vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 438 "Schwägrichenstraße 14";
Stadtbezirk Mitte, Ortsteil Zentrum Süd;
Durchführung der öffentlichen Auslegung im Rahmen des beschleunigten Verfahrens
Stadt: leipzig
Drucksache: VI-DS-06087
Datum: 2019-02-20
Vorlagenart: Beschlussvorlage

1/3
 
 
 
 
Beschlussvorlage Nr. VI-DS-06087 
 
Status: öffentlich 
 
  
 
Eingereicht von  
 
 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
Betreff: 
vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 438 "Schwägrichenstraße 14"; 
Stadtbezirk Mitte, Ortsteil Zentrum Süd; 
Durchführung der öffentlichen Auslegung im Rahmen des beschleunigten Verfahrens 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
 
Zuständigkeit 
   
Dienstberatung des Oberbürgermeisters    
SBB Mitte    
FA Stadtentwicklung und Bau    
DB OBM - Vorabstimmung    
 
 
Beschluss des Oberbürgermeisters vom 18.02.2019: 
 
1. Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sowie seine Begründung 
werden gebilligt. 
2. Die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB wird beschlossen. 
 
 
 
 
  
2/3
 
Übereinstimmung mit strategischen Zielen: 
 
 nicht relevant 
  
 
 
 
 
Finanzielle Auswirkungen  X nein  wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
 
Auswirkungen auf den Stellenplan X nein  wenn ja, 
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
Beteiligung Personalrat X nein  ja, 
 
 
 
  
3/3
 
Sachverhalt:  
Mit dieser Vorlage soll der Fachausschuss für Stadtentwicklung und Bau über die Absicht 
der Verwaltung informiert werden, zu dem in der Anlage beigefügten Bebauungsplan-Entwurf 
und seiner Begründung die öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) durchzuführen. Da der 
vorhabenbezogene Bebauungsplan (B-Plan) im beschleunigten Verfahren (§ 13a BauGB) 
aufgestellt wird, ist nach den bei der Stadt geltenden Verfahrensregelungen für diesen 
Verfahrensschritt kein Ratsbeschluss vorgesehen. Näheres zum Verfahren siehe Kap. 4 der 
Begründung zum B-Plan. 
 
Die Strategischen Ziele der Kommunalpolitik werden durch die Planung nicht berührt. 
 
Die Belange der Kreativwirtschaft werden durch die Planung nicht berührt. 
 
Landwirtschaftliche Flächen sind von der Planung nicht betroffen. 
 
Flächen im Eigentum der Stadt sind im Plangebiet nicht vorhanden.  
 
Maßnahmen der Stadt zur Umsetzung der Planung bzw. Kosten, die infolge der 
Aufstellung des B-Planes auf die Stadt zukommen können (einschließlich Maßnahmen auf 
städtischen Flächen zum Ausgleich von Eingriffen im Rahmen der Eingriffsregelung nach 
dem Bundesnaturschutzgesetz), sind im Ergebnis der durchgeführten Ermittlungen nicht zu 
erwarten.  
 
Die weitere Vorgehensweise ist wie folgt vorgesehen: 
Nach Beschluss dieser Vorlage in der Dienstberatung des OBM und Information des 
Fachausschusses Stadtentwicklung und Bau wird das Dezernat Stadtentwicklung und Bau, 
Stadtplanungsamt, 
 die öffentliche Auslegung und 
 zeitgleich die Beteiligung der TöB zum Entwurf durchführen sowie 
 die Bürgervereine beteiligen. 
Dem Stadtbezirksbeirat Mitte wird die Vorlage durch das Büro für Ratsangelegenheiten 
unmittelbar nach Beschluss in der Dienstberatung des OBM zugeleitet. 
 
 
 
 
Anlagen: 
1  Übersichtskarte 
2  Übersichtsplan 
3  Bebauungsplan Teil A: Planzeichnung, Planzeichenerklärung 
4  Bebauungsplan Teil B: Text 
5  Vorhaben- und Erschließungsplan (Teil C + D) 
6  Begründung zum Bebauungsplan 
 
 
ND 03
ND 52
ND 46
ND 48
ND 137
ND 02
Parkbühne
ND 100
Fritz-von Harck-Anlage
Clara-Zetkin-Park
ND 49
ND 35
Spielplatzanlage
Dkm.
Dkm.
Dkm.
Dkm.
Dkm.
Sportplatz
Spielplatz
Dkm.
Br
x 
x 
x 
x 
x 
x 
x 
x 
Pleißemühlgraben
Gefällst.
Pleißemühlgraben
Pleißemühlgraben
Pleißemühlgraben
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33
1
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7
2
2
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8
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4
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8
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54
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23
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14
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26
28
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8
16
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48
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1
1
51
23
44
10
7
28
8
15
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33
14
3
2713
37
24
26
20
17a
29a
24
14
9
Martin-Luther-Ring
Nonnenmühlgasse
Paul-Gerhardt-Weg
Edvard-Grieg-Allee
Wächterstraße
Wächterstraße
Lampestraße
Riemannstraße
Karl-Liebknecht-Straße
Audorfstraße
Floßplatz
Harkortstraße
Braustraße
Schenkendorfstraße
Braustraße
Grassistraße
Peterssteinweg
Simsonstraße
Karl-Liebknecht-Straße
Brandvorwerkstraße
Floßplatz
Hohe Straße
Niederkirchnerstraße
Schlegelstraße
Peterssteinweg
Hohe Straße
Südplatz
Floßplatz
Grassistraße
Lampestraße
Riemannstraße
Paul-Gruner-Straße
Simsonstraße
Grassistraße
Karl-Liebknecht-Straße
Niederkirchnerstraße
Karl-Liebknecht-Straße
Schenkendorfstraße
Körnerstraße
Paul-Gruner-Straße
Lampestraße
Dufourstraße
Paul-Gruner-Straße
August-Bebel-Straße
Floßplatz
Grassistraße
Harkortstraße
Floßplatz
Dufourstraße
Münzgasse
Greinerweg
Rennbahnweg
Karl-Tauchnitz-Straße
Robert-Schumann-Straße
Karl-Tauchnitz-Straße
Ferdinand-Rhode-Straße
Ferdinand-Rhode-Straße
Haydnstraße
Ferdinand-Rhode-Straße
Schwägrichenstraße
Beethovenstraße
Ferdinand-Rhode-Straße
Wundtstraße
Mozartstraße
Mahlmannstraße
Herzliyaplatz
Karl-Tauchnitz-Straße
Telemannstraße
Haydnstraße
Beethovenstraße
Mozartstraße
Wundtstraße
Ferdinand-Lassalle-Straße
Schwägrichenstraße
Karl-Tauchnitz-Straße
Rennbahnweg
Robert-Schumann-Straße
Telemannstraße
Haydnstraße
Telemannstraße
Anton-Bruckner-Allee
Wilhelm-Seyfferth-Straße
Martin-Luther-Ring
Wilhelm-Seyfferth-Straße
Dimitroffstraße
Simson-platz
Martin-Luther-Ring
Straße des 17. Juni
8
4
825
3
8
2
4
10
796/2
3
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4171
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24
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971/k
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971/h
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2523/o
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4
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4157
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901
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4
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833/a
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d
d
5
12
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2523/f
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19
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2
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20
3235
3
2535/d
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13
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4153
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911/m
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7
2
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922/h
3
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1
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1
5
6
4
1
4
4
5
4
1
3
1
3
1
Übersichtskarte - Lage des Plangebietes
Datengrundlage: ALKIS Staatsbetrieb für Geobasisinformationen
und Vermessung Sachsen, Stand 04.2018, M 1: 5000
Lage des Plangebietes
vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 438 "Schwägrichenstraße 14"
Haydnstr.
Karl-
 Tauchnitz-Str.
Schwägrichenstr.
Telemannstr.
Floßplatz
Karl-
 Tauchnitz-Str. Wundtstr.
ND 137
20
19
35
17
19a
23
12
31
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18
18
14
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16
13
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13
18
21
17
20
16
15
Karl-Tauchnitz-Straße
Haydnstraße
Haydnstraße
Schwägrichenstraße
Robert-Schumann-Straße
2
2568/h
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4162
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2569/l
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2569
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2569
2561
2561
2569
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13
1
5
5
1
2
2
1
1
6
5
1
5
2
5
Übersichtsplan - Grenze des räumlichen Geltungsbereiches
Datengrundlage: ALKIS Staatsbetrieb für Geobasisinformationen
und Vermessung Sachsen, Stand 04.2018, M 1: 1000
Grenze des räumlichen Geltungsbereiches
vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 438 "Schwägrichenstraße 14"
Schwägrichenstr.
Haydnstr.
Robert-Schumann-Str.
Greinerweg
Weg
Weg
Karl-Tauchnitz-Str.
Haydnstr.
Spielplatzanlage
H
H
H
H
H
H
H
H
WT
35
17
23a
14
30
14
19a
15
9
28
18
19
16 12
8
13
18
12
26a
23
16
26
33
15
21
17
8
11
24
Abs
H
5
1
6
5
2
3
5
4 4
4
2 1
1
5
2
4
1
42
5
1
5 5
1
5
2
1
3 2
4
5
1
2
3
5
ND 137
Ba
Ba
Ba
Ba
Ba
Ba
Ba
Ba
Ba
Ba
Ba
TGa
Ba
Ba
Ba
3234/a3234
2561/v
25694
30901
2561
3090/7
30903
3235
4162
2561/g
2569/m
2568/a
2561/9
3236
32487
2569/f
30904
25618
2569/l
25693
4160
2561/a
30902
30908
3237
2568/h
25692
32488
2569/e
25695
3089/i
2561/h
2568/b
3086/k
32486
32483
2568/e
2569
2561/t
30909
2568/g
4163
3247
3090/d
32485
3089/h
2568/d
25629 2568/f
32484
256110
2561/d
2561/i
30906
309053090/b
4161
G
2,0m
D
B
1033
1042
1031
Überschwemmungsgebiet
Überschwemmungsgebiet
6,0m
3,0m
5,0mI
I
III
III
III
III
III
III
IV
IV
IV
I
BB
B
B
B
B
B
NeubauBestandsgebäude(Flachbau)
Bestandsgebäude(Zeilenbau)3,0m
III. Darstellungen ohne NormcharakterStandort Grundwassermessstellen, hiet z.B 1031  Bemaßung  NeubauBenennung der Gebäudeteile, hier z.B. Neubau
Planzeichenerklärung[entsprechend PlanZV]
I.Festsetzungen [§ 9 Abs. 1, Abs. 7 BauGB)
IV. Darstellungen der Plangrundlage (Auszug)
Flurstücksgrenze mit Flurstücksnummer
Gebäudebestand
Baumbestand
2,0 m
1(26)
2568/e
mit Gehrechten für die Allgemeinheit zubelastende Fläche[§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB]Bereiche in denen Schutzmaßnahmen an Außenbauteilen von Gebäuden zu treffen sindAbgrenzung unterschiedlicher Bereiche in denen Schutzmaßnahmen an Außenbauteilen von Gebäuden zu treffen sind [§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB]     IIIBezeichung des Bereiches, in dem Schutzmaßnahmen an Außenbauteilen von Gebäuden zu treffen sind, hier z.B. III(siehe dazu auch Teil B Text, Nr. 6.2)Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
II. Nachrichtliche Übernahmen [ § 9 Abs. 6 BauGB]besonders geschützte Biotope gem. § 21 SächsNatSchG und und § 44 BNatSchGEinzelanlagen (unbewegliche Kulturdenkmale), die dem Denkmalschutz unterliegengem. § 12 Sächsisches DenkmalschutzgesetzÜberschwemmungsgebiet maximal erwartbare Ausbreitung eines 100 jährlichen Hochwassers (HQ100)gem. § 76 Wasserhaushaltsgesetz
BD
Verkehrsflächen[§ 9 Abs. 1 Nr. 11  BauGB]Ein- und Ausfahrten Ausfahrt
G
1031
vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 438 "Schwägrichenstraße 14"
EBV Grundbesitz GAP GmbH & Co.KG, Cöthner Strasse 62, 04155 Leipzig
seecon Ingenieure GmbHGemeinsam | Zukunft | PlanenSpinnereistraße 7, Halle 14D - 04179 LeipzigPhone: +49 (0) 341 / 48 40 511Fax:     [TELEFONNUMMER ENTFERNT]0eMail:   [E-MAIL ENTFERNT]:     www.seecon.deLeipzig, der 10.01.2019
Planer:
Bauherr:
Planinhalt:
Projekt:
Planzeichnung 1:1000MaßstabENTWURF
A3Planformat
Teil A: Planzeichnung
N
0510152025 50
N
Teil A: Planzeichnung
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 438 “Schwägrichenstraße 14“  
Teil B: Text (Entwurf) 
Seite 1 von 3 
10.01.2019 
Teil B: Text 
 
Die der Planung zugrunde liegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse, DIN-
Vorschriften, VDI-Richtlinien und ähnliche Regelungen) können bei der Stadt Leipzig im 
Neuen Rathaus, Martin-Luther-Ring 4-6, 04109 Leipzig, Stadtplanungsamt, Zimmer 498, 
während der Sprechzeiten eingesehen werden. 
 
 
I. Festsetzungen 
 
Für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes sind im Rahmen der 
festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der 
Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet. Änderungen des 
Durchführungsvertrages oder der Abschluss eines neuen Durchführungsvertrages sind 
zulässig. 
[§ 12 Abs. 3a i.V.m. § 9 Abs. 2 BauGB] 
 
 
1. Art der baulichen Nutzung [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB] 
 
Innerhalb des Plangebietes gilt: 
Zulässig sind Wohngebäude und Räume für freie Berufe i.S.d. § 13 BauNVO. 
 
 
2.  Maß der baulichen Nutzung; Von der Sächsischen Bauordnung abweichende 
Tiefe der Abstandsflächen [§ 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB] 
 
2.1 Vor der südlichen Fassade des Bestandsgebäudes (Zeilenbau) beträgt die 
 Abstandsflächentiefe 3,10 m. 
 
2.2 Vor der östlichen Fassade des Neubaus beträgt die Abstandsflächentiefe 4,00 m. 
 
 
3. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von 
  Boden, Natur und Landschaft [§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] 
 
3.1 Nicht überbaute Teile von Tiefgaragen sind mit einer mindestens 80 cm mächtigen,  
 durchwurzelbaren Substratschicht anzulegen und zu begrünen. 
 
3.2 Die nicht überbauten Grundstücksteile sind, sofern sie nicht für a ndere zulässige 
Nutzungen in Anspruch genommen werden, mit Landschaftsrasen zu begrünen. 
3.3 Dachflächen sind extensiv zu begrünen. Die Anpflanzungen sind dauerhaft zu 
erhalten und bei Abgang zu ersetzen. 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 438 “Schwägrichenstraße 14“  
Teil B: Text (Entwurf) 
Seite 2 von 3 
10.01.2019 
 
4. Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen;  
 Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen [§9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] 
 
In den durch Schrägschraffur (\\\\\\) festgesetzten Bereichen sind an Gebäudefronten, die 
parallel oder in einem Winkel von weniger als 90° zu den Baugrenzen ausgerichtet sind, 
bei Neu-, Um- und Anbauten Mindestanforderungen an den passiven Schallschutz wie 
folgt einzuhalten:  
Die Schalldämm-Maße der Außenbauteile von Aufenthaltsräumen sind mindestens gemäß 
der in der nachfolgenden Tabelle in Verbindung mit den in der Planzeichnung 
dargestellten Bereichen und unter Berücksichtigung der Raumnutzung zu wählen. 
 
Erforderliche Schalldämm-Maße der nach außen abschließenden Bauteile:  
 
Bereich 
Raumarten der Aufenthaltsräume 
Bettenräume 
in Krankenanstalten 
und Sanatorien 
Aufenthaltsräume in 
Wohnungen, 
Übernachtungsräume 
in Beherbergungsstät-
ten, Unterrichtsräume 
und ähnliches 
Büroräumea 
und ähnliches 
erf. R'w,res des Außenbauteils in dB 
I 35 30 - 
III 40 35 30 
IV 45 40 35 
a   An Außenbauteile von Räumen, bei denen der eindringende Außenlärm aufgrund der in den Räumen    
    ausgeübten Tätigkeiten nur einen untergeordneten Beitrag zum Innenraumpegel leistet, werden keine   
    Anforderungen gestellt. 
b  Die Anforderungen sind hier aufgrund der örtlichen Gegebenheiten festzulegen.  
 
Wenn das Verhältnis der gesamten Außenfläche eines Raums (Sg) zu seiner Grundfläche 
(SG) einen von 0,8 abweichenden Wert für Sg/SG aufweist, so ist zum Wert für das 
erforderliche resultierende Schalldämm-Maß (erf. R'w,ges) der mit nachfolgender 
Gleichung (Gleichung 33 aus DIN 4109-2) ermittelte Korrekturwert KAL zu addieren:  
 
KAL = 10 * lg (Sg/0,8 * SG) in dB  
 
Von den getroffenen Anforderungen abweichende geringere Schalldämm-Maße sind 
zulässig, wenn durch Sachverständige für Schallschutz nachgewiesen wird, dass die 
Anwendung dieser Maße ausreichend ist.  
 
Schutzbedürftige Räume, die nur Fenster zu Fassaden mit einer Lärmbelastung > 50 
dB(A) nachts besitzen, sind mit schallgedämmten fensterunabhängigen 
Lüftungseinrichtungen auszustatten.  
 
 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 438 “Schwägrichenstraße 14“  
Teil B: Text (Entwurf) 
Seite 3 von 3 
10.01.2019 
5. Grünordnerische Festsetzungen 
 
5.1 Anpflanzen von Bäumen [§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB] 
 
An den im Teil C: Vorhaben- und Erschließungsplan mit Planzeichen: Bäume 
Neupflanzungen festgelegten Standorten sind standortgerechte, hochstämmige 
Laubbäume Stammdurchmesser mindestens 18-20 cm) zu pflanzen, dauerhaft zu 
erhalten und bei Abgang zu ersetzen. 
 
5.2 Erhalt von Bäumen [§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB] 
 
Die im Teil C: Vorhaben- und Erschließungsplan mit Planzeichen: Bäume Erhalt 
gekennzeichneten Bäume sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen.  
 
II.  Hinweise 
Zur Vermeidung artenschutzrechtlicher Konfliktlagen sind Maßnahmen vorgesehen, deren 
Umsetzung im Durchführungsvertrag zwischen Vorhabenträger und Stadt Leipzig 
verbindlich geregelt wird. 
 
Artenschutzmaßnahmen 
Höhlenbrüter/Spaltenbrüter 
Innerhalb des Plangebietes sind insgesamt 12 Nistkästen für Höhlenbrüter bzw. 
Spaltenbrüter an dem vorhandenen Altbaumbestand anzubringen. 
 
Mauersegler/Hausrotschwanz 
An der sanierten Fassade des Bestandsgebäudes sind jeweils 6 Nistkästen für den 
Mauersegler und Hausrotschwanz anzubringen. 
 
Zweifarbfledermaus 
Innerhalb des Plangebietes sind für die Zweifarbfledermaus insgesamt drei geeignete 
Spaltenkästen in geeigneter Höhe und Himmelsrichtung vorgezogen anzubringen. 
 
Schallschutznachweise 
Im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren sind entsprechende Schallschutznachweise 
bzgl. der Dimensionierung von Außenbauteilen gem. DIN 4109 vorzulegen.  
 
Schwägrichenstr.
Karl-Tauchnitz-Str.
Haydnstr.
H
H
HH
H
WT17
14
19a 21
5
6
2
Ba
4162
2561/a
2568/e
2569 2561/t
2568/g
2568/d
2568/f
2561/i
4161
Zu- und Ausfahrt (Bestand)Schwägrichenstraße
D
Höhe110,05 mü. NHN
Ausfahrt (Neu)Karl-Tauchnitz-Straße
Zu- und Ausfahrt (Bestand)Schwägrichenstraße
Zugang (Neu)Haydnstraße
Feuerwehrzufahrt
Feuerwehrzufahrt
Feuerwehrzufahrt
Feuerwehr-zufahrt
Durchwegung
 zugunsten
 der Allgemeinheit
54 56 6061 63
1312
151440
4849
4647
55
119 6
5150
53
Bestandsgebäude (Flachbau)mit ergänzendem Staffelgeschoss
Bestandsgebäude (Zeilenbau)mit ergänzendem Staffelgeschoss
B BB BB
B
B BB
Neubau
8,3m 15,8m
3,0m
12,8m3,1m
6,0m5,0m13,0m
7,4m
2,1m9,0m
1,8m
1,8m 1,8m
16,0m38,0m
6,1m
Ausgang TG
43,6m72,5m
2,0m41,3m
Bestandsgebäude mit ergänzendem Staffelgeschoss und DachbegrünungNeubau mit DachgegrünungEinzelanlage (unbewegliches Kulturdenkmal), die dem Denkmalschutz unterliegtBereich TiefgarageZufahrt / HauszugängeZufahrt/Ausfahrt TiefgarageGehweg zugunsten der Allgemeinheitnicht unterbaute GrünflächeFeuerwehzufahrten/aufstellflächen (Schotterrasen)Baumerhalt mit Baumnummer gem. KatasterBäume Neupflanzungenbesonders geschütztes Biotopegem. § 21 SächsNatSchG sowie § 44 BNatSchG Bemaßung
Grenze des Vorhaben- und Erschließungsplanes
Legende [Vorhaben- und Erschließungsplan]
B
D
3,1
0510152025 50
N
vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 438 "Schwägrichenstraße 14"
EBV Grundbesitz GAP GmbH & Co.KG, Cöthner Strasse 62, 04155 Leipzig
seecon Ingenieure GmbHGemeinsam | Zukunft | PlanenSpinnereistraße 7, Halle 14D - 04179 LeipzigPhone: +49 (0) 341 / 48 40 511Fax:     [TELEFONNUMMER ENTFERNT]0eMail:   [E-MAIL ENTFERNT]:     www.seecon.deLeipzig, der 10.01.2019
Planer:
Bauherr:
Planinhalt:
Projekt:
Lageplan 1:500Maßstab
ENTWURF
A3Planformat
Teil C: Vorhaben- und Erschließungsplan - Blatt 1
vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 438 "Schwägrichenstraße 14"
EBV Grundbesitz GAP GmbH & Co.KG, Cöthner Strasse 62, 04155 Leipzig
seecon Ingenieure GmbHGemeinsam | Zukunft | PlanenSpinnereistraße 7, Halle 14D - 04179 LeipzigPhone: +49 (0) 341 / 48 40 511Fax:     [TELEFONNUMMER ENTFERNT]0eMail:   [E-MAIL ENTFERNT]:     www.seecon.deLeipzig, der 10.01.2019
Planer:
Bauherr:
Planinhalt:
Projekt:
Ansichten - Grundlage Büro Homuth + Partner architekten1:300Maßstab
ENTWURF
A3Planformat
Teil C: Vorhaben- und Erschließungsplan - Blatt 2
e-mail: [E-MAIL ENTFERNT]
planinhaltbauherrarchitektfon  [TELEFONNUMMER ENTFERNT]
fax  [TELEFONNUMMER ENTFERNT]
projekt
Gästehaus am Park
bearbeiter: jw
Prinz-Eugen-Straße 38, 04277 Leipzig
M 1:100
Schwägrichenstraße 14
Leipzig - Zentrum-Süd
GmbH & Co.KG
Cöthner Straße 62
04155 Leipzig
(Schwägrichenstraße)
Ansicht Ost
Entwurfsplanung
Leipzig, den 09. Januar 2018
EBV Grundbesitz GAP
e-mail: [E-MAIL ENTFERNT]
planinhaltbauherrarchitektfon  [TELEFONNUMMER ENTFERNT]
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projekt
Gästehaus am Park
bearbeiter: jw
Prinz-Eugen-Straße 38, 04277 Leipzig
M 1:100
(Haydnstraße)
Schwägrichenstraße 14
Leipzig - Zentrum-Süd
GmbH & Co.KG
Cöthner Straße 62
04155 Leipzig
Entwurfsplanung
Ansicht Nord
Leipzig, den 09. Januar 2018
EBV Grundbesitz GAP
Ansicht Nord
Ansicht Ost
+13,45
+22,60
+26,85
+24,60
+10,95
+26,85
+24,60 +22,60
+13,45
0,00 entspr. 110,05 m ü NHN
0,00 entspr. 110,05 m ü NHN
vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 438 "Schwägrichenstraße 14"
EBV Grundbesitz GAP GmbH & Co.KG, Cöthner Strasse 62, 04155 Leipzig
seecon Ingenieure GmbHGemeinsam | Zukunft | PlanenSpinnereistraße 7, Halle 14D - 04179 LeipzigPhone: +49 (0) 341 / 48 40 511Fax:     [TELEFONNUMMER ENTFERNT]0eMail:   [E-MAIL ENTFERNT]:     www.seecon.deLeipzig, der 10.01.2019
Planer:
Bauherr:
Planinhalt:
Projekt:
Ansichten - Grundlage Büro Homuth + Partner architekten1:300Maßstab
ENTWURF
A3Planformat
Teil C: Vorhaben- und Erschließungsplan - Blatt 3
e-mail: [E-MAIL ENTFERNT]
planinhaltbauherrarchitekt
fon  [TELEFONNUMMER ENTFERNT]
fax  [TELEFONNUMMER ENTFERNT]
projektGästehaus am Park
bearbeiter: jw
Prinz-Eugen-Straße 38, 04277 Leipzig
Ansicht Süd
M 1:100
Leipzig - Zentrum-Süd
Schwägrichenstraße 14
GmbH & Co.KG
Cöthner Straße 62
04155 Leipzig
Entwurfsplanung
Leipzig, den 09. Januar 2018
EBV Grundbesitz GAP
Ansicht Süd
e-mail: [E-MAIL ENTFERNT]
planinhaltbauherrarchitektfon  [TELEFONNUMMER ENTFERNT]
fax  [TELEFONNUMMER ENTFERNT]
projekt
Gästehaus am Park
bearbeiter: jw
Prinz-Eugen-Straße 38, 04277 Leipzig
M 1:100
(Karl-Tauchnitz-Straße)
Schwägrichenstraße 14
Leipzig - Zentrum-Süd
GmbH & Co.KG
Cöthner Straße 62
04155 Leipzig
Entwurfsplanung
Ansicht West
Leipzig, den 19. Juni 2018
EBV Grundbesitz GAP
Ansicht West
+22,60
+22,60
+26,85
+24,60
+26,85
+24,60
+13,45
+13,45
+10,95
+10,95
0,00 entspr. 110,05 m ü NHN
0,00 entspr. 110,05 m ü NHN
vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 438 "Schwägrichenstraße 14"
EBV Grundbesitz GAP GmbH & Co.KG, Cöthner Strasse 62, 04155 Leipzig
seecon Ingenieure GmbHGemeinsam | Zukunft | PlanenSpinnereistraße 7, Halle 14D - 04179 LeipzigPhone: +49 (0) 341 / 48 40 511Fax:     [TELEFONNUMMER ENTFERNT]0eMail:   [E-MAIL ENTFERNT]:     www.seecon.deLeipzig, der 10.01.2019
Planer:
Bauherr:
Planinhalt:
Projekt:
Schnitt - Grundlage Büro Homuth + Partner architekten
ENTWURF
A3Planformat
1:200Maßstab
Teil C: Vorhaben- und Erschließungsplan - Blatt 4
e-mail: [E-MAIL ENTFERNT]
planinhaltbauherrarchitektfon  [TELEFONNUMMER ENTFERNT]
fax  [TELEFONNUMMER ENTFERNT]
projekt
Gästehaus am Park
bearbeiter: jw
Prinz-Eugen-Straße 38, 04277 Leipzig
Leipzig - Zentrum-Süd
Schwägrichenstraße 14
M 1:100
GmbH & Co.KG
Cöthner Straße 62
04155 Leipzig
Schnitt B-B
Entwurfsplanung
EBV Grundbesitz GAP
Leipzig, den 21. August 2018
B
B
Staffelgeschoss
1. Obergeschoss
Galerie
Erdgeschosss
Kriechkeller
Keller
extensive Dachbegrünung extensive Dachbegrünung
extensive Dachbegrünung
Tiefgarage
Erdgeschoss
1. Obergeschoss
2. Obergeschoss
3. Obergeschoss
4. Obergeschoss
5. Obergeschoss
6. ObergeschossLoggia
Loggia
Loggia
Loggia
Loggia
Loggia
+22,60
-0,80
+13,45
+10,95
0,00 entspr. 110,05 m ü NHN
Zu- und Ausfahrt (Bestand)Schwägrichenstraße
D
Höhe110,05 mü. NHN
Ausfahrt (Neu)Karl-Tauchnitz-Straße
Zu- und Ausfahrt (Bestand)Schwägrichenstraße
Zugang (Neu)Haydnstraße
Feuerwehrzufahrt
Feuerwehrzufahrt
Feuerwehrzufahrt
Feuerwehr-zufahrt
Durchwegung
 zugunsten
 der Allgemeinheit
Bestandsgebäude (Flachbau)mit ergänzendem Staffelgeschoss
Bestandsgebäude (Zeilenbau)mit ergänzendem Staffelgeschoss
B BB BB
B
B BB
Neubau
8,3m 15,8m
3,0m
12,8m3,1m
6,0m5,0m13,0m
7,4m
2,1m9,0m
1,8m
1,8m 1,8m
16,0m38,0m
6,1m
Ausgang TG
43,6m72,5m
2,0m41,3m
Schnitt M 1:200
Fassadenausschnitt
Grundriss 3. Obergeschoss
Loggia 1/2
1.97 m²
Schnitt A-A
Loggia
4. Obergeschoss
2.Obergeschoss
3. Obergeschoss
Glasmosaik
z.B Sto Ventec M
Glasmosaikfliesen 48mm x 48mm
schwarz und dunkelgrau
Farbe nach Bemusterung
16cm WDVS
24cm KS
Edelputz hell 
RAL 9001 cremeweiß/ 
9002 grauweiß
Korngröße max 3mm
z.B. Sto 37111
26cm WDVS
24cm KS
A
A
Fensterprofilfarbe
RAL 7024
Bauvorhaben Gästehaus am Park Schwägrichenstraße 14 Leipzig - Zentrum - Süd
Beschreibung der Außenbauteile für den Neubau(Gestaltungsvorlage) M 1:50
Fassade
Um eine Bänderung des Baukörpers in Anlehnung des Altbaus zu erreichen, wird die Fassade horizontal in Fensterbänder und Putzbänder unterteilt. Die Fensterbänder erhalten ebenfalls ein Wärmedämmverbundsystem ca. 16 cm 
und Glasmosaik z.B  mit Mosaikfliesen 48mm x 48mm in schwarz und  dunkelgrau nach Bemusterung. Die Putzbänder werden als 24 cm Kalksandsteinmauerwerk mit Wärmedämmverbundsystem ca. 26 cm ausgeführt. Sie werden mit einer 
Korngröße max. 3 mm verputzt. (Sto 37111 = RAL 9001 cremeweiß / 9002 grauweiß). Die Abdeckung erfolgt mit einer Verblechung. Alle Verblechungen an den Gebäuderundungen werden ausgerundet und nicht polygonal ausgeführt.
Fenster
Die Fenster sind vorzugsweise aus Aluminium oder alternativ aus Kunststoff gefertigt. Die Außenseite ist graphitgrau, RAL 7024. Die Profile sollen so schmal wie möglich ausgeführt werden. Doppelfenster werden mit Stulp realisiert. 
Die Außenfensterlaibungen und Brüstungsbleche werden ebenfalls graphitgrau in RAL 7024 ausgeführt werden. Fenster im 5. und 6. Obergeschoss, die nicht zu einer Loggia führen, bekommen eine Festverglasung im unteren Bereich 
und einen Öffnungsflügel ab Brüstungshöhe.
Loggien
Die Loggien vom 1.Obergeschoss bis zum 4.Obergeschoss werden mit Sto 37111 = RAL 9001 cremeweiß / 9002 grauweiß verputzt. Sie erhalten analog der Fenster eine Laibung nach RAL 7024 mit geschlossener Brüstung. 
Gegebenenfalls anfallende Brüstungsgeländer bestehen aus einem Flachstahl nach Entwurfsdetail. Die Loggien erhalten aus Schallschutzgründen eine zusätzliche rahmenlose und öffenbare Außenverglasung.
Regenrohre
Alle Regenrohre sind verdeckt (nicht sichtbar) zu führen. Dachaufbauten und Technische Aufbauten auf dem Dach dürfen aus der Ferne nicht in Erscheinung treten und werden entsprechend flach ausgeführt.
11
16
24
305
35
1.70
24
25
15
2.75
25
15
2.75
25
15
2.75
25
15
25
15
2.75
25
15
1.01 1.74
25
26
90 1.64
10
25
15
10
16
24
vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 438 "Schwägrichenstraße 14"
EBV Grundbesitz GAP GmbH & Co.KG, Cöthner Strasse 62, 04155 Leipzig
seecon Ingenieure GmbHGemeinsam | Zukunft | PlanenSpinnereistraße 7, Halle 14D - 04179 LeipzigPhone: +49 (0) 341 / 48 40 511Fax:     [TELEFONNUMMER ENTFERNT]0eMail:   [E-MAIL ENTFERNT]:     www.seecon.deLeipzig, der 10.01.2019
Planer:
Bauherr:
Planinhalt:
Projekt:
Fassadenschnitt - Grundlage Büro Homuth + Partner architekten
ENTWURF
A3Planformat
1:125Maßstab
Teil C: Vorhaben- und Erschließungsplan - Blatt 5
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 438 “Schwägrichenstraße 14“  
Teil D: Textteil des Vorhaben- und Erschließungsplanes 
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Teil D: Textteil des Vorhaben- und Erschließungsplanes 
 
