Kosten der Unterkunft und Heizung: Anpassung der Richtwerte für Leistungsberechtigte nach dem SGB II und SGB XII
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-Ifo-00251
Datum: 2020-01-22
Vorlagenart: Informationsvorlage

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Informationsvorlage Nr. VII-Ifo-00251 
 
Status: öffentlich 
 
  
 
Eingereicht von  
Dezernat Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule 
 
 
 
Betreff: 
Kosten der Unterkunft und Heizung: Anpassung der Richtwerte für 
Leistungsberechtigte nach dem SGB II und SGB XII 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
 
Zuständigkeit 
   
DB OBM - Vorabstimmung   Vorberatung 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters   Information zur Kenntnis 
FA Soziales und Gesundheit   Information zur Kenntnis 
FA Stadtentwicklung und Bau   Information zur Kenntnis 
Ratsversammlung  26.02.2020 Information zur Kenntnis 
 
 
Die Information wird zur Kenntnis genommen. 
 
Räumlicher Bezug: 
gesamtes Stadtgebiet 
 
Zusammenfassung: 
Anlass der Vorlage:  
 Rechtliche Vorschriften    Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln 
 Sonstiges: 
Mit Erstellung des neuen Leipziger Mietspiegels und den daraus gewonnenen Erkenntnissen 
zu den Wohnkosten waren die bisherigen Richtwerte für die Kosten der Unterkunft (KdU) 
und die Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten erneut zu überprüfen. Damit kommt die 
Stadt Leipzig der grundlegenden Aufgabe, der Sicherstellung und dem Schutz des 
Grundbedürfnisses Wohnen, nach. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  

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Finanzielle Auswirkungen x nein  wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
 
Steuerrechtliche Prüfung  nein  wenn, ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG  nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des 
Sachverhalts  
Umsatzsteuerpflicht der Leistung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen  ja   Nein, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
 
Auswirkungen auf den Stellenplan  Ja x Nein 
Beantragte Stellenerweiterung:     Vorgesehener Stellenabbau:  
 
  
3/6
Hintergrund zum Beschlussvorschlag:  
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?  
 
 
2030 - Leipzig wächst nachhaltig! 
Ziele und Handlungsschwerpunkte 
 
Leipzig setzt auf 
Lebensqualität: 
 Balance zwischen 
Verdichtung und 
Freiraum 
 Qualität im öffentlichen 
Raum und in der 
Baukultur 
 Nachhaltige Mobilität 
 Vorsorgende Klima- und 
Energiestrategie 
 Erhalt und Verbesserung 
der Umweltqualität 
 Quartiersnahe Kultur-, 
Sport- und Freiraum-
angebote 
Leipzig besteht im 
Wettbewerb: 
 Positive Rahmen-
bedingungen für qualifizierte 
Arbeitsplätze 
 Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte 
 Vielfältige und stabile 
Wirtschaftsstruktur 
 Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschaftsmanagement 
 Leistungsfähige technische 
Infrastruktur 
 Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft 
 
Leipzig schafft soziale 
Stabilität: 
 Chancengerechtigkeit in 
der inklusiven Stadt 
 Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung 
 Bezahlbares Wohnen 
 Zukunftsorientierte Kita- 
und Schulangebote 
 Lebenslanges Lernen 
 Sichere Stadt 
 
 
 
  
 
Akteure: 
 Bürgerstadt 
 Region 
 Stadtrat 
 Kommunalwirtschaft 
 Verwaltung 
 
Leipzig stärkt seine 
Internationalität: 
 Weltoffene Stadt 
 Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft 
 Interdisziplinäre 
Wissenschaft und 
exzellente Forschung 
 Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort 
 Imageprägende 
Großveranstaltungen 
 Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln 
 
Sonstige Ziele: >beim Ausfüllen bitte überschreiben: max. 60 Zeichen ohne Leerzeichen 
 
 trifft nicht zu  
 
 
 
 
Beschreibung des Abwägungsprozesses:  
nicht erforderlich 
I. Eilbedürftigkeitsbegründung 
nicht erforderlich 
 
II. Begründung Nichtöffentlichkeit  
nicht erforderlich 
 
 
 
 
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III.  Strategische Ziele 
Eine grundlegende Aufgabe der Stadt Leipzig sind die Sicherstellung und der Schutz des 
Grundbedürfnisses Wohnen. Um Leistungsberechtigten nach dem SGB II (Grundsicherung 
für Arbeitssuchende) und SGB XII (Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung) das 
Wohnen unter angemessenen Bedingungen zu ermöglichen, werden die festgelegten 
Richtwerte für die Bemessung der Unterkunfts- und Heizkosten regelmäßig überprüft und 
gegebenenfalls angepasst. 
 
IV. Sachverhalt 
1. Anlass 
Da sowohl der Mietspiegel als auch die Betriebskostenbroschüre zwischenzeitlich neu 
erstellt wurden, liegen für die Stadt Leipzig aktuelle Erkenntnisse zu den Wohnkosten im 
Stadtgebiet vor. Die bisherigen Richtwerte sind daher erneut zu überprüfen.  
Die im Jahr 2014 vorgenommene Herleitung der Richtwerte (DS-00687/14) wurde durch das 
Sozialgericht Leipzig und das Landessozialgericht Sachsen in mehreren Verfahren des 
einstweiligen Rechtsschutzes sowie mit Urteil des Sozialgerichtes vom 22.05.2019 (S 9 AS 
708/16) bestätigt. Die im Jahr 2014 entwickelte und im Jahr 2018 fortgeschriebene Methode 
zur Ermittlung angemessener Richtwerte wird beibehalten und wo erforderlich an die aktuelle 
Rechtsprechung angepasst.  
Mit der Differenzierung der Richtwerte für die Grundmiete je m² nach der jeweiligen Größe 
der Bedarfsgemeinschaft wird den Gegebenheiten des Leipziger Wohnungsmarktes und der 
Rechtsprechung des Bundessozialgerichtes (Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R) 
entsprochen. 
2. Ausführliche Darstellung der Information  
Die Herleitung der Richtwerte für die angemessenen KdU und die Nichtprüfungsgrenze für 
die Heizkosten ist im Schlüssigen Konzept (Anlage 1 zur Vorlage) detailliert erläutert. 
Die angemessenen Kosten der Unterkunft und die Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 
werden gemäß Anlage wie folgt festgesetzt: 
 
Richtwert für die 
Bruttokaltmiete 
Nichtprüfungsgrenze 
Heizkosten 
Größe der 
Bedarfs-
gemeinschaft aktuell neu Differenz aktuell neu Differenz 
1 Person 279,60 EUR 294,93 EUR 15,33 EUR 55,78 EUR 52,91 EUR - 2,87 EUR 
2 Personen 372,92 EUR 387,69 EUR 14,77 EUR 74,38 EUR 70,54 EUR - 3,84 EUR 
3 Personen 474,24 EUR 499,07 EUR 24,83 EUR 92,97 EUR 88,17 EUR - 4,80 EUR 
4 Personen 533,80 EUR 562,08 EUR 28,28 EUR 105,36 EUR 99,93 EUR - 5,43 EUR 
5 Personen 604,39 EUR 644,51 EUR 40,12 EUR 117,76 EUR 111,68 EUR - 6,08 EUR 
jede weitere 
Person 63,62 EUR 67,85 EUR 4,23 EUR 12,40 EUR 11,76 EUR - 0,64 EUR 
 
Die geänderten Richtwerte für die angemessenen KdU und die Nichtprüfungsgrenze für die 
Heizkosten treten zum 01.02.2020 in Kraft. 
 
3. Finanzielle Auswirkungen 
Im Haushaltsplan 2019/20 sind die Aufwendungen für die Leistungen der KdU und Heizung 
mit jährlich 134,19 Mio. EUR veranschlagt. Die tatsächlichen Aufwendungen werden im Jahr 
2019 aufgrund des niedrigen durchschnittlichen Zahlbetrags je Bedarfsgemeinschaft und des 
weiter anhaltenden Rückgangs der Bedarfsgemeinschaften ca. 122°Mio.°EUR betragen. 
5/6
Vor allem die Entwicklung der Mieten wirkt sich auf den durchschnittlichen Zahlbetrag für die 
KdU und Heizung je Bedarfsgemeinschaft aus. Erheblichen Einfluss auf diesen Zahlbetrag 
hat aber auch, dass immer mehr Leistungsberechtigte einer nicht bedarfsdeckenden 
Erwerbstätigkeit nachgehen und damit nur auf einen Teilbetrag zur Finanzierung ihren 
jeweiligen KdU und Heizung angewiesen sind. Das hat zur Folge, dass der durchschnittliche 
Zahlbetrag je Bedarfsgemeinschaft in den vergangenen Jahren trotz steigender Mieten leicht 
rückläufig war. 
durchschnittlicher mtl. Zahlbetrag je Bedarfsgemeinschaft 2017 307,16 EUR 
durchschnittlicher mtl. Zahlbetrag je Bedarfsgemeinschaft 2018 303,97 EUR 
durchschnittlicher mtl. Zahlbetrag je Bedarfsgemeinschaft 2019  
(Januar bis November 2019) 
299,59 EUR 
Entwicklung - 2,46 % 
 
Von einem weiteren Rückgang des Zahlbetrages ist nicht auszugehen. Aufgrund der 
notwendigen Anpassung der Richtwerte der KdU und der Nichtprüfungsgrenze für die 
Heizkosten an die Entwicklung der Bruttowarmmieten in Verbindung mit der tatsächlichen 
vermieterseitigen Erhöhung der Mieten leistungsberechtigter Haushalte für das Jahr 2020 ein 
Anstieg des durchschnittlichen Zahlbetrags auf 305,00 Euro je Bedarfsgemeinschaft 
prognostiziert. 
Im Zeitraum Januar bis November 2019 erhielten monatlich durchschnittlich 33.650 
Bedarfsgemeinschaften Leistungen nach dem SGB II. Im Vorjahr hatten monatlich Im 
Durchschnitt rund 36.250 Bedarfsgemeinschaften einen entsprechenden Anspruch. Das ist 
ein Rückgang binnen eines Jahres um 2.600 Haushalte. Davon ausgehend, dass die positive 
wirtschaftliche Entwicklung der vergangenen Jahre anhält, wird dem Jobcenter als Ziel 
vorgegeben, im Jahr 2020 monatlich an durchschnittlich 31.500 Bedarfsgemeinschaften 
Leistungen auszahlen. 
Damit werden für die KdU und Heizung im Jahr 2020 voraussichtlich insgesamt 
115,29 Mio. EUR ohne Berücksichtigung der Bundesbeteiligung aufzuwenden sein 
(31.500 BG * 305 EUR * 12 Monate). Aus der Anhebung der Richtwerte für die Kosten der 
Unterkunft und die Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten folgen keine zusätzlichen 
finanziellen Auswirkungen für die Stadt Leipzig, da die entstehenden monatlichen 
Mehrkosten je Bedarfsgemeinschaft (sh. Zahlbetrag) durch den voraussichtlich weiteren 
Rückgang der Bedarfsgemeinschaften kompensiert werden. 
 
