Planungsbeschluss Teilsanierung und Teilerneuerung der Haustechnik im Gebäude "Haus zum Arabischen Coffe Baum"
Stadt: leipzig
Drucksache: VI-DS-06591
Datum: 2019-05-08
Vorlagenart: Beschlussvorlage

1/7
 
 
Verwaltungsausschuss 
 
Beschlussvorlage Nr. VI-DS-06591 
 
Status: öffentlich 
 
  
 
Eingereicht von  
Dezernat Kultur 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
Betreff: 
Planungsbeschluss Teilsanierung und Teilerneuerung der Haustechnik im Gebäude 
"Haus zum Arabischen Coffe Baum" 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
 
Zuständigkeit 
   
DB OBM - Vorabstimmung    
Dienstberatung des Oberbürgermeisters    
FA Finanzen    
FA Kultur    
FA Stadtentwicklung und Bau    
SBB Mitte    
Verwaltungsausschuss  12.06.2019 Beschlussfassung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Der Planungsbeschluss zur Maßnahme Teilsanierung und Teilerneuerung der 
Haustechnik im Gebäude „Haus zum Arabischen Coffe Baum“ wird gefasst. 
2. Die Planungskosten bis zur Vorlage des Baubeschlusses (Leistungsphase 1-4 HOAI) 
betragen 80.000 €. Die Mittel sind im HH-Jahr 2019 im PSP-Element „Baumaßnahme 
Coffe Baum“ (7.0001548.700) veranschlagt.  
2/7
Zusammenfassung: 
 
Anlass der Vorlage:  
 
 Rechtliche Vorschriften    Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln 
 Sonstiges: 
 
Das Gebäude „Haus zum Arabischen Coffe Baum“ wurde letztmalig in den 1990er Jahren 
saniert und instandgesetzt. Ohne eine Teilsanierung und Teilerneuerung der 
zwischenzeitlich veralteten Haustechnik kann in dem Gebäude Gastronomie nicht mehr 
betrieben werden und bliebe das Museum geschlossen. Der Planungsbeschluss ist die 
Voraussetzung für die Planung, um die tatsächlichen Kosten zu ermitteln und den Bau- und 
Finanzierungsbeschluss vorlegen zu können. 
 
 
 
  
3/7
 
Übereinstimmung mit strategischen Zielen: 
 
 nicht relevant 
  
 
 Hinweis: Finanzielle Auswirkungen 
  
 
 
 
 
Finanzielle Auswirkungen   nein X wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft X nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein X ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein X ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
  
Im Haushalt wirksam Von  bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen 
 
2019 
 
 80.000 
 
7.0001548.700 
 
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? X nein  wenn ja, 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer 
OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung 
der Maßnahme zu 
erwarten 
Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand 
(ohne Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
 
Auswirkungen auf den Stellenplan X nein  wenn ja, 
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
Beteiligung Personalrat X nein  ja, 
 
 
 
 
Beschreibung des Abwägungsprozesses: - entfällt -  
 
 
  
4/7
 
 
Sachverhalt:  
 
1. Einleitung 
Das Haus zum Arabischen Coffe Baum, Kleine Fleischergasse 4, 04109 Leipzig, ist im 
Eigentum der Stadt Leipzig und dem Kulturamt als Fachliegenschaft zugeordnet. Das 
Gebäude, das in den 1990er Jahren grundhaft saniert und instandgesetzt wurde, steht unter 
Denkmalschutz; es ist das älteste Kaffeehaus Deutschlands und eines der ältesten Europas. 
Bis Ende 2018 beherbergte es auf mehrere Stockwerke verteilt, ein Restaurant und 
verschiedene Café-Räume. Neben dem Gastronomiebetrieb dient das Haus als Museum. 
Als Teil des Stadtgeschichtlichen Museums Leipzig wird eine Ausstellung zur Geschichte 
des Kaffees in Leipzig gezeigt. In 15 kleinen Räumen präsentiert das Museum Exponate aus 
300 Jahren Kaffeekulturgeschichte. Das Gebäude, 1556 erstmals erwähnt, gilt als eine der 
Sehenswürdigkeiten in Leipzig. 
Die gastronomisch genutzten Räume des Gebäudes wurden auf der Grundlage eines 
Pachtvertrages mit 20 Jahren Laufzeit bewirtschaftet. Während der täglichen Öffnungszeiten 
der Gaststätte konnten auch die Räume des Museums besichtigt werden. Voraussetzung für 
die Neuverpachtung der Gastronomie und die weitere Öffnung des Museums ist die 
Teilsanierung und Teilerneuerung der Haustechnik des Gebäudes. Ohne Umsetzung dieser 
Maßnahmen kann in dem Gebäude eine Gastronomie nicht mehr betrieben werden. Es wäre 
fraglich, ob eine wirtschaftliche Variante für das Museum gefunden werden könnte. Der 
bisherige Pächter hatte von seinem Vorschlagsrecht für einen neuen Pächter Gebrauch 
gemacht und im Einvernehmen mit der Stadt Leipzig einen Interessenten vorgeschlagen. Da 
es nicht möglich ist, den Betrieb ohne Pause fortzusetzen und die vorzunehmenden 
Baumaßnahmen zu einer Schließzeit führen, wurde sich auf eine öffentliche Ausschreibung 
des Gastronomiebetriebes parallel zum Planungsbeschluss verständigt. 
 