Das V orhaben umfasst den Erhalt des vorhandenen Gebäudeensembles, bestehend aus einem 6 -
geschossigen Zeilenbau und einem 2-geschossigen Flachbau. Diese Bestandsgebäude werden um je 
ein Staffelgeschoss erweitert. Im nordwestlichen Teil des Plangebietes wird  ein 7 -geschossiger 
Neubau den heutigen Bestand ergänzen. Die Hauseingänge zum bestehenden Zeilenbau werden an 
historischer Stelle liegen. Der Flachbau wird sowohl über den Haupteingang entlang der 
Schwägrichenstraße als auch durch einen Nebeneingang entlang der Haydnstraße erschlossen. 
Die Zugänge zum Neubau befinden sich an der Ostfassade des Neubaus vis a vis des Flachbaus. 
Ziel des V orhabens ist die Schaffung von maximal 130 Wohneinheiten unterschiedlicher Größe und 
Ausstattung. Neben familiengerechten Wohnungen sind auch barrierefrei erreichbare Wohnungen 
vorgesehen. Die gesamte Wohnfläche beträgt 10.600 m². Als untergeordnete Nutzung können auch 
freie Berufe (wie z.B. Steuerberater, Rechtsanwälte, Architekt, Makler) ausgeübt werden. 
 
Denkmalschutz 
Der Bestand wird denkmalgerecht saniert . Dazu gehören unter anderem der Erhalt der Naturstein-
fassaden im Erdgeschoss sowie der Werksteinplatten in den oberen G eschossen. Das 6 m lange 
Wandrelief des Leipziger Malers Bernhard Heisig wird an originaler Stelle rekonstruiert. Gemäß dem 
historischen V orbild der Freianlage wird der zukünftige Charakter durch hochgewachsenen, 
parkartigem Baumbestand und Landschaftsrasen geprägt sein.  Weitere Abstimmungsergebnisse mit 
der Denkmalschutzbehörde werden im Durchführungsvertrag mit dem V orhabenträger geregelt. 
 
Verkehrliche Erschließung/ruhender Verkehr 
Das Baugrundstück wird jeweils über die Schwägrichenstraße und über die Karl-Tauchnitz-Straße 
verkehrlich erschlossen. Die vorhandenen Zu- und Ausfahrtsbereiche entlang der Schwägrichen-
straße bleiben erhalten. Zur Deckung des Stellplatzbedarfs wird eine Tiefgarage errichtet. Als Ein-
fahrt zur Tiefgarage dient der vorhandene Zu- und Ausfahrtsbereich entlang der Schwägrichen-
straße. Die Ausfahrt für sämtliche Tiefgaragennutzer wird an der Karl-Tauchnitz-Straße vorgesehen.  
Das Grundstück bleibt frei von oberirdischen Stellplätzen. Ein 2 m bzw. 3 m breiter öffentlicher 
Fußweg im Süden des Grundstücks schafft eine zusätzliche Verbindung zwischen der 
Schwägrichenstraße und der Karl-Tauchnitz-Straße bzw. dem Clara-Zetkin-Park. Im 
Durchführungsvertrag wird Verpflichtung des V orhabenträgers zur dinglichen Sicherung des 
gehrechtes für die Allgemeinheit gesichert.   
Weitere Erschließungsanforderungen des Verkehrs- und Tiefbauamtes, insbesondere zum Bau der 
Tiefgaragenausfahrt entlang der Karl-Tauchnitz-Straße, werden im Durchführungsvertrag mit dem 
V orhabenträger geregelt. 
 
Freiflächengestaltung 
Landschaftsplanerisches Ziel ist es, einen parkartigen Charakter herzustellen. Die für die Baumaß -
nahmen notwendigen Baumfällungen werden im Plangebiet durch Neuanpflanzungen ersetzt. Der 
erforderliche Baumersatz entspricht den Regelungen der Leipziger Baumschutzsatzung. Damit auch 
Bäume auf den nicht überbauten Teilen der Tiefgarage angepflanzt werden können, werden diese mit 
mindestens 80 cm Bodenschicht überdeckt.  
 
Hochwasserschutz 
Das V orhaben liegt teilweise im Überschwemmungsgeb iet der Weißen E lster. Es müssen daher 
bauliche V orsorgemaßnahmen ergriffen werden, damit bauliche Schäden und eine Gefährdung von 
Leben oder erhebliche Gesundheits - oder Sachschäden vermieden werden können.  Geeignete 
V orsorgemaßnahmen werden im Durchführungsvertrag mit dem V orhabenträger geregelt. 
 
 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 438 “Schwägrichenstraße 14“  
Teil D: Textteil des Vorhaben- und Erschließungsplanes 
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Beschreibung der Außenbauteile für den Neubau (Gestaltungsvorbild) 
 
Fassade: 
Um eine Bänderung des Baukörpers in Anlehnung des Altbaus zu erreichen wird die Fassade 
horizontal in Fensterbänder und Putzbänder unterteilt. 
Die Fensterbänder erhalten ebenfalls ein Wärmedämmverbundsystem ca. 16 cm und Glasmosaik z.B.  
mit Mosaikfliesen 48 mm x 48 mm in schwarz und dunkelgrau nach Bemusterung. 
Die Putzbänder werden als 24 cm Kalksandsteinmauerwerk mit Wärmedämmverbundsystem  
ca. 26 cm ausgeführt. Sie werden mit einer Korngröße max. 3 mm verputzt. (RAL 9001 cremeweiß / 
9002 grauweiß). Die Abdeckung erfolgt mit einer  Verblechung. Alle Verblechungen an den 
Gebäuderundungen werden ausgerundet und nicht polygonal ausgeführt. 
 
Fenster:  
Die Fenster sind vorzugsweise aus Aluminium oder alternativ aus Kunststoff gefertigt. Die 
Außenseite ist graphitgrau, RAL 7024. Die Profile sollen so schmal wie möglich ausgeführt werden. 
Doppelfenster werden mit Stulp realisiert.  Die Außenfensterlaibungen und Brüstungsbleche werden 
ebenfalls in graphitgrau RAL 7024 ausgeführt werden. Fenster im 5. und 6. Obergeschoss, die nicht 
zu einer Loggia führen, bekommen eine Festverglasung im unteren Bereich und einen Öffnungsflügel 
ab Brüstungshöhe. 
 
Loggien 
Die Loggien vom 1. Obergeschoss bis zum 4. Obergeschoss werden innen mit RAL 9001 cremeweiß 
/ 9002 grauweiß verputzt. Sie erhalten analog der Fenster eine Laibung nach RAL 7024 mit 
geschlossener Brüstung. Gegebenenfalls anfallende Brüst ungsgeländer bestehen aus einem 
Flachstahl nach Entwurfsdetail. Die Loggien erhalten aus Schallschutzgründen eine zusätzliche 
rahmenlose und öffenbare Außenverglasung. 
 
Regenrohre 
Alle Regenrohre sind verdeckt (nicht sichtbar) zu führen. 
 
Dachaufbauten 
Dachaufbauten sind nicht zulässig. Technische Anlagen sind in das Gebäude zu integrieren. 
 
 
 
Begründung zum 
vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan Nr. 438 
„Schwägrichenstraße 14“ 
(Entwurf) 
 
 Stadtbezirk: Mitte 
 Ortsteil: Zentrum-Süd 
 
Grenze des räumlichen 
Geltungsbereiches des 
vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes 
„Schwägrichenstraße 
14“ 
 
 
Grenze des räumlichen 
Geltungsbereiches 
Bebauungsplanes Nr. 
23.1 „Musikerviertel – 
Süd“ 
 
 
 
 
 Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
Stadtplanungsamt 
Planverfasser:  
 
seecon Ingenieure GmbH 
Spinnereistraße 7, Halle 14 - 04179 Leipzig 
www.seecon.de 
 
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Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Nr. 438 „Schwägrichenstraße 14“ (Entwurf)  
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INHALTSVERZEICHNIS 
A. EINLEITUNG ................................ ................................ ................................ ....................... 3 
1. Lage und Größe des Plangebietes ................................ ................................ ...................... 3 
2. Planungsanlass und -erfordernis ................................ ................................ ......................... 3 
3. Ziele und Zwecke der Planung ................................ ................................ ............................ 3 
4. Verfahrensdurchführung ................................ ................................ ................................ ...... 4 
B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG ................................ ................................ ......................... 5 
5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes................................ ......................... 5 
5.1 Topografie ................................ ................................ ................................ ........................... 5 
5.2 Vorhandene Bebauung und Nutzungen ................................ ................................ ............... 5 
5.3 Vorhandene Wohnbevölkerung ................................ ................................ ........................... 5 
5.4 Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung ................................ ................................ ........... 5 
5.5 Technische Infrastruktur: Verkehrsinfrastruktur................................ ................................ .... 6 
5.6 Technische Infrastruktur: Ver- und Entsorgungsanlagen ................................ ..................... 6 
6. Planungsrechtliche und sonstige planerische Grundlagen ................................ ................... 7 
6.1 Planungsrechtliche Grundlagen ................................ ................................ ........................... 7 
6.1.1 Ziele der Raumordnung ................................ ................................ ................................ ....... 7 
6.1.2 Flächennutzungsplan ................................ ................................ ................................ .......... 9 
6.1.3 Landschaftsplan ................................ ................................ ................................ .................. 9 
6.1.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben ................................ ................................ ............................. 9 
6.1.5 Erhaltungssatzung Musikerviertel ................................ ................................ ........................ 9 
6.2 Sonstige Planungen ................................ ................................ ................................ ............ 9 
6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept ................................ ................................ ................. 9 
6.2.2 Stadtentwicklungsplan Zentren ................................ ................................ .......................... 10 
6.2.3 Strategische Konzepte zum Wohnen ................................ ................................ ................. 11 
6.2.4 Sozialer Wohnungsbau ................................ ................................ ................................ ...... 11 
7. Umweltbelange ................................ ................................ ................................ .................. 12 
7.0 Zusammenfassung ................................ ................................ ................................ ............ 12 
7.1 Einleitung................................ ................................ ................................ ........................... 12 
7.1.1 Ziele und Inhalte des Planes (Kurzdarstellung) ................................ ................................ .. 13 
7.1.2 Fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes ................................ ....................... 14 
7.1.3 Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der Umweltbelange ... 17 
7.2 Beschreibung und Bewertung der voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen der 
Planung ................................ ................................ ................................ ............................. 24 
7.2.1 Pflanzen ................................ ................................ ................................ ............................ 24 
7.2.2 Tiere ................................ ................................ ................................ ................................ .. 28 
7.2.3 Menschen/Verkehrslärm ................................ ................................ ................................ .... 33 
7.2.4 Menschen/Gewerbelärm und Freizeitlärm ................................ ................................ ......... 35 
7.2.5 Biologische Vielfalt ................................ ................................ ................................ ............ 37 
8. Ergebnisse der Beteiligungen ................................ ................................ ............................ 40 
8.1 Freiwillige frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit ................................ ........................... 40 
8.2 Freiwillige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Vorentwurf ............................. 40 
9. städtebauliches Konzept / Vorhaben- und Erschließungskonzept ................................ ...... 40 
9.1 Ver- und Entsorgung ................................ ................................ ................................ ......... 41 
9.2 Grünordnerisches Konzept ................................ ................................ ................................  42 
C. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES ................................ ................................ .............. 43 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Nr. 438 „Schwägrichenstraße 14“ (Entwurf)  
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10. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches ................................ ................................ ..... 43 
11. Bindung von Vorhaben an den Durchführungsvertrag ................................ ....................... 44 
12. Art der Nutzung Art der baulichen Nutzung ................................ ................................ ........ 44 
13. Maß der baulichen Nutzung; Von der Sächsischen Bauordnung abweichende Tiefe der 
Abstandsflächen ................................ ................................ ................................ ................ 45 
14. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
 ................................ ................................ ................................ ................................ .......... 46 
15. Mit Gehrechten zu belastende Fläche ................................ ................................ ............... 47 
16. Ein- und Ausfahrten ................................ ................................ ................................ ........... 47 
17. Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ................................ ..... 47 
18. Grünordnerische Festsetzungen ................................ ................................ ........................ 49 
18.1 Anpflanzungen von Bäumen ................................ ................................ ..............................  49 
18.2 Erhalt von Bäumen ................................ ................................ ................................ ............ 49 
19. Nachrichtliche Übernahmen................................ ................................ ...............................  50 
 
Anhang I: Hinweise 
 II: Lageplan mit Bestandsbäumen und Artenvorkommen 
 III: Städtebauliche Kalkulation 
 IV: Pflanzempfehlung 
  
  
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
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A. EINLEITUNG 
1. Lage und Größe des Plangebietes 
Das Plangebiet dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 438 „Schwägrichenstraße 14“ be-
findet sich im Stadtbezirk Mitte und dort im Ortsteil Zentrum-Süd. 
Es umfasst eine Fläche von ca. 1,0 ha und wird umgrenzt von 
• der Haydnstraße im Norden, 
• der Karl-Tauchnitz-Straße im Westen sowie 
• der Schwägrichenstraße im Osten. 
Die räumliche Lage und die Abgrenzung des Plangebietes sind aus dem Übersichtsplan zu ersehen. 
2. Planungsanlass und -erfordernis 
Das Plangebiet befindet sich im Bebauungsplan Nr. 23.1 „Musikviertel - Süd“, welcher seit dem 
03.03.2001 rechtskräftig ist. Im Rahmen der damaligen Abstimmungen zwischen Stadt und Investor 
wurde die Kubatur für ein geplantes Hotelgebäude an der Karl-Tauchnitz-Straße durch eine soge-
nannte Baukörperfestsetzung sowie ein Sonstiges Sondergebiet, Zweckbestimmung Hotel gemäß § 
11 der BauNVO planungsrechtlich umgesetzt. Um die Errichtung des Hotels zu ermöglichen, sollte 
das Bestandsgebäude (Zeilenbau und Flachbau) mit ergänztem Staffelgeschoss und Dachbegrünung 
(eine 6-geschossiger Zeilenbau und eine 2-geschossiger Flachbau) abgerissen werden. 
Der Gebäudebestand (ein ehemaliges Gästehaus des Ministerrats und des Politbüros der DDR) steht 
mittlerweile unter Denkmalschutz. Das Gebäudeensemble mit Freifläche wurde am 01.07.2013 
durch das Landesamt für Denkmalpflege in das Denkmalverzeichnis des Landes Sachsen übernom-
men.  
Planungsanlass ist die Absicht eines Leipziger Projektentwicklers, das denkmalgeschützte ehema-
lige Gästehaus am Park zu sanieren und zu einem Wohnhaus zu entwickeln. Das Ensemble soll zudem 
durch einen Neubau ergänzt werden. 
Das Erfordernis des Bebauungsplanes begründet sich insbesondere daraus, dass der Ursprungs-
bebauungsplan, der einen Abriss des Gebäudebestandes und eine komplette Neubebauung vorsah, 
nun nicht mehr umgesetzt werden kann.  Durch den Denkmalstatus entsteht ein städtebaulich und 
bodenrechtlich neuer Sachverhalt, der im Rahmen dieses Bauleitplanverfahrens planerisch berück-
sichtigt werden muss. 
Durch den Erhalt des Baudenkmals fallen die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen 
auf das benachbarte Flurstück 2561i. Mit dem Verfahren wurde bestätigt, dass eine Abweichung 
vom Bauordnungsrecht planungsrechtlich begründet werden kann. 
Die ursprüngliche Breite von 17 m der geplanten öffentlichen und baumbestandenen Wegeverbin-
dung zwischen der Schwägrichenstraße und der Karl-Tauchnitz-Straße kann nicht mehr realisiert 
werden. Eine Wegeverbindung in reduzierter aber dennoch ausreichender Breite ist dennoch mög-
lich. 
Aus o.g. Gründen waren die städtebaulichen Ziele für das Plangebiet zu überarbeiten und anzupas-
sen. 
3. Ziele und Zwecke der Planung 
Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan sollen vor allem folgende Ziele und Zwecke verfolgt 
werden: 
• die Schaffung der planungsrechtlichen V oraussetzungen für das Bau- und Nutzungskonzept 
des V orhabenträgers 
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• die Schaffung einer denkmalgerechten und konfliktfreien Nutzung im Wohnquartier 
• die Berücksichtigung des Denkmals bei der erforderlichen Anpassung der Freiflächenpla-
nung 
• die Berücksichtigung des Artenschutzes,  
• Revitalisierung des leerstehenden Gebäudeensembles,  
• Umnutzung des Gebäudes zu Wohnzwecken, um damit der Nachfrage nach Wohnraum zu 
entsprechen und zur weiteren Stärkung des Wohnungsstandortes beizutragen 
• Regelung von vom Bauordnungsrecht abweichendem Maß der Tiefe der Abstandsfläche, um 
damit der historisch gewachsenen Situation und den aktuellen Entwicklungen hinsichtlich 
der Umnutzung der Gebäude und des Gebietes insgesamt zu entsprechen 
• Sicherung einer öffentlichen Durchwegung für Fußgänger und Radfahrer 
• Berücksichtigung der Belange des Umweltschutzes 
Umsetzung der Ergebnisse des Gestaltungsforums der Stadt Leipzig, in dem die geplante funktio-
nale Gliederung und die architektonische Erscheinung des Gebäudes bestätigt wurden. 
4. Verfahrensdurchführung 
Folgende Verfahrensschritte wurden zur V orbereitung des Satzungsbeschlusses durchgeführt: 
Aufstellungsbeschluss vom 
Beschluss Nr. VI-DS-02036 
bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 05/2016 vom 
24.02.2016 
 
12.03.2016 
Folgende Besonderheiten der Durchführung des Verfahrens sind zu nennen: 
• Rückgriff auf vorhandenen Aufstellungsbeschluss 
Das Planverfahren wird auf der Grundlage des am 24.02.2016 gefassten Aufstellungsbeschlusses (Be-
schluss Nr. VI-DS-02036) zum Bebauungsplan Nr. 23.1 „Musikviertel - Süd“ 2. Änderung durchge-
führt. Eines erneuten Aufstellungsbeschlusses bedarf es nicht. 
• Anwendung des beschleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) 
Die im § 13a Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 3 BauGB genannten V oraussetzungen sind wie folgt erfüllt (Nä-
heres dazu siehe auch im Kap. 2 und 3 dieser Begründung): 
o Es handelt sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung für die Wiedernutzbarma-
chung von Flächen. Näheres siehe Kap. 2. 
o Es wird einem Bedarf an Investitionen zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum 
Rechnung getragen. 
o Der zulässige Größenwert von 20.000 m² zulässiger Grundfläche wird nicht erreicht. Nä-
heres siehe Kap. 7.1 
o Die Zulässigkeit von V orhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträg-
lichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach 
Landesrecht unterliegen, wird nicht vorbereitet oder begründet. Näheres siehe Kap. 7.1. 
o Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB ge-
nannten Schutzgüter bestehen nicht. Näheres siehe Kap. 7.1. 
 
 
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• Absehen von den frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit und der TöB 
V on den frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie der 
Träge öffentlicher Belange (TöB) gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurde unter Anwendung des § 13a 
Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB abgesehen. Der V orhabenträger hat am 
07.09.2017 im Neuen Rathaus im Raum 270 (Turmzimmer 2. Etage) eine öffentliche Veranstal-
tung durchgeführt, in der die Anwesenden entsprechend § 3 Abs. 1 Satz 1 BauGB über den V or-
haben- und Erschließungsplan unterrichtet wurden und in der Gelegenheit zur Erörterung be-
stand. Zu der Veranstaltung wurde durch Veröffentlichung im Leipziger Amtsblatt Nr. 15 vom 
02.09.2017 eingeladen. Bei der Veranstaltung waren auch Mitarbeiter des Stadtplanungsamtes 
anwesend. Siehe auch Kap. 8.1 der Begründung. 
Mit Schreiben vom 31.07.2018 wurden die Träger öffentlicher Belange frühzeitig informell 
durch das Planungsbüro beteiligt.  
• Abschluss des Verfahrens nach geltenden BauGB  
Rechtsgrundlage für dieses Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes ist das BauGB in der 
Fassung vom 03.11.2017 (BGBI. I S. 3634).  
B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG 
5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes 
Zu den umweltrelevanten Grundlagen siehe Kapitel 7. Umweltbelange. 
5.1 Topografie 
Das Gelände um das Plangebiet ist weitestgehend eben. Die Fläche ist in Teilen durch den Bestand 
versiegelt 
5.2 Vorhandene Bebauung und Nutzungen 
Bei dem Gebäudebestand handelt es sich um einen bestehenden zwei und sechsgeschossigen Ge-
bäudekomplex. Er wurde als Gästehaus des Ministerrats der DDR, insbesondere zu Messezeiten für 
Funktionäre und Staatsgäste, genutzt. Die Maße des Sockelgebäudes betragen in Ost-West-Richtung 
ca. 41 m und in Nord-Süd-Richtung 70 m. Die Gebäudehöhe beträgt hier 10 m. Der sechsgeschos-
sige Gebäudeteil gliedert sich im Südosten an. Die Maße betragen in Ost-West-Richtung ca. 13 m 
und in Nord-Süd-Richtung 41 m. Die Gebäudehöhe beträgt hier 24,30 m 
5.3 Vorhandene Wohnbevölkerung 
Das Plangebiet ist derzeit nicht bewohnt. Die Wohnbevölkerung im Stadtbezirk Mitte, Ortsteil Zent-
rum-Süd stieg in den letzten Jahren auf 13.193 gemeldete Einwohner im Jahr 2017 an. Im Vergleich 
dazu waren im Jahr 2006 nur 9.874 Einwohner gemeldet. 
5.4 Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung 
Das Plangebiet ist teilweise bebaut. Die vorhandenen Freiflächen liegen brach. Bis auf einzelne 
Bäume sind keine Reste von der ehemals repräsentativen Gartengestaltungen zu erkennen. Im Wes-
ten grenzt der Clara-Zetkin-Park an. Mit der Parkbühne, einem großen Spielplatz „Rennbahnweg“ 
am Südostende des Parks und mehreren gastronomischen Einrichtungen stellt der Park einen belieb-
ten Erholungsort dar.  
Soziale Infrastruktur 
Innerhalb des Plangebiets sind keine Einrichtungen der sozialen Infrastruktur vorhanden. Die 
nächstgelegenen Kindertagesstätten sind direkt nördlich an das Plangebiet angrenzend der Kinder-
garten „Joseph Haydn“ an der Haydnstraße 20, die „Leipziger Löwenkids“ an der 
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Schwägrichenstraße 9 (130 m Entfernung) und das Kinderhaus am Park in der Ferdinand-Rhode-
Straße 17 A in etwa 250 m Entfernung. 
Die nächstgelegenen Schulen befinden sich in maximal 600 m Entfernung: 
• TÜV Rheinland Oberschule (Weiterführende Schule) in der Paul-Gruner-Straße 59 (300 m) 
• Berufsfachschule für Logopädie – ib mbH (Berufsschule) in der Grassistraße 12 (450 m) 
• Petrischule (Oberschule) in der Paul-Gruner-Straße 50 (500 km) 
• Schule am Floßplatz (Grundschule), Hohe Straße 45 (560 m) 
5.5 Technische Infrastruktur: Verkehrsinfrastruktur 
Das Plangebiet liegt innenstadtnah und weist damit eine zentrale Lagegunst hinsichtlich der örtli-
chen und regionalen Anbindung auf. 
• Straße 
V on der Karl-Tauchnitz-Straße als Hauptverkehrsstraßen im Westen wird das Plangebiet über die 
Haydnstraße und Schwägrichenstraße erschlossen. Dabei handelt es sich um verkehrsberuhigte Ne-
benstraße. 
• ÖPNV 
Die nächstgelegene Straßenbahnhaltestelle des Nahverkehrs ist die in 950 m Entfernung befindliche 
Haltestelle „Karl-Tauchnitz Straße“ der Linien 2,8 und 14. Des Weiteren befindet sich die Bushalte-
stelle Robert-Schuhmann-Straße der Buslinie 89 in 50 m Entfernung zum V orhabengebiet. 
Zu den Tram-Linien 2, 8 und 14 gehört die Haltestelle „Neues Rathaus“ in etwa 1 km Entfernung, 
was einer Gehzeit von etwa fünfzehn Minuten entspricht. 
5.6 Technische Infrastruktur: Ver- und Entsorgungsanlagen 
• Trinkwasser 
Innerhalb des Plangebietes befinden sich keine öffentlichen Trinkwasserleitungen. 
Das Grundstück besitzt direkte Anliegerschaft an den vorhandenen Trinkwasserleitungen in der 
Schwägrichenstraße DN 150 GG, Haydnstraße DN 125 GG und Karl-Tauchnitz-Straße DN 100 
GG. Somit ist eine trinkwasserseitige Erschließung des Baugebietes gegeben. 
Der Löschwasserbedarf in Höhe 96 m³/h kann vom Hydrant H21195 an der Hauptversorgungslei-
tung HVL 2 DN 1000 in Höhe Knoten Karl-Tauchnitz-/ Mozartstraße geliefert werden. Am Grund-
stück selbst können lediglich 48 m³/h zur Verfügung gestellt werden.  
• Schmutzwasser/Regenwasser 
Zur abwasserseitigen Erschließung dient ein Mischwasserkanal (MWK) in der Schwägrichenstraße. 
Die Schmutzwasserentsorgung für ca. 130 Wohneinheiten ist damit gegeben. 
• Fernwärme 
In der Schwägrichenstraße befindet sich eine Fernwärmetrasse. Die vorhandene Dimensionierung 
dieser Fernwärmetrasse ermöglicht die Versorgung des Plangebietes. 
• Strom 
Die Versorgung des V orhabens kann durch das Stromversorgungsnetz der Netz Leipzig GmbH si-
chergestellt werden. 
 
