Hebesatz-Satzung für Grundsteuer A und B ab 2025
Stadt: leipzig
Drucksache: VIII-DS-00158
Datum: 2024-11-01
Vorlagenart: Beschlussvorlage

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Ratsversammlung 
 
 
 
Beschlussvorlage-Nr. VIII-DS-00158 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Finanzen 
 
 
Stammbaum: 
 
VIII-DS-00158 Dezernat Finanzen 
 
Betreff: 
Hebesatz-Satzung für Grundsteuer A und B ab 2025 
 
 
Beratung im Gremium  
(Änderungen vorbehalten) 
 
Voraussichtlicher Sitzungstermin Zuständigkeit 
DB OBM - Vorabstimmung  Vorberatung 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters  Bestätigung 
FA Finanzen 04.11.2024 1. Lesung 
FA Finanzen 18.11.2024 2. Lesung 
Ratsversammlung 21.11.2024 Beschlussfassung 
 
Auswirkungen auf Strategie, Haushalt  
und Stadtraum 
 
 
Ziele „Leipzig-Strategie 2035“  
Klimawirkung nein 
Auswirkung auf bezahlbares Wohnen ja 
Finanzielle Auswirkungen nein 
Auswirkung auf den Stellenplan nein 
Räumlicher Bezug gesamtes Stadtgebiet 
  
 
Beschlussvorschlag 
 
1. Die Satzung über die Festsetzung der Hebesätze für die Grundsteuer 
(Hebesatzsatzung Grundsteuer) gemäß Anlage 1 wird beschlossen.  
2. Im IV. Quartal 2025 veranlasst der Oberbürgermeister eine Evaluierung zur 
Aufkommensneutralität der Hebesätze der Grundsteuer A und B. 
 
Zusammenfassung 
 
Anlass der Vorlage: 
 
X  Rechtliche Vorschriften x  Stadtratsbeschluss   Verwaltungshandeln 
 
  Sonstiges: 
 
Mit dem Vorschlag soll eine Satzung über die Festsetzung der Hebesätze für die 
Grundsteuer A und B gemäß Anlage 1 beschlossen werden, die aufgrund der 
Grundsteuerreform und im Interesse ihrer aufkommensneutralen Umsetzung erforderlich ist. 
 
 
Beschreibung des Abwägungsprozesses 
 
Es hat keine Zielkonflikte gegeben.  
 
 
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I.  Eilbedürftigkeitsbegründung 
 
Das Bundesverfassungsgericht hat mit Entscheidung vom 10.04.2018, Az.: - 1 BvL 11/14 
u.a. -, die bundesweit geltenden Regelungen der grundsteuerlichen Bewertung für 
verfassungswidrig erklärt und den Gesetzgeber aufgefordert, eine Neuregelung zu treffen. 
Schließlich hat es übergangsweise die Weitergeltung der bisherigen Regelungen bis 
längstens zum 31.12.2024 angeordnet.  
Mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019 ist der Bundesgesetzgeber seiner 
Verpflichtung nachgekommen. Ziel der Neuregelung ist eine gerechtere Berechnung der 
Grundsteuer und eine aufkommensneutrale Umsetzung. Dafür bedarf es der Festlegung 
neuer Hebesätze für die Grundsteuer A und B ab 2025. 
 
Für die Erhebung der Grundsteuer 2025 ist der rechtzeitige Erlass neuer 
Grundsteuerbescheide erforderlich, da die alten Bescheide aufgrund der Regelung des § 
266 Absatz 4 Bewertungsgesetz (BewG) nicht mehr als Grundlage für Vorauszahlungen 
dienen können. Der Gesetzgeber ist mit dieser Vorschrift der Festlegung des 
Bundesverfassungsgericht im Urteil vom 10. April 2018 (1 BvL 11/14, 1 BvR 889/12, 1 BvR 
639/11, 1 BvL 1/15, 1 BvL 12/14) gefolgt, die ausdrücklich bestimmt: „Für Kalenderjahre 
nach Ablauf der Fortgeltungsfristen [ab 2025] dürfen auch auf bestandskräftige Bescheide, 
die auf den als verfassungswidrig festgestellten Bestimmungen des Bewertungsgesetzes 
beruhen [d.h. Grundsteuer(grundlagen)bescheide nach altem Recht], keine Belastungen 
mehr gestützt werden.“ 
 
 
II.  Begründung Nichtöffentlichkeit 
 
Es handelt sich um eine öffentliche Vorlage. 
 
