Energetische Sanierung vorantreiben, Mieter*innen entlasten
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-A-10722-VSP-01
Datum: 2025-02-04
Vorlagenart: Verwaltungsstandpunkt zum Antrag

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Ratsversammlung 
 
 
 
Verwaltungsstandpunkt zum Antrag-Nr. VII-A-10722-VSP-
01 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
Stammbaum: 
 
VII-A-10722 Fraktion DIE LINKE 
 
 
VII-A-10722-VSP-01 Dezernat 
Stadtentwicklung und Bau 
 
Betreff: 
Energetische Sanierung vorantreiben, Mieter*innen entlasten 
 
 
Beratung im Gremium  
(Änderungen vorbehalten) 
 
Voraussichtlicher Sitzungstermin Zuständigkeit 
DB OBM - Vorabstimmung  Vorberatung 
DB OBM - Vorabstimmung  Vorberatung 
DB OBM - Vorabstimmung  Vorberatung 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters  Bestätigung 
FA Stadtentwicklung und Bau 04.02.2025 Vorberatung 
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen 04.02.2025 Vorberatung 
FA Umwelt, Klima und Ordnung 11.02.2025 Vorberatung 
Ratsversammlung 12.02.2025 Beschlussfassung 
 
Vorschlag der Verwaltung: Ablehnung 
 
 
Beschlussvorschlag 
Der Antrag wird abgelehnt. 
 
Räumlicher Bezug 
gesamtes Stadtgebiet 
 
Rechtliche Konsequenzen/Zusammenfassung 
 
Der gemäß Ursprungsantrag gefasste Beschluss wäre: 
 
rechtswidrig nachteilig für die Stadt Leipzig  keines von beidem 
 
Die Stadt Leipzig hat gegenüber privaten Wohnungsunternehmen keinen direkten Einfluss 
auf die Ausgestaltung von Mietverträgen oder die anzuwendende Methodik bei der 
Abrechnung von Nebenkosten. Darüber hinaus würde sich eine pauschalisierte Abrechnung 
der Heizkosten auf die Anwendung des Mietrechts, die energetische Ertüchtigung von 
Gebäuden, das Verbrauchsverhalten von Mieter/-innen sowie die Zwischenfinanzierung und 
Methodik der Heizkostenabrechnung auswirken. 
 
I.  Begründung Nichtöffentlichkeit 
 
Es handelt sich um eine öffentliche Vorlage. 
 
II.  Sachverhalt 
 
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1.  Begründung des Vorschlags 
 
Die Stadt Leipzig ist bei Wohnungs-Mietverträgen kein Vertragspartner. Damit hat sie auch 
keinen Einfluss auf die Vertragsgestaltung. Die Entscheidung über die Einführung des 
Teilwarmmieten-Modells obliegt den Unternehmen. Es gelten die Vorgaben des Mietrechts, 
gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB). Der Oberbürgermeister kann lediglich im Rahmen 
des Bündnisses für bezahlbares Wohnen auf das Modell der Teilwarmmiete hinweisen. 
 
Unabhängig von den fehlenden Einflussmöglichkeiten sind aus Sicht der Verwaltung 
folgende Punkte kritisch anzumerken: 
 
Mietrecht: Der Antrag enthält keine Aussagen darüber, wie das Teilwarmmietenmodell 
mietrechtlich wirken soll. Insbesondere bleibt offen, welche Auswirkungen die angestrebte 
Integration der Grundheizkosten in die monatliche Mietzahlung auf die Anwendung des 
Mietspiegels in der Stadt Leipzig (Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im 
Bestandsmietverhältnis und anzuwendende Mietpreisbremse bei Neuvermietung) hat. 
 
Energetische Ertüchtigung von Gebäuden: Die energetische Ertüchtigung und Sanierung von 
Gebäuden stellt zunächst auf die Senkung des Heizenergiebedarfs der Gebäude und damit 
der CO2-Emissionen ab. Der Gesetzgeber hat für Hausbesitzer, unabhängig vom 
Teilwarmmietenmodell, bereits einen Anreiz zur energetischen Sanierung geschaffen: Gem. 
Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) des Bundes wird die CO2-Steuer bei 
Wohngebäuden zwischen Mieter/-innen und Vermieter/-innen aufgeteilt. Bei Gebäuden mit 
einer besonders schlechten Energiebilanz ist der größte Anteil der CO2-Steuer (bis zu 95 
Prozent) von den Vermieter/-innen zu tragen. Erst ab dem Energieeffizienzstandard EH 55 
ist die Steuer ausschließlich von den Mieter/-innen zu entrichten. 
 
