Bebauungsplan Nr. 416 "Freiladebahnhof Eutritzscher Straße/Delitzscher Straße";
Stadtbezirk Mitte, Ortsteil Zentrum-Nord;
Freigabe zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-DS-02661
Datum: 2021-07-08
Vorlagenart: Beschlussvorlage

1/7
 
Dienstberatung des 
Oberbürgermeisters 
 
 
Beschlussvorlage Nr. VII-DS-02661 
 
Status: öffentlich 
 
  
 
Eingereicht von  
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
 
Betreff: 
Bebauungsplan Nr. 416 "Freiladebahnhof Eutritzscher Straße/Delitzscher Straße"; 
Stadtbezirk Mitte, Ortsteil Zentrum-Nord; 
Freigabe zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
 
Zuständigkeit 
   
DB OBM - Vorabstimmung   Vorberatung 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters   Beschlussfassung 
SBB Mitte   Information zur Kenntnis 
SBB Nord   Information zur Kenntnis 
FA Stadtentwicklung und Bau   Information zur Kenntnis 
 
 
Beschluss des Oberbürgermeisters: 
 
1. Der Vorentwurf des Bebauungsplanes sowie seine Begründung werden gebilligt. 
2. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wird beschlossen. 
 
Räumlicher Bezug: 
Stadtbezirk: Mitte 
Ortsteil: Zentrum-Nord 
 
Zusammenfassung: 
Anlass der Vorlage:  
 
 Rechtliche Vorschriften    Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln 
 Sonstiges: 
Mit dem Planverfahren soll die städtebauliche Entwicklung des brachliegenden Areals des 
ehemaligen Freiladebahnhofs an der Eutritzscher Straße und der Delitzscher Straße zu 
einem neuen Stadtquartier für Wohnen und Gewerbe samt sozialer Infrastruktur wie Schulen 
und Kitas vorbereitet werden. 
Mit dieser Vorlage soll die Freigabe für die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der 
Öffentlichkeit herbeigeführt werden. 
 
 
 
 
 
  

2/7
 
 
 
 
Finanzielle Auswirkungen  
nein  
wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  
nein  
ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  
nein  
ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  
nein  
ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  
nein  
wenn ja, 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
 
Steuerrechtliche Prüfung  
nein  
wenn, ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG  
nein  
ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des 
Sachverhalts  
Umsatzsteuerpflicht der Leistung  
nein  
ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen  
ja   
Nein, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
 
Auswirkungen auf den Stellenplan  
Ja  
Nein 
Beantragte Stellenerweiterung:     Vorgesehener Stellenabbau:  
 
 
 
  
3/7
Hintergrund zum Beschlussvorschlag:  
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?  
 
 
2030 - Leipzig wächst nachhaltig! 
Ziele und Handlungsschwerpunkte 
 
Leipzig setzt auf 
Lebensqualität: 
 Balance zwischen 
Verdichtung und 
Freiraum 
 Qualität im öffentlichen 
Raum und in der 
Baukultur 
 Nachhaltige Mobilität 
 Vorsorgende Klima- und 
Energiestrategie 
 Erhalt und Verbesserung 
der Umweltqualität 
 Quartiersnahe Kultur-, 
Sport- und Freiraum-
angebote 
Leipzig besteht im 
Wettbewerb: 
 Positive Rahmen-
bedingungen für qualifizierte 
Arbeitsplätze 
 Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte 
 Vielfältige und stabile 
Wirtschaftsstruktur 
 Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschaftsmanagement 
 Leistungsfähige technische 
Infrastruktur 
 Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft 
 
Leipzig schafft soziale 
Stabilität: 
 Chancengerechtigkeit in 
der inklusiven Stadt 
 Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung 
 Bezahlbares Wohnen 
 Zukunftsorientierte Kita- 
und Schulangebote 
 Lebenslanges Lernen 
 Sichere Stadt 
 
 
 
  
 
Akteure: 
 Bürgerstadt 
 Region 
 Stadtrat 
 Kommunalwirtschaft 
 Verwaltung 
 
Leipzig stärkt seine 
Internationalität: 
 Weltoffene Stadt 
 Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft 
 Interdisziplinäre 
Wissenschaft und 
exzellente Forschung 
 Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort 
 Imageprägende 
Großveranstaltungen 
 Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln 
 
Sonstige Ziele:  
 
 trifft nicht zu  
 
 
  
4/7
Klimawirkung durch den Beschluss der Vorlage  
Stufe 1: Grobe Einordnung zur Klimawirkung (Klimaschutzes und zur -wandelanpassung) 
  
      
  
  Eingesetzte Energieträger (Strom, 
Wärme, Brennstoff)  
keine / Aussage nicht 
möglich  
erneuerbar 
 
fossil 
  Reduziert bestehenden Energie-
/Ressourcenverbrauch  
Aussage nicht möglich 
 
ja 
 
nein 
  Speichert CO2-Emissionen (u.a. 
Baumpflanzungen)   
Aussage nicht möglich 
 
ja 
 
nein 
  Mindert die Auswirkungen des Klima-
wandels (u. a. Entsiegelung, Regen-
wassermanagement) 
 
Aussage nicht möglich 
 
ja 
 
nein 
  
      
  
  Abschätzbare Klimawirkung mit 
erheblicher Relevanz  
ja, da Beschlussgremium RV, GVA, oder VA und mind. 5 
Jahre Betriebs- und Nutzungsdauer  
nein 
  
      
  
  Vorlage hat keine abschätzbare 
Klimawirkung  
ja (Prüfschema endet hier.) 
      
     
Stufe 2: Die Vorlage berücksichtigt die zentralen energie- und klimapolitischen Beschlüsse (s. leipzig.de) 
  
                          
ja  
 nein (Begründung s. Abwägungsprozess)  
 nicht berührt (Prüfschema endet hier.) 
                
Stufe 3: Detaillierte Darstellung zur abschätzbaren Klimawirkung nur bei erheblicher Relevanz 
  
      
  
  
 
 Berechnete THG-Emissionen (in t bzw. t./a): ____________________ 
  
  
 liegt vor: s. Anlage/Kapitel der Vorlage: ________________________ 
  
   
 wird vorgelegt mit: Billigungs- und Auslegungsbeschluss 
    
 
 
 
Erläuterungen zur Klimawirkung: 
Klimawirkungen können nur durch die Umsetzung des bauplanungsrechtlichen Rahmens für 
die Zulässigkeit von Bauvorhaben, wie er sich nach Abschluss des Verfahrens ergibt, 
entstehen. 
Abschätzbare Klimawirkungen, die sich aus der Umsetzung ergeben können, sind bereits 
jetzt schon auf der Grundlage vorliegender Gutachten erkennbar.  
Die frühzeitige Beteiligung dient dazu, Auswirkungen der Planung zu ermitteln und 
Informationen bei den Trägern öffentlicher Belange, Vereinen, Naturschutzverbänden und 
der Öffentlichkeit einzuholen. Diese dienen als Grundlage für die Abwägungsentscheidung. 
Dies schließt insbesondere umwelt- und damit auch klimarelevante Sachverhalte mit ein. Die 
in den Beteiligungen gewonnenen Sachverhalte werden im weiteren Verfahren vertiefend 
betrachtet und bewertet. Weitere Informationen dazu werden mit der Vorlage „Billigungs- und 
Auslegungsbeschluss“ vorgelegt. 
 
Beschreibung des Abwägungsprozesses:  
Hier geht es um die Darstellung des verwaltungsinternen Abstimmungsprozesses. Dieser hat 
stattgefunden. Es sind keine unterschiedlichen fachlichen Beurteilungen mit der Folge 
inhaltlicher Zielkonflikte aufgetreten. Mit dieser Vorlage wird der bereits bestätigte 
Masterplan (Beschluss Nr. VI-DS 06768-NF-01 und weitere) für die frühzeitige Beteiligung 
der Öffentlichkeit freigegeben. 
 
 
I. Eilbedürftigkeitsbegründung 
Nicht erforderlich 
 
 
II. Begründung Nichtöffentlichkeit  
5/7
Nicht erforderlich 
 
III.  Strategische Ziele 
Das strategische Ziel „Bezahlbares Wohnen“ wird umgesetzt, indem durch einen 
städtebaulichen Vertrag sichergestellt ist, dass mindestens 30 % der Bruttogrundfläche, die 
für Wohnen im Geschosswohnungsbau vorgesehen sind, als mietpreis- und 
belegungsgebundener Wohnungsbau entsprechend der jeweils geltenden Förderrichtlinie 
des Freistaates Sachsen errichtet werden. 
  
Das strategische Ziel „Zukunftsorientierte Kita- und Schulangebote“ wird umgesetzt, indem 
ein Schulstandort für eine Grundschule und eine noch genauer festzulegende weiterführende 
Schule inklusive der dazugehörigen Sporthallen und Freiflächen planungsrechtlich gesichert 
werden und damit das Angebot entsprechend der Schulnetzplanung bedarfsgerecht erweitert 
wird. Darüber hinaus wird mit dem Bebauungsplan Planungsrecht für zwei Kitas geschaffen. 
  
Das strategische Ziel „Quartiersnahe Kultur-, Sport- und Freiraumangebote“ wird umgesetzt, 
indem ein denkmalgeschütztes Bestandsgebäude für die Nutzung durch kulturelle 
Einrichtungen hergerichtet werden soll. Darüber hinaus sollen die geplanten 
Sporteinrichtungen auf den Sportfreiflächen außerhalb des Schulcampus nach der Schulzeit 
für eine öffentliche Nutzung zur Verfügung stehen. Der großzügig gestaltete zentrale Park 
lädt zu einer vielfältigen Freizeitnutzung ein. 
  
Weiterhin werden mit dem Bebauungsplan folgende strategische Ziele verfolgt: 
„Vorsorgende Klima- und Energiestrategie“ indem auf Basis eines abgestimmten 
Energiekonzeptes und eines abgestimmten Mobilitätskonzeptes die Integration von 
erneuerbaren Energien und die optimale Auslastung der bestehenden Infrastruktur, ein 
Regenwassermanagement mit einer 100 %igen Rückhaltung im Plangebiet sowie die 
Integration von Elektromobilität gesichert ist. 
  
„Balance zwischen Verdichtung und Freiraum“, indem eine zentrumsnahe, infrastrukturell gut 
erschlossene ehemalige gewerblich genutzte Fläche für die Schaffung neuer Wohn- und 
Büroflächen entwickelt wird und gleichzeitig neue Freiraumqualitäten herausgebildet werden. 
Dabei können als Beispiele für die flächensparende Möglichkeit der Nutzung von Freiräumen 
die Kopplung von Schul- und Freizeitnutzung der Sportfreiflächen sowie die Doppelnutzung 
der zentralen Parkflächen zu Freizeitzwecken aber auch zur Versickerung anfallenden 
Regenwassers bei Starkregenereignissen angeführt werden. 
 
 
IV. Sachverhalt 
1. Anlass 
Anlass für das Planverfahren ist die Absicht, das brachgefallene Areal des ehemaligen 
Freiladebahnhofs an der Eutritzscher Straße/Delitzscher Straße zu einem neuen Stadtviertel 
zu entwickeln.  
Ziel ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung eines 
gemischt genutzten Wohnquartiers, eines Schulstandortes mit einer Grundschule und einer 
weiterführenden Schule, zweier Kindertageseinrichtungen, die Sicherung wesentlicher 
Freiraumstrukturen sowie ergänzender Nutzungen.  
Im Verfahren ist zu klären, wie die diversen Nutzungsansprüche auch vor dem Hintergrund 
einer immissionstechnischen Vorbelastung durch die Eutritzscher bzw. Delitzscher Straße, 
aber auch durch die im Osten das Plangebiet tangierende Bahntrasse, konfliktfrei 
eingeordnet werden können. 
Im Ergebnis sind entsprechende planungsrechtliche Regelungen zu treffen, um die Planung 
des neuen Stadtquartiers zu ermöglichen und bauplanungsrechtlich zu sichern. 
 
 
 
 
2. Beschreibung der Maßnahme 
6/7
Auf dem Areal des ehemaligen Freiladebahnhofs in Leipzig soll ein neues Stadtquartier 
entstehen. Es wird darauf abgezielt, ein attraktives, lebendiges und zukunftsweisendes 
Quartier zu schaffen, das im Sinne der europäischen Stadtbaukultur entwickelt wird und sich 
durch einen hohen Grünanteil auszeichnet.  
  
Das neue nutzungsgemischte Stadtquartier soll sich selbstverständlich in den Kontext der 
hochwertigen Leipziger Gründerzeitquartiere einfügen, kurze Wege ermöglichen und als 
autoreduziertes Quartier konzipiert werden. 
  
Der vorliegende städtebauliche Entwurf basiert im Wesentlichen auf den Regelungen der 
„Planungs- und Entwicklungsvereinbarung“ [Beschluss VI-DS-03664-DS-01] vom 26. 
April 2017, die die zwischen dem Vorhabenträger und der Stadt Leipzig abgestimmten 
Zielsetzungen der städtebaulichen Entwicklung vorgibt.  
  
Ein Bestandteil der Planungs- und Entwicklungsvereinbarung war zum Beispiel die 
Festlegung, zur Ideenfindung für den zukünftigen Städtebau ein städtebauliches 
Werkstattverfahren durchzuführen. Als Ergebnis des zweistufigen Werkstattverfahrens wurde 
im September 2017 der Entwurf des Büros OCTAGON, Leipzig, zusammen mit Atelier 
LOIDL, Berlin, zur Umsetzung empfohlen. 
  
Nach einer Prüfung auf Umsetzbarkeit und eine in Teilbereichen notwendig gewordene 
Überarbeitung, lag die sogenannte Masterplanung zu Beginn des Jahres 2019 vor. Der 
Stadtrat hat der Masterplanung im März 2019 inhaltlich zugestimmt. Seitdem wurden in 
Abstimmungen zwischen Vorhabenträger und Verwaltung weitere Präzisierungen der 
Planung vorgenommen. 
  
Dazu gehörte auch eine vertiefte fachplanerische Auseinandersetzung mit konkreten 
Maßnahmen der Klimaanpassung des Quartiers und der geplanten Energieversorgung 
insbesondere der Einordnung alternativer Energiegewinnungsmöglichkeiten. Darüber hinaus 
erfolgte auch die Betrachtung von differenzierten Maßnahmen im Zusammenhang mit einem 
zukunftsfähigen Regenwassermanagement sowie die Ausformulierung eines 
Mobilitätskonzeptes.  
  
Der derzeitige Stand der Planung wird durch den Vorentwurf des Bebauungsplanes 
wiedergegeben. Im Zuge der weiteren Qualifizierung der Bauleitplanung werden die 
entsprechenden Gutachten und Konzepte abgeschlossen.  
 
Mit dieser Vorlage wird für den in der Anlage beigefügten Bebauungsplan-Vorentwurf und 
seine Begründung die Freigabe für die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der 
Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB) herbeigeführt. 
 
 
3. Realisierungs-/Zeithorizont 
Die weitere Vorgehensweise ist wie folgt vorgesehen: 
Nach der Bestätigung dieser Vorlage in der Dienstberatung des OBM und Information im 
Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau wird das Dezernat Stadtentwicklung und Bau, 
Stadtplanungsamt, die frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit (siehe 
„Bürgerbeteiligung“) und zeitgleich der Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB) 
durchführen. 
 
Auf die frühzeitigen Beteiligungen folgen die Beteiligungen zum Entwurf. Daran schließt sich 
der Satzungsbeschluss an. 
 
 
4. Finanzielle Auswirkungen 
Finanzielle Auswirkungen können erst im Laufe des weiteren Verfahrens ermittelt werden. 
 
 
7/7
5. Auswirkungen auf den Stellenplan 
Keine 
 
 
6. Bürgerbeteiligung 
 bereits erfolgt     geplant     nicht nötig 
 
Die Bürgerschaft wurde im Rahmen zweier Bürgerforen über die Entwicklung der Planungen 
auf dem Areal des Freiladebahnhofs informiert. 
  
Darüber hinaus wurde mit dem Ziel einer intensiven Bürgerbeteiligung am Planungsprozess 
ein neues Beteiligungsformat entwickelt: das Nachbarschaftsforum. Seit Mai 2019 begleitet 
es in fester Zusammensetzung die Quartiersentwicklung. Insgesamt gehören dem 
Nachbarschaftsforum 55 Mitglieder an. Dabei soll Bürgern und Interessengruppen gezielt die 
Chance geboten werden, ihr Umfeld mitzugestalten. Am Nachbarschaftsforum beteiligt sind 
neben der Stadt Leipzig und dem Vorhabenträger Vertreter von Vereinen rund um das 
Projektgebiet, Nachbarn, Stadtbezirksbeiräte, Bürger aus anderen Stadtgebieten und 
Mitglieder der Stadtratsfraktionen. Die Nachbarn wurden dabei per Zufallsstichprobe aus den 
Anmeldungen zum Nachbarschaftsforum ausgewählt. 
 
Die Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 des BauGB erfolgt in Form einer 
öffentlichen Auslegung der nach dem BauGB erforderlichen Unterlagen. Die 
Bekanntmachung dazu erfolgt im Leipziger Amtsblatt.  
 
Zeitgleich erfolgt die Beteiligung der Bürgervereine zu den nach dem BauGB erforderlichen 
Unterlagen. 
 
 
7. Besonderheiten 
Keine  
 
 
8. Folgen bei Nichtbeschluss 
Die Beteiligung der Öffentlichkeit kann nicht erfolgen; das Verfahren zur Aufstellung des 
Planes in der vorliegenden Form wird nicht fortgesetzt. 
  
Baurecht für den Bau benötigter Wohnungen als auch die Realisierung zweier 
Kindertagesstätten, aber vor allem eines Standortes für eine Grundschule sowie eine 
weiterführende Schule kann nicht geschaffen werden. 
 
 
Anlagen: 
1 Übersichtskarte 
2 Masterplan 
3 Erläuterungen zum Masterplan: Eutritzscher Freiladebahnhof "Städtebauliche Vertiefung"  
4 Planzeichnungen in zwei Varianten mit Planzeichenerklärung 
5 Begründung zum Bebauungsplan 
 
 
 
 
Übersichtskarte – Lage des Plangebietes 
für die Vorlage 
 
Bebauungsplan Nr. 416 „Freiladebahnhof Eutritzscher Straße/Delitzscher 
Straße“ 
 
 
 
 
 
Datengrundlage:  Stadtkarte Leipzig (DSK 5), M 1:10.000, Stand: 02/2020 
Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung 
 
 
 Grenze des Plangebietes 
 
 
N
Arbeitsstand vom 28.05.2021
erstellt am 28.05.2021
509.L416
[A3] M 1:1
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STÄDTEBAULICHE VERTIEFUNG
MASTERPLAN
N
Maßstab 1:4000
STAND 26.05.2021
0 50 100 200
BEBAUUNGSPLAN NR.416
"Freiladebahnhof Eutritzscher Straße/
Delitzscher Straße"
Stadt Leipzig
Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Stadtplanungsamt
erstellt durch:
Leipzig 416 GmbH
MASTERPLAN
- 1 -
N
Arbeitsstand vom 12.05.2021
erstellt am 12.05.2021
509.L416
[A3] M 1:5,80
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STÄDTEBAULICHE VERTIEFUNG
VISUALISIERUNG
ERLÄUTERUNGEN ZUM MASTERPLAN
Eutritzscher Freiladebahnhof – Städtebauliche Vertiefung
Stand: 21.05.2021
Verfasser: Leipzig 416 GmbH
- 2 -
Inhalt
1.  Vorwort
2.  Grundlagen und Ziele 
2.1  Entwicklungsfläche 
2.2  Planungsziele
2.3  Bestandssituation und Entwicklungsziele
3.  Konzept
3.1 Verkehrliche Erschließung und Mobilität
3.2  Baulich-räumliches Konzept
3.3  Nutzungskonzept
3.4  Medientechnische Erschließung
3.5  Grün- und Freiflächen
3.6  Stadtökologie und Umwelt
N
Arbeitsstand vom 21.05.2021
erstellt am 21.05.2021
509.L416
[A3] M
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STÄDTEBAULICHE VERTIEFUNG
LAGEPLAN
Lageplan
Quelle: Nokera planning 
- 3 -
Straße“. Der Masterplan entstand im Rahmen eines kooperativen 
Verfahrens. Die hier dargestellten Pläne basieren auf den Plänen der 
Büros Octagon und Loidl.
 
Die Stadt Leipzig und der Vorhabenträger verfolgen gemeinsam das 
Ziel, im Jahr 2022 mit dem Satzungsbeschluss das B-Planverfahren 
416 erfolgreich abzuschließen.
1. Vorwort
Anlass der Planung ist die Absicht der Stadt Leipzig, das Areal des 
ehemaligen Eutritzscher Freiladebahnhofes, der sich nordwestlich 
des Leipziger Hauptbahnhofes in einer innerstädtischen, sehr 
zentrumsnahen Lage befindet, einer geordneten städtebaulichen 
Entwicklung zuzuführen. 
 
Die Leipzig 416 GmbH als Vorhabenträger und die Stadt Leipzig 
haben sich das gemeinsame Ziel gesetzt, das innenstadtnahe 
Areal zukunftsweisend zu einem attraktiven, durchgrünten und 
urbanen Stadtteil mit innerstädtischer Dichte zu entwickeln und 
sukzessive zu bebauen. 
 