4. Folgen bei Nichtbeschluss 
Das Sozialgericht Leipzig überprüft regelmäßig die Herleitung der Richtwerte für die Kosten 
der Unterkunft und der Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten. Im Rahmen der gerichtlichen 
Prüfung wird auch die Aktualität der verwendeten Daten untersucht. Da auf Basis des 
Mietspiegels 2018 neue Erkenntnisse vorliegen, spiegeln die bisherigen Richtwerte für die 
Kosten der Unterkunft die Marktentwicklung nicht mehr ausreichend wider.  
Sollte in Folge das aktuelle „Schlüssige Konzept“ (VI-DS-05471-DS-01) aufgrund der 
fehlenden Aktualität für rechtswidrig erklärt werden, legt das Sozialgericht für die 
Angemessenheitsberechnung regelmäßig die deutlich höheren Werte der Wohngeldtabelle 
zuzüglich eines Sicherheitszuschlags von 10% zugrunde. Dies hat das Bundessozialgericht 
für Kommunen ohne ein (anerkanntes) Schlüssiges Konzept entschieden. Für die Stadt 
Leipzig wäre das mit erheblichen Mehrkosten verbunden. 
Daneben hat sich die Stadt Leipzig, der Rechtsprechung des Bundessozialgerichtes folgend, 
zu einer regelmäßigen Überprüfung und ggf. Anpassung der angemessenen Kosten der 
Unterkunft verpflichtet. Unabhängig davon ist die Fortschreibung des „Schlüssigen Konzepts“ 
aber auch zur Wahrung des Rechtsfriedens erforderlich, denn die Verwaltung ist an Recht 
und Gesetz gebunden. Folgt die Stadt Leipzig diesem Auftrag nicht, erzeugt sie vermeidbare 
6/6
Klagewellen und das Vertrauen der Leipziger Bürger/-innen in die Rechtmäßigkeit des 
Verwaltungshandelns schwindet. 
 
Anlage: Verwaltungsrichtlinie Kosten der Unterkunft (Kapitel 1) - Herleitung 
angemessener Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und der 
Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten; „Schlüssiges Konzept“ 
 
 
 
Stadt Leipzig 
Sozialamt 
Abteilung Soziale Wohnhilfen 
Fachaufsicht KdU 
 
 
Verwaltungsrichtlinie 
Kosten der Unterkunft (Kapitel 1) 
- Herleitung angemessener Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und  
der Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten; „Schlüssiges Konzept“ - 
 
SGB II §§ 22 
SGB XII §§ 35, 42a 
DS-00687/14 v. 18.12.2014 
VI-DS-05471  v. 20.03.2018 
VII-Ifo-00251-DS-01 v. 21.01.2020 
Inhalt 
1 Zielsetzung 2 
2 Bestimmungen des Bundessozialgerichtes (BSG) 3 
2.1 Vergleichsraum 3 
2.2 Art und Weise der Datenerhebung 4 
2.3 Produkttheorie 6 
2.4 Wohnungsstandard 7 
2.5 Abstrakt angemessene Wohnfläche 8 
2.6 Beobachtungszeitraum 9 
2.7 Repräsentativität des Umfangs der erhobenen Daten 9 
2.8 Rundung während der Berechnung 9 
3 Bestimmung eines angemessenen Richtwertes für die Bruttokaltmiete und einer 
Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 10 
3.1 Ermittlung angemessener Eckwerte für die Grundmiete 10 
3.2 Ermittlung angemessener Betriebskosten 12 
3.3 Bruttokaltmiete 14 
3.4 Ermittlung angemessener Heizkosten - Nichtprüfungsgrenze 14 
4 Verfügbarkeit angemessenen Wohnraums 17 
4.1 Zumutbarkeit 17 
4.2 Betrachtung angemessenen Wohnraums in den Mietspiegeldaten 17 
4.3 Verfügbarkeit am Markt angebotener angemessener Wohnungen 20 
4.4 Vergleich mit den tatsächlichen Grundmieten der leistungsberechtigten Haushalte 
(SGB II) 23 
5 Feststellung der angemessenen Unterkunftskosten und der Nichtprüfungsgrenze 
für die Heizkosten 24 
6 Inkrafttreten 25 
Tabellen- und Abbildungsverzeichnis 26 
Literatur- und Quellenverzeichnis 27 
Schlüssiges Konzept 2019 
 
Seite 2 
1 Zielsetzung 
Eine grundlegende Aufgabe der Stadt Leipzig ist die Sicherstellung und der Schutz des 
Grundbedürfnisses Wohnen. Um Leistungsberechtigten nach dem SGB II (Grundsicherung 
für Arbeitssuchende) und SGB XII (Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung) das 
Wohnen unter angemessenen Bedingungen zu ermöglichen, werden die Richtwerte für die 
Bemessung der Unterkunftskosten regelmäßig überprüft und bei Bedarf angepasst.  
 
Die Ermittlung der Richtwerte erfolgte im Jahr 2018 anhand des Datensatzes, der dem 
Leipziger Mietspiegel 20161 zu Grunde lag und aus den Ergebnissen der Betriebskostenbro-
schüre des Berichtsjahres 20142. Da sowohl der Mietspiegel3 als auch die Betriebskosten-
broschüre4 zwischenzeitlich neu erstellt wurden, liegen für die Stadt Leipzig aktuelle 
Erkenntnisse zu den Wohnkosten im Stadtgebiet vor. Die bisherigen Richtwerte sind daher 
erneut zu überprüfen. 
 
Die im Jahr 2014 vorgenommene Herleitung der Richtwerte wurde durch das Sozialgericht 
Leipzig und das Landessozialgericht Sachsen in mehreren Verfahren des einstweiligen 
Rechtsschutzes bestätigt.5 Das Sozialgericht Leipzig kommt zudem in seinem Urteil vom 
16.05.2019 zu dem Ergebnis, dass die von der Stadt Leipzig festgelegte Mietobergrenze für 
den Vergleichsraum Stadt Leipzig auf einem schlüssigen Konzept beruht.6  
 
Darüber hinaus ergab ein vom Sozialgericht Leipzig in Auftrag gegebenes Gutachten der 
Ludwig-Maximilians-Universität München vom 17.01.2018, dass das „Schlüssige Konzept“ 
der Stadt Leipzig aus dem Jahr 2014 aus statistischer Sicht valide erarbeitet wurde.7 Die 
nachfolgend vorgenommene Herleitung entspricht im Wesentlichen der damaligen Methode. 
 
Für die Stadt Leipzig besteht bei der Herleitung der Unterkunfts- und Heizkosten weiterhin 
die Herausforderung, Bürgerinnen und Bürgern mit Anspruch auf Grundsicherungsleistungen 
die Versorgung mit angemessenem Wohnraum unter Einhaltung der gesetzgeberischen Vor-
gaben des § 22a Abs. 3 SGB II zu ermöglichen. Hierbei soll die Bestimmung der angemes-
senen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung die Verhältnisse des einfachen Standards 
auf dem örtlichen Wohnungsmarkt abbilden und deren Auswirkungen auf den örtlichen Woh-
nungsmarkt wie folgt berücksichtigen: 
 
1. Vermeidung von Mietpreis erhöhenden Wirkungen, 
2. Verfügbarkeit von Wohnungen des einfachen Standards, 
3. Berücksichtigung aller verschiedenen Anbietergruppen und 
4. Schaffung und Erhaltung sozial ausgeglichener Bewohnerstrukturen. 
                                                
1 Leipziger Mietspiegel 2016, VI-DS-03674 
2 Betriebskosten in Leipzig 2014 - Berichtsjahr 2016, VI-DS-02531 
3 Leipziger Mietspiegel 2018, VI-DS-07835 
4 Betriebskosten in Leipzig 2016 - Berichtsjahr 2019 
5 vgl. u.a. LSG Sachsen, Beschluss v. 29.08.2016, L 8 AS 675/16 B ER 
6 vgl. Sozialgericht Leipzig, Urteil v. 16.05.2019, S 9 AS 708/16 
7 Prof. Dr. Göran Kauermann, Ludwig-Maximilians-Universität-München, Lehrstuhl für Statistik und ihre Anwen-
dungen in Wirtschafts- und Sozialwissenschaften, v. 17.01.2018 zu S 16 AS 2262/16 
Schlüssiges Konzept 2019 
 
Seite 3 
2 Bestimmungen des Bundessozialgerichtes (BSG) 
Ein schlüssiges Konzept ist ein planmäßiges Vorgehen des Grundsicherungsträgers im 
Sinne der systematischen Ermittlung und Bewertung genereller, wenngleich orts- und zeitbe-
dingter Tatsachen für sämtliche Anwendungsfälle im maßgeblichen Vergleichsraum und 
nicht nur ein punktuelles Vorgehen von Fall zu Fall. 
 
Schlüssig ist das Konzept, wenn es mindestens die folgenden Voraussetzungen8 erfüllt: 
 
 Die Datenerhebung darf ausschließlich in dem genau eingegrenzten und muss über 
den gesamten Vergleichsraum erfolgen, 
 es bedarf einer nachvollziehbaren Definition des Gegenstandes der Beobachtung, 
z.B. welche Art von Wohnungen - Differenzierung nach Standard der Wohnungen, 
Brutto- und Nettomiete (Vergleichbarkeit), Differenzierung nach Wohnungsgröße, 
 Angaben über den Beobachtungszeitraum, 
 Festlegung der Art und Weise der Datenerhebung (Erkenntnisquellen, z.B. Mietspie-
gel), 
 Repräsentativität des Umfangs der eingezogenen Daten, 
 Validität der Datenerhebung, 
 Einhaltung anerkannter mathematisch-statistischer Grundsätze der Datenauswertung 
und 
 Angaben über die gezogenen Schlüsse (z.B. Spannoberwert oder Kappungsgrenze). 
 
Auf diese Voraussetzungen wird nachfolgend detailliert eingegangen. 
2.1 Vergleichsraum 
Für die Herleitung einer angemessenen Referenzmiete ist zunächst das Bestimmen eines 
maßgebenden Vergleichsraumes erforderlich. Dieser beschreibt ein ausreichend großes Ge-
biet, das aufgrund der räumlichen Nähe, Infrastruktur und insbesondere seiner verkehrstech-
nischen Verbundenheit einen homogenen Bereich bildet. Einerseits soll das Einzugsgebiet 
hinreichend bestimmt und eingrenzbar sein; andererseits soll vermieden werden, dass durch 
ein Herausgreifen „preiswerter Brennpunktgebiete“ die Referenzmiete beeinflusst wird. Leis-
tungsberechtigte sollen die Möglichkeit haben, auch außerhalb solcher Stadtteile eine Woh-
nung anzumieten.9 
 
Das gesamte Stadtgebiet Leipzigs wird als ein Vergleichsraum bestimmt, da die räumliche 
Nähe der einzelnen Stadtbezirke und die Infrastruktur einen homogenen Bereich bilden. Dar-
über hinaus gewährleistet der öffentliche Nahverkehr in Leipzig die gute Erreichbarkeit des 
Stadtkerns von allen Stadtteilen, auch solchen in Randlagen, gleichermaßen. Von den Rand-
lagen aus ergeben sich in die innerstädtischen Bezirke insoweit lediglich Fahrzeiten, wie sie 
auch erwerbstätigen Pendlern zugemutet werden (vgl. § 140 Abs. 4 Satz 2 SGB III). 
 
