Bebauungsplan Nr. 398 "Parkstadt Dösen";
Stadtbezirk: Südost, Ortsteil: Meusdorf;
Satzungsbeschluss
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-DS-01987
Datum: 2021-05-04
Vorlagenart: Beschlussvorlage

1/8
 
Ratsversammlung 
 
 
Beschlussvorlage Nr. VII-DS-01987 
 
Status: öffentlich 
 
  
 
Eingereicht von  
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
 
Betreff: 
Bebauungsplan Nr. 398 "Parkstadt Dösen"; 
Stadtbezirk: Südost, Ortsteil: Meusdorf; 
Satzungsbeschluss 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
 
Zuständigkeit 
   
DB OBM - Vorabstimmung   Vorberatung 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters   Bestätigung 
SBB Südost   Anhörung 
FA Umwelt, Klima und Ordnung   Vorberatung 
FA Stadtentwicklung und Bau   Vorberatung 
Ratsversammlung  23.06.2021 Beschlussfassung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
1. Die zum Entwurf des Bebauungsplanes vorgebrachten Stellungnahmen hat die 
Ratsversammlung mit dem Ergebnis geprüft, sie in der Art und Weise zu 
berücksichtigen, wie es in Kapitel 8 der Begründung zum Bebauungsplan sowie dem 
beiliegenden Abwägungsvorschlag angegeben ist.  
2. Die Begründung zum Bebauungsplan wird gebilligt.  
3. Der Bebauungsplan wird als Satzung beschlossen.  
 
Hinweis: Die in der Vorlage enthaltenen Pläne dienen lediglich der Information. Maßgebend ist der zum Zeitpunkt 
des Beschlusses im Sitzungssaal des Stadtrates ausgehängte Plan. 
 
Räumlicher Bezug: 
 
Stadtbezirk: Südost 
Ortsteil: Meusdorf 
Zusammenfassung: 
Anlass der Vorlage:  
 
 Rechtliche Vorschriften    Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln 
 Sonstiges: 
Mit dem Planverfahren soll die Entwicklung eines seit vielen Jahren leerstehenden, 
denkmalgeschützten Areals vorbereitet werden. Übergeordnetes Planungsziel ist die 
Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung eines Wohngebietes 
mit ergänzenden Nutzungen im Kontext mit den bestehenden umweltrechtlichen und 
denkmalpflegerischen Rahmenbedingungen. Mit dieser Vorlage soll der Bebauungsplan als 
Satzung beschlossen werden. 
 
 

2/8
 
 
 
 
 
 
Finanzielle Auswirkungen x nein  wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
 
Steuerrechtliche Prüfung  nein  wenn, ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG  nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des 
Sachverhalts  
Umsatzsteuerpflicht der Leistung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen  ja   Nein, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
 
Auswirkungen auf den Stellenplan  Ja x Nein 
Beantragte Stellenerweiterung:     Vorgesehener Stellenabbau:  
 
 
 
  
3/8
Hintergrund zum Beschlussvorschlag:  
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?  
 
 
2030 - Leipzig wächst nachhaltig! 
Ziele und Handlungsschwerpunkte 
 
Leipzig setzt auf 
Lebensqualität: 
 Balance zwischen 
Verdichtung und 
Freiraum 
 Qualität im öffentlichen 
Raum und in der 
Baukultur 
 Nachhaltige Mobilität 
 Vorsorgende Klima- und 
Energiestrategie 
 Erhalt und Verbesserung 
der Umweltqualität 
 Quartiersnahe Kultur-, 
Sport- und Freiraum-
angebote 
Leipzig besteht im 
Wettbewerb: 
 Positive Rahmen-
bedingungen für qualifizierte 
Arbeitsplätze 
 Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte 
 Vielfältige und stabile 
Wirtschaftsstruktur 
 Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschaftsmanagement 
 Leistungsfähige technische 
Infrastruktur 
 Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft 
 
Leipzig schafft soziale 
Stabilität: 
 Chancengerechtigkeit in 
der inklusiven Stadt 
 Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung 
 Bezahlbares Wohnen 
 Zukunftsorientierte Kita- 
und Schulangebote 
 Lebenslanges Lernen 
 Sichere Stadt 
 
 
 
  
 
Akteure: 
 Bürgerstadt 
 Region 
 Stadtrat 
 Kommunalwirtschaft 
 Verwaltung 
 
Leipzig stärkt seine 
Internationalität: 
 Weltoffene Stadt 
 Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft 
 Interdisziplinäre 
Wissenschaft und 
exzellente Forschung 
 Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort 
 Imageprägende 
Großveranstaltungen 
 Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln 
 
Sonstige Ziele: 
 
 trifft nicht zu  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
4/8
Klimawirkung durch den Beschluss der Vorlage  
Stufe 1: Grobe Einordnung zur Klimawirkung (Klimaschutzes und zur -wandelanpassung) 
  
      
  
  Eingesetzte Energieträger (Strom, 
Wärme, Brennstoff)  
keine / Aussage nicht 
möglich  
erneuerbar 
 
fossil 
  Reduziert bestehenden Energie-
/Ressourcenverbrauch  
Aussage nicht möglich 
 
ja 
 
nein 
  Speichert CO2-Emissionen (u.a. 
Baumpflanzungen)   
Aussage nicht möglich 
 
ja 
 
nein 
  Mindert die Auswirkungen des Klima-
wandels (u. a. Entsiegelung, Regen-
wassermanagement) 
 
Aussage nicht möglich 
 
ja 
 
nein 
  
      
  
  Abschätzbare Klimawirkung mit 
erheblicher Relevanz  
ja, da Beschlussgremium RV, GVA, oder VA und mind. 5 
Jahre Betriebs- und Nutzungsdauer  
nein 
  
      
  
  Vorlage hat keine abschätzbare 
Klimawirkung  
ja (Prüfschema endet hier.) 
      
     
Stufe 2: Die Vorlage berücksichtigt die zentralen energie- und klimapolitischen Beschlüsse (s. leipzig.de) 
  
                          
ja  
 nein (Begründung s. Abwägungsprozess)  
 nicht berührt (Prüfschema endet hier.) 
                
Stufe 3: Detaillierte Darstellung zur abschätzbaren Klimawirkung nur bei erheblicher Relevanz 
  
      
  
  
 
 Berechnete THG-Emissionen (in t bzw. t./a): ____________________ 
  
  
 liegt vor: s. Anlage/Kapitel der Vorlage: Begründung zum Bebauungsplan, Kap. 7 
  
   
wird vorgelegt mit: ________________ (z. B. Planungsbeschluss, Baubeschluss, Billigungs- und 
Auslegungsbeschluss) 
    
 
Erläuterungen zur Klimawirkung: 
Aus dem Beschluss der Vorlage selbst ergeben sich keine Klimawirkungen. 
Klimawirkungen können nur durch die Umsetzung des bauplanungsrechtlichen Rahmens für 
die Zulässigkeit von Bauvorhaben, wie er sich nach Abschluss des Verfahrens ergibt, 
entstehen. 
Die vorliegenden Planunterlagen sind das Ergebnis eines bereits länger andauernden 
Prozesses. Eine über das bisher Übliche hinausgehende, die Belange des Umweltschutzes 
betreffende, besonders vertiefende Untersuchung durch spezielle Gutachten zu 
klimarelevanten Sachverhalten oder die Erstellung eines separaten Klimakonzeptes sind 
nicht erfolgt. Dies soll anbetracht des Planungsfortschritts und im Sinne des Vertrauens der 
weiteren an der Planung Beteiligten in die Verlässlichkeit der Stadt in diesem 
Zusammenhang auch nicht mehr passieren. Gleichwohl wurde durch den Planbegünstigen 
geprüft, auf welcher Grundlage die Wärmeversorgung des Gebietes sichergestellt werden 
kann. Im Ergebnis erfolgt die Versorgung des Gebietes über das angrenzende Heizkraftwerk 
der L-Gruppe. Der Wärmemix aus Kraft-Wärme-Kopplung, Wärmepumpe und 
Spitzenlastdeckung aus Erdgas weist im Vergleich zu den anderen Nahwärmelösungen 
einen ca. 15% geringeren spezifischen CO2-Emissionsfaktor auf. Zusätzlich können auf den 
Neubauten Solaranlagen für die Stromgewinnung zum Einsatz kommen. 
Gleichwohl wurden im Rahmen der Umweltprüfung die Auswirkungen der geplanten 
Vorhaben auf das Klima untersucht und im Bebauungsplan Festsetzungen getroffen, die 
insbesondere auch klimarelevante Wirkungen erzielen. Dies sind v.a. Regelungen zum 
Erhalt und Anpflanzen vom Baum- und Strauchpflanzungen,  und zur 
Regenwasserversickerung, zur Entsiegelung und Begrünung der Wohnfreiflächen sowie zur 
Dach- und Fassadenbegrünung. Zusätzlich wird über den Städtebaulichen Vertrag die max. 
5/8
zulässige Zahl der PKW-Stellplätze für die angestrebte Wohnnutzung auf 550 Stellplätze (0,9 
Stp/WE) begrenzt. 
Weitere Informationen können dem Kapitel Umweltbericht der Begründung zum 
Bebauungsplan entnommen werden. 
Beschreibung des Abwägungsprozesses:  
 
Innerhalb der Verwaltung sind unterschiedliche fachliche Beurteilungen mit der Folge 
inhaltlicher Zielkonflikte nicht aufgetreten. Eine Abwägung ist nicht erforderlich. 
 
I. Eilbedürftigkeitsbegründung 
 
Nicht erforderlich 
 
II. Begründung Nichtöffentlichkeit  
 
Nicht erforderlich 
 
III.  Strategische Ziele 
 
Das Plangebiet befindet sich im Ortsteil Meusdorf und damit in keinem fachübergreifenden 
Schwerpunktgebiet des INSEK. Meusdorf ist in der Ortsteilstrategie des INSEK der 
Raumkategorie „Qualitäten weiterentwickeln“ zugeordnet. In diesen Gebieten sollen die 
Entwicklung gestärkt und - bezogen auf den Ortsteil - die Infrastruktur und die Angebote 
bedarfsorientiert nachgerüstet werden.  
 
Der Bebauungsplan unterstützt insbesondere das strategische Ziel Leipzig setzt auf 
Lebensqualität indem durch eine Balance zwischen Verdichtung und Freiraum in einem 
sorgfältigen Wechselspiel zwischen der bedarfsorientierten Erweiterung von Angeboten und 
der Auslastung der vorhandenen Infrastruktur bzw. der behutsamen baulichen Entwicklung 
des denkmalgeschützten Ensembles neue Wohnangebote geschaffen werden.  
 
Zugleich werden durch die Begrenzung der zulässigen PKW-Stellplätze und die gewählte 
Energiestrategie (Fernwärmeversorgung) die Weichen für eine günstigere Klimawirkung 
gestellt.  
 
Der Bebauungsplan dient der Umsetzung des strategischen Ziels Leipzig schafft soziale 
Stabilität durch ein zukunftsorientiertes Kita-Angebot, die vertragliche Sicherung 
bezahlbarer Wohnungen im mietpreis- und belegungsgebundener Wohnungsbau und einen 
fußläufig erreichbaren, bedarfsorientierten Nahversorger. 
 
Weiterhin werden mit dem Bebauungsplan folgende strategischen Ziele verfolgt 
„Vorsorgende Klima- und Energiestrategie“ indem auf Basis eines abgestimmten 
Energiekonzeptes und eines abgestimmten Mobilitätskonzeptes die Integration von 
erneuerbaren Energien und die optimale Auslastung der bestehenden Infrastruktur sowie die 
Integration von Elektromobilität angestrebt wird. 
 
IV. Sachverhalt 
1. Anlass 
 
Mit dem Planverfahren soll die Entwicklung des seit Jahren brachgefallenen und unter 
Denkmalschutz stehenden Areals des ehemaligen Parkkrankenhaus Dösen ermöglicht 
werden. Eine Projektentwicklungsgesellschaft möchte das Areal als Wohngebiet entwickeln 
und hierfür den vorhandenen denkmalgeschützten Gebäudebestand soweit möglich 
nachnutzen und mit einzelnen Neubauten ergänzen. Hierfür bildet der Bebauungsplan die 
planungsrechtlich erforderliche verbindliche Grundlage. Entstehen sollen ca. 600 
Wohneinheiten, davon 90 im mietpreis- und belegungsgebundener Wohnungsbau, eine 
6/8
Kindertagesstätte mit 120 Plätzen sowie ein bedarfsorientierter Nahversorger an der 
Chemnitzer Straße.  
 
Die Reaktivierung dieses Areals steht insgesamt vor besonderen Herausforderungen. Diese 
erfordern einen angemessenen Kompromiss zwischen den stadtentwicklungspolitischen, 
umwelt- und naturschutzrechtlichen, klimarelevanten, denkmalpflegerischen und privaten 
Zielen. Hierbei sind in gebührender Art und Weise die gesamtstädtischen Zielstellungen, die 
verschiedenen öffentlichen Belange und die wirtschaftlichen Interessen des 
Planbegünstigten zu berücksichtigen und gleichwertig in die Abwägung einzustellen. 
 
2. Beschreibung der Maßnahme 
 
Der Beginn der planerischen Entwicklung des Areals als ein gemischtgenutztes Gebiet liegt 
im Jahr 2012. Nach einem Eigentümerwechsel in 2016 sollen jedoch im Plangebiet 
vorwiegend Wohnnutzungen ermöglicht werden. Die Wohnungen sollen in den 
denkmalgeschützten Gebäuden (ca. 370 WE) sowie in ergänzenden Neubauten (ca. 230 
WE) entstehen. Zusätzlich sollen im Zuge der Umsetzung der Planung eine 
Kindertagesstätte mit max. 120 Plätzen im Südosten des Plangebietes sowie ein 
Nahversorgungsmarkt (< 800 qm Verkaufsfläche) mit darüber liegenden Wohnungen an der 
Chemnitzer Straße errichtet werden. Voraussetzung dieser Entwicklungen ist die Herstellung 
der öffentlichen und privaten Erschließungsanlagen. Hierfür werden innerhalb des 
bestehenden Straßenrasters einzelne Abschnitte ausgebaut während andere wegen ihrer 
geringeren Verkehrsbedeutung zurückgebaut werden und künftig dem Fuß- und Radverkehr 
vorbehalten sind. Die Anbindung des Areals an die Chemnitzer Straße erfolgt über die 
Verlängerung zweier bestehender Straßenabschnitte. Zur Unterbringung des ruhenden 
Verkehrs (0,9 Stellplätze/WE) werden zentrale Abstellanlagen am nördlichen Rand 
(Parkdeck) sowie unter der zentralen Grünfläche (Tiefgarage) errichtet. Zusätzlich entstehen 
unter den meisten der Neubauten kleinere Tiefgaragen.  
 
Für die Freizeit- und Erholungsvorsorge entstehen im Gebiet insgesamt drei öffentlich 
nutzbare Spielplätze. Darüber hinaus entstehen zahlreiche Grünflächen als „Hausgärten“, für 
die wegen der gartendenkmalpflegerischen Ziele restriktive Vorgaben zur Begrünung und 
Nutzung bestehen. Die dominierenden Alleen sollen ebenso in ihrer Erscheinung erhalten 
bleiben wie die dichten Bepflanzungen entlang der Chemnitzer Straße. 
 
Insgesamt stehen die beschriebenen Maßnahmen im Einzelnen wie die Entwicklung 
insgesamt von Beginn an in einem Spannungsverhältnis der stadtentwicklungspolitischen 
Strategien, wirtschaftlichen Interessen, einer ungünstigen infrastrukturellen Anbindung und 
Ausstattung sowie den teils gegensätzlichen umwelt- und naturschutzrechtlichen sowie 
denkmalpflegerischen Zielen und Belangen. Der vorliegende Bebauungsplan beinhaltet 
einen ausgewogenen Kompromiss. Im Ergebnis der öffentlichen Auslegung und auf der 
Grundlage des Antrags VII-A-00948-NF-04 wurden die Planinhalte nochmals geprüft und in 
der Folge so angepasst, dass insbesondere den Anforderungen an naturschutzfachliche 
Ziele besser entsprochen werden kann (siehe dazu auch IV 6.).   
 
Im Hinblick auf die klimarelevanten Inhalte der angestrebten Flächenentwicklung ist 
Folgendes festzustellen: 
Das Quartier soll über das unmittelbar angrenzende Heizwerk Dösen der SWL mit 
Fernwärme versorgt werden, dabei wird ¼ der bereitgestellten Wärme mittels einer 
Wärmepumpe klimaneutral erzeugt. Da sich auch auf Grundlage eines Energiekonzeptes 
gegen eine Nahwärmelösung mittels BHKW entschieden wurde, kann im Gebiet selbst kein 
oder nur in sehr geringem Umfang Strom erzeugt werden. Dies geschieht mit 
Photovoltaikanlagen auf den Dächern der Neubauten. Grundsätzlich ist dies zwar auch auf 
den denkmalgeschützten Gebäuden möglich, die Planinhalte stehen der Errichtung solcher 
Anlagen nicht entgegen, jedoch bestehen hier wegen der denkmalschutzrechtlichen 
Auflagen kaum Möglichkeiten zur Installation dieser Anlagen.  
 
7/8
Entgegen der bisherigen vollständigen Ableitung des auf den Straßen und Gebäuden 
anfallenden Regenwassers über den südlich gelegenen Parkteich in den Leinegraben 
werden künftig ca. 30 % des auf den Gebäuden anfallenden Niederschlagswassers im 
Gebiet über Rigolen versickert. Da zudem Straßen teilweise zurückgebaut werden sowie 
Gehwege und Zufahrten keinen Anschluss an das Kanalnetz erhalten, wird sich der Anteil 
des im Plangebiet verbleibenden Regenwassers deutlich erhöhen. Einem noch höheren 
Anteil stehen die Baugrundverhältnisse und räumlichen Situationen entgegen. 
 
Mit dem Beschluss dieser Vorlage wird der Bebauungsplan als Satzung beschlossen (§ 10 
Abs. 1 BauGB). 
 
3. Realisierungs- / Zeithorizont 
 
Die weitere Vorgehensweise ist wie folgt vorgesehen: 
Nach der Beschlussfassung durch die Ratsversammlung und dem Vorliegen eines 
wirksamen Städtebaulichen Vertrages wird das Dezernat Stadtentwicklung und Bau, 
Stadtplanungsamt, den Beschluss im Leipziger Amtsblatt bekannt machen.  
 
Mit dem Städtebaulichen Vertrag wird parallel ein Regelwerk zur Umsetzung der Planung der 
Ratsversammlung zur Beschlussfassung vorgelegt. Die Wirksamkeitsvoraussetzungen sind 
im Vertrag formuliert, u.a. muss die notarielle Beglaubigung vorliegen sowie müssen 
Vertragserfüllungsbürgschaften und/oder Sicherheitsleistungen übergeben werden bzw. auf 
die Verwahrkonten eingezahlt werden. Ebenso sind bereits zwei Bauanträge für die 
Errichtung der Kita und des Nahversorgers gestellt worden. Diese können nun abschließend 
geprüft werden. 
 
4. Finanzielle Auswirkungen 
 
Keine 
 
5. Auswirkungen auf den Stellenplan 
 
Keine 
 
6. Bürgerbeteiligung 
 
 bereits erfolgt     geplant     nicht nötig 
 
Die Beteiligung der Öffentlichkeit erfolgte im Laufe des Verfahrens nach den Anforderungen 
des BauGB.  
Die Durchführung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB erfolgte nach 
Bekanntmachung im Amtsblatt Nr. 9/2019 v. 04.05.2020 im Zeitraum vom 14.05. – 
13.06.2019. Im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf gingen 
Stellungnahmen von Umweltverbänden und Bürgerinnen und Bürger ein.  
 
In den Stellungnahmen der Umweltverbände wurde die Planung insgesamt sehr kritisch 
hinterfragt und insbesondere  
-  der größtmögliche Erhalt des vorhandenen hochwertigen Baumbestandes,  
-  die Reduzierung der Stellplätze,  
-  der Erhalt vorhandener geschützter Biotope, 
-  die noch stärkere Berücksichtigung des Arten- und Naturschutzes verlangt und in 
diesem Zusammenhang die Erarbeitung eines Artenschutz- und Pflegekonzeptes 
einschließlich der qualitativen und quantitativen Änderungen der festgesetzten 
Pflanzmaßnahmen gefordert. Die kritische Überprüfung der Planinhalte führt zu mehreren 
inhaltlichen Änderungen, die auf der Grundlage von Betroffenenbeteiligungen nach § 4 a 
BauGB (Schreiben vom 09.12.2019, 10.01.2020 und 19.02.2020) in die weitere Planung 
eingeflossen sind.  
 
8/8
In den zwei Stellungnahmen der Bürgerinnen und Bürger wurden vor allem Belange 
angesprochen, die sich auf die innere und äußere Erschließung des Plangebietes, den 
Wohnungsmix und befürchtete Lärmimmissionen aus der südlich gelegenen JVA bezogen. 
Die Anregungen und Einwendungen waren mehrheitlich in der Planung bereits berücksichtigt 
gewesen bzw. nicht Gegenstand dieses Planverfahrens. Diese Einwendungen führten nicht 
zu Änderungen des Planinhaltes. 
 
Daneben hat sich auch der Stadtrat mit dem Beschluss des Antrags VII-A-00948-NF-04 aktiv 
eingebracht und die Verwaltung beauftragt, mit dem Planbegünstigen über weitere 
Änderungen der Planinhalte zu verhandeln. Das Ergebnis hat der Fachausschuss 
Stadtentwicklung und Bau in seiner Sitzung am 14.07.2020 zu Kenntnis genommen. Daraus 
resultierende Änderungen der bisherigen Planinhalte wurden über erneute 
Betroffenenbeteiligung nach § 4 a BauGB (Schreiben vom 29.10.2020 und 08.12.2020) 
ebenfalls Bestandteil des Planentwurfs.  
 
Näheres zu den Ergebnissen der Beteiligungen siehe dem beigefügten Abwägungsvorschlag 
sowie den Kapiteln 4 und 8 der Begründung zum Bebauungsplan. 
 
7. Besonderheiten  
 
Mit dem Billigungs- und Auslegungsbeschluss (VI-DS-06164) wurde zugleich zu Protokoll 
genommen, dass sich der Oberbürgermeister verpflichtet, eine Nutzung im Sinne der 120-
jährigen Geschichte [des Areals] mit dem Investor zu finden und zu vereinbaren. 
Diesbezüglich wurde ein Ergebnis erzielt (finanzielle Beteiligung an einer künstlerischen 
Auslobung), welches über den städtebaulichen Vertrag gesichert ist. 
 
8. Folgen bei Nichtbeschluss 
 
Das langjährige Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes wird nicht abgeschlossen. 
Die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung des denkmalgeschützten 
Areals werden nicht geschaffen. 
 
Anlagen: 
 
1. Übersichtskarte 
2. Abwägungsvorschlag 
3. Namens- und Adressenliste zum Abwägungsvorschlag 
Aus Datenschutzgründen nicht zur Veröffentlichung freigegeben!  
4. Bebauungsplan Teil A: Planzeichnung  
5. Bebauungsplan Teil A: Planzeichenerklärung 
6. Bebauungsplan Teil B: Text 
7. Begründung zum Bebauungsplan 
 
 
 
 
 
 
 
Bebauungsplan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ 
 
Übersichtskarte – Lage des Plangebietes 
 
 
 
Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), M 1:20000, Stand: 2016 
Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung 
 
 
 Grenze des Plangebietes 
 
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 1 von 38 
25.01.2021 
Abwägungsvorschlag zum 
B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
 
In diesem Abwägungsvorschlag sind aufbereitet: 
o die wesentlichen Inhalte der im Rahmen der Beteiligungen eingegangenen Stellungnahmen 
 - der Träger öffentlicher Belange (TöB) – nur, soweit es einer Abwägungsentscheidung bedarf – und 
 - aus der Öffentlichkeit (Bürger/Dritte), 
o die Beschlussvorschläge (BV) zu den einzelnen, in den Stellungnahmen genannten Inhalten sowie 
o die Begründungen der Stadt zu den Beschlussvorschlägen – soweit erforderlich –. 
 
Weitere Ergebnisse der Beteiligungen sind Kapitel 8 der Begründung zum Bebauungsplan zu entnehmen. 
 
Erläuterung der Beschlussvorschläge: 
 
berück-
sichtigt Beschlussvorschlag (BV) Erläuterung 
J N 
X  Wird berücksichtigt Der genannte Sachverhalt wird durch Änderung oder Ergänzung 
von Inhalten des Planes und/oder seiner Begründung ganz oder 
teilweise berücksichtigt. 
Auf Art und Weise bzw. Fundstelle der vorgeschlagenen Berück-
sichtigung wird in der Begründung des BV hingewiesen. 
 X Wird nicht berücksichtigt  Der genannte Sachverhalt wird nicht berücksichtigt und führt so-
mit nicht zu Änderungen oder Ergänzungen von Inhalten des Pla-
nes und/oder seiner Begründung. 
Die maßgeblichen Gründe sind in der Begründung des BV darge-
legt. 
-  Ist bereits berücksichtigt Der genannte Sachverhalt führt nicht zu Änderungen oder Ergän-
zungen von Inhalten des Planes und/oder seiner Begründung, weil 
der jeweilige Sachverhalt darin bereits ausreichend berücksichtigt 
ist. 
Auf Art und Weise bzw. Fundstelle der gegebenen Berücksichti-
gung wird in der Begründung des BV hingewiesen. 
 - Ist nicht Gegenstand dieses 
Planverfahrens 
Der genannte Sachverhalt ist nicht Gegenstand dieses Bauleitplan-
verfahrens, sondern bezieht sich auf Sachverhalte außerhalb des 
räumlichen Geltungsbereiches, ist inhaltlich nicht relevant oder 
widersprüchlich für das vorliegende Bauleitplanverfahren, ist Sa-
che anderer oder späterer Genehmigungs- oder Planverfahren, o-
der dieser Bauleitplan steht einer entsprechenden Realisierung 
nicht entgegen. 
Die maßgeblichen Hintergründe sind – soweit erforderlich – in der 
Begründung des BV dargelegt. 
 
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 2 von 38 
25.01.2021 
I. Träger öffentlicher Belange (TöB) 
 
 
Lfd. 
Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
berück-
sichtigt 
J N 
I-1.  Kommunale Wasserwerke Leipzig GmbH  
Stellungnahme vom 07.06.2019 
Inhalt der Stellungnahme: 
In der Stellungnahme wurden vor allem Informationen zum Stand der Abstimmungen und 
der Vertragsabschlüsse zur wasserwirtschaftlichen Erschließung, zum Bestand an Leitungen 
und zum Schutz des Bestandes sowie zu Anforderungen für Netzerweiterungen übergeben. 
Zudem wurde mitgeteilt, dass und unter welchen V oraussetzungen die wasserseitige Er-
schließung des Plangebietes möglich sei.  
Abschließend wurde mitgeteilt, dass dem Entwurf des B-Plans unter der V oraussetzung der 
Einhaltung und Beachtung der in der Stellungnahme aufgeführten Bedingungen und Hin-
weise zugestimmt werde.  
BV: Wird berücksichtigt 
Begründung: 
Die Bedingungen und Hinweise sind auf die allgemeinen Erschließungsbedingungen und 
auf die Ausführung konkreter, mit der Umsetzung des Bauprojektes „Parkstadt Dösen“ ver-
bundenen Maßnahmen bezogen. Sie sind deshalb für diesen B-Plan nicht abwägungserheb-
lich. Soweit erforderlich oder zweckmäßig werden aber entsprechende Änderungen und/o-
der Ergänzungen in den Kap. 5.6 und 9.3.2 der Begründung zum B-Plan vorgenommen. 
X  
I-2.  Landesamt für Archäologie Sachsen 
Stellungnahme vom 21.05.2019 
Inhalt der Stellungnahme: 
Das Landesamt bat in seiner Eigenschaft als Fachbehörde um die Aufnahme von in der 
Stellungnahme konkret formulierten Auflagen, Gründen und Hinweisen. Die archäologi-
sche Relevanz des V orhabenareals belegen archäologische Kulturdenkmale aus dem Um-
feld, die nach § 2 SächsDschG Gegenstand des Denkmalschutzes sind. Aufgrund dessen 
ergibt sich eine Genehmigungspflicht aus § 14 SächsDSchG.  
BV: Wird berücksichtigt 
Begründung: 
Der im „Anhang I: Hinweise“ der Begründung zum B-Plan bereits enthaltene Hinweis wird 
durch die in der Stellungnahme formulierten Auflagen, Gründe und Hinweise ersetzt.  
X  
I-3.  Landesdirektion Sachsen, Dienststelle Leipzig  
Stellungnahme vom 13.06.2019 
Inhalt der Stellungnahme: 
Die Landesdirektion teilte als Raumordnungsbehörde mit, dass das V orhaben im Einklang 
mit den Erfordernissen der Raumordnung stehe, und begründete dies. 
Zudem wurden ergänzende Hinweise aus dem Fachreferat „Oberflächenwasser, Hochwas-
serschutz“ und aus dem Fachreferat „Abfall, Altlasten, Bodenschutz, Grundwasser“ (diese 
mit Hinweis auf notwendige redaktionelle Berichtigungen in der Begründung zum B-Plan) 
X  
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 3 von 38 
25.01.2021 
Lfd. 
Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
berück-
sichtigt 
J N 
gegeben.  
BV: Wird berücksichtigt 
Begründung: 
Der im „Anhang I: Hinweise“ der Begründung zum B-Plan bereits enthaltene Hinweis wird 
entsprechend der in der Stellungnahme formulierten Hinweise überarbeitet.  
I-4.  Landeskriminalamt Sachsen 
Stellungnahme vom 12.06.2019 
Inhalt der Stellungnahme: 
Einleitend wurde mitgeteilt (Zitat): 
Das LKA Sachsen berät die Klinik für forensische Psychiatrie im Städtischen Klinikum 
„St. Georg“ Leipzig Dösen (geschlossener Maßregelvollzug (MRV)) in baulich-techni-
schen Belangen (Sicherheitstechnik) zur vorbeugenden Kriminalitätsbekämpfung. Der 
MRV Dösen ist ein Objekt mit hohen Sicherheitsanforderungen. 
In der weiteren Stellungnahme wurde vorgetragen, dass beim Bau des Parkhauses fol-
gende Punkte zu berücksichtigen seien (Zitat): 
 blickdichte Ausführungen der Fassade des Parkhauses (in Richtung der MRV) 
 Verhinderung von Aufstiegsmöglichkeiten auf das Dach des Parkhauses 
 ein unberechtigtes Betreten des Bereiches (3,0 m) zwischen Parkhaus und Grund-
stücksgrenze (Ordnungszaun des MRV Dösen) soll durch einen Zaun verhindert 
werden 
Durch oben genannte Punkte soll außerdem eine Beeinträchtigung der untergebrachten 
Patienten des MRV durch Fahrzeugemissionen (Schall, Abgase und besonders Licht) 
vermieden werden. 
Zu einer auf dem nördlichen Teil des Plangebietes befindlichen Trafostation zur Energie-
versorgung des MRV Dösen wurde vorgetragen, dass die Energieversorgung des MRV so-
wohl während der Bauphase als auch nach Abschluss der Baumaßnahmen sichergestellt 
sein muss. Dazu sei die Trafostation gegen unberechtigten (sowohl unbeabsichtigten als 
auch beabsichtigen) Zugriff zu schützen. 
BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens 
Begründung: 
Die – wie in der Stellungnahme zutreffend angegeben – beim Bau des Parkhauses bzw. 
während der Bauphase als auch nach Abschluss der Baumaßnahmen zu berücksichtigenden 
Punkte sind mangels städtebaulicher Relevanz und Ermächtigungsgrundlage nicht im B-
Plan festsetzbar.  
Die getroffenen Festsetzungen des B-Planes stehen einer den Punkten entsprechenden Bau-
ausführung allerdings auch nicht entgegen. 
Die Sicherstellung der Energieversorgung wird durch den B-Plan nicht beeinträchtigt. Wäh-
rend der Realisierung des B-Planes, d.h. während und nach der Bauphase werden die geeig-
neten Maßnahmen zum Schutz der Trafostation vor unberechtigten Zugriffen durch die Ver-
antwortlichen bzw. Grundstückseigentümer durchgeführt. Diesbezüglich wurde bereits Ab-
stimmungen zwischen den Grundstückseigentümern geführt. 
 - 
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 4 von 38 
25.01.2021 
Lfd. 
Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
berück-
sichtigt 
J N 
I-5.  Leipziger Verkehrsbetriebe 
Stellungnahme vom 27.06.2019 
Inhalt der Stellungnahme: 
Es wurde mitgeteilt, dass keine Einwände gegen das V orhaben vorzubringen seien.  
Zudem wurden Hinweis auf notwendige redaktionelle Berichtigungen in der Begründung 
zum B-Plan gegeben. 
BV: Wird berücksichtigt 
Begründung: 
Die betreffenden Aussagen in Kap. 5.5 der Begründung zum B-Plan werden entsprechend 
der gegebenen Hinweise überarbeitet.  
X  
I-6.  Polizeidirektion Leipzig 
Stellungnahme vom 28.05.2019 
  
I-6.1  Inhalt der Stellungnahme: 
Es wurde angeregt, die Gehwegbreiten auf zwei Meter zu Lasten der Fahrbahnbreiten zu 
verbreitern. Dies wird damit begründet, dass die im Bebauungsplan dargestellten Gehweg-
breiten von 1,75 m bzw. 1,5 m im Interesse des Fußverkehrs als nicht ausreichend zu be-
werten seien. 
Außerdem seien zusätzliche Einengungen der Gehwege, etwa durch Baumstandorte, nicht 
hinnehmbar. Insofern solle bereits im B-Plan (Zitat) „festgeschrieben werden, dass zusätzli-
che straßenbegleitende Einrichtungen im Bereich von untermaßigen Gehwegen diese nicht 
zusätzlich einengen, sondern an der Hinterkante angeordnet werden“. Dies werde bei einer 
Gehwegbreite von 1,75 m bzw. 1,5 m für nicht hinnehmbar gehalten und sei auch nicht mit 
der Förderung des nichtmotorisierten Individualverkehrs in Übereinstimmung zu bringen. 
BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens 
Begründung: 
Im B-Plan sind die Straßenverkehrsflächen mit unterschiedlichen Breiten zwischen 8,0 m 
und 9,5 m festgesetzt. Diese Breiten sind mit der Straßenverkehrsbehörde unter Berück-
sichtigung der beabsichtigten Nutzung und der geltenden Normen abgestimmt.  
Die Lage und Breite der festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen (Ausnahme Planstraße 
D) wird vom heutigen Bestand und dessen Lage innerhalb einer denkmalgeschützten Sach-
gesamtheit bestimmt. V or allem der angestrebte Erhalt des unter Denkmalschutz stehenden 
straßenbegleitenden Baumbestands erlaubt eine Verbreiterung der Verkehrsfläche nicht, da 
dies unmittelbar den Verlust der Baumalleen zur Folge hätte. Grundsätzlich lassen sich die 
Bedürfnisse der verschiedenen Verkehrsteilnehmer innerhalb der festgesetzten Verkehrsflä-
che abdecken. Da neben den öffentlichen Verkehrsflächen ein zusätzliches Netz an privaten 
Verkehrsflächen existiert, dass dem Rad- und Fußgängerverkehr vorbehalten ist, besteht ein 
hohes Maß an Sicherheit für den nicht motorisierten Verkehr im Gebiet. 
Die innerhalb dieser festgesetzten Straßenverkehrsflächen erfolgende Straßenraumauftei-
lung in Fußwege- und Fahrbahnflächen sowie das Ob und das Wie der Unterbringung wei-
terer Einrichtungen innerhalb der festgesetzten Straßenverkehrsflächen sind im B-Plan 
nicht festsetzbar und deshalb nicht Gegenstand dieses Planverfahrens. Zusätzliche Baum-
standorte innerhalb der Verkehrsflächen sind nicht geplant. 
 - 
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 5 von 38 
25.01.2021 
Lfd. 
Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
berück-
sichtigt 
J N 
I-6.2  Inhalt der Stellungnahme: 
Es wurde vorgetragen, dass die Ausführungen zum Ruhenden Verkehr sich auf das Parken 
motorisierter Fahrzeuge beschränke und Aussagen zur Abdeckung des zu fördernden Rad-
verkehrs fehlen. Unstreitig dürfe sein, dass die Verkehrsmittelwahl bereits mit den Angebo-
ten von Abstellanlagen an Quelle und Ziel der Ortsveränderung beginne. Insofern solle man 
auch Angebote schaffen, die den Umstieg vom Kraftfahrzeug auf das Fahrrad unterstützen 
bzw. erleichtern.  
BV: Wird berücksichtigt 
Begründung: 
In der Begründung zum B-Plan werden entsprechende Aussagen zum Thema „Fahrradver-
kehr“ ergänzt (siehe dort, Kap. 9.3.2).  
X  
I-7.  Sächsisches Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie 
Stellungnahme vom 07.06.2019 
Es wurde insbesondere mitgeteilt, dass nach derzeitigem Kenntnisstand 
 aus geologischer Sicht keine Bedenken gegen die Planung bestehen und 
 keine Anhaltspunkte über radiologisch relevante Hinterlassenschaften für das 
Plangebiet vorliegen. 
Darüber hinaus wurden Hinweise zu den Themen „Natürliche Radioaktivität“ und „Geolo-
gie gegeben und empfohlen, diese im Rahmen der weiteren Planung zu berücksichtigen. 
BV: Wird berücksichtigt 
Begründung: 
In der Begründung zum B-Plan werden das Kap. 7 Umweltbericht und der Anhang I: Hin-
weise entsprechend überarbeitet. 
X  
I-8.  Sächsisches Oberbergamt 
Stellungnahme vom 11.06.2019 
Es wurde mitgeteilt, dass die bergamtliche Stellungnahme vom 04.09.2013 weiter gültig 
sei.  
In dieser Stellungnahme, die im Zuge der frühzeitigen Beteiligung der TöB abgegeben 
wurde, wurden im Wesentlichen Hinweise zu im Umfeld des Plangebietes über 
Jahrhunderte hinweg durchgeführte bergbauliche Arbeiten gegeben. Da das V orhandensein 
nichtrisskundiger Grubenbaue nicht auszuschließen sei wurde empfohlen, alle Bauugruben 
auf Spuren alten Bergbaues überprüfen zu lassen und ggf. das Oberbergamt in Kenntis zu 
setzen. 
Zudem liege das Plangebiet im Geltungsbereich des Betriebsplanes 
Grundwasserwiederanstieg „Espenhain“.  
Weitere Belange des Oberbergamtes seien nach den vorliegenden Unterlagen nicht betrof-
fen. 
BV: Wird berücksichtigt 
Begründung: 
Anhang I: Hinweise der Begründung zum B-Plan wird entsprechend überarbeitet. 
X  
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 6 von 38 
25.01.2021 
Lfd. 
Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
berück-
sichtigt 
J N 
I-9.  Sächsisches Staatsministerium für Soziales und Verbraucherschutz 
Stellungnahme vom 12.06.2019 
  
I-9.1  Inhalt der Stellungnahme: 
Zu dem Parkdeck, das am nördlichen Rand des Plangebietes in der „Fläche für Gemein-
schaftsparkdeck“ (GPd) vorgesehen ist, wird vorgetragen, dass das Parkdeck mit einer ge-
schlossenen, blickdichten Rückwand, Dach und Aufstiegsschutz auszuführen sei, um einen 
Überwerfschutz sicherzustellen und ungewollte Kontaktaufnahmen zu Patienten der nörd-
lich angrenzenden Klinik für Forensische Psychiatrie des Städtischen Klinikums St. Georg 
zu verhindern. 
BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens  
Begründung: 
Die den genannten Anforderungen entsprechende Ausführung des Parkdecks ist im B-Plan 
nicht festsetzbar und deshalb nicht Gegenstand dieses Planverfahrens. Die Sicherstellung 
der entsprechenden Bauausführung obliegt nachfolgenden (Genehmigungs-)Verfahren bzw. 
dem Bauherren. Die Festsetzungen des B-Planes stehen dem nicht entgegen.  
 - 
I-9.2  Inhalt der Stellungnahme: 
Zu den Ein- und Ausfahrten des Parkdecks wird vorgetragen, dass diese sich nunmehr 
sowohl an dessen östlicher als auch an dessen westlicher Stirnseite befinden. Gegenüber 
dem Planungsstand der frühzeitigen TöB-Beteiligung 2013 stelle dies eine gewisse Ver-
schlechterung hinsichtlich des Lärmschutzes für die Klinik für Forensische Psychiatrie dar. 
Es wird mitgeteilt, dass die Einhaltung der maßgeblichen Schallschutzwerte unterstellt 
werde. 
BV: Wird berücksichtigt  
Begründung: 
Im Kap. 13 der Begründung zum B-Plan werden die entsprechend Darlegungen ergänzt. 
X  
I-9.3  Inhalt der Stellungnahme: 
Hinsichtlich der Anlagen zur technischen Erschließung der Klinik für Forensische Psy-
chiatrie, die sich teilweise innerhalb des Plangebietes befinden, werden Hinweise gegeben. 
BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens  
Begründung: 
Die vorgetragenen Aspekte sind nicht Gegenstand dieses Planverfahrens, sondern der dem 
nachfolgenden Umsetzung des bzw. der Bauvorhaben. 
 - 
I-10.  Staatsbetrieb Zentrales Flächenmanagement Sachsen 
Stellungnahme vom 12.06.2019 
Inhalt der Stellungnahme: 
Zu einer südlich an das Plangebiet angrenzenden Liegenschaft der Justizvollzugsanstalt 
(JV A) Leipzig (Flurstücke 61/7, 55/2 und 191/2 der Gemarkung Dösen) wird vorgetragen, 
die Fläche werde als Erweiterungsfläche für die mögliche Errichtung von Arbeitsbetrieben 
sowie Sicherheitsflächen vorgehalten. Die Erschließung der Fläche erfolge derzeit über eine 
nichtöffentliche Zuwegung zwischen den Grundstücken Chemnitzer Straße 54 und 56 und 
 X 
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 7 von 38 
25.01.2021 
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Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
berück-
sichtigt 
J N 
tangiere somit den südlichen Planbereich des B-Plans.  
Angeregt wird (Zitat): 
Aus gegebenem Anlass muss mit der Umsetzung des […] B-Plans die Erschließung des 
nördlichen Liegenschaftsteils der JVA Leipzig an eine öffentliche Straße dauerhaft 
sichergestellt werden. Dies sollte in der Form erfolgen, dass die angedachte Planstraße 
D bis zur Grenze des Flurstücks 191/2 der gemarkung Dösen verlaufen muss, weil 
- es sich um die einzige Erschließungsmöglichkeit für die ordentliche Bewirtschaf-
tung der Grundstücksfläche handelt 
- nur über die Zufahrt notwendige Instandhaltungs- und -setzungsmaßnahmen an der 
Anstaltsmauer (Einfriedung) vorgenommen werden können 
- eine Zutrittsmöglichkeit für den Übergabeschacht für die Beprobung des Abwassers 
durch die Stadtwerke Leipzig sichergestellt werden muss. 
BV: Wird nicht berücksichtigt 
Begründung: 
Die genannten, zur Liegenschaft der JV A gehörende Flurstücke sind sog. „gefangene 
Grundstücke“. Sie verfügt schon heute über keine rechtlich gesicherte Anbindung an eine 
öffentliche Straße. Wie in der Stellungnahme angegeben ist, erfolgt die Erschließung der 
Flächen derzeit über eine nichtöffentliche Zuwegung. Diese verläuft aber nicht (wie ange-
geben) zwischen den Grundstücken Chemnitzer Straße 54 und 56. Sie quert vielmehr das 
Grundstück Chemnitzer Straße 54 (Flurstück 191/4; Heizwerk) von Ost nach West und ver-
läuft dann weiter in westlicher Richtung, wobei sie das Plangebiet im Bereich des Bauge-
bietes WA 10 quert. Die Querung wird bislang durch den Grundstückseigentümer lediglich 
geduldet. 
Die bestehende Anbindung wird durch den B-Plan nicht bauplanungsrechtlich gesichert. 
Sie wird ggf. spätestens mit der Umsetzung des B-Planes nicht mehr nutzbar sein.  
Daraus ergibt sich jedoch kein Erfordernis, mit diesem B-Plan die zukünftige Erschließung 
der Flächen bauplanungsrechtlich zu sichern. Denn: 
Grundsätzlich kann die Erreichbarkeit der Flächen über die südlich angrenzenden, ebenfalls 
zur JV A zugehörigen Flächen sichergestellt werden, etwa indem Zuwegungen für die Be-
wirtschaftung (Pflege) entlang des Sicherheitszaunes eingerichtet werden. Die zwischen 
den Sicherheitsanlagen der JV A und der eigentlichen Flurstücksgrenze gelegenen Flächen 
dürften hierfür hinsichtlich ihrer Breite ausreichend sein.  
Die geforderte Verlängerung der Planstraße D ist folglich nicht erforderlich. Sie auch nicht 
städtebauliches Ziel der Stadt. Eine entsprechende Festsetzung soll deshalb nicht erfolgen. 
Die Entwicklung der genannten Grundstücke als Erweiterungsflächen für die Errichtung 
von Arbeitsbetrieben sowie Sicherheitsflächen der JV A dürfte im Übrigen in unmittelbarem 
Zusammenhang mit den bereits vorhandenen Nutzungen der JV A stehen, so dass die Er-
reichbarkeit über die vorgelagerten Flächen, welche über die daran angrenzenden Straßen 
(Chemnitzer Straße, Leinestraße) erschlossen sind, intern organisiert werden kann. Über 
Art, Lage und Umfang der Erschließung sowie deren Anbindung an das umgebende Er-
schließungsnetz kann allerdings erst in Abhängigkeit und im Zusammenhang mit konkreten 
Planungen für die Erweiterungen entschieden werden. Eine Anbindung über die Planstraße 
D und damit durch Allgemeine Wohngebiete des B-Plan-Gebietes wäre jedoch absehbar 
nicht gebietsverträglich, stünde im Widerspruch zu den städtebaulichen Zielen der Stadt 
und scheidet deshalb absehbar aus. 
 
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 8 von 38 
25.01.2021 
II. Öffentlichkeit (Bürger/Dritte) 
 
Hinweis: 
Im Folgenden ist aus Datenschutzgründen anstelle des Namens und der Anschrift des Bürgers/Dritten jeweils eine Num -
mer angegeben. Anhand dieser Nummer sind der Name und die Anschrift des jeweiligen Bürgers/Dritten aus der Namens- 
und Adressenliste zu ersehen, die der Vorlage – aus Datenschutzgründen nicht zur Veröffentlichung freigegeben! – 
beigefügt ist.  
 
Lfd. 
Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
berück-
sichtigt 
J N 
II-1.  Stellungnahme vom 11.06.2019  
Ein Umweltverband hat zur Änderung des Flächennutzungsplanes für den Bereich 
„Parkstadt Dösen“ (Entwurf) Stellung genommen und mitgeteilt (Zitat) 
Per se wird die Umgestaltung des Planungsgebiets von Gemischter Baufläche in 
Wohnbaufläche begrüßt. Durch das V orhaben werden jedoch langfristig fast 300 
Bäume zerstört sowie insb. gesetzlich geschützte Biotope gem. § 21 
SächsNatSchG beeinträchtigt. Trotz der dargelegten Ausgleichsberechnungen 
sind die Beeinträchtigungen nicht mit den Zielen des Umweltschutzes und den 
Zielen der Raumordnung vereinbar.  
Der Änderung des Flächennutzungsplans kann daher nur zugestimmt werden, 
wenn folgende umwelt- und naturschutzrechtlichen Belange des Vorhabens im 
Bebauungsplan Berücksichtigung finden: 
Die weiteren Aussagen der Stellungnahme beziehen sich nicht unmittelbar auf die 
Änderung des Flächennutzungsplanes, sondern betreffen Sachverhalte dieses Bebau-
ungsplanes bzw. das dem zugrundeliegenden konkreten V orhaben. Da zum Entwurf 
des Bebauungsplanes keine Stellungnahme des Umweltverbandes eingegangen ist, 
wird diese Stellungnahme im Zusammenhang mit diesem Bebauungsplan-Verfahren 
in die Abwägung eingestellt.  
Die in der Stellungnahme genannten Sachverhalte wurden geprüft und sind nachfol-
gend aufbereitet.  
  
II-1.1  Inhalt der Stellungnahme (Zitat): 
1. Stärkerer Erhalt des hochwertigen Baumbestandes 
Der hochwertige Baumbestand sorgt derzeit maßgeblich für die Minderung des 
Aufheizeffektes in der Umgebung, weshalb seinem Erhalt auch angesichts zuneh-
mender V erdichtung mikroklimatisch besondere Bedeutung zukommt (S. 13 der 
Begründung zum FNP). Dem erheblichen Verlust alter und großer Bäume wird 
durch die Anpflanzung junger und damit noch kleiner Bäume nicht hinreichend 
Rechnung getragen. Laut Entwicklungsprognose würde der Anteil gehölzbestan-
dener Flächen ohne die jetzige Bauleitplanung zunehmen, während mit der an-
gestrebten Planung eine wesentliche Reduktion des Baumbestandes (um etwa ein 
Drittel) zu erwarten ist. Aufgrund dessen ist der vorgesehene Verlust allein über 
zweihundert vitaler Bäume sowie v.a. der Verlust gesetzlich geschützter Biotope 
(höhlenreiche Einzelbäume und magere Frischwiese) nicht ohne Weiteres hin-
nehmbar und muss noch stärkere Berücksichtigung in der Bauleitplanung fin-
den. Dass es keinerlei Alternativen gibt, vermag nicht zu überzeugen. 
BV: Wird berücksichtigt 
Begründung: 
X  
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 9 von 38 
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Der aus der Stellungnahme zu entnehmenden Anregung, in der Bauleitplanung den 
vorgesehenen Verlust zahlreicher vitaler Bäume sowie den Verlust gesetzlich ge-
schützter Biotope (höhlenreiche Einzelbäume und magere Frischwiese) noch stärker 
zu berücksichtigen, wurde entsprochen. 
Durch Änderungen nach der Öffentlichen Auslegung wurden die Zahl der Bäume 
verringert, die aufgrund von entgegenstehenden Festsetzungen des B-Planes zu fäl-
len sind (z.B. Wegfall zweier Tiefgaragen im WA 6) sowie der Erhalt bestehender Bi-
otope (Streuobstwiese) durch Reduzierung der festgesetzten überbaubaren Grund-
stücksflächen im WA 8 und WA 10 gewährleistet.  
II-1.2  Inhalt der Stellungnahme (Zitat): 
2. Reduzierung der Stellplatzzahl 
Zweifelhaft ist v.a., dass eine Zerstörung der gesetzlich geschützten Biotope für 
die Pkw-Stellplatzflächen alternativlos ist. Angesichts der hohen Stellplatzzahlen 
bezogen auf die geplanten Wohneinheiten ist anzunehmen, dass diese den Bedarf 
der Wohnnutzungen deutlich übersteigen. Die daraus entstehenden Luft- und 
Lärmimmissionen stehen dem Interesse der Wohnqualität aller zukünftigen Be-
wohner entgegen (so auch in der Stellungnahme des Amtes für Umweltschutz 
vom 23.05.2017). Aus den Planungsunterlagen geht weiterhin hervor, dass die 
o.g. naturschutzrechtlichen Beeinträchtigungen v.a. auch auf den Bau der Tief-
garage und des Parkhauses zurückzuführen sind. Eine derartige Beeinträchti-
gung der Schutzgüter Mensch, Tier und Pflanzen ist in Abwägung mit dem Inte-
resse der Eigentümerin an gewerblichen Parkplätzen nicht hinzunehmen. Zum 
Schutz der zukünftigen Bewohner und der Natur ist daher die Stellplatzzahl 
deutlich zu reduzieren und durch eine gezielte Standortwahl der bedarfsgerech-
ten Anzahl von Stellplätzen die Umweltauswirkungen insb. hinsichtlich der ge-
setzlich geschützten Biotope zu minimieren. 
BV: ist bereits berücksichtigt 
Begründung: 
Der Anregung,  
a) die Stellplatzzahl deutlich zu reduzieren und  
b) durch eine gezielte Standortwahl der bedarfsgerechten Anzahl von Stellplätzen 
die Umweltauswirkungen insbesondere hinsichtlich der gesetzlich geschützten 
Biotope zu minimieren 
wird großenteils gefolgt: 
Zu a):  Die maximal zulässige Stellplatzanzahl wurde nach der öffentlichen Ausle-
gung des Planentwurfes von ca. 730 auf maximal 550 Stellplätze begrenzt und zwei 
Flächen im WA 6 für Tiefgaragen aus der Planung herausgenommen. Damit liegt der 
Stellplatzschlüssel im Plangebiet bei etwa 0,9 Stp/WE statt zuvor 1,2. Bei einer wei-
tergehenden Reduzierung der Stellplatzanzahl würde dies voraussichtlich zu einer 
Verlagerung des ruhenden Verkehrs in die östlich der Chemnitzer Straße gelegenen 
Wohngebiete führen, so dass davon Abstand genommen wurde. In Kap. 9.3.1 der Be-
gründung zum B-Plan unter „Ruhender Verkehr“ werden entsprechende Darlegungen 
ergänzt.  
Zu b): Die Annahme, dass zugunsten von Stellplatzflächen (gemeint sind vermutlich 
hier auch Tiefgaragen und Parkdeck) gesetzliche Biotope zerstört würden, ist unzu-
treffend. Zwar sind für die zu errichtenden Tiefgaragen und das Parkdeck insgesamt 
83 Bäume zu fällen, jedoch sind darunter keine nach § 67 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG 
geschützten Biotope. Die Zahl der zu fällenden Bäume wurde nach Anpassung der 
Planung von 226 auf 211 reduziert. Die verbliebenen Stellplätze wurden hinsichtlich 
der Minimierung der Umweltauswirkungen auf die gesetzlich geschützten Biotope 
-  
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 10 von 38 
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geprüft, mit dem Ergebnis, dass eine Änderung der Standorte keine Reduzierung der 
Umweltauswirkungen auf die ohnehin nicht betroffenen gesetzlich geschützten Bio-
tope ergeben würde.  
Zu den weiteren dazu genannten Inhalten der Stellungnahme: 
 Ob und inwieweit die aus der Stellplatzanzahl entstehenden Luft- und Lärmim-
missionen dem Interesse der Wohnqualität aller zukünftigen Bewohner entge-
genstehen, kann dahingestellt bleiben. Im Rahmen der Umweltprüfung wurde 
festgestellt, dass Anhaltspunkte dafür, dass sich aus der geplanten Verkehrser-
schließung und vor allem auch aus dem Zu- und Abgangsverkehr der in der 
Parkpalette und der Tiefgarage gebündelten Stellplätze abwägungserhebliche 
Auswirkungen mit Bedeutung für die Lufthygiene ergeben können, nicht vorlie-
gen. Entsprechendes gilt für die Luftqualität. Hinsichtlich des Verkehrslärms 
wurde im Rahmen der Umweltprüfung nur für die Bereiche der Zu- und Ausfahr-
ten des Parkdecks kritische Lärmbelastungen im Nachtzeitraum festgestellt.  Im 
Übrigen werden es im Wesentlichen die zukünftigen Bewohner des Gebietes 
sein, die mit ihren KFZ die angesprochenen Luft- und Lärmimmissionen verur-
sachen werden. Diesbezüglich wird in der Schalltechnische Untersuchung fest-
gestellt, dass der im Plangebiet entstehende Binnenverkehr zu Beurteilungspe-
geln führt, die sowohl im Tages- als auch Nachtzeitraum die Orientierungswerte 
einhalten. 
 Der Auffassung, dass „eine derartige Beeinträchtigung der Schutzgüter Mensch, 
Tier und Pflanzen ist in Abwägung mit dem Interesse der Eigentümerin an ge-
werblichen Parkplätzen nicht hinzunehmen“ sei, ist nicht zu folgen. Beeinträchti-
gungen der genannten Schutzgüter, die der Planung entgegenstehen würden, sind 
im Ergebnis der Umweltprüfung (auch infolge der vorgesehenen Ausgleichsmaß-
nahmen) nicht zu erwarten. Gewerbliche Stellplätze befinden sich nur innerhalb 
des WA 7 und dienen dem dort geplanten Nahversorger. Im Rahmen des nachge-
ordneten Genehmigungsverfahrens wird nachgewiesen, dass die Orientierungs-
werte des Allgemeinen Wohngebietes, welche durch ein Schallgutachten (SIP) 
benannt werden, erfüllt sind (siehe dazu auch Kap. 12.1.5 der Begründung zum 
B-Plan). Die in den Wohngebieten gelegenen Stellplatzanlagen (TG oder Park-
deck) dienen ausschließlich den Bewohnern im Gebiet.  
 Im Übrigen wurde die Anzahl der maximalzulässigen Stellplätze nochmal redu-
ziert und im WA 6 auf die Festsetzung für Errichtung von zwei Tiefagaragen zu 
Gunsten des Erhalts des vorhandenen Baumbestands verzichtet. 
II-1.3  Inhalt der Stellungnahme (Zitat): 
3. Keine Befreiung nach § 67 BNatSchG für Stellplatzflächen 
Aus den o.g. Gründen ist eine Befreiung nach § 67 BNatSchG auch nicht (unein-
geschränkt) zu gewähren. Eine Befreiung ist nur zulässig, wenn Gründe des 
überwiegenden öffentlichen Interesses dies rechtfertigen. Eine Befreiung vom 
Verbotstatbestand vermag bei den Feuerwehrzufahrten noch als notwendig er-
achtet werden, nicht aber bei den überdimensionierten Stellplatzflächen. Vorlie-
gend geht es um gesetzlich geschützte Biotope, die v.a. für gewerblich genutzte 
Parkplätze, für die kein Bedarf besteht, zerstört werden sollen. Zumindest für 
diejenigen Höhlenbäume, die aufgrund der Errichtung von Parkplätzen entfernt 
werden sollen, ist ein überwiegen des öffentliches Interesse hier aber zweifelsfrei 
nicht erkennbar. 
BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens 
Begründung: 
Die Gewährung von Befreiungen nach § 67 BNatSchG ist nicht Gegenstand dieses 
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Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 11 von 38 
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Planverfahrens, sondern eines davon unabhängigen, im Zusammenhang mit der je-
weiligen konkreten Absicht zur Zerstörung eine Biotopes durchzuführenden Verfah-
rens nach BNatSchG. 
Unabhängig davon sind keine Fällungen von höhlenreichen Einzelbäumen 
(gesetzlich geschützte Biotope nach § 21 SächsNatSchG i.V .m. § 30 BNatSchG b) 
für Stellplätze, Tiefgaragen oder das Parkdeck erforderlich bzw. vorgesehen.  
Bisher wurden zwei höhlenreiche Einzelbäume, die Bäume Nr. 299 (33017.E) und 
363 (33001.E) am 22.02.2018 auf Grundlage der Fällgenehmigung vom 20.02.2018 
gefällt, weil die Verkehrssicherheit nicht mehr gegeben war. 
Weitere Befreiungen von den Verboten des § 30 BNatSchG wurden bisher nicht 
erteilt. Die verbindliche Entscheidung über Befreiungen wird gemäß § 21 (6) 
SächsNatSchG im Rahmen der Beteiligung im Baugenehmigungsverfahren 
getroffen.  
Insgesamt sind vier höhlenreiche Einzelbäume von konkurrierenden Festsetzungen 
betroffen: Baum Nr. 198 und 202 durch Feuerwehraufstellflächen zwischen 
Bestandsgebäuden und dem Parkdeck im WA 2, Baum Nr. 252 für den Neubau des 
Wohnhauses N4 im WA 2 und Baum Nr. 994 im Bereich der Planstraße C. 
 
Die in der Stellungnahme vertretene Auffassung, eine Befreiung sei „nur zulässig, 
wenn Gründe des überwiegenden öffentlichen Interesses dies rechtfertigen“, ist im 
Übrigen unzutreffend. Lt. § 67 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG kann eine Befreiung auch ge-
währt werden, wenn „die Durchführung der Vorschriften im Einzelfall zu einer unzu-
mutbaren Belastung führen würde und die Abweichung mit den Belangen von Natur-
schutz und Landschaftspflege vereinbar ist.“ Diese V oraussetzung ist vorliegend ge-
geben. Näheres dazu siehe Kap. 7.2.1.2. der Begründung zum B-Plan.   
II-1.4  Inhalt der Stellungnahme (Zitat): 
4. Ausgleichsberechnung 
Allein die Entsiegelung von Flächen im Innenbereich stellt bei insgesamt gleich-
bleibendem Anteil der versiegelten Flächen im Planungsgebiet (S. 38 der Be-
gründung des B-Plans [Anm.: Entwurfsfassung]) keine angemessene Aus-
gleichsmaßnahme i.S.d. Arten- und Biotopenschutzes für die Eingriffe in den Au-
ßenbereichsflächen dar. Insbesondere die Zerstörung gesetzlich geschützter Bio-
tope sollte 1:1 durch vergleichbare Maßnahmen ausgeglichen werden und nicht 
dadurch umgangen werden, dass die Eingriffsregelung gem. § 18 BNatSchG im 
Innenbereich keine Anwendung findet. 
Derzeit keine Berücksichtigung bei der Kompensation finden außerdem diejeni-
gen Bäume, die im Zuge der geplanten Bebauung aufgrund der Verkehrssicher-
heit zusätzlich entfernt werden müssten. Da die Entfernung dieser Bäume aber 
auch auf die Umsetzung des Vorhabens zurückzuführen ist, wird eine hinrei-
chende Berücksichtigung und Bewertung der daraus entstehenden V erluste ge-
fordert. 
BV: Wird nicht berücksichtigt 
Begründung: 
Der aus der Stellungnahme zu entnehmenden Anregung, die Eingriffs-Ausgleichs-
Bilanz hinsichtlich der Aspekte  
a) Verhältnisses der Entsiegelung im Innenbereich zur Versiegelung im Außenbe-
reich, 
b) 1:1-Ausgleich für die Zerstörung von Biotopen sowie 
c) Berücksichtigung derjenigen Bäume, die aufgrund der Verkehrssicherheit zusätz-
 X 
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 12 von 38 
25.01.2021 
lich zu den 226 Bäumen entfernt werden müssen, die aufgrund ihnen entgegen-
stehender Festsetzungen des B-Planes zu fällen sind.  
zu überarbeiten, wird aus folgenden Gründen nicht gefolgt: 
Zu a): Die Eingriffsregelung nach § 18 BNatSchG und § 1a Abs.3 BauGB wurde im 
Plangebiet für vier Teilflächen angewendet und die Größe des jeweiligen Eingriffs 
mit Hilfe des Leipziger Bewertungsmodell berechnet.(Kap 7.1.2.4):  
- Bilanzierungsfläche 1: im Außenbereich gemäß § 35 BauGB gelegen, 
am nordwestlichen Rand, derzeit als Gärten genutzt, in der Planung WA 1, 
pG 2, pG 3.2, pG 3.3 und Stellplätze, 
- Bilanzierungsfläche 2: im Außenbereich gemäß § 35 BauGB gelegen, 
am südlichen Rand, derzeit teilweise versiegelt, teilweise ruderalisierte 
Weise mit Gehölzen, in der Planung WA 8-WA 10 sowie Teilfläche von 
WA 6, 
- Bilanzierungsfläche 3 und 4: Bauvorhaben, die sich nicht nach ihrer Eigenart 
in die bestehende Bebauung des Innenbereichs einfügen: das Parkdeck und 
der Nahversorger  
 
Die Kompensation der Eingriffe erfolgt innerhalb des Plangebiets auf Flächen, die 
dauerhaft entsiegelt werden, wobei es sich überwiegend um Verkehrsflächen handelt, 
die zurückgebaut werden. Diese Flächen werden ebenfalls durch Anwendung des 
Leipziger Bewertungsmodells schutzgut bezogen bewertet. Es wird also nicht allein 
die Größe der entsiegelten Fläche bewertet, sondern die Ausprägung jedes 
Schutzgutes. Die durch Festsetzungen gesicherte Entwicklung zu Rasen bzw. Wiesen 
trägt zur Aufwertung aller Schutzgüter bei, auch der Schutzgüter Pflanzen, Tiere und 
biologische Vielfalt. 
 
Zu b):  Die Bedingungen bei unvermeidbarer Inanspruchnahme von geschützten Bio-
topen sind im BNatSchG (§ 30, § 67) geregelt und werden entsprechend angewandt. 
Es werden keine Regelungen „Umgangen“, sondern den vorliegenden Gegebenhei-
ten entsprechend angewendet.   
Geschützte Biotope im Plangebiet sind ein Teil einer Streuobstwiese, die am süd-
westlichen Rand in das Plangebiet ragt, eine magere Frischwiese und höhlenreiche 
Einzelbäume (Kap. 7.1.2.1 f). Der betroffene Teil der Streuobstwiese wird durch 
Festsetzung zum Erhalt gesichert. Die Baufenster des WA 8 und WA 10 berücksichti-
gen das Biotop. Die magere Frischwiese im pG 1 wird nach Herstellung der Tiefga-
rage vollständig und im gleichen Umfang wieder hergestellt. Für zwei der insgesamt 
vier betroffenen höhlenreichen Einzelbäume wurden Befreiungen gemäß § 67 
BNatSchG beantragt und gewährt (Genehmigung von 20.02.2018 für die Bäume Nr. 
299 (BIO ID 33017.E) und 363 (33001.E). Für die die Bäume Nr. 198 (BIO ID 
33027.E) und 202 (33026.E) wurden am 22.02.2018 Anträge zur Befreiung gestellt. 
Die Stämme der betroffenen Bäume wurden bzw. werden geborgen und zu Tod-
holzpyramiden in der privaten Grünfläche pG 2 aufgerichtet. Zudem wird die Neuan-
lage eines gesetzlich geschützten Biotops, einer Streuobstwiese in der privaten Grün-
fläche pG 3.2 festgesetzt.  
 
Zu c): Die aufgrund der Verkehrssicherheit zusätzlich zu fällenden Bäume werden in 
der Eingriffs-Ausgleichs-Bilanz nicht berücksichtigt, da deren Fällung nicht auf-
grund von ihnen entgegenstehenden Festsetzungen des B-Planes erfolgt, sondern aus 
anderen, von diesem B-Plan unabhängigen Gründen. Das Fällen dieser Bäume wäre 
auch notwendig, wenn dieser B-Plan nicht aufgestellt, sondern im Rahmen des nach 
wie vor bestehenden baurechtlichen Bestandsschutzes eine neue Nutzung aufgenom-
men würde. Siehe auch oben Ziff. II-1-1. 
Dennoch hat sich der Investor bereit erklärt und städtebaulichen Vertrag dazu ver-
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 13 von 38 
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pflichtet, für den Verlust von Bäumen aus Gründen der Verkehrssicherung einen Pau-
schalbetrag in Höhe von 30 TEuro an die Stadt zu zahlen, die damit Baumpflanzun-
gen im Stadtgebiet durchführen wird (siehe dazu auch Kap. 7.2.1.2.) 
II-1.5  Inhalt der Stellungnahme (Zitat): 
5. Widerspruch mit den Zielen des Umweltschutzes 
Der B-Plan widerspricht aus den o.g. Gründen in seiner derzeitigen Form insb. 
den auf S. 12 f. der Begründung des B-Plans [Anm.: Entwurfsfassung] genann-
ten Zielen des Landesentwicklungsplans G 2.2.2.4 und G 4.1.3.2 sowie des Regi-
onalplans Westsachsen Z 5.1.7 und dem Landschaftsplan, der die „Notwendig-
keit der Erhöhung des Grünanteils zur Verbesserung der Situation für die umlie-
genden Wohnstandorte und des Landschaftsbildes dar[stellt]“ (s. 14 der Be-
gründung des B-Plans [Anm.: Entwurfsfassung]).  
Eine Umsetzung der Ziele des Umweltschutzes durch das Vorhaben erscheint 
derzeit zweifelhaft, weshalb dem Vorhaben in der jetzigen Form nicht zuge-
stimmt werden kann. 
BV: Wird berücksichtigt 
Begründung: 
Dass der B-Plan den genannten Zielen des Landesentwicklungsplanes und des Regi-
onalplanes widerspricht, ist unzutreffend. Im Rahmen der Beteiligung der Träger öf-
fentlicher Belange hat die Landesdirektion Sachsen als Raumordnungsbehörde mit-
geteilt, dass die Ziele der Raumordnung zur Siedlungsentwicklung gemäß § 1 Abs. 4 
BauGB beachtet worden seien. Die Regionale Planungsstelle im Regionalen Pla-
nungsverband Westsachsen hat mitgeteilt, dass aus regionalplanerischer Sicht keine 
Bedenken gegen die Planung bestehen. Folglich ist davon auszugehen, dass der B-
Plan gemäß § 1 Abs. 4 BauGB den Zielen der Raumordnung angepasst ist. 
In der Begründung zum B-Plan werden aber entsprechende Aussagen ergänzt (siehe 
dort Kap. 6.1.1 und 7.1.2.5). 
X  
II-2.  Stellungnahme vom 20.05.2019 
Eine Bürgerin und ein Bürger, unmittelbar westlich des Plangebietes wohnend, über-
mittelten in einer gemeinsamen Stellungnahme folgende Fragen, Hinweise und An-
regungen zu dem B-Plan:  
  
II-2.1  Inhalt der Stellungnahme: 
Es wurde gefragt (Frage 1), ob und, wenn ja, wo im Plangebiet Seniorenwohnungen, 
betreutes Wohnen oder Senioren-WGs vorgesehen sind.  
BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens 
Begründung: 
Derartige Nutzungen sind im B-Plan nicht konkret vorgesehen. Die Festsetzungen 
des B-Planes stehen der Verwirklichung solcher Nutzungen aber auch nicht entge-
gen. Inwieweit diese Nutzungen verwirklicht werden, ist der konkreten Umsetzung 
durch den/die Eigentümer überlassen. 
 - 
II-2.2  Inhalt der Stellungnahme: 
Es wurde (als Frage 2) gefragt, ob es vorgesehen ist, den Bereich der Parkstadt Dö-
sen durch eine komplette Einfriedung abzugrenzen. 
Wenn ja, dann würde es sehr begrüßt, wenn 
 die bestehenden offenen Wegebeziehungen vom ehemaligen Parkkrankenhaus 
-  
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 14 von 38 
25.01.2021 
zum denkmalgeschützten Park des ehemaligen Parkkrankenhauses erhalten und 
außerdem  
 die Zugänge/Durchgänge vom Wohngebiet der Paul-Flechsig-Straße zur Bushal-
testelle an der Chemnitzer Straße unbedingt gesichert  
würden. 
BV: Ist bereits berücksichtigt 
Begründung: 
Den Bereich der Parkstadt Dösen durch eine komplette Einfriedung abzugrenzen, ist 
nicht vorgesehen. Die genannten Wegebeziehungen sind durch die Festsetzungen als 
Öffentliche Verkehrsfläche bzw. als mit Geh- bzw. Fahrrechten zugunsten der Allge-
meinheit zu belastende Fläche gesichert (siehe auch Teil A: Planzeichnung und Teil 
B: Text, Festsetzung Nr. 5, sowie Begründung zum B-Plan, Kap. 9.3.1, 14 und 15).   
II-2.3  Inhalt der Stellungnahme: 
Es wurde gefragt,  
 Frage 3): ob zur Fernwärmeversorgung des Wohngebietes Paul-Flechsig-Straße 
während der Bauphase der „Parkstatt Dösen“ eine Interimsleitung oder eine se-
parate neue Fernwärmetrasse verlegt wird,  
 Frage 4): ob für die E-Mobilität öffentliche Ladepunkte vorgesehen sind und, 
wenn ja, wo und 
 Frage 5): ob Lichtschutzanlagen an den Fenstern im Bereich der Häuser N1 – N3 
und der Häuser entlang des Parkdecks vorgesehen sind, um Einflüsse von 
„Lichtverschmutzung“ durch das Gebiet des Maßregelvollzugs zu minimieren. 
BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens 
Begründung: 
Die in den Fragen genannten Sachverhalte sind weder im B-Plan festsetzbar, noch 
abwägungserheblich. Sie betreffen folglich nicht den B-Plan oder sein Aufstellungs-
verfahren, sondern erst die spätere Umsetzung des Projektes „Parkstadt Dösen“.  
Zu 3) obliegt die Entscheidung den vom B-Plan unabhängigen Planungen zur Um-
setzung der Fernwärmeerschließung. Aus Kap. 9.3.2 der Begründung zum B-Plan 
unter „Fernwärmeversorgung“ ist dazu zu entnehmen, dass eine neue Fernwärmelei-
tung verlegt wurde und der Umschluss erfolgt ist. 
Inwieweit 4) umgesetzt wird, ist den vom B-Plan unabhängigen Planungen zur Um-
setzung der öffentlichen Verkehrsflächen bzw. des Netzes für die Versorgung mit 
elektrischem Strom überlassen. Geplant sind öffentliche Ladepunkte auf dem Park-
platz des Einzelhandels an der Chemnitzer Str. sowie min. 4 Schnellladestationen im 
Plangebiet. 
Die Umsetzung von 5) obliegt dem Eigentümer der Gebäude bzw. auch den späteren 
Nutzern der Wohnungen. Rollläden / Jalousien zur Vedunkelung der Wohnungen 
sind geplant. Die blickdichte Ausführung der Parkhausfassade schützt vor Blendwir-
kungen. Zusätzliche Lichtschutzanlagen an den Gebäuden sind nicht erforderlich.  
 - 
II-2.4  Inhalt der Stellungnahme: 
Es wird unter „Hinweise und Anregungen“ vorgetragen (Zitat): 
1) Notfallzufahrt zwischen „Parkstatt Dösen“ und Wohngebiet „Paul-Flech-
sig-Straße“ 
Die bisher bestehende Wegebeziehung entlang der Paul-Flechsig-Straße Nr. 11 
 X 
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 15 von 38 
25.01.2021 
(ehem. Kaufhalle; in Höhe der Kegelbahn Haus - A21, abgepollert) bis zur bis-
herigen Hauptzufahrt zum Parkkrankenhaus – soll im Rahmen des Bebauungs-
planes […] zu einem Fußweg/Radweg zurück gebaut werden […]. Dies würde 
eine Notfallzufahrt für das gesamte Wohngebiet der Paul-Flechsig-Straße un-
möglich machen und im Falle einer Sperrung der Grobitzer Straße und des 
nördlichen Teils der Paul-Flechsig-Straße die Zufahrt für Feuerwehr, Kranken-
wagen, Müllentsorgung usw. unmöglich machen   
Dazu wird der Hinweis bzw. die Anregung gegeben: 
Unser Hinweis: Kein Rückbau dieser Verbindung zwischen den Wohngebieten, 
sondern Ausbau einer befestigten Notzufahrt (Breite einer normalen Straße mit 
Fuß- und Radwegeanteil). Um eine ständige Nutzung der Notzufahrt als Abkür-
zung zu vermeiden, könnte diese Zufahrt wieder abgepollert werden 
BV: Wird nicht berücksichtigt 
Begründung: 
Der Anregung, eine Notzufahrt in der beschriebenen Form zu schaffen (bzw. mit 
dem B-Plan die bauplanungsrechtlichen V oraussetzungen dafür zu schaffen) wird 
nicht gefolgt, da dies aus verkehrlicher Sicht nicht erforderlich ist.  
Eine Sperrung der Grobitzer Straße und des nördlichen Teils der Paul-Flechsig-
Straße derart, dass eine Zufahrt zum Wohngebiet Paul-Flechsig-Straße unmöglich 
wird, ist nicht zu erwarten. Im Falle der Sperrung der genannten Straßen (z.B. auf-
grund von Bauarbeiten) ist davon auszugehen, dass dies so erfolgen wird, dass durch 
entsprechende verkehrsorganisatorische Maßnahmen (z.B. wechselseitiger Einrich-
tungsverkehr) die Erreichbarkeit des Wohngebietes gewährleistet bleibt. 
Sollte das im besonderen Ausnahmefall nicht möglich sein, dann ist davon auszuge-
hen, dass zumindest die Zufahrt für Feuerwehr, Krankenwagen, Müllentsorgung usw. 
auf anderen Wegen (z.B. über die öffentlichen Verkehrsflächen der „Parkstadt Dö-
sen“ und über die mit Geh- und Leitungsrechten zu belastende Fläche zwischen 
Planstraße C und Paul-Flechsig-Straße) sichergestellt ist. 
II-2.5  Inhalt der Stellungnahme: 
Es wird für unter 2) Erschließung des Wohngebietes „Parkstadt Dösen“ vorgeschla-
gen (Zitat),  
o Prüfen, ob an der versetzten Kreuzung Gorbitzer Straße, Chemnitzer Straße 
und Höltystraße ein Kreisverkehr gebaut werden kann (dieser würde die Ge-
schwindigkeit der stadtauswärts fahrenden Fahrzeuge deutlich reduzieren) 
o Prüfen, ob die Einrichtung einer „30-er-Zone“ auf der Chemnitzer Straße 
zwischen der Gorbitzer Straße und der Leinestraße möglich ist.  
Dies wird mit verschiedenen verkehrlichen Konfliktpunkten begründet, die durch die 
Erschließung des Wohngebietes und der damit verbundenen Zunahme des Verkehrs-
aufkommens entstehen könnten. 
BV:   Ist bereits berücksichtigt  
Begründung: 
Es wurde geprüft, ob auf der Chemnitzer Straße Maßnahmen erforderlich sind, die in 
bestehende Verkehrsabläufe eingreifen oder zu einer Reduzierung der Geschwindig-
keit führen. Hierzu teilte das zuständige Fachamt mit, dass die Unfalllage zusätzliche 
Maßnahmen zur Verkehrsregelung nicht erfordern würde.  
Unabhängig davon können im Rahmen der B-Planaufstellung hierzu keine Regelun-
gen getroffen werden, da die Anordnung von Verkehrszeichen nur auf Grundlage der 
-  
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 16 von 38 
25.01.2021 
bundeseinheitlich geltenden StVO erfolgt. Danach werden Maßnahmen zur Ver-
kehrsregelung nur zur Regelung eines konkreten Einzelfalls angeordnet und auch nur 
dann, wenn das nach den geltenden Rechtsvorschriften erforderlich ist. Die Ausfüh-
rung dieser Verordnung obliegt der Straßenverkehrsbehörden.   
Insbesondere ist die Anordnung von Geschwindigkeitsbeschränkungen nur gerecht-
fertigt, wenn diese aus Gründen der Sicherheit und Ordnung des Verkehrs erforder-
lich ist, also wenn eine konkrete Gefahrenlage gegeben ist, z. B. aufgrund des Aus-
bauzustandes der Straße oder besonderer örtlicher Gegebenheiten, die es dem Fahr-
zeugfahrer nicht ermöglichen, die allgemein geltenden Verhaltensvorschriften - hier 
die §§ 1 (Grundregeln) und 3 (Geschwindigkeit) der Straßenverkehrsordnung 
(StVO)) eigenverantwortlich umzusetzen. Danach darf ein Fahrzeugführer nur so 
schnell fahren, dass er in Abhängigkeit der Straßen-, Verkehrs-, Sicht- und Wetter-
verhältnisse sein Fahrzeug ständig beherrscht und innerhalb einer übersehbaren Stre-
cke halten kann. Eingeschränkte Übersicht über den Streckenverlauf oder aufgrund 
anderer örtlicher Gegebenheiten, was quasi an nahezu jeder Kreuzung, Einmündung 
oder Kurve der Fall ist, erfordert demnach besondere V orsicht und der Situation an-
gepasste Geschwindigkeiten. Abbiegevorgänge sind innerstädtisch auf angebauten 
Straßen der Regelfall, weshalb eine Geschwindigkeitsbeschränkung auch damit nicht 
begründet werden kann. Somit sind derzeit keine Umstände erkennbar, die eine Ge-
schwindigkeitsreduzierung auf 30 km/h aus Gründen von Sicherheit und Ordnung 
des Verkehrs erfordern. Auch in Zusammenhang mit der geplanten Bebauung gibt es 
in der Chemnitzer Straße zukünftig keine Zugänge/ Grundstückszu- und ausfahrten 
zu Schulen, Kindereinrichtungen, Pflegeheimen etc., welche eine Geschwindigkeits-
beschränkung auf 30 km/h für den Abschnitt zwischen Gorbitzer Straße und Kreis-
verkehr rechtfertigen würden.  
Aufgrund dieser Einschätzung ist es weiterhin auch nicht erforderlich, wie vom Ein-
wender vorgeschlagen, zur Verringerung der Geschwindigkeit einen Kreisverkehr im 
Verlauf der Chemnitzer Straße einzuordnen. Hier stünden die finanziellen Aufwen-
dungen zur Herstellung des Kreisverkehrs und die damit verbundenen Eingriffe in 
die angrenzenden Grünräume aufgrund der versetzen Anbindepunkte der genannten 
Nebenstraßen an die Chemnitzer Straße in keinem vernünftigen Verhältnis zu den er-
warteten verkehrsberuhigenden Auswirkungen und vereinfachten Abbiegebeziehun-
gen. 
II-2.6  Inhalt der Stellungnahme: 
Es wird weiter vorgetragen (Zitat): 
3. Lärmschutz (JVA Leipzig mit Krankenhaus) 
Im Bebauungsplan sind keine Lärmschutzmaßnahmen gegen den (verhaltensbe-
zogenen) Lärm von der JVA Leipzig vorgesehen. Dieser Lärm beeinträchtigt 
jetzt bereits Teile des Wohngebietes der Paul-Flechsig-Straße. Dieser Lärm wird 
vorrangig die Bereiche WA 5 und WA 7 der Parkstadt Dösen betreffen. 
BV: Ist bereits berücksichtigt  
Begründung: 
Für das Plangebiet wurde eine Schalltechnische Untersuchung (Dr. Kiebs+Partner, 
2017) durchgeführt. Dieser lagen die von der zuständigen Behörde als maßgeblich 
zu berücksichtigende Emissionsorte, wie z.B. das östlich an das Plangebiet angren-
zende Heizhaus sowie die östlich gelegene Chemnitzer Straße zugrunde. Nicht be-
nannt als mögliche störende Lärmquelle wurde dabei die >400m entfernte Justizvoll-
zugsanstalt. 
Die verhaltensbedingten Störungen durch Insassen der JV A sind nicht über Maßnah-
men des Immissionsschutzes bzw. entsprechende Festsetzungen im B-Plan regelbar. 
-  
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 17 von 38 
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Vielmehr obliegt es dem Betreiber der JV A die Störungen durch die Insassen zu un-
terbinden.  
II-2.7  Inhalt der Stellungnahme: 
Abschließend wird unter 4. Baumbestand, Baumfällungen, Ersatzpflanzungen ev. 
im Park des PKH angeregt (Zitat): 
Die notwendigen Ersatzpflanzungen könnten im denkmalgeschützten Park des 
ehemaligen Parkkrankenhauses Dösen durchgeführt werden und würden somit 
diesen im Eigentum der Stadt Leipzig stehenden Park aufwerten, zumal dort 
ebenfalls sehr viele Bäume durch die Stürme der letzten Jahre gefällt werden 
mussten. 
BV: Ist bereits berücksichtigt  
Begründung: 
Die durch konkurrierende Festsetzungen des Bebauungsplanes notwendigen Baum-
fällungen werden durch entsprechende Ersatzmaßnahmen innerhalb des Plangebietes 
vollumfänglich ausgeglichen.  
Soweit Bäume aufgrund ihres Zustandes, der vorwiegend Folge der ausgebliebenen 
Pflege und der Überalterung ist oder aufgrund anderer, nicht der Durchführung des 
B-Planes geschuldeter Notwendigkeiten gefällt werden müssen, können hierfür im 
Rahmen der erforderlichen Genehmigungen und im Einzelfall entsprechende Ersatz-
maßnahmen eingefordert werden. Diese können dann auch außerhalb des Plangebie-
tes, z.B. innerhalb der angrenzenden denkmalgeschützten Parkanlage durchgeführt 
werden 
-  
II-3.  Stellungnahme vom 25.05.2019  
Inhalt der Stellungnahme: 
Ein rd. 3 km nördlich des Plangebietes in Stötteritz wohnender Bürger teilte mit, er 
befürworte die Aufwertung des Standortes Meusdorf/Dösen sehr. Dennoch finde er 
es unnötig, einen weiteren Nahversorger in Erwägung zu ziehen. Die Versorgung des 
Gebietes sei durch drei im Umfeld vorhandene Einzelhandelsbetriebe (in der Stel-
lungnahme namentlich genannt) mehr als ausreichend gedeckt. Er bittet darum, die-
ses V orhaben zu überdenken und die aktuellen, sehr guten Einzelhändler nicht durch 
weitere Mitbewerber zu schwächen.  
BV: Ist bereits berücksichtigt 
Begründung: 
Die Frage der Ansiedlung des Einzelhandelsbetriebes im Plangebiet und seiner Aus-
wirkungen auf im Umfeld bereits bestehende Einzelhandelsbetriebe wurde im Zuge 
der Planerarbeitung sorgfältig geprüft und berücksichtigt. 
Der B-Plan Nr. 398 befindet sich im Einzugs- und Verflechtungsbereich des Versor-
gungsraums Ost in der Nähe zum D-Zentrum Franzosenallee. Dieser Standort ist 
durch eine vorwiegend kleinteilige, aber vielfältige Angebotsstruktur gekennzeich-
net.  
Der STEP Zentren strebt hinsichtlich des Lebensmitteleinzelhandels ein möglichst 
flächendeckendes Standortnetz an, um eine fußläufige Erreichbarkeit für 
mobilitätseingeschränkte Bevölkerungsgruppen zu gewährleisten. Legt man 
diesbezüglich die im STEP verankerten Entfernungsparameter (von bis zu 800 m) als 
Bewertungsmaßstab an, so befindet sich letztlich der gesamte Ortsteil Meusdorf 
vollumfänglich außerhalb der fußläufigen Erreichbarkeit von strukturprägenden 
Lebensmittelanbietern. Mit aktuell rd. 3.400 Einwohnern (zzgl. Rd. 1.200 Einwohner 
durch das Planvorhaben) besteht hier perspektivisch eine der größten 
-  
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 18 von 38 
25.01.2021 
Angebotslücken im gesamten Stadtgebiet.  
 
