Bebauungsplan Nr. 427 „Gewerbegebiet Fabrikstraße/Südstraße“, 
Stadtbezirk: Alt-West, Ortsteil: Böhlitz-Ehrenberg, 
Freigabe zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-DS-08986
Datum: 2023-11-14
Vorlagenart: Beschlussvorlage

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Dienstberatung des 
Oberbürgermeisters 
 
 
 
Beschlussvorlage-Nr. VII-DS-08986 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
 
Betreff: 
Bebauungsplan Nr. 427 „Gewerbegebiet Fabrikstraße/Südstraße“,  
Stadtbezirk: Alt-West, Ortsteil: Böhlitz-Ehrenberg,  
Freigabe zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung 
 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
Voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
Zuständigkeit 
   
DB OBM - Vorabstimmung  Vorberatung 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters  Beschlussfassung 
OR Böhlitz-Ehrenberg  Information zur 
Kenntnis 
FA Stadtentwicklung und Bau  Information zur 
Kenntnis 
 
 
Beschlussvorschlag 
Beschluss des Oberbürgermeisters vom 13.11.2023: 
1. Der Vorentwurf des Bebauungsplanes sowie seine Begründung werden gebilligt. 
2. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wird beschlossen 
 
Räumlicher Bezug 
Stadtbezirk: Alt-West  
Ortsteil: Böhlitz-Ehrenberg 
Zusammenfassung 
 
Anlass der Vorlage:    
 
  Rechtliche Vorschriften   Stadtratsbeschluss   Verwaltungshandeln 
 
x  Sonstiges: Bauleitplan-Verfahren 
Der Bebauungsplan verfolgt die planungsrechtliche Sicherung einer integrierten 
Gewerbelage vor dem ungesteuerten Eindringen von Wohnnutzungen mit der Folge 
fortdauernder Verdrängungsprozesse und der Verschlechterung der günstigen 
Rahmenbedingungen für vorhandene oder künftige gewerbliche Nutzungen.  
Mit dieser Vorlage soll die Freigabe für die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der 
Öffentlichkeit herbeigeführt werden. 
 
 
 
 
 
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Finanzielle Auswirkungen 
Finanzielle Auswirkungen x nein  wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, nachfolgend angegeben 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR/Jahr wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
    
Steuerrechtliche Prüfung   nein  wenn ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B 
UStG   nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts 
Umsatzsteuerpflicht der Leistung   nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen   ja  nein, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
 
Auswirkungen auf den Stellenplan x nein  wenn ja, nachfolgend angegeben 
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Ziele 
Hintergrund zum Beschlussvorschlag: 
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt? 
  
2030 – Leipzig wächst nachhaltig! 
Ziele und Handlungsschwerpunkte 
Leipzig setzt auf  
Lebensqualität 
Leipzig besteht im  
Wettbewerb 
 Balance zwischen 
Verdichtung und Freiraum 
x Positive 
Rahmenbedingungen für 
qualifizierte Arbeitsplätze 
 Qualität im öffentlichen Raum 
und in der Baukultur 
 Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte 
x Nachhaltige Mobilität 
 
x Vielfältige und stabile 
Wirtschaftsstruktur 
 Vorsorgende Klima- und 
Energiestrategie 
 Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschafts-management 
 Erhalt und Verbesserung der 
Umweltqualität 
 Leistungsfähige technische 
Infrastruktur 
 Quartiersnahe Kultur-, Sport- 
und Freiraum-angebote 
 
 
 Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft 
Leipzig schafft soziale Stabilität  Wirkung auf Akteure 
Leipzig stärkt seine 
Internationalität 
 Chancengerechtigkeit in der 
inklusiven Stadt 
 Bürgerstadt  Weltoffene Stadt 
 Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung 
 Region  Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft 
 Bezahlbares Wohnen  Stadtrat  Interdisziplinäre 
Wissenschaft und exzellente 
Forschung 
 Zukunftsorientierte Kita- und 
Schulangebote 
 Kommunalwirtschaft  Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort 
 Lebenslanges Lernen  Verwaltung  Imageprägende 
Großveranstaltungen 
 Sichere Stadt    Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln 
      
 Sonstige Ziele 
 
 Trifft nicht zu     
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Klimawirkung 
Klimawirkung durch den Beschluss der Vorlage 
Stufe 1: Grobe Einordnung zur Klimawirkung (Klimaschutzes und zur –wandelanpassung) 
Eingesetzte Energieträger (Strom, 
Wärme, Brennstoff) x keine / Aussage nicht möglich  erneuerbar  fossil 
Reduziert bestehenden Energie-
/Ressourcenverbrauch x Aussage nicht möglich  ja  nein 
Speichert CO2-Emissionen (u.a. 
Baumpflanzungen) x Aussage nicht möglich  ja  nein 
Mindert die Auswirkungen des 
Klimawandels (u. a. Entsiegelung, 
Regenwassermanagement) 
x Aussage nicht möglich  ja  nein 
Abschätzbare Klimawirkung mit 
erheblicher Relevanz  ja, da Beschlussgremium RV, GVA, oder VA und mind. 5 
Jahre Betriebs- und Nutzungsdauer x nein 
Vorlage hat keine abschätzbare 
Klimawirkung x ja (Prüfschema endet hier.)   
 
Stufe 2: Die Vorlage berücksichtigt die zentralen energie- und klimapolitischen Beschlüsse (s. 
leipzig.de) 
  ja  nein (Begründung s. Abwägungsprozess)  nicht berührt (Prüfschema endet 
hier.) 
       
Stufe 3: Detaillierte Darstellung zur abschätzbaren Klimawirkung nur bei erheblicher Relevanz 
  Berechnete THG-Emissionen (in t bzw. t./a): ____________________ 
  liegt vor: s. Anlage/Kapitel der Vorlage: ________________________ 
  wird vorgelegt mit: ________________ (z. B. Planungsbeschluss, Baubeschluss, Billigungs- und 
Auslegungsbeschluss) 
   
Erläuterungen zur Klimawirkung: 
Das vereinfachte Verfahren gemäß § 13 BauGB kommt zur Anwendung. Dessen 
Voraussetzung ist u.a., dass keine nachteiligen Umweltauswirkungen zu gegenwärtigen sind. 
Zudem ist die Schaffung von neuem Baurecht nicht Gegenstand der Planung. Es werden 
daher auch keine Klimawirkungen mit erheblicher Relevanz bzw. über das hinaus auftreten, 
was das bisher Zulässige bzw. Vorhandene auslösen würde. Insoweit ergeben sich 
folgerichtig keine Klimaauswirkungen mit erheblicher Relevanz, die näher zu untersuchen 
wären. 
 
Sachverhalt 
Beschreibung des Abwägungsprozesses: 
Hier geht es um die Darstellung des verwaltungsinternen Abstimmungsprozesses. Dieser hat 
stattgefunden. Es sind keine unterschiedlichen fachlichen Beurteilungen mit der Folge 
inhaltlicher Zielkonflikte aufgetreten. 
 
I. Eilbedürftigkeitsbegründung 
Nicht erforderlich 
 
II. Begründung Nichtöffentlichkeit 
Nicht erforderlich 
 
III. Strategische Ziele 
Für den Bebauungsplan-Vorentwurf sind insbesondere die folgenden strategischen Ziele und 
Handlungsfelder des INSEK-Zielbildes relevant: 
 
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• Vielfältige und stabile Wirtschaftsstruktur, dessen Ziel es ist, anknüpfend an die Leipziger 
Wirtschaftscluster, die Rahmenbedingungen für eine stabile und breite 
Wirtschaftsstruktur weiterzuentwickeln. Dafür sollen der Leipziger Mittelstand gestärkt 
und günstige Rahmenbedingungen für kleinere und mittlere Unternehmen geschaffen 
bzw. erhalten werden. Insbesondere stehen aufgrund des anhaltenden Wachstums der 
Stadt immer mehr innerstädtische Gewerbegebiete und dort ansässige Unternehmen vor 
dem Umnutzungsdruck durch Wohnnutzungen. 
 
• Nachhaltige Mobilität, mit dem eine Stadt der kurzen Wege verfolgt werden soll. Durch 
eine effektive Siedlungsentwicklung und Funktionsmischung soll ein Beitrag zur 
Vermeidung von unnötigen Verkehren geleistet werden. 
 
• Positive Rahmenbedingungen für qualifizierte Arbeitsplätze, durch den ein Zuwachs 
qualifizierter Arbeitsplätze unterstützt werden soll. Hierzu ist es wichtig, Maßstäbe 
hinsichtlich Arbeitsplatzdichte, räumlicher Konzentration sowie Erreichbarkeit von 
Arbeitsplätzen zu berücksichtigen. 
  
Des Weiteren wird mit dem Bebauungsplan der Handlungsschwerpunkt Vorsorgendes 
Flächen- und Liegenschaftsmanagement dahingehend unterstützt, dass die Priorität auf 
Wiedernutzung von Brachflächen vor der Neuinanspruchnahme von Flächen liegt. 
 
Das Plangebiet ist im INSEK überwiegend in die Raumkategorie „Wachstum 
vorausschauend planen“ eingeordnet. Hier geht es darum, frühzeitig die vorhandenen 
Flächenpotentiale, die gute infrastrukturelle ÖPNV-Anbindung sowie Nachverdichtungen, 
Arrondierungen und Stadterweiterungen durch fachübergreifende Strategien ziel- und 
nutzergruppengenau umzusetzen. Im Ortsteilsteckbrief für Böhlitz-Ehrenberg wird deshalb 
die Sicherung innerstädtischer Gewerbeflächen (Fabrikstraße / Südstraße) als Aufgabe 
formuliert. 
 
IV. Sachverhalt 
1. Anlass 
In einer der am schnellsten wachsenden Städte Deutschlands rücken mit stetig steigender 
Einwohnerzahl zunehmend Flächenpotentiale wie im Gebiet Südstraße/Fabrikstraße in den 
Fokus der Immobilienwirtschaft, welche bislang aufgrund ihrer eher abseitigen Lage zum 
Zentrum, der fehlenden Nachfrage und angesichts des bis dato bestehenden großen 
Angebotes an besser geeigneten und vermarktungsfähigeren Flächen für Wohnnutzung 
nicht attraktiv genug waren.  
Kennzeichen der integrierten Lage des Plangebietes ist die Nachbarschaft von 
Wohnnutzungen im Stadtteil Böhlitz-Ehrenberg, die ausgehend von den Randbereichen des 
Geltungsbereichs ohne planungsrechtliche Steuerung die Neigung zur weiteren Entwicklung 
und Umnutzung von Gewerbelagen hat.  
Planungsanlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes sind im Plangebiet erkannte 
Entwicklungstendenzen zugunsten von Wohnungsbauvorhaben in deren Folge nicht nur eine 
Umnutzung von Gewerbeflächen, sondern auch weitergehende Verdrängungsprozesse 
durch die Absicherung höherer immissionsseitiger Schutzansprüche des Wohnens 
gegenüber dem Gewerbe stehen. 
Ohne planungsrechtliche Sicherung der Gewerbelagen und rechtliche Klärung der 
Nutzungen auf den Flächen ist eine angemessene, den strategischen Zielen der Stadt 
Leipzig folgende Steuerung der städtebaulichen Entwicklung dauerhaft nicht möglich. 
 
2. Beschreibung der Maßnahme 
Unter Berücksichtigung des Status quo, der Entwicklungsperspektive für den Standort und 
der Zielstellung des Aufstellungsbeschlusses aus dem Jahr 2016, werden im Rahmen des 
Vorentwurfes des Bebauungsplanes zwei Varianten zur Diskussion gestellt, welche die 
bestehenden gewerblichen Nutzungen planungsrechtlich sichern und gleichzeitig einen 
Umgang mit dem Thema der teilweise bereits im Plangebiet ansässigen Wohnnutzung 
finden. Beide Varianten des Vorentwurfes verfolgen ein planungsrechtlich verträgliches 
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Nebeneinander beider, miteinander konkurrierender Nutzungen Gewerbe und Wohnen, unter 
Berücksichtigung der Nachbarschaften außerhalb des Geltungsbereichs. Mit Bezug auf die 
Ziele im Aufstellungsbeschluss wird dabei die Aufstellung eines einfachen Bebauungsplans 
verfolgt.  
 
Mit dieser Vorlage wird für den in der Anlage beigefügten Bebauungsplan-Vorentwurf und 
seine Begründung die Freigabe für die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der 
Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB) herbeigeführt.  
 
3. Realisierungs-/Zeithorizont 
Die weitere Vorgehensweise ist wie folgt vorgesehen: 
Nach der Bestätigung dieser Vorlage in der Dienstberatung des OBM und Information im 
Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau wird das Dezernat Stadtentwicklung und Bau, 
Stadtplanungsamt, die frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit (siehe 
„Bürgerbeteiligung“) und zeitgleich der Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB) 
durchführen. 
 
Auf die frühzeitigen Beteiligungen folgen die Beteiligungen zum Entwurf. Daran schließt sich 
der Satzungsbeschluss an. 
 
4. Finanzielle Auswirkungen 
Keine 
 
5. Auswirkungen auf den Stellenplan 
Keine 
 
6. Bürgerbeteiligung 
  bereits erfolgt X  geplant   nicht nötig 
 
Die Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 des BauGB erfolgt in Form einer 
öffentlichen Auslegung der nach dem BauGB erforderlichen Unterlagen. Die 
Bekanntmachung dazu erfolgt im Leipziger Amtsblatt.  
Zeitgleich erfolgt die Beteiligung der Bürgervereine zu den nach dem BauGB erforderlichen 
Unterlagen. 
 
7. Besonderheiten 
Aufgrund des weiter zurückliegenden Aufstellungsbeschlusses aus dem Jahr 2016 
bekanntgemacht am 11.02.2017 und teilweise geänderter städtischer Zielstellungen und 
Rahmenbedingungen wird, obwohl im Wege des vereinfachten Verfahrens, zusätzlich eine 
frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit durchgeführt. 
 
8. Folgen bei Nichtbeschluss 
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit kann nicht erfolgen und das Verfahren zur 
Aufstellung des Bebauungsplanes in der vorliegenden Form nicht fortgesetzt werden. Die 
Beurteilung von Vorhaben erfolgt weiterhin maßgeblich nach § 34 BauGB. Die gewerbliche 
Prägung der Eigenart der näheren Umgebung wird sukzessiv durch Wohnnutzung 
aufgeweicht. In der Folge sind Verdrängungsprozesse des ansässigen Gewerbes nicht 
auszuschließen. Die Verlagerung von Arbeitsplätzen und Dienstleistungen in randstädtische 
Gewerbegebiete führen unweigerlich zur Attraktivitätsminderung in Bezug zu Kunden- und 
Zentrennähe. Es wird mit erhöhten Verkehrsaufkommen zu rechnen sein, da die verfügbaren 
gewerblichen Bauflächen meist unzureichend an das ÖPNV-Netz angeschlossen sind.  
 
