Gesamtstädtische Voruntersuchung zum Einsatz von Sozialen Erhaltungssatzungen
Stadt: leipzig
Drucksache: VI-DS-05896
Datum: 2018-09-19
Vorlagenart: Beschlussvorlage

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Ratsversammlung 
 
Beschlussvorlage Nr. VI-DS-05896 
 
Status: öffentlich 
 
  
 
Eingereicht von  
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
 
Betreff: 
Gesamtstädtische Voruntersuchung zum Einsatz von Sozialen Erhaltungssatzungen 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
 
Zuständigkeit 
   
Dienstberatung des Oberbürgermeisters   Bestätigung 
SBB Mitte    
SBB Ost    
SBB Südost    
SBB Südwest    
SBB Alt-West    
SBB Nord    
FA Stadtentwicklung und Bau    
FA Finanzen    
FA Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule    
FA Wirtschaft und Arbeit    
FA Allgemeine Verwaltung    
Ratsversammlung  24.10.2018 Beschlussfassung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Im Ergebnis der Voruntersuchung (Grobscreening) werden vier Stadträume in Leipzig 
mit Relevanz für eine Soziale Erhaltungssatzung identifiziert: 
I. Teile von Zentrum-West und Zentrum-Nordwest (gemäß Anlage) 
II. Teile von Neustadt-Neuschönefeld, Volkmarsdorf, Anger-Crottendorf, 
Sellerhausen-Stünz, Reudnitz-Thonberg und Stötteritz (gemäß Anlage) 
III. Teile von Plagwitz, Kleinzschocher, Lindenau, Altlindenau, Neulindenau, 
Leutzsch und Schleußig (gemäß Anlage) 
IV. Teile von Gohlis-Süd und Eutritzsch (gemäß Anlage). 
 
2. Der Stadtrat beauftragt den Oberbürgermeister bis Anfang 2019 für diese Stadträume 
eine vertiefende Detailuntersuchung (Detailscreening) durchzuführen, als Basis ggf. 
für den Erlass von Sozialen Erhaltungssatzungen in 2019 für diese Gebiete. 
 
3. Die Aufwendungen für das Detailscreening sind auf Grundlage der Vorlagen Nr. VI-
DS-04005 „Freigabe einer Teilsumme der Haushaltsmittel 2017/2018 zur Umsetzung 
des Wohnungspolitischen Konzepts“ und Nr. VI-DS-05276 „Fortschreibung der 
Instrumente und Maßnahmen des Wohnungspolitischen Konzepts“ im Innenauftrag 
Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzepts (106452200001), Kostenbaustein D 
„Wohnungspolitische Instrumente weiter entwickeln“ in den Haushaltsjahren wie folgt 
geplant: 
- 2018: 20.000,00 € 
- 2019: 40.000,00 €. 
 
 
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Zusammenfassung: 
 
Zur Einführung von Sozialen Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB wurde eine 
Voruntersuchung durchgeführt. Im Ergebnis wird für vier Stadträume in Leipzig die Relevanz 
nachgewiesen. Vorgeschlagen wird für diese Stadträume bis Anfang 2019 vertiefende 
Untersuchungen durchzuführen. Zielstellung ist, die Durchmischung der Stadtteile zu 
erhalten und zu befördern sowie die Verdrängungsprozesse in bestimmten Bereichen der 
Stadt abzumildern. 
 
 
 
  
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Übereinstimmung mit strategischen Zielen: 
 
 
 
 
Finanzielle Auswirkungen   nein X wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft X nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein X ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? X nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen 2018 
2019 
2018 
2019 
20.000,00 
40.000,00 
Innenauftrag 
106452200001 
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
 
Auswirkungen auf den Stellenplan X nein  wenn ja, 
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
Beteiligung Personalrat  nein  ja, 
 
 
 
  
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Sachverhalt:  
1. Anlass und Ziel 
Der Auftrag für die Erarbeitung der Vorlage „Gesamtstädtische Voruntersuchung zum 
Einsatz von Sozialen Erhaltungssatzungen“ leitet sich aus dem Wohnungspolitischen 
Konzept (WoPoKo) der Stadt Leipzig von 2015 ab (Beschluss der Ratsversammlung Nr. VI-
DS-1475-NF-002 vom 28.10.2015): 
„Bei klaren Anzeichen eines angespannten Wohnungsmarktes bzw. 
Anzeichen von sozial unverträglichen Verdrängungsprozessen …“werden  
weitere Instrumente wie Soziale Erhaltungssatzung geprüft“ (WoPoKo 
2015, S.23). 
Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK) (VI-DS-04159-NF-01, 
Beschluss vom 31.05.2018) greift im Fachkonzept Wohnen diesen Auftrag des 
Wohnungspolitischen Konzeptes auf. 
Wie in der Vorlage „Fortschreibung der Instrumente und Maßnahmen des 
Wohnungspolitischen Konzepts“ (Beschlussvorlage Nr. VI-DS-05276) belegt, verzeichnet 
Leipzig einen angespannten Wohnungsmarkt. Mit dem 2016 entwickelten Leipziger 
Wohnungsmarktindex ist eine Einschätzung der Wohnungsmarktlage im Hinblick auf die 
Angespanntheit des Marktes möglich1. Es ist davon auszugehen, dass in angespannten 
Wohnungsmärkten eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu 
angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und die Gefahr der Verdrängung von 
einkommensschwächeren Haushalten zunimmt. 
 
2. Kurzbeschreibung des Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung 
Das rechtliche Instrument ist im §172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB verankert. Um die 
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten, bedürfen im Geltungsbereich einer 
Sozialen Erhaltungssatzung bestimmte Maßnahmen (Rückbau, Änderung oder 
Nutzungsänderung baulicher Anlagen) entlang von Kriterien der Genehmigung. Zusätzlich 
können Einschränkungen für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in 
Verbindung mit einer Umwandlungsverordnung festgelegt werden. Als städtebauliches 
Instrument kann die Soziale Erhaltungssatzung nur zur Vermeidung von negativen 
städtebaulichen Folgewirkungen eingesetzt werden. Entscheidend sind die durch eine 
Änderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ausgelösten nachteiligen Folgen 
der jeweiligen städtebaulichen Situation. Entscheidend sind die Auswirkungen auf den 
Bestand, die Größe und die Ausstattung des vorhandenen Wohnraumes. Soziale 
Erhaltungssatzungen sollen negative städtebauliche Folgewirkungen von Aufwertungs- und 
Verdrängungsprozessen vermindern. 
„Das Ziel einer sozialen Erhaltungssatzung ist in erster Linie der Erhalt der 
Zusammensetzung (Durchmischung) der Wohnbevölkerung, wobei jedwede 
Zusammensetzung schutzwürdig ist und nicht nur die eines bestimmten „Milieus“.“2 
 
1 Diese wird über die Verschneidung der beiden Faktoren marktaktiver Leerstand und dem Miet- und 
Einkommensindex, der das Verhältnis aus der durchschnittlichen Höhe und des Resteinkommens von 
Haushalten beschreibt – ermittelt. Mit einem marktaktiven Leerstand von ca. 2 % und einem Miet- und 
Einkommensindex von 5,3, der zeigt, dass die Mieten stärker stiegen als das Resteinkommen der 
Haushalte, ist der Leipziger Wohnungsmarkt in die Phase der Marktanspannung getreten. 
2 Dr. Jörg Beckmann, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Expertenhearing Münster, 17.11.2016 
5/6
Eine Soziale Erhaltungssatzung ist ein städtebauliches Instrument und entspricht keinem 
individuellen Mieterschutz. Die Satzung wirkt indirekt generell mieterschützend, weil sie die 
Möglichkeiten des Immobilieneigentümers zur baulichen Veränderung (Aufwertung) seines 
Wohngebäudes beschränkt. Sie wirkt dämpfend auf die Aufwertung der Bestandsbebauung 
durch folgende Stellschrauben im Genehmigungsverfahren: 
- die Begrenzung der Ausstattungsstandards der Wohnungen,  
- die Untersagung von Grundrissveränderung,  
- die Versagung von Nutzungsänderungen und  
- das Verbot der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen (i.V.m. einer 
Umwandlungsverordnung – erfordert Erlass vom Freistaat Sachsen) und 
- optional die Ausübung des Vorkaufsrechts.  
 
3. Vorgehensweise 
Um zu einer fundierten Einschätzung zu gelangen, ob das Instrument der sozialen 
Erhaltungssatzung für die Leipziger Situation geeignet und relevant ist, wurden in einem 
zeitlich parallelen Prozess folgende Analysen durchgeführt: 
1. eine Befragung anderer Städte mit Sozialen Erhaltungssatzungen (Städterecherche) 
im Vollzug bzw. in der Vorbereitung sowie 
2. eine gesamtstädtische statistische Bewertung (Grobscreening), um einzuschätzen, 
ob die Anwendungsvoraussetzungen für den möglichen Erlass einer oder mehrerer 
Erhaltungssatzungen in Leipzig gemäß §172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB in Teilräumen 
vorliegen. 
 
