Änderung Bebauungsplan 354 Gewerbepark Stahmeln
Stadt: leipzig
Drucksache: VI-A-05670-NF-02-VSP-02
Datum: 2018-12-10
Vorlagenart: Verwaltungsstandpunkt

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Ratsversammlung 
 
Verwaltungsstandpunkt Nr. VI-A-05670-NF-02-VSP-02 
 
Status: öffentlich 
 
  
 
Eingereicht von  
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
Betreff: 
Änderung Bebauungsplan 354 Gewerbepark Stahmeln 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
voraussichtlicher  
Sitzungstermin 
 
Zuständigkeit 
   
Dienstberatung des Oberbürgermeisters   Bestätigung 
FA Stadtentwicklung und Bau  18.12.2018 Vorberatung 
FA Wirtschaft und Arbeit  18.12.2018 Vorberatung 
Ratsversammlung  23.01.2019 Beschlussfassung 
 
 
Rechtliche Konsequenzen 
Der gemäß Ursprungsantrag gefasste Beschluss wäre 
☐ Rechtswidrig und/oder x Nachteilig für die Stadt Leipzig. 
 
 
☐ Zustimmung ☒ Ablehnung 
☐ Zustimmung mit Ergänzung ☐ Ablehnung, da bereits Verwaltungshandeln 
☐ Alternativvorschlag ☐ Sachstandsbericht 
 
 
Die Verwaltung empfiehlt, den Antrag abzulehnen. 
 
Zusammenfassung: 
 
Der Ortschaftsrat hat eine Neufassung seines Antrags eingereicht, wozu hiermit der 
Verwaltungsstandpunkt vorgelegt wird. Im Sachverhalt auf den Seiten 3 ff. wird ausgeführt, 
dass auch die Neufassung des Antrags – trotz des konstruktiven Lösungsansatzes des 
Ortschaftsrates! – gleichwohl aus rechtlichen und inhaltlichen Gründen nicht beschluss-
fähig ist. 
 
Anlass der Vorlage:  
 
 Rechtliche Vorschriften    Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln 
 Sonstiges: Antrag VI-A-05670 
 
 
 
  
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Übereinstimmung mit strategischen Zielen: 
 
 
 
 
Finanzielle Auswirkungen  x nein  wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
 
Auswirkungen auf den Stellenplan x nein  wenn ja, 
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
Beteiligung Personalrat x nein  ja, 
 
 
 
 
 
 
 
  
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Sachverhalt:  
 
Der Antrag des Ortschaftsrates beinhaltet die Änderung des Bebauungsplanes. Diese hätte 
zur Folge, dass der Satzungsbeschluss in der vorliegenden Fassung durch den Stadtrat 
nicht gefasst werden könnte und einzelne Schritte des Bebauungsplanverfahrens wiederholt 
werden müssten. Nach erneuten grundlegenden Abstimmungen mit der Eigentümerin 
müsste die öffentliche Auslegung des B-Plan-Entwurfes erneut erfolgen. 
Rechtliche Gründe, die gegen die Änderung des Planentwurfes sprechen 
a) Das Planänderungsverfahren war notwendig geworden, um ein Rechtsstreitverfahren 
vor dem Verwaltungsgericht Leipzig einvernehmlich ruhend zu stellen und 
Schadenersatzforderungen gegenüber der Stadt abzuwenden.. Darin wird seitens der 
Eigentümerschaft insbesondere die Rückabwicklung des getätigten Grundstückskaufes mit 
Erstattung des Kaufpreises, der Erstattung des Zinsaufwandes sowie der Erstattung der 
getätigten Erschließungsleistungen, die im Vertrauen auf die Bestandskraft des von der 
ehemaligen Gemeinde Lützschena-Stahmeln aufgestellten VE-Planes Nr. E-77 aufgewendet 
bzw. errichtet worden waren, gefordert. An der Wirksamkeit des VE-Planes Nr. E-77 
bestehen nach Auffassung des Verwaltungsgerichtes berechtigte Zweifel.  Der Streitwert 
beläuft sich für drei kleinere Grundstücke auf eine siebenstellige Summe. Das 
entsprechende Rechtsverfahren ist im beiderseitigen Einvernehmen ausgesetzt, da durch 
die Aufstellung des B-Planes Nr. 354 die strittigen Punkte einvernehmlich beigelegt werden 
sollen mit der im Planentwurf festgesetzten Zielstellung einer im Wesentlichen gewerblichen 
Nutzung. Eine Änderung der Inhalte des B-Planes würde nach Einschätzung des 
Rechtsamtes zu einer Wiederaufnahme des Streitverfahrens führen, verbunden mit weiteren 
Risiken im Hinblick auf die Höhe der Schadenersatzforderungen gegenüber der Stadt auf 
Grund verzögerter Bearbeitung.  
Eine Neubeplanung des Areales hätte darüber hinaus auf Grund ausbleibender Investitionen 
auch nachteilige wirtschaftliche Wirkungen für die Stadt Leipzig. 
 