Anlage/n 
1 Übersichtskarte (öffentlich) 
 
2 Vorentwurf_Variante 1 (öffentlich) 
 
3 Vorentwurf_Variante 2 (öffentlich) 
 
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4 Begründung zum Bebauungsplan (öffentlich) 
 
 
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Übersichtskarte – Lage des Plangebietes 
für die Vorlage 
 
Bebauungsplan Nr. 427 „Gewerbegebiet Fabrikstraße/Südstraße“ 
 
 
 
Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), M 1 : 10000, Stand: 08/2023 
Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung 
 
 
 Grenze des Plangebietes 
 
 
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9 von 41 in Zusammenstellung
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Begründung zum  
Bebauungsplan Nr. 427  
„Gewerbegebiet Fabrikstraße/Südstraße“ 
(Vorentwurf) 
 Stadtbezirk: Alt-West 
 Ortsteil: Böhlitz-Ehrenberg  
 
 
 Grenze des räumlichen 
 Geltungsbereiches 
 
 
 
 Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
Stadtplanungsamt 
Planverfasser:  
Stadtplanungsamt 
 
 
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Begründung des Bebauungsplanes 
Nr. 427 „Gewerbegebiet Fabrikstraße/Südstraße“ (Vorentwurf) 
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10.08.2023 
Inhaltsverzeichnis 
1. Lage und Größe des Plangebietes ................................ ................................ ......................... 2 
2. Ausgangslage, Plananlass und Erfordernis für die Planung ................................ ................... 3 
3. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung ................................ ................................ ............ 5 
4. Verfahrensdurchführung ................................ ................................ ................................ ........ 6 
GRUNDLAGEN DER PLANUNG ................................ ................................ ................................ .... 7 
5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes ................................ ........................... 7 
5.1 Umgebung des Plangebietes ................................ ................................ ................................ . 7 
5.2 Topografie/Boden ................................ ................................ ................................ .................. 8 
5.3 Vorhandene Bebauung und Nutzungen im Plangebiet ................................ ........................... 8 
5.4 Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung im Plangebiet ................................ .................... 10 
5.5 Vorhandene Wohnbevölkerung ................................ ................................ ............................ 12 
5.6 Soziale Infrastruktur ................................ ................................ ................................ ............. 12 
5.7 Technische Infrastruktur: Verkehrsinfrastruktur ................................ ................................ .... 12 
5.8 Technische Infrastruktur: Ver- und Entsorgungsanlagen ................................ ...................... 13 
6. Planungsrechtliche und sonstige planerische Grundlagen ................................ ................... 13 
6.1 Planungsrechtliche Grundlagen ................................ ................................ ........................... 13 
6.1.1 Raumordnung ................................ ................................ ................................ ...................... 13 
6.1.2 Flächennutzungsplan ................................ ................................ ................................ ........... 16 
6.1.3 Landschaftsplan ................................ ................................ ................................ ................... 17 
6.1.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben ................................ ................................ ............................. 17 
6.2 Sonstige Planungen ................................ ................................ ................................ ............. 17 
6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 ................................ ............................ 18 
6.2.2 Stadtentwicklungsplan (STEP) Gewerbliche Bauflächen ................................ ..................... 19 
6.2.3 STEP Zentren (Einzelhandelsregelungen) ................................ ................................ ........... 19 
6.2.4 STEP Wohnen ................................ ................................ ................................ ..................... 21 
6.2.5 Verkehr und öffentlicher Raum / HauptnetzRad ................................ ................................ ... 21 
6.2.6 Energie- und Klimaschutzprogramm 2030 ................................ ................................ ........... 21 
7. Umweltbelange ................................ ................................ ................................ .................... 22 
7.1 Einleitung ................................ ................................ ................................ ............................. 22 
7.2 Wichtigste Ziele und Inhalte des Planes ................................ ................................ ............... 22 
7.3 Ziele des Umweltschutzes und Art der Berücksichtigung ................................ ..................... 23 
7.4 Einschätzung der möglichen Umweltauswirkungen; Prüfung der UVP-Pflicht ...................... 23 
7.5 Altstandorte, Altlastenverdacht und Handlungsbedarf ................................ .......................... 24 
STÄDTEBAULICHE PLANUNG ................................ ................................ ................................ .... 24 
8. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches ................................ ................................ ....... 24 
9. Städtebauliches Nutzungskonzept ................................ ................................ ....................... 25 
9.1 Variante I – Maximale Sicherung von Gewerbeflächen i.V.m.  einer Anpassung des   
         Geltungsbereiches ................................ ................................ ................................ ............... 25 
9.2 Variante II – Städtebauliche Staffelung von Funktionsbereichen in Form von  Mischgebieten   
         und Gewerbeflächen ................................ ................................ ................................ ............ 28 
9.3 Weiteres Vorgehen ................................ ................................ ................................ .............. 30 
 
  
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Begründung des Bebauungsplanes 
Nr. 427 „Gewerbegebiet Fabrikstraße/Südstraße“ (Vorentwurf) 
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EINLEITUNG 
1. Lage und Größe des Plangebietes 
Das Plangebiet dieses Bebauungsplanes befindet sich im Stadtbezirk Alt-West und dort im Ortsteil 
Böhlitz-Ehrenberg. 
Es umfasst eine Fläche von ca. 33,6 ha und wird umgrenzt von: 
 der Heinrich-Heine-Straße im Osten, 
 der Bahnanlage und der Kleingartenanlage „Hasenheide“ im Süden, 
 der Wohnbebauung am Teerosenweg, der Kleingartenanlage „Erdenglück“, der Bielastraße, 
der Wilhelm-Winkler-Straße und der Südstraße im Westen sowie 
 dem Lessingplatz im Norden. 
Die räumliche Lage und die Abgrenzung des Plangebietes sind aus der Abbildung auf dem Deckblatt 
sowie der untenstehenden Abbildung zu entnehmen. 
 
Abbildung 1: Luftbild des Plangebiets mit Geltungsbereich (Stand 2022, Quelle: Stadt Leipzig) 
  
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Begründung des Bebauungsplanes 
Nr. 427 „Gewerbegebiet Fabrikstraße/Südstraße“ (Vorentwurf) 
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2. Ausgangslage, Plananlass und Erfordernis für die Planung  
Ausgangslage  
Die Ausgangslage ist durch das, auch im Bundesvergleich, nach wie vor hohe gesamtstädtische 
Wachstum der Stadt Leipzig mit stetig steigender Einwohnerzahl und dem hohen Wohnbauflächen-
bedarf bestimmt. Infolgedessen geraten zunehmend auch Flächenpotentiale in den Fokus der Immo-
bilienwirtschaft, welche bislang aufgrund ihrer eher abseitigen Lage des Zentrums, der zunächst feh-
lenden Nachfrage angesichts des bis dato bestehenden großen Angebot es an besser geeigneten und 
vermarktungsfähigeren Flächen für Wohnnutzungen, nicht attraktiv genug waren. Neben großen Kon-
versionsflächen an den äußeren Randlagen der Stadt und aufgegebenen aber integrierten Bahnflächen 
mit teils ungünstigen Flächenzuschnitten, betrifft dies nun zunehmend auch brachgefallene gewerb-
lich vorgeprägte Flächen und Grundstücke in integrierten historisch g ewachsenen (faktischen) Ge-
werbegebieten in unmittelbarer Nachbarschaft zu Wohnnutzungen.  
Auch das Plangebiet ist diesen dynamischen Entwicklungstendenze n ausgesetzt: Das als Gewerbe-
gebiet geprägte Plangebiet ist aufgrund der Lage und Historie in Verbindung mit (i.V .m.) der gelten-
den Beurteilungsgrundlage nach Baugesetzbu ch (BauGB) heute schon teilweise an den Randberei-
chen mit Wohnnutzungen durchsetzt ohne aber dabei vollständig die Gebie tstypik einer gemischten 
Baufläche aufzuweisen (Details in Kap. 6.1.4). Hierbei kann ein weiteres ‚V oranschreiten‘ des Woh-
nens zur sukzessiven Verdrängung des vorhandenen Gewerbes führen, weil in erster Linie die unter-
schiedlichen immissions- und emissionsseitigen Schutzansprüche der Wohnnutzungen gegenüber ge-
mischten Nutzungsbereichen und Gewerbe das Konfliktpotential zwischen den verschiedenen Nach-
barschaften auslöst. Als vergleichsweise ‚schwächstes Glied‘ sind von den potentiellen Restriktionen 
und möglichen Verdrängungsprozessen die Gewerbenutzungen am meisten betroffen, da deren im-
missions- und emissionsrechtliche Schutzwürdigkeit weniger hoch ist als die des Wohnens, insbeson-
dere aber auch, weil die Renditeerwartungen aus Wohnungsbauvorhaben erheblich höher sind. Da 
sich innerhalb des Plangebietes Brachflächen sowie desolate, nicht mehr genutzte gewerbliche Ge-
bäudestrukturen und vereinzelte historisch gewachsene Wohngebäude befinden, stellen diese subjek-
tiv weitere mögliche Wohnbaupotentiale dar. Die zunehmende Bautätigkeit auf den für den Woh-
nungsbau attraktiver werdenden Flächen innerhalb des Plangebiets konkurriert aufgrund d er zu e r-
wartenden negativen Verdrängungsprozesse von gewerblichen und/oder gemischten Nutzun gen in 
Folge dessen mit dem per spektivischen Fortbestand eines innerstädtischen Gewerbegebietes, da die 
bestehende planungsrechtliche Grundlage eine dauerhafte Zurückstell ung oder Begrenzung von 
Wohnnutzung nicht möglich macht. Bezogen auf das Thema der Klärung potentieller stadtentwi ck-
lungsplanerischer Fehlentwicklungen wurde im Bereich des heutigen Plangebietes und darüber hin-
aus das Thema der Steuerung von Einzelhandel im Stadtteil geprüft. Im Ergebnis wurde zur Steuerung 
des Einzelhandels der Be bauungsplans Nr. 258.1 „Schönauer Landstraße/Fabrikstraße/Leipzi ger-
straße, mittlerer Teil – Nutzungsarten“ aufgestellt. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 427 
„Gewerbegebiet Fabrikstraße/Südstraße“ überlagert somit den überwiegenden Teil des Bebauungs-
plans Nr. 258.1 mit der Aufgabe der ergänzenden planungsrechtlichen Qualifizierung bzw. Regelung.  
Planungsanlass 
Um die gewerblichen Nutzungen im Plangebiet zu erhalten und mi t einer Entwicklungsperspektive 
zu versehen, benötigen diese Flächen einschließlich der Nachbarflächen der absichernden planungs-
rechtlichen Klärung und Steuerung der zulässigen Nutzungen. Eine nutzungsseitige O rdnung und 
planungsrechtliche Sicherung ist, bezogen auf die Sicherung der bestehenden günstigen Rahmenbe-
dingungen für die vorhandenen Gewerbebetriebe einschließlich deren Entwicklungsperspektive so-
wie der Ergänzung durch geeignete neue Betriebe als notwendig erkannt.  Gleichzeitig gilt es, nicht 
erwünschte Verdrängungsprozesse zu begrenzen und einen Umgang zur Klärung und Einhaltung von 
bestehenden Schutzansprüchen der vorhandenen Wohnnutzung zu finden. Um das zunehmend prob-
lematisch werdende ‚Reindrängen‘ des Wohnens in die Gewerbelagen einzuschränken , wird hier in 
Form eines einfachen Bebauungsplans ein planungsrechtliches Instrument mit dem Ziel vorgestellt, 
welches das Plangebiet nutzungsseitig so ordnet, dass das stadtstrategische Thema Arbeit z.B. in 
14 von 41 in Zusammenstellung
Begründung des Bebauungsplanes 
Nr. 427 „Gewerbegebiet Fabrikstraße/Südstraße“ (Vorentwurf) 
 Seite 4  
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Form von Handwerk, Produktion, Dienstleistung e tc. auch in integrierter L age seine Sicherung er-
fährt. Neben dem priorisierten Steuerungs - und Sicherungsauftrag für da s Gewerbe ist im Rahmen 
des Planungsprozesses die Notwendigkeit der Befassung mit dem Thema Wohnen offensichtlich.  
Unter dem Leitbild „Innen- vor Außenentwicklung“ in Verbindung mit der zu sichernden Nutzungs-
vielfalt in Böhlitz-Ehrenberg und den Gewerbelagen in Leutzsch ist zu prüfen, wie mit dem Thema 
Wohnen im Plangebiet konstruktiv umgegangen werden kann und inwiefern unter dem Ansatz der 
Durchmischung ggf. Teilflächen ihre Perspektive in einer gemeinsamen Flächennutzung erhalten 
können.  
Der Bebauungsplan steht insgesamt vor der Herausforderung, die genehmigten oder zulässigerweise 
wohngenutzten Bestandsgebäude mit den ebenfalls genehm igten gewerblichen Bestandsbetrieben 
planungsrechtlich in Nutzungsbereiche zu gliedern, sodass diese sich zukünftig - bezogen auf das 
Planungsrecht – nicht gegenseitig negativ bedrängen, beeinträchtigen oder ausschließen, sondern in 
nachbarschaftlicher Koexistenz ihre Nutzungen ausüben und ihren Entwicklungsrahmen ausschöpfen 
können. 
Planungserfordernis 
Das Planungserfordernis für die Aufstellung des Bebauungsplanes begründet sich insbesondere 
daraus, dass es Aufgabe der Stadt Leipzig ist, Bebauungspläne aufzustellen, sobald und soweit es für 
die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist, zu der auch die Sicherung 
innerstädtischer Gewerbestandorte im Sinne des Erhalts bzw. der Neuschaf fung von Arbeitsplätzen 
zählt. Es ist darzulegen, dass nur im Rahmen der Durchführung eines Bauleitplanverfahrens die hier 
notwenigen planungsrechtlichen Grundlagen, im Abgleich mit den Zielen der Stadtentwicklung, 
geschaffen werden können, dass die Gewerbeflächen und deren bestehende günstige 
Rahmenbedingungen zur  Ausübung der gewerblichen Nutzungen dauerhaft planungsrechtlich 
erhalten werden können. Da der Geltungsbereich des Plangebietes – abgesehen vo n der Nutzung 
Einzelhandel - heute maßgeblich dem unbeplanten Innenbereich zugeordnet wird, ist ohne eine 
Änderung der planungsrechtlichen Be urteilungsgrundlage eine ‚ungesteuerte‘ Fortschreitung der 
Wohnbautätigkeit von den Rändern ins Plangebiet hinein zu erwarten. Ein ‚Kippen‘ der Gebietstypik 
des Gewerbegebietes unter diesen rechtlichen Bedingungen ist perspektiv isch nicht auszuschließen. 
In der Folge wären der Fortbestand der heute ansässigen Gewerbebetriebe und Altgewerbeflächen in 
Frage gestellt. In Summe der Ein zelentscheidungen wären bodenrechtliche Spannungen nicht 
auszuschließen. Darüber hinaus gilt es, die  seit Aufstellungsbeschluss im Jahr 2016 geänderten 
stadtentwicklungspolitischen Zielstellungen zum Umgang mit Einzelhandel i n Böhlitz-Ehrenberg 
planungsrechtlich soweit zu klären,  da der bestehende Bebauungsplan Nr. 258.1 „Schönauer 
Landstraße/Fabrik-straße/Leipzigerstraße, mittlerer Teil – Nutzungsarten“ zur Steuerung des 
Einzelhandels in seiner Zielstellung nicht mehr in Gänze mit den übergeordneten Planungen der Stadt 
Leipzig übereinstimmt, aber in seinem Grundsatz beibehalten und weiterhin umgesetzt werden soll. 
(Details Kap. 6.2.3) 
 
