Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-F-02392-AW-01
Datum: 2021-02-22
Vorlagenart: schriftliche Antwort zur Anfrage

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schriftliche Antwort zur Anfrage Nr. VII-F-02392-AW-01 
 
Status: öffentlich 
 
  
 
Eingereicht von  
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
 
Betreff: 
Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
 
Zuständigkeit 
   
Ratsversammlung   schriftliche Beantwortung 
 
 
 
 
Frage 1: 
Wie viele Umwandlungen (Anzahl Wohnungen) von Miet- in Eigentumswohnungen gab es in 
den letzten fünf Jahren in Leipzig? (Bitte nach Jahren und Ortsteilen – wenn nicht möglich: 
Stadtbezirken – gegliedert auflisten.) 
 
Der Stadt liegen hierzu nach bisherigen Erkenntnisstand keine konkreten Daten vor. Siehe 
auch Antwort Frage 2. Eine Einordnung hinsichtlich der Anzahl kann somit nur über eine 
näherungsweise Betrachtung erfolgen. Im Rahmen der gesamtstädtischen Voruntersuchung 
zum Instrument Soziale Erhaltungssatzung (Beschluss zu VI-DS-05896 vom 24.10.2018) 
wurde z.B. der Indikator „Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Wohnungsbestand“ als 
mögliches Indiz berücksichtigt. Im Zeitraum 2012 bis 2017 wurden für insgesamt 1.838 WE 
solche Bescheinigungen erfasst. Siehe Tabelle: 
 
Anzahl Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Wohnungsbestand in Leipzig (2012-2017)
2012 2013 2014 2015 2016 2017
2012-
2017
Anzahl 
Abgeschlossenheits-
bescheinigungen 273 316 304 403 249 293 1838 
 
Eine Fortschreibung der gesamtstädtischen Voruntersuchung mit aktuellen Zahlen ist für 
Ende 2021 in Vorbereitung. Abgeschlossenheitsbescheinigungen informieren über den Anteil 
der Wohnungen, die die Voraussetzung für eine Umwandlung in Eigentumswohnungen 
besitzen. Der Indikator deutet auf mögliche Umwandlungsaktivitäten hin, jedoch kann nicht 
differenziert werden zwischen Wohnungen die bereits bewohnt wurden oder z.B. durch 
Sanierung von leerstehenden Gebäuden erstmalig wieder marktgängig gemacht wurden. 
 
Zur ergänzenden Einordnung die folgenden Ausführungen für den Teilmarkt 
Sondereigentum. Diese beziehen sich auf die vom Gutachterausschuss der Stadt Leipzig 
ausgewerteten Verträge und zugänglichen Informationen: 
Die Gesamtzahl des verkauften Sondereigentums ist 2019 mit 5.325 Wohnungen auf den 
höchsten Wert der letzten 20 Jahre angestiegen, nachdem in den drei Vorjahren ein leicht 
rückläufiger Trend zu registrieren war. Wie in den Vorjahren wird der Markt für 
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Eigentumswohnungen durch den sanierten Altbau dominiert. Die Zahl der Kauffälle in 
diesem Segment ist mit 3.135 Verkäufen im Jahr 2019 wieder auf das Niveau der Jahre 
2015 bis 2017 angestiegen, nachdem 2018 ein Rückgang um gut 800 Kauffälle erfolgt war. 
 
Bei 31 % aller Kauffälle handelte es sich im Jahr 2019 um Erstverkäufe (1.170 WE), 69 % 
der Kauffälle betrafen Wiederverkäufe. Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Kauffallzahlen 
im sanierten Altbau im Erst- und Wiederverkauf sowie im Erstverkauf bei Neubau. 
 
Im sanierten Altbau wurden 21 % der Wohnungen im Erstverkauf (666 WE) und 79 % bzw. 
2.469 WE im Wiederverkauf veräußert. Damit hat die Bedeutung des Wiederverkaufs seit 
den 2000er Jahren, als der Anteil um 20 % schwankte, deutlich zugenommen. 
 
Beim Verkauf sanierter Altbauwohnungen – insbesondere im Erstverkauf (93 %) – 
dominieren Erwerber aus dem sonstigen Bundesgebiet, für die diese Wohnungen vorrangig 
als Anlageobjekt dienen. Nur 6 % der Erwerber waren Leipziger. Die räumlichen 
Schwerpunkte der Verkaufstätigkeit im Erstverkauf sanierter Altbauwohnungen waren die 
Ortsteile östlich des Zentrums, im Stadtbezirk Alt-West sowie in den ehemaligen 
Kasernengeländen im Nordwesten der Stadt (insb. im Ortsteil Möckern). Beim Wiederverkauf 
kam ein Drittel der Erwerber aus Leipzig. 
 