Bei der Wahl des maßgebenden Vergleichsraumes werden die dazu getroffenen Entschei-
dungen des BSG berücksichtigt. Es hat bereits für andere Großstädte einen Vergleichsraum 
über das gesamte Stadtgebiet bestätigt10 und außerdem festgestellt, dass eine Beschrän-
kung auf bestimmte Bezirke (oder Ortsteile) mit besonders verdichteter Bebauung und damit 
vorwiegend günstigem Wohnraum ein sozialräumliches Risiko birgt.11  
                                                
8 vgl. BSG, Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R, Rn. 19 
9 vgl. BSG, Urteil v. 17.12.2009, B 4 AS 27/09 R, Rn. 18 
10 vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rn. 22 und BSG, Urteil v.18.11.2014, B 4 AS 9/14 R, Rn. 27 
11
 vgl. BSG, Urteil v. 19.02.2009, B 4 AS 30/08 R, Rn. 21f. und auch BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 2/10 R, 
Rn. 18 
Schlüssiges Konzept 2019 
 
Seite 4 
2.2 Art und Weise der Datenerhebung 
Die angemessenen Richtwerte für die Grundmiete je m² werden aus den Daten, die dem 
Leipziger Mietspiegel 2018 zu Grunde liegen, berechnet. Die empirisch erhobenen Daten für 
den Mietspiegel bilden eine gute Grundlage12, um die aktuellen Verhältnisse am Wohnungs-
markt abzubilden. Sie sind grundsätzlich geeignet, um die grundsicherungsrechtliche Ange-
messenheitsgrenze zu bestimmen.13 Diese Methode gewährleistet auch, dass alle 
Anbietergruppen – private Eigentümer, kommunale Wohnungsgesellschaften und Woh-
nungsgenossenschaften – berücksichtigt und nur aktuell zu zahlende Mieten der Datenerhe-
bung zu Grunde gelegt werden. 
 
Der Mietspiegel der Stadt Leipzig wird durch das Sozialamt und das Amt für Statistik und 
Wahlen auf der Grundlage einer repräsentativen Stichprobenerhebung nicht preisgebunde-
ner Wohnungen gemäß § 558c f. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erarbeitet und mittels ei-
nes (multiplen linearen) Regressionsmodells berechnet. Die für den Mietspiegel notwendige 
Datenerhebung und -verarbeitung erfolgt gemäß § 9 Abs. 1 des Sächsischen Statistikgeset-
zes (SächsStatG) durch das Amt für Statistik und Wahlen als für die Kommunalstatistiken 
der Stadt Leipzig zuständige Stelle. Die Stadt Leipzig verfügt über einen qualifizierten Miet-
spiegel nach § 558d BGB. Dieser wird nach wissenschaftlich anerkannten Auswertungsme-
thoden alle zwei Jahre neu erstellt. Die Erstellung des Mietspiegels wurde durch den 
Arbeitskreis Mietspiegel fachlich begleitet. Dem Arbeitskreis gehören neben den beiden 
Fachämtern der Stadt Leipzig u.a. 
 
 der Deutsche Mieterbund – Mieterverein Leipzig e.V. als Vertreter der Interessen der 
Mieterinnen und Mieter, 
 Haus und Grund Leipzig e.V. als Vertreter privater Eigentümer, 
 die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH als kommunaler Vermieter, 
 verschiedene Wohnungsgenossenschaften, 
 das Amtsgericht Leipzig und 
 die Hochschule Anhalt, Fachbereich Wirtschaft, Sachgebiet Immobilienwirtschaft  
 
an.  
 
Datengrundlage für die Befragung zum Mietspiegel waren die Adressen von 17.531 Mieterin-
nen und Mietern von Wohnungen, die über ein Zufallsverfahren aus dem Einwohnermeldere-
gister ermittelt wurden. Aus dieser Zufallsauswahl lagen abschließend auswertbare 
anonymisierte Antworten zu 4.079 Wohnungen, für die der Mietspiegel gilt, vor. Das ent-
spricht einer empfohlenen Stichprobe von mehr als einem Prozent14 des in Leipzig im Jahr 
2018 insgesamt vorhandenen Mietwohnungsbestandes von rund 285.000 Wohneinheiten 
(84 %15 aller 339.094 Wohnungen16). 
 
In der Erhebung wurden u. a. folgende Angaben erfragt: 
 
 Größe, Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung, 
 Alter und Art des Gebäudes, 
 Höhe der Miete und 
 Lage der Wohnung (Wohnumgebung). 
  
                                                
12 BBSR, BBSR-Berichte KOMPAKT 02/2014, S. 8 
13 vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rn. 30 
14 BBSR, Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln 2014, S. 25 
15 Statistisches Jahrbuch der Stadt Leipzig 2019 (Vorabversion), Kapitel Bautätigkeit und Wohnen (S.610), Amt 
für Statistik und Wahlen Leipzig/Kommunale Bürgerumfragen 
16 Sozialreport 2019, VII-Ifo-00333, S. 24 
Schlüssiges Konzept 2019 
 
Seite 5 
Nach dem Ausschluss von 11 Wohnungen ohne Sammelheizung (Wohnungen ohne Bad 
waren in der Stichprobe nicht enthalten), für die der Mietspiegel keine Anwendung findet, 
verblieben 4.079 Datensätze für die Mietspiegelauswertung. Von diesen für die Erstellung 
des Mietspiegels verwandten Datensätzen werden zur Herleitung angemessener Richtwerte 
die Angaben zu den Erhebungsmerkmalen Grundmiete, Wohnfläche und Anzahl der Wohn-
räume herangezogen. 
 
Da die für den Mietspiegel erhobenen Daten keine validen Angaben zu den Nebenkosten 
enthalten, werden die angemessenen Richtwerte für die Betriebskosten und die Nichtprü-
fungsgrenze für die Heizkosten aus den Ergebnissen der Broschüre Betriebskosten in 
Leipzig 2016 – Berichtsjahr 201917 abgeleitet. Die Betriebskostenbroschüre wird in regelmä-
ßigem Turnus durch das Sozialamt erstellt. Darin werden die durchschnittlichen Betriebs- 
und Heizkosten von in der Vermietung befindlichen Mehrfamilienhäusern ausgewiesen. 
 
Die zur Erstellung der Betriebskostenbroschüre erhobene Stichprobe umfasste rund 3,3% 
aller Betriebskostenabrechnungen von Mehrfamilienhäusern des Jahres 2016. Jeder Gebäu-
detyp wurde annähernd mit seinem tatsächlichen Anteil am Gesamtbestand von 28.129 
Mehrfamilienhäusern, jedoch mit mindestens 30 Gebäudeeinheiten, berücksichtigt. 
Tabelle 1: Übersicht Gebäudetyp und ausgewertete Betriebskostenabrechnungen 
Gebäude-
typ Baujahr / Merkmal 
marktaktiver 
Gebäudebestand 
(Mehrfamilienhäuser)18 
tatsächlich 
ausgewertet 
1 vor 1919 12.301 386 
2 1919 – 1945 5.407 174 
3 1946 – 1960 1.236 48 
4 1961 – 1990 
unsaniert 1.147 30 
5 1961 – 1990 
saniert 4.033 105 
6 Hochhaus19 214 33 
7 1991 - 2004 2.913 111 
8 Neubau ab 2005 878 30 
Summe - 28.129 917 
  
                                                
17 Betriebskosten in Leipzig 2016 - Berichtsjahr 2019, S. 6f.  
18 eigene Datenerhebung aus dem Wohn- und Gebäudeverzeichnis der Stadt Leipzig 
19 Gemäß § 2 Abs. 4 Nr. 1 der Sächs. BauO sind Hochhäuser Gebäude mit einer Höhe von mehr als 22 Metern, 
im Regelfall somit Gebäude mit mehr als 6 Etagen 
Schlüssiges Konzept 2019 
 
Seite 6 
Die ausgewerteten Betriebskostenabrechnungen wurden dem Sozialamt durch verschiedene 
am Markt tätige Anbietergruppen zur Verfügung gestellt. Das waren im Einzelnen: 
 
 201 Abrechnungen des kommunalen Vermieters LWB GmbH, 
 327 Abrechnungen von Wohnungsgenossenschaften, 
 144 Abrechnungen von privaten Eigentümern und Hausverwaltungen sowie 
 245 Abrechnungen von Mietern u.a. über den Deutschen Mieterbund Mieterverein 
Leipzig e.V. 
 
Von jeder Nebenkostenabrechnung wurden neben den allgemeinen Daten wie Wohnfläche 
und Gebäudetyp auch sämtliche für Betriebs- und Heizkosten relevanten Werte – u.a. Ver-
brauchsmengen und Kosten – erfasst. Aus diesen Daten wurden im Anschluss für jeden Ge-
bäudetyp die durchschnittlichen Kosten (arithmetischer Mittelwert) ermittelt. Betriebskosten, 
die nur bei einem geringen Anteil der Gebäude entstehen (z.B. Aufwand für Brand-/Blitz-
schutz oder Dachrinnenreinigung) wurden zu sonstigen Betriebskosten zusammengefasst 
und deren durchschnittliche Höhe über alle Objekte des jeweiligen Gebäudetyps ausgewie-
sen. 
 
Die Herleitung der Richtwerte und der Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten ist in Kapitel 3 
dargestellt. 
 
Ob zu den ermittelten Richtwerten für die Grundmiete Wohnraum in ausreichendem Umfang 
vorhanden ist, wird anhand der für das Stadtgebiet Leipzig am Markt angebotenen Mietwoh-
nungen untersucht. Dazu wird im Rahmen der Herleitung angemessener Richtwerte für die 
Kosten der Unterkunft auf die Datenbank der Empirica AG (empirica-systeme Marktdaten-
bank) zurückgegriffen. Diese Datenbank liefert aktuelle und umfassende Informationen zu 
Preisen und Mieten des deutschen Immobilienmarktes. Sie basiert auf einer umfangreichen 
Sammlung sorgfältig aufbereiteter Immobilienmarktdaten aus mehr als 100 Quellen.20 
 
Die Untersuchung der Angebotsmieten ist in Kapitel 4.3 dargestellt. 
2.3 Produkttheorie 
Der zu ermittelnde Richtwert für die Grundmiete stellt das Produkt aus maximal angemesse-
ner Wohnfläche und der angemessenen Quadratmetermiete, die über den Wohnungsstan-
dard definiert wird, dar. Da es im Ergebnis nur auf die Kostenbelastung des 
Grundsicherungsträgers ankommt, kann von einem der beiden Faktoren zu Gunsten oder 
Lasten des anderen abgewichen werden (Produkttheorie)21: 
 
abstrakt angemessene Wohnfläche * Standard (Mietpreis je m²) = Richtwert  
  
                                                
20 www.empirica-systeme.de/portfolio/empirica-systeme-marktdatenbank/ 
21
 vgl. BSG, Urteil v. 07.11.2006, B 7b AS 18/06 R, Rn. 20 
Schlüssiges Konzept 2019 
 
Seite 7 
2.4 Wohnungsstandard 
Eine Wohnung gilt dann als angemessen, wenn sie nach Ausstattung, Lage und Bausub-
stanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen genügt und keinen gehobenen Wohnstan-
dard aufweist („bescheidener Zuschnitt“22). Sie muss daher im unteren Segment des 
Vergleichsmaßstabs liegen, wobei es auch hier nicht auf die Angemessenheit einzelner wert-
bildender Faktoren, sondern des Produktes (der Gesamtbelastung) ankommt.23 Da einzelne 
wertbildende Faktoren wie Ausstattungsmerkmale, Lage und Bausubstanz einer Wohnung 
nie allein für deren Mietpreis maßgebend sind, kann der Wohnungsstandard nicht nur von 
der Qualität einzelner Faktoren bzw. deren Vorhandensein (u.a. Balkon, Parkett) abhängen. 
 
Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) schätzt ein, dass 
die Einbeziehung von konkreten Ausstattungsmerkmalen in die Definition des einfachen 
Standards in der Praxis kaum realisierbar ist, weil 
 
 die Anzahl der zu berücksichtigenden Ausstattungsmerkmale zu groß ist; 
 einzelne Ausstattungsmerkmale sehr unterschiedlich bewertet und gewichtet werden, 
so dass eine objektive Bewertung sehr schwierig ist, und 
 sich die Ausstattungsstandards mit der Zeit ändern können (z. B. höherwertige Aus-
stattung). 
 
Das BMVBS empfiehlt daher eine Definition des einfachen Standards über den Mietpreis.24 
Die Marktmiete dient als guter Qualitätsindikator: Je höher die erzielte Miete – für gleich 
große Wohnungen in der gleichen Stadt –, desto höher bewertet der Mieter die Qualität die-
ser Wohnung angesichts der vorhandenen Alternativen.25 
 
Dieser Auffassung folgend, wird zur Bemessung des Standards einer Wohnung deren 
Grundmiete je m² Wohnfläche herangezogen. Die im Zuge der Erhebung für den aktuellen 
Mietspiegel aufgenommenen Daten werden in Abhängigkeit von ihrer Grundmiete je m² 
Wohnfläche in drei gleich große Segmente aufgeteilt: 
 
 Wohnungen einfachen Standards, 
 Wohnungen mittleren Standards und  
 Wohnungen gehobenen Standards. 
 
Die Wohnung mit der höchsten Grundmiete je m² innerhalb des einfachen Segments bildet 
dabei den Richtwert je m² Wohnfläche ab, da zu diesem Preis (Kappungsgrenze26) auch alle 
anderen Wohnungen des einfachen Segments anmietbar sind. 
 
Wohnungen unterhalb des einfachen Standards (Substandard) werden bei der Ermittlung ei-
ner angemessenen Referenzmiete nicht berücksichtigt.27 Dieser Wohnraum ist beispiels-
weise durch die alleinige Beheizung mit Einzelöfen, eine außerhalb der Wohnung liegende 
Toilette oder eine fehlende Dusche oder Badewanne gekennzeichnet und wird in Leipzig nur 
noch in sehr geringem Umfang vermietet. In der Datenerhebung und -auswertung für den 
Mietspiegel 2018 lagen Daten solcher einfachsten Wohnungen nicht vor. 
 
  
                                                
22 vgl. BSG, Urteil v. 07.11.2006, B 7b AS 10/06 R, Rn. 28 
23 st. Rspr., zuletzt BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rn. 31 bzw. BSG, Urteil v. 07.11.2006, B 7b AS 
18/06 R, Rn. 20. 
24
 BMVBS, Arbeitshilfe, S. 22 
25 Heising, Angemessene Unterkunftskosten, S. 5 
26
 vgl. BSG, Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R, Rn. 19 
27 vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 50/10 R, Rn. 29 
Schlüssiges Konzept 2019 
 
Seite 8 
Da der Leipziger Mietspiegel nicht für möblierten Wohnraum gilt, bleiben solche Wohnungen 
ebenfalls unberücksichtigt. Die Ausstattung einer Wohnung mit Hausrat ist zudem kostenin-
tensiv und führt in der Praxis zu deutlich höheren Mieten, die nicht zur Preisbildung ange-
messener Richtwerte für Wohnraum einfachen Standards herangezogen werden können. 
Auch die Daten von angemieteten Zimmern werden nicht für die Mietspiegelerhebung ge-
nutzt. 
 
Bei der Bestimmung eines angemessenen Richtwertes für die Grundmiete je m² erfolgte 
keine Beschränkung auf Wohnungen bestimmter Baualtersklassen, auch wenn nach 1991 
errichtete Wohngebäude in der Stadt Leipzig i.d.R. einen höheren Ausstattungsgrad besit-
zen, als Leistungsberechtigten i.S.d. § 22 SGB II zugebilligt wird.28 Das für den Mietspiegel 
erforderliche Erhebungsmerkmal – Baualtersgruppe des Wohngebäudes – blieb bei der Da-
tenauswertung für die Richtwertbildung unberücksichtigt. Da Wohnraum der Baujahre nach 
1991 aufgrund der überdurchschnittlichen Ausstattung eine vergleichsweise höhere Grund-
miete als anderer Wohnraum aufweist, ergibt sich für die Leistungsberechtigten durch diese 
Verfahrensweise ein weiterer Spielraum, bei Anmietung eines älteren Baujahres beispiels-
weise eine Wohnung mit besserer Ausstattung oder mit größerer Wohnfläche wählen zu kön-
nen. 
2.5 Abstrakt angemessene Wohnfläche 
Zur Bestimmung der angemessenen Wohnfläche ist – unabhängig von der Anzahl der Zim-
mer – nur die Quadratmeterzahl „pro Kopf“, also entsprechend der Haushaltsgröße, zu be-
rücksichtigen.29  
 
Bei der Bestimmung der abstrakt angemessenen Wohnungsgröße ist nicht auf die Zahl der 
Personen, die eine Wohnung gemeinsam nutzen, sondern allein auf die Zahl der Mitglieder 
der Bedarfsgemeinschaft abzustellen.30 Die in diesem Konzept dargestellten abstrakt ange-
messenen Wohnflächen beziehen sich daher auf die Größe der Bedarfsgemeinschaft. 
 
Da für das Stadtgebiet Leipzig keine repräsentativen Daten über die tatsächlichen Wohnver-
hältnisse von Haushalten im Niedrigeinkommensbereich ohne Transferleistungsbezug vorlie-
gen31, wird bei der Bemessung einer angemessenen Wohnfläche auf die geltende 
landesrechtliche Vorschrift zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus32 zurückgegriffen. 
Für die Stadt Leipzig werden demnach folgende Höchstgrenzen festgelegt: 
 
 für eine 1-Person-Bedarfsgemeinschaft  45 m², 
 für eine 2-Personen-Bedarfsgemeinschaft  60 m², 
 für eine 3-Personen-Bedarfsgemeinschaft  75 m², 
 für eine 4-Personen-Bedarfsgemeinschaft  85 m². 
 
Für jede weitere zur Bedarfsgemeinschaft rechnende Person erhöht sich die Wohnfläche 
höchstens um weitere 10 m². 
 
Den Besonderheiten des Einzelfalles ist bei der Bestimmung einer angemessenen Wohnflä-
che jeweils Rechnung zu tragen. 
  
                                                
28 vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 2/10 R, Rn. 23 
29
 vgl. BSG, Urteil v. 17.12.2009, B 4 AS 27/09 R, Rn. 16 und BSG, Urteil v. 22.08.2012, B 14 AS 13/12 R, Rn. 
18 
30
 vgl. BSG, Urteil v. 18.02.2010, B 14 AS 73/08 R, Rn. 23 
31
 vgl. BT-Dr. 17/3404, S. 101 i.V.m. Berlit in LPK-SGB II, zu § 22b, Rn. 9 ff. 
32 RL gebundener Mietwohnraum des Freistaates Sachsen vom 22.11.2016, die zuletzt durch Ziffer I der Richtli-
nie vom 25.10.2019 geändert worden ist, enthalten in der Verwaltungsvorschrift vom 04.12.2017 
Schlüssiges Konzept 2019 
 
Seite 9 
2.6 Beobachtungszeitraum 
Der Beobachtungszeitraum für die Herleitung eines angemessenen Richtwertes für die 
Grundmiete entspricht dem Erhebungszeitraum der Stichprobe für den Mietspiegel der Stadt 
Leipzig. Für den Mietspiegel wurden Daten von Wohnungen erhoben, deren Miete sich im 
Zeitraum vom 01.01.2014 bis 31.12.2017 geändert hat oder die in diesem Zeitraum neu an-
gemietet wurden. Die Datenerhebung für den Mietspiegel erfolgte im Zeitraum von Februar 
bis Ende Mai 2018. Angaben zur Höhe der Miete wurden für den Monat Januar 2018 erho-
ben. 
 
Der Richtwert für die kalten Betriebskosten und die Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 
werden aus den Ergebnissen der aktuellen Betriebskostenbroschüre gebildet. Die Ergeb-
nisse der Betriebskostenbroschüre beruhen auf Abrechnungen für das Jahr 2016, die in 
2017 durch die Vermieter erstellt wurden.33 Alle 917 Abrechnungen, die zur Erstellung der 
Betriebskostenbroschüre und zur Herleitung angemessener Betriebs- und Heizkosten ge-
nutzt wurden, umfassten den kompletten Abrechnungszeitraum 2016. Abrechnungen, die 
nicht den vollständigen 12-monatigen Zeitraum betrafen, wurden nicht berücksichtigt. 
 
Die Erhebung der Daten für die Untersuchung der Angebotsmieten wurde für den Zeitraum 
01.08. bis 31.10.2019 zum Datenstand 15.11.2019 am 12.12.2019 durchgeführt. Über die 
empirica-systeme Marktdatenbank konnten alle Wohnungsangebote eines Monats und nicht 
nur die Angebote eines bestimmten Stichtags unter Berücksichtigung der Höhe der Grund-
miete, der Wohnfläche, der Anzahl der Wohnräume und der Lage der Wohnung im Stadtge-
biet ausgewertet werden. Der mehrmonatige Erhebungszeitraum wurde gewählt, um die 
Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt durch den stetigen Wechsel von neu vermieteten 
(Abgänge) und neu angebotenen Wohnungen (Zugänge) beobachten zu können. 
2.7 Repräsentativität des Umfangs der erhobenen Daten 
Die Repräsentativität der Datenerhebung ist einerseits durch die Satzung über die Durchfüh-
rung regelmäßiger Kommunalstatistiken zur Erhebung von Mietwerten in der Stadt Leipzig 
(Mietwerterhebungssatzung)34 und andererseits durch die umfangreiche Stichprobe über alle 
Gebäudetypen und Anbietergruppen, die Basis für die Ergebnisse der Betriebskostenbro-
schüre ist, sichergestellt. 
 