Es ist somit insgesamt erforderlich, am Standort den passenden planungsrechtlichen Rahmen zu 
definieren, über den das Wohnen und Arbeiten im Sinne des Leitbildes der Stadt Leipzig als gemischte 
europäische Stadt der kurzen Wege und unter Wahrung der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse 
in Übereinstim mung gebracht werden können. Das Instrument dieses Abstimmungs - und 
Entscheidungsprozesses ist die Durchführung eines Bauleitplanverfahrens, in dem Varianten 
diskutiert und unterschiedliche Belange untereinander abgewogen in ein Gesamtergebnis eingestellt 
werden. Nur auf Grundlage einer städtebaulich verträglichen Flächenordnung und Festsetzung der 
Art der baulichen Nutzung kann die bestehende Beurteilungsgrundlage des § 34 BauG B 
planungsrechtlich relevant ergänzt werden und damit den strategischen Zielen der Stadt Leipzig 
sowie den lokalen Zielen des Plangebiet entsprochen werden.   
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3. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung  
Mit der Aufstellung des einfachen Bebauungsplanes Nr. 427 werden vor allem folgende  Ziele ver-
folgt: 
 Umsetzung der gesamtstädtischen strategischen Ziele  
Mit diesem Bebauungsplan sollen die gesamtstädtischen Ziele zum Erhalt bestehender Gewerbe-
flächen und zur Sicherung potentieller Gewerbeflächen sowie ggf. gemi scht genutzter Bereiche 
umgesetzt werden. Insbesondere sollen durch die Festsetzung der entsprechenden Baugebiete die 
günstigen Rahmenbedingung für die vorhandenen gewerblichen Nutzungen gesichert werden. 
Die im INSEK und im STEP Gewerbliche Bauflächen formulierten Entwicklungsziele sollen mit 
dem Bebauungsplan soweit umgesetzt werden, dass das Gebiet auch künftig für die Ansiedlung 
gewerblicher Nutzungen attraktiv bleibt. Unter anderem soll auf die Erhaltung eines für gewerb-
liche Nutzungen attraktiven Bode npreises hingewirkt und nachteiligen Erhöhungen im Boden-
preisniveau entgegengesteuert werden. 
 Sicherung der im Gebiet vorhandenen gewerblichen Nutzungen  
Die im Gebiet vorhandenen gewerblichen Nutzungen sollen durch geeignete Festsetzungen z.B. 
zur Steuerung der zulässigen Art der baulichen Nutzung oder durch Ausweisung von Bauflächen 
erhalten und so vor dem weiteren Heranrücken schutzbedürftiger Nutzungen bewahrt werden.  
 Sicherung der im Gebiet vorhandenen Wohnnutzung im Bestand 
Die vorhandenen Wohngebäude sollen durch geeignete Festsetzungen erhalten bzw. soweit pla-
nungsrechtlich gesichert werden, dass ein verträgliches Nebeneinander von Gewerbe- und Wohn-
nutzungen möglich ist. Hierbei kann die Ausweisung von geeigneten Baugebieten zur Sicherung 
beitragen. 
 Nachnutzung und Entwicklung der im Gebiet brachliegenden Flächen und Gebäude durch 
gewerbliche oder gemischt genutzte Angebote 
Die Planung folgt den Zielstellungen der gemischt genutzten Stadt und dem Grundsatz Innen- vor 
Außenentwicklung. Die planungsrechtliche Klärung potentieller Nachbarschafts- und Nutzungs-
konflikte stellt die Grundlage für eine verträgliche Steuerung der städtebaulichen Entwicklungen 
im Plangebiet und notwendige Planungs- und Investitionssicherheit dar. Mit Orientierung auf den 
größtmöglichen Erhalt des innerörtlichen Standortes für gewerbliche Nutzungen wird damit die 
Sicherung bestehender Betriebe und deren weitere Entwicklung einbezogen. Durch die planungs-
rechtlich gesteuerte Nachnutzung von Flächen sowie Nachverdichtung auf bestehenden Standor-
ten leistet das Plangebiet einen Beitrag zur Deckung von Flächenbedarfen der wachsenden Stadt 
und schafft dafür notwendige Entwicklungs- und Investitionssicherheit. Die Flächen und Gebäude 
sollen vorrangig für emissionsseitig nicht erheblich störendes Gewerbe mit den Schwerpunkten 
Produktionsbetriebe, Handwerksbetriebe, Dienstleistungen, möglicherweise Unternehmen der 
Kultur- und Kreativwirtschaft, aber auch Anlagen für sportliche Zwecke vorgehalten werden. Die 
im Gebiet vorhandenen und teilweise unter Denkmalschutz stehenden Gebäude sind unter diesen 
Nutzungszielen nachzunutzen und funktional einzubinden.   
 Angemessene Gewährleistung gesunder Wohnbedingungen für Bestandsnutzungen  
Für die inner- und außerhalb des Gebietes vorhandenen und zulässi gerweise errichteten Wohn-
nutzungen sollen unter angemessener Berücksichtigung der gewerblichen V orprägung des Gebie-
tes und der vorhandenen Betriebe, Methoden und Maßnahmen zur Gewährleistung der Anforde-
rungen an gesunde Wohnverhältnisse untersucht bzw. deren Bestandserhalt durch entsprechende 
Festsetzungen gewährleistet werden.  
 Prüfung der Zulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen  
Die bislang mit dem Bebauungsplan Nr. 285.1 verfolgten Ziele zur Steuerung der Zulässigkeit 
von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten zur Vermeidung von erheblichen 
Nachteilen für die Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche sollen auch mit 
diesem Bebauungsplan in adäquater Weise weiter umgesetzt werden. Dabei wird auf die im STEP 
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Zentren 2016 fortgeschriebenen Entwicklungszielstellungen zur Einzelhandels- und Zentrenent-
wicklung abgestellt. 
 Prüfung und Sicherung von Maßnahmen zur ökologischen Stabilisierung bis zur Verbesse-
rung im Plangebiet im Zuge perspektivischer Nach- und Umnutzungen im Plangebiet 
Die in verschiedenen Beschlüssen gefassten Aufträge zu den Themen Energie und Klimaschutz 
sind im Rahmen des Planverfahrens unter Beachtung funktionaler Anforderungen zu prüfen und 
unter Maßgabe der reduzierenden Regelungsabsichten des einfachen Bebauungsplans in die Pla-
nung einzustellen. Ziel und Aufgabe ist es dabei, die stadtökologischen Rahmenbedingungen für 
die langfristige Entwicklung des Plangebietes bei der folgenden Nach- und Umnutzung im Sinne 
von Beiträgen zum Klimaschutz und Energieeffizienz-/gewinnung anzulegen. 
Zusammenfassend ist Ziel und Zweck der Planung, die Entwicklungsmöglichkeiten der im Plan-
gebiet liegenden Flächen und Nutzungen zu klären. Dabei ist die städtebauliche Ordnung in einer 
funktionalen und „gesunden“ Vereinbarkeit von unterschiedlichen Nutzungsinteressen und -an-
sprüchen des Gewerbes und des Wohnens bauplanungsrechtlich zu sichern. V ordergründig gilt es 
somit, die vorherrschenden Flächenpotentiale innerhalb des Plangebietes den gewerblichen Nut-
zungen/gewerblichen Ansiedlungen vorzuhalten. 
4. Verfahrensdurchführung 
Die Ratsversammlung der Stadt Leipzig hat am 18.05.2016 die Aufstellung des Bebauungsplans 
Nr. 427 „Gewerbegebiet Fabrikstraße/Südstraße“ mit Beschluss-Nr. VI-DS-02221 nach § 2 Absatz 1 
Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen. 
Folgende Verfahrensschritte wurden bisher durchgeführt: 
Aufstellungsbeschluss vom  
Beschluss Nr. VI-DS-02221, 
bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 03/2017 vom 11.02.2017 
18.05.2016 
Folgende Besonderheiten der Durchführung des Verfahrens sind zu nennen: 
 Anwendung des vereinfachten Verfahrens nach § 13 BauGB 
Für die Aufstellung des Bebauungsplanes kommt das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB 
zur Anwendung. 
Die im § 13 Abs. 1 BauGB genannten V oraussetzungen für die Anwendung des vereinfachten 
Verfahrens sind wie folgt erfüllt: 
o Das Plangebiet befindet sich vollständig innerhalb eines Gebietes nach § 34 BauGB. Ein qua-
lifizierter Bebauungsplan besteht nicht. Für das Gebiet besteht nur der einfache (im Sinne des 
§ 30 Abs. 3 BauGB) Bebauungsplan Nr. 285.1 „Schönauer Landstraße/Fabrikstraße/Leipziger 
Straße – mittlerer Teil - Nutzungsarten“. Näheres dazu siehe Kap. 6.1.4. 
o Der Zulässigkeitsmaßstab für Bauvorhaben wird durch die Aufstellung dieses Bebauungspla-
nes nicht wesentlich verändert. Grundzug der Planung ist die Steuerung der Art der baulichen 
Nutzung. Darüber hinaus gehend, erfolgt die planungsrechtliche Zulässigkeit von V orhaben 
weiterhin im Rahmen des Einfügungsgebotes nach § 34 BauGB. 
o Die Zulässigkeit von V orhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglich-
keitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach 
Landesrecht unterliegen, wird nicht vorbereitet oder begründet. Näheres siehe Kap. 7.1.  
o Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genann-
ten Schutzgüter bestehen nicht. Näheres siehe Kap. 7.1. 
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o Anhaltspunkte dafür, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der 
Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgeset-
zes zu beachten sind (§ 13 Abs. 1 Nr. 3 BauGB), bestehen nicht. Näheres siehe Kap. 7.1. 
 Änderung des FNPs im Parallelverfahren  
Es wird auf die Möglichkeit hingewiesen, dass im Ergebnis des Planungsprozesses eine FNP-Ände-
rung gemäß § 8 Abs. 1 BauGB notwendig wird. Sollte diese erforderlich werden , wird entschieden, 
ob diese im Parallelverfahren oder über eine nachträgliche Berichtigung im Abgleich mit dem B-Plan 
folgen soll. (Details in Kap. 6.1.2) 
 
GRUNDLAGEN DER PLANUNG 
5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes 
5.1 Umgebung des Plangebietes  
Das rund 33,6 ha große Plangebiet wird heute Richtung Stadtzentrum am südöstlichen Rand des Gel-
tungsbereiches durch Gleistrassen des S - und Regionalbahnverkehrs abgegrenzt und ist von unter-
schiedlicher bautypologischer Wohnbebauung umgeben. Im Nordosten wird der Geltungsbereich 
durch die Heinrich-Heine-Straße begrenzt, welche sich durch ein Gegenüber von Wohnbebauung und 
teils brachliegenden und leerstehenden Gewerbeeinheiten darstellt. Hinter der geschlosse nen grün-
derzeitlichen Bebauungsstruktur außerhalb des Geltungsbereiches entlang der Heinrich-Heine-Straße 
schließen sich kleinteilige, vorstädtische Strukturen aus Einfamilienhäusern an. Entlang des südwest-
lichen Randes des Geltungsbereiches prägen hingegen gewerblich genutzten Hallen sowie unbebaute 
Erweiterungsflächen bereits dort ansässiger Unternehmen.  
Neben diesen schließen sich, durch den Teerosenweg getrennt, Einfamilienhäuser in Doppelhaus -
bauweise an, welche Richtung Westen den Stadtrand und den Ü bergang zur Leipziger Kultur - und 
Offenlandschaft prägen. Im weiteren Verlauf der westlichen Grenze des Geltungsbereiches Richtung 
Norden befinden sich großflächige Garagenhöfe, Kleingartenanlagen sowie entlang der Bielastraße 
wohngenutzte Zeilenbauten des  ausgehenden 20. Jahrhunderts. Im Bereich der Wilhelm -Winkler-
Straße zeigt sich eine heterogene Struktur aus gewerblichen Lagerplätzen, Garagen, Werkstätten und 
Zeilenbauten, welche gegenüber neu entstandenen Einfamilienhäusern stehen. Im Verlauf der direk t 
anschließenden Südstraße Richtung Norden dominieren indes gründerzeitlich homogene Baustruktu-
ren. Am nördlichen Ende des spitz zulaufenden Geltungsbereiches s chließt der Lessingplatz als öf-
fentliche Grünfläche an, welche von gründerzeitlicher Blockrandbebauung umgeben ist.  
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Abbildung 2: Lage und Umfeld des Geltungsbereiches – Rot = Wohnen (Quelle: Stadt Leipzig) 
5.2 Topografie/Boden 
Das Plangebiet weist in Bezug auf die Topografie keine wesentlichen Höhenunterschiede auf. 
Aufgrund der intensiven V ornutzungen ist insgesamt von einer hohen bis sehr hohen Bodenverdich-
tung auszugehen, welche aufgrund des teilweise hohen Versiegelungsanteils auf den Grundstücken 
zu einer begrenzten Versickerung von Niederschlagswasser führt. In Bezug auf das weitere Bauleit-
planverfahren ist allerdings darauf hinzuweisen, dass die Ziele und Inhalte dieses Bebauungsplanes 
die topografischen wie bodenseitigen Rahmenbedingungen nicht berühren. Aspekte wie z.B. die  
Möglichkeiten der Versickerung von Oberflächenwasser werden weiterhin in nachgeordneten Verfah-
ren geregelt. 
5.3 Vorhandene Bebauung und Nutzungen im Plangebiet 
Das Plangebiet zeichnet sich durch eine heterogene Bebauung  und Nutzungen aus kleinteiligen Ge-
werbebetrieben, großen Hallen, einer Vielzahl an Nebenanlagen, vereinzelten Wohngebäuden und im 
Norden durch Einzelhandel aus. Das Nutzungsspektrum im gewerblichen Bereich ist breit gefächert. 
Es reicht vom gewerblichen Autohandel, Baugewerben, Dienstleistungen wie eine Hundepension, 
Hotels, Anwaltskanzleien und Ingenieurbüros über Catering, We rkstätten, Lagerhäusern, metallver-
arbeitendes Gewerbe bis hin zu Technologieansiedelungen und vereinzelt Unternehmen der Kreativ-
wirtschaft. Auch findet sich im Geltungsbereich eine gewerbliche „Laser Tag-Arena“, welche pla-
nungsrechtlich als Vergnügungsstätte einzuordnen ist. Weiterhin befinden sich im Norden des Plan-
gebietes zwei freistehende Discounter (Nahversorger) nebst eigener Stellplatzanlage.  
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Zwischen den gewachsenen Bebauungsstrukturen befinden sich immer wieder brachgefallene Grund-
stücke (siehe auch Abb. 4) und leerstehende Gewerbeeinheiten. Im Plangebiet befinden sich verein-
zelt aus der historischen Entwicklung heraus wohngenutzte Altbaubestände (Bereich Fab-
rikstraße/Südstraße) innerhalb der faktischen Gewerbelagen. 
 
Abbildung 3: Ansässige Betriebe und Nutzungen, Rot = Wohnen; Rote Pfeile – ‚hineindrängendes‘ Wohnen        
(Quelle: Stadt Leipzig) 
Entlang der Geltungsbereich sgrenze und der durch Wohnen geprägten maßgeblichen Umgebung 
konnten zudem räumlich begrenzt neue Wohngebäude auf ehemaligen Brachflächen realisiert werden 
bzw. wurden ehemals leerstehende Fabrikhallen zu Wohnungen umgenutzt.  
Bislang konnte die vorwiegend gewerbegeprägte Gebietstypik noch gehalten werden, allerdings kann 
eine Beeinträchtigung der Gewerbenutzungen durch heranrückende Wohnnutz ung perspektivisch 
nicht ausgeschlossen werden. Auf Abbildung 3 ist erkennbar, wo sich innerhalb der gewerblich oder 
gemischtgenutzten Lagen bereits vereinzelt Wohngebäude befinden und wie sich die Wohnnutzung 
von den Randbereichen her ins Plangebiet hineinentwickelt hat. Gerade im mittleren und nördlichen 
Bereich handelt es sich um Betriebe, die in besonderer Weise von der integrierten zentren- und kun-
dennahen Lage profitieren und umgekehrt zur Vielfalt des Ortsteils beitragen.  Außerdem wird die 
Vielfalt der ansässigen Unternehmen und Gewerbezweige und deren Bedeutung für den Wirtschafts-
standort Leipzig sowie die Funktionsvielfalt im Stadtteil Böhlitz-Ehrenberg deutlich ablesbar. 
 