 
2. Sachstand 
2.1. Ableitung des Sanierungsbedarfs 
Zur Vorbereitung des Pächterwechsels fand am 11.04.2018 eine Vor-Ort-Begehung mit dem 
Veterinär- und Lebensmittelaufsichtsamt (VLA), sowie am 18.05.2018 mit dem 
Arbeitsmedizinischen und Sicherheitstechnischen Dienst zur Gewährleistung der Einhaltung 
der Arbeitsstättenverordnung statt. Die im Ergebnis der Begehungen vorgelegte 
bauhygienischen Stellungnahme des VLA und der Bericht zum Arbeitsschutz fanden 
Eingang in die Aufgabenstellung einer baulichen und haustechnischen Machbarkeitsstudie.  
Die Begehung des VLA sowie die Machbarkeitsstudie zeigen eine Reihe von Mängeln und 
technischer Veraltung auf, die zwingend vor einer neuen Verpachtung abgestellt werden 
müssen. Dazu zählen im Küchenbereich z.B. keine ausreichende „Schwarz-Weiß-Trennung“ 
(Trennung zwischen schmutzigen, keimbelasteten und sauberen Bereichen), 
Unstimmigkeiten zwischen der installierten Küchentechnik und der Lüftungsanlage. 
Zusätzlich müssen die Ablufthauben erneuert und das Lüftungssystem angepasst werden. 
Weiterhin wird im Zuge der Umstrukturierung der Küchenbereiche sowie zur Verringerung 
von Wärmelasten die Installation einer Zentralkälte für die Kühl- und Tiefkühltechnik 
empfohlen. Aus Sicht des Arbeitsschutzes sowie des VLA muss die Kühlung der Konditorei 
umgebaut werden. Die Sanitärbereiche in den Sozialbereichen sind teilweise nicht mehr 
funktionsfähig oder in einem schlechten Zustand. Arbeitsschutz und VLA fordern zudem 
nach Geschlechtern getrennte Sanitär- und Umkleidebereiche. Um den aktuellen 
Forderungen des Brandschutzes Genüge zu tun, muss die Fluchtwegbeschilderung erneuert 
und eine Türfeststellanlage eingebaut werden. Auch die Fassade muss instandgesetzt 
werden. Lose Fassadenteile mussten bereits mit Hilfe der Branddirektion (Feuerwehr) 
entfernt werden. Ohne die Sanierung und Instandsetzung erfolgt durch das VLA keine 
Genehmigung zur dauerhaften Wiederaufnahme der Neuverpachtung der Gastronomie. Die 
bestehenden Auflagen des VLA würden nur für eine übergangsweise Weiterbetreibung von 
5/7
etwa einem Jahr abgemindert werden können. Aus diesem Grund wurde eine 
Zwischenbetreibung verworfen. 
 
2.2. Objektspezifische Anforderungen 
Städtebauliche Einordnung 
Das Haus zum Arabischen Coffe Baum befindet sich in der Leipziger Innenstadt. 
Nutzungsverbesserung 
Erst mit einer Instandsetzung kann in dem Gebäude überhaupt wieder eine Gastronomie 
betrieben werden. Zudem wird die Sicherheit für Besucher und die Ausstellungsobjekte 
deutlich verbessert. Die Gebäudesubstanz wird mit der Sanierung der Fassade langfristig 
gesichert. 
Eigentumsverhältnisse 
Das Objekt befindet sich im Eigentum der Stadt Leipzig. 
Beteiligung von Kindern und Jugendlichen 
nicht relevant 
 
2.3. Flächenbedarf 
Der Flächenbedarf ändert sich nicht bzw. ist keine Erweiterung möglich. 
 
2.4. Bauliche Anforderungen 
• Reparatur und Neuanstrich des Fassadenputzes 
• Reparatur Fenster und Türen 
• Umbau und Erneuerungen von Innenwänden 
• Aufarbeitung von historischen Fußböden, Erneuerung von Bodenfliesen 
• Erneuerung Abwasser- und Hebeanlagen 
• Erneuerung Sanitäranlagen 
• Anpassung Wärmeversorgung 
• Erneuerung Lufttechnische Anlagen 
• Erneuerung Sicherheitsbeleuchtung 
• Anpassung Brandmeldeanlage 
• Einbau zentrale Kälteanlage 
 
Barrierefreies Bauen 
Ein vorhandener Aufzug kann aufgrund der räumlichen Gegebenheiten nicht für eine 
behindertengerechte Erschließung der oberen Etagen genutzt werden. Der Einbau eines 
weiteren Aufzuges ist im Zuge dieser Maßnahme nicht vorgesehen. 
Das Erdgeschoss ist weitgehend barrierefrei; die vorhandene behindertengerechte Toilette 
wird erneuert. 
 
