Änderung zum Ausführungsbeschluss VI-DS-03974-NF-01 vom 17.05.2017 - Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages und Abschluss eines Mietvertrages sowie einer Bürgschaft für den Neubau eines Gebäudekomplexes "Kinderhaus Curiestraße" mit der LESG; - Erhöhung der monatlichen Gesamtnettomietkosten
Stadt: leipzig
Drucksache: VI-DS-03974-NF-03
Datum: 2017-08-22
Vorlagenart: Neufassung Beschlussvorlage

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Ratsversammlung 
 
Neufassung Nr. VI-DS-03974-NF-03 
 
Status: öffentlich 
 
  
 
Eingereicht von  
Dezernat Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
Betreff: 
Änderung zum Ausführungsbeschluss VI-DS-03974-NF-01 vom 17.05.2017 - Abschluss 
eines Erbbaurechtsvertrages und Abschluss eines Mietvertrages sowie einer 
Bürgschaft für den Neubau eines Gebäudekomplexes "Kinderhaus Curiestraße" mit 
der LESG; - Erhöhung der monatlichen Gesamtnettomietkosten 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
 
Zuständigkeit 
   
SBB Südost  22.08.2017 Anhörung 
SBB Mitte  22.08.2017 Anhörung 
Ratsversammlung  23.08.2017 Beschlussfassung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
Gemäß der Regelungen der Stadt Leipzig zur Gewährung von Bürgschaften (RBV-588/10 
vom 18.11.2010) wird der LESG mbH eine modifizierte Ausfallbürgschaft i.H.v. bis zu 11,69 
Mio. EUR als Sicherheit für den Kreditvertrag bereitgestellt. Die Bürschaft hat eine Laufzeit 
von 20 Jahren (analog Mietvertrag) zuzüglich der vorangestellten Bauphase. Die 
Bürschaftsgewährung steht unter dem Vorbehalt der Genehmigung durch die 
Rechtsaufsichtsbehörde (analog Ziff. 12. des Beschlusses VI-DS-03974-NF-01).  
 
Die Ratsversammlung ergänzt den Beschlusspunkt 14 zum Ratsbeschluss Nr. VI-DS-03974-
NF-01 wie folgt:  
 
Die unter Einbeziehung der Kostenentwicklung vorläufig berechnete monatliche 
Gesamtnettokaltmiete beträgt im Haushaltsjahr 2019 85.549,50 € (bisher 70.827,89 €), 
weiterhin ist von einer durchschnittlichen monatlichen Gesamtkaltmiete von 79.704,50 € 
auszugehen. Die Miethöhe steht unter dem Vorbehalt eines unverbindlichen Zinsangebotes 
von 2,04 % p.a. bei 20-jähriger Zinsbindung und wird entsprechend eines verbindlichen 
Kreditangebotes angepasst.  
 
 
 
 
 
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Übereinstimmung mit strategischen Zielen: 
 
 nicht relevant 
  
 
 Hinweis: Finanzielle Auswirkungen 
  
 
 
 
 
 
Finanzielle Auswirkungen   nein x wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge 01/2019 12/2058 343,20 Veränderung 
Erbbauzinsertrag 
 Ergeb. HH Aufwand 01/2019 12/2038 106.519 Durchschnittliche 
Mietkosten 
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
 
Auswirkungen auf den Stellenplan x nein  wenn ja, 
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
Beteiligung Personalrat x nein  ja, 
 
 
 
 
 
Begründung der Eilbedürftigkeit 
 
Die Bindesfrist der beiden vorliegenden Angebote ist bis zum 31.08.2017 befristet. Bei 
Ablauf der Bindesfrist sind die Unternehmen nicht mehr an ihre abgegebenen Angebote 
gebunden. Aufgrund des derzeitigen Marktentwicklung ist zu befürchten, dass die Baupreise 
weiter ansteigen. Um das wirtschaftlichste der beiden vorliegenden Angebote annehmen zu 
können, ist ein Stadtratsbeschluss noch im August 2017 erforderlich. 
 
Sachverhalt:  
siehe Anhang 
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Anlagen: 
 
Anlage 1 Finanzierung 
Anlage 2 Ertragswertverfahren 
 
 
 
 
 
Anlass der Vorlage 
Mit der Vorlage VI-DS-03974-NF-01 „ 
Ausführungsbeschluss - Abschluss eines 
Erbbaurechtsvertrages und Abschluss eines Mietvertrages sowie einer Bürgschaft für den Neubau 
eines Gebäudekomplexes "Kinderhaus Curiestraße" mit  der LESG; Außerplanmäßige 
Aufwendungen gem. § 79 (1) SächsGemO“  wurden die finanziellen Rahmenbedingungen 
beschlossen.  
Aufgrund der Kostensteigerung der Gesamtbaumaßnahme  sind die beschlossenen 
Mietkonditionen nicht mehr ausreichend und müssen angepasst werden. 
 