 
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5.4 Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung im Plangebiet 
Ergänzend zur Bestandsaufnahme der Betriebe und Nutzungen zeigt die nächste Abbildung die in-
nerhalb des Plangebietes vorhandenen Flächenpotentiale, zu denen auch die vorgehaltenen Erweite-
rungsflächen von bereits ansässigem Gewerbe gehören. Gerade diese flächenseitigen Erweite-
rungsoptionen sind für die wirtschaftliche Perspektive der Unternehmen von essentieller Bedeutung 
und als solche in den Bebauungsplan einzustellen. Besonders die größeren unbebauten Flächen im 
südlichen Bereich, entlang der Bahnanlagen, bieten hierbei das größte Potential für bauliche Betriebs-
ergänzungen.  
 
Abbildung 4: Flächenpotentiale; Rot- Wohnen; Roter Pfeil – ‚hineindrängendes‘ Wohnen; Ocker = Brachfläche;      
Violett = potentielle Erweiterungsfläche für angrenzende Unternehmen (Quelle: Stadt Leipzig) 
Der Großteil der Fläche im Plangebiet ist aufgrund seiner V ornutzung als Gewerbestandort versiegelt 
und nur zu geringen Anteilen unbefestigt bzw. unbebaut. Der überwiegende Teil an vorhandenen Frei-
flächen ist erst im Zuge der Aufgabe einzelner Gewerbestandor te entstanden und durch Ruderalflur 
gekennzeichnet, zumeist ohne erfolgte Tiefenenttrümmerung.  In der Stadtklimaanalyse der Stadt 
Leipzig sind die begrünten Brachflächen teilweise mit mittlerer bzw. hoher Funktion für den biokli-
matischen Ausgleich sowie als Kaltluftproduzenten dargestellt. Auch erfüllen sie innerstädtisch ihre 
Funktion als sogenannte Klimakomfortinsel. Keine der vorhandenen Freiflächen ist durch die Öffent-
lichkeit begeh- bzw. nutzbar.  
Die Freiflächen begrenzen sich ausschließlich auf die privaten Grundstücke und werden jeweils ent-
weder vom Eigentümer unterhalten bzw. gepflegt oder sind als Brachflächen nicht zugänglich.  
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Im nachfolgenden Luftbild sind zusätzlich die ehemaligen Gleisanschlüsse als lineare Elemente teil-
weise im städtebaulichen Gefüge ablesbar. Diese in privatem Eigentum und von den öffentlichen 
Verkehrsflächen abgetrennten Trassen sind allerdings nicht mit den sogenannten ‚Gleisfingern‘ an 
anderen Standorten im Stadtgebiet zu vergleichen. Aufgrund der Lage und Wegebeziehungen sowie 
fehlender Denkmaleigenschaften, der - teilweise auch als Grundstückszufahrt genutzten – Gleisan-
schlüsse bilden diese keine vergleichbare prägende städtebauliche Eigenstruktur wie beispielhaft im 
Stadtteil Plagwitz. Die größten zusammenhängenden Freiflächen im Geltungsbereich (südlich, ent-
lang der Bahnanlagen) dienen ausschließlich der potentiellen Erweiterung der direkt angrenzenden 
Unternehmen und weisen auch aufgrund der vorhandenen Versiegelung und nicht erfolgten Tiefenent-
trümmerung kaum Vegetation auf. Die  Flächen werden nichtsdestoweniger bislang regelmäßig ge-
pflegt und stellen keinen Missstand dar. 
 
Abbildung 5: Luftbild 2022 (Quelle: Stadt Leipzig)  
  
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5.5 Vorhandene Wohnbevölkerung 
Laut Angaben des Ortsteilprofils der Stadt Leipzig lebten 10.155 Einwohner 2021 im Stadtt eil 
Böhlitz-Ehrenberg. Das Durchschnittsalter beträgt 47,7 Jahre und liegt etwas höher als das Durch-
schnittshalter innerhalb der Stadt Leipzig mit 42,3 Jahre (Stand 2021). Aufgrund der noch überwie-
gend gewerblich/industriellen V orprägung des Gebietes ist das Gebiet durch eine arbeitende und ver-
einzelt kunstschaffende Bevölkerung geprägt.  
Die zahlenmäßig geringe Wohnbevölkerung im Plangebiet konzentriert sich in den Randlagen und 
nur vereinzelt im Kernbereich (Bereich Fabrikstraße/Südstraße) des Plangebiete s. So lebten in den 
das Plangebiet überdeckenden statistischen Blöcken 740017, 740018, 741001 und 741003 zum 31.12. 
2021 315 Personen. Indes sind die umgebenden Nachbarschaften maßgebend von Wohnbebauung 
bestimmt - abgesehen vom südlichen Rand des Geltungs bereiches entlang der Bahnanlagen sowie 
eine Kleingartenanlage im Westen des Geltungsbereiches (siehe auch A bb. 2-4). Hierbei führt das 
bauliche Gegenüber von Gewerbe zu Wohnen mit seinem höheren Schutzanspruch teilweise heute 
schon an vereinzelten Stellen zu Konflikten im Plangebiet.  
5.6 Soziale Infrastruktur 
Im Geltungsbereich des Plangebietes befinden sich keine sozialen Ei nrichtungen oder ähnliche Inf-
rastrukturen. Die nächstgelegene Kindertagesstätte liegt ca. 120 m Luftlinie vom nordwestlichen Gel-
tungsbereich entfernt an der Kantor-Andrä-Straße. Die nächstgelegene Grundschule befindet sich in 
der Heinrich-Heine-Straße und eine Oberschule in der Pestalozzistraße knapp 220 m Luftlinie vom 
nördlichen Geltungsbereich am Lessingplatz entfernt. In Bezug auf das weitere Bauleitplanverfahren 
ist allerdings darauf hinzuweisen, dass die Ziele und Inhalte dieses Bebauungsplanes die soziale Inf-
rastruktur nicht berühren.   
5.7 Technische Infrastruktur: Verkehrsinfrastruktur 
ÖPNV  
Innerhalb der Plangebiets existiert heute keine Haltestelle für den öffentlichen Personennahverkehr.  
Die nächstgelegenen ÖPNV-Haltestellen sind: 
 Bushaltestelle Wilhelm-Winkler-Straße – nur einseitig Richtung Lausen (Linie 62), 
 Straßenbahnhaltestelle Barnecker Straße – Richtung Sommerfeld (Linie 7) sowie die 
 S-und Regionalbahnhaltestelle Leutzsch  
Die Bushaltestelle befindet sich in Grenzlage am nordwestlichen G eltungsbereiches im Kreuzungs-
bereich Wilhelm -Winkler-Straße / Bielastraße. Die nächstgelegenen Straßenbahnhaltestellen 
Südstraße und Barnecker Straße befindet sich nördlich bzw. südöstlich außerhalb des Geltungsbereich 
Zusätzlich gibt es über die nordöstliche Verlängerung der Heinrich-Heine-Straße einen Anschluss an 
das S-und Regionalbahnnetz am S -Bahnhof Leutzsch im Bereich der Leipziger Straß e bzw. Georg-
Schwarz-Straße knapp 600 m vom Plangebiet entfernt. Insgesam t kann das ÖPNV-Angebot als aus-
reichend beurteilt werden. 
Fuß- und Radverkehr 
Die öffentlichen Straßen im Plangebiet sind überwiegend beidseitig mit Fußwegen ausgestattet. Aus-
nahme bildet die Südstraße ab dem Kreuzungsbereich mit der Fabrikstraße Richtung Süden sowie der 
Sprikkenweg. Direkt am östlichen Rand des Geltungsbereiches im Kreuzungsbereich Heinrich -
Heine-Straße / Gutshofstraße befindet sich zudem eine Fußgängerbrücke über die  Gleisanlagen zur 
Ludwig-Hupfeld-Straße.  
Eigenständige Radverkehrsanlagen gibt es im Plangebiet bisher nicht. Allerdings sind die Fußwege 
im städtischen Geoinformationssystem als gemeinsamer Geh- und Radweg dargestellt.  
Außerhalb des Plangebietes , parallel zu den Bahnanlagen , soll laut HauptnetzRad langfristig eine 
überörtliche Hauptradweganlage entstehen.  
 
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Motorisierter Individualverkehr und Wirtschaftsverkehr 
Die äußere und innere Erschließung des Plangebietes ist über die vorhandenen Straßen gesichert.  
In Bezug auf die äußere  Erschließung ist das Plangebiet im Nordosten durch di e Heinrich-Heine-
Straße erreichbar, welche im östlichen Verlauf an die übergeordnete Hauptverkehrsstraße Leipziger 
Straße anschließt.  
Hierbei gilt die Leipziger Straße für den motorisierten Individualverkehr am Knotenpunkt zur Georg-
Schwarz-Straße als nächstgelegene bzw. einzige Möglichkeit, die südöstlichen Bahnanlagen zu über-
queren. Die Heinrich-Heine-Straße gilt indes als Erschließungsstraße für die anliegenden Nebenstra-
ßen.  
Innerhalb des Plangebietes verläuft die namensgebende Fabrikstraße von Ost nach West und kreuzt 
die von Nord nach Süd laufenden Südstraße. Die Fabrikstraße endet westlich ab dem Kreuzungsbe-
reich als reiner beschilderter Fußweg bis zum Eingangsbereich eines Kleingartenvereins. 
An die Südstraße schließt sich westlich die Wilhelm-Winkler-Straße sowie ein Teil des Sprikkenwe-
ges an. Beide Straßen binden die westlich “auslaufenden“ Wohnquartiere Richtung Stadtrand an das 
Plangebiet an. Zusätzlich gibt es noch e inen südlichen Stich der Südstraße als n icht öffentliche Ver-
kehrsfläche auf einem der privaten gewerblichen Grundstücke. Nördlich des Plange bietes treffen 
Südstraße sowie die Heinrich-Heine-Straße in einen überstumpfen Winkel aufeinander und bilden 
den außerhalb des Geltungsbereich liegenden dreieckigen Lessingplatz. 
5.8 Technische Infrastruktur: Ver- und Entsorgungsanlagen 
Das Plangebiet ist in die Ver- und Entsorgungsnetze für Trinkwasser, Elektrizität und Schmutz-Was-
ser eingebunden. Selbiges gilt für die Gas-, Wärme- und Telekommunikationsversorgung.  
Auf Ebene des Bebauungsplanes ist die technische Infrastruktur gesichert und bedarf keiner weiteren 
Betrachtung.  
 
6. Planungsrechtliche und sonstige planerische Grundlagen 
6.1 Planungsrechtliche Grundlagen 
6.1.1 Raumordnung 
6.1.1.1 Landesentwicklungsplan Sachsen (2013)  
Der Bebauungsplan ist gem. § 1 Abs. 4 BauGB den Zielen der Raumordnung angepasst. 
Die Ziele und Grundsätze des Landesentwicklungsplanes Sachsen (LEP) als raumordnerische Ge-
samtkonzeption für das Gebiet des Freistaate s Sachsen sind bei raumbedeutsamen Planungen und 
Maßnahmen zu berücksichtigen. Die betreffenden Ziele und Grundsätze dieser Bauleitplanung wur-
den in die planerische Entscheidung im Rahmen der Erstellung des Bebauungsplanes einbezogen. 
Für den vorliegenden V orentwurf sind folgende Ziele und Grundsätze relevant:  
Das V orhaben befindet sich in den Verwaltungsgrenzen der kreisfreien Stadt Leipzig. Nach Karte 1 
„Raumstruktur“ des LEP ist Leipzig ein Oberzentrum und das Stadtgebiet wird als Verdichtungsraum 
eingestuft. Nach Karte 3 „Räume mit besonderem Handlungsbedarf“ ist die Fläche der Stadt Leipzig 
als Bergbaufolgelandschaft für Braunkohle klassifiziert. In Karte 4 „Verkehrsinfrastruktur“ existiert 
am südwestlichen Rand des Geltungsbereiches ein V orbehaltsgebiet für „verkehrliche Nachnutzung 
von stillgelegten Eisenbahnstrecken“. Nach Karte 5 „unzerschnittene verkehrsarme Räume (UZVR)“ 
besitzt das Plangebiet eine UZVR-Zahl in der Größe von 40  bis 70 km². Gemäß dem Grundsatz 
G.1.2.1 sind in Verdichtungsräumen die Koordinierung der Flächennutzungsansprüche und eine effi-
ziente Flächennutzung für die Leistungsfähigkeit von Wirtschaft und Infra struktur nachhaltig zu si-
chern. 
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Nachfolgend werden für die Planung relevante Grundsätze des Landesentwicklungsplans Sachsen 
stichpunktartig aufgeführt: 
G 2.2.1.1 Die Neuinanspruchnahme für Siedlungs - […] zwecke soll in allen Teilräumen Sach-
sens vermindert werden. […] 
G 2.3.1.1 Die räumlichen und infrastrukturellen V oraussetzungen für eine nachfrageorientierte 
Entwicklung attrakti ver Industrie - und Gewerbestandorte sollen geschaffen werden 
und […] zur Erhaltung, Erweiterung oder Umstrukturierung bestehender Industrie - 
und Gewerbebetriebe beitragen.  
G 2.3.1.2  In den Gemeinden sollen bedarfsgerecht gewerbliche Bauflächen zur Sicher ung der 
Eigenentwicklung zur Verfügung gestellt werden. […] 
Z 2.2.2.1 Zur Verbesserung der Lebensverhältnisse in den Gemeinden sind integrierte Maßnah-
men der Stadt- und Dorfentwicklung weiterzuführen. 
Damit gemäß Grundsatz 2.3.1.1 der bestehenden nachfrage orientierten Entwicklung attraktiver Ge-
werbestandorte gerecht werden kann, sollen integrierte kunden- bzw. zentrumsnahe Gewerbebetriebe 
gesichert werden. Hierbei gilt es laut Grundsatz 2.3.1.2 Flächen für die bestehenden Betriebe zur 
Verfügung zu stellen/p lanungsrechtlich zu sichern, indem Eigenentwicklungsabsichten ansässiger 
Gewerbebetriebe vor schutzwürdigeren Nutzungen (wie Wohnen) geschützt werden müssen . Nach 
dem Ziel 2.2.2.1 gilt es, durch Stadtentwicklungsprozesse die Lebensverhältnisse in den Gemeinden 
(hier Erreichbarkeit, Nähe zum Arbeitsplatz, Sicherung von Arbeitsplätzen u.Ä.) und gleichzeitig den 
Anforderungen an gesunden Wohn - und Arbeitsverhältnissen (Immission sschutz usw.) gerecht zu 
werden. Nach dem Grundsatz 2.2.1.1 gilt es die Neuinanspru chnahme von Siedlungsflächen (hier 
Gewerbeneuansiedlung aufgrund Verdrängung durch andere Nutzungen) zu vermindern, weshalb 
dem Schutz integrierter Gewerbestandorte dem ‚reindrängenden‘ Wohnen der V orrang zu geben ist. 
Nur so kann „[…] einer konsequenten Strategie der Stadtentwicklung, die der Innen- vor Außenent-
wicklung den V orzug einräumt […]“ (LEP) gerecht werden. Zusätzlich unterstützt das Planverfahren 
die Ziele der Nationalen Nachhaltigkeitsstrategie, indem die Aufstellung des Planes zur Begrenzung 
der Inanspruchnahme neuer Siedlungs- und Verkehrsflächen auf unter 30 Ha pro Tag bis 2030 beitra-
gen kann. 
6.1.1.2 Regionalplan Leipzig-Westsachsen (2021) 
Der Regionalplan Leipzig -Westsachsen wurde durch  die oberste Raumordnungs - und Landespla-
nungsbehörde im Sächsisc hen Staatsministerium für Regionalentwicklung mit Bescheid vom 
02.08.2021 genehmigt. Das Planwerk ist mit Bekanntmachung nach § 10 Abs. 1 Raumordnungsge-
setz (ROG) am 16.12.2021 in Kraft getreten.  
Der Regionalplan Leipzig-Westsachsen stellt den verbindlichen Rahmen für die räumliche Ordnung 
und Entwicklung der Region Leipzig-Westsachsen dar. 
Bezüglich der Raumnutzung wird das Plangebiet als Gebiet zur Erhöhung des Anteils an klimatischen 
Komfortinseln dargestellt. Hierbei sollen gemäß 
Z 4.1.4.2 die Gebiete im Rahmen der Bauleitplanung konkretisiert werden. In ihnen sollen die 
V orsetzungen für die Neuanlage von Grünflächen […] vorzugsweise auf Brachflächen 
geschaffen werden. 
Innerhalb des Siedlungsgefüges sollen laut Ziel 4.1.4.2 relevante Strukturen siedlungsklimatisch mit 
ausgleichender Wirkung hinsichtlich sommerlicher Hitzebelastung geschaffen werden. Das Plange-
biet wird in der Karte Nr. 15 Sanierungsbedürftige Bereiche der Landschaft  als „Gebiet mit hoher 
Vulnerabilität gegenüber Hitzebelastung in urbanen Belastungsräumen“ dargestellt. Hierbei können 
über die Neuschaffung von klimatische Komfortinseln möglichen Hitzebelastungen vorsorgend min-
dernd entgegengewirkt und klimatisch-lufthygienische Bedingungen am Standort verbessert werden. 
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Für eine wirtschaftlich effiziente Flächennutzung und die gleichzeitige Reduzierung der Flächenin-
anspruchnahme werden drei Strategien verfolgt:  Vermeidung, Mobilisieren, Revitalisieren. V or die-
sem Hintergrund sind folgende Grundsätze und Ziele der vorliegenden Planung von Bedeutung:  
In der Planungsregion Leipzig-Westsachsen sollen 
G 1.1.2 die wirtschaftsnahe Infrastruktur […] zur Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen 
und zur Wertschöpfung gestärkt […] werden.  
Es sollen Standortvoraussetzungen für 
G 1.1.3 die Entwicklung des Mittelstandes, insbesondere der Klein - und Mittelbetriebe des 
Gewerbes […] geschaffen und weiterentwickelt werden. 
Z 2.3.1.2  Die Gemeinden sollen vor der Neuausweisung gewerblicher Bauflächen industrielle 
und gewerbliche Altstandorte nachnutzen, ihre bereits baurechtlich genehmigten Ge-
werbegebiete auslasten sowie bei Bedarf verstärkt interkommunale Gewerbegebiete 
entwickeln.  
Nach dem Ziel 2.3.1.2 sollen laut Regionalplan Westsachsen, welche dem Landesentwicklungsplan 
untergeordnet sind, Gemeinden vor  Neuausweisung gewerblicher Bauflächen industrielle und ge-
werbliche Altstandorte nachnutzen, ihre bereits baurechtlich genehmigten Gewerbegebiete auslasten 
sowie bei Bedarf verstärkt interkommunale Gewerbegebiete entwickeln.  
Im Zuge des V orentwurfs können unterschiedliche Ansätze zum Erhalt der vorhandenen Gewerbebe-
triebe bzw. dem sinngemäßen Erhalt der Gebietstypik eines Gewerbegebietes (Details in Kap. 6.1.4) 
unter Berücksichtigung der vorhandenen Wohnbebauung, welchen diesem Ziel gerecht wird, beitra-
gen. Der V orentwurf forciert eine bedarfsgerechte V orhaltung von Flächen für die Entwicklung von 
klein- und mittelständigen Gewerbeansiedlungen in Zentrums - und Kundennähe sowie eine Nach-
nutzung von Altstandorten, indem sie innerhalb des Geltungsbereiches das voranschreitende Wohnen 
gezielt durch Festsetzungen unterbindet/einschränkt und die gewerblichen Nutzungen planungsrecht-
lich gesichert werden. Gemäß dem Ziel 2.3.1.2 gilt es, durch nachhaltiges Flächenmanagement, die 
kommunale Wirtschaftsförderung durch Flächenbereitstellung (hier Flächen in integrierter Lage) zu 
unterstützen. Jahrelang durch Leerstand oder Brachflächen geprägte (aber integrierte) Gewerbestand-
orte können zwar mitunter unter Imageschäden leiden, bieten aber gegenüber Neuausweisung von 
Gewerbestandorten den V orteil, dass keine zusätzliche Beeinträchtigung der Schutzgüter Land-
schaftsbild oder Naturhaushalt nach Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) zu erwarten ist. 
  
