Bebauungsplan Nr. 170 "Schongauerstraße", 1. Änderung;
Stadtbezirk: Ost, Ortsteil: Paunsdorf;
Satzungsbeschluss
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-DS-01618
Datum: 2020-09-22
Vorlagenart: Beschlussvorlage

1/5
 
Ratsversammlung 
 
 
Beschlussvorlage Nr. VII-DS-01618 
 
Status: öffentlich 
 
  
 
Eingereicht von  
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
 
Betreff: 
Bebauungsplan Nr. 170 "Schongauerstraße", 1. Änderung; 
Stadtbezirk: Ost, Ortsteil: Paunsdorf; 
Satzungsbeschluss 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
 
Zuständigkeit 
   
DB OBM - Vorabstimmung   Vorberatung 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters   Bestätigung 
FA Stadtentwicklung und Bau   Vorberatung 
SBB Ost   Anhörung 
FA Umwelt, Klima und Ordnung   Vorberatung 
Ratsversammlung  11.11.2020 Beschlussfassung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Die zum Entwurf des Bebauungsplanes vorgebrachten Stellungnahmen werden mit 
dem Ergebnis geprüft, sie in der Art und Weise zu berücksichtigen, wie es in Kapitel 8 
der Begründung zum Bebauungsplan sowie dem beiliegenden Abwägungsvorschlag 
angegeben ist. 
2. Die Begründung zum Bebauungsplan wird gebilligt. 
3. Der Bebauungsplan wird als Satzung beschlossen. 
4. Der Flächennutzungsplan wird, wie es im Anhang der Begründung zum 
Bebauungsplan angegeben ist, im Wege der Berichtigung angepasst. 
 
Hinweis: Die in der Vorlage enthaltenen Pläne dienen lediglich der Information. Maßgebend ist der zum Zeitpunkt 
des Beschlusses im Sitzungssaal des Stadtrates ausgehängte Plan. 
 
Räumlicher Bezug: 
Stadtbezirk: Ost  
Ortsteil: Paunsdorf 
 
Zusammenfassung: 
Anlass der Vorlage:  
 
 Rechtliche Vorschriften    Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln 
 Sonstiges: 
Mit dem Planverfahren soll die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung im Sondergebiet 
SO 1 in einem Teilbereich so erweitert werden, dass die Gebäude im Gebiet flexibler genutzt 
werden und die Seniorenwohnungen am Standort verbleiben können. Mit dieser Vorlage soll 
die 1. Änderung des Bebauungsplanes als Satzung beschlossen werden. 
 

2/5
 
 
 
 
Finanzielle Auswirkungen X nein  wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
 
Steuerrechtliche Prüfung  nein  wenn, ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG  nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des 
Sachverhalts  
Umsatzsteuerpflicht der Leistung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen  ja   Nein, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
 
Auswirkungen auf den Stellenplan  Ja X Nein 
Beantragte Stellenerweiterung:     Vorgesehener Stellenabbau:  
  
3/5
Hintergrund zum Beschlussvorschlag:  
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?  
 
 
2030 - Leipzig wächst nachhaltig! 
Ziele und Handlungsschwerpunkte 
 
Leipzig setzt auf 
Lebensqualität: 
 Balance zwischen 
Verdichtung und 
Freiraum 
 Qualität im öffentlichen 
Raum und in der 
Baukultur 
 Nachhaltige Mobilität 
 Vorsorgende Klima- und 
Energiestrategie 
 Erhalt und Verbesserung 
der Umweltqualität 
 Quartiersnahe Kultur-, 
Sport- und Freiraum-
angebote 
Leipzig besteht im 
Wettbewerb: 
 Positive Rahmen-
bedingungen für qualifizierte 
Arbeitsplätze 
 Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte 
 Vielfältige und stabile 
Wirtschaftsstruktur 
 Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschaftsmanagement 
 Leistungsfähige technische 
Infrastruktur 
 Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft 
 
Leipzig schafft soziale 
Stabilität: 
 Chancengerechtigkeit in 
der inklusiven Stadt 
 Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung 
 Bezahlbares Wohnen 
 Zukunftsorientierte Kita- 
und Schulangebote 
 Lebenslanges Lernen 
 Sichere Stadt 
 
 
 
  
 
Akteure: 
 Bürgerstadt 
 Region 
 Stadtrat 
 Kommunalwirtschaft 
 Verwaltung 
 
Leipzig stärkt seine 
Internationalität: 
 Weltoffene Stadt 
 Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft 
 Interdisziplinäre 
Wissenschaft und 
exzellente Forschung 
 Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort 
 Imageprägende 
Großveranstaltungen 
 Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln 
 
Sonstige Ziele:  
 
 trifft nicht zu  
 
 
 
Beschreibung des Abwägungsprozesses:  
Nicht erforderlich 
 
I. Eilbedürftigkeitsbegründung 
Nicht erforderlich  
 
II. Begründung Nichtöffentlichkeit  
Nicht erforderlich  
 
III.  Strategische Ziele 
Durch die Änderung des Bebauungsplanes in einem Teilbereich wird die Weiternutzung der 
bisher ungenehmigten Service-Wohnanlage für Senioren und Seniorinnen ermöglicht. Damit 
wird der besonderen öffentlichen Verantwortung für die Wohnraumversorgung für 
einkommensschwache Haushalte, für Familien sowie für Senioren und Menschen mit 
Behinderungen entsprochen, die im Ziel „Bezahlbares Wohnen“ adressiert ist. Mit der 
Planänderung der zusätzlichen Nutzungsmöglichkeit wird zugleich durch die Schaffung von 
Freiraumangeboten im Umfeld der Wohnanlage die Aufenthaltssituation der Bewohner 
4/5
verbessert. Klimaschutzbelange sind nicht berührt, da nur eine flexiblere Nutzung der 
vorhandenen Bebauung planungsrechtlich gesichert wird.  
 
IV. Sachverhalt 
1. Anlass 
1996 wurden auf der von der Änderung im wesentlichen betroffenen Fläche zwei 
großformatige 5-geschossige Gebäudes errichtet, die als Hotel und Boardinghouse genehmigt 
und genutzt wurden. Das als Boardinghouse errichtete Gebäude wird derzeit ungenehmigt als 
Service-Wohnanlage für Seniorinnen und Senioren genutzt. Das betreffende Grundstück liegt 
im Geltungsbereich des am 21.07.2001 in Kraft getretenen Bebauungsplan (B-Plan) Nr. 170 
„Schongauerstraße“ und ist dort als „Sondergebiet“ (SO 1) mit der Zweckbestimmung 
Beherbergungsgewerbe und Sport festgesetzt. Zudem ist nach Maßgabe des B-Planes nur 
eine 4-geschossige Bebauung mit einer Traufhöhe von 16 m zulässig.  
 
Im Jahr 2013 wurde festgestellt, dass das ursprünglich als Boardinghouse genutzte Gebäude 
als Service-Wohnanlage für Seniorinnen und Senioren genutzt wird. Die ausgeübte Nutzung 
und die Höhe des Gebäudes sind durch die Festsetzungen des B-Planes derzeit nicht gedeckt. 
Die Stadt Leipzig als zuständige Bauaufsichtsbehörde musste daraufhin eine 
Nutzungsuntersagung aussprechen. Ungeachtet dessen besteht bei der Stadt – auch mit Blick 
auf den wachsenden Bedarf an altersgerechtem Wohnen – das Interesse, dass das Gebäude 
dauerhaft genutzt wird, nicht dem Leerstand anheimfällt und dadurch einen städtebaulichen 
Missstand auslösen würde. Auch möchte der Eigentümer des Gebäudes, welches vollständig 
vermietet ist, dieses weiterhin als Service-Wohnanlage für Seniorinnen und Senioren nutzen. 
 
Vor dem Hintergrund dieser Interessenlage hat die Ratsversammlung am 18.10.2017 
(Beschluss-Nr. VI-A-04481) beschlossen, die Zweckbestimmung des festgesetzten 
Sondergebietes SO 1 „Beherbergungsgewerbe und Sport“ in einem Teilbereich so zu ändern, 
dass die dort ungenehmigt vorhandene Service-Wohnanlage für Seniorinnen und Senioren 
von der Zweckbestimmung mit umfasst und so eine flexiblere Nutzung des Grundstückes 
ermöglicht wird, ohne den städtebaulichen Charakter des Gebietes wesentlich zu ändern.  
Die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Zulässigkeit der Nutzungsart Service-
Wohnanlage für Seniorinnen und Senioren können nur auf dem Wege der Änderung des 
Bebauungsplanes geschaffen werden. 
 
 
2. Beschreibung der Maßnahme 
Mit dem Beschluss dieser Vorlage wird die 1. Änderung des Bebauungsplanes als Satzung 
beschlossen (§ 10 Abs. 1 BauGB). 
 
 
3. Realisierungs-/Zeithorizont 
Die weitere Vorgehensweise ist wie folgt vorgesehen: 
Nach der Beschlussfassung durch die Ratsversammlung wird das Dezernat Stadtentwicklung 
und Bau, Stadtplanungsamt, den Beschluss im Leipziger Amtsblatt bekannt machen.  
 
 
4. Finanzielle Auswirkungen 
Keine 
 
 
5. Auswirkungen auf den Stellenplan 
Keine 
 
 
6. Bürgerbeteiligung 
 bereits erfolgt     geplant     nicht nötig 
5/5
 
Die Beteiligung der Öffentlichkeit erfolgte im Laufe des Verfahrens nach den Anforderungen 
des BauGB.  
Die Durchführung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB erfolgte nach 
Bekanntmachung im Amtsblatt Nr. 8/2020 v. 25.04.2020 im Zeitraum vom 05.05. – 19.06.2020. 
Im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf ging lediglich eine Stellungnahme 
eines Umweltverbandes ein, in der der Änderung der Planung mit Hinweisen zugestimmt wird. 
Die Hinweise beziehen sich auf die Möglichkeit einer Reduzierung und Entsiegelung der 
vorhandenen Stellplatzfläche. Die Möglichkeit der Entsiegelung und Bepflanzung von Flächen 
ist jedoch nicht Gegenstand und Inhalt der Planänderung, die ausschließlich eine Ergänzung 
der Art und Anpassung des Maßes der baulichen Nutzung zum Ziel hat. Gleichwohl werden 
die Hinweise dem Eigentümer und Betreiber der Fläche zur Kenntnis gegeben.  
Es wurden keine Änderungen des Planinhaltes nach den Beteiligungen zum Entwurf 
vorgenommen.  
Näheres zu den Ergebnissen der Beteiligungen siehe dem beigefügten Abwägungsvorschlag 
sowie dem Kapitel 8 der Begründung zum Bebauungsplan. 
 
 
7. Besonderheiten 
Keine  
 
 
8. Folgen bei Nichtbeschluss 
Das Verfahren zur Änderung des Bebauungsplanes wird nicht abgeschlossen. Die 
planungsrechtlichen Voraussetzungen für die zusätzliche Art der baulichen Nutzung Service-
Wohnanlage für Seniorinnen und Senioren werden nicht geschaffen. Die bereits vorhandene 
bauliche Nutzung wäre planungsrechtlich unzulässig. Das vor dem Verwaltungsgericht 
Leipzig ruhende Klageverfahren gegen die ursprünglich ausgesprochene Untersagung der 
Nutzung müsste wieder aufgenommen und entschieden werden. 
 
 
Anlagen: 
1 Übersichtskarte 
2 Abwägungsvorschlag 
3 Namens- und Adressenliste zum Abwägungsvorschlag 
- Aus Datenschutzgründen nicht zur Veröffentlichung freigegeben! – 
4 Bebauungsplan, Textsatzung 
5 Begründung zum Bebauungsplan 
 
 
Übersichtskarte – Lage des Plangebietes 
 
Bebauungsplan Nr. 170 „Schongauerstraße“, 1. Änderu ng 
 
 
 
Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), M 1 : 25.000, Stand: 12/2019 
Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung 
 
 
 Grenze des Plangebietes 
 
 
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 170 „Schongauerst raße“, 1. Änderung  Seite 1 von 2 
27.07.2020 
Abwägungsvorschlag zum 
B-Plan Nr. 170 „Schongauerstraße“, 1. Änderung 
 
In diesem Abwägungsvorschlag sind aufbereitet: 
o die wesentlichen Inhalte der im Rahmen der Beteiligungen eingegangenen Stellungnahmen aus der Öf- 
fentlichkeit (Bürger/Dritte), 
o die Beschlussvorschläge (BV) zu den einzelnen, in den Stellungnahmen genannten Inhalten sowie 
o die Begründungen der Stadt zu den Beschlussvorschlägen – soweit erforderlich –. 
 
