Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für die Untersuchungsgebiete Brockhausstraße (VI-A-07909), Innerer Osten (VI-A-07910), Plagwitz / Lindenau (VI-A-07911), Ost / Südost (VI-A-07912), Kleinzschocher (VI-A-07913), Leutzsch Ost (VI-A-07914), Leutzsch West (VI-A-07915), Eutritzsch (VI-A-07916), Gohlis Süd (VI-A-07917) und Zentrum West (VI-A-07918)
Stadt: leipzig
Drucksache: VI-VSP-07982
Datum: 2019-05-14
Vorlagenart: Verwaltungsstandpunkt

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Ratsversammlung 
 
Verwaltungsstandpunkt Nr. VI-VSP-07982 
 
Status: öffentlich 
 
  
 
Eingereicht von  
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
Betreff: 
Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 
Baugesetzbuch für die Untersuchungsgebiete Brockhausstraße (VI-A-07909), Innerer 
Osten (VI-A-07910), Plagwitz / Lindenau (VI-A-07911), Ost / Südost (VI-A-07912), 
Kleinzschocher (VI-A-07913), Leutzsch Ost (VI-A-07914), Leutzsch West (VI-A-07915), 
Eutritzsch (VI-A-07916), Gohlis Süd (VI-A-07917) und Zentrum West (VI-A-07918) 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
voraussichtlicher  
Sitzungstermin 
 
Zuständigkeit 
   
Dienstberatung des Oberbürgermeisters   Bestätigung 
Ratsversammlung  15.05.2019 Beschlussfassung 
 
 
Rechtliche Konsequenzen 
Der gemäß Ursprungsantrag gefasste Beschluss wäre 
☐ Rechtswidrig und/oder ☐ Nachteilig für die Stadt Leipzig. 
 
 
☐ Zustimmung ☐ Ablehnung 
☐ Zustimmung mit Ergänzung ☐ Ablehnung, da bereits Verwaltungshandeln 
☒ Alternativvorschlag ☐ Sachstandsbericht 
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
Die Verwaltung unterbreitet folgenden Alternativvorschlag: 
 
Die Oberbürgermeister wird beauftragt, spätestens zur Ratsversammlung am 16.10.2019 für 
relevante Stadträume im Ergebnis der Detailuntersuchung zum Einsatz von Sozialen 
Erhaltungssatzungen nach § 172 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BauGB entsprechende rechtssichere 
Satzungsentwürfe der Ratsversammlung zum Beschluss vorzulegen. 
 
 
 
  
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Übereinstimmung mit strategischen Zielen: 
 
 nicht relevant 
  
 
 
 
 
 
 
Finanzielle Auswirkungen  X nein  wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
 
Auswirkungen auf den Stellenplan X nein  wenn ja, 
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
Beteiligung Personalrat  nein  ja, 
 
 
 
 
 
 
 
  
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Sachverhalt:  
 
Die Anträge der Fraktion Die LINKE fordern die Aufstellung von Sozialen 
Erhaltungssatzungen nach §172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in zehn 
Untersuchungsgebieten. Entsprechende Aufstellungsbeschlüsse sollen im nächstmöglichen 
Amtsblatt ortsüblich bekannt gemacht werden. 
 
Die Verwaltung empfiehlt aus folgenden Gründen den Alternativvorschlag: 
 
1. Erfordernis der Anpassung der Zeitschiene zum Beschluss VI-DS-05896 
 
Der Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau wurde in der Sitzung am 26.02.2019 
informiert, dass der gemäß Beschluss VI-DS-05896 vom 24.10.2018 vorgesehene Zeitplan 
sich durch die zeitlich vorgegebenen Abläufe der Haushaltsbefragung zum Sozialen 
Erhaltungsrecht in den fünf Relevanzräumen der Voruntersuchung verschieben wird. Die 
Meilensteine Ende März – Richtungsentscheidung über mögliche Aufstellungsbeschlüsse – 
sowie Ende Juni – Vorlage möglicher Satzungen – sind nicht zu halten. Vor diesem 
Hintergrund ist eine Anpassung des Zeitplans bis nach der Sommerpause erforderlich.  
 
Vorgeschlagen wird die direkte Einbringung möglicher Satzungen als Beschluss nach der 
Sommerpause (spätestens zur Ratsversammlung am 16.10.2019) in den Stadtrat. Dies 
würde die Phase von vorgeschalteten Aufstellungsbeschlüssen erübrigen. 
 
