Satzung der Stadt Leipzig über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-DS-09923
Datum: 2024-06-06
Vorlagenart: Beschlussvorlage

1/6 
 
 
Ratsversammlung 
 
 
 
Beschlussvorlage-Nr. VII-DS-09923 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
 
Betreff: 
Satzung der Stadt Leipzig über das Verbot der Zweckentfremdung von 
Wohnraum 
 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
Voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
Zuständigkeit 
   
DB OBM - Vorabstimmung  Bestätigung 
DB OBM - Vorabstimmung  Vorberatung 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters  Bestätigung 
FA Soziales, Gesundheit und Vielfalt  1. Lesung 
FA Stadtentwicklung und Bau  1. Lesung 
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen  1. Lesung 
FA Wirtschaft, Arbeit und Digitales  1. Lesung 
FA Soziales, Gesundheit und Vielfalt  2. Lesung 
FA Stadtentwicklung und Bau  2. Lesung 
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen  2. Lesung 
FA Wirtschaft, Arbeit und Digitales  2. Lesung 
Ratsversammlung 21.08.2024 Beschlussfassung 
 
 
Beschlussvorschlag 
 
1. Die Satzung der Stadt Leipzig über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum 
(Zweckentfremdungsverbotssatzung - ZwEVS) wird gemäß Anlage 1, im Ergebnis der 
nach § 1 Sächsisches Zweckentfremdungsverbotsgesetz erforderlichen Begründung 
beschlossen und tritt am Tag nach ihrer öffentlichen Bekanntmachung in Kraft. 
 
2. Die für die Satzungsaufstellung erforderliche Begründung (Anlage 2) wird zur Kenntnis 
genommen. 
 
Räumlicher Bezug 
Gesamtes Stadtgebiet Leipzig 
 
Zusammenfassung 
 
Anlass der Vorlage:    
 
  Rechtliche Vorschriften   Stadtratsbeschluss X  Verwaltungshandeln 
 
  Sonstiges: 
Die Stadt Leipzig erlässt auf der Grundlage des Sächsischen 
Zweckentfremdungsverbotsgesetzes vom 14.02.2024 eine 
Zweckentfremdungsverbotssatzung, um so das Gesamtwohnraumangebot zu erhalten und 
zumindest einen Teil der betroffenen Wohnungen in den Mietwohnungsmarkt 
zurückzuführen. 
1 von 15 in Zusammenstellung
2/6 
 
 
Finanzielle Auswirkungen 
Finanzielle Auswirkungen X nein  wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, nachfolgend angegeben 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR/Jahr wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
    
Steuerrechtliche Prüfung   nein X wenn ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B 
UStG  X nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts 
Umsatzsteuerpflicht der Leistung  X nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen  X ja  nein, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
 
Auswirkungen auf den Stellenplan X nein  wenn ja, nachfolgend angegeben 
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
 
  
2 von 15 in Zusammenstellung
3/6 
 
 
Ziele 
Hintergrund zum Beschlussvorschlag: 
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt? 
  
 
2030 – Leipzig wächst nachhaltig! 
Ziele und Handlungsschwerpunkte 
Leipzig setzt auf  
Lebensqualität 
Leipzig besteht im  
Wettbewerb 
 Balance zwischen 
Verdichtung und Freiraum 
 Positive 
Rahmenbedingungen für 
qualifizierte Arbeitsplätze 
 Qualität im öffentlichen Raum 
und in der Baukultur 
 Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte 
 Nachhaltige Mobilität 
 
 Vielfältige und stabile 
Wirtschaftsstruktur 
 Vorsorgende Klima- und 
Energiestrategie 
 Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschafts-management 
 Erhalt und Verbesserung der 
Umweltqualität 
 Leistungsfähige technische 
Infrastruktur 
 Quartiersnahe Kultur-, Sport- 
und Freiraum-angebote 
 
 
 Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft 
Leipzig schafft soziale Stabilität  Wirkung auf Akteure 
Leipzig stärkt seine 
Internationalität 
 Chancengerechtigkeit in der 
inklusiven Stadt 
 Bürgerstadt  Weltoffene Stadt 
 Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung 
 Region  Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft 
X Bezahlbares Wohnen  Stadtrat  Interdisziplinäre 
Wissenschaft und exzellente 
Forschung 
 Zukunftsorientierte Kita- und 
Schulangebote 
 Kommunalwirtschaft  Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort 
 Lebenslanges Lernen  Verwaltung  Imageprägende 
Großveranstaltungen 
 Sichere Stadt    Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln 
      
 Sonstige Ziele 
Bei Bedarf überschreiben (max. 50 ZML) 
 Trifft nicht zu     
 
  
3 von 15 in Zusammenstellung
4/6 
 
 
 
Klimawirkung 
Klimawirkung durch den Beschluss der Vorlage 
Stufe 1: Grobe Einordnung zur Klimawirkung (Klimaschutzes und zur –wandelanpassung) 
Eingesetzte Energieträger (Strom, 
Wärme, Brennstoff)  keine / Aussage nicht möglich  erneuerbar  fossil 
Reduziert bestehenden Energie-
/Ressourcenverbrauch  Aussage nicht möglich  ja  nein 
Speichert CO2-Emissionen (u.a. 
Baumpflanzungen)  Aussage nicht möglich  ja  nein 
Mindert die Auswirkungen des 
Klimawandels (u. a. Entsiegelung, 
Regenwassermanagement) 
 Aussage nicht möglich  ja  nein 
Abschätzbare Klimawirkung mit 
erheblicher Relevanz  ja, da Beschlussgremium RV, GVA, oder VA und mind. 5 
Jahre Betriebs- und Nutzungsdauer  nein 
Vorlage hat keine abschätzbare 
Klimawirkung X ja (Prüfschema endet hier.)   
 