Sachverhalt 
Nach Ausschreibung des 2. Bauloses „GU-Komplett-Hoc hbau“ liegen die Ergebnisse der EU-
weiten Vergabe im offenen Verfahren vor. 
Insgesamt haben acht Bieter die Ausschreibungsunterlagen angefordert, davon wurden jedoch nur 
zwei Angebote abgegeben. 
Die beiden Angebote wurden auf Einhaltung der geste llten Anforderungen, insbesondere in 
rechnerischer, technischer und wirtschaftlicher Hin sicht geprüft. Die Ausschreibungsergebnisse 
sind nach Prüfung plausibel und vollständig. Jedoch  liegen beide Angebote mit ca. 36 % über der 
Kostenberechnung. 
Gründe für den Preisanstieg liegen vor allem an der  aktuellen, allgemeinen Verknappung der 
Baukapazität in allen Gewerken. Diese unerwartete E ntwicklung hat zur Folge, dass zum einen 
weniger Angebote abgegeben werden, da die Auftragsb ücher der Bieterfirmen gefüllt sind und 
kaum Kapazitäten mehr zur Verfügung stehen. 
Zum anderen folgen aus der Verknappung ein unvorher sehbarer Anstieg der Baupreise und damit 
die Steigerung des Angebotspreises. 
Aufgrund dieser wesentlichen Kostenüberschreitung i st zu entscheiden, ob das Vergabeverfahren 
aufgehoben und eine Neuausschreibung vorgenommen we rden soll. Dies würde bedeuten, dass 
die Kita und die Förderschule nicht im Jahr 2019 in  Nutzung gehen können. Es wird durch 
Marktanalyse eingeschätzt, dass die Baupreise für öffentliche Ausschreibungen in absehbarer Zeit 
nicht sinken und das Risiko besteht, bei zeitlich v erschobener Neuausschreibung auch höhere 
Angebotspreise auf dem Markt realisiert werden. 
Eine weitere Folge wäre der Verlust der bereits bew illigten Fördermittel für die Kita, wegen des 
auslaufenden Förderprogramms Ende 2018. 
Die Verwaltung schlägt zur Sicherung der Kapazitäts erhöhung von Kita- und Schulplätzen als 
Alternative vor, dass begonnene Verfahren der Maßna hmenumsetzung nach dem derzeit 
gegebenen Marktbedingungen im Baugewerbe fortzuführ en und dabei die entstehenden 
Refinanzierungsfolgen ab dem Haushaltsjahr 2019 zu akzeptieren. 
Die Gesamtkosten des Vorhabens wurden in der jetzig en Vorlage auf Grundlage der aktuellen 
Preisentwicklung, sowohl der Kostengruppe 300 (Bauh auptleistungen), als auch in der 
Kostengruppe 400 (Haustechnik und technische Anlagen) überarbeitet. 
Bei Bestätigung des überarbeiteten Finanzierungskon zeptes bis Ende August 2017 (Ablauf der 
Bindefrist der Angebote) wäre der geplante Fertigstellungstermin im Januar 2019 noch möglich. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Darstellung des geänderten Investitionsaufwandes 
 
Kostenermittlung nach DIN 276 – Bruttokosten in EUR 
Mehrwertsteuersatz:       19 %  
Kostenermittlungsstufe:          Kostenberechnung   
 
KG-
Nr. Bezeichnung 
Gesamtbaukosten 
aus Beschluss vom 
17.05.2017  
Gesamt - 
baukosten 
Neufassung 
Kosten        
(städtischer 
Haushalt)  
 Bruttogrundfläche (BGF) 5.005,8 m²  5.005,8 m²   
100 Grundstück 0 €  0 € 25.000 € 
200 Herrichten und Erschließen  227.444,00 € 227.444 € 0 € 
300 Bauwerk – 
Baukonstruktionen 4.760.003 €
 *6.478.962 € 0 € 
400 Bauwerk – 
Technische Anlagen 2.344.835 €
 **3.188.976 € 0 € 
500 Außenanlagen 641.180 €  641.180 € 0 € 
600 Ausstattung u. Kunstwerke 102.444 € 102.444 € 600.750 € 
700 Baunebenkosten 1.543.630 €  1.543.630 €  273.000 € 
230.000 € 
100 - 
700 Summe 9.619.536 € 12.182.636 € 12.182.636 € 
 
 Gesamtbaukosten   
 
13.311.386 € 
36,00 €  
*  Kosten gem. vorliegender Ausschreibungsangebote 
**  Kostenprognose auf Grundlage aktueller Preisentwicklung 
 
 
Finanzielle Auswirkungen 
 
Der voraussichtliche maximale Kreditbedarf des Neub aus erhöht sich von 8.966.085,00 EUR auf 
ca. 11.690.000 EUR. Die Laufzeit des Kredites beträ gt 20 Jahre zuzüglich 1,5 Jahre voranstehen- 
de Bauzeit. 
 
