Neuausrichtung Konzeptverfahren ab 2026
Stadt: leipzig
Drucksache: VIII-DS-00941-NF-01
Datum: 2026-03-31
Vorlagenart: Neufassung Beschlussvorlage

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Ratsversammlung 
 
 
 
Neufassung Beschlussvorlage-Nr. VIII-DS-00941-NF-01 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
Stammbaum: 
 
VIII-DS-00941 Dezernat Stadtentwicklung 
und Bau 
 
 
VIII-DS-00941-ÄA-01 Fraktion Bündnis 
90/Die Grünen 
 
 
VIII-DS-00941-NF-01 Dezernat 
Stadtentwicklung und Bau 
 
 
VIII-DS-00941-ÄA-03 AfD-Fraktion 
 
 
VIII-DS-00941-ÄA-04 CDU-Fraktion 
 
 
VIII-DS-00941-ÄA-04-NF-01 CDU-Fraktion 
 
Betreff: 
Neuausrichtung Konzeptverfahren ab 2026 
 
 
Beratung im Gremium  
(Änderungen vorbehalten) 
 
Voraussichtlicher Sitzungstermin Zuständigkeit 
FA Stadtentwicklung und Bau 17.03.2026 2. Lesung 
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen 17.03.2026 2. Lesung 
Grundstücksverkehrsausschuss 23.03.2026 2. Lesung 
Ratsversammlung 25.03.2026 Beschlussfassung 
 
Auswirkungen auf Strategie, Haushalt  
und Stadtraum 
 
 
Ziele „Leipzig-Strategie 2035“  
Klimawirkung nein 
Auswirkung auf bezahlbares Wohnen ja 
Finanzielle Auswirkungen ja 
Auswirkung auf den Stellenplan nein 
Räumlicher Bezug gesamtes Stadtgebiet 
  
 
Beschlussvorschlag 
1. Die Ergebnisse der Stadtwerkstatt vom 27.10.2023 über die Konzeptverfahren als 
eines der Instrumente der Leipziger Liegenschaftspolitik werden zur Kenntnis 
genommen (Anlage 1).  
 
2. Der Beschluss VII-DS-04909 zur Neuausrichtung der Konzeptverfahren vom 
19.05.2022 wird durch die vorliegende Neuausrichtung der Konzeptverfahren 
inklusive des als Anlage 2 beigefügten Kriteriensets, dem als Anlage 3 beigefügten 
Verfahrensablauf sowie den nachfolgenden Beschlusspunkten ersetzt:  
 
2a.  Konzeptverfahren werden grundsätzlich für alle Veräußerungsfälle von 
städtischen Grundstücken für den Geschosswohnungsbau angewendet, die 
für eine bauliche Nutzung entsprechend des Kriteriensets geeignet sind. Mit 
der Veröffentlichung der Grundstücke werden grundstücksbezogene 
Nutzungsziele sowie deren Gewichtung, mit dem Fokus auf der Schaffung 
langfristiger, stabiler Nutzungen für die im wohnungspolitischen Konzept 
benannten Zielgruppen, festgelegt.  
 
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2b.   Für kleine Baulücken i.d.R. bis zu 1.000 qm Grundstücksfläche bzw. für 
Grundstücke mit eingeschränkter Bebaubarkeit werden Konzeptverfahren mit 
Blick auf das Verfahren und die Konditionen verschlankt:  
- es wird die Möglichkeit eingeführt, diese Grundstücke mit dem 
ausschließlichen Ziel der selbstgenutzten Eigentumsbildung durch 
Baugemeinschaften (privat oder gemeinschaftlich) anzubieten und auf 
zusätzlich geforderte Pflichtkriterien zu verzichten (bei konkurrierenden 
Angeboten werden die Zusatzkriterien gemäß Anlage 2 für die Bewertung 
herangezogen)  
- die Verfahren werden nur noch einstufig mit einer Bewerbungsphase 
durchgeführt; die Exposes somit nur einmalig veröffentlicht,  
- die Bewertung und Auswahl der eingehenden Angebote erfolgt für diese 
Grundstücke vereinfacht verwaltungsintern durch die Fachämter,  
- für diese Grundstücke wird den Erwerbern bzw. Erwerberinnen eine 
Wahlmöglichkeit zwischen Kauf zum Verkehrswert oder Erbbaurecht 
eingeräumt. 
 
2c.  Für Grundstücke ab ca. 1.000 qm Grundstücksfläche wird:  
- das in Anlage 2 beigefügte Kriterienset angewandt und daraus für das 
Grundstück geeignete Bewertungskriterien ausgewählt. Die aus dem 
Konzept abzuleitende Zweckbindung wird im Vertrag und durch dingliche 
Sicherungen im Grundbuch (z.B. Mietpreis- und Belegungsbindungen) 
oder durch die Vereinbarung von Vertragsstrafen und 
Rückabwicklungsklauseln gesichert,   
- im Falle einer relevanten Bedeutung des Grundstücks für den Stadtteil der 
jeweilige SBB bzw. Ortschaftsrat zur Beratung hinzugezogen,  
- prioritär im Erbbaurecht veräußert. Bei Vorhaben mit einem besonderen 
öffentlichen Interesse (vgl. auch § 90 Abs. 1 Satz 4 SächsGemO) besteht 
die Wahlmöglichkeit zwischen Kauf zum Verkehrswert oder Erbbaurecht.  
 
2d. Für die Fälle einer Veräußerung im Erbbaurecht wird die Option einer 
Einmalablöse eingeführt und eine feste Indexierung des Erbbauzinses geprüft. 
 
3.  Die Einnahmen aus dem Verkauf städtischer Grundstücke werden, vorbehaltlich der 
Erreichung der jährlichen vom Stadtrat im Haushalt beschlossenen Einnahmeziele für 
den städtischen Grunderwerb eingesetzt. Die Einnahmen aus 
Erbbaurechtsbestellungen, die im Zeitraum eines Doppelhaushalts entstehen, werden 
für den jeweils folgenden Doppelhaushalt durch das Liegenschaftsamt für den 
städtischen Grunderwerb zusätzlich angemeldet. 
 
Zusammenfassung 
 
Anlass der Vorlage: 
 
  Rechtliche Vorschriften x  Stadtratsbeschluss   Verwaltungshandeln 
 
  Sonstiges: 
Das Konzeptverfahren ist ein Instrument des Leipziger Liegenschaftsmanagements zur 
Veräußerung von kommunalen Grundstücken, welches die Stadt Leipzig seit 2020 für 
Baulückengrundstücke und Streubestände einsetzt. Die Vorlage fasst die Ergebnisse der 
Stadtwerkstatt vom 27.10.2023 zur Evaluierung der Konzeptverfahren zusammen. Mit der 
daraus resultierenden Neuausrichtung des Instruments ab 2026 soll der Beschluss VII-DS- 
04909 aus 2023 ersetzt werden, um künftig sehr viel bedarfsgerechter Flächen für die 
kleinräumige Wohnbebauung entsprechend der Ziele des Wohnungspolitischen 
Konzepts bereit zu stellen. 
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Beschreibung des Abwägungsprozesses 
entfällt 
 
I.  Eilbedürftigkeitsbegründung 
entfällt 
 
II.  Begründung Nichtöffentlichkeit 
entfällt 
 
III.  Strategische Ziele 
 
Mit der Vorlage soll zur Verwirklichung 
des INSEK-Ziels Leipzig wächst 
nachhaltig und dient dem Gemeinwohl 
beigetragen werden. Die Schaffung von 
bezahlbarem, nachhaltig sozialem 
Wohnraum sowie die Förderung des 
Wohneigentums ist Teil der Leipzig- 
Strategie 2035 und tangiert dabei die 
Handlungsfelder des sozialen 
Zusammenhaltes sowie des Wachsens 
im Wettbewerb zur Bereitstellung von 
Wohnraum für bestehende und 
potentielle Arbeitskräfte. 
Im Rahmen der Leipzig-Strategie 2035 
wird unter dem Ziel des Bezahlbaren 
Wohnens explizit auf die Förderung 
gemeinwohlorientierter 
Immobilienentwicklung durch 
Konzeptverfahren verwiesen. 
 
IV.  Sachverhalt 
1.  Anlass 
Das Instrument der Konzeptverfahren, d. h. der Veräußerung kommunaler Grundstücke auf 
der Grundlage eingereichter Konzepte statt Kaufpreisgeboten, ist einer von mehreren 
Ansätzen zur Bereitstellung kommunaler Grundstücke. Die Konzeptverfahren sind dabei als 
ein Instrument des Liegenschaftsmanagements zu verstehen, mit welchem bislang vor allem 
kleinere Grundstücke, Baulücken und Streubestände oder besonders exponierte/ 
stadtteilrelevante Grundstücke veräußert und einer Bebauung zugeführt werden sollen. 
Konzeptverfahren sollen deshalb vor allem Anwendung finden, um: 
 
- innovative Wohn- und Nutzungsmodelle hervorzubringen und dadurch Nutzergruppen 
mit Wohnraum zu versorgen, die durch ihre besonderen Anforderungen an 
Wohnraum auf dem freien Markt kaum oder keine Angebote finden. Dazu gehören 
bspw. selbstbestimmte Wohnformen für Menschen mit Behinderungen oder 
Menschen im Alter, Mehrgenerationenprojekte, ressourcen-teilende Ansätze wie 
Clusterwohnen usw., 
- im Sinne der Bürgerstadt Leipziger und Leipzigerinnen zu mobilisieren, sich als 
Gestalter zu begreifen und Projekte mit deutlichem Stadtteil- bzw. Quartiersbezug 
hervorzubringen und damit selbst zu Akteuren des Wohnungsmarkts zu werden, 
- Familien eine Alternative zum Eigentum im Einfamilienhaus am Stadtrand zu geben, 
- Zielgruppen und Projekten eine Chance auf Grundstücke zu ermöglichen, welche im 
ausschließlichen Preiswettbewerb nicht mithalten könnten. 
 
Konzeptverfahren sind demnach nur als ein Teil eines Instrumentenkoffers für eine 
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nachhaltige Flächenmobilisierung zu verstehen. Weitere Instrumente wie bspw. die Vergabe 
von Eigenheimgrundstücken werden sukzessive weiterentwickelt und in die Gesamtstrategie 
des Leipziger Liegenschaftsmanagements eingepasst.  
   
Auf der Grundlage der Neuausrichtung der Konzeptverfahren kommunaler Grundstücke 
nach Evaluierung vom 19.05.2022 (VII-DS-04909) sollten die Erfahrungen aus den ersten 
Konzeptverfahren in einer Werkstatt (durchgeführt am 27.10.2023) gemeinsam mit 
Vertretern der Stadtpolitik und kommunalen Akteuren ausgewertet werden. Die 
Dokumentation der Werkstatt ist der Vorlage als Anlage 1 beigefügt.  
 