Die Repräsentativität der Untersuchung der Angebotsmieten ist durch die Auswertung aller 
Wohnungsinserate aus der empirica-systeme Marktdatenbank gewährleistet. Es erfolgte 
keine Begrenzung auf eine Stichprobe. 
2.8 Rundung während der Berechnung 
In diesem Konzept ausgewiesene Zwischenergebnisse werden zu Gunsten einer besseren 
Lesbarkeit auf die 4. Nachkommastelle gerundet angegeben. Generell wird aber mit unge-
rundeten Werten gerechnet. Erst die Endergebnisse der Richtwerte und die Nichtprüfungs-
grenzen der Heizkosten werden abschließend auf volle Cent-Beträge aufgerundet.35 
                                                
33
 Betriebskosten in Leipzig 2016 - Berichtsjahr 2019, S. 6f.  
34
 Satzung über die Durchführung regelmäßiger Kommunalstatistiken zur Erhebung von Mietwerten in der Stadt 
Leipzig (Mietwerterhebungssatzung), VI-DS-04605, (veröffentlicht im Leipziger Amts-Blatt Nr. 19 vom 
28.10.2017) 
35
 vgl. SG Dresden, Urteil v. 18.09.2012, S 38 AS 17/11, S. 7 
Schlüssiges Konzept 2019 
 
Seite 10 
3 Bestimmung eines angemessenen Richtwertes für die Bruttokaltmiete und einer 
Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 
3.1 Ermittlung angemessener Eckwerte für die Grundmiete 
Die Eckwerte für die Grundmiete pro m² werden aus den Datensätzen, die dem Leipziger 
Mietspiegel zu Grunde liegen, ermittelt. 
 
Da in den Mietspiegeldatensätzen keine ausreichende Anzahl an Wohnungen enthalten ist, 
die exakt den abstrakt angemessenen Wohnflächen entsprechen, die leistungsberechtigten 
Haushalten zustehen (z. B. nur 47 Wohnungen mit genau 45 m²), werden zur Bestimmung 
angemessener Eckwerte für die Grundmiete pro m² Wohnflächenspannen gebildet.36 Dabei 
wurde eine Unter- und Überschreitung der abstrakt angemessenen Wohnflächen von jeweils 
5 m² gewählt. Wohnungen, die eine Wohnfläche haben, die genau auf der unteren oder obe-
ren Grenze liegt, wurden auch in die weitere Auswertung einbezogen. 
Tabelle 2: Wohnflächenspannen 
 Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen 
1 2 3 4 5 
abstrakt angemes-
sene Wohnfläche 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 95 m² 
untere Grenze 40 m² 55 m² 70 m² 80 m² 90 m² 
obere Grenze 50 m² 65 m² 80 m² 90 m² 100 m² 
 
Durch die Wahl dieser Grenzen kann auf einen ausreichenden Umfang an Wohnungsdaten 
zur Bildung eines Eckwertes für die Grundmiete pro m², der die aktuellen Verhältnisse am 
Wohnungsmarkt abbildet, zurückgegriffen werden. 
Tabelle 3: Anzahl an Wohnungsdaten 
Anzahl an 
Datensätzen 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen 
1 2 3 4 5 
die genau der  
abstrakt angemes-
senen Wohnfläche  
entsprechen  
47 119 67 54 24 
die im Bereich der 
gebildeten Wohnflä-
chenspanne liegen 
591 1.010 629 448 233 
 
Wie in Kapitel 2 dargestellt, ist die Grundmiete je m² Wohnfläche vornehmlich kennzeich-
nend für den Standard einer Wohnung. Daher werden für die selektierten Datensätze jeweils 
die Grundmieten je m² Wohnfläche bestimmt und die Werte in aufsteigender Reihenfolge 
sortiert. Die Grundmiete je m² Wohnfläche einer jeden Wohnflächenspanne, die genau das 
                                                
36
 vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 14 AS 77/12 R, Rn. 32 
Schlüssiges Konzept 2019 
 
Seite 11 
untere Drittel (einfaches Segment) aller Datensätze nach oben begrenzt, stellt den Richtwert 
für die jeweilige Größe der Bedarfsgemeinschaft dar. Mit der Differenzierung der Eckwerte 
für die Grundmiete je m² nach der jeweiligen Größe der Bedarfsgemeinschaft wird den Ge-
gebenheiten des Leipziger Wohnungsmarktes und der Rechtsprechung des BSG37 entspro-
chen. 
Tabelle 4: Ermittlung der Eckwerte für die Grundmiete je m² 
 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen 
1 2 3 4 5 
unteres Drittel an 
Wohnungen der 
Wohnflächenspanne 
197 336,6667 209,6667 149,3333 77,6667 
Eckwert 
Grundmiete je m² 
(33 ⅓ %-Perzentil38) 
5,0923 € 5,0000 € 5,1928 € 5,1512 € 5,3227 € 
mittlerer Wert der 
Datenreihe = Me-
dian 
5,3556 € 5,3890 € 5,6250 € 5,7440 € 5,9474 € 
 
In der nachfolgenden Abbildung wird dieser Berechnungsschritt am Beispiel der Wohnungen 
für 1-Person-Haushalte grafisch dargestellt. 
Abbildung 1: Verteilung der Wohnungen nach ihrer Grundmiete je m² Wohnfläche 
 
  
                                                
37
 vgl. BSG, Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R, Rn. 19 
38
 v. Malottki, info also 3/2014, Fn. 7: „Perzentile teilen eine Grundgesamtheit so, dass der genannte Anteil in 
Prozent unterhalb dieser Schwelle liegt und der Rest darüber. Ein 20%-Perzentil der Mieten ist also der 
Schwellenwert, unter dem 20% der Mieten liegen.“ 
0
20
40
60
80
3,00 € 3,80 € 4,60 € 5,40 € 6,20 € 7,00 € 7,80 € 8,60 € 9,40 € 10,20 €
Anzahl
Wohnfläche von 40 - 50 m², n=591 ≜ der 1-Person-Haushalte
5,0923 5,7364 €
einfaches
Segment
mittleres 
Segment
gehobenes 
Segment
Schlüssiges Konzept 2019 
 
Seite 12 
3.2 Ermittlung angemessener Betriebskosten 
Soweit keine statistischen Daten zur Bestimmung angemessener Betriebskosten – gerade 
im unteren Wohnsegment – vorliegen, ist es zulässig, auf bereits vorliegende Daten aus Be-
triebskostenübersichten (und dabei vorrangig auf örtliche Übersichten) zurückzugreifen und 
dabei auf die sich daraus ergebenden Durchschnittswerte. Die Heranziehung von Durch-
schnittswerten aus allen Mietverhältnissen ergibt zwar einen Wert, der – weil er den gesam-
ten Mietmarkt erfasst – in der Tendenz höher liegt, als dies bei Auswertung nur des 
Teilsegments der Fall wäre, auf das Leistungsberechtigte nach dem SGB II zu verweisen 
sind. Sofern eine entsprechend differenzierte Datenlage aber nicht vorliegt und also eine 
Auswertung des Teilsegments mit vernünftigem Aufwand ausscheidet, ist eine solche Ver-
gröberung erforderlich, um mit ausreichender Sicherheit zu gewährleisten, dass in jedem 
Marktsegment - auch in dem in Bezug zu nehmenden unteren Segment - eine genügende 
Anzahl an Mietverhältnissen zu diesem Preis vorhanden ist.39 
 
Da für das Stadtgebiet Leipzig keine Erkenntnisse über die Betriebskosten im unteren Wohn-
segment vorliegen und im Zuge der Mietspiegelbefragung dazu ebenfalls keine validen Da-
ten erhoben werden konnten, werden die kalten Betriebskosten auf Grundlage der aktuellen 
Broschüre Betriebskosten in Leipzig 2016 (Berichtsjahr 2019) ermittelt. 
 
Zur Bildung eines zutreffenden Durchschnittswerts für den gesamten Vergleichsraum werden 
die für die unterschiedlichen Gebäudetypen vorliegenden Betriebskostenergebnisse im Ver-
hältnis zum Anteil von Wohnungen dieses Gebäudetyps am gesamten Wohnungsbestand 
gewichtet40. Der gesamte Wohnungsbestand im Stadtgebiet Leipzig von derzeit 339.094 
Wohnungen (inkl. Eigentumswohnungen) verteilt sich auf die Gebäudetypen wie in Tabelle 5 
dargestellt. 
Tabelle 5: Wohnungsbestand nach Gebäudetyp41 
 Gebäudetyp42 
1 2 3 4 5 6 7 8 
Wohnungs- 
bestand 131.380 56.846 12.442 15.453 47.472 22.928 39.969 12.604 
prozentualer 
Anteil am 
Gesamt- 
bestand 
38,7444% 16,7641% 3,6692% 4,5571% 13,9997% 6,7615% 11,7870% 3,7170% 
 
Zur Ermittlung der kalten Betriebskosten werden zu den jeweiligen durchschnittlichen kalten 
Betriebskosten die Aufzugskosten addiert. Die Aufzugskosten stellen eine Besonderheit bei 
der Bestimmung angemessener Betriebskosten dar, da Aufzüge nur in den Gebäuden des 
Typs 6 generell vorhanden sind. Bei allen anderen Baualtersklassen sind Aufzüge i.d.R. ein 
zusätzliches Ausstattungsmerkmal und für einen gehobenen Wohnungsstandard kennzeich-
nend. Um leistungsberechtigten Haushalten auch die Anmietung von Wohnraum in Gebäu-
den mit Aufzug zu ermöglichen, werden die Aufzugskosten in die kalten Betriebskosten 
einbezogen. Da für den Wohnungsbau, der in der Zeit von 1961 bis 1990 in nicht industrieller 
Bauweise gefertigt wurde, keine Informationen zu den Kosten evtl. vorhandener Aufzüge vor-
liegen, wurde dieser Gebäudetyp nicht in die Ermittlung angemessener Betriebs- und Heiz-
kosten einbezogen. 
                                                
39 vgl. BSG, Urteil v. 22.08.2012, B 14 AS 13/12 R, Rn. 27 
40 vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 50/10 R, Rn. 32 
41 eigene Datenerhebung aus Wohn- und Gebäudeverzeichnis  
42
 vgl. S. 7, Tabelle 1 
Schlüssiges Konzept 2019 
 
Seite 13 
 
Die so ermittelten Werte für die kalten Betriebskosten je Gebäudetyp werden danach zu ei-
nem für den Vergleichsraum gültigen gewichteten arithmetischen Mittelwert zusammenge-
fasst. In diesen gewichteten arithmetischen Mittelwert gehen die Betriebskosten der 
unterschiedlichen Gebäudetypen entsprechend ihres Anteils am Gesamtbestand ein. Bei der 
Bildung des einfachen arithmetischen Mittels der Betriebskosten über alle Gebäudetypen 
würden diese – ungeachtet des Anteils der Gebäudetypen am gesamten Wohnungsbestand 
– zu gleichen Teilen in die Berechnung einfließen. Der gewichtete arithmetische Mittelwert 
berücksichtigt, dass Gebäudetypen mit einem größeren Wohnungsbestand mit größerem 
Gewicht einfließen als Gebäudetypen mit einem geringeren Wohnungsbestand43. 
 
