Bebauungsplan Nr. 400.1 "Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich";
Stadtbezirk Südwest, Ortsteil Plagwitz;
Satzungsbeschluss
Stadt: leipzig
Drucksache: VI-DS-01774
Datum: 2015-12-18
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Ratsversammlung
Beschlussvorlage Nr. VI-DS-01774
Status: öffentlich
Beratungsfolge:
Gremium Termin Zuständigkeit
Dienstberatung des Oberbürgermeisters  
Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau  
Fachausschuss Umwelt und Ordnung  
Stadtbezirksbeirat Leipzig-Südwest  
Ratsversammlung 16.12.2015 Beschlussfassung
Eingereicht von
Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Betreff
Bebauungsplan Nr. 400.1 "Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher 
Teilbereich";
Stadtbezirk Südwest, Ortsteil Plagwitz;
Satzungsbeschluss
Beschlussvorschlag:
1. Die während der öffentlichen Auslegung des Entwurfes des Bebauungsplanes vorgebrachten 
Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit hat die Ratsversammlung der 
Stadt Leipzig mit dem Ergebnis geprüft, sie insoweit zu berücksichtigen, wie es in der beiliegenden 
Auflistung (Abwägungsvorschlag) angegeben ist.
2. Aufgrund des § 10 Abs. 1 des BauGB sowie § 4 der SächsGemO beschließt die 
Ratsversammlung der Stadt Leipzig den Bebauungsplan, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A) 
und dem Text (Teil B), als Satzung.
3. Die Begründung zum Bebauungsplan wird gebilligt.
Hinweis: Die in der Vorlage enthaltenen Pläne dienen lediglich der Information. Maßgebend ist der zum Zeitpunkt des 
Beschlusses im Ratsversammlungssaal ausgehängte Plan.
Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen:
 Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur.
 Das Handeln der Stadt richtet sich auf Kinder, Jugendliche und Familien mit Kindern aus. (siehe 
Anlage Prüfkatalog)
 Schaffung von Rahmenbedingungen für Arbeitsplätze
  (siehe Anlage Prüfkatalog)
 
Sachverhalt:
 Siehe Anlage „Beschreibung des Sachverhaltes.
Anlagen:
1 Prüfkatalog
2 Beschreibung des Sachverhaltes
3 Übersichtskarte
4 Übersichtsplan
5 Abwägungsvorschlag
6 Namens- und Adressenliste zum Abwägungsvorschlag
   - Aus Datenschutzgründen nicht zur Veröffentlichung freigegeben!
7 Bebauungsplan Teil A: Planzeichnung
8 Bebauungsplan, Planzeichenerklärung
9 Bebauungsplan Teil B: Text
10 Begründung zum Bebauungsplan
B E S C H L U S S A U S F E R T I G U N G 
Ratsversammlung vom 16.12.2015 
zu 
18.16 
Bebauungsplan Nr. 400.1 "Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - 
nördlicher Teilbereich"; 
Stadtbezirk Südwest, Ortsteil Plagwitz; 
Satzungsbeschluss 
Vorlage: VI-DS-01774 
Beschluss: 
1. Die während der öffentlichen Auslegung des Entwurfes des Bebauungsplanes 
vorgebrachten Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit hat die 
Ratsversammlung der Stadt Leipzig mit dem Ergebnis geprüft, sie insoweit zu 
berücksichtigen, wie es in der beiliegenden Auflistung (Abwägungsvorschlag) angegeben ist. 
2. Aufgrund des § 10 Abs. 1 des BauGB sowie § 4 der SächsGemO beschließt die 
Ratsversammlung der Stadt Leipzig den Bebauungsplan, bestehend aus der Planzeichnung 
(Teil A) und dem Text (Teil B), als Satzung. 
3. Die Begründung zum Bebauungsplan wird gebilligt. 
Hinweis: Die in der Vorlage enthaltenen Pläne dienen lediglich der Information. Maßgebend ist der zum Z eitpunkt 
des Beschlusses im Ratsversammlungssaal ausgehängte Plan. 
Abstimmungsergebnis: 51/0/2 
Burkhard Jung 
Oberbürgermeister 
Leipzig, den 17. Dezember 2015 
Seite: 1/1 
Prüfkatalog 
Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. 
die Neuschaffung von Arbeitsplätzen 
Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle fol genden Indikatoren bewerten: 
verbessert gesichert verschlechtert keine 
Auswirkung 
Begründung 
in Vorlage 
Seite 
1
1 Arbeitsplatzsituation 
2 Ausbildungsplatz- 
situation 
      
3 finanzielle Situation der 
Unternehmen: sie wird 
durch städtische 
Entscheidung (z. B. zu 
Steuern, Gebühren, 
Preisen für Gas-Wasser- 
Strom) 
      
4 Bedeutung des 
Vorhabens für 
wirtschaftliche 
Entwicklung 
positive Auswirkung negative 
Auswirkung 
keine 
Auswirkung 
 hoch  mittel  niedrig       
5 Finanzierung 
private Mittel Drittmittel/ 
Fördermittel 
finanzielle 
Folgewirkungen 
für die Stadt 
keine 
Auswirkung 
 ja  nein  ja  nein  ja   nein       
1) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher fr eigestellt. 
Stadt Leipzig 
01.15/016/01.12 
Prüfkatalog 
Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für eine 
ausgeglichenere Altersstruktur. Das Handeln der Stadt richtet sich auf Kinder, Jugendliche und Familien 
mit Kindern aus. 
Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle  folgenden Indikatoren bewerten: 
Indikatoren verbessert 
auf 
bisherigen 
Niveau 
verschlechtert keine 
Auswirkung 
Begründung in 
Vorlage Seite 
1
1 Vorschulische Bildungs- 
und Betreuungsangebote 
(Qualität, Vielfalt, 
Erreichbarkeit, 
Quantität/Umfang) 
      
2 Schulische 
Bildungsangebote, 
Ausbildung und Studium 
(Qualität, Vielfalt, 
Erreichbarkeit, 
Quantität/Umfang) 
      
3 Wohnbedingungen für 
Kinder, Jugendliche und 
Familien (Angebot, 
Attraktivität, Vielfalt, 
Infrastruktur) 
      
4 Kultur- und 
Freizeitangebote, 
Möglichkeiten zum 
Spielen, Sporttreiben und 
Treffen sowie 
Naturerfahrungen für 
Kinder, Jugendliche und 
Familien 
        
5 Gesundheit und Sicherheit 
von Kindern und 
Jugendlichen/Schutz vor 
Gefahren 
      
6 Integration von Kindern 
und Jugendlichen mit 
Behinderungen oder 
Migrationshintergrund 
      
7 Finanzielle Bedingungen 
von Familien 
      
Indikator hat stattge- 
funden 
ist 
vorgesehen 
ist nicht vorgesehen Begründung in 
Vorlage, Seite 
1
8 Beteiligung von Kindern, 
Jugendlichen und Familien 
bei der zu treffenden 
Entscheidung 
      
1) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher fr eigestellt. 
Stadt Leipzig 
01.15/016/01.12 
Beschreibung des Sachverhaltes 
Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher 
Teilbereich“
Satzungsbeschluss 
Mit dieser V orlage soll der Satzungsbeschluss über den Beba uungsplan (B-Plan) herbeigeführt 
werden. 
Es wurde keine Änderung des Planinhaltes, nach den Beteiligungen zum Entwurf vorgenommen. 
Übereinstimmung mit den Strategischen Zielen der Kommunalpolitik  ist wie folgt gegeben: 
• Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von Arbeitsplät   zen   
In Folge der Aufstellung des B-Planes ist davon auszugehen, dass die vorliegende Planung die 
vorhandene gewerbliche Struktur und eine maßvolle Entwicklung von nichtstörendem Gewerbe 
im Plangebiet sichert und zum Erhalt und zur Schaffung von Arbeitsplätzen beiträgt. 
• Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur   
In Folge der Aufstellung des B-Planes ist davon auszugehen, dass das Angebot von 
familienfreundlichem Wohnraum in Plagwitz um das attraktive Segment Stadthäuser und 
Wohnungsbau für Familien mit Kindern erweitert und ergänzt wird. Die Bildung von 
selbstgenutztem Wohneigentum führt zu einer stärkeren Identifizierung der Bewohner mit ihrem 
Stadtteil und trägt durch den Zuzug junger Familien zu einer ausgeglicheneren Altersstruktur bei. 
Die Belange der Kreativwirtschaft  werden durch die Planung nicht berührt. 
Der Stadtbezirksbeirat Leipzig – Südwest hat den Entwurf des B-Planes in seiner Sitzung am 
11.03.2015 behandelt und die Planung mit Hinweisen befürwortet. 
Maßnahmen der Stadt zur Umsetzung der Planung bzw. Kosten , die infolge der Aufstellung 
des B-Planes auf die Stadt zukommen können (einschließlich Maßnahmen auf städtischen Flächen 
zum Ausgleich von Eingriffen im Rahmen der Eingriffsregelu ng nach dem 
Bundesnaturschutzgesetz), sind im Ergebnis der durchgeführten Ermittlungen nicht zu erwarten. 
Flächen im Eigentum der Stadt sind von der Planung berührt; es finden jedoch keine wesentlichen 
Veränderungen der bestehenden Verhältnisse statt. Näheres siehe Kap. 13 der Begründung zum B- 
Plan. 
Die weitere Vorgehensweise  ist wie folgt vorgesehen: 
Nach der Beschlussfassung durch die Ratsversammlung wird d as Dezernat Stadtentwicklung und 
Bau, Stadtplanungsamt, den Beschluss im Leipziger Amtsblatt bekannt machen. 
Dem Stadtbezirksbeirat Leipzig – Südwest wird die V orlage d urch das Büro für Ratsangelegen- 
heiten unmittelbar nach der Bestätigung in der Dienstberatung des OBM zugeleitet. 
14.09.2015 
                                                                                                                                
Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee – 
nördlicher Teilbereich“ 
Übersichtskarte – Lage des Plangebietes 
Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), M 1 : 15000, Stand: 08 / 2014 
Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung 
                         
                     Grenze des Plangebietes 
                    

                                                                                                                                
Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee – 
nördlicher Teilbereich“ 
Übersichtsplan – Grenze des räumlichen Geltungsbereiches 
Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK5), M 1 : 2500, Stand: 05 / 2013 
Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung 
                         