Als planungsrechtliche Grundlage für die Umsetzung ist die 
Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich. Mit dem 
Masterplan „Leipzig 416“ wurde dafür die planerische Grundlage 
geschaffen und im März 2019 vom Stadtrat verabschiedet. Nach 
einem Wechsel des Vorhabenträgers erfolgte im November 2020 
der Beschluss zur Fortschreibung des Masterplanes. Der Stand 
des Masterplans wurde am 15.12.2020 beurkundet. Ziel der 
Masterplanung ist die Qualifizierung der bisherigen Ergebnisse im 
Sinne des Vorentwurfes für den aufzustellenden Bebauungsplan 
Nr. 416 „Freiladebahnhof Eutritzscher Straße / Delitzscher 
Luftaufnahme des Entwicklungsareals
Quelle: IMMOCOM 
- 4 -
2.1 Entwicklungsfläche
2.1.1    Lage, Größe und Abgrenzung 
Die Entwicklungsfläche liegt im Ortsteil Zentrum-
Nord, etwa einen Kilometer nördlich des Leipziger 
Innenstadtkerns und circa  800 Meter nordwestlich 
des Leipziger Hauptbahnhofes. Sie wird begrenzt von 
der Theresienstraße im Norden, den Gleisanlagen der 
DB AG im Osten, der Roscherstraße und der Berliner 
Straße im Süden sowie von der Eutritzscher Straße 
und Delitzscher Straße im Westen. Die Gesamtfläche 
beträgt circa 30 Hektar. Durch den Vorhabenträger, die 
Leipzig 416 Management GmbH, werden davon  
25 Hektar entwickelt.
 
2. Grundlagen und Ziele
Schwarzplan
Quelle: Nokera planning 
- 5 -
N
Arbeitsstand vom 21.05.2021
erstellt am 21.05.2021
509.L416
[A3] M 1:3700
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STÄDTEBAULICHE VERTIEFUNG
EIGENTUMSVERHÄLTNISSE
BF 05
A = 6.133,73 m²
BF 06
A = 6.389,89 m²
BF 03
A = 6.301,02 m²
BF 04
A = 6.310,03 m²
BF 24
A = 1.439,55 m²
BF 16
A = 3.494,84 m²
BF 17
A = 4.024,37 m²
BF 02
A = 7.324,25 m²
BF 15
A = 2.638,59 m²
KiTa 2
A = 2.603,60 m²
BF 13
A = 2.693,76 m²
BF 14
A = 5.353,35 m²
BF 26
A = 578,65 m²
BF 09
A = 5.508,73 m²
BF 08
A = 5.224,36 m²
BF 10
A = 5.244,65 m²
BF 11
A = 4.106,76 m²
BF 21
A = 2.046,69 m²
BF 22
A = 1.754,49 m²
BF 20
A = 1.133,05 m²
BF 19
A = 1.951,88 m²
BF 23
A = 4.560,61 m²
BF 12
A = 4.475,62 m²
BF 01
A = 5.576,64 m²
BF 18
A = 1.860,42 m²
Schulcampus
A = 25.927,19 m²
BF 25
A = 2.484,86 m²
BF 07
A = 6.448,34 m²
BF 28
A = 6.481,30 m²
KiTa 1
A = 2.402,92 m²
Eigentum L416
Eigentum Dritter
Eigentum Deutsche Bahn
Übersicht Eigentumsverhältnisse Masterplan
Quelle: Nokera planning 
2.1.2    Eigentumsverhältnisse 
Der Kernbereich des Areals mit 25 Hektar ist 
im Eigentum des Vorhabenträgers, der Leipzig 
416 GmbH. Der Planungsbereich entlang 
des westlichen Teils der Roscherstrasse mit 
einer Größe von fünf Hektar befindet sich 
im Eigentum Dritter. Im östlichen Bereich 
des Masterplangebietes befindet entlang des 
Bahndamms ein circa zwei Hektar großer Streifen, 
der noch im Eigentum der Deutsche Bahn ist. 
Der Kaufvertrag ist in Verhandlung und wird 
voraussichtlich Mitte 2021 abgeschlossen.
- 6 -
2.1.3    Ausgangslage
Das Gelände des ehemaligen Eutritzscher Freiladebahnhofes 
liegt bis auf seine Rand bereiche weitestgehend brach 
und wurde in den letzten mehr als 20 Jahren nur sehr 
eingeschränkt genutzt. Das Areal verfügt über keine 
durchgehende Erschließung und ist mit der städtischen 
Infrastruktur nur rudimentär verbunden. 
Auf dem Gelände sind fünf Gebäude mit Denkmalschutz­
status verortet: ein ehemaliger Lokschuppen an der 
zukünftigen Kita Ost, ein ehemaliges Abfertigungsgebäude 
am zukünftige Entrée-Platz, ein Ladeschuppen zwischen 
zukünftigem Sportpark und Schulcampus sowie ein 
ehemaliges Verwaltungsgebäude auf dem zukünftigen 
Schulcampus. Darüber hinaus finden sich im unmittelbare 
Grenzbereich des Areals zwei denkmalgeschützte Stellwerk­
Gebäude, die über das Areal erschlossen werden. 
 
erstellt am 21.05.2021
509.L416
Arbeitsstand vom 21.05.2021
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STÄDTEBAULICHE VERTIEFUNG
DENKMALGESCHÜTZTE GEBÄUDE
denkmalgeschützte Gebäude
Übersicht Denkmäler
Quelle: Nokera planning 
- 7 -
Luftaufnahme des Entwicklungsareals (03/2021)
Quelle: IMMOCOM 
Bis auf die denkmalgeschützten Gebäude wurde 
die komplette Bebauung abgerissen und entsorgt. 
Zudem waren unterschiedliche Ablagerungen in 
Form von Bauschutt oder sonstiger Überreste 
technischer Anlagen auf dem Gelände vorhanden. 
Im Randbereich (Eutritzscher­, Delitzscher­ und 
Roscherstraße) wird das Areal von gewerblichen 
Nutzungen geprägt. Der Bereich nördlich der 
Roscherstraße hatte vorwiegend gewerblichen 
Charakter und ist durch ein heterogenes 
Erscheinung  sbild gekennzeichnet. Der westliche Teil 
der Roscherstraße ist mit ein­ bis zweigeschossigen 
Werkstatt-, Büro- und Geschäftsgebäuden bebaut. 
An der Kreuzung Roscherstraße / Eutritzscher 
Straße befindet sich ein Autohaus mit vorgelagerten 
Stellflächen für Kraftfahrzeuge. Der östliche Teil der 
Roscherstraße wird durch drei­bis fünfgeschossige, 
zum Teil als Baudenkmal gesicherte Wohngebäude 
sowie durch eine religiöse Einrichtung geprägt. 
- 8 -
2.2 Planungsziele
Ziel der Stadt Leipzig und des Vorhabenträgers ist es, den 
derzeit ungeordneten Stadtraum östlich der Eutritzscher 
Straße / Delitzscher Straße aufzuwerten, die Vernetzung des 
nördlichen Zentrums mit den angrenzenden Stadträumen des 
Leipziger Nordens zu verbessern und ein urbanes, gemischtes 
Stadtquartier zu schaffen. Das große Areal des ehemaligen 
Freiladebahnhofes ist dabei von strategischer Bedeutung. 
 
Im Einzelnen werden mit der Erarbeitung der Planung in enger 
Zusammenarbeit mit der Stadt Leipzig vor allem folgende Ziele 
und Zwecke verfolgt (Auswahl):
 
  Deckung der städtebaulichen Flächenbedarfe durch 
Revitalisierung innerstädtischer, bereits erschlossener Flächen 
  Weiterentwicklung Leipzigs als attraktiver und 
konkurrenzfähiger Wohnstandort, unter Berücksichtigung 
der Leitlinien und Strategien der Leipziger Wohnungspolitik 
inklusive der Schaffung geförderten Wohnraumes, verteilt 
auf alle zu errichtenden Wohngebäude, um eine gute soziale 
Durchmischung zu gewährleisten.
  Schaffung von einem ausgewogenen Wohnraum-Mix, um 
unterschiedlichen Wohnbedürfnissen gerecht zu werden
  Sicherung eines Standortes für zwei Kindertagesstätten, eine 
Grundschule, eine weiterführende Schule samt einem Sportpark 
und einer Dreifelder­Sporthalle zur Deckung des Bedarfes aus der 
Schulentwicklungsplanung
  Ansiedlung von neuem Gewerbe zur Schaffung von 
Arbeitsplätzen im Bereich Dienstleistungen, Forschung und 
Entwicklung, Büro und Verwaltung
  Herausbildung einer eigenständigen stadtgestalterischen Adresse  
im Kontext der Leipziger Stadtquartiere
  konzeptionelle Entwicklung des Areals unter dem Leitthema  
„Smart City“
  Ausbildung eines prägnanten Entrées entlang der Eutritzscher / 
Delitzscher Straße als städtebaulicher Auftakt in das neue 
Stadtquartier
  abgestufte, städtebaulich gut proportionierte Höhen-Entwicklung
  Herausbildung klar definierter öffentlicher Räume
  Erhalt und städtebauliche Integration von wertvoller 
Denkmalsubstanz
  Wiederverwendung lokaler Bestandsmaterialien im Freiraum
- 9 -
  Entwicklung eines verkehrsreduzierten gemischten 
Stadtquartiers mit reduziertem Stellplatzbedarf im 
öffentlichen Raum und autofreien Innenhöfen
  Förderung umweltverträglicher Mobilität durch Stationen 
für Car­Sharing und Elektro­Fahrzeuge
  angemessene Gestaltung der Fußgänger­und 
Radverkehrsflächen
  Beachtung der Ziele des Radverkehrsentwicklungsplanes 
zur Ergänzung einer innergemeindlichen 
Hauptradverbindung in Richtung Gohlis und Richtung 
Hauptbahnhof­Westseite
  Doppelte Innenentwicklung durch aktive 
Freiflächennutzung für alle Einwohner
  Gestaltung von Straßenräumen als „attraktiven 
Lebensraum“
  Nachhaltige und klimaschützende Quartiersentwicklung
  Realisierung von Dachbegrünung auf Flachdächern
  Dezentrale Regenwasserbewirtschaftung mit 
gestalterischer Integration in den nutzbaren Freiraum
  Umsetzung einer ressourcenschonenden 
Energieerzeugung.
2.3 Bestandssituation und 
Entwicklungsziele
2.3.1  Topografie, Geologie und Baugrund 
Das Areal des ehemaligen Freiladebahnhofes ist weitgehend 
eben, weist jedoch an den Randbereichen folgende 
topographische Besonderheiten auf: Entlang der Delitzscher 
Straße ist eine deutlich wahrnehmbare Böschung vorhanden. 
In diesem Bereich liegt das Plangebiet im Mittel circa 2,50 
Meter tiefer als die Delitzscher Straße selbst. Der südöstliche, 
direkt an die Gleisanlagen der Deutschen Bahn angrenzende 
Bereich des Plangebietes wurde um etwa. 3,00 bis 3,50 Meter 
zu einem Plateau aufgeschüttet. Eine parallel zu den Gleisen 
geführte Böschung stellt den Übergang zu der angrenzenden 
Bahnfläche her. Eine weitere circa 4,40 Meter hohe Böschung 
befindet sich an der Berliner Straße, zwischen der Einmündung 
Roscherstraße und der nahegelegenen Bahnüberführung. 
Diese Böschung stellt den Übergang zur tieferliegenden 
Berliner Straße her.
Für das Areal des Plangebietes erfolgte bereits im Dezember 
2016 eine Altlastenvoruntersuchung, im Rahmen derer 
insbesondere bereits vorhandene Erkenntnisse und Unterlagen 
gesichtet und beurteilt wurden. Die Altlastenuntersuchung 
- 10 -
findet eine kontinuierliche Fortschreibung. Die Ergebnisse sind 
mit den Voruntersuchungen und den bekannten Altlasten­
Verdachtsflächen gut korrelierbar. Das Resultat: Auf dem Areal 
lässt sich keine flächenhafte und keine tiefgründige Belastung 
des Baugrundes gemäß der Untersuchungsparameter der 
LAGA TR Boden- beziehungsweise Bauschutt feststellen. 
Die Verunreinigungen beschränken sich auf die anthropogen 
aufgefüllte oberste Bodenschicht und auf die bereits bekannten 
nutzungsbedingten Altlasten-Verdachtsflächen. 
 
Eine im März 2021 erstellte Gefährdungsabschätzung 
gelangte ebenfalls zum Ergebnis, dass in einigen Bereichen 
zwar geringe bahntypische Kontaminationen vorhanden sind, 
diese aber derzeit aufgrund ihrer Höhe und Ausdehnung nicht 
schwerwiegend sind und somit kein Schadstoffpotential für eine 
Verfrachtung darstellen. Eine Gefährdung ist daher anhand der 
aktuellen Nutzung und Schadstoffsituation nicht gegeben.
Im Rahmen vorbereitender Maßnahmen werden bereits jetzt 
vom Vorhabenträger die kontaminierten Flächen fachgerecht 
abgetragen und entsorgt. Dementsprechend ist davon 
auszugehen, dass bei der eigentlichen Umsetzung der Planung 
kontaminierte Böden nicht mehr vorhanden sein werden. 
 Quelle: Christoph Sandig / www.fotosandig.de
- 11 -
2.3.2. Freiraum und Vegation
Das Stadtquartier soll ein ökologisches Vorzeigequartier 
werden. Im Rahmen der Planung wird ein ökologisches 
Gesamtkonzept erstellt. Es werden über 800 Einzelbäume 
neu gepflanzt, Grünflächen gestaltet und Gehölzpflanzungen 
in die Freianlagen integriert. Im Gebiet sind circa 42.000 
Quadratmeter öffentliche Grün- und Freiflächen vorgesehen. 
Die Aufteilung der Grünflächen gliedert sich in einen von Süd-
Ost nach Nord-West gehenden Grün- und Parkverbund, der 
das Grüne Herz des Quartiers bildet. Die Grünfläche ist in drei 
wesentliche Bereiche geteilt (zentraler Park, Sportpark, Entree 
und grüne Quartiersplätze).
Die gestalterische Planung wird im Laufe des weiteren 
Verfahrens in die bauleitplanerischen Erwägungen sowie 
die umweltbezogenen Prüfungen einfließen. Darüber 
hinaus findet bei der Entwicklung und Gestaltung der 
Freiflächen, Innenhöfe und Gründächer im Rahmen eines 
Bundesforschungsprogrammes zu ressourceneffizienten 
Stadtquartieren (Projekt blau/grün) eine Kooperation mit dem 
Umweltforschungszentrum und der Universität Leipzig statt.
2.3.3 Immissionen
Verkehr
Im Rahmen einer schalltechnischen Untersuchung wurden die von 
außerhalb des Gebietes liegenden Schallquellen Straßenverkehrs-, 
Straßenbahn- und Eisenbahnlärm ermittelt und die daraus 
resultierende Schallimmissionsbelastung auf das geplante Bebau-
ungs  plangebiet untersucht. Die Berechnungsergebnisse sind als 
Isophonenkarten für zwei Berechnungshöhen – 2,80 Meter und 
12,80 Meter – ausgewiesen. Dabei wurden die Erkenntnisse aus 
der Fest legung der Planungsziele bestätigt. Unter Beachtung von 
verschiedenen passiven Schall schutz maßnahmen ist eine Umsetzung 
des städtebaulichen Entwurfes möglich. Weitere begleitende 
Untersuchungen finden im weiteren Verfahrensverlauf statt. 
- 12 -
Gewerbe
In einer weiteren schalltechnischen Untersuchung wurde die 
Ermittlung der gewerblichen Vorbelastung im Umkreis des 
Plangebietes untersucht. Die Ergebnisse haben gezeigt, dass 
die Immissionsrichtwerte für urbane Gebiete nach der TA­Lärm 
eingehalten werden. Es sind keine schalltechnischen Konflikte 
zu erwarten, welche von außerhalb des Plangebietes liegenden 
gewerblichen Einrichtungen ausgehen. Zudem verhält sich die 
Planung nicht schädlich gegenüber vorhandenen gewerblichen 
Einrichtungen. Einschränkungen, welche durch heranrückende 
Bebauung entstehen könnten, sind nicht zu befürchten. 
Freizeit
Beim geplanten Sportpark mit zwei Spielfeldern im nördlichen 
Teil des Plangebietes ist die Wahrscheinlichkeit schalltechnischer 
Konflikte für den Tagzeitraum unwahrscheinlich. Hingegen sind für 
den Nachtzeitraum schalltechnische Konflikte wahrscheinlich. Dies 
beruht darauf, dass nicht ausgeschlossen werden kann, dass sich 
im Nachtzeitraum Personen dort aufhalten. Um entsprechende 
Konflikte zu minimieren, wurden bestimmte Maßnahmen 
vorgeschlagen, wie etwa eine Einfriedung des Sportparks mit 
gesteuertem Zugang (Sperrung des Zuganges nach 22.00 Uhr). 
Zudem soll durch grundrissorientiertes Bauen ein Konflikt minimiert 
werden, in dem etwa schutzbedürftige Räume nicht in Richtung des 
Sportparkes ausgerichtet werden. Eine abschließende Bewertung 
erfolgt, wenn das Nutzungskonzept des Sportparks weiter 
fortgeschrieben ist. 
- 13 -
Quelle:  Büro goritzka akustik, Schallimmissionsprognose | Verkehrslärm Bebauungsplan Nr. 416, „Eutritzscher Freiladebahnhof“ in Leipzig, 2018
Tagzeitraum
Berechnungshöhe:
2,80 m über Gelände
Nachtzeitraum
Berechnungshöhe:
2,80 m über Gelände
- 14 -
erstellt am 12.05.2021
509.L416
Arbeitsstand vom 12.05.2021
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STÄDTEBAULICHE VERTIEFUNG
SCHULEN I KITA
Kindergarten/ Schulcampus
Sportpark
erstellt am 12.05.2021
509.L416
Arbeitsstand vom 12.05.2021
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STÄDTEBAULICHE VERTIEFUNG
SCHULEN I KITA
Kindergarten/ Schulcampus
Sportpark
Sport und Freizeit
Der neue Sportpark soll gleichzeitig für den Schul- als auch 
für den Freizeitsport zur Verfügung stehen. Beim geplanten 
Sportpark mit zwei Spielfeldern im nördlichen Teil des 
Plangebietes ist die Wahrscheinlichkeit schalltechnischer 
Konflikte für den Tagzeitraum unwahrscheinlich. Hingegen 
sind für den Nachtzeitraum schalltechnische Konflikte 
wahrscheinlich. Dies beruht darauf, dass nicht ausgeschlossen 
werden kann, dass sich im Nachtzeitraum Personen dort 
aufhalten. Um entsprechende Konflikte zu minimieren, 
wurden bestimmte Maßnahmen vorgeschlagen, wie etwa 
eine Einfriedung des Sportparks mit gesteuertem Zugang 
(Sperrung des Zuganges nach 22.00 Uhr). Zudem soll durch 
grundrissorientiertes Bauen ein Konflikt minimiert werden, 
in dem etwa schutzbedürftige Räume nicht in Richtung 
des Sportparkes ausgerichtet werden. Eine abschließende 
Bewertung erfolgt, wenn das Nutzungskonzept des Sportparks 
weiter fortgeschrieben ist.
Sprot / Freizeit / Kitas / Schulen
Quelle: Nokera planning
Sportpark / Freizeit
erstellt am 12.05.2021
509.L416
Arbeitsstand vom 12.05.2021
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STÄDTEBAULICHE VERTIEFUNG
SCHULEN I KITA
Kindergarten/ Schulcampus
Sportpark
Kindergarten / Schulcampus
- 15 -
3. Konzept
3.1  Verkehrliche Erschließung und Mobilität 
 
3.1.1  Parkraummanagement
Das Gesamtgebiet und sein Umfeld sollen mit Parkraum­
bewirtschaftung konzipiert werden, um das Abstellen 
gebietsfremder Personenkraftwagen zu unterbinden und 
zugleich den Parkdruck zu entschärfen. Tiefgaragenstellplätze 
sollen separat von den Wohnungen verkauft beziehungsweise 
vermietet werden, so dass zuziehende Haushalte auch vor der 
Entscheidung stehen, ob sie ihren Pkw weiterhin benötigen 
oder nicht. In den Quartiersgaragen soll die Digitalisierung 
in Verbindung mit Sensoren für eine optimale Nutzung der 
Kapazitäten für Mieter und Besucher sorgen. 
Die Stadt Leipzig kann die Entscheidungen der zuziehenden 
Einwohner durch Mobilitätsmanagement positiv beeinflussen, 
da sich bei Umzügen das Mobilitätsverhalten durch 
veränderte Wegebeziehungen ohnehin verändert. Je 
nach Eigentümerkonstellation können auch Konzepte des 
Mobilitätsmanagements für Wohnstandorte zum Einsatz 
kommen.
Im Zuge der Quartiersentwicklung wird die äußere 
Erschließung neu geplant. Es entstehen zwei zusätzliche 
Straßenbahnhaltestellen, eine im Norden und eine im Süden 
des Gebietes. Die innere Erschließung basiert auf einem 
innovativen und umweltfreundlichen Mobilitätskonzept.
 
Dieses Konzept hat das Ziel, mit insgesamt sieben 
Bausteinen, die Grundlagen für eine nachhaltige Mobilität 
auf dem Gelände zu schaffen. Damit soll die Vorgabe des 
städtebaulichen Vertrages umgesetzt werden, ein autoarmes 
Stadtquartier zu schaffen, in dem unter anderem deutlich 
weniger Kraftfahrzeug-Stellplätze je Wohneinheit geschaffen 
werden müssen. Dabei soll zugleich sichergestellt werden, 
dass die Bewohner auch tatsächlich keinen höheren 
Motorisierungsbedarf haben und nicht letztlich ihre Fahrzeuge 
außerhalb zugelassener Stellflächen oder in benachbarten 
Stadtgebieten abstellen und dort den Parkdruck verschärfen. 
- 16 -
3.1.2  Radverkehr
Der Mobilitätsbaustein Radverkehr sorgt dafür, dass alle 
Einwohner und Nutzer des Gebietes ihre Fahrräder gut 
geschützt und barrierefrei zugänglich abstellen können. Die 
Fahrräder der Einwohner sollen vollständig im Innenbereich 
der Baufelder platziert werden, während für Besucher aller Art 
Fahrradpark-Konzepte im Verkehrsraum vorgesehen werden.
  
