Entscheidung über die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für die Grundstücke Zuckelhausener Ring 13 u.a. (Flurstücke 8, 10/1, 192/57 und Teilfläche von 192/56) in Leipzig-Zuckelhausen
Stadt: leipzig
Drucksache: DS-00798/14
Datum: 2015-04-17
Vorlagenart: Beschlussvorlage

Ratsversammlung
Beschlussvorlage Nr. DS-00798/14
Status: öffentlich
Beratungsfolge:
Gremium Termin Zuständigkeit
Dienstberatung des Oberbürgermeisters Bestätigung
Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau 17.02.2015 1. Lesung
Fachausschuss Umwelt und Ordnung 24.02.2015 1. Lesung
Ortschaftsrat Holzhausen 24.02.2015 Vorberatung
Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau 03.03.2015 2. Lesung
Fachausschuss Umwelt und Ordnung 10.03.2015 2. Lesung
Ratsversammlung 25.03.2015 Beschlussfassung
Eingereicht von
Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Betreff
Entscheidung über die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines 
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für die Grundstücke Zuckelhausener Ring 13 u.a. 
(Flurstücke 8, 10/1, 192/57 und Teilfläche von 192/56) in Leipzig-Zuckelhausen
Beschlussvorschlag:
Der Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes im Geltungsbereich des 
Bebauungsplanes Nr. E-150 „Ortskern Zuckelhausener Ring“ für die Flurstücke 8, 10/1, 192/57 und 
192/56 der Gemarkung Zuckelhausen wird abgelehnt.
Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen:
 nicht relevant
 