26 von 41 in Zusammenstellung
Begründung des Bebauungsplanes 
Nr. 427 „Gewerbegebiet Fabrikstraße/Südstraße“ (Vorentwurf) 
 Seite 16  
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6.1.2 Flächennutzungsplan 
Der Bebauungsplan ist nach § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächenn utzungsplan (FNP), wirksam seit 
dem 24.07.2021 durch die Bekanntmachung im E -Amtsblatt Nr. 09/2021 der Stadt Leipzig, zu ent-
wickeln. Das Plangebiet ist im FNP zum größten Teil als gewerbliche Baufläche dargestellt. Im süd-
östlichen Bereich stellt der FNP ei ne gemischte Baufläche und am westlichen Rand einzelne Frag-
mente von Grünflächen mit Dauerkleingärten nach § 5 Abs. 2 Nr. 5 B auGB / Sonstige Gärten und 
Wohnbaufläche dar.  
Im Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung des V orentwurfes und der weiteren inhaltlichen Ausgestal-
tung des Planentwurfs könnte eine FNP-Änderung notwendig werden, weil eine Festsetzung von ge-
mischten Bauflächen bzw. Mischgebieten (MI) gem. Baunutzungsverordnung (BauNVO) ein kon-
kretes Planungsziel sein kann, aber nicht aus der Darstellung e iner gewerblichen Baufläche bzw. 
Grünfläche entwickeln werden kann. Dies kann an den Grenzbereichen des Geltungsbereiches östlich 
und westlich der Fall sein, da es der vorherrschenden Situation an baulichen Anlagen aus Wohnen 
und Gewerbe und/oder als ‚Pufferzone‘ gemäß ‚baulichen‘ Trennungsgrundsatz des §50 Bun-
desimmissionsschutzgesetz (BImSchG) entsprechen würde.  Ob eine Änderung des FNP notwendig 
sein wird, wird im weiteren Verfahren geprüft. 
 
 
Abbildung 6: Ausschnitt des FNP Leipzig 2021, Geltungsbereich rot gekennzeichnet (Quelle: Stadt Leipzig) 
 
 
 
 
 
27 von 41 in Zusammenstellung
Begründung des Bebauungsplanes 
Nr. 427 „Gewerbegebiet Fabrikstraße/Südstraße“ (Vorentwurf) 
 Seite 17  
10.08.2023 
6.1.3 Landschaftsplan 
Gemäß § 11 BNatSchG ist für die örtlichen Ziele des Umweltschutzes im Stadtgebiet Leipzig ein 
Landschaftsplan als ökologische Grundlage für den FNP aufgestellt worden (bestätigt durch den 
Stadtrat am 16.10.2013). Er enthält neben den Zielen auch die für ihre Verwirklichung erforderlichen 
Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege. Für das Plangebiet beinhaltet das Inte-
grierte Entwicklungskonzept des Landschaftsplanes das Leitbild: Industrie - und Gewerbestandort 
(LB 12) – Schaffung von begrünten Freiräumen an vorhandenen und geplanten Industrie - und Ge-
werbestandorten und deren verkehrlichen Entschließungen, Verknüpfungen mit dem Grünsystem der 
Stadt; stadtklimatische Entlastung durch Erhöhung des Durchgrünungsgrades durch Vegetation, Ab-
bau der Barrierewirkung durch Einbindung in die Alltagsrouten für Geh- und Radverkehr. 
Die Ziele und Inhalte dieses Bebauungsplanes, welche vorwiegend auf die Steuerung der Zulässigkeit 
der Art der baulichen Nutzung  abzielt, sollen den Darstellungen des Landschaftsplanes (und FNP) 
folgen, soweit dies im Abgleich mit den Anforderungen vor Ort und aktualisierten strategischen Pla-
nungen zielführend ist. Die Aussagen des Landschaftsplans können der Karte entnommen werden. 
 
Abbildung 7: Ausschnitt des Landschaftsplanes Leipzig, Geltungsbereich schwarz gekennzeichnet (Quelle: Stadt Leipzig) 
6.1.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben 
Das Plangebiet befindet sich planungsrechtlich im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) und liegt 
vollständig im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplans Nr. 258.1 „Schönauer Landstr. / Fab-
rikstr. / Leipziger Str., mittlerer Teil, Nutzungsarten“, bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 15 
am 27.08.2011. Da dieser Bebauungsplan ausschließlich auf die Steuerung der Zulässigkeit von Ein-
zelhandelsvorhaben mit zentrenrelevanten Sortimenten abzielt, erfolgt die Beurteilung von V orhaben 
nach § 30 Abs. 3 BauGB i.V .m. den Anforderungen des § 34 BauGB. Das Plangebiet ist überwiegend 
durch eine Vielzahl an unterschiedlich gewe rblichen Nutzungen und vereinzelt durch Wohnnutzun-
gen geprägt. Dies führt einerseits dazu, dass die im Inneren des Plangebietes (Fabrikstraße/Südstraße) 
gelegenen gewerblich geprägten Bereiche, entsprechend § 34 Abs. 2 BauGB einem Gewerbegebiet 
gemäß § 8 BauNVO zuzuordnen sind. Andererseits entstehen in den Randlagen des Plangebietes Be-
reiche, welche sich durch ein Nebeneinander aus Wohnnutzungen und Gewerbenutzungen auszeich-
nen, ohne dabei die Qualität eines Mischgebietes gemäß § 6 BauNVO aufzuweisen. Hierbei handelt 
es sich um sogenannten „Gemengelagen“. Dort sind besonders in den Grenzbereichen des Geltungs-
bereiches verstärkt Wohnbauvorhaben auf freien Grundstücken/Brachflächen innerhalb des Plange-
28 von 41 in Zusammenstellung
Begründung des Bebauungsplanes 
Nr. 427 „Gewerbegebiet Fabrikstraße/Südstraße“ (Vorentwurf) 
 Seite 18  
10.08.2023 
bietes auf der Grundlage des § 34 BauGB realisiert worden, da die Geltungsbereich prägenden Stra-
ßenzüge aufgrund ihrer geringen baulichen Größe keine t rennende Wirkung entfalten könn en. Bei 
einer fortsetzenden Entwicklungsdynamik und dem weiteren ‚Hineindrängen‘ der Wohnnutzungen in 
die noch überwiegend gewerblich geprägten Bereiche nach BauNVO des Plangebietes ist zu erwar-
ten, dass die maßgebliche Eigenart des Gewer begebietes sukzessiv aufweicht. In der Folge können 
Beeinträchtigungen der bestehenden günstigen Rahmenbedingungen für gewerbliche Nutzungen 
nicht ausgeschlossen werden und Verdrängungsprozesse zu Ungunsten der gewerblichen Ansiedlun-
gen nicht aufgehalten werden. 
6.2 Sonstige Planungen 
Sonstige städtische Planungen sind für diesen Bebauungsplan ausschließlich wie folgt relevant: 
6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030  
Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK) wurde am 31.05.2018 als ressort -
übergreifendes, langfristiges Handlungskonzept vom Stadtrat beschlossen. Damit ist das Zielbild 
Leipzig 2030 (Teil A) dem kommunalen Handel n in allen Bereic hen zugrunde zu legen. Die fach-
übergreifenden Schwerpunktgebiete und die Ortsteilstrategie (Teil B) sind als Grundlage der stadt-
räumlichen Schwerpunktsetzung in den Ämtern zu berücksichtigen.  
Für den Bebauungsplan-V orentwurf sind insbesondere die folgenden strategischen Ziele und Hand-
lungsfelder des Zielbildes relevant (INSEK, Teil A, A-11 – A-14) 
 Nachhaltige Mobilität:  Ziel ist eine Stadt der kurzen Wege zu bleiben. Durch eine effektive 
Siedlungsentwicklung und Funktionsmischung soll damit ein Beitrag zur Vermeidung von unnö-
tigen Verkehren geleistet werden. 
 Positive Rahmenbedingungen für qualifizierte Arbeitsplätze: Ziel ist, den Zuwachs von qua-
lifizierten Arbeitsplätzen zu unterstützen. Hierzu ist es wichtig, Maßstäbe hinsichtlich […] Ar-
beitsplatzdichte, räumlicher Konzentration sowie Erreichbarkeit von Arbeitsplätzen zu berück-
sichtigen.  
 Vielfältige und stabile Wirtschaftsstruktur: Ziel ist, anknüpfend an die Leipziger Wirtschaft-
scluster die Rahmenbedingungen für eine stabile und breite W irtschaftsstruktur weiterzuentwi-
ckeln. Dafür soll der Leipziger Mittelstand gestärkt werden und günstige Rahmenbedingungen 
für kleinere und mittlere Unternehmen geschaffen bzw. erhalten werden. Insbesondere stehen auf-
grund des anhaltenden Wachstums der Sta dt nun immer mehr innerstädtische Gewerbegebiete 
und dort ansässige Unternehmen vor dem Umnutzungsdruck durch die Wohnungswirtschaft. 
Des Weiteren wird mit dem Bebauungsplan der Handlungsschwerpunkt Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschaftsmanagement dahingehend unterstützt, dass bei der strategischen Flächenvorsorge und 
aktiven Liegenschaftspolitik die Priorität auf Wiedernutzung von Brachflächen vor der Neuinan-
spruchnahme von Flächen liegt. 
Hierbei liegt das Plangebiet nach Teil B des INSEK in der Raumkategorie Wachstum vorausschauend 
planen, bei der frühzeitig die vorhandenen Flächenpotentiale, die gute infrastrukturelle ÖPNV -An-
bindung sowie Nachverdichtungen, Arrondierungen und Stadterweiterungen durch fachübergreifende 
Strategien Ziel- und Nutzergruppengenau umzusetzen sind. Im Ortsteilsteckbrief für Böhlitz -Ehren-
berg wird deshalb die Sicherung innerstädtischer Gewerbeflächen (Fabrikstraße / Südstraße)  als 
Aufgabe formuliert. Gleichzeitig liegt das Plangebiet allerdings auch direkt im Übergangsbereich zu 
der südöstlich angrenzenden Raumkategorie Wachstum jetzt gestalten. Die unmittelbare Nähe zu den 
innerstädtischen Gründerzeitvierteln, im Übergang zu den eher heterogenen kleinteiligen vorstädti-
schen Strukturen lassen heute schon ein gewisses Maß an (möglic her) Nutzungsmischung aus Woh-
nen und Gewerbe erkennen. Hierbei kann das Prinzip der Stadt der kurzen Wege, der Arbeitsplatz in 
der Nähe zum Wohnort, aber auch das Potential eines attraktiven gemischten Standortes für die An-
siedlung von Klein- und Mittelständigen Gewerbenutzungen sowie der Kreativwirtschaft bzw. deren 
Erhalt als Chance für das Plangebiet verstanden werden. 
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Begründung des Bebauungsplanes 
Nr. 427 „Gewerbegebiet Fabrikstraße/Südstraße“ (Vorentwurf) 
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6.2.2 Stadtentwicklungsplan (STEP) Gewerbliche Bauflächen 
Der STEP Gewerbliche Bauflächen ist die planerische Zielkonzeption der Stadt Leipzig für die Ent-
wicklung der gewerblichen Bauflächen im Stadtgebiet. Er wurde 1999 vom Stadtrat beschlossen und 
2005 fortgeschrieben (RB IV 330/05).  
V orrangiges Ziel des STEP ist es, mit einem quantitativ ausreichenden und differenzierten Angebot 
an Gewerbeflächen, den Wirtschaftsstandort Leipzig zu stärken. Der STEP Gewerbliche Bauflächen 
enthält Aussagen über die Entwicklung und Stärkung des Gewerbestandortes Leipzig. Es gilt, dass 
wieder positiv besetzte Image der Stadt Leipzig als Gewerbestandort zu forcier en. Bestandsgebiete 
sollen gesichert und weiterentwickelt werden. Der Schwerpunkt liegt in der räumlichen Konzentra-
tion von Gewerbestandorten sowie der Revitalisierung von Brachflächen. Das gilt besonders für die 
Sicherung des Handwerkes, der klein- und mittelständigen Unternehmen in kunden- und wohnortna-
hen Gebieten in Kombination mit der Reduzierung des Verkehrs.  
Im Zielplan des STEP Gewerbliche Bauflächen werden die im Geltungsbereich dieses Bebauungs-
planes liegenden Flächen (Gebietspass Nr. 66) als Bestandsgebiet mit der Zielaussage „Anpassung – 
Entwicklung über Marktprozesse“ dargestellt.  
Das Gebiet ist mit seiner integrierten Lage und guter ÖPNV-Anbindung für nicht erheblich störendes 
Gewerbe mit den Schwerpunkten Dienstleistungen und Anlagen für Kul tur- und Kreativwirtschaft, 
Handwerksbetriebe sowie nicht erheblich störende Produktionsbetriebe geeignet.   
Gegenwärtig befindet sich der STEP Gewerbliche Bauflächen in der Fortschreibung als STEP Wirt-
schaftsflächen, in welchen unter anderem die genannten  Ziele, Handlungsbedarfe und Umsetzungs-
strategien gesamtstädtisch gebündelt werden (VII-A-07859-VSP-01). 
6.2.3 STEP Zentren (Einzelhandelsregelungen) 
Der STEP Zentren ist seit 1999 das räumlich -funktionale Ordnungskonzept der Stadt Leipzig zur 
Erhaltung und Entwicklung ihrer zentralen Versorgungsbereiche und Steuerung des stationären Ein-
zelhandels. Zuletzt wurde das städtebauliche Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 
BauGB mit Beschluss des Stadtrates vom 20.09.2017 fortgeschrieben.  
Der STEP Zentren fördert bewusst eine Konzentration von Einzelhandel und weiteren Nutzungen an 
geeigneten Standorten, um eine räumliche Diversifizierung von Einzelhandelsstandorten an nicht 
bzw. nicht ausreichend integrierten Standorten zu vermeiden. Dazu weist er - auf der Basis eines 
abgestuften integrierten Zentrensystems - zentrale Versorgungsbereiche verschiedener Größe in ent-
sprechender räumlicher Verteilung im Stadtgebiet aus. 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt in beiden Varianten außerhalb der im STEP Z entren 
2016 ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiche. Gleichwohl liegen die nordwestlichen Bereiche 
des Plangebietes innerhalb des Kerneinzugsbereichs des zentralen Versorgungsbereichs Pestaloz-
zistraße (D-Zentrum). In derartigen Lagen ist vor dem Hinter grund des Schutzes der Bestandsstruk-
turen der Zentren der Kreis konzeptkonformer Einzelhandelsvorhaben eingeschränkt.  
Der im Bereich des heutigen Plangebietes geltende der Bebauungsplan Nr. 258.1 „Schönauer Land-
straße/Fabrikstraße/Leipziger Straße, mittlerer Teil – Nutzungsarten“ dient der Sicherung des Bestan-
des und der Entwicklung der umgebenden Zentren und Nahversorgungsstandorte und soll mögliche 
stadtentwicklungspolitische Fehlentwicklungen infolge von Bodenpreisspannungen zum Schutz des 
preissensiblen Gewerbes unterbinden. Die seinerzeit angeführten stadtentwicklungspolitischen Ziel-
stellungen zur Aufstellung des Nutzungsarten-Bebauungsplans sind im Grundsatz auch zum gegen-
wärtigen Zeitpunkt noch aktuell. Da jedoch im Zuge der Fortschreibung des STEP Zentren im Jahre 
2016/17 die Zielstellung zur Qualifizierung der Nahversorgungslage Leipziger Straße / Südstraße 
zum vollwertigen zentralen Versorgungsbereich zugunsten des perspektivisch besser positionierten 
D-Zentrums Pestalozzistraße aufgegeben wurde, i st eine planerische Neubewertung zum planeri-
schen Umgang mit den Bestandsmärkten im Plangebiet vor dem Hintergrund der aktuellen Rahmen-
bedingungen erforderlich.  
 