Die wesentlichsten Erkenntnisse daraus münden in den Anpassungen der vorliegenden 
Beschlussvorlage. Das übergeordnete Ziel dabei ist, das Instrument der Konzeptverfahren 
so zu verbessern, dass: 
 
- die Erfolgsaussichten steigen, d. h. mehr Bauprojekte umgesetzt werden, welche die 
Spanne und Vielfalt der wohnungspolitischen Ziele (bezahlbares Wohnen, 
Versorgung besonderer Bedarfsgruppen, selbstnutzende Eigentumsbildung) 
widerspiegeln, 
- breitere Kreise potentieller Interessenten und Bewerberinnen angesprochen werden, 
- sich Konzeptverfahren aus der Rolle eines Nischenproduktes zum gängigen 
Verfahren für die (Selbst)Versorgung der Leipziger und Leipzigerinnen mit 
nachhaltigem Wohnraum etablieren 
 
Dafür müssen Konzeptverfahren flexibler und Bewerber/-innen-freundlicher ausgestaltet 
sein. Zu sehr mit Anforderungen und Kriterien überlastete Grundstücksausschreibungen 
bergen die Gefahr der Unwirtschaftlichkeit und Unattraktivität und somit erfolgloser 
Bewerbungen.    
 
2.  Beschreibung der Maßnahme 
 
Kurzer Stand der bisher gelaufenen Konzeptverfahren (KZV)  
Kommunale Grundstücke für den Wohnungsbau und für sonstige, kulturelle, soziale o.ä. 
Nutzungen sollen aktuell - wenn sie nicht an die LWB oder an Fachämter zur jeweiligen 
Aufgabenerfüllung übergeben werden – im Konzeptverfahren angeboten und im Erbbaurecht 
vergeben werden. (Vgl. VII-DS-06044 Einheitliche Regelung zur Vermarktung von 
städtischen Grundstücken mittels Bestellung von Erbbaurechten). Grundsätzlich wurde 
gemäß der Neuausrichtung von Konzeptverfahren vom 19.05.2022 VII-DS-04909 auf drei 
(wohnungs)politische Hauptzwecke abgestellt:  
•           KZV Sozial – Pflichtkriterium mind. 50 % geförderter sozialer Wohnungsbau  
•           KZV Kooperativ – Pflichtkriterium mind. 50 % Selbstnutzung  
•           KZV Sonstiges – für Nutzungen außerhalb von Wohnen wie bspw. Kultur etc.    
          mit projektspezifischen Kriterien  
Die Veräußerung von Eigenheimstandorten wird nicht als Konzeptverfahren verstanden, 
sondern erfolgt nach klaren haushaltsbezogenen Kriterien. Der Umgang mit kommunalen 
Eigenheimstandorten ist deshalb nicht Bestandteil der Vorlage, sondern wird mit der Vorlage 
VIII-DS-01619 Eigenheime für Leipzig - Veräußerung städtischer Grundstücke mit 
Wahlmöglichkeit zwischen Erbbaurecht und Kauf - Fortschreibung Vergabekonzept 
angepasst.  
Begründet durch die sich seit 2022 gravierend veränderten Rahmenbedingungen hinsichtlich 
Bau- und Finanzierungskosten und verfügbarer Förderung konnten zahlreiche der bis dahin 
bezuschlagten Konzepte für die angebotenen Grundstücke nicht umgesetzt werden. Etliche 
Bewerber/-innen haben ihr Konzept zurückgezogen, für viele Grundstücke gab es aber auch 
gar keine Bewerbungen.  
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Die Evaluierung durch die Werkstatt sollte deshalb die Ausgestaltung des Instruments auf 
den Prüfstand stellen und Anpassungen hervorbringen, die zu einer höheren Erfolgsquote 
bei den Verfahren, d.h. zu mehr Grundstücksveräußerungen führen.  
Hierbei wurden vor allem Leitfragen zu den folgenden beiden Themen gestellt:  
1. Ziele und Zielgruppen  
•           Was soll auf den Grundstücken entstehen/ v.a. welche Form von Wohnraum?  
•           Wer sind die Bauherren, welche mit KZV angesprochen werden können?  
2. Kriterien und Konditionen  
•           Können Kriterien entfallen?  
•           Wie können Bodenkosten kalkulierbarer werden und ist das Erbbaurecht immer   
          das Mittel der Wahl?   
 
1. Anpassung der Ziele und Zielgruppen für die KZV   
   
Für die Evaluierung der Ziele und Zielgruppen für Konzeptverfahren wurde vor allem 
untersucht, ob die Akteure bzw. potentielle Bauherren, welche die entsprechenden Ziele für 
die kommunalen Grundstücke erfüllen sollen, auf das Instrument der KZV einsteigen. 
Zusammengefasst lässt sich feststellen, dass diejenigen Akteure, welche mengenrelevant 
Sozialen Wohnungsbau neu bauen (private Bauträger zu bislang ca. 50%), i. d. R. nicht mit 
dem Instrument der KZV kompatibel sind oder für das Instrument nicht in Frage kommen 
(LWB mit bislang ca. 43%). Der Aufwand und das Risiko für die (meist recht kleinen) 
kommunalen Grundstücke im Rahmen der KZV werden für private Investoren mehrheitlich 
als zu hoch erachtet. Zudem funktioniert in Leipzig die Vergabe der Grundstücke im 
Erbbaurecht nicht mit der verbreiteten Praxis der Bauträgermodelle, d.h. die Entwicklung und 
der Bau eines Projektes durch einen Vorhabenträger und der anschließenden Veräußerung 
an den/ die Endeigentümer/-innen, häufig an Einzeleigentümer/-innen nach 
Wohneigentumsgesetz (WEG).  
 
Auch aus der Perspektive der Stadt sollten die wenigen verfügbaren kommunalen 
Grundstücke möglichst dauerhaft den gewünschten Nutzungszweck aufrechterhalten und 
nicht nur – wie im klassischen Sozialen Wohnungsbau – für die Dauer der 
Belegungsbindung. Ohnehin wird die Priorität der Stadt unter den gegebenen 
überschaubaren Fördermittelvolumina für den Sozialen Wohnungsbau auf der Förderung der 
LWB sowie der Erfüllung der Verpflichtungen aus städtebaulichen Verträgen liegen müssen.  
 
Die soziale Komponente von Projekten sollte deshalb nicht allein über den Anteil des 
Sozialen Wohnungsbaus entschieden werden, sondern darüber, inwiefern das Projekt 
insgesamt wohnungspolitische und quartiersbezogene sowie gemeinwohlorientierte, d.h. im 
besonderen öffentlichen Interesse liegende Zwecke verfolgt. Die Definition dieser Zwecke 
erfolgt in Anlehnung an die sächsische Gemeindeordnung § 90 Abs. 1 Satz 4 und zielt 
insbesondere jedoch nicht abschließend auf soziale Einrichtungen, den sozialen 
Wohnungsbau, den Denkmalschutz und die Bildung privaten Eigentums unter sozialen 
Gesichtspunkten ab. Wie bereits in der städtischen Richtlinie über Ermäßigungen bei 
Erbbaurechtsbestellung an Grundstücken der Stadt Leipzig zu Zwecken des 
Geschosswohnungsbaus ausgeführt, wird unter der Bildung privaten Eigentums unter 
sozialen Gesichtspunkten die Schaffung von Mietwohnraum im gemeinschaftlichen Eigentum 
verstanden.  
Wohnungspolitisch mehrheitlich sozial und nicht renditeorientiert motivierte Neubauprojekte 
werden in Leipzig bislang eher von neuen und wenig stark aufgestellten Akteuren verfolgt 
z.B. (junge) Kooperativen oder Baugemeinschaften. Ähnliche Motivation haben auch Träger 
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der Wohlfahrtspflege, die ihre Zielgruppen langfristig versorgen möchten. Diese Akteure 
passen jedoch weder in die Kategorie „Sozialer Wohnungsbau“ noch verfolgen sie eine 
klassische Selbstnutzung, weshalb die Aufteilung von Projekten in diese Kategorien auch im 
KZV nicht sinnvoll ist.  
Für die Bewerbung von sehr kleinen Grundstücken hat sich wiederum gezeigt, dass die 
Möglichkeit zu zusätzlichen nicht-rentablen Nutzungen wirtschaftlich nicht immer darstellbar 
ist und sich diese Grundstücke oftmals maximal zur klassischen Eigentumsbildung eignen. 
Zusätzliche Forderungen lassen diese dann faktisch unbebaubar werden (bspw. Georg-
Schwarz-Straße 81).  
   
Daraus ergeben sich die folgenden konkreten Anpassungspunkte, welche 
zusammenfassend in den Beschlusspunkten der Vorlage münden:  
   
• Auflösung des separaten Stranges „Konzeptverfahren sozial“ mit dem 
Hauptfokus der zwingenden Schaffung von mengenmäßig miet- und 
belegungsgebundenen Wohnraum nach Wohnraumförderungsgesetz. Die soziale 
Komponente eines Projektes soll nicht allein über den Anteil an miet- und 
belegungsgebundenen Wohnraum entschieden werden, sondern darüber, inwiefern 
das Projekt Zwecke verfolgt, welche dem Wohl der Allgemeinheit dienen oder im 
besonderen öffentlichen Interesse liegen. Für die Feststellung des besonderen 
öffentlichen Interesses gilt die Orientierung am § 90 Abs. 1 Satz 4 SächsGemO.  
 
• Keine streng vorgegebene „Schublade“ für Konzeptverfahren (kooperativ oder sozial 
oder sonstiges), sondern Ausschreibung grundstücksbezogener Nutzungsziele 
unter Beachtung der spezifischen Bedarfe vor Ort. Kommunale Grundstücke sollen 
mit dem Ziel der Schaffung langfristiger, stabiler Nutzungen gemäß des als 
Anlage 2 beigefügten Kriteriensets für die im wohnungspolitischen Konzept 
benannten Zielgruppen zur Verfügung gestellt werden.  
 
• Für vergleichsweise kleine Baulücken bis i.d.R. 1.000 qm Grundstücksfläche im 
Streubestand reicht für die Konzeptverfahren allein das Ziel der innerstädtischen 
selbstgenutzten Eigentumsbildung durch Baugemeinschaften (privat oder 
gemeinschaftlich) gemäß Fortschreibung des Wohnungspolitischen Konzeptes 2023 
aus. Unter dem Begriff „Baugemeinschaft“ werden dabei alle Zusammenschlüsse 
von privaten Haushalten unabhängig von deren Rechtsform verstanden, die durch 
gemeinsames Planen und Bauen individuellen Wohn- und gemeinsamen 
Lebensraum schaffen, um ihn langfristig selbst zu nutzen. 
• Die zusätzliche Schaffung von Sozialen Wohnraum oder quer zu finanzierenden 
unwirtschaftlichen Flächen für sonstige Nutzungen kann in diesen Fällen als 
Bewertungskriterium entfallen. Bei mehreren, miteinander konkurrierenden 
Angeboten werden die Zusatzkriterien aus dem Kriterienset für die Bewertung 
herangezogen. Eine größere Grundstücksfläche kann in Ausnahme auch unter diese 
Gesichtspunkte fallen, insofern eine Bebaubarkeit nur eingeschränkt möglich ist.  
   
2. Änderungen bezüglich der Kriterien und Konditionen für die KZV  
   
Mit Blick auf die sehr verschiedenen zu vergebenen Grundstücke an die ebenfalls sehr 
verschiedenen Zielgruppen, gestalten sich die angesetzten Konditionen bislang recht 
homogen. Der Verzicht auf zusätzliche soziale/ gemeinwohlorientierte Bewertungskriterien 
zugunsten des Ziels privater oder gemeinschaftlicher Eigentumsbildung durch 
Baugemeinschaften für kleine Grundstücke, setzt hier an. Daneben stellt die Evaluierung der 
Konzeptverfahren auch die ausschließliche Veräußerung im Erbbaurecht auf den Prüfstand.  
 