Im Rahmen der Fortschreibung des STEP Zentren wurde für die Umgebung des 
Plangebietes, insbesondere für die Siedlung Meusdorf, ein Versorgungsdefizit festge-
stellt. Die Ansiedlung einer Einzelhandelseinrichtung steht daher im Einklang mit 
den entsprechenden gesamtstädtischen Zielen, da dadurch auch die wohnungsnahe 
Grundversorgung für die im Umfeld des Plangebiet lebende Bewohnerschaft verbes-
sert werden kann.  
Mit dem Bebauungsplan werden zwei wesentliche Ziele des STEP Zentren umge-
setzt. Durch die neue Wohnnutzung im Umfeld entsteht ein zusätzliches Nachfrage-
potenzial für das D-Zentrum Franzosenallee, sodass es in seiner Versorgungsfunktion 
gestärkt wird. Ebenso wird eine möglichst flächendeckende Sicherung der wohnort-
nahen Grundversorgung gewährleistet.  
Betrachtet man die beiden funktional eng verflochtenen Ortsteile Probstheida und 
Meusdorf zusammen, so würde sich nach vollumfänglicher Realisierung des Plan-
vorhabens perspektivisch eine Verkaufsflächenausstattung von 0,13 m² Verkaufsflä-
che je Einwohner (bezogen auf das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel) ergeben. 
Diese Verkaufsflächendichte liegt somit auch mit dem geplanten Markt signifikant 
unterhalb der kommunalen Referenzwerte in Höhe von 0,37 m² je EW (Quelle: Ein-
zelhandelsbestandserhebung 2018/19). V or dem Hintergrund dieser Kennwerte ist 
von einer hinreichenden Mantelbevölkerung respektive Kaufkraft in beiden Ortstei-
len auszugehen, um die absatzwirtschaftliche Tragfähigkeit für alle drei Lebensmit-
telmärkte gleichermaßen zu gewährleisten. 
Im Übrigen sind in den Baugebieten WA 1 bis WA 6 und WA 8 bis WA 9 die der Ver-
sorgung des Gebietes dienenden Läden als unzulässig festgesetzt, sodass die Ansied-
lung weiterer solcher Einzelhandelsnutzungen nicht zu erwarten ist (siehe B-Plan, 
Teil B: Text, Festsetzung 1.3 a).  
II-4.  Stellungnahme vom 03.06.2019  
Ein Umweltverband hat mitgeteilt, er könne dem B-Plan-Entwurf in der vorliegen-
den Form nicht zustimmen. Dies wurde wie folgt weiter untersetzt: 
  
II-4.1  Inhalt der Stellungnahme: 
Es wird unter der Überschrift 1. Änderung des Flächennutzungsplanes angeregt 
(Zitat):  
Die Baufelder des Bebauungsplanes sollten aus Gründen des Bodenschutzes auf 
die Bereiche mit niedrigerem BQS beschränkt werden. 
Dies wird insbesondere wie folgt begründet (Zitat): 
Laut dem Bodenschutzkonzept der Stadt Leipzig (GOP S. 21f) sind in den Berei-
chen C und D [Anm.: Es handelt sich um die Bereiche, deren Darstellung in der 
FNP-Änderung von „Grünfläche“ zu „Wohnbaufläche“ geändert wurden; siehe 
Kap. 6.1.2 der Begründung zum B-Plan] (auf den Bauflächen WA 1 und WA 8 
und WA 10) hohe und sehr hohe Bodenqualitätsstufen ausgewiesen, die eines ho-
hen Bodenschutzes bedürfen. Bei der südlichen Fläche C handelt es sich explizit 
um eine Fläche die außerhalb der bestehenden Versiegelung (Kohlenlagerplatz) 
liegt. Die Verweise auf Vorbelastungen auf Seite 22 des GOP sind damit unzu-
treffend. Der Landschaftsplan weist darüber hinaus den Flächen eine hohe kli-
matisch-lufthygienischen Ausgleichsfunktion zu. (GOP S. 15). 
BV: Wird nicht berücksichtigt 
Begründung: 
Dieser Teil der Stellungnahme hat zwar überwiegend den FNP und seine Darstellung 
 X 
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 19 von 38 
25.01.2021 
zum Gegenstand. Die eigentliche Anregung bezieht sich allerdings auf „die Baufel-
der des Bebauungsplanes“. Deshalb war dies nicht Gegenstand des FNP-Änderung  
und der ihr zugrundeliegenden Abwägung (Näheres dazu siehe den Abwägungsvor-
schlag zur FNP-Änderung), sondern wird in die Abwägung zu dem hier vorliegenden 
B-Plan eingestellt. 
Der Anregung soll aus folgenden Gründen nicht gefolgt werden: 
Für den größten Teil des Plangebiets weist das Bodenschutzkonzept der Stadt 
Leipzig Böden mit geringer Bodenqualität aus (siehe GOP, Abbildung 8), höher wer-
tige Böden in den Randbereichen, zu denen auch die Bauflächen WA 1 und Teile von 
WA 8 und WA 10 gehören, sind ebenfalls dargestellt. Die Aussage hinsichtlich der 
V orbelastungen bezieht sich auf den größten Teil des Geltungsbereichs, der durch 
Aufschüttungen, Flächenbefestigungen und Versiegelungen vorbelastet ist. Dies trifft 
auch auf Teilflächen von WA 8 und WA 10 zu und vollständig auf W 9 sowie auf die 
Erschließung der Baugebiete. Hier werden explizit bereits in ihrer Qualität beein-
trächtigte Böden für Neubebauung genutzt, was zur Schonung unbelasteter Böden 
beiträgt.  
Die nachteiligen Auswirkungen auf das Lokalklima durch den Verlust der Flächen 
mit hoher klimatisch-lufthygienischer Ausgleichsfunktion (Stadtklimauntersuchung 
2019), fallen aufgrund der geringen Größe nur gering aus. Zudem handelt es sich bei 
den angrenzenden Bereichen, auf die diese Gebiete lokalklimatisch ausgleichend 
wirken, um nur gering bis mäßig belastete Siedlungsbereiche. Die Festsetzungen zur 
Begrenzung der Bebauung und zur Begrünung (insbesondere zur Dachbegrünung auf 
den Neubauten) mindern die nachteiligen Auswirkungen. 
II-4.2  Inhalt der Stellungnahme: 
Es wird unter der Überschrift 2. Baumfällungen vorgetragen, dass die Baumfällun-
gen auf den Baufeldern von Neubauten und der Tiefgarage nicht akzeptiert werden. 
Der im GOP (S. 40) angeführte Anspruch einer ökologischen Konfliktminderung 
und der Anspruch, den Charakter der Anlage zu erhalten, könne nur für voll genom-
men werden, wenn Neubauflächen so dimensioniert werden, dass ihnen weniger alte 
Bäume zum Opfer fallen. Insbesondere auf den Baufeldern GPd, WA 1, WA 7 und 
den südlichen Baufeldern sei dies nicht erkennbar. So müssten wegen des Parkdecks 
unter anderem Bäume mit 80 cm Stammdurchmesser weichen. Deshalb soll geprüft 
werden, ob eine vertikale Anordnung der Parkmöglichkeiten über und unter allen 
Neubauten möglich ist, um den Flächenanspruch des Parkdecks im Norden zu Guns-
ten des Altbaumbestandes zu reduzieren.  
BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens 
Begründung: 
Der Stellungnahme sind als Anregungen zu entnehmen:  
a) Dimensionierung der neu zu bebauenden Flächen (insbesondere des Parkdecks 
und in den Baugebieten WA 1 und WA 7) so, dass ihnen weniger alte Bäume zum 
Opfer fallen, und 
b) Prüfung, ob die vertikale Anordnung der Parkmöglichkeiten über und unter allen 
Neubauten möglich ist, um den Flächenanspruch des Parkdecks im Norden zu 
Gunsten des Altbaumbestandes zu reduzieren. 
Ziel des städtebaulichen Konzeptes ist die behutsame Nachverdichtung der nicht un-
ter Denkmalschutz stehenden Randbereiche ebenso wie die Nachverdichtung der 
denkmalgeschützten Bereiche unter Beachtung des vorhandenen Baumbestands bzw. 
dessen weitgehendem Erhalt. Grundsätzlich sollen daher im Gebiet unter den Neu-
bauvorhaben Tiefgaragen angeordnet werden. Um auf oberirdische Stellplatzanlagen 
 - 
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 20 von 38 
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verzichten zu können, werden jedoch dort, wo es der Baumbestand erlaubt, auch Be-
reiche unterbaut, die im Weiteren künftig als Freiflächen erlebbar sind. Die Möglich-
keiten zum Erhalt von Bäumen wurden mit dem Ergebnis geprüft, dass Varianten ge-
funden und festgesetzt wurden, die dies gewährleisten. Allerdings war es nicht mög-
lich alle bestehenden Bäume zu erhalten. Dem Verlust von Bäumen stehen umfang-
reiche Neuanpflanzungen von Bäumen gegenüber, die die Entwicklung des Baumbe-
standes im Gebiet sichern.  
Im Übrigen wurde die Anzahl der maximalzulässigen Stellplätze nochmal reduziert 
und im WA 6 auf die Festsetzung für Errichtung von zwei Tiefagaragen zu Gunsten 
des Erhalts des vorhandenen Baumbestands verzichtet.  
II-4.3  Inhalt der Stellungnahme:  
Es wird weiter vorgetragen, dass einem Baumverlust von 226 vitalen Bäumen 
lediglich 280 Neuanpflanzung gegenüberstehen. Da das Gelände dem Innenbereich 
zugeordnet sei, gelte die Baumschutzsatzung der Stadt Leipzig. Diese werde aber 
bei der Behandlung des Eingriffs inhaltlich nicht herangezogen. Dem weiteren Text 
der Stellungnahme ist die Auffassung zu entnehmen, dass deshalb die Anzahl neu zu 
pflanzender Bäume nicht ausreichend sei.   
BV:  Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens 
Begründung  
Dem Zusammenhang der Stellungnahme ist zu entnehmen, dass hier die Anwendung 
der Baumschutzsatzung für die Berechnung der erforderlichen Ersatzpflanzungen 
angeregt wird. 
Die Anwendung der Baumschutzsatzung ist, nach dem Willen der Stadt Leipzig als 
Satzungsgeberin, jedoch nicht Gegenstand dieses Planverfahrens. In § 2 (2) der gel-
tenden Baumschutzsatzung ist geregelt: Die Satzung findet keine Anwendung bei 
Bäumen, die unter Schutzvorschriften anderer Gesetze stehen, z. B. Natur- und 
Denkmalschutzobjekte. Aufgrund dessen ist die Baumschutzsatzung im Rahmen von 
B-Plan-Verfahren grundsätzlich nicht anzuwenden. Denn:   
In B-Plan-Verfahren stehen die vorhandenen Bäume (und auch die sonstigen in der 
Baumschutzsatzung genannten Gehölze) unter einer anderen gesetzlichen Schutzvor-
schrift, hier der im § 1a Abs. 3 BauGB verankerten Schutzvorschriften der Eingriffs-
regelung. Diese kommt hier zur Anwendung, soweit der Verlust von Bäumen durch 
den Bäumen gegenüber konkurrierende Festsetzungen des B-Planes zu erwarten ist. 
Daher ist, wie in § 2 (2) der geltenden Baumschutzsatzung geregelt, die Baum-
schutzsatzung folglich nicht anzuwenden.  
Die im Bereich des Gartendenkmals vorhandenen Bäume stehen zudem unter dem 
Schutz des Sächsisches Denkmalschutzgesetz (Näheres dazu siehe Kap. 6.2.7 der 
Begründung zum B-Plan). Auch hierfür ist die Baumschutzsatzung nicht anzuwen-
den. 
 - 
II-4.4  Inhalt der Stellungnahme: 
Unter der Überschrift „3. Eingriff in die Streuobstwiese“ wird vorgetragen, der B-
Plan überplane im südlichen Abschnitt eine gemäß § 21 SächsNatSchG geschützte 
Streuobstwiese. Es wird beanstandet, dass aus den Planunterlagen der Umgang damit 
nicht nachvollziehbar ersichtlich sei.  
BV: Wird berücksichtigt  
Begründung  
Der Anregung wurde dahingehend gefolgt, dass die Streuobstwiese westlich des WA 
X  
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 21 von 38 
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8 und WA 10 erhalten bleiben soll und zusätzlich auf der Fläche pG 2 eine Streuobst-
wiese festgesetzt wird. 
In Kap. Kap. 7.1.2.1 e) der Begründung zum B-Plan werden entsprechende Darle-
gungen ergänzt. 
II-4.5  Inhalt der Stellungnahme:  
Es wird unter der Überschrift „4. Artenschutz“ vorgetragen, dass das dem Umwelt-
bericht (Kap. 7.2.2.1) zu entnehmende Artenspektrum unvollständig sei. Das Plange-
biet sei im Sommer 2016 und 2019 von Mitgliedern des Umweltverbandes begangen 
worden. Zusätzlich zu den im Artenschutzbericht bereits benannten V ogelarten sei 
2016 im Abschnitt der Baufelder WA 8-10 auch ein Brutpaar des Neuntöters vorge-
funden worden. Außerdem seien auf den Betonflächen vor dem Heizwerk die streng 
geschützte Zauneidechse sowie die besonders geschützte Blauflügelige Ödlandschre-
cke auffindbar. Diese Beobachtungen seien bereits nach der ersten Begehung durch 
den Umweltverband in die zentrale Artendatenbank Sachsen (ZenA) eingepflegt 
worden.  
BV: ist bereits berücksichtigt  
Begründung  
Für die Population des Neuntöters wurde im Bereich Stahmeln ein Ersatzhabitat ge-
schaffen und über den städtebaulichen Vertrag gesichert. V or diesem Hintergrund 
wurde eine Ausnahmegenehmigung für die Wegnahme des jetzigen Lebensraums er-
teilt.  
Für die Population der Zauneidechse wurde unabhängig von diesem B-Plan unter 
fachlicher Begleitung des Amts für Umweltschutz ein externes Ausweichquartier ge-
funden. Die Umsiedlung erfolgte im 3. und 4.  Quartal 2020. Die rechtliche Siche-
rung erfolgt über den städtebaulichen Vertrag.  
Das genannte Ausweichquartier in Stahmeln ist aufgrund seiner Ausstattung auch 
sehr gut als Habitat für die Blauflügelige Ödlandschrecke geeignet. So wurden dort 
u.a  vegetationsfreie bzw. vegetationsarme Sand- und Kiesflächen geschaffen. 
Außerdem werden weitere Begehungen zur Erfassung der aufgeführten Arten durch-
geführt. Werden die Populationen bestätigt, wird ein Konzept über den Umgang mit 
den geschützten Arten in Abstimmung mit der unteren Naturschutzbehörde erstellt. 
Im Umweltbericht (Kap. 7.1.3.) werden entsprechende Darlegungen ergänzt. 
-  
II-4.6  Inhalt der Stellungnahme:  
Unter der Überschrift „5. Bewertungen“ wird vorgetragen, dass sich zum Schutzgut 
Pflanzen (im GOP Vegetation) die Beurteilung der Entwicklung des Bestandes bei 
Durchführung der Planung an denkmalpflegerischen und baumpflegerischen Ge-
sichtspunkten orientiere. Diese Bewertung entspreche den Maßstäben der Schutzgut-
betrachtung gemäß dem UVPG nur bedingt und blende die Bewertung der Ökoleis-
tungen der Gehölzstrukturen weitgehend aus.  
BV: Wird berücksichtigt  
Begründung  
Entwicklungen des Pflanzenbestandes sind einerseits infolge des B-Planes (durch 
dessen dem Pflanzenbestand gegenüber konkurrierenden oder ihn fördernden Fest-
setzungen) und andererseits aufgrund von Maßnahmen, die unabhängig von diesem 
B-Plan (z.B. aus denkmalpflegerischen und/oder baumpflegerischen/sicherheitsrele-
vanten Gesichtspunkten) notwendig sind, zu erwarten. Im Umweltbericht, dort vor 
allem im Kap. 7.2.1, wird deutlicher klargestellt, welche Entwicklungen aufgrund 
X  
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 22 von 38 
25.01.2021 
welcher Ursachen zu erwarten sind. 
II-4.7  Inhalt der Stellungnahme:  
Es wird vorgetragen, dass keine Aussagen zu der Artenzusammensetzung und Funk-
tion der Bodenvegetation getroffen worden seien. Die Aussage, dass Wiesen auf-
grund der fehlenden Pflege als ruderalisiert anzusprechen sind, sei fachlich falsch. 
Das wird damit begründet, dass die Einstufung der Naturnähe, welche durch den Be-
griff „ruderal“ transportiert wird, sich aus der Artenzusammensetzung ergebe.  
BV: Ist bereits berücksichtigt 
Begründung  
Im Umweltbericht wurden die bestehenden Wiesen erfasst und bewertet. (Kap. 
7.2.1.1 b und im GOP Kap. 4.7). Auf dieser Grundlage erfolgt der naturschutzrechtli-
che Ausgleich. Der Begriff „ruderalisiert“ beschreibt den Umstand, dass sich durch 
verminderte bzw. ausbleibende Pflege weitere Pflanzenarten etablieren können, wo-
bei es sich überwiegend um Pflanzen der Ruderalfluren handelt. Dies führt zu einer 
Erhöhung der Artenvielfalt. Der hohe Wert dieser Wiesen ist in der Eingriffsbilanzie-
rung berücksichtigt. Eine Einstufung hinsichtlich einer (größeren) „Naturnähe“ ist 
damit jedoch nicht gleichzusetzen. Ein Defizit an der hier gewählten Methodik ist 
nicht erkennbar.   
 - 
II-4.8  Inhalt der Stellungnahme:  
Es wird vorgetragen, dass die Aussage auf S. 24 der Begründung zum B-Plan [Anm.: 
Entwurfsfassung, Kap. 7.0 unter „Wichtigstes Ziel…“], nach der angeblich eine öko-
logische Aufwertung der Ergänzungsflächen WA7 bis WA 10 im südlichen Bereich 
erfolge, nicht nachvollziehbar sei. Dies wird damit begründet, dass weder der Nah-
versorger (WA7) mit einer „Versiegelungskapazität“ von bis zu 70 % der Fläche so-
wie die Wohnbaufläche WA8 eine ökologische Aufwertung gegenüber dem Bestand 
darstellen, da diese Baufelder vorwiegend aus dichtem bis lockerem Gebüschen und 
in der Sukzession befindlichen Halboffenland bestehen, wo der Neuntöter aufgefun-
den wurde.   
BV: Wird berücksichtigt  
Begründung 
Das Kap. 7.0 der Begründung zum B-Plan wurde überarbeitet.  
X  
II-4.9  Inhalt der Stellungnahme:  
Es wird unter „Weitere Hinweise“ vorgetragen, dass die Ausführungen zu versicke-
rungsfähigen Belägen in der Begründung zum Bebauungsplan „Unter Berücksichti-
gung der Tragfähigkeit können im Freibereich gelegene Feuerwehrzufahrten in […] 
(S. 86) im Gegensatz zu den Festsetzungen des Bebauungsplanes stehen. Dies wird 
damit begründet, dass Asphalt nicht als versickerungsfähiger Bodenbelag anzusehen 
ist, da bei als wasserdurchlässig ausgewiesene Asphaltschichten auf Dauer die Versi-
ckerungsfunktion nicht gewährleistet ist.  
BV: Wird berücksichtigt   
Begründung 
In der Begründung zum B-Plan sind zwar keine Aussagen dahingehend enthalten, 
dass Asphalt zu den versickerungsfähigen Wegebelägen gehört. Der angesprochene 
Satz in Kap. 9.4 der Begründung zum B-Plan wird dennoch entfernt, da für diesen B-
Plan unbedeutend.   
X  
II-4.10  Inhalt der Stellungnahme:   - 
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 23 von 38 
25.01.2021 
Es werden weitere Hinweise zu aufgehängte Nistkästen und zum CEF-Konzept ge-
geben.  
BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens   
Begründung 
Die genannten Maßnahmen und das CEF-Konzept insgesamt sind nicht Regelungs-
gegenstand dieses B-Planes, sondern basieren auf naturschutzrechtlicher Grundlage. 
Zusätzlich erfolgt die Sicherung von CEF-Maßnahmen im Städtebaulichen Vertrag. 
II-5.  Stellungnahme vom 28.05.2019  
Ein Umweltverband hat mitgeteilt, er stimme dem V orhaben, namentlich der Ände-
rung des Flächennutzungsplanes für den Bereich „Parkstadt Dösen“, unter den unten 
genannten Bedingungen zu. Er begründet dies wie folgt (Zitat): 
Der Anlass zur Änderung des Flächennutzungsplanes sind geänderte Nutzungs-
vorstellungen für das Gelände des ehemaligen Parkkrankenhauses Dösen in 
Form des Bebauungsplanes Nr. 398. Ziel ist, dass der Bebauungsplan aus dem 
FNP entwickelt werden kann. Deswegen werden nachfolgende Artenschutzas-
pekte, welche im Bebauungsplan abgehandelt wurden, thematisiert, da diese 
sich auch auf die Genehmigungsfähigkeit des FNP durchschlagen. 
Die Aussagen der Stellungnahme beziehen sich nicht unmittelbar auf die Änderung 
des Flächennutzungsplanes, sondern betreffen Sachverhalte dieses Bebauungsplanes 
bzw. das dem zugrundeliegenden konkreten V orhaben. Diese Stellungnahme wird 
deshalb im Zusammenhang mit diesem Bebauungsplan-Verfahren in die Abwägung 
eingestellt. 
Die in der Stellungnahme genannten Sachverhalte wurden geprüft und sind nachfol-
gend aufbereitet. 
  
II-5.1  Inhalt der Stellungnahme:  
Es wird unter der Überschrift „Gebäudebrüterschutz“ mitgeteilt, das Artenschutz-
konzept, welches für die Zeit der Baumaßnahmen ausgearbeitet worden sei, sei nicht 
ausreichend, um die Tötungs- und Störungsverbote des § 44 BNatSchG auszuschlie-
ßen. Abgesehen davon, dass eine artenschutzrechtliche Ausnahmegenehmigung in 
jedem Fall erforderlich sei, wird gefordert,  
 dass vor Beginn der Baumaßnahme nach der erneuten Bestandsaufnahme für je-
des betroffene Gebäude ein einzelfallbezogenes Schutzkonzept zum Erhalt der 
Lebensstätten der gebäudebrütenden Arten, insbesondere für den Mauersegler zu 
erstellen und mit der unteren Naturschutzbehörde abzustimmen sei,  
 dass, wenn die Bautätigkeit auch während der Bauzeit [Anm.: gemeint ist wahr-
scheinlich die Brutzeit] fortgesetzt werden soll, temporär für alle Nistplätze ent-
sprechend viele Nistmöglichkeiten möglichst an gleicher Stelle angeboten wer-
den und 
 dass mit Hilfe des einzelfallbezogenen Schutzkonzeptes zu gewährleisten sei, 
dass die neuen Mauerseglernisthilfen genau an den gleichen Stellen angebracht 
werden, wo die alten Neststandorte waren. 
Dazu werden in der Stellungnahme weitere Erläuterungen gegeben.  
BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens  
Begründung:  
Die genannten Maßnahmen beziehen sich nicht auf Festsetzungen des B-Planes, son-
dern betreffen die tatsächlichen Verwirklichungshandlungen. Die Forderungen sind 
 - 
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 24 von 38 
25.01.2021 
deshalb nicht Gegenstand dieses Planverfahrens, sondern der nachfolgenden Umset-
zungsebene. Die Festsetzungen dieses Bebauungsplanes stehen der Erstellung und 
Umsetzung eines den Forderungen entsprechenden Schutzkonzeptes auch nicht ent-
gegen. Im Rahmen des bauordnungsrechtlichen Genehmigungsverfahrens bzw. ar-
tenschutzrechtlicher Verfahren werden wird die Erstellung eines Schutzkonzeptes in 
Abstimmung mit der unteren Naturschutzbehörde geprüft. 
Grundsätzlich gilt: Artenschutzrechtliche Verbotstatbestände sind allein auf die Ver-
wirklichungshandlung bezogen. Deshalb haben sie für die Bauleitplanung nur mittel-
bare Bedeutung. Erst die Verwirklichung des B-Planes oder einzelner seiner Festset-
zungen stellt den verbotenen Eingriff dar. Aus diesem Grunde findet grundsätzlich 
eine Verlagerung der speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung auf die Zulassungs-
ebene statt. Im Aufstellungsverfahren für den B-Plan bedarf es lediglich einer Ab-
schätzung, ob der Verwirklichung der Planung artenschutzrechtliche Verbotstatbe-
stände als unüberwindliche V ollzugshindernisse entgegenstehen werden. Die bei Ver-
wirklichung der Planung voraussichtlich betroffenen Arten sowie Art und Umfang 
ihrer voraussichtlichen Betroffenheit sind unter Hinzuziehung naturschutzfachlichen 
Sachverstands überschlägig zu ermitteln und zu bewerten. Näheres siehe OVG 
NRW, Urteil vom 21.04.2015 – 10 D 21/12.NE. 
II-5.2  Inhalt der Stellungnahme:  
Unter der Überschrift „Erhalt des Gebietes als insektenreiches Nahrungsgebiet 
für Vögel und Fledermäuse“ wird vorgetragen, dass Mauersegler und andere ge-
bäude-, Gebüsch- und baumbrütende V ogelarten sowie im Gebiet vorkommende Fle-
dermausarten ausreichend Insekten als Nahrung benötigen, die sie bisher in den 
brachgefallenen Bereichen des Krankenhauses, im Gehölzbestand sowie in den Gär-
ten gefunden haben. Derartige Bereiche würden durch die geplante Verdichtung und 
Umnutzung künftig entfallen. Insofern sei der Aussage der Umweltprüfung, dass es 
keine Beeinträchtigungen der biologischen Vielfalt nach Umsetzung des V orhabens 
gebe, zu widersprechen.  
Gefordert wird (Zitat): 
Neben der Gewährleistung ausreichender Brutmöglichkeiten (Kompensations-
maßnahmen Nisthilfen) muss deshalb das Gebiet auch als Nahrungsraum attrak-
tiv gestaltet werden. Es sind daher ausreichend große Flächen auszuweisen, auf 
denen durch extensive bzw. Nicht-Nutzung Insektenlebensräume geschaffen wer-
den. dazu zählen Brachen, extensiv genutzte Wiesen (ein Spätschnitt, Staffel-
mahd), Blühmischungen und früchtetragende einheimische Gehölze. Dieses ist 
im Artenschutzkonzept planerisch zu verankern und die extensive bzw. Nicht-
Nutzung in einem Pflegekonzept darzustellen und festzuschreiben. 
BV: ist bereits berücksichtigt   
Begründung:  
Das Anliegen, dass das Gebiet auch als Nahrungsraum für Vögel und Fledermäuse 
attraktiv bleiben sollte, ist durchaus nachvollziehbar. Die geforderten Maßnahmen, 
mit denen das Gebiet in diesem Sinne gestaltet werden soll, sind jedoch nicht im B-
Plan festsetzbar oder sollen nicht festgesetzt werden, da dem andere Aspekte entge-
gen stehen. Sie sind deshalb weder Ziel und Inhalt des B-Planes. 
Entgegen stehen einerseits denkmalpflegerische Aspekte, da das Parkgelände als 
Gartendenkmal unter Denkmalschutz steht. Dadurch sind dem B-Plan hinsichtlich 
der Aufnahme von Festsetzungen, die den geforderten Maßnahmen entsprechen, 
Grenzen gesetzt. Andererseits sind die Maßnahmen nicht in der geforderten Ausprä-
gung und/oder Konkretheit festsetzbar (z.B. Art und Häufigkeit/Zeit der Pflege, Nut-
zungsintensität). 
Die Festsetzung wurde dahingehend geändert, so dass nun explizit auch artenreiche 
-  
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 25 von 38 
25.01.2021 
Wiesen zulässig sind. Die Inhalte dieses B-Planes stehen einer den Forderungen ent-
sprechenden extensiven Begrünung und Nutzung auf den Freiflächen allerdings auch 
nicht grundsätzlich entgegen.  
Zu „der Aussage der Umweltprüfung, dass es keine Beeinträchtigungen der biologi-
schen Vielfalt nach Umsetzung des Vorhabens gebe,“ ist anzumerken: Eine solche 
Aussage ist im Umweltbericht nicht enthalten. Dort ist im Kap. 7.1.3 unter „Biologi-
sche Vielfalt“ vielmehr ausgesagt, dass „keine für die Abwägung erheblichen Auswir-
kungen zu erwarten“ sind. Dies ist auch zutreffend: Ergebnis der durchgeführten Er-
mittlungen ist, dass sich trotz der im Plangebiet zu erwartenden Veränderungen das 
Artenspektrum im Plangebiet nicht grundlegend verändern wird.  
Hinsichtlich der im Plangebiet zu erwartenden Veränderungen des tatsächlichen Um-
weltzustandes ist zudem zu unterscheiden zwischen 
a) Veränderungen, die auch unabhängig von diesem B-Plan und seinen Festsetzun-
gen bisher möglich waren und auch weiterhin möglich sind sowie  
b) Veränderungen, die erst durch den B-Plan bzw. seine die Zulässigkeit von Bau-
vorhaben ändernden Festsetzungen möglich werden. 
Dies gilt auch für den Entfall von Insektenlebensräumen und auch ihrer Veränderung 
dahingehend, dass mit einem geringeren Insektenbesatz zu rechnen ist. Wie im Um-
weltbericht an der o.g. Stelle dargelegt ist, bestehen „die Auswirkungen auf  die bio-
logische Vielfalt […] für das ehemalige Klinikgelände und den ehemaligen Kohlen-
lagerplatz vor allem darin, dass nach Jahren des weitgehend „Sich-selbst-Überlas-
sens“ und des Zulassens der natürlichen Sukzession die Nutzungen innerhalb des 
Gebietes intensiviert werden.“ Das Sich-selbst-Überlassen und das Zulassen der na-
türlichen Sukzession hätten auch bereits ohne den B-Plan beendet werden können, 
etwa durch intensivere Pflege der Freiflächen (z.B. durch Wiederherstellung des Gar-
tendenkmals in einen aus denkmalpflegerischer Sicht erstrebenswerten Zustand) und 
durch deren intensivere Nutzung (z.B. als öffentlich zugängliches Gartendenkmal). 
Auch die (Wieder)Aufnahme einer baulichen Nutzung im Rahmen des weiterhin be-
stehenden Bestandsschutzes wäre ohne diesen B-Plan zulässig gewesen. Die daraus 
resultierenden Auswirkungen auf die Insektenlebensräume sind nicht dem B-Plan zu-
zuschreiben.  
Umgekehrt ziehen die Festsetzungen des B-Planes nicht zwingend nach sich, dass 
das Sich-selbst-Überlassen und das Zulassen der natürlichen Sukzession beendet 
werden müssen. Überall dort, wo dem keine konkurrierenden Festsetzungen entge-
genstehen, könnte man es aus Sicht des B-Planes bei dem derzeitigen Zustand und 
der natürlichen Sukzession belassen.   
Dem B-Plan zuzuschreiben sind lediglich diejenigen Auswirkungen, die erst durch 
vom B-Plan bewirkten Änderung des Rahmens für die Zulässigkeit von Bauvorha-
ben bauplanungsrechtlich ermöglichst werden. Hier sind, im Hinblick auf Insektenle-
bensräume, im Wesentlichen die Festsetzungen für die Baugebiete WA 1 und WA 7 
bis WA 10 sowie für das Parkdeck zu nennen. Diese nehmen aber nur einen unterge-
ordneten Teil des Plangebietes ein.   
Im Übrigen wurde das Artenschutzkonzept mit den Umweltverbänden gemeinsam 
erarbeitet und ist Bestandteil des städtebaulichen Vertrages.  
II-6.  Stellungnahme vom 13.06.2019  
Ein Umweltverband hat mitgeteilt (Zitat):  
„Das oben genannte V orhaben wird abgelehnt. In folgenden Punkten wird dem 
Entwurf zum B-Plan widersprochen, beziehungsweise wird auf folgende Fehler 
aufmerksam gemacht“.  
  
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 26 von 38 
25.01.2021 
Die weiteren Inhalte der Stellungnahme sind nachfolgend aufbereitet. 
II-6.1  Inhalt der Stellungnahme (Zitat): 
Grundsätzlich 
Die vorliegenden Unterlagen sind unvollständig. Dem Entwurf zum Bebauungs-
plan fehlt anhänglich der unter 7.1.2.5 Sonstige fachliche Grundlagen [...], d) 
gelistete Artenschutzrechtliche Fachbeitrag zum Umweltbericht des Biotopma-
nagement Schonert. Die naturschutzfachliche Bewertung ist daher nur einge-
schränkt möglich. Die Nachvollziehbarkeit des Bebauungsplanes sowie des 
Grünordnungsplanes sind daher nicht gegeben. 
BV: Ist nicht Gegenstand der Planung 
Begründung: 
Die seitens der Stadt bereitgestellten Unterlagen waren nicht unvollständig. Die Be-
teiligung der Umweltverbände durch die Stadt ist ordnungsgemäß erfolgt. 
Bauplanungsrechtliche Grundlage für die Beteiligung der Öffentlichkeit, zu der nach 
den bauplanungsrechtlichen Maßstäben auch die Umweltverbände gehören, ist § 3 
BauGB. Für die Beteiligung zum Entwurf des Planes, in deren Rahmen die Stellung-
nahme abgegeben wurde, ist § 3 Abs. 2 BauGB relevant. Die nach § 3 Abs. 2 BauGB 
erforderlichen Unterlagen – darunter auch der angesprochene „Artenschutzrechtliche 
Fachbeitrag“ – wurden vom 14.05. bis zum 13.06.2019 öffentlich ausgelegt. Die 
ortsübliche Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung erfolgte im Leipziger 
Amtsblatt Nr. 9/2019 am 4.5.2019. Damit waren die sich aus dem BauGB für die Be-
teiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf ergebenden gesetzlichen Anforderungen 
korrekt umgesetzt. Der Umweltverband hätte alle Unterlagen – einschließlich des 
Artenschutzrechtlichen Fachbeitrages – im Stadtplanungsamt und im Stadtbüro oder 
auch im Internet einsehen können. Die Fundstellen waren in der Bekanntmachung 
angegeben. Im Zentralen Landesportal Bauleitplanung Sachsen unter www.bauleit-
planung.sachsen.de sind die Unterlagen im Archiv nach wie vor zu finden 
(https://buergerbeteiligung.sachsen.de/portal/leipzig/beteiligung/archiv/1014509, Ge-
genstand: „B-Plan 398, Artenschutzrechtliche Fachbeiträge“, in der herunterladba-
ren .pdf-Datei ab S. 59). 
Auf naturschutzrechtlicher Grundlage des § 63 Abs. 2 BNatSchG in Verbindung mit 
§ 33 SächsNatSchG wurden zudem die in Sachsen anerkannten Naturschutzvereini-
gungen mit Schreiben der Stadt vom 13.05.2019 über die öffentliche Auslegung un-
terrichtet. Angeschrieben wurde auch die Naturschutzvereinigung, in deren Namen 
der Umweltverband seine Stellungnahme abgegeben hat. Auch in dem Schreiben war 
angegeben, wo die ausgelegten Unterlagen im Internet zu finden sind. 
Zusätzlich erfolgte auf nicht-gesetzlicher Grundlage eine Beteiligung des Umwelt-
verbandes in seiner Eigenschaft als Leipziger Bürgerverein. Eine derartige Beteili-
gung wird seitens der Stadt Leipzig seit dem Beschluss Nr. 326/95 der Ratsversamm-
lung vom 20.09.1995, geändert durch Beschluss Nr. 684/96 vom 21.11.1996, durch-
geführt. In dem letztgenannten Beschluss ist ausgesagt (Zitat) „Bürgervereine und –
initiativen, die für dieses Verfahren vom Fachausschuss Planung und Bau [Anm.: 
jetzt: Stadtentwicklung und Bau] bestätigt werden, sind durch die zuständigen Ämter 
bei Bauleitplanungen und informellen Planungen innerhalb ihres Wirkungsbereiches 
ähnlich wie Träger öffentlicher Belange zu behandeln.“ Zur Umsetzung dessen wur-
den dem Umweltverband mit Schreiben der Stadt vom 13.05.2019 – zeitgleich mit 
den Schreiben an die Träger öffentlicher Belange – diejenigen Unterlagen zuge-
schickt, die gemäß § 4 Abs. 2 BauGB auch den Trägern öffentlicher Belange zuge-
schickt wurden: der Planentwurf und seine Begründung. Die Zusendung auch sonsti-
ger vorliegender Unterlagen (z.B. des Artenschutzrechtlichen Fachbeitrages) ist ge-
setzlich nicht vorgesehen, erfolgt deshalb seitens der Stadt grundsätzlich nicht – und 
  
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 27 von 38 
25.01.2021 
wäre angesichts der Verfügbarkeit im Internet (auch in diesem Schreiben wurde da-
rauf hingewiesen) im Interesse des Umwelt- und sonstigen Ressourcenschutzes auch 
nicht sinnvoll. 
Da im Ergebnis kein (Verfahrens-)Fehler vorliegt, besteht diesbezüglich kein weite-
rer Handlungsbedarf für die Stadt.  
II-6.2  Inhalt der Stellungnahme: 
Es wird vorgetragen (Zitat) 
Landschaftsplan (2012): 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist u. a. mit dem Ziel Anreicherung 
(Entwicklung) von Lebensräumen in bebauten Gebieten belegt. Das bedeutet, 
dass eine Anreicherung des Artenspektrums sowie von Lebensräumen im Ver-
gleich vom Ist-Zustand zum Plan-Zustand erfolgen muss. Der Grünordnungs-
plan, welcher aus den Zielen und Maßnahmen des Landschaftsplanes zu entwi-
ckeln ist, beinhaltet aber augenscheinlich ungenügende Maßnahmen zur Zieler-
füllung. Die Planung widerspricht den Zielen des Landschaftsplanes. Es erfolgt 
eine Minimierung sowie eine Verschlechterung von Lebensräumen. 
Um dem Ziel der Anreicherung und Entwicklung von Lebensräumen eher ge-
recht zu werden, müssen folgende artgruppenbezogene Maßnahmen in die Fest-
setzungen zum Bebauungsplan aufgenommen werden, um die Einhaltung des § 
44 BNatSchG zu gewährleisten: 
In der weiteren Stellungnahme sind die Maßnahmen konkret benannt. Sie sind bezo-
gen auf Fledermäuse und Vögel, auf die Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung, auf die 
Baumschutz- und die Stellplatzsatzung sowie auf diverse textliche Festsetzungen.  
Die entsprechenden Aussagen der Stellungnahme sind, im Interesse der besseren 
Nachvollziehbarkeit, nachfolgend im Rahmen der Begründung des Beschlussvor-
schlages wiedergegeben.  
BV: Wird berücksichtigt 
Begründung: 
Aufgrund der Stellungnahme wurden die Festsetzungen und ihre Begründung sowie 
der Landschaftsplan, der Grünordnungsplan und die Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzie-
rung nochmals sorgfältig geprüft. Im Ergebnis dessen kann und soll es bei den Fest-
setzungen des Bebauungsplanes bleiben. 
Die in der Stellungnahme vertretene Auffassung, dass die genannten Maßnahmen in 
den B-Plan aufgenommen werden müssen, ist im Ergebnis der Prüfungen unzutref-
fend. Die Notwendigkeit zur Änderung oder Ergänzung von Planinhalten besteht 
folglich nicht. Im Interesse der V ollständigkeit und Nachvollziehbarkeit wurden aber 
Änderungen und Ergänzungen an der Begründung zum B-Plan vorgenommen. 
Im Einzelnen zu den unter „Landschaftsplan (2012)“ geäußerten Aussagen: 
a) Dass der Geltungsbereich des B-Planes im Landschaftsplan u. a. mit dem Ziel 
„Anreicherung (Entwicklung) von Lebensräumen in bebauten Gebieten“ belegt 
ist, ist im Prinzip zutreffend. Tatsächlich ist im Integrierten Entwicklungskonzept 
des Landschaftsplanes zwar als „V orschlag Landschaftsplan“ angegeben: „Ent-
wicklung (Anreicherung) von Lebensräumen in bebauten Gebieten“. Da im § 11 
Abs. 1 BNatSchG aber geregelt ist (Zitat): „Die für die örtliche Ebene konkreti-
sierten Ziele, Erfordernisse und Maßnahmen des Naturschutzes und der Land-
schaftspflege werden […] für die Gebiete der Gemeinden in Landschaftsplänen 
[…] dargestellt.“ ist davon auszugehen, dass es sich bei einem im Integrierten 
Entwicklungskonzept enthaltenen „V orschlag“ des Landschaftsplanes um ein 
Ziel im obigen Sinne handelt. Unabhängig davon wird der vorhandene Besatz im 
X  
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 28 von 38 
25.01.2021 
Plangebiet zwar reduziert, bleibt aber weit über dem Niveau als in Siedlungsge-
bieten typischerweise der Fall ist.  
Das bedeutet aber nicht zwangsläufig, dass – wie von dem Umweltverband an-
gegeben – im B-Plan durch Festsetzung entsprechender Maßnahmen „eine An-
reicherung des Artenspektrums sowie von Lebensräumen im Vergleich vom Ist-
Zustand zum Plan-Zustand erfolgen muss“. In § 11 Abs. 3 BNatSchG ist geregelt 
(Zitat; Unterstreichung ergänzt): „Die in den Landschaftsplänen für die örtliche 
Ebene konkretisierten Ziele, Erfordernisse und Maßnahmen des Naturschutzes 
und der Landschaftspflege sind in der Abwägung nach § 1 Absatz 7 des Bauge-
setzbuches zu berücksichtigen und können als Darstellungen oder Festsetzungen 
nach den §§ 5 und 9 des Baugesetzbuches in die Bauleitpläne aufgenommen 
werden.“ In § 7 SächsNatSchG ist ergänzend dazu geregelt (Zitat): „Über § 11 
Abs. 3 BNatSchG hinaus sind, soweit geeignet, die Grundlagen und Inhalte der 
Landschaftsplanung nach § 9 Abs. 3 BNatSchG als Darstellung in den Flächen-
nutzungsplan oder als Festsetzung in den Bebauungsplan aufzunehmen. Abwei-
chungen sind zu begründen.“ Geltende Rechtslage ist folglich, dass die im Land-
schaftsplan enthaltenen Ziele zwar in der Abwägung zu berücksichtigen sind und 
als Festsetzungen in den B-Plan aufgenommen werden können, dass aber auch 
davon abgewichen werden kann, was dann zu begründen ist. Nicht jeder Bauleit-
plan muss alle für seinen räumlichen Geltungsbereich bestehenden Zielaussagen 
(V orschläge) des Landschaftsplanes umfassend berücksichtigen oder sogar um-
setzen. 
Daraus resultiert für diesen B-Plan: Entsprechend seiner grundsätzlichen Ziele – 
die auf die sensible Weiterentwicklung (Umnutzung) der denkmalgeschützten 
historischen Krankenhausanlage in ein Wohngebiet bei Erhalt den städtebauli-
chen, architektonischen und landschaftsarchitektonischen Grundzügen ausge-
richtet sind – sind Festsetzungen zur Entwicklung und insbesondere zur Anrei-
cherung von Lebensräumen in bebauten Gebieten nicht vordergründiger Gegen-
stand dieses B-Planes.  
Dennoch ist im Hinblick auf die angemessene Berücksichtigung der umwelt- und 
naturschutzrechtlichen Belange festzustellen, dass in diesem B-Plan zahlreiche 
Festsetzungen getroffen sind, die auch zum Erhalt und zur Anreicherung des Ar-
tenspektrums sowie von Lebensräumen beitragen. Dies sind z.B. Festsetzungen 
von Privaten Grünflächen (hervor zu heben ist, dass die Zweckbestimmung der 
privaten Grünfläche pG 2 nach der Beteiligung des Umweltverbandes geändert 
wurde; anstelle der „Gärten“ ist dort nun eine „Streuobstwiese“ anzulegen und 
dauerhaft zu erhalten), von Flächen für die Erhaltung oder zum Anpflanzen von 
Bäumen (mit entsprechenden textlichen Festsetzungen zu Bäumen, Sträuchern, 
Stauden und sonstigen Bepflanzungen) sowie von umfangreichen nicht überbau-
baren Grundstücksflächen, wobei nach der Beteiligung des Umweltverbandes für 
das Baugebiet WA 6 die Zulässigkeit der Unterbauung der nicht überbaubaren 
Grundstücksflächen mit Tiefgaragen entfallen ist. Zudem sind weitere Regelun-
gen im städtebaulichen Vertrag enthalten, z.B. zum Anbringen von Ersatzquartie-
ren für Fledermäuse oder von Ersatzbrutstätten für Vögel. 
Wie in Kap. 6.1.3 und 7.1.2.2 der Begründung zum B-Plan angegeben ist, wer-
den die für diesen B-Plan relevanten Aussagen des Landschaftsplanes durch 
Festsetzung im B-Plan berücksichtigt und umgesetzt. Die nochmalige Prüfung 
ergab keine Anhaltspunkte dafür, dass diese Aussage nicht zutreffend ist. Die 
beiden genannten Kap. werden dennoch überarbeitet bzw. ergänzt, soweit dies 
für die bessere Nachvollziehbarkeit zweckmäßig ist. 
b) Dass der Grünordnungsplan zwingend „aus den Zielen und Maßnahmen des 
Landschaftsplanes zu entwickeln“ ist, ergibt sich weder aus § 11 BNatSchG noch 
aus § 7 SachsNatSchG. Die in Landschaftsplänen für die örtliche Ebene konkre-
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 29 von 38 
25.01.2021 
tisierten Ziele, Erfordernisse und Maßnahmen des Naturschutzes und der Land-
schaftspflege sind, wie in a) dargelegt, nicht zwingend umzusetzen, sondern in 
die Abwägung einzustellen. 
c) Dass der Grünordnungsplan „augenscheinlich ungenügende Maßnahmen zur 
Zielerfüllung“ der im Landschaftsplan formulierten Ziele beinhaltet, mag aus 
Sicht des Umweltverbandes und bezogen auf die optimale Umsetzung der Ziele 
zutreffen. Da diese Ziele aber, wie in a) dargelegt, nicht zwingend und 100-pro-
zentig umgesetzt werden müssen, würde dies aber keinen bauplanungsrechtlich 
relevanten Mangel darstellen und kann deshalb dahingestellt bleiben. 
d) Dass die Planung den Zielen des Landschaftsplanes widerspricht, mag insofern 
zutreffen, dass in dem B-Plan nicht auf allen Teilflächen alle Ziele des Land-
schaftsplanes vollumfänglich umgesetzt wurden. Die Ziele sind aber, wie in a) 
dargelegt, nicht zwingend umzusetzen, sondern in die Abwägung einzustellen. 
Ergebnis der Abwägung kann folglich eine von den Zielen des Landschaftspla-
nes abweichende bzw. ihr sogar widersprechende Planung sein. Soweit dies hier 
der Fall ist, sind die Abweichungen im Kap. 7.1.2.2 der Begründung zum B-Plan 
begründet.  
e) Dass eine „Minimierung sowie eine V erschlechterung von Lebensräumen“ er-
folgt, ist zutreffend. Die Minimierung erfolgt jedoch lediglich im Sinne von Ver-
ringerung, Verkleinerung von Lebensräumen. Eine Minimierung im Sinne von 
„auf ein Minimum reduzieren“ erfolgt nicht. #. 
f) Inwieweit man „dem Ziel der Anreicherung und Entwicklung von Lebensräumen 
eher gerecht“ werden könnte, wenn die genannten „artgruppenbezogene Maß-
nahmen in die Festsetzungen zum Bebauungsplan aufgenommen werden“ wür-
den, kann dahingestellt bleiben. Wie in Kap. 6.1.3 und 7.1.2.2 der Begründung 
zum B-Plan angegeben ist, werden die für diesen B-Plan relevanten Aussagen 
des Landschaftsplanes durch Festsetzung im B-Plan berücksichtigt und umge-
setzt; der B-Plan wird damit dem Ziel des Landschaftsplanes grundsätzlich ge-
recht. Wie man diesen Zielen noch „eher gerecht“ werden könnte, bedarf keiner 
näherer Betrachtung, da diese Ziele, wie in a) dargelegt, nicht zwingend und 
nicht 100-prozentig umgesetzt werden müssen.  
g) Das „artgruppenbezogene[n] Maßnahmen in die Festsetzungen zum Bebauungs-
plan aufgenommen werden [müssen], um die Einhaltung des § 44 BNatSchG zu 
gewährleisten“ ist nicht erforderlich. Die sich aus der genannten V orschrift erge-
benden artenschutzrechtlichen Belange wurden – auch auf der Grundlage des 
„Artenschutzrechtlichen Fachbeitrages“ – in dem B-Plan vollumfänglich berück-
sichtigt. Die nochmalige Prüfung des Sachverhaltes ergab keine Anhaltspunkte 
dafür, dass dies nicht vollumfänglich erfolgt wäre. 
 
Zusätzlich wurde aufgrund der Einwendungen gemeinsam mit Umweltverbänden ein 
Artenschutzkonzept erarbeitet, welches für Vögel, Fledermäuse und Insekten Maß-
nahmen festschreibt, die dem Erhalt der Arten und deren Lebensräumen Rechnung 
tragen. Das Artenschutzkonzept ist Bestandteil des Städtebaulichen Vertrages.  
Zu den unter „Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung und Baumschutzsatzung“ ge-
nannten Inhalten der Stellungnahme: 
h) Der Aussage „Die Bilanzierung der Eingriffs-Ausgleichs-Regelung sowie die An-
wendung der Baumschutzsatzung sind nicht nachvollziehbar und unvollständig. 
Es bedarf einer Überarbeitung.“ wurde auf der Grundlage der dazu gegebenen 
weiteren Informationen gefolgt. Es wurden entsprechende Überprüfungen durch-
geführt. Soweit erforderlich, wurden die Darlegungen in der Begründung zum B-
Plan überarbeitet. Eine Änderung von Inhalten des B-Planes war nicht erforder-
lich. Im Einzelnen: 
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 30 von 38 
25.01.2021 
i) Die Aussage „Bei der Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung, welche nach Leipziger 
Bewertungsmodell [„ Leipziger Bewertungsmodell für die Bilanzierung von Ein-
griffen in Natur und Landschaft sowie deren Ausgleich und Ersatz“, Aktualisie-
rung 2016] im Grünordnungsplan vorgenommen wurde, werden die kronenüber-
schirmten Flächen auf den Bilanzierungsflächen 1, 2 und 4 nicht mitkalkuliert. 
Laut Bewertungsmodell muss die Wertzahl je m² der von der Baumkrone über-
schirmten Fläche zusätzlich zu dem Wert des darunter liegenden Nutzungstyps 
gerechnet werden.“ beruht auf Missverständnissen und führte deshalb zu klar-
stellenden Ergänzungen im GOP in Kap. 7.3. 
In der Bilanzierungsfläche 1 (WA 1) sind kronenüberschirmte Flächen im Be-
stand und in der Planung in etwa gleichem Umfang vorhanden (geregelt durch 
textliche Festsetzungen) und würden auch in der Bilanzierung in Bestand und 
Planung den etwa gleichen Wert erhalten. Zur Erhaltung der Übersichtlichkeit 
wurde für diese Teilflächen der Baumbestand nicht mit bewertet, da er keinen 
bzw. nur sehr geringen Einfluss auf das Ergebnis der Bilanzierung hat. 
In der Bilanzierungsfläche 2 sind die dicht in einer Gruppe stehenden Bäume im 
Bestand sowie die Gehölzgruppe im LSG als Gehölzgruppe/Baumgruppe ent-
sprechend des Leipziger Bewertungsmodells mit 42 Wertpunkten bewertet. Bei 
der Bewertung des Planungszustands verbleibt allein die Gehölzgruppe im LSG 
(gesichert als PF 7 und PF 8) in dieser Kategorie. Der Verlust der Baumgruppe 
im Bereich des ehemaligen Lagerplatzes ist somit bereits vollständig in die Bi-
lanzierung eingeflossen.  
Auch in der Bilanzierungsfläche 4 (WA 7 Nahversorger) sind die Bäume im Be-
stand als Gehölzgruppe/Baumgruppe entsprechend des Leipziger Bewertungs-
modells mit 42 Wertpunkten bewertet. Der Verlust der Bäume ist somit bereits 
vollständig in die Bilanzierung eingeflossen.  
j) Die Aussage „Weiterhin wurden die Wiesen in Bilanzierungsfläche 1 und 3 irr-
tümlich als naturnahe Grünlandeinsaat mit einer Wertigkeit von lediglich 27 
Wertpunkten pro m² bewertet. Beide Wiesen sind magere und extensiv genutzte 
Frischwiesen und müssen demnach mit 88 Punkten pro m² bilanziert wer-
den.“ erwies sich bei nochmaliger Prüfung als unzutreffend. Es handelt sich bei 
den genannten Grünlandflächen um Wiesen, die gemäß „Leipziger Bewertungs-
modell“ als „Wiesen im besiedelten Bereich“ anzusprechen sind und dem ent-
sprechend mit 27 Punkten/ m² bewertet werden. Dies wurde im GOP, Kap.7.3 
klargestellt. 
k) Dass man in „der Bilanzierung […] die nach § 30 geschützte Streuobstwiese und 
deren teilweisen V erlust und Ersatz nicht wieder[findet]“, ist damit begründet, 
dass die Beseitigung und der Ersatz dreier älterer Obstbäume sowie das Um-
pflanzen von drei weiteren neu angepflanzten Obstbäumen, die als Teil der 
Streuobstwiese im Plangebiet dieses B-Planes vorhanden waren, bereits unab-
hängig von diesem Bauleitplan-Verfahren auf naturschutzrechtlicher Ebene ge-
nehmigt wurden. Somit wäre der Verlust der Obstbäume nicht von der B-Pla-
nung betroffen und hätte damit nicht der Eingriffsregelung unterzogen werden 
müssen.  
Aufgrund einer Planänderung kann aber die Streuobstwiese und damit auch die 
dortigen Obstbäume im Plangebiet erhalten werden. Weitere Ausführungen an 
dieser Stelle sind damit entbehrlich. In Kap. 7.1.2.1 e) der Begründung zum B-
Plan werden entsprechende Darlegungen ergänzt. 
l) Die Feststellung „Von der Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung nicht kalkulierte 
Gehölze, die beseitigt werden, müssen gemäß der Baumschutzsatzung ersetzt 
werden.“ ist formal (unter Berücksichtigung der sich aus § 19 Abs. 2 Nr. 3 
SächsNatSchG ergebenden Einschränkungen) grundsätzlich zutreffend. Die Um-
setzung der Baumschutzsatzung in den genannten Fällen ist allerdings nicht Ge-
genstand dieses Planverfahrens. Näheres zu der Thematik wird in Kap. 7.2.1.2.e  
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 31 von 38 
25.01.2021 
der Begründung zum B-Plan ergänzt. 
Zu den unter „Stellplatzsatzung“ genannten Inhalten der Stellungnahme: 
m) Dass „gemäß der neuen bevorstehenden Festlegung der Stadt Leipzig zur Stell-
platzsatzung, […] der in der Begründung zum Bebauungsplan festgelegte Stell-
platzschlüssel gesenkt werden“ wurde berücksichtigt und die Anzahl der maxi-
mal zulässigen Stellplätze auf 550 reduziert. Im Übrigen sei angemerkt, dass 
keine Stellplätze über das bauordnungsrechtlich notwenige Mindestmaß hinaus, 
errichtet werden dürfen.  
 
II-6.3  Inhalt der Stellungnahme: 
Zu Textfestsetzung Nr. 7.1.1 wird vorgetragen (Zitat): 
Stellplätze, Zufahrten und Wege sowie Aufstellflächen der Feuerwehr sind mit 
Rasengittersteinen anzulegen. Diese sind mit einer geeigneten, ökologisch wirk-
samen und autochtonen Saatmischung einzusäen, es empfiehlt sich eine Saatmi-
schung mit kleinwüchsigen, trockenresisten und blütenreichen Pflanzenarten. 
BV: Wird nicht berücksichtigt 
Begründung: 
Der Anregung, in der Textfestsetzung 7.1.1 die Möglichkeiten zur Befestigung der 
Stellplätze, Zufahrten usw. auf Rasengittersteine einzuschränken und diese sogar zu 
fordern („sind … anzulegen“) wird nicht gefolgt. Ziel der Festsetzung ist u.a. die 
Oberflächenversiegelung auf ein Mindestmaß zu reduzieren, die Versickerung des 
anfallenden Niederschlagswassers auf diesen Flächen zu erreichen, damit zur Grund-
wasserneubildung beizutragen, Bodenfunktionen zu erhalten und positiv auf das Lo-
kalklima zu wirken. (siehe auch Kap. 18.1 der Begründung zum B-Plan). Dies kann 
bei Befestigung mit unterschiedlichen Materialien und Bauweisen erreicht werden – 
wobei Rasengittersteine nicht in jedem Fall die ökologisch günstigste Lösung bzw. 
die Lösung mit dem geringsten Versiegelungsanteil sind. 
Dass diese Flächen mit den genannten Saatmischungen/Pflanzenarten eingesät wer-
den, ist nicht Ziel der Stadt und wird deshalb nicht festgesetzt. Die in der Festset-
zung genannten Funktionen der Flächen werde hier höher gewichtet, als die (auch 
ohne die angeregte Festsetzung gegebene) Möglichkeit, auch auf diesen Flächen die 
genannten Pflanzen anzusiedeln. Im Übrigen wird ein Konflikt dahingehend gese-
hen, dass autochthone (= einheimische) blütenreiche Pflanzenarten potentiell viele 
Insekten anziehen können, die dann im wahrsten Sinne des Wortes „unter die Rä-
der“ kommen könnten.  
 X 
II-6.4  Inhalt der Stellungnahme: 
Zu Textfestsetzung Nr. 7.2.2 wird vorgetragen (Zitat): 
Ergänzend muss festgesetzt werden, dass die anzulegende Frischwiese nach ei-
nem Mahdplan zu mähen ist, welcher Zeitpunkt, Geräte und Art des Mähens 
festlegt. 
BV: Ist bereits berücksichtigt 
Begründung: 
Konkrete und detaillierte Regelungen zur Pflege sind im Bebauungsplan nur 
insoweit festsetzbar, wie dadurch ein bestimmter Biotoptyp im Endzustand erreicht 
werden soll. Um den Biotoptyp „Frischwiese“ zu erreichen, wurde festgesetzt, dass 
die Wiese „extensive zu pflegen ist“. Darüber hinaus beinhaltet das 
Artenschutzkonzept, welches Bestandteil des städtebaulichen Vertrages ist, auch ein 
-  
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 32 von 38 
25.01.2021 
Pflegekonzept, wo auch ein Mahdplan als Bestandteil des Konzeptes erarbeitet wird. 
II-6.5  Inhalt der Stellungnahme: 
Zu Textfestsetzung Nr. 8.1 wird vorgetragen (Zitat): 
Ersatzpflanzungen müssen generell als Pflanzklasse A (STU 20-25 cm) umge-
setzt werden. Die Pflanzklasse C ist anzupassen, Sträucher müssen mindestens 
eine Pflanzgröße zwischen 80-100 cm aufweisen. Dauerhafte Sicherung bleibt 
Bestand der Festsetzung. Alle Pflanzungen müssen ökologisch wirksam sein. 
BV: Wird nicht berücksichtigt 
Begründung: 
Die Abstufung in der Festsetzung unterschiedlicher Pflanzqualitäten ist städtebaulich 
begründet. Während die höhere Pflanzqualität A dafür Sorge trägt, dass die das Ge-
biet prägenden Straßenbaumalleen sehr schnell bzw. von Beginn an eine städtebau-
lich prägende Wirkung auf das Straßen- und damit das Ortsbild entfalten, ist dies auf 
den privaten Grundstücken aus städtebaulicher Sicht von nicht so hoher Bedeutung. 
Gleichwohl erreichen auch Anpflanzungen kleinerer Pflanzklassen innerhalb weni-
ger Jahre die gleiche ökologische Wirksamkeit wie die nächst höheren Pflanzklassen. 
Da die kleineren Pflanzen den Standortwechsel besser überstehen und sich leichter 
und schneller an den neuen Standort anpassen können, sind die Anwuchserfolge bei 
jüngeren, also kleineren Pflanzklassen besser als bei älteren Pflanzen. Zudem weisen 
die kleineren Pflanzen eine höhere Wuchsleistung auf. Zu berücksichtigen ist auch, 
dass regelmäßig in den B-Plänen der Stadt Leipzig für die Begrünung der privaten 
Flächen die Pflanzqualität B festgesetzt wird, da auch damit das gesetzte ökologi-
sche Ziel der Begrünung erreicht wird. Die betroffenen Eigentümer mit größeren 
Pflanzklassen und damit mit höheren Kosten zu belasten, wäre folglich unangemes-
sen. 
 X 
II-6.6  Inhalt der Stellungnahme: 
Zu Textfestsetzung Nr. 8.2.1 wird vorgetragen (Zitat): 
Bei Abgang von Bäumen mit > 20 cm Stammdurchmesser muss ein Ersatz in 
Form von 2 Neuanpflanzungen der Pflanzklasse A erfolgen. 
BV: Wird nicht berücksichtigt 
Begründung: 
Die festgesetzte Anzahl der Bäume in den jeweiligen Pflanzflächen orientiert sich an 
der Anzahl der Bestandsbäume. Eine höhere Zahl festgesetzter Bäume wird in den 
jeweiligen Pflanzflächen auch aus ökologischen Gründen nicht angestrebt, da sich 
die Bäume aufgrund des begrenzten Platzes gegenseitig im Wuchs und folglich in ih-
rer Entwicklung behindern würden. Zudem erfolgen in den Pflanzflächen zusätzliche 
Strauchanpflanzungen, die auch zusätzliche Brutstätten für Gebüschbrüter bieten sol-
len. 
 X 
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 33 von 38 
25.01.2021 
II-6.7  Inhalt der Stellungnahme: 
Zu Textfestsetzung Nr. 8.2.2 wird vorgetragen (Zitat): 
Die Fläche der neu zu pflanzenden Strauchgruppen muss mindestens 80% der 
Pflanzfläche betragen und mit zwei Sträuchern pro m² erfolgen. 
BV: Wird nicht berücksichtigt 
Begründung: 
Es handelt sich bei den betroffenen Pflanzflächen um Flächen mit Baumgruppen, die 
bereits bestehen. Die festgesetzte Unterpflanzung mit Sträuchern dient der angemes-
senen Erhöhung der Strukturvielfalt im Bestand. Damit soll zum einen der abschir-
mende Effekt zur Chemnitzer Straße erhöht werden und andererseits sollen zusätzli-
che Niststätten und Ansitze für Gebüschbrüter geschaffen werden. Ein größerer Flä-
chenanteil und eine höhere Dichte bei den Unterpflanzungen im Gehölzbestand wäre 
mit Risiken verbunden, u.a., weil mit der Anpflanzung zugleich in den Wurzelraum 
der vorhandenen Bäume eingriffen und der Konkurrenzdruck (z.B. um Wasser und 
Nährstoffe) erhöht wird. Deshalb wird diese „moderate“ Form der zusätzlichen An-
pflanzungen von Sträuchern für die betroffenen Standorte unter Abwägung aller As-
pekte als ausreichend angesehen und entsprechend festgesetzt. 
 X 
II-6.8  Inhalt der Stellungnahme: 
Zu Textfestsetzung Nr. 8.3 wird vorgetragen (Zitat): 
Die Pflanzfläche PF 3 muss als ökologisch wertvolle, extensive und blütenreiche 
Wildblumenwiese entwickelt werden. Dies ist mit den gestalterischen Vorgaben 
konform und entspricht einer repräsentativen Pflanzfläche, die zusätzlich die Be-
deutung von Artenvielfalt und Biodiversität unterstreicht. Pflege wie bei 7.2.2. 
BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens  
Begründung: 
Die Festsetzung, nach der die Pflanzfläche dauerhaft als Zierbepflanzung oder Ra-
senfläche zu entwickeln ist, steht der Entwicklung einer ökologisch wertvollen, ex-
tensiven und blütenreichen Wildblumenwiese nicht grundsätzlich entgegen. Der 
nicht näher bestimmte Begriff „Zierbepflanzung“ lässt dafür hinreichenden Umset-
zungsspielraum. Auch ökologisch wertvolle, extensive und blütenreiche Wildblu-
men/-stauden können eine Zierbepflanzung darstellen. Die Entscheidung, ob eine 
solche Bepflanzung oder eine ökologisch weniger wirksame Bepflanzung oder gar 
eine Rasenfläche hergestellt wird, ist allerdings nicht Gegenstand dieses Planverfah-
rens, sondern soll der nachfolgenden Umsetzung (auch unter Beachtung der denk-
malpflegerischen Anforderungen) überlassen bleiben.  
Dafür das die Gestaltung dieser Fläche nicht im Rahmen dieses Planverfahren zu re-
geln ist bzw. hierfür V orgaben gemacht werden sollen spricht auch, dass für die Flä-
che im Pflegekonzept des nachträglich erarbeiteten Artenschutzkonzeptes keine V or-
gaben zu deren Gestaltung enthalten sind. 
 - 
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 34 von 38 
25.01.2021 
II-6.9  Inhalt der Stellungnahme: 
Zu Textfestsetzung Nr. 8.4.1 Buchst. b) wird vorgetragen (Zitat): 
Alleebäume sind mit ökologisch wirksamem Saatgut zu unterpflanzen. Die 
Pflege muss ökologisch wirksam erfolgen. 
BV: ist bereits berücksichtigt 
Begründung: 
Da der Anregung nicht eindeutig zu entnehmen ist, welche Art der Unterpflanzung 
und Pflege gemeint war – auch die festgesetzte Rasenansaat und die dafür übliche 
Pflege sind ökologisch wirksam – kann (auch aus dem Gesamtzusammenhang der 
Stellungnahme) nur vermutet werden, dass Unterpflanzung und Pflege mit höherem 
ökologischem Wert als bei üblichem Rasen gemeint war. 
Allerdings haben wir die Stellungnahme zum Anlass genommen, die Textliche Fest-
setzung 8.4.1 wie folgt zu ändern: 
„Alleebäume sind mit Rasen und/oder mit artenreichen Wiesen zu unterpflanzen.“ 
Denkmalpflegerisches Ziel ist die weitgehende Wiederherstellung der ursprünglichen 
Gestalt des gesamten Areals (siehe Kap. 3 der Begründung zum B-Plan). Ursprüng-
lich standen die Alleebäume am Rand der Verkehrsflächen wodurch sich ein Großteil 
des Wurzelraums unter versiegelter Fläche befand. Mit der Reduzierung der Straßen-
breiten zahlreicher Verkehrsflächen verbessern sich nicht nur die Lebensbedingun-
gen für die betroffenen Bäume deutlich, sondern es entstehen auch offene Bodenflä-
chen, die zu mit Rasen oder Artenreiche Wiesen zu begrünen sind.  
-  
II-6.10  Inhalt der Stellungnahme: 
Zu Textfestsetzung Nr. 8.4.3 wird vorgetragen (Zitat): 
Die Fläche der Laubsträucher muss auf mindestens 10 % erhöht werden. 
BV: Wird nicht berücksichtigt 
Begründung: 
Ein Anteil von 10 % Strauchpflanzungen im denkmalgeschützten Bereich des B-
Plans würde den Charakter des Gebiets, der von Alleen, Gebäuden und weitgehend 
einsehbaren Gartenbereichen an den Gebäuden geprägt ist, grundlegend verändern. 
Dies wird aus gartendenkmalpflegerischen Gründen abgelehnt. 
 X 
II-6.11  Inhalt der Stellungnahme: 
Zu Textfestsetzung Nr. 8.4.4 wird vorgetragen (Zitat): 
Die Pflanzflächen für Stauden und Gräser muss deutlich höher sein, mindestens 
15 % der Grundstücksfläche. Die Artauswahl muss zwingend nach ökologischer 
Wirksamkeit und nicht nach gestalterischen Schwerpunkten erfolgen. Es sind au-
tochthone und standortgerechte Arten zu wählen. 
BV: Wird nicht berücksichtigt 
Begründung: 
Das ehemalige Krankenhausareal war geprägt durch die freistehenden Gebäude, 
welche weitgehend auf nur geringfügig durch Bäume oder Strauchpflanzungen 
strukturierten Rasenflächen standen. Angesichts der angestrebten Entwicklung und 
des zwischenzeitlich entstandenen Grünbestandes wurde geprüft, in welchem 
Umfang Strauch- und Gräserpflanzungen auf den unmittelbar den Häusern 
zuzuordnenden Freiflächen angepflanzt werden können bzw. erhalten werden sollen. 
Exemplarisch wurden detaillierte Freianlagenplanungen für den denkmal-
 X 
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 35 von 38 
25.01.2021 
geschützten Bereich erstellt, die den gartendenkmalpflegerischen Zielen, aber auch 
den Anforderungen an Funktionalität, Freiraumqualitäten und ökologischen 
Aspekten entsprechen.  
II-6.12  Inhalt der Stellungnahme: 
Zu Textfestsetzung Nr. 8.4.5 wird vorgetragen (Zitat): 
Die verbleibenden Flächen sind nicht als artenarmer und intensiv gepflegter Ra-
sen, sondern als extensiv gepflegte Wiese anzulegen, um den Ansprüchen des 
Landschaftsplanes und den CEF-Maßnahmen zu genügen. 
BV: ist bereits berücksichtigt 
Begründung: 
Aus gartendenkmalpflegerischen Gründen sind im denkmalgeschützten Bereich Ra-
senflächen anzulegen, mit dem denkmalpflegerischen Ziel, der weitgehenden Wie-
derherstellung der ursprünglichen Gestalt des gesamten Areals (siehe Kap. 6.2.7.1 
der Begründung zum B-Plan). Allerdings haben wir die Stellungnahme zum Anlass 
genommen und die textliche Festsetzung durch Einfügung von und/oder artenreiche 
Wiesen wie folgt geändert:  
„Die verbleibenden Flächen der jeweiligen Baugrundstücke sind als Rasen und/oder 
artenreiche Wiesen anzulegen und zu pflegen.“ 
Im Übrigen wird auf die Regelungen des Artenschutzkonzepts mit dem integrierten 
Pflegekonzept verwiesen.  
-  
II-6.13  Inhalt der Stellungnahme: 
Zu Textfestsetzung Nr. 8.4.6 wird vorgetragen (Zitat): 
Die Pflanzklasse ist von B auf A zu ändern.  
BV: Wird nicht berücksichtigt 
Begründung: 
Auch Anpflanzungen kleinerer Pflanzklassen erreichen innerhalb weniger Jahre die 
gleiche ökologische Wirksamkeit wie die nächst höheren Pflanzklassen. Zudem sind 
die Anwuchserfolge bei jüngeren, also kleineren Pflanzklassen besser als bei älteren 
Pflanzen. 
 X 
II-6.14  Inhalt der Stellungnahme: 
Zu Textfestsetzung Nr. 8.5.1 Buchst. a) wird vorgetragen (Zitat): 
Zu a): Je 200 m² Grundstücksfläche ist ein neuer Baum der Pflanzklasse A zu 
pflanzen.  
BV: Wird nicht berücksichtigt 
Begründung: 
Planerisches Ziel ist es, auch auf den außerhalb des denkmalgeschützten Bereiches 
liegenden Grundstücken nur einen offenen und lichten Baumbestand anzulegen und 
eben keine waldartigen Strukturen, zu denen es bei einer Reduzierung der Bezugsflä-
che kommen würde. Ausschlaggebend hierfür sind landschaftsräumliche Bezüge 
aber auch Fragen der Besonnung und Belichtung der entstehenden Wohnhäuser und 
deren Wohnfreiflächen. 
 X 
II-6.15  Inhalt der Stellungnahme: 
Zu Textfestsetzung Nr. 8.5.1 Buchst. b) wird vorgetragen (Zitat): 
X  
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 36 von 38 
25.01.2021 
Zu b): Mindestens 10 % des Baugrundstücks sind mit standortgerechten 
Laubsträuchern zu bepflanzen. 
BV: Wird berücksichtigt 
Begründung: 
Der Anregung wird insofern gefolgt, dass der mit Sträuchern zu bepflanzende Flä-
chenanteil von 3 auf 7 % erhöht wird. 
Der angeregten Erhöhung auf 10 % wurde nicht gefolgt, da eine Strauchbepflanzung 
von 10% des jeweiligen Baugrundstücks die private Grundstücksnutzung zu sehr 
einschränken würde. Im WA 10 würde es für die dort vorgesehene Kita unnötig er-
schwert werden, die erforderliche Freispielfläche realisieren zu können. 
II-6.16  Inhalt der Stellungnahme: 
Zu Textfestsetzung Nr. 8.6.2 wird vorgetragen (Zitat): 
Anstelle einer Gartenfläche sollte hier der teilweise V erlust der südlich gelege-
nen Streuobstwiese ausgeglichen werden. Es muss demnach eine neuanzule-
gende Streuobstwiese festgesetzt werden. Der bestehende Baumbestand ist um je 
ein neu zu pflanzendes Obstgehölz je 100 m² der Pflanzfläche zu ergänzen 
(Pflanzklasse A). Das Grünland ist entsprechend einer Streuobstwiese extensiv 
zu bewirtschaften. 
BV: Ist bereits berücksichtigt 
Begründung: 
Der teilweise Verlust der südlich (im Baugebiet WA 8) gelegenen Streuobstwiese war 
bereits unabhängig von diesem Bauleitplan-Verfahren auf naturschutzrechtlicher 
Ebene genehmigt worden. Aufgrund von Planänderungen kann nunmehr jedoch auch 
der im Plangebiet liegende Teil der Streuobstwiese vollständig erhalten werden. 
Siehe dazu auch oben Ziff. II-6.2 Buchst. k. 
Die bisherigen Festsetzungen für die private Grünfläche pG 2 wurden geändert. An-
stelle der Zweckbestimmung „Gärten“ ist nun die Zweckbestimmung „Streuobst-
wiese“ festgesetzt. Auch die Textfestsetzung 8.6.2 wurde angepasst. Näheres siehe 
Kap. 4 und 19.6 der Begründung zum B-Plan. 
-  
II-6.17  Inhalt der Stellungnahme: 
Zu Textfestsetzung Nr. 8.6.3 wird vorgetragen (Zitat): 
Zu a): Auf den Flächen pG 3.2 und pG 3.3 sind die Bestandsgehölze zu erhalten 
und in den Spielplatz zu integrieren. Andernfalls sind nur Ersatzpflanzungen der 
Pflanzklasse A zulässig.  
Zu b): Die Grenzen der Grünflächen sind mit einer Laubhecke mit einer Min-
destbreite von 3 Metern einzugrenzen, mit Ausnahme der Zuwege. 
BV: Wird nicht berücksichtigt 
Begründung: 
Den Anregungen soll aus folgenden Gründen nicht gefolgt werden:  
Zu a): Ein genereller Erhalt der Bestandsgehölze ist nicht Ziel der Stadt und wird 
deshalb nicht festgesetzt. Der Möglichkeit zur freieren und bedarfsgerechten 
Gestaltung der Spielplätze wird hier der V orzug gegeben. 
In der Festsetzung ist aber der Erhalt der Bestandsbäume jedoch bereits insoweit 
berücksichtigt, dass vorhandene Bäume, die die Mindestanforderungen erfüllen, auf 
die Anpflanz-Festsetzung angerechnet werden. Damit wird der Erhalt bestehender 
 X 
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 37 von 38 
25.01.2021 
Bäume gefördert. 
Hinsichtlich der Festsetzung der Pflanzklasse B wird darauf verwiesen, dass bei 
kleineren (jüngeren) Pflanzen regelmäßig bessere Anwuchserfolge festzustellen sind, 
als bei größeren (älteren) Pflanzen. 
Zu b): Die geforderte Breite der randlichen Hecke von 3 m würde dazu führen, dass 
für die Nutzung „Spielplatz“ kaum noch angemessene Flächenangebote bestehen. 
Die Festsetzung, dass wenigsten 10% der Fläche der jeweiligen Grünfläche zu 
begrünen sind, gewährleistet einerseits die nötige Flexibilität in der Gestaltung und 
Abgrenzung der Flächen aber eben auch eine angemessene Begrünung. Dem wird 
hier der V orzug gegeben. 
Mit den Umweltverbänden wurde mittlerweile für alle Spielplatzflächen eine 
Entwurfsplanung erarbeitet, die die in der Anregung gegebenen Hinweise 
angemessen berücksichtigt. Die Planungen werden Bestandteil des städtebaulichen 
Vertrages sein. 
II-6.18  Inhalt der Stellungnahme: 
Zu Textfestsetzung Nr. 8.7.1 wird vorgetragen (Zitat): 
In dieser Festsetzung muss die Begrünung der Baumscheiben ergänzt werden. 
Es sind mehrjährige, trockenresistente Stauden zu pflanzen und im ersten Jahr 
zu pflegen. So hat die Parkfläche einen minimalen ökologischen Wert und wertet 
den Parkplatz zusätzlich optisch auf.  
Für die Baumscheibenbegrünung wird der Kleiner Leitfaden für die ökologische 
Bepflanzung von Baumscheiben der Stadt Leipzig empfohlen. 
BV: Wird berücksichtigt 
Begründung: 
Der Hinweis wurde zum Anlass genommen, die genannte Festsetzung mit folgenden 
Inhalt zu ergänzen: Die offene Bodenfläche ist mit artenreichen Wiesen zu bepflanzen 
und vor Überfahren zu schützen. Dadurch wird eine ökologische Aufwertung der 
Baumscheiben erreicht.  
Grundsätzlich stehen die Festsetzungen dieses Bebauungsplans der Begrünung der 
Baumscheiben im Sinne der Anregung nicht entgegen. Die Begrünung der Baum-
scheiben ist grundsätzlich sinnvoll und auch möglich. 
Der Hinweis auf den Leitfaden wird in die Begründung zum B-Plan aufgenommen. 
X  
II-6.19  Inhalt der Stellungnahme: 
Zu Textfestsetzung Nr. 8.7.3 wird vorgetragen (Zitat): 
Die Fassadenbegrünung ist begrüßenswert. Allerdings sollten die drei restlichen 
Seiten des Gebäudes ebenfalls begrünt werden. Gestalterische Argumente sollten 
hier nicht die ökologischen Argumente überwiegen. 
BV: Wird nicht berücksichtigt 
Begründung: 
Die Festsetzungen sehen eine verbindliche Begrünung der Südfassade vor. Eine Be-
grünung der übrigen Fassaden ist grundsätzlich auch möglich, die Festsetzung steht 
dem nicht entgegen. Bezüglich der nördlichen Fassade sind Begrünungsmaßnahmen 
nicht vorgesehen, da hier wegen der Nachbarschaft zur Psychiatrischen Klinik Si-
cherheitsbestimmungen dem entgegenstehen. Der Zwischenraum wird aber entspre-
chend des Pflegekonzeptes, welches Bestandteil des städtebaulichen Vertrages ist, als 
Blühstreifen angelegt. 
 X 
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  Seite 38 von 38 
25.01.2021 
 
Außerdem wurde die Anregung zum Anlass genommen, weitere Begrünungspotenti-
ale für eine Fassadenbegrünung zu finden. Im Ergebnis dessen, wurde die Festset-
zung 8.7.4 eingeführt. 
Bebauungsplan Nr. 398 "Parkstadt Dösen"
Instone Real Estade Development GmbHKarl-Heine-Straße 2, 04229 Leipzig
seecon Ingenieure GmbHGemeinsam | Zukunft | PlanenSpinnereistraße 7, Halle 14D - 04179 LeipzigPhone: +49 (0) 341 / 48 40 511Fax:     [TELEFONNUMMER ENTFERNT]0eMail:   [E-MAIL ENTFERNT]:     www.seecon.deLeipzig, der 08.12.2020
Planer:
Bauherr:
Planinhalt:
Projekt:
Planzeichnung SATZUNG1:2.000Maßstab
50
54
8
10
6
Teich Parkkrankenhaus Dösen
58
12
60
56
9
11
16
14
42
Paul-Flechsig-Straße
Chemnitzer
 Straße
Chemnitzer
 Straße
Paul-Flechsig-Straße
Paul-Flechsig-Straße
Paul-Flechsig-Straße
Barclayweg
Barclayweg
233
51/65
231
4191
552
232
224
1751
49/a
551
651
75
53/c
234
6451
192
452
7051
6851
5191
7526651
GG
G
G
G
G G
GF
GG
GL
GFL
B
B
B B
B
BB
B
B
B
BB
BB
B BB
B
G
G
G
G
GFL
GFL
GL
G
B
BB
B
B
B B
G
GL
A2IVFH = 21,0 mTH = 15,5m
B2IVFH = 21,0 mTH = 15,5m
B29/B30IIIFH = 15,5 mTH = 9,5 m
B28IVFH = 22,0 mTH = 17,5 m
B24/B25IIIFH = 13,5 mTH = 9,0 m
B3IVFH = 22,0 mTH = 15,0 m
A3IVFH = 22,0 mTH = 15,0 m
A4IVFH = 21,0 mTH = 15,5 m B4IVFH = 21,0 mTH = 15,5 m
B27IVFH = 16,5 mTH = 11,5 m
N5IVFH = 16,5 mTH = 11,5 m
A9IIIFH = 19,0 mTH = 11,5 m
A5IVFH = 22,0 mTH = 15,0 m
B5IVFH = 22,0 mTH = 15,0 m
B8IVFH = 22,0 mTH = 15,0 m
A8IVFH = 22,0 mTH = 15,0 m
N6IVFH = 16,5 mTH = 11,5 m
N13IIIOK = 13,0 mN8IVFH = 18,5 mTH = 13,0 m
N12IVFH = 18,5 mTH = 13,0 m
C1IVFH = 18,5 mTH = 13,0 m
N7IVFH = 18,5 mTH = 13,0 m
B7IVFH = 22,0 mTH = 15,0 m
N11IVFH = 18,5 mTH = 13,0 mN10VFH = 22,0 mTH = 15,0 m
N9VFH = 22,0 mTH = 15,0 m
A7IVFH = 22,0 mTH = 15,0 m
A6IVFH = 22,0 mTH = 15,0 m
B6IVFH = 22,0 mTH = 15,0 m
N 17 - N 19IIIOK = 11,0 mN 14- N 16 IIIOK = 11,0 m
N 20IIOK = 7,0 m
N1-N3IVOK 15,5 m
WA 2WA 1
WA 3
WA 4
WA 5 WA 6
WA 8 WA 9
pG 2Streuobst-wiese
WA 10
GPdIIIOK = 7,5 m
StGTgGTg
GTg
PF 1
PF 2
PF 3
PF 4
PF 5
A21IFH = 8,5 mTH = 4,4 m
St
pG 3.3Spiel-platz
pG 3.2Spielplatz
pG 3.1Spielplatz
Planstraße A
Planstraße B
Planstraße
 C
Planstraße
 D
St
St
Tg
 
  Ga
pG 1Park
IOK = 6,0 m
St
StSt
WA 7
C1fIFH = 5,5 mTH = 3,5 m
IVFH = 20,5 mTH = 13,5 m
B20IIFH = 10,5 mTH = 10,0 mIVFH = 20,5 mTH = 13,5 m
B21IIFH = 10,5 mTH = 10,0 m
B19VFH = 23,0 mTH = 18,0  m
527
LPB III
LPB III
LPB III
LPB III
LPB III
LPB III
LPB III
LPB III
LPB III
LPB III
LPB III
LPB III
G
GL
G
GG G G
PF 7PF 8
PF 6
9,5m
9,5m
9,5m
9,5m
6,5m
6,5m
5,5m
8,0m
9,5m
9,5m
8,75m
4,0m4,0m4,0m
4,0m4,0m
4,0m 4,0m
4,0m
4,0m 7,2m4,0m
4,0m 4,0m
7,25m
7,25m
3,0m
3,6m
3,0m
4,0m
3,0m
3,0m
37,5m
20,0m
14,5m
33,5m
18,0m
15,5m
39,0m52,5m
17,5m
52,5m
17,5m
37,5m
20,0m
37,5m
20,0m
35,0m 35,0m
34,0m
37,5m
20,0m
37,5m
35,1m
43,3m
13,5m
24,0m
31,5m
23,5m
31,5m
23,5m
31,5m
23,5m
31,5m
23,5m
38,0m
29,0m
31,5m
23,5m
31,5m
23,5m
19,0m
19,0m
19,0m
19,0m
19,0m
19,0m
19,0m
19,0m
19,0m
19,0m
19,0m
19,0m
19,0m
19,0m
19,0m
19,0m
13,0m
43,0m
46,5m
50,5m
24,9m
40,5m
74,5m
40,0m
68,0m13,5m
38,0m
17,0m8,0m
33,5m19,1m
25,0m
19,0m
81,0m
28,5m19,0m
20,2m
66,0m66,0m
219,7m17,5m
235,1m18,0m
46,5m
81,5m
8,6m 8,6m 8,6m2,8m
3,6m9,8m9,6m
8,7m 8,7m
8,3m8,1m7,9m8,1m7,7m
5,6m 5,7m 7,9m 7,9m
5,3m5,0m
5,5m
9,4m 9,3m9,3m 9,3m
6,5m6,9m8,75m
2,4m8,75m7,6m
3,0m
2,0m
2,9m
24,0m
13,5m
34,0m
18,0m
26,5m
22,5m
1,2m
20,0m
8,6m
31,5m
2,7m
20,0m
6,5m6,5m 6,5m 6,5m
26,7m11,0m
   
6,5m
N4VFH = 21,0 mTH = 15,5m
2,5m
3,4m
22,0m
17,2m81,0m
11,0m
29,0m
B 13,0m
16,5m
14,5m
11,0m
G
G3,0m8,8m
Bilanzierung Bebauung: 28.433 m²       19 %Bestand: 15.053 m²Neubau:    9.530 m²Parkdeck:    3.850 m²Erschließung:25.538 m²       17 %öfftl.Verkehrsfläche:15.537 m²priv. Verkehrsfläche:       941 m²Wege:    5.908 m²Stellplätze:    3.152 m²Freifläche:92.710 m²       64 %Geltungsbereich:                                  146.681 m²      100 %
BruttogeschossflächenBestand: 60.800 m² BGF (70%)Neubau: 26.300 m² BGF (30%)Wohneinheiten nach Substanz    ca. 597 WEBestand bei durchschnittlich 85 m²/WE:       ca. 369 WE (62%)Neubau bei durchschnittlich 80 m²/WE:    ca. 228 WE (38%)Wohneinheiten nach Bereichen    ca. 597 WEinnerhalb des denkmalgeschützten Bereichs    ca. 519 WE (91%)außerhalb des denkmalgeschützten Bereichs    ca.   78 WE (  9%)Stellflächen:         770 Stk. Stellplätze Handel             50 Stk.Stellplätze Kita            16 Stk.Stellplätze Besucher            20 Stk.Stellplätze Wohnen o.i.            24 Stk.Stellplätze Parkdeck    ca. 300 Stk.Stellplätze Tiefgaragen   ca. 360 Stk.
0510152025 50 100
N
Bebauungsplan Nr. 398 "Parkstadt Dösen"
Instone Real Estade Development GmbHKarl-Heine-Straße 2, 04229 Leipzig
seecon Ingenieure GmbHGemeinsam | Zukunft | PlanenSpinnereistraße 7, Halle 14D - 04179 LeipzigPhone: +49 (0) 341 / 48 40 511Fax:     [TELEFONNUMMER ENTFERNT]0eMail:   [E-MAIL ENTFERNT]:     www.seecon.deLeipzig, der 08.12.2020
Planer:
Bauherr:
Planinhalt:
Projekt:
PlanzeichenerklärungSATZUNG
6. Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von   Natur und Landschaft [§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB]Maßnahmenfläche, hier Frischwiese[§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB](Weiteres siehe Teil B: Text, Nr. 7.2.2)Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, hier z. B. PF 3[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB] Flächen für die Erhaltung von Bäumen, hier z. B. PF 1[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB] 
8. Sonstige PlanzeichenWasserfläche, Unterquerung unter StraßenverkehrsflächeUmgrenzung von Flächen für Gemeinschaftstiefgaragen und deren Zufahrten[§ 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB]Umgrenzung von Flächen für Gemeinschaftsparkdeck[§ 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB]Umgrenzung von Flächen für oberirdische Stellplätze[§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB]Umgrenzung von Flächen für Garagen[§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB]mit Geh-, Fahr- bzw. Leitungsrechten zu belastende Flächen[§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB]    mit Geh-, Fahr- bzw. Leitungsrechten zu belastende Flächen(Weiteres siehe Teil B: Text, Nr. 5)mit Geh- und Fahrrechten zu belastende Flächen(Weiteres siehe Teil B: Text, Nr. 5) mit Geh- und Leitungsrechten zu belastende Flächen(Weiteres siehe Teil B: Text, Nr. 5)mit Gehrechten zu belastende Flächen(Weiteres siehe Teil B: Text, Nr. 5)Bereiche in denen Schutzmaßnahmen gegen Lärm an Außenbauteilen von Gebäuden zu treffen sind [§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB]LPB IIIBezeichnung des Bereiches, in dem Schutzmaßnahmen gegen Lärm an Außenbauteilen von Gebäuden zu treffen sind, hier z. B.: LPB III(siehe dazu auch Teil B Text, Nr. 6.1) Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des     Bebauungsplanes[§ 9 Abs. 7 BauGB]Abgrenzung zwischen BaugebietenAbgrenzung zwischen unterschiedlichen Grünflächen
9.  Sonstige Planzeichensonstige Abgrenzung (hier: Festsetzung hier unterschiedlicher Emissionskontingente sowie Bauhöhen)[§ 9 Abs. 1Nr. 24 BauGB, § 1 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO]mit Leitungsrechten zugunsten des Erschließungsträgers der Leitung zu belastende Fläche[§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB]Flächen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes[§ 9 Abs. 1Nr. 24 BauGB]Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes[§ 9 Abs. 7 BauGB] 
4. Verkehrsflächen[§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB]öffentliche Straßenverkehrsflächen
1.Art der baulichen Nutzung[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB]Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO), mit Angabe der Nummerdes Baugebiets, hier z.B. Baugebiet WA 1 [§ 1 Abs. 3 i.V.m. Abs. 2 Nr. 3 BauNVO] 
3. Überbaubare Grundstücksflächen (Baufenster)[§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB]Baugrenze[§ 23 Abs. 1 BauNVO]
Planzeichenerklärung[entsprechend PlanZV]
I.Festsetzungen
WA 1
5. Grünflächen[§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB]private Grünfläche mit Zweckbestimmung Park(Weiteres siehe Teil B: Text, Nr. 8.6.1)private Grünfläche mit Zweckbestimmung Gärten(Weiteres siehe Teil B: Text, Nr. 8.6.2)private Grünflächen mit Zweckbestimmung Spielplatz(Weiteres siehe Teil B: Text, Nr. 8.6.3)
5. Maßnahme zum Schutz, zur Pflege und  zur Entwicklung von Natur und LandschaftFlächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft mit Bezeichnung der Flächen[§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB]M Habitat für die Zauneidechse
2.Maß der baulichen Nutzung[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 16 BauNVO] GR 300m²    zulässige Grundfläche der oberirdischen Gebäude als Höchstmaß[§ 16 Abs. 2, Nr. 1 und Abs. 5 BauNVO]      IVZahl der Vollgeschosse, als Höchstmaß, hier z.B. IV[§ 16 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO] TH, FH, OKHöhe der Traufe, des Firstes, der Oberkante baulicher Anlagen über 14,5 m Bezugshöhe, als Höchstmaß hier z.B. 14,5 m. [§ 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO]Bezugshöhe ist die mittlere Höhe der natürlichen Geländeoberfläche, gemessen mittig zwischen den äußeren Eckpunkten der Außenwände des jeweiligen Hauptbaukörpers.
GF
G
3.Bauweise, Baulinien, Baugrenzen[§ 9 Abs. 1 Nr. 2  BauGB]  a 1abweichende Bauweise, hier z.B. a 1 [§ 22 BauNVO]Baulinie[§ 23 BauNVO]Baugrenze[§ 23 BauNVO]
GL
GFL
7. Wasserflächen[§ 9 Abs. 1 Nr. 16a BauGB]Wasserfläche 
PF 3PF 1
Park
GTg
GPdStGa
Streuobst-wieseSpielplatz
IV. Darstellungen der Kartengrundlage (Auszug)
Flurstücksgrenze mit Flurstücksnummer
Gebäudebestand
8. Sonstige PlanzeichenWasserfläche, Unterquerung unter StraßenverkehrsflächeUmgrenzung von Flächen für Gemeinschaftstiefgaragen und deren Zufahrten[§ 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB]Umgrenzung von Flächen für Gemeinschaftsparkdeck[§ 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB]Umgrenzung von Flächen für oberirdische Stellplätze[§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB]Umgrenzung von Flächen für Garagen[§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB]mit Geh-, Fahr- bzw. Leitungsrechten zu belastende Flächen[§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB]    mit Geh-, Fahr- bzw. Leitungsrechten zu belastende Flächen(Weiteres siehe Teil B: Text, Nr. 5)mit Geh- und Fahrrechten zu belastende Flächen(Weiteres siehe Teil B: Text, Nr. 5) mit Geh- und Leitungsrechten zu belastende Flächen(Weiteres siehe Teil B: Text, Nr. 5)mit Gehrechten zu belastende Flächen(Weiteres siehe Teil B: Text, Nr. 5)Bereiche in denen Schutzmaßnahmen gegen Lärm an Außenbauteilen von Gebäuden zu treffen sind [§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB]LPB IIIBezeichnung des Bereiches, in dem Schutzmaßnahmen gegen Lärm an Außenbauteilen von Gebäuden zu treffen sind, hier z. B.: LPB III(siehe dazu auch Teil B Text, Nr. 6.1) Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des     Bebauungsplanes[§ 9 Abs. 7 BauGB]Abgrenzung zwischen BaugebietenAbgrenzung zwischen unterschiedlichen Grünflächen
II. Nachrichtliche Übernahmen[§ 9 Abs. 6 BauGB]besonders geschützte Biotope gem. § 21 SächsNatSchGIII. Darstellungen ohne NormcharakterErläuterungNutzungschablonen
Bemaßung Baufenster und VerkehrsflächenBemaßung Gemeinschaftsanlagen und NebenanlagenBiotop Nr. 33110.S, Ausnahmezulassung für Teilzerstörung bis 31.12.2025 erteilt
526
B
G
A2GRZ 0,4IVTH = 14,5 mFH = 20,5 m
Bezeichnung des BaufenstersGrundflächenzahlAnzahl der Vollgeschossemax. Traufhöohe in mmax. Firsthöohe in m
9,5m9,5m
B
Bebauungsplan Nr. 398 Parkstadt Dösen  
Teil B: Textliche Festsetzungen 
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28.01.2021 
 
 
Teil B: Text 
Die der Planung zugrunde liegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse, DIN-
Vorschriften, VDI-Richtlinien und ähnliche Regelungen) können bei der Stadt Leipzig im 
Neuen Rathaus, Martin-Luther-Ring 4-6, 04109 Leipzig, Stadtplanungsamt, Zimmer 498, 
während der Sprechzeiten eingesehen werden. 
I Festsetzungen 
1. Art der baulichen Nutzung [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB] 
 1.1  Allgemein zulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts 
anderes ergibt): 
a) Wohngebäude, 
b) die der Versorgung des Gebietes dienenden Schank- und Speisewirtschaften 
sowie nicht störenden Handwerksbetriebe, 
c) Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche Zwecke. 
 1.2  Ausnahmsweise zulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen 
nichts anderes ergibt): 
 
a) sonstige nicht störende Gewerbebetriebe. 
 1.3  Unzulässig sind (soweit sich aus der nachfolgenden Festsetzung nichts anderes 
ergibt): 
a) die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, 
b) Anlagen für sportliche Zwecke, 
c) Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 
d) Anlagen für Verwaltungen, 
e) Gartenbaubetriebe, 
f) Tankstellen. 
[§ 1 Abs. 5 und 6 Nr. 1 BauNVO] 
 1.4  Abweichend zu Nr. 1.2 a) sind im WA 7 die der Versorgung des Gebietes dienenden 
Läden allgemein zulässig. 
[§ 1 Abs. 9 BauNVO] 
2. Maß der baulichen Nutzung [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB] 
 2.1  Für die WA 1 und WA 7 bis WA 10 wird die Grundflächenzahl (GRZ) mit 0,4 
festgesetzt. 
Für das WA 1 wird zusätzlich für oberirdische Gebäude eine maximale Grundfläche 
(GR) von jeweils 450 m² festgesetzt. 
Für das WA 8 und das WA 9 wird zusätzlich für Gebäude eine maximale Grundfläche 
(GR) von jeweils 300 m² festgesetzt.  
[§ 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO] 
 
Bebauungsplan Nr. 398 Parkstadt Dösen  
Teil B: Textliche Festsetzungen 
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28.01.2021 
 
 
 2.2  Für die WA 2 bis WA 6, entspricht die zulässige Größe der Grundfläche dem 
Flächeninhalt der jeweils festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche. 
[§ 16 Abs. 2 Nr.1 BauNVO] 
 2.3  Die gemäß Nr. 2.2 zulässige Grundfläche darf durch die Grundfläche von 
Gemeinschaftstiefgaragen um bis zu dem Flächeninhalt der jeweils zu diesem Zweck 
festgesetzten Fläche für Gemeinschaftstiefgaragen (GTg) überschritten werden.  
[§ 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO] 
 2.4  Für das WA 7 darf die zulässige Grundfläche durch Stellplätze mit ihren jeweiligen 
Zufahrten und Nebenanlagen i. S. d. § 14 BauNVO bis zu einer GRZ von 0,7 
überschritten werden.  
[§ 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO] 
 2.5  Die zulässigen Größen der Grundflächen für das in der Fläche für Stellplätze und 
Garagen zulässige Gemeinschaftsparkdeck (GPd) und die in der privaten Grünfläche 
pG 1 zulässige Gemeinschaftstiefgarage entsprechen dem Flächeninhalt der jeweils 
zu diesem Zweck festgesetzten Fläche.  
[§ 16 Abs. 2 Nr.1 BauNVO] 
 2.6  Für die WA 2 bis WA 6 ist ein Vortreten von Terrassen und Balkonen über die 
festgesetzten Baugrenzen um maximal 2,0 m zulässig, sofern die Abstandsflächen 
gewahrt bleiben. 
[§ 23 Abs. 2 Satz 3 BauNVO] 
3. Abweichendes Maß der Tiefe der Abstandsflächen [§ 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB] 
Im WA 2 vor der nördlichen Baugrenze des Baufensters B29/B30 beträgt die 
Abstandsflächentiefe 1,0 m.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB] 
4. Tiefgaragen, Parkdeck und Stellplätze [§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB] 
 4.1  Stellplätze, Garagen, ein Parkdeck und Tiefgaragen mit ihren Zufahrten sind nur 
innerhalb der in der Planzeichnung festgesetzten Flächen mit der jeweiligen 
Zweckbestimmung sowie innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. 
[§ 12 Abs. 6 BauNVO] 
 4.2  Die Oberkante von Tiefgaragen muss mindestens 0,4 m unter der Bezugshöhe 
liegen. Bezugshöhe ist die Höhe der natürlichen Geländeoberfläche, gemessen an 
allen äußeren Eckpunkten der Außenwände der jeweiligen Tiefgarage.  
[§ 9 Abs. 3 BauGB] 
5. Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB] 
Die in der Planzeichnung festgesetzten, mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu 
belastenden Flächen sind wie folgt zu belasten: 
GFL mit Geh- und Fahrrechten zugunsten der Allgemeinheit sowie mit 
Leitungsrechten zugunsten der Versorgungsträger  
Bebauungsplan Nr. 398 Parkstadt Dösen  
Teil B: Textliche Festsetzungen 
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GF mit Geh- und Fahrrechten zugunsten der Allgemeinheit  
GL mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit sowie mit Leitungsrechten 
zugunsten der Versorgungsträger 
L mit Leitungsrechten zugunsten der Versorgungsträger  
G mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB] 
6. Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen [§9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] 
 6.1  Schutz vor Verkehrslärm 
 6.1.1  In den durch Schrägschraffur (\\\\\\) an Baugrenzen festgesetzten Bereichen sind an 
Gebäudefronten, die parallel oder in einem Winkel von weniger als 90° zu den 
Baugrenzen ausgerichtet sind, bei Neu-, Um- und Anbauten Mindestanforderungen 
an den passiven Schallschutz wie folgt einzuhalten:  
Die Schalldämm-Maße der Außenbauteile von Aufenthaltsräumen sind mindestens 
gemäß der in der nachfolgenden Tabelle in Verbindung mit den in der Planzeichnung 
dargestellten Bereichen und unter Berücksichtigung der Raumnutzung zu wählen. 
Erforderliche Schalldämm-Maße der nach außen abschließenden Bauteile:  
Bereich 
Raumarten der Aufenthaltsräume 
Bettenräume 
in Krankenanstalten 
und Sanatorien 
Aufenthaltsräume in 
Wohnungen, Über-
nachtungsräume in 
Beherbergungsstätten, 
Unterrichtsräume und 
ähnliches 
Büroräumea 
und ähnliches 
erf. R'w,res des Außenbauteils in dB 
III 40 35 30 
a    An Außenbauteilen von Räumen, bei denen der eindringende Außenlärm aufgrund der in den 
Räumen ausgeübten Tätigkeiten nur einen untergeordneten Beitrag zum Innenraumpegel leistet, 
werden keine Anforderungen gestellt. 
b   Die Anforderungen sind hier aufgrund der örtlichen Gegebenheiten festzulegen. 
 