III.  Strategische Ziele 
 
Die Stadt Leipzig erhebt Grundsteuer 
nach dem Grundsteuergesetz (GrStG). 
Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten 
Einnahmequellen der Stadt Leipzig und 
kommt ihren Bürgerinnen und Bürgern 
zugute. Mit den Einnahmen aus der 
Grundsteuer wird u.a. die kommunale 
Infrastruktur finanziert, beispielsweise 
Kindertagesstätten, Schulen und 
Straßen. 
 
 
IV.  Sachverhalt 
 
1.  Anlass 
 
Die Grundsteuer berechnet sich in drei 
Schritten:  
Wert des Grundbesitzes 
(Grundsteuerwert) multipliziert mit Steuermesszahl (ergibt den Grundsteuermessbetrag) 
multipliziert mit Hebesatz.  
Zur Umsetzung der Grundsteuerreform erfolgte durch das Finanzamt zunächst eine neue 
Feststellung des Wertes der Grundstücke bzw. der Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. 
Des Weiteren setzte das Finanzamt die Grundsteuermessbeträge fest.  
Der letzte Schritt, die Festsetzung der Grundsteuer nach § 27 GrStG, obliegt nach § 7 Abs. 4 
Sächsisches Kommunalabgabengesetz (SächsKAG) den Gemeinden. 
 
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Hierzu hat die Gemeinde zunächst nach § 25 Abs. 1 GrStG den Hebesatz zu bestimmen. 
Nach der Rechtsprechung des Sächsischen Oberverwaltungsgerichts steht es den 
sächsischen Kommunen dabei frei, ob sie den Hebesatz für die Grundsteuer in einer 
Hebesatzsatzung gemäß § 25 Abs. 1 GrStG oder im Rahmen ihrer jährlichen 
Haushaltssatzung gemäß § 74 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 Nr. 3 Sächsische Gemeindeordnung 
festlegen (Sächsisches Oberverwaltungsgericht, Beschluss vom 25.02.2014, Az.: – 3 A 
651/13 –). Die Beschlussfassung mit einer gesonderten Satzung gewährleistet einen 
umgehenden Satzungsvollzug unabhängig von der Genehmigung des Gesamthaushalts. 
 
 
2.  Beschreibung der Maßnahme 
 
Mit dem Beschluss der anliegenden Satzung über die Festsetzung der Hebesätze für die 
Grundsteuer (Hebesatzsatzung Grundsteuer) sollen in § 2 die Hebesätze festgesetzt und in 
§ 3 eine Fälligkeitsregelung für Grundsteuerkleinbeträge nach § 28 Abs. 2 GrStG getroffen 
werden. 
 
Die Festsetzung der vorgeschlagenen Hebesätze erfolgt im Interesse einer 
aufkommensneutralen Umsetzung der Grundsteuerreform. 
 
2.1 Prognose des Sächsischen Staatministeriums der Finanzen 
 
Um die Auswirkungen der Grundsteuerreform einschätzen zu können, hat das Sächsische 
Staatministeriums der Finanzen für jede Gemeinde in Sachsen berechnet, welcher Hebesatz 
für das Jahr 2025 für eine aufkommensneutrale Umsetzung der Grundsteuerreform 
voraussichtlich festgelegt werden müsste. Im Hinblick auf statistische Anforderungen an die 
Datengrundlagen - insbesondere den Umstand, dass derzeit noch nicht alle neuen 
Messbetragsdaten vorliegen - wurde eine Bandbreite für die Grundsteuer B ausgewiesen. 
 
Diese Bandbreite beträgt für die Stadt Leipzig 395 – 485 v.H., im Mittelwert also 440 vom 
Hundert als geschätzter aufkommensneutraler Hebesatz für die Grundsteuer B. 
 
2.2 Ermittlung der aufkommensneutralen Hebesätze durch die Stadtverwaltung 
 
Das Vorgehen zur Berechnung der aufkommensneutralen Hebesätze gliedert sich in drei 
Schritte. Zunächst wird das erwartete Grundsteueraufkommen nach geltendem Recht 
ermittelt. Danach werden die Messbetragsvolumina nach „neuem Recht" geschätzt. 
Schließlich wird das Trend-Kassenaufkommen 2024 als Referenzaufkommen für das Jahr 
2025 definiert und daraus die aufkommensneutralen Hebesätze der Grundsteuer berechnet. 
 