                     Grenze des räumlichen Geltungs bereiches 
                    

Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 1 von 16
Abwägungsvorschlag zum 
B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - 
nördlicher Teilbereich“
In diesem Abwägungsvorschlag sind aufbereitet:
o die für die Abwägung relevanten Inhalte der im Rahmen der Beteiligungen zum Entwurf eingegangenen 
- Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange (TöB) und 
- Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit (Bürger/Dritte),
o die Beschlussvorschläge (BV) zu den einzelnen, in den Stellungnahmen genannten Inhalten sowie
o die Begründungen der Stadt zu den Beschlussvorschlägen (soweit erforderlich).
Diejenigen durch die Stadt beteiligten TöB, die keine Stellungnahme oder keine Stellungnahme mit abwägungs -
erheblichen Inhalten abgegeben haben oder die lediglich mitgeteilt haben, dass ihre Belange von der Planung 
nicht berührt werden, dass sie der Planung zustimmen (ohne weitere inhaltliche Stellungnahme) oder dass sie 
keine Bedenken gegen die Planung haben, sind in der Begründung zum B-Plan, Kap. 8 „Ergebnisse der Beteili -
gungen“ genannt.
Erläuterung der Beschlussvorschläge:
berück-
sichtigt Beschlussvorschlag (BV) Erläuterung
J N
X Wird berücksichtigt Der genannte Sachverhalt wird durch Änderung oder Ergänzung 
von Inhalten des Planes und/oder seiner Begründung ganz oder 
teilweise berücksichtigt. 
Auf Art und Weise bzw. Fundstelle der vorgeschlagenen Berück-
sichtigung wird in der Begründung des BV hingewiesen.
X Wird nicht berücksichtigt 
aus den dargelegten 
Gründen
Der genannte Sachverhalt wird nicht berücksichtigt und führt so-
mit nicht zu Änderungen oder Ergänzungen von Inhalten des Pla-
nes und/oder seiner Begründung. 
Die maßgeblichen Gründe sind in der Begründung des BV darge-
legt. 
- Ist bereits berücksichtigt Der genannte Sachverhalt führt nicht zu Änderungen oder Ergän-
zungen von Inhalten des Planes und/oder seiner Begründung, weil 
der jeweilige Sachverhalt darin bereits ausreichend berücksichtigt 
ist.
Auf Art und Weise bzw. Fundstelle der gegebenen Berücksichti-
gung wird in der Begründung des BV hingewiesen.
- Ist nicht Gegenstand dieses 
Planverfahrens
Der genannte Sachverhalt ist nicht Gegenstand dieses Bau leitplan-
verfahrens, sondern bezieht sich auf Sachverhalte außerhalb des 
räumlichen Geltungsbereiches, ist inhaltlich nicht relevant oder 
widersprüchlich für das vorliegende Bauleitplanverfahren, ist Sa-
che anderer oder späterer Genehmigungs- oder Planverfahren, 
oder dieser Bauleitplan steht einer entsprechenden Realisierung 
nicht entgegen.
Die maßgeblichen Hintergründe sind – soweit erforderlich – in der 
Begründung des BV dargelegt.
14.09.2015
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 2 von 16
I. Träger öffentlicher Belange (TöB)
Lfd. 
Nr.
Inhalt der Stellungnahme,
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung
berück-
sichtigt
J N
I-1. KWL – Kommunale Wasserwerke Leipzig GmbH
Stellungnahme vom 13.03.2015
Inhalt der Stellungnahme:
Es wird gefordert, anfallendes Niederschlagswasser möglichst im Plangebiet zu belassen, 
da die Aufnahmekapazitäten der bestehenden Abwasserleitungen im Umfeld begrenzt sind. 
Dazu ist der Versiegelungsgrad innerhalb des Baugebiets durch hohen Grünflächenanteil, 
Einsatz von versickerungsfähigem Pflaster und Dachbegrünung so gering wie möglich zu 
halten. 
Ist nachweislich eine Versickerung auf den Grundstücken nicht möglich, müssen Rückhal-
teanlagen geschaffen werden, welche ein abgeschlossenes System bilden und nicht von der 
KWL übernommen werden.
Es wird ferner festgestellt, wenn eine Versickerung, eine zentrale Rückhaltung bzw. Ablei-
tung des Niederschlagswassers in eine nahe gelegene V orflut nicht möglich ist, die Er-
schließung am Standort nicht gesichert werden kann.
BV: Ist bereits berücksichtigt
Begründung:
Die ehemals gewerblich genutzten Flächen waren bisher weitestgehend bebaut und damit 
versiegelt; die Entsorgung des auf diesen Flächen anfallenden Niederschlagswassers war 
sichergestellt. Mit der neuen Planung verringert sich der Anteil versiegelter Flächen im 
Vergleich zur ehemaligen Nutzung und der Flächenanteil mit möglicher Versickerung wird 
deutlich gesteigert. Für die Grundwasserneubildung tritt eine erhebliche Verbesserung und 
hinsichtlich des abzuführenden Niederschlagswassers eine Reduzierung und damit potenzi -
ell eine Entlastung des vorhandenen Leitungsnetzes ein. Die Situation wird insgesamt be -
trachtet deutlich verbessert. Wie die Entsorgung des Niederschlagswasser des einzelnen 
V orhabens darüber hinaus im Detail erfolgt, ist dann Gegenstand der weiteren Unterset-
zung der V orhaben und spätestens zum Baugenehmigungsverfahren hin zu lösen.
-
I-2. Netz Leipzig GmbH
Stellungnahme vom 16.03.2015
Inhalt der Stellungnahme:
Es ist zur Erschließung bestehender und künftiger Bebauungen beabsichtigt das Plangebiet 
von der Zschocherschen Straße zur Erich-Zeigner-Allee mit einer Fernwärmetrasse im Be-
reich von Erschließungswegen zu queren. Ein Trassenvorschlag wurde beigefügt. 
Ein Trassenkorridor im öffentlichen Straßenbereich ist dafür vorzusehen.
BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens
Begründung:
Die genannte Leitung ist für die Versorgung des Plangebiets nicht erforderlich und auch 
sonst liegen keine besonderen Gründe vor, die es erfordern die Leitung zwingend in diesem  
Bereich zu verlegen; somit ist sie insbesondere auch daher nicht Gegenstand dieses Plan -
verfahrens. Darüber hinaus kommt hinzu, dass geäußert worden ist, dass der erforderliche 
Trassenkorridor im öffentlichen Straßenraum liegen soll, was auf die skizzierte Flächen 
nicht zutrifft. Die Fernwärmeleitung kann aber in der im Plan festgesetzten öffentlichen 
Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung, Fußgängerbereich an der Südgrenze des 
Plangebietes verlegt werden. 
-
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Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 3 von 16
II. Öffentlichkeit (Bürger/Dritte)
Hinweis:
Im Folgenden ist aus Datenschutzgründen anstelle des Namens und der Anschrift des Bürgers/Dritten jeweils eine Nummer 
angegeben. Anhand dieser Nummer sind der Name und die Anschrift des jeweiligen Bürgers/Dritten aus der Namens- und  
Adressenliste zu ersehen, die der Vorlage – aus Datenschutzgründen nicht zur Veröffentlichung freigegeben! –  beigefügt 
ist.
Lfd.
Nr.
Inhalt der Stellungnahme,
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung
berück-
sichtigt
J N
II-1. Stellungnahme vom 16.03.2015
II-1.1 Inhalt der Stellungnahme:
Die Planung wird durch einen Umweltverband „entschieden abgelehnt“. Es wird „eine feh -
lerfreie und methodisch nicht zu beanstandende gutachterliche Einschätzung und Kartie -
rung, welche Arten sich im V orhabengebiet befinden“ gefordert bzw. beanstandet, dass ein 
Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag nicht erstellt worden sei. Die V ornahme einer arten-
schutzrechtlichen Prüfung mit mindestens zwei Begehungen innerhalb der Aktivitätsphase 
von potenziell zu erwartenden Tierarten mit besonderem Augenmerk auf gebäudebewoh-
nende Arten wird gefordert. Artenschutzrechtliche Kompensationsmaßnahmen sind im Er-
gebnis der Prüfung festzulegen und rechtlich abzusichern.
BV: Ist bereits berücksichtigt
Begründung:
Eine artenschutzfachliche Begutachtung und die Erstellung eines Artenschutzrechtlichen 
Fachbeitrages ist erfolgt. Grundlage dazu bildeten u.a. mehrere Begehungen des Geländes.
Nach dem BNatSchG ist im Artenschutzrechtlichen Fachbeitrag zu prüfen, ob geschützte 
Tier- und/oder Pflanzenarten (hier: Europäische V ogelarten und Arten des Anhang IV der 
FFH-RL) durch das V orhaben betroffen sind und ob dadurch die Schädigungs- oder Stö-
rungsverbote des § 44 BNatSchG erfüllt werden. 
Nach Abstimmung mit der zuständigen unteren Naturschutzbehörde wurden die zu unter-
suchenden prüfungsrelevanten Artengruppen auf Vögel, Fledermäuse und Totholz bewoh-
nende (xylobionte) Käfer begrenzt.
Im V orhabenbereich wurden auf Grundlage einer Potenzialabschätzung die vorkommenden 
bzw. potenziell zu erwartenden geschützten Arten ermittelt. Darin sind alle ganzjährig po-
tenziell betroffenen Tierarten erfasst. Es fand eine Prüfung statt, ob für die prüfungsre -
levanten Arten die spezifischen Verbotstatbestände voraussichtlich erfüllt werden. Dabei 
wurden Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen festgelegt, die geeignet sind, dass spezi-
elle Verbotstatbestände nicht eintreten. Die Maßnahmen sind – soweit dies rechtlich mög-
lich und zulässig ist – im Bebauungsplan festgesetzt.
-
II-1.2 Inhalt der Stellungnahme:
Die Einschätzung und Bewertung der Umweltbelange (Kapitel 7 der Begründung zum Be-
bauungsplan) wird bemängelt. Kritisiert werden dabei insbesondere die Ortsbegehungen 
außerhalb der Aktivitätszeit der Mehrzahl der potenziell zu erwartenden Tierarten sowie 
die fehlende Auflistung von Fortpflanzungs- und Ruhestätten von Vögeln und Fledermäu-
sen, wie Nester und Nischen sowie Baumhöhlen.
BV: Wird nicht berücksichtigt aus den dargelegten Gründen
Begründung:
Im V orhabenbereich wurden auf Grundlage einer Potenzialabschätzung die vorkommenden 
bzw. potenziell zu erwartenden geschützten Arten ermittelt. Darin sind alle ganzjährig po-
tenziell betroffenen Tierarten erfasst. Durch die Berücksichtigung der – aufgrund der vor -
handenen Landschafts- und Bebauungsstrukturen – potentiell zu erwartenden Tierarten ist 
X
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Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 4 von 16
Lfd.
Nr.
Inhalt der Stellungnahme,
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung
berück-
sichtigt
J N
sichergestellt, dass, trotz des ggf. ungünstigen Begehungszeitpunktes oder anderer Gründe, 
Betroffenheiten dieser Arten nicht außer Acht geraten. Es fand eine Prüfung statt, ob für 
die prüfungsrelevanten Arten die spezifischen Verbotstatbestände voraussichtlich erfüllt 
werden. 
Mit den festgelegten Vermeidungs- und Kompensationsmaßnahmen werden die zu den 
Ortsbegehungen im Februar/März erfassten und alle ganzjährig potentiell zu erwartenden 
Tierarten ausreichend berücksichtigt.
Hinsichtlich der im Kapitel Umweltbelange vermissten Aufstellung von Fortpflanzungs- 
und Ruhestätten sowie Baumhöhlen ist festzustellen, dass dies nicht Aufgabe eines Um -
weltberichts bzw. im beschleunigten Verfahren der Auseinandersetzung mit den Umweltbe-
langen ist; derartige Aussagen sind regelmäßig nur in entsprechenden Gutachten enthalten. 
Darüber hinaus wird mitgeteilt, dass im Rahmen der Artenschutzrechtlichen Prüfung des 
Gebietes keine derartigen Stätten aufgefunden worden sind.
Sollten dennoch Fortpflanzungs- und Ruhestätten sowie Baumhöhlen aufgefunden werden,  
so ist jeder Bauherr bzw. Eigentümer selbst in der Verantwortung, sicherzustellen, dass die 
Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG nicht eintreten bzw. entsprechende Maßnahmen 
vorzusehen, um eine erhebliche Beeinträchtigung der lokalen Population der betroffenen 
Arten ausschließen zu können.
II-1.3 Inhalt der Stellungnahme:
Die Einschätzung der Gutachter zur Wertigkeit von Biotopen wird aus fachlicher Sicht als 
„fragwürdig“ bewertet. Es erschließt sich den Einsprechern nicht, wie die Gutachter den 
ehemaligen Parkbereich der Villa und der angrenzenden Böschung als gering bis mittelwer-
tig einstufen können.
BV: Wird berücksichtigt
Begründung:
In der Artenschutzrechtlichen Prüfung wird der betreffende Gehölzbestand im ehemaligen 
Eingangsbereich der Brauerei im Kapitel 3.3.2 „Biotopausstattung“ mit einer mittleren bis 
hohen Wertigkeit beschrieben. Die Eignung als Lebensraum für Höhlenbrüter, xylobionte 
Käfer und Fledermäuse wird eindeutig genannt. 
Eine Einstufung erfolgte hinsichtlich einer gesamten – also nicht nur auf den benannten hö -
herwertigen Ausschnitt bezogenen – Bewertung des überplanten Areals mit seinen rudera-
len Sukzessionsbereichen ohne besondere Standortmerkmale für Arten und Biotope im Ver-
gleich zu anderen innerstädtischen Industriebrachen. Der Gesamtbestand, nicht der durch 
die Einsprecher benannte Bereich, wurde daher mit einer geringen bis mittleren Wertigkeit 
beurteilt. Da die diesbezüglichen Formulierungen in Teilen der Begründung wohl missver-
ständlich sind, werden diese nochmals überarbeitet.  
X
II-1.4 Inhalt der Stellungnahme:
Es wird die Pflanzempfehlungsliste als zu wenig umfangreich bemängelt. Es wird ein Um-
fang von mindestens 10 verschiedenen einheimischen Baumarten gefordert.
BV: Wird berücksichtigt
Begründung:
Der Hinweis zur quantitativ ungenügenden Anzahl zur Pflanzung empfohlener Baumarten 
wird beachtet. Die Pflanzempfehlungsliste wird um zusätzliche Baumarten sowie eine Lis-
te heimischer Straucharten ergänzt (siehe Anhang V der Begründung zum Bebauungsplan).
X
II-1.5 Inhalt der Stellungnahme:
Für Bäume, die der Baumschutzsatzung der Stadt Leipzig unterliegen, wird seitens des 
Umweltverbandes von der zuständigen Behörde gefordert, Ausnahmen vom Schutz nicht 
-
14.09.2015
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 5 von 16
Lfd.
Nr.
Inhalt der Stellungnahme,
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung
berück-
sichtigt
J N
zu genehmigen. V or allem im Bereich der alten Fabrikantenvilla können Beeinträchtigun-
gen und Fällungen vermieden werden.
BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens
Begründung:
Die Forderung ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens, sondern betrifft allein den V oll-
zug der Baumschutzsatzung im Falle von konkret beabsichtigten Eingriffen in den Baum-
bestand (z.B. im Zusammenhang mit Baumaßnahmen).
II-1.6 Inhalt der Stellungnahme:
Es werden unzureichende Vermeidungsmaßnahmen gerügt. So soll für die Vegetationsbe-
stände am Rande der zu beplanenden Fläche erneut geprüft werden, ob ihre Beseitigung 
vermieden werden kann.
BV: Wird nicht berücksichtigt aus den dargelegten Gründen
Begründung:
Die Stadt geht davon aus, dass nicht nur eine erneute Prüfung, sondern das Absehen von 
Festsetzungen, die dem Erhalt der Vegetationsbestände entgegen stehen, Ziel der Anregung 
ist. Mangels genauerer Verortung in der Stellungnahme geht die Stadt zudem davon aus, 
dass vor allem die überbaubaren Grundstücksflächen an der nordöstlichen und an der süd -
östlichen Ecke des Plangebietes nochmals geprüft (und in der Folge nicht festgesetzt) wer -
den sollen; andere Vegetationsbestände am Rande des Plangebietes sind im Wesentlichen 
als „Flächen für das Anpflanzen ...“ oder als nicht überbaubare Grundstücksflächen festge -
setzt, sodass den Vegetationsbeständen entgegen stehende Festsetzungen nicht vorliegen. 
Im Ergebnis der nochmaligen Prüfung soll es bei den Festsetzungen der genannten über-
baubaren Grundstücksflächen bleiben. Ziel der Festsetzung ist es, vorhandene städtebau -
lich maßgebende Raumkanten und Baufluchten an der Erich-Zeigner-Allee aufzunehmen 
und mit den zusätzlichen Baukörpern zu vervollständigen. Diesem Ziel wird seitens der 
Stadt in vorliegenden Fall größeres Gewicht beigemessen, als dem Erhalt der dort vorhan -
denen Vegetationsbestände. Maßgeblich für die geringere Gewichtung des Erhaltes der ge-
nannten Vegetationsbestände ist auch, dass aufgrund der Festsetzungen des Bebauungspla-
nes die versiegelte Fläche im Plangebiet um ca. 2.400 m² reduziert und Vegetationsfläche 
entsprechend vergrößert wird. Zudem werden die versiegelten Tiefgaragenflächen begrünt. 
Näheres siehe Kap. 9.3 und 11.3 der Begründung zum Bebauungsplan.
X
II-2. Stellungnahme vom 16.03.2015
Inhalt der Stellungnahme:
Die Planung wird durch eine Naturschutzvereinigung abgelehnt. Begründet wird dies da -
mit, dass artenschutzrechtliche Belange unzureichend gewürdigt seien und nicht nachge -
wiesen ist, dass die Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG nicht verletzt werden, weil die 
Ergebnisse von Geländebegehungen hinsichtlich vorkommender Tierarten Ende 
Februar/Anfang März fachlich und rechtlich nicht bewertbar seien. Es sind daher aktuelle 
Kartierungen im Rahmen einer Artenschutzprüfung notwendig. 
BV: Ist bereits berücksichtigt
Begründung:
Eine artenschutzfachliche Begutachtung und die Erstellung eines Artenschutzrechtlichen 
Fachbeitrages ist erfolgt. Nach dem BNatSchG ist im Artenschutzrechtlichen Fachbeitrag 
zu prüfen, ob geschützte Tier- und/oder Pflanzenarten (hier: Europäische V ogelarten und 
Arten des Anhang IV der FFH-RL) durch das V orhaben betroffen sind und ob dadurch die 
Schädigungs- oder Störungsverbote des § 44 BNatSchG erfüllt werden.
-
14.09.2015
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 6 von 16
Lfd.
Nr.
Inhalt der Stellungnahme,
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung
berück-
sichtigt
J N
Nach Abstimmung mit der zuständigen unteren Naturschutzbehörde wurden die zu unter-
suchenden prüfungsrelevanten Artengruppen auf Vögel, Fledermäuse und Totholz bewoh-
nende (xylobionte) Käfer begrenzt.
Im V orhabenbereich wurden auf Grundlage einer Potenzialabschätzung die vorkommenden 
bzw. potenziell zu erwartenden geschützten Arten ermittelt. Darin sind alle ganzjährig po-
tenziell betroffenen Tierarten erfasst. Durch die Berücksichtigung der – aufgrund der vor -
handenen Landschafts- und Bebauungsstrukturen – potentiell zu erwartenden Tierarten ist 
sichergestellt, dass, trotz des ggf. ungünstigen Begehungszeitpunktes oder anderer Gründe, 
Betroffenheiten dieser Arten nicht außer Acht geraten. Es fand eine Prüfung statt, ob für 
die prüfungsrelevanten Arten die spezifischen Verbotstatbestände voraussichtlich erfüllt 
werden. Dabei wurden Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen festgelegt, die geeignet 
sind, dass spezielle Verbotstatbestände nicht eintreten.
Mit den festgelegten Vermeidungs- und Kompensationsmaßnahmen werden die zu den 
Ortsbegehungen im Februar/März erfassten und alle ganzjährig potentiell zu erwartenden 
Tierarten ausreichend berücksichtigt.
II-3. Stellungnahme vom 11.03.2015
II-3.1 Inhalt der Stellungnahme:
Seitens eines Umweltvereins wird eine Brutvogelkartierung bzw. die Darstellung der Er-
gebnisse vermisst. Sollten besonders oder streng geschützte Arten vorkommen, sind diese 
entsprechend zu schützen.
BV: Ist bereits berücksichtigt
Begründung:
Eine artenschutzfachliche Begutachtung und die Erstellung eines Artenschutzrechtlichen 
Fachbeitrages ist erfolgt. Nach dem BNatSchG ist im Artenschutzrechtlichen Fachbeitrag 
zu prüfen, ob geschützte Tier- und/oder Pflanzenarten (hier: Europäische V ogelarten und 
Arten des Anhang IV der FFH-RL) durch das V orhaben betroffen sind und ob dadurch die 
Schädigungs- oder Störungsverbote des § 44 BNatSchG erfüllt werden.
Im V orhabenbereich wurden auf Grundlage einer Potenzialabschätzung die vorkommenden 
bzw. potenziell zu erwartenden geschützten Arten ermittelt. Darin sind alle ganzjährig po-
tenziell betroffenen Tierarten erfasst. Durch die Berücksichtigung der – aufgrund der vor -
handenen Landschafts- und Bebauungsstrukturen – potentiell zu erwartenden Tierarten ist 
sichergestellt, dass, trotz des ggf. ungünstigen Begehungszeitpunktes oder anderer Gründe, 
Betroffenheiten dieser Arten nicht außer Acht geraten. Es fand eine Prüfung statt, ob für 
die prüfungsrelevanten Arten die spezifischen Verbotstatbestände voraussichtlich erfüllt 
werden. Dabei wurden Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen festgelegt, die geeignet 
sind, dass spezielle Verbotstatbestände nicht eintreten.
-
II-3.2 Inhalt der Stellungnahme:
Es wird angemerkt, dass insbesondere aufgrund der Begehung im Februar/März nicht aus -
geschlossen werden kann, dass Fledermäuse die Gehölzbestände als Nahrungshabitate und 
oberirdische Gebäudeteile als Hangplätze nutzen. Es bedarf daher des Ausschlusses des 
V orkommens bzw. der konkreten Benennung der vorkommenden Arten mit artspezifischen 
Kompensationsmaßnahmen um die Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG auszuschlie-
ßen. 
Können keine Arten festgestellt werden, sind aufgrund der bisher optimalen Habitateig -
nung vorsorglich Nistkästen und Nahrungshabitate anzulegen.
-
14.09.2015
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 7 von 16
Lfd.
Nr.
Inhalt der Stellungnahme,
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung
berück-
sichtigt
J N
BV: Ist bereits berücksichtigt
Begründung:
Nach Abstimmung mit der zuständigen unteren Naturschutzbehörde wurde das Gebiet u.a. 
auch auf Fledermäuse geprüft. Es wurden Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen festge-
legt, die geeignet sind, dass spezielle Verbotstatbestände nicht eintreten.
Mit den festgelegten Vermeidungs- und Kompensationsmaßnahmen werden die zu den 
Ortsbegehungen im Februar/März erfassten und alle ganzjährig potentiell zu erwartenden 
Tierarten ausreichend berücksichtigt. Mit den im Artenschutzbeitrag aufgeführten artspezi -
fischen Vermeidungsmaßnahmen (z.B. Gehölzfällungen außerhalb des gesetzlich geltenden 
Verbotszeitraumes, ökologische Baubegleitung, Kontrolle des Gebäudebestandes vor Be-
ginn der Bauarbeiten) und der im Bebauungsplan festgesetzten Anbringung von insgesamt 
8 Nistkästen im Baugebiet MI 1 (vgl. Teil B: Text Nr. 1.3.2) werden die potentiell vorhan-
denen Fledermäuse umfassend beachtet. Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG können 
so ausgeschlossen werden; weitergehender Maßnahmen bedarf es nicht.
II-4. Stellungnahme vom 16.03.2015
II-4.1 Inhalt der Stellungnahme:
Der Bebauungsplan wird in seiner derzeitigen Form abgelehnt. Es wird eine gründliche 
gutachterliche Einschätzung und Kartierung, welche ebenfalls die Artenzusammensetzung 
von Pflanzen und Tieren im Frühjahr/Sommer widerspiegelt, gefordert. Es werden mindes-
tens zwei Begehungen innerhalb der Aktivitätsphase von potenziell zu erwartenden Tierar-
ten mit besonderem Augenmerk auf gebäudebewohnende Arten gefordert.
Die Kompensations- und Vermeidungsmaßnahmen sind zu ergänzen bzw. zu überarbeiten.
BV: Ist bereits berücksichtigt
Begründung:
Eine artenschutzfachliche Begutachtung und die Erstellung eines Artenschutzrechtlichen 
Fachbeitrages ist erfolgt. Nach dem BNatSchG ist im Artenschutzrechtlichen Fachbeitrag 
zu prüfen, ob geschützte Tier- und/oder Pflanzenarten (hier: Europäische V ogelarten und 
Arten des Anhang IV der FFH-RL) durch das V orhaben betroffen sind und ob dadurch die 
Schädigungs- oder Störungsverbote des § 44 BNatSchG erfüllt werden.
Nach Abstimmung mit der zuständigen unteren Naturschutzbehörde wurden die zu unter-
suchenden prüfungsrelevanten Artengruppen auf Vögel, Fledermäuse und Totholz bewoh-
nende (xylobionte) Käfer begrenzt.
Im V orhabenbereich wurden auf Grundlage einer Potenzialabschätzung die vorkommenden 
bzw. potenziell zu erwartenden geschützten Arten ermittelt. Darin sind alle ganzjährig po-
tenziell betroffenen Tierarten erfasst. Durch die Berücksichtigung der – aufgrund der vor -
handenen Landschafts- und Bebauungsstrukturen – potentiell zu erwartenden Tierarten ist 
sichergestellt, dass, trotz des ggf. ungünstigen Begehungszeitpunktes oder anderer Gründe, 
Betroffenheiten dieser Arten nicht außer Acht geraten. Es fand eine Prüfung statt, ob für 
die prüfungsrelevanten Arten die spezifischen Verbotstatbestände voraussichtlich erfüllt 
werden. Dabei wurden Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen festgelegt, die geeignet 
sind, dass spezielle Verbotstatbestände nicht eintreten. Die Maßnahmen sind – soweit dies 
rechtlich möglich und zulässig ist – im Bebauungsplan festgesetzt. 
-
II-4.2 Inhalt der Stellungnahme:
Die Einschätzung und Bewertung der Umweltbelange wird bemängelt. Kritisiert werden 
dabei insbesondere die Ortsbegehungen außerhalb der Aktivitätszeit der Mehrzahl der po -
tenziell zu erwartenden Tierarten sowie die fehlende Auflistung von Nist- und Ruhestätten 
von Vögeln und Fledermäusen, wie Nester und Nischen sowie Baumhöhlen.
X
14.09.2015
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 8 von 16
Lfd.
Nr.
Inhalt der Stellungnahme,
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung
berück-
sichtigt
J N
BV: Wird nicht berücksichtigt aus den dargelegten Gründen
Begründung:
Im V orhabenbereich wurden auf Grundlage einer Potenzialabschätzung die vorkommenden 
bzw. potenziell zu erwartenden geschützten Arten ermittelt. Darin sind alle ganzjährig po-
tenziell betroffenen Tierarten erfasst. Durch die Berücksichtigung der – aufgrund der vor -
handenen Landschafts- und Bebauungsstrukturen – potentiell zu erwartenden Tierarten ist 
sichergestellt, dass, trotz des ggf. ungünstigen Begehungszeitpunktes oder anderer Gründe, 
Betroffenheiten dieser Arten nicht außer Acht geraten. Es fand eine Prüfung statt, ob für 
die prüfungsrelevanten Arten die spezifischen Verbotstatbestände voraussichtlich erfüllt 
werden. 
Mit den festgelegten Vermeidungs- und Kompensationsmaßnahmen werden die zu den 
Ortsbegehungen im Februar/März erfassten und alle ganzjährig potentiell zu erwartenden 
Tierarten ausreichend berücksichtigt. 
Hinsichtlich der im Kapitel „Umweltbelange“ vermissten Aufstellung von Fortpflanzungs- 
und Ruhestätten sowie Baumhöhlen ist festzustellen, dass dies nicht Aufgabe eines Um -
weltberichts bzw. im beschleunigten Verfahren der Auseinandersetzung mit den Umweltbe-
langen ist; derartige Aussagen sind regelmäßig nur in entsprechenden Gutachten enthalten. 
Darüber hinaus kann aber mitgeteilt werden, dass im Rahmen der artenschutzrechtlichen 
Prüfung des Gebietes keine derartigen Stätten aufgefunden worden sind.
Sollten dennoch Fortpflanzungs- und Ruhestätten sowie Baumhöhlen aufgefunden werden,  
so ist jeder Bauherr bzw. Eigentümer selbst in der Verantwortung, sicherzustellen, dass die 
Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG nicht eintreten bzw. entsprechende Maßnahmen 
vorzusehen, um eine erhebliche Beeinträchtigung der lokalen Population der betroffenen 
Arten ausschließen zu können.
II-4.3 Inhalt der Stellungnahme:
Die Einschätzung zur Wertigkeit des Lebensraums als gering bis mittelwertig wird kriti-
siert.
BV: Ist bereits berücksichtigt
Begründung:
Eine Einstufung erfolgte hinsichtlich einer gesamten – also nicht nur auf einzelne ggf. hö -
her- oder niedrigerwertige Ausschnitte bezogenen – Bewertung des überplanten Areals mit 
seinen ruderalen Sukzessionsbereichen ohne besondere Standortmerkmale für Arten und 
Biotope im Vergleich zu anderen innerstädtischen Industriebrachen. Der Gesamtbestand 
wurde daher mit einer geringen bis mittleren Wertigkeit beurteilt. Da die diesbezüglichen 
Formulierungen in Teilen der Begründung wohl missverständlich sind, werden diese noch-
mals überarbeitet.
-
II-4.4 Inhalt der Stellungnahme:
Es wir die Pflanzempfehlungsliste als zu wenig umfangreich bemängelt. Es wird ein Um-
fang von mindestens 10 verschiedenen einheimischen Baumarten gefordert.
BV: Wird berücksichtigt
Begründung:
Der Hinweis zur quantitativ ungenügenden Anzahl zur Pflanzung empfohlener Baumarten 
wird beachtet. Die Pflanzempfehlungsliste wird um zusätzliche Baumarten sowie eine Lis-
te heimischer Straucharten ergänzt (siehe Anhang V der Begründung zum Bebauungsplan).
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II-4.5 Inhalt der Stellungnahme:
Es wird gefordert, sich bei der Begutachtung des Baumbestandes an die Baumschutzsat -
zung der Stadt Leipzig zu halten und von Ausnahmen abzusehen. Es soll gründlich nachge-
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Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 9 von 16
Lfd.
Nr.
Inhalt der Stellungnahme,
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung
berück-
sichtigt
J N
prüft werden, ob bestimmte Fällmaßnahmen – v.a. in Bereichen, die nicht zur Bebauung 
vorgesehen sind – vermieden werden können.
BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens
Begründung:
Die Forderung ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens, sondern betrifft allein den V oll-
zug der Baumschutzsatzung im Falle von konkret beabsichtigten Eingriffen in den Baum-
bestand (z.B. im Zusammenhang mit Baumaßnahmen).
II-5. Inhalt der Stellungnahme:
Die Eigentümer mehrerer an den Bebauungsplan angrenzender Grundstücke auf denen 
Wohngebäude in Passivhausbauweise errichtet sind bzw. errichtet werden sollen, befürch-
ten den Verlust der erforderlichen Sonneneinstrahlung bei Realisierung der geplanten Be-
bauung im nordwestlichen Bereich des Plangebietes. Durch die geplanten zulässigen Ge -
bäudehöhen ergibt sich im Winterhalbjahr eine teilweise bzw. sogar vollständige Verschat-
tung der Südfassaden der Gebäude mit der Folge, dass die Häuser nicht mehr ausreichend 
beheizt werden würden. Die Verschattung wirkt zudem auch auf die Gärten.
Es wird daher angeregt, die Gebäudehöhe der problematischen Gebäude auf drei bzw. vier 
Etagen, bei entsprechendem Abstand zu den betroffenen Passivhäusern, zu beschränken; 
ideal wären zwei bis drei Geschosse. 
Darüber hinaus wird vorgetragen, dass in den betroffenen Häusern die Wohnräume nach 
Süden orientiert sind und durch die gegenüberstehend geplanten Wohnhäuser direkt einseh -
bar sein werden. Ein Sichtschutz wird nur mit erhöhtem Aufwand möglich sein.
BV: Wird nicht berücksichtigt aus den dargelegten Gründen
Begründung:
Dem V orschlag, dass die Planung sich an niedriggeschossigen Bauweisen orientieren solle, 
soll nicht gefolgt werden, da unter den gegebenen steigenden Nachfragebedingungen des 
Wohnungsmarktes und der innerstädtischen Lage mit guter Infrastrukturausstattung dem 
Geschosswohnungsbau in dem geplanten Umfang der V orrang gegeben werden soll. Eine 
andere Entscheidung wäre auch in Anbetracht des öffentlichen Interesses an der Schaffung 
weiteren Wohnraums in der Stadt nicht sachgerecht.
Die Bebauung muss natürlich auch die Abstandsregelungen der SächsBO beachten. Für die  
maximal 20 m hohen Gebäude sind mindestens 8 m Abstand zur Grundstücksgrenze bzw. 
zur Abstandsfläche eines benachbarten Gebäudes einzuhalten. Die überbaubare Grund -
stücksfläche, für das den betroffenen Passivhäusern am nahesten liegende Baufenster, 
weist zu den betroffenen Grundstücken hin einen Abstand von 9 m auf. Der Abstand ist da-
mit – selbst bei einer maximalen Ausnutzung der im Plan festgesetzten zulässigen Gebäu-
dehöhe – deutlich größer und somit für die betroffenen Nachbarn günstiger als dies nach 
der SächsBO erforderlich wäre. 
Die Verschattungssituation ist anhand der vorliegenden Gebäudeplanung zudem noch ein-
mal geprüft worden; eine Verringerung der festgesetzten maximalen Gebäudehöhe ändert 
nichts an der grundsätzlichen Situation. Die Höhenfestsetzung soll daher beibehalten wer -
den. 
Im Detail betrachtet bemisst sich der Abstand z.B. des Hauses 3 bis zu den angesprochenen 
Passivhäusern auf rund 37 m und beträgt somit ein Mehrfaches des bauordnungsrechtlich 
erforderlichen Abstands. Unabhängig davon wird in einer innerstädtischen Lage es regel -
mäßig nicht möglich sein, in den Monaten November bis Januar Fassaden dauerhaft von 
der Sonne bescheinen zu lassen. Dies ist aber in einer innerstädtischen Lage  auch hinzu -
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Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 10 von 16
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Inhalt der Stellungnahme,
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung
berück-
sichtigt
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nehmen, insbesondere hier, wo sich dies in dem Zeitraum bereits heute so darstellt.  Zudem  
gibt es für die materiell-rechtliche Beurteilung der Zumutbarkeit einer Verschattung durch 
einen Baukörper  auch keinen normativ verbindlichen Maßstab gibt. Aus dem Blickwinkel 
des bauplanungsrechtlichen Rücksichtnahmegebots sind Verschattungseffekte zudem regel-
mäßig hinzunehmen, wenn die landesrechtlichen Abstandsflächenvorschriften – wie hier – 
eingehalten sind. 
Die landesrechtlichen Abstandsflächenbestimmungen zielen im Interesse der Wahrung so-
zial verträglicher Verhältnisse aber auch darauf ab einen ausreichenden (Mindest-)Abstand 
zu den Nachbarn zu schaffen. Da dieser mehr als eingehalten wird, kann es zu den benann -
ten Gründen der Einsehbarkeit ebenfalls zu keinem anderen Ergebnis kommen, als dies 
hinsichtlich der Verschattung bereits dargelegt ist.
Im Übrigen sind die Häuser 2, 3 und 4 nach der Nummerierung im Gestaltungskonzept be-
reits auch ohne den Bebauungsplan, nämlich nach § 34 BauGB zulässig, weil sie sich nach 
ihrer Gestalt und Lage in die nähere Umgebung einfügen und die Erschließung gesichert 
ist. Die nähere Umgebung ist ein gründerzeitlich geprägtes Stadtquartier mit in der Regel 
17 - 20 Meter hohen mehrgeschossigen Gebäuden. Dieser städtebauliche Maßstab soll mit 
der geplanten Bebauung ergänzt werden. Der Planung wurde daher das derzeit maximal be-
stehende Baurecht zugrunde gelegt. In diesem Zusammenhang wird ergänzend darauf ver-
wiesen, dass es auch möglich wäre, unter Einhaltung eines Abstandes von 3,00 m zur 
Grundstücksgrenze hochwachsende, großkronige Bäume anzupflanzen, welche früher oder 
später zu einer ähnlich Verschattung der angrenzenden Gebäude führen würden.
II-6. Stellungnahme vom 15.03.2015
Inhalt der Stellungnahme:
Durch die Vertreterin einer Initiative für Behinderte wird die Planung ausdrücklich be-
grüßt. Es werden in dem geplanten V orhaben gute V oraussetzungen gesehen, eine Wohnge-
meinschaft für sogenanntes ambulant unterstütztes Wohnen mit einer Zahl von 8 bis 10 Be-
wohnern in zwei Wohngruppen aufzunehmen. Es wird darum gebeten, diesen Bedarf in 
dem Bebauungsplan zu berücksichtigen. Eine direkte Kontaktaufnahme mit dem Entwick-
ler soll ebenfalls erfolgen.
BV: Ist bereits berücksichtigt
Begründung:
Im Mischgebiet MI 1 sind Wohngebäude allgemein zulässig. Wohngemeinschaften stellen 
eine Wohnform dar und fallen damit unter die zulässigen Nutzungen; die gewünschte Nut-
zung ist insofern bereits berücksichtigt. Die explizite Festsetzung von Regelungen zuguns -
ten von Personen mit besonderem Wohnbedarf (vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 8 BauGB) ist darüber 
hinaus nicht notwendig; dies insbesondere auch unter dem gesellschaftlich immer stärker 
angestrebten Integrationsgedanken.
-
II-7. Stellungnahme vom 16.03.2015
Inhalt der Stellungnahme:
Es wird festgestellt, dass das im Rahmen des Planverfahrens erstellte Gutachten, aus dem 
hervorgeht, dass auf dem Areal keine zwingend zu schützenden Tiere und Pflanzen vor-
kommen, zu einer Jahreszeit erstellt worden ist, zu der z.B. Brutvögel noch nicht angekom -
men sind. Es wird daher gefordert, diese Sachlage noch einmal zu prüfen.
BV: Ist bereits berücksichtigt
Begründung:
Im V orhabenbereich wurden auf Grundlage einer Potenzialabschätzung die vorkommenden 
bzw. potenziell zu erwartenden geschützten Arten ermittelt. Darin sind alle ganzjährig po-
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Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 11 von 16
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Inhalt der Stellungnahme,
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung
berück-
sichtigt
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tenziell betroffenen Tierarten erfasst. Durch die Berücksichtigung der – aufgrund der vor -
handenen Landschafts- und Bebauungsstrukturen – potentiell zu erwartenden Tierarten ist 
sichergestellt, dass, trotz des ggf. ungünstigen Begehungszeitpunktes, Betroffenheiten die -
ser Arten nicht außer Acht geraten. Es fand eine Prüfung statt, ob für die prüfungsre-
levanten Arten die spezifischen Verbotstatbestände gemäß § 44 BNatSchG voraussichtlich 
erfüllt werden. Mit den festgelegten Vermeidungs- und Kompensationsmaßnahmen werden 
die zu den Ortsbegehungen im Februar/März erfassten und alle ganzjährig potentiell zu er-
wartenden Tierarten ausreichend berücksichtigt. Eine nochmalige Überarbeitung des Arten-
schutzrechtlichen Fachbeitrages ist daher nicht erforderlich.
Erinnert sein an dieser Stelle an die Eigenverantwortung jedes Bauherrn bzw. Eigentümers 
spätestens zum Zeitpunkt der Realisierung der Maßnahme sicherzustellen, dass die Verbot-
statbestände des § 44 BNatSchG nicht eintreten.
II-8. Stellungnahme vom 15.03.2015
Inhalt der Stellungnahme:
Die Eigentümer eines direkt an das Bebauungsplangebiet angrenzenden Grundstückes, wel -
ches mit einem Passivhaus bebaut ist, begrüßen grundsätzlich die Nutzung des Geländes in 
der geplanten Form. 
Allerdings erwarten sie insbesondere wegen des als maximal fünfgeschossig geplanten Ge -
bäudes Nr. 3 (lt. Nummerierung im Gestaltungskonzept) im Winter eine nahezu vollständi-
ge Verschattung ihres Hauses, was die Funktion des Hauses erheblich beeinträchtigen wird. 
Ferner wird angeführt, dass im Architektur-Wettbewerb für das Gelände von 2013 für das 
betreffende Gebäude nur vier Geschosse vorgesehen waren. Es wird vorgeschlagen, dass 
für die „innenliegenden“ Gebäude die Höhe an den Bestandsgebäuden orientiert sein soll -
te; so ist die vorhandene Villa zweigeschossig und auch die anderen Bestandsgebäude ha-
ben nur zwei bis drei Geschosse.
Es wird um Prüfung der geplanten Geschossigkeit oder des Abstandes des Gebäudes Nr. 3 
zur gemeinsamen Grundstücksgrenze gebeten. 
BV: Ist bereits berücksichtigt
Begründung:
Die Bebauung hält die Abstandsregelungen der SächsBO ein. Für die maximal 20 m hohen 
Gebäude sind mindestens 8 m Abstand zur Grundstücksgrenze bzw. zur Abstandsfläche ei-
nes benachbarten Gebäudes einzuhalten. Die überbaubare Grundstücksfläche für das den 
betroffenen Passivhäusern am nächsten liegende Baufenster weist zu den betroffenen 
Grundstücken hin einen Abstand von 9 m auf. Der Abstand z.B. des Hauses 3 bis zu den 
angesprochenen Passivhäusern bemisst rund 37 m und beträgt somit ein Mehrfaches des 
bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstands. Unabhängig davon wird in einer innerstäd -
tischen Lage es regelmäßig nicht möglich sein, in den Monaten November bis Januar 
Fassaden dauerhaft von der Sonne bescheinen zu lassen. Dies ist aber in einer innerstädti -
schen Lage  auch hinzunehmen, insbesondere hier, wo sich dies in dem Zeitraum bereits 
heute so darstellt.
Im Architekturwettbewerb für das Gelände aus 2013 war an gleicher Stelle des Hauses 3 
ebenfalls ein Gebäude mit vier Geschossen plus Staffelgeschoss vorgesehen. Dem V or-
schlag, dass die Planung sich bei innenliegenden Bestandsgebäuden an der zweigeschossi -
gen Villa orientieren solle, soll nicht gefolgt werden, da unter den gegebenen steigenden 
Nachfragebedingungen des Wohnungsmarktes und der innerstädtischen Lage mit guter In-
frastrukturausstattung dem Geschosswohnungsbau in dem geplanten Umfang der V orrang 
gegeben werden soll. Eine andere Entscheidung wäre auch in Anbetracht des öffentlichen 
Interesses an der Schaffung weiteren Wohnraums in der Stadt nicht sachgerecht.
Im Übrigen sind die Häuser 2, 3 und 4 nach der Nummerierung im Gestaltungskonzept sind 
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14.09.2015
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 12 von 16
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Nr.
Inhalt der Stellungnahme,
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung
berück-
sichtigt
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bereits ohne den Bebauungsplan, nämlich nach § 34 BauGB zulässig, weil sie sich nach 
ihre Gestalt und Lage in die nähere Umgebung einfügen und die Erschließung gesichert ist.  
Die nähere Umgebung ist ein gründerzeitlich geprägtes mehrgeschossiges Stadtquartier mit 
in der Regel 17 - 20 Meter hohen Gebäuden. Dieser städtebauliche Maßstab soll mit der 
geplanten Bebauung ergänzt werden. Der Planung wurde daher das derzeit maximal beste-
hende Baurecht zugrunde gelegt. 
II-9. Stellungnahme vom 16.03.2015
Inhalt der Stellungnahme:
Kritisiert wird insbesondere der Zeitpunkt der Ortsbegehungen zur Ermittlung der Umwelt -
belange im Monat Februar; die neuerliche Erstellung und Veröffentlichung eines Arten-
schutzgutachtens wird daher gefordert.
BV: Wird nicht berücksichtigt aus den dargelegten Gründen
Begründung:
Im V orhabenbereich wurden auf Grundlage einer Potenzialabschätzung die vorkommenden 
bzw. potenziell zu erwartenden geschützten Arten ermittelt. Darin sind alle ganzjährig po-
tenziell betroffenen Tierarten erfasst. Durch die Berücksichtigung der – aufgrund der vor -
handenen Landschafts- und Bebauungsstrukturen – potentiell zu erwartenden Tierarten ist 
sichergestellt, dass, trotz des ggf. ungünstigen Begehungszeitpunktes oder anderer Gründe, 
Betroffenheiten dieser Arten nicht außer Acht geraten. Es fand eine Prüfung statt, ob für 
die prüfungsrelevanten Arten die spezifischen Verbotstatbestände gemäß § 44 BNatSchG 
voraussichtlich erfüllt werden. Mit den festgelegten Vermeidungs- und Kompensations-
maßnahmen werden die zu den Ortsbegehungen im Februar/März erfassten und alle ganz-
jährig potentiell zu erwartenden Tierarten ausreichend berücksichtigt. Eine nochmalige 
Überarbeitung des Artenschutzrechtlichen Fachbeitrages ist daher nicht erforderlich. 
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II-10. Stellungnahme vom 13.03.2015
II-
10.1
Inhalt der Stellungnahme:
Seitens eines Unternehmens dem im unmittelbaren Umfeld des Bebauungsplanes größere 
Flächen gehören, wird die Befürchtung geäußert, dass durch die geplante Wohnbebauung 
die Revitalisierung des alten Fabrikstandortes, aufgrund der dann einzuhaltenden geringe -
ren Lärmimmissionswerte, weiter eingeschränkt, wenn nicht gar ganz unmöglich gemacht 
wird. Es verbliebe dann bei der bestehenden städtebaulich unbefriedigenden Situation. 
BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens
Begründung:
Die außerhalb des Plangebietes liegende Gewerbebrache des Unternehmens grenzt im Be -
stand bereits unmittelbar an die Wohngebäude Zschochersche Straße 74 und 76 sowie Na-
umburger Straße 1-7 an. V on daher hat jegliche Entwicklung auf dieser Liegenschaft be-
reits die sensiblen Wohnnutzungen im Bestand unmittelbar an den eigenen Grundstücks-
grenzen zu berücksichtigen. Ein östlich der Zschocherschen Straße geplantes und somit 
deutlich weiter entferntes Mischgebiet führt so gesehen nicht zu einer negativen Verände-
rung bzw. Verschärfung der immissionsschutzrechtlich beachtlichen Rahmenbedingungen 
des genannten Bereiches.
-
II-
10.2
Inhalt der Stellungnahme:
Es wird gefordert, den Geltungsbereich des Bebauungsplans nach Südwesten um die Flä -
chen der Einsprecherin zu erweitern; diese Flächen sollen dann als Einzelhandelsstandort 
ausgewiesen werden. 
Zur Begründung wird angeführt, dass erhebliche Konflikte durch das Aneinandergrenzen 
von Gewerbeflächen und künftiger Wohnbebauung gesehen werden und sich dies nur 
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Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 13 von 16
Lfd.
Nr.
Inhalt der Stellungnahme,
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung
berück-
sichtigt
J N
durch einen gemeinsamen Bebauungsplan lösen lasse. Als Möglichkeit wird dabei gesehen, 
den vorhandenen Discount-Markt auf diese Fläche zu verlegen und das Teilgebiet MI 2 zur 
Erweiterung des Wohnparks zu nutzen. Im Übrigen wäre so eine Trennung zwischen ge-
werblicher und Wohnnutzung erreichbar, was die durch die Einsprecherin erwarteten Lärm-
konflikte verringern würde.
BV: Wird nicht berücksichtigt aus den dargelegten Gründen
Begründung:
Es ist kein zwingender städtebaulicher Grund erkennbar, den Geltungsbereich des Bebau -
ungsplans um die denkmalgeschützte Liegenschaft Zschochersche Straße 78 zu erweitern 
und dort die Zulässigkeit von Einzelhandel vorzusehen.
Der auch für diesen Bereich, wie für den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 400.1, 
zu Grunde liegende Bebauungsplan Nr. 325 sieht eine Steuerung der Nutzungsarten des 
Einzelhandels mit dem Ziel der Stärkung der Struktur der Nahversorgungszentren der Stadt 
Leipzig vor. V on daher würde auch eine Einbeziehung der Liegenschaft in den Bebauungs-
plan nicht zu einer geänderten inhaltlichen Ausrichtung des Planes in Bezug auf die Fest -
setzungen zur Steuerung des zentrenrelevanten Einzelhandels führen.
Das räumlich nahe Nebeneinander von Wohnnutzungen und gewerblichen Nutzungen ist 
darüber hinaus in Plagwitz und Kleinzschocher historisch gewachsen und bestimmend für 
die Siedlungsstruktur. V on daher besteht in diesen Stadtteilen grundsätzlich nicht das Pla-
nungsziel der räumlichen Trennung dieser Funktionen. Es wird vielmehr die lokal erforder -
liche Minimierung von Immissionen bei gleichzeitig tendenzieller Beibehaltung der Funk -
tionsmischung als Ziel gesehen. V on daher wird nicht angestrebt, westlich der Zschocher-
schen Straße ausschließlich gewerbliche Nutzungen zu etablieren und östlich der Zschoch -
erschen Straße die Wohnnutzungen zu konzentrieren.
Sofern für den Bereich des Eigentums der Einsprecherin eine Entwicklungsperspektive ab -
zusehen ist und sich das Erfordernis ergibt einen Bebauungsplan aufzustellen, so wird dann  
ein entsprechendes Verfahren zur Aufstellung eines separaten Planes auf den Weg gebracht 
werden. 
II-
10.3
Inhalt der Stellungnahme:
Es wird dargelegt, dass eine notwendige Lärmimmissionsprognose im Rahmen des Verfah-
rens nicht erstellt wurde bzw. dass diese im Beteiligungsverfahren nicht mit ausgelegt war.
BV: Ist bereits berücksichtigt
Begründung:
Eine mit der zuständigen unteren Immissionsschutzbehörde abgestimmte schalltechnische 
Untersuchung im Sinne einer Schallimmissionsprognose als Sachverständigengutachten 
wurde erarbeitet und im Beteiligungsverfahren zu Einsicht bereit gehalten. In diesem Gut -
achten sind die Bestandssituation mit den in unmittelbarer Nachbar schaft befindlichen Ge-
werbebetrieben detailliert analysiert und die zu er wartenden Geräuschimmissionen unter-
sucht worden. 
-
II-
10.4
Inhalt der Stellungnahme:
Es wird ausgeführt, dass bei der öffentlichen Auslegung ein Verfahrensfehler aufgetreten 
sei, da die textlichen Festsetzungen – im Gegensatz zu den sonstigen Unterlagen – nicht im  
Internet präsent waren.
BV: Wird nicht berücksichtigt aus den dargelegten Gründen
Begründung:
Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes – zu dem auch die textlichen Fest-
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14.09.2015
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 14 von 16
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Nr.
Inhalt der Stellungnahme,
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung
berück-
sichtigt
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setzungen gehören – hat im Stadtplanungsamt im Ausstellungsbereich vor dem Zimmer 
498 im Neuen Rathaus, Martin-Luther-Ring 4-6, 04109 Leipzig stattgefunden. Dies ist die 
einzige und allein maßgebliche Auslegungsstelle für Bebauungspläne der Stadt Leipzig. 
Die Internetseite der Stadt Leipzig ist dagegen kein Auslegungsort von Planentwürfen städ-
tebaulicher Satzungen. Die dort präsentierten Inhalte dienen lediglich der Information, was 
so auch deutlich vermerkt ist. Ein Verfahrensfehler, wie behauptet wird, ist daher, auch 
wenn die Informationen leider nicht vollständig waren, nicht festzustellen.
II-
10.5
Inhalt der Stellungnahme:
Es wird ausgeführt, dass die Festsetzung der Baulinie entlang der Zschocherschen Straße 
im Teilbaugebiet MI 2 fehlerhaft sei. Es sei nicht nachvollziehbar, warum zwingend dichter 
an Lärmquellen heran gebaut werden muss, wo doch der Begründung zum Bebauungsplan 
entnommen werden kann, dass von der Zschocherschen Straße eine erhebliche Lärmbelas -
tung ausgeht und diese durch umgebende Gewerbebetriebe im Süden und Westen noch ver-
stärkt wird. 
BV: Wird nicht berücksichtigt aus den dargelegten Gründen
Begründung:
Die Festsetzung der Baulinie war aus städtebaulichen Gründen geboten, weil eine Bau -
flucht an der Ostseite der Zschocherschen Straße durch das Sudhaus der ehemaligen Braue -
rei, den Lidl-Markt und den Hochbau auf dem Grundstück Zschochersche Straße 59a im 
Stadtbild bis zur Limburger Straße bereits deutlich vorgeprägt ist. Ein weiteres Abrücken 
der Gebäude von der Straße würde zudem die im Schallschatten der straßenseitigen Bebau -
ung liegenden und zum Aufenthalt vorgesehenen Außenbereiche verringern. 
X
II-
10.6
Inhalt der Stellungnahme:
Im Baugebiet MI 1 sind Regelungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ge-
troffen. Der Verzicht auf diesbezügliche Regelungen im Gebiet MI 2 wird für fehlerhaft ge-
halten, da hier, an Stelle des vorhandenen Lebensmittelmarktes, z.B. auch Anlagen für Ver-
waltungen, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke oder Geschäfts- und Büroge -
bäude zulässig sein sollen. Es wird ein Bedarf an entsprechenden Regelungen auch in die -
sem Gebiet gesehen, da es ansonsten zu Grenzwertüberschreitungen kommen wird.
BV: Wird nicht berücksichtigt aus den dargelegten Gründen
Begründung:
Im Gegensatz zum Teilbaugebiet MI 1 mit seiner dominanten Wohnfunktion kann das MI 2 
mit Ausnahme des Wohnens vielfältige Nutzungen mit geringeren Schutzansprüchen hin-
sichtlich des Schallschutzes aufnehmen. Räume ohne ständigen Aufenthalt von Menschen 
erfordern z.B. in der Regel keinen passiven Schallschutz. 
Für die Außenbauteile entlang der Zschocherschen Straße und der Erich-Zeigner-Allee sind 
ggf. ohnehin Schallschutznachweise für Außenbauteile zu erbringen. Damit werden die 
notwendigen V orkehrungen geschaffen und Grenzwertüberschreitungen ausgeschlossen. 
Darüber hinaus ist der bestehende Lidl-Markt erst wenige Jahre alt und es wurden zuletzt 
in 2014 maßgebliche Investitionen vorgenommen, so dass auf absehbare Zeit nicht mit ei-
ner Aufgabe des Marktes bzw. einer grundsätzlichen Nutzungsänderung gerechnet werden 
kann.
X
II-11. Stellungnahme vom 16.03.2015
II-
11.1
Inhalt der Stellungnahme:
Dem Bebauungsplan wird wegen Bedenken hinsichtlich des Artenschutzes nicht zuge-
stimmt. Die Begutachtung des Areals und Teile der Ausführungen zu den Umweltbelangen 
in der Begründung zum Bebauungsplan werden kritisiert. Und es wird bemängelt, dass kei -
X
14.09.2015
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 15 von 16
Lfd.
Nr.
Inhalt der Stellungnahme,
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung
berück-
sichtigt
J N
nerlei Artenschutzgutachten in der Brutperiode gemacht wurde; daher wird gefordert eines 
zu erstellen. 
BV: Wird nicht berücksichtigt aus den dargelegten Gründen
Begründung:
Insbesondere zur Kritik am Artenschutzgutachten ist Nachfolgendes zu sagen. Im V orha-
benbereich wurden auf Grundlage einer Potenzialabschätzung die vorkommenden bzw. po-
tenziell zu erwartenden geschützten Arten ermittelt. Darin sind alle ganzjährig po tenziell 
betroffenen Tierarten erfasst. Durch die Berücksichtigung der – aufgrund der vorhandenen 
Landschafts- und Bebauungsstrukturen – potentiell zu erwartenden Tierarten ist sicherge -
stellt, dass, trotz des ggf. ungünstigen Begehungszeitpunktes oder anderer Gründe, Betrof -
fenheiten dieser Arten nicht außer Acht geraten. Es fand eine Prüfung statt, ob für die prü -
fungsrelevanten Arten die spezifischen Verbotstatbestände gemäß § 44 BNatSchG voraus-
sichtlich erfüllt werden. Mit den festgelegten Vermeidungs- und Kompensationsmaß-
nahmen werden die zu den Ortsbegehungen im Februar/März erfassten und alle ganzjährig 
potentiell zu erwartenden Tierarten ausreichend berücksichtigt. Eine nochmalige Überar-
beitung des Artenschutzrechtlichen Fachbeitrages ist daher nicht erforderlich. 
II-
11.2
Inhalt der Stellungnahme:
Es wird angeregt, über Alternativen für den Schutz des Habitats nachzudenken.
BV: Ist bereits berücksichtigt
Begründung:
Da der Gebäudebestand, auch wenn tatsächlich keine Tiere aufgefunden wurden, und dabei  
insbesondere der ehemalige Eiskeller der Brauerei aber auch mehrere große Bäume als Le -
bensraum von Fledermäusen geeignet sind, sind für den Ausgleich dieser durch die Ent-
wicklung der Fläche verlorengehenden potenziellen Quartiere Maßnahmen zum Ersatz für 
den Verlust verbindlich im Bebauungsplan festgesetzt. So sind innerhalb des Gebietes MI 1 
insgesamt acht als Sommer- bzw. Winterquartier geeignete Nistkästen für Fledermäuse an-
zubringen. 
Darüber hinaus werden in weiten Bereichen Baum-Strauch-Hecken angelegt werden, die 
die Funktion derzeit vorhandener Habitate ersetzen sollen. 
-
II-12. Stellungnahme vom 16.03.2015
II-
12.1
Inhalt der Stellungnahme:
Eine Bürgerin protestiert „gegen die abwertende und z.T. naturschutzfachlich falsche Be -
wertung des ökologischen Wertes des Bewuchses“, durch die Begehung des Gebietes zu ei-
ner Jahreszeit mit geringen Aktivitäten der dort vorkommenden Arten.
BV: Wird nicht berücksichtigt aus den dargelegten Gründen
Begründung:
Im V orhabenbereich wurden auf Grundlage einer Potenzialabschätzung die vorkommenden 
bzw. potenziell zu erwartenden geschützten Arten ermittelt. Darin sind alle ganzjährig po-
tenziell betroffenen Tierarten erfasst. Durch die Berücksichtigung der – aufgrund der vor -
handenen Landschafts- und Bebauungsstrukturen – potentiell zu erwartenden Tierarten ist 
sichergestellt, dass, trotz des ggf. ungünstigen Begehungszeitpunktes oder anderer Gründe, 
Betroffenheiten dieser Arten nicht außer Acht geraten. Es fand eine Prüfung statt, ob für 
die prüfungsrelevanten Arten die spezifischen Verbotstatbestände gemäß § 44 BNatSchG 
voraussichtlich erfüllt werden. Mit den festgelegten Vermeidungs- und Kompensations-
maßnahmen werden die zu den Ortsbegehungen im Februar/März erfassten und alle ganz-
jährig potentiell zu erwartenden Tierarten ausreichend berücksichtigt. 
X
14.09.2015
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ Seite 16 von 16
Lfd.
Nr.
Inhalt der Stellungnahme,
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung
berück-
sichtigt
J N
II-
12.2
Inhalt der Stellungnahme:
Es wird die Pflanzempfehlungsliste als zu wenig umfangreich bemängelt.
BV: Wird berücksichtigt
Begründung:
Der Hinweis zur quantitativ ungenügenden Anzahl zur Pflanzung empfohlener Baumarten 
wird beachtet. Die Pflanzempfehlungsliste wird um zusätzliche Baumarten sowie eine Lis-
te heimischer Straucharten ergänzt (siehe Anhang V der Begründung zum Bebauungsplan).
X
14.09.2015
1
1 2 11 1
11
2
2 Ldr.
1
Naturstein-pflaster
+|KH'DFKULQQH
Naturstein-pflaster
110.74
117.93118.05117.96117.98118.00118.13118.26118.16118.12118.17118.39118.27118.33118.38118.37119.34119.42119.41119.47119.44119.44119.48119.45119.47119.44119.47119.46119.39119.25119.27
Denkmal
2
2
1
GFGFGFGFWGFW GFW
SV
1
1 11 1
11
2 Ldr.
Ldr.
111.20
110.84
110.80
110.95
110.90110.90
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304b
1
304a782
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30720
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1
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14
2470
179
2925
79a
1254
126b 05094
(2)2
1(P1)
1121(P2)1 365
621251
365a
335
366367a
2
419c567
5603675414
1
65511(P3)
=VFKRFKHUVFKH6WUDH
131.62 First128.81 Traufe
GTGa
GTGa
D
D
MI 10,6
MI 20,6
P1 P1
P1
P2
P1
C
D
D
IVIVIII
III
IIIIIIIV
IIIIII
IIIIV
IVIIIIII
Teil A: Planzeichnung
C
GTGa
GTGaP3