Wenn das Verhältnis der gesamten Außenfläche eines Raums (Sg) zu seiner 
Grundfläche (SG) einen von 0,8 abweichenden Wert für Sg/SG aufweist, so ist zum 
Wert für das erforderliche resultierende Schalldämm-Maß (erf. R'w,ges) der mit 
nachfolgender Gleichung (Gleichung 33 aus DIN 4109-2) ermittelte Korrekturwert 
KAL zu addieren:  
KAL = 10 * lg (Sg/0,8 * SG) in dB  
Von den getroffenen Anforderungen abweichende geringere Schalldämm-Maße sind 
zulässig, wenn durch Sachverständige für Schallschutz nachgewiesen wird, dass die 
Anwendung dieser Maße ausreichend ist.  
Schutzbedürftige Räume, die nur Fenster zu Fassaden mit einer Lärmbelastung > 50 
dB(A) nachts besitzen, sind mit schallgedämmten fensterunabhängigen 
Lüftungseinrichtungen auszustatten.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] 
Bebauungsplan Nr. 398 Parkstadt Dösen  
Teil B: Textliche Festsetzungen 
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 6.2  Schutz vor Gewerbeemissionen (Heizwerk) 
 6.2.1  Im WA 8 und WA 9 ist eine Wohnnutzung unzulässig bis Lärmminderungs-, 
Schallschutzmaßnahmen und die Erhöhung des Abgasschornsteins des BHKW am 
Heizwerk auf dem Flurstück 191/14, Gemarkung Dösen) durchgeführt wurden. Es ist 
nachzuweisen, dass die im Bereich des WA 8 und WA 9 durch das Heizwerk 
einwirkenden Immissionen  der TA Luft und Immissionsrichtwerte für allgemeine 
Wohngebiete nach der TA Lärm eingehalten werden. 
[§ 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB] 
 6.2.2  Mit Umsetzung der Maßnahmen nach Nr. 6.2.1  sind Nutzungen nach Nr. 1.1 und 1.2 
zulässig.   
7. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und 
Landschaft [§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] 
 7.1  Befestigung von Oberflächen 
 7.1.1  Auf den Baugrundstücken ist die Befestigung von Stellplätzen, Zufahrten und Wegen, 
einschließlich der Aufstellflächen für die Feuerwehr, so auszuführen, dass das auf 
den jeweiligen Flächen anfallende Niederschlagswasser weitestgehend innerhalb 
dieser Flächen versickern kann. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] 
 7.1.2  Befestigungen für z. B. Wege, Müllplatz, Fahrradstellplatz und Terrasse sind auf 
maximal 12 % der Baugrundstücksfläche zulässig. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] 
 7.2  Überdeckung und Begrünung nicht überbauter Teile von Tiefgaragen 
 7.2.1  Nicht überbaute Teile von Tiefgaragen sind mindestens mit einer 40 cm starken, 
durchwurzelbaren Substratschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen. Die 
Höhe der Substratschicht der Tiefgaragen darf die natürliche Höhe der 
Geländeoberfläche, gemessen an allen äußeren Eckpunkten der Außenwände der 
jeweiligen Tiefgarage, nicht überschreiten. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] 
 7.2.2  Auf der Tiefgarage in der privaten Grünfläche pG 1 ist eine Frischwiese anzulegen 
und extensiv zu pflegen. Mit Gehrechten belastete Flächen über der Tiefgarage sind 
dabei ausgenommen.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] 
 
 
 
 
 
 
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Teil B: Textliche Festsetzungen 
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8. Grünordnerische Festsetzungen [§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB] 
 8.1  Für die nachstehenden Festsetzungen werden die Pflanzqualitäten wie folgt definiert: 
Pflanzklasse A 
Straßenbäume 
StU* mindestens 20-25 cm, Hochstamm 
Kronenansatz in mindestens 2,5 m Höhe 
(Lichtraumprofil) 
Pflanzklasse B 
Bäume auf privaten 
Grundstücken 
StU* mindestens 16-18 cm, Hochstamm 
Pflanzklasse C 
Sträucher 
Pflanzgröße 60-80 cm,  
mindestens zwei Sträucher pro m² 
*StU = Stammumfang, gemessen in 1 m Höhe 
Alle festgesetzten Pflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang in der 
entsprechenden Pflanzklasse zu ersetzen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB] 
 8.2  Fläche zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen  
 8.2.1  In den Flächen PF 1, PF 2, PF 4, PF 5, PF 6, PF 7 und PF 8 sind Bäume mit einem 
Stammdurchmesser von > 20 cm, gemessen in einer Stammhöhe von 1 m, in 
folgender Mindestanzahl dauerhaft zu erhalten oder nach Abgang oder Beseitigung 
durch heimische, standortgerechte Bäume der Pflanzklasse B zu ersetzen:  
PF 1: 14 Bäume 
PF 2: 6 Bäume 
PF 4: 2 Bäume 
PF 5: 18 Bäume 
PF 6: 4 Bäume 
PF 7: 7 Bäume 
PF 8: 7 Bäume 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB] 
 8.2.2  In den Flächen PF 1, PF 2, PF 4, PF 5, PF 6, PF 7 und PF 8 sind Bäume mit 
standortgerechten, heimischen Sträuchern zu unterpflanzen, wobei die 
Strauchgruppen mindestens 50 % der jeweiligen Fläche PF einnehmen müssen (ein 
Strauch pro m²). 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB] 
 8.3  Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
Die Pflanzfläche PF 3 ist dauerhaft als Zierbepflanzung oder Rasenfläche zu 
entwickeln. Vitale Laubbäume mit einem Stammdurchmesser > 20 cm in einem Meter 
Höhe sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB] 
 
 
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 8.4  Begrünung der privaten nicht überbaubaren Grundstücksflächen in den Baugebieten 
WA 2 bis WA 6 
 8.4.1  a) Vorhandene Bäume mit einem Stammdurchmesser > 10 cm sind, wenn sie nicht 
dem Brandschutz entgegenstehen, zu erhalten und bei Abgang gemäß Beiplan, in 
dem Anzahl, Art und Standort der Bäume festgesetzt sind, mit Bäumen der 
Pflanzklasse A zu ersetzen.  
b) Alleebäume sind mit Rasen und/oder mit artenreichen Wiesen zu unterpflanzen. 
c) Baumerhalt innerhalb der Gehölzgruppen gemäß Nr. 8.2.1 ist nicht auf diese 
Festsetzung anrechenbar. 
 8.4.2  In den nicht überbaubaren Grundstücksflächen der Häuser A 2, A 4, A 5, A 6 sowie 
B 2, B 4, B 5, B 6 sind jeweils vier, in den nicht überbaubaren Grundstücksflächen der 
Häuser A 8 und B 8 sind jeweils zwei Schwarzkiefern der Pflanzklasse B gemäß 
Beiplan zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und nach Abgang durch Schwarzkiefern 
der Pflanzklasse B zu ersetzen. 
 8.4.3  Mindestens 3 % der Fläche des jeweiligen Baugrundstücks sind mit heimischen, 
standortgerechten Laubsträuchern oder Straucharten, die für die Entstehungszeit der 
denkmalgeschützten Anlage typisch sind (Pflanzklasse C) zu bepflanzen. 
Vorhandene Sträucher, die der Festsetzung entsprechen, werden angerechnet. 
 8.4.4  Mindestens 1,5 % der Fläche des jeweiligen Baugrundstücks sind als Pflanzflächen 
für Stauden und Gräser anzulegen. Je m² Pflanzfläche sind drei Stauden oder drei 
Gräserpflanzen zu pflanzen. 
 8.4.5  Die verbleibenden Flächen der jeweiligen Baugrundstücke sind als Rasen und/oder 
mit artenreichen Wiesen anzulegen und zu pflegen. 
 8.4.6  Im WA 6 sind entlang der Wasserfläche sechs heimische, standortgerechte 
Laubbäume (Pflanzklasse B) zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang 
durch heimische, standortgerechte Laubbäume der Pflanzklasse B zu ersetzen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und 25b BauGB] 
 8.4.7  In den Baugebieten WA 2 bis WA 6 sind die nichtüberbaubaren  Grundstücksflächen 
in ihrer Gesamtheit von baulichen Anlagen freizugalten und gemäß den 
Festsetzungen Nr. 8.4.1 bis Nr. 8.4.6 zu begrünen. Abweichend davon sind in diesen 
Flächen je Baugrundstück zulässig: 
a) bauliche Anlagen nach Festsetzung Nr. 2.6 
b) Anlagen der Abfallentsorgung angrenzend an die jeweilige öffentliche 
Verkehrsfläche, 
c) nicht überdachte Fahrradabstellanlagen, 
d) Briefkastenanlagen, 
e) Zuwegungen,  
f) Bänke, 
g) Treppen und 
h) die der Ver- und Entsorgung des Grundstücks dienenden Anlagen.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB] 
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 8.5  Begrünung der privaten nicht überbaubaren Grundstücksflächen in den Baugebieten 
WA 1 und WA 7 bis WA 10 
 8.5.1  Für die Baugrundstücke der Baugebiete WA 1 und WA 7 bis WA 10 wird festgesetzt:  
a) Je angefangene 300 m² Fläche des jeweiligen Baugrundstückes ist mindestens ein 
heimischer, standortgerechter Laubbaum (Pflanzklasse B) zu pflanzen, dauerhaft zu 
erhalten und bei Abgang durch einen heimischen, standortgerechten Laubbaum der 
Pflanzklasse B zu ersetzen. Vorhandene Bäume, die der festgesetzten Qualität 
mindestens entsprechen, sowie Bäume, die gemäß Nr. 8.5.2 angepflanzt werden, 
werden auf die Festsetzung angerechnet. Baumanpflanzungen für Stellplätze gemäß 
Nr. 8.7.1 und Baumerhalt innerhalb der Gehölzgruppen gemäß Nr. 8.2.1 sind nicht 
auf diese Festsetzung anrechenbar. 
b) Mindestens 7 % der Fläche des jeweiligen Baugrundstücks sind mit heimischen, 
standortgerechten Laubsträuchern (Pflanzklasse C) zu bepflanzen. 
c) Die Anpflanzungen gemäß Nr. 8.5.1 a) und b) sind für das WA 8 an den westlichen 
und für das WA 10 an den westlichen und südlichen Grundstücksgrenzen zu 
verorten. 
d) Im WA 7 sind abweichend zu Nr. 8.5.1 a) 22 Bäume zu pflanzen, davon sind 4 
Bäume gem. Beiplan und 5 Bäume an der nördlichen Seite der Wasserfläche zu 
pflanzen. Baumanpflanzungen für Stellplätze gemäß Nr. 8.7.1 sind auf diese 
Festsetzung anrechenbar. Anpflanzungen gemäß 8.5.1 b) vorzugsweise an der 
nördlichen Seite der Wasserfläche zu verorten.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB] 
e) Im WA 8 und WA 10 ist eine Streuobstwiese dauerhaft zu erhalten. Bestehende 
Obstbäume sind dauerhaft zu erhalten und nach Abgang durch einen Obstbaum mit 
einem Stammumfang von mindestens 16-18 cm zu ersetzen. Zudem ist die 
artenreiche Wiese zu erhalten und extensiv zu pflegen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB ] 
 
 8.5.2  Entlang der Planstraße D sind Bäume der Pflanzklasse A gemäß Beiplan 
anzupflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang durch Bäume der Pflanzklasse 
A zu ersetzen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB] 
 8.5.3  In den Baugebieten WA 1 und WA 7 bis 10 sind die nichtüberbaubaren 
Grundstücksflächen zwischen angrenzenden Erschließungsflächen und der 
nächstliegenden festgesetzten Baugrenze bzw. deren gradliniger Verlängerung bis zu 
den seitlichen Grundstücksgrenzen (Vorgärten) in ihrer Gesamtheit gemäß den 
Festsetzungen Nr. 8.5.1 und Nr. 8.5.2 zu begrünen. Abweichend davon sind in diesen 
Flächen je Baugrundstück zulässig: 
a) Zuwegungen,  
b) Fahrradstellplätze und  
c) Flächen für Stellplätze gemäß Festsetzung in der Planzeichnung. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB] 
 8.6  Private Grünflächen 
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 8.6.1  Für die private Grünfläche „Park“ pG 1 gilt: 
a) Gehölze sind gemäß Beiplan zu erhalten bzw. anzupflanzen, dauerhaft zu erhalten 
zu pflegen und bei Abgang entsprechend Beiplan zu ersetzen. 
b) Es sind vier nicht überdachte Tiefgaragenausgänge auf insgesamt maximal 120 m² 
zulässig. 
c) Notwendige Lüftungsanlagen sind innerhalb der Fläche für Tiefgaragen zulässig. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und b BauGB] 
 8.6.2  Für die privaten Grünfläche „Streuobstwiese“ pG 2 gilt: 
a) Innerhalb der privaten Grünfläche pG 2 ist eine Streuobstwiese anzulegen und 
dauerhaft zu erhalten. Je angefangene 130 m² Grünfläche ist ein Obstbaum, 
Hochstamm, mit einem Stammumfang von mindestens 16-18 cm zu pflanzen, 
dauerhaft zu erhalten und nach Abgang durch einen Obstbaum mit einem 
Stammumfang von mindestens 16-18 cm zu ersetzen. Vorhandene Obst- und 
standortgerechten Laubbäume, die die vorstehend festgesetzten 
Mindestanforderungen erfüllen sind zu erhalten. Auf die Festsetzung angerechnet. 
werden die zu erhaltenden Obstbäume. Die zu erhaltenden Laubbäume sind bei 
Abgang durch einen Obstbaum mit einem Stammumfang von mindestens 16-18 cm 
zu ersetzen. Baumanpflanzungen für Stellplätze gemäß Nr. 8.7.1 sind nicht auf diese 
Festsetzung anrechenbar. Zudem ist auf der gesamten Fläche eine artenreiche 
Wiese anzusäen, die extensiv zu pflegen ist. 
b) Innerhalb der privaten Grünfläche pG 2 sind auf insgesamt 200 m² Grünfläche 
standortgerechte Laubsträucher (Pflanzklasse C) anzupflanzen, dauerhaft zu erhalten 
und bei Abgang durch standortgerechte Laubsträucher (Pflanzklasse C) zu ersetzen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und Nr. 25b BauGB] 
 8.6.3  Für die privaten Grünflächen „Spielplatz“ pG 3.1, pG 3.2 und pG 3.3 gilt: 
a) In den privaten Grünflächen pG 3.1, pG 3.2 und pG 3.3 sind Bäume anzupflanzen, 
dauerhaft zu erhalten und nach Abgang durch heimische, standortgerechte Bäume zu 
ersetzen, die der für die jeweilige pG festgesetzten Qualität entsprechen. Vorhandene 
Bäume, die die festgesetzten Mindestanforderungen erfüllen, werden angerechnet.  
pG 3.1: 8 Laubbäume der Pflanzklasse A gemäß Beiplan 
pG 3.2: 7 Laub- oder Obstbäume (Pflanzklasse B)  
pG 3.3: 6 Laub- oder Obstbäume (Pflanzklasse B) 
b) Entlang der jeweiligen Grenzen der privaten Grünflächen pG 3.1, pG 3.2 und 
pG 3.3 sind mit Ausnahme der Zugänge standortgerechte Laubsträucher 
(Pflanzklasse C) anzupflanzen. Die bepflanzten Flächen müssen wenigstens 10 % 
der Fläche der jeweiligen privaten Grünfläche einnehmen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und Nr. 25b BauGB] 
 8.7  Begrünung von Stellplatzanlagen, Dächern und Fassaden 
 8.7.1  Je angefangene vier Stellplätze ist ein einheimischer, standortgerechter Laubbaum 
(Pflanzklasse A) zwischen den Stellplätzen, beziehungsweise in einem Abstand von 
max. 2 m zu diesen zu pflanzen. Die offene, unversiegelte Bodenfläche je Baum 
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(Baumscheibe) muss mindestens 6 m² betragen und einen Mindestquerschnitt von 2 
m aufweisen. Die offene Bodenfläche ist mit standortgerechten Bodendeckern oder 
Wildblumen/-stauden zu bepflanzen und vor Überfahren zu schützen. 
[§ 9 Abs.1 Nr. 25a BauGB] 
 8.7.2  Dächer mit einer Neigung von bis zu 15° sind auf mindestens 70 % ihrer Fläche mit 
standortgerechten Arten auf einer Substratschichtdicke von mindestens 12 cm 
extensiv zu begrünen. Die Begrünung ist dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu 
ersetzen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB] 
 8.7.3  Die nach Süden exponierte Fassade des Gemeinschaftsparkdecks (GPd) ist auf 
mindestens 70 % der Gesamtlänge mit Kletterpflanzen (Pflanzabstand maximal 1 m) 
zu begrünen. Die Anpflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu 
ersetzen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB] 
8.7.4  In den Baugebieten WA 1 und WA 7 bis WA 10 sind fensterlose Fassadenteile > 30 
m² mit Kletterpflanzen zu begrünen (Pflanzabstand: entsprechend der 
Kletterpflanzenart). Die Pflanzfläche pro Pflanze muss mindestens 1 m² betragen.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB] 
 
9. Örtliche Bauvorschriften [§ 89 Abs. 2 SächsBO] 
 9.1  In den Baugebieten WA 2 bis WA 6 sind Hauptanlagen nur mit Walmdächern mit 
einer Dachneigung zwischen 30° und 50° zulässig. 
 9.2  In den Baugebieten WA 1 und WA 7 bis WA 10 sind Hauptanlagen nur mit 
Flachdächern beziehungsweise flach geneigten Dächern bis 15° zulässig.  
 9.3  Solaranlagen und technische Aufbauten sind in den Baugebieten WA 1 und WA 7 bis 
WA 10 zulässig, soweit sie in einer maximalen Höhe von 1 m über der 
Dachoberkante und mit einem Abstand von mindestens 1 m zu den 
Dachflächenaußenkanten errichtet werden. 
Im WA 7 dürfen technische Aufbauten ausnahmsweise eine Höhe bis max. 2,6 m 
über der Dachoberkante aufweisen, wenn sie mit einem Abstand von min. 1,5 m zu 
den Dachflächenaußenkanten errichtet werden und diese aufgrund ihrer Anzahl, 
Größe und Form nicht verunstaltend wirken. 
 9.4  In den Baugebieten WA 2 bis WA 6 sind Einfriedungen, angrenzend an 
Erschließungsanlagen, bis zu einer Höhe von max. 0,40 m über Geländeoberfläche 
zulässig. Anlagen der Abfallentsorgung sind durch eine mindestens 1,20 m über 
Geländeoberfläche hohe Hecke einzugrünen. Im Baugebiet WA 4 ist die Errichtung 
eines Eingangstores angrenzend an die nördliche Fassade des Haus B 19 zulässig.  
 9.5  In den Baugebieten WA 1 und WA 7 bis WA 10 sind Einfriedungen, angrenzend an 
eine öffentliche Verkehrsfläche oder mit Gehrechten belastete Fläche, bis zu einer 
Höhe von max. 1,20 m über Geländeoberfläche zulässig. 
yyyyyy 
 
Begründung zum 
Bebauungsplan Nr. 398 
 
„Parkstadt Dösen“ 
 
 
 Stadtbezirk: Südost 
 Ortsteil: Meusdorf 
 
Übersichtskarte 
 
 Grenze des räumlichen 
 Geltungsbereiches 
 
 
 
 Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
Stadtplanungsamt 
Planverfasser:  
 
 
seecon Ingenieure GmbH 
Spinnereistraße 7, Halle 14 – 04179 Leipzig 
www.seecon.de 
 
28.01.2021 
 
 

Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
 Seite 1 
28.01.2021 
INHALTSVERZEICHNIS 
A. EINLEITUNG ................................ ................................ ................................ ..................... 3 
1. Lage und Größe des Plangebietes ................................ ................................ .................... 4 
2. Planungsanlass und -erfordernis ................................ ................................ ....................... 4 
3. Ziele und Zwecke der Planung ................................ ................................ .......................... 6 
4. Verfahrensdurchführung ................................ ................................ ................................ .... 7 
B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG ................................ ................................ ...................... 9 
5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes ................................ ...................... 9 
5.1 Topografie ................................ ................................ ................................ ......................... 9 
5.2 Vorhandene Bebauung und Nutzungen................................ ................................ ............. 9 
5.3 Vorhandene Wohnbevölkerung ................................ ................................ ....................... 10 
5.4 Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung…………………………………………………....10 
5.5 Soziale Infrastruktur ................................ ................................ ................................ ........ 11 
5.6 Technische Infrastruktur: Verkehrsinfrastruktur ................................ ...............................  12 
5.7 Technische Infrastruktur: Ver- und Entsorgungsanlagen ................................ ................. 13 
6. Planungsrechtliche Grundlagen................................ ................................ ....................... 14 
6.1.1 Ziele der Raumordnung ................................ ................................ ................................ ... 14 
6.1.2 Flächennutzungsplan (FNP) ................................ ................................ ............................ 17 
6.1.3 Landschaftsplan ................................ ................................ ................................ .............. 17 
6.1.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben ................................ ................................ ........................ 18 
6.2 Sonstige Planungen ................................ ................................ ................................ ........ 18 
6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept ................................ ................................ ............ 18 
6.2.2 Stadtentwicklungsplan Zentren ................................ ................................ ....................... 19 
6.2.3 Strategische Konzepte zum Wohnen ................................ ................................ .............. 20 
6.2.4 Sozialer Wohnungsbau ................................ ................................ ................................ ... 21 
6.2.5 Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen ................................ ............................. 23 
6.2.6 Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum ................................ .................... 23 
6.2.7 Denkmalpflegerische Rahmenzielstellungen ................................ ................................ ... 24 
6.2.7.1 Denkmalpflegerische Rahmenzielstellung – Freiraum ................................ ..................... 24 
6.2.7.2 Denkmalpflegerische Rahmenzielstellung – Gebäude ................................ ..................... 26 
7. Umweltbericht ................................ ................................ ................................ ................. 27 
7.0 Zusammenfassung ................................ ................................ ................................ .......... 27 
7.1 Einleitung ................................ ................................ ................................ ........................ 28 
7.1.1 Ziele und Inhalte des Planes (Kurzdarstellung) ................................ ...............................  29 
7.1.2 Fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes ................................ .................... 30 
7.1.2.1 Schutzgebiete und Schutzobjekte gemäß BNatSchG ................................ ...................... 30 
7.1.2.2 Landschaftsplan ................................ ................................ ................................ .............. 33 
7.1.2.3 Grünordnungsplan................................ ................................ ................................ ........... 35 
7.1.2.4 Eingriffsregelung ................................ ................................ ................................ ............. 35 
7.1.2.5 Sonstige fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes ................................ ....... 39 
7.1.2.6 Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der Umweltbelange 40 
7.2 Beschreibung und Bewertung der erheblichen Umweltauswirkungen ..............................  50 
7.2.1 Pflanzen ................................ ................................ ................................ .......................... 50 
7.2.1.1 Bestandsaufnahme ................................ ................................ ................................ ......... 50 
7.2.1.2 Entwicklungsprognose / erhebliche Auswirkungen der Planung ................................ ...... 53 
7.2.1.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachhaltigen 
Auswirkung ................................ ................................ ................................ ..................... 59 
7.2.2 Tiere ................................ ................................ ................................ ................................  59 
7.2.2.1 Bestandsaufnahme ................................ ................................ ................................ ......... 59 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
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7.2.2.2 Entwicklungsprognose/erhebliche Auswirkungen der Planung ................................ ........ 61 
7.2.2.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen 
Auswirkungen ................................ ................................ ................................ .................. 64 
7.2.3 Menschen – Verkehrslärm ................................ ................................ ...............................  67 
7.2.3.1 Bestandsaufnahme ................................ ................................ ................................ ......... 67 
7.2.3.2 Entwicklungsprognose/erhebliche Auswirkungen der Planung ................................ ........ 68 
7.2.3.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen 
Auswirkungen ................................ ................................ ................................ .................. 69 
7.2.4 Menschen – Gewerbelärm ................................ ................................ ..............................  70 
7.2.4.1 Bestandsaufnahme ................................ ................................ ................................ ......... 70 
7.2.4.2 Entwicklungsprognose/erhebliche Auswirkungen der Planung ................................ ........ 70 
7.2.4.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen 
Auswirkungen ................................ ................................ ................................ .................. 71 
7.2.5 Menschen – Luftqualität ................................ ................................ ................................ .. 71 
7.2.5.1 Bestandsaufnahme ................................ ................................ ................................ ......... 71 
7.2.5.2 Entwicklungsprognose/erhebliche Auswirkungen der Planung ................................ ........ 72 
7.2.5.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachhaltigen 
Auswirkung ................................ ................................ ................................ ..................... 73 
7.3 Anderweitige Planungsmöglichkeiten ................................ ................................ .............. 73 
7.4 Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen ................................ ...................... 74 
8. Ergebnisse der Beteiligungen ................................ ................................ .......................... 75 
8.1 Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ................................ .................. 75 
8.2 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit ................................ ................................ ........ 81 
8.3 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Entwurf ................................ ................ 83 
8.4 Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf ................................ ................................ ...... 84 
9. Städtebauliches Konzept ................................ ................................ ................................ . 89 
9.1 Gliederung des Gebietes ................................ ................................ ................................ . 90 
9.2 Bebauungs-/Nutzungskonzept ................................ ................................ ........................ 90 
9.3 Erschließungskonzept ................................ ................................ ................................ ..... 91 
9.3.1 Verkehrstechnische Erschließung ................................ ................................ ................... 91 
9.3.2 Ver- und Entsorgung ................................ ................................ ................................ ....... 93 
9.4 Brandschutzkonzept ................................ ................................ ................................ ........ 98 
9.5 Grünordnerisches Konzept ................................ ................................ ..............................  99 
9.6 Energiekonzept ................................ ................................ ................................ ............. 102 
C. INHALTES DER BEBAUUNGSPLANES ................................ ................................ ....... 104 
10. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches ................................ ................................ . 104 
11. Gliederung des Plangebietes ................................ ................................ ........................ 104 
12. Baugebiete ................................ ................................ ................................ .................... 104 
12.1 Art der baulichen Nutzung ................................ ................................ ............................. 104 
12.1.1 Allgemeines Wohngebiet, Teilbaugebiete ................................ ................................ ...... 104 
12.1.2 Allgemein zulässige Nutzungen................................ ................................ ..................... 105 
12.1.3 Ausnahmsweise zulässige Nutzungen ................................ ................................ .......... 105 
12.1.4 Unzulässige Nutzungen ................................ ................................ ................................  106 
12.1.5 Zulässigkeit von Läden im WA 7 ................................ ................................ ................... 106 
12.2 Grundflächenzahl und Grundfläche ................................ ................................ ............... 107 
12.3 Höhe baulicher Anlagen ................................ ................................ ................................  109 
12.4 Überbaubare Grundstücksfläche ................................ ................................ ................... 111 
12.5 Abweichende Bauweise ................................ ................................ ................................  112 
13. Tiefgaragen, Parkdeck und Stellplätze ................................ ................................ .......... 113 
14. Verkehrsflächen ................................ ................................ ................................ ............ 115 
Begründung zum Bebauungsplan 
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15. Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen ................................ ........ 116 
16. Wasserflächen ................................ ................................ ................................ .............. 117 
17. Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ................................ ................................  117 
17.1 Schutz vor Verkehrslärm ................................ ................................ ...............................  118 
17.2 Schutz vor Emissionen bestehender gewerblicher Nutzungen (Heizwerk) .................... 119 
18. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und                  
Landschaft ................................ ................................ ................................ .................... 120 
18.1 Befestigung von Oberflächen ................................ ................................ ........................ 120 
18.2 Überdeckung und Begrünung nicht überbauter Teile von Tiefgaragen .......................... 121 
19. Grünordnerische Festsetzung ................................ ................................ ....................... 122 
19.1 Pflanzenqualität ................................ ................................ ................................ ............. 122 
19.2 Fläche zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen .................. 123 
19.3 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen                 
Bepflanzungen ................................ ................................ ................................ .............. 124 
19.4 Begrünung der privaten nicht überbaubaren Grundstücksflächen in den                                   
Baugebieten WA 2 bis WA 6 ................................ ................................ ......................... 124 
19.5 Begrünung der privaten nicht überbaubaren Grundstücksflächen in den                
Baugebieten WA 1 und WA 7 bis WA 10 ................................ ................................ ....... 128 
19.6 Private Grünflächen ................................ ................................ ................................ ....... 130 
19.7 Begrünung von Stellplatzanlagen, Dächern und Fassaden ................................ ........... 133 
20. Örtliche Bauvorschriften ................................ ................................ ................................  135 
21. Nachrichtliche Übernahme ................................ ................................ ............................ 136 
D. STÄDTEBAULICHE KALKULATION ................................ ................................ ............. 137 
22. Flächenbilanz des Plangebietes ................................ ................................ .................... 137 
23. Kosten für die Stadt Leipzig ................................ ................................ ........................... 137 
 
Anhang I: Hinweise 
 II: Pflanzempfehlungen 
 III: Zusammenfassende Erklärung gem. § 10a Abs. 1 BauGB 
 
  
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A. EINLEITUNG 
Die historische Anlage „Park-Krankenhaus Leipzig-Dösen“ war als hygienisches Pavillon-Ensem-
ble ein für Klinikareale viel verbreiteter Bautyp des ausgehenden 19. und beginnenden 20. Jahrhun-
derts. 
Im damals ländlichen Umland Leipzigs angelegt, bildet es bis heute eine räumliche und bauliche 
Einheit, die durch das strenge Straßenraster und die reduzierten Materialien (Ziegel, Putz, Holz) 
noch unterstrichen wird. 
Die nun beabsichtigte Umnutzung des Areals zu einem Wohnquartier macht deshalb nicht nur eine 
Sanierung und Aufwertung des Bau- und Grünbestandes nötig, sondern auch eine aktive Auseinan-
dersetzung mit dem Charakter des Ortes und seinem Image. 
Ziel ist es, unter Ausnutzung der besonderen Lage, des wertvollen Baum- und Grünbestandes und 
nicht zuletzt der anspruchsvollen Bestandsgebäude einen qualitätsvollen Wohn- und Aufenthaltsort 
zu entwickeln, der eine ergänzende Alternative zu den am Markt angebotenen Immobilien bildet 
und so spezielle Nachfragen generiert. 
Die angestrebte Entwicklung dieses Areals steht in einem Spannungsverhältnis von stadtentwick-
lungspolitischen Strategien, ökonomischen Anforderungen,  umwelt- und naturschutzrechtlichen 
sowie denkmalpflegerischen Belangen. Die Reaktivierung des Gebietes und dessen künftige Nut-
zung erfordert in dieser Hinsicht einen angemessenen Kompromiss zwischen diesen teils entgegen-
stehenden Belangen und Zielen. 
1. Lage und Größe des Plangebietes 
Das Plangebiet dieses Bebauungsplanes befindet sich im Stadtbezirk Südost, Ortsteil Meusdorf und 
liegt ca. 1,0 km südlich der historischen Ortsmitte von Probstheida, westlich der Chemnitzer Straße. 
Es wird umgrenzt von der Klinik für Forensische Psychiatrie Dösen (KFP Dösen) im Norden, der 
Chemnitzer Straße im Osten, der ehemals zum Klinikgelände gehörenden Parkanlage im Süden so-
wie der Wohnbebauung an der Paul-Flechsig-Straße und einer Kleingartenanlage im Westen. Das 
Gebiet hat eine Größe von ca. 14,6 ha. 
Die räumliche Lage des Plangebietes ist aus der Übersichtskarte bzw. aus der Planzeichnung zu er-
sehen. Der genaue Verlauf der Grenze des räumlichen Geltungsbereiches und die betroffenen Flur-
stücke bzw. Flurstücksteile können aus der Planzeichnung bzw. aus dem Kap. 10 dieser Begründung 
entnommen werden 
2. Planungsanlass und -erfordernis 
Im Jahr 2002 wurde der Krankenhausbetrieb im Park-Krankenhaus Dösen aufgegeben. Lediglich 
der nördliche Teilbereich, durch umfangreiche Sicherheitsanlagen von seiner Umgebung abge-
schirmt, wird seitdem durch die KFP Dösen weiter genutzt. 
Die ehemalige Eigentümerin, ein Tochterunternehmen der Rhön-Klinikum AG, hatte sich über die 
Jahre bemüht, das Grundstück in seinem Bestand zu erhalten und einer neuen modernen Kliniknut-
zung zuzuführen. Teilweise wurden in diesem Kontext einzelne Gebäude vermietet. Eine wirtschaft-
lich sinnvolle Gesamtentwicklung konnte jedoch nicht erreicht werden. Daher wurde im Jahr 2009 
seitens des Eigentümers entschieden, das Areal zu verkaufen, um so den Weg für eine standortange-
messene Wiedernutzung des Geländes zu ermöglichen. 
2013 wurde das Areal bereits durch einen anderen Projektentwickler beplant. Das damalige Nut-
zungskonzept sah eine räumliche Trennung in der Form vor, dass im nördlichen Bereich die ge-
werblichen Nutzungen dominieren sollten, während im südlichen Teil des Plangebietes die Wohn-
nutzung vorherrschte. Im Rahmen der Planungen wurde die frühzeitige Beteiligung gem.  
§ 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB 2013 durchgeführt. 
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Planungsanlass bildet die Absicht der jetzigen Eigentümerin der Flächen in enger Abstimmung mit 
der Stadt Leipzig das Areal insgesamt zu einem Wohnstandort zu entwickeln. Um hierbei nachhaltig 
eine städtebaulich geordnete Entwicklung des Gebietes zu erreichen, wurde vor Einleitung des 
Planverfahrens ein städtebauliches Konzept erarbeitet, welches darauf abzielt, die wertvolle denk-
malgeschützte Bausubstanz zu erhalten und diese durch Neubauten zu ergänzen. Die Konzeption 
dient dazu, innerhalb der unterschiedlichen Nutzungsbereiche die städtebaulichen Rahmenbedin-
gungen für das V orhaben zu spezifizieren. 
Das Potenzial des Standortes liegt in seiner besonderen Quartiersqualität, die eine Ergänzung zu den 
am Markt angebotenen Immobilien bildet und so entsprechende Nachfragen generieren wird. Die 
Herausforderungen bestehen u.a. in der hohen ökologischen Wertigkeit, den denkmalpflegerischen 
Zielstellungen und einer ungenügenden ÖPNV-Anbindung. 
Geplant ist die gesamtheitliche Entwicklung des Gebietes zu einem hochwertigen Wohnstandort für 
unterschiedliche Nutzergruppen. Die Maßnahmen sollen u. a. aus folgenden Punkten bestehen: 
 Sanierung und Nutzungsänderung der größtenteils denkmalgeschützten Gebäude, 
 städtebaulich behutsame Nachverdichtung durch Neubauvorhaben, 
 Nutzungsanreicherung des Quartiers mit Einrichtungen der sozialen Infrastruktur (KiTa) so-
wie der Nahversorgung, 
 funktionale Neuordnung (u. a. der Verkehrsorganisation) sowie 
 freiräumliche Aufwertung. 
Nach § 1 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) haben die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald 
und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. 
Die Aufstellung des Bebauungsplanes ist erforderlich, um im Sinne einer geordneten städtebauli-
chen Entwicklung den Rahmen für den Neuordnungsbedarf im Bebauungsplangebiet für die ange-
strebten Nutzungen mit den erforderlichen öffentlichen und privaten Erschließungsanlagen pla-
nungsrechtlich zu setzen. 
Dies betrifft insbesondere auch die angestrebte Entwicklung der bislang im Außenbereich gem. 
§ 35 BauGB gelegenen Flächen zu Wohnzwecken. Da die angestrebten Nutzungen nicht zu den im 
§ 35 BauGB aufgeführten privilegierten oder begünstigten V orhaben zählen, sind diese auf der be-
stehenden planungsrechtlichen Grundlage nicht zulässig.  
Aber auch der Nahversorger und die angestrebten Anlagen zur Unterbringung des ruhenden Ver-
kehrs, vor allem die zentrale Tiefgarage und das dreigeschossige Parkdeck am nördlichen Rand des 
Plangebietes, sind auf der in diesen Bereichen anzuwendenden Rechtsgrundlage des § 34 BauGB 
nicht zulässig, da sie von der maßstabsbildenden Eigenart der näheren Umgebung abweichen und 
sich in diese nicht einfügen. 
Mithilfe der verbindlichen Bauleitplanung können die zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten definiert 
werden. Darüber hinaus ist es erforderlich, potenzielle Konflikte zwischen den Nutzungen innerhalb 
und außerhalb des Gebietes zu ermitteln und auf dem Wege der Bauleitplanung unzulässige Beein-
trächtigungen zu vermeiden. 
Letztendlich ist das Planverfahren erforderlich, um u.a. die angestrebten Entwicklungsziele unter 
Berücksichtigung der Belange und Bedürfnisse der Bevölkerung, der Belange des Denkmalschutzes 
und des Landschaftsbildes, der Nachbarschaft zu angrenzenden klinischen Versorgungseinrichtun-
gen sowie der Belange des Umwelt- und Naturschutzes umfassend und abschließend zu ermitteln 
und einer sachgerechten planerischen Abwägung zu unterziehen. 
  
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3. Ziele und Zwecke der Planung 
Durch die Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplanes Nr. 398 sollen, unter Beachtung des vor-
handenen Gebäude- und Baumbestandes sowie der technischen und verkehrlichen Erschließungsan-
lagen im Plangebiet selbst als auch im Umfeld, insbesondere die folgenden Planungsziele erreicht 
werden: 
 Schaffung der planungsrechtlichen V oraussetzungen 
V ornehmliches Ziel dieses Bebauungsplanes ist die Schaffung der erforderlichen planungsrechtli-
chen V oraussetzungen für die Umnutzung/Revitalisierung des ca. 14,6 ha großen, ehemals medizi-
nisch genutzten Areals als Wohnstandort. 
 Sicherung der städtebaulichen Ordnung 
Unter besonderer Beachtung freiräumlicher Gestaltungselemente, z. B. durch den Erhalt eines grö-
ßeren, zentral im Plangebiet gelegenen Grünraums und des denkmalgeschützten Gebäudebestandes 
soll eine geordnete städtebaulich Entwicklung an dieser Stelle gewährleistet werden. Zudem soll 
durch die Aufstellung des Bebauungsplanes sichergestellt werden, dass die denkmalgeschützte his-
torische Krankenhausanlage in ihren städtebaulichen, architektonischen und landschaftsarchitekto-
nischen Grundzügen erhalten und sensibel weiterentwickelt werden kann. 
 Überprüfung von baulichen Ergänzungen über den historischen Rahmen hinaus 
Es sollen die Möglichkeiten einer maßvollen bauliche Ergänzung des historischen Bestandes unter 
besonderer Berücksichtigung der stadtentwicklungsplanerischen, landschaftsplanerischen und denk-
malpflegerischen Ziele überprüft und geklärt werden. 
 Sicherung der geordneten Erschließung 
Die vorhandene verkehrstechnische und medienseitige Erschließung des Geländes ist auf die neuen 
Anforderungen anzupassen, wobei die Straßen und Wege im Gebiet der öffentlichen Nutzung un-
eingeschränkt zur Verfügung stehen sollen. Damit sollen einerseits die einzelnen Gebäude und Teil-
bereiche der Anlage eine dauerhaft gesicherte Erschließung erhalten, andereseits das Gebiet jeder-
zeit öffentlich zugänglich sein. 
 Einbindung des Gebietes in den stadträumlichen Kontext 
Durch die Öffnung des ehemaligen Klinikgeländes und die Schaffung von standortadäquaten Nut-
zungsangeboten soll das Areal stärker und besser mit den umgebenden Siedlungsräumen vernetzt 
werden. Eine wichtige Rolle spielen hierbei die Integration öffentlicher Nutzungen, wie z. B. der 
geplanten KiTa, des Nahversorgers und die Anknüpfung an bestehende Wegeverbindungen. 
 Berücksichtigung der Belange des Umweltschutzes 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sind die Belange des Natur- und Umweltschutzes zu er-
mitteln und in angemessener Form zu berücksichtigen.  
 Berücksichtigung der Nachbarschaft (insbesondere der KFP Dösen) 
Auch ist es erforderlich, potenzielle Konflikte zwischen den unterschiedlichen Nutzungen zu ermit-
teln und auf dem Wege der Bauleitplanung unzulässige Beeinträchtigungen planungsrechtlich aus-
zuschließen. Im Norden grenzt der geschützte Bereich der KFP Dösen an. Hier gilt es, mögliche 
Nutzungskonflikte zu vermeiden. 
 Schaffung von Rechtssicherheit 
Mit dem Planverfahren soll für die Projektentwicklerin hinsichtlich der zukünftigen Entwicklungs- 
und Bebauungsmöglichkeiten Rechtssicherheit für die geplante perspektivische Umsetzung der ein-
zelnen V orhaben geschaffen werden. 
  
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4. Verfahrensdurchführung 
Folgende Verfahrensschritte wurden zur V orbereitung des Satzungsbeschlusses durchgeführt: 
Aufstellungsbeschluss vom 
Beschluss Nr. RBV-1234/12,  
bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 12/2012 vom  
09.06.2012 
16.05.2012 
frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit  
(§ 3 Abs. 1 BauGB), bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 
15/2013 vom 24.08.2013 
Bürgerversammlung im Eingangsgebäude des ehemaligen Krankenhau-
ses, Chemnitzer Str. 50 
27.08. bis 24.09.2013 
 
 
10.09.2013 
frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange  
(§ 4 Abs. 1 BauGB), mit Schreiben vom 
 
16.07.2013 
Öffentliche Auslegung des Entwurfes 
(§ 3 Abs. 2 BauGB), bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 
9/2019 vom 04.05.2019 
14.05.2019 bis 
13.06.2019 
erneute Beteiligung der Betroffenen zum Entwurf (§ 4a Abs. 3 
BauGB) mit Schreiben vom 09.12.2019 
erneute Beteiligung der Betroffenen zum Entwurf (§ 4a Abs. 3 
BauGB) mit Schreiben vom 10.01.2020 
erneute Beteiligung der Betroffenen zum Entwurf (§ 4a Abs. 3 
BauGB) mit Schreiben vom 19.02.2020 
erneute Beteiligung der Betroffenen zum Entwurf (§ 4a Abs. 3 
BauGB) mit Schreiben vom 29.10.2020 
erneute Beteiligung der Betroffenen zum Entwurf (§ 4a Abs. 3 
BauGB) mit Schreiben vom 08.12.2020 
 
Folgende Besonderheiten der Durchführung des Verfahrens sind zu nennen: 
Aufgrund von Änderungen und Ergänzungen des Planentwurfes nach den Beteiligungen zum Ent-
wurf wurden insgesamt fünf erneute Beteiligungen zum Entwurf gemäß § 4a Abs. 3 BauGB durch-
geführt. 
Geändert und ergänzt wurden: 
a) Rücknahme der Festsetzung für Tiefgaragen im WA 6 sowie die Änderung der Zweckbe-
stimmung der privaten Grünfläche pG 2    
Mit diesen Änderungen werden die V oraussetzungen für einen größeren Baumerhalt im Randbe-
reich des Plangebiets sowie für neue Lebensräume (Streuobstwiese) im Plangebiet geschaffen. (Nä-
heres siehe Kap. 19.3.1 und 19.6 dieser Begründung) 
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b) Änderung der Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche in den Baugebieten WA 8 
und WA 10  sowie der Festsetzung für Stellplätze im WA 10 
Mit dieser Änderung werden die V oraussetzungen geschaffen, dass eine bestehende Streuobstwie-
sen im Gebiet erhalten werden kann. Zugleich erfolgt eine Anpassung der Festsetzungen im WA 10 
an die konkrete Objektplanung der Kita und einen verringerten Stellplatzbedarf. (Näheres siehe 
Kap. 9.5 dieser Begründung)  
c) Erhöhung des Anteils heimischer, standortgerechter Laubsträuchern (Pflanzklasse C) von 
3% auf 7 % in den Baugebieten WA 1 und WA 7 bis WA 10  
Mit dieser Anderung soll der Anteil der mit Sträuchern überdecken Flächen in den nicht unter 
Denkmalschutz stehenden Baugebieten mehr als verdoppelt werden und so zu einer stärkeren 
Durchgrünung der Gebiete führen. (Näheres siehe Kap. 19.5 dieser Begründung) 
d) Ergänzung der Planinhalte hinsichtlich einer zusätzlichen Wegeverbindung im WA 10, der 
Fassadenbegrünung in den Baugebieten WA 1 und WA 7 bis WA 10, zur Unterpflanzung von 
Bäumen mit artenreichen Wiesen, zu technischen Dachaufbauten sowie zur Klarstellung der 
zu begrünenden Grundstücksflächen (Näheres siehe Kap. 19.7 und 20 dieser Begründung)  
In Ergänzung des angetrebten Wegenetztes werden die V oraussetzungen für eine Wegeverbindung 
im Bereich des WA 10 in östliche Richtung geschaffen. Zusätzlich sollen neben dem Parkdeck auch 
die fensterlosen Fassadenteile der Baugebieten WA 1 und WA 7 bis WA 10 zur Verbesserung der 
mikroklimatischen und lufthygienischen Situation im direkten Baukörperbereich begrünt werden. 
Neben Solaranlagen sollen auch technische Dachaufbauten in geringen Umfang zulässig sein ohne 
das stadträumliche Erscheinungsbild zu beeinträchtigen. Mit den Änderungen ist dies gewährleistet. 
e) Verschiebung Tiefgaragen im WA 6  
Mit der Detailplanung der Tiefgarage im WA 6 unter den Neubauten N 7 und N11 hat sich ergeben, 
dass die Höhenlage der Planstraße B zu einer lägeren Rampe als Zufahrt führt. Daher bestand die 
Notwenigkeit die Tiefgarage mit den Neubauten um 1,95 m Richtung Osten zu verschieben. Aus-
wirkungen auf den Baumbestand haben sich dadurch nicht ergeben.  (Näheres siehe Kap. 13 dieser 
Begründung) 
Die Grundzüge der Planung wurden durch die Änderungen nicht berührt, sodass die Einholung der 
Stellungnahmen auf die betroffene Öffentlichkeit beschränkt werden konnte (§ 4a Abs. 3 Satz 4 
BauGB). Da durch die Änderungen ausschließlich die Belange der jeweils betroffenen Grundstück-
seigentümer, nicht aber die der Öffentlichkeit insgesamt betroffen waren, wurde eine erneute Betei-
ligung nur der betroffenen Öffentlichkeit durchgeführt. 
Näheres zu den Ergebnissen der durchgeführten Beteiligungen siehe Kap. 8 dieser Begründung. 
 Änderung des Flächennutzungsplans (FNP) im Parallelverfahren 
Der FNP wurde im Parallelverfahren (§ 8 Abs. 3 BauGB) geändert; näheres siehe Kap. 6.1.2 
dieser Begründung.  
 Abschluss des Verfahrens nach dem bis zum 12.05.2017 geltenden BauGB 
Rechtsgrundlage für dieses Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes ist das BauGB in der 
bis zum 12.05.2017 geltenden Fassung. Die sich dafür aus § 233 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 245c Abs. 
1 BauGB (in der seit dem 13.05.2017 geltenden Fassung) ergebenden V oraussetzungen sind erfüllt. 
  
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B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG 
5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes 
5.1 Topografie 
Das Plangebiet besitzt eine optisch wahrnehmbare geringe Neigung in südwestlicher Richtung. Grö-
ßere topografische Erhebungen oder Einschnitte sind im Gebiet nicht vorhanden. Im Süden des 
Plangebiets verläuft nördlich des an der Chemnitzer Straße gelegenen Heizwerkes ein kleiner (zeit-
weise) wasserführender Graben. Ausgehend von den parallel zur Chemnitzer Straße verlaufenden 
Straßenentwässerungsgräben endet der Bach nördlich der außerhalb des Plangebietes gelegenen 
Senken im Bereich der Parkanlage. 
Da das gesamte Plangebiet bereits durch eine Reihe gleichmäßig verteilter mehrgeschossiger Kran-
kenhausbauten geprägt ist, ist davon auszugehen, dass der Baugrund auch für die Errichtung weite-
rer baulicher Anlagen grundsätzlich geeignet ist. 
Unabhängig davon ist das Gebiet durch stark variierende Untergrundverhältnisse aus Schichten von 
inhomogenen Auffüllungen, Tonen, Sanden und Kiesen geprägt. Geschiebelehme- und mergel sind 
i. d. R. überwiegend bindige Lockergesteine und vergleichsweise schlechte Grundwasserleiter. 
Diese sind im Südosten des Plangebietes nicht vorhanden. Die dem Geschiebelehm- und mergel un-
terlagernden (rolligen) Kiese und Sande stellen dagegen gute Grundwasserleiter dar.  
5.2 Vorhandene Bebauung und Nutzungen 
Das Plangebiet sowie die nördlich angrenzenden Areale der heute zum städtischen Klinikum St. 
Georg gehörenden KFP Dösen wurden Ende des vorletzten Jahrhunderts angrenzend an das ehema-
lige Leineholz einheitlich als medizinische Einrichtung unter dem Namen „Heilanstalt Leipzig-Dö-
sen“ errichtet. 
Entsprechend den seinerseits aktuellen medizinischen Ansichten entstand angrenzend an das zu ei-
nem Landschaftspark umgestaltete Leineholz ein aufgelockertes, durchgrüntes Klinikgelände mit 
pavillonartigen Einzelbauten. 
Die Gesamtanlage unterliegt in der städtebaulichen Ordnung einem streng orthogonalen Raster aus 
Wegen-, Sicht- und Baumachsen, wobei diese durch zwei Hauptachsen, die einander im rechten 
Winkel vor dem Saalgebäude schneiden, dominiert wird. Die 1. Hauptachse verläuft vom Verwal-
tungsgebäude am Eingang zum Saalgebäude annähernd in Ost-West-Richtung, die 2. Hauptachse 
vom ehemaligen Wasserturm (abgebrochen) zum Parkteich annähernd in Nord-Süd-Richtung. 
Die Ausführung der Gebäude zeigt in der äußeren Erscheinung zunächst einfachste Formen, jedoch 
wirkt deren Gesamteindruck aufgrund der hellen Färbung der Putzflächen in Verbindung mit den 
Fassadenflächen in gelben Tonklinkern, den überstehenden Dächern und den geräumigen offenen 
Veranden an der Südseite der Krankengebäude angenehm. Nahezu alle historischen Gebäude haben 
die Zeit weitgehend unverändert überdauert, sodass das gesamte Ensemble heute den Bestimmun-
gen des Denkmalschutzes unterliegt. 
Die Gebäude wurden überwiegend als III- bis IV-geschossige Gebäude mit einer relativ einheitli-
chen Traufhöhe von 14,0 m bis 14,5 m und Firsthöhen zwischen 20,0 m und 21,5 m konzipiert. Da-
von abweichende Gebäude sind mit Ausnahme des Eingangsgebäudes an der Chemnitzer Straße in 
der Regel etwas niedriger. 
Einige Gebäude wurden im Verlauf der letzten zwei Jahrzehnte in Teilen saniert, nur ein Einzelge-
bäude wird derzeit noch für medizinische Betreuung (Reha) genutzt. Zudem befindet sich an der 
Chemnitzer Straße ein genutztes Wohngebäude. 
Im Umfeld des Plangebietes befindet sich unmittelbar nördlich angrenzend der Bereich der Klinik 
für die KFP Dösen. Dieses Areal war ursprünglich Bestandteil der historischen Krankenhausanlage 
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und wurde Mitte der 1990er Jahre räumlich ausgegliedert. Die seit 1996 betriebene Klinik bietet 
108 gesicherte und zehn offene Behandlungsplätze. Zusätzlich befindet sich in der KFP Dösen eine 
forensische Nachsorgeambulanz, in der nach der Entlassung die notwendige Nachsorge zur Absi-
cherung und Festigung der erreichten Fortschritte erfolgt. Nach dem V ollstreckungsplan des Frei-
staates Sachsen besteht die Zuständigkeit der Klinik für die Maßregelbehandlung alkohol- und dro-
genabhängiger Rechtsbrecher aus den Landgerichtsbezirken Zwickau, Chemnitz und Leipzig. Im 
V ordergrund der klinischen Arbeit steht die psychotherapeutische, sozialtherapeutische und medizi-
nische Arbeit mit den Patienten mit dem Ziel, diese zu einem Leben ohne Suchtmittel und ohne De-
linquenz zu befähigen. 
Östlich des Plangebietes befinden sich auf der Ostseite der Chemnitzer Straße zunächst fünf Wohn-
blöcke mit fünf V ollgeschossen und ein Schulgebäude. Südlich schließen sich zehn zweigeschossige 
Gebäudeeinheiten an, die um etwa 1937 errichtet wurden. Östlich dieser mehrgeschossigen Wohn-
bebauungen liegt die zwischen 1933 und 1936 entstandene Siedlung Meusdorf mit etwa 400 Dop-
pelhäusern auf etwa 800 Grundstücken. 
Südlich des Plangebietes liegt zunächst das Heizwerk der Stadtwerke Leipzig GmbH, über welches 
das Plangebiet, die KFP Dösen aber auch die zwischen Chemnitzer Straße und Lene-V oigt-Straße 
gelegene 350 m lange zehngeschossige Wohnscheibe mit etwa 700 Wohneinheiten (WE) mit Fern-
wärme versorgt werden. Westlich des Heizwerkes liegt der Wald des ehemaligen Leineholzes, der 
zu einem Landschaftspark umgestaltet wurde und einen räumlichen Verbund mit der Krankenhaus-
anlage bildet. Südlich davon befindet sich die Haftanstalt Leipzig mit zugehörigem Krankenhaus. 
Die Belegungsfähigkeit der Anstalt beträgt 446 Haftplätze und 70 Betten im Krankenhaus. 
Westlich wird das Plangebiet durch gärtnerisch genutzte Flächen begrenzt. Wiederum an diese gren-
zen das Wohnquartier an der Paul-Flechsig-Straße mit vier fünfgeschossigen Wohngebäuden sowie 
die in den 1930er Jahren begonnene Wohnsiedlung „Am Geleinholz“ an. 
5.3 Vorhandene Wohnbevölkerung 
Die Wohnbevölkerung im Stadtbezirk Südost, Ortsteil Meusdorf hält sich in den letzten Jahren auf 
einem stetigen Niveau. Im Jahr 2016 waren 3.414 Einwohner gemeldet. Das Plangebiet selbst ist bis 
auf ein Wohnhaus unbewohnt. In dem Gebäude befinden sich acht Wohneinheiten, die Einwohner-
zahl wird auf 16 geschätzt. Ein zweites Gebäude wurde bis 2019 durch den Verein „Haus am Park“ 
– Verein zur sozialen Rehabilitation von Abhängigkeitskranken (VRA e.V .) betrieben. In dem Ge-
bäude wohnten bis zum Umzug in ein anderes Objekt an der Leinestraße im Juli 2019 etwa 50 Per-
sonen.  
5.4 Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung  
Die vorhandenen Freiflächenstrukturen innerhalb des  Plangebietes sind Bestandteil des denkmal-
geschützten Ensembles und bedeutendes landschaftsräumliches und gartenarchitektonisches Gestal-
tungselement des Quartiers. Gepflanzt zur Bauzeit um 1900, sind die nun über hundertjährigen 
Großbäume eindrucksvolle Solitäre und die orthogonalen Pflanzreihen bilden definierte Wegräume 
und Sichtachsen. 
Das Gelände ist in Ost-West-Richtung zwar in mittiger Lage zu queren, doch sind die Freiflächen 
des zentralen Parterres mittels Zäunen eingefriedet und ein öffentlicher Zugang ist momentan nicht 
möglich. 
In westlicher Randlage des Plangebietes gibt es im Übergang zum Wohngebiet an der Paul-Flech-
sig-Straße einzelne in Nutzung befindliche Kleingartenparzellen. 
In südlicher Richtung grenzt außerhalb des Plangebietes der historische und ehemals zur Heilan-
stalt gehörende Park an. Dieser ist über das Gelände des Plangebietes erreichbar und öffentlich zu-
gänglich. Im Westen und Osten befinden sich Wohnsiedlungen und im Norden die Klinik für Foren-
sische Psychiatrie.   
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5.5 Soziale Infrastruktur 
Innerhalb des Plangebietes befand sich bis zum Umzug im Juli 2019 ein Verein zur sozialen Re-
habilitation von Abhängigkeitskranken (VRA e.V.). Dieser nutzte das Haus B4. Bis zur Realisie-
rung eines Neubaus im Stadtgebiet Leipzig nutzt der Verein ein Interimsgebäude an der Lei-
nestraße.  
 
Soziale Infrastruktureinrichtungen wie Schulen und Kindertagesstätten sind außerhalb des Plange-
bietes in den Ortsteilen Meusdorf und Probstheida vorhanden. Die nächstgelegenen Kindertages-
stätten befinden sich in maximal einem Kilometer Entfernung: 
 KiTa Seidelstraße, Entfernung ca. 700 m Luftlinie zur Mitte des Plangebietes 
 KiTa Regenbogenkinder e. V . an der Franzosenallee, Entfernung ca. 1.000 m Luftlinie zur 
Mitte des Plangebietes 
 Kita Bockstraße, Entfernung ca. 1.500 m Luftlinie zur Mitte des Plangebietes 
In Anbetracht dessen, dass als Konsequenz der nun geplanten Aktivierung von Wohnbaupotenzialen 
im Plangebiet insgesamt bis zu 600 neue Wohnungen entstehen, kann davon ausgegangen werden, 
dass soziale Einrichtungen im Gesamtgebiet über die bereits vorhandenen Einrichtungen der Umge-
bung hinaus zukünftig jedoch in begrenztem Umfang erforderlich sind. 
Der jeweilige Bedarf lässt sich nicht konkret bzw. nur überschlägig ermitteln. Zur Prüfung wurde 
der Standort in zwei verschiedenen Varianten betrachtet: 
Variante 1: Gesamtbetrachtung Stadtteil Meusdorf: 
2016 lebten im Stadtteil Meusdorf 3.400 Einwohner in 1.750 Haushalten (Leipzig-Informationssys-
tem LIS). Die durchschnittliche Haushaltsgröße beträgt 1,9 Personen je Haushalt. 2016 lebten in 
ganz Leipzig 29.672 Kinder im Krippen- und KiTa-Alter (unter 5 Jahre). Bei einer Einwohnerzahl 
von 560.472 Einwohnern 2015 ergibt sich ein Schlüssel von etwa einem Kind im KiTa-Alter je 19 
Einwohner. 
Im Raumpass „Planungsraum Süd-Ost“ des wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig sind 
Wohnbaupotenziale „Am Schwarzenbergweg“ und „Cervantesweg“ mit insgesamt 52 Wohneinhei-
ten verzeichnet. Durch die Planung werden zusätzlich 600 Wohneinheiten geschaffen (Summe 
652 WE). 
Demnach wird die Einwohnerzahl von Meusdorf zukünftig von 3.400 Einwohnern um 1.240 auf 
4.640 Einwohner anwachsen. 
Unter Berücksichtigung des o. g. Schlüssels (1/19) leben zukünftig etwa 245 Kinder im KiTa-Alter 
im Stadtteil Meusdorf. Auch im Hinblick darauf, dass sich der Einzugsbereich nicht nur auf Meus-
dorf bezieht, ist mit der KiTa Seidelstraße (140 Kinder) und der geplanten KiTa (120 Kinder) der 
hier prognostizierte Bedarf mehr als gedeckt. 
Variante 2: Betrachtung zusätzlicher Bedarf durch Neuplanung 
Im Raumpass „Planungsraum Süd-Ost“ des wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig sind 
Wohnbaupotenziale Am Schwarzenbergweg und Cervantesweg mit insgesamt 52 Wohneinheiten 
verzeichnet. Durch die Planung werden 600 Wohneinheiten geschaffen. Die Berechnung des neu 
hinzukommenden Bedarfs erfolgt auf Basis der Potsdamer Kennwerte (Richtlinie zur Kostenbeteili-
gung bei der Baulandentwicklung): 
ca. 652 WE → mit 1,9 Einwohnern pro Wohnung kalkuliert → 1.238 Einwohner (EW). 
1.238 EW/100 = ein Altersjahrgang → 12,4 EW in einem Altersjahrgang → daraus werden die Al-
tersjahrgänge je Einrichtung gerechnet: 
 
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Kinder im Altersjahrgänge Anzahl 
Kinder Versorgungsquote Bedarf 
Krippenalter 3 Altersjahrgänge 
(0- bis < 3-Jährige) 37,2 50 % 19 
Kindergartenalter 4 Altersjahrgänge 
(> 3-Jährige bis 
< 7-Jährige) 
49,6 92 % 45 
Summe Bedarf Kinderkrippe, Kindergarten  64 
 
Allein durch die Neuplanung entsteht somit ein Bedarf von insgesamt 64 Plätzen. Mit dem Angebot 
einer KiTa mit 120 Plätzen ist der prognostizierte Eigenbedarf mehr als gedeckt. 
Weiterhin wird die Größenordnung des geplanten KiTa-Standortes mit 120 Kindern aufgrund seiner 
städtischen Lage und Anbindung an den ÖPNV als ausreichend betrachtet. Als Zielgruppe ist von 
der Wohnnutzung in der direkten Umgebung auszugehen. Die Lage an der Chemnitzer Straße, wel-
che nach Wachau führt, lässt kaum auf eine Zielgruppe schließen, die einen Arbeitsweg sowohl aus 
Leipzig nach Wachau und umgekehrt hat. 
Die nächstgelegenen Grundschulen befinden sich in maximal 1,3 Kilometer Entfernung: 
 Heinrich-Mann-Schule am Schwarzenbergweg, Entfernung ca. 1.000 m Luftlinie zur Mitte 
des Plangebietes und 
 31. Schule an der Franzosenallee, Entfernung ca. 1.300 m Luftlinie zur Mitte des Plangebie-
tes; hier entsteht in unmittelbarer Nähe an der Thierschstraße derzeit ein größerer (IV-zügi-
ger) Ersatzneubau. 
Weiterführende Schulen befinden sich in Liebertwolkwitz (Mittelschule), in Lößnig (Mittelschule 
und Gymnasium) und in Stötteritz (Gymnasium). 
Sonstige soziale Einrichtungen, insbesondere für Senioren stehen im Ortsteil selbst nicht zur Verfü-
gung. Jedoch können die Einrichtungen in den angrenzenden Ortsteilen in Anspruch genommen 
werden, so z. B. die in Probstheida gelegene Einrichtung des ASB e. V . „Am Sonnenpark“ im Matt-
heuerbogen, das Seniorenheim in der Bockstraße oder das in Liebertwolkwitz gelegene Seniorendo-
mizil der AWO GmbH „Vierseithof“. 
Die Erreichbarkeit der Einrichtungen ist bedingt fußläufig, ansonsten mit dem Rad oder dem Bus 
(Haltestelle unmittelbar an der Chemnitzer Straße) oder dem motorisierten Individualverkehr gege-
ben. Dies trifft auch auf weitere soziale Infrastruktureinrichtungen wie gesellschaftliche, kulturelle 
oder kirchliche Einrichtungen, weiterführende Schulen und sonstige zu. 
Die nächstgelegenen Einkaufsmöglichkeiten befinden sich im Stadtteilzentrum Probstheida, ca. 
1,0 km nördlich des Plangebietes oder etwa 1,0 km südlich des Plangebietes im Gewerbegebiet 
Wachau. 
5.6 Technische Infrastruktur: Verkehrsinfrastruktur 
Innerhalb des Plangebietes gibt es keine öffentlichen Straßen. Das Gelände ist derzeit flächende-
ckend durch Privatstraßen erschlossen. Die Breite der Straßen, die in Fahrbahn und jeweils 2 Geh-
wege gegliedert sind, beträgt regelmäßig insgesamt 9,75m. Unmittelbar angrenzend an die jeweils 
hinteren Bordlagen wurden zur Entstehungszeit der Anlage Großbäume gepflanzt.  
Das Areal grenzt mit seiner Ostseite direkt an die Chemnitzer Straße an, welche als Kommunal-
straße (K 6623) gut ausgebaut ist. Im Westen wird das Gelände durch das Wohngebiet an der Paul-
Flechsig-Straße begrenzt. Im Verlauf der Chemnitzer Straße verkehren die Buslinien 106 und 141 
im 60-Minuten-Takt an der Haltestelle Pahlenweg unmittelbar am Areal. Zudem wird die Halte-
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
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28.01.2021 
stelle auch durch die Linien 172 und 108 bedient. Durch Uberlagerungen der Linien findet eine aus-
reichende OPNV-Bedienung statt, d.h. es wird mit den heute angebotenen 4 Fahrten/Stunde der im 
Nahverkehrsplan von 2019 vorgesehene Mindesttakt von 3 Fahrten/Stunde erreicht. Als weitere 
ÖPNV-Verbindungen sind die Straßenbahnhaltestellen Probstheida und Franzosenallee der Linien 2 
und 15 zu nennen. Diese verkehren im 20- bzw. 10-Minuten-Takt und sind in etwa 15 Minuten fuß-
läufig zu erreichen. 
5.7 Technische Infrastruktur: Ver- und Entsorgungsanlagen 
Die derzeitig vorhandenen Medien befinden sich zu großen Teilen nicht im Straßenbereich , sondern 
auf den Grundstücken der einzelnen Häuser. 
 
 Energieversorgung 
Eine ausreichende Versorgung des Plangebietes mit Strom aus dem vorhandenen Netz kann in 
Abhängigkeit vom Leistungsbedarf sichergestellt werden. Netzerweiterungen bzw. der Ausbau 
vorhandener Versorgungsnetze außerhalb des Plangebiets sind seitens des Versorgungsunternehmens 
gegenwärtig nicht beabsichtigt. 
 
 Fernwärmeversorgung 
Das Plangebiet kann über das angrenzende Heizwerk mit Fernwärme versorgt werden. Diesbezüglich 
erfolgten im vergangenen Jahr im V orgrif f auf den B -Plan verschiedene Umschlüsse und 
Neuverlegungen von Medienleitungen im Gebiet. 
 
 Telekommunikation 
Für das Plangebiet liegen Telekommunikationsversorger an. In Nutzung befindliche Gebäude werden 
auch entsprechend versorgt. Bei den übrigen Gebäuden besteht kein Anschluss. 
 
 Abfallentsorgung 
Die Abfallentsorgung des Plangebietes kann gesichert werden, da eine Erschließung der Baugebiete 
entsprechend den technischen Anforderungen der Stadtreinigung Leipzig grundsätzlich möglich ist. 
 
 Trinkwasserversorgung 
Im Plangebiet befinden sich keine öffentlichen Trinkwasserversorgungsleitungen. Der derzeit noch 
bestehende Anschluss des Plangebietes befindet sich auf dem Gelände der KFP Dösen. 
Veränderungen im bestehenden Netz der umliegenden Straßen sind ohne Um setzung der Planung 
seitens der Leipziger Wasserwerke derzeit nicht geplant.  Mit Umsetzung der Planung besteht ein 
Bedarf, außerhalb des Plangebietes Veränderungen vorzunehmen (siehe Kap. 9.3.2 der Begründung).  
 
 Löschwasserversorgung 
Die Löschwasserversorgung mit 48 m³/h über einen Zeitraum von 2,0 h bei einem Druck von 1,5 bar 
kann derzeit im Bestand abgesichert werden. 
 
 Schmutzwasserentsorgung 
Das Plangebiet ist im Trennsystem erschlossen. Die im Plangebiet befindlichen Leitungen sind 
private Grundstücksentwässerungsleitungen und nicht in Verantwortung der Kommunalen 
Wasserwerke. 
Durch die Errichtung einer Hebeanlage auf dem Gelände der KFP Dösen konnten die ehemals 
bestehenden Abhängigkeiten hinsichtlich der Ableitung der Abwässer aus de r KFP Dösen in die 
Grundstücksentwässerungsanlage des Plangebietes beseitigt werden. 
 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
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28.01.2021 
 Regenwasserentsorgung 
Das im Plangebiet anfallende Regenwasser wird derzeit über ein eigenständiges Leitungs - und 
Regenrückhaltesystem in den vorhandenen Leinegraben eingeleitet. 
6. Planungsrechtliche Grundlagen 
6.1.1 Ziele der Raumordnung 
Dieser Bebauungsplan ist an die Ziele der Raumordnung angepasst. 
Landesentwicklungsplan 
Der Landesentwicklungsplan (LEP) des Freistaates Sachsen ist gemäß § 24 des Gesetzes zur Raum-
ordnung und aufgrund geänderter Rahmenbedingungen für die räumliche Entwicklung in Sachsen 
überarbeitet worden. Die Rechtsverordnung über den neuen Landesentwicklungsplan des Freistaa-
tes Sachsen wurde am 12.07.2013 von der Sächsischen Staatsregierung beschlossen (LEP 2013). Er 
wurde am 30.08.2013 im sächsischen Gesetz- und Verordnungsblatt veröffentlicht und trat einen 
Tag später in Kraft. Der LEP stellt die Grundsätze und Ziele der Raumordnung und Landesplanung 
für die räumliche Ordnung und Entwicklung des Freistaates Sachsen dar. 
Für den vorliegenden Bebauungsplan sind folgende Zielstellungen des LEP relevant: 
Gemäß des Grundsatzes G.1.2.1 sind in Verdichtungsräumen die Koordinierung der Flächennut-
zungsansprüche und eine effiziente Flächennutzung für die Leistungsfähigkeit von Wirtschaft und 
Infrastruktur nachhaltig zu sichern. Durch die Revitalisierung eines großflächigen Areals wird auf 
einer ungenutzten Fläche im Verdichtungsraum Leipzigs eine nachhaltige Entwicklung und effizi-
ente Flächennutzung ermöglicht. Mit der Wiedernutzung als Wohnquartier wird dem Leitbild des 
LEP, der Innenentwicklung vor der Außenentwicklung den V orzug einzuräumen, entsprochen. 
Z 1.3.1: Die zentralen Orte sind so zu entwickeln, dass sie ihre Aufgaben als Schwerpunkte des  
wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Lebens im Freistaat Sachsen wahrnehmen können und zur 
Sicherung der Daseinsvorsorge die Versorgung der Bevölkerung ihres Verflechtungsbereiches mit 
Gütern und Dienstleistungen bündeln und in zumutbarer Entfernung sicherstellen. 
In der Begründung des Ziels wird darauf hingewiesen, dass die Standortvorteile der zentralen Orte 
im Freistaat Sachsen insbesondere in Synergieeffekten durch die räumliche Konzentration ihrer 
vielfältigen Funktionen für Wohnen und Infrastruktur sowie als wirtschaftliche Schwerpunkte und 
Verkehrsknoten bestehen. 
Z 2.2.1.1: Die Neuinanspruchnahme von Freiflächen für Siedlungs- und Verkehrszwecke soll in al-
len Teilräumen Sachsens vermindert werden. 
Z 2.2.1.3: Die Festsetzung neuer Wohnbaugebiete soll in zumutbarer Entfernung zu den Versor-
gungs- und Siedlungskernen erfolgen. 
Z 2.2.1.4: Neue Baugebiete außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile sollen in städte-
baulicher Anbindung an vorhandene im Zusammenhang bebaute Ortsteile festgesetzt werden. 
Z 2.2.1.7: Brachliegende und brachfallende Bauflächen sind zu beplanen und die Flächen wieder 
einer baulichen Nutzung zuzuführen, wenn die Marktfähigkeit des Standortes gegeben ist und den 
Flächen keine siedlungsklimatische Funktion zukommt. 
Z 2.2.1.9: Eine Zersiedelung der Landschaft ist zu vermeiden. 
Z 2.2.1.10: Die Siedlungsentwicklung ist auf die Verknüpfungspunkte des ÖPNV zu konzentrieren. 
G 2.2.2.2: Die Entwicklung der Städte und Dörfer soll so erfolgen, dass 
 das historische Siedlungsgefüge angemessen berücksichtigt, 
 Brachflächen einer neuen Nutzung zugeführt, 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
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 eine energiesparende und energieeffiziente, integrierte Siedlungs- und Verkehrsflächenent-
wicklung gewährleistet, 
 die gesundheitlichen Belange der Bevölkerung berücksichtigt sowie 
 bedarfsgerecht sowohl Maßnahmen zur Erhaltung, Aufwertung, Umnutzung, zum Umbau 
und Neubau als auch zum Rückbau umgesetzt werden. 
G 2.2.2.4: Die Lebensqualität und die natürliche biologische Vielfalt in den Städten und Dörfern 
soll durch Schaffung und Erhaltung von naturnahen Lebensräumen und Grünflächen innerhalb des 
Siedlungsgefüges aufgewertet werden. 
G 4.1.3.2: Die unvermeidbare Neuinanspruchnahme von Flächen für Siedlung, Industrie, Gewerbe, 
Verkehr, Versorgungs- und Entsorgungseinrichtungen soll auf Flächen mit Böden, die bereits anth-
ropogen vorbelastet sind oder eine geringe Bedeutung für die Land- und Forstwirtschaft, für die 
Waldmehrung, für die Regeneration der Ressource Wasser, für den Biotop- und Artenschutz oder als 
natur- und kulturgeschichtliche Urkunde haben, gelenkt werden. 
Der Bebauungsplan entspricht gem. § 1 Abs. 4 BauGB den Zielen der Raumordnung. 
Regionalplan Westsachsen 
Der Regionalplan Westsachsen vom 25.07.2008 stellt den verbindlichen Rahmen für die räumliche 
Ordnung und Entwicklung der Region Westsachsen dar.  
Am 14. Dezember 2017 hat die Verbandsversammlung des Regionalen Planungsverbandes Leipzig-
Westsachsen mit Beschluss Nr. VI/VV 09/01/2017 den Entwurf zum Regionalplan Leipzig-West-
sachsen im Zuge der Gesamtfortschreibung des Regionalplanes Westsachsen 2008 zur Beteiligung 
der Öffentlichkeit und der in ihren Belangen betroffenen Stellen gemäß § 9 Absatz 2 des Raumord-
nungsgesetzes in Verbindung mit § 6 Absatz 2 des Sächsischen Landesplanungsgesetzes freigege-
ben. Die Bekanntmachung wurde dazu im Sächsischen Amtsblatt Nr. 3/2018, Amtlicher Anzeiger 
vom 18.01.2018 veröffentlicht. 
Die Ziele des Regionalplans sind von allen öffentlichen Planungsträgern bei raumbedeutsamen Pla-
nungen und Maßnahmen zu beachten. 
In dem Planwerk ist die Fläche als Siedlungsfläche dargestellt. Als hoch gewichtete Belange sind 
die wirtschaftliche Entwicklung der Stadt Leipzig und der sorgsame Umgang mit der Ressource 
Fläche zu benennen. Als Umsetzungsinstrumentarien werden dafür unter anderem die Innenent-
wicklung von Wohnsiedlungen sowie die Revitalisierung bzw. Entsiegelung von Wohnungs-, In-
dustrie-, Gewerbe- und Militärbrachen genannt. 
Für den vorliegenden Bebauungsplan sind folgende Zielstellungen und Grundsätze des Regional-
plans 2008 relevant: 
Z 2.3.1: Zentrale Orte sind für ihren jeweiligen räumlichen Verflechtungsbereich als Versorgungs- 
und Arbeitsplatzzentren, als Wohnstandorte sowie als Standorte für Bildung und Kultur zu sichern 
und zu stärken. 
Z 2.3.3: In den zentralen Orten sollen die Standortvoraussetzungen für einen bedarfsgerechten 
überörtlichen Wohnungsbau in den Versorgungs- und Siedlungskernen geschaffen werden. 
Z 4.4.1: Bodenverbrauchende Nutzungen sollen auf das unabdingbar notwendige Maß beschränkt 
werden. Durch Trassenbündelung, Flächenrevitalisierung brachliegender Areale, die Minimierung 
der Flächenneuinanspruchnahme durch vorrangige Nutzung des vorhandenen innerörtlichen Bauflä-
chenpotenzials und die Umsetzung eines Verwertungsgebots im Zuge von Baumaßnahmen ist auf 
den sparsamen Umgang mit Flächen und Bodenmaterial hinzuwirken. 
Z 5.1.1: Die Inanspruchnahme unverbauter Flächen für Siedlungszwecke soll auf das unabdingbar 
notwendige Maß beschränkt werden. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
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Z 5.1.2: Bei Neubebauung ist eine den natürlichen und siedlungsstrukturellen Gegebenheiten ange-
passte bauliche Dichte anzustreben. 
Z 5.1.4: Das Angebot an Wohnraum soll vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung und 
unter Berücksichtigung der differenzierten Ansprüche hinsichtlich Wohnformen, Wohnungsgrößen 
und -ausstattung an die künftigen Anforderungen angepasst werden. 
Z 5.1.7: Im Rahmen der Bauleitplanung sollen Wohnbauflächen, gewerbliche Bauflächen, landwirt-
schaftliche Gebäude- und Freiflächen, Verkehrsflächen, Einrichtungen der Daseinsvorsorge sowie 
Spiel- und Erholungsflächen einander so zugeordnet werden, dass Nutzungskonflikte durch Luft-
verunreinigungen, Lärm und Erschütterungen vermieden werden. 
Z 5.1.9: In besiedelten Gebieten sollen Landschaftsbestandteile erhalten, gepflegt und entwickelt 
werden, die eine besondere Bedeutung für das Ortsbild, die Gliederung von Siedlungsflächen und 
die Wohnumfeldqualität aufweisen oder die Verbindung zur freien Landschaft herstellen. 
G 2.1.5: Die Belange der Siedlungstätigkeit, der Freiraumsicherung und der Infrastrukturentwick-
lung sollen unter Berücksichtigung der spezifischen raumstrukturellen Bedingungen und des demo-
grafischen Wandels so miteinander abgestimmt werden, dass sie der harmonischen Gesamtentwick-
lung der Region dienen. 
Im Beteiligungsentwurf des RPlWS 2017 – Fassung 14.12.2017 finden sich die hier genannten rele-
vanten Ziele und Grundsätze nahezu identisch bzw. sinngemäß wieder. Die Planung entspricht gem. 
§ 1 Abs. 4 BauGB den Zielen der Raumordnung des Freistaates Sachsen. 
Im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange hat die Landesdirektion Sachsen als 
Raumordnungsbehörde mitgeteilt, dass die Ziele der Raumordnung zur Siedlungsentwicklung ge-
mäß § 1 Abs. 4 BauGB beachtet worden seien. Die Regionale Planungsstelle im Regionalen Pla-
nungsverband Westsachsen hat mitgeteilt, dass aus regionalplanerischer Sicht keine Bedenken ge-
gen die Planung bestehen. Folglich ist davon auszugehen, dass der B-Plan gemäß § 1 Abs. 4 BauGB 
den Zielen der Raumordnung angepasst ist. 
  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
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6.1.2 Flächennutzungsplan (FNP) 
Aufgrund der Inhalte des Bebauungsplanes war eine Änderung des Flächennutzungsplanes (FNP) 
erforderlich. Der B-Plan wich von den Darstellungen des bisher wirksamen FNP ab. Für das Plan-
gebiet des B-Planes war bis zur Änderung des FNP eine „Gemischte Baufläche“ dargestellt. Abwei-
chend davon ist im B-Plan die besondere Art der baulichen Nutzung als Allgemeines Wohngebiet 
festgesetzt. Die Darstellung des FNP wurde im Parallelverfahren (§ 8 Abs. 3 BauGB)  geändert.  
 
Abb. 1  Flächennutzungsplan mit Darstellung der Teilbereiche 
 
Teilbereich Bisheriger Planinhalt neuer Planinhalt 
A Gemischte Baufläche/Fläche für Versorgungsanlagen Wohnbaufläche 
B Gemischte Baufläche/Fläche für Versorgungsanlagen Wohnbaufläche 
C Grünfläche Wohnbaufläche 
D Grünfläche Wohnbaufläche 
 
Zur Änderung des FNP hat der Stadtrat am 22.01.2020 den erforderlichen Feststellungsbeschluss 
gefasst (VII-DS-00323). Mit Veröffentlichung im Amtsblatt Nr. 06/20 am 28.03.2020 wurde die 
Änderung wirksam. 
6.1.3 Landschaftsplan 
Gemäß § 11 BNatSchG sind die für die Stadt Leipzig konkretisierten Ziele, Erfordernisse und Maß-
nahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege im Landschaftsplan der Stadt Leipzig darge-
stellt (bestätigt durch den Stadtrat am 16.10.2013). Er enthält neben den Zielen die für ihre Verwirk-
lichung erforderlichen Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege (Näheres siehe 
Kap. 7.1.2.2 der Begründung). 
Der überwiegende Teil des Plangebiets ist im Landschaftsplan als Baufläche (Wohn- und Mischge-
biet, Sonderbaufläche) dargestellt. Landschaftsplanerische Ziele sind: Erhaltung, Entwicklung von 

Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
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Siedlungsgebieten mit hohem Durchgrünungsgrad durch unbebaute Freiflächen der Zier- und Nutz-
gärten, Wahrung ihres typischen grüngeprägten Ortsbildcharakters, Schaffung von Gliederungs- und 
Identifikationsmerkmalen durch Mittel der Freiflächengestaltung, Erhaltung ihrer Erholungsfunk-
tion und ihrer Bedeutung für Stadtklima und Biotopverbund, Schaffung durchgehender Geh- und 
Radwegeverbindungen mit Anschluss an das Wegenetz der Stadt und Herstellung der Verbindung zu 
den städtischen und stadtnahen Erholungsräumen. Weitere Ziele/V orschläge, die das Pangebiet be-
treffen sind: Erhalt von Kaltluftenststehungsgebieten,  Entwicklung und die Anreicherung von Le-
bensräumen für den Arten- und Biotopschutz.  
Die im Landschaftsplan enthaltenen Ziele sind in der Abwägung zu berücksichtigen und gegebenen-
falls als Festsetzungen in den B-Plan aufzunehemen. Grundsätzlich gilt aber, dass nicht jeder Bau-
leitplan alle in seinem räumlichen Geltungsbereich bestehenden Zielaussagen (V orschläge) des 
Landschaftsplanes umfassend berücksichtigen oder sogar umsetzen muss. 
Die für diesen Bebauungsplan relevanten Aussagen des Landschaftsplanes werden durch Festset-
zung im B-Plan weitgehend umgesetzt (siehe Kap. 7.1.2.2). 
6.1.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben 
Die gegenwärtig bebauten Bereiche des Plangebietes, die zugleich auch Bestandteil des denkmalge-
schützten Ensembles sind, befinden sich innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, im 
sogenannten unbeplanten Innenbereich. Die Eigenart der näheren Umgebung entsprach aufgrund 
der ehemals ausgeübten Kliniknutzung einem sonstigen Sondergebiet im Sinne des § 11 der 
Baunutzungsverordnung (BauNVO), sodass die planungsrechtliche Beurteilung von V orhaben auf 
der Grundlage des § 34 Baugesetzbuch i. V. m. § 11 BauNVO erfolgte. V orhaben wären danach zu-
lässig, wenn sie der Kliniknutzung dienen und sich im weiteren hinsichtlich der übrigen Kriterien 
des § 34 BauGB in die Eigenart der Umgebung einfügen. 
Für einzelne Randbereiche des Klinikgebietes, insbesondere für jene am westlichen Rand, ist auf-
grund der Nähe zu den angrenzenden Wohnnutzungen im Bereich der Paul-Flechsig-Straße von ei-
ner sogenannte „Gemengelage“ auszugehen. Diese Bereiche sind aufgrund der unmittelbaren Nach-
barschaft des brachliegenden monostrukturierten Klinikgeländes und der angrenzenden reinen 
Wohnnutzung keinem der Baugebiete der BauNVO zuzuordnen. Für jene Bereiche erfolgt die Beur-
teilung von V orhaben allein auf der Grundlage des § 34 (1) BauGB. 
Die außerhalb des im Zusammenhang bebauten Gebietes gelegenen Flächen (westlich des Heizwer-
kes an der Chemnitzer Straße, östlich des denkmalgeschützten Ensembles) befinden sich im soge-
nannten Außenbereich. Die planungsrechtliche Beurteilung von V orhaben erfolgt für diese Bereiche 
auf der Grundlage des § 35 Baugesetzbuch. V orhaben wären demnach nur zulässig, wenn sie ent-
sprechend dem Katalog des § 35 Abs.1 BauGB „privilegiert“ wären und ihnen öffentliche Belange 
nicht entgegenstünden. V orhaben wären auch im Einzelfall zulässig, wenn ihre Ausführung öffentli-
che Belange nicht beeinträchtigt. Hierbei wird insbesondere auf die Darstellungen des Flächennut-
zungsplanes und des Landschaftsplanes abgestellt. 
6.2 Sonstige Planungen 
6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept 
Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK) wurde am 31.05.2018 als 
ressortübergreifendes, langfristiges Handlungskonzept vom Stadtrat beschlossen. Damit ist das 
Zielbild Leipzig 2030 (Teil A) dem kommunalen Handeln in allen Bereichen zugrunde zu legen. 
Die fachübergreifende Schwerpunktgebiete und die Ortsteilstrategie (Teil B) sind als Grundlage der 
stadträumlichen Schwerpunktsetzung in den Ämtern zu berücksichtigen.  
Für den  B-Plan-Entwurf sind insbesondere die folgenden strategischen Ziele und 
Handlungsschwerpunkte des Zielbildes relevant (INSEK, Teil A, S. A-11 und A 16): 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
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Leipzig schafft soziale Stabilität 
 Mit dem strategischen Ziel „Leipzig schafft soziale Stabilität“ wird eine inklusive Stadtent-
wicklung angestrebt, die Benachteiligungen abbaut, soziale Mischung unterstützt und Ange-
bote im Quartier für alle Alters- und Einkommensgruppen bietet. 
 Bezahlbares Wohnen: Ziel ist, auch in der wachsenden Stadt Wohnen vielfältig, bezahlbar 
und wirtschaftlich tragfähig zu ermöglichen. 
 Zukunftsorientierte Kita- und Schulangebote: Ziel ist, ein bedarfsgerechtes Angebot an Kin-
dertagesstätten und Schulen zu schaffen, das sich an den Bedürfnissen der Familien orien-
tiert, aber auch zur Verbesserung der Chancengerechtigkeit beiträgt.   
Leipzig setzt auf Lebensqualität 
 Qualität im öffentlichen Raum und in der Baukultur: Ziel ist, die Qualität des Leipziger 
Stadtbildes zu bewahren und weiterzuentwickeln und die Nutzbarkeit der öffentlichen 
Räume zu erhöhen.  
Mit Blick auf die Sicherung und Qualifizierung der Freiraumfunktionen im Plangebiet ist zudem 
der  Handlungsschwerpunkt „Balance zwischen Verdichtung und Freiraum“ relevant.  
Das V orhaben liegt im Ortsteil Meusdorf und damit in keinem fachübergreifenden 
Schwerpunktgebiet des INSEK. Meusdorf ist in der Ortsteilstrategie des INSEK der 
Raumkategorie „Qualitäten weiterentwickeln“ zugeordnet. In diesen Gebieten sollen die 
Entwicklung gestärkt und - bezogen auf den Ortsteil - die Infrastruktur und die Angebote 
bedarfsorientiert nachgerüstet werden. Dabei bedarf es eines sorgfältigen Wechselspiels zwischen 
der bedarfsorientierten Erweiterung von Angeboten und der Auslastung der vorhandenen 
Infrastruktur bzw. der baulichen Entwicklung des Ortsteils, z.B. Arrondierung oder Erweiterung von 
Wohnbauflächen. Eine zentrale Rolle spielen hierbei die Mehrfachnutzung von öffentlichen 
Gebäuden, die Ortsteilzentren und die Stärkung der Nahversorgung, aber auch die Unterstützung 
der identitätsstiftenden Angebote von (Heimat-) Vereinen, Kirchen und Initiativen. (INSEK, Teil B 
S. B-22). 
Für den B-Plan relevante Handlungsansätze aus der Ortsteilstrategie für Meusdorf sind: 
 Flächenpotenziale zur Schaffung neuen Wohnraums nutzen (Parkstadt Dösen), in Verbindung 
mit bedarfsgerechter Entwicklung von ÖPNV (siehe Stadtbahnlinie 15) und sozialer Infra-
struktur 
 Baurecht schaffen für neues Nahversorgungszentrum/ Ansiedlung eines Nahversorgers. 
 
Die aufgeführten strategischen und gebietsspezifischen Ziele des INSEK werden durch den B-Plan-
Entwurf unterstützt, in dem Flächen für bezahlbaren Wohnraum, eine Kita und einen Nahversorger 
planungsrechtlich gesichert sowie die freiräumliche Aufwertung und den Erhalt wertvoller denk-
malgeschützter Substanz verfolgt werden. 
6.2.2 Stadtentwicklungsplan Zentren 
Mit dem STEP Zentren; Fortschreibung 2016 (RB IV-045/12) liegt ein städtebauliches Entwick-
lungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB vor, das Aussagen über die zu erhaltenden oder 
zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Stadt beinhaltet. Das räumlich-funktionale 
Ordnungskonzept der Stadt Leipzig zur Erhaltung und Entwicklung ihrer zentralen Versorgungsbe-
reiche fördert bewusst eine Konzentration von Einzelhandel und weiteren Nutzungen an geeigneten 
Standorten, um eine räumliche Diversifizierung von Einzelhandelsstandorten an nicht bzw. nicht 
ausreichend integrierten Standorten zu vermeiden. Dazu weist er auf der Basis eines abgestuften in-
tegrierten Zentrensystems zentrale Versorgungsbereiche verschiedener Größe in entsprechender 
räumlicher Verteilung im Stadtgebiet aus. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Mit der Fortschreibung des STEP Zentren wurde auf Grund zu geringer Nahversorgungsausstattung 
die Versorgungslage Bockstraße aus dem Zentrengefüge entlassen. 
Der Bebauungsplan Nr. 398 befindet sich im Einzugs- und Verflechtungsbereich des Versorgungs-
raums Ost in der Nähe zum D-Zentrum Franzosenallee. Dieser Standort ist durch eine vorwiegend 
kleinteilige, aber vielfältige Angebotsstruktur gekennzeichnet.  
Die Zielstellung des STEP Zentren, eine möglichst flächendeckende Nahversorgung sicherzustellen, 
kann am Standort nicht in vollem Umfang gewährleistet werden, da sich die räumlich nächstgelege-
nen Lebensmittelmärkte (D-Zentrum Franzosenallee und ehemalige Versorgungslage Bockstraße) in 
vergleichsweise großer räumlicher Entfernung befinden. 
Während in den innerstädtischen Wohnquartieren die Nahversorgung bereits flächendeckend abge-
deckt ist und die Nahversorgungsstrukturen vor allem qualitativ aufgewertet werden sollen, trifft 
dies auf einige randstädtische Ortslagen nicht zu. Primäres Ziel ist es, hier Baurecht für die Ansied-
lung von leistungsfähigen Lebensmittelbetrieben in standortgerechter Dimensionierung zu schaffen 
und Nahversorgungslücken zu schließen. Unter Berücksichtigung der unterschiedlichen örtlichen 
Rahmenbedingungen sollen sie die V oraussetzungen erfüllen, um als neue Nahversorgungsstandorte 
das städtische Nahversorgungsnetz zu ergänzen.  
Im Rahmen der Fortschreibung des STEP Zentren wurde für die Umgebung des Plangebietes, ins-
besondere für die Siedlung Meusdorf ein Versorgungsdefizit festgestellt. Die Ansiedlung einer Ein-
zelhandelseinrichtung steht daher im Einklang mit den entsprechenden gesamtstädtischen Zielen, da 
dadurch auch die wohnungsnahe Grundversorgung für die umgebene Bewohnerschaft verbessert 
werden kann. 
Mit dem Bebauungsplan werden zwei wesentliche Ziele des STEP Zentren umgesetzt. Durch die 
neue Wohnnutzung im Umfeld entsteht ein zusätzliches Nachfragepotenzial für das D-Zentrum 
Franzosenallee, sodass es in seiner Versorgungsfunktion gestärkt wird. Ebenso wird eine möglichst 
flächendeckende Sicherung der wohnortnahen Grundversorgung gewährleistet. 
Die Zielstellungen des STEP Zentren sind Grundlage für diesen Bebauungsplan. 
6.2.3 Strategische Konzepte zum Wohnen 
Das Wohnungspolitische Konzept, Fortschreibung 2015 (VI-DS-1475-NF) wurde am 28.10.2015 
durch den Stadtrat beschlossen. Es definiert vor dem Hintergrund der Veränderungen auf dem Woh-
nungsmarkt die wohnungspolitischen Leitlinien der Stadt und benennt Instrumente sowie Maßnah-
men zur Umsetzung des Konzepts. Mit dem Wohnungspolitischen Konzept werden folgende Ziel-
setzungen verfolgt: Ausweitung des Wohnungsangebots, Schaffung eines qualitativ vielfältigen 
Wohnungsangebots, Schaffung bezahlbaren Wohnraums, Unterstützung von kooperativen Wohnfor-
men, besondere Unterstützung der Schaffung des Wohnraums für Familien, Seniorinnen und Senio-
ren sowie Menschen mit Behinderungen, Schaffung von sozial- und nutzungsstrukturell gemischten 
Stadtteilen, nachhaltiges Wachstum und Steigerung der Energieeffizienz. 
Der Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung (STEP W+S) legt in seinem Teil-
plan Wohnungsbau (RB V-771/11 vom 20.04.2011) die im Sinne einer flächensparenden, ökologi-
schen und ökonomischen, aber auch nachfragegerechten Siedlungsentwicklung mit Priorität zu ent-
wickelnden Standorte des Wohnungsneubaus fest. Der Teilplan Wohnungsbau liefert die analyti-
schen Grundlagen, entwickelt strategische Aussagen zur Wohnbauflächenentwicklung und leitet 
hieraus sowie aus der rechtlichen Situation seine Zielkategorien für die Standortentwicklung ab. 
Der Teilplan ist auf den Eigenheimbau ausgerichtet. 
Mit Beschluss zum Wohnungspolitischen Konzept sind die im Teilplan Wohnungsbau formulierten 
Einschränkungen bezüglich des Geschosswohnungsbaus aufgehoben. V or dem Hintergrund steigen-
der Nachfrage nach Wohnungen und einer effizienten Flächennutzung wird Geschosswohnungsneu-
bau an infrastrukturell gut erschlossenen Standorten insbesondere im Einzugsbereich des schienen-
gebundenen öffentlichen Nahverkehrs priorisiert. Für den gleichzeitigen Erhalt einer Vielfalt an 
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Wohnformen wird daneben auch eine ausreichende Bereithaltung von Flächen für Eigenheime und 
eigenheimähnliche Wohnformen angestrebt. 
Da der Planbereich zum Zeitpunkt der Neufassung des Teilplans Wohnungsbau im Entwurf zum 
Flächennutzungsplan nicht als Wohnbaufläche dargestellt war, erfolgte dort keine Beurteilung. Da-
her wurde der Planbereich nach den Kriterien des Teilplans Wohnungsbau im Hinblick auf seine 
Infrastrukturausstattung bewertet und beurteilt. Im Ergebnis kann das Plangebiet anhand seiner Ver-
sorgungsqualitäten als gerade noch günstig beurteilt werden, insbesondere sind lagebedingte Infra-
strukturdefizite in den Bereichen ÖPNV-Anbindungen vorhanden. Mit der geplanten Realisierung 
einer Einzelhandelseinrichtung im Plangebiet, würde das derzeit ebenfalls bestehende Versorgungs-
defizit behoben werden können. 
Da die Nutzungsänderung in größtenteils denkmalgeschützten Gebäuden erfolgen soll, wird der An-
teil im Marktsegment Geschosswohnungsbau (hier als Bestandssanierung) überwiegen. 
Unter Abwägung der stadtentwicklungsplanerischen Ziele mit den Belangen des Denkmalschutzes 
zur Erhaltung/Umnutzung dieser wertvollen Gebäudekulisse kann hier dem beabsichtigten Nut-
zungsziel der Projektentwicklerin jedoch gefolgt werden. 
6.2.4 Sozialer Wohnungsbau 
Die Stadt Leipzig hat in den letzten Jahren ein deutliches Bevölkerungswachstum zu verzeichnen. 
Durch die damit verbundenen Mietsteigerungen wird der Wohnraum für Geringverdiener in Leipzig 
zunehmend knapper. 
Der Stadtrat hat in seiner Sitzung am 23.08.2017 beschlossen, dass bei der Aufstellung von Bebau-
ungsplänen durch städtebauliche Verträge mit den Planungsbegünstigten sichergestellt werden soll, 
dass 30 % der Bruttogeschossfläche, die für Wohnen im Geschosswohnungsbau vorgesehen sind, 
als mietpreis- und belegungsgebundener Wohnungsbau entsprechend der jeweils geltenden Förder-
richtlinie des Freistaates Sachsen (aktuell RL gebundener Mietwohnraum – RL gMW vom 
22.11.2016) errichtet werden (VI-A-03785-VSP-01). Diese Bindung gilt für Bebauungspläne, in de-
nen die planungsrechtliche Zulässigkeit für mindestens 5.000 m² Bruttogeschossfläche für den Ge-
schosswohnungsbau begründet wird und bei denen noch kein Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 
1 BauGB gefasst wurde. Für Bebauungspläne, für die ein Aufstellungsbeschluss bereits gefasst 
wurde, die öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB jedoch noch nicht erfolgt ist, ist zu prü-
fen, ob und in welchem Umfang die Bindung auch bei diesen Bebauungsplänen angewandt werden 
kann. Das Prüfergebnis ist spätestens jeweils mit dem Auslegungsbeschluss vorzulegen. 
Da das V orhaben „Parkstadt Dösen“ den Schwellenwert von 5.000 m² BGF deutlich überschreitet, 
wurde im Sinne dieses Beschlusses dennoch untersucht, wie innerhalb des V orhabens mit dem 
Thema sozialer Wohnungsbau umgegangen werden kann. 
Fördervoraussetzungen 
Die „RL gebundener Mietwohnraum“ bestimmt unter Punkt IV die V oraussetzungen für eine Förde-
rung. Relevant sind insbesondere angemessene Wohnungsgrößen sowie die Obergrenzen der Ge-
samtkosten für die Herstellung des Wohnraums. 
Die angemessene Wohnungsgröße ergibt sich aus der Anzahl der Bewohner und beträgt z. B. für ei-
nen 1-Personen-Haushalt 45 m² und für einen 4-Personen-Haushalt 85 m². 
Die Gesamtkosten für bauliche Maßnahmen an den Wohnungen dürfen im Falle eines Neu- oder 
Umbaus 2.200€/m² Wohnfläche nicht überschreiten. Im Falle einer Sanierung müssen die Kosten 
zwischen 600€/m² und 1.800€/m² Wohnfläche liegen, um angemessenen Wohnraum gemäß den 
Förderrichtlinien herzustellen. Kosten des Grundstücks oder Grunderwerbskosten sind dabei nicht 
mit anzurechnen. 
  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
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Rahmenbedingungen im Plangebiet 
 
Abb. 2  Plangebiet, rot - denkmalgeschützter Bereich 
 
vorhandener Gebäudebestand: 
Die Umsetzung der Richtlinie innerhalb des Plangebietes ist aufgrund der spezifischen Rahmenbe-
dingungen schwierig. Die leerstehenden – teils maroden – Klinikgebäude sollen zu Wohngebäuden 
nach heutigem Stand der Technik umgebaut werden. Besondere Kosten entstehen im Bestand auf-
grund des Denkmalschutzes. Ein denkmalgerechter Umbau ist innerhalb des o. g. Kostenrahmens 
wahrscheinlich nicht möglich. 
Zudem ist es schwer, aufgrund der vorgegebenen Gebäudegrundrisse geeignete Wohnungen zu rea-
lisieren, die hinsichtlich Größe und Zimmeranzahl als „angemessener Wohnraum“ gemäß der „RL 
gebundener Mietwohnraum“ gelten. 
Der denkmalgeschützte Gebäudebestand im Plangebiet ist ohne erhebliche Eingriffe in die denk-
malgeschützte Bausubstanz für die Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Miet-
wohnraum nicht geeignet. 
Einzige Ausnahme stellt das Gebäude B 27 an der Chemnitzer Straße dar. Es ist derzeit bewohnt 
und kann wahrscheinlich im Rahmen der angesetzten 600–-1.800€ / m² Wohnfläche auch denkmal-
gerecht saniert werden. 
Mit dem Programm „Soziale Wohnraumförderung der Stadt Leipzig“ sollen vorzugsweise leerste-
hende Wohnungen genutzt werden. Das Ziel der Stadt, eine gesunde Durchmischung in der Bevöl-
kerungsstruktur zu fördern, wird neben der Schaffung natürlich auch mit dem Erhalt bezahlbaren 
Wohnraums erfüllt. Im Einvernehmen mit der Stadt kann daher in diesem speziellen Fall eine an die 
RL angelehnte Mietpreisbindung für das bestehende Wohnhaus B 27 bei der Ermittlung des Anteils 
sozialen Wohnraums berücksichtigt werden.  

Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
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Neubauten im denkmalgeschütztem Bereich: 
Innerhalb des denkmalgeschützten Bereiches sind auch für die geplanten Neubauten deutlich höhere 
Baukosten zu erwarten. Durch die denkmalpflegerischen V orgaben, die zum einen Teil des Bebau-
ungsplans geworden (Gebäudekubatur, Dachform und -eindeckung), zum anderen aber auch wäh-
rend der Realisierung noch zu erwarten sind (Absprachen mit dem Amt für Denkmalschutz), sind 
Neubaukosten unterhalb der 2.200€/m² nicht zu erwarten.  
Neubauten außerhalb des denkmalgeschützten Bereichs: 
Trotz der Schwierigkeiten, den sozialen Wohnungsbau in einem denkmalgeschützten Bereich mit 
hohen baulichen Anforderungen unterzubringen, ist der Investor bereit, auf anderer Grundlage den 
gemeinschaftlich öffentlichen Anforderungen gerecht zu werden.  
Im Interesse der Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum wurden dennoch geeignete Standorte für 
mietgebundenen Wohnraum im Plangebiet außerhalb des denkmalgeschützten Bereichs gesucht.  
Im WA 8 und WA 9 sind entsprechend dem Masterplan 3-geschossige Stadtvillen mit jeweils nur 
vier Wohneinheiten pro Gebäude geplant. Diese Typologie ist aufgrund ihrer Kleinteiligkeit für den 
sozialen Wohnungsbau ungeeignet. Eine Anpassung der bisherigen Planung im WA 8 und 9 an das 
Ziel, kostengünstigen Wohnraum zu schaffen, erfordert eine rationale Architektur mit einer höheren 
Anzahl Wohnungen pro Gebäude und führt zu einer Erhöhung der absoluten Wohnungsanzahl. Dies 
widerspricht dem Ziel der Stadt, die Anzahl der Wohnungen im Gebiet zu begrenzen. 
Das WA 7 und das WA 1 sind daher die einzigen Gebiete, die sich nach dem jetzigen Stand der Pla-
nung für geförderten Wohnungsbau anbieten. 
Anteil der geförderten Wohnungen 
Aufgrund der o. g. speziellen Rahmenbedingungen (denkmalgeschützter Gebäudebestand und denk-
malpflegerische Ansprüche an die Neubauten) wurde in Abstimmung mit dem Dezernat für Stadt-
entwicklung und Bau der Anteil an sozialen Wohnungsbau im Vergleich zu dem per Stadtratsbe-
schluss angestrebten 30 % gemindert. Der Entwickler erklärt sich bereit, insgesamt 90 Wohnungen 
einer mietpreisgebundenen Wohnraumnutzung zuzuführen. Das entspricht 40 % des Neubauanteils 
bzw. 15% des Gesamtwohnungsbestandes (600 WE). 
Die Sicherung der insgesamt 90 Wohnungen erfolgt im städtebaulichen Vertrag. Eine konkrete 
Standortfestsetzung erfolgt nicht, da spezifische Belange dem Bebauungsplan entgegenstehen kön-
nen und ihn damit nicht vollziehbar machen. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die mietpreisge-
bundenen Wohnraumnutzung vorwiegend im Neubausegment erfolgen wird. Seitens der Eigentü-
merin des Areals wurde bereits ein Kooperationsantrag auf Gewährung der Fördermittel gemäß RL 
gMW für die Errichtung von 34 Wohneinheiten im WA 7 im mietpreis- und belegungsgebundenen 
Wohnraum mit der Stadt Leipzig abgeschlossen.  
6.2.5 Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen  
Der STEP Gewerbliche Bauflächen (RB IV–330/05) bildet die planerische Grundlage für die Ent-
wicklung von Gewerbeflächen im Stadtgebiet von Leipzig. Die Schwerpunktsetzung für die geplan-
ten Gewerbeflächen (Entwicklungsflächen) wurden im Fachkonzept Wirtschaft und Beschäftigung 
des SEKO 2009 aktualisiert. 
Die Aussagen dieses STEP und des Fachkonzeptes sind für die vorliegende Planung nicht relevant, 
da das Plangebiet aufgrund der ursprünglichen Kliniknutzung nicht im STEP untersucht wurde. 
6.2.6 Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum 
Die Ratsversammlung der Stadt Leipzig hat in ihrer Sitzung vom 25. Februar 2015 den Stadtent-
wicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum beschlossen (Beschluss Nr. DS-00523/14-DS-008). 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Das Plangebiet wird im Osten durch die Chemnitzer Straße begrenzt. Im STEP Verkehr ist diese 
Straße als wichtige Haupterschließungsstraße dargestellt. 
6.2.7 Denkmalpflegerische Rahmenzielstellungen  
Das ehemalige Park-Krankenhaus steht nach § 2 Sächsisches Denkmalschutzgesetz unter Denkmal-
schutz, sowohl als Sachgesamtheit wie auch mit seinen Einzelobjekten. Die Sachbegriffe Kranken-
hausanlage, Gehölze, Parkanlage, Wegesystem, Stadt- und Siedlungsgrün (Schmuckplatz) bilden 
die Ausweisungsmerkmale als Gartendenkmal. Das Park-Krankenhaus wird im Landesamt für 
Denkmalpflege Sachsen unter der Objekt-ID 09263898 geführt. 
Genehmigungsanträge zum Denkmalschutz sind bei der unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt 
Leipzig einzureichen. Das Landesdenkmalamt Sachsen wird durch die Stadt Leipzig im Verfahren 
beteiligt (sog. Einvernehmenregelung). Die Genehmigung erteilt die Stadt Leipzig.  
Denkmalpflegerische Rahmenzielstellungen sind denkmalfachliche Entscheidungsgrundlagen, wel-
che mit dem Denkmalfachamt (Landesdenkmalamt) abzustimmen sind. Eine denkmalschutzrechtli-
che Genehmigung wird im Regelfall nicht für eine solche Konzeption erteilt, sondern lediglich für 
daraus abgeleitete Maßnahmen. Ein Grund dafür ist, dass in solchen Planwerken auch der mittel- 
bis langfristige Umgang mit Kulturdenkmalen behandelt wird, also Maßnahmen thematisiert wer-
den, welche ggf. erst nach längerer Zeit umgesetzt werden können oder sollen. 
6.2.7.1 Denkmalpflegerische Rahmenzielstellung – Freiraum 
Die denkmalpflegerische Rahmenzielstellung – Freiraum definiert den Rahmen für Schutz, Pflege 
und Entwicklung des Kulturdenkmals. Sie dient der Erreichung der denkmalschutzrechtlichen Ge-
nehmigung zur Sanierung und partiellen Umgestaltung der Anlagen.  
Die Gesamtanlage des ehemaligen Park-Krankenhauses ist heute dreigeteilt, wobei die Grenze des 
Plangebietes den zentralen, mittigen Teil umfasst. Ebenfalls Teil des Denkmalensembles ist das 
nördlich an das Plangebiet grenzende Areal der KFP Dösen sowie der südlich an das Plangebiet an-
grenzende historische Landschaftspark, der sich im Eigentum der Stadt Leipzig befindet. 
Besonders markant aus gartendenkmalpflegerischer Sicht sind der parkartige Charakter der Anlage 
und die Zuordnung der Freiflächen zu den Gebäuden, die sich aufgrund der Pavillonbauweise um 
jedes einzelne Haus ziehen und meist allseitig von Straßenräumen begrenzt werden. Der halböffent-
liche Charakter, der nach Entfernung der Holzzäune in der Mitte des letzten Jahrhunderts entstand, 
soll erhalten bleiben. Die Wahrnehmung der Anlage in ihrem Inneren ist zudem geprägt von den 
schnurgeraden Straßenachsen mit den beidseitig verlaufenden Gehwegen und den sie überwiegend 
überschirmenden Alleebäumen. 
Maßgebend für die zukünftige Entwicklung des Gebietes ist auf Basis der folgenden Leitbilder der 
denkmalpflegerischen Entwicklung die generelle gesamtplanerische Zielstellung, das Quartier zu 
einem offenen und funktional wie sozial gemischten Stadtbaustein zu entwickeln. 
 Leitbild historischer Bezug 
Die historischen Gestaltungsmerkmale und -elemente sind in den unterschiedlichen Grünräumen 
der zentralen Grünfläche, der Alleen und der Hausgärten erhalten bzw. wiederhergestellt und erleb-
bar. Die von Bebauung freigehaltene zentrale Grünfläche, die baumartenspezifischen Alleen und die 
Gartenbereiche an den Gebäuden sind prägende Merkmale des Gebietes und machen es unverwech-
selbar und in seiner Art einzigartig. 
 Leitbild Gestaltungs- und Standortqualität 
In den neu entwickelten Räumen setzen sich die historischen Gestaltungselemente fort (z. B. Al-
leen). Neue Gestaltungselemente fügen sich in den historischen Bestand ein und kennzeichnen den 
Nutzungswandel. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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 Das historische Straßenraster wird unter Berücksichtigung der neuen Funktionen im über-
wiegenden Teil wiederverwendet. Ehemalige Straßen, die heute nicht mehr für den Verkehr 
benötigt werden, werden teilweise reduziert bzw. in ihren Materialien verändert. Die histori-
schen Borde inkl. des begleitenden Gerinnes bleiben erhalten.  Leitbild Aufenthaltsqualität 
Die verschiedenen Freiräume der zentralen Grünfläche, der Alleen und der Gärten bieten Aufent-
haltsqualitäten, die auf die Nutzer des Gebietes zugeschnitten sind. Alleen begleiten die Straßen und 
Wege und umfassen jedes Gebäude. Sie leiten und begleiten Bewohner und Besucher durch das ge-
samte Gebiet. Die unterschiedlichen Baumarten schaffen Identifikations- und Orientierungsmarken. 
Während die zentrale Grünfläche als offen zugänglicher Ort des Verweilens, des Sich-treffens und 
Miteinanders formuliert ist, bieten die Gärten an den Gebäuden Rückzugsorte für die Nutzer (Woh-
nende bzw. Arbeitende). 
Für die beabsichtigte Entwicklung der Anlage im Sinne des Denkmalschutzes wesentlich sind die 
nachfolgend aufgeführten Maßgaben: 
 Erhalt der grundlegenden Struktur aus orthogonalem Achsensystem und Einzelbaukörpern 
 Erhalt des Parkcharakters durch Wege begleitende Bäume und großzügige Freiflächen 
 Vermeidung von Beeinträchtigungen durch den ruhenden Verkehr (Tiefgaragen) 
 Stärkung der Achsen in Nord-Süd-Richtung 
 Erhaltung des zentralen Parterres in der Ost-Westachse als großzügigen Wiesenspiegel mit 
seitlichen Gehölzsäumen 
 Wiederherstellung der hausnahen Freiflächen unter Erhaltung des überwiegend grünen und 
offenen Charakters, Nutzungsanpassung für Wohnzwecke unter Beachtung einer gewissen 
Symmetrie der beiden Haushälften (Ost- und Westgarten) 
 Erhalt eines weitgehend einheitlichen Charakters der Gesamtanlage durch Verwendung 
gleichartiger Materialien, Gehölze und Ausstattungselemente auf allen Teilflächen nach ei-
nem Musterplan und Musterkatalog 
 Eingrünung der Grundstücksränder entlang der Chemnitzer Straße 
Die Entwicklung des Geländes wird in Teilabschnitten über mehrere Jahre erfolgen, wobei mit 
der Sanierung der Gebäude im Südwesten des Gebietes begonnen wird. Die Wiederherstellung der 
Freianlagen um die Gebäude schließen sich jeweils an die hochbaulichen Maßnahmen an. In der 
Zielkonzeption werden daher Maßnahmen entsprechend ihrer Realisierungsabsicht bzw. ihrer 
Dringlichkeit in kurz-, mittel- und langfristig gegliedert. 
Die denkmalpflegerischen Gestaltungsprinzipien zum Hausumfeld werden beispielgebend für 
alle Baufelder, welche mit je einem Gebäude bestanden sind, anhand eines Mustergartens planerisch 
am Beispiel Haus A 4 festgelegt. Für die Gestaltung der Freiflächen steht die Erhaltung des über-
wiegend grünen und offenen Charakters der Gesamtanlage unter Berücksichtigung der im unmittel-
baren Hausumfeld zu befriedigenden Nutzungsansprüche im V ordergrund. Dazu gehören 
 die gemeinschaftliche Nutzbarkeit der Gartenbereiche, 
 V orhaltung von Flächen als Treffpunkte und Ruhebereiche, 
 Angebote für gemeinschaftliches Gärtnern in begrenztem Umfang, 
 Unterbringung von Nebenanlagen, z. B. Fahrradabstellanlagen, Abfallbehälter, 
 Abschirmung der Funktionsbereiche von den umliegenden Straßenräumen. 
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Die Gestaltung der regelmäßigen zwei Gartenseiten (Ost- und Westgarten) wird durch eine gewisse 
Symmetrie und weitgehende Harmonie zwischen dem denkmalsgerechten Umgang und den ge-
nannten modernen Nutzungsanforderungen bestimmt, wobei insbesondere die nachfolgend auszugs-
weise genannten Gestaltungsgrundsätze zur Anwendung kommen sollen: 
 Axialität und Orthogonalität in Nord-Süd, bzw. Ost-West Ausrichtung 
 weitgehend symmetrische Anordnung der befestigten Flächen (Ost- und Westgarten) 
 Betonung der Eingangsbereiche (Platzsituation) 
 Erschließung der Gartenbereiche durch einen hausparallelen Gartenweg 
 dezente Einordnung eines Müllplatzes oder anderer notwendiger Einrichtungen 
 umgrünte Sitzplätze 
 repräsentative Stauden- und Gräserpflanzung im Eingangsbereich 
 keine durchgehende Heckenpflanzung entlang der Gartengrenze im Sinne einer Einfriedung, 
jedoch Einzelsträucher und Strauchgruppen 
 umlaufende Baumreihe aus Alleebäumen an der Grenze zu den Straßen in vorgegebenem 
Raster 
 keine Stellplätze und bauliche Nebenanlagen (Gartenhütten, Fahrraddächer o. ä.) 
 Die denkmalpflegerische Rahmenzielstellung ist bei der Gartengestaltung und bei Baumaß-
nahmen im Außenraum zu beachten. Für alle darüber hinausgehenden Veränderungswün-
sche muss eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung beantragt werden. 
6.2.7.2 Denkmalpflegerische Rahmenzielstellung – Gebäude 
Im V orfeld des Bau- und Sanierungsvorhabens zur Wiedernutzbarmachung des Ensembles für 
Wohnzwecke ist aufgrund des Denkmalstatus neben dem Freiraum auch eine Erfassung des Gebäu-
debestandes unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten erforderlich. Es wurde eine Rahmenkon-
zeption zum Umgang mit dem Gebäudebestand entwickelt, mit Fokus auf dessen Denkmaleigen-
schaften unter der Prämisse des Bestandsschutzes und größtmöglichem originären Substanzerhalts.  
 Es wurde exemplarisch an Haus B 3 eine detaillierte Erfassung erarbeitet und damit ein Rah-
menkonzept mit objektbezogenen Maßgaben zur Sanierung und Wiedernutzbarmachung des 
denkmalgeschützten Gebäudebestandes definiert. Im Detail werden für alle betroffenen 
denkmalgeschützten Objekte Rahmenkonzepte zu erarbeiten sein. Zur Gesamtanlage: 
Die ursprüngliche, in mehreren Bauphasen umgesetzte Planung schrieb die Gebäude und deren an-
grenzendes Grünland in ein rasterartiges Wegenetz ein. Eine zentrale Mittelachse mit funktional und 
entwerferisch aus dem Gebäudebestand herausragenden Objekten an deren beiden Endpunkten ver-
läuft in Ost-West-Richtung. Eingangs, im Osten, befindet sich auf dieser Achse das Verwaltungsge-
bäude und das Gegenüber an der westlichen Geländegrenze bildet der so gennannte Saalbau mit ur-
sprünglicher Mehrzweckfunktion als kultureller und sakraler Raum. Zwischen diesen beiden Bauten 
befindet sich die unbebaute, zentrale Freifläche, die jedoch ebenfalls in das orthogonale Wegeraster 
eingebunden wurde. 
In nördlicher und südlicher Richtung schließen sich dieser Mittelachse im Raster folgend jeweils 
drei Hauptachsen an. Jeweils mittig der im rechteckigen System entstehenden Flächen wurde ein 
Baukörper errichtet. Die Bauten weisen zumeist die gleiche, axiale Ausrichtung auf, mit den vor-
nehmlich langen Hauptfassaden im Norden und im Süden. 
Die Objekte gleichen Typs, d. h. gleicher Bauart und gleichzeitig verwandter Nutzung, bildeten be-
nachbart angeordnete Gebäudegruppen. Die Bauten selbst sind, wenngleich aus z. T. unterschiedli-
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cher Erbauungszeit mit insgesamt bis zu knapp 30 Jahren Differenz, von sehr ähnlicher äußerer Ge-
stalt. Mischfassaden aus Putz- und Klinkerflächen, voluminöse Walmdächer mit weit auskragendem 
Dachüberstand, Schleppgauben und z. T. großflächige hölzerne Veranden dominieren den äußeren 
Gesamteindruck. 
Die Gesamtheit der Bauten lässt sich in typologischen Gruppen von Haustypen mit jeweils gleicher 
Bauart und Gestalt erfassen. Zudem gibt es eine Gruppe solitärer Bautypen mit jeweils nur einem 
Vertreter. Deren individuelle Gestalt ergab sich aus den solitären Funktionen dieser Bauten. Es han-
delt sich dabei insbesondere um Wirtschafts- und Verwaltungsgebäude sowie um kulturelle Einrich-
tungen aus der Erbauungszeit und zudem um Wohngebäude für Pflegepersonal. 
 Denkmalpflegerische Anforderungen: 
Generalisierend für den gesamten Gebäudebestand gilt als denkmalpflegerische Maßgabe der größt-
mögliche Substanzerhalt und die Wahrung des in großen Teilen authentisch erhaltenen Erschei-
nungsbildes des Ensembles als konzeptionell geplantes und errichtetes, historisch gewachsenes Ge-
bäude- und Landschaftsensemble. Der Schutz, der größtmögliche Erhalt, bzw. die fachgerechte 
Wiederherstellung dieses Erscheinungsbildes betreffen sowohl die Fassaden in ihrer Struktur, Mate-
rialität und Farbigkeit, als auch denkmalrelevante Innenbereiche wie Treppenhäuser, im Bestand er-
haltene Einbauten, Interieur und Architekturoberflächen. 
Bauliche oder garten- und landschaftsgestalterische Anlagen in der Umgebung eines Kulturdenk-
mals, soweit sie für dessen Erscheinungsbild von erheblicher Bedeutung sind, dürfen nur mit Ge-
nehmigung der Denkmalschutzbehörde errichtet, verändert oder beseitigt werden (§ 12 Abs. 2 
SächsDSchG). Dies betrifft die Bauvorhaben im WA 1, und WA 8 bis WA 10.  
7. Umweltbericht 
7.0 Zusammenfassung  
Wichtigstes Ziel dieses Bebauungsplanes ist die Schaffung der bauplanungsrechtlichen V orausset-
zungen für die Entwicklung des ca. 14,7 ha großen, ehemals medizinisch genutzten und weitgehend 
denkmalgeschützten Areals zu einem hochwertigen Wohn- und Arbeitsstandort. Dabei sollen u. a. 
die Belange des Umweltschutzes und des Denkmalschutzes weitreichende Berücksichtigung finden. 
Mit der Revitalisierung des Areals des ehemaligen Parkkrankenhauses, welches als Gartendenkmal 
(Sachgesamtheit aus Krankenhausanlage, Gehölze, Parkanlage, Wegesystem, Stadt- und Siedlungs-
grün) wie auch mit seinen Einzelobjekten unter Denkmalschutz steht, findet eine behutsame Sanie-
rung statt, welche sich voraussichtlich nur geringfügig auf die Umwelt auswirkt. Die Ergänzungs-
flächen im Süden (WA 7 bis WA 10) werden im Bereich der derzeit versiegelten Flächen in ökologi-
scher Hinsicht aufgewertet. Nur in den Randbereichen sind  in geringem Umfang Neuversiegelun-
gen vorgesehen. Der südliche Bereich des Plangebiets (der Bereich des Heizwerkes mit ehemaligen 
Kohlelagerplatz) ist als gewerbliche Fläche im Landschaftsplan dargestellt. Mit der Festsetzung als 
Wohngebiet kann eine qualitativ und quantitativ höherwertige Begrünung im Bebauungsplan gesi-
chert werden. Allein der im Nordwesten gelegene Ergänzungsbereich (WA1) wird gegenüber dem 
Bestand verdichtet. Jedoch bleibt auch hier der Grünverbund westlich des Plangebiets erhalten, da 
ein Großteil der Gärten weiterhin besteht und der Grünverbund innerhalb des Plangebiets durch die 
Festsetzungen des Bebauungsplans gesichert ist. In die bereits erfolgte Änderung des FNP sind die 
diesbezüglichen Entwicklungsziele dieses B-Planes schon eingeflossen. 
Inhalt des Planes sind vor allem Festsetzungen 
 zur Art der baulichen Nutzung für Wohngebiete mit einer Gesamtgröße von rund 11,3 ha, 
 zum Maß der baulichen Nutzung, 
 zu Verkehrsflächen einschließlich Stellplätzen von insgesamt bis zu rund 1,55 ha Größe, 
 für private Grünflächen mit einer Gesamtgröße von rund 1,8 ha. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Der Plan wird für ein UVP-pflichtiges Vorhaben aufgestellt. 
Näheres zu den Zielen und Inhalten dieses Plans siehe Kap. 7.1.1 sowie Kap. 3 und Abschnitt C. 
dieser Begründung. 
Die relevanten fachlichen Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes (siehe Kap. 7.1.2 der Be-
gründung) werden berücksichtigt. 
Die Eingriffsregelung kommt für zwei im Außenbereich gelegene Teilflächen und für zwei V orha-
ben im Innenbereich zur Anwendung. Im Ergebnis der Bilanzierung erfolgen naturschutzrechtliche 
Eingriffe in Höhe von insgesamt fast 180.000 Wertpunkten. Umfangreiche Entsiegelungsmaßnah-
men innerhalb der im Innenbereich gelegenen Teilfläche gleichen den Eingriff aus. Es sind keine 
externen Ausgleichsmaßnahmen erforderlich (siehe Kap. 7.1.2.4 der Begründung). 
Erhebliche Umweltauswirkungen, die für die Abwägung relevant sind, sind auf folgende Umwelt-
belange bzw. Teilaspekte von Umweltbelangen zu erwarten oder nicht auszuschließen. Zur Überwa-
chung erheblicher Umweltauswirkungen ist festgelegt: 
Umweltbelange 
erhebliche  
Auswirkungen  
sind zu erwarten oder  
nicht auszuschließen 
Überwachungsmaß-
nahmen 
sind festgelegt 
Boden, Altlasten nein nein 
Wasser nein nein 
Luft nein nein 
Pflanzen ja ja 
Tiere ja ja 
biologische Vielfalt nein nein 
Landschaft nein nein 
Menschen – Erholungspotential nein nein 
Menschen – Gesundheit ja ja 
Kulturgüter und sonstige Sachgüter nein nein 
Wechselwirkungen zwischen vorgenannten Belangen nein nein 
 
Näheres zur Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlungen siehe Kap. 7.1.3, 
Kap. 7.2 zu den vertiefenden Ermittlungen und Darlegungen sowie Kap. 7.4. zu den Überwa-
chungsmaßnahmen. 
Auf anderweitige Planungsmöglichkeiten wird in Kap. 7.3 eingegangen. 
7.1 Einleitung 
Für die Belange des Umweltschutzes wird im Bauleitplanverfahren eine Umweltprüfung durchge-
führt, in der 
 die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und 
 die ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen in einem Umweltbericht beschrieben und 
bewertet werden (§ 2 Abs. 4 und § 2a Nr. 2 BauGB sowie Anlage 1 zum BauGB). 
Dazu wird wie folgt vorgegangen: 
a) Einschätzung aufgrund einer überschlägigen Prüfung, auf welche Umweltbelange der Bau-
leitplan voraussichtlich erhebliche Auswirkungen haben kann, die in der Abwägung zu be-
rücksichtigen sind 
Begründung zum Bebauungsplan 
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b) Festlegung der Stadt, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Um-
weltbelange für diesen Bauleitplan für die Abwägung erforderlich ist, auf der Grundlage der 
Einschätzung (siehe dazu Kap. 7.1.3 der Begründung) 
c) Ermittlung der Umweltbelange in dem festgelegten Umfang und Detaillierungsgrad 
d) Beschreibung und Bewertung der ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen im Umwelt-
bericht (siehe Kap. 7.2 der Begründung) 
e) Ergänzung der Ermittlungen und des Umweltberichtes, soweit im Ergebnis der Beteiligun-
gen zum Entwurf erforderlich 
7.1.1 Ziele und Inhalte des Planes (Kurzdarstellung) 
Wichtigstes Ziel dieses Bebauungsplanes ist die Schaffung der erforderlichen planungsrechtlichen 
V oraussetzungen für die Umnutzung/Revitalisierung des ca. 14,7 ha großen, ehemals medizinisch 
genutzten und weitgehend denkmalgeschützten Areals als Wohnstandort. V orgesehen ist die Sanie-
rung des Gebäudebestandes, die kleinräumige Nachverdichtung und Erweiterung des Wohnungsan-
gebotes durch Neubebauungen. Dabei erfolgt die Berücksichtigung der Belange von Natur und 
Landschaft, eine denkmalgerechte Gestaltung und Entwicklung des Gebietes, die Klärung der 
Lärm- und Schallschutzproblematik und der Ver- und Entsorgung sowie die Sicherung der nut-
zungsangemessenen Verkehrsführung und Parkierung. 
Weiteres zu den Zielen und Zwecken der Planung ist dem Kap. 3 der Begründung zu entnehmen. 
Inhalte des Planes sind vor allem: 
a) Festsetzung für allgemeine Wohngebiete mit einer Gesamtgröße von rund 11,32 ha, 
b) Festsetzung der Grundflächenzahlen (GRZ) von 0,4 in den WA 1 und WA 7 bis WA 10 
(Überschreitungen sind zulässig) mit einer zulässigen Grundfläche von insgesamt 0,99 ha, 
c) Festsetzung der zulässigen Grundfläche der oberirdischen Gebäude in den WA 2 bis WA 6 
mit insgesamt 2,16 ha,  
d) aus b) und c) ergibt sich eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO von 
insgesamt rund 3,15 ha, davon 1,85 ha für vorhandene und auch weiterhin bestehenblei-
bende bauliche Anlagen,  
e) Festsetzung einer Fläche für ein III-geschossiges Parkdeck mit einer Grundfläche von rund 
0,42 ha Größe, 
f) Festsetzung von Flächen für nicht mit Gebäuden überbaute Tiefgaragen mit einer Grundflä-
che von insgesamt rund 0,86 ha, 
g) Festsetzung von Flächen für oberirdische Stellplätze oder Garagen auf rund 0,15 ha, 
h) Festsetzung öffentlicher Straßenverkehrsflächen auf rund 1,55 ha, 
i) Festsetzung privater Grünflächen mit insgesamt rund 1,81 ha 
j) Festsetzung von Flächen für die Erhaltung oder zum Anpflanzen von Bäumen auf rund 0,29 
ha,  
k) sonstige Festsetzung zur Grünordnung auf Flächen und an Gebäuden, 
l) Festsetzung vom Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Na-
tur und Landschaft, 
m) Festsetzungen zum passiven Lärmschutz an Gebäuden. 
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Weitere Ausführungen sind vor allem dem Kap. 3 der Begründung und dem Abschnitt C. „Inhalte 
der Planung“ zu entnehmen. 
Das V orhaben, für das dieser Bebauungsplan aufgestellt wird, ist als UVP-pflichtiges Vorhaben 
nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG, [3]) anzusehen. Bei dem V orha-
ben zur Umnutzung des ehemaligen Krankenhausgeländes, des ehemaligen Kohlenlagerplatzes und 
der bisherigen Gartenfläche zum Wohngebiet „Parkstadt Dösen“ handelt sich der Art nach um den 
„Bau eines Städtebauprojektes für sonstige bauliche Anlagen“ im Sinne der Nr. 18.7 der Anlage 1 
zum UVPG. Für das V orhaben wird (teils im bisherigen Innenbereich, teils im bisherigen Außenbe-
reich) ein Bebauungsplan „mit einer zulässigen Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 der 
Baunutzungsverordnung oder einer festgesetzten Größe der Grundfläche von insgesamt […] 20 000 
m² bis weniger als 100 000 m²“ aufgestellt. Im Rahmen der Umweltprüfung für diesen Bebauungs-
plan wurde festgestellt, dass der Bebauungsplan voraussichtlich erhebliche Umweltauswirkungen 
haben wird. Eine allgemeine V orprüfung nach § 7 Abs. 1 UVPG hätte folglich mit Sicherheit zu 
dem Ergebnis geführt, dass eine UVP-Pflicht besteht.  
Auch die Betrachtung als Änderungsvorhaben auf der Grundlage von § 9 Abs. 2 Satz 2 UVPG führt 
zu keinem anderen Ergebnis. Danach besteht für ein Städtebauprojekt, welches geändert wird, eine 
UVP-Pflicht unter der Maßgabe, dass allein durch die Änderung der Größenwert erreicht oder über-
schritten wird. Dies ist vorliegend der Fall, da das Änderungsvorhaben nicht nur die Erhöhung der 
Fläche für Gebäude/überbaute Grundstücksfläche und damit auch der zulässigen Grundfläche (als 
Maßstab für den Größenwert) zum Gegenstand hat, sondern auch die Umnutzung des gesamten ehe-
maligen Krankenhausgeländes und des ehemaligen Kohlelagerplatzes zum Wohngebiet.  
Die UVP wird gemäß § 50 Abs. 1 UVPG im Rahmen dieses Bebauungsplan-Verfahrens als Um-
weltprüfung nach den V orschriften des BauGB durchgeführt. 
7.1.2 Fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes 
Nachfolgend werden die für diesen Bebauungsplan bedeutsamen fachlichen Grundlagen und Ziele 
des Umweltschutzes genannt. Zudem wird die Art dargestellt, wie diese Ziele bei der Aufstellung 
des Bebauungsplanes berücksichtigt wurden. 
7.1.2.1 Schutzgebiete und Schutzobjekte gemäß BNatSchG 
a) Vogelschutzrichtlinie 
Das Plangebiet ist in keinem V ogelschutzgebiet (Special Protected Area – SPA) gelegen. Der Ab-
stand zum nächst gelegenen SPA („Leipziger Auwald“) beträgt rund 2,5 km. 
b) Flora-Fauna-Habitat – Richtlinie 
Das Plangebiet ist in keinem FFH-Gebiet gelegen. Der Abstand zum nächst gelegenen  
FFH-Gebiet („Leipziger Auensystem“) beträgt rund 4 km. 
c) Naturschutzgebiete 
Das Plangebiet ist in keinem Naturschutzgebiet gelegen. Der Abstand zum nächst gelegenen Natur-
schutzgebiet („Lehmlache Lauer“) beträgt rund 7 km. 
d) Landschaftsschutzgebiete 
Der südliche Rand des Plangebietes grenzt direkt an das Landschaftsschutzgebiet (LSG) „Lößnig-
Dölitz“. Südlich des Bestandsgebäudes C 1 ragt das LSG in das Plangebiet hinein und überschnei-
det sich auf rund 500 m² mit ihm. Schutzzweck des LSG ist die Erhaltung, Wiederherstellung und 
Entwicklung eines vielfältig strukturierten Kulturlandschaftsausschnittes im Stadtgebiet Leipzig mit 
seiner besonderen Bedeutung als gesamtstädtischer Erholungsraum mit Vielfalt an Nutzungen und 
hohem Entwicklungspotenzial. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
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28.01.2021 
Dies wurde bei der Aufstellung dieses Bebauungsplanes dadurch berücksichtigt, dass der im Plan-
gebiet gelegene Teil des LSG als „Fläche für die Erhaltung von Bäumen“ (PF 7 und 8) festgesetzt 
und dazu weitere Festsetzungen zum Baumerhalt, zu Ersatzpflanzungen und zur Unterpflanzung mit 
Sträuchern (Teil B: Text, Nr. 8.2.1 und 8.2.2) getroffen wurden.  
e) Flächennaturdenkmale und geschützte Landschaftsbestandteile 
Natur-/Flächennaturdenkmäler im Sinne des § 28 BNatSchG in Verbindung mit § 18 SächsNatSchG 
sind im Plangebiet nicht vorhanden.  
Als geschützte Landschaftsbestandteile im Sinne des § 19 SächsNatSchG (zu § 29 BNatSchG) sind 
zahlreiche Bäume mit einem Stammumfang von mehr als einem Meter gemessen in einem Meter 
Höhe zu nennen (siehe Kap. 7.2 der Begründung und Grünordnungsplan mit Baumkataster). 
Diese wurden bei der Aufstellung dieses Bebauungsplanes – soweit möglich – dadurch berücksich-
tigt, dass die Baugrenzen eng um die vorhandenen Gebäude gelegt, Verkehrsflächen soweit wie 
möglich reduziert, Baugrenzen für Neubauten den Baumbestand weitgehend beachtet, Flächen zum 
Erhalt von Gehölzbeständen festgesetzt wurden.  
Die Anwendung der Baumschutzsatzung ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens. In § 2 (2) der 
geltenden Baumschutzsatzung ist geregelt: Die Satzung findet keine Anwendung bei Bäumen, die 
unter Schutzvorschriften anderer Gesetze stehen, z. B. Natur- und Denkmalschutzobjekte. Aufgrund 
dessen ist die Baumschutzsatzung im Rahmen von B-Plan-Verfahren grundsätzlich nicht anzuwen-
den. Denn in B-Plan-Verfahren stehen die vorhandenen Bäume (und auch die sonstigen in der 
Baumschutzsatzung genannten Gehölze) unter einer anderen gesetzlichen Schutzvorschrift, hier der 
im § 1a Abs. 3 BauGB verankerten Schutzvorschrift der Eingriffsregelung. Diese kommt hier zur 
Anwendung, soweit der Verlust von Bäumen durch den Bäumen gegenüber konkurrierende Festset-
zungen des B-Planes zu erwarten ist. Daher ist, wie in § 2 (2) der geltenden Baumschutzsatzung ge-
regelt, die Baumschutzsatzung folglich nicht anzuwenden. Die im Bereich des Gartendenkmals vor-
handenen Bäume stehen zudem unter dem Schutz des Sächsisches Denkmalschutzgesetz. Auch 
hierfür ist die Baumschutzsatzung nicht anzuwenden 
f) Gesetzlich geschützte Biotope 
Im Plangebiet befinden sich gesetzlich geschützte Biotope gemäß § 21 SächsNatSchG. Bei den im 
Folgenden aufgelisteten gesetzlich geschützten Biotopen handelt es sich um höhlenreiche Einzel-
bäume, die sich alle auf dem Flurstück 52/7 der Gemarkung Dösen befinden, sowie um eine Frisch-
wiese und einen Teil einer Streuobstwiese (Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Umweltschutz (AfU) 
vom 16.08.2017) . 
BIO_ID  
Verzeichnis AfU 
Nummer im 
Baumkataster 
Art  
   
 
33002.E 406 Tilia cordata Winterlinde 
33003.E 403 Acer platanoides Spitzahorn 
33004.E 352 Tilia (ev. Krimlinde) Linde 
33005.E 12 Quercus rubra Amerikanische Rot-Eiche 
33006.E 126 Fraxinus excelsior Esche 
33007.E 320 Tilia cordata Winterlinde 
33008.E 342 Acer platanoides Spitzahorn 
33009.E 672 Acer pseudoplatanus Bergahorn  
33011.E 312 Acer platanoides Spitzahorn 
33012.E 100 Aesculus x carnea  Rotblühende Roßkastanie 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
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28.01.2021 
BIO_ID  
Verzeichnis AfU 
Nummer im 
Baumkataster 
Art  
33013.E 166 Tilia cordata Winterlinde 
33014.E 164 Betula pendula Sand-Birke 
33015.E 94 Populus nigra 'Italica'  Säulen-Pappel 
33016.E 464 Betula pendula Sand-Birke 
   
 
33018.E 513 Tilia cordata  Winterlinde 
33019.E 994 Acer platanoides Bergahorn 
33021.E 270 Acer platanoides Spitzahorn 
33022.E 269 Acer platanoides Spitzahorn 
33023.E 266 Acer platanoides Spitzahorn 
33024.E 294 Acer pseudoplatanus Bergahorn 
33025.E 252 Fraxinus excelsior Esche 
33026.E 202 Acer platanoides Spitzahorn 
33027.E 198 Acer platanoides Spitzahorn 
33028.E 189 Tilia cordata Winterlinde 
33029.E 85 Acer platanoides Spitzahorn 
33031.E 86 Acer platanoides Spitzahorn 
33032.E 246 Tilia cordata Winterlinde 
33033.E 259 Acer platanoides Spitzahorn 
weitere geschützte Biotope    
33.034.M magere Frischwiese 
  
* Die Bäume Nr. 299 (33017.E) und 363 (33001.E) wurden am 22.02.2018 auf Grundlage der Fäll-
genehmigung vom 20.02.2018 gefällt, weil die Verkehrssicherheit nicht mehr gegeben war. 
Weitere Befreiungen von den Verboten des § 30 BNatSchG wurden bisher nicht erteilt. Die verbind-
liche Entscheidung über Befreiungen wird gemäß § 21 (6) SächsNatSchG im Rahmen der Beteili-
gung im Baugenehmigungsverfahren getroffen.  
Insgesamt sind vier höhlenreiche Einzelbäume von konkurrierenden Festsetzungen betroffen: Baum 
Nr. 198 und 202 durch Feuerwehraufstellflächen zwischen Bestandsgebäuden und dem Parkdeck im 
WA 2, Baum Nr. 252 für den Neubau des Wohnhauses N4 im WA 2 und Baum Nr. 994 im Bereich 
der Planstraße C. 
Der Baum Nr. 166 (33013.E) fiel am 10.03.2019 einem Sturm zum Opfer. 
Folgende höhlenreiche Einzelbäume wurden bei der Aufstellung des Bebauungsplanes dadurch be-
rücksichtigt, dass ihr Standort als private Grünfläche festgesetzt wurde: Nr. 464, 513.  
Folgende höhlenreiche Einzelbäume wurden bei der Aufstellung des Bebauungsplanes dadurch be-
rücksichtigt, dass ihr Standort als nicht überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt wurde: Baum Nr. 
12, 85, 86, 94, 100, 126, 164, 166, 189, 246, 259, 266, 269, 270, 294, 312, 320, 342, 403, 406, 525, 
672. 
Die magere Frischwiese wurde bei der Aufstellung des Bebauungsplanes dadurch berücksichtigt, 
dass sie nach Errichtung der Tiefgarage wiederhergestellt wird.  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
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Für den am südwestlichen Rand in das Plangebiet hinein ragenden Teil einer Streuobstwiese 
(331.10.S) wird nach einer Planänderung der Erhalt gesichert. Die überbaubaren Grundstücksflä-
chen im WA 8 und WA 10 wurden so festgesetzt, dass das Biotop berücksichtigt ist und erhalten 
werden kann. Für den am südwestlichen Rand in das Plangebiet ragenden Teil der Streuobstwiese 
(331.10.S) war im 1. Quartal 2018 ein Antrag auf Beeinträchtigung des gesetzlich geschützten Bio-
tops bei der Unteren Naturschutzbehörde gestellt und genehmigt worden. Diese Genehmigung auf 
Beseitig des Biotops innerhalb des plangebietes wird durch die Grundstückseigentümerin nicht in 
Anspruch genommen. 
7.1.2.2 Landschaftsplan 
Im Integrierten Entwicklungskonzept (IEKO) des Landschaftsplanes (2013) werden die Ergebnisse 
der Schutzgutbewertungen und die Entwicklungsziele zusammenfassend dargestellt. 
Das Plangebiet ist im IEKO als Baufläche (Wohn- und Mischgebiet, Sonderbaufläche) dargestellt. 
Es wird dem landschaftsräumlichen Leitbild (LB) der „Siedlungsgebiete der Einfamilien- und Rei-
henhäuser“ zugeordnet (LB 9).  
Landschaftsplanerische Ziele im LB 9 und deren Umsetzung im Bebauungsplan sind:  
 Erhaltung, Entwicklung von Siedlungsgebieten mit hohem Durchgrünungsgrad durch unbe-
baute Freiflächen der Zier- und Nutzgärten.  
Der hohe Durchgrüngsgrad wird durch Erhalt der Freifläche im Zentrum des denkmalge-
schützten Bereichs (Parterre), die Sicherung und Entwicklung des Alleebaumbestands, den 
teilweisen Rückbau vorhandener Straßen und Ausweitung der Vegetationsflächen, nur klein-
räuminge Nachverdichtung im denkmalgeschützten Bereich, durch Begrenzung der Neube-
bauung außerhalb des denkmalgeschützten Bereichs und Festsetzungen zur Begrünung der 
Freiflächen umgesetzt.  
 Wahrung ihres typischen grüngeprägten Ortsbildcharakters 
Durch Umsetzung der oben genannten Maßnahmen bleibt der grüngeprägte Ortsbildcharak-
ter gewahrt. 
 Schaffung von Gliederungs- und Identifikationsmerkmalen durch Mittel der Freiflächenge-
staltung. 
Gliederungs- und Identifikationsmerkmale im Gebiet sind das Parterre im Zentrum des 
denkmalgeschützten Bereichs und die Alleen mit großzügigen Freiflächen. Diese werden 
dauerhaft erhalten und mögliche Verluste durch Überalterung des Baumbestands durch Fest-
setzungen zu Anpflanzungen weitgehend im Gebiet kompensiert. 
 Erhaltung ihrer Erholungsfunktion,  
Die Zugänglichkeit für die Öffentlichkeit bleibt gewahrt, alle Straßen und Wege sind öffent-
lich zugänglich. Durch Erhalt und Sicherung der prägenden Grünstrukturen und denkmalge-
schützten Gebäude sowie des gesamten denkmalgeschützten Ensembles verfügt das Gebiet 
weiterhin über einen sehr hoher Erholungswert.  
 Erhaltung ihrer Bedeutung für Stadtklima 
Die Bedeutung für das Stadtklima (siehe auch Kap. 7.1.3) bleibt erhalten, weil der Anteil an 
Vegetationsflächen gleich bleibt. Der Verlust von Bäumen und damit einhergehend die 
Veringerung der Verschattung wird mittelfristig durch Baumneuanpflanzungen ausgegli-
chen. Der Verlust von zwei kleineren Flächen mit hoher Ausgleichsfunktion wird durch 
Dachbegrünungen vermindert.  
 Erhaltung ihrer Bedeutung für den Biotopverbund 
Die Bedeutung für den Biotopverbund bleibt aufgrund der zurückhaltenden Neubebauung 
erhalten. Es werden keine unüberwindbaren Barrieren durch Gebäude oder Verkehrsflächen 
geschaffen. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
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28.01.2021 
 Schaffung durchgehender Geh- und Radwegeverbindungen mit Anschluss an das Wegenetz 
der Stadt und Herstellung der Verbindung zu den städtischen und stadtnahen Erholungsräu-
men. 
Die vorhandenen Geh- und Radwege und deren Anbindungen in das westlich angrenzenden 
Wohngebiet, in den südlich angrenzenden Park und zur Chemnitzer Straße bleiben erhalten. 
Durch Reduzierung der Straßenbreiten und Sperrungen von Abschnitten am Parterre entste-
hen KFZ-freie Wege und Wegeverbindungen für Radfahrer und Fußgänger. 
Weitere Ziele/V orschläge, die das Pangebiet betreffen und deren Umsetzung 
 Erhalt von Kaltluftenststehungsgebieten 
Die gärtnerisch genutzten Bereiche am westlichen Rand des Plangebiets fungieren als Kalt-
luftentstehungsgebiete und sind somit grundsätzlich zu erhalten. Dennoch wird von diesem 
Ziel/V orschlag abgewichen. In den genannten Bereichen entstehen Wohngebiete. Die nach-
teiligen Auswirkungen auf das Lokalklima werden aufgrund ihrer geringen Größe als gering 
bewertet. Zudem handelt es sich bei den angrenzenden Bereichen, auf die diese Gebiete lo-
kalklimatisch ausgleichend wirken, um nur gering bis mäßig belastete Siedlungsbereiche. 
Die Begrenzung der Bebauung und die Begrünung, insbesondere die Dachbegrünung auf 
den Neubauten mindern die nachteiligen Auswirkungen. 
 Entwicklung und die Anreicherung von Lebensräumen für den Arten- und Biotopschutz. Im 
Plangebiet ist die Entwicklung und die Anreicherung von Lebensräumen für den Arten- und 
Biotopschutz besonders bedeutsam.  
Aufgrund der Jahrzehnte andauernden Nicht-Nutzung des Plangebiets hat sich eine große 
Vielfalt an Lebensräumen entwickelt. Bei Nutzung des Gebiets ist es nicht möglich, eine 
weitere Steigerung der Lebensräume zu schaffen. Mit der geplanten Nutzung wird sich die 
Größe und die Ausstattung der Lebensräume reduzieren, bleibt aber weit über dem Niveau 
wie es in vergleichbaren Siedlungsgebieten typischerweise der Fall ist.  
Es werden zahlreiche Festsetzungen getroffen sind, die zum Erhalt und zur Anreicherung 
des Artenspektrums sowie von Lebensräumen beitragen. Dies sind z.B. Festsetzungen von 
Privaten Grünflächen und deren Zweckbestimmung (u.a. eine neu anzulegende Streuobst-
wiese), von Flächen für die Erhaltung oder zum Anpflanzen von Bäumen (mit entsprechen-
den textlichen Festsetzungen zu Bäumen, Sträuchern, Stauden und sonstigen Bepflanzun-
gen) sowie von umfangreichen nicht überbaubaren Grundstücksflächen. Zudem sind weitere 
Regelungen im Städtebaulichen Vertrag enthalten, z.B. zum Anbringen von Ersatzquartieren 
für Fledermäuse oder von Ersatzbrutstätten für Vögel. Weiterhin wurde im Sommer 2020 
gemeinsam mit Umweltverbänden ein Konzept zur Förderung der Artenvielfalt (Artenviel-
faltskonzept, seecon 2020) erarbeitet, welches ebenfalls Bestandteil des abzuschließenden 
Städtebaulichen Vertrages wird. 
 Areale mit hoher Bodenschutzbedürftigkeit: Im Süden grenzen Areale mit hoher Boden-
schutzbedürftigkeit (Wechselfeuchtgebietsböden) an. 
Der Schutz hochwertiger Böden durch Nicht-Inanspruchnahme für Bebauung und Erschlie-
ßung kann nicht vollständig umgesetzt werden. Jedoch führt die aus bodenschützender Sicht 
positive Nutzung des derzeit vollversiegelten Lagerplatzes im südlichen Plangebiet zu einer 
geringen Inaspruchnahme der angrenzenden hochwertigen Böden. 
Trotz der Festsetzung eines Baugebietes am westlichen Rand (WA 1), welche der Darstellungen des 
Landschaftsplans (Grünfläche) entgegensteht, bleibt der Grünverbund westlich des Plangebiets 
grundsätzlich erhalten. Ein Großteil der Gärten kann weiterhin bestehen.  Der Grünverbund inner-
halb des Plangebiets wird durch die Festsetzungen des Bebauungsplans gesichert.  
Der südliche Bereich (WA 7 -10) ist als gewerbliche Fläche im Landschaftsplan dargestellt. Mit der 
Festsetzung als Wohngebiet kann eine qualitativ und quantitativ höherwertige Begrünung im Be-
bauungsplan gesichert werden. Somit führen die Festsetzungen des Bebauungsplans zur räumlichen 
Begründung zum Bebauungsplan 
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28.01.2021 
Verschiebung von Grünflächen - die im Landschaftsplan formulierten Funktionen und Ziele werden 
aber dennoch weitgehend erreicht und bleiben gesichert. 
7.1.2.3 Grünordnungsplan 
Für diesen Bebauungsplan wurde ein Grünordnungsplan (GOP; § 11 BNatSchG in Verbindung mit 
§ 7 Abs. 2 SächsNatSchG) aufgestellt (seecon, 2020). Seine Inhalte sind die ökologische Grundlage 
für diesen Bebauungsplan. Verweise auf den GOP sind in den entsprechenden Kapiteln genannt. 
V ordringliche Ziele des GOP sind die sinnvolle Verknüpfung denkmalpflegerischer, artenschutz-
rechtlicher und landschaftsgestalterischer Aspekte und Belange sowie die Nutzung von Synergieef-
fekten. Dem Erhalt und der Sicherung des prägenden und imposanten Baumbestands kommt beson-
dere Bedeutung zu. 
Diese wurden bei der Aufstellung dieses Bebauungsplanes wie folgt berücksichtigt: 
 Festsetzungen zum Baumerhalt und zur Baumbestandsentwicklung 
 Festsetzungen von privaten Grünflächen, die über einen denkmalpflegerischen und hohen 
ökologischen Wert verfügen,  
 Festsetzung zu Anpflanzungen und Gestaltung der privaten Grundstücksflächen 
7.1.2.4 Eingriffsregelung 
Nach § 1a Abs. 3 BauGB sind die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beein-
trächtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaus-
halts in seinen in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe a BauGB bezeichneten Bestandteilen (Ein-
griffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz) in der Abwägung nach § 1 Absatz 7 BauGB zu 
berücksichtigen. Der Ausgleich erfolgt durch geeignete Festsetzungen nach § 9 BauGB als Flächen 
oder Maßnahmen zum Ausgleich. 
Dies wurde bei der Aufstellung dieses Bebauungsplanes wie folgt berücksichtigt: 
Für diesen Bebauungsplan wird die Eingriffsregelung berücksichtigt. Dazu wurde eine Eingriff-
Ausgleichs-Bilanz (s. GOP) mithilfe des Leipziger Bewertungsmodell für die Bilanzierung von Ein-
griffen in Natur und Landschaft sowie deren Ausgleich und Ersatz, Aktualisierung 2016 (Leipziger 
Bewertungsmodell, Stadt Leipzig 2016) erstellt.  
- Die Eingriffsregelung wird auf folgende Flächen und V orhaben angewendet:  
- Bilanzierungsfläche 1: im Außenbereich gemäß § 35 BauGB gelegen, 
am nordwestlichen Rand, derzeit als Gärten genutzt, in der Planung WA 1, pG 2, pG 3.2, 
pG 3.3 und Stellplätze, 
- Bilanzierungsfläche 2: im Außenbereich gemäß § 35 BauGB gelegen, 
am südlichen Rand, derzeit teilweise versiegelt, teilweise ruderalisierte Weise mit Gehölzen, 
in der Planung WA 8-WA 10 sowie Teilfläche von WA 6, 
- Bilanzierungsfläche 3 und 4: Bauvorhaben, die sich nicht nach ihrer Eigenart in die beste-
hende Bebauung des Innenbereichs einfügen: das Parkdeck und der Nahversorger  
Die folgende Abbildung stellt die Lage der Bilanzierungsflächen dar. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Abb. 3  Innen- und Außenbereich im Plangebiet 
 
Für die im Innenbereich (§ 34 BauGB) gelegenen Flächen ist die Eingriffsregelung nicht anzuwen-
den (§18 BNatSchG), da die hier vorgesehenen Neubebauungen bereits gemäß § 34 BauGB zuläs-
sig sind. Ausnahme bilden die oben genannten V orhaben Parkdeck und Nahversorger (Bilanzie-
rungsflächen 3 und 4). 
Für die beiden bewerteten Teilflächen und die beiden eingriffsrelevanten V orhaben im Innenbereich 
(Parkdeck, Nahversorger) wurde der ökologische Zustand im Jahr 2017 als „Bestand“ bewertet. 
Diesem wurde der ökologische Punktwert bei Umsetzung der Festsetzungen des Bebauungsplans 
(„Planung“) gegenübergestellt, wobei Maßnahmen zum Ausgleich, die innerhalb der Teilflächen-
festgesetzt wurden, berücksichtigt wurden.  
 
Die Eingriff-Ausgleichs-Bilanz (s. GOP) ermittelt Eingriffe:  
 für die Teilfläche 1 in Höhe von rund 113.000 Wertpunkten und  

Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
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 für die Teilfläche 2 in Höhe von rund 127.000 Wertpunkten. 
 für das V orhaben Parkdeck in Höhe von rund 43.000 Wertpunkten 
 für das V orhaben Nahversorger in Höhe von rund 153.000 Wertpunkten 
In der Summe belaufen sich die ermittelten Eingriffe auf rund 435.000 Wertpunkte. 
Kompensation innerhalb des Plangebiets  
Die Kompensation des ermittelten Eingriffs ist innerhalb des Geltungsbereichs möglich. Die Kom-
pensation erfolgt durch die dauerhafte Entsiegelung von Verkehrsflächen und dem Abriss von Ge-
bäuden innerhalb der im Innenbereich (§ 34 BauGB) gelegene Flächen und deren anschließende 
dauerhafte Begrünung. 
Zwar kommt es durch Neubebauung auch im Innenbereich zu zusätzlichen Versiegelungen, diese 
sind jedoch gemäß § 34 BauGB bereits zulässig und somit nicht eingriffsrelevant (abgesehen vom 
Parkdeck und dem Nahversorger, die als Eingriff bewertet und bilanziert wurden). Gleichzeitig wer-
den heute vorhandene Verkehrsflächen bei Umsetzung des Bebauungsplans in erheblichen Umfang 
zurückgebaut und dauerhaft entsiegelt.  
Die dauerhaft entsiegelten Flächen, die auch nach Umsetzung der Planung unversiegelt bleiben und 
begrünt werden, sind in Abb. 3 dargestellt (dunkelgrün) dargestellt. Ebenfalls dargestellt, sind die 
Flächen (grau), die derzeit versiegelt sind und bei Umsetzung der Planung weiterhin baulich in An-
spruch genommen werden. Bei der Ermittlung der Flächen, die als Kompensationsflächen angesetzt 
werden, kommen ausschließlich die dauerhaft entsiegelten Flächen im Innenbereich zum Ansatz. 
Dauerhaft entsiegelte Flächen im Außenbereich im Süden des Plangebietes sind bereits bei der Ein-
griffsbilanzierung dieser Flächen berücksichtigt. Die teilentsiegelten Flächen (hellgrün) leisten 
ebenfalls einen positiven Beitrag zum Umgang mit dem Schutzgut Boden, werden formal jedoch 
nicht als Entsiegelungen betrachtet und somit nicht bei der Eingriffsbilanzierung berücksichtigt. 
Insgesamt werden bei Umsetzung der Planung dauerhaft Flächen von 18.400 m² im Innenbereich 
entsiegelt und begrünt. Diese Reduzierung der Versiegelung und die Begrünung der entsiegelten 
Flächen führen zu einer ökologischen Aufwertung, deren Größe durch Anwendung des Leipziger 
Bewertungsmodells für alle Schutzgüter berechnet wird. Die Größe der ökologischen Aufwertung 
durch dauerhafte Entsiegelung von 18.400 m² Verkehrs- und Gebäudefläche und Entwicklung zu 
Gärten und privaten Grünflächen im Innenbereich beträgt rund 707.640 Wertpunkte (siehe Tab. A.5-
1 und A.5-2, Grünordnungsplan Anlage 3). Die ökologische Aufwertung durch dauerhafte Entsiege-
lung im Innenbereich in Höhe von 707.640 Wertpunkten kompensiert, die durch den Bebauungs-
plan ermöglichten Eingriff von in Summe 435.350 Wertpunkten in den Teilflächen 1 und 2 sowie 
den V orhaben im Innenbereich (Parkdeck und Nahversorger). Somit wird der ermittelte Eingriff 
vollständig innerhalb des Plangebiets kompensiert (+309.970 Wertpunkten).  
Folglich sind keine über die jetzigen Festsetzungen hinausgehenden Maßnahmen zum Aus-
gleich und keine externen Ausgleichsmaßnahmen außerhalb des Plangebietes erforderlich. 
 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Abb. 4 Entsiegelungen im Plangebiet (grün markiert) 
 
 
Eingriff   Größe Eingriff 
Bilanzierungsfläche 1 (WA 1) im Außenbereich -112.760 WP  
Bilanzierungsfläche 2 (WA 6 (TF), WA 8 - WA 10) im Außenbereich -126.735 WP  
Bilanzierungsfläche 3 Parkdeck im Innenbereich -43.120 WP  
Bilanzierungsfläche 4 Nahversorger im Innenbereich -152.735 WP 
Summe Eingriff -435.350 WP   
Ausgleich durch dauerhafte Entsiegelung im Innenbereich 
NUR Entsiegelungen (18.400 m² ges., 1.600m² pG1, 16.800 m² 
nicht überbaubare Grundstücksfläche) 707.640 WP 

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7.1.2.5  Sonstige fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes 
Nachfolgend werden die Quellen sonstiger fachlicher Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes 
genannt. Die für diese Umweltprüfung bedeutsamen inhaltlichen Grundlagen und Ziele werden in 
den nachfolgenden Kapiteln im Zusammenhang mit dem jeweiligen Umweltbelang dargestellt. 
a) Versickerungsfähigkeit 
BAUGRUND ERFURT INGENIEURBÜRO FÜR BAUGRUND GBR (2014): Stellungnahme zur Versicke-
rungsfähigkeit (Ingenieurgeologisches Gutachten) für das Bauvorhaben Erschließung Wohnstandort 
ehemaliges Park-Krankenhaus in Leipzig. 
b) Schallgutachten 
DR. KIEBS + PARTNER GMBH (2017): Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan Nr. 398 
„Parkstadt Dösen“ Gutachten Nr. 5040317 vom 16.03.2017. 
c) Immissionsprognose für Stickoxid 
Lücking & Härtel GmbH (31.08.2017): Bebauungsplan Nr. 398 Parkstadt Dösen – Immissions-
prognose für Stickoxid und Formaldehyd. 
d) Artenschutzrechtliche Bewertung 
BIOTOPMANAGEMENT SCHONERT (2014): Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag zum Umweltweltbe-
richt „Parkstadt Dösen“ Bebauungsplan Nr. 398 der Stadt Leipzig. 
seecon Ingenieure (2017): Bebauungsplan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ Artenschutzfachbeitrag. 
e) Bundes- und landesrechtliche Regelungen  
 Bundesnaturschutzgesetz (Bundesnaturschutzgesetz vom 29. Juli 2009 {BGBl. I S. 2542}), das 
zuletzt durch Artikel 4 des Gesetzes vom 29. Mai 2017 {BGBl. I S. 1298} geändert worden ist) 
 Sächsisches Naturschutzgesetz {Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege im Freistaat 
Sachsen Sächsisches Naturschutzgesetz – SächsNatSchG} vom 6. Juni 2013 {SächsGVBl. S. 
451}, das zuletzt durch Artikel 25 des Gesetzes vom 29. April 2015 geändert worden ist 
 Baugesetzbuch (BauGB) In der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I 
S. 3634) 
 Fachgesetze wie z. B. das Wasserhaushaltsgesetz (Wasserhaushaltsgesetz vom 31. Juli 2009 
{BGBl. I S. 2585}), das zuletzt durch Artikel 122 des Gesetzes vom 29. März 2017 (BGBl. I S. 
626) geändert worden ist. 
 Landesentwicklungsplan:  
Für den vorliegenden Bebauungsplan sind folgende umweltrelevante Zielstellungen des LEP re-
levant: 
Z 2.2.1.1: Die Neuinanspruchnahme von Freiflächen für Siedlungs- und Verkehrszwecke soll 
vermindert werden.  
Z 2.2.1.7: Brachliegende und brachfallende Bauflächen sind zu beplanen und die Flächen wieder 
einer baulichen Nutzung zuzuführen, wenn die Marktfähigkeit des Standortes gegeben ist und 
den Flächen keine siedlungsklimatische Funktion zukommt.  
G 2.2.2.2: Die Entwicklung der Städte und Dörfer soll so erfolgen, dass das historische Sied-
lungsgefüge angemessen berücksichtigt, Brachflächen einer neuen Nutzung zugeführt, eine ener-
giesparende und energieeffiziente, integrierte Siedlungs- und Verkehrsflächenentwicklung ge-
währleistet. Dies wird im Plangebiet umgesetzt. 
G 2.2.2.4: Die Lebensqualität und die natürliche biologische Vielfalt in den Städten und Dörfern 
soll durch Schaffung und Erhaltung von naturnahen Lebensräumen und Grünflächen innerhalb 
des Siedlungsgefüges aufgewertet werden.  
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G 4.1.3.2: Die unvermeidbare Neuinanspruchnahme von Flächen für Siedlung, Industrie, Ge-
werbe, Verkehr, Versorgungs- und Entsorgungseinrichtungen soll auf Flächen mit Böden, die be-
reits anthropogen vorbelastet sind oder eine geringe Bedeutung für die Land- und Forstwirt-
schaft, für die Waldmehrung, für die Regeneration der Ressource Wasser, für den Biotop- und 
Artenschutz oder als natur- und kulturgeschichtliche Urkunde haben, gelenkt werden. 
 Regionalplan 
Für den vorliegenden Bebauungsplan sind folgende Zielstellungen und Grundsätze des Regional-
plans 2008 relevant: 
Z 4.4.1: Bodenverbrauchende Nutzungen sollen auf das unabdingbar notwendige Maß be-
schränkt werden. Durch Trassenbündelung, Flächenrevitalisierung brachliegender Areale, die 
Minimierung der Flächenneuinanspruchnahme durch vorrangige Nutzung des vorhandenen in-
nerörtlichen Bauflächenpotenzials und die Umsetzung eines Verwertungsgebots im Zuge von 
Baumaßnahmen ist auf den sparsamen Umgang mit Flächen und Bodenmaterial hinzuwirken. 
Z 5.1.7: Im Rahmen der Bauleitplanung sollen Wohnbauflächen, gewerbliche Bauflächen, land-
wirtschaftliche Gebäude- und Freiflächen, Verkehrsflächen, Einrichtungen der Daseinsvorsorge 
sowie Spiel- und Erholungsflächen einander so zugeordnet werden, dass Nutzungskonflikte 
durch Luftverunreinigungen, Lärm und Erschütterungen vermieden werden. 
Z 5.1.9: In besiedelten Gebieten sollen Landschaftsbestandteile erhalten, gepflegt und entwickelt 
werden, die eine besondere Bedeutung für das Ortsbild, die Gliederung von Siedlungsflächen 
und die Wohnumfeldqualität aufweisen oder die Verbindung zur freien Landschaft herstellen. 
f) Ziele der Stadt 
Auf lokaler Ebene enthalten die Umweltqualitätsziele der Stadt Leipzig (2003), der Luftreinhalte-
plan der Stadt Leipzig (2009), die Stadtklimauntersuchung Leipzig (2012), das Leipziger Energie- 
und Klimaschutzprogramm sowie das Sofortmaßnahmenprogramm zum Klimanotstand 2020  we-
sentliche Ziele des Umweltschutzes. 
7.1.2.6 Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der 
Umweltbelange 
Gemäß § 2 Abs. 4 Satz 2 BauGB legt die Gemeinde für jeden Bauleitplan fest, in welchem Umfang 
und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Belange für die Abwägung erforderlich ist. 
Im Rahmen des Verfahrens wurde geprüft, auf welche Umweltbelange oder Teilaspekte von Um-
weltbelangen der Bebauungsplan möglicherweise erhebliche Umweltauswirkungen haben kann, die 
in der Abwägung zu berücksichtigen sind. 
Die Erforderlichkeit von Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange für die 
Abwägung wird im Ergebnis dessen wie folgt festgelegt: 
Boden, Altlasten 
Es sind keine weiteren Ermittlungen erforderlich. 
Begründung: 
Es sind keine für die Abwägung erheblichen Auswirkungen zu erwarten. 
Hinsichtlich des Bodens stellt sich die Situation wie folgt dar: 
Der größte Teil des Plangebiets wird von Lockersyrosemen (hier Böden aus anthropogenen Sedi-
menten, Aufschüttungen) eingenommen, die sich in den wechselnd mächtigen anthropogenen Auf-
füllungen entwickelt haben. In den versiegelten Bereichen sind die Bodenfunktionen zerstört. Nur 
in den langjährig gärtnerisch genutzten Bereichen im Nordwesten und Süden des Plangebiets sind 
Hortisole anzutreffen, in denen die Bodenfunktionen (Wasserspeicherkapazität, Fruchtbarkeit, Filter 
und Puffer für Schadstoffe) gut ausgebildet sind. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Für Neubebauungen werden überwiegend bereits vorbelastete, anthropogen beeinflusste bzw. ver-
siegelte Flächen in Anspruch genommen. In den Randbereichen sind auch Hortisole von Bebauung 
betroffen, die allerdings keinen Schutzstatus oder besondere Wertigkeit aufweisen. Umfangreiche 
Entsiegelungen durch Rückbau von Gebäuden und Verkehrsflächen ermöglichen neuerliche Boden-
entwicklung. Auch im Bereich begrünter Tiefgaragen können sich Bodenfunktionen in einge-
schränktem Umfang neu entwickeln. Zudem trägt die Festsetzung zur Begrünung von flach geneig-
ten Dächern zur Förderung der Bodenentwicklung bei. 
Auf dieser Grundlage ist festzustellen: 
 Auf der einen Seite werden zwar aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes erhebli-
che negative Umweltauswirkungen durch Bodenversiegelungen für bauliche Anlagen und 
dem damit verbundenen Verlust von Bodenfunktionen auf einer Fläche von rd. 20.900 m² 
erstmals ermöglicht. Dies betrifft vor allem das Baugebiet WA 1 mit rd. 3.200 m², WA 7 
rund 3.000 m², WA 8-WA 10 mit rund 5.700 m², das Parkdeck mit rund 4.200 m². 
 Dem stehen auf der anderen Seite jedoch erhebliche positive Umweltauswirkungen durch 
Bodenentsiegelungen und die Wiederherstellung der Bodenfunktionen gegenüber, die auf-
grund der Festsetzungen des Bebauungsplanes auf einer Fläche von insgesamt rd. 23.500 m² 
durchzuführen sind. Dies betrifft vor allem den Rückbau von Verkehrsflächen durch Redu-
zierung der Verkehrsflächenbreite, Abriss von Gebäuden im nordöstlichen Bereich des Plan-
gebiets und Entsiegelungen von Lagerflächen im nordöstlichen und im südlichen Bereich. 
 Die negativen Auswirkungen werden durch die positiven Auswirkungen sowohl quantitativ 
als auch qualitativ ausgeglichen. Die zu entsiegelnde Fläche übersteigt die zu versiegelnde 
Fläche um rd. 2.000 m². Die in Verbindung mit der Entsiegelung herzustellenden Boden-
funktionen entsprechen hinsichtlich ihrer Wertigkeit den durch Versiegelung entfallenden 
Bodenfunktionen.  
 Anhaltspunkte dafür, dass für die erstmals zu versiegelnden Flächen Gründe vorliegen, die 
in abwägungserheblichem Maße gegen die Versiegelung des Bodens sprechen würden (z. B. 
besondere Wertigkeiten des Bodens), liegen nicht vor.  
 In der Gesamtbetrachtung ist deshalb zwar eine räumliche Verschiebung aber keine Ver-
schlechterung hinsichtlich des Umfanges der unversiegelten Bodenfläche und der Boden-
funktionen im Plangebiet zu erwarten.  
Im Ergebnis bedarf es hinsichtlich der erheblichen Umweltauswirkungen keiner Abwägung und 
auch keiner weiteren Ermittlungen und Darlegungen zum Teilaspekt Boden.  
Altlasten sind im Plangebiet nicht bekannt.  
Die Flächen des Plangebiets sind nicht im Sächsischen Altlastenkataster (SALKA) registriert. 
Im Rahmen der Bearbeitung des Geotechnischen Berichts wurde eine Altlastengefährdungsabschät-
zung mit Stichprobencharakter durchgeführt. Die analytische Untersuchung zeigte keine erhöhten 
Einzelparameter. Die Aushubstoffe können daher gemäß Einbauklasse 1 (uneingeschränkter offener 
Einbau, wasserdurchlässige Bauweise) zum Wiedereinbau vorgesehen werden. 
Folglich sind keine erheblichen Auswirkungen im Zusammenhang mit dem Teilaspekt Altlasten zu 
erwarten.  
Begründung zum Bebauungsplan 
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Wasser – Oberflächenwasser 
Es sind keine weiteren Ermittlungen erforderlich. 
Begründung: 
Es sind keine für die Abwägung erheblichen Auswirkungen zu erwarten. 
Auf das Oberflächenwasser – von Bedeutung ist hier allein der im südlichen Teil des Plangebietes 
befindliche Graben, der zur Entwässerung der Chemnitzer Straße dient – sind erhebliche Auswir-
kungen, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären, nicht zu erwarten. Denn:  
 Auf der einen Seite wird zwar, aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes, nament-
lich der Baugebiete WA 6 und WA 7 und der darin festgesetzten überbaubaren Grundstücks-
flächen, der bisherige Lauf des Grabens verbaut. Die daraus resultierende teilweise Beseiti-
gung des Grabens stellt eine erhebliche negative Umweltauswirkung auf das Gewässer und 
damit auf das Oberflächenwasser dar.  
 Dem steht auf der anderen Seite jedoch die Neuanlage des Grabens auf der Grundlage der 
Festsetzung der Wasserfläche gegenüber, bei der es sich um eine erhebliche positive Um-
weltauswirkungen auf den Belang „Oberflächenwasser“ handelt. 
 Die negativen Auswirkungen werden durch die positiven Auswirkungen quantitativ mehr als 
ausgeglichen. Infolge der Umverlegung des Grabens in die im Bebauungsplan dafür festge-
setzte Fläche wird die Länge des offenen Grabens innerhalb des Plangebietes von derzeit rd. 
180 m auf rd. 200 m verlängert.  
 In qualitativer Hinsicht ergibt sich keine Veränderung. Das derzeitige Profil (Sohlbreite rund 
0,3 m, Abstand der Böschungsschultern rund 0,6 m) sowie die Gestaltung des Gewässerran-
des werden auch bei der Umverlegung wieder hergestellt.  
 Anhaltspunkte dafür, dass Gründe vorliegen, die in abwägungserheblichem Maße gegen die 
Verlegung des Grabens sprechen würden, liegen nicht vor.  
 In der Gesamtbetrachtung ist deshalb zwar eine räumliche Verschiebung des Grabens aber 
keine Verschlechterung für den Belang „Oberflächenwasser“ zu erwarten.  
Im Ergebnis bedarf es hinsichtlich der erheblichen Umweltauswirkungen keiner Abwägung und 
auch keiner weiteren Ermittlungen und Darlegungen. 
 
Wasser – Bodenwasser und Grundwasser 
Es sind keine weiteren Ermittlungen erforderlich. 
Begründung: 
Es sind keine für die Abwägung erheblichen Auswirkungen zu erwarten. Denn: 
Unter flächigen anthropogenen Auffüllungen lagern rollige Lockergesteine (Geschiebelehme und -
mergel), die potenzielle Grundwasserleiter darstellen (Porengrundwasserleiter). Im Rahmen der 
Sondierungen zum Baugrund- und zum Versickerungsgutachten (Baugrund Erfurt Ingenieurbüro 
GbR, 2014) wurden Ton-, Sand- und Kiesschichten unterhalb der bis zu 2,8 m mächtigen Auffül-
lung nachgewiesen. Frei fließendes Grundwasser konnte bei keiner der durchgeführten Sondierun-
gen festgestellt werden. Der nächstgelegene städtische Pegel (Abstand 800 m) weist einen Wasser-
ruhestand von ca. 20 m unter Geländeoberkante auf. Oberhalb des Grundwassers muss jedoch lokal 
mit Schichtenwasser in wechselnden Höhenlagen gerechnet werden.  
Die Schichten der Auffüllung und des Geschiebelehms- und -mergels werden hinsichtlich ihrer 
Durchlässigkeit (Versickerungsleistung) als sehr unterschiedlich eingestuft. Das auf unversiegelte 
Flächen treffende Niederschlagswasser versickert vor Ort. Niederschlagswasser von versiegelten 
Flächen (Dächern, Verkehrsflächen) wird gesammelt und über ein Leitungssystem in den südlich 
des Plangebiets verlaufenden Leinegraben eingeleitet. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Bei Umsetzung der Planung wird ein neues Regenwasserableitungssystem im Plangebiet hergestellt 
(siehe Kap. 9.3.2 der Begründung). Die Ableitung erfolgt weiterhin in den Leinegraben, wofür eine 
wasserrechtliche Genehmigung beantragt und erteilt wurde.  
Minderungs- und Vermeidungsmaßnahmen, die einen standortbezogenen sachgerechten Umgang 
mit dem anfallenden Regenwasser innerhalb des Plangebietes sichern und die Einleitung in den Lei-
negraben auf das erforderliche Maß begrenzen, sind: Dachbegrünung mit einer Mindestsubstrat-
schicht von 12 cm, Rohr-Rigolen Versickerungsanlagen in privaten Grundstücksflächen und ein ent-
sprechend dimensioniertes Kanalnetz.  
 Auf der einen Seite kommt es zwar aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes zu 
Bodenversiegelungen (siehe oben zu „Boden“) und dadurch zur Unterbindung der Versicke-
rung des Niederschlagswassers auf den betroffenen Flächen. Dies führt in diesen Flächen zu 
(möglicherweise erheblichen) negativen Umweltauswirkungen auf den Bodenwasserhaus-
halt und den Zufluss von Wasser zum Grundwasser.  
 Dem stehen auf der anderen Seite jedoch Bodenentsiegelungen (siehe ebenfalls oben zu 
„Boden“) gegenüber, durch die die Versickerung des auf den betroffenen Flächen anfallen-
den Niederschlagswassers erstmals ermöglicht wird. Dies führt in diesen Flächen zu erhebli-
chen positiven Umweltauswirkungen auf den Bodenwasserhaushalt und den Zufluss von 
Wasser zum Grundwasser. 
 Die negativen Auswirkungen in Folge von Bodenversiegelungen werden durch die positiven 
Auswirkungen in Folge von Bodenentsiegelungen quantitativ ausgeglichen. Die dauerhaft 
zu entsiegelnden Flächen übersteigen die neu zu versiegelnden Flächen um rd. 2.000 m². 
Daraus sind Verbesserungen hinsichtlich des Bodenwassers und des Grundwassers zu erwar-
ten.  
 Hinzu kommt, dass das auf den Stellplätzen, Zufahrten und Wegen, einschließlich der Auf-
stellflächen für die Feuerwehr innerhalb von Baugrundstücken und von Stellplätzen außer-
halb von Baugrundstücken anfallende Niederschlagswasser auf dem jeweiligen Baugrund-
stück zu versickern ist (siehe textliche Festsetzung Nr. 7.1.1). Folglich ist auch das auf die-
sen Flächen der Baugrundstücke anfallende Niederschlagswasser zu versickern (soweit er-
forderlich, zeitlich verzögert nach geeigneter Zwischenspeicherung z. B. in Zisternen). Dar-
aus sind weitere positive Auswirkungen auf das Bodenwasser und das Grundwasser zu er-
warten. 
 Anhaltspunkte dafür, dass aus der Versickerung des auf diesen Flächen der Baugrundstücke 
anfallenden Niederschlagswassers anderweitige erhebliche negative Umweltauswirkungen 
zu erwarten wären, die gegen die Versickerung sprechen würden, liegen nicht vor.  
 In der Gesamtbetrachtung ist deshalb zwar eine räumliche und ggf. zeitliche Verschiebung 
der Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers, aber keinesfalls eine Verschlechte-
rung, sondern eher eine Verbesserung für den Belang „Bodenwasser und Grundwasser“ zu 
erwarten.  
Im Ergebnis bedarf es hinsichtlich der erheblichen Umweltauswirkungen keiner Abwägung und 
auch keiner weiteren Ermittlungen und Darlegungen. 
 
Luft – Lufthygiene und Klima  
Es sind keine weiteren Ermittlungen erforderlich. 
Begründung: 
Es sind keine für die Abwägung erheblichen Auswirkungen zu erwarten. 
Nutzungen, die abwägungserhebliche Auswirkungen hinsichtlich der Lufthygiene nach sich ziehen 
könnten, sind aufgrund der Festsetzung der Art der Nutzung als „Allgemeines Wohngebiet“ nicht zu 
erwarten.  
Begründung zum Bebauungsplan 
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Anhaltspunkte dafür, dass sich aus der geplanten Verkehrserschließung und vor allem auch aus dem 
Zu- und Abgangsverkehr der in der Parkpalette und der Tiefgarage gebündelten Stellplätze abwä-
gungserhebliche Auswirkungen mit Bedeutung für die Lufthygiene ergeben können, liegen nicht 
vor.  
Hinsichtlich des Belanges „Klima“ gilt: 
Lokalklimatisch bedeutsam für das Plangebiet ist vor allem der dichte, alte Baumbestand, der zur 
Verschattung der Flächen und zur Frischluftbildung beiträgt.  
Bei Umsetzung der Planung bleibt der Anteil vegetationsbestandener, klimawirksamer Flächen auf-
grund der Begrünung der nicht überbauten Tiefgaragen nahezu gleich. Trotz des Verlustes von Bäu-
men sind keine nachteiligen Auswirkungen auf das Lokalklima zu erwarten, weil der Anteil versie-
gelter Flächen gleich bleibt und der Anteil kronenverschatteter Bereiche nur geringfügig abnimmt 
(im Bestand überschneiden sich zahlreiche Kronen). 
Es sind folglich keine erheblichen Auswirkungen zu erwarten. Auf das Lokalklima im Umfeld des 
Plangebietes oder der Stadt insgesamt sind deshalb ebenfalls keine erheblichen Umweltauswirkun-
gen zu erwarten. Hinzu kommt: Bei der vorherrschenden Windrichtung aus Südwesten wird dem 
Plangebiet weitgehend unbelastete Frischluft aus dem Umland zugeführt, die das Plangebiet über-
streicht und weiter nach Nordosten transportiert wird. Auch daran ändert sich bei Durchführung der 
Planung nichts. 
 
Pflanzen 
Es sind vertiefende Ermittlungen wie folgt erforderlich:  
 Bestandserfassung und -bewertung des Biotop- und Baumbestandes für das gesamte Plange-
biet durch Kartierung der Biotop- und Nutzungstypen sowie des Baumbestandes (einschließ-
lich Baumkataster). 
Diese Ermittlungen sind bereits erfolgt. 
Hinsichtlich darüber hinausgehender Ermittlungen wurde festgelegt, dass es ihrer nicht bedarf, weil 
keine Anhaltspunkte für weitere für die Abwägung erhebliche Umweltauswirkungen vorliegen. 
Begründung: 
Es sind für die Abwägung erhebliche Auswirkungen zu erwarten. 
Bei Durchführung des Bebauungsplanes ist aufgrund flächenkonkurrierender Festsetzungen der 
Verlust von rund 211 Bäumen zu erwarten oder zumindest nicht auszuschließen. Dem stehen insge-
samt 346 Baumanpflanzungen, die aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes erforderlich 
sind, gegenüber. Folglich ist einerseits mit einem erheblichen Verlust an alten und großen Bäumen 
und andererseits mit einem erheblichen Zugang an jungen und damit noch kleinen Bäumen zu rech-
nen. Die Baumschutzsatzung ist im Rahmen von B-Plan-Verfahren grundsätzlich nicht anzuwenden 
(siehe Ka. 7.1.2.1.e).  
Hinzu kommt der Verlust von gesetzlich geschützten Biotopen (höhlenreiche Einzelbäume, magere 
Frischwiese). 
Aufgrund dessen sind die oben genannten Ermittlungen für die Abwägung erforderlich, weiteres 
siehe Kap. 7.2. 
 
Tiere 
Es sind vertiefende Ermittlungen zu Brutvögel und der Fledermäuse sind wie folgt erforder-
lich: 
 Bestandserfassung der Brutvögel und der Fledermäuse durch Kartierung im gesamten Plan-
gebiet.  
 Erstellung eines artenschutzrechtlichen Fachbeitrages (einschließlich Maßnahmen zur Ver-
meidung) für Vögel, Fledermäuse, Eremit im gesamten Plangebiet.  
Begründung zum Bebauungsplan 
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Diese Ermittlungen sind bereits erfolgt. 
Hinsichtlich darüber hinausgehender Ermittlungen wurde festgelegt, dass es ihrer nicht bedarf, weil 
keine Anhaltspunkte für weitere für die Abwägung erhebliche Umweltauswirkungen vorliegen. 
Begründung: 
Es sind für die Abwägung erhebliche Auswirkungen zu erwarten. 
Bei Durchführung des Bebauungsplanes sind aufgrund seiner Festsetzungen die Beeinträchtigung 
bzw. der Verlust von Lebensräumen besonders bzw. streng geschützter Tierarten – hier: Brutvögel 
und Fledermäuse – zu erwarten oder zumindest nicht auszuschließen. 
Aufgrund dessen sind die oben genannten Ermittlungen für die Abwägung erforderlich. Weiteres 
siehe Kap. 7.2.  
Darüber hinausgehende Ermittlungen sind vor allem aus folgenden Gründen nicht erforderlich: 
 Säugetiere: Im Plangebiet halten sich (im Ergebnis der schon durchgeführten Ermittlungen) 
Rehe und Hasen und sicherlich auch Kleinsäuger (z. B. Mäuse) auf. Nachweise von Säuge-
tierarten des Anhang IV der FFH-Richtlinie (z. B. Hamster, Fischotter, Biber, Haselmaus, 
Wildkatze, Luchs, Wolf) sind nicht bekannt. Innerhalb des Untersuchungsraumes sind keine 
geeigneten Habitatbedingungen vorhanden, die eine dauerhafte Ansiedlung dieser Arten be-
günstigen würden. 
 Eremit: Die Bäume des Plangebiets wurden im Zuge der schon durchgeführten Ermittlungen 
auch auf Besatz durch den Eremit untersucht. Dazu wurden alle größeren Baumhöhlen, auch 
in größerer Höhe, auf Anzeichen der Anwesenheit, wie Kotpillen, Chitinreste o. ä. geprüft. 
Es wurden keine Hinweise auf die Besiedlung von Bäumen durch den Eremiten gefunden. 
Möglicherweise geeignete Baumhöhlen sind offenbar meist zu jung, auch fehlt oft die nötige 
Humidität. 
 
Es sind keine weiteren Ermittlungen zu Zauneidechsen, Neuntöter und Ödlandschrecke erfor-
derlich. 
Begründung: 
Für die Population der Zauneidechse und Neuntöter wurde unabhängig von diesem B-Planverfahren 
unter fachlicher Begleitung des Amts für Umweltschutz ein externes Ausweichquartier gefunden.  
Zielfläche: Flurstück 406/4, Gemarkung Stahmeln 
Flächengröße: 1,04 ha  
Die Fläche ist seit dem 19.11.2019 in Besitz des V orhabenträgers.  
Das Flurstück befindet sich im Nordwesten der Stadt Leipzig im Stadtteil Leipzig Stahmeln und 
überlagert das FFH-Ggebiet Leipziger Auensystem (050E).  
Unter Einbeziehung dieser externen Fläche zur Durchführung von populationsstützenden FCS-
Maßnahmen und der fachgerechten Umsiedlung der betroffenen Zauneidechsenpopulation auf diese 
Flächen kann eine Behinderung der Wiederherstellung des günstigen Erhaltungszustandes der Zau-
neidechse sowie ferner eine Verschlechterung des Erhaltungszustandes des Neuntöters durch das 
V orhaben Parkstadt Dösen ausgeschlossen werden. Es wurde auf dieser Grundlage die Aus-
nahme/Befreiung von den Verboten des § 44 BNatSchG für die Plangenehmigung des B-Planes Nr. 
389 „Parkstadt Dösen“ beantragt. Auch für die nur besonders geschützte Blauflügelige Ödland-
schrecke werden bei Herstellung der externen Fläche geeignete Habitatbedingungen geschaffen. 
Der Verlust von Habitaten im Plangebiet wird durch die Herstellung der externen Ausgleichsfläche 
vollständig hinsichtlich Qualität und Quantität kompensiert. 
Der Ausnahmebescheid für die Umsiedlung der Zauneidechse einschließlich der Herstellung des 
Ersatzhabitats in Stahmeln erging am 03.03.2020, die Ausnahmezulassung für den Neuntöter am 
07.05.2020. Die Herstellung des Ersatzhabitates erfolgte im Frühjahr 2020. Die Fläche und die 
Begründung zum Bebauungsplan 
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durchgeführten Maßnahmen wurden von der unteren Naturschutzbehörde abgenommen. Im städte-
baulichen Vertrag wird vereinbart, dass eine Dienstbarkeit zum dauerhaften Erhalt des Ersatzhabi-
tats im Grundbuch eingetragen wird.  
 
Biologische Vielfalt 
Es sind keine weiteren Ermittlungen erforderlich. 
Begründung: 
Es sind keine für die Abwägung erheblichen Auswirkungen zu erwarten. 
Die Auswirkungen auf die biologische Vielfalt bestehen für das ehemalige Klinikgelände und den 
ehemaligen Kohlenlagerplatz vor allem darin, dass nach Jahren des weitgehend „Sich-selbst-Über-
lassens“ und des Zulassens der natürlichen Sukzession die Nutzungen innerhalb des Gebietes inten-
siviert werden. Das Artenspektrum wird sich aufgrund dessen jedoch nicht grundlegend verändern. 
Kommune Gebüschbewohner und Arten der Siedlungen werden erhalten bleiben. Potenzielle Beein-
trächtigungen von Brutstätten von Mauerseglern und Fledermäusen werden durch Ausbringen von 
Nistkästen kompensiert. 
Zu den ehemaligen Gärten (WA 1) ist zu ergänzen: Die biologische Vielfalt der Arten wird sich bei 
Durchführung des Bebauungsplanes zwar möglichweise in ein anderes Artenspektrum verändern, 
da die bisherigen Gärten durch bebaute Grundstücke mit Hausgärten abgelöst werden. Eine Vielfalt 
an Arten wird jedoch auch weiterhin gewährleistet werden.  
Besonders geschützte Biotope wie ein Teil einer Streuobstwiese, die magere Frischwiese und der 
größte Teil der höhlenreichen Einzelbäume, die alle über eine hohe Bedeutung für die biologische 
Vielfalt verfügen, werden durch entsprechende Festsetzungen erhalten. Die Neuanlage einer Streu-
obstwiese trägt zur Erhöhung der biologischen Vielfalt bei. 
Zudem wurde ausserhalb des Bauleitplanverfahrens in Zusammenarbeit mit Umweltverbänden ein 
Artenvielfaltskonzept (seecon 2020) für das Gebiet erstellt, mit zahlreichen Maßnahmen zur Erhö-
hung der Artenvielfalt. Darin werden konkrete Maßnahmen zur Förderung von Schirmarten (Grün-
specht, Hosenbiene, Nachtigall, Wiesenknopf-Ameisenbläuling und Zwergfledermaus) sowie Pfle-
gemaßnahmen für die verschiedenen Grünflächentypen im Gebiet erarbeitet. Die im Artenvielfalts-
konzept entwickelten Maßnahmen sind im Rahmen der Festsetzungen des Bebauungsplans umsetz-
bar. Die Sicherung der Maßnahmen erfolgt im städtebaulichen Vertrag. 
 
Landschaft 
Es sind keine weiteren Ermittlungen erforderlich. 
Begründung: 
Es sind keine für die Abwägung erheblichen Auswirkungen zu erwarten. 
Das Gebiet weist derzeit Verbrachungs- und Verwahrlosungstendenzen auf und ist durch Nachver-
dichtungen (teilweise durch untypische Bauten) beeinträchtigt. Auch der Baumbestand ist in Folge 
der ausgebliebenen Pflege und der Überalterung stark beeinträchtigt. Dies zeigt sich am hohen Tot-
holzanteil, an teilweise abgestorbenen Kronen und Stammschäden. Dies trägt zum ungepflegten 
Eindruck von Teilen der der Gesamtanlage bei. Dementsprechend wird das Landschaftsbild des Un-
tersuchungsraumes als beeinträchtigt eingestuft.  
Bei Umsetzung der Planung sind infolge der Beseitigung von Verbrachungs- und Verwahrlosungser-
scheinungen der Anpflanzungen und der Schaffung neuer Freiraumqualitäten und der Errichtung 
von sich in den denkmalgeschützten Gebäudebestand einfügenden neuen Gebäuden in der Gesamt-
betrachtung – trotz Inanspruchnahme der Gärten im WA 1 – erhebliche positive Auswirkungen auf 
das Landschaftsbild zu erwarten. Hinzu kommt die infolge des Bebauungsplanes zu erwartende 
denkmalgerechte Sanierung der gründerzeitlichen Gebäude, welche die Landschaft bzw. das Land-
schaftsbild mit prägen. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Trotz der zu erwartenden erheblichen positiven Auswirkungen sind weitere Ermittlungen und Darle-
gungen zu dem Belang nicht erforderlich, da keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass dadurch Er-
kenntnissen gewonnen werden könnten, die im Rahmen der Abwägung zu einem anderen Ergebnis 
führen oder die ansonsten für die Abwägung von Bedeutung wären. 
Da der im Plangebiet gelegene Teil des LSG „Lößnig-Dölitz“ als „Fläche für die Erhaltung von 
Bäumen“ (PF 7 und 8) festgesetzt und dazu weitere Festsetzungen zum Baumerhalt, zu Ersatzpflan-
zungen und zur Unterpflanzung mit Sträuchern (Teil B: Text, Nr. 8.2.1 und 8.2.2) getroffen wurden, 
sind auch diesbezüglich keine für die Abwägung erheblichen Auswirkungen zu erwarten. 
 
Menschen – Erholungspotenzial: 
Es sind keine weiteren Ermittlungen erforderlich. 
Begründung: 
Es sind keine für die Abwägung erheblichen Auswirkungen zu erwarten. 
Die obigen Darlegungen zum Belang „Landschaft“ gelten hier entsprechend, da der Zustand der 
Landschaft bzw. des Landschaftsbildes von erheblicher Bedeutung für das Erholungspotenzial ist.  
Hinzu kommt: Da der größte Teil der Anlage seit Aufgabe der Nutzung als Klinik weitgehend ver-
schlossen ist, um Vandalismus und Zerstörungen zu unterbinden, ist die Zugänglichkeit für die All-
gemeinheit derzeit stark eingeschränkt. In West-Ost-Richtung wurde eine fußläufige Verbindung, 
die auch von Radfahrern genutzt wird, von der Paul-Flechsig-Straße entlang der zentralen Grünflä-
che zur Chemnitzer Straße offengehalten. Im nördlichen Teil der Anlage sind weitere Wege begeh- 
und befahrbar, da sich in einem der Häuser eine soziale Einrichtung befindet und Garagen und La-
gerhallen genutzt werden. Ursprüngliche Wegeverbindungen in den südlich angrenzenden Park sind 
deutlich erkennbar, derzeit allerdings durch Zäune gesperrt. Die Verbindungen nach Norden wurden 
vollständig und dauerhaft gekappt.  
Die Möglichkeiten für Naturerleben und Naturbeobachtungen und die Erlebbarkeit der Jahreszeiten 
sind aufgrund des imposanten und vielfältigen Baumbestandes sehr hoch. Das Erholungspotenzial 
wird aufgrund der derzeit beschränkten Erreichbarkeit allerdings als beeinträchtigt eingestuft. 
Bei Umsetzung der Planung sind auch infolge der Herstellung der Zugänglichkeit und Durchgän-
gigkeit erhebliche positive Auswirkungen zu erwarten. 
Trotz der zu erwartenden erheblichen positiven Auswirkungen sind weitere Ermittlungen und Darle-
gungen aus den zum Belang „Landschaft“ bereits genannten Gründen nicht erforderlich. 
 
Menschen – Verkehrslärm 
Es sind vertiefende Ermittlungen wie folgt erforderlich: 
 Erstellung einer Schalltechnischen Untersuchung bezogen auf den Verkehrslärm für das ge-
samte Plangebiet.  
Diese Ermittlung ist bereits erfolgt. 
Hinsichtlich darüber hinausgehender Ermittlungen wurde festgelegt, dass es ihrer nicht bedarf, weil 
keine Anhaltspunkte für weitere für die Abwägung erhebliche Umweltauswirkungen vorliegen. 
Begründung: 
Es sind für die Abwägung erhebliche Auswirkungen zu erwarten. 
Bei Durchführung des Bebauungsplanes sind Beeinträchtigungen der Wohnnutzung durch Verkehrs-
lärm von der Chemnitzer Straße und vom geplanten Parkdeck zu erwarten oder zumindest nicht 
auszuschließen. 
Aufgrund dessen sind die oben genannten Ermittlungen für die Abwägung erforderlich. Weiteres 
siehe Kap. 7.2. 
Darüber hinausgehende Ermittlungen sind vor allem aus folgenden Gründen nicht erforderlich: 
Begründung zum Bebauungsplan 
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 Sonstige Nutzungen (außer des Parkdecks), die abwägungserhebliche Auswirkungen hin-
sichtlich des Verkehrslärms nach sich ziehen könnten, sind im Plangebiet nicht vorhanden 
und aufgrund der Festsetzung der Art der Nutzung als „Allgemeines Wohngebiet“ auch nicht 
zu erwarten. 
 Anhaltspunkte dafür, dass sich aus der geplanten Verkehrserschließung und vor allem auch 
aus dem Zu- und Abgangsverkehr der Tiefgarage gebündelten Stellplätze abwägungserhebli-
che Auswirkungen mit Bedeutung für den Verkehrslärm ergeben können, liegen nicht vor. 
 
Menschen – Gewerbelärm  
Es sind vertiefende Ermittlungen wie folgt erforderlich: 
 Erstellung einer Schalltechnischen Untersuchung bezogen auf die Geräuschemissionen des 
Heizwerkes östlich des WA 9.  
Diese Ermittlung ist bereits erfolgt. 
Hinsichtlich darüber hinausgehenden Ermittlungen wurde festgelegt, dass es ihrer nicht bedarf, weil 
keine Anhaltspunkte für weitere für die Abwägung erheblichen Umweltauswirkungen vorliegen. 
Begründung: 
Es sind für die Abwägung erhebliche Auswirkungen zu erwarten. 
Bei Durchführung des Bebauungsplanes sind Beeinträchtigungen der Wohnnutzung im WA 9 durch 
Geräuschemissionen des östlich davon gelegenen Heizwerkes zu erwarten oder zumindest nicht 
auszuschließen. 
Aufgrund dessen sind die oben genannten Ermittlungen für die Abwägung erforderlich. Weiteres 
siehe Kap. 7.2.  
Darüber hinausgehende Ermittlungen sind vor allem aus folgenden Gründen nicht erforderlich: 
 Im Rahmen der bereits erfolgten schalltechnische Untersuchung wurden auch die Ge-
räuschemissionen eines im Baugebiet WA 7 geplanten Nahversorgers (Parkplatz, Lkw-Ver-
kehr Anlieferung) betrachtet. Im Ergebnis wird festgestellt, dass die Immissionsrichtwerte 
für allgemeine Wohngebiete an allen Immissionsorten eingehalten werden. Allerdings wurde 
bislang nur eine orientierende Einschätzung vorgenommen. Die lärmrelevante Kältetechnik 
der Kühlfahrzeuge sowie die stationäre Lüftungs- und Kältetechnik des Marktes sind bislang 
unberücksichtigt. Mit Maßnahmen nach dem Stand der Lärmminderungstechnik kann die 
Einhaltung der Immissionsrichtwerte der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm 
(TA Lärm) für allgemeine Wohngebiete sichergestellt werden. Die genauen schalltechni-
schen Anforderungen an den Anlagenbetrieb sind mittels Schallimmissionsprognose im 
nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren festzulegen und deshalb nicht im Rahmen dieses 
Bebauungsplan-Verfahrens zu ermitteln. 
 Sonstige Nutzungen, die abwägungserhebliche Auswirkungen hinsichtlich des Gewerbe-
lärms nach sich ziehen könnten, sind im Plangebiet und seinem relevanten Umfeld nicht 
vorhanden und aufgrund der Festsetzung der Art der Nutzung als „Allgemeines Wohnge-
biet“ auch nicht zu erwarten. 
Zudem ist vorgesehen, das Heizwerk mit dem Ziel, die Lärmemissionen drastisch zu verringern, 
umzubauen. Dies ist in einem Vertrag zwischen der Stadtwerke Leipzig GmbH als Eigentümerin 
des Heizwerkes und dem Eigentümer der im Plangebiet gelegenen Flächen vereinbart. Zudem wird 
diese Vereinbarung im städtebaulichen Vertrag gesichert und in das Grundbuch des betroffenen 
Flurstückes eingetragen.  
  
