Sicherstellung einer geordneten Städtebaulichen Entwicklung durch Einleitungsbeschluss gem. § 165 ff. BauGB zum "Stadtquartier östlich Bremer Straße"
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-DS-00973
Datum: 2020-04-16
Vorlagenart: Beschlussvorlage

1/6
 
Ratsversammlung 
 
 
Beschlussvorlage Nr. VII-DS-00973 
 
Status: öffentlich 
 
  
 
Eingereicht von  
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
 
Betreff: 
Sicherstellung einer geordneten Städtebaulichen Entwicklung durch 
Einleitungsbeschluss gem. § 165 ff. BauGB zum "Stadtquartier östlich Bremer Straße" 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
 
Zuständigkeit 
   
DB OBM - Vorabstimmung   Vorberatung 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters   Bestätigung 
FA Stadtentwicklung und Bau   Vorberatung 
SBB Nord   Anhörung 
Ratsversammlung  20.05.2020 Beschlussfassung 
 
 
 
Beschlussvorschlag: 
Der Oberbürgermeister wird beauftragt, für das Gebiet im Geltungsbereich des 
Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan Nr. 433 „Stadtquartier östlich Bremer Straße“ 
in Leipzig-Gohlis vorbereitende Untersuchungen gem. § 165 Abs. 4 BauGB durchzuführen. 
 
 
Räumlicher Bezug:  
Stadtbezirk: Nord 
Ortsteil: Gohlis-Nord 
 
Zusammenfassung: 
Anlass der Vorlage:  
 
 Rechtliche Vorschriften    Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln 
 Sonstiges: 
Für das Gebiet im Geltungsbereich des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan soll 
eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme gem. § 165 ff BauGB eingeleitet werden. 
 
Begründet wird dies mit der besonderen Bedeutung des Standortes, dem Erfordernis zur 
Deckung eines erhöhten Bedarfes an Wohn- und Arbeitsstätten und insbesondere der nicht 
vorhandenen Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer zum Abschluss Städtebaulicher 
Verträge mit der Stadt Leipzig. 
 
  

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Finanzielle Auswirkungen  nein x wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft x nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein x ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? x nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen 2020 2020 50.000 1.100.51.1.1.01 
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? x nein  wenn ja, 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
 
Steuerrechtliche Prüfung  nein x wenn, ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG x nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des 
Sachverhalts  
Umsatzsteuerpflicht der Leistung x nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen  ja   Nein, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
 
Auswirkungen auf den Stellenplan  Ja x Nein 
Beantragte Stellenerweiterung:     Vorgesehener Stellenabbau:  
 
 
 
  
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Hintergrund zum Beschlussvorschlag:  
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?  
 
 
2030 - Leipzig wächst nachhaltig! 
Ziele und Handlungsschwerpunkte 
 
Leipzig setzt auf 
Lebensqualität: 
 Balance zwischen 
Verdichtung und 
Freiraum 
 Qualität im öffentlichen 
Raum und in der 
Baukultur 
 Nachhaltige Mobilität 
 Vorsorgende Klima- und 
Energiestrategie 
 Erhalt und Verbesserung 
der Umweltqualität 
 Quartiersnahe Kultur-, 
Sport- und Freiraum-
angebote 
Leipzig besteht im 
Wettbewerb: 
 Positive Rahmen-
bedingungen für qualifizierte 
Arbeitsplätze 
 Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte 
 Vielfältige und stabile 
Wirtschaftsstruktur 
 Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschaftsmanagement 
 Leistungsfähige technische 
Infrastruktur 
 Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft 
 
Leipzig schafft soziale 
Stabilität: 
 Chancengerechtigkeit in 
der inklusiven Stadt 
 Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung 
 Bezahlbares Wohnen 
 Zukunftsorientierte Kita- 
und Schulangebote 
 Lebenslanges Lernen 
 Sichere Stadt 
 
 
 
  
 
Akteure: 
 Bürgerstadt 
 Region 
 Stadtrat 
 Kommunalwirtschaft 
 Verwaltung 
 
Leipzig stärkt seine 
Internationalität: 
 Weltoffene Stadt 
 Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft 
 Interdisziplinäre 
Wissenschaft und 
exzellente Forschung 
 Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort 
 Imageprägende 
Großveranstaltungen 
 Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln 
 
Sonstige Ziele:  
 
 trifft nicht zu  
 
 
 
 
 
 
 
I. Eilbedürftigkeitsbegründung 
Nicht erforderlich 
 
II. Begründung Nichtöffentlichkeit  
Nicht erforderlich 
 
III.  Strategische Ziele 
Der Betrachtungsraum entspricht dem Entwicklungsgebiet "Bremer Straße" nach dem 
INSEK. In diesem Zusammenhang werden u.a. folgende Ziele des INSEK berührt: 
 Schaffung eines bezahlbaren und vielfältigen Wohnungsangebotes, u.a. durch die 
Bereitstellung von 30% sozial gefördertem Wohnungsbau (Ziel Bezahlbares Wohnen) 
 Bessere Ausnutzung von vorhanden Flächenreserven und vorhandenen Infrastrukturen 
um das Wachstum flächensparend zu gestalten (Ziel Balance zwischen Verdichtung und 
Freiraum). 
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Ziele der Stadt Leipzig für diese Entwicklungsgebiete sind u.a., diese Gebiete im Sinne der 
nutzungsgemischten Stadt der kurzen Wege zu gestalten. Dabei wird in Bezug auf die 
Wohnungsbestände eine Mischung unterschiedlicher Wohnungsgrößen, Wohn- und 
Eigentumsformen angestrebt, 30% der neu zu schaffenden Bruttogeschossflächen für den 
Wohnungsbau sollen als mietpreis- und belegungsgebundener Wohnungsbau entsprechend 
der jeweils gültigen Förderrichtlinie des Freistaates entstehen, Flächen für 
Wohnfolgeeinrichtungen der sozialen Infrastruktur sind zu sichern und angemessene wohn- 
und siedlungsnahe öffentliche und private Grünflächen je Einwohner sind anzustreben. 
 