Ein gemäß Ursprungsantrag gefasster Beschluss wäre aus diesen Gründen nachteilig 
für die Stadt Leipzig. Zwar gibt es viele Gründe, die Ansprüche abzuweisen, jedoch ist das 
Risiko wegen des komplexen Sachverhaltes und der zu erwartenden langjährigen 
Verhandlung schwer einschätzbar. 
 
b) Die Eigentümer haben in den geführten bisherigen Gesprächen auf zügigen 
Abschluss des Bauleitplanverfahrens gedrängt und keine Bereitschaft zu einer Planänderung 
entsprechend den Vorschlägen des Ortschaftsrates Lützschena-Stahmeln erkennen lassen. 
Auch nach der Neufassung des Antrages, der zwar eine Beibehaltung der gewerblichen 
Bauflächen im Nordbereich des B-Planes gutheißt, ist eine Änderung und erneute Auslegung 
des Planes erforderlich. Die daraus folgende Neuverhandlung der Inhalte des Plans und der 
bereits abgestimmten vertraglichen Regelungen ist aus Sicht der Stadtverwaltung nicht 
vertretbar. In Anbetracht des nur noch ausstehenden Satzungsbeschlusses und der damit 
einhergehende bisher schon erfolgten Bestätigung der Planungsziele durch die 
Ratsversammlung der Stadt Leipzig wurde auch ein Vertrauenstatbestand gegenüber der 
Eigentümerschaft erreicht. Zu berücksichtigen ist hier auch, dass die Flächen bei einer 
Planänderung erst wesentlich später genutzt werden könnten. 
c) Der Bebauungsplan steht kurz vor dem Abschluss. Im Rahmen des seit mehreren 
Jahren laufenden Verfahrens wurden die Öffentlichkeit, die Behörden und die politischen 
Gremien mehrfach einbezogen. Deren Stellungnahmen wurden geprüft, der 
Abwägungsvorschlag ist erarbeitet. Der Ortschaftsrat hat sich in seiner Sitzung am 7. Juli 
2014 mit dem Entwurf des Bebauungsplanes befasst und diesem seine Zustimmung 
gegeben. Die durch den Ortschaftsrat vorgetragenen Belange (Offenlage Grabensystem, 
Integration Radweg) wurden durch die Stadtverwaltung aufgenommen und vollständig in den 
Satzungsentwurf eingearbeitet. Ein Zusammenwachsen der Ortslagen wurde hingegen in 
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den zurückliegenden Planungsschritten durch die Ortschaft nicht thematisiert. Ohnehin wäre 
eine Umsetzung dieser städtebaulichen Zielvorstellung ohne Mitwirkungsbereitschaft der 
Eigentümer nicht zu erwarten. 
d) Zwar könnte eine Neuausrichtung der Planung im Südteil prinzipiell auch durch eine 
Teilung des Bebauungsplanes möglich sein. Der nördliche Teil würde als eigenständiger 
Plan zum Abschluss gebracht, der südliche mit neuen Planungszielen weiterbearbeitet. 
Dafür müssten beide Teile unabhängig voneinander entwickelt werden können. Die 
Teilflächen des Bebauungsplanes sind aber durch die gemeinsame Straßen und die 
technische Erschließung, die herzustellenden Ausgleichsmaßnahmen und notwendige 
Grundstücksregelungen zu eng miteinander verflochten als dass sich tragfähige Lösungen, 
u.a. im städtebaulichen Vertrag finden lassen würden. 
 