4. Zuständigkeit und beteiligte Ämter 
Die Federführung für die Erarbeitung des Entscheidungspapiers liegt beim Amt für 
Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung. Im Erarbeitungsprozess waren folgende 
Ämter beteiligt: Sozialamt, Stadtplanungsamt, Amt für Bauordnung und Denkmalpflege, Amt 
für Geoinformation und Bodenordnung und Amt für Statistik und Wahlen. 
 
5. Zusammenfassung der Erkenntnisse / Schlussfolgerung für Leipzig 
Die Ergebnisse der Städtebefragung lassen sich wie folgt zusammenfassen: 
1. Eine soziale Erhaltungssatzung kann Verdrängungsprozesse dämpfen. 
2. Eine soziale Erhaltungssatzung kann übermäßige Aufwertungsprozesse dämpfen. 
3. Ein hohes Wirkungsvermögen der Sozialen Erhaltungssatzung erfordert einen Mix an 
wohnungspolitischen Instrumenten im Einsatz. 
 
Die Stadt Leipzig erfüllt die Voraussetzungen für die weitere Vorbereitung von sozialen 
Erhaltungssatzung insofern, als auf gesamtstädtischer Ebene die Eckwerte eines 
angespannten Wohnungsmarktes erreicht sind und durch das gesamtstädtische 
Grobscreening folgende Stadträume identifiziert wurden, die ein erhöhtes Aufwertungs- und 
Verdrängungspotenzial verzeichnen (vgl. Anlage): 
I. Teile von Zentrum-West und Zentrum-Nordwest (gemäß Anlage) 
 
 
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II. Teile von Neustadt-Neuschönefeld, Volkmarsdorf, Anger-Crottendorf, 
Sellerhausen-Stünz, Reudnitz-Thonberg und Stötteritz (gemäß Anlage) 
III. Teile von Plagwitz, Kleinzschocher, Lindenau, Altlindenau, Neulindenau, 
Leutzsch und Schleußig (gemäß Anlage) 
IV. Teile von Gohlis-Süd und Eutritzsch (gemäß Anlage). 
 
Zielstellung für Leipzig ist, die Durchmischung der Stadtteile zu erhalten und zu befördern 
sowie die Verdrängungsprozesse in bestimmten Bereichen der Stadt abzumildern. 
 
6. Fazit 
Nach Abwägung des Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung in Verbindung mit einem 
ämterübergreifenden Abstimmungsprozess kommt die Stadtverwaltung Leipzig zur 
Schlussfolgerung, dass die weitere Vorbereitung und Umsetzung des Instruments der 
Sozialen Erhaltungssatzung auch in Leipzig erforderlich ist. 
Es wird demzufolge empfohlen, dass der Stadtrat die generelle Anwendung des Instruments 
der Sozialen Erhaltungssatzung beschließt und die Stadtverwaltung mit dem Detailscreening 
für die o.g. Stadträume und mit der weiteren Vorbereitung von Satzungsaufstellungen für 
konkrete Gebiete beauftragt. 
Im Falle einer Entscheidung gegen die weitere Vorbereitung und Anwendung des 
Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung würde die Steuerungsmöglichkeit auf dem 
Wohnungsmarkt nicht voll ausgeschöpft werden. 
 
 
 
 
Anlagen: 
Entscheidungspapier „Soziale Erhaltungssatzungen in Leipzig – Voruntersuchung zur 
Umsetzung und zur Identifikation von relevanten Stadtgebieten“ 
 
 
 
Anlage: 
Entscheidungspapier „Soziale Erhaltungssatzungen in Leipzig – Voruntersuchung zur 
Umsetzung und zur Identifikation von relevanten Stadtgebieten“ 
 
 
Dies ist als Bestandteil der Vorlage der Bericht zu m Thema „Soziale Erhaltungssatzungen in 
Leipzig – Voruntersuchung zur Umsetzung und zur Ide ntifikation von relevanten 
Stadtgebieten“. Dieser soll nach eingehender Prüfun g und Abstimmung innerhalb der 
Verwaltung als Entscheidungspapier über den Einsatz  von sozialen Erhaltungssatzungen 
dienen (Grundsatzentscheidung). 
 
 
1. Rechtliche Rahmenbedingungen der Sozialen Erhaltungssatzung 
Erhaltungssatzungen werden von der Gemeinde auf Gru ndlage des § 172 Baugesetzbuch 
(BauGB) erlassen. Je nach Zielsetzung lassen sich d rei Arten von Erhaltungssatzungen 
unterscheiden: 
• zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Geb ietes auf Grund seiner 
städtebaulichen Gestalt (§ 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) - „Gestaltschutz“ 
• zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölker ung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 
Nr. 2 BauGB) - „Milieuschutz“ und  
• bei städtebaulichen Umstrukturierungen (§ 172 Abs.  1 Satz 1 Nr. 3 BauGB). 
In Leipzig wurde bisher nur von der Erhaltungssatzu ng nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 
BauGB Gebrauch gemacht. Im Fokus des hier vorliegenden Entscheidungspapiers steht das 
Instrument der sozialen Erhaltungssatzung nach § 17 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (auch 
Milieuschutzsatzung). 
In den Satzungsgebieten besteht für bestimmte Vorha ben an baulichen Anlagen ein 
Genehmigungsvorbehalt. Gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr .2 BauGB kann die Gemeinde in 
einem Bebauungsplan oder in einer sonstigen Satzung  Gebiete bezeichnen, in denen zur 
Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung der Rückbau, die Änderung oder die 
Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Darüber hinaus können 
die Landesregierungen Rechtsverordnungen mit einer Gültigkeitsdauer von höchstens fünf 
Jahren erlassen, nach welchen die Begründung von Wo hnungs- oder Teileigentum an 
Gebäuden, die sich in einem Erhaltungssatzungsgebie t befinden und zu Wohnzwecken 
dienen, einer Genehmigung bedarf (§ 172 Abs. 1 4). Die vorgenannte Genehmigung darf 
nach § 172 Abs. 4 BauGB nur dann versagt werden, we nn die Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Grün den erhalten werden soll. Für den 
Fall, dass die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen der Begründung von 
Wohnungseigentum oder Teileigentum auch unter Berüc ksichtigung des Allgemeinwohls 
wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist, muss die Ge nehmigung jedoch erteilt werden. Dies ist 
ebenso der Fall, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung eines 
zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnit tlichen Wohnung unter 
Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindest anforderungen dient. Weitere 
Tatbestände, wann eine Genehmigung zu erteilen ist,  sind in § 172 Abs. 4 BauGB 
aufgeführt. In Erhaltungssatzungsgebieten ist optio nal außerdem ein gemeindliches 
Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB vorgesehen. 
Die Realisierung des mit einer Erhaltungssatzung ve rfolgten Schutzes erfolgt durch ein 
Verfahren in zwei Schritten – dem Erlass der Satzun g und der Genehmigung: Durch die 
gemeindliche Satzung wird im ersten Verfahrensschri tt ein Gebietsumgriff festgelegt. 
Innerhalb dieses Umgriffs, das heißt innerhalb des Erhaltungssatzungsgebietes, unterliegen 
die gesetzlich bestimmten baulichen Veränderungen d er Genehmigungspflicht. Auf der 
zweiten Stufe konkretisiert und individualisiert si ch das Verfahren. Es wird geprüft, ob die 
„Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig“ - Entscheidungsgrundlage  
 2
bauliche Maßnahme das Satzungsziel und damit den Er halt der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung gefährdet. Zunächst wird mittels de r Satzung also nur die 
Schutzwürdigkeit des Gebietes festgestellt und dami t der Genehmigungsvorbehalt 
bestimmter Vorhaben im Umgriff begründet. Ob dann d ie Voraussetzungen für die 
Schutzwürdigkeit im Hinblick auf das konkrete Vorha ben gegeben sind, wird hingegen erst 
im Rahmen der Entscheidung über den einzelnen Geneh migungsantrag geprüft. 
Zusammenfassend muss für den Erlass einer Erhaltung ssatzung in einem Gebiet die 
abstrakte Gefahr bestehen, dass mit baulichen Verän derungen beziehungsweise der 
Aufwertung des Gebäudebestandes eine Veränderung de r Zusammensetzung der 
ansässigen Wohnbevölkerung einhergeht, welche aus s tädtebaulichen Gründen nicht 
erwünscht ist. 
Als bodenrechtliche Vorschrift sind Erhaltungssatzu ngen nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB 
kein Instrument zum Schutz einzelner Mieterinnen un d Mieter sondern dienen dem aus 
besonderen städtebaulichen Gründen erwünschten Erha lt der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung in einem festgelegten Gebiet. Der Gesetzgeber definiert hierbei nicht, was 
unter den in § 172 Abs. 4 S.1 BauGB genannten beson deren städtebaulichen Gründen zu 
verstehen ist. Allgemein werden diese Gründe im Kon text der Sozialen Erhaltungssatzung 
als nachteilige städtebauliche Auswirkungen verstan den, die mit der Verdrängung der 
Wohnbevölkerung beziehungsweise bestimmter Bevölker ungsgruppen durch andere 
einhergehen. Die Bevölkerungsgruppe oder das Milieu werden nicht genauer beschrieben. In 
der Regel wird es sich bei den schutzbedürftigen un d verdrängungsgefährdeten 
Personengruppen jedoch um Haushalte mit geringeren oder mittleren Einkommen, um ältere 
Personen, Familien mit Kindern und Alleinerziehende  handeln, die in besonderem Maße auf 
nahegelegene Infrastruktureinrichtungen angewiesen sind. Städtebaulich nachteilige 
Entwicklungen können beispielsweise darin liegen, dass:  
• wegen der Verdrängungsprozesse innenstadtnaher, pr eisgünstiger Wohnraum 
wegfällt und an anderer Stelle im Stadtgebiet Ersat zwohnraum geschaffen 
werden muss. Dies ist besonders vor dem Hintergrund  der knappen 
Flächenressourcen und der insgesamt steigenden Grundstücks- und Mietpreise in 
Leipzig ein erhebliches Problem; 
• vorhandene Infrastruktureinrichtungen, die auf den  Bedarf der ansässigen 
Bevölkerung zugeschnitten sind, nicht mehr ausgelastet werden; 
• Infrastruktureinrichtungen an anderer Stelle mit e rheblichem Aufwand und hohen 
Kosten neu geschaffen werden müssen und 
• bestehende Infrastruktur angepasst und erweitert w erden muss. 
Aus Sicht der Stadt Leipzig sind derartige Entwickl ungen unerwünscht. Insbesondere der 
Wegfall von preisgünstigem Mietwohnraum infolge von  Modernisierungen und 
Umwandlungen verschärft die Wohnraumproblematik in der Stadt zusätzlich. Da vor allem 
Haushalte mit niedrigeren Einkommen auf dem freien Wohnungsmarkt nur noch sehr geringe 
Chancen auf leistbaren Wohnraum haben, kann ein wei terer Verlust bezahlbarer 
Wohnungen dazu führen, dass die Anzahl der Bedarfe für Sozialwohnungen noch mehr 
ansteigt. 
Das Ziel einer sozialen Erhaltungssatzung ist demzu folge in erster Linie der Erhalt der 
Zusammensetzung (Durchmischung) der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen 
Gründen, wobei jedwede Zusammensetzung schutzwürdig  ist und nicht nur die eines 
bestimmten „Milieus“ 
1. 
                                                           