Sachverhalt:
 Siehe Anlage „Beschreibung des Sachverhaltes“.
Anlagen:
1 Beschreibung des Sachverhaltes
2 Übersichtskarte
3 Luftbild mit LSG-Grenze
1 von 16 in Zusammenstellung
4 Übersicht der angestrebten Vorhaben
5 städtebauliches Konzept zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
2 von 16 in Zusammenstellung
B E S C H L U S S A U S F E R T I G U N G 
Ratsversammlung vom 15.04.2015 
zu 18.5. Entscheidung über die Einleitung eines Verf ahrens zur Aufstellung eines 
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für die Grundstücke 
Zuckelhausener Ring 13 u.a. (Flurstücke 8, 10/1, 192/57 und Teilfläche von 
192/56) in Leipzig-Zuckelhausen 
Vorlage: DS-00798/14 
Beschluss: 
Der Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes im Geltungsbereich des 
Bebauungsplanes Nr. E-150 „Ortskern Zuckelhausener Ring" für die Flurstücke 8, 10/1, 192/57 
und 192/56 der Gemarkung Zuckelhausen wird abgelehnt. 
Abstimmungsergebnis: 
mehrheitlich angenommen bei einigen Gegenstimmen und 1 Enthaltung 
Leipzig, den 16. April 2015 
Seite: 1/1 
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Entscheidung über die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 
für die Grundstücke Zuckelhausener Ring 13 u.a. (Flurstücke 8, 10/1, 192/57 und Teilfläche von 192/56) in Leipzig-Zuckelhausen 
Beschreibung des Sachverhaltes
Entscheidung über die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes für die Grundstücke Zuckelhausener Ring 13 u.a. (Flurstücke 8, 10/1, 
192/57 und Teilfläche von 192/56) in Leipzig-Zuckelhausen 
0. Einleitung
Der  Antragsteller  und  V orhabenträger  beabsichtigt,  auf  den  in  seinem  Eigentum  befindlichen 
Flurstücken 10/1 und 192/57 der Gemarkung Zuckelhausen Baurecht für die Errichtung von vier  
Einfamilienhäuser zu schaffen sowie nachträglich rechtmäßige Zustände für ein schon errichtetes  
V orhaben auf den Flurstücken 8 und 192/56 herzustellen. Zur Darlegung der Verwaltungsmeinung 
bedarf es einer tiefergehenden Betrachtung zurück liegender Ereignisse. 
Im November 1998 und somit kurz vor der Eingemeindung in die Stadt Leipzig zum 01.01.1999,  
hat  die  damals  selbstständige  Gemeinde  Holzhausen  den  Bebauungsplan  (B-Plan)  Nr.  E-150 
„Ortskern Zuckelhausener Ring“ nach einem mehrjährigen Planverfahren als Satzung beschlossen.  
Die Bekanntmachung erfolgte nach der Eingemeindung durch die Stadt Leipzig im Juli 1999.
Die  Ziele  des  B-Planes  sind  auf  die  funktionelle  und  stadtgestalterische  Entwicklung  der 
historischen  Ansiedlung  Zuckelhausen  ausgerichtet  und  sollen  einen  Rahmen  für  die  zu 
bebauuenden Grundstücke schaffen.  In der Begründung zum B-Plan ist als dessen Grundanliegen  
und Ziel formuliert, die noch immer wahrnehmbare prägnante historische Form des Rundlings mit  
seiner typischen Zonierung 
1. Teich mit Erschließungswegen und V orgärten
2. Hofanlagen aus überwiegend Dreiseithöfen und
3. Bauerngärten 
zu erhalten. Dieser i n seiner Geschlossenheit und seinem Charakter w eitgehend erhaltene Ortskern 
besitzt eine kulturhistorisch hohe Wertigkeit für das Land Sachsen.
Im B-Plan wird insbesondere dem Erhalt und dem Schutz der Bauerngärten als Lebensraum für  
Tiere  und  Pflanzen  eine  große  Bedeutung  beigemessen.  In  der  Begründung  wird  als  ein 
Entwicklungsziel  des  B-Planes  ausdrücklich  formuliert,  dass das  Bauen  auf  die  bereits  durch 
bauliche Anlagen  [geprägten] bestehenden Bereiche zu begrenzen  [ist] und der äußere „grüne  
Ring“  zu  erhalten  bzw.  zu  festigen  [ist].  Eine  besondere  Würdigung  erfährt  in  diesem 
Zusammenhang auch das im Plangebiet gelegene sogenannte „Pappelwäldchen“, innerhalb dessen  
in Übereinstimmung mit den Zielen des B-Planes auf den ehemals gewerblich genutzten Flächen ein 
Neubaugebiet  (Täschners  Garten)  entstand,  wonach  das  „Pappelwäldchen“  zur  Steigerung  der 
ökologischen Leistungsfähigkeit stufenweise mit einheimischen Baumarten ergänzt werden soll.
Die Stadt Leipzig fühlt sich den im B-Plan E-150 aufgeführten städtebaulichen und freiräumlichen  
Zielen verpflichtet und hat im Zuge der Fortschreibung und Ergänzung des Flächennutzungsplanes  
(FNP) große Teile der im B-Plan als Grünflächen festgesetzten Flächen in den FNP als Wald- bzw.  
Grünfläche übernommen sowie die Grenzen des seit 2011 rechtskräftigen Landschaftsschutzgebiets  
(LSG) „Etzoldsche Sandgrube und Rietzschketal Zweinaundorf“ entsprechend ausgewiesen. 
Mit dem Eigentumswechsel einzelner Flächen ist seit etwa 2001 die Realisierung von Maßnahmen  
und V orhaben verbunden, die in erheblichem Umfang den schon beschriebenen Entwicklungszielen 
des B-Planes widersprechen. Die gilt  insbesondere für die  zwischen dem Baugebiet Täschners  
Garten und dem Zuckelhausener Ring gelegenen Wald- und Grünflächen, innerhalb derer
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Entscheidung über die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 
für die Grundstücke Zuckelhausener Ring 13 u.a. (Flurstücke 8, 10/1, 192/57 und Teilfläche von 192/56) in Leipzig-Zuckelhausen 
• ca.  5.000  qm  des  im  B-Plan  dargestellten  Waldbestandes  südlich  der  Straße  Täschners 
Garten ungenehmigt beseitigt wurden,
• großzügig dimensionierte Erschließungsanlagen innerhalb der privaten Grünflächen angelegt 
und verschiedene sonstige Nebenanlagen (z.B. eine Mauer entlang der Mölkauer Straße)  
ungenehmigt errichtet wurden,
• letztlich ab 2006 im Zuckelhausener Ring 13 ein vorgeblich als Nebenanlage für land- und  
forstwirtschaftliche Nutzungen beabsichtigtes V orhaben tatsächlich als ein nach den Inhalten 
des  B-Planes  unzulässiges  Wohnhaus  zuzüglich  diverser  Außenanlagen  (Terrasse, 
Swimmingpool, etc) realisiert wurde. 
Gegen  diese  rechtswidrig  errichtete  baulichen  Anlagen  auf  den  nördlichen  Teilflächen  des 