Das Erbbaurecht ist ein sinnvolles und zielführendes Instrument zur kontrollierten 
Veräußerung kommunaler Liegenschaften, insbesondere vor dem Hintergrund einer 
langfristigen Sicherung des städtischen Vermögens, der Dämpfung von Bodenspekulationen 
und der Möglichkeit einer wohnungs- und stadtentwicklungspolitischen Steuerungsfunktion. 
Mit dem Beschluss zur einheitlichen Regelung zur Vermarktung kommunaler Grundstücke 
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mittels Bestellung von Erbbaurechten (VII-DS-06044) ist dies das Regelverfahren für Leipzig. 
Auch die Fachkommission Liegenschaften des Deutschen Städtetages, in der die Stadt 
Leipzig mitwirkt, hat sich intensiv mit der Thematik befasst und begrüßt ausdrücklich die 
Steuerung durch die Kommunen und den Erhalt des Grundvermögens als Beitrag zu einer 
nachhaltigen Bodenpolitik. Als besondere Vorteile des Erbbaurechtes sind eine Sicherung 
der vereinbarten Nutzung über die gesamte Laufzeit des Erbbaurechtes sowie eine 
Festlegung von Nutzungsinhalten und baulichen Maßnahmen hervorzuheben.  
 
Allerdings fand das Erbbaurecht in Leipzig lange Zeit zuvor kaum Anwendung. 
Modellrechnungen zeigen, dass ein einheitlicher ortsüblicher Zinssatz zwar zu einer deutlich 
geringeren Rendite bei den Bauherren, aber auch zu höheren Gesamtkosten über die 
Laufzeit für die Erbbaurechtsnehmer/-innen im Vergleich zu Grundstückseigentümer/-innen 
führt. Die klassische private Wohneigentumsbildung passt daher häufig nicht mit dem 
Erbbaurecht zusammen. Zwar senkt das Erbbaurecht die anfänglichen Investitionskosten, 
hindert aber häufig daran, eine wirtschaftliche und planbare Finanzierung zu erhalten. Allein 
der Vorteil einer deutlich niedrigeren Belastung, da kein Grunderwerb finanziert werden 
muss, scheint nicht auszureichen, dass das Erbbaurecht auf ausreichend Akzeptanz in der 
Wohnungs- und Finanzwirtschaft trifft.  
 
Auch die klassischen Leipziger Traditionsgenossenschaften stehen dem Erbbaurecht 
skeptisch gegenüber. Vor dem Hintergrund, dass diese Akteure perspektivisch für die 
Entwicklung größerer Grundstücke bspw. im Rahmen von neuen Baugebieten gewonnen 
werden sollen, wird hier das Abweichen vom Erbbaurecht empfohlen.  
 
Aus Sicht der Stadt Leipzig ist das mit der Grundstücksveräußerung verfolgte Ziel der 
langfristigen Sicherung wohnungspolitischer Ziele zwar im Erbbaurecht, jedoch auch im 
Verkaufsfall durch bestimmte Mechanismen möglich (bspw. durch Bauverpflichtung oder das 
Einräumen eines dinglichen Vorkaufsrechts zugunsten der Stadt Leipzig). Darüber hinaus 
muss die Stadt auch strategisch nicht dauerhaft kontrollierenden und aufwändigen Zugriff auf 
alle veräußerten Grundstücke bzw. auf alle Projekte haben.  
 
Daher müssen Regelungen zum Erbbaurecht attraktiver gestaltet und Anpassungen gemäß 
der sich ergebenden Bedarfe vorgenommen werden. Als für die private wie auch die 
städtische Seite verstandener guter Kompromiss wird hier die Flexibilisierung der 
Veräußerungsform (Erbbaurecht oder Verkauf) für bestimmte Grundstücksgrößen und 
bestimmte, sich selbst dem nachhaltig sozialen Wohnen/ dem Gemeinwohl verpflichtende 
Akteure vorgeschlagen.  
   
Daraus ergeben sich die folgenden konkreten Anpassungspunkte, welche 
zusammenfassend in den Beschlusspunkten der Vorlage münden:  
   
An der Veräußerung kommunaler Grundstücke im Erbbaurecht soll mit folgenden speziellen 
Ausnahmeregelungen grundsätzlich festgehalten werden:  
 
• Schaffung einer Wahlmöglichkeit zwischen Kauf zum Verkehrswert (ggf. mit 
Rückkaufoption, dinglichem Vorkaufsrecht o.ä.) oder Erbbaurecht, für kleinere 
Grundstücke und Baulücken bis i.d.R. 1.000 qm Grundstücksfläche im 
Streubestand.  
 
• Schaffung einer Wahlmöglichkeit für den Bewerber/ die Bewerberin zwischen Kauf 
zum Verkehrswert (ggf. mit Rückkaufoption, dinglichem Vorkaufsrecht o.ä.) oder 
Erbbaurecht, wenn mit dem geplanten Projekt Zwecke im besonderen öffentlichen 
Interesse (vgl. auch § 90 Abs. 1 Satz 4 SächsGemO) verfolgt werden. 
   
Auch die konkrete Ausgestaltung bei Anwendung des Erbbaurechts – vor allem hinsichtlich 
der finanziellen Kalkulierbarkeit – muss verbessert werden:  
 
• Prüfung einer generellen festen Indexierung des Erbbauzinses  
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Auf eine Wertsicherungsklausel im Rahmen des Erbbaurechts kann seitens des 
Erbbaurechtsgebers nicht verzichtet werden. Die Kopplung an den 
Verbraucherpreisindex (VPI) ist üblich, jedoch nicht zwingend. Die Vereinbarung 
fester Indexierungen ist möglich.  
 
• Einführung der Option einer Einmalablöse für alle Grundstücke  
 
Die Möglichkeit der Einmalablöse des Erbbauzinses verbindet die Kostensicherheit für den 
Erbbaurechtsnehmer mit den langfristigen Zugriffsoptionen des Erbbaurechtsgebers. Dabei 
darf die Höhe der einmaligen Ablöse nicht den Verkehrswert des Grundstücks zum 
Vertragsabschluss übersteigen.  
   
3. Änderungen bezüglich des Verfahrens  
   
Für die Durchführung von Konzeptverfahren kann in Leipzig nicht auf langjährige 
Erfahrungen in der Verwaltung zurückgegriffen werden. Die Etablierung des Instrumentes 
erforderte deshalb zunächst zusätzlichen Verwaltungsaufwand. Das Regelverfahren zur 
Durchführung der Konzeptverfahren ist in der Anlage 3 dargestellt. Die nachstehenden 
neuen Ansätze zur Straffung des Verfahrens sind darin ebenfalls dargestellt.  
 
• Das Verfahren für Grundstücke unter 1.000 qm wird dahingehend vereinfacht, dass 
die eingehenden Angebote verwaltungsintern (Liegenschaftsamt, AWS und SPA) 
fachlich bewertet und bezuschlagt werden und keine extern besetzte Jury bestellt 
wird. Dies ist möglich, da neben dem Kriterium der selbstgenutzten Eigentumsbildung 
durch Baugemeinschaften (privat oder gemeinschaftlich) keine weiteren 
Auswahlkriterien angesetzt werden und allein fachlich über die Bewertung der 
Finanzierung und Umsetzbarkeit entschieden wird. (Bei mehreren konkurrierenden 
Angeboten wird das Kriterienset zur Bewertung angewandt.) Darüber hinaus werden 
diese Grundstücke nur noch im einstufigen Verfahren angeboten. Auf eine 
Ankündigungsphase mit Veröffentlichung eines Ankündigungs-expose wird 
verzichtet. Die für ein Konzeptverfahren vorgesehenen Grundstücke werden mit drei-
monatigem Vorlauf mit Adressen und Größen benannt. Die Veröffentlichung der 
Exposes erfolgt einmalig mit 3-monatiger Bewerbungsphase.    
 
• Für die Veräußerung größerer Grundstücke > 1.000 m² soll das als Anlage 2 
beigefügte Kriterienset als Grundlage dienen und die relevanten Bewertungskriterien 
daraus grundstücksbezogen ausgewählt werden. Das Kriterienset bildet dabei das 
komplette Spektrum an möglichen Bewertungskriterien ab, welche entsprechend des 
jeweils auszuschreibenden Grundstücks vor dessen Ausschreibung ausgewählt und 
mit der Darstellung einer entsprechenden Gewichtung/ Bepunktung veröffentlicht 
wird. Die Auswahl der Kriterien erfolgt grundstücksbezogen unter Beachtung 
quartiersabhängiger Ziele. Für Grundstücke ab 1.000 m² wird es in der 
Ausschreibung daher immer einen oder mehrere Hauptzwecke (Pflichtkriterien) 
geben und verschiedene Bewertungskriterien (Auswahl aus Kriterienset). Der 
jeweilige Vorschlag der Verwaltung für die Bewerbung eines Grundstücks inklusive 
des grundstücksbezogenen Kriteriensets wird entsprechend der Anlage 3 dieser 
Vorlage dem Grundstückverkehrsausschuss sowie dem Fachausschuss 
Stadtentwicklung und Bau zur Entscheidung vorgelegt.  
 
Für die Bewertung der eingegangenen Angebote wird dabei bei Grundstücken mit 
Relevanz für den Stadtteil, d.h. in zentraler Lage, mit besonderer funktioneller 
Bedeutung oder mit bestehendem oder zu erwartendem öffentlichem Diskurs über 
das Grundstück, über die fachliche Einschätzung der Ämter hinaus, eine 
stadtteilbezogene Jury hinzugezogen. Hierfür wird der jeweilige Stadtbezirksbeirat 
genutzt und die Entscheidung im Grundstücksverkehrsausschuss bestätigt. Die 
Entscheidung über die Relevanz für den Stadtteil erfolgt durch das Liegenschaftsamt 
und das AWS.  
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An diesem etwas aufwendigeren Verfahren für große Grundstücke wird festgehalten, 
da das Instrument der Konzeptverfahren dazu beiträgt, Leipziger und Leipzigerinnen 
selbst dazu zu befähigen, Wohnraum zu schaffen. Im Sinne der Bürgerstadt 
entstehen so bspw. Kleinst- oder Stadtteilkooperativen, die die Akteurslandschaft auf 
dem Leipziger Wohnungsmarkt zugunsten einer gewünschten 
Gemeinwohlorientierung ergänzen und innovativen und nachhaltigen Wohnraum 
schaffen. Die Verwaltung behält sich vor, das Verfahren für große Grundstücke mit 
Stadtteilrelevanz hinsichtlich der Bewerbungszeiträume und Bewerbungsstufen 
grundstücksbezogen anzupassen.  
   
KZV-Bewertungsverfahren alt:  
 
     
KZV-Bewertungsverfahren neu:  
 
 
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3.  Zeitplan 
Mit dem Wiedereinstieg in die Veräußerung kommunaler Grundstücke nach Konzept soll 
nach erfolgtem Beschluss der Vorlage begonnen werden. Im Rahmen des bereits Ende 2024 
gestarteten Verfahren für die Südseite der Kuhturmstraße wird hier bereits der Bedarf und 
das Interesse potentieller Bewerber/-innen eruiert. Abhängig von der Stabilisierung der 
äußeren Rahmenbedingungen (Baukosten, Finanzierungskosten, ggf. Förderung…) soll 
regulär ab 2026 mit der Bewerbung weiterer kommunaler Grundstücke begonnen werden.  
 