V on Trägern öffentlicher Belange sind keine Sachverhalte vorgetragen worden, die einer Abwägungsent- 
scheidung bedürfen. 
 
Weitere Ergebnisse der Beteiligungen sind Kapitel 8 der Begründung zum Bebauungsplan zu entnehmen. 
 
Erläuterung der Beschlussvorschläge: 
 
berück-
sichtigt Beschlussvorschlag (BV)  Erläuterung 
J N 
X  Wird berücksichtigt Der genannte Sachverhalt wird durch Änderung oder Ergänzung 
von Inhalten des Planes und/oder seiner Begründung ganz oder 
teilweise berücksichtigt. 
Auf Art und Weise bzw. Fundstelle der vorgeschlagenen Berück-
sichtigung wird in der Begründung des BV hingewiesen. 
 X Wird nicht berücksichtigt  Der genannte Sachverhalt wird nicht berücksichtigt und führt so- 
mit nicht zu Änderungen oder Ergänzungen von Inhalten des Pla- 
nes und/oder seiner Begründung. 
Die maßgeblichen Gründe sind in der Begründung des BV darge- 
legt. 
-  Ist bereits berücksichtigt Der genannte Sachverhalt führt nicht zu Änderungen oder Ergän-
zungen von Inhalten des Planes und/oder seiner Begründung, weil 
der jeweilige Sachverhalt darin bereits ausreichend berücksichtigt 
ist. 
Auf Art und Weise bzw. Fundstelle der gegebenen Berücksichti-
gung wird in der Begründung des BV hingewiesen. 
 - Ist nicht Gegenstand dieses 
Planverfahrens 
Der genannte Sachverhalt ist nicht Gegenstand dieses Bauleitplan-
verfahrens, sondern bezieht sich auf Sachverhalte außerhalb des 
räumlichen Geltungsbereiches, ist inhaltlich nicht relevant oder 
widersprüchlich für das vorliegende Bauleitplanverfahren, ist Sa- 
che anderer oder späterer Genehmigungs- oder Planverfahren, o- 
der dieser Bauleitplan steht einer entsprechenden Realisierung 
nicht entgegen. 
Die maßgeblichen Hintergründe sind – soweit erforde rlich – in der 
Begründung des BV dargelegt. 
 
  
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 170 „Schongauerst raße“, 1. Änderung  Seite 2 von 2 
27.07.2020 
I. Öffentlichkeit (Bürger/Dritte) 
 
Hinweis: 
Im Folgenden ist aus Datenschutzgründen anstelle des Namens und der Anschrift des Bürgers/Dritten jeweils eine Num-
mer angegeben. Anhand dieser Nummer sind der Name und die Anschrift des jeweiligen Bürgers/Dritten aus der Namens- 
und Adressenliste zu ersehen, die der Vorlage – aus  Datenschutzgründen nicht zur Veröffentlichung frei gegeben! – 
beigefügt ist. 
 
Lfd.  
Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
berück-
sichtigt 
J N 
II-1.  Stellungnahme vom 16.06.2020 
Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv) : 
Ein Umweltverband stimmt der Planänderung unter Hinweisen zu. Dazu wird ausge- 
führt: 
„Derzeit sind aufgrund der Vornutzung durch das Gastgewerbe hauptsächlich Park- 
platzflächen vorhanden. Durch die Umwidmung zum seniorengerechten Wohnen nimmt 
der Zu- und Abgangsverkehr im Vergleich zum Hotelbetrieb stark ab. Die Parkflächen 
sollten aus diesem Grunde soweit möglich reduziert und entsiegelt werden. Die so ent- 
stehenden Freiflächen sind mit standortgerechter Vegetation zu bestücken. Zu bevorzu- 
gen ist eine Mischung heimischer Blühpflanzen.“  
Verwiesen wird in diesem Zusammenhang auch auf den Landschaftsplan der Stadt, der 
„die Entwicklung bzw. Anreicherung von Lebensräumen in bebauten Gebieten“  vor- 
sieht. 
 
BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens 
Begründung: 
Gegenstand des Planverfahrens ist ausschließlich die Erweiterung der zulässigen Nut- 
zungen um die Nutzung „Betreutes Wohnen für Seniorinnen und Senioren“ im SO 1, die 
Neufassung einer textlichen Festsetzung zum Immissionsschutz sowie Anpassungen be- 
züglich des Maßes der baulichen Nutzung an den Bestand für ein Teilgebiet des Bebau- 
ungsplanes.  
Durch die Änderung des Bebauungsplanes soll eine zusätzliche Art der baulichen Nut- 
zung auf einer Teilfläche des SO1 planungsrechtlich zugelassen werden, ohne die bereits 
in der ursprünglichen Planung zulässigen Nutzungen (z.B. für ein Boardinghouse) mit 
einem entsprechenden Bedarf an notwendigen Stellplätzen einzuschränken oder auszu- 
schließen. Auch ist die Fläche Bestandteil einer festgesetzten überbaubaren Grund- 
stücksfläche.    
Zusätzliche Maßnahmen zur Entsiegelung und Bepflanzung in dem Plangebiet sollen 
nicht Gegenstand dieses Änderungsverfahrens sein. Gleichwohl werden die Hinweise 
zur Kenntnis genommen und sollen als V orschläge, sofern die Möglichkeit der Umset- 
zung besteht, ihre Berücksichtigung finden.   
 
 - 
 
Permoserstraße
Schongauerstraße
Schongauerstraße
Schongauerstraße
Schongauerstraße
Riesaer Straße
SO 1SO 1
SO SO 2
GEe
GEe
GEe
957/7957/6
Grenze des räumlichen Geltungsbereiches 
Datengrundlage: DSK5 Stand 2018, M1:5000, Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung
Der Bebauungsplan wird im Teil B: Text wie folgt geändert:Die Überschrift Nr. 1 und die Festsetzungen Nr. 1.1.2 und 4.3 werden neu gefasst:1. Art und Maß der baulichen Nutzung[§ 9 Abs. 1 BauGB]1.1.2Sondergebiet Beherbergungsgewerbe, Betreutes Wohnen für Seniorinnen und Senioren und Sport (SO 1)         [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 11 BauNVO]Im Sondergebiet SO 1 sind ausschließlich die Nutzungen Beherbergungsgewerbe mit untergeordneten Nebennutzungen, z.B. Diskothek, und Sport zulässig.           Auf den Flurstücken 957/6 und 957/7 der Gemarkung Paunsdorf ist zusätzlich die Nutzung „Betreutes Wohnen für Seniorinnen und Senioren“ zulässig.  4.3Für die Sondergebiete SO 1 und SO 2 ist durch technische Vorkehrungen sicherzustellen, dass an den maßgeblichen Immissionsorten die entsprechenden Immissionsrichtwerte für Mischgebiete eingehalten werden.           [§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] Folgende Festsetzungen werden ergänzt:nach Nr. 1.1.2 wird eingefügt: aAuf den Flurstücken 957/6 und 957/7 der Gemarkung Paunsdorf ist abweichend von der im Teil A: Planzeichnung festgesetzten Zulässigkeit von max. 4 Vollgeschossen ein 5. Vollgeschoss zulässig, wenn es von den Außenwänden des Gebäudes um mindestens 2,0 m zurücktritt. Ein Zurücktreten ist nicht erforderlich an den Giebelseiten der Gebäude sowie im Bereich vor Treppenhäusern und Räumen für Haustechnik.                           [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 Nr. 3 und Abs. 3 Nr. 2  BauNVO] bAuf den Flurstücken 957/6 und 957/7 der Gemarkung Paunsdorf ist abweichend von der im Teil A: Planzeichnung festgesetzten Traufhöhe von max. 16,0 m eine Überschreitung um max. 4,0 m auf max. 15% der Fläche des darunterliegenden Geschosses zulässig.[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 Nr. 4 und Abs. 3 Nr. 2 BauNVO]   Maßstab 1:5000
ÜbersichtsplanB-Plan Nr. 170 "Schongauerstraße", 1. Änderung
Stand: 18.11.2019
PlanzeichenerklärungFlurstücksgrenze Sondergebiet mit Angabe der Nummer des Teilbaugebietes eingeschränktes Gewerbegebiet SO 1GEe
 
 
Begründung zum 
Bebauungsplan Nr. 170  
„Schongauerstraße“,1. Änderung  
 
 Stadtbezirk:  Ost  
 Ortsteil:  Paunsdorf  
 
 
 
Grenze des räumlichen 
 Geltungsbereiches  
               B-Plan Nr. 170  
 
 
 
 
 
 Dezernat Stadtentwicklung und Bau  
Stadtplanungsamt  
Planverfasser:  DNR Daab Nordheim Reutler 
PartGmbB Architekten, Stadt- und 
Umweltplaner  
Flossplatz 11 04107 Leipzig  
 
27.07.2020  
 

Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 170 „Schongauerstraße“, 1. Änderung  
  Seite 1 
27.07.2020 
INHALTSVERZEICHNIS 
 
A.  EINLEITUNG ........................................................................................... ............................ 2 
1.  Lage und Größe des Plangebietes ...................................................................... ................ 2 
2.  Planungsanlass und -erfordernis ...................................................................... ................... 2 
3.  Ziele und Zwecke der Planung ......................................................................... ................... 3 
4.  Verfahrensdurchführung ............................................................................... ....................... 3 
B.  GRUNDLAGEN DER PLANUNG ............................................................................... .......... 4 
5.  Beschreibung der von der Änderung betroffenen Teilbereiche des Planes .......................... 4 
5.1  Vorhandene Bebauung und Nutzungen .................................................................... ........... 5 
5.2  Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung .............................................................. ............. 6 
5.3  Soziale Infrastruktur ................................................................................ ............................. 6 
5.4  Verkehrsinfrastruktur ................................................................................ ........................... 6 
5.5  Grünflächen .......................................................................................... ............................... 6 
6.  Planungsrechtliche und sonstige planerische Grundlagen ................................................... 6 
6.1  Planungsrechtliche Grundlagen ........................................................................ ................... 6 
6.1.1  Ziele der Raumordnung ................................................................................ ....................... 6 
6.1.2  Flächennutzungsplan .................................................................................. ........................ 6 
6.1.3  Landschaftsplan ...................................................................................... ............................ 7 
6.2  Sonstige Planungen ................................................................................... ......................... 8 
6.2.1  Wohnungspolitisches Konzept der Stadt Leipzig ........................................................ ......... 8 
6.2.2  Integriertes Stadtentwicklungskonzept ................................................................ ................. 8 
7.  Umweltbelange ........................................................................................ ............................ 9 
7.1  Auswirkungen auf die Umgebung ........................................................................ ................ 9 
7.2  Umweltauswirkungen, denen sich die zusätzliche Nutzung (Betreutes Wohnen für 
Seniorinnen und Senioren) aussetzt ................................................................... ............... 10  
8.  Ergebnisse der Beteiligungen ......................................................................... ................... 14  
8.1 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Entwurf .............................................. .... 14  
8.2  Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf ........................................................... .............. 14  
C.  INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES .......................................................................... .... 14 
9.  Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches ............................................................. ........ 14  
10.  Neufassung und Ergänzung der textlichen Festsetzungen ................................................  15  
10.1  Neufassung Nr. 1.1.2 - Art der baulichen Nutzung ..................................................... ........ 15  
10.2  Neufassung Nr. 4.3 - Immissionsschutz ................................................................ ............. 18  
10.3  Ergänzende Festsetzungen nach Nr. 1.1.2 - Maß der baulichen Nutzung ......................... 18  
 