Stufe 2: Die Vorlage berücksichtigt die zentralen energie- und klimapolitischen Beschlüsse (s. 
leipzig.de) 
  ja  nein (Begründung s. Abwägungsprozess) X nicht berührt (Prüfschema endet 
hier.) 
       
Stufe 3: Detaillierte Darstellung zur abschätzbaren Klimawirkung nur bei erheblicher Relevanz 
  Berechnete THG-Emissionen (in t bzw. t./a): ____________________ 
  liegt vor: s. Anlage/Kapitel der Vorlage: ________________________ 
  wird vorgelegt mit: ________________ (z. B. Planungsbeschluss, Baubeschluss, Billigungs- und 
Auslegungsbeschluss) 
   
 
 
 
Sachverhalt 
Beschreibung des Abwägungsprozesses:   
 
 
I.  Eilbedürftigkeitsbegründung  
entfällt 
  
II.  Begründung Nichtöffentlichkeit   
entfällt 
  
III.   Strategische Ziele  
Die Umsetzung des Wohnraumzweckentfremdungsverbotes trägt zur Sicherung der 
Wohnnutzung im Wohnungsbestand und dem Erhalt bezahlbarer Wohnungen bei und setzt 
das INSEK-Ziel „Leipzig schafft soziale Stabilität“ mit dem Handlungsschwerpunkt 
„Bezahlbares Wohnen“ um. 
  
IV.  Sachverhalt  
 
1.  Anlass  
Der Freistaat Sachsen beschloss am 31.01.2024 das Gesetz über das Verbot der 
4 von 15 in Zusammenstellung
5/6 
 
Zweckentfremdung von Wohnraum in Sachsen (Sächsisches 
Zweckentfremdungsverbotsgesetz – SächsGVBl 3-2024. S. 167), welches am 14.02.2024 in 
Kraft trat. Die Stadt Leipzig beschließt nach dem durch § 1 Abs. 1 eingeräumten Recht, als 
ein Gebiet, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu 
angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, eine Satzung festzulegen. Dies wird 
mit der vorliegenden Begründung (Anlage 2) nachgewiesen. 
 
2.  Beschreibung der Maßnahme  
Die Satzung gilt für das gesamte Stadtgebiet von Leipzig.  
 
Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum für andere als Wohnzwecke genutzt wird. 
Tatbestände sind ausschließlich die Fremdbeherbergung oder Kurzzeitvermietung und das 
Leerstehen lassen von Wohnraum. Wohnraum, der bereits vor Inkrafttreten der Satzung für 
Fremdbeherbergung genutzt wurde und innerhalb von drei Monaten gemeldet wird, unterliegt 
einem befristeten Bestandschutz.  
 
Die Berücksichtigung der Zweckentfremdung von Wohnraum, insbesondere durch die 
Nutzung für gewerbliche Zwecke sowie durch Abriss und Verwahrlosung, ist zwar nach wie 
vor sinnvoll, zurzeit aber für die Stadt Leipzig auf Grund des Landesgesetzes rechtlich nicht 
umsetzbar.  
 
Bei Verstößen kann die Stadt Leipzig anordnen, dass der Wohnraum wieder Wohnzwecken 
zugeführt wird. Die Stadt hat das Recht, Auskünfte und Unterlagen anzufordern, um die 
Einhaltung der Satzung zu überprüfen. Zudem können Ordnungswidrigkeiten mit Geldbußen 
bis zu 100.000 € geahndet werden. 
 
Zu den konkreten Aufgaben der Umsetzung der Zweckentfremdungsverbotssatzung gehören 
die Durchführung von Genehmigungsverfahren, die Erteilung von Negativattesten, die 
Überwachung des Verbots, die Einleitung notwendiger Ermittlungen (insbesondere auch in 
Folge von Anzeigen aus der Bevölkerung), die Beantwortung von Bürgeranfragen, der Erlass 
von Anordnungen zur Wiederherstellung eines rechtmäßigen Zustandes, die Feststellung 
sowie die Anzeige von Ordnungswidrigkeiten und die Bearbeitung von Widersprüchen.  
 
Die Zweckentfremdungsverbotssatzung ermöglicht, das Wohnraumangebot zu erhalten, 
einen Teil der betroffenen Wohnungen in den Mietwohnungsmarkt zurückzuführen und so 
einen Beitrag zur Verbesserung der Wohnraumversorgung zu leisten. 
. 
3.  Realisierungs- / Zeithorizont  
Die Zweckentfremdungsverbotssatzung tritt nach Beschluss durch den Stadtrat am Tag nach 
deren ortsüblicher Bekanntgabe in Kraft. Sie gilt für einen Zeitraum von 5 Jahren. Da die 
Wohnungsmarktlage sich fortlaufend verändert, ist die Geltungsdauer der Satzung seitens 
des Freistaats auf maximal fünf Jahre begrenzt. Die Satzung kann erneut erlassen werden, 
wenn die Voraussetzungen dafür weiterhin vorliegen. 
 