Grundstücks Zuckelhausener Ring 13 hat die Stadt Leipzig am 19.10.2007 eine Anordnung zur  
Beseitigung der rechtswidrig errichteten baulichen Anlagen erlassen. Die dagegen erhobene Klage  
des Grundstückseigentümers hat das Verwaltungsgericht Leipzig am 22.04.2010 abgewiesen. 
Am  13.01.2012  wurde  durch  das  Oberverwaltungsgericht  Bautzen  der  Antrag  des  
Grundstückseigentümers auf Zulassung einer Berufung gegen der Beseitigungsanordnung für die  
rechtswidrig errichteten baulichen Anlagen abgelehnt und die durch die Stadt Leipzig vorgetragenen 
und durch das Urteil des Verwaltungsgerichts Leipzig bestätigten Versagensgründe vollumfänglich 
bestätigt. Derzeit wird vom Amt für Bauordnung und Denkmalpflege die V ollstreckung des Urteils 
durchgeführt.
Im September 2012 wurde nun durch den im Rechtsstreit unterlegenen und zur Beseitigung der  
baulichen  Anlagen  aufgeforderten  Grundstückseigentümer  ein  Antrag  auf  Einleitung  eines 
vorhabenbezogenen  B-Planes  gestellt.  Über  diesen  Antrag hat  im  Sinne  des  §  12  BauGB  der 
Stadtrat zu entscheiden. Wesentliches Ziel dieses Antrages ist die Einleitung eines Planverfahrens  
zur Schaffung der planungsrechtlichen V oraussetzungen für: 
• die  Legalisierung  des  formell  und  materiell  rechtswidrig  errichteten  und  genutzten 
Wohnhauses auf dem Grundstück Zuckelhausener Ring 13 sowie
• die Schaffung von Baurecht für 4 Einfamilienhäuser auf der Südseite der Straße Täschners  
Garten.
Beide Ziele sind nur durch die Überplanung des genannten rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. E-
150 „Zuckelhausener Ring“ zu erreichen.
Der  Antrag  zur  Einleitung  des  vorhabenbezogenen  B-Planes  und  die  damit  beabsichtigte 
Veränderung der planungsrechtlichen Rahmenbedingungen steht auch in der Folge einer seit 2010  
mit dem Ortschaftsrat Holzhausen geführten fachlichen Diskussion zur Entwicklung der Flächen  
südlich der Straße Täschners Garten. Näheres dazu im Folgenden.
1. Sachstand
1.1 zu den Flächen südlich der Straße Täschners Garten
Durch den Ortschaftsrat Holzhausen wurde mit Antrag vom 04.05.2010 ein Verwaltungsstandpunkt  
zur  weiteren  Entwicklung  der  Eigentümergrundstücke  abgefordert  (vgl.  V/OR  5,  Thema:  5. 
Änderung des B-Planes Nr. E-150 – Nutzbarmachung des „Grünen Ringes“). Gegenstand dieses  
Beschlussantrages war im Einzelnen:
1. die Wiederherstellung des alten „Pfarrweges“ und Anbindung an die Spazierwege im Umfeld  
des Klinikstandortes Leipzig-Probstheida (Parkkrankenhaus) sowie
2. die Verbesserung der Wohnbausituation für naturnahes Wohnen am Täschners Garten. 
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Entscheidung über die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 
für die Grundstücke Zuckelhausener Ring 13 u.a. (Flurstücke 8, 10/1, 192/57 und Teilfläche von 192/56) in Leipzig-Zuckelhausen 
Auf der Grundlage des 2. Beschlussantrages (naturnahes Wohnen) sollte eine Planänderung mit dem 
Ziel erwirkt werden, die im rechtskräftigen B-Plan Nr. E-150 festgesetzte private Grünfläche südlich 
der Straße Täschners Garten als Baufläche zu überplanen und dort die V oraussetzungen für die  
Entwicklung von vier Einfamilienhausgrundstücken zu schaffen.
Im diesbezüglichen Verwaltungsstandpunkt wurde dem Ortschaftsrat folgender Alternativvorschlag  
unterbreitet: 
Dem Anliegen des Ortschaftsrates, den „alten Pfarrweg“ als wichtigen Bestandteil der örtlichen 
Fuß- und Radwegeverbindungen sowie der Naherholungsmöglichkeiten (Spazierweg) zu reali-
sieren, wird entsprochen. Da der B-Plan diese Wegeverbindung bereits festsetzt, ist hierfür eine 
Planänderung nicht erforderlich.
Dem Wunsch des Ortschaftsrates, in der im B-Plan Nr. E-150 festgesetzten Grünzäsur Gebäude er-
richten zu lassen, kann nicht entsprochen werden. Eine solche Maßnahme widerspricht den 
bisherigen Planungszielen, eine entsprechende Planänderung wäre städtebaulich nicht begründbar 
und unter Abwägungsgesichtspunkten planungsrechtlich nicht durchführbar. 
Der  genannte  Verwaltungsstandpunkt  wurde  zuletzt  in  der  Sitzung  des  Fachausschuss 
Stadtentwicklung und Bau am 21.09.2010 behandelt.
1.2 zum Grundstück Zuckelhausener Ring 13
Auf den rückwärtigen Flächen des Grundstücks Zuckelhausener Ring 13 wurden ab Mitte 2006  
bauliche Anlagen errichtet. V orausgegangen waren Gespräche mit den zuständigen Ämtern der Stadt 
Leipzig zur Errichtung von Nebengebäuden für eine land- und forstwirtschaftliche Nutzung. Die  
planungsrechtliche Zulässigkeit dieser Nutzungen und Gebäude wurde auf der Grundlage des B-
Planes E-150 grundsätzlich positiv beurteilt, soweit sie innerhalb des Flurstücks 8 der Gemarkung  
Zuckelhausen realisiert werden. Tatsächlich wurden die Anlagen jedoch rechtswidrig überwiegend  
auf dem Flurstück 192/56 errichtet. 
Folgerichtig hat die Stadt Leipzig am 19.10.2007 eine Anordnung zur Beseitigung der auf den  
nördlichen Teilflächen materiell und formell rechtswidrig errichteten baulichen Anlagen erlassen.  
Im Zuge des nachfolgenden Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht Leipzig wurde im Rahmen  
eines  Ortstermins  festgestellt,  dass  anstelle  der  Nebengebäude  für  eine  land-  und  
forstwirtschaftliche Nutzung tatsächlich offenbar eine Wohnnutzung in den bis dahin errichteten  
Gebäuden angestrebt wird. Dafür sprach die  Ausstattung der (Stall-)Gebäude mit  hochwertiger  
Küche  und  Bad,  Dachflächenfenstern  und  aufwendigen  Glasschiebetüren,  Außenkamin  und 
Satellitenschüssel.  Trotzdem  zum  Zeitpunkt  des  Ortstermins  in  dem  Gebäude  Tiere  eingestellt 
waren, wertete dies die zuständige Kammer des Verwaltungsgerichts ausschließlich als Versuch der  
Täuschung von Gericht und Behörde. Am 22.04.2010 hat das Verwaltungsgericht Leipzig die Klage 