Die Ausreichung einer städtischen Bürgschaft als Si cherheit für eine maximale Kredithöhe für 
11.690.000 EUR soll gemäß der aktuell gültigen Entg eltordnung vorgenommen werden.  
 
Zur Sicherung der Refinanzierung des Vorhabens betr ägt die durchschnittliche Nettokaltmiete 
monatlich 79.704,50 EUR, im ersten Jahr beträgt die  monatliche Miete 85.549,50 EUR (Anlage 1).  
Die Kosten für die Bürgschaft in Höhe von 1,5% der Darlehenssumme sind im ersten Jahr am 
höchsten und werden jährlich an den tatsächlichen n och bestehenden Darlehnsbetrag angepasst. 
Somit kommt es über die 20 Jahre Laufzeit zu einer jährlichen Absenkung der Monatsmiete.  
 
 
 
Dieser Mietzins ist u.a. auf Basis eines unverbindl ichen Zinssatz-Angebotes mit 20-jähriger Lauf- 
zeit von 2,04 % berechnet. Aufgrund der derzeitigen  Unsicherheiten an der Entwicklung von Zin- 
sen mit langfristiger Laufzeit, passen die Vertrags partner Stadt Leipzig und LESG zum Zeitpunkt 
des Vertragsabschlusses des Mietvertrages auf Basis  eines verbindlichen Kreditangebotes den 
Mietzins bei höherem Zinsniveau über 2,04 % für 20-jährige Zinsfestschreibung entsprechend an.  
 
Die Vergleichsrechnung (Anlage 2) mit der ImmowertV  (Immobilienwertermittlungsverordnung) 
zeigt bei einer 20 jährigen Laufzeit, dass die durc hschnittlichen Mietkosten für Gebäude dieser 
Größenordnung ohne Berücksichtigung des Grundstücke s und des Erbpachtzins noch unter der 
höchst hinnehmbaren Miete liegen. 
 
 
Weiterhin sind die Erträge im Ergebnishaushalt aus Zahlungen für Erbbaupachtzins um 343,20 € 
jährlich sowie analog in gleicher Höhe im Aufwand f ür Mietzahlungen erhöht worden. Die Präzisie- 
rung ist erforderlich, weil im Beschluss DS-VI-03974-NF-01 ein anderer Wert ausgewiesen war als 
letztendlich im zwischenzeitlich vereinbarten Erbbaurechtsvertrag vereinbart wurde (Berechnungs- 
fehler). Die Erbbaupachtzinszahlungen sind haushaltsneutral.  
 
Übersicht der jährlichen haushalterischen Auswirkungen ab 2019* 
 
Jahr 
 
Auszahlung/Aufwendung Einzahlung/Erträge 
FinHH  ErgHH  FinHH  ErgHH  
Kaltmiete im 1.Jahr 0,00 €  1.026.594,00 € 0,00 € 0,00 € 
Allg. Betriebskosten 0,00 €  168.630,00 € 0,00 € 0,00 € 
Nutzungskosten 0,00 €  229.043,00 € 0,00 € 0,00 € 
Erbbauzins 0,00 €  37.020,00 € 0,00 € -37.020,00 € 
Bürgschaftsprovision im 
1. Jahr 
0,00 €
 175.369,82 € 
 
0,00 € -175.369,82 € 
 
Bearbeitungsentgelt 1 % 
(einmalig) 
0,00 €
 116.907,21 € 0 
 
-116.907,21 € 
 
Summe im 1. Jahr  1.753.564,03 € 329.297,03 € 
Bürgschaftsprovision 
berechnet über 20 Jahre 
 1.841.288,56 €  -1.841.228,56€ 
 
Summe über 20  Jahre  29.781.135,77 € -2.698.535,77 € 
 
 
Folgen bei Nichtbeschlussfassung 
Bei Nichtbeschlussfassung müsste die Ausschreibung sofort aufgehoben werden. Das Vorhaben 
müsste planungstechnisch überarbeitet werden. Die I nbetriebnahme sowohl der Förderschule mit 
88 Plätzen aus auch die Kindertageseinrichtung mit 185 Plätzen würde auf unbestimmte Zeit bis 
zur Sicherung der kompletten, finanziellen Machbark eit verschoben werden. Die bewilligten 
Fördermittel von 1.083.915 € können wegen Ablauf de s Förderprogramms Ende 2018 nicht in 
Anspruch genommen werden. 
 
