Kurt-Schumacher-Str. 41: Planungsbeschluss zur Sanierung des Objektes und Schaffung von Plätzen als kostenfreie Notschlafstelle; Bestätigung außerplanmäßiger Auszahlungen nach § 78 in Anlehnung an § 79 (1) SächsGemO
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-DS-08675
Datum: 2023-07-28
Vorlagenart: Beschlussvorlage

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Ratsversammlung 
 
 
 
Beschlussvorlage-Nr. VII-DS-08675 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Soziales, Gesundheit und Vielfalt 
 
 
 
Betreff: 
Kurt-Schumacher-Str. 41: Planungsbeschluss zur Sanierung des 
Objektes und Schaffung von Plätzen als kostenfreie Notschlafstelle; 
Bestätigung außerplanmäßiger Auszahlungen nach § 78 in Anlehnung 
an § 79 (1) SächsGemO 
 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
Voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
Zuständigkeit 
   
DB OBM - Vorabstimmung 14.07.2023 Vorberatung 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters 25.07.2023 Bestätigung 
FA Stadtentwicklung und Bau 22.08.2023 1. Lesung 
SBB Mitte 24.08.2023 Vorberatung 
FA Soziales, Gesundheit und Vielfalt 28.08.2023 1. Lesung 
FA Finanzen 04.09.2023 1. Lesung 
FA Stadtentwicklung und Bau 05.09.2023 2. Lesung 
FA Soziales, Gesundheit und Vielfalt 11.09.2023 2. Lesung 
FA Finanzen 18.09.2023 2. Lesung 
Ratsversammlung 20.09.2023 Beschlussfassung 
 
 
Beschlussvorschlag 
 
1. Der Planungsbeschluss für die Sanierung des Objektes Kurt-Schumacher-Straße 41 
zum Zweck der Nutzung als kostenfreie Notschlafstelle für obdachlose Personen wird 
gefasst. Die Planungs- und Steuerungskosten bis zur Vorlage des Baubeschlusses 
(Leistungsphase 4) betragen 450.000 EUR.  
2. Die außerplanmäßigen Auszahlungen nach § 78 in Anlehnung an § 79 (1) 
SächsGemO werden für 2023 im PSP-Element „Notunterkunft Kurt-Schumacher-Str. 
41“ (7.0002568) in Höhe von 450.000 EUR bestätigt. Die Deckung erfolgt aus:  
FÖS Lindenhof, Erw. (7.000.2519.700) 100.000 EUR 
Neuer Standort im gem. SB Mitte 3-Züge,SPH 350.000 EUR 
(7.0001789.700) 
3. Mit der Projektsteuerung einschließlich Mittelbewirtschaftung und Übernahme der 
Auftraggeberfunktion sowie der Durchführung der notwendigen Auftragsvergaben für 
die Leistungsphasen 1-4 nach HOAI wird die LESG beauftragt. 
 
Räumlicher Bezug 
Das Objekt Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig befindet sich im Stadtbezirk Mitte, 
Ortsteil Zentrum-Nord, an der Westseite des Hauptbahnhofes. 
  
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Zusammenfassung 
Das Gebäude soll entsprechend des beschlossenen Fachplanes Wohnungsnotfallhilfe in der 
Stadt Leipzig 2023 bis 2026 (VII-DS-07533) als kostenfreie Notschlafstelle hergerichtet 
werden. Mit dem angestrebten Beschluss soll die Planung der notwendig durchzuführenden 
Sanierung und Herrichtung gefasst werden. 
 
Anlass der Vorlage:    
  Rechtliche Vorschriften x  Stadtratsbeschluss   Verwaltungshandeln 
 
  Sonstiges: 
 
 
Finanzielle Auswirkungen 
Finanzielle Auswirkungen  nein x wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft x nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein x ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? x nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen 1.1.2023 31.12.2023 450.000 7.0002568 
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, nachfolgend angegeben 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR/Jahr wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
    
Steuerrechtliche Prüfung   nein  wenn ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B 
UStG   nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts 
Umsatzsteuerpflicht der Leistung   nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen   ja  nein, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
 
Auswirkungen auf den Stellenplan x nein  wenn ja, nachfolgend angegeben 
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Ziele 
Hintergrund zum Beschlussvorschlag: 
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt? 
  
 
2030 – Leipzig wächst nachhaltig! 
Ziele und Handlungsschwerpunkte 
Leipzig setzt auf  
Lebensqualität 
Leipzig besteht im  
Wettbewerb 
 Balance zwischen 
Verdichtung und Freiraum 
 Positive 
Rahmenbedingungen für 
qualifizierte Arbeitsplätze 
 Qualität im öffentlichen Raum 
und in der Baukultur 
 Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte 
 Nachhaltige Mobilität 
 
 Vielfältige und stabile 
Wirtschaftsstruktur 
 Vorsorgende Klima- und 
Energiestrategie 
 Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschafts-management 
 Erhalt und Verbesserung der 
Umweltqualität 
 Leistungsfähige technische 
Infrastruktur 
 Quartiersnahe Kultur-, Sport- 
und Freiraum-angebote 
 
 
 Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft 
Leipzig schafft soziale Stabilität  Wirkung auf Akteure 
Leipzig stärkt seine 
Internationalität 
x Chancengerechtigkeit in der 
inklusiven Stadt 
 Bürgerstadt  Weltoffene Stadt 
 Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung 
 Region  Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft 
 Bezahlbares Wohnen  Stadtrat  Interdisziplinäre 
Wissenschaft und exzellente 
Forschung 
 Zukunftsorientierte Kita- und 
Schulangebote 
 Kommunalwirtschaft  Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort 
 Lebenslanges Lernen  Verwaltung  Imageprägende 
Großveranstaltungen 
 Sichere Stadt    Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln 
      
 Sonstige Ziele 
Bei Bedarf überschreiben (max. 50 ZML) 
 Trifft nicht zu     
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Klimawirkung 
Klimawirkung durch den Beschluss der Vorlage 
Stufe 1: Grobe Einordnung zur Klimawirkung (Klimaschutzes und zur –wandelanpassung) 
Eingesetzte Energieträger (Strom, 
Wärme, Brennstoff)  keine / Aussage nicht möglich  erneuerbar  fossil 
Reduziert bestehenden Energie-
/Ressourcenverbrauch  Aussage nicht möglich  ja  nein 
Speichert CO2-Emissionen (u.a. 
Baumpflanzungen)  Aussage nicht möglich  ja  nein 
Mindert die Auswirkungen des 
Klimawandels (u. a. Entsiegelung, 
Regenwassermanagement) 
 Aussage nicht möglich  ja  nein 
Abschätzbare Klimawirkung mit 
erheblicher Relevanz  ja, da Beschlussgremium RV, GVA, oder VA und mind. 5 
Jahre Betriebs- und Nutzungsdauer  nein 
Vorlage hat keine abschätzbare 
Klimawirkung  ja (Prüfschema endet hier.)   
 
Stufe 2: Die Vorlage berücksichtigt die zentralen energie- und klimapolitischen Beschlüsse (s. 
leipzig.de) 
  ja  nein (Begründung s. Abwägungsprozess)  nicht berührt (Prüfschema endet 
hier.) 
       
Stufe 3: Detaillierte Darstellung zur abschätzbaren Klimawirkung nur bei erheblicher Relevanz 
  Berechnete THG-Emissionen (in t bzw. t./a): ____________________ 
  liegt vor: s. Anlage/Kapitel der Vorlage: ________________________ 
  wird vorgelegt mit: ________________ (z. B. Planungsbeschluss, Baubeschluss, Billigungs- und 
Auslegungsbeschluss) 
   
 
 
Sachverhalt 
Beschreibung des Abwägungsprozesses:   
Entfällt.    
 
I.  Eilbedürftigkeitsbegründung  
Entfällt. 
 
II.  Begründung Nichtöffentlichkeit   
Entfällt. 
 
III.   Strategische Ziele  
Durch die Schaffung der Unterbringungskapazitäten kann eine Maßnahme aus dem 
Fachplan Wohnungsnotfallhilfe in Leipzig 2023 bis 2026 erfüllt und langfristig bestehender 
Bedarf gedeckt werden. 
   
IV.  Sachverhalt  
1.  Anlass  
Gemäß § 2 Abs. 1 Sächsisches Polizeibehördengesetz ist die Stadt Leipzig als 
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Ortspolizeibehörde zur Unterbringung obdachloser Personen verpflichtet.  
Die Bedarfe zur Unterbringung obdachloser Personen steigen kontinuierlich an. Bereits mit 
dem Fachplan Wohnungsnotfallhilfe in der Stadt Leipzig 2018 bis 2022 (VII-DS-06434 –NF- 
02) wurde die Einrichtung einer ganzjährigen kostenfreien Notschlafstelle beschlossen: 
„Maßnahme 11 - Kostenfreie Notschlafstelle:  
Es soll geprüft werden, das Angebot des Kälteschutzes als kostenfreie Notschlafstelle 
ganzjährig von 18.00 bis 08.00 Uhr von derzeit 8 Plätzen auf 30 Plätze zu erweitern. 
Ein passendes Ersatzobjekt soll geprüft werden.  
Stand der Umsetzung [am 10.11.2022]: Die Umsetzung der Maßnahme wurde 
begonnen. Das Sozialamt prüft den Ankauf einer Immobilie in Bahnhofsnähe. In 
diesem sollen kostenfreie Notschlafplätze und Plätze zur Notunterbringung geschaffen 
werden. Der Betrieb der Einrichtung soll durch einen freien Träger erfolgen.“1 
Hierfür soll das Objekt in der Kurt-Schumacher-Straße 41 genutzt werden, das für diesen 
Zweck angekauft wurde. Das ehemalige Hostel befindet sich in zentraler Lage auf der 
Westseite des Hauptbahnhofes.  
Seit dem Jahr 2020 steht das Objekt leer und eignet sich insbesondere aufgrund der Lage 
und der Vornutzung im besonderen Maße für die Umsetzung der Maßnahme als kostenfreie 
Notschlafstelle für Obdachlose. 
 
2.  Beschreibung der Maßnahme  
2.1  Eigentumsverhältnisse 
Gemarkung Leipzig 
Flurstücksnummer 1905/7 
Flurstücksgröße in m² 370 
Eigentümer Stadt Leipzig  
 
 
2.2 Beschreibung Objekt 
Das Objekt wurde im Jahr 2022 zum Zweck der Erfüllung der Aufgaben nach dem 
Polizeibehördengesetz und in Umsetzung des Fachplanes Wohnungsnotfallhilfe in der Stadt 
Leipzig 2023-2026 angekauft. 
Das Objekt wurde vormals als Hostel genutzt und steht seit ca. 2 Jahren leer. Es handelt 
sich um ein Gebäude mit 4 Etagen und einer Gesamtnutzfläche von ca. 700 qm. Die 
vorhandene Raumstruktur soll weitgehend erhalten bleiben und zur Unterbringung von bis zu 
6 Personen pro Zimmer dienen. Im Rahmen der Baumaßnahme sollen ein barrierefreier 
Zugang und barrierefreie Unterbringungsmöglichkeiten geschaffen werden. 
Die planungsrechtliche Beurteilung des Vorhabens erfolgt nach §§ 34, 172 BauGB. Das 
Grundstück befindet sich im unbeplanten Innenbereich innerhalb des Geltungsbereiches der 
Erhaltungssatzung des Gebietes „Leipzig-Innenstadt“. Die Unterbringung von obdachlosen 
Personen ist in einer sozialen Einrichtung nach § 6 BauNVO (2) Punkt 5 grundsätzlich 
zulässig. Die Nutzung ist jedoch hinsichtlich des Rücksichtnahmegebotes im Rahmen eines 
förmlichen Verfahrens zu prüfen. Eine im Vorfeld des Ankaufes erfolgte städtebauliche 
Anfrage wurde positiv beschieden. 
 
2.3  Planung 
Für das Vorhaben ist eine genehmigungsreife Planung zur Ertüchtigung zur Unterbringung 
obdachloser Personen zu erstellen. Insbesondere sind die notwendigen Sanierungsarbeiten 
 
1 Beschlussvorlage Nr. VII-DS-07533: Fachplan Wohnungsnotfallhilfe in Leipzig 2023 bis 2026, Abschnitt 5.1 vom 10.11.2022 
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und gegebenenfalls bauliche Änderungen zu bewerten. 
 
2.4 Aufgabenübertragung an die LESG  
Das Vorhaben zur Planung und Errichtung der Unterkunft wird durch die städtische 
Tochtergesellschaft LESG (Gesellschaft der Stadt Leipzig zur Erschließung, Entwicklung und 
Sanierung von Baugebieten mbH) als Projektsteuerer und Auftraggeber durchgeführt.  
Die LESG ist Teil des Konzernverbundes der Stadt Leipzig und kann damit In-House-
Geschäfte tätigen. Sie übernimmt die Gesamtkoordinierung des Projekts, einschließlich der 
Mittelbewirtschaftung und Auftragsvergabe. Auf diese Weise begleitet sie damit die 
Ausschreibung, Organisation und Durchführung der Planung, sowie die bauliche Umsetzung 
des Projektes.  
Die LESG verfügt sie über die notwendigen Erfahrungen und Kenntnisse bei der Errichtung 
von Unterkünften für soziale Zwecke.  
Die Projektsteuerungskosten der LESG sind nach der AHO (Ausschuss der Verbände und 
Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung e.V.) kalkuliert. Sie 
betragen anteilig bis zur Erstellung der Leistungsphase 4 HOAI 87.000 EUR brutto. 
 
3.  Realisierungs- / Zeithorizont  
Es erfolgt die Vergabe der Planungsleistungen zur Errichtung der Bauten bis zur LP 4. Die 
Ergebnisse der Planung bilden die Grundlage des Baubeschlusses.  
Auf dieser Basis ergibt sich folgende Zeitschiene: 
Beschlussfassung Planungsbeschluss 09/2023 
Abschluss Vergabe Planungsleistungen  09/2023 
Abschluss Planung LP 2 11/2023 
Abschluss Planung LP 3 01/2024 
Einreichung Bauantrag (LP 4) 02/2024 
Fassung Baubeschluss 05/2024 
Baubeginn 10/2024 
Baufertigstellung 11/2025 
 
4.  Finanzielle Auswirkungen  
4.1 Investitionsaufwand 
Die Ermittlung des Kostenrahmens bezieht sich auf Stellungnahmen aus vorliegenden 
Gutachten zur Bauzustandsbewertung und zur bautechnischen Bewertung sowie einer 
Ermittlung nach BKI. Die ermittelten Kosten enthalten sowohl Herstellungs- als auch 
Honorarkosten.  
Eine Präzisierung der Unterteilung und die genaue Kostendarstellung in den entsprechenden 
KG erfolgt mit Kostenberechnung aus der Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung) zum 
Baubeschluss.  
Kostenermittlung Obdachlosenunterkunft Kurt-Schumacher-Str. 41 
Kostenrahmen nach Din 276 Kosten in Euro brutto 
KG Kostengruppe Gesamtkosten 
100 Grundstück 0 
200 Herrichten des Grundstücks 50.000 
300 Bauwerk - Baukonstruktion 1.725.000 
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400 Bauwerk – Technische A 775.000 
500 Außenanlagen 100.000 
600 Ausstattung und Kunstwerke*  
700 Baunebenkosten 968.000 
Summe 3.618.000 
*detaillierte Kosten zur Ausstattung werden mit Baubeschluss inkl. der Finanzierung dargestellt. 
Die Förderfähigkeit der Maßnahme wird geprüft. Beim Sächsischen Staatsministerium für 
Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt (SMS) wurde ein Antrag auf 
Einzelfallförderung für die Umsetzung der Baumaßnahmen in Höhe von 520 TEUR gestellt. 
Die grundsätzliche Förderfähigkeit des Projektes wurde der Stadt Leipzig vom SMS 
bestätigt. Spätestens mit dem Baubeschluss wird der Bescheid vorgelegt. 
  
