Verstöße gegen bau- und erhaltungsrechtliche Vorgaben für die Errichtung von Studierenden-/ Micro-Apartments
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-OB-09469-AW-01
Datum: 2024-01-10
Vorlagenart: schriftliche Antwort zur Anfrage

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schriftliche Antwort zur Anfrage-Nr. VII-OB-09469-AW-01 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
Betreff: 
Verstöße gegen bau- und erhaltungsrechtliche Vorgaben für die 
Errichtung von Studierenden-/ Micro-Apartments 
 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
Voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
Zuständigkeit 
   
 
Sachverhalt 
Antwort 
Frage 1: Inwieweit ist der Stadt bekannt, dass die in RS Wohnwerte umbenannte 
GmbH (ehemals United Capital RE GmbH) und/oder die einzelnen (ehemaligen) 
Geschäftsführer selbiger Firma an der Praxis des Aufkaufs von Immobilien zwecks 
Umgestaltung in sog. Studierendenapartments scheinbar auch unter Missachtung der 
Prämissen der Sozialen Erhaltungssatzung festhalten und sich daraus für 
Mieter*innen in den betreffenden Häusern der Wohnkomfort merklich ändert? 
Nach einer längeren Phase in 2023 ohne weitere Anzeigen liegt der Verwaltung aktuell eine 
neue Mieter/-innenanzeige zum dargestellten Sachverhalt vor. 
Frage 2: Wie gedenkt die Stadt unter Berücksichtigung der Maßgaben der Sozialen 
Erhaltungssatzung Bestandsmieter*innen und neu ankommende Studierende in der 
Stadt vor unlauteren Geschäftspraktiken wie der Umgestaltung von vormals 
bewohntem Wohnraum besser zu schützen? 
Um einen größtmöglichen Personenkreis ansprechen zu können, wurde die begleitende 
Öffentlichkeitsarbeit intensiviert. Hierzu wurden mehrsprachige Faltblätter zum Thema der 
Sozialen Erhaltungssatzung angefertigt (Umsetzung Stadtratsbeschluss), um in Zukunft auch 
fremdsprachige Bewohner/- innen für das Thema zu sensibilisieren. Diese werden Anfang 
2024 auf der Homepage zu den Sozialen Erhaltungssatzungen veröffentlicht. Des Weiteren 
besteht ein Austausch mit Mieterberatungsstellen zum Abgleich von erhaltungsrechtlichen 
und mietrechtlichen Belangen. Eine Information wird auch an Beratungsstellen für 
Studierende der Universität Leipzig gegeben. 
Frage 3: Welche Maßnahmen beabsichtigt die Stadt Leipzig in Bezug auf das neu 
bekannt gewordene Beispiel des Umbaus einer Wohnung in der Josephinenstraße 10 
Ecke Harnackstraße in 04317 Leipzig sowie die schon in Anfrage - VII-F-09148 
thematisierten Grundrissänderungen in der Stockartstraße 24? Die Wohnungen 
befinden sich in Gebieten der Sozialen Erhaltungssatzungen und wurden in 
Studierendenapartments umgebaut. Lagen hier jeweils Genehmigungen für den 
Umbau vor? Werden diese Umbauten sanktioniert, wenn ja wie und wann? Welche 
weiteren Maßnahmen werden hier getroffen? 
Werden der Stadt Leipzig, wie hier geschehen, Verstöße gegen die Soziale 
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Erhaltungssatzung mitgeteilt, wird der Eigentümer innerhalb einer festgelegten Frist durch 
das Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung (AWS) zur Stellungnahme aufgefordert.  
In dem hier vorliegenden Sachverhalt verstrich die Frist zur Beantwortung ohne 
Rückmeldung. Die angezeigten Änderungen beinhalten Grundrissänderungen einer 
Wohnung. Das Errichten von nicht tragenden Wänden ist eine verfahrensfreie 
Baumaßnahme im Sinne des § 61 SächsBO, ein Eingriff in tragende Wände des Gebäudes 
wurden nicht angezeigt. Eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung liegt nicht vor, da 
es sich auch bei einer Wohngemeinschaft um eine Wohnnutzung handelt.  
Dennoch müssen auch verfahrensfreie Baumaßnahmen das öffentliche Baurecht einhalten. 
Grundrissänderungen sind im Geltungsbereich der Sozialen Erhaltungssatzung auf 