des Grundstückseigentümers gegen die Beseitigungsanordnung abgewiesen. 
Am 13.01.2012 wurde durch das Oberverwaltungsgericht Bautzen der Antrag auf Zulassung einer  
Berufung wegen der Beseitigungsanordnung für die rechtswidrig errichteten baulichen Anlagen  
abgelehnt.  Weitere  Rechtsmittel  sind  nicht  gegeben,  der  Beschluss  ist  damit  rechtskräftig  und 
unanfechtbar.
Durch das Oberverwaltungsgericht wurden die durch die Stadt Leipzig vorgetragenen und durch das 
Urteil des Verwaltungsgerichts Leipzig bestätigten Versagensgründe
- zur Lage des V orhabens in einer Fläche, die als private Grünfläche festgesetzt ist und
- zur Lage des V orhabens außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sowie
- zur Unzulässigkeit des V orhabens auch bei Unwirksamkeit des B-Planes Nr. E-150 wegen 
der dann gegebenen Lage des V orhabens im planerischen Außenbereich nach § 35 
Baugesetzbuch 
vollumfänglich  bestätigt.  Mit  dieser  Entscheidung  endete  der  jahrelange  Rechtsstreit  zwischen 
Grundstückseigentümer  und  Stadt  zugunsten  der  Stadt  Leipzig.  Derzeit  wird  vom  Amt  für 
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Entscheidung über die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 
für die Grundstücke Zuckelhausener Ring 13 u.a. (Flurstücke 8, 10/1, 192/57 und Teilfläche von 192/56) in Leipzig-Zuckelhausen 
Bauordnung und Denkmalpflege die V ollstreckung des Urteils durchgeführt.
Bemerkenswert  erscheint  in  diesem  Zusammenhang  die  Tatsache,  dass  trotz  des  Urteils  des 
Oberverwaltungsgerichts die Baumaßnahmen fortgesetzt und die baulichen Anlagen in erheblichem  
Umfang erweitert und fertiggestellt wurden. 
2. Bewertung der mit dem Planverfahren angestrebten Entwicklung 
2.1 Schaffung von Baurecht auf bislang als Grünflächen festgesetzten Flächen
Eine Ausweitung der Wohnbauflächen südlich der Straße Täschners Garten unter Inanspruchnahme  
der  im  B-Plan  Nr.  E-150  als  private  Grünflächen  festgesetzten  Freiflächen  wurde  im 
Zusammenhang mit dem o.g. von der Verwaltung zu erarbeitenden Verwaltungsstandpunkt im Jahr  
2010  unter  städtebaulichen  und  planungsrechtlichen  Gesichtspunkten  umfassend  geprüft  und 
verneint.  Mit  Blick  auf  den  vorliegenden  Antrag  des  Eigentümers  auf  Einleitung  eines 
Planverfahrens wurde die Sach- und Rechtslage einer erneuten Überprüfung unterzogen.
Im  Ergebnis  ist  –  nach  wie  vor  –  festzustellen,  dass  die  Erhaltung  der  ortstypischen 
Siedlungsstruktur von Zuckelhausen mit  ihren angrenzenden Landschaftsräumen,  durch die die  
Siedlungsbereiche der Ortslage klar gegliedert und ablesbar sind, von hoher städtebaulicher Qualität 
und  freiräumlicher  Bedeutung  ist.  V or  dem  Hintergrund  der  in  Leipzig  und  im  Ortsteil  zur 
Verfügung stehenden und in Entwicklung befindlichen Wohnbaustandorte – in unmittelbarer Nähe  
wird mit dem B-Plan Nr. 403 „Wohnsiedlung am Wiesenblumenweg“ eine Gebietsentwicklung für  
ca. 45 Einfamilienhäuser planerisch vorbereitet – ist zudem kein städtebaulicher Grund und auch  
kein tatsächlicher zusätzlicher Flächenbedarf erkennbar, der eine Änderung des Bebauungsplans  
zum Zwecke der Erweiterung der Wohnbauflächen an eben dieser Stelle zu Lasten der bestehenden  
Grünstrukturen rechtfertigen könnte. 
Die vom Antragsteller angestrebte Entwicklung auf dem Grundstück Zuckelhausener Ring 13, d.h.  
die Legalisierung der rechtswidrig errichteten baulichen Anlagen, soll in dem mit Verordnung per  
03.12.2010  festgesetzten  Landschaftsschutzgebiet  „Etzoldsche  Sandgrube  und  Rietzschketal 
Zweinaundorf“ erfolgen. Die Planungsabsichten laufen der o.g. Verordnung zuwider und stellen in  
ihrer  Realisierung  im  o.g.  Landschaftsschutzgebiet  eine  verbotene  Handlung  dar,  da  in  der 
Verordnung im Überschneidungsbereich mit dem gültigen B-Plan Nr. E-150 nur die Realisierung  
der Festsetzungen des Bebauungsplanes als zulässige Handlungen festgeschrieben wurden. Eine  
Befreiung  von  den  Verboten  der  Verordnung  zum  Landschaftsschutzgebiet  wird  durch  das 
zuständige  Fachamt  nicht  in  Aussicht  gestellt.  Dies  bedeutet,  dass  ein  B-Plan  mit  den  hier 
angestrebten Inhalten nicht aufgestellt werden kann.
Aufgrund  der  dargestellten  materiell-rechtlichen  Unzulässigkeit  der  Durchführung  eines  
Bauleitplanverfahrens zur Legalisierung des rechtswidrig errichteten Gebäudes und weiteren, die  
Natur- und Umweltbelange berührenden Gründen wird seitens der Verwaltung die Aufstellung eines 
vorhabenbezogenen  Bebauungsplanes  „Zuckelhausener  Ring/Täschners  Garten“  innerhalb  des 
Geltungsbereiches  des  rechtskräftigen  Bebauungsplanes  Nr.  E-150  abgelehnt.  Darüber  hinaus 
widersprechen die mit dem begehrten Planverfahren angestrebten Ziele den Zielen des bestehenden  
rechtskräftigen B-Plans, insbesondere der dort verankerten dauerhaften Pflege und Erhaltung der –  
ursprünglich dicht bewachsenen – festgesetzten Grünflächen, den stadtklimatischen Zielstellungen  
sowie  der  Bewahrung  des  noch  vorhandenen  Charakters  des  Rundlingsdorfes  Zuckelhausen 
(slawische Siedlungsform). Die angestrebte Bebauung steht diesen Zielen entgegen.
2.2 Legalisierung eines rechtswidrig errichteten Bauwerks
Auch bei einer – fiktiv unterstellten – Aufgabe des LSG hätte eine Legalisierung des rechtswidrig  
errichteten Bauwerks erhebliche Auswirkungen auf die städtebauliche Ordnung im Ortsteil, vor  
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Entscheidung über die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 
für die Grundstücke Zuckelhausener Ring 13 u.a. (Flurstücke 8, 10/1, 192/57 und Teilfläche von 192/56) in Leipzig-Zuckelhausen 
allem aber eine negative Signalwirkung für abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen oder  
