Marktkonformer Erbbauzins für Erbbaurechte zur Errichtung von Geschosswohnungsbauten
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-Ifo-01698
Datum: 2020-12-08
Vorlagenart: Informationsvorlage

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Informationsvorlage Nr. VII-Ifo-01698 
 
Status: öffentlich 
 
  
 
Eingereicht von  
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
 
Betreff: 
Marktkonformer Erbbauzins für Erbbaurechte zur Errichtung von 
Geschosswohnungsbauten 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
 
Zuständigkeit 
   
DB OBM - Vorabstimmung   Bestätigung 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters   Information zur Kenntnis 
Grundstücksverkehrsausschuss   Information zur Kenntnis 
 
 
Der neu festgestellte marktkonforme Erbbauzins für Geschosswohnungsbau von 
2,5 % p. a. wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
Räumlicher Bezug: 
 
Der neu festgestellte marktkonforme Erbbauzinssatz für Geschosswohnungsbau gilt im 
gesamten Stadtgebiet Leipzigs für kommunale Grundstücke, die im Erbbaurecht für 
Wohnungsbauvorhaben bereitgestellt werden. Unter Geschosswohnungsbau sind dabei 
Gebäude zu verstehen, die über mehr als zwei Wohneinheiten verfügen. 
Zusammenfassung: 
Anlass der Vorlage:  
 
 Rechtliche Vorschriften    Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln 
 Sonstiges: 
 
Mit dem Stadtratsbeschluss zu Konzeptverfahren an städtischen Grundstücken für 
kooperatives und bezahlbares Bauen und Wohnen (VI-DS-08052) wurde der 
Oberbürgermeister beauftragt, sich beim Freistaat für eine Absenkung des Erbbauzinses auf 
2,1 % einzusetzen. Der Freistaat Sachsen ist für eine Festlegung des Erbbauzinssatzes 
nicht zuständig. Es ist laut Sächsischer Gemeindeordnung bei Erbbaurechtsverträgen ein 
„marktkonformer Zinssatz zugrunde zu legen“. Diese Vorlage überprüft den bisherigen 
Zinsansatz hinsichtlich seiner Marktkonformkeit. Im Ergebnis wurde dabei ein 
marktkonformer Erbbauzinssatz für Geschosswohnungsbau in Höhe von 2,5 % festgestellt. 
 
 
  
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Finanzielle Auswirkungen  nein x wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge nicht bezifferbar 
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
 
Steuerrechtliche Prüfung  nein  wenn, ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG  nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des 
Sachverhalts  
Umsatzsteuerpflicht der Leistung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen  ja   Nein, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
 
Auswirkungen auf den Stellenplan  Ja  Nein 
Beantragte Stellenerweiterung:     Vorgesehener Stellenabbau:  
 
 
 
  
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Hintergrund zum Beschlussvorschlag:  
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?  
 
 
2030 - Leipzig wächst nachhaltig! 
Ziele und Handlungsschwerpunkte 
 
Leipzig setzt auf 
Lebensqualität: 
 Balance zwischen 
Verdichtung und 
Freiraum 
 Qualität im öffentlichen 
Raum und in der 
Baukultur 
 Nachhaltige Mobilität 
 Vorsorgende Klima- und 
Energiestrategie 
 Erhalt und Verbesserung 
der Umweltqualität 
 Quartiersnahe Kultur-, 
Sport- und Freiraum-
angebote 
Leipzig besteht im 
Wettbewerb: 
 Positive Rahmen-
bedingungen für qualifizierte 
Arbeitsplätze 
 Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte 
 Vielfältige und stabile 
Wirtschaftsstruktur 
 Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschaftsmanagement 
 Leistungsfähige technische 
Infrastruktur 
 Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft 
 
Leipzig schafft soziale 
Stabilität: 
 Chancengerechtigkeit in 
der inklusiven Stadt 
 Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung 
 Bezahlbares Wohnen 
 Zukunftsorientierte Kita- 
und Schulangebote 
 Lebenslanges Lernen 
 Sichere Stadt 
 
 
 
  
 
Akteure: 
 Bürgerstadt 
 Region 
 Stadtrat 
 Kommunalwirtschaft 
 Verwaltung 
 
Leipzig stärkt seine 
Internationalität: 
 Weltoffene Stadt 
 Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft 
 Interdisziplinäre 
Wissenschaft und 
exzellente Forschung 
 Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort 
 Imageprägende 
Großveranstaltungen 
 Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln 
 
Sonstige Ziele: >beim Ausfüllen bitte überschreiben: max. 60 Zeichen ohne Leerzeichen 
 
 trifft nicht zu  
 
 
 
Beschreibung des Abwägungsprozesses:  
 
Es bestehen keine Zielkonflikte, ein Abwägungsprozess entfällt somit.  
 