Die Umsetzung des Beschlusses VI-DS-05896 „Gesamtstädtische Voruntersuchung zum 
Einsatz von Sozialen Erhaltungssatzungen“ vom 24.10.2018 erfolgt im AWS mit hoher 
Priorität. Im Zeitraum von November bis Dezember 2018 erfolgte die Ausschreibung der 
vertiefenden Detailuntersuchung (Detailscreening) für die fünf Stadträume der 
Voruntersuchung. Im Ergebnis einer Marktrecherche wurden fünf erfahrene Büros zur 
Abgabe eines Angebotes aufgefordert. Nach Zustimmung des Rechnungsprüfungsamtes 
Mitte Dezember 2018 zum Vergabeverfahren erfolgte Anfang Januar die Vergabe des 
Beauftragtenvertrages an das Büro Landesweite Planungsgesellschaft, Berlin. Ein Beginn 
der Beauftragung wie ursprünglich geplant bereits im Haushaltsjahr 2018, ist aufgrund der 
erforderlichen Vorbereitungs- und Durchführungszeit der Ausschreibung nicht möglich 
gewesen. 
 
Das sich ab Anfang Januar 2019 in Umsetzung befindliche Detailscreening umfasst folgende 
Leistungsbausteine: 
1. Vertiefende Analyse und Zusammenführung der Analyseergebnisse zur Prüfung 
der Anwendungsvoraussetzungen des Sozialen Erhaltungsrechts in den fünf 
Untersuchungsräumen, 
2. Untersuchung zu den Auswirkungen und Effekten einer möglichen 
Umwandlungsverordnung, 
3. Erstellung eines Kriterienkataloges für Prüfkriterien. 
 
Nach der Entwicklung des Fragebogens befindet sich ab der 10. KW über das Amt für 
Statistik und Wahlen die Haushaltsbefragung zu Fragen des Sozialen Erhaltungsrechts als 
eine wesentliche Komponente des Detailscreenings in der Umsetzung. Versandt wurden ca. 
12.000 Fragebögen an Haushalte in den fünf Untersuchungsräumen (2.400 je 
Untersuchungsraum). Abgefragt werden haushaltsbezogen der Einkommens- und 
Erwerbsstatus, die Mietbelastung, die Ausstattung der Wohnungen und die Gebietsbindung. 
Die zweimonatige Haushaltsbefragung endet Anfang Mai. Die Rücklaufquote liegt Ende April 
bereits bei ca. 35 % der Fragebögen. Mitte Mai werden die Ergebnisse der 
Haushaltsbefragung über das Amt für Statistik und Wahlen an das Büro LPG zur Auswertung 
übergeben, als Grundlage für die gutachterliche Tätigkeit. 
 
 
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2. Erfordernis, über die Detailuntersuchung die Rechtssicherheit zu 
Aufstellungsbeschlüssen/Satzungen herzustellen 
 
Wie unter 1. beschrieben, ist der bisherige Arbeitsstand der Detailuntersuchung (ohne die 
Ergebnisse der Haushaltsbefragung) noch nicht ausreichend, um Aufstellungsbeschlüsse 
rechtssicher abzuleiten. Aus Sicht der Verwaltung reicht der bisherige Arbeitsstand der 
Grobuntersuchung hierzu nicht aus. 
 
 Die endgültigen Gebietsabgrenzungen sind noch unklar, da die 
Untersuchungsgebiete der Voruntersuchung auf räumlicher Ebene der 
statistischen Bezirke auch nicht geeignete Siedlungsstrukturen umfassen; die 
Ortsbildanalyse wurde begonnen, die Haushaltbefragung läuft.  
 Die erhaltungsrechtlichen Ziele können noch nicht genau benannt werden, da die 
Analysen noch laufen und somit wesentliche Grundlagen noch nicht erarbeitet 
werden konnten. 
 
Zum Beschlusspunkt 1 der Anträge wird folgender Hinweis gegeben: 
 
Im Beschlusspunkt 1 der Anträge ist formuliert: „Das von dem Aufstellungsbeschluss 
betroffene Untersuchungsgebiet ist in Anlage 1 in einem Übersichtsplan dargestellt.“ Ein 
Aufstellungsbeschluss gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch umfasst 
entsprechend der Umsetzungspraxis anderer Städte eine vorläufige Auflistung der 
betreffenden Flurstücke des Untersuchungsgebietes. Das von dem Aufstellungsbeschluss 
betroffene Untersuchungsgebiet ist nach Flurstücken abzugrenzen und in einem 
Übersichtsplan darzustellen (vgl. beispielhaft den Beschluss zur Aufstellung einer Sozialen 
Erhaltungssatzung für das Kölner Severinsviertel unter https://www.stadt-
koeln.de/mediaasset/content/satzungen/soziale_erhaltungssatzung_untersuchungsgebiet_se
verinsviertel_2017-03-04.pdf). 
 