Der Stadtrat wird jährlich in den betreffenden Gremien über den Stand der Konzeptverfahren 
informiert.     
 
4.  Finanzen und Personal (Details) 
Die Mobilisierung und Bereitstellung von teilweise langfristig brach liegenden kommunalen 
Grundstücken birgt das Potential, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten für diese 
Grundstücke zu senken und Veräußerungsentgelte (Pacht oder Kaufpreis) einzunehmen. 
Die Höhe der Veräußerungsentgelte bezieht sich dabei immer auf den aktuell ermittelten 
Verkehrswert des jeweiligen Grundstücks, da alle Grundstücke im Konzeptverfahren zum 
Verkehrswert angeboten werden. Die Umsetzbarkeit, d.h. der Finanzierungs- und 
Umsetzungsplan wird verpflichtend von jedem Bewerber eingefordert, so dass sichergestellt 
wird, dass nur Konzepte bezuschlagt werden, deren Umsetzung als realistisch bewertet wird.  
   
Die Stadtverwaltung beabsichtigt, Einnahmen aus Liegenschaftsverkäufen in den 
städtischen Grunderwerb zu reinvestieren. Zu diesem Zweck werden die Erlöse aus dem 
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Verkauf städtischer Grundstücke in das PSP-Element 7.0000051.770 „Einzahlungen aus 
Veräußerungen von Grundstücken“ eingezahlt.  
   
Nach Erreichen der Planwerte können Mehreinzahlungen aus dem Verkauf städtischer 
Liegenschaften grundsätzlich für den kommunalen Grunderwerb eingesetzt werden. Die 
Auflagen der Landesdirektion zur Haushaltgenehmigung 2025/ 2026 sowie dem 
Investitionsmoratorium werden entsprechend berücksichtigt. Eine abschließende 
Entscheidung unterliegt dabei der jeweils gesamtstädtischen Haushaltslage.   
 
Dieses Vorgehen verbessert die planvolle Steuerung kommunaler Bodenpolitik und 
ermöglicht den flexiblen Rückgriff auf eigene Mittel zur Finanzierung erforderlicher 
Grundstücksankäufe, z. B. für Wohnbauflächen, soziale Infrastruktur, Klima- und 
Umweltschutz oder öffentliche Daseinsvorsorge. So wird kommunales Vermögen in Form 
des Liegenschaftsbestandes und im Sinne §89 Sächsische Gemeindeordnung 
(SächsGemO) nicht geschmälert, sondern vorausschauend transformiert.  
 
Erträge aus Erbbaurechtsbestellung werden hingegen im Ergebnishaushalt, PSP-Element 
„Liegenschaftsmanagement“ (1.100.11.1.3.05) abgebildet und können grundsätzlich nicht für 
investive Maßnahmen, wie den städtischen Grunderwerb, eingesetzt werden. Die im 
Zeitraum eines Doppelhaushalts entstehende Summe dieser Einnahmen soll im jeweils 
folgenden Doppelhaushalt jedoch durch das Liegenschaftsamt für den städtischen 
Grunderwerb zusätzlich angemeldet werden. 
 
Die Umsetzung erfordert keine zusätzlichen Personalressourcen, da die 
Mittelbewirtschaftung durch die bereits zuständigen Stellen (z. B. Kämmerei, 
Liegenschaftsamt) erfolgt. Die haushaltsplanerische Abbildung erfolgt im Rahmen der 
regulären Haushaltsaufstellung mit einem entsprechenden Vermerk zur Zweckbindung.  
 
Eine konkrete Projektion der Einnahmen ist jedoch aktuell nicht bezifferbar aber wird auf 
Grundlage der jährlichen KZV-Tranchenbildung (jährlich ca. 3 – 5 Grundstücke) erstellt.  
 
 
Steuerrechtliche Prüfung x nein  wenn ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG x nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts 
Umsatzsteuerpflicht der Leistung x nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen x ja  nein, siehe Anlage zur Begründung 
 
5.  Klimawirkung (Details)  
Eine Klimawirkung ist nicht zu erwarten.  
   
6.  Auswirkung auf bezahlbares Wohnen (Details)       
 
Die vorgeschlagene Maßnahme 
schafft, erhält oder mindert mietpreis- u. belegungsgebundenen Wohnraum 
verringert, stabilisiert oder erhöht Miet- und/oder Wohnnebenkosten 
 
Mit der vorgeschlagenen Maßnahme wird das Instrument der Konzeptverfahren flexibilisiert 
und den Bedarfen der angesprochenen Zielgruppen angepasst. Damit ist davon 
auszugehen, dass durch Konzeptverfahren mehr Wohnraum im langfristig stabilen 
Mietpreissegment geschaffen wird. Dies schließt auch die Schaffung von mietpreis- und 
belegungsgebundenem Wohnraum ein, versteht jedoch nicht ausschließlich das geförderte 
Segment als „bezahlbares Wohnen“, sondern auch Formen der privaten und 
gemeinschaftlichen Eigentumsbildung sowie Träger-getragene und gemeinwohlorientierte 
Nutzungsformen.  
 
x
x
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12/12 
 
 
7. Bürgerbeteiligung 
 
bereits erfolgt  geplant  nicht nötig  
 
Die dargestellten Anpassungen sind das Ergebnis der Stadtwerkstatt vom 27.10.2023 unter 
Beteiligung von privaten Akteuren und Initiativen der Leipziger Stadtgesellschaft. 
 
8.  Besonderheiten 
- 
  
9.  Folgen bei Nichtbeschluss  
Es gilt weiterhin das beschlossene Vorgehen und der Kriterienkatalog von 2022 (VII-DS-
04909). Konzeptverfahren als eines der Instrumente des Leipziger 
Liegenschaftsmanagements können ohne die voranstehenden Anpassungen und 
Beschlusspunkte vor allem für kleinere Grundstücke, die für gewerbliche Marktteilnehmer 
tendenziell unattraktiv sind, nicht erfolgsversprechend umgesetzt werden. 
 
 
 
Anlage/n 
1 Anlage 1_Werkstatt_KZV_Fazit (öffentlich) 
 
2 Anlage 2_Kriterienset_2026 (öffentlich) 
 
3 Anlage 3_Verfahrensschritte für die Veräußerung von Grundstücken (öffentlich) 
 
 
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Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung   
Liegenschaftsamt 
1                                        12.03.2025                     
 
 
Anpassung der Konzeptverfahren für kommunale Grundstücke auf 
Grundlage der bisherigen Erfahrungen und der Stadtwerkstatt vom 
27.10.2023 
 
 
0. Anlass 
1. Aktuelles Vorgehen gemäß Beschlusslage und Stand der Konzeptverfahren 
2. Erfahrungen aus den vorangegangenen Konzeptverfahren und Erkenntnisse 
aus der Werkstatt 
2.1 Konzeptverfahren Sozial (KZV Sozial) 
2.2 Konzeptverfahren Kooperativ (KZV Kooperativ) 
2.3 Konzeptverfahren Sonstiges (KZV Sonstiges) 
2.4 Konzeptverfahren Eigenheimstandorte 
3. Änderungen bezüglich der Ziele, Zielgruppen und Kriterien der 
Konzeptverfahren 
4. 
Änderungen bezüglich der Konditionen der Veräußerung der 
Konzeptverfahren
 
5. Grundstücksverfügbarkeit 
6. Wiedereinstieg in die Konzeptverfahren 
 
 
0. Anlass  
Auf Grundlage der Neuausrichtung der Konzeptverfahren kommunaler 
Grundstücke nach Evaluierung vom 19.05.2022 (VII-DS-04909) wurden die 
Erfahrungen aus den ersten Konzeptverfahren in einer Werkstatt (27.10.2023) 
gemeinsam mit Vertretern der Stadtpolitik und kommunalen Akteuren 
ausgewertet. Die Auswertung fiel in eine Zeit, in der – begründet durch die sich 
gravierend veränderten Rahmenbedingungen (Baukostensteigerungen, 
Zinsansprünge, Aussetzen von Bundesförderprogrammen) – die bereits 
durchgeführten Konzeptverfahren in ihrer beabsichtigten Form nicht mehr 
umsetzbar und Grundstücke zurückgegeben wurden bzw. nur mit direkter 
finanzieller Unterstützung durch die Kommune (Sonderförderung) sowie 
erheblichem personellen Aufwand seitens der Verwaltung verwirklicht werden 
konnten. Aus diesem Grund hat die Stadt zuletzt im Frühjahr 2022 Grundstücke 
im Konzeptverfahren angeboten und dann die Konzeptverfahren bis heute 
pausieren lassen. Im Rahmen der Werkstatt sollte die Anwendung des 
Instrumentes der Konzeptverfahren überprüft und mögliche Anpassungen in der 
Ausgestaltung und Umsetzung des Instruments besprochen sowie für den 
Wiedereinstieg in die Konzeptverfahren vorbereitet werden.  
Die nachstehenden Ausführungen stellen die Ergebnisse und Forderungen der 
Werkstatt dar. Daraus resultierend, werden Anpassungen des Instrumentes zum 
Beschluss vorgelegt. 
 
 
 
 
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Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung   
Liegenschaftsamt 
2                                        12.03.2025                     
 
 
 
1. Aktuelles Vorgehen gemäß Beschlusslage und Stand der 
Konzeptverfahren 
 
Nach bestehender Beschlusslage werden Grundstücke nach vier 
Nutzungszielen und Pflichtkriterien veröffentlicht: 
a) Sozial – Pflichtkriterium der Schaffung von mind. 50 % sozialem 
Wohnungsbau 
 
b) Kooperativ – Pflichtkriterium mind. 50 % Selbstnutzung 
c) Sonstiges, Mischnutzungen in Kombination mit bspw. Kultur, Gewerbe o.ä. 
d) Eigenheimgrundstücke 
 
 
Anzahl angebotener 
Grundstücke bis 2024 
Anzahl Konzepte in Umsetzung 
8 3 - Prager Straße 226, Cichoriusstr.8,   
     W.-Heinze-Straße 29 
Anzahl angebotener 
Grundstücke bis 2024 
Anzahl Konzepte in Umsetzung 
11 städtische 
 
7 LWB 
3 - Braustraße 20, Breitschuhstraße 28-30,  
     Breitschuhstr. 31 
4 – Klingenstraße, Endersstraße, W.-Albrecht  
      Weg, Sternenstraße 
Anzahl angebotener 
Grundstücke bis 2024 
Anzahl Konzepte in Umsetzung 
6 
Mercateo/ Unite, 
Feuerwache Ost, Kino 
der Jugend, Hallesche 
Str. 16, Gewölbekeller 
Felsenkellerstraße, 
Haydnstraße 
 
3 – Mercateo/ Unite, Hallesche Str. 16, 
Gewölbekeller Felsenkellerstraße  
Anzahl angebotener 
Grundstücke bis 2022 
Anzahl Konzepte in Umsetzung 
23 8 
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2. Erfahrungen aus den vorangegangenen Konzeptverfahren und 
Erkenntnisse aus der Werkstatt 
 
 
2.1  Konzeptverfahren Sozial (KZV Sozial) 
 
Im Rahmen der Werkstatt Konzeptverfahren berichteten „klassische“, Leipziger 
Investoren/ Bauträger über die Erfahrungen mit dem „KZV sozial“ sowie deren 
Einschätzung des Instruments der KZV 
- Stefan Assmann, Casa Conzept, Bezuschlagter im KZV Prager Straße 226 
- Stephan Praus, LEWO, aktiv im sozialen Wohnungsbau auf privaten 
Grundstücken 
- Michael Stenzel, ASUNA, Bezuschlagter im KZV Cichoriusstr 8, sowie 
begleitend in mehreren KZV kooperativ 
      Ergänzend um die bisherigen Erfahrungen und Gespräche mit verschiedenen  
      Akteuren der Wohnungswirtschaft wird im Folgenden die Motivation der  
      jeweiligen Akteure zur Schaffung sozialen Wohnraums und deren Einstellung  
      ggü. dem Instrument der Konzeptverfahren dargestellt. 
 