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Menschen – Luftqualität 
Es sind vertiefende Ermittlungen wie folgt erforderlich: 
 Erstellung einer Immissionsprognose bezogen auf die vom östlich des WA 9 gelegenen 
Heizwerkes ausgehenden Schadstoffemissionen.  
Diese Ermittlung ist bereits erfolgt. 
Hinsichtlich darüber hinausgehender Ermittlungen wurde festgelegt, dass es ihrer nicht bedarf, weil 
keine Anhaltspunkte für weitere für die Abwägung erhebliche Umweltauswirkungen vorliegen. 
Begründung: 
Es sind für die Abwägung erhebliche Auswirkungen zu erwarten. 
Bei Durchführung des Bebauungsplanes sind Beeinträchtigungen der Wohnnutzung im WA 9 durch 
Schadstoffemissionen des östlich davon gelegenen Heizwerkes zu erwarten oder zumindest nicht 
auszuschließen. 
Aufgrund dessen sind die oben genannten Ermittlungen für die Abwägung erforderlich; weiteres 
siehe Kap. 7.2.  
Darüber hinausgehende Ermittlungen sind vor allem aus folgenden Gründen nicht erforderlich: 
 Sonstige Nutzungen, die abwägungserhebliche Auswirkungen hinsichtlich der Luftqualität 
nach sich ziehen könnten, sind im Plangebiet und seinem relevanten Umfeld nicht vorhan-
den und aufgrund der Festsetzung der Art der Nutzung als „Allgemeines Wohngebiet“ auch 
nicht zu erwarten. 
Zudem ist vorgesehen, das Heizwerk mit dem Ziel, die Schadstoffemissionen zu verringern, umzu-
bauen. Dies ist in einem Vertrag zwischen der Stadtwerke Leipzig GmbH als Eigentümerin des 
Heizwerkes und dem Eigentümer der im Plangebiet gelegenen Flächen vereinbart. Zudem wird 
diese Vereinbarung im städtebaulichen Vertrag gesichert und in das Grundbuch des betroffenen 
Flurstückes eingetragen. Der Umbau ist durch die erforderliche Erhöhung des Schornsteins bereits 
vollzogen und gutachterlich nachgewiesen.  
 
Kulturgüter und sonstige Sachgüter 
Es sind keine weiteren Ermittlungen erforderlich. 
Begründung: 
Es sind keine für die Abwägung erheblichen Auswirkungen zu erwarten. 
Anhaltspunkte dafür, dass aus der Durchführung der Planung abwägungserhebliche umweltbezo-
gene Auswirkungen auf im Plangebiet und seinem relevanten Umfeld vorhandene Kulturgüter und 
sonstige Sachgüter zu erwarten sind, liegen nicht vor. Denn: 
 Die gesamte ehemalige Klinikanlage einschließlich der Freianlagen steht als Ensemble unter 
Denkmalschutz, was den hohen kulturhistorischen Wert der Anlage belegt und würdigt. Der 
Bebauungsplan wurde unter intensiver Berücksichtigung dessen erarbeitet. Aus der Umset-
zung der Festsetzungen des Bebauungsplanes sind deshalb keine abwägungserheblichen 
Umweltauswirkungen auf das denkmalgeschützte Ensemble zu erwarten.  
 Anhaltspunkte für sonstige im Plangebiet oder seinem relevanten Umfeld vorhandene Kul-
turgüter und sonstige Sachgüter, auf die der Bebauungsplan abwägungserhebliche umwelt-
bezogene Auswirkungen haben könnte, liegen nicht vor. 
 
Wechselwirkungen 
Über die allerorts bestehenden Wechselwirkungen zwischen Boden – Versiegelung – Wasser – Ve-
getation/Tierwelt – Klima – Menschen sind im Plangebiet keine weiteren Wechselwirkungen be-
kannt. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Es sind keine weiteren Ermittlungen erforderlich. 
Begründung: 
Es sind keine für die Abwägung erheblichen Auswirkungen zu erwarten. 
Anhaltspunkte dafür, dass aus der Durchführung der Planung abwägungserhebliche Auswirkungen 
auf oder durch Wechselwirkungen zu erwarten sind, liegen nicht vor. Ausgehend von den Belangen, 
auf die erhebliche Auswirkungen zu erwarten sind, ist vor allem maßgeblich: 
 Pflanzen: Veränderungen der Pflanzenwelt (hier: Verlust von Bäumen, Anpflanzungen von 
Bäumen, Verlust des gesetzlich geschützten Biotops magere Frischwiese, Anlage einer ma-
geren Frischwiese) haben Folgewirkungen auf und stehen deshalb in Wechselwirkung mit 
anderen Umweltbelangen. Da im vorliegenden Fall die negativen Auswirkungen auf den 
Baumbestand und die magere Frischwiese durch die positiven Auswirkungen sowohl quanti-
tativ als auch qualitativ ausgeglichen werden, sind abwägungserhebliche Auswirkungen auf 
die Pflanzenwelt nicht zu erwarten. Aufgrund dessen ist davon auszugehen, dass dies auch 
entsprechend für die von Folgewirkungen betroffenen Belange gilt. Auch auf diese Belange 
haben der Verlust von Bäumen und der Verlust der mageren Frischwiese negative Folgewir-
kungen, denen an anderer Stelle die positiven Folgewirkungen durch im Bebauungsplan 
festgesetzte Anpflanzungen von Bäumen und die Neuanlage einer mageren Frischwiese ge-
genüber stehen. 
 Tiere: Veränderungen der Tierwelt (hier: Verlust von Brutplätzen und Fledermausquartieren) 
haben kaum Folgewirkungen auf andere Umweltbelange. Zudem werden im vorliegenden 
Fall die negativen Auswirkungen durch den Verlust von Brutplätzen und Fledermausquartie-
ren durch die positiven Auswirkungen der festgesetzten Maßnahmen zur Schaffung von 
Brutstätten der betroffenen Arten sowohl quantitativ als auch qualitativ ausgeglichen. Abwä-
gungserhebliche Auswirkungen auf die Tierwelt sind nicht zu erwarten. Aufgrund dessen ist 
davon auszugehen, dass dies auch entsprechend für die von Folgewirkungen betroffenen Be-
lange gilt.  
 Menschen Gewerbe-, Verkehrslärm, Luftqualität: Veränderungen der Lärmbelastung und der 
Luftqualität haben Folgewirkungen auf andere Umweltbelange und stehen deshalb in Wech-
selwirkung mit diesen. Da im vorliegenden Fall die negativen Auswirkungen auf die Lärm-
situation und die Luftqualität durch die positiven Auswirkungen der festgesetzten Maßnah-
men sowohl quantitativ als auch qualitativ ausgeglichen werden, sind abwägungserhebliche 
Auswirkungen auf die Lärmsituation und Luftqualität nicht zu erwarten. Aufgrund dessen ist 
davon auszugehen, dass dies auch entsprechend für die von Folgewirkungen betroffenen Be-
lange gilt. 
7.2 Beschreibung und Bewertung der erheblichen Umweltauswirkungen 
Nachfolgend werden die aufgrund der Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Er-
mittlung der Umweltbelange (siehe oben Kap. 7.1.3) in der Umweltprüfung ermittelten erheblichen 
Umweltauswirkungen beschrieben und bewertet. 
7.2.1 Pflanzen 
7.2.1.1 Bestandsaufnahme 
a) Beschreibung der verwendeten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten 
Im Rahmen der Bearbeitung des Grünordnungsplans (seecon 2020) erfolgten Ortsbegehungen und 
Biotopkartierungen 2016 und 2017. Teil des Grünordnungsplans ist auch das aktualisierte Baumka-
taster. Dazu wurde auch auf Bearbeitungen zum Baumbestand und zur historischen Entwicklung 
des Gebiets des Büros Bormann aus dem Jahr 1995 zurückgegriffen. Weitere Informationen wurden 
auch dem Denkmalpflegerischen Rahmenkonzept (seecon 2018) entnommen. 
 
Begründung zum Bebauungsplan 
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b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
Das Plangebiet gliedert sich in den denkmalgeschützten historischen Bereich und im Nordwesten 
und Süden angrenzende Bereiche (s. Bestandsplan GOP). 
 Flächennutzung Bestand 
Biotoptyp/Nutzungstyp Fläche m² 
+versiegelte Fläche Gebäude 18.760 
versiegelte Fläche Verkehrsflächen, Lagerflächen 48.790 
Wiese 10.660 
ruderalisierte Wiese einschließlich Graben 12.840 
ruderalisierter Garten z.T. mit Gehölzjungwuchs 33.170 
Kleingärten 10.780 
Gehölzgruppen/Baumgruppen 11.680 
*Flächengrößen gerundet auf 10 
Denkmalgeschützter Bereich 
Seit dem Umzug des Krankenhauses im Jahr 2009 nach Probstheida wird nur noch ein Gebäude von 
einer Therapieeinrichtung genutzt. Bewohnt werden zudem die beiden Gebäude an der Chemnitzer 
Straße. Im nordöstlichen Teil sind einige Garagen und Lagerräume verpachtet. Die übrigen Ge-
bäude stehen leer. Trotz diverser Zaunanlagen und Wachdienste kommt es vermehrt zu Einbrüchen 
und Vandalismus. Bestandsgebäude und großzügig bemessene Verkehrsflächen verursachen einen 
relativ hohen Versiegelungsgrad von rund 50 %. Die Vegetationsflächen gliedern sich in die hausna-
hen Bereiche der Bestandsgebäude (ehemalige Pavillons des Krankenhauses) und die zentrale ge-
hölzbegleitete Grünachse im historischen Bereich (Parterre, pG 1). In den hausnahmen Bereichen 
sind nur in geringem Umfang noch ehemalige gärtnerische Nutzungen und Pflanzungen erkennbar. 
In den ehemaligen Rasenflächen kommen Moos und ausdauernde Kräuter auf, Gehölzaufwuchs 
kann sich zum Teil flächig etablieren. An der straßenzugewandten Seiten der hausnahen Bereiche 
befinden sich die Standorte der Alleebäume, die den gesamten denkmalgeschützten Bereich nach-
haltig prägen (siehe unten). Als Parterre wird die langgestreckte Rasenfläche zwischen Haus B 19 
und Haus A 9 bezeichnet, die an ihren Längsseiten von artenreichen Gehölzpflanzungen begleitet 
wird. Im Zuge der extensiven Pflege der Rasenfläche konnte sich hier eine magere Frischwiese ent-
wickeln (gesetzlich geschütztes Biotop, siehe unten). 
Der Baumbestand prägt den denkmalgeschützten Teil mit den gründerzeitlichen Gebäuden. Hier 
sind es besonders die Alleen, die das dichte Straßennetz begleiten und dem Gebiet seinen einzigarti-
gen Charakter verleihen. Zudem wird das rasenbestandene Parterre an seinen Längsseiten von ge-
stuften Gehölzbändern gefasst. Entlang der Chemnitzer Straße hat sich ein dichter Gehölzbestand 
entwickelt, der das Plangebiet zur Straße abschirmt. 
Innerhalb des Plangebiets wurden insgesamt über 800 Bäume mit einem Stammdurchmesser 
> 10 cm in einem Meter Höhe aufgenommen. Der Anteil von Bäumen mit sehr großen Stamm-
durchmessern (> 50 cm) weist auf das überwiegend hohe Alter der Bäume hin. Für die meisten 
Bäume kann angenommen werden, dass sie nach Fertigstellung der baulichen Anlagen um 1905 an-
gepflanzt wurden. Später kam es zu einzelnen Nachpflanzungen, aber auch zu Wildaussaaten. Als 
Alleebäume finden sich ausschließlich großkronige und (abgesehen von der Amerikanischen Rotei-
che) heimische Baumarten. Die Alleen einer Baumart prägen das Gebiet und geben jeder Allee ei-
nen eigenen speziellen Charakter. In den Randbepflanzungen der zentralen Grünflächen sind Ge-
hölzarten vertreten, die im übrigen Gebiet nicht vorkommen. 
Hinsichtlich des Vitalitätszustands der Bäume ist eine Verschlechterung gegenüber der Bewertung 
von 1995 zu verzeichnen. Dies ist in erster Linie mit dem schlechten Pflegezustand zu begründen. 
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Da fast alle Bäume tote Äste aufweisen, wird der Vitalitätszustand I nur in sehr wenigen Fällen ver-
geben (z. B. bei einigen Rotbuchen). Der größte Anteil der Bäume wird in die Vitalitätsstufe II ein-
geordnet, weist also geringere Schädigungen auf, wozu auch Totholz gerechnet wird. Ein recht gro-
ßer Anteil der Bäume wird den Vitalitätsstufen II-III und III (stark geschädigt und sehr stark geschä-
digt) zugeordnet. 
Im Plangebiet befinden sich 30 gesetzlich geschützte Biotope gemäß § 21 SächsNatSchG (zu § 30 
BNatSchG). Es handelt sich um 28 höhlenreiche Altbäume und eine magere Frischwiese im Bereich 
des Parterres und einen Teil einer Streuobstwiese (s. Kap. 7.1.2.1 f. der Begründung). 
Kleingärten im Nordwesten 
Die Kleingärten sind verpachtet und werden als Erholungsgärten genutzt. Wege und Gärten sind 
überwiegend durch Hecken unterschiedlicher Arten voneinander abgegrenzt, Obstbäume aber auch 
verschiedene Nadelgehölze strukturieren das Gebiet. Die Gärten werden zum Anbau von Obst und 
Gemüse und als Erholungsflächen intensiv genutzt. Versiegelung tritt nur durch Gartenlauben und 
Wege auf. 
Südlicher Bereich 
Im südlichen Teil (WA 7-WA 10) nimmt eine rund 0,5 ha große ehemalige Lagerfläche einen Groß-
teil der Fläche ein. Die Lagerfläche ist an ihrem nördlichen, westlichen und südlichen Rand von ei-
nem Gehölzsaum umgeben, der sich aus Birken, Weiden, Obstbäumen und anderen Baumarten zu-
sammensetzt. Die verbleibenden Flächen werden von Grünland eingenommen, das aufgrund seines 
ungenutzten Zustands als ruderalisiert bezeichnet wird. Der Begriff „ruderalisiert“ beschreibt den 
Umstand, dass sich durch verminderte bzw. ausbleibende Pflege weitere Pflanzenarten etablieren 
konnten, wobei es sich überwiegend um Pflanzen der Ruderalfluren handelt. Dies führt zu einer Er-
höhung der Artenvielfalt. Der hohe Wert dieser Wiesen ist in der Eingriffsbilanzierung berücksich-
tigt. Hier befindet sich auch ein rund 180 m langer Graben, der nur temporär Wasser führt. Er dient 
ausschließlich der Entwässerung der Chemnitzer Straße. Der Graben wird von einzelnen Gehölzen 
begleitet.  
Aufgrund des beachtlichen Altbaumbestands wird der Zustand der Pflanzenwelt als hochwertig im 
Bestand eingeordnet. Seltene oder schützenswerte Pflanzengesellschaften sind im Gebiet nicht be-
kannt. 
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes 
Im Folgenden werden die für diese Planung relevanten Ziele des Umweltschutzes für das Schutzgut 
Pflanzen beschrieben. 
 Bundesnaturschutzgesetz 
o Berücksichtigung spezifischer Belange des Schutzes von Tier- und Pflanzenarten 
o Umsetzung der europäischer Richtlinien (FFH-Richtlinie und V ogelschutzrichtlinie) in 
nationales Recht 
o Schutz der besonders und streng geschützten Arten 
 Sächsische Naturschutzgesetz 
o nachhaltige Sicherung des Bestands bedrohter Pflanzen- und Tiergemeinschaften und 
ihrer Standorte, ihrer natürlichen Zug- und Wanderwege, ihrer Rastplätze und ihrer 
sonstigen Lebensbedingungen 
o Lebensräume sind zu Biotopverbundsystemen so zu entwickeln, dass sie den artspezifi-
schen Bedürfnissen, insbesondere der bedrohten Arten gerecht werden 
 Umweltqualitätszielen der Stadt Leipzig 
o Sicherung der V orkommen aller im Stadtgebiet wildlebenden Pflanzen- und Tierarten 
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o Erhalt gesetzlich besonders geschützter Biotope durch fachgerechte Pflege bzw. Bewirt-
schaftung 
o Alle in Leipzig existierenden Tier- und Pflanzenarten, deren Bestand im Stadtgebiet von 
Leipzig gefährdet oder vom Aussterben bedroht ist, sowie deren Lebensräume genießen 
besonderen Schutz. 
o Zwischen gleichartigen Biotoptypen sollen wirksame Verbindungen geschaffen werden 
(Trittsteine, Biotopvernetzungen); Zerschneidungseffekte sollen vermieden werden. 
7.2.1.2 Entwicklungsprognose / erhebliche Auswirkungen der Planung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung 
Bei Nichtdurchführung der Planung würde die bereits deutlich sichtbare Sukzession weiter fort-
schreiten. Hinsichtlich des zum Teil recht alten und teilweise schwer geschädigten Baumbestandes, 
275 Bäume weisen eine schlechte und sehr schlechte Vitalität auf,  ist damit zu rechnen, dass wei-
tere Äste in den Baumkronen bzw. ganze Bäume absterben. Durch das Ausbrechen von abgestorbe-
nen Ästen entstehen Verletzungen an den Bäumen, die zur Bildung von Höhlen führen können. Be-
reits geschädigte bzw. sehr alte Bäume sind umsturzgefährdet. Die Verkehrssicherheit dieser Bäume 
wäre nicht gegeben und könnte auch durch Pflegemaßnahmen voraussichtlich nicht mehr hergestellt 
werden. Selbst wenn nur das Betreten des Gebiets weiterhin zugelassen würde, müssten diese 
Bäume zur Herstellung der Verkehrssicherheit voraussichtlich entfernt werden. 
Auch die selbstständige Vermehrung und Ausbreitung der Gehölze würde weiter voranschreiten, so-
dass insgesamt der Anteil gehölzbestandener Flächen zunehmen würde. Dies betrifft den denkmal-
geschützten und den südlichen Bereich des Plangebietes. Zugleich würde der dauerhaft unkontrol-
lierte Aufwuchs von Bäumen und Gehölzen auch in unmittelbarer Nähe zu den denkmalgeschützten 
Gebnäuden zu einer Schädigung der Bausubstanz führen und letztlich die Standsicherheit der Ge-
bäude gefährden. 
Im Bereich der Kleingärten wäre bei fortgesetzter Nutzung keine Veränderung zu erwarten. 
b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung 
Bäume  
Grundlegendes Ziel ist der Baumerhalt im gesamten Plangebiet und damit der Erhalt der Ökolsys-
temleistungen jedes Baumes wie die Produktion von Sauerstoff, die Bindung von Kohlendioxid, die 
Bindung von Staub, die Kühlung der Luft durch Verdunstung und Schattenspende, die Bereitstel-
lung von Lebens- und Nahrungsraum für die heimische Tierwelt. Dazu treten weitere Zielstellungen 
wie denkmalpflegerische und gestalterische. Der Erhalt der prägenden Grünstrukturen und des 
Baumbestands bzw. die Erneuerung und damit die langfristige Sicherung des Gebietscharakters ent-
sprechend der denkmalpflegerischen Zielstellung (seecon 2018) und sind vordringliche Ziele der 
Planung für den historischen Bereich. Die angrenzenden Baugebiete (WA 1, WA 7-WA 10) setzen 
sich deutlich hinsichtlich der Bebauungsstruktur und Bebauungsart vom historischen Bereich ab. 
Dies spiegelt sich auch in der geplanten Begrünung wieder, wobei durch Verwendung von Baumar-
ten des denkmalgeschützten Bereichs gestalterische Verbindungen hergestellt werden. Historische 
belegte Gestaltungselemente werden fortgeführt, z. B. durch Anpflanzung von straßenbegleitenden 
Bäumen mit Arten des Gebiets. 
Bisherige Funktionen der randlichen Freiflächen wie die Abgrenzung zu benachbarten Siedlungen 
bzw. zur Chemnitzer Straße werden zwar durch die Neubebauungen von WA 1 und WA 7 bis WA 10 
eingeschränkt, durch Festsetzung von privaten Grünflächen (pG 2 und pG 3.2 und pG 3.3) und Flä-
chen zum Erhalt von Gehölzen (PF 1 bis PF 6) bleiben die Funktionen jedoch weitgehend erhalten. 
Hinsichtlich der Entwicklung des Allee-Baumbestandes im denkmalgeschützten Bereich sind viel-
fältige Aspekte zu berücksichtigen. Diese betreffen den denkmalpflegerischen Status und das Ziel, 
die historische Gestaltungsidee wieder zu sichtbar zu machen sowie den vorhandenen Baumbestand 
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zu erhalten und zu pflegen. Auf der anderen Seite sind erschließungstechnische Aspekte zu berück-
sichtigen, die bei der Errichtung der Anlage um die Jahrhundertwende nur eine untergeordnete 
Rolle spielten. Dies betrifft neben den Anforderungen an die Ver- und Entsorgung (Stadtreinigung) 
und damit verbundenen größeren Verkehrsbreiten und Wenderadien im Besonderen den Brand-
schutz, für den entsprechende Flächen im hausnahen Bereich vorzuhalten und zu erschließen sind. 
Zudem sind die Sicherheitsstandards für die Verlegung von Leitungen (Trinkwasser, Abwasser, 
Strom und Fernwärme) heute deutlich höher. Es müssen wesentlich größere Abstände zu Leitungen 
und Schächten eingehalten werden als zur Entstehungszeit der Anlage. Zudem ist die Vitalität vieler 
Bäume beeinträchtigt und der größte Teil der Bäume in fortgeschrittenem Alter, sodass grundsätz-
lich über die Entwicklung der Alleen zu entscheiden ist. Dabei steht der Erhalt des vitalen Baumbe-
standes im V ordergrund. Derzeit besteht der Bestand der Alleebäume aus insgesamt 226 Bäumen, 
davon weisen 12 Bäume eine sehr schlechte Vitalität (Vitalitätsstufe III) auf, sodass diese Bäume 
mit hoher Wahrscheinlichkeit aus Gründen der Verkehrssicherheit zu entfernen sind. Bei weiteren 
69 Alleebäume ist aufgrund der schlechten Vitalität (Vitalitätsstufe II-III) die Verkehrssicherheit zu 
prüfen. Hier ist voraussichtlich mit weiteren Verlusten aus Gründen der nicht gegebenen Verkehrssi-
cherheit zu rechnen, wenn die begonnenen Pflegemaßnahmen nicht den gewünschten Erfolg auf-
weisen. Das Fällen dieser Bäume wäre vermutlich auch notwendig, wenn dieser B-Plan nicht aufge-
stellt, sondern im Rahmen des nach wie vor bestehenden baurechtlichen Bestandsschutzes eine neue 
Nutzung (z.B. Klinik) aufgenommen würde. Dennoch ist wegen der Denkmaleigenschaften des Ge-
bietes jede Beseitigung von Bäumen durch die Verwaltung zu prüfen. Aufgrund dessen erfolgt dies 
immer unter Begleitung und Begutachten der Bäume durch Sachverständige.  
Als weitgehend vital können derzeit also nur 145 der Alleebäume eingestuft werden. Bei Umset-
zung der Planung gehen aus den oben genannten Gründen voraussichtlich 28 (23 davon für Feuer-
wehraufstellflächen und -zufahrten) der vitalen Alleebäume verloren. Um die Alleen dauerhaft zu 
sichern und unter Berücksichtigung der heutigen Erfordernisse neu zu entwickeln, wird auf Grund-
lage der historischen Gestaltungsidee ein „Ziel-Raster“ der Alleebäume entwickelt, welches die his-
torische Gestaltungsidee (Alleen einer Baumart) aufnimmt und mit den aktuellen Erfordernissen 
vereint: Langfristig wird jeder Gebäudekomplex von einem Allee-Baumraster umfasst, wobei der 
Abstand zwischen den Alleebäumen weiterhin zwischen 11 m und 15 m betragen soll. 
In den Nord-Süd-Alleen ist dieses Prinzip umsetzbar. In Abschnitten, in denen sich ein geringerer 
Baumabstand im Bestand bewährt hat, werden die vorhandenen Baumstandorte in das Ziel-Raster 
übernommen (z. B. Abschnitte der Alleen aus Amerikanischen Roteichen und aus Rotbuchen). Dies 
erfolgt, um den vorhanden Rhythmus der Baumabstände zu erhalten und um die Realisierung späte-
rer Ersatzpflanzungen zu erleichtern. In den west-ost-verlaufenden Alleen orientieren sich die fest-
gesetzten Baumstandorte an vorhandenen Bäumen, aber auch an ehemaligen Baumstandorten. Zu-
dem wird die aktuelle Vitalität der Bäume berücksichtigt. Dadurch variieren die Abstände zwischen 
den Bäumen. Die Alleen bleiben jedoch als durchgehende Baumreihen erhalten und erlebbar. Der 
denkmalkonstituierende Charakter der Alleen wird somit langfristig erhalten und gesichert. Die 
„Eckbäume“ sind gestalterisch von besonderer Bedeutung, weil sie Teil der Nord-Süd-Alleen und 
zugleich Teil der Ost-West-Alleen sind. Diese werden vollständig idealtypisch erhalten. Dazu wurde 
zum Teil die Verkehrsplanung angepasst. Somit vereint das Ziel-Raster die historisch belegte gestal-
terische Idee der artgleichen Alleen mit den aktuellen Anforderungen an die Erschließung und ge-
sunde Wohnverhältnisse. Die Sicherung der Umsetzung des Ziel-Rasters erfolgt durch die entspre-
chende textliche Festsetzung (TF Nr. 8.4.1 a) einschließlich Beiplan zum Rechtsplan, in dem Art 
und Standort der Bäume dargestellt sind. 
Das Ziel-Raster umfasst 254 Alleebäume im denkmalgeschützten Bereich, was die derzeitige An-
zahl der Alleebäume von 226 übersteigt. Dass es trotz „Auflichtung“ der Alleen vor den Gebäuden 
nicht zu einer Reduzierung der Gesamtanzahl der Alleebäume kommt, liegt darin begründet, dass 
derzeit baumfreie bzw. nur mit wenigen Bäumen bestandene Straßenabschnitte insbesondere im 
nordöstlichen Bereich gemäß Ziel-Raster baumbegleitet sein werden. Die Alleebäume verteilen sich 
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bei Umsetzung des Ziel-Rasters also gleichmäßiger im denkmalgeschützten Bereich. Die Wieder-
herstellung der Alleen im nordöstlichen Bereich trägt dazu bei, diesen derzeit sehr stark als Wirt-
schaftshof geprägten Bereich wieder in das Gesamtensemble der denkmalgeschützten Anlage zu in-
tegrieren. 
Für die Flächen unterhalb der Alleebäume wird festgesetzt, dass diese mit Rasen oder artenreichen 
Wiesen zu unterpflanzen sind. Damit bleibt der Alleecharakter erkennbar und die Zugehörigkeit 
zum öffentlichen Raum optisch erhalten. 
In den hausnahen Bereichen (nicht überbaubare Grundstücksflächen) werden vorhandene vitale 
Bäume zum Erhalt festgesetzt (TF 8.4.1)). Diese Formulierung umfasst die straßenbegleitenden Al-
leebäume (siehe oben), aber auch Bäume zwischen Alleen und Gebäuden im sogenannten „hausna-
hen Bereich“. Insgesamt befinden sich aktuell rund 140 Bäume innerhalb dieser hausnahen Berei-
che, wobei eine präzise Zuordnung insbesondere im östlichen Bereich aufgrund der unterbrochenen 
Straßenführungen nicht immer eindeutig möglich ist. Es handelt sich überwiegend um Schwarzkie-
fern, die offenbar zur Entstehungszeit als „Hausbäume“ gepflanzt wurden und einige Zierkirschen. 
Zudem haben sich auch Laubbäume „wild“ angesiedelt, die allerdings zum Teil über ein beachtli-
ches Alter und den entsprechenden Habitus verfügen und als erhaltenswert einzustufen sind. Nach 
Auswertung der historischen Materialien ist davon auszugehen, dass ursprünglich in den hausnahen 
Bereichen jeweils zwei Schwarzkiefern an den Giebelseiten standen. Diese Gehölze erreichen Hö-
hen von 25 m und mehr und bilden sehr große tiefausladende Kronen aus, die ein Betreten der haus-
nahen Bereiche fast unmöglich machen und erhebliche Verschattungen verursachen. Deshalb wur-
den die noch vorhandenen Schwarzkiefern stark aufgeastet und tragen jetzt nur noch eingeschränkt 
zur Gestaltung der hausnahen Bereiche bei. Dennoch soll aus denkmalpflegerischen Gründen die 
ursprüngliche Gestaltungsabsicht, mit Schwarzkiefern die hausnahen Bereiche zu akzentuieren, auf-
gegriffen und festgesetzt werden (TF Nr. 8.4.2). Insgesamt werden bei Umsetzung der Festsetzung 
36 Schwarzkiefern angepflanzt. 
Das zentrale Parterre (pG1) wurde seit der Gestaltungsphase der 1970er Jahre, die in Abstimmung 
mit der Denkmalpflege für diesen Bereich revitalisiert werden soll, von zwei symmetrisch locker 
bepflanzten arten- und strukturreichen Gehölzreihen begleitet. Der Erhalt dieser Gehölzreihen in 
ihrer Gesamtheit, aber auch der einzelnen Gehölze ist vordringliches Ziel der zukünftigen Gestal-
tungsmaßnahmen am Parterre. Unter der Rasenfläche des Parterres wird eine Tiefgarage eingeord-
net, die aus funktionalen Gründen eine Mindestbreite von 17 m aufweisen muss. Somit ist der rand-
liche Eingriff in Wurzelräume von Gehölzen unumgänglich, wodurch der Verlust der betroffenen 
Gehölze nicht auszuschließen ist. Da die ursprüngliche Gehölzbepflanzung anhand der noch vor-
handenen Gehölze rekonstruiert wurde, erfolgt die Nachpflanzung entsprechend der denkmalpflege-
risch belegten Gestaltung. Durch die Tiefgaragenbebauung verloren gehende Gehölze werden in der 
gleichen Art innerhalb des Gehölzstreifens nachgepflanzt. Zudem werden Gehölze schlechter und 
sehr schlechter Vitalität in den Gehölzstreifen am Parterre, die als nicht verkehrssicher einzustufen 
sind, entfernt und am gleichen Standort in der gleichen Art nachgepflanzt. Nicht der ursprünglichen 
Bepflanzung zuzuordnende Gehölze (z. B. jüngere Blaufichten im östlichen Bereich) werden ent-
fernt. Die in den Gehölzstreifen am Parterre erkennbaren Lücken der ursprünglichen Bepflanzung 
werden entsprechend der ursprünglichen Bepflanzung nachgepflanzt. 
Nach Umsetzung der beschriebenen und festgesetzten Maßnahmen bleibt die Anzahl der Gehölze 
im Parterre und im westlich angrenzenden Bereich am Haus A 9 nahezu gleich. Es werden aus-
schließlich Arten verwendet, die bereits vorhanden sind bzw. als ursprünglich verwendete Arten be-
legt werden können. 
Die flächig ausgebildeten Gehölzbestände an der Chemnitzer Straße sowie die innerhalb des Land-
schaftsschutzgebietes gelegene Gehölzgruppe südlich des Bestandsgebäudes C 1 werden als Flä-
chen zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern festgesetzt (TF 8.2). Die Festsetzungen sind so for-
muliert, dass dringend notwendige forstliche Maßnahmen (Kronenpflege, aber auch die Entnahme 
von zu dicht stehenden Bäumen) möglich sind. Zudem sollen die Gehölzbestände mit Sträuchern 
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unterpflanzt werden, um eine blickdichte Abschirmung zur Chemnitzer Straße herzustellen. Durch 
die Herstellung von zwei neuen Zufahrten in das Gebiet und die Herstellung eines Gehwegs kommt 
es zu Eingriffen in den flächigen Gehölzbestand an der Chemnitzer Straße. 
Baumbilanz: 
Insgesamt beläuft sich die Anzahl der bei Umsetzung der geplanten Bauvorhaben (Gebäude, Tiefga-
ragen, Verkehrsflächen, Feuerwehraufstellflächen) verloren gehenden Bäume auf 286 Stück im ge-
samten Plangebiet. 75 dieser Bäume verfügen allerdings über eine schlechte bis sehr schlechte Vita-
lität und müssten voraussichtlich bei jedweder Nutzung des Gebiets aus Gründen der Verkehrssi-
cherheit entfernt werden. Aufgrund konkurrierender Festsetzungen des Bebauungsplans (Baufens-
ter, Tiefgaragen, Straßen-/Wegeflächen, Feuerwehraufstellflächen und deren Zufahrten) werden so-
mit insgesamt voraussichtlich vitale 211 Bäume entfernt. Bislang (Stand Dezember 2020) wurden 
36 Bäume, davon 23 vitale Bäume im Plangebiet gefällt. 
Zusätzlich zu den oben genannten 75 Bäumen mit schlechter Vitatalität sind weitere rund 200 
Bäume mit schlechter und sehr schlechter Vitalität nicht durch konkurrierende Flächenfestsetzungen 
bzw. geplante Bauvorhaben (Gebäude, Tiefgaragen, Verkehrsflächen, Feuerwehraufstellflächen) be-
troffen. Ihr Erhalt ist möglich, da sich ihre Standorte zukünftig in nicht überbaubaren Grundstücks-
flächen befinden werden. Dennoch ist langfristig grundsätzlich mit dem Verlust auch dieser Bäume 
zu rechnen, da sie derzeit als nicht verkehrssicher einzustufen sind.  
Entwicklung des Baumbestands bei Umsetzung der Planung 
Der zu erwartende bebauungsplanbedingte Verlust von voraussichtlich rund 286 Bäumen, davon 75 
mit schlechter und sehr schlechter Vitalität, der durch konkurrierende Festsetzungen (Festsetzungen 
von Baufenstern, Tiefgaragen, Verkehrsflächen, Flächen für die Feuerwehr) entsteht, wird durch 
festgesetzte Baumanpflanzungen kompensiert. 
Die festgesetzten Anpflanzungen von insgesamt rund 346 Bäumen kompensieren den Verlust von 
286 Bäumen, der durch die Festsetzungen des Bebauungsplans ermöglicht wird.  
Der zu erwartende Verlust weiterer rund 200  Bäume mitschlechter und sehr schlechter Vitalität o-
der z. B. in den hausnahen Bereichen, die aus Gründen der Verkehrssicherheit voraussichtlich bei 
jedweder Nutzung des Gebiets entfernt werden müssten, kann durch Ersatzpflanzungen im Plange-
biet nur teilweise ausgeglichen werden.  
Insgesamt droht im Gebiet der Verlust von ca. 486 Bäumen. Diesen stehen verbindlich festgesetzte 
Ersatzpflanzungen in Höhe von 346 Bäumen gegenüber. Soweit sich durch die mittlerweile 
durchgeführten Pflegemaßnahmen der stark geschwächte Baumbestand nicht erholen wird, ist im 
schlechtesten Fall davon auszugehen, dass sich dauerhaft ein Verlust von ca. 140 Bäumen in den 
nächsten Jahren im Plangebiet einstellen könnte. Dieser Verlust von 140 Bäumen, der nicht aus kon-
kurrierenden Festsetzungen des B-Planes resultiert, wofür die Planung somit auch nicht ursächlich 
verantwortlich zeichnet, kann im Plangebiet selbst nicht ausgeglichen werden. Um einen angemes-
senen Ausgleich für diese unverzichtbare Fällungen zu schaffen, die zur Gewährleistung der Ver-
kehrssicherungspflicht unabdingbar werden, verpfichtet sich der Erschließungsträger im städtebau-
lichen Vertrag freiwillig gegenüber der Stadt Leipzig, Pflanzkosten für externe Baumpflanzungen in 
Höhe von 30.000,00 Euro zu übernehmen. Die Stadt verwendet diesen Betrag zweckgebunden für 
die entsprechenden externen Ersatzpflanzungen. Der Betrag wurde in Anlehnung an die Leipziger 
Baumschutzsatzung ermittelt und entspricht in etwa der Höhe der erforderlichen Ausgleichszahlung 
für etwa 30% der gefährdeten Bäume. 
 Gesetzlich geschützte Biotope höhlenreiche Einzelbäume 
Bei der Planung wurden zudem die gesetzlich geschützten Biotope (höhlenreiche Einzelbäume) be-
rücksichtigt, die weitgehend erhalten bleiben. Zum Teil wurden geplante bauliche Anlagen an den 
geschützten Bestand angepasst, um diesen dauerhaft zu sichern. V on den 28 höhlenreichen Einzel-
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bäumen (gesetzlich geschützte Biotope) im Gebiet sind insgesamt vier durch geplante Baumaßnah-
men (Neubau, Tiefgarage, Feuerwehraufstellfläche) betroffen. Trotz umfänglicher Prüfung von Al-
ternativen konnten keine Varianten gefunden werden, die insbesondere die brandschutzrechtlichen 
V orgaben auf andere Art erfüllt hätten.  
Ein großer Anteil notwendiger Baumfällungen dient auch der Gewährleistung des Brandschutzes 
der denkmalgeschützten Bestandsgebäude.  Mit der Planung wurden verschiedene Alternativen un-
tersucht. Mit Wiedernutzbarmachung der Bausubstanz für eine Wohnnutzung besteht die Notwen-
digkeit ab dem 2.OG den 2. Rettungsweg zu gewährleisten. Da die Bestandsgebäude bis auf wenige 
Ausnahmen alle ein Hochparterre besitzen, liegen die Oberkanten der Fußböden im 2. Oberge-
schoss und im Dachgeschoss höher als 8m über der Geländeoberkante. Somit ist eine Sicherstellung 
des 2. Rettungsweges durch die Feuerwehr nicht mehr mit Handleitern sondern nur noch mit einem 
Drehleiterwagen oder dem Ein-/Anbau von Fluchttreppenhäusern möglich. 
Die Gewährleistung des 2. Rettungsweges im und am Gebäude lässt sich aus denkmalpflegerischen 
V orgaben nicht umsetzen. Ein Anbau einer Fluchttreppe an der Außenhülle des Gebäudes sowie ein 
inneres 2. Treppenhaus wird aus denkmalpflegerischen Belangen nicht zugestimmt. Auch die Vari-
ante der „falschen Maisonetten“ stellt keine Lösung dar, da diese Möglichkeit nur eine Flucht vom 
Dachgeschoss in das 2. Obergeschoss ermöglicht, dass ebenfalls nur über ein notwendiges Flucht-
treppenhaus oder über den Drehleiterwagen der Feuerwehr erreicht werden kann. Ferner wurde ge-
prüft, ob es möglich ist die Wohnungen so auszurichten, dass alle Wohneinheiten im 2. Oberge-
schoss und Dachgeschoss von einer Seite des Gebäudes gerettet werden können. Dies ist ebenso 
nicht möglich, da die Wohnungen dann nur als mindestens 5-Raum-Wohnung mit mehr als 150m² 
realisiert werden könnten. Solche Wohnungsgrößen sind in Leipzig nicht in dem hohen Maß erfor-
derlich und daher wirtschaftlich realistisch nicht umsetzbar. 
Im Ergebnis der Alternativenperüfung verbleibt demnach nur die Anleiterung durch ein Rettungs-
fahrzeug.  
Es besteht der Bedarf an jedem Bestandsgebäude 4 Aufstellflächen zu gewährleisten. Zu 90 % kön-
nen diese im angrenzenden Straßenraum gewährleistet werden. Ausnahmen bilden die Häuser A2 
und B2 im Norden des Plangebietes. Die hier nördlich gelegenen Feuerwehraufstellflächen liegen in 
den privaten Hausgärten.  
Weiterhin wurde die Verlagerung der Aufstellfläche näher zum Gebäude geprüft. Der einzuhaltende 
Mindestabstand zwischen Aufstellfläche und Fassade beträgt 3m. Die Herstellung eines tragfähigen 
Untergrundes so nah am Stamm (<1m) führt zum Verlust des Baumes. 
Für die betroffenen gesetzlich geschützten Biotope (höhlenreiche Einzelbäume) Bäume werden Be-
freiungen gemäß § 67 BNatSchG beantragt. Die verbindliche Entscheidung über Befreiungen wird 
gemäß § 21 (6) SächsNatSchG im Rahmen der Beteiligung im Baugenehmigungsverfahren getrof-
fen. Teil der Beantragung ist neben der Darlegung der Gründe auch die Darstellung angemessener 
naturschutzrechtlicher Ausgleichsmaßnahmen. Die Baumstämme der betroffenen Bäume werden 
geborgen und in der privaten Grünfläche pG 2 als Totholz-Pyramide/haufen aufgestellt. 
Allerdings muss damit gerechnet werden, dass es weitere Verluste von höhlenreichen Einzelbäumen 
geben wird. Da es sich oftmals um Bäume mit schlechter und auch sehr schlechter Vitalität handelt, 
stellen diese voraussichtlich ein Problem für die Gewährleistung der Verkehrssicherheit dar. Höh-
lenreiche Einzelbäume, die ausschließlich aus Gründen der Verkehrssicherheit entfernt werden, 
werden im Bauleitplanverfahren nicht betrachtet und deren Verlust nicht bewertet. Ein erforderli-
cher Einschlag ist im Rahmen der Umsetzung der Planung direkt bei der Unteren Naturschutzbe-
hörde (UNB) zu beantragen (Einschlaggenehmigung). Bisher wurden zwei höhlenreiche Einzel-
bäume, die Bäume Nr. 299 (33017.E) und 363 (33001.E) am 22.02.2018 auf Grundlage der Fällge-
nehmigung vom 20.02.2018 gefällt, weil die Verkehrssicherheit nicht mehr gegeben war.  
 Gesetzlich geschützte Biotope: magere Frischwiese im Parterre  
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Gesetzlich geschützte Biotope dürfen weder zerstört noch erheblich beeinträchtigt werden, wenn sie 
nicht durch verbindlich festgesetzte konkrete Flächen und Maßnahmen ausgeglichen werden kön-
nen. Mit dem Bau der Tiefgarage im Bereich der Frischwiese ist eine Zerstörung unumgänglich. Al-
lerdings kann die Zerstörung der Frischwiese durch die Neuanlage an gleicher Stelle ausgeglichen 
werden und wird im Bebauungsplan festgesetzt (TF 7.3). Mit der Überdeckung der Tiefgarage mit 
40 cm durchwurzelbarem Substrat (TF 7.2) werden Standortbedingungen geschaffen, die für die 
Anlage und den dauerhaften Bestand einer Frischwiese geeignet sind. Die räumliche Ausdehnung 
der herzustellenden Frischwiese entspricht der bestehenden. Für die Neuanlage der Wiese greifen 
verschiedene Methoden ineinander. Es erfolgt die Einsaat einer entsprechenden Mischung von Wie-
sensamen. Weiterhin wird, um den wertvollen Diasporenvorrat der bestehenden Wiese für die Neu-
anlage zu nutzen, Mähgut abgetragen und daraus Samen gewonnen, die lagerungsfähig sind und so-
mit auch zum Zeitpunkt der Neuanlage zur Verfügung stehen. Zudem werden Teilbereiche als 
Soden abgetragen, die das vollständige Wurzelgeflecht und die Pflanzen einschließlich bereits ge-
bildeter Samen enthalten. Diese Soden sind sachgerecht zu lagern und werden nach Fertigstellung 
des Planums der zukünftigen Frischwiese wieder aufgebracht. Ausgehend von diesen Soden wach-
sen die darin enthaltenen Pflanzen weiter, breiten sich in die Wiese aus und enthaltenen zudem Sa-
men, die sich ebenfalls verbreiten. 
Um den dauerhaften Erhalt und die Entwicklung der Frischwiese zu gewährleisten, wird eine exten-
sive Pflege der Wiese festgesetzt (TF 7.3) Die Festsetzung der extensiven Pflege, beinhaltet die 
zweimalige Mahd der Frischwiese im Jahr. Die Mahd erfolgt jeweils nach der Samenreife, um die 
Ausbreitung der Samen und damit den Erhalt der derzeitigen geschützten Artenzusammensetzung 
zu gewährleisten. Zum Schutz der Wiese werden keine weiteren Nutzungen wie z. B. Spielflächen 
zugelassen. 
Die im Bestand vorhandenen Vegetationstypen wie Wiesen und ruderalisierte Gärten werden bei 
Umsetzung der Planung durch Gärten ersetzt. Die Naturnähe wird somit abnehmen. Allerdings wer-
den aufgrund der Festsetzungen vielfältige und strukturreiche Vegetationsflächen entstehen. 
 Gesetzlich geschützte Biotope: Streuobstwiese  
Der Teil einer Streuobstwiese, der am südwestlichen Rand in das Plangebiet ragt, wird durch Fest-
setzung zum Erhalt und Anpassung der überbaubaren Grundstücksflächen dauerhaft gesichert.  
 
c) Prognose der Einhaltung der relevanten Ziele des Umweltschutzes bei Durchführung der 
Planung 
Die Beeinträchtigung von gesetzlich geschützten Biotopen und der Verlust von 211 vitalen sowie 
etwa 275 geschädigten Bäumen sind zunächst nicht mit den Zielen des Umweltschutzes vereinbar. 
Allerdings werden umfangreiche Maßnahmen zur Anpflanzung von Bäumen und zur Entwicklung 
hochwertiger Biotope festgesetzt, sodass bei Umsetzung der Planung die Ziele des Umweltschutzes 
in Bezug auf den Belang Pflanzen eingehalten werden können. 
d) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Auswirkungen der Planung 
Bei Umsetzung der Planung werden aufgrund konkurrierender Festsetzungen (Festsetzungen von 
Baufenstern, Tiefgaragen, Verkehrsflächen sowie Flächen für die Feuerwehr) rund 211 vitale 
Bäume beseitigt. Diese erhebliche nachteilige Auswirkung kann durch den Erhalt von über 550 
Bäumen (Standorte in Flächen zum Erhalt von Gehölzen PF 1-PF 6, privaten Grünflächen und nicht 
überbaubaren Grundstücksflächen) und die Anpflanzung von rund 346 Bäumen im Plangebiet kom-
pensiert werden.  
Weitere erhebliche Auswirkungen betreffen die Inanspruchnahme gesetzlich geschützter Biotope 
(eine magere Frischwiese und höhlenreiche Einzelbäume). Umfangreiche Maßnahmen werden fest-
gesetzt wie die Anpflanzung von Bäumen, die Neuanlage einer Frischwiese, sodass die erheblichen 
Auswirkungen gemindert bzw. ausgeglichen werden können. 
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7.2.1.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der 
nachhaltigen Auswirkung 
Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen für anlage- und betriebsbedingte Beeinträchtigungen: 
 weitgehender Erhalt eines Großteils des Baumbestandes durch teilweise Reduzierung der 
Verkehrsflächen, Bündelung der Ver- und Entsorgungstrassen, Berücksichtigung erhaltens-
werter Bäume bei der Ausweisung von Feuerwehraufstellflächen und deren Zufahrten 
 Begrenzung der max. zulässigen Anzahl der Stellplätze für Wohnnutzungen bei gleichzeiti-
ger Reduzierung der möglichen Tiefgaragen 
 mittel- und langfristige Entwicklung des prägenden Baumbestands durch Erhalt und denk-
malgerechte Entwicklung des prägenden Baumbestands durch Festsetzung von Allee-
baumanpflanzungen entsprechend des Ziel-Rasters nach natürlichem Abgang von Bestands-
bäumen 
 Festsetzungen zum Erhalt von Gehölzflächen 
 nachrichtliche Übernahme und Darstellung aller gesetzlich geschützten Biotope (Höhlen-
bäume) in den Rechtsplan des Bebauungsplans 
 Festsetzung zum Erhalt der Streuobstwiese 
 Anlage einer Streuobstwiese in pG 3.2 
 Herstellung und Pflege einer Frischwiese 
 Entsiegelung von Flächen, die zu Vegetationsflächen entwickelt werden 
 Begrünung dauerhafter Parkierungsanlagen 
 Hinweise für Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen für baubedingte Beeinträchtigun-
gen, frühzeitige gutachterliche Begleitung der Baumaßnahmen 
 Festlegung und Durchführung der notwendigen Pflegamaßnahmen zum Erhalt der Bäume  
 Begrenzung der Vegetationsbeseitigung auf das Notwendigste 
 Minderung von Schadstoffemissionen durch Einsatz neuester Technik 
 
Zudem wurde ausserhalb des Bauleitplanverfahrens in Zusammenarbeit mit Umweltverbänden ein 
Artenvielfaltskonzept (seecon 2020) für das Gebiet erstellt mit zahlreichen Maßnahmen zur Erhö-
hung der Artenvielfalt. Darin werden konkrete Maßnahmen zur Förderung von ausgewählten Tierar-
ten sowie Pflegemaßnahmen für die verschiedenen Grünflächentypen im Gebiet erarbeitet. Die 
Maßnahmen zur Förderung der Artenvielfalt beziehen sich auf Bepflanzungen und die Ausgestal-
tung von ausgewählten Flächen (z.B. Anpflanzungen von Hecken mit heimischen, dornentragenden 
Gehölzarten, Ansaat von ruderalen Blühpflanzen) und die Konkretisierung von extensiven Pflege-
maßnahmen (z.B. Regelung der Schnitthöhe bei Wiesenmahd, Belassen von Falllaub und Unterholz 
in Hecken). Die im Artenvielfaltskonzept entwickelten Maßnahmen sind innerhalb der Festsetzun-
gen des Bebauungsplans umsetzbar. Die Sicherung der Maßnahmen erfolgt im städtebaulichen Ver-
trag. 
7.2.2 Tiere 
7.2.2.1 Bestandsaufnahme 
a) Beschreibung der verwendeten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten 
Es wurde ein Artenschutzbeitrag erstellt (seecon 2017), der als wesentliche Grundlage für die Bear-
beitung des Schutzgutes Tiere dient. In Abstimmung mit dem AfU wurden folgende Tiergruppen 
kartiert und artenschutzrechtlich bewertet: Brutvögel, Eremit und Fledermäuse. 
b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
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Die vorhandenen Biotope setzen sich zusammen aus dem gründerzeitlich geprägten Gebäudebe-
stand mit einem ausgesprochen hohen Anteil an straßenbegleitenden Baumalleen. In den hausnahen 
Bereichen sind Spontanbewuchs, Hecken und gepflanzte Sträucher vorhanden. Der Strauchbestand 
ist maximal 40 bis 50 Jahre alt und besteht aus überwiegend schattenverträglichen Arten wie 
Schneebeere, Spierstrauch, Kirschlorbeer, Wacholder und einigen Rhododendren, die den Baumbe-
stand ergänzen.  
Südlich des denkmalgeschützten Areals ist eine weitere Fläche in das Plangebiet einbezogen. In die-
sem Teil befindet sich ruderales Offenland mit Strauchaufwuchs, Gebüsche und Baumreihen.  
Der ehemalige Kohlelagerplatz wird in das Plangebiet mit einbezogen. Er zeichnet sich durch eine 
starke Versiegelung mit Betonplatten aus. Weiterhin befinden sich in diesem Bereich technische An-
lagen, Schächte und zahlreiche teils mit Altgrasbeständen und Sträuchern überwachsene Ablagerun-
gen aus Beton, Sanden, Ziegelbruch und Altstoffen. Der versiegelte Bereich wird wiederum von 
Bäumen jüngeren bis mittleren Alters gesäumt. 
 Vögel 
Im Rahmen der Kartierungen konnten überwiegend anspruchslose, weit verbreitete und häufig vor-
kommende Brutvogelarten festgestellt werden. Diese Arten wurden entsprechend ihrer Habitatan-
sprüche überwiegend in die Gilde der Baum-, Hecken- und Gebüschbrüter eingeordnet. 
Folgende V ogelarten wurden im Gebiet nachgewiesen: Habicht, Sperber, Rotmilan, Schwarzmilan, 
Mäusebussard, Turmfalke, Straßentaube, Ringeltaube, Kuckuck, Waldkauz, Mauersegler, Grün-
specht, Buntspecht, Elster, Eichelhäher, Hybridkrähe, Blaumeise, Kohlmeise, Rauchschwalbe, 
Mehlschwalbe, Schwanzmeise, Zilpzalp, Mönchsgrasmücke, Gartengrasmücke, Sommergoldhähn-
chen, Kleiber, Waldbaumläufer, Gartenbaumläufer, Zaunkönig, Star, Amsel, Wacholderdrossel, 
Singdrossel, Rotkehlchen, Nachtigall, Hausrotschwanz, Gartenrotschwanz, Heckenbraunelle, 
Haussperling, Bachstelze, Buchfink, Kernbeißer, Girlitz, Grünfink. 
Das Gebiet ist lediglich für wenige Arten als Nahrungsraum attraktiv. Die Greifvögel Habicht und 
Sperber wurden nur vereinzelt beobachtet, die Milanarten überflogen das Gebiet, sodass mit einer 
Nahrungsaufnahme zu rechnen ist. Gleiches gilt für Turmfalke und Straßentaube. Rauchschwalbe 
und Mehlschwalbe jagten im Luftraum über dem Plangebiet, sodass eine konkrete Beziehung zur 
Fläche nicht gegeben ist. Der Mäusebussard nutzte das Plangebiet dagegen regelmäßig. Zum Ende 
der Brutzeit wurden zwei gerade flügge Jungvögel festgestellt. Möglicherweise befindet sich der 
Horst im umgebenden Baumbestand. 
V on den vorgefundenen Arten ist der Grünspecht als einziger Brutvogel nach BNatSchG streng ge-
schützt (Artenschutzbeitrag 2017). 
Besondere Aufmerksamkeit ist aufgrund zahlreicher Nachweise den Gebäudebrütern zu schenken. 
Im Zuge der Kartierungen wurden 120 Brutpaare sowie 100 genutzte Quartiere von Mauerseglern 
festgestellt. Im UG wurden 13 Brutstandorte des Hausrotschwanzes und fünf Brutstandorte des 
Haussperlings festgestellt. 
 Fledermäuse 
Im Ergebnis der Fledermauskartierung konnten folgende Arten nachgewiesen werden: Breitflügel-
fledermaus, Bechsteinfledermaus, Große Bartfledermaus, Wasserfledermaus, Großes Mausohr, 
Kleine Bartfledermaus, Fransenfledermaus, Kleiner Abendsegler, Großer Abendsegler, Rauhhautfle-
dermaus, Zwergfledermaus, Braunes Langohr, Graues Landohr. 
Die leer stehenden Gebäude bieten viele Möglichkeiten für die Besiedelung von Fledermäusen. An 
den Gebäuden befinden sich Jalousiekästen und Holzverkleidungen, die für Fledermäuse als Quar-
tier attraktiv sind. Auch die Dachstühle könnten Quartiere bieten. Überwinterungsmöglichkeiten für 
Fledermäuse sind durch die Keller gegeben. Auf den Dachböden wurden keine Anzeichen einer 
Nutzung von Fledermäusen vorgefunden. 
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Die Bäume befinden sich gemäß ihrem Standort, äußerlich und optisch gesehen in einem vitalen 
Zustand. Quartierpotenzial ist in Form von äußeren Rindenverletzungen, Specht- oder Fäulnishöh-
len feststellbar, doch nicht in großen Mengen vorhanden. Trotz intensiver Quartiersuche und Kon-
trolle potenzieller Quartierstrukturen konnten an den Bäumen keine besetzten Fledermausquartiere 
gefunden werden. Dennoch könnten einige der vorhandenen Höhlen und Spalten als Wochenstuben, 
Zwischen-, Männchen- oder Paarungsquartier sowie ggf. als Winterquartier dienen. 
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes 
Im Folgenden werden die für diese Planung relevanten Ziele des Umweltschutzes für das Schutzgut 
Tiere beschrieben. 
 Bundesnaturschutzgesetz 
o Berücksichtigung spezifischer Belange des Schutzes von Tier- und Pflanzenarten 
o Umsetzung der europäischer Richtlinien (FFH-Richtlinie und V ogelschutzrichtlinie) in 
nationales Recht 
o Schutz der besonders und streng geschützten Arten 
 Sächsische Naturschutzgesetz 
o Nachhaltige Sicherung des Bestands bedrohter Pflanzen- und Tiergemeinschaften und 
ihrer Standorte, ihrer natürlichen Zug- und Wanderwege, ihrer Rastplätze und ihrer 
sonstigen Lebensbedingungen. 
o Lebensräume sind zu Biotopverbundsystemen so zu entwickeln, dass sie den artspezifi-
schen Bedürfnissen, insbesondere der bedrohten Arten gerecht werden 
 Umweltqualitätsziele der Stadt Leipzig 
o Sicherung der V orkommen aller im Stadtgebiet wildlebenden Pflanzen- und Tierarten 
o Erhalt gesetzlich besonders geschützter Biotope durch fachgerechte Pflege bzw. Bewirt-
schaftung 
o Alle in Leipzig existierenden Tier- und Pflanzenarten, deren Bestand im Stadtgebiet von 
Leipzig gefährdet oder vom Aussterben bedroht ist, sowie deren Lebensräume genießen 
besonderen Schutz. 
o Zwischen gleichartigen Biotoptypen sollen wirksame Verbindungen geschaffen werden 
(Trittsteine, Biotopvernetzungen); Zerschneidungseffekte sollen vermieden werden 
7.2.2.2 Entwicklungsprognose/erhebliche Auswirkungen der Planung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung 
Bei Nichtdurchführung der Planung würde die bereits deutlich sichtbare Sukzession weiter fort-
schreiten. Hinsichtlich des zum Teil recht alten Baumbestandes ist damit zu rechnen, dass weitere 
Äste in den Baumkronen absterben. Durch das Ausbrechen von abgestorbenen Ästen entstehen Ver-
letzungen an den Bäumen, die zur Bildung von Höhlen führen können. Bereits geschädigte bzw. 
sehr alte Bäume sind umsturzgefährdet. Somit könnten sich zahlreiche zusätzliche Lebensräume für 
heimische Tiere entwickeln. Auch die selbständige Vermehrung und Ausbreitung der Gehölze wird 
weiter voranschreiten, sodass insgesamt der Anteil gehölzbestandener Flächen zunehmen wird. Dies 
könnte zu einer Verschiebung des Tierartenspektrums führen, wobei gehölzbewohnende Arten von 
der Entwicklung profitieren würden. Dies betrifft den denkmalgeschützten und den südlichen Be-
reich des Plangebietes. Im Bereich der Kleingärten ist bei fortgesetzter Nutzung keine Veränderung 
zu erwarten.  
b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung 
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Es wird zwischen baubedingten, anlagebedingten und betriebsbedingten Auswirkungen bei Umset-
zung der Planung unterschieden. Baubedingte Auswirkungen gehen von der Baumaßnahme selbst 
aus und wirken i. d. R. nicht nachhaltig. 
Um das Auslösen artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände zu verhindern, wurden im Artenschutz-
beitrag geeignete Maßnahmen entwickelt. Die Sicherung dieser Maßnahmen erfolgt im städtebauli-
chen Vertrag. Denn artenschutzrechtliche Verbotstatbestände sind allein auf die Verwirklichungs-
handlung bezogen. Deshalb haben sie für die Bauleitplanung nur mittelbare Bedeutung. Erst die 
Verwirklichung des B-Planes oder einzelner seiner Festsetzungen stellt den verbotenen Eingriff dar. 
Aus diesem Grunde findet grundsätzlich eine Verlagerung der speziellen artenschutzrechtlichen 
Prüfung auf die Zulassungsebene statt. Im Aufstellungsverfahren für den B-Plan bedarf es lediglich 
einer Abschätzung, ob der Verwirklichung der Planung artenschutzrechtliche Verbotstatbestände als 
unüberwindliche V ollzugshindernisse entgegenstehen werden. Die bei Verwirklichung der Planung 
voraussichtlich betroffenen Arten sowie Art und Umfang ihrer voraussichtlichen Betroffenheit sind 
unter Hinzuziehung naturschutzfachlichen Sachverstands überschlägig zu ermitteln und zu bewer-
ten. 
 Fledermäuse 
Die Habitatqualität des Geländes mit seinem parkartigen Charakter bleibt bei Umsetzung der Pla-
nung insgesamt weitestgehend erhalten. Sämtliche Höhlenbäume wurden bereits unter Schutz ge-
stellt. Dennoch müssen im Rahmen der Verkehrssicherung einige Bäume gefällt oder beschnitten 
werden, wodurch es zu einem Verlust einzelner (potenzieller) Fledermausquartiere kommen kann. 
Die Gebäude bleiben ebenfalls erhalten, jedoch sind Sanierungsmaßnahmen notwendig, bei denen 
es zu einer Zerstörung von (potenziellen) Fortpflanzungs- und Ruhestätten von Fledermäusen kom-
men kann. 
Die unmittelbare Schädigung von Individuen in ihren Sommerlebensräumen und Wochenstuben 
wird durch eine V oruntersuchung unmittelbar vor Abriss- und Sanierungsarbeiten ausgeschlossen 
(siehe Artenschutzbeitrag seecon 2017). Im Rahmen der ökologischen Baubegleitung sind mit Auf-
stellen der Gerüste die Fassaden auf einen möglichen Besatz auf Fledermäuse zu untersuchen. Für 
ggf. beseitigte genutzte Quartiere ist ein dauerhafter Ausgleich in Form von Kastenquartieren in ei-
nem Verhältnis 1:3 an geeignete Gebäude anzubringen. Weiterhin sind vor Fällungen von Höhlen-
bäumen Untersuchungen auf Besatz mit anschließendem Verschluss von ungenutzten Quartieren 
durchzuführen. Störungen der nächtlichen Jagdaktivitäten der durchgehend streng geschützten Fle-
dermausarten sind durch Ausschluss von Bauarbeiten in der Dämmerung und des Nachts vermeid-
bar. Deshalb wird eine nächtliche Bauruhe vereinbart mit Verzicht auf die nächtliche Ausleuchtung 
der Baustelle (Artenschutzbeitrag seecon 2017). Diese Maßnahmen werden im städtebaulichen Ver-
trag vereinbart und gesichert. 
 Vögel 
Im Plangebiet brütende V ogelarten wie Hausrotschwanz, Haussperling und Mauersegler können 
durch direkte Zugriffe auf ihre Brutplätze unmittelbar betroffen sein. Die gründerzeitliche Bauweise 
stellt ein Alleinstellungsmerkmal im Gebiet entlang der Chemnitzer Straße für Gebäudebrüter dar. 
Zudem ist durch die starke Durchgrünung und das in westliche Richtung zunehmend ländlich ge-
prägte Areal eine gute Nahrungsversorgung für die V ogelwelt gegeben.  
Hinsichtlich der Nutzung des Plangebiets durch Nahrungsgäste, insbesondere der Arten des An-
hangs I der V ogelschutzrichtlinie (VSR) (Rotmilan, Schwarzmilan) sowie darüber hinaus streng ge-
schützter Arten nach BNatSchG (Grünspecht, Habicht, Waldkauz, Turmfalke und Sperber) wird 
während der Baumaßnahmen von keinen Beeinträchtigungen benachbarter Populationen infolge 
von Beschränkung der Nutzbarkeit im Plangebiet ausgegangen. In den angrenzenden Flächen befin-
den sich ausreichend Nahrungsstätten für die Arten. 
Im Artenschutzrechtlichen Fachbeitrag werden Maßnahmen entwickelt, die die nachteiligen Aus-
wirkungen kompensieren. Es wird unterschieden in 1. Maßnahmen, die während der Bauphase im 
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Rahmen der ökologischen Bauüberwachung durchgeführt werden, in 2. CEF-Maßnahmen vor bzw. 
während der Bauphase und 3. Maßnahmen, die nach Abschluss der Bauphase dauerhaft im Plange-
biet durchzuführen sind. 
1.) Maßnahmen während der Bauphase, die durch die ökologische Baubegleitung durchgeführt wer-
den: 
Eine Besiedlung der Gebäude ist noch vor der Brutzeit unmittelbar vor und während der Bautätig-
keiten durch Netze oder Planen zu unterbinden, damit anwesende Tiere und deren Bruten nicht zu 
Schaden kommen (Vergrämung von Gebäudebrütern). Die Sicherung dieser Maßnahme erfolgt im 
städtebaulichen Vertrag. 
2.) CEF Maßnahmen 
Aufgrund der Größe des Plangebiets wird die Umsetzung der geplanten Baumaßnahmen in Bauab-
schnitten erfolgen, die sich insgesamt über einen Zeitraum von mehreren Jahren erstrecken wird. 
Während der gesamten Bauphase ist der räumliche Zusammenhang an Fortpflanzungsstätten für die 
Brutvogelarten während der Brutzeit im Sinne des § 44 (5) BNatSchG zu gewährleisten. Deshalb 
wird ein CEF-Konzept zur Aufrechterhaltung des räumlich-funktionalen Zusammenhanges entwi-
ckelt, das die Umsetzung der Gesamtbaumaßnahme in Bauabschnitten nutzt und mit sogenannten 
„wandernden Niststätten“ arbeitet. Als „aktiver Bauabschnitt“ wird dabei der Bauabschnitt bezeich-
net, in dem Baumaßnahmen wie Erschließungsmaßnahmen, Gebäudesanierungen und Neubebauun-
gen durchgeführt werden. Davon ausgehend, dass während der Bauphase im jeweils aktiven Bauab-
schnitt Höhlen- und Gebäudebrüter keine Nistmöglichkeiten finden, werden Ersatzniststätten in be-
nachbarten Bereichen als Ausweichmöglichkeit angeboten. Ist ein Bauabschnitt fertiggestellt und 
der nächstfolgende Bauabschnitt soll umgesetzt werden, sind die dort als Ersatz für den ersten Bau-
abschnitt angebrachten Nisthilfen zu entfernen, umzusetzen und entsprechende Ersatzniststätten für 
den zweiten Bauabschnitt in benachbarten Bereichen anzubringen („wandernde“ Niststätten). Die-
ses CEF-Konzept zur Aufrechterhaltung des räumlich-funktionalen Zusammenhanges sichert den 
räumlichen Zusammenhang an Fortpflanzungsstätten im Sinne des § 44 Bundesnaturschutzgesetz 
im Plangebiet. Eine Darstellung der Bauabschnitte und der Lage der Ersatzniststätten ist im arten-
schutzrechtlichen Fachbeitrag enthalten. Die Umsetzung des CEF-Konzept erfolgt durch die ökolo-
gische Baubegleitung. Die Sicherung dieser Maßnahme erfolgt im städtebaulichen Vertrag. 
Außerhalb des jeweils aktiven Bauabschnitts sind für den Hausrotschwanz zehn Nischenbrüterhöh-
len verteilt auf zehn Häuser in einer Mindesthöhe von 2,5 m auszubringen, für den Haussperling 
sechs Sperlingskoloniehäuser aus Holzbeton in einer Mindesthöhe von 2,5 m, für Mauersegler 60 
temporäre Fassadenquartiere. Weiterhin sind im Plangebiet vor der Fällung von Höhlenbäumen 
Nistkästen an verbleibenden Bäumen dauerhaft zu installieren: sechs Nistkästen für Blaumeisen, 
acht Nistkästen für Kohlmeisen, zwei Nistkästen für Baumläufer, vier Nistkästen für Gartenrot-
schwanz und drei Kleiberhöhlen. Für den Grünspecht sind zur Vermeidung des Konkurrenzdruckes 
mit Staren auf geeignete Niststätten 20 Starenhöhlen an freistehenden Bäumen und Masten ab einer 
Höhe von mindestens 3 m anzubringen. Die Sicherung dieser Maßnahme erfolgt im städtebaulichen 
Vertrag. 
3.) Dauerhafte Maßnahmen 
Für die Zeit nach Abschluss der Bauphase werden für die gebäudebewohnenden Tierarten Regelun-
gen getroffen. An jedem Gebäude der WA 1 bis WA 10 ist mindestens eine Brutnische für den Haus-
rotschwanz/Haussperling nachzuweisen. Zudem müssen insgesamt 200 Niststätten für den Mauer-
segler im Plangebiet vorhanden sein. Die während der Bauzeit vorzuhaltenden temporären Nisthil-
fen werden Bestandteil der abschließend im Plangebiet bereitzustellenden Nisthilfen. Die Sicherung 
dieser Maßnahme erfolgt im städtebaulichen Vertrag. 
c) Prognose der Einhaltung der relevanten Ziele des Umweltschutzes bei Durchführung der 
Planung 
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Trotz der voraussichtlichen Beeinträchtigungen von Tierbeständen können die relevanten Ziele des 
Umweltschutzes bei Durchführung der Planung eingehalten werden. Es werden umfangreiche CEF-
Maßnahmen festgesetzt, sodass Beeinträchtigungen vermieden werden und somit die relevanten 
Ziele des Umweltschutzes eingehalten werden. 
d) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Auswirkungen der Planung 
Auf den Belang „Tiere“ sind erhebliche Umweltauswirkungen zu erwarten aufgrund des Verlustes 
von Brutplätzen und Fledermausquartieren. Durch Schaffung von Lebensräumen infolge der Um-
setzung von CEF-Maßnahmen vor Durchführung der geplanten Baumaßnahmen können die nach-
teiligen Auswirkungen vermieden werden. 
Näheres dazu siehe unter b) aber auch 7.2.5.2. b). 
Durch CEF-Maßnahmen können Verluste von Brutstätten des Mauerseglers und von Fledermaus-
quartieren kompensiert werden, sodass keine Verbotstatbestände im Sinne des § 44 BNatSchG ent-
stehen. 
7.2.2.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der 
nachteiligen Auswirkungen 
Zur Vermeidung und Verringerung nachteiliger Wirkungen des V orhabens auf das Schutzgut Tiere 
werden folgende Maßnahmen im Bebauungsplan festgesetzt: 
 weitgehender Erhalt vorhandener Alleen, Gehölzgruppen und Einzelbäume 
 Begrünung der Wohngebiete mit heimischen standortgerechten Gehölzen 
 Flächen zum Erhalt von Gehölzen 
 Begrünung dauerhafter Parkierungsanlagen mit standortgerechten einheimischen Bäumen 
 
Weiterhin sind folgende Maßnahmen, deren Sicherung im städtebaulichen Vertrag erfolgt im Rah-
men der Sanierung und Neubebauung außerhalb des jeweils aktiven Bauabschnitts umzusetzen: 
 
  (CEF Hausrotschwanz) 
Es sind 10 Nischenbrüterhöhlen aus Holzbeton für den Hausrotschwanz an den Fassaden zu 
installieren, verteilt auf 10 Häuser in einer Mindesthöhe von 2,5 m außerhalb des aktiven 
Bauabschnittes vor der Brutzeit und vor dem Baubeginn. Das Umhängen der Nischenbrüter-
höhlen in eine fertiggestellte Fassade hat außerhalb der Brutzeit zu erfolgen. 
Das Ausbringen von zehn Nischenbrüterhöhlen für den Hausrotschwanz ist Bestandteil des CEF-
Konzeptes zur Aufrechterhaltung des räumlich-funktionellen Zusammenhangs während der Bau-
phase im Plangebiet.  
Baumaßnahmen oder Veränderungen innerhalb des denkmalgeschützten Bereiches, z. B. Lage der 
Maßnahme am Baudenkmal, sind nur in Abstimmung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde 
durchzuführen. 
  (CEF Haussperling) 
Es sind 6 Sperlingskoloniehäuser aus Holzbeton an den Fassaden zu installieren in einer 
Mindesthöhe von 2,5 m außerhalb des aktiven Bauabschnitts vor der Brutzeit und vor Bau-
beginn. Das Umhängen der Kästen in eine fertiggestellte Fassade hat außerhalb der Brut-
zeit zu erfolgen. 
Das Ausbringen von sechs Sperlingskoloniehäusern ist Bestandteil des CEF-Konzeptes zur Auf-
rechterhaltung des räumlich-funktionellen Zusammenhangs während der Bauphase im Plangebiet. 
Es werden sogenannte „wandernde“ Nistkästen für den Haussperling installiert.  
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Baumaßnahmen oder Veränderungen innerhalb des denkmalgeschützten Bereiches, z. B. Lage der 
Maßnahme am Baudenkmal, sind nur in Abstimmung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde 
durchzuführen. 
  
 Es sind vor der Bauzeit 60 temporäre Fassadenquartiere für Mauersegler im jeweiligen, un-
genutzten benachbarten Baufeld an die dafür ausgewählten Standorte unterhalb der Dach-
traufen bereitzustellen. Ein Teil der Kästen kann auch an Baugerüsten über hellen Sicht-
schutzplanen angebracht werden. Die Maßnahme erfolgt mit der erforderlichen Einrüstung 
noch vor der Brutzeit. Die Kästen sind nach Abschluss der Baumaßnahmen dauerhaft unter 
Dachtraufen zu installieren. 
 
Das Ausbringen von 60 temporären Fassadenquartieren für Mauersegler ist Bestandteil des CEF-
Konzeptes zur Aufrechterhaltung des räumlich- funktionellen Zusammenhangs während der Bau-
phase im Plangebiet. 
Baumaßnahmen oder Veränderungen innerhalb des denkmalgeschützten Bereiches, z. B. Lage der 
Maßnahme am Baudenkmal, sind nur in Abstimmung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde 
durchzuführen. 
  (CEF-Baumhöhlenbrüter) 
Im Plangebiet sind vor der Fällung von Höhlenbäumen Nistkästen an verbleibenden Bäu-
men dauerhaft zu installieren: 
6 Nistkästen für Blaumeisen 
8 Nistkästen für Kohlmeisen 
2 Nistkästen für Baumläufer 
4 Nistkästen für Gartenrotschwanz 
3 Kleiberhöhlen 
Das Ausbringen von Nistkästen für Blaumeisen, Kohlmeisen, Baumläufer, Gartenrotschwanz und 
Kleiber ist Bestandteil des CEF-Konzeptes zur Aufrechterhaltung des räumlich-funktionellen Zu-
sammenhangs im Plangebiet. 
Im Plangebiet wurden die in Baumhöhlen brütenden Arten Kleiber, Gartenrotschwanz, Blau- und 
Kohlmeise sowie Wald- und Gartenbaumläufer erfasst. Für diese Arten erfolgt ein Ausgleich in ei-
nem Verhältnis von 2:1. Das Verhältnis wird damit begründet, dass der Großteil der Bäume im Plan-
gebiet verbleibt und im westlichen Abschnitt des Plangebietes höhlenreiche Totholzpyramiden er-
richtet werden. Geeignete Standorte für die Kästen wurden durch einen Gutachter ermittelt und sind 
im artenschutzrechtlichen Fachbeitrag dargestellt. Die Nistkästen für Blaumeisen und Kohlmeisen 
sind mit Marderschutz zu versehen. 
  (CEF-Grünspecht) 
Es sind 20 Starenhöhlen an freistehenden Bäumen und Masten ab einer Höhe von mindes-
tens 3 m zu installieren. 
Das Ausbringen von katzensicheren Starenhöhlen ist Bestandteil des CEF-Konzeptes zur Aufrecht-
erhaltung des räumlich-funktionellen Zusammenhangs im Plangebiet. 
Star und Grünspechte sind gleichermaßen Nachnutzer von Spechthöhlen. Damit stehen beide Arten 
bei Brutplatzmangel in Konkurrenz zueinander. Um den Konkurrenzdruck auf den streng geschütz-
ten Grünspecht zu schwächen, erfolgen Maßnahmen, welche Staren genügend Brutstätten zur Ver-
fügung stellen. Die Kompensation für den Star erfolgt aus diesem Grund in einem Verhältnis von 
1:1,5. 
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 (Hausrotschwanz/Haussperling) 
In jedes Gebäude der WA 1-WA 10 ist mindestens eine Brutnische für den Hausrot-
schwanz/Haussperling an den Fassaden zu installieren. Alternativ dazu können Fassaden-
Einbausteine verwendet werden. 
Im Plangebiet wurden 13 Brutstandorte des Hausrotschwanzes und fünf Brutstandorte des 
Haussperlings festgestellt. Auch nach der Fertigstellung der Baumaßnahmen sind eine ausreichende 
Anzahl an Fortpflanzungsstätten im Plangebiet nachzuweisen. Dazu sollen im Plangebiet insgesamt 
ca. 40 Nischen oder Nisthilfen in die Fassaden eingebracht werden. Die Standorte für die Nisthilfen 
sind im artenschutzrechtlichen Fachbeitrag benannt. Es erfolgt damit eine Kompensation in einem 
Verhältnis von 1:2 zum Brutstättenverlust. 
In jedes Gebäude ist mindestens eine Nische mit den Mindestmaßen 18 x 18 x 18 cm einzubringen. 
Alternativ dazu können Fassaden-Einbausteine verwendet werden. Die Niststätten sind entspre-
chend artenschutzrechtlichem Fachbeitrag in mindestens 2,5 m über Geländeoberkante konstruktiv 
einzubeziehen. 
Baumaßnahmen oder Veränderungen innerhalb des denkmalgeschützten Bereiches, z. B. Lage der 
Maßnahme am Baudenkmal, sind nur in Abstimmung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde 
durchzuführen. 
 (Mauersegler) 
Für Mauersegler sind nach Abschluss der Bauarbeiten insgesamt 200 Nisthilfen im Plange-
biet unterhalb der Dachtraufen zu installieren. 
Für die 100 nachgewiesenen Brutstätten des Mauerseglers erfolgt ein Ausgleich in einem Verhältnis 
von 1:2. Die Nisthilfen werden unterhalb von zuvor ausgewählten Dachtraufen installiert. Im arten-
schutzrechtlichen Fachbeitrag sind die Maßnahmen und die Lage geeigneter Standorte für die Nist-
hilfen detailliert dargestellt. Die während der Bauzeit vorzuhaltenden temporären 60 Nisthilfen der 
Festsetzung 7.3 werden Bestandteil der 200 abschließend im Plangebiet bereitzustellenden Nisthil-
fen. 
Baumaßnahmen oder Veränderungen innerhalb des denkmalgeschützten Bereiches, z. B. Lage der 
Maßnahme am Baudenkmal, sind nur in Abstimmung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde 
durchzuführen. 
Im städtebaulichen Vertrag wird die ökologische Baubegleitung geregelt, in der u. a. Untersuchun-
gen von Gebäuden und Höhlenbäumen unmittelbar vor Beginn der Bautätigkeiten, Vergrämungs-
maßnahmen an Gebäuden durchzuführen sind. Die Umsetzung der artenschutzrechtlichen Maßnah-
men sind im Rahmen der Sanierung sowie Neubautätigkeiten mit der zuständigen Behörde abzu-
stimmen. Baumaßnahmen oder Veränderungen innerhalb des denkmalgeschützten Bereiches, z.B. 
Lage der Maßnahme am Baudenkmal, sind zudem nur in Abstimmung mit der zuständigen Denk-
malschutzbehörde durchzuführen. 
Zudem wurde ausserhalb des Bauleitplanverfahrens in Zusammenarbeit mit Umweltverbänden ein 
Artenvielfaltskonzept (seecon 2020) für das Gebiet erstellt mit zahlreichen Maßnahmen zur Erhö-
hung der Artenvielfalt. Darin werden konkrete Maßnahmen zur Förderung von Schirmarten (Grün-
specht, Hosenbiene, Nachtigall, Wiesenknopf-Ameisenbläuling und Zwergfledermaus) sowie Pfle-
gemaßnahmen für die verschiedenen Grünflächentypen im Gebiet erarbeitet. Die Maßnahmen zur 
Förderung der Artenvielfalt beziehen sich auf Bepflanzungen und die Ausgestaltung von ausge-
wählten Flächen (z.B. Anpflanzungen von Hecken mit heimischen, dornentragenden Gehölzarten, 
Anlage von Haufen mit Findlingen oder Stammholz, Anlage von Lehmsandbereichen) und die Kon-
kretisierung von extensiven Pflegemaßnahmen (z.B. Regelung der Schnitthöhe bei Wiesenmahd, 
Belassen von Falllaub und Unterholz in Hecken), wobei die Anprüche an Fortpflanzungsstätten und 
Nahrungsflächen berücksichtigt werden. Die für die Schirmarten entwickelten Maßnahmen kom-
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men zahlreichen weiteren Tierarten zu Gute. Die im Artenvielfaltskonzept entwickelten Maßnah-
men sind innerhalb der Festsetzungen des Bebauungsplans umsetzbar. Die Sicherung der Maßnah-
men erfolgt im städtebaulichen Vertrag. 
7.2.3 Menschen – Verkehrslärm 
7.2.3.1 Bestandsaufnahme 
a) Beschreibung der verwendeten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten 
Grundlage der Bearbeitung ist die Schalltechnische Untersuchung (Dr. Kiebs + Partner, 2017). Be-
trachtet werden der öffentliche Kraftfahrzeugverkehr auf der Chemnitzer Straße, der zu erwartende 
Kraftfahrzeugverkehr im Plangebiet und der ruhende Verkehr im Plangebiet (Parkdeck, Tiefgara-
gen). 
b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
Das Plangebiet wird besonders durch den Kraftfahrzeugverkehr auf der Chemnitzer Straße beein-
flusst. Die durchschnittliche tägliche Verkehrsstärke (DTV) beträgt 9.998 Kfz/ 24 h, wobei der 
Lkw-Anteil mit 5 % angesetzt wird. Es werden Werte von über 65 dB(A) am östlichen Rand des 
Plangebietes erreicht. 
Innerhalb des Plangebietes nimmt der Kfz-Verkehr derzeit eine untergeordnete Stellung ein, da nur 
sehr wenige Gebäude genutzt und dementsprechend angefahren werden. Durchgangsverkehr ist 
nicht vorhanden. 
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes 
Baugesetzbuch  
 Sicherung einer menschenwürdigen Umwelt  
 Schutz und der Entwicklung der natürlichen Lebensgrundlagen  
 Sicherung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse  
DIN 18005  
 Angabe der einzuhaltenden Orientierungswerte für Lärmbelastungen an schutzbedürftigen 
Nutzungen wie. z. B. Wohnen  
Tabelle: einzuhaltende Orientierungswerte der DIN 18005, Beiblatt 1 
 
Immissionsort 
 
Orientierungswerte DIN 18005 
Tag dB(A) 
Orientierungswerte DIN 18005 
Nacht dB(A) 
allgemeine Wohngebiete 55 45 
 
  
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Umweltqualitätsziele der Stadt Leipzig  
 Formulierung von Zielwerten für die maximale Belastung durch Verkehrslärm:  
 Zielwert tags 
dB(A) 
Zielwert nachts 
dB(A) 
Wohngebiete: im baulichen Bestand 59 49 
Wohngebiete: Neuplanungen auf bisher unbe-
bauten Flächen  
55 45 
 Reduzierung der anthropogen-klimatisch bedingten Stressbelastung für den Menschen  
 für alle Bevölkerungs- und Nutzergruppen sind innerhalb der Stadt quantitativ und qualitativ 
Erholungsmöglichkeiten in ausreichender Form zu schaffen. 
7.2.3.2 Entwicklungsprognose/erhebliche Auswirkungen der Planung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung 
Bei Nicht-Durchführung der Planung würde sich der derzeitige Umweltzustand bis auf Weiteres 
nicht ändern. 
b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung 
Hinsichtlich des Binnenverkehrs wird bei Durchführung der Planung davon ausgegangen, dass der 
gesamte Quell- und Zielverkehr des Gebiets (Einwohner, Kita und Einzelhandel) 2.680 Kfz/ 24 h 
umfassen wird. Die zugelassene Geschwindigkeit wird generell mit 30 km/h angesetzt. 
Tatsächlich dürfte die Zahl der Qell- und Zielverkehre niedriger liegen, da die Zahl der max. zuläs-
sigen Stellplätze für die Wohnnutzungen auf 500 begrenzt wurde und somit nur noch 2/3 der diesbe-
züglich im Gutachten angesetzten Werte entspricht. 
Parkdeck 
Für das geplante Parkdeck sind bis zu 300 Stellplätze ausschließlich für Anwohner zu berücksichti-
gen. Ein Grundstücksnachbar hat die Errichtung der für Wohngebäude notwendigen Stellplätze und 
die mit ihrem Betrieb üblicherweise verbundenen Immissionen grundsätzlich hinzunehmen. Durch 
die Tatsache, dass es sich nicht um öffentlichen Verkehrslärm handelt, ist nicht die DIN 18005, son-
dern die TA Lärm anzuwenden.  
Die Geräuschemissionen werden für den Tageszeitraum als unkritisch bewertet. Im Nachtzeitraum 
ist allerdings im Bereich der Zu- und Ausfahrten mit kritischen Lärmbelastungen (Überschreitung 
des Immissionsgrenzwertes/IGW von bis zu 20dB(A)) zu rechnen.  
Auch wenn die Überschreitungen grundsätzlich hinzunehmen sind, sollten im Bereich der Zu- und 
Ausfahrten des Parkdecks, die Möglichkeiten des Schallschutzes genutzt werden um die Belastun-
gen so gering wie möglich zu halten. Dazu sollten beispielsweise hoch absorbierende Materialien 
für die Decken und Seitenwände der Garagenzufahrten und geräuscharme gusseiserne Regenrinnen 
verwendet werden. 
Trotz der Lärmminderungsmaßnahmen nach dem Stand der Technik ist mit einer Überschreitung 
des IGW von bis zu 10dB(A) im Nachtzeitraum zu rechnen.  
Im Übrigen werden es im Wesentlichen die zukünftigen Bewohner des Gebietes sein, die mit ihren 
KFZ die angesprochenen Luft- und Lärmimmissionen verursachen werden. Diesbezüglich wird in 
der Schalltechnische Untersuchung festgestellt, dass der im Plangebiet entstehende Binnenverkehr 
zu Beurteilungspegeln führt, die sowohl im Tages- als auch Nachtzeitraum die Orientierungswerte 
einhalten. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Verkehrslärm 
Es wird davon ausgegangen, dass die durchschnittliche tägliche Verkehrsstärke (DTV) von 9.998 
Kfz/ 24 h auf der Chemnitzer Straße konstant bleibt. Im Ergebnis der Berechnungen zeigt sich, dass 
an den der Chemnitzer Straße nächstgelegenen Fassaden die höchsten Beurteilungspegel im Tages-
zeitraum sind mit Werten bis zu 63 dB(A) zu verzeichnen. Für den Nachtzeitraum liegen die höchs-
ten Beurteilungspegel an den der Chemnitzer Straße nächstgelegenen Fassaden an und erreichen 
Höchstwerte von 52 dB(A). 
c) Prognose der Einhaltung der relevanten Ziele des Umweltschutzes bei Durchführung der 
Planung 
Die relevanten Ziele des Umweltschutzes, hier die Einhaltung der Orientierungswerte der DIN 
18005 und die Zielwerte der maximalen Verkehrslärmbelastung der Umweltqualitätsziele der Stadt 
Leipzig, können im größten Teil des Plangebiets eingehalten werden. Dies gilt jedoch nicht für die 
der Chemnitzer Straße am nächsten gelegenen Fassaden, hier werden die Orientierungswerte über-
schritten.  
d) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Auswirkungen der Planung 
Die Überschreitung der Orientierungswerte an den der Chemnitzer Straße am nächsten gelegenen 
Fassaden stellt eine erhebliche Auswirkung auf den Umweltbelang Menschen – Verkehrslärm dar.  
Diese ist aus folgenden Gründen zu relativieren: Im Bebauungsplan werden Maßnahmen zum passi-
ven Lärmschutz festgesetzt. Durch Umsetzung dieser Festsetzungen wird erreicht, dass die Innen-
raumpegel deutlich reduziert werden. Erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die eigentliche 
Wohnnutzung in den Wohnungen können damit vermieden werden. 
7.2.3.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der 
nachteiligen Auswirkungen 
Im Bebauungsplan werden festgesetzt:  
 Bereiche an den der Chemnitzer Straße zugewandten Fassaden, in denen Schutzmaßnahmen 
an Außenbauteilen von Gebäuden zu treffen sind, sowie die Mindestanforderungen an den 
passiven Schallschutz.  
Im Städtebaulichen Vertrag wird geregelt:  
 Die Zahl der max. zulässigen Stellplätze für Wohnnutzungen wird auf 500 begrenzt.  
Hinweis/ Empfehlungen: 
 Besonders schutzbedürftige Räume (Ruheräume, Schlaf- und Kinderzimmer) sowie Terras-
sen und Balkone sollten in den Häusern, die sich in unmittelbarer Nähe zur Chemnitzer 
Straße sowie den Zu- und Ausfahrten des Parkdecks befinden, in den straßenabgewandten 
Hausteilen angeordnet werden. 
 An den Zu- und Ausfahrten des Parkdecks und der Tiefgaragen sollten hoch absorbierende 
Materialien zur Gestaltung der Decken und Wände verwendet werden sowie geräuscharme 
gusseiserne Regenrinnenabdeckungen.  
 Es ist verbindlich nachzuweisen, dass die vorgesehene Anzahl an Stellplätzen dem eigentli-
chen Bedarf der Wohnnutzungen entspricht und nicht über den Bedarf der Wohnnutzungen 
im Plangebiet hinausgeht.   
Begründung zum Bebauungsplan 
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7.2.4 Menschen – Gewerbelärm 
7.2.4.1 Bestandsaufnahme 
a) Beschreibung der verwendeten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten 
Grundlage der Bearbeitung ist die Schalltechnische Untersuchung (Dr. Kiebs + Partner, 2017). Be-
trachtet wurden die Geräuschemissionen des Heizwerkes östlich des WA 9 und die Geräuschemissi-
onen des im WA 7 geplanten Nahversorgers (Parkplatz, Lkw-Verkehr Anlieferung). 
b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
Innerhalb des Plangebietes befinden sich derzeit keine gewerblichen Einrichtungen, die als Lärm-
quelle wirken. Allerdings grenzt im Süden das Heizwerk Dösen an das Plangebiet. Die von diesem 
Werk ausgehenden Lärmbelastungen wirken massiv in das Plangebiet hinein. Es werden Lärmbelas-
tungen von bis zu 60 dB(A) im Nachtzeitraum erreicht. 
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes 
Baugesetzbuch  
 Sicherung einer menschenwürdigen Umwelt  
 Schutz und der Entwicklung der natürlichen Lebensgrundlagen  
 Sicherung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse  
TA Lärm  
 Angabe der einzuhaltenden Immissionsrichtwerte für allgemeine Wohngebiete  
Tabelle: Einzuhaltende Immissionsrichtwerte der TA Lärm 
Immissionsort 
 
Immissionsrichtwerte TA Lärm 
Tag dB(A) 
Immissionsrichtwerte TA Lärm 
Nacht dB(A) 
allgemeine Wohngebiete 55 40 
 