4.  Finanzielle Auswirkungen  
Keine. 
 
5.  Auswirkungen auf den Stellenplan  
Keine. 
6.  Bürgerbeteiligung  
  
  bereits erfolgt   geplant X  nicht nötig 
 
 
5 von 15 in Zusammenstellung
6/6 
 
7.  Besonderheiten   
 
8.  Folgen bei Nichtbeschluss  
Ein Nichtbeschluss der Zweckentfremdungsverbotssatzung für Wohnraum in der Stadt 
Leipzig ließe ein grundsätzlich geeignetes Instrument ungenutzt, in dem angespannten Markt 
vorhandenen Wohnraum als solchen zu erhalten und zu nutzen. 
 
 
 
Anlage/n 
1 240522_Zweckentfremdungssatzung (öffentlich) 
 
2 240522_Begründung (öffentlich) 
 
 
6 von 15 in Zusammenstellung
Anlage 1 
 
Satzung der Stadt Leipzig über das Verbot der Zweckentfremdung von 
Wohnraum (Zweckentfremdungsverbotssatzung - ZwEVS)  
Vom XX.XX.XXXX 
 
Die Stadt Leipzig erlässt aufgrund von § 1 Absatz 1 des Gesetzes über das Verbot der 
Zweckentfremdung von Wohnraum in Sachsen (Sächsisches 
Zweckentfremdungsverbotsgesetz) vom 14.02.2024 (SächsGVBl 3-2024. S. 167) folgende 
Satzung: 
 
§ 1  Gegenstand der Satzung 
(1) In der Stadt Leipzig ist die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum 
zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet. Diesem Wohnraummangel ist 
nicht auf andere Weise mit zumutbaren Mitteln und in angemessener Zeit abzuhelfen. 
 
(2) Die Satzung gilt für die Zweckentfremdung von Wohnraum im gesamten Stadtgebiet 
der Stadt Leipzig.  
 
 
§ 2  Zuständigkeit 
Die Durchführung der Satzung obliegt dem Amt für Wohnungsbau und 
Stadterneuerung der Stadt Leipzig.  
 
 
§ 3  Wohnraum 
Wohnraum im Sinne dieser Satzung sind alle Räumlichkeiten, die zur dauernden 
Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind. Hiervon ausgenommen sind 
Räumlichkeiten, die zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken errichtet worden sind 
und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Satzung auch entsprechend genutzt 
werden. 
 
 
§ 4  Zweckentfremdung 
(1) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er durch die/den Verfügungsberechtigte/-n 
und/oder die/den Mieter/-in anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Eine 
Zweckentfremdung liegt dann vor, wenn der Wohnraum 
 
1. mehr als 12 Wochen im Kalenderjahr für die Zwecke der Fremdbeherbergung oder 
Kurzzeitvermietung genutzt wird oder 
 
2. länger als zwölf Monate leer steht. 
 
(2) Eine Zweckentfremdung im Sinne dieser Satzung liegt nicht vor, wenn  
 
1. Wohnraum bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Satzung für Zwecke der 
Fremdbeherbergung gemäß Absatz. 1 Satz 1 genutzt wird und die oder der 
Verfügungsberechtigte dies innerhalb von drei Monaten nach Inkrafttreten der 
Satzung der Stadt Leipzig anzeigt; dies gilt jedoch nur für eine Dauer von zwei 
Jahren nach Inkrafttreten der Satzung. 
 
7 von 15 in Zusammenstellung
Anlage 1 
 
2. Wohnraum leer steht, weil er trotz geeigneter Bemühungen über längere Zeit nicht 
wieder vermietet werden konnte. 
 
3. Wohnraum zügig umgebaut, instandgesetzt oder modernisiert wird und deshalb 
mehr als zwölf Monate unbewohnbar ist oder leer steht oder aus anderen 
objektiven Gründen nicht mehr vermietet werden kann. 
 
 
§ 5  Genehmigung 
(1) Wohnraum darf nur mit Genehmigung des zuständigen Amtes zweckentfremdet 
werden.  
 
(2) Eine Genehmigung ist zu erteilen, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder 
schutzwürdige private Interessen an der zweckfremden Nutzung das Interesse an der 
Erhaltung des Wohnraums überwiegen. 
 
(3) Eine Genehmigung kann erteilt werden, wenn dem Interesse an der Erhaltung des 
Wohnraums durch Ausgleichsmaßnahmen in verlässlicher und angemessener Weise 
Rechnung getragen wird; dies kann durch Bereitstellung von Ersatzwohnraum oder 
durch eine Ausgleichszahlung geschehen. 
 
(4) Die Genehmigung wirkt für und gegen die/den Rechtsnachfolger/-in; das Gleiche gilt 
für Personen, die den Besitz nach Erteilung der Genehmigung erlangt haben. 
 
(5) Die Genehmigung zur Zweckentfremdung ersetzt keine nach anderen Bestimmungen 
erforderlichen Genehmigungen. 
 