Inhaltliche Gründe für die Ablehnung des Antrages 
a) Das als Hauptintention des Antrages vorgetragene Zusammenwachsen der Ortslagen 
Stahmeln und Lützschena durch eine potenzielle Bebauung der Flächen im Geltungsbereich 
des B-Planes Nr. 354 nördlich der Halleschen Straße wird nach Prüfung der örtlichen und 
rechtlichen Verhältnisse nur unwesentlich unterstützt. Innerhalb dieses Areales stehen die 
Flächen, welche zwingend für die Ableitung und Rückhaltung von Niederschlagswasser 
(Neuer Jägergraben, Bahngraben) genutzt werden müssen (Bestandssituation) sowie die 
Bereiche, auf welchen eine sensible Nutzung  (Wohnen, Kita, Schule) wegen 
Bodenkontaminationen nicht möglich ist, zur Umsetzung dieses städtebaulichen Zieles nicht 
zur Verfügung. Damit wären straßenbegleitend von über 500 m Straßenlänge max. lediglich 
250 m bebaubar. Für eine Prüfung, ob eine dortige Wohnbebauung überhaupt 
planungsrechtlich unter der Prämisse der Beibehaltung der (geplanten) gewerblichen 
Nutzung möglich wäre, ist eine fachgutachterlichen Untersuchung zwingend erforderlich, da 
der Standort sowohl von Norden (Gewerbe) als auch von Süden durch die Hallesche Straße 
sowie die Straßenbahntrasse schalltechnisch vorbelastet ist. Auch unmittelbar östlich 
angrenzend befindet sich ein zu berücksichtigender Gewerbebetrieb. Insgesamt sind hier 
jedoch Zweifel angebracht, auch auf Grund dessen, dass das konfliktträchtige 
Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe der ausschlaggebende Grund dafür war, dass 
der "Ursprungsbebauungsplan" Nr. E-77 "Wohn- und Gewerbepark Stahmeln" nicht 
umgesetzt worden ist. 
Der Geltungsbereich des B-Planes Nr. 354 bildet jedoch auch nur einen Teil der 
Bebauungslücke zwischen Stahmeln und Lützschena. Nördlich der Halleschen Straße 
schließen sich Richtung Westen eine BMX-Geländestrecke (ehem. Kleinkaliberschießstand), 
Erholungsgärten sowie Kleingärten auf einer Länge von über 400 m mit nur einigen wenigen 
singulären Wohngebäuden an. 
Auch auf der Südseite der Halleschen Straße ist ein Zusammenwachsen ausgeschlossen, 
da in diesem Bereich Kleingartenanlagen, ein naturschutzrechtlich geschützter 
Landschaftsteil sowie ein Sportplatz vorhanden sind. Somit ist auch hier eine Lücke im 
Bebauungszusammenhang von über 800 m gegeben. 
Letztendlich sei auch noch angemerkt, dass ein Zusammenwachsen der Ortslagen sowohl 
städtebaulich als auch sozial durchaus auch kritisch gesehen werden kann (wie ja auch 
schon im Fachausschuss für Stadtentwicklung und Bau geäußert), da dadurch eine 
eigentlich erstrebenswerte eigene Identität der Ortslagen verringert werden wird. 
b) Alle entsprechend Vorschlag des Ortschaftsrates im Areal des B-Plan Nr. 354 
anzusiedelnden Nutzungen werden bereits durch die Verwaltung geplant und können zeitlich 
früher an anderen, besser geeigneten Standorten der Siedlungsbereiche umgesetzt werden. 
Sowohl in Stahmeln als auch in Lützschena werden zurzeit Wohnprojekte vorangetrieben. 