Mit Stichtag 31.08.2024 sind in der Stadt Leipzig insgesamt 211.604 wirtschaftliche 
Einheiten („w. E.", Grundstücke im Sinne des Bewertungs- und des Grundsteuergesetzes) 
zur Grundsteuer A und B pflichtig.  
 
Grundsteuer B 
 
Unter Berücksichtigung der Marktentwicklung wurde für das Jahr 2024 das Steuervolumen 
für die Grundsteuer B auf rund 102.000 TEuro geschätzt. 
 
Durch die Grundsteuerreform werden für einen Teil der bestehenden w. E. nach neuem 
Grundsteuerrecht keine gesonderten Grundsteuermessbeträge mehr festgesetzt. Dies 
betrifft vor allem sogenannte „Gebäude auf fremdem Grund und Boden", also bestimmte 
Fallkonstellationen, bei denen bei einem Grundstück Gebäudeeigentum einerseits und 
Eigentum am Grund und Boden andererseits auseinanderfallen (Eigentumsgaragen, 
Gartenlauben, Bungalows etc., nicht jedoch Erbbaurechtsfälle). In diesen Fällen werden die 
Gebäudewerte zukünftig - ohne dass es zu einer Änderung der zivilrechtlichen 
Eigentumsverhältnisse kommt - mit in den Grundsteuermessbeträgen für den Grund und 
Boden berücksichtigt. Im Rahmen der Grundsteuerreform kommt es zudem auch in weiteren 
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Fällen zur Zusammenlegung mehrerer ehemaliger w.E. zu neuen w.E. 
 
Somit erwartet die Stadt Leipzig nicht für alle aktuell bestehenden 211.604 w.E. die 
Übermittlung eines neuen Messbetrages. 
 
Zum Stichtag 31.08.2024 wurden vom Finanzamt Messbeträge für insgesamt 176.665 w.E. 
im Grundvermögen übermittelt. Nach Auskunft des Finanzamtes Leipzig I ist das 
Hauptfeststellungsverfahren zu diesem Zeitpunkt im Wesentlichen (über 95 %) 
abgeschlossen. 
 
Das Gesamtvolumen dieser Messbeträge für das Grundvermögen beläuft sich „neu" auf 
rund 24.425 TEuro. 
 
Allerdings liegen dem Finanzamt I für den Bewertungsbezirk Leipzig noch ca. 59.000 
Einsprüche und ca. 12.000 Anträge auf Aussetzung der Vollziehung (AdV) der 
Grundsteuerwertfeststellungen vor. Aufgrund der aktuellen Beschlüsse des 
Bundesfinanzhofes (BFH vom 27.05.2024 II B 78 und II B 79/23) gibt es einen Koordinierten 
Erlass der obersten Finanzbehörden der Länder vom 24.06.2024 mit dem Tenor: Wenn in 
Fällen der Grundsteuerwert den "nachgewiesenen gemeinen Wert" (Verkehrswertgutachten) 
um mindestens 40 % übersteigt, ist AdV zu gewähren und eine fehlerbeseitigende 
Wertfortschreibung durchzuführen. Die Nachweisführung ist mittels Gutachten oder einer 
Kaufpreiszahlung innerhalb eines Jahres vor oder nach dem 01.01.2022 möglich. 
 
Gemäß § 361 Abs. 2 AO soll das Finanzamt auf Antrag die Vollziehung aussetzen, wenn 
ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Verwaltungsaktes bestehen 
oder wenn die Vollziehung für den Betroffenen eine unbillige Härte zur Folge hätte.  
 
Um diesem Ausfall-Risiko entgegenzuwirken, wurden rund 1.800 T€ (entsprechen ca. 50% 
Ausfallrisiko der ca. 12.000 Anträge auf AdV und ca. 15% Ausfallrisiko der restlichen 47.000 
Einsprüche, gemessen auf das durchschnittliche Messbetragsvolumen MBV) vom 
gegenwärtigen Volumen ausgenommen und für die Hebesatzermittlung angesetzt. 
 