Umweltqualitätsziele der Stadt Leipzig  
 Verweis auf technische V orschriften und Verordnungen (siehe TA Lärm)  
 Reduzierung der anthropogen-klimatisch bedingten Stressbelastung für den Menschen  
 Für alle Bevölkerungs- und Nutzergruppen sind innerhalb der Stadt quantitativ und qualita-
tiv Erholungsmöglichkeiten in ausreichender Form zu schaffen. 
7.2.4.2 Entwicklungsprognose/erhebliche Auswirkungen der Planung 
 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung 
Bei Nicht-Durchführung der Planung würde sich der derzeitige Umweltzustand bis auf weiteres 
nicht ändern. 
b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung 
Heizwerk: Mit der Festsetzung von Wohnnutzung im Plangebiet sind die V orgaben für schutzbe-
dürftige Nutzungen, hier die Immissionsrichtewerte der TA Lärm, einzuhalten. Im Rahmen der 
schalltechnischen Untersuchung wurde die Lärmbelastung an definierten Immissionsorten berech-
net. Hinsichtlich der Lärmbelastung durch das Heizwerk werden die Immissionsrichtwerte im größ-
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ten Teil des Plangebietes tags und nachts eingehalten. Für die im südlichen Bereich geplanten Neu-
bebauungen (WA 9) werden allerdings Lärmbelastungen von über 65 dB(A) durch das Heizwerk im 
besonders schutzbedürftigen Nachtzeitraum erreicht. 
c) Prognose der Einhaltung der relevanten Ziele des Umweltschutzes bei Durchführung der 
Planung 
Heizwerk: Im größten Teil des Plangebietes werden die Immissionsrichtwerte für Wohngebiete und 
damit die relevanten Ziele des Umweltschutzes eingehalten. Für den südlichen Bereich sind aller-
dings Überschreitungen von über 20 dB(A) im Nachtzeitraum zu erwarten. 
d) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Auswirkungen der Planung 
Heizwerk: Die Überschreitung der Immissionsrichtwerte im WA 9 ist als erheblich nachteilige Aus-
wirkung zu werten.  
Diese Aussage ist aus folgenden Gründen zu relativieren: V or Errichtung der Wohnbebauung im 
WA 9 wird das Heizkraftwerk umgebaut sein und damit die Lärmemissionen drastisch verringert 
werden (siehe Kap. 7.2.4.3). Durch den Umbau des Heizkraftwerkes wird erreicht, dass die Immis-
sionsrichtwerte auch im WA 9 eingehalten werden. Erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die 
Wohnnutzung können damit vermieden werden. 
7.2.4.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der 
nachteiligen Auswirkungen 
Heizwerk: Es ist vorgesehen das Heizwerk umzubauen mit dem Ziel, die Lärmemissionen drastisch 
zu verringern und die angebotene Wärmeversorgung den aktuellen Anforderungen des EEWärmeG 
für die Wärmeversorgung eines Neubaus anzupassen. Die Stadtwerke Leipzig als Eigentümer des 
Heizwerkes und der Investor haben bereits einen Vertrag geschlossen. Darin sichern die Leipzig 
Stadtwerke zu, die erforderlichen Lärmminderungs-/Schallschutz- und Luftschutzmaßnahmen auf 
dem Flurstück 191/4 vor Errichtung der Wohnbebauung im südlichen Grundstücksteil auf dem Flur-
stück 52/7 frühestens zum 30.09.2019 umzusetzen. Art und Umfang der baulichen Maßnahmen 
werden gemeinsam mit dem Schallschutz- und Lüftungsgutachter und der Instone Real Estate De-
velopment abgestimmt. Nach Abschluss der Lärmminderungs-/Schallschutz- und Luftschutzmaß-
nahmen wird der erforderliche Nachweis über die Einhaltung der Richtwerte erbracht. Zusätzlich 
zur Festsetzung Nr. 6.2  wird diese Vereinbarung im städtebaulichen Vertrag gesichert und im 
Grundbuch durch die Eintragung einer Dienstbarkeit dinglich gesichert. 
7.2.5 Menschen – Luftqualität 
7.2.5.1 Bestandsaufnahme 
 
a) Beschreibung der verwendeten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten 
Es erfolgte die Auswertung der Immissionsprognose (Lücking & Härtel GmbH 2017). Zudem 
wurde die Stellungnahme des Amtes für Umweltschutz vom 28.12.2017 berücksichtigt.  
b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
Innerhalb des Plangebiets befinden sich derzeit keine Emissionsquellen für Schadstoffe. Jedoch wir-
ken benachbarte Emissionsquellen wie das Heizwerk Dösen am südöstlichen Rand und der Straßen-
verkehr sowie die überregionale Hintergrundbelastung in das Gebiet. Kenngrößen der Immissionen 
sind die Jahres- und die Stundenimmissionskonzentration an Stickstoffdioxyd und die Jahreskon-
zentration an Formaldehyd. 
Aus den berechneten Emissionsmassen von Heizkraftwerk und Straßenverkehr und unter Einbezie-
hung der Hintergrundbelastung wird die Gesamtbelastung der Immissionen an den Immissionsorten 
als Jahresimmissionskonzentration für den jeweiligen Schadstoff berechnet (Immissionsprognose, 
Lücking & Härtel, 2017).  
Begründung zum Bebauungsplan 
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Die im Rahmen der Immissionsprognose durchgeführten Berechnungen kommen zu folgenden Er-
gebnissen: Maximale Gesamtbelastungen für Stickstoffdioxyd in Höhe von 25,80 µg/m³ werden 
entlang der Chemnitzer Straße und nordöstlich des Heizwerkes ermittelt. Der Einfluss von Straße 
und Heizwerk auf die Stickstoffdioxidkonzentration nimmt mit zunehmendem Abstand von den 
Quellen ab und kommt nach etwa 200 m nicht mehr zum Tragen. Das maximale Stundenmittel der 
Stickstoffdioxidkonzentration wird in unmittelbarer Nachbarschaft zum Heizwerk ermittelt und be-
trägt 102,3 µg/m³ in einem Meter Höhe und 158,6 µg/m³ in 9 Meter Höhe. 
Hinsichtlich der Formaldehyd-Konzentration werden maximale Werte von 1,56 µg/m³ für die Beur-
teilungshöhe von 1,5 m und 1,79 µg/m³ für die Beurteilungshöhe von 9 m an den nächstgelegenen 
Immissionsorten (nördlich und nordöstlich des Heizwerkes) berechnet.  
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes 
Die Technische Anleitung zur Reinhaltung der Luft (TA Luft) 2002 enthält „Anforderungen zum 
Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen“ mit V orgaben zu Immissionswerten. Der Immissi-
onswert für Stickstoffdioxyd zum Schutz der menschlichen Gesundheit wird in der TA Luft und im 
§ 3 Abs. 2 der 39. BImSCH mit 40 µg/m³ als Jahresimmissionskonzentration und mit 200 µg/m³ als 
Stundenmittel mit 18 zulässigen Überschreitungen im Jahr festgelegt. Für den Emissionswert For-
maldehyd begrenzt die TA Luft 2002 die Massenkonzentration von Verbrennungsmotoranlagen 
(BHKW) auf 60 mg/m³. 
7.2.5.2 Entwicklungsprognose/erhebliche Auswirkungen der Planung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung 
Bei Nichtdurchführung der Planung würde sich der derzeitige Umweltzustand bis auf Weiteres nicht 
ändern. 
b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung 
Mit der Festsetzung von Wohngebieten innerhalb des Plangebiets sind die gesetzlichen V orgaben 
für schutzbedürftige Nutzungen, hier TA Luft, einzuhalten, Für die Beurteilung der Immissionen 
von Stickstoffdioxyd und Formaldehyd zum Schutz der menschlichen Gesundheit wurden Immissi-
onsorte festgelegt. Im Ergebnis der Immissionsprognose werden an allen Immissionsorten die in der 
TA Luft genannten Immissionswerte deutlich unterschritten. Dies betrifft die Jahres- und Stun-
denimmissionskonzentration an Stickstoffdioxyd und die Jahreskonzentration an Formaldehyd. 
Die zuständige Fachbehörde kommt allerdings nach Durchführung eigener Berechnungen zu dem 
Ergebnis, dass in unmittelbarer Nähe des Heizwerkes Überschreitungen des zulässigen Immissions-
wertes für Stickstoffdioxid von 200 µg/m³ als Stundenmittel nicht ausgeschlossen werden können. 
Ermittelt wird ein Maximalwert von 207 µg/m³ am Immissionsort 17, welcher der geplante Neube-
bauung Haus 18 im WA 9 entspricht.  
c) Prognose der Einhaltung der relevanten Ziele des Umweltschutzes bei Durchführung der 
Planung 
Im größten Teil des Plangebiets werden die in der TA Luft 2002 formulierten Anforderungen zum 
Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen bei Durchführung der Planung eingehalten. Im südli-
chen Bereich, westlich des Heizwerkes kann allerdings die Überschreitung des zulässigen Immissi-
onswertes für Stickstoffdioxid von 200 µg/m³ als Stundenmittel nicht ausgeschlossen werden. 
d) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Auswirkungen der Planung 
Die mögliche Überschreitung des zulässigen Immissionswertes für Stickstoffdioxid von 200 µg/m³ 
als Stundenmittel westlich des Heizwerkes im südlichen Teil des Plangebietes ist als erhebliche Be-
einträchtigung zu werten. 
Diese Aussage ist aus folgenden Gründen zu relativieren: V or Errichtung der Wohnbebauung im WA 
9 wird das Heizkraftwerk umgebaut sein und damit die Luftemissionen drastisch verringert werden 
Begründung zum Bebauungsplan 
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(siehe Kap. 7.2.4.3). Durch den Umbau des Heizkraftwerkes wird erreicht, dass die Immissions-
richtwerte auch im WA 9 eingehalten werden. Erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die Wohn-
nutzung können damit vermieden werden. 
7.2.5.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der 
nachhaltigen Auswirkung 
Es ist beabsichtigt das Heizwerk am südöstlichen Rand des Plangebiets umzubauen. Ziele der Maß-
nahmen sind neben der Reduzierung der Luftschadstoffe auch die Lärmemissionen zu verringern 
und die angebotene Wärmeversorgung den aktuellen Anforderungen des EEWärmeG für die Wär-
meversorgung anzupassen. Im Zuge des Umbaus werden auch die Schadstoffemissionen reduziert, 
sodass davon auszugehen ist, dass nach dem Umbau die zulässigen Immissionswerte eingehalten 
werden. Nach ersten Prüfungen bedarf es dazu einer Erhöhung des bestehenden Schornsteins des 
BHKW auf 18,40 m über Flur sowie 19,20 m über Flur für den Schornstein des Heizkessels. Dann 
kann das Abgas beschleunigt in die Atmosphäre getragen werden und es stellt sich ein besserer Ver-
dünnungseffekt, gerade in Quellnähe (WA 8 und WA 9), ein.  
Die Stadtwerke Leipzig als Eigentümer des Heizwerkes und der Investor haben einen entsprechen-
den Vertrag geschlossen. Weiterhin wird die Thematik im städtebaulichen Vertrag verankert. Darin 
sichern die Leipzig Stadtwerke zu, die erforderlichen Lärmminderungs-/Schallschutz- und Luft-
schutzmaßnahmen auf dem Flurstück 191/4 vor Innutzungnahme im südlichen Grundstücksteil (WA 
8 und WA 9) auf dem Flurstück 52/7 umzusetzen. Art und Umfang der baulichen Maßnahmen wer-
den gemeinsam mit dem Schallschutz- und Lüftungsgutachter und der Instone Real Estate Develop-
ment abgestimmt. Nach Abschluss der Maßnahmen wird der erforderliche Nachweis über die Ein-
haltung der Richtwerte erbracht. Zusätzlich zur Festsetzung Nr. 6.2  wird diese Vereinbarung im 
städtebaulichen Vertrag gesichert und in das Grundbuch des betroffenen Flurstückes eingetragen. 
7.3 Anderweitige Planungsmöglichkeiten 
Bei den anderweitigen Planungsmöglichkeiten ist zunächst die sog. „Nullvariante“ zu prüfen, d. h. 
der Verzicht auf die Sanierung der Gebäude und auf die Schaffung zusätzlicher Wohngrundstücke 
an diesem Standort. Bei dem Bedarf an Wohngrundstücken in Leipzig würde der Verzicht auf die 
Planung dazu führen, dass dem Bedarf an zusätzlichem Wohnraum im ungünstigen Fall durch die 
Neuausweisung von Baugebieten am Stadtrand im Außenbereich nachgekommen werden würde. 
Das möchte die Gemeinde auf jeden Fall vermeiden. Deshalb wurde die „Nullvariante“ verworfen. 
Die Umnutzung des ehemalig medizinisch genutzten Areals zu Wohnzwecken ergibt sich insbeson-
dere aus dem angestrebten Erahlt des denkmalgeschützten Gebäudebestand, der noch als integriert 
zu bezeichnenden Lage im Stadtgebiet und der wachsenden Nachfrage nach Wohnraum. Eine Reak-
tivierung der medizinischen Nutzung stellte sich nicht als Planungsalternative dar, weil der im Pa-
villonstil errichtete Komplex aus heutiger Sicht nicht den Anforderungen an medizinische Gebäude 
entspricht. 
Geprüft wurde die alleinige Sanierung des denkmalgeschützten Gebäudebestandes bei Verzicht auf 
Neubebauung. Die dafür erforderlichen kostenintensiven und aufwendigen Erschließungsmaßnah-
men würden allerdings dazu führen, dass diese auf die zukünftigen Käufer umgelegt würden. Nach 
Abwägung dieser Gesichtspunkte, bei der auch finanzielle Aspekte eine Rolle spielten, wurde diese 
Planungsvariante wegen nicht darstellbarer Wirtschaftlichkeit und Unvereinbarkeit mit den Zielen 
der Stadtentwicklung verworfen. 
Die Eingriffe, insbesondere während der Bauphase, auf die Schutzgüter Pflanzen und Tiere, sind 
auch unter der Betrachtung anderweitiger Planungsmöglichkeiten nicht zu verhindern. 
Unter Abwägung der vorgenannten Varianten wurde die aktuelle Planung „Umnutzung/Revitalisie-
rung des ca. 14,7 ha großen, ehemals medizinisch genutzten Areals zu einem hochwertigen Wohn-
standort weiterverfolgt. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
 Seite 74 
28.01.2021 
7.4 Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen 
Die Gemeinden sind verpflichtet, die erheblichen Umweltauswirkungen, die aufgrund der Durch-
führung der Bauleitpläne eintreten, zu überwachen, um insbesondere unvorhergesehene nachteilige 
Auswirkungen frühzeitig zu ermitteln und in der Lage zu sein, geeignete Maßnahmen zur Abhilfe 
zu ergreifen (§ 4c BauGB). Die geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Umwelt-
auswirkungen sind im Umweltbericht zu beschreiben (Nr. 3. b) Anlage zum BauGB). 
Im Rahmen der Umweltprüfung für diesen Bebauungsplan wurde festgestellt, dass dessen Durch-
führung voraussichtlich erhebliche Umweltauswirkungen nach sich ziehen wird. Für deren Überwa-
chung sind die nachfolgend beschriebenen Maßnahmen vorgesehen. 
Folgenden erheblichen Auswirkungen stehen die jeweils angegeben geplanten Überwachungsmaß-
nahmen gegenüber: 
Belang Erhebliche Umweltauswirkungen Überwachungsmaßnahmen 
Pflanzen • nachteilig: Verlust von Bäumen und 
gesetzlich geschützten Biotopen 
(Höhlenbäume, magere 
Frischwiese) 
 
ökologische Bauüberwachung 
einschließlich der Kontrolle der 
Anpflanzung von Bäumen, Errichtung 
einer Totholzpyramiden, Anlage einer 
mageren Frischwiese, gesichert im 
städtebaulichen Vertrag,  
Kontrolle der Umsetzung durch den 
V orhabenträger mit Berichtspflicht 
gegenüber der Stadt Leipzig 
Tiere • nachteilig: Verlust von Brutstätten 
streng geschützter Arten 
ökologische Bauüberwachung 
einschließlich der Kontrolle der 
Schaffung von Brutstätten, die für streng 
geschützter Arten geeignet sind während 
der Bauphase und darüber hinaus, 
gesichert im städtebaulichen Vertrag,  
Kontrolle der Umsetzung durch den 
V orhabenträger mit Berichtspflicht 
gegenüber der Stadt Leipzig 
Menschen –  
Verkehrslärm 
• nachteilig: Überschreitung der 
Orientierungswerte an den der 
Chemnitzer Straße zugewandten 
Fassaden 
 
Kontrolle der Umsetzung der 
festgesetzten Lärmschutzmaßnahmen 
durch den V orhabenträger mit 
Berichtspflicht gegenüber der Stadt 
Leipzig 
Menschen – 
Gewerbelärm 
• nachteilig: Überschreitung der 
Immissionsschutzwerte in Nähe des 
Heizwerkes 
Kontrolle des Umbaus des Heizwerkes 
vor Umsetzung des Bebauungsplans im 
Bereich WA 7-10 durch den 
V orhabenträger mit Berichtspflicht 
gegenüber der Stadt Leipzig 
 
 
 
Menschen –  
Luftqualität 
• nachteilig: Überschreitung des 
zulässigen Immissionswertes für 
Stickstoffdioxid in Nähe des 
Heizwerkes 
Kontrolle des Umbaus des Heizwerkes 
vor Umsetzung des Bebauungsplans im 
Bereich WA 7-10 durch den 
V orhabenträger mit Berichtspflicht 
gegenüber der Stadt Leipzig 
 
 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
 Seite 75 
28.01.2021 
Auf die gesetzliche Pflicht der Behörden zur Unterrichtung der Stadt (§ 4 Abs. 3 BauGB) wird hin-
gewiesen. Sollte es bei der Durchführung dieses Bebauungsplanes Hinweise auf unvorhergesehene 
Umweltauswirkungen geben, dann werden erforderlichenfalls geeignete Maßnahmen ergriffen. 
8. Ergebnisse der Beteiligungen 
8.1 Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 
Diejenigen Träger öffentlicher Belange (TöB), deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt 
werden kann, wurden mit Schreiben vom 16.07.2013 gem. § 4 Abs. 1 BauGB über die Planung un-
terrichtet und ihnen wurde Gelegenheit zur Äußerung gegeben. 
Es wurden insgesamt 23 TöB beteiligt. 
Nicht geantwortet haben: 
 Landesamt für Denkmalpflege 
 MITGAS Mitteldeutsche Gasversorgung GmbH 
 Staatsbetrieb Sachsenforst, Forstbetrieb Leipzig 
 Stadtverband Leipzig der Kleingärtner e. V. 
V on den 19 eingegangenen Stellungnahmen enthielten 13 Stellungnahmen zu prüfende oder zu be-
rücksichtigende Belange. Die wesentlichen Inhalte und der Umgang mit den Inhalten der Stellung-
nahmen werden für die einzelnen Träger dargestellt. 
Mit Fortführung der Planung 2016 durch eine neue Projektentwicklerin wurde die Konzeption, wel-
che als Grundlage der frühzeitigen Beteiligung diente, angepasst. Mit den gegebenen Anregungen 
und Hinweisen wurde mit der aktuellen Planung wie folgt umgegangen: 
Sächsisches Staatsministerium für Soziales und Verbraucherschutz, Referat 11 u. Referat 52 
Inhalt der Stellungnahme Umgang 
Es bestehen grundsätzlich keine Einwände ge-
gen das geplante V orhaben. Die beabsichtigte 
gemischtgewerbliche Nutzung des nördlichen 
Teilbereichs und daraus ggf. resultierende Ein-
schränkungen bei der Entwicklung des Gelän-
des der KFP Dösen sind unter der V orausset-
zung, dass es zu einer verbindlichen Festset-
zung im Sinne eines „Gewerbegebietes“ 
kommt, vertretbar. 
Für die unmittelbar an die KFP Dösen angrenzen-
den Bereiche wird im Bebauungsplan Wohnnut-
zung festgesetzt. Mit der KFP Dösen besteht dazu 
ein Konsens. 
Durch die Nähe des dreigeschossigen Park-
decks, könnte es zu einem Sicherheitsrisiko 
der KFP Dösen kommen. Mittel- bis langfristig 
ist mit der Erneuerung der Sicherungsanlage 
(Fortführung der bereits im nordwestlichen 
Bereich ausgeführten Sicherheitsmauer) zu 
rechnen. 
Seitens des Landeskriminalamtes wurden sicher-
heitsrelevante Hinweise zur Ausführung des ge-
planten Parkhauses gegeben, die bei der konkre-
ten Objektplanung berücksichtigt werden können. 
Mit dem Abrücken des Parkhauses zur gemeinsa-
men Grundstücksgrenze und der Einhaltung des 
bauordnungsrechtlich notwendigen Abstands von 
3,0 m bei einer Gebäudehöhe von 7,5 m zur 
Grundstücksgrenze sind Baumaßnahmen im Zuge 
der Erneuerung der Sicherungsanlage ohne Ein-
schränkungen realisierbar. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
 Seite 76 
28.01.2021 
Innerhalb des Plangebietes befindet sich eine 
Trafostation zur Versorgung der KFP Dösen. 
Der Eigenbetrieb städtisches Klinikum St. Georg 
hat sich mit Schreiben vom 23.09.2013 an der 
Planung beteiligt (s. auch Kap. 8.1 der Begrün-
dung). Zwischen dem neuen Grundstückseigentü-
mer und der KFP Dösen sind Abstimmungen hin-
sichtlich möglicherweise bestehender erschlie-
ßungstechnischer Abhängigkeiten erfolgt. Im Er-
gebnis bestehen diese nach Kenntnis der Beteilig-
ten nicht mehr, da durch Umbaumaßnahmen der 
zurückliegenden Jahre grundstücksunabhängige 
Lösungen gefunden wurden bzw. im Zuge der an-
gestrebten Entwicklung des Plangebietes entspre-
chend umgesetzt werden (Verlegung des Trink-
wasseranschlusses). 
V orsorglich wird darauf hingewiesen, dass 
vom Gelände der südlich des Plangebietes ge-
legenen Justizvollzugsanstalt mit Krankenhaus 
Lärmstörungen durch die regelmäßige Nut-
zung der dortigen Außensportanlagen sowie 
durch lautstarke Kommunikation der Häftlinge 
verschiedener Gebäudeteile während der Ver-
schlusszeiten untereinander bzw. zwischen au-
ßenstehenden Besuchern und Häftlingen kom-
men kann. 
Im Ergebnis der schalltechnischen Untersuchung 
sind keine erheblichen Auswirkungen durch die 
geschilderten verhaltensbezogenen Lärmemissio-
nen zu erwarten. 
 
Landeskriminalamt 
Inhalt der Stellungnahme Umgang 
Durch den Bau des Parkdecks in unmittelbarer 
Nähe zum Klinikgelände mit geschlossenen 
Maßregelvollzug (MRV) kann das Überwerfen 
von Gegenständen über die bestehende 5 m 
hohe Sicherheitsanlage sowie eine Kontaktauf-
nahme vom OG des Parkdecks nicht ausge-
schlossen werden. 
Beim Bau sollten daher verschiedene baulich -
technische Sicherungsmaßnahmen im V orfeld 
berücksichtigt werden: 
- Verblendung der Fassade des Parkhauses 
- Verhinderung von Aufstiegsmöglichkeiten 
auf das Dach des Parkhauses  
- Schaffung der Blickdichtheit des bestehenden 
Polycarbonat-Zaunes durch den Neubau einer 
Mauer am MRV 
 
 
 
 
Die konkrete baulich technische Ausführung von 
Bauwerken ist nicht Gegenstand des Planverfah-
rens. Das Parkdeck wird im Abstand von 3,0 m 
zur Grundstücksgrenze errichtet. 
Die vorgeschlagenen baulichen Maßnahmen wer-
den bei der konkreten Ausführungsplanung zum 
Parkhaus berücksichtigt. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
 Seite 77 
28.01.2021 
Landesamt für Archäologie 
Inhalt der Stellungnahme Umgang 
Das Landesamt weist darauf hin, dass der V or-
habenbereich in einem archäologischen Rele-
vanzbereich liegt. Im Zuge von Erdarbeiten 
können sich archäologische Untersuchungen 
ergeben. Bauverzögerungen sind dadurch nicht 
auszuschließen. 
Der Hinweis wurde in die Begründung zum Be-
bauungsplan in den Anhang I „Hinweise“ aufge-
nommen. 
Stadtreinigung Leipzig GmbH 
Inhalt der Stellungnahme Umgang 
Die Stadtreinigung stimmt grundsätzlich zu 
und verweist hinsichtlich der beabsichtigten 
Neuerrichtung des nördlichen Toranbaus auf 
die notwendige Durchfahrtshöhe von 4,2 m 
(lichte Höhe) hin. 
Im Übrigen sind die technischen Parameter für 
Straßen und Wendeanlagen einzuhalten und für 
das Befahren der Privatstraßen eine Einfahrts-
genehmigung zugunsten der Stadtreinigung zu 
erteilen. 
Die Erschließung des Gebietes erfolgt über zwei 
öffentliche Verkehrsflächen mit entsprechenden 
Anschlüssen an die Chemnitzer Straße, welche 
nicht mehr durch das bestehende bzw. neu zu er-
richtende Tor geführt wird. Eine Durchfahrung 
des bestehenden bzw. des analog dazu zu errich-
tenden neuen Toranbaus ist daher nicht mehr er-
forderlich. Im Rahmen der Erarbeitung der Er-
schließungsplanung werden die V orgaben der 
Stadtreinigung für den Ausbau der Erschließungs-
anlagen entsprechend berücksichtigt. 
Für die vorgesehenen Privatstraßen (Zufahrten 
zum Parkdeck) besteht keine Notwendigkeit einer 
Befahrung durch die Stadtreinigung. Die Sam-
melbehälter werden an den öffentlichen Verkehrs-
flächen zur Verfügung gestellt. 
Polizeidirektion Leipzig 
Inhalt der Stellungnahme Umgang 
Es bestehen keine grundsätzlichen Einwände 
hinsichtlich der vorliegenden Planung. 
Mit der angestrebten Entwicklung des Gebie-
tes wird es zu einem spürbar höheren Ver-
kehrsaufkommen im Bereich der Anbindung 
des Geländes an die Chemnitzer Straße sowie 
zu einem steigenden Querungsbedürfnis für 
Fußgänger und Radfahrer kommen. Die aktu-
elle Geschwindigkeitsreduzierung in diesem 
Bereich könnte dann nicht mehr genügen. 
Die Verkehrsflächen im Gebiet sind so zu ge-
stalten, dass zusätzliche verkehrsregelnde 
Maßnahmen unnötig werden. Insbesondere 
sind Flächen mit Aufenthaltsfunktionen bau-
lich von den befahrbaren Verkehrsflächen ab-
zugrenzen. 
In der laufenden Erschließungsplanung wurde ge-
prüft, welche Möglichkeiten zur Erhöhung der 
Verkehrssicherheit, insbesondere unter Berück-
sichtigung der gebotenen Schulwegsicherheit 
z. B. durch Einbau einer Querungshilfe ergriffen 
werden können. 
Mit den zuständigen Fachämtern der Stadt 
Leipzig werden die erforderlichen Maßnahmen, 
wie eben die Errichtung eines Fahrbahnteilers so-
wie die Gestaltung der Verkehrsflächen im Rah-
men der Erschließungsplanung abgestimmt. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
 Seite 78 
28.01.2021 
Die in Variante 1 aufgeführte Stellplatzbreite 
von 4,6 m je zwei Stellplatzflächen für Senk-
rechtparker ist nicht akzeptabel, da aufgrund 
der heutigen Fahrzeugbreiten von knapp 2,0 m 
damit zu rechnen ist, dass eine Vielzahl von 
Beschädigungen abgestellter Fahrzeuge und 
damit verbundene Straftatbestände zur Anzeige 
gelangen. 
Die im Anhang dargestellten Breiten von 2,5 m 
je Stellplatz stellen ein Mindestmaß dar, das 
keinesfalls unterschritten werden sollte. 
Der ruhende Verkehr wird überwiegend unterir-
disch bzw. im Parkdeck am nördlichen Ende des 
Plangebietes erfolgen. Die konkrete baulich tech-
nische Ausführung der Bauwerke ist jedoch nicht 
Gegenstand des Planverfahrens. 
Die oberirdisch vorgesehen Stellflächen und der 
entsprechend festgesetzte Flächenbedarf berück-
sichtigt die geforderten Stellplatzbreiten von 
2,5 m. 
IHK zu Leipzig 
Inhalt der Stellungnahme Umgang 
Bzgl.der geplanten Nahversorgungseinrichtung 
wird auf den STEP Zentren verwiesen. Bei der 
weiteren Planung möglicher Einzelhandelsein-
richtungen sind die benachbarten Einrichtun-
gen im Gewerbegebiet Wachau und das Nah-
versorgungszentrum „Bockstraße“ (Entfernung 
jew. ca. 1.000 m) zu berücksichtigen. 
Im Rahmen der Fortschreibung des STEP Zentren 
wurde für die Umgebung des Plangebietes, insbe-
sondere für die Siedlung Meusdorf ein Versor-
gungsdefizit festgestellt. Die Ansiedlung einer 
Einzelhandelseinrichtung würde daher im Ein-
klang mit den entsprechenden gesamtstädtischen 
Zielen stehen (siehe Kap. 6.2.2 der Begründung). 
Landesdirektion Sachsen 
Inhalt der Stellungnahme Umgang 
Die beabsichtigte Errichtung einer Kinderta-
gesstätte entspricht dem Ziel des Regional-
plans Westsachsen. 
Durch das Fachamt wird ebenfalls der Bedarf im 
Gebiet bestätigt. 
Die geplante Baugebietskategorie erlaubt die Ein-
ordnung einer KiTa im Gebiet. Derzeit ist eine 
Kindertagesstätte mit ca. 120 Plätzen im Süden 
des Plangebietes vorgesehen. 
Aus raumordnerischer Sicht kann der Einord-
nung einer Nahversorgungseinrichtung nur un-
ter der Maßgabe zugestimmt werden, wenn das 
D-Zentrum Franzosenallee und die Nahversor-
gungseinrichtung Bockstraße nicht existenziell 
gefährdet werden. 
Im Rahmen der Fortschreibung des STEP Zentren 
wurde für die Umgebung des Plangebietes, insbe-
sondere für die Siedlung Meusdorf, ein Versor-
gungsdefizit festgestellt. Die Ansiedlung einer 
Einzelhandelseinrichtung würde daher im Ein-
klang mit den entsprechenden gesamtstädtischen 
Zielen stehen (siehe Kap. 6.2.2 der Begründung). 
Die geplante Ausweisung des Gebietes als 
Mischgebiet bzw. allgemeines Wohngebiet 
steht nicht in Übereinstimmung mit den Dar-
stellungen des FNP-Entwurfs vom Januar 
2012. Das notwendige Anpassungsverfahren 
ist vor Satzungsbeschluss mit der höheren 
Baubehörde abzustimmen. 
Der Entwurf zum FNP wurde im IV . Quartal 2013 
erneut öffentlich ausgelegt. In der Überarbeitung 
erfolgte die Anpassung der Darstellung der Flä-
chen innerhalb des Plangebietes als gemischte 
Baufläche und Grünfläche. Die festgestellte Fort-
schreibung des Flächennutzungsplanes wurde am 
05.06.2014 zur Genehmigung bei der Landesdi-
rektion eingereicht. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
 Seite 79 
28.01.2021 
Mit dem aktuellen Ziel, ein Wohnquartier zu ent-
wickeln, besteht die Notwendigkeit, den Flächen-
nutzungsplan erneut anzupassen. Im Rahmen des 
parallelen Änderungsverfahrens wird der Bereich 
des Plangebietes als Wohnbaufläche dargestellt. 
Regionaler Planungsverband 
Inhalt der Stellungnahme Umgang 
Es bestehen aus regionalplanerischer Sicht 
keine Bedenken. Die Zulässigkeit von Einzel-
handelseinrichtungen im Plangebiet sollte auf 
der Grundlage des STEP Zentren erfolgen. 
Im Rahmen der Fortschreibung des STEP Zentren 
wurde für die Umgebung des Plangebietes, insbe-
sondere für die Siedlung Meusdorf, ein Versor-
gungsdefizit festgestellt. Die Ansiedlung einer 
Einzelhandelseinrichtung würde daher im Ein-
klang mit den entsprechenden gesamtstädtischen 
Zielen stehen (siehe Kap. 6.2.2 der Begründung). 
 
Kommunale Wasserwerke Leipzig GmbH (KWL) 
Inhalt der Stellungnahme Umgang 
Trinkwasserversorgung: Im Plangebiet befin-
den sich keine öffentlichen Trinkwasserversor-
gungsleitungen. Die erforderliche Erschlie-
ßung ist vorzugsweise von der Paul-Flechsig-
Straße an der westlichen Plangebietsgrenze 
vorzusehen (Versorgungszone Lößnig). 
Veränderungen im bestehenden Netz der um-
liegenden Straßen sind seitens der KWL der-
zeit nicht geplant. 
Im Rahmen der Erschließungsplanung werden die 
Lösungen zur Trinkwasserversorgung des Gebie-
tes in Abstimmung mit der KWL erarbeitet. 
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass der vor-
handene Leitungsbestand erneuert wird. 
Abwasserentsorgung: Das Plangebiet ist im 
Trennsystem erschlossen. Die vorhandenen 
Leitungen sind private Grundstücksentwässe-
rungsleitungen. Das Schmutzwasser kann wie 
bisher über die an der westlichen Plangebiets-
grenze vorhandene Mischwasserleitung 
DN 250/DN 300 der KWL abgeleitet werden. 
Es ist unter Berücksichtigung der Planung zu 
prüfen, ob die derzeit vorhandenen Leitungen 
der KWL für das zu erwartende Schmutzwas-
ser ausreichend dimensioniert sind. Sollte dies 
nicht der Fall sein, müssen die Leitungen aus-
gewechselt werden. 
Im Rahmen der Erschließungsplanung werden die 
Lösungen zur Abwasserentsorgung des Gebietes 
in Abstimmung mit der KWL erarbeitet. 
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass der vor-
handene Leitungsbestand erneuert wird. 
Regenwasserentsorgung: Das Regenwasser ist 
wie bisher über ein eigenständiges Leitungs- 
und Regenrückhaltesystem in den Leinegraben 
abzuleiten. 
Das anfallende Niederschlagswasser soll wie bis-
her auch der am südlichen Rand des Gebiets be-
findlichen Parkanlage zugeführt werden, wobei es 
aufgrund der Entsiegelung der bestehenden, um-
fangreichen Verkehrsflächen voraussichtlich ins-
gesamt zu einer Minimierung der abzuleitenden 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
 Seite 80 
28.01.2021 
Regenwassermenge kommen wird. 
Im Rahmen der Erschließungsplanung werden die 
Lösungen zur Regenwasserentsorgung des Gebie-
tes in Abstimmung mit der KWL erarbeitet. 
 
Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie (LfULG) 
Inhalt der Stellungnahme Umgang 
Hinweise zur Geologie: Aufgrund der Lage des 
Plangebietes im Einflussbereich von auflässi-
gen Braunkohlentagebauen ist von gestörten 
Grundwasserverhältnissen auszugehen. Es wird 
daher empfohlen, das Sächsische Oberbergamt 
in Freiberg zu konsultieren. 
Die Hinweise werden berücksichtigt. Das Sächsi-
sche Oberbergamt in Freiberg wie auch die 
LMBV mbH wurden beteiligt. Im Ergebnis wird 
festgestellt, dass das Plangebiet im Bereich der 
bergbaulich beeinflussten Grundwasserabsenkung 
liegt und es mit der Außerbetriebnahme der berg-
baulichen Entwässerungsmaßnahmen zu einem 
Grundwasserwiederanstieg kommt. 
Es wird empfohlen, eine Baugrunduntersu-
chung durchzuführen. Es besteht eine Mittei-
lungspflicht der Bohrergebnisse gegenüber der 
Abteilung 10 im LfULG. 
Eine Baugrunduntersuchung wurde durchgeführt 
(Geotechnischer Bericht vom 09.05.2014, Bau-
grund Erfurt GbR). Die Untersuchung wurde dem 
LfULG zur Verfügung gestellt. 
Im Plangebiet befindet sich das Geotyp „Find-
ling Betriebskrankenhaus“ Zur Klärung des Ge-
otopschutzes wird empfohlen, die Untere Na-
turschutzbehörde anzufragen. 
Der Geotyp „Findling Betriebskrankenhaus“ ist 
im Gebiet nicht (mehr) vorhanden. 
natürliche Radioaktivität: Das Plangebiet liegt 
in einem Gebiet, in dem erhöhte Radonkonzent-
rationen in der Bodenluft wahrscheinlich auf-
treten. 
Die Aussagen wurden in die Begründung aufge-
nommen und der Hinweis in den Anhang I der 
Begründung übernommen. 
 
Wenn Bohrungen für eine Baugrunduntersu-
chung niedergebracht werden, besteht Bohran-
zeige- und Bohrergebnismitteilungspflicht ge-
genüber der Abteilu ng 10 (Geologie) des 
LfULG. 
Die Aussagen wurden in die Begründung aufge-
nommen und der Hinweis in den Anhang I der 
Begründung übernommen. 
Leipziger Verkehrsbetriebe GmbH  
Inhalt der Stellungnahme Umgang 
V or allem durch die geplanten medizinischen 
Nutzungen im Plangebiet besteht die Notwen-
digkeit zur Schaffung eines barrierefreien Zu-
gangs zum Gebiet. Hierbei ist als Zugang zur 
Haltestelle eine Querungshilfe mit den erfor-
derlichen Bordabsenkungen in der Chemnitzer 
Straße zu berücksichtigen. Gleichzeitig sollte 
Mit der geplanten Querungshilfe in Form eines 
Fahrbahnteilers wird sich auch die Erreichbarkeit 
der Haltestellen verbessern.  
Gemäß einer EU-Forderung zur Barrierefreiheit 
aller Bus- und Bahnhaltestellen bis 2022 ist der 
behindertengerechte Ausbau aller Haltestellen Be-
standteil des deutschen Personenbeförderungsge-
setzes.  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
 Seite 81 
28.01.2021 
die landwärtige Haltestelle barrierefrei ausge-
baut werden. 
Demnach werden die Haltestellen behindertenge-
recht ausgebaut. 
Netz Leipzig GmbH 
Inhalt der Stellungnahme Umgang 
Innerhalb des Plangebietes befindet sich ein 
Fernwärmeinselnetz der Stadtwerke Leipzig. 
Eine Versorgung des Plangebietes darüber ist 
möglich. 
Es ist möglich, das Gebiet mit Strom in Ab-
hängigkeit vom Leistungsbedarf zu versorgen. 
Jedoch ist eine Erweiterung oder der Ausbau 
vorhandener Versorgungsnetze nicht geplant. 
Die Nutzung des bestehenden Fernwärmeinsel-
netzes zur Versorgung des Gebietes wird nicht 
weiterverfolgt. In Abstimmung mit der Netz 
Leipzig GmbH wird ein neues Versorgungsnetz 
entwickelt 
Im Rahmen der Erschließungsplanung werden die 
Lösungen zur Stromversorgung des Gebietes in 
Abstimmung mit der Netz Leipzig GmbH erar-
beitet. 
Lausitzer und Mitteldeutsche Bergbau-Verwaltungsgesellschaft mbH 
Inhalt der Stellungnahme Umgang 
Das Plangebiet befindet sich innerhalb des Be-
reiches der bergbaulich beeinflussten Grund-
wasserabsenkungen des Tagebaugebietes Es-
penhain und unterliegt mit der Außerbetrieb-
nahme der bergbaulichen Entwässerungsmaß-
nahmen und der Flutung der Restlöcher dem 
Grundwasserwiederanstieg. 
Der derzeitige (Stand: IV/2012) Grundwasser-
stand liegt bei +120 m NHN bis +123 m NHN. 
Die Aussagen werden in die Begründung aufge-
nommen und der Hinweis in den Anhang I der 
Begründung übernommen. 
 
8.2 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit  
Mit Schreiben vom 16.07.2013 wurden, zeitgleich mit der frühzeitigen TöB-Beteiligung, vier Bür-
gervereine an der Planung beteiligt und um schriftliche Äußerung gebeten. 
Es gingen zwei Stellungnahmen ein. 
V om 27.08 bis 24.09.2013 wurde eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung zum V orentwurf gem. 
§ 3 Abs. 1 BauGB durchgeführt. Ausgestellt war ein städtebauliches Konzept in zwei Varianten mit 
Begründung. Am 10.09.2013 wurde die Planung durch Mitarbeiter des Stadtplanungsamtes unter 
Beteiligung des ehemaligen Projektentwicklers öffentlich im Eingangsgebäude des Geländes erläu-
tert. Dabei bestand Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung. Zu der Veranstaltung wurde durch 
öffentliche Bekanntmachung im Leipziger Amtsblatt Nr. 15/2013 vom 24.08.2013 eingeladen. 
Im Rahmen der Erörterung wurde die Planung von den anwesenden ca. 80 Bürgern begrüßt. 
Mit Fortführung der Planung 2016 durch eine neue Projektentwicklerin wurde die Konzeption, wel-
che als Grundlage der frühzeitigen Beteiligung diente, angepasst. Mit den gegebenen Anregungen 
und Hinweisen wurde mit der aktuellen Planung wie folgt umgegangen: 
 
 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
 Seite 82 
28.01.2021 
Anregungen/Hinweise Umgang 
Erhalt der Zugänglichkeit 
der öffentlichen Parkanlagen 
Die südlich des Plangebietes gelegenen Parkflächen sind nicht 
Bestandteil des Plangebietes und bleiben als öffentliche Parkanlage 
im Eigentum der Stadt Leipzig. Die im Plangebiet gelegenen 
Straßen und Wege sind für die Öffentlichkeit nutzbar, sodass 
jederzeit die Erreichbarkeit der Parkanlage über das Plangebiet 
gewährleistet ist. Die Sicherung erfolgt über öffentliche Straßen und 
über Gehrechte zugunsten der Allgemeinheit. 
Erhalt der vorhandenen 
Wohnnutzung, künftige 
Wohnungsgrößen und 
zeitlicher Ablauf der 
Entwicklung 
(Sanierungstätigkeit) 
Die vorhandene Wohnnutzung im Gebäude B 27 an der Chemnitzer 
Straße soll erhalten bleiben. Zwischen der Projektentwicklerin und 
dem vorhandenen Reha-Verein werden Gespräche geführt. Eine 
Sanierung dieser Gebäude wird rechtzeitig durch die 
Projektentwicklerin bekannt gegeben.  
Neben familiengerechten 4- und Mehrraumwohnungen mit 
kompakten Grundrissen sind auch kleine 2-Raum-Wohnungen 
vorgesehen. Zudem wird die Schaffung von mietpreis- und 
belegungsgebundenem Mietwohnraum verfolgt. 
Umgang mit den 
vorhandenen Kleingärten 
Die Kleingartennutzung auf den westlich gelegenen Flächen wird 
aufgegeben und in Teilen einer Bebauung zugeführt. Der südliche 
Teilbereich ist für eine gemeinschaftliche Freispielfläche 
vorgesehen. Die vorhandenen Nutzer sind informiert. Über die 
Aufgabe der Nutzung besteht Einigkeit. 
Verbesserung der ÖPNV-
Anbindung 
Die Leipziger Verkehrsbetriebe (LVB) begrüßen die Entwicklung 
der Parkstadt Dösen. Für eine Anpassung der Taktung besteht 
grundsätzlich die Möglichkeit und die Bereitschaft der LVB. Die 
freien Kapazitäten der vorhandenen Buslinien sind aus Sicht der 
LVB für eine Entwicklung des Gebietes ausreichend. 
Allein die Verkehrssicherheit soll durch eine Querungshilfe 
verbessert werden. Die Befahrung des Plangebietes durch Busse der 
LVB GmbH ist nicht vorgesehen. 
Nachfrage zu künftigen 
Nutzungen 
Diesbezüglich wurde bei der Veranstaltung ein Nutzungsmix 
vorgestellt. Das Nutzungskonzept sah ursprünglich eine räumliche 
Trennung in der Form vor, das im nördlichen Bereich die 
gewerblichen Nutzungen dominieren sollten, während im südlichen 
Teil des Plangebietes die Wohnnutzung vorherrschte. 
Der aktuelle Masterplan und der Entwurf des Bebauungsplanes 
sehen vor dem Hintergrund des stetig steigenden Wohnungsbedarfs 
in der Stadt für das Plangebiet eine allgemeine Wohnnutzung vor, 
welche durch einen Nahversorger und eine Kindertagesstätte 
ergänzt wird. 
 
Schriftlich wurde im Rahmen der Beteiligung der Bürger der V orschlag unterbreitet, in dem vorhan-
denen Bestand ein Projekt zum gemeinschaftlichen Zusammenwohnen von Senioren zu organisie-
ren. Dieser V orschlag wurde aufgegriffen und im Rahmen der weiteren Konkretisierung der im 
Plangebiet beabsichtigten V orhaben hinsichtlich der Realisierungsmöglichkeiten geprüft. Die vorge-
sehenen Festsetzungen zur Art der Nutzung gewährleisten die Umsetzbarkeit solcher Wohnprojekte.  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
 Seite 83 
28.01.2021 
Es wurde weiterhin schriftlich darauf hingewiesen, dass sich durch das geplante Parkdeck die Si-
cherheits-, Wohn- und Arbeitsqualität verschlechtern wird. Insbesondere 
 würde in die Sicht- und Lichtverhältnisse eingegriffen, 
 könnte ggf. die Außensicherheit der Klinik gefährdet sein, z. B. durch unkontrollierte Kon-
taktaufnahmen oder Kassibereinbringungen (eine geheim gehaltene schriftliche Mitteilung 
eines Gefangenen an andere Gefangene oder aus dem Gefängnis heraus an die Außenwelt), 
 wären nicht unerhebliche Emissionen aus dem Pkw-Verkehr zu erwarten, 
 würde das Parkensemble gestört und 
 könnten Medienanschlüsse tangiert sein. 
Die Hinweise wurden im weiteren Verfahren wie folgt berücksichtigt: 
 Im Rahmen der Projektentwicklung wurde ein Lärmgutachten zur Anordnung des Parkdecks 
durch das Ingenieurbüro Dr. Kiebs (Gutachten Nr. 5040317) erarbeitet, welches u. a. die 
Auswirkungen aus der Nutzung des Parkhauses auf die angrenzende Kliniknutzung unter-
sucht. Im Ergebnis des Gutachtens kann davon ausgegangen werden, dass die Immissions-
richtwerte für das angrenzende Krankenhausgebiet nach TA Lärm sicher eingehalten werden 
können. 
 Mit dem Abrücken von der gemeinsamen Grundstücksgrenze und der Einhaltung der bau-
ordnungsrechtlich notwendigen Abstandsfläche von 3,0 m bei einer Gebäudehöhe von 7,5 m 
sind zudem keine erheblichen Verschlechterungen der bestehenden Belichtungsverhältnisse 
der im Klinikgebiet gelegenen Gebäude zu erwarten. Ebenso können durch das Abrücken 
des Parkdecks von der gemeinsamen Grundstücksgrenze Lösungen entwickelt werden, die 
den Sicherheitsanforderungen an die KFP Dösen entsprechen. 
 Eine Beeinträchtigung des Parkensembles ist hingegen nicht zu erwarten, da der im Süden 
an das Plangebiet angrenzende Park nicht Bestandteil des Plangebietes ist und im Plangebiet 
selbst die Umsetzung der Rahmenzielstellung den Erhalt bisheriger Strukturen gewährleis-
tet. 
 In einer Abstimmung mit der KFP Dösen wurde festgestellt, dass aufgrund von baulichen 
Maßnahmen (Errichtung einer Hebeanlage) durch die KFP Dösen das ehemals bestehende 
Abhängigkeitsverhältnis hinsichtlich der Ableitung des anfallenden Abwassers nicht länger 
besteht. Der heute auf dem Gelände der KFP Dösen vorhandene Trinkwasseranschluss des 
Plangebietes wird im Zuge der Neuausrichtung und Herstellung der Erschließungsanlagen 
stillgelegt. Die künftige Trinkwasserversorgung des Plangebietes erfolgt vorzugsweise über 
das vorhandene Netz in der Paul-Flechsig-Straße. Sonstige erschließungstechnische Verbin-
dungen bestehen nach Kenntnis der Beteiligten zwischen den beiden Gebieten nicht. 
Die von der frühzeitigen Beteiligung unterrichteten Umweltverbände beteiligten sich nicht und ga-
ben keine Stellungnahme ab. 
8.3 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Entwurf 
 
Mit Schreiben vom 13.05.2019 wurden die Träger öffentlicher Belange (TÖB) gemäß § 4 Abs. 2 
BauGB um eine Stellungnahme zum Planentwurf gebeten und über die öffentliche Auslegung der 
Planung einschließlich der umweltbezogenen Informationen und Stellungnahmen informiert. 
V on den 17 beteiligten TöB gaben 16 eine Stellungnahme ab, davon trugen vier TöB keine zu prü-
fenden Belange vor bzw. stimmte der Planung zu. Sechs TöB übermittelten Informationen, die in 
die Begründung eingearbeitet wurden bzw. baten um redaktionelle Korrekturen der Begründung. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
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28.01.2021 
Diese Stellungnahmen enthielten jedoch keine Belange, die für die Regelungsinhalte des Bebau-
ungsplans relevant sind und Einfluss auf das Abwägungsergebnis haben könnten.  
 Landesamt für Umwelt Landwirtschaft und Geologie 
Mit Stellungnahme wurden Hinweise zum Radonschutz und Ingenieurgeologie/Baugrund gegeben.  
Diese wurden im Kap. 5.1 der Begründung zum Bebauungsplan sowie im im Anhang I Hinweise 
ergänzt bzw. aktualisiert.  
 Landesdirektion Sachsen 
Hinsichtlich der beiden Altablagerungen in der Nähe des Plangebietes ist der Handlungsbedarf zu 
aktualisieren.  
Der Hinweis ist im Anhang I der Begründung zum Bebauugsplan berücksichtigt worden. 
 Landeskriminalamt 
Die im Plangebiet befindliche Trafostation ist gegen unberechtigten Zugriff zu schützen. Die Ener-
gieversordung des KFP Dösen ist sicherzustellen. 
Die Trafostation steht im Bereich des geplanten Parkhauses. Diese wurde in Abstimmung mit der 
Netz Leipzig GmbH bereits versetzt. Die Energieversorgung des KFP Dösen bleibt gewährleistet.  
 Landesamt für Archäologie 
Falls neue Eingriffe in tiefgründig ungestörte Bereich erfolgen, müssen vor Beginn der Erschlie-
ßungs- und Bauarbeiten durch das Landesamt für Archäologie im von Bautätigkeit betroffenen 
Areal archäologische Grabungen durchgeführt werden. Auftretende Befunde und Funde sind sach-
gerecht auszugraben und zu dokumentieren.  
Der Hinweis wurde im Anhang I der Begründung zum Bebauungsplan ergänzt. 
 Leipziger Wasserwerke 
In der Stellungnahme wurden Hinweise zur Lage der Ver- und Entsorgungsanlagen gegeben. Der 
Hinweis wurde im Kap. 9.3.2 der Begründung zum Bebauungsplan aktualisiert. Weiterhin sind Hin-
weise gegeben worden, welche die Erschließungsplanung betreffen. Diese sind darin berücksichtigt.   
Weiterhin sind abwägungsrelewante Belange eingegangen, welche entsprechend in der Abwägung 
behandelt wurden. 
8.4 Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf 
Die Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf erfolgte durch öffentliche Auslegung des Entwurfes 
des B-Planes, seiner Begründung sowie der wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen 
Stellungnahmen im Zeitraum vom 14.05.2019 bis 13.06.2019 (§ 3 Abs. 2 BauGB). 
Aus der Öffentlichkeit wurden 4 Stellungnahmen zum Entwurf des B-Planes abgegeben. Dabei sind 
neben Hinweisen auch Verständnisfragen gestellt worden, die parallel durch das Stadtplanungsamt 
Leipzig bereits beantwortet wurden.  
Weiterhin sind abwägungsrelevante Belange eingegangen, welche entsprechend in der Abwägung 
behandelt wurden. In der nachfolgenden Tabelle wird auf die wichtigsten, thematisch zusammenge-
fassten Einwendungen eingegangen. Im Übrigen wird auf die Ausführungen im Abwägungsvor-
schlag verwiesen. 
 
 
 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
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28.01.2021 
Anregungen/Hinweise Umgang 
Stärkerer Erhalt des 
hochwertigen 
Baumbestandes 
 
Durch Änderungen nach der Öffentlichen Auslegung konnte die 
Zahl der Bäume verringert werden, die aufgrund von 
entgegenstehenden Festsetzungen des B-Planes zu fällen wären 
(z.B. Wegfall zweier Tiefgaragen im WA 6) sowie ein anteilig 
größerer Erhalt bestehender Biotope durch Reduzierung der 
festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen im WA 8 und WA 
10. 
Reduzierung der 
Stellplatzzahl 
Die maximal zulässige Stellplatzanzahl wurde nach der öffentlichen 
Auslegung des Planentwurfes von ca. 730 auf maximal 550 
Stellplätze für die Wohnnutzungen begrenzt und zwei Flächen im 
WA 6 für Tiefgaragen aus der Planung herausgenommen. Damit 
liegt der Stellplatzschlüssel im Plangebiet bei etwa 0,9 Stp/WE statt 
zuvor 1,2. Bei einer weitergehenden Reduzierung der 
Stellplatzanzahl würde dies voraussichtlich zu einer Verlagerung 
des ruhenden Verkehrs in die östlich der Chemnitzer Straße 
gelegenen Wohngebiete führen, so dass davon Abstand genommen 
wurde. 
Keine Befreiung nach § 67 
BNatSchG für die 
Beseitigung von 
Einzelbiotopen zugunsten 
von Stellplatzflächen 
Es sind keine Fällungen von höhlenreichen Einzelbäumen 
(gesetzlich geschützte Biotope nach § 21 SächsNatSchG i.V .m. § 30 
BNatSchG b) für Stellplätze, Tiefgaragen oder das Parkdeck 
vorgesehen.  
Bisher wurden zwei höhlenreiche Einzelbäume, die Bäume Nr. 299 
(33017.E) und 363 (33001.E) am 22.02.2018 auf Grundlage der 
Fällgenehmigung vom 20.02.2018 gefällt, weil die 
Verkehrssicherheit nicht mehr gegeben war. 
Weitere Befreiungen von den Verboten des § 30 BNatSchG wurden 
bisher nicht erteilt. Die verbindliche Entscheidung über Befreiungen 
wird gemäß § 21 (6) SächsNatSchG im Rahmen der Beteiligung im 
Baugenehmigungsverfahren getroffen.  
Insgesamt sind vier höhlenreiche Einzelbäume von konkurrierenden 
Festsetzungen betroffen: Baum Nr. 198 und 202 durch 
Feuerwehraufstellflächen zwischen Bestandsgebäuden und dem 
Parkdeck im WA 2, Baum Nr. 252 für den Neubau des Wohnhauses 
N4 im WA 2 und Baum Nr. 994 im Bereich der Planstraße C. 
Berücksichtigung derjenigen 
Bäume, die aufgrund der 
Verkehrssicherheit 
zusätzlich zu den 226 
Bäumen entfernt werden 
müssen, die aufgrund ihnen 
entgegenstehender 
Festsetzungen des B-Planes 
zu fällen sind.  
 
Die aufgrund der Verkehrssicherheit zusätzlich zu fällenden Bäume 
werden in der Eingriffs-Ausgleichs-Bilanz nicht berücksichtigt, da 
deren Fällung nicht auf aufgrund von ihnen entgegenstehenden 
Festsetzungen des B-Planes erfolgt, sondern aus anderen, von 
diesem B-Plan unabhängigen Gründen. Das Fällen dieser Bäume 
wäre auch notwendig, wenn dieser B-Plan nicht aufgestellt, sondern 
im Rahmen des nach wie vor bestehenden baurechtlichen 
Bestandsschutzes eine neue Nutzung aufgenommen würde.  
Dennoch hat sich der Investor bereit erklärt und im städtebaulichen 
Vertrag dazu verpflichtet, für den Verlust von Bäumen aus Gründen 
der Verkehrssicherung einen Pauschalbetrag an die Stadt zu zahlen, 
die damit Baumneuanpflanzungen im Stadtgebiet durchführt. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
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V orsehen von 
Seniorenwohnungen, 
betreutes Wohnen oder 
Senioren-WGs 
Die Festsetzungen des B-Planes stehen der Verwirklichung solcher 
Nutzungen aber auch nicht entgegen. Bislang sind derartige 
Nutzungen nicht konkret vorgesehen. 
Einfriedung der Parkstadt 
Dösen 
Den Bereich der Parkstadt Dösen durch eine komplette Einfriedung 
abzugrenzen, ist nicht vorgesehen. Die freie Zugänglichkeit für die 
Öffentlichkeit ist durch entsprechende Festsetzungen für die 
Erschließungsanlagen (als Öffentliche Verkehrsfläche bzw. als mit 
Geh- bzw. Fahrrechten zugunsten der Allgemeinheit zu belastende 
Fläche) gesichert. Ebenso sind die im Plangebiet entstehenden 
Spielplätze für die Allgemeinheit zugänglich und nutzbar. 
Gegenüber dem südlich angrenzenden oöffentlichen Park sollen 
jedoch die Wohngebiete durch Einfriedungen abgegrenzt werden. 
Fernwärmeversorgung des 
Wohngebietes Paul-
Flechsig-Straße während der 
Bauphase sichern 
Aufgrund der geplanten Entwicklung ist eine Neuordnung der 
bestehenden Fernwärmeversorgung der angrenzenden Bereiche zum 
Plangebiet erforderlich. Dies ist mittlerweile erfolgt, so dass die 
Versorgung für die Bewohner an der Paul-Flechsig-Straße gesichert 
ist. 
öffentliche Ladepunkte im 
Sinne der E-Mobilität 
Es wird öffentliche Ladepunkte auf dem Parkplatz des 
Einzelhandels an der Chemnitzer Str. geben, wobei diese mit der 
Nutzung des EZH verbunden sind. Weiterhin sind im Stromnetz 
mind. 4 Schnellladestationen berücksichtigt, deren Zuordnung 
jedoch den zukünftigen Bewohnern vorbehalten ist. 
 
Lichtschutzanlagen an den 
Fenstern im Bereich der 
Häuser N1 – N3 und der 
Häuser entlang des 
Parkdecks  
Alle Wohnungen erhalten Rolläden/Jalousien als 
Verdunklungsanlagen. Die Gebäude entlang des Parkhauses sind 
durch das blickdichte Parkhaus gegen Blendung geschützt. Es sind 
derzeit keine zusätzlichen und separaten Lichtschutzanlagen an den 
Gebäuden vorgesehen. 
 
Notfallzufahrt zwischen 
„Parkstatt Dösen“ und 
Wohngebiet „Paul-Flechsig-
Straße“ 
Im Falle der Sperrung der Grobitzer Straße (z.B. aufgrund von Bau-
arbeiten) ist davon auszugehen, dass dies so erfolgen wird, dass 
durch entsprechende verkehrsorganisatorische Maßnahmen (z.B. 
wechselseitiger Einrichtungsverkehr) die Erreichbarkeit des Wohn-
gebietes an der Paul-Flechsig-Straße gewährleistet bleibt. 
In Ausnahmefällen wäre die Zufahrt für Feuerwehr, Krankenwagen, 
Müllentsorgung usw. ist über die öffentlichen Verkehrsflächen der 
„Parkstadt Dösen“ und im Notfall über die mit Geh- und 
Leitungsrechten zu belastende Fläche zwischen Planstraße C und 
Paul-Flechsig-Straße) sichergestellt. 
 
Einrichtung einer „30-er-
Zone“ und eines 
Kreisverkehrs auf der 
Chemnitzer Straße zur 
Reduzierung der 
Es wurde geprüft, ob auf der Chemnitzer Straße Maßnahmen im 
Sinne der Anregung erforderlich sind. Hierzu teilte das zuständige 
Fachamt mit, dass die Unfalllage zusätzliche Maßnahmen zur 
Verkehrsregelung nicht erfordern würde. Zudem stünden die 
finanziellen Aufwendungen zur Herstellung des Kreisverkehrs und 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
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28.01.2021 
Geschwindigkeiten.  die damit verbundenen Eingriffe in die angrenzenden Grünräume 
aufgrund der versetzen Anbindepunkte der genannten Nebenstraßen 
an die Chemnitzer Straße in keinem vernünftigen Verhältnis zu den 
erwarteten verkehrsberuhigenden Auswirkungen und vereinfachten 
Abbiegebeziehungen. 
 
Lärmschutz (JV A Leipzig 
mit Krankenhaus) 
Die verhaltensbedingten Störungen durch Insassen der JV A sind 
nicht über Maßnahmen des Immissionsschutzes bzw. entsprechende 
Festsetzungen im B-Plan regelbar. Vielmehr obliegt es dem 
Betreiber der JV A die Störungen durch die Insassen zu unterbinden. 
Ggf. notwendige 
Ersatzpflanzungen im 
südlich an das Plangebiet 
angrenzenden Park 
durchführen 
Die durch konkurrierende Festsetzungen des Bebauungsplanes 
notwendigen Baumfällungen werden durch entsprechende 
Ersatzmaßnahmen innerhalb des Plangebietes vollumfänglich 
ausgeglichen. Soweit Bäume aufgrund ihres Zustandes, der 
vorwiegend Folge der ausgebliebenen Pflege und der Überalterung 
ist oder aufgrund anderer, nicht der Durchführung des B-Planes 
geschuldeter Notwendigkeiten gefällt werden müssen, können 
hierfür im Rahmen der erforderlichen Genehmigungen und im 
Einzelfall entsprechende Ersatzmaßnahmen eingefordert werden. 
Diese können dann auch außerhalb des Plangebietes, z.B. innerhalb 
der angrenzenden denkmalgeschützten Parkanlage durchgeführt 
werden. 
Im städtebaulichen Vertrag wird vereinbart, dass für den Verlust von 
Bäumen aus Gründen der Verkehrssicherung einen Pauschalbetrag 
in Höhe von 30 TEuro an die Stadt zu zahlen ist, damit diese 
Baumpflanzungen im Stadtgebiet durchführen kann. 
Notwendigkeit eines 
Nahversorgers 
Im Rahmen der Fortschreibung des STEP Zentren wurde für die 
Umgebung des Plangebietes, insbesondere für die Siedlung 
Meusdorf, ein Versorgungsdefizit festgestellt. Mit aktuell rd. 3.400 
Einwohnern (zzgl. Rd. 1.200 Einwohner durch das Planvorhaben) 
besteht hier perspektivisch eine der größten Angebotslücken im 
gesamten Stadtgebiet. Die Ansiedlung einer Einzelhandels-
einrichtung steht daher im Einklang mit den entsprechenden 
gesamtstädtischen Zielen, da dadurch auch die wohnungsnahe 
Grundversorgung für die im Umfeld des Plangebiet lebende 
Bewohnerschaft verbessert werden kann. Mit dem Bebauungsplan 
werden so wesentliche Ziele des STEP Zentren umgesetzt. 
Die Baufelder des 
Bebauungsplanes sollten auf 
die Bereiche mit niedrigeren 
Bodenqualitätsstufen (BQS) 
beschränkt werden 
 
Für den größten Teil des Plangebiets weist das Bodenschutzkonzept 
der Stadt Leipzig Böden mit geringer Bodenqualität aus (siehe GOP, 
Abbildung 8). Nur die Randbereiche (WA 1) sowie in Teilen auch 
WA 8 und WA 10 sind als höherwertige Böden dargestellt.  
Der weit überwiegende Teil des Geltungsbereichs ist durch 
Aufschüttungen, Flächenbefestigungen und Versiegelungen 
vorbelastet. Für die Neubebauung und Erschließungsanlagen 
werden überwiegend bereits in ihrer Qualität beeinträchtigte Böden 
genutzt, was zur Schonung unbelasteter Böden beiträgt. Lediglich 
im WA 1 werden auch höherwertige Böden in Anspruch genommen. 
Nachteilige Auswirkungen fallen wegen der sonstigen 
Ausgleichsmaßnahmen, z.B. dauerhafte Entsiegelungen jedoch 
gering aus. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
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28.01.2021 
Keine Anwendung der 
Baumschutzsatzung  
In B-Plan-Verfahren stehen die vorhandenen Bäume (und auch die 
sonstigen in der Baumschutzsatzung genannten Gehölze) unter einer 
anderen gesetzlichen Schutzvorschrift, hier der im § 1a Abs. 3 
BauGB verankerten Schutzvorschriften der Eingriffsregelung. Diese 
kommt hier zur Anwendung, soweit der Verlust von Bäumen durch 
den Bäumen gegenüber konkurrierende Festsetzungen des B-Planes 
zu erwarten ist. Auch daher ist, wie in § 2 (2) der geltenden 
Baumschutzsatzung geregelt, die Baumschutzsatzung nicht 
anzuwenden. Die im Bereich des Gartendenkmals vorhandenen 
Bäume stehen zudem unter dem Schutz des Sächsisches 
Denkmalschutzgesetz (Näheres dazu siehe Kap. 6.2.7 der 
Begründung zum B-Plan). Auch in diesen Bereichen ist die 
Baumschutzsatzung nicht anzuwenden. 
Eingriff in die 
Streuobstwiesen  
Der Anregung wurde dahingehend gefolgt, dass die Streuobstwiese 
westlich des WA 8 und WA 10 erhalten bleiben soll und zusätzlich 
auf der Fläche pG 2 eine Streuobstwiese festgesetzt wird. 
 
V orhandensein der streng 
geschützten Zauneidechse, 
des Neuntöters sowie der 
besonders geschützte 
Blauflügelige 
Ödlandschrecke  
Für die Population der Zauneidechse wurde unabhängig von diesem 
B-Plan unter fachlicher Begleitung des Amts für Umweltschutz ein 
externes Ausweichquartier gefunden und die Ausnahmezulassung 
zum Abfangen und Umsiedeln der Zauneidechsen gewährt. Die 
Umsiedlung erfolge im 3. und 4.  Quartal 2020. Die rechtliche 
Sicherung zum dauerhaften Erhalt des Ausweichquartiers erfolgt 
über den städtebaulichen Vertrag. Für die Population des Neuntöters 
wurde ebenfalls die Ausnahmezulassung gewährt, da mit der 
Herstellung des Auswichquartiers für die Eidechsen in Stahmeln 
zugleich Lebensräume für den Neuntöter entstanden sind.  
Das Ausweichquartier in Stahmeln ist aufgrund seiner Ausstattung 
auch sehr gut als Habitat für die Blauflügelige Ödlandschrecke 
geeignet. So wurden dort u.a  vegetationsfreie bzw. vegetationsarme 
Sand- und Kiesflächen geschaffen.  
Erhalt des Gebietes als 
insektenreiches 
Nahrungsgebiet für Vögel 
und Fledermäuse. Neben der 
Gewährleistung 
ausreichender 
Brutmöglichkeiten 
(Kompensationsmaßnahmen 
Nisthilfen) muss deshalb das 
Gebiet auch als 
Nahrungsraum attraktiv 
gestaltet werden. Es hat eine 
eine Anreicherung des 
Artenspektrums sowie von 
Lebensräumen zu erfolgen. 
Dem B-Plan zuzuschreiben sind lediglich diejenigen Auswirkungen, 
die durch die vom B-Plan bewirkten Änderung des Rahmens zur 
Zulässigkeit von Bauvorhaben bauplanungsrechtlich vorbereitet 
werden. Im Hinblick auf die Lebensräume für Insekten sind im 
Wesentlichen die Festsetzungen für die Baugebiete WA 1 und WA 7 
bis WA 10 sowie für das Parkdeck zu nennen. Diese nehmen aber 
nur einen untergeordneten Teil des Plangebietes ein. Im B-Plan 
wurde zur Anreicherung von Lebensräumen die Anlage einer 
Streuobstwiese festgesetzt (pG 2) festgesetzt. Zudem wurden die 
grünorderischen Festsetzungen für Freiflächen oder Baumscheiben 
dahingehend geändert, so dass nun explizit auch artenreiche Wiesen 
anzulegen sind. Der B-Plan steht einer den Forderungen 
entsprechenden extensiven Begrünung und Nutzung auf den 
Freiflächen allerdings auch nicht grundsätzlich entgegen.  
Im Übrigen wurde gemeinsam ein Artenvielfaltskonzept mit den 
Umweltverbänden erarbeitet. Dieses enthält besondere Maßnahmen  
zur Ausgestaltung von Grünflächen sowie der Pflege. Das Konzept 
ist Bestandteil des städtebaulichen Vertrages.  
Qualifizierungsvorschläge Konkrete und detaillierte Regelungen zu Materialitäten von 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
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28.01.2021 
zur Verbesserung der 
ökologischen Situation in 
Form von Änderungen 
grünordnerischer 
Festsetzungen 
Bodenbelägen, zur detaillierten Gestaltung und Pflege der 
Grünflächen sind nur im bereits festgesetzten Umfang innerhalb des 
Bebauungsplanes zu regeln.  
Auch Anpflanzungen kleinerer Pflanzklassen erreichen innerhalb 
weniger Jahre die gleiche ökologische Wirksamkeit wie die nächst 
höheren Pflanzklassen. Zudem sind die Anwuchserfolge bei 
jüngeren, also kleineren Pflanzklassen besser als bei älteren 
Pflanzen. 
Einer Erhöhung der Dichte von neu zu pflanzenden Strauchgruppen 
unterhalb der Bestandsbaumgruppen führt zu  Konkurrenzdruck 
(z.B. um Wasser und Nährstoffe). 
Weiterhin stehen den verschiedenen Forderungen konkurierende 
Belange (Denkmalschutz/Erschließung) entgegen, welche den 
Charakter des Gebietes beeinträchtigen würden.  
Der Anregung wurde in soweit entsprochen, das ein 
Artenvielfaltskonzept mit den Umweltverbänden gemeinsam 
erarbeitet wurde. Dieses enthält zahlreiche Pflegemaßnahmen und 
V orgaben zu Pflanzmaßnahmen bzw. der Ausgestaltung von 
Flächen, die in ihrer Detaillierung den Rahmen plaungsrechtlicher 
Festsetzungsmöglichkeiten nach § 9 BauGB erweitert. Das 
Artenvielfaltkonzept ist Bestandteil des städtebaulichen Vertrages.  
Erhöhng der standort-
gerechten Laubsträuchern 
auf den Baugrundstücken 
Der mit Sträuchern zu bepflanzende Flächenanteil wird von 3 auf 
7 % erhöht. 
 
9. Städtebauliches Konzept  
Städtebauliches Grundanliegen ist die Transformation des denkmalgeschützten Gebäude- und Gar-
tenbestandes des ehemaligen Klinikums in einen offenen, wohngenutzten Stadtteil, der die lokale 
Bau- und Nutzungsgeschichte des Ortes und die zeitgenössischen Ansprüchen zukünftigen Woh-
nens und im Sinne eines städtischen, attraktiven Umfelds integriert. 
Das Plangebiet, welches hinsichtlich der Nutzungen wie auch der verwendeten Gebäudetypologie 
einheitlich geprägt war, soll künftig funktional räumlich und typologisch differenziert werden. 
In den großen Park- und Grünflächen zugeordneten Bereichen sollen aufgrund ihrer Lagegunst und 
der dezentralen Bestandsbauten neue Wohnnutzungen in den denkmalgeschützten Gebäuden und 
auch in einzelnen Ergänzungsbauten entwickelt werden. 
In den Bereichen, in denen neue Gebäudekörper geplant werden, wird das dezentrale Prinzip mit 
einer offenen Bauweise mit Solitären, einer weitestgehend symmetrischen Anordnung und den kor-
respondierenden gebäudenahen Freiräumen fortgeführt. 
Insgesamt wird für das Planungsvorhaben eine Vermittlung zwischen denkmalpflegerischen Belan-
gen und Erfordernissen an die zukünftige Nutzung als Wohnareal angestrebt. Zu diesen Anpassun-
gen gehört etwa die Gewährleistung der Verkehrssicherheit wie auch die Anpassung an heutige 
technische Standards. 
Der Masterplan (Anhang III der Begründung zum Bebauungsplan) bildet das städtebauliche Kon-
zept ab. Der Masterplan stellt einen Zwischenstand der Baumentwicklung im Plangebiet dar. 
 
 
Begründung zum Bebauungsplan 
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9.1 Gliederung des Gebietes 
Die Bereiche nördlich und südlich des mittig im Gebiet gelegenen zentralen Parterres werden als in 
sich gegliedertes allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt und sollen dem Wohnen vorbehalten 
sein. Hier bestehen im wesentlichen Unterschiede in Bezug auf die Intensität der neben dem Woh-
nen zulässigen sonstigen Nutzungen. Die Wohngebiete umfassen sowohl die denkmalgeschützten 
Bestände einschließlich der beabsichtigten Ergänzungsbauten wie auch Gebiete außerhalb des denk-
malgeschützten Areals an der Chemnitzer Straße sowie westlich des bestehenden Heizwerks an der 
Chemnitzer Straße. 
Mit der Entwicklung als Wohnstandort und den neu entstehenden Wohneinheiten ist mit einem zu-
sätzlichen Bedarf an Kindertagesplätzen und Nahversorgungseinrichtungen zu rechnen. Daher sind 
im südöstlichen Teil des Plangebietes ein KiTa-Standort und ein Nahversorger zur Deckung des Be-
darfs vorgesehen. 
9.2 Bebauungs-/Nutzungskonzept 
Die ursprünglich im gesamten Gebiet ausgeübte klassische Kliniknutzung wird endgültig aufgege-
ben. Stattdessen soll unter besonderer Berücksichtigung des denkmalgeschützten Gebäudebestandes 
sowie der angrenzenden Nutzungen eine zukunftsfähige Umstrukturierung des Gebietes vorbereitet 
werden. Der Bestand wird durch Neubauten ergänzt. 
Der im Gebiet vorhandenen Bruttogeschossfläche (BGF) von ca. 60.800 m² im denkmalgeschützten 
Bestand sollen ca. 26.300 m² BGF im Neubau hinzugefügt werden. Dieses Verhältnis von etwa 
70/30 zwischen Alt und Neu ist nicht nur aus funktionalen und wirtschaftlichen Gründen geboten, 
sondern soll auch die gewünschte Transformation in ein offenes, zeitgenössisches, wohngenutztes 
Quartier ermöglichen. 
Das Bebauungskonzept geht von einer Integration der angestrebten baulichen Erweiterung im denk-
malgeschützten Bestand des Plangebietes aus. Die vorhandene denkmalgeschützte Bebauung soll 
weitgehend erhalten und durch Neubebauungen ergänzt werden. Der in diesem Zusammenhang er-
forderliche Rückbau einzelner denkmalgeschützter und nicht denkmalgeschützter Gebäude wurde 
mit der zuständigen Behörde abgestimmt. Mit den Neubauergänzungen wird die auf den histori-
schen Plänen erkennbare Struktur komplettiert und fortgeschrieben. Die Neubebauungen orientieren 
sich hinsichtlich ihrer Kubatur und des architektonischen Maßstabs an den denkmalgeschützten Be-
bauungen. Mittels präziser Einfügung der Neubauten in den historischen Baubestand soll ein maß-
stäbliches Weiterbauen im denkmalgeschützten Gebiet erfolgen. 
Dazu werden im nördlichen Teil des Plangebietes einzelne Bebauungen, die durch Eingriffe der zu-
rückliegenden Jahre bereits stark überformt wurden und nicht dem historischen Gesamtensemble 
entsprechen, zurückgebaut und durch zwei unterschiedliche, der jeweiligen Örtlichkeit entspre-
chende, Neubebauungen (N 4 und N 5) ersetzt. Diese passen sich in ihrem Maßstab an die vorhan-
dene, historisch prägende Bebauung an. 
Als Abschirmung zum nördlich gelegenen Gelände der Klinik für Forensische Psychiatrie wird mit 
Abstand von 3,0 m zur gemeinsamen Grundstücksgrenze ein begrüntes, überdachtes Parkdeck mit 
drei Parkebenen errichtet. 
Im südlichen Teil werden zusätzliche sieben Wohngebäude (N 6, N 7, N 8, N 9, N 10, N 11 und 
N 12) in den Bestand integriert. Mit Blick auf die vorgeprägte städtebauliche Struktur werden Ge-
bäudetypologien entwickelt, die die ursprünglichen Bettenhäuser interpretieren und sich in den Be-
stand maßstäblich einfügen. 
Außerhalb des denkmalgeschützten Bereichs wird eine neue Wohntypologie im Kontrast zur Denk-
malsubstanz verfolgt. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
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28.01.2021 
Im Nordwesten werden drei IV-geschossige Wohngebäude (N 1 bis N 3) in lockerer Bauweise ent-
gegen des vorgeprägten Rasters organisiert. Westlich des Heizwerkes sollen weitere sechs III-ge-
schossige Wohngebäude (N 14 bis N 19) entstehen, die sich um einen Anger gruppieren. 
Daran südlich angrenzend ist ein KiTa-Standort für ca. 120 Kinder vorgesehen. Zur Nahversorgung 
ist nördlich des Heizwerkes an der Chemnitzer Straße eine Einzelhandelseinrichtung mit max. 
800 m² Verkaufsfläche in Kombination mit weiteren Wohneinheiten geplant. 
9.3 Erschließungskonzept 
9.3.1 Verkehrstechnische Erschließung 
Das Gebiet soll uneingeschränkt für die Öffentlichkeit begeh- und befahrbar sein sowie dauerhaft 
mit seinen verschiedenen Nachbarschaften - soweit diese erreichbar sein sollen - verbunden sein. 
Hierzu werden großzügige und vielfältige Wegeverbindungen mit unterschiedlichen Qualitäten vor-
gesehen. 
Die Erschließung des Gebietes erfolgt über die Chemnitzer Straße. Aufgrund der zu erwartenden 
Frequentierung des Gebietes wird der überwiegende Teil des künftigen Straßen- und Wegenetzes als 
Straßenverkehrsfläche festgesetzt und öffentlich gewidmet. Das vorhandene Straßenraster bleibt 
hinsichtlich der historischen Achsen und Blickräume weitgehend erhalten. Aufgrund reduzierter 
funktionaler Anforderungen wird das bestehende Straßenraster teilweise entsiegelt und in der Breite 
reduziert. Dies betrifft überwiegend den zentralen Bereich um das Parterre. Die hier vorhandenen 
Straßen sind für die Erschließung des Gebietes in ihrer derzeitigen Funktion nicht mehr erforder-
lich. Die Straßen werden auf Geh- und Radwege reduziert. Die übrigen Straßen mit verkehrstechni-
scher Funktion bleiben in ihrer Breite erhalten.  
Ausgehend von der Zweiteilung des Gebietes, welche durch das zentrale Parterre gebildet wird, 
führen jeweils eine nördliche Straße (Planstraße A) und eine südliche Straße (Planstraße B) als öf-
fentliche Straßen (eine entsprechende Widmung erfolgt zu gegebener Zeit) in das Gebiet und enden 
in zwei Umfahrungsschleifen, die im historischen Wegenetz eingeschrieben sind. 
Neben den beiden Schleifen wird die Verbindung der Schleifen im Westen (Planstraße C) als öffent-
liche Straßen gewidmet. Diese wird in ihrem Querschnitt bei weitgehendem Erhalt der vorhandenen 
Borde an ihre jeweilige Erschließungsfunktion angepasst und in reduzierter Form ausgeführt. 
Um die historische Situation am Eingangsgebäude (Haus B 19) an der Chemnitzer Straße zu erhal-
ten, werden die Planstraßen A und B gesondert an die Chemnitzer Straße angebunden. So kann die 
Zufahrt größerer Fahrzeuge zur Anlieferung bzw. Ver- und Entsorgung des Gebietes ermöglicht 
werden. Gleichzeitig kann dadurch die ursprüngliche Gestaltung des ehemaligen Verwaltungsge-
bäudes mit seiner historischen V orfahrt erhalten bleiben. Die V orfahrt soll zukünftig nur noch für 
den Anlieger untergeordnet verkehrstechnisch genutzt werden. Dabei kann das südliche Tor erhalten 
und ein nördliches Tor im historischen Duktus neu errichtet werden. Gleichzeitig wird der Weg ent-
lang von repräsentativ wirkenden Bauten am zentralen Parterre nicht durch den motorisierten Indi-
vidualverkehr frequentiert. 
Die künftig öffentlichen Straßen sollen weitestgehend innerhalb der bestehenden Bordanlagen und 
unter besonderer Berücksichtigung des direkt am Straßenrand stehenden Baumbestandes nach Ab-
stimmung mit den zuständigen Ämtern der Stadtverwaltung grundhaft ausgebaut werden. Danach 
beträgt die künftige Breite der Verkehrsfläche einschließlich Bankett max. 9,5 m. Die Breite der 
Fahrbahn beträgt 5,5 m und die beiden Gehwege jeweils 1,75 m, wobei diese in Abhängigkeit von 
den vorhandenen Bäumen variieren kann. 
Konkret wird die Planstraße C mit einer Breite von insgesamt 8,0 m (einschließlich Bankett) ausge-
führt. Die Breite der Fahrbahn beträgt 5,5 m und der einseitig begleitende Gehweg 1,75 m. 
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Die Fahrbahnbreite der öffentlichen Verkehrsflächen stellt einen Kompromiss zwischen den denk-
malpflegerischen und verkehrsplanerischen Anforderungen dar und erlauben grundsätzlich die Be-
fahrung mit den meisten Verkehrsmitteln.  
Zu Gewähleistung des Begegnungsfalls auf den untermaßigen Gehwegen bleiben die Bereiche über 
dem Bord der Fahrbahnen frei von sonstigen straßenbegleitenden Einbauten.    
Die Straße im Südosten (Planstraße D) wird ebenfalls als öffentliche Straße gewidmet.  
Die Planstraße D wiederum wird mit einer Breite von insgesamt 8,75 m (einschließlich Bankett) 
ausgeführt. Die Breite der Fahrbahn beträgt 5,5 m und der einseitig begleitende Gehweg 2,5 m. Die 
Planstraße D endet im Süden in einem „Wende T“. Eine Fortführung und Anbindung an die Chem-
nitzer Straße ist nicht vorgesehen. 
Die Zufahrten zum Parkdeck werden mit einer Breite von insgesamt 7,25 m (einschließlich Bankett) 
ausgeführt. Die Breite der Fahrbahn beträgt 5,0 m, die des einseitig begleitenden Gehwegs 1,5 m. 
Bei der Gestaltung der zentralen Grünfläche sollen die bestehenden Querungen des historischen 
Rasters erhalten bleiben, um die fußläufige Verbindung zwischen dem südlichen und nördlichen 
Gebiet zu stärken. Die künftigen in Nord-Südrichtung verlaufenden Geh- und Radwege werden mit 
einer Breite von 4,0 m (einschl. Borde) ausgeführt. Die Parterrebegleitenden in Ost-Westrichtung 
verlaufenden Geh- und Radwege werden in einer Breite von 6,5 m (einschl. Borde) ausgeführt. Im 
zentralen Bereich besteht die Notwendigkeit, Teile der Gehwege aufgrund des Brandschutzes be-
fahrbar auszuführen. Die vorgesehenen Wegebreiten stehen nicht im Wiederspruch dazu.  
Die Privatstraßen und Wege werden mit entsprechenden Dienstbarkeiten versehen, um auch künftig 
die generelle Nutzung als Geh- und Radweg für die Allgemeinheit und in Teilen die Befahrbarkeit 
für die Allgemeinheit, die Ver- und Entsorgungsunternehmen sowie für Rettungsfahrzeuge zu ge-
währleisten. Insbesondere soll die Erreichbarkeit des südwestlich angrenzenden Parks sowie der an-
grenzenden Wohngebiete an der Paul-Flechsig-Straße im Westen weiterhin uneingeschränkt für 
Radfahrer und Fußgänger und im Notfall auch für Rettungsfahrzeuge gewährleistet sein. 
Die Materialien und Befestigungsarten der neu zu errichtenden bzw. zu sanierenden Verkehrsanla-
gen werden unter Beachtung der denkmalpflegerischen Zielstellung zum Gartendenkmal gewählt. 
Die Bushaltestellen in der Chemnitzer Straße werden in Teilen neu organisiert. Die stadteinwärtige 
Haltestelle bleibt erhalten. Die stadtauswärtige Haltestelle wird um ca. 60 m nach Norden verlagert. 
Diese ist zukünftig über einen neuen Gehweg entlang der Chemnitzer Straße erreichbar. Der Geh-
weg ist in Teilen vorhanden und wird erweitert. Zur besseren verkehrssicheren Erreichbarkeit wird 
eine Querungshilfe in Form eines Fahrbahnteilers südlich der beiden zukünftig gegenüberliegenden 
Haltestellen realisiert. 
Im Ergebnis wird der im Plangebiet benötigte Bereich zur Realisierung eines 2,5m breiten straßen-
begleitenden Gehweges zuzüglich Rückenstütze,  planungsrechtlich als öffentliche Verkehrsfläche 
festgesetzt.   
Ruhender Verkehr 
Die angestrebte Entwicklung des Gebietes ist eng mit einer a ngemessenen Lösung zur gebietsver-
träglichen Unterbringung des ruhenden Verkehrs verknüpft. Um den historischen Charakter der An-
lage zu erhalten, wird für das Plangebiet das Ziel verfolgt  den ruhenden Verkehr überwiegend im 
öffentlchen Raum zu vermeiden . Oberirdische Stellplätze werden in wenigen weiteren ausgewiese-
nen Bereichen angeboten. Zusätzlich besteht die Möglichkeit im Straßenraum zu parken. 
Im Gebiet können maximal  550 Stellplätze für die angestrebten Wohnnutzungen untergebracht 
werden (Stellplatzschlüssel 1 WE/0,9 Stpl.). Bei einer weitergehenden Reduzierung der Stellplatz-
anzahl würde dies voraussichtlich zu einer Verlagerung des ruhenden Verkehrs in die östlich der 
Chemnitzer Straße gelegenen Wohngebiete führen, so dass davon Abstand genommen wurde. Die 
weitgehende unterirdische Verbringung des ruhenden Verkehrs wird favorisiert, um den Freiraum 
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von Kfz und Anlagen des ruhenden Verkehrs freizuhalten. Daher sollen Tiefgaragen und eine Park-
palette errichtet werden, die den jeweiligen Wohnnutzungen zugeordnet sind. 
Insgesamt sollen im Gebiet vier Tiefgaragen wie folgt errichtet werden: 
 unterhalb des zentralen Parterres für die nördlich und südlich angrenzenden Nutzungen, 
 im nordwestlichen Bereich unterhalb unter der geplanten Wohnungsneubauten N 1, N 2 und 
N 3, 
 im südlichen Bereich unter den geplanten Wohnungsneubauten N 7 und N 11 und 
 im südlichen Bereich unter den geplanten Wohnungsneubauten N 8 und N 12. 
Für die Unterbringung des aus den Nutzungen im nördlichen Teil entstehenden Bedarfs wird ein 
überdachtes ca. 220 m langes Parkdeck mit maximal drei Parkebenen errichtet. Die Ein- und Aus-
fahrt zum Parkdeck befindet sich an dessen östlicher und westlicher Stirnseite. 
Insgesamt wird die Zahl der zu errichtenden Stellplätze für die Wohnnutzung auf 550 gedeckelt. 
Eine enstprechende Regelung enthält der städtebauliche Vertrag. Die Aufteilung der Stellplätze in 
die verschiedenen baulichen Anlagen ist der weiteren Planung vorbehalten. 
Weitere insgesamt 100 oberirdische Stellplätze sind im Bereich des Nahversorgers (max. 50 Stell-
plätze), der KiTa (max. 6 Stellplätze) sowie weitere oberirdische Stellplätze im Plangebiet (44 Stell-
plätze) angeordnet. Dieser Bereich eignet sich aufgrund der Nähe zum Haus A 9, da hier eine Ge-
meinschaftsnutzung vorstellbar ist. Zudem befindet sich der straßenbegleitende Gehweg auf der 
Ostseite und braucht nicht überfahren zu werden.  
Im Bereich WA 10 ist eine Fläche für Stellplätze vorgesehen, auf der 6 Stellplätze untergebracht 
werden können. Damit werden die Anforderungen (1 Stellplatz je 20-30 Kinder) der SächsBO mehr 
als erfüllt. Dies begründet sich aus der Erfahrung, dass beim Bringen und Holen der Kinder ein er-
höhter Bedarf an Stellplätzen entsteht, dem entsprochen werden soll.  
Weiterhin können innerhalb der zukünftig öffentlichen Verkehrsflächen bis zu 60 PKW abgestellt 
werden. Durch verkehrsorganisatorische Maßnahmen kann die Zahl zusätzlich reduziert werden. 
 
