Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch für das Gebiet Plagwitz/Kleinzschocher der Stadt Leipzig
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-DS-06233
Datum: 2022-02-08
Vorlagenart: Beschlussvorlage

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Ratsversammlung
Beschlussvorlage-Nr. VII-DS-06233
Status: öffentlich
Eingereicht von:
Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Betreff:
Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung 
gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch für das Gebiet 
Plagwitz/Kleinzschocher der Stadt Leipzig
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten):
Gremium
Voraussichtlicher 
Sitzungstermin
Zuständigkeit
DB OBM - Vorabstimmung Vorberatung
Dienstberatung des Oberbürgermeisters Bestätigung
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen Vorberatung
FA Stadtentwicklung und Bau Vorberatung
FA Finanzen Vorberatung
FA Soziales, Gesundheit und Vielfalt Vorberatung
FA Wirtschaft, Arbeit und Digitales Vorberatung
SBB Südwest Anhörung
Ratsversammlung 15.03.2022 Beschlussfassung
Beschlussvorschlag
1. Im Ergebnis der Detailuntersuchung zur Prüfung des Einsatzes einer Sozialen 
Erhaltungssatzung für den Stadtraum Südwest wird die Satzung zur Erhaltung der 
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 
Baugesetzbuch (BauGB) für das Gebiet Plagwitz/Kleinzschocher der Stadt Leipzig 
gemäß Anlage 2 beschlossen.
2. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, künftig alle fünf Jahre die Festsetzung der 
Sozialen Erhaltungsgebiete zu evaluieren. Der Stadtrat wird über die Ergebnisse 
dieser Evaluierung informiert.
3. Mit dem Wirksamwerden der Satzung verliert der Beschluss über die Aufstellung 
einer Sozialen Erhaltungssatzung für das Untersuchungsgebiet 
Plagwitz/Kleinzschocher (Beschluss VII-DS-01637 vom 12.11.2020) seine 
Wirksamkeit.
Hinweis:
Der dieser Vorlage beigefügte Plan dient lediglich der Orientierung und ist nicht Bestandteil 
der Sozialen Erhaltungssatzung. Bestandteil der Sozialen Erhaltungssatzung ist allein der im 
Zeitpunkt der Beschlussfassung im Saal der Ratsversammlung ausgehängte Plan. 
Die Grenzen des dieser Vorlage beigefügten Planes entsprechen dem Originalplan in 
verkleinertem Maßstab. Die Beifügung des Lageplans in Originalgröße zu dieser Vorlage 
wäre unzweckmäßig und ist rechtlich nicht erforderlich. Bei Bekanntmachung der Sozialen 
Erhaltungssatzung wird auf die Einsichtnahmemöglichkeit nach § 8 Absatz 1 Nr. 2 
KomBekVO / § 2 Absatz 1 Nr. 2 BekS hingewiesen.
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Räumlicher Bezug
Die Soziale Erhaltungssatzung wird für das Gebiet Plagwitz/Kleinzschocher im Leipziger 
Südwesten entsprechend des in Anlage 1 dargestellten Gebietsumrisses festgesetzt.
Zusammenfassung
Für das Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher wurde in der Ratsversammlung am 
12.11.2020 (vgl. VII-DS-01637) ein Aufstellungsbeschluss für eine Soziale 
Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB gefasst. Zielstellung war 
es über eine Detailuntersuchung die Anwendungsvoraussetzungen ggf. für eine Soziale 
Erhaltungssatzung abzuleiten. Im Ergebnis wird für das Gebiet Plagwitz/Kleinzschocher im 
Stadtraum Südwest nachgewiesen, dass die Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass 
einer Sozialen Erhaltungssatzung vorliegen.  
Anlass der Vorlage:   
 Rechtliche Vorschriften X  Stadtratsbeschluss  Verwaltungshandeln
 Sonstiges:
Diese Vorlage setzt den Beschluss der Ratsversammlung vom 17.06.2020 zur Vorlage VI-
DS-08252-NF-01, Beschlusspunkt 9 („Satzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nummer 2 
Baugesetzbuch (BauGB) zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung 
(Soziale Erhaltungssatzung) für das Gebiet „Alt-Lindenau“) um. 
Der Auftrag zum Erlass von Sozialen Erhaltungssatzungen gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 
BauGB leitet sich aus dem Wohnungspolitischen Konzept (WoPoKo) der Stadt Leipzig von 
2015 ab (Beschluss der Ratsversammlung Nr. VI-DS-01475-NF-002 vom 28.10.2015, Seite 
23). Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK) (VI-DS-04159-NF-01, 
Beschluss vom 31.05.2018) greift im Fachkonzept Wohnen diesen Auftrag auf.
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Finanzielle Auswirkungen
Finanzielle Auswirkungen nein X wenn ja,
Kostengünstigere Alternativen geprüft X nein ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung
Folgen bei Ablehnung nein X ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? X nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt
Ergebnishaushalt Erträge
Aufwendungen 2022 2022 8.300,00 Innenauftrag
106452200001
Finanzhaushalt Einzahlungen
Auszahlungen
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? nein wenn ja, nachfolgend angegeben
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR/Jahr wo veranschlagt
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge
Ergeb. HH Aufwand
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge
Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)
Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen 
Steuerrechtliche Prüfung nein wenn ja
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B 
UStG nein ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts
Umsatzsteuerpflicht der Leistung nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen ja nein, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung
Auswirkungen auf den Stellenplan X nein wenn ja, nachfolgend angegeben
Beantragte Stellenerweiterung: Vorgesehener Stellenabbau: 
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Ziele
Hintergrund zum Beschlussvorschlag:
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?
 
2030 – Leipzig wächst nachhaltig!
Ziele und Handlungsschwerpunkte
Leipzig setzt auf 
Lebensqualität
Leipzig besteht im 
Wettbewerb
Balance zwischen
Verdichtung und Freiraum
Positive 
Rahmenbedingungen für 
qualifizierte Arbeitsplätze
Qualität im öffentlichen Raum
und in der Baukultur
Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte
Nachhaltige Mobilität Vielfältige und stabile 
Wirtschafts- struktur
Vorsorgende Klima- und
Energiestrategie
Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschafts-management
Erhalt und Verbesserung der
Umweltqualität
Leistungsfähige technische 
Infrastruktur
Quartiersnahe Kultur-, Sport-
und Freiraum-angebote
Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft
Leipzig schafft soziale Stabilität Akteure
Leipzig stärkt seine 
Internationalität
Chancengerechtigkeit in der 
inklusiven Stadt
Bürgerstadt Weltoffene Stadt
Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung
Region Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft
X Bezahlbares Wohnen Stadtrat Interdisziplinäre 
Wissenschaft und exzellente 
Forschung
Zukunftsorientierte Kita- und 
Schulangebote
Kommunalwirtschaft Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort
Lebenslanges Lernen Verwaltung Imageprägende 
Großveranstaltungen
Sichere Stadt Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln
Sonstige Ziele: bei Bedarf überschreiben (max. 50 ZML) 
Trifft nicht zu
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Klimawirkung
Klimawirkung durch den Beschluss der Vorlage
Stufe 1: Grobe Einordnung zur Klimawirkung (Klimaschutzes und zur –wandelanpassung)
Eingesetzte Energieträger (Strom, 
Wärme, Brennstoff) keine / Aussage nicht möglich erneuerbar fossil
Reduziert bestehenden Energie-
/Ressourcenverbrauch Aussage nicht möglich ja nein
Speichert CO2-Emissionen (u.a. 
Baumpflanzungen) Aussage nicht möglich ja nein
Mindert die Auswirkungen des 
Klimawandels (u. a. Entsiegelung, 
Regenwassermanagement)
Aussage nicht möglich ja nein
Abschätzbare Klimawirkung mit 
erheblicher Relevanz
ja, da Beschlussgremium RV, GVA, oder VA und mind. 5 
Jahre Betriebs- und Nutzungsdauer nein
Vorlage hat keine abschätzbare 
Klimawirkung X ja (Prüfschema endet hier.)
Stufe 2: Die Vorlage berücksichtigt die zentralen energie- und klimapolitischen Beschlüsse (s. 
leipzig.de)
ja nein (Begründung s. Abwägungsprozess) nicht berührt (Prüfschema endet 
hier.)
Stufe 3: Detaillierte Darstellung zur abschätzbaren Klimawirkung nur bei erheblicher Relevanz
Berechnete THG-Emissionen (in t bzw. t./a): ____________________
liegt vor: s. Anlage/Kapitel der Vorlage: ________________________
wird vorgelegt mit: ________________ (z. B. Planungsbeschluss, Baubeschluss, Billigungs- und 
Auslegungsbeschluss)
Sachverhalt
Beschreibung des Abwägungsprozesses:  
nicht relevant
I. Eilbedürftigkeitsbegründung 
nicht relevant
II. Begründung Nichtöffentlichkeit  
nicht relevant
III.  Strategische Ziele 
Der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung für das Gebiet Plagwitz/Kleinzschocher ist ein 
Baustein zur Umsetzung des INSEK-Ziels „Leipzig schafft soziale Stabilität“ mit dem 
Handlungsschwerpunkt „Bezahlbares Wohnen“. In Quartieren mit nachgewiesener 
besonderer Nachfragedynamik und einem hohen Aufwertungspotenzial des 
Gebäudebestandes sowie Aufwertungsdruck als auch einem nachgewiesenen 
Verdrängungspotenzial der im Gebiet ansässigen Bevölkerung soll mit dem Einsatz dieses 
Instruments die Zusammensetzung der Bevölkerung und damit der Zusammenhang von 
Wohnraum, Einwohner/-innen und (öffentlicher) Infrastruktur erhalten bleiben.
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IV. Sachverhalt 
1. Anlass 
Diese Vorlage setzt den Beschluss der Ratsversammlung vom 17.06.2020 zur Vorlage VI-
DS-08252-NF-01, Beschlusspunkt 9 („Satzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nummer 2 
Baugesetzbuch (BauGB) zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung 
(Soziale Erhaltungssatzung) für das Gebiet „Alt-Lindenau“) um. 
Der Auftrag zum Erlass von Sozialen Erhaltungssatzungen gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 
BauGB leitet sich aus dem Wohnungspolitischen Konzept (WoPoKo) der Stadt Leipzig von 
2015 ab (Beschluss der Ratsversammlung Nr. VI-DS-01475-NF-002 vom 28.10.2015, Seite 
23). Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK) (VI-DS-04159-NF-01, 
Beschluss vom 31.05.2018) greift im Fachkonzept Wohnen diesen Auftrag auf.
Grundlage für die Soziale Erhaltungssatzung im Gebiet Plagwitz/Kleinzschocher und die 
Gebietsabgrenzung bildet das im Jahr 2021 im Auftrag des Amtes für Wohnungsbau und 
Stadterneuerung der Stadt Leipzig von der LPG Landesweiten Planungsgesellschaft mbH 
erstellte Gutachten zu möglichen Sozialen Erhaltungsgebieten gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 
Nummer 2 BauGB für das Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher der Stadt Leipzig.
2. Beschreibung der Maßnahme 
 
Mit Hilfe der Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB 
soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten und die Verdrängung der 
gebietsansässigen Wohnbevölkerung verhindert werden, um negative städtebauliche 
Auswirkungen zu vermeiden.
Die städtebaulichen Ziele sind:
a) die Erhaltung des bestehenden Wohnraumangebotes mit den aktuell erreichten 
durchschnittlichen Ausstattungsstandards und
b) die Erhaltung der Übereinstimmung von sozialer Infrastruktur, Wohnungsangebot und 
Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung.
Über eine Soziale Erhaltungssatzung können (nur) Sanierungen über den Standard hinaus 
verhindert werden, nicht aber die Herstellung des durchschnittlichen Ausstattungsstandards 
einer vergleichbaren Wohnung. Zur Unterstützung von Erhaltungszielen kann in einem 
Sozialen Erhaltungsgebiet die Stadt das allgemeine Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 BauGB 
ausüben, wenn die Gefahr erkennbar wird, dass durch Veräußerung eines Grundstücks mit 
Wohngebäude, die in der Satzung aufgeführten Ziele gefährdet werden.
 
Im Gutachten (Detailuntersuchung) wurde nachgewiesen, dass die Voraussetzungen für die 
Festsetzung einer Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB – 
bestehendes Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck, Verdrängungsgefahr – im 
zukünftigen Erhaltungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher vorliegen. Die detaillierte Darstellung 
der städtebaulichen Gründe für das Satzungsgebiet befindet sich in Anlage 3.
Im Ergebnis des Gutachtens wird der am 12.11.2020 gefasste Aufstellungsbeschluss (am 
28.11.21 ortsüblich bekannt gemacht im Amtsblatt) zum Untersuchungsgebiet 
Plagwitz/Kleinzschocher aufgehoben.
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 3. Realisierungs- / Zeithorizont 
 
Das Gebiet Plagwitz/Kleinzschocher wird mit Beschluss der Ratsversammlung Anfang 2022 
als Soziales Erhaltungsgebiet gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB festgesetzt.
 
Der Oberbürgermeister wird beauftragt, künftig alle fünf Jahre die Festsetzung der Sozialen 
Erhaltungsgebiete zu evaluieren. Der Stadtrat wird über die Ergebnisse dieser Evaluierung 
informiert.
 
4. Finanzielle Auswirkungen 
 
In Umsetzung des Beschlusses VI-DI-05896 vom 24.10.2018, Beschlusspunkt 5 zur 
begleitenden Öffentlichkeitsarbeit und im Zusammenhang mit der in der Ratsversammlung 
am 22.07.2021 beschlossenen Vorlage VII-DS-02296 „Umsetzung des Wohnungspolitischen 
Konzepts - Mitteleinsatz 2019/2020 (Rückblick) und Mittelfreigabe 2021/2022“ werden für 
das Satzungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 8.300 € in 2022 für die begleitende 
Öffentlichkeitsarbeit bei der Einführung von Sozialen Erhaltungsgebieten im Innenauftrag 
106452200001 zur Verfügung gestellt.
5. Auswirkungen auf den Stellenplan 
 
nicht relevant
6. Bürgerbeteiligung 
 
 bereits erfolgt X  geplant  nicht nötig
Gemäß Beschluss VI-DS-05896 vom 24.10.2018, Beschlusspunkt 5, sind sobald für 
identifizierte Stadträume Soziale Erhaltungssatzungen beschlossen wurden, die betroffenen 
Mieter/-innen und Vermieter/-innen hierüber zu informieren und alle zur Verfügung 
stehenden Mittel einzusetzen.
Der Erlass und die Umsetzung von Sozialen Erhaltungssatzungen ist verbunden mit einer 
umfangreichen begleitenden Öffentlichkeitsarbeit. Dies beinhaltet ein umfassendes 
Maßnahmenbündel, durch welche eine frühzeitige Information und Kommunikation zu 
Bewohner/-innen und Eigentümer/-innen hergestellt werden soll. Hierzu zählen z. B. 
Informationsveranstaltungen im Satzungsgebiet, informative Printprodukte (Faltblätter), 
aktive Pressearbeit und Maßnahmen zur Internetpräsenz. Die für die bestehenden 
Satzungsgebiete durchzuführenden Maßnahmen der begleitenden Öffentlichkeitsarbeit 
sollen in entsprechender Weise auch für das vorliegende Satzungsgebiet 
Plagwitz/Kleinzschocher Anwendung finden.
7. Besonderheiten  
 
nicht relevant 
8. Folgen bei Nichtbeschluss 
 
Im Mittelpunkt des sozialen Erhaltungsrechts steht die Erhaltung der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen, die sich aus dem jeweiligen örtlichen 
Zusammenhang ergeben müssen. Im optimalen Fall korrespondieren die 
Bevölkerungsstruktur, das Wohnraumangebot und die öffentliche Infrastruktur eines 
Quartiers miteinander, so dass eine Veränderung der Bevölkerungsstruktur dazu führen 
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kann, dass negative Auswirkungen auf die bereitgestellte Infrastruktur möglich sind.
 
Bei Nichterlass der Erhaltungssatzung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB mit 
den damit verbundenen Genehmigungsvorbehalten würde eine Verdrängung der ansässigen 
Wohnbevölkerung stattfinden. Da für diese Menschen anderweitig kaum adäquater 
Wohnraum zur Verfügung steht und auch die Stadt Leipzig diesen Wohnraum nicht 
kurzfristig wird schaffen können, ist die Erhaltung des bestehenden Wohnungsbestandes 
zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Geltungsbereich der Satzung 
erforderlich.
 
Bei Nichterlass der Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB sind 
ferner folgende negative städtebaulichen Folgen zu erwarten:
Verlust eines bedarfsgerechten Verhältnisses zwischen den Haushalten und des 
Wohnungsangebots
Der durch ein vielfältiges Angebot an Wohnungen geprägte Wohnstandort ist aufgrund 
seiner Lage und des noch günstigen Mietniveaus im Wohnungsbestand attraktiv und trägt 
damit zur Versorgung von Mieter/-innen mit günstigem Mietwohnraum bei. Die gegenwärtige 
Wohnungsbelegung gemäß Haushaltsgröße und Zimmeranzahl der Wohnung bestätigt, dass 
das Wohnungsangebot mit der Nachfrage übereinstimmt. Durch eine maßvolle und sozial 
behutsame Begleitung möglicher Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen kann das 
noch ausgeglichene Verhältnis zwischen Wohnkosten und Einkommen im Gebiet erhalten 
werden.
→ Erhaltungsziel: Die Erhaltung des gegenwärtigen Wohnungsangebots und der 
Wohnungsgröße dient als wesentliche städtebauliche Voraussetzung der Erhaltung der im 
Gebiet vorhandenen Haushalts- und Bewohner/-innenstruktur. Dazu gehört auch die 
Erhaltung der städtebaulichen Strukturen durch Untersagung des Rückbaus von 
Wohngebäuden.
Verlust von günstigem Mietwohnraum
Das empfohlene Soziale Erhaltungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher wird durch private 
Eigentumsformen dominiert. Es besteht ein noch großes Potenzial zur Umwandlung von 
Miet- in Eigentumswohnungen in dessen Zuge in der Regel ein höherer Ausstattungszustand 
realisiert und Mietwohnungen dem Wohnungsmarkt entzogen werden. Die Entwicklung der 
erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen und die Dynamik bei Verkäufen von 
Eigentumswohnungen lassen einen Anstieg an Wohnungsumwandlungen erwarten. Hohe 
Kaufpreise erhöhen den Renditedruck, der sich bei einer weiteren Vermietung der Wohnung 
zusätzlich auf die Miete auswirken kann. Die Reglementierung der Umwandlung von Miet- in 
Eigentumswohnungen und die Untersagung bestimmter baulicher Maßnahmen zum 
Abfedern modernisierungsbedingter Mieterhöhungen trägt dazu bei, günstigen 
Mietwohnraum zur Versorgung der Gebietsbevölkerung zu erhalten und somit 
Segregationsprozessen entgegenzuwirken. Der Wohnungsbestand bietet derzeit noch 
ausreichend Sanierungs- und Modernisierungspotenziale.
→ Erhaltungsziel: Sozial verträgliche Umsetzung von Modernisierungsvorhaben im 
Rahmen der bauordnungsrechtlichen und energetischen Mindestanforderungen sowie unter 
Wahrung der Anforderungen an die Herstellung des gebietstypischen Ausstattungszustands. 
Information und Beratung der Bewohner/-innen sowie der Eigentümer/-innen sind dafür 
sinnvoll. Die Regulierung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist bei der 
Umsetzung ein wichtiger Baustein. Aus diesem Grund ist das Ersuchen des Freistaates 
Sachsen zum Erlass einer Umwandlungsverordnung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB 
angeraten bzw. die Umsetzung des Baulandmobilisierungsgesetzes und des § 250 BauGB 
im Sinne des Sozialen Erhaltungsrechts zu prüfen.  
Verlust von bedarfsgerecht nachgefragter sozialer Infrastruktur
Die Analyse der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung belegt, dass im Quartier viele 
Haushalte wohnen, die aufgrund ihres sozialen Status auf besondere Angebote der lokalen 
Infrastruktur angewiesen sind. Dazu gehören insbesondere sozial benachteiligte, 
einkommensschwache Haushalte und Familien. Im Rahmen des Sanierungsverfahrens 
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wurde eine durch öffentliche Investitionen und an der Zusammensetzung der Bevölkerung 
ausgerichtete Unterstützungsinfrastruktur geschaffen, die eine wichtige flankierende Wirkung 
für die genannten Haushalte einnimmt. Durch eine Veränderung der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung wird das der Nachfrage entsprechende lokale Infrastrukturangebot in 
Frage gestellt. Das dichte Netz an sozialer unterstützender Infrastruktur und sozialen 
Netzwerken ist nicht eins zu eins an anderer Stelle reproduzierbar und müsste neu 
aufgebaut werden.
→ Erhaltungsziel: Sicherung öffentlicher Investitionen, die im Rahmen der 
Städtebauförderung in die Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudebestands, den 
öffentlichen Raum und die soziale Infrastruktur geflossen sind.
Verlust der sozialen Mischung im Gebiet
Das Gebiet ist durch eine vielfältige Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß 
Einkommen, Bildungsgrad, Herkunft, Wohndauer, Haushaltsform und Haushaltsgröße 
gekennzeichnet. Dies ist ein Zeichen für eine breite soziale Mischung. Außerdem bestehen 
enge soziale Bindungen und gut funktionierende nachbarschaftliche und informelle 
Netzwerke, die durch die Institutionen vor Ort begünstigt werden und für das 
Zusammenleben im Gebiet eine hohe Bedeutung einnehmen. Eine Veränderung der 
soziodemografischen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung und eine ungesteuerte 
Aufwertung des Wohnungsbestands begünstigen Verdrängungsprozesse, die aufgrund des 
Verdrängungspotenzials zu erwarten sind. Die Verdrängung von bestimmten Haushaltstypen 
kann Folgeinvestitionen in anderen Stadtteilen nach sich ziehen wie den Auf- oder Ausbau 
sozialer Infrastrukturen oder des Neubaus adäquaten Wohnraums hinsichtlich Art, Größe 
und Preis.
→ Erhaltungsziel: Erhaltung der gegenwärtigen Struktur des Wohnungsangebots, um ein 
vielfältiges Wohnungsangebot für verschiedene Haushalts- und Einkommenstypen zu 
sichern und die bedarfsgerechte Versorgung der Quartiersbevölkerung zu gewährleisten.
Insgesamt werden die negativen städtebaulichen Auswirkungen einer Veränderung der 
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung auf Umfang und bedarfsgerechte Ausstattung der 
Wohnungen, auf den städtebaulichen Charakter, die Infrastrukturauslastung sowie 
sozialräumliche Gebietsstrukturen als erheblich eingeschätzt. 
Im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher werden daher 
Maßnahmen vorgeschlagen, um Veränderungsprozesse so weit zu begrenzen, dass ihre 
Auswirkungen gesteuert werden können. Die Soziale Erhaltungssatzung ist das geeignete 
städtebauliche Instrument für die Dämpfung der Dynamik und einen aus stadtplanerischer 
Sicht adäquaten behutsamen und allmählichen Wandel. Bauliche Maßnahmen, die der 
Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung 
unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dienen, sind 
zulässig.
Anlage/n
1 Anlage 1 Gebietsumgriff Soziale Erhaltungssatzung Plagwitz Kleinzschocher 
(öffentlich)
2 Anlage 2 Satzungstext Soziale Erhaltungssatzung Plagwitz Kleinzschocher 
(öffentlich)
3 Anlage 3 Bericht Untersuchungsgebiet Plagwitz Kleinzschocher (nur 
elektronisch einsehbar) (öffentlich)
4 Anlage 4 Übersichtskarte Stadtgebiet und Westen (öffentlich)
5 Anlage 5 Bekanntmachung der Aufhebung Aufstellungsbeschluss Plagwitz 
Kleinzschocher (öffentlich)
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Kartengrundlage: Amt für 
Geoinformation und Bodenordnung
Stand: 09/2021
© Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung
´
Soziales 
Erhaltungsgebiet
Plagwitz/
Kleinzschocher
gemäß §172 Abs. 1 
Satz 1 Nr. 2 BauGB
0 250 500125
Meter
Anlage 1:
verkleinerter Lageplan
Geltungsbereich der 
Sozialen 
Erhaltungssatzung
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Anlage 2 zu VII-DS-06233 
Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 
Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch (BauGB) für das Gebiet 
Plagwitz/Kleinzschocher 
Satzungstext zur Sozialen Erhaltungssatzung Plagwitz/Kleinzschocher 
So öffentlich bekannt zu machen nach Erlass mit folgendem Inhalt: 
Der Stadtrat der Stadt Leipzig hat in seiner Sitzung am […] folgenden Beschluss gefasst: 
Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 
Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch für das Gebiet Plagwitz/Kleinzschocher der 
Stadt Leipzig 
Der Stadtrat der Stadt Leipzig hat in seiner Sitzung am  [...] auf der Grundlage des § 4 der 
Sächsischen Gemeindeordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 9. März 2018 
(SächsGVBl. S. 62), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 16.12.2020  
(SächGVBl. S. 722), und auf der Grundlage des § 172 des Baugesetzbuches in der Fassung 
der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), jeweils in der am Tag der 
Beschlussfassung geltenden Fassung, nachfolgende Satzung beschlossen: 
§ 1 
Geltungsbereich des Erhaltungsgebietes Plagwitz/Kleinzschocher 
Die Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß 
§ 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB gilt für das in der anliegenden Karte mit e iner Linie 
eingegrenzte Gebiet in den Leipziger Ortsteilen Plagwitz und Kleinzschocher.  
Das Gebiet wird im Norden durch die Limburgerstraße begrenzt, wobei das Gebiet zwischen 
Wachsmuthstraße und Gießerstraße auch die Bebauung nördlich der Limburgerstraße 
(gerade Hausnummern 46 -70) sowie die Gebäude Wachsmuthstraße 6 und 6A und 
Gießerstraße 41 und 43 umfasst. Am westl ichen Ende der Limburgerstraße führt die Grenze 
entlang der Klingenstraße und umfasst ab Hausnummer 26 (aufsteigend) auch die Bebauung 
der westlichen Straßenseite (ausgenommen 30A, 36A, 38A) sowie der Antonienstraße bis zur 
Antonienbrücke (ausgenommen der Einzelhandelsstandort Antonienstraße 57 - 61). Die 
Gebäude Rolf-Axen-Straße 33 und Knauthainer Straße 4 u nd 6 umfassend führt die Grenze 
zur Baumannstraße und weiter zur Rolf-Axen-Straße. Vor der Panitzstraße 2 (im Gebiet) knickt 
die Gebietsgrenze nach Westen ab, sodass die Wohnbebauung beidseitig der Panitz straße 
sowie an der Knauthainer Straße Bestandteil des Gebiets wird. Im weiteren Verlauf führ t die 
Grenze Richtung Süden und umfasst beidseitig die Bebauung der Eythraer Straße sowie die 
Gebäude Kurt-Kresse-Straße 1 bis 29, ehe sie auf die Dieskaustraße stößt. Diese bildet bis 
zur Schwartzestraße inklu sive der östlichen Wohnbebauung die östliche Begrenzung. Dort 
knickt die Grenze nach Osten ab und folgt der Windorfer Straße und Altranstädter Straße bis 
zur Antonienstraße, wobei auf der jeweils östlichen Straßenseite auch die Gebäude Windorfer 
Straße 45 bis 39 (ungerade Hausnummern) sowie A ltranstädter Straße 25 bis 7 Bestandteil 
des Gebiets werden. Von der Antonienstraße verläuft die Gr enze bis zur Einsteinstraße und 
folgt dieser schließlich mit der westseitigen Wohnbebauung bis zur Limburgerstraße. 
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Die Karte mit dem Geltungsbereich ist Bestandteil dieser Satzung. Das Erhaltungsgebiet 
umfasst alle Grundstücke und Grundstücksteile einschließlich umgrenzender Verkehrsflächen 
innerhalb der im Lageplan abgegrenzten Flächen.  Bei Zweifeln an der Einbeziehung von 
Grundstücken oder Grundstücksteilen ist die Innenkante der im Lageplan eingezeichneten 
Begrenzungslinie maßgeblich.  
§ 2 
Gegenstand der Satzung für das Erhaltungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
Zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung bedürfen in dem in §  1 
bezeichneten Gebiet der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher 
Anlagen der Genehmigung. Die Genehmigung darf nur v ersagt werden, wenn die 
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten 
werden soll. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des 
Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Sie 
ist ferner zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des 
zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung unter 
Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient. Die Genehmigung 
ist auch zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die 
baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderun gen des Gebäudeenergiegesetzes  
dient. Die Genehmigung wird nach Maßgabe des § 172 Absatz 4 BauGB in der jeweils gültigen 
Fassung erteilt. 
§ 3 
Zuständigkeit 
Die Durchführung der Satzung obliegt dem Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung der 
Stadt Leipzig. 
§ 4 
Ordnungswidrigkeiten 
Wer eine bauliche Anlage innerhalb des Geltungs bereichs des Erhaltungsgebiets 
Plagwitz/Kleinzschocher gemäß § 1 dieser Satzung ohne die dafür nach § 2 dieser Satzung 
erforderliche Genehmigung rückbaut oder ändert, handelt gemäß § 213 Absatz 1 Nummer 4 
BauGB ordnungswidrig und kann gemäß § 213 Absatz 3 BauGB mit einer Geldbuße belegt 
werden. 
§ 5 
Ausnahmen 
§ 2 dieser Satzung ist nicht auf Grundstücke anzuwenden, die den in § 26 Nummer 2 BauGB 
bezeichneten Zwecken dienen, und auf die in § 26 Nummer 3 BauGB bezeichneten 
Grundstücke. Das Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung der Stadt Leipzig unterrichtet 
die Bedarfsträger dieser Grundstücke von dieser Satzung. Beabsichtigt ein Bedarfsträger 
dieser Grundstücke ein Vorhaben im Sinne von § 2 dieser Satzung, hat er dies dem Amt für 
Wohnungsbau und Stadterneuerung der Stadt Leipzig anzuzeigen. 
 
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§ 6 
Inkrafttreten 
Die Satzung tritt am Tag nach der Bekanntmachung im Leipziger Amtsblatt in Kraft. 
Leipzig, den  
 
_______________________________________________________________________ 
Burkhard Jung,  
Oberbürgermeister der Stadt Leipzig  
 
Der Lageplan mit der Umgrenzung des Sozialen E rhaltungsgebietes 
Plagwitz/Kleinzschocher wird in Form der Ersatzbekanntmachung bekannt gemacht. 
Der hier im Amtsblatt für die Soziale Erhal tungssatzung Plagwitz/Kleinzsch ocher 
beigefügte Lageplan entspricht inhaltlich dem Original-Lageplan. Maßgeblich ist jedoch 
der ersatzbekanntgemachte Original-Lageplan. Der wesentliche Inhalt des Plans ergibt 
sich aus § 1 der Erhaltungssatzung. Der Lageplan wird von der Stadt Leipzig, A mt für 
Wohnungsbau und Stadterneuerung, Prager Straße 118 -136 (Haus C), 04317 Leipzig, 
Zimmer C.6.015 zur kostenlosen Einsicht durch jedermann montags bis freitags von 9  
bis 12 Uhr, dienstags 13 bis 18 Uhr und donnerstags 13 bis 16 Uhr im Zeitraum vom […] 
bereitgehalten. 
Die Bekanntmachung der vorstehenden Satzung mit der Ersatzbekanntmachung des 
Lageplans wird angeordnet. 
Leipzig, den  
 
_______________________________________________________________________ 
Burkhard Jung,  
Oberbürgermeister der Stadt Leipzig 
 
Hinweise: 
I. 
Nach § 4 Absatz 4 SächsGemO gelten Satzungen, die unter Verletzung von 
Verfahrens- und Formvorschriften zustande gekommen sind, ein Jahr nach ihrer 
Bekanntmachung als von Anfang an gültig zustande gekommen. Dies gilt nicht, wenn 
1. die Ausfertigung der Satzung nicht oder fehlerhaft erfolgt ist, 
2. Vorschriften über die Öffentlichkeit der Sitzungen, die Genehmigung oder die 
Bekanntmachung der Satzung verletzt worden sind, 
3. der Bürgermeister dem Beschluss nach § 52 Absatz 2 SächsGemO  wegen 
Gesetzwidrigkeit widersprochen hat, 
4. vor Ablauf der in Satz 1 genannten Frist 
a) die Rechtsaufsichtsbehörde den Beschluss beanstandet hat oder 
13 von 132 in Zusammenstellung
b) die Verletzung der Verfahrens - und Formvorschrift gegenüber der Gemeinde 
unter Bezeichnung des Sachverhalts, d er die Verletzung begründen soll, 
schriftlich geltend gemacht worden ist. 
Ist eine Verletzung nach Satz 2 Nummer 3 oder 4 geltend gemacht worden, so kann 
auch nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist jedermann diese Verletzung geltend 
machen. 
 
II. 
Gemäß §  215 BauGB gilt für die Frist der Geltendmachung der Verletzung von 
Vorschriften Folgendes: Unbeachtlich werden 
1. eine nach § 214 Absatz 1 Satz 1 Nummern 1 bis 3 BauGB beachtliche Verletzung 
der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften, 
2. eine unter Berücksichtigung des § 214 Absatz 2 BauGB beachtliche Verletzung 
der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des 
Flächennutzungsplans und 
3. nach § 214 Absatz 3 Satz 2 BauGB beachtliche Mängel des 
Abwägungsvorgangs, 
wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung dieser Satzung schriftlich 
gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden 
Sachverhalts geltend gemacht worden sind.  
 