Akteure der 
Wohnungswirtschaft, die 
Sozialen Wohnungsbau 
nach RL gMW in Leipzig 
schaffen 
 
Anteil am 
geschaffenen 
Sozialen 
Wohnungsbau 
in Leipzig - 
Neubau 
Einstellung ggü. 
Konzeptverfahren i. V. m. 
Erbbaurechten 
Kompatibilität 
mit KZV 
 
„klassische“ Investoren/ 
Bauträger / private 
Bauherren 
häufig im Bauträgermodell, 
häufig i. V. m. der 
Schaffung von 
Eigentumswohnungen 
 
bspw. 
Stadtbau AG, BONAVA 
GmbH, Instone Real 
Estate, Volksbank, conwert 
GmbH, Wohnpark 
Flößenstraße OHG 
 
 
ca. 51 %  Wettbewerb bedeutet Aufwand, 
bedeutet unternehmerisches 
Risiko, bedeutet Zeit, bedeutet 
Geld und schreckt daher ab 
 
 
 
aktuell sehr 
gering mit 
wenigen 
Ausnahmen 
bei größeren, 
attraktiven 
Grundstücken 
dem Erbbaurecht i.d.R. deutlich 
abgeneigt, vor allem bei 
Weiterverkaufsmodellen 
(Bauträger) und bei 
Anlagemodellen in 
Eigentumswohnungen nicht 
praktikabel 
(Veräußerungsbeschränkungen, 
Vermögensaufbau usw.) 
  
Renditeorientiertheit sorgt für 
Mietanpassungsstrategie nach 
Ablauf der Belegungsbindung 
(deutlich längere 
Bindungszeiträume werden 
abgelehnt) 
 
Kommunale Akteure 
Leipziger 
Wohnungsbaugesellschaft 
mbH (LWB), Saatzucht 
Plaußig GmbH 
 
ca. 43 % baut mengenmäßig sozialen 
Wohnungsbau (vgl. 
Eigentümerziele) 
 
 
keine 
Kommunale Grundstücke können 
direkt über Tausch oder Einlage 
an die LWB gegeben werden – 
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Liegenschaftsamt 
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hier bedarf es keinen Umweg 
über KZV 
 
tendenziell langfristige Sicherung 
von Sozialwohnungen 
 
„klassische“ 
Genossenschaften 
 
bspw.  
WBG Kontakt  
 
 
ca. 2,5 % aktuell zurückhaltend bei der 
Schaffung von Sozialwohnungen, 
hier Fokus bei Neubauprojekten 
eher auf Erweiterung des 
Portfolios, Fokus auf 
Bestandssanierung 
 
 
 
aktuell keine 
bislang dem Erbbaurecht eher 
abgeneigt 
 
Soziale Träger und 
gemeinnützige Akteure 
 
bspw. 
Lernen plus gGmbH 
Schloss Schönefeld, 
Zwergenland Leipzig 
gGmbH, Inklusiv Leben 
gGmbH, Denkmalsozial 
gGmbH, leipzigstiftung 
 
 
ca. 2 % haben überhaupt erst die Chance 
über KZV an ein Grundstück zu 
gelangen, da Grundstückspreise 
auf dem freien Markt zu hoch 
 
 
 
gute 
Kompatibilität  
intrinsische, langfristige 
Motivation, die entsprechenden 
Bedarfsgruppen mit bezahlbaren 
Wohnraum zu versorgen 
 
nicht auf Weiterverkauf oder 
Vermögensbildung orientiert, d.h. 
kompatibler mit Erbbaurechten  
 
organisatorisches Problem, da 
klassische Sozialträger nicht 
selbst bauen  
 
Selbstnutzende 
Baugruppen/-
gemeinschaften 
 
bspw. 
Klinge10 e.V., 
HolzbrauSüd GbR, Im 
Fluss GmbH, Leika eG  
 
 
ca. 1,5 % haben überhaupt erst die Chance 
über KZV an ein Grundstück zu 
gelangen, da Grundstückspreise 
auf dem freien Markt zu hoch 
 
 
 
gute 
Kompatibilität 
intrinsische, langfristige 
Motivation, sich selbst mit 
bezahlbaren Wohnraum zu 
versorgen 
 
abhängig vom 
Organisationsmodell (privates 
oder gemeinschaftliches 
Eigentum) mehr oder weniger auf 
Vermögensbildung orientiert, d.h. 
Erbbaurechte mehr oder weniger 
kompatibel 
 
Diejenigen Akteure, welche mengenrelevant Sozialen Wohnungsbau neu bauen, 
sind nicht mit dem Instrument der KZV kompatibel (Private) oder kommen für das 
Instrument nicht in Frage (LWB). Die Möglichkeiten für Private, sich mit eigenen, 
auflagenfreien Grundstücken zu versorgen scheint noch ausreichend vorhanden. 
Viele der größeren in Leipzig tätigen privaten Akteure sind außerdem durch 
städtebauliche Verträge in den innerstädtischen B-Plan-Gebieten gebunden und  
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Liegenschaftsamt 
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äußern wenig Interesse an weiteren auflagengebundenen Grundstücken. Zudem 
funktioniert die Vergabe der Grundstücke im Erbbaurecht nicht mit der 
verbreiteten Praxis der Bauträgermodelle.  
Dass die Kombination aus Konzeptverfahren und Erbbaurecht i. V. m. den in 
Leipzig mengenmäßig (sozialen) Wohnraum bauenden privaten Akteuren 
schwierig ist, muss auch bei perspektivischen, größeren kommunalen 
Flächenentwicklungen bedacht werden. Im Rahmen der kooperativen 
Baulandentwicklung werden hier Modelle präferiert, bei denen der Anteil sozialer 
Wohnungsbau in Neubaugebieten direkt auf bei der Stadt verbleibenden Flächen 
umgesetzt wird oder an gemeinwohlorientierte Akteure mit daraus resultierender 
Quote vergeben werden soll.  
 
In der Konsequenz soll von der Veräußerung kommunaler Grundstücke im 
Konzeptverfahren und über Erbbaurecht mit dem Hauptziel der 
mengenrelevanten Schaffung von sozialem Wohnungsbau durch Private 
abgesehen werden. 
Vorhandene kommunale Grundstücke werden für langfristige, auf dem Markt so 
nicht darstellbare (Misch)nutzungsansätze sowie für das Ziel der kooperativen 
Eigentumsbildung vorgehalten. Hierbei kann der Soziale Wohnungsbau nach wie 
vor eine Rolle spielen, sollte aber nicht grundsätzlich Pflicht- oder 
Bewertungskriterium sein.  
 
 
2.2   Konzeptverfahren kooperativ (KZV kooperativ) 
 
Die Erfahrungen haben gezeigt, dass die Motivation der Gruppen - auch einen 
über die eigenen Bedürfnisse hinausgehenden Mehrwert für das Quartier zu 
schaffen - oft gegeben ist. Alle sozialen Plus‘ wurden bislang von den Gruppen 
freiwillig angeboten (keine Pflichtkriterien), allerdings wirken sich diese Zusätze 
natürlich auch negativ in der Finanzierung aus. So lässt sich auf besonders 
kleinen Grundstücken schwerer eine quartiersrelevante Erdgeschossnutzung 
etablieren. Auch das zusätzliche Anbieten von sozialem Wohnraum kann in der 
Regel nur funktionieren, wenn ausreichend Wohnraum im freien Segment 
geschaffen werden kann. Beispiele, wie die Georg-Schwarz-Straße 81 (BiMA-
Grundstück) zeigen, dass bestimmte Grundstücke durch das Anbieten von 
Nutzungen mit niedrigeren erwartbaren Erträgen dann nahezu „unbebaubar“ 
werden. Für kleinere Grundstücke, Lückenbebauungen etc. soll allein das Ziel der 
innerstädtischen Eigentumsbildung gemäß des Wohnungspolitischen Konzeptes 
– Fortschreibung 2023 als Hauptvergabekriterium dienen. Unterstützend wirkt hier 
die Richtlinie über Ermäßigungen bei Erbbaurechtsbestellungen an Grundstücken 
der Stadt Leipzig überwiegend zu Zwecken des Geschosswohnungsbaus (VII-
DS-08001), welche Projekten zur Schaffung von Mietwohnraum in 
gemeinschaftlichem Eigentum eine Erbbauzinsermäßigung gewährt. 
Auf größeren Flächen fehlen einzelnen Baugruppen zudem die Kapazitäten über 
ihre eigenen Bedürfnisse hinaus, Wohnraum oder sonstige Nutzungen zu 
schaffen. Hierfür bedarf es Kooperationen aus verschiedenen Trägern/ Akteuren 
in einer entsprechenden Organisationsform. Das Verfahren soll hier anstelle eines 
klassischen Konzeptverfahrens, bei welchem einzelne Bewerber konkrete 
Konzepte einreichen, einem Interessenbekundungsverfahren weichen. Dabei  
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Liegenschaftsamt 
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geben interessierte Nutzer ihre Interessenbekundung mit entsprechendem 
Nutzungskonzept ab. Eine breit besetzte Jury entscheidet dann darüber, welche 
Nutzer für den Standort infrage kommen. Diese Nutzer entwickeln im weiteren 
moderierten Verfahren ein gemeinsames Konzept für den Gesamtstandort (in 
Anlehnung an das Tübinger Modell der Optionsvergabe). 
 
       
     2.3 Konzeptverfahren Sonstiges 
 
Die teilnehmenden Akteure sprachen sich deutlich für die individuelle, orts- und 
bedarfsbezogene Ziel- und Kriteriensetzung bei der Projekt- bzw. 
Grundstücksentwicklung, z. B. die Einbindung von Bedarfen wie sozialer 
Infrastruktur, Gewerbe o. ä., aus. Im Gegensatz zu den bisher eher 
schematischen KZV-Kategorien „kooperativ“ und „sozial“ besteht hier ein höherer 
Beteiligungs- und Mitbestimmungsgrad durch den Stadtbezirksbeirat, lokale 
Initiativen o. ä. Auf diesem Weg können benötigte Nutzungen noch integrierter, 
quartiersgerechter und damit passgenauer in den KZV berücksichtigt werden. 
Zusätzlicher Vorteil dieses Ansatzes ist, dass auch mögliche Ermäßigungen bei 
Erbbaurechtsbestellungen an Grundstücken der Stadt Leipzig zu Zwecken 
außerhalb von Wohnungsnutzungen gemäß VII-A-09242, Beschluss vom 
13.03.2024 entsprechend vorhabenbezogen für den Einzelfall geprüft und 
angewendet werden können. 
 
