Bebauungsplan Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung; 
Stadtbezirk: Mitte, Ortsteil: Zentrum; 
Satzungsbeschluss
Stadt: leipzig
Drucksache: VIII-DS-00565
Datum: 2025-03-24
Vorlagenart: Beschlussvorlage

1/4 
 
 
Ratsversammlung 
 
 
 
Beschlussvorlage-Nr. VIII-DS-00565 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
Stammbaum: 
 
VIII-DS-00565 Dezernat Stadtentwicklung 
und Bau 
 
Betreff: 
Bebauungsplan Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung;  
Stadtbezirk: Mitte, Ortsteil: Zentrum;  
Satzungsbeschluss 
 
 
Beratung im Gremium  
(Änderungen vorbehalten) 
 
Voraussichtlicher Sitzungstermin Zuständigkeit 
DB OBM - Vorabstimmung  Vorberatung 
DB OBM - Vorabstimmung  Vorberatung 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters  Bestätigung 
FA Stadtentwicklung und Bau 01.04.2025 1. Lesung 
FA Umwelt, Klima und Ordnung 08.04.2025 1. Lesung 
SBB Mitte 10.04.2025 Anhörung 
FA Stadtentwicklung und Bau 15.04.2025 2. Lesung 
FA Umwelt, Klima und Ordnung 22.04.2025 2. Lesung 
Ratsversammlung 21.05.2025 Beschlussfassung 
 
Auswirkungen auf Strategie, Haushalt  
und Stadtraum 
 
 
Ziele „Leipzig-Strategie 2035“  
Klimawirkung nein 
Auswirkung auf bezahlbares Wohnen nein 
Finanzielle Auswirkungen nein 
Auswirkung auf den Stellenplan nein 
Räumlicher Bezug Mitte 
  
 
Beschlussvorschlag 
1. Die zum Entwurf des Bebauungsplanes vorgebrachten Stellungnahmen hat die 
Ratsversammlung mit dem Ergebnis geprüft, sie in der Art und Weise zu 
berücksichtigen, wie es in Kapitel 8 der Begründung zum Bebauungsplan sowie dem 
beiliegenden Abwägungsvorschlag angegeben ist. 
2. Der städtebauliche Vertrag zur Begrünung und Öffnung der „Höfe am Brühl“ 
zwischen der Stadt Leipzig und der Höfe am Brühl GmbH wird abgeschlossen. 
3. Die Begründung zum Bebauungsplan wird gebilligt. 
4. Der Bebauungsplan wird als Satzung beschlossen. 
 
Hinweis: Die in der Vorlage enthaltenen Unterlagen dienen lediglich der Information. Maßgebend ist das zum 
Zeitpunkt des Beschlusses im Sitzungssaal des Stadtrates ausgehängte Dokument.  
 
Zusammenfassung 
 
Anlass der Vorlage: 
 
x  Rechtliche Vorschriften   Stadtratsbeschluss   Verwaltungshandeln 
 
x  Sonstiges: Bauleitplan-Verfahren 
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Mit der Änderung des Bebauungsplanes sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für 
einen stabilen Fortbestand des Einkaufszentrums geschaffen werden. Dies soll 
insbesondere durch die Flexibilisierung der für die einzelnen Sortimente festgesetzten 
Verkaufsflächenobergrenzen und durch eine moderate Erhöhung der zulässigen 
Gesamtverkaufsraumfläche innerhalb der bestehenden Gebäudekubaturen erreicht werden. 
Mit dem Vertrag zwischen der Stadt Leipzig und den Höfen am Brühl sollen Vereinbarungen 
zur geschäftszeitbezogenen Öffnung der Ladengeschäfte entlang der 
Fußgängerpromenaden Brühl und Richard-Wagner-Straße sowie zur Bereitstellung von 
Pflanzkübeln entlang der Straße am Brühl getroffen werden.  
Mit dieser Vorlage soll der Städtebauliche Vertrag zur Begrünung der umliegenden 
Straßenräume und Öffnung der „Höfe am Brühl“ sowie die Satzung zur 2. Änderung des 
Bebauungsplanes beschlossen werden. 
 
Beschreibung des Abwägungsprozesses 
Hier geht es um die Darstellung des verwaltungsinternen Abstimmungsprozesses. Dieser hat 
stattgefunden. Es sind keine unterschiedlichen fachlichen Beurteilungen mit der Folge 
inhaltlicher Zielkonflikte aufgetreten.  
 
I.  Eilbedürftigkeitsbegründung 
Nicht erforderlich 
 
II.  Begründung Nichtöffentlichkeit 
Es handelt sich um eine öffentliche Vorlage. 
 
III.  Strategische Ziele 
 
Das Vorhaben fügt sich in die 
strategischen Ziele (siehe Grafik) der 
Leipzig Strategie 2025 ein. Das 
Vorhaben liegt im INSEK-
Schwerpunktgebiet Erweiterte 
Innenstadt. Ziel hierfür ist, die 
vorhandenen Qualitäten weiter zu 
stärken und die Leipziger Innenstadt als 
Dienstleistungszentrum von 
europäischem Rang, als Magnet in Stadt 
und Region sowie für den 
Städtetourismus weiterzuentwickeln. Ein 
wichtiger Handlungsansatz ist die 
Stärkung des Einzelhandels in der 
Innenstadt. Hierzu wird mit dem 
Bebauungsplan ein Beitrag geleistet, 
indem das Ausschöpfen des 
vorhandenen Flächenpotentials 
planungsrechtlich abgesichert wird. Mit 
dem Bebauungsplan wird somit die 
Umsetzung des strategischen Ziels „Leipzig besteht im Wettbewerb“ unterstützt. 
 
 
IV.  Sachverhalt 
1.  Anlass 
Die Höfe am Brühl-GmbH setzt bereits seit mehreren Jahren verschiedene 
Umstrukturierungs-, Flexibilisierungs- und Aufwertungsmaßnahmen um. Seit 2016 möchte 
der Betreiber die im Gebäudebestand vorhandenen, aber bisher noch unvermieteten 
Flächen, die nicht für Gastronomie und Dienstleistungen vorgesehen oder geeignet sind, für 
den Einzelhandel aktivieren. Dadurch können bis zu 3.500 m² Verkaufsfläche dazu kommen. 
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3/4 
 
Die gewünschte Aktivierung der im Gebäudekomplex brachliegenden Flächenpotenziale ist 
nach den geltenden Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 1. 
Änderung zur Verkaufsflächenobergrenze und den darin zulässigen Verkaufsflächen für die 
einzelnen Warensortimente nicht zulässig. Aus diesem Grund ergibt sich ein 
Anpassungsbedarf für einen Teil der Regelungen des Bebauungsplanes. 
Darüber hinaus wurden zwischen der Stadt und dem Betreiber Maßnahmen konzipiert, die 
die Einbettung der Höfe am Brühl in ihr städtebauliches Umfeld verbessern sollen. Diese 
Regelungen umfassen die geschäftszeitbezogene Öffnung der Ladengeschäfte sowie die 
Maßnahmen zur mobilen Begrünung in den umliegenden Straßenräumen. Die Höfe am 
Brühl-GmbH trägt die Investitions- und Unterhaltungskosten für die Aufwertung des 
öffentlichen Raums des Brühls. Um die Maßnahmen dauerhaft abzusichern, ist eine 
vertragliche Regelung zwischen der Höfe am Brühl-GmbH und der Stadt Leipzig notwendig. 
Die Aufstellung der Pflanzkübel wurde durch die Höfe am Brühl-GmbH bereits realisiert. 
 
 
2.  dazugehörige Beschreibung der Maßnahme 
Die Flexibilisierung der für die einzelnen Sortimente festgesetzten Verkaufsflächenober-
grenzen und die moderate Erhöhung der zulässigen Gesamtverkaufsraumfläche 
innerhalb der bestehenden Gebäudekubaturen erfordert eine Anpassung des 
Bebauungsplanes. Mit dem Beschluss dieser Vorlage wird die Änderung des 
Bebauungsplanes Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung als Satzung beschlossen (§ 10 
Abs. 1 BauGB). 
Die vertraglichen Regelungen umfassen die geschäftszeitbezogene Öffnung der 
Ladengeschäfte zum Brühl (Einkaufsstraße) und zur Richard-Wagner-Straße sowie die 
Aufstellung von Pflanzkübeln innerhalb der Brühlstraße. Mit dem Beschluss dieser Vorlage 
wird ein Städtebaulicher Vertrag (§ 11 BauGB) beschlossen. 
 
 
3.  Zeitplan 
Die weitere Vorgehensweise ist wie folgt vorgesehen: 
Nach der Beschlussfassung durch die Ratsversammlung wird das Dezernat 
Stadtentwicklung und Bau, Stadtplanungsamt, den Beschluss im Amtsblatt der Stadt Leipzig 
und auf https://www.leipzig.de/bauen-und-wohnen/buergerbeteiligung-und-planinformation/aktuelle-
planungen  bekannt machen. Damit wird die Änderung des Bebauungsplanes rechtskräftig. 
 
 
4.  Finanzen und Personal (Details) 
Finanzielle Auswirkungen sind nicht zu erwarten.  
 
Steuerrechtliche Prüfung X nein  wenn ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG X nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts 
Umsatzsteuerpflicht der Leistung X nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen  ja  nein, siehe Anlage zur Begründung 
 
 
5.  Klimawirkung (Details) 
Die vorgeschlagene Maßnahme 
mindert den Ausstoß von Treibhausgasemissionen ja  nein  
fördert die Erzeugung von erneuerbarer Energie ja  nein 
Fördert die Anpassung an den Klimawandel (bspw. Hitzeschutz durch 
Entsiegelung) 
ja  nein 
Grundsätzlich können Klimawirkungen nicht durch die vorgeschlagene Maßnahme, die 
Änderung des Bauleitplans, sondern erst durch die Umsetzung des bauplanungsrechtlichen 
Rahmens für die Zulässigkeit von Bauvorhaben, wie er sich nach Abschluss des Verfahrens 
ergibt, entstehen. 
 
x
x
x
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4/4 
 
Der Plan berührt die Förderung erneuerbarer Energien nicht, weil durch die Änderung des 
Bebauungsplanes keine neuen baulichen Anlagen geschaffen werden. 
 
Weitere Informationen können der Begründung der Bebauungsplan-Änderung und darin vor 
allem den Kapiteln zu den Themen „Luft und Klima“ entnommen werden. 
 
Der Plan berührt die Anpassung an den Klimawandel nicht, weil durch die Änderung des 
Bebauungsplanes keine neuen baulichen Anlagen geschaffen werden. 
 
Klimawirkungen sind nicht zu erwarten.  
Dies ist wie folgt begründet: Die Änderung des Bebauungsplanes schafft keine neuen 
baulichen Anlagen. 
 
Weitere Informationen können dem Kapitel Umweltbericht der Begründung der 
Bebauungsplan-Änderung entnommen werden. 
 
 
6.  Auswirkung auf bezahlbares Wohnen (Details) 
Eine Auswirkung auf bezahlbares Wohnen ist nicht zu erwarten. 
 
 
7. Bürgerbeteiligung 
bereits erfolgt  geplant  nicht nötig  
 
Die Beteiligung der Öffentlichkeit erfolgte im Laufe des Verfahrens nach den gesetzlichen 
Anforderungen des BauGB. Die während der frühzeitigen Beteiligungen zum Vorentwurf des 
B-Planes eingegangenen Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit und von den Behörden 
sowie Trägern öffentlicher Belange gewonnenen Erkenntnisse wurden ausgewertet und für 
die Entwurfsplanung und die Umweltprüfung sowie die Begründung zum B-Plan-Entwurf mit 
zugrunde gelegt. Zum Entwurf wurden von den Trägern öffentlicher Belange weder 
Einwände noch neue Erkenntnisse vorgetragen. Während der Beteiligung der Öffentlichkeit 
zum Entwurf gingen keine Äußerungen aus der Öffentlichkeit ein. Es wurden keine 
Änderungen des Planinhaltes nach den Beteiligungen zum Entwurf vorgenommen.  
Näheres zu den Ergebnissen der Beteiligungen siehe den beigefügten Abwägungsvorschlag 
sowie den Kapiteln 4 und 8 der Begründung zum Bebauungsplan. 
 
 
8.  Besonderheiten 
Keine  
  
 
9.  Folgen bei Nichtbeschluss 
Die Maßnahme zur Begrünung und Öffnung der „Höfe am Brühl“ können nicht dauerhaft 
gesichert werden bzw. nicht umgesetzt. 
Das Verfahren zur Änderung des Bebauungsplanes wird nicht fortgesetzt. Damit können 
die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Flexibilisierung und Anpassungen der 
Sortimente im Einkaufscenters und der Nutzung vorhandener Flächenpotentiale im Bestand 
nicht geschaffen werden. 
 
Anlage/n 
1 Übersichtsplan (öffentlich) 
 
2 Abwägungsvorschlag (öffentlich) 
 
3 Namens- und Adressenliste zum Abwägungsvorschlag (nichtöffentlich) 
 
4 Bebauungsplan Teil A und B: Planzeichnung und Text (öffentlich) 
 
5 Begründung zum Bebauungsplan (öffentlich) 
 
6 Städtebaulicher Vertrag (öffentlich) 
 
 
X
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Abwägungsvorschlag zum Bebauungsplan Nr. 45.5 "Höfe am Brühl", 2. Änderung Seite 1 von 9 
24.01.2025 
Abwägungsvorschlag zum 
Bebauungsplan Nr. 45.5 "Höfe am Brühl", 2. Änderung 
 
In diesem Abwägungsvorschlag sind aufbereitet: 
o die wesentlichen Inhalte der im Rahmen der Beteiligungen eingegangenen Stellungnahmen 
 - der Träger öffentlicher Belange (TöB) nur, sowei t es einer Abwägungsentscheidung bedarf und 
 - aus der Öffentlichkeit (einschließlich der Umwel tverbände/Naturschutzvereinigungen), 
o die Beschlussvorschläge (BV) zu den einzelnen, in den Stellungnahmen genannten Inhalten sowie 
o die Begründungen der Stadt zu den Beschlussvorschlägen – soweit erforderlich –. 
Weitere Ergebnisse der Beteiligungen sind Kapitel 8 der Begründung zum Bebauungsplan zu entnehmen. 
 
Erläuterung der Beschlussvorschläge: 
berück-
sichtigt Beschlussvorschlag (BV)  Erläuterung 
J N 
X  Wird berücksichtigt Der genannte Sachverhalt wird durch Änderung oder Ergänzung 
von Inhalten des Planes und/oder seiner Begründung ganz oder 
teilweise berücksichtigt. 
Auf Art und Weise bzw. Fundstelle der vorgeschlagenen Berück-
sichtigung wird in der Begründung des BV hingewiesen. 
 X Wird nicht berücksichtigt  Der genannte Sachverhalt wird nicht berücksichtigt und führt so- 
mit nicht zu Änderungen oder Ergänzungen von Inhalten des Pla- 
nes und/oder seiner Begründung. 
Die maßgeblichen Gründe sind in der Begründung des BV darge- 
legt. 
-  Ist bereits berücksichtigt Der genannte Sachverhalt führt nicht zu Änderungen oder Ergän-
zungen von Inhalten des Planes und/oder seiner Begründung, weil 
der jeweilige Sachverhalt darin bereits ausreichend berücksichtigt 
ist. 
Auf Art und Weise bzw. Fundstelle der gegebenen Berücksichti-
gung wird in der Begründung des BV hingewiesen. 
 - Ist nicht Gegenstand dieses 
Planverfahrens 
Der genannte Sachverhalt ist nicht Gegenstand dieses Bauleitplan-
verfahrens, sondern bezieht sich auf Sachverhalte außerhalb des 
räumlichen Geltungsbereiches, ist inhaltlich nicht relevant oder 
widersprüchlich für das vorliegende Bauleitplanverfahren, ist Sa- 
che anderer oder späterer Genehmigungs- oder Planverfahren, o- 
der dieser Bauleitplan steht einer entsprechenden Realisierung 
nicht entgegen. 
Die maßgeblichen Hintergründe sind – soweit erforde rlich – in der 
Begründung des BV dargelegt. 
 
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Abwägungsvorschlag zum Bebauungsplan Nr. 45.5 "Höfe am Brühl", 2. Änderung Seite 2 von 9 
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I. Träger öffentlicher Belange (TöB) 
 
Hinweis:  
Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die eingegangenen Stellungnahmen und ihre für dieses Bau- 
leitplan-Verfahren wesentlichen Inhalte. Die Kenntnisnahme der nachfolgend wiedergegebenen Inhalte ist 
als Grundlage für die abschließende Abwägungsentscheidung von Bedeutung. In den Stellungnahmen waren 
aber keine Inhalte enthalten, für die eine ausdrückliche Abwägungsentscheidung der Ratsversammlung er-
forderlich ist. Beschlussvorschläge zum Umgang mit den Inhalten und weitere Darlegungen zur Begründung 
sind deshalb im vorliegenden Fall nicht erforderlich und auch nicht enthalten.  
 
Lfd. 
Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
berück-
sichtigt 
J N 
I-2. Landesamt für Archäologie 
Stellungnahme vom 25.09.2024 
Das Landesamt für Archäologie erhebt gegen das o. g. Vorhaben keine 
Einwände. 
 
I-3. Landesamt für Denkmalpflege Sachsen 
Stellungnahme vom 22.10.2024 
Das Landesamt teilte mit:  
… von uns zu vertretenden denkmalpflegerisch-konser vatorische 
Belange sind bei den vorgesehenen Maßnahmen B-Plan Nr. 45.5 „Höfe 
am Brühl“ nicht betroffen. 
  
I-4. Landesdirektion Sachsen, Dienststelle Leipzig  
Stellungnahme vom 08.10.2024 
Die Landedirektion teilte mit:  
…, dass die Planung im Einklang mit den Erfordernis sen der 
Raumordnung steht. […] 
3. raumordnerische Bewertung  
Die Planung beinhaltet die Anpassung der Textlichen Festsetzungen zur 
zulässigen Gesamtverkaufsfläche sowie zur Sortimentsregelung. 
Nachvollziehbar wurde mit Gutachten Dr. Lademann & Partner vom 25. 
Oktober 2023 die städtebauliche Verträglichkeit aufgezeigt.  
Erfordernisse der Raumordnung stehen der Änderungsabsicht weiterhin 
nicht entgegen. 
  
I-5. Regionaler Planungsverband Westsachsen, Region ale Planungsstelle 
Stellungnahme vom 26.09.2024 
Aus regionalplanerischer Sicht bestehen gegen die o.g. Planung keine 
Bedenken. 
Mit Verweis auf das Gutachten "Das Einkaufszentrum ‚Höfe am 
Brühl‘ in Leipzig - V erträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen der 
Flexibilisierung der Sortimentsobergrenzen" von Dr. Lademann & 
Partner Hamburg/Dresden (Stand: 25.10.2023) wurde empfohlen, dazu 
auch die Bewertung der IHK zu Leipzig einzuholen. 
  
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Abwägungsvorschlag zum Bebauungsplan Nr. 45.5 "Höfe am Brühl", 2. Änderung Seite 3 von 9 
24.01.2025 
Lfd. 
Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
berück-
sichtigt 
J N 
Dem wurde gefolgt. Die Auswirkungsanalyse nebst Ergänzungsschreiben 
vom 10.01.2024 wurden der IHK im Rahmen der Beteiligung der Träger 
öffentlicher Belange zur Bewertungzugänglich gemacht. Die IHK hat 
weder Einwände gegen das Gutachten noch gegen die Planinhalte 
vorgetragen. Vielmehr befürwortet die IHK die Plananpassung 
ausdrücklich. 
I-6. Sächsisches Landesamt für Umwelt, Landwirtscha ft und Geologie, (LfULG) 
Stellungnahme vom 17.10.2024 
Zusammenfassendes Prüfergebnis  
Aus Sicht des LfULG stehen dem Vorhaben weiterhin keine Bedenken 
entgegen.  
Mit [Schreiben vom 19.02.2024] erfolgte bereits eine Stellungnahme des 
LfULG. Die hierin enthaltenen Anforderungen/ Hinweise zur natürlichen 
Radioaktivität sind im vorliegenden Entwurf [vom 07. Mai 2024] 
angemessen beachtet bzw. berücksichtigt. Aus Sicht des Strahlenschutzes 
ergeben sich hierzu derzeit keine Vorschläge für weitere Änderungen/ 
Ergänzungen. Aus geologischer Sicht, äußerten wir weder Bedenken 
noch Hinweise.  
Die nun vorgesehenen Änderungen des Bebauungsplanes umfassen 
ausschließlich Anpassungen in den zulässigen Verkaufs- und 
Sortimentsflächen. Es sind keine baulichen Eingriffe geplant.  
Geologische Hinise sind deshalb auch weiterhin nicht erforderlich.  
Die Belange des Fluglärms, Belange der Anlagensicherheit / 
Störfallvorsorge sowie Belange des Fischartenschutzes bzw. der 
Fischerei sind nicht berührt. 
  
I-7. Polizeidirektion Leipzig 
Stellungnahme vom 17.10.2024 
Die Polizeidirektion Leipzig (PDL) unterstützt das Vorhaben und stimmt 
dem Entwurf zu. Hinsichtlich der angehörten Änderungen des 
Bebauungsplans sind keine Auswirkungen für polizeiliche Belange 
erkennbar. 
  
I-8. Landesamt für Straßenbau und Verkehr (LASuV) 
Stellungnahme vom 16.10.2024 
Die NL Leipzig des LASuV hat keine Einwände zum Plan. 
  
I-9. Leipziger Verkehrsbetriebe (LVB) 
Stellungnahme vom 12.02.2024 
Zum Vorentwurf des B-Planes haben die LVB aus ÖPNV-Sicht keine Einwände 
geäußert. Darüber hinaus wurden auch keine weiteren Hinweise oder Anmerkungen 
vorgebracht.  
Zum Entwurf  ging keine weitere Stellungnahme ein. 
  
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Abwägungsvorschlag zum Bebauungsplan Nr. 45.5 "Höfe am Brühl", 2. Änderung Seite 4 von 9 
24.01.2025 
Lfd. 
Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
berück-
sichtigt 
J N 
I-10. Stadtreinigung Leipzig 
Stellungnahme vom 05.02.2024 
Die Stadtreinigung hat gegen Vorentwurf des B-Planes  keine Einwände geäußert. 
Eine weitere Stellungnahm e der Stadtreinigung zum Entwurf  ging nicht ein . 
  
I-11. Leipziger Wasserwerke 
Stellungnahme vom 07.10.2024 
Gegenstand der 2. Änderung des Bebauungsplanes sind textliche Festsetzungen zu 
Verkaufsflächen und Sortiment des Einkaufszentrums Höfe am Brühl. Diese interne 
Umstrukturierung hat keine Auswirkungen auf die Belange der LWW hinsichtlich der 
Trinkwasserversorgung und Abwasserentsorgung.  
  
I-12. Handwerkskammer zu Leipzig 
Stellungnahme vom 22.10.2024 
Aus Sicht der Handwerkskammer zu Leipzig sind zu den Planungen 
keine Hinweise oder Änderungsvorschläge anzumerken. 
  
I-13. Landratsamt Landkreis Leipzig 
Stellungnahme vom 13.02.2024 
Seitens des Landratsamtes Landkreis Leipzig bestehen zum Vorentwurf 
keine Einwände und Hinweise. 
Belange des Landkreises Leipzig sind von der Planung nicht betroffen. 
  
I-14. Stadt Markranstädt 
Stellungnahme vom 31.01.2024 
Die durch die Stadt Markranstädt zu vertretenden öffentlichen Belange 
werden durch die Planung nicht berührt. Durch die Stadt Markranstädt 
werden keine Hinweise, Anregungen oder Bedenken vorgetragen. 
  
I-15. Stadt Zwenkau 
Stellungnahme vom 07.02.2024 
Die Belange der Stadt Zwenkau werden vom Bebauungsplan Nr. 45.5 
„Höfe am Brühl" - 2. Änderung nicht berührt. 
Seitens der Stadt Zwenkau bestehen keine Bedenken und es ergeben sich 
keine weiteren Hinweise oder Anregungen auch nicht im Hinblick auf 
den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung 
nach § 2 Abs. 4 BauGB. 
  