1 Dr. Jörg Beckmann, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Expertenhearing Münster, 17.11.2016 
 
„Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig“ - Entscheidungsgrundlage  
 3
Eine Erhaltungssatzung führt nicht zu einer Verände rungssperre. Bauliche Veränderungen 
sind daher nicht von vornherein unzulässig, müssen aber rechtzeitig beantragt werden, damit 
die Vereinbarkeit mit den Satzungszielen beurteilt werden kann. Ob eine Maßnahme mit den 
Zielen der Satzung vereinbar ist, wird im Einzelfall genau geprüft. 
Der Erlass einer Milieuschutzsatzung setzt eine umf angreiche Voruntersuchung 
(Grobscreening und Detailscreening) voraus. In dies er Vorlage werden die Ergebnisse des 
Grobscreenings zusammenfassend dargestellt sowie ei ne Übersicht zum 
Anwendungsbereich in Leipzig gegeben. 
Gemäß BauGB § 172 Abs. 2 ist, nachdem der Beschluss über die Aufstellung einer Sozialen 
Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt ge macht ist, die Zurückstellung von 
Baugesuchen auf die Durchführung von Vorhaben anzuw enden. Die Zurückstellung von 
Baugesuchen zählt zu den sogenannten plansichernden  Instrumenten (§ 15 BauGB). Sie 
findet Anwendung, wenn zu befürchten ist, dass ein Bauvorhaben im Geltungsbereich die 
Ziele der Erhaltungssatzung gefährdet. Für eine Zurückstellung ist ein Aufstellungsbeschluss 
notwendig. Sie bezieht sich stets auf ein konkretes  Vorhaben: Wenn ein Bauantrag die Ziele 
der Erhaltungssatzung wesentlich erschwert oder unm öglich macht, kann er für die Dauer 
von zwölf Monaten zurückgestellt werden. Das heißt der Bauantrag wird nicht abgelehnt, 
sondern seine Bescheidung wird für bis zu zwölf Mon ate ausgesetzt. Die Zwölf-Monate-Frist 
gilt ab Zustellung der Rückstellung. Nach Ablauf de r Frist muss der Bauantrag beschieden 
werden: entweder gemäß einer dann rechtskräftigen E rhaltungssatzung, oder – falls noch 
keine rechtskräftige Satzung vorliegt – nach dem bisher gültigen Baurecht. 
 
 
2. Bisheriger Arbeitsprozess, Zuständigkeiten und Beteiligung 
Die Federführung für die Erarbeitung des Entscheidu ngspapiers liegt beim Amt für 
Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung (ASW). Die  Ergebnisse der folgenden 
Arbeitsbausteine wurden in einem ämterübergreifenden Abstimmungsprozess mit Sozialamt, 
Amt für Bauordnung und Denkmalpflege, Amt für Geoin formation und Bodenordnung, Amt 
für Statistik und Wahlen sowie Stadtplanungsamt abgestimmt.   
Den Schlussfolgerungen und Empfehlungen in diesem E ntscheidungspapier liegen zwei 
Arbeitsstränge zugrunde. Die Einschätzung zur Wirks amkeit des Instruments sowie der mit 
einer Vorbereitung und Umsetzung verbundenen Anford erungen erfolgte auf Basis einer 
Befragung in Städten mit Sozialen Erhaltungssatzungsgebieten (siehe 3.). 
Parallel dazu erfolgte ein gesamtstädtisches Grobsc reening mit dem Ziel, eine 
gesamtstädtische Relevanz des Instruments sowie Sta dträume mit überdurchschnittlichen 
Werten eines Aufwertungsdrucks, sowie einem Potenti al zur Aufwertung und Verdrängung 
abzuleiten (s. 4). Eine pilothafte Voruntersuchung zur Identifizierung möglicher Stadträume 
im Leipziger Osten aus 2017 ist in das gesamtstädti sche Grobscreening methodisch und 
inhaltlich eingeflossen. 
 
 
3. Zusammenfassung der wichtigsten Ergebnisse aus d er Städtebefragung 
Im Rahmen der Städtebefragung wurden die folgenden Städte befragt: 
• Münster, Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, V erkehrsplanung; 
• Berlin, Bezirk Neukölln, Stadtentwicklungsamt; 
• Berlin, Bezirk Pankow, Stadtentwicklungsamt, Fachb ereich Stadterneuerung; 
• Hamburg, Bezirk Altona, Stadtplanungsamt; 
• Hamburg, Bezirk Mitte, Fachamt Stadt- und Landscha ftsplanung; 
„Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig“ - Entscheidungsgrundlage  
 4
• München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Referat für Stadtplanung und 
Bauordnung, Sozialreferat, Kommunalreferat; 
• Frankfurt / Main, Stadtplanungsamt, Bauaufsicht. 
Insgesamt wurden 11 Interviews geführt. Es wurde da rauf geachtet, dass interviewte 
Mitarbeiter/innen sowohl im Bereich der Vorbereitun g, als auch im Vollzug der Sozialen 
Erhaltungssatzung tätig sind. 
Den Interviews lag ein standardisierter Leitfaden z ugrunde, der folgende thematische 
Schwerpunkte beinhaltet: 
• Anlass für die Aufstellung einer sozialen Erhaltun gssatzung, 
• Erfahrungen hinsichtlich der erforderlichen Arbeit sprozesse, strukturellen 
Anforderungen in den verschiedenen Phasen der Vorbe reitung, Aufstellung und 
Vollzug und 
• Einschätzung der Wirksamkeit. 
Im Folgenden werden die wichtigsten Ergebnisse der Städtebefragung zu den Themen 
• Vorbereitung und Aufstellung von Sozialen Erhaltun gssatzungen, 
• Vollzug von Sozialen Erhaltungssatzungen und 
• Bewertung der Wirksamkeit von Sozialen Erhaltungss atzungen dargestellt. 
 