Zudem können Aufwendungen für eine umfassende energetische Sanierung bis zum 
Erreichen des Energieeffizienzstandards EH 55 in der Regel nicht über die zu kappende 
Modernisierungsumlage refinanziert werden. Demnach ziehen Mieter/-innen bereits aus 
dieser Kappung regelmäßig einen Gesamtmietvorteil. 
 
Verbrauchsverhalten: Das Teilwarmmietenmodell würde dem Gleichbehandlungsprinzip, wie 
es die aktuelle prozentuale Abrechnung der Heizkosten sicherstellt, widersprechen. Bei einer 
pauschalisierten Abrechnung der Energiekosten würden Mieter/-innen mit niedrigerem 
Energieverbrauch anteilig mehr zahlen, während Haushalte mit einem hohen 
Energieverbrauch profitieren würden. Dadurch würden individuelle Sparanreize für Mieter/-
innen wegfallen, was die Gefahr von Verhaltensänderungen und einem erhöhten 
Energieverbrauch in den Wohngebäuden birgt. Dies steht dem Ziel eines klimaneutralen 
Gebäudebestands, wie es mit dem Wohnungspolitischen Konzept (Leitlinie 4) und dem 
Energie- und Klimaschutzprogramms der Stadt Leipzig beschlossen wurde, entgegen.  
 
Darüber hinaus könnte die pauschalisierte Abrechnung für Vermieter/-innen einen Anreiz 
schaffen, Haushalte mit einem erwartbar niedrigen Verbrauch (z.B. Single-Haushalte) 
gegenüber Haushalten mit einem erwartbar hohen Verbrauch (z.B. Familien) vorzuziehen. 
Damit wäre es für diese Bevölkerungsgruppen noch schwieriger, sich mit bedarfsgerechtem 
Wohnraum zu versorgen. 
 
Zwischenfinanzierung Heizkosten: Unabhängig von den energetischen Eigenschaften des 
Gebäudes müssen Vermieter/-innen bei der Beschaffung und Abrechnung von Heizkosten 
über die Betriebskosten in Vorleistung gehen, sofern es zu Kostensteigerungen für 
Heizenergie kommt. Damit müssten sie in ein wirtschaftliches Risiko eintreten und erhöhte 
Heizkosten zwischenfinanzieren, da der vollständige Ausgleich erst zeitversetzt mit der 
Betriebskostenabrechnung im Folgejahr erfolgt. Da diese Zwischenfinanzierung für den 
Vermieter wirtschaftlich in der Regel nicht zu 100% darstellbar ist, wären Anpassungen von 
Vorauszahlungen für steigende Heizkosten unabdingbar. 
 
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Methodik Heizkostenabrechnung / Rechtsgrundlage: Wohnungswirtschaftlich erforderlich ist 
bereits heute eine Unterteilung der angefallenen Heizkosten in verbrauchsabhängige und 
nicht verbrauchsabhängige Kostenbestandteile. Gem. Verordnung über 
Heizkostenabrechnung (HeizkostenVO) müssen 50 bis 70% der Heiz- und 
Warmwasserkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch der einzelnen Mieter/-innen 
abgerechnet werden. Der Anteil der verbrauchsabhängigen Heizkosten wird durch den 
Vermieter festgelegt. Inklusiv-Warmmieten oder Festbeträge für die Heizung sind unzulässig 
(vgl. § 2 HeizkostenVO). 
 
Eine Harmonisierung der Betriebskosten-Vorauszahlungen über ein gesamtes Gebäude, 
ohne Berücksichtigung des vorangegangenen individuellen Verbrauchsverhaltens, hätte 
unter Anwendung der HeizkostenVO lediglich zur Folge, dass sich einerseits 
Rückerstattungsbeträge bei besonders sparsamen Haushalten und andererseits 
Betriebskosten-Nachforderungen bei Haushalten mit besonders hohem Verbrauch, letztere 
verbunden mit einem gestiegenen Inkassorisiko für den Vermieter, erhöhen. 
 
2.  Sachstandsbericht 
 
entfällt 
 
3.  Zeitplan 
 
entfällt 
 
Anlage/n 
Keine 
 
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