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Die Planungs- und Steuerungskosten für die Leistungsphasen 1-4 HOAI betragen 
450.000 EUR. 
KG-Nummer Kostengruppe Kosten in Euro brutto 
710 Bauherrenaufgaben* 87.000 
720 Vorbereitung der Objektplanung 0,00 
 730 Objektplanung 118.420 
740 Fachplanung 164.580 
790 Sonstige Baunebenkosten 80.000 
700 Summe 450.000 
 *Projektsteuerungshonorar der LESG anteilig bis zur LP 4 HOAI 
Die außerplanmäßigen Auszahlungen nach § 78 in Anlehnung an § 79 (1) SächsGemO 
werden für 2023 im PSP-Element „Notunterkunft Kurt-Schumacher-Str. 41“ (7.0002568) in 
Höhe von 450.000 EUR wie folgt gedeckt: 
FÖS Lindenhof, Erw. (7.000.2519.700) 100.000 EUR 
Neuer Standort im gem. SB Mitte3-Züge, SPH 350.000 EUR 
(7.0001789.700) 
 
Begründung für die Deckungsquellen: 
FÖS Lindenhof, Erw.: 
Das Projekt ist standortbedingt nicht realisierbar und wurde verworfen. Diese Entscheidung 
konnte erst nach Vorliegen der Untersuchungsergebnisse aus der Machbarkeitsstudie zur 
Erweiterung der Lindenhofschule im November 2022 getroffen werden. Da bereits im 
Februar 2022 die Haushaltsplanung abgeschlossen werden musste, wurde hier der Bedarf 
im Förderschulbereich mit der Erweiterung der Lindenhofschule berücksichtigt.  
Neuer Standort im gem.SB Mitte3-Züge, SPH: 
Die Strategievorlage für diese Maßnahme ist noch nicht beschlossen. Der Maßnahmebeginn 
verschiebt sich auf 2024. 
 
4.2 Übersicht Kosten- und Haushaltseinordnung  
Die für die Planungsleistungen Leistungsphasen 1-4 notwendigen finanziellen Bedarfe 
betragen insgesamt 450.000 € und werden in den Jahren 2023 - 2024 benötigt und der 
LESG für die Projektsteuerung, die Durchführung der Vergaben für Planungsleistungen 
sowie die Beauftragung der Leistungen Dritter (Planung bis Leistungsphase 4) zur Verfügung 
gestellt. 
Die derzeit angenommene Bau- und Finanzierungsplanung erstreckt sich auf die 
Jahresscheiben 2023 bis 2025 und stellt sich wie folgt dar: 
Kosteneinschätzung    
Bezeichnung 2023 2024 2025 2026 Gesamt 
Planung 450.000      450.000 
Bau  2.243.900 924.100  3.168.000 
Gesamt (inkl. Rundung) 450.000 2.243.900 924.100  3.618.000 
 
Die Finanzierung der Baukosten für 2024 ff. wird mit dem Baubeschluss dargestellt. 
 
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5.  Auswirkungen auf den Stellenplan  
Keine.  
  
6.  Bürgerbeteiligung  
  bereits erfolgt   geplant   nicht nötig 
 
7.  Besonderheiten   
Keine. 
  
8.  Folgen bei Nichtbeschluss  
Sollte der Beschluss nicht gefasst werden, kann die Umbaumaßnahme nicht umgesetzt 
werden. Damit können die notwendigen Plätze für den Kälteschutz nicht geschaffen werden. 
 
 
Anlage/n 
1 Anlage 1 - Gutachten bautechnische Bewertung (öffentlich) 
 
2 Anlage 2 - Gutachten technische Bewertung (öffentlich) 
 
 
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Dr.-Ing. habil. Udo Böttiger 
 
  
 
 
Bausachverständiger  
von der Ingenieurkammer Sachsen öffentlich  
bestellter und vereidigter Sachverständiger für 
Schäden an Gebäuden 
 
 
Beratender Ingenieur 
Ingenieurkammer Sachsen 
Baukammer Berlin 
 
Wirtschaftsmediator 
von der IHK zu Leipzig zertifizierter 
Wirtschaftsmediator /  
Sachverständigentätigkeit 
 Mitglied Sachverständigen-Ausschuss Industrie und Handelskammer zu Leipzig 
Mitglied Sachverständigen-Ausschuss Ingenieurkammer Sachsen 
 
 
Sachverständigenbüro   Dr. - Ing. habil. Udo Böttiger, IK S  
Ust -ID: DE 57 236 241 982  
c/o   HJW+ Partner Karl - Heine - Str. 31,    D - 04229 Leipzig  
mobil:  [TELEFONNUMMER ENTFERNT] *   Tel .   [TELEFONNUMMER ENTFERNT] *    Fax  [TELEFONNUMMER ENTFERNT]  
E - Mail:   Dr.Boettiger@HJW- L.de          Internet: www.HJW - L.de 
 
 
GUTACHTERLICHE  STELLUNGNAHME 
Teil 1 
 
Ausfertigung: 1 
 
Vorhaben: ehem. Hostel 
 BV Kurt-Schumacher-Straße 41 
 04105 Leipzig 
 
 
 
Auftrag - Nr.: B – 2205-SK 
  
 
 
Auftraggeber: Stadt Leipzig 
 Dezernat Soziales, Gesundheit und Vielfalt  
 Sozialamt, Abteilung Allgemeine Verwaltung  
 Burgplatz 1,  
 04109 Leipzig 
 
 
Inhalt:        Unterstützung bei der bautechnischen Bewertung
 
 im Vorfeld des Ankaufs  
 
 
 
Bearbeiter:  Dr.-Ing. habil. U. Böttiger 
 
 
 
 
 
Datum:  09. April 2022 
 
 
 
 
 
 
Verteiler: Ausfertigung 1: Auftraggeber 
 Ausfertigung 2: Gutachter 
 
Dieses Gutachten ist urheberrechtlich geschützt. Ohne Zustimmung de s Verfasser s ist es nicht gestattet, dieses Gutachten oder 
Teile daraus zu reproduzieren oder in DV -Anlagen zu speichern.  
Einsprüche gegen dieses Gutachten sind innerhalb von 2 Wochen nach Eingang beim Auftraggeber schriftlich beim Unterzeich-
nenden geltend zu machen. Dieses Gutachten gilt 1 Jahr ab Erstellungsdatum.  
10 von 73 in Zusammenstellung
BAUSACHVERSTÄNDIGENBÜRO   DR. -ING. HABIL. UDO BÖTTIGER  
                                                                                                              
 
 
Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 2 von 41 
 
Inhaltsverzeichnis 
1. Aufgabenstellung und Auftraggeber ................................................................................ 3 
2. Ortstermin .......................................................................................................................  4 
3. Informativ ergänzende Unterlagen .................................................................................. 4 
4. Vorbemerkungen ............................................................................................................. 5 
5. Feststellungen des Sachverständigen ............................................................................. 7 
5.1 Bautenstand .................................................................................................................... 7 
5.2 Dach ............................................................................................................................. 14 
5.3 Treppenhaus ................................................................................................................. 18 
5.4 1. - 3. Obergeschoss ..................................................................................................... 21 
5.5 Erdgeschoss ................................................................................................................. 29 
5.6 Hauseingangsbereich .................................................................................................... 31 
5.7 Keller ............................................................................................................................. 33 
5.8 Straßenfassade ............................................................................................................. 34 
5.9 Hoffassade .................................................................................................................... 35 
6. Bewertung des Sachverständigen ................................................................................. 36 
7. Baukosten ..................................................................................................................... 39 
8. Zusammenfassung bautechnischer Teil 1 ..................................................................... 40 
bis 41 
 
 
 
Anlagenverzeichnis 
Anlage 1  Fotoanlage Datenträger 
Anlage 2  Auszug aus Schriftverkehr mit Brandschutzamt zur Bestands-
baugenehmigung 2002 
2 Seiten 
 
 
 
 
 
11 von 73 in Zusammenstellung
BAUSACHVERSTÄNDIGENBÜRO   DR. -ING. HABIL. UDO BÖTTIGER  
                                                                                                              
 
 
Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 3 von 41 
 
1. Aufgabenstellung und Auftraggeber 
Die Stadt Leipzig ist am Ankauf des Objektes Kurt-Schumacher-Straße 41 in 04105 Leipzig interes-
siert. Das Sozialamt Leipzig möchte das o.g. Objekt zur Betreuung von Obdachlosen nutzen. Bisher 
wurde das Haus als Hostel genutzt, derzeit ist das Gebäude leerstehend. Gemäß dem Expos é des 
Maklers Immo Fusion GmbH, Berlin, wurde das Gebäude 1910 errichtet und ist derzeit viergeschos-
sig, zzgl. Unterkellerung. Die Nutzfläche beträgt ca. 700 m². Augenscheinlich wurde aufgrund eines 
Kriegsschadens ein Notdach errichtet, so dass derzeit eine Baugenehmigung für eine 2-geschossige 
Aufstockung vorliegt. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Bild 1:     
Straßenansicht Kurt-Schumacher-Straße 41  
 
 
Im Ergebnis einer Objektbegehung durch einen Bausachverständigen soll dessen diesbezügliche 
Einschätzung zur Unterstützung der Kaufentscheidung dienen. Beurteilungsgrundlage ist ausschließ-
lich die Inaugenscheinnahme, Bauteilöffnungen sind nicht Leistungsgegenstand.  
 
Die Aufgabe gliedert sich inhaltlich in die Punkte bautechnische und haustechnische Einschätzung. 
Da dies unterschiedliche Fachgebiete sind, erfolgte die jeweilige Beurteilung auch durch verschie-
dene Sachverständige, so dass die Gutachterliche Stellungnahme wie folgt unterteilt ist: 
Teil 1:  Bautechnische Einschätzung     -  Bausachverständigenbüro Dr. Böttiger, Leipzig 
Teil 2:  Haustechnische Einschätzung   -  Ingenieurbüro EgoPlan, Bitterfeld 
 
Wenngleich beide Teilgutachten separat beauftragt sind, werden diese aufgrund der inhaltlichen Zu-
sammengehörigkeit zusammengefasst 
 
 
12 von 73 in Zusammenstellung
BAUSACHVERSTÄNDIGENBÜRO   DR. -ING. HABIL. UDO BÖTTIGER  
                                                                                                              
 
 
Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 4 von 41 
 
2. Ortstermin 
Zur Erfüllung der Aufgabenstellung erfolgte am 15.03.2022 eine Inaugenscheinnahme des Objektes 
zur Feststellung der baulichen Situation.  
 
Am Termin nahmen teil: 
Herr Götz  Stadt Leipzig - Liegenschaftsamt 
Herr Schneider Stadt Leipzig - Liegenschaftsamt 
Frau Stephan  Stadt Leipzig - Sozialamt 
Herr ……   Vertreter des Eigentümers 
Herr Hartl  IB EgoPlan Bitterfeld – Sachverständiger für Haustechnik 
Herr Dr. Böttiger Bausachverständigenbüro Böttiger – Sachverständiger Bau 
 
Es waren alle Räume des Objektes zugänglich. Das Dach wurde  nur aus der Dachluke heraus ein-
gesehen, da keine Sicherungsmaßnahmen zum Betreten möglich waren. 
 
3. Informativ ergänzende Unterlagen 
Zur Angebotserstellung wurde mit E -Mail vom 17.02.2022 das E xposé des Maklers ImmonFusion 
Berlin übergeben. Weiterhin wurde i nformativ de n beiden  Sachverständigen zum Ortstermin von 
Herrn Schneider je  ein Datenstick mit Unterlagen zum  Bauobjektes zur Verfügung gestellt. So dass 
folgende Unterlagen Verwendung finden konnten: 
[A] Exposé des Maklers ImmonFusion Berlin  
[B]  Diverse Unterlagen zur beantragten Baugenehmigung Bestand aus 2001 
[C] Diverse Unterlagen zur beantragten Baugenehmigung Umbau aus 2021 
 
Der Datenstick enthielt diverse weitere Unterlagen wie beispielsweise Grundbuchauszug, Stellplatz-
nachweis, Versicherungsnachweise etc. Viele der Dokumente von [B] stellen Schriftverkehr des Ar-
chitekten dar, teilweise mit Sichtvermerk des Bauordnungsamtes. Die Baugenehm igung vom 
01.02.2002 für die beantragte Nutzungsänderung „Umbau / Sanierung zur Jugendherberge“ ist  bei-
gefügt. Die meisten Unterlagen aus [C] sind nicht unterzeichnet und haben daher informativen Cha-
rakter. 
 
Da diese Unterlagen vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt wurden, wird darauf verzichtet, hierauf 
näher einzugehen. 
 
 
 
 
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BAUSACHVERSTÄNDIGENBÜRO   DR. -ING. HABIL. UDO BÖTTIGER  
                                                                                                              
 
 
Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 5 von 41 
 
4. Vorbemerkungen 
Die Erfassung und Bewertung der vorliegenden Beanstandungen bezieht sich nur auf die bautechni-
schen Sachverhalte, die zum Zeitpunkt der Ortsbegehungen augenscheinlich erkennbar und ohne 
technische Hilfsmittel zugänglich waren und schließt das Öffnen von Bauteilen zur Erfassung ver-
deckter Gebäude- bzw. Konstruktionsteile ausdrücklich aus.  
 
Eine Begutachtung und Bewertung der technischen und haustechnischen Einrichtungen des Bauvor-
habens ist nicht Gegenstand dieser „Gutachterlichen Stellungnahme – Teil 1“. Inhaltlich wird dies in 
Der „Gutachterlichen Stellungnahme – Teil 2“ des Ingenieurbüros EgoPlan abgebildet. 
 
Die Beurteilung des Bauobjektes beschränkt sich auftragsgemäß auf eine technische Beurteilung des 
vorgefundenen Bauzustandes, wie sie aus den augenscheinlichen Feststellungen ableitbar sind. Das 
Dach wurde nicht durch Begehung besichtigt, da dieses über keine Sicherungspunkte für eine ge-
fahrlose  Begehung verfügt. Die Angaben zum Dach resultieren daher aus der Anschauung aus der 
Dachluke. 
 
Im  Gutachten werden die Raumbezeichnungen des ehemaligen Hostels übernommen, da in fast 
jedem Raum die diesbezügliche Grundrissdarstellung mit Raumbezeichnung vorhanden war (Bild 2:).  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Bild 2:     
Beispiel für Raumbezeichnung „Raum 15“ im 3. 
OG (rot markiert)  
 
 
Eine Prüfung der erforderlichen technischen Unterlagen, der informativ gem. Punkt 3 übergebenen 
Unterlagen und der Revisionsunterlagen des Bauobjektes auf Vollständigkeit ist nicht Bestandteil der 
Beauftragung. 
 
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 6 von 41 
 
Der Sachverständige möchte darauf hinweisen, dass das vorliegende Gutachten nur zur Erfassung 
und Bewertung augenscheinlich erkennbarer Sachverhalte dient und keine Planung zur Sanierung 
von Mängeln darstellt oder die Notwendigkeit einer solchen Planung ersetzt. 
 