den erteilten Baugenehmigungen errichteten Bauvorhaben innerhalb des gesamten Stadtgebietes.  
Ein Erfolg der hier angestrebten Legalisierung der rechtswidrig errichteten Gebäude auf Grundlage  
eines  Bauleitplanverfahrens  würde  künftig  die  Durchsetzung  bauordnungsrechtlichen  Handelns 
erheblich erschweren.
Das  unmittelbare  Umfeld  des  Zuckelhausener  Dorfkerns  weist  eine  Vielzahl  ähnlicher 
Grundstücksverhältnisse und Nutzungen wie bei dem in Rede stehende Grundstück auf. Analoge  
bauliche Entwicklungen, wie sie hier vorsätzlich und in Kenntnis des Gerichtsurteils ausgeführt  
wurden, wären bei einem erfolgreichen Verlauf des hier angestrebten Planverfahrens mit Blick auf  
den Gleichbehandlungsgrundsatz zukünftig weder planungsrechtlich noch bauordnungsrechtlich zu  
steuern.
Neben den bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Aspekten ist auch zu beachten, dass dem  
V orhaben zwischen 2000 und 2009 umfangreiche Rodungsmaßnahmen auf der im B-Plan Nr. E-150 
als „vorhandener Wald“ gekennzeichneten Fläche vorausgingen. Diesen Rodungsmaßnahmen, die  
mit  dem  zuständigen  Forstamt  Leipzig  nicht  abgestimmten  waren,  war  weder  eine  
Umwandlungsgenehmigung nach § 8 Abs. 1 SächsWaldG  vorausgegangen, noch waren  vorher  
entsprechende Fällgenehmigungen beantragt worden.
Auch diesbezüglich ist das bisherige Verwaltungshandeln auf eine Ahndung der Delikte und die  
Durchsetzung  der  Wiederherstellung  des  ursprünglichen  Zustandes  i.  S.  der  Festsetzungen  des 
geltenden Bebauungsplanes Nr. E-150 ausgerichtet. 
3. Auswirkungen
Im Falle des Zurückweisens des vorliegenden Antrags auf Einleitung eines vorhabenbezogenen B-
Planes zieht der Antragsteller in Erwägung, gegen den bestehenden B-Plan Nr. E-150 gerichtlich  
vorzugehen.  Zu  diesem  Zweck  hat  der  Antragsteller  bereits  eine  Bauvoranfrage  im  Amt  für 
Bauordnung  und  Denkmalpflege  mit  der  Fragestellung  eingereicht,  ob  die  Errichtung  von 
Einfamilienhäusern auf den bisher als Grünflächen festgesetzten Flächen zulässig ist. Diese Frage  
wurde im Ergebnis der planungsrechtlichen Beurteilung ablehnend beschieden. 
Im Rahmen der bereits angeführten Gerichtsverfahren wurde durch die Verwaltungsgerichte auch  
geprüft, ob die Zulässigkeit des rechtswidrig errichteten V orhaben bei Unwirksamkeit des B-Planes 
Nr. E-150 gegeben wäre. Seitens der Gerichte wurde dieses verneint, da sich das V orhaben dann im 
planungsrechtlichen Außenbereich befinden würde und auf dieser Beurteilungsgrundlage ebenfalls  
nicht zulässig wäre. Eine Nichtigkeit des Bebauungsplanes ist im Übrigen nach den noch einmal  
erfolgten Prüfungen der Verwaltung nicht zu erkennen.
4. Schlussfolgerung
Im Sinne des § 12 Abs. 2 BauGB hat die Gemeinde auf Antrag eines V orhabenträgers über die  
Einleitung  eines  vorhabenbezogenen  B-Plan-Verfahrens  nach  pflichtgemäßem  Ermessen  zu 
entscheiden. 
Seitens der Verwaltung wird dem Stadtrat auf Grundlage der dargelegten Gründe empfohlen, den  
Antrag auf Einleitung des vorhabenbezogenen B-Plan-Verfahrens abzulehnen. 
Die  Aufstellung  dieses  Bebauungsplanes  ist  im  Sinne  des  §  1  Abs.  3  BauGB  weder  für  die 
städtebauliche  Entwicklung  und  Ordnung  erforderlich,  noch  eine  nachhaltige  städtebauliche 
Entwicklung im  Sinne  des §  1 Abs.  5 BauGB gewährleistet  und  im Übrigen  das gewünschte 
Planungsergebnis  aus  rechtlichen  Gründen  für  das  rechtswidrig  errichtete  V orhaben  aus  den 
genannten  Gründen  nicht  zu  erzielen.  Vielmehr  käme  die  Durchführung  des  angestrebten 
Bebauungsplanverfahrens  zur  Schaffung  des  Baurechts  für  die  vier  Einfamilienhäuser  auf  den 
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Entscheidung über die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 
für die Grundstücke Zuckelhausener Ring 13 u.a. (Flurstücke 8, 10/1, 192/57 und Teilfläche von 192/56) in Leipzig-Zuckelhausen 
Flurstücken 10/1 und 192/57 sowie zur Herstellung der rechtmäßigen Zustände auf den Flurstücken  
8  und  192/56  einer  sogenannten  „Gefälligkeitsplanung“  gleich,  die  neben  der  erheblichen 
Bodenwertsteigerung  von  etwa  90–100  €/qm  eine  große  V orbildwirkung  für  gleichartige  oder 
ähnlich gelagerte örtliche Situationen zur Folge hätte. 
Dem  Gleichheitsgrundsatz  folgend,  könnten  ähnliche  Entwicklungen  gegebenenfalls  nicht 
verhindert werden.  Darüber hinaus ginge von einem solchen Beschluss eine V orbildwirkung aus,  
welche in Zukunft die Durchsetzung bauordnungsrechtlichen Handelns erheblich erschweren sowie  
die Umsetzung städtebaulicher und freiräumlicher Zielstellungen erheblich erschweren würde.
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Übersichtskarte – Lage des Plangebietes
Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), 1 : 5000, Stand: 12/2014
Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung
                    Grenze des Plangebietes B-Plan Nr. E-150
                    Grenze des Plangebietes zum vorhabenbezogenen B-Plan
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Anlage 1
Luftbild 2000
Luftbild 2009
LSG-Grenze
LSG-Grenze
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Anlage 2
Lage der 
beabsichtigten EFH
Lage der 
rechtswidrig errichteten 
baulichen Anlagen
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13 von 16 in Zusammenstellung
Begründung zum Antrag auf Aufstellung eines Vor habenbezogenen Bebauungsplanes im Geltungsbereich (Teil-
fläche) des Bebauungsplans E 150 „Ortskern Zuckelhausener Ring“  
  Seite 1 von 3 
07.09.2012 
Dr. Paatz und Partner GmbH 
Ingenieurbüro für Stadtplanung und Stadterneuerung 
Gerhard-Ellrodt-Straße 24; 04249 Leipzig 
Tel.: [TELEFONNUMMER ENTFERNT]; Fax: [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
eMail: [E-MAIL ENTFERNT]
 