 
 
 
 
14 von 132 in Zusammenstellung
 
 
DETAILUNTERSUCHUNG ZUR PRÜFUNG DES EINSATZES EINER SOZIALEN 
ERHALTUNGSSATZUNG GEMÄß § 172  ABSATZ 1 SATZ 1 NUMMER 2 
BAUGB ZUR ERHALTUNG DER ZUSAMMENSETZUNG DER WOHNBEVÖLKE-
RUNG IM UNTERSUCHUNGSGEBIET PLAGWITZ /KLEINZSCHOCHER  
 
 
  
15 von 132 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
   September 2021 | Endbericht 
2 
Auftraggeberin 
 
Stadt Leipzig 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung 
Abteilung Wohnungsbau  
Sachgebiet 64.12 Besonderes Städtebaurecht/ 
Erhaltungssatzungen 
 
Prager Straße 118-136  
04317 Leipzig  
  
 
Auftragnehmerin 
 
LPG Landesweite Planungsgesellschaft mbH 
Geschäftsführer Roland Schröder 
 
Gaudystraße 12 
10437 Berlin 
 
Tel.:  [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
Fax:  [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
www.LPGmbH.de 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Bearbeitung:  Dipl.-Ing. Sören Drescher 
Dipl.-Ing. Roland Schröder  
B. Sc. Oliver Frühauf 
B. Sc. Lena Hach 
 
 
 
Abbildungen Deckblatt: LPG mbH, eigene Aufnahmen,  
Mai bis Juni 2021 
 
Stand:   September 2021 | Endbericht 
 
 
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Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
   September 2021 | Endbericht 
3 
Inhaltsverzeichnis 
1. Einleitung  .....................................................................................................................................  5 
1.1 Anlass  ----------------------------------------------------------------------------------------------  6 
1.2 Fragestellungen der Detailuntersuchung ----------------------------------------------------------  7 
1.3 Vorgehensweise und Erhebungsmethodik --------------------------------------------------------  7 
1.3.1 Analyse und Auswertung der Sekundärstatistik ----------------------------------------  9 
1.3.2 Infrastrukturanalyse ---------------------------------------------------------------------  10 
1.3.3 Haushaltsbefragung ---------------------------------------------------------------------  10 
1.3.4 Ortsbildanalyse --------------------------------------------------------------------------  15 
2. Kurzbeschreibung des Untersuchungsgebiets ..................................................................... 16 
2.1 Förderkulissen, Planwerke und aktuelle Planungen -------------------------------------------  17 
2.2 Vorhandene Infrastrukturen ----------------------------------------------------------------------  20 
3. Gebietsabgrenzung ................................................................................................................ 23 
4. Aufwertungspotenzial ............................................................................................................. 26 
4.1 Gebäudealter -------------------------------------------------------------------------------------  26 
4.2 Wohnungsschlüssel und Wohnfläche ------------------------------------------------------------  28 
4.3 Eigentumsverhältnisse und Umwandlungspotenzial --------------------------------------------  29 
4.4 Sanierungs-/Modernisierungszustand der Wohngebäude gemäß Ortsbildanalyse ------ 30 
4.5 Ausstattungszustand ------------------------------------------------------------------------------  35 
4.6 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungspotenzials -------------------------------------  41 
5. Analyseebene Aufwertungsdruck ......................................................................................... 44 
5.1 Angebots- und Bestandsmieten ------------------------------------------------------------------  44 
5.2 Modernisierungsmaßnahmen und bauliche Veränderungen ---------------------------------- 49 
5.3 Umwandlungen und Wohnungsverkäufe -------------------------------------------------------  50 
5.4 Ferienwohnungen und Leerstand ----------------------------------------------------------------  54 
5.5 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungsdrucks -----------------------------------------  55 
6. Analyseebene Verdrängungspotenzial ............................................................................... 57 
6.1 Bevölkerungsentwicklung, Alterszusammensetzung und Herkunft ---------------------------- 57 
6.2 Haushaltsgröße, Haushaltsform und Haushaltstyp ---------------------------------------------  61 
6.3 Bildung, Berufstätigkeit und Beteiligung am Erwerbsleben -----------------------------------  64 
6.4 Einkommensverhältnisse und Mietbelastung ----------------------------------------------------  68 
6.5 Wohndauer, Nachbarschaft und Gebietsbindung --------------------------------------------  74 
6.6 Nutzung von Angeboten und Einrichtungen ----------------------------------------------------  78 
6.7 Durch die Haushalte wahrgenommene Entwicklungen im Quartier und in der  
Nachbarschaft ------------------------------------------------------------------------------------  81 
6.8 Einschätzung und Bewertung des Verdrängungspotenzials ---------------------------------- 82 
  
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Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
   September 2021 | Endbericht 
4 
7. Zusammenfassende Bewertung und Empfehlung ............................................................... 86 
7.1 Begründung und Empfehlung für die Abgrenzung des Geltungsbereichs ------------------- 86 
7.2 Zusammenfassende Einschätzung der Analyseebenen für den empfohlenen  
Geltungsbereich -----------------------------------------------------------------------------------  88 
7.3 Mögliche negative städtebauliche Folgewirkungen und städtebauliche Erhaltungsziele -- 92 
7.4 Durchsetzung des sozialen Erhaltungsrechts ----------------------------------------------------  94 
7.5 Überprüfung der Sozialen Erhaltungssatzung -------------------------------------------------  95 
8. Verzeichnisse ............................................................................................................................ 96 
8.1 Abbildungsverzeichnis ----------------------------------------------------------------------------  96 
8.2 Tabellenverzeichnis -------------------------------------------------------------------------------  98 
8.3 Quellenverzeichnis --------------------------------------------------------------------------------  99 
8.3.1 Literatur und Statistik --------------------------------------------------------------------  99 
8.3.2 Internet -----------------------------------------------------------------------------------  101 
Anhang 1: Plandarstellungen .......................................................................................................... 102 
Anhang 2: Fragebogen .................................................................................................................... 103 
 
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Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
   September 2021 | Endbericht 
5 
1. Einleitung 
In den Großstädten Deutschlands hat sich die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum z u angemes-
senen Bedingungen verschlechtert. Angespannte Wohnungsmärkte mit drastisch steigen den Mieten sind 
eine Folge der steigenden Nachfrage nach städtischem Wohnraum und dem gleichzeitig langsamen Aus-
schöpfen vorhandener Kapazitäten zur Schaffung von neuen Wohnungen. Das gestiegene Interess e an 
der Verwertung von Immobilien durch Immobilienunternehmen und Privateigentümer/-innen sowie gestie-
gene Ansprüche an Ausstattungsstandards und Wohnkomforts einkommensstarker Haushalte begünstigen 
Geschäftsmodelle, die z. B. durch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und/oder dur ch 
kostenaufwändige, mietumlagefähige Modernisierungen auf die Aufwertung von Bestandsimmobilien ab-
zielen. Dadurch ist der Wohnraum der darin lebenden Mieter/-innen zusätzlich gefährdet, weil Miet-
wohnraum verloren geht bzw. die Mietkosten steigen. 
Um die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt zu beeinflussen, sind für die Städte n ur wenige städte-
bauliche Eingriffsmöglichkeiten vorhanden. Eine Möglichkeit sind Soziale Erhaltungssatzungen gemä ß 
§ 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch (BauGB). Zwar können mit dem städtebaulichen Instru-
ment keine generellen Mietobergrenzen festgelegt werden und auch bauliche Angleichungen an gebiets-
typische, durchschnittliche Ausstattungsstandards sind zu akzeptieren, dennoch kann in Sozialen Er hal-
tungsgebieten durch die Einführung einer Genehmigungspflicht und damit eines Genehmigungsvorbehalts 
für bauliche Änderungen auf die Quartiersentwicklung Einfluss genommen werden. Vor diesem Hinter-
grund hat das soziale Erhaltungsrecht auf angespannten Wohnungsmärkten in den vergangenen Jahren 
einen hohen Bedeutungszuwachs gewonnen. 
Im Mittelpunkt des sozialen Erhaltungsrechts steht die Erhalt ung der Zusammensetzung der Wohnbevöl-
kerung aus städtebaulichen Gründen, die sich aus dem jeweiligen örtlichen Zusammenhang ergeben muss. 
Im optimalen Fall korrespondieren die Bevölkerungsstruktur, das Wohnraumangebot und die öffentliche 
Infrastruktur eines Quartiers miteinander, sodass eine Veränderung der Bevölkerungszusammensetzun g 
dazu führen kann, dass negative Auswirkungen auf die bereitgestellte Infrastruktur oder die Versorgung 
mit angemessenem Wohnraum möglich sind. Für den Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung ist zu ermit-
teln, ob die ansässige Wohnbevölkerung zum einen unter einem Verdrängungsdruck steht und zum ande-
ren auf die Wohnungen und die Infrastruktur im Quartier angewiesen ist. Die Soziale Erhaltungssatzung 
verfolgt mit dieser Logik ausschließlich städtebauliche Interessen, der Schutz einzelner Mieter/ -innen ist 
kein direktes Schutzziel.1 Trotz der rechtlich begrenzten Eingriffsmöglichkeiten kann mit der Sozialen Er-
haltungssatzung „für die in einem intakten Gebiet wohnenden Menschen der Bestand der Umgebung 
gesichert und so die Bevölkerungsstruktur in einem bestimmten Ortsteil vor unerwünschten Verdrängungen 
geschützt werden.“2 
Schutzwürdig ist nach der Rechtsprechung ein Gebiet mit grundsätzlich jeder Art von Wohnbevölkerung, 
soweit deren Zusammensetzung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll.3 Es muss 
demnach keine bestimmte Bevölkerungszusammensetzung vorhanden sein. Vielmehr muss aus der Analyse 
 
1  Vgl. OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urt. Vom 14.12.2000 - 3 K 25/99-, NVwZ-RR 2001, 719 = BauR 2001, 1397 = UPR 
2001, 233 = NordÖR 2001, 213. 
2  BVerfG, Beschl. vom 26.01.1987 - 1 BvR 969/83- , DVBl. 1 987, 465 = NVwZ 1987, 879 = ZfBR 1987, 203. 
3  Stock, Jürgen (2012): 172 BauGB, in: Ernst, Werner/Zinkhahn, Wi lly/Bielenberg, Walter/Krautzberger, Michael (Hrsg.): 
Baugesetzbuch, Loseblattkommentar, Band V, 2012, Rn 41. 
19 von 132 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
   September 2021 | Endbericht 
6 
von Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck und Verdrängungspotenzial hervorgehen, dass sich aus be-
reits stattfindenden oder absehbaren Entwicklungen negative städtebauliche Folgeerscheinu ngen erge-
ben, die den Einsatz des sozialen Erhaltungsrechts – zum Beispiel zur Vermeidung von Verdrängungspro-
zessen – rechtfertigen. Damit wird den Grundsätzen der Bauleitplanung zur Schaffung und E rhaltung 
sozial stabiler Bewohner/-innenstrukturen gemäß § 1 Absatz 6 Nummer 2 BauGB entsprochen, und städ-
tebauliche Folgekosten werden vermieden. 
1.1 Anlass 
Auf Grundlage des Beschlusses der Ratsversammlung VI- DS-05896 „Gesamtstädtische Voruntersuchung 
zum Einsatz von Sozialen Erhaltungssatzungen“ vom 24.10.2018 wurden im Ergebnis der Voruntersuchung 
(Grobscreening) fünf Stadtr äume (Mitte, Ost i. V. m. Südost, Alt-West i. V. m. Südwest und Nord) in 
Leipzig mit Relevanz für eine Soziale Erhaltungssatzung identifiziert, die ein erhöhtes Aufwertungs- bzw. 
Verdrängungspotenzial und einen erhöhten Aufwertungsdruck verzeichnen. Zusätzlich w urde der Stadt-
raum Connewitz in die Detailuntersuchung als fünfter Stadtraum aufgenommen. Die Detailuntersuchungen 
wurden im Zeitraum 2019 bis Anfang 2020 durchgeführt. Im Ergebnis wurden sechs Soziale Erhaltungs-
gebiete – Alt-Lindenau, Lindenau, Am Lene-Voigt-Park, Eisenbahnstraße, Connewitz und Eutritzsch – mit 
Beschluss der Ratsversammlung vom 17.06.2020 festgesetzt. 
Im Beschluss der Ratsversammlung vom 17.06.2020 zur Vorlage VI-DS-08252-NF-01 („Satzung gemäß 
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch (BauGB) zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohn-
bevölkerung (Soziale Erhaltungssatzung) für das Gebiet „Alt-Lindenau“) ist zudem enthalten, dass im Jahr 
2021 Detailuntersuchungen für das Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher und die Erweiterungs-
gebiete Neulindenau, Leutzsch und Umfeld Paul-Küstner-Straße durchzuführen und zu präzisieren  sind 
sowie insbesondere die Qualität der Stichprobe aus der Haushaltbefragung zu erhöhen ist. Ziels tellung 
ist ggf. die Ableitung neuerlicher Satzungen für Soziale Erhaltungsgebiete. Am 12.11.2020 hat der  
Stadtrat der Stadt Leipzig die Aufstellung Sozialer Erhaltungssatzungen für die vier Untersuchungsge-
biete Plagwitz/Kleinzschocher, Umfeld Paul-Küstner-Straße, Neulindenau und Leutzsch beschlossen.4  
Mit der vorliegenden Detailuntersuchung für das Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher wurde 
der abschließende Verfahrensschritt zur Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass von So-
zialen Erhaltungssatzungen vollzogen. Das Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher umfasst die 
folgenden Statistischen Bezirke: 513, 514, 521, 523, 524 und 525. Damit wurde der Beschluss der Rats-
versammlung VI-DS- 08252-NF-01 „Satzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch 
(BauGB) zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Soziale Erhaltungssatzung) für das 
Gebiet „Alt-Lindenau““ vom 17.06.2020 umgesetzt. Der Auftrag zum Erlass von Sozialen Erhaltungssat-
zungen gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB leitet sich aus dem Wohnungspolitischen Konzept 
(WoPoKo) der Stadt Leipzig von 2015 ab (Beschluss der Ratsversammlung Nr. VI-DS-1475-NF-002 vom 
28.10.2015, Seite 23). Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK) (VI- DS-04159-
NF-01, Beschluss vom 31.05.2018) greift im Fachkonzept Wohnen diesen Auftrag auf. 
 
4  Stadt Leipzig, Ratsversammlung, Plagwitz/Kleinzschocher - Beschluss -Nr. VII-DS-01637, Umfeld Paul-Küstner-Straße - Be-
schluss-Nr. VII-DS-01645, Neulindenau - Beschluss-Nr. VII-DS-01642, Leutzsch - Beschluss-Nr. VII-DS-01644. 
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Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
   September 2021 | Endbericht 
7 
1.2 Fragestellungen der Detailuntersuchung 
Mit der Detailuntersuchung wurde geprüft, ob im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher ein Hand-
lungserfordernis im Sinne des sozialen Erhaltungsrechts gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB 
besteht und ob die rechtlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzun g erfüllt 
sind. Dafür wurden das bauliche Aufwertungspotenzial, der wohnungswirtschaftlich e Aufwertungsdruck 
und das Soziale Verdrängungspotenzial ermittelt. Neben der Analyse sekundärstatistischen Datenmate-
rials wurden eine gebäudescharfe Ortsbildanalyse und eine Haushaltsbefragung durchgeführt, um er-
gänzende Informationen zur Ausstattung der Wohnungen, der Miethöhe und zu den Einkommensverhält-
nissen sowie der Gebietsbindung der Bevölkerung ermitteln zu können. Mit der vorliegenden Detailunter-
suchung wurden folgende Fragen beantwortet: 
▪ Liegen die Anwendungsvoraussetzungen zur Festsetzung einer Sozialen Erhaltungssatzung im 
Untersuchungsgebiet oder in Teilen vor? 
▪ Wie setzt sich die zu schützende Wohnbevölkerung zusammen?  
▪ Welcher Zusammenhang besteht zwischen der vorhandenen Zusammensetzung der Wohnbevöl-
kerung, dem Wohnungsangebot und der sozialen, grünen und verkehrlichen Infrastruktur? 
▪ Welche Steuerungswirkung geht vom sozialen Erhaltungsrecht auf die bauliche und soziale Struk-
tur im Untersuchungsgebiet aus? 
▪ Welche Auswirkungen kann eine beim Land Sachsen zu beantragende Umwandlungsverordnung 
für das Untersuchungsgebiet entfalten, wenn es ein Soziales Erhaltungsgebiet werden sollte? 
▪ Welche negativen städtebaulichen Folgen sind durch eine Veränderung der Zusammensetzung 
der Wohnbevölkerung zu erwarten?  
▪ Welche Handlungserfordernisse bestehen im Gebiet und welche Erhaltungsziele sollen mit dem 
sozialen Erhaltungsrecht im Untersuchungsgebiet oder in Teilen des Untersuchungsgebiets er-
reicht werden? 
▪ Wie ist das potenzielle Soziale Erhaltungsgebiet räumlich abzugrenzen, um innerhalb des Gel-
tungsbereichs die aufgestellten Erhaltungsziele erreichen zu können? 
▪ Mit welchen Genehmigungskriterien ist die Erreichung der aufgestellten Erhaltungsziele möglich? 
1.3 Vorgehensweise und Erhebungsmethodik 
Die Erhebungsmethodik zur Durchführung der Detailuntersuchung basiert auf einer Analyse des sekundär-
statistischen Datenmaterials und Primärerhebungen entsprechend der Abbildung 1. 
21 von 132 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
   September 2021 | Endbericht 
8 
Abbildung 1: Schematischer Untersuchungsaufbau 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
In kleinräumiger Vertiefung des stadtweiten Grobscreenings zur Identifizierung von Verdachtsgebieten, 
wurden auch in der Detailuntersuchung zur Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen für die Festsetzung 
einer Sozialen Erhaltungssatzung die folgenden drei Analyseebenen verwendet: 
22 von 132 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
   September 2021 | Endbericht 
9 
▪ Das Aufwertungspotenzial beschreibt, welche Möglichkeiten im Gebiet vorhanden sind, um den 
baulichen Zustand des Gebäude- und Wohnungsbestands über den gebietstypischen A usstat-
tungszustand hinweg wohnwerterhöhend verändern zu können, welche Eigentumsverhältnisse vor-
liegen und inwieweit Potenziale zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bestehen. 
▪ Demgegenüber beschreibt der Aufwertungsdruck, wie das wohnwerterhöhende Potenzial im 
Gebiet bereits genutzt wird bzw. welche Rahmenbedingungen dafür einen Anlass geben. Dazu 
werden die Dynamik des Wohnungsmarkts und die Attraktivität des Wohnstandorts anhand der 
Entwicklung von Angebots- und Bestandsmieten, baulichen Maßnahmen und Umwandlungen von 
Miet- in Eigentumswohnungen sowie Wohnungsverkäufen analysiert. 
▪ Das Verdrängungspotenzial knüpft an die soziodemografischen Rahmenbedingungen im Quar-
tier an. Welche Haushalte sind potenziell von einer Verdrängung bedroht und inwieweit ist in 
Kombination mit dem Aufwertungspotenzial und dem Aufwertungsdruck eine Gefährdung der 
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu befürchten? Zeichnen sich bereits Veränderungen in 
der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ab und leiten sich daraus negative städtebauliche 
Folgen ab? 
1.3.1 Analyse und Auswertung der Sekundärstatistik 
Die Grundlage der Detailuntersuchung bildet die Analyse von Sekundärstatistiken zu soziodemographi-
schen Daten, der Mietpreisentwicklung, baulichen Maßnahmen und weiteren gebäudebezogenen Kenn -
werten. Die sekundärstatistischen Daten liegen in der Regel auf der Ebene der Statistischen Bezirke (STB) 
– unterhalb des zu analysierenden Untersuchungsgebiets – vor. In der Abbildung 2 sind die statistischen 
Blöcke und Bezirke im Untersuchungsgebiet dargestellt. Die Sekundärdaten wurden, soweit möglich, auf 
der Ebene des Untersuchungsgebiets durch Aggregation der Statistischen Bezirke ausgewertet. Die Se-
kundärdaten werden – soweit möglich – zum aktuell verfügbaren Datenstand, als auch in ihrer zeitlichen 
Entwicklung ausgewertet. Aufgrund der begrenzten sekundärstatistischen Datenverfügbarkeit auf klein-
räumiger Ebene sind die Ergebnisse der Haushaltsbefragung von großer Bedeutung, um die Daten zu 
qualifizieren und Datenlücken zu schließen, z. B. die Einkommenssituation, die Warmmietbelastung v on 
Haushalten und Ausstattungs- und Mietstandards. Die Daten der Haushaltsbefragung li egen auf Ebene 
der statistischen Blöcke vor und konnten (teil-)gebietsscharf aggregiert und ausgewertet werden. 
23 von 132 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
   September 2021 | Endbericht 
10 
Abbildung 2: Statistische Bezirke und statistische Blöcke im Untersuchungsgebiet 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
1.3.2 Infrastrukturanalyse 
Als weiterer Bearbeitungsbaustein wurden die soziale und grüne Infrastruktur im Gebiet hinsic htlich be-
stehender Bedarfe sowie dem Versorgungsgrad analysiert. Neben statistischen Kennwerten wurden auch 
Planwerke wie das Integrierte Stadtentwicklungskonzept (INSEK) 2030 der Stadt Leipzig, die Planungs-
raumsteckbriefe der Kinder- und Jugendförderung und der Schulentwicklungsplan – Fortschreibung 2019 
verwendet. In der Regel wurden diese Daten auf Ebene von Planungsräumen und Ortsteilen ausgewertet. 
Die amtlichen Statistiken wurden durch die Haushaltsbefragung qualifiziert, indem z. B. die Nutzung von 
lokalen, gebietsspezifischen Infrastruktureinrichtungen abgefragt, die Wohnzufriedenheit ermittelt und 
wahrgenommene Veränderungen im Quartier erhoben wurden (vgl. Kapitel 6).  
1.3.3 Haushaltsbefragung 
Durchführung 
Für den Begründungszusammenhang für oder gegen den Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung sind 
repräsentative Daten zu soziodemographischen Fragen, der Einwohner- und Haushaltsst ruktur, den Ein-
kommensverhältnissen und vor allem zu den Wohnverhältnissen, der Mietentwicklung und der Mietbelas-
tung unerlässlich. Diese wurden mittels einer Haushaltsbefragung erhoben. Die Haushaltsbefragung fand 
im Zeitraum März bis Mai 2021 statt. Es wurden 7.034 Personen im Alter zwischen 18 und 85 Jahren mit 
24 von 132 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
   September 2021 | Endbericht 
11 
Hauptwohnsitz im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher angeschrieben und gebeten, an der 
schriftlichen Haushaltsbefragung teilzunehmen. Die Auswahl der angeschriebenen Person je Haushalt er-
folgte per Zufallsstichprobe aus dem Einwohnermelderegister durch den Auftraggeber. Die Haush alte 
wurden von der Stadt Leipzig mit einem personalisierten Anschreiben über die Haushaltsbefragung, die 
Hintergründe der Untersuchung, die Ziele des sozialen Erhaltungsrechts und den Umgang mit den persön-
lichen Daten durch den Auftraggeber informiert. Dem Anschreiben war ein sechs seitiger Fragebogen 
beigelegt (vgl. Anhang 1). Begleitend wurde eine Pressemitteilung veröffentlicht. Die Teilnahme an der 
Befragung war für die Haushalte der Zufallsstichprobe auch im Internet durch einen Online-Fragebogen 
möglich. 
Die Teilnahme an der Befragung erfolgte freiwillig. Die Angaben wurden anonym erfasst und unterliegen 
den Regelungen des Artikel 13 der Datenschutzgrundverordnung und § 20 des Sächsischen Sta tistikge-
setzes.5  
Auswertung und Analyse 
Die Antworten aus den postalisch eingereichten und online eingegebenen Fragebögen wurden anonym 
erfasst, die erhobenen Daten in Zahlen umgesetzt und ohne Namen und ohne Adresse, das heißt anony-
misiert, zwischengespeichert. Anschließend wurden die Daten ausgewertet sowie ausschließlich zu den 
Zwecken der vorliegenden Untersuchung verwendet. Ein Rückschluss auf einzelne Teilnehmende ist damit 
ausgeschlossen. 
Die Ergebnisse der Haushaltsbefragung sind in diesem Bericht in Diagrammen dargestellt. Je nach Fra-
getyp (Einfach- oder Mehrfachnennungen) und Beantwortung durch den Haushalt (z. B. durch das Offen-
lassen von Fragen) variiert die Gesamtheit (n) bei den einzelnen Fragen. Die zu Grunde liegende Zahl 
der einbezogenen Antworten ist jeweils in den Diagrammen angegeben (n=Anzahl). Beziehen sich die 
Werte auf das gesamte Untersuchungsgebiet, also die Grundgesamtheit der Personen, Wohnungen oder 
Gebäude, wird dies mit einem großem „N“ angezeigt. Zur besseren Lesbarkeit sind in der Regel die  
Prozentwerte und/oder die absoluten Werte zusätzlich angegeben. Fallzahlen unter 10 können nur eine 
Tendenzaussage sein, Fallzahlen unter 5 werden in der Regel mit einem Sternchen gekennzeichnet. In den 
Ausführungen zur Haushaltsbefragung wird zur besseren Lesbarkeit von Haushalt en gesprochen. Dies 
bezieht sich jeweils auf die antwortenden Haushalte zur jeweiligen Frage bzw. auf die teilnehmenden 
Haushalte an der Haushaltsbefragung. Bei der Auswertung haushaltsspezifischer Daten wurden verschie-
dene Kategorien gebildet, um die Haushalte besser beschreiben zu können. Dazu wurde die H aushalts-
form, z. B. Alleinlebende, Alleinerziehende, Paare mit Kind/ern oder Paare ohne Kind/er im Fragebogen 
abgefragt. Daran anknüpfend wurden Haushaltstypen gebildet, um die einzelnen Haushaltsformen auch 
gemäß dem Alter analysieren zu können. Dadurch können z. B. jüngere oder ältere Alleinlebende mitei-
nander verglichen werden. Die genauen Haushaltsformen und -typen sind in Kapitel 6 dargestellt.  
An mehreren Stellen der Auswertung erfolgt eine Differenzierung der Analyseergebnisse nach Zuzugsko-
horten. Zu beachten ist, dass diese Darstellungen den Ist-Zustand (Momentaufnahme) zum Zeitpunkt der 
Haushaltebefragung widerspiegeln. Möglicherweise bereits stattgefundene Veränderungsprozesse, z. B. 
 
5  Satzung über die kommunalen Erhebungen der Stadt Leipzig; einsehbar un ter www.leipzig.de/buergerumfrage sowie Säch-
sisches Statistikgesetz, einsehbar unter https://www.revosax.sachsen.de/. 
25 von 132 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
   September 2021 | Endbericht 
12 
der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung können so nicht abgebildet werden. Die Darstellungen tref-
fen insofern keine belastbaren Aussagen zur Entwicklung der Zusammensetzung der  Wohnbevölkerung 
im zeitlichen Verlauf, da bereits weggezogene Haushalte nicht mehr in der Stichprobe enthalten sind. Sie 
stellen daher eher Tendenzaussagen zur Zusammensetzung der einzelnen Zuzugskohorten dar und sind 
damit als eine Annäherung an stattfindende Veränderungen zu verstehen.  
Bei der Analyse der Daten und der Auswertung der Haushaltsbefragung wurden das Teilnahmeverhalten 
und ggf. leichte Differenzen bei einzelnen der dargestellten Parameter in die Beurteilung einbezogen 
und es wurde wo immer möglich auf aktuelle Zahlen der kommunalen Statistik zurückgegriffen.  
Repräsentativität des Rücklaufs der Haushaltsbefragung 
Im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher wurden im Rahmen der Haushaltsbefragung 
7.034 Haushalte von 7.373 Haushalten im Gebiet angeschrieben. 1.704 Haushalte haben an der Haus-
haltsbefragung teilgenommen, was einem Rücklauf von 24% entspricht (vgl. Tabelle 1). Aus gutachterli-
cher Erfahrung ist diese Rücklaufquote quantitativ als sehr gut zu bewerten.  
Tabelle 1: Kennzahlen zur Haushaltsbefragung 
Untersuchungsgebiet Versand Rücklauf  
(absolut) 
Rücklauf  
(in %) 
gewertete  
Fragebögen 
Plagwitz/Kleinzschocher 7.034 1.703 24 % 1.695* 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021; * 9 Fragebögen wurden im Rahmen der Plausibil itätsprüfung aussortiert, da 
sie unvollständig oder doppelt waren 
Zur Prüfung der Qualität der durch die Haushaltebefragung erzielten Stichprobe wurden die in der Be-
fragung erhobenen Daten mit der zur Verfügung stehenden Sekundärstatistik abgeglichen. Dies ist in den 
folgenden Abbildungen dargestellt. Aus diesem Abgleich lässt sich ableiten, ob die Stichprobe die Grund-
gesamtheit hinsichtlich ausgewählter Merkmale adäquat abbildet, oder ob spezifische Verzerrungen auf-
treten, aufgrund derer die Aussagekraft der anhand der Haushaltebefragung ermittelten Ergebniss e 
eingeschränkt sein könnte. Die soziodemographischen Sekundärdaten wurden gebietsscharf für da s Un-
tersuchungsgebiet ausgewertet. Für den Vergleich der Eigentumsverhältnisse wurden die Daten f ür alle 
Mehrfamilienhäuser innerhalb des Untersuchungsgebiets ausgewertet. 
Bei der Anlage der Befragung (Zufallsstichprobe aus dem Einwohnerregister) ist zu beachten, dass grö-
ßere Haushalte auch eine größere Chance haben, in die Stichprobe einbezogen zu werden. Diese unter-
schiedlichen Auswahlwahrscheinlichkeiten werden durch haushaltsbezogene Wichtungsfaktoren berück -
sichtigt. Damit erfolgte eine Anpassung des Merkmals Haushaltsgröße an die Daten des Einwohnerregis-
ters der Stadt Leipzig. Die Berechnung der Wichtungsfaktoren erfolgte durch die Stadt Leipzig, Amt für 
Statistik und Wahlen. In den beiden nachfolgenden Tabellen sind die Haushaltsgröße gemäß Einwohner-
register der Stadt Leipzig zum 31.12.20 20 und die Haushaltsgröße gemäß Haushaltsbefragung 2021 
– gewichteter und ungewichteter Datensatz – gegenübergestellt. 
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Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
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13 
Tabelle 2: Darstellung des Rücklaufs 
UG Gebiet 
Stadt Leipzig,  
Einwohnerregister, 
31.12.20 
Haushaltsbefragung 
2021 (gewichteter 
Datensatz) 
Haushaltsbefragung 
2021 (ungewichteter 
Datensatz) 
Personen Haushalte Personen Haushalte Personen Haushalte 
1 Plagwitz/ 
Kleinzschocher 12.446 7.373 2.814 1.709 3.339 1.695 
Quelle: LPG mbH, eigene Zusammenstellung gemäß: Stadt Leipzig, Ordnungsamt, Einwohne rregister, Stand 
31.12.20; Haushaltsbefragung 2021 
Tabelle 3: Haushaltsgröße gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung (gewichteter Datensatz) 
Haushaltsgröße Plagwitz/Kleinzschocher 
N=7.373 n=1.701 
1-Personen-Haushalte 60 % 61 % 
2-Personen-Haushalte 24 % 23 % 
3-Personen-Haushalte 9 % 9 % 
4-und-mehr-Personen-Haushalte 8 % 7 % 
Haushaltsgröße (Mittelwert) 1,7 1,7 
Quelle: LPG mbH, eigene Zusammenstellung gemäß: Stadt Leipzig, Ordnungsamt, Einwohne rregister, Stand 
31.12.20; Haushaltsbefragung 2021 
Zur Auswertung und Darstellung der Haushaltsbefragung wird in der Regel der haushaltsbezogene, ge-
wichtete Datensatz verwandt. Auswertungen zu den Merkmalen Alter, Nationalität, Beruf und Bil dung 
werden personenbezogen auf Grundlage des ungewichteten Datensatzes dargestellt. Die jeweils zutref-
fende Bezugsgröße Haushalt oder Person wird in den Abbildungsüberschriften der Auswertun gen zur 
Haushaltsbefragung zum besseren Verständnis aufgeführt. 
Die folgenden Abbildungen geben Aufschluss über die Qualität der Stichprobe in Relation zur Grundge-
samtheit im gesamten Untersuchungsgebiet. Die Altersstruktur im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Klein-
zschocher ist nahezu deckungsgleich mit der amtlichen Statistik (vgl. Abbildung 3). Leicht unter repräsen-
tiert ist der Anteil an Ausländerinnen und Ausländern gemäß Abbildung 4. Dies sind erwartbare Abwei-
chungen. Für die Analyse wird auf die sekundärstatischen Daten zurückgegriffen. 
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Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
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Abbildung 3: Altersstruktur gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung (personenbezogen) 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Ordnungsamt, Einwohnerregister, Stand 31.12.20; Haushaltsbefragung 2021 
Abbildung 4: Nationalität gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung (personenbezogen) 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Zusammenstellung gemäß: Stadt Leipzig, Ordnungsamt, Einwohner register, Stand 
31.12.20; Haushaltsbefragung 2021 
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Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
   September 2021 | Endbericht 
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Die Eigentumsform der Wohngebäude ist zwischen Haushaltsbefragung und amtlicher Statistik deckungs-
gleich, wie in der Abbildung 5 dargestellt ist. 
Abbildung 5: Eigentumsform der Gebäude gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung (haushalts-
bezogen) 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung (AWS) 2021 Stand Apr il 2021; Haushaltsbe-
fragung 2021; ggf. Rundungsabweichungen 
Zusammengefasst lässt sich aus gutachterlicher Sicht feststellen, dass der erhobene Datensatz hinsichtlich 
Quantität und Qualität die repräsentative Beschreibung des Untersuchungsgebiets ermöglicht. 
1.3.4 Ortsbildanalyse 
Im Zeitraum Mai bis Juni 2021 wurde eine gebäudescharfe Ortsbildanalyse im gesamten Untersuchungs-
gebiet durchgeführt, um den Gebäudezustand und das Aufwertungspotenzial im Gebiet bewerten zu 
können. Dabei wurden folgende Merkmale anhand fester Bewertungskriterien für jedes Wohngebäude 
(Mehrfamilienhäuser ab 3 Wohneinheiten) erhoben, sofern diese vom öffentlichen Straßenland aus er-
kennbar waren: 
▪ aktuelle Bautätigkeit 
▪ Fassadenzustand und Wärmedämmung der Fassade 
▪ Ausstattung mit Balkonen oder Aufzug 
▪ Fenster 
▪ Anzahl der Geschosse; Möglichkeit zum Dachgeschossausbau bzw. zur Aufstockung 
▪ Erdgeschoss nach Nutzungsart (inkl. Leerstand) 
Die Ortsbildanalyse qualifiziert die Haushaltsbefragung und ist grundlegend, um aktuelle Aufwertungs-
tendenzen und vorhandene Modernisierungspotenziale ermitteln zu können. 
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Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
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2. Kurzbeschreibung des Untersuchungsgebiets 
Das Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher befindet sich in den beiden gleichnamigen Ortsteilen 
des Stadtbezirks Südwest und umfasst den von Wohnbebauung dominierten Bereich zwischen dem Ge-
werbegebiet Plagwitz Süd/Markranstädter Straße im Norden und der Trasse der Waldbahn im Süden. 
Das Gebiet ist von vier- bis fünfgeschossigen Gründerzeitbauten geprägt, die in Plagwitz in  der Regel 
eine offene Bauweise aufweisen, während es in Kleinzschocher auch geschlossene Blöcke gibt. Im Osten 
befindet sich zudem ein Gebäudeensemble aus den 1920er Jahren. Im Westen befindet sich ein Teil des 
ehemaligen Plagwitzer Güterbahnhofs, auf dem ein urbaner Wald entstehen soll. In dem Zusammenhang 
soll auch die Bebauungsstruktur nach Westen hin erweitert werden. 6 Die Blöcke im Untersuchungsgebiet 
sind durch ein orthogonales Straßenraster erschlossen, wobei dieses durch die Rolf-Axen-Straße diagonal 
zerschnitten wird. Über die Straßenbahnen in der Antonienstraße, Zschocherschen Straße u nd Dies-
kaustraße ist eine schnelle Anbindung an die Leipziger Innenstadt gewährleistet. 
Abbildung 6: Übersicht über das Untersuchungsgebiet 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
 
6  Stadt Leipzig, Dezernat Stadtentwicklung und Bau, KSP West 2009  - Anlage B Untersuchungsgebiet Plagwitzer Bahnhof, 
Internetquelle. 
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Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
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2.1 Förderkulissen, Planwerke und aktuelle Planungen 
Der Leipziger Westen ist ein Schwerpunktgebiet der Leipziger Stadtentwicklung. Zwischen 1991 und 
2004 wurden sechs Sanierungsgebiete förmlich festgelegt, darunter das Sanierungsgebiet Kleinzscho -
cher. Das Sanierungsgebiet Leipzig-Plagwitz liegt hingegen nördlich außerhalb des Untersuchun gsge-
biets. Seit 2007 wurde der Leipziger Westen durch den Europäischen Fonds für regionale Entw icklung 
(EFRE) und seit 2014 durch den Europäischen Sozialfonds (ESF) gefördert. Für beide Programme endete 
die Förderperiode im Jahr 2020. Zudem ist der Leipziger Westen seit 2003 Stadtumbau-Ost-Gebiet. 
Zuletzt wurde 2018 das Maßnahmenkonzept sowie der Gebietszuschnitt des Aufwertungsgebiets Leipzig 
West aktualisiert und angepasst. Die Programmlaufzeit endet 2022. Darüber hinaus ist der Leipzig er 
Westen Teil des EU-Smart-City-Projektes Triangulum, in dessen Rahmen „zukunftsfähige [...] Lösungen für 
städtische Infrastrukturen, Energie und nachhaltige Mobilität“7 entwickelt und modellhaft umgesetzt wer-
den. Des Weiteren wurde 2018 ein neues Integriertes Stadtentwicklungskonzept mit dem Zeithorizont  
2030 (INSEK Leipzig 2030) beschlossen. Hierin sind Plagwitz und Kleinzschocher als Urbane Gebiete II 
kategorisiert.8 Für diese Varianten des Urbanen Gebiets ist laut INSEK die Prüfung und der eventuelle 
Einsatz von rechtlichen Instrumenten wie der Sozialen Erhaltungssatzung vorgesehen.9  
Die Abbildung 7 gibt einen Überblick über die Fördergebiete in Leipzig. Im Rahmen der Städtebauför-
derung wurden im Leipziger Westen öffentliche Fördermittel in die Instandsetzung und Sanierung de s 
Gebäudebestands, den öffentlichen Raum und die soziale Infrastruktur sowie in Netzwerk- und Beteili -
gungsstrukturen eingesetzt, die sich an den Bedarfen der Bewohner/-innen, lokalen Akteure und privaten 
sowie öffentlichen Wohnungseigentümer/-innen orientieren. 
 