Anlagen: 
Anlage 1 - Gesamtfinanzierung des Vorhabens 
Anlage 2 – Vergleich nach ImmoWertV 
Gesamtfinanzierung Vorhaben Kinderhaus Curiestraße an der Alten Messe
Stand : Juli 2017 Finanzierung über Kredit
mit FöMi Kita
 Mietberechnung 
im ersten Jahr 
 Mietberechnung 
im letzten Jahr 
 durchschnittliche 
Miete 
Investition 12.182.636,00 €                                              
abzgl. FöMi Kita -1.083.915,00 €
zzgl. Bauzeit- und Bereitstellungszinsen
    und Bearbeitungsentgelt 1% / lfd. Provision 1,5% Kommunalbürgschaft 592.000,00 €                                                   
Summe Investitionsaufwand Kredithöhe
11.690.721,00 €                              
Mietvertragsrefinanzierung 20 Jahre
monatlich monatlich monatlich
Annuität bei 2,04 % Zinssatz über 20 Jahre fest 59.359,50 €                                                      59.359,50 €                            59.359,50 €                       
Provision 1,5 % Kommunalbürgschaft im 1. Jahr (variabler Mietanteil) 11.690,00 €                                                      704,00 €                                  5.845,00 €                         Provision 1,5 % Kommunalbürgschaft im 1. Jahr (variabler Mietanteil) 11.690,00 €                                                      704,00 €                                  5.845,00 €                         
Erbbaupacht 3.085,00 €                                                        3.085,00 €                              3.085,00 €                         
Property Management 2.975,00 €                                                        2.975,00 €                              2.975,00 €                         
Außenanlagen 0,55 €/m² mtl. 2.438,00 €                                                        2.438,00 €                              2.438,00 €                         
Instandhaltung 1,00 €/m² mtl. 4.015,00 €                                                        4.015,00 €                              4.015,00 €                         
Wagnis und Gewinn 1.987,00 €                                                        1.987,00 €                              1.987,00 €                         
Monatliche Kaltmiete 85.549,50 €                                      74.563,50 €                   79.704,50 €              
davon verbleibt im Stadthaushalt 14.775,00 €                                      3.789,00 €                   8.930,00 €               
21.07.2017
Vergleichsübersicht Bruttojahresmiete Investor /LESG - ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverfahren auf Basis Rohertrag)
Objekt: Curiestraße
Bezug Miete pro m² Miete pro m² im 
Jahr
Gesamtkaltmiete 
pro Jahr
Kosten pro 
Platz
NGF m² pro 
Platz
Miete pro Monat Anmerkungen
Investor / Miete  
LESG 19,85 € 238,22 € 956.454,00 € 0,00 0,00              79.704,50 € 
Vergleichswert höchste 
hinnehmbare Miete ohne 
Einhaltung der Benchmark und 
Kinderzahlen nur anhand der 
Mietfläche ImmoWertV
20,38 € 244,55 € 981.874,34 € 0,00 0,00              81.822,86 € 
Vergleichswert bei 
Eigeninvestition bei Einhaltung der 
Benchmark nicht möglich, 
aufgrund verschiedener 
Nutzungsart
.
Abweichung zum 
Mietvertragsentwurf bezogen auf 
NGF ImmoWertV (negativ = 
Unterschreitung des 
Vergleichswert nach 
ImmoWertV)
-0,53 € -6,33 € -25.420,34 €
Abweichung zum 
Mietvertragsentwurf bezogen auf 
NGF und Benchmark  (negativ = 
Unterschreitung des 
Vergleichswert nach 
Benchmark)
.
I.n der Durchschnittsmiete ist der 
Erbbauzins in Höhe von monatlich 
3.085
€ enthalten 
Nach Rücksprache mit dem RPA, 
wurden die Kosten für das Grundstück 
(KG100) nicht berücksichtigt, da  hier 
ein Erbbaurecht mit einem Dritten 
durch den Investor geschlossen wurde 
und der Erbbauzins separat 
ausgewiesen ist. Daher ist dieser Wert 
nicht in die Vergleichsrechnung mit 
einzubeziehen.
Jahresnettokaltmiete CuriestrErtragswertverfahren19_07.xls