3.1.3    Förderung des ÖPNV
Das Kernstück der Verbesserung der ÖPNV­Bedienung umfasst 
die Schaffung von drei neuen Haltestellen: Chausseehaus (etwa 
120 Meter südlicher als bisher), Blumenstraße (im Nordwesten 
des Projektgebietes) und Roscherstraße (im Südosten des 
Projektgebietes). Dadurch verkürzt sich der Weg zur Haltestelle 
für die Mehrzahl der Einwohner. 
Um auch den Ostteil besser anzuschließen, wurden drei 
weitere Optionen diskutiert. Langfristig nicht umsetzbar 
wäre ein S­Bahn­Haltepunkt (aufgrund der Lage der in den 
Citytunnel führenden Gleise). Eine Straßenbahnführung durch 
die Roscherstraße wäre erst nach 2030 möglich. Zur Option 
einer Buslinie, die den östlichen Bereich in Nord­Süd­Richtung 
durchquert und mit der Innenstadt verbindet, existieren erste 
Überlegungen.
erstellt am 12.05.2021
509.L416
Arbeitsstand vom 12.05.2021
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STÄDTEBAULICHE VERTIEFUNG
RADWEGE I PARKWEGE
Rad- und Gehwege
Rad- und Gehwege
Quelle: Nokera planning
- 17 -
3.1.4    Mobilitätsstationen
Die große Mobilitätsstation „Chausseehaus“ soll nach 
Verlegung der entsprechenden Haltestelle am Entrée-
Platz Eutritzscher Straße neu entstehen, eine zusätzliche 
Mobilitätsstation wäre an der neuen Haltestelle Roscherstraße 
möglich. Zudem werden fünf Mobilpunkte vorgeschlagen, die 
als Standorte für E­Ladesäulen, Car­Sharing und gegebenfalls 
Bike­Sharing nutzbar sind.
3.1.5    Sharing-Angebote
Das westliche Umfeld des Projektgebietes verfügt bereits über 
zahlreiche Car-Sharing-Stationen, für das Projektgebiet sind 
darüber hinaus weitere geplant. Eine Absichtserklärung des in 
Leipzig führenden Anbieters teilAuto zur Kooperation liegt vor. 
Der Leipziger Marktführer nextbike bietet im Umfeld des 
Projektgebietes bereits eine flexibilisierte Form des Ausleihens 
von Fahrrädern an und erwägt, diese auf das Projektgebiet 
auszudehnen. Eine Absichtserklärung von nextbike liegt 
ebenfalls vor. Auch ein Verleih von Lastenfahrrädern wird 
geplant.
  
3.1.6    E-Mobilität
Als öffentliche Ladeinfrastruktur für Personenkraftwagen sollen 
zunächst sieben Ladesäulen an den Mobilitätspunkten und 
-stationen sowie Lademöglichkeiten in den Quartiersgaragen 
geschaffen werden. In den Tiefgaragen sollen alle Stellplätze 
grundsätzlich die Option auf einen Stromanschluss erhalten, die 
Einrichtung geeigneter Wallboxen kann mit fünf Prozent des 
Stellplatzbestandes anfangen und später je nach Marktentwicklung 
ausgedehnt werden.
 
3.1.7    Paketstationen und Belieferung
Ausgehend von dem aktuellen Konzept für „Urban Hubs“ in Leipzig 
werden für das Projektgebiet Paketstationen sowie Mikro-Depots 
empfohlen, die als Zielpunkte des Lieferverkehrs dienen, und von 
denen aus die Sendungen durch die Empfänger flexibel abgeholt 
werden können. Zudem soll eine Feinverteilung von Paketen 
durch Lastenfahrräder ermöglicht werden. Damit belastet der 
Lieferverkehr das Projektgebiet wesentlich weniger – ohne Mikro-
Depots müssten allein für die Wohnungen täglich rund 350 bis 
400 Paketsendungen mit Kleinlastern ausgeliefert werden. Die 
Mikro­Depots können teilweise in Gebäude integriert werden. 
Für die beiden Quartiersgaragen sowie fünf öffentliche Plätze im 
Projektgebiet werden Standortvorschläge abgestimmt.
- 18 -
N
Arbeitsstand vom 21.05.2021
erstellt am 21.05.2021
509.L416
[A3] M
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STÄDTEBAULICHE VERTIEFUNG
SCHEMASCHNITT
Schemaschnitt
Quelle: Nokera planning
- 19 -
3.2  Baulich­räumliches Konzept 
Der Eigentümer und die Stadt Leipzig sind sich darüber einig, 
dass das Areal des ehemaligen Eutritzscher Freiladebahnhofes 
zu einem gestalterisch hochwertigen, gemischt genutzten, 
lebendigen und urbanen Stadtquartier entwickelt werden soll, 
das sich durch eine robuste Stadtstruktur, kompakte Bauformen 
und hochwertige öffentliche Grün-und Freiräume auszeichnet. 
Das neue Stadtquartier soll im Kontext der stadtbildprägenden 
und baukulturell wertvollen Leipziger Stadtquartiere stehen 
und den zukünftigen Bewohnern und Beschäftigten ein 
hohes Maß an Lebensqualität ermöglichen. Das westliche 
Quartier entlang der Eutritzscher Straße ist durch eine starke 
Durchmischung von Wohnen und Gewerbe geprägt. Die 
Entwicklung erfolgt unter dem Stichwort „Urbane Blöcke“. Im 
Nordosten befindet sich ein Schul- und Sportcampus für eine 
Grund­ und eine Oberschule sowie kulturelle Einrichtungen in 
einem als Baudenkmal gesicherten Verladeschuppen. Die auf der 
Ostseite des Parkes gelegenen „Höfe am Gleis“ sind vorwiegend 
wohngeprägt. Im Südosten wird die Bebauung durch Baufelder 
für „Experimentelles Wohnen“ abgerundet. Die südliche, 
gewerblich geprägte Flanke des Quartiers bildet den Übergang zum 
Gewerbeband an der Roscherstraße.
Eine Besonderheit ist: Der Vorhabenträger beabsichtigt einen Teil 
der Gebäude in Holz­ und Holz­Hybrid­Bauweise zu erstellen. Allein 
bei Sondertypen wie Hochhäusern und Einzelhandel erfolgt eine 
konventionelle Bauweise. Angestrebt sind der KfW-Effizienzhaus-
Standard 40 und eine Quartierszertifizierung nach DGNB.
  
3.2.1 Städtebauliche Setzung
Die Planung sieht teils offene teils geschlossene Blockrand be-
bauungen, Zeilenbauten, Punktbauten sowie städtebauliche 
Hybridformen in den einzelnen klar definierten Baublöcken vor. 
Die Punktbauten werden das neue Quartier in seiner Höhen-
entwicklung akzentuieren. Das Gesamtquartier ist im Rahmen des 
vorangegangenen städtebaulichen Wettbewerbes als dezidiert 
kompakte städtische Struktur um die großzügige zentrale Grün- und 
Gemeinschaftsfläche konzipiert. 
Bei der Entwicklung der Gebäude stehen kompakt gegliederte 
nutzungsgemischte Gebäudetypologien im Vordergrund, die 
differenzierte Wohnformen für unterschiedliche Lebenslagen 
- 20 -
vorhalten und die soziale und funktionale Durchmischung 
im Quartier fördern. Darüber hinaus werden private oder 
gemeinschaftlich genutzte wohnungsnahe Grün- und Freiflächen 
sowie stadtökologisch hochwertige, öffentliche Grün- und 
Freiflächen hohe Bedeutung für das Image, den Charakter und die 
Akzeptanz des neuen Stadtquartiers haben. 
Die zu erhaltenden, als Baudenkmal festgestellten Gebäude 
werden – als Referenz an die ehemalige Nutzung des Areals – in 
die städtebauliche Konzeption zu integriert und durch geeignete 
Nutzungen langfristig in ihrem Bestand gesichert. 
3.2.2 Straßenblock, Einzelgebäude und öffentlicher Raum
Im Rahmen der architektonischen Durcharbeitung wird jeder 
Baublock im städtebaulichen Kontext als eine gestalterisch in sich 
abgestimmte Einheit entwickelt.  Innerhalb des Blocks ist dabei 
jedes Haus als ablesbar eigenständiger Entwurf im Rahmen eines 
übergeordneten Formen- und Gestaltungskanons zu verstehen. 
Wesentliche Kriterien für die Bewertung der Gestaltung 
des jeweiligen Einzelhauses ist sowohl die Wirkung auf den 
öffentlichen Stadtraum als auch der angemessene Ausdruck der 
jeweiligen Funktion des Hauses wie Wohnen, Arbeit oder Handel. 
Wohn- und Gewerberaum werden in einem Verhältnis von 70% zu 
30% entwickelt.
N
Arbeitsstand vom 05.05.2021
erstellt am 05.05.2021
509.L416
[A3] M
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STÄDTEBAULICHE VERTIEFUNG
 ISOMETRIE NUTZUNGSVERTEILUNG
Gewerbe
Wohnen
flexibel
Einzelhandel
Bildung
Denkmal/Kultur
Parken
Gastronomie
N
Arbeitsstand vom 05.05.2021
erstellt am 05.05.2021
509.L416
[A3] M
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STÄDTEBAULICHE VERTIEFUNG
 ISOMETRIE NUTZUNGSVERTEILUNG
Gewerbe
Wohnen
flexibel
Einzelhandel
Bildung
Denkmal/Kultur
Parken
Gastronomie
N
Arbeitsstand vom 05.05.2021
erstellt am 05.05.2021
509.L416
[A3] M
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STÄDTEBAULICHE VERTIEFUNG
 ISOMETRIE NUTZUNGSVERTEILUNG
Gewerbe
Wohnen
flexibel
Einzelhandel
Bildung
Denkmal/Kultur
Parken
Gastronomie
Isometrie Nutzungsverteilung
Quelle: Nokera planning
- 21 -
Zum zentralen Stadtpark als grünem Herzen des Quartieres 
artikulieren sich die Haus- und damit Blockfassaden in 
einer blockübergreifenden, auf einander abgestimmten 
Architektursprache im Sinn einer klassischen Platzfassade. Die 
Platzfassaden erhalten eine besondere Akzentuierung durch 
einen großzügigeren Verglasungsanteil, durch vorgestellte 
Loggien, umlaufende Balkone oder Austritte.
So werden die gestalterisch hervorgehobenen um den 
zentralen Park gruppierten Fassaden zum quartiersprägenden 
Gestaltungselement. Sie öffnen die Wohnungen zur grünen 
Mitte des Quartiers.
3.2.3 Kubaturen
Variation der Gebäudetiefen
Der äußere Umriss der einzelnen Häuser ist fast immer „fest“ als 
Baulinie definiert. Demgegenüber wird die Tiefe der einzelnen 
Baukörper vor allem von den – sehr unterschiedlichen – 
Anforderungen der jeweiligen Nutzungen bestimmt werden. Im 
Interesse einer städtischen, vielfältigen Nutzungsstruktur wird 
daher hinsichtlich der Gebäudetiefen eine größere Freiheit zu 
ermöglichen sein. 
Gebäudehöhen und öffentlicher Raum
In seiner Weiterentwicklung antwortet der Masterplan mit der 
Kubatur der Gebäude genauer und deutlicher unterschieden auf 
die unterschiedlichen öffentlichen Freiräume. Ziel ist eine gute 
Proportion der öffentlichen Räume durch sorgfältig differenzierte 
Querschnitte.
Die Weite großer übergeordneter Straßen, wie der Eutritzscher 
Straße, ermöglicht und erfordert andere Gebäudehöhen, als die 
untergeordneten, in der Regel den Anwohnern vorbehaltenen 
Quartiersstraßen.
 
Sockel- und Erdgeschosszonen
Die Erdgeschosszone wird deutlich höher und soll in allen 
Häusern auch architektonisch klar von den anderen Geschossen 
unterschieden werden. Dies kann durch eine besondere Materialität, 
durch einen Rhythmuswechsel in der Gliederung und nicht zuletzt 
auch durch eine besondere Dimension der Öffnungen erreicht 
werden. 
Die Erdgeschossbereiche können flexibel als Wohnraum oder 
Gewerbeflächen genutzt werden.
- 22 -
In der Sockelzone werden keine geschlossenen Wand­
flächen mit einer Länge von mehr als 7,00 m ausgeführt. 
Der Öffnungsanteil der Sockelzone beträgt mindestens 60 % 
der jeweiligen Fassadenlänge. 
  
Sonderformen
Auf den Baufeldern 10 und 11 im Süden des neuen 
Quartiers sollen Sonderformen des Wohnens ihren 
Platz finden, die auch in ihrer baulichen Gestalt von 
der prägnanten Blockstruktur der übrigen Baufelder 
abweichen können.
Für die das Baufeld fassenden Baulinien wird daher 
festgesetzt, dass eine Bebauung der Baulinie nur auf 
mindestens 50 % der Länge einer jeden Seite des 
Baufeldes, in diesem Bereich jedoch in voller Höhe, 
verlangt wird. Damit werden auf diesen beiden Baufeldern 
offene Baukörpertypologien im Sinne von freistehenden 
Einzelhäusern, ebenso aber auch zeilenartige Strukturen 
ermöglicht. Ziel der Festsetzung, dennoch einen Teil der 
jeweiligen Baulinien zu halten ist es, den Zusammenhang 
des Quartiers über die beiden Baufelder 10 und 11 hin 
zum südlich abschließenden Baufeld 12 zu wahren. 
N
Arbeitsstand vom 21.05.2021
erstellt am 21.05.2021
509.L416
[A3] M
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STÄDTEBAULICHE VERTIEFUNG
GEBÄUDEHÖHEN
1 - geschossig
2 - geschossig
3 - geschossig
4 - geschossig
5 - geschossig
6 - geschossig
7 - geschossig
10 - geschossig
16 - geschossig
BF 01
BF 02
BF 03
BF 04
BF 05
BF 06
BF 07
BF 08
BF 09
BF 10
BF 11
BF 12
KITA SÜD
KITA OST
SCHULCAMPUS
BF 25
BF 17
BF 16
BF 26
BF 24
BF 18
BF 19 BF 20
BF 21 BF 22
BF 23
BF 28
BF 27
BF 13
BF 15
BF 14
N
Arbeitsstand vom 05.05.2021
erstellt am 05.05.2021
509.L416
[A3] M
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STÄDTEBAULICHE VERTIEFUNG
GEBÄUDEHÖHEN
1 - geschossig
2 - geschossig
3 - geschossig
4 - geschossig
5 - geschossig
6 - geschossig
7 - geschossig
10 - geschossig
16 - geschossig
Gebäudehöhen  
Quelle: Nokera planning
- 23 -
3.2.4 Individuelle Gestaltung und Gliederung der Fassaden
Mit Ausnahme der Pavillonbauten an den Stadtplätzen und 
der Hochpunkte gilt für die Fassaden des Quartiers der 
Grundgedanke einer klassischen Dreiteilung in Sockelzone, 
Mittelbereich und Kopfzone. Der obere Gebäudeabschluss ist 
als Gesims- oder Attikazone klar zu definieren. Insbesondere die 
Gesims-Ausbildung vereint dabei gestalterische und bauliche 
Ansprüche indem sie ganz im Sinne der klassischen Architektur 
als konstruktiver Witterungsschutz für die Fassaden dient.
Der aus der klassischen Fassadentypologie abgeleitete Entwurfs ­
grundsatz der horizontalen Dreiteilung ist als der die individuellen 
Fassadengestaltungen verbindende Entwurfsgrundsatz 
festgeschrieben und wird in den Einzelentwürfen individuell 
variiert. Wesentlich ist dabei ein, von der jeweiligen 
Geschossigkeit abhängig ausgewogenes Verhältnis der drei 
Fassadenzonen. 
Bezogen auf die unterschiedlichen Gebäudehöhen gilt hier als 
grundsätzliche Vorgabe wie nachfolgend beschrieben:
Für die Sockelausbildung:
Das Erdgeschoss der Viergeschosser ist als Sockelgeschoss 
gesondert zu gestalten. Für die Fünf­ und Sechsgeschosser können 
Erdgeschoss und erster Stock zu einer überhöhten Sockelzone 
zusammengefasst werden; für die Siebengeschosser sollte dies der 
Regelfall sein.
Für die Ausbildung des oberen Gebäudeabschlusses:
Bei den viergeschossigen Gebäuden kann auf die gesonderte 
Ausbildung des obersten Geschosses verzichtet werden. Ab fünf 
Geschossen ist die besondere Gestaltung des obersten Geschosses 
zu beachten, bei den Sechsgeschossern können und bei den 
Siebengeschossern sind die beiden obersten Geschosse in der Regel 
als zusammengefasste Kopfzone auszubilden.
Bei allen Gebäuden ist auf eine individuelle Durcharbeitung der 
oben erwähnten Gesims-oder Attikaausbildung großes Augenmerk 
zu legen.
- 24 -
N
Arbeitsstand vom 05.05.2021
erstellt am 05.05.2021
509.L416
[A3] M 1:3700
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STÄDTEBAULICHE VERTIEFUNG
NUTZUNGSVERTEILUNG ERDGESCHOSS
BF 05
A = 6.133,73 m²
BF 06
A = 6.389,89 m²
BF 03
A = 6.301,02 m²
BF 04
A = 6.310,03 m²
BF 24
A = 1.439,55 m²
BF 16
A = 3.494,84 m²
BF 17
A = 4.024,37 m²
BF 02
A = 7.324,25 m²
BF 15
A = 2.638,59 m²
KiTa 2
A = 2.783,46 m²
BF 13
A = 2.693,76 m²
BF 14
A = 5.353,35 m²
BF 26
A = 578,65 m²
BF 09
A = 5.508,73 m²
BF 08
A = 5.224,36 m²
BF 10
A = 5.244,65 m²
BF 11
A = 4.106,76 m²
BF 21
A = 2.046,69 m²
BF 22
A = 1.754,49 m²
BF 20
A = 1.133,05 m²
BF 19
A = 1.951,88 m²
BF 28
A = 4.560,61 m²
BF 12
A = 4.475,62 m²
BF 01
A = 5.576,64 m²
BF 18
A = 1.860,42 m²
Schulcampus
A = 26.907,51 m²
BF 25
A = 2.484,86 m²
BF 07
A = 6.448,34 m²
BF 28
A = 6.481,30 m²
KiTa 1
A = 2.402,92 m²
Nutzung  
Gewerbe
Wohnen
flexibel
Einzelhandel
Bildung
Denkmal/Kultur
Parken
Gastronomie
N
Arbeitsstand vom 05.05.2021
erstellt am 05.05.2021
509.L416
[A3] M 1:3700
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STÄDTEBAULICHE VERTIEFUNG
NUTZUNGSVERTEILUNG OBERGESCHOSSE
BF 05
A = 6.133,73 m²
BF 06
A = 6.389,89 m²
BF 03
A = 6.301,02 m²
BF 04
A = 6.310,03 m²
BF 24
A = 1.439,55 m²
BF 16
A = 3.494,84 m²
BF 17
A = 4.024,37 m²
BF 02
A = 7.324,25 m²
BF 15
A = 2.638,59 m²
KiTa 2
A = 2.783,46 m²
BF 13
A = 2.693,76 m²
BF 14
A = 5.353,35 m²
BF 26
A = 578,65 m²
BF 09
A = 5.508,73 m²
BF 08
A = 5.224,36 m²
BF 10
A = 5.244,65 m²
BF 11
A = 4.106,76 m²
BF 21
A = 2.046,69 m²
BF 22
A = 1.754,49 m²
BF 20
A = 1.133,05 m²
BF 19
A = 1.951,88 m²
BF 28
A = 4.560,61 m²
BF 12
A = 4.475,62 m²
BF 01
A = 5.576,64 m²
BF 18
A = 1.860,42 m²
Schulcampus
A = 26.907,51 m²
BF 25
A = 2.484,86 m²
BF 07
A = 6.448,34 m²
BF 28
A = 6.481,30 m²
KiTa 1
A = 2.402,92 m²
Nutzung  
Gewerbe
Wohnen
flexibel
Einzelhandel
Bildung
Denkmal/Kultur
Parken
Gastronomie
N
Arbeitsstand vom 05.05.2021
erstellt am 05.05.2021
509.L416
[A3] M 1:3700
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STÄDTEBAULICHE VERTIEFUNG
NUTZUNGSVERTEILUNG ERDGESCHOSS
BF 05
A = 6.133,73 m²
BF 06
A = 6.389,89 m²
BF 03
A = 6.301,02 m²
BF 04
A = 6.310,03 m²
BF 24
A = 1.439,55 m²
BF 16
A = 3.494,84 m²
BF 17
A = 4.024,37 m²
BF 02
A = 7.324,25 m²
BF 15
A = 2.638,59 m²
KiTa 2
A = 2.783,46 m²
BF 13
A = 2.693,76 m²
BF 14
A = 5.353,35 m²
BF 26
A = 578,65 m²
BF 09
A = 5.508,73 m²
BF 08
A = 5.224,36 m²
BF 10
A = 5.244,65 m²
BF 11
A = 4.106,76 m²
BF 21
A = 2.046,69 m²
BF 22
A = 1.754,49 m²
BF 20
A = 1.133,05 m²
BF 19
A = 1.951,88 m²
BF 28
A = 4.560,61 m²
BF 12
A = 4.475,62 m²
BF 01
A = 5.576,64 m²
BF 18
A = 1.860,42 m²
Schulcampus
A = 26.907,51 m²
BF 25
A = 2.484,86 m²
BF 07
A = 6.448,34 m²
BF 28
A = 6.481,30 m²
KiTa 1
A = 2.402,92 m²
Nutzung  
Gewerbe
Wohnen
flexibel
Einzelhandel
Bildung
Denkmal/Kultur
Parken
Gastronomie
N
Arbeitsstand vom 05.05.2021
erstellt am 05.05.2021
509.L416
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STÄDTEBAULICHE VERTIEFUNG
NUTZUNGSVERTEILUNG ERDGESCHOSS
BF 05
A = 6.133,73 m²
BF 06
A = 6.389,89 m²
BF 03
A = 6.301,02 m²
BF 04
A = 6.310,03 m²
BF 24
A = 1.439,55 m²
BF 16
A = 3.494,84 m²
BF 17
A = 4.024,37 m²
BF 02
A = 7.324,25 m²
BF 15
A = 2.638,59 m²
KiTa 2
A = 2.783,46 m²
BF 13
A = 2.693,76 m²
BF 14
A = 5.353,35 m²
BF 26
A = 578,65 m²
BF 09
A = 5.508,73 m²
BF 08
A = 5.224,36 m²
BF 10
A = 5.244,65 m²
BF 11
A = 4.106,76 m²
BF 21
A = 2.046,69 m²
BF 22
A = 1.754,49 m²
BF 20
A = 1.133,05 m²
BF 19
A = 1.951,88 m²
BF 28
A = 4.560,61 m²
BF 12
A = 4.475,62 m²
BF 01
A = 5.576,64 m²
BF 18
A = 1.860,42 m²
Schulcampus
A = 26.907,51 m²
BF 25
A = 2.484,86 m²
BF 07
A = 6.448,34 m²
BF 28
A = 6.481,30 m²
KiTa 1
A = 2.402,92 m²
Nutzung  
Gewerbe
Wohnen
flexibel
Einzelhandel
Bildung
Denkmal/Kultur
Parken
Gastronomie
N
Arbeitsstand vom 05.05.2021
erstellt am 05.05.2021
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STÄDTEBAULICHE VERTIEFUNG
NUTZUNGSVERTEILUNG ERDGESCHOSS
BF 05
A = 6.133,73 m²
BF 06
A = 6.389,89 m²
BF 03
A = 6.301,02 m²
BF 04
A = 6.310,03 m²
BF 24
A = 1.439,55 m²
BF 16
A = 3.494,84 m²
BF 17
A = 4.024,37 m²
BF 02
A = 7.324,25 m²
BF 15
A = 2.638,59 m²
KiTa 2
A = 2.783,46 m²
BF 13
A = 2.693,76 m²
BF 14
A = 5.353,35 m²
BF 26
A = 578,65 m²
BF 09
A = 5.508,73 m²
BF 08
A = 5.224,36 m²
BF 10
A = 5.244,65 m²
BF 11
A = 4.106,76 m²
BF 21
A = 2.046,69 m²
BF 22
A = 1.754,49 m²
BF 20
A = 1.133,05 m²
BF 19
A = 1.951,88 m²
BF 28
A = 4.560,61 m²
BF 12
A = 4.475,62 m²
BF 01
A = 5.576,64 m²
BF 18
A = 1.860,42 m²
Schulcampus
A = 26.907,51 m²
BF 25
A = 2.484,86 m²
BF 07
A = 6.448,34 m²
BF 28
A = 6.481,30 m²
KiTa 1
A = 2.402,92 m²
Nutzung  
Gewerbe
Wohnen
flexibel
Einzelhandel
Bildung
Denkmal/Kultur
Parken
Gastronomie
N
Arbeitsstand vom 05.05.2021
erstellt am 05.05.2021
509.L416
[A3] M 1:3700
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STÄDTEBAULICHE VERTIEFUNG
NUTZUNGSVERTEILUNG ERDGESCHOSS
BF 05
A = 6.133,73 m²
BF 06
A = 6.389,89 m²
BF 03
A = 6.301,02 m²
BF 04
A = 6.310,03 m²
BF 24
A = 1.439,55 m²
BF 16
A = 3.494,84 m²
BF 17
A = 4.024,37 m²
BF 02
A = 7.324,25 m²
BF 15
A = 2.638,59 m²
KiTa 2
A = 2.783,46 m²
BF 13
A = 2.693,76 m²
BF 14
A = 5.353,35 m²
BF 26
A = 578,65 m²
BF 09
A = 5.508,73 m²
BF 08
A = 5.224,36 m²
BF 10
A = 5.244,65 m²
BF 11
A = 4.106,76 m²
BF 21
A = 2.046,69 m²
BF 22
A = 1.754,49 m²
BF 20
A = 1.133,05 m²
BF 19
A = 1.951,88 m²
BF 28
A = 4.560,61 m²
BF 12
A = 4.475,62 m²
BF 01
A = 5.576,64 m²
BF 18
A = 1.860,42 m²
Schulcampus
A = 26.907,51 m²
BF 25
A = 2.484,86 m²
BF 07
A = 6.448,34 m²
BF 28
A = 6.481,30 m²
KiTa 1
A = 2.402,92 m²
Nutzung  
Gewerbe
Wohnen
flexibel
Einzelhandel
Bildung
Denkmal/Kultur
Parken
Gastronomie
3.3 Nutzungskonzept 
Das Nutzungskonzept sieht eine urbane 
Mischung aus Wohnen, Gewerbe 
und sozialer Infrastruktur vor. Für 
die Bereiche Wohnen und Gewerbe 
ist eine Gesamtfläche von 318.000 
Quadratmetern Bruttogeschossfläche 
anzustreben. Auf Wohnen sollen dabei 
circa 70 Prozent der Geschossfläche 
entfallen, auf Gewerbe etwa 30 Prozent. 
Zuzüglich sollen neben kulturellen 
Einrichtungen eine Grundschule, eine 
Oberschule, zwei Kindertagesstätten 
sowie Sportanlagen entstehen. 
Nutzungsverteilung
Quelle: Nokera planning
Erdgeschosse Obergeschosse
- 25 -
3.3.1  Wohnen
Im Quartier können bis zu 2.400 Wohnungen für etwa 
3.700 Menschen entwickelt werden. Zur Förderung der 
Mischung unterschiedlicher Bewohner­ und Nutzergruppen 
ist es erforderlich, ausreichend differenzierte Wohnformen 
für unterschiedliche Lebenslagen, Generationen und 
Einkommensgruppen bereit zustellen. Das Spektrum reicht von
kleinen Wohnungen (bis 60 Quadratmeter) bis zu größeren,
familienfreundlichen Wohnungen (größer als 85 Quadratmeter).
Mindestens 30 Prozent der Geschossfläche soll als geförderter 
mietpreis­ und belegungsgebundener Wohnraum realisiert 
werden. Im Konzept des städtebaulichen Entwurfes finden die 
gewerblichen und wohngeprägten Nutzungen entsprechend der 
Quartierscharakteristik teils in heterogenen nutzungsgemischten 
Blöcken eine Verknüpfung. Die resultierenden Höfe werden 
in den Bereichen des „Urbanen Mix“ und der „Produktiven 
Nachbarschaft“ so zu angrenzenden Gewerbe- und Wohnhöfen.
Die Gestaltung der Wohnungstypologien erfolgt grundsätzlich 
flexibel, um im weiteren Verfahren auf bestimmte Größen 
in Bezug auf die Wohnflächen reagieren zu können. Eine 
Orientierung soll in der Phase der gebäudeweisen Ausplanung 
nach dem Bedarf der Stadt erfolgen. 
 