2.4 Exkurs: Veräußerung städtischer Eigenheimgrundstücke im 
Erbbaurecht 
 
Das Verfahren zielt auf die Förderung der Eigentumsbildung im Wohnsegment 
Eigenheime durch die Bestellung von Erbbaurechten an kommunalen Grundstücken. 
Die Zielgruppe bilden primär einheimische Familien, die inklusives bzw. 
generationenübergreifendes Wohnen im Einfamilienhausbau realisieren möchten. 
Gemäß Beschluss VII-DS-01772-NF-01 „Veräußerung städtischer Grundstücke für 
Eigenheime mittels Erbbaurecht“ erfolgt die Veräußerung der Grundstücke in Form 
eines kriterienbasierten Bieterverfahrens. Es kommen Subjekt-bezogene soziale und 
ökologische Kriterien zur Anwendung. Der je Grundstück zu entrichtende Erbbauzins 
ist vorgegeben. 
 
Im Zeitraum 24.01. - 23.09.2022 wurden zwei von insgesamt fünf geplanten 
Tranchen bzw. 18 unbebaute und 5 bebaute kommunale Eigenheimgrundstücke auf 
dem o. g. Verfahrensweg angeboten. Es konnten schließlich 8 Erbbaurechtsverträge 
abgeschlossen werden, d. h. die Abschlussquote beträgt enttäuschende 35 Prozent. 
Trotz der anfänglich hohen Nachfrage sind im Bieter- und 
Vertragsverhandlungsverfahren Hemmnisse deutlich geworden, die durch eine 
Umfrage unter den 661 registrierten Interessenten im Zeitraum 16.05.-16.06.2023 
überprüft wurden. Mit insgesamt 150 abgeschlossenen Beantwortungen sind die 
Ergebnisse dieser Befragung repräsentativ bzw. belastbar. 
 
Insofern, als dass Mehrfachnennungen möglich waren, benannten jeweils mehr als 
70 Prozent der Befragten die hohen Zinsen und die hohen Baukosten als  
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Liegenschaftsamt 
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Hauptgründe, die gegen eine Bewerbung in diesem Bieterverfahren sprechen. Diese 
Finanzierungs- und Preishemmnisse resultieren aus der eingetretenen Zinswende 
bzw. der begleitenden Inflation der vergangenen 2,5 Jahre. Beide Faktoren können 
zunächst als marktbedingte, temporäre Phänomene interpretiert werden. 
 
Dahingegen benannten mehr als 50 Prozent der Befragten das Erbbaurecht als 
Ablehnungsgrund für eine Bewerbung. Etwa 58 Prozent der Befragten waren 
„überwiegend unzufrieden“ oder „sehr unzufrieden“ mit der ausschließlichen 
Veräußerung im Erbbaurecht. Ausblickend hielten es daher auch ca. 37 Prozent für 
„sehr unwahrscheinlich“, sich auf ein Grundstück im Erbbaurecht zu bewerben. Im 
Gegensatz dazu gaben jedoch ca. 44 Prozent der Befragten an, dass sie sich „sehr 
wahrscheinlich“ auf ein kommunales Grundstück zum Kauf bewerben würden. Der 
Umfrage ist somit zu entnehmen, dass das Erbbaurecht gegenüber dem 
Grundstückseigentum eine grundsätzlich geringere Zielgruppenakzeptanz aufweist. 
 
Erbbaurechte werden dabei nicht nur von der Primärzielgruppe als im Vergleich zum 
Grundstückseigentum minderwertige Form der Eigentumsbildung betrachtet. Im 
Rahmen der Vertragsverhandlungen wurde deutlich, dass auch die Hausbanken und 
Baufinanzierer der erfolgreichen Bieterinnen und Bieter im Erbbaurecht ein deutlich 
erhöhtes Finanzierungsrisiko sahen. Das Erbbaurecht stellt somit auch für diese 
Marktteilnehmer eine im Vergleich zum Grundstückseigentum minderwertige 
Vermögenssicherheit dar. Um das Bewerbungsverfahren für Eigenheimgrundstücke 
weiter zu vereinfachen und Zugangsbarrieren weiter zu reduzieren, empfiehlt es sich, 
die ökologische Selbstverpflichtung mit dem Fördermittelantragsverfahren für das 
„Effizienzhaus beim Neubau“ der KfW zu harmonisieren. Der jeweils gültige KfW-
Effizienzhausmindeststandard (aktuell Effizienzhaus 40) ersetzt die bisherigen 
ökologischen Kriterien. Als Nachweis dient der Stadt Leipzig das Testat eines der in 
der Expertenliste des Bundes bei der Deutschen Energie-Agentur (dena) geführten 
Energieeffizienz-Experten, das auch für die Fördermittelbeantragung bei der KfW 
benötigt wird. 
 
3. Änderungen bezüglich der Ziele, Zielgruppen und Kriterien der 
Konzeptverfahren 
 
Aus den vorangestellten Erfahrungen und Ergebnissen der Werkstatt folgen die 
nachstehend aufgeführten Veränderungen für die Ausgestaltung des 
Instrumentes der Konzeptverfahren: 
 
1. Auflösung des separaten Stranges „Konzeptverfahren sozial“ mit dem 
Hauptfokus der Schaffung von mengenmäßig miet- und belegungsgebundenen 
Wohnraum nach Wohnraumförderungsgesetz. 
 
2. 
Keine streng vorgegebene Schublade für Konzeptverfahren (kooperativ ode r 
sozial oder sonstiges), sondern Ausschreibung grundstücksbezogener 
Nutzungsziele unter Beachtung der spezifischen Bedarfe vor Ort. 
 
 
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3. 
Änderung im Verfahren für größere Grundstücke zur Generierung von 
Projektgruppen/ Konsortien (soz. Träger, Baugruppen, Sonstige) zugunsten 
von Interessensbekundungsverfahren mit Abgabe von Nutzungskonzepten und 
anschließender gemeinsamer moderierter Projektentwicklung (vgl. Tübinger 
Modell der Optionsvergabe).
 
 
4. Für Einfamilienhaus-, Zweifamilienhaus- und 
Mehrgenerationenhausgrundstücke sowie kleinere Baulücken bis i.d.R. 800 
qm Grundstücksfläche reicht für die Konzeptverfahren allein das Ziel der 
innerstädtischen Eigentumsbildung gemäß Fortschreibung des 
Wohnungspolitischen Konzeptes 2023 aus. Eine größere Grundstücksfläche 
kann in Ausnahme auch unter diesen Gesichtspunkt fallen, insofern eine 
Bebaubarkeit nur eingeschränkt möglich ist. Die Schaffung von Sozialem 
Wohnraum entfällt in diesen Fällen als Bewertungskriterium. 
 
5. Die mit den Punkten 1-4 erwirkte individuellere Form der Konzeptverfahren 
und Lockerung bei den Pflicht- und Bewertungskriterien soll durch eine jeweils 
breit aufgestellte Jury und entsprechender Entscheidungsdokumentation 
kompensiert werden. Der grundstücksbezogene, flexible Kriterienkatalog 
(Neuausrichtung der Konzeptverfahren, VII-DS-04909) dient weiterhin als 
Grundlage und ist wie in der Anlage 1 dargestellt, grundstücksbezogen 
anzupassen. 
 
6. Bei der Entwicklung neuer Baugebiete werden klare Schlüssel für die 
Flächenverteilung auf bestimmte Akteure (Baugruppen, Genossenschaften 
usw.) angesetzt.  
 
 
4. 
Änderungen bezüglich der Konditionen der Veräußerung der 
Konzeptverfahren
 
 
An der Veräußerung kommunaler Grundstücke im Erbbaurecht soll mit folgenden 
speziellen Ausnahmeregelungen grundsätzlich festgehalten werden: 
 
1. Schaffung einer Wahlmöglichkeit zwischen Kauf zum Verkehrswert (ggf. mit 
Rückkaufoption, dinglichem Vorkaufsrecht o.ä) oder Erbbaurecht für 
Genossenschaften und genossenschaftsähnlichen Organisationsmodellen. 
Damit wird ermöglicht, dass kommunale Grundstücke im Rahmen der KZV für 
Akteure interessant werden, die per Satzung langfristig an stabilen Mieten 
interessiert sind (bspw. qualifiziert durch die neue 
Wohnungsgemeinnützigkeit). Vor allem mit Blick auf die Schaffung von 
bezahlbarem Wohnraum in neuen Gebieten werden diese Akteure 
zunehmend relevanter.  
Um die Marktgängigkeit zu erhöhen und dem Förderziel der 
Wohneigentumsbildung gerecht zu werden, empfiehlt es sich, 
Eigenheimgrundstücke im Streubestand neben der Option des Erbbaurechts 
fortan immer auch wahlweise zum Kauf durch die Bürgerinnen und Bürger der 
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Stadt Leipzig am Markt zu platzieren. Die Anwendung der sozialen Kriterien 
bleibt davon unberührt. Von der Regelung ausgenommen sind 
zusammenhängende Entwicklungsgebiete, die in den nächsten Jahren 
vermarktet werden sollen (z. B. „Lange Trift“ u. ä.) und ggf. nach Ablauf der 
Erbbaurechte zusammenhängend überplant werden können. 
 
Die konkrete Ausgestaltung bei Anwendung des Erbbaurechts – vor allem 
hinsichtlich der finanziellen Kalkulierbarkeit – muss verbessert werden:   
 
1. Prüfung der Möglichkeit zur Fixierung des angebotenen Verkehrswertes 
Die generelle, langfristige Fixierung des Verkehrswertes eines angebotenen 
Grundstücks ist rechtlich nicht möglich. Die Verkehrswerte unterliegen der 
regelmäßigen Aktualisierung, um kommunale Grundstücke nicht unbegründet 
unter Wert zu veräußern. Die Möglichkeit zur Absenkung des Erbbauzinses 
aufgrund festgelegter Kriterien (allgemeines Interesse) besteht bereits über 
die Richtlinie zur Ermäßigung bei Erbbaurechtsbestellungen für Wohnzwecke 
(DS-08001). Sowie gemäß Beschluss VII-A-09242 für Zwecke außerhalb von 
Wohnnutzungen 
 
 
2. Prüfung der Einführung einer festen Indexierung des Erbbauzinses 
Auf eine Wertsicherungsklausel im Rahmen des Erbbaurechts kann 
seitens des Erbbaurechtsgebers nicht verzichtet werden. Die Kopplung 
an den Verbraucherpreisindex (VPI) ist üblich, jedoch nicht zwingend. 
Die Vereinbarung fester Indexierungen ist möglich. 
 
3. Prüfung der Option einer Einmalablöse für alle Grundstücke  
Die Möglichkeit der Einmalablöse des Erbbauzinses verbindet die 
Kostensicherheit für den Erbbaurechtsnehmer mit den langfristigen 
Zugriffsoptionen des Erbbaurechtsgebers. Dabei darf die Höhe der 
einmaligen Ablöse nicht den Verkehrswert des Grundstücks zum 
Vertragsabschluss übersteigen. 
 