IV. Sachverhalt 
 
1. Anlass 
Für das Gebiet im Geltungsbereich des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan Nr. 
433 "Stadtquartier östlich Bremer Straße" in Leipzig-Gohlis soll eine Städtebauliche 
Entwicklungsmaßnahme gem. § 165 ff BauGB eingeleitet werden. 
 
Begründet wird dies mit der besonderen Bedeutung des Standortes (§ 165 Abs. 2 und § 165 
Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB), dem Erfordernis zur Deckung eines erhöhten Bedarfes an 
Wohn- und Arbeitsstätten (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB) und insbesondere der nicht 
vorhandenen Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer zum Abschluss Städtebaulicher 
Verträge mit der Stadt Leipzig (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB). 
 
 
2. Beschreibung der Maßnahme 
Mit der Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen gem. § 165 Abs. 4 BauGB im 
Geltungsbereich des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan Nr. 433 „Stadtquartier 
östlich Bremer Straße“ in Leipzig-Gohlis werden Beurteilungsgrundlagen über die 
Festlegungsvoraussetzungen zur Durchführung einer Städtebaulichen 
Entwicklungsmaßnahme erarbeitet. Nur auf Basis dieser Beurteilungsgrundlagen kann 
entschieden werden, ob im genannten Gebiet ein Städtebaulicher Entwicklungsbereich 
förmlich festgelegt werden soll. 
 
 
3. Realisierungs- / Zeithorizont 
Die vorbereitenden Untersuchungen sollen bis Dezember 2020 abgeschlossen sein. 
Über die Ergebnisse soll der Stadtrat voraussichtlich im 1. Quartal 2021 informiert werden 
und dann soll im Ergebnis der Untersuchungen ggf. ein Beschluss über die förmliche 
Festsetzung des städtebaulichen Entwicklungsbereiches als Satzung (Entwicklungssatzung) 
gefasst werden. 
 
 
4. Finanzielle Auswirkungen 
Der Aufwand für die vorbereitenden Untersuchungen wird auf ca. 50.000 € geschätzt. Die 
Mittel werden aus dem Haushalt des Stadtplanungsamtes bereitgestellt. 
 
 
5. Auswirkungen auf den Stellenplan 
Keine 
 
 
6. Bürgerbeteiligung 
 
 bereits erfolgt     geplant     nicht nötig 
 
 
7. Besonderheiten  
6/6
Es ist vorgesehen, zur Absicherung der Interessenlage der Stadt eine Satzung über ein 
besonderes Vorkaufsrecht gemäß § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB und eine Veränderungssperre 
gemäß § 16 Abs. 1 BauGB dem Stadtrat zur Beschlussfassung zuzuleiten. 
 
 
8. Folgen bei Nichtbeschluss 
Die städtebauliche Neuordnung wird unmittelbar zum Erliegen kommen. Das 
Entwicklungsgebiet bleibt unvollendet, die angestrebten Wohnungen im Gebiet können nicht 
entwickelt und gebaut werden. Das Gymnasium und die Kita können langfristig nicht gebaut 
werden. 
 
Anlagen: 
1 Untersuchungsgebiet gem. § 165 Abs. 4 BauGB "Stadtquartier östlich Bremer Straße" 
2 Räumliche Lage des Untersuchungsgebietes gem. § 165 Abs. 4 BauGB  
3 Auszug aus dem Flächennutzungsplan  
4 Begründung zur Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen 
 
 
 
 
 
                                                                                                                                   Anlage 1                                                                                                                         
       
Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), M 1 : 5000, Stand: 2016
Herausgeber:  Amt für Geoinformation und Bodenordnung
                 
                    Grenze des Untersuchungsgebietes                                                                          
Untersuchungsgebiet gem. § 165 Abs. 4 BauGB „Stadtquartier östlich Bremer Straße“
                                                                                                                        Anlage 2
Räumliche Lage des Untersuchungsgebietes gem. § 165 Abs. 4 BauGB
„Stadtquartier östlich Bremer Straße“
Datengrundlage:  Stadtkarte Leipzig (DSK 5),  M  1 : 25000,  Stand:  2016
Herausgeber:  Amt für Geoinformation und Bodenordnung
                               
                                                           
                                                                               
                      Grenze des Untersuchungsgebietes

                                                                                                                                Anlage 3
Auszug FNP „Stadtquartier östlich Bremer Straße“
Auszug aus dem Flächennutzungsplan
Datengrundlage:  Flächennutzungsplan,  M  1 : 10000
Herausgeber: Stadtplanungsamt
                             