30 von 41 in Zusammenstellung
Begründung des Bebauungsplanes 
Nr. 427 „Gewerbegebiet Fabrikstraße/Südstraße“ (Vorentwurf) 
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Prüfung und planerischer Umgang mit den Nahversorgern im Geltungsbereich  
Beide Märkte wurden in den frühen 2000er Jahren nach damalig geltenden planungsrechtlichen Rah-
menbedingungen gemäß § 34 BauGB innerhalb eines faktischen Mischgebietes gemäß § 6 BauNVO 
zugelassen und gelten gleichzeitig als maßgebliche Impulsgeber für o.g. Nutzungsarten -Bebauungs-
plan. Der Bebauungsplan sollte letztlich die Etablierung weiterer Lebensmittelmärkte im Plangebiet 
als faktisches Gewerbegebiet gemäß BauNVO und die Weiterentwicklung dieser beiden Wettbe-
werbsstandorte verhindern, welche unmittelbaren Einfluss auf die Umsetzbarkeit der Ziele der Ein-
zelhandelssteuerung in Böhlitz -Ehrenberg ( damals Stärkung der Nahversorgungslagen Leipziger 
Straße/Südstraße und Pestalozzistraße; Entwicklung von Zentren) gehabt hätte.  
Im Ergebnis der Überplanung durch den B ebauungsplan Nr. 258.1 sind folglich im gesamten Gel-
tungsbereich gegenwärtig Einzelhandelsnutzungen mit zentrenrelevantem Hauptsortiment ausge-
schlossen.1 Somit stehen beide Märkte als (damals) zulässigerweise errichtete bauliche Anlagen und 
genehmigte Nutzungen weiterhin unter sogenanntem passiven Bestandsschutz. Gleichwohl sind so-
mit aber auch Modernisierungen, die mit baulichen Erweiterungen der Verkaufsfläche einhergehen, 
nicht genehmigungsfähig.  
Insgesamt ist allerdings auch festzustellen, dass sich die Rahmenbedingungen in Bezug auf die nach-
folgend benannten Aspekte teilweise verändert haben und demnach einer partiellen planerischen Neu-
bewertung der Lebensmittelmärkte im Rahmen des weiteren Bebauungsplanverfahrens bedürfen:  
- im Zuge der Fortschreibung des STEP Zentre n (Ausgabe 2016) wurde konzeptionell eine 
Konzentration der Zentrumsfunktion im Bereich der Pestalozzistraße angestrebt. V on einer 
Entwicklung der Leipziger Straße wurde mangels verfügbarer Flächenpotenziale und Reali-
sierungschancen abgerückt. Somit besteht der Begründungszusammenhang des Zentrenschut-
zes gegenwärtig faktisch nur noch für die (räumlich weiter entfernten) Zentren Pestaloz-
zistraße (D-Zentrum) und Leutzsch (D-Zentrum). 
- Gleichzeitig haben sich die absatzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den  Lebensmit-
telhandel in den vergangenen Jahren durch die prosperierende Entwicklung des Oberzentrums 
Leipzig (und des Ortsteils Böhlitz-Ehrenberg) sukzessive verbessert. So stieg die Einwohner-
zahl im Ortsteil Böhlitz-Ehrenberg seit Satzungsbeschluss des Bebauungsplans Nr. 258.1 im 
Jahre 2011 bis 2022 um 333 EW (+3 %). Zudem stieg das Niveau der einzelhandelsrelevanten 
Kaufkraft in Leipzig zuletzt vergleichsweise stark an. Betrug das Kaufkraftniveau im Jahre 
2010 noch 89,5% des Bundesdurchschnitts, so konnten  inzwischen Werte um die 93,3% 
(Stand: 2021) erreicht werden.2 
- Mit Blick auf das Entwicklungsziel des STEP Zentren zur Stärkung und Entwicklung fußläu-
fig erreichbarer Nahversorgungsangebote, kommt den Lebensmittelmärkten im Bereich des 
Lessingplatzes in Ergänzung zum Zentrum Pestalozzistraße eine gewisse Versorgungsbedeu-
tung für die zentralen und südlichen Siedlungsbereiche des Ortsteils Böhlitz -Ehrenberg zu 
(Bielastraße, Südstraße, Leipziger Straße). Die bauliche Nachverdichtung und Sanierungstä-
tigkeit an Wohngebäuden haben die Bedeutung dieser (Nah-)Versorgungsfunktion in den ver-
gangenen Jahren tendenziell noch erhöht. 
V or dem Hintergrund der oben skizzierten Rahmenbedingungen wird deshalb im weiteren Verfahren 
- neben dem Beibehalt des S tatus quo der Einzelhandelsfestsetzungen – des Bauleitplanverfahrens 
geprüft werden, inwiefern die gegenwärtig restriktiven Regelungen zum Einzelhandel für einen der 
beiden Standorte der Lebensmittelmärkte gelockert werden können, um einen langfristigen Erhalt der 
dort etablierten Nahversorgungsstruktur abzusichern. Die Beschränkung des skizzierten Prüfauftrags 
auf einen Lebensmittelmarkt soll dazu beitragen, zukünftig die nutzungsseitigen Gewichte zwischen 
                                                