3.1 Vorbereitung und Aufstellung von Sozialen Erhaltungssatzungen 
a) Anlass 
Durchgängig in allen Städten konnte Bevölkerungswac hstum mit damit einhergehenden 
Mietsteigerungen und Aufwertungsdruck attestiert we rden und war somit der 
Ausgangspunkt, sich mit dem Thema „Soziale Erhaltun gssatzung“ zu beschäftigen. Auf 
Grundlage dieser Erkenntnis wurden in allen befragt en Städten vertiefende Untersuchungen 
in den Stadträumen begonnen.  
b) Gebietsauswahl und Gebietstypik  
Generell kann festgestellt werden, dass in allen Ge bieten der Sozialen Erhaltungssatzung 
heterogene Eigentümerstrukturen vorzufinden sind. W ohnungsbestände in kommunalem 
oder genossenschaftlichem Eigentum kommen dafür nic ht in Frage, da hier in der Regel 
nicht von übermäßigen, über den Gebietsstandard hin ausgehenden Modernisierungen 
auszugehen ist. Es gibt keine typischen Gebietsgröß en oder -lagen. Allein sachliche 
Erfordernisse bestimmen die Art und Größe des Gebie tes. In den untersuchten Städten gibt 
es keine Sozialen Erhaltungssatzungsgebiete im Groß siedlungsbestand. Ausgenommen 
sind auch Einfamilienhausbereiche. 
c) Ableitung der Sozialen Erhaltungsgebiete 
Zur Definition der Stadträume mit Relevanz für eine Soziale Erhaltungssatzung kamen in den 
Städten verschiedene statistische Methoden zur Anwe ndung. Die Analyse bestimmter 
Stadtbereiche kann ein- oder zweistufig erfolgen. Bei der ersten Stufe handelt es sich um ein 
Monitoring auf Sekundärdatenbasis, bei der zweiten Stufe in Form von Gutachten und/oder 
Screenings werden weiterführend bspw. Haushaltsbefr agungen und eigene Erhebungen 
durchgeführt. 
d) Frühwarnsystem, Evaluation, Monitoring 
„Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig“ - Entscheidungsgrundlage  
 5
Bestehende Gebiete sollen regelmäßig überprüft werd en. In der Regel existiert auf Senats-
/Bezirks- und Stadtebene ein regelmäßiges stadtweites Monitoring. Daraus ergeben sich die 
relevanten Informationen, die zur weiteren Überprüf ung eines Gebietes führen. Bereits 
bestehende Erhaltungssatzungsgebiete werden jedoch in der Regel gesondert überprüft. 
Diese Überprüfung findet i.d.R. alle fünf Jahre statt.  
e) Kooperationen in Sozialen Erhaltungssatzungsgebi eten 
Die Bedeutung der Zusammenarbeit mit Quartiersvertr etungen bzw. Mieterverbänden 
wurden von den Städtevertreter/Innen für alle Phase n einer Sozialen Erhaltungssatzung 
betont, um eine möglichst hohe Zielorientierung und  damit verbundene Wirksamkeit der 
Satzung zu erreichen. Ein weiteres sehr wichtiges Mittel ist eine begleitende Sensibilisierung 
der Bestandsbevölkerung und Beratungsangebote für Eigentümer.  
 
3.2 Vollzug von Sozialen Erhaltungssatzungen 
a) Durchsetzung des Genehmigungsverfahrens  
Die genehmigenden Behörden treten unterschiedlich a uf. Genehmigungsfälle können 
entweder sehr restriktiv gelöst (bspw. Berlin) oder  in Gesprächen verhandelt werden (bspw. 
Hamburg). Im Falle eines kooperativen Auftretens de r Genehmigungsbehörde ist die 
Behandlung der Bauanträge, die nicht der Sozialen E rhaltungssatzung entsprechen sehr 
zeitintensiv. In diesen Fällen kommt es aufgrund de r Verhandlungen mit dem Antragsteller 
jedoch kaum zu Versagungen. 
b) Kriterien im Genehmigungsverfahren 
Für die Beurteilung der beantragten baulichen Maßna hme gibt es kein einheitliches 
Vorgehen bei den befragten Städten. Es besteht die Möglichkeit die Kriterien für die 
Genehmigungsfähigkeit von Vorhaben je nach Gebietst yp, Sozialstruktur und 
Ausstattungsstandard zu bilden. Alternativ können f este Kriterienkataloge verfasst und 
veröffentlicht werden. Dies schafft i.d.R. erhöhte Transparenz und mehr Akzeptanz bei den 
Eigentümern, ist allerdings auch starr in der Handh abung und muss regelmäßig überprüft 
werden. 
Bei der Beurteilung der beantragten baulichen Maßna hmen wird als Maßstab in der Regel 
der zeitgemäße Ausstattungsstandard einer durchschn ittlichen Wohnung im 
Erhaltungssatzungsgebiet/Stadtgebiet zugrunde geleg t. Dieser muss vorab auf Grundlage 
von Gebietskenntnis und vorliegenden Daten festgelegt werden.  
c) Umgang mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) u nd dem Erneuerbare-Energien-
Wärmegesetz (EEWärmeG) 
Dieses Thema wurde von den befragten Städten im Vol lzug als Herausforderung 
angesehen, da es hier einen Konflikt zwischen Aufwe rtung durch energetische Sanierung, 
damit einhergehenden Mietsteigerungen und dem Vollz ug des sozialen Erhaltungsrechtes 
gibt. Um hierbei eine korrekte Einschätzung der Lag e zu ermöglichen, ist die vertiefende 
Erarbeitung technischer Kompetenz und das Nutzbarma chen von existierendem Wissen 
notwendig. Ggf. ist die Einholung von externer Expertise notwendig. 
d) Vorkaufsrecht 
Praxis in den befragten Städten ist, dass vor der A usübung des Vorkaufsrechts die 
Sicherung der Ziele der Erhaltungssatzung über eine  mit dem Käufer vereinbarte 
Abwendungserklärung und damit die Kriterien gerecht e Ausgestaltung des Bauvorhabens 
„Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig“ - Entscheidungsgrundlage  
 6
erste Priorität für die befragten Städte hat. Die t atsächliche Ausübung des Vorkaufsrechts ist 
letztes Mittel. Bei den Vorkaufsfällen wird zu 85% über eine Abwendungserklärung das 
Vorkaufsrecht vom Eigentümer abgewendet. Lediglich in 15% der Fälle wird das 
Vorkaufsrecht tatsächlich durchgeführt. Das Vorkauf srecht braucht aufgrund der gesetzlich 
vorgegebenen Frist von zwei Monaten ein schlankes u nd effizientes Verfahren innerhalb der 
Verwaltung sowie die Verfügbarkeit von finanziellen Mitteln im Haushalt.  
e) Vereinbarkeit von Sanierungsgebiet und dem Gebie t einer sozialen 
Erhaltungssatzung 
Beide Gebiete können übereinander liegen oder zumin dest Teilbereiche gemeinsam 
abdecken. Bei beiden handelt es sich um städtebauli ch regulierende Instrumente. Ein 
Sanierungsgebiet möchte einen städtebaulichen Misss tand beseitigen, eine soziale 
Erhaltungssatzung übermäßige Aufwertung begrenzen. Beide treffen sich beim zeitgemäßen 
Ausstattungsstandard, schließen sich also nicht aus. 
f) Information und Kommunikation 
Dies wird im Allgemeinen als sehr wichtig angesehen , um die Akzeptanz und das 
Verständnis für das Instrument zu erhöhen und die F ähigkeiten des Instruments deutlich zu 
formulieren. Zielgruppen sind die Mieter und deren Sensibilisierung für bauliche 
Aufwertungsmaßnahmen, die den üblichen Ausstattungs standard überschreiten sowie die 
Eigentümer, denen vermittelt werden muss, was die Z iele der Sozialen Erhaltungssatzung 
sind und wie diese erreicht werden können. 
g) Strukturen in der Verwaltung 
Die Einbindung des Themas (Vorbereitung und Vollzug ) in die Verwaltungen der Städte ist 
unterschiedlich und muss je nach sachlichem Erfordernis implementiert werden. 
h) Aufwand 
Für die Bearbeitung des Themas wird durchschnittlic h je Satzungsgebiet ca. 1 
Vollzeitäquivalent (VZÄ) für die Vorbereitung (rech tlich und methodisch) und ca. 0,75 
VZÄ/Gebiet für den Vollzug kalkuliert. 
 