                              Grenze des Plangebietes                                                                                  

Anlage 4 
1 
Begründung zur Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen gem. § 165 Abs. 4 
BauGB im Geltungsbereich des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan Nr. 
433 „Stadtquartier östlich Bremer Straße“ in Leipzig-Gohlis 
1. Lage und Beschreibung des Gebietes 
Das Gebiet (Anlage 1) befindet sich im Stadtteil Gohlis direkt nördlich der Max-Liebermann-
Straße (Bundesstraße B 6), östlich der Kroch-Siedlung und westlich des Stadions des Frie-
dens. Es handelt sich um eine ehemals militärisch genutzte Fläche, 1935 als „Hindenburgka-
serne“ der Wehrmacht in Betrieb genommen, wurde diese nach dem Ende des II. Weltkrie-
ges von der Sowjetarmee übernommen, baulich erweitert und bis 1992 genutzt. Nach dem 
Abzug der sowjetischen Truppen wurde nur ein Teil des Areals saniert und umgenutzt, wäh-
rend ein größerer Teil brach liegengelassen wurde. Zu DDR-Zeiten errichtete Bauten, darun-
ter zwei Wohnhochhäuser sowie Baracken, wurden abgebrochen. Zwei ehemalige Unter-
kunftsgebäude wurden 2007 saniert und werden seither für Wohnzwecke bzw. als Verwal-
tungsstelle für die Bundesnetzagentur genutzt. 
 
Die annähernd quadratische Fläche des Geltungsbereiches umfasst eine Fläche von ca. 
14,3 ha und wird begrenzt 
 im Norden von einer Grünfläche auf einer ehemaligen Wasserfassung, 
 im Osten von der gedachten nördlichen Verlängerung der Franz-Mehring-Straße, 
 im Süden von der Max-Liebermann-Straße und 
 im Westen von der Bremer Straße. 
Folgende Flurstücke der Gemarkung Leipzig-Gohlis sind betroffen: 
351/23, 351/24, 351/9, 351/15, 351/20, 351/19 
352/12, 352/11, 352/10, 352/9, 352/5, 352/6, 352/11, 352/2, 352/3 
Die Flurstücke befinden sich im privatem Eigentum oder im Eigentum einer Anstalt sowie ei-
ner Körperschaft öffentlichen Rechts. 
Die räumliche Lage und die Abgrenzung des oben beschriebenen Gebietes sind aus dem 
Übersichtsplan zu ersehen (Anlage 2). Dieses Untersuchungsgebiet ist deckungsgleich mit 
dem Planumgriff für den Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 433 „Stadtquartier 
östlich Bremer Straße“ vom 17.11.2016 (VI- DS-03158). 
Gebäudebestand: 
Innerhalb des geplanten Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 433 entlang der Max-
Liebermann-Straße befindet sich ein dreigeschossiges Wohngebäude mit ausgebautem 
Dach benachbart zur Bundesnetzagentur/ Außenstelle Leipzig, eine Lebensmitteleinzelhan-
delseinrichtung sowie brachgefallene Kasernengebäude. Im Bereich direkt östlich angren-
zend an der Bremer Straße befinden sich weitere ruinöse Reste baulicher Anlagen der frühe-
ren militärischen Nutzung. An der Max-Liebermann-Straße – westliche Teilfläche – wurde 
2019 eine Wohnanlage mit Parkdeck, gewerblichen Nutzungen sowie drei Geschosswoh-
nungsbauten mit insgesamt 90 Wohneinheiten errichtet. Nördlich dieser Wohnanlage befin-
den sich derzeit zwei weitere Wohngebäude mit 60 Wohneinheiten, verbunden durch eine 
Tiefgarage, im Bau. Alle Gebäude wurden auf Grundlage Planungsrecht nach § 34 BauGB 
genehmigt. Im Umfeld befinden sich im Westen mit der Kroch-Siedlung eine denkmalge-
schützte Großwohnsiedlung aus den Jahren 1929/ 1930, im Osten das Gelände des Stadi-
ons des Friedens mit diversen Sportanlagen sowie südlich der Max-Liebermann-Straße wie-
derum Wohnbebauung überwiegend als Geschosswohnungsbau. 
  
2 
Erschließung: 
Der Standort ist verkehrstechnisch gut angebunden. Über die Max-Liebermann-Straße (Bun-
desstraße 6) auf die BAB A 9 nach Westen und über die B 6 und die Maximilianallee (Bun-
desstraße 2) auf die BAB A 14 nach Norden sind auch die überregionalen Autobahnanbin-
dungen schnell zu erreichen.  
Die Anbindung an den ÖPNV ist mit der Buslinie 80, Verbindung Thekla - Lindenau, Halte-
stellen Franz-Mehring-Straße und Bremer Straße sowie der Straßenbahnlinie 4, Verbindung 
Stötteritz - Gohlis Landsberger Straße, Haltestelle Beyerleinstraße, sehr gut. Die Straßen-
bahnhaltestelle befindet sich ca. 500 m von dem Gebiet entfernt, die Bushaltestellen liegen 
an der südlich angrenzenden Max-Liebermann-Straße direkt am Gebiet an.  
Weiterhin verkehrt die Straßenbahnlinie 16, Verbindung Messegelände – Lößnig, östlich des 
Gebietes. Die nächste Straßenbahnhaltestelle der Linie 16 ist die Delitzscher Straße/ Esse-
ner Straße mit ca.1.400 m Entfernung. 
 
2. Rechtliche Bindungen und planerische Vorgaben 
Die Etablierung eines neuen, wohngenutzten Stadtquartieres mit den erforderlichen Infra-
struktureinrichtungen, entspricht den übergeordneten Planungen, insbesondere dem Lan-
desentwicklungsplan, dem Regionalplan Westsachsen sowie den stadtentwicklungspoliti-
schen Zielstellungen der Stadt Leipzig. 
Die Lagegunst des Standortes, eine „wachsende Stadt“ und die Etablierung eines neuen, 
wohngenutzten Stadtquartiers erfüllt die Zielstellung des Integrierten Stadtentwicklungskon-
zeptes 2030 (INSEK, VI–DS–04159–NF-01).  
 