Anhang: Anpassung Flächennutzungsplan  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 170 „Schongauerstraße“, 1. Änderung  
  Seite 2 
27.07.2020 
A. EINLEITUNG 
1. Lage und Größe des Plangebietes 
Das ca. 45,7 ha große Plangebiet des Bebauungsplane s Nr. 170 „Schongauerstraße“ mit einer räum- 
lichen Ausdehnung von ca. 800 m in Ost-West-Richtung und ca. 600 m in Nord-Süd-Richtung befin- 
det sich im Stadtbezirk Ost und dort im Ortsteil Paunsdorf, etwas 7,5 km vom Stadtzentrum entfernt. 
Es wird begrenzt durch: 
• im Norden durch die südliche Begrenzungslinie der P ermoserstraße und das südlich der Per- 
moserstraße gelegene Flurstück Nr. 959 (Möbelmarkt) mit seinen Zufahrten, 
• im Westen durch die Wohnbebauung um den Lehdenweg, den Peter-Breuer-Weg und den Alb- 
recht-Dürer-Weg,  
• im Süden durch die Riesaer Straße,  
• im Osten durch die Paunsdorfer Allee.  
Die räumliche Lage und die Abgrenzung des Plangebie tes des Bebauungsplanes (B-Plan) Nr. 170 
„Schongauerstraße“ ist aus der Abbildung des Deckbl atts bzw. aus dem Übersichtsplan der 1. Ände- 
rung des Bebauungsplanes ersichtlich. Der genaue Ve rlauf der Grenze des räumlichen Geltungsbe- 
reiches und die betroffenen Flurstücke bzw. Flurstücksteile sind im Kap. 9 näher beschrieben. 
2. Planungsanlass und -erfordernis 
Am 02.03.1992 trat der V orhaben- und Erschließungsplan (VE-Plan) Nr. 2 „Lehdenweg (Einkaufs- 
und Gewerbegebiet NO)“ in Kraft. Auf dieser planung srechtlichen Grundlage wurden in einem Teil- 
bereich der Sonderbaufläche 1 (SO 1), auf den Flurs tücken 957/6 und 957/7 der Gemarkung Pauns- 
dorf, 1996 zwei großformatige Gebäude errichtet, di e als Hotel und Boardinghouse genehmigt und 
genutzt wurden. 
Das Boardinghouse in der Schongauerstraße 41 (Flurstück 957/7) wurde als 5-geschossiges Gebäude 
mit 144 Appartements errichtet und wird derzeit als Service-Wohnanlage für Seniorinnen und Senio- 
ren (betreutes Wohnen) genutzt. 
Mit Inkrafttreten des Bebauungsplanes Nr. 170 am 21 .07.2001 wurde das Gebiet des VE-Planes Nr. 
2, mit Ausnahme der Wohnbebauung östlich der Paunsd orfer Allee, überplant. Am 14.01.2006 trat 
der Bebauungsplan Nr. 268 „Möbelmarkt Paunsdorf“ in  Kraft, der eine ca. 2,8 ha große Fläche des 
ursprünglichen Bebauungsplanes Nr. 170 südlich der Permoserstraße überplant. 
Nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 170 „Schongauerstraße“ ist auf dem durch die 
Service-Wohnanlage für Seniorinnen und Senioren genutzten Flurstück 957/7 ausschließlich die Nut- 
zung „Beherbergungsgewerbe mit untergeordneten Nebennutzungen, z.B. Diskothek, und Sport“ zu- 
lässig. Zudem ist nach Maßgabe des Bebauungsplanes Nr. 170 auf dem Flurstück nur eine 4-geschos- 
sige Bebauung mit einer Traufhöhe von maximal 16,0 m zulässig.  
Im Jahr 2013 wurde festgestellt, dass das Objekt au f dem Flurstück 957/7 dauerhaft als Seniorinnen 
und Seniorenwohnanlage genutzt wird. Die ausgeübte Nutzung ist durch die Festsetzungen des Be- 
bauungsplanes derzeit nicht gedeckt. Die Stadt Leipzig als zuständige Bauordnungsbehörde sah sich 
gezwungen, eine Nutzungsuntersagung auszusprechen. Ungeachtet dessen besteht bei der Stadt 
Leipzig - auch im Lichte des wachsenden Bedarfs an altersgerechtem Wohnen - das Interesse, dass 
das Gebäude mit seiner derzeitigen Nutzung dauerhaft genutzt wird und nicht dem Leerstand anheim- 
fällt. Auch der Eigentümer möchte das Gebäude weite rhin als Wohnanlage für Seniorinnen und Se- 
nioren betreiben können. V or dem Hintergrund dieser Interessenlage hat die Ratsversammlung am 
18.10.2017 mit Beschluss-Nr. VI-A-04481 die Verwaltung beauftragt, den Bebauungsplanes in die- 
sem Bereich so zu ändern, dass die Nutzung Service-Wohnanlage für Seniorinnen und Senioren von 
der Zweckbestimmung des Gebietes mit umfasst wird.  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 170 „Schongauerstraße“, 1. Änderung  
  Seite 3 
27.07.2020 
3. Ziele und Zwecke der Planung 
Mit der Änderung des Bebauungsplanes sollen vor allem folgende Ziele und Zwecke verfolgt wer- 
den: 
Das zulässige Nutzungsspektrum des Sondergebietes SO 1 und das zulässige Maß der baulichen 
Nutzung sollen in einem eng begrenzten Bereich (Flurstück 957/7 und 957/6 der Gemarkung Pauns- 
dorf) unter Berücksichtigung des baulichen Bestandes ergänzt bzw. erweitert werden. Das Flurstück 
957/6, das derzeit einer Hotelnutzung dient wird in die Änderung des B-Planes einbezogen, um eine 
städtebaulich sinnvoll zonierte Nutzung im Übergangsbereich zwischen der westlich an die o.g. 
Flurstücke angrenzenden reinen Wohnnutzung und der östlich angrenzenden gewerblichen Nutzung 
zu erreichen.  
Ziel der Änderung des Bebauungsplans ist es, die Zweckbestimmung des Sondergebiets SO 1 für 
den o.g. Bereich so zu ergänzen bzw. zu erweitern, dass auch „Betreutes Wohnen für Seniorinnen 
und Senioren“ planungsrechtlich zulässig ist.  
Die im B-Plan getroffenen Festsetzungen zur Geschossigkeit und zur Höhe von Gebäuden sollen in 
dem o.g. Bereich entsprechend dem vorhandenen Gebäudebestand geringfügig geändert bzw. ange- 
passt werden.  
Mit den geplanten Änderungen und Ergänzungen von Festsetzungen für einen kleinen Teilbereich 
wird eine flexiblere bauliche Nutzung der betreffenden Grundstücke angestrebt, ohne dabei den 
baulichen Charakter des Gesamtgebietes grundsätzlich zu verändern.  
4. Verfahrensdurchführung 
 
Folgende Verfahrensschritte  wurden zur V orbereitung des Satzungsbeschlusses durchgeführt: 
Aufstellungsbeschluss vom 
Beschluss Nr. VI-A-04481#, 
bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 11/2018 vom 02.06.2018 
 
18.10.2017  
Bekanntmachung zum beschleunigten Verfahren  
Bekanntmachung nach § 13a Abs. 3 BauGB 
a) zur Anwendung des beschleunigten Verfahrens sowie 
b) zur Möglichkeit der Unterrichtung und Äußerung für die Öffent- 
lichkeit, 
erfolgte verbunden mit der Bekanntmachung des Aufstellungsbe- 
schlusses 
02.06.2018 
 
Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Entwurf 
(§ 4 Abs. 2 BauGB), mit Schreiben vom 
 
29.04.2020  
Öffentliche Auslegung des Entwurfes  
(§ 3 Abs. 2 BauGB), bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 
8/2020 vom 25.04.2020 
05.05.2020 bis 
19.06.2020  
 
Folgende Besonderheiten der Durchführung des Verfahrens  sind zu nennen: 
• Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) 
Für die Änderung des Bebauungsplanes kommt das besc hleunigte Verfahren nach 
§ 13a BauGB zur Anwendung. 
Die in § 13a Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 3 BauGB genannten V oraussetzungen sind wie folgt erfüllt: 
o Es handelt sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung für andere Maßnahmen der  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 170 „Schongauerstraße“, 1. Änderung  
  Seite 4 
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Innenentwicklung. 
o Es wird einem Bedarf zur Versorgung der Bevölkerung  mit Wohnraum in der Wohnform 
„Betreutes Wohnen für Seniorinnen und Senioren“ Rec hnung getragen. 
o Der zulässige Größenwert von 20.000 m² zulässiger Grundfläche ist für die Änderung des 
Bebauungsplanes weder relevant noch wird dieser err eicht. Durch die Änderung des Be- 
bauungsplanes werden zulässige Grundflächen nach § 19 Abs. 2 BauNVO weder festge- 
setzt noch geändert und infolgedessen auch keine zusätzlichen Versiegelungen zugelassen. 
Zudem sind entsprechend dem Bebauungsplan Nr. 170 d ie betroffenen Flurstücke 957/6 
und 957/7 mit einer Größe von 17.742 m² und 6.408 m ² bei einer Grundflächenzahl von 
0,65 auch nur auf einer Grundfläche von insgesamt 15.698 m² bebaubar. 
o Die Zulässigkeit von V orhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträg- 
lichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Lan- 
desrecht unterliegen, wird nicht vorbereitet oder begründet. 
o Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträch tigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buch- 
stabe b BauGB genannten Schutzgüter (Erhaltungsziele und Schutzzweck der Gebiete von 
gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen V ogelschutzgebiete im Sinne des 
Bundesnaturschutzgesetzes). In der weiteren Umgebun g oder im möglichen Einwirkbe- 
reich von Nutzungen, die nach dem Bebauungsplan zulässig sind, befinden sich keine Na- 
tura 2000-Gebiete. Der nördlich gelegene Grünzug mit dem Paunsdorfer Wäldchen ist ein 
Landschaftsschutzgebiet mit einzelnen nach SächsNatSchG geschützten Biotopen. 
o Es wird keine Zulässigkeit von Betrieben im Sinne v on § 50 Abs. 1 BImSchG begründet 
(Betriebe gemäß Artikel 3 Nr. 13 der Richtlinie 2012/18/EU, d.h. solche bei denen gefähr- 
liche Stoffe im Sinne der Richtlinie vorhanden sind .) Die Lagerung und Verarbeitung etc. 
von gefährlichen Stoffen im Sinne der Richtlinie 20 12/18/EU lässt der Bebauungsplan 
nicht zu. 
B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG 
5. Beschreibung der von der Änderung betroffenen Te ilbereiche des Planes 
 
 
Abb.1 Flurstücke 957/6 und 957/7, Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), Stand 11/2019 

Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 170 „Schongauerstraße“, 1. Änderung  
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Abb. 2 Sondergebiete SO 1 und SO 2 im Bebauungsplan Nr. 170 
5.1 Vorhandene Bebauung und Nutzungen 
Der Teilbereich des Bebauungsplanes, auf den sich die Planänderung, abgesehen von der Immissi- 
onsregelung, bezieht, umfasst die Flurstücke 957/6 und 957/7 der Gemarkung Paunsdorf. Die bei- 
den Flurstücke sind mit einem Hotel und einem als Boardinghouse genehmigten Gebäude bebaut, 
welches derzeit für ein Betreutes Wohnen für Seniorinnen und Senioren genutzt wird. 
In der näheren Umgebung von Hotel und Boardinghouse gibt es folgende Bebauungen bzw. Nut- 
zungen: 
im Norden: nördlich der Permoserstraße beginnt der Grüne Bogen Paunsdorf mit dem Paunsdorfer 
Wäldchen und offenen Grünflächen, 
im Nordwesten: Wohngebiet Neu-Paunsdorf (Großwohnsiedlung, errichtet ab 1987), 
im Westen: Bodenreformsiedlung Paunsdorf, 
im Süden: Freizeitcenter und Freizeitbad, 
im Südosten: gewerbliche Nutzung, z.B. Autohaus, sowie noch nicht bebaute Grundstücke, 
im Osten: Möbelmarkt. 

Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 170 „Schongauerstraße“, 1. Änderung  
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5.2 Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung  
Auf den Freiflächen südlich des Hotels und des Boar dinghouses befinden sich fast ausschließlich 
Parkplätze. Sonstige Freiflächen um das Hotel und d as Boardinghouse sind begrünt und weisen z.T. 
einen Baumbestand auf. 
5.3 Soziale Infrastruktur 
In der näheren Umgebung befinden sich im Wohngebiet Neu-Paunsdorf und im östlich benachbarten 
Einkaufszentrum Arztpraxen. In Neu-Paunsdorf gibt es Kindergärten und Schulen, einschließlich ei- 
nes Gymnasiums. Unmittelbar angrenzend an den von der Planänderung umfassten Bereich befindet 
sich ein Freizeitcenter für sportliche Zwecke und ein Freizeitbad. 
5.4 Verkehrsinfrastruktur 
Nächstgelegene Haltestellen von Straßenbahn oder Bus der Leipziger Verkehrsbetriebe befinden sich 
in der Riesaer Straße (ca. 500 m entfernt), der Paunsdorfer Allee (ca. 750 m entfernt) und der Heiter-
blickallee (ca. 850 m entfernt). 
5.5 Grünflächen 
Gegenüber den beiden nördlichen Flurstücken im Sond ergebiet SO 1 (957/6 und 957/7), auf der an- 
deren Seite der Permoserstraße, beginnt der Grüne B ogen Paunsdorf. Der Grüne Bogen Paunsdorf 
umfasst das Paunsdorfer Wäldchen, offene Grünfläche n und im Nordwesten eine Teichlandschaft. 
Eine sichere Überquerung der Permoserstraße ist für Fußgänger vom Sondergebiet SO 1 aus westlich 
an der Ampelkreuzung Lehdenweg/Zum Wäldchen (ca. 22 5 m entfernt) und östlich an der Ampel- 
kreuzung Schongauerstraße (ca. 255 m entfernt) möglich. Im Bebauungsplan Nr. 20 Teil 2 „Permos- 
erstraße“ ist für den Fuß- und Radweg östlich des S ondergebietes SO 1 eine Brücke über die Permo- 
serstraße festgesetzt, die bis jetzt nicht realisiert wurde.  
6. Planungsrechtliche und sonstige planerische Grun dlagen 
6.1 Planungsrechtliche Grundlagen 
6.1.1 Ziele der Raumordnung 
Im Landesentwicklungsplan 2013 des Freistaates Sach sen finden sich keine für das Plangebiet im 
Einzelnen bedeutsame Festsetzungen oder Aussagen in Form von konkreten V orgaben. 
Im Regionalplan Westsachsen 2008 und im Entwurf der  Gesamtfortschreibung des Regionalplanes 
von 2017 ist das Plangebiet als bebaute Fläche darg estellt. Weitere konkrete Aussagen für das Plan- 
gebiet selbst sind nicht formuliert.1 
Die Änderung des Bebauungsplanes ist gemäß § 1 Abs.  4 BauGB den Zielen der Raumordnung an- 
gepasst. 
6.1.2 Flächennutzungsplan 
Für das Plangebiet der Bebauungsplan-Änderung ist als allgemeine Art der baulichen Nutzung eine  
Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung „Sport und Freizeit“ dargestellt.  
Die Fläche ist gekennzeichnet für Einrichtungen für den Gemeinbedarf:  
„Sportliche Einrichtungen“ (Symbol). 
Die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 170 weicht bez üglich der ergänzenden Zweckbestimmung 
„Betreutes Wohnen“ von der Darstellung im Flächennu tzungsplan ab. Im beschleunigten Verfahren  
kann gemäß § 13a Abs. 2 BauGB ein Bebauungsplan, der von den Darstellungen des Flächennut- 
                                                
1  Regionalplan Westsachsen 2008, Karte 14 – Raumnutz ung ; Entwurf Regionalplan Leipzig -Westsachsen 2017 (Stand 
14.12.2017), Karte 14 – Raumnutzung.  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 170 „Schongauerstraße“, 1. Änderung  
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27.07.2020 
zungsplanes abweicht, auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt 
ist. V oraussetzung ist, dass die geordnete städteba uliche Entwicklung des Gemeindegebietes nicht 
beeinträchtigt wird.  
 
 
Abb. 3 Ausschnitt Flächennutzungsplan 
 
Der Flächennutzungsplan wird im Wege der Berichtigu ng - ohne förmliches Verfahren - angepasst. 
Die Sonderbaufläche erhält im Flächennutzungsplan z ukünftig die Zweckbestimmung „Sport und 
Freizeit, Betreutes Wohnen“ (s. Anhang).  
Die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gebiet es wird durch die Aufnahme einer weiteren 
Nutzungsmöglichkeit, die durch die getroffenen Textfestsetzungen auf einen kleinen Teilbereich (SO 
1) begrenzt ist, nicht beeinträchtigt. Die Änderung  hat keine Auswirkungen auf den städtebaulichen 
Charakter des Gebietes.  
6.1.3 Landschaftsplan 
Für das Stadtgebiet Leipzig sind Ziele, Erfordernis se und Maßnahmen des Naturschutzes und der 
Landschaftspflege im Landschaftsplan von 2013 dargestellt. 
Für das Plangebiet stellt der „Landschaftsplan - In tegriertes Entwicklungskonzept“ dar: 
- Schraffierung mit roten Linien: 
Arten/Biotope: Entwicklung (Anreicherung) von Lebensräumen in bebauten Gebieten 
-  Beschriftung „LB 11“: 
„Integrierte Landschaftsräumliche Teilbilder“ 
LB 11 Gebiete und Komplexe mit Prägung durch baulic he Einrichtungen des Gemeinbedarfes (Bil- 
dung, Kliniken, Kultur, Sport/Freizeit) 
„Erhaltung, Entwicklung mit den Baukörpern korrespondierender Freiräume als integrierte Bestand- 
teile des städtischen Grünsystems mit spezifischen Gestaltungsmerkmalen, Nutzungsvielfalt und öf- 
fentlichen Durchwegungen mit Anschluss an das Geh- und Radwegenetz“. 
 

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Nr. 170 „Schongauerstraße“, 1. Änderung  
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Abb. 4 Ausschnitt Landschaftsplan 
 
Die Änderungen des Bebauungsplanes in Form einer zusätzlich zugelassenen Art der Nutzung in ei- 
nem Teilbereich des Sondergebietes SO 1 und der zulässigen Erhöhung von Baukörpern ausschließ- 
lich für notwendige Treppenhäuser und für Räume der  Haustechnik auf einer begrenzten Gebäude- 
fläche haben keine Auswirkungen auf die unter LB 11 genannten Inhalte und Ziele des Landschafts- 
planes (zu den umweltrelevanten Belangen s. Kap. 7). 
6.2 Sonstige Planungen 
Sonstige städtische Planungen sind für die Änderung des Bebauungsplans ausschließlich wie folgt 
relevant: 
6.2.1 Wohnungspolitisches Konzept der Stadt Leipzig  
Laut Wohnungspolitischem Konzept der Stadt Leipzig wird eine Erweiterung des altengerechten 
Wohnungsbestandes angestrebt.2 Konkrete Aussagen für das Plangebiet enthält das Konzept nicht. 
6.2.2 Integriertes Stadtentwicklungskonzept 
Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 20 30 (INSEK) wurde am 31.05.2018 als ressort- 
übergreifendes, langfristiges Handlungskonzept vom Stadtrat beschlossen. Damit ist das Zielbild 
Leipzig 2030 (Teil A) dem kommunalen Handeln in all en Bereichen zugrunde zu legen. Die fach- 
übergreifende Schwerpunktgebiete und die Ortsteilst rategie (Teil B) sind als Grundlage der stadt- 
räumlichen Schwerpunktsetzung in den Ämtern zu berücksichtigen. 
Durch die Änderung des B-Planes in einem Teilbereich wird die Weiternutzung der bisher ungeneh- 
migten Wohnanlage für Senioren ermöglicht. Damit wird der besonderen öffentlichen Verantwortung 
für die Wohnraumversorgung für einkommensschwache Haushalte, für Familien sowie für Senioren 
und Menschen mit Behinderungen entsprochen, die im Ziel „Bezahlbares Wohnen“ adressiert ist. 
Durch die Schaffung von Freiraumangeboten im Umfeld der Wohnanlage im Rahmen einer vertrag- 
lichen Vereinbarung der Stadt mit dem Eigentümer de s Grundstückes soll im Zuge der Planung die 
Aufenthaltssituation der Bewohner verbessert und da mit ein Beitrag zum Ziel „Balance zwischen 
Verdichtung und Freiraum“ geleistet werden. Schwerpunktgebiete und die Ortsteilstrategie sind nicht 
berührt. 
 
 
 
                                                
2  Regionalplan Westsachsen 2008, Karte 14 – Raumnutz ung ; Entwurf Regionalplan Leipzig -Westsachsen 2017 (Stand 
14.12.2017), Karte 14 – Raumnutzung.  