I-16. Gemeinde Wiedemar 
Stellungnahme vom 26.02.2024 
Es wurde mitgeteilt, dass seitens der Gemeinde Wiedemar keine Einwände und 
Bedenken zum oben genannten V orhaben bestehen. Die öffentlichen Belange der 
Gemeinde Wiedemar werden nicht berührt. 
  
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Abwägungsvorschlag zum Bebauungsplan Nr. 45.5 "Höfe am Brühl", 2. Änderung Seite 5 von 9 
24.01.2025 
Lfd. 
Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
berück-
sichtigt 
J N 
I-17. Stadt Markkleeberg  
Stellungnahme vom 05.02.2024 
Die Belange der Stadt Markkleeberg werden von der Aufstellung des o.g. 
Bebauungsplans nicht berührt. 
  
I-18. Stadt Borna  
Stellungnahme vom 30.01.2024 
Die Stadt Borna erhebt keine Bedenken gegen das V orhaben.  
  
I-19. Stadt Oschatz  
Stellungnahme vom 30.01.2024 
Da die von Ihnen übergebenen Unterlagen sich nicht auf ein unser Zuständig- 
keitsgebiet angrenzendes Handeln (beziehen), werden wir keine Stellung- 
nahme abgeben. 
  
I-20. Stadt Torgau  
Stellungnahme vom 10.10.2024 
Nach Prüfung der uns vorliegenden Planunterlagen teilen wir Ihnen mit, 
dass unsererseits derzeit keine Bedenken zur Planung bestehen. 
  
 
  
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Abwägungsvorschlag zum Bebauungsplan Nr. 45.5 "Höfe am Brühl", 2. Änderung Seite 6 von 9 
24.01.2025 
II. Öffentlichkeit 
 
Hinweis: 
Im Folgenden ist aus Datenschutzgründen anstelle de s Namens und der Anschrift jeweils eine Nummer 
angegeben. Anhand dieser Nummer sind der Name und d ie Anschrift aus der Namens- und Adressenliste zu 
ersehen, die der Vorlage – aus Datenschutzgründen nicht zur Veröffentlichung freigegeben! – beigefügt ist. 
 
 
Lfd.  
Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
berück-
sichtigt 
J N 
II-1. Stellungnahme vom 09.02.2024 
Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit wurde mitgeteilt: 
Dem Vorhaben wird unter einem Hinweis zugestimmt. 
Bei der Auswahl der zukünftigen Mieter/Sortimentsträger sollte regionalen 
Händlern und Produzenten der Vorrang vor weit verbreiteten 
Handelsketten eingeräumt werden. Dies stärkt die örtliche 
Wirtschaftskraft und verbessert das Image des Standortes als Fördere 
regionaler Wertschöpfung.  
BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens 
Begründung: 
Die angesprochene „ Auswahl der zukünftigen Mieter/Sortimentsträger “ ist nicht Gegen- 
stand des Planverfahrens, weil eine solche Auswahl nicht der Bauleitplanung oder der 
Stadt insgesamt obliegt, sondern dem Betreiber/Vermieter. Dieser Bebauungsplan bzw. 
seine Änderung stehen einer entsprechenden Auswahl aber auch nicht entgegen. 
Der Hinweis, dass regionalen Anbietern V orrang eingeräumt werden sollte, wurde aber 
an den Betreiber (Centermanagement) weitergegeben. Dieser hat der Stadtverwaltung 
mitgeteilt, dass ein Interesse an der Vermietung an regionale Händler und Produzenten 
besteht.  
Anmerkung: Im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf ist keine 
weitere Stellungnahme eingegangen.  
 - 
II-2. Stellungnahme vom 01.03.2024 
Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit wurde mitgeteilt: 
Interessiert beschäftigte ich mich mit der Begründung der Stadt Leipzig 
und dem Verträglichkeitsgutachten der Firma Dr. Lademann & Partner 
zum o.g. Vorhaben. Auf einen einfachen Nenner gebracht und aus Sicht als 
Konsumentin kann sich die geplante Investition nicht rechnen. Man sollte 
das Center belassen wie es nun einmal ist. Mit einfachen Mitteln könnte 
mehr Leben einziehen. Auch ein interessanterer Mietermix wäre denkbar 
bei fairen Mieten. Objektiv sind es in vielen Fällen immer wieder die 
gleichen Anbieter, welche einem begegnen. Das ist langweilig und so 
bietet das Internet bessere Möglichkeiten. Die Einzelhandelsflächen sind 
allgemein in Leipzig zu groß. Der Leerstand augenscheinlich, bedingt 
durch Wirtschaftskrise (die leider nicht schnell vorbei sei wird), Inflation, 
hohe Energiekosten... 
BV: Wird nicht berücksichtigt 
Begründung: 
Der in der Stellungnahme enthaltenen Kernaussage „ Man sollte das Center belassen wie 
 X 
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Abwägungsvorschlag zum Bebauungsplan Nr. 45.5 "Höfe am Brühl", 2. Änderung Seite 7 von 9 
24.01.2025 
Lfd.  
Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
berück-
sichtigt 
J N 
es nun einmal ist.“  wird – bezogen auf die Festsetzungen des B-Planes – nicht entspro- 
chen. Es ist nicht Ziel des Betreibers, dass Center so zu belassen, wie es ist. Die Stadt 
Leipzig möchte die gewünschten Umstrukturierungen unterstützen, zumal diese nicht im 
Widerspruch zu den städtebaulichen Zielen der Stadt stehen. Deshalb erfolgt die hier ge- 
genständliche Änderung der entsprechenden Festsetzungen des Bebauungsplanes. Nähe- 
res dazu siehe vor allem Kap. 2 und 3 der Begründung zum Bebauungsplan.  
Die Einwendung beschäftigt sich zudem mit Maßnahmen zur Steigerung der Attraktivi- 
tät des Einkaufszentrums und der Leipziger Innenstadt im Vergleich zum Internethandel. 
Die Stadt geht davon, dass die vorliegende Planänderung sehr wohl einen Beitrag zur 
Attraktivität leisten kann, indem die Flexibilität zur Nutzung der vorhandenen Ge- 
schossfläche erhöht wird. 
Der Einwand zum Umfang der Gesamtverkaufsfläche und zu den Leerständen in der 
Stadt Leipzig werden zu Kenntnis genommen. Für das Oberzentrum Leipzig ist der Ge- 
samtverkaufsflächenumfang erforderlich und gerechtfertigt; das  belegt die Auswir- 
kungsanalyse. Die Stadt Leipzig hat ein großes Interesse an der Beseitigung von Leer- 
ständen und unterstützt im Rahmen des Möglichen Gewerbetreibende und Einzelhänd- 
ler; so ist es auch hier: für brachliegende Geschossflächen im Einkaufszent rum werden 
die Nutzungsmöglichkeiten erweitert. 
Auf den Mietermix in Einkaufslagen oder im Einkaufszentrum kann der Plangeber kei- 
nen Einfluss nehmen. Dies obliegt den Eigentümern bzw. dem Betreiber. 
Anmerkung: Im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf ist keine 
weitere Stellungnahme eingegangen. 
II-3. Stellungnahme vom 12.03.2024   
II-3.1  Inhalt der Stellungnahme: 
a) Es sollen „unausgeschöpfte Flächenpotenziale“ fü r zusätzlichen 
Einzelhandel aktiviert werden. – Was meint das genau?  
Sind das bisherige Flächen zum Laufen, Sitzen und Spielen? Das fände ich 
gar nicht gut. Und: Welche Auswirkungen hat die Bebauung bisheriger 
Leer(?)Flächen auf die Raumwirkung, auf das von den Architekten 
ursprünglich vorgesehene architektonische Konzept? Eine Stellungnahme 
der Architekten (Grüntuch Ernst) fände ich interessant.  
BV: Ist bereits berücksichtigt 
Begründung: 
Auf die genannten Fragen und die Anregung bezogene Darlegungen waren bereits in der 
Begründung zum Bebauungsplan, die Gegenstand der Beteiligung zum Entwurf nach § 
3 Abs. 2 BauGB war, enthalten. Siehe dort in Kap. 14.1. 
Es werden keine Hof- oder Wegeflächen beansprucht. Das architektonische Raumkon- 
zept, welches im Bebauungsplan mittels Baulinien- und Baugrenzen zeichnerisch fest- 
gesetzt ist, wird nicht berührt. Daher ist es auch nicht erforderlich, die Architekten anzu- 
hören. 
Innerhalb des Gebäudekomplexes bestehen Flächen von Ladenlokalen oder Lagerflä- 
chen, die für Dienstleitung oder Gastronomie vorgesehen waren, aber ungenutzt sind. 
Diese Flächen konnten aufgrund der bislang geltenden Verkaufsflächenbegrenzung nicht 
durch Einzelhändler genutzt werden. Um diese im Gebäude bestehenden Geschossflä- 
chen nicht länger brach liegen zu lassen, sollen die Verkaufsflächenbeschränkungen in 
-  
12 von 61 in Zusammenstellung
Abwägungsvorschlag zum Bebauungsplan Nr. 45.5 "Höfe am Brühl", 2. Änderung Seite 8 von 9 
24.01.2025 
Lfd.  
Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
berück-
sichtigt 
J N 
einen städtebaulich verträglichen Umfang erweitert werden. 
 
II-3.2  Inhalt der Stellungnahme: 
b) Mehr Einzelhandelsfläche nur gegen Raum für Kultur, Begegnung, 
Soziales  
Ich fände es gut, wenn die Stadt im Gegenzug für das Zugeständnis zu 
mehr Verkaufsfläche auch die Interessen der Bürger:innen vertritt und 
überlegt, was bei einer Umnutzung von Flächen in den Höfen am Brühl 
auch Neues, Nützliches und Inspirierendes für die Bürger:innen 
geschaffen werden könnte. Wie wäre es zum Beispiel mit einem 
„Showroom“ für die Volkshochschule? Die Volkshochsc hule könnte m.E. 
mehr Präsenz gebrauchen und könnte dort auf ihre Angebote aufmerksam 
machen bzw. auch könnten dort einzelne Veranstaltungen abgehalten 
werden, die wiederum öffentliches Interesse erregen. Oder: Ich weiß, dass 
Vereine Bedarf haben, sich an einem zentralen Ort (kostenlos) zum 
Austausch treffen zu können – auch hier fehlen Raum angebote. Die Höfe 
am Brühl mit ihrer zentralen Lage und „integrierter  
Essensversorgung“ könnte ich mir hier ganz vorteilh aft vorstellen. Es 
braucht eine (städtisch geförderte) Möglichkeit, dass Räume stundenweise 
für z.B. Vorstandstreffen, Projektarbeit etc. gemietet werden könnten. Oder 
wie wäre es mit einer kleinen Galerie, die gerne auch von den Höfen am 
Brühl betreut werden kann, mit Wechselausstellungen, in den 
Hauptbahnhof Promenaden gibt es auch immer mal Ausstellungen. Mir ist 
dieser Riesentempel nur mit Geschäften einfach zu langweilig, zu 
einfallslos und überhaupt nicht zeitgemäß. 
BV: Wird nicht berücksichtigt 
Begründung: 
Der aus dem Zusammenhang zu entnehmenden Anregung, im Gegenzug zu der mit der 
Änderung des Bebauungsplanes verbundenen Ausweitung der bauplanungsrechtlich zu- 
lässigen Verkaufsfläche auch mehr Raum für Kultur, Begegnung und Soziales baupla- 
nungsrechtlich zu sichern, wird nicht entsprochen. 
Eins solche Sicherung an diesem Standort ist nicht städtebauliches Ziel der Stadt. 
Die Überlassung privater Flächen für kulturelle Nutzungen der öffentlichen Hand kann 
nicht abwägungsgerecht im Bebauungsplan vorgeschrieben werden. Die vertraglich zu 
vereinbarenden Maßnahmen über Türöffnungen und Begrünung stellen einen Mehr- 
wehrt für die Öffentlichkeit im Zusammenhang mit dem Einkaufszentrum dar. Weiterge- 
hende Verpflichtungen kann und darf der private Eigentümer nicht eingehen bzw. die 
Stadt nicht einfordern, da anderenfalls das Kopplungsverbot berührt wäre. 
Die V orschläge zur Attraktivitätssteigerung des Centers durch ergänzende kulturelle An- 
gebote wurden aber an das Centermanagement weitergegeben; dieses hat ein grundsätz- 
liches Interesse daran Besucher anzuziehen. So stellt das Centermanagement der Stadt 
Leipzig z.B. eine leerstehende Ladenfläche zur Bespielung mit Pop-Up-Konzepten im 
Rahmen des Förderprojektes „Zukunftsfähige Innenstä dte“ zur Verfügung.  
 X 
II-3.3  Inhalt der Stellungnahme: -  
13 von 61 in Zusammenstellung
Abwägungsvorschlag zum Bebauungsplan Nr. 45.5 "Höfe am Brühl", 2. Änderung Seite 9 von 9 
24.01.2025 
Lfd.  
Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
berück-
sichtigt 
J N 
c) Ist die Planung für die neuen V erkaufsflächen zur Zeit realistisch? 
In Anbetracht des schon jetzt ersichtlichen Leerstandes im Gebäude kann 
ich mir auch schlecht vorstellen, dass sich für die noch größeren Flächen 
Mieter finden. Auch haben wir ja in der Innenstadt in anderen 
Geschäftshäusern schon Leerstand genug, der viel sichtbarer ist im 
Stadtbild, da scheinen mir weitere Geschäfte in einem schon gut 
funktionierenden Ensemble nicht so zielführend, wenn man die gesamte 
Innenstadt in den Blick nimmt. Ich möchte hier den Bericht der LVZ vom 
19.2.2024 erwähnen, der u.a. auch berichtet, dass besonders die Mode- 
und Schuhbranche zu kämpfen hat – die Höfe am Brühl  wollen aber 
gerade auch dieses Segment ausbauen…? 
BV: Ist bereits berücksichtigt 
Begründung: 
Auf die genannte Frage bezogene Darlegungen waren bereits in der Begründung zum 
Bebauungsplan, die Gegenstand der Beteiligung zum Entwurf nach § 3 Abs. 2 BauGB 
war, enthalten. Siehe dort in Kap. 14.1. 
Die vorliegende Auswirkungsanalyse belegt die Erforderlichkeit und die Verträglichkeit 
der geplanten Verkaufsflächenerweiterung. Auch die Industrie- und Handelskammer zu 
Leipzig befürwortet – als Fachverband – das Bebauun gsplanverfahren zur 2. Änderung 
ausdrücklich. Die Äußerungen der IHK bestätigen vollumfänglich die Planungsabsicht; 
es ist städtebaulich sinnvoll, zur Erhaltung und zur Entwicklung des Einkaufszentrums 
beizutragen. Die durch die Planung angestrebte Flexibilität ist für die Funktionstüchtig- 
keit des Centers notwendig. 
 
II-3.4  Inhalt der Stellungnahme: 
d) Was passiert, wenn die Flächen nicht belegt werden? 
So möchte ich nach c) die Frage nachschieben, was mit den 
Verkaufsflächen passiert, die vielleicht letzten Endes doch gar nicht 
genutzt werden. Also es müssen auch aktiv Szenarien dafür geplant 
werden, dass ggfls. auch ein problemloser Rückbau von Verkaufsflächen 
erfolgen kann. 
BV: Ist bereits berücksichtigt 
Begründung: 
Auf die genannte Frage und die Anregung bezogene Darlegungen waren bereits in der 
Begründung zum Bebauungsplan, die Gegenstand der Beteiligung zum Entwurf nach § 
3 Abs. 2 BauGB war, enthalten. Siehe dort in Kap. 14.1. 
Die Frage beruht auf einem Missverständnis. Es erfolgt keine bauliche Erweiterung des 
bestehenden Gebäudekomplexes. Damit ist ein Rückbau als Folge ggf. fehlender Nach- 
frage nach Verkaufsflächen nicht erforderlich. Die Planung soll lediglich die Flexibilität 
in der Ausnutzung bereits vorhandener Geschossflächen im Center erhöhen. 
Anmerkung: Im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf ist keine wei- 
tere Stellungnahme eingegangen 
-  
 
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15 von 61 in Zusammenstellung
 
 
 
Begründung zum 
Bebauungsplan Nr. 45.5 
„Höfe am Brühl“ 
2. Änderung 
 
 Stadtbezirk: Mitte  
 Ortsteil: Zentrum 
 
 
 Grenze des räumlichen 
 Geltungsbereiches 
 
 
 
 Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
Stadtplanungsamt 
Planverfasser: Plan und Recht GmbH 
Dipl.-Ing. Elisabeth Giesecke 
Oderberger Straße 40 
10435 Berlin 
07. November 2024 
 
 
 
16 von 61 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung  
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07.11.2024 
INHALTSVERZEICHNIS 
A. EINLEITUNG ................................ ................................ ................................ ....................... 3 
1. Lage und Größe des Plangebietes ................................ ................................ ...................... 3 
2. Planungsanlass und -erfordernis ................................ ................................ ......................... 4 
3. Ziele und Zwecke der Planung ................................ ................................ ............................ 5 
4. Verfahrensdurchführung ................................ ................................ ................................ ...... 5 
B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG ................................ ................................ ......................... 7 
5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes................................ ......................... 7 
5.1 Topografie ................................ ................................ ................................ ........................... 7 
5.2 Vorhandene Bebauung und Nutzungen ................................ ................................ ............... 7 
5.3 Vorhandene Wohnbevölkerung ................................ ................................ ........................... 7 
5.4 Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung ................................ ................................ ........... 8 
5.5 Soziale Infrastruktur ................................ ................................ ................................ ............. 8 
5.6 Technische Infrastruktur: Verkehrsinfrastruktur................................ ................................ .... 8 
5.7 Technische Infrastruktur: Ver- und Entsorgungsanlagen ................................ ..................... 8 
6. Planungsrechtliche und sonstige planerische Grundlagen ................................ ................... 8 
6.1 Planungsrechtliche Grundlagen ................................ ................................ ........................... 8 
6.1.1 Raumordnung ................................ ................................ ................................ ...................... 8 
6.1.2 Flächennutzungsplan ................................ ................................ ................................ ........ 10 
6.1.3 Landschaftsplan ................................ ................................ ................................ ................ 10 
6.1.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben ................................ ................................ ........................... 10 
6.2 Sonstige Planungen ................................ ................................ ................................ .......... 10 
6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept ................................ ................................ ............... 11 
6.2.2 Stadtentwicklungsplan Zentren ................................ ................................ .......................... 11 
6.2.3 Strategische Konzepte zum Wohnen ................................ ................................ ................. 11 
6.2.4 Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum ................................ ...................... 11 
7. Umweltbericht ................................ ................................ ................................ .................... 12 
7.0 Zusammenfassung ................................ ................................ ................................ ............ 12 
7.1 Einleitung................................ ................................ ................................ ........................... 13 
7.2 Wichtigste Ziele und Inhalte des Planes ................................ ................................ ............ 14 
7.3 Ziele des Umweltschutzes und Art ihrer Berücksichtigung ................................ ................. 15 
7.3.1 Fläche ................................ ................................ ................................ ...............................  15 
7.3.2 Boden und Grundwasser ................................ ................................ ................................ ... 16 
7.3.3 Oberflächenwasser ................................ ................................ ................................ ............ 17 
7.3.4 Luft und Klima ................................ ................................ ................................ ................... 17 
7.3.5 Natur- und Artenschutz, Landschaftspflege und Grünordnung ................................ ........... 17 
7.3.6 Menschen und Gesundheit ................................ ................................ ................................  17 
7.3.7 Kulturgüter und sonstige Sachgüter ................................ ................................ ................... 18 
7.3.8 Wechselwirkungen zwischen den vorgenannten Belangen ................................ ................ 18 
7.3.9 Auswirkungen aufgrund Anfälligkeit für Unfälle oder Katastrophen ................................ .... 18 
7.3.10 Ziele des Umweltschutzes der Stadt Leipzig ................................ ................................ ...... 20 
7.4 Beschreibung und Bewertung der erheblichen Umweltauswirkungen ................................  20 
7.5 Überwachung erheblicher Umweltauswirkungen ................................ ...............................  21 
7.6 Anderweitige Planungsmöglichkeiten. Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung .... 22 
7.7 Technische Verfahren, aufgetretene Schwierigkeiten ................................ ........................ 22 
7.8 Referenzliste der Quellen ................................ ................................ ................................ .. 22 
17 von 61 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung  
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07.11.2024 
8. Ergebnisse der Beteiligungen ................................ ................................ ............................ 23 
8.1 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit ................................ ................................ ........... 23 
8.2 Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ................................ ..................... 24 
8.3 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Entwurf ................................ .................. 24 
8.4 Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf ................................ ................................ ......... 25 
9. Städtebauliches Konzept ................................ ................................ ................................ ... 26 
9.1 Gliederung des Gebietes ................................ ................................ ................................ ... 26 
9.2 Bebauungs-/Nutzungskonzept ................................ ................................ ........................... 26 
9.3 Erschließungskonzept ................................ ................................ ................................ ....... 26 
9.4 Grünordnerisches Konzept ................................ ................................ ................................  27 
C. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES ................................ ................................ .............. 27 
10. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches ................................ ................................ ..... 27 
11. Gliederung des Plangebietes ................................ ................................ ............................. 28 
12. Baugebiete ................................ ................................ ................................ ........................ 28 
13. Änderung der textlichen Festsetzungen TF 1.11 und TF 1.13 ................................ ............ 28 
13.1 Ziele und Zwecke der Änderung ................................ ................................ ........................ 28 
13.2 Inhalt der Planänderung ................................ ................................ ................................ .... 30 
14. Auswirkungen der Planänderung ................................ ................................ ....................... 32 
14.1 Auswirkungen auf die Stadtentwicklung und die Stadtökonomie ................................ ........ 32 
14.2 Auswirkungen auf die Erschließung ................................ ................................ ................... 33 
14.3 Auswirkungen auf die Umwelt ................................ ................................ ............................ 33 
 
Anhang:  Zusammenfassende Erklärung gemäß § 10 Abs. 4 BauGB 
  
18 von 61 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung  
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07.11.2024 
A. EINLEITUNG 
1. Lage und Größe des Plangebietes 
Das Plangebiet des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 45.5 in der Fassung der 1. Änderung 
vom 21.11.2009 befindet sich in Leipzig, Stadtbezirk Mitte, und dort im Ortsteil Zentrum1.  
Die vorliegende Satzung zur Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 45.5 „Höfe am 
Brühl“ in der Fassung der 1. Änderung betrifft nur einen Teilbereich des rechtsverbindlichen Be-
bauungsplans, nämlich nur die Flächen des festgesetzten Sondergebietes gemäß § 11 BauNVO des 
Einkaufszentrums, bestehend aus einem Ostflügel und einem Westflügel. Diese Flurstücke umfas-
sen zusammen eine Fläche von ca. 2,1 ha. Sie werden umgrenzt von 
 dem Richard-Wagner-Platz im Westen, 
 der Richard-Wagner-Straße im Norden, 
 der Straße Am Hallischen Tor im Osten sowie 
 dem Brühl im Süden. 
Die räumliche Lage und die Abgrenzung des Änderungsbereiches sind aus dem Übersichtsplan zu 
ersehen. Im Übersichtsplan dargestellt ist zudem nicht nur der räumliche Geltungsbereich der vor-
liegenden Änderungssatzung, sondern nachrichtlich auch der räumliche Geltungsbereich des Bebau-
ungsplanes Nr. 45. 5 „Höfe am Brühl“ in der Fassung der 1. Änderung vom 21.11.20092. 
 
 
Abbildung 1: Übersichtsplan 
Innerhalb des Plangebiets wird durch den vorliegenden Textbebauungsplan nur in die textlichen Fest-
setzungen eingegriffen. 
  