 
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6. Planungsrechtliche und sonstige planerische Grundlagen 
6.1 Planungsrechtliche Grundlagen 
6.1.1 Ziele der Raumordnung 
6.1.1.1 Landesentwicklungsplan 
Für den vorliegenden Bebauungsplan sind folgende Zielstellungen des Landesentwicklungsplanes 
2013 (LEP) relevant: 
Gemäß des Grundsatzes G.1.2.1 sind in Verdichtungsräumen die Koordinierung der Flächennut-
zungsansprüche und eine effiziente Flächennutzung für die Leistungsfähigkeit von Wirtschaft und 
Infrastruktur nachhaltig zu sichern. Durch die Revitalisierung eines brachliegenden Areals wird auf 
einer Fehlstelle im Verdichtungsraum Leipzigs eine nachhaltige Entwicklung und effiziente Flä-
chennutzung ermöglicht. Mit der Wiedernutzung als Wohnquartier wird dem Leitbild des LEP, der 
Innenentwicklung vor der Außenentwicklung den V orzug einzuräumen, entsprochen. 
Z 2.2.1.3: Die Festsetzung neuer Wohnbaugebiete soll in zumutbarer Entfernung zu den Versor-
gungs- und Siedlungskernen erfolgen. 
Z 2.2.1.7: Brachliegende und brachfallende Bauflächen (...) sind zu beplanen und die Flächen wie-
der einer baulichen Nutzung zuzuführen. 
Z 2.2.1.10: Die Siedlungsentwicklung ist auf die Verknüpfungspunkte des ÖPNV zu konzentrieren.  
G 2.2.1.1: Die Neuinanspruchnahme von Freiflächen für Siedlungs- und Verkehrszwecke soll in al-
len Teilräumen Sachsens vermindert werden. 
G 2.2.2.2: Die Entwicklung der Städte und Dörfer soll so erfolgen, dass 
• das historische Siedlungsgefüge angemessen berücksichtigt, 
• die Innenstädte beziehungsweise Ortskerne der Dörfer als Zentren für Wohnen, Gewerbe 
und Handel, Infrastruktur und Daseinsvorsorge gestärkt und weiterentwickelt, 
• Brachflächen einer neuen Nutzung zugeführt, eine energiesparende und energieeffiziente, 
integrierte Siedlungs- und Verkehrsflächenentwicklung gewährleistet, 
• die gesundheitlichen Belange der Bevölkerung berücksichtigt sowie 
• beim Stadt- beziehungsweise Dorfumbau bedarfsgerecht sowohl Maßnahmen zur Erhaltung, 
Aufwertung, Umnutzung, zum Umbau und Neubau als auch zum Rückbau umgesetzt wer-
den. 
G 4.1.3.2: Die unvermeidbare Neuinanspruchnahme von Flächen für Siedlung, Industrie, Gewerbe, 
Verkehr, Versorgungs- und Entsorgungseinrichtungen soll auf Flächen mit Böden, die bereits anth-
ropogen vorbelastet sind oder die eine geringe Bedeutung für die Land- und Forstwirtschaft, für die 
Waldmehrung, für die Regeneration der Ressource Wasser, für den Biotop- und Artenschutz oder als 
natur- und kulturgeschichtliche Urkunde haben, gelenkt werden.  
G 4.1.4.2: Innerhalb des Siedlungsgefüges sollen siedlungsklimatisch relevante Strukturen und 
Räume mit ausgleichender Wirkung hinsichtlich sommerlicher Hitzebelastung geschaffen werden.  
Der Bebauungsplan entspricht gem. § 1 Abs. 4 BauGB den Zielen der Raumordnung. 
6.1.1.2 Regionalplan 
Im Regionalplan Westsachsen 2008 ist das Plangebiet dieses Bebauungsplanes als Siedlungsfläche 
dargestellt. Als hoch gewichtete Belange sind die wirtschaftliche Entwicklung der Stadt Leipzig und 
der sorgsame Umgang mit der Ressource Fläche zu benennen. Als Umsetzungsinstrumentarien 
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werden dafür unter anderem die Innenentwicklung von Wohnsiedlungen sowie die Revitalisierung 
bzw. Entsiegelung von Wohnungs-, Industrie-, Gewerbe- und Militärbrachen genannt. 
Für den vorliegenden Bebauungsplan sind folgende Zielstellungen des Regionalplans relevant: 
Z 2.3.3: In den zentralen Orten sollen die Standortvoraussetzungen für einen bedarfsgerechten 
überörtlichen Wohnungsbau in den Versorgungs- und Siedlungskernen geschaffen werden. 
Z 4.1.1: Freiraumbeanspruchende oder -beeinträchtigende Nutzungen und V orhaben sollen auf das 
unabdingbar notwendige Maß beschränkt und schutzwürdige Landschaftsteile erhalten werden. Ei-
ner weiteren Reduzierung bzw. Zergliederung wertvoller Ökosysteme ist entgegenzuwirken. 
Z 4.4.1: Bodenverbrauchende Nutzungen sollen auf das unabdingbar notwendige Maß beschränkt 
werden. Durch Trassenbündelung, Flächenrevitalisierung brachliegender Industrie- und Ge-
werbeareale, die Minimierung der Flächenneuinanspruchnahme durch vorrangige Nutzung des vor-
handenen innerörtlichen Bauflächenpotenzials und die Umsetzung eines Verwertungsgebots im 
Zuge von Baumaßnahmen ist auf den sparsamen Umgang mit Flächen und Bodenmaterial hinzuwir-
ken. 
Z 4.5.2: Im Rahmen der Bauleitplanung sind die räumlichen V oraussetzungen für den Erhalt und die 
Schaffung klimatisch wirksamer Freiräume sowie den Luftaus-tausch zu schaffen.  
Z 5.1.1: Die Inanspruchnahme unverbauter Flächen für Siedlungszwecke soll auf das unabdingbar 
notwendige Maß beschränkt werden. 
Z 5.1.4: Das Angebot an Wohnraum soll vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung und 
unter Berücksichtigung der differenzierten Ansprüche hinsichtlich Wohnformen, Wohnungsgrößen 
und -ausstattung an die künftigen Anforderungen angepasst werden. 
G 2.1.5: Die Belange der Siedlungstätigkeit, der Freiraumsicherung und der Infrastrukturentwick-
lung sollen unter Berücksichtigung der spezifischen raumstrukturellen Bedingungen und des demo-
grafischen Wandels so miteinander abgestimmt werden, dass sie der harmonischen Gesamtentwick-
lung der Region dienen.  
G 4.3.4.3: Bei Planungen und Maßnahmen in V orbehaltsgebieten vorbeugender Hochwasserschutz 
sind das bestehende Überschwemmungsrisiko einschließlich der Gefahren des Versagens bestehen-
der Schutzeinrichtungen sowie die Rückgewinnung ehemaliger Retentionsflächen zu berücksichti-
gen. 
G 4.3.4.4: In V orbehaltsgebieten vorbeugender Hochwasserschutz sind bei der Sanierung bestehen-
der Bebauung sowie bei neuer Bebauung geeignete bautechnische Maßnahmen zur Vermeidung des 
Eintrags wassergefährdender Stoffe im Überschwemmungsfall vorzusehen. 
Der zu beplanende Standort befindet sich nach § 72 Abs. 2 Satz 2 des Sächsischen Wassergesetzes 
(SächsWG) teilweise im festgesetzten Überschwemmungsgebiet der Weißen Elster. Grundlage für 
die Ausweisung des Überschwemmungsgebietes ist ein im Hochwasserschutzkonzept (HWSK) 
Weiße Elster ermitteltes einhundertjährliches Hochwasserereignis (HQ 100), bezogen auf den IST-
Zustand (den zum Zeitpunkt der Berechnungen vorgefundenen Zustand (siehe Schreiben der Regio-
nale Planungsstelle Westsachsen vom 16.08.2017 der Landesdirektion im Schreiben vom 
28.08.2017 ) 
V orbehaltsgebiete vorbeugender Hochwasserschutz dienen der Minimierung möglicher Schäden 
(Hochwasservorsorge) für Risikobereiche in potenziellen Überflutungsbereichen, die bei Versagen 
bestehender Hochwasserschutzeinrichtungen oder Extremhochwasser überschwemmt werden kön-
nen. Sie umfassen besiedelte Flächen, die bei einem Hochwasserereignis. mit dem statistisch einmal 
in hundert Jahren zu rechnen ist (HQ100), überschwemmt werden sowie unbesiedelte Flächen, die 
bei Extremhochwasser (HQextrem) überschwemmt werden können. 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Nr. 438 „Schwägrichenstraße 14“ (Entwurf)  
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10.01.2019 
V orbehaltsgebiete vorbeugender Hochwasserschutz umfassen laut Begründung im Regionalplan zu 
den vorgenannten Grundsätzen sowohl besiedelte als auch unbesiedelte Bereiche. In den besiedelten 
Bereichen besteht nicht das raumordnerische Ziel, diese Flächen zum Wasserrückhalt vorzuhalten. 
Das bestehende Risiko infolge Überflutung soll langfristig jedoch dadurch gemindert werden, dass 
in bisher unbesiedelten Bereichen möglichst keine neuen Baugebiete entstehen bzw. hochwasserun-
empfindliche Bauformen entwickelt werden und dass bei einer Nutzungsaufgabe die Wiederherstel-
lung als Freiraum geprüft wird. Bei Neubauten sind die Bodenversiegelung und die Beeinträchti-
gung des Hochwasserabflusses auf das erforderliche Mindestmaß zu beschränken. Dadurch sollen 
die Gefahren für Ober- und Unterlieger nicht noch weiter verstärkt bzw. langfristig gemindert wer-
den. Darüber hinaus sollen die Schadenspotenziale in den überschwemmungsgefährdeten Bereichen 
nicht noch weiter ansteigen, wozu insbesondere technische Maßnahmen zur Verhinderung des Ein-
trags wassergefährdender Stoffe in Oberflächengewässer und das Grundwasser gehören (vgl. dazu 
auch „Hochwasserschutzfibel“ des BMVBS zu baulichen Schutz- und V orsorgemaßnahmen in 
hochwassergefährdeten Gebieten). 
Grundsätzlich ist in festgesetzten Überschwemmungsgebieten nach § 78 Abs. 1 Satz 2 des Gesetzes 
zur Ordnung des Wasserhaushalts (WHG) das Errichten oder Erweitern baulicher Anlagen nach §§ 
30, 33, 34 und 35 des Baugesetzbuches (BauGB) untersagt. Die zuständige Behörde kann jedoch 
nach § 78 Abs. 3 WHG die Errichtung oder Erweiterung einer baulichen Anlage aber genehmigen, 
wenn das V orhaben alle vier im Gesetz genannten V oraussetzungen kumulativ erfüllt. Aus fachli-
cher Sicht sind die Ausnahmevoraussetzungen nach § 78 Abs. 3 Nr. 1 bis 4 WHG kumulativ er-
füllt(siehe dazu Kap. 7.1.3) 
Der Bebauungsplan entspricht gem. § 1 Abs. 4 BauGB den Zielen der Raumordnung. 
6.1.2 Flächennutzungsplan 
Im Flächennutzungsplan (FNP) ist die Fläche dieses Bebauungsplanes als Wohnbaufläche darge-
stellt. Der Bebauungsplan ist somit aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. 
6.1.3 Landschaftsplan 
Gemäß § 11 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) ist für die örtlichen Ziele des Umweltschutzes 
im Stadtgebiet Leipzig ein Landschaftsplan als ökologische Grundlage für den Flächennutzungsplan 
aufgestellt worden (beschlossen durch den Stadtrat am 16.10.2013 und im Amtsblatt Nr. 20/2013 
vom 02.11.2013 bekannt gemacht). Er enthält neben den Zielen die für ihre Verwirklichung erfor-
derlichen Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege. Im Landschaftsplan ist die 
Fläche als Wohnbaufläche dargestellt. 
6.1.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben 
Das Plangebiet befindet sich im Bebauungsplan Nr. 23.1 „Musikviertel - Süd“, welcher seit dem 
13.03.2001 rechtskräftig ist. Dieser setzt für das Plangebiet ein Sondergebiet „Hotel“, eine Wege-
verbindung zwischen Schwägrichenstraße und Karl-Tauchnitz-Straße sowie eine Fläche für Maß-
nahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft fest. 
6.1.5 Erhaltungssatzung Musikerviertel 
Weiterhin befindet sich das Plangebiet im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung „Musikviertel“ in 
Leipzig Süd, bekanntgemacht am 25.11.1991. Der Bestand und das geplante Neubauvorhaben fallen 
gem. § 1 Satz 3 der Erhaltungssatzung nicht unter die Regelungen dieser Satzung. 
6.2 Sonstige Planungen  
6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept 
Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 wurde am 31.05.2018 als ressortübergrei-
fendes, langfristiges Handlungskonzept vom Stadtrat beschlossen. Das Zielbild 2030 (Teil A) ist 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Nr. 438 „Schwägrichenstraße 14“ (Entwurf)  
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10.01.2019 
dem kommunalen Handeln in allen Bereichen zugrunde zu legen. Fachübergreifende Schwerpunkt-
gebiete und die Ortsteilstrategie (Teil B) sind als Grundlage der stadträumlichen Schwerpunktset-
zung in den Ämtern zu berücksichtigen. 
Basierend auf Kap. 3 der Begründung sind dem B-Plan folgende Handlungsschwerpunkte des Ziel-
bildes zugrunde zu legen (INSEK, Teil A, S. A-10/11 und S. A 16). 
• Balance zwischen Verdichtung und Freiraum: Ziel ist, "das Wachstum flächensparend zu 
gestalten und die Grün- und Freiraumqualitäten zu erhalten". Im Sinne einer doppelten In-
nenentwicklung sollen zugleich das Grün- und Freiraumsystem erhalten und bei notwendi-
gen Eingriffen die Verluste durch neue Qualitäten und eine verbesserte Vernetzung und Er-
reichbarkeit ausgeglichen werden. 
• Erhalt und Verbesserung der Umweltqualität: Ziel ist, "die Umweltqualität in Leipzig zu 
verbessern, indem Lärmbelastung, Schadstoffimmissionen sowie gesundheitliche, Belastung 
durch Überwärmung reduziert und gleichzeitig Anpassungsmaßnahmen an den Klimawan-
del umgesetzt werden". U.a. geht es darum, in stark verdichteten, überwärmten oder potenzi-
ell von Starkregen und Hochwasser betroffenen Stadtbereichen zusätzlich Grünqualitäten im 
Stadtraum sowie Schutzmaßnahmen im Gebiet zu schaffen und die Wasserrückhaltung zu 
verbessern. 
• Bezahlbares Wohnen: Ziel ist, "auch in der wachsenden Stadt Wohnen vielfältig, bezahlbar 
und wirtschaftlich tragfähig zu ermöglichen". Die bedarfsgerechte und stadtverträgliche 
Entwicklung und Erweiterung des Wohnungsangebotes haben deshalb eine hohe Priorität. 
Eine besondere öffentliche Verantwortung liegt bei der Wohnraumversorgung für einkom-
mensschwache Haushalte, für Familien sowie für Senioren und Menschen mit Behinderun-
gen. 
Das V orhaben liegt im Ortsteil Zentrum-Süd. Das Zentrum Süd ist in der Ortsteilstrategie des  
INSEK der Raumkategorie "Qualitäten bewahren" zugeordnet. Die Ortsteile dieser Raumkategorie 
zeichnen sich durch eine zunehmende Verdichtung aus. "Preiswerten Wohnraum gibt es nur noch in 
geringem Umfang. …Die noch vorhandenen Flächenpotenziale unterliegen starken Nutzungskon-
kurrenzen. Die Umwelt- und Freiraumqualitäten in diesen Quartieren müssen bewahrt und soweit 
möglich verbessert werden. Steuerungsmöglichkeiten und Instrumente im Sinne der Verbesserung 
der Grünqualitäten im Stadtraum sollen – unter Berücksichtigung eines angemessenen Aufwandes - 
genutzt werden." (INSEK, Teil B S. B-21) 
6.2.2 Stadtentwicklungsplan Zentren 
Der Stadtentwicklungsplan (STEP) Zentren wurde am 20.09.2017 durch den Stadtrat beschlossen 
(VI-DS-04512). Damit gibt sich die Stadt Leipzig ein räumlich-funktionales Ordnungskonzept zur 
Erhaltung und Entwicklung ihrer zentralen Versorgungsbereiche. Der STEP Zentren bezieht sich auf 
die Erhaltung und Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt und ist ein städtebauli-
ches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB. 
V om STEP Zentren 2016 ist das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes nicht berührt. 
Das Plangebiet befindet sich mit 500 m Entfernung in Randlage zum Einzugsbereich des Versor-
gungsbereichs Karl-Liebknecht-Straße (C-Zentrum). Gemäß Zentrenpass bezeichnet dies ein multi-
funktionales Zentrum entlang der dominanten Hauptstraßenachse im Leipziger Süden mit hoher 
Aufenthaltsqualität, urbaner Nutzungsmischung und identitätsprägendem öffentlichen Raum. 
Durch die neue Wohnnutzung im Umfeld entsteht ein zusätzliches Nachfragepotenzial für den Ver-
sorgungsbereich Karl-Liebknecht-Straße. In dem V orhabenplan des V orhabenträgers werden keiner-
lei Einzelhandelsnutzungen vorgesehen. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist daher mit den 
Aussagen des STEP Zentren vereinbar. 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Nr. 438 „Schwägrichenstraße 14“ (Entwurf)  
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6.2.3 Strategische Konzepte zum Wohnen 
Das Wohnungspolitische Konzept, Fortschreibung 2015 (VI-DS-1475-NF) wurde am 28.10.2015 
durch den Stadtrat beschlossen. Es definiert vor dem Hintergrund der Veränderungen auf dem Woh-
nungsmarkt die wohnungspolitischen Leitlinien der Stadt und benennt Instrumente sowie Maßnah-
men zur Umsetzung des Konzepts. Mit dem Wohnungspolitischen Konzept werden folgende Ziel-
setzungen verfolgt: Ausweitung des Wohnungsangebots, Schaffung eines qualitativ vielfältigen 
Wohnungsangebots, Schaffung bezahlbaren Wohnraums, Unterstützung von kooperativen Wohnfor-
men, besondere Unterstützung der Schaffung des Wohnraums für Familien, Seniorinnen und Senio-
ren sowie Menschen mit Behinderungen, Schaffung von sozial- und nutzungsstrukturell gemischten 
Stadtteilen, nachhaltiges Wachstum und Steigerung der Energieeffizienz. 
Der seit 2011 gültige Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung, Teilplan Woh-
nungsbau (RB-V-771/11) legt im Sinne einer flächensparenden, ökologischen und ökonomischen, 
aber auch nachfragerechten Siedlungsentwicklung mit Priorität zu entwickelnde Standorte des Woh-
nungsneubaus fest. Der Teilplan Wohnungsbau liefert die analytischen Grundlagen und entwickelt 
strategische Aussagen zur Wohnbauflächenentwicklung und leitet hieraus sowie aus der rechtlichen 
Situation seine Zielkategorien für die Standortentwicklung ab. Der Teilplan war auf Grundlage der 
damaligen Wohnungsmarktsituation auf Eigenheimbau ausgerichtet und behandelte die Entwick-
lung von Geschosswohnungsbau restriktiv.-Mit Beschluss des Wohnungspolitischen Konzepts wur-
den die mit dem Teilplan Wohnungsbau festgelegten Bewertungskriterien für eine günstige Flächen-
eignung bestätigt, jedoch die formulierten Einschränkungen bezüglich des Geschosswohnungsbaus 
aufgehoben. V or dem Hintergrund steigender Nachfrage nach Wohnungen und einer effizienten Flä-
chennutzung wird Geschosswohnungsneubau an infrastrukturell gut erschlossenen Standorten, ins-
besondere im Einzugsbereich des schienengebundenen öffentlichen Nahverkehrs, nunmehr priori-
siert. 
Daher entspricht die Nutzung des Standorts den wohnungspolitischen Zielsetzungen Ausweitung 
des Wohnungsangebots und Schaffung eines qualitativ vielfältigen Wohnungsangebots. 
6.2.4 Sozialer Wohnungsbau 
Zur Umsetzung des Ziels "Schaffung bezahlbaren Wohnraums" hat der Stadtrat mit Beschluss vom 
23.08.2017 festgelegt, dass bei der Aufstellung von Bebauungsplänen durch städtebauliche Verträge 
mit dem Planungsbegünstigten sicher zu stellen ist, dass 30 % der Bruttogeschossfläche, die für 
Wohnen im Geschosswohnungsbau vorgesehen sind, als mietpreis- und belegungsgebundener Woh-
nungsbau gemäß der jeweils geltenden Förderrichtlinie des Freistaates Sachsen, errichtet werden 
soll. Dies gilt für alle Bebauungspläne, in denen die planungsrechtliche Zulässigkeit für mindestens 
5.000 qm Bruttogeschossfläche für den Geschosswohnungsbau begründet wird und bei denen noch 
kein Aufstellungsbeschluss gem. §2 Abs. 1 BauGB gefasst wurde. Für Bebauungspläne, bei denen 
ein Aufstellungsbeschluss bereits gefasst wurde, aber die öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 
BauGB noch nicht erfolgt ist, soll jeweils geprüft werden, ob und in welchem Umfang die Bindung 
auch bei Bebauungsplänen angewandt werden kann. 
Im Ergebnis dieser Prüfung wird festgestellt: V on den geplanten ca. 130 Wohnungen befinden sich 
90-100 Wohnungen im denkmalgeschützten Bestandsgebäude. Die Förderrichtlinie legt für Sanie-
rungen eine Baukostenhöhe von maximal 1.800 €/m² fest. Angesichts des desolaten Gebäudezustan-
des und den hohen Anforderungen der Denkmalpflege ist die Einhaltung dieser Baukostenober-
grenze unter Einhaltung der baudenkmalpflegerischen Anforderungen unrealistisch. Auch für die 
verbleibenden ca. 30-40 Wohnungen im Neubau ist die Umsetzung von sozial gefördertem Wohn-
raum objektiv schwierig. Die durch die Förderrichtlinie limitierte Baukostenhöhe liegt bei Neubau-
ten bei 2.200 €/m². Für die Herstellung von Wohnungen im Umfeld des vorhandenen Baudenkmals 
werden hohe gestalterische Ansprüche gestellt, zu denen sich der V orhabenträger auch verpflichtet 
hat. Eine formale Begrenzung der Baukosten gegenüber dem V orhabenträger wäre daher nicht ange-
messen. 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
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7. Umweltbelange  
7.0 Zusammenfassung 
Wichtigstes Ziel der Aufstellung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist die Schaffung der 
bauplanungsrechtlichen V oraussetzungen für die Umnutzung eines Denkmals und die Errichtung 
eines Neubaus. 
Inhalt des Planes sind vor allem Festsetzungen und Regelungen 
• zur Art der baulichen Nutzung, 
• zum Maß der baulichen Nutzung, 
• zum Schallschutz, 
• zur Grünordnung. 
Weiteres siehe Kap. 7.1.1. 
Ein Flächenverbrauch durch Ausweitung von Siedlungsflächen erfolgt nicht. 
Angaben über geplante Vorhaben sowie über Standort, Art und Umfang sowie Bedarf an 
Grund und Boden des geplanten V orhabens liegen vor. 
Der Plan wird nicht für UVP-pflichtige Vorhaben aufgestellt. 
Näheres zu den Zielen und Inhalten dieses Plans sowie zu dem geplanten V orhaben siehe Kap. 7.1.1 
sowie Kap. 3, Kap.9 und Abschnitt C. dieser Begründung. 
Die relevanten fachlichen Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes (siehe Kap. 7.1.2) werden 
berücksichtigt. 
Die Eingriffsregelung kommt nicht zur Anwendung, weil die Bauleitplanung im beschleunigten 
Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt wird. 
Folgende erhebliche Umweltauswirkungen des Bebauungsplanes wurden ermittelt (im Einzelnen 
siehe Kap. 7.2): 
Belang erhebliche Umweltauswirkung 
Tiere nachteilig: Verlust von Brutstätten und Lebensräumen streng geschützter Arten 
positiv: Schaffung von Brutstätten und Lebensräumen für streng geschützte Arten 
Biologische Vielfalt nachteilig: Verlust von Brutstätten und Lebensräumen streng geschützter Arten 
positiv: Schaffung von Brutstätten und Lebensräumen für streng geschützte Arten 
Menschen/ 
Verkehrslärm 
nachteilig: Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005 
Menschen/ 
Gewerbelärm 
nachteilig: Überschreitung der Immissionsschutzrichtwerte 
 