Grundlage des § 172 BauGB i. V. m. § 173 Absatz 1 BauGB genehmigungspflichtig, ein 
solcher Antrag liegt nicht vor. Aus diesem Grund wurden die Eigentümer durch das Amt für 
Bauordnung und Denkmalpflege angehört. 
Bestätigen sich die baurechtswidrigen Zustände im Verfahren und stellen eine 
Ordnungswidrigkeit nach § 213 Abs. 1 Satz 4 BauGB dar, so erfolgt seitens des Amtes für 
Wohnungsbau und Stadterneuerung die Anzeige einer Ordnungswidrigkeit an das 
Ordnungsamt. Derzeit sind zwei Anzeigen einer Ordnungswidrigkeit in der fachlichen 
Prüfung. 
Frage 4: Wie ist der Stand des in der Anfrage VII-F-09149-AW-01 in Frage 2 
behandelten Ordnungswidrigkeitsverfahren? 
Verstöße gegen das Genehmigungserfordernis im Gebiet einer Erhaltungssatzung können 
als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 30.000 EUR geahndet werden (gemäß 
§ 213 Abs. 1 Nr. 4  i. V. m. § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Hinsichtlich der Immobilie 
Harnackstraße 10 wurde ein Ordnungswidrigkeitsverfahren eingeleitet. Mit Blick auf die 
Wahrung der Persönlichkeitsrechte können keine Aussagen zum Adressaten sowie zum 
Verfahrenstand getroffen werden. 
Frage 5: Inwieweit kommen bzw. kamen in Bezug auf die Beispiele in 3. und 4. die §§ 
77 (Bauaufsichtliche Zustimmung) und 80 (Beseitigung von Anlagen, 
Nutzungsuntersagung) zur Anwendung? Falls ja, wann und wie? Wie werden bzw. 
wurden in der Vergangenheit Verstöße gegen § 77 Abs. 2 geahndet? 
Verfahren nach § 77 SächsBO betreffen Baumaßnahmen des Bundes oder des Landes, bei 
denen die Bauüberwachung ebenfalls durch die eigenen Baudienststellen überwacht 
werden. Ein solches Verfahren liegt hier nicht vor. Zudem können Verstöße gegen § 77 
SächsBO mangels Rechtsgrundlage nicht als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. 
Eine Beseitigungsverfügung nach § 80 SächsBO setzt grundsätzlich die formelle und 
materielle Illegalität voraus. Das heißt, das Vorhaben muss ohne die erforderliche 
Genehmigung und im Widerspruch zu den Anforderungen des materiellen Rechts errichtet 
worden sein. Bei verfahrensfreien Vorhaben im Sinne der sächsischen Bauordnung ist allein 
die materielle Illegalität entscheidend. 
Wird gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstoßen, die im Baugenehmigungsverfahren 
von der Bauaufsichtsbehörde nicht zu prüfen waren, kann die Bauaufsichtsbehörde die 
Beseitigung verfügen. Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit erfordert die Feststellung, 
dass nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Die 
Möglichkeit der Legalisierung der Anlage durch die Zulassung von Abweichungen, 
Ausnahmen und Befreiungen ist vorab zu prüfen. 
Eine solche Ermessensentscheidung bedingt die Wertung der Anhörung und des Gewichts 
der Rechtswidrigkeit. Es ist in die Beurteilung mit einzubeziehen, dass eine Wohnnutzung 
bereits vorlag. Wie bereits unter Frage Nr. 3 beantwortet, wurden die Eigentümer der 
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beschriebenen Nutzungseinheiten zum Sachverhalt angehört. Weitere Maßnahmen werden 
im Verfahren geprüft. 
Frage 6: Plant die Stadtverwaltung im Zuge der Evaluierung der Sozialen 
Erhaltungssatzungen die Bewohner*innen der Gebiete zu beteiligen bzw. nach den 
Effekten zu befragen? 
Ja, dies ist geplant. Methodisch erfolgen Satzungsevaluierungen rechtssicher über eine 
Fortschreibung der vertieften Detailuntersuchung samt einer Haushaltsbefragung. Die 
Evaluierung der ersten sechs Leipziger Satzungen wird dem Ratsbeschluss folgend alle 5 
Jahre, d.h. erstmals in 2025, in den Stadtrat eingebracht. Die erforderlichen 
Haushaltsbefragungen starten hierzu Ende 2024/Anfang 2025. 
 
 
Anlage/n 
Keine 
 
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