Frage 2: 
In wie vielen Fällen machten Mieter/-innen in den letzten fünf Jahren in Leipzig vom 
Vorkaufsrecht nach § 577 BGB für umgewandelte Wohnungen Gebrauch. (Bitte nach Jahren 
aufschlüsseln.) 
 
Diese Angaben liegen der Stadt Leipzig nicht vor. Das angesprochene Vorkaufsrecht des 
Mieters bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach § 577 BGB ist eine 
Regelung des Mietrechts, welches im Zivilrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt ist. 
Die Stadtverwaltung kann hoheitlich nur im öffentlichen Recht handeln. 
 
Verwiesen sei hier auf eine Regelung des Baugesetzbuches zum Instrument der Sozialen 
Erhaltungssatzung: § 172 Abs.1 Satz 4 BauGB ermächtigt die Landesregierungen, in 
Gebieten einer sozialen Erhaltungsverordnung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) durch 
Rechtsverordnung (Umwandlungsverordnung) zu bestimmen, dass die Begründung von 
Wohnungseigentum oder Teileigentum gemäß § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes an 
Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne 
Genehmigung erfolgen darf. Solch eine Umwandlungsverordnung liegt im Freistaat Sachsen 
aktuell nicht vor.  
 
Die Verordnung dient dem Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in den nach 
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB festgelegten sozialen Erhaltungsgebieten. Zum Einsatz 
dieses zusätzlichen Genehmigungsvorbehaltes in Sozialen Erhaltungsgebieten bei der 
Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist ein Ersuchen der Stadt Leipzig an den 
Freistaat Sachsen, verbunden mit einer Begründung zur stadtentwicklungspolitische 
Notwendigkeit erforderlich.  
 
§ 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB zählt einzelne Fallgestaltungen auf, in denen die Genehmigung 
immer zu erteilen ist. Von praktischer Bedeutung ist dabei der in § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 
genannte Fall, dass sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der 
Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern. 
 
Der Entwurf einer Vorlage zum Thema ist in Vorbereitung. Die Einbringung der Vorlage in die 
Gremien hin zum Stadtrat ist für Mai/Juni vorgesehen. Das Ersuchen der Stadt Leipzig an 
den Freistaat Sachsen ist voraussichtlich für Ende des 2. Quartals 2021 in Planung. 
 
Frage 3: 
Wie entwickelte sich in den letzten fünf Jahren die Wohneigentumsquote und wie der Anteil 
an Selbstnutzer/-innen 
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Eine genaue Erhebung liegt erst mit dem Zensus 2022 für die Gesamtstadt vor. Für die 
näherungsweise Betrachtung zur Beantwortung der Frage wird deshalb auf die 
Veröffentlichung des Endberichts zur Kommunalen Bürgerumfrage 2019 zurückgegriffen.  
 
Zitat: 
„…2019  wohnten 86 Prozent der Leipziger Haushalte zur Miete, die Wohneigentumsquote 
liegt somit konstant bei 13 Prozent (Tabelle 3-1). Leipzig ist also eine ausgewiesene 
Mieterstadt. …  
 
 
 
Unter den Leipzigerinnen und Leipzigern, die im Wohneigentum leben, machen 
Eigentumswohnungen einen Anteil von gut einem Viertel aus, selbstbewohnte Häuser knapp 
drei Viertel.  
 
Die oben genannte Leipziger Wohneigentumsquote von 13 Prozent ist im Zeitverlauf sehr 
stabil. Diese stabile Quote bedeutet jedoch keinesfalls, dass keine weitere 
Wohneigentumsbildung innerhalb Leipzigs stattfindet: Da sich die Zuzüge nach Leipzig auf 
junge Erwachsene konzentrieren, die hauptsächlich in Mietwohnungen ziehen, hält die 
Wohneigentumsbildung offensichtlich mit den Zuzugsgewinnen mit. Das heißt, 
Wohneigentumsbildung findet in gleichem Umfang wie städtisches Wachstum statt. 
 
Räumliche Muster beim Wohneigentum bestehen in Form eines Gradienten vom Zentrum 
zum Stadtrand. In den Ortsteilen des Stadtrandes ist die Wohneigentumsquote am höchsten. 
Spitzenreiter ist Baalsdorf mit 84 Prozent. In den urbanen, innerstädtischen und 
innenstadtnahen Quartieren ist selbstbewohntes Wohneigentum deutlich seltener 
vorhanden, in den Großwohnsiedlungen geht es gegen Null (Abbildung 3-8). …“  
 
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