7.1 Einleitung 
Dieser Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren (§ 13a BauGB) aufgestellt. Demnach sind 
die Durchführung einer Umweltprüfung und die Erstellung eines Umweltberichtes (§ 2 Abs. 4 und 
§ 2a Nr. 2 BauGB) nicht erforderlich. 
Das V orliegen der umweltrelevanten V oraussetzungen für das beschleunigte Verfahren wurde mit 
folgenden Ergebnissen geprüft: 
• Die Zulässigkeit von V orhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglich-
keitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach 
Landesrecht unterliegen, wird nicht vorbereitet oder begründet. 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Nr. 438 „Schwägrichenstraße 14“ (Entwurf)  
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Der nach § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB genannte Größenwert von 20.000 m² zulässiger Grundfläche 
wird nicht erreicht. Die nach dem Bebauungsplan maximal zulässige Grundfläche im Sinne des 
§ 19 Abs. 2 BauNVO beträgt lediglich 4.135 m². 
• Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buch-
stabe b BauGB genannten Schutzgüter (Erhaltungsziele und Schutzzweck der Gebiete von 
gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen V ogelschutzgebiete im Sinne des Bun-
desnaturschutzgesetzes). 
Da sich keine derartigen Gebiete in der näheren Umgebung oder im möglichen Einwirkbereich von 
nach dem Bebauungsplan zulässigen Nutzungen befinden, sind Beeinträchtigungen der oben ge-
nannten Schutzgüter nicht zu erwarten. 
Auch ohne förmliche Umweltprüfung sind die wesentlichen Auswirkungen des Bebauungsplanes 
auf die Umwelt zu ermitteln und die ermittelten wesentlichen Umweltauswirkungen in der Begrün-
dung zum Bebauungsplan darzulegen (§ 2a Nr. 1 BauGB). Dazu wird wie folgt vorgegangen: 
a) Einschätzung aufgrund einer überschlägigen Prüfung, auf welche Umweltbelange der Bebau-
ungsplan voraussichtlich erhebliche Auswirkungen haben kann, die in der Abwägung zu berück-
sichtigen wären und mit denen man sich deshalb im Rahmen des Planverfahrens vertiefend be-
schäftigen muss 
b) Festlegung der Stadt, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Umweltbe-
lange für diesen Bauleitplan für die Abwägung erforderlich ist, auf der Grundlage der Einschät-
zung (siehe dazu Kapitel 7.1.2) 
c) Ermittlung der Umweltbelange in dem festgelegten Umfang und Detaillierungsgrad 
d) Beschreibung und Bewertung der ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen (siehe Kapitel 
7.2). 
7.1.1 Ziele und Inhalte des Planes (Kurzdarstellung) 
Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan sollen vor allem folgende wichtige Ziele verfolgt 
werden: 
• die Schaffung einer denkmalgerechten und konfliktfreien Nutzung im Wohnquartier 
• die Berücksichtigung des Artenschutzes,  
• Revitalisierung des leerstehenden Gebäudeensembles,  
• Regelung von vom Bauordnungsrecht abweichendem Maß der Tiefe der Abstandsfläche, um 
damit der historisch gewachsenen Situation und den aktuellen Entwicklungen hinsichtlich 
der Umnutzung der Gebäude und des Gebietes insgesamt zu entsprechen 
• Berücksichtigung der Belange des Umweltschutzes 
• Inhalte des Planes sind vor allem Regelungen:  
• zu Abstandsflächen 
• zur Anpflanzung von Bäumen 
• zur Überdeckung der nicht überbauten Tiefgaragen mit durchwurzelbarem Substrat 
• zur Begrünung der Flachdächer 
• zur Anbringung von Nistkästen als Ersatz für verloren gehende Brutstätten von besonders 
geschützten Arten (Fledermäuse, Vögel) 
• zum Immissionsschutz, Sicherung der Wohnverträglichkeit 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Nr. 438 „Schwägrichenstraße 14“ (Entwurf)  
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Zudem werden Inaussichtstellungen für Befreiungen gemäß § 67 BNatSchG vorbereitet. 
V orgesehen ist die denkmalgerechte Sanierung des ehemaligen Gästehauses, bestehend aus einem 
„Hochbau“ mit sieben Geschossen und einem „Flachbau“ mit drei Stockwerken sowie die Errich-
tung eines siebengeschossigen Neubaus an der Karl-Tauchnitz-Straße. Es entstehen maximal 130 
Wohneinheiten. Zudem wird eine Tiefgarage mit ca. 100 Stellplätzen errichtet, die nur teilweise 
überbaut ist. Nicht überbaute Bereiche der Tiefgarage werden mit durchwurzelbarem Substrat über-
deckt und begrünt. Flachdächer werden ebenfalls begrünt. Der Baumbestand soll, soweit es möglich 
ist, in die Planung integriert werden. Acht bestehende gesetzlich geschützte Biotope (höhlenreiche 
Einzelbäume und Lebensstätten Eremiten) bleiben erhalten. 
7.1.2 Fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes 
Nachfolgend werden die für diesen Bebauungsplan bedeutsamen fachlichen Grundlagen und Ziele 
des Umweltschutzes genannt. 
Sonstige Untersuchungen bzw. Gutachten (z. B. Verkehrs-, Luftschadstoffgutachten usw.) waren 
nicht erforderlich. 
7.1.2.1 Schutzgebiete und Schutzobjekte gemäß BNatSchG 
Das Plangebiet ist in keinem Europäischen V ogelschutzgebiet (SPA) oder Flora-Fauna-Habitat 
(FFH)-Gebiet gelegen. Auch nationale Schutzgebiete (NSG, LSG, FND u. a.) befinden sich nicht 
im Plangebiet. 
Allerdings grenzt im Westen das SPA „Leipziger Auwald“ an, nur durch die Karl-Tauchnitz-Straße 
vom Plangebiet getrennt. Der Abstand zum im Westen befindlichen FFH-Gebiet „Leipziger Auen-
system“ beträgt 520 m. 
Auch das LSG „Leipziger Auwald“ ist direkt westlich des Plangebietes gelegen, ebenfalls durch die 
Karl-Tauchnitz-Straße vom Plangebiet getrennt. 
Das festgesetzte Überschwemmungsgebiet der Weißen Elster (HQ 100) ragt im Nordwesten in das 
Plangebiet. 
• Gesetzlich geschützte Biotope (§ 30 BNatSchG und § 21 SächsNatSchG) 
Im V orhabengebiet befinden sich Bäume mit Baumhöhlen, welche die Kriterien für besonders ge-
schützte Biotope nach § 21 SächsNatSchG erfüllen. Dies betrifft folgende Bäume im Plangebiet: 
Baumnummer_Biotop-Ident-Nr.  geplanter Umgang 
Baum Nr. 6_03015.E  Erhalt 
Baum Nr. 11_03016.E Erhalt 
Baum Nr. 40_03017.E Erhalt 
Baum Nr. 55_03018.E Erhalt 
  
 
• Lebensstätten besonders geschützter Tierarten (§ 44 BNatSchG) 
Im V orhabengebiet befinden sich Bäume mit Baumhöhlen, die sich als Fortpflanzungs- oder Ruhe-
stätten von Tieren besonders geschützter Arten darstellen (hier Lebensstätten des Eremiten) und 
dessen Beschädigung oder Zerstörung gemäß § 44 BNatSchG verboten ist. Diese überdecken sich 
in Teilen mit den o.g. Bäumen. Dies betrifft folgende Bäume im Plangebiet: 
Baumnummer geplanter Umgang 
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Baum Nr. 6  Erhalt 
Baum Nr. 9 Erhalt 
Baum Nr. 11 Erhalt 
Baum Nr. 46 Erhalt 
Baum Nr. 51 Erhalt 
Baum Nr. 63 Erhalt 
 
7.1.2.2 Landschaftsplan 
Der Landschaftsplan enthält neben den Zielen, die für ihre Verwirklichung erforderlichen Maßnah-
men des Naturschutzes und der Landschaftspflege. 
Im Integrierten Entwicklungskonzept des Landschaftsplans wird das Plangebiet dem Teilräumlichen 
Leitbild LB 7 Gründerzeitliche Villengebiete zugeordnet. 
Folgende Planungsziele werden formuliert: 
• Erhaltung, Sicherung der städtischen Villengebiete der Gründerzeit mit ihrem wertvollen 
Baumbestand, ihren landschaftsparkartigen Gärten und den fließenden Übergängen zu Wald 
und Parks 
• Orientierung von baulichen Lückenschließungen an den standörtlich vorgegebenen Qualitä-
ten der Bau- und Grünsubstanz 
• Ausweisung ausreichend großer Freiräume und durchgängiger Geh- und Radwegeverbin-
dungen als Verknüpfung mit dem städtischen Wegenetz, Stärkung der Refugialfunktion für 
Pflanzen und Tiere 
Zudem wird auf die Entwicklung (Anreicherung) von Lebensräumen in bebauten Gebieten, auf eine 
Grünverbindung und den Erhalt baulich geprägter Raumkanten entlang der Karl-Tauchnitz-Straße 
hingewiesen. 
Die Planung steht den großräumlichen Entwicklungszielen des Landschaftsplanes nicht entgegen. 
7.1.2.3 Grünordnungsplan 
V on der Aufstellung eines Grünordnungsplanes (§ 11 BNatSchG i.V .m. § 7 SächsNatSchG) kann für 
diesen Bebauungsplan ganz abgesehen werden, da es sich überwiegend um eine Nachnutzung/Nut-
zungsänderung eines vorhandenen Gebäudes handelt. 
7.1.2.4 Eingriffsregelung 
V on der Anwendung der Eingriffsregelung konnte im vorliegenden Falle aufgrund der Anwendung 
des beschleunigten Verfahrens gänzlich abgesehen werden. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gel-
ten Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung dieses Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne 
des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. 
7.1.2.5 Sonstige fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes 
Die für den vorliegenden Umweltbericht zugrunde gelegten Gutachten sind dem Kap. 7.1.2 zu ent-
nehmen. 
a) Bundes- und landesrechtliche Regelungen 
• Bundesnaturschutzgesetz (Bundesnaturschutzgesetz vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), 
das zuletzt durch Verordnung vom 31.08.2015 (BGBl. I S. 1474) geändert worden ist) 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
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• Sächsisches Naturschutzgesetz (Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege im Freistaat 
Sachsen (Sächsisches Naturschutzgesetz – SächsNatSchG) vom 6. Juni 2013 (SächsGVBl. 
S. 451)), zuletzt geändert Artikel 25 des Gesetzes vom 29. April 2015 durch (Sächs-
GVBl. S. 349) rechtsbereinigt mit Stand vom 9. Mai 2015 
• Baugesetzbuch (Baugesetzbuch In der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 
2017 (BGBl. I S. 3634) 
• Fachgesetze wie z. B. das Wasserhaushaltsgesetz (Wasserhaushaltsgesetz vom 31. Juli 2009 
(BGBl. I S. 2585), das zuletzt durch Verordnung vom 31.08.2015 (BGBl. I S. 1474) geän-
dert worden ist. 
Die für die Schutzgüter geltenden rechtlichen Regelungen werden in den entsprechenden Kapiteln 
gesondert genannt. 
 
b) Ziele der Stadt 
Auf regionaler bzw. lokaler Ebene enthalten die Umweltqualitätsziele der Stadt Leipzig (2003), der 
Luftreinhalteplan der Stadt Leipzig (2009), die Stadtklimauntersuchung Leipzig (2010), das Leipzi-
ger Klimaschutzprogramm und der Landschaftsplan (2013) wesentliche Ziele des Umweltschutzes. 
c) Gutachten zum Vorhaben 
• Vermessung und Baumbestand: Vermessungs- und Ingenieurbüro Kunze und Schmidt Part-
nerschaft: Bestandsplan Gästehaus am Park. 24.03.2016 
• Baumerhalt: Sachverständigenbüro Annett Steinert: Gutachten zur visuellen Feststellung der 
Verkehrssicherheit von 73 Bäumen … für den Standort Gästehaus am Park. 10.10.2016 
• Ergänzende Stellungnahme zum Gutachten vom 10.10.2016 bezüglich des Erhalts der 
Bäume 6, 9 und 11, Gästehaus am Park, Schwägrichenstraße 14, 04107 Leipzig 
• Artenschutz: seecon Ingenieure: Artenschutzrechtliche Prüfung V orhabenbezogener Bebau-
ungsplan Nr. 438 „Schwägrichenstraße 14“. 23.03.2018 
• Kartierungen: Dech, Michael: Endbericht Faunistische Erfassungen im Rahmen des Umbaus 
eines ehem. Gästehauses am Rande des Klara-Zetkin-Parks Leipzig. 14.09.2017. 
• Baugrund: GuD Geotechnik und Umweltgeologie GmbH: Gästehaus am Park Geotechni-
scher Bericht zur Hauptuntersuchung. 22.12.2016. 
• Freianlagenplanung: Architektur concept: Wohnbebauung Schwägrichenstraße Entwurf 
Freianlagen. einschließlich Baumliste 22.03.2018. 
• Flächenbilanz: Architektur concept: Flächenbilanz Gästehaus am Park Stand 21.03.2018. 
• Schall: GAF – Gesellschaft für Akustik und Fahrzeugmeßwesen mbH: Schalltechnische Untersu-
chung für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 438 „Schwägrichenstr. 14“. 
21.10.2017. 
• Belichtung: seecon Ingenieure: Belichtungsstudie zum vB-Plan Nr. 438 „Schwägrichen-
straße 14“. 26.10.2017. 
• Überflutungsgefahr: Institut für Ingenieur- und Tiefbau GmbH: Fachinformation zur Über-
flutungsgefahr bei einem HQ 100 für das V orhaben Gästehaus am Park, Schwägrichenstraße 
14. 25.10.2017. 
 
 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Nr. 438 „Schwägrichenstraße 14“ (Entwurf)  
 Seite 17 
10.01.2019 
7.1.3 Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der 
Umweltbelange 
Im Rahmen des Verfahrens wird geprüft, auf welche Umweltbelange oder Teilaspekte von Umwelt-
belangen der Bebauungsplan möglicherweise erhebliche Umweltauswirkungen haben kann, die in 
der Abwägung zu berücksichtigen sind. 
Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange werden im Ergebnis dessen 
wie folgt festgelegt: 
Belang/Teilaspekt mögliche erhebliche Umweltauswir-
kungen 
Art, Umfang und Detaillierungs-
grad der Ermittlungen 
Pflanzen Verlust von einem gesetzlich geschütz-
ten Biotop (höhlenreicher Einzelbaum) 
Verlust von 36 zum Teil stadtbildprä-
genden Bäumen 
Kartierung und Beantragung Aus-
nahmegenehmigung bzw. Ein-
schlaggenehmigung 
Tiere Verlust bzw. Beeinträchtigung von 
Nist- und Ruhestätten besonders oder 
streng geschützter Arten 
Kartierungen von Brutvögeln, Fle-
dermäusen und Juchtenkäfer/Ere-
mit, Erstellung eines artenschutz-
rechtlichen Fachbeitrags. 
Biologische Viel-
falt 
Verlust von einem gesetzlich geschütz-
ten Biotop (höhlenreicher Einzelbaum)  
Kartierungen von Brutvögeln, Fle-
dermäusen und Juchtenkäfer/Ere-
mit, Erstellung eines artenschutz-
rechtlicher Fachbeitrags. 
Weitere Ermittlungen und Darlegungen konzentrieren sich auf die oben angeführten Punkte. 
Keine weiteren Ermittlungen und Darlegungen sind erforderlich zu: 
• Fläche 
Der Begriff „Fläche“ wurde in das BauGB aufgenommen, um damit die UVP-ÄndRL1 umzusetzen.  
In der UVP-ÄndRL erfolgte die Aufnahme des Begriffes in Erwägung insbesondere nachstehender 
Gründe:  
• Es muss gegen den Flächenverbrauch im Sinne von nichtnachhaltiger fortschreitender Aus-
weitung von Siedlungsflächen vorgegangen werden;  
• dazu sollen bei öffentlichen und privaten Projekten die Auswirkungen auf die betroffenen 
Flächen, insbesondere auf den Flächenverbrauch, geprüft und begrenzt werden  
(siehe UVP-ÄndRL, dort S. 2, Erwägungsgrund 9).  
Im BauGB erfolgte die Aufnahme des Begriffes, obwohl das Thema „Flächeninanspruchnahme“ lt. 
dem Gesetzentwurf der Bundesregierung zum BauGB 20172 (siehe dort S. 41) schon nach bisheri-
gem Recht im Rahmen der Umweltprüfung zu berücksichtigen war. Der Begriff wurde dennoch in § 
1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB aufgenommen, da dies zur Klarstellung und auch vor dem Hinter-
grund der Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung3 (siehe dort S. 159) sachgerecht erschien.  
                                                
1 Europäische Union, Richtlinie 2014/52/EU des europäischen Parlaments und des Rates vom 16. April 2014 zur 
Änderung der Richtlinie 2011/92/EU über die Umweltverträglichkeitsprüfung bei bestimmten öffentlichen und privaten 
Projekten. 
2 Bundesregierung, Entwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur 
Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt, Deutscher Bundestag, Drucksache 18/10942. 
3 Bundesregierung (Hrsg.), Deutsche Nachhaltigkeitsstrategie – Neuauflage 2016, Stand: 1. Oktober 2016, 
Kabinettsbeschluss vom 11. Januar 2017. 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Nr. 438 „Schwägrichenstraße 14“ (Entwurf)  
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10.01.2019 
Maßgebliche Ziele der Nachhaltigkeitsstrategie sind in diesem Zusammenhang insbesondere (vgl. 
Nachhaltigkeitsstrategie, S. 155 ff):  
• das „30-Hektar-Ziel“, nach dem die Inanspruchnahme zusätzlicher Flächen für Siedlungs- 
und Verkehrszwecke bis zum Jahr 2030 auf unter 30 Hektar pro Tag begrenzt werden soll, 
sowie  
• das Ziel, dass Freiräume für die land- und forstwirtschaftliche Nutzung, als Kultur- und Na-
turlandschaften sowie als Erholungsräume erhalten bleiben sollen und daher der Rückgang 
der Freiraumfläche je Einwohner reduziert werden soll.  
V or diesem Hintergrund geht es beim Belang „Fläche“ folglich darum, in der Umweltprüfung die 
erheblichen Umweltauswirkungen der Planung auf die Ausweitung von Siedlungsflächen in Form 
von Inanspruchnahme zusätzlicher Flächen für Siedlungs- und Verkehrszwecke zu ermitteln, im 
Umweltbericht zu beschreiben und zu bewerten sowie in die Abwägungsentscheidung einzustellen.  
Als Maßstab verwendet wird dabei die Abgrenzung lt. Begriffsdefinition der Nachhaltigkeitsstrate-
gie. Diese lautet (vgl. Nachhaltigkeitsstrategie, S. 159 und 160):  
• „Siedlungs- und Verkehrsfläche ist nicht gleichzusetzen mit versiegelter Fläche. Zur Sied-
lungs- und Verkehrsfläche zählen die Nutzungsarten Gebäude- und Freifläche, Betriebsflä-
che ohne Abbauland, Verkehrsfläche, Erholungsfläche und Friedhöfe. Der Indikator stellt 
dabei nicht auf die versiegelte Fläche ab, sondern erfasst auch unbebaute und nicht versie-
gelte Flächen wie Gärten, Hofflächen und Verkehrsbegleitgrün sowie Freiflächen wie Parks 
und Grünanlagen, Kleingärten, Gartenland innerhalb von Ortslagen, Sport- und Freizeitanla-
gen, Campingplätze sowie Friedhöfe.“  
• „Als Freiraumflächen werden die Landwirtschafts-, Wald-, Abbau- und Haldenflächen sowie 
Wasserflächen in Form von fließenden und stehenden Gewässern bezeichnet. Es sind somit 
alle Flächen, die nicht zur Kategorie der Siedlungs- und Verkehrsflächen zählen. Freiraum-
flächen sind abzugrenzen von Freiflächen und Siedlungsfreiflächen, wie beispielsweise 
Friedhöfen, Gärten, Parks, Grünanlagen oder Wildgehegen, die zwar unbebaut sind, aber zur 
Siedlungs- und Verkehrsfläche zählen.“  
Primär zu beantworten ist die Frage: Führt die Planung zur Ausweitung von Siedlungs- und Ver-
kehrsfläche im o.g. Sinne? 
Dies ist vorliegend nicht der Fall! 
Denn: 
• Es handelt sich in Gänze um eine Planung zur Innenentwicklung.  
• Sie dient der Wiedernutzbarmachung von Flächen innerhalb des Siedlungskörpers.  
• Eine Ausweitung von Siedlungsflächen bzw. eine Neuinanspruchnahme von Freiraumflä-
chen für Siedlungs- und Verkehrszwecke ist nicht Gegenstand oder Folge dieses Planes. Er 
wirkt dem vielmehr dadurch entgegen, dass er der Innenentwicklung dient. 
Folglich sind keine Umweltauswirkungen auf den Belang zu erwarten.  
Zum Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange wird deshalb 
festgelegt, dass es weiterer Ermittlungen und Darlegungen dazu nicht bedarf. 
• Boden 
Laut geotechnischem Bericht, GuD GmbH, 22.12.2016, wurde bei den Felduntersuchungen bei al-
len Aufschlüssen eine 2,5 bis 4,4 m mächtige Auffüllung angetroffen. Diese setzt sich aus einem 
Sand-Kies-Gemisch, einem stark sandigen Schluff und einem Ton zusammen. Zudem sind Fremd-
bestandteile (Bauschuttreste, Glas und Kohlereste) enthalten. Bei den Erkundungen wurde ein star-
ker Ölgeruch in einer Tiefe von 1,6 bis 2,5 m u. GOK wahrgenommen. Auf dieser anthropogenen 
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Nr. 438 „Schwägrichenstraße 14“ (Entwurf)  
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10.01.2019 
(künstlichen) Schicht hat sich ein humoser Oberboden entwickelt. Da im Plangebiet die natürlichen 
Bodenverhältnisse (Auelehm) vollständig überprägt sind, wird der Zustand des Bodens im Bestand 
als stark beeinträchtigt bewertet. 
Bei Umsetzung der Planung wird bereits stark beeinträchtigter Boden durch Neuversiegelung in 
Anspruch genommen. Dem gegenüber stehen Entsiegelungen von derzeit versiegelten Flächen. 
Durch Auskofferung von belasteten Bodenarealen und Einbringung von unbelasteten Bodenmaterial 
kann die Bodenqualität deutlich verbessert werden. Da die nicht überbauten Tiefgaragen mit einer 
80 cm mächtigen Substratschicht überdeckt werden, kann hier Bodenentwicklung neu einsetzen. 
Aufgrund der massiven V orbelastung des Bodens ist nicht mit erheblichen Auswirkungen auf den 
Umweltbelang Boden bei Umsetzung der Planung zu rechnen. 
Durch Entsiegelungen und Überdeckung der Tiefgarage mit einer 80 cm mächtigen Substratschicht 
können nachteilige Auswirkungen auf den Umweltbelang Boden ausgeglichen werden. 
• Boden/Altlasten 
Die betroffenen Flurstücke sind nicht im Sächsischen Altlastenkataster registriert. 
Laut geotechnischem Bericht, GuD GmbH, 22.12.2016, wurde bei den Felduntersuchungen bei al-
len Aufschlüssen eine Auffüllung angetroffen. Diese ist inhomogen, durch Fremdbestandteile (Bau-
schuttreste, Schlacke) geprägt und weist in einer Tiefe von 1,6 bis 2,5 m u. GOK einen starken Öl-
geruch auf. Im Zuge der Baumaßnahme ist der Bodenaushub durch den Bauherren auf seinen 
Schadstoffgehalt zu untersuchen und zu bewerten und ggf. sachgerecht zu entsorgen. Organolep-
tisch auffällige Bereiche der Auffüllung sind nach LAGA TR Boden zu untersuchen und ggf. ent-
sprechend zu entsorgen. Vermutlich stellt sich ein erhöhter Entsorgungsaufwand für den Bauherren 
ein. 
• Wasser/Oberflächenwasser 
Es sind keine Oberflächenwasser vorhanden. 
Eine kleiner, im Nordwesten gelegener Teil des Plangebietes befindet sich im gemäß § 76 Wasser-
haushaltsgesetz (WHG) in Verbindung mit § 72 Sächsisches Wassergesetz (SächsWG) festgesetzten 
Überschwemmungsgebiet der Weißen Elster.  
Gemäß § 78 Abs. 1 WHG ist es in festgesetzten Überschwemmungsgebieten untersagt, bauliche 
Anlagen zu errichten. Die zuständige Behörde kann die Errichtung baulicher Anlagen genehmigen 
(§ 78 Abs. 3 WHG), wenn alle vier im Gesetz genannten V oraussetzungen erfüllt sind. 
Die Ausnahmevoraussetzungen nach § 78 Abs. 3 Nr. 1 bis 4 WHG sind kumulativ erfüllt, weil: 
1. der geplante Um- und Neubau nach § 78 Abs. 3 Nr. 1 WHG die Hochwasserrückhaltung nur un-
wesentlich beeinträchtigt; 
2. das V orhaben nach § 78 Abs. 3 Nr. 2 WHG den Wasserstand und den Abfluss bei Hochwasser 
nicht nachteilig verändert. Dies wird fachlich als wahrscheinlich angesehen, da sich das V orhaben in 
Bezug zum festgesetzten Überschwemmungsgebiet in äußerster Randlage befindet; 
3. das V orhaben nach § 78 Abs. 3 Nr. 3 WHG den bestehenden Hochwasserschutz nicht beeinträch-
tigt sowie 
4. in Bezug zu § 78 Abs. 3 Nr. 4 WHG aufgrund der randlichen Lage im Überschwemmungsgebiet 
das V orhaben hochwasserangepasst ausgeführt wird, gerade in Bezug auf den Bau der geplanten 
Tiefgarage. 
Die genannten Ausnahmevoraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt (siehe auch Kap. 
6.1.1.2) 
 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Nr. 438 „Schwägrichenstraße 14“ (Entwurf)  
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10.01.2019 
• Wasser/Grundwasser 
Der mittlere Grundwasserstand liegt zwischen 106 m NN und 107 m NN (Geotechnischer Bericht 
2016), der zu erwartende Höchstgrundwasserstand bei 107,5 m NN. Der Grundwasserflurabstand 
beträgt somit mehr als 3,5 m. Da das Grundwasser von Auelehm überdeckt ist, sind die Grundwas-
serverhältnisse gespannt. Das Grundwasser fließt nach Westen in Richtung Weiße Elster.  
Im Plangebiet befinden sich die drei Grundwassermessstellen Nr. 1031,1033 und 1042. Diese sind 
grundsätzlich zu erhalten. Sollten Grundwassermessstellen von Bauvorhaben betroffen sein, ist die 
weitere Verfahrensweise mit der unteren Wasserbehörde abzustimmen.  
Der Versiegelungsgrad (Bebauung, Befestigung) reduziert sich geringfügig, allerdings werden rund 
3.000 m² durch Tiefgaragen und Neubau zusätzlich in Anspruch genommen. Versickerung von Nie-
derschlagswasser/Grundwasserneubildung ist wegen der gespannten Grundwasserverhältnisse so-
wie der schlecht durchlässigen Böden bis ca. 4,5 m unter Gelände nur bedingt möglich. Es ist daher 
beabsichtigt, das auf den versiegelten Flächen einschließlich der Tiefgaragenflächen anfallende Nie-
derschlagswasser technisch zu sammeln und in das öffentliche Abwassernetz abzuleiten.  
Da der Standort aufgrund der schlecht durchlässigen Böden nur eine geringe Bedeutung für die 
Grundwasserneubildung hat, ist die zusätzliche unterirdische Versiegelung durch Tiefgaragen als 
nicht erhebliche Auswirkung zu werten. Zudem vermag die Dachbegrünung des Neubaus Nieder-
schlagswasser zu speichern und damit zur Verzögerung des Abflusses von Niederschlägen beizutra-
gen, was sich positiv auf den Wasserhaushalt auswirkt. 
Bei Neubaumaßnahmen ist eine hochwasserangepasste Bauweise zu wählen. Es sind notwendige 
Vorsorgemaßnahmen zu treffen.  
Der zu beplanende Standort befindet sich nach § 72 Abs. 2 Satz 2 des Sächsischen Wassergesetzes 
(SächsWG) teilweise im festgesetzten Überschwemmungsgebiet der Weißen Elster (siehe Teil A: 
Planzeichnung). Wie in Kapitel 6.1.1.2 erläutert, sind bei der Errichtung der geplanten baulichen 
Anlagen die Schutz- und V orsorgemaßnahmen zum Objektschutz und zum Schutz der Umgebung 
(bspw. vor Verschmutzung mit Kraftstoffen) einzuhalten. Dies betrifft sowohl bauliche Anlagen 
(bspw. Wandstärken, Abdichtungen, Kelleröffnungen/-belüftungen) als auch technische Einbauten 
(kraftstoffbetriebene Pumpen/Heizsysteme). Die Bauvorhaben sind so zu errichten, dass bei dem 
Bemessungshochwasser (BHW) keine baulichen Schäden zu erwarten sind und eine Gefährdung 
von Leben oder erhebliche Gesundheits- oder Sachschäden nicht zu erwarten sind. Die Tiefgarage 
und das neue Gebäude sind auftriebssicher zu gründen. Die Auftriebssicherheit ist nachzuweisen. 
• Klima/Luft 
Die nachteiligen Auswirkungen durch den Verlust von klimawirksamer Vegetationsfläche durch 
Neuversiegelung und Tiefgaragen werden durch Entsiegelungen versiegelter Flächen und durch Be-
grünung der nicht bebauten Tiefgaragen sowie der Begrünung der Dachflächen deutlich gemindert. 
Es sind keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkung bei Umsetzung der Planung auf den 
Umweltbelang Klima zu erwarten. 
Es kommt zu einer geringfügigen Erhöhung der Luftbelastung durch die Zunahme des Kfz-Ver-
kehrs (Bewohner). Die Wärmeversorgung erfolgt über Fernwärmenutzung, weswegen keine zusätz-
liche Belastung im Plangebiet entsteht. Es sind keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkung 
bei Umsetzung der Planung zu erwarten. 
• Landschaftsbild 
Die Umsetzung der Planung führt zum Verlust der innerstädtischen, brachliegenden Fläche mit Ru-
deralvegetation, des Gehölzaufwuchses und eines Teils des stadtbildprägenden Altbaumbestands, 
des ungenutzten Gebäudes und der massiven Verwahrlosungserscheinungen. Zudem erfolgen Neu-
versiegelungen durch Bebauung und Flächenbefestigung. Weiterhin werden Entsiegelungen von 
Befestigungen und Anpflanzungen durchgeführt. 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Nr. 438 „Schwägrichenstraße 14“ (Entwurf)  
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10.01.2019 
Der Verlust eines Teiles des stadtbildprägenden Baumbestandes wirkt sich nachteilig auf das Stadt-
landschaftsbild aus. Die Beseitigung der Verbrachung, die Herstellung der Zugänglichkeit und die 
umfangreichen Gehölzanpflanzungen stellen positive Auswirkungen dar. In der Summe sind keine 
erheblichen nachteiligen Auswirkungen auf den Belang Landschaft zu erwarten. 
• Menschen/Erholungspotenzial 
Derzeit stellt sich das Plangebiet als brachliegende, ungenutzte und ungepflegte Grünfläche mit prä-
gendem Altbaumbestand an den Rändern des Grundstücks dar. Das Gelände ist umzäunt, um den 
Zutritt zu verwehren. Somit steht das Gelände derzeit nicht für die Erholungsnutzung zur Verfü-
gung. Aufgrund des dichten Gehölzauswuchses an den Rändern ist das Gebiet nicht einsehbar. 
Bei Umsetzung der Planung wird die Verbrachung beseitigt, die Grünflächen werden durch vielfäl-
tige Anpflanzungen gestaltet, Wege und Verweilgelegenheiten schaffen Freiraumqualitäten und die 
Zugänglichkeit wird für die Bewohner der Anlage hergestellt. Somit sind keine erheblichen nachtei-
ligen Auswirkungen auf den Belang Erholungspotenzial zu erwarten. 
Mit dem geplanten siebengeschossigen Neubau werden bauordnungsrechtlich festgelegte Abstands-
flächen zum Gebäudebestand (Flachbau) unterschritten. Im Ergebnis der Belichtungsstudie (seecon 
2017) wird nachgewiesen, dass für nahezu alle Nutzflächen eine ausreichende Belichtung gegeben 
ist. Drei Nutzungseinheiten im Bestandsgebäude (Flachbau) kommen allerdings für eine Wohnnut-
zung nicht in Frage. Um nachteilige Auswirkungen zu vermeiden, sind sie als Büro-, Technik-, Ab-
stell- oder Archivräume zu nutzen. Für eine schlecht besonnte Nutzungseinheit im Bestandsgebäude 
kann durch Einbau eines zusätzlichen Oberlichts eine ausreichende Besonnung für Wohnnutzung 
erreicht werden. 
• Kulturgüter und sonstige Sachgüter 
Das Gästehaus und die Außenanlagen stehen unter Denkmalschutz. Es sind wegen der denkmalge-
rechten Sanierung des Gästehauses und der Außenanlagen keine erheblichen nachteiligen Auswir-
kungen zu erwarten. 
• Wechselwirklungen 
Über die allerorts bestehenden Wechselwirkungen zwischen Boden – Versiegelung – Wasser – Ve-
getation/Tierwelt – Klima – Menschen sind im Plangebiet keine weiteren Wechselwirkungen be-
kannt. Anhaltspunkte dafür, dass aus der Durchführung der Planung abwägungserhebliche Auswir-
kungen auf oder durch Wechselwirkungen zu erwarten sind, liegen nicht vor. 
• Auswirkungen aufgrund Anfälligkeit für Unfälle oder Katastrophen 
Es sind keine erheblichen Umweltauswirkungen zu erwarten. 
Anhaltspunkte dafür, dass derartige Auswirkungen zu erwarten sind, liegen nicht vor. Die nach dem 
Bebauungsplan zulässigen V orhaben weisen keine besondere Anfälligkeit für schwere Unfälle oder 
Katastrophen im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. j BauGB auf.  
Im Einzelnen: 
Gemäß der genannten Norm sind, unbeschadet des § 50 Satz 1 des BImSchG, die Auswirkungen, 
die aufgrund der Anfälligkeit der zulässigen V orhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen auf 
die Belange nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a bis d und i BauGB zu erwarten sind, bei der Aufstellung 
der Bauleitpläne zu berücksichtigen.  
Gegenstand der Betrachtungen sind dabei grundsätzlich ausschließlich (vgl. Gesetzentwurf der 
Bundesregierung zum BauGB 20174, S. 40),   
                                                