7  Stadt Leipzig, INSEK 2030, B- 39 
8  Stadt Leipzig, INSEK 2030, C2.1- 20 
9  vgl. Stadt Leipzig. INSEK 2030, C2.1-12, 13 
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Abbildung 7: Fördergebietskulissen, Stand: 01/2020 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung 
Die Auflistung der verschiedenen Fördergebietskulissen unterstreicht, dass im Untersuchungsgebiet im Rah-
men der Städtebauförderung öffentliche Fördermittel in die Instandsetzung und Sanierung des Gebäu-
debestands, den öffentlichen Raum und die soziale Infrastruktur sowie in Netzwerk- und Beteili gungs-
strukturen eingesetzt werden, die sich an den Bedarfen der Bewohnerinnen und Bewohnern, lokalen Ak-
teure und privaten sowie öffentlichen Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern orientieren. 
In dem 2018 beschlossenen INSEK werden für alle Leipziger Ortsteile Handlungsansätze bis 2030  vor-
gestellt. Die das Untersuchungsgebiet betreffenden Ansätze sind in der Tabelle 4 zusammengestellt, so-
fern sie mehrfach auftraten. 
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Tabelle 4: Handlungsansätze bis 2030 für die im Untersuchungsgebiet gelegenen Ortsteile ge-
mäß INSEK 2030 
 
Plagwitz 
Kleinzschocher 
Nutzung des Instrumentensets „zum Erhalt und zur Schaffung bezahlbaren 
Wohnraums“ x x 
Ausbau der Bildungsinfrastruktur x x 
Verbesserung der Umweltqualität x  
„Qualifizierung von Innenentwicklung und Nachverdichtung durch mehr 
Grün im Stadtraum“ x  
Qualifizierung und Stärkung von Magistralen x x 
Beobachtung der sozioökonomischen Entwicklung und Begleitung mit klein-
teiligen präventiven Maßnahmen im Bereich Bildung und Soziales, Vernet-
zung von lokalen Akteuren 
 x 
„Sicherung und Qualifizierung von Kultur- und Freizeiteinrichtungen“; „Un-
terstützung kultureller Initiativen und Projekte“; Unterstützung sozialer, in-
tegrativer und Sportangebote 
x x 
„Sicherung und Profilierung innerstädtischer Gewerbeflächen“ x  
Ausbau bzw. Erneuerung der verkehrlichen Infrastrukturen  x x 
Weiterentwicklung von Sportstätten  x 
Quelle: Stadt Leipzig, INSEK 2030, S. 39- 45  
Zusammenfassend ist festzustellen, dass in den Ortsteilen des Untersuchungsgebiets Maßnahmen geplant 
sind, die die sozialen, kulturellen und verkehrlichen Infrastrukturen betreffen. Weiterhin genann te Ziele 
sind die Entwicklung innerstädtischer Gewerbeflächen sowie die Verbesserung der Umw eltqualität. In 
Kleinzschocher soll der sozioökonomischen Entwicklung besondere Aufmerksamkeit zuteilwerden; geplant 
ist unter anderem die Stärkung lokaler Netzwerke. In Plagwitz und Kleinzschocher sollen Instrumente „zum 
Erhalt und zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums“10 zum Einsatz kommen. 
Außerdem sind die Entwicklungsziele für den Ortsteil Plagwitz im Kontext des Smart-City-Projekts Trian-
gulum11 zu nennen. Hier sollen „zukunftsfähige  […] Lösungen für städtische Infrastrukturen, Energie und 
nachhaltige Mobilität“12 erarbeitet werden. 
Für Plagwitz wurde im Konzeptionellen Stadtteilplan von 2009 ein Maßnahmenpaket zur Umgestaltung 
des Plagwitzer Bahnhofs sowie dessen Umfeld angeregt. Dazu zählt beispielsweise der sich gegenwärtig 
in der Entstehung befindliche urbane Wald (vgl. Abbildung 8), der in unmittelbarer Nähe zum Un tersu-
chungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher gelegen ist. Ein weiteres Element des Umgestaltungskonzepts  ist 
die Anlage von grünen Wegeverbindungen in die umliegenden Quartiere. So werden Plagwitz und 
Kleinzschocher direkt an das umgestaltete Umfeld des Plagwitzer Bahnhofs angeschlossen. 13 Außerdem 
 
10  Stadt Leipzig, INSEK 2030, B-39, B-44, B-45 
11  vgl. Stadt Leipzig, INSEK 2030, B-11 
12  Stadt Leipzig, INSEK 2030, B-45 
13  Stadt Leipzig, Dezernat Stadtentwicklung und Bau, Stadtplanungsamt, Konzeptioneller Stadtteilplan für den Leipziger Wes-
ten, Präzisierung und Erweiterung 2009, Anlage B 
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soll eine „Grün-, Sport- und Bewegungsachse zum südlichen Auwald“ 14 geschaffen werden. Damit ver-
bunden sind erhebliche Attraktivitätssteigerungen im Umfeld des Untersuchungsgebiets, die sich wohn-
werterhöhend auswirken können. 
Abbildung 8: Umgestaltungstätigkeiten im Umfeld des Plagwitzer Bahnhofs im April 2019 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Aufnahme, April 2019 
2.2 Vorhandene Infrastrukturen 
Das Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher verfügt über eine Vielzahl von Kinder betreuungsein-
richtungen und Schulstandorten, deren Umfang und Entwicklung im Folgenden kurz skizziert werden soll. 
Für einen Ausbau der bestehenden Bildungsinfrastrukturen besteht grundsätzlich Bedarf: Im Ortsteil Plag-
witz liegt das Einwohnerwachstum über dem gesamtstädtischen Durchschnitt. In den Ortsteilen Plagwitz  
und Kleinzschocher wächst der Anteil an Kindern und/oder Jugendlichen besonders stark.15 
Kindertageseinrichtungen 
Die Anzahl der angebotenen Betreuungsplätze der Kindertageseinrichtungen im Planungsraum Westen 
umfassten im Jahr 2019 insgesamt 5.404 Plätze. 16 Dem standen im gleichen Jahr 5.134 angemeldete 
Kinder in Kindertageseinrichtungen gegenüber. Die Auslastung der angebotenen Betreuungsplätze in Kin-
dertageseinrichtungen beträgt dementsprechend für den Planungsraum Westen im Jahr 2019 95 % und 
lag über dem Vergleichswert der Stadt Leipzig mit 93,4 %. Im Planungsraum Westen besteht gemäß der 
 
14  Stadt Leipzig, INSEK 2030, B-39 
15  Stadt Leipzig, INSEK 2030, B-39, B-44, B-45 
16  „Kindertageseinrichtungen implizieren Kinderkrippen, Kindergärten, Integrationseinrichtungen und kombinierte Einrichtungen 
für Kinder im Alter von null bis sechs Jahren. Horte/Hortplätze sind in die ser Darstellung nicht integriert, da diese zum Prim-
arbereich zählen.“ (vgl. Stadt Leipzig, Kinder- und Jugendförderung, Planungsraumsteckbrief 2019, S. 19) 
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städtischen Kinder- und Jugendförderung eine hohe Auslastungsquote „weiterhin in nahezu allen Ortstei-
len“.17 Im Vergleich zum Jahr 2017 hat sich die Anzahl der angebotenen Betreuungsplätze um rund 10 % 
erhöht, dies entspricht einem Plus von 486 Plätzen. Durch die Kapazitätserweiterung ist der leichte Rück-
gang der Auslastungsquote von 97,8 % auf 95 % im Planungsraum Westen – bei einer weiterhin stei-
genden Anzahl an Kindern – zu erklären. 
Sowohl in Plagwitz als auch in Kleinzschocher ist die Zahl der angebotenen Betreuungsplätze in Kinder-
tageseinrichtungen seit 2014 angestiegen. Besonders deutlich ist der Anstieg in Plagwitz ausgefallen. In 
beiden Ortsteilen ist dennoch die Auslastungsquote hoch und liegt über der Quote im gesamten Planungs-
raum Westen. Die Tabelle 5 veranschaulicht sowohl die Auslastungsquote als auch die genaue Anzahl 
der Betreuungsplätze für die Ortsteile Plagwitz und Kleinzschocher. 
Tabelle 5: Anzahl angebotene Betreuungsplätze ausgewählter Ortsteile im Planungsraum Westen  
Anzahl Betreuungsplätze 
in Kindertageseinrichtun-
gen 
2014 
2015 
2016 
2017 
2018 
2019 
Auslastung 
2019 
Plagwitz 944 959 944 959 1.127 1.191 95,8 % 
Kleinzschocher 419 418 427 419 436 436 95,2 % 
Planungsraum Westen 4.516 5.035 4.955 4.918 5.277 5.404 95,0 % 
Quelle:  Stadt Leipzig, Kinder- und Jugendförderung, Planungsraumsteckbrief 2019 
Schulische Einrichtungen 
„Bei den Schülerzahlen an allgemeinbildenden Schulen der Stadt Leipzig ist bereits seit dem Schuljahr 
2009/2010 demografisch bedingt eine Trendwende zu anhaltendem Wachstum zu verzeichnen. Im Schul-
jahr 2019/20 wurde mit 53.218 Schüler/-innen ein neuer Höchststand erreicht. Im Vergleich zum Vorjahr 
wuchs die Gesamtanzahl an Schüler/-innen um 3,0 % (+1.534). “18 Im Planungsraum Westen stieg die 
Anzahl der Schülerinnen und Schüler an allgemeinbildenden Schulen zum Schuljahr 2019/20 auf 9.018 
an. Seit 2015/16 ist die Anzahl um rund 20 %, d. h. 1.138 Schülerinnen und Schüler gestiegen (vgl. 
Tabelle 6).  
Tabelle 6:  Entwicklung der Anzahl der Schülerinnen und Schüler für ausgewählte Ortsteile  
Anzahl Schülerinnen und Schü-
ler je Ortsteil und  
Schuljahr 
2015/16 
2016/17 
2017/18 
2018/19 
2019/20 
Plagwitz 1.012 1.116 1.227 1.165 1.229 
Kleinzschocher 906 896 887 1.109 1.189 
Planungsraum Westen 7.511 7.880 8.276 8.661 9.018 
Quelle:  Stadt Leipzig, Leipzig Informationssystem, Schulen 
 
17  Stadt Leipzig, Kinder- und Jugendförderung, Planungsraumsteckbrief 2019, S. 20. 
18  Stadt Leipzig, Kinder- und Jugendförderung, Planungsraumsteckbrief 2019, S. 20. 
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In Plagwitz ist die Zahl der Schüler/-innen bis 2017/18 um rund 200 angestiegen und bewegt sich 
2019/20 nach einem kleinen Einbruch auf demselben Niveau. In Kleinzschocher war die Anzahl der Schü-
lerinnen und Schüler an allgemeinbildenden Schulen von 2015/16 bis 2017/18 leicht rückläufig, ist seit-
dem aber deutlich angestiegen. 2019/20 betrug die Zahl der Schüler/-innen nun 1.189 gegenüber 906 
im Schuljahr 2015/16. 
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3. Gebietsabgrenzung 
Im gesamten Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher lebten zum 31.12.2020 rund 12.000 Einwoh-
nerinnen und Einwohner mit Hauptwohnsitz.19 Für die Analyse im Rahmen der Detailuntersuchung war es 
zweckmäßig, Teilgebiete abzugrenzen. Dadurch reduziert sich entsprechend die Fallanzahl (n). Grund -
lage für die Abgrenzung von Teilgebieten waren die Bau- und Nutzungsstruktur sowie die vor Ort durch 
die Ortsbildanalyse gewonnenen Erkenntnisse. Die Abgrenzung erfolgte auf der Ebene der statistischen 
Blöcke. Dabei wurden die Blöcke hinsichtlich ihres überwiegenden Charakters eingeordnet. Mit der Bil-
dung von Teilgebieten wird auch der Rechtsprechung gefolgt, wonach bei der Festlegung von Sozialen 
Erhaltungsgebieten ein hoher Anteil der schützenswerten Wohnbevölkerung mit dem Instrument er reicht 
werden soll. Dies ist nicht der Fall, wenn unbewohnte Gebiete in das Satzungsgebiet aufgenommen wer-
den. 
In einem ersten Schritt wurden Blöcke ausgeschlossen, die nicht durch Wohnbebauung geprägt sind. Dazu 
gehören zusammenhängende Grün- und Freiflächen, Gemeinbedarfsflächen, gewerblich und industr iell 
genutzte Bereiche oder Sonderbauflächen. Anschließend wurden Wohngebiete ausgeschlossen, die durch 
Ein- und Zweifamilienhäuser o. ä. Strukturtypen geprägt sind. Außerdem wurden auch einzelne Gebäude 
in Gebieten, die nicht durch Wohnnutzung geprägt sind, herausgenommen. Diese Gebäude weisen keinen 
städtebaulichen Zusammenhang zu den gebildeten Teilräumen auf und können aufgrund ihrer ger ingen 
Anzahl nur schwerlich ein städtebauliches Gewicht oder negative städtebauliche Folgen beg ründen. In 
diesen Gebieten ist der Einsatz des sozialen Erhaltungsrechts aus gutachterlicher Sicht nich t ausreichend 
begründbar. Außerhalb der somit gebildeten Untersuchungskulisse befinden sich:  
▪ Grün- und Freiflächen wie der Volkspark Kleinzschocher und die angrenzenden Sportstätten,  
▪ Kleingartenanlagen,  
▪ gewerblich/industriell genutzte Gebiete, z. B. Flächen nördlich der Limburgerstraße,  
Diese Bereiche werden als „Gebiete ohne Relevanz“ für das soziale Erhaltungsrecht bezeichnet und sind 
in der Abbildung 9 dargestellt.  
 
 
19  vgl. Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Ordnungsamt, Einwohnerregister, 31.12.2020. 
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Abbildung 9: Gebiet ohne Relevanz 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
Die Auswertung der Haushaltsbefragung erfolgte in mehreren Phasen und kleinrä umig auf Ebene der 
statistischen Blöcke, indem die einzelnen Indikatoren miteinander verglichen wurden. Im Ergebnis der Ana-
lyse erfüllen einige der Wohnblöcke die Anwendungsvoraussetzungen für das soziale Erhaltungsrecht. In 
der Addition dieser Wohnblöcke ergibt sich ein stadträumlich zusammenhängendes Gebiet (vgl. Abbil -
dung 10), das den Großteil des Untersuchungsgebiets umfasst. Daraus ergeben sich die folgenden zwei 
Teilgebiete: 
▪ Das empfohlene Soziale Erhaltungsgebiet erfüllt die Voraussetzungen für die Anwendung des 
sozialen Erhaltungsrechts. 
▪ Das restliche Untersuchungsgebiet erfüllt die Voraussetzungen für die Anwendung des sozialen 
Erhaltungsrechts nicht. 
 
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Abbildung 10: Unterteilung des Untersuchungsgebiets 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
Für das empfohlene Soziale Erhaltungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher ist in den folgenden Kapiteln eine 
detaillierte Analyse aller Indikatoren dargestellt. Für das restliche Untersuchungsgebiet wurden ebenfalls 
alle Indikatoren ausgewertet. Im Ergebnis erfüllt dieses Gebiet die Anwendungsvoraussetzungen für das 
soziale Erhaltungsrecht nicht. Dies ist mit den fehlenden baulichen Aufwertungspotenzialen sowie den Ei-
gentumsverhältnissen zu begründen. Die Wohngebäude befinden sich fast ausschließlich im kommunalen 
und genossenschaftlichen Eigentum. Der übrige Wohnungsbestand besteht zu weiten Teilen aus Eigen-
tumswohnungen. Das Potenzial für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist damit kaum 
vorhanden. Daneben befindet sich der Gebäudebestand in einem guten bis sehr guten Zustand, d. h. die 
Fassaden und Bauteile weisen keine Schäden und kein dringendes Sanierungspotenzial auf. Zudem sind 
83 % der Wohngebäude bereits mit einer Fassadendämmung ausgestattet, sodass nur ein geringes ener-
getisches Modernisierungspotenzial besteht. Dieses Potenzial besteht nur noch in einem kleinen Bereic h 
des genossenschaftlichen Wohnungsbestands, d. h. die Steuerungswirkung im privaten Bestand ist nicht 
mehr vorhanden. In diesem Teilgebiet ist von einer stabilen Bevölkerungszusammensetzung ausz ugehen 
und kein baulicher Aufwertungsdruck nachzuweisen.  
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4. Aufwertungspotenzial 
Das Aufwertungspotenzial beschreibt die im Gebiet vorhandenen Möglichkeiten zur Erhöhung des Wohn-
werts durch mietumlagefähige, kostenaufwendige Ausstattungsmerkmale (Modernisierung), Grundrissän-
derungen von Wohnungen, die u. a. mit der Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen einhergehen, 
oder durch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Zur Bestimmung des Aufwertungspot en-
zials im Untersuchungsgebiet wurden Indikatoren erfasst und bewertet, die als sachliche und materielle 
Voraussetzungen für eine Aufwertung des Wohnungsbestands angesehen werden.  
Bei den Indikatoren zum Aufwertungspotenzial spielen insbesondere die Attraktivität des Gebäudebe-
stands und typische Aufwertungspotenziale des Gebäudebestandes abhängig von Gebäudealter und 
Bauepoche, die Eigentumsverhältnisse, der bauliche Zustand des Gebäudes und der Ausstattungszustand 
der Wohnungen sowie deren Größe und Struktur eine Rolle. In diesem Kapitel werden diese Indikatoren 
einzeln betrachtet und wo möglich miteinander in Bezug gesetzt. 
Je schlechter die Grundausstattung eines Gebäudes ist und je länger eine Sanierung zurückliegt, des to 
höher ist üblicherweise das Potenzial zum Austausch oder zur Erneuerung von Bauteilen und Ausstattungs-
merkmalen. Dies betrifft insbesondere den energetischen Zustand der Wohngebäude im Hinblick auf die 
Heizungsanlage, die Fenster, das Dach oder die Fassade. Um gebietstypische Besonderheiten herauszu-
arbeiten und zu einer belastbaren Gesamteinschätzung des Aufwertungspotenzials im Untersuchungsge-
biet zu kommen, werden in einem ersten Schritt die im Untersuchungsgebiet vorwiegenden Baualtersklas-
sen und Eigentumsverhältnisse betrachtet. Daraus werden Schwerpunkte für die Auswertung der erhobe-
nen Primärdaten (gebäudescharfe Ortsbildanalyse und auf Blockebene anonymisierte Haushaltsbefra-
gung) abgeleitet und der Gebäude- und Wohnungsbestand hinsichtlich dieser Schwerpunkte unter sucht. 
Im Ergebnis wird das Aufwertungspotenzial nicht nur über einzelne Indikatoren quantifiziert, sondern ba-
siert auf dem komplexen Zusammenspiel aller Indikatoren, welches erst in deren Zusammenführun g und 
Abwägung aussagekräftig wird. 
4.1 Gebäudealter 
Abbildung 11 und Abbildung 12 veranschaulichen gebäudescharf die Verteilung des Wohnungsbestan-
des nach Baualtersklasse im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet . Zwei Drittel der Gebäude sind 
Gründerzeitgebäude mit Baujahr bis 1918 und weitere 24 % sind bis 1945 entstanden. Über 90 % der 
Gebäude stammen folglich aus der Zeit vor dem Zweiten Weltkrieg. Nur rund 3 % der Wohnungen  
wurden zwischen den Jahren 1946 und 1990 errichtet. Nach 1990 entstanden rund 6 % der Gebäude. 
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Abbildung 11: Gebäudealter bezogen auf die Anzahl der Wohngebäude 20 (gebietsscharf) 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bode nordnung, 2021 
Wegen seiner historischen Bauweise mit Ornamenten und hohen Deckenhöhen ist der gründerzeitliche 
Altbaubestand schon lange attraktiv für Mieter/-innen und Eigentümer/-innen. Neben der Aufteilung 
in Wohneigentum bestehen Potenziale – wenn bauordnungsrechtlich möglich – durch das Hinzufügen von 
Ausstattungsmerkmalen wie z. B. Aufzügen, große und hochwertig ausgestattete Badezimmer, neue und 
größere Balkone oder Zweit-Balkone, Fußbodenheizungen oder Video-Gegensprechanlagen. Dies bele-
gen Beispiele aus verschiedenen deutschen Großstädten wie Berlin (Nord-Neukölln und Prenzlauer Berg 
in Berlin), Leipzig (Eisenbahnstraße, Am Lene-Voigt-Park) oder Köln (Severinsviertel). 
In den vergangenen Jahren rücken vermehrt auch neuere Bestände in den Fokus von Investor/-innen 
und immobilienwirtschaftlichen Unternehmen. So ermöglichen der Reformwohnungsbau der 1920er 
und 1930er Jahre  und auch der  Geschosswohnungsbau aus den Jahren 1950 bis 1990  vielfältige 
Aufwertungspotenziale für die Eigentümer/-innen. Neben den schon beschriebenen Maßnahmen wie der 
energetischen Ertüchtigung oder der Veränderung von Wohnungsstrukturen, z. B. durch die Schaffung 
großzügiger Wohnungsgrundrisse oder der Zusammenlegung von Wohnungen, bestehen in diesen Be-
ständen Potenziale durch die (Neu)Errichtung von Bauteilen wie Balkonen oder Aufzügen. Die Bestände 
dieser Baualtersklassen umfassen zudem oft ganze Gebäudeblöcke oder Siedlungen in homogener Ei-
gentumsstruktur (und entsprechend potenziell großem Umfang an Wohnungen pro Maßnahme), sodass 
bauliche Veränderungen in diesen Beständen erhebliche Auswirkungen auf die Bewohner/-innenstr uktur 
eines Viertels haben können. 
Die oben genannten Ausstattungsmerkmale erhöhen den Wohnwert und sind als Modernisierungen umla-
gefähig. Damit tragen sie zur Erhöhung der Mietkosten bei und können zur Verdrängung eink ommens-
schwacher Haushalte oder von Haushalten mit bereits hoher Warmmietbelastung führen. 
 
20  Mehrfamilienhäuser ohne Ein- und Zweifamilienhäuser sowie ähnliche Bautypen. 
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Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
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28 
Abbildung 12: Gebäudealter im Untersuchungsgebiet  
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bode nordnung, 2021 
4.2 Wohnungsschlüssel und Wohnfläche 
Das soziale Erhaltungsrecht entfaltet durch die Genehmigungskriterien eine Schutzwirkung für die Erhal-
tung der Wohnungsstrukturen und des Wohnungsschlüssels nach Größe und Zimmeranzahl. 
Entsprechend der Haushaltsbefragung hat der Großteil des Wohnungsbestands im empfohlenen Sozialen 
Erhaltungsgebiet eine Wohnungsgröße zwischen 40 und 79 Quadratmeter. Die mittlere Wohnfläche pro 
Haushalt beträgt 65 Quadratmeter im Median. Wie in Abbildung 13 dargestellt wird, ist der Anteil der 
Wohnungen zwischen 60 und 79 Quadratmetern mit 40 % am höchsten gefolgt von den Wohnungen mit 
40 bis 59 Quadratmetern, die einen Anteil von 35 % haben. 17 % des Bestands weisen eine Größe von 
mehr als 80 Quadratmeter auf. Der Anteil kleiner Wohnungen mit einer Fläche von bis zu  40 Quadrat-
meter ist mit 7 % am Gesamtwohnungsbestand sehr gering. Aus der Abbildung 14 geht hervor, dass drei 
Fünftel der Wohnungen ein bis zwei Zimmer haben.21  
 
21  In der Haushaltsbefragung wurde die Zimmeranzahl nur als ganzzahliger Wert abgefragt, sodass beispielsweise auch eine 
Wohnung mit 1,5 Zimmern gegebenenfalls in die Kategorie der 2-Zimmer-Wohnungen fallen kann. 
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Abbildung 13: Wohnfläche im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Abbildung 14: Anzahl der Zimmer im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
4.3 Eigentumsverhältnisse und Umwandlungspotenzial 
Private Eigentumsformen bieten hohes Potenzial für die derzeit renditereiche Bildung von Wohnungs- 
und Teileigentum. Infolge der Umwandlung von Miet- in (Einzel-)Eigentum werden die umgewandelten 
Wohnungen häufig dem Mietwohnungsmarkt entzogen, was langfristig zu einer Veränderung der Eigen-
tumsverhältnisse in einem Gebiet führen kann, die wiederrum oftmals eine Veränderung der Bev ölke-
rungszusammensetzung nach sich zieht. Zudem verfügen Eigentumswohnungen i. d. R. über einen höheren 
Ausstattungszustand als Mietwohnungen, sodass im Zuge von Umwandlungen mit der Schaffung zusätzli-
cher Ausstattungsmerkmale zu rechnen ist. 
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Das empfohlene Soziale Erhaltungsgebiet ist stark durch Mietwohnungen geprägt. 96 % der  Haushalte 
wohnen zur Miete, demgegenüber sind nur 4 % der befragten Haushalte selbstnutzende Eigentümer/-
innen. Abbildung 15 belegt, dass die Struktur der Vermieter/-innen im empfohlenen Sozialen Erhaltungs-
gebiet stark durch private Wohnungsunternehmen und private Hauseigentümer/-innen dominiert ist. Der 
Anteil von kommunalen oder genossenschaftlichen Wohnungen ist mit 10 % gering. Demgegenüber be-
finden sich zwei Drittel der Wohnungen im Eigentum privater Hauseigentümer/-innen oder privater Woh-
nungsunternehmen. Für diese Wohnungen besteht ein hohes Umwandlungspotenzial. 18 % der Wohnun-
gen im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet sind vermietete Eigentumswohnungen, 4 % sind von den 
Eigentümer/-innen selbstgenutzte Eigentumswohnungen. 
Abbildung 15: Eigentumsform der Wohngebäude 22 (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
4.4 Sanierungs-/Modernisierungszustand der Wohngebäude gemäß Ortsbildanalyse  
Im Mai 2021 wurde eine gebäudescharfe Ortsbildanalyse durch die LPG mbH durchgeführ t, um die 
Ausstattung der Wohngebäude23 zu erfassen. In der Regel handelt es sich um straßenseitige Einschätzun-
gen, je nach Baustruktur konnten auch die straßenabgewandten Gebäudeseiten begutachtet werden. Die 
Aussagen beziehen sich daher immer auf den öffentlich einsehbaren Anteil des Gebäudes. Bei der Ana-
lyse wurden Fassadenzustand und -dämmung, Balkone, Fenster, bereits durchgeführte Aufstockungen und 
Dachgeschossausbauten, die Nutzung der Erdgeschosse sowie aktuelle Bautätigkeiten aufgenommen. Ins-
gesamt wurden 7 20 Aufgänge im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet erfasst. 24 Die wesentlichen 
Erkenntnisse der Ortsbildanalyse sind in den folgenden Tabellen und Abbildungen dargestellt. 
Der Anteil von Fassaden in ungepflegtem/schadhaftem und mäßigem Zustand umfasst im empfohlenen 
Sozialen Erhaltungsgebiet 11 % der Wohngebäude. Vollständig leerstehende und teilweise stark sanie-
rungsbedürftige Gebäude sind im Leipziger Stadtbild bis heute präsent. Im empfohlenen Sozialen Erhal-
tungsgebiet beträgt ihr Anteil 2 %. Der überwiegende Anteil der Wohngebäude weist einen normalen 
Erhaltungszustand auf, ein Viertel ist sehr gepflegt. Anhand der Abbildung 16 wird deutlich, dass es keine 
 
22  Mehrfamilienhäuser ohne Ein- und Zweifamilienhäuser sowie ähnliche Bautypen. 
23  Mehrfamilienhäuser ohne Ein- und Zweifamilienhäuser sowie ähnliche Bautypen. 
24  Im restlichen Untersuchungsgebiet wurden 51 Hausaufgänge erfasst. 
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räumliche Konzentration besonders gepflegter oder schadhafter Fassaden gibt. Die Straßenzüge un d 
Blöcke sind hinsichtlich des Fassadenzustands sehr durchmischt. Lediglich im Nordosten ist es etwas homo-
gener. Im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet konzentrieren sich die Gebäude mit Aufwertungspo-
tenzial. Gleichzeitig belegt die Abbildung 16 aber auch, dass schon überwiegend Fassadensanierungen 
in den vergangenen Jahren durchgeführt wurden. 
Tabelle 7: Ergebnisse der Ortsbildanalyse bezogen auf die Anzahl der Wohngebäude 25 (ge-
bietsscharf) 
Merkmal Kategorien Plagwitz/Kleinzschocher 
(N=720) 
Fassadenzustand 
sehr gepflegt: renovierte oder gut erhal-
tene Fassade 26 % 
normal: keine Schäden, einzelne kleine 
Schönheitsfehler 64 % 
mäßig: Schäden, deutliche Abnutzungser-
scheinungen 8 % 
ungepflegt: große Schäden, stark erneue-
rungsbedürftig 3 % 
Leerstand Wohnhaus steht offenbar vollständig leer 
(„Ruine“) 2 % 
Fassadendämmung 
zeitgemäße Dämmung vorhanden 15 % 
vsl. nicht mehr zeitgemäße Dämmung vor-
handen 1 % 
keine Dämmung vorhanden, aber Däm-
mung wahrscheinlich möglich 44 % 
keine Dämmung vorhanden und Dämmung 
unwahrscheinlich (würde Attraktivität des 
Gebäudes abwerten ) 
40 % 
Quelle: LPG mbH, Ortsbildanalyse 2021; Anteile gerundet, daher kann die Summe der einze lnen Merkmalsbe-
reiche ungleich 100 % sein 
 
25  Mehrfamilienhäuser ohne Ein- und Zweifamilienhäuser sowie ähnliche Bautypen. 
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32 
Abbildung 16: Ergebnisse der Ortsbildanalyse: Fassadenzustand 
 
Quelle: Eigene Darstellung nach Ortsbildanalyse der LPG mbH, 2021 
Abbildung 17: Schadhafte Fassade Abbildung 18: Fassade mit Dämmung 
  
Quelle: LPG mbH, eigene Aufnahme, Mai 2021 Quelle: LPG mbH, eigene Aufnahme, Mai 2021 
Flächendeckend besteht ein sehr hohes Potenzial für die Dämmung der Fassaden. 84 % der Fassaden im 
empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet sind nicht gedämmt. Davon ist bei 44 % der Gebäude eine Däm-
mung mutmaßlich eine mögliche Modernisierungsoption. Bei den anderen 40 % ist eine Fassadendäm-
mung unwahrscheinlich, da sie das Gebäude äußerlich negativ verändern würde, weil die Fassade nach 
der Dämmung nicht in gleicher Ästhetik herstellbar wäre. Letzteres betrifft in der Regel Gründerzeithäuser 
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Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
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mit aufwändig verzierten Schmuckfassaden (beispielsweise wegen individueller Stuckelemente, Materi-
alwechseln oder dem Einsatz von Naturstein). 
Abbildung 19: Ergebnisse der Ortsbildanalyse: Fassadendämmung 
 
Quelle: Eigene Darstellung nach Ortsbildanalyse der LPG mbH, 2 021 
In der Regel wurden nur Balkone 26 erfasst, die vom öffentlichen Straßenraum aus sichtbar sind. Hierbei 
wurde das Vorhandensein straßenseitiger Balkone an 4 % der Gebäude festgestellt, 1 % davon waren 
nachträglich angebracht. Im Untersuchungsgebiet befinden sich die meisten Balkone jedoch rückwärtig an 
den Gebäuden, sodass die Ergebnisse der Haushaltsbefragung mit in die Beurteilung einbezogen werden 
müssen (siehe Kapitel 4.5). Demnach verfügen 68 % der Haushalte über einen Balkon (oder Loggia/Win-
tergarten/Terrasse), 3 % haben sogar mehr als einen. Es besteht im empfohlenen Sozialen Erhaltungsge-
biet folglich noch weiteres Potenzial für den Anbau von Balkonen. 
Bei der Ortsbegehung wurden 2 % der Fenster als eindeutig erneuerungsbedürftig und schadhaft iden-
tifiziert. Somit besteht ein Potenzial für den Austausch und die Erneuerung der Fenster mindes tens bei 
diesen Wohngebäuden. Weiteres Potenzial z. B. durch den Einbau moderner, schall- und wärmeisolie-
render dreifach Verglasungen ist davon unabhängig bei dem überwiegenden Anteil des Fensterbestan-
des vorhanden. In der Haushaltsbefragung wurde demnach auch ein deutlich höheres Potenzial ermittelt 
(vgl. nächstes Kapitel). 
 
26  Die Kategorie umfasst auch Loggien oder ähnliches. 
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Tabelle 8: Ergebnisse der Ortsbildanalyse bezogen auf die Anzahl der Wohngebäude 27 (ge-
bietsscharf) 
Merkmal Kategorien Plagwitz/Kleinzschocher 
(N=720) 
Fenster schadhaft, 
deutlich erneuerungsbedürftig28 
2 % 
DG-Ausbau/ 
Aufstockung 
Dachgeschoss  
ausgebaut/aufgestockt 65 % 
Potenzial zum  
Dachgeschossausbau29 34 % 
Quelle: LPG mbH, Ortsbildanalyse 2021; Anteile gerundet, daher kann die Summe der einzel nen Merkmalsbe-
reiche ungleich 100 % sein 
Zwar unterliegt die Schaffung von neuem Wohnraum in Sozialen Erhaltungsgebieten keinem Genehmi-
gungsvorbehalt – anders verhält es sich bei städtebaulichen Erhaltungsgebieten, die auch den Neubau 
von Gebäuden reglementieren –, dennoch kann der Ausbau von Dachgeschossen an Bestandsgebäuden 
erhaltungsrechtlich bedeutsam sein. Dies ist dann der Fall, wenn der neu geschaffene Wohnraum mit der 
darunter liegenden Wohnung verbunden werden soll, sodass eine Maisonettewohnung entsteht. Dies ver-
ändert die Wohnungsgröße bzw. die Anzahl der Wohnräume der betroffenen Bestandswohnung. Außer-
dem kann der Dachgeschossausbau oder die Aufstockung von Wohngebäuden Ausgangspunkt zur Schaf-
fung zusätzlicher Ausstattungsmerkmale wie dem Anbau eines Aufzugs sein. 
Im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet wurde das Potenzial zum Dachgeschossausbau bzw. zur Auf-
stockung bereits bei 65 % der Wohngebäude genutzt. Somit besteht für rund jedes dritte Wohngebäude 
das Potenzial zur Erweiterung der Wohnfläche durch einen Dachgeschossausbau bzw. durch eine Aufsto-
ckung30 des Gebäudes. Im gesamten empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet befinden sich zahlreiche 
einzelne Wohngebäude mit entsprechendem Potenzial, welche überwiegend im privaten Besitz sind. Im 
Bereich Limburger Straße und Antonienstraße gibt es zusammenhängende Wohnanlagen im kommunalen 
oder genossenschaftlichen Bestand, die aufgrund ihres homogenen Erscheinungsbilds ein besonders hohes 
Aufstockungspotenzial aufweisen. Ein einmal entwickeltes Konzept lässt sich hier leicht auf alle anderen 
Bauten desselben Typs übertragen, während bei Einzelbauten stets individuelle Entwürfe vonnöten sind. 
 
27  Mehrfamilienhäuser ohne Ein- und Zweifamilienhäuser sowie ähnliche Bautypen. 
28  Bei der Begehung von außen kann kein abschließender Eindruck aller Fenster erlangt werden, weshalb die Daten der Haus-
haltsbefragung miteinzubeziehen sind. 
29  umfasst alle Dächer, die noch nicht ausgebaut/aufgestockt wurden, ausgenommen Dächer mit Penthouse oder genutzter 
Dachfläche; keine baurechtliche Prüfung erfolgt. 
30  umfasst alle Dächer, die noch nicht ausgebaut/aufgestockt wurden, ausgenomme n Dächer mit Penthouse oder genutzter 
Dachfläche; keine baurechtliche Prüfung erfolgt. 
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Abbildung 20: Ergebnisse der Ortsbildanalyse: Dachgeschossausbau/ Aufstockungspotenzial 
 
Quelle: Eigene Darstellung nach Ortsbildanalyse der LPG mbH, 2021 
4.5 Ausstattungszustand 
In der Genehmigungspraxis sind Maßnahmen, die zur Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands 
einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderun-
gen dienen, gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 BauGB grundsätzlich zu genehmigen. Eine Soziale 
Erhaltungssatzung soll damit nicht dazu beitragen, einen im Quartier möglicherweise vorhandenen bauli-
chen Substandard zu konservieren. 
Die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen sind bei der Beurteilung von Maßnahmen zu berück-
sichtigen, d. h. sie sind abwägend zu prüfen. Nach § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 BauGB ist die 
Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes unter Wahrung der bauordnungsrech tlichen Min-
destanforderungen zu genehmigen. Daraus erwächst ein konkreter Genehmigungsanspruch bei der A n-
tragsstellung. Die Formulierung umfasst zwei zu berücksichtigende Merkmale bei der baulichen Änderung 
von Gebäuden.  
▪ Zum einen sind die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen zu wahren. Diese umfas sen 
z. B. die Ausstattung der Gebäude mit Sanitär-, Frisch- und Abwasser- sowie Elektroinstallationen. 
Sie stellen die untere Grenze für zu genehmigende Maßnahmen dar.  
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▪ Zum anderen bezieht sich der zeitgemäße Ausstattungszustand auf eine durchschnittliche Woh-
nung, die „in diesem Gebiet [...] von Bevölkerungsschichten der Art, aus der sich die Wohnbevöl-
kerung des betreffenden Milieuschutzgebiets zusammensetzt, beansprucht wird“ und dessen Her-
stellung ebenfalls zu genehmigen ist.31  
Zu diesem Sachverhalt – der für die Beurteilung anzuwendenden Maßstabsebene – gibt es keine einheit-
liche Rechtsprechung. Der Ausstattungszustand kann über den bauordnungsrechtlichen Mindes tanforde-
rungen liegen und stellt damit zugleich die obere Grenze der zu genehmigenden Maßnahmen dar. Diese 
Maßnahmen können jedoch dazu führen, dass Mieten ansteigen und bestimmte Bevölkerungsgruppen 
verdrängt werden. Diese Regelung verhindert aber, dass in Erhaltungsgebieten unzulängliche bauli che 
Zustände unterhalb der bauordnungsrechtlichen Vorgaben, ein sogenannter Substandard (z. B. Ofenhei-
zung), erhalten bleiben.32 Als zeitgemäße Ausstattung einer Wohnung werden in der Rechtsprechung u. a. 
die Warmwasserversorgung durch Gasetagenheizungen und der Einbau von Isolierverglasungen identi-
fiziert.33 Einzelkohleöfen und einfachverglaste Fenster entsprechen diesem Zustand nicht mehr.  
Zur Bestimmung des gegenwärtigen Ausstattungszustands der Wohnungen und Gebäude im empfohlenen 
Sozialen Erhaltungsgebiet wurden die in der Tabelle 9 dargestellten Ausstattungsmerkmale in der Haus-
haltsbefragung erhoben. Die Merkmale sind thematisch gruppiert. Anhand der Ausstattungsmerkm ale 
können 
▪ nachholende Sanierungspotenziale zur Anpassung an einen zeitgemäßen Ausstattungszustand, 
z. B. durch den Einbau einer Sammelheizung, eines Bades oder einer innenliegenden Toilette, 
▪ das energetische Modernisierungspotenzial, z. B. durch die Dämmung von Fassaden oder den 
Austausch von einfachverglasten Fenstern und 
▪ die Möglichkeiten für den An- oder Einbau zusätzlicher, wohnwerterhöhender Ausstattungs-
merkmale wie einer Fußbodenheizung, eines zweiten Balkons oder eines Aufzugs 
festgestellt werden. Der Ausstattungszustand dient außerdem als Grundlage zur Ermittlung des gebiets-
typischen Ausstattungszustands, der sich aus der überwiegenden Anzahl der vorhandenen Merkmale 
zusammensetzt. 
Gebietstypischer Ausstattungszustand 
Der gebietstypische Ausstattungszustand umfasst die Ausstattungsmerkmale, die in zwei Drittel des Woh-
nungsbestands nachweisbar sind.34 Damit wird der zeitgemäße Ausstattungszustand einer durchschnittli-
chen Wohnung gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 BauGB als Standard definiert. Darüber hinaus 
gehende bzw. zusätzliche Ausstattungsmerkmale würden den Wohnwert und ggf. auch die Miete erhöhen. 
 