I. Eilbedürftigkeitsbegründung 
 
entfällt 
 
II. Begründung Nichtöffentlichkeit  
 
entfällt 
  
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III.  Strategische Ziele 
 
Die Bereitstellung städtischer Grundstücke durch die Bestellung von Erbbaurechten soll den 
Geschosswohnungsbau in Leipzig fördern. Über Konzeptverfahren sind dabei Investitionen 
bedarfsgerecht zu steuern. Zum einen wird damit die Schaffung von mietpreis- und 
belegungsgebundenem Wohnraum (VI-DS-04657) gestärkt und zum anderen kooperatives 
und bezahlbares Wohnen (VI-DS-08052) unterstützt. 
 
Mittels erfolgreicher Bestellung von Erbbaurechten können städtische Liegenschaften im 
Interesse der Förderung bezahlbaren Wohnraums sowie alternativer Wohnraumkonzepte 
veräußert werden, ohne dass das Eigentum am Grundstück verloren geht. Jedoch ist die 
Attraktivität aufgrund des vormals angewendeten Erbbauzinssatzes von 4 % für künftige 
Bauherrinnen und Bauherren aus kalkulatorischer Sicht eher gering. Diese müsste aber 
gesteigert werden, um das Erbbaurecht zu einem wirkungsvoll einzusetzenden Werkzeug für 
die Gestaltung des hiesigen Wohnungsmarktes zu machen.  
 
Mit der Vorlage soll zur Verwirklichung des INSEK-Ziels „Leipzig schafft soziale Stabilität“ 
und des Handlungsschwerpunkts „Bezahlbares Wohnen“ beitragen. Weiterhin zielt sie auf 
die weitere Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzepts, Fortschreibung 2015 (VI-DS-
1475-NF-002 vom 28.10.2015), der Fortschreibung der Instrumente und Maßnahmen des 
Wohnungspolitischen Konzepts (VI-DS-05276, vom 11.09.2018) und der 
Wohnungsbauförderkonzeption 2020 (VII-DS-00576 vom 09.07.2020) ab. Zusätzlich trägt die 
Vorlage zur Umsetzung des Vorhabens „Bezahlbar Wohnen – preiswert mieten, wohnen, 
leben“ aus dem Arbeitsprogramm 2023 des Oberbürgermeisters (VI-DS-08153, vom 
01.07.2019) bei. 
 
Die Evaluation des Konzeptverfahrens zur Schaffung von mietpreis- und 
belegungsgebundenem Wohnraum im Erbbaurecht, wie zum Beispiel die 
Grundstücksauswahl, das Kriterienset oder erbbaurechtsvertragliche Regelungen, wird mit 
gesonderter Vorlage in den Stadtrat eingebracht. Die Trennung der beiden Themen erfolgt, 
da ein marktkonformer Zinssatz nicht per Ratsbeschluss pauschal festgelegt werden kann. 
 
IV. Sachverhalt 
 
1. Anlass 
 
Seit 2018 veräußert die Stadt Leipzig städtische Grundstücke zweckgebunden zur Schaffung 
von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum im Erbbaurecht (VI-DS-04657, vom 
22.08.2018; VI-DS-05799, vom 17.09.2018). Weiterhin läuft aktuell das erste städtische 
Konzeptverfahren für kooperatives und bezahlbares Bauen und Wohnen (VI-DS-08052, vom 
11.12.2019). Für die Erbbaurechtsverträge, die im Rahmen dieser Verfahren zukünftig 
abgeschlossen werden sollen, ist ein marktkonformer Erbbauzinssatz zu ermitteln. 
 