Sämtliche zum Ortstermin von den Sachverständigen aufgenommenen Digitalbilder sind in Anlage 1 
auf Datenträger beigefügt. Diese dienen den Sachverständigen als Arbeitsgrundlage. Es wurde daher 
bewusst darauf verzichtet, eine entsprechende Auswahl zu treffen, oder eine Nachverbesserung der 
Darstellung vorzunehmen. Die Bildqualität kann daher vereinzelt von minderer Qualität sein. Die Bil-
der wurden mit einer relativ hohen Auflösung aufgenommen, um erforderlichenfalls mittels Digital-
zoom Details erkennen zu können. 
Soweit vorhanden, wurde zunächst die an der Zimmertür befindliche Raumbezeichnung fotografiert 
(Bild 2:), so dass sich die nachfolgenden Bilder auf diesen Raum beziehen. 
 
Gemäß § 2 der Sächsischen Bauordnung ist das Gebäude in die Gebäudeklasse 5 einzustufen. Zwar 
wird die zulässige Höhe von 13  m bei Einstufung in Gebäudeklasse 4 nicht erreicht, gemessen an 
der bisherigen Nutzung als Hostel wird jedoch die maximal zulässige Fläche von 400 m² pro Nut-
zungseinheit überschritten.  
 
 
 
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 7 von 41 
 
5. Feststellungen des Sachverständigen 
5.1 Bautenstand 
Das Objekt wurde bis zum Beginn der Corona-Pandemie 2020 als Hostel genutzt und war zum Zeit-
punkt der Besichtigung leerstehend und von Interieur beräumt. Zwischenzeitlich hatten sich offenbar 
(mehrere)  Einbruchdiebstähle ereignet. Hofseitig war ein Fenster eingeschlagen und im Innenbereich 
augenscheinlich an mehreren Stellen Materialdiebstähle (Buntmetall, Armaturen) festzustellen. 
 
Ansonsten war das Gebäude ordnungsgemäß gesichert, die Gebäudehülle war geschlossen. Die 
Fenster waren im Ergebnis stichprobenhafter Kontrollen alle weitgehend funktionstauglich. 
 
Der vorgefundene Bauzustand datiert o ffenbar aus dem Jahr 2002, dem Umbau zum Hostel. Die 
Rollstempelaufdrücke der Fenster belegen dies zumindest für diese Bauteile. In vereinzelten Berei-
chen wurden offenbar Umbaumaßnahmen begonnen (z.B. 1.OG-Sanitärbereich Damen am Treppen-
haus) und unvollendet abgebrochen. 
 
Das Gebäude unterliegt dem Denkmalschutz. In den übergebenen Unterlagen fanden sich ein „Antrag 
auf Denkmalschutzrechtliche Genehmigung“ vom 09.10.2001 und die Stellungnahme des Stadtpla-
nungsamtes vom 06.11.2001, darin wurden entsprechende Auflagen erteilt. Denkmalswürdigen Cha-
rakter haben nach subjektiver Einschätzung des Sachverständigen der Eingangsbereich im EG, die 
Treppenanlage des Treppenhauses und die Zugangstüren zu den Etagen. Im Übrigen wird das Bau-
alter des Gebäudes vom Referat Denkmalschutz auf 1875 geschätzt und steht damit im Widerspruch 
zur Angabe des Maklers (1910). 
 
Wenngleich eine detaillierte Bautenstandsfeststellung nicht Auftragsgegenstand ist, sollen die nach-
stehenden Bilder zunächst einen Übersichts-Eindruck vom zum Ortstermin am 15.03.2022 vorgefun-
denen baulichen Zustand vermitteln (Bild 3 bis Bild 36). Die Fotos sind so ausgewählt, dass ein mög-
lichst beispielhafter Zustand wiedergegeben wird.  
 
Die diesbezüglich vom Sachverständigen angefertigten Digitalbilder sind vollständig auf dem Daten-
träger gem. Anlage 1 beigefügt. Die 3-stellige „Foto“ – Nr. entspricht der jeweiligen Dateibezeichnung. 
 
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 8 von 41 
 
  
Bild 3:    Foto 454 
Ansicht Straßenfassade Kurt-Schumacher-Straße 41 
 
Bild 4:    Foto 400 
Hauseingangsbereich 
 
  
Bild 5:    Foto 406 
Abgang zum Hofausgang im Treppenhaus 
 
Bild 6:    Foto 440 
Hofseitige Fassade mit Fluchttreppe 
 
 
  
Bild 7:    Foto 450 
Blick von Fluchttreppe in Garten / Hof 
 
Bild 8:    Foto 359 
Erdgeschoss - Eingangsbereich 
 
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 9 von 41 
 
  
Bild 9:    Foto 386 
Historische Tür Treppenhaus - Erdgeschoss 
 
Bild 10:    Foto 385 
Flur Erdgeschoss mit Blick zum Treppenhaus 
  
Bild 11:    Foto 367 
EG – Parkettboden im Back-Office 
Bild 12:    Foto 370 
EG – Küche mit derzeitigem Wasserschaden 
 
  
Bild 13:    Foto 376 
EG – Küchentheke im straßenseitigen Frühstücksraum 
Bild 14:    Foto 379 
EG – Straßenseitiger Frühstücksraum 
 
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 10 von 41 
 
  
Bild 15:    Foto 390 
EG – historische Treppe zum Hof / 1. OG 
Bild 16:    Foto 305 
1. OG – Damen-Sanitärbereich (am TH) im begonnenen 
Umbau 
 
  
Bild 17:    Foto 306 
1. OG – Damen-Sanitärbereich im begonnenen Umbau 
 
Bild 18:    Foto 314 
1. OG – Flur – Ansicht vom Treppenhaus 
 
  
Bild 19:    Foto 326 
1. OG – Herren-Sanitärbereich mit Notausstieg zur au-
ßenliegenden Fluchttreppe 
 
Bild 20:    Foto 327 
1. OG – Herren-Sanitärbereich mit geöffnetem Installati-
onsschacht 
 
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 11 von 41 
 
  
Bild 21:    Foto 277 
2. OG – Damen-Sanitärbereich (am TH)  
Bild 22:    Foto 245 
3. OG – Übersicht Raum 16- jeweils größtes Zimmer je 
Etage 
 
 
  
Bild 23:    Foto 248 
3. OG – Übersicht Raum 16-mit Blick zum Etagen-Herren 
Sanitärbereich – starke (typische) Wandabrisse 
 
 
Bild 24:    Foto 250 
Detail zum nebenstehenden Bild – hier jedoch sehr starke 
Rissbreite (Breite untypisch), Deckenabrisse beispielhaft 
für sehr viele Räume 
 
  
Bild 25:    Foto 256 
3. OG – Typische Raumgröße – Rissbildung an Decken- 
und Wandixeln 
 
Bild 26:    Foto 257 
Detail zu nebenstehenden Bild mit durchgängiger Rissbil-
dung in den Ixeln (typisch) 
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 12 von 41 
 
  
Bild 27:    Foto 259 
Analog vorherigem Bild – Typische Rissbildung 
Bild 28:    Foto 274 
Treppenhausbereich 3. OG vom Zwischenpodest 2./3. OG 
 
  
Bild 29:    Foto 209 
Treppenhaus Zwischenpodest 3. OG / Dach mit größeren 
Feuchte- und Rissschäden 
Bild 30:    Foto 193 
Dachraum – ehem. Schornsteine wurden bis unter Dach-
haut abgebrochen und sind offen 
 
  
Bild 31:    Foto 180 
Dachbereich am Giebel zu Haus Nr. 43 mit deutlichen 
Feuchteschäden 
Bild 32:    Foto 192 
Typische Feuchte(alt?)schäden an Dachschalung und 
Sparren 
 
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 13 von 41 
 
  
Bild 33:    Foto 203 
Typische Feuchteschäden an Dachdielung und Stützen-
fuß 
Bild 34:    Foto 164 
Übersicht Dachbereich 
 
  
Bild 35:    Foto 419 
Keller – Betonboden – Mauerwerkswände gestrahlt 
Bild 36:    Foto 434 
Keller – teilweise durch Diebstahl fehlende Installation 
 
 
 
Nachstehend wird zu den einzelnen Bereichen konkret Stellung genommen. 
 
  
22 von 73 in Zusammenstellung
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 14 von 41 
 
5.2 Dach 
Den vorliegenden Bauantragsunterlagen zufolge kann das Gebäude um ein 4. Vollgeschoss und ein 
5. (Dach)geschoss aufgestockt werden. Anhand der vorgefundenen baulichen Gesamtsituation ist 
davon auszugehen, dass infolge eines Kriegsschadens im 2. Weltkrieg die oberen Geschosse zer-
stört wurden und als Notmaßnahme über dem 3. Obergeschoss das jetzige Dach errichtet wurde. Die 
recht einfache Konstruktion und der teilweise noch vorhandene typische Kalkanstrich (Brandschutz 
im Krieg) deuten darauf hin, dass es sich um ein temporäres Notdach handelt, welches nun mittler-
weile auch schon ca. 80 Jahre steht. 
 
Es handelt sich augenscheinlich um ein ungedämmtes Kaltdach. Auf die Sparren ist eine vollflächige 
Brettschalung aufgesetzt. Die eigentliche Dachdeckung besteht aus Bitumenschindeln, welche mut-
maßlich vor 20 Jahren im Rahmen der Umbaumaßnahme zum Hostel aufgebracht wurden. 
 
Inwieweit die Dachdeckung die Regendichtigkeit gewährleistet, ist augenscheinlich nicht erkennbar. 
Erkennbar sind jedoch (selbst vom Betrachtungspunkt der Dachluke aus) diverse (Sturm)schäden in 
Form von herausgezogenen Dachnägeln insbesondere im Firstbereich und aufgewölbte Bitumen-
schindeln mit teilweise erkennbaren Fehlstellen. Auch scheint die damalige Dachsanierung nicht sehr 
sorgfältig ausgeführt worden sein, anders ist nicht erklärbar, dass an der Verwahrung der Abdichtung 
am anschließenden Giebel des Nachbarhauses Schrauben in den Anpressleisten fehlen. 
Ob es sich bei den im Dachraum zahlreich erkennbaren Feuchteschäden ausschließlich um Altschä-
den handelt, dürfte daher bezweifelt werden. Neben den Bildern 31 bis 33 zeigen die Bilder 41 bis 44 
beispielhaft weitere Feuchteschäden. 
 
  
Bild 37:    Foto 166 
Detail Dachdeckung im First mit Sturmschäden 
Bild 38:    Foto 172 
Detail Dachdeckung mit Sturmschäden (herausgezogene 
Dachnägel) 
 
23 von 73 in Zusammenstellung
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 15 von 41 
 
 
  
Bild 39:    Foto 166 
Detail Dachdeckung im First mit Sturmschäden (heraus-
gezogene Dachnägel) 
Bild 40:    Foto 168 
Detail Dachanschluss an Nachbargiebel mit fehlenden 
Schrauben der Klemmleisten 
 
  
Bild 41:    Foto 187 
Detail Feuchteschaden im Dachraum 
Bild 42:    Foto 188 
Detail Feuchteschaden im Dachraum 
 
  
Bild 43:    Foto 186 
Detail Feuchteschäden und zur Verstärkung angelaschte 
Sparren 
Bild 44:    Foto 191 
Detail Feuchteschaden im Dachraum 
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 16 von 41 
 
In mehreren lokalen Bereichen des Dachtragwerks wurden zwischenzeitlich Sparren  durch seitliche 
Laschen verstärkt. Die vorstehenden Sturm- und Feuchteschäden sollten näher untersucht werden, 
ob es sich tatsächlich ausschließlich um abgetrocknete Altschäden handelt. Auch können in diesen 
Bereichen verdeckte Holzschäden nicht ausgeschlossen werden. Insbesondere Schadensbilder wie 
im Zwischenpodest 3. OG / Dach des Treppenhauses mit deutlich erkennbaren akutem Feuchte- und 
Rissschäden lassen ein weitergehendes Schadensbild erahnen. Der konkrete Schadenumfang kann 
ohne Bauteilöffnung nicht eingeschätzt werden. 
 
  
Bild 45:    Foto 215 
Akuter Feuchte- / Rissschaden Dach Zwischenpodest Trep-
penhaus 
 Bild 46:    Foto 205 
Dachpodest – deutliche Rissbildung im Wand-/Decken-
ixel  
 
  
Bild 47:    Foto 207 
Treppenhauskopf – deutliche Rissbildung im Wand-/Decken-
ixel 
 Bild 48:    Foto 206 
Dachpodest – deutliche Rissbildung im Wand-/Decken-
ixel  
 
 
 
 
 
25 von 73 in Zusammenstellung
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 17 von 41 
 
Bewertung Dach 
Zusammenfassend sind zum Dachbereich folgende Feststellungen zu treffen: 
• Das Dach wurde offenbar im 2. Weltkrieg als Notdach errichtet und hat zwischenzeitlich eine 
Standzeit von ca. 80 Jahren. 
• Einzelne Konstruktionselemente wurden bereits saniert bzw. durch Anlaschung von Holzbau-
teilen verstärkt.  
• Die Tragfunktion des Daches ist augenscheinlich gegeben, ob die Standsicherheit bei näherer 
Betrachtungstiefe / ggf. Nachrechnung ausreichend ist, kann nur durch Inaugenscheinnahme 
nicht beurteilt werden. 
• Die Dachdeckung ist mutmaßlich 2002 als Bitumenschindeln aufgebracht worden. Standzeit-
bedingt bestehen lokale Sturmschäden. 
• Im Dachraum sind zahlreiche Feuchteschäden vorhanden. Es wird aufgrund des Gesamtzu-
standes bezweifelt, dass es sich sämtlich um Altschäden handelt. Im Rahmen einer weiterge-
henden Untersuchung mit Bauteilöffnung sollte dies überprüft werden. Im Ergebnis sind aktu-
ell bestehende Dachundichtigkeiten zu erwarten.  
• Deutlich zeigt sich dies im Dachbereich des Treppenhauskopfes. Akute Feuchte- / Rissschä-
den sind bereits augenscheinlich deutlich erkennbar. Unklar ist der bereits eingetretene Scha-
denumfang. 
• Auch sind verdeckte Holzschäden nicht auszuschließen.  
• Das Dach und der Dachraum sind ungedämmt. Inwieweit die Geschossdecke des 3. OG als 
letztes Vollgeschoss ggf. eine unterseitige Dachdämmung erfahren hat, kann nur durch Inau-
genscheinnahme nicht eingeschätzt werden. Selbst wenn diese Innendämmung ausgeführt 
worden sein sollte, sind Wärmebrücken an den Innenwandbereich zwangsläufig nicht zu ver-
meiden.  
Im Fazit des vorgefundenen Gesamtzustandes des Daches und des Dachraums wird eine zeitnahe 
Komplettsanierung empfohlen. Nur so kann den energetischen Belangen und der Gebrauchstaug-
lichkeit des Daches Rechnung getragen werden. Falls dies nicht realisierbar ist, sollte im Minimum 
eine tiefergehende Untersuchung erfolgen, um den baulichen Zustand und den Schadenumfang kon-
kret einzuschätzen und somit eine Handlungsgrundlage für die künftige Instandhaltungsplanung zu 
erhalten. 
 
 
 
 
 
 
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 18 von 41 
 
5.3 Treppenhaus 
Das Treppenhaus ist augenscheinlich ebenfalls in 2002 komplett saniert worden. Im Wesentlichen 
betrifft dies die Putzflächen der Wände und der Podestdecken. Die Fenster des Treppenhauses wur-
den ebenfalls in 2002 als Kunststofffenster erneuert.  
 