1  Ausnahmen gelten für den Großhandel sowie den „Werksverkauf“ und sog. „Leipziger Läden“. 
2  vgl. Stadt Leipzig (2020): Monitoringbericht Einzelhandel 2019 und Kaufkraftkennwerte Institut für 
Handelsforschung 2021 
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Begründung des Bebauungsplanes 
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den Handelsstandorten im Sinne der hierarchischen Strukturen des STEP Zentren besser auszubalan-
cieren. Aktuell weisen die beiden Lebensmittelmärkte im Geltungsbereich in der Summe ähnliche 
Verkaufsflächen im Sortiment Nahrungs - und Genussmittel auf, wie das benachbarte Zentrum 
Pestalozzistraße. Eine Aufhebung des Einzelhandelsausschlusses für beide Märkte würde diese pla-
nerisch nicht intendierten Ungleichgewichte zwischen Zentrum und teilintegrierten Nahversorgungs-
standorten manifestieren. Demgegenüber eröffnet die Beibehaltung des restriktiven Steuerungsansat-
zes gegenüber einem Markt die Möglichkeit zur mittel- bis langfristigen Verlagerung eines der beiden 
Anbieter in das benachbarte Zentrum unter Nutzung der dort vorhandenen Flächenpotenziale. Dies 
würde den stadtentwicklungspolitischen Entwicklungszielstellungen des STEP  Zentren 2016 best-
möglich entsprechen. Aus städtebaulich-funktionaler Perspektive bieten sich hierfür für beide Vari-
anten des V orentwurfes die Flächen entlang des Lessingplatzes an, da die Handelsnutzung im Zusam-
menspiel mit den Aufenthaltsqualitäten Mögli chkeiten zur Ausbildung eines Stadtplatzes  (auch vor 
dem Hintergrund der Thematik „Besser Stapeln“) mit entsprechender Mittenfunktion für die umge-
benden Wohnquartiere bieten kann.  
6.2.4 Strategische Konzepte zum Wohnen  
Im von der Ratsversammlung beschlossenen Wohnungspolitischen Konzept von 2015 (WoPoKo VI-
DS-1475-NF-002) werden die wohnungspolitischen Leitlinien der Stadt und die Instrumente und 
Maßnahmen zur Umsetzung benannt. 
Der 2022 beschlossene Stadtentwicklungsplan (STEP) Wohnbauflächen (VII -DS-00871) formuliert 
eine Strategie für eine nachhaltige Entwicklung von Flächen für den Wohnungsneubau im Flächen-
nutzungsplan. 
V or dem Hintergrund zunehmender Anspannung auf dem Leipziger Wohnungsmarkt fasste der Stadt-
rat am 23.08.2017 den Beschluss, dass bei der Aufstellung von Bebauungsplänen durch städtebauli-
che Verträge sichergestellt wird, dass 30 % der Bruttogeschossfläche, die für Wohnen im Geschoss-
wohnungsbau vorgesehen sind, als mietpreis- und belegungsgebundener Wohnungsbau entsprechend 
der jeweils geltenden Förderrichtlinie des Freistaates Sachsen errichtet werden sollen. Diese Bindung 
gilt für Bebauungspläne, in denen die planungsrechtliche Zulässigkeit für mindestens 5.000 m² Brut-
togeschossfläche für den Geschosswohnungsbau begründet wird. Für Bebauungspläne, bei denen ein 
Aufstellungsbeschluss bereits gefasst wurde, aber die öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB 
noch nicht erfolgt ist, soll jeweils geprüft werden, ob und in welchem Umfang die Bindung auch bei 
Bebauungsplänen angewandt werden kann. Bei der vorliegenden Planung kann je nach Variante auf 
eine anteilige Schaffung von mietpreis - und belegungsgebundenem Wohnraum auf dem Verhand-
lungsweg hingewirkt werden. 
6.2.5 Verkehr und öffentlicher Raum / HauptnetzRad 
Der durch die Ratsversammlung am 25.02.2015 beschlossene STEP Verkehr und Öffentlicher Raum 
(DS-00523/14) enthält für das Plangebiet keine unmittelbaren planungsrelevanten Sachverhalte. Die 
beabsichtigte Entwicklung an diesem Standort steht auch den Aussagen des STEP nicht entgegen.  
Das Plangebiet wird am östlichen Rand von der gleisparallelen neuen Route des HauptnetzRad tan-
giert. 
6.2.6 Klimanotstand und strategische Konzepte zum Klimaschutz 
Ausgehend von dem Beschluss der Ratsversammlung vom 30.10.2019 gilt für Leipzig der 
Klimanotstand sowie der Besch luss zum „Sofortmaßnahmen-Programm 2020“. Mit dem Beschluss 
am 13.10.2022 zum Energie - und Klimaschutzprogramm hat sich die Stadt Leipzig das Ziel der 
Klimaneutralität bis 2040 gesetzt. 
Eine wesentliche Grundlage stellt das Fachkonzept „Klimaschutz und tec hnische Infrastruktur“ im 
INSEK dar. Dabei werden insbesondere die Handlungsschwerpunkte zur vorsorgenden Klima - und 
Energiestrategie, zur leistungsfähigen technischen Infrastruktur und zum vorsorgenden Flächen- und 
Liegenschaftsmanagement mit konkreten Maßnahmenbündeln untersetzt. 
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Folgende Ziele sind in der Planung zu berücksichtigen:  
Ziel 2: „Initiierung der Wärmewende im Gebäudesektor und Etablierung nachhaltiger Lösungen zur 
Ver- und Entsorgung sowie Finanzierung.“ 
Ziel 3: „Entwicklung einer zukunftsfähigen, resilienten und intelligenten Ver- und Entsorgungsstruk-
tur“.  
Im Rahmen der Beschlusslage zum Energie- und Klimaschutzprogramm 2030 (VII-DS-06102) sind 
im weiteren Verfahren insbesondere die Zielsetzungen der kommunalen Wärmeplanung in ggf. not-
wendigen Energiekonzepten zu berücksichtigen.  
7. Umweltbelange 
7.1 Einleitung 
Für die Belange des Umweltschutzes wird im Bauleitplanverfahren im Regelfall eine Umweltprüfung 
durchgeführt, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und die ermit-
telten erheblichen Umweltauswirkungen in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden 
müssen (§ 2 Abs. 4 und § 2a Nr. 2 BauGB sowie Anlage 1 zum BauGB) . Hierbei kann vom o.g. 
Regelfall abweichen werden, wenn das Bauleitplanverfahren im Rahmen eines vereinfachten Verfah-
rens nach § 13 BauGB durchgeführt wird.  
Aufgrund des Charakters des Bebauungsplanes (einfacher Bebauungsplan nach § 30 BauGB, vgl. 
Kap. 4), der überwiegend Festsetzungen zur Art der Nutzung trifft, entfallen damit unter anderem die 
Ermittlung der Umweltbelange in festgelegten Umgang und Detailierungsgrad sowie eine Beschrei-
bung und Bewertung möglicher ermittelter Umweltauswirkungen in einem Umweltbericht. 
Darüber hinaus erfolgt im Rahmen des Bauleitplanverfahrens ausschließlich eine Einschätzung auf-
grund einer überschlägigen Prüfung, welche voraussichtlichen Auswirkungen der Bebauungsplan auf 
mögliche Umweltbelange  haben kann  und wie mit diesem im weiteren Verfahren umzugehen ist  
(Kap. 7.4). Eine Festlegung der Stadt, i n welchen Umfang und Detailierungsgrad die Ermittlungen 
der Umweltbelange für diese Bauleitplanung für die Abwägung erforderlich ist, entfällt.  
7.2 Wichtigste Ziele und Inhalte des Planes 
Ziel dieser Planung ist der die Erhaltung und nachhaltige Entwicklung d er bestehenden Gewerbe 
innerhalb der bestehenden Flächenkulisse  unter Beachtung der integrierten, erschlossenen Lage im 
Stadtgebiet. Planungsgrundsatz ist daher die Sicherung und nachhaltige Nachnutzung/Nachentwick-
lung der Flächen im Plangebiet im Sinne der kompakten, nutzungsgemischten Stadt mit V orrang ge-
genüber einer Flächenneuausweisung z.B. am Stadtrand. Dazu sollen den im Plangebiet bisher ge-
nehmigten Nutzungen durch entsprechende Festsetzungen im Rahmen eines einfachen Bebauungs-
planes in ihrem Bestand planungsrechtlich entsprochen werden. Darüber hinaus soll mit der flächen-
bezogenen Klarstellung die potentiell ins Plangebiet hineindrängende Wohnnutzung abgehalten wer-
den bzw. in den Randzonen planerisch gesteuert zugelassen sein.  
Inhalt der Planun g sind deshalb maßgebliche Festsetzungen zur Steuerung der zulässigen Art der 
baulichen Nutzung. Zusätzlich sollen zur Umsetzung der Ziele des Landschaftsplanes (und aus der 
Ableitung des FNPs) Grünflächen und grünordnerische Festsetzungen im Plangebiet mit bedacht wer-
den, welche nach den bisherigen planungsrechtlichen Rahmenbedingungen nicht dauerhaft vor Be-
bauung hätten geschützt werden können. Dadurch wird das Plangebiet auch in Bezug auf stadtökolo-
gische Belange langfristig besser ausgestattet. Die Plan ung verfolgt in Bezug auf die vorhandenen 
Straßen die Bestätigung der Flächen im Bestand. 
Zur Steuerung der Art der baulichen Nutzung können im V orentwurf gemischt genutzte Baugebiete 
nach § 6 BauNVO oder gewerbliche Bauflächen nach § 8 BauNVO festgesetzt werden. Damit soll 
dem bisher im Plangebiet vorhandenen Bestand entsprochen, insbesondere jedoch die Sicherung der 
vorhandenen und potenziellen Flächen und die noch vorherrschenden günstigen Rahmenbedingungen 
für gewerbliche Nutzungen gesichert werden. Mit der Festsetzung von gemischten Bauflächen könnte 
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im erforderlichen Umfang einem Fortbestand der vorhandenen Wohnnutzung am nordöstlich sowie 
westlichen Rand des Geltungsbereiches Rechnung getragen werden und zugleich dem Trennungs-
grundgesetz gem. BImSchG entsprochen werden.  
7.3 Ziele des Umweltschutzes und Art der Berücksichtigung 
Schutzgebiete und Schutzobjekte gemäß BNatSchG sowie gemäß Wasserhaushaltsgesetz sind im 
Plangebiet bzw. dessen Umfeld nicht vorhanden. Im Plangebiet befinden sich eine Reihe von Kultur-
denkmalen gemäß § 2 Sächsischem Denkmalschutzgesetz.  
Die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanes stehen grundsätzlich nicht den übergeordneten 
Entwicklungszielen des bestehenden Landschaftsplanes entgegen. Allerdings ergeben sich innerhalb 
der beiden Varianten des V orentwurfes teilweise andere Darstellungen, weil Grünflächen durch Bau-
flächen überlagert werden oder gewerbliche Bauflächen an anderer Stelle ersatzweise durch Grünflä-
chen überlagert sind (siehe auch Kap. 6.1.3). Im weiteren Verfahren wird deshalb geprüft, inwiefern 
grünordnerische Möglichkeiten innerhalb des Maßes eines einfachen Bebauungsplanes zur Weiter-
qualifizierung der im Landschaftsplan formulierten Zielstellung (Minderung des Aufheizeffektes, 
Entwicklung von Lebensräumen) in die E ntwurfsplanung eingebracht werden können , da möglich-
weise eine Anpassung der Darstellung des Landschaftsplanes sowie des FNP in nachgeordneten Ver-
fahren notwendig sein können. Hierbei können insbesondere grünordnerische Festsetzung auf stadt-
eigenen Flächen vorgesehen werden.     
V on der Aufstellung eines Grünordnungsplanes (§ 6 des Sächsischen Naturschutzgesetzes) kann dar-
über hinaus abgesehen werden, da die Ziele und Inhalte des Bebauungsplanes die Belange von Na-
turschutz und Landschaftspflege nicht wesentlich berühren, weil sich in der Umsetzung der Planung 
kein mittelbarer Eingriff aufgrund der Art des Bebauungsplanes (einfach) ergibt.   
Die Eingriffsregelung (§ 1a Abs. 3 BauGB) ist nicht anzuwenden, da die Eingriffe bereits weitestge-
hend erfolgt sind bzw. bereits vor Aufstellung dieses Bebauungsplanes zulässig waren. 
7.4 Einschätzung der möglichen Umweltauswirkungen; Prüfung der UVP-Pflicht  
Im Rahmen des Verfahrens wurde zunächst geprüft, ob der Bebauungsplan möglicherweise erhebli-
che Umweltauswirkungen haben kann, die in der Abwägu ng zu berücksichtigen wären. Außerdem 
wurde geprüft, inwieweit eine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) 
oder einer allgemeinen V orprüfung des Einzelfalles nach dem Gesetz über die Umweltverträglich-
keitsprüfung (UVPG) besteht: 
Misch- und Gewerbegebiete  
Der derzeitige Umweltzustand ist ein bereits vor Aufstellung dieses Bebauungsplanes vollständig be-
bautes historisch gewachsenes und zulässigerweise gewerblich genutztes Gebiet. Hinsichtlich der 
Umweltbelange wird sich dieser Zustand durch die Aufstellung des Bebauungsplanes nicht in abwä-
gungserheblicher Art und Weise ändern. Es werden ausschließlich Festsetzungen zur Steuerung der 
Art der baulichen Nutzung getroffen. Die Festsetzungen bleiben innerhalb des sich, auch ohne diesen 
Bebauungsplan, aus der Eigenart der näheren Umgebung ergebenden Zulässigkeitsmaßstabs und ver-
ändern diesen nicht wesentlich. Mit Ausnahme der vorhandenen Wohnnutzungen, diese sind in den 
Gewerbegebieten grundsätzlich nicht zulässig, bleiben aber durch den sogenannten passiven Bestand-
schutz innerhalb des Kernbereiches unverändert bis zur Aufgabe der baulichen Nutzung zulässig . 
Gleiches würde für gemischt genutzte Baugebiete an den Randbereichen des Geltungsbereiches gel-
ten. Folglich sind sowohl bei Durchführung der Planung als auch bei Nichtdurchführung der Planung 
keine abwägungserheblichen Änderungen des derzeitigen Umweltzustandes zu erwarten.  
Einzelhandel  
Derzeitiger Umweltzustand ist hier ein bereits vor Aufstellung dieses Bebauungsplanes durch Gewer-
bebetriebe und vereinzelte Einzelhandelsbetriebe geprägtes Gebiet. Hinsichtlich der Umweltbelange 
wird sich dieser Zustand auch durch die Aufstellung des Bebauungsplanes nicht in abwägungserheb-
licher Art und Weise ändern. Es werden ausschließlich Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung 
getroffen, welche den genehmigten Bestand hinsichtlich seiner Art der Nut zung widerspiegeln und 
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planungsrechtlich fixieren. Hinsichtlich der vorhandenen Nahversorger, welche gegenwärtig keine 
Erweiterungsabsichten anzeigen, sind a bwägungserhebliche „Entwicklungen des Umweltzustands 
bei der Durchführung der Planung“ hier nicht zu erwarten. Erst im Rahmen konkreter Durchführungs-
planungen kann von einer Veränderung des Umweltzustandes ausgegangen werden, weshalb von der 
Verpflichtung zur Durchführung eines UVP oder einer V orprüfung nach UVPG abgesehen werden 
kann. Der Bebauungsplan wird nicht für den Bau eines der in den Nrn. 18.1 bis 18.7 der Anlage 1 
zum UV PG genannten V orhaben aufgestellt. Konkrete Ab sichten zum Bau solcher V orhaben sind 
derzeit auch nicht bekannt. 
Grünflächen 
Der derzeitige Umweltzustand der vorhandenen und im FNP sowie Landschaftsplan dargestellten 
Grünflächen erfahren keine tiefgreifende abwägungserhebliche Änderung. Vielmehr zielt die Planung 
auf die planungsrechtlich verbindliche Sicherung gegenüber heranrückender, gewerblicher Neubautä-
tigkeit ab. Eine (grün)planerischer Weiterqualifizierung der bestehenden Grünflächen wird allerdings 
im nachfolgenden Verfahren geprüft.   
Ergebnis 
Eine Pflicht zur Durchführung einer UVP oder einer allgemeinen V orprüfung des Einzelfalles nach 
dem UVPG für den vorliegenden Bebauungsplan in den o.g. Tatbeständen besteht nicht. Der Bebau-
ungsplan wird nicht für den Bau eines der in den Nrn. 18.1 bis 18.7 der Anlage 1 zum UVPG genann-
ten V orhaben aufgestellt. Konkrete Absichten zum Bau solcher V orhaben sind derzeit auch nicht be-
kannt. 
7.5 Altstandorte, Altlastenverdacht und Handlungsbedarf 
Aufgrund der Historie des Plangebietes ist mit Altlasten zu rechnen, die im Rahmen der Beteiligung 
zum V orentwurf zugearbeitet werden. Die Klärung folgt im weiteren Verfahren. 
 
STÄDTEBAULICHE PLANUNG 
8. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches 
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans hat eine Fläche von ca. 33,6 ha und wird ab-
schließend im Teil A: Planzeichnung zum Entwurf hin festgelegt.  
 
Der Geltungsbereich liegt im Ortsteil Böhlitz-Ehrenberg und wird mit Bezug auf den Aufstellungs-
beschluss wie folgt umgrenzt: 
 im Norden von dem Flurstück 189/30; 189/a; 168/11 (ehem. Gleis); 190/1; 190/t; 192/7 
(Südstraße); 151/f; 151/15; 151/16; 151/14; 151/13; 151/8 und 152/f,  
 im Osten von dem Flurstück 152/4; 152/5; 152/7; 152/8; 152/9; 152/12; 152/14; 152/15; 154/7; 
154/8; 154/k; 154/1; 156/c (Fabrikstraße); 156/9; 156/e; 156/d; 156/k; 156/f und 156  
 im Süden von den Flurstücken 156/1; 156/16; 156/15; 156/12; 156/17; 157/8 (ehem. Gleis); 
154/5; 165/g; 165/18; 165/12; 165/c; 166/b; 167/a; 168/d; 169/c; 168/e (ehem. Gleis); 169/f; 
und 168/10 (ehem. Gleis), 
 im Westen von den Flurstücken 169/4; 169/1; 169/2; 169/3; 168/10; 189; 189/c; 189/28; 189/h; 
189/i; 189/k; 189/34; 189/33 (Privatstraße); 189/31 und 189/29. 
Alle Flurstücke gehören zur Gemarkung Böhlitz-Ehrenberg.  
In den räumlichen Geltungsbereich wurden alle Flurstücke aufgenommen, für die aufgrund der vor-
genannten Sachverhalte und aufgrund der Ziele und Zwecke der Planung ein Planerfordernis anzu-
nehmen war. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes  
 
 
 