 
 
Begründung zum städtebaulichen Konzept für den Antrag auf Aufstellung eines 
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes im Geltungsbereich (Teilfläche) des Bebau-
ungsplans E-150 „Ortskern Holzhausen, Zuckelhausener Ring“. 
 
Lage und Größe des Plangebietes 
Das Plangebiet des beabsichtigten Bebauungsplanes umfasst den aneinander grenzenden 
Bereich der Flurstücke 8, 10/1, 192/57 und östlichen Teil des Flurstückes 192/56 der Gemar-
kung Zuckelhausen des Ortsteiles Holzhausen. Das rd. 1,2 ha große Areal liegt im Gel-
tungsbereich des 1998 von der damaligen Gemeinde Holzhausen zur Satzung geführten 
Bebauungsplans E-150 „Ortskern Holzhausen, Zuckelhausener Ring“. 
 
Planungsanlass und Planungserfordernis 
Planungsanlass ist die Absicht des hiesigen Eigentümers der genannten Grundstücke, in 
enger Abstimmung mit der Stadt Leipzig innerhalb der rd. 2.240 m² umfassenden Fläche der 
unbebauten Flurstücke 10/1 und 192/57 sowie einer kleinen nordöstlichen Teilfläche des 
Flurstückes 192/56 den Bau von vier freistehenden Eigenheimen zu ermöglichen.  
Das Planungserfordernis für die vier Einfamilienhäuser begründet sich in der fehlenden 
Übereinstimmung des beabsichtigten Bebauungsanliegens mit den Festsetzungen des Be-
bauungsplanes Nr. E-150 „Ortskern Holzhausen, Zuckelhausener Ring“ in Bezug auf die 
Flurstücke 10/1, 192/57 sowie 192/56 (Teilfläche). Diese insgesamt rd. 2.240 m² umfassen-
den unbebauten Flurstücksflächen sind im rechtskräftigen Bebauungsplan mit einer festge-
setzten Waldfläche belegt.  
Weil der Gehölzbestand nicht mehr vorhanden ist und damit auch nicht mehr das ursprüng-
lich dort verfolgte städtebauliche Ziel, eine etwa vor fünfzig Jahren angepflanzte Hybridpap-
pelgesellschaft zu schützen, soll es durch eine aus vier Eigenheimen bestehende lockere 
Einzelhausbebauung ersetzt werden. Da diese Bebauungsabsicht den Grundzügen des gül-
tigen Bebauungsplanes widerspricht, ist die Anpassung des Planungsrechts für diesen Teil-
bereich erforderlich, auch weil Befreiungsvoraussetzungen nach § 30 Abs. 1 bzw. § 31 Abs. 
2 BauGB nicht vorliegen. 
Da es sich um eine konkrete Investition handelt, soll das bestehende Planungsrecht im Än-
derungsgebiet mit neuem Baurecht belegt und hierfür die Möglichkeiten eines vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 BauGB genutzt werden. Der Vorteil besteht darin, 
dass neben der genauen Definition des Vorhabens über den Durchführungsvertrag alle Din-
ge der Realisierung festgeschrieben sowie auch Festlegungen für die Einhaltung der Fest-
setzungen vereinbar sind. 
Jene Vorteile sollen gleichzeitig zur Schaffung des Planungsrechtes für den bereits erfolgten 
Neubau eines kleinen eingeschossigen Wohnhauses mit separatem Nebengelass nördlich 
der bestehenden Hofanlage genutzt werden, in dem diese investkonkrete Baumaßnahme 
ebenfalls Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird. 
 