 
2.5. Baukosten 
 
Es liegt eine Kostenschätzung nach DIN 276 auf der Grundlage einer Machbarkeitsstudie vor 
(Stand 07/2018). Danach ergeben sich geschätzte Gesamtkosten in Höhe von ca.1,36 Mio.€. 
In der Kostenschätzung ist bereits berücksichtigt, dass der potenzielle Pächter die Kosten für 
die Erneuerung der Küchentechnik trägt. Die tatsächlichen Kosten werden mit der 
Umsetzung des Planungsbeschlusses ermittelt. 
6/7
 
 
2.6. Effektivität, Wirtschaftlichkeit, Kostenvergleich 
 
Variantenvergleich 
Im Rahmen der Planung wird geprüft, ob eine Zugänglichkeit des Museums während der 
Baumaßnahme möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist. 
Vergleich Neubau – Sanierung 
trifft nicht zu 
Aufwandsvergleiche 
trifft nicht zu 
Folgeeffekte 
In Folge der Sanierung und Instandsetzung entstehen keine höheren Wartungskosten. 
 
 
2.7. Einsatz von Fördermitteln 
 
Die Finanzierung der Gesamtmaßnahme ist vollständig durch die Stadt Leipzig 
sicherzustellen. Das Gebäude steht auf der Denkmalliste des Freistaates Sachsen. Die 
Sanierung des Gebäudes wurde bereits einmal mit Mitteln des Förderprogramms 
"Städtebaulicher Denkmalschutz" gefördert. Eine wiederholte Förderung ist nicht möglich, 
zudem endet das Förderprogramm im Jahr 2019. 
Eine Förderung aus dem "Landesprogramm Denkmalpflege" des Freistaates Sachsen ist 
nicht möglich. Reine Instandsetzungen, wie der Neuanstrich der Fassade, sind ebenso 
wenig förderfähig, wie die Erneuerung der Haustechnik. 
 
Somit stehen keine Fördermittel zur Verfügung 
 
 
2.8. Finanzierungsplan 
 
Haushaltsjahr 2019 2020 
PSP-Element 
7.0001548.700 
SK 7851 1000 
   500.000,00 € 
 
   660.000,00 €  
aus Einnahmen 
Gästetaxe (VI-DS-
06662) 
 
 
 
Im Haushalt 2019 sind 500.000 € eingestellt. Weitere Mittel in Höhe von 660.000 € werden 
aus Einnahmen aus der Gästetaxe bereitgestellt werden. 
 
 
2.9. Fristenplan 
 
Die Planung (Entwurfsplanung) soll im 2. Quartal 2019 beauftragt werden. Für die 
Anfertigung der Entwurfsplanung werden ca. 80.000 € benötigt, die aus den eingestellten 
Haushaltsmitteln 2019 finanziert werden. 
Die Ausführungsplanung, Ausschreibung und Vergabe sollen im Jahr 2019 umgesetzt 
werden. Die daran anschließende Bauausführung wird 2020 abgeschlossen. Der Pächter 
könnte seine Küchen- und Gastronomietechnik im IV. Quartal 2020 einbauen, so dass das 
Objekt zum Jahresbeginn 2021 wiedereröffnet werden könnte. 
 
 
 Ausführungsplanung bis 30.06.2019 
 Baubeschluss bis 30.09.2019 
 Ausschreibung und Vergabe bis März 2020 
7/7
 Baudurchführung von April bis November 2020 
 Einbau Küchentechnik (durch Pächter) bis Dezember 2020 
 
 
2.10. Folgen bei Nichtbeschlussfassung 
Das Haus zum Arabischen Coffe Baum ist eine touristische Attraktion in Leipzig. Eine 
erneute Betreibung des Restaurants ist ohne Abstellung der Mängel ausgeschlossen. Das 
Restaurant bliebe geschlossen; eine jahrhundertlange Tradition würde aufgegeben bzw. 
unterbrochen werden. Für das Museum müsste eine andere Form der Betreibung gesucht 
werden, die mit zusätzlichen, nicht eingeplanten Kosten verbunden wäre. 
Die Voraussetzungen zur Wiederherstellung der Arbeitsplätze in der gastronomischen 
Einrichtung würden nicht geschaffen werden. 
Die Stadt Leipzig würde auf die jährlichen Einnahmen verzichten.