3.3.2  Gewerbe und Dienstleistungen 
Entlang der Eutritzscher und der Delitzscher Straße sind 
überwiegend Büronutzungen vorgesehen. Weiterhin wird das 
Gewerbe im südlichen Bereich entlang des gewerblichen Streifens 
an der Roscher     straße angeordnet. Im Bereich der Erdgeschosszonen 
sind zudem etwa drei Prozent der Fläche als flexible Nutzung 
vorgesehen; in diesem Bereich kann eine Anpassung an Bedürfnisse 
zum Zeitpunkt der baulichen Errichtung der jeweiligen Baufelder 
erfolgen.
Dienstleistungs­ und Gewerbenutzungen werden in mehr ge­
schossigen nutzungsvariablen Büro- und Geschäftsgebäuden 
und als Geschäftsunterlagerung von Wohngebäuden organisiert. 
Dabei sollen über 80 Prozent der Geschossfläche Gewerbe in 
vorwiegend gewerblich geprägten Objekten und etwa 20 Prozent 
der Geschossfläche Gewerbe in der flexiblen Nutzung im Bereich 
der wohngeprägten Gebäude verortet werden. Eine Streuung der 
Gewerbeflächen über das Plangebiet ist nach Einschätzung des 
zuständigen Fachamtes nicht umsetzbar und für die Entwicklung des 
Gebietes und die Gewerbeansiedlungen nicht förderlich. 
- 26 -
Innerhalb des Gewerbes erscheint die folgende 
Flächenverteilung sinnvoll: 
 
  circa 80 bis 85 Prozent Dienstleistungen und Büros 
(unter anderem Verwaltung, IT­Cluster, Dienstleistungs­
und Beratungsunternehmen, Kreativwirtschaft, Medizin-
und Gesundheitsdienstleistungen, Bildungs­und 
Forschungsdienstleistungen, Beherbergung)
  circa 5 bis 10 Prozent nicht störendes Gewerbe, Handwerk
  circa 3 bis 5 Prozent Gastronomie, Freizeit und Kultur
  circa 3 bis 5 Prozent Handel und Einzelhandel.
 
Eine Detaillierung muss in der nächsten Planungsphase 
erfolgen, unter Berücksichtigung der Bedarfsentwicklung bis zur 
tatsächlichen Umsetzung.
 
3.3.3    Einzelhandel und Gastronomie
 Die Angebote für die grund- und quartiersbezogene 
Versorgung sollen in einem Einzelhandels­, Gastronomie­ 
und Dienstleistungsbereich innerhalb des Gesamtquartiers 
zusammengefasst werden. Dieses „kleine Quartierzentrum“ 
bietet aufgrund der angebotenen Nutzungsvielfalt einerseits 
erstellt am 12.05.2021
509.L416
Arbeitsstand vom 12.05.2021
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STÄDTEBAULICHE VERTIEFUNG
EINZELHANDEL I GASTRONOMIE
Gastronomie und Einzelhandel
Gastronomie und Einzelhandel
Quelle: Nokera planning
- 27 -
klare Vorteile für Bewohner und Besucher (kurze Wege, viel 
zu erledigen), andererseits bewirkt es in Ergänzung anderer 
Funktionen eine moderate Ausstrahlung nach außen. Die 
Verortung dieses Quartierzentrums erfolgt im Bereich des 
Entrée-Platzes (Eingangsplatz an der Eutritzscher Straße mit 
zentraler ÖPNV Haltestelle). 
Die Eutritzscher Straße wird aufgrund ihrer Funktion als 
Hauptmagistrale vom Stadtzentrum zu den nördlich gelegenen 
Stadtteilen mit dem Entrée-Platz das „Eingangstor“ zum 
neuen Stadtquartier Eutritzscher Freiladebahnhof sein. Dieser 
Bereich ist ein städtischer „Dreh-und Angelpunkt“ und weist 
aufgrund der ÖPNV-Nähe eine hohe Frequenz von Bewohnern, 
Beschäftigten und Pendlern auf.
Für das Gesamtareal wird eine Verkaufsfläche von 1.600 
Quadratmetern angestrebt, ergänzt durch zwei weitere, 
800 Quadratmeter große Flächen für Verkauf und flexible 
Erdgeschossnutzung (kleine Läden, Gastronomie oder 
Wohnnutzung).
 
 3.3.4    Soziale Infrastruktur
 Der geplante Schulcampus befindet sich im nördlichen Plangebiet 
und wird über die Theresienstraße erschlossen. In diesem sind eine 
vierzügige Grundschule und eine fünfzügige Oberschule sowie die 
Sporthalle des Leibniz­Gymnasiums untergebracht. Grundschule 
und Sporthalle als straßenbegleitende Baukörper bilden zusammen 
mit dem Gebäude der Oberschule eine funktionale und räumliche 
Einheit. Durch eine sinnvolle Anordnung der drei Gebäude und 
effizienter Flächenverteilung der Schul- und Sportflächen werden 
Freiräume im Inneren geschaffen.
Die für den Schulbetrieb erforderlichen Sportfreiflächen sind 
teilweise in den Schulcampus integriert (geschützte Nutzungen), 
teilweise befinden sie sich im benachbarten Sportpark und stehen 
für eine öffentliche Mehrfachnutzung zur Verfügung. Aus diesem 
Grund sind der Schulcampus und der Sportpark inhaltlich und 
zeitlich in direktem Zusammenhang zu planen und zu realisieren.
Geplant sind im Gebiet außerdem zwei Kitas: die Kita Ost (165 
Plätze) im Wohngebiet am östlichen Rand des Vorhabengebietes 
mit Zufahrt von der Roscher- und der Theresienstraße sowie 
die Kita Süd (165 Plätze) im Wohngebiet am südlichen Rand des 
Vorhabengebietes mit Zufahrt von Roscher- und Eutritzscher Straße.
- 28 -
erstellt am 03.05.2021
509.L416
Arbeitsstand vom 03.05.2021
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STÄDTELAULICHE VERTIEFUNG
SCHULEN I KITA
Kindergarten/ Schulcampus
erstellt am 03.05.2021
509.L416
Arbeitsstand vom 03.05.2021
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STÄDTELAULICHE VERTIEFUNG
ÖFFENTLICHE PLÄTZE
Öffentliche Plätze
Schulen und Kitas Öffentliche Plätze
Quelle: Nokera planning
- 29 -
3.4 Medientechnische Erschließung
 
Das Plangebiet war bis zum Planungsbeginn überwiegend 
unerschlossen oder an eine alte, in Teilen zurückgebaute 
Infrastruktur der DB AG angeschlossen. Die medienseitige 
Erschließung des Gebietes muss daher vollkommen neu 
entstehen. Dazu ist die Infrastruktur für Wasser, Abwasser, 
Regenwasser, Strom, Wärme und Telekomunikation neu 
zu planen und zu errichten. Das neue Quartier erhält 
flächendeckend eine Versorgung mit Glasfaserverkabelung bis 
in jede Wohnung. Sämtliche Punkte mit modernen Technologien 
werden an dieses Netz angeschlossen.
3.4.1  Ver- und Entsorgung
Das Gebiet wird über die umliegenden Trinkwasser­
versorgungs leitungen der Leipziger Wasserwerke erschlossen. 
Möglichkeiten zur Anbindung bestehen in der Roscher­, 
Delitzscher­ und Theresienstraße. Das Trinkwassernetz 
wird im Ringschlusssystem aufgebaut, um eine hohe 
Versorgungssicherheit, Keimfreiheit und den Löschwasserbedarf 
von 96 Kubikmeter pro Stunde sicherzustellen. Die 
Entwässerung des Gebietes regelt ein Trennsystem. 
Die Erfassung von Schmutzwasser erfolgt separat, die 
Abführung voraussichtlich über mehrere Einleitpunkte in den 
Mischwassersammler der Leipziger Wasserwerke. Die weiteren 
Erschließungsmedien Fernwärme, Energie und Telekommunikation 
werden ebenfalls im öffentlichen Raum angeordnet und jedem 
Grundstück zur Verfügung gestellt. In der Folge findet eine 
Prüfung der neuen Lageverortungen der Starkstromleitung und der 
Gashochdruckleitung statt. Darüber hinaus erfolgt die detaillierte 
Planung der Medien im Bereich der öffentlichen Straßen.
 
3.4.2  Regenwassermanagement
Die Regenwasserbewirtschaftung stellt die größte Herausforderung 
der wasserseitigen Erschließung dieses Gebietes dar. Das Ziel: Im 
Plangebiet anfallendes Niederschlagswasser wird umfassend im 
Quartier zurückgehalten und durch ein Regenwassermanagement 
bewirtschaftet. Die Vorplanung dafür basiert auf dem durch das 
Fachbüro PFI erstellten Regenwasserkonzept. 
An drei Standorten sind semidezentrale Versickerungsanlagen 
geplant, welche die Abflüsse von den öffentlichen Flächen 
aufnehmen sollen. Neben den Abflüssen von den öffentlichen 
Flächen müssen jedoch an allen drei Versickerungsstandorten 
zusätzlich gedrosselte Abflüsse von den privaten Baufeldern mit 
bewirtschaftet werden, auf welchen eine Versickerung nicht möglich 
ist (zum Beispiel aufgrund ungünstiger Versickerungsbedingungen). 
- 30 -
Umfangreiche neue Bodenuntersuchungen (ergänzende 
Bodenproben und Versickerungsversuche) sowie 
hydrogeologische Informationen wurden ausgewertet. 
Für den Schulcampus wird aufgrund der begrenzten 
Flächenverfügbarkeit eine Nutzung und Mulden-Rigolen-
Versickerung empfohlen, wobei diese durch weitere 
Maßnahmen, etwa Gründächer, Verringerung der Versieglung, 
adiabate Abluftkühlung, ergänzt werden kann.
Für die Kita Süd ist eine Mulden­Rigolen­Versickerung ratsam. 
Für die Kita Ost wurden verschiedene Rückhaltevolumen für 
eine gedrosselte Einleitung in ein öffentliches Netz ermittelt. Die 
notwendigen Rückhaltvolumen können auf dem Freigelände der 
Kita unterirdisch angeordnet werden. Ergänzende Maßnahmen 
zur Abflussreduzierung und Erhöhung der Verdunstung werden 
empfohlen.
3.4.3    Energieversorgung
Zur Energieversorgung wurden jeweils mehrere 
Versorgungsvarianten gegenübergestellt und verglichen.
Quelle: Optigrün international AG
- 31 -
Wärmeversorgung 
Es wird empfohlen, das Gesamtquartier in zwei Teilbereiche zu 
gliedern.  
 
„Low Ex-Gebiet“: Im östlichen Teil des Quartiers entsteht eine 
Netzstruktur auf Low Ex-Temperatur-Niveau (40˚C). Gespeist wird 
diese aus dem Rücklauf der Leipziger Fernwärme mittels Anzapfung 
und Abwasserwärme, welche mit einer hocheffizient arbeitenden 
Wärmepumpe auf die geringe Netztemperatur angehoben wird. 
Unter anderem wird so der Primärenergiefaktor im ökologischem 
Vorzeigequartier gesenkt. 
 
„FW­Gebiet“: In diesem sich im westlichen Teil des Gebietes 
befindlichen Versorgungsteil wird eine konventionelle Fern-
wärme    trasse errichtet. In den Gebäuden wird ebenfalls ein 
Fernwärmespeicher errichtet inklusive einer Frischwasserstation 
und einer TWW-Zirkulation bis zum Nutzer.  
 
Stromversorgung
Aus dem Blickwinkel einer klimaneutralen Energieversorgung des 
Quartiers wird die Einbindung von Photovoltaik zur Verwendung von 
lokalem und ökologischem Strom für den Antrieb der Wärmepumpen 
und Netz- und Zirkulationspumpen empfohlen. Die Photovoltaik-
Anlagen sollen auf den Dächern der Gebäude errichtet werden.
Die mit lokalen und erneuerbaren Energieerzeugern und den 
digitalen Prozessen empfohlene Infrastruktur im Quartier ermöglicht 
auch das Umsetzen innovativer Miet- und Abrechnungsmodelle. 
So kann etwa der am Standort erzeugte Photovoltaik -Strom 
den Nutzern über Mieterstrom eigenerzeugt, grün und günstig 
angeboten und der Stromverbrauch zusammen mit den 
Nebenkosten gemeinsam abgerechnet werden.
Hinsichtlich der E-Mobilität werden ein jeweiliger Anteil von mit 
E-Ladesäulen zu bestückenden Stellplätzen von 20 Prozent bei Privat- 
und zehn Prozent bei öffentlichen Parkplätzen empfohlen. Dieser 
Anteil muss in jedem baulichen Entwicklungsschritt eingehalten 
werden. Für den Endausbau des Quartiers beträgt die Anzahl von 
Ladesäulen auf privaten Stellplätzen 300, auf öffentlichen 120.
3.5 Grün- und Freiflächen
 
Im Gebiet sind circa 54.000 Quadratmeter öffentliche Grün- und 
Freiflächen einschließlich befestigten Wegen vorgesehen. Die 
Aufteilung gliedert sich in einen von Süd-Ost nach Nord-West 
gehenden Grün- und Parkverbund, der das grüne Herz des Quartiers 
bildet. Die Fläche ist in drei wesentliche Bereiche geteilt. 
- 32 -
3.5.1  Zentraler Park
Die zentrale Parkfläche ist großzügig und vielfältig gestaltet 
und fungiert als verbindendes Element aller Quartiere. Als 
Teil einer übergeordneten Grünverbindung, ausgehend vom 
Hauptbahnhof in den nördlich gelegenen Stadtteil Gohlis, stellt 
der Park eine wichtige Anbindung an die angrenzenden Stadtteile 
her. Durch die hohe Nutzungsvielfalt und die frei begehbaren 
offenen Rasenflächen bietet der Park den Anwohnern aller 
Altersgruppen sowie Besuchern ein attraktives Angebot an 
Aufenthaltsmöglichkeiten. Der Park wird durch seine zentrale Lage 
und Größe zum Identitätsstiftenden Element des gesamten neuen 
Quartiers.
 