Der Betrachtungsraum entspricht dem Entwicklungsgebiet „Bremer Straße“ nach dem IN-
SEK. In diesem Zusammenhang werden u.a. folgende Ziele des INSEK berührt: 
• Schaffung eines bezahlbaren und vielfältigen Wohnungsangebotes, u.a. durch die Bereit-
stellung von 30% sozial gefördertem Wohnungsbau (Ziel Bezahlbares Wohnen) 
• Bessere Ausnutzung von vorhanden Flächenreserven und vorhandenen Infrastrukturen 
um das Wachstum flächensparend zu gestalten (Ziel Balance zwischen Verdichtung und 
Freiraum). 
 
Der Betrachtungsraum entspricht dem Entwicklungsgebiet „Bremer Straße“ nach dem IN-
SEK. Ziele der Stadt Leipzig für diese Entwicklungsgebiete sind u.a., diese Gebiete im Sinne 
der nutzungsgemischten Stadt der kurzen Wege zu gestalten. Dabei wird in Bezug auf die 
Wohnungsbestände eine Mischung unterschiedlicher Wohnungsgrößen, Wohn- und Eigen-
tumsformen angestrebt, 30% der neu zu schaffenden Bruttogeschossflächen für den Woh-
nungsbau sollen als mietpreis- und belegungsgebundener Wohnungsbau entsprechend der 
jeweils gültigen Förderrichtlinie des Freistaates entstehen, Flächen für Wohnfolgeeinrichtun-
gen der sozialen Infrastruktur sind zu sichern und angemessene wohn- und siedlungsnahe 
öffentliche und private Grünflächen je Einwohner sind anzustreben.  
 
In der Ortsteilstrategie des INSEKs wird im „Steckbrief Gohlis-Nord“ u.a. für das „Entwick-
lungsgebiet Bremer Straße“ eine integrierte Entwicklung eines urbanen sozial- und nutzungs-
strukturell gemischten Quartiers“ als Handlungsansatz formuliert. Hintergrund ist der hier zu 
verzeichnende „hohe Zuwachs bei den Anteilen der Kinder und Jugendlichen und der Perso-
nen über 80 Jahre“ bei einem insgesamt wachsenden Stadtteil Gohlis-Nord. Mit der geplan-
ten Ansiedlung eines Schul- sowie eines Kitastandortes im Gebiet wird dieser Entwicklung 
zum Teil Rechnung getragen. Das städtebauliche Konzept, das dem Bebauungsplan Nr. 433 
„Stadtquartier östlich Bremer Straße“ zu Grunde liegt, sieht hier eine Wohnbebauung mit so-
zialen Folgeeinrichtungen vor. Die Nutzungsmischung im Gebiet ist durch den Bestand mit 
der Bundesnetzagentur Außenstelle Leipzig, Telekomunikation, als Regulierungsbehörde 
3 
und durch den vorhandenen Lebensmittelmarkt und die Sparkasse an der Südseite des Ge-
bietes an der Max-Liebermann-Straße bereits vorhanden. Weitere gewerbliche Nutzungen 
sind hier nicht geplant. 
 
Die Bebauung kann einen Beitrag für die Zielsetzungen Fachkonzeptes Wohnen leisten: 
Ausweitung des Wohnungsangebotes für „alle, vielfältig, bezahlbar und wirtschaftlich tragfä-
hig“. Schaffung von „Wohnungen für einkommensschwache Haushalte“, besondere Unter-
stützung der Schaffung des Wohnraums für Familien, Seniorinnen und Senioren sowie Men-
schen mit Behinderungen.  
Vor dem Hintergrund steigender Nachfrage nach Wohnungen und einer effizienten Flächen-
nutzung wird Geschosswohnungsneubau an infrastrukturell gut erschlossenen Standorten, 
insbesondere im Einzugsbereich des schienengebundenen öffentlichen Nahverkehrs, priori-
siert. Durch die Straßenbahnanbindung entlang der Landsberger Straße (Linie 4) sind die 
Bedingungen für Geschosswohnungsbau im westlichen Teil des Geltungsbereiches gege-
ben. 
 
Flächennutzungsplan: 
Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Leipzig ist der westliche Teil der Fläche 
als Wohnbaufläche, der östliche Teilbereich als gemischt genutzte Baufläche, dargestellt (An-
lage 3).  
 
Bebauungsplan: 
In der Ratsversammlung vom 17.11.2016 (VI-DS-03158) wurde die Aufstellung des Bebau-
ungsplans Nr. 433 „Stadtquartier östlich Bremer Straße“ beschlossen. Dies entspricht sowohl 
den beabsichtigten Planungen als auch dem derzeitigen Bestand. Dieser Bebauungsplan 
kann gem. § 8 Abs. 2 BauGB aus dem FNP entwickelt werden.  
Der südliche Teil des Plangebietes befindet sich im Geltungsbereich des in Kraft getretenen 
Bebauungsplanes Nr. 328 "Nördlich Max-Liebermann-Straße/östlich Bremer Straße - Nut-
zungsarten" (Beschluss des Stadtrates am 21.4.2010; in Kraft getreten durch Veröffentli-
chung im Leipziger Amtsblatt Nr. 14/2010 vom 07.08.2010), der die Begrenzung des Einzel-
handels zum Inhalt hat. 
 