 
5. Grundstücksverfügbarkeit  
 
In der Werkstatt wurde der verstärkte Flächenankauf durch die Kommune 
gefordert, der die Stadt in die Lage versetzen soll, Flächen strategisch zu 
bevorraten und somit selbst größeren Einfluss auf die Entwicklung des Bodens zu 
erlangen (in Anlehnung an die Bodenpolitik der Stadt Ulm mit einem festen 
jährlichen Haushaltsansatz zur Flächenbevorratung i. H. v. 16 Mio. €). Als Ziel 
wurde der antizyklische Ankauf durch die Stadt formuliert, der die Kommune in 
die Lage versetzt, vermehrt Grundstücke mit städtischen Zielsetzungen auf den 
Markt bringen zu können. Hierfür wurden folgende Forderungen formuliert: 
 
1. Aufwuchs der jährlichen Haushaltsmittel für den freihändigen Ankauf bzw. den  
strategischen Flächenerwerb auf ein bestandserhaltenes Niveau („Portfolio-
Rebalancierung“). Die Erhöhung des Ankaufbudgets ist in diesem  
21 von 42 in Zusammenstellung
Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung   
Liegenschaftsamt 
10                                        12.03.2025                     
 
 
Zusammenhang auch unmittelbar mit der Strategie der kooperativen 
Baulandentwicklung gemäß Beschlussvorlage - VII-DS-09313 verbunden. 
2. Auflagengebundene Veräußerung und Weiterveräußerung von Grundstücken 
für die Wohnraumschaffung durch Dritte. Die Erlöse sollen dabei 
zweckgebunden für den freihändigen Ankauf bzw. den strategischen 
Flächenerwerb eingesetzt werden.  
3. Konsequente Flächenvorbereitung, Aufbereitung und Vermarktung von 
zusammenhängenden Entwicklungsgebieten und Grundstücken im Eigentum 
der Stadt oder im Eigentum des Stadtkonzerns durch die 
Beteiligungsunternehmen LESG und LWB. 
 
 
6. Wiedereinstieg in die Konzeptverfahren 
 
Die Fortführung der Veräußerung kommunaler Grundstücke im Konzeptverfahren 
wurde per se nicht in Frage gestellt. Nach wie vor wird das Instrument als 
geeignet erachtet, um kommunale Grundstücke zur Umsetzung 
wohnungspolitischer Ziele zu nutzen. Aus diesem Grund ist die Anwendung der 
Konzeptverfahren auch weiterhin im Wohnungspolitischen Konzept – 
Fortschreibung 2023 verankert. Eine Fortführung ohne der voranstehend 
skizzierten Anpassungen hinsichtlich Zielvorgaben, Kriterien und Konditionen wird 
jedoch als nicht zielführend erachtet. Mit Beschluss der Änderungen sollen 
kommunale Grundstücke ab 2025 wieder öffentlich angeboten werden. Da eine 
Abschätzung des Erfolgs aufgrund noch immer schwieriger Rahmenbedingungen 
nur theoretisch möglich ist, soll mit dem neuen Verfahren der 
Interessensbekundung (gemäß Punkt 3.3) begonnen werden. Hierfür können 
sich interessierte Nutzer und Nutzerinnen mit einem Nutzungs- und 
Finanzierungskonzept ohne planerischem Umsetzungskonzept für eine Fläche 
bewerben, auf der sie (anteilig) ihr Nutzungskonzept umsetzen wollen. Dieses 
Verfahren ist für Interessierte niedrigschwellig und ohne Planungskosten 
umsetzbar und die Stadt erhält einen Überblick über die potentielle 
Bewerbersituation. In dieser Methodik sollen die zu bebauenden Grundstücke der 
Kuhturmstraße erprobt werden. Das bereits erfolgte Beteiligungsverfahren 
2023/24 und die Einbindung aller relevanter Ämter an diesem Standort bietet 
bereits die Vorarbeit, welche den groben Rahmen für die potentielle Bebauung 
und Nutzung und damit die Eckwerte für ein Konzeptverfahren in der Methodik 
eines Interessensbekundungsverfahren vorgibt.  
 
Anhand dieser Erfahrungen werden perspektivisch auch wieder weitere 
kommunale Grundstücke im Konzeptverfahren angeboten. Hierzu wird zuerst auf 
die vorgeprüften, geeigneten und bereits angebotenen Grundstücke zugegriffen, 
welche aufgrund der Rahmenbedingungen und Konditionen zum damaligen 
Zeitpunkt für die bereits bezuschlagten Projekte nicht mehr wirtschaftlich 
darstellbar waren.  
22 von 42 in Zusammenstellung
Konzeptverfahren oder verfahrene Konzepte?
Werkstatt vom 27.10.2023
Auswertung 
Stadt Leipzig
Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung und
Liegenschaftsamt
23 von 42 in Zusammenstellung
8
EINFÜHRUNG
Konzeptverfahren als INSTRUMENT 
zur Bereitstellung kommunaler Liegenschaften
 Zweckgebundene Veräußerung von Liegenschaften mit 
Schwerpunkt auf dem Konzept statt auf dem Preis
24 von 42 in Zusammenstellung
8
Ausgestaltung in Leipzig 
 Zum Festpreis (Verkehrswert) alleinige Berücksichtigung der 
eingereichten Konzepte
 Kriterienset aus Pflicht- und Bewertungskriterien unter 
Berücksichtigung städtischer Zielsetzungen 
 Im Erbbaurecht bisher jährlicher Erbbauzins i.H.v. 2,5% vom 
Verkehrswert ggf. mit Ermäßigungen
EINFÜHRUNG
25 von 42 in Zusammenstellung
VII-DS-09409 Neuausrichtung der Konzeptverfahren kommunaler Grundstücke nach 
Evaluierung vom 19.05.2022
A Schaffung von sozialem Wohnungsbau
B kooperatives, selbstgenutztes Wohnen
C Sonstige Zwecke außerhalb von Wohnen
Bereitstellung von Grundstücken für den Einfamilienhausbau gemäß 
VII-DS-01772-NF-01 Veräußerung städtischer Grundstücke für Eigenheime mittels 
Erbbaurecht vom 20.01.2022
8
BESCHLUSSGRUNDLAGEN 
Projekt- und 
grundstücksbezogen 
individuell
26 von 42 in Zusammenstellung
8
HANDLUNGSBEDARF
Anzahl 
angebotener 
Grundstücke bis 
2022
Anzahl Konzepte in 
Umsetzung
8 3 - Prager Str. 226, 
Cichoriusstr.8, W.-Heinze-Str. 
29
11 städtische
7 LWB
3 - Braustr. 20, Breitschuhstr. 
28-30, Breitschuhstr. 31
4 - Klingenstr., Endersstr., W.-
Albrecht-Weg, Sternenstraße
23 8 - im Stadtgebiet verteilt
Geringe Umsetzungserfolge 
KZV Sozial – Pflichtkriterium mind. 50 % 
sozialer Wohnungsbau
KZV Kooperativ – Pflichtkriterium mind. 50 % 
Selbstnutzung
KZV Eigenheimgrundstücke
27 von 42 in Zusammenstellung
8
WERKSTATT
27.10.2023 Werkstatt zum Thema „Konzeptverfahren oder verfahrene Konzepte“ 
Erfahrungen mit KZV der Leipziger Akteure, KZV in Münster und Hannover, 
Diskussionsrunden mit Vertretern der Fraktionen und Verwaltung
28 von 42 in Zusammenstellung
8
WERKSTATT
Teilnehmende: 
• Dezernat VI
• AWS
• LA
• SPA 
• Sozialamt
• ABD
• AGB
• Vertreter/-innen des Stadtrates (Grüne, SPD, Freibeuter, Linke)
• LWB
• LESG
• SAB
• GLS Bank
• Sparkasse Leipzig 
• Netzwerk Leipziger Freiheit
• Vertreter/-innen von Baugruppen (Privatpersonen sowie Träger)
• (private) Wohnungswirtschaft (LEWO, Casa concept, BUWOG)
• Stadt Hannover (Inputgeber)
• Stadt Münster (Inputgeber)
29 von 42 in Zusammenstellung
8
WERKSTATT
Leitfragen zu Zielen und Zielgruppen:
- Welche Ziele sollen mit der Veräußerung kommunaler Grundstücke umgesetzt werden?
- Soll die Bildung von Wohneigentum/ Vermögensaufbau bspw. zur Versorgung von Familien in der Stadt mit dem  
Instrument abgebildet werden? Oder müssen immer gemeinwohlorientierte Ziele/ sozialer Wohnungsbau verfolgt  
werden?
vgl. Fortschreibung WoPoKo
- Welche neuen Zielgruppen können für die Umsetzung von Vorhaben im KZV neu gewonnen werden?
vgl. neue Gebiete, kooperatives Baulandmodell
Leitfragen zu Kriterien und Konditionen:
- Welche Konditionen bei der Veräußerung müssen angepasst werden? 
- Ist das Erbbaurecht in jedem Fall das Mittel der Wahl? 
- Auf welche Vorgaben könnte ggf. verzichtet werden? 
30 von 42 in Zusammenstellung
8
WERKSTATTERGEBNISSE   KZV sozial – Sozialer Wohnungsbau im KZV?
Wer schafft sozialen 
Wohnungsbau?
Anteil in 
Leipzig
Kompatibel mit KZV?
Klassische Private
häufig im Bauträgermodell, i. V. m. ETW
Stadtbau AG, BONAVA GmbH, 
Instone Real 
Estate, Volksbank etc.
ca. 51% - KZV bedeutet Aufwand und Risiko
- Wirtschaftlichkeit wird nach Belegungsbindungszeitraum erreicht
- Weiterveräußerung /Bauträgermodell im Erbbaurecht nicht 
attraktiv 
Kommunale Akteure
LWB, Saatzucht
ca. 43% - Grundstücke über Direkteinlage, Tausch etc.
Klassische Genossenschaften ca. 2,5% - noch zurückhaltend im Sozialen Wohnungsbau
- ablehnend ggü. Erbbaurechten
Soziale Träger/ gemeinnütztige Akteure
Lernen plus gGmbH Schloss Schönefeld, 
Zwergenland
Leipzig gGmbH, Inklusiv Leben 
gGmbH, Denkmalsozial gGmbH,
ca. 2% - Motivation zu dauerhafter Bezahlbarkeit aufgrund Zielgruppe
- kein Interesse an Weiterverkauf, Erbbaurecht kann 
Anfangsinvestition sinken
- häufig wenig Bauexpertise  
Selbstnutzende Baugruppen 
häufig im Mietenmodell
Klinge10 e.V., 
HolzbrauSüd GbR, Im Fluss 
GmbH, Leika eG 
1,5% - Motivation zu dauerhafter Bezahlbarkeit 
- abhängig vom Organisationsmodell (privates oder 
gemeinschaftliches Eigentum) mehr oder weniger auf 
Vermögensbildung orientiert
31 von 42 in Zusammenstellung
8
- Baugruppen haben häufig intrinsische Motivation zur Schaffung von sozialen oder quartierswirksamen 
Angeboten
- Ähnliche Motivation haben auch gemeinwohlorientierte Träger, die ihre Zielgruppen langfristig 
versorgen möchten, hier spielt jedoch die klassische Selbstnutzung keine Rolle 
- kleine Gruppen und kleine Grundstücke geben die Möglichkeit zu zusätzlichen nicht-rentablen 
Nutzungen wirtschaftlich nicht immer her
- Grundstücke werden mit zusätzlichen Forderungen dann faktisch unbebaubar (v.a. kleinere Baulücken 
wie bspw. Georg-Schwarz-Straße 81)
WERKSTATTERGEBNISSE     Kooperatives, selbstgenutztes Wohnen im KZV?
32 von 42 in Zusammenstellung
8
ERGEBNISSE     Grundstücke zur Eigenheimnutzung
77,50%
67,50%
60,00%
45,00%
30,00%
22,50%
17,50%
5,00% 2,50%
F3: Was spricht aus Ihrer Sicht aktuell besonders gegen eine 
Bewerbung für ein Eigenheimgrundstück
Umfrageergebnisse 
Interessenten (∑ 150)
• 43,44 % der Befragten gaben 
an, dass die Bereitschaft sich 
zu bewerben „sehr stark“ 
durch die aktuelle 
Marktsituation beeinflusst sei
• Gründe, die einer Bewerbung 
entgegenstehen
• Hohe Zinsen (>70%)
• Hohe Baupreise (>70%)
• Erbbaurecht statt Verkauf 
(>50%)
33 von 42 in Zusammenstellung
8
Erbbaurecht
- Auflagen dauerhaft durch 
Erbbaurechtsgebenden durchsetzbar
- Beendigung nach Zeitablauf und Heimfälle 
bergen finanzielle und juristische Risiken 
- kontinuierliche Rückflüsse mit 
Wertabschöpfung
- kontinuierliche Kontrolle der Verträge nötig
- finanzierende Banken mit einigen 
Ausnahmen skeptisch (Beleihbarkeit, Über-
zahlung im Zeitverlauf, Risiko Heimfall usw.)
- Verbesserung der Planungssicherheit durch 
bspw. feste Indexierung zur Wertsicherung 
oder Möglichkeit der Einmalablöse
(Ver)kaufsoption
- Auflagen i.d.R. für max. 30 Jahre möglich
- Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts, 
dinglichem Vorkaufsrecht, Mehrerlös bei 
Nicht-Bebauung o.ä. möglich
- einmaliger Rückfluss (auch durch 
Einmalzahlung EBR)
- klassischer Vermögensaufbau/ 
Altersvorsorge für den einzelnen Haushalt
- Akzeptanz bei allen finanzierenden Banken 
- Verbesserung der Planungssicherheit 
durch bspw. feste Indexierung zur 
Wertsicherung oder Möglichkeit der 
Einmalablöse
WERKSTATTERGEBNISSE     Konditionen der Veräußerung
34 von 42 in Zusammenstellung
8
• Forderung nach verstärktem Grunderwerb durch die Kommune zur strategischen Flächenbevorratung 
und -bereitstellung 
 Die Erhöhung des Ankaufbudgets ist in diesem Zusammenhang auch unmittelbar mit der Strategie der 
kooperativen Baulandentwicklung gemäß Beschlussvorlage - VII-DS-09313 verbunden.
• Forderung nach Aufwuchs der jährlichen Haushaltsmittel für den strategisch bevorratenden 
Grunderwerb 
 Der strategisch bevorratende Grunderwerb ist grundsätzlich und nach §78 SächsGemO während der 
vorläufigen Haushaltsführung nicht möglich.
PERSPEKTIVE   Grundstücksverfügbarkeit
35 von 42 in Zusammenstellung
8
- Ausschreibung kommunaler Grundstücke ab 2025/ 2026 
- schwierige Abschätzung des Erfolgs, deshalb Verfahren der Interessensbekundung/„Markterkundung“
- Einreichen von Nutzungskonzepten ohne planerischem Umsetzungskonzept als niedrigschwellige r 
Einstieg um Überblick über potentielle Bewerbersituation zu erlangen
- Start mit der Südseite der Kuhturmstraße 
- später perspektivisch 1-3 Lückengrundstücke im Jahr
- sowie Anwendung bei neuen Gebieten 
PERSPEKTIVE   nächste Konzeptverfahren
36 von 42 in Zusammenstellung
8
Mengenmäßig sozialer Wohnungsbau durch Investoren ist mit KZV in Leipzig nicht zu erreichen. KZV zur 
Schaffung von mehrheitlich sozialem Wohnungsbau wird nicht angenommen. Kommunale Grundstücke nicht für 
„soziale Zwischennutzungen“ sondern langfristige Sozialbindung
Gemeinwohlorientierte Akteure können durch KZV angesprochen werden, für die eine der vorhandenen 
„Schubladen“ Sozialer Wohnungsbau oder kooperativ/ selbstnutzend nicht zutrifft, die 
Klassische Eigentumsbildung für Familien passt häufig nicht mit dem Erbbaurecht zusammen
Konditionen der Veräußerung (Kauf oder Erbbaurecht) an Zielgruppe anpassen
Kleine Grundstücke lassen sich oft wirtschaftlich maximal zum Zweck der klassischen Eigentumsbildung abbilden
Keine streng vorgegebene Schublade für Konzeptverfahren(kooperativ oder sozial oder sonstiges), sondern 
Ausschreibung grundstücksbezogener Nutzungsziele unter Beachtung der spezifischen Bedarfe vor Ort
Für kleinere (Baulücken)grundstücke reicht allein das Ziel der innerstädtischen Eigentumsbildung. Darüber 
hinaus gehende bspw. soziale Ziele müssen nicht erreicht werden. 
Schaffung einer Wahlmöglichkeit zwischen Kauf zum Verkehrswert (mit Vereinbarung einer Vorrangoption im 
Verkaufsfall für die Stadt) oder Erbbaurechtfür: 
- Genossenschaften und genossenschaftsähnlichen Organisationsmodelle (per Satzung an stabile Mieten 
gebunden)
- Eigenheimgrundstücke im Streubestand
1.
2.
3.
FAZIT   
Veränderung von Konditionen ?
37 von 42 in Zusammenstellung
8
FAZIT   nächste Schritte
1. Beratung in den Fraktionen
2. Rückkopplung im nächsten Ausschuss
3. Vorbereitung einer Beschlussvorlage
38 von 42 in Zusammenstellung
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit
Stadt Leipzig
Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung und
Liegenschaftsamt
39 von 42 in Zusammenstellung
  Neuausrichtung Konzeptverfahren 2026, VIII-DS-00941-NF-02                                    Anlage  
         