 
§ 6  Genehmigung aufgrund vorrangiger öffentlicher Belange und überwiegender 
privater Interessen 
(1) Vorrangige öffentliche Interessen an einer zweckfremden Nutzung im Sinne des § 5 
Absatz. 2 sind in der Regel gegeben, wenn Wohnraum zur Versorgung der 
Bevölkerung mit sozialen Einrichtungen, für Erziehungs-, Ausbildungs-, Betreuungs- 
oder gesundheitliche Zwecke verwendet werden soll, für die andere Räume nicht zur 
Verfügung stehen oder nicht zeitgerecht geschaffen werden können. 
 
(2) Schutzwürdige private Interessen an einer zweckfremden Nutzung im Sinne des § 5 
Absatz. 2 sind im Regelfall auch dann gegeben, wenn Wohnraum als Hauptwohnung, 
in der der tatsächliche Lebensmittelpunkt begründet wird, während Abwesenheitszeiten 
zu anderen als Wohnzwecken verwendet und der Charakter als Hauptwohnung nicht 
angetastet wird.  
 
(3) Schutzwürdige private Interessen an einer zweckfremden Nutzung im Sinne des § 5 
Absatz. 2 sind auch dann gegeben, wenn sich im Vertrauen auf die bisherige 
Rechtslage getätigte Investitionen in eine andere Nutzung noch nicht substanziell 
amortisiert haben. 
 
 
§ 7  Genehmigung gegen Ersatzwohnraum  
(1) Angemessener Ersatzwohnraum im Sinne des § 5 Absatz. 3 liegt vor, wenn  
 
1. der Ersatzwohnraum im Gebiet der Stadt Leipzig geschaffen wird,  
 
8 von 15 in Zusammenstellung
Anlage 1 
 
2. der Ersatzwohnraum von der/dem Eigentümer/-in des 
zweckentfremdungsgenehmigten Wohnraums geschaffen wird, 
 
3. der Ersatzwohnraum in zeitlichem Zusammenhang mit der Zweckentfremdung 
geschaffen wird, 
 
4. der Ersatzwohnraum öffentlich-rechtlich zulässig ist, was sich aus prüfbaren 
Unterlagen ergibt und die Antragstellerin oder der Antragsteller glaubhaft macht, 
dass sie oder er das Vorhaben finanzieren kann sowie umsetzen wird, und 
 
5. der neu zu schaffende Wohnraum mit dem wegfallenden Wohnraum in Größe und 
Standard vergleichbar ist. 
 
(2) Kann im Einzelfall nicht oder nicht ausreichend Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt 
werden, so ist als Kompensation eine Ausgleichszahlung zu leisten. 
 
 
§ 8  Nebenbestimmungen 
(1) Die Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum kann befristet, bedingt oder 
unter Auflagen erteilt werden, insbesondere um Genehmigungshindernisse 
auszuräumen oder die Zweckentfremdung so gering wie möglich zu halten.  
 
(2) Ist auf Grund einer Auflage oder Nebenbestimmung die Genehmigung erloschen, so ist 
die Räumlichkeit wieder dauerhaften Wohnzwecken zuzuführen. 
 
§ 9  Negativattest 
Für Maßnahmen, die keiner Genehmigung bedürfen, weil kein Wohnraum im Sinn der 
Satzung gegeben ist, keine Zweckentfremdung vorliegt oder Genehmigungsfreiheit 
besteht, wird auf Antrag ein Negativattest ausgestellt. 
 
§ 10  Wohnungsnutzungs- und Räumungsgebot 
(1) Wird Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, soll die Stadt 
Leipzig anordnen, dass der Wohnraum mit einer Frist, die im Regelfall zwei Monate 
beträgt, wieder Wohnzwecken zuzuführen ist (Wohnnutzungsgebot). 
 
(2) Die Stadt Leipzig kann auch die Räumung anordnen (Räumungsgebot). 
 
 
§ 11  Auskunftspflicht 
(1) Die dinglich Verfügungsberechtigten, die Besitzer/-innen, die Verwalter/-innen und die 
Vermittler/-innen haben der Behörde auf Anforderung im Einzelfall bei Vorliegen eines 
Anfangsverdachts oder einer auf einer einzelfallbezogenen Tatsachenbasis 
beruhenden konkreten Gefahr eines Verstoßes gegen Vorschriften des Gesetzes über 
das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in Sachsen und dieser Satzung die 
Auskünfte zu geben und die Unterlagen vorzulegen, die zur Prüfung der Genehmigung 
nach § 5 oder zur Feststellung einer verbotenen Zweckentfremdung erforderlich sind. 
 
(2) Auf der Grundlage des § 4 Satz 2 Sächsisches Zweckentfremdungsverbotsgesetz und 
dieser Satzung wird das Grundrecht auf informationelle Selbstbestimmung (Artikel 33 
der Verfassung des Freistaates Sachsen) insoweit eingeschränkt. 
 
 
 
9 von 15 in Zusammenstellung
Anlage 1 
 
§ 12  Ordnungswidrigkeiten 
(1) Ordnungswidrig nach § 6 Sächsisches Zweckentfremdungsverbotsgesetz handelt, wer 
 
1. ohne die erforderliche Genehmigung gemäß § 5 Absatz 1 Wohnraum für andere als 
Wohnzwecke verwendet oder überlässt, 
 
2. entgegen § 11 Absatz 1 Auskünfte nicht, nicht richtig oder nicht vollständig erteilt, 
 
3. entgegen § 11 Absatz 1 Unterlagen nicht oder nicht vollständig vorlegt. 
 