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Nr. 170 „Schongauerstraße“, 1. Änderung  
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7. Umweltbelange 
Diese Änderung des Bebauungsplanes Nr. 170 wird im beschleunigten Verfahren (§ 13a BauGB) 
durchgeführt (s. auch Kap. 4). Da im beschleunigten  Verfahren die V orschriften des vereinfachten 
Verfahrens nach § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB gelten, sind die Durchführung einer Umweltprüfung und 
die Erstellung eines Umweltberichtes (§ 2 Abs. 4 und § 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB) nicht erforderlich. 
Auch ohne förmliche Umweltprüfung sind jedoch die v oraussichtlichen erheblichen Auswirkungen 
der Planung auf die Umwelt zu ermitteln und die ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen in der 
Begründung zum B-Plan darzulegen (§ 2a Satz 2 Nr. 1 BauGB). Dies gilt auch für die Änderung und 
Aufhebung eines Bebauungsplanes (§ 1 Abs. 8 BauGB). 
Durch die Änderung des Bebauungsplanes soll eine zu sätzliche Nutzung im Plangebiet ermöglicht 
werden. Es handelt sich um eine spezielle Form des Wohnens, das Serviceleistungen für Seniorinnen 
und Senioren bereithält. Verglichen mit den bereits  jetzt zulässigen Nutzungen ist diese Form der 
Wohnnutzung als störungssensibler anzusehen. Die Fr age nach den Umweltbelangen darf sich des- 
halb nicht nur darauf beziehen, wie sich die neue Nutzung auf die Umgebung auswirkt, sondern wel- 
chen Belastungen aus der Umgebung sie ggf. selbst ausgesetzt ist und ob dies vertretbar ist.  
7.1 Auswirkungen auf die Umgebung 
Die zugelassene weitere Art der baulichen Nutzung (Nutzungserweiterung) ist mit Blick auf die damit 
einhergehenden Auswirkungen mit den schon bisher zulässigen Nutzungen vergleichbar. V on außen 
wahrnehmbare bauliche Veränderungen finden nicht statt.  
Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Flächen, Böden, W asser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge 
zwischen ihnen sowie auf die Landschaft und die bio logische Vielfalt sind nicht zu befürchten (§ 1 
Abs. 6 Nr. 7 lit. a) BauGB). Durch die hier gegenst ändliche Änderung wird die Inanspruchnahme 
weiterer bzw. zusätzlicher Flächen nicht ermöglicht. Damit wird keine zusätzliche Versiegelung oder 
sonstige Änderung von Flächen und Böden hervorgeruf en. Im Vergleich zum Bestand ändert sich 
insoweit nichts. In der Folge sind auch keine Berüh rungen mit damit verbundenen Schutzgütern 
– etwa Tiere, Pflanzen, Wasser, etc. – zu befürchte n. Insofern wird auch nicht in das Wirkungsgefüge 
zwischen diesen Gütern eingegriffen. Gleiches gilt folglich auch für Auswirkungen auf die biologi- 
sche Vielfalt oder die Landschaft.  
Zusätzliche nachteilige Auswirkungen auf diese Schu tzgüter sind auch nicht durch die qualitative 
Änderung der zusätzlich zulässigen Nutzung zu erwar ten, weil auch die durch die Änderungen zu 
erwartenden Wirkungen jedenfalls nicht über dasjeni ge hinausgehen, was ohnehin schon nach der 
vorhandenen Planung möglich ist. Zwar wird eine län gerfristige Art der Wohnnutzung ermöglicht. 
Dies bedingt jedoch keine weitergehenden Auswirkung en auf jene Schutzgüter. Zum einen sind die 
Auswirkungen ohnehin mit denjenigen, welche durch d ie bereits zulässigen Nutzungen hervorgeru- 
fen werden, vergleichbar. Sowohl die Beherbergung, also insbesondere auch die Boardinghouse-nut- 
zung sind auf einen, teils wohnähnlichen Aufenthalt von Menschen ausgelegt. Zum anderen geht mit 
einer längerfristigen Wohnnutzung – im Sinne der nun zugelassenen Nutzung - sogar eine Verminde- 
rung der Auswirkungen einher. So ist bei einer dauerhaften Nutzung als Betreutes Wohnen für Seni- 
orinnen und Senioren mit einem verminderten Zu- und  Abgangsverkehr gegenüber einer Hotelnut- 
zung zu rechnen, weil hierdurch eine vergleichbare Fluktuation, welche durch das permanente An- 
und Abreisen von beherbergten Gästen einhergeht, ni cht eintreten würde. Hieran ändert sich auch 
dadurch nichts, dass ein betreutes Wohnen für Seniorinnen und Senioren zulässig sein soll. Die damit 
einhergehenden zusätzlichen Betreuungsleistungen un terscheiden sich in ihrer Wirkungsintensität 
nämlich nicht von den mit der bereits zulässigen Nutzungsart des Beherbergungsgewerbes einherge- 
henden Serviceleistungen. Mehr An- und Abfahrtsverk ehre, Liefervorgänge u. ä. sind hierdurch je- 
denfalls nicht zu erwarten. In der Folge wirkt sich  die Aufnahme einer zusätzlichen Nutzung nicht 
weiter negativ aus. Unter Berücksichtigung des V orstehenden scheiden in der Konsequenz auch Aus- 
wirkungen im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 7 lit. b) und d) BauGB aus. Auch die in § 1 Abs. 6 Nr. 7 lit. e) 
bis j) BauGB genannten Belange werden nicht maßgeblich tangiert. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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7.2  Umweltauswirkungen, denen sich die zusätzliche Nutzung (Betreutes Wohnen für 
Seniorinnen und Senioren) aussetzt 
Die zusätzliche, potenziell sensiblere Nutzung wird  durch die bereits vorhandenen bzw. zulässigen 
Nutzungen im Umfeld möglicherweise Belastungen ausg esetzt. Diese Belastungen sind unter dem 
Blickwinkel der vorhandenen Lärmimmissionen näher z u beleuchten. Dabei sind Lärmimmissionen 
von Anlagen i.S. des Bundes-Immissionsschutzgesetze s akzeptorbezogen für jede einzelne Lärmart 
getrennt zu beurteilen. Demzufolge ist anlagenbezog en in Gewerbelärm (Paunsdorf Center, Möbel- 
haus, u.a.), Sportanlagenlärm (Sportpark Leipzig) und Freizeitlärm (Sachsen-Therme) zu unterschei- 
den. Zusätzlich bedarf der vom Verkehrslärm der Per moserstraße im Rahmen der Planänderung be- 
troffenen Grundstücke der Beurteilung der vorhandenen Immissionen, um erforderliche Schutzmaß- 
nahmen ableiten zu können.     
Gewerbelärm 
Grundlage für die Festsetzungen der Bebauungspläne Nr. 170 „Schongauerstraße“ und Nr. 268 „Mö- 
belmarkt Paunsdorf“ ist, dass der bereits zulässige n „Hotelnutzung/Boardinghouse“ der Schutzan- 
spruch eines Mischgebietes (nach TA Lärm 60 dB(A) t ags und 45 dB(A) nachts) zusteht. Insbeson- 
dere die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 170 „Schongauerstraße“ sind deshalb entsprechend 
getroffen worden. Die benachbarten Gewerbegebiete sind als eingeschränkte Gewerbegebiete festge- 
setzt. Für die eingeschränkten Gewerbegebiete gilt nach Nr. 1.2 der textlichen Festsetzungen, dass 
dort nur Nutzungen zulässig sind, die die immission swirksamen flächenbezogenen Schallleistungs- 
pegel am Tage von 62 dB(A) und in der Nacht von 47 dB(A) nicht überschreiten. Des Weiteren ist 
unter der vorhandenen bisherigen Festsetzung 4.3 geregelt, dass für die Sondergebiete SO 1 und SO 
2 durch technische V orkehrungen sicherzustellen ist, dass an dem maßgeblichen Immissionsort „Be- 
herbergungsgewerbe“ die entsprechenden Immissionsri chtwerte für Mischgebiete eingehalten wer- 
den.  
Das Sondergebiet SO 1 wurde somit bereits ursprünglich hinsichtlich der Schutzbedürftigkeit einem 
„Mischgebiet“ gleichgestellt. 
3 Damit sollte ermöglicht werden, dass eine wohnähnl iche Nutzung 
(Boardinghouse) zulässig ist. Die Orientierungswerte gemäß DIN 18005, Teil 1, Beiblatt 1 für Misch- 
gebiete stellen sich wie folgt dar: 
tags  60 dB(A), 
nachts 50 bzw. 45 dB(A). 
Bei zwei angegebenen Werten soll der niedrigere für Industrie-, Gewerbe- und Freizeitlärm sowie für 
Geräusche von vergleichbaren öffentlichen Betrieben gelten.  
Im Bebauungsplan Nr. 170 wurden folgende Festsetzun gen zum Immissionsschutz mit Bezug zur 
Fläche, auf die sich die Änderung des Bebauungsplans bezieht, aufgenommen: 
1.2 Eingeschränkte Gewerbegebiete (GEe)        
 [§ 8 i.V .m. § 1 Abs. 4, 5, 6 und 9 BauNVO] 
In den eingeschränkten Gewerbegebieten sind Gewerbe betriebe zulässig, die – nach ihrem 
Immissionsverhalten – das Wohnen nicht wesentlich s tören.         
[§ 1 Abs. 4 Nr. 2, § 1 Abs. 5 und 6 Nr. 2 BauNVO] 
Im Baugebiet GEe sind Nutzungen zulässig, die den immissionswirksamen flächenbezogenen 
Schallleistungspegel am Tag von 62 dB (A) und in der Nacht von 47 dB (A) nicht überschrei- 
ten.                  
[§ 1 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO] 
                                                
3  Dr. Kiebs + Partner GmbH, Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan Nr. 170, 1999, S. 8.  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 170 „Schongauerstraße“, 1. Änderung  
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4.1 In den Baugebieten SO 1 und GEe werden an den p arallel zur Permoserstraße verlaufenden 
Baugrenzen für zu errichtende Gebäude folgende erfo rderliche resultierende Schalldämm- 
maße (R`w,res) für Außenbauteile festgesetzt: 
- Wohnräume, Übernachtungsräume in Beherbergungsstä tten:     R`w,res = 40 dB 
-  Büroräume und Ähnliches:         R`w,res = 35 dB  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] 
4.3 Für die sonstigen Sondergebiete SO 1 und SO 2 i st durch technische Vorkehrungen sicherzu- 
stellen, dass an dem maßgeblichen Immissionsort ’Beherbergungsgewerbe‘ die entsprechen- 
den Immissionswerte für Mischgebiete eingehalten werden. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] 
Dementsprechend sah der Bebauungsplan bereits in se iner bisherigen Fassung für die umliegenden 
Plangebiete Einschränkungen vor, welche gerade mit Blick auf den Gewerbelärm sicherstellen, dass 
die Mischgebietswerte an den künftigen Nutzungen im SO 1 eingehalten werden. V or allem durch die  
Festsetzung von flächenbezogenen Schallleistungspegeln wurde dies sichergestellt. 
V or diesem Hintergrund steht auch der hiesigen Nutzungserweiterung der Aspekt Gewerbelärm nicht 
entgegen. Die insoweit enthaltenen, die gewerbliche Nutzung einschränkenden Festsetzungen werden 
nicht berührt und bleiben unangetastet. In der Folg e müssen entsprechende V orhaben jenen auch 
künftig genügen, sich insbesondere an die flächenbe zogenen Schallleistungspegel halten. Damit ist 
sichergestellt, dass auch künftig am SO 1 die Einhaltung der Mischgebietswerte, was ein dauerhaftes 
Wohnen unter zumutbaren Bedingungen ermöglicht, sichergestellt ist.  
Dies wird letztlich bereits schon durch die Schallt echnische Untersuchung zum Bebauungsplan 
Nr. 170 aus dem Jahre 1999 sowie die Schallimmissionsprognose zum Bebauungsplan Nr. 268 „Mö- 
belmarkt Paunsdorf“ aus dem Jahr 2003 nachgewiesen.  So wurden in der Untersuchung aus dem 
Jahre 1999 als Schutzobjekt für die Berechnung die Beherbergungsstätten im Baugebiet SO 1 zu- 
grunde gelegt. 
4 Im Ergebnis der Berechnungen im Rahmen jener Schal ltechnischen Untersuchung 
von 1999 wurde mit Blick auf die südöstlichen eingeschränkten Gewerbegebiete festgestellt, dass die 
Orientierungswerte für Mischgebiete an den Schutzobjekten Beherbergungsstätten bei Einhaltung ei- 
nes flächenbezogenen Schallleistungspegels in den Gewerbegebieten, wie er unter Punkt 1.2 des Be- 
bauungsplanes festgesetzt ist, eingehalten werden. 5 Hinsichtlich des Lärms vom Möbelmarkt wurde 
im Rahmen der Untersuchung aus dem Jahre 2003 progn ostiziert, dass am Immissionsort Boarding- 
house aufgrund von Schallimmissionen des Möbelmarkt es ein Schallimmissionswert von tags 53 
dB(A) eintreten werde und damit der Richtwert der T A Lärm von 60 dB(A) tags unterschritten sei. 6 
Da es sich um einen Möbelmarkt handelt, der nur tagsüber genutzt wird, wurde nur den Tageszeitraum 
von 6:00 Uhr bis 22:00 Uhr betrachtet 7.  
Im Ergebnis ist schon durch die bereits vorhandenen planerischen Instrumentarien sichergestellt, dass 
am hier gegenständlichen Standort eine Einhaltung d er Mischgebietswerte trotz möglichen Gewer- 
belärms gewährleistet ist. Eine Erweiterung der Nut zungsmöglichkeit im hier avisierten Sinne ist 
daher aus diesem Blickwinkel möglich. Die Erweiterung ist auch städtebaulich vertretbar, da die zu- 
mutbaren Richtwerte der TA Lärm und die DIN 18005 nicht überschritten werden.   
Um dieses Themenfeld fachlich zu untersetzen, insbe sondere zu ermitteln, ob und inwieweit neue 
Konflikte durch die Änderung der Nutzung entstehen können, wurde ein weiteres Gutachten beauf- 
tragt. Im Gutachten vom 21. August 2015 8 wurde nicht nur eine prognostische Ermittlung der zu 
                                                
4  Dr. Kiebs + Partner GmbH, Schalltechnische Untersuch ung zum Bebauungsplan Nr. 170, 1999, S. 11.  
5  Dr. Kiebs + Partner GmbH, Schalltechnische Untersuch ung zum Bebauungsplan Nr. 170, 1999, S. 12.  
6  Dr. Kiebs + Partner GmbH, Schallimmissionsprognose Bebauungsplan Nr. 268 „Möbelmarkt Paunsdorf“, 2003, S. 23 
und 28 ff.  
7  Dr. Kiebs + Partner GmbH, Schallimmissionsprognose Bebauungsplan Nr. 268 „Möbelmarkt Paunsdorf“, 2003, S. 8. 
8     Ingenieurbüro Förster & Wolgast, Schalltechnisches Gutachten vom 21. August 2015  
 