4 Bundesregierung, Entwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur 
Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt, Deutscher Bundestag, Drucksache 18/10942.  
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• V orhaben,  
o für die nach dem Bebauungsplan eine Zulässigkeit gegeben ist und  
o die nach gegenwärtigem Wissensstand hinsichtlich derjenigen Merkmale, die für die 
Bestimmung der Relevanz von Unfall- oder Katastrophenereignissen von Bedeutung 
sind, hinreichend konkretisiert sind, sowie 
• Unfall- oder Katastrophenereignisse, 
o die aufgrund der Anfälligkeit des jeweiligen V orhabens für schwere Unfälle und/oder 
Katastrophen zu erwarten und deshalb für das betroffene V orhaben von Bedeutung sind, 
wobei 
o für die Bestimmung der Relevanz von Unfall- und Katastrophenereignissen sowohl ihre 
Wahrscheinlichkeit als auch das mit ihnen verbundene Schadensausmaß zu berücksich-
tigen sind,  
• Auswirkungen, die  
o bei relevanten Unfall- oder Katastrophenereignissen 
o von dem jeweiligen V orhaben selbst hervorgerufen werden können. 
Für schwere Unfälle, 
• die als vorhabeninterne Ereignisse von dem V orhaben selbst hervorgerufen werden können, 
• bei denen die Eintritts-Wahrscheinlichkeit nicht so gering ist, dass mit ihrem Eintreten nicht 
gerechnet werden muss, und  
• bei denen erhebliche Auswirkungen auf die genannten Belange zu erwarten oder nicht aus-
zuschließen sind,  
ist zu ermitteln und darzulegen, welche erheblichen Umweltauswirkungen zu erwarten oder nicht 
auszuschließen sind. 
Hinsichtlich schwerer Unfälle im Sinne der Seveso-III-Richtlinie5 bzw. der StörfallVO des Bundes 
werden hier zusätzlich die Auswirkungen in den Blick genommen, die von außerhalb des Plange-
bietes gelegenen Betriebsbereichen von Störfallbetrieben auf schutzbedürftige Nutzungen einwirken 
können. 
Für Katastrophen,  
• die als vorhabenexterne Ereignisse von außen auf das jeweilige V orhaben einwirken können, 
• bei denen die Eintritts-Wahrscheinlichkeit nicht so gering, dass mit dem Eintreten nicht 
rechnen muss,  
• für die das jeweilige V orhaben anfällig ist und  
• deren Einwirken auf das jeweilige V orhaben bewirkt, dass von ihm erhebliche Auswirkun-
gen auf die genannten Belange zu erwarten oder nicht auszuschließen sind, 
ist zu ermitteln und darzulegen, welche erheblichen Umweltauswirkungen zu erwarten oder nicht 
auszuschließen sind.  
An Katastrophenereignissen sind von den grundsätzlich denkbaren Fällen (z.B. Erdbeben, Anstieg 
des Meeresspiegels, Überschwemmungen; vgl. UVP-ÄndRL 6, S.2, Erwägungsgrund (15)) für die 
                                                
5 Europäische Union, Richtlinie 2012/18/EU des Europ. Parlaments und des Rates vom 4. Juli 2012 zur Beherrschung 
der Gefahren schwerer Unfälle mit gefährlichen Stoffen, zur Änderung und anschließenden Aufhebung der Richtlinie 
96/82/EG des Rates (ABl. L 197 vom 24.7.2012). 
6 Europäische Union, Richtlinie 2014/52/EU des europäischen Parlaments und des Rates vom 16. April 2014 zur 
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Stadt Leipzig in diesem Zusammenhang nach ausreichendem Ermessen nur Hochwassersituationen 
bzw. Überflutungen nach Starkregen bedeutsam und daher auch nur diese zu betrachten. 
Davon ausgehend ist festzustellen: 
Anhaltspunkte dafür, dass erhebliche Auswirkungen auf die genannten Belange aufgrund der Anfäl-
ligkeit der zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten wären, liegen 
im Ergebnis der durchgeführten Ermittlungen nicht vor. Die nach dem B-Plan zulässigen V orhaben 
weisen keine besondere Anfälligkeit für schwere Unfälle oder Katastrophen im Sinne der Regelung 
auf. Denn: 
Außerhalb des Plangebietes gelegene Betriebsbereiche von Störfallbetrieben liegen zwar mit 
dem Gas- und Dampfturbinenkraftwerk der Stadtwerke Leipzig vor. Das Plangebiet befindet sich 
jedoch in einem deutlichen Abstand mit dazwischenliegender Bebauung von Gerichten und Wohn-
gebäuden an der Berliner Straße, sodass auch bei schweren Unfällen keine für die Abwägung erheb-
lichen Auswirkungen auf die im Plangebiet zulässigen Nutzungen zu erwarten sind. 
Katastrophen aufgrund Gefährdungen durch Hochwasser oder Überflutungen können ausge-
schlossen werden.  
Der zu beplanende Standort befindet sich nach § 72 Abs. 2 Satz 2 des Sächsischen Wassergesetzes 
(SächsWG) teilweise im festgesetzten Überschwemmungsgebiet der Weißen Elster, welches im Re-
gionalplan Westsachsen als V orbehaltsgebiet vorbeugender Hochwasserschutz ausgewiesen ist. 
Für Katastrophen anfällige V orhaben sind hier aber nicht zu erwarten, da die Zufahrt der Tiefgarage 
sowie deren offene Zugänge außerhalb des Überschwemmungsbereiches liegen. Ein Einfließen von 
Wasser in die Tiefgarage kann somit ausgeschlossen werden.  
Selbst bei Eintreten von Wasser in die Tiefgarage dürfte das entsprechende Einwirken auf das V or-
haben (die Überflutung) nicht bewirken, dass von ihm erhebliche Auswirkungen auf die genannten 
Belange zu erwarten oder nicht auszuschließen sind, da die Menge der mobilen Betriebsstoffe im 
Verhältnis zu den diese mobilisierenden Wassermassen aufgrund der geringen Anzahl an Kfz zu ge-
ring ist. Zumal bei dem heutigen Standard der KfZ-Technik davon ausgegangen werden kann, dass 
ein Austreten von mobilen Betriebsmitteln sehr gering ist. 
Dennoch werden bei der Errichtung der geplanten baulichen Anlagen die Schutz- und V orsorgemaß-
nahmen zum Objektschutz und zum Schutz der Umgebung (bspw. vor Verschmutzung mit Kraft-
stoffen) eingehalten. Dies betrifft sowohl bauliche Anlagen (bspw. Wandstärken, Abdichtungen, 
Kelleröffnungen/-belüftungen) als auch technische Einbauten (kraftstoffbetriebene Pum-
pen/Heizsysteme). Die Bauvorhaben werden so errichtet, dass bei dem Bemessungshochwasser 
(BHW) keine baulichen Schäden zu erwarten sind und eine Gefährdung von Leben oder erhebliche 
Gesundheits- oder Sachschäden nicht zu erwarten sind. Die Tiefgarage und das neue Gebäude wer-
den zudem auftriebssicher gegründet.  
Die Risiken durch Hochwasser und Überflutung wurden bereits beim Umweltbelang Wasser 
behandelt und festgestellt, dass bei Berücksichtigung der in der Planung vorgesehenen Maßnahmen 
keine erheblichen Risiken im und außerhalb des Plangebietes bestehen. 
 
 
 
 
 
 
 
                                                
Änderung der Richtlinie 2011/92/EU über die Umweltverträglichkeitsprüfung bei bestimmten öffentlichen und privaten 
Projekten. 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Nr. 438 „Schwägrichenstraße 14“ (Entwurf)  
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7.2 Beschreibung und Bewertung der voraussichtlichen erheblichen 
Umweltauswirkungen der Planung 
 
Nachfolgend werden die aufgrund der Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Er-
mittlung der Umweltbelange (siehe Kap. 7.1.1) in der Umweltprüfung ermittelten erheblichen Um-
weltauswirkungen beschrieben und bewertet. 
7.2.1 Pflanzen 
7.2.1.1 Bestandsaufnahme 
a) Beschreibung der angewandten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten 
Ausgewertet wurden: Gutachten zur visuellen Feststellung der Verkehrssicherheit von 73 Bäumen … 
am Standort Schwägrichenstraße 14 (2016); Ergänzende Stellungnahme zum Gutachten vom 
10.10.2016 bezüglich des Erhalts der Bäume 6, 9 und 11, Gästehaus am Park, Schwägrichenstraße 
14, 04107 Leipzi g; Freianlagenplanung: Architektur concept: Wohnbebauung Schwägrichenstraße 
Entwurf Freianlagen. 22.03.2018; seecon Ingenieure: Artenschutzrechtliche Prüfung V orhabenbezo-
gener Bebauungsplan Nr. 438 „Schwägrichenstraße 14“. 23.03.2018. 
b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
Die nicht bebauten Flächen des seit vielen Jahren brachliegenden Plangebietes sind überwiegend mit 
Baumjungwuchs bestanden. Teilflächen werden von Hochstauden wie Goldrute und Rainfarn einge-
nommen. Auch die wasserdurchlässig befestigten Flächen werden mehr und mehr durch Ruderalve-
getation eingenommen. 
Prägend für das Plangebiet ist der Altbaumbestand, der überwiegend an den Rändern angeordnet ist. 
Insgesamt befinden sich 59 Bäume mit einem Stammdurch messer > 10 cm in einem Meter Höhe 
innerhalb des Plangebiets (73 Bäume wurden aufgenommen, davon 14 Straßenbäume in der Karl -
Tauchnitz-Straße). Baumarten sind: Platane, Kastanie, Linde, Berg-Ahorn, Stiel-Eiche, Robinie und 
Ulme. Stammdurchmesser von > 30 cm deuten auf das hohe Alter der meisten Bäume. Fast die Hälfte 
der Bäume wird als Altbaum (älter 35 Jahre) angesprochen. Zahlreiche Bäume weisen Schäden an 
Stamm und/oder Krone auf, der Totholzanteil ist zum Teil hoch. Die Verkehrssicherheit ist bei einigen 
Bäumen nicht mehr gegeben. Aufgrund ihres Wuchses und Habitus sind zahlreiche Bäume als stadt-
bildprägend einzustufen. 
35 Bäume im Plangebiet weisen einen Stammdurchmesser von mehr als 33 cm (entspricht einem 
Umfang von > 100 cm) in einem Meter Höhe auf. Diese 35 Bäume sind somit durch die Baumschutz-
satzung der Stadt Leipzig geschützt. 
Bei acht der aufgenommenen Bäume handelt es sich um höhlenreiche Einzelbäume im Sinne des § 
21 SächsNatSchG (zu § 30 BNatSchG) bzw. Lebensstätten des Eremiten (§ 44 BNatSchG Lebens-
stätte einer besonders geschützten Art). Alle Maßnahmen, die zur Zerstörung oder sonstigen erhebli-
chen oder nachhaltigen Beeinträchtigung gesetzlich geschützter Biotope bzw. von Lebensstätten be-
sonders geschützter Arten führen können, sind gem. § 30 und 44 BNatSchG verboten. 
 
Lageplan mit Bestandsbäumen und Artenvorkommen (Vergrößerung siehe Anhang II der Begrün-
dung) 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Nr. 438 „Schwägrichenstraße 14“ (Entwurf)  
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Bäume mit besonderem Schutzstatus 
Baum 
Nummer 
höhlenreicher Einzelbaum 
(§ 21 SächsNatSchG  
gesetzlich geschütztes Biotop) 
Lebensstätte Eremit  
(§ 44 BNatSchG  
Lebensstätte einer beson-
ders geschützten Art) 
Planung 
6 X X Erhalt 
9 - X Erhalt 
11 X X Erhalt 
40 X - Erhalt 
46 - X Erhalt 
51 - X Erhalt 
55 X - Erhalt 
63 - X Erhalt 
 
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes 
Im Folgenden werden die für diese Planung relevanten Ziele des Umweltschutzes für das Schutzgut 
Pflanzen beschrieben. 
• Baugesetzbuch (BauGB § 1, Abs. 5) 
o Schutz der natürlichen Lebensgrundlagen 
• Bundesnaturschutzgesetz 

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Nr. 438 „Schwägrichenstraße 14“ (Entwurf)  
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10.01.2019 
o Berücksichtigung spezifischer Belange des Schutzes von Tier- und Pflanzenarten 
o Umsetzung der europäischen Richtlinien (FFH- und V ogelschutz-Richtlinie) in nationa-
les Recht 
o Schutz der besonders und streng geschützten Arten 
• Sächsisches Naturschutzgesetz 
o nachhaltige Sicherung des Bestands bedrohter Pflanzen- und Tiergemeinschaften und 
ihrer Standorte, ihrer natürlichen Zug- und Wanderwege, ihrer Rastplätze und ihrer 
sonstigen Lebensbedingungen 
o Lebensräume sind zu Biotopverbundsystemen so zu entwickeln, dass sie den artspezifi-
schen Bedürfnissen, insbesondere der bedrohten Arten, gerecht werden. 
• Umweltqualitätsziele der Stadt Leipzig 
o Sicherung der V orkommen aller im Stadtgebiet wildlebenden Pflanzen- und Tierarten 
o Erhalt gesetzlich besonders geschützter Biotope durch fachgerechte Pflege bzw. Bewirt-
schaftung 
o Alle in Leipzig existierenden Tier- und Pflanzenarten, deren Bestand im Stadtgebiet von 
Leipzig gefährdet oder vom Aussterben bedroht ist, sowie deren Lebensräume genießen 
besonderen Schutz. 
o Zwischen gleichartigen Biotoptypen sollen wirksame Verbindungen geschaffen (Tritt-
steine, Biotopvernetzungen) und Zerschneidungseffekte vermieden werden. 
7.2.1.2 Entwicklungsprognose/erhebliche Auswirkungen der Planung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung 
Bei Nichtdurchführung der Planung würde sich der derzeitige Umweltzustand bis auf Weite-
res nicht ändern. Der vorhandene Vegetationsbestand würde unverändert bestehen bleiben bzw. 
sich weiter durch natürliche Sukzession entwickeln. 
b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung 
Bei Umsetzung der Planung (Entsiegelung befestigter Flächen, Neubau und Umbau der bestehen-
den Gebäude) werden die vorhandenen Vegetationsflächen (Gehölzaufwuchs, Ruderalflächen) ent-
fernt. Zudem entfallen insgesamt 36 Bäume, die zum Teil als nicht verkehrssicher eingestuft wer-
den. 15 der zu entfernenden Bäume weisen Stammdurchmesser von > 33 cm auf (entspricht 
Stammumfang 1 Meter) und sind gemäß Baumschutzsatzung durch Ersatzpflanzungen zu ersetzen.  
Gemäß Baumschutzsatzung wären Ersatzpflanzungen von 7 Laubbäumen mit der Pflanzklasse B 
(Hochstamm Stammumfang 8-14 cm) und 18 Laubbäume mit der Pflanzklasse C (Hochstamm 
Stammumfang 14-20 cm) erforderlich. Diese erforderlichen Ersatzpflanzungen können vollständig 
innerhalb des Plangebietes umgesetzt werden. Gemäß Freianlagenplanung (architektur concept 
2017) werden im Plangebiet 28 Laubbäume angepflanzt, 26 davon mit der Pflanzenklasse C (Hoch-
stamm Stammdurchmesser 14-20 cm) und zwei mit der Pflanzenklasse A (Heister bis drei Meter). 
Damit werden die Verpflichtungen zu Ersatzpflanzungen gemäß Baumschutzsatzung mehr als er-
füllt, insbesondere aufgrund der Verwendung der höheren Pflanzenklasse und entsprechend größe-
rem Stammumfang der Bäume. Die Baumanpflanzungen im Plangebiet sind im V orhaben- und Er-
schließungsplan dargestellt und ebenfalls Gegenstand des Durchführungsvertrages. Sie werden wei-
terhin textlich festgesetzt.  
 Ersatzpflanzungen gemäß 
Baumschutzsatzung 
festgesetzte Baumanpflanzun-
gen im Plangebiet  
   
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
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Pflanzenklasse A  
Heister bis 3m 
 2  
Pflanzenklasse B  
Hochstamm STU 8-14 cm 
7   
Pflanzenklasse C  
Hochstamm STU 14-20 cm 
18 26  
Summe 25 28  
 
Die im Gebiet verbleibenden Bestandsbäume sind durch entsprechende Maßnahmen insbesondere 
während der Bauphase zu schützen, um ihren dauerhaften Bestand zu sichern. Zudem sind Pflege-
maßnahmen an den Bäumen erforderlich (siehe „Gutachten zur visuellen Feststellung der Verkehrs-
sicherheit von 73 Bäumen … “. 2016). 
Für die auch bei Umsetzung der Planung im Plangebiet verbleibenden höhlenreichen Einzelbäume 
sind Baumpflegemaßnahmen erforderlich.  
c) Prognose der Einhaltung der relevanten Ziele des Umweltschutzes bei Durchführung der 
Planung 
Die relevanten Ziele des Umweltschutzes werden bei Durchführung der Planung weitgehend einge-
halten, da ein Teil des Vegetationsbestandes erhalten bleibt und umfangreiche Pflanzmaßnahmen für 
einen angemessenen Durchgrünungsgrad des Gebietes sorgen. Bedrohte Pflanzengesellschaften  
oder besonders bzw. streng geschützte Pflanzenarten sind durch das V orhaben nicht betroffen. 
Durch den planbedingten Verlust von einem gesetzlich geschützten Biotop (höhlenreicher Einzel-
baum) werden Ziele des Umweltschutzes (Biotopschutz) nicht eingehalten. Es wird eine Inaussicht-
stellung von Befreiungen gemäß § 67 BNatSchG beantragt, in denen auch die Ersatzmaßnahme be-
nannt wird. 
d) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Auswirkungen der Planung 
Der Verlust von 36, zum Teil stadtbildprägenden Bäumen stellt eine erhebliche nachteilige Auswir-
kung der Planung dar. Neupflanzungen von Bäumen innerhalb des Plangebietes können die nachtei-
ligen Auswirkungen ausgleichen. Der planbedingte Verlust von einem gesetzlich geschützten Biotop 
(höhlenreiche Einzelbaum) stellt eine weitere erhebliche Auswirkung der Planung dar. 
Weiterhin sind keine erheblichen Beeinträchtigungen des Schutzgutes Pflanzen zu erwarten, da dem 
Verlust eines großen Teils der derzeitigen Vegetation umfangreiche Neuanpflanzungen gegenüberste-
hen. Die Vegetationsfläche bleibt nach Umsetzung der Planung rechnerisch gleich groß  wegen Ent-
siegelungen und der Begrünung der nicht überbauten Tiefgaragenfläche. 
7.2.1.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der 
nachteiligen Auswirkungen 
Vermeidungs- und Minderungs- sowie Ausgleichsmaßnahmen für anlage- und betriebsbedingte Be-
einträchtigungen, die im Bebauungsplan festgesetzt werden: 
• Erhalt der Bäume Nr. 6, 9, 11, 12, 13, 14, 15, 46 durch Reduzierung der Tiefgarage  
• Erhalt der Lebensstätten Eremit durch gesonderte Baumschutzmaßnahmen, wie z.B. Kro-
nenpflegeschnitt/Anpassungen an Kronen, Beseitigung des Totholzanteils, Handschachtun-
gen 
• Erhalt der vitalen Bäume an der Haydnstraße und der Schwägrichenstraße 
• Anpflanzung von insgesamt 28 Laubbäumen im Plangebiet. 
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• Erhalt des Anteils vegetationsbestandener Fläche durch Begrünung der nicht überbauten 
Tiefgaragen 
• 80 cm mächtige Überdeckung der Tiefgarage, womit auch Gehölzanpflanzungen möglich 
sind 
• Begrünung durch Gehölzanpflanzungen und Anlage von Rasen und Pflanzflächen 
• Begrünung der Flachdächer 
7.2.2 Tiere 
7.2.2.1 Bestandsaufnahme 
a) Beschreibung der angewandten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten 
Es wurde ein artenschutzrechtlicher Fachbeitrag (seecon 2017) auf Grundlage der Kartierungen (er-
stellt, in dem geprüft wurde, ob geschützte Tier- und/oder Pflanzenarten durch das V orhaben betroffen 
sind und ob dadurch die Schädigungs- oder Störungsverbote des § 44 BNatSchG erfüllt werden. Hin-
sichtlich nicht geschützter Tierarten erfolgen Abschätzungen auf Grundlage der Biotopausstattung. 
b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
In Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde wurden Kartierungen von Brutvögeln, Fleder-
mäusen und Eremit durchgeführt. 
• Brutvögel 
Es wurden folgende V ogelarten nachgewiesen: 
Gehölzbrüter: Amsel, Buchfink, Ringeltaube, Singdrossel, Stieglitz, Straßentaube; 
Gehölzbrüter (Baumhöhlen): Blaumeise, Buntspecht, Gartenbaumläufer, Gartenrotschwanz, Grau-
schnäpper, Kleiber, Kohlmeise, Star 
Gehölzbrüter (Strauchschicht): Grünfink, Mönchsgrasmücke, Rotkehlchen, Zaunkönig, Zilpzalp 
Bodenbrüter: Bachstelze 
Weitere: Hausrotschwanz, Haussperling, Mauersegler 
• Fledermäuse: 
Folgende Fledermäuse wurden im Gebiet in Gebäuden und in Baumhöhlen nachgewiesen: 
Mopsfledermaus, Breitflügelfledermaus, Kleinabendsegler, Abendsegler, Zwergfledermaus, Mü-
ckenfledermaus, Zweifarbenfledermaus 
Die genannten Fledermausarten nutzen Strukturen (Gebäude, Baumhöhlen) im Gebiet als Sommer - 
und/oder Winterquartier oder als Jagdrevier. 
Folgende Fledermausarten können potenziell aufgrund der Habitatausstattung im Gebiet vorkom-
men: 
Nordfledermaus, Bechsteinfledermaus, Große Bartfledermaus, Teichfledermaus, Wasserfledermaus, 
Großes Mausohr, Kleine Bartfledermaus, Fransenfledermaus, Rauhautfledermaus, Braunes Langohr, 
Graues Langohr, Kleine Hufeisennase 
 