Ziele und Zwecke der Planung 
Ziel der Planung ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die beabsichtigte 
Wohnbebauung in Form von vier Eigenheimen zu schaffen und für sie eine geordnete städ-
tebauliche Entwicklung sicher zu stellen. Es sollen maximal zweigeschossige Einfamilien-
häuser errichtet werden, die insbesondere die nordwestlich angrenzende kleinteilige Bau-
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Begründung zum Antrag auf Aufstellung eines Vor habenbezogenen Bebauungsplanes im Geltungsbereich (Teil-
fläche) des Bebauungsplans E 150 „Ortskern Zuckelhausener Ring“  
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struktur der entstandenen Wohnanlage „Täschners Garten“ durch ihre architektonische Ge-
staltung berücksichtigen.  
Mit der Planung ist weiterhin bezweckt, die durch den nicht mehr vorhandenen Waldbestand 
entstandene innerörtliche Freifläche einer wohnwirtschaftlichen Nutzung im Sinne der Innen-
entwicklung nach § 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB zuzuführen. Aus städtebaulicher Sicht wird da-
mit der bestehende Siedlungskörper maßvoll ergänzt und die Wohnanlage „Täschners Gar-
ten“ als Bestandteil des Bebauungsplanes E-150 städtebaulich abgerundet.  
Das Planungsanliegen dieses verbindlichen Bauleitplanes, den noch vorhandenen Charakter 
des Rundlingsdorfes Zuckelhausen zu bewahren, wird mit dem Bau der vier Einfamilienhäu-
ser nicht beeinträchtigt.  
Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes soll außerdem die planungs-
rechtliche Zulässigkeit des gebauten Wohnhauses einschließlich seines Nebengelasses her-
gestellt werden. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes E-150 am Standort der beiden 
Baulichkeiten, eine private Grünfläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB und eine Waldfläche 
nach § 9 Abs. 1 Nr. 18b BauGB stehen seit langer Zeit im Widerspruch zur vorhandenen Si-
tuation.  
So existiert der Pappelwald im Flurstück 192/56 nicht mehr. Stattdessen herrscht jetzt eine 
von wenigen Laubgehölzen bestandene Wiesen- und Ruderalflur vor. Innerhalb der festge-
setzten privaten Grünfläche sind zwar mehrere kleinere, teilweise gestaltete Vegetationsare-
ale entstanden, deren Zusammenhang ist aber durch drei unterschiedlich große Wasserbas-
sins, zugehörigen Zuwegungen und Freiflächen unterbrochen. 
  
Da nunmehr der Schutz der Waldgesellschaft und der südlich angrenzenden privaten Grün-
fläche im Flurstück 192/56 erloschen ist, wird die im Wesentlichen das vorhandene Gehöft 
umfassende bebaute Grundstücksfläche der Liegenschaft durch die Aufnahme des Wohn-
hauses mit Nebengelass einschließlich zugehörigem Zugang sowie der unmittelbar nördlich 
der Hofanlage entstandenen Wasserbassins, Zuwegungen und Freiflächen der Realität an-
gepasst. 
Dabei bleibt die anstelle der früher mit Wald bestandenen Grundstücksfläche und jetzige 
Wiesen- und Ruderalflur in ihrem Bestand nahezu unberührt. 
Diese im Vergleich zum Rechtsplan E-150 veränderten bauplanungsrechtlichen Regelungen 
als Gegenstand des beabsichtigten vorhabenbezogenen Bebauungsplanes bewegen sich 
hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung im Rahmen der zugehörigen Festsetzung des 
Bebauungsplanes Nr. E-150. Denn die Summe aller bereits vorhandenen versiegelten und 
teilversiegelten Flächen einschließlich der des neuen Wohnhauses und seines Nebengelas-
ses übersteigt nicht die in diesem Plan für das Hofgrundstück festgesetzte Obergrenze für 
die Grundflächenzahl GRZ = 0,5.  
Größere Neubauten sind damit dort nicht mehr möglich bzw. erfordern die Entsiegelung be-
stehender befestigter Flächen oder den Abbruch vorhandener Baulichkeiten. 
 