Grundsteuer B Steuerfälle MBV Steuervolumen 
Zwischensumme 176.665          24.425.279,22 €      109.913.756,49 €  
 - Risiko AdV (50% øMBV) 12.000 -             829.545,61 €  -       3.732.955,25 €  
 - Risiko Einsprüche (15% øMBV) 47.000 -             974.716,09 €  -       4.386.222,42 €  
Grundsteuer B            22.621.017,52 €      101.794.578,82 €  
 Hebesatz Grundsteuer B 450 % 
 
 
Zum Stichtag 31.08.2024 ergibt sich also aus den bis dato eingegangenen Messbeträgen 
abzüglich der einkalkulierten Risikosumme rechnerisch ein Hebesatz für die Grundsteuer B 
von 450 v.H., um ein Steuervolumen gem. dem Haushaltsplanansatz für 2024 zu generieren. 
 
Unter Berücksichtigung der Marktentwicklungen im Grundstücksbereich wird das für die 
Jahre 2025 und 2026 geplante Steuervolumen von ebenfalls 102.000 TEuro mit einem 
Hebesatz der Grundsteuer B von 450 v.H. erreicht. 
 
Dieser liegt auch im mittleren Bereich der vom Sächsischen Finanzministerium 
veröffentlichten Bandbreite für einen aufkommensneutralen Hebesatz. 
 
Grundsteuer A 
 
Zur Grundsteuer für land- und forstwirtschaftliches Vermögen (sogenannte 
„Grundsteuer A") wird für das Jahr 2024 mit einem Steueraufkommen von 240 T€ 
gerechnet. 
 
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Für land- und forstwirtschaftliche Vermögen erfolgt im Rahmen der Grundsteuerreform eine 
Umstellung von der Nutzer- zur Eigentümerbesteuerung, was zur Aufgliederung der bisher 
besteuerten w. E. in jeweils neue, kleinere w. E. führt.  
Eine Direktzuordnung alter und neuer Grundsteuermessbeträge ist daher nicht möglich.  
 
Zum Stichtag 31.08.2024 wurden durch die Finanzverwaltung „neue" Messbeträge für 1.298 
w.E. zur Grundsteuer A mit einem Gesamt-Messbetragsvolumen von etwa 40 TEuro 
übermittelt.  
 
Aufgrund dieser mitgeteilten Messbeträge ergibt sich ein Hebesatz von Höhe von 600 v. H., 
um das aktuelle Aufkommen an der Grundsteuer A von 240 TEuro (Planansatz 2025/2026: 
je 250 TEuro) zu sichern 
 
Eine aufkommensneutrale Grundsteuer A wird mit dem Hebesatz 600 v.H. erreicht.  
 
Grundsteuer A 
Jahr MBV Hebesatz Steuervolumen Diff. zu 2024 
2024 68.000 350%           240.000,00 €   
2025 40.284 600% 241.701,54 € 1.701,54 € 
 
 
3.  Zeitplan 
 
Die neuen Hebesätze für Grundsteuer A und B gelten ab dem 01.01.2025. 
 
4.  Finanzen und Personal (Details) 
 
Finanzielle Auswirkungen sind nicht zu erwarten. 
 
Steuerrechtliche Prüfung  nein  wenn ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG x nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts 
Umsatzsteuerpflicht der Leistung x nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen  ja  nein, siehe Anlage zur Begründung 
 
5.  Klimawirkung (Details) 
 
Eine Klimawirkung ist nicht zu erwarten.  
 
6.  Auswirkung auf bezahlbares Wohnen (Details) 
 
Die vorgeschlagene Maßnahme 
schafft, erhält oder mindert mietpreis- u. belegungsgebundenen Wohnraum 
verringert, stabilisiert oder erhöht Miet- und/oder Wohnnebenkosten 
 
Trotz der aufkommensneutralen Umsetzung der Grundsteuerreform kann es in Einzelfällen 
durch die Umlagemöglichkeit der Grundsteuerbeträge in den Nebenkosten erhöhende 
Auswirkungen auf bezahlbares Wohnen geben. 
 