 
• Eremit 
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Der Eremit bzw. Entwicklungsstadien des Eremiten bzw. Arten derselben Gattung wurden an den 
Bäumen Nr. 06, 09, 11, 46, 51 und 63 (Nummerierung nach Baumgutachten) innerhalb des Plange-
bietes festgestellt. 
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes 
Im Folgenden werden die für diese Planung relevanten Ziele des Umweltschutzes für das Schutzgut 
Tiere beschrieben. 
• Bundesnaturschutzgesetz 
o Berücksichtigung spezifischer Belange des Schutzes von Tier- und Pflanzenarten 
o Umsetzung der europäischen Richtlinien (FFH-Richtlinie und V ogelschutzrichtlinie) in 
nationales Recht 
o Schutz der besonders und streng geschützten Arten 
• Sächsische Naturschutzgesetz 
o nachhaltige Sicherung des Bestands bedrohter Pflanzen- und Tiergemeinschaften und 
ihrer Standorte, ihrer natürlichen Zug- und Wanderwege, ihrer Rastplätze und ihrer 
sonstigen Lebensbedingungen 
o Lebensräume sind zu Biotopverbundsystemen so zu entwickeln, dass sie den artspezifi-
schen Bedürfnissen, insbesondere der bedrohten Arten gerecht werden. 
• Umweltqualitätsziele der Stadt Leipzig 
o Sicherung der V orkommen aller im Stadtgebiet wildlebenden Pflanzen- und Tierarten 
o Erhalt gesetzlich besonders geschützter Biotope durch fachgerechte Pflege bzw. Bewirt-
schaftung 
o Alle in Leipzig existierenden Tier- und Pflanzenarten, deren Bestand im Stadtgebiet von 
Leipzig gefährdet oder vom Aussterben bedroht ist, sowie deren Lebensräume genießen 
besonderen Schutz. 
o Zwischen gleichartigen Biotoptypen sollen wirksame Verbindungen geschaffen werden 
(Trittsteine, Biotopvernetzungen). Zerschneidungseffekte sollen vermieden werden. 
7.2.2.2 Entwicklungsprognose/erhebliche Auswirkungen der Planung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung 
Bei Nichtdurchführung der Planung würde sich der derzeitige Umweltzustand bis auf Weiteres nicht 
ändern. Der vorhandene Vegetationsbestand würde bestehen bleiben bzw. sich weiter durch natürliche 
Sukzession entwickeln. 
b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung 
Bei der folgenden Betrachtung wird zwischen baubedingten, anlagebedingten und betriebsbeding-
ten Auswirkungen bei Umsetzung der Planung unterschieden: 
• Brutvögel 
Baubedingte Auswirkungen 
Mit Beginn der Baumaßnahmen werden Gehölzaufwuchs und Brachflächen beräumt, um Baufrei-
heit zu schaffen. Weiterhin werden Gebäude saniert oder abgerissen. 
Damit werden einerseits Lebensräume von Gehölz- und Gebäudebrütern sowie verbrachte Lebens-
räume teilweise entwertet. Weiterhin könnten dauerhaft genutzte Brutstätten (z. B. Baumhöhlen) 
zerstört werden. Bei besetzten Brutstätten sind zudem die Schädigung oder Tötung von Tieren 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Nr. 438 „Schwägrichenstraße 14“ (Entwurf)  
 Seite 30 
10.01.2019 
(Nestlingen) oder ihren Entwicklungsformen (Eiern) zu erwarten. Es sind erhebliche Störwirkungen 
durch die vorgesehenen Baumaßnahmen auf die vorkommenden V ogelarten zu erwarten. 
Anlagebedingte Auswirkungen 
Durch das V orhaben kommt es zur Reduzierung von Fortpflanzungs- und Ruhestätten von V ogelar-
ten. Durch die geplante Nutzung als Wohnstandort werden die Flächen nach Bauabschluss weiter-
hin für V ogelarten (Teil-)Lebensräume sein. Die Qualität des Lebensraumes für Brutvögel wird 
temporär erheblich eingeschränkt. Mit der zukünftigen Gestaltung und Begrünung des Geländes 
und durch den Erhalt und die Pflanzung von Gehölzen werden die vorangehenden Beeinträchtigun-
gen kompensiert. Mit zunehmendem Alter der Gehölze sind zudem Steigerungen der Lebensraum-
qualität zu erwarten. 
Betriebsbedingte Auswirkungen 
Die Wiedernutzung des Geländes beinhaltet eine normale Störungsintensität im menschlichen Sied-
lungsraum und wird daher nicht als erheblich gewertet. Arten, die sich weiterhin im Siedlungsgebiet 
aufhalten (können), sind im gewissen Maße gegenüber Störungen tolerant. 
Der Verlust von Brutstätten von Höhlenbrütern wird durch die Ausbringung von zwölf Nistkästen für 
Höhlenbrüter ausgeglichen, die im verbleibenden Altbaumbestand angebracht werden. Als Ersatz für 
den Verlust von zwei Nistplätzen des Mauerseglers am Bestandsgebäude werden drei Nistkästen mit 
jeweils zwei Nistplätzen an der sanierten Fassade des Gebäudes und 6 Nistkästen für Halbhöhlenbrü-
ter (Hausrotschwanz) angebracht (Ersatzmaßnahme EM1) 
• Fledermäuse 
Baubedingte Auswirkungen 
Mit Beginn der Baumaßnahmen werden Gehölzaufwuchs und Brachflächen beräumt, um Baufrei-
heit zu schaffen. Weiterhin werden Gebäude entkernt oder abgerissen. Dies bedeutet für die vor-
kommenden Fledermausarten eine Reduzierung von geeigneten Jagdbereichen (Gehölzflächen im 
Wechsel mit Offenbereichen) und den unmittelbaren Eingriff in Quartierstandorte. Zudem sind bau-
zeitlich Störungen durch Lärm, Erschütterung und Beleuchtung des Lebensraumes zu erwarten. 
Anlagebedingte Auswirkungen 
Durch die geplante Nutzung als Wohnstandort werden die Flächen nach Bauabschluss weiterhin für 
Fledermausarten (Teil-)Lebensraum sein. Für den Verlust des Quartieres der Zweifarbfledermaus ist 
eine Kompensation vorzunehmen. Die Qualität des Lebensraumes für Fledermäuse wird zunächst 
erheblich eingeschränkt. Mit der zukünftigen Gestaltung und Begrünung des Geländes werden die 
vorhergehenden Beeinträchtigungen kompensiert. 
Betriebsbedingte Auswirkungen 
Die Wiedernutzung des Geländes beinhaltet eine normale Störungsintensität im menschlichen Sied-
lungsraum und wird daher nicht als erheblich gewertet. Arten, die sich weiterhin im Siedlungsgebiet 
aufhalten (können), sind im gewissen Maße gegenüber Störungen tolerant. 
• Eremit 
Baubedingte Auswirkungen 
Alle Bäume, die als Lebensstätten besonders geschützter Arten bekannt sind, werden erhalten. Ein 
Rückgang der vorhandenen Population wird damit vermieden. Durch die geplante Nutzung als 
Wohnstandort werden zudem weiterhin Gehölze auf der Fläche vorhanden sein. Diese befinden sich 
jedoch noch nicht, auch nicht in absehbarer Zeit, in dem Altersstadium, welches für Eremiten als 
Habitat notwendig wäre. Durch das V orhaben gehen keine Fortpflanzungsstätten des Eremiten ver-
loren. Gem. § 15 Abs. 1 BNatSchG werden vermeidbare Beeinträchtigungen von Natur und 
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Landschaft unterlassen. Baubedingte, temporäre Störwirkungen (z.B. Erschütterungen) durch die 
vorgesehenen Baumaßnahmen auf die vorkommenden Eremiten sind nicht vollständig auszuschlie-
ßen. 
Anlagebedingte Auswirkungen 
Durch den Erhalt der sechs Habitatbäume wird die Eremitenpopulation erhalten. Das Gelände dient 
nach Bauabschluss weiterhin als Lebensraum für den Eremit.  
Betriebsbedingte Auswirkungen 
Die Wiedernutzung des Geländes beinhaltet eine normale Störungsintensität im menschlichen Sied-
lungsraum und wird daher nicht als erheblich gewertet. Käferarten, die sich weiterhin im Siedlungs-
gebiet aufhalten (können), sind gegenüber Störungen unempfindlich. 
• Artenschutzrechtliche Relevanz 
Artenschutzrechtlich relevant ist der Verlust eines Fledermausquartiers der Zweifarbenfledermaus 
am Gebäudebestand. Hierbei handelt es sich um einen Verbotstatbestand im Sinne des § 44 
BNatSchG, weil Fortpflanzungs- und Ruhestätten wildlebender Tiere besonders geschützter Arten 
zerstört werden. 
Artenschutzrechtliche Verbote beziehen sich zwar auf die V orhabenszulassung und nicht auf die 
Bauleitplanung, dennoch können drohende Verstöße gegen Verbote die Unwirksamkeit der Bauleit-
planung zur Folge haben.  
c) Prognose der Einhaltung der relevanten Ziele des Umweltschutzes bei Durchführung der 
Planung 
Trotz der voraussichtlichen Beeinträchtigungen von Tierbeständen können die relevanten Ziele des 
Umweltschutzes bei Durchführung der Planung weitgehend eingehalten werden. Allerdings ermög-
lichen die Festsetzungen des Bebauungsplans den Verlust eines Fleder mausquartiers der Zweifarb-
fledermaus. Es handelt sich dabei um einen Verbotstatbestand im Sinne des § 44 BNatSch G, der im 
Widerspruch zu den Zielen der Naturschutzgesetze steht (nachhaltige Sicherung des Bestands be-
drohter Pflanzen- und Tiergemeinschaften und ihrer Standorte, ihrer natürlichen Zug - und Wander-
wege, ihrer Rastplätze und ihrer sonstigen Lebensbedingung en). Die im Plangebiet festgesetzten 
Maßnahmen kompensieren die Eingriffe und sichern den Erhaltungszustand. 
d) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Auswirkungen der Planung 
Auf den Belang „Tiere“ sind erhebliche Umweltauswirkungen zu erwarten: 
• als nachteilige Auswirkungen der Verlust eines Quartiers der Zweifarbfledermaus  
als positive Auswirkungen die Schaffung von Ersatzquartieren für Fledermäuse im Plangebiet 
Durch Festsetzung der kompensatorischen Maßnahmen können Verluste von Niststätten von Fleder-
mäusen ausgeglichen werden, sodass der Erhaltungszustand der Populationen sichergestellt ist bzw. 
die Chancen für das Erreichen eines guten Erhaltungszustandes verbessert werden. c) Prognose der 
Einhaltung der relevanten Ziele des Umweltschutzes bei Durchführung der Planung 
Trotz der voraussichtlichen Beeinträchtigungen von Tierbeständen können die relevanten Ziele des 
Umweltschutzes bei Durchführung der Planung weitgehend eingehalten werden. Allerdings ermög-
lichen die Festsetzungen des Bebauungspla ns den Verlust eines Fledermausquartiers der Zweifarb-
fledermaus. Es handelt sich dabei um einen Verbotstatbestand im Sinne des § 44 BNatSchG, der im 
Widerspruch zu den Zielen der Naturschutzgesetze steht (nachhaltige Sicherung des Bestands be-
drohter Pflanzen- und Tiergemeinschaften und ihrer Standorte, ihrer natürlichen Zug - und Wander-
wege, ihrer Rastplätze und ihrer sonstigen Lebensbedingungen). Die im Plangebiet festgesetzten 
Maßnahmen kompensieren die Eingriffe und sichern den Erhaltungszustand. 
d) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Auswirkungen der Planung 
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Auf den Belang „Tiere“ sind erhebliche Umweltauswirkungen zu erwarten: 
• als nachteilige Auswirkungen der Verlust eines Quartiers der Zweifarbfledermaus  
als positive Auswirkungen die Schaffung von Ersatzquartieren für Fledermäuse im Plangebiet Durch 
Festsetzung der kompensatorischen Maßnahmen können Verluste von Niststätten von Fledermäusen 
ausgeglichen werden, sodass der Erhaltungszustand der Populationen sichergestellt ist bzw. die Chan-
cen für das Erreichen eines guten Erhaltungszustandes verbessert werden. 
7.2.2.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der 
nachteiligen Auswirkungen 
Zur Vermeidung und Verringerung nachteiliger Wirkungen des V orhabens auf das Schutzgut Tiere 
werden folgende Maßnahmen im Bebauungsplan festgesetzt: 
• Begrünung des V orhabengebietes zu mindestens 50 % mit heimischen standortgerechten Ge-
hölzen 
• Erhalt von Gehölzen, insbesondere Altbäumen (speziell der Erhalt aller sechs Lebensstätten 
des Eremiten (§ 44 BNatSchG Lebensstätte einer besonders geschützten Art) 
• Anpflanzung von Bäumen 
Folgende Maßnahmen werden vorgesehen: 
• Bauzeitenregelung:  
o Baumfällung und Baufeldfreistellung zwischen 1. Oktober und 28. Februar (arten-
schutzrechtlich begründete Vermeidungsmaßnahme V AS1) 
• Artenschutzrechtlich begründete kompensatorische Maßnahmen (Ersatz- und FCS-Maßnah-
men): 
• Innerhalb des Plangebietes sind für die Zweifarbfledermaus insgesamt drei geeignete Spal-
tenkästen in geeigneter Höhe und Himmelsrichtung anzubringen. (EM2) 
Artenschutzrechtlich begründete Vermeidungsmaßnahmen vor/mit Baubeginn: 
o Innerhalb des Plangebietes sind insgesamt 12 Nistkästen für Höhlenbrüter an dem vor-
handenen Altbaumbestand anzubringen. (EM1) 
o An der sanierten Fassade der Bestandsgebäude sind jeweils 6 Nistkästen für den Mau-
ersegler und Hausrotschwanz anzubringen. (EM1) 
Durch die geplanten Bau- und Sanierungsarbeiten kommt es zur Beseitigung von Fortpflanzungs- 
und Ruhestätten verschiedener V ogel- und Fledermausarten. Dies stellt einen Verbotstatbestand ent-
sprechend § 44 Abs.1 BNatSchG dar. V orgezogene Ausgleichsmaßnahmen (CEF-Maßnahmen), die 
die kontinuierliche ökologische Funktionalität sichern würden, sind aufgrund des geforderten aus-
reichenden zeitlichen V orlaufs nicht möglich. 
Parallel zum Bebauungsplanverfahren werden Ausnahmen von den Verboten des § 44 BNatSchG 
nach § 45 Abs. 7 BNatSchG beantragt, für die die festgesetzten FCS-Maßnahmen eine geforderte 
V oraussetzung darstellen. 
Um eine Verschlechterung des günstigen Erhaltungszustands zu verhindern bzw. die Verbesserung 
eines schlechten Erhaltungszustandes nicht zu behindern, werden spezielle kompensatorische Maß-
nahmen getroffen, die als „Maßnahmen zur Sicherung des Erhaltungszustands“ oder als FCS-Maß-
nahmen bezeichnet werden. Sie dienen dazu, einen günstigen Erhaltungszustand (Favourable Con-
servation Status) zu bewahren. 
Weitere nicht bodenbezogene Maßnahmen des Artenschutzfachbeitrages (wie bspw. die V orgabe 
einer ökologischen Baubegleitung) oder Maßnahmen, die auf externen Flächen durchgeführt 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
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werden, werden in dem zum vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan gehörenden Durch-
führungsvertrag verbindlich geregelt. Der Durchführungsvertrag wird durch den Stadtrat vor dem 
Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes beschlossen. Dadurch ist die Umsetzung dieser Maßnah-
men ebenfalls abgesichert.  
o Habitate in baulichen Anlagen unbenutzbar machen:  
Innerhalb der Wintermonate sind die vorhandenen baulichen Anlagen für erneute Bruta-
ktivitäten von Vögeln innerhalb und an den Gebäuden unbenutzbar zu machen. Dies ge-
schieht durch die Abdichtung der relevanten Nistbereiche oder Verkleiden des gesamten 
Gebäudes. Um das Gebäude als Fledermausquartier untauglich zu machen, wird dieses 
unmittelbar nach der Kontrolle durch die ökologische Baubegleitung mit einem Netz für 
Fledermäuse unzugänglich gemacht (V AS2). 
• Ökologische Baubegleitung:  
o Besatzkontrolle von Brutvögeln im Gebäude:  
V or Baubeginn werden (im Brutzeitraum) alle relevanten Gebäude und Strukturen auf 
einen aktuellen Besatz mit Brutvögeln durch eine Fachperson überprüft. Bei fortlaufen-
den Baumaßnahmen kann dies mehrfach pro Brutperiode notwendig sein. Wird eine V o-
gelbrut festgestellt, werden die Arbeiten im betreffenden Bereich unterbrochen und das 
weitere V orgehen mit der Stadt Leipzig, Amt für Umweltschutz, abgestimmt.  
 
o Kontrolle der Gebäudebereiche auf Fledermausbesatz:  
Zu Beginn der Baumaßnahme ist eine eingehende Kontrolle des Gebäudes durch eine 
ökologische Baubegleitung durchzuführen. Die Außenfassade ist dabei mittels Gerüst 
eingehend auf Besatz von Fledermäusen zu untersuchen und anschließend freizugeben. 
Sollten bei der Besatzkontrolle Individuen festgestellt werden, ist der Bauablauf ent-
sprechend anzupassen und es sind geeignete Maßnahmen zu treffen.  
Naturschutzfachliche Betreuung der Baumfällungen: Die zu fällenden Gehölze sind im 
V orfeld von einer Fachperson zu untersuchen. Erkennbare Öffnungen, die als Habitat 
für den Eremit dienen können, sind vor den Fällarbeiten zu verschließen (V AS3). 
Tagesbaustelle:  
Um eine erhebliche Störung der Arten zu vermeiden, sind die Bauarbeiten ausschließ-
lich bei Tageslicht auszuführen (V AS4). 
7.2.3 Menschen/Verkehrslärm 
7.2.3.1 Bestandsaufnahme 
a) Beschreibung der verwendeten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten 
Zur Ermittlung der Verkehrslärmsituation im Bestand und der Auswirkungen der Planung wurde 
eine schalltechnische Untersuchung (GAF 2017) durchgeführt. 
b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
Das Plangebiet grenzt an die Karl-Tauchnitz-Straße, die Haydn- und die Schwägrichenstraße. Insbe-
sondere der Fahrverkehr auf der Karl-Tauchnitz-Straße (durchschnittliche Verkehrsstärke 
1.120,6 Kfz/h tags und 149,5 Kfz/h nachts, Lkw-Anteil p = 6,77 % tags und p = 3,36 % nachts) 
wirkt in das Plangebiet hinein. Da das Plangebiet derzeit nicht genutzt wird, treten keine Konflikte 
mit schutzbedürftigen Nutzungen auf. 
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes 
• Baugesetzbuch 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Nr. 438 „Schwägrichenstraße 14“ (Entwurf)  
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o Sicherung einer menschenwürdigen Umwelt 
o Schutz und der Entwicklung der natürlichen Lebensgrundlagen 
o Sicherung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse 
• DIN 18005 
o Angabe der einzuhaltenden Orientierungswerte für Lärmbelastungen an schutzbedürfti-
gen Nutzungen wie z. B. Wohnen 
einzuhaltende Orientierungswerte der DIN 18005  
Immissionsort 
 
 
Orientierungswerte DIN 18005 
Tag 
dB(A) 
Orientierungswerte DIN 18005 
Nacht 
dB(A) 
Mischgebiete 60 50 
allgemeine Wohngebiete 55 45 
 
• Umweltqualitätsziele der Stadt Leipzig 
o Formulierung von Zielwerten für die maximale Belastung durch Verkehrslärm 
o Reduzierung der anthropogen-klimatisch bedingten Stressbelastung für den Menschen  
o für alle Bevölkerungs- und Nutzergruppen sind innerhalb der Stadt quantitativ und qua-
litativ Erholungsmöglichkeiten in ausreichender Form zu schaffen. 
7.2.3.2 Entwicklungsprognose/erhebliche Auswirkungen der Planung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung 
Bei Nichtdurchführung der Planung würde sich der derzeitige Umweltzustand bis auf Weiteres nicht 
ändern. 
b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung 
Mit der Festsetzung von Wohnnutzung im Plangebiet sind die V orgaben für schutzbedürftige Nut-
zungen einzuhalten, hier die DIN 18005. Insbesondere der Fahrverkehr auf der Karl-Tauchnitz-
Straße wirkt in das Gebiet hinein. Im Ergebnis der Modellierung der Schalltechnischen Untersu-
chung (GAF, 2017) wird festgestellt, dass die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 
für Verkehrslärm an den Immissionspunkten an den Fassaden der bestehenden und der geplanten 
Bebauung tags und nachts um bis zu 12 dB überschritten werden. V on massiven Überschreitungen 
der Orientierungswerte ist insbesondere die Westfassade des Neubaus betroffen. Dies ist als erhebli-
che nachteilige Auswirkung auf den Umweltbelang Mensch zu werten. 
c) Prognose der Einhaltung der relevanten Ziele des Umweltschutzes bei Durchführung der  
Planung 
Die relevanten Ziele des Umweltschutzes können bei Umsetzung der Planung nicht eingehalten 
werden. Die für Wohngebiete geltenden Orientierungswerte, die gesunde Wohnverhältnisse gewähr-
leisten, werden deutlich überschritten. 
d) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Auswirkungen der Planung 
Die Überschreitungen der schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 für Verkehrslärm 
an den westexponierten Fassaden der bestehenden und der geplanten Bebauung tags und nachts um 
bis zu 12 dB sind als erhebliche nachteilige Auswirkung auf den Umweltbelang Mensch/Verkehrs-
lärm zu werten. 
7.2.3.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Nr. 438 „Schwägrichenstraße 14“ (Entwurf)  
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10.01.2019 
nachteiligen Auswirkungen 
Mit der Planung wurden verschiedene aktive Maßnahmen wie bspw. die Errichtung einer 
Schallschutzmauer oder die Wahl eines alternativen Standortes des Neubaus geprüft. Aktive 
Maßnahmen führen bei dem V orhaben nicht zum vertretbaren Ergebnis. Aus diesem Grund wurde 
die Errichtung einer Schallschutzmauer oder ein Alternativstandort nicht weiter untersucht, sondern 
der Einsatz passiver Schallschutzmaßnahmen (wie bspw. schallgedämmte Gebäudehüllen und 
Schallschutzfenster i.V .m. entsprechenden Klima- und Lüftungsanlagen) vorgesehen. Da die 
Abwägung ergeben hat, dass ausschließlich passive Lärmminderungsmaßnahmen in Frage 
kommen, wurden die Lärmpegelbereiche rechnerisch ermittelt und die sich daraus ergebenden 
Anforderungen an das erforderliche Schalldämm-Maß (erf. R’w) ausgewiesen. 
Daher werden für die Gebäude passive Schallschutzmaßnahmen an den Fassaden zum Schutz vor 
schädlichen Geräuschimmissionen vorgesehen und im Bebauungsplan Lärmpegelbereiche festge-
setzt: die Westfassaden der Bestandsgebäude als Lärmpegelbereich III und die Westfassade des 
Neubaus als Lärmpegelbereich IV. Mit der Festsetzung der Lärmpegelbereiche sind folgende Maß-
nahmen verbunden: V orgabe eines gesamten bewerteten Bau-Schalldämm-Maße (R’w,ges) in dB 
(Mindestwert der Rohdichte eines Baustoffs bzgl. Luftschalldämmung) für alle Außenbauteile (Au-
ßenwände, insbesondere aber auch Außenfenster und -türen, erreichbar unter Verwendung von 
Schallschutzfenstern mit Schalldämmlüftung). Damit ist gewährleistet, dass in den Innenbereichen 
die Lärmbelastung ausreichend gemindert wird und somit gesunde Wohnverhältnisse gesichert sind. 
7.2.4 Menschen/Gewerbelärm und Freizeitlärm 
7.2.4.1 Bestandsaufnahme 
a) Beschreibung der verwendeten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten 
Zur Ermittlung der Lärmbelastung durch Gewerbe im Bestand und der Auswirkungen der Planung 
wurde eine Schalltechnische Untersuchung (GAF 2017) durchgeführt. 
b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
In der Umgebung befinden sich mehrere Emissionsquellen, die zu Belästigungen und Störungen der 
zukünftigen Wohnnutzung führen können. Zu beachten sind die Parkbühne Clara-Zetkin-Park, die 
Gaststätte Glashaus, die Pferderennbahn Scheibenholz sowie sonstige Veranstaltungen im Clara-
Zetkin-Park. Die Beurteilung erfolgt für die Parkbühne und Veranstaltungen auf der Rennbahn nach 
der LAI-Freizeitlärmrichtlinie, für die Parkgaststätte nach der Technische Anleitung zum Schutz ge-
gen Lärm (TA Lärm). Da das Plangebiet derzeit nicht genutzt wird, treten keine Konflikte mit 
schutzbedürftigen Nutzungen auf. 
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes 
• Baugesetzbuch 
o Sicherung einer menschenwürdigen Umwelt 
o Schutz und der Entwicklung der natürlichen Lebensgrundlagen 
o Sicherung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse 
• DIN 18005 
o Angabe der einzuhaltenden Orientierungswerte für Lärmbelastungen an schutzbedürfti-
gen Nutzungen wie z. B. Wohnen 
einzuhaltende Orientierungswerte der DIN 18005  
Immissionsort 
 
Orientierungswerte DIN 18005 
Tag 
Orientierungswerte DIN 18005 
Nacht 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
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 dB(A) dB(A) 
Mischgebiete 60 50 
allgemeine Wohngebiete 55 45 
 
o Umweltqualitätsziele der Stadt Leipzig 
o Formulierung von Zielwerten für die maximale Belastung durch Verkehrslärm 
o Reduzierung der anthropogen-klimatisch bedingten Stressbelastung für den Menschen  
o für alle Bevölkerungs- und Nutzergruppen sind innerhalb der Stadt quantitativ und qua-
litativ Erholungsmöglichkeiten in ausreichender Form zu schaffen. 
7.2.4.2 Entwicklungsprognose/erhebliche Auswirkungen der Planung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung 
Bei Nichtdurchführung der Planung würde sich der derzeitige Umweltzustand bis auf weiteres nicht 
ändern. 
Mit der Festsetzung von Wohnnutzung im Plangebiet sind die V orgaben für schutzbedürftige Nut-
zungen einzuhalten, hier die DIN 18005. 
Die Modellierungen, die im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung (GAF, 2017) durchgeführt 
wurden belegen, dass an einzelnen Immissionspunkten an den Fassaden von Bestands- und Neubau 
Überschreitungen der Immissionsrichtwerte für seltene Störereignisse von bis zu 25 dB zu erwarten 
sind. Insbesondere Rock-/Pop-Veranstaltungen auf der Parkbühne verursachen die massiven Lärm-
belastungen. Die von der Parkgaststätte ausgehenden Lärmbelastungen wurden in Gaststätte, Frei-
sitz und Public Viewing unterschieden. Selbst in der Nacht und bei Public Viewing werden die Im-
missionsrichtwerte deutlich unterschritten. Auch die Lärmquellen auf der Rennbahn Scheibenholz 
wurden getrennt bewertet. Bei Rock-/Pop-Veranstaltungen werden die Immissionsrichtwerte an den 
Immissionsorten im Plangebiet zum Teil deutlich überschritten. 
b) Prognose der Einhaltung der relevanten Ziele des Umweltschutzes bei Durchführung der  
Planung 
Die relevanten Ziele des Umweltschutzes können bei Umsetzung der Planung nicht eingehalten 
werden. Die für Wohngebiete geltenden Immissionsrichtwerte, die gesunde Wohnverhältnisse ge-
währleisten, werden deutlich überschritten. Es ist davon auszugehen, dass sich mit dem Zuzug 
neuer Bewohner auch die Beschwerden erhöhen werden.  
c) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Auswirkungen der Planung 
Die Überschreitungen der Immissionsrichtwerte für seltene Störereignisse an den westexponierten 
Fassaden der bestehenden und der geplanten Bebauung durch Rock-/Pop-Veranstaltungen auf der 
Parkbühne und auf der Rennbahn sind als erhebliche nachteilige Auswirkung auf den Umweltbe-
lang Mensch/Gewerbelärm zu werten. 
7.2.4.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der 
nachteiligen Auswirkungen 
Mit der Planung wurden verschiedene aktive Maßnahmen wie bspw. die Errichtung einer 
Schallschutzmauer oder die Wahl eines alternativen Standortes des Neubaus geprüft. Aktive 
Maßnahmen führen bei dem V orhaben nicht zum vertretbaren Ergebnis. Aus diesem Grund wurde 
die Errichtung einer Schallschutzmauer oder ein Alternativstandort nicht weiter untersucht, sondern 
der Einsatz passiver Schallschutzmaßnahmen (wie bspw. schallgedämmte Gebäudehüllen und 
Schallschutzfenster i.V .m. entsprechenden Klima- und Lüftungsanlagen) vorgesehen. Da die 
Abwägung ergeben hat, dass ausschließlich passive Lärmminderungsmaßnahmen in Frage 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
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kommen, wurden die Lärmpegelbereiche rechnerisch ermittelt und die sich daraus ergebenden 
Anforderungen an das erforderliche Schalldämm-Maß (erf. R’w) ausgewiesen. 
Durch die passiven Schallschutzvorgaben zum Verkehrslärm (V orgaben zum baulichen Schallschutz 
hinsichtlich einzuhaltender Lärmpegelbereiche) wird auch den Lärmbelastungen durch die seltenen 
Freizeitlärmbelastungen entgegengewirkt. An der Seite Karl-Tauchnitz-Straße werden die schall-
technischen Orientierungswerte der DIN 18005/13/ durch Verkehrslärm tags und nachts deutlich 
überschritten. Rock-/Pop-Veranstaltungen im Clara-Zetkin-Park (Parkbühne) und auf der Rennbahn 
Scheibenholz als seltene Störereignisse führen zu Beurteilungspegeln in der Größenordnung des 
Verkehrslärmes tagsüber.“  
Im Bebauungsplan werden Lärmpegelbereiche festgesetzt: die Westfassade der Bestandsgebäude 
als Lärmpegelbereich III und die Westfassade des Neubaus als Lärmpegelbereich IV . Mit der Fest-
setzung der Lärmpegelbereiche sind folgende Maßnahmen verbunden: V orgabe eines gesamten be-
werteten Bau-Schalldämm-Maße (R’w,ges) in dB (Mindestwert der Rohdichte eines Baustoffs bzgl. 
Luftschalldämmung) für alle Außenbauteile (Außenwände, insbesondere aber auch Außenfenster 
und -türen, erreichbar unter Verwendung von Schallschutzfenstern mit Schalldämmlüftung). Damit 
ist gewährleistet, dass in den Innenbereichen die Lärmbelastung ausreichend gemindert wird und 
somit gesunde Wohnverhältnisse gesichert sind. 
7.2.5 Biologische Vielfalt 
7.2.5.1 Bestandsaufnahme 
a) Beschreibung der verwendeten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten 
Im Allgemeinen wird unter dem Begriff „Biodiversität“ oder „Biologische Vielfalt“ die Vielfalt der 
Lebensräume, die Artenvielfalt und die genetische Vielfalt verstanden. Als Grundlage für die Be-
wertung des Schutzgutes Biologische Vielfalt steht insbesondere der Artenschutzrechtliche Fachbei-
trag zur Verfügung. Ergänzend wurde der Entwurf des Landschaftsplans der Stadt Leipzig von 2013 
berücksichtigt. 
b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
Die Vielfalt der Lebensräume ist im Plangebiet begrenzt auf Gehölze (Altbaubestand, Jungwuchs) 
und Gebäude. In dieser recht begrenzten Lebensraumvielfalt haben sich allerdings verschiedene, 
zum Teil geschützte Arten etablieren können. Hervorzuheben sind höhlenreiche Einzelbäume und 
Bäume, in denen der Eremit nachgewiesen werden konnte. 
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes 
Im Folgenden werden die für diese Planung relevanten Ziele des Umweltschutzes für das Schutzgut 
Biologische Vielfalt beschrieben. 
 