Teil B: Text
Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ 
Seite 1
Teil B: Text
Die der Planung zugrunde liegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse, DIN-
Vorschriften, VDI-Richtlinien und ähnliche Regelungen) können bei der Stadt Leipzig im  
Neuen Rathaus, Martin-Luther-Ring 4-6, 04109 Leipzig, Stadtplanungsamt, Zimmer 499,  
während der Sprechzeiten eingesehen werden.
I. Festsetzungen [§ 9 Abs. 1 und 4 BauGB i.V.m. § 89 SächsBO]
1. Planungsrechtliche Festsetzungen
1.1. Art der baulichen Nutzung im Teilbaugebiet MI 1 [§ 9 Abs. 1 BauGB]
1.1.1. Allgemein zulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts  
anderes ergibt):
a) Wohngebäude,
b) Geschäfts- und Bürogebäude,
c) Sonstige Gewerbebetriebe,
d) Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche  
und sportliche Zwecke.
 1.1.2. Unzulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes 
ergibt):
a) Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Be -
herbergungsgewerbes,
b) Gartenbaubetriebe,
c) Tankstellen,
d) Vergnügungsstätten.
[§ 1 Abs. 5 und 6 BauNVO]
1.2. Art der baulichen Nutzung im Teilbaugebiet MI 2 [§ 9 Abs. 1 BauGB]
1.2.1. Allgemein zulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts  
anderes ergibt):
a) Geschäfts- und Bürogebäude,
b) Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Be -
herbergungsgewerbes,
c) Sonstige Gewerbebetriebe,
d) Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche  
und sportliche Zwecke.
[§ 1 Abs. 5 und 6 BauNVO]
1.2.2. Unzulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes  
ergibt):
a) Wohngebäude,
b) Gartenbaubetriebe,
c) Tankstellen,
d) Vergnügungsstätten.
[§ 1 Abs. 5 und 6 BauNVO]
1.2.3. Abweichend von 1.2.1 sind Einzelhandelsbetriebe unzulässig,  die einzelne  oder  
mehrere der folgenden Sortimente als Hauptsortiment führen:
Nahversorgungsrelevante Sortimente
- Apothekenwaren (frei verkäuflich)
- Back- und Konditoreiwaren
- Drogeriewaren, Parfümerie- und Kosmetikartikel
- Fleischwaren
21.08.2015
Teil B: Text
Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ 
Seite 2
- Getränke
- Nahrungs- und Genussmittel
- Sanitätsartikel
- Schnittblumen, Topf- und Zimmerpflanzen, Blumentöpfe und Vasen
- Zeitungen und Zeitschriften
- Zoologische Artikel, lebende Tiere
Sonstige zentrenrelevante Sortimente
- Bekleidung
- Bettwaren
- Bild- und Tonträger
- Bücher
- Camping- und Outdoorartikel
- Computer und Zubehör
- Elektrogroßgeräte, Elektrokleingeräte
- Fotoartikel
- Glas/Porzellan/Keramik
- Handarbeitswaren/Kurzwaren/Meterware/Wolle
- Haushaltswaren
- Heimtextilien, Gardinen, Dekostoffe, Haus-, Bett und Tischwäsche
- Hörgeräte
- Kinderwagen
- Kunstgewerbe/Bilder/Bilderrahmen, Wohndekorationsartikel
- Künstlerartikel/Bastelzubehör, Sammlerbriefmarken und -münzen
- Lampen, Leuchten, Leuchtmittel
- Lederwaren/Taschen/Koffer/Regenschirme
- Musikinstrumente und Zubehör
- Optik, Augenoptik
- Papier, Büroartikel, Schreibwaren
- Schuhe
- Spielwaren
- Sportartikel/Sportgeräte
- Sportbekleidung
- Sportschuhe
- Telekommunikation und Zubehör
- Uhren, Schmuck
- Unterhaltungselektronik und Zubehör
[§ 1 Abs. 9 BauNVO]
1.2.4. Abweichend von Nr. 1.2.3. kann der „Leipziger Laden“ ausnahmsweise zugelassen 
werden. Bei diesem Betriebs- bzw. Anlagentyp handelt es sich um Ladengeschäfte  
mit einer Größe der Verkaufsfläche von bis 150 m².
[§ 1 Abs. 9 BauNVO]
1.3. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur  
und Landschaft [§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB]
1.3.1. Die Befestigung von Aufstellflächen (Feuerwehr) und Wegen auf den Baugrund -
stücken ist so auszuführen, dass das auf den jeweiligen Flächen anfallende Niede r-
schlagswasser weitestgehend innerhalb dieser Flächen versickern kann.
1.3.2. Im Baugebiet MI 1 sind acht, als Sommer- bzw. Winterquartier geeignete Nistkästen  
für Fledermäuse über das Baugebiet verteilt, an geeigneten Stellen anzubringen.
21.08.2015
Teil B: Text
Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ 
Seite 3
1.4. Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen [§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB]
Für erforderliche resultierende Schalldämmmaße der Außenbauteile nach DIN 4109  
sind an den festgesetzten Baulinien/Baugrenzen Lärmpegelbereiche entsprechend  
dem Eintrag in der Planzeichnung maßgebend.
Für abweichende bzw. zurückspringende Fassadengestaltungen ist durch schal l-
technische Gutachten nachzuweisen, dass die maßgeblichen Innenraumpegel ei n-
gehalten werden.
Schutzbedürftige Räume, die nur Fenster zu Fassaden mit einer Lärmbelastung  
größer  oder gleich  dem Lärmpegelbereich III  besitzen,  sind  nach VDI-Richtlinie  
2719 mit schallgedämmten fensterunabhängigen Lüftungseinrichtungen auszustat -
ten.
1.5. Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB]
1.5.1. Auf den Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen B e-
pflanzungen mit den Kennzeichnungen P1 sind Baum-Strauch-Hecken mit einer An-
zahl von insgesamt 30 Bäumen in den Qualitäten Stammumfang 14 cm bis 20 cm  
(9 Bäume) und 20 cm bis 30 cm (21 Bäume), auf P2 Hecken als Formhecke mit ei -
ner zu erreichenden Höhe von 2 m mit Pflanzenware in der Qualität von 80 cm bis  
160 cm und P3 Baumreihen mit Bäumen in der Qualität Stammumfang 20 cm bis  
30  cm  anzulegen.  Dafür  sind  einheimische,  standortgerechte  Laubbaum-  und  
Straucharten zu verwenden, dauerhaft zu pflegen und bei Abgang zu ersetzen.
1.5.2. Tiefgaragen sind zu 60 % mit einer Oberbodenschicht von mindestens 0,3 m Mäc h-
tigkeit zu überdecken und durch standortgerechte Laubsträucher unter Verwendung  
von Pflanzenware in Qualitäten von 25 cm bis 150 cm intensiv zu begrünen. 10 %  
der Tiefgaragen sind mit einer Oberbodenschicht von min destens 1,0 m Mächtigkeit 
zu überdecken und durch standortgerechte Solitärgehölze mit 1 Stück pro m² und  
einer zu erreichenden Höhe von maximal 5 m intensiv zu begrünen.
1.5.3. Je angefangene vier ebenerdige PKW-Stellplätze ist mindes tens ein einheimischer, 
standortgerechter Laubbaum in der Qualität Stammumfang 20 cm bis 25 cm, Höhe  
Kronenansatz mind. 2,50 m zu pflanzen. Für jeden Baum ist ei ne offene Bodenfl ä-
che von mind. 6 m² vorzusehen. Die Baumscheiben sind vor Überfahren zu schü t-
zen.
Hinweis: Für die Auswahl der Bäume wird auf Anhang V Pflanzempfehlung der Begründung  
zum Bebauungsplan verwiesen.
2. Örtliche Bauvorschriften [§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 89 SächsBO]
Dachformen
Die im Teil A: Planzeichnung festgesetzten Dachformen gelten ausschließlich für  
Hauptbaukörper.
II. Hinweise
Altlasten
Die Flurstücke 125/3 und 125/4 der Gemarkung Plagwitz sind unter der Kennziffer  
65512753 im sächsischen Altlastenkataster (SALKA) registriert. Aufgrund der lang -
jährigen gewerblichen Nutzung können lokale Bodenverunreinigungen grundsätzlich 
nicht ausgeschlossen werden. Deshalb sind Bau- bzw. Rückbaumaßnahmen mit  
Bodeneingriff fachtechnisch durch ein Ingenieurbüro zu begleiten und in einem Ab -
schlussbericht zu dokumentieren.
21.08.2015
Teil B: Text
Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ 
Seite 4
Sollte im Rahmen der Baumaßnah men umweltrelevante Sachverhalte festgestellt  
werden, ist das Amt für Umweltschutz, Sachgebiet Abfall-/Bodenschutzbehörde un -
verzüglich zu informieren.
Artenschutz
Zur Verhinderung artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1 Nr. 1  
bis 3 BNatSchG sind im Rahmen der Baumfällarbeiten sowie der Abriss- und Sani e-
rungsmaßnahmen an Bestandsgebäuden artspezifische Vermeidungsmaßnahmen  
erforderlich. Diese sind   im Rahmen einer ökologischen Baubegleitung entspr e-
chend Kapitel 3.5.4 der Artenschutzrechtlichen Prüfung (Seecon Ingenieure GmbH,  
29.04.14) umzusetzen.  
  
21.08.2015
Begründung zum
Bebauungsplan Nr. 400.1
„Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-
Allee - nördlicher Teilbereich“
Stadtbezirk: Südwest
Ortsteil: Plagwitz
Übersichtskarte:
Grenze des räumlichen Gel-
tungsbereiches
 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Stadtplanungsamt
Verfasser: Dr. Paatz und Partner GmbH
Ingenieurbüro für Stadtplanung und Stadterneuerung
Gerhard-Ellrodt-Straße 24; 04249 Leipzig
Telefon: [TELEFONNUMMER ENTFERNT]; Telefax: [TELEFONNUMMER ENTFERNT]; 
eMail: [E-MAIL ENTFERNT]
14.09.2015

Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“                                                                                                  
Seite 2
INHALTSVERZEICHNIS
A. EINLEITUNG..................................................................................................................................... 4
1. Lage und Größe des Plangebietes.................................................................................................... 4
2. Planungsanlass und -erfordernis....................................................................................................... 4
3. Ziele und Zwecke der Planung........................................................................................................... 4
4. Verfahrensdurchführung.................................................................................................................... 5
B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG....................................................................................................... 6
5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes...................................................................... 6
5.1 Topografie.......................................................................................................................................... 6
5.2 Vorhandene Bebauungen, Freiflächen und Nutzungen...................................................................... 6
5.3 Vorhandene Wohnbevölkerung.......................................................................................................... 7
5.4 Soziale Infrastruktur........................................................................................................................... 7
5.5 Technische Infrastruktur..................................................................................................................... 8
5.5.1 Verkehrsinfrastruktur......................................................................................................................... 8
5.5.2 Ver- und Entsorgungsanlagen............................................................................................................ 9
6. Planungsrechtliche Grundlagen......................................................................................................... 9
6.1 Ziele der Raumordnung..................................................................................................................... 9
6.2 Flächennutzungsplan....................................................................................................................... 10
6.3 Landschaftsplan............................................................................................................................... 10
6.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben......................................................................................................... 11
6.5 Sonstige Planungen......................................................................................................................... 11
6.5.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept............................................................................................. 11
6.5.2 Stadtentwicklungsplan Zentren........................................................................................................ 11
6.5.3 Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung........................................................... 12
6.5.4 Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen.............................................................................. 13
6.5.5 Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum.................................................................... 14
7. Umweltbelange................................................................................................................................ 14
7.1 Einleitung......................................................................................................................................... 14
7.1.1 Für die Umweltbelange relevante Inhalte des Planes...................................................................... 15
7.1.2 Fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes..................................................................... 15
7.1.2.1 Schutzgebiete und Schutzobjekte gemäß BNatSchG...................................................................... 15
7.1.2.2 Landschaftsplan............................................................................................................................... 16
7.1.2.3 Grünordnungsplan........................................................................................................................... 16
7.1.2.4 Eingriffsregelung.............................................................................................................................. 16
7.1.2.5 Sonstige fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes....................................................... 16
7.1.3 Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der Umweltbelange................ 17
7.2 Beschreibung u. Bewertung der voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen der Planung 18
7.2.1 Boden / Altlasten.............................................................................................................................. 18
7.2.2 Pflanzen........................................................................................................................................... 19
7.2.3 Tiere................................................................................................................................................ 20
7.2.4 Menschen........................................................................................................................................ 21
7.2.5 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung der nachteiligen Auswirkungen................................... 22
8. Ergebnisse der Beteiligungen.......................................................................................................... 22
8.1 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit......................................................................................... 22
8.2 Beteiligung der TöB zum Entwurf .................................................................................................... 22
8.3 Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf....................................................................................... 23
9. Städtebauliches Konzept................................................................................................................. 26
9.1 Bebauung........................................................................................................................................ 26
9.2 Erschließung.................................................................................................................................... 28
9.3 Grünordnerisches Konzept.............................................................................................................. 28
C. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES............................................................................................ 29
14.09.2015
Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“                                                                                                  
Seite 3
10. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches................................................................................... 29
11. Baugebiete MI 1 und MI 2................................................................................................................ 29
11.1 Art der baulichen Nutzung................................................................................................................ 30
11.1.1 Teilbaugebiet MI 1............................................................................................................................ 30
11.1.2 Teilbaugebiet MI 2............................................................................................................................ 31
11.2 Maß der baulichen Nutzung............................................................................................................. 32
11.3 Überbaubare Grundstücksflächen................................................................................................... 33
11.4 Flächen für Nebenanlagen und Stellplätze...................................................................................... 34
11.4.1 Nebenanlagen................................................................................................................................. 34
11.4.2 Stellplätze........................................................................................................................................ 34
11.5 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft........ 34
11.6 Flächen für Gemeinschaftsanlagen................................................................................................. 35
11.7 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen.................................................................................. 35
11.8 Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen......................................... 36
11.8.1 Pflanzempfehlungen (Anhang V der Begründung)........................................................................... 37
12. Örtliche Bauvorschriften................................................................................................................... 38
12.1 Dachformen und -neigungen........................................................................................................... 38
13. Verkehrsflächen............................................................................................................................... 38
13.1 Öffentliche Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung............................................................. 38
14. Umgrenzung der für bauliche Nutzungen vorgesehenen Flächen, deren Böden erheblich mit 
umweltgefährdenden Stoffen belastet sind...................................................................................... 38
15. Nachrichtliche Übernahme von nach anderen gesetzl. Vorschriften getroffenen Festsetzungen.....39
15.1 Regelungen für den Denkmalschutz................................................................................................ 39
D. STÄDTEBAULICHE KALKULATION............................................................................................... 39
16. Flächenbilanz des Plangebietes...................................................................................................... 39
17. Bodenordnung................................................................................................................................. 39
18. Kosten............................................................................................................................................. 40
Anhang:
Anhang I: Biotopkartierung 
Anhang II: Bestandsliste der Gehölze
Anhang III: Ermittlung Ersatzpflanzungen
Anhang IV: Gestaltungskonzept
Anhang V: Pflanzempfehlung
Anhang VI: Hinweise
14.09.2015
Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“                                                                                                  
Seite 4
A. EINLEITUNG
1. Lage und Größe des Plangebietes
Das beplante Gebiet befindet sich in den Ortsteilen Plagwitz und Kleinzschocher des Leipzi ger 
Stadtbezirkes Südwest und umfasst das zu großen Teilen seit längerem brachliegende Gelän de 
der früheren Naumann’schen Brauerei. Es wird umgrenzt  
• im Norden durch die südlichen Liegenschaftsgrenzen der an der Südseite der Eduardstraße  
und an der Westseite der Erich-Zeigner-Allee befindlichen Grundstücke.
• im Osten durch die Erich-Zeigner-Allee.
• im Süden durch die südliche Grenze des öffentlichen Weges (Flurstück 307/18, Gemarkung  
Kleinzschocher), der  die Zschochersche Straße mit der Erich-Zeigner-Allee verbindet.
• Im Westen durch die östliche Seite der Zschocherschen Straße.
Die räumliche Lage des ca. 2,5 ha großen Areals ist aus der Übersichtskarte bzw. der Planzeichn -
ung zu ersehen. Der genaue Verlauf der Grenze des räumlichen Geltungsbereiches kann Kap. 10  
dieser Begründung entnommen werden.
2. Planungsanlass und -erfordernis
Anlass für dieses Planverfahren ist eine Bauvor anfrage der HAUS & CAPITAL Wirtschafts- und Fi -
nanzierungsberatungs GmbH mit Sitz in Wiesbaden zur Errichtung einer Wohnanlage auf Grund -
stücksteilen der ehemaligen Naumann'schen Brauerei für vorrangig potentielle Eigennutzer, die  
sich größere, auch familienfreundliche und altengerechte Wohnungen mit direkt angrenzendem  
Grün im urbanen Kontext wünschen.
Obwohl Be standteil eines im Zu sammenhang bebauten Ortsteils kann für das Plangebiet eine  
Baugenehmigung nach § 34 BauGB ggf. nur für Teilbereiche erteilt werden. Ein verbindlicher Zu -
lässigkeitsrahmen gemäß § 34 BauGB lässt sich vor allem für die straßennahen Bereiche der  
Zschocherschen Straße und der Erich-Zeigner-Allee ableiten. Damit ist aber eine geordnete städ-
tebauliche Entwicklung im Rahmen dieses Bauplanungsrechtes insbesondere für den flächenmä -
ßig größeren zentralen Bereich nicht gewährleistet, da dort eine eindeutige Vorprägung für die Be -
bauung und Erschließung entsprechend den Beurteilungskriterien des § 34 BauGB nicht vorliegt. 
Daraus resultiert das Erfordernis der Aufstellung eines Bebauungsplanes zur Schaffung der pla -
nungsrechtlichen Voraussetzungen für das Gesamtvorhaben , mit dem dessen Genehmigungsfä -
higkeit sichergestellt werden soll.
3. Ziele und Zwecke der Planung
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes wurden u.a. folgende Planungsziele erreicht:
• Schaffung  der  planungsrechtlichen  Voraussetzungen  für  die  beabsichtigte  Wohnbebauung 
und Gewährleistung einer aus städtebaulicher und funktionaler Sicht geordneten Entwicklung  
des Plangebietes.  Schwerpunkte sind hierbei die noch vorhandenen und für die Naumann’ -
sche Brauerei städtebaulich prägenden denkmalgeschützten Gebäude und Gebäudeteile1.
• Beitrag zur städtebaulichen Neuordnung des Standortes der früheren Naumann'schen Braue -
rei.
• Planungssicherheit für die Entwicklung der ehemals bebauten und seit mehreren Jahren brach 
gefallenen Fläche im Plangebiet zur überwiegend wohnungswirtschaftlichen Nutzung im Sinne  
§ 1a Abs. 2  Satz 1 BauGB b ei Beachtung der Belange des Denkmalschutzes, bestehender  
Nutzungen und gebietsübergreifender Zielkonzepte.
1 Siehe hierzu Kap. 5.2.
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Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“                                                                                                  
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• Klärung und Festsetzung der Nutzungsmöglichkeiten bezüglich Wohnen. Schwerpunkt war  
hier die Sicherung einer umweltverträglichen Wohnnutzung im Nebeneinander mit einem be -
stehenden und zum Plangebiet gehörenden Lebensmittelmarkt sowie einem unmittelbar süd -
lich der Wohnanlage geplanten Kindergarten und den angrenzenden ge werblichen Nutzungen 
einschließlich der Verkehrslärmvorbelastung.
• Standortentwicklung bzw. Steuerung unter Berücksichtigung Stadtentwicklungs- und Rahmen -
pläne  (Stadtentwicklungspläne  Zentren,  Wohnungsbau  und  Stadterneuerung,  Gewerbliche  
Bauflächen sowie KSP West).
• Planungsrechtliche Sicherung der verkehrlichen sowie medientechnischen Erschließung. 
• Berücksichtigung der Belange des Umweltschutzes. Hier stand die Prüfung im Mittelpunkt, in -
wieweit eine Umwelt prüfung durchzuführen ist und welche weiteren Fachgutachten, z.B. zur  
Grünordnung, zum Baumbestand und Arten- sowie Immissionsschutz und zur Altlastensituati -
on als Abwägungsmaterialien notwendig sind. 
• Einflussnahme auf die städtebauliche Gestaltung der geplanten Neubebauung.
4. Verfahrensdurchführung
Folgende Verfahrensschritte wurden zur Vorbereitung des Satzungsbeschlusses durchgeführt:
Aufstellungsbeschluss vom
Beschluss Nr. RBV-1316/12, 
bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 15/2012 vom 21.07.2012
18.07.2012
Bekanntmachung zum beschleunigten Verfahren 
Bekanntmachung nach § 13a Abs. 3 BauGB
a) zur Anwendung des beschleunigten Verfahrens sowie 
b) zur Möglichkeit der Unterrichtung und Äußerung für die Öffentlichkeit,
erfolgte verbunden mit der Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses
21.07.2012
Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Entwurf
(§ 4 Abs. 2 BauGB), mit Schreiben vom 12.02.2015
Öffentliche Auslegung des Entwurfes 
(§ 3 Abs. 2 BauGB), bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 03/2015 
vom 07.02.2015
17.02.2015 bis 16.03.2015
Nachstehende Besonderheiten der Durchführung des Verfahrens sind zu nennen:
• Anwendung des beschleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) 
Die im § 13a Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 3 BauGB genannten Voraussetzungen sind wie folgt erfüllt: 
○ Es handelt sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung für die Wiedernutzbarma -
chung von Flächen, mit dem innerstädtische brachliegende, ehemals gewerblich ge nutzte 
Flächen einer neuen Nutzung als Mischgebiet mit neuen Erschließungsanlagen zu geführt 
wird. Näheres siehe Kap. 5.
○ Es wird einem Bedarf an Investitionen zur Schaffung von das Wohnen nicht wesentlich  
störenden Arbeitsplätzen und für die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum Rech -
nung getragen. Näheres siehe Kap. 9.
○ Der zulässige Größenwert von 20.000 m² zulässiger Grundfläche wird nicht erreicht.  Nä-
heres siehe Kap. 7.1.
○ Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglich -
keitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Lan -
desrecht unterliegen, wird nicht vorbereitet oder begründet. Näheres siehe Kap. 7.1.
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Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“                                                                                                  
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○ Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in §1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB ge -
nannten Schutzgüter bestehen nicht. Näheres siehe Kap. 7.1.
• Absehen von den frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit und der TöB
Von den frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB sowie der Träger  
öffentlicher Belange (TöB) gem. § 4 Abs. 1 BauGB wurde unter Anwendung des § 13a Abs. 2  
Nr. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB abgesehen.
B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG
5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes
5.1 Topografie
Das Plangebiet weist ein beachtliches Gefälle zwischen der Zschocherschen Straße (ca. 119 m  
NHN2) und der Erich-Zeigner-Allee (rd. 111 m NHN) auf. Der Abstand zwischen beiden Extremwer-
ten beträgt etwa 170 m. Damit ist ein durchschnittliches Gefälle zur Erich-Zeigner-Allee von ca.  
5% zu verzeichnen, wobei aber die Neigung der letzten ca. 55 m bis zu dieser Straße nahezu 11%  
beträgt. 
Auf dem gesamten ehemaligen Industriegelände muss mit unterirdischen Resten der früheren Be -
bauung sowie mit Abbruchmassen verfüllten Kellern etc. gerechnet werden. Die intensive Bebau -
ung und gewerbliche Nutzung seit über 100 Jahren hat die natürlich anstehende Bodengesell -
schaft sehr stark verändert, so dass heute sie kaum noch anzutreffen ist 3.
5.2 Vorhandene Bebauungen, Freiflächen und Nutzungen
Das Plangebiet stellt sich gegenwärtig wie seine Umgebung durch eine heterogene Bau- und Nut -
zungsstruktur dar. Neben der jetzt als Bürogebäude eingerichteten ehemaligen Fabrikantenvilla  
des früheren Brauereibesitzers im nordöstlichen Areal ist auf der südwestlichen Teilfläche der  
Brauerei an der Zschocherschen Straße vor Jahren ein Lebensmittelmarkt mit Parkplatz errichtet  
worden.
Die Brauerei gehörte zu den Gründungsorten industrieller und gewerblicher Produktio nen in Plag-
witz und Kleinzschocher Nord. Das Gelände   wurde bereits ab 1857 zu Zwecken des Bierbrauens  
erschlossen, bebaut und im Verlauf der Jahrzehnte baulich und funktional ständig er weitert. Bis 
Mitte der 80-iger Jahre ist am Standort noch Bier gebraut worden. Vorhandene  denkmalgeschütz-
te Reste jener Gebäude und Gebäudeteile sind mit ihrer funktionellen und archi tektonischen Ge-
staltung Zeitzeugen des jeweils vorherrschenden Architekturstils. 
Es handelt sich um
• das Sudhaus an der Zschocherschen Straße.
Es wurde einschließlich der technischen Einrichtungen von den Leipziger Architekten und  
Bauingenieuren  Hanner  und  Hering  entworfen  und  1928  zum  100-jährigen  Jubiläum  der  
Brauerei als markanter roter Klinkerbau mit hohen Fenstern zur Zschocherschen Straße er -
richtet. Davon steht noch ein seit Jahren leerstehender Restbaukörper, der nicht ab gebrochen 
wurde wie seine zugehörigen Gebäudeteile.
• die Kelleranlage, sogenannter „Eiskeller“ einschließlich des mehrgeschossigen Gebäu -
detraktes an der Erich-Zeigner-Allee.
Erste Teile der Anlage zur Einlagerung und Kühlung der Biere entstanden bereits 1857/1858.  
Sie sind in dieser räumlichen Ausdehnung und baulich architektonischen Fassadengestaltung  
an der Erich-Zeigner-Allee in Leipzig kaum noch anzutreffen und deshalb in ihrer gewissen  
2 Normalhöhennull.
3 Gemäß Baugrundgutachten vom 28.08.2013. Bearbeiter: Dr. G. Günther, ö.b.u.v. Sachverständiger für Baugrund,  
Grundbau und Bodenmechanik. ICP GmbH Leipzig Fasanenweg 2; 04420 Markranstädt, OT Frankenheim. Tel.:  
[TELEFONNUMMER ENTFERNT].
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Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“                                                                                                  
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Einzigartigkeit erhaltenswert. Besonderes Merkmal des ebenfalls leerstehenden Bauwerkes ist  
seine nahezu vollständige Eingrabung in das Gelände.
Zwei weitere ungenutzte Nebengebäude der ehemaligen Brauerei an der nördlichen Geltungsbe -
reichsgrenze unmittelbar westlich der früheren Fabrikantenvilla und südlich des Eiskellers weisen  
keine Denkmaleigenschaften auf. Ihre Integration in die geplante Wohnanlage scheidet wegen der  
dafür nicht vorhandenen Gebrauchseigenschaften und des schlechten Bauzustandes aus.  
Die Flächen um den Gebäudebestand sind weiträumig befestigt, da sie früher nutzungsbedingt als  
Verkehrs- und Freiflächen innerhalb der Brauerei genutzt wurden. Auch wenn sich auf diesen  
überwiegend betonierten Flächen über die Jahre eine wiesenartige Ruderalflur auf einer meist  
dünnen Humusschicht ausgebildet hat, ist der Standort als fast vollständig versiegelt anzusehen,  
wozu auch der neue Lebensmittelmarkt mit seiner verkehrlichen Erschließung beiträgt.
Nur ca. 2.000 m² im Nordosten einschließlich dem Grundstück der Fabrikantenvilla und ein etwa  
500 m² großes Areal im Südosten an der Erich-Zeigner-Allee gelten als nicht versiegelt. 
5.3 Vorhandene Wohnbevölkerung
Abgesehen vom Besitzer der früheren Brauerei hat es im Plangebiet in den letzten rd. 150 Jahren  
keine Wohnbevölkerung gegeben. Insoweit leitet der Bebauungsplan mit der vorgesehenen zuläs -
sigen Art der Nutzung (Baugebietskategorie) als Mischgebiet bei Einbeziehung des entstandenen  
Lebensmittelmarktes an der Zschocherschen Straße und der gegenwärtig gewerblich genutzten  
Villa an der Erich-Zeig ner-Allee eine vollkommen neue städtebauliche Entwicklung für den Stand -
ort ein, die für den früher industriell geprägten Ortsteil Plagwitz aber nicht untypisch ist.
Die nach 1990 dort betriebene Deindustrialisierung industrieller und gewerblicher Produktionsbet -
riebe leitete eine tiefgreifende Umstrukturierung ein. Sie ist gekennzeichnet durch eine funktionale  
Durchmischung von Wohnen, Gewerbe sowie sozialen und kulturellen Nutzungen. Die Weiterent -
wicklung dieser urbanen Mischung stellt ein beachtliches Potential für Plagwitz dar, in de ren Folge 
der Ortsteil bis 2014 Einwohnergewinne von 36 % verzeichnete. 
Eine Größenordnung, die nur wenige der anderen Ortsteile erreichten 4. Sie ist nicht nur auf Zu -
wanderungsgewinne zurückzuführen. Auch die natürliche Bevölkerungsentwicklung stellt sich für  
den Ortsteil positiv dar. So weisen die Geburten in Plagwitz einen Überschuss von rd. 0,18 %  
(Leipzig: -0,2 %) gegenüber den Sterbefällen auf5. 
Bezüglich der Entwicklung des Durchschnittsalters im Verhältnis zur Entwicklung der Bevölkerung  
gehört Plagwitz zu den wachsenden und sich verjüngenden Ortsteilen. Das zeigt auch der Anteil  
der 65-Jährigen und Älteren an der Bevölkerung. Er liegt im Ortsteil unter 15 % und damit deutlich  
unter dem der Gesamtstadt (23,4 %)6. 
Zusammenfassend kann aus diesen Angaben geschlossen werden, dass im Umfeld des Plange -
bietes eine heterogene Bevölkerung mit einem unter dem der Stadt Leipzig liegenden Altersdurch -
schnitt wohnt. Als Folge der urbanen Mischung von Wohnen, Gewerbe sowie sozialen und kultu -
rellen Nutzungen wird auch die soziale Durchmischung befördert. Dieser für Plagwitz angestrebten  
städtebaulichen und sozialen Entwicklung steht die Zielstellung des Bebauungsplanes nicht entge -
gen. 
5.4 Soziale Infrastruktur
Südlich des Plangebietes in ca. 800 m Entfernung (eine Straßenbahnhaltestelle) befindet sich die  
Schule am Adler, die sowohl eine Grund- als auch Oberschule beherbergt. Alternativ kann auch  
die Erich-Zeigner-Grundschule in der gleichnamigen Allee besucht werden. Zu ihr ist ein Weg von  
ca. 700 m in nördliche Richtung zurück zu legen oder eine Haltestelle mit der Straßenbahn zu fah -
4 Sozialreport Leipzig 2012, Mai 2013.
5 Ebenda.
6 Ebenda.
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Begründung zum Bebauungsplan
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ren. Die Johannes-Kepler-Schule als nächstgelegenes Gymnasium ist in der südlichen Dieskau -
straße in ca. 2 km Entfernung ansässig (drei Haltestellen mit der Straßenbahn). 
Eine von der geplanten Wohnanlage ca. 330 m in der südlichen Erich-Zeigner-Allee entfernt lie -
gende Kindertagesstätte steht für die Betreuung von Kindern im Vorschulalter zur Verfügung.
Neben den Sporthallen an den Schulstandorten bietet südlich des Plangebietes, ca. 1 km entfernt,  
eine Schwimmhalle an der Antonienstraße weitere Möglichkeiten für sportliche Aktivitäten.
Als ausgewählte kulturelle Einrichtungen befinden sich in jeweils ca. 1 km Entfernung südlich und  
nördlich  des  Plangebietes  Kinos  an  der  Karl-Heine-Straße  („Lindenfels“)  bzw.  Antonienstraße 
(„Schauburg“), die auch als Programmkinos fungieren. An der Zschocherschen Straße ca. 1,2 km  
nördlich des künftig en Wohnstandort befindet sich die Stadtteilbibliothek. Nicht weit von dieser  
können die Aufführungen der „Musikalischen Komödie“ besucht werden, die neben der Oper das  
zweite Musiktheater der Stadt ist.
 