3. Städtebaulicher Entwurf 
Die Stadt Leipzig benötigt zur Absicherung der Daseinsvorsorge und Fortführung ihrer 
prosperierenden Entwicklung auch Flächen zur Unterbringung von Wohnungen und sozialer 
Infrastruktur. Gemäß der Bevölkerungsvorausschätzung 2019 wird die Zahl der 
Einwohnerinnen und Einwohner in Leipzig bis 2040 auf 665.000 Personen anwachsen. 
Gegenüber dem 31.12.2019 entspricht das einem Zuwachs um knapp 64.000 Personen.  
 
Der starke Einwohnerzuwachs spiegelt sich auch in einem veränderten, angespannten 
Wohnungsmarkt mit einem geringen marktaktiven Leerstand und einer überproportionalen 
Verteuerung auf dem Mietmarkt im Verhältnis zur geringen Steigerung der Realeinkommen 
wider. Auch die Bau- und Sanierungstätigkeit hat sich intensiviert. Dabei haben die 
Baufertigstellungen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern spürbar zugenommen.  
 
Aufgrund der hohen Baukosten und der seit einigen Jahren deutlich anziehenden 
Bodenpreiseentstehen Neubauwohnungen ausschließlich im höherpreisigen Segment. 
Insbesondere die Angebotsmieten sind – von einem niedrigen Niveau kommend – in den 
letzten Jahren deutlich angestiegen. Gleichzeitig ist das Einkommensniveau der Bevölkerung 
im bundesdurchschnittlichen Vergleich trotz vergangener Lohnsteigerungen immer noch 
gering. 
 
4 
Im Stadtbezirk Nord mit 71.420 Einwohner in 2019 sind zwischen 2015 und 2019 gut 3900 
Menschen dazugekommen, davon verzeichnete Gohlis-Nord allein einen Zuwachs von etwa 
900 Einwohnern.  
 
Angesichts der Lagegunst des Standortes „Bremer Straße“ sowie auf Grund der Anforderun-
gen im Rahmen der „wachsenden Stadt“ ist es naheliegend, das Areal mit Wohnnutzung zu 
entwickeln, die u.a. auch 30 % sozial geförderten Wohnungsbau enthalten soll (vgl. auch 
Ratsbeschluss VI-A-03785 vom 23.08.2017). Vor dem Hintergrund steigender Nachfrage 
nach Wohnungen und einer effizienten Flächennutzung sind die Bedingungen für Geschoss-
wohnungsneubau im Einzugsbereich des schienengebundenen öffentlichen Nahverkehrs 
entlang der Landsberger Straße im westlichen Teil des Geltungsbereiches gegeben. 
Dazu kommen Wohnfolgenutzungen der sozialen Infrastruktur, wie eine Kindertagesstätte 
und ein Gymnasium.  
 
Angesichts des Wohnungsdrucks wurde bereits 2016 recherchiert, welche städtebauliche Lö-
sung anzustreben ist. Es wurden seitens des Stadtverwaltung in Zusammenarbeit mit den 
Grundstückseigentümern durch vier geeignete Büros Entwurfsideen in Alternativen erarbei-
tet.  
Im selben Jahr wurde eine Mehrfachbeauftragung zur Findung einer optimalen städtebauli-
chen Nutzungs- und Erschließungsstruktur des Gebietes sowie zur Bestimmung der empfoh-
lenen Bebauungsstrukturen (Geschosswohnungsbau, Siedlungsbau) in Wechselwirkung mit 
entstehenden Freiräumen durchgeführt. Auf Grundlage der Rahmen- und Zielvorgaben der 
Stadt Leipzig und einem einzelnen seinerzeit mitwirkungsbereiten Grundstückseigentümer 
entwickelten vier beauftragte Büros städtebauliche und architektonische Ideen, die in einer 
Zwischen- sowie einer Abschlusspräsentation jeweils einem Bewertungsgremium vorgestellt 
wurden. 
Das Bewertungsgremium bestand aus den Vertretern dreier Grundstückseigentümer, einem 
berufenen Fachmann, einem Mitglied des Fachausschusses für Stadtentwicklung und Bau 
sowie einem Vertreter des Stadtplanungsamtes sowie den Sachverständigen, bestehend aus 
einem Vertreter des Stadtbezirksbeirates Nord, einem Vertreter des Verkehrs- und Tiefbau-
amtes sowie drei Vertretern des Stadtplanungsamtes (Sachgebiete Stadtentwicklungspla-
nung, Landschafts- und Grünordnungsplanung, Städtebauliche Planung). 
Die einvernehmlich als weiterzuverfolgende Lösung gefundene Arbeit des Büros Hent-
sch.Mühle.Architekten zeichnet sich durch eine Clusterstruktur aus, welche das Gebiet drei-
teilt. Im Bereich der Bremer Straße ist ein vier- bis fünfgeschossiger Wohnungsbauanteil mit 
6 Baukörpern plus Gymnasium geplant. Eine durchgängige keilförmige Grünachse östlich 
dieser Baukörper, welche zur Verortung von erforderlichen Regenwasserrückhalteanlagen 
genutzt werden müssen, verbindet die Wohnquartiere mit dem offenen Landschaftsraum im 
Norden. Östlich dieses Grünzuges sollen mehrgeschossige Gebäude in Form von verdichte-
ten Wohnbauten errichtet werden. Direkt am Grünzug sind Dreigeschosser in Nord-Süd-Aus-
richtung geplant. Daran schließen sich Richtung Osten dreigeschossige Reihen- und Doppel-
häuser an. 
Die aufgefächerte Ausrichtung der Gebäudekörper nehmen Bezug auf die Anordnung der 
Bestandsgebäude und setzen diese fort. Es entstehen ablesbare Quartiere für die verschie-
denen Wohnformen von Geschosswohnungen, Reihen- und Doppelhäusern. An der Ost-
flanke im Umfeld der Bundesnetzagentur sind Doppel- und Reihenhäuser mit Höfen bzw. Pri-
vatgärten vorgesehen. Insgesamt könnten in dem neuen Stadtquartier ca. 400 Wohneinhei-
ten entstehen. Die beschriebene Abstufung der Bebauungsdichte und auch der Art der 
Wohnnutzung (Geschosswohnungsbau, verdichtete und lockere Eigenheimbebauung) von 
West nach Ost ist unter anderem dadurch abgeleitet, dass sich die städtebauliche Dichte in 
Abhängigkeit zur fußläufigen Erreichbarkeit der Haltestellen des schienengebundenen öffent-
lichen Nahverkehrs in der Landsberger Straße entwickelt. 
5 
Die Wohnquartiere werden von Norden nach Süden entlang der Bremer Straße an der West-
seite des Gebietes und durch eine öffentliche Straße im Gebiet, die östlich des Lebensmitte-
leinzelhändlers auf der Max-Liebermann-Straße im Süden beginnt und sich gerade nach 
Norden bis zur geplanten Kindertagesstätte durchzieht, erschlossen. Diese öffentliche Straße 
erschließt die beidseitig anliegende Wohnbebauung.  
Von der Bremer Straße abzweigende Straßen im Gebiet erschließen als durchgängiges Ele-
ment mit Verschwenk im Bereich des geplanten Grünzuges die Gebäude in West-Ost-Rich-
tung. Diese „Gelenke“ sind durch Querschnittsaufweitungen - kleine Platzflächen - gekenn-
zeichnet, welche mit ihrer Aufenthaltsfunktion zur Qualitätssteigerung der Wohnbereiche bei-
tragen.  
Am Nordwestbereich des Plangebietes sind die Wohnfolgeeinrichtungen eines Gymnasiums 
und einer Kindertagesstätte favorisiert, da von hier aus die Haltestelle Beyerleinstraße der 
Straßenbahnlinie 4 in akzeptabler, fußläufiger Entfernung und weitestgehend Kfz-verkehrs-
frei erreichbar ist. Die Planung wird im weiteren Planungsprozess weiter durchgearbeitet. 
 