                                                
1 Stadtbezirks- und Ortsteilbezeichnungen lt. Ratsbeschluss 423/92, zuletzt geändert durch Ratsbeschluss III -411/00 
2 Bebauungsplan Nr. 45.5 - 1. Änderung „Höfe am Brühl“ (Beschluss-Nr. RBIV-1734/09 vom 16.09.2009, veröffentlicht 
im Leipziger Amtsblatt am 21.11.2009) 
19 von 61 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung  
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07.11.2024 
2. Planungsanlass und -erfordernis 
Auf der Grundlage des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 45.5 in der Fassung der 1. Ände-
rung vom 21.11.2009 wurde das Einkaufszentrum „Höfe am Brühl“ in der Leipziger Innenstadt er-
richtet. Für die im Einkaufszentrum zulässigen Einzelhandelsbetriebe wurden seinerzeit im Bebau-
ungsplan eine Verkaufsflächenobergrenze von maximal 27.500 m² sowie darin geltende sortiments-
spezifische Verkaufsflächenbegrenzungen festgesetzt. Ziel sollte es sein, das Einkaufszentrum ver-
träglich in das Angebotsgefüge der Leipziger Innenstadt zu integrieren. Grundlage für die Verkaufs-
flächenregelungen bildete ein Gutachten der Handels‑, Immobilien- und Kommunalberatungsgesell-
schaft GMA vom Juni bzw. August 2008 zu den Auswirkungen des V orhabens sowie zur raumord-
nerischen Beurteilung. 
Im September 2012 wurde das Einkaufszentrum „Höfe am Brühl“ eröffnet. Das Einkaufszentrum 
hat sich seitdem gut in das Zentrengefüge integriert und bildet einen der zentralen Handelsschwer-
punkte in der Leipziger Innenstadt. Insbesondere für die nördliche/westliche Innenstadt (Hain-
straße/Brühl) lieferte das Einkaufszentrum in den vergangenen Jahren wertvolle Impulse und hat zu 
einem signifikanten Anstieg der Passantenfrequenzen sowie einer Stimulation der Nachfrage nach 
Ladenlokalen beigetragen. Die damit verbundene Repositionierung der Hainstraße als Einzelhan-
delslage (A-Lage) hat in der Folge zu einer gleichmäßigeren Nutzungsintensität der Innenstadt bei-
getragen. Das Innenstadtmonitoring3 sowie eine wissenschaftliche Langzeitstudie4 über die Auswir-
kungen von Einzelhandelsgroßprojekten auf den innerstädtischen Einzelhandel der Universität 
Leipzig in Kooperation mit anderen Bildungseinrichtungen belegen, dass die Leipziger Innenstadt 
hervorragend aufgestellt ist, einen steigenden Zuspruch bei den Besuchern findet und die Integra-
tion des Einkaufszentrums in das Angebots- und Funktionsgefüge sich positiv entwickelt.  
Die Attraktivität der Leipziger Innenstadt resultiert aus einem breiten Angebotsspektrum; ein hoher 
Besucheraustausch zwischen den Haupteinkaufsbereichen und den „Höfen am Brühl“ ist festzustel-
len. Diese positive Entwicklung gilt es zu fortzuführen. Dazu sollen bislang unausgeschöpfte Flä-
chenpotenziale des Einkaufszentrums genutzt und die stadtstrukturelle Integration des Einkaufs-
zentrums in den innerstädtischen Funktionsraum gefördert werden.  
Der Betreiber strebt bereits seit 2016 verschiedene Umstrukturierungs-, Flexibilisierungs- und Auf-
wertungsmaßnahmen an dem zweiflügligen Gebäudekomplex an. Dabei sollen insbesondere auch 
die im Gebäudebestand vorhandenen, noch unvermieteten Flächen, die nicht für Gastronomie und 
Dienstleistungen vorgesehen oder geeignet sind, aktiviert werden. Diese bislang ungenutzten Flä-
chenpotenziale sollen sinnvollerweise für den Einzelhandel eröffnet werden, wodurch maximal 
3.500 m² neue Verkaufsfläche zusätzlich entstehen können. Nachfrage nach Flächen besteht insbe-
sondere bei den Warengruppen „Bekleidung, Schuhe“, „Bücher, Papier/Bürobedarf/Schreibwaren 
(PBS), Spielwaren“ und „Elektrowaren“.  
Die gewünschte Aktivierung der im Gebäudekomplex brachliegenden Flächenpotenziale ist nach 
den geltenden Festsetzungen des Bebauungsplans zur Verkaufsflächenobergrenze und den darin zu-
lässigen Verkaufsflächen für die einzelnen Warensortimente nicht genehmigungsfähig. Aus diesem 
Grund ergibt sich ein Anpassungsbedarf für die geltenden B-Planregelungen.  
Die Stadt Leipzig möchte das Anliegen des Eigentümers, eine branchenbezogene Umstrukturierung 
vorzunehmen, durch die Änderung der entsprechenden bauplanungsrechtlichen Bestimmungen un-
terstützen.  
                                                
3 Vgl. Stadt Leipzig (2020): Monitoringbericht Einzelhandel. Abrufbar unter: 
https://static.leipzig.de/fileadmin/mediendatenbank/leipzig-
de/Stadt/02.6_Dez6_Stadtentwicklung_Bau/61_Stadtplanungsamt/Stadtentwicklung/Monitoring/Monitoring_
Einzelhandel/Monitoringbericht_Einzelhandel_2019_Einzelseiten_HQ.pdf, Datum des letzten Online-Abrufs: 
04.11.2024 
4 Korzer, Tanja; Marit Müller; Sebastian Neider; Silke Weidner; Stefanie Komm (Hrsg.) (2017): Großprojekte 
und Innerstädtischer Einzelhandel. Datenband zu einer Langzeitstudie zur Leipziger Innenstadt. Books on 
Demand, Norderstedt. 
20 von 61 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung  
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07.11.2024 
3. Ziele und Zwecke der Planung 
Mit der vorliegenden Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 45.5 in der Fassung 
der 1. Änderung vom 21.11.2009 sollen vor allem folgende Ziele und Zwecke verfolgt werden: 
 V or dem Hintergrund der prosperierenden Entwicklung des Oberzentrums Leipzig sollen die 
planungsrechtlichen V oraussetzungen für eine Weiterentwicklung des Einkaufszentrums ge-
schaffen werden. Dies umfasst die Flexibilisierung der für die einzelnen Sortimente festge-
setzten Verkaufsflächenobergrenzen und eine moderate Erhöhung der zulässigen Gesamtver-
kaufsraumfläche innerhalb der bestehenden Gebäudekubaturen. Durch die Maßnahmen soll 
eine Attraktivierung der Handelsimmobilie, aber auch eine Stabilisierung und optimierte Po-
sitionierung vor dem Hintergrund des wachsenden Wettbewerbs durch den Online-Handel 
erreicht werden.   
 Sicherung der geordneten städtebaulichen Entwicklung des Areals als attraktiver, kompeten-
ter und multifunktionaler Angebotsstandort („Erlebniseinkauf“) unter Berücksichtigung der 
ausgewogenen Entwicklung der gesamten Innenstadt.   
 Sicherung der nachhaltigen Integration des Gebäudekomplexes als Attraktor und Frequenz-
anker in das Innenstadtgefüge.  
 Schaffung der V oraussetzungen für Synergie- und Koppelungseffekte in und mit einem at-
traktiven städtebaulichen Umfeld. Stärkung der Leistungsfähigkeit der Innenstadt als Gan-
zes.  
Weitere Ziele und Zwecke, die den einzelnen Festsetzungen zugrunde liegen, sind den jeweiligen 
Kapiteln zu entnehmen, in denen die Festsetzungen begründet werden. 
4. Verfahrensdurchführung 
Die Aufstellung diese Änderungssatzung erfolgt im Regelverfahren gemäß §§ 2 – 10a des Bauge-
setzbuchs (BauGB). Es wurde geprüft, ob die Planänderung im vereinfachten Verfahren nach § 13 
BauGB oder aber nach § 13a BauGB als Maßnahme der Innenentwicklung hätte durchgeführt wer-
den können. V on der Anwendung des vereinfachten Verfahrens nach § 13 BauGB wurde abgesehen. 
V on der Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB wurde kein Gebrauch ge-
macht. 
Nach § 13a BauGB kann ein Bebauungsplan für die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der 
Innenentwicklung (Bebauungsplan der Innenentwicklung) im beschleunigten Verfahren nach § 13a 
BauGB aufgestellt werden. Die hier verfolgten Planungsziele sind als Maßnahme der Innenentwick-
lung zu werden. Das beschleunigte Verfahren ist jedoch ausgeschlossen, wenn durch den Bebau-
ungsplan die Zulässigkeit von V orhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer 
Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder 
nach Landesrecht unterliegen. Der vorliegende B-Plan betrifft ein Einkaufszentrum mit mehr als 
5.000 m² Verkaufsfläche und damit gemäß der Anlage 1 Nr. 18.8 i. V . m. Nr. 18.6.1 UVPG ein 
UVP-pflichtiges V orhaben. 
Gemäß § 9 Abs. 1 UVPG gilt für die hier anstehende Änderung des Bebauungsplan für ein UVP-
pflichtiges V orhaben Folgendes: 
(1) Wird ein V orhaben geändert, für das eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchgeführt wor-
den ist, so besteht für das Änderungsvorhaben die UVP-Pflicht, wenn  
1. allein die Änderung die Größen- oder Leistungswerte für eine unbedingte UVP-Pflicht ge-
mäß § 6 erreicht oder überschreitet oder 
2. die allgemeine V orprüfung ergibt, dass die Änderung zusätzliche erhebliche nachteilige oder 
andere erhebliche nachteilige Umweltauswirkungen hervorrufen kann. 
21 von 61 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung  
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07.11.2024 
Da die Verkaufsfläche nur um 3.500 m² erhöht werden soll, ist die vorstehende Nr. 1 nicht anwend-
bar. Einschlägig ist vielmehr die Nr. 2, wonach eine allgemeine V orprüfung des V orhabens im Hin-
blick auf seine Umweltrelevanz erforderlich ist. Die allgemeine V orprüfung ist gemäß § 7 UVPG 
als überschlägige Prüfung unter Berücksichtigung der in Anlage 3 zum UVPG aufgeführten Krite-
rien durchgeführt worden. Die allgemeine V orprüfung hat ergeben, dass von der Planänderung vo-
raussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen (z.B. durch eine abwägungserhebliche Zu-
nahme des Kunden- und Lieferverkehrs) zu erwarten sind. Angesichts der generellen Unsicherheit 
von Prognosen wurde jedoch von der Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a 
BauGB abgesehen und das Regelverfahren durchgeführt. Demzufolge musste gemäß § 2 Abs. 4 
Satz 1 BauGB eine Umweltprüfung mit Umweltbericht durchgeführt werden. Die Begründung zu 
dem Änderungsbebauungsplan enthält somit einen Umweltbericht. 
Folgende Verfahrensschritte wurden zur V orbereitung des Satzungsbeschlusses durchgeführt: 
Aufstellungsbeschluss vom 
Beschluss Nr. VII-DS-07695-NF-01, 
bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 03/2023 vom 04.02.2023 
18.01.2023 
frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB),  
bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 04/2024 vom 17.02.2024 
27.02.2024 bis 
12.03.2024 
frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 
(§ 4 Abs. 1 BauGB), mit Schreiben vom 
 
29.01.2024 
Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Entwurf  
(§ 4 Abs. 2 BauGB) sowie 
Unterrichtung der Naturschutzvereinigungen  
über die öffentliche Auslegung (§ 33 Abs. 2 Satz 2 SächsNatSchG),  
mit Schreiben vom 
 
 
 
 
20.09.2024 
Öffentliche Auslegung des Entwurfes 
(§ 3 Abs. 2 BauGB), bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 16/2024 
vom 31.08.2024 
 
10.09.2024 bis 
09.10.2024 
Folgende Besonderheiten der Durchführung des Verfahrens sind zu nennen: 
 Durchführung einer frühzeitigen Beteiligung zum Vorentwurf vor dem Aufstellungsbe-
schluss 
Im V orfeld der förmlichen Einleitung des Verfahrens durch Beschluss am 18.01.2023 hatte die 
Stadtverwaltung bereits mit Schreiben vom 28.10.2016 eine frühzeitige Beteiligung der Behör-
den und sonstigen Träger öffentlicher Belange einschließlich der Nachbargemeinden und der 
umliegenden Mittelzentren durchgeführt. Nach Abschluss der Beteiligung kam das angestrebte 
Verfahren jedoch zum Erliegen. Das zu Beginn des Jahres 2023 eingeleitete Verfahren erfolgte 
mit angepassten Planungszielen und -inhalten, sodass die Stellungnahmen aus dem Jahr 2016 
überholt sind. Die frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange, der Nachbargemein-
den und der umliegenden Mittelzentren erfolgte im Januar / Februar 2024 zur maßgeblichen 
V orentwurfsfassung (Stand: 13.11.2023). Nur die in diesem Verfahrensschritt eingegangenen 
Stellungnahmen müssen in die Abwägung eingestellt werden. 
Näheres zu den Ergebnissen der durchgeführten Beteiligungen siehe Kap. 8 dieser Begründung. 
  
22 von 61 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung  
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07.11.2024 
B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG 
5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes 
Das Plangebiet des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 45.5 in der Fassung der 1. Änderung 
vom 21.11.2009 befindet sich in Leipzig, im Stadtbezirk Mitte und dort im Ortsteil Zentrum5.  
Die vorliegende Satzung zur Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 45.5 „Höfe 
am Brühl“ in der Fassung der 1. Änderung betrifft nur einen Teilbereich des rechtsverbindlichen 
Bebauungsplanes, nämlich nur die Flächen des festgesetzten Sondergebietes gemäß § 11 BauNVO 
des Einkaufszentrums, bestehend aus einem Ostflügel und einem Westflügel. Folgende Flurstücke 
der Gemarkung Leipzig zählen (ganz oder teilweise) dazu:  
Flurstück-Nr.6 
421/2, 421/4, 421/6, 438/3, 438/4, 448/3, 448/4, 449/4, 449/5, 449/6, 450/1, 450/3, 450/4, 451/1, 
451/3, 451/4, 453/3, 453/4, 453/5, 453/6, 454/1, 454/2, 454/3, 454/4, 4377/13, 4377/14, 
4377/15, 4377/16, 4377/17, 4385/2, 4385/8, 4385/9, 4385/10, 4898/2, 4898/3, 4898/5 (Teilflä-
chen), 4898/6, 4898/7, 4898/9, 4898/10, 4898/11 
 
Diese Flurstücke umfassen zusammen eine Fläche von ca. 2,1 ha und werden umgrenzt von 
 dem Richard-Wagner-Platz im Westen, 
 der Richard-Wagner-Straße im Norden, 
 der Straße Am Hallischen Tor im Osten sowie 
 dem Brühl im Süden. 
Die räumliche Lage und die Abgrenzung des Änderungsbereiches sind aus dem oben unter A. 1. ab-
gedruckten Übersichtsplan zu ersehen.  
Innerhalb des Plangebiets wird durch den vorliegenden Textbebauungsplan nur in die textlichen 
Festsetzungen eingegriffen. 
5.1 Topografie 
Das Plangebiet ist nahezu eben. Die durchschnittliche Höhe der Fläche liegt bei ca. 109,3 m über 
NN. Die maximale Höhe beläuft sich auf 109,8 m über NN; diese maximale Höhe liegt im süd-öst-
lichen Plangebiet. 
5.2 Vorhandene Bebauung und Nutzungen 
Im Plangebiet wurde auf der Grundlage des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 45.5 „Höfe am 
Brühl“ in der Fassung der 1. Änderung vom 21.11.2009 ein Einkaufszentrum errichtet und im Sep-
tember 2012 eröffnet. Das Einkaufszentrum hat zwei Gebäudeteile, die durch einen Übergangssteg 
miteinander verbunden sind. 
5.3 Vorhandene Wohnbevölkerung 
Auf dem Dach des Ensembles aus den beiden Gebäudeflügeln entstanden insgesamt 31 Wohnun-
gen. 
  
                                                
5 Stadtbezirks- und Ortsteilbezeichnungen lt. Ratsbeschluss 423/92, zuletzt geändert durch Ratsbeschluss III -411/00 
6 Stand des amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem [ALKIS]: 12.09.2023, Bereitsteller: Staatsbetrieb 
Geobasisinformation und Vermessung Sachsen [GeoSN]; Quelle: GeoSN, dl-de/by-2-0 
23 von 61 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung  
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07.11.2024 
5.4 Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung 
Im Änderungsbereich (Sondergebiet SO) selbst gibt es keine Freiflächen. Im Sondergebiet befinden 
sich allein die Höfe und Gassen des Einkaufszentrums. Die Dachflächen des Ensembles mit den 
Wohneinheiten verfügen über begrünte Freiflächen für die Bewohner. Diese sind für die Kunden 
des Einkaufszentrums nicht zugänglich. 
Entlang der Richard-Wagner-Straße verläuft ein mit Bäumen und Sträuchern bewachsener öffentli-
cher Grünstreifen. Diese Grünfläche ist Teil des „grünen Promenadenrings“, der den Leipziger 
Stadtkern umschließt. Weiterhin befinden sich auf dem Richard-Wagner-Straße  Bepflanzungen zur 
Platzgestaltung. Auf dem Gehweg am Brühl befinden sich keine Bepflanzungen. Die Richard-Wag-
ner-Straße wird überwiegend als Fuß- und Radwegverbindung genutzt; wegen der geringen Aufent-
haltsqualität und des vom Tröndlinring ausgehenden Lärms lädt die Straße jedoch nicht zum Ver-
weilen von Menschen ein. 
5.5 Soziale Infrastruktur 
Im Plangebiet befindet sich keine öffentliche oder private soziale Infrastruktur. 
5.6 Technische Infrastruktur: Verkehrsinfrastruktur 
Das Plangebet ist durch umlaufende öffentliche Straßen vollständig erschlossen. 
5.7 Technische Infrastruktur: Ver- und Entsorgungsanlagen 
Die technische Infrastruktur ist vollständig vorhanden und in Betrieb. 
6. Planungsrechtliche und sonstige planerische Grundlagen 
6.1 Planungsrechtliche Grundlagen 
Rechtsgrundlage des vorliegenden Bebauungsplans ist das Baugesetzbuch in Verbindung mit der 
Baunutzungsverordnung.  
Das Einkaufszentrum wurde im Bebauungsplan Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“ als sonstiges Sonderge-
biet im Sinne des § 11 Abs. 1 BauNVO festgesetzt. Zur näheren Festlegung der Art der zulässigen 
Nutzung im Sondergebiet wurden Obergrenze der zulässigen Verkaufsfläche sowie maximale Ver-
kaufsflächengrößen für bestimmte Sortimente festgesetzt.  
Im Zeitpunkt der Einleitung des vorliegenden Änderungsverfahrens gilt für das Plangebiet der 
rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 45.5 in der Fassung der 1. Änderung vom 21.11.2009. 
6.1.1 Raumordnung 
Der Bebauungsplan ist gem. § 1 Abs. 4 BauGB den Zielen der Raumordnung angepasst. 
Die Lage des Einkaufszentrums am inneren Rand der Innenstadt des Oberzentrums Leipzig entspricht 
den Zielen der Raumordnung. Für die vorliegenden Planänderung sind folgende Ziele und Grundsätze 
des Landesentwicklungsplan Sachsen (LEP) 2013 maßgeblich: 
1. Nach LEP 2013 Ziel 2.3.2.1 ist die Erweiterung großflächiger, § 11 Abs. 3 Baunutzungsverord-
nung (BauNVO) unterliegender Einzelhandelseinrichtungen im Freistaat Sachsen nur in Ober - 
und Mittelzentren zulässig. Die Stadt Leipzig ist gemäß LEP 2013 Ziel 1.3.6 im Freistaat Sachsen 
ein Oberzentrum und als überregionales Wirtschafts -, Innovations-, Bildungs- Kultur- und Ver-
waltungszentrum zu entwickeln. Als Oberzentrum hat die Stadt Leipzig für ihren Verflechtungs-
bereich die Versorgung der Bevölkerung mit Gütern und Dienstleistungen zu sichern (LEP 2013 
Ziel 1.3.1). Die Erweiterung des Einkaufszentrums „Höfe am Brühl“ entspricht dem Konzentra-
tionsgebot des Zieles 2.3.2.1 des LEP 2013. 
24 von 61 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung  
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2. Nach LEP 2013 Ziel 2.3.2.3 ist die Erweiterung großflächigen, § 11 Abs. 3  BauNVO unterlie-
genden Einzelhandels mit überwiegend innenstadtrelevanten Sortimenten bzw. mit einer Ver-
kaufsfläche von mehr als 800 m² für innenstadtrelevante Sortimente nur in städtebaulich inte-
grierter Lage zulässig. In den Zentralen Orten, in denen Zentrale Versorgungsbereiche ausgewie-
sen sind, sind solche Erweiterungen nur in den Zentralen Versorgungsbereichen zulässig. Das ca. 
2,1 ha große Sondergebiet des Bebauungsplanes Nr. 45.5 befindet sich in dem innerstädtischen 
Zentralen Versorgungsbereich A-Zentrum „City“ der Stadt Leipzig. Dem landesplanerischen In-
tegrationsgebot nach Ziel 2.3.2.3 des LEP 2013 wird entsprochen. Bei der Ansiedlung von groß-
flächigen Einzelhandelseinrichtungen soll eine ausreichende Anbindung an den ÖPNV gewähr-
leistet werden (G 2.3.2.6). Auch diesem Grundsatz wird entsprochen. 
3. Erweiterungen großflächiger, § 11 Abs. 3 BauNVO unterliegender Einzelhandelseinrichtungen 
dürfen weder durch Lage und Größe des V orhabens oder Folgewirkungen auf das städtebauliche 
Gefüge die Funktionsfähigkeit des Zentralörtlichen Versorgungszentrums oder die verbraucher-
nahe Grundversorgung des Zentralen Ortes sowie der benachbarten Zentralen Orte substanziell 
beeinträchtigen (LEP 2013 Ziel 2.3.2.5; Beeinträchtigungsverbot). Über die Festsetzung der ma-
ximal zulässigen Gesamtverkaufsfläche sowie die Feinsteuerung ausgewählter Warengruppen 
wird das landesplanerische Beeinträchtigungsverbot planungsrechtlich umgesetzt. 
4. Der Einzugsbereich der zu erweiternden großflächigen, § 11 Abs. 3 BauNVO unterliegenden 
Einzelhandelseinrichtung soll den Verflechtungsbereich des Zentralen Ortes nicht wesentlich 
überschreiten (Kongruenzgebot LEP 2013 Ziel 2.3.2.4). Im Landesentwicklungsplan Sachsen 
2013 werden die Verflechtungsbereiche der Oberzentren (sog. Oberbereiche) jedoch nicht darge-
stellt. Dies wird damit begründet, dass sie sich aufgrund großräumiger Überlappungsbereiche 
nicht eindeutig abgrenzen lassen und z.T. deutlich über die Landesgrenzen des Freistaats Sachsen 
hinausreichen. Insofern lässt sich für die Prüfung der Einhaltung des Kongruenzgebots auch kein 
räumlich definierter Verflechtungsbereich heranziehen. Das Einzugsgebiet des Einkaufszentrums 
umfasst gemäß dem Verträglichkeitsgutachten von Dr. Lademann & Partner 7 neben dem Stadt-
gebiet Leipzig (Zone 1 ; Kernbereich) den Landkreis Leipzig und weite Teile des Landkreises 
Nordsachsen (Zone 2; Nahbereich) und in Zone 3 (erweiterte Umlandzone) kleine  Teile Nord-
ostthüringens und auch Teile des südöstlichen Sachsen-Anhalts. Auf der Grundlage der Auswir-
kungsanalyse ergibt sich, dass das Einzugsgebiet des Einkaufszentrums weder das bereits heute 
erreichte Marktgebiet des Leipziger Einzelhandels überschreitet noch eine wesentliche Über-
schreitung des Verflechtungsbereichs des Oberzentrums Leipzig im Hinblick auf das benach -
barte Oberzentrum Halle/Saale zu erkennen ist. Substanzielle Wirkungen sind demnach nicht zu 
erwarten.  
Im Regionalplan Leipzig-Westsachsen werden folgende einzelhandelsrelevanten Ziele und Grunds-
ätze konkretisiert:  
 Innenstädte und Stadtteilzentren sind als Standorte des Einzelhandels zu entwickeln und zu 
stärken. Dazu ist auf die Sicherung und Belebung des kleinteiligen Einzelhandels hinzuwir-
ken. (Z 2.3.2.1)  
 Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandels-
einrichtungen mit überwiegend zentrenrelevanten Sortimenten oder mit einem Anteil von 
mehr als 800 m² Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente ist nur in städtebaulich inte-
grierter Lage in den zentralörtlichen Versorgungs- und Siedlungskernen zulässig. (Z 2.3.2.2)  
 Ziel Z 2.3.2.2 gilt entsprechend für die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung 
von nicht großflächigen Einzelhandelseinrichtungen in enger Nachbarschaft zu einer oder 
                                                
7 Dr. Lademann & Partner (2023): Das Einkaufszentrum „Höfe am Brühl“ in Leipzig – 
Verträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen der Flexibilisierung der Sortimentsobergrenzen, 
Hamburg/Dresden, 25.10.2023. 
25 von 61 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung  
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mehreren bereits bestehenden Einzelhandelseinrichtungen, wenn sie in ihrer Gesamtheit wie 
großflächige Einzelhandelseinrichtungen wirken. (Z 2.3.2.3)  
 Durch die Zentralen Orte sind zur Sicherung der zentralörtlichen Funktion, einer geordneten 
städtebaulichen Entwicklung und der verbrauchernahen Versorgung Einzelhandelskonzepte 
zu erarbeiten. Darin sind die Standorte, in denen die Ansiedlung, Erweiterung und wesentli-
che Änderung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen gemäß den Zielen 2.3.2.1 bis 
2.3.2.3, 2.3.2.5 und 2.3.2.7 des LEP bzw. den Zielen 2.3.2.2 und 2.3.2.3 des Regionalplans 
zulässig sind, abzugrenzen und zu begründen. (Z 2.3.2.2)  
Aus den vorhergehenden Ausführungen zum LEP 2013 ergibt sich, dass die einzelhandelsrelevanten 
Ziele und Grundsätze der Regionalplanung der vorliegenden Bauleitplanung im Zentrum der Stadt 
Leipzig nicht entgegenstehen.  
 