In Umsetzung der ersten sechs Konzeptverfahren kann voraussichtlich nur ein 
Erbbaurechtsvertrag durch das Liegenschaftsamt geschlossen werden. Ein Ergebnis der 
Evaluation ist, dass der hohe Erbbauzins, der sich auf Grundlage des gutachterlich 
ermittelten Verkehrswertes sowie eines Erbbauzinssatzes von bisher.4 % errechnet, einer 
wirtschaftlich tragfähigen Umsetzung von Projekten entgegensteht. Diese Erkenntnis deckt 
sich mit einem Stadtratsbeschluss, bei dem der Oberbürgermeister beauftragt wurde, sich 
„umgehend beim Freistaat Sachsen für eine Absenkung des Erbbauzinses auf 2,1 % des 
Bodenwertes p. a. einzusetzen“ (VI-DS-08052, Beschluss Nr. 3, vom 11.12.2019).  
 
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Die Bearbeitung des Auftrags des Stadtrats zeigte, dass der Freistaat Sachsen für die 
Festlegung des Erbbauzinssatzes nicht zuständig ist und der Wert nicht pauschal durch 
einen Ratsbeschluss bestimmt werden kann. Vielmehr ist die Stadt Leipzig verpflichtet, 
städtische Grundstücke „zum vollen Wert“ zu veräußern (§ 90 (1) SächsGemO). Dabei sei 
bei Erbbaurechtsverträgen der „marktkonforme Zinssatz zugrunde zu legen“ 
(Verwaltungsvorschrift kommunale Grundstücksveräußerung des Sächsischen 
Staatsministeriums des Innern (SMI), vom 13.04.2017, III. Höhe des Verkaufspreises).  
 
Aufgrund der Schwierigkeiten bei der Veräußerung städtischer Grundstücke im 
Konzeptverfahren, der steigenden Bodenpreise in Leipzig sowie der allgemeinen 
Niedrigzinsphase auf dem Kapitalmarkt ist zu bezweifeln, dass der bislang zugrunde gelegte 
Erbbauzinssatz von 4 % als marktkonform einzustufen ist. Dieser Wert von 4 % entstammt 
dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der 
Stadt Leipzig für 2019. Hierzu wurden Erbbaurechtsverträge der vorangegangenen drei 
Jahre ausgewertet. Im Betrachtungszeitraum wurden lediglich zwei Erbbaurechtsverträge für 
Wohnbaugrundstücke abgeschlossen. Dabei handelte es sich um die Konzeptverfahren der 
Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (LWB) innerhalb derer die städtische 
Vorgabe eines Zinssatzes von bisher 4 % umgesetzt wurde.  
 
Aus dieser geringen Anzahl von Erbbaurechtsfällen lässt sich schließen, dass es aktuell 
keinen Markt für Grundstücksveräußerungen im Erbbaurecht in Leipzig gibt. Daher kann 
auch keine Marktkonformkeit auf dem Leipziger Immobilienmarkt abgebildet werden. Das 
Liegenschaftsamt (LA), das Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung (AWS) und das Amt 
für Geoinformation und Bodenordnung (AGB) haben daher gemeinsam eine 
Verfahrensweise entwickelt und den marktkonformen Erbbauzinssatz für 
Geschosswohnungsbau ermittelt. Dieser soll die Grundlage für die zweckgebundene 
Bereitstellung städtischer Grundstücke im Erbbaurecht bilden.  
 
Über den festgestellten Zinssatz (2,5 % p. a.) soll mit dieser Vorlage informiert werden. 
 
Der ermittelte Zinssatz bedarf einer turnusmäßigen Überprüfung. Spätestens aller zwei 
Jahre soll daher eine Evaluierung stattfinden. 
 
Ohne die Ableitung eines marktkonformen Erbbauzinssatzes für Geschosswohnungsbau 
können städtische Grundstücke nicht zu marktkonformen Konditionen bereitgestellt werden. 
Konzeptverfahren als erfolgversprechende Instrumente des Wohnungspolitischen Konzepts 
wären in ihrer Durchführung aufgrund geminderter Attraktivität gefährdet. 
 
Der neu festgestellte Zinssatz gilt nur für neu abzuschließende Erbbaurechtsverträge für 
Geschosswohnungsbau. Bestehende Verträge bleiben unverändert.  
 