Der sich daraus für den gesamten Vergleichsraum ergebende Wert wird im Anschluss um 
einen Sicherheitszuschlag von 10% erhöht. Der Sicherheitszuschlag berücksichtigt den nicht 
genau bezifferbaren Mehrbedarf an Kaltwasser, der Personen entsteht, die (möglicherweise) 
keiner außerhäuslichen Beschäftigung nachgehen, sowie künftige allgemeine Kostensteige-
rungen wie sie z. B. durch die Anpassung des Mindestlohnes im Bereich der haushaltsnahen 
Tätigkeiten (Grünpflege, Hausreinigung oder Winterdienst) auftreten können.44 
Tabelle 6: Ermittlung angemessener kalter Betriebskosten45 
Kosten je m² 
Gebäudetyp46 
1 2 3 4 5 6 7 8 
Ø kalte 
Betriebskosten 1,20 € 1,09 € 1,08 € 1,11 € 1,12 € 1,21 € 1,20 € 1,01 € 
zzgl. Kosten  
für Aufzug 0,22 € 0,09 € 0,20 € 0,05 € 0,16 € 0,12 € 0,23 € 0,15 € 
∑ kalte 
Betriebskosten 1,42 € 1,18 € 1,28 € 1,16 € 1,28 € 1,33 € 1,43 € 1,16 € 
prozentualer 
Anteil am 
Gesamtbestand 
38,7444% 16,7641% 3,6692% 4,5571% 13,9997% 6,7615% 11,7870% 3,7170% 
gewichteter Mit-
telwert der kalten 
Betriebskosten 
1,3286 € 
zzgl. 10% 
Sicherheits-zu-
schlag 
0,1329 € 
angemessene 
kalte Betriebs-
kosten 
1,4615 € 
  
                                                
43 vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 50/10 R, Rn. 32 
44
 BMVBS, Arbeitshilfe, S. 39 
45
 Betriebskosten in Leipzig 2016 - Berichtsjahr 2019, S. 6 f. 
46
 vgl. S. 7, Tabelle 1 
Schlüssiges Konzept 2019 
 
Seite 14 
3.3 Bruttokaltmiete 
Die Richtwerte für die Kosten der Unterkunft sollen die Kaltmiete und die Betriebskosten um-
fassen, da neben der Nettokaltmiete auch die Betriebskosten abstrakt zu bestimmen und als 
Faktor in das Produkt (vgl. Kapitel 2.3) einzubeziehen sind.47 
 
Die zuvor ermittelten Beträge für die Betriebskosten werden daher zu den jeweiligen Werten 
der Grundmiete addiert. Die gebildeten Summen werden im Anschluss mit der abstrakt an-
gemessenen Wohnfläche je Größe der Bedarfsgemeinschaft multipliziert. Daraus ergeben 
sich die Richtwerte in Form der Bruttokaltmiete. 
Tabelle 7: Feststellung angemessener Richtwerte für die Kosten der Unterkunft 
 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen  
1 2 3 4 5 für jede wei-
tere Person 
abstrakt angemes-
sene Wohnfläche 45m² 60m² 75m² 85m² 95m² zzgl. 10m² 
angemessene 
Grundmiete je m² 5,0923 € 5,0000 € 5,1928 € 5,1512 € 5,3227 € 5,3227 € 
angemessene Be-
triebskosten je m² 1,4615 € 
Bruttokaltmiete 
je m² 6,5538 € 6,4615 € 6,6543 € 6,6126 € 6,7842 € 6,7842 € 
ungerundetes 
Ergebnis 294,9260 € 387,6883 € 499,0695 € 562,0739 € 644,5010 € 67,8420 € 
Richtwert 
Bruttokaltmiete 294,93 € 387,69 € 499,07 € 562,08 € 644,51 € zzgl. 67,85 € 
 
Diese (vom Bundessozialgericht favorisierte) Ausgestaltung des Richtwertes erhöht den 
Spielraum für Wohnungssuchende, da wiederum z.B. eine höhere Grundmiete durch nied-
rige Betriebskosten ausgeglichen werden kann und umgekehrt. 
3.4 Ermittlung angemessener Heizkosten - Nichtprüfungsgrenze 
Für die Heiz- und Wassererwärmungskosten liegen aktuelle Erkenntnisse auf Basis der Bro-
schüre Betriebskosten in Leipzig 2016 (Berichtsjahr 2019) vor. Die dazu ausgewerteten Da-
ten betreffen das Abrechnungsjahr 2016. 
 
Aus der Summe der Heiz- und der Wassererwärmungskosten eines jeden Gebäudetyps wird 
analog der für die kalten Betriebskosten beschriebenen Vorgehensweise ein gewichteter Mit-
telwert gebildet. 
 
Da das Jahr 2016 im langjährigen Vergleich ein sehr warmes Jahr war, fielen deutlich gerin-
gere Heizkosten als in einem normal kalten Jahr an. Die reinen Heizkosten werden daher vor 
Berechnung des gewichteten Mittelwertes klimabereinigt.48 Für den Zeitraum vom 
01.01.2016 bis 31.12.2016 beträgt der durchschnittliche Klimafaktor für das Stadtgebiet 
Leipzig 1,0949. Mit diesem Faktor sind die Heizkosten zu multiplizieren. Gleiches gilt nicht für 
                                                
47
 vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2012, B 14 AS 50/10 R, Rn. 33 
48
 BMVBS, Arbeitshilfe, S. 39 
49
 Deutscher Wetterdienst, Klimafaktoren für den Energieausweis, Mittelwert der PLZ-Zustellbezirke des Stadt-
gebietes Leipzig im Zeitraum 01.01.-31.12.2016 
Schlüssiges Konzept 2019 
 
Seite 15 
die Wassererwärmungskosten, da für diese die klimatischen Verhältnisse eines Jahres uner-
heblich sind. 
Tabelle 8: Ermittlung angemessener Heizkosten50 
Kosten je m² 
Gebäudetyp51 
1 2 3 4 5 6 7 8 
Heizung 
(2016 KF 1,09) 0,77 € 0,71 € 0,63 € 0,72 € 0,70 € 0,81 € 0,68 € 0,56 € 
Heizung klima-
bereinigt (* 1,09) 0,8391 € 0,7737 € 0,6865 € 0,7846 € 0,7628 € 0,8827 € 0,7410 € 0,6102 € 
Wasser- 
erwärmung 0,28 € 0,31 € 0,26 € 0,29 € 0,28 € 0,26 € 0,24 € 0,22 € 
∑ Heiz- und  
Wasser-  
erwärmung 
1,1191 € 1,0837 € 0,9465 € 1,0746 € 1,0428 € 1,1427 € 0,9810 € 0,8302 € 
prozentualer 
Anteil am 
Gesamtbestand 
38,7444% 16,7641% 3,6692% 4,5571% 13,9997% 6,7615% 11,7870% 3,7170% 
gewichteter Mit-
telwert der Heiz- 
und Wasserer-
wärmungskosten 
1,0687 € 
 
Die angemessenen Heizkosten ergeben sich aus der Multiplikation des gewichteten Mittel-
wertes der Heiz- und Wassererwärmungskosten je m² mit den abstrakt angemessenen 
Wohnflächen nach Größe der Bedarfsgemeinschaft. 
 
Da die Bestimmung eines abstrakt angemessenen Heizkostenpreises pro m²-Wohnfläche für 
eine einfache Wohnung im unteren Segment eines Wohnungsmarktes ohne Bezugnahme 
auf den konkreten Bauzustand, die jeweilige Wohnungslage und regionale Gegebenheiten 
unmöglich ist, dient es der Verwaltungsökonomie, Höchst-Toleranzwerte zu bestimmen, bei 
deren Unterschreitung die Angemessenheit der tatsächlichen Kosten unterstellt wird (sog. 
Nichtprüfungsgrenze).52 Die zuvor ermittelten Werte werden daher abschließend zur Bildung 
einer Nichtprüfungsgrenze um weitere 10% angehoben. 
 
Heizkosten, die oberhalb dieser Nichtprüfungsgrenze liegen, sind im konkreten Einzelfall auf 
ihre Angemessenheit anhand der aktuellen Fassung des kommunalen Heizspiegels53 zu prü-
fen. 
  
                                                
50
 Betriebskosten in Leipzig 2016 - Berichtsjahr 2019, S. 6f. 
51
 vgl. S. 7, Tabelle 1 
52
 Deutscher Verein, Empfehlungen zu den angemessenen KdU, S. 44 
53 co2online gGmbH, Heizspiegel Leipzig  
Schlüssiges Konzept 2019 
 
Seite 16 
Tabelle 9: Feststellung einer Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 
 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen  
1 2 3 4 5 für jede wei-
tere Person 
abstrakt angemes-
sene Wohnfläche 45m² 60m² 75m² 85m² 95m² zzgl. 10m² 
gewichteter Mittel-
wert der Heiz- und 
Wassererwärmungs-
kosten 
1,0687 € 
gewichteter Mittel-
wert der Heiz- und 
Wassererwärmungs-
kosten zzgl. 10% Zu-
schlag 
1,1756 € 
ungerundetes  
Ergebnis 52,9001 € 70,5334 € 88,1668 € 99,9224 € 111,6780 € 11,7560 € 
Nichtprüfungsgrenze 
Heizkosten 52,91 € 70,54 € 88,17 € 99,93 € 111,68 € zzgl. 11,76 € 
 
Schlüssiges Konzept 2019 
 
Seite 17 
4 Verfügbarkeit angemessenen Wohnraums 
4.1 Zumutbarkeit 
Vor der Beurteilung, ob angemessener Wohnraum zu den ermittelten Richtwerten für die 
Grundmiete verfügbar ist, sind die Mindestanforderungen an die Zumutbarkeit von Wohn-
raum für die jeweilige Größe der Bedarfsgemeinschaft zu definieren, da dazu keine bundes- 
oder landeseinheitlichen Vorgaben über alle Bedarfsgemeinschaftsgrößen bestehen. 
 