5.5 Technische Infrastruktur
5.5.1 Verkehrsinfrastruktur
Straßenverkehr - MIV
Im Westen erfolgt die Anbindung des Standortes an die in Nord-Süd-Richtung verlaufende Zscho -
chersche Straße (Hauptverkehrsstraße). Im Osten sichert die ebenfalls in Nord-Süd-Richtung ver -
laufende Erich-Zeigner-Allee den verkehrlichen Anschluss der künftigen Wohnanlage. Zschocher -
sche Straße und die Erich-Zeigner-Allee verbinden den Geltungsbereich des Bebau ungsplanes 
mit den Stadtteilen und dem Stadtumland im Westen und Südwesten.
Im Plangebiet selbst wird der motorisierte Individualverkehr über die genannten Straßenanbindun -
gen in unterirdischen Parkdecks gebün delt. Oberir disch findet deshalb innerhalb des Areals der  
Wohnanlage kein weiterer motorisierter Individualverkehr statt.
Öffentlicher Personennahverkehr
Im Straßenraum der Zschocherschen Straße fährt eine Straßenbahnlinie und bedient  Hal testellen 
unmittelbar am Vorhabengebiet. Damit ist langfristig eine sehr gute Verkehrsanbindung an das  
Stadtzentrum und die westlichen Stadtteile gewährleistet.
Fußgänger- und Radverkehr
Zschochersche Straße und die Erich-Zeigner-Allee sind für den Fußgängerverkehr durch eigene  
Gehwege gut nutzbar. Dagegen existieren für Radfahrer in beiden Verkehrswegen keine eigene  
Fahrradwege. Auch markierte Radfahrstreifen sind nicht vorhanden.
Das Plangebiet ist trotz des an der Südgrenze bestehenden öffentlichen Gehweges (Flurstück  
307/18, Gem. Kleinzscho cher) für Fußgänger mit Behinderungen, Kinderwagen und Rollstuhlfah -
rer nur eingeschränkt bzw. nicht passierbar. Die Ursache hierfür ist das starke Gefälle des Gehwe -
ges und die deshalb angeordneten Treppenanlagen nahe der Erich-Zeigner-Allee. Eine barriere -
freie Ausführung des rd. 180 m langen und einen Höhenunterschied von rd. 8 m aufweisenden  
Weges ist nur mit einer durchschnittlichen Neigung seiner Gradiente von rd. 4,5 % gegeben. 
Für Körperbehinderte, die ihren Rollstuhl selbst manuell fortbewegen, eine anstrengende Topo -
grafie. Ein solches Gefälle wäre auch für Radfahrer in Richtung Erich-Zeigner-Allee gefährlich, zu -
mal der Radweg nicht eben auslaufen, sondern auf dem Fußweg bzw. der Fahrbahn der Erich-  
Zeigner-Allee enden würde. Deshalb ist die Zweckbestimmung der Verkehrsfläche ausschließlich  
als Gehweg festgesetzt worden.
Für die geplante ca. 80 m lange Feuerwehrzufahrt von der Erich-Zeigner-Allee im Zuge dieses  
Gehweges wird dieser mit einer durchschnittlichen Steigung von 5 % neu gestaltet. Daraus resul -
tiert eine Treppenanlage am westlichen Ende der Zufahrt, die den durch die 5 %-Steigung entste -
henden Geländesprung von ca. 3 m zum Niveau des westlichen Teiles des Gehweges überwindet.  
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Begründung zum Bebauungsplan
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Die Treppenanlage erhält seitliche Rampen, um insbesondere Kinderwagen schiebend über den  
Höhenunterschied zu bringen.
Als Alternative zu diesem öffentlichen Gehweg bietet sich für Fußgänger die ausschließlich fußläu -
fige Erschließung der Wohnanlage an, die mit ihrem vorgesehenen Wegekreuz zudem eine gute  
Orientierung ermöglicht.
Ruhender Verkehr 
Das Plangebiet liegt weitgehend brach, so dass aus ihm selbst gegenwärtig kein Stellplatzbedarf  
resultiert. Der in ihm schon existierende Lebensmittelmarkt ist mit Stellplätzen in großer Zahl aus -
gestattet, jedoch nur für die Kunden. Unabhängig davon werden die im Rahmen der Entwicklung  
der Wohnanlage entstehenden Bedarfe in zwei Tiefgaragen gedeckt, so dass grundsätzlich keine  
maßgebliche zusätzliche Belastung für die angrenzenden Straßenräume zu erwarten ist. 
Da das Stellplatzangebot der Erich-Zeigner-Allee ohnehin be schränkt und im Wesentlichen durch  
die Anwohner und vorhandenen Nutzungen ausgelastet ist, wird für Post- und Paketfahrzeuge so -
wie Taxen etc. eine Kurzzeit-Parkfläche im Plangebiet an der Erich-Zeigner-Allee eingerichtet.  
5.5.2 Ver- und Entsorgungsanlagen
Im Plangebiet ist über 100 Jahren lang im mehrschichtigen Betrieb Bier gebraut worden. Deshalb  
ist das Areal mit allen gängigen Medien (Elektro, Gas, Wasser, Abwasser, Telekommunikation)  
entlang der Zschocherschen Straße und der Erich-Zeigner-Allee erschlossen. Somit kann zur Ver-  
und Entsorgung des Plangebietes auf diese bestehenden Netzstrukturen zurückgegriffen wer den. 
Die Hausmüllentsorgung  des Standortes wird entsprechend den technischen Anforderungen der  
Stadtreinigung Leipzig GmbH gesichert indem zur Vermeidung der Einfahrt des Müllfahrzeuges in  
die Tiefgarage, bzw. die oberirdischen Freianlagen die Abfallsammelbehälter am Tag ihrer Leerung 
auf einer Bereitstellfläche an der Zschocherschen Straße positioniert  werden.   
6. Planungsrechtliche Grundlagen
6.1 Ziele der Raumordnung
Im Landesentwicklungsplan Sachsen 2013 (LEP Sachsen 2013), verbindlich seit dem 31.08.2013,  
ist die Stadt Leipzig innerhalb der Europäischen Metropolregion „Sachsendreieck“ als Zentraler  
Ort und Oberzentrum dargestellt. In dieser Funktion ist Leipzig ebenfalls Versorgungs- und Sied -
lungsschwerpunkt der Region Westsachsen.
Bezogen auf das Plangebiet sind im LEP keine konkreten Vorgaben enthalten.
Zum Thema Stadtumbau werden folgende Ziele und Grundsätze formuliert:
Z 2.2.1.7  Brachliegende und brachfallende Bauflächen, insbesondere Gewerbe-, Industrie-, Mili -
tär- und Verkehrsbrachen sowie nicht mehr nutzbare Anlagen der Landwirtschaft, sind  
zu beplanen und die Flächen wieder einer baulichen Nutzung zuzuführen, wenn die  
Marktfähigkeit des Standortes gegeben ist und den Flächen keine siedlungsklimatische  
Funktion zukommt.
G 2.2.2.3  Beim Umbau in Städten und Dörfern soll der Rückbau von außen nach innen und ent -
lang von Gewässerläufen erfolgen. Das Auseinanderbrechen des Siedlungsgefüges  
soll durch die vorrangige Nutzung städtebaulich integrierter Lagen verhindert werden. 
Im Regionalplan Westsachsen 2008 (RPlWS 2008), verbindlich seit 25.07.2008 sind die Grundsät -
ze und Ziele der Raumordnung und Landesplanung des Landesentwicklungsplanes Sachsen regi -
onsspezifisch räumlich und sachlich ausgeformt. Er stellt somit den verbindlichen Rahmen für die  
räumliche Ordnung und Entwicklung der Region Westsachsen, insbesondere in den Bereichen der  
Ökologie, der Wirtschaft, der Siedlung und der Infrastruktur dar.
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 Aussagen für das Plangebiet selbst sind nicht enthalten.
Es werden folgende Ziele formuliert:
Z 5.1.2 Bei Neubebauung ist eine den natürlichen und siedlungsstrukturellen Gegebenheiten an -
gepasste bauliche Dichte anzustreben.
Z 5.1.4 Das Angebot an Wohnraum soll vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung  
und der Berücksichtigung der differenzierten Ansprüche hinsichtlich Wohnformen, Woh -
nungsgrößen und -ausstattung an die künftigen Anforderungen angepasst werden.
Z 5.1.7 Im Rahmen der Bauleitplanung sollen Wohnbauflächen, gewerbliche Bauflächen, landwirt -
schaftliche Gebäude und Freiflächen, Verkehrsflächen, Einrichtungen zur Daseinsvorsor -
ge sowie Spiel- und Erholungsflächen einander so zugeordnet werden, dass Nutzungs -
konflikte durch Luftverunreinigungen, Lärm und Erschütterungen vermieden werden.
Die Planung entspricht damit den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung des Freistaates  
Sachsen.
6.2 Flächennutzungsplan
Die von der Ratsversammlung der Stadt Leipzig am 21.05.2014 festgestellte Änderung und Er -
gänzung des Flächennutzungsplanes (Flächennutzungsplan - Fortschreibung) 7 stellt für den ehe -
mals gewerblich genutzten nördlichen Teil zwischen der Zschocherschen Straße  und  der  Erich-
Zeigner-Allee eine gemischte Baufläche dar, um dort u.a. das Wohnen zu ermöglichen. Nur der  
Standort des bestehenden Lebensmittelmarktes verbleibt in der gewerblichen Baufläche.  
Der Bebauungsplan integriert diese Fläche als Teilbaugebiet MI 2 (gegenwärtig Lebensmittel -
markt) in das in seinem Geltungsbereich ausgewiesene Mischgebiet mit der Festsetzung, dass die  
gemäß § 6 Abs. 2 BauNVO zulässigen Wohngebäude dort nicht zulässig sind. Das Areal wird dem  
das Wohnen nicht wesentlich störenden Gewerbes vorbehalten8. Damit ist das qualitativ gleichran-
gige Verhältnis zwischen Wohnen und Ge werbe als Grundvoraussetzung für die Festsetzung ei -
nes Mischgebietes gegeben.
Mit dieser Festsetzung wird der mit der Fortschreibung des Flächennutzungsplanes angestrebten  
Sicherung der gewerblichen Nutzung im Gebiet südlich der Geltungsbereichsgrenze des Bebauu -
ngsplanes sinngemäß entsprochen.
6.3 Landschaftsplan
Für das gesamte Stadtgebiet wurden im Rahmen der Überarbeitung des Landschaftsplanes aus  
dem Jahr 1999 die Zielkonzepte für die Schutzgüter neu bearbeitet, deren wesentliche Planaussa -
gen untereinander abgewogen und in einem Integrierten Entwicklungskonzept (IEKO) zusammen -
geführt. Dieser flächendeckende Landschaftsplan ist im März 2012 öffentlich ausgelegt und am  
16.10.2013 vom Stadtrat beschlossen worden (RBV-1806/13). 
Dessen Inhalte sind für die Beurteilung der Umweltverträglichkeit der vorliegenden Planung heran -
zuziehen. Für das Plangebiet enthält der Landschaftsplan u.a. die Entwicklungsziele des teilräum -
lichen Leitbildes 12 - Industrie- und Gewerbestandorte - und hier speziell zu Freiraum und Grün -
system, Stadtklima und Wegenetz für Alltag und Freizeit sowie Biotopverbund.
7 Feststellungsbeschluss  Nr.  RBV-2078/14.  Die  FNP-Fortschreibung  wurde  von  der  Landesdirektion  Sachsen  
am 04.12.2014 mit Maßgaben genehmigt. Die Ratsversammlung hat am 25.03.2015 die Genehmigung zur Kenntnis  
genommen und zu den Maßgaben einen Beitrittsbeschluss gefasst. Die Erteilung der Genehmigung und der Bei -
trittsbeschluss wurden im Leipziger Amtsblatt Nr. 10/2015 am 16.05.2015 bekannt gemacht. Mit dieser Bekanntma -
chung ist die Änderung und Ergänzung des Flächennutzungsplans  wirksam.
8 Siehe hierzu auch Kap. 11.
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Begründung zum Bebauungsplan
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6.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben
Der Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli cher Teilbereich“ 
befindet sich im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 325 „Zschochersche  
Straße / Gießerstraße – Nutzungsarten“. Dieser einfache Bebauungsplan im Sinne des § 9 Abs.2a  
BauGB regelt ausschließlich die Zulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen hinsichtlich der Art der  
Nutzung. Alle weiteren Belange der Zulässigkeit von Vorhaben richten sich im Übrigen nach § 34  
BauGB. 
Da der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 400.1 Bestandt eil eines im Zusammenhang be-
bauten Ortsteils ist, besteht grundsätzlich Baurecht gemäß § 34 BauGB. Städtebauliche Einfü -
gungsmaßstäbe und eine gesicherte Erschließung lassen sich aber gegenwärtig nur zweifelsfrei  
für die straßenbegleitenden Bereiche entlang der Zschocherschen Straße und Erich-Zeigner-Allee  
ableiten.
Das Gebiet wird durch eine maximal vier- bis fünfgeschossige straßenbegleitende Wohnbebauung  
sowie mehrgeschossigen Gewerbebauten in den angrenzenden Straßen geprägt. Aber auch der  
Blockinnenbereich ist bereits durch vorhandenen Bebauungen vorgeprägt. Infolgedessen konnte  
u.a. auch die Baugenehmigung zur Errichtung des Lebensmittelmarktes an der Zschocherschen  
Straße erteilt werden.
Die Eigenart der näheren Umgebung des Plangebietes entspricht aufgrund der vorhandenen Nut -
zungsarten keinem Baugebiet der Baunutzungsverordnung.
6.5 Sonstige Planungen
6.5.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept
Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept als städ tebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des  
BauGB (§ 1 Abs. 6 Nr. 11) fasst seit 2009 die verschiedensten Bereiche zu einer Zukunftsstrategie  
der Stadtentwicklung zusammen. Berücksichtigt wurden bisher die Fachthemen Wohnen, Kultur,  
Verkehr und Technische Infrastruktur, Freiraum und Umwelt, Wirtschaft und Beschäftigung, Bil -
dung, Denkmalpflege, Sport, Soziales, Nahversorgung sowie die Wissenschaft. 
Im Oktober 2011 wurde vom Leipziger Stadtrat das Fachkonzept Hochschulen und Forschungs -
einrichtungen als 11. Fachkonzept beschlossen. Im Mai 2014  bestätigte der Stadtrat das fortge -
schriebene Fachkonzept Bildungslandschaft, das aktuelle Rahmenbedingungen, Entwicklungsten -
denzen und Ziele und Schwerpunkträume für die Bildungslandschaft beschreibt.
Ein wesentliches Ziel des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes, dessen Aktualisierung bevor -
steht, ist die Fortsetzung der Stabilisierung des Wohnungsmarktes durch bedarfs gerechte Ent -
wicklung des Wohnungsangebotes, punktuellen Rückbau, Eigentumsbildung und Umfeldaufwer -
tung.
Der Bebauungsplan, der zu wesentlichen Teilen die Entwicklung des Standortes für Wohnen, Ei -
gentumsbildung und die Umfeldaufwertung zum Ziel hat, entspricht somit den Zielen dieses Kon -
zeptes.
6.5.2 Stadtentwicklungsplan Zentren
Mit dem Stadtentwicklungsplan (STEP) Zentren verfolgt die Stadt Leipzig seit 1999 das Ziel der Si -
cherung, Stärkung und Entwicklung multifunktionaler Versorgungsbereiche im Herzen der Wohn -
quartiere. Der STEP Zentren unterstützt die Entwicklung eines Zentrensystems, das den Anforde -
rungen einer ausgewogenen Versorgung für alle Bevölkerungsgruppen ebenso gerecht wird, wie  
der Bedeutung der Zentren als Identifikationspunkte urbanen Lebens. 
Damit leistet er auch einen Beitrag zum Erhalt und zur nachhaltigen Nutzung wichtiger Geschäfts -
straßen und Magistralen.
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Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“                                                                                                  
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Der 2009 fortgeschriebene STEP Zentren bildet den verbindlichen Orientierungsrahmen für die  
räumliche Zentren- und Einzelhandelsentwicklung.  Aktuell liegt der Ratsbeschluss zur Teilfort -
schreibung 2014 mit dem Schwerpunkt fortgeschriebene "Leipziger Sortimentsliste 2014" vor. 
Das mit dem STEP Zentren im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB vorliegende städ tebauliche 
Entwicklungskonzept wurde bei der Aufstellung des Bebauungsplanes berücksichtigt  (§ 9 Abs. 2a  
Satz 2 BauGB).
Das Plangebiet des Bebauungsplanes liegt außerhalb der im STEP Zentren ausgewiesenen zen -
tralen Versorgungsbereiche der Stadt Leipzig. Für den verbindlichen Bauleitplan zu beachtende  
zentrale Versorgungsbereiche waren: 
• Stadtteilzentrum (C-Zentrum) Plagwitz an der Zschocherschen Straße und der Karl-Heine-
Straße, 
• Nahversorgungszentrum (D-Zentrum) Adler in Kleinzschocher an der Zschocherschen Straße,  
der Dieskaustraße und der Antonienstraße sowie 
• Nahversorgungszentrum (D-Zentrum) Könneritzstraße in Schleußig. 
Im Hinblick auf die Weiterentwicklung der Zentrenstruktur enthält der STEP u.a. die folgenden für  
den Bebauungsplan relevanten Aussagen, die bei seiner Erarbeitung zu berücksichtigen waren: 
• Für das Stadtteilzentrum (C-Zentrum) Plagwitz besteht Vorrang wegen seiner Be deutung als 
multifunktionaler Mittelpunkt in einem durch besondere Entwicklungs potenziale und hohe La -
gegunst geprägten Stadtraum. Durch die Nutzung von Potenzialen für die weitere Ergän zung 
des Einzelhandels- und Dienstleistungsangebotes soll wesentlich zur weiteren Be lebung der 
kleinteiligen Geschäftsstruktur der Zschocherschen Straße bei getragen werden. 
Zur Sicherung der Entwicklungschancen des Einzelhandels im Zentrum bedarf es konsequen -
ter Restriktionen gegenüber der weit fortgeschrittenen Discounteran siedlung vor allem im süd-
lich angrenzenden Gewerbegebiet.
• Für  das  Nahversorgungszentrum  (D-Zentrum)  Adler  besteht  Stabilisierungsbedarf  we gen 
struktureller Schwächen und der Konkurrenz dezentraler Einzelhandelsstandorte im Ortsteil.  
Zur Verbesserung der Entwicklungschancen des Einzelhandelsangebots ist eine Verminde -
rung des Konkurrenzdrucks seitens dezentraler Einzelhandelsstandorte vor allem im Gewer -
begebiet erforderlich.
• Das Nahversorgungszentrum (D-Zentrum) Könneritzstraße weist noch nicht das für die hohe  
Nachfrage angemessene Einzelhandelsangebot auf. Bei der weiteren Entwicklung des Zen -
trums ist der Erhalt und die Stärkung der bereits qualitätvollen kleinteiligen Angebotsstruktur  
an der urban geprägten Könneritzstraße als maßgebliches Ziel zu beachten
Der Bebauungsplan entspricht den genannten Aussagen. Durch die Übernahme zugehöriger Fest -
setzungen des Bebauungsplanes Nr. 325 verhindert der Bauleitplan die An siedlung weiterer zen-
trenrelevanter Einzelhandelsnutzungen in seinem Plangebiet - und damit au ßerhalb der abge -
grenzten zentralen Versorgungsbereiche. Somit trägt er zum Schutz und zur Stabilisierung der  
aufgeführten zentralen Versorgungsbereiche bei.
6.5.3 Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung
Stadtentwicklungsstrategien für das Wohnen in Leipzig werden in verschiedenen Konzepten for -
muliert.
• Der  Stadtentwicklungsplan  Wohnungsbau-  und  Stadterneuerung  (STEP W+S)  wurde  
2000 vor dem Hintergrund der mit dem Wohnungsleerstand und Stadtumbau verbundenen  
Herausforderungen beschlossen. Er besteht aus den Teilplänen Wohnungs(neu)bau, Stadter -
neuerung und Großsiedlungen, die zwischenzeitlich einzeln fortgeschrieben wurden.
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Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“                                                                                                  
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• Das Wohnungspolitische Konzept formuliert die Schwerpunkte für die Sicherung einer aus -
gewogenen Wohnraumversorgung in Leipzig. Es wurde in der aktuellen Fassung 2009 vom  
Stadtrat beschlossen und wird derzeit aktualisiert. 
Der STEP W+S (RB III-432/00 vom 18.10.2000) legt die mit Priorität zu entwickelnden Standorte  
sowohl des Wohnungsneubaus als auch der Stadterneuerung in jeweils entsprechenden Teilplä -
nen fest und verortet die erhaltungs- bzw. umbauorientierten Ansätze der Bestandsentwicklung.  
Für den Neubau von Wohnungen liefert der Teilplan (TP) Wohnungsbau die analytischen Grund -
lagen und entwickelt strategische Aussagen zur Wohnbauflächenentwicklung und leitet hieraus  
sowie aus der rechtlichen Situation seine Zielkategorien für die Standortentwicklung ab.
Die grundlegenden Aussagen des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes und des Wohnungs -
politischen Konzeptes für die Inanspruchnahme neuer Wohnbauflächen wurden mit der Neufas -
sung des TP Wohnungsbau konkretisiert. Der TP Wohnungsbau ist im April 2011 von der Leipzi -
ger  Ratsversammlung  (RBV-771/2011) beschlossen worden.  Eine der gesamtstädtischen Ker -
naussagen ist, dass der Geschosswohnungsbau (Mehrfamilienhäuser) auf den Planungsraum der  
Inneren Stadt und den dort aus städtebaulichen Gründen notwendigen Umfang zu begrenzen ist. 
Im STEP W+S ist für das Plangebiet keine Entwicklung von Wohnbebauung vorge sehen, weil es 
zu einem dominierenden gewerblich-industriellen Baubestand gehört. Der Bereich an der Kreu -
zung von Zschocherscher und Naumburger Straße wurde im STEP W+S als Umstrukturierungs -
gebiet  eingestuft.  Für  diesen  den  Geltungsbereich  des  Bebauungsplanes  400.1  berührenden  
Standort wird im STEP W+S als Zielaussage das Erfordernis einer langfristigen Strukturverände -
rung prognostiziert, deren Entwicklung noch offen sei. 
Durch die in den letzten Jahren gestiegene und auch weiter prognostizierte starke Nachfrage nach  
zusätzlichem Wohnraum und die städtebauliche Einbindung in ein gründerzeitlich geprägtes mehr -
geschossiges Stadtquartier wird die mit dem Bebauungsplan angestrebte Strukturveränderung als  
stadtentwicklungsplanerisch vertretbar eingeschätzt, auch wenn der STEP W+S zum Beschluss -
zeitraum 2011 noch räumlich einschränkende Aussagen zum Geschosswohnungsbau enthält.
Durch die Ziele und Inhalte des Bebauungsplans wird die Strukturveränderung im Sinne der Ent -
wicklung der Wohnfunktion unter Beibehaltung nicht-störender gewerblicher Nutzungen für das  
Wohnen eingeleitet. Hierbei ist aber die gewerbliche Nutzung im südlich angrenzenden Bereich  
bis zur Limburger Straße nicht in Frage gestellt worden, was u.a. die Vermeidung von Immissions -
konflikten erforderte. 
Das betraf auch den Umgang mit der Lärmbelastung an der Zschocherschen Straße sowie an der  
Erich-Zeigner-Allee, die teilweise die zulässigen Orientierungswerte für Mischgebiete überschrei -
tet.
6.5.4 Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen
Der Stadtentwicklungsplan (STEP) Gewerbliche Bauflächen setzt die planerischen Ziele der Stadt  
Leipzig für die Entwicklung der gewerblichen Bauflächen fest. Im STEP werden räumliche Schwer -
punkte sowie die besonderen Stärken und Schwächen der Gewerbegebiete herausgearbeitet.
Vor dem Hintergrund knapper finanzieller Ressourcen hilft der STEP, räumliche Handlungsschwer-
punkte zu setzen. Im Mittelpunkt stehen Gewerbegebiete, in denen Maßnahmen notwendig sind  
und die zugleich eine positive Entwicklung erwarten lassen. Hierfür wurden die Untersuchungsge -
biete an Hand ausgewählter Kriterien sogenannten Zielkategorien zugeordnet und im Zielplan fest -
gehalten. 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 400.1 gehört zum STEP-Gebiet Nr. 21 „Plag -
witz-Süd“, das geprägt ist durch eine hohe bauliche Dichte mit z.T. imageprägenden Gewerbebau -
ten. 
Im STEP Gewerbliche Bauflächen wird der Sicherung und Entwicklung von Bestandsgebieten eine  
hohe Priorität innerhalb der angestrebten Entwicklung der Stadt eingeräumt. Der Schwer punkt soll 
dabei auf der Revitalisierung brachliegender - vor allem industriell nutzbarer Standorte liegen, um  
den Freiflächenverbrauch zu minimieren und die vorhandene Infrastruktur effizient auszunutzen.  
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Als besonders geeignet werden dabei Gewerbebrachen angesehen, die über eine gute infrastruk -
turelle Anbindung verfügen und geringe Konflikte mit Nachbarnutzungen erwarten lassen. 
Im STEP Gewerbliche Bauflächen wird das Gebiet und damit auch der Geltungsbereich des Be -
bauungsplanes Nr. 400.1 in die Zielkate gorie „Revitalisierung“ eingestuft. Sie enthält diejenigen  
Bestandsgebiete, deren gewerbliche Nutzung im Sinne des STEP dauerhaft gesichert werden soll.  
Indirekt entsprechen die Inhalte des Bebauungsplanes den Zielen des STEP Ge werbliche Bauflä-
chen indem eine städtebauliche Revitalisierung des Bestandsgebietes beab sichtigt ist. Jedoch  
nicht als ausschließliches Gewerbegebiet, sondern für eine gemischte Nut zung. Mit dieser ist aber 
eine qualitativ gleichwertige Ansiedlung von das Wohnen nicht wesentlich störendem Gewerbe un -
trennbar verbunden, so dass auch hier in gewissem Grade dem STEP Ge werbliche Bauflächen 
entsprochen wird. 
Der Bebauungsplan folgt mit seiner Planung den für seinen Geltungsbereich aktuelleren Intentio -
nen der Flächennutzungsplan-Fortschreibung. Es ist absehbar, dass der STEP Gewerbli che Bau-
flächen nach über zehn Jahren auch punktuelle An passungen an die in dieser Zeit einge tretenen 
Entwicklungen benötigt9.
6.5.5 Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum
Aufgrund der Ziele und Inhalte des Bebauungsplanes Nr. 400.1 ist dieser Stadtentwicklungsplan  
hier nicht relevant. Seine Belange werden nicht berührt.
7. Umweltbelange
7.1 Einleitung
Das Vorliegen der umweltrelevanten Voraussetzungen für das beschleunigte Verfahren wurde mit  
folgenden Ergebnissen geprüft:
• Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglich -
keitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach  
Landesrecht unterliegen, wird nicht vorbereitet oder begründet.  Die nach dem Bebauungsplan  
maximal zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO beträgt ca. 19.245 m².
• Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in §1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b  
BauGB genannten Schutzgüter (Erhaltungsziele und Schutzzweck der Gebiete von gemein -
schaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnatur -
schutzgesetzes). Im Umfeld des vorgesehenen Plangebietes befinden sich keine Gebiete, de -
ren Erhaltungsziele und Schutzzwecke durch das Vorhaben gefährdet werden könnten. 
Es existieren keine Hinweise bzw. Anhaltspunkte für eine Gefährdung oder Beeinträchtigung  
der Schutzgüter nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB. Daher sind Beeinträchtigungen der oben ge -
nannten Schutzgüter nicht zu erwarten10.
Auch ohne förmliche Umweltprüfung sind die wesentlichen Auswirkungen des Bebauungsplanes  
auf die Umwelt zu ermitteln und die ermittelten wesentlichen Umweltauswirkungen in der Begrün -
dung zum Bebauungsplan darzulegen (§ 2a Nr. 1 BauGB). Dazu wird wie folgt vorgegangen: 
a) Einschätzung aufgrund einer überschlägigen Prüfung, auf welche Umweltbelange der B-Plan  
voraussichtlich erhebliche Auswirkungen haben kann, die in der Abwägung zu berücksichtigen  
wären und mit denen man sich deshalb im Rahmen des Planverfahrens vertiefend beschäfti -
gen muss. 
b) Festlegung der Stadt, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Umwelt -
9 Die Schwerpunktsetzung für die geplanten Gewerbeflächen (Entwicklungsflächen) wurde bereits im Fachkonzept  
Wirtschaft und Beschäftigung des SEKo 2009 aktualisiert. 
10  Stellungnahme Amt für Umweltschutz vom 11.09.2013
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belange für diesen Bauleitplan für die Abwägung erforderlich ist, auf der Grundlage der Ein -
schätzung (siehe dazu Kap. 7.1.3). 
c) Ermittlung der Umweltbelange in dem festgelegten Umfang und Detaillierungsgrad.
d) Beschreibung und Bewertung der ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen (siehe Kap.  
7.2).
e) Ergänzung der Ermittlungen und der Darlegungen zu den Umweltbelangen, soweit im Ergeb -
nis der Beteiligungen zum Entwurf erforderlich.
7.1.1 Für die Umweltbelange relevante Inhalte des Planes
Folgende Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkun-
gen werden festgesetzt:
• Begrenzung der Versieglung auf maximal 19.245 m² durch annähernd den geplanten Baukör -
pern angepasste überbaubare Grundstücksflächen,
• Begrünung von mindestens 20 % der nicht überbaubaren Grundstücksflächen mit einheimi -
schen, standortgerechten Gehölzen,
• Versickerungsfähige Befestigung von Aufstellflächen (Feuerwehr) und Wegen auf den Bau -
grundstücken,
• Passive Schallschutzmaßnahmen zur Minimierung der Schallexposition menschlicher Wohn-  
und Aufenthaltsbereiche,
• Grünordnerische Festsetzungen für eine gute Aufenthalts- und Spielqualität der Freibereiche.
7.1.2 Fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes
Nachfolgend werden die für diesen Bebauungsplan bedeutsamen fachlichen Grundlagen und Zie -
le des Umweltschutzes genannt. Sonstige Untersuchungen bzw. Gutachten wie (z.B. Altlasten-,  
Verkehrs-, Luftschadstoff-, usw.) waren nicht erforderlich.
7.1.2.1 Schutzgebiete und Schutzobjekte gemäß BNatSchG
In unmittelbarer Nähe im Umfeld des vorgesehenen Bebauungsplanes befinden sich keine Gebie -
te von gemeinschaftlicher Bedeutung oder europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundes -
naturschutzgesetzes. Allerdings sind im weiteren Umfeld des Geltungsbereichs Gebiete von ge -
meinschaftlicher Bedeutung, europäische Vogelschutzgebiete und Schutzgebiete im Sinne des  
Bundesnaturschutzgesetzes (§1 Abs.6 Nr. 7b BauGB) anzutreffen.
In rund 500 m Entfernung liegt in östlicher Richtung das LSG „Leipziger Auwald“. Der Ab stand 
zum im Osten gelegenen FFH-Gebiet „Leipziger Auensystem“ (EU-Nr. 4639-301) und zum SPA  
„Leipziger Auwald“ (4639-451) beträgt ebenfalls rund 500 m. Es existieren keine Hinweise, die auf  
eine Gefährdung oder Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und Schutzzweck der Schutz gebiete 
nach § 1 Abs. 8 BauGB hindeuten. 
Es sind aufgrund der räumlichen Entfernung zu den Schutzgebieten, der dazwischen befindlichen  
Bebauung und der Ver kehrseinrichtungen keine funktionalen Beziehungen zwischen den Schutz -
gebieten und dem Plangebiet zu erwarten.
Geschützte Landschaftsbestandteile
Die Baumschutzsatzung der Stadt Leipzig ist für notwendige Maßnahmen zu beachten. 
Sofern nicht andere öffentlich-rechtliche Vorschriften (z. B. des Denkmal- oder Naturschutzes bzw.  
des Wasserrechtes) entgegenstehen,  sind auf mit Gebäuden bebauten Grundstücken Pappeln,  
Birken, Baumweiden, Nadel- und Obstgehölze (unabhängig vom Stammumfang) nicht durch die  
Satzung geschützt. Ebenfalls nicht geschützt sind auf diesen Grundstücken Laubbäume (ausge -
nommen die in der Satzung aufg eführten Arten) mit einem Stammumfang bis zu einem Meter, ge -
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messen in einer Stammhöhe von einem Meter. Die Fällung der auf dem Gelände befindlichen 34  
Bäume mit einem Stammumfang größer 100 cm und 55 Klettergehölzen höher als 3 m gemäß Be-
stand – Biotopkartierung (Anhang I) und Ermittlung der Anzahl und Pflanzengröße für erforderli che 
Ersatzpflanzungen (Anhang III) gemäß Baumschutzsatzung der Stadt Leipzig  bedarf einer Ge -
nehmigung. 
7.1.2.2 Landschaftsplan
Im  Integrierten  Entwicklungskonzept  des  Landschaftsplans  (vom  Stadtrat  beschlossen  am  
16.10.2013) wird das Plangebiet dem Teilräumli chen Leitbild LB 12 Industrie- und Gewerbestand -
orte zugeordnet. 
Folgende Planungsziele werden formuliert: 
• Schaffung von begrünten Freiräumen an vorhandenen und geplanten Industrie-, Gewerbe-  
und Militärstandorten und deren verkehrliche Erschließung; Verknüpfung mit dem Grün system 
der Stadt; 
• stadtklimatische Entlastung durch Erhöhung des Durchgrünungsgrades durch Vegetation; 
• Abbau der Barrierewirkung durch Einbindung in die All tagsrouten für Geh- und Rad verkehr. 
Zudem wird auf die Entwicklung (Anreicherung) von Lebens räumen in bebauten Gebieten und 
den Erhalt einer Grünverbindung im Hauptwegenetz hingewiesen.
7.1.2.3 Grünordnungsplan
Von der Aufstellung eines Grünordnungsplanes (§ 6 Abs. 2 SächsNatSchG) kann für diesen Be -
bauungsplan abgesehen werden, da die Belange von Naturschutz und Landschaftspflege wie folgt  
nicht berührt oder bereits berücksichtigt sind:
Die Belange sind nicht berührt, da der Bebauungsplan lediglich die zulässige bzw. in Teilen sogar  
schon vorhandene bauliche Nutzung innerhalb des bislang gegebenen Zulässigkeitsrahmen be -
grenzt. Weiterhin trifft der Bebauungsplan grünordnerische Festsetzungen, die zur 
• Schaffung von begrünten Freiräumen, 
• stadtklimatischen Entlastung, 
• Erhöhung des Durchgrünungsgrades und 
• Entwicklung von Lebensräumen in bebauten Gebieten 
beitragen. Somit werden die für das Plangebiet konkretisierten Ziele, Erfordernisse und Maßnah -
men des Naturschutzes und der Landschaftspflege aus dem Landschaftsplan direkt in den Bebau -
ungsplan aufgenommen.
7.1.2.4 Eingriffsregelung
Von der Anwendung der Eingriffsregelung konnte in vorliegenden Falle aufgrund der Anwendung  
des beschleunigten Verfahrens abgesehen werden. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten Ein -
griffe, die aufgrund der Aufstellung dieses Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne  des  
§ 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.
7.1.2.5 Sonstige fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes
Altlastenverdächtige Flächen:
Die Flurstücke 125/3 und 125/4 der Gemarkung Plagwitz sind unter der Kennziffer 65512753 im  
sächsischen Altlastenkataster (SALKA) registriert. Es handelt sich dabei um ein bis 1992 als  
Brauerei genutztes Gelände. Zum Objekt liegt eine historische Erkundung vom 14.04.2000 vor.  
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Für das Flurstück 125/1 der Gemarkung Plagwitz, das nicht im Sächsischen Altlastenkataster ent -
halten ist, kann davon ausgegangen werden, dass hier keine altlastenverdächtige Flächen gemäß  
§ 2 Abs. 6 BBodSchG vorliegen.
Handlungsbedarf zu Altlastenverdachtsflächen:
Aufgrund der langjährigen gewerblichen Nutzung können lokale Bodenverunreinigungen grund -
sätzlich nicht ausgeschlossen werden. Deshalb sind Bau- bzw. Rückbaumaßnahmen mit Boden -
eingriff fachtechnisch durch ein Ingenieurbüro zu begleiten und in einem Abschlussbericht zu do -
kumentieren. Sollte im Rahmen der Baumaßnahmen umweltrelevante Sachverhalte festgestellt  
werden, ist das Amt für Umweltschutz, Sachgebiet Abfall-/ Bodenschutzbehörde unverzüglich zu  
informieren.
7.1.3 Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der Umweltbe -
lange
Im Rahmen des Verfahrens wurde geprüft, auf welche Umweltbelange oder Teilaspekte von Um -
weltbelangen der Bebauungsplan möglicherweise erhebliche Umweltauswirkungen haben kann,  
die in der Abwägung zu berücksichtigen wären. Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der  
Umweltbelange werden als Ergebnis dessen wie folgt festgelegt:
Belang / Teilaspekt mögliche
erhebliche Umweltauswirkungen
Art, Umfang und Detaillierungsgrad 
der Ermittlungen
1. Boden / Altlasten Grad der Versiegelung - Auswertung vorliegender Daten, Flä-
chenvergleich zwischen Planung und 
Bestand
2. Pflanzen Beeinträchtigung  und  Zerstörung  vor -
handener Gehölzstrukturen und Brach -
flächen
- Einzelbaumkartierung
- Biotoptypenkartierung
3. Tiere Beeinträchtigung  und  Zerstörung  von  
potentiell  vorhandenen  Nist-,  Brut-,  
Wohn- und Zufluchtsstätten in der alten 
Gebäudesubstanz, in den Gehölzstruk -
turen sowie im unmittelbaren Umfeld
- Biotoptypenkartierung zur Feststellung 
der Habitateignung
- Untersuchung auf Fledermäuse (Wo-
chenstube, Überwinterungsort)
- Untersuchung geschützter Käferarten in 
Alt- und Totholz
- Erhebung zu Vorkommen geschützter 
Tierarten in der vorhandenen alten Ge-
bäudesubstanz sowie Nist-, Brut-, 
Wohn- und Zufluchtsstätten im unmittel-
baren Umfeld)
- Erstellung eines Artenschutzrechtlichen 
Fachbeitrages
4. Menschen:
4.1 Verkehrslärm Exposition der Bewohner an belasteten 
Straßenabschnitten
- Auswertung Schallimmissionsprognose
4.2 Gewerbelärm Exposition der Bewohner benachbarten 
Gewerbestandorten
- Auswertung Schallimmissionsprognose
Die weiteren Ermittlungen und Darlegungen konzentrieren sich auf die oben angeführten Punkte.
Keine weiteren Ermittlungen und Darlegungen sind erforderlich zu:
Belang / Teilaspekt
5. Wasser Plangebiet ist bereits stark versiegelt, die natürliche Bodendecke ist abgetragen,  
der Beitrag zur Grundwasserneubildung ist sehr gering; es gibt keine Oberflä -
chengewässer. Durch die Reduzierung des Versiegelungsgrades können wertvol-
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Belang / Teilaspekt
le Bodenfunktionen, insbesondere Versickerung u. Grundwasserneubildung ge -
fördert werden.
6. Klima/Luft (inkl. Gerü-
che)
Nicht erheblich, da bereits eine verkehrsbedingte Vorbelastung insbesondere im  
unmittelbaren Randbereich der stark befahrenen Straßen besteht und keine neu -
en Emittenten entstehen werden.
Mit der beabsichtigten Bebauungsstruktur, in Form von kompakten Baukörpern  
verbunden mit kurzen Wegen und geringen Wärmeverlusten, weist das Gebiet  
energetische Vorteile gegenüber der solaroptimierten Stadtplanung auf. Dafür  
spricht eine ähnliche Vorprägung im umgebenden Siedlungsgefüge und der be -
reits vorhandene erhebliche Versiegelungsgrad, der den Eingriff  in Natur und  
Landschaft relativiert.
Die Reduzierung des Versiegelungsgrades führt zu einer verbesserten lokalklima-
tischen Situation wegen des Gewinns an Vegetationsflächen in diesem Bereich.  
Folge ist eine Abschwächung der Überwärmung des Gebiets.
7. Landschaft Nicht erheblich, da mit der Durchführung der Planung das Stadtlandschaftsbild  
bereichert wird.
8. Erholungspotential Nicht erheblich, da mit der Wiedernutzbarmachung des Gebietes der Erholungs -
faktor gesteigert wird.
9. Kulturgüter und sons-
tige Sachgüter
Nicht erheblich, da mit der Durchführung der Planung das Stadtlandschaftsbild  
bereichert wird. Nicht erheblich, da mit dem Erhalt und der Sanierung denkmalge-
schützter Bausubstanz eine Verbesserung zu erwarten ist. M ögliche archäologis-
cher Denkmale werden vor Beginn von Bodeneingriffen nach vom Landesamt für  
Archäologie vorgenommenen Un tersuchungen durch danach ggf. erforderliche  
Grabungen geborgen ( Hinweis dazu im Anhang VI der Begründung zum B-Plan  
mit Verweis auf die §§ 2 und 14 SächsDSchG).
7.2 Beschreibung u. Bewertung der voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkun -
gen der Planung
Nachfolgend werden die aufgrund der Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Er -
mittlung der Umweltbelange ( siehe Kap. 7.1.2 ) in der Umweltprüfung ermittelten erheblichen Um -
weltauswirkungen beschrieben und bewertet.
7.2.1 Boden / Altlasten
Die Bodenstrukturen auf dem gesamten Areal sind stark anthropogen überformt durch z.B. bis 8 m  
hohe Aufschüttungen (Bereich Eiskeller) und weitere Geländeanpassungen. Auf der freien Wie -
senfläche im Bereich Zschochersche Straße befanden sich ehemals bauliche Brauereianlagen,  
die im Zuge einer ersten Umgestaltung (Bau Lebensmittelmarkt) abgerissen wurden.
Die Flächen um die Gebäude sind weiträumig befestigt, da sie früher nutzungsbedingt als Ver -
kehrsfläche innerhalb der Industrieanlage genutzt wurden. Auf diesen Flächen hat sich über die  
Jahre eine Humusschicht in unterschiedlicher Stärke gebildet. Die dünnen Humusschichten auf  
den vorwiegend betonierten Wegen und Plätzen sowie die angrenzenden Bodenbereiche sind  
durchsetzt mit Steinen, Beton, Bewährungsstahlresten, Holz und diversem Hausmüll.
Das Baugrundgutachten11 bestätigt eine bis etwa 1,5 m bis 6 m dicke und hauptsächlich aus Bau -
schutt bestehende anthropogene Auffülle, die am gesamten Standort vorhanden ist und je nach  
der historischen Bebauung in ihrer Mächtigkeit schwankt.
11 Baugrundgutachten vom 28.08.2013. Bearbeiter: Dr. G. Günther, ö.b.u.v. Sachverständiger für Baugrund, Grundbau  
und  Bodenmechanik.  ICP GmbH  Leipzig,  Fasanenweg  2;  04420  Markranstädt,  OT Frankenheim.  Tel.:  [TELEFONNUMMER ENTFERNT].
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Laut Luftbild aus dem Jahr 2000 ist ersichtlich, dass das Gelände aufgrund seiner damaligen in -
dustriellen Nutzung fast vollständig versiegelt war. Allein die Flächen im Nordosten (ca. 2.000 m²)  
und im Südosten an der Erich-Zeigner-Allee (ca. 500 m²) gelten als unversiegelt.
Im Plangebiet ist somit das Schutzgut Boden im Bestand als stark überformt bis beeinträchtigt zu  
bewerten.
Bei Durchführung der Planung ist die maximale Versiegelung (Summe der bebauten und befestig -
ten Flächen) durch textliche Festsetzungen auf ca. 19.245 m² begrenzt. Im inneren Bereich sind  
rund 5.000 m² der Gartenflächen mit Tiefgaragen unterbaut, die restlichen rd. 4.810 m² Gartenflä -
chen sind nicht unterbaut. Somit erhöht sich der Anteil unversiegelter Fläche von ca. 2.400 m² auf  
ca. 4.800 m².
Die Begrünung von Flächen und die Pflanzung von Gehölzen haben auf das Bodenleben, das Bo -
dengefüge und den Bodenwasserhaushalt einen positiven Effekt. Die langfristige Sicherung von  
Grünflächen wird sich auf die natürliche Bodenentwicklung positiv auswirken. Auf den versiegelten  
Flächen werden die Versickerung von Niederschlagswasser und die Grundwasserneubildung ver -
hindert. 
Zusätzlich wird im Bereich der mit Mutterboden überdeckten Tiefgaragen die Versickerung unter -
bunden. Als Vorteil ist hier aber zu verzeichnen, dass das in den Mutterboden der Tiefgaragen -
überdeckung eindringende Niederschlagswasser die sich dort entwickelnde Vegetation in ihrem  
Wachstum fördert und damit zugleich das eigene unkontrollierte Ableiten verzögert wird.   
Aufgrund der Erhöhung des unversiegelten Flächenanteils sind die Auswirkungen auf das Schutz  -  
gut Boden als nicht erheblich einzustufen.
7.2.2 Pflanzen
Der Gehölzbestand gliedert sich in dichte Strauch-Baumbereiche mit teilweisem Altbaumbestand  
und freie Wiesenabschnitte. Der Gehölzaufwuchs ist stark mit der vorhandenen Bebauung verbun -
den. Bei genauerer Betrachtung sind Gehölzaufwuchsbereiche um nahezu alle baulichen Anlagen  
von einreihig bis 3 m Breite zu finden. Die Stammdurchmesser wurden zum überwiegenden Teil in  
einem Bereich ≤10 cm ermittelt, wobei vereinzelt auch Stärken von 15 cm bis 20 cm kartiert wur -
den (siehe Anhang I: Biotopkartierung und Anhang II: Bestandslisten der Gehölze).
Die aufwachsenden Gehölze haben sich auf einer dünnen Humusdecke über versiegelten Flächen  
angesiedelt. Teilweise ist keine Bodenschicht vorhanden, d.h. die Gehölze wachsen direkt auf  
oder innerhalb beschädigter Mauern-, Treppen- und Gebäudeteile.
Unter den vorhandenen Großbäumen im Bereich Erich-Zeigner-Allee ist der Aufwuchs in Form  
lichthungriger  dünner  Triebe  (Jungbäume)  mit  einem  unausgewogenen  Verhältnis  zwischen  
Stammumfang und Höhe zu beschreiben. Die Kronen sind dementsprechend schlecht ausgebil -
det. Es besteht eine starke Konkurrenz hinsichtlich Licht-, Wasser- und Nährstoffzufuhr. 
In einem Areal vorhandener Altbäume im ehemaligen Eingangsbereich Erich-Zeigner-Allee wurde  
invasiver Bewuchs der Gehölze mit Efeu bis weit in die Kronen festgestellt. Diese Gehölze er -
scheinen in ihrer Vitalität durchweg eingeschränkt. Der Kronenaufbau ist aufgrund des geringen  
Abstandes zueinander auch hier nicht optimal ausgebildet.
Hinsichtlich der kartierten Arten wurden für die beschriebenen Standortbedingungen typische (Pio -
nier-)Gehölzarten ermittelt, wie z.B. Birke, Holunder, Ahorn und Brombeere. Im Bereich der Wie -
senflächen dominieren Arten wie Goldrute und Landreitgras.
Insgesamt stellt die Fläche mit ihrer Ausstattung eine typische ehemalige, brachgefallene, ruderale  
Industriefläche dar. Die Biotoptypen sind einerseits durch Aufgabe der Nutzung sowie durch eine  
anthropogene Überformung entstanden und einer beständigen Sukzession unterworfen. Die Flä -
che stellt sich als ein Mosaik von dichten Gehölzbeständen aus Aufwuchsflächen z.T. mit Altbaum-
bestand zwischen Industrieruinen, kleineren freien versiegelten Verkehrsflächen und einer großen  
zusammenhängenden Brachfläche dar.
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Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“                                                                                                  
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Es handelt sich um ruderale Sukzessionsbereiche ohne besondere Standortmerkmale für Arten  
und Biotope im Vergleich innerstädtischer Industriebrachen. Der Gesamtbestand wird deshalb mit  
einer geringen bis mittleren Wertigkeit beurteilt. Ausgenommen hiervon ist der Alt baumbestand im 
ehemaligen Eingangsbereich Erich-Zeigner-Allee. Dieser weist zwar einerseits Mängel im Habitus  
und Vitalität aber anderseits einen relativ hohen Totholzanteil auf und hat damit einen beachtlichen 
Eignungsgrad als Lebensraum für Höhlenbrüter, xylobionte Käfer und Fledermäuse, so dass die -
ses Areal im Gegensatz zum Gesamtbestand mit einer mittleren bis hohen Wertigkeit beurteilt  
werden muss12. 
Die derzeit vorhandenen Gehölzstrukturen können in ihrer jetzigen Form bei Umsetzung der Pla  -  
nung nicht erhalten werden. Bei den unversiegelten Bereichen (Brachflächen) wird es durch die  
Neuplanung zu Versiegelungen kommen.
Zusammenfassend ist einzuschätzen, dass die derzeit bestehenden Biotopstrukturen mit ihren Le -
bensräumen verloren gehen.
Die Gehölzbestände müssen beim Rückbau und der Entsiegelung der Gebäude und befestigten  
Flächen sowie der Baufeldfreimachung entfernt werden. Damit entstehen erhebliche Auswirkun -
gen für die Pflanzenwelt, die jedoch mit den geplanten Gehölzpflanzungen ausgeglichen werden.
7.2.3 Tiere
Die Abschätzung der im Gebiet vorkommenden Tierarten 13 erfolgte mit entsprechenden Fachleu -
ten auf der Grundlage der Auswertung vorliegender Daten und den durchgeführten zwei Ortsbege -
hungen am 21.02.2014 und 05.03.2014.
Fledermäuse:
Es ist davon auszugehen, dass das Plangebiet innerhalb der durchschnittlichen Aktionsradien von  
Fledermausarten mit häufigen Vorkommen in Siedlungsbereichen liegt. Daher kann nicht ausge -
schlossen werden, dass lokale (Reproduktions-)Vorkommen dieser Arten den als Winterquartier  
betrachteten Eiskeller nutzen. Auch im Bereich der vorhandenen Großbäume im ehemaligen Zu -
gang Erich-Zeigner-Allee (Baumkatasternummernbereich zwischen 10 und 70) stellen potenziellen  
Lebensraum für Fledermäuse dar.
Prinzipiell ist das dicht bebaute Stadtquartier als unmittelbares Umfeld des Plangebietes ein gut  
geeigneter Lebensraum für Fledermausarten. Es sind Gehölzbestände als mögliche Nahrungsha -
bitate vorhanden, zudem weisen die oberirdischen Gebäudeteile zahlreiche Zugänge und geeigne-
te Hangplätze im Innenraum auf. Im Zuge der Begehungen konnten jedoch keinerlei Hinweise auf 
eine Nutzung dokumentiert bzw. Individuen festgestellt werden.
Der Gebäudebestand am Vorhabenstandort, insbesondere der ehemalige Eiskeller stellt ein opti -
males Winterquartier für Fledermäuse dar (H OCHFREQUENT  – M EISEL  & R OßNER  GBR, 2014).  
Durch den vollständigen Verlust des Quartiers ist eine entsprechende Kompensation vorzusehen.  
Diese kann entweder durch eine langfristige Widmung inkl. Sicherung/Optimierung eines oder  
mehrerer vergleichbarer Objekte oder durch einen Neubau eines Winterquartiers in Form von  
Nistkästen an geeignetem Standort erfolgen. 
Alt- und Totholz bewohnende Käfer:
Der Bereich der vorhandenen Großbäume im ehemaligen Zugang Erich-Zeigner-Allee (Baumka -
taster Nummernbereich zwischen 10 und 70) stellen einen potenziellen Lebensraum für holzbe -
wohnende Käfer dar. Während der Begehungen konnten nach einer optischen Überblickserfas -
12 Vgl. hierzu Artenschutzrechtliche Prüfung vom 29.04.2014 für den Bebauungsplan Nr. 400.1, insbesondere Kap.  
3.3.2 Biotopausstattung.
13 Artenschutzrechtliche Prüfung vom 29.04.2014; Projekt: Bebauungsplan Nr. 400.1 „Naumann'sche Brauerei“. Fach -
planer: seecon Ingenieure GmbH - Infrastruktur | Stadt und Land | Neue Energien. Endersstraße 22; 04177 Leipzig.  
Tel.: [TELEFONNUMMER ENTFERNT] , Fax: [TELEFONNUMMER ENTFERNT].
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Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“                                                                                                  
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sung in den Totholzbereichen keine Käfer gefunden werden. Zum Zeitpunkt der Begehungen wa -
ren keine abschließenden Aussagen zu vorhandenen Vorkommen möglich. 
Darum wird bei den Rodungsmaßnahmen eine naturschutzfachliche Begleitung bzw. Einzelkon -
trolle kurz vor und während der Fällmaßnahmen unbedingt angeraten.
Durch das direkte Angrenzen städtischer Infrastruktur, wie z.B. stark befahrene Straßen und des  
vorhandenen Lebensmittelmarktes einschließlich der zugehörigen Kundenparkplätze, kann nicht  
von einer beste henden Ungestörtheit der Habitate ausgegangen werden. Hinzu kommt die offen -
sichtliche anthropogene Nutzung und damit Störung von potenziell vorhandenen Lebensräumen in  
Gebäuden und innerhalb der Grünbereiche, erkennbar an der Art und Weise einer Vermüllung.
Bei Umsetzung der Planung  wird das gesamte Areal vollständig überformt, d.h. die vorhandenen  
Lebensräume werden zerstört. Im Gegenzug entstehen mit der Wohnanlage groß flächig reich  
strukturierte Gehölzanpflanzungen und Wiesenbereiche. Damit werden im räumlich-funktionalen  
Zusammenhang ökologische Wertigkeiten (ähnliche Habitate) für die vorkommenden Tierarten,  
insbesondere  Fortpflanzungs- und Ruhestätten) neu geschaffen.
In die Bestände der im Gebiet vorkommenden Tierarten wird bei Umsetzung der Planung einge -
griffen. Damit entstehen erhebliche Auswirkungen für die Tierwelt, die jedoch mit den geplanten  
grünordnerischen Festsetzungen ausgeglichen werden.
7.2.4 Menschen
Das Areal der ehemaligen Naumann'sche Brauerei ist als Mischgebiet einzustufen. Es wird von  
Süden durch Gewerbelärm belastet. Ebenso durch Verkehrslärm am Tage und in der Nacht infolge 
der Lage zwischen der Zschocherschen Straße und der Erich-Zeigner-Allee. Mit Umsetzung der 
Planung sind die Auswirkungen zu prüfen, die durch den bestehenden Gewerbe- und Verkehrs -
lärm entstehen. Entscheidendes Maß für die Beurteilung der Auswirkungen ist die Einhaltung der  
Immissionsrichtwerte der TA Lärm bzw. der Orientierungswerte der DIN 18005.
Im Bezug auf den Gewerbelärm liegen die Beurteilungspegel im Tageszeitraum je nach örtlicher  
Lage zwischen 42 und 58 dB(A). Maßgebend für die Höhe des Beurteilungspegels sind die Ge -
räuschimmissionen des Lebensmittelmarktes. Dabei dominiert insbesondere der Parkverkehr. Der  
Orientierungswert für Mischgebiete (60 dB(A) tags) wird jedoch an keinem Immissionsort über -
schritten.
Im Nachtzeitraum unterschreiten die Beurteilungspegel des Gewerbelärms ebenfalls den Orientie -
rungswert für Mischgebiete. Die Pegel liegen unterhalb von 40 dB(A).
An den der Zschocherschen Straße zugewandten nächstgelegenen Fassaden sind Überschreitun -
gen des Orientierungswertes für Mischgebiete von 8 dB(A) tags und 10 dB(A) nachts als Folge  
des  Verkehrslärms  zu erwarten. Für die mögliche Bebauung an der Erich-Zeigner-Allee wurden  
Überschreitungen des Orientierungswertes von 6 dB(A) tags und 7 dB(A) nachts ermittelt. An den  
von den Straßen abgewandten Seiten und im mittleren Bereich des Areals ist von der Einhaltung  
der Orientierungswerte im Tag- und Nachtzeitraum auszugehen.
Für das Areal der ehemaligen Naumann’sche Brauerei wurden die Lärmpegelbereiche LPB nach  
DIN 4109 für den Tageszeitraum bestimmt. Anlage 10 des Schallgutachtens 14 zeigt, dass die  
Lärmpegelbereiche I, II, III und IV zu verzeichnen sind. Der Lärmpegelbereich IV tritt an den  
Fassaden der Häuser auf, die unmittelbar an den Straßen vorgesehen sind. Unter Einhaltung der  
unter 7.2.5 beschriebenen Maßnahmen sind die Auswirkung als nicht erheblich zu bewerten.
14 Schalltechnische Untersuchung vom 16.08.2012 zum Areal „Ehemalige Naumann’sche Brauerei“ im Bebauungs -
plangebiet Nr. 400 „Zscho chersche Straße/Erich-Zeigner-Allee“. Dr. Kiebs + Partner GmbH, Inge nieurbüro für Um -
weltschutz. Zur Hohle 18, 04683 Fuchshain bei Leipzig, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT]. eMail: [E-MAIL ENTFERNT]. 
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Begründung zum Bebauungsplan
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7.2.5 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung der nachteiligen Auswirkungen
Folgende Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung nachteiliger Auswirkungen sind in der Pla -
nung zu berücksichtigen:
• Begrenzung der Versiegelung durch Festsetzungen der GRZ sowie an den geplanten Baukör -
pern angepasste Baugrenzen bzw. Baulinien.
• Begrünung nicht überbaubarer Flächen zur Schaffung einer ökologischen Wertigkeit (ähnliche  
Habitate) für die potenziell vorkommenden Tierarten im räumlich-funktionalen Zusammenhang  
zu bestehenden Habitaten.
• Das Freiräumen des Baufeldes erfolgt außerhalb der Brut- und Aufzuchtzeit gemäß § 25  
SächsNatSchG.
• Mit Boden ist sparsam und schonend umzugehen. Bodenversiegelungen sind auf das notwen -
dige Maß zu begrenzen.
• Gewährleistung der schalltechnischen Verträglichkeit durch passive Schallschutzmaßnahmen  
an den betroffenen Gebäuden
• Sollten bei den Rodungsmaßnahmen im Totholzteilen Vorkommen xylobionte Käfer festgestellt 
werden, sind diese Holzteile (z.B. als Stamm) fachgerecht an eine Ausweichstelle umzulagern.
8. Ergebnisse der Beteiligungen
8.1 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
Von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde unter Anwen -
dung des § 13 a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB abgesehen. 
Die Öffentlichkeit wurde im Leipziger Amtsblatt Nr. 15/2012 vom 21. Juli 2012 darüber infor miert, 
dass der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren aufgestellt wird. Zur Unterrichtung der Öf -
fentlichkeit waren im Neuen Rathaus Informationen zu den allgemeinen Zielen und Zwecken und  
zu den wesentlichen Auswirkungen der Planung verfügbar. Die Öffentlichkeit konnte sich bis zum  
31.08.2012 gegenüber der Stadt zur Planung äußern.  
Aus der Öffentlichkeit ging eine Stellungnahme ein. Danach wird zum einen die Planungsabsicht  
im Gebiet künftig Wohnnutzungen zu ermöglichen unterstützt. Andererseits wird auf den im Plan -
gebiet vorhandenen Lebensmittelmarkt verwiesen und gefordert, die mit dem rechtskräftigen B-
Plan Nr. 325 „Zschochersche Straße / Gießerstraße – Nutzungsar ten“ getroffenen Festsetzungen  
nicht umstandslos für den bestehenden Lebensmittelmarkt zu übernehmen und dem bestehenden  
Markt jede Anpassungsmöglichkeit zu nehmen. Insbesondere wird in diesem Zusammenhang auf  
die gegenüberliegenden gewerblichen Entwicklungen Bezug genommen.
Der Hinweis wurde nicht aufgegriffen, da die stadtentwicklungsplanerischen Erhaltungs- und Ent -
wicklungsziele des B-Planes Nr. 325 für die bestehenden integrierten zen tralen Versorgungsberei-
che nach wie vor Bestand haben. 
8.2 Beteiligung der TöB zum Entwurf 
Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Entwurf erfolgte durch Einholung der Stel -
lungnahmen gemäß § 4 Abs. 2 BauGB mit Schreiben vom 12.02.2015. Von den beteiligten TöB  
stimmten die folgenden Träger öffentlicher Belange der Planung ohne Anregungen zu bzw. erklär -
ten ihr Einverständnis:
• die Bundesnetzagentur,
• Stadtreinigung Leipzig, Abteilung Abfallentsorgung,
• MITNETZ Gas,
• LMBV,
• Landesdirektion Sachsen,
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• Polizeidirektion Leipzig. 
Eine grundsätzliche Ablehnung der Planung bzw. Belange, die dieser prinzipiell entgegenstehen  
würden, wurden auch von den anderen Trägern öffentlicher Belange nicht vorgebracht. Das trifft 
ebenfalls auf die Kommunalen Wasserwerke Leipzig GmbH (KWL) zu, die aber in ihrer Stellung -
nahme vom 13.03.2015 für die gesicherte Erschließung den Hinweis geben, das15
• Niederschlagswasser im Plangebiet zu belassen, da die Aufnahmekapazitäten der Abwasser -
leitungen im Umfeld begrenzt seien. Dazu sollte der Versiegelungsgrad innerhalb des Bauge -
biets so gering wie möglich gehalten werden. Bei nachweislich nicht möglicher Versickerung  
müssen zu schaffende, von den KWL aber nicht betriebene Regenwasserrückhalteanlagen  
die Entsorgung sichern. Andernfalls wäre die diesbezügliche Erschließung am Standort nicht  
gegeben.
Hierzu ist festzustellen, dass die ehemals gewerblich genutzten Flächen bisher weitestgehend be -
baut und damit versiegelt waren, die Niederschlagswasserentsorgung dennoch sichergestellt war.  
Mit der Planung verringert sich der Anteil versiegelter Flächen im Vergleich zur ehemaligen Nut -
zung und der Flächenanteil mit möglicher Versickerung wird gestei gert. Damit tritt hinsichtlich des  
abzuführenden Niederschlagswassers eine Reduzierung und in der Folge eine Entlastung für das  
Leitungsnetz ein. 
Die Situation wird also verbessert, wobei die Regenwasserentsorgung für das Vorhaben Gegen -
stand der nachfolgenden genehmigungsfähigen Erschließungsplanung ist.
Auch die Netz Leipzig GmbH erhebt in ihrer Stellungnahme vom 16.03.2015  keine Bedenken ge -
gen den Bebauungsplan Nr. 400.1, merkt aber an, dass 
• zur Erschließung bestehender und künftiger Bebauungen beabsichtigt sei, das Plangebiet von  
der Zschocherschen Straße zur Erich-Zeigner-Allee mit einer Fernwärmetrasse im Bereich ei -
nes dazu vorzusehenden öffentlichen Erschließungsweges zu queren. 
Die Fernwärmetrasse ist für die Versorgung des Plangebietes entbehrlich. Deshalb gehört sie  
nicht zum Gegenstand dieses Planverfahrens. Auch sonst liegen keine Gründe vor, die es erfor -
dern die Trasse zwingend durch die geplante Wohnanlage zu verlegen. Überdies kann die Fern -
wärmeleitung in der im Plan an der südlichen Geltungsbereichsgrenze des Plangebietes festge -
setzten öffentlichen Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung Fußgängerbereich verlegt werden.  
Insgesamt führten die vorgebrachten  Sachverhalte  nicht zu Änderungen oder Ergänzung en am  
Regelungsgehalt des Planinhaltes, wohl aber in einigen Fällen zu redaktionellen Überarbeitungen  
und Ergänzungen. 
8.3 Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf
Die Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf erfolgte durch öffentliche Auslegung der Planunter -
lagen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB vom 17.02.2015 bis 16.03.2015. Ausgelegen haben der Entwurf  
des Bebauungsplans vom 10.10.2014 und seine Begründung vom 10.10.2014. Nachstehende von  
Bürgern und Dritten während der öffentlichen Auslegung der Planunterlagen vorgebrachten wichti-
gen Anregungen, Bedenken und Hinweise wurden wie folgt in der Planung beachtet:
• Ablehnung der Planung da ein Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag nicht erstellt worden sei  
und somit die artenschutzrechtlichen Belange unzureichend gewürdigt sind. Überdies wäre  
nicht nachgewiesen, dass die Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG nicht verletzt werden. 
Der Sachverhalt ist bereits in der Planung berücksichtigt, da eine Artenschutz fachliche Begutach-
tung und die Er stellung eines A rtenschutzrechtlichen Fachbeitrages im Planverfahren erfolgte.  
Nach Abstimmung mit der zuständigen unteren Naturschutzbehörde wurden die zu untersuchen -
den prüfungsrelevanten Artengruppen auf Vögel, Fledermäuse und Totholz bewohnende (xylobi -
onte) Käfer begrenzt. Dabei sind Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen festgelegt worden, die 
15 Die Anregungen, Bedenken und Hinweise in den eingegangenen Stellungnahmen werden sinngemäß wiedergege -
ben und kursiv aufgeführt. Das gilt auch für das nachfolgende Kap. 8.3.
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geeignet sind, dass spezielle Verbotstatbestände nicht eintreten. Sie wurden - soweit das rechtlich  
möglich und zulässig ist – im Bebauungsplan festgesetzt. Mit den festgelegten Vermeidungs- und  
Kompensationsmaßnahmen werden die zu den Ortsbege hungen im Februar/März erfassten und 
alle ganzjährig potentiell zu erwartenden Tierarten ausreichend berücksichtigt. 
• Die Einschätzung und Bewertung der Umweltbelange im Kap. 7 der Begründung zum Bebau -
ungsplan wird wegen den Ortsbegehungen außerhalb der Aktivitätszeit der zu erwartenden  
Tierarten sowie die fehlende Auflistung von Fortpflanzungs- und Ruhestätten von Vögeln und  
Fledermäusen bemängelt. 
Die Bedenken sind nicht berücksichtigt worden, weil die vorkommenden bzw. zu erwartenden Ar -
ten auf Grundlage einer Potenzialabschätzung ermittelt und darin alle ganzjährig betroffenen Tier -
arten erfasst wurden. Damit ist sichergestellt, dass, trotz des ggf. ungünstigen Begehungszeit -
punktes Betroffenheiten  dieser Arten nicht außer Acht geraten sind. Es fand eine Prüfung statt, ob  
für die prüfungsre levanten Arten die spezifischen Verbotstatbestände voraussichtlich erfüllt wer -
den. Mit den festgelegten Vermeidungs- und Kompensationsmaß nahmen werden alle ganzjährig 
zu erwartenden Tierarten ausreichend berücksichtigt.
Hinsichtlich der im Kap. 7 vermissten Aufstellung von Fortpflanzungs- und Ruhestätten sowie  
Baumhöhlen kann mitgeteilt werden, dass im Rahmen der Artenschutzrechtlichen Prüfung keine  
derartigen Stätten aufgefunden worden sind. 
• Die Einschätzung der Gutachter zur Wertigkeit von Biotopen wird aus fachlicher Sicht als  
„fragwürdig“ bewertet. Es erschließt sich nicht, wie die Gutachter den ehemaligen Parkbereich  
der Villa und der angrenzenden Böschung als gering- bis mittelwertig einstufen können.
In der Artenschutzrechtlichen Prüfung wurde der betreffende Gehölzbestand im ehemaligen Ein -
gangsbereich der Brauerei mit einer mittleren bis hohen Wertigkeit beschrieben. Die damit verbun -
dene Eignung als Lebensraum für Höhlenbrüter, xylobionte Käfer und Fledermäuse wird eindeutig  
genannt. 
Die als fragwürdig bezeichnete Einstufung bezieht sich auf das gesamte beplante Areal mit seinen  
ruderalen Sukzessionsbereichen ohne besondere Standortmerkmale für Arten und Biotope im Ver-
gleich zu anderen innerstädtischen Industriebrachen – also nicht nur auf den benannten höherwer-
tigen Ausschnitt. Der Gesamtbestand, nicht der benannte Bereich, wurde daher mit einer geringen  
bis mittleren Wertigkeit beurteilt. 
Da die diesbezüglichen Formulierungen in Teilen der Begründung wohl missverständlich sind, wur-
den diese nochmals bearbeitet und damit der Hinweis berücksichtigt .
• Es wird die Pflanzempfehlungsliste als zu wenig umfangreich bemängelt und deshalb ein Um -
fang von mindestens 10 verschiedenen einheimischen Baumarten gefordert.
Der Hinweis wurde beachtet und die Pflanzempfehlungsliste um zusätzliche Baumarten sowie eine 
Liste heimischer Straucharten ergänzt.
• Es werden unzureichende Vermeidungsmaßnahmen gerügt. So soll für die Vegetationsbe -
stände am Rande der zu beplanenden Fläche erneut geprüft werden, ob ihre Beseitigung ver -
mieden werden kann.
Diese Anregung wurde nicht berücksichtigt weil die Stadt davon ausgeht, dass nicht nur eine er -
neute Prüfung, sondern das Absehen von Festsetzungen zu überbaubaren Grundstücksflächen,  
welche dem Erhalt der Vegetationsbestände entgegen stehen würden, Ziel der Anregung ist. Ziel  
dieser Festsetzungen ist aber die Aufnahme vorhandener Raumkanten und Baufluchten für die  
angetrebten Neubauvorhaben. Bei Umsetzung der Planinhalte wird die versiegelte Fläche im Plan -
gebiet dennoch um ca. 2.400 m² reduziert. 
 