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9. Städtebauliches Nutzungskonzept 
Allen folgenden Planungsschritten vorangestellt ist, dass die zulässigerweise errichteten baulichen 
Anlagen und genehmigten Nutzungen (hier auch Wohnnutzungen) weiterhin sogenannten passiven 
Bestandsschutz genießen und als solche in den Entwicklungsprozess des Bebauungsplans einzustel-
len sind. Erst im Falle einer langfristigen Aufgabe der baulichen Nutzung mit äußerlichen Merkmalen 
des offensichtlichen Verfalls erlischt dieser Bestandsschutz.  
Ziel der Planung ist unter Beachtung des oben genannten Bestandsschutzes die nutzungsseitige Glie-
derung und planungsrechtliche Steuerung der Flächenentwicklungen im Plangebiet. Ausgehend vom 
heutigen Bestand und der Zielstellung über einen einfachen Bebauungsplan die entscheidend en Pla-
nungsinhalte zu regeln und potentielle städtebauliche Konflikte zu minimieren, soll im Rahmen die-
ses Bauleitplanverfahrens vornehmlich die  
- Art der baulichen Nutzung (z.B. Gewerbegebiet, Mischgebiet)  
festgesetzt werden.  Darüberhinausgehende zum Beis piel grünord nerische Festsetzungen die eine 
Qualifizierung des Standortes hinsichtlich Klimanpassung dienen werden im Ergebnis der Stellung-
nahmen zur frühzeitigen Beteiligung sowie unter Maßgabe des einfachen Bebauungsplans weiter ge-
prüft. Dabei wird eingestellt werden, was über den Bebauungsplan zwingend geregelt werden muss 
und was über andere Verfahren geregelt werden kann. In Bezug auf die Festsetzung der öffentlichen 
Straßenverkehrsflächen wird im Rahmen des Bebauungsplans grundsätzlich an der planungsrechtli-
chen Bestätigung des vorhandenen Bestands orientiert, über den die  Erschließung heute bereits aus-
reichend gesichert wird.  
Ausgehend von den Erhebungen zum Bestand und den Zielen des Aufstellungsbeschlusses wurden 
auf Ebene des V orentwurfs zwei Lösungsansätze entwickelt. Diese werden folgend vorgestellt und 
hinsichtlich ihrer Chance als auch erkennbaren Zielkonflikten erörtert.  
9.1 Variante I – Maximale Sicherung von Gewerbeflächen i.V.m.  
einer Anpassung des Geltungsbereiches 
In Variante I wird mit Blick auf die Gewerbeflächenbedarfe der wachsenden Stadt Leipzig der Ansatz 
der größtmöglichen Gewerbeflächensicherung unter Einbeziehung der (noch) unverbauten Frei- bzw. 
Grünflächen an diesem integrierten Standort verfolgt. Um dies zu erreichen wird der Geltungsbereich 
in den östlichen und nördlichen Randlagen um diejenigen  Flächen verringert, in denen sich bereits 
genehmigte Wohnnutzungen befindet. Hierdurch soll das heute schon vorhandene ortstypische un-
mittelbare Nebeneinander von Wohnnutzungen und Gewerbenutzungen erhalten und gesichert wer-
den. In der Folge ergibt sich ein Verlauf des Geltungsbereiches, welcher sich nun nicht mehr an den 
angrenzenden Straßen orientiert, sondern genau entlang der Grenze zu den jeweiligen Nutzungen 
verläuft. Im Ergebnis dessen verringert sich der Geltungsbereich auf eine Fläche von ca. 28,1 ha. Die 
innerhalb des Geltungsbereiches liegenden Flächen – mit Ausnahme der bestehenden Wohngebäude 
- werden als Gewerbliche Bauflächen und mögliche  Grünflächen festgesetzt und in diesem Sinne 
fortentwickelt. Die Wohnnutzung würde von den Randbereichen her nicht weiter in die gewerblichen 
Lagen vordringen können. Die innerhalb der Gewerbeflächen vereinzelt vorhandenen Wohnnutzun-
gen sowie die Vergnügungsstätte (Laser-Tag-Arena) wären dagegen weiterhin über den passiven Be-
standsschutz bis zur Aufgabe der Nutzung gesichert und als solcher Bestandteil der weiteren, gewerb-
lich orientierten Gebietsentwicklung. Des Weiteren wird überdies im laufenden Verfahren zu prüfen 
sein, inwiefern es einen planungsrechtlichen Umgang mit den bestehenden Nahversorgern gibt  (De-
tails in Kap. 6.2.3). Denkbar ist eine dauerhafte Nahversorgungslage im Bereich Lessingplatz, wobei 
im übrigen Geltungsbereich der Einzelhandel ausgeschlossen - analog Bebauungsplan 258.1 bleibt. 
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Abbildung 8: Variante I: Priorisierung Gewerbe mit angepasstem Geltungsbereich;               
schwarz = angepasster Geltungsbereich; rot = Wohnen (außerhalb des Geltungsbereiches);                 
grau = Gewerbe; grün= Grünfläche (Quelle: Stadt Leipzig) 
Für die Praxis der zum Bebauungsplan nachgelagerten Genehmigungsverfahren würde dieser Ansatz 
bedeuten: 
- Außerhalb des reduzierten Geltungsbereiches erfolgt die planungsrechtliche Beurteilung von 
V orhaben weiterhin nach § 34 BauGB i.V .m. den Regelungen des Bebauungsplans Nr. 258.1.  
- Innerhalb des Geltungsbereichs erfolgt  die Beurteilung nach § 30 BauGB in Bezug auf die zu-
lässige Art der Nutzung in Verbindung mit den Prüfkriterien des § 34 BauGB. 
Unter Beachtung der Maßgaben aus dem Bebauungsplan können durch Eigentümer und V orhaben-
träger auf dieser planungsrechtlichen Grundlage i.V .m. § 34 BauGB (nach Einfügungsgebot der bau-
lichen Anlagen auf den Grundstücken in die Eigenart der näheren Umgebung und des Ortsbild s) 
standortspezifische Konzepte entwickelt werden, welche zusätzlich im  Rahmen der bauordnungs-
rechtlichen Genehmigung - soweit erforderlich – durch nutzer- und fallspezifische immissionsschutz- 
und emissionsrechtliche Konzepte ergänzt werden können/müssen . Auf diesem Wege können be-
triebsspezifische Konzepte seitens der Unternehmen/Antragsteller i.V .m. den jeweils passenden Lö-
sungen erarbeitet werden. Den Betrieben bleibt die Entscheidungsflexibilität vergleichsweise weit-
reichend erhalten. Der Nachweis der Sicherung der  gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse wird 
und kann weiterhin auf Ebene des bauordnungsrechtlichen Genehmigungsverfahrens in Verbindung 
mit den Einzelfallgenehmigungen erbracht werden. In Bezug auf die Einschätzung der zulässigen 
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Immissionen wird aufgrund der unmittelbaren Nachbarschaften zu den Wohnnutzungen in der Rand-
lage als auch den innerhalb des Plangebietes gelegenen Wohnnutzungen davon ausgegangen, dass die 
zukünftige Gewerbeentwicklung sich im Hinblick auf ihren zulässigen Störgrad im Rahmen der 
Grenzwerte eines Mischgebietes bewegen wird. Über den Bebauungsplan wird dieser Zulassungsrah-
men nicht verstärkt. Vielmehr soll im weiteren Verfahren geprüft werden, ob generell oder nur in 
bestimmten Teilgebieten die Zulässigkeit der gewerblichen Nutzungen dahingehend eingeschränkt 
wird, dass ausschließlich nur solche Gewerbebetriebe zugelassen werden, die das Wohnen nicht we-
sentlich stören. Zur weiteren Umsetzung der verfolgten Grünverbundplanung der Stadt Leipzig, wer-
den entlang des Teerosenweges und zur mittelfristigen Verzahnung des Plangebietes mit einer 
überörtlichen grünen Hauptradwegeverbindung ( HauptnetzRad) entlang der Bahnanlagen Grünflä-
chen zur planungsrechtlichen Sicherung vorgeschlagen, welche nach bisherig geltenden planungs-
rechtlichen Rahmenbedingungen des § 34 BauGB noch nicht dauerhaft von Bebauung freigehalten 
werden könnten. Hierbei können diese Flächen sowohl als mögliche Kompensationsfläche für andere 
städtische Entwicklungen in zukünftigen Verfahren weiter differenziert betrachtet werden, als auch 
Teil eines möglichen Regenwassermanagementsystems für das Plangebiet sein. Darüberhinaus ge-
hende weitere freiraumgestalterische Maßnahmen der Grünflächen sind nach den Grundsatzentschei-
dungen im Ergebnis des V orentwurfs zum Entwurf hin zu prüfen. 
Zusammenfassung  
Für Variante I spricht, dass auf dieser Grundlage das mögliche Maximum an gewerblichen Flächen 
gesichert und das  Areal in dieser Nutzungsintention seine zukünftige Entwicklungsorientierung  er-
fährt. Zusätzlich kann dem im STEP Zentren intendierten Tatbestand entsprochen werden, dass ein 
Nahversorger im Bereich Lessingplatz dauerhaft gesichert werden kann (siehe Abb. 8 blauer Kreis). 
Ob dies nochmals eine zeichnerische Abgrenzung unterschiedlicher baulicher Nutzung bedarf, ist im 
weiteren Verfahren zu prüfen. Die Grenzen dieses V orschlags können im stadträumlich vergleichs-
weise kontrastreichen, unvermittelten Gegenüber von Wohnbebauung und Gewerbeflächen ohne ver-
mittelnden Flächenübergang gesehen werden.  
  
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9.2 Variante II – Städtebauliche Staffelung von Funktionsbereichen in Form von 
Mischgebieten und Gewerbeflächen 
Variante II orientiert sich am Geltungsbereich des Aufstellungsbeschlusses. Grundsätzlich soll  der 
von Eigentümer- und V orhabenträgerseite zunehmend begehrten Intensivierung der Wohnfunktion in 
den Randbereichen, vornehmlich entlang der Heinrich-Heine-Straße, Teilen der Fabrikstraße s owie 
der Bielastraße eine stärkere Berücksichtigung finden.  
Aufgrund der bestehenden Wohnbebauungen innerhalb des Geltungsbereiches i.V .m. der erkennbaren 
Nachfragen in Richtung Wohnen verfolgt Variante II planerisch eine Sortierung der Nutzungen im 
Plangebiet mit Einordnung von gemischten Bauflächen und Grünflächen entlang der Randbereiche 
und Nachbarschaft zu den Wohnlagen sowie gewerblichen Flächen im Kernbereich des Plangebietes. 
 
Abbildung 9: Variante II: Städtebauliche Staffelung in Form von Mischgebieten und Gewerbeflächen; schwarz = 
Geltungsbereich, braun = Mischgebiete, grau = Gewerbeflächen, rot = Wohngebiete (Quelle: Stadt 
Leipzig) 
Dem Umstand entsprechend, dass das Plangebiet fast vollständig von Wohnbebauung umgeben ist 
und die begrenzenden Straßen keine abschließend trennende Wirkung hinsichtlich der Gebietsdefini-
tion gemäß BauNVO bzw. BauGB entfalten können, wird hier durch die Festsetzung von Mischge-
bieten und einer Grünfläche entlang des Teerosenweges ein städtebaulicher Übergang definiert, um 
dem Trennungsgrundsatz nach BImSchG auch flächenseitig Rechnung zu tragen. Maßnahmen der 
weiteren Feinsteuerung der Mischgebietsflächen, z.B. die Zuordnung der Wohnnutzung ausschließ-
lich an die Straßenseiten und Einordnen der gewerblichen Nutzungen auf den hinteren Grundstücks-
flächen wird zum Entwurf hin geprüft werden. Wesentlich für das planungsrechtliche Verständnis von 
Mischgebieten ist, dass der Gesetzgeber eine weitgehende gleichrangige Verteilung von Wohnnut -
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zungen und Gewerbenutzungen vorsieht. Die gleichmä ßige Umsetzung dieser V orgabe stellt für die 
tatsächliche Realisierung erfahrungsgemäß eine Herausforderung dar.   
Folgende Abbildung zeigt zwei grundsätzliche Herangehensweisen bei der Verteilung und Entwick-
lung von Mischgebieten bzw. getrennt gegliederten Mischgebieten. Welcher Ordnungstyp an welcher 
Stelle im Plangebiet geeignet sein könnte, ist zum Entwurf hin zu qualifizieren. 
  
       
 
Abbildung 10: Schema der gemischten Baufläche;  
Beide Darstellung entsprechen einem Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO (Quelle: Stadt Leipzig) 
Für die Praxis der zum Bebauungsplan nachgelagerten Genehmigungsverfahren würde dieser Ansatz 
bedeuten: 
- Innerhalb des Geltungsbereichs erfolgt sowohl für die Mischgebiete als auch für die Gewerbe-
gebiete die Beurteilung von V orhaben nach § 30 BauGB in Bezug auf die zulässige Art der Nut-
zung i.V .m. § 34 BauGB. Selbiges gilt im Hinblick auf das Einfügungsgebot der baulichen An-
lagen auf den Grundstücken in die Eigenart der näheren Umgebung und des Ortsbilds.  
Im Gegensatz zu Variante I wird in Variante II die Wohnnutzung planungsrechtlich nicht ausgeschlos-
sen, sondern vielmehr als Bestandteil eines (sich abzeichnenden) Mischgebietes in den Randlagen 
bewusst forciert. Aufgrund der rechtlichen V orgabe, dass Mischgebiete zwingend sowohl Wohn- als 
auch gewerbliche Nutzungen innehaben müssen, ist erfahrungsgemäß ein anderer, vergleichsweise 
kleinteiliger Gewerbemix mit in der Tendenz dienstleistungsorientierten Einheiten zu erwarten. In-
wieweit für diese im erforderlichen Umfang auch ein Bedarf besteht, ist im w eiteren Verfahren zu 
qualifizieren. Sind diese Bedarfe nicht erkennbar, wäre zu prüfen, ob und in welchem Umfang die 
Festsetzung von Mischgebieten am Standort erforderlich ist. In Bezug auf die Anforderungen des 
Immissionsschutzes und die Sicherung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse wird auf die Ausfüh-
rungen unter Variante I hingewiesen, da analog auch in Variante II letztlich der Zulässigkeitsrahmen 
für gewerbliche Nutzungen auf jene Gewerbebetriebe beschränkt wird, die das Wohnen nicht wesent-
lich stören. Sollten im Einzelfall unter Inanspruchnahme der nicht beabsichtigten Härte eine notwen-
dige und rechtlich zulässige Einzelfalllösung erforderlich werden, könnte dies im Rahmen der bau-
ordnungsrechtlichen Genehmigung ermittelt und geklärt werden. Zunächst wird jedoch davon ausge-
gangen, dass beispielhaft durch Einhausung von lärmemittierenden Bereichen und Nutzungen die 
rechtlichen Anforderungen bezüglich der angrenzenden (schutzbedürftigen) Nutzungen erreicht und 
eingehalten werden können. 
Im Umgang mit den bestehenden Nahversorgern ist wie in Variante I auszuführen, dass es aufgrund 
der beschlossenen veränderten stadtplanerischen  Entwicklungszielstellungen des STEP Zentren für 
Böhlitz-Ehrenberg eine vertiefende Prüfung im weiteren Verfahren bedarf. Auch wie in Variante I, 
wird in Variante II im Bereich Lessingplatz ein Nahversorgungslage erkannt, welcher durchaus über 
gezielte planerische Steuerung aus einer gemischten Baufläche heraus etablieren werden kann. Dar-
über hinaus bleibt der Ausschluss von Einzelhandel innerhalb der restlichen Bauflächen aus dem Be-
bauungsplan 258.1 erhalten.   
 
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Zusammenfassung 
Für Variante II spricht, dass durch die Einordnung von Mischgebieten städtebaulich ein Übergang 
zwischen den Wohngebieten und den Gewerbelagen angelegt und planungsrechtlich gesichert werden 
kann. Damit wird in der Planung üblichen Bildern einer immissionsschutzseitigen Ordnung der Flä-
chen entgegengekommen. Die eigentliche Herausforderung von Variante II liegt auf Ebene der Um-
setzung von Mischgebieten, da die Entwicklung der Wohnpotentiale sehr viel leichter erfolgt als die 
notwendige Ergänzung von oft vergleichsweise kleinen Gewerbeeinheiten. Folgethemen wie ein Aus-
bleiben der gewerblichen Entwicklung sind nicht abschließend vorhersehbar. 
9.3 Weiteres Vorgehen 
Die zukunftsfähige Ausrichtung von integrierten, überwiegend gewerblich genutzten Lagen im Stadt-
gebiet hat sich bedingt durch ihre V orprägung und die Nachbarschaften in besonderer Weise mit den 
unterschiedlichen Bedarfen der wachsenden Stadt zu befasse n, hier in der Nutzungskonkurrenz von 
einerseits der notwendigen Sicherung von Gewerbeflächen als Grundlage für das Thema Arbeit, 
Dienstleistung, Produktion als auch der Schaffung ausreichender Angebote zur Deckung der Wohn-
baubedarfe. Während sich diese beiden Nutzungspole sich eigenständig durchaus gut und konfliktfrei 
entwickeln lassen, stellt das Nachhalten einer ausgewogenen Entwicklung von Mischgebieten in der 
Praxis eine Herausforderung dar. Es wird nachfolgend und unter Berücksichtigung der Ergebnisse 
zum V orentwurf mit der Erarbeitung des Bebauungsplanentwurfs zu entscheiden sein, ob und wenn 
ja wo Mischgebiete einen zielführenden Beitrag leisten können oder ob eine Konzentration aller heute 
planungsrechtlich noch sicher abgrenzbaren Gewerbeflächen  im gesamtstädtischen Entwicklungs-
kontext die adäquate Antwort sein soll. 
 
 
 
Dr.-Ing. Brigitta Ziegenbein 
Amtsleiterin 
 
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