31  Mitschang, Stephan, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar, 13. Auflage 2016, Rn. 52. 
32  Mitschang, Stephan, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar, 14. Auflage 2019, Rn. 51. 
33  OVG Berlin, 10.06.2004 - OVG 2 B 3.02, IBRRS 2004, 3556. 
34  vgl. BGH, 19.2.1992, VIII ARZ 5/91, Rn 41: Nach allem ka nn als "allgemein üblich" im Sinne von § 541 b Abs.1 2. Halbs. 
BGB nur ein Zustand angesehen werden, der bei deutlich mehr als nur der Häl fte der Mietwohnungen festzustellen ist. Eine 
deutliche Mehrheit ist anzunehmen, wenn mindestens 2/3 der maßgeblichen Wohneinheiten entsprechende Ausstattungsmerk-
male aufweisen  
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Sie sind somit als Modernisierung zu definieren, für die das soziale Erhaltungsrecht eine Steuerungswir-
kung erzielen kann. 
Der gebietstypische Ausstattungszustand des Wohnungsbestands im empfohlenen Sozialen Erhaltungs-
gebiet entspricht einer Wohnungsausstattung mit folgenden Ausstattungsmerkmalen: 
▪ Badezimmer mit WC sowie Dusche oder Badewanne 
▪ innenliegende Toilette 
▪ Zentral- oder Fernheizung 
▪ zentrale Warmwasserversorgung  
▪ ein Erstbalkon35 
▪ Gegensprechanlage ohne Kamera 
Nachholendes Sanierungspotenzial 
Als nachholendes Sanierungspotenzial werden Ausstattungsmerkmale definiert, die auf einen Substan-
dard hindeuten und nicht den bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen entsprechen. Dazu gehören 
Wohnungen ohne eigenes Bad, mit Ofenheizung zur Beheizung der Wohnräume und mit einfachverglas-
ten Fenstern. 
Nur einzelne Wohnungen im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet sind noch mit Ofenheizung, N acht-
speicheröfen und/oder ohne Badezimmer ausgestattet. Auch die Ausstattung mit einfachverglasten Fens-
tern bildet einen Substandard ab. Das nachholende Sanierungspotenzial dieses Merkmals ist im empfoh-
lenen Sozialen Erhaltungsgebiet mit 20 % relativ hoch. Auch der hohe Anteil an Kasten-Doppelfen stern 
mit 34 % korrespondiert mit dem festgestellten Baualter und kann je nach Beschaffenheit und Alter ein 
Sanierungspotenzial begründen. 
Energetisches Modernisierungspotenzial 
Energetische Modernisierungen sind bauliche Veränderungen, durch die Endenergie in Wohngebäuden 
nachhaltig eingespart werden soll. Dabei ist die energetische Sanierung zur Erreichung der bauli chen 
Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zulässig. Anhand dieser Ausstattungsmerk-
male wird darüber hinaus Potenzial für die energetische Modernisierung des Gebäudebestands deutlich. 
Mehr als die Hälfte des Wohnungsbestands bietet, der Haushaltsbefragung folgend, Potenzial für di e 
Ausstattung mit Isolier-/Wärmeschutzverglasung oder Schallschutzfenstern. Darüber hinaus bestätigt die 
Haushaltsbefragung die bereits per Ortsbildanalyse festgestellten Potenziale zur Fassadendämmung. 
Bei diesem Merkmal ist auf die gebäudescharfe Erhebung im Rahmen der Ortsbildanalyse abzustellen.  
 
35  Diese Kategorie umfasst auch einen Wintergarten, eine Loggia oder T errasse. Die im Rahmen der Haushaltsbefragung er-
mittelte Größe des Erstbalkons beträgt im empfohlenen Sozialen Erhaltung sgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 5,0 qm im Me-
dian. Zu beachten ist, dass nur ganzzahlige Werte in die Berechnung eingegangen sind, d. h. Angaben wie 4,5 qm zu 5 qm 
aufgerundet wurden. Es ist daher anzunehmen, dass die tatsächliche Balkongröße weniger als 5,0 qm beträgt. 
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Diese Maßnahmen der energetischen Modernisierung sind nach dem GEG mietumlagefähig. Mit einer 
Ausnutzung dieses Potenzials ist in naher Zukunft daher zu rechnen. 
Tabelle 9: ausgewählte Ausstattungsmerkmale (haushaltsbezogen) 
Ausstattungsmerkmal Plagwitz/Kleinzschocher 
(n=1.417) 
Badezimmer  
mit Dusche oder Badewanne 82 % 
mit Dusche und Badewanne 18 % 
WC im Bad 97 % 
Gäste-WC (zusätzlich) 7 % 
Beheizung der Wohnung über  
Ofenheizung 1 % 
Nachtspeicherheizung 1 % 
Gas-Etagenheizung 13 % 
Zentralheizung/Fernheizung 75 % 
Fußbodenheizung 11 % 
Warmwasserversorgung  
dezentrale Warmwasserversorgung  9 % 
zentrale Warmwasserversorgung  88 % 
Fenster (überwiegend)  
Einfachverglasung  20 % 
Kasten-Doppelfenster 34 % 
Isolier-/Wärmeschutzverglasung oder Schallschutzfenster 43 % 
zusätzliche Ausstattung  
Balkon1 68 % 
weitere/r Balkon1 3 % 
Aufzug 9 % 
überwiegend hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein oder Fliesen 22 % 
Einbauküche (vom Vermieter eingebaut) 16 % 
Gegensprechanlage ohne Kamera 82 % 
Gegensprechanlage mit Kamera 11 % 
Energiesparende Ausstattung  
Solaranlage zur Erwärmung von Wasser oder zur Stromgewinnung 3 % 
gedämmte Fassade 45 % 
energiesparende Heizungsanlage² 4 % 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 ; 1: umfasst auch Loggia/Wintergarten/Terrasse; ²: z. B. Kraft-Wärme-Kopp-
lung, Brennwerttechnik; Summe der einzelnen Merkmalsbereiche ergibt aufgrund von missings/keine An-
gabe oder Mehrfachnennungen nicht immer 100 % 
Potenzial für den zusätzlichen An- bzw. Einbau von Ausstattungsmerkmalen 
Während das nachholende Sanierungspotenzial zur Anpassung an den zeitgemäßen Ausstattungszustand 
im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet nur einen kleinen Anteil des Wohnungsbestands umfasst, weist 
ein Großteil der Wohnungen hohes Potenzial für die Ausstattung mit zusätzlichen wohnw erterhöhenden 
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Ausstattungsmerkmalen auf. Bisher verfügen nur 18 % des Wohnungsbestands im empfohlenen Sozialen 
Erhaltungsgebiet über ein Badezimmer mit getrennter Dusche und Badewanne. Lediglich 7 % der Woh-
nungen verfügen über ein separates Gäste-WC. Über einen Aufzug sind bislang lediglich 9 % der Woh-
nungen zu erreichen. Tabelle 9 veranschaulicht zudem, dass hohe Potenziale für den Einbau eines hoch-
wertigen Bodenbelags und einer Einbauküche sowie die Ausstattung mit einer Fußbodenheizung bestehen. 
Außerdem besteht, sofern bauordnungsrechtlich möglich, ein Potenzial zum Anbau von Zweitbalkonen. 
Ausstattungsmerkmale nach Eigentumsform der Wohnung 
Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist ein Motor von quartiersbezogenen Veränderungen. 
Oftmals geht die Aufteilung eines Wohngebäudes in Einzeleigentum mit der Schaffung zusätzlicher Aus-
stattungsmerkmale einher, die den späteren (Wieder-)Verkaufswert der Eigentumswohnungen erhöhen . 
Untersuchungen zum sozialen Erhaltungsrecht in anderen deutschen Großstädten belegen dies und bestä-
tigen, dass die Anwendung der Umwandlungsverordnung in Sozialen Erhaltungsgebieten zur Erh öhung 
der Wirksamkeit des sozialen Erhaltungsrechts beiträgt. Für das empfohlene Soziale Erhaltungs gebiet 
wurde der Ausstattungszustand gemäß Eigentumsform des Gebäudes bestimmt. 
Anhand der Tabelle 10 wird deutlich, dass die selbstgenutzten oder vermieteten Eigentumswohnungen in 
der Regel einen höheren Ausstattungszustand aufweisen als andere Mietwohnungen. Beispielsweise ver-
fügen mit 16 % mehr als dreimal so viele Eigentumswohnungen über ein Gäste-WC als von Priv aten 
vermietete Wohnungen. Es ist also davon auszugehen, dass es im Zuge von einer Umwandlung von Miet- 
in Eigentumswohnungen zu einer Schaffung zusätzlicher und wohnwerterhöhender Ausstattungsmerkmale 
kommt. 
Tabelle 10: Vergleich ausgewählter Ausstattungsmerkmale nach Eigentumsform (haushaltsbezogen) 
Ausstattungsmerkmal 
Genossen-
schaft/ 
kommunal 
(n=134) 
Privat  
vermietet1 
(n=938) 
Eigentums-
wohnung2 
(n=311) 
Badezimmer mit getrennter Dusche und Badewanne 5 % 17 % 22 % 
Gäste-WC * 5 % 16 % 
Fußbodenheizung * 9 % 24 % 
Isolier-/Wärmeschutzverglasung, Schallschutzfenster 46 % 38 % 57 % 
weiterer Balkon3 * 3 % 6 % 
Aufzug * 6 % 24 % 
überwiegend hochwertiger Fußboden 4 % 19 % 36 % 
Gegensprechanlage mit Kamera * 7 % 27 % 
gedämmte Fassade 40 % 42 % 58 % 
energiesparende Heizungsanlage4 * 3 % 7 % 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021; 1= private Hauseigentümer/- in und private Wohnungsunternehmen; ²= ver-
mietete und selbstgenutzte Eigentumswohnungen; ³= umfasst auch Loggia/Wintergarten/Terrasse;  
4= z. B. Kraft-Wärme-Kopplung, Brennwerttechnik; *geringe Fallzahl 
53 von 132 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
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Wohnungsmängel und Verbesserungswünsche 
Neben der Ausstattung geht auch die Einschätzung des gegenwärtigen Zustands der Wohnungen in die 
Beurteilung des Aufwertungspotenzials mit ein. 53 % der Haushalte im empfohlenen Sozialen Erhaltungs-
gebiet haben in ihrer Wohnung einen oder mehrere Mängel . Die meistgenannten Mängel in den Woh-
nungen des Untersuchungsgebiets beziehen sich auf undichte Türen und Fenster sowie auf erneuerungsbe-
dürftige Fußböden. Vielfach treten auch Feuchtigkeit und Schimmel in der Wohnung auf und Sanitäran-
lagen sowie Heizungen sind erneuerungsbedürftig. Im Zuge von nicht umlagefähigen Instandsetzu ngen 
können ggf. zusätzliche Maßnahmen umgesetzt werden. 
Abbildung 21: Mängel in der Wohnung (Mehrfachnennungen möglich) (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
In der Abbildung 22 wird der Wunsch nach einer Verbesserung der Wohnungsausstattung – auch wenn 
damit eine Mieterhöhung verbunden ist – dargestellt. 23 % der Haushalte im empfohlenen Sozialen Er-
haltungsgebiet wünschen sich Verbesserungen. Demnach wünschen sich nicht alle Haushalte, deren Woh-
nung Mängel aufweist, eine Verbesserung der Wohnungsausstattung. Die meisten Nennungen der Haus-
halte entfallen auf die Modernisierung von Badezimmern und Fenstern sowie die energetische Gebäu-
desanierung und den Anbau von Balkonen oder Schallschutzmaßnahmen. Dies spiegelt die festgestellten 
Aufwertungspotenziale wider.  
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Abbildung 22: Verbesserung der Wohnungsausstattung (Mehrfachnennungen möglich)  
(haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
4.6 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungspotenzials 
Die Analyse der Indikatoren zum Aufwertungspotenzial belegt, dass im empfohlenen Sozialen Erhaltungs-
gebiet Plagwitz/Kleinzschocher umfangreiche bauliche und eigentumsrechtliche Aufwertungspoten ziale 
bestehen, deren Nutzung Auswirkungen auf die Struktur der Wohnungen und das Wohnungsangebot 
haben können. In der Tabelle 11 sind die zentralen Ergebnisse der Analyse des Aufwertungspotenzials 
dargestellt. 
Das empfohlene Soziale Erhaltungsgebiet ist durch gründerzeitlichen Wohngebäudebestand und Wohn-
bebauung aus den 1920er und 1930er Jahren geprägt. Allein aufgrund des Baualters der Wohnge-
bäude ergibt sich ein theoretisch höheres Potenzial zum Austausch oder der Erneuerung von Ausstattungs-
merkmalen und Bauteilen. Dies wird durch die Analyse der einzelnen Indikatoren für das empfohlene 
Soziale Erhaltungsgebiet belegt. So besteht im Gebiet ein nachholendes Sanierungspotenzial vor allem 
in Bezug auf den Austausch einfachverglaster Fenster. Hinzu kommt, dass 53 % der Haushalte im Gebiet 
Mängel in der Wohnung haben, sodass von einem hohen Instandsetzungsbedarf ausgegan gen werden 
kann. Die Instandsetzung und die Anpassung der Wohnungen an den zeitgemäßen Ausstattungszustand  
sind auch im Sozialen Erhaltungsgebiet genehmigungsfähig. Steuernd Einfluss kann aber auf den Umfang 
der durchzuführenden Maßnahme oder damit verbundene, zusätzliche Maßnahmen genommen werden. 
Für den An- oder Einbau solcher zusätzlichen Ausstattungsmerkmale wie der Einbau einer Fußboden-
heizung oder eines Gäste-WCs und den Anbau eines Erst- oder Zweitbalkons sowie eines Aufzugs besteht 
im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet ein großes Potenzial. Die Nutzung dieser Potenziale kann sich 
wohnwerterhöhend auswirken. Daneben besteht ein umfassendes energetisches Modernisierungspoten-
zial. Neben dem Austausch der Fenster und dem Einbau wärmeschutzverglaster Fenster bietet der Einbau 
energieeinsparender Heizungsanlagen ein großes Potenzial. Darüber hinaus besteht ein hohes Potenzial 
zur Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade. 
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Tabelle 11: Ergebnisse der Analyse des Aufwertungspotenzials 
Indikator Plagwitz/Kleinzschocher 
Eigentumsform 
überwiegend private Eigentumsformen, Anteil Eigentumswohnungen bei 
22 %; nur rund 10 % der Wohnungen im genossenschaftlichen oder 
kommunalen Eigentum 
Potenzial für  
Umwandlungen 
Potenzial für rund 68 % der Wohnungen gegeben 
äußerlicher  
Sanierungszustand 
überwiegend normales Erscheinungsbild ohne Schäden; 11 % der Fas-
saden mit Schäden oder starkem Erneuerungsbedarf 
nachholendes  
Sanierungspotenzial 
vorhanden, Austausch einfachverglaster Fenster (20 %), 53 % der 
Wohnungen haben Mängel 
gebietstypische  
Ausstattungsmerkmale 
-  Badezimmer mit WC sowie Dusche oder Badewanne 
-  innenliegende Toilette 
-  Zentral- oder Fernheizung 
-  zentrale Warmwasserversorgung  
-  ein Erstbalkon/Wintergarten/Loggia/Terrasse 
-  Gegensprechanlage ohne Kamera 
Potenzial für zusätzliche 
Ausstattungsmerkmale 
-  Fußbodenheizung 
-  Aufzug 
-  Gäste-WC 
-  getrennte Dusche und Badewanne  
-  Erstbalkon oder zusätzlicher Balkon 
-  hochwertige Bodenbeläge 
-  Einbauküche 
-  Gegensprechanlage mit Kamera  
energetisches  
Modernisierungspotenzial 
hohes Potenzial für alle energetischen Merkmale 
Quelle: LPG mbH, eigene Zusammenstellung 
Die Wohnungen im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet sind überwiegend Wohnungen mit einer 
Wohnungsgröße zwischen 40 und 79 Quadratmeter. Die mittlere Wohnfläche pro Haushalt beträgt 
65 qm im Median. Mit nur 7 % ist der Anteil kleiner Wohnungen mit weniger als 40 Quadratmetern, für 
die ein Potenzial zur Zusammenlegung besteht, gering. 
96 % der Wohnungen im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet werden zur Miete bewohnt, nur 4 %  
durch selbstnutzende Eigentümerinnen und Eigentümer. Der Wohngebäudebestand befindet sich über-
wiegend im privaten Eigentum, lediglich 10 % der Wohnungen sind kommunal oder im Eigentum von 
Genossenschaften. Die Möglichkeiten der Stadt Leipzig steuernd auf den lokalen Wohnungsmarkt Einfluss 
zu nehmen, sind demnach stark begrenzt. Die dominierende Eigentumsform sind private Hauseigentüme-
rinnen und Hauseigentümer. Das Potenzial zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen  be-
trägt rund 68 %. Daneben befinden sich rund 22 % der Wohnungen momentan im Eigentum von Wohn-
eigentumsgemeinschaften. Durch selbstnutzende Eigentümerinnen und Eigentümer bewohnte Wohnungen 
haben insgesamt jedoch nur einen Anteil von 4 %, der Großteil der Eigentumswohnungen wird vermietet. 
Die Analyse des Ausstattungszustands nach Eigentumsform verdeutlicht, dass die selbstgenutzten oder 
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vermieteten Eigentumswohnungen in der Regel einen höheren Ausstattungszustand aufweisen als andere 
Mietwohnungen. 
Zusammengefasst bestehen im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet vielfältige bauliche Aufwertungs-
potenziale, die insbesondere die energetische Modernisierung und den Ein- oder Anbau zusätzlicher, den 
Wohnwert erhöhender Merkmale umfassen. Die Nutzung der vorhandenen Potenziale kann zu Verände-
rungen der Wohnungsstruktur und des Wohnwerts führen, wodurch Auswirkungen auf die Bewohner/-
innen in den betroffenen Beständen entstehen. Die identifizierten baulichen Aufwertungspotenziale bele-
gen, dass noch ein hohes Steuerungspotenzial für das soziale Erhaltungsrecht im Untersuchun gsgebiet 
besteht. Daneben besteht ein großes Potenzial für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. 
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5. Analyseebene Aufwertungsdruck 
Die Analyseebene Aufwertungsdruck  beschreibt, inwieweit vorhandene Potenziale zur Erhöhung des 
Wohnwerts im Gebiet bereits genutzt werden, oder welche Anhaltspunkte vorliegen, die die Ausschöp-
fung der Aufwertungspotenziale in den nächsten Jahren wahrscheinlich machen. Dazu werden die Dyna-
mik des Wohnungsmarkts und die wirtschaftliche Attraktivität des Wohnstandorts analysiert. Für die Be-
urteilung des Aufwertungsdrucks sind u. a. die Höhe und die Entwicklung der Angebots- und Bestandsmie-
ten zentrale Indikatoren. Eine steigende Entwicklung deutet hierbei auf einen starken Aufwertungsd ruck 
hin. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wird analysiert, weil in diesen Fällen mit der 
Schaffung zusätzlicher Ausstattungsmerkmale zu rechnen ist und die Möglichkeit zur Anmeldung von Ei-
genbedarf durch die neuen Wohnungseigentümer/-innen besteht. Beides wirkt sich auf die Zusammen-
setzung der Bewohner/-innen im betroffenen Wohngebäude aus. Darüber hinaus wird der Aufwertungs-
druck anhand der baulichen Maßnahmen im Gebiet ermittelt, etwa durch die Analyse durchgeführter 
oder absehbarer Modernisierungsmaßnahmen. Mieterhöhungen, die wiederum Einfluss auf die gewach-
senen soziodemographischen und sozialräumlichen Verhältnisse haben, sind vor allem im Hinblick auf die 
Ausschöpfung von Modernisierungspotenzialen zu erwarten, denen mit dem sozialen Erhaltungsrecht be-
gegnet werden kann. Neubauvorhaben bzw. die städtebauliche Entwicklung im Gebiet oder dem näheren 
Umfeld können zudem auf das Gebiet ausstrahlen und den Verwertungsdruck steigern. 
5.1 Angebots- und Bestandsmieten 
Die Betrachtung der Angebots- und Bestandsmieten geben Aufschluss über die derzeitige wirtschaftliche 
Attraktivität des Wohnstandorts. Hohe Angebots- und Bestandsmieten können das Ergebnis umfassender 
umlagefähiger Modernisierungsarbeiten in der Wohnung oder am Wohngebäude sein. Ein hohes Ange-
botsmietniveau und die Aussicht auf potenziell höhere Mieteinnahmen bieten (auch aufgrund derzeit nied-
riger Zinsen) Anreize für Modernisierungen, welche über Mieterhöhungen einen Mietparteien-Wechsel 
herbeiführen können, welcher wiederum ein höheres Angebotsmietniveau befördert. Bestimmte Eigentums-
formen, wie genossenschaftlicher und kommunaler Wohnungsbestand können sich hingegen dämpfend 
auf das Bestandsmietniveau auswirken. Ein geringes Angebots- und Bestandsmietniveau bietet umgekehrt 
ein Potenzial zur Steigerung z. B. durch die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Hierfür ist die 
Betrachtung benachbarter Quartiere sowie bezirklicher und gesamtstädtischer Vergleichswerte hilfreich. 
Angebotsmieten 
Das Angebotsmietniveau im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher betrug im Jahr 2020 7,13 Euro 
pro Quadratmeter nettokalt und lag damit oberhalb des gesamtstädtischen Vergleichswert es, wie die 
Tabelle 12 belegt. Im Vergleich zum Jahr 2016 ist das Angebotsmietniveau um 19 % gestiegen und 
damit leicht stärker als in der Gesamtstadt. Im Jahr 2020 wurde im betrachteten Zeitraum erstmalig der 
gesamtstädtische Vergleichswert übertroffen (vgl. Abbildung 23).  
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Tabelle 12: Angebotsmiete im Untersuchungsgebiet und der Gesamtstadt (Median, nettokalt in 
Euro/Quadratmeter) 
Gebiet 2016 2020 
2016 bis 2020  
Entwicklung in 
Euro/Quadratmeter 
2016 bis 2020  
Entwicklung in % 
Plagwitz/  
Kleinzschocher 6,00 € 7,13 € 1,13 € 19 % 
Leipzig 6,00 € 7,06 € 1,06 € 18 % 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, empirica -Datenbank 
Abbildung 23:  Entwicklung der Angebotsmiete des Untersuchungsgebiets und der Gesamtstadt 
(Median, nettokalt in Euro/Quadratmeter) 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, empirica -Datenbank 
Bestandsmieten 
Das Bestandsmietniveau im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher beträgt im 
Median 6,00 Euro je Quadratmeter (vgl. Tabelle 13) und liegt damit etwas niedriger als das Leipziger 
Grundmietniveau mit 6,20 Euro je Quadratmeter.36 Bei 1-Personen-Haushalten ist die Bestandsmiete am 
niedrigsten, 3-Personen-Haushalte – Paare mit einem minderjährigen Kind oder Alleinerziehende mit zwei 
minderjährigen Kindern – haben die höchste Bestandsmiete. 
Das Grundmietniveau von Wohnungen in der Stadt Leipzig ist seit dem Jahr 2015 um rund 1,00 Eu ro 
gestiegen.37 Die Abbildung 11 auf der Grundlage der Haushaltsbefragung 2021 verdeutlicht, dass 
Haushalte, die in den letzten fünf Jahren in ihre Wohnung in Plagwitz/Kleinzschocher gezogen sind, mit 
6,61 Euro je Quadratmeter eine rund 1,00 Euro höhere Miete haben als Haushalte, die bereits seit zehn 
oder mehr Jahren in ihrer Wohnung leben. Dies verdeutlicht die Spreizung des Mietniveaus zwischen alt-
eingesessenen Mieter/-innen und neu zuziehenden Mieter/-innen. Diese Entwicklung wird durch das stei-
gende Angebotsmietniveau begünstigt. 
 
36  Stadt Leipzig, Kommunale Bürgerumfrage 2020 Vorabbericht. 
37  Stadt Leipzig, Kommunale Bürgerumfrage 2020 Vorabbericht, S. 12. 
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Tabelle 13: Netto-Kaltmiete/Quadratmeter nach Haushaltsgröße (haushaltsbezogen)   
Haushaltsgröße Plagwitz/ Kleinzschocher 
n Median 
1-Personen-Haushalt 688 5,91 € 
2-Personen-Haushalt 272 6,08 € 
3-Personen-Haushalt 107 6,42 € 
4-und-mehr-Personen-Haushalt 87 6,16 € 
Gesamtmietniveau 1.154 6,00 € 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Abbildung 24: Netto-Kaltmiete in Euro/Quadratmeter (Median) nach Zuzugsjahr in die Wohnung 
(haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
In der Abbildung 25 ist die klassifizierte Verteilung der Netto-Kaltmiete je Quadratmeter im empfohlenen 
Sozialen Erhaltungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher dargestellt. Etwa die Hälfte der Haushalte hat eine  
Netto-Kaltmiete von unter 6,00 Euro und liegen demnach unter dem stadtweiten Bestandsmietniveau. 
Knapp 30 % der Haushalte haben eine Kaltmiete von 6,00 bis unter 7,00 Euro je Quadratmeter und für 
13 % der Haushalte liegt die Miete zwischen 7,00 und 8,00 Euro je Quadratmeter. 10 % der Haushalte 
im Gebiet sind mit einer Netto-Kaltmiete von über 8,00 Euro je Quadratmeter belastet. 
Anknüpfend daran ist in der Abbildung 26 das Bestandsmietniveau nach Eigentumsverhältnis der Woh-
nung dargestellt. Das höchste Mietniveau wird in vermieteten Eigentumswohnungen und im Wohnungsbe-
stand privatwirtschaftlicher Wohnungsunternehmen erzielt. Die Abbildung belegt, dass im genossenschaft-
lichen und kommunalen Wohnungsbestand im Vergleich zum privaten Wohnungsbestand ein  geringeres 
Mietniveau von deutlich unter 6,00 Euro je Quadratmeter nettokalt besteht. Der Anteil an genossenschaft-
lichen und kommunalen Wohnungen ist im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet jedoch gering (vgl. 
Kapitel 4.3). 
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Abbildung 25: Netto-Kaltmiete in Euro/Quadratmeter (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Abbildung 26: Bestandsmietnive au nach Eigentumsverhältnis der Wohnung (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Mieterhöhung 
In den letzten fünf Jahren erfolgte bei 39 % der Haushalte eine Erhöhung der Netto-Kaltmiete. 80  % 
der Mieterhöhungen wurden mit der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete begründet (vgl. Ab-
bildung 27). 8 % der Mietsteigerungen betreffen Staffel- oder Indexmietverträge, die im privaten Woh-
nungsbestand geschlossen wurden. 6 % der Mieterhöhungen wurden mit einer durchgeführten Mod erni-
sierung begründet.  
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Abbildung 27: Begründung der Mieterhöhung  (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Durchschnittlich ist die Netto-Kaltmiete durch eine Mieterhöhung um 11 % bzw. 0,54 Euro je Quadratme-
ter gestiegen. Bei modernisierungsbedingten Mieterhöhungen ist ein Anstieg von rund 14 % bzw . 
0,71 Euro festzustellen. Dies kann Haushalte mit geringen Einkommen und bereits hohen Mietkosten stark 
belasten: Bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 65 Quadratmetern im Gebiet bedeutet dies eine  
monatliche Mehrbelastung von rund 46 Euro. Die nach einer Modernisierung zu erwartende Steigeru ng 
der Mieteinnahmen kann Anreize für Eigentümer/-innen begründen, die Gebäude und Wohnungen auf-
zuwerten. Die bisher erfolgten Modernisierungen werden im folgenden Abschnitt aufgeschlüsselt.  
Abbildung 28: Prozentuale Mieterhöhung (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
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5.2 Modernisierungsmaßnahmen und bauliche Veränderungen  
Als weitere Indikatoren des Aufwertungsdrucks werden Modernisierungsmaßnahmen sowie bauliche Ak-
tivitäten analysiert. Mit der Festsetzung eines Sozialen Erhaltungsgebiets wird ein Genehmigungsvorbe-
halt für den Rückbau, die Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen eingef ührt. Darüber 
kann Einfluss auf bauliche Vorhaben im Gebiet genommen werden.  
In den letzten fünf Jahren waren 19 % der Haushalte im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Plag-
witz/Kleinzschocher von einer Modernisierung betroffen. Die Art der durchgeführten Modernisierungen 
ist in der Abbildung 29 dargestellt. Bei 21 % der Maßnahmen handelt es sich um komplette Sanierungen 
bzw. Modernisierungen des gesamten Wohngebäudes. In diesem Rahmen wurden auch weitere Maßnah-
men durchgeführt wie der Austausch von Fenstern, die Erneuerung von Heizungsanlagen und energetische 
Modernisierungsmaßnahmen. 16 % der Maßnahmen dienten der Sanierung von Fußböden und 9 % der 
Maßnahmen entfallen auf die Modernisierung von Badezimmern und Sanitäranlagen. In nur 9% der Fälle 
handelt es sich um energetische Maßnahmen, z. B. die Dämmung von Fassaden, Dächern oder Leitungen 
sowie den Austausch von Heizungen. Jedoch kann davon ausgegangen werden, dass ein Teil der Maß-
nahmen an Fenstern und der Fassade ebenfalls energetisch bedeutsam sind und die Belange des GEG 
berühren. Weitere Maßnahmen umfassen Treppenhausrenovierungen, die Erneuerung de r Küche, den 
Austausch oder die Erneuerung von Türen, die Umgestaltung des Wohnumfelds bzw. des Hofs, das Strei-
chen der Fassade oder den Einbau einer Gegensprechlage. 7 % der Maßnahmen entfallen auf den 
Anbau oder die Erneuerung von Balkonen.  
Anhand der in den letzten Jahren durchgeführten Maßnahmen wird deutlich, dass die im Kapitel 4 fest-
gestellten Aufwertungspotenziale im Gebiet bereits genutzt werden. Außerdem lassen die bestehenden 
Potenziale erwarten, dass in den kommenden Jahren weitere Wohngebäude modernisiert werden.  
Abbildung 29: Art der durchgeführten Modernisierung (Mehrfachnennungen möglich) seit 2016 
(haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
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In Tabelle 14 wird innerhalb des Untersuchungszeitraums 2016 bis 2020 dargestellt , wie viele geneh-
migte Wohnungen im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher und der Stadt Leipzig in bestehenden 
Gebäuden neu errichtet wurden. Eingeschlossen sind auch Baugenehmigungen, denen ein Abriss oder eine 
Wohnungszusammenlegung folgte, wodurch der Wohnungsbestand reduziert wurde. Zu berücks ichtigen 
ist, dass bei der Auswertung nur solche Maßnahmen analysiert werden können, die gemäß de r Sächsi-
schen Bauordnung eine Genehmigung durch die Bauaufsicht erfordern. Das Untersuchu ngsgebiet weist 
eine Quote von 0,8 % im Wohnungsbestand auf und liegt damit in etwa auf dem gesamtstädtischen 
Niveau. Im Zeitraum 2016 bis 2020 wurden Baugenehmigungen für 151 neue Wohnungen als Neubau-
ten erteilt. Dies entspricht 2,1 % des Wohnungsbestands aus dem Jahr 2016. 
Tabelle 14: Anteil der im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher in bestehenden Gebäuden 
genehmigten Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand und Vergleich zur Stadt Leipzig 
Gebiet 
Anzahl der genehmig-
ten Wohnungen von 
2016 bis 2020 in beste-
henden Gebäuden 
Wohnungsbestand 
(gesamt), 2020 
Anteil der genehmigten 
Wohnungen in bestehen-
den Gebäuden am  
Wohnungsbestand 2020 
Plagwitz/ 
Kleinzschocher 58 7.215 0,8 % 
Leipzig 3.686 344.949 1,1 % 
Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen 
Antragsgeschehen 
Im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher hat es seit der Verabschiedung des A ufstellungsbe-
schlusses im November 2020 13 Bauanträge mit insgesamt 20 Maßnahmen gegeben. Es fallen dabei 
20 % auf Grundrissänderungen, 25 % auf Balkonanbauten, 25 % auf Umnutzungen und je 15 % auf die 
Errichtung und den Rückbau von Wohngebäuden. 38 Daran wird ersichtlich, dass eine Vielzahl an erhal-
tungsrechtlich bedeutsamen Maßnahmen im Gebiet durchgeführt werden sollen, die die Anwendung des 
gesamten Genehmigungsspektrums der Sozialen Erhaltungssatzung ermöglicht.  
5.3 Umwandlungen und Wohnungsverkäufe 
Wie in Kapitel 4 beschrieben, besteht im Untersuchungsgebiet und insbesondere im empfohlenen Sozialen 
Erhaltungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher noch ein großes Potenzial für die Umwandlung von Miet- in 
Eigentumswohnungen. Neben der Schaffung zusätzlicher Ausstattungsmerkmale zur Erhöhung des Wohn-
werts, ist außerdem die Ankündigung von Eigenbedarf durch die Eigentümer/- in möglich. Dies hat Aus-
wirkungen auf den betroffenen Haushalt, weil z. B. die Miethöhe im Zuge von Modernisierungen steigen 
kann oder ein Umzug aufgrund der Anmeldung von Eigenbedarf nötig wird. Durch die Umwandlung von 
Miet- in Eigentumswohnungen können dem Wohnungsmarkt Mietwohnungen entzogen werden, da diese 
nicht zwangsläufig weiterhin vermietet werden.  
Beispiele aus Quartieren in verschiedenen deutschen Großstädten belegen, dass die Umwandlung von 
Miet- in Eigentumswohnungen mit erheblichen Veränderungen der Gebäude- und Wohnungssubstanz ein-
hergeht und sich damit auf die Zusammensetzung der Mieter/-innenschaft im umgewandelten Mietobjekt 
 
38  Stadt Leipzig, Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung. 
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auswirkt. Im Zuge der Umwandlung erfolgen in der Regel aufwändige Modernisierungsmaßnahmen, die 
den Wohnwert der Gebäude und Wohnungen erhöhen. Trotz der Möglichkeit für die ansässigen Mieter/-
innen, die Wohnungen über das Vorkaufsrecht gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) selbst zu 
erwerben, ist der Verbleib der angestammten Bewohner/-innen nur selten möglich, da z. B. die finanzi-
ellen Möglichkeiten nicht ausreichen. Vergangene Analysen in Erhaltungsgebieten zeigen, dass bei etwa 
jedem zweiten Umwandlungsvorgang parallel oder im Anschluss an die Umwandlung erhebliche bauliche 
Maßnahmen am Wohngebäude durchgeführt wurden.39 
Die Umwandlung von einer Miet- in eine Eigentumswohnung ist ein mehrstufiger Prozess: Der Umwandlung 
geht zuerst die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung durch die (zuständige) Bauaufsic htsbe-
hörde voraus. Mit der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigung kann eine Umwandlungsgenehmigung 
für das Grundstück/Gebäude beantragt werden. Die Umwandlung wird erst durch das Anlegen n euer 
Grundbuchblätter – eines für jede Wohnung – durch das Grundbuchamt vollzogen, es erfolgt eine so 
genannte Grundbuchumschreibung.40 Die Analyse der Abgeschlossenheitsbescheinigungen ermöglicht es 
somit, die zukünftigen Wohnungsumwandlungen abschätzen zu können, hingegen stellen die Grundbuch-
umschreibungen die tatsächlich vollzogenen Umwandlungen dar. 
Erfahrungen aus der Anwendung von Umwandlungsverordnungen aus Hamburg und Berlin bes tätigen, 
dass trotz der bestehenden Ausnahmeregelungen gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3, „Geschäftsmodelle, die 
über Umwandlungen auf kurzfristige Erträge zielen, in den sozialen Erhaltungsgebieten zurückgedrängt 
werden“ konnten. 41 Als weiterer Indikator werden die Anzahl und die Entwicklung der Verkäufe von 
Eigentumswohnungen sowie deren Preisentwicklung betrachtet, um die Attraktivität zur Bildung von Wohn-
eigentum abschätzen zu können.  
Abgeschlossenheitsbescheinigungen und Wohnungsumwandlungen 
Im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher wurden von 2016 bis 2020 19 Ab-
geschlossenheitsbescheinigungen erteilt, die insgesamt 180 Wohnungen im Wohnungsbestand betroffen 
haben. Die Anzahl der Anträge hat sich von drei im Jahr 2016 auf sieben im Jahr 2020 erhöht. In diesem 
Zuge ist auch die Anzahl der betroffenen Wohneinheiten angestiegen, wie in der Abbildung 30 darge-
stellt. Insgesamt waren rund 3 % des Gesamtwohnungsbestands von der Erteilung einer Abgesc hlossen-
heitsbescheinigung betroffen. Hinzu kommt, dass im selben Zeitraum zehn neue Wohngebäude mit insge-
samt 118 Wohneinheiten im Untersuchungsgebiet errichtet wurden, für die Abgeschlossenheitsbescheini-
gungen erteilt wurden. Dies deutet auf den Neubau von Eigentumswohnungen hin. Es kann abgeleitet 
werden, dass das Gebiet somit für die Bildung bzw. die Errichtung von Wohneigentum attraktiv ist.  
14 Mieter/-innen-Haushalte geben an, dass ihre Wohnung während des Mietverhältnisses von einer Miet- 
in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Weitere zwölf gaben an, dass eine Umwandlung ange-
kündigt wurde.  
 