2. Ausführliche Darstellung der Information 
 
Die Ableitung eines marktkonformen Zinssatzes ist in der Anlage 1 dargestellt. 
 
Anlage: 
Anlage 1: Abhandlung zur Ermittlung eines kalkulatorischen Zinssatzes 
 
 
 
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Anlage 1 
 
1.  Einleitung 
 
Zur Annäherung an die Ermittlung eines kalkulatorischen Zinssatzes legt die folgende 
Abhandlung auf unterschiedlichen Ebenen dar, warum der bisher angesetzte Erbbauzinssatz 
von 4 % nicht als marktkonform angesehen werden kann und daher die Notwendigkeit einer 
Neufeststellung auf Grundlage einer neuen Methodik besteht. Dies erfolgt mittels Analyse des 
Leipziger Grundstücksmarktes aus Perspektive der Wohnungswirtschaft sowie aus dem 
Vergleich der Erbbaurechtszinssätze anderer Städte in Deutschland. 
 
 
2. Erfordernis der Marktkonformkeit 
 
Bei der Ermittlung des Erbbauzinses ist zu beachten, dass kommunale Grundstücke gemäß 
§ 90 der Gemeindeordnung für den Freistaat Sachsen (SächsGemO) „in der Regel nur zu ihrem 
vollen Wert“ veräußert werden dürfen. Dieser wird gutachterlich ermittelt (Verkehrswert im 
Sinne von § 194 BauGB). Darüber hinaus ist gemäß Verwaltungsvorschrift (VwV) kommunale 
Grundstücksveräußerung des Sächsischen Staatsministeriums des Innern vom 13.04.2017, III. 
Höhe des Verkaufspreises bei Erbbaurechtsverträgen der „marktkonforme Zinssatz zugrunde 
zu legen“.  
 
Der Begriff der Marktkonformkeit legt nahe, dass der Erbbauzinssatz aus der Analyse des 
Marktes abzuleiten ist. Die statistischen Daten zeigen allerdings, dass dies für Leipzig aktuell 
aus den folgenden Gründen nicht möglich ist. Trotz der allgemein hohen Dynamik auf dem 
Immobilienmarkt werden im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für 
Grundstückswerte in der Stadt Leipzig für 2019 lediglich zwei Grundstücke aufgelistet, die 
über die Neubestellung einesErbbaurechtes veräußert wurden. Aus dieser geringen Fallzahl 
lässt sich schließen, dass in Leipzig aktuell kein Markt für Erbbaurechte existiert. Weder private 
Eigentümer, noch Institutionen, die ihre Liegenschaften in anderen Städten primär im 
Erbbaurecht anbieten (z. B. Kirchgemeinden oder Stiftungen), veräußern in Leipzig 
Grundstücke in signifikanter Anzahl im Erbbaurecht. Die Marktkonformkeit des bisher zum 
Einsatz gebrachten Erbbauzinssatzes von 4,0 % ist daher zumindest in Frage zu stellen und 
bedarf einer Überprüfung. 
 
 
3.  Varianten der Erbbauzinsbestimmung 
 
3.1.  Eigenkapitalrendite 
 
Ein Investor wird immer dann in eine Immobilie investieren, wenn sich die Investition 
wirtschaftlich gestaltet. Dies gilt direkt für Kapitalanleger (Konzeptverfahren mietpreis- und 
belegungsgebundenen Wohnraum), aber in Anbetracht der alternativen Mittelverwendung in 
Form von Mietzahlungen auch für Selbstnutzer (Konzeptverfahren für kooperatives und 
bezahlbares Wohnen). Grundsätzlich ist die Investition umso wirtschaftlicher, je geringer die 
Ausgaben bei ansonsten unveränderten Bedingungen sind. Somit befördert ein geringerer 
Erbbauzins per se die Wirtschaftlichkeit einer Immobilieninvestition.  
 