Begründung zum Bebauungsplan 
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erwartenden Lärmimmissionen bei Ausschöpfung aller Kontingente ermittelt, sondern auch eine tat- 
sächliche Messung vor Ort vorgenommen. Dabei wurde festgestellt, dass die gegenwärtig vorhande- 
nen und prognostisch höchstzulässigen Geräuschbelastungen an der Wohnanlage für Seniorinnen und 
Senioren den Erwartungen an ruhiges Wohnen entsprechen. Sie erfüllen die immissionsschutzrecht- 
lichen Anforderungen, die für schutzbedürftige Nutz ungen in einem Gebiet mit dem Schutzstatus 
eines Mischgebiets gestellt werden.  
Sport- und Freizeitlärm 
Ähnliches gilt unter Berücksichtigung möglichen Freizeitlärms. Hier sind insbesondere die Bereiche 
des Sportparks und des Freizeitbads (jeweils südlic h gelegen) zu nennen. Auch dieser steht der hier 
verfolgten Erweiterung der Art der baulichen Nutzun g nicht entgegen, da durch die bereits vorhan- 
denen, unberührt bleibenden Festsetzungen sicherges tellt ist, dass die maßgeblichen Mischgebiets- 
werte eingehalten werden können. So setzt der Bebauungsplan unter Nr. 4.3. fest, dass die erforderli- 
chen technischen V orkehrungen zu treffen sind. Nutzungen auf den jeweiligen Flächen müssen mithin 
entsprechende V orkehrungen nachweisen, die eine Einhaltung der Mischgebietswerte gewährleisten. 
Sie sind andernfalls bauplanungsrechtlich unzulässig. Dass die Einhaltung der Immissionsrichtwerte 
für Lärm in Mischgebieten durch bauliche und sonstige technische V orkehrungen sichergestellt wer- 
den kann, wurde im Rahmen der Schalltechnischen Unt ersuchung zum Bebauungsplan Nr. 170 aus 
dem Jahre 1999 bestätigt. 9 Hieran ändert sich durch die hier verfolgte Änderung nichts, so dass dieser 
aus diesem Blickwinkel in der Folge nichts entgegen steht. Es ist sogar städtebaulich erwünscht und 
positiv hervorzuheben, dass die Bewohnerinnen und Bewohner der Wohnanlage in der unmittelbaren 
Nachbarschaft die Möglichkeiten der sportlichen Freizeitgestaltung (Schwimmen, Badminton, usw.) 
haben.  
Im Ergebnis der Schalltechnischen Untersuchnungen i st festzustellen, dass eine Überschreitung der 
Immissionsrichtwerte für Mischgebiete durch die für die gewerblich genutzten Flächen des B-Planes 
Nr. 170 festgesetzten Emissionskontigente ausgeschl ossen ist. Ebensowenig sind Überschreitungen 
der Immissiosnrichtwerte durch die Sport- und Freizeitanlagen zu befürchten.  
Auswirkungen der zusätzlichen Nutzung auf vorhanden e Gewerbe-, Sport- und Freizeitbe- 
triebe 
Die vorliegenden Gutachten stellen zudem fest, dass sich keine negativen Auswirkungen für die Nut- 
zung als Wohnheim für Seniorinnen und Senioren ergeben, die vorhandenen Betriebe ihre Tätigkeit 
auch weiterhin uneingeschränkt (im Rahmen der bereits vor der Änderung geltenden Festsetzungen) 
ausüben können.  
Verkehrslärm 
Die Untersuchung zum Bebauungsplan Nr. 170 aus dem Jahre 1999 geht für die Feststellung der 
Verkehrslärmbelastung von den Prognosewerten des Am tes für Verkehrsplanung (heute Verkehrs- 
und Tiefbauamt) aus. 10  Die Schalltechnische Untersuchung kommt aufgrund der Berechnung mittels 
der Prognosewerte des Amtes zu dem Schluss, dass die Orientierungswerte an den zur nördlich gele- 
genen Permoserstraße nächstgelegenen Immissionsorten überschritten werden. Am nächstgelegenen 
Immissionspunkt im Sondergebiet SO 1 beträgt der Be urteilungspegel tags 67,3 dB(A) und nachts 
57,7 dB(A). 11  
Eine Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten mit Blic k auf die Art der baulichen Nutzung hin zu 
einem Betreuten Wohnen für Seniorinnen und Senioren ist dennoch trotz dieser Überschreitung mög- 
lich und städtebaulich vertretbar. Auch hier gilt es zu berücksichtigen, dass der Bebauungsplan bereits 
in seiner derzeitigen Fassung Festsetzungen vorsieh t, die innerhalb von Gebäuden die Einhaltung 
zumutbarer Lebensbedingungen gewährleisten. Es wurd e nämlich in der textlichen Festsetzung 4.1 
                                                
9  Dr. Kiebs + Partner GmbH, Schalltechnische Untersuch ung zum Bebauungsplan Nr. 170, 1999, S. 13.  
10   Dr. Kiebs + Partner GmbH, Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan Nr. 170, 1999, S. 3, 5. 
11   Dr. Kiebs + Partner GmbH, Schalltechnische Untersuch ung zum Bebauungsplan Nr. 170, 1999, S. 17.  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 170 „Schongauerstraße“, 1. Änderung  
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27.07.2020 
für die Baugebiete SO 1 und GEe festgesetzt, dass a n den parallel zur Permoserstraße verlaufenden 
Baugrenzen für zu errichtende Gebäude die dort gena nnten erforderlichen resultierenden Schall- 
dämmmaße (R`w,res) für Außenbauteile eingehalten werden müssen. Der Bebauungsplan sieht mit- 
hin bereits passive Schallschutzmaßnahmen, die sich etwa durch Schallschutzfenster realisieren las- 
sen, vor, die auch weiterhin für die erweiterten Nu tzungsmöglichkeiten Geltung beanspruchen wür- 
den. Dass hierdurch die maßgeblichen Orientierungswerte eingehalten werden können, bestätigt be- 
reits die Schalltechnische Untersuchung zum Bebauun gsplan Nr. 170 aus dem Jahre 1999. Dort ist 
festgehalten, dass bei Einhaltung der unter Punkt 4.1 der textlichen Festsetzungen des Bebauungspla- 
nes genannten Schalldämmmaße für Außenbauteile die Orientierungswerte für Mischgebiete zum 
Schutz vor Lärmbelastungen eingehalten werden. 12  Auch das Gutachten vom 21. August 2015 kommt 
zum Schluss, dass aufgrund der im Bebauungsplan fes tgesetzten passiven Schallschutzmaßnahmen 
außerhalb bzw. (bzgl. des Verkehrslärms der Permoserstraße) innerhalb von Gebäuden die Richtwerte 
der TA Lärm bzw. die Orientierungswerte für Schalli mmissionen in Mischgebieten gemäß DIN 
18005, Teil 1, Beiblatt 1 eingehalten werden. Auch wenn die Immissionswerte außerhalb von Gebäu- 
den im Verlauf der Permoserstraße die Orientierungswerte der DIN 18005, Teil 1, bezüglich des Ver- 
kehrslärms überschreiten, ist durch die festgesetzt en Schutzmaßnahmen ausgeschlossen, dass es bei 
einer Nutzung der Gebäude zu einer erheblichen Beei nträchtigung der dort wohnenden Menschen 
kommen kann. 
Es steht auch nicht zu befürchten, dass durch solche passiven Schallschutzmaßnahmen die Wohnqua- 
lität trotz des schallimmissionsbezogenen Schutzes gemindert wird. Die Möglichkeiten der Realisie- 
rung passiven Schallschutzes sind mittlerweile viel fältig. So bestehen insbesondere Möglichkeiten, 
auch eine hinreichende Belüftung der Innenräume zu garantieren und damit eine qualitativ den An- 
forderungen an das Wohnen genügende Situation zu sc haffen. Dies lässt sich beispielsweise durch 
eine von den Schallschutzfenstern bzw. dessen Öffnu ng unabhängige Belüftung (als zentrale Belüf- 
tung oder konkret in den Fenstern oder in den Außen wänden eingebaute Lüfter) oder mit Fenstern 
mit schallabsorbierenden Laibungs- und Sturzverkleidungen (sogenannte „HafenCity-Fenster“) u. ä. 
umsetzen. 
Diesen Anforderungen wird im Übrigen bereits das Bestandsgebäude gerecht. In den Gebäuden sind 
Fenster mit der Schallschutzklasse 3 eingebaut. Damit werden die Anforderungen des Schallgutach- 
tens vom 25. Juni 1999 (dort Seite 20) sogar übererfüllt.  
V or diesem Hintergrund erfüllt der vorhandene Bestand ohnehin schon die Anforderungen, welche 
einerseits an den „reinen“ Schallschutz zu stellen sind, andererseits aber auch eine Wohnqualität si- 
cherstellen, die auch ein langfristiges Wohnen an diesem Standort ermöglicht. Dementsprechend steht 
auch der – insbesondere von der Permoserstraße ausg ehende – Verkehrslärm der hier verfolgten Er- 
weiterung der Art der Nutzung hin zu betreutem Wohn en für Seniorinnen und Senioren auch unter 
Berücksichtigung der weiteren, für diesen Standort streitenden Gründe (etwa die vorhandenen nahe 
gelegenen Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten, güns tige Verkehrsanbindung auch an die öffentli- 
chen Verkehrsmittel, Erholungsmöglichkeit im Paunsdorfer Wäldchen, etc.) nicht entgegen.  
Lärm-Immissionen und Aufenthaltsqualität im Außenbereich 
Die festgesetzte zusätzliche Nutzungsart ermöglicht ein Dauerwohnen für Seniorinnen und Senioren. 
Es ist naheliegend, dass Seniorinnen und Senioren m itunter auch bewegungseingeschränkt sind und 
von daher ein Aufenthalt im Freien zumeist nur im u nmittelbaren Umfeld der Gebäude in Frage 
kommt bzw. möglich ist. Es sollte daher zumindest eine Fläche im Freien mit ausreichender Aufent- 
haltsqualität im unmittelbaren Anschluss an Gebäude vorhanden sein, die von Seniorinnen und Seni- 
oren genutzt werden können. 
Dazu wird die weitgehend unversiegelte und begrünte  Fläche im östlichen Bereich des Flurstücks 
957/7 auf freiwilliger Basis durch den Eigentümer a ls eine gebäudeunmittelbare Freifläche mit aus- 
reichender Aufenthaltsqualität angelegt. Hier finde t sich bereits ein größerer Baumbestand und die 
                                                