3.3 Bewertung der Wirksamkeit von Sozialen Erhaltungssatzungen 
In den befragten Städten mit Sozialen Erhaltungssat zungen wurden folgende 
Einschätzungen zur Wirksamkeit des Instrumentes gegeben: 
• Die soziale Erhaltungssatzung kann Verdrängungspro zesse dämpfen. 
• Die soziale Erhaltungssatzung kann übermäßige Aufw ertungsprozesse dämpfen. 
• Es ist die einzige Möglichkeit (im BauGB) etwas ge gen (übermäßige) Aufwertung zu 
tun. 
• Ein gutes Wirkungsvermögen der Sozialen Erhaltungs satzung erfordert einen Mix 
verschiedener rechtlicher und Steuerungsinstrumente der Stadtteilentwicklung. 
• Die Überlagerung einer Sozialen Erhaltungssatzung mit einem 
Sanierungsgebiet/Städtebaufördergebiet, wie Soziale Stadt schließen sich nicht aus. 
 
 
  
„Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig“ - Entscheidungsgrundlage  
 7
4. Ergebnisse des gesamtstädtischen Grobscreenings hinsichtlich Relevanz von 
Stadträumen in Leipzig 
4.1 Grobscreening und Datenabgleich – Aktuelle Situation in Leipzig  
Fragestellung des Grobscreenings ist: Liegen derzei t Anwendungsvoraussetzungen für den 
Erlass von Sozialen Erhaltungssatzungen in der Stad t Leipzig vor und falls ja, welche 
Bereiche können als erste Stadträume identifiziert werden? 
Nicht jedes Stadtviertel beziehungsweise Gebiet in Leipzig ist gleichermaßen von 
Aufwertungs- und Verdrängungsprozessen betroffen. A nhand einer statistischen Bewertung 
des gesamten Stadtgebietes ist eine qualifizierte A bschätzung erfolgt, in welchen 
Stadtvierteln begründete Anzeichen bestehen, dass d ie Anwendungsvoraussetzungen für 
den Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung gegeben  sind (Identifikation von relevanten 
Stadträumen).  
 
4.2 Methodik des Grobscreenings 
Für die 310 Leipziger statistischen Bezirke wurden in einem standardisierten statistischen 
Verfahren 19 Indikatoren analysiert und in den drei  Dimensionen „Aufwertungspotenzial“, 
„Aufwertungsdruck“ und „Verdrängungspotenzial“ zusa mmenfassend ausgewertet 
(Verfahren der z-Transformation mit gleichgewichtig er Bewertung der Einzelindikatoren, 
signifikante Werte mit mittlerer Relevanz >=0,66 bi s <1 und signifikante Werte mit hoher 
Relevanz >=1). Mittels des statistischen Verfahrens  konnten die einzelnen Indikatoren für 
Teilräume untereinander verglichen und zu einem Ind ex „Gesamtdimension/ 
Gesamtindikator“ zusammengeführt werden 
2. 
Die Einschätzung des Aufwertungspotentials erfolgt durch die Bewertung des Gebäude- und 
Wohnungsbestands. Es wurde eine Abschätzung vorgeno mmen, ob und wenn ja, in 
welchem Umfang das Potential für eine bauliche Verä nderung vorliegt. Die Dimension 
Aufwertungsdruck beschreibt die Intensität und Dyna mik von Aufwertungs-, Verdrängungs- 
und Umwandlungsprozessen. Zur Ermittlung des Verdrä ngungspotentials wurden 
insbesondere die Struktur und die soziale Situation  der ansässigen Wohnbevölkerung 
analysiert. Von hohem Verdrängungspotential kann au sgegangen werden, wenn ein großer 
Anteil der ansässigen Wohnbevölkerung durch (mietpr eiswirksame) 
Aufwertungsmaßnahmen und Umwandlung des Wohnungsbes tandes nicht im 
angestammten Wohngebiet verbleiben kann.  
 
4.3 Indikatoren der Analysedimension Aufwertungspotenzial 
Die Dimension „Aufwertungspotenzial“ zum Gebäude- u nd Wohnungsbestand umfasst 
Spielräume für Aufwertung, die durch die aktuelle S ituation entstehen - z.B. durch kleine 
Wohnungen, die anfällig für Zusammenlegungen sind. Die Möglichkeiten, den vorhandenen 
Wohnungsbestand durch kostenaufwändige Wertverbesse rungsmaßnahmen und die 
Zusammenlegung von Kleinwohnungen aufzuwerten, wurd en mit folgenden fünf 
ausgewählten Einzelindikatoren untersucht. Aufgrund  fehlender Verfügbarkeit der 
Indikatoren Leerstand und Sanierungsstand für die Gesamtstadt werden diese Indikatoren im 
Rahmen des Detailscreenings für die relevanten Leipziger Stadträume erhoben. 
                                                           
2 Durch die angewandte Normierung der Indikatorenwer te über die z-Transformation, bei der die errechnet en 
Differenzen mit der Standardabweichung dividiert wer den, wird deutlich, ob dieser Dimensionsindikator d es 
jeweiligen statistischen Bezirks signifikant vom Dur chschnitt abweicht. Werte, die unterhalb der 
Standardabweichung liegen, weisen daher einen Wert u nter 1 auf, während Werte, die signifikant abweiche n, 
einen Wert über 1 verzeichnen. Um nach der gleichen  Methodik wie bei den Indikatoren zu den drei Dimensionen 
Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck und Verdrängun gspotenzial selbst zu verfahren und weiterhin 
signifikante Ausprägungen feststellen zu können, wur de im Rahmen der Berechnung des Gesamtindikators/de r 
Gesamtdimension ebenfalls die z-Transformation angewandt. 
„Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig“ - Entscheidungsgrundlage  
 8
 
Tabelle: Indikatorenset Aufwertungspotenzial 
Indikator  Definition  Relevanz für das 
Aufwertungspotenzial 
Gebäudealter Anteil an Wohnungen in 
Gebäuden mit Baualter vor 
1919 in % des 
Gesamtwohnungsbestandes 
(2016) 
Gründerzeitliche Altbauten besitzen 
tendenziell eine höhere 
Wahrscheinlichkeit, über 
Modernisierungsmaßnahmen 
aufgewertet zu werden. 
Gebäudealter Anteil an Wohnungen in 
Gebäuden mit Baualter 
zwischen 1919 und 1949 in % 
des 
Gesamtwohnungsbestandes 
(2016) 
Gebäude der 20er bis 40er Jahre weisen 
zwar in der Regel eine nicht so hohe 
Attraktivität wie gründerzeitliche 
Altbauten auf. Aufgrund des 
fortgeschrittenen Baualters ist jedoch 
auch hier die Wahrscheinlichkeit hoch, 
dass Modernisierungs- und 
Aufwertungspotenzial besteht. 
Wohnungsschlüssel Anteil an 1- und 2-Zimmer-
Wohnungen am 
Gesamtwohnungsbestand in 
% (2011) 
Ein überdurchschnittlicher Anteil an 1- 
und 2-Zimmer-Wohnungen führt zu einer 
höheren Wahrscheinlichkeit von 
Wohnungszusammenlegungen. Je höher 
der Anteil an Kleinwohnungen, umso 
größer das Aufwertungspotenzial und 
umso höher ist die Gefahr, dass der 
Wohnungsbestand nicht mehr zur 
gegenwärtigen Bevölkerungsstruktur 
passt. 
Eigentümerstruktur Anteil Wohnungen der LWB 
am Gesamtwohnungsbestand 
in % (2017) 
Je höher der Anteil an Wohnungen von 
kommunalen Unternehmen ist, desto 
geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass 
Wohnungen über den durchschnittlichen 
Standard hinaus modernisiert werden. 
Eigentümerstruktur Anteil Wohnungen 
genossenschaftlicher 
Unternehmen am 
Gesamtwohnungsbestand in 
% (2017) 
Je höher der Anteil an Wohnungen von 
genossenschaftlichen Unternehmen ist, 
desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit, 
dass Wohnungen über den 
durchschnittlichen Standard hinaus 
modernisiert werden. 
 
4.4 Indikatoren der Analysedimension Aufwertungsdruck 
In der Dimension „Aufwertungsdruck“ sind die Entwicklungen der letzten Jahre entscheidend, 
wie z.B. erhöhte Umbauaktivitäten, die i.d.R. zu Mi etsteigerungen und damit häufig zu 
Verdrängung führen. Betrachtet wurden folgende sech s Indikatoren zur Intensität und 
Dynamik von Aufwertungs- und Verdrängungsprozessen. 
 