(2) Die Ordnungswidrigkeit kann in den Fällen des Absatzes 1 Nummer 1 mit Geldbuße 
bis zu 100.000 EUR, in den übrigen Fällen mit Geldbuße bis zu 50.000 EUR geahndet 
werden. 
 
(3) Die Stadt Leipzig ist Verwaltungsbehörde im Sinne des § 36 Absatz 1 Nummer 1 des 
Gesetzes über Ordnungswidrigkeiten. 
 
 
§ 13  Sofortvollzug 
Klagen gegen Verwaltungsakte zum Vollzug dieser Satzung haben keine 
aufschiebende Wirkung. 
 
§ 14  Inkrafttreten; Geltungsdauer  
Diese Satzung tritt am Tag nach der ortsüblichen Bekanntgabe in Kraft. Sie gilt fünf 
Jahre. 
 
 
 
10 von 15 in Zusammenstellung
Anlage 2 
 
Satzungsbegründung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum 
auf der Grundlage des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von 
Wohnraum in Sachsen (Sächsisches Zweckentfremdungsverbotsgesetzes) 
 
1 Begründung für das Vorliegen der Voraussetzungen nach § 1 Sächsisches 
Zweckentfremdungsverbotsgesetz (Wohnraummangellage, Subsidiarität der 
Satzung) in Leipzig 
 
Die gesetzlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Satzung der Stadt Leipzig über das 
Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbotssatzung - 
ZwEVS) liegen vor. Dies begründet sich wie folgt: 
  
1.1 Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt 
Die Situation auf dem Leipziger Wohnungsmarkt ist bereits seit einigen Jahren angespannt. 
Insbesondere die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum übersteigt das vorhandene 
Angebot. Immer mehr Haushalte haben Probleme sich in Leipzig angemessen mit 
Wohnraum zu versorgen. Daher wird Leipzig zuletzt in der Mietpreisbegrenzungsverordnung 
der sächsischen Staatsregierung vom 31. Mai 2022 als Gebiet aufgeführt, in dem die 
ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen 
Bedingungen – im Sinne von § 556d BGB (Mietpreisbremse) und § 558 Abs. 3 BGB 
(abgesenkte Kappungsgrenze) – besonders gefährdet ist. Als Grundlage für diese 
Einordnung wurde im Jahr 2016 vom Sächsischen Ministerium des Innern im Rahmen der 
Richtlinie gebundener Mietwohnraum (RL gMW) die Erstellung eines Indikatorensets 
beauftragt1. Die entsprechenden Daten werden für alle sächsischen Gemeinden durch das 
beauftragte Institut empirica ag ermittelt und zur Verfügung gestellt. Die Kennzahlen für die 
Stadt Leipzig belegen, dass seit der Erhebung jedes Jahr alle Indikatoren erfüllt werden.  
Die Verordnungen nach § 556d BGB und § 558 Abs. 3 BGB sind ein Indiz dafür, dass die 
Stadt Leipzig zu den Gebieten im Sinne des § 1 Sächsischen 
Zweckentfremdungsverbotsgesetzes gehört. Dieses wird durch vorliegende Begründung 
bestätigt, die detailliert Aufschluss über die Gefährdung der ausreichenden Versorgung der 
Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen gibt, und dass dem 
Wohnraummangel nicht auf andere Weise mit zumutbaren Mitteln und in angemessener Zeit 
abgeholfen werden kann. 
 
1.2 Einwohnerentwicklung und die steigende Zahl an Haushalten 
Die Stadt Leipzig hat zum aktuellen Stand (31.12.2023) 628.7182 Einwohner/-innen und 
verzeichnet in den letzten Jahren einen stetigen Bevölkerungszuwachs mit einem Plus von 
zuletzt etwa 3,9 %. Dies entspricht knapp 23.000 Personen (2019 - 2022).3 
Die Bevölkerungsvorausschätzung des Amtes für und Statistik und Wahlen aus dem Jahr 
2023 geht davon aus, dass die Bevölkerung Leipzigs bis zum Jahr 2040 gemäß 
Hauptvariante weiter auf rund 664.000 Einwohnerinnen und Einwohner anwächst, was ohne 
einen adäquaten Zuwachs des Wohnungsbestands den Druck auf den Wohnungsmarkt 
intensivieren wird.4 
Einhergehend mit der steigenden Einwohnerentwicklung ist auch die Zahl der Haushalte5 in 
den letzten Jahren um etwa 4 % angestiegen, von 342.903 Haushalten im Jahr 2019 auf 
                                                           
1 https://www.bauen-wohnen.sachsen.de/mietwohnungsfoerderung-5975.html, zuletzt aufgerufen am 22.02.2024 
2 Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, https://www.leipzig.de/buergerservice-und-verwaltung/unsere-stadt/statistik-und-
zahlen/einwohner-und-bevoelkerungsentwicklung, zuletzt aufgerufen am 21.02.2024 
3 Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, https://statistik.leipzig.de/statcity/index.aspx, zuletzt aufgerufen am 24.01.2024 
4 Stadt Leipzig: Beschlussvorlage VII-DS-08368 - Leipziger Bevölkerungsvorausschätzung 2023 
5 Statistische Haushalte entsprechen nicht Wohnhaushalten, bspw. WGs 
11 von 15 in Zusammenstellung
Anlage 2 
 