12   Dr. Kiebs + Partner GmbH, Schalltechnische Untersuch ung zum Bebauungsplan Nr. 170, 1999, S. 18f.  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 170 „Schongauerstraße“, 1. Änderung  
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Fläche ist von den Lärmimmissionen ausgehend von der Permoserstraße abgewandt. Die Fläche wird 
vom Betreiber der Seniorinnen und Seniorenwohnanlage durch die Anlage von Zuwegungen und das 
Aufstellen von Bänken auf der Grundlage eines mit d er Stadt abgestimmten Freiflächengestaltungs- 
konzeptes zu einem ansprechenden Aufenthaltsbereich im Freien umgestaltet. Durch die im Auftrag 
des Eigentümers handelnde Kanzlei GÖTZE RECHTSANWÄL TE wurde mit Schreiben vom 
09.07.2020 der Stadt zugesichert, dass die Freiraum gestaltung bis spätestens Ende September 2020 
abgeschlossen sein wird. Weitergehender vertraglich er Verpflichtungen zur Umsetzung der Maß- 
nahme bedarf es daher nicht.    
8. Ergebnisse der Beteiligungen 
8.1 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum  Entwurf 
V on allen 7 beteiligten Trägern öffentlicher Belange gingen Stellungnahmen ein. Darin wurde mitge- 
teilt, dass der Änderungsplanung zugestimmt werde o der dass keine Bedenken, Einwände oder der- 
gleichen gegen die Planung bestehen. 
8.2 Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf 
Im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf ging lediglich eine Stellungnahme eines 
Umweltverbandes ein. Der Umweltverband stimmt der Planänderung mit Hinweisen zu. Der Hinweis 
beinhaltet die Möglichkeit der Reduzierung und Ents iegelung der vorhandenen Stellplatzfläche, da 
nach Auffassung des Verbandes durch die Umwidmung zum seniorengerechten Wohnen der Zu- und 
Abgangsverkehr im Vergleich zur Hotelnutzung stark abnimmt. Durch die Änderung des B-Planes 
soll lediglich eine zusätzliche Art der baulichen N utzung auf einer Teilfläche des Baugebietes SO1 
planungsrechtlich zugelassen werden, ohne die bereits in der ursprünglichen Planung zulässigen Nut- 
zungen ( z.B. für ein Boardinghouse) mit einem entsprechenden Bedarf an notwendigen Stellplätzen 
einzuschränken oder auszuschließen. Auch ist die Fläche Bestandteil einer festgesetzten überbauba- 
ren Grundstücksfläche. Zusätzliche Maßnahmen zur En tsiegelung und Bepflanzung in dem Plange- 
biet sollen nicht Gegenstand und Inhalt der Planung sein.  
Die Stellungnahme führte im Rahmen einer sachgerech ten Abwägung nicht zur Änderung oder Er- 
gänzung des Bebauungsplanes.  
C. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES 
9. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches 
Der Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 170 entspricht abzüglich der durch 
den B-Plan Nr. 268 „Möbelmarkt Paunsdorf“ überplant en Bereich dem Geltungsbereich des Bebau- 
ungsplanes Nr. 170. Es wird begrenzt durch: 
• im Norden durch die südliche Begrenzungslinie der Permoserstraße und das südlich der Per- 
moserstraße gelegene Flurstück Nr. 959 (Möbelmarkt) mit seinen Zufahrten, 
• im Westen durch die Wohnbebauung um den Lehdenweg, den Peter-Breuer-Weg und den Alb- 
recht-Dürer-Weg, konkret die Flurstücke der Gemarku ng Paunsdorf Nr. 203, 791, 768, 767, 
766, 765, 762, 761, 760, 759, 758 757, 939/1. Im südlichen Teil verläuft die Geltungsbereichs- 
grenze im Abstand von 10 m westlich von der östlichen Grenze des Flurstücks Nr. 940/1, 
• im Süden durch die Riesaer Straße, bzw. konkret durch die nördliche Grenze des Flurstückes 
Nr. 258 der Gemarkung Engelsdorf, 
• im Osten durch die Paunsdorfer Allee, konkret durch die westliche Grenze der Straßenbahn- 
gleisanlagen. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 170 „Schongauerstraße“, 1. Änderung  
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10. Neufassung und Ergänzung der textlichen Festset zungen 
10.1 Neufassung Nr. 1.1.2 - Art der baulichen Nutzu ng 
Bisherige Formulierung im Bebauungsplan Nr. 170: 
1.1.2 Sondergebiet Beherbergungsgewerbe und Sport ( SO 1) 
Im Sondergebiet SO 1 sind ausschließlich die Nutzun gen Beherbergungsgewerbe mit untergeordne- 
ten Nebennutzungen, z.B. Diskothek und Sport zulässig. 
Neu gefasste Formulierung in der 1. Änderung des Bebauungsplanes: 
1.1.2  Sondergebiet Beherbergungsgewerbe, Betreutes Wohnen für Seniorinnen und Senioren und 
Sport (SO 1) 
 [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 i.V .m § 11 BauNVO] 
Im Sondergebiet SO 1 sind ausschließlich die Nutzungen Beherbergungsgewerbe mit unterge- 
ordneten Nebennutzungen, z.B. Diskothek und Sport zulässig.      
Auf den Flurstücken 957/6 und 957/7 der Gemarkung P aunsdorf ist zusätzlich die Nutzung 
„Betreutes Wohnen für Seniorinnen und Senioren“ zul ässig. 
Mit der 1. Änderung des Bebauungsplanes ist neben d en bisher zulässigen Nutzungen auf den Flur- 
stücken 957/6 und 957/7 als Art der Nutzung auch „Betreutes Wohnen für Seniorinnen und Senioren“ 
zulässig. 
Mit der Neufassung der Festsetzung Nr. 1.1.2 im Hin blick auf eine Ergänzung der im Sondergebiet 
SO 1 zulässigen Nutzungen soll das Spektrum zulässi ger Nutzungen in einem städtebaulich vertret- 
baren Rahmen erweitert werden, ohne das grundlegend e Ziel der Freizeit- und Sportnutzung aufzu- 
geben oder eine zukünftig nachteilige Entwicklung a uf der Fläche des Sondergebietes SO 1 durch 
städtebaulich unerwünschte Nutzungen durch die Planänderung einzuleiten.  
Planungssituation und Bebauung 
Für das Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 170 „Sch ongauerstraße“ trat zunächst am 02.03.1992 
der VE-Plan Nr. 2 „Einkaufs- und Gewerbegebiet Leipzig Nordost Lehdenweg“ in Kraft. Ziel dieses 
Bebauungsplanes war es, u.a. einer gesamtstädtisch gegebenen Unterversorgung im Bereich Beher- 
bergungsgewerbe durch Ausweisung von Flächen zur Nutzung für das Beherbergungsgewerbe zu be- 
gegnen. 
13  Dem V orhaben- und Erschließungsplan Nr. 2 nachfolg end ist für das Plangebiet der am 
21.07.2001 in Kraft getretene Bebauungsplan Nr. 170 rechtsverbindlich.  
Der Bebauungsplan Nr. 170 soll die Planungsziele des VE-Plan Nr. 2 weiterhin dauerhaft absichern. 
Ziel des Bebauungsplanes Nr. 170 ist ebenso wie bei m VE-Plan Nr. 2 die Schaffung eines Bauflä- 
chenangebots für Beherbergungsgewerbe zur Verbesserung der Versorgungssituation in diesem Be- 
reich. Der Bebauungsplan Nr. 170 bezieht die Notwendigkeit der Bereitstellung von Flächen für Ho- 
telnutzungen nur noch auf den Osten von Leipzig und geht nicht mehr wie vorhergehend der VE-Plan 
Nr. 2 von einer in der gesamten Stadt gegebenen Unterversorgung im Bereich Hotelanlagen aus. 14  
Die Teilfläche des Bebauungsplans Nr. 170, für die als Art der Nutzung Sondergebiet SO 1 festgesetzt 
ist, war zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplans Nr. 170 bereits vollständig in der jetzi-
gen Form bebaut – mit einem Sportpark, einem Hotel und einem Gebäude, welches als Boarding- 
house mit 144 Apartments genehmigt und genutzt wurde.  
Städtebauliche Entwicklung  
Seit dem Beschluss zum VE-Plan Nr. 2 und dem Beschl uss zum Bebauungsplan Nr. 170 haben sich 
die Rahmenbedingungen für das Beherbergungsgewerbe im Stadtbezirk Ost, einschließlich des Stadt- 
                                                
13   Bebauungsplan Nr. 170 „Schongauerstraße“, Begründun g, S. 2. 
14   Bebauungsplan Nr. 170 „Schongauerstraße“, Begründun g, S. 7, 10. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 170 „Schongauerstraße“, 1. Änderung  
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teils Paunsdorf, grundlegend gewandelt. Seit 1990 bestand hier aufgrund der gesamtstädtischen Un- 
terversorgung mit Übernachtungsmöglichkeiten eine größere Nachfrage nach Flächen und Gebäuden 
für das Beherbergungsgewerbe. Im Zuge von zahlreich en Hotelneueröffnungen im Zentrum und in 
zentrumsnahen Lagen in den letzten Jahren (50% der Hotels im Stadtgebiet Leipzig befinden sich 
jetzt im Zentrum) hat sich die Nachfrage nach Übernachtungen in weniger attraktiven Lagen der Pe- 
ripherie, so auch im Stadtteil Paunsdorf, merklich verringert. 15  Hotelbetreiber bzw. andere Anbieter 
von Übernachtungsmöglichkeiten in weniger attraktiv en peripheren Lagen sehen sich aufgrund der 
vielen Hotelneueröffnungen im Zentrum sowie in zent rumsnahen Lagen einem zunehmenden Kon- 
kurrenzdruck ausgesetzt und werden zukünftig auch gezwungen sein, sich alternative Nutzungsmög- 
lichkeiten zu erschließen. Im Sondergebiet SO 1 war  eine Umnutzung der bisher für das Beherber- 
gungsgewerbe, einschließlich Boardinghouse, vorgese henen Gebäude rechtlich nur eingeschränkt 
möglich. Zulässig nach den textlichen Festsetzungen  des Bebauungsplans war neben einer Nutzung 
für das Beherbergungsgewerbe nur noch eine Nutzung für sportliche Zwecke. Dafür sind die beste- 
henden Gebäude von der Struktur her jedoch ungeeignet.  
Festsetzung einer weiteren Nutzungsmöglichkeit 
Festgesetzt als eine weitere zulässige Art der Nutzung wird „Betreutes Wohnen für Seniorinnen und 
Senioren“. Der Begriff „Betreutes Wohnen“ umfasst e in auf Dauer angelegtes Wohnen, bei dem es 
den Bewohnerinnen und Bewohnern frei steht, bestimm te Leistungen in Anspruch zu nehmen, etwa 
Hausmeisterdienste, die Anlieferung zubereiteter Ma hlzeiten, Putzdienste, den Anschluss an eine 
Notrufzentrale, Hilfestellungen beim Aufstehen und Anziehen. 
16  Der Begriff „Betreutes Wohnen“ 
schließt nicht aus, dass Bewohnerinnen und Bewohner  auch regelmäßig in häuslicher ambulanter 
Pflege betreut werden, ergänzt um hauswirtschaftlic he Dienste. Betreutes Wohnen ist abzugrenzen 
von stationären Pflegeeinrichtungen im Sinne von Pflegeheimen. Hier leben kranke oder bewegungs- 
eingeschränkte Menschen ohne geistige Einschränkungen, und solche, die zwar noch körperlich ge- 
sund sind, jedoch wegen ihrer Demenz oder einer psy chischen Erkrankung ständiger Betreuung be- 
dürfen. Für sie ist selbst ein Mindestmaß an häuslicher, selbstbestimmter und eigenständiger Lebens- 
und Haushaltführung – auch mit eigener Verfügungsge walt über die jeweilige Wohnung gegenüber 
Dritten - nicht mehr möglich. Pflegeheime zeichnen sich zudem dadurch aus, dass in einem Vertrag 
alle Leistungen (wie Miete, Betreuung und Pflege) v ereinbart werden und das medizinische Pflege- 
personal vor Ort stationär – anders als bei ambulan ter Pflege im Rahmen des betreuten Wohnens – 
Tag und Nacht tätig wird. 
Durch die Neufassung der Textlichen Festsetzungen d es Bebauungsplanes hinsichtlich der Art der 
Nutzung im Sondergebiet SO 1 wird die nur geringe Z ahl zulässiger Nutzungen erweitert, um zu- 
künftig eine städtebaulich sinnvolle flexiblere Nut zung der vorhandenen großformatigen Baukörper 
auf den beiden nördlichen Grundstücken des Sondergebietes SO 1 zu ermöglichen.  
Es wird eine Nutzung zugelassen, die dem Beherbergungsgewerbe in Hinsicht auf Service und Aus- 
stattung ähnlich ist und dem bisherigen Charakter des Plangebietes entspricht. Das „Betreute Wohnen 
für Seniorinnen und Senioren“ als eine besondere Fo rm des Wohnens ist hinsichtlich Service und 
Ausstattung einem Hotel einerseits bzw. Boardinghou se andererseits ähnlich und unterscheidet sich 
von diesem grundlegend dahingehend, dass bei einem betreuten Wohnen ein dauerhaftes Wohnen 
stattfindet. Im Gegensatz dazu findet in einem Hotel stets ein zeitlich befristetes Wohnen statt, ebenso 
in einem Boardinghouse, wenngleich es in einem solc hen auf deutlich längere Zeit angelegt ist und 
wohngleiche Züge aufweist. 
Dauerhaftes Wohnen, welches nicht altengerecht bzw.  nicht mit Betreuungs-Leistungen verbunden 
ist, die typischerweise für Seniorinnen und Senioren angeboten werden, soll durch die Änderung des 
Bebauungsplanes nicht zugelassen werden. Daher werden als Art der Nutzung z.B. nicht ein „Betreu- 
                                                