39  LPG mbH, Voruntersuchung Schillerpromenade, Bezirk Neukölln von Berlin, 2015, S. 49.; LPG mbH, Voruntersuchung Reuter-
platz, Bezirk Neukölln von Berlin, 2015, S. 44 f. 
40  Statistisch umfassen die Abgeschlossenheitsbescheinigungen jeweils einen Antrag, der ein Grundstück mit einem oder mehreren 
Gebäuden betreffen kann. Die Umwandlungen können hingegen Grundstücke oder Wohnungen umfassen.  
41  Abgeordnetenhaus Berlin, Schriftliche Anfrage: Ein Jahr Umwandlungsverordnung – ein Grund zum Feiern?, Drucksache 
17/18118, 29.02.2016, S. 3. 
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Abbildung 30: Erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Wohnungsbestand (in Wohneinheiten) im 
zeitlichen Verlauf im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Bauordnung und Denkmalpflege 
Verkäufe von Eigentumswohnungen 
Im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher wurden im Zeitraum der Jahre 2017 bis 2020 604 Ei-
gentumswohnungen im Wieder- oder im Erstverkauf nach Sanierung und Neubau verkauft. In der Abbil-
dung 31 ist die Entwicklung der Wieder- und Erstverkäufe im zeitlichen Verlauf dargestellt. Die Wieder-
verkäufe von Wohnungen haben sich seit dem Jahr 2018 auf einem Niveau stabilisiert, wohingegen die 
Anzahl der Wohnungen im Erstverkauf nach Sanierung und Neubau zum Jahr 2020 angestiegen ist. Ins-
gesamt waren in diesem Zeitraum rund 8 % des Gesamtwohnungsbestands von 2020 von Wiede r- und 
Erstverkäufen betroffen. In der Gesamtstadt waren es 5 %. Demnach besteht in Plagwitz/Kleinzschocher 
eine überdurchschnittliche Dynamik.  
Abbildung 31: Verkäufe von Eigentumswohnungen im Wiederverkauf und Erstverkauf nach Sanierung 
und Neubau 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung 
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In der Abbildung 32 ist die Entwicklung der durchschnittlichen Verkaufspreise von Eigentumswohnungen 
für den Wieder- und Erstverkauf nach Sanierung und Neubau in Euro pro Quadratm eter dargestellt. 
Beide Verkaufspreise sind im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher und der Stadt Leipzig gestie-
gen. Beim Wiederverkauf ist der durchschnittliche Verkaufspreis um rund 50 %, in der Gesamts tadt um 
rund 40 % gestiegen. Noch stärker sind die Verkaufspreise im Erstverkauf nach Sanierung gestiegen. Im 
Untersuchungsgebiet hat sich das Preisniveau von 2.900 Euro je Quadratmeter im Jahr 2017  auf rund 
4.500 Euro je Quadratmeter im Jahr 2020 erhöht. Dies entspricht einem Anstieg von 56 %. Gesamtstäd-
tisch hat sich das Niveau um nur 20 % erhöht. Im Jahr 2020 wurde somit auch erstmalig der gesamtstäd-
tische Vergleichswert übertroffen. Die Höhe und die Entwicklung der Verkaufspre ise deuten auf einen 
starken wohnungswirtschaftlichen Aufwertungsdruck in Plagwitz/Kleinzschocher hin. Insbesondere für 
Wohnungen im Erstverkauf nach Sanierung und Neubau lassen sich sehr hohe Verkaufspreise realisieren. 
Dies kann zum einen Anreiz zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen begründen zum anderen 
sind solche Preise nur von einkommensstarken Haushalten zu bezahlen. Kommt es nach Sanierung und 
Verkauf zu einer Vermietung der Wohnung, ist davon auszugehen, dass hohe Mieten zur Refinanzierung 
vom Eigentümer bzw. der Eigentümerin erzielt werden müssen. 
Abbildung 32: Durchschnittliche Verkaufspreise in Euro je Quadratmeter  
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung 
Gemäß der Haushaltsbefragung hat bei mehr als einem Viertel der Haushalte während des Mietverhält-
nisses ein Wechsel der Eigentümerin bzw. des Eigentümers der Wohnung oder des Wohngebäudes statt-
gefunden. Die Abbildung 33 verdeutlicht einen Anstieg der Eigentümer/-innenwechsel seit dem Jahr 
2011. Zwischen 51 und 65 % der Haushalte, die vor dem Jahr 2011 in ihre Wohnung gezogen sind, 
waren von einem Wechsel des Eigentümers bzw. der Eigentümerin betroffen. 42 Haushalte, die seit dem 
Jahr 2016 in ihre Wohnung gezogen sind, waren zu 8 % davon betroffen. 
 
42  Anteil der Haushalte mit Eigentümer/-innenwechsel nach Zuzugsjahr in die Wohnungen: vor 2000 in die Wohnung gezogen: 
51 %, 2000 bis 2005 in die Wohnung gezogen: 65 % und 2006 bis 2010 in die Wohnung gezogen: 52 %. 
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Abbildung 33: Eigentümer/-innenwechsel der Wohnung bzw. des Wohngebäudes während des Miet-
verhältnisses nach Jahr für die Haushalte gemäß Zuzugsjahr in die Wohnung  
(haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
5.4 Ferienwohnungen und Leerstand 
In Sozialen Erhaltungsgebieten unterliegen der Rückbau, die Änderung und die Nutzungsänderung vo n 
baulichen Anlagen dem Genehmigungsvorbehalt gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 BauGB. Nutzungsände-
rungen können z. B. die Umnutzung einer Wohnung zu Büroräumen, d. h. einer gewerblichen Nutzung, die 
Umnutzung von Dachräumen zu Wohnzwecken oder auch die Änderung der gewerblichen Nutzung sein. 
Eine Nutzungsänderung kann ein bauliches Vorhaben im Sinne der §§ 29 ff. BauGB darstellen und einer 
Baugenehmigung bedürfen. Im Rahmen des sozialen Erhaltungsrechts kann die Nutzungsänderung erhal-
tungsrechtlich versagt werden, z. B. wenn es sich um die Nutzungsänderung von Wohnraum in Gewerbe 
oder Ferienwohnungen handelt (vgl. hierzu die Genehmigungskriterien der Stadt Leipzig). 
Während die Nutzungsänderung von Wohnraum zu gewerblichen Zwecken, beispielsweise durch die 
Nutzung als Ferienwohnung zumeist aufgrund höherer Mieteinnahmen für Eigentümer/-innen attraktiv ist, 
kann Leerstand in Wohngebäuden entweder ein Anzeichen für eine geringe Attraktivität der Wohnu ng 
oder aber Ausdruck für spekulative Renditeabsichten der Eigentümer/-innen sein. Du rch die Wahrneh-
mung von Leerstand und Ferienwohnungen durch die Haushalte im Gebiet Plagwitz/Kleinzschocher lassen 
sich Rückschlüsse auf den Umfang des immobilienmarktwirtschaftlichen Handelns ziehen. 
Rund 2 % der Haushalte sind Wohnungen im eigenen Wohngebäude bekannt, die als Ferienwohnungen 
genutzt werden, und 6 % haben Wohnungen im Wohnhaus, die länger als drei Monate leer stehen.43 Im 
 
43  Haushaltsbefragung 2021. 
7   23 186
24 29 
29 40
18
77
52
0
50
100
150
200
250
vor 2001 2001 bis
2005
2006 bis
2010
2011 bis
2015
seit 2016
seit 2016 in die Wohnung
gezogen (n 52)
2011 bis 2015 in die
Wohnung gezogen (n 95)
2006 bis 2010 in die
Wohnung gezogen (n 72)
2000 bis 2005 in die
Wohnung gezogen (n 59)
vor 2000 in die Wohnung
gezogen (n 53)
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Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
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empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher wird demnach ein Teil des Mietwohn-
raums dem Wohnungsmarkt entzogen.44 
5.5 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungsdrucks 
Das Angebotsmietniveau (nettokalt) im Untersuchungsgebiet liegt mit 7,13 Euro je Quadratmeter im 
Jahr 2020 erstmalig über dem gesamtstädtischen Vergleichswert von 7,06 Euro je Quadratmeter inner-
halb des betrachteten Zeitraums. Die Angebotsmiete ist seit dem Jahr 2016 im Untersuchungsgebiet etwas 
stärker gestiegen als in der Gesamtstadt. Das weist auf einen wohnungswirtschaftlichen Aufwertungsdruck 
hin und lässt einen weiteren Anstieg erwarten. 
Daneben wird im Wohnungsbestand mit 6,00 Euro je Quadratmeter nettokalt ein noch geringeres Be-
standsmietniveau im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher erreicht als in der 
Stadt Leipzig. Gesamtstädtisch beträgt das Grundmietniveau je Quadratmeter nettokalt 6,20 Euro im 
Jahr 2020. Daher trägt das empfohlene Soziale Erhaltungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher zur Ver sor-
gung der Gebietsbevölkerung mit preisgünstigem Wohnraum bei. Dies ist vor dem Hintergrund der sozio-
demographischen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (vgl. Kapitel 6) von besonderer Bedeutung 
bzw. Schutzwürdigkeit. Gleichzeitig bestehen Unterschiede zwischen langjährigen Mieter/-innen und neu 
in das Gebiet Ziehenden, da das Bestandsmietniveau mit späterem Einzugsjahr in die Wohnung ange-
stiegen ist. Diese Entwicklung wird durch das steigende Angebotsmietniveau begünstigt. Hinzu kommen 
Mieterhöhungen im Wohnungsbestand, von denen in den letzten fünf Jahren bereits rund 40 % der Haus-
halte betroffen waren.  
Die analysierten Bauanträge und die durch die Haushaltsbefragung erfassten Modernisierungen bele-
gen, dass die festgestellten baulichen Aufwertungspotenziale im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet 
in den letzten Jahren bereits genutzt wurden. Rund 20 % der Haushalte waren in den letzten fünf Jahren 
von einer Modernisierung betroffen. Diese umfassten insbesondere umfassende Sanierungen und Moder-
nisierungen von Wohngebäuden, die verschiedene Maßnahmen wie den Austausch von Fenstern, die Er-
neuerung von Heizungsanlagen, energetische Modernisierungsmaßnahmen oder zusätzliche Ausstattungs-
merkmale wie Balkon beinhalten. Die seit der Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses der Sozialen 
Erhaltungssatzung im November 2020 gestellten Bauanträge verdeutlichen zudem, dass eine Vielzahl an 
erhaltungsrechtlich bedeutsamen Maßnahmen wie Grundrissänderungen, der Anbau von Balkonen ode r 
der Rückbau von Gebäuden im Gebiet durchgeführt werden sollen, die die Anwendung des ges amten 
Genehmigungsspektrums der Sozialen Erhaltungssatzung ermöglicht. 
Gemäß der Analyse des Aufwertungspotenzials besteht im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet ein 
großes Potenzial für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Neben der Schaffung zu-
sätzlicher Ausstattungsmerkmale zur Erhöhung des Wohnwerts, ist nach der erfol gten Umwandlung die 
Ankündigung von Eigenbedarf durch den oder die neue Eigentümer/- in möglich. Dies hat Auswirkungen 
auf den betroffenen Haushalt, weil z. B. die Miethöhe im Zuge von Modernisierungen steigen kann oder 
 
44  Hierbei ist zu beachten, dass es zur mehrfachen Benennung von Ferienwohnungen bzw. leer stehenden Wohnungen durch die 
Haushalte kommen kann. Die angegebenen Prozentwerte stellen nur den Antei l der Haushalte dar, denen eine Zweckent-
fremdung bekannt ist. Die Prozentwerte sind nicht gleichzusetzen mit dem Anteil der Wohnungen, die ggf. zweckentfremdet 
werden. 
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Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
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ein Umzug aufgrund der Anmeldung von Eigenbedarf nötig wird. Die Analyse der erteilten Abgeschlos-
senheitsbescheinigungen seit dem Jahr 2016 verdeutlicht einen Anstieg im Jahr 2020. Insgesamt war en 
rund 3 % des Gesamtwohnungsbestands im Gebiet von der Erteilung einer Abgeschlossenheitsbeschei-
nigung betroffen. Zudem wurden zehn neue Wohngebäude errichtet, für die ebenfalls Abgeschlossen-
heitsbescheinigungen erteilt wurden. Dies deutet auf den Neubau von Eigentumswohnungen hin. Es kann 
abgeleitet werden, dass das Gebiet somit für die Bildung bzw. die Errichtung von Wohneigentum attrak-
tiv ist.  
Parallel dazu ist auch eine rege Verkaufsaktivität von Eigentumswohnungen im Wieder- und Erstver-
kauf nach Sanierung und Neubau festzustellen. Neben der Stabilisierung der Verkaufsaktivität im Wie-
derverkauf auf einem Niveau von rund 100 Wohnungen, ist ein Anstieg der Erstverkäufe nach Sanierung 
und Neubau zum Jahr 2020 zu registrieren. In diesem Zuge hat sich das Preisniveau von 2.900 Euro je 
Quadratmeter im Jahr 2017 auf rund 4.500 Euro je Quadratmeter im Jahr 2020 erhöht. Dies entspricht 
einem Anstieg von 56 %. Damit wurde im Jahr 2020 erstmalig der gesamtstädtische Vergleichswert 
übertroffen. Die Höhe und die Entwicklung der Verkaufspreise deuten auf einen starken wohnungswirt-
schaftlichen Aufwertungsdruck in Plagwitz/Kleinzschocher hin. Insbesondere für Wohn ungen im Erstver-
kauf nach Sanierung und Neubau lassen sich sehr hohe Verkaufspreise realisieren. Dies kann zu m einen 
Anreiz zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen begründen zum anderen sind solche Preise nur 
von einkommensstarken Haushalten zu bezahlen. Kommt es nach Sanierung und Verkauf zu einer Vermie-
tung der Wohnung, ist davon auszugehen, dass hohe Mieten zur Refinanzierung vom Eigentümer bzw. der 
Eigentümerin erzielt werden müssen. 
Zusammenfassend wird ein hoher baulicher Aufwertungsdruck festgestellt, der die Entwicklung von Ange-
bots- und Bestandsmieten, der Verkaufspreise von Eigentumswohnungen als auch bauliche und eigentums-
rechtliche Dynamiken umfasst. 
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6. Analyseebene Verdrängungspotenzial 
In der Analyseebene Verdrängungspotenzial wird die gegenwärtige Zusammensetzung der Wohnbevöl-
kerung festgestellt und geprüft, ob Teile der Wohnbevölkerung von einer Verdrängung durch wohnwert-
erhöhende bauliche Maßnahmen oder die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bedroht sind.  
Als planungsrechtlicher Grundsatz der Bauleitplanung gilt nach § 1 Absatz 6 Nummer 2 BauGB die Schaf-
fung und Erhaltung sozial stabiler Bevölkerungsstrukturen. Die Einflussnahme der B auleitplanung auf die 
Bevölkerungszusammensetzung beschränkt sich dabei auf städtebauliche Belange und Einflussmöglichkei-
ten. Der Grundsatz umfasst die bis zur BauGB-Novelle 2004 gültige Leitlinie der Vermeidung einseitiger 
Bevölkerungsstrukturen und geht darüber hinaus, indem unter bestimmten Umständen und zeitlich begrenzt 
auch einheitliche Sozialstrukturen ausgewogene Wohnverhältnisse gewährleisten können. 45 Dieser Um-
stand verdeutlicht, dass die zumeist einseitigen Bevölkerungsstrukturen in Erhaltungsgebieten keinen Hin-
derungsgrund für die Festsetzung darstellen müssen. Die Feststellung, dass die Zusammens etzung der 
Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet immer von der Zusammensetzung im übrigen Gemeindegebiet 
abweichen muss, ist nicht entscheidungsrelevant. Die Rechtsprechung zielt auf die nachteiligen städtebau-
lichen Folgen einer Veränderung, gleich welcher Bevölkerungsstruktur, ab. 46 Demnach kann die „Schutz-
würdigkeit der Struktur der Wohnbevölkerung als solche [...] in dem untersuchten Gebiet unterstellt wer-
den, sodass es keines speziellen Nachweises bedarf, dass sich die Struktur ‚bewährt' hat.“47 
Besonderer Fokus liegt bei der Beurteilung des Verdrängungspotenzials auf Bevölkerungsgrup pen, die 
aufgrund bestimmter soziodemografischer Merkmale besonders verdrängungsgefährdet sind, w eil sie 
aufgrund ihrer finanziellen Ausstattung einen schlechteren Zugang zum Wohnungsmarkt haben oder bei-
spielsweise weniger flexibel sind, weil sie z. B. auf das Angebot und die Struktur der Wohnun gen oder 
des Wohnumfelds angewiesen sind. Auch das soziale Umfeld, das informelle Unterstütz ung ermöglicht, 
kann hierzu gezählt werden. Eine geringe Umzugsneigung kann die geringe Flexibilität bzw. fehlende 
Ortsunabhängigkeit auf dem Wohnungsmarkt ebenfalls verdeutlichen. 
6.1 Bevölkerungsentwicklung, Alterszusammensetzung und Herkunft 
Im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher ist die Bevölkerungszahl im Zeitraum der Jahre 20 16 
bis 2020 von 11.643 auf 12.446 Personen angestiegen. Dies entspricht einem prozentualen Anstieg von 
rund 7 %. In der Gesamtstadt betrug die Bevölkerungsentwicklung im selben Zeitraum 4,5 % (vgl. Bau-
fertigstellungen zur Schaffung neuer Wohnungen gemäß Kapitel 5.2). 
 
45  Söfker, § 1 BauGB, in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger (Hrsg.): Baugesetzbuch, Loseblattkommentar, Band I, 2012 
Rn 123. 
46  Krautzberger, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr (Hrsg.): Baugesetzbuch, Kommentar, 11. Auflage, 2009, Rn 44. 
47  Stock, § 172 BauGB, in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger (Hrsg.): Baugesetzbuch, Loseblattkommentar, Band I, 2012 
Rn 42. 
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Abbildung 34: Bevölkerungsentwicklung 2016 bis 2020 auf Datengrundlage der Statistischen Bezirke 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Meldere gister, Stand 
jeweils 31.12. des Jahres 
Im Vergleich zur Stadt Leipzig unterscheidet sich die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Unter-
suchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher bei den Altersgruppen der 27- bis 44-Jährigen und den Perso-
nen im Alter von 65 Jahren und älter. In der Stadt Leipzig und im Untersuchungsgebiet dominiert die 
Altersgruppe der 27- bis 44-Jährigen, jedoch ist der Anteil im Untersuchungsgebiet mit 39 % größer als 
in der Gesamtstadt mit 30 %. Damit ist der Anteil der Personen, die sich im Alter zur Fami liengründung 
befinden, in Plagwitz/Kleinzschocher höher. Demgegenüber beträgt der Anteil an Personen im Alter von 
65 Jahren und älter nur 12 % im Vergleich zur Gesamtstadt mit 20 %. Der Anteil  an Kindern und Ju-
gendlichen im Alter unter 18 Jahren ist mit jeweils rund 17 % in beiden Vergleichsgebieten gleich groß.   
Abbildung 35: Alterszusammensetzung auf Datengrundlage der Statistischen Bezirke für das Untersu -
chungsgebiet und die Stadt Leipzig 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Meldere gister 31.12.20 
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Wie bereits dargestellt, ist die Bevölkerungszahl im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher und in 
der Stadt Leipzig in den letzten Jahren weiter angestiegen. In der Abbildung 36 sind die prozentualen 
Veränderungen der Altersgruppen auf der Grundlage der amtlichen Statistik dargestellt. Den a bsolut 
stärksten Anstieg verzeichnet im Untersuchungsgebiet die Altersgruppe der 27- bis 44-Jährigen mit einem 
Plus von 497 Personen im Zeitraum 2016 zu 2020. Dies entspricht einem Anstieg von 12 %. In Leipzig ist 
diese Gruppe um 7 % angestiegen. Ein starker Anstieg der Personenzahl ist im Untersuchungsgebiet bei 
den Kindern bis 14 Jahre festzustellen. Im Vergleich mit der Stadt Leipzig ist der starke Anstieg d er 
Kinder im Alter unter 6 Jahren um 18 % hervorzuheben. Dies entspricht absolut ei nem Anstieg von 142 
Kindern. In Kombination mit dem Anstieg der Personen im Familiengründungsalter kann auch der Anstieg 
an Kleinkindern erklärt werden. Sowohl im Untersuchungsgebiet als auch in der Gesamtstadt ist die A n-
zahl der Personen im Alter 45 bis 54 Jahre rückläufig. Der Anteil an Personen im Renten- und Pensions-
alter ist jeweils leicht angestiegen. 
Abbildung 36: Prozentuale Veränderung der Altersgruppen von 2016 bis 2020 auf Datengrundlage 
der Statistischen Bezirke für das Untersuchungsgebiet und die Stadt Leipzig 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Melder egister 31.12.16 
und 31.12.20 
Die sich aus den unterschiedlichen Wachstumsraten der Altersgruppen ergebende anteilsmäßige Verän-
derungen der Zusammensetzung der Bevölkerung gemäß dem Alter ist in der Tabelle 15 für das Unter-
suchungsgebiet und die Stadt Leipzig gegenübergestellt. Im Wesentlichen spiegeln sich die beschriebenen 
absoluten Veränderungen der Altersgruppen auch in der Entwicklung der anteiligen Bevölkerungszusam-
mensetzung wider, d. h. der Anteil der Kinder und der 27- bis 44 Jähren steigt an, wohingegen der Anteil 
der 45- bis 54-Jährigen zurückgegangen ist. Insbesondere der Anstieg der Kinder wirkt s ich auf die 
bereits angespannte Versorgung mit Plätzen in der Kindertagesbetreuung und der Grundschule aus (vgl. 
Kapitel 2.2). Hervorzuheben ist zudem, dass der Anteil der jungen Erwachsenen im Alter  von 18 bis 26 
Jahren und der Personen im Alter 65 Jahre und älter leicht zurückgegangen ist. Beide Gruppen verfügen 
in der Regel über begrenzte finanzielle Mittel (vgl. Kapitel 6.4). 
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Tabelle 15: Veränderung der Anteile der Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung in Prozent-
punkten von 2016 bis 2020 für das Untersuchungsgebiet und die Stadt Leipzig 
Altersgruppe Untersuchungsgebiet  
Plagwitz/Kleinzschocher Leipzig 
0 bis 5 Jahre 0,7 %-Punkte -0,2 %-Punkte 
6 bis 14 Jahre 0,4 %-Punkte 0,6 %-Punkte 
15 bis 17 Jahre 0 %-Punkte 0,1 %-Punkte 
18 bis 26 Jahre -0,5 %-Punkte 0,4 %-Punkte 
27 bis 44 Jahre 1,6 %-Punkte 0,8 %-Punkte 
45 bis 54 Jahre -1,6 %-Punkte -1,6 %-Punkte 
55 bis 64 Jahre 0 %-Punkte 0,2 %-Punkte 
65 Jahre und älter -0,6 %-Punkte -0,3 %-Punkte 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Melder egister 31.12.16 
und 31.12.20 
Jeweils rund 16 % der Personen im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher und der Stadt Leipzig 
haben einen Migrationshintergrund, weil sie eine ausländische Staatsangehörigkeit haben oder als Deut-
sche eine familiäre Migrationsgeschichte aufweisen (vgl. Abbildung 37). Der allgemeinen Bevölkerungs-
entwicklung folgend, ist die Anzahl der Personen in allen drei Gruppen seit dem Jahr 2016 angestiegen. 
Der Anteil der Deutschen ohne Migrationshintergrund ist im Untersuchungsgebiet und der Gesamtstadt 
jeweils von 87 % auf 84 % gesunken.  
Abbildung 37: Personen mit und ohne Migrationshintergrund auf Datengrundlage der Statistischen Be-
zirke für das Untersuchungsgebiet und die Stadt Leipzig 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Meldere gister 31.12.20 
10.480 508.688
684 33.430
1.282 63 .289
0 
10 
20 
30 
40 
50 
60 
70 
80 
90 
100 
UG Plagwitz  leinzschocher
(N 12.446)
Leipzig
(N 605.407)
keine deutsche Staatsangehörigkeit
deutsch mit Migrationshintergrund
deutsch ohne Migrationshintergrund
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6.2 Haushaltsgröße, Haushaltsform und Haushaltstyp 
Haushaltsgröße und Belegung 
Das soziale Erhaltungsrecht entfaltet durch die Genehmigungskriterien eine Schutzwirkung für die Erhal-
tung der Wohnungsstrukturen und des Wohnungsschlüssels nach Größe und Zimmeranzahl. E ine Grund-
bedingung ist dafür, dass das Angebot an Wohnungen mit der Nachfrage durch die Haushalte weitge -
hend übereinstimmt und es zu einer überwiegend bedarfsgerechten Wohnungsbelegung kommt. 
Anknüpfend an die in Kapitel 1.3.3 dargestellte Haushaltsgröße – rund 61 % der Haushalte sind 1-
Personen-Haushalte – und den in Kapitel 4.2 beschriebenen Wohnungsschlüssel – 59 % der Wohnungen 
sind 1- und 2-Zimmer-Wohnungen – ist in der Abbildung 38 der Anteil der bedarfsgerecht belegten 
Wohnungen abgebildet. Die Wohnungen im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Plagwitz/Kleinz-
schocher sind zu 82 % bedarfsgerecht belegt. Eine bedarfsgerechte Wohnungsbelegung wird angenom-
men, wenn die Zimmeranzahl der Anzahl der Haushaltsmitglieder entspricht und ggf. maximal um ein 
weiteres Zimmer überschritten wird. Das Wohnungsangebot nach der Anzahl der Zimmer und der Haus-
haltsgröße stimmt im Gebiet überein und stellt eine bedarfsgerechte Versorgung sicher. Bei Mietwohnun-
gen wird eine bedarfsgerechte Wohnungsbelegung von rund 83 % erzielt, bei selbstgenutzten Eigen-
tumswohnungen sind es nur rund 58 %, weil 40 % der selbstgenutzten Eigentumswohnungen unterbelegt 
sind. 
Abbildung 38: Anteil der bedarfsgerecht belegten Wohnungen (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Im Gebiet sind rund 4 % der Wohnungen überbelegt. Gemäß der differenzierten Auswertung der Woh-
nungsbelegung nach Haushaltsgröße und Haushaltstyp in den nachfolgenden Abbildungen wird deutlich, 
dass es insbesondere bei 4-und-mehr-Personen-Haushalten zu Überbelegungen kommt. Dies betrifft ins-
besondere Familien mit Kindern und in begrenztem Umfang Alleinerziehende. Zu Unterbelegungen kommt 
es in geringerem Umfang bei Paaren ohne Kind/ern und insbesondere bei Alleinstehenden zwischen 45 
und 64 Jahren sowie 65 Jahren und älter. Diese beiden Haushaltstypen sind durch eine hohe Wohndauer 
in der Wohnung gekennzeichnet. Insbesondere bei den Alleinstehenden im Alter von 65 Jahren und älter 
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belegen mehr als 30 % der Haushalte eine größere Wohnung. Die Unterbelegung von Wohnungen durch 
1-Personen- Haushalte ist daher zu einem großen Anteil mit dem Remanenzeffekt begründet, d. h., dass 
Haushalte in einmal bezogenen Wohnungen verbleiben, obwohl sich die familiären Umstände ggf. durch 
den Auszug der Kinder, eine Trennung oder den Tod eines Lebenspartners verändert haben. Dies korres-
pondiert mit dem günstigen Mietniveau in Bestandswohnungen, die bereits vor zehn oder mehr Jahren 
angemietet wurden (vgl. Kapitel 5.1).  
Abbildung 39: Wohnungsbelegung gemäß Haushaltsgröße (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Abbildung 40: Wohnungsbelegung gemäß Haushaltstyp (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
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Haushaltsform und Haushaltstyp 
In der Abbildung 41 ist die gemäß der Haushaltsbefragung erhobene Haushaltsform im empfohlenen 
Sozialen Erhaltungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher dargestellt. Wie bereits beschrieben, bilden Alleinle-
bende die größte Gruppe mit rund 60 %. In rund 16 % der Haushalte leben minderjährige Kinder. 18 % 
der Haushalte sind Paare ohne Kinder. Der Anteil an Wohngemeinschaften beträgt 5 %. Die Haushalts-
form lässt sich anhand des Alters weiter ausdifferenzieren (vgl. Abbildung 42). Die Gruppe der Alleinle-
benden wird insbesondere durch Personen im Alter zwischen 27 und unter 65 Jahren gebildet. Bei den 
Paaren ohne Kind/ er ist die Altersgruppe der 18- bis unter 45-Jährigen am stärksten vertreten. Dies 
deckt sich mit dem beschriebenen Altersaufbau in Kapitel 6.1.  
Abbildung 41: Haushaltsform im Untersuchungsgebiet (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Abbildung 42: Haushaltstypen 48 gemäß Haushaltsform und Alter (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
 
48  Erläuterung zu Paaren: Bestehen die Paar-Haushalte aus unterschiedli chen Altersgruppen erfolgt eine differenzierte Zuord-
nung. Ist eine Person unter 45 Jahre oder über 64 Jahre, wird der Paar-Haushalt in die  ategorie „Paare eine r 18 bis unter 
45 Jahre“ bzw. „Paare eine r 65 Jahre oder älter“ eingeordnet. In der  ategorie „Paar 45 bis unter 65 Jahre“ sind beide 
Personen zwischen 45 und unter 65 Jahren alt. 
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Die Verteilung der Haushaltstypen variiert in Abhängigkeit vom Einzugsjahr der Haushalte in ihre Woh-
nung, wie in der Abbildung 43 dargestellt ist. Seit dem Jahr 2016 sind verstärkt kinderlose Paare im 
Alter zwischen 18 und 44 Jahre, d. h. in der Familiengründungsphase, sowie Alleinstehende im A lter 
zwischen 27 und 44 Jahren zugezogen. Der Anteil an Haushalten mit Kindern beträgt in den letzten zwei 
Zuzugskohorten jeweils rund 20 %.  
Abbildung 43: Haushaltstyp nach Einzugsjahr in die Wohnung (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
6.3 Bildung, Berufstätigkeit und Beteiligung am Erwerbsleben 
Für die Analyse des Verdrängungspotenzials sind sowohl der Bildungsabschluss als auch die Berufstätig-
keit der Personen im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet von Bedeutung. Personen mit höheren Bil-
dungsabschlüssen und höher vergüteten Berufen sind tendenziell weniger von Verdrängungsprozes sen 
betroffen als Personen mit niedrigeren Bildungsabschlüssen und einfachen Berufen. Haushalte, die nicht in 
einem Beschäftigungsverhältnis stehen, sind zudem besonders durch einen Anstieg der Mieten gefährdet, 
da Mietsteigerungen nur schwer kompensiert werden können.  
Bildung 
Über 60 % der Personen im Alter über 15 Jahren verfügen über die (Fach-)Hochschu lreife oder ein 
abgeschlossenes (Fach-)Hochschulstudium bzw. eine Promotion. 4 % der Personen befinden s ich noch in 
der schulischen Ausbildung. Rund ein Drittel der Personen haben einen Abschluss d er Hauptschule oder 
der 10. Klasse (Ober-, Mittel- oder Realschule) . Anhand der Abbildung 45 wird ersichtlich, dass der 
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Anteil der Personen mit akademischem Bildungsweg mit späterem Zuzugsjahr angestiegen ist, während 
der Anteil der Personen mit Haupt- oder Realschulabschluss kontinuierlich zurückgeht. 
Abbildung 44: Bildungsabschluss der Personen im Alter 15 Jahre und älter (personenbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2021 
Abbildung 45: Bildungsabschluss der Personen im Alter 15 Jahre und älter nach Zuzugsjahr in die 
Wohnung (personenbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2021 
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Berufstätigkeit und Beteiligung am Erwerbsleben 
Die größte Berufsgruppe der Personen im Alter über 15 Jahren ist die der Angestellten mit run d 44 %. 
18 % der Personen befinden sich noch in Schule, Ausbildung oder Studium. Rund 15 % der Studierenden 
sind nebenbei beschäftigt. Der Anteil an Personen, die gegenwärtig arbeitssuchend, in einer Besch äfti-
gungsmaßnahme oder Umschulung sind, beträgt 6 %. Von den Arbeitssuchenden sind etwa 7 % der Per-
sonen geringfügig beschäftigt oder stocken ihr Einkommen auf. 14 % der Personen befinden sich bereits 
in Rente oder Pension.  
Abbildung 46: Berufstätigkeit der Personen im Alter über 15 Jahren (personenbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2021 
Der Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten an den Erwerbsfähigen ist im Zeitraum 2016 zu 
2020 im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher und der Stadt Leipzig gestiegen. Die Quote der 
sozialversicherungspflichtig Beschäftigten befindet sich auf einem ähnlichen Niveau (vgl. Abbildung 47). 
Parallel dazu ist die Erwerbslosenquote 49 rückläufig. Der Rückgang fiel im Untersuchungsgebiet in den 
letzten fünf Jahren stärker aus als in der Gesamtstadt. Mit 7,5 % übersteigt die Erwerbslosenquote im 
Untersuchungsgebiet den gesamtstädtischen Vergleichswert weiterhin (vgl. Abbildung 47). Eine ähnliche, 
wenngleich stärker ausgeprägte Entwicklung, ist im Hinblick auf den Anteil der Personen in Bedar fsge-
meinschaften anhand der Abbildung 48 festzustellen. Seit dem Jahr 2016 ist der Anteil von 26,1 % auf 
19,3 % gesunken. Mit 6,8 %-Punkten fiel der Rückgang deutlich stärker aus als in der Gesamtstadt mit 
3,5 %-Punkten. Der Anteil an Personen in Bedarfsgemeinschaften befindet sich rund 5 %- Punkte über 
dem gesamtstädtischen Vergleichswert. Entwicklung und Anteil der amtlichen Statistiken zum Erwerbsleben 
verdeutlichen, dass im Untersuchungsgebiet ein höherer Anteil an Personen lebt, die auf Unter stützung 
zum Lebensunterhalt angewiesen ist, und die stärkere Entwicklung im Vergleich zur Gesamtstadt d eutet 
auf eine Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung hin.  
 