Auch zu berücksichtigen ist, dass die Anwendung der folgenden Instrumente des sozialen 
Erhaltungsrechts an die Festsetzung der Satzung und die damit verbundene Festlegung des 
sozialen Erhaltungsgebietes gebunden sind: 
 
 Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen kann auf Basis von 
Aufstellungsbeschlüssen nicht verhindert werden. In Sachsen müssen zunächst 
die Voraussetzungen für den örtlichen Erlass eine Umwandlungssatzung durch 
Landesrecht geschaffen werden. Dazu dient die laufende Untersuchung als eine 
Grundlage. 
 Das Vorkaufsrecht kann erst nach Erlass einer zusätzlichen Vorkaufsrechtssatzung 
angewendet werden. Um das Vorkaufsrecht wahrnehmen zu können, müsste im 
Haushalt der Stadt Leipzig außerdem ein entsprechender Haushaltstitel vorhanden 
sein – selbst dann, wenn das Vorkaufsrecht zugunsten Dritter wahrgenommen 
werden soll. 
 Die in einem sozialen Erhaltungsgebiet üblicher Weise genehmigungsfähigen 
Anträge können nach einem Aufstellungsbeschluss nicht zurückgestellt werden. 
 
 
3. Erfordernis im Zuge des Detailscreenings die Arbeits- und Handlungsfähigkeit der 
Verwaltung zur Umsetzung von Aufstellungsbeschlüssen zur Sozialen 
Erhaltungssatzung herzustellen 
 
Aufstellungsbeschlüsse sind mit einem erheblichen Verwaltungsaufwand verbunden. Es ist 
sinnvoll diese einzusetzen, wenn die Erhaltungsziele und die Gebietskulisse schon 
weitgehend feststehen. Dann können Bauanträge für ein Jahr zurückgestellt werden, 
während die Verwaltung die erforderlichen Satzungen erstellt und zur Festsetzung vorlegt.  
 
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 Werden Beschlüsse über die Aufstellung von Sozialen Erhaltungssatzungen gefasst 
und ortsüblich bekannt gemacht (Aufstellungsbeschlüsse), kann gemäß § 15 BauGB 
die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben im Einzelfall für einen Zeitraum 
bis zu 12 Monaten ausgesetzt werden (Zurückstellung von Baugesuchen). Die 
Zurückstellung erfolgt, wenn zu befürchten ist, dass die beantragte Maßnahme die 
Umsetzung des Erhaltungsziels „Schutz der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung“ unmöglich macht oder wesentlich erschwert werden würde. 
 Im Falle von baugenehmigungspflichtigen Vorhaben erfolgt die Zurückstellung auf 
Antrag der Gemeinde über die untere Bauaufsicht (Amt für Bauordnung und 
Denkmalpflege (ABD)) im Rahmen der bauaufsichtlichen Funktion (mit hohem 
Verwaltungsaufwand). 
 Für verfahrensfreie Vorhaben hat die Zurückstellung über die Gemeinde, Amt für 
Wohnungsbau und Stadterneuerung (AWS) zu erfolgen (ebenfalls mit hohem 
Verwaltungsaufwand der Nachweisführung). 
 Abstimmungsergebnis zu Prozessabläufen zur Umsetzung von Sozialen 
Erhaltungssatzungen bzw. Aufstellungsbeschlüssen zwischen AWS und ABD ist, 
dass vorerst die Handlungsfähigkeit der Verwaltung hergestellt werden muss. 
Ressourcen für die Umsetzung von Aufstellungsbeschlüssen, d.h. die Zurückstellung 
von Baugesuchen, müssen numerisch und fachlich geschaffen werden - 
Nachschulungsnotwendigkeit und Neueinstellung gemäß Stellenplan 
(Fraktionsantrag). 
 
 
4. Erfordernis der Prozessmodellierung für die Phase nach Satzungserlass 
 
Für die Phase nach Satzungserlass sind Prozesse für folgende Sachverhalte zu entwickeln 
und personell und finanziell zu untersetzen: 
 
 Prozess zum Genehmigungsvorbehalt für genehmigungspflichtige und 
verfahrensfreie bauliche Maßnahmen (Rückbau, bauliche Änderung, 
Nutzungsänderung). 
 Prozess zum Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in 
Eigentumswohnungen, sofern durch den Freistaat Sachsen eine 
Umwandlungsverordnung eingeführt wird. 
 Prozess zum gesetzlichen Vorkaufsrecht in Erhaltungsgebieten (nach § 24 Abs. 1 Nr. 
4 BauGB), welches auch die Möglichkeit der Abwendungsvereinbarung umfasst. 
 
Fazit 
 
Zwischen den angestrebten Aufstellungsbeschlüssen und der Festsetzung von Satzungen 
würden nach dem derzeit abgestimmten Arbeitsablauf nur wenige Monate liegen. Vor 
diesem Hintergrund wird empfohlen, auf eine zügigere Festsetzung der eigentlichen, 
rechtssicheren Satzungen nach der Sommerpause hinzuarbeiten.