Der Treppenhauskopf ist mit einer RWA-Anlage (Rauch-Wärme-Abzug) ausgerüstet, ob diese funk-
tionstauglich ist, konnte nicht überprüft werden, dass das Objekt medienfrei geschaltet ist. 
 
Bei der Treppenanlage handelt es sich um die historische Bestandstreppe. Augenscheinlich ist diese 
ohne Funktionseinschränkungen und in einem optisch guten Zustand. Die Bodenbeläge der Podeste 
sind augenscheinlich die historischen Dielenbeläge. Die Treppen- und Podestflächen weisen deutli-
che Gebrauchsspuren aus bisheriger Nutzung auf. Nur im Kellerbereich und das Hofausgangspodest 
wurden als Ziegelpflaster und die Kellerabgangstreppe in Klinkerbauweise erneuert  (Bild 49:    Foto 
409). 
 
Baukonstruktive Schäden im Treppenhaus sind kaum vorhanden. Die Feuchte- und Rissschäden im 
Treppenhauskopf zum Dachbereich wurden bereits in Abschnitt 5.2  umfassend erläutert. Die Wand 
zum Damen-Sanitärbereich im 3. OG weist diverse Rissbildung auf (Bild 104:    Foto 271). 
 
Die Fensterbretter an zwei Zwischengeschossen sind mit 71 cm (1./2. OG) bzw. 76 cm (2./3.OG) zu 
niedrig. Gemessen an der Sächsischen Bauordnung § 38 Abs. (1) Nr. 6 sind diese mit mindestens 
80 cm Höhe auszuführen. Diese wird hier unterschritten. Formal liegt damit ein sicherheitsrelevanter 
baulicher Mangel vor (Bilder Bild 105 bis Bild 108). 
 
 
 
Bild 49:    Foto 409 
Kellertreppe des Treppenhauses wurde in Klinkerbauweise 
erneuert 
 Bild 50:    Foto 218 
3. OG Treppenpodest – deutliche Rissbildung in Wand 
zum Sanitärbereich  
 
27 von 73 in Zusammenstellung
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 19 von 41 
 
  
Bild 51:    Foto 300 
Zwischenpodest 1./2.OG des Treppenhauses mit zu niedri-
ger Fensterbrüstung von 76 cm 
 Bild 52:    Foto 301 
Detail zum nebenstehenden Bild  
 
 
  
Bild 53:    Foto 272 
Zwischenpodest 2./3.OG des Treppenhauses mit zu niedri-
ger Fensterbrüstung von 71 cm 
 Bild 54:    Foto 273 
Detail zum nebenstehenden Bild  
 
 
 
Bei den Türen zum Treppenhaus in den Etagen handelt es sich offenbar um die historischen Bestand-
stüren. Das Treppenhaus ist nach Sächsischer Bauordnung §35 als notwendige Treppe anzusehen. 
Daraus resultierend haben diese Türen „zu notwendigen Fluren rauchdichte und selbstschließende 
Abschlüsse“ zu haben. In der Bestandsbaugenehmigung [B] werden dazu vom Brandschutzamt Auf-
lagen erteilt, welche derzeit nur bedingt erfüllt sind. Hier sind diverse Nacharbeiten erforderlich (z.B. 
Nachrüstung der selbstschließenden Einrichtungen) . Nicht prüfbar sind die handschriftlichen Hin-
weise des Prüfers vom 29.01.2002, da diese in den übergebenen Unterlagen nicht enthalten sind.  
Ebenso ist das damalige Brandschut zkonzept nicht vorliegend.  Auszugsweise werden die diesbe-
züglich relevanten Schriftstücke in Anlage 2 dieser Stellungnahme beigefügt. Es ist an dieser S telle 
darauf hinzuweisen, dass nach Auffassung des Sachverständigen für die geplante Nutzung ohnehin 
28 von 73 in Zusammenstellung
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 20 von 41 
 
ein neuer Bauantrag (infolge Nutzungsänderung) eingereicht werden muss, auch wenn keine Aufsto-
ckung erfolgen sollte. In diesem Zusammenhang ist das Thema Brandschutz ohnehin nochmals zu 
bewerten. Ob dann die gleichen inhaltlichen Auflagen oder ggf. weiterführende Forderungen erhoben 
werden, kann nicht eingeschätzt werden. 
 
   
Bild 55:    Foto 315 
1.OG – Tür zum Treppenhaus – Gangflügel historische  
Bestandstür ohne Obentürschließer (beispielhaft) 
 Bild 56:    Foto 316 
1.OG – Tür zum Treppenhaus – Standflügel historische  
Bestandstür ohne Obentürschließer (beispielhaft) 
 
 
 
 
 
  
29 von 73 in Zusammenstellung
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 21 von 41 
 
5.4 1. - 3. Obergeschoss 
Die bauliche Ausbildung der drei Obergeschosse ist dem Grunde nach identisch.  Bild 57 zeigt bei-
spielhaft den Systemgrundriss wie er sich in den 3 oberen Etagen darstellt. Je Etage befinden sich 6 
Zimmer zwischen ca. 13 … 30 m², so dass die Nutzfläche ca. 160 m² zuzüglich ca. 20 m² Verkehrs-
fläche, mithin ca. 180 m² Gesamtfläche je Etage beträgt (Angaben aus den Bauantragsunterlagen [B] 
entnommen). Jeweils an den Giebelseiten der Etagen befinden sich die Gemeinschafts -Sanitär-
räume. 
Da das Gebäude nur über ein notwendiges Treppenhaus verfügt, führt der zweite Rettungsweg in 
jeder Etage durch den Herren- Sanitärraum zu einer außenliegenden Spindel -Fluchttreppe im Hof. 
Daraus resultierend sind die Etagen-Flurtüren zum Treppenhaus gem. Auflage des Brandschutzam-
tes mit Panik-Schlössern auszustatten. Im derzeitigen Bestand können die Türen nicht verschlossen 
werden, da diese mit Blindzylindern ausgestattet sind. Das Gesamtgebäude ist somit als eine Nut-
zungseinheit anzusehen. 
 
 
 
 
Bild 57:  
Systemgrundriss des 3. OG, beispielhaft für das 1. und 2. Obergeschoss 
30 von 73 in Zusammenstellung
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 22 von 41 
 
 
Die einzelnen Räume weisen im wesentlichen zahlreiche Rissschäden in den Wand- und Deckenixeln 
auf. Die nachstehenden Tabellen verdeutlicht dies stichpunkthaft, ohne dass damit eine vollständige 
Wiedergabe der baulichen Situation damit verbunden ist. 
 
3. Obergeschoss: 
 
 
Die nachstehenden Bilder verdeutlichen die baulich vorgefundene Situation im 3. Obergeschoss. 
Raum Ort Feststellung
13 keine signifikante Schäden
14  Trennwand zu R. 13 Deckenlängsriss entlang zur Trennwand
linkes Fenster  linke untere Ecke Schrägriss
Hoffassade Deckenlängsriss bis ca. 3 mm Breite
Zimmerdecke Trockenbau,  rechtwinklige Fugenrisse
15 Hoffassade Deckenlängsriss 
Trennwand zum H-Bad Rissbildung an Decke
H-Bad / WC keine signifikante Schäden
komplett gefliest
keine Revisionsöffnung, Installationsschacht nicht einsehbar
16 Innenwand zum WC Trockenbauwand Wandixel keilförmig abgerissen (unter 
Decke ca. 2 cm Breite, nach unten hin auslaufend)
Fußboden fällt zur Raummitte
Deckendurchbiegung beim Begehen deutlich spürbar
Flurwand Diagonalwandriß über Flurtür rechts
Hoffassade Deckenixel über gesamte Länge gerissen
rechte Innenwand zu R.17 Trennwand über gesamte Raumhöhe gerissen
17 linke Innenwand zu R.16 Trennwand über gesamte Raumhöhe gerissen
Diagonalriss an Schrägstrebe in der Wand im 
Brüstungsbereich
Straßenfassade Deckenixel über gesamte Länge gerissen
Flurwand Deckenixel über große Länge gerissen
18 Straßenfassade Rissbildung in Deckenixel
Inenwand zu R. 17 mit Bandagen überarbeitete Rissbildung - nicht erneut 
gerissen
Fenster allgemein weitgehend funktionstauglich
31 von 73 in Zusammenstellung
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 23 von 41 
 
  
Bild 58:    Foto 223 
3. OG D-WC – baulich i.O. 
Bild 59:    Foto 226 
3. OG D-WC – baulich i.O. 
 
  
Bild 60:    Foto 227 
3. OG Blick vom Treppenhaus in den Flur 
Bild 61:    Foto 229 
Detail zur TH-Tür: angeschrägte Türschwelle zum Niveau-
ausgleich  
 
  
Bild 62:    Foto 231 
3. OG Raum 13 – baulich i.O. 
Bild 63:    Foto 232 
3. OG Raum 13 – baulich i.O. 
 
32 von 73 in Zusammenstellung
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 24 von 41 
 
  
Bild 64:    Foto 238 
3. OG H-WC – baulich i.O. 
Bild 65:    Foto 239 
3. OG H-WC – Installationsschacht nicht zugänglich (ein-
sehbar) 
 
  
Bild 66:    Foto 241 
3. OG - Fluchtfenster im H-WC zur Nottreppe 
Bild 67:    Foto 244 
3. OG Raum 16: Diagonalriss Innenflurwand 
 
  
Bild 68:    Foto 247 
3. OG Raum 16: Deckenixel und Wandixel zum Sanitär-
bereich Herren abgerissen 
Bild 69:    Foto 251 
Detail zum nebenstehenden Bild – Rissbreite ca. 1 cm, zur 
Decke hin bis auf 2 cm vergrößernd 
 
33 von 73 in Zusammenstellung
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 25 von 41 
 
  
Bild 70:    Foto 258 
3. OG Raum 15: Deckenixel Hoffassade und Innenwand 
abgerissen, ebenso Wandixel 
Bild 71:    Foto 259 
3. OG Raum 15: Detail der nebenstehenden Rissbildung 
 
  
Bild 72:    Foto 264 
3. OG Raum 17: Deckenixel Straßenfassade abgerissen 
Bild 73:    Foto 266 
3. OG Raum 16: Deckenixel Flurwand abgerissen 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
34 von 73 in Zusammenstellung
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 26 von 41 
 
2. Obergeschoss: 
 
 
Da die Rissbilder sich dem Grunde nach mit den im 3. OG sehr ähneln, wird auf eine weitere Bilddar-
stellung an dieser Stelle verzichtet und auf die Digitalbilder in Anlage 1 verwiesen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Raum Ort Feststellung
D-Bad / WC keine signifikante Schäden
komplett gefliest
keine Revisionsöffnung, Installationsschacht nicht einsehbar
Tür zum Treppenhaus normale Innenholztür ohne Dichtung oder sonstige 
brandschutzrelevante Bauteile
7 keine signifikante Schäden
8 Zimmerdecke Diagonaler Wandriss
Zimmerdecke umlaufend leichte Deckenlängsrisse
9  Trennwand zu R. 8 Diagonaler Wandriss
Zimmerdecke Rissbildung an linkem Deckenixel
H-Bad / WC keine signifikante Schäden
komplett gefliest
keine Revisionsöffnung, Installationsschacht nicht einsehbar
10 Innenwand zum WC Trockenbauwand Wandixel keilförmig abgerissen (analog 
gleicher Raum im 3. OG, jedoch nicht so ausgeprägte 
Rissbildung)
Flurwand/Innenwand R. 11 ausgeprägte Deckenixelrissbildung
Zimmerdecke Deckenixel rechte Hälfte zur Straßenfassade gerissen
Giebelwand / 
Straßenfassade
Wandixel über gesamte Raumhöhe gerissen
11 Straßenfassade Deckenixel über gesamte Länge gerissen
Innenwand zu R. 11 Horizontaler Schubriss , daher Innenwand an Straßenfassade 
über gesamte Raumhöhe gerissen
12 analog  Raum 11
Fenster allgemein weitgehend funktionstauglich
35 von 73 in Zusammenstellung
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 27 von 41 
 
1. Obergeschoss: 
 
 
Zusammenfassend können für die 3 Obergeschosse folgende Feststellungen getroffen werden: 
• Die Fenster sind hofseitig als Kunststofffenster mit Zweischeiben-Wärmeschutz-Verglasung 
in 2002 hergestellt worden. Der Abrollstempel im Scheibenzwischenraum weist k=1,1 (W/m²K) 
aus. Wenngleich gemessen am heutigen Standard günstigere Wärmedurchgangskoeffizient er-
reicht werden können, stellt der Wärmeschutz ein für die Bauzeit gutes Ergebnis dar. 
 
• Es sind konstruktiv einfache Fenster mit einer 2-Stufigen Dichtungsebene, die im Ergebnis stich-
probenhafter Bedienung keine signifikanten Mängel aufweisen. 
 
• Auffällig ist die sehr ausgeprägt e Rissbildung in den Wand - und Deckenixeln. Auch ohne 
exakte Risskartierung wird deutlich, dass diese Rissbildung vom 3. Obergeschoss nach unten 
hin im Umfang und der Rissintensität abnimmt. Besonders deutlich wird dies am Beispiel der 
jeweils größten Räume (4, 10 und 16) jeder Etage.  
Raum Ort Feststellung
D-Bad / WC allgemein Bereich im begonnenen Ausbau befindlch, Installation  
begonnen
Geschossdecke typische Bauweise Holzbalkendecken mit Putz auf 
Rohrgeflecht
Rohrdurchführungen durch Geschossdecke mit Mineralwolle 
umhüllt
Steigschacht nicht einsehbar, da in Zwischenwand Vorraum / Duschraum
 Tür zum Treppenhaus normale Innenholztür ohne Dichtung oder sonstige 
brandschutzrelevante Bauteile
1 keine signifikante Schäden
2 Zimmerdecke geringe Rissbildung zur Hoffassade (ca. 50 %)
3 Decken und Wände Decken- und Wandixel mehrfach lokal gerissen
H-Bad / WC keine signifikante Schäden
komplett gefliest
Installationsschacht ist geöffnet, soweit einsehbar, sind die 
Rohrdurchführungen durch die Geschossdecke einbetoniert
4 Innenwand zum WC Trockenbauwand Wandixel keilförmig abgerissen (analog 
gleicher Raum im 3. OG, jedoch nicht so ausgeprägte 
Rissbildung)
Badtrennwand zum Giebel leichte Rissbildung
rechte Strßeanseitiger 
Eckbereich
analoge Rissbildung wie in Räumen der darüberliegenden 
Etagen, Rissausbildung jedoch deutlich geringer
5 Innenwand zu Raum 4 vertikale Rissbildung am Stiel der Bundwand
Decke Deckenixel zur Straße über gesamte Länge gerissen
6 analog Raum 5 jedoch starke Rissbildung an Decke zur Hoffassade
Fenster allgemein weitgehend funktionstauglich
36 von 73 in Zusammenstellung
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 28 von 41 
 
 
• Die Installationsschächte sind ohne Revisionsöffnungen ausgeführt und damit ohne Bauteil-
öffnung nicht einsehbar. Ein Schacht wurde im geöffneten Zustand vorgefunden, soweit ein-
sehbar, waren die Rohrdurchgänge durch die Decke aus Brandschutzgründen ausbetoniert. 
Weitere Angaben können ohne ergänzende Bauteilöffnungen hierzu nicht getroffen werden. 
 
