Bebauungsplan Nr. 445 "Wohnquartier Zur Alten Brauerei";
Stadtbezirk Nordwest, Ortsteil Lützschena-Stahmeln;
Aufstellungsbeschluss
Stadt: leipzig
Drucksache: VI-DS-05669
Datum: 2018-05-09
Vorlagenart: Beschlussvorlage

1/3
 
 
Ratsversammlung 
 
Beschlussvorlage Nr. VI-DS-05669 
 
Status: öffentlich 
 
  
 
Eingereicht von  
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
 
Betreff: 
Bebauungsplan Nr. 445 "Wohnquartier Zur Alten Brauerei"; 
Stadtbezirk Nordwest, Ortsteil Lützschena-Stahmeln; 
Aufstellungsbeschluss 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
 
Zuständigkeit 
   
Dienstberatung des Oberbürgermeisters    
FA Stadtentwicklung und Bau    
OR Lützschena-Stahmeln    
Ratsversammlung  20.06.2018 Beschlussfassung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Die Begründung zum Bebauungsplan wird gebilligt. 
2. Die Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplanes gemäß § 2 Abs. 1 
BauGB für das im Übersichtsplan dargestellte Gebiet wird beschlossen. 
 
 
 
  
2/3
 
Übereinstimmung mit strategischen Zielen: 
 
 Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur. 
 Das Handeln der Stadt richtet sich auf Kinder, Jugendliche und Familien mit Kindern 
aus. (siehe Anlage Prüfkatalog) 
 
 Schaffung von Rahmenbedingungen für Arbeitsplätze 
  (siehe Anlage Prüfkatalog) 
 
 
 
 
Finanzielle Auswirkungen  X nein  wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
 
Auswirkungen auf den Stellenplan X nein  wenn ja, 
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
Beteiligung Personalrat X nein  ja, 
 
 
 
  
3/3
 
Sachverhalt:  
Mit dieser Vorlage soll das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes (B-Planes) Nr. 
445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ für das in den Anlagen Übersichtskarte und 
Übersichtsplan kenntlich gemachte Gebiet förmlich eingeleitet werden. 
 
Übereinstimmung mit den Strategischen Zielen der Kommunalpolitik ist wie folgt 
gegeben: 
 Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von 
Arbeitsplätzen 
In Folge der Aufstellung des B-Planes ist davon auszugehen, dass mit der Errichtung und 
Inbetriebnahme der Kindertagesstätte neue Arbeitsplätze im Bereich der Kindererziehung 
und -betreuung geschaffen werden. 
 Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur 
In Folge der Aufstellung des B-Planes ist davon auszugehen, dass durch die Umsetzung des 
geplanten Wohnungsbauvorhabens mit unterschiedlichen Wohnungsgrößen und der 
Errichtung von altengerechten Wohnungen sowie einer Kita heterogene Bewohner- und 
Altersstrukturen entstehen. 
Die Belange der Kreativwirtschaft werden durch die Planung nicht berührt.  
Landwirtschaftliche Flächen sind von der Planung nicht betroffen. 
Flächen im Eigentum der Stadt sind im Plangebiet vorhanden; es finden jedoch keine 
Veränderungen der bestehenden Verhältnisse statt. Näheres siehe Kap. 2 der Begründung 
zum B-Plan. 
Maßnahmen der Stadt zur Umsetzung der Planung bzw. Kosten, die infolge der 
Aufstellung des B-Planes auf die Stadt zukommen können, einschließlich 
- der Einbeziehung städtischer Flächen in das Plangebiet, 
- sonstiger Betroffenheiten städtischer Flächen (z.B. durch Maßnahmen zum Ausgleich von 
Eingriffen im Rahmen der Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz) oder 
- das Erfordernis zum Grunderwerb durch die Stadt, 
sind im Ergebnis der durchgeführten Ermittlungen nicht zu erwarten. 
Die weitere Vorgehensweise ist wie folgt vorgesehen: 
Dem Ortschaftsrat Lützschena-Stahmeln wird die Vorlage durch das Büro für 
Ratsangelegenheiten unmittelbar nach der Bestätigung in der Dienstberatung des OBM 
zugeleitet. 
 