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2 
 
Die Eigenkapitalrendite ist eine Messgröße der Wirtschaftlichkeit von Investitionen. Die 
Eigenkapitalrendite stellt dar, wie sich das eingesetzte Eigenkapital im Zeitverlauf verzinst.  
Mit Hilfe des Modells des vollständigen Finanzplanes (VoFi) kann aus sämtlichen 
Zahlungsströmen sowie der Wertentwicklung der Immobilie eine Eigenkapitalrendite abgeleitet 
werden. Eine Rendite größer Null steht dabei für grundsätzliche Wirtschaftlichkeit einer 
Investition. Bei einer Beispielrechnung mit praxisnahen Parametern kann nachgewiesen 
werden, dass mit einem Erbbauzinnsatz von 4,0 % eine negative Eigenkapitalrendite erzielt 
wird. Wohingegen sich bei einem Zinssatz von 2,5 % eine positive Rendite darstellen lässt. 
Da das Modell jedoch in höchstem Maße investoren- und objektspezifisch ist, können hieraus 
keine allgemeingültigen Rückschlüsse gezogen werden. Dennoch ist diese dynamische 
Investitionsrechnung geeignet, um im Rahmen einer Sensitivitätsanalyse die Auswirkung einer 
Änderung des Erbbauzinssatz abzuleiten.  
 
 
3.2  Vergleich Erbbauzinssatz und Fremdkapitalzins 
 
Um zu ermitteln, bei welchen Zinskonditionen das Erbbaurecht für Erbbaurechtsgeber 
und Erbbaurechtsnehmer als wirtschaftlich attraktiv angesehen werden kann, hat das 
Beratungsunternehmen Deloitte Real Estate Consulting ein finanzmathematisches Modell 
entwickelt (Schrader/Ondrusch 2020). Mit diesem Modell wird ein Erbbauzinssatzkorridor 
ermittelt, in dem sowohl Investoren, als auch Grundstückseigentümer von einer 
Erbbaurechtsvereinbarung profitieren.  
 
Dies erfolgt durch die Modellierung zweier Vergleichsszenarien, welche die Barwerte der 
Ausgaben bzw. Einnahmen aus einem Erbbaurecht denen aus An- bzw. Verkauf 
gegenüberstellen. Aus rein ökonomischen Gründen und unter der Voraussetzung einer 
Wahlmöglichkeit gehen die Autorinnen und Autoren davon aus, dass sich ein Investor für das 
Erbbaurecht entscheiden würde, wenn die barwertigen Kosten für den Grundstückskauf (mittels 
Bankdarlehen) die Kosten für ein Erbbaurecht übersteigen. Gleichzeitig wird angenommen, 
dass sich ein Grundstückseigentümer für die Bestellung eines Erbbaurechts entscheiden 
würde, wenn die zu erwartenden Erlöse höher liegen, als bei einem Verkauf. Das Ergebnis der 
Modellrechnung wird mit einem Break-Even-Diagramm als Korridor dargestellt, in dem die 
Erbbauvariante aus Sicht beider Marktteilnehmer ökonomisch gegenüber dem Volleigentum 
vorteilhaft sei. Dieser Korridor liege bei einem Erbbauzinssatz von 1,75 % bis 2,5 % (ebd.: 11).  
 
Diese Annahme deckt sich mit einem wirtschaftswissenschaftlichen Praktikermodell zur 
Ermittlung eines marktgerechten Erbbauzinses (vgl. Löhr 2017, 2019). Es legt dar, dass 
Erbbaurechtsnehmer bei den aktuellen Zinskonditionen langfristig einen finanziellen Nachteil 
gegenüber dem Volleigentum hätten, und es begründet dies mit der Verteilung von Rendite und 
Risiko zwischen den beiden Vertragspartnern (Erbbaurechtsgeber und -nehmer). Während der 
Erbbaurechtsgeber sichere und dauerhafte Zahlungen erwarten kann, muss der 
Erbbaurechtsnehmer, unabhängig von seiner wirtschaftlichen Situation und den gestiegenen 
Investitionskosten, den vereinbarten Erbbauzins über die gesamte Vertragslaufzeit aufbringen. 
Je strikter die Nutzungseinschränkungen seien (z. B. durch vertragliche Festsetzungen von 
Mietpreis- und Belegungsbindungen), desto größer sei das Risiko für die Erbbaurechtsnehmer.  
 