15   Vgl. Studie „Hotelmarkt Leipzig“ der Hochschule Har z, im Auftrag der IHK zu Leipzig, 2017, S. 34, 42, 61, 66. 
16   Vgl. Bönker, Bischopink (Hrsg.), Baunutzungsverordnun g Kommentar, 2014, § 3 BauNVO, Rdnr. 31. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 170 „Schongauerstraße“, 1. Änderung  
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tes Wohnen“ ohne den Zusatz „Seniorinnen und Senioren“ oder allgemein „Anlagen für soziale Zwe- 
cke“ festgesetzt. Ein derartig großes Spektrum der Art der Nutzung würde der bisherigen Nutzungsart 
des Gebietes nicht entsprechen und der Charakter de s Gebietes würde sich verändern. Bei einem 
„Betreutem Wohnen für Seniorinnen und Senioren“ ste ht die Wohnqualität und das V orhandensein 
von wohnbegleitenden Dienstleistungen im V ordergrund. 
Durch die Zulassung eines „Betreuten Wohnens für Se niorinnen und Senioren“ als Art der Nutzung 
wird zugleich dem erhöhten und aufgrund der demogra fischen Entwicklung steigenden Bedarf an 
betreutem Wohnen für Seniorinnen und Senioren (alte ngerechtem Wohnen) im Stadtgebiet Leipzig 
Rechnung getragen (vgl. Punkt 6.2.1 und 6.2.2). 
Zweifellos spricht die neue Nutzungsmöglichkeit ein e Zielgruppe an, die tendenziell ein größeres 
Ruhebedürfnis hat. Das betreute Wohnen ist damit als sensibler anzusehen, als die bisher möglichen 
Nutzungen. Die Einrichtungen im Umfeld und der Verkehrslärm stellen dafür eine merkliche Belas- 
tung dar. Aus städtebaulicher Sicht ist die Öffnung der Nutzungsmöglichkeiten aber dennoch sinnvoll 
und gerechtfertigt. Zum einen hält sich die Belastung durch die vorgesehenen Festsetzungen in Gren- 
zen. Zudem kann durch die Erweiterung der Nutzungsm öglichkeiten dem Brachfallen eines großen 
Gebäudekomplexes entgegengewirkt werden, dass zu ei ner Verödung und Abwertung des Stadtge- 
bietes führen würde. Das Gebiet wird zudem schon seit längerer Zeit als Wohnanlage für Seniorinnen 
und Senioren genutzt und erfährt, trotz der Belastu ngen aus dem Umfeld, eine große Akzeptanz. Es 
ist also auch städtebaulich sinnvoll, die Nutzungsmöglichkeit begrenzt zu öffnen, ohne weitere Wohn- 
nutzung in das Gebiet „einsickern“ zu lassen. 
Einordnung der zusätzlich zulässigen Art der Nutzung 
Mit der Ergänzung der Art der Nutzung wird am räumlich-funktionalen Konzept des Bebauungsplans 
Nr. 170 festgehalten. Einerseits wird eine klare rä umliche Gliederung des Plangebietes beibehalten, 
andererseits wird weiterhin an die vorhandene städt ebauliche Situation der Umgebung des Plange- 
bietes angeknüpft. Im Zuge der 1. Änderung des Bebauungsplanes ist dabei auch weiterhin ein ange- 
messener Übergang der Nutzungen gegeben - von Wohnen im Nordwesten (Neu-Paunsdorf) und Wes- 
ten (Bodenreformsiedlung Paunsdorf) - über die Nutzungen für Beherbergungsgewerbe und Betreutes 
Wohnen sowie Sport- und Freizeitanlagen im Sondergebiet SO 1 - übergehend zum Möbelmarkt bzw. 
den eingeschränkten Gewerbegebieten im Osten. 
Beschränkung auf nördliche Flurstücke 
„Betreutes Wohnen für Seniorinnen und Senioren“ soll auf die beiden nördlichen Flurstücke des Son- 
dergebietes SO 1 begrenzt werden, um Nutzungskonfli kte mit den Anlagen für sportliche Zwecke 
(Freizeitcenter) und dem Freizeitbad auszuschließen. Entsprechend der textlichen Festsetzung Nr. 4.3 
sind andere Nutzungen als das Beherbergungsgewerbe nur zulässig, wenn durch diese die Immissi- 
onsrichtwerte für Mischgebiete eingehalten werden. Durch die Beschränkung des Dauerwohnens für 
Seniorinnen und Senioren auf die nördlichen Grundstücke, bei Beibehalten der zulässigen Nutzungen 
im Süden des SO 1 bzw. im SO 2, wird auch zukünftig  die Nutzung des Sondergebietes SO 1 für 
sportliche Zwecke bzw. Sportanlagen und des Sondergebietes SO 2 für ein Freizeitbad sichergestellt. 
Eine zusätzliche Einschränkung der östlich benachba rten Gewerbegebiete bzw. des Möbelmarktes 
erfolgt nicht. Die Gewerbegebiete sind durch die textliche Festsetzung unter Nr. 1.2 bereits bisher auf 
einen immissionswirksamen flächenbezogenen Schallle istungspegel festgelegt, der die Einhaltung 
der Immissionsrichtwerte für Mischgebiete im Sonder gebiet SO 1 sicherstellt. Der Möbelmarkt ist 
auf der planungsrechtlichen Grundlage eines vorhabe nbezogenen Bebauungsplanes errichtet. Die 
dementsprechend zulässige Nutzung hält ebenfalls die Immissionswerte für Mischgebiete im Sonder- 
gebiet SO 1 ein. Auch bisher musste auf die im SO 1  zulässigen Nutzungsarten Beherbergungsge- 
werbe und Boardinghouse entsprechend Rücksicht genommen werden.  
 
 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 170 „Schongauerstraße“, 1. Änderung  
  Seite 18 
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10.2 Neufassung Nr. 4.3 - Immissionsschutz 
Bisherige Festsetzung im Bebauungsplan Nr. 170: 
4.3 Für die sonstigen Sondergebiete SO 1 und SO 2 i st durch technische V orkehrungen sicherzu- 
stellen, dass an dem maßgeblichen Immissionsort ´Beherbergungsgewerbe´ die entsprechen- 
den Immissionsrichtwerte für Mischgebiete eingehalten werden.        
[§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB]  
Neu gefasste Festsetzung in der 1. Änderung des Bebauungsplanes: 
4.3  Für die Sondergebiete SO 1 und SO 2 ist durch technische Vorkehrungen sicherzustellen, dass 
an den maßgeblichen Immissionsorten die entsprechen den Immissionsrichtwerte für Misch- 
gebiete eingehalten werden.         
[§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] 
Im Zuge der Änderung des Bebauungsplanes wurden die Worte „an dem maßgeblichen Immissionsort 
´Beherbergungsgewerbe´“ in „an den maßgeblichen Imm issionsorten“ geändert. Die Bezeichnung 
„sonstige Sondergebiete“ wurde in Anpassung an die Festsetzung Nr. 1.1.2 „Sondergebiet Beherber- 
gungsgewerbe, Betreutes Wohnen für Seniorinnen und Senioren und Sport (SO 1)“ und Festsetzung 
Nr. 1.1.3 „Sondergebiet Freizeitbad (SO 2)“ redakti onell angepasst.   
Durch die vorhergehende textliche Festsetzung des B ebauungsplanes wurde nur für den maßgebli- 
chen Immissionsort ´Beherbergungsgewerbe´ sicherges tellt, dass durch andere Nutzungen in den 
Sondergebieten SO 1 und SO 2 die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für Mischgebiete nicht über- 
schritten werden. Der Immissionsschutz umfasste nicht weitere Nutzungen. Durch die Streichung des 
Wortes ´Beherbergungsgewerbe´ gilt der Immissionssc hutz für alle Immissionsorte, für die die Im- 
missionsrichtwerte für Mischgebiete maßgeblich sind . Der Immissionsschutz für Mischgebiete gilt 
damit auch und insbesondere für die Nutzung „Betreu tes Wohnen für Seniorinnen und Senioren“. 
Damit wird sichergestellt, dass bezüglich der unterschiedlichen Schutzwürdigkeit der in den Sonder- 
gebieten SO 1 und SO 2 zulässigen Nutzungen keine Konflikte zu erwarten sind.  
10.3 Ergänzende Festsetzungen nach Nr. 1.1.2 - Maß der baulichen Nutzung 
Mit der 1. Änderung des Bebauungsplanes werden die textlichen Festsetzungen um folgenden Punkt 
ergänzt: 
nach Nr. 1.1.2 wird eingefügt: 
a Auf den Flurstücken 957/6 und 957/7 der Gemarkung  Paunsdorf ist abweichend von der im 
Teil A: Planzeichnung festgesetzten Zulässigkeit von max. 4 Vollgeschossen ein 5. Vollge- 
schoss zulässig, wenn es von den Außenwänden des Gebäudes um mindestens 2,0 m zurück- 
tritt. Ein Zurücktreten ist nicht erforderlich an den Giebelseiten der Gebäude sowie im Be- 
reich vor Treppenhäusern und Räumen für Haustechnik.     
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V .m. 16 Abs. 2 Nr. 3 und Abs. 3 Nr. 2 BauNVO] 
b Auf den Flurstücken 957/6 und 957/7 der Gemarkung  Paunsdorf ist abweichend von der im 
Teil A: Planzeichnung festgesetzten Traufhöhe von max. 16,0 m eine Überschreitung um 
max. 4,0 m auf max. 15% der Fläche des darunterliegenden Geschosses zulässig. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V .m. § 16 Abs. 2 Nr. 4 und Abs. 3 Nr. 2 BauNVO] 
 
In Teil A: Planzeichnung des Bebauungsplanes ist für das Sondergebiet SO 1 die zulässige Zahl der 
V ollgeschosse mit IV und die zulässige Traufhöhe mit 16,0 m festgesetzt. Festsetzungen zum Maß 
der baulichen Nutzungen finden sich im ursprünglichen Bebauungsplan nur in der Planzeichnung und 
nicht in den textlichen Festsetzungen.  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 170 „Schongauerstraße“, 1. Änderung  
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27.07.2020 
Die Zulassung eines zusätzlichen V ollgeschosses beschränkt sich auf die beiden nordwestlichen Flur- 
stücke des Plangebietes des Bebauungsplanes Nr. 170. Hiermit soll eine dem Charakter der Permos- 
erstraße entsprechende straßenbegleitenden Geschoßbebauung ermöglicht werden. 17  Das zusätzliche 
V ollgeschoss ist mit der festgesetzten Traufhöhe vereinbar bzw. wird diese nicht überschreiten. Inso- 
fern sind auch keine städtebaulichen Auswirkungen bspw. auf die Höhenentwicklung in dem Gebiet 
bzw. zu den Nachbargrundstücken hin zu befürchten. Zudem ist zu berücksichtigen, dass für Gebäude 
auf dem Flurstück 957/7 mit Genehmigung vom 19. August 1994 bereits 5 V ollgeschosse legalisiert 
worden sind, das Gebäude ist sodann wie genehmigt errichtet worden.  
Ein fünftes V ollgeschoss soll nur als sogenanntes Staffelgeschoss mit einem Mindestmaß des Zurück- 
tretens gegenüber den Außenwänden des Gebäudes zulässig sein, um zugleich im Übergang zum un- 
mittelbar angrenzenden Sondergebiet Möbelmarkt, zu den angrenzenden Sporteinrichtungen und zu 
den Gewerbegebieten eine angemessene Höhenentwicklu ng zu gewährleisten. Durch das vorgese- 
hene Zurücktreten des fünften V ollgeschosses wird die sich bei einem zusätzlichen V ollgeschoss er- 
gebende Wirkung der Höhe abgeschwächt. Die Festsetz ung eines Mindestmaßes von 2,0 m für das 
Zurücktreten gewährleistet den ausreichenden Eindruck des Zurücktretens des Geschosses. 
Das Zurücktreten eines fünften Geschosses ist nicht durchgehend erforderlich, da davon auszugehen 
ist, dass der Gesamteindruck der Staffelung eines G eschosses nicht wesentlich beeinträchtigt bzw. 
aufgehoben wird, wenn ein kleinerer Bereich des Ges chosses nicht zurücktritt (z.B. an Stirnseiten). 
Dies kommt auch der zweckmäßigen Konstruktion von G ebäuden entgegen. So können z.B. Trep-
penhäuser durchgehend über alle Geschosse bis zum h öchstliegenden Raum im Dachbereich ange- 
ordnet werden.  
Um bei einzelnen Bauteilen eine sinnvolle Anordnung zu ermöglichen, wird auch teilweise eine um 
max. 4,0 m heraufgesetzte Traufhöhe zugelassen. Mög lich ist so wiederum eine zweckmäßige An- 
ordnung von Treppenhäusern oder z.B. von Räumen für klimatechnische Anlagen, die aus der Natur 
der Sache heraus im Dachbereich untergebracht werden sollten.  
Im Sinne einer angemessenen Höhenentwicklung in Bez ug auf die nähere Umgebung ist die maxi- 
male Traufhöhe von 20,0 m jedoch auf eine Grundfläche von 15% des darunterliegenden Geschosses 
beschränkt. In den sich östlich, südöstlich und süd lich anschließenden Baugebieten bzw. Flächen - 
Sondergebiet Möbelmarkt, GEe-Flächen, Gebäude südli ch im Sondergebiet SO 1 und SO 2 - kann 
jeweils nur eine Traufhöhe von 16,0 m erreicht werden. 
Der Bezugspunkt für festgesetzte Traufhöhen ist bereits in der Planzeichnung des B-Planes bestimmt. 
Bezugspunkt ist die mittlere Höhe des natürlichen Geländes des betreffenden Baugrundstücks. 
Eine Neukonzeption der Gebäudekubaturen einschließlich der Gebäudehöhen für das Plangebiet des 
Bebauungsplanes Nr. 170 insgesamt soll durch die 1. Änderung des Bebauungsplanes nicht erfolgen. 
Die Fernwirkung der Gebäude auf die Umgebung wird weiterhin grundsätzlich durch eine maximale 
Traufhöhe von 16,0 m begrenzt. 
18  Die weitestgehende Beibehaltung der für das Plange biet und den 
Bebauungsplan Nr. 268 (Möbelmarkt) ansonsten durchg ehend festgesetzten Gebäudehöhe von 16,0 
m schließt bodenrechtliche Spannungen mit der unmittelbaren und der weiteren Umgebung aus. Aus- 
wirkungen auf bauordnungsrechtliche Abstandsflächen  gibt es nicht. Für die Flurstücke 957/6 und 
957/7 gibt es eine Vereinigungsbaulast. 
 
 
Heinrich Neu 
amt. Amtsleiter 
Anhang 
                                                
17   Bebauungsplan Nr. 170 „Schongauerstraße“, Begründun g, S. 7. 
18   Vgl. Bebauungsplan Nr. 170 „Schongauerstraße“, Begr ündung, S. 14. 
Begründung zum Bebauungsplan  
Nr. 170 „Schongauerstraße“, 1. Änderung  
 Anhang: Anpassung Flächennutzungsplan  
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Anhang: Anpassung Flächennutzungsplan