Technische Infrastruktur 
Für die beabsichtigten vier Eigenheimgrundstücke sichert die öffentliche Straße Täschners 
Garten deren Anbindung an das örtliche Straßennetz. In der Straße liegen auch alle für die 
Erschließung notwendigen Medien. Zur bereits erfolgten Erschließung des entstandenen 
Wohnhauses mit Nebengelass wurden die im Grundstück anliegenden Medien genutzt. 
 
Bebauungskonzept 
Grundsätzliches Ziel des Bebauungskonzeptes für die vier Einfamilienhäuser ist, sie in das in 
der Umgebung vorhandene Siedlungsgefüge, in dem das Wohnen vorherrscht, in angemes-
sener Weise zu integrieren. Infolge der offenen Bauweise entsteht keine dichtere Bebauung 
als die vorhandene in der Umgebung. Hierzu trägt die vorgeschriebene Länge der Gebäude 
von max. 10,5 m und Breite von max. 9 m bei. 
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Begründung zum Antrag auf Aufstellung eines Vor habenbezogenen Bebauungsplanes im Geltungsbereich (Teil-
fläche) des Bebauungsplans E 150 „Ortskern Zuckelhausener Ring“  
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Die Errichtung der Eigenheime soll in Grundstücken mit Flächengrößen von 486 m² - 656 m² 
erfolgen. Der damit entstehende relativ große Freiflächenanteil von über 60 % der Grund-
stücksfläche sichert neben einer begrenzten Versiegelung außerdem die gewollte Durchgrü-
nung der vorgesehenen Wohngrundstücke. Da die entstehende Bodenversiegelung eine 
entscheidende Umweltbelastung innerhalb der künftigen Wohngrundstücke darstellt, ist be-
absichtigt im vorhabenbezogenen Bebauungsplan Pflanzmaßnahmen zur Begrünung der 
Grundstücke und als eventuell erforderliche Ausgleichsmaßnahmen festzusetzen. 
Diese tragen zur Minderung der nach der Realisierung  des Bebauungsplanes eintretenden 
ökologischen Veränderungen von Gestalt und Nutzung der Plangebietsfläche bei. 
Auch für die Gebäudehöhe sind Mindest- und Höchstmaße beabsichtigt, die im Wesentlichen 
denen in der bebauten Umgebung entsprechen. So sollen für die Höhe der Wohnhäuser 
mindestens 147 m über NHN
1 und höchstens 148,5 m über NHN festgesetzt werden. Damit 
erlaubt die am Standort vorhandene durchschnittliche Geländehöhe von rd. 139 m über NHN 
eingeschossige Gebäude mit oder ohne Dachgeschossnutzung bis hin zu zweigeschossigen 
Häusern, deren Obergeschoss sich nicht im  Dachraum befindet und damit ein ausgebautes 
Dachgeschoss als weitere Nutzungsebene gegeben ist.  
Diese Gebrauchseigenschaften werden in Verbindung mit einem vorgegebenen Neigungsbe-
reich für das Dach von mindestens 40° bis höchstens 50° für die ebenfalls vorgeschriebenen 
Sattel- oder Walmdächer einschließlich Krüppelwalmdächer erreicht. Dabei wird durch die 
maximal zulässige Gebäudehöhe und die aus der Umgebungsbebauung entlehnten zulässi-
gen Dachformen mit ihrem ebenfalls von dort stammenden festgelegten Dachneigungsbe-
reich eine höhenmäßige Überbetonung der vier Einfamilienhäuser gegenüber den benach-
barten Bestandsgebäuden vermieden. Die Nutzungsqualität der Eigenheime ist damit nicht 
beeinträchtigt. 
Um für die Dächer von Nebenanlagen nicht unverhältnismäßige Kosten zu verursachen, sind 
keine Vorgaben hinsichtlich deren Dachform und –neigung vorgesehen. So eignen sich mit 
Flachdächern ausgebildete Garagen als begrüntes Dach, das zur Verminderung der Entsor-
gungsmenge für das Niederschlagswasser beitragen kann. 
Insgesamt sollen mit der lockeren und durchgrünten Bebauung gute Lebens- und Wohnbe-
dingungen für die künftigen Bewohner geschaffen werden. Für die des vorhandenen Wohn-
umfeldes sind mit dem Bau der vier Eigenheime keine negativen Auswirkungen zu erwarten. 
 
Für das Wohnhaus und das Nebengelass sind infolge ihrer Fertigstellung örtliche Bauvor-
schriften im vorhabenbezogenen Bebauungsplan entbehrlich.  
 
Grünkonzept 
Das grünordnerische Konzept soll die Einbettung der geplanten Eigenheime in das grüne Er-
scheinungsbild der umgebenden Siedlungsstruktur von Holzhausen sichern. Die mit der be-
absichtigten Einzelhausbebauung entstehenden nicht überbauten Grundstücksflächen bilden 
einen zusammenhängenden unbebauten Freiraum, der als Grünzone in Form der neu ange-
legten Hausgärten wirkt. 
Für die Pflanzmaßnahmen wird der Bebauungsplan eine Liste mit zu bevorzugenden Arten 
empfehlen. Darin sind insbesondere standortgerechte Pflanzenarten aufgeführt. Diese ge-
währleisten in der Regel die Widerstandsfähigkeit und Langlebigkeit der Bepflanzungen und 
somit deren Zukunftsfähigkeit. Sie begünstigen zudem die größtmögliche Vielfalt in der Ent-
wicklung von Flora und Fauna. 
 
 
Leipzig, 07.09.2012 
 
gez. Paatz 
                                                
 
1 Normalhöhenull 
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