Die geforderte Nähe der Wohnstandorte zu den Arbeitsplätzen ist somit umgesetzt. Im 
geplanten Wohnstandort der alten Sternburgbrauerei, in dem auch geförderter 
Wohnungsbau entstehen wird, werden zudem auch gewerbliche Nutzungen ermöglicht, so 
dass hier "das Arbeiten zum Wohnen kommt". 
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c) An dem Standort ehemalige Sternburg-Brauerei wird auch in Kooperation mit den 
Eigentümern eine Kita entwickelt, die den prognostizierten Bedarf abdeckt. Der Bedarf wird 
zum großen Teil auch durch das geplanten Wohnbauvorhaben selbst mit ca. 350 
Wohneinheiten ausgelöst, so dass auch aus diesem Grund einer Verortung im Gewerbepark 
Stahmeln städtebaulich als ungünstig zu bewerten ist. Da die Einrichtung durch Private 
entwickelt werden soll, ist eine Verlagerung aus eigentumsrechtlichen Belangen heraus nicht 
möglich. 
d) In Lützschena werden auch eine Einzelhandelseinrichtung sowie eine Grundschule 
geplant. Auch hier ist die Ansiedlung in integrierter Lage im Siedlungsschwerpunkt einer 
zeitlich nicht planbaren Verortung "auf der grünen Wiese" deutlich vorzuziehen. 
e) Eine Regelung zur Nutzungsbeschränkung der vorhandenen Straßen durch den 
erzeugten Gewerbeverkehr ist planungsrechtlich nicht möglich. Unabhängig hiervon ist 
davon auszugehen, dass zu großen Anteilen die B6 als Anbindung genutzt wird, da die 
Verkehrsbeziehungen durch die Ziele Güterverkehrszentrum, KV-Terminal, 
Produktionsstandorte der Kfz-Industrie, BAB 14, den Flughafen Leipzig-Halle sowie die B6 
selbst definiert sind. Die Erreichbarkeit dieser Ziele ist über die B6 verkehrstechnisch am 
günstigsten, eine Nutzung der südlich gelegenen Halleschen Straße ist zeitintensiver und 
damit eher unwahrscheinlich. Zur Unterstützung dieser angedachten Verkehrsbeziehungen 
ist eine Ertüchtigung und Optimierung der Anbindung Stahmelner Allee und Wiesenring an 
die B6 geplant und mit der Eigentümerschaft abgestimmt.  
Darüber hinaus könnte  - sollten während des Betriebes erhebliche Belästigungen 
festgestellt werden -  seitens der Verkehrsbehörde geprüft werden, ob eine entsprechende 
Verkehrsregelung (z.B. Unzulässigkeit von LKW-Verkehr) angezeigt wäre. 
 
Fazit: 
Unter Beachtung aller relevanter Aspekte und trotz des konstruktiven Lösungsansatzes in 
der Neufassung des Antrages empfiehlt die Verwaltung den vorliegenden Antrag abzulehnen 
und in Konsequenz den zwischen der Verwaltung und dem Vorhabenträger annähernd 
endabgestimmten städtebaulichen Vertrag abzuschließen sowie anschließend den als 
abgestimmten Entwurf vorliegenden B-Plan Nr. 354 "Gewerbepark Stahmeln" als Satzung 
beschließen zu lassen. 
In einem zweiten Schritt werden dann die städtebaulichen Entwicklungsmöglichkeiten 
entlang der Flächen an der Halleschen Straße intensiv geprüft. Im Ergebnis der 
Durchführung einer Analyse sowie Bewertung der recherchierten Nutzungsmöglichkeiten 
kann dann eine Änderung des Bebauungsplanes, ggf. auch für Teilbereiche durchgeführt 
werden.