49  Anteil der Arbeitslosen an der erwerbsfähigen Bevölkerung im Alter von 15 bis 65 Jahren. 
6 2 
10 
6 
44 
4 
7 
1 
5 
1 
14 
n 2.331 Schüler in
Auszubildende r
Student in
Arbeiter in
Angestellte r
Beamte r
Selbstständige r
in Beschäftigungsmaßnahme 
Umschüler in, Sprachschüler in
arbeitssuchend
Hausmann -frau
Rentner in, Pensionär in
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Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
   September 2021 | Endbericht 
67 
Gemäß der durchgeführten Haushaltsbefragung beträgt der Anteil der Haushalte, die über ein en Zu-
schuss zum Lebensunterhalt verfügen 26 %. Rund 9 % der Haushalte erhalten Arbeit slosen-
geld II/Hartz IV, je 4 % erhalten ALG I oder Kurzarbeitergeld und 3 % bekommen Wohngeld – jeweils 
bezogen auf alle Haushalte im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher.  
Abbildung 47: Entwicklung der Quoten der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten und der Arbeits-
losen an den Erwerbsfähigen auf Ebene der Statistischen Bezirke für das Untersu-
chungsgebiet und die Stadt Leipzig 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Ordnungsamt Einwohnerregister  und Bundesagentur für 
Arbeit, 31.12.2016 und 31.12.2020 
Abbildung 48: Entwicklung des Anteils der Personen in Bedarfsgemeinschaften an den Personen im er-
werbsfähigen Alter auf Ebene der Statistischen Bezirke für das Untersuchungsgebiet 
und die Stadt Leipzig 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Ordnungsamt Einwohnerregister un d Bundesagentur für 
Arbeit, 31.12.201 und 31.12.2019 
0,0 
5,0 
10,0 
15,0 
20,0 
25,0 
30,0 
2016 2017 2018 2019
Untersuchungsgebiet Plagwitz  leinzschocher
(-6,8 -Punkte)
Leipzig
(-3,5 -Punkte)
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Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
   September 2021 | Endbericht 
68 
6.4 Einkommensverhältnisse und Mietbelastung 
Zentrale Indikatoren zur Bestimmung des Verdrängungspotenzials sind die Einkommensverhältni sse und 
die Mietbelastung der Haushalte. Haushalte mit geringen Einkommen sind besonders von steigenden Mie-
ten betroffen, da sie in der Regel kaum Möglichkeiten haben, Mieterhöhungen zu kompensieren. Haus-
halte mit mittleren Einkommen können besonders verdrängungsgefährdet sein, wenn sie bereits eine hohe 
Mietbelastung aufweisen. Durch den Verlust günstigen Wohnraums im Zuge von Mieterhöhungen ist die  
Versorgung einkommensschwacher Haushalte und von Haushalten mit einer bereits hohen Mietbelastung 
nicht mehr gewährleistet, weil entsprechender Ersatzwohnraum im Quartier und in der Gesamtstadt kaum 
oder gar nicht zur Verfügung steht. Dieser müsste an anderer Stelle neu geschaffen werden. 
Einkommensverhältnisse 
Das monatliche Netto-Haushaltseinkommen beträgt im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet  
1.876 Euro und unterschreitet damit den gesamtstädtischen Vergleichswert von 1.974 Euro.50 In der Ab-
bildung 48 ist das klassierte Einkommen für das empfohlene Soziale Erhaltungsgebiet und die Stadt 
Leipzig gegenübergestellt. Jeweils rund 33 % der Haushalte verfügen über ein Einkommen  von unter 
1.500 Euro. Im Vergleich mit der Gesamtstadt ist der Anteil an Haushalten in den obersten Einkommens-
klassen, d. h. einem Einkommen von 3.200 Euro und mehr, im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet mit 
17 % geringer ausgeprägt als in der Gesamtstadt mit 22 %.  
Abbildung 49: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens in Einkommensklassen  
(haushaltsbezogen) 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung gemäß: Haushaltsbefragung 2021 und Stadt Leipzig, Kommun ale Bürge-
rumfrage 2020 Vorabbericht 
Die Verteilung des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens nach Haushaltsgröße wird in der Tabelle 16 
dargestellt. Mit 1.500 Euro ist das mittlere monatliche Netto-Haushaltseinkommen bei den 1-Personen -
Haushalten am geringsten. Haushalte mit 3- und-mehr-Personen verfügen über ein Einkommen von über 
 
50  Stadt Leipzig, Kommunale Bürgerumfrage 2020 Vorabbericht. Abweichung en zur Statistik erklären sich durch die Bildung 
von Teilgebieten unterhalb der Ebene von Ortsteilen und Statistischen Bezirken. 
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Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
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3.000 Euro. Aussagekräftiger ist die Berechnung des bedarfsgewichteten Einkommens gemäß der Anzahl 
der Personen im Haushalt im nächsten Abschnitt. 
Tabelle 16: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommen nach Haushaltsgröße  
(haushaltsbezogen)
 
Haushaltsgröße n Median 
1-Personen-Haushalt 749 1.500 Euro 
2-Personen-Haushalt 293 2.500 Euro 
3-Personen-Haushalt 115 3.187 Euro 
4-und-mehr-Personen-Haushalt 85 3.993 Euro 
Gesamt 1.244 1.876 Euro 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Das Einkommensniveau nach Zuzugsjahr in die Wohnung beträgt bei Haushalten, die bereits seit übe r 
zehn Jahren in ihrer Wohnung leben, 1.583 Euro. Haushalte, die in den letzten fünf Jahren zu gezogen 
sind, haben ein Einkommen von 2.000 Euro im Median. Die Abbildung 50 veranschaulicht die jeweilige 
Zusammensetzung der Einkommensgruppen nach dem Einzugsjahr in die Wohnung. Der Anteil an Haus-
halten mit einem monatlichen Netto-Haushaltseinkommen von 3.200 Euro und mehr umfasst in der jüngsten 
Zuzugskohorte über 20 %, wohingegen der Anteil unterer Einkommensgruppen im Vergleich zu den vor-
herigen Zuzugsjahren geringer ist.  
Abbildung 50: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens in Einkommensklassen nach Zuzu gs-
jahr in die Wohnung (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
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Äquivalenzeinkommen 
Durch die Berechnung des Äquivalenzeinkommens wird das monatliche Netto-Haushaltseinkommen un-
ter Berücksichtigung unterschiedlicher Haushaltsgrößen und -formen vergleichbar. Hierfü r wird das ver-
fügbare monatliche Netto-Haushaltseinkommen in Abhängigkeit von Anzahl und Alter der Haushaltsmit-
glieder gewichtet.51 Außerdem wird der Anteil einkommensarmer bzw. armutsgefährdeter Haushalte in 
Abhängigkeit zur Armutsgefährdungsschwelle berechnet. Die Armutsgefährdungsschwell e ist mit 60 % 
des Medians aller Äquivalenzeinkommen der Bevölkerung in Privathaushalten festgelegt und wir d ab-
hängig von der Zusammensetzung des Haushalts jährlich auf verschiedenen räumlichen Ebenen ermittelt, 
so auch für die Stadt Leipzig. Haushalte mit einem Äquivalenzeinkommen unter dieser Schwelle gelten als 
einkommensarm. Einkommensarme Haushalte sind besonders durch steigende Mietkosten bedroht, da eine 
Kompensation aufgrund begrenzter finanzieller Mittel kaum möglich ist. 
Im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher beträgt das Äquivalenzeinkommen 
1.554 Euro und 30 % der Haushalte sind einkommensarm. Dies ist ein überdurchschnittli ch hoher Wert, 
da in der Stadt Leipzig 16 % der Haushalte einkommensarm sind. 52 In der Tabelle 17 ist das bedarfs-
gewichtete Äquivalenzeinkommen und der Anteil der einkommensarmen Haushalte für die verschiedenen 
Haushaltstypen dargestellt. Besonders Haushalte mit Kindern sind durch einen sehr hohen Anteil einkom-
mensarmer Haushalte gekennzeichnet. Auch ältere Paare sind zu 40 % einkommensarm. Die Gruppe der 
27- bis 45-Jährigen, die in den letzten Zuzugskohorten einen hohen Anteil der Haushalte darstellen, weist 
den geringsten Anteil einkommensarmer Haushalte auf.  
 
51  Das Äquivalenzeinkommen basiert auf der Annahme, dass sich innerhalb e ines Haushalts durch gemeinsames Wirtschaften 
Einsparungen erzielen lassen und dass Kinder einen geringeren Bedarf haben.  Die Haushaltsmitglieder werden wie folgt 
gewichtet: erstes Haushaltsmitglied ab 14 Jahre mit dem Faktor 1,0, jedes weitere Haushaltsmitglied ab 14 Jahre mit dem 
Faktor 0,5, jedes weitere Haushaltsmitglied unter 14 Jahre mit dem Faktor 0,3. Die Gewichtungsfaktoren werden zur Haus-
haltsäquivalenzgröße aufaddiert. Zur Berechnung des Äquivalenzeinkommens wird das Netto-Haushaltseinkommen durch die 
Haushaltsäquivalenzgröße geteilt. Orientiert wird sich an den „Armutsgefährdungsschwellen in Euro nach ausgewählten deut-
schen Großstädten und Haushaltszusammensetzung auf Basis des Haushaltsnettoe inkommens“ für die Stadt Leipzig, 2019 . 
Zur Berechnung wird der regionale Median der Äquivalenzeinkommen herangezo gen. Die Armutsgefährdungsschwelle auf 
Basis des Haushaltsnettoeinkommens liegt bei 60 % des jeweiligen Me dians multipliziert mit dem Bedarfsgewicht des Haus-
halts (nach neuer OECD-Skala). Liegt das Haushaltsnettoeinkommen eine s Haushalts mit gegebener Zusammensetzung unter 
diesem Betrag wird von Armutsgefährdung ausgegangen. (vgl. Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Gemeinsames 
Statistikportal, Einkommensarmut und -verteilung, Internetquelle). 
52  Stadt Leipzig, Kommunale Bürgerumfrage 2020 Vorabbericht. 
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Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
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Tabelle 17: Äquivalenzeinkommen nach Haushaltstyp und Anteil einkommensarmer Haushalte  
(haushaltsbezogen) 
Haushaltstyp n Median, 2021 
Anteil einkom-
mensarme 
Haushalte 
Alleinstehend 
18 bis unter 27 Jahre 54 1.275 Euro 24 % 
27 bis unter 45 Jahre 322 1.700 Euro 14 % 
45 bis unter 65 Jahre 233 1.400 Euro 23 % 
65 Jahre oder älter 129 1.300 Euro 26 % 
Paare 
eine/r 18 bis unter 45 Jahre 120 2.000 Euro 26 % 
45 bis unter 65 Jahre 43 1.900 Euro 30 % 
eine/r 65 Jahre oder älter 60 1.667 Euro 40 % 
Alleinerziehend mit Kind/ern unter 18 Jahren 46 1.144 Euro 72 % 
Familie mit Kind/ern unter 18 Jahren 139 1.883 Euro 52 % 
Mehr-Erwachsenen-Haushalt* 55 1.258 Euro (75 %) 
Gesamt 1.203 1.554 Euro 30 % 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021; *Mehr-Erwachsenen-Haushalte umfassen ne ben Wohngemeinschaften auch 
Paare mit volljährigen Kindern. Fraglich ist, ob bei diesen Haushalten immer die korrekte Höhe der Ein-
kommen aller Haushaltsmitglieder angegeben wurden. 
Mietbelastung 
Der Indikator Mietbelastung gibt darüber Aufschluss, welchen Teil ihres monatlichen Netto-Haushaltsein-
kommens die Haushalte im Gebiet für die Miete aufwenden. Dabei ist zu unterscheiden zwischen der 
Netto-Kaltmietbelastung und der Warmmietbelastung, die die kompletten Wohnkosten der Haushalte 
bestehend aus der Kaltmiete und aller Betriebskosten umfasst. Nur durch die Warmmietbelastung kann 
die tatsächliche finanzielle Belastung der Haushalte abgebildet werden. Ab einem Wert von 30 % wird 
von einer hohen Warmmietbelastung ausgegangen; Forschung und Politik setzen ähnliche Schwellen-
werte.53  
Die mittlere Warmmietbelastung (Median) beträgt im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Plag-
witz/Kleinzschocher 28 % und ist damit ähnlich hoch wie in der Stadt Leipzig mit 29 %.54 Die klassierte 
Warmmietbelastung ist im Vergleich zur Gesamtstadt in der Abbildung 51 dargestellt. Jeweils rund 43 % 
der Haushalte haben eine Warmmietbelastung von mindestens 30 %. Der Anteil an Haushalten mit einer 
Warmmietbelastung von 40 % und mehr ist in Plagwitz/Kleinzschocher mit 19 % etwas höher als in der 
Gesamtstadt. 18 % der Haushalte im Gebiet Plagwitz/Kleinzschocher haben gegenwärtig eine Warm-
mietbelastung von 25 bis unter 30 %. Steigende Wohnkosten können dazu führen, dass diese Haushalte 
über die 30 %-Schwelle springen. 
 
53  Hans Böckler Stiftung, Wohnverhältnisse in Deutschland – eine Analyse der sozialen Lage in 77 Großstädten, Bericht aus dem 
Forschungsprojekt „Sozialer Wohnversorgungsbedarf“, 2017, S. 14; Deutscher Bundestag, Dritter Bericht der Bundesregie-
rung über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland und Wohngeld - und Mietenbericht 2016, Drucksache 
18/13120, 2017, S. 114; Deutscher Bundestag, Wohngeld ausweite n und die Belastung durch Wohnkosten begrenzen, 
Drucksache 19/10752, 2019. 
54  Stadt Leipzig, Kommunale Bürgerumfrage 2020 Vorabbericht. 
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Abbildung 51: Warmmietbelastung in Plagwitz/Kleinzschocher und der Stadt Leipzig  
(haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  LPG mbH, eigene Darstellung nach: Haushaltsbefragung 2021 und Stadt Leipzig, Kommu nale Bürgerum-
frage 2020 Vorabbericht 
Mehr als die Hälfte der 1-Personen-Haushalte haben eine hohe Warmmietbelastung von mindestens 
30 % (vgl. Abbildung 52). Von den 2-Personen-Haushalten haben 31 %, von den 3-Personen-Haushalten 
27 % und von den 4- und-mehr-Personen-Haushalten 25 % bereits eine hohe Warmmietbelastung. Bei 
differenzierter Betrachtung gemäß Haushaltstyp anhand von Abbildung 53 wird ersichtlich, dass Allein-
lebende, besonders im Alter zwischen 18 bis 27 Jahren mit 53 % sowie ältere Alleinstehende ab 65 
Jahren mit 71 %, von einer hohen Warmmietbelastung betroffen sind. Von den Alleinerziehenden mit 
minderjährigen Kindern haben 65 % eine hohe Warmmietbelastung. 
Abbildung 52: Warmmietbelastung nach Haushaltsgröße (haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2021 
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Abbildung 53: Warmmietbelastung nach Haushaltstyp (haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2021 
Die Verteilung der Warmmietbelastungsquoten nach dem Einzugsjahr in die Wohnung belegt, dass Haus-
halte, die bereits seit zehn und mehr Jahren in ihrer Wohnung leben, eine höhere Warmmietbelastung  
aufweisen – trotz des günstigeren Mietniveaus (vgl. Abbildung 54).  
Abbildung 54: Warmmietbelastung nach Zuzugsjahr in die Wohnung (haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2021 
In der Abbildung 55 sind die Spannen der Warmmietbelastung nach den Klassen des monatlichen Netto-
Haushaltseinkommens dargestellt. Haushalte, die mehr als 30 % ihres Einkommens für die Miete aufwen-
den müssen, haben einen geringeren finanziellen Spielraum, um auf Mieterhöhungen zu reagier en und 
sind deshalb besonders verdrängungsgefährdet. Wie aus der Abbildung hervorgeht, haben Haushalte 
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mit einem Netto-Haushaltseinkommen von unter 1.300 Euro bereits eine mittlere Warmmietbelastung von 
mindestens 40 %. Haushalte mit einem Einkommen von 1.300 bis unter 2.000 Euro weisen eine mittlere 
Mietbelastung von ca. 30 % auf. Die Mietbelastungsspannen verdeutlichen, dass es in allen Einkommens-
gruppen erhebliche Unterschiede gibt. Untere Einkommensgruppen sind bereits durch eine hohe bis sehr 
hohe Warmmietbelastung gekennzeichnet, aber auch mittlere Einkommensgruppen sind bereits nahe an 
der Mietbelastungsschwelle von 30 %.  
Abbildung 55: Warmmietbelastung nach monatlichem Netto-Haushaltseinkommen (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
6.5 Wohndauer, Nachbarschaft und Gebietsbindung 
Als Indikatoren für die Bindung der Wohnbevölkerung an das Wohngebiet werden die Wohndauer und 
die sozialen Beziehungen innerhalb der Nachbarschaft sowie die Nutzung von Angeboten und Einrichtun-
gen durch die Haushalte herangezogen. Eine hohe Zufriedenheit mit dem Wohngebiet und den dort 
vorgefundenen Bedingungen, Angeboten und Einrichtungen kann Anzeiger für ein funktionierendes Wohn-
quartier sein. Soziale Beziehungen innerhalb der Nachbarschaft und damit verbundene informelle Unter-
stützungsnetzwerke können sich positiv auf die Stabilität der Nachbarschaft auswirken. Zudem werden 
die durch die Gebietsbevölkerung wahrgenommenen Entwicklungen innerhalb des Quartiers betrachtet. 
Wohndauer 
In den nachfolgenden beiden Abbildungen ist die Wohndauer der Gebietsbevölkerung bezogen auf das 
Wohngebiet sowie die Wohnung dargestellt. 29 % der Haushalte wohnen bereits seit mehr als zehn 
Jahren in ihrer derzeitigen Wohnung; im Wohngebiet wohnen 37 % der Haushalte seit mindestens zehn 
Jahren. Das lässt darauf schließen, dass ein Teil der Haushalte innerhalb des Wohngebiets  umgezogen 
ist. Ein großer Teil der Haushalte ist in den letzten fünf Jahren in das Wohngebiet zugezogen. Die s 
korrespondiert mit der Bevölkerungsentwicklung, deutet aber auch auf Veränderungsprozesse innerhalb 
der Wohnbevölkerung hin. Die durchschnittliche Wohndauer beträgt 12,4 Jahre im Wohngebiet und 
8,7 Jahre in der Wohnung. 
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Abbildung 56: Zuzugsjahr in das Wohngebiet 
(haushaltsbezogen) 
Abbildung 57: Einzugsjahr in die Wohnung  
(haushaltsbezogen) 
  
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Nachbarschaft 
Die nachbarschaftlichen Kontakte deuten auf ein stabiles soziales Gefüge hin: Rund 45 % der Haushalte 
pflegen engere Kontakte mit den Nachbar/-innen, indem freundschaftliche Beziehungen bestehen oder 
eine gegenseitige Unterstützung erfolgt. Diese informellen Unterstützungsstrukturen sind nicht eins zu eins 
an einem anderen Ort reproduzierbar. Sie benötigen Zeit, um aufgebaut zu werden. Außerdem ergän-
zen sie öffentliche Fürsorgeleistungen bzw. können diese in ihrem Umfang entlasten. Nur 3 % der Haus-
halte kennen ihre Nachbar/-innen kaum oder gar nicht.  
Abbildung 58: Kontakte zur Nachbarschaft (haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2021 
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Gebietsbindung 
Für jeweils rund die Hälfte der Haushalte sind und waren drei Aspekte bei der Wohnortwahl von großer 
Bedeutung, wie in der Abbildung 59 dargestellt. Dazu gehören die Lage des Wohngebiets in der Stadt, 
die günstige Miete und die Wohnungsausstattung. Für 38 % der Haushalte hat die Nähe zu Freunden,  
Bekannten und Verwandten einen hohen Stellenwert. Dies verdeutlicht das Vorhandensein sozialer Kon-
takte und Bindungen über das eigene Wohnhaus hinaus. Für rund ein Drittel der Haushalte war die Miete 
beim Einzug günstig. Dies korrespondiert mit dem ansteigenden Mietniveau und der haushaltsspezifisch 
hohen Warmmietbelastung. Die Nähe zum Arbeitsplatz stellt für ein Fünftel der Haushalte einen  Stand-
ortvorteil dar. Damit verbunden ist ein kurzer Arbeitsweg, der – je nach Verkehrsmittelwahl – zur Entlas-
tung der Verkehre beitragen kann. Für 4 % der Haushalte sind die sozialen Einrichtungen im Gebiet von 
wichtiger Bedeutung. Differenziert nach Haushalstypen ergibt sich, dass 64 % der Alleinerzieh enden, 
39 % der Familien mit Kindern und jeweils rund 22 % der älteren Alleinstehenden und der Paare m it 
Personen im Alter von 65 Jahren und mehr auf die sozialen Einrichtungen vor Ort angewiesen sind. Dies 
bestätigt sich auch im Hinblick auf die Nutzung von Angeboten und Einrichtungen in Kapitel 6.6. 
Abbildung 59: Gründe für die Wohnortwahl (Mehrfachnennungen möglich) (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021; * z. B. Schule, Beratungseinrichtungen 
Umzugsneigung 
Die Umzugsneigung, dargestellt in der Abbildung 60, gibt Aufschluss darüber, welcher Anteil der Haus-
halte in den nächsten zwei Jahren umziehen möchte oder muss. Insgesamt sind dies 23 % der Haushalte. 
Davon sind 4 % der Haushalte von einem unfreiwilligen Umzug betroffen. Die Angabe des voraussichtli-
chen Zielorts bei einem Umzug gemäß Abbildung 61 verdeutlicht die hohe Gebietsverbundenheit, denn 
42 % der Haushalte möchten gern im Gebiet verbleiben. Das Wohngebiet stellt für diese Haushalte 
demnach keinen Wegzugsgrund dar. Ein Viertel möchte in einen anderen Leipziger Stadtteil ziehen.  
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Abbildung 60:  Wollen oder müssen Sie in den 
nächsten zwei Jahren umziehen? 
Abbildung 61: Voraussichtlicher Zielort bei einem 
Umzug 
  
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Die am häufigsten genannte Umzugsgrü nde sind eine zu kleine Wohnung und persönliche Gründe wie 
z. B. Heirat/Geburt/Auszug eines Kindes, wie in den beiden nachfolgenden Abbildungen dargestellt. Da 
im Untersuchungsgebiet nur wenig Überbelegungen festgestellt werden konnten (vgl. Kapitel 6.2), is t 
anzunehmen, dass dieser Umzugsgrund in erster Linie Haushalte betrifft, die mit einer Haush altsvergrö-
ßerung rechnen. Darüber hinaus belegt die differenzierte Betrachtung hinsichtlich der bedarfsgerechten 
Wohnungsbelegung, dass 64 % der Haushalte, die aufgrund einer zu kleinen Wohnung umziehen müssen, 
in einer überbelegten Wohnung wohnen. Bei den Haushalten, die aufgrund einer zu kleinen Wohnung 
umziehen wollen, beträgt dieser Anteil hingegen nur 14 %, d. h. gegenwärtig wohnt nur ein sehr kleiner 
Teil dieser Haushalte in einer zu kleinen Wohnung. Für jeweils 16 % der Haushalte, die umziehen müssen, 
sind Wohnungsmängel und die gegenwärtigen Mietkosten weitere Umzugsgründe. Einzelne Nennungen  
entfallen auch auf Kündigung des Vermieters. Zusammengefasst besteht im Gebiet eine geringe Umzugs-
neigung bei den Haushalten. Für Haushalte, die umziehen wollen, sind überwiegend nicht wohnungsbezo-
gene Themen ausschlaggebend für den Umzugswunsch. 
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Abbildung 62: Umzugsgründe bezogen auf die Haushalte, die umziehen müssen (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021; * z. B. Heirat/Geburt/Auszug eines Kindes; ** z. B. Arbeitsplatz- oder Stu-
dienplatzwechsel 
Abbildung 63: Umzugsgründe bezogen auf die Haushalte, die umziehen wollen (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021; * z. B. Heirat/Geburt/Auszug eines Kindes; ** z. B. Arbeitsplatz- oder Stu-
dienplatzwechsel 
6.6 Nutzung von Angeboten und Einrichtungen 
Hohe Nutzungsquoten der im Wohngebiet vorhandenen Angebote und Einrichtungen deuten auf eine den 
Bedürfnissen der Gebietsbevölkerung entsprechende Ausstattung des Gebiets hin. Welcher An teil der 
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Haushalte die verschiedenen Einrichtungen und Angebote im Gebiet nutzt, ist nachfolgend in der Ab bil-
dung 64 dargestellt. 
Eine hohe Nutzungsquote erfahren Einkaufsmöglichkeiten für den alltäglichen Bedarf, öff entliche Grün-
flächen und medizinische Einrichtungen sowie kulturelle Einrichtungen. Die Grundversorgung ist demnach 
innerhalb des Gebiets sichergestellt. 37 % der Haushalte ist in Vereinen und Initiativen  engagiert oder 
beteiligt sich ehrenamtlich. Bei den übrigen Angeboten und Einrichtungen handelt es sich zumeist um ziel-
gruppenspezifische Angebote und Einrichtungen, weshalb eine differenzierte Betrachtung und Einordnung 
sinnvoll ist; diese ist in der Tabelle 18 dargestellt. Erwartungsgemäß erreichen kinder- und senior/-innen-
spezifische Angebote und Einrichtungen bei diesen Zielgruppen überdurchschnittlich hohe Nutzungsquoten. 
Innerhalb dieser Zielgruppen ist bei den einkommensarmen Haushalten eine nochmals intensivere Nutzung 
festzustellen. Insbesondere unterstützende Angebote und Einrichtungen werden demnach zielgruppenspe-
zifisch intensiv nachgefragt. Auch das ehrenamtliche Engagement nimmt eine große Bedeutung ein. 
Abbildung 64: Nutzung von Angeboten und Einrichtungen (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
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Tabelle 18: Zielgruppenspezifische Nutzung von Angeboten und Einrichtungen (haushaltsbezogen) 
Angebot/ 
Einrichtung 
Haushalte mit  
Kindern unter  
18 Jahren 
(n=215*) 
Haushalte mit 
Personen im  
Alter von 65 
Jahren und mehr 
(n=169*) 
Haushalte mit 
Bezug von 
Grundsiche-
rungsleistungen 
(n=114*) 
Einkommens-
arme  
Haushalte55 
(n=311*) 
öffentliche Grünflä-
chen, Spielplätze, 
Sportplätze 
96 %    
Kinderkrippe, Kita 57 %    
Grundschule, Hort 37 %    
Kinder- und Jugend-
freizeiteinrichtungen 27 %    
Angebote für  
Senior/-innen  14 %   
Nachbarschaftstreff 13 % 10 % 12 % 14 % 
Beratungseinrichtungen 11 % 20 % 20 % 22 % 
Vereine, Initiativen,  
ehrenamtliches Enga-
gement 
45 % 29 % 37 % 40 % 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 ; *da die Antworthäufigkeiten je nach Einrichtung/Angebot variieren, bezeich-
net hier n nicht die Anzahl der Antworten, sondern die Größe der jeweiligen Zielgruppe 
Die Haushalte im Gebiet sind sehr zufrieden mit den Angeboten und Einrichtungen im Gebiet. Nur ein 
geringer Anteil an Haushalten benennt Fehlendes wie kulturelle Einrichtungen oder einen Nachbarschafs-
treff (vgl. Abbildung 65).  
Abbildung 65: Fehlende/nicht ausreichende Angebote und Einrichtungen (Mehrfachnennungen möglich) 
(haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
 
55  Als einkommensarm gelten Haushalte, deren Äquivalenzeinkommen die Armutsg efährdungsschwelle unterschreitet, d. h. we-
niger als 60 % des Medians aller Äquivalenzeinkommen der Bevölkerung in Privathaushalten beträgt (vgl. Kapitel 6.4). 
15%
10%
9%
7%
7%
6%
5%
4%
3%
3%
2%
1%
0% 5% 10% 15% 20%
Kulturelle Einrichtungen
Nachbarschaftstreff
Vereine, Initiativen, ehrenamtliches Engagement
Medizinische Einrichtungen
Beratungseinrichtungen
Kinder-/Jugendfreizeiteinrichtung
Angebote für Senior/innen
öffentliche Grünanlagen, Spielplätze, Sportplätze
Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs
Kinderkrippe, Kita
Religiöse Einrichtungen
Grundschule, Hort
n=1.417 
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Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
   September 2021 | Endbericht 
81 
6.7 Durch die Haushalte wahrgenommene Entwicklungen im Quartier und in der Nachbarschaft 
Gemäß der Abbildung 66 halten sich positive, negative und keine wahrgenommenen Veränderungen im 
empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher die Waage. Einige Haushalte haben 
sowohl positive als auch negative Entwicklungen in den letzten zwei Jahren wahrgenommen. 
Abbildung 66: Wahrnehmung von Veränderungen und Entwicklungen im Quartier (Mehrfachnennungen 
möglich) (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
In den nachfolgenden Abbildungen sind die positiven und negativen Nennungen jeweils auf die Haushalte 
bezogen, die positive oder negative Veränderungen wahrgenommen haben. Besonders positiv werden 
die Modernisierung, Sanierung und Instandhaltung der Gebäudesubstanz bewertet. Außerdem werden 
infrastrukturelle Verbesserungen in den Bereichen Verkehr, Bildung und Nahversorgung sow ie dem ge-
steigerten Angebot an Grünflächen durch die Anlage des Urbanen Waldes/Gleisgrünzugs von den Haus-
halten registriert. Dies trägt zur Versorgung der Wohnbevölkerung und zur Attraktivitätssteigeru ng des 
Wohngebiets bei. Als negativ werden hingegen gestiegene Mieten und Immobilienpreise sowie Neubau 
und Verdichtung genannt. Eine angespannte Parkplatzsituation sowie fehlende Sauberkeit werden eben-
falls bemängelt. Ein kleinerer Anteil der Haushalte stellt Verdrängungsprozesse fest, die in Zusammen -
hang mit den steigenden Mieten und Modernisierung der Wohngebäude genannt werden. 
41%
33% 37%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
keine Veränderungen positive Veränderungen negative Veränderungen
n=1.417
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Abbildung 67: Wahrgenommene positive Veränderungen im Quartier (Mehrfachnennungen möglich) 
(haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021; * z. B. Abstellmöglichkeiten 
Abbildung 68: Wahrgenommene negative Veränderungen im Quartier (Mehrfachnennungen möglich) 
(haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
6.8 Einschätzung und Bewertung des Verdrängungspotenzials 
Die sich aus dem bestehenden baulichen Aufwertungspotenzial und dem wohnungswirtschaftlic hen Auf-
wertungsdruck ergebende Verdrängungsgefahr ist für Teile der Gebietsbevölkerung im empfohlenen 
Sozialen Erhaltungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher erheblich und geeignet, wesentliche Veränderungen 
in der Zusammensetzung der Bevölkerungsstruktur zu verursachen. Dies lässt sich anhand der Analyse des 
Verdrängungspotenzials ableiten. 
96 von 132 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
   September 2021 | Endbericht 
83 
Das empfohlene Soziale Erhaltungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher ist im Vergleich zur Stadt Leipzig  
durch eine jüngere Wohnbevölkerung gekennzeichnet. Die Altersgruppe der 27- bis 44-Jährigen ist 
stärker vertreten, dafür ist der Anteil älterer Haushalte geringer. Parallel zum Anstieg der Bevölkerungs-
zahl, die stärker als in der Gesamtstadt angestiegen ist, hat sich seit dem Jahr 2016 die Anz ahl der 
Kinder im Alter unter 15 Jahren überproportional vergrößert. Dies geht einher mit einem Anstieg der 
Altersgruppe der 27- bis 44-Jährigen, der jungen Paare und Familien mit Kindern. In diesem Zusammen-
hang ist der Anteil Alleinstehender, die ihrerseits immer noch den größten Anteil der Wohnbevölkerun g 
bilden, an der seit dem Jahr 2016 eingezogenen Wohnbevölkerung gesunken. Gleichzeitig ist der Anteil 
hochqualifizierter Personen angestiegen, sodass sich der Akademisierungsgrad der Wohnbevölkerung  
erhöht hat. 
Die Erwerbslosenquote und der Anteil an Personen in Bedarfsgemeinschaften übersteigt das gesamt-
städtische Vergleichsniveau. Beide Kennwerte haben sich in den vergangenen Jahren rückläufig entwi-
ckelt. Die Intensität der Veränderung übersteigt dabei die Entwicklung in der Gesamtstadt. Dies deutet 
auf stärkere Veränderungsprozesse im Gebiet hin. Gemäß der Haushaltsbefragung erhalten rund 26 % 
der Haushalte einen Zuschuss zum Lebensunterhalt, insbesondere sind die Haushalte auf Arbeitslosengeld 
II/Hartz IV, Arbeitslosengeld I oder Kurzarbeitergeld angewiesen.  
Das monatliche Netto-Haushaltseinkommen  beträgt im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet 
1.876 Euro im Median und unterschreitet damit das monatliche Netto-Haushaltseinkommen in Leipzig von 
1.974 Euro. Haushalte, die in den letzten fünf Jahren in ihre Wohnung gezogen sind, haben ein Einkommen 
von 2.000 Euro im Median, wohingegen das Einkommensniveau von Haushalten, die bereits seit über zehn 
Jahren in ihrer Wohnung leben, 1.583 Euro beträgt. Der Anteil einkommensstarker Haushalt e an der 
Wohnbevölkerung ist größer geworden. Das gemäß der Anzahl der Haushaltsmitglieder gewichtete 
Äquivalenzeinkommen im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet beträgt 1.554 Euro. Insbesondere 
Alleinstehende und Alleinerziehende verfügen über ein geringes Äquivalenzeinkommen. Der Anteil ein-
kommensarmer Haushalte beträgt 30 %. Damit wird der gesamtstädtische Vergleichswert v on 16 % 
deutlich übertroffen. Besonders Haushalte mit Kindern – Alleinerziehende zu rund 70 % und Paare mit 
Kindern zu rund 50 % – sind durch einen sehr hohen Anteil einkommensarmer Haushalte gekennzeichnet. 
Auch ältere Paare sind zu 40 % einkommensarm. 
43 % der Haushalte im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet haben eine Warmmietbelastung von 
30 % oder mehr; bei 19 % der Haushalte beträgt die Warmmietbelastung bereits mindestens 40 %. 
Eine hohe Warmmietbelastung betrifft Haushalte mit geringem Einkommen besonders: In allen Einkom-
mensklassen bis unter 1.500 Euro monatlichem Netto-Haushaltseinkommen liegt die Warmmietbelastung 
im Median über der 30-%-Schwelle; bei den Einkommensklassen bis unter 1.300 Euro übersch reitet der 
Median der Warmmietbelastung die 40-%-Schwelle. Auch mittlere Einkommensgruppen mit einem Ein -
kommen von 1.500 bis unter 2.600 Euro sind bereits Nahe an der 30 %-Schwelle. Einer der Hauptgründe 
für die Wohnortwahl ist das günstige Mietniveau. Im Hinblick auf die beschriebenen Einkommensverhält-
nisse und die Warmmietbelastung ist die Erhaltung des preisgünstigen Mietwohnraums daher für die 
Haushalte von großer Bedeutung. 
Der jeweils nachfolgend dargestellte Anteil der Haushaltstypen hat mindestens eine Warmmietbelastun-
gen von 30 %: 
97 von 132 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
   September 2021 | Endbericht 
84 
▪ Alleinstehend 65 Jahre oder älter (71 %) 
▪ Alleinerziehend mit Kindern unter 18 Jahren (65 %)  
▪ Alleinstehend 45 bis unter 65 Jahre (57 %) 
▪ Alleinstehend 18 bis unter 27 Jahre (53 %) 
▪ Mehr-Erwachsenen-Haushalte (53 %) 
Die Wohnbevölkerung ist durch gewachsene nachbarschaftliche Strukturen geprägt. Dazu trägt zum 
einen der Anteil an Haushalten bei, die bereits seit vielen Jahren im Gebiet wohnen, aber auch die 
intensiven nachbarschaftlichen Kontakte, die gegenseitige Unterstützung ermöglichen, deuten auf ein 
stabiles soziales Gefüge hin. Hinzukommt die geringe Umzugsneigung. Für Haushalte, die umziehen wol-
len, sind überwiegend nicht wohnungsbezogene Themen ausschlaggebend für den Umzugswunsch. Der 
größte Teil der Haushalte, die umziehen müssen oder wollen, möchten innerhalb des Gebiets woh nen 
bleiben. Dies verdeutlicht die starke Gebietsbindung. Darüber hinaus stimmt das Wohnungsangebot nach 
der Anzahl der Zimmer und der Haushaltsgröße im Gebiet überein und stellt eine bedarfsgerechte Ver-
sorgung sicher. Dies verdeutlicht, dass das Wohnungsangebot hinsichtlich Art, Größe u nd Miete mit der 
Nachfrage durch die gegenwärtige Wohnbevölkerung übereinstimmt. 
Die Bedeutung und der Bedarf zielgruppenspezifischer Angebote wurden durch die Haushaltsbefra-
gung bestätigt. Haushalte mit Kindern nutzen intensiv die Angebote im Kinder- und Jugendbereich, Haus-
halte, die auf Zuschüsse zum Lebensunterhalt angewiesen oder einkommensarm sind, fr agen Beratungs- 
und Nachbarschaftseinrichtungen nach und auch ältere Haushalte weisen eine hohe Nachfrage nach Be-
ratungsangeboten und nachbarschaftlichen Einrichtungen auf. Ein hoher Anteil dieser Haushalte gibt kon-
kret an, auf die sozialen Einrichtungen im Gebiet angewiesen zu sein.  
Einige Haushalte im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet sind besonders verdrängungsgefährdet, da 
sie zum Beispiel aufgrund geringer finanzieller Spielräume steigende Wohnkosten nicht tragen könn en 
bzw. auf bestimmte Strukturen des Wohnumfelds angewiesen sind. Demgegenüber stehen die noch be-
stehenden Aufwertungspotenziale und damit verbunden potenzielle Mieterhöhungen, kontinuierlich stei-
gende Angebots- und Bestandsmieten sowie ein zwar reduziertes, aber dennoch fortschreitendes Um-
wandlungsgeschehen. Hinzu kommen weitere Faktoren, die sich auf die Wohnsituation, die Zusammenset-
zung der Wohnbevölkerung und den Gebietscharakter auswirken können, wie öffentliche Investitionen in 
die Infrastruktur oder den öffentlichen Raum. Zu den verdrängungsgefährdeten Haushalten zählen im 
empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher insbesondere die folgenden Haushalte:  
Haushalte mit einer hohen Warmmietbelastung. 43 % der Haushalte weisen eine hohe Warmmietbe-
lastung von über 30 % des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens auf. Davon betroffen sind vor allem 
Alleinlebende verschiedener Altersklassen, insbesondere ältere Alleinlebende im Alter von 65 Jahren und 
älter. Von einer hohen Warmmietbelastung sind sowohl einkommensschwächere Haushalte, aber auch 
Haushalte mit mittleren Einkommen betroffen, die eine unterschiedlich lange Wohndauer im Wohngebiet 
aufweisen.  
Einkommensarme und einkommensschwache Haushalte. 30 % der Haushalte im empfohlenen Sozia-
len Erhaltungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher sind aufgrund ihres Einkommens armutsgefährdet. Dies be-
trifft verschiedene Haushaltstypen wie Alleinerziehende und Paare mit Kind/ern sowie ältere kinderlose 
98 von 132 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
   September 2021 | Endbericht 
85 
Paare. Neben den geringen finanziellen Möglichkeiten weisen diese Haushalte auch eine hohe bis sehr 
hohe Warmmietbelastung auf. Steigende Mietkosten können nur schwer kompensiert werden. Einkom-
mensarme Haushalte sind überdurchschnittlich auf die sozialen Einrichtungen vor Ort wie Beratu ngsein-
richtungen oder ehrenamtliches Engagement angewiesen. 
Haushalte mit Kindern. Die im Gebiet lebenden Alleinerziehenden und Familien sind in ihrer ökonomi-
schen Situation besonders eingeschränkt, das belegt der hohe Anteil armutsgefährdeter Haushalte dieser 
beiden Haushaltstypen. Etwas mehr als die Hälfte aller Familien und 72 % der Alleinerzieh enden sind 
von Einkommensarmut betroffen. Zudem weisen Alleinerziehende eine hohe Warmmietbelastung auf. Ins-
besondere diese Familien sind auf unterstützende Angebote angewiesen, die bedarfsgerecht, z. B. durch 
die Kitas und Schulen sowie Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen im Gebiet bereitgestellt werden. Die 
Angebote der Nachbarschaftseinrichtungen sind an den Bedarfen der im Gebiet lebenden Familien aus-
gerichtet. Ein Wegzug der Familien aus ökonomischen Gründen würde diese Strukturen schwächen. Der-
artige Angebote müssten andernorts neu aufgebaut werden.  
Haushalte mit langer Wohndauer. Das Einkommensniveau dieser Haushalte ist unterdurchschnittlich. Diese 
Haushalte sind auf das noch günstige Mietniveau im Wohnungsbestand angewiesen. Dies wird auch durch 
den höheren Anteil unterbelegter Wohnungen verdeutlicht, da ein Umzug in eine kleinere Wohnung zu  
gleichen oder ähnlichen Mieten nicht mehr möglich ist. Haushalte mit längerer Wohndauer tragen zudem 
zu einer stärkeren nachbarschaftlichen Stabilität bei bzw. sind auch auf diese informellen Unterstützungs-
netzwerke angewiesen.  
 