Drei ablesbare Bereiche, die durch höhere Wiesenbereiche mit 
Baumpflanzungen gerahmt sind, untergliedern den Park und 
machen ihn kleinteilig und divers:
 
  Der Naturpark im Süd­Osten wird durch eine blumige, höhere 
Wiese gestaltet und erhält einen extensiven Charakter.
  Der Quartierpark in der zentralen Mitte weist die größte 
zusammenhängende Rasenfläche auf und bietet somit freie 
Nutzungs­und Spielmöglichkeiten.
  Der Sportpark im Norden ist speziell auf Sport­und 
Spielnutzungen ausgelegt. 
3.5.2  Entrée und Grünfuge
Der Entrée-Platz markiert als großzügiger öffentlicher Platz den 
Eingang ins Quartier. Die angrenzende Grünfuge leitet ähnlich 
eines Boulevards zum zentralen Quartierspark. Der Erhalt des 
Bestandsgebäudes definiert den Charakter des Platzes in direktem 
Anschluss an die Eutritzscher Straße. Der auf dem Platz geplante 
Baukörper soll sich sensibel in die Platzgestaltung einfügen.
 
3.5.3   Quartiersplätze
Ausgehend vom zentralen Quartierpark wird der öffentliche 
Freiraum durch drei Nachbarschaftsplätze in die Quartiere hinein 
fortgeführt. Diese Plätze dienen als nachbarschaftliches Subzentrum:
 
  Der Platz im Westen wird durch ein großzügiges, gastronomisch 
genutztes Gebäude definiert.
  Der Platz im Osten wird durch das Baudenkmal geprägt. Eine 
Neunutzung des Gebäudes wäre für den Freiraum maßgebend. 
Den östlichen Bereich des Platzes charakterisiert die Kita Ost und 
deren Freispielfläche. 
  Der Platz im Süden hat einen kleineren, öffentlicheren Bereich 
als die anderen beiden Plätze, da er die Kita Süd und deren 
Freispielfläche aufnimmt.
- 33 -
3.5.4  Innenhöfe
Die Innenhöfe der einzelnen Baufelder bieten großzügige 
Flächen von wohnungsnahem Grün, die gemeinschaftlich 
durch die Bewohner genutzt werden. Hier können auch 
Kleinkinderspiel­ und Radstellplätze untergebracht werden.  
Die Bäume verteilen sich in lockeren Gruppen auf die nicht 
unterbauten Flächen.
 
3.6 Stadtökologie und Umwelt
 
Das Stadtquartier soll ein ökologisches Vorzeigequartier werden, 
dessen Konzept im Rahmen der Planung erstellt wird. Dazu 
arbeiten die verschiedenen Fachbereiche der Umweltplanung 
gebündelt und vernetzt zusammen, ermöglichen einen Abgleich 
und zeigen damit Synergien auf. Dabei werden die einzelnen 
umwelt- und klimarelevanten Fachthemen beurteilt sowie die 
Vernetzung der Fachbereiche sichergestellt. 
Ziel ist es, das es in weiten Bereichen moderne, nachhaltige und 
zukunftssichere Bauweisen und Technologien im Quartier gibt. 
Dadurch kommt der klimaangepassten Bauweise ein besonderer 
Stellwert zu. Die sich ergebenden Ergebnisse werden zudem in 
die Grün­Freiraumplanung, die Gebäudeplanung und die Planungen 
der technischen Infrastruktur übernommen.
  
3.6.1 Pflanzen und Baumbestand
Bis auf sehr wenige erhaltenswerte Einzelbäume werden alle 
Bäume und Gehölze durch die Neugestaltung des Areals beseitigt. 
Zu allen Eingriffen erfolgt jedoch ein vollumfänglicher Ausgleich, 
der das Gebiet teilweise aufwerten wird. So werden über mehrere 
hundert Einzelbäume neu gepflanzt, Grünflächen gestaltet und 
Gehölzpflanzungen in die Freianlagen integriert. Die gestalterische 
Planung wird auch insoweit im Laufe des weiteren Verfahrens in 
die bauleitplanerischen Erwägungen sowie die umweltbezogenen 
Prüfungen einfließen. Darüber hinaus findet bei der Entwicklung und 
Gestaltung der Freiflächen, Innenhöfe und Gründächer im Rahmen 
eines Bundesforschungsprogrammes zu ressourceneffizienten 
Stadtquartieren (Projekt blau/grün) eine Kooperation mit dem 
Umweltforschungszentrum und der Universität Leipzig statt. 
3.6.2    Natur- und Artenschutz
Der Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses wurde als 
Ausgangszustand definiert, so dass beginnend ab 2016 
Untersuchungen, Erfassungen und Bewertungen zum Natur­ und 
Artenschutz aufgenommen worden.
- 34 -
Eine faunistische Kartierung aus dem Jahr 2016 erfasste 
den Bestand von Zauneidechsen, Vögeln, Fledermäusen 
und ausgewählten Insektenarten. Weiterhin wurden für das 
gesamte Gelände eine Biotoptypenkartierung sowie eine 
Einzelbaumerfassung durchgeführt. Alle vorbereitenden 
Maßnahmen wurden und werden durch eine ökologische 
Baubegleitung (öBB) dokumentiert und fachlich gelenkt. 
Für den Ausgleich wurden, je nach Betroffenheit der einzelnen 
Arten und je nach Möglichkeit, unterschiedliche Strategien 
gewählt. So werden die Zauneidechsen im Rahmen einer 
Umsiedlung durch qualifizierte Spezialisten artgerecht 
eingefangen und auf eigens dafür erworbene und hergerichtete 
FCS-Flächen im Leipziger Umland verbracht. Fledermäuse 
bekommen auf dem Gelände geeignete Quartiere in den neu 
zu errichtenden Gebäuden. Zudem soll das Stellwerk Nord zum 
Fledermausturm umgestaltet werden. In der Zwischenzeit sorgt 
die öBB dafür, dass bei den Abbrucharbeiten keine Schädigung 
eventuell nachträglich eingezogener Tiere eintritt. Insbesondere 
die ansonsten mögliche Störung der Winterruhe wird so 
vermieden. 
Zur Vermeidung der Störung von gebäudebrütenden Vogelarten 
finden Abrissarbeiten nur außerhalb der Brutzeiten in den Monaten 
zwischen Oktober und März statt. Der zeitweise Verlust von 
Brutstätten durch den fortschreitenden Gebäudeabriss, wird 
durch Ersatzbrutkästen in der Umgebung ausgeglichen. Mit der 
Fertigstellung des Areals stehen wieder zahlreiche Brutplätze zur 
Verfügung.
3.6.3    Klima
Die Verbesserung des Klimas im Plangebiet kann aufgrund nur 
eingeschränkter äußerer positiver Einflüsse hauptsächlich von  
innen heraus, das heißt durch eine klimaoptimierte Quartier-
gestaltung erfolgen. 
Dafür ist im gesamten Quartier vor allem eine Begrünung der  
Flach        dächer eingeplant. Diese wird extensiv und intensiv durch-
geführt. Eine punktuelle Wasserspeicherung im Gründach bereich ist 
vorgesehen. Der Entwurf kann weitgehend als klimatisch  
günstig eingestuft werden. 
- 35 -
Veränderungen in der Lage oder Gestalt der Gebäude sind 
nicht erforderlich. Die Anordnung der Gebäude gewährleistet 
eine gute Quartierdurchlüftung. Im Detail werden die Standorte 
der Bäume klimatisch günstig verortet. In den Freiflächen des 
zentralen Parks beziehungsweise der zentralen Freiraumschneise 
sind die Verschattungszonen bereits optimal angelegt. Für 
sonnenexponierte Gebäudefassaden im Straßenraum sind 
Verschattungszonen zwar bereits vielfach ungesetzt, diese sollen 
jedoch weiter ausgebaut werden.
Flächenbilanz
Quelle: Nokera Planning
Flächenbilanz:
Der Vorhabenträger und die Stadt Leipzig haben gemeinsam 
folgende Aufteilung des circa 25 Hektar großen Planungsgebietes 
abgestimmt, alle Flächenangaben gerundet:
  Private Baufelder     100.000 m²
  Öffentliche Verkehrsflächen   60.000 m²
  Grünflächen*    54.000 m²
  Kitas und Schule    32.000 m²
  Kultur     4.000 m²
  Gesamt       250.000 m²
* einschließlich befestigten Wegen und Plätzen
N
Arbeitsstand vom 12.05.2021
erstellt am 12.05.2021
509.L416
[A3] M
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STÄDTEBAULICHE VERTIEFUNG
FLÄCHENBILANZ
2.287,84 m2
Gemeinbedarf KiTa/Schule
dem Gemeinbedarf gewidmete Fläche
Park/Grünfläche
Kultur
Verkehr
Baufeld
N
Arbeitsstand vom 12.05.2021
erstellt am 12.05.2021
509.L416
[A3] M
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STÄDTEBAULICHE VERTIEFUNG
FLÄCHENBILANZ
2.287,84 m2
Gemeinbedarf KiTa/Schule
dem Gemeinbedarf gewidmete Fläche
Park/Grünfläche
Kultur
Verkehr
Baufeld
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Arbeitsstand vom 12.05.2021
erstellt am 12.05.2021
509.L416
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STÄDTEBAULICHE VERTIEFUNG
FLÄCHENBILANZ
2.287,84 m2
Gemeinbedarf KiTa/Schule
dem Gemeinbedarf gewidmete Fläche
Park/Grünfläche
Kultur
Verkehr
Baufeld
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erstellt am 21.05.2021
509.L416
Arbeitsstand vom 21.05.2021
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STÄDTEBAULICHE VERTIEFUNG
SCHLUSSBILD
Verfasser
Leipzig 416 GmbH 
Brühl 74
04109 Leipzig




 
 
                       
 
Begründung zum  
Bebauungsplan Nr. 416  
„Freiladebahnhof Eutritzscher 
Straße/Delitzscher Straße“   
(Vorentwurf) 
  
 Stadtbezirk: Mitte 
 Ortsteil: Zentrum-Nord 
 
 
 Grenze des räumlichen 
 Geltungsbereiches 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
  Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 Stadtplanungsamt 
Planverfasser: 
 Plan und Recht GmbH 
 Bauleitplanung, Regionalplanung, Entwicklungsplanung 
 Oderberger Straße 40 
 10435 Berlin 
 
 
 
18.06.2021 
 
 
 

Begründung zum Bebauungsplan  
Nr. 416 „Freiladebahnhof Eutritzscher Straße/Delitzscher Straße“ (Vorentwurf)  
 
18.06.2021 
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INHALTSVERZEICHNIS  
 
Einleitung  3 
1.  Lage und Größe des Plangebietes 3  
2.  Planungsanlass und Planerfordernis 3  
3.  Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung 4  
4.  Wesentliche Inhalte und Auswirkungen der Planung 5  
5.  Verfahrensdurchführung und weiteres Vorgehen 6  
6.  Planungsrechtliche und sonstige planerische Grundlagen 6  
7.  Umweltbelange 15  
8.  Gliederung des Gebiets 26  
 
 
  
Begründung zum Bebauungsplan  
Nr. 416 „Freiladebahnhof Eutritzscher Straße/Delitzscher Straße“ (Vorentwurf)  
 
18.06.2021 
Seite 3
Einleitung 
Auf dem Gelände des ehemaligen Freiladebahnhofs an der Eutritzscher und Delitzscher Straße 
im Stadtbezirk Mitte von Leipzig soll ein neues Stadtquartier e ntstehen. Die Stadt Leipzig und 
der Eigentümer der Fläche haben sich das gemeinsame Ziel gesetzt, das bisher überwiegend 
brachliegende Gelände an der Eutritzscher/Delitzscher Straße zu  einem attraktiven, grünen 
Stadtteil mit gemischter Nutzung und innerstädtischer Dichte zu entwickeln. Geplant sind Woh-
nungen, wohnverträgliches Kleingewerbe/Büros, Gastronomie und E inzelhandel, auch mehr 
als 330 Kitaplätze in zwei Kindertagesstätten und ein Schulstandort für zwei Schulen. Der heu-
tige Flächeneigentümer ist der Nachfolger des ursprünglichen In vestors, der die Grundstücke 
im Plangebiet von der Deutschen Bahn gekauft hatte.  
Um die umfangreichen Anforderungen an den Standort in einen stä dtebaulichen Entwurf auf-
zunehmen, wurde durch den ursprünglichen Investor in Kooperation mit der Stadt Leipzig eine 
Städtebauwerkstatt ausgelobt. Entwürfe wurden von verschiedenen Büros im August 2017 ein-
gereicht und die Ergebnisse nach der Jurysitzung im September 2017 der Öffentlichkeit vorge-
stellt. 
Mit dem Bebauungsplan Nr. 416 soll der weiterentwickelte Sieger entwurf aus dieser Städte-
bauwerkstatt umgesetzt werden. Anstehende Probleme sollen in ge rechter Abwägung der öf-
fentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander durch ein nachhaltiges Ge-
samtkonzept mit entsprechenden Festsetzungen gelöst werden.  
Aus dem Siegerentwurf ist inzwischen ein „Masterplan 416 – Eutritzscher Freiladebahnhof“ 
entstanden, aus dem der Bebauungsplan inhaltlich entwickelt wer den soll. Der Stadtrat hat in 
seiner Sitzung im März 2019 dem Masterplan inhaltlich zugestimm t. Zusammenfassende, ak-
tualisierte Erläuterungen zum Masterplan sind dieser Begründung zum Vorentwurf des Bebau-
ungsplans beigefügt („Eutritzscher Freiladebahnhof – Städtebauliche Vertiefung“). 
1. Lage und Größe des Plangebietes  
Das Plangebiet des Bebauungsplanes umfasst das Gelände des ehemaligen Freiladebahnhofs 
im Nord-Westen des deutlich abgesetzten Leipziger Hauptbahnhofs.  
Der räumliche Geltungsbereich wird (im Uhrzeigersinn nachvollzogen) wie folgt umgrenzt: 
Richtung Flurstücke/Straßenname 
Westen  Eutritzscher Straße/Delitzscher Straße 
Norden Theresienstraße 
Osten  Bahngelände 
Süden  Berliner Straße/nördliche Grenzen der Gewerbegrundstücke  an der 
Roscherstraße 
 
Das beabsichtigte Plangebiet hat eine Größe von ca. 25 Hektar. Räumliche Lage und Abgren-
zung des Geltungsbereiches sind aus der vorstehenden Übersichts karte bzw. aus der Plan-
zeichnung zu ersehen.  
2. Planungsanlass und Planerfordernis 
Das Gelände des ehemaligen Freiladebahnhofs wird für seine ursprünglichen Zwecke (Eisen-
bahn-Logistik) nicht mehr benötigt. Große Teile des Gebiets wurden von der Bahn bereits aus 
dem eisenbahnrechtlichen Fachplanungsvorbehalt entlassen und kö nnen nun neu überplant 
Begründung zum Bebauungsplan  
Nr. 416 „Freiladebahnhof Eutritzscher Straße/Delitzscher Straße“ (Vorentwurf)  
 
18.06.2021 
Seite 4
werden. Nur im nordöstlichen und südöstlichen Bereich befinden sich noch Leitungen, 
die in Funktion sind, sowie planfestgestellte und bereits hergerichtete Ausgleichspflanzungen. 
Die zugehörige Fläche ist deswegen noch nicht vom Fachplanungsv orbehalt freigestellt. Die 
Leitungen im südöstlichen Bereich sollen verlegt werden; die ge naue Lage der Leitungen im 
nordöstlichen Bereich muss noch geklärt werden. Es kann aber damit gerechnet werden, dass 
auch der östliche Teilbereich in absehbarer Zeit für andere Zwe cke genutzt werden kann. Die 
innerstädtische Fläche steht also insgesamt für neue Planungen und Nutzungen offen.  
Gegenwärtig liegt für das Plangebiet kein rechtsverbindlicher B ebauungsplan vor. Die Zuläs-
sigkeit von Bauvorhaben richtet sich daher zurzeit im nördliche n/westlichen Teil nach § 35 
BauGB, im südlichen Teil nach § 34 BauGB und im östlichen Teil nach Fachplanungsrecht. 
Das Plangebiet ist bereits stark anthropogen überformt und zu signifikanten Anteilen versiegelt; 
der Abriss der nicht benötigten Gebäude ist bereits erfolgt. 
Im oben bereits erwähnten Masterplan, dessen Umsetzung zwischen  der Stadt und dem Flä-
cheneigentümer vereinbart wurde, sind die städtebaulichen Ziele Leipzigs abgebildet. Ein Mas-
terplan ist jedoch keine hinreichende Grundlage, um die baulich e Entwicklung dieser leerge-
räumten ehemaligen Bahnfläche zu steuern. Vielmehr ist ein qualifizierter Bebauungsplan eine 
notwendige Voraussetzung, um zukünftige Bauanträge im Sinne der im Bebauungsplan umge-
setzten Masterplanung genehmigen zu können. Der Flächeneigentümer hat sich außerdem in 
einer Planungs- und Entwicklungsvereinbarung gegenüber der Stad t dazu verpflichtet, seine 
Bauanträge zur Errichtung von Hochbauten und anderen Anlagen auf einen noch zu erstellen-
den Bebauungsplan zu stützen. Es besteht somit Planungsbedarf.  
3. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes soll die planungsrechtl iche Grundlage für die ange-
strebte bauliche Entwicklung im Plangebiet in Übereinstimmung m it dem Masterplan und der 
Planungs- und Entwicklungsvereinbarung zwischen der Stadt und dem Flächeneigentümer ge-
schaffen werden. Dabei wird angestrebt: 
- Das Flächenverhältnis von Wohnen zu Gewerbe im Gebiet soll 70  % „Wohnen“ und 
30 % „Gewerbe“ betragen.  
- Schaffung von mit einem Anteil für Mietwohnungen von mindeste ns 70 % an der Ge-
samt-Geschossfläche. Innerhalb des Wohnflächenanteils für Gesch osswohnungsbau 
sind 30% der Bruttogeschossfläche als mietpreis- und belegungsg ebundener Wohn-
raum zu errichten. 
- Gefordert ist eine kleinteilige Mischung von gefördertem und frei finanziertem Woh-
nungsbau im gesamten Gebiet; es soll keine Konzentration des geförderten Wohnungs-
baus in wenigen Bauabschnitten geben, erwünscht ist eine hausei ngangsweise Mi-
schung, gern auch anteilig im Haus.  
- Zwei Baufelder sollen für Baugruppen und Baugemeinschaften re serviert werden. 
- Das Spektrum der Wohnungsgrößen soll von kleinen bis zu größe ren, kompakten fa-
milienfreundlichen Wohnungen reichen, auch barrierefreie Wohnun gen sollen dabei 
sein (Wohnraum für unterschiedliche Lebenslagen). 
- Der Bebauungsplan soll weiterhin Flächen für einen Schulstand ort (Grundschule, wei-
terführende Schule, zwei gestapelte Sporthallen) mit den notwen digen Freiflächen si-
chern; zudem werden die Standorte für zwei Kindertagesstätten m it ca. 330 Plätzen 
festgelegt. 
Begründung zum Bebauungsplan  
Nr. 416 „Freiladebahnhof Eutritzscher Straße/Delitzscher Straße“ (Vorentwurf)  
 
18.06.2021 
Seite 5
- Auch stadtgestalterische Ziele werden verfolgt: Schaffen komp akter Stadtstruk-
turen in Anlehnung an das Leitbild der europäischen Stadt (doppelte Innenentwicklung; 
verdichtete und nutzungsgemischte Baustrukturen, ergänzt durch qualitätvolle Stadt-
räume und Grünflächen) unter Förderung der Baukultur. 
- Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sollen durch Gewährleis tung eines ausrei-
chenden Immissionsschutzes gegenüber dem Verkehrslärm von Straß en und Eisen-
bahnschienen und vor dem möglichen Gewerbelärm gesichert werden; 
- Natur- und artenschutzfachlichen Belange einschließlich des A usgleichs für Eingriffe in 
Boden, Natur und Landschaft werden berücksichtigt, ebenso der Klimaschutz und Ener-
gieeffizienzbelange (Beschlüsse der Ratsversammlung zum Klimano tstand VI-A-
07961, VI-A-07961-DS-10) sowie weitere stadtökologischer Belange. 
Vorgaben für Maßnahmen zur naturverträglichen Regenwasserbewirt schaftung vor Ort sowie 
die Rahmenbedingungen für ein zukunftsorientiertes Mobilitätsan gebot und eine nachhaltige 
Verkehrsabwicklung werden Eingang in die nachfolgende Ausarbeit ung des Bebauungsplan-
entwurfs mit seinen textlichen Festsetzungen finden. Sie sind n och nicht Gegenstand dieses 
Vorentwurfs, werden aber vorbereitet. 
4. Wesentliche Inhalte und Auswirkungen der Planung 
Der Bebauungsplan schafft die planungsrechtlichen Voraussetzung en dafür, das Plangebiet 
nach dem beschlossenen städtebaulichen Leitbild des Masterplans  baulichen Nutzungen und 
Gemeinbedarfszwecken zuzuführen sowie eine große öffentliche Gr ünfläche zu entwickeln. 
Der Standort liegt zentral im Stadtgebiet und ist bereits sehr gut durch bestehende äußere 
Infrastruktur erschlossen. Durch die Planung erhöht sich in die sem innenstadtnahen Gebiet 
sowohl quantitativ als auch qualitativ das Angebot an Wohnungen , an wohnungsnahen Grün-
flächen und an Schulen und Kitas.  
Die Mehrzahl der 30 Baufelder im Geltungsbereich des Plans wird  in der diesem Dokument 
vorangestellten Planvariante 1 als urbanes Gebiet (MU) im Sinn des § 6a BauNVO festgesetzt. 
Der Flächeneigentümer beabsichtigt, dort deutlich überwiegend m ehrgeschossige Wohnge-
bäude zu errichten, die bei einer Vielzahl der Baublöcke im Erd geschoss durch ergänzende, 
das Wohnen nicht störende Nutzungen ergänzt werden. In der diesem Dokument vorangestell-
ten Planvariante 2 werden die Baufelder im östlichen Teil des Plangebietes als al lgemeines 
Wohngebiet (WA) im Sinne des § 4 BauNVO festgesetzt. 
30 % der errichteten Wohnungen sollen – verteilt über das Plangebiet – als öffentlich geförderte 
Wohnungen errichtet werden. 
Ein Baufeld an der Eutritzscher Straße wird als Kerngebiet (MK)  festgesetzt, um dort einen 
Lebensmitteleinzelhandel mit mehr als 800 m² Verkaufsfläche zu ermöglichen. Zwei Kinderta-
gesstätten und zwei Schulen gewährleisten eine wohnungsnahe soziale Infrastruktur. Zwei vor-
handene, denkmalgeschützte Gebäude (Lokschuppen und Ladeschuppe n) werden als Son-
dergebiete für Kultur und Kreativwirtschaft festgesetzt. 
Die Festsetzung der öffentlichen Grünflächen ist Teil der im INSEK geplanten Grünverbindung 
in Richtung Gohlis und verbessert auch die Grünflächenversorgun g der angrenzenden Stadt-
quartiere. Die Grünfläche „Sportpark“ soll zugleich dem Schulsport und der breiten Bevölkerung 
dienen.  
Parkende private Kfz („ruhender Verkehr“) werden im weiteren Pl anverfahren durch Festset-
zungen räumlich konzentriert, um eine autoarme Quartiersentwicklung zu begünstigen. Im Vor-
entwurf zur Planzeichnung ist die geplante regionale Radwegeverbindung (Leipzig Hauptbahn-
hof – Gohlis – Halle), die im Zuge der Bebauung umgesetzt werden soll, gekennzeichnet. 
Begründung zum Bebauungsplan  
Nr. 416 „Freiladebahnhof Eutritzscher Straße/Delitzscher Straße“ (Vorentwurf)  
 