Die Planungsbehörden sowie die Nachbargemeinden und umliegenden Mittelzentren wurden vor-
schriftsgemäß an der Planung beteiligt. Sie stimmten der Planung im Rahmen der frühzeitigen Be-
teiligung zu bzw. machten keine Bedenken geltend oder sahen ihre Belange nicht berührt; die Lan-
desdirektion Sachsen bestätigte die Zielkonformität (siehe dazu die ausführliche Abwägungstabelle 
zu den Ergebnissen der frühzeitigen Beteiligung; diese Tabelle ist Bestandteil der Verfahrensakten). 
6.1.2 Flächennutzungsplan 
Die Änderung der textlichen Festsetzungen TF 1.11 und TF 1.13 des B-Planes Nr. 45.5 ist aus dem 
Flächennutzungsplan (FNP) entwickelt. 
Für das Plangebiet der 2. B-Plan-Änderung ist im rechtswirksamen FNP der Stadt als allgemeine 
Art der baulichen Nutzung eine gemischte Baufläche (Kerngebiet nach § 7 BauNVO möglich) dar-
gestellt. Der Bebauungsplan Nr. 45.5 wurde aus dieser Darstellung entwickelt. Die Änderung des B-
Plans fügt sich in die dargestellte Nutzung ein. 
Damit ist die B-Plan-Änderung gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB aus dem FNP entwickelt. 
6.1.3 Landschaftsplan 
Gemäß § 11 BNatSchG ist für die örtlichen Ziele des Umweltschutzes im Stadtgebiet Leipzig ein 
Landschaftsplan als ökologische Grundlage für den Flächennutzungsplan aufgestellt worden (bestä-
tigt durch den Stadtrat am 16.10.2013). Er enthält neben den Zielen die für ihre Verwirklichung er-
forderlichen Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege.  
Aufgrund der Ziele und Inhalte dieses B-Planes werden weder die Belange des Landschaftsplanes 
berührt, noch sind dessen Aussagen von Bedeutung für diesen B-Plan. 
6.1.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben 
Die Zulässigkeit von Bauvorhaben im Plangebiet richtet sich nach § 30 Abs. 1 BauGB – Zulässig-
keit von Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans – hier: nach den Festset-
zungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 45.5 in der Fassung der 1. Änderung vom 
21.11.2009. Die Zulässigkeit der Art der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung eines Son-
dergebiets nach § 11 BauNVO in Verbindung mit textlichen Festsetzungen geregelt. Danach ist hier 
ein Einkaufszentrum zulässig. Dessen maximal zulässige Größe wird durch die Festsetzung von 
Obergrenzen für die zulässigen Verkaufsflächen bestimmt. Die zulässigen zentrenrelevanten Waren-
sortimente sind definiert. Im vorliegenden Änderungsbebauungsplan geht es ausschließlich um die 
Heraufsetzung der maximal zulässigen Verkaufsflächen sowie der innerhalb dessen zulässigen Sor-
timentsanteile für bestimmte Warengruppen im bestehenden Gebäude ohne dessen bauliche Ände-
rung im Äußeren.  
6.2 Sonstige Planungen 
26 von 61 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung  
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Sonstige städtische Planungen sind für diesen Bebauungsplan ausschließlich wie folgt relevant: 
6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept/Leipzig Strategie 2035 
Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK) wurde am 31.05.2018 vom Stadtrat 
als städtebauliches Entwicklungskonzept i.S.d. §  1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB (RB IV – 1595-09) be-
schlossen.  
Im INSEK wird eine fachübergreifende Stadtentwicklungsstrategie für die Stadt Leipzig formuliert. 
Auf Basis der Vernetzung sektoraler Planungen (Stadt entwicklungspläne und Fachplanungen) be-
nennt es inhaltliche und stadträumliche Ziele und Handlungsschwerpunkte sowie zentrale Maßnah-
menschwerpunkte zu deren Umsetzung. Damit ist das INSEK eine Grundlage für ein zielgerichtetes 
ressortübergreifendes Verwaltungshandeln sowie die Zusammenarbeit in der Stadtentwicklung und 
für die Kooperation mit den verschiedenen Akteuren außerhalb der Stadtverwaltung. 
Das V orhaben liegt im INSEK-Schwerpunkt „Erweiterte Innenstadt“. Ziel hierfür ist, die vorhande-
nen Qualitäten weiter zu stärken und die Leipziger Innenstadt als Dienstleistungszentrum von euro-
päischem Rang, als Magnet in Stadt und Region sowie für den Städtetourismus weiterzuentwickeln. 
Ein wichtiger Handlungsansatz ist die Stärkung des Einzelhandels in der Innenstadt. Hierzu wird 
mit dem Bebauungsplan ein Beitrag geleistet, indem das Abschöpfen des vorhandenen Flächenpo-
tentials planungsrechtlich abgesichert wird. Mit dem Bebauungsplan wird somit die Umsetzung des 
strategischen Ziels „Leipzig besteht im Wettbewerb“ unterstützt. Die Leipziger City (inkl. Haupt-
bahnhof und Wilhelm- Leuschner-Platz) bildet innerhalb der Zentrenhierarchie Leipzigs, gemäß 
STEP Zentren, Fortschreibung 2016, das A-Zentrum der Stadt mit regionalem Einzugsbereich und 
überregionaler Ausstrahlung. 
Die Leipzig-Strategie 2035 wird weiterentwickelt und präzisiert. Ein Arbeitsprogramm zeigt kon-
krete Projekte, die die strategischen Ziele in den kommenden Jahren umsetzen. 
6.2.2 Stadtentwicklungsplan Zentren 
Der STEP Zentren ist seit 1999 das räumlich -funktionale Ordnungskonzept der Stadt Leipzig zur 
Erhaltung und Entwicklung ihrer zentralen Versorgungsbereiche. Er wurde mit Beschluss des Stadt-
rates vom 20.09.2017 (RB VI-DS-04512) fortgeschrieben. Das Planwerk ist ein städtebauliches Ent-
wicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB, das Aussagen über die zu erhaltenden oder 
zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Stadt enthält.  
Der STEP Zentren fördert bewusst eine Konzentration von Einzelhandel und weiteren Nutzungen an 
geeigneten Standorten, um eine räumliche Diversifizierung von Einzelhandelsstandorten an nicht 
bzw. nicht ausreichend integrierten Standorten zu vermeiden. Dazu weist er auf der Basis eines a b-
gestuften integrierten Zentrensystems zentrale Versorgungsbereiche verschiedener Größe in entspre-
chender räumlicher Verteilung im Stadtgebiet aus. 
Der Geltungsbereich des Plans liegt innerhalb des im STEP Zentren ausgewiesenen A-Zentrums „In-
nenstadt“. Gemäß dem Zentrenkonzept stellt die Leipziger Innenstadt den hierarchisch am höchsten 
gestellten zentralen Versorgungsbereich dar, dessen Einzugsbereich über die Gesamtstadt und die Re-
gion hinausreicht. Die Festsetzungen entsprechen der Stadtentwicklungsplanung. 
6.2.3 Strategische Konzepte zum Wohnen 
Die strategischen Konzepte der Stadt Leipzig zum Wohnen sind von der Änderung des Plans nicht 
betroffen. Die auf dem Dach des Einkaufszentrums zulässigen Wohnnutzungen bleiben unberührt. 
6.2.4 Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum 
Der Stadtentwicklungsplan „Verkehr und öffentlicher Raum“ ist von der Änderung des Plans wegen 
der Geringfügigkeit der Auswirkungen auf den Kundenverkehr nicht betroffen. 
  
27 von 61 in Zusammenstellung
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Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung  
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7. Umweltbericht 
7.0 Zusammenfassung 
Im Rahmen des Planänderungsverfahrens ist gemäß § 2 Abs. 4 Satz 1 BauGB auf der Grundlage ei-
ner Umweltprüfung ein Umweltbericht nach Maßgabe der Anlage 1 des BauGB zu erstellen. Die-
sem Umweltbericht liegt die Anlage 1 des BauGB zugrunde. Die nach dieser Anlage erforderlichen 
Angaben sind wie folgt zusammenzufassen: 
Alleinige Ziele und Inhalte der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“ sind: 
- die Anhebung der im Bebauungsplan festgesetzten Obergrenze der zulässigen Verkaufsflä-
che in den „Höfen am Brühl“ als Einkaufszentrum auf nunmehr 31.000 m² statt bisher 
27.500 m² und 
- die entsprechende Erhöhung der Verkaufsflächen für die festgesetzten Sortimentsgruppen 
sowie 
- die Aufhebung der V orgabe, wonach bislang maximal 40 % der Gesamtverkaufsfläche sich 
auf großflächige Einzelhandelsbetriebe im Sinne der Rechtsprechung konzentrieren dürfen. 
Die Ausweitung von Siedlungsflächen zu Lasten des Freiraumes (Flächenverbrauch) ist nicht 
Ziel und auch nicht Gegenstand der Planung.  
Inhalt des Planes ist daher die Änderung der textlichen Festsetzungen Nr. 1.11 und 1.13 des Be-
bauungsplans Nr. 45.5 in der Fassung der 1. Änderung. Dort sind die zulässigen Verkaufsflächen 
festgesetzt – aufgegliedert nach Sortimenten. Durch die Planänderung wird die Gesamtobergrenze 
der zulässigen Verkaufsflächen angehoben. Die Zuordnung an Sortimente wird dem angepasst. Auf 
die V orgabe zu den Anteilen großflächiger und nicht großflächiger Einzelhandelsbetriebe wird ver-
zichtet. 
Angaben über geplante Vorhaben liegen vor:  Der Betreiber strebt bereits seit 2016 verschiedene 
Umstrukturierungs-, Flexibilisierungs- und Aufwertungsmaßnahmen an dem zweiflügligen Gebäu-
dekomplex an. Dabei sollen insbesondere auch die im Gebäudebestand vorhandenen, noch unver-
mieteten Flächen, die nicht für Gastronomie und Dienstleistungen vorgesehen oder geeignet sind, 
aktiviert werden. Diese bislang ungenutzten Flächenpotenziale sollen sinnvollerweise für den Ein-
zelhandel eröffnet werden, wodurch maximal 3.500 m² neue Verkaufsfläche zusätzlich entstehen 
können. Nachfrage nach Flächen besteht insbesondere bei den Warengruppen „Bekleidung, 
Schuhe“, „Bücher, Papier/Bürobedarf/Schreibwaren (PBS), Spielwaren“ und „Elektrowaren“. 
Der Plan betrifft die Änderung eines UVP-pflichtigen Vorhabens, für das eine UVP durchgeführt 
worden ist. Die UVP-Pflicht für das Einkaufszentrum besteht bzw. bestand gemäß § 6 UVPG (Un-
bedingte UVP-Pflicht bei Neuvorhaben) i. V . m. der Anlage 1 Nr. 18.8 und 18.6 UVPG. Danach ist 
(u.a.) die Aufstellung eines Bebauungsplans für ein Einkaufszentrum ab 5.000 m² Verkaufsfläche 
unbedingt UVP-pflichtig. Die Umweltprüfung ist gemäß § 50 UVPG im Aufstellungsverfahren für 
den Bebauungsplan durchzuführen. 
Gemäß § 9 Abs. 1 UVPG gilt für die hier anstehende Änderung des Bebauungsplan für ein solches 
Einkaufszentrum Folgendes: 
(1) Wird ein Vorhaben geändert, für das eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchgeführt wor-
den ist, so besteht für das Änderungsvorhaben die UVP-Pflicht, wenn  
1. allein die Änderung die Größen- oder Leistungswerte für eine unbedingte UVP-Pflicht gemäß 
§ 6 erreicht oder überschreitet oder 
2. die allgemeine Vorprüfung ergibt, dass die Änderung zusätzliche erhebliche nachteilige oder 
andere erhebliche nachteilige Umweltauswirkungen hervorrufen kann. 
28 von 61 in Zusammenstellung
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Da die Verkaufsfläche nur um 3.500 m² erhöht werden soll, ist die vorstehende Nr. 1 nicht anwendbar. 
Einschlägig ist vielmehr die Nr. 2, wonach eine allgemeine Vorprüfung des V orhabens im Hinblick 
auf seine Umweltrelevanz erforderlich ist. Die allgemeine V orprüfung ist gemäß § 7 UVPG als über-
schlägige Prüfung unter Berücksichtigung der in Anlage 3 zum UVPG aufgeführten Kriterien durch-
geführt worden. Die allgemeine V orprüfung hat ergeben, dass von der Planänderung voraussichtlich 
keine erheblichen Umweltauswirkungen (z.B. durch eine abwägungserhebliche Zunahme des Kun-
den- und Lieferverkehrs) zu erwarten sind. Angesichts der generellen Unsicherheit von Prognosen 
wurde jedoch von der Anwendung des vereinfachten Verfahrens nach § 13 BauGB abgesehen und 
das Regelverfahren durchgeführt. Demzufolge musste gemäß § 2 Abs. 4 Satz 1 BauGB eine Umwelt-
prüfung mit Umweltbericht durchgeführt werden. Die Begründung zu dem Änderungsbebauungs-
plan enthält somit den folgenden Umweltbericht. 
Näheres zu den Zielen und Inhalten dieses Plans siehe Kap. 7.2 sowie Kap 3. und Abschnitt C. die-
ser Begründung. 
Ziele des Umweltschutzes, die in Fachgesetzen und Fachplänen festgelegt und die für den Bauleit-
plan von Bedeutung sind, liegen nicht vor. Die Planänderung betrifft nur die Nutzung von Ge-
schossflächen eines bereits vorhandenen Flächenkomplexes. Ziele des Umweltschutzes, wie sparsa-
mer Flächenverbrauch, Belange des Natur- und Artenschutzes, zur Landschaftspflege und Grünord-
nung oder zum Klimaschutz und der Klimaanpassung werden nicht berührt. 
Es sind keine erheblichen Umweltauswirkungen zu erwarten, die in der Abwägung zu berück-
sichtigen wären. Näheres siehe Kap. 7.4.  
Maßnahmen zur Überwachung erheblicher Umweltauswirkungen sind nicht notwendig und wer-
den deshalb nicht festgelegt. Näheres siehe Kap. 7.5. 
Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Angaben (z.B. technische Lücken oder fehlende 
Kenntnisse) sind nicht aufgetreten. Näheres dazu und zu den wichtigsten Merkmalen der verwen-
deten technischen Verfahren ist nachfolgend jeweils im Zusammenhang mit dem betreffenden Be-
lang angegeben (siehe Kap. 7.7). 
Die Liste der Quellen ist Kap. 7.8 zu entnehmen. 
7.1 Einleitung 
Für die Belange des Umweltschutzes wird im Bauleitplan-Verfahren eine Umweltprüfung durchge-
führt, in der 
 die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und 
 die erheblichen Umweltauswirkungen, die ermittelt wurden, in einem Umweltbericht be-
schrieben und bewertet 
werden (§ 2 Abs. 4 und § 2a Nr. 2 BauGB8 sowie Anlage 1 zum BauGB). 
Dazu wird grundsätzlich wie folgt vorgegangen: 
 Einschätzung (auf Grundlage einer überschlägigen Prüfung) auf welche Flächen und auf 
welche Umweltbelange der Bauleitplan voraussichtlich erhebliche Auswirkungen haben 
kann, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären. 
 Festlegung der Stadt, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Um-
weltbelange für diesen Bauleitplan für die Abwägung erforderlich ist, auf der Grundlage der 
Einschätzung (siehe dazu die jeweiligen Unterkapitel von Kap. 7.4). 
 Ermittlung der Umweltbelange in dem festgelegten Umfang und Detaillierungsgrad. 
                                                
8 Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634)  
29 von 61 in Zusammenstellung
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 Beschreibung und Bewertung der ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen im Umwelt-
bericht (siehe dazu die jeweiligen Unterkapitel von Kap. 7.4). 
 Anpassung der Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades, der Ermittlungen und 
des Umweltberichtes, soweit aufgrund neu gewonnener Erkenntnisse (z.B. im Ergebnis der 
Beteiligungen zum Entwurf) erforderlich. 
Die weiteren Angaben der Einleitung nach Anl. 1 Nr. 1 BauGB,  
a) Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bauleitplans sowie  
b) Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Um-
weltschutzes, die für den Bauleitplan von Bedeutung sind, und der Art ihrer Berücksichti-
gung,  
sind aus redaktionellen Gründen nachfolgend in den Kap. 7.2 und 7.3. dargestellt, inhaltlich aber 
dennoch als Teil der Einleitung nach Anl. 1 Nr. 1 BauGB zu verstehen. 
7.2 Wichtigste Ziele und Inhalte des Planes 
Nach Anl. 1 Nr. 1 Buchst. a) bedarf es einer Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele 
des Bauleitplans, einschließlich einer Beschreibung der Festsetzungen des Plans mit Angaben über 
Standorte, Art und Umfang sowie Bedarf an Grund und Boden der geplanten V orhaben. 
Wichtigstes Ziele dieses Änderungsverfahrens sind: 
 Die Attraktivität der Leipziger Innenstadt resultiert aus einem breiten Angebotsspektrum; ein 
hoher Besucheraustausch zwischen den Haupteinkaufsbereichen Grimmaische Straße bzw. 
Petersstraße und den „Höfen am Brühl“ ist festzustellen. Diese positive Entwicklung gilt es 
zu fortzuführen. Dazu sollen bislang unausgeschöpfte Flächenpotenziale des Einkaufszent-
rums genutzt und die stadtstrukturelle Integration des Einkaufszentrums in den innerstädti-
schen Funktionsraum gefördert werden. 
 Die gewünschte Aktivierung der im Gebäudekomplex brachliegenden Flächenpotenziale ist 
nach den gelten Festsetzungen des Bebauungsplans zur Verkaufsflächenobergrenze und den 
darin zulässigen Verkaufsflächen für die einzelnen Warensortimente nicht genehmigungsfä-
hig. Aus diesem Grund ergibt sich ein Anpassungsbedarf für die geltenden B-Planregelun-
gen.  
 Die Stadt Leipzig möchte das Anliegen des Eigentümers, eine branchenbezogene Umstruk-
turierung vorzunehmen, durch die Änderung der entsprechenden bauplanungsrechtlichen 
Bestimmungen unterstützen. 
Inhalte der Planänderungen sind allein Festsetzungen zur maximalen Größe der Verkaufsflächen 
im (bereits bestehenden) Einkaufszentrum: 
Die in TF 1.11 festgesetzte Gesamtverkaufsfläche von 27.500 m² für die beiden Gebäudeteile des 
bereits errichteten Einkaufszentrums soll um insgesamt 3.500 m² auf 31.000 m² erhöht werden. Die 
Beschränkung des Anteils der Betriebe mit mehr als 800 m² Verkaufsfläche soll entfallen; sie wird 
aufgrund der bisherigen Entwicklung nicht mehr benötigt. In dem bereits errichteten Einkaufszent-
rum hat sich eine innenstadtverträgliche Mischung aus kleineren Ladengeschäften und großflächi-
gem Einzelhandel entwickelt. Eine Steuerung der Anteile durch Festsetzung im Bebauungsplan ist 
hierfür nicht mehr erforderlich. 
Die Sortimentsregelungen der TF 1.13 zu den einzelnen Warengruppen und deren maximalen Ober-
grenzen sollen bedarfsgerecht erhöht werden. Verkaufsflächenzuwächse sollen vor allen die Sorti-
mente „Bekleidung, Schuhe“, „Hausrat, Einrichtung, Möbel“, „Elektrowaren“ sowie „Bücher, Pa-
pier/Bürobedarf/Schreibwaren (PBS), Spielwaren“ erhalten. Die bisher in den textlichen Festsetzun-
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gen verankerte Flexibilisierungsklausel, die eine Überschreitung der festgesetzten Sortimentsober-
grenzen um jeweils 10 % ermöglichte, kann angesichts dieser nunmehr großzügigen Lösung eben-
falls entfallen. 
Die benannten Änderungen beschränken sich allein auf die Anpassung von textlichen Festsetzun-
gen. Die neuen Festsetzungen sollen nach Abschluss des B-Planverfahrens an die Stelle der bisher 
einschlägigen Regelungen treten. Eine Änderung der Planzeichnung ist dazu nicht erforderlich. Bei 
der vorliegenden Änderungssatzung handelt sich somit um einen sogenannten Textbebauungsplan. 
Ein Flächenverbrauch durch Ausweitung von Siedlungsflächen erfolgt somit nicht.  
Angaben über Standort, Art und Umfang sowie Bedarf an Grund und Boden geplanter Vor-
haben sind wie folgt zu nennen: Die vorliegende Planänderung betrifft das im Leipziger Stadtzent-
rum vorhandene Einkaufszentrum „Höfe am Brühl“ und somit nur einen Teilbereich des rechtsver-
bindlichen Bebauungsplans, nämlich nur die Flächen des festgesetzten Sondergebietes gemäß § 11 
BauNVO des Einkaufszentrums, bestehend aus einem Ostflügel und einem Westflügel. Die Planän-
derung führt nicht zu einer zusätzlichen Inanspruchnahme von Grund und Boden. 
Mit dem Änderungsbebauungsplan wird ein Bebauungsplan für ein nach dem UVPG9 UVP-pflichti-
ges Vorhaben10 geändert, nämlich für ein Einkaufszentrum im Sinne der Nr. 18.8 i.V .m. Nr. 18.6.1 
Anlage 1 UVPG. 
Die UVP wird (gemäß § 50 Abs. 1 UVPG) im Aufstellungsverfahren für diesen Bebauungsplan als 
Umweltprüfung nach den Vorschriften des BauGB durchgeführt. 
7.3 Ziele des Umweltschutzes und Art ihrer Berücksichtigung 
Nach Anl. 1 Nr. 1 Buchst. b) BauGB – bedarf es der Darstellung  
 der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes, 
die für diesen Bauleitplan von Bedeutung sind, und  
 der Art, wie diese Ziele und die Umweltbelange bei der Änderung des Bauleitplans berück-
sichtigt wurden. 
Dazu wurde geprüft, ob in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegte Ziele des Um-
weltschutzes, die für diesen Bauleitplan vom Bedeutung sind, von der Planung berührt sein können. 
Dies ist nicht der Fall.  
Inhalt des Bauleitplanes sind lediglich Festsetzungen zur Größe der Verkaufsfläche und der Sorti-
mentsanteile. Diese Inhalte des Bauleitplanes berühren keine Ziele des Umweltschutzes, die für die-
sen Bauleitplan vom Bedeutung sind, weil sich aus der Festsetzung keine Steigerung des prognosti-
zierten umweltrelevanten Verkehrsaufkommens ergibt. 
Weiterer Darlegungen bedarf es deshalb hier nicht.  
7.3.1 Fläche 
Vorbemerkung: 
Der Begriff „Fläche“ wurde in das BauGB aufgenommen, um damit die UVP-ÄndRL umzusetzen.  
In der UVP-ÄndRL erfolgte die Aufnahme des Begriffes in Erwägung insbesondere nachstehender Gründe:  
 Es muss gegen den Flächenverbrauch im Sinne von nichtnachhaltiger fortschreitender Ausweitung von Sied-
lungsflächen vorgegangen werden;  
                                                