99 von 132 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
   September 2021 | Endbericht 
86 
7. Zusammenfassende Bewertung und Empfehlung 
Die vorangegangene Analyse belegt, dass für das empfohlene Soziale Erhaltungsgebiet Plag-
witz/Kleinzschocher die Voraussetzungen für den Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß §  172 
Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB gegeben sind, da ein Aufwertungspotenzial, ein Aufwertungs druck 
und ein Verdrängungspotenzial vorliegen sowie aus der Veränderung der Zusammensetzung der Bevöl-
kerung negative städtebauliche Folgen zu erwarten sind. 
Im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher bestehen bauliche Aufwertungspo-
tenziale, die die Sanierung von Fassaden, die energetische Modernisierung des Wohngebäudebestands 
und den An- bzw. Einbau von zusätzlichen Ausstattungsmerkmalen umfassen. D er vielfältige Wohnungs-
schlüssel ist gegenwärtig bedarfsgerecht belegt. Veränderte Ansprüche an die Wohnungsausst attung 
oder die Wohnungsgröße können Veränderungen hinsichtlich des Ausstattungszustands oder  des Woh-
nungsschlüssels begründen. Das Potenzial für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist hoch. 
Das Angebots- und Bestandsmietniveau befindet sich noch unterhalb bzw. knapp über den gesamtstäd-
tischen Vergleichswerten, sodass das Gebiet zur Versorgung der Wohnbevölkerung mit preisgünstigem 
Wohnraum beiträgt. Dies trifft insbesondere auf die Bestandsmieten in langjährigen Mietverhältnissen zu. 
Im zeitlichen Verlauf führt der Anstieg von Angebots- und Bestandsmieten jedoch dazu, dass preisgünsti-
ger Wohnraum verloren geht. Das festgestellte bauliche Aufwertungspotenzial wurde in den vergange-
nen Jahren bereits genutzt, dies belegen Bauanträge und Modernisierungen. Die Anwendung des gesam-
ten erhaltungsrechtlichen Genehmigungsverfahrens ist möglich . Das stark angestiegene Preisniveau im 
Bereich der Eigentumswohnungen, insbesondere beim Erstverkauf nach Sanierung, belegt eine gestiegene 
Attraktivität zur Bildung von Wohneigentum. Die Anzahl der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen 
hat sich erhöht und kann zu einem weiteren Anstieg des Aufwertungsdrucks beitragen. 
Insbesondere aufgrund des hohen Anteils armutsgefährdeter Haushalte und der hohen Warmmietbelas-
tung der Wohnbevölkerung wird ein Verdrängungspotenzial festgestellt. Im Zuge wohnwerterhöhender 
Veränderungen der Gebäudesubstanz oder voranschreitender Umwandlungen von Miet- in Eigentums-
wohnungen leitet sich eine hohe Verdrängungsgefahr für die Wohnbevölkerung ab, die zu einer Verän-
derung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung führen wird. Das steigende Einkommensniveau und 
der veränderte Zuzug von Haushaltstypen belegen Veränderungen. Bestimmte Haushalte sind auf di e 
Erhaltung des günstigen Mietwohnungsangebots und die unterstützenden Infrastrukturen und Netzwerke 
angewiesen. 
Aus dieser Veränderung der Zusammensetzung der Bevölkerung können negative städtebauliche Folge-
wirkungen wie der Verlust eines bedarfsgerechten Verhältnisses zwischen den Haushalten und dem Woh-
nungsangebot oder der Verlust von günstigem Mietwohnraum resultieren. 
7.1 Begründung und Empfehlung für die Abgrenzung des Geltungsbereichs 
Im Ergebnis der Detailuntersuchung wird für das Gebiet Plagwitz/Kleinzschocher das in der Abbildung 
69 dargestellte Gebiet für die Festsetzung einer Sozialen Erhaltungssatzung empfohlen. 
100 von 132 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
   September 2021 | Endbericht 
87 
Das Gebiet wird im Norden durch die Limburgerstraße begrenzt, wobei das Gebiet zwischen Wach s-
muthstraße und Gießerstraße auch die Bebauung nördlich der Limburgerstraße (gerade Hausnummern 
46-70) sowie die Gebäude Wachsmuthstraße 6 und 6A und Gießerstraße 41 und 43 umfasst. Am west-
lichen Ende der Limburgerstraße führt die Grenze entlang der Klingenstraße und umfasst ab Hausnummer 
26 (aufsteigend) auch die Bebauung der westlichen Straßenseite (ausgenommen 30A, 36A, 38A) sowie 
der Antonienstraße bis zur Antonienbrücke (ausgenommen der Einzelhandelsstandort Antonienstraße 57-
61). Die Gebäude Rolf-Axen-Straße 33 und Knauthainer Straße 4 und 6 umfassend führt die G renze 
zur Baumannstraße und weiter zur Rolf-Axen-Straße. Vor der Panitzstraße 2 (im Gebiet) knickt die Ge-
bietsgrenze nach Westen ab, sodass die Wohnbebauung beidseitig der Panitzstraße sowie an der Knaut-
hainer Straße Bestandteil des Gebiets wird. Im weiteren Verlauf führt die Grenze Richtung Süden u nd 
umfasst beidseitig die Bebauung der Eythraer Straße sowie die Gebäude Kurt-Kresse-Straße 1 bis 29, 
ehe sie auf die Dieskaustraße stößt. Diese bildet bis zur Schwartzestraße inklusive der östlichen Woh n-
bebauung die östliche Begrenzung. Dort knickt die Grenze nach Osten ab und folgt der Windorfer Straße 
und Altranstädter Straße bis zur Antonienstraße, wobei auf der jeweils östlichen Straßenseite auch  die 
Gebäude Windorfer Straße 45 bis 39 (ungerade Hausnummern) sowie Altranstädter Str aße 25 bis 7 
Bestandteil des Gebiets werden. Von der Antonienstraße verläuft die Grenze bis zur Einsteinstraße und 
folgt dieser schließlich mit der westseitigen Wohnbebauung bis zur Limburgerstraße. 
Abbildung 69: Empfohlene Gebietsabgrenzung des Sozialen Erhaltungsgebiets  
Plagwitz/Kleinzschocher 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
Wohnbebauung wie zum Beispiel im Umfeld des Gewerbegebiets Plagwitz Süd/Markranstädter Straße, 
wo der Wohnnutzung kein städtebauliches Gewicht zukommt bzw. die sich außerhalb eines möglichen  
101 von 132 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
   September 2021 | Endbericht 
88 
Gebietszusammenhangs befinden, sind nicht Bestandteil des empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiets  
Plagwitz/Kleinzschocher. 
Mit der empfohlenen Gebietskulisse wird der Rechtsprechung folgend, der wesentliche Anteil an Wohn-
bevölkerung erreicht, der die schützenswerte Bevölkerungszusammensetzung repräsentiert.56 Dabei geht 
es nicht um einen parzellenscharfen Nachweis, sondern um die räumliche Erfassun g des Gebietscharak-
ters57, der in der vorliegenden Untersuchung anhand städtebaulicher Zusammenhänge und mit Erfüll ung 
der Anwendungsvoraussetzungen begründet wird. Innerhalb dieser Gebietskulisse sind die aufgestellten 
Erhaltungsziele zu erreichen. 
7.2 Zusammenfassende Einschätzung der Analyseebenen für den empfohlenen Geltungsbe-
reich 
Die nachfolgenden Steckbriefe geben einen Überblick über die Einschätzungen der Analyseebenen und 
die möglichen Steuerungswirkungen des sozialen Erhaltungsrechts für das empfohlene Soziale Erhaltungs-
gebiet Plagwitz/Kleinzschocher (vgl. Kapitel 7.1).  
 
56  OVG Lüneburg, 1 C 1.82, 27.04.1983. 
57  BVerwG, 4 C 9.96, 15.05.1997. 
102 von 132 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
   September 2021 | Endbericht 
89 
Tabelle 19: Zentrale Ergebnisse des Aufwertungspotenzials für das empfohlene Soziale Erhal-
tungsgebiet und Steuerungsmöglichkeiten des sozialen Erhaltungsrechts58 
Indikator Einschätzung Steuerungsmöglichkeiten des  
sozialen Erhaltungsrechts 
Gebäude- 
und 
Wohnungs-
struktur 
▪ Großteil des Wohnungsbestands mit 
Wohnungsgröße zwischen 40 und 
79 qm 
▪ Wohnungsbestand überwiegend im 
privatwirtschaftlichen Eigentum 
▪ 22 % der Wohnungen befinden sich in 
Wohnungs- und Teileigentum 
➢ Potenzial für Umwandlungen für 
68 % der Wohnungen gegeben 
▪ Erhaltung der Struktur, des Ange-
bots und der Eigentumsform des lo-
kalen Mietwohnungsmarkts, durch 
Reglementierung von: 
▪ Wohnungszusammenlegungen 
oder -teilungen sowie grundriss-
verändernden Maßnahmen,  
▪ Wohnungsabrissen,  
▪ Umwandlungen in Einzeleigen-
tum, sofern auf Landesebene 
eine Umwandlungsverordnung 
gilt und 
▪ einem Teil der Umwandlungen 
über die Anwendung des Vor-
kaufsrechts.59 
Sanierungs- 
und Moder-
nisierungs-
potenziale 
▪ Wohnungsbestand durch gründerzeitli-
che Wohngebäude und Wohnge-
bäude mit Baujahr bis 1945 geprägt 
▪ 11 % der Gebäude in mäßigem  
Zustand oder mit großen Schäden 
➢ hohes Potenzial für Instandsetzung 
▪ 84 % der Fassaden sind nicht ge-
dämmt. Bei 44 % der Fassaden ist eine 
Dämmung wahrscheinlich möglich 
➢ hohes Potenzial für energetische 
Modernisierung (Fassade) 
▪ 34 % der Dachgeschosse noch nicht 
ausgebaut 
➢ Potenziale zum Dachgeschossaus-
bau vorhanden 
▪ Sanierungs- oder Modernisierungs-
maßnahmen, die über die Mindest-
anforderungen des GEG60 oder 
der Bauordnung61 hinausgehen, 
können versagt bzw. auf die Min-
destanforderungen reduziert wer-
den.  
▪ Ausbau von Dachgeschossen gemäß 
Bauordnung genehmigungsfähig, 
die Schaffung von Maisonettewoh-
nungen kann versagt werden. 
Ausstat-
tungszu-
stand der  
Gebäude 
und Woh-
nungen 
➢ Potenzial für nachholende Sanierung: 
➢ Austausch einfachverglaster Fenster 
(20 %) 
➢ in Einzelfällen: Austausch Einzelöfen 
und Einbau Bad 
➢ Potenzial für zusätzliche Ausstattungs-
merkmale: 
➢ Fußbodenheizung 
➢ getrennte Dusche und Badewanne 
➢ Gäste-WC 
➢ Erstbalkon/zusätzlicher Balkon 
➢ Aufzug 
➢ hochwertige Bodenbeläge 
➢ Einbauküche 
➢ Gegensprechanlagen mit Kamera 
▪ Eine nachholende Sanierung zur 
Herstellung eines zeitgemäßen Aus-
stattungszustands ist genehmigungs-
fähig, jedoch können der Umfang 
der Maßnahme auf die bauord-
nungsrechtlichen Mindestanforde-
rungen begrenzt und darüber hin-
ausgehende, wohnwerterhöhende 
Maßnahmen gemäß der Genehmi-
gungskriterien gesteuert werden. 
Quelle: LPG mbH, eigene Zusammenstellung 
 
58  Die Quadrate stellen die Ausprägung/Einstufung zentraler Kennwerte und die Pfeile die Potenziale/Schlussfolgerungen dar. 
59  Bei Anwendung des Vorkaufsrechts bei geplanten Verkäufen, die auf eine Umwandlung in Einzeleigentum abzielen.  
60  § 172 Absatz 4 Nummer 1a BauGB. 
61  § 172 Absatz 4 Nummer 1 BauGB. 
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Tabelle 20: Zentrale Ergebnisse des Aufwertungsdrucks für das empfohlene Soziale Erhaltungsge-
biet und Steuerungsmöglichkeiten des sozialen Erhaltungsrechts62 
Indikator Einschätzung Steuerungsmöglichkeiten des  
sozialen Erhaltungsrechts 
Angebots- 
und  
Bestands-
mieten 
▪ niedriges Bestandsmietniveau mit 
6,00 Euro/qm nettokalt im Vergleich 
zur Stadt Leipzig (6,20 Euro/qm) 
➢ Gebiet hat Versorgungsfunktion mit 
preisgünstigem Wohnraum inne 
▪ Anstieg Angebots- und Bestandsmieten 
▪ 40 % der Haushalte waren in den 
letzten fünf Jahren von einer Erhö-
hung der Netto-Kaltmiete betroffen  
▪ Vergleichswerte der Gesamtstadt wer-
den bei den Angebotsmieten etwas 
überschritten 
➢ steigendes Bestandsmietniveau und 
hohe Mieten bei Neuvermietung 
verweisen auf wohnungswirtschaftli-
che Attraktivität des Gebiets 
▪ Eine Steuerungswirkung ist indirekt 
über die Regulierung von baulichen 
Maßnahmen und deren Umlage auf 
die Miete erreichbar. 
Bauanträge 
und Moder-
nisierungen 
▪ 20 % der Haushalte waren in den letz-
ten fünf Jahren von Modernisierungen 
betroffen 
➢ umfassende Sanierungen und Mo-
dernisierungen von Wohngebäu-
den, die verschiedene Maßnahmen 
wie den Austausch von Fenstern, die 
Erneuerung von Heizungsanlagen, 
energetische Modernisierungsmaß-
nahmen oder zusätzliche Ausstat-
tungsmerkmale wie Balkone betref-
fen 
▪ Modernisierungsmaßnahmen, die 
über die Mindestanforderungen der 
GEG hinausgehen, können versagt 
bzw. auf die Mindestanforderungen 
reduziert werden.  
▪ Über die Begrenzung des Umfangs 
von Sanierungen kann die Wirkung 
der Mietpreisbremse (Einführung im 
Jahr 2022 durch den Freistaat 
Sachsen in Aussicht gestellt) unter-
stützt werden. 
▪ Optional kann eine Mieterberatung 
den Mieter/-innen bei Modernisie-
rungsankündigungen, Mieterhöhun-
gen, Umwandlung und Eigenbe-
darfskündigung beratend zur Seite 
stehen 
Wohnungs-
umwandlun-
gen und 
Wohnungs-
verkäufe 
▪ Anstieg der Abgeschlossenheitsbeschei-
nigungen im Jahr 2020 
▪ hohe Verkaufspreise von Eigentums-
wohnungen im Erstverkauf nach Sanie-
rung und Neubau im Vergleich zur Ge-
samtstadt 
➢ Anreize zur Eigentumsbildung, Sa-
nierung und zum Verkauf von Immo-
bilien 
▪ indirekte Steuerungswirkung durch 
Anwendung des Vorkaufsrechts 
▪ Bei gültiger Umwandlungsverord-
nung auf Landesebene (derzeit 
nicht gegeben): Erhaltung des Miet-
wohnungsanteils durch Versagung 
von Wohnungsumwandlungen und 
damit einhergehend auch Erhaltung 
eines gebietstypischen Ausstattungs-
zustands 
Ferienwoh-
nungen und 
Leerstand 
▪ langfristiger Leerstand oder Ferien-
wohnungen sind im Gebiet vorhanden 
➢ dadurch werden dem Mietwoh-
nungsmarkt Wohnungen entzogen 
▪ Die Nutzungsänderung von Wohn-
raum, z. B. zu gewerblichen Zwe-
cken, kann untersagt werden. 
Quelle: LPG mbH, eigene Zusammenstellung 
 
62  Die Quadrate stellen die Ausprägung/Einstufung zentraler Kennwerte und die Pfeile die Potenziale/Schlussfolgerungen dar. 
104 von 132 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
   September 2021 | Endbericht 
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Tabelle 21: Zentrale Ergebnisse des Verdrängungspotenzials für das empfohlene Soziale Erhal-
tungsgebiet und Steuerungsmöglichkeiten des sozialen Erhaltungsrechts63 
Indikator Einschätzung Steuerungsmöglichkeiten des  
sozialen Erhaltungsrechts 
Zusammen-
setzung der 
Gebietsbe-
völkerung 
▪ junge Wohnbevölkerung und gemischte 
Bevölkerungszusammensetzung nach 
Bildung, Erwerbstätigkeit, Einkommen 
und Wohndauer 
▪ bedarfsgerechte Wohnungsbelegung 
▪ unterdurchschnittliches monatliches 
Netto-Haushaltseinkommen von 1.876 
Euro 
▪ 33 % der Haushalte haben ein monat-
liches Netto-Haushaltseinkommen von 
unter 1.500 Euro 
▪ 30 % der Haushalte sind armutsge-
fährdet, insbesondere Haushalte mit 
Kindern, ältere Alleinstehende und 
Paare betroffen  
▪ 43 % der Haushalte haben eine hohe 
Warmmietbelastung von mindestens 
30 %, bei 19 % beträgt die Warm-
mietbelastung bereits mindestens 40 % 
➢ besonders verdrängungsgefährdete 
Haushalte sind: 
➢ Haushalte mit einer hohen Warm-
mietbelastung 
➢ Einkommensarme und einkommens-
schwache Haushalte 
➢ Haushalte mit Kindern 
➢ Haushalte mit langer Wohndauer 
▪ Veränderungen der Zusammensetzung 
der Wohnbevölkerung feststellbar 
➢ Überproportionaler Anstieg Kin-
der unter 15 Jahren 
➢ Zuzug junger Erwachsener in Fami-
liengründungsphase bzw. junger 
Familien 
▪ Erhaltung der bedarfsgerechten 
Wohnungsbelegung und des Woh-
nungsschlüssels durch Versagung 
von Grundrissänderungen, Woh-
nungsteilungen oder -zusammenle-
gungen 
▪ Begrenzung von modernisierungs-
bedingten Umlagen auf die Miete 
zur Erhaltung günstigen Mietwohn-
raums bzw. zur Versorgung der 
Gebietsbevölkerung mit günstigem 
Mietwohnraum 
Soziodemo-
grafische  
Sekundär-
daten 
▪ Indikatoren zum Erwerbsleben wie die 
Erwerbslosenquote oder der Anteil an 
Personen in Bedarfsgemeinschaften 
sind im Vergleich zur Stadt Leipzig er-
höht (2020) und weisen einen stärke-
ren Rückgang (2016 zu 2020) auf 
Gebietsbin-
dung 
▪ Zielgruppenspezifische Nutzung von 
Angeboten und Einrichtungen 
➢ verdrängungsgefährdete Haushalte 
sind stärker auf Angebote und Einrich-
tungen angewiesen 
▪ gewachsene nachbarschaftliche Struk-
turen, geringe Umzugsneigung 
➢ schützenswerte nachbarschaftliche Un-
terstützungsnetzwerke 
▪ Erhaltung der Nachfrage nach sozi-
aler Infrastruktur und der nachbar-
schaftlichen Strukturen durch den 
Schutz der Zusammensetzung der 
Bevölkerung 
Quelle: LPG mbH, eigene Zusammenstellung 
 
63  Die Quadrate stellen die Ausprägung/Einstufung zentraler Kennwerte und die Pfeile die Potenziale/Schlussfolgerungen dar. 
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7.3 Mögliche negative städtebauliche Folgewirkungen und städtebauliche Erhaltungsziele 
Der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung für das Gebiet Plagwitz/Kleinzschocher ist ein  Baustein zur 
Umsetzung des INSEK-Ziels „Leipzig schafft soziale Stabilität“ mit dem Handlungsschwerpunkt „Bezahl-
bares Wohnen“. In Quartieren mit nachgewiesener besonderer Nachfragedynamik soll mit dem Eins atz 
dieses Instruments die Zusammensetzung der Bevölkerung und damit der Zusammenhang von Wohnraum, 
Einwohner/-innen und öffentlicher Infrastruktur erhalten bleiben. Mit Hilfe der Sozialen Erhaltungssatzung 
gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung er-
halten und die Verdrängung der gebietsansässigen Wohnbevölkerung verhindert werden, um negativ e 
städtebauliche Auswirkungen zu vermeiden. Die städtebaulichen Ziele sind 
▪ die Erhaltung des bestehenden Wohnraumangebots mit den aktuell erreichten durchschnittlichen 
Ausstattungsstandards und 
▪ die Erhaltung der Übereinstimmung von sozialer Infrastruktur, Wohnungsangebot und Zusammen-
setzung der Gebietsbevölkerung. 
Bei Nichterlass der Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB mit den 
damit verbundenen Genehmigungsvorbehalten sind folgende teils erhebliche negative städtebauliche 
Folgen für das empfohlene Soziale Erhaltungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher zu erwarten, die durch eine 
Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung entstehen. Aus der baulichen und soziodemo-
grafischen Struktur leiten sich in Kombination mit den zu erwartenden negativen städtebaulichen Auswir-
kungen verschiedene Ziele für die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ab. 
Verlust eines bedarfsgerechten Verhältnisses zwischen den Haushalten und des Wohnungsangebots: 
Der durch ein vielfältiges Angebot an Wohnungen geprägte Wohnstandort ist aufgrund seiner Lage und 
des noch günstigen Mietniveaus im Wohnungsbestand attraktiv und trägt damit zur Versorgung von Mie-
ter/-innen mit günstigem Mietwohnraum bei. Die gegenwärtige Wohnungsbelegung gemäß Haushalts-
größe und Zimmeranzahl der Wohnung bestätigt, dass das Wohnungsangebot mit der Nachfrage über-
einstimmt. Durch eine maßvolle und sozial behutsame Begleitung möglicher Sanierungs- und Modernisie-
rungsmaßnahmen kann das noch ausgeglichene Verhältnis zwischen Wohnkosten und Einkommen im Ge-
biet erhalten werden. 
→  Erhaltungsziel: Die Erhaltung des gegenwärtigen Wohnungsangebots und der Wohnungsgröße 
dient als wesentliche städtebauliche Voraussetzung der Erhaltung der im Gebiet vorhandenen 
Haushalts- und Bewohner/-innenstruktur. Dies beinhaltet die Versagung von Wohnungsteilungen 
und -zusammenlegungen sowie Grundrissänderungen. Dazu gehört auch die Erhaltung der städ-
tebaulichen Strukturen durch Untersagung des Rückbaus von Wohngebäuden. 
Verlust von günstigem Mietwohnraum: Das empfohlene Soziale Erhaltungsgebiet Plagwitz/Kleinzscho-
cher wird durch private Eigentumsformen dominiert. Es besteht ein noch großes Potenzial zur Umwandlung 
von Miet- in Eigentumswohnungen in dessen Zuge in der Regel ein höherer Ausstattungszustand realisiert 
und Mietwohnungen dem Wohnungsmarkt entzogen werden. Die Entwicklung der erteilten Abgeschlos-
senheitsbescheinigungen und die Dynamik bei Verkäufen von Eigentumswohnungen lassen einen A nstieg 
an Wohnungsumwandlungen erwarten. Hohe Kaufpreise erhöhen den Renditedruck, der sich bei einer 
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Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
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weiteren Vermietung der Wohnung zusätzlich auf die Miete auswirken kann. Die Reglementierung d er 
Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und die Untersagung bestimmter baulicher Maßnahm en 
zum Abfedern modernisierungsbedingter Mieterhöhungen trägt dazu bei, günstigen Mietwohnraum z ur 
Versorgung der Gebietsbevölkerung zu erhalten und somit Segregationsprozessen entgegenzu wirken. 
Der Wohnungsbestand bietet derzeit noch ausreichend Sanierungs- und Modernisierungspotenziale. 
→  Erhaltungsziel: Sozial verträgliche Umsetzung von Modernisierungsvorhaben im Rahmen der 
bauordnungsrechtlichen und energetischen Mindestanforderungen sowie unter Wahrung der An-
forderungen an die Herstellung des gebietstypischen Ausstattungszustands. Information un d Be-
ratung der Bewohner/-innen sowie der Eigentümer/-innen sind dafür sinnvoll. Die  Regulierung 
der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist bei der Umsetzung ein wichtiger Baustein. 
Aus diesem Grund ist das Ersuchen des Freistaats Sachsen zum Erlass einer Umwandlungsverord-
nung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB angeraten bzw. die Umsetzung des Baulandmobili-
sierungsgesetzes und des § 250 BauGB im Sinne des sozialen Erhaltungsrechts zu prüfen. 
Verlust von bedarfsgerecht nachgefragter sozialer Infrastruktur : Die Analyse der Zusammensetzung 
der Wohnbevölkerung belegt, dass im Quartier viele Haushalte wohnen, die aufgrund ihres sozialen  
Status auf besondere Angebote der lokalen Infrastruktur angewiesen sind. Dazu gehören insbe sondere 
sozial benachteiligte, einkommensschwache Haushalte und Familien. Im Rahmen des Sanierungsverfahrens 
wurde eine durch öffentliche Investitionen und an der Zusammensetzung der Bevölkerung ausgerichtete  
Unterstützungsinfrastrukturen geschaffen, die eine wichtige flankierende Wirkung für die genannten 
Haushalte einnimmt. Durch eine Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung wird das der 
Nachfrage entsprechende lokale Infrastrukturangebot in Frage gestellt. Durch einen weiteren  Bevölke-
rungsanstieg, insbesondere von Kindern, die Steigerung der Zielbetreuungsquoten und Plätze im Kita-  
und Grundschulbereich ist davon auszugehen, dass die Nachfrage steigt und damit die Infrastrukturaus-
lastung erhöht wird, so dass die Erfolge der Anpassung sozialer Infrastruktur gefährdet w erden. Das 
dichte Netz an sozialer unterstützender Infrastruktur und sozialen Netzwerken ist nicht eins zu eins an 
anderer Stelle reproduzierbar und müsste neu aufgebaut werden. 
→ Erhaltungsziel: Sicherung öffentlicher Investitionen, die im Rahmen der Städtebauförderung in 
die Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudebestands, den öffentlichen Raum und die 
soziale Infrastruktur geflossen sind. 
Verlust der sozialen Mischung im Gebiet.  Das Gebiet ist durch eine vielfältige Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung gemäß Einkommen, Bildungsgrad, Herkunft, Wohndauer, Haushaltsform und Haus-
haltsgröße gekennzeichnet. Dies ist ein Zeichen für eine breite soziale Mischung. Außerdem bestehen 
enge soziale Bindungen und gut funktionierende nachbarschaftliche und informelle Netzwerke, die durch 
die Institutionen vor Ort begünstigt werden und für das Zusammenleben im Gebiet eine hohe Bedeutung 
einnehmen. Eine Veränderung der soziodemografischen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung und  
eine ungesteuerte Aufwertung des Wohnungsbestands begünstigen Verdrängungsprozesse, die aufgrund 
des Verdrängungspotenzials zu erwarten sind. Die Verdrängung von bestimmten Haushaltstypen kann 
Folgeinvestitionen in anderen Stadtteilen nach sich ziehen wie den Auf- oder Ausbau sozialer Infrastruk-
turen oder des Neubaus adäquaten Wohnraums hinsichtlich Art, Größe und Preis. 
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Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
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→ Erhaltungsziel: Erhaltung der gegenwärtigen Struktur des Wohnungsangebots, um ein vielfälti-
ges Wohnungsangebot für verschiedene Haushalts- und Einkommenstypen zu sichern und die be-
darfsgerechte Versorgung der Quartiersbevölkerung zu gewährleisten.  
Insgesamt werden die negativen städtebaulichen Auswirkungen einer Veränderung der Zusammensetzung 
der Wohnbevölkerung auf Umfang und bedarfsgerechte Ausstattung der Wohnungen, auf den städt e-
baulichen Charakter, die Infrastrukturauslastung sowie sozialräumliche Gebietsstrukturen als  erheblich 
eingeschätzt. 
Im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher werden daher Maßnahmen vorge-
schlagen, um Veränderungsprozesse so weit zu begrenzen, dass ihre Auswirkung en gesteuert werden 
können. Die Soziale Erhaltungssatzung ist das geeignete städtebauliche Instrument für die Dämpfung der 
Dynamik und einen aus stadtplanerischer Sicht adäquaten behutsamen und allmählichen Wandel. Bauli-
che Maßnahmen, die der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlic hen 
Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dienen, sind zuläs-
sig.64 
7.4 Durchsetzung des sozialen Erhaltungsrechts 
Ziel der Sozialen Erhaltungssatzung ist die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in 
deren Geltungsbereich. Den in einem intakten Gebiet wohnenden Menschen soll der Bestand der Umge-
bung gesichert und so die Bevölkerungszusammensetzung in einem bestimmten Ortsteil vor unerwünschten 
Veränderungen geschützt werden. Daher sollen geplante Maßnahmen den vorhandenen Wohnraum nicht 
derart verändern, dass er für die im Gebiet ansässige Wohnbevölkerung nicht mehr geeignet ist . Ent-
scheidend sind die Auswirkungen auf den Bestand, die Größe und die Ausstattung des vorhandenen 
Wohnraums. 
Es besteht ein Steuerungserfordernis hinsichtlich der Erhaltung des Wohnraumangebots, der Durchführung 
energetischer Sanierungsmaßnahmen, der Regulierung von Modernisierungsmaßnahmen sowie hinsichtlich 
der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, der Zweckentfremdung von Wohnraum und des spe-
kulativen Umgangs mit Wohnraum. Um die Durchsetzung des sozialen Erhaltungsrechts im empfohlenen 
Sozialen Erhaltungsgebiet zu gewährleisten, werden der Rückbau, die Änderung und Nutzungsänderung 
baulicher Anlagen über die städtischen Genehmigungskriterien bzw. ergänzende Regelungsbereiche ge-
steuert.  
Das bestehende Wohnungsangebot nach Größe (Anzahl der Zimmer und Wohnfläche), Ausstattung und 
Miethöhe entspricht der Nachfrage durch die Haushalte gemäß Haushaltsgröße und verfügb arem Ein-
kommen. Daher besteht die Notwendigkeit, Veränderungen hinsichtlich des Wohnungsschlüssels hinsichtlich 
der Anzahl der Zimmer und der Grundrisse im Genehmigungsverfahren zu prüfen. Die Analyse belegt, 
dass im Gebiet Wohnraum mit geringer Miethöhe vorhanden ist und damit zur Versorgung der Bevölke-
rung beiträgt. Durch den Abbruch oder Rückbau von Wohngebäuden bzw. die Nutzungsänderung v on 
Wohnraum in Gewerbe geht dieser Mietwohnraum verloren. Zur Zweckentfremdung von Wohnraum 
 
64  vgl. § 172 Absatz 4 Nummer 1 BauGB. 
108 von 132 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
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kommt es gemäß Haushaltsbefragung auch im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet. Eine Wohnwert-
erhöhung durch den An- oder Einbau zusätzlicher Ausstattungsmerkmale, die nicht dem gebietstypischen 
Ausstattungszustand entsprechen wie bspw. ein Aufzug, ein großer Balkon, ein Zweitbalkon, eine Fußbo-
denheizung oder eine Gegensprechanlage mit Videobildübertragung ist daher nicht oder nur im Einzelfall 
genehmigungsfähig. Darüber hinaus bestehen im Gebiet große Potenziale zur energetischen Gebäudes-
anierung. Die Anpassungen an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des  Ge-
bäudeenergiegesetzes (GEG) sind zu genehmigen, aber der Umfang der Maßnahmen kann auf die Min-
destanforderungen reduziert werden. Es besteht darüber hinaus ein Potenzial für den Dachgeschossaus-
bau oder die Aufstockung bestehender Wohngebäude. Sofern dadurch kein bestehender Wohnraum  
beeinträchtigt wird, kann dieses genehmigt werden. In begrenztem Maß wird ein nachholendes Sanie-
rungspotenzial festgestellt wie einfachverglaste Fenster oder Ofen- und Nachtspeicherheizungen. De r 
Einbau mehrfachverglaster Fenster oder der Ersteinbau einer Sammelheizung zur Beseitigung eines Sub-
standards sind zu genehmigen. Zusammengefasst belegt die Detailuntersuchung, dass im empfohlenen 
Sozialen Erhaltungsgebiet ein bauliches Aufwertungspotenzial besteht und dass durch die stadtweiten  
Genehmigungskriterien eine zielgerichtete Steuerung möglich ist. Die se Prüfkriterien der Stadt Leipzig 
sind geeignet, die aufgestellten Erhaltungsziele weitgehend zu erreichen. Deshalb besteht kein Bedarf, 
die Genehmigungskriterien zu ändern. 
Nicht durch die Stadt Leipzig anwendbar ist bisher der Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von 
Miet- in Eigentumswohnungen gemäß § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB. Dazu ist es erforderlich, das s der 
Freistaat Sachsen eine entsprechende Landesverordnung erlässt, eine sogenannte Umwandlungsveror d-
nung. Erfahrungen aus anderen deutschen Großstädten belegen, dass mit der zusätzlichen Anwendung 
der Umwandlungsverordnung der Wirkungsgrad des sozialen Erhaltungsrechts deutlich erhöht wer den 
kann. Ggf. ist auch die Anwendung der Regelungen des Baulandmobilisierungsgesetztes des § 250 
BauGB im Sinne der Erreichung der Erhaltungsziele zu prüfen.  
7.5 Überprüfung der Sozialen Erhaltungssatzung 
Eine Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB wird erst aufgehoben, 
„wenn entweder der Schutz vor Verdrängung nachhaltig garantiert ist oder die Verdrängung stattgefun-
den hat und damit das Ziel nicht mehr erreichbar ist.“65 Nach der Festsetzung sind die erhobenen Daten 
regelmäßig zu überprüfen, um die weitere Aufrechterhaltung der Satzung zu rechtfertigen. Gemäß Be-
schluss der Ratsversammlung der Stadt Leipzig sind die bestehenden Sozialen Erhaltungsgebiete alle fünf 
Jahre nach deren Festsetzung zu evaluieren. 66 Für das empfohlene Soziale Erhaltungsgebiet Plag-
witz/Kleinzschocher wird dasselbe Verfahren empfohlen. 
 