Die Stadt Leipzig hält nachfolgende Mindestwohnflächen in Verbindung mit der angegebe-
nen Mindestanzahl von Wohnräumen für zumutbar. Das bedeutet nicht, dass im Umkehr-
schluss Wohnungen, die über eine kleinere Wohnfläche oder eine geringere Anzahl von 
Wohnräumen verfügen, generell unzumutbar sind. Auch die Zumutbarkeit ist im konkreten 
Einzelfall zu prüfen. Gerade für Haushalte mit mehreren Kindern können auch Wohnungen 
mit einer geringeren Raumanzahl zumutbar sein.54 
Tabelle 10: Mindestanforderung Zumutbarkeit 
 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen 
1 2 3 4 5 
Mindestwohnfläche 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 
Mindestanzahl 
Wohnräume 1 2 3 4 4 
 
Bei der Validierung der Richtwerte für die Grundmiete werden Wohnungen, die über eine 
kleinere Wohnfläche oder eine geringere als die Mindestanzahl an Wohnräumen verfügen, 
nicht in das Ergebnis einbezogen, obwohl sie im Einzelfall geeignet sein können. 
4.2 Betrachtung angemessenen Wohnraums in den Mietspiegeldaten  
(auf Basis der Nettokaltmiete) 
Das BSG hält daran fest, dass dann, wenn ein qualifizierter Mietspiegel, der in einem wis-
senschaftlich gesicherten Verfahren aufgestellt wurde, der Bestimmung des angemessenen 
Quadratmeterpreises für die Kaltmiete zugrunde liegt und ihm Aussagen zur Häufigkeit von 
Wohnungen mit dem angemessenen Quadratmeterpreis entnommen werden können, davon 
auszugehen ist, dass es in ausreichendem Maße Wohnungen zu diesem abstrakt angemes-
senen Quadratmeterpreis im örtlichen Vergleichsraum gibt.55 
 
Die Stadt Leipzig verfügt über einen qualifizierten Mietspiegel. Den Leipziger Mietspiegelda-
ten können Aussagen zur Häufigkeit von Wohnungen mit dem zuvor ermittelten angemesse-
nen Quadratmeterpreis entnommen werden. 
 
In der nachfolgenden Übersicht sind zuerst die Wohnungen dargestellt, die über eine Wohn-
fläche verfügen, die zwischen der für die jeweilige Größe der Bedarfsgemeinschaft mindes-
tens zumutbaren (Untergrenze) und der abstrakt angemessenen Wohnfläche (Obergrenze) 
liegt. Danach werden schrittweise die zusätzlichen Voraussetzungen zur Mindestanzahl von 
Wohnräumen und der angemessene Quadratmeterpreis für die Nettokaltmiete ergänzt. In 
                                                
54 vgl. LSG Sachsen, Beschluss vom 04.03.2011, Az: L 7 AS 753/10 B ER, S. 5f. 
55 vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rn. 38 
Schlüssiges Konzept 2019 
 
Seite 18 
Abhängigkeit dieser zusätzlichen Voraussetzungen wird die Häufigkeit von Wohnungen mit 
einem angemessenen Quadratmeterpreis abgebildet. 
 
Tabelle 11: Häufigkeit angemessener Wohnungen in den Mietspiegeldaten 
Voraussetzungen 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen 
1 2 3 4 5 
Wohnfläche ab 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 
Wohnfläche bis 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 95 m² 
Anzahl Wohnungen 457 1.251 1.374 501 325 
 zusätzliche Voraussetzung: Mindestanzahl Wohnräume 
Mindestanzahl 
Wohnräume 1 2 3 4 4 
Anzahl Wohnungen 457 1.220 959 84 130 
 zusätzliche Voraussetzung: abstrakt angemessener Quadratmeterpreis 
abstrakt  
angemessene  
Nettokaltmiete je m² 
5,0923 € 5,0000 € 5,1928 € 5,1512 € 5,3227 € 
angemessene,  
gerundete Nettokalt-
miete gesamt  
229,16 € 300,00 € 389,46 € 437,85 € 505,67 € 
Anzahl Wohnungen 272 713 663 38 76 
 
  
Schlüssiges Konzept 2019 
 
Seite 19 
In der nachfolgenden Übersicht wird am Beispiel der 272 Datensätze der für 1-Person-Haus-
halte ermittelten Wohnungen mit einem abstrakt angemessenen Quadratmeterpreis die Ver-
teilung der Nettokaltmieten dargestellt. 
Abbildung 2: Verteilung der Nettokaltmieten von Wohnungen für 1-Person-Haus-
halte mit einem abstrakt angemessenen Quadratmeterpreis 
 
Unter Berücksichtigung der Produkttheorie sind auch Wohnungen mit einer größeren als der 
abstrakt angemessenen Wohnfläche angemessen, wenn die Wohnfläche multipliziert mit 
dem Quadratmeterpreis für die Kaltmiete die für den jeweiligen Haushalt angemessene 
Grundmiete nicht übersteigt. Danach ergeben sich aus den Mietspiegeldaten folgende Häu-
figkeiten. 
Tabelle 12: Häufigkeit von Wohnungen mit einer angemessenen Grundmiete in den 
Mietspiegeldaten 
Voraussetzungen 
Haushaltsgröße in Personen 
1 2 3 4 5 
Wohnfläche ab 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 
Mindestanzahl 
Wohnräume 1 2 3 4 4 
angemessene,  
gerundete Nettokalt-
miete gesamt  
229,16 € 300,00 € 389,46 € 437,85 € 505,67 € 
Anzahl Wohnungen 418 965 765 97 122 
 
In den Mietspiegeldaten sind zu der zuvor ermittelten Grundmiete Wohnungen für alle Haus-
haltsgrößen vorhanden. 
 
20
7
21 20
26
29
32
51
30
36
0
10
20
30
40
50
60
140 € 150 € 160 € 170 € 180 € 190 € 200 € 210 € 220 € 229,16 €
Anzahl von Wohnungen mit einer Nettokaltmiete von bis zu
Schlüssiges Konzept 2019 
 
Seite 20 
Zusätzlich zu der vom BSG gewählten Validierung der Verfügbarkeit von Wohnungen mit ei-
nem angemessenen Quadratmeterpreis werden im nächsten Kapitel die aktuell am Woh-
nungsmarkt angebotenen Wohnungen beschrieben. 
4.3 Verfügbarkeit am Markt angebotener angemessener Wohnungen  
(Angebotsmieten auf Basis Nettokaltmiete) 
Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) hat in der im Ja-
nuar 2013 veröffentlichten Arbeitshilfe zur Bestimmung der angemessenen Aufwendungen 
der Unterkunft im Rahmen kommunaler Satzungen u. a. Hinweise zur sachgerechten Ermitt-
lung von Angebotsmieten gegeben. 
 
Demnach sollen bei der Betrachtung der Angebotsmieten folgende Aspekte berücksichtigt 
werden: 
 
 Ganz wesentlich ist, dass die im Angebot befindlichen freien Mietwohnungen nur zu 
einem gewissen Teil überhaupt in Anzeigen oder auf Internet-Seiten publiziert wer-
den. So finden z.B. Genossenschaftswohnungen oder Wohnungen mit Belegungs-
rechten häufig einen neuen Mieter, ohne dass diese in Inseraten oder anderen 
Publikationen aufgetaucht wären. Das gilt auch für Wohnungen, die direkt an Nach-
folgemieter übergeben werden. Weiterhin inserieren etwa Wohnungsunternehmen 
nicht alle gleichgearteten Wohnungen, so dass nicht auf das Gesamtangebot ge-
schlossen werden kann. 
 
 Bei den freien Wohnungen, die auch tatsächlich als Angebot publiziert werden, han-
delt es sich zudem tendenziell um die teureren Angebote. Denn die günstigeren Woh-
nungsangebote fallen überproportional unter die Gruppe, die direkt ohne Publikation 
neu vermietet werden. Daher ist davon auszugehen, dass durch eine Angebotsmie-
ten-Recherche und Analyse die preiswerten Wohnungen schlechter erfasst werden, 
je angespannter die Wohnungsmärkte sind. 
 
 Auf entspannten Märkten hingegen kann es dazu kommen, dass die tatsächlich ab-
geschlossenen Mietverträge nach Vertragsverhandlungen unterhalb der ursprüngli-
chen Angebotsmieten liegen. 
 
 Insgesamt bildet die Analyse der Angebotsmieten einer Kommune in der Tendenz 
überproportional das höherpreisige Wohnungsmarktsegment ab, während tatsächlich 
in nennenswertem Umfang auch preiswertere Wohnungen auf dem lokalen Markt er-
hältlich sind. Darum besteht das Risiko, dass Angemessenheitsgrenzen, die sich aus-
schließlich auf die Auswertung von Angebotsmieten stützen, zu hoch angesetzt 
sind.56 
 
Unter Berücksichtigung dieser Aspekte wird die Grundmiete der am Markt angebotenen 
Mietwohnungen im Hinblick auf ihre Angemessenheit untersucht.  
 
Dazu wird im Rahmen der Herleitung der Richtwerte für die Kosten der Unterkunft auf die 
Datenbank der Empirica AG (empirica-systeme Marktdatenbank) zurückgegriffen. Diese Da-
tenbank liefert aktuelle und umfassende Informationen zu Preisen und Mieten des deutschen 
Immobilienmarktes. 
 
Im Betrachtungszeitraum August bis Oktober 2019 lagen Daten von 11.994 unterschiedli-
chen Mietinseraten für den Vergleichsraum vor, von denen ein Teil über einen Zeitraum von 
mehreren Monaten beworben wurde. Angebotene Wohnungen mussten über eine Mindest-
                                                
56
 BMVBS, Arbeitshilfe, S. 44 
Schlüssiges Konzept 2019 
 
Seite 21 
wohnfläche von 20 m² und eine Angabe zur Anzahl der Wohnräume verfügen. Fehlten ent-
sprechende Aussagen, blieben die Angebote unberücksichtigt. 
 
In jedem Auswertungsmonat waren im Stadtgebiet Leipzig über 7.300 unterschiedliche Woh-
nungsangebote vorhanden. 
Tabelle 13: Wohnungsangebote in der Stadt Leipzig (Zeitraum August – Oktober 2019) 
 August September Oktober 
Wohnungsangebote 
in der empirica-sys-
teme Marktdatenbank 
7.814 7.385 7.302 
 
In Tabelle 14 werden die in diesen Erhebungen ermittelten angemessenen Wohnungen für 
leistungsberechtigte Haushalte nach dem SGB II und XII unter Berücksichtigung der Pro-
dukttheorie dargestellt, d.h. Wohnungsangebote mit einer größeren als der abstrakt ange-
messenen Wohnfläche können bei einem geringeren als unter Kapitel 3.1 festgestellten 
Quadratmeterpreis angemessen sein. 
 
Daraus ergibt sich für die Stadt Leipzig folgende Mindestanzahl an angemessenen und zu-
mutbaren Wohnungsangeboten.  
Tabelle 14: Verfügbarkeit angemessener Wohnungsangebote (Nettokaltmiete) 
Voraussetzungen 
Haushaltsgröße in Personen 
1 2 3 4 5 
Wohnfläche ab 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 
Mindestanzahl 
Wohnräume 1 2 3 4 4  
angemessene Netto-
kaltmiete 229,16 € 300,00 € 389,46 € 437,85 € 505,67 € 
 Anzahl Wohnungsangebote empirica-systeme Marktdatenbank 
August 242 482 532 18 28 
September 226 409 487 14 26 
Oktober 228 409 479 14 25 
 darunter unterschiedliche Wohnungsangebote 
August - Oktober 2019 396 717 715 21 38 
 
Die Auswertung zeigt, dass für alle Haushaltsgrößen eine Versorgung mit zumutbarem ange-
messenem Wohnraum möglich ist. 
 
Auf die Besonderheiten der Versorgung von Haushalten mit fünf Personen mit angemesse-
nem Wohnraum wurde erstmals im Jahr 2013 hingewiesen (DS V/3516 v. 09.12.2013, S. 
26). Die erneute Untersuchung ergab für diese Haushaltsgröße ein ausreichendes Angebot 
an angemessenen Wohnungen, wenn in die Suche Objekte mit mindestens vier Wohnräu-
men einbezogen werden. 
 