9 UVP-Gesetz – Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung 
10 Vorhaben, für die eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) durchgeführt werden muss 
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 dazu sollen bei öffentlichen und privaten Projekten die Auswirkungen auf die betroffenen Flächen, insbeson-
dere auf den Flächenverbrauch, geprüft und begrenzt werden  
(siehe UVP-ÄndRL [1], dort S. 2, Erwägungsgrund 9). 
Im BauGB erfolgte die Aufnahme des Begriffes, obwohl das Thema „Flächeninanspruchnahme“ schon nach bisheri-
gem Recht im Rahmen der Umweltprüfung zu berücksichtigen war (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung zum 
BauGB 2017 [2]). Der Begriff wurde dennoch in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB aufgenommen, da dies zur Klarstel-
lung und auch vor dem Hintergrund der Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung [3] sachgerecht erschien. 
Maßgebliche Ziele der Nachhaltigkeitsstrategie sind in diesem Zusammenhang insbesondere (vgl. Nachhaltigkeits-
strategie, S. 155 ff):  
 das „30-Hektar-Ziel“, nach dem die Inanspruchnahme zusätzlicher Flächen für Siedlungs- und Verkehrszwe-
cke bis zum Jahr 2030 auf unter 30 Hektar pro Tag begrenzt werden soll, sowie  
 das Ziel, dass Freiräume für die land- und forstwirtschaftliche Nutzung, als Kultur- und Naturlandschaften 
sowie als Erholungsräume erhalten bleiben sollen und daher der Rückgang der Freiraumfläche je Einwohner 
reduziert werden soll.  
Aufgabe der Umweltprüfung zum Belang „Fläche“ ist vor diesem Hintergrund: 
Die erheblichen Umweltauswirkungen der Planung  
 auf die Ausweitung von Siedlungsflächen  
 in Form von Inanspruchnahme zusätzlicher Flächen für Siedlungs- und Verkehrszwecke  
sollen ermittelt, im Umweltbericht beschrieben und bewertet sowie in die Abwägungsentscheidung einge-
stellt werden. 
Als Maßstab wird dabei die Abgrenzung lt. Begriffsdefinition der Nachhaltigkeitsstrategie verwendet. Diese lautet (vgl. 
Nachhaltigkeitsstrategie, S. 159 und 160):  
 „Siedlungs- und Verkehrsfläche ist nicht gleichzusetzen mit versiegelter Fläche. Zur Siedlungs- und Ver-
kehrsfläche zählen die Nutzungsarten Gebäude- und Freifläche, Betriebsfläche ohne Abbauland, Verkehrs-
fläche, Erholungsfläche und Friedhöfe. Der Indikator stellt dabei nicht auf die versiegelte Fläche ab, sondern 
erfasst auch unbebaute und nicht versiegelte Flächen wie Gärten, Hofflächen und Verkehrsbegleitgrün sowie 
Freiflächen wie Parks und Grünanlagen, Kleingärten, Gartenland innerhalb von Ortslagen, Sport- und Frei-
zeitanlagen, Campingplätze sowie Friedhöfe.“  
 „Als Freiraumflächen werden die Landwirtschafts-, Wald-, Abbau- und Haldenflächen sowie Wasserflächen in 
Form von fließenden und stehenden Gewässern bezeichnet. Es sind somit alle Flächen, die nicht zur Kate-
gorie der Siedlungs- und Verkehrsflächen zählen. Freiraumflächen sind abzugrenzen von Freiflächen und 
Siedlungsfreiflächen, wie beispielsweise Friedhöfen, Gärten, Parks, Grünanlagen oder Wildgehegen, die 
zwar unbebaut sind, aber zur Siedlungs- und Verkehrsfläche zählen.“  
Primär zu beantwortende Frage ist: „Ist bei Durchführung der Planung die Ausweitung von Siedlungs- und Verkehrs-
fläche im o.g. Sinne zu erwarten?“  
Es wurde geprüft, ob auf den „Flächenverbrauch“ im o.g. Sinne bezogene Ziele von der Planung 
berührt sein können. Dies ist nicht der Fall. Inhalt der vorliegenden Änderung sind lediglich Festset-
zungen zur Größe der Verkaufsflächen und der Sortimentsanteile. Diese Inhalte des Bauleitplanes 
berühren die für das V orhaben notwendige Fläche nicht. Weiterer Darlegungen bedarf es hier nicht. 
7.3.2 Boden und Grundwasser 
Nachfolgend geht es um die Ziele für  
a) den Boden im Sinne des § 2 Abs. 1 BBodSchG11, also um die obere Schicht der Erdkruste 
einschließlich der flüssigen Bestandteile (Bodenlösung) und der gasförmigen Bestandteile 
(Bodenluft), ohne Grundwasser und Gewässerbetten, sowie 
a) das Grundwasser im Sinne des § 3 Nr. 3 WHG12, also das unterirdische Wasser in der Sätti-
gungszone, das in unmittelbarer Berührung mit dem Boden oder dem Untergrund steht. 
                                                
11 Bundes-Bodenschutzgesetz – Gesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur 
Sanierung von Altlasten 
12 Wasserhaushaltsgesetz – Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushalts 
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Es wurde geprüft, ob auf den Boden und auf das Grundwasser bezogene Ziele von der Planung be-
rührt sein können. Dies ist nicht der Fall. Inhalt des Bauleitplanes sind lediglich Festsetzungen zur 
Größe der Verkaufsflächen und der Sortimentsanteile. Weiterer Darlegungen bedarf es hier nicht.  
7.3.3 Oberflächenwasser 
Nachfolgend geht es um die Ziele für das Oberflächenwasser. Hinweis: Im Plangebiet sind keine 
Oberflächenwasser vorhanden oder geplant. 
Es wurde geprüft, ob auf das Oberflächenwasser bezogene Ziele von der Planung berührt sein kön-
nen. Dies ist nicht der Fall. Inhalt des Bauleitplanes sind lediglich Festsetzungen zur Größe der Ver-
kaufsflächen und der Sortimentsanteile. Diese Inhalte des Bauleitplanes berühren die genannten 
Ziele nicht. Weiterer Darlegungen bedarf es hier nicht.  
7.3.4 Luft und Klima 
Zum Belang „Luft“ wurden die Ziele zur Luftreinhaltung und die damit verbundenen Ziele zum 
Klimaschutz im Sinne von Schutz des Klimas vor schädlichen Veränderungen (Klimawandel) be-
trachtet. Unter „Klima“ erfolgte die Betrachtung der Ziele zum Schutz des Kleinklimas (örtliches 
bzw. kleinräumiges Klima, Stadtklima) und der auf die „Anpassung an den Klimawandel“ bezoge-
nen Ziele. Die Betrachtungen führten zu folgendem Ergebnis: 
Luft und Klima hätten von der Änderung des Bebauungsplans beeinflusst werden können, wenn die 
Planänderung zu einer nicht nur unerheblichen Steigerung des Kunden- und Lieferungsverkehrs 
zum Einkaufszentrum hätte beitragen können. Das hierzu vorgelegte Gutachten kam jedoch zu dem 
Ergebnis, dass die von der Änderung des Bebauungsplans potentiell verursachten Änderungen im 
Kunden- und Lieferungsverkehr noch innerhalb jener Margen liegen, die der gutachterlichen Prog-
nose der Auswirkungen von vornherein zugrunde gelegt wurden13. Die möglichen Folgen des Ände-
rungsbebauungsplans sind also bereits in die Abwägung einbezogen worden. Weiterer Ausführun-
gen hierzu bedarf es nicht.  
7.3.5 Natur- und Artenschutz, Landschaftspflege und Grünordnung 
In diesem Kapitel werden die auf die Belange Natur- und Artenschutz, Landschaftspflege und Grün-
ordnung bezogenen Ziele behandelt. 
Es wurde geprüft, ob auf den Natur- und Artenschutz, die Landschaftspflege und die Grünordnung 
bezogene Ziele von der Planung berührt sein können. Dies ist nicht der Fall. Inhalt des Bauleitpla-
nes sind lediglich Festsetzungen zur Größe der Verkaufsflächen und der Sortimentsanteile. Diese 
Inhalte des Bauleitplanes berühren die genannten Ziele nicht. Weiterer Darlegungen bedarf es hier 
nicht.  
Die Möglichkeit, dass auf der Zulassungsebene bzw. im Zusammenhang mit Verwirklichungshand-
lungen ggf. spezielle artenschutzrechtliche Prüfungen durchzuführen sind, bleibt davon unberührt. 
7.3.6 Menschen und Gesundheit 
In diesem Kapitel werden die auf den Menschen und seine Gesundheit bezogenen Ziele behandelt.  
Es wurde geprüft, ob auf den Menschen und seine bezogene Ziele von der Planung berührt sein 
können. Dabei wurden insbesondere folgende Gesichtspunkte betrachtet: 
- etwaiger Verkehrslärm, 
- etwaiger Gewerbelärm, 
                                                
13 Ingenieurgruppe IVV GmbH & Co. KG (2023): Stellungnahme. Erweiterung Höfe am Brühl in Leipzig.  
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- die Luftqualität. 
Die Betrachtungen führten auch hier (wie schon beim ober geprüften Belang Luft und Klima) zu 
folgendem Ergebnis: 
Die Belange Mensch und Gesundheit hätten von der Änderung des Bebauungsplans beeinflusst 
werden können, wenn die Planänderung zu einer nicht nur unerheblichen Steigerung des Kunden- 
und Lieferungsverkehrs zum Einkaufszentrum und damit zu einer erhöhten Lärmentwicklung hätte 
beitragen können. Das hierzu vorgelegte Gutachten kam jedoch zu dem Ergebnis, dass die von der 
Änderung des Bebauungsplans potentiell verursachten Änderungen im Kunden- und Lieferungsver-
kehr noch innerhalb jener Margen liegen, die der gutachterlichen Prognose der Auswirkungen von 
vornherein zugrunde gelegt wurden14. Die möglichen Folgen des Änderungsbebauungsplans sind 
also bereits in die Abwägung einbezogen worden. Weiterer Ausführungen hierzu bedarf es nicht. 
Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung führte die Polizeidirektion Sachsen aus, dass keine Aus-
wirkungen für polizeiliche Belange erkennbar sind. Die öffentliche Sicherheit und Ordnung werden 
somit nicht berührt. 
7.3.7 Kulturgüter und sonstige Sachgüter 
In diesem Kapitel werden die auf die Belange Kulturgüter und sonstige Sachgüter bezogenen Ziele 
behandelt. 
Es wurde geprüft, ob auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter bezogene Ziele von der Planung be-
rührt sein können. Dies ist nicht der Fall. Inhalt des Bauleitplanes sind lediglich Festsetzungen zur 
Größe der Verkaufsflächen und der Sortimentsanteile. Diese Inhalte des Bauleitplanes berühren die 
genannten Ziele nicht. Weiterer Darlegungen bedarf es hier nicht. 
7.3.8 Wechselwirkungen zwischen den vorgenannten Belangen 
Wechselwirkungen zwischen den vorgenannten Belangen sind nicht erkennbar. 
7.3.9 Auswirkungen aufgrund Anfälligkeit für Unfälle oder Katastrophen 
Ziele des Umweltschutzes: 
Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. j BauGB sind, unbeschadet des § 50 Satz 1 des BImSchG, die Aus-
wirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der zulässigen V orhaben für schwere Unfälle oder Kata-
strophen auf die Belange nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a bis d und i BauGB zu erwarten sind, bei 
der Aufstellung der Bauleitpläne zu berücksichtigen. 
Anmerkung: 
Gegenstand der Betrachtungen sind dabei grundsätzlich ausschließlich (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung 
zum BauGB 2017 [2], S. 40)  
 Vorhaben,  
o für die nach dem Bebauungsplan eine Zulässigkeit gegeben ist und  
o die nach gegenwärtigem Wissensstand hinsichtlich derjenigen Merkmale, die für die Bestimmung der 
Relevanz von Unfall- oder Katastrophenereignissen von Bedeutung sind, hinreichend konkretisiert sind, 
sowie 
 Unfall- oder Katastrophenereignisse,  
o die aufgrund der Anfälligkeit des jeweiligen Vorhabens für schwere Unfälle und/oder Katastrophen zu 
erwarten und deshalb für das betroffene Vorhaben von Bedeutung sind, wobei  
                                                
14 Ingenieurgruppe IVV GmbH & Co. KG (2023): Stellungnahme. Erweiterung Höfe am Brühl in Leipzig.  
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o für die Bestimmung der Relevanz von Unfall- und Katastrophenereignissen sowohl ihre Wahrscheinlich-
keit als auch das mit ihnen verbundene Schadensausmaß zu berücksichtigen sind,  
 Auswirkungen, die  
o bei relevanten Unfall- oder Katastrophenereignissen 
o von dem jeweiligen Vorhaben selbst hervorgerufen werden können. 
Für schwere Unfälle,  
 die als vorhabeninterne Ereignisse von dem Vorhaben selbst hervorgerufen werden können, 
 bei denen die Eintritts-Wahrscheinlichkeit nicht so gering ist, dass mit ihrem Eintreten nicht gerechnet wer-
den muss, und  
 bei denen erhebliche Auswirkungen auf die genannten Belange zu erwarten oder nicht auszuschließen sind,  
ist zu ermitteln und darzulegen, welche erheblichen Umweltauswirkungen zu erwarten oder nicht auszuschließen 
sind. 
Hinsichtlich schwerer Unfällen im Sinne der Seveso-III-Richtlinie [8] bzw. der StörfallVO15 des Bundes werden hier 
zusätzlich die Auswirkungen in den Blick genommen, die von außerhalb des Plangebietes gelegenen Betriebsberei-
chen von Störfallbetrieben auf schutzbedürftige Nutzungen einwirken können. 
Für Katastrophen,  
 die als vorhabenexterne Ereignisse von außen auf das jeweilige Vorhaben einwirken können, 
 bei denen die Eintritts-Wahrscheinlichkeit nicht so gering, dass mit dem Eintreten nicht rechnen muss,  
 für die das jeweilige Vorhaben anfällig ist und  
 deren Einwirken auf das jeweilige Vorhaben bewirkt, dass von ihm erhebliche Auswirkungen auf die genann-
ten Belange zu erwarten oder nicht auszuschließen sind, 
ist zu ermitteln und darzulegen, welche erheblichen Umweltauswirkungen zu erwarten oder nicht auszuschließen 
sind.  
An Katastrophenereignissen sind von den grundsätzlich denkbaren Fällen – z.B. Erdbeben, Anstieg des Meeresspie-
gels, Überschwemmungen; vgl. UVP-ÄndRL [1], S. 2, Erwägungsgrund (15) – für die Stadt Leipzig in diesem Zusam-
menhang nach ausreichendem Ermessen nur Hochwassersituationen bzw. Überflutungen nach Starkregen bedeut-
sam und daher auch nur diese zu betrachten. 
Art der Berücksichtigung: 
Ausgehend von den vorstehenden Grundlagen wurde geprüft, ob die hier zu betrachtenden Auswir-
kungen zu erwarten sind. Ergebnis dessen ist: 
Im vorliegenden Fall sind keine für die Abwägung erheblichen Umweltauswirkungen aufgrund 
einer Anfälligkeit für Unfälle oder Katastrophen zu erwarten. Denn das nach dem Bebauungs-
plan Nr. 45.5 zulässige Einkaufszentrum weist keine Anfälligkeit für schwere Unfälle oder Kata-
strophen auf.  Außerhalb des Plangebietes gelegene Betriebsbereiche von Störfallbetrieben be-
finden sich nur in einem deutlichen Abstand mit dazwischenliegender Bebauung, sodass auch bei 
schweren Unfällen keine für die Abwägung erhebliche Auswirkungen auf die im Plangebiet zulässi-
gen Nutzungen zu erwarten sind. 
Katastrophen aufgrund Gefährdungen durch Hochwasser oder Überflutungen können ausge-
schlossen werden. Die in dem Bebauungsplan festgesetzten Baugebiete liegen weder in einem 
Überschwemmungsgebiet noch in einem Bereich, der in der Vergangenheit von Überflutungen be-
troffen war bzw. für den es Hinweise auf eine derartige Gefährdung gibt. 
Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung führte das Sächsisches Landesamt für Umwelt, Landwirt-
schaft und Geologie, (LfULG) aus, dass die Belange des Fluglärms, Belange der Anlagensicherheit 
/ Störfallvorsorge sowie Belange des Fischartenschutzes bzw. der Fischerei sowie der Geologie 
                                                
15 Störfall-Verordnung – Zwölfte Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (12. 
BImSchV) 
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nicht berührt sind. Aus Sicht des LfULG stehen dem V orhaben keine Bedenken entgegen. Auch im 
Hinblick auf die natürliche Radioaktivität bestehen keine Bedenken: Das Plangebiet befindet sich  
- in keiner radioaktiven Verdachtsfläche und gegenwärtig liegen dem LfULG auch keine Anhalts-
punkte über radiologisch relevante Hinterlassenschaften vor,  
- außerhalb eines festgelegten Radonvorsorgegebietes und nach den Erkenntnissen des LfULG in 
einer als unauffällig bezüglich der zu erwartenden durchschnittlichen Radonaktivitätskonzentration 
in der Bodenluft charakterisierten geologischen Einheit. Es wird jedoch der Hinweis gegeben, so-
fern jedoch im Rahmen weiterer Planungen die Schaffung neuer Aufenthaltsräume oder Arbeitsplät-
zen vorgesehen ist oder werden im Rahmen baulicher Veränderungen eines Gebäudes mit Aufent-
haltsräumen oder Arbeitsplätzen Maßnahmen durchgeführt, die zu einer erheblichen Verminderung 
der Luftwechselrate führen, dann sollen Maßnahmen zum Schutz vor Radon in Betracht gezogen 
werden. Der Hinweis betrifft demnach die Umsetzung der Planung. 
7.3.10 Ziele des Umweltschutzes der Stadt Leipzig 
Die Stadt Leipzig hat Ziele des Umweltschutzes – außer im Landschaftsplan; dazu siehe oben – vor 
allem in folgenden Fachplänen und -konzepten festgelegt (chronologische Aufzählung): 
a) Umweltqualitätsziele und -standards für die Stadt Leipzig (1996) 
b) Energie- und Klimaschutzprogramm der Stadt Leipzig 2014 – 2020 (2014) 
c) Integriertes Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK, 2018) 
d) Luftreinhalteplan für die Stadt Leipzig – Fortschreibung 2018 (2019) 
Art der Berücksichtigung: 
Die in den oben genannten Fachplänen und -konzepten der Stadt enthaltenen Ziele des Umwelt-
schutzes wurden daraufhin geprüft, inwieweit sie für diesen Bauleitplan von Bedeutung sind. So-
weit sie von Bedeutung sind, wurden sie bei der Ausarbeitung des Bebauungsplanes berücksichtigt 
und entweder mit dem Plan umgesetzt oder für die Beurteilung der Erheblichkeit von Umweltaus-
wirkungen und ihrer Bewertung mit zugrunde gelegt (siehe auch oben und Kap. 7.4). 
7.4 Beschreibung und Bewertung der erheblichen Umweltauswirkungen 
Nach § 2 Abs. 4 BauGB werden in der Umweltprüfung die voraussichtlichen erheblichen Umwelt-
auswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet. Dazu legt die Ge-
meinde für jeden Bauleitplan fest, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der 
Belange für die Abwägung erforderlich ist. Die Umweltprüfung bezieht sich aber nur auf das, was 
nach gegenwärtigem Wissensstand und allgemein anerkannten Prüfmethoden sowie nach Inhalt und 
Detaillierungsgrad des Bauleitplans angemessenerweise verlangt werden kann. Die zur Beschrei-
bung und Bewertung der ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen gehörenden Angaben des 
Umweltberichtes ergeben sich aus Anl. 1 Nr. 2 BauGB.  
Erhebliche Umweltauswirkungen, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären, sind gemäß 
den obigen Ausführungen von der Planänderung nicht zu erwarten. In der nachfolgenden Tabelle ist 
angegeben, auf welche Umweltbelange sich die Prüfung möglicher Auswirkungen erstreckt hat und 
wo die Stadt Maßnahmen zur Überwachung des weiteren Nichtbestehens erheblicher Umweltaus-
wirkungen veranlasst. 
  