• Die Raumoberflächen weisen nutzungsbedingte Gebrauchsspuren ohne übermäßiges Scha-
denpotential auf. 
 
• Die Innentüren zu den Zimmern waren funktionstauglich. 
 
• Die Sanitärräume vermittelten aus bautechnischer Sicht weitgehend einen gebrauchstaugli-
chen Zustand, wenn von dem Schließen einer großen Öffnung eines Installationsschachtes 
(H-WC 1.OG) und der Wiederherstellung des begonnenen Ausbaus im D-WC 1.OG abgese-
hen wird. Bezüglich der Einschätzung zur haustechnischen Installation wird auf den Teil 2 der 
Gutachterlichen Stellungnahme des Büros EgoPlan verwiesen. 
 
  
37 von 73 in Zusammenstellung
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 29 von 41 
 
5.5 Erdgeschoss 
Im Erdgeschoss befindet sich der Funktionsbereich des ehemaligen Hostels mit Empfang im Flur, 
Office, Küche, Frühstücksraum, Gemeinschaftsraum und Sanitärräumen.  
 
In dem hofseitigen Küchenbereich wurde aktuell ein großflächiger Wasserschaden (Pfützenbildung 
über mehrere Quadratmeter) angetroffen. Die Ursache wurde nicht weiter untersucht, ist jedoch nicht 
problemlos nachvollziehbar, da das Objekt nach Angaben des Eigentümervertreters seit mehreren 
Monaten leerstehend ist und die Medien abgeschaltet seien. Hierzu erhebt sich weiterer Klärungsbe-
darf. Der Küchenboden verfügt zwar über eine Bodenentwässerung, diese wird aber nicht wirksam, 
da der Ablauf höher als der Pfützen Wasserspiegel liegt. Ob hier Bodenabsenkungen oder ein bau-
technisch falsch hergestelltes Gefälle ursächlich sind, kann augenscheinlich nicht beurteilt werden. 
 
Dem Grunde nach zeigt sich ein analoges Bild wie in den Obergeschossen. Auch hier besteht in den 
Deckenixeln Längsrissbildung, insbesondere i m großen Gemeinschaftsraum zur Straßenfass ade. 
Dieser Raum schließt an den Hauseingangsbereich des Treppenhauses an, welcher ebenfalls mit 
deutlicher Rissbildung behaftet ist (Absatz 5.6). 
 
Die Raumoberflächen weisen nutzungsbedingte Gebrauchsspuren ohne übermäßiges Schadenpo-
tential auf. Lediglich der Parkettbelag im Verwaltungsbereich ist überdurchschnittlich abgenutzt. 
 
Die WC-Anlagen sind reparaturbedürftig. Im Damen-WC wurde der Installations-Steigstrang geöffnet. 
Soweit einsehbar, waren die Rohrdurchgänge durch die Decke aus Brandschutzgründen ausbeto-
niert. Im Herren -WC fehlten (offenbar durch Einbruchdiebstahl) Sanitärarmaturen.  Ansonsten sind 
hier visuell keine signifikanten bautechnischen Schäden erkennbar. 
 
Bezüglich der Flur Tür zum Treppenhaus treffen die gleichen Sachverhalte wie schon in den Absätzen 
5.3 und 5.4 dargelegt zu. Da die EG-Tür jedoch verschlossen werden kann, ist die Frage des sicheren 
Fluchtweges in das Treppenhaus als ersten Rettungsweg zu prüfen.  
 
 
38 von 73 in Zusammenstellung
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 30 von 41 
 
  
Bild 74:    Foto 383 
EG – Gemeinschaftsraum mit Rissbildung in den Decken     
ixeln zur Straßenfassade 
 Bild 75:    Foto 382 
Detail zum nebenstehenden Bild 
 
 
  
Bild 76:    Foto 381 
EG – Gemeinschaftsraum mit Rissbildung in den Decken-    
ixeln zur Straßenfassade 
 Bild 77:    Foto 380 
EG – Gemeinschaftsraum Parkettboden mit normalen 
Gebrauchsspuren 
 
  
Bild 78:    Foto 368 
EG – hofseitige Küche mit Wasserschaden und zu hohem 
Bodenablauf 
 Bild 79:    Foto 372 
EG – Damen-WC mit geöffnetem Installationsschacht 
 
39 von 73 in Zusammenstellung
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 31 von 41 
 
5.6 Hauseingangsbereich 
Der Hauseingangsbereich ist durch die historische Ausbildung gekennzeichnet. Die originalen Flie-
senbeläge sind mit den Bestandsschäden aus jahrzehntelangem Gebrauch belassen.  
 
Der Innenwandbereich / Anschluss zur Straßenfassade ist mit deutlicher Rissbildung des Massivmau-
erwerks behaftet. Es besteht sowohl Schräg- als auch vertikale Rissbildung. Die nachstehenden Bil-
der verdeutlichen dies. Insowei t setzt sich die in den oberen Geschossen festgestellte Rissbildung 
auch hier fort, jedoch ist hier die Rissbildung im flächigen Mauerwerk vorhanden. 
 
 
 
 
Bild 80:    Foto 405 
Übersicht Hauseingangsbereich und Rissbildung in Innen-
wand zum Gemeinschaftsraum EG 
Bild 81:    Foto 395 
Historischer Fliesenboden im Hauseingang mit deutli-
chen Gebrauchsschäden 
 
  
Bild 82:    Foto 401 
Hauseingangsbereich mit Rissbildung in Innenwand zum Ge-
meinschaftsraum EG (Teilübersicht) 
Bild 83:    Foto 402 
Detail zum nebenstehenden Bild 
 
 
40 von 73 in Zusammenstellung
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 32 von 41 
 
  
Bild 84:    Foto 403 
Hauseingangsbereich mit Rissbildung in Innenwand zum Ge-
meinschaftsraum / Straßenfassade – oberer Teil 
 Bild 85:    Foto 404 
Hauseingangsbereich mit Rissbildung in Innenwand 
zum Gemeinschaftsraum / Straßenfassade – unterer 
Teil 
 
 
  
41 von 73 in Zusammenstellung
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 33 von 41 
 
5.7 Keller 
Der Kellerzugang / Vorraum wurde im Rahmen der Sanierung 2002 in Ziegelbauweise erneuert. Die 
brandschutztechnische Trennung von Kellerbereich und Treppenhaus erfolgt mittels T -30 Brand-
schutztüren, ebenso Hausanschlussraum und Heizungsraum.  Sämtliche Kellerwände wurden  als 
gestrahltes Sichtmauerwerk  belassen. Der Kellerboden wurde betoniert. Die Kellerdecke wurde au-
genscheinlich mit Dämmplatten versehen. Der Klangprobe nach zu urteilen handelt es sich um einen 
Hartschaumstoff, ggf. auch um Foamglas. Eine weitere Beurteilung ist augenscheinlich nicht möglich. 
In Teilbereichen sind Kellerräume mit Heizkörpern ausgestattet. 
 
  
Bild 86:    Foto 409 
Übersicht Kellerzugangsbereich in neu ausgeführter Ziegel-
bauweise 
Bild 87:    Foto 410 
Brandschutztür Vorraum / Kellergang 
 
 
 
Bild 88:    Foto 412 
Typenschild einer Brandschutz-Kellertür als T-30 Tür mit Zu-
lassungsnummer 
Bild 89:    Foto 414 
Typischer Kellerraum mit betoniertem Boden und ge-
putzter Kellerdecke 
 
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 34 von 41 
 
5.8 Straßenfassade 
Die Straßenfassade wurde augenscheinlich im Rahmen der Sanierung 2002 in erneuert. Es erfolgte 
der Einbau von neuen Holzfenster nach denkmalschutzrechtlicher Vorgabe. Die Fassade ist geputzt, 
ob es sich hierbei um einen Wärmedämmputz handelt, ist augenscheinlich nicht zu beurteilen.  Eine 
Wärmedämmverbundsystem ist nicht vorhanden. Visuell sind keine Schäden erkennbar. Die Dach-
entwässerung  weist ebenfalls keine augenscheinlichen Schäden auf und ist offenbar funktionstaug-
lich. Lediglich das hölzerne Traufgesims zeigt deutliche Alterungsspuren. Augenscheinlich ist seit der 
Sanierung vor 20 Jahren kein Renovierungsanstrich erfolgt. 
 
 
 
Bild 90:    Foto 455 
Traufgesims mit augenscheinlich intakter Dachentwässerung 
Bild 91:    Foto 457 
Wartungsbedürftiges hölzernes Traufgesims 
 
  
Bild 92:    Foto 465 
Mittiger Ausschnitt aus Straßenansicht (2. OG) ohne erkenn-
bare Schäden 
Bild 93:    Foto 467 
Ausschnitt aus Straßenansicht (1. OG) ohne erkenn-
bare Schäden  
 
 
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 35 von 41 
 
5.9 Hoffassade 
Die Hoffassade wurde augenscheinlich im Rahmen der Sanierung 2002 in erneuert. Es erfolgte der 
Einbau von neuen Kunststofffenstern. Die Fassade ist geputzt, ob es sich hierbei um einen Wärme-
dämmputz handelt, ist augenscheinlich nicht zu beurteilen. Eine Wärmedämmverbundsystem ist nicht 
vorhanden. Visuell sind keine Schäden erkennbar. Die Dachentwässerung  weist ebenfalls keine au-
genscheinlichen Schäden auf und ist offenbar funktionstauglich.  
 
Im mittleren Brüstungsbereich zwischen EG und 1. OG erscheinen visuelle lokale leichte Ausbeulun-
gen der Putzoberfläche. Möglicherweise handelt es sich hierbei um Putzhohlstellen. Da der Bereich 
für eine Klopfprobe nicht zugänglich ist, kann keine weitergehende Einschätzung erfolgen. 
 
 
Bild 94:    Foto 439 
Hofausgangsbereich 
Bild 95:    Foto 442 
Teilbereich Hoffassade mit Fluchttreppe im unteren Be-
reich mit Einbruchschaden am Fenster 
 
  
Bild 96:    Foto 445 
Mittiger Ausschnitt aus Hofansicht (EG / 1. OG) mit lokalen 
leichten Putzausbeulungen 
Bild 97:    Foto 453 
Ungesichertes einbruchgeschädigtes Kellerfenster 
 
  
44 von 73 in Zusammenstellung
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 36 von 41 
 
6. Bewertung des Sachverständigen 
Das Gebäude unterliegt dem Denkmalschutz. Zum Baualter gibt es unterschiedliche Angaben. Das 
Maklerexposé benennt 1910, während das Referat Denkmalschutz von einer typischen Bauweise um 
1875 ausgeht. Eine diesbezügliche tiefergehende Prüfung erfolgte nicht.  
 
Das Haus ist voll unterkellert und besitzt neben dem Erdgeschoss drei weitgehend identische Ober-
geschosse sowie ein nicht ausgebautes Dachgeschoss. 
 
Offenbar erlitt das Gebäude im 2. Weltkrieg einen Kriegsschaden. In der Folge wurde mutmaßlich ein 
Vollgeschoss und das Dach komplett abgetragen und mit dem derzeitigen Dach versehen. Konstruk-
tiv handelt es sich um ein „Notdach“ mit einfacher konstruktiver Ausführung.  
 
In 2002 erfolgte gemäß Bauantragsunterlagen ein Umbau zur Nutzung als Hostel. Der diesbezügliche 
Hotelbetrieb dauerte bis zur Corona-Pandemie an, seither ist das Gebäude beräumt und leerstehend. 
Bautechnisch ist das Objekt in die Gebäudeklasse 5 einzustufen, da es sich dem Grunde nach um 
nur eine Nutzungseinheit handelt. Im Erdgeschoss sind die für den Hotelbetrieb notwendigen Funkti-
onsräume wie Empfang, Verwaltung, Küche, Frühstücksraum und Gemeinschaftsraum sowie Sani-
tärräume angeordnet. In den Obergeschossen befinden sich insgesamt 18 Gästezimmer zwischen 
ca. 13 m² und 30 m². Je Etage sind jeweils 2 getrennte Sanitärbereiche (Duschen und WC) angeord-
net.  
 
Das Haus weist eine geschlossene Gebäudehülle auf und ist vor unbefugtem Betreten gesichert. 
Dennoch haben sich mehrere kleinere Einbruchdiebstähle ereignet (Buntmetall, Sanitärarmaturen).  
 
Die bituminöse Dachdeckung wurde mutmaßlich 2002 erneuert und weist lokale Schäden auf. Die 
hölzerne Dachkonstruktion weist zahlreiche Feuchteschäden auf. Ob es sich hierbei ausschließlich 
um abgetrocknete Altschäden handelt, wird aufgrund der Gesamteinschätzung des Daches sehr be-
zweifelt. Lokal (insbesondere im Treppenhauskopfbereich) sind akute Feuchte- und Rissschäden vor-
handen. Deren Umfang kann ohne Bauteilöffnung nicht eingeschätzt werden, Es ist aber davon aus-
zugehen, dass kleinere Reparaturmaßnahmen zur Schadenbeseitigung f ür eine fachgerechte Aus-
führung bei weitem nicht ausreichen werden. Auch sind verdeckte Holzschäden nicht auszuschließen.  
 
Teilweise sind einzelne Konstruktionselemente  durch Hilfsmittel verstärkt. Eine Wärmedämmung im 
Dachbereich ist erkennbar nicht vorhanden. Der Gesamtzustand des Dachbereiches legt eine umfas-
sende Sanierung im Sinne eines Neuaufbaus nahe, so dass eine zeitnahe Komplettsanierung 
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 37 von 41 
 
empfohlen wird. Nur so kann den energetischen Belangen und der Gebrauchstauglichkeit des Daches 
Rechnung getragen werden. Falls dies nicht realisierbar ist, sollte im Minimum eine tiefergehende 
Untersuchung erfolgen, um den baulichen Zustand und den Schadenumfang konkret einzuschätzen 
und somit eine Handlungsgrundlage für die künftige Instandhaltungsplanung zu erhalten. 
 
In allen Obergeschossen, einschließlich Erdgeschoss, ist eine umfangreiche Rissbildung, insbeson-
dere in den Wand- und Deckenixeln zu verzeichnen.  
 
Denkbar sind zwei mögliche Ursachen. Einerseits eine infolge Kriegsschadens (mutmaßlich Fehlen 
eines kompletten Geschosses und des ursprünglichen Daches) etwas verringerte Gebäudege-
samtstabilität und andererseits eine ggf. mangelhafte Ausführung der Trockenbauarbeiten an den 
Geschossdecken während des Umbaus 2002.  
 
Aus der Aktenlage [B] „Bauantrag 2002.pdf – S. 28 geht hervor, dass gemäß Forderung des Brand-
schutzamtes „… In den Übernachtungsbereichen sind Unterhangdecken aus Gipskarton- Feuer-
schutzplatten (nicht „fireboard“) einzubauen, dabei besonders auf rauchdichten umlaufenden  An-
schluss zu achten. 
Die beauftragte Trockenbaufirma setzte dagegen normalen Gipskarton ein…“ 
 
Bild 98:  
Auszug aus der Aktenlage [B] „Bauantrag 2002.pdf – S. 28 – Schriftverkehr mit dem Brandschutzamt 
 
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 38 von 41 
 
Die vorhandene Rissbildung steht der Forderung des Brandschutzamtes, besonders auf rauchdichten 
umlaufenden Anschluss zu achten,  deutlich entgegen. Hier sind ergänzende Maßnahmen zur Ursa-
chenfindung der Rissbildung und deren Abstellung notwendig. Mutmaßlich wird sich der Kriegsscha-
den und ein sehr wahrscheinlich nicht ausgebildeter Ringanker als ursächlich herausstellen. Dafür 
spricht auch die Reduzierung des Rissumfangs in den jeweils tieferliegenden Etagen. 
 