356.903 Haushalte im Jahr 2022. Im Vergleich dazu stieg der Wohnungsbestand nur um 
2,2 %, von 341.144 Wohnungen 2019 auf 348.974 Wohnungen in 2022.6 
Im Jahresverlauf 2023 stieg die Zahl der Haushalte um weitere rund 3.200 auf 360.092 
Haushalte an.7 
 
1.3 Baufertigstellungen  
Die Bautätigkeit ist trotz des starken Bevölkerungswachstums in den letzten Jahren nur leicht 
angestiegen und zuletzt sogar gesunken, von 1.066 fertiggestellten Wohnungen 2012 auf 
3.372 Wohnungen in 2020 und 2.659 Wohnungen 2022.8 Damit lagen die jährlichen 
Baufertigstellungen im Wohnungsbau in den letzten Jahren immer unter dem Zuwachs an 
Haushalten in der Stadt Leipzig. So wurden in den Jahren 2019 bis 2022 insgesamt 10.220 
Wohnungen fertiggestellt.  
In der aktuellen Bevölkerungsvorausschätzung der Stadt Leipzig wird ein weiterer Zuwachs 
der Zahl der Haushalte um 8 % bis zum Jahr 2040 vorausgeschätzt. Dies entspricht einer 
Zunahme der Zahl der Haushalte um knapp 28.000 Haushalte bis 2040, davon rund 12.000 
Haushalte bis 2030. Demgegenüber stehen die seit 2012 sehr stark angestiegenen 
Bodenpreise. Für Geschossbaugrundstücke haben sich die Bodenpreise von durchschnittlich 
132 €/m² im Jahr 2012 auf durchschnittlich 971 €/m² im Jahr 2022 um mehr als 600 % 
erhöht. Dazu ist die Bautätigkeit infolge der COVID-19-Pandemie, des russischen 
Angriffskrieg auf die Ukraine sowie den gestiegenen Baukosten und Zinsen merklich 
zurückgegangen.  
 
1.4 Zweckentfremdung von Wohnraum 
Laut einem von der Stadt Leipzig in Auftrag gegebenen Zweckentfremdungsgutachten9 aus 
dem Jahr 2019, wurden in Leipzig rund 21.000 Wohnungen bzw. 6 % des 
Wohnungsbestandes nicht zu Wohnzwecken genutzt. Dabei wurden ca. 600 Wohnungen 
dauerhaft als Ferienwohnungen genutzt und ca. 12.000 Wohnungen standen leer. Jährlich 
kamen seitdem, laut Gutachten schätzungsweise 500 neue Fälle von Zweckentfremdungen 
– insbesondere durch Ferienwohnungen und gewerbliche Nutzungen – hinzu. Das entsprach 
etwa 20 % der jährlichen Baufertigstellungen. Hierbei handelt es sich überwiegend um 
Bestandswohnungen, die im Vergleich zu neu errichteten Wohnungen im Mietpreissegment 
deutlich günstiger angesiedelt sind. Dabei werden durch die Ferienwohnungsnutzung, die mit 
der rasanten Entwicklung einschlägiger Online Portale erheblich zunimmt, v.a. kleine 
Wohnungen der Wohnnutzung entzogen, für die stadtweit eine große Nachfrage besteht und 
die nicht zuletzt aufgrund ihrer Größe vergleichsweise preisgünstig sind. 
Durch das starke Bevölkerungswachstum, aber nicht zuletzt auch durch eine zunehmende 
Zweckentfremdung, schmilzt der für eine marktübliche Fluktuation notwendige Leerstand in 
der Stadt Leipzig kontinuierlich ab. Er gibt mit der Leerstandsquote einen weiteren wichtigen 
Indikator für die Feststellung eines angespannten Wohnungsmarktes an. Ermittelt auf 
Grundlage des Zensus 2011 und rechnerisch unter Berücksichtigung der Bautätigkeit, 
Zuzüge und Abgänge fortgeschrieben, ergibt sich eine durch den Freistaat veröffentlichte 
Leerstandsquote von 0,0 % für Leipzig10. Einer Schätzung der Stadt Leipzig zufolge lag der 
marktaktive Leerstand 2019 bei etwa 2,2 %.11 Die im Jahresverlauf 2024 erwarteten 
Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung im Rahmen des Zensus 2022 werden 
Informationen zum Leerstand zum Zensusstichtag liefern. Auf dieser Grundlage kann eine 
neue Leerstandsschätzung vorgenommen werden. Angesichts der starken Zunahme der 
                                                           
6 Stadt Leipzig, Amt f. Statistik und Wahlen, https://statistik.leipzig.de/statcity/index.aspx, zuletzt aufgerufen am 24.01.2024 
7 Stadt Leipzig, Stadtplanungsamt 
8 Stadt Leipzig (2023): Wohnungsbauförderkonzeption 2024 gemäß Förderrichtlinie zur Förderung der Schaffung von mietpreis- 
und belegungsgebundenem Mietwohnraum, S.7 
9 Stadt Leipzig: Informationsvorlage VII-Ifo-00312 - Untersuchung der Zweckentfremdung von Wohnraum in Leipzig  
10 https://www.bauen-wohnen.sachsen.de/mietwohnungsfoerderung-5975.html, zuletzt aufgerufen am 22.02.2024 
11 Stadt Leipzig: Wohnungsbauförderkonzeption 2024 gemäß Förderrichtlinie zur Förderung der Schaffung von mietpreis- und 
belegungsgebundenem Mietwohnraum, S.6 
12 von 15 in Zusammenstellung
Anlage 2 
 
Einwohner/-innen, insbesondere in Folge der Zuflucht aus der Ukraine bei rückläufiger 
Zunahme des Wohnungsbestands, ist davon auszugehen, dass der Leerstand seit dem 
Zensusstichtag weiter deutlich zurückgegangen ist.  
 