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Umweltbelange  Erhebliche  
Auswirkungen  
auf den genannten Belang 
sind zu erwarten oder  
nicht auszuschließen 
Überwachungs-
maßnahmen 
sind geplant 
Fläche Nein> Nein> 
Boden und Grundwasser Nein> Nein> 
Oberflächenwasser Nein> Nein> 
Luft  Nein> Nein> 
Klima Nein> Nein> 
Pflanzen Nein> Nein> 
Tiere Nein> Nein> 
Biologische Vielfalt Nein> Nein> 
Landschaft Nein> Nein> 
Erholungspotential Nein> Nein> 
Verkehrslärm Nein> Nein 
Gewerbelärm Nein> Nein> 
Luftqualität Nein> Nein> 
Kulturgüter und sonstige Sachgüter Nein> Nein> 
Wechselwirkungen zwischen den vorgenannten Belangen Nein> Nein> 
Auswirkungen auf die vorgenannten Belange aufgrund  
Anfälligkeit der zulässigen V orhaben für  
schwere Unfälle oder Katastrophen 
Nein> Nein> 
 
Es erfolgte dementsprechend folgende Festlegung: 
 Es sind keine vertiefenden Ermittlungen erforderlich. Sie sollen deshalb auch nicht erfol-
gen. 
 Es sind seitens der Stadt keine Maßnahmen zur Überwachung erheblicher Umweltauswirkungen 
erforderlich. Es sind im Rahmen dieses Planverfahrens auch keine Maßnahmen zur Vermeidung, 
Verhinderung, Verringerung oder zum Ausgleich erheblicher nachteiliger Umweltauswirkungen er-
forderlich. Überwachung erheblicher Umweltauswirkungen 
Die Gemeinden sind verpflichtet, die erheblichen Umweltauswirkungen, die aufgrund der Durch-
führung der Bauleitpläne eintreten, zu überwachen, um insbesondere unvorhergesehene nachteilige 
Auswirkungen frühzeitig zu ermitteln und in der Lage zu sein, geeignete Maßnahmen zur Abhilfe 
zu ergreifen (§ 4c BauGB). Die geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Umwelt-
auswirkungen sind im Umweltbericht zu beschreiben (siehe Nr. 3. b) der Anlage 1 zum BauGB). 
Im Rahmen der Umweltprüfung für diesen Bebauungsplan wurde festgestellt, dass dessen Durch-
führung voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen nach sich ziehen wird. Dement-
sprechend ist es nicht erforderlich, Maßnahmen zur Überwachung zu planen und im Umweltbericht 
zu beschreiben. 
Auf die gesetzliche Pflicht der Behörden zur Unterrichtung der Stadt (§ 4 Abs. 3 BauGB) wird hin-
gewiesen. 
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Sollte es bei der Durchführung dieses Bebauungsplanes Hinweise auf unvorhergesehene nachteilige 
Umweltauswirkungen geben, dann werden erforderlichenfalls geeignete Maßnahmen zu Abhilfe er-
griffen werden. Gleiches gilt für ggf. erforderliche Maßnahmen zur Erhöhung der Verkehrssicher-
heit im Plangebiet. 
7.5 Anderweitige Planungsmöglichkeiten. Entwicklung bei Nichtdurchführung 
der Planung 
Anderweitige Planungsmöglichkeiten als die Erhöhung der zulässigen Verkaufsflächen sind nicht in 
Betracht gekommen, um die ungenutzten Flächenpotenziale im Gebäudekomplex zu aktivieren. 
Möglich wäre nur der Ansatz anderer Zahlen. Dies wäre jedoch mit den Interessen der Beteiligten 
nicht zu vereinbaren. Die vorliegende Auswirkungsanalyse16 und die fachgutachterliche Stellung-
nahme17 belegen, dass das V orhaben der Verkaufsflächenerhöhung und -flexibilisierung weder die 
Funktionsfähigkeit von zentralen Versorgungsbereichen gefährdet noch die verbrauchernahe Versor-
gung beeinträchtigt. Die B-Planänderung steht zudem mit den zu beachtenden Zielen der Raumord-
nung steht die Planung vollständig im Einklang. Auch mit den Leitzielen und Steuerungsgrundsät-
zen des STEP Zentren ist die Planung vollständig kompatibel, da sich der Planstandort in der Innen-
stadt befindet und die Planung zur Weiterentwicklung der Innenstadt sowie zur Stärkung der ober-
zentralen Versorgungsfunktion beitragen wird. 
Ohne die Aufstellung des Änderungsbebauungsplans dürften im Einkaufszentrum über die bisher 
festgesetzten 27.500 m² Verkaufsfläche hinaus keine weiteren Verkaufsflächen eröffnet werden. Da-
mit blieben kaufmännische und stadtentwicklungsbezogene Chancen ungenutzt. 
7.6 Technische Verfahren, aufgetretene Schwierigkeiten 
Technische Verfahren kamen nicht zu Anwendung.  
Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Angaben sind nicht aufgetreten.  
7.7 Referenzliste der Quellen 
Diesem Umweltbericht liegen die nachfolgend genannten Quellen, die für die im Bericht enthalte-
nen Beschreibungen und Bewertungen herangezogen wurden, zugrunde. Allgemeingültige und all-
gemeinverfügbare Quellen, wie Bundes- und Landesgesetze/-verordnungen usw. – z.B. Baugesetz-
buch (BauGB), Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG), Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprü-
fung (UVPG) – werden hier nicht aufgeführt. 
 
 
[1]  Europäische Union, Richtlinie 2014/52/EU des europäischen Parlaments und des Rates vom 
16. April 2014 zur Änderung der Richtlinie 2011/92/EU über die Umweltverträglichkeitsprüfung 
bei bestimmten öffentlichen und privaten Projekten.  
[2]  Stadt Leipzig, Landschaftsplan, Leipzig, 2013 (Beschluss der Ratsversammlung vom 
16.10.2013).  
[3]  Ingenieurgruppe IVV GmbH & Co. KG (2023): Stellungnahme, Erweiterung Höfe am Brühl in 
Leipzig,Aachen, 18.08.2023.   
[4]  Dr. Lademann & Partner (2023): Das Einkaufszentrum „Höfe am Brühl“ in Leipzig – 
                                                
16 Dr. Lademann & Partner (2023): Das Einkaufszentrum „Höfe am Brühl“ in Leipzig – 
Verträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen der Flexibilisierung der Sortimentsobergrenzen, 
Hamburg/Dresden, 25.10.2023. 
17 Dr. Lademann & Partner (2024): Gutachterliche Stellungnahme Höfe am Brühl Leipzig,  
Hamburg/Dresden, 11.01.2024. 
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Verträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen der Flexibilisierung der 
Sortimentsobergrenzen, Hamburg/Dresden, 25.10.2023.  
[5]  Dr. Lademann & Partner (2024): Gutachterliche Stellungnahme Höfe am Brühl Leipzig,  
Hamburg/Dresden, 11.01.2024.   
[6]  Europäische Union, Richtlinie 2012/18/EU des Europ. Parlaments und des Rates vom 4. Juli 
2012 zur Beherrschung der Gefahren schwerer Unfälle mit gefährlichen Stoffen, zur Änderung 
und anschließenden Aufhebung der Richtlinie 96/82/EG des Rates (ABl. L 197 vom 
24.7.2012).  
 
8. Ergebnisse der Beteiligungen 
8.1 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit 
Während der Beteiligung gingen drei Äußerungen aus der Öffentlichkeit ein.  
Ein Verband stimmte dem V orhaben zu. Er gab lediglich den Hinweis, dass bei der Auswahl der zu-
künftigen Mieter den regionalen Händlern und Produzenten V orrang vor weit verbreiteten Handels-
ketten eingeräumt werden sollte. Dies würde die örtliche Wirtschaftskraft stärken und das Image des 
Standortes als Förderer regionaler Wertschöpfung verbessern. Diese Anregung, die die Umsetzung 
der Planung betrifft, wurde an das Centermanagement weitergeben. Das Centermanagement teilte 
der Stadtverwaltung mit, dass ein Interesse an der Vermietung an regionale Händler und Produzen-
ten besteht. 
Die zweite Stellungnahme aus der Öffentlichkeit beschäftigte sich mit der Attraktivität des Ein-
kaufszentrums und des Leipziger Einzelhandels insgesamt. Dabei wurde die Auffassung vertreten, 
dass es einer qualitativen Attraktivitätssteigerung bedarf; nicht die Verkaufsflächenerhöhung, son-
dern ein interessanter Mietermix wären sinnvoll, um gegen das bessere Angebot des Onlinehandels 
bestehen zu können. Der Plangeber geht davon, dass die vorliegende Planänderung sehr wohl einen 
Beitrag zur Attraktivität leisten kann, indem die Flexibilität zur Nutzung der vorhandenen Ge-
schossfläche erhöht wird. Auf den Mietermix in Einkaufslagen oder im Einkaufszentrum kann der 
Plangeber keinen Einfluss nehmen. Dies obliegt den Eigentümern bzw. dem Betreiber. 
Die dritte Stellungnahme aus der Öffentlichkeit trug vor, dass keine Wege oder sonstigen Aufent-
haltsflächen als Verkaufsflächen umgenutzt werden sollen. Weiterhin wurden Bedenken im Hin-
blick auf mögliche Auswirkungen auf die Architektur geäußert und die Sinnhaftigkeit der Planände-
rung hinterfragt. All diese Bedenken können entkräftet werden: Es werden keine Hof- oder Wege-
flächen beansprucht. Das architektonische Raumkonzept wird nicht berührt. Innerhalb des Gebäu-
dekomplexes sollen lediglich ungenutzte Flächen von Ladenlokalen oder ungenutzte Lagerflächen, 
die für Dienstleitung oder Gastronomie vorgesehen waren, im begrenzten Umfang durch den Ein-
zelhandel genutzt werden können. Die vorliegende Auswirkungsanalyse belegt die Erforderlichkeit 
und die Verträglichkeit der geplanten Verkaufsflächenerweiterung. Auch die Industrie- und Handels-
kammer zu Leipzig befürwortet – als Fachverband – das V orhaben ausdrücklich. Die Äußerungen 
der IHK bestätigen vollumfänglich die Planungsabsicht; es ist städtebaulich sinnvoll, zur Erhaltung 
und zur Entwicklung des Einkaufszentrums beizutragen. Die durch die Planung angestrebte Flexibi-
lität ist für die Funktionstüchtigkeit des Centers notwendig. 
Der ebenfalls vorgetragenen Forderung „Mehr Einzelhandelsfläche nur gegen Raum für Kultur, Be-
gegnung, Soziales“ wird bereits teilweise gefolgt. Öffentliche Interessen werden im Rahmen der 
Bauleitplanung in verschiedener Hinsicht berücksichtigt. Die V orschläge zur Attraktivitätssteige-
rung des Centers durch ergänzende kulturelle Angebote wurden an das Centermanagement weiter-
gegeben; dieses hat ein grundsätzliches Interesse daran Besucher anzuziehen. Die unentgeltliche 
Überlassung privater Flächen für kulturelle Nutzungen der öffentlichen Hand oder von Vereinen 
aber kann nicht abwägungsgerecht im B-Plan vorgeschrieben werden. Derartige Verpflichtungen 
39 von 61 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung  
[Klick zum Inhaltsverzeichnis] Seite 24 
07.11.2024 
darf der private Eigentümer nicht eingehen bzw. die Stadt nicht einfordern, da anderenfalls das 
Kopplungsverbot berührt wäre. 
8.2 Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 
Wichtigste Ergebnisse sind: 
 V on Seiten der Handwerkskammer sowie der Industrie- und Handelskammer bestehen keine 
Bedenken zur Umnutzung von Geschossflächen zur Verkaufsfläche. Die Industrie- und Han-
delskammer zu Leipzig (IHK) betont vielmehr, dass die „Höfe am Brühl“ nicht nur räumli-
cher Teil der Innenstadt sondern maßgeblicher Frequenzbringer und Attraktor innerhalb des 
Innenstadtgefüges sind. V om Einkaufszentrum gehen Synergie- und Kopplungseffekte aus, 
welche die Innenstadt als Ganzes stärken. Auch auf das Engagement des Centermanage-
ments im V orstand des City Leipzig Marketing e. V . für die weitere Positionierung der ge-
samten Innenstadt wird ausdrücklich hingewiesen. Aus städtebaulich-funktionaler Sicht 
weist die IHK darauf hin, dass die Hainstraße innerhalb der nördlichen Innenstadt mit den 
„Höfen am Brühl“ und den Entwicklungen an der Hainspitze weiter an Bedeutung gewon-
nen und sich als wichtige 1A-Lage etabliert hat. Die Industrie- und Handelskammer zu 
Leipzig befürwortet das Bebauungsplanverfahren zur 2. Änderung ausdrücklich. 
Die Äußerungen der IHK bestätigen vollumfänglich die Planungsabsicht; es ist städtebaulich 
sinnvoll, zur Erhaltung und zur Entwicklung des Einkaufszentrums beizutragen. Die durch die 
Planung angestrebte Flexibilität ist für die Funktionstüchtigkeit des Centers notwendig. Durch 
die angestrebte vertragliche Regelung zwischen V orhabenträger und Stadt zur Öffnung von wei-
teren Ladeneinheiten zu den öffentlichen Straßen sollen die Verflechtungen von Center und um-
liegenden Angeboten weiter verstärkt werden. 
 Die Landesdirektion Sachsen bestätigt erneut die Zielkonformität der Planungsinhalte und 
verweist dabei auf die Einschätzung aus 2016. Auch der Regionale Planungsverband West-
sachsen bestätigt, dass keine Bedenken der übergeordneten Planungsebene bestehen. 
 Belange des Landkreises Leipzig sind von der Planung nicht betroffen. Die Nachbargemein-
den und umliegenden Mittelzentren stimmten der Planung im Rahmen der frühzeitigen Be-
teiligung zu bzw. machten keine Bedenken geltend oder sahen ihre Belange als nicht berührt 
an. 
Der Plangeber kann daher an der Planänderung festhalten. Er verhält sich konform zu den V or-
gaben der Raumordnung- und Landesplanung. 
 Auch der BUND stimmt der Planänderung zu. Sein Hinweis, dass regionalen Anbietern V or-
rang eingeräumt werden sollte, wird an den V orhabenträger (Centermanagement) weiterge-
geben. Dies kann nur im V ollzug berücksichtigt werden. Für entsprechende Festsetzungen 
im B-Plan besteht keine Rechtsgrundlage. 
8.3 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Entwurf 
Wichtigste Ergebnisse sind: 
 Die Industrie- und Handelskammer zu Leipzig betonte erneut, dass sie die Planänderung aus-
drücklich begrüßt und für notwendig ansieht. Zu den vorgelegten Auswirkungsuntersuchungen wur-
den weder hinweise noch Anregungen vorgetragen. 
 Die Landesdirektion Sachsen bestätigte erneut die Zielkonformität der Planänderung. 
 Der Regionale Planungsverband Westsachsen führte wiederholt aus, dass keine Bedenken beste-
hen. Die Auswirkungsanalyse ist aus regionalplanerischer Sicht nachvollziehbar. 
40 von 61 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung  
[Klick zum Inhaltsverzeichnis] Seite 25 
07.11.2024 
 Das Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie bestätigte, dass weiterhin keine Beden-
ken im Hinblick auf die geprüften Belange (Fluglärm, Anlagensicherheit / Störfallvorsorge, natürli-
che Radioaktivität, Fischartenschutz und Fischerei sowie Geologie) bestehen. 
 Auch das Landesamt für Archäologie, das Landesamt für Denkmalpflege, die Polizeidirektion 
Leipzig, das Landesamt für Straßenbau und Verkehr sowie die Leipziger Wasserwerke wiederhol-
ten, dass keine Einwände gegen die Planänderung bestehen. 
8.4 Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf 
Während der Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf nach § 3 Abs. 2 BauGB gingen keine Äu-
ßerungen aus der Öffentlichkeit ein.   
41 von 61 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung  
[Klick zum Inhaltsverzeichnis] Seite 26 
07.11.2024 
9. Städtebauliches Konzept 
Wesentliche Grundlage des städtebaulichen Konzepts für die Entwicklung des Einkaufszentrums 
bildeten 2008 die V orgaben der Wettbewerbsauslobung für das Projekt Brühl – Leipzig sowie der 
Siegerentwurf des Architekturbüros Grüntuch Ernst, Berlin. 
9.1 Gliederung des Gebietes 
Das Plangebiet des rechtsverbindlichen B-Plans 45.5 ist gegliedert in: 
 ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Einkaufszentrum, Stellplätze, Wohnungen, kultu-
relle, soziale, gesundheitliche und sportliche Einrichtungen, Schank- und Speisewirtschaften“, 
 eine mittig durch das Sondergebiet verlaufende private, öffentlich zugängliche Fußgängerzone 
(Plauensche Straße), die das Sondergebiet in die beiden Teilgebiete SO (Westflügel) und SO 
(Ostflügel) gliedert,  
 eine nördlich des Sondergebietes liegende Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Be-
reich für Fußgänger und Radfahrer“ sowie  
 eine nördlich der Verkehrsfläche für Fußgänger und Radfahrer liegende öffentliche Grünfläche. 
Die Erschließung erfolgt über die äußeren, das Plangebiet begrenzenden Erschließungsstraßen 
(Tröndlinring, Richard-Wagner-Straße, Am Hallischen Tor, Brühl). Die wieder angelegte Plauen-
sche Straße dient als Fußgängerzone der inneren Erschließung. 
Hinweis: Die vorliegende Änderung betrifft nur die als Sondergebiet festgesetzten Teilflächen im 
räumlichen Geltungsbereich des B-Plans Nr. 45.5. 
9.2 Bebauungs-/Nutzungskonzept 
Das städtebauliche Konzept sieht eine Bebauung des Areals mit zwei getrennten Baublöcken vor. 
Die Baublöcke selbst sind in Anlehnung an die für Leipzig typischen Passagen ausgeformt: Das In-
nere eines jeden Baublocks besteht aus einer Abfolge von Höfen, die miteinander verbunden sind. 
Die denkmalgeschützte Bausubstanz des ehemaligen Kaufhauses „Konsument“ (sog. „Blech-
büchse“) ist in die Bebauung integriert. Die Bebauung folgt der historischen Bauflucht. Ebenso be-
rücksichtigt das städtebauliche Konzept die vorhandenen Höhen im unmittelbaren Umfeld. Mittig 
im Plangebiet wurde die Plauensche Straße in ihrer historischen Parzelle wiederhergestellt. Die 
Plauensche Straße gliedert die Bebauung in zwei altstadtgerechte Abschnitte und stellt Blickbezie-
hungen zu wichtigen Kulturgütern der Altstadt wieder her. Die beiden Baukörper sind durch ein 
stützenfreies Übergangsbauwerk und eine weitere, ebenfalls stützenfreie Überfahrt über die Plauen-
sche Straße miteinander verbunden.  
Das städtebauliche Konzept sieht eine überwiegende Nutzung des Plangebietes als Einkaufszentrum 
vor. Das Einkaufszentrum umfasst Einzelhandelsbetriebe, kundenorientierte Dienstleistungsbe-
triebe, ladenmäßig betriebenes Handwerk, gastronomische Einrichtungen sowie Stellplätze. Mit 
dem Ziel der Erhaltung der Nutzungsmischung in der Innenstadt ist festgesetzt, dass die beiden 
obersten Geschosse (4. und 5. OG) überwiegend dem Wohnen dienen müssen. 
Im Sondergebiet erfolgt unter der Berücksichtigung der V orgaben des Landes- und Regionalent-
wicklungsplans, des Stadtentwicklungsplans „Zentren“ sowie unter direkter Bezugnahme auf ein 
standort- und vorhabenbezogenes Auswirkungsanalyse18 die Beschränkung der Verkaufsfläche auf 
nunmehr maximal 31.000 m2. Darüber hinaus werden für einzelne Sortimente maximale Verkaufs-
flächen vorgegeben, die mit der vorliegenden Änderung gegenüber der bislang geltenden Planfas-
sung an aktuelle Bedarfe angepasst werden. 
9.3 Erschließungskonzept 
                                                
18 Dr. Lademann & Partner (2023): Das Einkaufszentrum „Höfe am Brühl“ in Leipzig – 
Verträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen der Flexibilisierung der Sortimentsobergrenzen, 
Hamburg/Dresden, 25.10.2023. 
42 von 61 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung  
[Klick zum Inhaltsverzeichnis] Seite 27 
07.11.2024 
Das Plangebiet ist über den Tröndlinring (Bundesstraße 87) an das übergeordnete städtische Stra-
ßennetz angebunden. Die Erschließung wird über die Straßen Am Hallischen Tor und Brühl gewähr-
leistet. Sämtliche Zu- und Abfahrten für PKW, die Warenanlieferung und die Entsorgung erfolgen 
über eine ebenerdige Ein-/Ausfahrt Am Hallischen Tor. 
Die Stellplätze für das Einkaufszentrum sind im Gebäudekomplex untergebracht. 
Die sehr gute Erschließung des Plangebietes mit dem öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) un-
terstützt die Erreichbarkeit des Einkaufszentrums: Unmittelbar an das Plangebiet grenzt die Halte-
stelle „Goerdelerring“, an welcher zehn Straßenbahnlinien halten. In fußläufiger Entfernung vom 
Plangebiet, etwa in 250 m befindet sich der Hauptbahnhof der Stadt Leipzig. 
Die vorliegende Änderung der textlichen Festsetzungen TF 1.11 und TF 1.13 berührt das Erschlie-
ßungskonzept nicht. Die Umwidmung vorhandener Geschossflächen zu Verkaufsflächen löst weder 
erhöhten Stellplatzbedarfe noch eine Anpassung der Erschließungsanlagen aus. Das bestätigt auch 
die Stellungnahme der Leipziger Verkehrsbetriebe im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung; aus 
ÖPNV-Sicht bestehen keine Einwände gegen die Planung. Gleiches gilt für die Abfallentsorgung: 
Die Stadtreinigung hat gegen die 2. Änderung keine Einwände. 
9.4 Grünordnerisches Konzept 
Das grünordnernische Konzept des rechtsverbindlichen B-Plans Nr. 45.5 wird durch die Änderung 
nicht berührt. Die Verkaufsflächen sind nur innerhalb des Gebäudekomplexes zulässig. Die Grün-
flächen des denkmalgeschützten Promenadenrings werden nicht berührt. Gleiches gilt für die Be-
grünung der Wohnebene im 4. Obergeschoss. 
Der V orhabenträger (Centermanagement) plant seit Sommer 2024 zehn Pflanzkübel mit Sitzmög-
lichkeiten und stadtbildrelevanten Bäumen auf dem Brühl aufzustellen. Diese Maßnahme soll ver-
stetigt werden; sie trägt zur Aufwertung und Begrünung des öffentlichen Raumes bei. Die Pflan-
zung von Bäumen im Bereich der Straße „Brühl“ ist aus technischen Gründen (Aufbau der Straßen-
deckschicht und unterirdischen Leitungsbeständen) nicht möglich. 
C. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES 
10. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches 
Die vorliegende Satzung zur 2. Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 45.5 „Höfe 
am Brühl“ in der Fassung der 1. Änderung betrifft nur einen Teilbereich des rechtsverbindlichen 
Bebauungsplans, nämlich nur die Flächen des festgesetzten Sondergebietes gemäß § 11 BauNVO 
des Einkaufszentrums, bestehend aus einem Ostflügel und einem Westflügel.  
Folgende Flurstücke der Gemarkung Leipzig zählen (ganz oder teilweise) dazu:  
Flurstück-Nr.19 
421/2, 4 421/6, 421/7, 438/3, 438/4, 448/3, 448/4, 449/4, 449/5, 449/6, 450/1, 450/3, 450/4, 
451/1, 451/3, 451/4, 453/3, 453/4, 453/5, 453/6, 454/1, 454/2, 454/3, 454/4, 4377/13, 4377/14, 
4377/15, 4377/16, 4377/17, 4385/2, 4385/8, 4385/9, 4385/10, 4898/2, 4898/3, 4898/5 (Teilflä-
chen), 4898/6, 4898/7, 4898/9, 4898/10, 4898/11 
Diese Flurstücke umfassen zusammen eine Fläche von ca. 2,1 ha. 
  