Schlüssiges Konzept 2019 
 
Seite 22 
Darüber hinaus besteht für Familien mit einem hohen Wohnflächenbedarf die Möglichkeit, im 
Sozialamt57 Unterstützung bei der Wohnraumbeschaffung zu erhalten. Das gilt auch für 
Haushalte mit einem Bedarf an alters- und/oder behindertengerechtem Wohnraum. Im Sach-
gebiet Wohnraumversorgung wird zur Wohnungssuche umfassend beraten, zu speziellen 
Wohnungsangeboten informiert und durch Kooperation mit dem kommunalen Vermieter, der 
LWB GmbH, und anderen Wohnungsmarktakteuren sowie durch Nutzung von städtischen 
Belegungsrechtsoptionen in individuell angemessenen Wohnraum vermittelt. 
 
Bei der Versorgung mit geeignetem Wohnraum ist zu berücksichtigen, dass Haushalten von 
Leistungsberechtigten nach dem SGB II sowie dem SGB XII, die zur Senkung ihrer Unter-
kunftskosten aufgefordert werden, dafür im Regelfall ein Zeitraum von bis zu sechs Monaten 
eingeräumt wird.58 In dieser Frist unterliegt der Wohnungsmarkt einem permanenten Wech-
sel an Wohnungsangeboten. 
 
Im nächsten Schritt wird ausgewertet, wie sich die angemessenen Wohnungsangebote auf 
die einzelnen Stadtbezirke verteilen. 
Tabelle 15: Räumliche Verteilung angemessener Wohnungsangebote 
Stadtbezirk 
Haushaltsgröße in Personen 
1 2 3 4 5 
Mitte 15 30 28 1 - 
Nordost 44 117 105 4 3 
Ost 40 149 143 1 4 
Südost 29 75 28 - 1 
Süd 20 47 26 - - 
Südwest 12 32 17 2 - 
West 185 117 301 12 28 
Alt-West 23 67 20 - 2 
Nordwest 19 51 13 1 - 
Nord 9 32 33 - - 
ohne Angabe - - 1 - - 
Summe 396 717 715 21 38 
 
Angemessene Wohnungsangebote sind in allen Leipziger Stadtbezirken vorhanden. In eini-
gen Stadtbezirken liegen deutlich mehr Angebote als in anderen vor. Eine ähnliche Miet-
preisdifferenzierung gibt es in fast allen Großstädten Deutschlands.59 Das Wohnungs-
angebot konzentriert sich jedoch nicht nur auf einige wenige Stadtbezirke, so dass sich na-
hezu alle Haushalte mit Anspruch auf Grundsicherungsleistungen, für die die Notwendigkeit 
eines Wohnungswechsels besteht, über das gesamte Stadtgebiet verteilt mit angemesse-
nem Wohnraum versorgen können.60 
                                                
57 Sozialamt, Abteilung Soziale Wohnhilfen, Sachgebiet Wohnraumversorgung (50.52), Prager Str. 21, 04103 
Leipzig 
58 vgl. § 22 Abs. 1 S. 3 SGB II bzw. § 35 Abs. 2 S. 2 SGB XII 
59 Heyn/ Dr. Braun/ Grade, Wohnungsangebote für arme Familien in Großstädten, S. 40 ff. 
60 vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rn. 29 
Schlüssiges Konzept 2019 
 
Seite 23 
Soweit sich eine räumliche Häufung des Bestandes angemessener Wohnung in einzelnen 
Stadtteilen zeigt, ist im Übrigen zu beachten, dass insoweit ein Spannungsverhältnis zum 
Wohnstandard besteht. Denn die Forderung nach einer stärkeren Verteilung der angemesse-
nen Wohnungen über das Stadtgebiet wäre mit einer Überschreitung des einfachen Stan-
dards verbunden. Eine (deutliche) Überschreitung des vom BSG propagierten einfachen 
Standards würde sich indes zu Lasten von nicht im Leistungsbezug stehenden Mitbewerbern 
um Wohnungen einfachen Standards auswirken, und kommt daher bereits vor diesem Hin-
tergrund nicht in Betracht.61 
 
Sowohl im Mietspiegeldatensatz als auch bei den am Markt angebotenen Mietobjekten sind 
zu den ermittelten Richtwerten eine hinreichende Anzahl angemessener Wohnungen für alle 
Haushaltsgrößen nachweisbar. 
4.4 Vergleich mit den tatsächlichen Grundmieten der leistungsberechtigten Haus-
halte (SGB II) 
Die ermittelten Richtwerte für die Grundmiete werden nachfolgend mit den durchschnittlichen 
Nettokaltmieten (Bestandsdaten) der nach dem SGB II leistungsberechtigten Haushalte ver-
glichen. Dazu wird auf die von der Bundesagentur für Arbeit veröffentlichten Daten zur 
Wohn- und Kostensituation SGB II (Monatszahlen für August 2019)62 für die Stadt Leipzig 
zurückgegriffen. 
Tabelle 16: Vergleich des ermittelten Richtwertes mit den tatsächlichen Nettokaltmie-
ten der Leistungsbezieher SGB II 
 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen 
1 2 3 4 ab 5 
abstrakt angemes-
sene Wohnfläche 45 60 75 85 95 
Ø Wohnfläche in m² 42,7 m² 58,9 m² 68,1 m² 75,14 m² 81,8 m² 
Eckwert 
Grundmiete je m² 5,0923 € 5,0000 € 5,1928 € 5,1512 € 5,3227 € 
tatsächliche 
Ø Nettokaltmiete je 
m² 
4,33 € 4,32 € 4,28 € 4,26 € 4,26 € 
Richtwert Grund-
miete 229,16 € 300,00 € 389,46 € 437,85 € 505,67 € 
tatsächliche 
Ø Nettokaltmiete 225,29 € 309,31 € 359,23 € 399,53 € 441,35 € 
 
Die durchschnittlichen tatsächlichen Nettokaltmieten der leistungsberechtigten Bedarfsge-
meinschaften nach dem SGB II liegen i.d.R. unter den ermittelten Richtwerten für die Grund-
miete. Die tatsächliche Nettokaltmiete aller Haushalte mit 2 Personen liegt über dem 
ermittelten Richtwert. Hier ist zu vermuten, dass zumindest bei einem Teil dieser Haushalte 
eine Person arbeitet und die Kostenüberschreitung aus dem Freibetrag für Erwerbstätigkeit 
kompensiert wird.  
                                                
61 Knickrehm, Soziale Sicherheit, 2015 - Ausgabe 7, S. 287 u. 291 
62 Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Tabellen, Wohn- und Kostensituation SGB II (Monatszahlen August 
2019), Nürnberg, November 2019 
Schlüssiges Konzept 2019 
 
Seite 24 
5 Feststellung der angemessenen Unterkunftskosten und der Nichtprüfungsgrenze 
für die Heizkosten 
Die Höhe der Kosten der Unterkunft und der Heizkosten ist angemessen, wenn sie folgende 
Werte nicht übersteigt: 
Tabelle 17: Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und Nichtprüfungsgrenze Heiz-
kosten 
 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen  
1 2 3 4 5 für jede weitere 
Person 
Richtwert 
Bruttokaltmiete 294,93 € 387,69 € 499,07 € 562,08 € 644,51 € zzgl. 67,85 € 
Nichtprüfungs-
grenze Heizkos-
ten 
52,91 € 70,54 € 88,17 € 99,93 € 111,68 € zzgl. 11,76 € 
 
Die Richtwerte für die Bruttokaltmiete und die Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten stellen 
lediglich Referenzwerte dar. Darüber hinausgehende Aufwendungen sind immer auf ihre An-
gemessenheit nach den Besonderheiten des Einzelfalls zu prüfen.63 
 
Soweit die Aufwendungen für die Unterkunft und Heizung den der Besonderheit des Einzel-
falles angemessenen Umfang übersteigen, sind sie gemäß § 22 SGB II bzw. § 35 SGB XII 
als Bedarf so lange anzuerkennen, wie es der oder dem alleinstehenden Leistungsberechtig-
ten oder der Bedarfsgemeinschaft nicht möglich oder nicht zuzumuten ist, durch einen Woh-
nungswechsel, durch Vermieten oder auf andere Weise die Aufwendungen zu senken. 
 
Bei der Unterbringung leistungsberechtigter Personen in sogenannten irregulären Unterkünf-
ten, z.B. in Gemeinschaftsunterkünften für Wohnungslose oder Frauenhäusern, sind die tat-
sächlichen Kosten anzuerkennen. 
                                                
63
 Verwaltungsrichtlinie Kosten der Unterkunft, Kapitel 2, Angemessenheit der laufenden KdU und Heizung 
Schlüssiges Konzept 2019 
 
Seite 25 
6 Inkrafttreten 
Diese Festlegungen wurden am 21.01.2020 mit der VII-Ifo-00251-DS-01 beschlossen und 
treten am 01.02.2020 in Kraft. 
Schlüssiges Konzept 2019 
 
Seite 26 
Tabellen- und Abbildungsverzeichnis 
Tabelle 1: Übersicht Gebäudetyp und ausgewertete Betriebskostenabrechnungen 5 
Tabelle 2: Wohnflächenspannen 10 
Tabelle 3: Anzahl an Wohnungsdaten 10 
Tabelle 4: Ermittlung der Eckwerte für die Grundmiete je m² 11 
Tabelle 5: Wohnungsbestand nach Gebäudetyp 12 
Tabelle 6: Ermittlung angemessener kalter Betriebskosten 13 
Tabelle 7: Feststellung angemessener Richtwerte für die Kosten der Unterkunft 14 
Tabelle 8: Ermittlung angemessener Heizkosten 15 
Tabelle 9: Feststellung einer Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 16 
Tabelle 10: Mindestanforderung Zumutbarkeit 17 
Tabelle 11: Häufigkeit angemessener Wohnungen in den Mietspiegeldaten 18 
Tabelle 12: Häufigkeit von Wohnungen mit einer angemessenen Grundmiete in den 
Mietspiegeldaten 19 
Tabelle 13: Wohnungsangebote in der Stadt Leipzig (Zeitraum August – Oktober 2019) 21 
Tabelle 14: Verfügbarkeit angemessener Wohnungsangebote (Nettokaltmiete) 21 
Tabelle 15: Räumliche Verteilung angemessener Wohnungsangebote 22 
Tabelle 16: Vergleich des ermittelten Richtwertes mit den tatsächlichen Nettokaltmieten 
der Leistungsbezieher SGB II 23 
Tabelle 17: Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und Nichtprüfungsgrenze 
Heizkosten 24 
 
 
Abbildung 1: Verteilung der Wohnungen nach ihrer Grundmiete je m² Wohnfläche 11 
Abbildung 2: Verteilung der Nettokaltmieten von Wohnungen für 1-Person-Haushalte mit 
einem abstrakt angemessenen Quadratmeterpreis 19 
Schlüssiges Konzept 2019 
 
Seite 27 
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