Tabelle: Indikatorenset Aufwertungsdruck 
Indikator  Definition  Relev anz für das 
Aufwertungsdruck 
Angebotsmieten  Prozentuale Veränderung der 
Angebotsmieten im Zeitraum von 
2012-2017  
Je höher der Anstieg der 
Angebotsmieten zwischen 2012 und 
2017, desto größer ist der 
Aufwertungsdruck im Gebiet  
„Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig“ - Entscheidungsgrundlage  
 9
Entwicklung der 
Wohnungsverkäufe (im 
Bestand) 
Anzahl der Wohnungsverkäufe 
sanierter Eigentumswohnungen 
(Erstverkauf) zwischen 2012 und 
2016 
Aus dem Umfang und der 
Entwicklung der Verkaufsfälle 
können Rückschlüsse auf die 
Attraktivität (=Investitionsdruck) der 
Quartiere gezogen werden. Je 
stärker die Zunahme an 
Wohnungsverkäufen, umso höher 
der Aufwertungsdruck und damit das 
Verdrängungspotenzial für Mieter. 
Abgeschlossenheits-
bescheinigungen im 
Wohnungsbestand 
Summe der Abgeschlossenheitsbe-
scheinigungen der Jahre 2012-
2016 je Anzahl Wohnungen im 
statistischen Bezirk 
Abgeschlossenheitsbe-
scheinigungen informieren über den 
Anteil der Wohnungen, die die 
Voraussetzung für eine Umwandlung 
in Eigentumswohnungen besitzen. 
Der Indikator deutet auf mögliche 
Umwandlungsaktivitäten hin. Die 
Abgeschlossenheitsbe-
scheinigungen stellen somit 
eindeutig das Potenzial einer 
Aufwertung dar. 
Kaufpreisentwicklung Durchschnittlicher Kaufpreis i n € 
pro m² Wohnfläche für den 
Erstverkauf sanierter 
Eigentumswohnungen im Zeitraum 
2012-2016 
Je höher die Abweichung der 
Kaufpreisentwicklung vom 
Durchschnittswert ist, desto höher ist 
der Aufwertungsdruck im 
statistischen Bezirk. 
Baugenehmigungen im 
Bestand 
Summe der Baugenehmigungen im 
Bestand 2012-2016 je Anzahl 
Wohnungen im statistischen Bezirk 
Je höher die Anzahl an 
Baugenehmigungen zwischen 2012 
und 2016, desto größer ist der 
Aufwertungsdruck im Gebiet 
Baufertigstellungen im 
Bestand 
Summe der Baufertigstellungen im 
Bestand 2012-2016 je Anzahl 
Wohnungen im statistischen Bezirk 
Je höher die Anzahl an 
Baufertigstellungen zwischen 2012 
und 2016, desto größer ist der 
Aufwertungsdruck im Gebiet. 
 
4.5 Indikatoren der Analysedimension Verdrängungspotenzial 
Die Dimension „Verdrängungspotenzial“ umfasst v.a. demografische Daten zur 
Identifizierung von Personengruppen, die anfällig f ür Wohnkostensteigerungen und einer 
möglichen Verdrängung sind. Dies sind: Senioren, Mi granten, Beschäftige, SGB II-
Empfänger und Haushalte mit Wohngeldbezug.  
 
Tabelle: Indikatorenset Verdrängungspotenzial 
Indikator  Definition  Relevanz für das 
Verdrängungspotenzial 
SGB-II-Quote Personen mit Leistungsbezug 
SGB-II bezogen auf die Zahl 
der Einwohner im Alter bis 65 
Jahren (2016) 
Personen, die Transferleistungen 
beziehen, gehören tendenziell zu 
den verdrängungsgefährdeten 
Personengruppen. 
Haushalte mit Wohngeld Anteil der Haushalte mit 
Wohngeldbezug an allen 
Haushalten in % (2018) 
Haushalte mit Wohngeld gehören  
tendenziell zu den 
verdrängungsgefährdeten 
Personengruppen. 
„Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig“ - Entscheidungsgrundlage  
 10 
Anteil der 
sozialversicherungspflichtig 
Beschäftigten 
Anteil 
sozialversicherungspflichtiger 
Beschäftigte im erwerbsfähigen 
Alter in % (2016) 
Erwerbstätige sind in der Regel 
wirtschaftlich leistungsfähiger als 
beschäftigungslose Personen. 
Letztere sind damit tendenziell 
anfälliger für 
Wohnkostensteigerungen durch 
Mieterhöhungen. 
Anteil Einwohner/innen unter 
18 Jahren 
Anteil der unter 18-jährigen an 
der Gesamtbevölkerung in % 
(2016) 
Kennwert der 
Bevölkerungszusammensetzung 
im Hinblick auf die Einschätzung 
der besonderen 
Schutzbedürftigkeit aus 
städtebaulichen Gründen (Familien 
mit Kindern). 
Anteil älterer Bewohner Anteil der über 65-jährigen  an 
der Gesamtbevölkerung in % 
(2016) 
Ältere Bewohner sind meist 
weniger mobil aber in ihrem 
Wohnumfeld stark vernetzt. Sie 
sind daher potenziell stärker 
verdrängungsgefährdet und 
gleichzeitig mehr auf 
zielgruppenorientierte Angebote 
vor Ort angewiesen. 
Anteil der Ein-Personen-
Haushalte 
Anteil der Ein-Personen-
Haushalte an der Gesamtzahl 
der Haushalte in % (2016) 
Kleinere Haushalte haben aktuell 
auf dem Leipziger Wohnungsmarkt 
höhere Zugangsschwierigkeiten, 
da das Angebot geringer als die 
Nachfrage ist. Außerdem sind 
deren Wohnungen tendenziell von 
Zusammenlegungen bedroht. 
Anteil der Haushalte ab 4 
Personen 
Anteil Haushalte ab 4 Personen 
an der Gesamtzahl der 
Haushalte in % (2016) 
Diese Gruppe hat tendenziell 
weniger Möglichkeiten, 
angemessene Wohnungen zu 
finden. Je höher hier der Anteil, 
desto höher ist das 
Verdrängungspotenzial. 
Anteil Einwohner/innen mit 
Migrationshintergrund 
Anteil Personen mit 
Migrationshintergrund an der 
Gesamtbevölkerung in % 
(2016) 
Menschen mit 
Migrationshintergrund sind durch 
Aufwertungen besonders betroffen 
und auf dem Wohnungsmarkt 
oftmals benachteiligt. Je höher der 
Anteil, desto höher ist das 
Verdrängungspotenzial. 
 
4.6 Ergebnisse des Grobscreenings 
Im Ergebnis des unter 4.2 beschriebenen Berechnungsverfahrens sind in der Verschneidung 
der Indikatoren sowie der Analysedimensionen folgen de vier Stadträume mit mittlerer und 
hoher Relevanz abgeleitet worden (vgl. nachfolgende Tabelle): 
 
I. Mitte (umfasst die statistischen Bezirke 040, 05 1, 052, 053, 054) 
II. Ost i.V.m. Südost (umfasst die statistischen Be zirke 200, 201, 202, 205, 206, 
210, 211, 212, 213, 215, 222, 223, 224, 233, 234, 300, 301, 302, 303, 308, 
310) 
III. Alt-West i.V.m. Südwest (umfasst die statistis chen Bezirke 501, 502, 510, 
511, 513, 524, 525, 700, 701, 702, 710, 711, 712, 714, 715, 716, 723, 731, 
735) 
„Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig“ - Entscheidungsgrundlage  
 11 
IV. Nord (umfasst die statistischen Bezirke 900, 90 5, 933, 934). 
 
In der beigefügten Anlage 1 sind die Stadträume in einer Karte abgebildet. Die Methodik, 
Ergebnisse und Auswahl der Stadträume sind verwaltungsseitig abgestimmt. 
 