7. Bürgerbeteiligung 
 
bereits erfolgt  geplant  nicht nötig  
 
8.  Besonderheiten 
 
X
X
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Keine 
 
9.  Folgen bei Nichtbeschluss  
 
Ohne Beschluss einer Hebesatz-Satzung 2025 kann die Stadt Leipzig ab dem 01.01.2025 
keine Grundsteuer A und B erheben. 
 
 
Anlage/n 
1 Hebesatz-Satzung Grundsteuer A und B ab 2025 (öffentlich) 
 
 
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Satzung über die Festsetzung der Hebesätze für die Grundsteuer 
(Hebesatzsatzung Grundsteuer) 
 
 
Auf Grundlage des § 4 Abs. 1 Sächsische Gemeindeordnung (SächsGemO) vom 9. März 2018 
(SächsGVBl. S. 62), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 29. Mai 2024 (SächsGVBl. 
S. 500), in Verbindung mit §§ 1, 2 und 7 Sächsisches Kommunalabgabengesetzes vom 9. März  
2018 (SächsGVBl. S. 116), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 13. Dezember  
2023 (SächsGVBl. S. 876), in Verbindung mit § 25 des Grundsteuergesetzes (GrStG) vom 7. August 
1973 (BGBl. Teil I S. 965), zuletzt geändert durch Artikel 21 des Gesetzes vom 16. Dezember 2022 
(BGBl. I S. 2294), hat die Ratsversammlung der Stadt Leipzig in ihrer Sitzung am ………………… 
[mit Beschluss-Nr. XXX] folgende Satzung beschlossen:  
 
 
§ 1 Erhebungsgrundsatz 
 
Die Stadt Leipzig erhebt von dem in ihrem Gebiet liegenden Grundbesitz eine Grundsteuer nach 
den Vorschriften des Grundsteuergesetzes. 
 
 
§ 2 Hebesätze 
 
Die Hebesätze werden festgesetzt: 
             
         
a) für die land- und forstwirtschaftlichen Betriebe (Grundsteuer A) auf  600 v. H. 
b) für die Grundstücke (Grundsteuer B) auf  
 
450 v. H. 
des Steuermessbetrags oder des Zerlegungsanteils. 
 
 
§ 3 Kleinbetragsregelung 
 
Grundsteuerkleinbeträge im Sinne von § 28 Abs. 2 Grundsteuergesetz werden wie folgt fällig: 
a) am 15. August mit ihrem Jahresbetrag, wenn dieser fünfzehn Euro nicht übersteigt; 
b) am 15. Februar und 15. August zu je einer Hälfte ihres Jahresbetrags, wenn dieser  
   dreißig Euro nicht übersteigt. 
 
 
§ 4 Inkrafttreten 
 
Diese Satzung tritt zum 01.01.2025 in Kraft. 
 
 
 
Leipzig, den   ...........................          ( Siegel ) 
(Ort, Datum) 
 
          ……............................................... 
             Burkhard Jung 
          Oberbürgermeister 
  
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Hinweis nach § 4 Abs. 4 SächsGemO 
 
Es wird darauf hingewiesen, dass nach § 4 Absatz 4 der Gemeindeordnung für den Freistaat 
Sachsen (SächsGemO) Satzungen, die unter Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften 
zustande gekommen sind, ein Jahr nach ihrer Bekanntmachung als von Anfang an gültig zustande 
gekommen gelten. Dies gilt nicht, wenn 
1. die Ausfertigung der Satzung nicht oder fehlerhaft erfolgt ist, 
2. Vorschriften über die Öffentlichkeit der Sitzungen, die Genehmigung oder die Bekanntmachung 
der Satzung verletzt worden sind, 
3. der Oberbürgermeister dem Beschluss nach § 52 Abs. 2 SächsGemO wegen Gesetzwidrigkeit 
widersprochen hat, 
4. vor Ablauf der in Satz 1 genannten Frist 
a) die Rechtsaufsichtsbehörde den Beschluss beanstandet hat oder 
b) die Verletzung der Verfahrens- oder Formvorschrift gegenüber der Gemeinde unter 
Bezeichnung des Sachverhalts, der die Verletzung begründen soll, schriftlich geltend gemacht 
worden ist. 
Ist eine Verletzung nach Satz 2 Nr. 3 oder 4 geltend gemacht worden, so kann auch nach Ablauf 
der in Satz 1 genannten Frist jedermann diese Verletzung geltend machen. 
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