Dieses Ungleichgewicht in der Risikoverteilung sei durch die Umverteilung der 
Renditeerwartung auszugleichen. Unter diesem Aspekt seien Erbbauzinssätze von 4 % nicht 
mehr als marktgerecht anzusehen und müssten gesenkt werden (Löhr 2017: 18). Als Richtwert 
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3 
 
des Reduktionsmodells schlägt Löhr (2019: 189) vor, dass eine Risikoverlagerung auf den 
Erbbaurechtsnehmer von 50 % durch eine Halbierung des Erbbauzinses zu kompensieren sei.  
 
Die genannten Verfahren sind stark an das gegenwärtige Niedrigzinsniveau gebunden. Jedoch 
gibt es aktuell keine Anzeichen für steigende Zinsen, weshalb die Ergebnisse auch mittelfristig 
noch belastbar sein sollten. 
 
 
3.3. Vergleich der Erbbaurechtszinssätze anderer Städten in Deutschland 
 
Das Erbbaurecht wird in Deutschland in den Kommunen in sehr unterschiedlicher Intensität 
praktiziert und zu unterschiedlichen Konditionen angeboten. Zur Annäherung an einen 
marktkonformen Erbbauzinssatz werden die Zinssätze anderer Städte in Deutschland analysiert 
und die aktuellen Entwicklungen dargelegt. 
 
Eine umfangreiche Studie zu den Konditionen von Erbbaurechten in Deutschland wurde im 
März 2020 vom Immobilien- und Investmentdienst Jones Lang LaSalle (JLL) im Auftrag des 
Deutschen Erbbaurechtsverbandes veröffentlicht.1 Dabei wurden unter anderem die 
festgelegten Zinssätze der Erbbaurechtsgeber erhoben. Die Studie kommt in der Summe aller 
erhobenen Fälle auf einen durchschnittlichen Zinssatz von ca. 3,7 %. Gleichzeitig wird darauf 
hingewiesen, dass die Bandbreite der Antworten sehr groß sei und in diesem Durchschnittswert 
nicht zwischen den unterschiedlichen Institutionen (z. B. Kommunen, Kirchen, Stiftungen, 
Unternehmen) bzw. unterschiedlichen Wohnzwecken (z. B. Einfamilienhäuser, geförderter 
Wohnungsbau etc.) unterschieden wurde (JLL 2020: 11). Aus diesem Grund ist es schwierig, 
den durchschnittlichen Zinssatz, den die JLL-Studie ermittelt hat, als marktkonform einzustufen. 
Dieses deutlich differenziertere Bild zeigt die Studie mit der Gegenüberstellung der Zinssätze in 
den fünf größten deutschen Städten2, die in der folgenden Tabelle zusammengefasst werden:  
 
Tab. 1: Verbreitung und Anwendung des Erbbaurechts für Wohnzwecke in den fünf einwohnerstärksten 
deutschen Städten (JLL 2020: 5) 
 
Nr. Stadt Höhe des Erbbauzins-
satzes für Wohnzwecke 
Kommentar 
01 Berlin 4,5 % 
bzw. 2,25 % 
 
Halbierung der Erbbauzinsen für Genossenschaften 
und gemeinnützige Verbände (für 20 Jahre ab 
Vertragsabschluss) in Verbindung mit bestimmten 
Auflagen 
02 Hamburg 1,5 % Absenkung des Erbbauzinssatzes aufgrund des 
sinkenden Zinsniveaus zum 01.01.2020 
03 München 2,5 % (Einfamilienhäuser) 
4,25 % (Wohnungen) 
Möglichkeit des Ankaufs nur noch für 
Genossenschaften, ansonsten Veräußerung nur noch 
im Erbbaurecht (kapitalisierte Einmalzahlung zu 
Beginn der Laufzeit) 
04 Köln 6 % (freifinanzierter 
Wohnungsbau) 
 
                                                           
1 Für die Studie von JLL wurden zahlreiche Erbbaurechtsgeber zu den Rahmenbedingungen und Konditionen 
abgeschlossener Erbbaurechtsverträge befragt. Auch die Stadt Leipzig hat sich im Rahmen einer Onlinebefragung 
an der Erhebung beteiligt. 
2 In der JLL-Studie wurden die zehn einwohnerstärksten Kommunen in Deutschland analysiert. Da in den Städten  
6–9 (Stuttgart, Düsseldorf, Dortmund und Essen) allerdings keine Werte dargestellt werden und Leipzig als 10. Stadt 
aufgeführt wird, werden hier nur die fünf einwohnerstärksten Städte betrachtet. 
8 von 11 in Zusammenstellung
4 
 