Tabelle: Stadträume mit Relevanz für eine Soziale E rhaltungssatzung im Ergebnis des 
Grobscreenings 
 
 
 
  
Stadtraum Stadtbezirk Ortsteil 
Statistischer 
Bezirk 
Index Dimension 
Aufwertungs- 
potenzial 
Index Dimension  
Aufwertungs- 
druck 
Index Dimension 
Verdrängungs- 
potenzial 
I Mitte Zentrum-West 040 1,23 Hohe Relevanz 1,84 0,38 0,11 
I Mitte Zentrum-Nordwest 051 0,79 Mittlere Relevanz 1,28 0,71 -0,50 
I Mitte Zentrum-Nordwest 052 0,80 Mittlere Relevanz 1,50 0,11 -0,09 
I Mitte Zentrum-Nordwest 053 0,94 Mittlere Relevanz 1,05 0,68 0,04 
I Mitte Zentrum-Nordwest 054 0,90 Mittlere Relevanz 1,07 0,67 -0,04 
II Ost Neustadt-Neuschönefeld 200 1,59 Hohe Relevanz 1,19 0,34 1,47 
II Ost Neustadt-Neuschönefeld 201 1,69 Hohe Relevanz 1,12 0,18 1,88 
II Ost Neustadt-Neuschönefeld 202 1,68 Hohe Relevanz 1,08 0,65 1,42 
II Ost Neustadt-Neuschönefeld 205 0,91 Mittlere Relevanz 0,85 -0,19 1,06 
II Ost Neustadt-Neuschönefeld 206 0,82 Mittlere Relevanz 1,16 0,49 -0,11 
II Ost Volkmarsdorf 210 2,65 Hohe Relevanz 1,04 2,07 1,86 
II Ost Volkmarsdorf 211 2,33 Hohe Relevanz 1,01 0,84 2,52 
II Ost Volkmarsdorf 212 1,49 Hohe Relevanz 1,14 -0,30 1,95 
II Ost Volkmarsdorf 213 1,40 Hohe Relevanz 1,03 -0,12 1,73 
II Ost Volkmarsdorf 215 2,11 Hohe Relevanz 1,36 0,78 1,83 
II Ost Anger-Crottendorf 222 1,16 Hohe Relevanz 1,18 0,75 0,26 
II Ost Anger-Crottendorf 223 0,78 Mittlere Relevanz 1,09 -0,08 0,46 
II Ost Anger-Crottendorf 224 1,06 Hohe Relevanz 1,43 0,13 0,44 
II Ost Sellerhausen-Stünz 233 0,69 Mittlere Relevanz 1,09 0,10 0,11 
II Ost Sellerhausen-Stünz 234 0,86 Mittlere Relevanz 0,95 0,20 0,47 
II Südost Reudnitz-Thonberg 300 0,87 Mittlere Relevanz 0,48 1,12 0,04 
II Südost Reudnitz-Thonberg 301 0,73 Mittlere Relevanz 1,07 -0,02 0,33 
II Südost Reudnitz-Thonberg 302 1,34 Hohe Relevanz 0,98 1,83 -0,30 
II Südost Reudnitz-Thonberg 303 1,11 Hohe Relevanz -0,21 1,91 0,37 
II Südost Reudnitz-Thonberg 308 2,22 Hohe Relevanz 0,33 0,97 2,87 
II Südost Stötteritz 310 1,64 Hohe Relevanz 1,28 2,29 -0,49 
III Südwest Schleußig 501 0,68 Mittlere Relevanz 0,89 -0,04 0,43 
III Südwest Schleußig 502 0,83 Mittlere Relevanz 1,02 0,15 0,41 
III Südwest Plagwitz 510 1,62 Hohe Relevanz 1,23 1,28 0,53 
III Südwest Plagwitz 511 1,10 Hohe Relevanz 1,22 0,33 0,52 
III Südwest Plagwitz 513 1,40 Hohe Relevanz 0,78 1,62 0,25 
III Südwest Kleinzschocher 524 1,28 Hohe Relevanz 1,12 -0,11 1,40 
III Südwest Kleinzschocher 525 1,05 Hohe Relevanz 1,14 0,16 0,68 
III Alt-West Lindenau 700 1,42 Hohe Relevanz 1,11 1,23 0,33 
III Alt-West Lindenau 701 1,09 Hohe Relevanz 1,19 0,64 0,23 
III Alt-West Lindenau 702 1,97 Hohe Relevanz 1,28 1,08 1,33 
III Alt-West Altlindenau 710 0,81 Mittlere Relevanz 1,25 0,32 -0,06 
III Alt-West Altlindenau 711 0,85 Mittlere Relevanz 1,11 0,60 -0,12 
III Alt-West Altlindenau 712 1,10 Hohe Relevanz 1,42 -0,01 0,66 
III Alt-West Altlindenau 714 1,36 Hohe Relevanz 1,42 0,31 0,82 
III Alt-West Altlindenau 715 1,52 Hohe Relevanz 0,90 1,55 0,41 
III Alt-West Altlindenau 716 2,38 Hohe Relevanz 1,11 2,65 0,71 
III Alt-West Neulindenau 723 1,08 Hohe Relevanz 0,63 0,74 0,66 
III Alt-West Leutzsch 731 0,90 Mittlere Relevanz 1,21 0,37 0,12 
III Alt-West Leutzsch 735 1,17 Hohe Relevanz 1,13 1,09 -0,01 
IV Nord Gohlis-Süd 900 0,90 Mittlere Relevanz 1,32 0,55 -0,19 
IV Nord Gohlis-Süd 905 0,83 Mittlere Relevanz 1,10 0,24 0,22 
IV Nord Eutritzsch 933 1,01 Hohe Relevanz 1,02 0,60 0,29 
IV Nord Eutritzsch 934 0,87 Mittlere Relevanz 0,30 1,99 -0,66 
z-Wert >=1 Hohe Relevanz 
z-Wert >=0,66 Mittlere Relevanz 
z-Wert <0,66 Keine Relevanz 
Gesamtdimension / 
Gesamtindikator 
„Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig“ - Entscheidungsgrundlage  
 12 
4.7 Detailscreening für die relevanten Stadträume 
Nach Beschluss werden die Stadträume, für die bei d em Grobscreening ein erhöhtes 
Aufwertungs- bzw. Verdrängungspotenzial identifizie rt wurde, einem Detailscreening 
unterzogen, als Untersetzung zur Definition der Bes timmtheit der Gebiete für mögliche 
Aufstellungsbeschlüsse Anfang 2019 und spätere Satz ungen. Zusätzlich erforderlich in 
diesen Stadtteilen sind Vor-Ort-Analysen, Gespräche , Auswertung von Dokumenten/ 
Materialien, Umfragen/Haushaltsbefragungen usw. als  vertiefende Analysebausteine. Im 
Rahmen des Detailscreenings sind auch weitere Indik atoren wie Leerstand und 
Sanierungsstand in die Analyse aufzunehmen.  
 
Die Stadt Leipzig, Amt für Stadterneuerung und Wohn ungsbauförderung beabsichtigt 
aufgrund der zurzeit vorhandenen Personalkapazitäte n das Detailscreening für die vier 
Stadträume extern im Rahmen eines Beauftragtenvertr ages an ein Büro zu vergeben, zur 
Unterstützung bei der Bearbeitung der qualitativ hohen Anforderungen. Für die Durchführung 
der Detailuntersuchungen veranschlagt das ASW ca. d rei bis vier Monate. Die 
Aufwendungen für das Detailscreening (z.B. für Guta chten und Beauftragtenverträge) sind 
auf der Grundlage der Vorlage Nr. VI-DS-04005 „Frei gabe einer Teilsumme der 
Haushaltsmittel 2017/2018 zur Umsetzung des Wohnung spolitischen Konzepts“ sowie des 
Entwurfes der Vorlage Nr. VI-DS-05276 „Fortschreibu ng der Instrumente und Maßnahmen 
des Wohnungspolitischen Konzepts“ im Innenauftrag U msetzung Wohnungspolitisches 
Konzept (106452200001), Kostenbaustein D „Wohnungsp olitische Instrumente weiter 
entwickeln“ in den Haushaltsjahren wie folgt geplan t: 2018 in Höhe von 20.000,00 € und 
2019 in Höhe von 40.000,00 €. 
 
 
5. Schlussfolgerungen und Empfehlungen  
Im Folgenden werden die zentralen Erkenntnisse der Städterecherche und des 
Grobscreenings zusammengefasst und daraus resultier ende Schlussfolgerungen für den 
weiteren Umgang mit dem Instrument der sozialen Erhaltungssatzung in Leipzig abgeleitet. 
Laut gesamtstädtischen Grobscreening weisen vier St adträume überdurchschnittliche Werte 
in der Gesamtdimension durch Verschneidung der Anal ysedimensionen 
Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck und Verdrängungspotenzial auf. 
Nach Abwägung des Instruments der Sozialen Erhaltun gssatzung und einem 
ämterübergreifenden Abstimmungsprozess kommt die St adtverwaltung Leipzig zur 
Schlussfolgerung, dass die Anwendung des Instrument s der Sozialen 
Erhaltungssatzung auch in Leipzig erforderlich ist. 
 
 
6. Vorschlag für die weitere Vorgehensweise 
Nach Beschluss des Stadtrats für den Einsatz ist fo lgende weitere Vorgehensweise 
erforderlich: 
Die Aufstellung einer Erhaltungssatzung und die kor rekte Durchführung des 
Erlassverfahrens sind wichtige Aspekte und grundleg end für die rechtliche Sicherheit der 
Satzung. Dies erfordert bereits während des Aufstel lungsverfahrens eine gut organisierte 
Vollzugsstruktur. 
Die folgenden Bearbeitungsschritte und zeitlichen E ckwerte zu den Arbeitsschritten 2-5 
orientieren sich an den Erfahrungen der befragten Städte. 
„Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig“ - Entscheidungsgrundlage  
 13 
 
Schritt 1: Erarbeitung Entscheidungspapier (abgeschlossen) 
Die Ergebnisse und Schlussfolgerungen aus dieser Ar beitsphase liegen mit diesem 
Entscheidungspapier vor. Diese Phase wird mit Besch luss des Stadtrates voraussichtlich 
nach der Sommerpause für bzw. gegen die Anwendung d er Sozialen Erhaltungssatzung 
abgeschlossen. 
 