4. Besonderheit Regenwassermanagement 
Als wichtige Grundlage für die Entwicklung des Gebietes war die Erarbeitung eines Gesamt-
konzeptes zur Ableitung des anfallenden Niederschlagswassers zwingend notwendig. Ange-
sichts kaum versickerungsfähiger Bodenverhältnisse und beinahe ausgeschöpfter Kapazitä-
ten im anliegenden Kanalsystem wurde die Studie „Bremer Straße/Max-Liebermann-Straße, 
Leipzig, Niederschlagswasserkonzept, Vermessung und Bodenuntersuchung“ 2018 an das 
Ingenieurbüro ICL Ingenieurconsult Leipzig GmbH gemeinsam von den Leipziger Wasser-
werken und der Stadt Leipzig in Auftrag gegeben. 
Hierbei gilt gemäß Wassergesetz der Grundsatz, dass das anfallende Niederschlagswasser 
auf dem Grundstück selbst zu belassen ist (Verdunstung, Nutzung/Versickerung). Für den 
Umgang des verbleibenden Anteils sind durch die jeweiligen Bauherren Vorschläge zu erar-
beiten, Nachweise zu erbringen und mit den zuständigen Institutionen abzustimmen. Auf 
Grund der nur in geringem Umfang vorhandenen Reserven im bestehenden Abwassernetz 
sind grundlegende Untersuchungen zu den abwassertechnischen Realisierungsmöglichkei-
ten sowie den notwendigen Aufwendungen für die technische Erschließung des Plangebietes 
erforderlich. 
Für das Plangebiet wurde mit dem zu Grunde gelegten städtebaulichen Konzept ein Regen-
wasserbewirtschaftungskonzept entwickelt, welches unter Berücksichtigung der technischen 
und rechtlichen Rahmenbedingungen, der örtlichen Gegebenheiten, der unterschiedlichen 
Eigentumsverhältnisse und der verschiedenen Entwicklungsabsichten die Möglichkeit einer 
abschnittsweisen Entwicklung in Varianten darstellt. Durch die Einbeziehung der Vorfluter in 
das Entwässerungskonzept ist das Betrachtungsgebiet größer als das Plangebiet. Es wur-
den Varianten mit Vor- und Nachteile benannt und nach finanziellem Aufwand und zu erwar-
tenden Folgekosten (Betrieb, Wartung) verglichen. Darauf aufbauend wurde eine begründete 
Vorzugsvariante als Grundlage für die weitere Planung ausgewählt.  
Dabei wurden insgesamt 7 Hauptvarianten mit diversen Untervarianten für das Gesamt- wie 
auch für 6 festgelegte Teilgebiete über ein digitales Flutmodell, welches verschiedene 
Starkregenereignisse und das Verhalten des Regenwassers simulierte, ausgewertet. 
Im gewichteten Ergebnis (Wirtschaftlichkeit, Flexibilität, Priorität der Regenwasserableitungs-
varianten/ -nutzung) kommt die „Variante 4b 1“ zum Tragen. In dieser Variante wird das Re-
genwasser über ein straßenbegleitendes Mulden-Rigolen-System versickert sowie über eine 
verzögert mittels Zisternen im Bereich des Grünzuges in die Nördliche Rietzschke nördlich 
des Untersuchungsgebietes abgeschlagen. Eine Einleitung in das Kanalnetz ist nur im Not-
fall vorgesehen. 
 