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Der Bebauungsplan trägt insgesamt zur Realisierung der vom Stadtrat beschlossenen 
Stadtentwicklungsstrategie bei und berücksichtigt hierbei ganz überwiegend die Inhalte der 
einschlägigen Fachkonzepte. 
5. Verfahrensdurchführung und weiteres Vorgehen  
Die Aufstellung des Bebauungsplans erfolgt im Vollverfahren gemäß §§ 2–10a Baugesetzbuch 
(BauGB). Der Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB wurde am 07.04.2016 gefasst. 
Im weiteren Aufstellungsverfahren des Bebauungsplans werden die  erforderlichen Fachgut-
achten sowie ein landschaftsplanerischer Fachbeitrag erstellt bzw. bereits vorliegende Gutach-
ten vervollständigt; eine strategische Umweltprüfung wird durch geführt. Hierdurch werden 
sämtliche Umweltschutzgüter betrachtet; zudem werden die voraussichtlichen Eingriffe und de-
ren Auswirkungen ermittelt und geeignete Maßnahmen zum Ausgleich erarbeitet, die – soweit 
möglich – als Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen werden.  
6. Planungsrechtliche und sonstige planerische Grundlagen 
Regionalplan (REP) Westsachsen  
Der Regionalplan Westsachsen vom 25. Juli 2008 stellt den verbi ndlichen Rahmen für die 
räumliche Ordnung und Entwicklung der Region Westsachsen dar. Die Ziele des Regionalplans 
sind von allen öffentlichen Planungsträgern bei raumbedeutsamen  Planungen und Maßnah-
men zu beachten. 
In der Raumnutzungskarte des REP (Karte 14) ist das Plangebiet als Siedlungsfläche darge-
stellt. Mit dem Bestreben, durch Flächenrevitalisierung eines b rachliegenden Gewerbe- und 
Bahnareals einen neuen Wohnstandort zu etablieren, dabei das vorhandene Bauflächenpoten-
zial zu aktivieren und auf die Minimierung der Flächenneuinanspruchnahme hinzuwirken, wird 
ein positiver Beitrag zum sparsamen Umgang mit Flächen und Bode nmaterial geleistet (REP 
Ziel 4.4.1). Durch die Bereitstellung eines differenzierten Woh nraumangebotes hinsichtlich 
Wohnformen, Wohnungsgrößen und -ausstattung wird den gesellscha ftlichen Anforderungen 
wie dem demografischen Wandel Rechnung getragen (Ziel 5.1.4). 
Vor diesem Hintergrund steht die vorliegende Planung mit den Zi elen des Regionalplans ge-
mäß § 1 Abs.4 BauGB in Einklang.  
Die Planung entspricht auch dem vorliegenden Entwurf des sich d erzeit in Überarbeitung be-
findlichen Regionalplans Leipzig-Westsachsen. Dieser wurde am 11.12.2020 beschlossen und 
zur Genehmigung eingereicht.  
Zurzeit befindet sich der Regionalplan Westsachsen in der Überarbeitung. Sein Entwurf wurde 
am 11.12.2020 als Satzung beschlossen und im Januar 2021 zur Ge nehmigung eingereicht. 
Die o.g. Ziele finden sich in ähnlicher Form im aktuellen Regio nalplanentwurf wieder. Darüber 
hinaus enthält der Regionalplan folgende neue Ziele: 
Ziel Z 4.1.4.2: Die „Gebiete zur Erhöhung des Anteils an klimatischen Komfortinseln“ sind im 
Rahmen der Bauleitplanung zu konkretisieren. In ihnen sollen die Voraussetzungen für die 
Neuanlage von Grünflächen oder Wald – vorzugsweise auf Brachflächen – geschaffen werden. 
Gemäß Begründung zu diesem Ziel müssen derartige Grünflächen o.ä., um klimatisch wirksam 
zu sein, über 1 Hektar groß sein. Da das Plangebiet als „Gebiet  zur Erhöhung des Anteils an 
klimatischen Komfortinseln in Karte 14 des Regionalplans 2020 d argestellt ist, ist dieses Ziel 
zu beachten. Mit der geplanten Festsetzung eines ca. 5 Hektar g roßen, das Plangebiet glie-
dernden Stadtteilparks wird der Anteil an klimatischen Komfortinseln erhöht und somit dem Ziel 
entsprochen. 
Begründung zum Bebauungsplan  
Nr. 416 „Freiladebahnhof Eutritzscher Straße/Delitzscher Straße“ (Vorentwurf)  
 
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Grundsatz G 3.8.6: Die Planung und Realisierung von Radschnellwegen soll unterstützt 
werden.  
Bei der Konzeption der städtebaulichen Gebietsstruktur (Straßen führung, Baublöcke usw.) 
wurde der im Osten des Gebietes vorgesehene Regionale Radweg Leipzig Hbf – Gohlis – Halle 
berücksichtigt. Der Grundsatz G 3.8.6 wird somit beachtet. Der genaue Verlauf und Flächen-
bedarf als Radschnellweg ist im Rahmen der weiteren Bebauungsplanung und Erschließungs-
planung zu klären. 
Insgesamt ist davon auszugehen, dass die Planung den Zielen des  zur Genehmigung einge-
reichten Regionalplans Westsachsen entsprechen wird. 
 
Landesentwicklungsplan Sachsen (LEP 2013)  
Der LEP 2013 (in Kraft getreten am 31. August 2013) stellt die Grundsätze und Ziele der Raum-
ordnung und Landesplanung für die räumliche Ordnung und Entwicklung des Freistaates Sach-
sen dar. 
Mit der Nutzung als Stadtquartier mit 70 % Wohnen und 30 % gewerblicher Nutzung wird dem 
Leitbild des LEP, der Innenentwicklung vor der Außenentwicklung  den Vorzug einzuräumen, 
entsprochen. 
Durch die Entwicklung eines neuen Wohngebietes auf einer ehemal s für Eisenbahnzwecke 
genutzten und seit längerem brach gefallenen Fläche im Verdicht ungsraum Leipzig wird eine 
nachhaltige Entwicklung und effiziente Flächennutzung ermöglich t (LEP Ziel 2.2.1.7 sowie 
Grundsatz 2.2.2.2). 
Im Plangebiet soll ein kleines Nahversorgungszentrum entstehen (nach aktueller Planung mit 
zwei Lebensmittelmärkten, Drogeriefachmarkt und weiteren ergänzenden Geschäften). Mit ins-
gesamt über 4.000 m² Verkaufsfläche ist der geplante Einzelhand el als großflächig und damit 
raumordnungsrelevant einzuordnen. Damit ist Ziel Z 2.3.2.3 des Landesentwicklungsplans 
Sachsen 2013 relevant, nach dem bei einer Verkaufsfläche für innenstadtrelevante Sortimente 
von mehr als 800 m² die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen nur in städ-
tebaulich integrierter Lage in den zentralen Versorgungsbereichen zulässig ist (Integrationsge-
bot). Relevant ist zudem Ziel Z 2.3.2.4 des Regionalplans Leipz ig-Westsachsen 2020 (s.o.), 
wonach von den Zentralen Orten Einzelhandelskonzepte mit Auswei sung von zentralen Ver-
sorgungsbereichen zu erarbeiten sind.  
Derzeit ist das Plangebiet nicht als Zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen, weswegen hier 
ein Widerspruch zu den o.g. Zielen besteht. Allerdings soll im Zuge des Billigungs- und Ausle-
gungsbeschlusses die Ausweisung eines Zentralen Versorgungsbereiches im Plangebiet voll-
zogen und dadurch der Widerspruch zu den o.g. raumordnerischen Zielen aufgehoben werden. 
Es ist somit davon auszugehen, dass die Planung den Zielen des Landesentwicklungsplans 
gemäß §1 Abs. 4 BauGB zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses entsprechen wird. 
 
Flächennutzungsplan: Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Leipzig  
sind die Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans als gewe rbliche Baufläche darge-
stellt, zugleich gekennzeichnet als „Entwicklungspotenzial auf Bahnflächen“.  
 
  
Begründung zum Bebauungsplan  
Nr. 416 „Freiladebahnhof Eutritzscher Straße/Delitzscher Straße“ (Vorentwurf)  
 
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Abb. 1: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan (Stand: Januar 2021) 
 
Quelle:  Stadtplanungsamt Leipzig (2021) 
Nördlich, westlich und südlich an das Gebiet angrenzende Hauptv erkehrsstraßen sind als ört-
liche Hauptverkehrszüge dargestellt. Im Süden des Plangebiets i st eine das Plangebiet que-
rende Fernwärmeleitung dargestellt, am östlichen Rand des Plang ebietes befinden sich wei-
tere Leitungen (Wasser und Gas). Am östlichen Rand des Plangebietes ist entlang der Bahnli-
nie eine schmale bahnbegleitende Grünfläche dargestellt.  
Da sich der Bebauungsplan nicht aus den Darstellungen des recht swirksamen Flächennut-
zungsplans entwickeln lässt, muss der Flächennutzungsplan geänd ert werden. Die Änderung 
erfolgt im Parallelverfahren. 
 
Landschaftsplan 
Für das Stadtgebiet Leipzig wurde ein flächendeckender Landscha ftsplan erarbeitet und am 
16.10.2013 durch die Ratsversammlung beschlossen (RBV-1806/13).  Dessen Inhalte sind für 
die Beurteilung der Umweltverträglichkeit der vorliegenden Plan ung heranzuziehen. Im Inte-
grierten Entwicklungskonzept des Landschaftsplans (IEKO) sind die wesentlichen Inhalte des 
Landschaftsplanes als Grundlage für die Entwicklung grünordnerischer und kompensatorischer 
Festsetzungen zusammengeführt. 
Der Standort gehört zum intensiven innerstädtischen Überwärmungsbereich (Innenstadtklima), 
der durch hohe Tages- und Nachttemperaturen mit geringer nächtl icher Abkühlung, geringer 
relativer Feuchte und reduzierten Luftaustausch gekennzeichnet ist (bioklimatische Belastung). 
Deshalb sehen das Zielkonzept Klima des Landschaftsplans und das IEKO die Erhaltung von 
Flächen mit stadtklimatischer Entlastungsfunktion in der Umgebung vor.  

Begründung zum Bebauungsplan  
Nr. 416 „Freiladebahnhof Eutritzscher Straße/Delitzscher Straße“ (Vorentwurf)  
 
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Zur Minderung der thermischen Belastung sind Maßnahmen wie Fassaden- und Dach-
begrünung, Baumpflanzungen, Förderung der Verdunstung, Erhöhung  der Albedo 1 geeignet 
und vorgesehen. Dies dient auch der Minderung der hohen lufthyg ienischen Belastung am 
Standort.  
Für das Plangebiet gilt das teilräumliche Leitbild 6 des Landschaftsplans: Innerstädtische Frei-
räume der offenen und geschlossenen Block- und Blockrandbebauung. Daher gelten folgende 
Grundsätze: 
- Entwicklung, Sicherung und Verbesserung der Aufenthalts- und Stadtbildqualität in 
dichtbebauten innerstädtischen Räumen durch Erhaltung und Schaf fung begrünter In-
nenhöfe, Fassaden und Dächer, 
- Einbeziehung von Fließgewässerabschnitten, 
- Straßenbaumpflanzungen, 
- Einbeziehung wohnungs- bzw. standortnaher Grünflächen einschl ießlich Herstellung 
ihrer Verbindung zu Parkanlagen und grünen Stadtplätzen, 
- Einbindung in das Grün- und Wegesystem der Stadt. 
Das IEKO stellt diesen Bereich als „bedeutendes Vorhaben“ dar, für den weitere Planungen 
unter Einarbeitung landschaftsplanerischer Vorgaben erforderlich sind.  
 
Integriertes Stadtentwicklungskonzept 
Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK) wurde am 31.05.2018 als res-
sortübergreifendes, langfristiges Handlungskonzept und städtebauliches Entwicklungskonzept 
im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB vom Stadtrat beschlossen. Damit ist das Zielbild „Leipzig 
2030“ (Teil A) dem kommunalen Handeln in allen Bereichen zugrunde zu legen. Die fachüber-
greifenden Schwerpunktgebiete und die Ortsteilstrategie (Teil B) sind als Grundlage der stadt-
räumlichen Schwerpunktsetzung in den Ämtern zu berücksichtigen. 
Aus dem Zielbild Leipzig 2030 sind die strategischen Ziele und Handlungsschwerpunkte „Be-
zahlbares Wohnen“, „Balance zwischen Verdichtung und Freiraum“ sowie „Vielfältige und 
stabile Wirtschaftsstruktur“ relevant. 
Durch die vertragliche Sicherung eines Mindestanteils von mietpreis- und belegungsgebunde-
nem Wohnungsbau wird das Ziel „Bezahlbares Wohnen“ umgesetzt; d amit wird ein Beitrag 
geleistet, Wohnen auch in der wachsenden Stadt vielfältig, bezahlbar und wirtschaftlich tragfä-
hig zu ermöglichen. 
Das Ziel „Balance zwischen Verdichtung und Freiraum“ wird im Fa chkonzept „Freiraum und 
Umwelt“ durch Vorgaben zur Entwicklung der grün-blauen Infrastruktur vertieft; diese Vorgaben 
werden auch bei der Entwicklung dieses Plangebiets berücksichti gt. Durch Dach- und Fassa-
denbegrünungen und Regenwasserrückhaltung auf Dächern und im Fr eiraum soll das lokale 
Klima positiv beeinflusst und die Anpassung an den Klimawandel erreicht werden.  
Im Sinne der doppelten Innenentwicklung wird einerseits aus Tei len von innerstädtischen 
Brachflächen neues Bauland entwickelt; andererseits werden groß e Freiräume gesichert und 
für die Naherholung, das Spiel- und Begegnungsangebot, die Biodiversität und die Anpassung 
an den Klimawandel qualifiziert; damit wird das Ziel „Multifunk tionale Nutzung von Flächen“ 
unterstützt. Der Bebauungsplan trägt insgesamt dazu bei, vorhan dene Flächenreserven und 
Infrastrukturen besser auszunutzen.  
Das Plangebiet ist Teil des Schwerpunktgebiets „Erweiterte Inne nstadt“; es hat gemäß dem 
 
1  Die „Albedo“ (lat. Weißfarbigk eit) ist ein Maß für das Licht-Rückstrahlvermögen von Flächen. Die Albedozahl 
ermöglicht Aussagen darüber, wie stark sich eine Oberfläche durch Sonnenlichteinstrahlung erwärmt. Je höher 
die Albedo, desto geringer die Erwärmung. Vereinfachtes Beispiel: Albedo 0,9 = 90 % Rückstrahlung. 
Begründung zum Bebauungsplan  
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Fachkonzept „Soziale Teilhabe“ eine geringe bis mittlere Handlu ngspriorität. Gemäß 
dem Fachkonzept „Kommunale Bildungslandschaft“ ist das Plangebiet Handlungsschwerpunkt 
für den Infrastrukturausbau mit hoher Priorität.  
Das Plangebiet ist eines der im INSEK bezeichneten „Entwicklung sgebiete“. Diese sollen als 
neue Stadtquartiere im Sinne der nutzungsgemischten europäische n Stadt der kurzen Wege 
entwickelt werden und besondere Aufgaben im gesamtstädtischen W achstumsprozess über-
nehmen. Die Entwicklungsgebiete sollen energieeffizient und an den Klimawandel angepasst 
sein. Hierbei sollen innovative, technologieoffene Ver- und Entsorgungslösungen verfolgt wer-
den. Leitlinien für die Entwicklung des Gebietes sind laut INSEK: 
- den Standort in angemessener Dichte und Mischung zu entwickel n; 
- die Mehrfachnutzung von Gebäuden und Freiflächen; 
- eine umweltfreundliche, energieeffiziente und an den Klimawan del angepasste Ent-
wicklung; 
- innovative technologieoffene Ver- und Entsorgungslösungen anz ustreben; 
- baukulturellen Belangen angemessen Rechnung zu tragen; 
- eine Mischung unterschiedlicher Wohnungsgrößen und Wohn- und Eigentumsformen 
(30 % geförderter Wohnungsbau); 
- Integration wohnverträglicher gewerblicher Nutzungen; 
- Infrastrukturen und Angebote – auch über den gebietsinduziert en Bedarf hinaus – für 
den Stadtteil zu entwickeln; 
- Einrichtungen der sozialen Infrastruktur (Kitas, Schulen) eig entumsrechtlich zu sichern; 
- mindestens 13 m² öffentliche und private Grünfläche je Einwoh ner anzustreben, die 
inklusiv, aber auch stadtökologisch hochwertig gestaltet sowie in das Umfeld vernetzt 
werden sollen sowie 
- eine autoarme Quartiersentwicklung zu verfolgen. 
 
Stadtentwicklungsplan Zentren 
Der STEP Zentren ist seit 1999 das räumlich-funktionale Ordnung skonzept der Stadt Leipzig 
zur Erhaltung und Entwicklung ihrer zentralen Versorgungsbereic he. Er wurde mit Beschluss 
des Stadtrates vom 20.09.2017 (RB VI-DS-04512) fortgeschrieben. Das Planwerk ist ein städ-
tebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB, das Aussagen über 
die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Stadt enthält.  
Der STEP Zentren fördert bewusst eine Konzentration von Einzelhandel und weiteren Nutzun-
gen an geeigneten Standorten, um eine räumliche Diversifizierun g von Einzelhandelsstandor-
ten an nicht bzw. nicht ausreichend integrierten Standorten zu vermeiden. Dazu weist er auf 
der Basis eines abgestuften integrierten Zentrensystems zentral e Versorgungsbereiche ver-
schiedener Größe in entsprechender räumlicher Verteilung im Stadtgebiet aus. 
Der Geltungsbereich des Plans liegt gegenwärtig außerhalb der i m STEP Zentren ausgewie-
senen zentralen Versorgungsbereiche. Im Sinne eines flexiblen Planwerks zur Einzelhandels-
steuerung, welches auf die veränderten Anforderungen einer pros perierenden Stadt reagiert, 
sieht der STEP Zentren 2016 jedoch auch explizit die Möglichkeiten vor, zentrale Versorgungs-
bereiche in großen Neubauquartieren auszuweisen. Von dieser Möglichkeit soll Gebrauch ge-
macht werden. Die in diesem Zusammenhang konzeptionell hinterlegten Anforderungen (städ-
tebaulich integrierter Standort im verdichteten Stadtraum, gute verkehrliche Erreichbarkeit und 
Anbindung an den Umweltverbund, Lage außerhalb des Kerneinzugsb ereiches benachbarter 
Zentren sowie tragfähiger Kerneinzugsbereich von mind. 5.000 EW  in der kompakten Stadt) 
werden dabei absehbar vom Planvorhaben erfüllt. 
Die Ausweisung eines eigenständigen Nahversorgungszentrums gemä ß STEP Zentren 2016 
Begründung zum Bebauungsplan  
Nr. 416 „Freiladebahnhof Eutritzscher Straße/Delitzscher Straße“ (Vorentwurf)  
 
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(D-Zentrum) soll parallel zum Planverfahren durchgeführt werden. Die Zielstellung be-
steht darin, zum Zeitpunkt des Billigungs- und Auslegungsbeschl usses des Bebauungsplans 
Nr. 416 eine diesbezügliche inhaltliche Konsistenz zwischen informeller und formeller Planung 
herzustellen und den potenziellen Widerspruch zum Ziel 2.3.2.3 des Landesentwicklungsplans 
Sachsen 2013 (sog. „Integrationsgebot“) und zum Ziel Z 2.3.2.4 des Regionalplans Leipzig-
Westsachsen (beschlossen und zur Genehmigung eingereicht am 11.12.2020) aufzulösen. 
 