Schritt 2: Detailscreening und Plausibilisierung der Stadträume (bis Anfang 2019) 
Die vier Stadträume, für die bei dem Grobscreening ein erhöhtes Aufwertungs- bzw. 
Verdrängungspotenzial oder erhöhter Aufwertungsdruc k identifiziert wurde, werden einem 
Detailscreening unterzogen. Dabei werden weitergehe nde Indikatoren innerhalb der o.g. 
Dimensionen in die Analyse mit einbezogen. Die vert iefende Auswertung der Daten wird 
begleitet von Vor-Ort-Analysen, Gesprächen, der Aus wertung von Dokumenten/Materialien 
und Umfrageergebnissen. 
Über das Detailscreening werden folgende weitere Er kenntnisse abgeleitet und 
Feststellungen getroffen:  
• Feststellung der Erhaltungswürdigkeit eines Gebiet es, 
• Ableitung der zu schützenden Zusammensetzung der W ohnbevölkerung, 
• Ableitung von Satzungszielen und Genehmigungskrite rien,  
• Festlegungen zum angemessenen Standard bei Moderni sierungen, Entwicklung 
einer Definition des zeitgemäßen Ausstattungsstandards 
• Erkenntnisse zum jeweils im Gebiet erforderlichen Instrumentenset an 
wohnungspolitischen Maßnahmen, welches begleitend zur Sozialen 
Erhaltungssatzung mit angewendet werden muss (z.B. Umwandlungsverordnung, 
Vorkaufsrecht etc.), 
• Ableitung der vorläufigen Gebietskulissen. 
Für die Durchführung der Detailuntersuchungen veran schlagt das ASW ca. drei bis vier 
Monate. Die Aufwendungen für das Detailscreening (z .B. für Gutachten und 
Beauftragtenverträge) sind im Innenauftrag Umsetzun g Wohnungspolitisches Konzept 
(106452200001), Kostenbaustein D „Wohnungspolitisch e Instrumente weiter entwickeln“ in 
den Haushaltsjahren wie folgt geplant: 2018 in Höhe  von 20.000,00 € und 2019 in Höhe von 
40.000,00 €. 
Folgende Fragestellungen sind in dieser Phase ebenfalls zu klären: 
a) Erfordernis eines Aufstellungsbeschlusses für po tenzielle Satzungsgebiete, 
b) Umgang mit der zum Zeitpunkt gültigen Energieein sparverordnung EnEV und 
dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG), 
c) Vorbereitung von Verfahren und Prüfung einer fin anziellen Untersetzung zur 
Ausübung von Vorkaufsrechten und  
d) Implementierung eines Frühwarnsystems, Evaluatio n und Monitoring. 
 
  
„Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig“ - Entscheidungsgrundlage  
 14 
Schritt 3: Vorbereitung und Umsetzung von Aufstellu ngsbeschlüssen für die 
relevanten Stadträume (bis II. Quartal 2019) 
In den Gebieten mit möglichem Handlungsbedarf (rele vante Stadträume) werden ggf. im 
Ergebnis von Schritt 2 Aufstellungsbeschlüsse gefas st. Mit dem Aufstellungsbeschluss wird 
eine vorläufige Abgrenzung des potentiellen Satzung sgebiets vorgenommen. Dies hat zur 
Konsequenz, dass Baugesuche für maximal ein Jahr zu rückgestellt werden können. Bereits 
mit dem gefassten Aufstellungsbeschluss sind Person alkosten verbunden, insbesondere für 
die Zurückstellung von Baugesuchen. 
 
Schritt 4, Schritt 5: Satzungserlass (Zeitraum bis Dezember 2019) und Vollzug (ab 
Ende 2019) 
Dem Stadtrat werden nach Durchführung der Arbeitssc hritte 2 und 3 ggf. die erarbeiteten 
gebietsbezogenen Sozialen Erhaltungssatzungen i.V.m . der erforderlichen Implementierung 
(Verfahren, Strukturen, Haushaltsabsicherung, Stell enplanung und Arbeitsabläufe) zum 
Beschluss vorgelegt.  
 
7. Arbeitsstruktur für das Detailscreening, weitere Beschlussfassung 
Vorbereitung und Vollzug einer sozialen Erhaltungss atzung sind sehr komplex und berühren 
verschiedene Fach- und Rechtsbereiche, bspw. Bauord nungsrecht, Mietrecht, 
Ausstattungsstandards von Wohnungen, Eingriff in Privateigentum etc. 
Die Federführung bei der Durchführung der weiteren Arbeitsschritte liegt im ASW. Dies 
erfolgt in weiterer enger Abstimmung mit dem Sozial amt, dem SPA, dem ABD, dem 
Rechtsamt, dem Liegenschaftsamt sowie dem Amt für S tatistik und Wahlen (vgl. folgende 
Übersicht). 
 
Abbildung: Prozessbausteine und Arbeitsstruktur (Prozessskizze) 
 
ASW (Federführung)  Relevante Fachämter (Arbeitsstr uktur) 
Aufstellungsbeschlüsse 
(i.V.m.Rückstellung von 
Baugesuchen) 
Vorbereitung Satzungen 
 Amt für Statistik und Wahlen, Stadtplanungsamt 
(SPA), Sozialamt, Amt für Bauordnung und 
Denkmalpflege (ABD), Stadtteilakteure 
Umsetzung 
Erhaltungssatzungen: 
  
- Genehmigungsverfahren  ABD 
- Vorkaufsrecht  Liegenschaftsamt, Finanzen 
Öffentlichkeitsarbeit, 
Beteiligung, Beratung 
 Mieterverein, Bewohner/innen, Eigentümer, 
Quartiersmanagements, Sozialamt 
Evaluation / Monitoring  Amt für Statistik und Wahl en, SPA, Sozialamt, 
ABD 
Umwandlungsverordnung, 
Zweckentfremdung 
 SPA, Freistaat Sachsen 
 
„Soziale Erhaltungssatzung in Leipzig“ - Entscheidungsgrundlage  
 15 
Ausgehend von diesem Grundsatzbeschluss ist im Arbe itsschritt 2 „Detailscreening und 
Plausibilisierung der Stadträume“ bis Anfang 2019 i n Abstimmung mit den in der 
Prozessskizze benannten Fachämtern ein konkreter Pr ozessablaufplan zu entwickeln, der 
auch Aussagen zu den Folgekosten und den Auswirkung en auf den Stellenplan umfasst. 
Dies mündet in einer weiteren Beschlussvorlage. 
 
8. Begleitende vorbereitende Maßnahmen zur Implementierung in der Verwaltung und 
zur Absicherung im Haushalt 
Folgende Punkte müssen verwaltungsseitig weiter vorbereitet werden: 
• Entwicklung des Genehmigungsverfahren abhängig von  der strukturellen 
Verankerung, 
• Entwicklung von Verfahren im Vorkaufsrechtsfall un d 
• Entwicklung einer frühzeitigen Kommunikationsstrat egie zur Bewohner- und 
Eigentümerinformation in Gebieten mit Sozialen Erhaltungssatzungen. 
• Beim Freistaat Sachsen wird der Erlass zur Umwandl ungsverordnung beantragt. 
 
 
Anlagen 
Anlage 1: Karte Stadträume mit Relevanz für eine Soziale Erhaltungssatzung im Ergebnis 
des Grobscreenings 
94
82
55
53 35
83 95
29
34
74
54
27
41
15
14
75
26
80
32
93
73
81
13
44
05 24
28
64
31
11 25
02
60
66
52
23
10
72
40
71
50
92
30
90
33
22
43
51
04
01
63
03
06
91 12
62
42
61
21
70
65
20
00
Gesamtindikator (bereinigt) der 
Analysedimensionen Aufwertungspotenzial, 
Aufwertungsdruck und Verdrängungspotenzial
Voruntersuchung
Soziale Erhaltungssatzung
Legende
Statistische Bezirke
Ortsteile
Ergebnis der z-Transformation
Gesamtindikator bereinigt
Keine Relevanz
Mittlere Relevanz
Hohe Relevanz
Maßstab 1:125.000Stand: 04/2018
Kartengrundlage: Amt für 
Geoinformation und Bodenordnung