2 % (geförderter 
Wohnungsbau) 
05 Frankfurt 
am Main 
2 %  
bzw. 2,5 % 
Festgeschriebene Quote von 30 % gefördertem 
Wohnungsbau und Reduzierung auf 2 % des 
Bodenrichtwertes geplant. 
Grundsätzlich lässt sich in der Betrachtung der einzelnen Kommunen aktuell eine große 
Dynamik erkennen: In zahlreichen Städten wurden die Erbbauzinssätze zuletzt durch politische 
Beschlüsse gesenkt (z. B. in Hamburg, Berlin und Frankfurt am Main). Als Grund für die 
Notwendigkeit einer Zinssatzanpassung wird insbesondere die aktuelle Kapitalmarktsituation 
angeführt. 
 
Den niedrigsten Erbbauzinssatz in Deutschland weist die Freie und Hansestadt Hamburg mit 
1,5 % auf. Dabei wird der kalkulatorische Zinssatz zugrunde gelegt. Dieser errechnet sich aus 
dem durchschnittlichen effektiven Zinssatz der langfristigen Kreditaufnahmen der Freien und 
Hansestadt Hamburg und wird jeweils zum 1. Januar eines Jahres neu festgelegt. Weiterhin 
zeigt sich, dass in zahlreichen Städten reduzierte Erbbauzinssätze in Verbindung mit Auflagen 
(z. B. geförderter Wohnungsbau) festgelegt wurden. Zudem gelten in Berlin und München 
Sonderkonditionen für gemeinwohlorientierte Akteure (z. B. Genossenschaften). 
 
Ergänzend außerhalb dieser Studie ist noch anzumerken, dass die Stadt Dortmund einen 
Erbbauzinssatz von 2,6 % für Wohnbaugrundstücke aufruft.  
 
 
4. Fazit / Ergebnis 
 
Trotz individueller Schwachstellen der betrachteten Methoden zur Ermittlung eines 
marktkonformen Erbbauzinses kann konstatiert werden, dass der bisher angewendete  
Erbbauzinssatz von 4,0 % in der Stadt Leipzig nicht als marktkonform eingestuft werden kann. 
 
Die unter Punkt 3 dargestellten Untersuchungen erlauben eine schrittweise Annäherung an 
einen marküblichen Erbbauzinssatz. Aus der Modellrechnung zur VoFi lässt sich ableiten, dass 
eine Mindesteigenkapitalverzinsung von rund 1 % bei einem Erbbauzinssatz von 2,5 % erreicht 
wird. 
 
Die Ableitung eines Erbbauzinses durch den Vergleich mit einer alternativen 
Fremdkapitalaufnahme hat ergeben, dass der Erbbauzinssatz zwischen 1,75 % und 2,5 % 
liegen sollte, um die Vorteilhaftigkeit des Erbbaurechtes gegenüber einem Ankauf mit 
Fremdmitteln sicherzustellen. 
 
Der Städtevergleich ergab ein höchst heterogenes Bild mit Erbbauzinssätzen zwischen 1,5 % 
und 6,0 %. Bei Bildung des Durchschnittes aller genannten Zinssätze ergäbe sich ein Mittelwert 
von 2,9 %. Bei zugrunde legen einer sozialen Nutzung beträgt der Mittelwert rund 2,2 %. 
Jedoch erscheint eine ungefilterte Mittelwertbildung nicht hinreichend sachgerecht und kann 
damit allenfalls nur zur Orientierung dienen. 
 
Unter Auswertung aller zurate gezogenen Quellen erscheint ein Erbbauzinssatz von 2,5 % für 
die Vergabe von Erbbaurechten an Wohnungsbaugrundstücken als marktkonform.  
 