• Es wird gefordert, sich bei der Begutachtung des Baumbestandes an die Baumschutzsatzung  
der Stadt zu halten und von Ausnahmen abzusehen. Es soll nachgeprüft werden, ob  Fällmaß -
nahmen vermeidbar sind, z.B. in Bereichen, die nicht zur Bebauung vorgesehen sind.
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Die Forderung ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens, sondern betrifft allein den Vollzug der  
Baumschutzsatzung im Falle von konkret beabsichtigten Eingriffen in den Baumbestand (z.B. im  
Zusammenhang mit Baumaßnahmen).
• Die zulässigen Gebäudehöhen im nordwest lichen Bereich des Plangebietes führen zu einer  
teilweise vollständige Verschat tung der Süd fassaden angrenzender (Passiv)Wohnhäuser in  
den Wintermonaten. Es wird eine Reduzierung auf max. III-Geschosse gefordert.
Die Umgebung ist ein gründer zeitlich geprägtes mehrgeschossiges Stadtquartier mit in der Regel  
17 - 20 Meter hohen Gebäuden. Dieser Maßstab soll mit der Bebauung ergänzt werden. Dem Vor -
schlag, niedriggeschossigere Bauten zu errichten, wird nicht gefolgt, da wegen der steigenden  
Nachfrage  nach  Wohnungen  und  der  innerstädtischen  Lage  mit  guter  Infrastruktur  dem  Ge -
schosswohnungsbau der Vorrang vor niedriggeschossigen Bauweisen gegeben werden soll. Die 
erforderlichen Abstandsregelung der SächsBO sind deutlich eingehalten. 
In den Monaten November bis Januar wird der Schattenwurf bei Sonnenschein wenige Stunden  
am Tag das Haus erreichen, dies ist aber in einer innerstädtischen Lage hinzunehmen.
• Durch eine Initiative für Behinderte wird die Planung ausdrücklich begrüßt. Es werden in dem  
Vorhaben gute Voraussetzungen gesehen, eine Wohngemeinschaft für ambulant unterstütztes  
Wohnen mit einer Zahl von 8 bis 10 Bewohnern in zwei Wohngruppen aufzunehmen. 
Die gewünschte Nutzung  ist in der Planung bereits berücksichtigt. Im Mischgebiet MI 1 sind  
Wohngebäude allgemein zulässig. Wohngemeinschaften stellen eine Wohnform dar und fallen da -
mit unter die zulässigen Nutzungen.
• Durch die angestrebte Wohnbebauung würde die Revitalisie rung des gegenüber (außerhalb  
des Plangebietes) liegenden alten Fabrikstandortes wegen der dann einzuhaltenden geringe -
ren Lärmimmissionswerte weiter eingeschränkt, wenn nicht unmöglich gemacht wird. 
Die außerhalb des Plangebietes liegende und nicht zum Gegenstand dieses Planverfahrens gehö -
rende Gewerbebrache grenzt im Bestand bereits unmittelbar an die Wohngebäude Zschocher -
sche Str. 74 und 76 sowie Naumburger Str. 1-7. Deshalb hat eine städtebauliche Entwicklung auf  
dieser Liegenschaft bereits die Wohnnutzungen im Bestand unmittelbar an den eigenen Grund -
stücksgrenzen zu berücksichtigen. Die Planinhalte führen daher nicht zu einer Ver schärfung der  
immissionsschutzrechtlich beachtlichen Rahmenbedingungen des genannten Bereiches.
• Es wird gefordert, den Geltungsbereich des Bebauungsplans nach Südwesten zu erweitern  
und auf diesen Erweiterungsflächen dann einen Einzelhandelsstandort auszuweisen. 
Der Einwand wird nicht berücksichtigt. Die Erweiterungsflächen liegen ebenso wie das Plangebiet  
innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 325. Ziel dieses Bebauungsplanes ist  
die Steuerung der Nutzungsarten des Einzelhandels mit dem Ziel der Stärkung der Struktur der  
Nahversorgungszentren der Stadt Leipzig. Eine Einbeziehung der Liegenschaft in den Bebau -
ungsplan würde nicht zu einer geänderten inhaltlichen Ausrichtung seiner Planinhalte in Bezug auf  
die  mit  dem  Bebauungsplan  Nr.  325  angestrebten  Ziele  hinsichtlich  der  Steuerung  des  zen-
trenrelevanten Einzelhandels führen.
• Es wird dargelegt, dass eine notw endige Lärmimmissionsprognose im Rahmen des Verfah -
rens nicht erstellt wurde bzw. dass diese im Beteiligungsverfahren nicht mit ausgelegt war.
Eine mit der zuständigen unteren Immissionsschutzbehörde abgestimmte Schalltechnische Unter -
suchung im Sinne einer Schallimmissionsprognose als Sachver ständigengutachten wurde erarbei-
tet und im Beteiligungsverfahren zu Einsicht bereit gehalten.  
• Es wird ausgeführt, dass bei der öffentlichen Auslegung ein Verfahrensfehler aufgetreten sei,  
da die textlichen Festsetzungen – im Gegensatz zu den sonstigen Unterlagen – nicht im Inter -
net präsent waren.
14.09.2015
Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“                                                                                                  
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Da die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes – zu dem auch die textlichen Festset -
zungen gehören – im Stadtplanungsamt im Ausstellungsbereich vor dem Zimmer 498 im Neuen  
Rathaus, Martin-Luther-Ring 4-6, 04109 Leipzig als einzige und allein maßgebliche Auslegungs -
stelle für Bebauungspläne der Stadt Leipzig stattgefunden hat, liegt kein Verfahrensfehler vor. Die  
Internetseite der Stadt Leipzig ist dagegen kein Auslegungsort von Planentwürfen städtebaulicher  
Satzungen. Die dort präsentierten Inhalte dienen lediglich der Information, was so auch deutlich  
vermerkt ist. 
• Es wird ausgeführt, dass die Festsetzung der Baulinie entlang der Zschocherschen Straße im  
Teilbaugebiet MI 2 fehlerhaft sei. Es s ei nicht nachvollziehbar, warum zwingend dichter an  
Lärmquellen heran gebaut werden muss, wo doch der Begründung zum Bebauungsplan ent -
nommen werden kann, dass von der Zschocherschen Straße eine erhebliche Lärmbelastung  
ausgeht und diese durch umgebende Gewerbebetriebe im Süden und Westen noch verstärkt  
wird.
Die Festsetzung der Baulinie war aus städtebaulichen Gründen geboten, weil eine Bauflucht an  
der Ostseite der Zschocherschen Str. durch das Sudhaus der ehemaligen Brauerei, den Lidl-Markt  
und dem Hochbau auf dem Grundstück Zschochersche Str. 59a im Stadtbild bis zur Limburger  
Straße bereits deutlich vorgeprägt ist.  Schallschutzbelangen wurde in ausreichendem Maß mit  
entsprechenden passiven Schallschutzmaßnahmen Rechnung getragen. 
Im Falle des Lärmpegelbereiches IV nach DIN 4109 kommen resultierende Schall dämm-Maße 
R'w,res der Außenbauteile von 35 dB(A) Büroräume in Betracht. 
• Im Baugebiet MI 1 sind Regelungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen getrof -
fen. Der Verzicht auf diesbezügliche Regelungen im Gebiet MI 2 wird für fehlerhaft gehalten. 
Im Gegensatz zum Teilbaugebiet MI 1 mit seiner dominanten Wohnfunktion bietet das MI 2 mit  
Ausnahme des Wohnens Raum für vielfältige Nutzungen mit geringeren Schutzansprüchen hin -
sichtlich des Schallschutzes. Die Aufnahme einer solchen Festsetzung war daher nicht zwingend  
erforderlich. Beispielsweise erfordern Räu me ohne ständigen Aufenthalt von Menschen in der Re -
gel keinen passiven Schallschutz. Unabhängig davon sind dennoch Im Rahmen des Baugenehmi -
gungsverfahrens  die  entsprechenden  Schallschutznachweise  für  Außenbauteile  zu  erbringen.  
Grundlage hierfür sind die DIN 4109 in Verbindung mit der VDI-Richtlinie 2719. 
Darüber hinaus ist der Lidl-Markt erst wenige Jahre alt und es wurden zuletzt 2014 Investitionen  
vorgenommen, so dass auf absehbare Zeit nicht mit einer Aufgabe des Marktes bzw. einer grund -
sätzlichen Nutzungsänderung gerechnet werden kann.
• Eine Bürgerin regt an, über Alternativen für den Schutz des Habitats nachzudenken.
Diese Anregung ist in der Planung bereits berücksichtigt. Obwohl keine Tiere aufgefunden wurden, 
der ehemalige Eiskeller der Brauerei aber auch mehrere große Bäume dennoch als Lebensraum  
von Fledermäusen geeignet erscheinen, sind für den Ausgleich dieser durch die Entwicklung der  
Fläche verlorengehenden potenziellen Quartiere Maßnahmen zum Ersatz für den Verlust verbind -
lich im Bebauungsplan festgesetzt worden. 
So müssen innerhalb des Gebietes MI 1 insgesamt acht als Sommer- bzw. Winterquartier geeig -
nete Nistkästen für Fledermäuse angebracht werden. Darüber hinaus werden in weiten Bereichen  
Baum-Strauch-Hecken angelegt, die die Funktion derzeit vorhandener Habitate er setzen sollen.
 