  
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5. Problemstellung im Gebiet  
Die Entwicklung des Gebietes hin zu einem neuen „Stadtquartier Bremer Straße“ weist fol-
gende Rahmenbedingungen auf: 
- Vielfältige Eigentümerschaft 
Die Stadt Leipzig ging in den Jahren 2018/2019 auf die Eigentümer zu. Ziel war es, über 
städtebauliche Verträge die gemeinsame Entwicklung des Gebietes mit den notwendigen 
technischen und sozialen Infrastruktureinrichtungen sowie sozial gefördertem Wohnungsbau 
abzusichern. Dieses Ziel wurde bisher nicht erreicht. Die Eigentümer bevorzugen stattdes-
sen einzelne, unkoordinierte Bauanträge, mit welchen sie nach dem „Windhundprinzip“ den 
jeweiligen nächsten Nachbarn im wahrsten Sinne „das Wasser abzugraben“ versuchen, in-
dem sie die Restkapazitäten der umliegenden Mischkanäle jeweils selbst beanspruchen.  
Bei derzeit laufenden Verkäufen der öffentlichen Hand ist der Wunsch nach kassenwirksa-
men Mitnahmeeffekten aus der Bodenwertsteigerung durch Weiterverkauf an Private deutlich 
erkennbar. Die Möglichkeit des kommunalen Erstzugriffes durch die Stadt Leipzig und zu-
gunsten der Stadt Leipzig wird derzeit von zwei öffentlichen Eigentümern verwehrt, obwohl 
die rechtliche Grundlage hier eindeutig ist. 
So wurden u.a. angemessene Kaufangebote der Stadt für die Flächen der geplanten Kita 
und das Gymnasium abgelehnt, obwohl dies sowohl im Erstzugriffsrecht als auch bei Ab-
schluss Städtebaulicher Verträge, vgl. § 11 Abs. 1 Satz 3 BauGB explizit vorgesehen ist. 
Andere Vorhabenträger operieren derzeit unter maximaler Ausnutzung der planungsrechtli-
chen Möglichkeiten nach § 34 BauGB unter Missachtung des vorhandenen städtebaulichen 
Entwurfes.  
 
- Erschließung 
Das Thema Erschließung birgt die besondere Regenwasserproblematik in sich. 
Gemeinsam mit den Leipziger Wasserwerken hat sich die Verwaltung dem Thema Regen-
entwässerung gewidmet und 2018 eine Untersuchung beauftragt. Für die Regenentwässe-
rung sind die Kanalkapazitäten in der Bremer Straße erschöpft und in der Max-Liebermann-
Straße auf die Restmenge von 20 l/ sek begrenzt. Darüber hinaus kann das Oberflächen-
wasser aufgrund der Dichtigkeit des Bodens nicht bzw. nur im geringen Maße im Gebiet ver-
sickern. Die Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass in der Vorzugsvariante „Variante 
4b 1“ (s. o.) das Regenwasser verzögert über ein Mulden- Rigolen-System und zusätzlicher 
Regenrückhaltung verzögert in den Vorfluter „Nördliche Ritzschke“ abgeschlagen werden 
kann. Im Falle eines Starkregenereignisses werden die genannten 20 l/ sek im Kanal Max-
Liebermann-Straße als Sicherheitspuffer für das gesamte Gebiet benötigt. 
 
- Losgelöste Bauanträge nach § 34 BauGB 
Trotz Kenntnis der Entwässerungssituation und dem Anwendungserfordernis der mit der 
KWL abgestimmten entwässerungstechnischen Zielvariante hat nunmehr ein Bauherr zwei 
davon völlig abweichende Bauanträge für drei Gebäude gem. § 34 BauGB für das südwestli-
che Areal gestellt, dessen Zulässigkeit u.a. von der Erschließung, hier: die Anwendung der 
ausgewählten Variante zur Regenwasserrückhaltung, abhängig ist. Damit hätte er gemäß 
dem „Windhundprinzip“ für sein Vorhaben die letzten Kanalkapazitäten für sein Vorhaben in 
Anspruch genommen und die weitere Entwicklung des „Stadtquartiers Bremer Straße“ wäre 
hinfällig gewesen, die Städtebauliche Neuordnung bliebe langfristig unvollendet. 
Aufgrund nicht vollständiger Bauvorlagen, die auch nach Aufforderung nicht fristgerecht er-
gänzt wurden, gilt der Bauantrag formal auf der Grundlage des § 69 Abs. 2 SächsBO als zu-
rückgenommen, so dass die Bauaufsicht das Verfahren ohne Sachentscheidung beendet 
hat. 
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Doch besteht das Problem der geordneten städtebaulichen Entwicklung und der gesicherten 
Erschließung weiterhin ungelöst für das Gebiet. 
 
- Geordnete städtebauliche Entwicklung 
Generell gilt, dass die verkehrliche und infrastrukturelle Erschließung immer mehrere Flurstü-
cke mit verschiedenen Eigentümern betrifft, die untereinander in einem Abhängigkeitsverhält-
nis stehen. Mit den Mitteln des allgemeinen Städtebaurechts kann die Zielstellung der geord-
neten Quartiersentwicklung jedoch derzeit nicht erreicht werden. Städtebauliche Verträge, 
die eine Mitwirkung des Eigentümers voraussetzen, können wie oben beschrieben, nicht um-
gesetzt werden. 
 