Bei den Türen zum Treppenhaus in den Etagen handelt es sich offenbar um die historischen Bestand-
stüren. Das Treppenhaus ist nach Sächsischer Bauordnung §35 als notwendige Treppe anzusehen. 
Daraus resultierend haben diese Türen „zu notwendigen Fluren rauchdichte und selbstschließende 
Abschlüsse“ zu haben. In der Bestandsbaugenehmigung [B] werden dazu vom Brandschutzamt Auf-
lagen erteilt, welche derzeit nur bedingt erfüllt sind. Hier sind diverse Nacharbeiten erforderlich (z.B. 
Nachrüstung der selbstschließenden Einrichtungen). Nicht prüfbar sind die handschriftlichen H in-
weise des Prüfers vom 29.01.2002, da diese in den übergebenen Unterlagen nicht enthalten sind. 
Ebenso ist das damalige Brandschutzkonzept nicht vorliegend.  Auszugsweise werden die diesbe-
züglich relevanten Schriftstücke in Anlage 2 dieser Stellungnahme beigefügt. Es ist an dieser Stelle 
darauf hinzuweisen, dass nach Auffassung des Sachverständigen für die geplante Nutzung ohnehin 
ein neuer Bauantrag (infolge Nutzungsänderung) eingereicht werden muss, auch wenn keine Aufsto-
ckung erfolgen sollte. In diesem Zusammenhang ist das Thema Brandschutz ohnehin nochmals zu 
bewerten.  
 
Ob dann die gleichen inhaltlichen Auflagen oder ggf. weiterführende Forderungen erhoben werden, 
kann nicht eingeschätzt werden. Es wird eine Verifizierung des Brandschutzkonzeptes in Bezug auf 
den derzeitigen Bestand / geplante Nutzung empfohlen, soweit wie nicht in einem eventuellen Bau-
antragsverfahren ohnehin erforderlich. 
 
An zwei Zwischenpodesten im Treppenhaus wird die gem. der Sächsischen Bauordnung § 38 Abs. 
(1) Nr. 6 erforderliche Mindesthöhe von 80 cm unterschritten. Formal liegt damit ein sicherheitsrele-
vanter baulicher Mangel vor. 
 
Die Straßen- und Hoffassade weisen augenscheinlich keine signifikanten Schäden auf.  
 
 
 
 
 
 
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 39 von 41 
 
7. Baukosten 
Seitens des Auftraggebers sind Aussagen zur zu erwartenden Kostensituation gewünscht. Mit dem 
vorliegenden Kenntnisstand kann hierzu jedoch nicht seriös Stellung genommen werden. Die Bau-
kosten sind zwangsläufig immer vom gewünschten Bausoll anhängig. Dieses ist bisher in keiner 
Weise definiert.  
 
Zum Ortstermin wurde deutlich, dass für die geplante Nutzung auch funktionale Umbauten erforder-
lich sind. Jedoch liegen hierzu gar keine Angaben vor, so dass auch nicht annähernd abgeschätzt 
werden kann, welche bautechnischen Leistungen daraus resultieren.  
 
Unklar ist derzeit ebenso, welche baukonstruktiven Maßnahmen aus brandschutztechnischen Maß-
nahmen ggf. resultieren. Es ist zu erwarten, dass insbesondere die brandschutztechnische Sicherung 
des historischen Treppenhauses als ersten Rettungsweg weitere Maßnahmen als im vorhandenen 
Bestand realisiert, notwendig werden. Dies wird auch von den konkret geplanten Nutzungsanforde-
rungen abhängen.  
 
Ebenso unklar sind resultierende bauliche Maßnahmen zur Beseitigung der gegenwärtig umfangrei-
chen Risssituation. Diese werden inhaltlich mit der für erforderlich gehaltenen Gesamtsanierung des 
Dachbereiches einhergehen, unabhängig von der avisierten Aufstockung um 2 Geschosse. 
 
Letztlich ist die Erstellung einer Sanierungsplanung erforderlich, deren Aufgabens tellung durch den 
Auftraggeber dieser Stellungnahme vorgegeben werden muss. Erst im Ergebnis dieses Planungspro-
zesses lässt sich eine Kostenprognose bezüglich der bautechnischen Sanierung aufstellen. Aus der 
Erfahrung des Sachverständigen mit ähnlichen Auf gabenstellungen ist allein für die Dachsanierung 
(ca. 180 m² Gebäudegrundfläche) und die Instandsetzung der Innenbereiche ohne funktionale Um-
bauten mit Baukosten in der grob geschätzten Größe von 200 … 500 T€ auszugehen. Vorgenannte 
Maßnahmen sowie die Ertüchtigung der haustechnischen Anlagen (sh. Teil 2) sind dabei nicht einge-
schlossen. Es wird an dieser Stelle um Verständnis gebeten, dass eine exaktere Aussage seriös nicht 
vertretbar ist, da der erforderliche Maßnahmenkatalog derzeit nicht definiert ist und im Rahmen dieser 
Aufgabenstellung auch nicht erarbeitet werden kann. 
 
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Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 40 von 41 
 
8. Zusammenfassung bautechnischer Teil 1 
Das Stadt Leipzig ist am Ankauf des Objektes Kurt-Schumacher-Straße 41 in 04105 Leipzig interes-
siert. Das Sozialamt Leipzig möchte das o.g. Objek t zur Betreuung von Obdachlosen nutzen.  Zur 
Unterstützung der Kaufentscheidung wurde der Sachverständige beauftragt, auf Basis einer Inaugen-
scheinnahme ohne Bauteilöffnungen oder sonstige Untersuchungen den bautechnischen Zustand 
einzuschätzen. Eine analoge Einschätzung der haustechnischen Anlagen erfolgt durch das Büro Ego-
Plan im Teil 2 der Gutachterlichen Stellungnahme. 
 
Das Gebäude wurde um die Jahr hundertwende 19./20. Jh. errichtet (ggf. 1875) und unterliegt dem 
Denkmalschutz. Nach einer Umbaumaßnahme in 2002 wurde das Gebäude bis vor ca. 2 Jahren als 
Hostel genutzt, derzeit ist das Gebäude leerstehend. Das Haus ist derzeit viergeschossig, zzgl. Un-
terkellerung. Die Nutzfläche beträgt ca. 700 m². Augenscheinlich wurde aufgrund eines Kriegsscha-
dens ein Notdach errichtet, so dass derzeit eine Baugenehmigung für eine 2- geschossige Aufsto-
ckung vorliegt.
 
 
In Erfüllung der Aufgabenstellung fand am 15.03.2022 ein in Beisein des Auftraggebers ein Ortstermin 
zur augenscheinlichen Feststellung der baulichen Situation statt. Im Rahmen des Ortstermins wurden 
alle zugänglichen Bereiche in Augenschein genommen und die zur Bewertung erforderlichen Fest-
stellungen getroffen. Bauteilöffnungen waren ausdrücklich kein Auftragsgegenstand. Zum Ortstermin 
wurden vom Auftraggeber unterstützend umfangsreiche bautechnische Unterlagen übergeben. Auf-
tragsgemäß wurden diese nur informativ gesichtet und soweit zweckdienlich auf ausgewählte Infor-
mationen zurückgegriffen. 
 
 
Zusammenfassend können zum bautechnischen Teil 1 folgende Feststellungen getroffen werden: 
• Das Gebäude ist nach Erledigung diverser Reparaturmaßnahmen gemäß der bisherigen Nut-
zungsbestimmung verwendbar.  
 
• Die Dachkonstruktion ist augenscheinlich nur eine Notkonstruktion und weist diverse Schäden 
auf. Der Schadenumfang ist ohne weitere Untersuchungen augenscheinlich nicht einschätz-
bar. Bei zahlreichen Feuchteschäden ist davon auszugehen, dass es sich nicht nur um abge-
trocknete Altschäden handelt. Das Dach weist keine erkennbare Wärmedämmung auf.  
 
• Aufgrund des Gesamtzustandes des Daches wird eine zeitnahe Komplettsanierung empfoh-
len. Nur so kann den energetischen Belangen und der Gebrauchstauglichkeit des Daches 
Rechnung getragen werden 
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BAUSACHVERSTÄNDIGENBÜRO   DR. -ING. HABIL. UDO BÖTTIGER  
                                                                                                              
 
 
Gutachten Nr.:  B-2205-SK               Bautechnische Bewertung   
BV Kurt-Schumacher-Straße 41, 04105 Leipzig   Seite 41 von 41 
 
• In allen Etagen ist eine umfangreiche Rissbildung in Wand- und Deckenixeln sowie Wandflä-
chen festzustellen. Es wird gemutmaßt, dass diese infolge des Kriegsschadens auf eine etwas 
eingeschränkte Gebäudestabilität zurückzuführen ist. Zur Ursachenermittlung werden weitere 
Untersuchungen angeraten. Ohne Beseitigung der Ursachen werden Rissbildungen auch 
nach eventueller Überarbeitung erneut auftreten. 
 
• Zur Gewährleistung des Brandschutzes, insbesondere im Bereich des historischen Treppen-
hauses, wird eine Verifizierung des Brandschutzkonzeptes empfohlen, da offenbar nicht alle 
diesbezüglichen Auflagen der Bestandsbaugenehmigung aus 2002 vollständig erfüllt wurden. 
 
• Die angedachte Nutzung erfordert nach Ansicht des Sachverständigen eine erneute Bauge-
nehmigung infolge Nutzungsänderung, unabhängig von der möglichen Aufstockung um 2 Ge-
schosse. Welche brandschutztechnischen Forderungen darauf ggf. resultieren kann nicht ein-
geschätzt werden. 
 
• Es ist die Erstellung einer Sanierungsplanung erforderlich. Grundlage hierfür ist eine konkrete 
Aufgabenstellung bezüglich des gewünschten Bausoll durch den Auftraggeber.  
 
• Da derzeit keine konkrete Aufgabenstellung des Auftraggebers vorliegt und der Umfang der 
bautechnischen Maßnahmen auch durch vorgenannte ergänzende Untersuchungen bestimmt 
wird, ist derzeit eine Kostenaussage zum voraussichtlich notwendigen Baubudget nicht mög-
lich. Dies kann erst im Rahmen der Sanierungsplanung erfolgen. 
 
• Aus der Erfahrung des Sachverständigen mit ähnlichen Aufgabenstellungen ist allein für die 
Dachsanierung und die Instandsetzung der Innenbereiche ohne funktionale Umbauten und 
ohne Ertüchtigung der haustechnischen Anlagen mit Baukosten in der grob geschätzten 
Größe von 200 … 5 00 T€ auszugehen.  
 
      Dr.-Ing. habil. U. Böttiger 
- von der IK Sachsen öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger  
                              für Schäden an Gebäuden  
 
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P:\002-09 Kleinprojekte\002-09_67 Sozialamt Leipzig\10 _Gutachten\220425-B-2205-SK - Sozialamt - Kurt-Schumac her-Starße 41_TGA.docx 
 
 
 
OT Bitterfeld 
Grünstraße 10 
D-06749 Bitterfeld-Wolfen 
Tel.: [TELEFONNUMMER ENTFERNT]9 - 0 
[E-MAIL ENTFERNT] 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Sitz der Unternehmung 
 
OT Bitterfeld 
Grünstraße 10 
D-06749 Bitterfeld-Wolfen 
Tel.: [TELEFONNUMMER ENTFERNT]9 - 0 
[E-MAIL ENTFERNT] 
 
 
 
 
 
Steuernummer: 
237 / 228 / 01970 
 
UST-ID-Nr.: DE266873536 
 
 
 
Inhaber  
Karl Hartl 
 
 
 
Kreissparkasse Anhalt-Bitterfeld 
Kto.-Nr.: 300 017 995 
BLZ: 800 537 22 
 
IBAN: [IBAN ENTFERNT] 
 
BIC-/SWIFT-Code:  
 NOLADE 21 BTF 
 
Deutsche Bank 
Kto.-Nr.: 61 88 88 2 
BLZ: 86 07 00 24 
 
IBAN: [IBAN ENTFERNT] 
 
BIC-/SWIFT-Code: 
 DEUTDEDBLEG 
 
 
_____________________________________________________________ 
 
  BERICHT 
 Technische Gebäudeausrüstung 
    Teil 2 
______________________________________________________________________ 
 
 
 
 
Vorhaben:  ehem. Hostel 
 BV Kurt-Schumacher-Straße 41 
 D-04105 Leipzig 
 
 
 
Auftrag - Nr.: B – 2205-SK 
 
 
 
Auftraggeber:  Stadt Leipzig 
 Dezernat Soziales, Gesundheit und Vielfalt 
 Sozialamt, Abteilung Allgemeine Verwaltung 
 Burgplatz 1 
 D-04109 Leipzig 
 
 
 
Inhalt:  Unterstützung bei der technischen Bewertung  
 im Vorfeld des Ankaufs 
 
 
 
Bearbeiter:  Karl Hartl 
 
 
 
Datum:  25. April 2022 
 
________________________________________________________________ 
 
Verteiler:  1. Ausfertigung: Auftraggeber 
  
________________________________________________________________ 
 
 
 
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Einsprüche gegen dieses Gutachten sind innerhalb vo n 2 Wochen nach Eingang beim Auftraggeber 
schriftlich beim Unterzeichnenden geltend zu machen . Dieses Gutachten gilt 1 Jahr ab Erstellungsdatum.  
51 von 73 in Zusammenstellung
 
 
Bewertung der TGA Kurt-Schumacher-Str. 41, 04105 Leipzig 
 
P:\002-09 Kleinprojekte\002-09_67 Sozialamt Leipzig\10 _Gutachten\220425-B-2205-SK - Sozialamt - Kurt-Schumac her-Starße 41_TGA.docx 
Seite 2 des Schreibens 
vom 25.04.2022 
 
Inhaltsverzeichnis 
 
1 Aufgabenstellung __________________________________ ________ 3
 
 
2 Grundlagen ________________________________________ _______ 4  
2.1 Ortsbegehung __________________________________ _________ 4 
2.2 Übergebene Unterlagen _________________________ __________ 4 
2.3 Sonstige Unterlagen ___________________________ ___________ 5
 
 
3 Vorbemerkungen ___________________________________________ 6
 
 
4 Technische Feststellungen _________________________ _________ 8  
4.1 Allgemeiner Zustand TGA _______________________ ___________ 8 
4.2 Heizung _______________________________________ ________ 12 
4.3 Sanitär _______________________________________ _________ 13 
4.4 Lüftung _______________________________________ ________ 15 
4.5 Elektro _______________________________________ _________ 16 
 
 
5 Bewertung des Sachverständigen ____________________________ 19 
 
 
6 Baukosten _________________________________________ ______ 21 
 
 
7 Zusammenfassung Haustechnische Teil 2 _____________________ 22  
 
 
Anlagenverzeichnis 
 
Anlage 1  Fotoanlage Datenträger  
  
52 von 73 in Zusammenstellung
 
 
Bewertung der TGA Kurt-Schumacher-Str. 41, 04105 Leipzig 
 
P:\002-09 Kleinprojekte\002-09_67 Sozialamt Leipzig\10 _Gutachten\220425-B-2205-SK - Sozialamt - Kurt-Schumac her-Starße 41_TGA.docx 
Seite 3 des Schreibens 
vom 25.04.2022 
 
1 Aufgabenstellung 
Die Stadt Leipzig ist am Ankauf des Objektes Kurt-S chumacher-Straße 41 in 04105 Leipzig 
interessiert. Das Sozialamt Leipzig möchte das o.g.  Objekt zur Betreuung von Obdachlosen 
nutzen. Bisher wurde das Haus als Hostel genutzt, d erzeit ist das Gebäude leerstehend. Ge- 
mäß dem Exposé des Maklers Immo Fusion GmbH, Berlin, wurde das Gebäude 1910 errichtet 
und ist derzeit viergeschossig, zzgl. Unterkellerung. Die Nutzfläche beträgt ca. 700 m². Augen- 
scheinlich wurde aufgrund eines Kriegsschadens ein Notdach errichtet, so dass derzeit eine 
Baugenehmigung für eine 2-geschossige Aufstockung vorliegt. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Bild 1:     
Straßenansicht Kurt-Schumacher-Straße 41 
 
Im Ergebnis einer Objektbegehung durch einen Bausachverständigen soll dessen diesbezüg- 
liche Einschätzung zur Unterstützung der Kaufentscheidung dienen. Beurteilungsgrundlage ist 
ausschließlich die Inaugenscheinnahme, Bauteilöffnungen sind nicht Leistungsgegenstand.  
Die Aufgabe gliedert sich inhaltlich in die Punkte bautechnische und haustechnische Einschät- 
zung. Da dies unterschiedliche Fachgebiete sind, erfolgte die jeweilige Beurteilung auch durch 
verschiedene Sachverständige, so dass die Gutachter liche Stellungnahme wie folgt unterteilt 
ist: 
Teil 1:  Bautechnische Einschätzung     -  Bausachverständigenbüro Dr. Böttiger, Leipzig 
Teil 2:  Haustechnische Einschätzung  -  Ingenieurbüro EgoPlan, Bitterfeld 
 
Wenngleich beide Teilgutachten separat beauftragt s ind, werden diese aufgrund der inhaltli- 
chen Zusammengehörigkeit zusammengefasst. 
 