1.5 Steigende Miet- und Kaufpreise für Wohnungen 
In der Stadt Leipzig leben 84 % der Haushalte zur Miete.12 Dieser sehr hohe Anteil 
verdeutlicht, dass die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen 
Bedingungen in Leipzig von besonderer Relevanz ist. Die Entwicklung der Kaufpreise für 
Wohnimmobilien und die Entwicklung der Mietpreise haben sich dabei in den letzten Jahren 
entkoppelt. So erhöhte sich die durchschnittliche Miete im Bestand (nettokalt) zwischen 2017 
und 2022 um ca. 17 % auf 6,60 €/m² (Median), die durchschnittliche Angebotsmiete stieg in 
diesem Zeitraum um ca. 24 % auf 8,00 €/m² (Median). Damit nahm die Dynamik der 
Entwicklung der Angebotsmieten zu. Die durchschnittliche Gesamtmiete im Bestand nahm 
vor allem 2021 und 2022 vor dem Hintergrund gestiegener Nebenkosten auf 9,18 €/m² 
(Median) zu.13  
Gleichzeitig stiegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnimmobilien in den letzten 
Jahren massiv an. In den Wiederverkaufssegmenten Neubau und sanierter Altbau ist das 
durchschnittliche Preisniveau ähnlich und lag mit 2.866 €/m² im Altbausegment leicht über 
dem Neubausegment von 2.825 €/m². Die Preise sind im Jahr 2022 gegenüber 2017 um 
94,7 % im sanierten Altbau und um 79,4 % im Neubau gestiegen. Im Erstverkauf stiegen die 
durchschnittlichen Kaufpreise im sanierten Altbau seit 2017 um 51,2 % bis zum Jahr 2022 
auf 5.594 €/m². Beim Erstverkauf im Neubau lag das durchschnittliche Preisniveau bei 5.400 
€/m². Dies entspricht einem Preisanstieg von 44,4 % in den letzten 5 Jahren.14 
Angesichts dieser Entkopplung von Kauf- und Mietpreisen auf dem Leipziger 
Wohnungsmarkt hat sich das so genannte Kaufpreis-Miete-Verhältnis aus Eigentümersicht in 
den letzten Jahren zunehmend verschlechtert. Niedrigere Renditeerwartungen für 
Kapitalanleger sind die logische Folge und ein zunehmender Druck auf die 
Mietpreisentwicklung ist zu erwarten. Durch diese Entwicklung wird das bezahlbare 
Wohnraumangebot vor allem für Haushalte mit geringem Einkommen immer weiter 
eingeschränkt. 
 
1.6 Mietbelastung  
Die Mietbelastung beschreibt den Anteil der Wohnkosten am Haushaltsnettoeinkommen. 
Diese ist bei einer durchschnittlichen Wohnung in Bezug auf das durchschnittliche 
Einkommen in Leipzig nach den Indikatoren des Freistaates, wie unter 1.1 beschrieben, seit 
7 Jahren höher als im sächsischen Durchschnitt. Die sogenannte Mietbelastungsquote, nach 
welcher nicht mehr als 30 % des Haushaltseinkommens für die Mietzahlung aufgebracht 
werden sollten, lag in Leipzig 2022 im Mittel bei 29%. Dabei ist anzumerken, dass jedoch 32 
% der Haushalte eine Mietbelastungsquote von 30 % übersteigen, wobei 
Einpersonenhaushalte und Haushalte mit geringem Einkommen häufiger von 
überdurchschnittlichen Mietbelastungsquoten betroffen sind als andere Haushalte. So lag 
beispielsweise 2022 die Mietbelastungsquote armutsgefährdeter Haushalte bei 42 %.15 
Die Mietbelastungsquote in Leipzig erhöht sich trotz der seit Jahren stark steigenden 
Immobilienpreise und Mieten wider Erwarten nicht. Die Mietbelastungsquote bildet zum 
einen nur eine einfache Relation ab, zum anderen fehlen wesentliche Einflüsse auf die 
soziale Situation der Miethaushalte, zum Beispiel die Inflation oder die Haushaltsgröße. Das 
sogenannte reale Nettoäquivalenz-Resteinkommen bildet diese Dimensionen ab und ist 
neben der Mietbelastungsquote ein wichtiger Indikator zur Messung der 
Wohnkostenbelastung. In Leipzig ist das reale Nettoäquivalenz-Resteinkommen im Mittel 
(Median) erstmalig von 1.045 € in 2021 auf 1.000 € im Jahr 2022 gesunken. In der Gruppe 
                                                           