6. Würdigung einer Entwicklungssatzung gem. § 165 BauGB 
Die Stadt Leipzig strebt für den Geltungsbereich des Bebauungsplanaufstellungsbeschlus-
ses Nr. 433 „Stadtquartier östliche Bremer Straße“ eine Städtebauliche Entwicklungsmaß-
nahme gem. § 165 ff. BauGB an. Vor der förmlichen Festlegung des städtebaulichen Ent-
wicklungsbereichs hat die Gemeinde vorbereitende Untersuchungen durchzuführen oder zu 
veranlassen (§ 165 Abs. 4 BauGB), um eine Beurteilungsgrundlage für die Durchführung ei-
ner städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zu bekommen. 
Die Voraussetzungen (§ 165 Abs. 3 BauGB), zur Durchführung einer städtebaulichen Ent-
wicklungsmaßnahme scheinen zwar oberflächlich gegeben, aber erst mit Vorliegen der Er-
gebnisse der vorbereitenden Untersuchungen, die der Stadtrat mit dem vorliegenden Be-
schluss einleiten soll, liegen die Beurteilungsunterlagen über die Festlegungsvoraussetzun-
gen (§ 165 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 bis Nr. 4 BauGB) in vertieft untersuchter Form prüffähig als 
Grundlage für eine rechtlich sichere Entscheidung vor: 
a) Besondere Bedeutung für die Stadt (§ 165 Abs. 2 und § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 
BauGB) 
Eine städtebauliche Neuordnung einer Brache in einem verkehrlich gut angebundenen Be-
reich als eines der letzten möglichen Entwicklungsflächen in Leipzig-Gohlis wird angestrebt. 
Mit dem B-Planaufstellungsbeschluss Nr. 433 „Stadtquartier östlich Bremer Straße“ wird das 
Entwicklungsziel, die gefundene städtebauliche Lösung (Abstufung der Bebauungsdichte, 
Wohnnutzung, soz. Infrastruktur; Hentsch. Mühle. Architekten, Leipzig) bauplanungsrechtlich 
umzusetzen bestätigt. Die Lagegunst des Standortes, eine „wachsende Stadt“, die Etablie-
rung eines neuen, wohngenutzten Stadtquartiers mit Erfüllung des Zielkonzeptes INSEK be-
gründen diese städtische Entwicklungsabsicht. 
b) Deckung eines erhöhten Bedarfes an Wohn- und Arbeitsstätten (§ 165 Abs. 3 Satz 1 
Nr. 2 BauGB) 
Das Wohl der Allgemeinheit, welches die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungs-
maßnahme erfordert, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Ar-
beitsstätten (640.000 Personen bis 2040 prognostiziert), zur Errichtung von Gemeinbedarfs- 
und Folgeeinrichtungen (Kita- und Gymnasium) oder zur Wiedernutzung von Brachflächen 
wird erfüllt und trifft hier voll zu.  
c) Keine Mitwirkungsbereitschaft zum Abschluss Städtebaulicher Verträge (§ 165 Abs. 3 
Satz 1 Nr. 3 BauGB) 
Das Areal gehört mehreren Eigentümern. Die Eigentümer streben Mitnahmeeffekte der Bo-
denwertsteigerung oder eine Zulässigkeit gem. § 34 BauGB an, ohne die Vorgaben des städ-
tebaulichen Entwurfs, der mit Aufstellungsbeschluss als städtische Zielstellung bestätigt 
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wurde, inhaltlich zu beachten. Darüber hinaus wurde versucht, die vorhandenen Restkapazi-
täten im Kanalnetz für ein einzelnes Bauvorhaben auszunutzen, so dass für die Erschließung 
des Restareals keine Kapazitäten mehr bleiben und so die gesamte Entwicklung des Gebie-
tes gefährdet wäre. Ansprachen der Grundstückseigentümer mit dem Ziel, Städtebauliche 
Verträge zur Sicherstellung der Städtebaulichen Neuordnung verliefen im Sande. Die Grund-
stückseigentümer sind nicht mitwirkungsbereit. 
Ergebnis: Einleitungsbeschluss vorbereitende Untersuchungen gem. § 165 Abs. 4 
BauGB 
Eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme gem. § 165 ff. BauGB stellt aus Sicht der Ver-
waltung derzeit das einzige Instrument dar, eine einheitliche und zügige Neuordnung des 
Gesamtareals sicherzustellen. Mit Instrumenten des Allgemeinen Baurechtes ist dieses Ziel 
bei der nicht mitwirkungsbereiten Eigentümerschaft nicht zu erreichen.  
Alternativ bliebe bei individuellem Handeln der einzelnen Eigentümer die Maßnahme stecken 
und kann dann nur unkoordiniert abgebrochen werden. Die gesamthafte Neuordnung bliebe 
dauerhaft unvollendet. 
Der Gesetzgeber sieht vor einem Satzungsbeschluss zur förmlichen Festlegung des Städte-
baulichen Entwicklungsbereiches die Einleitung von vorbereitenden Untersuchungen gem. § 
165 Abs. 4 BauGB vor, um Beurteilungsgrundlagen über die Festlegungsvoraussetzungen zu 
gewinnen. 
Diese vorbereitenden Untersuchungen werden voraussichtlich Ende 2020 abgeschlossen 
sein. Die Ergebnisse werden dem Stadtrat zur Beschlussfassung übermittelt.