                                                
19 Stand des amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem [ALKIS]: 12.09.2023, Bereitsteller: 
Staatsbetrieb Geobasisinformation und Vermessung Sachsen [GeoSN]; Quelle: GeoSN, dl-de/by-2-0 
43 von 61 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung  
[Klick zum Inhaltsverzeichnis] Seite 28 
07.11.2024 
11. Gliederung des Plangebietes 
Das Plangebiet umfasst ein Sondergebiet nach § 11 Abs. 3 BauNVO mit der Zweckbestimmung 
„Einkaufszentrum, Stellplätze, Wohnungen, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Ein-
richtungen, Schank- und Speisewirtschaften“. Das Sondergebiet ist durch die Plauensche Straße in 
die Teilgebiete SO (Westflügel) und SO (Ostflügel) gegliedert. 
12. Baugebiete 
Als Baugebiet ist zeichnerisch ein Sondergebiet (SO) nach § 11 BauNVO festgesetzt. Das Sonder-
gebiet – bestehend aus einen Westflügel und einem Ostflügel - dient gemäß TF 1.1 des rechtsver-
bindlichen Bebauungsplans Nr. 45.5- vornehmlich der Unterbringung eines Einkaufszentrums mit 
Einzelhandelsbetrieben, Dienstleistungsbetrieben, Schank- und Speisewirtschaften sowie der zuge-
hörigen Stellplätze in Stellplatzgeschossen. Im vierten und fünften Obergeschoss sind das Wohnen, 
Schank- und Speisewirtschaften sowie soziale, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Einrich-
tungen zulässig. Stellplätze für Kraftfahrzeuge sind ausschließlich auf den dafür festgesetzten Flä-
chen zulässig. 
Die Art der baulichen Nutzung wird im Weiteren in den Festsetzungen TF 1.2 bis TF 1.14 geregelt. 
Gegenstand der vorliegenden Änderung ist allein eine Anpassung der TF 1.11 „Zulässige Gesamt-
verkaufsfläche“ und der TF 1.13 „Sortimentsregelung“. Alle anderen Bestimmung des rechtsver-
bindlichen Bebauungsplans Nr. 45.5 in der Fassung der 1. Änderung bleiben unberührt. 
13. Änderung der textlichen Festsetzungen TF 1.11 und TF 1.13 
13.1 Ziele und Zwecke der Änderung 
Die in TF 1.11 festgesetzte Gesamtverkaufsfläche von 27.500 m² für die beiden Gebäudeteile des 
bereits errichteten Einkaufszentrums soll um insgesamt 3.500 m² auf 31.000 m² erhöht werden. Die 
Beschränkung des Anteils der Betriebe mit mehr als 800 m² Verkaufsfläche  soll entfallen; sie wird 
aufgrund der bisherigen Entwicklung nicht mehr benötigt. In dem bereits errichteten Einkaufszentrum 
hat sich eine innenstadtverträgliche Mischung aus kleineren Ladengeschäften und großflächigem Ein-
zelhandel entwickelt (siehe dazu das unten im Kapitel 11 dieser Begründung zitierte Gutachten von 
Dr. Lademann & Partner – 2023 – nebst Ergänzungsschreiben vom 10.01.2024). Eine Steuerung der 
Anteile durch Festsetzung im Bebauungsplan ist hierfür nicht mehr erforderlich. In dem Ergänzungs-
schreiben vom 10.01.2024 wird hierzu u.a. wörtlich ausgeführt: 
„Der verstärkte Rückzug von kleinen und mittelgroßen, inhabergeführten Unternehmen aus der 
deutschen Einzelhandelslandschaft, führte zu einem massiven Rückgang der Anzahl der Einzel-
handelsbetriebe. So sank die Zahl der Einzelhandelsgeschäfte in Deutschland bereits zwischen 
2008 und 2020 um mehr als 80.000.3 Zwischen 2020 und 2022 ging die Geschäftsanzahl nach 
Angaben des HDE4 weiter um jährlich 11.000 zurück. Demgegenüber verblieb die in Deutsch-
land insgesamt vorgehaltene Einzelhandelsverkaufsfläche in den letzten 12 Jahren auf einem 
nahezu gleichbleibenden Niveau5, mit der Folge, dass sich die durchschnittliche Verkaufsflä-
che je Ladengeschäft in diesem Zeitraum sukzessive und insgesamt deutlich erhöht hat. … 
Die Auslotung von Potenzialen zur Flexibilisierung von bestehendem Baurecht in enger Abstim-
mung zwischen Centerbetreibern und städtischen Akteuren kann dabei als ein probates Mittel 
fungieren, um die Funktionsfähigkeit innerstädtischer Einkaufszentren sowie von Innenstädten 
im Allgemeinen nachhaltig zu sichern und deren Attraktivität zu steigern. Die textliche Festset-
zung eines V erkaufsflächenverhältnisses zwischen großflächigen und kleinflächigen Einzel-
handelsbetrieben halten Dr. Lademann & Partner insofern für nicht mehr zeitgemäß (und 
auch schwierig begründbar) und den Wegfall dieser Festsetzung im Zuge der geplanten Än-
derung des B-Plans Nr. 45-5 der Stadt Leipzig für gutachterlich vertretbar. … 
44 von 61 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung  
[Klick zum Inhaltsverzeichnis] Seite 29 
07.11.2024 
Die Innenstadtverträglichkeit der mit der B-Plan-Änderung bezweckten Flexibilisierung der 
Sortimentsobergrenzen wird durch einen Verzicht auf eine textliche Festsetzung des Verkaufsflä-
chenverhältnisses zwischen großflächigen und kleinflächigen Einzelhandelsbetrieben im Übri-
gen nicht in Frage gestellt. … 
Insgesamt gelangen Dr. Lademann & Partner somit zu der Einschätzung, dass sich ein Anstieg 
des auf großflächige Einzelhandelsbetriebe entfallenden Verkaufsflächenanteils in den „Höfen 
am Brühl“ (der aufgrund baulicher Restriktionen und eines nicht nur auf Großflächen fokus-
sierten Vermietungskonzepts ohnehin lediglich überschaubar ausfallen könnte) nicht dazu füh-
ren würde, dass die tradierte 1A-Lage der Leipziger Innenstadt im Be-reich Markt/Petersstraße 
erhebliche Frequenzverluste hinnehmen müsste und in ihrer weiteren Entwicklung gehemmt 
werden würde.  
Die ersatzlose Streichung der bisherigen textlichen Festsetzung eines V erkaufsflächenver-
hältnisses zwischen großflächigen und kleinflächigen Einzelhandelsbetrieben ist aus der 
Sicht von Dr. Lademann & Partner unter den heutigen Rahmenbedingungen im Einzelhan-
del gutachterlich vertretbar (und im Sinne der mit der B-Plan-Änderung bezweckten Flexibi-
lisierung des Handlungsspielraums des Betreibers der „Höfe am Brühl“ auch notwendig) 
und zudem innenstadtverträglich darstellbar.  
Die Umsatzumverteilungsquoten des V orhabens, die in der Auswirkungsanalyse ermittelt und 
bewertet worden sind, würden auch dann nicht höher ausfallen, wenn sich größere Teile der 
Verkaufsfläche auf großflächige Einzelhandelsbetriebe konzentrieren würden. Die textliche 
Festsetzung eines Verkaufsflächenverhältnisses halten Dr. Lademann & Partner auch unter die-
sem Gesichtspunkt für verzichtbar.“ 
Die Sortimentsregelungen der TF 1.13 zu den einzelnen Warengruppen und deren maximalen Ober-
grenzen sollen bedarfsgerecht erhöht werden. Verkaufsflächenzuwächse sollen vor allen Dingen die 
Sortimente „Bekleidung, Schuhe“, „Hausrat, Einrichtung, Möbel “, „Elektrowaren“ sowie „Bücher, 
Papier/Bürobedarf/Schreibwaren (PBS), Spielwaren“ erhalten. Die bisher in den textlichen Festset-
zungen verankerte Flexibilisierungsklausel, die eine Überschreitung der  festgesetzten Sortiments-
obergrenzen um jeweils 10 % ermöglichte, kann angesichts dieser nunmehr großzügigen Lösung ent-
fallen. 
Die benannten Änderungen beschränken sich allein auf die Anpassung von textlichen Festsetzungen. 
Die neuen Festsetzungen sollen n ach Abschluss des B -Planverfahrens an die Stelle der bisher ein-
schlägigen Regelungen treten. Eine Änderung der Planzeichnung ist dazu nicht erforderlich. Bei der 
vorliegenden Änderungssatzung handelt sich somit um einen sogenannten Textbebauungsplan. 
  
45 von 61 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung  
[Klick zum Inhaltsverzeichnis] Seite 30 
07.11.2024 
13.2 Inhalt der Planänderung 
Im Einzelnen sollen folgende Verkaufsflächenerweiterungen zugelassen werden: 
Text der Festsetzung 
Branche/Sortiment Bisher  
zulässige 
VKF* 
Zukünftig  
zulässige VKF 
Zuwachs an 
VKF gemäß 
Gutachten 
DLP20 
Nahrungs- und Genussmittel 6.820 6.820 0 
Gesundheit und Körperpflege 1.870 3.000 1.130 
Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 110 1.100 990 
Bücher, Papier / Bürobedarf / Schreibwa-
ren (PBS), Spielwaren 
1.540 3.000 1.460 
Bekleidung, Schuhe 14.740 20.000 5.260 
Elektrowaren 3.520 5.400 1.880 
Hausrat, Einrichtung, Möbel 2.200 4.600 2.400 
Optik, Hörgeräte-Akustik, Uhren, 
Schmuck 
770 900 130 
Summation der Einzelposten 31.570 44.820 13.250 
DECKELUNG AUF INSGESAMT 27.500 31.000 3.500 
* Nach dem B-Plan Nr. 45.5, 1. Änderung – dürfen die festgesetzten Sorti-
mentsobergrenzen bei Einhaltung der zulässigen Gesamtverkaufsfläche je-
weils um 10 %  je Sortimentsgruppe überschritten werden. 
 
HINWEIS: Die künftig geltenden Sortimentsobergrenzen können (wie bisher) nicht gleich-
zeitig vollständig ausgeschöpft werden, da die Gesamtverkaufsfläche des Einkaufszentrums 
auf 31.000 m² begrenzt ist. 
 
Die aus dieser Zielstellung abgeleiteten textlichen Festsetzungen lauten: 
 
§ 1  Die textlichen Festsetzungen TF 1.11 Zulässige Gesamtverkaufsfläche und TF 1.13 
Sortimentsregelung werden aufgehoben und durch folgende Bestimmungen ersetzt: 
 
 TF 1.11 (neu) Zulässige Gesamtverkaufsfläche 
Die Gesamtverkaufsfläche im Einkaufszentrum darf für den Einzelhandel 31.000 m² nicht über-
schreiten. 
 (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V . m. § 11 Abs. 2 BauNVO) 
 
   
                                                
20 Dr. Lademann & Partner (2023): Das Einkaufszentrum „Höfe am Brühl“ in Leipzig – 
Verträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen der Flexibilisierung der Sortimentsobergrenzen. 
Hamburg/Dresden, Stand: 25.10.2023, Tabelle 15. 
46 von 61 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung  
[Klick zum Inhaltsverzeichnis] Seite 31 
07.11.2024 
TF 1.13 (neu) Sortimentsregelung 
(1) Für die im Einkaufszentrum zulässigen Einzelhandelsbetriebe wird mit Geltung für alle Ge-
schosse nachfolgende Verkaufsflächenbegrenzung festgesetzt; die textliche Festsetzung Nr. 
1.11 (Zulässige Gesamtverkaufsfläche) bleibt unberührt. 
Branche/Sortiment Zulässige Verkaufsfläche in m² 
Nahrungs- und Genussmittel 6.820 
Gesundheit und Körperpflege 3.000 
Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 1.100 
Bücher, Papier/Bürobedarf/Schreibwaren 
(PBS), Spielwaren 
3.000 
Bekleidung, Schuhe 20.000 
Elektrowaren 5.400 
Hausrat, Einrichtung, Möbel 4.600 
Optik, Hörgeräte-Akustik, Uhren, Schmuck 900 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V . m. § 11 Abs. 2 BauNVO) 
 
Begründung: 
Als Baugebiet wurde im Bebauungsplan Nr. 45.5 ein S ondergebiet festgesetzt. Die Festsetzung der 
maximal zulässigen Verkaufsflächen ist zur Bestimmung der Einzelheiten der zulässigen Art der Nut-
zung erforderlich. Die schließlich gewählten Mengen wurden mit dem Betreiber des Einkaufszent-
rums abgestimmt und einvernehmlich bestimmt. 
Die gewünschte Aktivierung der im Gebäudekomplex brachliegenden Flächenpotenziale ist nach den 
gelten Festsetzungen des Bebauungsplans zur Verkaufsflächenobergrenze und den darin zulässigen 
Verkaufsflächen für die einzelnen Warensor timente derzeit nicht genehmigungsfähig. Aus diesem 
Grund ergibt sich der Anpassungsbedarf für die geltenden B -Planregelungen. Der Plangeber sorgte 
für eine gutachterliche Begleitung des V orhabens (siehe unten Kapitel 11.).  
Eine Steuerung der Anteile der klein- und großflächigen Betriebe durch Festsetzung im Bebau-
ungsplan ist nach der Entwicklung einer verträglichen Mischung im Bestand nicht mehr erforderlich. 
Dies wurde auch durch die oben zitierte ergänzende Stellungnahme des Gutachters Lademann & 
Partner vom 10.01.2024 ausdrücklich bestätigt. Es besteht kein städtebauliches Erfordernis für eine 
solche V orgabe, sodass der Plangeber der sogenannten planerischen Zurückhaltung folgt. Zudem ist 
die mit dem Entfall der Anteilregelung erzielte Flexibilität ist für die Funktionstüchtigkeit des Centers 
notwendig. 
Auch die bisher in den textlichen Festsetzungen verankerte Flexibilisierungsklausel, die eine Über-
schreitung der festgesetzten Sortimentsobergrenzen um jeweils 10 % ermöglichte, kann angesichts 
der nunmehr großzügigen Zuweisung insgesamt ausreichend ausreichender Flächen an alle im Ein-
kaufszentrum vertretenen Sortimente entfallen. Der Betreiber des Einkaufszentrums hat dem zuge-
stimmt. 
  
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung  
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14. Auswirkungen der Planänderung 
14.1 Auswirkungen auf die Stadtentwicklung und die Stadtökonomie 
Folgende wesentliche Auswirkungen der Planung auf die Stadtentwicklung sind zu erwarten: 
Mit der Umsetzung der Planung erhöht sich die Verkaufsfläche in dem bereits bestehenden Gebäu-
dekomplex des Einkaufszentrums um bis zu 3.500 m². Dies trägt dazu bei, die Funktion der Stadt 
Leipzig als Oberzentrum zu stärken, indem das Verkaufsflächenangebot des Leipziger Innenstadt-
zentrums qualifiziert wird. Das Einkaufszentrum ist nachweislich wichtiger Bestandteil des Innen-
stadtangebots; es bestehen positive Synergieeffekte zwischen dem Einkaufszentrum und den übri-
gen Haupteinkaufslagen. Durch die Erhöhung der Verkaufsfläche im Einkaufszentrum sind weder 
nachteilige städtebauliche Auswirkungen innerhalb des Innenstadtzentrums noch schädliche Aus-
wirkungen auf die übrigen zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Leipzig und die wohnortnahe 
Grundversorgung der Bevölkerung zu erwarten. Dies wurde durch eine Verträglichkeitsanalyse21 
gutachterlich nachgewiesen. 
Die Aufgabenstellung der Verträglichkeitsanalyse bestand insbesondere in der Ermittlung und Be-
wertung der städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen der Verkaufsflächenerhö-
hung und der Anpassung der Sortimentsobergrenzen im Gebäudebestand auf den Einzelhandel im 
Untersuchungsraum im Hinblick auf zentrale Versorgungsbereiche und die verbrauchernahe Versor-
gung. Im Kern ging es dabei um die Frage, ob die mit der angestrebten Flexibilisierung der Sorti-
mentsobergrenzen verbundene Erweiterung der Verkaufsflächen in den verschiedenen Sortimenten 
zu Beeinträchtigungen der städtischen Zentren in Leipzig sowie im Leipziger Umland führen 
könnte. Diese Fragen konnten eindeutig verneint werden. 
Neben der Prüfung der absatzwirtschaftlichen Effekte und den daraus resultierenden städtebauli-
chen Auswirkungen waren die verkehrlichen Auswirkungen der Verkaufsflächenerhöhung und 
–flexibilisierung zu prüfen. Mit der gutachterlichen Prüfung wurde das Büro IVV aus Aachen be-
auftragt, welches bereits die Verkehrsuntersuchungen 2008/2009 zum rechtsverbindlichen B-Plan 
durchgeführt hat. Grundlage der aktuellen verkehrlichen Betrachtung bildeten die in den Gutachten 
2008 und 2009 prognostizierten Verkehrsmengen des Einkaufszentrums, für die eine leistungsfähige 
Abwicklung belegt werden konnte, und die aktuelle Frequentierung (2022/2023) des Parkhauses so-
wie die Anlieferungsdaten. Aus der tatsächlichen Belastung des Parkhauses durch Kunden- und Be-
schäftigtenverkehre wurden verschiedene Belastungssituationen abgeleitet und in einem Analogie-
schluss degressiv auf die neue Gesamtverkaufsflache hochgerechnet. Für den Anlieferverkehr er-
folgte eine lineare Hochrechnung der erhobenen Verkehrsmengen. Weiterhin berücksichtigt wurde 
die Belastungssituation im angrenzenden Straßennetz.  
Ein Vergleich der gegenwärtigen und der zu erwartenden Frequentierung mit den Prognosen aus 
2008/2009 zeigt, dass die damals sehr optimistischen Prognosen weiterhin über dem tatsächlichen 
und dem zu erwartenden Verkehrsaufkommen einschließlich der geplanten Verkaufsflächenerweite-
rung liegen. Mit insgesamt 87 Anlieferungen/Tag liegt das zukünftige Anlieferverkehrsaufkommen 
ebenfalls unter den Annahmen der Gutachten zum rechtsverbindlichen B-Plan 45.5 in der Fassung 
der 1. Änderung (100 Anlieferungen/Tag).  
Damit kann davon ausgegangen werden, dass eine leistungsfähige Abwicklung der Verkehrsmengen 
auch nach Umsetzung der 2. Änderung des Bebauungsplans gegeben ist. Die Erschließung ist auch 
nach der Erweiterung der Verkaufsflächen gesichert.22 
                                                
21 Dr. Lademann & Partner (2023): Das Einkaufszentrum „Höfe am Brühl“ in Leipzig – 
Verträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen der Flexibilisierung der Sortimentsobergrenzen, 
Hamburg/Dresden, 25.10.2023. 
22 Vgl. Ingenieurgruppe IVV GmbH & Co. KG (2023): Stellungnahme. Erweiterung Höfe am Brühl in Leipzig.  
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Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung  
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Da kein Verkehrsaufkommen über das im Gutachten zum rechtsverbindlichen B-Plan prognosti-
zierte Maß hinaus zu erwarten ist, sind keine neuen Immissionsprognosen zu den Themen Lärm und 
Luftschadstoffe erforderlich.  
Die Flexibilisierung der Verkaufsflächenbeschränkungen sollen den stabilen Fortbestand des Ein-
kaufszentrums sichern und dadurch auch einen Beitrag zur Stadtökonomie und Wirtschaftsförde-
rung leisten. Die geplanten Änderungen erlauben die Aktivierung ungenutzter Geschossflächen im 
Gebäude. Daneben lassen die Festsetzungen des Bebauungsplans weitere Nutzungen zu den The-
men Erlebnisorientierung und Bildung sowie eine Erweiterung der Freizeit- und Aufenthaltsange-
bote zu, die stadtökonomisch positive Effekte erzielen können. So sind im Einkaufszentrum Frei-
zeitnutzungen wie etwa ein neues Fitnessstudio, neue Store-Konzepte oder auch das geförderte und 
von der Wirtschaftsförderung unterstützte Projekt „Wieder schön“ der Stadtreinigung zum Thema 
Kreislaufwirtschaft möglich. Hierbei handelt es sich um einen Laden, in dem Produkte wie Second-
hand-Bekleidung und aufgearbeitete Alltagsgegenstände und Möbel verkauft werden. Damit können 
Bildung und Austausch zum Thema Kreislaufwirtschaft Eingang in das Einkaufszentrum finden. 
14.2 Auswirkungen auf die Erschließung 
Verkehrsflächen sind von der Änderung der textlichen Festsetzungen TF 1.11 und TF 1.13 des Be-
bauungsplans nicht betroffen. Die Erschließung ist auch nach der Erweiterung der Verkaufsflächen 
gesichert. 
14.3 Auswirkungen auf die Umwelt 
Die nachstehende tabellarische Übersicht fast die Bestandsaufnahme und Bewertung zu den Aspek-
ten des Umweltschutzes zusammen. Aus den vorstehenden Ausführungen zu den verkehrlichen 
Auswirkungen hat sich bereits ergeben, dass die Erhöhung der Verkaufsflächen im Einkaufszentrum 
um 3.500 m² nicht zu einer erheblichen Steigerung des Verkehrsaufkommens führen wird. 
 
Schutzgut Kurze Beschreibung des Zustands und der zu 
erwartenden Auswirkungen 
Kurze Bewertung 
Mensch und 
Bevölke-
rung 
Das bereits bestehende Einkaufszentrum dient 
überwiegend der Versorgung der Bevölkerung 
mit Waren des Einzelhandels. Mit Umsetzung 
der Planung erhöht sich der Verkaufsflächenbe-
stand im Gebäudekomplex um maximal 3.500 
m². Zu diesem Zwecke werden nur bereits beste-
hende Geschossflächen umgenutzt. 
Mit der Qualifizierung und der ge-
ringfügigen Erweiterung des Ver-
kaufsflächenangebots innerhalb 
der Gebäudekubatur wird die 
Funktion des Oberzentrums weiter-
gestärkt. Schädliche Auswirkungen 
innerhalb der Innenstadt und auf 
die benachbarten zentralen Versor-
gungsbereiche sind nicht zu erwar-
ten. Auch die Verkehrsbelastung 
durch Kundenverkehr wird sich al-
lenfalls nur unerheblich erhöhen. 
Tiere,  
Pflanzen, 
biologische 
Vielfalt 
Das Plangebiet ist durch das bestehende Ein-
kaufszentrum mit zwei Gebäudeflügeln voll-
ständig anthropogen überformt. Die geplante 
Umnutzung der Geschossflächen betrifft nur 
Flächen im Gebäudebestand; hier sind keine 
wertvollen Pflanzen- oder Tierbestände anzu-
treffen.  
Keine Beeinträchtigung. 
49 von 61 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung  
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Schutzgut Kurze Beschreibung des Zustands und der zu 
erwartenden Auswirkungen 
Kurze Bewertung 
Boden Der Boden im Änderungsbereich ist durch den 
bestehenden Komplex des Einkaufszentrums 
vollständig versiegelt. Mit Umsetzung der Pla-
nung werden keine zusätzlichen Geschossflä-
chen außerhalb und innerhalb der Gebäude ge-
schaffen. Somit erfolgt keine Zunahme der Ver-
siegelung. 
Keine Beeinträchtigung. 
Wasser, 
Ober- 
flächen- 
gewässer, 
Grund- 
wasser 
Im Plangebiet sind keine Oberflächengewässer 
vorhanden. 
Das Grundwasser wird nicht berührt, da das 
V orhaben keine bauliche Erweiterung der Ge-
schosse in den Untergrund zum Gegenstand hat. 
Keine Beeinträchtigung. 
Luft Durch das hohe Verkehrsaufkommen im Umfeld 
des Einkaufszentrums war und ist das Plange-
biet im Bestand erheblich mit Luftschadstoffen 
belastet. Im Rahmen der Aufstellung des zu än-
dernden B-Plans wurden die Auswirkungen des 
Besucher- und Lieferverkehrs des Centers auf 
die Luftqualität untersucht. Dabei ergab sich, 
dass sich mit der maximal zulässigen Zahl von 
820 Stellplätzen und der daraus abzuleitenden 
zusätzlichen Verkehrsbewegungen die Luftbe-
lastungen nicht wesentlich erhöhen werden. 
Mit der nun beabsichtigten Umnutzung von Flä-
chen im Gebäudebestand wird kein signifikantes 
zusätzliches Verkehrsaufkommen erzeugt, wel-
ches Einfluss auf die örtliche Luftqualität haben 
kann. Die Anzahl der Stellplätze bleibt unverän-
dert; die centereigene Statistik zur Auslastung 
des Parkhauses belegt zudem, dass die tatsächli-
chen Zufahrten zum Objekt deutlich unter den 
damaligen Prognosewerten liegen. Auch die 
prognostizierten Verkehrsmengen infolge der 
Planumsetzung liegen unterhalb der Prognosen 
zum rechtsverbindlichen B-Plan. 
Die lokale Luftqualität wird durch 
das Umnutzungs-V orhaben  aller 
V oraussicht nach nicht beeinträch-
tigt, da die prognostizierten Ver-
kehrsmengen infolge der Planums-
etzung unterhalb der Prognosen 
zum rechtsverbindlichen B-Plan 
liegen. 
Klima Das Plangebiet befindet sich in der dicht bebau-
ten Leipziger Innenstadt. Als Folge der hohen 
baulichen Dichte im Änderungsbereich selbst 
und in seinem Umfeld sind das Gebiet und seine 
Umgebung als ein intensiver städtischer Über-
wärmungsbereich (Innenstadtklima) anzusehen. 
Bereits die Errichtung des Einkaufszentrums 
Mit Umsetzung der Planung ist mit 
keiner Veränderung der klimati-
schen Situation zu rechnen. Daher 
ist keine Beeinträchtigung des 
Schutzgutes Klima zu erwarten. 
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung  
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Schutzgut Kurze Beschreibung des Zustands und der zu 
erwartenden Auswirkungen 
Kurze Bewertung 
sollte sich nur auf das lokale Kleinklima der di-
rekten Umgebung auswirken können; allein das 
Klein-Klima würde durch die Abluft aus der 
Klimatisierung beeinflusst. Die Beeinflussung 
spiele im Rahmen der innerstädtischen Klima-
Prozesse jedoch keine nennenswerte eigenstän-
dige Rolle; so die damaligen Prognosen.  
Da die geplante Umnutzung von bereits klimati-
sierten Geschossflächen im Gebäudekomplex 
keine nennenswerten Änderungen für die Belüf-
tungssituation im Gebäude bedeutet, sind keine 
relevanten Auswirkungen auf die klimatischen 
Verhältnisse im Außenraum anzunehmen. 
Landschaft, 
Land-
schaftsbild, 
Erholungs-
wert 
Das V orhaben, in dem bereits bestehenden Ge-
bäudekomplex vorhandene Geschossflächen zu 
Einzelhandelszwecken umzunutzen, übt keinen 
Einfluss auf das äußere Erscheinungsbild des 
Centers.  
Durch die beabsichtigen vertraglichen Regelun-
gen zur Öffnung von Läden des Einkaufszent-
rums hin zum öffentlichen Straßenraum sowie 
über Maßnahmen zur stadtgestalterischen Erhö-
hung der Aufenthaltsqualität des Brühl wird ein 
Beitrag für das Erscheinungsbild des öffentli-
chen Raums geleistet. 
Das Plangebiet ist für den Land-
schafsschutz, das Landschaftsbild 
und die Erholung nicht relevant. 
Die Aufwertung des öffentlichen 
Raums hat positive Effekte für das 
Stadtbild. 
Weitere As-
pekte zum 
Schutz des 
Menschen 
und seiner 
Gesundheit 
Der Standort des Einkaufszentrums und dessen 
Umgebung sind durch eine starke Lärmbelas-
tung infolge des hohen Verkehrsaufkommens – 
insbesondere auf dem Tröndlinring – geprägt. 
Durch die im zu ändernden B-Plan getroffenen 
und bereits umgesetzten Festsetzungen zum 
Schallschutz sowie zur Vermeidung von Luft-
schadstoff-Belastungen und störenden Lichtein-
wirkungen wird gewährleistet, dass die in dem 
und in der Nähe des Einkaufszentrums woh-
nende und arbeitende Bevölkerung nicht durch 
Lärmbelastungen, Luftschadstoffe und Lichte-
missionen beeinträchtigt wird.  
Die geplante Umnutzung von Geschossflächen 
im Gebäudekomplex hat keinen Einfluss auf die 
Immissionssituation, da keine relevanten Neu-
verkehre generiert werden. Ziel ist es im We-
sentlichen, die Verweildauer im Center zu erhö-
hen. Zudem belegen die Statistiken des Cen-
Die gebäudeinternen Flächenum-
nutzungen führen nicht zu einer re-
levanten Veränderung der Emissio-
nen, die von dem Betrieb des be-
reits bestehenden Einkaufszent-
rums ausgehen. 
 