12 Stadt Leipzig: Kommunale Bürgerumfrage 2022, VII-Ifo-09138 
13 Stadt Leipzig: Amt f. Statistik u. Wahlen, Kommunale Bürgerumfragen; VALUE Marktdatenbank 
14 Stadt Leipzig: Monitoringbericht Wohnen 2021/2022, S. 33, VII-Ifo-08793 
15 Stadt Leipzig: Kommunale Bürgerumfrage 2022, VII-Ifo-09138 
13 von 15 in Zusammenstellung
Anlage 2 
 
der einkommensschwächsten 20 % der Leipziger Mieter/-innen ist bereits seit 2020 (d. h. 
schon vor Beginn der verstärkt zunehmenden Inflation) ein Rückgang festzustellen. In den 
letzten zehn Jahren stieg ihr reales Nettoäquivalenz-Resteinkommen um lediglich 70 Euro, 
das der einkommensstärksten Gruppe jedoch um 275 Euro. Die soziale Ungleichheit 
innerhalb der Mieterschaft wächst folglich. 16 
 
1.7 Wohnungssuchende Haushalte und Anteil von belegungsgebundenen 
Wohnungen  
Die Zahl der Haushalte, welche beim Sozialamt mit und ohne Wohnberechtigungsschein als 
wohnungssuchend registriert ist, steigt in den letzten Jahren stetig an. So verzeichnete die 
Stadt innerhalb der letzten 4 Jahre einen Anstieg um 236%, von 1.378 erfassten Haushalten 
in 2020 auf 4.631 erfasste wohnungssuchende Haushalte in 2023.17  
Es wird erwartet, dass die Zahl der wohnungssuchenden Haushalte auch in den kommenden 
Jahren weiter steigen wird. Der ermittelte, jährliche Wohnungsbedarf an neu zu schaffenden 
mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen für die Jahre 2023 - 2025 betrug 
durchschnittlich ca. 2.260 Wohneinheiten.18 Unberücksichtigt ist hierbei der seit 2024, nach 
FRL gMW ermöglichte 2. Förderweg, sowie die steigenden Tendenz des Bedarfes. Der 
Bestand an mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen in Leipzig steigt zwar, von 
348 Wohneinheiten (2019) auf 1.597 Wohneinheiten (2023), hinkt jedoch dem Bedarf 
deutlich hinterher.19  
 
1.8 Wohnungslose Haushalte 
Trotz intensiver Bemühungen der Stadt Leipzig steigt die Zahl der wohnungslosen und 
notuntergebrachten Haushalte kontinuierlich an, von 866 Haushalten in 2020 auf 1.214 
Haushalte in 2023.20 
 
2 Nachfrage- und Versorgungssituation im Umland 
Zur Nachfrage- und Versorgungssituation im Umland liegen der Stadt Leipzig keine 
Informationen vor. Allerdings hält seit 2014 der Verlust an Einwohner/-innen in die 
Umlandgemeinden21 an und verstärkt sich bis auf wenige Ausnahmen tendenziell jährlich. 
Betrug die Zahl der Wegzüge in die Umlandgemeinden im Jahr 2012 noch 3.478 
Einwohner/-innen, wurden 2022 schon 7.665 Wegzüge registriert. Im Vergleich zu 2020 gab 
es 2022 über 1.700 Wegzüge mehr in die Umlandgemeinden.22 
 
3 Fazit 
Die Stadt leidet an einem Wohnraummangel, in dem die ausreichende Versorgung der 
Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies 
resultiert aus einem anhaltendem Bevölkerungswachstum, das zu einer steigenden 
Wohnungsnachfrage führt. Diese steht einer kaum noch vorhandenen Leerstandsreserve 
sowie einer sinkenden Zahl an Baufertigstellungen und einem gleichzeitigen Anstieg der 
Miet- und Kaufpreise gegenüber.  
Die Zweckentfremdung von Wohnraum trägt weiter zur Verknappung des Angebots bei und 
verschärft die Problematik auf dem Wohnungsmarkt.  
 
Trotz aller Bemühungen wird der Leipziger Wohnungsmarkt auch zukünftig ein erhebliches 
Defizit an Wohnraum aufweisen, sodass ein konsequenter Erhalt bestehenden Wohnraums 
                                                           
16 Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen: Analysen zur Stadtgesellschaft 05/2023, Jenseits der Mietbelastungsquote - Wie 
lassen sich soziale Folgen eines angespannten Wohnungsmarktes messen? 
17 Sozialamt der Stadt Leipzig 
18 Stadt Leipzig, Wohnungsbauförderkonzeption 2023, S. 12, VII-Ifo-07923 
19 Sozialamt der Stadt Leipzig 
20 Ebd. 
21 Umlandgemeinden, die bis zu 30 Minuten mit dem PKW entfernt sind 
22 Kommunale Bürgerumfrage 2022, S. 103, VII-Ifo-09138 
14 von 15 in Zusammenstellung
Anlage 2 
 
unverzichtbar ist. Daher ist es dringend erforderlich, neben der Schaffung neuen 
Wohnraums, bestehenden Wohnraum zu erhalten. Die Zweckentfremdungsverbotssatzung 
stellt hier ein geeignetes sowie wirkungsvolles Instrument zum Erhalt von Wohnraum in 
Leipzig dar. 
15 von 15 in Zusammenstellung