Strategische Konzepte zum Wohnen 
Der Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung  (STEP W+S) legt in seinem 
Teilplan Wohnungsbau 2010 (RB V-771/11 vom 20.04.2011) die im S inne einer flächenspa-
renden, ökologischen und ökonomischen, aber auch nachfragegerec hten Siedlungsentwick-
lung mit Priorität zu entwickelnden Standorte des Wohnungsneubaus fest. Der Teilplan Woh-
nungsbau trifft jedoch keine Aussagen zum Plangebiet, da dieses  2010/2011 noch nicht als 
Wohnbaustandort diskutiert wurde. Zurzeit wird der STEP Wohnbau flächen entwickelt, der 
dem Teilplan Wohnungsbau 2010 nachfolgen soll.  
Das Wohnungspolitische Konzept, Fortschreibung 2015 (VI-DS-1475-NF) wurde 2015 durch 
den Stadtrat beschlossen. Es definiert vor dem Hintergrund der Veränderungen auf dem Woh-
nungsmarkt die wohnungspolitischen Leitlinien der Stadt und benennt Instrumente sowie Maß-
nahmen zur Umsetzung des Konzepts. Mit dem Wohnungspolitischen Konzept werden fol-
gende Zielsetzungen verfolgt: Ausweitung des Wohnungsangebots, Schaffung eines qualitativ 
vielfältigen Wohnungsangebots, Schaffung und Erhaltung bezahlbaren Wohnraums, Unterstüt-
zung kooperativer Wohnformen, besondere Unterstützung der Schaf fung von Wohnraum für 
Familien, Senioren sowie Menschen mit Behinderungen, Schaffung von sozial- und nutzungs-
strukturell gemischten Stadtteilen, nachhaltiges Wachstum und S teigerung der Energieeffizi-
enz. Im Zusammenhang mit der Bauleitplanung sieht das wohnungsp olitische Konzept insbe-
sondere vor, dass für den Geschosswohnungsbau Flächen im fußläufigen Einzugsbereich der 
Haltestellen des schienengebundenen öffentlichen Nahverkehrs entwickelt und eine Kombina-
tion mit anderen Nutzungen angestrebt werden soll. Die vorliegende Planung fügt sich in dieses 
Konzept ein. 
Im Fachkonzept Wohnen  des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes Leipzig 2030 ist d er 
ehemalige Freiladeladebahnhof Eutritzscher Straße als „ Erweiterungsgebiet I: Innere Stadt: 
Sozial- und nutzungsstrukturell gemischt entwickeln“  dargestellt. Als Handlungsansätze sind 
u.a. die differenzierte Erweiterung des Wohnungsbestandes und die Bebauung in angemesse-
ner Dichte und sozialer und nutzungsstruktureller Mischung form uliert. Instrument zur Umset-
zung insbesondere der sozialen Mischung im Baugebiet ist die Sicherung eines festen Anteils 
geförderten Wohnungsbaus. Diese Zielsetzung wird hier mitgetragen. 
Vor dem Hintergrund zunehmender Anspannung auf dem Leipziger Wohnungsmarkt fasste der 
Stadtrat am 23.08.2017 den Beschl uss VI-A-03785-VSP-01, wonach bei der Aufstellung von 
Bebauungsplänen durch städtebauliche Verträge sicherzustellen i st, dass 30 % der Bruttoge-
schossfläche, die für Wohnen im Geschosswohnungsbau vorgesehen sind, als mietpreis- und 
belegungsgebundener Wohnungsbau entsprechend der jeweils geltenden Förderrichtlinie des 
Freistaates Sachsen (aktuell die Richtlinie gebundener Mietwohnraum – RLgMW  v o m  
22.11.2016) errichtet werden. Diese Bindung gilt für neu aufzus tellende Bebauungspläne, in 
denen die planungsrechtliche Zulässigkeit für mindestens 5.000 m² Bruttogeschossfläche für 
den Geschosswohnungsbau begründet wird.  
Da die Ratsversammlung den Aufstellungsbeschluss für diesen Beb auungsplan bereits 2016 
fasste, wurde der von der Stadt angestrebte 30 %-Anteil von mie tpreis- und belegungsgebun-
Begründung zum Bebauungsplan  
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denem Wohnraum in diesem Fall durch eine vertragliche Vereinbarung mit dem Flä-
cheneigentümer der zukünftigen Baugrundstücke verbindlich gesichert.  
 
Strategische Konzepte zum Klimaschutz 
Das Sofortmaßnahmenprogramm zum Klimanotstand (VI-A-07961-DS-10 ) wurde am 
15.07.2020 durch den Stadtrat beschlossen und benennt Maßnahmen , mit denen entschei-
dend zur Erreichung der kommunalen Klimaschutzziele und damit z ur Umsetzung des Be-
schlusses zur Ausrufung des Klimanotstandes beigetragen werden soll.  
Insbesondere sollen jene Maßnahmen herausgestellt werden, welch e für den kommunalen 
Wirkbereich mit kurzfristiger Umsetzung wesentlich zur Reduktio n der Treibhausgasemissio-
nen beitragen können. Das erklärte Ziel der Stadt ist es, bis s pätestens 2050 Klimaneutralität 
zu erreichen. Dies erfordert einen ganzheitlichen Ansatz. Die E nergiewende ist dabei in den 
drei Versorgungsbereichen: Strom, Wärme und Mobilität umzusetzen.  
Für den vorliegenden Bebauungsplan haben vorwiegend Inhalte des Handlungsfeldes „Klima-
gerechte Stadtentwicklung und Bauleitplanung“ Relevanz: 
- Dachflächennutzung für erneuerbare Energien, Errichtung von S olaranlagen auf kom-
munalen Gebäuden, 
- Dachbegrünung, auch in Kombination mit Solarenergie/Solarther mie, 
- Fernwärme für Residuallastabdeckung bei anliegender Fernwärme -Versorgung, 
- nachhaltige Mobilitätsplanung, bspw. Errichtung von Carsharin g-Stationen und Fahr-
radschuppen, 
- vorrangige Zurückhaltung, Versickerung, Verdunstung von Niede rschlagswasser vor 
Ort. 
Eine weitere wesentliche Grundlage stellt das Fachkonzept „Klim aschutz und technische Inf-
rastruktur“ im INSEK dar. Dabei werden insbesondere die Handlungsschwerpunkte zur vorsor-
genden Klima- und Energiestrategie, zur leistungsfähigen techni schen Infrastruktur und zum 
vorsorgenden Flächen- und Liegenschaftsmanagement mit konkreten Maßnahmenbündeln un-
tersetzt. 
Folgende Ziele und Maßnahmen sind in der Planung zu berücksichtigen:  
 Ziel 2: „Initiierung der Wärmewende im Gebäudesektor und Etabl ierung nachhaltiger 
Lösungen zur Ver- und Entsorgung sowie Finanzierung.“ 
Maßnahme M 3.3 benennt hierfür die Integration und den Ausbau von erneuerbaren Energien 
(Strom/Wärme) im Stadtgebiet: „…Neben der Erschließung von komm unalen und privaten 
Dachflächen und der Förderung der Eigenstromnutzung und Direktv ermarktung sind zusätzli-
che Potenziale der Abwärme zu nutzen …“ 
 Ziel 3: „Entwicklung einer zukunftsfähigen, resilienten und in telligenten Ver- und Ent-
sorgungsstruktur“.  
Maßnahme M 3.2 benennt hierfür die Transformation der Fernwärme versorgung – gesamt-
städtisch und auf Quartiersebene „…Auf Quartiersebene sind hierbei auch Nahwärmesysteme 
anzustreben, um flexibel auf rechtliche und energetische Entwic klungen eingehen zu können. 
Maßnahmen sind u. a. der Einsatz von innovativen Speicherlösungen (Wärme und Strom), der 
Einsatz von Nahversorgungslösungen auf Basis von Kraft-Wärme-Kopplung oder erneuerbarer 
Energien...“. 
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass durch die geplante n Festsetzungen im Bebau-
ungsplan und Vereinbarungen im städtebaulichen Vertrag die Ziel e der Stadt im Bereich Kli-
maschutz und Klimaanpassung (Gebäudeenergie, Mobilität, Wasserh aushalt, Begrünung, 
Mikroklima u.v.m.) in erheblichem Umfang mit einer Vielzahl von  Gutachten und konkreten 
Begründung zum Bebauungsplan  
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Maßnahmen berücksichtigt werden. 
Der Eigentümer beabsichtigt darüber hinaus, bei der Bauausführu ng des Quartiers zu einem 
erheblichen Teil Holzbauteile zu verwenden, wodurch Kohlenstoff  gespeichert und zusätzlich 
beim Bau Emissionen vermieden werden.2  
 
Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen 
Der im Jahr 2005 beschlossene Stadtentwicklungsplan Gewerbliche  Bauflächen (RB IV-
330/05) ist die planerische Zielkonzeption der Stadt Leipzig fü r die Entwicklung der gewerbli-
chen Bauflächen im Stadtgebiet und wird gegenwärtig als STEP Wi rtschaftsflächen fortge-
schrieben. 
Der Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen trifft Aussage n zu den südlich des Plan-
gebiets gelegenen Flächen an der Roscherstraße. Diese sind der Zielkategorie „Revitalisie-
rung“ zugeordnet, für die eine Sicherung der gewerblichen Nutzung vorgesehen ist. Kennzeich-
nend sind zumeist kleinteilige und bebaute Flächen und Konflikte mit Nutzungen in der Umge-
bung, die nicht oder nur wenig gemindert werden können. Standor te dieser Kategorie eignen 
sich für klassische gewerbliche Nutzungen wie Handwerk oder Dienstleistungen. 
Die gegenwärtig südlich (außerhalb) des Plangebiets ansässigen Nutzungen (vorwiegend Ge-
werbebetriebe im Zusammenhang mit Kraftfahrzeugen) werden auch weiterhin planungsrecht-
lich zulässig sein. Somit steht der Bebauungsplan in Einklang m it den Aussagen des STEP 
Gewerbliche Bauflächen. 
 
Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum 
Der Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum in der Fassung der ersten Fort-
schreibung formuliert übergeordnete Leitlinien und Prioritäten zur Abwicklung des Verkehrs 
sowie zur Gestaltung der Straßen und Plätze. Er wurde am 25.02. 2015 beschlossen (Be-
schluss Nr. DS-00523/14-DS-008). Gemäß den Planungsgrundsätzen des STEP sollen unter 
anderem die Verkehrsarten des Umweltverbundes besonders gefördert und Wohngebiete von 
den Auswirkungen des Kraftfahrzeugverkehrs entlastet werden, um  die Lebensqualität in den 
Quartieren zu steigern, die Umweltbedingungen zu verbessern und  die Verkehrssicherheit zu 
erhöhen. Zur Verkehrsvermeidung verfolgt die Stadt Leipzig das Leitbild einer verkehrssparen-
den und nutzungsgemischten „Stadt der kurzen Wege“. Hierzu soll en ungenutzte oder unter-
genutzte Siedlungsflächen reaktiviert werden; die Siedlungsentw icklung soll sich an Achsen 
schienengebundener Verkehrsmittel orientieren. Als weitere Maßn ahme soll im östlichen Be-
reich des Plangebietes – parallel zur Bahnstrecke – ein Teilstück des regionalen Radwegs vom 
Hauptbahnhof über Gohlis-Mitte nach Leipzig-Wahren in Richtung Norden gebaut werden. Die-
ser Weg wird außerhalb des Leipziger Stadtgebietes nach Halle weiterführen. 
Durch den Bebauungsplan werden die planungsrechtlichen Grundlag en für ein kompaktes 
Stadtquartier auf einer frei gewordenen innerstädtischen Fläche  geschaffen. Das Quartier ist 
durch die unmittelbar westlich gelegene Haltestelle „Chausseeha us“ an den schienengebun-
denen ÖPNV (Straßenbahn) angeschlossen. Nördlich, westlich und südlich an das Gebiet an-
grenzende Hauptverkehrsstraßen sind als örtliche Hauptverkehrsz üge dargestellt. Verkehrs-
 
2  In Holz ist als Hauptbestandte il Kohlenstoff (C) gespeichert, der bei der Verwendung als Baumaterial nicht 
durch Verbrennung oder Kompostierung als CO2 in die Atmosphäre gelangt. Bei der heute dominierenden 
Bauweise mit Beton werden durch die energieintensive Erzeugung von Zement große CO2-Emissionen verur-
sacht („graue Energie“), die bislang nicht in die energetische Beurteilung von Gebäuden (z.B. nach dem Ge-
bäudeenergiegesetz (GEG) einfließen. 
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flächen für den motorisierten Individualverkehr (private Kfz) sollen nur soweit wie nötig 
im Quartier vorgesehen werden.  
  
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7. Umweltbelange  
Im Zuge des Bauleitplanverfahrens wird eine Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB durch-
geführt. Im Rahmen des zu erstellenden Umweltberichts werden die voraussichtlichen Umwelt-
auswirkungen, die mit der Realisierung des Plans einhergehen, ermittelt, bewertet und etwaige 
erforderliche Maßnahmen dargestellt. Die entsprechenden Ergebni sse werden in die planeri-
sche Abwägung eingestellt. 
Bereits seit dem Jahr 2016 wurden diverse umweltfachliche bzw. umweltrechtliche Untersu-
chungen vorgenommen; sie hatten zum Ziel, den Ausgangszustand zu ermitteln und zu bewer-
ten sowie, hiervon ausgehend, die umweltrelevanten Belange für die Bauleitplanung zu erfas-
sen. Im Zusammenhang mit unterschiedlichen vorbereitenden Maßnahmen im Plangebiet wur-
den diese Untersuchungen und Erkenntnisse fortgeschrieben. Im F olgenden werden die bis-
lang vorliegenden umweltbezogenen Zwischenstände zusammenfassen d dargestellt. Diese 
betreffen: 
- Belange des Natur- und Artenschutzes 
- Belange des Immissionsschutzes 
- Bioklimatische und lufthygienische Untersuchungen  
- Belange des Bodenschutzes/Altlasten/Grundwasser. 
 
Natur- und Artenschutz 
 
Ausgangszustand  
Der Bereich des ehemaligen „preußischen“ Freiladebahnhofes nord westlich des Hauptbahn-
hofs war im Jahre 2016 vor allem durch eine Ansammlung von klei ngewerblichen Betrieben 
auf Teilflächen, durch in ruinösem Zustand befindliche Gebäude,  Lagerflächen, Brachflächen 
und durch sonstige Zeichen der ehemaligen Nutzung wie z.B. Schienenanlagen gekennzeich-
net. Der überwiegende Teil der Flächen war bereits seit längerer Zeit brach gefallen. Ebenfalls 
waren unterschiedliche Ablagerungen in Form von Bauschutt oder sonstiger Überreste techni-
scher Anlagen auf dem Gelände vorhanden. Insbesondere in den nö rdlichen und westlichen 
Bereichen wurden Areale zum Teil gewerblich genutzt. Dementspre chend ist das Areal durch 
eine intensive Nutzung vorgeprägt. Aufgrund dessen waren und si nd weitreichende Flächen 
bereits versiegelt, verdichtet oder sonst stark anthropogen überformt.  
 
Biotope, Pflanzen und Baumbestand 
Grundlage der Ermittlung des Eingriffsumfanges bildet eine ausf ührliche Bestandserfassung 
von Biotoptypen, wobei wie üblich gleichzeitig auch Pflanzenart en erfasst wurden. Der Zeit-
punkt des Aufstellungsbeschlusses wurde als Ausgangszustand def iniert, so dass Untersu-
chungen, Erfassungen und Bewertungen beginnend ab 2016 vorgenommen worden sind. 
Die Vegetation im Plangebiet bestand zum Zeitpunkt der Kartieru ng vor allem im südlichen 
Bereich des Areals vorwiegend aus Ruderalfluren mit Wildhecken und weiteren Gehölzen. Ge-
schützte Biotope im Sinne des § 30 BNatSchG wurden nicht festge stellt. Die nachfolgende 
Abbildung zeigt den vorgefundenen Zustand:   
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Quelle: seecon Ingenieure: Gesamtkonzept für die Bebauung des Freiladebahnhofs, Lageplan Biotop- und Nutzungstypen, Stand 
24.05.2018 

Begründung zum Bebauungsplan  
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Zudem erfolgten Kartierungen des vorhandenen Baumbestandes. Im Zuge der Kartierungen 
konnten keine besonders oder streng geschützten Pflanzenarten festgestellt werden, sondern 
allenfalls nach der Baumschutzsatzung der Stadt Leipzig unter Schutz gestellte Bäume. Bereits 
im Februar 2019 wurde dem vorhergehenden Investor durch Beschei d der Stadt Leipzig die 
Entfernung diverser Gehölze auf dem Areal genehmigt. Die Kompen sation wird im Rahmen 
des Bebauungsplans i.V.m. dem zu erstellenden Grünordnungsplan und dem Umweltbericht 
aufgegriffen und gesichert.  
Für die Entwicklung des Areals findet auch eine intensive gestalterische Planung statt. Bezüg-
lich der Freianlagen im Gebiet sind hierzu im weiteren Verfahren noch konkrete Abstimmungen 
erforderlich. Dabei wird auch die Anpflanzung wertvoller Gehölzstrukturen geprüft. Grobziel ist 
die Pflanzung von über 1.000 Bäumen. Darüber hinaus wird bei de r Entwicklung und Gestal-
tung der Freiflächen, der Innenhöfe und Gründächer mit dem Umwe ltforschungszentrum 
Leipzig und der Universität Leipzig kooperiert, gefördert durch  das Bundesministerium für Bil-
dung und Forschung (Projekt Leipziger BlauGrün – Blau-grüne Quartiersentwicklung in 
Leipzig).  

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Artenschutz 
Schon 2016 erfolgten Erfassungen und Kartierungen diverser Tierartengruppen, insbesondere 
zu Fledermäusen, Reptilien, Brutvögeln und Heuschrecken. Neben einem weiteren Monitoring 
zur Zauneidechse im Jahre 2017 erfolgten in den folgenden Jahre n, fortlaufend vor dem suk-
zessiven Abriss der vorhandenen Bebauung, Gebäude- und Gehölzun tersuchungen. Zudem 
wurden im Rahmen ökologischer Baubegleitungen zu diversen Tätig keiten weitere Daten ge-
sammelt und aktualisiert. Sämtliche Daten, Informationen und Er kenntnisse, welche seit 2016 
erhoben, ermittelt oder sonst zur Kenntnis gelangt sind, werden  in die Darstellungen und Prü-
fungen des Artenschutzfachbeitrages einfließen, der zurzeit erarbeitet wird. Er beleuchtet aus-
führlich den ursprünglichen Zustand im Jahr 2016 sowie sämtliche bereits durchgeführten und 
noch geplanten Baumaßnahmen und Eingriffe sowie bereits vorgenommene artenschutzfach-
liche Maßnahmen. Es werden sämtliche mit der Umsetzung des Beba uungsplans einherge-
henden Auswirkungen ermittelt, analysiert und bewertet sowie no twendige weitere arten-
schutzfachliche Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen abgeleitet . Gemäß den ersten Er-
gebnissen des Berichtes ist nicht damit zu rechnen, dass die Umsetzung des Bebauungsplans 
an artenschutzrechtlichen Verboten scheitert. 
Zauneidechsen 
2016 konnten bei Kartierungen an sechs Erfassungstagen insgesamt 192 Sichtbeobachtungen 
der Art Zauneidechse gemacht werden (welche allerdings Doppel- und Mehrfachzählungen 
einschließen). Die Fundstellen lagen dabei überwiegend in den östlichen und südlichen Berei-
chen, die durch trockene Ruderalfluren bei gleichzeitig hoher Energie des Mikroreliefs geprägt 
waren. Von Mai bis August 2017 erfolgte ein weiterer Untersuchungsdurchgang. Bei insgesamt 
18 Begehungen konnten 34 Individuen nachgewiesen werden.  
Seit 2019 wird in enger Abstimmung mit der unteren Naturschutzb ehörde und auf Grundlage 
eines gegenüber dem vorherigen Eigentümer erlassenen naturschut zrechtlichen Bescheides 
die Umsiedlung der Zauneidechsenpopulation durchgeführt. Zu die sem Zwecke sind umfang-
reiche externe Ersatzflächen in der Gemarkung Hohenprießnitz hergerichtet worden. 2019 und 
2020 wurden dorthin bereits insgesamt 185 Individuen umgesiedel t. Die noch verbleibenden 
Individuen im Böschungsbereich entlang des Bahnplateaus, welche  sich auf ca. maximal 35 
Individuen belaufen, werden im Laufe des Jahres 2021 ebenfalls eingefangen und dorthin um-
gesiedelt. In der Folge werden bei der Umsetzung der Planung mit Hinblick auf Zauneidechsen 
keine artenschutzrechtlichen Konflikte auftreten. 
Avifauna 
Auch eine ausführliche Erfassung der Avifauna war Gegenstand de r Ermittlungen. In sieben 
Erfassungsdurchgängen im Jahr 2016 konnten insgesamt 33 Vogelarten, davon 20 Brutvögel, 
neun Nahrungsgäste und vier Durchzügler, im Untersuchungsgebiet  kartiert werden. Im Rah-
men von Gebäudeuntersuchungen in den Jahren 2016 bis 2019, welc he auch im Vorfeld von 
seit 2017 genehmigten Gebäudeabrissen und damit im Zusammenhang  durchgeführten öko-
logischen Baubegleitungen erfolgten, konnten Vorkommen von vier  gebäudebrütenden Arten 
festgestellt werden. Von den Brutvögeln ist nur der Neuntöter streng geschützt. Alle weiteren 
nachgewiesenen Brutvögel zählen zu den besonders geschützten Arten. 
Zur Kompensation etwaiger Habitatverluste, welche durch bereits in den Jahren 2017 und 2019 
gegenüber dem vorhergehenden Investor zugelassene Baumfällungen  und Gebäudeabrisse 
eintreten können, wurden und werden diverse Maßnahmen bereits f estgelegt und ergriffen, 
z.B. die Anbringung von zahlreichen Halbhöhlenkästen und Koloniekästen. 
 