Plausibilisiert wird dieses Ergebnis auch durch das Gutachten eines öffentlich bestellten und 
vereidigten Sachverständigen. Für ein städtisches Grundstück im Ortsteil Probstheida, das für 
9 von 11 in Zusammenstellung
5 
 
den Neubau mietpreis- und belegungsgebundener Wohnungen im Erbbaurecht veräußert wird, 
sollte ein marktkonformer Erbbauzinssatz ermittelt werden. Im Ergebnis wurde im Gutachten ein 
Ansatz von 2,5 % als angemessen taxiert. Der Sachverständige leitet den Erbbauzinssatz dabei 
anhand des nutzungstypischen Liegenschaftszinssatzes ab. Es wird somit eine von den oben 
beschriebenen Methoden redundanzfreie Herleitung gewählt, die trotzdem zum gleichen Ansatz 
führt und dadurch das Ergebnis zusätzlich stärkt.    
 
Ein weiteres Absenken der Erbbauzinses bei der Errichtung Sozialwohnungen ist nicht 
sachgerecht. Die damit verbundenen wirtschaftlichen Nachteile werden durch die 
Inanspruchnahme von Fördermitteln (Richtlinie gebundener Mietwohnraum) kompensiert. Ein 
zusätzliches Absenken des Erbbauzinssatzes könnte zu einer Überkompensation führen. 
 
 
Literaturverzeichnis 
 
DST – Deutscher Städtetag (2018): Das Erbbaurecht als gemeinwohlorientiertes Instrument der 
Daseinsvorsorge. Handreichung der Fachkommission Liegenschaften des Deutschen 
Städtetages. Köln/Berlin. 
 
DV – Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V. (Hrsg.) 
(2019 a): Kommission „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ 
(Baulandkommission). Handlungsempfehlungen. Berlin. 
 
DV – Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V. (Hrsg.) 
(2019b): Erbbaurechte – ein Beitrag zur Bereitstellung von Wohnbauland für den bezahlbaren 
Wohnungsbau? Ergebnisdokumentation zum ExWoSt-Projekt Fachdialog Erbbaurecht. Berlin. 
 
GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH (2018): Endbericht Expertise 
„Wohnungspolitische Potenziale des Erbbaurechts“. Hamburg. 
 
JLL – Jones Lang LaSalle (2020): Erbbaurechte im Wohnungsmarkt – Die Perspektive der 
Erbbaurechtsgeber und die der Investoren. Frankfurt am Main/Hamburg. 
 
Löhr, Dirk (2017): Zur Ermittlung eines marktgerechten Erbbauzinses – ein Praktikermodell. In: 
Zeitschrift für Immobilienökonomie, Nr. 3, S. 1–19. 
 
Löhr, Dirk (2019): Stakeholder Value durch kommunale Erbbaurechte. In: Forum Wohnen und 
Stadtentwicklung, Nr. 6, S. 188–192. 
 
F.A.Z. (2019): Das Nischendasein des Erbbaurechts. Abgerufen 22.04.2020, von 
https://www.faz.net/-ij5-9pekp 
 
Nagel, Matthias (Hrsg.) (2017): Erbbaurecht – Neue Perspektiven auf einen Klassiker. In: 
Stiftung & Sponsoring, Rote Seiten, Nr. 3. 
 
RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors (2019): Erbbaurecht stärken – Bauland 
aktivieren. RICS Positionen. Frankfurt am Main. 
 
Runder Tisch Liegenschaftspolitik (2017): Erbbaurechte in Berlin. Dokumentation der 
Expertenwerkstatt vom 1. Dezember 2017 – veranstaltet von der Initiative Stadt Neudenken und 
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der Stiftung trias mit Unterstützung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen in 
Berlin. Berlin. 
 
Schrader, Nina / Ondrusch, Stefan (2020): Erbbaurechte: Herausforderungen im aktuellen 
Marktumfeld. In: ErbbauZ – Zeitschrift für Erbbaurecht, Nr. 1, S. 9–12. 
 
Thiel, Fabian (2018): Das Erbbaurecht wird 99 Jahre alt – zur Integration des Instruments in 
Vergabeverfahren und Städtebaurecht. In: BauR, Nr. 8, S. 1188–1197. 
 
Grundstücksmarktbericht vom Gutachterausschuss der Stadt Leipzig (2019) 
 
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