Fahrradstellplätze werden zwischen öffentlicher Verkehrsfläche und den Gebäude vorgesehen. Zu-
sätzlich können grundsätzlich überdachte Fahrradabstellanlagen außerhalb der denkmalgeschützten 
Bereiche auf den Baugrundstücken eingeordnet werden. Überwiegend ist jedoch dort, wo es direkte 
Nachbarschaften mit Tiefgaragen gibt, die Unterbringung der Fahrräder dort vorgesehen. Einer Er-
richtung von Fahrradstellplätzen an der Bushaltestelle östlich Haus 19 steht der Bebauungsplan 
nicht entgegen.  
9.3.2 Ver- und Entsorgung 
Das Gebiet soll medientechnisch neu erschlossen werden, wobei die Haupterschließung aller Me-
dien (Schmutzwasser {SW}, Regenwasser {RW}, Trinkwasser {TW}, Fernwärme {FW}, Elektro-
technik {ELT}, Telekommunikation {TK}) größtenteils auf öffentlichen Verkehrsflächen erfolgen 
soll. Es werden teilweise auch private Nebenstraßen für die medientechnische Erschließung mit 
vorgesehen. Die äußere Anbindung erfolgt je nach Medium von der Chemnitzer Straße östlich des 
Plangebietes bzw. von der Gorbitzer Straße über die Paul-Flechsig-Straße westlich des Plangebietes 
aus. 
Die Erschließung des Gebietes ist in verschiedenen Bauabschnitten unter Berücksichtigung von Ge-
bäudesanierung bzw. -neubau geplant. 
Aufgrund des Alters des bestehenden Ver- und Entsorgungsnetzes sowie des geplanten kompletten 
Straßenneubaus wird eine Erneuerung des Gesamtsystems verfolgt. 
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Unter Berücksichtigung des Baumbestandes, der Lage unterirdischer Anlagen und in Abstimmung 
mit der Architekturplanung wurden die Standorte der Hausanschlüsse gewählt.  
Weitere Zwangspunkte stellen die naturschutzfachlichen und denkmalpflegerischen Belange dar.  
Strom 
Der Anschluss an das äußere Netz befindet sich in der Chemnitzer Straße im Bereich Haus B 27 
und B 28.  
Erforderliche Kabeltrassen (Straßenbeleuchtung und Hausanschlüsse) werden überwiegend in den 
begleitenden Gehwegen untergebracht. An verschiedenen Stellen besteht der Bedarf, neue Trafokäs-
ten unterzubringen bzw. bestehende Trafokästen zu verschieben. 
Fernwärmeversorgung  
Das Plangebiet soll zukünftig mit Fernwärme über das angrenzende Heizwerk versorgt werden. Das 
neue Netz orientiert sich an den öffentlichen Verkehrsflächen. Die Trassen werden in den Straßen-
räumen eingeordnet. Für die Versorgungssicherheit wird ein Ringschluss präferiert. Dafür wird vom 
Heizwerk eine Trasse zur Chemnitzer Straße und eine Trasse zur Planstraße D geführt.  
Das vorhandene Wärmenetz auf dem Grundstück der Parkstadt wird stillgelegt. Die KFP Dösen, 
welche derzeit über das bestehende Netz versorgt wird, wird zukünftig an das neue Leitungsnetz, 
welches in der Chemnitzer Straße geplant ist, angeschlossen. Entsprechende Abstimmungen (Einho-
lung Betretungserlaubnis etc.) hierzu werden derzeit zwischen den Betroffenen durchgeführt. 
Die Trassierung der neuen Hauptversorgungsleitung (2x DN 250) vom Heizwerk bis in das Gebiet 
der Parkstadt soll, wie o. g. über die Chemnitzer Straße erfolgen. Hierfür wurde durch die Netz 
Leipzig eine Trassenzustimmung eingeholt. Diese Trasse hat den V orteil, als vorgezogene Maß-
nahme umgesetzt werden zu können, um die Versorgung für die Forensik sicherzustellen und die 
generelle Baufreiheit auf dem Gebiet der Parkstadt zu verbessern. 
Die Versorgungssicherheit für das westlich der Parkstadt gelegene Gebiet ist ebenfalls sicherzustel-
len, eine Wiederanbindung an einen dort beabsichtigten Neubau erfolgt im Rahmen des 1. Bauab-
schnittes. Es wird eine Leitung entlang der Planstraße B bis zur Anbindung an die Chemnitzer 
Straße mit errichtet; dies ist mittlerweile erfolgt 
Telekommunikation 
Das Fernmeldenetz im Gebiet wird ausgehend von der Chemnitzer Straße bauabschnittsweise voll-
ständig erneuert und in den Verkehrsflächen, vorzugsweise in den Gehwegen integriert. Der An-
schluss an das äußere Netz befindet sich in der Chemnitzer Straße im Bereich Haus B 27 und B 28. 
Abfallentsorgung 
Die Befahrung des Gebietes ist über die geplanten Erschließungsstraßen grundsätzlich möglich. Die 
Abfallbehälter werden an den öffentlichen Verkehrsflächen angeordnet. Der südöstliche Stich wird 
mit einem Wendehammer ausgestattet, um ein Wenden des Müllfahrzeuges zu gewährleisten. 
Für die Bemessung der Verkehrsanlagen, insbesondere Fahrbahnbreiten, ist die gültige Abfallwirt-
schaftssatzung anzuwenden (aktuelle Änderung beschlossen durch die Ratsversammlung am 
22.12.2018 und seit 01.01.2019 gültig). Eine Straße gilt jedenfalls dann nicht mehr als mit Sammel-
fahrzeugen befahrbar, wenn die für das Sammelfahrzeug zur Verfügung stehende lichte Durch-
fahrtsbreite weniger als 3,55 Meter beträgt oder die lichte Höhe 4,20 Meter unterschreitet. 
Zu Gewähleistung der lichten Durchfahrtsbreite bleiben die Bereiche über dem Bord der Fahrbah-
nen frei von sonstigen straßenbegleitenden Einbauten. 
Trink-, Regen- und Schmutzwassernetz 
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Die Leipziger Wasserwerke streben an, das gesamte Trink-, Regen- und Schmutzwassernetz auf 
dem Gelände der Parkstadt Dösen zu betreiben. Ver- und Entsorgungsanlagen werden vorzugsweise 
in öffentlich gewidmeten Verkehrsflächen angeordnet.   
Wasserversorgung Trinkwasser 
Die Trinkwasserversorgungsleitungen werden für das Gesamtgebiet neu errichtet. Die Versorgung 
soll zukünftig über die Bestandsleitung (5 bar) in der Gorbitzer Straße erfolgen. Eine Anbindung an 
diese Bestandsleitung wird im Sinne einer äußeren Erschließung auf einer Länge von ca. 500 m er-
forderlich und bindet an der westlichen Grenze an das Plangebiet an. 
Grundsätzlich erfolgt im Gebiet ein Ringschluss mit einer Hauptanbindung an das vorhandene 
Trinkwassernetz. Es wird als Notversorgung auch eine Anbindung an das Trinkwassernetz in der 
Chemnitzer Straße vorgesehen. Diese bleibt für den normalen Betrieb getrennt. Die Trassierung des 
Versorgungssystems im Rahmen der inneren Erschließung orientiert sich an der geplanten Straßen-
/Wegeführung sowie dem Zwangspunkt der Anbindung an die äußere Erschließung bis zur Gorbit-
zer Straße.  
Für die äußere Erschließung vom Bestandsnetz in der Gorbitzer Straße bis zur Anbindung an die 
geplante innere Erschließung der Parkstadt wurde eine Trassenzustimmung eingeholt.  
Löschwasserversorgung 
Für Wohnhäuser mit mehr als drei V ollgeschossen ist ein Löschwasserbedarf Qh,l von mindestens 
96 m³/h im Plangebiet erforderlich. Nach Aussage der Leipziger Wasserwerke steht dieser Lösch-
wasserbedarf momentan nicht zur Verfügung. Da es sich bei der Erschließung des Projektes um öf-
fentlichen Straßen handelt, ist für die Löschwasserbereitstellung die Gemeinde (§ 6 SächsBRKG) 
zuständig. Das Löschwasser hat für eine Löschzeit von zwei Stunden zur Verfügung stehen. Für das 
geplante Baugebiet wurde gemäß städtebaulichem Konzept ein Löschwasserbedarf von 96 m³/h  
(= 26,7 l/s = 1.600 l/min) ermittelt. Die geforderte Löschwassermenge kann mit einer externen Er-
schließung von der Gorbitzer Straße in das Gebiet gebracht werden.  
Schmutzwasserentsorgung/Regenwasserentsorgung 
Die Parkstadt entwässert im Bestand im Trennsystem. 
Die Verlegung des Entsorgungsnetzes ist grundsätzlich in offener Bauweise geplant. Dabei wird die 
Erdoberfläche „geöffnet“ und ein Graben ausgehoben, um die Leitungen zu verlegen. Ausnahmen 
bilden hierbei die Sanierung der vorhandenen Kanäle im LSG im Zuge der äußeren Erschließung.  
Die Trassierung der Entsorgungssysteme im Rahmen der inneren Erschließung orientiert sich an der 
geplanten Straßen-/Wegeführung sowie dem Zwangspunkt der Anbindung an die Bestandskanäle. 
Die Trassen der Schmutz- und Regenwasserkanäle verlaufen in öffentlichen und privaten Straßen 
bzw. Wegen. Im Übergangsbereich privat/öffentlich werden Übergabepunkte (Schachtstandorte) 
eingeplant. 
Schmutzwasserentsorgung 
Das auf dem Gelände der Parkstadt Dösen neu zu errichtende Schmutzwassernetz, welches eben-
falls im Straßenraum eingeordnet wird, wird auf einen vorhandenen Mischwasserkanal (DN 250 bis 
DN 300) im Südwesten aufgebunden. Eine Einleitung des anfallenden Schmutzwassers aus der 
Parkstadt Dösen in den vorhandenen Mischwasserkanal an der südlichen Plangebietsgrenze ist nur 
mit einer Dimensionserhöhung auf DN 300 auf einer Länge von ca. 100 m von Schacht 29840072 
bis 29830063 möglich.  
Angrenzende Gebiete im Nordwesten und Westen, welche derzeit über einen Mischwasserkanal an 
das das Plangebiet anbinden, werden auf das neue Netz angebunden. Auch eine geplante Nachver-
dichtung auf dem Flurstück 51/64 wird berücksichtigt. 
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Eine Ableitung von Schmutzwasser der KFP Dösen über das Grundstück der Parkstadt erfolgt nicht. 
Dieses wird derzeit über eine Schmutzwasserhebeanlage zur Chemnitzer Straße entwässert. Die alte 
DN 200 MW-Leitung, welche in das Plangebiet führte, wurde außer Betrieb genommen. 
Regenwasserentsorgung 
Neben dem Plangebiet selbst sind vor allem auch Nachbargrundstücke bei der Entsorgung zu be-
rücksichtigen. Diese entwässern derzeit über die im Plangebiet vorhandenen Anlagen. Diese gene-
relle Entsorgungslösung wird auch weiterhin verfolgt. 
Für das südöstlich angrenzende Heizwerk gibt es eine Abwasserleitung, welche über das Plangebiet 
führt. Bei der Leitung soll es sich um einen Regenwasserkanal mit der Dimension DN 150 GGG 
handeln, welcher zur Dachentwässerung des Heizwerkes dient. Aufgrund der geplanten zusätzlichen 
Bebauung auf dem Gelände der Parkstadt Dösen ist eine zukünftige Nutzung dieser Leitung nicht 
möglich. Eine Dienstbarkeit liegt nicht vor. 
Die Tiefenlage des Kanals auf dem Grundstück des Heizwerkes wurde nachträglich aufgemessen. 
Zukünftig soll das Regenwasser des Heizwerkes in das System der Parkstadt eingeleitet werden. 
Der Eigentümer lässt einen neuen Schacht auf dem Gelände des Heizwerkes setzen und veranlasst 
den Neubau einer Anschlussleitung bis zum Übergabeschacht auf dem Gelände der Parkstadt. Die-
ser liegt zukünftig innerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche. 
Es erfolgt weiterhin eine Einleitung von Regenwasser der nördlich des Plangebietes gelegenen KFP 
Dösen. Diese entwässert teilweise in das hier geplante Kanalnetz. Die Zuwegung zu den Regenent-
wässerungsanlagen der KFP Dösen bleibt auch zukünftig gewährleistet. 
Generelle Lösung: 
Das gesamte Plangebiet einschließlich der genannten Nachbarn werden regenwasserseitig über eine 
vorhandene Ablaufleitung, welche durch den südlich angrenzenden Park führt, in den Leinegraben 
entwässert. Es gibt eine Einleitstelle. Es besteht kein Wasserrecht. 
Durch das Amt für Umweltschutz und das Amt für Stadtgrün und Gewässer wurde eine Einleitbe-
schränkung nach DWA M-153 in den Leinegraben, welcher als kleiner Flachlandbach eingestuft 
wird, für das Parkstadtgebiet mit den benachbarten Grundstücken auf 152 l/s bei einem 5-jährlichen 
Regenereigniss festgelegt. 
Das auf dem Gelände der Parkstadt Dösen neu zu errichtende Regenwassernetz soll weiterhin auf 
die in der südlich gelegenen Parkanlage vorhandene Ablaufleitung DN 500 aufbinden. 
Die bestehende Ablaufleitung im LSG wurde befahren. Der Weiternutzung durch die Leipziger 
Wasserwerke im sanierten Zustand wurde zugestimmt. Zur Einhaltung der Einleitbeschränkung, 
werden unterschiedliche dezentrale Maßnahmen zur Retention von Niederschlagswasser im Plange-
biet herangezogen.. Hierfür sind Retentionszisternen, Versickerungsrigolen und Retentionsgründä-
cher vorgesehen.   
Neben der Parkstadt selbst werden auch angrenzende Grundstücke berücksichtigt, deren Entsorgung 
über das neue Netzt gewährleistet wird.  
Im Zuge der Planung wurden dafür folgende Untersuchungen durchgeführt: 
 Aufstellung einer Flächenbilanz über die derzeitigen und zukünftig abflusswirksamen Flä-
chen  
 Ermittlung des Versickerungspotenzials auf Grundlage der vorliegenden geotechnischen Un-
tersuchungen, Auslegung möglicher Versickerungsanlagen nach DWA-A 138 auf den priva-
ten Grundstücken und Prüfung der technischen Umsetzbarkeit  
 Bewertung der quantitativen Belastung des Leinegrabens nach DWA-M 153. 
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 Bewertung der qualitativen Belastung des Regenabflusses in den Leinegraben auf Grundlage 
der DWA-M 153 unter Betrachtung des Verschmutzungsgrades der Oberflächen in Bezug 
auf die Einstufung des Gewässers (Gewässertyp), Prüfung der Notwendigkeit von einer Be-
handlungsanlage ohne Betrachtung der Grünflächen.  
 Durchführung von hydrodynamischen Berechnungen zur Dimensionierung des Regenwas-
sernetzes und Auslegung von Regenrückhalteräumen im und außerhalb des Parkstadtgebiets 
und Einhaltung der Einleitbeschränkung von 152 l/s für ein 5 jährliches Regenereignis 
 Überflutungsnachweis  
Flächenansatz für den Einleitmenge in den Leinegraben (Quantitative Gewässerbelastung): 
Wegen der Gefahr einer steigenden Anzahl von Überschwemmungsereignissen im Abstrom des Lei-
negrabens als Folge von Starkniederschlagsereignissen werden weitere Minderungs- bzw. Vermei-
dungsmaßnahmen vorgesehen, die einen standortbezogenen sachgerechten Umgang mit dem anfal-
lenden Regenwasser innerhalb des Plangebietes sichern.  
Aus den vorliegenden geotechnischen Untersuchungen geht hervor, dass eine Versickerung des süd-
lichen Bereiches (südlich des zentralen Parterres) prinzipiell möglich ist. Aufgrund der wechselnden 
Untergrundsituation, u. a. lokale Sperrschichten auch in den gut durchlässigen Erdstoffen, erfolgt 
die Versickerung mittels linienhaft angeordneter, kombinierter Rohr-Rigolen-Versickerungen , da 
diese eine niedrige Fließgeschwindigkeit und hohe Lastverteilung ermöglichen.  
Aufgrund zu enger Abstände zu Gebäuden, Tiefgaragen oder denkmalgeschützten Bäumen ist eine 
Einordnung von VersickerungsRigolen für einige Grundstücke im südlichen Bereich ausgeschlos-
sen.  
Für folgende Grundstücke ist eine Versickerungsrigole vorgesehen und daher erhalten diese keinen 
Regenwasseranschluss an den öffentlichen Kanal 
Haus/Grundstück : A5 / A6 / B5/ B6/ A8/ B8/ N6 / N12/ N9/ N12 / N14 / N15 / N16 / N17 / N18 / 
N19/ N20/ N13 C1 / C1f  
Um die Einleitmeng in den Leinegraben jedoch weiter zu reduzieren, werden auf den Privateng-
rundstücken im Norden Retentionszisternen vorgesehen. Diese speichern während eines Regener-
eignisses das anfallende Niederschlagswasser zwischen und geben einen Drosselabfluss an das Ka-
nalsystem. Nach dem Regenereignis entleeren sich die Zisternen vollständig, um beim nächsten Re-
genereignis das Retentionsvolumen wieder zur Verfügung zu stellen. Die Drosselmenge ist auf 1 l/s 
zu begrenzen.Für folgende Grundstücke ist eine Retentionszisterne vorgesehen und daher erhalten 
diese Drosselabfluss an den öffentlichen Kanal 
Haus/Grundstück: A2 / A3 / A4 / B2 / B3 / B4 / N4 / B24_25 / B20 B28 / N5 
Ergänzend zu den Retentionszisternen, sollen die Tiefgaragendächer der Gebäude N7 undN11, N1-
N3, sowie das Parkdeck im Norden des Gebietes als Blau-Grüne-Dächer ausgeführt werden. Dies 
reduziert die Einleitmenge in den Leinegraben weiter. Die Drosselmenge ist auf 1 l/s zu begrenzen. 
Durch die Abkopplung dieser Grundstücke ergibt sich eine reduzierte Flächenbilanz  
Zur Einhaltung der Einleitmenge in den Leinegraben werden folgende Maßnahmen ergriffen: 
 Beibehaltung der Dimensionierung des Bestandskanals im LSG 
 Rückhaltung innerhalb der Dimensionierung des neuen Netzes mit Hilfe eines Stauraumka-
nals 
 Reduzierung der abflusswirksamen Flächen im Plangebiet 
 Abflussreduzierung von Drainagewasser der Tiefgaragen auf maximal 1 l/s 
 Einordung von Versickerungsrigolen und Retetnionssisternen auf Privatgrund 
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 Einordung von Gründächern  
Qualitative Gewässerbelastung:  
In Abhängigkeit der Beschaffenheit des aufnehmenden Gewässers ist die Belastung des eingeleite-
ten Niederschlagswassers des Planungsgebiets auszuschließen. 
Mit Umsetzung der Planung wird von maximal 2.680 Kfz/24h ausgegangen, die im Gebiet zu be-
rücksichtigen sind. Das Parkkonzept sieht private Stellplätze nur im Parkdeck und in Tiefgaragen 
vor, im öffentlichen Straßenraum befinden sich nur Besucherparkplätze. Gerade durch die Unter-
bringung in zentralen Tiefgaragen/Parkdecks kommt es zu einer deutlichen Reduzierung der Um-
weltbelastungen und, im Zusammenspiel mit den geplanten wesentlich leichter erreichbaren Fahr-
radstellplätzen vor den Hauseingängen, zu einer Bevorzugung/Priorisierung des Fahrrads für kurze 
Wege. 
Grünflächen werden aufgrund der geringen Belastung und somit „Aufbesserung“ des belasteten 
Straßenabflusses nicht für den qualitativen Nachweis nach DWA-M 153 angesetzt.  
Für die Einleitung in den Leinegraben, welcher als Flachlandbach eingestuft wird, ist keine Behand-
lung des Niederschlagwassers nötig. 
Für die Dimensionierung des Kanalnetzes:  
Die Dimensionierung des Kanalnetzes erfolgt aufgrund der Verästelung und der besseren Nachbil-
dung von Rückstau- und Einstauverhalten mit einem hydrodynamischen Modell. 
Für das hydrodynamische Model sind nur befestigte Flächen angeschlossen, da diese für den Spit-
zenabfluss und damit der Bemessung des Kanalnetzes abflussrelevant sind. Es wurden außerdem 
nur diejenigen Flächen im Modell angeschlossen, die einen geplanten Anschluss an den Regenwas-
serkanal erhalten. 
Die Verkehrsflächen (öffentliche, und private Straßenflächen sowie Parkplätze) wurden für den Re-
genwasseranfall angenommen. 
Es wird davon ausgegangen, dass von den privaten Flächen maximal die Dachflächen reduziert 
durch Rückhaltemaßnahmen ins Kanalnetz entwässern. Abflusswirksame Flächen wie Gehwege 
und Zufahrten werden in die jeweils anliegende Grünfläche der Baugrundstücke bzw. der gemein-
schaftlichen Grünflächen abgeleitet und nicht an das öffentliche Netz angebunden.  
Für die übrigen privaten Flächen, auf denen nicht versickert werden kann, wurde Retentionszister-
nen vorgesehen. Zudem wurde bei den Neubauten (inkl. Parkdeck) von einem Blau-Grünen Dach 
mit einem Retentionsvolumen von 35 m³ und einer Drosselmenge von 1l/s ausgegangen. 
9.4 Brandschutzkonzept 
Der Brandschutz ist im denkmalgeschützten Bereich nur über die Anleiterung mit Feuerwehrfahr-
zeugen zu gewährleisten. Mit der dauerhaften Wohnnutzung des 2. Oberschosses und darüber lie-
gender Geschosse ist die Höhe erreicht, bei der eine entsprechende Anleitung erforderlich wird. Mit 
Erhalt des denkmalgeschützen Bestandes ist der zweite Rettungsweg im Gebäude nicht realisierbar. 
Zudem sollen die historischen Hausgärten weitgehend von Aufstellflächen freizuhalten. Gebäude, 
bei denen eine Anleiterung notwendig ist, können über Aufstellflächen im öffentlichen Verkehrs-
raum bzw. auf privatem Grund abgesichert werden. Ein maximaler Abstand von ca. 11 m zur Au-
ßenkante der Gebäude kann unter Inanspruchnahme der Gehwege gewährleistet werden.  
Durch die Aufstellung im Verkehrsraum ergeben sich die V orteile, dass 
 die Ziele des Denkmalschutzes weitgehend eingehalten, 
 die Inanspruchnahme weiterer Grünflächen durch verkehrstechnische Anlagen vermieden 
werden, 
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 das wohnungspolitische Ziel familiengerechter kompakter Wohnungen erreicht wird und 
 ein Anbau von Rettungsweg-Treppenanlagen am und im Gebäude vermieden werden kann. 
Aufstellflächen sind jeweils an der Nord- bzw. Südfassade der Gebäude vorgesehen. Die Aufstell-
flächen werden mit einer Länge von 11 m, einer Breite von 3,5 m und einem anschließenden, ge-
bäudeabgewandten, hindernisfreien Geländestreifen von 2 m geplant. Notwendige Rückstöße sind 
bis maximal 50 m Länge möglich. 
Über private Verkehrsflächen befahrbare mindestens 3,5 m breite Wege und Feuerwehrzufahrten ist 
im Brandfall das Erreichen von Gebäuden möglich, die nicht direkt an der geplanten südlichen bzw. 
nördlichen öffentlichen Verkehrsfläche liegen.  
Zur Gewährleistung der Freihaltung der Aufstellflächen wird die Fahrbahn der beiden Haupter-
schließungsschleifen durch eine Verbreiterung der Gehwege in den betreffenden Bereichen auf 
3,5 m reduziert. Diese Maßnahme sichert die Erreichbarkeit/Freihaltung der notwendigen Aufstell-
flächen. Die Bordhöhe von 8,0 cm gewährleistet eine Befahrung durch die Feuerwehr. Alternativ 
kann die Freihaltung für alle Bereiche auch über eine Absenkung des Bordes erreicht werden. 
9.5 Grünordnerisches Konzept 
Die grünordnerischen Festsetzungen greifen die denkmalgeschützten Freiraum- und Grünstrukturen 
der historischen Parkgestaltung auf. Insbesondere bleiben dem historischen Pflanzkonzept entspre-
chende Baumstrukturen weitgehend sowie die ortsprägenden Sichtachsen grundsätzlich erhalten. 
Eine Gliederung der die Gebäude umgebenden Freiflächen erlaubt unter Berücksichtigung der 
denkmalpflegerischen Ziele einen den angrenzenden Nutzungen entsprechenden Gebrauch dieser 
Flächen für Spiel- und Erholungsfunktionen. 
Die schon heute durch Grünflächen geprägten Ränder des Plangebietes sollen auch künftig als be-
grünte Bereiche den Übergang zu den angrenzenden Landschaftsräumen bilden. 
Das Areal umfasst den denkmalgeschützten Bereich des ehemaligen Park-Krankenhauses Dösen so-
wie Bereiche, die westlich und südlich an den denkmalgeschützten Bereich angrenzen. 
Denkmalgeschützter Bereich 
Das ehemalige Parkkrankenhaus steht nach § 2 SächsDenkSchG als Sachgesamtheit wie auch mit 
seinen Einzelobjekten unter Denkmalschutz. Der denkmalgerechte Umgang ist dabei entscheidend 
für den architektonischen, städtebaulichen, aber besonders auch für den freiraumplanerischen Ge-
staltungsansatz, da das Parkgelände mit Wegenetz als Gartendenkmal unter Denkmalschutz steht 
(Denkmalverzeichnis, Landesamt für Denkmalpflege, 2013). 
Das Areal zeigt besonders anschaulich, dass das Zusammenspiel von Gebäuden mit Freianlagen die 
Grundgedanken der Gründerzeit, in welcher das Park-Krankenhaus entstanden ist, verdeutlicht. Ein 
offenes und gleichzeitig geordnetes System wurde verfolgt: Besondere Kennzeichen sind der park-
artige Gestaltungsansatz des ehemaligen Park-Krankenhauses Dösen und der halböffentliche Cha-
rakter, der durch die Pavillonbauweise mit gebäudenahen Freiflächen entsteht.  
In der Planung wird die Ordnung der Einzelbaukörper und Achsen in einem orthogonalen Achsen-
system aufgenommen. Die Nord-Süd-Achsen greifen im Süden die Wegeverbindungen des angren-
zenden Landschaftsparks auf. Durch die Verbindung in den Landschaftspark bleiben die Blickbezie-
hungen in Richtung Süden erhalten und werden gestärkt. Die Ost-West-Achsen, die traditionell ins 
Grüne verlaufen werden nicht durch Gebäude versperrt, sondern verlaufen innerhalb der Grünstruk-
turen. 
Das Konzept zeigt eine insgesamt sehr durchgrünte Planung. Durch die straßenbegleitenden 
Baumalleen, das zentrale Parterre und die hausnahen Freiflächen bleibt der parkartige Charakter er-
halten.  
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Baumalleen: 
Prägend ist außerdem die achsiale Anordnung durch die orthogonale Straßenführung, unterstrichen 
durch die straßen- und wegebegleitenden Alleen. Diese Gestaltungsprinzipien sind selbst heute noch 
nach einem weitestgehenden Leerstand seit mehreren Jahren erlebbar und bilden bei der Revitalisie-
rung des Gebietes die Grundlage. 
Die Bestandsbäume sollen weitestgehend erhalten bleiben und werden in freien Bereichen mit Al-
leebäumen ergänzt. Im Plangebiet wird künftig die Ausbildung eines Rasters von sechs Bäumen pa-
rallel zu den Nord- und Südfassaden und vier Bäumen parallel zu den Ost- und Westfassaden ange-
strebt. Insgesamt werden damit langfristig die allseits von Straßen umgebenen Gebäude von 16 
Bäumen umrahmt. Zur Gewährleistung des Brandschutzes kann auf den Längsseiten je nach Bedarf 
die Anzahl reduziert werden, um die Anleiterbarkeit an die Gebäude zu sichern. Ausnahme bildet 
die Nord-Süd-Achse der amerikanischen Roteichen. Diese sind im Bestand dichter und im überwie-
genden Teil mit mehr als vier Bäumen bestanden. Die damit erreichte Betonung der Allee wird auch 
zukünftig beibehalten.  
Parterre: 
Um die zentrale Ost-West-Achse zu unterstreichen und um die Blickbeziehung zwischen den beiden 
als Solitär angeordneten Gebäuden zu betonen, soll das Parterre als großzügige Rasenfläche mit 
seitlichen Bestandgehölzen erhalten bleiben. Das Parterre wird lediglich in den Randbereichen von 
locker stehenden Gehölzen unterschiedlicher Arten gerahmt. Die vier durch das Parterre in Nord-
Süd-Richtung verlaufenden Wege werden als Gehwege aufgegriffen. 
Hausgärten: 
Bereiche, in denen die gebäudenahen Freiflächen einer intensiveren Nutzung durch die künftigen 
Bewohner unterliegen, sollen den Anforderungen an die Erholungsfunktionen gerecht werden. 
Hausgärten sind von dem Straßenraum und den straßenbegleitenden Grünflächen durch ein knieho-
hes Rabattengeländer abgegrenzt. Dieses befindet sich umlaufend um den sogenannten Gartenweg. 
Ergänzende Baumpflanzungen für straßenbegleitende Baumalleen werden zwischen Rabattengelän-
der und Gehweg bzw. Straßenraum positioniert. 
Innerhalb des Geländers liegende Flächen werden der gemeinschaftlichen Nutzung zugeordnet. Zu-
gehörig ist dabei ein gebäudeumlaufender Gartenweg mit einer Wegebreite von ca. 1,50 m. Zudem 
die Ausgestaltung gemeinschaftlicher Treffpunkte in jedem Garten vorgesehen. 
Die zwischen Wegefläche und dem Gebäude liegenden Grünflächen mit Sondernutzungsrechten 
werden durch Begrünungsmaßnahmen aufgewertet. Um ein offenes, grünes Erscheinungsbild zu 
erhalten, sind partielle Pflanzungen durch Heckenelemente sowie punktuelle Strauchpflanzungen 
möglich, damit eine erhöhte Aufenthaltsqualität im hausnahen Bereich geschaffen wird. 
Die Freibereiche werden mit Ausnahme solcher Anlagen, die der Ver- und Entsorgung des Gebietes 
dienen, von sämtlichen Einbauten freigehalten. Aufgrund der funktionalen Umnutzung als Wohnbe-
reich sind Aufenthaltsqualitäten, Fahrradstellplätze und Standorte für Müllplätze vorgesehen. 
Die primären Eingangsbereiche zu den Gebäuden erfolgen in der Regel von Norden von der jeweili-
gen Erschließungsstraße. Zur Betonung der Eingangsbereiche sind Stauden-, Gräser- und Geophy-
tenpflanzungen beidseitig des Hauptzugangs vorgesehen. Weiterhin sind in Nähe des Hauptzugangs 
die notwendigen Fahrradstellplätze und Müllstellplatzflächen eingeordnet. Die Standorte für Müll-
anlagen orientieren sich dabei an den Zufahrtsstraßen sowie an den Gebäudezugängen. Beabsichtigt 
ist eine einheitliche Eingrünung durch Heckenelemente. Ein Zugang zum Straßenraum sowie zum 
Gebäude ist dabei zu gewähren. 
Die weitere Ausgestaltung des Plangebietes wird in Abstimmung mit der Denkmalpflege erfolgen. 
Grundlage dessen ist die bereits erarbeitete gartendenkmalpflegerische Rahmenzielstellung. 
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Die Sicherstellung der denkmalgerechten Gestaltung der hausnahen Bereiche wird überwiegend 
über die Festsetzung zu zulässigen Nebenanlagen geregelt. Weitere notwendige Regelungen sollen 
in der Teilungserklärung bzw. im Kauf- oder Mietvertrag (Hausordnung) erfolgen. Hier wird auf die 
denkmalpflegerischen Belange der Parkstadt Dösen verwiesen. 
Randbereiche: 
Entlang der Chemnitzer Straße befinden sich einige Gehölzbestände, die ergänzt werden, um die 
Anlage von Osten einzufassen und von der Straße optisch zu trennen. In Richtung des südlichen 
Landschaftsparks soll es zu keiner Begrenzung kommen, lediglich durch den Gehölzbestand erfolgt 
eine räumliche Akzentuierung. Neupflanzungen werden im südlichen Bereich weitestgehend ver-
mieden, um einer zu starken Verschattung vorzubeugen. Ausstattungselemente, wie der Gedenkstein 
in der zentralen Achse oder Fahnenmasten an der Chemnitzer Straße werden in die Planung inte-
griert und sollen erhalten bleiben. 
Begrünung baulicher Anlagen: 
Um Beeinträchtigungen des Charakters der Anlage durch den ruhenden Verkehr zu vermeiden, wer-
den Tiefgaragen und ein Parkhaus in die Planung integriert. Hierfür kommt es zu Eingriffen in den 
Gehölzbestand. Die Bereiche der Tiefgaragen eignen sich aus freiraumplanerischer Sicht deshalb, 
da in den Gehölzbestand nicht tiefgreifend eingegriffen werden muss. Die Tiefgaragendecks neh-
men sich gestalterisch stark zurück. Sie werden mit einer 40,0 cm starken Substratschicht, die bün-
dig mit dem anstehenden Boden abschließt, bedeckt und oberirdisch begrünt. Separate Ausgänge 
werden an den Rändern verortet, wo sie von Gehölzen umgeben sind und sich so gestalterisch zu-
rücknehmen. 
Eine weitere Parkmöglichkeit erfolgt durch das Parkdeck im nördlichen Bereich. Neben dem funkti-
onalen Aspekt, um Stellplätze unterzubringen, wirkt es als Sichtbarriere zur nördlich angrenzenden 
psychiatrischen Klinik. Um das Parkdeck optisch in das Ensemble einzupassen, ist hier eine Dach- 
und Fassadenbegrünung geplant. Die Nord-Süd-Achsen, die ursprünglich an ihren Enden durch prä-
gende Elemente oder Landschaftsteile charakterisiert waren, wurden im nördlichen Bereich bereits 
mit dem Bau der psychiatrischen Klinik in den 1990er Jahren und dem Abriss des Wasserturms 
2008 unterbrochen. Die Planung des Parkdecks nimmt sich durch die Eingrünung optisch zurück 
und die Einfahrten werden so geordnet, dass Pflanzungen in den Zufahrtachsen den Blick auffangen 
sollen. 
Planungsansätze außerhalb des denkmalgeschützten Bereiches 
Die gänzlich neu geplanten Bereiche, die westlich und südlich an den denkmalgeschützten Bereich 
angrenzen, sollen einen Unterschied in dem Sinne aufweisen, dass die unterschiedlichen Entwick-
lungsstadien des Areals und die Zuordnung zum Gesamtkomplex sichtbar werden, wobei Freiberei-
che der Baugrundstücke generell intensiver zu begrünen sind.  
Außerhalb des denkmalgeschützten Ensembles werden Bereiche innerhalb derer z. B. Gartenmöbel 
und/oder Spielgeräte aufgestellt werden können, auf die rückwärtigen, straßenabgewandten Grund-
stücksbereiche begrenzt. Gleichwohl ist es das Ziel, solche intensiveren Nutzungen in die Nähe der 
Gebäude einzuordnen. 
Im südöstlichen Bereich erfolgt eine Erweiterung um sechs freistehende Wohngebäude in einer 
freien Anordnung um einen Anger. Das dezentrale Prinzip mit einer offenen Bauweise und den kor-
respondierenden gebäudenahen Freiräumen wird weiterentwickelt. Die hier verlaufende Anwohner-
straße wird von Bäumen flankiert. Die Weiterführung nach dem Gestaltungsprinzip der historischen 
Anordnung mit Alleen wird hier bewusst nicht weiter aufgegriffen. Eine Wegeverbindung ermög-
licht den direkten Zugang zum Landschaftspark. 
Der weiter südlich angrenzende Bereich wird hauptsächlich als offener Bereich gestaltet mit einem 
hohen Anteil an Freiräumen. Die derzeit mit Obst- und Laubbäumen bestandene Wiesenfläche soll 
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zukünftig den Bewohnern des Viertels als Gartenland zur Verfügung gestellt werden. Bestands-
bäume werden aufgegriffen und eine durchs Grüne verlaufende Wegeverbindung zur weiter west-
lich angrenzenden Paul-Flechsig-Siedlung geschaffen. V on einer Eingrünung nach Südwesten wird 
abgesehen. Die Lage am LSG und die angrenzende Streuobstwiese sollen als Potenzial genutzt wer-
den. Weiterhin soll eine Verschattung der Freispielflächen der in diesem Bereich vorgesehenen Kin-
dertagesstätte verhindert werden. 
Außerdem werden im gesamten Gebiet drei dezentrale öffentlich zugängliche Spielbereiche ge-
schaffen, um einem Angebot für Spiel und Erholung für Kinder und Jugendliche nachzukommen 
und hochwertige Aufenthaltsqualitäten zu schaffen. 
Hinweis zur Darstellung im Masterplan: 
Der Erhalt bestehender Altbaumbestände bis zu ihrem natürlichen Abgang ist wegen der dokumen-
tarischen Bedeutung auch im denkmalpflegerischen Interesse, selbst dann, wenn ihre Standorte 
nicht dem festgelegten Zielraster entsprechen. Das denkmalgerechte Zielraster der Baumalleen 
bleibt somit bei der Masterplanung hinter dem Baumerhalt zurück. Der Masterplan bildet einen 
Zwischenstand ab. 
9.6 Energiekonzept 
Die baulichen Anforderungen sind durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) weitestgehend geregelt. 
Daher hat die Wahl der Wärmeversorgung den größten Einfluss auf die resultierenden CO2-Emissi-
onen aus Wohngebietes. 
Im Rahmen der Erarbeitung des Energiekonzeptes (seecon Ingenieure GmbH: Energiekonzept zum 
Bebauungsplan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“, Januar 2018) wurden die leitungsgebundenen Wärme-
versorgungslösungen, Nahwärmeversorgung mit Erzeugung im Quartier und dem Anschluss an das 
bestehende Heizwerk Dösen der Stadtwerke Leipzig miteinander wirtschaftlich und ökologisch ver-
glichen.  
Hierzu wurden im Rahmen der Aufgabenstellung für die möglichen Versorger neben einer Offenle-
gung der investiven und laufenden Kosten auch die ökologischen Kriterien zu den Energieströmen, 
dem Primärenergiebedarf und den resultierenden CO2-Emissionen abgefragt. Neben den klassi-
schen Versorgungsvarianten wurden auch innovative Lösungen geprüft und die resultierenden Wär-
mepreise ermittelt. Die Ermittlung umfasste beispielsweise die zusätzliche Erzeugung von solarer 
Wärme auf den Dächern der Neubauten in Kombination mit einer Nahwärmeversorgung. Das Ener-
giekonzept liefert im Ergebnis eine Empfehlung für die zukünftige Wärmeversorgung des Areals 
der „Parkstadt Dösen“. 
Für die geplanten Objekte kommen prinzipiell auch Einzelversorgungsvarianten in Frage, also ein 
Wärmeerzeuger pro Gebäude oder Solar- oder Geothermie. Solarthermie ist im denkmalgeschützten 
Bereich nicht möglich; außerhalb ist eine entsprechende Versorgung grundsätzlich möglich. Ge-
othermie ist für die denkmalgeschützten Bestandsgebäude aufgrund zu geringer V orlauftemperatu-
ren und einem zu hohen Flächenbedarf nicht geeignet. Alle Varianten wurden im Energiekonzept 
geprüft und ausgewertet. Mit dem benachbarten Heizwerk ist sowohl ökonomisch als auch ökolo-
gisch ein geeigneter Wärmeversorger vorhanden (Verwendung regenerativer Energien, kurze Wege 
– kaum Leitungsverluste). 
Es wird von der Projektentwicklerin eine gemeinsame Lösung für alle Objekte bevorzugt. Diese 
wird den Anforderungen an eine ökologische Versorgung und den Anforderungen des GEG an Neu-
bauten gerecht.  
Wärmeversorgung durch die Stadtwerke Leipzig und die Etablierung einer Nahwärmelösung mit 
BHKW auf Basis von Erdgas sind die zu bevorzugenden Optionen. Es wurden mehrere Versorger 
angefragt, welche technischen Lösungen sie für das Areal anbieten können. Für die abschließende 
Entscheidung wird die Bewertung der Kosten unter Einhaltung ökologischer Kriterien (bspw. An-
forderungen des GEG) den Ausschlag geben. Im Ergebnis der Bewertung zeigte sich die Versorgung 
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über das bestehende Heizwerk der Leipziger Stadtwerke als ökologischste Variante, welche eben-
falls Kostensicherheit für die Bewohnerschaft liefert. Der Wärmemix aus Kraft-Wärme-Kopplung, 
Wärmepumpe und Spitzenlastdeckung aus Erdgas wird , im Vergleich zu den anderen Nahwärmelö-
sungen, einen ca. 15% geringeren spezifischen CO2-Emissionsfaktor aufweisen. Der Primärener-
giefaktor wurde zum Zeitpunkt der Erstellung des Energiekonzeptes mit maximal 0,7 angegeben.   
Ganzheitlich betrachtet wird durch die Planung die bestehende Gebäudesubstanz „wiederverwen-
det“ und ein unmittelbar benachbartes und bereits bestehendes Heizwerk mit der Wärmeversorgung 
des Gebiets in Betracht gezogen. Durch die Verwendung bereits bestehender Strukturen und der hier 
vorhandenen kurzen Wege können alle anfallenden (Energie-)Kosten, die für die Produktion/Trans-
port/Einbau alternativer Systeme entstehen, eingespart werden. Die Auswahl einer nachhaltigen 
Wärmeversorgung ist ausschlaggebend für die ökologische und ökonomische Bilanz des gesamten 
Nutzungszeitraums eines Gebäudes. Im Gegensatz zur Auswahl des Stromversorgers ist die Wahl-
freiheit bei der Wärmeversorgung für die Nutzer von Wohngebäuden nach der Erschließung stark 
eingeschränkt. Eine zentrale Wärmeversorgung bietet die Chance, eine nachhaltige und aufgrund 
der Skaleneffekte kostengünstige Wärmeversorgung über Kraft-Wärme-Kopplung und erneuerbare 
Energien zu ermöglichen. Insbesondere in Zeiten des durch die Wärmewende verursachten Struk-
turwandels ist die Verlegung eines Nahwärmenetzes eine nachhaltige Lösung. Die Wärmeerzeu-
gungstechnologie ist nicht für die gesamte Nutzungsdauer festgelegt, sondern kann in Zukunft 
durch weitere erneuerbare Energien ergänzt werden. Durch den Anschluss aller Objekte im Pla-
nungsgebiet an ein solches Wärmenetz wird eine entsprechend starke Verbesserung der Bilanz wirk-
sam. 
 
 
 
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C. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES 
10. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches 
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes verläuft innerhalb der Gemarkung Dösen, ist 
in der Planzeichnung festgesetzt und wird wie folgt begrenzt: 
 im Norden durch das Flurstück 52/4 (KFP Dösen), 
 im Osten durch den westlichen Fahrbahnrand der Chemnitzer Straße (Flurstück 75), bis zur 
nordöstlichen Ecke des Flurstücks 191/4, an der nördlichen und der westlichen Grenze des 
Flurstücks 191/4 entlang, 
 im Süden durch die Flurstücke 191/2, 191/5 und 52/5, 
 im Westen durch das Flurstück 234, die Paul-Flechsig Straße (Flurstück 51/11), die Flurstü-
cke 51/70, 51/68, 51/66, 51/56 und 51/64. 
Der Geltungsbereich umfasst das Flurstück 52/7 der Gemarkung Dösen.   
11. Gliederung des Plangebietes 
Das Plangebiet ist im Wesentlichen gegliedert in: 
 ein Baugebiet, festgesetzt als allgemeines Wohngebiet, welches sich in zehn Teilbaugebiete 
gliedert, 
 fünf private Grünflächen, 
 öffentliche und private Verkehrsflächen sowie 
 Flächen für den ruhenden Verkehr. 
Die allgemeinen Wohngebiete gruppieren sich weitestgehend um die zentrale Freifläche und werden 
von Norden nach Süden in Leserichtung nummeriert. Die einzelnen Teilbaugebiete unterscheiden 
sich überwiegend durch die räumliche Trennung bzw. aufgrund unterschiedlicher Bautypologien im 
Maß der Nutzung. Die öffentlichen Verkehrsflächen trennen die jeweiligen Teilbaugebiete vonei-
nander. Die übrigen Straßen und Wege werden je nach Funktion über Geh,- Fahr und/oder Leitungs-
rechte gesichert. Der ruhende Verkehr soll in einem Parkdeck am nördlichen Rand des Plangebietes 
und in mehreren Tiefgaragen, davon eine unterhalb der zentralen Grünfläche, untergebracht werden. 
Die mittig im Gebiet gelegene Grünfläche, sowie weitere dezentral verteilte Grünflächen werden als 
private Grünflächen festgesetzt. 
12. Baugebiete 
Im Folgenden werden die in der Planzeichnung festgesetzten Baugebiete und alle dazu im Bebau-
ungsplan getroffenen Festsetzungen in der sich aus § 9 BauGB ergebende Reihenfolge dargelegt, 
erläutert und begründet. Zum besseren Verständnis werden die getroffenen zeichnerischen und 
textlichen Festsetzungen inhaltlich und mit dem Verweis auf den entsprechenden Fundort im 
Rechtsplan in kursiver Formatierung wiedergegeben. 
12.1 Art der baulichen Nutzung 
12.1.1 Allgemeines Wohngebiet, Teilbaugebiete  
Planzeichnung 
Es wird ein allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO festgesetzt, welches in 10 Teilbaugebiete 
(WA 1 bis WA 10) unterteilt ist. 
Begründung: 
Die Teilbaugebiete werden als allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt, da sie vorrangig dem 
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Wohnen dienen sollen. Diese unterteilen sich in zehn Teilbaugebiete, da diese durch die öffentlichen 
Verkehrsflächen getrennt bzw. in unterschiedlichen Bereichen bzgl. des Denkmalschutzes liegen. 
Mit den Baugebieten außerhalb des denkmalgeschützten Bereiches wird im Maß der baulichen Nut-
zung anders umgegangen als innerhalb des denkmalgeschützten Bereiches.  
Mit den Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung wird der für das Plangebiet beabsichtigte Nut-
zungscharakter bestimmt und auf die künftige Nutzung im Plangebiet ausgerichtet. Darüber hinaus 
soll gewährleistet werden, dass die angestrebte künftige Nutzung des Gebietes in umweltverträgli-
cher Art und Weise umgesetzt und an die umgebende Nutzungsstruktur angepasst werden kann. 
Die Einwohnerzahl von Leipzig stieg im September 2017 laut amtlichen Einwohnerregister der 
Stadt auf 590.337 Einwohner. Die Wanderungsgewinne haben sich im Vergleich zu 2010 verdop-
pelt. Insbesondere die Altersgruppe der 18- bis 35-Jährigen wächst, darunter sind auch viele Fami-
lien mit Kindern. 2014 gab es erstmals nach der Wende einen Geburtenüberschuss. Angesichts die-
ser dynamischen Bevölkerungsentwicklung, die auch die positivste Prognose der Leipziger Bevöl-
kerungsvorausschätzung nicht vorhergesehen hat, ist mit einer weiterwachsenden Nachfrage zu ver-
schiedenen Wohnraumangeboten zu rechnen. 
12.1.2 Allgemein zulässige Nutzungen 
Teil B: Text, Nr. 1.1 
Allgemein zulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes ergibt): 
a) Wohngebäude, 
b) die der Versorgung des Gebietes dienenden Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht stören-
den Handwerksbetriebe, 
c) Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche Zwecke. 
Begründung: 
Ziel dieser Festsetzung ist es, im Rahmen der Zweckbestimmung des Baugebietes als allgemeines 
Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO eine Feinsteuerung der neben den Wohngebäuden allgemein zu-
lässigen Nutzungen vorzunehmen, insbesondere um Entwicklungen im Baugebiet, die zu Konflik-
ten mit der Wohnnutzung sowohl im Baugebiet selbst als auch in dessen Umfeld führen könnten, zu 
vermeiden. 
Die Teilbaugebiete sollen überwiegend der Wohnnutzung vorbehalten sein und ein ungestörtes 
Wohnen gewährleisten. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sind 
zulässig. Es werden bzgl. der zulässigen Nutzungen fast keine Einschränkungen vorgenommen, da 
hierfür kein Planungserfordernis erkennbar ist. 
Die zulässigen Nutzungen entsprechen weiterhin der städtebaulichen Zielstellung, ein Wohnquartier 
zu entwickeln, welches aufgrund seiner eigenen Größe und der Entwicklung angrenzender Nutzun-
gen auch den Bedarf an ergänzenden Nutzungen, wie bspw. Handwerksbetriebe und der Versorgung 
des Gebietes dienenden Läden oder Schank- und Speisewirtschaften, hat. 
12.1.3 Ausnahmsweise zulässige Nutzungen 
Teil B: Text, Nr. 1.2 
Ausnahmsweise zulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes 
ergibt): 
a) sonstige nicht störende Gewerbebetriebe. 
Begründung: 
Weiterhin soll die Möglichkeit bestehen, auch sonstige nicht störende Gewerbebetriebe ausnahms-
weise unterbringen zu können, um die Wohnanlage bspw. durch eine Verwaltung betreuen zu kön-
nen. Weiterhin sind auch kleinteilige Gewerbebetriebe bspw. im Dienstleistungssektor vorstellbar.  
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12.1.4 Unzulässige Nutzungen 
Teil B: Text, Nr. 1.3 
Unzulässig sind (soweit sich aus der nachfolgenden Festsetzung nichts anderes ergibt): 
a) die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, 
b) Anlagen für sportliche Zwecke, 
c) Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 
d) Anlagen für Verwaltungen, 
e) Gartenbaubetriebe, 
f) Tankstellen. 
[§ 1 Abs. 5 und 6 Nr. 1 BauNVO] 
Begründung: 
Auswirkung der Festsetzung ist, dass Anlagen für sportliche Zwecke, soweit sie von § 4 Abs. 2 
BauNVO erfasst werden, im Baugebiet nicht zulässig sind. Aufgrund der möglichen Größe und Flä-
cheninanspruchnahme von sportlichen Anlagen sowie dem damit verbundenen Sportlärm (bei Frei-
anlagen) und des Zu- und Abgangsverkehrs ist von wesentlichen Beeinträchtigungen der geplanten 
Wohnnutzung auszugehen. 
Darüber hinaus besteht im Plangebiet für die weiteren ausgeschlossenen Nutzungen (wie bspw. An-
lagen für sportliche Zwecke oder Betriebe des Beherbergungsgewerbes) kein Bedarf. Es sind im 
Plangebiet wohngebietstypische kleinteilige Strukturen geplant, die auf das Plangebiet in Nutzung 
und Wirkung reflektieren. Gartenbaubetriebe und Tankstellen stellen in der Regel größere Struktu-
ren dar und dienen nicht nur der „Versorgung“ des Plangebietes. Störwirkungen, z. B. durch eine 
intensive Flächeninanspruchnahme oder ein höheres Verkehrs- und Parkaufkommen, sind nicht ge-
wünscht. 
Weitere der Versorgung dienenden Läden im Plangebiet sind nicht vorgesehen. Der entsprechende 
Stellplatzbedarf lässt sich nicht mit den Anforderungen an die denkmalgeschützte Situation verein-
baren. Weiterhin lasst dir denkmalgeschützte Bausubstanz eine derartige Nutzung nicht zu.  
12.1.5 Zulässigkeit von Läden im WA 7 
Teil B: Text, Nr. 1.4 
Abweichend zu Nr. 1.3 a) sind im WA 7 die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden allgemein 
zulässig. 
[§ 1 Abs. 9 BauNVO] 
Begründung: 
Im WA 7 wird durch die Festsetzung gesondert festgesetzt, dass die der Versorgung dienenden Lä-
den bis 800 m ² Verkaufsfläche allgemein zulässig sind. Ein Nahversorger mit einer Verkaufsfläche 
von maximal 800 m² steht im Regelfall nicht im Widerspruch zum Ziel der Erhaltung und Entwick-
lung der zentralen Versorgungsbereiche, da durch ihn keine negativen oder schädlichen Auswirkun-
gen auf zentrale Versorgungsbereiche zu befürchten sind. Dieser ist von Bedeutung für die Nahver-
sorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs und erfüllt als Treffpunkt gerade für ältere Menschen 
auch eine identitätsstiftende Funktion für die unmittelbare Nachbarschaft. Dadurch sind positive Ef-
fekte zugunsten der Stärkung und Entwicklung auch angrenzenden des Siedlungsbereiches zu er-
warten. 
Durch die verkehrsgünstige Lage an der Chemnitzer Straße/Planstraße B/Planstraße D ist das WA 7 
besonders gut erschlossen und damit für die Verortung eines Verbrauchermarkts geeignet. Der 
Stanort ist zudem prädisziniert, da er da gelegen ist, wo ein neuer Bevölkerungsschwerpunkt mit 
etwa 1.200 EW entwickelt bzw. wo mit den Geschosswohnungsbauten östlich der Chemnitzer 
Straße bereits heute die höchste EW-Dichte im Ortsteil besteht. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Im Rahmen des Verfahrens wurden dennoch auch außerhalb des Plangebites Stadtortalternativen 
untersucht. Im betreffenden Versorgungsraum wurden keine besseren oder gleichermaßen geeignete 
Flächen gefunden. Standorte, die den Flächenanpruch genügen wurden nicht weiter verfolgt, da 
diese entwegder für den Ortsteil Meusdorf als Schulfreifläche bzw. mit wichtigen Freizeit- und Er-
holungsangeboten besetzt sind oder sich in Randlage befinden (Außenbereich) und mit einer höhe-
ren Anzahl an Bäumen bestanden sind bzw. als Landwirtschaftsfläche genutzt werden. 
Im Übrigen sind in den Baugebieten WA 1 bis WA 6 und WA 8 bis WA 9 die der Versorgung des 
Gebietes dienenden Läden als unzulässig festgesetzt, sodass die Ansiedlung weiterer solcher Einzel-
handelsnutzungen nicht zu erwarten ist. 
12.2 Grundflächenzahl und Grundfläche 
Teil B: Text, Nr. 2.1 
Für die WA 1 und WA 7 bis WA 10 wird die Grundflächenzahl (GRZ) mit 0,4 festgesetzt. 
Für das WA 1 wird zusätzlich für oberirdische Gebäude eine maximale Grundfläche (GR) von je-
weils 450 m² festgesetzt. 
Für das WA 8 und das WA 9 wird zusätzlich für Gebäude eine maximale Grundfläche (GR) von je-
weils 300 m² festgesetzt. 
[§ 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO] 
Teil B: Text, Nr. 2.2 
Für die WA 2 bis WA 6 entspricht die zulässige Größe der Grundfläche dem Flächeninhalt der je-
weils festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche. 
[§ 16 Abs. 2 Nr.1 BauNVO] 
Teil B: Text, Nr. 2.3 
Die gemäß Nr. 2.2 zulässige Grundfläche darf durch die Grundfläche von Gemeinschaftstiefgara-
gen um bis zu dem Flächeninhalt der jeweils zu diesem Zweck festgesetzten Fläche für Gemein-
schaftstiefgaragen (GTg) überschritten werden. 
[§ 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO] 
Teil B: Text, Nr. 2.4 
Für das WA 7 darf die zulässige Grundfläche durch Stellplätze mit ihren jeweiligen Zufahrten und 
Nebenanlagen i. S. d. § 14 BauNVO bis zu einer GRZ von 0,7 überschritten werden. 
[§ 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO] 
Teil B: Text, Nr. 2.5 
Die zulässigen Größen der Grundflächen für das in der Fläche für Stellplätze und Garagen zuläs-
sige Gemeinschaftsparkdeck (GPd) und die unterhalb der privaten Grünfläche pG 1 zulässige Ge-
meinschaftstiefgarage entsprechen dem Flächeninhalt der jeweils zu diesem Zweck festgesetzten 
Fläche. 
[§ 16 Abs. 2 Nr.1 BauNVO] 
Begründung: 
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ) oder die 
Im Rahmen der Fortschreibung des STEP Zentren wurde für die Umgebung des Plangebietes, ins-
besondere für die Siedlung Meusdorf, ein Versorgungsdefizit festgestellt. Die Ansiedlung einer Ein-
zelhandelseinrichtung steht daher im Einklang mit den entsprechenden gesamtstädtischen Zielen, da 
dadurch auch die wohnungsnahe Grundversorgung für die im Umfeld des Plangebiet lebende Be-
wohnerschaft verbessert werden kann.  
Mit dem Bebauungsplan werden zwei wesentliche Ziele des STEP Zentren umgesetzt. Durch die 
neue Wohnnutzung im Umfeld entsteht ein zusätzliches Nachfragepotenzial für das D-Zentrum 
Franzosenallee, sodass es in seiner Versorgungsfunktion gestärkt wird. Ebenso wird eine möglichst 
flächendeckende Sicherung der wohnortnahen Grundversorgung gewährleistet.  
Begründung zum Bebauungsplan 
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Festsetzung einer Größe der Grundfläche (GR), die gleich der Flächeninhalte der festgesetzten über-
baubaren Grundstücksflächen bzw. der festgesetzten Flächen für die Tiefgaragen und das Parkdeck 
geregelt sind und der Zahl der V ollgeschosse, bestimmt. 
Trotz der stark bindenden Festsetzung zu den überbaubaren Grundstücksflächen als einer eng an die 
bestehenden oder geplanten Gebäudegrundflächen orientierte Festsetzung, erfordert die Systematik 
der Baunutzungsverordnung zur Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung gemäß § 16 Abs. 3 
BauNVO neben einer entsprechenden Geschosszahl- oder Höhenfestsetzung stets die Festsetzung 
der Grundflächenzahl (GRZ) oder die Größe der Grundflächen (GR). 
Insgesamt gewährleisten die gewählten Festsetzungen, dass in den Baugebieten eine den übergeord-
neten städtebaulichen und denkmalpflegerischen Zielen entsprechende Bebauung mit einem insbe-
sondere ökologisch verträglichen Dichtewert realisiert werden kann. Ferner ermöglichen die Fest-
setzungen die wirtschaftlich tragfähige Vermarktung der Grundstücke und eine im hohen Maß bo-
denschonende Entwicklung der Gebiete. 
Regelungen innerhalb des denkmalgeschützten Bereiches (WA 2 bis WA 6) 
Für die in den allgemeinen Wohngebieten WA 2 bis WA 6 gelegenen Grundstücke wird das Maß der 
baulichen Nutzung als absoluter Flächenwert festgesetzt, wobei sich die Größe der zulässigen 
Grundfläche unmittelbar aus der festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche ergibt, innerhalb 
derer bauliche Anlagen errichtet werden können. Bauliche Anlagen können hierbei sowohl unter-
halb wie auch oberhalb der natürlichen Geländeoberfläche errichtet werden und z. B. Bestandteil 
der Tiefgarage sein. 
Die Größe der jeweils festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche orientiert sich an der bereits 
vorhandenen und zu erhaltenden Bebauung und soweit die baulichen Anlagen noch nicht vorhanden 
sind an den V orgaben des städtebaulichen Konzeptes sowie des denkmalpflegerischen Rahmenkon-
zepts. Dadurch wird sichergestellt, dass das historische Denkmalensemble in seiner Eigenart erhal-
ten bleibt. Eine weitere Bebauung über das zulässige Maß hinaus würde nicht dem Solitärcharakter 
des Gebietes entsprechen. 
Die Möglichkeit einer absoluten Maßfestsetzung zur Größe der Grundfläche anstelle der relativen 
Maßfestsetzung zur Grundflächenzahl wird gewählt, da auf dieser Grundlage die angestrebte Siche-
rung der städtebaulichen Figur und das harmonische Einfügen zusätzlicher Baukörper besser umge-
setzt werden kann, als dies bei der abstrakteren Festsetzung einer auf eine maßgebliche Grund-
stücksfläche bezogenen Festsetzung (GRZ) der Fall wäre – insbesondere deshalb, weil es aufgrund 
der Abgrenzung der Baugebiete nur bedingt möglich ist, die maßgebliche Grundstücksfläche exakt 
zu bestimmen. Letztlich würde die Kontrolle im V ollzug des Bebauungsplanes erschwert. 
Auch bei einer Teilung der Grundstücke, z. B. im Zuge von Grundstücksverkäufen, werfen die ge-
troffenen Festsetzungen keine Schwierigkeiten auf, weil die jeweiligen Bezugsflächen zur Ermitt-
lung der zulässigen GR, nämlich die nach Teilung noch zur Verfügung stehende überbaubare 
Grundstücksfläche bzw. Fläche für Tiefgaragen, weiterhin die Bezugsgröße bilden. 
Die Baufenster sind so gewählt, dass der denkmalgeschützte Bestand gesichert werden kann. Für 
den Fall eines Brandfalls und dem sich daraus ergebenden Neubaubedarf entsprechen die Baufens-
ter ebenfalls, da sich der zukünftige Neubau an den gegebenen städtebaulichen Gegebenheiten und 
der heute vorhandenen Kubatur orientiert. Heute im Detail unterschiedlich große, jedoch sich glei-
chende Gebäude werden mit gleichen Baufenstern versehen. Bspw. wird bei den Baufenstern B 20 
und B 21 eine einheitliche Größe gewählt. Zudem wird geregelt, dass der nördliche Gebäudeteil 
sich dem südlichen Gebäudeteil auch zukünftig unterordnet.  
Geplante Tiefgaragen gehen über die durch Baugrenzen definierten Baufenster hinaus. Diese wer-
den daher durch Flächen für Gemeinschaftstiefgaragen (GTg) definiert.  
 
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Regelungen außerhalb des denkmalgeschützten Bereiches (WA 1 und WA 7 bis WA 10) 
Für die allgemeinen Wohngebiete WA 1 und WA 7 bis WA 10 wird, im Gegensatz zu den allgemei-
nen Wohngebieten WA 2 bis WA 6, als flächenbezogenes Maß der baulichen Nutzung eine max. zu-
lässige Grundfläche (GRZ) festgesetzt. Diese Bereiche liegen außerhalb des denkmalgeschützten 
Bereiches. Hier sollen je Baufenster jeweils ein bzw. drei Gebäude errichtet werden. 
Diese Art der Festsetzung wird gewählt, um innerhalb des klar begrenzten Baugebiets für die dort 
angestrebte Bebauung eine größtmögliche Flexibilität in der Ausnutzung der zur Verfügung stehen-
den Grundstücksfläche zu gewährleisten. 
Um für die Baugebiete WA 1, WA 8 und WA 9 trotz der großen Baufenster nur eine ortsverträgliche 
Bebauungsgröße zuzulassen wird zusätzlich zur relativen GRZ auch die absolute Grundfläche der 
einzelnen Gebäude begrenzt. Im WA 1 sind daher nur Gebäude mit einer Grundfläche von nicht 
mehr als jeweils 450 m² und im WA 8 und im WA 9 nur Gebäude mit einer Grundfläche von nicht 
mehr als jeweils 300 m² zulässig.  
Die absolute Grundfläche bestimmt nicht den Überbauungsgrad eines Grundstücks, sondern nur die 
Größe der Grundfläche der Baukörper. Solange die GRZ von 0,4 eingehalten wird, sind innerhalb 
eines Baufensters auch mehrere Gebäude mit der festgesetzten GR zulässig. Gemäß Masterplan 
könnten jeweils drei Gebäude in einem Baufenster untergebracht werden.  
Aus dem Flächenbedarf des ruhenden Verkehrs ergibt sich die Notwendigkeit, die zulässige Grund-
fläche gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO für das Teilbaugebiet WA 7 geringfügig zu überschreiten.  
Die GRZ des Hauptbaukörpers selbst liegt bei 0,36. 
Um dem notwendigen Stellplatzbedarf eines geplanten Nahversorgers gerecht zu werden, sind eine 
oberirdische Stellplatzanlage und entsprechende Zufahrten zur Anlieferung notwendig. 
Die Überschreitung der Grundfläche für allgemeine Wohngebiete nach § 19 Abs. 4 BauNVO be-
gründet sich daraus, dass 
 der Erhalt der denkmalgeschützten Bausubstanz gesichert werden soll und somit eine solche 
Nutzung außerhalb des denkmalgeschützten Bereiches verortet wird und 
 eine Reduzierung der GRZ zur Folge hätte, dass die zweckentsprechende Grundstücksnut-
zung als Nahversorgungsanlage wesentlich erschwert werden würde. 
Weiterhin wird durch diese Konzentration dafür Sorge getragen, dass an anderer Stelle für diese 
Zwecke keine Flächen in Anspruch genommen werden müssen und somit nachteilige Auswirkun-
gen auf die Umwelt vermieden werden. 
Der Bereich der allgemeinen Wohngebiete WA 8 bis WA 10 war bis zu der mit diesem Bebauungs-
plan angestrebten Entwicklung Teil des versiegelten Betriebshofs des östlich gelegenen Heizwerkes. 
Mit der hier angestrebten baulichen Entwicklung wird der Bereich umfassend verändert, dennoch 
soll trotz der beabsichtigten Neubebauung der Anteil unversiegelter Flächen gegenüber dem Be-
stand zunehmen. 
12.3 Höhe baulicher Anlagen 
Planzeichnung 
Gemäß Planeinschrieb wird die zulässige Geschossigkeit festgesetzt. 
[§ 16 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO i. V . m. § 20 BauNVO] 
Planzeichnung 
Gemäß Planeinschrieb ist eine maximale Höhe der Traufhöhe, die Firsthöhe bzw. der Oberkante 
baulicher Anlagen in m über Bezugshöhe für die überbaubaren Grundstücksflächen festgesetzt. Be-
zugshöhe ist die mittlere Höhe der natürlichen Geländeoberfläche, gemessen zwischen den äußeren 
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Eckpunkten der Außenwände des jeweiligen Hauptbaukörpers. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 18 BauNVO] 
Begründung: 
Mit den Höhenvorgaben soll der denkmalgeschützten Bausubstanz entsprochen und die Ergänzung 
durch Neubauten gemäß städtebaulichem Konzept in ihrer Höhe geregelt werden. Damit soll zu-
sätzlich zur hier gleichfalls festgesetzten maximalen Geschossigkeit eine höhenmäßige Harmonie 
des Ensembles bei Wahrung der denkmalgeschützten Bausubstanz bewirkt werden. 
Die Höhenfestsetzungen der Bestandsgebäude spiegeln die derzeitige Situation plus einen Spiel-
raum für notwendige bauliche Sanierungsarbeiten wieder. 
Bei bestehenden Gebäudekomplexen, die in einem Baufenster geregelt werden und unterschiedlich 
hohe Einzelbaukörper beinhalten (z.B. B 20, B 21), orientiert sich die Angabe der Höhenfestsetzung 
(Traufhöhe und Firsthöhe) an dem höchsten Gebäudeteil. Die Geschossigkeit wird in dem Fall über 
ein Höchstmaß geregelt. 
Neubauten innerhalb des denkmalgeschützten Bereiches orientieren sich an der nächstgelegenen 
bzw. im räumlichen Zusammenhang stehenden denkmalgeschützten Bebauung und deren Trauf- 
und Firsthöhe. Die Geschossigkeit der Neubauten ist in der Regel um ein Geschoss gegenüber dem 
Bestand erhöht. Dies begründet sich aus der unterschiedlichen lichten Raumhöhe. Durch die ehema-
lige Bestandsnutzung als Krankenhaus waren höhere Räume erforderlich als es für eine Wohnnut-
zung erforderlich ist. Neubauten benötigen geringere Raumhöhen und können somit bei gleichen 
Trauf- und Firsthöhen ab einer gewissen Geschossigkeit ein Geschoss mehr beinhalten. 
Die Neubauten außerhalb des denkmalgeschützten Bereiches sind wie folgt zeichnerisch festgesetzt: 
 im WA 1 mit maximal vier V ollgeschossen und einer Oberkante baulicher Anlagen von 
15,5 m 
Die Höhe und Geschossigkeit der Neubauten im WA 1 orientiert sich an der Höhe der Traufhöhe 
des im WA 2 gelegenen, östlichen denkmalgeschützten Bestandsgebäudes. Demnach wird ein har-
monisches Gegenüber erzeugt. 
 im WA 7 mit minimal einem bis maximal drei V ollgeschossen und einer Oberkante baulicher 
Anlagen von 13,0 m 
Die Höhe und Geschossigkeit der Neubauten im WA 7 soll die Errichtung eines Nahversorgers in 
Kombination mit Wohnungen in den Obergeschossen ermöglichen. 
 im WA 8 und WA 9 mit maximal drei V ollgeschossen und einer Oberkante baulicher Anla-
gen von 11,0 m 
Die Höhe und Geschossigkeit der Neubauten soll die Errichtung von kleinen Stadtvillen ermögli-
chen. 
 im WA 10 mit maximal zwei V ollgeschossen und einer Oberkante baulicher Anlagen von 
7,0 m 
Die Höhe und Geschossigkeit der Neubauten soll die Errichtung einer Kindertagesstätte ermögli-
chen. Die Reduzierung auf maximal 2 Geschosse stellt gleichzeitig einen verträglichen Übergang in 
die Landschaft dar.  
Zur Unterbringung der aus der angestrebten Nutzung im nördlichen Teil des Plangebietes resultie-
renden notwendigen Stellplätze soll im Abstand von 3,0 m zum nördlich angrenzenden Gelände der 
KFP Dösen ein überdachtes Parkdeck mit drei Parkebenen entstehen. Die Höhe wird zeichnerisch 
auf 7,5 m festgesetzt. Die Regelung sichert die Einhaltung der Abstandsfläche zur nördlich gelege-
nen Forensik. Um die benötigten drei Geschosse unterzubringen, wird das unterste Geschoss als 
Souterrain ausgebildet.  
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12.4 Überbaubare Grundstücksfläche 
Planzeichnung 
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden zeichnerisch durch Baugrenzen festgesetzt. 
[§ 23 Abs. 1 BauNVO] 
Begründung: 
Die festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen (Baufenster) definieren innerhalb der Bauge-
biete die Bereiche, die für eine bauliche Nutzung vorgesehen sind. Innerhalb des denkmalgeschütz-
ten Ensembles orientieren sich die festgesetzten Baufenster sehr eng am historischen Gebäudebe-
stand und bilden diesen in seinen Grundflächen ab bzw. definieren in ihren Abmessungen die nach 
dem Masterplan dort beabsichtigten Bauvorhaben. Die Bezeichnung der einzelnen Baufenster 
wurde zur besseren Verständlichkeit aus der Gebäudebezeichnung der Masterplanung und der wei-
teren Gutachten übernommen. 
Regelungen innerhalb des denkmalgeschützten Bereiches (WA 2 bis WA 6) 
Das Baufenster N 4 des angestrebten Neuvorhabens entspricht in seiner Abmessung der der histori-
schen V orbilder (A 2 und B 2). Das Baufenster entspricht in seiner Lage der strengen Regelmäßig-
keit der historischen Gesamtanlage. Der heutige nicht unter Denkmalschutz stehende Bestand an 
diesem Standort war eine Ergänzung zum historischen Bestand. Eine Nachnutzung des Bestands-
komplexes ist nicht vorgesehen. Die Baufenster N 5 und N 6 entsprechen in ihren Abmessungen 
dem Baufenster B 27, orientieren sich in ihrer Ausrichtung an dem Baufenster B 28 und führen das 
System von Solitären entlang der Chemnitzer Straße fort. 
Die Baufenster der angestrebten Neuvorhaben (N 7, N 8, N 9, N 10, N 11 und N 12) entsprechen in 
ihren Abmessungen denen der historischen V orbilder (A 7 und B 7). Die Baufenster entsprechen in 
ihrer Lage der strengen Regelmäßigkeit der historischen Gesamtanlage. In Übereinstimmung mit 
dem denkmalpflegerischen Rahmenkonzept werden hierbei auch einige der vorhandenen Gebäude 
in ihrem Bestand nicht bestätigt und im Zuge der Umsetzung der Planung beseitigt. Dies gilt insbe-
sondere für den Gebäudekomplex im Baufenster B 24/25. 
Um das städtebaulich wirksame Raster der Bebauung klar herausarbeiten zu können, wurden die 
Baugrenzen in möglichst geringem Abstand um die Gebäude gezogen. Hierbei konnten einzelne 
Bauteile, wie Freitreppen, Eingangsportale etc. teilweise nicht berücksichtigt werden, da dies zu er-
heblichen Abweichungen innerhalb des regelmäßigen Rasters der Gebäudeanordnung führen 
könnte. Gem. § 23 Abs. 3 Satz 2 besteht jedoch die Möglichkeit, dass innerhalb der denkmalge-
schützten Gesamtanlage die festgesetzten Baugrenzen durch vortretende Bauteile im geringfügigen 
Maß überschritten werden dürfen. Dies betrifft die Gebäudeteile, die mit dem denkmalgeschützten 
Objekt einen historischen Sachzusammenhang bilden. Damit ist gewährleistet, dass die Bauteile, die 
mit dem denkmalgeschützten Objekt eine Sachgesamtheit bilden bzw. selbst dem Denkmalschutz 
unterliegen, auch weiterhin erhalten und genutzt werden können. 
Für die außerhalb des denkmalgeschützten Ensembles gelegenen Baugebiete wurde eine flächenbe-
zogene Festsetzung gewählt. 
Regelungen außerhalb des denkmalgeschützten Bereiches (WA 1 und WA 7 bis WA 10) 
Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes WA 1 sollen Stadtvillen errichtet werden, deren genaue 
Anordnung flexibel gehalten werden soll. Das Baufenster wahrt einen Abstand zu den westlich an-
grenzenden Kleingärten.  
Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes WA 7 soll die Errichtung eines Nahversorgers ermöglicht 
werden. Daher wurde die Tiefe des Baufensters entsprechend gewählt. Zudem soll die Möglichkeit 
bestehen den eingeschossigen Nahversorger in Teilen durch weitere zwei Geschosse aufzustocken. 
Innerhalb der allgemeinen Wohngebiete WA 8 und WA 9 sollen kleine Stadtvillen errichtet werden, 
die sich um einen Anger gruppieren. Hier wird bewusst eine Bebauung angestrebt, die von der or-
thogonalen Ausrichtung der Bebauung im übrigen Plangebiet abweicht. 
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Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes WA 10 soll die Errichtung einer Kindertagesstätte ermög-
licht werden. Das gewählte Baufenster sichert einen verträglichen Standort im Plangebiet in Bezug 
auf den vorhandenen Verkehrslärm der Chemnitzer Straße. Weiterhin können die Flächenanforde-
rungen einer Kita für 120 Kinder gewährleistet werden. 
Die im Masterplan abgebildeten Gebäudekubaturen der Baugebiete WA 1 und WA 7 bis WA 10 ent-
sprechen einer städtebaulichen Idee, bilden jedoch keine konkrete Architektur ab.  
Teil B: Text, Nr. 2.6 
Für die WA 2 bis WA 6 ist ein Vortreten von Terrassen und Balkonen über die festgesetzten Bau-
grenzen um maximal 2,0 m zulässig, sofern die Abstandsflächen gewahrt bleiben. 
[§ 23 Abs. 2 Satz 3 BauNVO] 
Begründung: 
Für Terrassen und Balkone besteht die Möglichkeit, die festgesetzten Baugrenzen im beschränkten 
Maß zu überschreiten. Die Terrassen und Balkone sind zurückhaltend und offen zu gestalten. Dies 
ergibt sich aus der Berücksichtigung der Belange des Denkmalschutzes, aber auch aus dem Ziel, 
dass der städtische Raum zukünftig über die Hauptbaukörper und nicht über die Terrassen und Bal-
kone geprägt werden soll. 
12.5 Abweichende Bauweise 
Teil B: Text, Nr. 3 
Im WA 2 vor der nördlichen Baugrenze des Baufensters B29/B30 beträgt die Abstandsflächentiefe 
1,0 m.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB] 
Begründung: 
Laut § 6 Abs. 5 SächsBO beträgt die Tiefe der Abstandsflächen in der Regel 0,4 H (Höhe), mindes-
tens jedoch 3 m vor der Außenwand eines Gebäudes. Höhe in diesem Sinne ist das Maß von der Ge-
ländeoberfläche bis zum oberen Abschluss der Wand.  
Die Abweichung betrifft die nördlich einzuhaltenden Abstandsfläche der baulichen Anlage 
(B29/B30) zum nördlich angrenzenden dreigeschossigen Parkdeck. Bei einer Gebäudehöhe 
(B29/B30) von max. 9,5 m würde die reguläre Tiefe der Abstandsfläche (0,4 H) 3,8 m betragen. Die 
erforderliche Abstandsfläche vor dem Parkhaus beträgt 3,0 m, insgesamt wäre somit ein Abstand 
zwischen Parkdeck und B29/B30 von min.  6,8 m einzuhalten. Dieser bauordnungsrechtlich einzu-
haltende Abstand kann aus den nachfolgend aufgeführten Gründen nicht eingehalten werden, jedoch 
verbleibt ein tatsächlicher Abstand zwischen den Gebäuden von min. 4,00 m. Zur Umsetzung des 
städtebaulichen Konzeptes müssen vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Ab-
standsflächen festgesetzt werden. Hierzu wird die entsprechende Möglichkeit gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 
2a BauGB genutzt: Bei der betreffenden baulichen Anlage handelt es sich um einen unter Denkmal-
schutz stehenden Gebäudebestand, der planungsrechtlich gesichert werden soll. Um die Errichtung 
des Parkdecks zu ermöglichen, werden Teile der vorhandenen Bausubstanz abgebrochen. Eine wei-
tere Reduzierung der vorhandenen Gebäudesubstanz würde jedoch zu Eingriffen in die Bausubstanz 
führen, die aus denkmalpflegerischen Aspekten nicht befürwortet werden kann. Zur Konversion des 
Gebäudebestands ist daher die Festsetzung einer vom Bauordnungsrecht abweichende Abstandsflä-
chentiefe notwendig.  
Eine Reduzierung der funktional erforderlichen Tiefe des Parkhauses hingegen würde zur Reduzie-
rung der Stellplätze führen wodurch die erforderlichen Stellplätze nicht nachgewiesen werden 
könnten. Weiterhin wäre die gewünschte Abschirmung zur nördlich gelegenen Forensik im betref-
fenden Teilbereich nicht gewährleistet.  
Gemäß § 89 Abs. 1 Nr. 6 SächsBO sind derartige abweichende Maße der Abstandsflächentiefen zu-
lässig, soweit dies u. a. zur Verwirklichung der Festsetzungen einer städtebaulichen Satzung erfor-
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derlich ist und eine ausreichende Belichtung zur Erreichung gesunder Wohn- und Arbeitsverhält-
nisse sowie der Brandschutz gewährleistet sind. Mit den festgesetzten Abstandsflächen ist dies ge-
geben. Die Gebäude sind für die Feuerwehr gut erreichbar.  
Es ist weiterhin durch die getroffenen Festsetzungen sichergestellt, dass in dem betroffenen Bereich 
keine weiteren Gebäude errichtet werden können. Eine gute und ausreichende Belichtung des Ge-
bäudes bleibt gewährleistet, da es sich um die Schmalseite (8,0 m) im Norden des Gebäudes handelt 
und die Räume über die Ost- und Westseite zusätzlich belichtet werden. Der nördliche Giebel des 
Haus B29/30 wird als Brandwand ausgeführt. Somit wird auch den Anforderungen an den Brand-
schutz entsprochen.  
In Abwägung der privaten Eigentümerinteressen mit dem Abstandsflächenrecht der SächsBO ist ein 
Teilrückbau des Gebäudes, um die regulären Abstandsflächen einzuhalten, nicht gerechtfertigt. 
13. Tiefgaragen, Parkdeck und Stellplätze  
Planzeichnung 
In der Planzeichnung werden oberirdische Stellplätze und Garagen als Nebenanlagen, die Tiefgara-
gen und das Parkdeck als Gemeinschaftsanlagen festgesetzt.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und 22 BauGB] 
Begründung: 
Da die Tiefgargen und das Parkdeck eine bestimmte Größenordnung erreichen und überwiegend 
mehreren Gebäuden dienlich sind, werden diese als Gemeinschaftsanlagen festgesetzt. Die oberirdi-
schen Stellplätze und die Fläche für Garagen sind überwiegend einem Gebäude im Sinne einer Ne-
benanlage zugeordnet.  
Die Tiefgaragen und das Parkdeck dienen neben dem Abstellen der PKW zugleich auch dem witte-
rungsgeschützten Abstellen von Fahrrädern. 
Teil B: Text, Nr. 4.1 
Stellplätze, Garagen, ein Parkdeck und Tiefgaragen mit ihren Zufahrten sind nur innerhalb der in 
der Planzeichnung festgesetzten Flächen mit der jeweiligen Zweckbestimmung sowie innerhalb der 
überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. 
[§ 12 Abs. 6 BauNVO] 
Teil B: Text, Nr. 4.2 
Die Oberkante von Tiefgaragen muss mindestens 0,4 m unter der Bezugshöhe liegen. Bezugshöhe 
ist die Höhe der natürlichen Geländeoberfläche, gemessen an allen äußeren Eckpunkten der Außen-
wände der jeweiligen Tiefgarage. 
[§ 9 Abs. 3 BauGB] 
Begründung Tiefgaragen: 
Im Rahmen des V orentwurf ´s wurden hinsichtlich der Unterbringung des ruhenden Verkehrs 2 
grundsätzlich unterschiedliche Lösungen betrachtet. Zum einen dessen Unterbringung weitgehend 
in Tiefgaragen und Parkpaletten und zum anderen innerhalb des vorhandenen Straßenraums sowie 
in kleineren dezentralen Carportanlagen auf den jeweiligen Grundstücken. Mit der Planung wird der 
Focus auf die konzentrierte Unterbringung der Stellplätz in Tiefgaragen und einem Parkdeck gelegt. 
Im denkmalgeschützten Bereich werden unter der Berücksichtigung des vorhandenen Baumbestan-
des des Gartendenkmals sowie außerhalb des denkmalgeschützten Bereiches Flächen für die Errich-
tung von Tiefgaragen festgesetzt. Innerhalb dieser festgesetzten vier Flächen könnten insgesamt bis 
zu ca. 200 PKW-Stellplätze sowie einen noch nicht abschließend zu quantifizierende Zahl an Fahr-
radstellplätzen in den geplanten Tiefgaragen realisiert werden. 
Die überwiegende Anzahl der Tiefgaragenplätze werden im südlichen Teil des Plangebietes zur Un-
terbringung der aus der Wohnnutzung resultierenden notwendigen Stellplätze eingeordnet, da hier, 
Begründung zum Bebauungsplan 
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anders als im nördlichen Teil des Plangebiets die V oraussetzungen zur Errichtung eines Parkdecks 
oder Parkhauses aus städtebaulicher und denkmalpflegerischer Sicht nicht bestehen. 
Das zentrale Bauwerk ist hierbei die geplante Tiefgarage unter der zentralen Grünfläche mit insge-
samt 150 Stellplätzen. Die Ein- und Ausfahrten erfolgen über die beiden Erschließungsschleifen 
(Planstraße A und B). Somit kann gewährleistet werden, dass die Tiefgarage sowohl von den Be-
wohnern des nördlichen als auch des südlichen Plangebietes genutzt werden kann, ohne unnötigen 
Durchfahrtsverkehr innerhalb des Plangebietes zu erzeugen. Im Zuge der Baumaßnahmen werden 
V orkehrungen zum Erhalt des vorhandenen Baumbestandes getroffen. 
Mit der Regelung zur Höhenlage der Tiefgaragen soll der heutige ebene Geländeverlauf erhalten 
werden und eine unterirdische Unterbringung der Tiefgaragen gesichert werden. Ein Hochparterre 
oder künstliche Hügel bspw. sollen im Plangebiet vermieden werden. Teile der Zu- und Ausfahrten 
können von der Regelung abweichen.  
Die Ausführungsdetails und die exakte Lage der vier nicht überdachten Tiefgaragenausgänge und 
erforderliche Lüftungsanlagen sind mit der Denkmalschutzbehörde anzustimmen.  
Begründung Parkdeck: 
Zur Unterbringung der aus der angestrebten Nutzung im nördlichen Teil des Plangebietes resultie-
renden notwendigen Stellplätze soll im Abstand von 3,0 m zum nördlich angrenzenden Gelände der 
KFP Dösen ein überdachtes Parkdeck mit drei Parkebenen entstehen. Insgesamt sollen in dem max. 
235 m langen Bauwerk bis zu 300 PKW-Stellplätze untergebracht werden. Die Erschließung des 
Parkdecks erfolgt über die nördliche Erschließungsschleife über jeweils eine Ein- und Ausfahrt an 
der östlichen und westlichen Stirnseite des Bauwerks. 
Neben der Unterbringung des ruhenden Verkehrs in einem Gebäude und der damit angestrebten 
Freihaltung der Straßenräume von parkenden Autos soll vor allem eine optische Abgrenzung des 
Plangebietes gegenüber der angrenzenden Kliniknutzung erfolgen. Letztlich soll so ein störungs-
freies Nebeneinander der verschiedenen Nutzungen gewährleistet werden. 
Im Rahmen des Verfahrens wurde ein Lärmgutachten zur Anordnung des Parkdecks durch das Inge-
nieurbüro Dr. Kiebs (Gutachten Nr. 5210914) erarbeitet, welches u. a. die Auswirkungen aus der 
Nutzung des Parkhauses auf die angrenzende Kliniknutzung untersuchte. Im Ergebnis des Gutach-
tens kann davon ausgegangen werden, dass bei entsprechender Ausführung des Parkhauses mit ge-
schlossener Nord- und Südfassade und der geplanten Ein- und Ausfahrt auf der Ost- und Westseite 
des Gebäudes die Immissionsrichtwerte für das angrenzende Krankenhausgebiet nach TA Lärm 
(Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm) 45 (dB(A) Tagwert, 35 dB(A) Nachtwert) sicher 
eingehalten werden können. 
Die Nutzung des Parkdecks erfolgt ausschließlich durch die Anwohner. Ein Grundstücksnachbar hat 
die Errichtung notwendiger Stellplätze und die mit ihrem Betrieb üblicherweise verbundenen Im-
missionen grundsätzlich hinzunehmen. Die Bewohner der nahegelegenen Wohnhäuser werden Auf-
grund der Lage Ihren eigenen Stellplatz im Parkhaus besitzen. Entferntere Wohnhäuser, die eher ei-
nen Stellplatz in der Tiefgarage des Parterres nutzen sind wiederum weniger beeinträchtigt. Zudem 
ist davon auszugehen, dass es aufgrund der definierten Zuordung der Stellplätze zu den Nutzern 
keinen Park-Such-Verkehr geben wird.  
Im Hinblick auf die sicherheitstechnischen Anforderungen des KFP Dösen haben Abstimmungen 
stattgefunden. Entsprechende konstruktive Maßnahmen, die ein Übersteigen der Zaunanlage oder 
die Kontaktaufnahme mit Patienten des KFP Dösen verhindern, werden im Zuge der Realisierung 
des Parkdecks umgesetzt. 
Begründung oberirdische Stellplätze: 
Im Ergebnis des frühzeitigen Beteiligungsverfahrens wurde die vorgeschlagenen Unterbringung des 
ruhenden Verkehrs in dezentralen Tiefgaragen und einem Parkdeck am nördlichen Rand des Plange-
biets eindeutigen befürwortet. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Unter Berücksichtigung der denkmalpflegerischen Zielstellungen, hier insbesondere die des Garten-
denkmals, werden daher Festsetzungen zur Zulässigkeit von Tiefgaragen und einem Parkdeck ge-
troffen. 
Dennoch werden im geringen Maße oberirdische Stellplatzflächen festgesetzt: am westlichen Rand 
des Plangebietes für etwa 20 Stellplätze, im WA 7 für etwa 50 Stellplätze für den Nahversorger, im 
WA 8 und 9 für etwa 24 Stellplätze und im WA 10 für etwa 6 Stellplätze für die Kita. Diese Flächen 
schaffen notwendige Angebote für den zu erwartenden Besucherverkehr in den geplanten Wohnge-
bieten bzw. dienen z. B. der Deckung des aus den geplanten Nutzungen resultierenden Bedarfs. 
Begründung Garage: 
Im Bereich der ehemaligen Kegelbahn ist die Unterbringung einer „Hausverwaltung der Parkstadt 
Dösen“ vorgesehen. Um die erforderlichen Fahrzeuge und Geräte sicher unterstellen zu können, ist 
die Errichtung einer Garage erforderlich. Der Bebauungsplan erlaubt die Errichtung des Neubaus 
als Anbau an die bestehende Bebauung oder als eigenständiges Gebäude innerhalb der festgesetzten 
Fläche für Garagen. 
Private Carports oder Garagen sind im übrigen Denkmalbereich nicht zulässig.  
14. Verkehrsflächen 
Planzeichnung 
Die erforderlichen Flächen für die Erschließung des Gebietes werden als öffentliche 
Straßenverkehrsflächen festgesetzt. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB] 
Begründung: 
Entsprechend der Masterplanung werden zur Sicherung der Erschließung des Gebietes vier Straßen-
abschnitte (Planstraßen A, B, C und D) festgesetzt. Diese Festsetzung ist zugleich die Grundlage für 
die künftige öffentliche Widmung der Straßen. 
Die als Straßenverkehrsflächen festgesetzten Planstraßen A und B stellen die Haupterschließung dar 
und ermöglichen als Teil des öffentlichen Straßennetzes eine effiziente und uneingeschränkte öf-
fentliche Nutzung des Plangebietes. Sie bestehen gemäß Erschließungskonzept aus der Fahrbahn 
(5,5 m) und beidseitig begleitenden Fußwegen (1,75 m). Die Bruttobreite der Verkehrsfläche beträgt 
9,5 m inkl. Rückenstützen, um die technisch notwendigen Bestandteile realisieren zu können. 
Eine Aufweitung der Fahrbahnbreite ginge zu Lasten der ohnehin schmalen Gehwege, da die äuße-
ren Grenzen der festgesetzten Verkehrsflächen aufgrund des Baumbestandes und denkmalpflegeri-
scher V orgaben nicht „verhandelbar“ sind. Eine lichte Durchfahrtsbreite von 3,55 für die Fahrzeuge 
der Müllentsorgung ist gegeben. Zu Gewähleistung der lichten Durchfahrtsbreite bleiben die Berei-
che über dem Bord frei von sonstigen straßenbegleitenden Einbauten.  
Die zu erwartenden Fahrbahnbreiten ermöglichen hingegen keine ungehinderte Durchfahrt für die 
derzeit eingesetzten Bustypen der LVB. Aufgrund der Schleppkurven werden selbst für den kleins-
ten Bustyp (O 520 (cito), Länge 10 m) in den Kurvenbereichen neben der Fahrbahn auch die Geh-
wegbereiche beansprucht.  
Die beiden Verkehrsschleifen werden durch eine Straße (Planstraße C) im Westen miteinander ver-
bunden. Diese besteht gemäß Erschließungskonzept aus der Fahrbahn (5,5 m) und einem einseitig 
begleitenden Fußweg (1,75 m).  
Die Planstraße D wiederum im Südosten erschließt die Neubauten im WA 8, WA 9 und WA 10 und 
wird mit einer Breite von insgesamt 8,75 m (einschließlich Bankett) ausgeführt. Die Breite der 
Fahrbahn beträgt 5,5 m und der einseitig begleitende Gehweg 2,5 m. 
Die planungsrechtlich festgesetzte öffentliche Verkehrsfläche an der Chemnitzer Straße definiert 
nicht nur den neuen Gehweg in der Breite von 2,5 m sondern auch Teile der bestehenden Straßen-
fläche. Nördlich der Zufahrt zum Haus B19 in Höhe einer zukünftigen neuen Querungshilfe zur 
Begründung zum Bebauungsplan 
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stadteinwärtigen Bushaltestelle besteht beispielsweise der Bedarf die bestehende Straßenfläche ge-
ringfügig zu verbreitern. Daher ist in dem Bereich die notwendige öffentliche Straßenverkehrsflä-
che größer als nur die 2,5m Gehweg. Daher schwankt die Breite der öffentlichen Verkehrsfläche in-
nerhalb des Geltungsbereiches, da sie nicht nur den 2,5m breiten Gehweg sondern auch die beste-
hende Straßenfläche bis zur Geltungsbereichsgrenze als öffentliche Straßenverkehrsfläche festsetzt.  
Die notwendigen Flächen für die öffentlichen Straßen befinden sich im Eigentum der Projektent-
wicklerin. Die Herstellung der Verkehrsflächen erfolgt durch den Eigentümer und wird vertraglich 
geregelt. Nach Herstellung der Straßen und Abnahme durch die Stadt Leipzig gehen diese in die 
Baulast der Stadt Leipzig über. 
Neben den öffentlichen Straßenverkehrsflächen dienen auch private Straßenflächen der Erschlie-
ßung des Gebietes. Diese werden gemäß Kapitel 15 der Begründung über Geh,- Fahr- und Leitungs-
rechte festgesetzt. 
 
15. Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen 
Teil B: Text, Nr. 5 
Die in der Planzeichnung festgesetzten, mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastenden Flä-
chen sind wie folgt zu belasten: 
 
GFL mit Geh- und Fahrrechten zugunsten der Allgemeinheit sowie mit Leitungsrechten zugunsten 
der Versorgungsträger  
GF mit Geh- und Fahrrechten zugunsten der Allgemeinheit  
GL mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit sowie mit Leitungsrechten zugunsten der Ver-
sorgungsträger 
L mit Leitungsrechten zugunsten der Versorgungsträger  
G mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB] 
 
Begründung: 
 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte (GFL) 
Die Festsetzung von Geh- und Fahrrechten zugunsten der Allgemeinheit und Leitungsrechten zu-
gunsten der Versorgungsträger gewährleistet die uneingeschränkte öffentliche Zugänglichkeit und 
Nutzung aller Verkehrsanlagen, der drei festgesetzten Spielplatzflächen sowie die gesicherte Ver- 
und Entsorgung des Plangebietes.  
Um die Erschließung des Gebietes zu gewährleisten, werden neben den öffentlichen Verkehrsflä-
chen die dafür notwendigen Flächen mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten belastet. Die mit GFL-
Rechten belegten Straßen erschließen das Parkdeck im Norden und sollen als private Straßen ausge-
führt werden. Die Bruttobreite der Straßenstiche im WA 2 liegt bei 7,25 m Breite. In den Flächen 
sind keine Wendemöglichkeiten vorgesehen, da eine Befahrung durch die Stadtreinigung nicht be-
absichtigt ist. Die Abholung des Mülls ist an den öffentlichen Verkehrsflächen vorgesehen. Die mit 
Geh-, Fahr- und Leitungsrechten belegten Flächen gewährleisten in ihrer Dimensionierung die Rea-
lisierung der technisch notwendigen Bestandteile. Den Belangen der Versorgung (Brandschutz, Ret-
tungsweg, Abfallentsorgung) ist somit Rechnung getragen. 
Weiterhin wird die Erschließung des Hauses N 5 über ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht gesichert. 
Neben den privaten Straßenflächen dienen auch öffentliche Straßenflächen der Erschließung des 
Gebietes. Diese werden als öffentlichen Straßenverkehrsflächen festgesetzt. 
 Geh- und Fahrrechte (GF) 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Die Festsetzung von Geh- und Fahrrechten zugunsten der Allgemeinheit gewährleistet die uneinge-
schränkte öffentliche Nutzung sowie die Sicherung der Erschließung des Baufensters B 19 und N 5. 
 Geh- und Leitungsrechte (GL) 
Die Festsetzung von Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit und Leitungsrechten zugunsten der 
Versorgungsträger gewährleistet die uneingeschränkte öffentliche Nutzung sowie die gesicherte 
Ver- und Entsorgung des Plangebietes. Gemäß Kap. 9.3 der Begründung wird das Gebiet über diese 
Trassen für die Medien Trinkwasser, Regenwasser und Schmutzwasser ver- und entsorgt. 
 Gehrechte (G) 
Die Festsetzung von Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit gewährleistet die uneingeschränkte 
öffentliche Nutzung sowie die Anbindung des Plangebietes an die umgebenden Gebiete. Gehwege 
im Gebiet werden in einer Bruttobreite von 3,0 m ausgeführt. 
Weiterhin werden die Grünflächen pG 3.1 bis pG 3.3 mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit 
belegt, um die Zugänglichkeit für die Öffentlichkeit zu gewährleisten.  
Um den Brandschutz der baulichen Anlagen am zentralen Parterre zu gewährleisten, besteht die 
Notwendigkeit, die Wege entlang des Parterres für eine Befahrung durch die Feuerwehr zu ermögli-
chen. Daher werden Teile der Wege in einer Bruttobreite von 3,5 m ausgeführt. Eine Aufnahme von 
Rechten zugunsten von Feuerwehr und Rettungsdiensten ist nicht erforderlich, da durch § 55 Abs. 1 
des Sächsischen Gesetzes über den Brandschutz, Rettungsdienst und Katastrophenschutz (Sächs-
BRKG) die Rechte u. a. für das Betreten und Befahren durch Einsatzkräfte im Einsatzfall bereits 
ausreichend geregelt sind. 
Auf allen mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten belasteten Flächen ist auch die Befahrung durch den 
Radverkehr erlaubt. 
 Leitungsrechte (L) 
Die Festsetzung von Leitungsrechten zugunsten der Versorgungsträger gewährleistet die gesicherte 
Ver- und Entsorgung des Plangebietes und der umliegenden Gebiete. Gemäß Kap. 9.3 der Begrün-
dung wird das Gebiet über diese Trassen für die Medien ver- und entsorgt. 
Südlich des WA 7 verläuft ein Leitungsrecht, welches eine geplante Fernwärmetrasse sichert.  
16. Wasserflächen 
Planzeichnung 
In der Planzeichnung sind Wasserflächen festgesetzt. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 16 a BauGB] 
Begründung: 
Derzeit verläuft ein Entwässerungsgraben der Chemnitzer Straße durch die Baugebiete WA 6 und 
WA 7. Dieser soll nach Süden verlegt werden, um die Baugebiete effizient nutzen zu können. Für 
die Umverlegung wird eine Wasserfläche festgesetzt.  
17. Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 
Im Zusammenhang mit der beabsichtigten zukünftigen Nutzung des Areals als Wohngebiet ist die 
Verträglichkeit gegenüber dem Verkehrs- und Gewerbelärm sowie der Immissionssituation des 
Luftschadstoffes Stickstoffdioxid nachzuweisen. Ziel ist es das Wohlbefinden der Bewohner zu si-
chern. Für das Areal des Bebauungsplangebietes „Parkstadt Dösen“ wurde zum einen ein Schallgut-
achten erarbeitet, welches die jeweiligen vorhandenen Lärmquellen untersuchte und entsprechende 
Maßnahmen definiert um eine Verträglichkeit gewährleisten zu können. Weiterhin wurde eine Im-
missionsprognose für Stickstoffdioxid erarbeitet, welche ebenfalls entsprechende Maßnahmen defi-
niert.  
Begründung zum Bebauungsplan 
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17.1 Schutz vor Verkehrslärm 
Teil B: Text, Nr. 6.1 
In den durch Schrägschraffur (\\\\\\) an Baugrenzen festgesetzten Bereichen sind an Gebäudefron-
ten, die parallel oder in einem Winkel von weniger als 90° zu den Baugrenzen ausgerichtet sind, bei 
Neu-, Um- und Anbauten Mindestanforderungen an den passiven Schallschutz wie folgt einzuhal-
ten:  
Die Schalldämm-Maße der Außenbauteile von Aufenthaltsräumen sind mindestens gemäß der in der 
nachfolgenden Tabelle in Verbindung mit den in der Planzeichnung dargestellten Bereichen und un-
ter Berücksichtigung der Raumnutzung zu wählen. 
Erforderliche Schalldämm-Maße der nach außen abschließenden Bauteile:  
Bereich 
Raumarten der Aufenthaltsräume 
Bettenräume 
in Krankenanstalten 
und Sanatorien 
Aufenthaltsräume in 
Wohnungen, Über-nach-
tungsräume in Beherber-
gungsstätten, Unter-
richtsräume und ähnli-
ches 
Büroräumea 
und ähnliches 
erf. R'w,res des Außenbauteils in dB 
III 40 35 30 
a   An Außenbauteilen von Räumen, bei denen der eindringende Außenlärm aufgrund der in den Räumen    
    ausgeübten Tätigkeiten nur einen untergeordneten Beitrag zum Innenraumpegel leistet, werden keine   
    Anforderungen gestellt. 
b  Die Anforderungen sind hier aufgrund der örtlichen Gegebenheiten festzulegen. 
 
Wenn das Verhältnis der gesamten Außenfläche eines Raums (Sg) zu seiner Grundfläche (SG) einen 
von 0,8 abweichenden Wert für Sg/SG aufweist, so ist zum Wert für das erforderliche resultierende 
Schalldämm-Maß (erf. R'w,ges) der mit nachfolgender Gleichung (Gleichung 33 aus DIN 4109-2) 
ermittelte Korrekturwert KAL zu addieren:  
KAL = 10 * lg (Sg/0,8 * SG) in dB  
Von den getroffenen Anforderungen abweichende geringere Schalldämm-Maße sind zulässig, wenn 
durch Sachverständige für Schallschutz nachgewiesen wird, dass die Anwendung dieser Maße aus-
reichend ist.  
Schutzbedürftige Räume, die nur Fenster zu Fassaden mit einer Lärmbelastung > 50 dB(A) nachts 
besitzen, sind mit schallgedämmten fensterunabhängigen Lüftungseinrichtungen auszustatten.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] 
Begründung: 
Für das Areal des Bebauungsplangebietes „Parkstadt Dösen“ wurden in einem Schallgutachten die 
Lärmpegelbereiche LPB nach DIN 4109 ermittelt. An einigen Fassaden nahe der Chemnitzer Straße 
tritt der Lärmpegelbereich LPB III auf. Hier ist es geboten, einen Einzelnachweis nach DIN 4109 in 
Verbindung mit der VDI-Richtlinie 2719 zu führen. Für die betroffenen Fassaden werden die o. g. 
passiven Schallschutzmaßnahmen festgesetzt. Im Falle von Wohnräumen (Standardraum, 25 % 
Fensterflächenanteil) wären dann Fenster der Schallschutzklasse 2 erforderlich.  
Maßnahmen an betroffenen Gebäuden, die dem Denkmalschutz unterliegen, sind entsprechend mit 
dem Denkmalschutz im Baugenehmigungsverfahren abzustimmen.  
Um eine ausreichende Sauerstoffzufuhr zu gewährleisten, ist es erforderlich, Kinder- und Schlaf-
räume mit einer fensterunabhängigen Lüftungseinrichtung auszustatten. Das ist insbesondere dann 
erforderlich, wenn der Außengeräuschpegel nachts ≥ 50 dB(A) beträgt. 
Besonders schutzbedürftige Räume, Terrassen, Balkone etc. sollten alternativ für diese Häuser auf 
der der Straße abgewandten Gebäudeseite angeordnet werden. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Für alle übrigen Fassaden ist kein passiver Schallschutz erforderlich. 
17.2 Schutz vor Emissionen bestehender gewerblicher Nutzungen (Heizwerk) 
Gewerbelärm 
Generell ist zu bemerken, dass aufgrund der ehemaligen hohen Schutzdürftigkeit des Areals Park-
krankenhaus eine relativ konfliktfreie Situation vorliegt. In Krankenhausgebieten bestand eine hö-
here Schutzbedürftigkeit als in Wohngebieten. Das betraf auch die Begrenzung der Geräuschemissi-
onen des Heizwerkes am Standort Chemnitzer Straße 50. Mehrere bauliche Maßnahmen wurden zur 
Schallabstrahlung bereits getroffen.  
V or 8 Jahren wurde für den Grundlastbetrieb des Heizwerkes eine Wärmepumpenanlage im Zusam-
menspiel mit einem BHKW eingebaut. Dabei werden 8 Ventilatoren betrieben. Diese Anlagen sind 
außerhalb des Gebäudes an der Westseite, also dem Plangebiet zugewandt, positioniert.   
Hinsichtlich der im Süden des Bebauungsplangebietes „Parkstadt Dösen“ vorgesehenen Wohnhäu-
ser wurde in dem Schallgutachten eine deutliche Überschreitung der Immisionsrichtwerte im Nacht-
zeitraum ermittelt. Eine Verträglichkeit zwischen den Nutzungen kann daher nicht ohne erhebliche 
und umfassende Veränderungen an der Wärmeerzeugungsanlage erreicht werden. 
Luftschadstoffe 
In unmittelbarer Nähe des Heizwerkes können Überschreitungen des zulässigen Immissionswertes 
für Stickstoffdioxid von 200 µg/m³ als Stundenmittel nicht ausgeschlossen werden. Ermittelt wurde 
ein Maximalwert von 207 µg/m³ am Neubau Haus 18. 
Teil B: Text, Nr. 6.2.1 
Im WA 8 und WA 9 ist eine Wohnnutzung unzulässig bis Lärmminderungs-, Schallschutzmaßnahmen 
und die Erhöhung des Abgasschornsteins des BHKW am Heizwerk auf dem Flurstück 191/14, Ge-
markung Dösen) durchgeführt wurden. Es ist nachzuweisen, dass die im Bereich des WA 8 und 
WA 9 durch das Heizwerk einwirkenden Immissionen  der TA Luft und Immissionsrichtwerte für all-
gemeine Wohngebiete nach der TA Lärm eingehalten werden.  
[§ 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB] 
Teil B: Text, Nr. 6.2.2 
Mit Umsetzung der Maßnahmen nach Nr. 6.2.1  sind Nutzungen nach Nr. 1.1 und 1.2 zulässig.   
[§ 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB] 
Begründung: 
Der Projektentwickler verfolgt die Realisierung des WA 8 und WA9 als einen Bauabschnitt.  
Die Nutzungsaufnahme im WA 8 bis WA 9 ist also erst zulässig, wenn durch aktive Schallschutz-
maßnahmen und Maßnahmen zur Reduzierung der Luftschadstoffe am östlich angrenzenden Heiz-
werk sichergestellt ist, dass die für die beiden Baugebiete erforderlichen Immissionsrichtwerte ein-
gehalten werden.   
Nach ersten Prüfungen bedarf es dazu einer Erhöhung des bestehenden Schornsteins des BHKW 
auf 18,40 m über Flur sowie 19,20 m über Flur für den Schornstein des Heizkessels. Dann kann das 
Abgas beschleunigt in die Atmosphäre getragen werden und es stellt sich ein besserer Verdünnungs-
effekt, gerade in Quellnähe (WA 8 und WA 9), ein. Mittlerweile sind die entsprechenden Änderung 
umgesetzt. 
Es ist absehbar, dass auch die noch offenen Umbauten und Änderungen am Heizwerk umgesetzt 
werden. Zwischen der Stadtwerke Leipzig GmbH als Eigentümerin des Heizwerkes und dem Eigen-
tümer der im Plangebiet gelegenen Flächen ist bereits ein Vertrag vereinbart, der die o.g. Umbau-
maßnahmen regelt. Zudem wird diese Vereinbarung zusätzlich im städtebaulichen Vertrag gesichert 
und in das Grundbuch des betroffenen Flurstückes eingetragen. Der schallschutztechnische Umbau 
des Heizwerkes ist vor Innutzungnahme der Neubauten geplant.  
Begründung zum Bebauungsplan 
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Eine Wohnnutzung im betroffenen Gebiet ist somit erst zulässig, wenn durch einen schallschutz-
technischen Umbau des Heizwerks gesunde Wohnverhältnisse erreicht werden können.  
Daher sind die Veränderungen an der Anlage so vorzunehmen, dass bei V olllastbetrieb die energeti-
sche Summe aller Geräuschquellen des Wärmeerzeugers im Nachtzeitraum einen Beurteilungspegel 
am nächstgelegenen Immissionsort von höchstens 40 dB(A) bewirkt. Der Beurteilungspegel von 
40 dB(A) nachts entspricht dem allgemeinen Wohngebiet, in dem Wohnen ohne gesundheitsschädi-
gende Wirkungen ebenfalls möglich ist.  
V on einer Errichtung einer Schallschutzwand bzw. eines Schallschutzwalls kann abgesehen werden, 
da der Aufwand des Umbaus der Emissionsquelle geringer ist und sich der Eigentümer und Betrei-
ber des Heizwerkes bereits dazu bereit erklärt hat. Zudem kann ein Eingriff in die Landschaft und 
eine Beeinträchtigung des Landschaftsbildes vermieden werden.   
18. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und   
               Landschaft 
18.1 Befestigung von Oberflächen 
Teil B: Text, Nr. 7.1.1 
Die Befestigung von Stellplätzen, Zufahrten und Wegen, einschließlich der Aufstellflächen für die 
Feuerwehr innerhalb von Baugrundstücken und von Stellplätzen außerhalb von Baugrundstücken 
sind so auszuführen, dass das auf den jeweiligen Flächen anfallende Niederschlagswasser weitest-
gehend innerhalb dieser Flächen versickern kann. Oberflächenwasser das nicht versickern kann, ist 
durch Vorsorge der Rückhaltung auf dem Grundstück zurückzuhalten.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] 
Begründung: 
Die Festsetzung verflogt einen naturschutzfachlichen Aspekt und keinen wasserwirtschaftlichen Be-
lang. Ziel der Festsetzung ist es, die Oberflächenversiegelung auf ein Mindestmaß zu reduzieren. 
Mit der Versickerung des auf den jeweiligen Flächen anfallenden Niederschlagswassers weitestge-
hend innerhalb dieser Flächen soll der Abfluss verringert werden. In geringem Maße kann dadurch 
das Oberflächenwasser zur Grundwasserneubildung beitragen. 
Bei Reduzierung der Versiegelungsintensität auf das unbedingt notwendige Maß können Boden-
funktionen teilweise erhalten bleiben. V ollflächig bodenversiegelnde Materialien sollen daher nur 
dort verwendet werden, wo dies zur Sicherung der tatsächlichen Nutzungsintensität unvermeidlich 
ist. 
Die Anlage von privaten Stellplätzen und Wegen in wasseraufnehmenden/wasserdurchlässigen Ma-
terialien wie beispielsweise Rasengitter, Schotterrasen oder Ökopflaster mit großen Fugen verrin-
gert zudem die negativen Auswirkungen auf das Schutzgut Klima im Vergleich zu einer V ollversie-
gelung. Mit der Festsetzung kann lokalklimatischen Belastungen entgegengewirkt werden. 
In wasserwirtschaftlicher Hinsicht wird das auf vollversiegelten Flächen anfallende Niederschlags-
wasser aufgrund der mäßigen Versickerungseigenschaften der Böden im Gebiet technisch gesam-
melt und abgeleitet. Oberflächenwasser das nicht versickern kann, wird durch V orsorge der Rück-
haltung auf dem Grundstück zurückgehalten oder über geeignete Maßnahmen verdunstet. Damit 
wird sichergestellt, dass das Oberflächenwasser nicht auf angrenzende Flächen wie öffentliche Stra-
ßenflächen oder private Nachbarflächen gelangt.  
Festsetzungen für helle Oberflächenbefestigungen werden nicht getroffen, um denkmalpflegerische 
V orgaben umsetzen zu können. Zudem spielt aufgrund des auch zukünftig dichten Baumbestandes 
die Aufheizung versiegelter Flächen nur eine untergeordnete Rolle für lokalklimatische Auswirkun-
gen. 
Teil B: Text, Nr. 7.1.2 
Befestigungen für z. B. Wege, Müllplatz, Fahrradstellplatz und Terrasse sind auf maximal 12 % der 
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Baugrundstücksfläche zulässig. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] 
Begründung: 
Mit der Festsetzung der zulässigen Versiegelung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen auf 
12 % wird die maximale Versiegelung beschränkt. Somit ist sichergestellt, dass die verbleibenden 
Flächen als Vegetationsflächen angelegt werden und den stark durchgrünten Charakter des Wohnge-
biets sichern. Weiterhin werden die natürlichen Funktionen wie Versickerung von Niederschlags-
wasser, Grundwasserneubildung, Verdunstung, klimatische Ausgleichsfunktionen, Lebens- und 
Nahrungsraum für die heimische Tier- und Pflanzenwelt erhalten und entwickelt. 
18.2 Überdeckung und Begrünung nicht überbauter Teile von Tiefgaragen 
Teil B: Text, Nr. 7.2.1 
Nicht überbaute Teile von Tiefgaragen sind mindestens mit einer 40 cm starken, durchwurzelbaren 
Substratschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen. Die Höhe der Substratschicht der Tiefga-
ragen darf die natürliche Höhe der Geländeoberfläche, gemessen an allen äußeren Eckpunkten der 
Außenwände der jeweiligen Tiefgarage, nicht überschreiten. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] 
Begründung: 
Die Festsetzung der Überdeckung von nicht überbauten Tiefgaragen durch eine ebenerdige, mindes-
tens 40,0 cm mächtige, durchwurzelbare Substratschicht sichert die Begrünung der Tiefgaragen, so-
dass sich diese Flächen in das Stadtlandschaftsbild und das denkmalgeschützte Ensemble einfügen 
und als Grünflächen wahrgenommen werden, da diese bündig mit dem anstehenden Boden ab-
schließen. Teile der Zu- und Ausfahrten, welche nicht überdacht und somit nicht mit einer Substrat-
schicht überdeckt werden können, können von der Regelung abweichen. Zudem können so die 
durch die Tiefgaragen beeinträchtigten Funktionen des Naturhaushaltes teilweise wiederhergestellt 
werden. Die festgesetzte ebenerdige Überdeckung der nicht überbauten Tiefgaragen mit einer min-
destens 40,0 cm mächtigen Bodenschicht ermöglicht die Begrünung der Flächen entsprechend den 
V orgaben der denkmalpflegerischen Zielkonzeption.  
Teil B: Text, Nr. 7.2.2 
Innerhalb der im Teil A: Planzeichnung festgesetzten Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege 
und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ist, mit Ausnahme auf den mit Gehrechten 
zu belastenden Flächen, eine Frischwiese anzulegen und extensiv zu pflegen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] 
Begründung: 
Die im Bereich des Parterre bestehende magere Frischwiese unterliegt als gesetzlich geschütztes Bi-
otop gemäß § 21 SächsNatSchG (zu § 30 BNatSchG) einem besonderem Schutz. Gesetzlich ge-
schützte Biotope dürfen weder zerstört noch erheblich beeinträchtigt werden, wenn sie nicht durch 
verbindlich festgesetzte konkrete Flächen und Maßnahmen ausgeglichen werden können. Mit dem 
Bau der Tiefgarage im Bereich der Frischwiese ist eine Zerstörung unumgänglich. Allerdings kann 
die Zerstörung der Frischwiese durch die Neuanlage ausgeglichen werden. Mit der Überdeckung 
der Tiefgarage mit 40,0 cm durchwurzelbarem Substrat (siehe TF 7.2.1) werden Standortbedingun-
gen geschaffen, die für die Anlage und den dauerhaften Bestand einer Frischwiese geeignet sind.  
Die Gehölzreihen am Parterre befinden sich außerhalb der unterbauten Fläche. Die jeweils festge-
setzten Gehölzbepflanzungen werden außerhalb der von Tiefgaragen unterbauten Flächen umge-
setzt. Dies entspricht auch der denkmalpflegerischen Zielstellung, die ost-westverlaufende Mittel-
achse des Parterres frei zu halten.   
Die räumliche Ausdehnung der herzustellenden Frischwiese entspricht der bestehenden. Für die 
Neuanlage der Wiesen greifen verschiedene Methoden ineinander. Es erfolgt die Einsaat einer ent-
sprechenden Mischung von Wiesensamen. Weiterhin wird, um den wertvollen Diasporenvorrat der 
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bestehenden Wiese für die Neuanlage zu nutzen, Mähgut abgetragen und daraus Samen gewonnen, 
die lagerungsfähig sind und somit auch zum Zeitpunkt der Neuanlage zur Verfügung stehen. Zudem 
werden Teilbereiche als Soden abgetragen, die das vollständige Wurzelgeflecht und die Pflanzen 
einschließlich bereits gebildeter Samen enthalten. Diese Soden sind sachgerecht zu lagern und wer-
den nach Fertigstellung des Planums der zukünftigen Frischwiese, wieder aufgebracht. Ausgehend 
von diesen Soden wachsen die darin enthaltenen Pflanzen weiter, breiten sich in die Wiese aus und 
enthaltenen zudem Samen, die sich ebenfalls verbreiten. 
Die Festsetzung der extensiven Pflege, beinhaltet die zweimalige Mahd der Frischwiese im Jahr 
(Mitte September bis Ende Mai). Die Mahd erfolgt jeweils nach der Samenreife, um die Ausbrei-
tung der Samen und damit den Erhalt der derzeitigen geschützten Artenzusammensetzung zu ge-
währleisten. 
Es werden keine weiteren Nutzungen in der Wiesenfläche eingeordnet, wie z. B. Spielflächen, um 
den Bewohnern des Viertels das Parterre als Freianlage der Ruhe und Entspannung zur Verfügung 
zu stellen. Die Begehbarkeit durch die Allgemeinheit ist ebenfalls auf die querenden Wege begrenzt.   
Dies ermöglicht die Entwicklung und den dauerhaften Erhalt des geschützten Biotops „magere 
Frischwiese“ und entspricht zudem der historisch belegten Nutzung. Spielflächen werden dezentral 
angeordnet (pG 3.1 bis 3.3).  
Die querenden Wege sind von der Festsetzung ausgenommen. Diese sind bereits vorhanden und 
bleiben erhalten. Teile der Zu- und Ausfahrten, welche nicht überdacht und somit nicht mit einer 
Substratschicht überdeckt werden können, können ebenfalls von der Regelung abweichen. 
19. Grünordnerische Festsetzung 
19.1 Pflanzenqualität 
Teil B: Text, Nr. 8.1 
Für die nachstehenden Festsetzungen werden die Pflanzqualitäten wie folgt definiert: 
Pflanzklasse A 
Straßenbäume 
StU* mindestens 20-25 cm, Hochstamm 
Kronenansatz in mindestens 2,5 m Höhe 
(Lichtraumprofil) 
Pflanzklasse B 
Bäume auf privaten Grundstücken 
StU* mindestens 16-18 cm, Hochstamm 
Pflanzklasse C 
Sträucher 
Pflanzgröße 60-80 cm,  
mindestens zwei Sträucher pro m² 
*StU = Stammumfang, gemessen in 1 m Höhe 
Alle festgesetzten Pflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang in der entsprechenden 
Pflanzklasse zu ersetzen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB] 
 
Begründung: 
Die Festsetzung der Pflanzqualitäten dient neben dem städtebaulichen Erscheinungsbild der Siche-
rung der Mindestqualitäten der festgesetzten Anpflanzungen und darüber der Sicherung der Min-
destwertigkeiten im Rahmen der Ausgleichsbilanzierung. Weiterhin tragen sie zu einem homogenen 
Erscheinungsbild der Neupflanzungen bei und erzielen relativ schnell einen hohen ökologischen 
Wert für das Gebiet. 
 