 
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Fledermäuse 
Zur Erfassung des Fledermausbestandes erfolgten 2016 im Zeitrau m zwischen Anfang Mai 
und Anfang September mehrere Begehungen mit Fledermausdetektore n. Zudem wurden sta-
tionäre Batlogger (automatische Fledermausdetektoren) aufgestellt und ausgewertet. Überdies 
wurden Gehölze und Gebäude auf Quartierpotenzial sowie auf das Vorhandensein von Tieren 
oder deren Spuren überprüft. Dabei konnten sieben Arten festges tellt werden (Abendsegler, 
Breitflügelfledermaus, Kleinabendsegler, Mopsfledermaus, Mücken fledermaus, Rauhautfle-
dermaus, Zwergfledermaus). Außer durch die Mopsfledermaus wurde  das Gebiet von den er-
fassten Arten als Sommerlebensraum genutzt.  
Im Zuge der bereits erwähnten, 2017 genehmigten Abrisstätigkeit en wurden die vorhandenen 
Gebäude in den Jahren 2017 bis 2019 im Rahmen einer ökologische n Baubegleitung unter-
sucht. Im Zuge der Gebäudeuntersuchungen zwischen 2016 und 2019  wurden drei kompen-
sationspflichtige Tiernachweise erbracht.   
Im Rahmen der bereits genannten und genehmigten Fäll- und Abris sarbeiten wurden Vermei-
dungs- und Ausgleichsmaßnahmen vorgesehen. Etwaige Verluste wur den kompensiert. So 
wurden bspw. Fledermausersatzquartiere an geeigneten Standorten  aufgehängt. Insgesamt 
wurden nur wenige kompensationspflichtige Quartierstrukturen angetroffen.  
Heuschrecken 
2016 erfolgte auch eine Bestandserfassung der Heuschreckenarten. Dabei konnten zwei Arten 
festgestellt werden, die durch die Bundesartenschutzverordnung als besonders geschützt ein-
geordnet werden, nämlich die Blauflügelige Ödlandschrecke und die Blauflügelige Sandschre-
cke. Eine Berücksichtigung dieser Arten erfolgt nach Maßgabe de s § 44 Abs. 5 Sätze 1 und 5 
BNatSchG durch Vermeidung und Ausgleich etwaiger Benachteiligungen. 
  
Immissionsschutz 
 
Schallimmissionen 
Zur Beurteilung der zu erwartenden Schallimmissionen wurden 201 8 schalltechnische Unter-
suchungen vorgenommen. Diese betrafen sowohl auf das Plangebiet einwirkende Immissio-
nen, sowie von bestimmten planerisch vorgesehenen Anlagen ausgehenden Emissionen.  
Im Rahmen einer Schallimmissionsprognose zum Verkehrslärm wurden die von außen auf das 
Gebietes einwirkenden Schallquellen Straßenverkehrslärm, Straßenbahnlärm und Eisenbahn-
lärm ermittelt; die daraus resultierende Schallimmissionsbelast ung auf das geplante Bebau-
ungsplangebiet wurden untersucht. Außerdem wurden die Auswirkungen des Straßenverkehrs 
innerhalb des Plangebietes betrachtet. Die ermittelten Lärmsituationen k önnen den nachfol-
genden Isophonenkarten entnommen werden. In diesen Karten ist d ie Lärmsituation für den 
Tag- (6.00 Uhr bis 22.00 Uhr) und den Nachtzeitraum (22.00 Uhr bis 6.00 Uhr) grafisch darge-
stellt. (Quelle: Goritzka Akustik, Schallimmissionsprognose | Verkehrslärm Bebauungsplan Nr. 
416, „Eutritzscher Freiladebahnhof“ in Leipzig, 2018).  
Die ersten vier Karten stellen den von außen auf das Gebiet einwirkenden Lärm dar, jeweils 
gesondert in einer Berechnungshöhe von 2,80 m und 12,80 m über Gelände:  
  
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Belastung des Plangebiets mit Schallimmissionen von außerhalb 
 
Tagzeitraum: 
Berechnungshöhe: 2,80 m über Gelände Berechnungshöhe: 12,80 m ü ber Gelände  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  

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Nachtzeitraum: 
Berechnungshöhe: 2,80 m über Gelände Berechnungshöhe: 12,80 m ü ber Gelände 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Nr. 416 „Freiladebahnhof Eutritzscher Straße/Delitzscher Straße“ (Vorentwurf)  
 
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Die vom Straßenverkehr innerhalb des Plangebietes  ausgehenden Belastungen kön-
nen den folgenden Karten entnommen werden, ebenfalls für den Tag- und Nachtzeitraum: 
 
Tagzeitraum: Nachtzeitraum: 
Berechnungshöhe: 2,80 m über Gelände  Berechnungshöhe: 2,80 m ü ber Gelände 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Sowohl die von außen kommenden Belastungen als auch die innerge bietlich entstehenden 
Schalleinwirkungen können planerisch bewältigt werden – sowohl bei Festsetzung urbaner Ge-
biete (MU) als auch bei Festsetzung allgemeiner Wohngebiete (WA) im östlichen Bereich. 
In einer weiteren schalltechnischen Untersuchung wurde die gewerbliche Vorbelastung im Um-
kreis des Plangebietes untersucht. Die Ergebnisse haben gezeigt , dass die Immissionsricht-
werte für urbane Gebiete nach der TA Lärm eingehalten werden. E s sind keine schalltechni-
schen Konflikte zu erwarten, welche von außerhalb des Plangebie tes liegenden gewerblichen 

Begründung zum Bebauungsplan  
Nr. 416 „Freiladebahnhof Eutritzscher Straße/Delitzscher Straße“ (Vorentwurf)  
 
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Einrichtungen ausgehen. Die Planung wirkt sich gegenüber vorhandenen gewerblichen 
Einrichtungen nicht nachteilig aus. Einschränkungen, welche dur ch heranrückende Wohnbe-
bauung entstehen könnten, sind für die vorhandenen Betriebe nicht zu befürchten.  
Mit einer weiteren Schallimmissionsprognose wurde untersucht, wie sich die für den nördlichen 
Teil des Plangebietes vorgesehene Einrichtung eines in die Grün fläche eingebetteten Sport-
parks mit zwei Spielfeldern in dessen Umkreis auswirkt. Im Erge bnis wurde festgestellt, dass 
für den Tagzeitraum schalltechni sche Konflikte unwahrscheinlich sind. Hingegen sind für den 
Nachtzeitraum bei Nutzung des Sportparks schalltechnische Konflikte wahrscheinlich. Dies be-
ruht darauf, dass nicht ausgeschlossen werden kann, dass sich dort Personen auch nach 22.00 
Uhr aufhalten. Um entsprechende Konflikte zu minimieren, wurden  bestimmte Maßnahmen 
vorgeschlagen, wie etwa eine Einfriedung des Sportparks mit ges teuertem Zugang (Sperrung 
des Zugangs nach 22.00 Uhr). Eine abschließende Bewertung erfolgt, wenn das Nutzungskon-
zept des Sportparks weiter fortgeschrieben ist.  
Sämtliche Erkenntnisse der vorgenannten Schallimmissionsprognosen werden im Rahmen ei-
ner einheitlichen Schallimmissionsprognose gebündelt. Darin werden die schallimmissionsbe-
zogene Gesamtsituation sowie daraus abzuleitende Maßnahmen und Konzepte dargestellt. 
Auch die Lärmemissionen der innerhalb des Plangebiets möglicher weise neu entstehenden 
gewerblichen Nutzungen werden darin beleuchtet.  
Luftschadstoffe 
Im Rahmen der Untersuchung immissionsbezogener Aspekte erfolgt auch eine Betrachtung 
von Luftschadstoffen. Hierbei werden insbesondere die Einwirkungen von Luftschadstoffen auf 
das Plangebiet untersucht und etwaiger Maßnahmenbedarf abgeleitet. Im Zuge eines umwelt-
meteorologischen Gutachtens (s.u.) wurde jedoch schon prognostiziert, dass im Plangebiet nur 
mit einem geringen Niveau von Luftschadstoffen gerechnet werden  muss. Daher sind voraus-
sichtlich keine Maßnahmen zur Immissionsminderung erforderlich.  
 
Bioklimatische und lufthygienische Bewertung 
Die vorliegende Planung wurde 2019 aus bioklimatischer und lufthygienischer Sicht ausführlich 
bewertet. Die Untersuchung kam (zusammenfassend) zum Ergebnis, dass keine negativen bi-
oklimatischen oder lufthygienischen Auswirkungen des Planvorhab ens auf die benachbarte 
Bestandsbebauung zu erwarten sind. Auch die klimatisch-lufthygi enische Situation innerhalb 
des neuen Quartiers ist als unbedenklich einzustufen, da bei de r Quartierentwicklung unter 
wissenschaftlicher Assistenz eine klimaverträgliche Gestaltung erarbeitet wurde.  
Die thermische Situation im neuen Quartier stellt sich besser als zuvor dar. An die Stelle einer 
weitgehend sonnenexponierten Brachfläche tritt ein gegliedertes  Baugebiet mit Grünflächen. 
Die hohen Gebäude-Nord- und Ostfassaden und die Bäume des neuen  Quartiers erzeugen 
Verschattungszonen und gewährleisten damit relativ geringe ther mische Belastungen. Dach-
begrünungen zeigen eine kühlende Wirkung für obere Gebäudeetage n. Insgesamt wird das 
thermische Niveau gegenüber heute niedriger ausfallen.  
Immissionsbelastungen mit Luftschadstoffen sind vordergründig an stärker befahrenen Haupt-
straßen im Nahbereich des Plangebietes zu erwarten. An den für die Beurteilung relevanten 
gebäudenahen Bereichen werden jedoch weder im Prognosenullfall3 noch im Prognoseplanfall 
die Grenzwerte für das Jahresmittel von NO 2 und PM10 erreicht oder überschritten. Auch die 
 
3   Prognosenullfall: Modellannahme, dass eine vorliegende Planung für das Gebiet nicht umgesetzt wird, dass 
jedoch allgemeine Entwicklungen (wie z.B. eine statistische Zunahme des Kfz-Verkehrs) weiterlaufen.  
Prognoseplanfall: Modellannahme, dass eine vorliegende Planung für das Gebiet umgesetzt wird. Zusätzlich 
zu den Folgen dieser Planumsetzung laufen allgemeine Entwicklungen (wie z.B. eine statistische Zunahme 
des Kfz-Verkehrs) weiter und gehen in die Prognose ein.  
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Einhaltung der Kurzzeitwerte ist sichergestellt. Innerhalb des Plangebietes liegen die 
Immissionskonzentrationen nur unwesentlich über den Werten der Hintergrundbelastung. 
 
Boden/Altlasten/Grundwasser 
Für das Areal des Plangebietes erfolgte bereits im Dezember 201 6 auch eine Altlastenvorun-
tersuchung. Dabei wurden insbesondere bereits vorhandene Erkenntnisse und Unterlagen ge-
sichtet und ausgewertet. So wurden etwa ca. 260 Bohrungen und S ondierungen hinsichtlich 
des auf dem Areal aufgefüllten Materials ausgewertet. Anhand de r bestehenden Datenlage 
wurden 38 ergänzende Kleinrammbohrungen bis vier Meter Tiefe, v e rteilt auf de m  A real in 
einem Abstand von ca. 65 Meter zueinander, festgelegt und ausgeführt.  
Im Ergebnis wurde festgestellt, dass im Untersuchungsgebiet kei ne flächenhafte und keine 
tiefgründige Belastung des Baugrundes mit Schadstoffen besteht.  Die Verunreinigungen be-
schränken sich auf die anthropogen aufgefüllte oberste Bodensch icht und auf die bereits be-
kannten nutzungsbedingten Altlastenverdachtsflächen. Da der Grundwasserspiegel fast durch-
gehend ca. fünf Meter unter Gelände ansteht, dürften daraus bei  höchstens eingeschossigen 
Unterkellerungen keine Bauerschwernisse in Bezug auf eine notwendige Grundwasserhaltung 
bzw. Grundwasserabsenkung eintreten.  
Eine im März 2021 erstellte Gefährdungsabschätzung gelangte ebe nfalls zum Ergebnis, dass 
in einigen Bereichen zwar Kontaminationen durch Blei, PAK (poly zyklische aromatische Koh-
lenwasserstoffe), LHKW (leichtflüchtige halogenierte Kohlenwass erstoffe), MKW (Mineralöl-
kohlenwasserstoffe) und BTEX (Benzol, Toluol, Ethylbenzol und d ie Xylole), festgestellt wur-
den, diese aber derzeit aufgrund ihrer Höhe und Ausdehnung kein e schwerwiegenden Konta-
minationen und somit kein Schadstoffpotential für eine Verfrach tung darstellen. Eine Gefähr-
dung ist daher aufgrund der aktuellen Nutzung und Schadstoffsit uation nicht gegeben. Ledig-
lich oberflächennahe MKW-Gehalte im Bereich einer ehemaligen Kesselwagenwäsche können 
als Gefährdung für den Menschen eingeordnet werden, z. B. bei direktem Kontakt im Rahmen 
von Bautätigkeiten und/oder bei einer Verfrachtung über den Sic kerwasserpfad. Diese Konta-
minationen sollten dementsprechend im Rahmen vorgezogener Schad stoffbeseitigungsmaß-
nahmen entfernt werden. 
Im Rahmen vorbereitender Maßnahmen werden die kontaminierten Fl ächen bereits fachge-
recht abgetragen und entsorgt. Dementsprechend ist davon auszugehen, dass bei der eigent-
lichen Umsetzung der Planung kontaminierte Böden nicht mehr bzw. allenfalls in sehr geringem 
Umfang noch vorhanden sein werden.  
Im Jahre 2018 wurde eine Grundwasseranalyse durchgeführt. Es wurden an 16 Stellen Grund-
wasserproben entnommen und analysiert. Dabei wurden insbesonder e erhöhte LHKW-Werte 
in fünf Messstellen festgestellt. Die Werte befinden sich jedoch in einem tolerablen Bereich und 
lösen keinen unmittelbaren Maßnahmenbedarf aus. Dennoch wird parallel eine Strömungsana-
lyse durchgeführt. Es ist nämlich davon auszugehen, dass diese Belastungen auf eine auf das 
Grundstück von außen einwirkende Schadstofffahne zurückzuführen sind. Da beabsichtigt ist, 
auch Brunnen zu setzen und das Grundwasser zu nutzen, wird anal ysiert, an welchen Stellen 
dies möglich sein wird. Im Rahmen der Strömungsanalyse wird auch etwaiger Handlungs- oder 
Maßnahmenbedarf beleuchtet.  
 
Regenwasser/Versickerung/Entwässerung 
2020 wurde die Möglichkeit einer Regenwasserbewirtschaftung für das Areal Freiladebahnhof 
betrachtet. Es wurden hydraulische und schmutzfrachtbezogene Be rechnungen durchgeführt 
sowie ein erstes Entwässerungskonzept für das Plangebiet entwic kelt. Die jeweiligen Ergeb-
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nisse werden in einer vereinheitlichten Betrachtung und Analyse  zusammengefasst 
und aktualisiert.  
Ziel ist es, ein abflussloses Stadtquartier zu schaffen und daz u im Zuge der weiteren Planung 
die notwendigen Flächen und Maßnahmen zu bestimmen. 
 
Trennungsgrundsatz 
Zur Vermeidung schädlicher Umwelteinwirkungen sind nach § 50 Bundesimmissionsschutzge-
setz (BImSchG) emittierende Betriebe und schützenswerte Gebiete  (bzw. Objekte) räumlich 
voneinander zu trennen. Aus immissionsschutzrechtlicher Sicht ist das dem Plangebiet in Rich-
tung Süden relativ nahe Heizkraftwerk Nord der Stadtwerke Leipz ig (Eutritzscher Straße 14) 
relevant. Dieses stellt einen Betriebsbereich dar, der unter di e Grundpflichten nach der 12. 
BImSchV (Störfall-Verordnung) fällt. Etwaige Wirkungen in Bezug  auf Luftschadstoffe werden 
im Rahmen der oben bereits erwähnten lufthygienischen Untersuchung aufgeklärt.  
Im Bereich Roscherstraße 31 bis 39 ist eine schutzbedürftige Wohnnutzung bereits im Bestand 
vorhanden. Es handelt sich um eine gewachsene Situation, die durch bloße Planung nicht ver-
ändert werden kann. Auch hier ist die Vermeidung schädlicher Umwelteinwirkungen anzustre-
ben. Die Planung stellt sicher, dass es nicht zu einem weiteren Heranrücken schutzbedürftiger 
Nutzungen an das Heizkraftwerk Nord kommen kann.  
Für eine vor Jahren geplante Neunutzung des Grundstückes Roscherstraße 31 durch eine Kita 
ist eine Sicherheitsbetrachtung in Bezug auf Störfälle des Kraftwerkes vorgenommen worden4. 
Dieses Grundstück weist mit ca. 230 m den geringsten Abstand zw ischen einer geplanten 
schutzbedürftigen Nutzung und dem Heizkraftwerk Nord auf. Das G utachten stellte fest, dass 
auf der Grundlage der zu diesem Zeitpunkt vorliegenden Genehmig ungen für das Heizkraft-
werk Nord eine Kita-Nutzung ohne Einschränkungen hätte erfolgen können.  
Das Gutachten ist zur Beurteilung der Einhaltung des Trennungsg rundsatzes nach der 12. 
BImSchV (Störfall-Verordnung) immer noch geeignet. Es darf davo n ausgegangen werden, 
dass mit dem Bebauungsplan keine neuen oder zusätzlichen Immiss ionskonflikte oder Kon-
flikte im Hinblick auf mögliche Störfälle verbunden sein werden.  
 
Weitere Untersuchungen/Unterlagen 
Im weiteren Verfahren wird ein Grünordnungsplan erstellt, im Zu ge dessen die Maßnahmen 
zum Schutz der Belange von Natur und Landschaft im Plangebiet vertiefend zusammengefasst 
und dargestellt werden. Die Berücksichtigung auch innovativer K onzepte für eine zukunftsori-
entierte und nachhaltige Bebauung wird durch eine wissenschaftliche Begleitung des Gesamt-
vorhabens durch das Umweltforschungszentrum Leipzig gewährleistet. Sofern und soweit sich 
aus weiteren Untersuchungen Maßnahmen ergeben, die im Bebauungs plan sinnvoll umsetz-
bar sind, wird deren Einbindung im weiteren Verfahren geprüft.  
Der Umweltbericht wird im weiteren Verfahren entsprechend bearbeitet und weiterentwickelt.  
  
 
4  GICON Großmann Ingenieur Consult: Gutachten über Achtungsabstände und Auswirkungen gemäß § 50 BIm-
SchG für das Bauvorhaben „Roscherstraße“ in Leipzig, 21.08.2013 
Begründung zum Bebauungsplan  
Nr. 416 „Freiladebahnhof Eutritzscher Straße/Delitzscher Straße“ (Vorentwurf)  
 
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8. Gliederung des Gebiets 
Die folgende Tabelle stellt für den Geltungsbereich des Bebauungsplans die gegliederten Flä-
chengrößen für die Planvariante 1 dar.  
Art der Nutzung Flächengröße 
in m²  
Flächengröße 
in ha 
Anteil in % 
Sondergebiete  
Kultur / Kreativwirtschaft 
3.631 0,4 1,5 
Kerngebiet 5.494 0,5 2,2 
Urbanes Gebiet 91.969 9,2 36,9 
Gemeinbedarfsflächen (Schule, Kitas) 31.749 3,2 12,8 
Verkehrsflächen, öffentliche Plätze 61.406 6,1 24,7 
Öffentliche Grünflächen 54.695 5,5 22,0 
Summe 248.944 24,9 100,0 
 
Bei Umsetzung der Planvariante 2 stellen sich die Flächengrößen wie folgt dar:  
Art der Nutzung Flächengröße 
in m²  
Flächengröße 
in ha 
Anteil in % 
Sondergebiete  
Kultur / Kreativwirtschaft 
3.631 0,4 1,5 
Kerngebiet 5.494 0,5 2,2 
Urbanes Gebiet 73.764 7,4 29,6 
Allgemeines Wohngebiet 18.205 1,8 7,3 
Gemeinbedarfsflächen (Schule, Kitas) 31.749 3,2 12,8 
Verkehrsflächen, öffentliche Plätze 61.406 6,1 24,7 
Öffentliche Grünflächen 54.695 5,5 22,0 
Summe 248.944 24,9 100,0 
 
Die Flächenangaben in den beiden Tabellen stehen zum Zeitpunkt der frühzeitigen Beteiligung 
nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB noch unter Vorbehalt. Im Z uge der weiteren Planung 
können sich Änderungen der zeichnerischen Festsetzungen und ent sprechend Änderungen 
der Flächengrößen ergeben. Im Südosten und im Nordosten des Pla ngebiets befinden sich 
Kabel der Deutschen Bahn, die in ihrer Lage noch zu klären sind. Dem Ergebnis sind die Bau-
felder (einschließlich derer für die soziale Infrastruktur) möglicherweise noch anzupassen. 
 
 
 
Heinrich Neu 
amt. Amtsleiter