9. Städtebauliches Konzept
9.1 Bebauung
Als Grundlage für die beabsichtigte Wandlung des brach liegenden Grundstückes der früheren  
Naumann'schen Brauerei zu einer im Vor dergrund stehenden standortangemessenen Wohnnut -
zung wurde im Januar/Februar 2013 eine Ideen-Werkstatt durchgeführt. Auf Empfehlung des Gut -
achtergremiums ist die weitere Planungsarbeit auf der Grundlage der mit dem ersten Preis ausge -
zeichneten Arbeit fortgeführt worden. 
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Als Resultat entstand als städtebauliches Leitbild einerseits die äußeren städtebaulich maßgeben-
de Raumkanten und Baufluchten an der Erich-Zeigner-Allee aufzunehmen und mit den zusätzli -
chen Baukörpern zu vervollständigen und andererseits im Inneren eine sehr individuelle Raumbil-
dung durch zwei Gebäudeensembles, die ihre freiräumlich geprägten und konsequent als kleine  
Stadtparks interpretierten Zentren an deren Rändern baulich fassen. Zudem wahren die Wohnbe -
bauungen den hinsichtlich der Grundstücksgegebenheiten maximal möglichen Ab stand zur ge -
werblichen Nachbarschaft (siehe hierzu Anhang IV: Gestaltungsplan). 
Die  teilweise  verdichtete  Bepflanzung  an  den  Grundstücksgrenzen  verspricht  zudem  den  ge-
wünschten räumlich-visuellen Abschluss. Die fußläufige Ers chließung über ein klares Wegekreuz  
gibt eine gute Orientierung. 
Durch die Lage an einer der wichtigsten Hauptachsen des Stadtbezirkes Südwest hat der Bereich  
an der Zschocherschen Straße den Anforderungen an einen urbanen Straßencharakter gerecht zu  
werden. Hierbei sind die Höhenentwicklung als bedeutendes Maß der Bebauung sowie deren Re -
präsentation wichtige städtebauliche Elemente zur Prägung des Straßenraums. Als architektoni -
sche Dominante für die Zschochersche Straße ist deshalb das zum Teil noch vorhandene und für  
die Naumann’sche Brauerei städtebaulich prägende denkmalgeschützte Sudhaus16 (Gebäude 1 im 
Gestaltungsplan) gewählt worden. 
Er soll für das Wohnen verfügbar sein, aber die Souterrain- und Erdgeschossebene entlang der  
Zschocherschen Straße der gewerblichen Nutzung vorbehalten bleiben. Mit seiner Höhe von ca.  
23 m (rd. 142 m NHN) gibt das Sudhaus den Maßstab für die Höhenentwicklung der neuen Wohn -
gebäude vor. Diese liegt bei maximal 138 m NHN und soll damit bezüglich der Gebäudetopo -
graphie im Gegensatz zum nach Osten beachtlich fallenden Gelände eine höhenmäßige Harmo -
nie des Ensembles zum Ausdruck bringen. 
Nur das westlich der früheren Fabrikantenvilla (Gebäude 14 im Gestaltungskonzept) benachbarte  
Wohnhaus (Gebäude 5 und 6 im Gestaltungsplan) nimmt mit einer max. Höhe von 136 m NHN  
städtebaulich Rücksicht auf das etwa 4 m niedrigere Villengebäude, das weitgehend unverändert  
in die Wohnanlage integriert wird.
Im Bereich an der Erich-Zeigner-Allee befindet sich mit dem sogenannten „Eiskeller“ einschließlich 
eines dreigeschossigen Gebäudetraktes (Gebäude 7 im Gestaltungsplan) an der Allee ein weite-
res denkmalgeschütztes Bauwerk 17. Das mehrgeschossige Gebäude des Eiskellers an der Erich-
Zeigner-Allee soll auch für das Wohnen hergerichtet werden und dazu nach Abstimmung mit der  
Denkmalschutzbehörde noch ein weiteres Wohngeschoss erhalten (Gebäudehöhe dann max. 128  
m NHN). 
Dagegen ist eine mögliche Nutzungskonzeption für den einge grabenen Teil des Eiskellers wegen  
dessen bestehenden geometrischen Verhältnissen nicht gegeben. So bleibt nach seiner Freile -
gung nur der Abbruch für die Einordnung einer erforderlichen unterirdischen Parkebene übrig.
Die städtebauliche Dominanz an der Erich-Zeigner-Allee übernimmt das Gebäude 12 des Gestal -
tungsplanes, das mit seinem gewissen turmartigen Erscheinungsbild den Strukturwandel auf dem  
Standort der früheren Naumann'schen Brauerei deutlich markiert. An der nördlichen Geltungsbe -
reichsgrenze im Bereich der Erich-Zeigner-Allee bietet es sich an das Ensemble der Wohnanlage  
durch einen an das bestehende Wohnhaus angelehnten Anbau (Gebäude 15 im Gestaltungsplan) 
abzurunden und damit an seinem nordöstlichen Eckbereich baulich zu fassen.  
Mit der durch den Bebauungsplan vorzugebenden städtebaulichen Ordnung für die Wohnanlage  
sind auch Belange des Klimaschutzes zu beachten. Hierzu weist die beabsichtigte Bebauungs -
struktur mit den durch die relativ kompakten Baukörpern verbunde nen energetischen Vorteilen der 
kurzen Wege und geringeren Wärmeverluste Vorteile gegenüber einer solaroptimierten Stadtpla -
nung auf. 
Dafür spricht eine ähnliche Vorprägung im umgebenden gründer zeitlich geprägten mehrgeschos-
sigen Stadtquartier und der bereits vorhan dene erhebliche Versiegelungsgrad des Bodens, der  
den Eingriff der beabsichtigten Wohnanlage in Natur und Landschaft relativiert. Die infolge der ört -
16 Siehe hierzu Kap. 5.2.
17 Ebenda.
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lichen städtebaulichen Situation nicht gegebene notwendige Verschattungsfreiheit großer Teile des 
vorgesehenen Geltungsbereiches für den Bauleitplan verhindert die mit einer solaroptimierten  
Stadtplanung angestrebte Gewinnung der  Sonnenstrahlung sowohl zur direkten Wärme- und/oder  
Stromerzeugung als auch passiv für die Gebäudeerwärmung. 
Der Grund liegt im geometrischen Zuschnitt des Plangebietes, der den für die sonnenseitigen  
Fassaden notwendigen Gebäudeabstand vom mindestens 2,7-fachen der Gebäudehöhe mit dem  
Ziel der Vermeidung von Verschattungen dieser Fassaden durch Nachbargebäude nicht in jedem  
Falle gewährleisten kann. Immerhin erfordert die Verschattungsfreiheit Gebäudeabstände je nach  
Höhe der Häuser von wenigstens 45 m bis 60 m.
9.2 Erschließung
Der Individualverkehr der geplanten Mischnutzung im Baugebiet MI 1 wird über jeweils eine Zu -
fahrt von der Zschocher schen Straße und einer weiteren von der Erich-Zeigner-Allee in zwei un -
terirdischen Parkdecks gebün delt. Oberir disch soll innerhalb des Baugebietes MI 1 kein motori -
sierter Individualverkehr stattfinden. Der Entwurf des Bebauungsplanes weist deshalb für das Vor -
haben mit ca. 130 Eigentumswohnungen und voraussichtlich 4 kleineren Gewerbeeinheiten aus -
schließlich diese unterirdischen Abstellmöglichkeiten mit einem Gesamtumfang von ca. 217 Pkw-
Stellplätzen aus.
Damit können die diesbezüglichen Anforderungen der Wohnungen (Sicherung eines Stellplatzes  
je WE), der Gewerbeeinheiten (geschätzter Bedarf ca. 25 Stellplätze - rd. 5 bis 6 Stellplätze je Ge -
werbeeinheit/Büro) und Besucher/Kurzzeitparker (Nutzung der Abstellreserve von ca. 40 bis 50  
Stellplätzen) gesichert werden. 
Hinsichtlich der stadttechnischen Erschließung des Plangebietes sind die technischen Ver- und  
Entsorgungsanlagen neu zu verlegen. Dazu kann auf die im umgebenden Straßennetz vorhande -
nen Leitungen für Strom, Gas, Trink- und Schmutzwasser zurückgegriffen werden.
9.3 Grünordnerisches Konzept
Die grünordnerischen Ziele lassen sich thematisch in folgende Schwerpunkte gliedern:
• Landschaftsgerechte Gestaltung mit Großgrün und Erhöhung des ökologischen Wertes der  
Grünflächen  durch  festgesetztes  Anpflanzen  einheimischer,  standortgerechter  Laubbäume  
und Sträucher.
• Minimierung der Bodenversiegelung durch Stellplätze, Zufahrten und Wege in teilversiegelter/  
wasserdurchlässiger Bauweise (wassergebundene Decke, Pflaster).
Das Grünkonzept dient insbesondere der aus stadt ökologischen Gründen erforderlichen Neuan -
lage von Bepflanzungen zur Aufwertung der relativ hohen Versiegelung der Plangebietsfläche  
nach der Realisierung des Bebauungsplanes. Dennoch bietet die beabsichtigte Bebauung größere  
zusammenhängende Vegetationsflächen, die dem künftigen Wohnensemble einen durch Grün  
aufgelockerten Gebietscharakter verleihen. 
Dadurch erhöht sich auch der Anteil unversiegelter Fläche von gegenwärtig ca. 2.400 m² auf etwa  
4.800 m².
Für das Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern sind spezielle Pflanzlisten zur Orientierung im  
Anhang V aufgeführt. Es handelt sich um einheimische, standortgerechte Baum- und Strauchar -
ten. Standortge rechte Arten gewährleisten in der Regel Widerstandsfähigkeit und Langlebigkeit.  
Das begünstigt zudem eine größtmögliche Vielfalt in der Entwicklung von Flora und Fauna. 
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C. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES
10. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches
Das Plangebiet wird wie folgt begrenzt:
• im Norden   auf den nördlichen Grenzen der Flurstücke 125/1 und 125/4 der Gemarkung Plag -
witz.
• im Osten   auf den östlichen Grenzen der Flurstücke 125/1 und 125/4 der Gemarkung Plagwitz  
und der östlichen Grenze des Flurstücks 307/18 der Gemarkung Kleinzschocher.
• im Süden   auf der südlichen Grenze des Flurstücks 307/18 der Gemarkung Kleinzschocher.
• im Westen   auf der westlichen Grenze des Flurstücks 307/18 der Gemarkung Kleinzschocher  
und der westlichen Grenzen der Flurstücke 125/3 und 125/4 der Gemarkung Plagwitz. 
Im räumlichen Geltungsbereich des Planentwurfes wurden alle Flurstücke aufgenommen, für die  
aufgrund der vorgenannten Sachverhalte und aufgrund der Ziele und Zwecke der Planung ein Pla -
nungserfordernis anzunehmen war. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes hat damit eine  
Fläche von ca. 2,5 ha.
11. Baugebiete MI 1 und MI 2
Im Folgenden werden für die in der Planzeichnung festgesetzten Baugebiete alle dazu im Bebau -
ungsplan getroffenen Festsetzungen in der sich aus § 9 BauGB ergebenden Reihenfolge darge -
legt, erläutert und begründet. Die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des Bebauungs -
planes sind in der Begründung sinngemäß wiedergegeben und zum besseren Verständnis kursiv  
aufgeführt.
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11.1 Art der baulichen Nutzung
Die Teilbaugebiete MI 1 und MI 2 sind zeichnerisch als Mischgebiet gem. § 6 BauNVO festgesetzt  
worden.
Begründung:
Die Festsetzung folgt den Intentionen der seit dem 16.05.2015 wirksamen Fortschreibung des  
Flächennutzungsplanes18. Diese stellt den größten Teil des Geltungsbereiches des Bebauungspla -
nes als gemischte Baufläche dar, um dort u.a. das Wohnen zu ermöglichen. Nur der Standort des  
bestehenden Lebensmittelmarktes verbleibt als gewerblichen Baufläche. Der Bebauungsplan inte -
griert diesen in seinen Geltungsbereich als Bestandteil des dort festgesetzten Mischgebietes. 
Das Areal soll zur Sicherung der qualitativ gleichwerti gen Ansiedlung des das Wohnen nicht we -
sentlich störenden Gewerbes vorgehalten werden.  Mit der  Festsetzung wird der mit der Fort -
schreibung des Flächennutzungsplanes angestrebten Si cherung der gewerblichen Nutzung im  
STEP-Gebiet Nr. 21 „Plagwitz-Süd“ des STEP Gewerbliche Bauflächen sinngemäß entsprochen.
11.1.1 Teilbaugebiet MI 1
a) Allgemein zulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes er -
gibt):
• Wohngebäude,
• Geschäfts- und Bürogebäude,
• Sonstige Gewerbebetriebe,
• Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und  
sportliche Zwecke.
b) Unzulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes ergibt):
• Einzelhandelsbetriebe,  Schank-  und  Speisewirtschaften  sowie  Betriebe  des  Beherber-
gungsgewerbes,
• Gartenbaubetriebe,
• Tankstellen,
• Vergnügungsstätten.
Begründung:
Während wie oben dargelegt das gegenwärtige ca. 0,75 ha große Marktgrundstück vorrangig dem  
das Wohnen nicht wesentlich störenden Gewerbe vorbehalten wird soll die restliche Geltungsbe -
reichsfläche hauptsächlich dem Wohnen zur Verfügung gestellt werden. Zur Sicherung der qualita -
tiv gleichwertigen Ansiedlung von Wohnen und Gewerbe sind im Teilbaugebiet MI 1 auch Ge -
schäfts- und Bürogebäude, sonstige Gewer bebetriebe und Anlagen für Verwaltungen sowie für  
kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitli che und sportliche Zwecke gemäß § 6 Abs. 2 Nrn. 2, 4  
und 5 BauNVO zulässig, aber nicht Einzelhandelsbe triebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie  
Betriebe des Be herbergungsgewerbes, Gartenbau betriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten  
(Nrn. 3, 6 bis 8 des § 6 Abs. 2 BauNVO). 
Ebenfalls nicht die im Abs. 3 des § 6 BauNVO genannten Vergnügungsstätten als ausnahmsweise  
zulässige Nutzung. 
Für die von der Ansiedlung im Teilbaugebiet MI 1 ausgeschlossenen Gewerbebetriebe stehen ent -
weder die notwendigen Flächen nicht zur Verfügung oder es ist für diese Nutzungen kein Bedarf  
erkennbar.
 
18 Siehe hierzu auch Kap. 6.2.
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11.1.2 Teilbaugebiet MI 2
a) Allgemein zulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes er -
gibt):
• Geschäfts- und Bürogebäude,
• Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherber-
gungsgewerbes,
• Sonstige Gewerbebetriebe,
• Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und 
sportliche Zwecke.
b) Unzulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes ergibt):
• Wohngebäude
• Gartenbaubetriebe,
• Tankstellen,
• Vergnügungsstätten.
Begründung:
Während das Wohnen zur Sicherung der das Wohnen nicht wesentlich störenden gewerblichen  
Nutzung nicht zulässig ist, wird für die anderen zur Ansiedlung im Teilgebiet ausgeschlos senen 
Nutzungen entweder kein Bedarf erkannt oder stehen in der näheren und weiteren Umge bung in 
den Ortsteilen Kleinzschocher, Plagwitz und Schleußig insbesondere in den dortigen C- bzw. D-
Zentren Angebote bzw. Flächen dafür zur Verfügung.
(1) Abweichend von a) sind Einzelhandelsbetriebe unzulässig, die einzelne oder mehrere der fol -
genden Sortimente  als Hauptsortiment führen  sind Einzelhandelsbetriebe, die einzelne oder  
mehrere der folgenden Sortimente als Hauptsortiment führen:
Nahversorgungsrelevante Sortimente
• Apothekenwaren (frei verkäuflich) 
• Back- und Konditoreiwaren 
• Drogeriewaren, Parfümerie- und Kosmetikartikel
• Fleischwaren 
• Getränke 
• Nahrungs- und Genussmittel 
• Sanitätsartikel 
• Schnittblumen, Topf- und Zimmerpflanzen, Blumentöpfe und Vasen 
• Zeitungen und Zeitschriften 
• Zoologische Artikel, lebende Tiere
Sonstige zentrenrelevate Sortimente
• Bekleidung
• Bettwaren
• Bild- und Tonträger
• Bücher
• Camping- und Outdoorartikel
• Computer und Zubehör
• Elektrogroßgeräte, Elektrokleingeräte
• Fotoartikel
• Glas/Porzellan/Keramik
• Handarbeitswaren/Kurzwaren/Meterware/ Wolle
• Haushaltswaren
• Heimtextilien, Gardinen, Dekostoffe, Haus-, Bett und Tischwäsche
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• Hörgeräte
• Kinderwagen
• Kunstgewerbe/Bilder/Bilderrahmen, Wohndekorationsartikel
• Künstlerartikel/Bastelzubehör, Sammlerbriefmarken und -münzen
• Lampen, Leuchten, Leuchtmittel
• Lederwaren/Taschen/Koffer/Regenschirme
• Musikinstrumente und Zubehör
• Optik, Augenoptik
• Papier, Büroartikel, Schreibwaren
• Schuhe
• Spielwaren
• Sportartikel/Sportgeräte
• Sportbekleidung
• Sportschuhe
• Telekommunikation und Zubehör
• Uhren, Schmuck
• Unterhaltungselektronik und Zubehör
(2) Abweichend von (1) kann der „Leipziger Laden“ ausnahmsweise zugelassen werden. Bei die -
sem Betriebs- bzw. Anlagentyp handelt es sich um Ladengeschäfte mit einer Größe der Ver -
kaufsfläche von bis 150 m². 
Begründung:
Es handelt es sich um die  Übernahme von Festsetzungen aus dem rechtskräftigen Bebauungs -
plan Nr. 325 „Zschochersche Straße / Gießerstraße – Nutzungsarten“ in dessen Gel tungsbereich 
sich der Bebauungsplan Nr. 400.1 befindet und für den die Unzulässigkeit des Ein zelhandels mit 
zentrenrelevanten Hauptsortimenten durch den Bebauungsplan Nr. 325 vorgegeben ist. 
Die Liste der zentrenrelevanten Sortimente entspricht der vom Stadtrat beschlossenen Leipziger  
Sortimentsliste 2014.
Der Betriebstyp "Leipziger Laden" wird entweder als Fachgeschäft für ein branchenspezifisches  
oder bedarfsgruppenorientiertes Sortiment geführt oder dient zur ergänzenden Versorgung der  
Bevölkerung in ihrem unmittelbaren Einzugs- bzw. Nahbe reich. Eine detaillierte Beschreibung des  
Anlagentyps ist im STEP Zentren von 2009 (Beschl.-Nr. RBIV-1544/09 der Ratsversammlung vom 
18.03.2009) enthalten. 
Da diese Anlagen eine besondere städtebauliche und stadtentwicklungs politische Bedeutung ha -
ben sollen diese überall dort im Stadtgebiet erhalten oder angesiedelt wer den, wo dadurch positi -
ve Effekte zu Gunsten der Stärkung und Entwicklung der Siedlungsbereiche zu erwarten sind. Das  
gilt insbesondere auch für die Gebiete außerhalb der zentralen Versor gungsbereiche, da von dort  
gelegenen „Leipziger Läden“ im Regelfall keine nennenswerten Aus wirkungen auf den Erhalt und  
die Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche ausgehen.
 