 
• Nationale Strategie zur Biologischen Vielfalt (2007): 
o dauerhafte Sicherung des nationalen Biotopverbundsystems sowie langfristige Siche-
rung von Naturschutzprojekten 
o Erarbeitung und Durchführung von Artenschutzprogrammen zur Erhaltung und Wieder-
ansiedlung spezieller Arten und Artengruppen 
o Förderung seltener Baum- und Straucharten im ursprünglichen Verbreitungsgebiet 
o Entwicklung von festzulegenden Zielarten 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
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o Berücksichtigung von Biotopverbundachsen bei Verkehrswegeneubau und -ausbau 
o Etablierung von Biotopverbundsystemen für die Ausbreitung bzw. Wanderung der vom 
Klimawandel betroffenen Arten 
o Interpretation regionaler Klimaprojektionen unter den Aspekten Biodiversität und Kli-
masensitivitäten 
• Bundesnaturschutzgesetz 
o Sicherung der Biologischen Vielfalt, der Leistungsfähigkeit und Funktionsfähigkeit des 
Naturhaushalts 
o dauerhafte Sicherung der Biologischen Vielfalt durch Erhalt lebensfähiger Populationen 
wild lebender Tiere und Pflanzen einschließlich ihrer Lebensstätten 
o Ermöglichen von Austausch zwischen den Populationen sowie Wanderungen und Wie-
derbesiedlungen 
o Entgegenwirken von Gefährdungen von natürlich vorkommenden Ökosystemen, Bioto-
pen und Arten 
o Erhalt von Lebensgemeinschaften und Biotopen mit ihren strukturellen und geografi-
schen Eigenheiten in einer repräsentativen Verteilung 
o Überlassen bestimmter Landschaftsteile der natürlichen Dynamik 
• Regionalplan Westsachsen (Fachbeitrag zum Landschaftsrahmenplan) 
o Dem weiteren Verbrauch ökologisch notwendiger Freiräume und der zunehmenden Iso-
lierung der Lebensräume gefährdeter Tier- und Pflanzenarten soll wirksam begegnet 
werden. 
Stadtränder sollen ökologisch wirksam begrünt werden und einen harmonischen Übergang von der 
Stadt ins Umland unter anderem durch V orlagerung von Streuobstwiesen, Siedlungsgärten und öf-
fentlichem Grün vermitteln. 
7.2.5.2 Entwicklungsprognose/erhebliche Auswirkungen der Planung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung 
Bei Nichtdurchführung der Planung würde sich der derzeitige Umweltzustand bis auf Weiteres nicht 
ändern. Der vorhandene Vegetationsbestand würde bestehen bleiben bzw. sich weiter durch natürli-
che Sukzession entwickeln. Weitere Schädigungen von Gebäuden und Altgehölzen könnten zur Ent-
wicklung von Höhlen und Nischen führen. 
b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung 
Die Auswirkungen des V orhabens auf das Schutzgut Biologische Vielfalt bestehen vor allem darin, 
dass sich die Nutzungen innerhalb des Gebietes nach Jahren des weitgehenden „Sich-selbst-Über-
lassens“ und des Zulassens der natürlichen Sukzession intensivieren werden. Das Artenspektrum 
wird sich aufgrund dessen jedoch nicht grundlegend verändern, mit dem Rückgang von Artenreich-
tum und Individuenzahl ist allerdings zu rechnen. Kommune Gebüschbewohner und Arten der Sied-
lungen werden erhalten bleiben. Der Verlust von Brutstätten von Mauersegler und Fledermäusen 
wird durch Ausbringen von Nistkästen kompensiert. Der Verlust eines höhlenreichen Einzelbaumes 
kann durch die Errichtung von drei Brutkästen für das Quartier der Zweifarbfledermaus kompen-
siert werden. 
c) Prognose der Einhaltung der relevanten Ziele des Umweltschutzes bei Durchführung der 
Planung 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
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Die relevanten Ziele des Umweltschutzes für das Schutzgut Biologische Vielfalt können bei Durch-
führung der Planung eingehalten werden. Bei Umsetzung der Planung kommt es zum Verlust von 
Bruthabitaten gefährdeter Tierarten (Fledermäuse). Die umfangreichen Maßnahmen zum Erhalt des 
Altbaumbestandes und zur Ausbringung und Schaffung von Ersatzquartieren im Plangebiet kom-
pensieren den Verlust. Der Erhaltungszustand der Populationen wird sichergestellt bzw. die Chan-
cen für das Erreichen eines guten Erhaltungszustandes der betroffenen Arten verbessern sich. Nach-
teilige Wirkungen auf die lokalen Populationen können ausgeschlossen werden. 
d) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Auswirkungen der Planung 
Für den Belang „Biologische Vielfalt“ sind erhebliche Umweltauswirkungen zu erwarten: 
• als nachteilige Auswirkungen vor allem durch den Verlust von Brutstätten und Lebensräu-
men 
• als positive Auswirkungen durch die Schaffung von neuen Brutstätten und Lebensräumen 
für die betroffenen Arten (kompensatorische Maßnahmen) sowie der sonstigen grünordneri-
schen Maßnahmen 
7.2.5.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der 
nachteiligen Auswirkungen 
Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen, die im Bebauungsplan festgesetzt und im städtebauli-
chen Vertrag fixiert werden: 
• Anpflanzung von standortgerechten Gehölzen 
• Erhalt von Gehölzen, insbesondere Altbäumen 
• kompensatorische Maßnahmen 
o Bauzeitenregelung: Baumfällung und Baufeldfreistellung zwischen 1. Oktober und 28. 
Februar (Artenschutzrechtlich begründete Vermeidungsmaßnahme V AS1) 
o Zweifarbfledermaus: Anbringung von insgesamt drei Spaltenkästen an den Bestandsge-
bäuden (EM2) 
o Ausbringung von zwölf Nistkästen für Höhlenbrüter in verbleibenden Gehölzbeständen 
und Anbringung von sechs Nistkästen für Mauersegler und sechs Nistkästen für Haus-
rotschwanz an der Fassade der Bestandsgebäude (EM1) 
o Habitate in baulichen Anlagen unbenutzbar machen:  
Innerhalb der Wintermonate sind die vorhandenen baulichen Anlagen für erneute Bruta-
ktivitäten von Vögeln innerhalb und an den Gebäuden unbenutzbar zu machen. Dies ge-
schieht durch die Abdichtung der relevanten Nistbereiche oder Verkleiden des gesamten 
Gebäudes. Um das Gebäude als Fledermausquartier untauglich zu machen, wird dieses 
unmittelbar nach der Kontrolle durch die ökologische Baubegleitung mit einem Netz für 
Fledermäuse unzugänglich gemacht (V AS2). 
o Ökologische Baubegleitung:  
Besatzkontrolle von Brutvögeln im Gebäude: V or Baubeginn werden (im Brutzeitraum) 
alle relevanten Gebäude und Strukturen auf einen aktuellen Besatz mit Brutvögeln 
durch eine Fachperson überprüft. Bei fortlaufenden Baumaßnahmen kann dies mehrfach 
pro Brutperiode notwendig sein. Wird eine V ogelbrut festgestellt, werden die Arbeiten 
im betreffenden Bereich unterbrochen und das weitere V orgehen mit der Stadt Leipzig, 
Amt für Umweltschutz, abgestimmt.  
 
Kontrolle der Gebäudebereiche auf Fledermausbesatz: Zu Beginn der Baumaßnahme ist 
eine eingehende Kontrolle des Gebäudes durch eine ökologische Baubegleitung 
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durchzuführen. Die Außenfassade ist dabei mittels Gerüst eingehend auf Besatz von 
Fledermäusen zu untersuchen und anschließend freizugeben. Sollten bei der Besatzkon-
trolle Individuen festgestellt werden, ist der Bauablauf entsprechend anzupassen und es 
sind geeignete Maßnahmen.  
Naturschutzfachliche Betreuung der Baumfällungen: Die zu fällenden Gehölze sind im 
V orfeld von einer Fachperson zu untersuchen. Erkennbare Öffnungen, die als Habitat 
für den Eremit dienen können, sind vor den Fällarbeiten zu verschließen. (V AS3) 
o Tagesbaustelle: Um eine erhebliche Störung der Arten zu vermeiden, sind die Bauarbei-
ten ausschließlich bei Tageslicht auszuführen (V AS4). 
8. Ergebnisse der Beteiligungen 
8.1 Freiwillige frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit 
V on den frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie der Träge 
öffentlicher Belange (TöB) gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurde unter Anwendung des § 13a Abs. 2 Nr. 
1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB abgesehen, da die Öffentlichkeit und betroffene TöB 
frühzeitig gem. § 3 Abs. 1 Satz 2 BauGB beteiligt wurden. Der V orhabenträger hat am 07.09.2017 
im Neuen Rathaus im Raum 270 (Turmzimmer 2. Etage) eine öffentliche Veranstaltung durchge-
führt, in der die Anwesenden über das V orhaben und dessen Erschließung unterrichtet wurden und 
in der Gelegenheit zur Erörterung bestand. Zu der Veranstaltung wurde durch Veröffentlichung im 
Leipziger Amtsblatt Nr. 15 vom 02.09.2017 eingeladen. Bei der Veranstaltung waren auch Mitarbei-
ter des Stadtplanungsamtes anwesend.  
Das V orhaben wurde von allen Beteiligten befürwortet. Im Rahmen der Veranstaltung wurden Fra-
gen zum Realisierungszeitraum gestellt. Es kam von einer Bürgerin die Anregung, auch Kleinge-
werbe wie einen Bäcker, Kiosk oder ein Restaurant mit vorzusehen. Da diese Nutzungen fußläufig 
in der Umgebung bereits vorhanden sind, wird diese Idee vom V orhabenträger jedoch nicht weiter-
verfolgt. Es wurde ebenfalls gefragt, ob es einen öffentlichen Zugang zu im Gebäude vorhandenen 
Kunstwerken geben wird. Die Zugänglichkeit ist prinzipiell für die Wohnnutzer und ihre Besucher 
ausgelegt. Führungen wurden von den Gebäudeeigentümern in Aussicht gestellt. Eine Regelung ist 
jedoch nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. Weiterhin wurde darauf hingewiesen, dass 
die zukünftigen Wohnungen veräußert werden sollen. 
Es bestand die Möglichkeit Stellungnahmen abzugeben. V on dieser Möglichkeit wurde kein Ge-
brauch gemacht. 
8.2 Freiwillige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Vorentwurf 
Die Träger der öffentlichen Belange (TöB) wurden mit Schreiben vom 31.07.2017 beteiligt und um 
Abgabe einer Stellungnahme zum V orentwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans gebeten. 
V on den insgesamt 13 Beteiligten sind zehn Stellungnahmen eingegangen. 
Planungsrelevante Anregungen wurden durch die Landesdirektion Sachsen und durch den Regiona-
len Planungsverband Leipzig-Westsachsen inhaltlich gleichermaßen wie folgt geäußert: 
Der zu beplanende Standort befindet sich nach § 72 Abs. 2 Satz 2 des Sächsischen Wassergesetzes 
(SächsWG) teilweise im festgesetzten Überschwemmungsgebiet der Weißen Elster, welches im Re-
gionalplan Westsachsen als V orbehaltsgebiet vorbeugender Hochwasserschutz ausgewiesen ist. Aus 
diesem Grund wurde das Kapitel 6.1.1.2 Regionalplan ergänzt.  
9. städtebauliches Konzept / Vorhaben- und Erschließungskonzept 
Geplant ist, die zu erhaltenden denkmalgeschützten Baukörper zu sanieren und umzubauen, sowie 
die Anlage an der Ecke Karl-Tauchnitz-Straße/Haydnstraße um ein 7-geschossiges Gebäude zu er-
gänzen. Die aktuellen baulichen Maße des Bestandes liegen bei 46,50 m in West-Ost- sowie 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
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95,50 m in Nord-Süd-Richtung. Während auf dem Hochbau der ehemalige Technikaufbau erweitert 
und als zukünftiges Penthouse genutzt werden soll, erhält der Altbau/Flachbau ein zusätzliches Staf-
felgeschoss. Die aktuell sichtbare Attikahöhe von 24,60 m des Bestandsgebäudes (Zeilenbau) bleibt 
unverändert. Die geplante Gebäudehöhe für den Zeilenbau inklusive Penthouse beträgt 26,85 m und 
für den Flachbau inklusive Staffelgeschoss 13,65 m. 
Die geplante Höhe des Neubaus beträgt 22,60 m und ist in einer Länge von 38,00 m und einer 
Breite von 16,00 m geplant. Das Gebäude liegt in einem Abstand von 8,30 m zum Altbau. Der Neu-
bau ordnet sich dem Zeilenbau in seiner Höhe unter. Demnach liegt dieser mit seiner Höhe von 
22,60 m 2 m unterhalb der bestehenden Attikahöhe des Altbaus von 24,60 m. 
Bezugshöhe ist 110,05 m über NHN. 
Für den Flachbau und die beiden Hochbauten ist jeweils eine extensive Dachbegrünungen vorgese-
hen. 
Die Natursteinfassade im Erdgeschoss sowie die Werksteinplatten in den oberen Geschossen des 
Bestandsbaus sollen erhalten und saniert werden. Das Staffelgeschoss und das Penthouse setzen 
sich vom Fassadenmaterial des Bestands ab und erhalten eine Wärmedämmfassade mit vorgesetzten 
Schwertern. Ebenso der Neubau an der Ecke Karl-Tauchnitz-Straße/Haydnstraße, der mit einer ge-
bänderte Wärmedämmfassade ausgestattet wird. Die Freisitze sind ab dem 1. Obergeschoss als Log-
gien vorgesehen. 
Die Gebäude sollen ausschließlich für Wohnungen und freie Berufe genutzt werden. V orgesehen 
sind maximal 130 Wohneinheiten unterschiedlicher Größe und Ausstattung. Neben familiengerech-
ten Wohnungen sind auch barrierefrei erreichbare Wohnungen vorgesehen. Die gesamte Wohnfläche 
beträgt 10.600 m². Ausnahmsweise können untergeordnet auch freie Berufe (z. B. Steuerberater, 
Kanzlei, Architekt, Makler) in einzelnen Wohneinheiten ausgeübt werden. 
Erschließungskonzept 
Das Grundstück wird über die bestehenden beiden Zu- und Ausfahrten an der Schwägrichenstraße 
erschlossen. Diese sind im Bestand vorhanden und sollen weiterhin genutzte werden. Damit ist 
bspw. ein Wenden auf dem Grundstück für Transportfahrzeuge nicht nötig. V on den Einfahrten ist 
die Einfahrt zur Tiefgarage zu erreichen, während die Tiefgaragenausfahrt an der Karl-Tauchnitz-
Straße vorgesehen ist. Das Grundstück bleibt frei von oberirdischen Stellplätzen. Die Entsorgung 
durch die Stadtreinigung erfolgt über die Schwägrichenstraße für den Altbau und über die Haydn-
straße für den Neubau. Die Abfallbehälter werden am jeweiligen Entsorgungstag auf dem Gehweg 
der Schwägrichenstraße für den Altbau und auf dem Gehweg der Haydnstraße für den Neubau be-
reitgestellt. Damit ist die Befahrung des Grundstückes durch Abfallsammelfahrzeuge nicht erforder-
lich und auch nicht geplant. 
Die Befahrung des Grundstücks durch Rettungsfahrzeuge ist notwendig. Feuerwehrzufahrten sind 
von der Karl-Tauchnitz-Straße an die Westseite des Altbaus/Hochbaus, von der Haydnstraße an die 
Längsseite des Neubaus sowie von der Schwägrichenstraße an die Ostseite des Altbaus vorgesehen. 
Ein Fußweg verbindet im Süden des Grundstücks die Karl-Tauchnitz-Straße/den Park mit der 
Schwägrichenstraße nach historischem V orbild. Damit wird eine öffentliche Durchwegung geschaf-
fen. Die Zugänge der sanierten Gebäude liegen an der Schwägrichenstraße und an der Haydnstraße. 
Das neu zu errichtende Wohngebäude an der Ecke Haydnstraße/Karl-Tauchnitz-Straße wird von der 
Haydnstraße aus fußläufig erschlossen. 
9.1 Ver- und Entsorgung 
• Trinkwasser 
Die Versorgung mit Trinkwasser ist gesichert. Das Grundstück besitzt direkte Anliegerschaft an den 
vorhandenen Trinkwasserleitungen in der Schwägrichenstraße DN 150 GG, Haydnstraße DN 125 
GG und Karl-Tauchnitz-Straße DN 100 GG. 
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Der Löschwasserbedarf in Höhe von 96 m³/h kann vom Hydrant H21195 an der Hauptversorgungs-
leitung HVL 2 DN 1000 in Höhe Knoten Karl-Tauchnitz-/Mozartstraße geliefert werden. Am 
Grundstück selbst können lediglich 48 m³/h zur Verfügung gestellt werden. Darauf haben die Kom-
munalen Wasserwerke in ihrem Schreiben vom 22.08.2017 zum V orentwurf hingewiesen. 
Innerhalb des Plangebietes sind bis auf die Hausanschlüsse keine weiteren übergeordneten Versor-
gungsleitungen notwendig. 
Es ist derzeitig von der Errichtung von ca. 130 Wohneinheiten auf dem Gelände auszugehen. 
Aufgrund des kompakten Baugebietes ist keine Anordnung von weiteren Unterflurhydranten zur 
Löschwasserbereitstellung im Gebiet erforderlich. 
• Abwasser (Schmutzwasser und Regenwasser) 
Die abwasserseitige Entsorgung soll über den vorhandenen Mischwassersammler in der Schwägri-
chenstraße bzw. Haydnstraße erfolgen. Im Baugebiet wird das Abwasser getrennt gesammelt. Es ist 
derzeitig von der Errichtung von ca. 130 Wohneinheiten auf dem Gelände auszugehen. 
Gemäß dem V orhaben ist unter Berücksichtigung des zukünftigen Versiegelungsgrades von einem 
Regenwasseranfall von etwa 100 l/s Spitzenabfluss bei einem Bemessungsregen auszugehen. Für 
Schmutzwasser ergibt sich ein Spitzenabfluss von etwa 1,3 l/s. Es wird von einer gedrosselten Re-
genwassereinleitung in die Schwägrichenstraße und / oder in die Haydnstraße ausgegangen. 
Aus hydraulischer Sicht kann die Einleitung des Regenwassers im Baugebiet bis max. 7.050 m² ver-
siegelte kanalisierte Gesamtfläche erfolgen. Die Ermittlung des Regenwasseranfalls ergibt für das 
V orhaben eine Summe versiegelte kanalisierte Gesamtfläche von etwa 7.030,0 m².  
• Fernwärme 
Die Wärmeversorgung soll über die vorhandene Fernwärmetrasse in der Schwägrichenstraße erfol-
gen. Es ist derzeitig von der Errichtung von ca. 130 Wohneinheiten und einem kalkulierten Wärme-
bedarf von 148 kWh/m² auszugehen. 
• Telekommunikation 
Entlang der Haydnstraße und der Schwägrichenstraße verlaufen bestehende Telekommunikations-
leitungen der Deutschen Telekom in direkter Anliegerschaft an das Plangebiet. Im Planbereich 
selbst befinden sich zwei bestehende Telekommunikationslinien der Deutschen Telekom GmbH, die 
zum einen von der Karl-Tauchnitz-Straße zum Zeilenbau und zum anderen von der Schwägrichen-
straße zum Zeilenbau verlaufen. Eine Versorgung mit Telekommunikationsinfrastruktur ist daher 
grundsätzlich möglich. 
• Strom 
Die Versorgung mit Strom ist über die vorhandenen Leitungen in den angrenzenden Straßen mög-
lich. 
Die kommunalen Wasserwerke Leipzig weisen in ihrem Schreiben vom 22.08.2017 darauf hin, dass 
sich im südlichen Bereich des Plangebietes eine stillgelegte Trinkwasserleitung DN 100 und ein 
stillgelegter Mischwassersammler Eiprofil 1000x1310 befinden, die zurückgebaut werden können. 
9.2 Grünordnerisches Konzept 
Mit der Änderung des Nutzungszweckes muss auch die Nutzung der Freianlagen eine Veränderung 
erfahren. Weder die eher introvertierte Nutzung des ehemaligen Gästehauses, für das der Park eher 
die Funktion des Abstandsgrüns besaß, noch die vorherigen, an einigem alten Baumbestand ohne 
erhaltene Freiraumstrukturen festzumachenden Villengärten entsprechen den neuen Nutzungsanfor-
derungen einer Wohnanlage. Dennoch wird der Baumbestand aus artenschutzrechtlichen und denk-
malschützenden Gründen in seiner Wertigkeit als sehr hoch eingestuft.   
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
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Daher konzentriert sich das grünordnerische Konzept auf 
• die Erhaltung bzw. Neuanlage des parkähnlichen Baumbestandes mit Baumgruppen, 
• der Erhalt des Altbaumbestandes für die Erhaltung der Lebensstätten des Eremiten  
• die Wiederaufnahme der Strauchpflanzungen nördlich des Gehwegs zu Gunsten der Allge-
meinheit und der Feuerwehrzufahrt unter Ausformung der ehemaligen Terrasse als Rasenflä-
chen und 
• die Erhaltung/Ergänzung der Baumreihe an der Grundstücksgrenze Schwägrichenstraße. 
Die Erhaltung von prägenden Bäumen bietet die konzeptionelle Anknüpfungsmöglichkeit für eine 
zeitgemäße, der Nutzung und der räumlichen Umgebung entsprechenden Neugestaltung der Freian-
lage. 
Entsprechend der neuen Nutzung und deren Anforderungen sollen die Außenanlagen strukturierter 
angelegt werden. Ein Kleinkinderspielplatz und Aufenthaltsräume sollten die Nutzungsmöglichkei-
ten komplettieren. 
Die Tiefgarage wird begrünt ausgebildet, sodass die Anmutung der parkähnlichen Freifläche zum 
größten Teil erhalten werden kann. 
Im Südwesten der Anlage ist ein Kinderspielplatz geplant. Eine zeitgemäße Einfriedung ist für die 
Anlage ebenso vorgesehen. 
Die Wohnungen im Erdgeschoss des ehemaligen Gästehauses erhalten nach allen Seiten teilweise 
durchlaufende Terrassen. Um diese vom öffentlichen Straßenbereich etwas abzuschirmen, gleich-
zeitig aber den parkartigen Charakter der Gesamtanlage wiederherzustellen, werden im Süden und 
Norden des Geländes geschwungene Strauchpflanzungen und lockere, teilweise auf der Tiefgarage 
verortete Baumpflanzungen eingeordnet. Den Terrassen vorgelagert sind großzügige, durch die Be-
wohner unterschiedlich zu nutzende Rasenflächen, die durch die vorgesehenen Bepflanzungen ei-
nen raumbildenden Rahmen erhalten. Im westlichen Grundstück wurden einige Baumgruppen er-
halten und durch Neupflanzungen ergänzt, sodass hier ein kleinteiliger Parkcharakter entsteht. In 
die grünen Räume können Möglichkeiten für Kleinkinderspiel oder Freisitze eingeordnet werden. 
Aufgrund dessen, dass das Gelände nur den Anwohnern zugänglich ist und es so lediglich eine be-
grenzte Anzahl von Nutzern der Freianlagen gibt, wurde auf weitere Wege verzichtet. 
C. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES 
Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan werden folgende Inhalte geregelt: 
• planerische Festlegung auf das zwischen Stadt und V orhabenträger einvernehmlich abge-
stimmte architektonische Konzept des neuen Ensembles 
• die Festlegung der zukünftigen Nutzungen 
• das maximale Maß der baulichen Nutzung 
• die Festlegung von Bereichen für Zu- und Ausfahrten 
• V orgaben zu grünordnerischen Maßnahmen, wie der Erhalt und das Anpflanzen von Bäu-
men 
• die Schaffung von Dachbegrünungen unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes 
• die Schaffung eines öffentlichen Gehrechtes zwischen Schwägrichenstr. und Karl-Tauchnitz 
Str. 
• die Reduzierung der Stellplätze über die bauordnungsrechtlichen Anforderungen hinaus 
10. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Nr. 438 „Schwägrichenstraße 14“ (Entwurf)  
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Der räumliche Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist im Teil A: Planzeich-
nung festgesetzt. Er verläuft innerhalb des Stadtbezirks Mitte und dort im Ortsteil Zentrum-Süd: 
 