 
Pflichtkriterien  
 
Zweck: a) Eigentumsbildung (selbstgenutzt, privat oder gemeinschaftlich im Geschosswohnungsbau) – bei Grundstücken bis 1.000 m² 
 b) Ziele des WoPoKo- grundstücksbezogen formuliert – bei Grundstücken ab 1.000 m² 
 
Zwingend gefordert werden: Vorlage eines plausiblen und im Grundsatz genehmigungsfähigen Konzepts für die Bebauung des Grundstücks / Nutzbarmachung des Gebäudes 
 Plausibler Finanzierungsplan mit Investitionsplan und Angaben zu künftigen Einnahmen und Ausgaben  
 Mindestens 50 % der geeigneten Dachflächen sind für Solarenergie (Photovoltaik und/oder Solarthermie) zu nutzen, sofern keine  
planungsrechtlichen, bauordnungsrechtlichen oder sonstigen rechtlichen Gründe entgegenstehen. 1 
 a) keine weiteren Pflichtkriterien, bei konkurrierenden Angeboten werden die Zusatzkriterien für die Bewertung herangezogen  
 b) weitere Pflichtkriterien werden grundstücksbezogen aus den nachfolgenden Zusatzkriterien gewählt , gewichtet und veröffentlicht 
Zusatzkriterien 
 
Kriterium Ziele zu bewertende Merkmale 
1. Nutzungskonzept    
Zielgruppen 
        WoPoKo Ziele   
         
                 
Mit dem Konzept wird gewährleistet, dass 
bedarfsgerechter Wohnraum geschaffen / 
wiederbelebt wird, welcher stabil im Segment des 
unteren oder mittleren Preissegmentes verbleibt. 
Der geschaffene bzw. wiederhergestellte Wohnraum versorgt vor allem Ein-
Personen-Haushalte (< 45m²) sowie Familien mit 4 und mehr Personen (> 85m²) 
Anteil an miet- und belegungsgebundenem Wohnraum gemäß FRL gMW  
zusätzlich mit Benennungsrecht 
Miethöhen im frei finanzierten Bereich 
Dauerhaftigkeit des Nutzungszwecks 
Die Bindungsdauer für die miet- und belegungsgebundenen Wohnungen wird 
verlängert. 
Dauerhaftigkeit der Wohnbedingungen im jeweiligen Wohnungssegment, z. B. 
Verlängerung der Mietpreisbindung, vertragliche Regelung des Wiederverkaufs, 
Organisationsform, welche den dauerhaften Erhalt des bezahlbaren Grundgedankens 
des Wohnens unterstützt 
 
1 Als geeignete Dachfläche wird die Gesamtfläche abzüglich der Flächen für Dachgauben, Schornsteine u. ä. sowie Dachflächen in nördlicher Richtung und unter Verschattungseinflüssen in der Umgebung betrachtet.  
 
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  Neuausrichtung Konzeptverfahren 2026, VIII-DS-00941-NF-02                                    Anlage  
         
Berücksichtigung von Menschen mit besonderen Anforderungen an den Wohnraum  
Welcher Anteil an barrierefreiem Wohnraum nach DIN 18040I2 ist für die Flächen 
über die Vorgaben von §50 SächsBO hinaus geplant? 
Innovative Modelle des miteinander Wohnens bspw. unterschiedlicher Alters - oder 
Sozialstruktur werden geplant.  
Hierfür sieht das Konzept die entsprechenden Voraussetzungen vor.  
 
2. Einbindung des 
Nutzungskonzeptes in 
eine integrierte 
Quartiersentwicklung 
WoPoKo  
Die geplanten Nutzungen abseits des Wohnens setzen 
an den Bedarfen des Quartiers an und schaffen 
Räumlichkeiten und/ oder Plätze, die auch durch die 
Stadtteilbevölkerung, lokale Akteure, soziale Träger, 
Vereine o.ä. oder besondere Bedarfsgruppen in 
Anlehnung an das WoPoKo genutzt werden können.  
Sind Nutzungen bzw. Räumlichkeiten (innen und außen) für Angebote vorgesehen, 
welche einen Mehrwert für die Nachbarschaft/ das Quartier erzeugen? Bspw. Räume 
für Kleingewerbe, Kultur, Vereine. 
 
 
3. Mobilität, Klimaschutz 
und -anpassung sowie 
Energieeffizienz  
Den künftigen Bewohner/-innen und Nutzer/-innen 
werden vor allem klimafreundliche 
Mobilitätsangebote bereitgestellt. Die Gebäude folgen 
dem Grundsatz eines flächensparenden Bauens, sind 
in energieeffizienter Bauweise errichtet und sind in 
ihrer Ausstattung an den Klimawandel angepasst.  
Das Konzept sieht klimafreundliche u./ o. gemeinschaftlich nutzbare 
Mobilitätsangebote, den Einsatz erneuerbarer Energien, eine erhöhte Energieeffizienz 
des Gebäudes, die Anwendung neuer Technologien u./ o. Baustoffe aus 
nachwachsenden Rohstoffen vor 
Es werden Maßnahmen zur Klimaanpassung (geringer Versiegelungsgrad, 
Regenwassermanagement, Begrünung usw.) vorgesehen  
 
4. Architektur, 
Städtebaulicher 
Entwurf und Freiraum-
gestaltung 
NUR in Ausnahmefällen: 
Das Heranziehen dieses Kriteriums ist abhängig von der Lage und der städtebaulichen Relevanz des zu bebauenden Grundstückes/ des zu 
reaktivierenden Gebäudes. Der städtebauliche Entwurf inklusive Architektur und Fassadengestaltung sowie Freiraumgestaltung sind 
standortbezogen ansprechend umgesetzt. 
 
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Neuausrichtung Konzeptverfahren 2026, VIII-DS-00941-NF-02                        Anlage 3 
 
 
 
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