 
 
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19.2 Fläche zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen  
Teil B: Text, Nr. 8.2.1 
In den Flächen PF 1, PF 2, PF 4, PF 5, PF 6, PF 7 und PF 8 sind Bäume mit einem Stammdurch-
messer von > 20 cm, gemessen in einer Stammhöhe von 1 m, in folgender Mindestanzahl dauerhaft 
zu erhalten oder nach Abgang oder Beseitigung durch heimische, standortgerechte Bäume der 
Pflanzklasse B zu ersetzen:  
PF 1: 14 Bäume 
PF 2: 6 Bäume 
PF 4: 2 Bäume 
PF 5: 18 Bäume 
PF 6: 4 Bäume 
PF 7: 7 Bäume 
PF 8: 7 Bäume 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB] 
Teil B: Text, Nr. 8.2.2 
In den Flächen PF 1, PF 2, PF 4, PF 5, PF 6, PF 7 und PF 8 sind Bäume mit standortgerechten, 
heimischen Sträuchern zu unterpflanzen, wobei die Strauchgruppen mindestens 50 % der jeweiligen 
Fläche PF einnehmen müssen (ein Strauch pro m²). 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB] 
Begründung: 
Die Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen PF 1, PF 2, PF 4, 
PF 5, PF 6, PF 7 und PF 8 sind als Baum-Strauch-Gruppen zu entwickeln und dauerhaft zu erhalten. 
Die Baumgruppen entlang der Chemnitzer Straße (PF 1, PF 2, PF 4, PF 5 und PF 6) stellen bereits 
jetzt eine deutlich Zäsur zur Straße dar, die erhalten und gesichert wird. Im Bereich des Nahversor-
gers ist ein Eingriff in den Gehölzbestand (PF 5 und PF 6) für den Nachweis der erforderlichen 
Stellplätze unvermeidlich. 
Die Baumgruppe südlich des Bestandsgebäudes C 1 ist innerhalb des Landschaftsschutzgebietes ge-
legen und entspricht hinsichtlich der Artenzusammensetzung der potenziellen natürlichen Vegetati-
on. Sie wird mit der Pflanzfestsetzung PF 7 und PF 8 gesichert.  
Die genannten Bestände sind zum Teil überaltert und von Totholz durchsetzt. Mit dem Zulassen von 
Durchforstungsmaßnahmen und dem Entfernen von Bäumen wird der Gehölzbestand aufgelockert, 
sodass die verbleibenden Bäume bessere Wuchsbedingungen erhalten. Zudem werden die Baum-
gruppen mit Sträuchern unterpflanzt, sodass eine blickdichte Abschirmung zur Chemnitzer Straße 
geschaffen wird. Dies entspricht auch den denkmalpflegerischen Zielen. 
Weiterhin werden durch die Unterpflanzung artenschutzrechtliche Ziele verfolgt. Innerhalb der ge-
bäudenahen Flächen im denkmalgeschützten Bereich sind zum Teil strauchartige Bestände (Jung-
wuchs) entstanden, die als Bruthabitat für gebüschbewohnende V ogelarten dienen. Diese werden bei 
Wiederherstellung der Gärten teilweise entfernt und werden innerhalb der Pflanzflächen ersetzt. Da 
die Sträucher innerhalb der Flächen freiwachsend sind, ist die Anpflanzung von einem Strauch pro 
m² ausreichend, 
Die festgesetzte Mindestanzahl der Bäume je Fläche ist am Bestand orientiert, wobei vitale Bäume 
mit einem Stammdurchmesser > 20 cm in einem Meter Höhe als Referenz dienen. 
 
 
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19.3 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen   
              Bepflanzungen 
Teil B: Text, Nr. 8.3 
Die Pflanzfläche PF 3 ist dauerhaft als Zierbepflanzung oder Rasenfläche zu entwickeln. Vitale 
Laubbäume mit einem Stammdurchmesser > 20 cm in einem Meter Höhe sind dauerhaft zu erhalten 
und bei Abgang zu ersetzen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB] 
Begründung: 
Ziel ist die Entwicklung einer repräsentativen Pflanzfläche, die zwischen der ursprünglichen Funk-
tion der Hervorhebung des Eingangs und der aktuellen untergeordneten Funktion vermittelt. Auf-
grund der nicht vorhandenen Nutzung und Pflege des Areals ist auch die ehemals repräsentative 
Pflanzfläche am Eingang an der Chemnitzer Straße stark verwachsen. Die ursprünglichen Gestal-
tungsabsichten sind nicht mehr erkennbar. Um diese wieder zu entwickeln, ist es notwendig Nadel-
gehölze und nicht vitale Laubgehölze zu entnehmen. V orhandene vitale Laubbäume werden erhal-
ten und in die Neugestaltung der Pflanzfläche integriert. Die Pflanzfläche soll entsprechend der 
denkmalpflegerischen Zielstellung als Schmuckpflanzung mit niedrigen Sträuchern und Stauden 
den Blick von der Chemnitzer Straße auf das Eingangsgebäude unterstreichen. 
19.4 Begrünung der privaten nicht überbaubaren Grundstücksflächen in den                     
              Baugebieten WA 2 bis WA 6 
Teil B: Text, Nr. 8.4.1 
a) Vorhandene Bäume mit einem Stammdurchmesser > 10 cm sind, wenn sie nicht dem Brandschutz 
entgegenstehen, zu erhalten und bei Abgang gemäß Beiplan, in dem Anzahl, Art und Standort der 
Bäume festgesetzt sind, mit Bäumen der Pflanzklasse A zu ersetzen.  
b) Alleebäume sind mit Rasen und/oder mit artenreichen Wiesen zu unterpflanzen..  
c) Baumerhalt innerhalb der Gehölzgruppen gemäß Nr. 8.2.1 ist nicht auf diese Festsetzung anre-
chenbar. 
Teil B: Text, Nr. 8.4.2 
In den nicht überbaubaren Grundstücksflächen der Häuser A 2, A 4, A 5, A 6 sowie B 2, B 4, B 5, 
B 6 sind jeweils vier, in den nicht überbaubaren Grundstücksflächen der Häuser A 8 und B 8 sind 
jeweils zwei Schwarzkiefern der Pflanzklasse B gemäß Beiplan zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten 
und nach Abgang durch Schwarzkiefern der Pflanzklasse B zu ersetzen. 
Teil B: Text, Nr. 8.4.3 
Mindestens 3 % der Fläche des jeweiligen Baugrundstücks sind mit heimischen, standortgerechten 
Laubsträuchern oder Straucharten, die für die Entstehungszeit der denkmalgeschützten Anlage ty-
pisch sind (Pflanzklasse C) zu bepflanzen. Vorhandene Sträucher, die der Festsetzung entsprechen, 
werden angerechnet. 
Teil B: Text, Nr. 8.4.4 
Mindestens 1,5 % der Fläche des jeweiligen Baugrundstücks sind als Pflanzflächen für Stauden und 
Gräser anzulegen. Je m² Pflanzfläche sind drei Stauden oder drei Gräserpflanzen zu pflanzen. 
Teil B: Text, Nr. 8.4.5 
Die verbleibenden Flächen der jeweiligen Baugrundstücke sind als Rasen und/oder mit artenrei-
chen Wiesen anzulegen und pflegen. 
Teil B: Text, Nr. 8.4.6 
Im WA 6 sind entlang der Wasserfläche sechs heimische, standortgerechte Laubbäume (Pflanz-
klasse B) zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang durch heimische, standortgerechte 
Laubbäume der Pflanzklasse B zu ersetzen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und 25b BauGB] 
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Begründung: 
Zu 8.4.1) Die Standorte der straßenbegleitenden Bäume, die den historischen Teil des Plangebietes 
in hohem Maß prägen, befinden sich in den gebäudenahen Freiflächen und werden über die Festset-
zung gefasst und gesichert. Ziel ist der Erhalt der vorhandenen, vitalen Laubbäume und die dauer-
hafte Wiederherstellung bzw. Neuformulierung der ursprünglichen Gestaltungsidee der alleebeglei-
teten Straßenachsen, wobei zukünftig die massive Verschattung der Gebäude und der gebäudenahen 
Freiflächen vermieden werden soll und jeder Baum ausreichend Platz für seine optimale Entwick-
lung erhält, was im Bestand nicht mehr gegeben ist. Zudem sind die Anforderungen an die Ver- und 
Entsorgung (Stadtreinigung) und die damit verbundenen größeren Verkehrsbreiten und Wendera-
dien zu berücksichtigen sowie der Brandschutz, für den entsprechende Freihalteräume im hausna-
hen Bereich und Sicherheitsstandards für die Verlegung von Leitungen (Trinkwasser, Abwasser, 
Strom und Fernwärme) mit heute deutlich größeren Abständen zu Leitungen und Schächten als zur 
Entstehungszeit der Anlage vorzuhalten sind. 
V ordringliches Ziel der Festsetzung ist der Erhalt des Baumbestands. Da es jedoch absehbar ist, 
dass es aus Gründen der Planung, der Verkehrssicherheit und der Überalterung des Baumbestandes 
zum Verlust von Bäumen kommen wird, wird ein Baumbestandsentwicklungskonzept in Form des 
Ziel-Rasters erstellt. Auf Grundlage der historischen Gestaltungsidee wird ein Ziel-Raster der Allee-
bäume entwickelt, welches die historische Gestaltungsidee (Alleen einer Baumart) aufnimmt und 
mit den aktuellen Erfordernissen vereint: Langfristig wird jeder Gebäudekomplex von einem Allee-
Baumraster umfasst, wobei der Abstand zwischen den Alleebäumen weiterhin zwischen 11,0 m und 
15,0 m betragen soll.  
In den Nord-Süd-Alleen ist dieses Prinzip umsetzbar. In Abschnitten, in denen sich ein geringerer 
Baumabstand im Bestand bewährt hat, werden die vorhandenen Baumstandorte in das Ziel-Raster 
übernommen (z. B. Abschnitte der Alleen aus Amerikanischen Roteichen und aus Rotbuchen). Dies 
erfolgt, um den vorhanden Rhythmus der Baumabstände zu erhalten und um die Realisierung späte-
rer Ersatzpflanzungen zu erleichtern. In den west-ost-verlaufenden Alleen orientieren sich die fest-
gesetzten Baumstandorte an vorhandenen Bäumen, aber auch an ehemaligen Baumstandorten. Zu-
dem wird die aktuelle Vitalität der Bäume berücksichtigt. Dadurch variieren die Abstände zwischen 
den Bäumen. Die Alleen bleiben jedoch als durchgehende Baumreihen erhalten und erlebbar. Der 
denkmalkonstituierende Charakter der Alleen wird somit langfristig erhalten und gesichert. Hin-
sichtlich der „Eckbäume“, die gestalterisch von besonderer Bedeutung sind, weil sie Teil der Nord-
Süd-Alleen und zugleich Teil der Ost-West-Alleen sind, können vollständig idealtypisch festgesetzt 
werden. Dazu wurde zum Teil die Verkehrsplanung angepasst. Somit vereint das Ziel-Raster die his-
torisch belegte gestalterische Idee der artgleichen Alleen mit den aktuellen Anforderungen an die 
Erschließung und gesunde Wohnverhältnisse. 
Dieses Ziel-Raster stellt die Grundlage für Neupflanzungen und Nachpflanzungen der Alleen dar 
und wird als Beiplan in den Bebauungsplan aufgenommen. 
Zunächst erfolgt die Umsetzung des Ziel-Rasters in den Bereichen, in denen derzeit keine Allee-
bäume vorhanden sind – wie im nordöstlichen Bereich – unmittelbar bei Herstellung der neuen 
Straßen. Diese Baumpflanzungen sind zu dokumentieren und werden auf spätere Verluste von Al-
leebäumen angerechnet. Im Bereich bestehender Alleen erfolgt die Umsetzung des Ziel-Rasters suk-
zessive, wenn Alleebäume nicht erhalten werden können und zu ersetzen sind. Das Ziel-Raster stellt 
den langfristigen Zustand der Alleebäume dar. Den Zustand nach Umsetzung des Bebauungsplans, 
wenn vitalitäts- und bebauungsplanbedingte Verluste durch Nachpflanzungen entsprechend des 
Ziel-Rasters umgesetzt sind, stellt der Plan 5 dar. 
Das folgende Beispiel soll die V orgehensweise verdeutlichen: Am Bestandsgebäude Haus A4 befin-
den sich derzeit innerhalb der Freianlagen 13 Alleebäume (fünf davon mit schlechter Vitalität) und 
sieben weitere Bäume (drei davon mit schlechter Vitalität) im hausnahen Bereich. Bei Umsetzung 
der Planung gehen hier keine Bäume durch konkurrierende Festsetzungen des Bebauungsplans 
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(Baufenster, Verkehrsflächen) verloren. Dennoch sind die Bäume, die aus Gründen der Verkehrssi-
cherung zu entfernen sind, durch Neuanpflanzungen entsprechend des Zielrasters zu ersetzen. In 
diesem Beispiel sind dies: sechs Alleebäume und zwei Kiefern. Zwei weitere Kiefern im hausnah-
men Bereich sind erst bei Abgang der noch vorhandenen Gehölze im hausnahen Bereich anzupflan-
zen. 
V on den vorhandenen insgesamt 226 Alleebäumen weisen 81 Bäume eine schlechte bzw. sehr 
schlechte Vitalität auf, aus Gründen der Verkehrssicherheit müssten diese Bäume bei jedweder Nut-
zung des Gebietes entfernt werden. Nur 145 der vorhandenen Alleebäume verfügen über eine gute 
Vitalität. 28 dieser vitalen Alleebäume gehen aufgrund konkurrierender Festsetzungen des Bebau-
ungsplans verloren, 117 bleiben erhalten. Das Ziel-Raster umfasst insgesamt 254 Bäume. Zudem 
wird die Anpflanzung von insgesamt 36 Nadelgehölzen in den hausnahen Bereichen festgesetzt. In 
Summe sind somit 290 Bäume für den denkmalgeschützten Bereich festgesetzt (ausgenommen das 
Parterre und die flächigen Gehölzbestände). Mit der Festsetzung zur Anpflanzung von Bäumen ent-
sprechend des Ziel-Rasters können die bebauungsplanbedingten Baumverluste vollständig ausgegli-
chen werden.  
Es verbleibt ein Defizit von Bäumen, für die keine Standorte für Neuanpflanzungen im Plangebiet 
vorhanden sind. Dabei handelt es sich überwiegend um Bäume mit schlechter bzw. sehr schlechter 
Vitalität, die bei jedweder Nutzung des Gebiets aus Gründen der Verkehrssichert zu entfernen wä-
ren. Aus ökologischer Sicht ist dieser Verlust erheblich und wird im Rahmen der Eingriffsregelung 
erfasst und schlägt sich im Wertverlust im Schutzgut Flora/Fauna nieder. Dieser Eingriff wird in 
erster Linie durch die Aufwertung des Landschaftsbildes kompensiert.  
Die Koordination der Baumbestandsentwicklung innerhalb des denkmalgeschützten Bereichs ist im 
Verlauf der Entwicklung des Plangebietes durch eine regelmäßige Dokumentation zu begleiten, um 
die Nachvollziehbarkeit der Umsetzung der Festsetzung zu gewährleisten. Die sukzessive Umset-
zung des Ziel-Rasters und die Dokumentation werden im städtebaulichen Vertrag gesichert. 
Da die Alleebäume innerhalb der nicht überbaubaren Grundstücksflächen stehen, sind Maßnahmen 
zum Schutz vor Überfahren nicht erforderlich. Um die Erlebbarkeit der Alleen zu sichern und die 
Zugehörigkeit zum öffentlichen Raum zu unterstreichen, sind die Alleebäume mit Rasen und/oder 
artenreichen Wiesen zu unterpflanzen. Die Anlage artenreicher Wiesen dient der Förderung der Ar-
tenvielfalt im Gebiet und setzt eine Maßnahme um, die im Artenvielfaltskonzept entwickelt wurde. 
Der dem Gebäude zugewandte Gartenbereich wird durch eine niedrige Hecke optisch wahrnehmbar 
abgegrenzt. 
zu 8.4.2) Im Rahmen der Erarbeitung des denkmalpflegerischen Zielkonzepts wurde herausgefun-
den, dass ursprünglich in den hausnahen Bereichen jeweils zwei Schwarzkiefern an den Giebelsei-
ten standen. Diese Gehölze erreichen Höhen von 25 m und mehr und bilden sehr große tiefausla-
dende Kronen aus, die ein Betreten der hausnahen Bereiche fast unmöglich machen und erhebliche 
Verschattungen verursachen. Deshalb wurden die noch vorhandenen Schwarzkiefer stark aufgeastet 
und tragen jetzt nur noch eingeschränkt zur Gestaltung der hausnahmen Bereiche bei. Dennoch wird 
an der ursprünglichen Gestaltungsabsicht, die hausnahen Bereiche durch Schwarzkiefern zu aktzen-
tuieren, festgehalten. Insgesamt werden bei Umsetzung der Festsetzung 36 Schwarzkiefern ange-
pflanzt.  
Zu 8.4.3) Die Festsetzungen zur Anpflanzung von Sträuchern der Pflanzklasse C auf mindestens 
3 % der Grundstücksfläche erfolgt mit dem Ziel, die hausnahen Bereiche durch vertikale Freiraum-
strukturen aufzulockern und optisch zu beleben. Zudem können so technische Einrichtungen wie 
Fahrradständer und Müllplätze optisch abgeschirmt werden.  
Empfehlungen für heimische, standortgerechte Sträucher sowie Straucharten, die für die Entste-
hungszeit der Anlage typisch sind, befinden sich in Anhang II Pflanzempfehlungen. Heimische 
Straucharten, die auch in der Entstehungszeit der Gesamtanlage als Ziersträucher verwendet wur-
den, sind in den Pflanzempfehlungen besonders hervorgehoben und sollen verstärkt Verwendung 
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finden, da diese Straucharten denkmalpflegerische und naturschutzfachliche Zielstellungen verei-
nen. Die Anrechenbarkeit von vorhandenen Sträuchern, die der Festsetzung entsprechen, schont den 
Gehölzbestand und schafft Anreize, diesen zu erhalten und zu pflegen. Angaben zur Pflege der Ve-
getationsflächen in den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind im Artenvielfaltskonzept 
(Steckbrief Pflege – Hausgarten) enthalten. 
Zu 8.4.4) Die Festsetzung zur Anlage von Pflanzflächen für Stauden und Gräser auf mindestens 
1,5 % der Grundstücksfläche sichert die Schaffung von Strukturelementen, die das Gebiet optisch 
entsprechend der denkmalgerechten Freianlagenplanung gestalten und einen abwechslungsreichen 
und hochwertigen Erholungsraum schaffen. Um dichte und optisch ansprechende Pflanzflächen zu 
schaffen, sind drei Stauden bzw. drei Graspflanzen je m² anzupflanzen. 
Zu 8.4.5) Die Festsetzung zur Anlage von Rasen und/oder artenreichen Wiesen auf den verbleiben-
den Flächen dient dem Erreichen der denkmalpflegerischen Ziele, hier der Umsetzung der ur-
sprünglichen Gestaltungsidee. Rasenflächen nahmen in den historisch belegten Planungen den 
größten Teil der hausnahen Bereiche ein. Zudem wird die Möglichkeit geschaffen, Teilflächen als 
artenreiche Wiesen anzulegen und zu pflegen, um die Artenvielfalt zu erhalten und zu fördern.  
Zu 8.4.6) Nach der Umverlegung des bestehenden Entwässerungsgrabens soll dieser wieder von 
Gehölzen begleitet werden, die in lockeren Gruppen entlang des Gewässers angeordnet werden. 
Diese deutlich wahrnehmbare Gehölzzäsur strukturiert das Plangebiet im südlichen Bereich.  
Bei allen Maßnahmen im Plangebiet sind selbstverständlich die verbindlichen Regelungen zum 
Baum- und Bodenschutz der DIN 18920 sowie der RAS LPH4 einzuhalten. Da sich diese Re-gelun-
gen als Stand der Technik verstehen, werden sie nicht gesondert festgesetzt. Die Sicherung der 
Durchsetzung der DIN 18920 sowie der Einsatz einer ökologischen Baubetreuung und einer fünf-
jährigen Pflege- und Entwicklungszeit für Neupflanzungen erfolgt im städtebaulichen Vertrag. 
Teil B: Text, Nr. 8.4.7 
In den Baugebieten WA 2 bis WA 6 sind die nichtüberbaubaren  Grundstücksflächen in ihrer Ge-
samtheit von baulichen Anlagen freizugalten und gemäß den Festsetzungen Nr. 8.4.1 bis Nr. 8.4.6 zu 
begrünen. Abweichend davon sind in diesen Flächen je Baugrundstück zulässig: 
a) bauliche Anlagen nach Festsetzung Nr. 2.6 
b) Anlagen der Abfallentsorgung angrenzend an die jeweilige öffentliche Verkehrsfläche, 
c) nicht überdachte Fahrradabstellanlagen, 
d) Briefkastenanlagen, 
e) Zuwegungen,  
f) Bänke, 
g) Treppen und 
h) die der Ver- und Entsorgung des Grundstücks dienenden Anlagen.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB] 
Begründung: 
Das Plangebiet und insbesondere der dem Denkmalschutz unterliegende Bereich ist dadurch ge-
kennzeichnet, dass die die Gebäude umgebenden Freiflächen nahezu vollständig von baulichen An-
lagen freigehalten sind. Dies ist in erster Linie der einstmaligen Krankenhausnutzung zuzuschrei-
ben, welche z. B. Garagen, Abfallbehälter, Briefkastenanlagen, Spielgeräte, Gartenhäuschen, Fahr-
radabstellanlagen etc. im Grunde an einer zentralen Stelle vorsah oder nicht erforderte. 
Mit der angestrebten Nutzungsänderung und einer damit einhergehenden intensiveren Nutzung des 
Gebietes sind notwendigerweise verschiedene Nebenanlagen erforderlich und zweckmäßigerweise 
dezentral im Gebiet unterzubringen. 
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Mit den auf die denkmalpflegerische Rahmenzielstellung abgestimmten Festsetzungen soll dazu 
beigetragen werden, sowohl den parkartigen Charakter der Anlage und die sich aufgrund der Pavil-
lonbauweise um jedes einzelne Haus herumziehenden Freiflächen (Hausgärten) erlebbar zu gestal-
ten, aber auch den künftigen Anforderungen der Wohnnutzungen (Zulässigkeit von Terrassen) zu 
entsprechen. 
Bezüglich der Errichtung von Nebenanlagen wird ausdrücklich auf die Inhalte der denkmalpflegeri-
schen Rahmenzielstellung hingewiesen. 
Anlagen der Abfallentsorgung, nicht überdachte Fahrradstellplätze und Briefkastenanlagen können 
gruppiert um die Hauszugänge untergebracht werden, wobei auf eine harmonische und dezente Ein-
ordnung dieser Anlagen in den umgebenden Kontext zu achten ist. 
Zur Ver- und Entsorgung der Grundstücke besteht die Notwendigkeit, technische Anlagen in den 
Baugebieten unterzubringen. Dies betrifft beispielsweise Rigolen zur Versickerung von Regenwas-
ser, die Hausanschlüsse selbst oder die Aufstellung von Trafokästen, um das neue Stromnetz effi-
zient verteilen zu können. Da die Verortung zum derzeitigen Planungsstadium flexibel gehalten 
werden soll wurde die textliche Regelung gewählt. 
Bestehende Anlagen wie bspw. Fahnenmasten oder das historische Eingangstor südlich des Gebäu-
des B19 haben Bestandsrecht und brauchen nicht gesondert geregelt zu werden. Zudem entsprechen 
sie der Eigenart des Gebietes als denkmalgeschütztes Areal. 
19.5 Begrünung der privaten nicht überbaubaren Grundstücksflächen in den  
              Baugebieten WA 1 und WA 7 bis WA 10 
Teil B: Text, Nr. 8.5.1 
Für die Baugrundstücke der Baugebiete WA 1 und WA 7 bis WA 10 wird festgesetzt:  
a) Je angefangene 300 m² Fläche des jeweiligen Baugrundstückes ist mindestens ein heimischer, 
standortgerechter Laubbaum (Pflanzklasse B) zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang 
durch einen heimischen, standortgerechten Laubbaum der Pflanzklasse B zu ersetzen. Vorhandene 
Bäume, die der festgesetzten Qualität mindestens entsprechen, sowie Bäume, die gemäß Nr. 8.5.2 
angepflanzt werden, werden auf die Festsetzung angerechnet. Baumanpflanzungen für Stellplätze 
gemäß Nr. 8.7.1 und Baumerhalt innerhalb der Gehölzgruppen gemäß Nr. 8.2.1 sind nicht auf diese 
Festsetzung anrechenbar. 
b) Mindestens 7 % der Fläche des jeweiligen Baugrundstücks sind mit heimischen, standortgerech-
ten Laubsträuchern (Pflanzklasse C) zu bepflanzen. 
c) Die Anpflanzungen gemäß Nr. 8.5.1 a) und b) sind für das WA 8 an den westlichen und für das 
WA 10 an den westlichen und südlichen Grundstücksgrenzen zu verorten. 
d) Im WA 7 sind abweichend zu Nr. 8.5.1 a) 22 Bäume zu pflanzen, davon sind 4 Bäume gem. Bei-
plan und 5 Bäume an der nördlichen Seite der Wasserfläche zu pflanzen. Baumanpflanzungen für 
Stellplätze gemäß Nr. 8.7.1 sind auf diese Festsetzung anrechenbar. Anpflanzungen gemäß 8.5.1 b) 
vorzugsweise an der nördlichen Seite der Wasserfläche zu verorten.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB] 
e) Im WA 8 und WA 10 ist eine Streuobstwiese dauerhaft zu erhalten. Bestehende Obstbäume sind 
dauerhaft zu erhalten und nach Abgang durch einen Obstbaum mit einem Stammumfang von min-
destens 16-18 cm zu ersetzen. Zudem ist die artenreiche Wiese zu erhalten und extensiv zu pflegen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB] 
Begründung: 
zu a und b) Die Festsetzungen zur Begrünung der privaten Grundstücksflächen in den Wohngebie-
ten beschränken sich auf die Anpflanzung eines einheimischen, standortgerechten Laub- oder Obst-
baums mit einem Stammumfang von mindestens 16,0 bis18,0 cm je angefangene 300 m² Baugrund-
stücksfläche und die Anlage von Strauchgruppen auf mindestens 7% der Grundstücksfläche. Damit 
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wird der Anteil der mit Strauchgruppen zu begrünende Anteil der Baugrundstücke gegenüber den 
im denkmalgeschützten Berich liegenden mehr als verdoppelt. Angesichts der geringeren städtebau-
lichen V orgaben und fehlenden denkmalpflegerischen Restiktionen ist dies angemessen. Zugleich 
wird so auch die Inanspruchnahme der teilweise unversiegelten Böden für eine Neubauung ausge-
glichen und Lebensräume für strauchbewohnende Tierarten geschaffen. Für die an das Denkmal an-
grenzenden Gebiete wird eine vergleichbare Durchgrünung angestrebt. Die Anpflanzung von Laub-
bäumen und Obstbäumen auf den privaten Flächen erfolgt mit dem Ziel, die Wohngebiete durch 
vertikale Freiraumstrukturen aufzulockern und optisch zu beleben. Geeignete Baumarten sind in 
den Pflanzempfehlungen im Anhang genannt. Da mit der Festsetzung zur Verwendung von heimi-
schen Laubbäumen Bäume zu verwenden sind, die große Kronen ausbilden, wird die Mindestdichte 
als ausreichend angesehen.  
Laubbäume tragen zum angestrebten stark durchgrünten Charakter der neuen Wohngebiete bei. Zu-
dem sind einheimische Gehölze eine wichtige Lebens- und Nahrungsgrundlage für zahlreiche hei-
mische Tierarten. Weiterhin übernehmen Großgehölze auch lokalklimatische Funktionen, da sie die 
direkte Sonneneinstrahlung mindern, Schatten spenden und somit das Aufheizen versiegelter Flä-
chen verringern, durch Verdunstung kühlen und Schadstoffe, Stäube und CO2 binden. 
Die Anrechenbarkeit von vorhandenen Gehölzen, die der Festsetzung entsprechen, schont den Ge-
hölzbestand und schafft Anreize, diesen zu erhalten und zu pflegen. 
Zudem tragen auch die festgesetzten Strauchanpflanzungen zur Strukturierung des neuen Wohnge-
bietes bei und vermitteln zur angrenzenden offenen Landschaft. 
Die verbleibenden Flächen sind gem. Sächsischer Bauordnung § 8 zu begrünen. Damit ist gewähr-
leistet, dass diese restlichen Flächen auf Dauer vegetationsbedeckt sind. Hinsichtlich der Ausgestal-
tung werden keine V orgaben getroffen, um verschiedenste Begrünungen (z. B. Rasen, Zierbeete) zu 
ermöglichen. Im Artenvielfaltskonzept sind Maßnahmen enthalten, die der Förderung der Artenviel-
falt dienen. Dazu zählt zum Beispiel die Anlage von Blüstreifen und Gras-Kraut-Säumen. 
Zu c) Aufgrund der Lage der Baugebiete WA 8 und WA 10 auf einer Anhöhe sollen diese im Sinne 
einer Ortsrandeingrünung bepflanzt werden. Zudem ist eine Teilverschattung der Freispielflächen 
der geplanten Kindertagesstätte sinnvoll. Zugleich ist die Eingrünung ein Angebot zur Naturerfah-
rung.  
Zu d) Mit Unterbringung eines Nahversorgers an dem vorgesehenen Standort besteht Aufgrund des 
Flächenbedarfs (Verkaufsfläche Hauptbaukörper und erforderliche Stellplätze) begrenzter Raum für 
Anpflanzungen. Neben den o.g. Flächennutzungen ist auf dem Grundstück auch eine bestehende 
Gehölzfläche an der Chemnitzer Straße zu erhalten. Der am Ende zur Verfügung stehende Freiraum 
ist den vier straßenbegleitenden und fünf grabenbegleitenden Anpflanzungen vorbehalten.  
Nach der Umverlegung des bestehenden Entwässerungsgrabens soll dieser wieder von Gehölzen 
begleitet werden, die in lockeren Gruppen entlang des Gewässers angeordnet werden. Diese deut-
lich wahrnehmbare Gehölzzäsur strukturiert das Plangebiet im südlichen Bereich. Die Beschrän-
kung auf die Nordseite des Grabens resultiert auf dem südlich verlaufenden Leitungsrecht. Hier ist 
eine Fernwärmetrasse vorgesehen, welche nicht bepflanzt werden darf. Die Festsetzung unterstützt 
diese Situation.  
Bei Umsetzung der Planungsabsicht einen Nahversorger mit seinen derforderlichen Stellplätzen auf 
dem Grundstück unterzubringen, können Aufgrund des Flächenbedarfs die Anzupflanzenden 
Bäume nach TF Nr. 8.7.1 angerechnet werden. Sollte jedoch kein Nachversorger an dem Standort 
entstehen, sondern eine andere Nutzung gem. zulässigen Nutzungen des Bebauungsplanes sind 
gem. TF Nr. 8.5.1 d) 13 Bäume auf dem Grundstück zu pflanzen. Damit bleibt der beabsichtigte 
Duchgrünungsgrad unabhängig der zukünftigen Nutzung erhalten.  
Zu e) Die überwiegend außerhalb des Plangebiets befindliche Streuobstwiese wird durch die Fest-
setzung in ihrer vollständigen Größe auch innerhalb des Plangebiets dauerhaft erhalten. Somit wird 
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die Teilzerstörung des gesetzlich geschützten Biotops „Streuobstwiese“ vermieden und können 
wertvolle Lebensräume der heimischen Tierwelt erhalten werden. Angaben zur Pflege der Streu-
obstwiese enthält das Artenvielfaltskonzept (Steckbrief „Pflege – Streuobstwiese“), die in den städ-
tebaulichen Vertrag einfließen. 
Teil B: Text, Nr. 8.5.2 
Entlang der Planstraße D sind Bäume der Pflanzklasse A gemäß Beiplan anzupflanzen, dauerhaft 
zu erhalten und bei Abgang durch Bäume der Pflanzklasse A zu ersetzen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB] 
An der neu herzustellenden südlichen Zufahrt, die sich außerhalb des denkmalgeschützten Bereichs 
befindet, werden straßenbegleitende Baumanpflanzungen festgesetzt. Die neue Zufahrt bildet die 
östliche Fortsetzung der bereits vorhandenen und baumbegleiteten Erschließung. Mit der festgesetz-
ten Baumanpflanzung wird die historische Gestaltungsidee der Allee unmittelbar fortgesetzt. Der 
neue Straßenabschnitt fügt sich somit an den historischen Bereich an.  
Die Standorte der anzupflanzenden Bäume, die zur Begrünung und Gestaltung der Straßenräume 
beitragen, sind dem Beiplan zu entnehmen. Aufgrund der hohen gestalterischen Bedeutung dieser 
Bäume für den öffentlichen Bereich, wird die Pflanzklasse A festgesetzt. Diese, den Straßenraum 
prägenden Bäume können selbstverständlich auf die Festsetzung zur Anpflanzung von Bäumen in-
nerhalb der privaten Baugrundstücke angerechnet werden. 
Teil B: Text, Nr. 8.5.3 
In den Baugebieten WA 1 und WA 7 bis 10 sind die nichtüberbaubaren Grundstücksflächen zwi-
schen angrenzenden Erschließungsflächen und der nächstliegenden festgesetzten Baugrenze bzw. 
deren gradliniger Verlängerung bis zu den seitlichen Grundstücksgrenzen (Vorgärten) in ihrer Ge-
samtheit gemäß den Festsetzungen Nr. 8.5.1 und Nr. 8.5.2 zu begrünen. Abweichend davon sind in 
diesen Flächen je Baugrundstück zulässig: 
a) Zuwegungen,  
b) Fahrradstellplätze und  
c) Flächen für Stellplätze gemäß Festsetzung in der Planzeichnung. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB] 
Begründung: 
Die Regelungen unterstützen die stadträumliche Kontinuität, die Entwicklung eines einheitlichen 
Siedlungsgefüges sowie ein gemeinsames straßenräumliches Erscheinungsbild. 
19.6 Private Grünflächen 
Planzeichnung 
In der Planzeichnung wird eine private Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Park“ festgesetzt. 
[§ 9 Abs.1 Nr. 15 BauGB] 
Teil B: Text, Nr. 8.6.1 
Für die private Grünfläche „Park“ pG 1 gilt: 
a) Gehölze sind gemäß Beiplan zu erhalten bzw. anzupflanzen, dauerhaft zu erhalten zu pflegen und 
bei nach Abgang entsprechend Beiplan zu ersetzen. 
b) Es sind vier nicht überdachte Tiefgaragenausgänge auf insgesamt maximal 120 m² zulässig. 
c) Notwendige Lüftungsanlagen sind innerhalb der Fläche für Tiefgaragen zulässig. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und b BauGB] 
Begründung: 
Die Festsetzung der privaten Grünfläche pG1 sichert das für das Gesamtensemble aus denkmalpfle-
gerischer Sicht bedeutsame Parterre als zentralen Freiraum. Durch die Zweckbestimmung „Park“ 
Begründung zum Bebauungsplan 
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wird der Charakter der Grünfläche bestimmt. Die Zugänglichkeit beschränkt sich auf die mit Geh-
rechten zu belastenden Flächen (Wege), die den bereits vorhandenen Wegeverbindungen entspre-
chen. Damit ist die öffentliche Zugänglichkeit der Grünfläche gesichert. Der Park soll in erster Li-
nie der ruhigen Erholung dienen. Zum Spazieren und Verweilen laden auch die angrenzenden Wege, 
die von Kfz-Verkehr freigehalten sind, ein.  
Der zentrale, freie Teil der Grünfläche pG1 ist als Fläche zur Errichtung einer Tiefgarage ausgewie-
sen. Die Festsetzung steht nicht im Widerspruch zur Parknutzung. Die Tiefgarage wird ebenerdig 
und erhält eine mindestens 40,0 cm starke Überdeckung mit Substrat. Erforderliche Lüftungsöff-
nungen werden an den querenden Wegen angeordnet. 
Ein Teil der Grünfläche ist als gesetzlich geschütztes Biotop ausgewiesen (hier: magere Frisch-
wiese). Dies steht nicht im Widerspruch zur Festsetzung Errichtung einer Tiefgarage und zur 
Zweckbestimmung Park. Das gesetzlich geschützte Biotop deckt sich in etwa mit der Fläche der 
Tiefgarage und kann nach Errichtung der Tiefgarage auf ihr wiederhergestellt und dauerhaft erhal-
ten werden. Die geplanten Zufahrten und Ausgänge befinden sich außerhalb des Biotops. Die ge-
plante Durchwegung ist schon jetzt vorhanden und liegt damit ebenfalls außerhalb des geschützten 
Biotops. Notwendige Lüftungsöffnungen der Tiefgarage greifen nur punktuell in die Biotopfläche 
ein.  
Die zentrale Grünfläche, das Parterre, ist aus Gründen des Orts- und Landschaftsbildes als grundle-
gende Struktur des gesamten denkmalgeschützten Ensembles zu erhalten. Die langgestreckte Wie-
senfläche verbindet das Eingangsgebäude mit dem Veranstaltungsgebäude und wird beidseits von 
Gehölzreihen begleitet, die sich aus verschiedenen Gehölzarten zusammensetzen.  
Zu a) Die ursprüngliche Gehölzbepflanzung ist zum Teil erhalten und wird entsprechend der histo-
risch belegten Bepflanzung ergänzt, was in der denkmalpflegerischen Zielstellung detailliert ausge-
arbeitet wird. Durch den Bau der Tiefgarage unter der Wiesenfläche gehen an den Rändern Bäume 
verloren, die zum Teil der ursprünglichen Gestaltung zuzurechnen sind, zum Teil später nachge-
pflanzt wurden. Raumbildende Gehölze werden erhalten, wobei der Bestand durch Entfernen von 
Gehölzen, die nicht der historischen Bepflanzung entsprechen, aufgelockert wird. Die Beurteilung, 
welche Bäume dem historischen Bestand angehören, erfolgte im Rahmen der Ausarbeitungen zur 
denkmalpflegerischen Zielstellung. Für die Gestaltung bedeutsame Gehölze, die durch den Bau der 
Tiefgarage verloren gehen, werden durch diese Festsetzung innerhalb des Gehölzstreifens ersetzt.  
Die Gestaltung der inneren Wiesenfläche mit Wegen erfolgt entsprechend der denkmalpflegerischen 
Zielstellung. Maßnahmen zur Pflege der Wiese (gesetzlich geschütztes Biotop, magere Frischwiese) 
wie die zwei malige Mahd im Jahr Ende Mai und ab September und die mosaikartige Staffelmahd 
enthält das Artenvielfaltskonzept. 
Zu b) Die Tiefgaragenausgänge werden aus denkmalpflegerischen Gründen innerhalb der Gehölz-
streifen eingeordnet, wobei Eingriffe in den Gehölzbestand vermieden werden. Damit wird das Ziel, 
den Blick über das Parterre freizuhalten, erreicht.  
Zu d) Lüftungsanlagen der Tiefgarage sind aus technischen Gründen unverzichtbar und somit not-
wendig. Ziel ist es, diese ebenfalls vorrangig an den Randbereichen unterzubringen und sie nur de-
zent in Erscheinung treten zu lassen. 
Planzeichnung 
In der Planzeichnung wird eine private Grünfläche mit der Zweckbestimmungen „Streubstwiese“ 
festgesetzt. 
[§ 9 Abs.1 Nr. 15 BauGB] 
Teil B: Text, Nr. 8.6.2 
Für die private Grünfläche „Streuobstwiese“ pG 2 gilt: 
a) Innerhalb der privaten Grünfläche pG 2 ist eine Streuobstwiese anzulegen und dauerhaft zu er-
halten. Je angefangene 100 m² Grünfläche ist ein Obstbaum, Hochstamm, mit einem Stammumfang 
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von mindestens 16-18 cm zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und nach Abgang durch einen Obst-
baum mit einem Stammumfang von mindestens 16-18 cm zu ersetzen. Vorhandene Laubbäume sind 
zu erhalten. Baumanpflanzungen für Stellplätze gemäß Nr. 8.7.1 sind nicht auf diese Festsetzung 
anrechenbar. Zudem wird auf der gesamten Fläche eine artenreiche Wiese angesät, die extensiv ge-
pflegt wirdb) Innerhalb der privaten Grünfläche pG 2 sind auf insgesamt 200 m² Grünfläche stand-
ortgerechte Laubsträucher (Pflanzklasse C) anzupflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang 
durch standortgerechte Laubsträucher (Pflanzklasse C) zu ersetzen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und Nr. 25b BauGB] 
Begründung: 
Die Grünfläche pG 2 setzt die außerhalb des Plangebiets westlich angrenzende Streuobstwiese fort. 
Durch Aneinanderreihung der drei privaten Grünflächen pG 2, pG 3.2 und pG 3.3 am westlichen 
Rand wird die vorhandene Grünzäsur zur Bebauung an der westlich angrenzenden Paul-Flechsig-
Straße dauerhaft erhalten. 
Die derzeit mit einigen Obst- und Laubbäumen bestandene Wiesenfläche soll zur einer Streuobst-
wiese entwickelt werden.. Dabei sind die vorhandenen Laub- und Obstbäume zu erhalten und zu 
ergänzen, so dass eine für Streuobstwiesen typische Anzahl von einem Obstbaum je 100 m² erreicht 
wird. Für Anpflanzungen sind Obstbaum-Hochstämme zu verwenden, damit sich langfristig Höhlen 
in den Bäumen entwicklen, die eine großen Anteil am ökologischen Wert von Streuobstwiesen aus-
machen. Zudem trägt die Ansaat und die extensive Pflege einer artenreichen Wiese unter den Obst-
bäumen zur Erhöhung der Arten- und Lebensraumvielfalt im Plangebiet bei.  
Die festgesetzten Strauchanpflanzungen können an den Rändern angelegt werden, um Abschirmun-
gen zu den angrenzenden Flächen zu schaffen. Zudem kompensieren die Strauchanpflanzungen den 
Verlust von Gehölzflächen im Plangebiet. 
Maßnahmen zur Pflege der Streuobstwiese wie erforderliche Pflegemaßnahmen an den Obstbäu-
men, die zwei malige Staffelmahd im Jahr und kurz geschnittene Rasenflächen um die Baumschei-
ben enthält das Artenvielfaltskonzept (Steckbrief „Pflege – Streuobstwiese“). Zudem sind Maßnah-
men zur Förderung von Grünspecht (Belassen und Ablegen von Todholz, Störstellen zur Förderung 
von Ameisen, Pflanzungen von Pappeln und Weiden) und Zwergfledermaus (Pflanzung heimischer 
Stauden zur Förderung von Nachtfaltern) vorgesehen.  
Planzeichnung 
In der Planzeichnung werden private Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Spielplatz“ festge-
setzt. 
[§ 9 Abs.1 Nr. 15 BauGB] 
Teil B: Text, Nr. 8.6.3 
Für die privaten Grünflächen „Spielplatz“ pG 3.1, pG 3.2 und pG 3.3 gilt: 
a) In den  privaten Grünflächen pG 3.1, pG 3.2 und pG 3.3 sind Bäume anzupflanzen, dauerhaft zu 
erhalten und nach Abgang durch heimische, standortgerechte Bäume zu ersetzen, die der für die je-
weilige pG festgesetzten Qualität entsprechen. Vorhandene Bäume, die die festgesetzten Mindestan-
forderungen erfüllen, werden angerechnet.  
pG 3.1: 8 Laubbäume der Pflanzklasse A gemäß Beiplan 
pG 3.2: 7 Laub- oder Obstbäume (Pflanzklasse B)  
pG 3.3: 6 Laub- oder Obstbäume (Pflanzklasse B) 
b) Entlang der jeweiligen Grenzen der privaten Grünflächen pG 3.1, pG 3.2 und pG 3.3 sind mit 
Ausnahme der Zugänge standortgerechte Laubsträucher (Pflanzklasse C) anzupflanzen. Die be-
pflanzten Flächen müssen wenigstens 10 % der Fläche der jeweiligen privaten Grünfläche einneh-
men. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und Nr. 25b BauGB] 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
 Seite 133 
28.01.2021 
Begründung: 
Mit den privaten Grünflächen pG 3.1, pG 3.2 und pG 3.3 werden über die Festsetzung der Zweck-
bestimmung „Spielplatz“ drei private Grünflächen vorgehalten, die im gesamten Plangebiet dezent-
ral verteilt sind. Somit ist eine gute Erreichbarkeit der Spielflächen für die Bewohner des zukünfti-
gen Wohnquartiers sowie der Allgemeinheit gewährleistet. Die Spielplätze sind Teil des Baugebie-
tes und damit nicht einzelnen Häusern zugewiesen. Durch die eigenständige Festsetzung einer 
Grünfläche, stehen die Spielplätze pG 3.1-3.3 allen offen (im Gegensatz zu dem Spielplatz/der Frei-
spielfläche des Kindergartens im WA 10 als Teil des Baugebietes). Die Lage der Spielplätze an den 
Kreuzungspunkten öffentlicher bzw. öffentlich nutzbarer Verkehrsflächen unterstützt die öffentliche 
Zugänglichkeit und Erreichbarkeit. 
Zur Gewährleistung der Nutzbarkeit für die Allgemeinheit werden die private Grünflächen „Spiel-
platz“ mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit belegt. 
Mit der geplanten Nutzung als Wohngebiet entsteht ein erheblicher Bedarf an öffentlich zugängli-
chen Spielflächen im Plangebiet. Mit der Schaffung von ca. 600 Wohneinheiten kann von einem 
Zuzug von ca. 1.140 Einwohnern mit etwa 80 Kindern (0 bis 7 Jahre) gerechnet werden. Da die drei 
Spielflächen durch den Betreiber der Wohnanlage hergestellt und unterhalten werden, erfolgt die 
Festsetzung als private Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Spielplatz“. Die öffentliche Zu-
gänglichkeit bleibt durch die Festsetzung von Gehrechten zugunsten der Öffentlichkeit gewahrt. 
Für die Herstellung der privaten Grünflächen pG 3.1 bis pG 3.3 werden Flächen in Anspruch ge-
nommen, die im Bestand als Gärten bzw. Ziergrün genutzt werden. Die vorhanden Obst- und Laub-
bäume dieser Fläche sind zu erhalten, um auch bei der zukünftigen Nutzung als Spielflächen ausrei-
chend Schatten zu bieten. Die Festsetzung der Anzahl Laub- bzw. Obstbäume je Fläche erfolgt mit 
dem Ziel, für ein ausgewogenes Verhältnis von Beschattung und Besonnung zu sorgen. Bei der Be-
pflanzung mit Sträuchern, die Strukturierung und Abschirmung schaffen, können zusätzlich zu den 
in der Pflanzliste genannten Arten auch solche mit besonderem Duft- und Blühaspekt verwendet 
werden, um den Kindern vielfältige Sinneseindrücke zu ermöglichen. Geeignete Arten werden im 
Anhang vorgeschlagen. 
Auch Maßnahmen zur Förderung der Artenvielfalt werden in den Spielbereichen umgesetzt, zum 
Beispiel für die Nachtigall durch Ausbildung der Hecken mit zum Teil dornigen bzw. immergrünen 
Gehölzen, dem Belassen von Laubstreu und Todholz in den Hecken und der Ausbildung eines He-
ckensaumes mit krautigen Wildpflanzen, wie im Artenvielfaltskonzept verankert. Weiterhin sind 
hier auch Maßnahmen zur Pflege (Steckbrief „Pflege – Spielfläche“) dargestellt. Die Sicherung die-
ser und weitere Maßnahmen des Artenvielfaltskonzepts erfolgt durch Übernahme in den städtebau-
lichen Vertrag.  
Die für die pG 3.1 festgesetzten Anpflanzungen sind Teil der Alleebepflanzung. Deshalb sind die 
Standorte der anzupflanzenden Bäume im Beiplan festgesetzt. Die Alleebaumanpflanzung an der 
Südseite von pG 3.1 wird durch einen weiteren Baum im östlichen Anschluss fortgesetzt, dessen 
Standort sich allerdings innerhalb der nicht überbaubaren Grundstücksfläche des Hauses B 27 be-
findet.  
19.7 Begrünung von Stellplatzanlagen, Dächern und Fassaden 
Teil B: Text, Nr. 8.7.1 (Begrünung von Stellplatzanlagen) 
Je angefangene vier Stellplätze ist ein einheimischer, standortgerechter Laubbaum (Pflanzklasse A) 
zwischen den Stellplätzen, beziehungsweise in einem Abstand von max. 2 m zu diesen zu pflanzen. 
Die offene, unversiegelte Bodenfläche je Baum (Baumscheibe) muss mindestens 6 m² betragen, ei-
nen Mindestquerschnitt von 2 m aufweisen und ist vor Überfahren zu schützen. Die offene Bodenflä-
che ist mit standortgerechten Bodendeckern oder Wildblumen/-stauden zu bepflanzen und vor Über-
fahren zu schützen. 
[§ 9 Abs.1 Nr. 25a BauGB] 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
 Seite 134 
28.01.2021 
Begründung: 
Mit der Pflanzung von Bäumen im Bereich der Stellplatzanlagen zwischen den Stellplätzen bzw. an 
den Rändern der jeweiligen Stellplätze wird die optisch störende Wirkung der versiegelten Flächen 
gemindert. Die Festsetzung zur Stellplatzbegrünung dient dem Ziel, die Aufheizung der versiegelten 
Stellflächen durch Beschattung mit Großbäumen zu vermindern. Die zu pflanzenden Bäume sind 
daher so anzuordnen, dass eine möglichst umfassende Verschattung der Stellplatzflächen erfolgt. 
Daher sind die Bäume auch in direkter Lage an den Stellplätzen zu pflanzen. Mit der Regelung, 
dass der Baum in einem Abstand von max. 2m Entfernung gepflanzt werden soll gewährleistet die 
Verschattung der Stellplätze durch die Krone des Baumes. Dies erhöht die Nutzbarkeit der Stell-
plätze und verringert die negativen lokalklimatischen Auswirkungen der Versiegelung. Zudem soll 
mit Anlage von standortgerechten Bodendeckern oder Wildblumen/-stauden die Artenvielfalt erhal-
ten und verbessert werden. Für die Baumscheibenbegrünung wird der „Kleiner Leitfaden für die 
ökologische Bepflanzung von Baumscheiben“ der Stadt Leipzig empfohlen. 
Teil B: Text, Nr. 8.7.2 (Dachbegrünung) 
Dächer mit einer Neigung von bis zu 15° sind auf mindestens 70 % ihrer Fläche mit standortge-
rechten Arten auf einer Substratschichtdicke von mindestens 12 cm extensiv zu begrünen. Die Be-
grünung ist dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB] 
Begründung: 
Begrünte Dächer der Neubauten und des Parkdecks verzögern den Regenwasserabfluss, verbessern 
die mikroklimatisch-lufthygienische Situation im direkten Baukörperbereich, binden Staub, filtern 
Regenwasser und schaffen Lebensräume für Pflanzen und Tiere. Festsetzungen zur Dachbegrün-
dung tragen deshalb zur Verminderung der Eingriffswirkungen bei. Der quantitative Beitrag ist ab-
hängig von der Art des Gründaches und dessen Rückhaltekapazität (z.B. Gründach oder blaugrünes 
Dach). In Abstimmung mit den LWW ist ein Abflussbeiwert von 0,5 zu Grunde gelegt worden.  In 
der Gegenüberstellung zu einem Abflussbeiwert von 0,9 welche für ein unbegrüntes Dach ange-
nommen wird, beträgt die Abflussreduzierung ca. 3 % für das Gesamtgebiet. Neben dem ökologi-
schen Wert der Dachbegrünung fügen sich die baulichen Anlagen auch besser in den angrenzenden 
Landschaftsraum. Mit der Festsetzung von einer Mindestsubstratstärke von 12,0 cm kann den Zie-
len der Stadt entsprochen werden, die eigens entwickelte Pflanzmischung zur Förderung von Grün-
dächern einzusetzen.  
Weitere Maßnahmen zur mosaikartigen Gestaltung (differenzierte Substrathöhen, vegetationsfreie 
Flächen, Ast- und Steinhaufen) und Pflege (Staffelmahd, selektiver Rückschnitt) von Dachbegrü-
nungen enthält das Artenvielfaltskonzept (Steckbrief „Pflege – Dachbegrünung“). 
Teil B: Text, Nr. 8.7.3 (Fassadenbegrünung) 
Die nach Süden exponierte Fassade des Gemeinschaftsparkdecks (GPd) ist auf mindestens 70 % 
der Gesamtlänge mit Kletterpflanzen (Pflanzabstand maximal 1 m) zu begrünen. Die Anpflanzun-
gen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB] 
Teil B: Text, Nr. 8.7.4 (Fassadenbegrünung) 
In den Baugebieten WA 1 und WA 7 bis WA 10 sind fensterlose Fassadenteile > 30 m² mit Kletter-
pflanzen zu begrünen (Pflanzabstand: entsprechend der Kletterpflanzenart). Die Pflanzfläche pro 
Pflanze muss mindestens 1 m² betragen.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB] 
Begründung: 
Die Festsetzung zur Begrünung der nach Süden exponierten Fassade des Parkdecks erfolgt in erster 
Linie aus landschaftsgestalterischen Gründen. Mit der festgesetzten Fassadenbegrünung findet der 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
 Seite 135 
28.01.2021 
angrenzende denkmalgeschützte Bereich einen grünen Abschluss, die nachteiligen optischen Wir-
kungen des Parkdecks können durch die Fassadenbegrünung gemindert werden. Die intensive Fas-
sadenbegrünung überdeckt den technischen Charakter des Parkdecks. 
Die fensterlosen Fassadenabschnitte der außerhalb des denkmalgeschützten Bereiches entstehenden 
Neubauten, die eine Fläche größer 30 m² aufweisen sollen ebenfalls begrünt werden. Dadurch kann 
im Plangebiet ein Beitrag zur Verbesserung der mikroklimatischen und lufthygienischen Situation 
im direkten Baukörperbereich und zur Verbesserung der bauphysikalischen Eigenschaften von Au-
ßenwänden und zur Schaffung von Lebensräumen für Pflanzen und Tieren geleistet werden. 
20. Örtliche Bauvorschriften 
Teil B: Text, Nr. 9.1 
In den Baugebieten WA 2 bis WA 6 sind Hauptanlagen nur mit Walmdächern mit einer Dachnei-
gung zwischen 30° und 50° zulässig. 
Begründung: 
Die Festsetzung dient der Umsetzung der Masterplanung. Die Dachform der Bestandbauten selbst 
bleibt über den Denkmalschutz erhalten. Die Bedachungsart- und Farbigkeit wird entsprechend dem 
denkmalpflegerischen Rahmenkonzept – Gebäude im Genehmigungsverfahren geregelt.  
Teil B: Text, Nr. 9.2 
In den Baugebieten WA 1 und WA 7 bis WA 10 sind Hauptanlagen nur mit Flachdächern bezie-
hungsweise flach geneigten Dächern bis 15° zulässig. 
Begründung: 
Die Festsetzung dient der Umsetzung der Masterplanung. Eine andere Dachform soll auf die unter-
schiedlichen Bauzeiten und Situationen hinweisen. Die Dachform bildet zudem die Grundlage, 
Dachbegrünungen realisieren zu können. 
Teil B: Text, Nr. 9.3 
Solaranlagen und technische Aufbauten sind in den Baugebieten WA 1 und WA 7 bis WA 10 zuläs-
sig, soweit sie in einer maximalen Höhe von 1 m über der Dachoberkante und mit einem Abstand 
von mindestens 1 m zu den Dachflächenaußenkanten errichtet werden.  
Im WA 7 dürfen technische Aufbauten ausnahmsweise eine Höhe bis max. 2,6 m über der Dach-
oberkante aufweisen, wenn sie mit einem Abstand von min. 1,5 m zu den Dachflächenaußenkanten 
errichtet werden und diese aufgrund ihrer Anzahl, Größe und Form nicht verunstaltend wirken. 
Begründung: 
Die Festsetzung regelt das stadträumliche Erscheinungsbild und gewährleistet, dass die Solaranla-
gen und technische Aufbauten vom Straßenraum aus nicht sichtbar sind. Die Dachflächenau-
ßenkante ist in der Regel die Kante, an der die Dachhaut mit der Außenkante der Wand zusammen-
trifft und die durch einen Ortgang, eine Traufe oder Attika definiert wird. Die Kombination von So-
laranlagen bzw. technische Aufbauten mit einer Dachbegrünung ist möglich.  
Mit dieser Festsetzung soll insbesondere für die erforderlichen technischen Anlagen, die für den im 
WA 7 zulässigen Nahversorger zwingend erforderlich sind und entsprechenden technischen Parame-
tern entsprechen müssen, die planungsrechtliche Grundlage geschaffen werden. 
Die Festsetzungen beziehen sich auf die Flachdächer/flach geneigten Dächer außerhalb des denk-
malgeschützten Bereiches, da innerhalb davon denkmalpflegerische Belange der Errichtung von So-
laranlagen grundsätzlich entgegenstehen. 
Gleichwohl können auch innerhalb des denkmal-geschützten Bereichs (WA 2 bis WA 6) Solaranla-
gen zugelassen werden, soweit hierfür die denkmalschutzrechtliche Genehmigung erteilt werden 
kann. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
 Seite 136 
28.01.2021 
Teil B: Text, Nr. 9.4 
In den Baugebieten WA 2 bis WA 6 sind Einfriedungen, angrenzend an Erschließungsanlagen , bis 
zu einer Höhe von max. 0,40 m über Geländeoberfläche zulässig. Anlagen der Abfallentsorgung 
sind durch eine mindestens 1,20 m über Geländeoberfläche hohe Hecke einzugrünen. Im Baugebiet 
WA 4 ist die Errichtung eines Eingangstores angrenzend an die nördliche Fassade des Haus B 19 
zulässig. 
Begründung: 
Die Höhe der Einfriedung sichert im Denkmalbereich das historische Bild und setzt die Ziele der 
denkmalpflegerischen Konzeption um.  
Zur Wiederherstellung des historischen Zustandes am Haus B 19 ist die Errichtung eines Eingangs-
tores auf der Nordseite des Gebäudes beabsichtigt. Auf der Südseite des Hauses besteht das histori-
sche Eingangstor.  
Die Einfriedung der Abfallbehälter soll verhindern, dass die Behälter im öffentlichen Raum nicht 
präsent sind.  
Die Regelungen außerhalb des denkmalgeschützten Bereiches unterstützen die stadträumliche Kon-
tinuität, die Entwicklung eines einheitlichen Siedlungsgefüges sowie ein gemeinsames straßenräum-
liches Erscheinungsbild. 
Teil B: Text, Nr. 9.5 
In den Baugebieten WA 1 und WA 7 bis WA 10 sind Einfriedungen, angrenzend an eine öffentliche 
Verkehrsfläche oder mit Gehrechten belastete Fläche, bis zu einer Höhe von max. 1,20 m über Ge-
ländeoberfläche zulässig. 
Begründung: 
Die Regelungen außerhalb des denkmalgeschützten Bereiches unterstützen die stadträumliche Kon-
tinuität, die Entwicklung eines einheitlichen Siedlungsgefüges sowie ein gemeinsames straßenräum-
liches Erscheinungsbild. 
Bezüglich der natürlichen Geländeoberfläche wird auf die Definition gemäß der Sächsischen Ver-
waltungsvorschrift zur SächsBO verwiesen. Demnach ist von dem vorhandenen Geländeniveau 
ohne künstliche Aufschüttungen/Abgrabungen auszugehen. 
21. Nachrichtliche Übernahme 
In der Planzeichnung sind der Bereich, der gemäß dem Sächsischen Denkmalschutzgesetz dem Bau-
denkmalschutz unterliegt gesetzlich geschützte Biotope entsprechend § 21 SächsNatSchG durch 
nachrichtliche Übernahme entsprechend kenntlich gemacht. 
Baumaßnahmen oder Veränderungen innerhalb des denkmalgeschützten Bereiches sind nur in Ab-
stimmung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde durchzuführen. 
  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
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28.01.2021 
D. STÄDTEBAULICHE KALKULATION 
22. Flächenbilanz des Plangebietes 
Art Fläche Anteil 
Wohngebiet WA 1 bis WA 10 113.168 m² 78 % 
davon überbaubare Grundstücksflächen 31.368 m²  
davon nicht überbaubare Grundstücksflächen 83.723 m²  
öffentliche Straßenverkehrsflächen 15.439 m² 11 % 
Grünflächen pG 1 bis pG 3.3. 16.187 m² 11 % 
Gesamtfläche des Plangebietes 146.681 m² 100 % 
23. Kosten für die Stadt Leipzig 
Bei der Umsetzung dieses Bebauungsplanes entstehen für die Stadt Leipzig keine Kosten. Die Her-
stellung der zukünftigen Erschließungsanlagen werden neben Maßnahmen zur Vermeidung, Verrin-
gerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen des Bebauungsplanes im Rahmen eines 
städtebaulichen Vertrages gesichert. Daher sind Maßnahmen der Stadt Leipzig zur Umsetzung der 
Planung nicht zu erwarten. 
 
 
 
 
 
 
Heinrich Neu 
amt. Amtsleiter  
 
 
Anhang
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ 
 Anhang I: Hinweise, Seite 1 
28.01.2021 
Anhang I: Hinweise 
 Archäologie 
Es wird darauf hingewiesen, dass der V orhabensbereich in einem archäologischen Relevanzbereich 
liegt. Die archäologische Relevanz des V orhabenareals belegen archäologische Kulturdenkmale aus 
dem Umfeld, die nach § 2 SächsDschG Gegenstand des Denkmalschutzes sind (mittelalterliche 
Wüstung [D-04210-01]) Falls neue Eingriffe in tiefgründig ungestörte Bereich erfolgen, müssen vor 
Beginn der Erschließungs- und Bauarbeiten durch das Landesamt für Archäologie im von Bautätig-
keit betroffenen Areal archäologische Grabungen durchgeführt werden. Auftretende Befunde und 
Funde sind sachgerecht auszugraben und zu dokumentieren. Der Bauherr wird im Rahmen des Zu-
mutbaren an den Kosten beteiligt (§ 14, Abs. 3 SächsDschG). Der zeitliche und finanzielle Rahmen 
der Ausgrabung sowie das V orgehen werden in einer zwischen Bauherrn und Landesamt für Archä-
ologie abzuschließenden Vereinbarung verbindlich festgehalten.  Zum Abschluss einer Vereinba-
rung ist die V orlage beurteilungsfähiger Unterlagen über bereits erfolgte Bodeneingriffe von V orteil. 
 V orsorgender Radonschutz 
Das Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie hat mit Stellungnahme vom 13.05.2019 
mitgeteilt: 
Aufgrund der Verabschiedung des neuen Strahlenschutzgesetzes [9] und der novellierten Strahlen-
schutzverordnung [10] gelten seit dem 31. Dezember 2018 erweiterte Regelungen zum Schutz vor 
Radon (§§ 121 — 132 StrlSchG [9] / §§ 153 - 158 StrlSchV [10]). 
Erstmalig wurde zum Schutz vor Radon ein Referenzwert für die über das Jahr gemit-telte Radon-
222-Aktivitétskonzentration in der Luft von 300 Bq/m3 für Aufenthalts-räume und Arbeitsplätze in 
lnnenräumen festgeschrieben. 
Wer ein Gebäude mit Aufenthaltsräumen oder Arbeitsplätzen errichtet, hat geeignete Maßnahmen 
zu treffen, um den Zutritt von Radon aus dem Baugrund zu verhindern oder erheblich zu erschwe-
ren. Diese Pflicht gilt als erfüllt, wenn die nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik er-
forderlichen Maßnahmen zum Feuchteschutz eingehalten werden. 
Wer im Rahmen baulicher Veränderung eines Gebäudes mit Aufenthaltsräumen oder Arbeitsplätzen 
Maßnahmen durchführt, die zu einer erheblichen Verminderung der Luftwechselrate führen, soll die 
Durchführung von Maßnahmen zum Schutz vor Radon in Betracht ziehen, soweit diese Maßnah-
men erforderlich und zumutbar sind. 
 Regelungen des Lagerstättengesetzes und SächsABG 
Wenn Bohrungen für eine Baugrunduntersuchung niedergebracht werden, besteht Bohranzeige- und 
Bohrergebnismitteilungspflicht gegenüber der Abteilung 10 (Geologie) des Landesamtes für Um-
welt, Landwirtschaft und Geologie (LfULG). 
 Grundwasserwiederanstieg 
Das Plangebiet befindet sich innerhalb des Bereiches der bergbaulich beeinflussten Grundwasserab-
senkungen des Tagebaugebietes Espenhain und unterliegt mit der Außerbetriebnahme der bergbauli-
chen Entwässerungsmaßnahmen und der Flutung der Restlöcher dem Grundwasserwiederanstieg. 
Der derzeitige (Stand: IV / 2012) Grundwasserstand liegt bei +120 m NHN bis +123 m NHN 
 Grundwassermessstellen (GWM) 
Sind im Ausbaubereich Grundwassermessstellen (GWM) vorhanden, sind diese zu erhalten bzw. 
vor Zerstörung zu schützen. Ist ein Rückbau von GWM erforderlich, ist ein entsprechender Antrag 
beim Amt für Umweltschutz (untere Wasserbehörde) zu stellen. 
 Altlasten/Bodenschutz 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ 
 Anhang I: Hinweise, Seite 2 
28.01.2021 
Nach derzeitigem Kenntnisstand befindet sich innerhalb des angefragten Trassenabschnitts bei allen 
Varianten kein im Sächsischen Altlastenkataster (SALKA) registrierter Standort. 
Die Landesdirektion, Fachreferat 43 L „Abfall, Altlasten, Bodenschutz, Grundwasser“ hat mit Stel-
lungnahme vom 13.06.2019 mitgeteilt: 
Südlich am angefragten Planungsbereich befinden sich  angrenzend die Altlastenstandorte Grube 
Chemnitzer Straße/Krankenhaus (Altlastenkennziffer 65330251) und Ablagerungen Chemnitzer 
Straße/Kninkenhaus  Altlastenkennziffer 65330254). Es liegen Anhaltspunkte für einen Altlasten-
verdacht vor. Der aktuelle Handlungsbedarf ist „Erkunden“ 
Zuständige Bodenschutzbehörde für die altlastverdächtigen Flächen in Eigentum der Stadt Leipzig 
ist die Landesdirektion Sachsen.  
Bezüge auf das Sächsische Abfallwirtschafts- und Bodenschutzgesetz (SächsABG) in der vorliegen-
den Planunterlage sind auf das nunmehr geltende Sächsische Kreislaufwirtschafts- und Boden-
schutzgesetz (SächsKrWBodSchG) umzustellen. 
Werden bei der weiteren V orbereitung und bei der Durchführung der Baumaßnahmen schädliche 
Bodenveränderungen festgestellt, die aufgrund der langjährigen gewerblichen Nutzung der betref-
fenden Flächen und den angrenzenden Altlastenstandorten nicht ausgeschlossen werden können, ist 
das Amt für Umweltschutz zur Festlegung der weiteren Verfahrensweise zu informieren. 
Durch entsprechend auf den Zweck/Nutzen des V orhabens abgestimmte Maßnahmen (möglichst ge-
ringfügige Eingriffe in den Boden, Einsatz von zum Wiedereinbau zugelassenem/geeignetem Aus-
hubmaterial...) ist V orsorge zu treffen, dass keine schädlichen Bodenveränderungen auf den genutz-
ten Grundstücken entstehen. Auf die Einhaltung der Regelungen des BBodSchG in Verbindung mit 
der BBodSchV wird hingewiesen. 
 Bergbauliche Anlagen 
Im Umfeld des Plangebietes hat es über Jahrhunderte hinweg durchgeführte bergbauliche Arbeiten 
gegeben. Da das V orhandensein nichtrisskundiger Grubenbaue nicht auszuschließen sei, sind alle 
Bauugruben auf Spuren alten Bergbaues überprüfen zu lassen und ggf. das Oberbergamt in Kenntis 
zu setzen. 
Weiterhin liegt das Plangebiet im Geltungsbereich des Betriebsplanes Grundwasserwiederanstieg 
„Espenhain“. 
 Entwässerungsgraben 
Die Landesdirektion, Fachreferat 43 42 L „Oberflächenwasser, Hochwasserschutz“ hat mit Stel-
lungnahme vom 13.06.2019 mitgeteilt, dass die Verlegung des Grabens mit dem Eigentümer ver-
traglich zu regeln ist. 
 
 weiterführende Baugrunduntersuchungen 
Im Rahmen der weiteren Planung der einzelnen'Bauwerke, sollten die Baugrundverhältnisse noch-
mals orts- und vorhabenskonkret überprüft und bei Bedarf um weitere Aufschlüsse ergänzt werden.  
Aufgrund der umfangreichen geplanten Baumaßnahmen, tw. in unmittelbarer Nähe zur bestehenden 
Bebauung wird ein bauzeitliches Monitoring besonders gefährdeter Bauwerke empfohlen. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
 Anhang II: Pflanzempfehlungen, Seite 1 
28.01.2021 
Anhang II: Pflanzempfehlungen 
Im Folgenden werden die für den räumlichen Geltungsbereich empfohlenen Pflanzenarten in Form 
von Pflanzlisten genannt: 
Baumarten: 
lateinischer Name deutscher Name 
Acer campestre Feldahorn 
Acer platanoides Spitzahorn 
Acer pseudoplatanus Bergahorn 
Alnus glutinosa Schwarzerle 
Betula pendula Hängebirke 
Carpinus betulus Hainbuche 
Fagus sylvatica Rotbuche 
Fraxinus excelsior Gemeine Esche 
Pinus nigra Schwarzkiefer 
Populus alba Silberpappel 
Populus nigra Schwarzpappel 
Populus tremula Zitterpappel 
Prunus avium V ogelkirsche 
Prunus mahaleb Steinweichsel 
Quercus petrea Traubeneiche 
Quercus robur Stieleiche 
Quercus rubra Roteiche 
Sorbus aucuparia Eberesche 
Sorbus domestica Speierling 
Tilia cordata Winterlinde 
Tilia platyphyllos Sommerlinde 
Ulmus carpinifolia Feldulme 
Ulmus glabra Bergulme 
Ulmus laevis Flatterulme 
 
Nadelgehölze für hausnahe Bereiche: 
lateinischer Name deutscher Name 
Pinus mugo 'Mops' Zwerg-Kiefer ‚Mops‘ (1 m) 
Pinus mugo mughus Krummholzkiefer (1,5 m) 
Pinus mugo 'Varella' Bergkiefer ‘Varella’ (1 m) 
Pinus pumila 'Nana' Zwerg-Zirbelkiefer (1,5m) 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
 Anhang II: Pflanzempfehlungen, Seite 2 
28.01.2021 
lateinischer Name deutscher Name 
Pinus strobus 'macophin' Zwerg-Seidenkiefer (2,5m) 
Pinus nigra Schwarz-Kiefer (25 m) 
 
Sträucher: 
lateinischer Name deutscher Name  
Acer campestre Feldahorn X 
Carpinus betulus Hainbuche X, E 
Cornus sanguinea Roter Hartriegel  
Corylus avellana Hasel X, E 
Crataegus monogyna Eingriffeliger Weißdorn E 
Crataegus laevigata Zweigriffeliger Weißdorn E 
Euonymus europaeus Pfaffenhütchen  
Frangula alnus Faulbaum  
Lonicera periclymenum Waldgeißblatt  
Malus silvestris Wildapfel X 
Prunus avium V ogelkirsche X 
Prunus spinosa Schlehe  
Pyrus pyraster Wildbirne X 
Rhamnus cathartica Kreuzdorn E 
Rosa caesia agg. Blaugrüne Rose  
Rosa canina Hundsrose  
Rosa corymbifera Heckenrose  
Rosa dumalis agg. V ogesen-Rose  
Rosa elliptica Keilblättrige Rose  
Rosa rubiginosa Wein-Rose  
Rosa tomentosa agg. Filz-Rose  
Rubus idaeus Himbeere X 
Salix alba Silber-Weide X 
Salix aurita Ohr-Weide X 
Salix caprea Sal-Weide X 
Salix cinerea Grau-Weide X 
Salix fragilis Bruch-Weide X 
Salix pentandra Lorbeer-Weide X 
Salix purpurea Purpur-Weide X 
Salix triandra Mandel-Weide X 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
 Anhang II: Pflanzempfehlungen, Seite 3 
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lateinischer Name deutscher Name  
Salix viminalis Korbweide X 
Viburnum opulus Gemeiner Schneeball  
X: zur Pflanzung an Spielplätzen geeignet 
E: Straucharten, die in der Entstehungszeit der denkmalgeschützten Anlage verwendet wurden 
In den Baugebieten WA 2- WA 6 ist zudem die Verwendung folgende Arten möglich (Straucharten, 
die in der Entstehungszeit verwendet wurden): Forsythie (Forsythia), Gewöhnlicher Flieder (Sy-
ringa vulgaris), Johannisbeere (Ribes), Pfeifenstrauch (Philadelphus), Rosen, Runzliger Schneeball 
(Viburnum rhytidophyllum), Schneebeere (Symphoricarpos albus), Sommerflieder (Buddleja), 
Spierstrauch (Spirea), Wacholder (Juniperus). 
Zudem sind folgende Ergänzungen an Spielplätzen möglich: Sommerflieder (Buddleja davidii), 
Kornelkirsche (Cornus mas), Flieder (Syringa vulgaris) 
 
Kletterpflanzen: 
Art Lateinischer Name Lichtanspruch Kletterform 
Efeu Hedera helix  halbschattig-schattig selbstklimmend 
Wilder Wein Parthenocissus  
quinquefolia  
"Engelmannii" 
sonnig-halbschattig 
 
selbstklimmend 
Kletterhortensie Hydrangea petiolaris  halbschattig-schattig  selbstklimmend 
Waldrebe Clematis vitalba  sonnig- halbschattig Klettergerüst 
Schling-Knöterich Fallopia aubertii  sonnig-halbschattig Klettergerüst 
Hopfen Humulus lupulus  halbschattig- schattig Klettergerüst 
Jelänger-jelieber Lonicera caprifolium halbschattig-schattig Klettergerüst 
Blauregen Wisteria sinensis sonnig, geschützt Klettergerüst 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
 Anhang III: Zusamm enfassende Erklärung  gemäß § 10a Abs. 1 BauGB, Seite 1 
28.01.2021 
ZUSAMMENFASSUNG (Zusammenfassende Erklärung  gemäß § 10a Abs. 1 BauGB) 
Das Plangebiet dieses Bebauungsplanes befindet sich im Stadtbezirk Südost, Ortsteil Meusdorf und 
liegt ca. 1,0 km südlich der historischen Ortsmitte von Probstheida, westlich der Chemnitzer Straße. 
Die Flächengröße des Plangebietes beträgt ca. 14,6 ha. 
Planungsanlass bildet die Absicht der jetzigen Eigentümerin der Flächen das Areal insgesamt zu 
einem Wohnstandort zu entwickeln. Die Maßnahmen sollen u. a. aus folgenden Punkten bestehen: 
 Sanierung und Nutzungsänderung der größtenteils denkmalgeschützten Gebäude, 
 städtebaulich behutsame Nachverdichtung durch Neubauvorhaben, 
 Nutzungsanreicherung des Quartiers mit Einrichtungen der sozialen Infrastruktur (KiTa) so-
wie der Nahversorgung, 
 funktionale Neuordnung (u. a. der Verkehrsorganisation) sowie 
 freiräumliche Aufwertung. 
Das Erfordernis zur Aufstellung dieses Bebauungsplanes ergibt sich daraus, dass im Sinne einer 
geordneten städtebaulichen Entwicklung der Rahmen für den Neuordnungsbedarf im Bebauungspl-
angebiet für die angestrebten Nutzungen mit den erforderlichen öffentlichen und privaten Erschlie-
ßungsanlagen planungsrechtlich gesetzt werden soll. Weiteres zu Planungsanlass und Erfordernis 
siehe Kap. 2 dieser Begründung. 
Wichtigste Ziele der Aufstellung dieses Planes sind die Sicherung der städtebaulichen Ordnung bei 
Erhalt eines größeren, zentral im Plangebiet gelegenen Grünraums und des denkmalgeschützten Ge-
bäudebestandes sowie die Sicherung der geordneten Erschließung. Weiteres zu den Zielen und Zwe-
cken des Bebauungsplanes siehe Kap. 3. 
Der Bebauungsplan wurde im vollen Verfahren mit Umweltprüfung und Umweltbericht (siehe 
Kap. 7) aufgestellt. 
Wesentliche Planinhalte sind insbesondere Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, 
zu Stellplätzen und Verkehrsflächen, zum Schallschutz und zur Gründordnung. Weiteres dazu siehe 
unten sowie Kap. 10 ff. 
Die Berücksichtigung der Umweltbelange erfolgte insbesondere auf folgende Art und Weise: 
 Im Rahmen des Verfahrens (einschließlich der Umweltprüfung) wurde die Umweltbelange 
ermittelt. Dazu wurden auch die Öffentlichkeit (einschließlich der Natur- und Umwelt-
schutzverbände) sowie die Behörden und die sonstigen Träger öffentlicher Belange mehr-
fach beteiligt. Die gewonnenen Erkenntnisse wurden für die Planung und ihre Begründung 
(samt Umweltbericht) sowie für die Abwägung zugrunde gelegt. 
 Im Plangebiet werden den Planungszielen entsprechend allgemeine Wohngebiete, private 
Grünflächen sowie Straßenverkehrsflächen festgesetzt (siehe Teil A: Planzeichnung des Be-
bauungsplanes und Kap. 10 bis 21 dieser Begründung). Innerhalb der Wohngebiete werden 
überbaubare Grundstücksflächen, ergänzt durch Flächen für Tiefgaragen festgesetzt, vorwie-
gend erfolgen die Festsetzungen bestandsorientiert. Teilweise sind durch den Bebauungsplan 
bedingte Änderungen des tatsächlichen Umweltzustandes zu erwarten. Dies betrifft insbe-
sondere Festsetzungen zu überbaubaren Grundstücksflächen sowie von Verkehrsflächen so-
weit diese Festsetzungen außerhalb des Bestandes erfolgen. Die Änderungen des tatsächli-
chen Umweltzustandes betreffen hauptsächlich die Belange von Pflanzen, Tieren und Men-
schen. Näheres dazu siehe Kap. 7 (Umweltbericht). 
 Die Ausweisung der überbaubaren Grundstücksflächen erfolgte überwiegend auf bereits be-
einträchtigten Böden. Zugleich erfolgen umfassende Entsiegelungs-maßnahmen durch 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
 Anhang III: Zusamm enfassende Erklärung  gemäß § 10a Abs. 1 BauGB, Seite 2 
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Rückbau von Straßen und sonstigen versiegelten Flächen. Es erfolgen Festsetzungen zur An-
lage einer offenen Wasserfläche (Entwässerungs-graben), zur Reduzierung der maximalen 
Befestigungen auf den Baugrundstücken, zur versickerungsfähigen Ausführung der Flächen 
für Stellplätze, deren Zufahrten sowie der Feuerwehraufstellflächen. 
 Es werden grünordnerische Festsetzungen getroffen, die neben der Flächensicherung für pri-
vate Grünflächen (Gesamtgröße ca. 1,6 ha) auf die Durchgrünung der Baugebiete, der Be-
grünung der (unterirdischen) Stellplatzanlagen und Dächer der Neubauten sowie auf den Er-
halt und die Anpflanzungen von Bäumen abzielen. Für den Baumerhalt und die Ausstattung 
und Pflege der Grünflächen sind im Städtebaulichen Vertrag Maßnahmen und Regelungen 
enthalten, die die grünordnerischen Festsetzungen ergänzen. 
 Die Festsetzungen zum Erhalt von Alleen und Gehölzgruppen dienen auch den im Gebiet 
vorkommenden Tieren. Im Städtebaulichen Vertrag werden zudem CEF-Maßnahmen gesi-
chert und durch ein ergänzendes Artenvielfaltkonzept die V oraussetzungen zum Erhalt der 
Arten und ihrer Lebensgrundlagen geschaffen. 
 Die Belange der Denkmalpflege werden durch Festsetzungen gestützt, welche auf den Ziel-
aussagen der Denkmalpflegerischen Zielkonzeption beruhen. 
 Für das allgemeine Wohngebiet wird im Wesentlichen festgesetzt, dass dort wohnaffine Nut-
zungen zulässig sind. Zudem wird festgesetzt, welche weiteren Nutzungen dort in unterge-
ordnetem Umfang zulässig sind. Siehe dazu Teil A: Planzeichnung und Teil B: Text Nr. 1 ff. 
des Bebauungsplanes sowie auch Kap. 12.1 dieser Begründung. Mittels dieser Festsetzun-
gen sollen Lärmstörungen vermieden werden.  
Die Berücksichtigung der Ergebnisse der Beteiligungen der Öffentlichkeit sowie der Behörden 
und sonstigen Träger öffentlicher Belange erfolgte insbesondere auf folgende Art und Weise: 
 Die während des Verfahrens eingegangenen Stellungnahmen wurden ausgewertet. Die ge-
wonnenen Erkenntnisse wurden für die Planung und ihre Begründung (samt Umweltbericht) 
sowie bei der Abwägung zugrunde gelegt. Soweit erforderlich oder zweckmäßig, wurden die 
Inhalte der Stellungnahmen und die dazu jeweils vorgesehene Umgangsweise dem Stadtrat 
in Form eines Abwägungsvorschlages zur Abwägungsentscheidung vorgelegt. Zu den Er-
gebnissen der Beteiligungen siehe Kap. 8 dieser Begründung. 
 Mit den folgenden wesentlichen Themen der Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit (ein-
schließlich Naturschutz- und Umweltverbänden, Bürgervereinen und -initiativen) wurde wie 
folgt umgegangen: 
o Durch Änderungen an der Planung konnte die Zahl der Bäume verringert werden, die auf-
grund von entgegenstehenden Festsetzungen des B-Planes zu fällen wären (z.B. durch den 
Wegfall zweier Tiefgaragen) sowie ein anteilig größerer Erhalt bestehender Biotope durch 
Reduzierung der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen.  
o Der Investor hat sich bereit erklärt und im städtebaulichen Vertrag dazu verpflichtet, für 
den Verlust von Bäumen aus Gründen der Verkehrssicherung einen Pauschalbetrag an die 
Stadt zu zahlen, die damit Baumpflanzungen im Stadtgebiet durchführt. 
o Die vorhandene Streuobstwiese westlich des WA 8 und WA 10 bleibt erhalten. Weiterhin 
wurde auf der Fläche pG 2 eine Streuobstwiese festgesetzt. 
o Für die Population des Neuntöters, der Zauneidechse und der Blauflügeligen Ödlandschre-
cke wurde im Bereich Stahmeln ein Ersatzhabitat geschaffen und über den städtebaulichen 
Vertrag gesichert. Die Umsiedlung der Zauneidechse erfolge im 3. und 4. Quartal 2020. 
o Die grünorderischen Festsetzungen für Freiflächen oder Baumscheiben wurden im Hin-
blick auf Insektenlebensräume dahingehend geändert, so dass nun explizit auch artenreiche 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
 Anhang III: Zusamm enfassende Erklärung  gemäß § 10a Abs. 1 BauGB, Seite 3 
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Wiesen anzulegen sind. Weiterhin wurde der mit Sträuchern zu bepflanzende Flächenanteil 
in den nicht unter Denkmalschutz stehenden Baugebieten von 3 auf 7 % erhöht. 
o Es wurde ein Artenvielfaltskonzept mit den Umweltverbänden erarbeitet. Dieses enthält 
zahlreiche Pflegemaßnahmen und V orgaben zu Pflanzmaßnahmen bzw. der Ausgestaltung 
von Flächen, die in ihrer Detaillierung den Rahmen planungsrecht-licher Festsetzungsmög-
lichkeiten nach § 9 BauGB erweitert. Das Artenvielfalt-konzept ist Bestandteil des städte-
baulichen Vertrages. 
o Die maximal zulässige Stellplatzanzahl für Wohnnutzungen wurde auf maximal 550 Stell-
plätze begrenzt. 
o Es wird öffentliche Ladepunkte auf dem Parkplatz des Einzelhandels an der Chemnitzer 
Str. geben. Weiterhin sind im Stromnetz mind. 4 Schnellladestationen berücksichtigt. 
o Nach Prüfung sind keine Maßnahmen zur Verkehrsregelung auf der Chemnitzer Straße er-
forderlich, die in bestehende Verkehrsabläufe eingreifen oder zu einer Reduzierung der Ge-
schwindigkeit führen würden. Ebenso sind keine gesonderten Maßnahmen erforderlich, die 
die Erreichbarkeit der an der Paul-Flechsig-Straße gelegenen Wohnnutzungen verbessern 
bzw. im Havariefall ermöglichen. 
o Die freie Zugänglichkeit des Plangebietes für die Öffentlichkeit ist durch entsprechende 
Festsetzungen für die Erschließungsanlagen (als Öffentliche Verkehrsfläche bzw. als mit 
Geh- bzw. Fahrrechten zugunsten der Allgemeinheit zu belastende Fläche) gesichert. 
o Die Fernwärmeversorgung des Wohngebietes Paul-Flechsig-Straße ist gewährleistet.  
o Die Gebäude entlang des Parkhauses sind durch das blickdichte Parkhaus gegen Blendung 
geschützt. 
 Mit den folgenden wesentlichen Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange wurde 
wie folgt umgegangen: 
o Die Energieversorgung des KFP Dösen ist sichergestellt. Etwaige Maßnahmen zur Umver-
legung von Anlagen wurden bereits vorgenommen. 
o Der Bitte des Landesamtes für Archäologie Sachsen um Aufnahme konkret benannter Auf-
lagen, Gründe und Hinweise wurde entsprochen (siehe Anhang I: Hinweise). 
o Die Hinweise der Leipziger Wasserwerke zur Lage der Ver- und Entsorgungsanlagen wur-
den in der Begründung und den weiterführenden Erschließungsplanungen berücksichtigt. 
o Die Landesdirektion Sachsen gab den Hinweis, dass hinsichtlich der beiden Altablagerun-
gen in der Nähe des Plangebietes der Handlungsbedarf zu aktualisieren ist. Mit Stellung-
nahme des Landesamtes für Umwelt Landwirtschaft und Geologie wurden Hinweise zum 
Radonschutz und Ingenieurgeologie/Baugrund gegeben. Diese wurden im Kap. 5.1 der Be-
gründung zum Bebauungsplan sowie im Anhang I Hinweise ergänzt bzw. aktualisiert.  
Näheres zu den Inhalten und zur Umgangsweise mit den Stellungnahmen ist dem Kapitel 8 die-
ser Begründung zu entnehmen. 
 
Die Wahl des Bebauungsplanes erfolgte, nach Abwägung mit den geprüften in Betracht kommen-
den anderweitigen Planungsmöglichkeiten, aus den folgenden Gründen: 
 Nur mit dem Bebauungsplan in der vorliegenden Form können die dem Bebauungsplan zu-
grundeliegenden Ziele und Zwecke (siehe Kap. 3.) erreicht werden. Näheres dazu siehe Teil 
C. dieser Begründung. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“  
 Anhang III: Zusamm enfassende Erklärung  gemäß § 10a Abs. 1 BauGB, Seite 4 
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 Bei Nicht-Aufstellung des Bebauungsplanes oder mit anderen Festsetzungen wäre das Errei-
chen der dem Bebauungsplan zugrundeliegenden Ziele und Zwecke in Frage gestellt bzw. 
sogar unmöglich. Auch dazu siehe Teil C. dieser Begründung. 
 Anhaltspunkte dafür, dass dem Bebauungsplan Umweltbelange oder sonstige Belange mit 
einem solchen Gewicht entgegenstehen, dass dieser in der vorliegenden Form nicht im Er-
gebnis einer sachgerechten Abwägung aufgestellt werden könnte, liegen nicht vor.