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Bewertung der TGA Kurt-Schumacher-Str. 41, 04105 Leipzig 
 
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2 Grundlagen 
2.1 Ortsbegehung 
Zur Erfüllung der Aufgabenstellung erfolgte am 15.03.2022 eine Inaugenscheinnahme des 
Objektes zur Feststellung der baulichen Situation.  
Am Termin nahmen teil: 
Herr Götz  Stadt Leipzig - Liegenschaftsamt 
Herr Schneider Stadt Leipzig - Liegenschaftsamt 
Frau Stephan Stadt Leipzig - Sozialamt 
Herr ……  Vertreter des Eigentümers 
Herr Hartl  IB EgoPlan Bitterfeld – Sachverständige r für Haustechnik 
Herr Dr. Böttiger Bausachverständigenbüro Böttiger – Sachverständiger Bau 
Es waren alle Räume des Objektes zugänglich. Das Dach wurde nur aus der Dachluke heraus 
eingesehen, da keine Sicherungsmaßnahmen zum Betreten möglich waren. 
 
2.2 Übergebene Unterlagen 
Zur Angebotserstellung wurde mit E-Mail vom 17.02.2022 das Exposé des Maklers ImmonFu- 
sion Berlin übergeben. Weiterhin wurde informativ den beiden Sachverständigen zum Ortster- 
min von Herrn Schneider je ein Datenstick mit Unter lagen zum Bauobjektes zur Verfügung 
gestellt. So dass folgende Unterlagen Verwendung finden konnten: 
[A] Exposé des Maklers ImmonFusion Berlin  
[B] Diverse Unterlagen zur beantragten Baugenehmigung Bestand aus 2001 
[C] Diverse Unterlagen zur beantragten Baugenehmigung Umbau aus 2021 
Der Datenstick enthielt diverse weitere Unterlagen wie beispielsweise Grundbuchauszug, 
Stellplatznachweis, Versicherungsnachweise etc. Viele der Dokumente von [B] stellen Schrift- 
verkehr des Architekten dar, teilweise mit Sichtver merk des Bauordnungsamtes. Die Bauge- 
nehmigung vom 01.02.2002 für die beantragte Nutzung sänderung „Umbau / Sanierung zur 
Jugendherberge“ ist beigefügt. Die meisten Unterlag en aus [C] sind nicht unterzeichnet und 
haben daher informativen Charakter. 
 
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Bewertung der TGA Kurt-Schumacher-Str. 41, 04105 Leipzig 
 
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Da diese Unterlagen vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt wurden, wird darauf verzichtet, 
hierauf näher einzugehen. 
 
2.3 Sonstige Unterlagen 
[A] Keine 
  
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3 Vorbemerkungen 
Die Erfassung und Bewertung der vorliegenden Beanst andungen bezieht sich nur auf die tech- 
nischen Sachverhalte der TGA, die zum Zeitpunkt der Ortsbegehungen augenscheinlich erkenn- 
bar und ohne technische Hilfsmittel zugänglich waren und schließt das Öffnen von Bauteilen zur 
Erfassung verdeckter Teile ausdrücklich aus.  
Eine Begutachtung und Bewertung der baulichen Anlag en des Bauvorhabens ist nicht Gegen- 
stand dieser „Gutachterlichen Stellungnahme – Teil 2“. Inhaltlich wird dies in der „Gutachterlichen 
Stellungnahme – Teil 1“ des Bausachverständigenbüro Dr. -Ing. Habil. Udo Böttiger abgebildet. 
Die Beurteilung des Objektes beschränkt sich auftra gsgemäß auf eine technische Beurteilung 
des vorgefundenen Zustandes, wie sie aus den augenscheinlichen Feststellungen ableitbar sind. 
Im Gutachten werden die Raumbezeichnungen des ehemaligen Hostels übernommen, da in fast 
jedem Raum die diesbezügliche Grundrissdarstellung mit Raumbezeichnung vorhanden war 
(Bild 2:).  
 
 
 
 
 
 
 
 
Bild 2:     
Beispiel für Raumbezeichnung „Raum 15“ im 3. 
OG (rot markiert) 
 
Eine Prüfung der erforderlichen technischen Unterlagen, der informativ gem. Punkt 3 übergebe- 
nen Unterlagen und der Revisionsunterlagen des Objektes auf Vollständigkeit ist nicht Bestand- 
teil der Beauftragung. 
 
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Bewertung der TGA Kurt-Schumacher-Str. 41, 04105 Leipzig 
 
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Der Sachverständige möchte darauf hinweisen, dass d as vorliegende Gutachten nur zur Erfas- 
sung und Bewertung augenscheinlich erkennbarer Sach verhalte dient und keine Planung zur 
Sanierung von Mängeln darstellt oder die Notwendigkeit einer solchen Planung ersetzt. 
Sämtliche zum Ortstermin von den Sachverständigen a ufgenommenen Digitalbilder sind in An- 
lage 1 auf Datenträger beigefügt. Diese dienen den Sachverständigen als Arbeitsgrundlage. Es 
wurde daher bewusst darauf verzichtet, eine entsprechende Auswahl zu treffen, oder eine Nach- 
verbesserung der Darstellung vorzunehmen. Die Bildqualität kann daher vereinzelt von minderer 
Qualität sein. Die Bilder wurden mit einer relativ hohen Auflösung aufgenommen, um erforderli- 
chenfalls mittels Digitalzoom Details erkennen zu können. 
Soweit vorhanden, wurde zunächst Etagennummer fotografiert, so dass sich die nachfolgenden 
Bilder auf diese Etage beziehen. 
  
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Bewertung der TGA Kurt-Schumacher-Str. 41, 04105 Leipzig 
 
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4 Technische Feststellungen 
4.1 Allgemeiner Zustand TGA 
Das Objekt wurde bis zum Beginn der Corona-Pandemie 2020 als Hostel genutzt und war zum 
Zeitpunkt der Besichtigung leerstehend und von Interieur beräumt. Zwischenzeitlich hatten sich 
offenbar (mehrere) Einbruchdiebstähle ereignet. Hofseitig war ein Fenster eingeschlagen und 
im Innenbereich augenscheinlich an mehreren Stellen  Materialdiebstähle (Buntmetall, Kabel 
und Armaturen) festzustellen. 
Ansonsten war das Gebäude ordnungsgemäß gesichert, die Gebäudehülle war geschlossen. 
Die Fenster waren im Ergebnis stichprobenhafter Kontrollen alle weitgehend funktionstauglich. 
Der vorgefundene Bauzustand datiert offenbar aus de m Jahr 2002, dem Umbau zum Hostel. 
Die Rollstempelaufdrücke der Fenster belegen dies zumindest für diese Bauteile. In vereinzel- 
ten Bereichen wurden offenbar Umbaumaßnahmen begonnen (z.B. 1.OG-Sanitärbereich Da- 
men am Treppenhaus) und unvollendet abgebrochen. 
Das Gebäude unterliegt dem Denkmalschutz. In den übergebenen Unterlagen fanden sich ein 
„Antrag auf Denkmalschutzrechtliche Genehmigung“ vom 09.10.2001 und die Stellungnahme 
des Stadtplanungsamtes vom 06.11.2001, darin wurden entsprechende Auflagen erteilt. Denk- 
malswürdigen Charakter haben nach subjektiver Einschätzung des Sachverständigen der Ein- 
gangsbereich im EG, die Treppenanlage des Treppenha uses und die Zugangstüren zu den 
Etagen. Im Übrigen wird das Baualter des Gebäudes v om Referat Denkmalschutz auf 1875 
geschätzt und steht damit im Widerspruch zur Angabe des Maklers (1910). 
Wenngleich eine detaillierte Bautenstandsfeststellung nicht Auftragsgegenstand ist, sollen die 
nachstehenden Bilder zunächst einen Übersichts-Eind ruck vom zum Ortstermin am 
15.03.2022 vorgefundenen technischen Zustand vermit teln. Die Fotos sind so ausgewählt, 
dass ein möglichst beispielhafter Zustand wiedergegeben wird. 
Die diesbezüglich vom Sachverständigen angefertigte n Digitalbilder sind vollständig auf dem 
Datenträger gem. Anlage 1 beigefügt. Die 3-stellige  „Foto“ – Nr. entspricht der jeweiligen Da- 
teibezeichnung. 
 
 
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Bild 223 
UG - Elektrohauptverteilung 
Bild 228 
UG - Fernwärmestation 
 
  
Bild 198 
UG - Trinkwassereinspeisung 
Bild 203 
UG – Einführung Kabel Deutschland 
 
  
Bild 184 
EG - Küche 
Bild 171 
EG – Elektro Unterverteilung für gesamtes Haus 
 
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Bild 157 
1.OG – nicht fertiggestellte Sanierung Bad 
Bild 133 
1.OG – aufgerissener Schacht 
 
  
Bild 146 
1.OG – je Etage ein Zimmer mit Dusche 
Bild 165 
1.OG – Dusche in den Wc‘s 
 
  
Bild 93 
2.OG – exemplarisch Standard Zimmer 
Bild 85 
2.OG – Waschtischanlage 
 
 
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Bild 65 
3.OG – Herrenduschen 
Bild 61 
3.OG – Waschtischanlage in den Herren-Duschen 
 
  
Bild 43 
3.OG – Standardzimmer 
Bild 38 
3.OG – Damen WC Zustand Heizörper 
 
  
Bild 3 
Dachgeschoss – Durchführung Schmutzwasser 
Bild 5 
Dachgeschoss – Durchführung Lüftung 
 
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4.2 Heizung 
Das Gebäude ist an die Fernwärme angeschlossen. Die  Installation ist in Kupferrohr ausge- 
führt worden. Im gesamten Gebäude ist eine Vielzahl von Rohren entwendet worden. So dass 
ein ordnungsgemäßer Betrieb der Heizungsanlage nich t gegeben ist. Hierzu ist eine neue In- 
stallation der Heizungsanlage erforderlich. 
  
Bild 216 
UG – Entwendetes Rohr am Heizkörper 
Bild 234 
UG – Entwendetes Rohre an der Fernwärmestation 
 
In den Nassbereichen sind keine verzinkten Heizkörp er eingesetzt, so dass diese von Korro- 
sion befallen sind. In wie weit die Heizkörper noch dicht sind, konnte nicht geprüft werden. 
  
Bild 137 
2.OG – korrodierter Heizkörper 
Bild 144 
2.OG – korrodierter Heizkörper 
 
 
 
 
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Bewertung der TGA Kurt-Schumacher-Str. 41, 04105 Leipzig 
 
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Bewertung Heizung 
Zusammenfassend sind zur Heizungsanlage folgende Feststellungen zu treffen: 
 Die Heizungsanlage ist zum Umbau in ein Hostel kom plett neu installiert. 
 Es sind im gesamten Haus Heizkörper eingesetzt. 
 Die Versorgung der Heizung erfolgt aus dem Fernwär menetz der Stadt Leipzig 
 Durch den Diebstahl der Rohrleitungen ist ein Betr ieb der Heizungsanlage derzeit nicht 
möglich. 
 Einige Armaturen, Pumpen und Regelorgane weisen Sp uren von Undichtigkeiten auf. 
 Thermostatköpfe an den Heizkörpern sind zum Teil e ntwendet. 
Im Fazit des vorgefundenen Gesamtzustandes der Heiz ungsanlage wird eine zeitnahe Kom- 
plettsanierung empfohlen. In wie weit Heizkörper no ch zu verwenden sind, muss im Rahmen 
der Sanierung geprüft werden. Es kann durch aus sei n, dass durch Frostschäden Heizkörper 
nicht mehr dicht sind. 
 
4.3 Sanitär 
Das Gebäude ist an das Trinkwassernetz und Abwassernetz der Stadt Leipzig angeschlossen.  
Das Abwassersystem ist aus Gußeisenrohre (SML) errichtet. Es sind keine Brandschutzdurch- 
führungen in den Etagendurchdringungen eingesetzt. Ob eine Abhangdecke in F – Qualität 
eingesetzt ist, war vor Ort nicht zu prüfen. Weiter hin ist im Untergeschoss an den liegenden 
SML- Leitungen starke Korrosion festzustellen.  
 
 
Bild 240 
UG – korrodiertes SML Rohr 
 
 
 
 
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Bewertung der TGA Kurt-Schumacher-Str. 41, 04105 Leipzig 
 
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In der Warmwasserinstallation sind bereits Hygienee ntnahmeventile installiert. Die Trinkwas- 
serinstallation ist in Edelstahl ausgeführt. Augens cheinlich sind im Trinkwassersystem keine 
Rohrleitungen entwendet worden. Jedoch fehlen einige Armaturen in den Bädern. Die Dichtig- 
keit der Rohrleitungen sind jedoch erst durch eine Druckprobe genau festzustellen. Weiterhin 
ist derzeit nicht ersichtlich ob hier ebenfalls Frostschäden entstanden sind.  
Im Erdgeschoss in der Backoffice-Küche scheint die Trinkwasserinstallation undicht gewesen 
zu sein, da dort Wasser steht. 
  
Bild 174 
EG – Küche Backoffice 
Bild 175 
EG – Küche Backoffice 
 
In den Duschräumen an den Waschtischen sind einige Überlauflöcher (Hahnlöcher) nicht an 
den Siphon angeschlossen. Weiterhin klemmen eine Vi elzahl von Duschtüren und sind nicht 
Gangbar. Auf Grund von Kalkablagerungen in den Duschtassen lässt sich der Schluss ziehen, 
dass einige Duscharmaturen bzw. Duschköpfe undicht sind. 
  