11.2 Maß der baulichen Nutzung
Die Grundflächenzahl (GRZ) wurden für die Teilbaugebiete einheitlich mit 0,6 zeichnerisch festge -
setzt.
Begründung:
Die Planungsabsicht erfordert insbesondere wegen des damit verbundenen Bedarfes an notwen -
digen Flächen des ruhenden Verkehrs für die GRZ die Obergrenze gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO.
Zeichnerisch sind maximale Gebäude- und Traufhöhen in m über NHN für die überbaubaren  
Grundstücksflächen festgesetzt worden.
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Begründung:
Mit den Höhenvorgaben soll trotz des stark nach Osten fallenden Geländes eine höhenmäßige  
Harmonie des Ensembles bei Wah rung der städtebaulichen Dominanz des Sudhauses an der  
Zschocherschen Straße bewirkt werden. Zudem sollen sich die H äuser nach dem Maß der bauli -
chen Nutzung in die nähere Umgebung einfügen. Dies ist ein gründer zeitlich geprägtes mehrge -
schossiges Stadtquartier mit in der Regel 17 m bis 20 m hohen Gebäuden. Dieser städtebauliche  
Maßstab soll mit der geplanten Bebauung ergänzt werden. Der Planung wurde daher das derzeit  
maximal bestehende Baurecht zugrunde gelegt. 
Die Bebauung beachtet dabei natürlich auch die Abstandsregelungen der SächsBO, was insbe -
sondere für die nördlich an das Plangebiet angrenzenden Grundstücke von Bedeutung ist. Trotz  
der Einhaltung der bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstände zu diesen Grundstücksgrenzen  
und den dort benachbarten Gebäuden, die teilweise ein Mehrfaches der diesbezüglichen Vorga -
ben betragen, wird in den Monaten November bis Januar der Sonnenschein nur wenige Stunden  
am Tag diese Häuser erreichen. In einer innerstädtischen Lage ist dies jedoch hinzunehmen.
Darüber hinaus wird bereits gegenwärtig im genannten Zeitraum die bestehende Bebauung ver -
schattet, obwohl die beabsichtigte Bebauung noch gar nicht realisiert wurde. Somit erhöht eine ge -
ringere Geschossigkeit der geplanten Wohngebäude nicht die Dauer der Sonneneinstrahlung in  
die nördlichen Nachbargrundstücke. 
Überdies ist wegen bestehender steigender Nachfragebedingungen des Wohnungsmarktes und  
der innerstädtischen Lage mit guter Infrastrukturausstattung dem Geschosswohnungsbau im ge -
planten Umfang der Vorrang zu geben. Eine andere Entscheidung wäre auch in Anbetracht des öf-
fentlichen Interesses an der Schaffung weiteren Wohnraums in der Stadt nicht sachgerecht.
11.3 Überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubaren Grundstücksflächen wurden zeichnerisch durch Baugrenzen und Baulinien fest -
gesetzt.
Begründung:
Das Gebiet des Bebauungsplanes zeichnet sich durch seine städtebaulich integrierte Lage mit  
Grundstücken entlang der Zschocherschen Straße und der Erich-Zeigner-Allee aus. Städtebaulich  
maßgebliche Raumkanten und Baufluchten sind damit in diesen Bereichen gegeben. Somit kön -
nen Baufluchten in nord-südlicher Richtung abgeleitet werden, die in den zugehörigen Baufenstern  
durch Baulinien entlang der genannten Straßen markiert wurden. 
Mit der Umsetzung dieses Bebauungs planes muss davon ausgegangen werden, dass  ein voll -
ständiger Erhalt der entsprechend überplanten Vegetationsbestände nicht möglich ist. Der städte -
baulichen Integration der Neubebauung durch Aufnahme der Baufluchten wird gegenüber dem Er -
halt der Vegetationsbestände eine höhere Wichtung eingeräumt. Maßgeblich dafür ist auch, dass  
aufgrund der Festset zungen des Bebauungsplanes die versiegelte Fläche im Plangebiet um ca.  
2.400 m² reduziert und Vegetationsfläche entsprechend vergrößert wird. 
Überdies soll für das Teilbaugebiet MI 1 durch die Festsetzung einer Baulinie das Anbauen eines  
Wohnhauses (Gebäude 15 im Gestaltungskonzept) an die vorhandene Brandwand eines außer -
halb des Plangebiets gelegenen Gebäudes ermöglicht werden.
Für die Fassung der anderen überbaubaren Grundstücksflächen genügt die Festsetzung von Bau -
grenzen, weil dort die festgesetzten Baufelderabmessungen sich eng an die jeweils in ihnen vor -
gesehenen Baukörper anlehnen und somit die städtebauliche Gesamtkonzeption unterstüt zen. 
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11.4 Flächen für Nebenanlagen und Stellplätze
11.4.1 Nebenanlagen
Im Teilbaugebiet MI 1 sind zeichnerisch zwei Flächen für die Abfallentsorgung als interner Abfall -
sammelstandort und als Bereitstellflä che für Abfallsammelbehälter am Tag ihrer Leerung festge -
setzt worden.
Begründung: 
Da oberirdisch innerhalb des Areals der Wohnanlage außer Feuerwehr und Rettungswagen kein  
weiterer motorisierter Verkehr vorgesehen ist – auch nicht für das Abfallsammelkraftfahrzeug, wird  
zur ordnungsgemäßen Abfallentsorgung eine Fläche zur internen Samm lung der Abfälle in der  
Wohnanlage an der nördlichen Geltungsbereichsgrenze festgesetzt, in der die an den Wohnhäu -
sern stationierten Abfallsammelbehälter regelmäßig entleert werden. 
Eine weitere festgesetzte Fläche an der Zschocherschen Straße ist die Bereitstellfläche für die Ab -
fallsammelbehälter am Tag ihrer Leerung.
Diese Anlagen zur Abfallentsorgung dienen ausschließlich dem Teilbaugebiet MI 1. Sie sind zwar  
auch ohne Festsetzung im Baugebiet zulässig, aber wegen der Sensibilität des Teilbaugebietes in  
Bezug auf die dort zulässigen Wohnungen wurden diesbezüglich relativ verträgliche Standorte  
festgesetzt. Eine  Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB schied aus, weil die Abfallentsor -
gungsanlagen nicht der Allgemeinheit dienen.
11.4.2 Stellplätze
Im Teilbaugebiet MI 1 ist an der Erich-Zeigner-Allee zeichnerisch eine Fläche für Stellplätze fest -
gesetzt, die insbesondere zum Kurzzeitparken für Post- und Paketdienste sowie Taxen dienen  
soll.
Begründung:
Da oberirdisch innerhalb des Areals der Wohnanlage außer Feuerwehr und Rettungswagen kein  
weiterer motorisierter Verkehr vorgesehen ist, werden an der Erich-Zeigner-Allee zwei Kurzzeit -
stellplätze für Post- und Paketdienste sowie Taxen u.a. eingerichtet. Darüber hinaus sind in den  
beiden Tiefgaragen Abstellreserven im Umfang von ca. 40 bis 50 Stellplätzen vorhanden, die auch  
Kurzzeitparkern zur Verfügung stehen.
11.5 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und 
Landschaft
Die Befestigung von Aufstellflächen (Feuerwehr) und Wegen auf den Baugrundstücken ist so aus -
zuführen, dass das auf den jeweiligen Flächen anfallende Niederschlagswasser weitestgehend in -
nerhalb dieser Flächen versickern kann.
Begründung:
Die Festsetzung dient der Minimierung der Bodenversiegelung. Für die Befestigung von Aufstell -
flächen der Feuerwehr und Wegen sollen weitestgehend wasserdurchlässige - aufnahmefähige  
Materialien (Schotterrasen, Rasengittersteine, breitfugiges Pflaster, Fahrstreifen, wassergebunde -
ne Decken, Ökopflaster mit einer Versickerungsrate von mindestens 40 %) verwendet werden. Die  
Begrenzung der Bodenversiegelung – wie die Befestigung der zur Überfahrung durch Feuerwehr-  
und Rettungsfahrzeuge notwendigen Flächen mit Schotterrasen – begünstigt die Versickerung von  
Niederschlagswasser und fördert das örtliche Kleinklima im Plangebiet.
Im Baugebiet MI 1 sind acht, als Sommer- bzw. Winterquartier geeignete Nistkästen für Fleder -
mäuse über das Baugebiet verteilt, an geeigneten Stellen anzubringen.
Begründung:
Obwohl keine Tiere im Plangebiet aufgefunden wurden, der ehemalige Eiskeller der Brauerei aber  
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Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“                                                                                                  
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auch mehrere große Bäume dennoch als mögliche Quartiere für Fledermäuse geeignet erschei -
nen, ist die Anbringung von Nistkästen als Sommer- bzw. Winterquartier für diese Tiere als vor -
sorgliche Kompensationsmaßnahme für den ev. Verlust potenzieller Quartiere verbindlich im Be -
bauungsplan festgesetzt worden
11.6 Flächen für Gemeinschaftsanlagen
Im Teilbaugebiet MI 1 sind zeichnerisch Flächen für einen Spiel- und Begegnungsplatz sowie zwei  
Tiefgaragen festgesetzt.
Begründung:
Die im Teilbaugebiet vorgesehene Wohnanlage mit 130 Eigentumswohnungen erfordert sowohl  
einen Kinderspielplatz als auch einen Begegnungsplatz, der zweckmäßigerweise in unmittelbarer  
südlicher Nachbarschaft des Spielplatzes eingeordnet wurde. Für die unterirdisch abzustellenden  
Kfz der Bewohner, Gewerbeeinheiten 19 und Besucher stehen ca. 217 Stellplätze in zwei Tiefgara-
gen zur Verfügung. 
Diese haben je eine Zu-/Ausfahrt. Die westliche Garage von bzw. zur Zschocher schen Straße und 
die östliche von bzw. zur Erich-Zeigner-Allee.  In der Planzeichnung sind die mit dem Verkehrs-  
und Tiefbauamt der Stadt Leipzig abgestimmten Ein fahrtsbereiche konkret festgesetzt. Hinsicht -
lich ihrer Breite und Länge wurden sie so ausgelegt, dass die Einordnung von Rückstauflächen  
(Wartezonen) für jeweils drei bis vier Pkw möglich ist, um zu gewährleisten, dass für die Zeit des  
Ein- bzw. Ausfahrens der fließende Verkehr einschließlich Straßenbahn auf den tangierenden  
Straßen nicht wesentlich behindert wird.
11.7 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
Für erforderliche resultierende Schalldämmmaße der Außenbauteile nach DIN 4109 sind an den  
festgesetzten Baulinien/Baugrenzen Lärmpegelbereiche entsprechend dem Eintrag in der Plan -
zeichnung maßgebend.
Für abweichende bzw. zurückspringende Fassadengestaltungen ist durch schalltechnische Gut -
achten nachzuweisen, dass die maßgeblichen Innenraumpegel eingehalten werden.
Schutzbedürftige  Räume, die  nur  Fenster zu Fassaden mit  einer  Lärmbelastung  größer oder 
gleich dem Lärmpegelbereich III besitzen, sind nach VDI-Richtlinie 2719 mit schallgedämmten  
fensterunabhängigen Lüftungseinrichtungen auszustatten.
Begründung:
Diese Maßnahmen dienen dem Schutz vor sowie der Minderung von schädlichen Umwelteinwir -
kungen im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes aufgrund der zu erwartenden Lärmemis -
sionen, die vom Fahrverkehr ausgehen.  Die Lärmimmissionsbelastung des Plangebietes durch  
Verkehrslärm wird von den Emissionen des Straßenverkehrs auf der Zschocherschen Straße und  
der Erich-Zeigner-Allee bestimmt. 
Wegen der innerstädtischen Lage des Plangebiets kommen aus städtebaulichen Gründen aktive  
Lärmschutzmaßnahmen wie Schallschutzwände oder –wälle als wirkungsvoller Lärmschutz der  
Bebauung nicht in Betracht, da im historisch gewachsenen inneren Stadtgebiet die Straßenräume  
überwiegend durch angrenzende Gebäude geprägt sind. Die straßenbegleitende Bebauung soll  
deshalb nicht durch Lärmschutzwände verdeckt werden.
Die entsprechenden Fassadenabschnitte, in denen passive Schallschutzmaßnahmen zum Schutz  
vor Außenlärm am Gebäude vorzusehen sind, wurden im Teil A des Bebauungsplanes gekenn -
zeichnet. Damit wird in Verbindung mit den Aussagen im Teil B klargestellt, dass für diese Berei -
che gemäß DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau" in Verbindung mit VDI 2719 „Schalldämmung  
von  Fenstern  und  Zusatzeinrichtungen“  passive  Schallschutzmaßnahmen  zur  Erhöhung  der  
19 Andienungsvorgänge mit größeren Kfz als Pkw und/oder Kleintransportern entfallen, da hinsichtlich der geplanten  
Gewerbeeinheiten büroähnliche Nutzungen vorgesehen sind.
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Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“                                                                                                  
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Schalldämmung der Umfassungsbauteile schutzbedürftiger Wohnbereiche zum Schutz vor den  
Immissionen des Verkehrs vorzusehen sind.
Für die Gebäudefassaden des Teilbaugebietes MI 1, an denen  Schallimmissionen > 50 dB(A) im  
Nachtzeitraum auftreten20, ist im Teil B des Bebauungsplanes festgesetzt, dass für diese Bereiche  
die Fenster von Schlaf- und Ruheräumen mit schallgedämmten fensterunabhängigen Lüftungsein -
richtungen nach VDI-Richtlinie 2719 auszustatten sind. Auf dieser Grundlage soll so eine ausrei -
chende Luftwechselrate garantiert werden.  
Generell sollten Balkone, Terrassen sowie Schlaf- und Ruheräume auf den verkehrslärmabge -
wandten Gebäudeseiten angeordnet werden.
Die Luftzuführung kann im Einzelfall durch eine Querlüftung, in der Regel jedoch durch eine in die  
Fassade bzw. Fenster integrierte schallgedämmte Zulufteinrichtung erfolgen. Schallgedämmte Zu-
lufteinrichtungen oder Rollladen dürfen zu keiner Minderung des resultierenden, bewerteten Ge -
samtschalldämmmaßes der Außenfläche des betreffenden Raumes führen.
Um ungerechtfertigt hohen baulichen Aufwendungen bzgl. des Lärmschutzes vorzubeugen, kön -
nen im nachgewiesenen Einzelfall, dass erheblich geringere Schallimmissionen auf ein Gebäude  
oder Gebäudeteile einwirken, geringere Schallschutzmaßnahmen vorgesehen werden. Der Nach -
weis der Einhaltung der immissionsschutzrechtlichen Anforderungen ist im bauordnungsrechtli -
chen Verfahren zu erbringen.
Die Grundlage für die Ermittlung der erforderlichen Lärmschutzvorkehrungen ist die Schalltechni -
sche Untersuchung des Ingenieurbüros für Umweltschutz Dr. Kiebs + Partner GmbH (Gutachten  
Nr. 5170812) vom 16.08.2012.zum Areal „Ehemalige Naumann'sche Brauerei“ im Bebauungsplan -
gebiet Nr. 400 „Zschochersche Straße / Erich-Zeigner-Allee“ der Stadt Leipzig
Im Gegensatz zum Teilbaugebiet MI 1 mit seiner dominanten Wohnfunktion kann das MI 2-Gebiet  
mit Ausnahme des Wohnens vielfältige Nutzungen mit geringeren Ansprüchen hinsichtlich des  
Schallschutzes zulassen. Zum Beispiel erfordern Räume ohne ständigen Aufenthalt von Menschen 
in der Regel keinen passi ven Schallschutz. Deshalb wurde im Bebauungsplan auf Festsetzungen  
zum Schallschutz für das Mischgebiet MI 2 verzichtet. 
Ohnehin sind ggf. Schallschutznachweise für die Außenbauteile entlang der Zschocherschen Stra -
ße zu erbringen. Damit werden die notwendigen Vorkehrungen geschaffen und Grenzwertüber -
schreitungen ausgeschlossen. Darüber hinaus ist auf absehbare Zeit nicht mit einer Aufgabe des  
im Mischgebiet MI 2 bestehenden Lebensmittelmarktes bzw. einer grundsätzlichen Nutzungsände -
rung zu rechnen, weil die Verkaufseinrichtung erst wenige Jahre alt ist und zudem zuletzt 2014  
maßgebliche Investitionen für sie vorgenommen worden sind.
11.8 Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
Auf den Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen mit  
den Kennzeichnungen P1 sind Baum-Strauch-Hecken mit einer Anzahl von insgesamt 30 Bäumen  
in den Qualitäten Stammumfang 14 cm - 20 cm (9 Bäume) und 20 cm - 30 cm (21 Bäume), auf P2  
Hecken als Formhecke mit einer zu erreichenden Höhe von 2 m mit Pflanzenware in der Qualität  
von 80 cm - 160 cm und P3 Baumreihen mit Bäumen in der Qualität Stammumfang 20 cm - 30 cm  
anzulegen. Dafür sind einheimische, standortgerechte Laubbaum- und Straucharten zu verwen -
den, dauerhaft zu pflegen und bei Abgang zu ersetzen.
Tiefgaragen sind zu 60 % mit einer Oberbodenschicht von mindestens 0,3 m Mächtigkeit zu über -
decken und durch standortgerechte Laubsträucher unter Verwendung von Pflanzenware in Quali -
täten von 25 cm - 150 cm intensiv zu begrünen. 10 % der Tiefgaragen sind mit einer Oberboden -
schicht von min destens 1,0 m Mächtigkeit zu überdecken und durch standortgerechte Solitärge -
hölze mit 1 Stück pro m² und einer zu erreichenden Höhe von maximal 5,0 m intensiv zu begrü -
nen.
20 Betrifft die mit entsprechenden Planzeichen für die Lärmpegelbereiche III und IV im Teil A des Bebauungsplanes ge -
kennzeichneten Fassaden.
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Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“                                                                                                  
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Begründung:
Die Festsetzung zum Anlegen von Vegetationsflächen auf den nicht überbauten Grundstücksflä -
chen unterstützt die Zielstellung einer starken Durchgrünung im Wohngebiet und leistet einen Bei -
trag zur Verbesserung des Mikroklimas. Die Festsetzung zur Anpflanzung von Bäumen und Sträu -
chern sichert die Entwicklung und Vernetzung wahrnehmbarer Großgrünstrukturen, was zur Auflo -
ckerung und Bereicherung des Stadtlandschaftsbilds beiträgt. 
Durch das Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern wird einerseits die Wohnqualität gesteigert,  
andererseits werden neue Lebens- und Nahrungsräume für die Tierwelt geschaffen.
Die Durchgrünung der Freiflächen baut lufthygienische Belastungen ab wodurch eine Verbesse -
rung der Luftqualität hervorgeht. Es ist keinerlei Individual-Fahrzeugverkehr in die sem Bereich vor-
gesehen.  Weiterhin  wird  mit  dieser  Festsetzung  bezweckt,  dass  die  Anpflanzung  heimischer, 
standortgerechter Bäume und Sträucher erfolgt. Eine  Artenauswahl sollte sich grundsätzlich an  
der potenziellen natürlichen Vegetation und den Stand ortverhältnissen im Stadtgebiet und inner -
halb von Siedlungen orientieren. 
Die Begrünung der nicht überbauten Grundstücksflächen mit einheimischen Arten fördert den Be -
stand einheimischer Pflanzen und bietet Lebens- und Nahrungsraum für die heimische Tierwelt.
Damit die Entwicklung von strukturreichen Gartenflächen auch im Bereich der überdeckten Tiefga -
ragen dauerhaft gesichert ist, erfolgt eine Überdeckung in diesen Bereichen mit Oberboden in ei -
ner Mächtigkeit von mindestens 0,3 m bzw. 1,0 m.
Die Hecken sind höhenmäßig in Kern-, Mantel- und Saumbereich mit Bäumen, Großsträuchern  
und Kleinsträuchern zu gliedern, um eine Höhenstaffelung zu erreichen. Dafür sind einheimische,  
standortgerechte Baum- und Straucharten zu verwenden, dauerhaft zu pflegen und bei Abgang zu  
ersetzen. Die Großbäume sind dabei in Reihe mit einem gleichmäßigen Abstand in von 7 m bis  
12 m (Abhängigkeit der verwendeten Baumart) gemäß Pflanzempfehlungen (Anhang V der Be -
gründung) zu pflanzen. 
Eine Unterpflanzung der Baumreihe mit bodendeckenden Gehölzen und Kleinsträuchern ist vorzu -
sehen. Dafür gilt es einheimische, standortgerechte Gehölzarten zu verwenden.
Je angefangene vier ebenerdige PKW-Stellplätze ist mindes tens ein einheimischer, standortge -
rechter Laubbaum in der Qualität Stammumfang 20 cm - 25 cm, Höhe Kronenansatz mind. 2,50 m  
zu pflanzen. Für jeden Baum ist ei ne offene Bodenfläche von mind. 6 m² vorzusehen. Die Baum -
scheiben sind vor Überfahren zu schützen.
Begründung:
Die Baumkronen verschatten versiegelte Stellplatzflächen und vermindern somit die Erwärmung  
dieser Flächen. Das trägt zur Verminderung der bereits angespannten lokalklimatischen Situation  
und somit zu gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen bei. Die Verdunstung von Niederschlags -
wasser von den Blattoberflächen erhöht die Luftfeuchtigkeit, was wiederum zur Unterstüt zung ge-
sunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse dient. 
Zudem mindern die Baumanpflanzungen die optisch störende Wirkung von Stellplatzanlagen und  
tragen zur Verbesserung des Orts- und Landschaftsbildes bei.
11.8.1 Pflanzempfehlungen (Anhang V der Begründung)
Für die vorgegebenen Pflanzgebote werden Pflanzenlisten zur Orientierung empfohlen. Die dabei  
vorgenommene Begrenzung auf standortgerechte Artenauswahl gewährleistet in der Regel die Wi -
derstandsfähigkeit und Langlebigkeit der Bepflanzungen und somit deren Zukunftsfähigkeit. Sie  
begünstigt zudem die größtmögliche Vielfalt in der Entwicklung von Flora und Fauna.
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Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“                                                                                                  
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12. Örtliche Bauvorschriften
12.1 Dachformen und -neigungen
Die im Teil A: Planzeichnung festgesetzten Dachformen gelten ausschließlich für Hauptbaukörper.
Begründung:
Für das Teilbaugebiet MI 1 werden überwiegend Flach- und Pultdächer festgesetzt, wobei Neigun -
gen von maximal 10° zur Waagerechten zulässig sind. Damit kommen typische Dachformen der in  
den letzten Jahren im innerstädtischen Bereich errichteten Mehrfamilienhäuser zur Anwendung.  
Nur für die denkmalgeschützten Gebäude im Teilbaugebiet MI 1 wurden deren bestehenden Dach-
formen festgesetzt. 
Die örtliche Bauvorschrift soll dazu dienen, ein harmonisches Er scheinungsbild der neuen Wohn -
häuser in Bezug auf ihre Dächer in der vorgesehenen Wohnanlage sicher zu stellen und deren ei -
genständigen städtischen Charakter zu betonen - auch in der Behauptung gegenüber der Dach -
landschaft der umliegenden Gründerzeitbebauung. 
Um für die Dächer von Anbauten und Nebenanlagen nicht un verhältnismäßige Kosten zu verursa-
chen, wurden diese von den für die Wohngebäude als Hauptbaukörper vorgeschriebenen Dach -
formen und -neigungen ausgenommen. 
Die Möglichkeit, die Dächer zur Energiegewinnung in Form von Solaranlagen oder Fotovoltaikan -
lagen zu nutzen, wird durch die Festsetzung zu den zulässigen Dachformen und -neigungen nicht  
eingeschränkt.
13. Verkehrsflächen
13.1 Öffentliche Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung
Das an der südlichen Geltungsbereichsgrenze des Bebauungsplanes von der Zschocherschen  
Straße zur Erich-Zeigner-Allee verlaufende Flurstück 307/18 der Gemarkung Kleinzschocher ist im  
Teil A des Bebauungsplanes zeichnerisch als öffentliche Verkehrsfläche mit der Zweckbestim -
mung Fußgängerbereich festgesetzt worden. 
Begründung:
Mit dieser Festsetzung wurde die bereits bestehende Erschließungsfunktion des Flurstückes in  
den Bebauungsplan übernommen. Allerdings wird diese Fläche künftig auch als Feuerwehrzufahrt  
für das östliche Wohnquartier benötigt. Hierzu ist der bereits vorhandene Weg im östlichen Ab -
schnitt auf einer Länge von rd. 80 m auf eine überfahrbare Breite von 5 m auszubauen und mit ei -
ner Steigung ≤ 10 % in den Anfahrbereichen sowie ≤ 5 % in den Aufstellflächen für Feuerwehrfahr -
zeuge gemäß den Anforderungen der Musterrichtlinie über Flächen für die Feuerwehr vom Okt.  
2009 bzw. der DIN 14090 befahrbar herzurichten. 
Um die erforderliche überfahrbare Breite von 5 m zu gewährleisten wird der Weg um ca. 0,5 m in  
nördliche Richtung verbreitert werden21.  
14. Umgrenzung der für bauliche Nutzungen vorgesehenen Flächen, deren Böden er-
heblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind
Die Flurstücke 125/3 und 125/4 der Gemarkung Plagwitz sind unter der Kennziffer 65512753 im  
sächsischen Altlastenkataster (SALKA) registriert und wurden deshalb zeichnerisch im Teil A des  
Bebauungsplanes gekennzeichnet. [§ 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB] 
Begründung:
Aufgrund der langjährigen gewerblichen Nut zung können lokale Bodenverunreinigungen grund -
sätzlich nicht ausgeschlossen werden. Deshalb sind Bau- bzw. Rückbaumaßnahmen mit Boden -
21 Weiteres siehe Kap. 5.5.1 Verkehrsinfrastruktur
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Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“                                                                                                  
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eingriff fachtechnisch durch ein Ingenieurbüro zu begleiten und in einem Abschlussbericht zu do -
kumentieren. Bei im Rahmen der Baumaßnah men festgestellten umweltrelevanten Sachverhalten  
ist das Amt für Umweltschutz, Sachgebiet Abfall-/ Bodenschutzbehörde unverzüglich zu informie -
ren. 
Eine historische Erkundung zum Objekt wurde bereits vor Jahren vorgenommen und liegt als Do -
kumentation mit Datum 14.04.2000 vor.
15. Nachrichtliche  Übernahme  von  nach  anderen  gesetzl.  Vorschriften  getroffe nen 
Festsetzungen
15.1 Regelungen für den Denkmalschutz
Die im Teilbaugebiet MI 1 als Einzelanlagen befindlichen und dem Denkmalschutz unterliegenden  
baulichen Kulturdenkmale wurden als Sachverhalt nachrichtlich in den Teil A des Bebauungspla -
nes übernommen und zeichnerisch mit dem zugehörigen Planzeichen der Planzeichenverordnung  
versehen. [§ 9 Abs. 6 BauGB] 
Begründung:
Gemäß  den  hierzu  vorgegebenen  Bestimmungen  in  der  angegebenen  Rechtsgrundlage  sind  
Denkmäler nach Lan desrecht in den Bebauungsplan nachrichtlich zu übernehmen, soweit sie zu  
seinem Verständnis oder für die städtebauliche Beurteilung von Baugesuchen notwendig oder  
zweckmäßig sind, was für die Planungsabsicht des Bebauungsplanes Nr. 400.1 zutrifft. Bauliche  
Veränderungen an den Denkmälern bzw. die Einbeziehung dieser Denkmäler im Rahmen von  
Baumaßnahmen sind auf der Grundlage des SächsDSchG vom 03.03.1993 mit der zuständigen  
unteren Fachbehörde abzustimmen.
D. STÄDTEBAULICHE KALKULATION
16. Flächenbilanz des Plangebietes
Planung Fläche
m² %
Versiegelte Flächen
Bauflächen
Mischbaufläche MI 1 (16.903 m²) 
Maximal versiegelbare Flächen gemäß GRZ = 0,6 [+33%]= 0,8 
Überschreitung für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
Mischbaufläche MI 2  (7.151 m²)
Maximal versiegelbare Flächen gemäß GRZ = 0,6 [+33%]= 0,8 
Überschreitung für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
Verkehrsflächen
Hergerichteter öffentlicher Gehweg
 20.17422
13.523
  
  
  5.722
    929
80,7
19,3Unversiegelte Flächen
Pflanzflächen
4.811
 4.727
Gesamtfläche des Plangebietes 24985 100.0
17. Bodenordnung
Ein Bodenordnungsverfahren zur Umsetzung des Bebauungsplans ist nicht vorgesehen. Zwar  
reicht die im Eigentum der Stadt Leipzig befindliche öffentliche Straßenverkehrsfläche im Flur stück 
307/18 der Gemarkung Kleinzschocher mit ihrer im östlichen Abschnitt nicht hinreichenden Stra -
ßenbreite für den geplanten Straßenausbau zur Nutzung als Feuerwehrzufahrt nicht aus, so dass  
Grunderwerb eines schmalen Geländestreifens von privaten Grundstücken auf der östli chen Stra-
ßenseite des Gehweges notwendig wäre.
22 19.245 m² ergeben sich gemäß § 19 Abs. 3 BauNVO, in dem die zulässige Grundfläche nicht auf den öffentlichen  
Gehweg (929 m²) anzurechnen ist und somit abgezogen wird.
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Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“                                                                                                  
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Für die Herstellung der geplanten Anlage zur Ertüchtigung als Feuerwehrzufahrt entlang der südli -
chen Geltungsbereichsgrenze des Bebauungsplanes ist aber vorgesehen, dass der Vorhabenträ -
ger auf der Grundlage eines mit der Stadt zu schließenden öffentlich-rechtlichen Vertrages (Er -
schließungsvertrag) diese herstellt. Wesentliche Inhalte des Vertrages sind u.a.:
• die Herstellung der Erschließungsanlage mit teilweisem Ausbau des Gehweges als Feuer -
wehrzufahrt und Beibehaltung der Gehwegverbindung in Richtung Zschocherscher Straße23,
• die Sicherung entsprechender Rechte durch Eintragung von Grunddienstbarkeiten zugunsten  
jeweils Begünstigter.
• Kostenlose Übertragung der für die notwendige Verbreiterung des Gehweges verwendeten  
privaten Grundstücksanteile in das Eigentum der Stadt Leipzig mit gleichzeitiger öffentlicher  
Widmung.
18. Kosten
Kosten für die Stadt Leipzig sind durch das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes sowie  
für  Grunderwerb  und Straßenbau  im Rahmen des Ausbaus  der  Verkehrsfläche  auf  Flurstück  
307/18 der Gemarkung Kleinzschocher (vorhandener Fußweg) nicht zu erwarten. Die Bereitstel -
lung der Grundstücksfläche für die geringfügige Verbreiterung des vorhandenen Fußweges und  
die Umsetzung der Baumaßnahme wird durch den begünstigten Grundstückseigentümer des MI 1  
erfolgen, der den Fußweg auch als Feuerwehrzufahrt für die Sicherung seiner Erschließung benö -
tigt.  
Für die Stadt Leipzig sind demzufolge mit der Aufstellung dieses Bebauungsplanes keine Maßnah-
men zur Bodenordnung, zum Grunderwerb oder ähnlichem verbunden. 
Der Stadt Leipzig entstehen durch den Bebauungsplan weder Kosten noch in den Haushalt einzu -
stellende Folgekosten24. 
Leipzig, den 05.10.2015
gez. Jochem Lunebach
Leiter des 
Stadtplanungsamtes
Anhang
Anhang I: Biotopkartierung 
Anhang II: Bestandsliste der Gehölze
Anhang III: Ermittlung Ersatzpflanzung
Anhang IV: Gestaltungskonzept
Anhang V: Pflanzempfehlungen
Anhang VI: Hinweise
23 Siehe Kap. 5.5.1 Verkehrsinfrastruktur.
24 Wenn von den bereits jetzt anfallenden Unterhaltungsaufwendungen für den bestehenden öffentlichen Fußweg ab -
gesehen wird. 
14.09.2015
%HJUQGXQJ]XPBebauungsplan Nr. 400.1:Ä=VFKRFKHUVFKH6WUDH(ULFK=HLJQHU$OOHHQ|UGOLFKHU7HLOEHUHLFK³Anhang I: Biotopkartierung
Begründung Bebauungsplan Nr. 400.1: Anhang ,,: %HVWDQGVOLVWHGHU*HK|O]H (Bl. 1- 4)
Bestandsliste (Stand: 07. 2014)
Naumannsche Brauerei
50 Spitz-Ahorn Acer platanoides 157 1 7
51 Spitz-Ahorn Acer platanoides 110 1 5
52 Spitz-Ahorn Acer platanoides 157 1 13
53 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 94 1 6
54 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 110 1 7
55 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 94 1 4
56 Spitz-Ahorn Acer platanoides 79 1 6
57 Spitz-Ahorn Acer platanoides 78/34 2 8
58 Spitz-Ahorn Acer platanoides 63 2 6
59 Spitz-Ahorn Acer platanoides 47 1 3
60 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 94 1 6
61 Spitz-Ahorn Acer platanoides 141 1 7
62 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 79 1 4
63 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 94 1 8
64 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 94 1 8
65 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 110 1 5
66 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 94 1 5
67 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 188 1 8
68 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 188 1 8
69 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 188 1 8
70 Gemeine Esche Fraxinus excelsior 31 1 3
71 Gemeine Esche Fraxinus excelsior 31 1 3
72 Gemeine Esche Fraxinus excelsior 31 1 3
73 Spitz-Ahorn Acer platanoides 157 1 8
74 Eschen-Ahorn Acer negundo 126 1 10
75 Spitz-Ahorn Acer platanoides 126 1 10
76 Gemeine Eibe Taxus baccata 47/62 2 7
77 Gemeine Eibe Taxus baccata 63 2 7
78 Laubbaum abgestorben 141 1 6
79 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 79 1 5
80 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 126 1 10
81 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 94 1 6
Die Bereiche zwischen den Großbäumen ist von einem dichten Gehözaufwuchs gekennzeichnet.
vorkommende Arten: Stammdurchmesser <10cm 
Spitz-Ahorn Acer platanoides
Eschen-Ahorn Acer negundo
Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus
Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia
Gemeine Eibe Taxus baccata
Forsythie Forsythia
Hainbuche Carpinus betulus
Schwarzer Holunder Sambucus nigra
Brombeere Rubus fruticosus
82 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 63 1 6
83 Pappel Hybr. Populus x canadensis 47 2 7
84 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 47 1 6
85 Gemeine Esche Fraxinus excelsior 31/62 4 12
Bestandsliste (Stand: 07. 2014)
Naumannsche Brauerei
86 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 47 4 12
87 Pappel Hybr. Populus x canadensis 47/62/78 3 10
88 Hänge-Birke Betula pendula 31 1 3
89 Götterbaum Ailanthus altissima 63 1 7
90 Sal-Weide Salix caprea 47 2 9
Aufwuchsfläche:
91 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 47/62 5 8
92 Pappel Hybr. Populus x canadensis 47 2 5
93 Gemeine Esche Fraxinus excelsior 157 1 8
Aufwuchsfläche: mit < 10 mit Acer pseudoplatanus
94 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 63 1 7
95 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 47 1 6
96 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 38 7 12
97 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 110 1 6
98 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 63 1 5
99 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 94 1 6
100 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 47 2 5
101 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 47 3 5
Aufwuchsfläche: bis 102-107 0
102 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 47 1 5
103 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 47 1 5
104 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 47 2 5
105 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 47 2 5
106 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 47 1 5
107 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 126 1 10
108 Gemeine Esche Fraxinus excelsior 78/109 2 10
109 Gemeine Esche Fraxinus excelsior 63 1 6
110 Gemeine Esche Fraxinus excelsior 94/94/94 3 15
111 Gemeine Esche Fraxinus excelsior 126 1 8
112 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 63 1 5
113 Gemeine Esche Fraxinus excelsior 47/78 2 7
Aufwuchsfläche:
113a Roßkastanie Aesculus hippocastanum <30 5 5
114 Spitz-Ahorn Acer platanoides 79 1 8
115 Spitz-Ahorn Acer platanoides 63 1 7
116 Spitz-Ahorn Acer platanoides 63 1 6
117 Gemeine Esche Fraxinus excelsior 63 1 6
118 Spitz-Ahorn Acer platanoides 63 1 6
119 Gemeine Esche Fraxinus excelsior 110 2 8
120 Spitz-Ahorn Acer platanoides 47 6 10
121 Spitz-Ahorn Acer platanoides 63 1 4
122 Spitz-Ahorn Acer platanoides 47 1 3
123 Spitz-Ahorn Acer platanoides 63 1 4
124 Spitz-Ahorn Acer platanoides 47 1 3
Parkbereich:
125 Hänge Esche Fraxinus excelsior 110 1 8
126 Buche Carpinus spec. 126 1 10
Bestandsliste (Stand: 07. 2014)
Naumannsche Brauerei
127 Kastanie Aesculus hippocastanum 188 1 8
128 Esche Fraxinus excelsior 110 1 8
129 Esche Fraxinus excelsior 63 1 6
130 Esche Fraxinus excelsior 63 1 6
131 Robinie Robinia pseudoacacia 173 1 9
132 Amberbaum Liquidambar 47 1 3
133 Tanne Abies 31 1 1,5
134 Tanne Abies 47 1 2
135 Buche Carpinus spec. 25/31/37 3 8
136 Buche Carpinus spec. 63 1 5
137 Eiche Quercus spec. 251 1 16
138 Esche Fraxinus excelsior 125/125 2 12
139 Spitz-Ahorn Acer platanoides 110 1 9
Rank und Klettergehölze mit einer Rankhöhe >3m 
Gewöhnliche Waldrebe Clematis vitalba Anzahl 10 Stück
Gewöhnlicher Efeu Hedera helix Anzahl 45 Stück
Begründung Bebauungsplan Nr. 400.1: Anhang III: Ermittlung Ersatzpflanzung (gemäß Baumschutzsatzung)
Begründung zum
Bebauungsplan Nr. 400.1:
„Zschochersche Straße / Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“
Anhang IV: Gestaltungskonzept
Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“
Anhang V: Pflanzempfehlungen, Seite 1
Anhang V: Pflanzempfehlungen
Im Folgenden werden die für den räumlichen Geltungsbereich empfohlenen Pflanzenarten in Form
von Pflanzlisten genannt:
Auswahl geeigneter Laubbaumarten:
Acer campestre - Feldahorn
Acer platanoides - Spitzahorn
Acer rubrum - Rotahorn
Prunus avium - Vogelkirsche
Prunus padus - Traubenkirsche
Pyrus pyraster - Wild-Birne
Sorbus aucuparia - Eberesche
Tilia cordata - Sommerlinde
Tilia platyphyllos - Winterlinde
Fraxinus excelsior - Gemeine Esche
Robinia pseudoacacia - Scheinakazie
Quercus coccinea - Scharlacheiche
Auswahl geeigneter Straucharten:
Cornus sanguinea - Blutroter Hartriegel
Corylus avellana - Gemeine Hasel
Crataegus monogyna - Eingriffliger Weißdorn
Evonymus europaeus - Pfaffenhütchen
Prunus spinosa - Schlehe
Lonicera xylosteum - Rote Heckenkirsche
Rosa canina - Hundsrose
Rosa rubiginosa - Kartoffelrose
Viburnum opulus - Gemeiner Schneeball
Rubus idaeus - Himbeere
Auswahl geeigneter Bodendecker:
Chaenomeles japonica - Scheinquitte
Geranium macrorrhium - Storchschnabel
Hedera helix - Efeu
Lamium maculatum - Gefleckte Taubnessel
Vinca major - Immergrün
Auswahl geeigneter Rank-, Schling- und Kletterpflanzen:
Clematis vitalba - Waldrebe
Hedera helix - Efeu
Lonicera penclymenum - Deutsches Geißblatt
Parthenocissus quinquefolia - Wilder Wein
Rosa spec. - Kletterrosen
24.07.2015
Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“
Anhang VI: Hinweise, Seite 1
Anhang VI: Hinweise
Archäologischer Denkmalschutz - Bodendenkmalpflege
Das Plangebiet liegt in einem archäologischen Relevanzbereich mit Belegen, dass im Umfeld des
Plangebietes gemäß § 2 SächsDSchG geschützte archäologische Kulturdenkmale bekannt sind.
Danach ist gemäß § 14 SächsDSchG bei Erdarbeiten etc. an Stellen, von denen bekannt oder den
Umständen nach vermutet wird, dass sich dort Kulturdenkmale befinden die Genehmigung der
Denkmalschutzbehörde einzuholen. 
Das Landesamt für Archäologie ist deshalb vom exakten Baubeginn des Vorhabens (Erschlie-
ßungs-, Abbruch-, Ausschachtungs- oder Planierarbeiten) mindestens drei Wochen vorher schrift-
lich zu informieren 1. In der Bauanzeige sind die ausführenden Firmen, der verantwortliche Baulei-
ter und die jeweiligen Telefonnummern zu nennen.
Im Zuge von/der Erdarbeiten können sich archäologische Untersuchungen ergeben. Bauverzöge-
rungen sind dadurch nicht auszuschließen. Den mit den Untersuchungen beauftragten Mitarbei-
tern des Landesamtes ist uneingeschränkter Zugang zur Baustelle und jede mögliche Unterstüt-
zung zu gewähren. Die bauausführenden Firmen sind bereits in der Ausschreibung davon zu infor-
mieren.
Vorsorgender Radonschutz
Das Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie hat mit Stellungnahme vom 12.03.2015
mitgeteilt:
Aus strahlenschutzfachlicher Sicht bestehen keine rechtlichen Bedenken. „Im Rahmen der weite-
ren Planungen zur Bebauung empfehlen wir aber, die fachlichen Hinweise zum vorsorgenden Ra-
donschutz zu beachten. Das Plangebiet liegt nach den uns bisher vorliegenden Kenntnissen in ei-
nem Gebiet, in dem erhöhte Radonkonzentrationen in der Bodenluft kaum auftreten. Es ist jedoch
nicht mit Sicherheit auszuschließen, dass auf Grund lokaler Gegebenheiten und der Eigenschaf-
ten des Gebäudes hinsichtlich eines Radonzutrittes dennoch erhöhte Werte der Radonkonzentrati-
on in der Raumluft auftreten können.
Zum vorsorgenden Schutz vor erhöhter Strahlenbelastung durch Zutritt von Radon in Aufenthalts-
räumen empfiehlt das Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie bei geplanten Neubau-
ten generell einen Radonschutz vorzusehen oder von einem kompetenten Ingenieurbüro die radio-
logische Situation auf dem Grundstück und den Bedarf an Schutzmaßnahmen abklären zu lassen.
Bei geplanten Sanierungsarbeiten an bestehenden Gebäuden empfehlen wir, die Radonsituation
durch einen kompetenten Gutachter ermitteln zu lassen und ggf. Radonschutzmaßnahmen bei
den Bauvorhaben vorzusehen.“
Weiteres siehe: www.umwelt.sachsen.de >> Strahlenschutz >> Radon.
1 Anschrift: Zur Wetterwarte 7, 01109 Dresden.
24.07.2015