Verkehrsorganisatorische Maßnah-
men zur Verbesserung der Situa-
tion für Rad- und Fußgänger im 
Bereich der Ein- und Ausfahrt zum 
Parkhaus können außerhalb des B-
Planverfahrens erfolgen, um die 
Verkehrssicherheit zu erhöhen und 
so Beeinträchtigungen entgegenzu-
wirken. 
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Begründung zum Bebauungsplan 
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Schutzgut Kurze Beschreibung des Zustands und der zu 
erwartenden Auswirkungen 
Kurze Bewertung 
termanagements, dass die tatsächliche Auslas-
tung des Parkhauses unter den damals als ver-
träglich bewerteten und höher eingestuften 
Prognosewerten liegt. Das gilt auch für die 
prognostizierten verkehrsmengen nach Pla-
numsetzung. 
Verkehrsorganisatorische Maßnahmen im Be-
reich der Ein- und Ausfahrt zum Parkhaus sind 
kein Gegenstand der verbindlichen Bauleitpla-
nung. Diese können bei Bedarf im Planvollzug 
geregelt werden.  
Kulturgüter 
und  
sonstige 
Sachgüter 
Das Plangebiet liegt in der historischen Altstadt 
von Leipzig, die als Denkmalbereich (§ 21 
SächsDSchG) und Grabungsschutzgebiet (§ 22 
SächsDSchG) ausgewiesen ist. Das Plangebiet 
befindet sich zudem im Bereich des mittelalter-
lichen Stadtkerns, der als Kulturdenkmal im 
Sinne des § 2 SächsDSchG zu betrachten ist. 
Die Umnutzung gebäudeinterner Geschossflä-
chen hat keinen Einfluss auf die Belange des 
Denkmalschutzes. 
Eine Beeinträchtigung denkmal-
pflegerischer Belange ist gänzlich 
auszuschließen. 
Wechsel-
wirkungen 
Relevante Wechselwirkungen sind derzeit nicht 
erkennbar. 
Keine Beeinträchtigungen zu er-
warten. 
 
Weitere Informationen sind dem Umweltbericht (Kap. 7) zu entnehmen. 
 
 
Dr.-Ing. Brigitta Ziegenbein 
Amtsleiterin 
 
Anhang 
52 von 61 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung 
[Klick zum Inhaltsverzeichnis] Anhang I: Zusammenfassende Erklärung, Seite 1 
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Anhang I: Zusammenfassende Erklärung [gemäß § 10a Abs. 1 BauGB] 
Diese Zusammenfassende Erklärung gibt Antworten auf folgende Fragen: 
1. Auf welche Art und Weise wurden die Umweltbelange in dem Bebauungsplan berücksichtigt? 
2. Auf welche Art und Weise wurden die Ergebnisse der Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der 
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange im Bebauungsplan berücksichtigt? 
3. Aus welchen Gründen wurde der Plan nach Abwägung mit den geprüften, in Betracht kommen-
den anderweitigen Planungsmöglichkeiten gewählt? 
 
Die Umweltbelange wurden in diesem Bebauungsplan wie folgt berücksichtigt: 
 Im Rahmen des Verfahrens (einschließlich der Umweltprüfung) wurden die Umweltbelange 
ermittelt. Dazu wurden auch die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie 
die Öffentlichkeit (einschließlich der Natur- und Umweltschutzverbände) zweifach beteiligt. 
Die gewonnenen Erkenntnisse wurden für die Planung und ihre Begründung (samt Umwelt-
bericht) sowie für die Abwägung zugrunde gelegt.  
 Die vorliegende Planung dient grundsätzlich einer Maßnahme der Innenentwicklung. Bis-
lang unausgeschöpfte Flächenpotenziale im Inneren des Einkaufszentrums „Höfe am Brühl“ 
sollen genutzt und die stadtstrukturelle Integration des Einkaufszentrums in den innerstädti-
schen Funktionsraum gefördert werden. Inhalt der vorliegenden Änderung sind daher ledig-
lich Festsetzungen zur Größe der Verkaufsflächen und der Sortimentsanteile. Das Maß der 
baulichen Nutzung oder aber die überbaubare Grundstücksfläche werden dafür nicht erhöht. 
 Aus der Umweltprüfung ergab sich demnach, dass von der vorliegenden Planänderung keine 
auf die folgenden Schutzgüter bezogenen Ziele von der Planung berührt sein können: Flä-
che, Boden und Grundwasser, Oberflächenwasser, Natur- und Artenschutz, die Landschafts-
pflege und die Grünordnung sowie Kulturgüter und sonstige Sachgüter. 
 Zur Prüfung der Prüfung der Betroffenheit der Schutzgüter „Luft“ und „Klima“ sowie 
„Menschen und Gesundheit“ wurde ein Verkehrsgutachten eingeholt. Dieses kam zu dem 
Ergebnis, dass die von der Änderung des Bebauungsplans potentiell verursachten Änderun-
gen im Kunden- und Lieferungsverkehr noch innerhalb jener Margen liegen, die der gut-
achterlichen Prognose der Auswirkungen von vornherein zugrunde gelegt wurden23. Die 
möglichen Folgen des Änderungsbebauungsplans sind also bereits in die Abwägung einbe-
zogen worden.  
 Erhebliche Umweltauswirkungen, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären, sind ge-
mäß den obigen Ausführungen von der Planänderung nicht zu erwarten.  
 Sollte es bei der Durchführung dieses Bebauungsplanes Hinweise auf unvorhergesehene 
nachteilige Umweltauswirkungen geben, dann werden erforderlichenfalls geeignete Maß-
nahmen zu Abhilfe ergriffen werden. 
Näheres siehe im Umweltbericht (Kap. 7 der Begründung zum Bebauungsplan).  
 
Die relevanten Ergebnisse der Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen 
Träger öffentlicher Belange wurden wie folgt berücksichtigt: 
 Die während der frühzeitigen Beteiligungen zum V orentwurf des B-Planes eingegangenen 
Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit und von den Behörden sowie Trägern öffentlicher 
                                                
23 Ingenieurgruppe IVV GmbH & Co. KG (2023): Stellungnahme. Erweiterung Höfe am Brühl in Leipzig.  
53 von 61 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung 
[Klick zum Inhaltsverzeichnis] Anhang I: Zusammenfassende Erklärung, Seite 2 
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Belange gewonnenen Erkenntnisse wurden ausgewertet und für die Entwurfsplanung und 
die Umweltprüfung sowie die Begründung zum B-Plan-Entwurf mit zugrunde gelegt. 
 Die während der förmlichen Beteiligungen zum Entwurf des B-Planes und seiner Begrün-
dung sowie der weiteren ausgelegten Unterlagen eingegangenen Stellungnahmen wurden 
ausgewertet. Es wurden weder Einwände noch neue Erkenntnisse vorgetragen. Demnach 
ergab sich kein inhaltlicher Anpassungsbedarf an den Festsetzungen. Die Begründung wurde 
allein dem Verfahrensstand entsprechend fortgeschrieben. 
 Soweit zweckmäßig, wurden die Inhalte der Stellungnahmen und die dazu jeweils vorgese-
hene Umgangsweise dem Stadtrat in Form eines Abwägungsvorschlages zur abschließenden 
Abwägungsentscheidung vorgelegt. Näheres siehe nachfolgend sowie Anhang II: „Ergeb-
nisse der Beteiligungen / Abwägungsvorschlag“. Grundsätzlich ergaben sich aus den Beteili-
gungen keine der Planung entgegenstehenden Hinweise. 
 
Die Wahl des Bebauungsplanes bzw. seiner Inhalte erfolgte nach Abwägung mit den geprüften, in 
Betracht kommenden anderweitigen Planungsmöglichkeiten aus folgenden Gründen: 
 Anderweitige Planungsmöglichkeiten als die Erhöhung der zulässigen Verkaufsflächen sind 
nicht in Betracht gekommen, um die ungenutzten Flächenpotenziale im Gebäudekomplex zu 
aktivieren. Ohne die Aufstellung des Änderungsbebauungsplans dürften im Einkaufszent-
rum über die bisher festgesetzten 27.500 m² Verkaufsfläche hinaus keine weiteren Verkaufs-
flächen eröffnet werden. Damit würden kaufmännische und stadtentwicklungsbezogene 
Chancen ungenutzt bleiben. Das wäre städtebaulich nicht nachhaltig. 
 Im Rahmen der Umweltprüfung ergab sich, dass erhebliche Umweltauswirkungen, die in 
der Abwägung zu berücksichtigen wären, von der Planänderung nicht zu erwarten sind. 
 Die eingeholte Auswirkungsanalyse24 und die fachgutachterliche Stellungnahme25 belegen, 
dass das V orhaben der Verkaufsflächenerhöhung und -flexibilisierung weder die Funktions-
fähigkeit von zentralen Versorgungsbereichen gefährdet noch die verbrauchernahe Versor-
gung beeinträchtigt. Die an der Planaufstellung beteiligten Nachbargemeinden und Mittel-
zentren trugen keine Einwände gegen die Planänderung vor. 
 Die B-Planänderung steht zudem mit den zu beachtenden Zielen der vollständig im Ein-
klang. Auch mit den Leitzielen und Steuerungsgrundsätzen des STEP Zentren ist die Pla-
nung vollständig kompatibel, da sich der Planstandort in der Innenstadt befindet und die Pla-
nung zur Weiterentwicklung der Innenstadt sowie zur Stärkung der oberzentralen Versor-
gungsfunktion beitragen wird. 
 Aus den vorgenannten Sachverhalten ergibt sich, dass die Planungsziele nur mit den gewähl-
ten Festsetzungen zur zulässigen Gesamtverkaufsfläche und den darin zulässigen Sorti-
mentsanteilen erreicht werden können. Zugleich wird deutlich, dass es keiner einschränken-
den Regelungen bedarf, um erheblichen Umweltauswirkungen oder Bedenken der Nachbar-
gemeinden zu begegnen. 
 Im Ergebnis liegen keine Anhaltspunkte dafür, dass dem B-Plan Umweltbelange oder sons-
tige Belange entgegenstehen, die den Planungsinhalten nach einer sachgerechten Abwägung 
entgegenstünden. 
                                                
24 Dr. Lademann & Partner (2023): Das Einkaufszentrum „Höfe am Brühl“ in Leipzig – 
Verträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen der Flexibilisierung der Sortimentsobergrenzen, 
Hamburg/Dresden, 25.10.2023. 
25 Dr. Lademann & Partner (2024): Gutachterliche Stellungnahme Höfe am Brühl Leipzig,  
Hamburg/Dresden, 11.01.2024. 
54 von 61 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung 
[Klick zum Inhaltsverzeichnis] Anhang VI: Zusammenfassende Erklärung, Seite 1 
07.11.2024 
Anhang II: Ergebnisse der Beteiligungen / Abwägungsvorschlag 
Siehe separates Dokument. 
55 von 61 in Zusammenstellung
 
 
 Seite 1 von 4 
Städtebaulicher Vertrag 
zur Begrünung und Öffnung der „Höfe am Brühl“  
 
zwischen 
1. der Höfe am Brühl GmbH, 
Klaus-Bungert-Straße 1, 40468 Düsseldorf, 
eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Düsseldorf unter Handelsregister-Nummer HRB 
75807, 
vertreten durch [•], 
– nachfolgend HÖB GmbH genannt – 
und 
2. der Stadt Leipzig, 
Martin-Luther-Ring 4-6, 04109 Leipzig, 
vertreten durch den Oberbürgermeister Burkhard Jung, 
dieser vertreten durch Thomas Dienberg,                                                                                                                       
Bürgermeister und Beigeordneter für Stadtentwicklung und Bau 
– nachfolgend die Stadt genannt – 
– HÖB GmbH und die Stadt nachfolgend zusammen die „Parteien“ – 
 
  
56 von 61 in Zusammenstellung
 Seite 2 von 4 
PRÄAMBEL 
Die HÖB GmbH ist Eigentümerin des Einkaufszentrums „Höfe am Brühl“ am nördlichen Eingang der Leipziger 
Innenstadt. Die Höfe am Brühl  haben eine wichtige Funktion im Einzelhandelsgefüge der Stadt Leipzig und 
tragen maßgeblich zur Angebotsvielfalt im A-Zentrum City und zur Zentralität der Stadt Leipzig bei. 
Die Parteien eint das gemeinsame Bestreben , die Attraktivität des A-Zentrums City und der Höfe am Brühl 
nachhaltig zu sichern und weiter  zu steigern. Dies soll durch eine Flexibilisierung der planungsrechtlichen 
Beschränkungen des Einzelhandelsangebots in den Höfen am Brühl und eine Verbesserung der  Einbettung 
der Höfe am Brühl in ihr städtebauliches Umfeld erreicht werden. 
Die Parteien erkennen an, dass sich die Höfe am Brühl städtebaulich bereits sehr positiv auf die Entwicklung 
ihres Umfeldes ausgewirkt haben. Der Bereich Richard -Wagner-Platz und die auf diesen zulaufende Hain-
straße haben wieder ihre historische Bedeutung als wichtige Fußgängerzone im Gesamtkontext der Innen-
stadt erreicht. Die Höfe am Brühl sind ein Urbanitätstreiber in der Leipziger Innenstadt.  
Die Parteien sind der gemeinsamen Überzeugung, dass mit einer maßvollen und städtebaulich verträglichen 
Erhöhung der zulässigen Verkaufsfläche in den Höfen am Brühl  und der Zulassung eines höheren Anteils 
großflächiger Einzelhandelsbetriebe eine Steigerung der Attraktivität sowohl der Höfe am Brühl als auch der 
umgebenden Straßen der Innenstadt erreicht werden kann.  
Die Parteien verfolgen das gemeinsame Ziel, die Höfe am Brühl noch stärker mit der übrigen Innenstadt zu 
verzahnen, damit die Ausstrahlung ihrer Attraktivität und die generierte Passantenfrequenz in noch höherem 
Maße der übrigen Innenstadt zugutekomm en. Diese Verzahnung soll durch eine Begrünung des Außenbe-
reichs am Brühl und eine weitere Öffnung der dort gelegenen Ein- und Ausgänge der Höfe am Brühl erreicht 
werden.  
Die Parteien sind sich dabei bewusst, dass eine Erhöhung der Anzahl der Zu- und Ausgänge von Ladeneinhei-
ten sich nachteilig auf die Nutzung und Vermietbarkeit von Ladenflächen insbesondere zu Einzelhandelszwe-
cken auswirken kann, da das Risiko von Ladendiebstahl und der Personalbedarf steigen.  Vor d iesem 
Hintergrund streben sie eine ausgewogene und hinreichend flexible Lösung an. 
Der „Städtebauliche Vertrag im Zusammenhang mit der beabsichtigten Umsetzung des Bebauungsplans Nr. 
45.5 ‚Höfe am Brühl‘ der Stadt Leipzig“ vom 24./26.02.2009 gilt insbesondere im Abschnitt F (§ 11, Anbindung 
des Vorhabens im Bereich Richard -Wagner-Straße und § 12, Nutzung der Plauenschen Straße) uneinge-
schränkt fort. 
Dies vorausgeschickt vereinbaren die Parteien Folgendes: 
  
57 von 61 in Zusammenstellung
 Seite 3 von 4 
Begrünung des Brühl 
1. Die HÖB GmbH verpflichtet sich insgesamt zehn Bäume, inklusive Kübeln und Sitzbänken, an den in An-
lage 1 festgelegten Standorten im öffentlichen Straßenraum aufzustellen und für die Dauer von zehn 
Jahren dauerhaft zu unterhalten. Der Verpflichtungszeitraum gilt ab nachgewiesener Aufstellung aller 
zehn Bäume. Abgänge und Verluste sind während dieser Dauer binnen sechs Monaten zu ersetzen.  
2. Die Kosten für Aufstellung, Erhalt und ggf. Ersatz der Bäume, Kübel und Bänke trägt die HÖB GmbH. 
3. Die Wahl der zu pflanzenden Bäume und die Gestaltung der Kübel und Bänke richtet sich nach dem Er-
gebnis einer diesbezüglichen Öffentlichkeitsbefragung, die HÖB GmbH im Frühjahr 2024 auf eigene 
Kosten durchgeführt hat. 
4.  Die Aufstellung der Pflanzkübel nebst Sitzbänken ist gemäß § 5 (1.6) der rechtsgültigen Sondernut-
zungssatzung der Stadt Leipzig erlaubnisfrei. Die Standorte gemäß Anlage 1 sind mit der Straßenver-
kehrsbehörde, der Branddirektion und der Stadtreinigung abgestimmt.  
5. HÖB GmbH ist verpflichtet, die Kübel und Sitzbänke auf Verlangen der Stadt beiseite zu räumen, soweit 
und solange dies erforderlich ist, um Arbeiten an den im Erdboden verlegten öffentlichen Leitungen 
vorzunehmen, insbesondere zur Reparatur von Schäden an diesen Leitungen. Die Stadt verpflichtet 
sich, für diesen Fall geeignete Ersatzstandorte in der Nähe zu benennen.  
Öffnung der Türen zum Brühl 
1. Die Parteien streben an , dass auf der zum Brühl gewandten Seite der Höfe am Brühl mindestens 50  % 
der in Anlage 2 gekennzeichneten verfügbaren Ein- und Ausgänge der Ladeneinheiten während der Öff-
nungszeiten der jeweiligen Ladenlokale des Einkaufszentrums für die Kunden und Besucher der Höfe am 
Brühl dauerhaft zugänglich/offengehalten werden. Zum Brühl gibt es Stand 30.09.2024 zehn Ladenge-
schäfte, die zur S traße öffenbare Türen besitzen. Davon haben fünf Ladengeschäfte ihre Türen bereits 
zum Brühl geöffnet. Gemeinsames Ziel ist es, diese Zahl nicht zu unterschreiten, zu stabilisieren und wei-
ter auszubauen. 
2. Die HÖB GmbH verankert das Ziel bei künftigen Neuvermietungen von Ladeneinheiten und, soweit recht-
lich möglich, bei der Verlängerung bestehender Mietverträge zu erreichen. Sollte trotz ernsthaften Be-
mühens der HÖB eine entsprechende Regelung mit einem Mieter nicht zu verhandeln oder eine 
zusätzliche Türöffnung aufgrund eines spe zifischen Mieterkonzepts nicht sinnvoll oder zumutbar sein, 
wird HÖB sich bei der nächsten Neuvermietung oder Vertragsverlängerung um die Erreichung der Quote 
nach Absatz 1 nachweislich bemühen. 
3. Entfällt ein geöffneter Ein - und Ausgang aufgrund eines Leerstandes des betroffenen Geschäftes, wird 
dieser weiterhin als geöffneter Ein- und Ausgang gewertet. Gleiches gilt, wenn durch eine bauliche Maß-
nahme des Einkaufszentrums Flächen ganz oder teilweise umgebaut/restrukturiert werden. 
4. Ein- und Ausgänge gelten als geöffnet, wenn Kunden und Besucher der Ladeneinheit die Türen von außen 
und innen selbständig öffnen können . Ist das Öffnen eines Ein - und Ausgangs wegen Wartungs - oder 
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Instandsetzungsarbeiten vorübergehend nicht möglich, so gilt der Ein- und Ausgang weiterhin als geöff-
net. 
5. Sofern durch die Öffnung von Ein- und Ausgängen öffentlich gewidmeter Straßenraum genutzt wird, ist 
die hierfür erforderliche Sondernutzungserlaubnis mit diesem städtebaulichen Vertrag erteilt. Son-
dernutzungsgebühren oder Entgelte werden hierfür nicht erhoben. 
Schlussbestimmungen 
1. Erfüllungsort und Gerichtsstand ist Leipzig. 
2. Änderungen oder Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. Dies gilt auch für Abände-
rungen des Schriftformerfordernisses selbst. Mündliche Nebenabreden bestehen nicht. 
3. Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages ganz oder teilweise unwirksam oder undurchführbar sein o-
der werden, so soll der Fortbestand der übrigen Bestimmungen davon unberührt bleiben. Anstelle der 
unwirksamen oder undurchführbaren Bestimmungen soll eine solche als vereinbart gelten, die dem 
ursprünglichen Parteiwillen in wirtschaftlicher Hinsicht weitestgehend entspricht. Gleiches gilt, wenn 
sich herausstellt, dass dieser Vertrag eine Regelungslücke enthält oder aufgrund von Änder ungen in 
der Planung Regelungsbedarf entsteht oder besteht. Die Vertragsparteien verpflichten sich, die geän-
derten oder ergänzten Vereinbarungen jeweils schriftlich niederzulegen. 
4. Die folgenden Anlagen sind Bestandteil dieses Vertrages: 
Anlage 1 Standorte für Bäume mit Kübeln und Sitzbänken 
Anlage 2 Übersicht verfügbarer Ein- und Ausgänge 
1. Dieser Vertrag wird in zwei Ausfertigungen gezeichnet. 
 
 
 
Düsseldorf,   Leipzig,  
Ort, Datum  Ort, Datum 
   
Unterschrift 
Geschäftsführung 
der Höfe am Brühl GmbH 
 Unterschrift 
Bürgermeister und  
Beigeordneter  
für Stadtentwicklung und Bau 
 
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