Bild 62 
3.OG – Hahnloch nicht angeschlossen 
Bild 39 
2.OG – klemmende Duschtüre 
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Bewertung der TGA Kurt-Schumacher-Str. 41, 04105 Leipzig 
 
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An den Duschen sind keine Verbrühungsschutzarmaturen installiert. In wie weit die Armaturen, 
Urinal-Spülungen und WC-Spülung noch funktionieren, konnte nicht geprüft werden.  
Der Trinkwarmwasserspeicher ist entleert hier ist z u vermuten, dass dieser von innen korro- 
diert ist und zu erneuern ist.  
 
Bewertung Sanitär 
Zusammenfassend sind zur Sanitäranlage folgende Feststellungen zu treffen: 
 Die Sanitäranlagen sind zum Umbau in ein Hostel ko mplett neu installiert. 
 Das Haus hat eine zentrale Warmwasserversorgung. 
 Auf Grund des Leerstandes ist zu vermuten, dass di e Rohrleitungen ohne hygienische 
Maßnahmen so nicht mehr in Betrieb genommen werden können.  
 Das Abwassersystem ist teilweise korrodiert und mu ss erneuert werden. 
 Brandschutztechnische Maßnahmen sind zu ergreifen.  
 Einige Armaturen weisen Spuren von Undichtigkeiten  auf. 
Im Fazit des vorgefundenen Gesamtzustandes der Sanitäranlage wird eine zeitnahe Komplett- 
sanierung empfohlen. In wie weit die Rohrleitungen noch zu verwenden sind, muss im Rahmen 
der Sanierung geprüft werden. Es kann durch aus sein, dass durch Frostschäden die gesam- 
ten Sanitärinstallation nicht dicht sind. 
 
4.4 Lüftung 
Die Duschräume haben dezentrale Abluftventilatoren zur Abführung der feuchten Luft. Die Ab- 
leitung ist mit Wickelfalzrohr über Dach geführt. D ie Funktion der Abluftanlagen konnte nicht 
geprüft werden. Weiterhin ist nicht ersichtlich, ob  brandschutztechnische Maßnahmen bei 
Durchdringung der Decken ergriffen wurden.  
Die Abluftanlage ist augenscheinlich nur über ein Nachlaufrelais am Lichtschalter geschalten. 
Dies führt dazu, wenn tagsüber geduscht wird die Anlage nicht einschaltet und die Feuchtigkeit 
nicht ordnungsgemäß abgeführt wird. Weiterhin kann es vorkommen, dass alle Duschen 
gleichzeitig genutzt werden und die Nachlaufzeit nicht ausreichend ist um die Feuchtigkeit voll- 
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Bewertung der TGA Kurt-Schumacher-Str. 41, 04105 Leipzig 
 
P:\002-09 Kleinprojekte\002-09_67 Sozialamt Leipzig\10 _Gutachten\220425-B-2205-SK - Sozialamt - Kurt-Schumac her-Starße 41_TGA.docx 
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ständig abzuführen. Somit können Schäden am Bauwerk die Folge sein. Die bereits korrodier- 
ten Heizkörper sind ein Indiz für zu hohe Feuchtigk eit. Sonst sind keinerlei Lüftungsanlage in 
dem Gebäude installiert. 
 
Bewertung Lüftung 
Zusammenfassend sind zur Lüftungsanlage folgende Feststellungen zu treffen: 
 Die Lüftungsanlage ist zum Umbau in ein Hostel kom plett neu installiert. 
 Die Funktion konnte nicht geprüft werden. 
 Die Steuerung erfolgt lediglich über ein Nachlaufr elais und nicht über Feuchte. Im Raum 
Im Fazit des vorgefundenen Gesamtzustandes der Lüftungsanlage wird eine komplette Über- 
prüfung der Anlage empfohlen. Die Anlagen sollten u mgerüstet werden auf Feuchtemessung 
und es sollten Brandschutzklappen bzw. Brandschutz- Quell-Schottungen nachgerüstet wer- 
den. 
 
4.5 Elektro 
Das Gebäude ist an das öffentliche Netz angeschlossen.  
Einige offenliegende Kabel sind abgeschnitten und e ntwendet worden, so dass die Elektron- 
lage nicht Funktionsfähig ist. Es existieren keine Unterverteilungen in den Etagen, sowie keine 
FI-Schutzschalter. Weiterhin sind auf Grund der Holzkonstruktion in Schlafräume Brandschutz- 
schalter erforderlich, die ebenfalls nicht vorhande n sind. Es sind einzelnen Rauchmelder vor- 
handen, die jedoch untereinander nicht vernetzt sin d. Diese müssen in Beherberungsstätten 
vernetzt sein. Die Beleuchtungen in den Feuchträume sind nicht für den Einsatz in Feuchträu- 
men zugelassen. Die elektrischen Anlagen entsprechen nicht mehr dem Stand der anerkann- 
ten Regeln der Technik.  
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Bewertung der TGA Kurt-Schumacher-Str. 41, 04105 Leipzig 
 
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Bild 225 
UG – entwendet Kabel 
Bild 171 
EG – einzige Unterverteilung 
 
  
Bild 72 
3.OG – Rauchmelder in den Fluren 
Bild 83 
3.OG – Elektroinstallationen in den Zimmern 
 
  
Bild 153 
1.OG – Beleuchtung Feuchtraum 
Bild 69 
3.OG – Beleuchtung Waschtisch 
 
 
 
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Bewertung der TGA Kurt-Schumacher-Str. 41, 04105 Leipzig 
 
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Bewertung Elektroanlagen 
Zusammenfassend sind zu den Elektroanlagen folgende Feststellungen zu treffen: 
 Die Elektroanlagen sind zum Umbau in ein Hostel ko mplett neu installiert. 
 Die Elektroinstallation entspricht nicht dem aktue llen anerkannten Stand der Technik 
und Sicherheit 
 Auf Grund des Diebstahls von Elektrokabeln sind di e Anlagen nicht funktionsfähig. 
Im Fazit des vorgefundenen Gesamtzustandes der Elek troanlagen wird eine zeitnahe Kom- 
plettsanierung empfohlen. Die gesamte Elektroinstallation ist zu erneuern.  
 
  
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Bewertung der TGA Kurt-Schumacher-Str. 41, 04105 Leipzig 
 
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5 Bewertung des Sachverständigen 
Das Gebäude unterliegt dem Denkmalschutz. Zum Baualter gibt es unterschiedliche Angaben. 
Das Maklerexposé benennt 1910, während das Referat Denkmalschutz von einer typischen 
Bauweise um 1875 ausgeht. Eine diesbezügliche tiefergehende Prüfung erfolgte nicht.  
Das Haus ist voll unterkellert und besitzt neben dem Erdgeschoss drei weitgehend identische 
Obergeschosse sowie ein nicht ausgebautes Dachgeschoss. 
In 2002 erfolgte gemäß Bauantragsunterlagen ein Umbau zur Nutzung als Hostel. Der diesbe- 
zügliche Hotelbetrieb dauerte bis zur Corona-Pandem ie an, seither ist das Gebäude beräumt 
und leerstehend. Im Erdgeschoss sind die für den Ho telbetrieb notwendigen Funktionsräume 
wie Empfang, Verwaltung, Küche, Frühstücksraum und Gemeinschaftsraum sowie Sanitär- 
räume angeordnet. In den Obergeschossen befinden si ch insgesamt 18 Gästezimmer zwi- 
schen ca. 13 m² und 30 m². Je Etage sind jeweils 2 getrennte Sanitärbereiche (Duschen und 
WC) angeordnet.  
Das Haus weist eine geschlossene Gebäudehülle auf u nd ist vor unbefugtem Betreten gesi- 
chert. Dennoch haben sich mehrere kleinere Einbruch diebstähle ereignet (Buntmetall, Elekt- 
rokabel und Sanitärarmaturen).  
Aus der Aktenlage [B] „Bauantrag 2002.pdf – S. 28 g eht hervor, dass gemäß Forderung des 
Brandschutzamtes „… In den Übernachtungsbereichen sind Unterhangdecken aus Gipskar- 
ton-Feuerschutzplatten (nicht „fireboard“) einzubauen, dabei besonders auf rauchdichten um- 
laufenden Anschluss zu achten.  
Die beauftragte Trockenbaufirma setzte dagegen normalen Gipskarton ein …“ 
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Bewertung der TGA Kurt-Schumacher-Str. 41, 04105 Leipzig 
 
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Auszug aus der Aktenlage [B] „Bauantrag 2002.pdf – S. 28 – Schriftverkehr mit dem Brandschutzamt 
Die Installationen haben keinerlei Brandschutz bei der Durchdringung der Decken, daher soll- 
ten die Unterhangdecken als F Abschluss dienen und dort sind geeignete Brandschutzdurch- 
führungen einzusetzen. Diese sind nicht vorgefunden worden. 
Viele Installationen sind durch Diebstahl nicht meh r vollständig. In wie Weit ein einfacher Er- 
satz der entwendeten Anlagen Teile zu einer funktio nsfähigen Anlage führt lässt sich nicht 
feststellen. Darüber hinaus wird keine Fachfirma hi erfür die Gewährleistung übernehmen. So 
dass eigentlich komplett neue Technische Anlagen erforderlich sind. 
 
  
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6 Baukosten 
Seitens des Auftraggebers sind Aussagen zur zu erwartenden Kostensituation gewünscht. Mit 
dem vorliegenden Kenntnisstand kann hierzu jedoch nicht seriös Stellung genommen werden. 
Die Baukosten sind zwangsläufig immer vom gewünschten Bausoll anhängig. Dieses ist bisher 
in keiner Weise definiert.  
Zum Ortstermin wurde deutlich, dass für die geplant e Nutzung auch funktionale Umbauten 
erforderlich sind. Jedoch liegen hierzu keine Angab en vor, so dass auch nicht annähernd ab- 
geschätzt werden kann, welche bautechnischen Leistungen daraus resultieren.  
Unklar ist derzeit ebenso, welche technischen Maßnahmen aus brandschutztechnischer Sicht 
ggf. resultieren. Es ist zu erwarten, dass sämtlich e Durchdringungen der Decken geschottet 
werden müssen. 
Letztlich ist die Erstellung einer Sanierungsplanung erforderlich, deren Aufgabenstellung durch 
den Auftraggeber dieser Stellungnahme vorgegeben we rden muss. Erst im Ergebnis dieses 
Planungsprozesses lässt sich eine Kostenprognose be züglich der Sanierung der Gebäude- 
technik aufstellen. Aus der Erfahrung des Sachverständigen mit ähnlichen Aufgabenstellungen 
ist allein für die wieder Herstellung der technisch en Gebäudeausrüstung (ca. 700 m² Nutzflä- 
che) mit Kosten in der grob geschätzten Größe von 300 … 600 T€ auszugehen. Vorgenannte 
Maßnahmen sowie die Ertüchtigung der bautechnischen Anlagen (sh. Teil 1) sind dabei nicht 
eingeschlossen. Es wird an dieser Stelle um Verständnis gebeten, dass eine exaktere Aussage 
seriös nicht vertretbar ist, da der erforderliche Maßnahmenkatalog derzeit nicht definiert ist und 
im Rahmen dieser Aufgabenstellung auch nicht erarbeitet werden kann.  
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Bewertung der TGA Kurt-Schumacher-Str. 41, 04105 Leipzig 
 
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Seite 22 des Schreibens 
vom 25.04.2022 
 
7 Zusammenfassung Haustechnische Teil 2 
Das Stadt Leipzig ist am Ankauf des Objektes Kurt-S chumacher-Straße 41 in 04105 Leipzig 
interessiert. Das Sozialamt Leipzig möchte das o.g.  Objekt zur Betreuung von Obdachlosen 
nutzen. Zur Unterstützung der Kaufentscheidung wurd e der Sachverständige beauftragt, auf 
Basis einer Inaugenscheinnahme ohne Bauteilöffnunge n oder sonstige Untersuchungen den 
technischen Zustand der TGA einzuschätzen. Eine analoge Einschätzung der bautechnischen 
Anlagen erfolgt durch das Bausachverständigenbüro U do Böttiger im Teil 1 der Gutachterli- 
chen Stellungnahme. 
Das Gebäude wurde um die Jahrhundertwende 19./20. Jh. errichtet (ggf. 1875) und unterliegt 
dem Denkmalschutz. Nach einer Umbaumaßnahme in 2002 wurde das Gebäude bis vor ca. 2 
Jahren als Hostel genutzt, derzeit ist das Gebäude leerstehend. Das Haus ist derzeit vierge- 
schossig, zzgl. Unterkellerung. Die Nutzfläche beträgt ca. 700 m².  
In Erfüllung der Aufgabenstellung fand am 15.03.202 2 ein in Beisein des Auftraggebers ein 
Ortstermin zur augenscheinlichen Feststellung der Situation der Gebäudetechnik statt. Im Rah- 
men des Ortstermins wurden alle zugänglichen Bereic he in Augenschein genommen und die 
zur Bewertung erforderlichen Feststellungen getroff en. Bauteilöffnungen waren ausdrücklich 
kein Auftragsgegenstand. Zum Ortstermin wurden vom Auftraggeber unterstützend umfangs- 
reiche bautechnische Unterlagen übergeben. Auftragsgemäß wurden diese nur informativ ge- 
sichtet und soweit zweckdienlich auf ausgewählte Informationen zurückgegriffen. 
 
Zusammenfassend können zum haustechnischen Teil 2 f olgende Feststellungen getroffen 
werden: 
 Die technische Gebäudeausrüstung muss in weiten Te ilen erneuert werden um die bis- 
herigen Nutzungsbestimmung wieder herzustellen. 
 
 Zur Gewährleistung des Brandschutzes, wird eine Ve rifizierung des Brandschutzkon- 
zeptes empfohlen, da offenbar nicht alle diesbezüglichen Auflagen der Bestandsbauge- 
nehmigung aus 2002 vollständig erfüllt wurden. 
 
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Bewertung der TGA Kurt-Schumacher-Str. 41, 04105 Leipzig 
 
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vom 25.04.2022 
 
 Die angedachte Nutzung erfordert nach Ansicht des Sachverständigen eine erneute 
Baugenehmigung infolge Nutzungsänderung. Welche bra ndschutztechnischen Forde- 
rungen darauf ggf. resultieren kann nicht eingeschätzt werden. 
 
 Es ist die Erstellung einer Sanierungsplanung erfo rderlich. Grundlage hierfür ist eine 
konkrete Aufgabenstellung bezüglich des gewünschten  Bausoll durch den Auftragge- 
ber.  
 
 Da derzeit keine konkrete Aufgabenstellung des Auf traggebers vorliegt und der Umfang 
der Maßnahmen in der TGA auch durch vorgenannte ergänzende Untersuchungen be- 
stimmt wird, ist derzeit eine Kostenaussage zum vor aussichtlich notwendigen Budget 
nicht möglich. Dies kann erst im Rahmen der Sanierungsplanung erfolgen. 
 
 Aus der Erfahrung des Sachverständigen mit ähnlich en Aufgabenstellungen ist für die 
Wiederherstellung der TGA ohne Ertüchtigung der bautechnischen Anlagen mit Kosten 
in der grob geschätzten Größe von 300 … 600 T€ auszugehen.  
 
 
 
 
 
Karl Hartl 
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