• im Norden entlang der südlichen Grenzen des Flurstücks 4161 (Haydnstraße) 
• im Osten entlang der westlichen Grenze des Flurstücks 4143/1 (Schwägrichenstraße) 
• im Süden entlang der nördlichen Grenze des Flurstücks 2561h und entlang der östlichen und 
nördlichen Grenze des Flurstücks 2568g 
• im Westen entlang der östlichen Grenze des Flurstücks 4130/2 (Karl-Tauchnitz-Straße) 
Für die Umsetzung der Verpflichtungen des V orhabenträgers zur Durchführung des V orhabens ge-
mäß § 12 Abs. 3a BauGB umfasst das maßgebliche Vertragsgebiet die Flächen der Flurstücke 
2568d, 2568e, 2568f, 2561a und 4162. 
Die Aufnahme weiterer Flächen in den räumlichen Geltungsbereich ist nicht erforderlich. 
In den räumlichen Geltungsbereich wurden alle Flurstücke aufgenommen, für die aufgrund der vor-
genannten Sachverhalte und aufgrund der Ziele und Zwecke der Planung ein Planerfordernis anzu-
nehmen war. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes hat damit eine Fläche von ca. 1,0 ha. 
11. Bindung von Vorhaben an den Durchführungsvertrag 
Teil B: Text, Nr.1 
Für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes sind im Rahmen der festgesetzten Nutzun-
gen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchfüh-
rungsvertrag verpflichtet. Änderungen des Durchführungsvertrages oder der Abschluss eines neuen 
Durchführungsvertrages sind zulässig. 
[§ 12 Abs. 3a i.V .m. § 9 Abs. 2 BauGB] 
Begründung: 
Der für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan unerlässliche V orhabenbezug ist durch eine hinrei-
chend konkrete Bestimmung des geplanten V orhabens im Durchführungsvertrag sicherzustellen. Da 
der Durchführungsvertrag im Gegensatz zum V orhaben- und Erschließungsplan nicht Bestandteil 
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist, sich die planungsrechtliche Beurteilung des V orhabens 
aber ausschließlich nach dem Bebauungsplan richtet, ist durch diese Regelung ein verbindlicher Be-
zug zu dem im Durchführungsvertrag konkret festgelegten V orhaben hergestellt. 
Die Art der zulässigen Nutzung wird zum einen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan über diese 
Festsetzung verankert und zum anderen im Durchführungsvertrag geregelt. Die Regelungen im 
Durchführungsvertrag spiegeln die vom V orhabenträger konkret vorgelegte städtebauliche Planung 
wider, die innerhalb eines gemeinsam mit dem V orhabenträger festgelegten Zeitraums umgesetzt 
wird. 
12. Art der Nutzung Art der baulichen Nutzung  
Teil B: Text, Nr.1 
Innerhalb des Plangebietes gilt: 
Zulässig sind Wohngebäude und Räume für freie Berufe i.S.d. § 13 BauNVO. 
Begründung: 
Das V orhaben soll überwiegend der Wohnnutzung vorbehalten sein und ein ungestörtes Wohnen ge-
währleisten. Die Nutzungen entsprechen weiterhin der städtebaulichen Zielstellung einen Wohn-
standort zu entwickeln. 
Mit dem Angebot an familiengerechte Wohnungen, Singleapartments und altengerechte Wohnungen 
wird dem Ziel des Wohnungspolitischem Konzept entsprochen, eine soziale Mischung in neuen 
Wohnquartieren zu unterstützen. 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
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13. Maß der baulichen Nutzung; Von der Sächsischen Bauordnung 
abweichende Tiefe der Abstandsflächen  
Teil B: Text, Nr.2.1 
Vor der südlichen Fassade des Bestandsgebäudes (Zeilenbau) beträgt die Abstandsflächentiefe 3,10 
m. [§ 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB] 
Teil B: Text, Nr.2.2 
Vor der östlichen Fassade des Neubaus beträgt die Abstandsflächentiefe 4,00 m. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB] 
Begründung: 
Laut § 6 Abs. 5 SächsBO beträgt die Tiefe der Abstandsflächen in der Regel 0,4 H (Höhe), mindes-
tens jedoch 3 m. Höhe in diesem Sinne ist das Maß von der Geländeoberfläche bis zum oberen Ab-
schluss der Wand. Mit Regelung der Abstandsflächen über textliche Festsetzungen findet § 6 Abs. 5 
SächsBO insoweit keine Anwendung. 
Zur Situation a) Die Abweichung betrifft den südlich einzuhaltenden Abstand der denkmalgeschütz-
ten baulichen Anlage zum südlich angrenzenden Grundstück und dessen fünfgeschossiger Bebau-
ung, für die unter Berücksichtigung des Bebauungsplanes Nr. 23.1 eine Baugenehmigung vorliegt. 
Daher würden planerische V orgaben, die ein Abrücken voneinander vorschreiben ins Leere laufen. 
Eine Nutzung des denkmalgeschützten Altbaus ist städtebaulich und denkmalrechtlich nur als Gan-
zes vorstellbar. 
Bei einer Höhe der betreffenden Attika von max. 24,60 m würde die reguläre Tiefe der Abstandsflä-
che (0,4 H) 9,84 m betragen. V or der südlichen Außenwand genügen hier jedoch als Tiefe der Ab-
standsfläche 3,10 m. Dies entspricht dem Abstand bis zur Grundstücksgrenze. 
Zur Situation b) Die Abweichung betrifft den östlich einzuhaltenden Abstand des Neubaus zum 
denkmalgeschützten Altbau und dessen dreigeschossiger Bebauung. Bei einer Höhe der Attika von 
max. 22,60 m würde die reguläre Tiefe der Abstandsfläche des Neubaus (0,4 H) 9,04 m betragen. 
V or der östlichen Außenwand genügen hier jedoch als Tiefe der Abstandsfläche für den Neubau 
4,00 m. Der gegenüberliegende denkmalgeschützte Bestandsflachbau hat eine reguläre Abstandsflä-
che von 4,30 m (die bestehende Höhe an der Traufe beträgt 10,65 m; das neue Staffelgeschoss mit 
einer Oberkantenhöhe von 13,65 m ist um 1,80 m von der Traufe zurückgesetzt). Die Summe der 
beiden Abstandsflächen ergeben den Gebäudeabstand von 8,30 m. 
Somit werden vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen festgesetzt. 
Da dies aus den nachfolgend genannten städtebaulichen Gründen erforderlich ist, wird die entspre-
chende Möglichkeit gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB genutzt: Bei dem Altbau handelt es sich um 
einen unter Denkmalschutz stehenden Gebäudebestand mit historisch bedingten Abstandsflächen, 
der planungsrechtlich gesichert werden soll. Die Abweichung der Abstandsflächentiefe des Neubaus 
ergibt sich hingegen aus dem städtebaulichen Erfordernis, die ergänzende Neubebauung derart zu 
integrieren, dass sie sich harmonisch in das unter Denkmalschutz stehende Bestandsensemble ein-
fügt. 
Die Gebäude sind für die Feuerwehr erreichbar und der Brandschutz ist gewährleistet. Feuerweh-
raufstellflächen sind im privaten Freiraum vorgesehen. V or der südlichen Fassade des Altbaus ist 
keine Aufstellfläche erforderlich da es sich bei dieser Fassade um eine fensterlose Wand handelt. 
Dies gewährleistet gleichzeitig die Privatsphäre des südlich angrenzenden Grundstücks und dessen 
fünfgeschossiger Bebauung. 
Eine gute Belichtung bleibt bei der Situation (a) gewährleistet da: 
• durch den Bebauungsplan sichergestellt ist, dass in den betroffenen Bereichen keine weite-
ren Gebäude errichtet werden können, 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Nr. 438 „Schwägrichenstraße 14“ (Entwurf)  
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• sich das V orhaben im Norden befindet und somit keinen Schatten auf die südliche Nachbar-
bebauung wirft und 
• es sich um die Schmalseite des Gebäudes in einer Breite von nur 13 m handelt. 
In Abwägung der privaten Eigentümerinteressen und dem Erhalt der Denkmalsubstanz mit dem Ab-
standsflächenrecht der SächsBO ist ein Teilrückbau des Bestandes, um die regulären Abstandsflä-
chen einzuhalten, nicht gerechtfertigt. 
Zum Nachweis einer guten Belichtung wurde für die Situation (b) eine Belichtungsstudie erarbeitet. 
Diese kommt zum Ergebnis, dass ein geringer Anteil der Nutzunngseinheiten nicht ausreichend be-
lichtet wird.  
Dies betrifft den nordwestlichen Teil des Bestandsflachbaus (26,55 m ausgehend von der nordwest-
lichen Gebäudeecke entlang der westlichen Gebäudeseite). Der Bereich ist im Teil C V orhaben- und 
Erschließungsplan in den Blättern 3, 4, und 5 verzeichnet. 
Da die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen zwischen dem nordwestlichen Teil des 
Bestandsflachbaus und dem Neubau unterschritten werden, war eine ausreichende Besonnung der 
Fassade im Bestandsflachbau zu untersuchen. Im Ergebnis einer Belichtungsstudie wurde festge-
stellt, dass der betreffende Bereich des Flachbaus bei der Wahl der Grundrisse für eine Wohnnut-
zung entsprechend so aufzuteilen ist, dass die Räume zusammen mit weiteren besser besonnten 
Räumen eine Mieteinheit bilden. Alternativ können dort sonst lediglich Büroräume, Technikräume, 
Abstellräume (bspw. Fahrradabstellraum im EG) oder Archivräume (die bspw. als Aktenarchiv bei 
freiberuflichen Nutzungen erforderlich sein können) angeordnet werden. 
In beiden Fällen bleibt grundsätzlich der so genannte soziale Abstand gewahrt, da nicht von einer 
erdrückenden Wirkung im Sinne des „Eingemauertseins“ gesprochen werden kann. 
14. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur 
und Landschaft 
Teil B: Text, Nr. 3.1 
Nicht überbaute Teile von Tiefgaragen sind mindestens mit einer mindestens 80 cm starken mächti-
gen, durchwurzelbaren Substratschicht anzulegen und zu begrünen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] 
Begründung: 
Die festgesetzte Überdeckung der zu begrünenden Flächen über Tiefgaragen mit einer mindestens 
80 cm mächtigen durchwurzelbaren Bodenschicht ermöglicht die qualitativ hochwertige Begrünung 
der Flächen einschließlich Gehölzanpflanzungen gemäß dem Freiflächengestaltungskonzept, sodass 
die durch Tiefgaragen unterbauten Flächen optisch nicht als solche erkennbar sein werden. Die Um-
setzung der Gestaltung der Freiflächen mit Rasen, Pflanzflächen und Gehölzen ist somit gesichert. 
Entsprechende Bäume werden, welche für eine Anpflanzung auf der Tiefgarage vorgesehen sind, 
werden in den Pflanzempfehlungen benannt. Teile der Zu- und Ausfahrten, welche nicht überdacht 
und somit nicht mit einer Substratschicht überdeckt werden können, können von der Regelung ab-
weichen. Zudem können so die durch die Tiefgaragen beeinträchtigten Funktionen des Naturhaus-
haltes teilweise wiederhergestellt werden. Die festgesetzte ebenerdige Überdeckung der nicht über-
bauten Tiefgaragen mit einer mindestens 80 cm mächtigen Bodenschicht ermöglicht die Begrünung 
der Flächen. 
Teil B: Text, Nr. 3.2 
Die nicht überbauten Grundstücksteile sind, sofern sie nicht für andere zulässige Nutzungen in An-
spruch genommen werden, mit Landschaftsrasen zu begrünen. 
Begründung: 
Die Festsetzung sichert die die Begrünung der nicht mit Gebäuden überbauten Grundstücksteile, 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Nr. 438 „Schwägrichenstraße 14“ (Entwurf)  
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sofern diese nicht durch andere zulässige Nutzungen (wie notwendige Gehwege, Feuerwehraufstell-
flächen usw.) in Anspruch genommen werden. 
Teil B: Text, Nr. 3.3 
Dachflächen sind extensiv zu begrünen. Die Anpflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und bei Ab-
gang zu ersetzen. 
Begründung: 
Die Begrünung von Dachflächen trägt zur Eingriffsminderung der Versiegelung bei. „Grüne Dä-
cher“ verzögern den Regenwasserabfluss, verbessern die mikroklimatische-lufthygienische Situa-
tion im direkten Baukörperbereich, binden Staub, filtern Regenwasser und schaffen Lebensräume 
für Pflanzen und Tiere. 
Zudem verhindert eine Dachbegrünung das schnelle Aufheizen der Dachflächen am Tag und verrin-
gert die nächtliche Wärmeabstrahlung. 
15. Mit Gehrechten zu belastende Fläche 
Planzeichnung 
In der Planzeichnung ist eine Fläche festgesetzt, welche mit Gehrechten zugunsten der Allgemein-
heit zu belasten ist. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB] 
Begründung: 
Die Festsetzung von Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit gewährleistet die uneingeschränkte 
öffentliche Nutzung sowie die Anbindung an die umgebenden Gebiete. Auf diesen Flächen ist auch 
die Befahrung durch den Radverkehr erlaubt. 
16. Ein- und Ausfahrten 
Planzeichnung 
In der Planzeichnung sind die zulässigen Ein- und Ausfahrten festgesetzt. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB] 
Begründung: 
Die Festsetzung von Ein- und Ausfahrten gewährleistet die Anbindung an die umgebenden Gebiete 
und verhindert zugleich zusätzliche Ein- und Ausfahrten an weiteren Stellen des Plangebietes, die 
den Straßenverkehr auf Grund der Nähe zu vorhandenen Knotenpunkten eher stören würden und 
daher nicht gewünscht sind. Feuerwehrzufahrten, die nur bei Notfällen beansprucht werden, sind 
davon unberührt. 
Die zur Durchführung und Realisierung des geplanten Bauvorhabens notwendigen Ausbau- bzw. 
Umbaumaßnahmen des Straßennetzes sind über den Durchführungsvertrag sicherzustellen. Dies be-
trifft eine Anpassung an der Karl-Tauchnitz-Straße im Ausfahrtsbereich. Hier ist nur ein Ausfahren 
(rechts raus) zulässig. Nach jetzigem Kenntnisstand ist für die Ausfahrt der Bord und die Überfah-
rung des begleitenden Gehweges und Grünstreifens entsprechend anzupassen. 
17. Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 
Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen 
Teil B: Text, Nr. 4 
In den durch Schrägschraffur (\\\\\\) festgesetzten Bereichen, sind an Gebäudefronten, die parallel 
oder in einem Winkel von weniger als 90° zu den Baugrenzen ausgerichtet sind, bei Neu-, Um- und 
Anbauten Mindestanforderungen an den passiven Schallschutz wie folgt einzuhalten:  
Die Schalldämm-Maße der Außenbauteile von Aufenthaltsräumen sind mindestens gemäß der in der 
nachfolgenden Tabelle in Verbindung mit den in der Planzeichnung dargestellten Bereichen und un-
ter Berücksichtigung der Raumnutzung zu wählen. 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Nr. 438 „Schwägrichenstraße 14“ (Entwurf)  
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Erforderliche Schalldämm-Maße der nach außen abschließenden Bauteile:  
Bereich 
Raumarten der Aufenthaltsräume 
Bettenräume 
in Krankenanstalten 
und Sanatorien 
Aufenthaltsräume in 
Wohnungen, Übernach-
tungsräume in Beherber-
gungsstätten, Unter-
richtsräume und ähnli-
ches 
Büroräumea 
und ähnliches 
erf. R'w,res des Außenbauteils in dB 
I 35 30 - 
III 40 35 30 
IV 45 40 35 
a  An Außenbauteile von Räumen, bei denen der eindringende Außenlärm aufgrund der in den Räumen    
    ausgeübten Tätigkeiten nur einen untergeordneten Beitrag zum Innenraumpegel leistet, werden keine   
    Anforderungen gestellt. 
b  Die Anforderungen sind hier aufgrund der örtlichen Gegebenheiten festzulegen. 
Wenn das Verhältnis der gesamten Außenfläche eines Raums (Sg) zu seiner Grundfläche (SG) einen 
von 0,8 abweichenden Wert für Sg/SG aufweist, so ist zum Wert für das erforderliche resultierende 
Schalldämm-Maß (erf. R'w,ges) der mit nachfolgender Gleichung (Gleichung 33 aus DIN 4109-2) 
ermittelte Korrekturwert KAL zu addieren:  
KAL = 10 * lg (Sg/0,8 * SG) in dB  
Von den getroffenen Anforderungen abweichende geringere Schalldämm-Maße sind zulässig, wenn 
durch Sachverständige für Schallschutz nachgewiesen wird, dass die Anwendung dieser Maße aus-
reichend ist.  
Schutzbedürftige Räume, die nur Fenster zu Fassaden mit einer Lärmbelastung > 50 dB(A) nachts 
besitzen, sind mit schallgedämmten fensterunabhängigen Lüftungseinrichtungen auszustatten.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] 
 
Begründung: 
Im Rahmen einer schalltechnischen Untersuchung wurde die Schallimmissionsbelastung im Plange-
biet, herrührend von den außerhalb des Bebauungsplanes liegenden Schallquellen ermittelt. Im Er-
gebnis der flächendeckenden Immissionsberechnung ist zu konstatieren, dass die Orientierungs-
werte der DIN 18005 durch den Verkehrslärm überschritten werden. Demzufolge sind zunächst ak-
tive und dann passive Schallschutzmaßnahmen zu prüfen. 
Da mit dem Bebauungsplan Wohnnutzung festgesetzt wird, sind bei der Berücksichtigung der Im-
missionen die gesunden Wohnbedingungen maßgeblich. 
Ein maßgeblicher Anteil des Kraftfahrzeugverkehrs läuft über die benachbarte Karl-Tauchnitz-
Straße ab und wirkt von dort in das Plangebiet lärmtechnisch hinein. 
Eine Schallschutzwand neben der Straße würde dem Denkmalschutz widersprechen. Da Schall sich 
wellenartig ausbreitet müsste die Schallschutzmauer, um eine effektive Abschirmung zu erreichen, 
eine Höhe erreichen, die städtebaulich nicht vertretbar ist. Zudem müsste sie weiter entlang der 
Grundstücksgrenze um das Grundstück geführt werden. Dadurch würden geplante Ausfahrten, Geh-
wege und Feuerwehrzufahrten nicht mehr möglich sein. 
Eine Verortung des Neubaus, weg von der Karl-Tauchnitz-Straße, in den Osten an die Schwägri-
chenstraße ist nicht möglich, da der Raum zwischen dem feststehenden denkmalgeschützten Be-
stand und der Schwägrichenstraße zu gering ist. Die Verortung des Neubaus an der Karl-Tauchnitz-
Straße entspricht zudem dem städtebaulichen Charakter des Straßenbildes.  
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
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Ein weiterer Alternativstandort in der südwestlichen Ecke des Plangebietes ist ebenfalls nicht mög-
lich, da die Abstandsflächen zum südlich angrenzenden Nachbarn nicht eingehalten werden können 
und das konzeptionelle Ziel der Spiegelung mit dem Zeilenbau nicht umgesetzt werden kann.  
Aus diesem Grund wird die Errichtung einer Schallschutzmauer und ein Alternativstandort nicht 
weiter untersucht, sondern der Einsatz passiver Schallschutzmaßnahmen (wie bspw. schallge-
dämmte Gebäudehüllen und Schallschutzfenster i.V .m. entsprechenden Klima- und Lüftungsanla-
gen) vorgesehen. Entsprechend wird auf eine theoretische Berechnung einer Schallschutzwand im 
schalltechnischen Gutachten verzichtet, sondern sofort auf die passiven Schallschutzmaßnahmen 
abgestellt. 
Da die Abwägung ergeben hat, dass ausschließlich passive Lärmminderungsmaßnahmen in Frage 
kommen, wurden die Lärmpegelbereiche rechnerisch ermittelt und die sich daraus ergebenden An-
forderungen an das erforderliche Schalldämm-Maß (erf. R’w) ausgewiesen. 
Daher werden für die Gebäude passive Schallschutzmaßnahmen an den Fassaden zum Schutz vor 
schädlichen Geräuschimmissionen festgesetzt. 
An der Seite Karl-Tauchnitz-Straße werden die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 
18005 /13/ durch Verkehrslärm tags und nachts deutlich überschritten. Rock/Pop-Veranstaltungen 
im Clara-Zetkin-Park (Parkbühne) und auf der Rennbahn Scheibenholz als seltene Störereignisse 
führen zu Beurteilungspegeln in der Größenordnung des Verkehrslärmes tagsüber. 
Mit der Festsetzung passiver Lärmschutzmaßnahmen an den Gebäuden im Bebauungsplangebiet 
werden gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse für die im V orhabengebiet lebenden Menschen ge-
genüber dem Verkehrslärm als auch Freizeitlärm gewährleistet. 
18. Grünordnerische Festsetzungen 
18.1 Anpflanzungen von Bäumen 
Teil B: Text, Nr. 5.1 
An den im Teil C: Vorhaben- und Erschließungsplan mit Planzeichen: Bäume Neupflanzungen fest-
gelegten Standorten sind standortgerechte, hochstämmige Laubbäume Stammdurchmesser mindes-
tens 18-20 cm) zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB] 
Begründung: 
Die Festsetzung sichert die Pflanzung 28 neuer Laubbäume in der planerisch vorgesehenen Pflanz-
klasse (siehe Kap. 7.2.1 der Begründung). Damit kann der Verlust von Bäumen, der bei Umsetzung 
der Planung unumgänglich ist, innerhalb des Plangebietes kompensiert werden. Zudem entspricht 
die Festsetzung den Darstellungen des grünordnerischen Konzepts, der parkartige Charakter des 
Areals kann zeitnah wiederhergestellt werden. Die Festsetzung der Pflanzenklasse sichert die Min-
destqualität der Anpflanzungen, ein homogenes Erscheinungsbild der Neupflanzungen und erzielt 
relativ schnell einen hohen ökologischen Wert für das Gebiet. Die beiden Heister (Pflanzklasse A) 
werden in den Atrien des Bestandsgebäudes gepflanzt. Geeignete Baumarten sind in den Pflanz-
empfehlungen im Anhang IV genannt. 
18.2 Erhalt von Bäumen 
Teil B: Text, Nr. 5.2 
Die im Teil C: Vorhaben- und Erschließungsplan mit Planzeichen: Bäume Erhalt gekennzeichneten 
Bäume sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB] 
Begründung: 
Die zum Erhalt festgesetzten Bäume bilden den optischen und funktionalen Rahmen der 
Eingrünung des Areals. Die Bestandsbäume werden entsprechend der Freianlagenplanung durch 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Nr. 438 „Schwägrichenstraße 14“ (Entwurf)  
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10.01.2019 
Neuanpflanzungen ergänzt, sodass ein Gehölzband ausgebildet wird, der das Areal zu den 
angrenzenden Straßen abschirmt. Unterbrechungen des Gehölzbandes markieren Zugänge bzw. 
öffnen sich für den geplanten Neubau. Der Erhalt der Bestandsbäume gewährleistet, dass das 
angestrebte Gehölzband schnellst möglich optisch und funktional wirksam wird. Zudem bleiben die 
ökologischen Funktionen der Bestandsbäume erhalten und wirksam. 
19. Nachrichtliche Übernahmen 
In der Planzeichnung sind die Gebäude, die gemäß dem Sächsischen Denkmalschutzgesetz dem 
Baudenkmalschutz unterliegen, sowie die Bäume als gesetzlich geschützte Biotope entsprechend § 
21 SächsNatSchG und § 44 BNatSchG durch nachrichtliche Übernahme entsprechend kenntlich ge-
macht. Weiterhin wird die maximal erwartbare Ausbreitung eines statistisch einmal in 100 Jahren 
auftretenden Hochwassers dargestellt. 
 
 
 
 
Leipzig, 
 
 
 
 
Stefan Heinig 
amt. Amtsleiter 
 
Anhang
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Nr. 438 „Schwägrichenstraße 14“ (Entwurf)  
 Anhang I: Hinweise, Seite 1 
10.01.2019 
Anhang I: Hinweise 
• Archäologischer Relevanzbereich 
Das Landesamt für Archäologie weist darauf hin, dass der V orhabenbereich in einem archäologi-
schen Relevanzbereich liegt. Im Zuge von/der Erdarbeiten können sich archäologische Untersu-
chungen ergeben. Bauverzögerungen sind dadurch nicht auszuschließen. Den mit den Untersuchun-
gen beauftragten Mitarbeitern ist uneingeschränkter Zugang zu den Baustellen und jede mögliche 
Unterstützung zu gewähren. Die bauausführenden Firmen sind bereits in der Ausschreibung davon 
zu informieren. Das Landesamt für Archäologie Sachsen (Zur Wetterwarte 7, 01109 Dresden) ist 
vom exakten Baubeginn des Bauvorhabens (Erschließungs-, Abbruch-, Ausschachtungs- oder Pla-
nierarbeiten) mindestens drei Wochen vorher schriftlich zu informieren. In der Bauanzeige sind die 
ausführenden Firmen, der verantwortliche Bauleiter und die jeweiligen Telefonnummern zu nennen. 
 
• Telekommunikation 
Zur Versorgung des Planbereiches mit Telekommunikationsinfrastruktur ist die Verlegung neuer Te-
lekommunikationslinien erforderlich. Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen im Bebau-
ungsplangebiet sind daher mit der Deutschen Telekom abzustimmen und mindestens drei Monate 
vor Baubeginn anzuzeigen. Darauf hat die Deutsche Telekom in ihrem Schreiben vom 31.07.2017 
hingewiesen. 
 
• Radonvorsorge 
Das Plangebiet liegt nach den bisher vorliegenden Kenntnissen in einem Gebiet, in dem erhöhte Ra-
donkonzentrationen in der Bodenluft wahrscheinlich kaum auftreten. Es ist jedoch nicht mit Sicher-
heit auszuschließen, dass auf Grund lokaler Gegebenheiten und der Eigenschaften des Gebäudes 
hinsichtlich eines Radonzutrittes dennoch erhöhte Werte der Radonkonzentration in der Raumluft 
auftreten können. 
In Deutschland existieren bisher keine gesetzlichen Regelungen mit einem verbindlichen Grenzwert 
zu Radon in Gebäuden. Aus Gründen der V orsorge werden dementsprechend Empfehlungen für 
Schutzmaßnahmen ausgesprochen. Die Richtlinie der EU nennt als maximalen Referenzwert 300 
Bq/m³, oberhalb dem Radonkonzentrationen in Innenräumen als unangemessen betrachtet werden. 
Zum vorsorgenden Schutz vor erhöhter Strahlenbelastung durch Zutritt von Radon in Aufenthalts-
räumen empfiehlt das Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie, bei geplanten Neubau-
ten generell einen Radonschutz vorzusehen oder von einem kompetenten Ingenieurbüro die radiolo-
gische Situation auf dem Grundstück und den Bedarf an Schutzmaßnahmen abklären zu lassen. Bei 
geplanten Sanierungsarbeiten wird empfohlen, die Radonsituation durch einen kompetenten Gut-
achter ermitteln zu lassen und ggf. Radonschutzmaßnahmen bei den Bauvorhaben vorzusehen. 
 
• Baugrunduntersuchung 
Für das Planvorhaben wurde bereits eine Baugrunduntersuchung der GUD Geotechnik und Um-
weltgeologie GmbH vom 22.12.2016 durchgeführt. Sofern weitere Baugrunduntersuchungen erfor-
derlich sind, empfiehlt das Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie, diese in Anleh-
nung an die DIN 4020 / DIN EN 1997-2 durchzuführen. Werden Bohrungen für eine Baugrundun-
tersuchung niedergebracht, besteht Bohranzeige- und Bohrergebnismitteilungspflicht gegenüber der 
Abteilung 10 (Geologie) des Landesamtes für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie. 
 
• Grundwassermessstellen  
Im Plangebiet des Bebauungsplanes befinden sich die Grundwassermessstellen Nr. 1031, 1033 und 
1042 deren Standorte hinweislich in der Planzeichnung des Bebauungsplanes dargestellt sind. Die 
Messstellen sind zu erhalten und vor Beschädigungen zu schützen.  
 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Nr. 438 „Schwägrichenstraße 14“ (Entwurf)  
 Anhang I: Hinweise, Seite 2 
10.01.2019 
• Allgemeine geologische Verhältnisse im Plangebiet 
Das Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie (LfULG) weist Bauherren darauf hin, 
dass nach Auswertung der geologischen Karte und des Geodatenarchivs des LfULG im Plangebiet 
unter einem Mutterboden bzw. einer erwarteten anthropogenen Auffüllung (Bereich bestehende Be-
bauung) zunächst Talsedimente der Weißen Elster (Auenlehm über Kies / Sand) zu erwarten sind, 
wobei die Auenlehme bereichsweise bis 6 m unter Gelände, teilweise aber auch noch tiefer reichen 
können. Die Auenlehme können gemäß einzelner Bohrdokumentationen auch gänzlich fehlen. Im 
Liegenden der Talsedimente folgen mehrere Meter mächtige Sande/Kiese (Elsterkaltzeit), die von 
mehreren Zehner Meter mächtigen tertiären Sedimenten (Wechsellagerung von Sanden/Kiesen, 
Schluffen/Tonen und Braunkohlen) unterlagert werden. Die rolligen Talsedimente der Weißen Elster 
und die unmittelbar unterlagernden elsterkaltzeitlichen Sande/Kiese bilden den obersten Grundwas-
serleiter. Eine verstärkte Grundwasserführung ist insbesondere während der Tauperiode im Frühjahr 
oder im Zuge von niederschlagsreichen Zeiten zu erwarten. Das Grundwasser unter dem Auenlehm 
kann vielfach auch gespannt vorliegen. Dies müssen Bauherren beachten. 
 
• Altlasten / Abfall 
Die betroffenen Flurstücke sind nicht im Sächsischen Altlastenkataster registriert. 
Laut geotechnischem Bericht, GuD GmbH, 22.12.2016, wurde bei den Felduntersuchungen bei al-
len Aufschlüssen eine Auffüllung angetroffen. Diese ist inhomogen, durch Fremdbestandteile (Bau-
schuttreste, Schlacke) geprägt und weist in einer Tiefe von 1,6 bis 2,5 m u. GOK einen starken Öl-
geruch auf. Im Zuge der Baumaßnahme ist ggf. die Auskofferung der Auffüllung vorgesehen, da das 
Material nicht ausreichend tragfähig ist. Vermutlich stellt sich ein erhöhter Entsorgungsaufwand für 
den Bauherren ein. Dabei besteht für organoleptisch auffällige Bereiche der Auffüllung zur Festle-
gung eines Verwertungs-/ Entsorgungsweges ein Untersuchungsbedarf nach LAGA TR Boden. 
Die Untersuchungsergebnisse sind dem Amt für Umweltschutz, Sachgebiet Abfall-/Bodenschutzbe-
hörde zu übergeben. [§ 12 Sächsisches Abfallwirtschafts- und Bodenschutzgesetz (SächsABG)]. 
Nicht wiedereinbaufähige Aushubmassen sind in dafür zugelassenen Anlagen zu entsorgen [§§7 
und 28 Kreislaufwirtschaftsgesetz (KrWG)]. Entsorgungsnachweise sind ebenfalls dem Amt für 
Umweltschutz, Sachgebiet Abfall-/Biodenschutzbehörde zu übergeben. 
Werden bei der V orbereitung und Durchführung des V orhabens umweltrelevante Sachverhalte fest-
gestellt, ist das Amt für Umweltschutz, Sachgebiet Abfall-/ Bodenschutzbehörde unverzüglich zu 
informieren. V on der Behörde wird dann der weitere Verfahrensweg festgelegt, der vom Bauherrn 
zu realisieren ist [§§ 10 (2) und 12 (2) SächsABG]
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Nr. 438 „Schwägrichenstraße 14“ (Entwurf)  
 Anhang II: Lageplan mit Bestandsbäumen, Seite 1 
10.01.2019 
Anhang II: Lageplan mit Bestandsbäumen und Artenvorkommen 

Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf) 
 Anhang III: städtebauliche Kalkulation, Seite 1 
10.01.2019 
Anhang III: Städtebauliche Kalkulation 
Art Fläche Anteil 
Versiegelte Grundstücksfläche 8.263 m² 80% 
davon Altbau (Flachbau inkl. Atrium und Hochbau) 3.523 m²  
davon Neubau 581 m²  
davon Tiefgarage inkl. Keller (teilweise übergrünt) 2.770 m²  
davon Nebenanlagen (Wege, Zufahrten Terrassen) 1.389 m²  
Freiflächen 2.107 m² 20% 
Gesamtfläche des Plangebietes 10.370 m² 100 % 
 
 
 
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
Nr. 438 „Schwägrichenstraße 14“ (Entwurf)  
 Anhang IV: Pflanzempfehlung, Seite 1 
10.01.2019 
Anhang IV: Pflanzempfehlungen 
Im Folgenden werden die für den räumlichen Geltungsbereich empfohlenen Pflanzenarten in Form 
von Pflanzlisten genannt: 
Baumarten: 
lateinischer Name deutscher Name für Bepflanzung auf 
Tiefgarage geeignet 
Aesculus x carnea ‚Briotii‘            Scharlach Roßkastanie  
Robinia pseudoacacia                    Robinie  
Tilia cordata                                        Winter-Linde  
Malus spec.                       Zier-Apfel in Sorten X 
Prunus spec.                     Zier-Kirsche in Sorten X 
Sorbus aria                         Mehlbeere in Sorten X 
Sorbus aucuparia            Eberesche in Sorten X 
Sorbus intermedia          Schwedische Mehlbeere in Sorten X 
Pyrus communis          Wild-Birne X 
Amelanchier lamarkii       Felsenbirne als HSt X