65  Tietzsch, Der Schutz der Gebietsbevölkerung im Sanierungsgebiet, Rechtsgutachten, Berlin 1995, S. 17. 
66  vgl. Stadt Leipzig, Ratsversammlung, Neufassung - VI-DS-08251-NF-01, Beschluss der Ratsversammlung in der Sitzung vom 
17.06.20 zur Satzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugeset zbuch (BauGB) zur Erhaltung der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung (Soziale Erhaltungssatzung) für das Gebiet "Lindenau", Beschlusspunkt 3. 
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8. Verzeichnisse 
8.1 Abbildungsverzeichnis 
Abbildung 1: Schematischer Untersuchungsaufbau ................................................................................... 8 
Abbildung 2: Statistische Bezirke und statistische Blöcke im Untersuchungsgebiet.......................... 10 
Abbildung 3: Altersstruktur gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung  
(personenbezogen) .............................................................................................................. 14 
Abbildung 4: Nationalität gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung  
(personenbezogen) .............................................................................................................. 14 
Abbildung 5: Eigentumsform der Gebäude gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung 
 (haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 15 
Abbildung 6: Übersicht über das Untersuchungsgebiet ........................................................................ 16 
Abbildung 7: Fördergebietskulissen, Stand: 01/2020 ......................................................................... 18 
Abbildung 8: Umgestaltungstätigkeiten im Umfeld des Plagwitzer Bahnhofs im April 2019 ...... 20 
Abbildung 9: Gebiet ohne Relevanz ........................................................................................................ 24 
Abbildung 10: Unterteilung des Untersuchungsgebiets ........................................................................... 25 
Abbildung 11: Gebäudealter bezogen auf die Anzahl der Wohngebäude (gebietsscharf) ........ 27 
Abbildung 12: Gebäudealter im Untersuchungsgebiet .......................................................................... 28 
Abbildung 13: Wohnfläche im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet (haushaltsbezogen) ........ 29 
Abbildung 14: Anzahl der Zimmer im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet  
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 29 
Abbildung 15: Eigentumsform der Wohngebäude (haushaltsbezogen) .............................................. 30 
Abbildung 16: Ergebnisse der Ortsbildanalyse: Fassadenzustand ...................................................... 32 
Abbildung 17: Schadhafte Fassade ............................................................................................................ 32 
Abbildung 18: Fassade mit Dämmung ........................................................................................................ 32 
Abbildung 19: Ergebnisse der Ortsbildanalyse: Fassadendämmung .................................................. 33 
Abbildung 20: Ergebnisse der Ortsbildanalyse: Dachgeschossausbau/ Aufstockungspotenzial .... 35 
Abbildung 21: Mängel in der Wohnung (Mehrfachnennungen möglich) (haushaltsbezogen) ......... 40 
Abbildung 22: Verbesserung der Wohnungsausstattung (Mehrfachnennungen möglich) 
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 41 
Abbildung 23:  Entwicklung der Angebotsmiete des Untersuchungsgebiets und der  
Gesamtstadt (Median, nettokalt in Euro/Quadratmeter) ........................................... 45 
Abbildung 24: Netto-Kaltmiete in Euro/Quadratmeter (Median) nach Zuzugsjahr in die  
Wohnung (haushaltsbezogen) ........................................................................................... 46 
Abbildung 25: Netto-Kaltmiete in Euro/Quadratmeter (haushaltsbezogen) ...................................... 47 
Abbildung 26: Bestandsmietniveau nach Eigentumsverhältnis der Wohnung  
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 47 
Abbildung 27: Begründung der Mieterhöhung (haushaltsbezogen) ..................................................... 48 
Abbildung 28: Prozentuale Mieterhöhung (haushaltsbezogen) ............................................................. 48 
Abbildung 29: Art der durchgeführten Modernisierung (Mehrfachnennungen möglich)  
seit 2016 (haushaltsbezogen) ........................................................................................... 49 
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Abbildung 30: Erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Wohnungsbestand  
(in Wohneinheiten) im zeitlichen Verlauf im empfohlenen Sozialen  
Erhaltungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher ..................................................................... 52 
Abbildung 31: Verkäufe von Eigentumswohnungen im Wiederverkauf und Erstverkauf nach  
Sanierung und Neubau ....................................................................................................... 52 
Abbildung 32: Durchschnittliche Verkaufspreise in Euro je Quadratmeter ......................................... 53 
Abbildung 33: Eigentümerwechsel der Wohnung bzw. des Wohngebäudes während des 
Mietverhältnisses (haushaltsbezogen) .............................................................................. 54 
Abbildung 34: Bevölkerungsentwicklung 2016 bis 2020 auf Datengrundlage der  
Statistischen Bezirke ............................................................................................................ 58 
Abbildung 35: Alterszusammensetzung auf Datengrundlage der Statistischen Bezirke für  
das Untersuchungsgebiet und die Stadt Leipzig ........................................................... 58 
Abbildung 36: Prozentuale Veränderung der Altersgruppen von 2016 bis 2020 auf  
Datengrundlage der Statistischen Bezirke für das Untersuchungsgebiet und die  
Stadt Leipzig ........................................................................................................................ 59 
Abbildung 37: Personen mit und ohne Migrationshintergrund auf Datengrundlage der  
Statistischen Bezirke für das Untersuchungsgebiet und die Stadt Leipzig ............... 60 
Abbildung 38: Anteil der bedarfsgerecht belegten Wohnungen (haushaltsbezogen) ..................... 61 
Abbildung 39: Wohnungsbelegung gemäß Haushaltsgröße (haushaltsbezogen) ............................ 62 
Abbildung 40: Wohnungsbelegung gemäß Haushaltstyp (haushaltsbezogen) .................................. 62 
Abbildung 41: Haushaltsform im Untersuchungsgebiet (haushaltsbezogen) ....................................... 63 
Abbildung 42: Haushaltstypen gemäß Haushaltsform und Alter (haushaltsbezogen) ...................... 63 
Abbildung 43: Haushaltstyp nach Einzugsjahr in die Wohnung (haushaltsbezogen) ........................ 64 
Abbildung 44: Bildungsabschluss der Personen im Alter 15 Jahre und älter  
(personenbezogen) .............................................................................................................. 65 
Abbildung 45: Bildungsabschluss der Personen im Alter 15 Jahre und älter nach Zuzugsjahr  
in die Wohnung (personenbezogen)................................................................................ 65 
Abbildung 46: Berufstätigkeit der Personen im Alter über 15 Jahren (personenbezogen) ............ 66 
Abbildung 47: Entwicklung der Quoten der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten und der 
Arbeitslosen an den Erwerbsfähigen auf Ebene der Statistischen Bezirke für das 
Untersuchungsgebiet und die Stadt Leipzig ................................................................... 67 
Abbildung 48: Entwicklung des Anteils der Personen in Bedarfsgemeinschaften an den  
Personen im erwerbsfähigen Alter auf Ebene der Statistischen Bezirke für das 
Untersuchungsgebiet und die Stadt Leipzig ................................................................... 67 
Abbildung 49: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens in Einkommensklassen  
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 68 
Abbildung 50: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens in Einkommensklassen nach 
Zuzugsjahr in die Wohnung (haushaltsbezogen) ........................................................... 69 
Abbildung 51: Warmmietbelastung in Plagwitz/Kleinzschocher und der Stadt Leipzig  
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 72 
Abbildung 52: Warmmietbelastung nach Haushaltsgröße (haushaltsbezogen) ................................ 72 
Abbildung 53: Warmmietbelastung nach Haushaltstyp (haushaltsbezogen) ..................................... 73 
Abbildung 54: Warmmietbelastung nach Zuzugsjahr in die Wohnung (haushaltsbezogen) ........... 73 
Abbildung 55: Warmmietbelastung nach monatlichem Netto-Haushaltseinkommen  
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 74 
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Abbildung 56: Zuzugsjahr in das Wohngebiet (haushaltsbezogen) ..................................................... 75 
Abbildung 57: Einzugsjahr in die Wohnung  (haushaltsbezogen) ......................................................... 75 
Abbildung 58: Kontakte zur Nachbarschaft (haushaltsbezogen) .......................................................... 75 
Abbildung 59: Gründe für die Wohnortwahl (Mehrfachnennungen möglich)  
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 76 
Abbildung 60:  Wollen oder müssen Sie in den nächsten zwei Jahren umziehen? ............................. 77 
Abbildung 61: Voraussichtlicher Zielort bei einem Umzug ..................................................................... 77 
Abbildung 62: Umzugsgründe bezogen auf die Haushalte, die umziehen müssen  
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 78 
Abbildung 63: Umzugsgründe bezogen auf die Haushalte, die umziehen wollen  
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 78 
Abbildung 64: Nutzung von Angeboten und Einrichtungen (haushaltsbezogen) ................................ 79 
Abbildung 65: Fehlende/nicht ausreichende Angebote und Einrichtungen (Mehrfachnennungen 
möglich) (haushaltsbezogen) ............................................................................................. 80 
Abbildung 66: Wahrnehmung von Veränderungen und Entwicklungen im Quartier 
(Mehrfachnennungen möglich) (haushaltsbezogen) ....................................................... 81 
Abbildung 67: Wahrgenommene positive Veränderungen im Quartier (Mehrfachnennungen  
möglich) (haushaltsbezogen) ............................................................................................. 82 
Abbildung 68: Wahrgenommene negative Veränderungen im Quartier (Mehrfachnennungen 
möglich) (haushaltsbezogen) ............................................................................................. 82 
Abbildung 69: Empfohlene Gebietsabgrenzung des Sozialen Erhaltungsgebiets  
Plagwitz/Kleinzschocher .................................................................................................... 87 
8.2 Tabellenverzeichnis 
Tabelle 1: Kennzahlen zur Haushaltsbefragung ............................................................................... 12 
Tabelle 2: Darstellung des Rücklaufs .................................................................................................. 13 
Tabelle 3: Haushaltsgröße gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung  
(gewichteter Datensatz) ..................................................................................................... 13 
Tabelle 4: Handlungsansätze bis 2030 für die im Untersuchungsgebiet gelegenen  
Ortsteile gemäß INSEK 2030 ........................................................................................... 19 
Tabelle 5: Anzahl angebotene Betreuungsplätze ausgewählter Ortsteile im  
Planungsraum Westen ........................................................................................................ 21 
Tabelle 6:  Entwicklung der Anzahl der Schülerinnen und Schüler für ausgewählte Ortsteile .. 21 
Tabelle 7: Ergebnisse der Ortsbildanalyse bezogen auf die Anzahl der Wohngebäude 
(gebietsscharf) ...................................................................................................................... 31 
Tabelle 8: Ergebnisse der Ortsbildanalyse bezogen auf die Anzahl der Wohngebäude 
(gebietsscharf) ...................................................................................................................... 34 
Tabelle 9: ausgewählte Ausstattungsmerkmale (haushaltsbezogen) ............................................ 38 
Tabelle 10: Vergleich ausgewählter Ausstattungsmerkmale nach Eigentumsform 
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 39 
Tabelle 11: Ergebnisse der Analyse des Aufwertungspotenzials .................................................... 42 
Tabelle 12: Angebotsmiete im Untersuchungsgebiet und der Gesamtstadt  
(Median, nettokalt in Euro/Quadratmeter) .................................................................... 45 
Tabelle 13: Netto-Kaltmiete/Quadratmeter nach Haushaltsgröße (haushaltsbezogen) ............ 46 
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Tabelle 14: Anteil der im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher in bestehenden  
Gebäuden genehmigten Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand und  
Vergleich zur Stadt Leipzig ............................................................................................... 50 
Tabelle 15: Veränderung der Anteile der Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung in 
Prozentpunkten von 2016 bis 2020 für das Untersuchungsgebiet und die  
Stadt Leipzig ........................................................................................................................ 60 
Tabelle 16: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommen nach Haushaltsgröße  
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 69 
Tabelle 17: Äquivalenzeinkommen nach Haushaltstyp und Anteil einkommensarmer  
Haushalte  (haushaltsbezogen) ......................................................................................... 71 
Tabelle 18: Zielgruppenspezifische Nutzung von Angeboten und Einrichtungen  
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 80 
Tabelle 19: Zentrale Ergebnisse des Aufwertungspotenzials für das empfohlene  
Soziale Erhaltungsgebiet und Steuerungsmöglichkeiten des sozialen  
Erhaltungsrechts .................................................................................................................... 89 
Tabelle 20: Zentrale Ergebnisse des Aufwertungsdrucks für das empfohlene  
Soziale Erhaltungsgebiet und Steuerungsmöglichkeiten des sozialen  
Erhaltungsrechts .................................................................................................................... 90 
Tabelle 21: Zentrale Ergebnisse des Verdrängungspotenzials für das empfohlene  
Soziale Erhaltungsgebiet und Steuerungsmöglichkeiten des sozialen  
Erhaltungsrechts .................................................................................................................... 91 
8.3 Quellenverzeichnis 
8.3.1 Literatur und Statistik 
Abgeordnetenhaus Berlin, Schriftliche Anfrage: Ein Jahr Umwandlungsverordnung – ein Grund zum  
Feiern?, Drucksache 17/18118, 29.02.2016 
Krautzberger, Michael, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr (Hrsg.): Baugesetzbuch, Kommentar,  
11. Auflage, 2009 
Mitschang, Stephan, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar,  
verschiedene Auflagen 
Söfker, Wilhelm, § 1 BauGB, in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger (Hrsg.): Baugesetzbuch,  
Loseblattkommentar, Band I, 2012 Rn 123 
Stadt Leipzig, Amt für Bauordnung und Denkmalpflege, Abgeschlossenheitsbescheinigungen,  
2016 bis 2020 
Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung, Gebäudealter, 2021 
Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung, Verkäufe von Eigentumswohnungen im  
Wiederverkauf und Erstverkauf nach Sanierung und Neubau, 2017 bis 2020 
Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, empirica-Datenbank, Angebotsmieten 
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100 
Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Melderegister, Einwohner*innen am Hauptwohnsitz, Alter, 
Herkunft, verschiedene Stände 
Stadt Leipzig, Kommunale Bürgerumfrage 2020 Vorabbericht 
Stadt Leipzig, Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung, Eigentumsform, 2021 
Stadt Leipzig, Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung, Anträge seit Aufstellungsbeschluss, 
2020/21 
Stadt Leipzig, Ordnungsamt, Einwohnerregister, verschiedene Stände 
Stadt Leipzig, Ordnungsamt Einwohnerregister und Bundesagentur für Arbeit, Sozialversicherungspflich-
tig Beschäftigte, Arbeitslose, Personen in Bedarfsgemeinschaften, verschiedene Stände 
Stadt Leipzig, Ratsversammlung, Neufassung - VI-DS-08251-NF-01, Beschluss der Ratsversammlung in 
der Sitzung vom 17.06.20 zur Satzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch 
(BauGB) zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Soziale Erhaltungssatzung) 
für das Gebiet "Lindenau" 
Stadt Leipzig, Ratsversammlung, Plagwitz/Kleinzschocher - Beschluss-Nr. VII-DS-01637, Umfeld Paul-
Küstner-Straße - Beschluss-Nr. VII-DS-01645, Neulindenau - Beschluss-Nr. VII-DS-01642, Leutzsch 
- Beschluss-Nr. VII-DS-01644 
Stadt Leipzig, INSEK 2030, 2018 
Stadt Leipzig, Kinder- und Jugendförderung, Planungsraumsteckbrief 2019 
Stadt Leipzig, Dezernat Stadtentwicklung und Bau, Stadtplanungsamt, Konzeptioneller Stadtteilplan für 
den Leipziger Westen, Präzisierung und Erweiterung 2009, Anlage B 
Stadt Leipzig, Leipzig Informationssystem, Schulen, verschiedene Stände 
Statistisches Landesamt Sachsen, Baugenehmigungen, 2016 bis 2020 
Stock, Jürgen, 172 BauGB, in: Ernst, Werner/Zinkhahn, Willy/Bielenberg, Walter/Krautzberger, Mi-
chael (Hrsg.): Baugesetzbuch, Loseblattkommentar, Band V, 2012, Rn 41. 
Tietzsch, Rainer, Der Schutz der Gebietsbevölkerung im Sanierungsgebiet, Rechtsgutachten, Berlin, 
1995 
114 von 132 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
   September 2021 | Endbericht 
101 
8.3.2 Internet 
Stadt Leipzig, Dezernat Stadtentwicklung und Bau, KSP West 2009 - Anlage B Untersuchungsgebiet 
Plagwitzer Bahnhof 
https://static.leipzig.de/fileadmin/mediendatenbank/leipzig-de/Stadt/02.6_Dez6_Stadtent-
wicklung_Bau/61_Stadtplanungsamt/Stadtentwicklungsprojekte/Konzeptionelle_Stadtteilpla-
ende/KSP_West_Plagwitzer_Bahnhof.pdf 
letzter Zugriff am 01.09.2021 
Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Gemeinsames Statistikportal, Einkommensarmut und  
-verteilung 
https://www.statistikportal.de/de/sbe/ergebnisse/einkommensarmut-und-verteilung 
letzter Zugriff am 12.07.2021 
115 von 132 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
   September 2021 | Endbericht 
102 
Anhang 1: Plandarstellungen 
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117 von 132 in Zusammenstellung
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Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
   September 2021 | Endbericht 
103 
Anhang 2: Fragebogen 
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Fragebogen zum Sozialen Erhaltungsrecht in Ihrem Wohnquartier
 
Liebe Teilnehmerin, lieber Teilnehmer,
dieser Bogen wird maschinell ausgewertet. Markieren Sie eine Antwort bitte in der folgenden Weise: .
Wenn Sie eine Antwort korrigieren möchten, füllen Sie bitte den falsch markierten Kreis und noch etwas darüber hinaus aus,
ungefähr so: .
Ziffern sollen ungefähr so aussehen: ; Korrekturen so: 
1. In welchem Jahr sind Sie in Ihr Wohngebiet gezogen?
 im Jahr
2. In welchem Jahr sind Sie in diese Wohnung gezogen?
 im Jahr
3. Wo haben Sie gewohnt, bevor Sie in diese Wohnung gezogen sind?
 im selben Wohngebiet
  außerhalb von Leipzig
 in einem anderen Teil von Leipzig
4. Warum leben Sie in dieser Wohnung in Ihrem Wohngebiet? (Mehrfachnennung möglich)
 die Miete ist günstig
  Nähe zu Verwandten, Freunden und/oder Bekannten
 die Miete war beim Einzug günstig
  Nähe zum Arbeitsplatz
 ich habe keine andere Wohnung gefunden
  mich interessieren die kulturellen Angebote im Quartier
 die Ausstattung der Wohnung entspricht meinen
Vorstellungen
 mein Haushalt ist auf die sozialen Einrichtungen angewiesen
(z.B. Schule, Beratungseinrichtungen)
 ich lebe schon immer in diesem Wohngebiet
  sonstiger Grund
 ich schätze die Lage in der Stadt
5. Wie viele Quadratmeter hat
Ihre Wohnung?
m² 6. Wie viele Zimmer hat Ihre
Wohnung? Zählen Sie Bad und
Küche nicht mit.
Zimmer
7. Wann wurde Ihr Wohngebäude gebaut?
 vor 1919 (Gründerzeit)
  1961 bis 1990 (kein Plattenbau)
 1919 bis 1945
  1991 bis 2010
 1946 bis 1960
  nach 2010
 1961 bis 1990 (Plattenbau)
  weiß nicht
8. Sind Sie Mieter/in oder Eigentümer/in Ihrer Wohnung?
 ich bin Mieter/in -> weiter mit Frage 10
  ich bin Eigentümer/in
9. Nur für Eigentümer/innen: Haben Sie in dieser Wohnung vorher zur Miete gelebt?
 ja
  nein
Die Fragen 10-21 richten sich nur an Mieter/innen. Eigentümer/innen gehen bitte zu Frage 22.
10. Wer ist Vermieter/in Ihrer Wohnung?
 kommunales Wohnungsunternehmen (LWB)
  private/r Hauseigentümer/in
 Genossenschaft (z.B. Lipsia, Unitas, Kontakt)
  vermietete Eigentumswohnung
 sonstiges privates Wohnungsunternehmen (z.B. BCRE,
Vonovia SE, Grand City Property)
11. Brauchen oder brauchten Sie einen Wohnberechtigungsschein (WBS), um diese Wohnung mieten zu können?
 ja
  früher ja, jetzt nicht mehr
 nein
  weiß nicht
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12. Wie hoch ist die derzeitige monatliche Miete für Ihre Wohnung?
Warmmiete (Miete insgesamt
inklusive aller Nebenkosten)
€ Netto-Kaltmiete
 €
13. Wurde Ihre Wohnung oder Ihr Wohngebäude in den letzten 5 Jahren (seit 2016) modernisiert/teilsaniert?
 ja
  nein -> weiter mit Frage 15
  nein, aber eine Modernisierung wurde
angekündigt -> weiter mit Frage 15
14. Wenn eine Modernisierung/Teilsanierung durchgeführt wurde: Welche Maßnahmen waren das?
15. Wurde Ihre Netto-Kaltmiete in den letzten 5 Jahren (seit 2016) geändert?
 ja
  nein -> weiter mit Frage 18
16. Wenn es eine Veränderung der Netto-Kaltmiete gab: Wie hoch war Ihre Netto-
Kaltmiete vor der letzten Änderung?
€
17. Wenn es eine Veränderung der Netto-Kaltmiete gab: Welcher Grund wurde für die letzte Mietänderung angeführt?
 Leipziger Mietspiegel
  Staffelmietvertrag
 Modernisierungsmaßnahmen
  drei Vergleichsmieten
 andere, und zwar (bitte nennen):
18. Gab es während Ihres Mietverhältnisses einen Eigentümer/innenwechsel Ihrer Wohnung/Ihres Hauses?
 ja
  nein, wurde aber angekündigt -> weiter mit Frage 20
 nein -> weiter mit Frage 20
  weiß nicht -> weiter mit Frage 20
19. Wenn es einen Eigentümer/innenwechsel gab: In welchem Jahr war das?
 im Jahr
20. Wurde Ihre Wohnung während Ihres Mietverhältnisses von einer Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt?
 ja
  nein, wurde aber angekündigt -> weiter mit Frage 22
 nein -> weiter mit Frage 22
  weiß nicht -> weiter mit Frage 22
21. Wenn eine Umwandlung in eine Eigentumswohnung stattfand: In welchem Jahr war
das?
im Jahr
Ab hier wieder an alle Befragten.
Zur Ausstattung Ihrer Wohnung: Badezimmer und Toilette
22. Wie viele Bäder hat Ihre Wohnung?
23. Was trifft auf Ihr Bad zu? (Mehrfachnennung möglich)
 Badezimmer mit Dusche oder Badewanne
  Badezimmer mit Dusche und separater Badewanne
24. Was trifft auf Ihre Toilette zu? (Mehrfachnennung möglich)
 im Bad
  Gästetoilette, zusätzlich
 nicht im Bad, separat
  außerhalb der Wohnung (z.B. im Treppenhaus)
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Heizung und Warmwasserversorgung
25. Wie wird Ihre Wohnung beheizt? (Mehrfachnennung möglich)
 Ofenheizung
  Zentralheizung/Fernheizung
 Nachtspeicherheizung
  energiesparende Heizungsanlage (z.B. Kraft-Wärme-
Kopplung, Brennwerttechnik)
 Gas-Etagenheizung
  Fußbodenheizung
26. Welche Art von Warmwasserversorgung ist in der Wohnung vorhanden?
 zentrale Warmwasserversorgung
  Badeofen
 dezentrale Warmwasserversorgung (z.B. Elektroboiler/
Durchlauferhitzer)
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
27. Welche weiteren Ausstattungsmerkmale sind in der Wohnung vorhanden? (Mehrfachnennung möglich)
 ein Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse
  Videosprechanlage
 weitere/r Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse
  überwiegend hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein-Boden
oder Fliesen
 Aufzug
  keines der Genannten
 Gegensprechanlage
27a. Falls Ihre Wohnung über einen Balkon oder mehrere Balkone verfügt: bitte geben Sie die tatsächliche Größe an.
Größe vom ersten
Balkon/Loggia/Wintergarten/Terasse
m² Größe aller weiteren
Balkone/Loggien/Wintergärten/Terass
en
m²
28. Hat Ihre Wohnung eine Küche/Wohnküche?
 ja, als separater Küchenraum
  nein, nur Kochnische
 ja, als amerikanische Küche/offene Wohnküche
29. Ist in der Wohnung eine Einbauküche (vom Vermieter/von der Vermieterin eingebaut) vorhanden?
 ja
  nein
Fenster und energiesparende Ausstattung
30. Über welche Fenster verfügt die Wohnung? (Mehrfachnennung möglich)
 Einfachverglasung
  Wärmeschutzverglasung oder Schallschutzfenster
 Kastendoppelfenster
31. Über welche Ausstattung verfügt Ihr Wohnhaus? (Mehrfachnennung möglich)
 Solaranlage zur Erwärmung von Wasser oder zur
Stromgewinnung
 keines der Genannten
 gedämmte Fassade
32. Wünschen Sie sich eine Verbesserung der Wohnungsausstattung oder des Wohnungszuschnitts, auch wenn damit
eine Mieterhöhung verbunden sein sollte?
 ja
  nein -> weiter mit Frage 34
33. Wenn Sie sich Verbesserungen der Wohnungsausstattung oder des Wohnungszuschnitts wünschen, welche sind
dies? (Mehrfachnennung möglich)
 Anbau eines Aufzugs
  Modernisierung der Fenster
 Vergrößerung des Badezimmers
  Grundrissveränderung
 Modernisierung des Badezimmers
  energetische Gebäudesanierung, z.B. Fassadendämmung
oder Austausch der Heizungsanlage
 Schallschutzmaßnahmen
  Anbau eines Balkons
 Sonstiges (bitte nennen)
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34. Welche Mängel hat Ihre Wohnung? Bitte benennen Sie alle baulichen Mängel in Ihrer Wohnung, nicht im Wohngebäude.
(Mehrfachnennung möglich)
 keine
  Fußboden erneuerungsbedürftig
 Sanitäranlagen defekt/erneuerungsbedürftig
  undichte Fenster/Türen
 Feuchtigkeit/Schimmel
  Elektroinstallation defekt/erneuerungsbedürftig
 Heizung defekt/erneuerungsbedürftig
 Sonstiges (bitte nennen)
Nachbarschaft und Ihr Umfeld
35. Welche der folgenden Einrichtungen und Angebote werden üblicherweise ungeachtet der Einschränkungen zur
Eindämmung der Covid-19-Pandemie von Ihnen/ Ihrem Haushalt genutzt? Falls Ihnen Einrichtungen/Angebote fehlen,
kreuzen Sie diese bitte zusätzlich in der letzten Spalte an.
wird von mir/meinem
Haushalt genutzt
wird von mir/meinem
Haushalt nicht genutzt
fehlt mir/meinem Haushalt
bzw. reicht nicht aus
a) öffentliche Grünanlagen, Spielplätze, Sportplätze
b) Kinderkrippe, Kita
c) Grundschule, Hort
d) Kinder-/Jugendfreizeiteinrichtungen
e) Nachbarschaftstreff
f) Angebote für Senior/innen
g) Beratungseinrichtungen
h) religiöse Einrichtungen
i) medizinische Einrichtungen
j) kulturelle Einrichtungen
k) Vereine, Initiativen, ehrenamtliches Engagement
l) Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs
36. Wie würden Sie das Verhältnis zu Ihren Nachbarn/Ihrer Nachbarschaft ungeachtet der Einschränkungen zur
Eindämmung der Covid-19-Pandemie beschreiben? Bitte kreuzen Sie nur die zutreffendste/eine Beschreibung an.
 Es ist ein freundschaftliches Verhältnis, man unternimmt auch mal gemeinsam etwas.
 Man kennt sich und hilft sich gegenseitig mit kleineren Dingen.
 Man grüßt sich und spricht gelegentlich miteinander.
 Es haben nur einige miteinander Kontakt, die meisten laufen aneinander vorbei.
 Es kennt und grüßt sich fast keiner.
37. Sind in Ihrem Haus Ferienwohnungen/ Gästewohnungen vorhanden oder stehen Wohnungen dauerhaft leer?
a) Ferienwohnungen oder Gästewohnungen
 ja
  nein
  weiß nicht
b) dauerhaft leerstehende Wohnung
 ja
  nein
  weiß nicht
Veränderungen im Quartier
38. Haben Sie das Gefühl, dass in den letzten zwei Jahren im Quartier Veränderungen und Entwicklungen
stattgefunden haben? Bitte benennen Sie kurz die Entwicklung. Im Wohngebiet gab es in den letzten Jahren:
 keine spürbaren Veränderungen
 positive Veränderungen, und zwar:
 negative Veränderungen, und zwar:
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Umzugsabsichten
39. Wollen oder müssen Sie in den nächsten zwei Jahren aus diesem Wohngebiet weg- oder aus Ihrer Wohnung
ausziehen?
 nein -> weiter mit Frage 42
  ja, ich muss umziehen
  ja, ich will umziehen
Bitte beantworten Sie die Fragen 40 und 41 nur, wenn Sie planen, in den nächsten zwei Jahren umzuziehen.
40. Welcher Grund trifft auf Ihren geplanten Umzug zu? (Mehrfachnennung möglich)
 Mängel in der Wohnung
  Unzufriedenheit mit dem/der Vermieter/in
 Wohnung ist zu klein
  Kündigung des Vermieters/der Vermieter/in
 Wohnung ist zu groß
  Ankündigung von Eigenbedarf
 Wohnung ist in jetzigem Zustand zu teuer
  Erwerb eines Eigenheims/einer Eigentumswohnung
 Wohnung wird modernisiert und ist dann zu teuer
  persönliche Gründe (z.B. Heirat/Geburt/Auszug eines Kindes)
 Wohnung ist nicht altersgerecht
  berufliche Gründe (Arbeitsplatz-/Studienplatzwechsel)
 Unzufriedenheit mit dem Wohnumfeld
  sonstiger Grund
 Unzufriedenheit mit der Nachbarschaft
41. Wohin würden Sie am liebsten ziehen? Bitte kreuzen Sie nur die zutreffendste/ eine Beschreibung an.
 innerhalb des jetzigen Wohngebietes
  innerhalb Sachsens (außer Leipzig und näherer Umgebung)
 in einen anderen Leipziger Stadtteil
  anderer Ort außerhalb Sachsens
 ins Leipziger Umland
  weiß nicht
42. Wie viele Kinder und Jugendliche (bis 17 Jahre) und wie viele Erwachsene (Personen ab 18 Jahren) leben in Ihrer
Wohnung, Sie selbst eingeschlossen?
a) Anzahl der Haushaltsmitglieder
insgesamt
Personen b) davon erwachsene
Haushaltsmitglieder (18 Jahre und
älter)
Personen
c) davon Kinder und Jugendliche bis
17 Jahre
Personen
43. Welche Wohnform trifft auf Ihren Haushalt zu?
 allein lebend
  Paar mit minderjährigem/n Kind/ern im Haushalt
 alleinerziehend mit minderjährigem/n Kind/ern im Haushalt
  Paar mit volljährigem/n Kind/ern im Haushalt
 alleinerziehend mit volljährigem/n Kind/ern im Haushalt
  Wohngemeinschaft (WG)
 Paar ohne Kinder im Haushalt
44. Bitte füllen Sie für jede Person in Ihrem Haushalt die folgenden Felder aus.
Wie alt sind Sie? Bitte geben Sie Ihr Alter in Jahren an.
 Jahre
Sind Sie...
  männlich
  weiblich
Wie alt ist die zweite Person in Ihrem Haushalt? Bitte geben Sie ihr Alter in Jahren an.
 Jahre
Ist diese Person...
  männlich
  weiblich
Wie alt ist die dritte Person in Ihrem Haushalt? Bitte geben Sie ihr Alter in Jahren an.
 Jahre
Ist diese Person...
  männlich
  weiblich
Wie alt ist die vierte Person in Ihrem Haushalt? Bitte geben Sie ihr Alter in Jahren an.
 Jahre
Ist diese Person...
  männlich
  weiblich
Wie alt ist die fünfte Person in Ihrem Haushalt? Bitte geben Sie ihr Alter in Jahren an.
 Jahre
Ist diese Person...
  männlich
  weiblich
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45. Bitte füllen Sie für jede Person in Ihrem Haushalt die folgenden Felder zur Staatsangehörigkeit aus. Sollten weniger
als 5 Personen in Ihrem Haushalt wohnen, lassen Sie die überzähligen Felder frei.
Sie selbst 2. Person 3. Person 4. Person 5. Person
deutsch ohne Migrationshintergrund
deutsch mit Migrationshintergrund
keine deutsche Staatsangehörigkeit
46. Bitte füllen Sie für jede Person ab 15 Jahren in Ihrem Haushalt die folgenden Felder zum derzeitigen Beruf/ zur
derzeitigen Tätigkeit aus.  Sollten weniger als 5 Personen in Ihrem Haushalt wohnen, lassen Sie die überzähligen Felder frei.
Sie selbst 2. Person 3. Person 4. Person 5. Person
Schüler/in
Auszubildende/r
Student/in
Arbeiter/in
Angestellte/r
Beamte/r
Selbstständige/r
in Beschäftigungsmaßnahme/ Umschüler/in, Sprachschüler/in
arbeitssuchend
Hausmann/-frau
Rentner/in, Pensionär/in
47. Bitte füllen Sie für jede Person ab 15 Jahren in Ihrem Haushalt die folgenden Felder zum höchsten
Bildungsabschluss aus. Sollten weniger als 5 Personen in Ihrem Haushalt wohnen, lassen Sie die überzähligen Felder frei.
Sie selbst 2. Person 3. Person 4. Person 5. Person
kein Schulabschluss
noch in der schulischen Ausbildung
Hauptschulabschluss oder vergleichbar
10. Klasse (Ober-/ Mittel-/ Realschule) oder vergleichbar
Fachhochschul- oder Hochschulreife (Fachabitur, Abitur)
Fachhochschul-/ Hochschulabschluss/ Promotion
48. Wie hoch ist Ihr monatliches Netto-Haushaltseinkommen? Bitte geben Sie den durchschnittlichen monatlichen
Netto-Betrag an, also nach Abzug von Steuern und Sozialabgaben. Regelmäßige Zahlungen wie Renten, Wohngeld,
Kindergeld, BAföG, Unterhaltszahlungen usw. rechnen Sie bitte dazu. Bei selbstständig Tätigen: Geben Sie bitte die
Netto-Einkünfte abzüglich der Betriebsausgaben an. Diese Angaben sind von hoher Bedeutung z. B. für die Berechnung
der Mietbelastungsquote.
Monatliches Netto-Haushaltseinkommen:
 €
49. Erhalten Sie oder eines Ihrer Haushaltsmitglieder derzeit einen Zuschuss zum Lebensunterhalt?
 nein
  Wohngeld
 Arbeitslosengeld (ALG I)
  Arbeitslosengeld (ALG II/ Hartz IV)
 Grundsicherung im Alter
  Kurzarbeitergeld
 sonstige staatliche Leistungen (BAföG, Elterngeld, Corona-
Überbrückungshilfen etc.)
50. Über wie viele Autos verfügt Ihr Haushalt?
Autos
 mein/unser Haushalt verfügt über kein Auto
51. Bitte nennen Sie die Blocknummer Ihres Wohngebietes. Diese Nummer wird
Ihnen im Anschreiben mitgeteilt.
52. Gibt es zum Abschluss dieses Fragebogens noch etwas wichtiges hinsichtlich Ihres Wohngebietes, das Sie uns
mitteilen möchten?
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6
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129 von 132 in Zusammenstellung
4
1
3
2 5
4
1
3
2
6
Kartengrundlage: Amt für 
Geoinformation und Bodenordnung
Stand: 01/2022
´
0 2.5001.250
Meter
Soziale 
Erhaltungs-
satzungen
gemäß §172 Abs. 1 
Satz 1 Nr. 2 BauGB
Gebiete mit Aufstellungsbeschluss 
(Beschluss Ratsversammlung 
vom 12.11.2020)
2
3
Umfeld Paul-Küstner-Straße
4 Plagwitz/Kleinzschocher
Neulindenau
Anlage 4:
Übersichtskarte
Bestehende Soziale
Erhaltungsgebiete 
(Beschluss Ratsversammlung
vom 17.06.2020)
Leutzsch1
Alt-Lindenau
Lindenau
Connewitz
Am Lene-Voigt-Park
Eisenbahnstraße
Eutritzsch
1
2
3
4
5
6
Geltungsbereiche der 
Sozialen Erhaltungs-
satzungen Leutzsch
und Plagwitz/
Kleinzschocher
im Ergebnis der 
Detailuntersuchungen 
für die Untersuchungs-
gebiete Leutzsch und
Plagwitz/Kleinzschocher
130 von 132 in Zusammenstellung
Anlage 5 zu VII-DS-06233 Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbe-
völkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch für das Gebiet 
Plagwitz/Kleinzschocher der Stadt Leipzig 
Öffentliche Bekanntmachung 
Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses zu Sozialen Erhaltungssatzungen gemäß 
§ 172 BauGB für das Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher 
Der Stadtrat hat in der Ratsversammlung vom 12.11.2020 die Aufstellung einer Sozialen 
Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) für das Un-
tersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher beschlossen. Der Beschluss wurde am 
28.11.2020 im Amtsblatt ortsüblich bekannt gemacht. 
Die Abgrenzung des Untersuchungsgebietes ist aus dem nachstehenden Übersichtsplan 
ersichtlich. 
Der o.g. Aufstellungsbeschluss wurde durch die Beschlüsse zu der Sozialen Erhaltungssat-
zung Plagwitz/Kleinzschocher vom […] aufgehoben. Dies wird hiermit ortsüblich bekannt 
gemacht. 
Leipzig, den  
 
Burkhard Jung,  
Oberbürgermeister der Stadt Leipzig  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
131 von 132 in Zusammenstellung
Plagwitz/Kleinzschocher
524
531
530
504
513
410
523
723
511
521
520
532
525
512
514
501
500
503
502
533
533 © Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung
Übersichtsplan für die Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses zur Sozialen Erhaltungssatzung
gemäß § 172 BauGB für das Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher
132 von 132 in Zusammenstellung