 
 
 
 
Anlagen: 
1 Prüfkatalog 
2 Übersichtskarte 
3 Übersichtsplan 
4 Auszug aus dem Flächennutzungsplan 
5 Begründung zum Bebauungsplan 
 
 
 
 
 
 
 
 
Prüfkatalog  
 
Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. 
die Neuschaffung von Arbeitsplätzen 
 
Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle folgenden Indikatoren bewerten: 
 
 verbessert gesichert verschlechtert keine 
Auswirkung 
Begründung 
in Vorlage 
Seite 1 
      
1 Arbeitsplatzsituation ☒  ☐  ☐  ☐   
      
      
2 Ausbildungsplatz-
situation 
☐ ☐ ☐ ☒  
      
      
3 finanzielle Situation der 
Unternehmen: sie wird 
durch städtische 
Entscheidung (z. B. zu 
Steuern, Gebühren, 
Preisen für Gas-Wasser-
Strom) 
☐ ☐ ☐ ☒  
 
 
      
      
4 Bedeutung des 
Vorhabens für 
wirtschaftliche 
Entwicklung 
positive Auswirkung negative 
Auswirkung 
keine 
Auswirkung  
☐ hoch ☐ mittel ☒ niedrig ☐ ☐  
       
       
5 Finanzierung 
private Mittel Drittmittel/ 
Fördermittel 
finanzielle 
Folgewirkungen 
für die Stadt 
keine 
Auswirkung  
☒ ja ☐ nein ☐ ja ☐ nein ☐ ja ☐  nein ☐   
         
 
 
 
1) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher freigestellt.
Stadt Leipzig 
01.15/016/01.12 
 
 
Prüfkatalog  
 
Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für eine 
ausgeglichenere Altersstruktur. Das Handeln der Stadt richtet sich auf Kinder, Jugendliche und Familien 
mit Kindern aus. 
 
Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle folgenden Indikatoren bewerten: 
 
Indikatoren verbessert 
auf 
bisherigen 
Niveau  
verschlechtert keine 
Auswirkung 
Begründung in 
Vorlage Seite 1 
      
1 Vorschulische Bildungs- 
und Betreuungsangebote 
(Qualität, Vielfalt, 
Erreichbarkeit, 
Quantität/Umfang) 
☒ ☐ ☐ ☐   
  
  
       
2 Schulische 
Bildungsangebote, 
Ausbildung und Studium 
(Qualität, Vielfalt, 
Erreichbarkeit, 
Quantität/Umfang) 
☐ ☐ ☐ ☒   
  
  
      
3 Wohnbedingungen für 
Kinder, Jugendliche und 
Familien (Angebot, 
Attraktivität, Vielfalt, 
Infrastruktur) 
☒ ☐ ☐ ☐   
  
  
      
4 Kultur- und 
Freizeitangebote, 
Möglichkeiten zum Spielen, 
Sporttreiben und Treffen 
sowie Naturerfahrungen 
für Kinder, Jugendliche 
und Familien 
     
☒ ☐ ☐ ☐   
  
 
 
      
5 Gesundheit und Sicherheit 
von Kindern und 
Jugendlichen/Schutz vor 
Gefahren 
☐ ☒ ☐ ☐   
  
  
      
6 Integration von Kindern 
und Jugendlichen mit 
Behinderungen oder 
Migrationshintergrund 
☒ ☐ ☐ ☐   
  
  
      
7 Finanzielle Bedingungen 
von Familien 
☒ ☐ ☐ ☐   
  
 
      
 Indikator hat stattge-
funden 
ist 
vorgesehen 
ist nicht vorgesehen Begründung in 
Vorlage, Seite 1 
       
       
8 Beteiligung von Kindern, 
Jugendlichen und Familien 
bei der zu treffenden 
Entscheidung 
☐  ☐ ☐   
  
  
       
 
1) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher freigestellt. 
 
 
 
 
Stadt Leipzig 
01.15/016/01.12 
Bebauungsplan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ 
 
Übersichtskarte – Lage des Plangebietes  
 
 
Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), M 1:25.000, Stand: 2018 
Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung 
 
 
 Grenze des Plangebietes 
 
 
 
Bebauungsplan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ 
 
Übersichtsplan – Grenze des räumlichen Geltungsbereiches 
 
 
Datengrundlage: Stadtgrundkarte Leipzig (DSGKL 1000), M 1:3.000, Stand: 2015 
Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung 
 
 
 Grenze des Plangebietes 
 
 
 
Bebauungsplan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ 
 
Auszug aus dem Flächennutzungsplan 
 
 
Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), M 1:10.000, Stand: 2015 
Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung/Stadtplanungsamt 
 
 
 Grenze des Plangebietes 
 
 
 
 
Begründung zum 
Bebauungsplan Nr. 445 
„Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ 
(Aufstellungsbeschluss) 
 Stadtbezirk: Nordwest 
 Ortsteil: Lützschena-Stahmeln 
 
 
 
 Grenze des räumlichen 
 Geltungsbereiches 
 
 
 
 Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
Stadtplanungsamt 
Planverfasser: Stadtplanungsamt 26.03.2018 
 
. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Aufstellungsbeschluss) 
 Seite 1 
26.03.2018 
1. Lage, Größe und Abgrenzung des Plangebietes 
Das Plangebiet dieses Bebauungsplanes befindet sich im Stadtbezirk Nordwest und dort im Ortsteil 
Lützschena-Stahmeln. 
Es umfasst eine Fläche von ca. 5,7 ha und wird umgrenzt  
 im Norden von der Bebauung westlich und östlich der Bahnstraße, 
 im Osten von der Kleingartenanlage „Lindenhöhe“, 
 im Süden und Südwesten von der Halleschen Straße sowie 
 im Westen von der Bebauung westlich der Straße Zur Alten Brauerei. 
Die räumliche Lage und die Abgrenzung des Plangebietes sind aus der Abbildung auf dem Deck-
blatt zu ersehen. 
 
2. Ausgangslage, Planungsanlass und Planungserfordernis 
Beim vorliegenden Plangebiet handelt es sich zum überwiegenden Teil um das Gelände der frühe-
ren Sternburg-Brauerei in Lützschena. Mit Aufgabe der Nutzung Anfang der 1990er Jahre ist das 
Areal brach gefallen, bisweilen wurden Teile der Bebauung sukzessive abgebrochen.  
Der noch verbliebene, überwiegend denkmalgeschützte Gebäudebestand bildet ein architekturhisto-
risch wertvolles Zeugnis der 1920er Jahre und weist auf den bedeutsamen Produktionsstandort hin, 
der den Ortsteil Lützschena-Stahmeln in seiner Entwicklung langjährig und identitätsstiftend ge-
prägt hat. 
Ergänzend befinden sich im südlichen und südöstlichen Plangebiet eine ebenfalls denkmalgeschütz-
te Stadtvilla sowie mehrere Wohngebäude. Im südwestlichen Bereich des Plangebietes liegt die 
brach liegende Fläche des ehemaligen Brauerei-Gasthofes, der 2007 abgerissen wurde.  
2017 hat die Eigentümerin das Areal der ehemaligen Sternburg-Brauerei erworben, um das Gelände 
einer neuen und nachhaltigen Nutzung zuzuführen. Im V orfeld wurde dazu eine erste städtebauli-
cher Idee erarbeitet, die den Erhalt des denkmalgeschützten Gebäudebestandes und seiner gebiets-
prägenden Wirkung vorsieht. Ergänzt durch Neubauten soll eine neue Wohnanlage entstehen, die 
für unterschiedliche Haushaltsgrößen Wohnraum zur Verfügung stellt. Das Konzept des Wohnquar-
tiers soll die Grundlage für die Aufstellung des notwendigen Bebauungsplanes bilden.  
Um die im STEP Zentren benannte räumliche Versorgungslücke in der Ortslage Lützschena schlie-
ßen zu können, soll weiterhin eine Potenzialfläche für einen Einzelhandelsstandort (unterhalb der 
Großflächigkeit) im südwestlichen Plangebiet auf dem städtischen Grundstück (Flurstücksnummer 
66/a) vorbehalten werden.  
Zusätzlich soll eine Kindertagesstätte im Plangebiet errichtet werden, die zur langfristigen Deckung 
der benötigten Unterbringungskapazitäten im Versorgungsraum Leipzig-Nordwest beitragen soll.  
Das Plangebiet zeichnet sich durch eine verkehrsinfrastrukturell gut erschlossene Lage aus (ÖPNV-
Anschluss an der Halleschen Straße; S-Bahn-Haltepunkt Leipzig-Lützschena, Bundesstraße 6 sowie 
Bundesautobahn 14 in nördlicher Umgebung) und ist damit für eine Nutzung als Wohnquartier ge-
eignet. 
Resultierend aus der Größenordnung entspricht die beabsichtigte Planung den V orgaben der Lan-
des- und Regionalplanung (Landesentwicklungsplan, Regionalplan Westsachsen) sowie der Stadt-
entwicklungspläne der Stadt Leipzig. Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Leipzig ist die 
Fläche überwiegend als gemischte Baufläche dargestellt, hierzu weiterhin Kapitel 4.   
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Aufstellungsbeschluss) 
 Seite 2 
26.03.2018 
Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes ist das abgestimmte Bestreben des V orhabenträ-
gers, das vorab beschriebene V orhaben zum Wohnungsbau inklusive einer Kita realisieren zu kön-
nen.   
Das Erfordernis für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Braue-
rei“ begründet sich insbesondere daraus, dass der bislang die baurechtliche Genehmigungsgrundla-
ge bildende, rechtskräftige Bebauungsplan Nr. E-75 „Gemeindezentrum Lützschena-Stahmeln“ mit 
den nunmehr bestehenden Entwicklungszielen nicht kompatibel ist. Das vom Investor auf dem 
ehemaligen Brauereigelände angestrebte V orhaben ist nur auf Grundlage eines neuen, in seinen 
Festsetzungen darauf abgestimmten Bebauungsplanes genehmigungsfähig.  
Der Bebauungsplan Nr. E-75 als derzeitige Genehmigungsgrundlage soll in einem separat durchzu-
führenden Verfahren aufgehoben werden. Der räumliche Geltungsbereich des künftigen Bebau-
ungsplanes Nr. 445 soll dem des Bebauungsplanes Nr. E-75 entsprechen. 
 
3. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sollen vor allem folgende Ziele und Zwecke verfolgt 
werden: 
 Die Herstellung der bauplanungsrechtlichen Grundlagen für die seitens der Eigentümerin 
des Brauereigeländes beabsichtigte Bebauung des Areals, um dort einen Wohnstandort ent-
wickeln und etablieren zu können. 
 Als Begleitwirkungen werden die Stärkung einer zentralen Lage von Lützschena mit ent-
sprechender Adressbildung, die Revitalisierung einer Brachfläche und Beseitigung eines er-
heblichen städtebaulichen Missstandes inklusive Leerstandes, sowie der Erhalt und die Wie-
dernutzung denkmalgeschützter Bausubstanz bezweckt. 
 Als künftige Nutzungen sind in überwiegendem Maße allgemeines Wohnen sowie die Kin-
derbetreuung in einer Kindertagesstätte vorgesehen. 
 Entsprechend den gültigen Standards soll das V orhaben den naturschutzrechtlichen und ar-
tenschutzrechtlichen Regelungen vollumfänglich gerecht werden; daher sollen entsprechen-
de Betroffenheiten im weiteren Verfahren recherchiert und innerhalb des Bebauungsplanes 
in angemessener Weise verbindlich berücksichtigt werden. 
 Der Standort des ehemaligen Brauereigeländes zeichnet sich durch eine gute Anbindung an 
das lokale Verkehrsnetz aus, zur inneren Erschließung des vorgesehenen Wohnquartiers ist 
jedoch die Errichtung von privaten Straßen erforderlich. Die Belange der Zu- und Ausfahr-
ten zu den Grundstücken im Allgemeinen, sowie der beabsichtigten Quartierstiefgarage im 
Besonderen, sollen im weiteren Verfahren vertieft untersucht und abschließend verkehrssi-
cher festgelegt werden. 
 
4. Wesentliche Inhalte und Auswirkungen der Planung 
Wesentliche Inhalte der Planung sollen sein:  
Der Bebauungsplan soll abschließende Aussagen über die Art der baulichen Nutzung, das Maß der 
baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die erforderlichen Verkehrsflächen 
treffen und damit die Mindestfestsetzungen des § 30 Abs. 1 BauGB enthalten. 
Weiterer relevanter Regelungsgehalt des Planes wird die Berücksichtigung der umweltrelevanten 
Belange sein. Die möglichen Auswirkungen sind im Rahmen des Planverfahrens durch Fachpla-
nungen und –gutachten zu ermitteln (u.a. Umweltbericht, artenschutzrechtlicher Fachbeitrag, Re-
genwasserbewirtschaftungskonzept).  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Aufstellungsbeschluss) 
 Seite 3 
26.03.2018 
Folgende wesentliche Auswirkungen der Planung sind zu erwarten: 
Wesentliche Auswirkung ist, dass die angestrebte Bebauung, bestehend aus Wohngebäuden und 
Kita, geschaffen und somit eine Gewerbebrachfläche einer geeigneten städtebaulichen Nachnutzung 
zugeführt wird.   
Die Eigentümerin des ehemaligen Brauereigeländes hat mit Schreiben vom 20.03.2018 ihr Einver-
ständnis zur Errichtung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum erklärt. Somit kann 
der Beschluss der Ratsversammlung zur anteiligen Schaffung von sozialem Wohnungsbau im Ge-
schosswohnungsbau umgesetzt werden. Bei dem geplanten Wohnungsbauvorhaben entsprechen die 
inneren Grundrissstrukturen des denkmalgeschützten Gebäudebestands nicht den förderfähigen Flä-
chenvorgaben, sodass diese Gebäudeanteile für die Bindung zur Inanspruchnahme von Mitteln der 
sozialen Wohnraumförderung nicht geeignet sind.    
 
Änderung des Flächennutzungsplanes 
Der B-Plan wird voraussichtlich von den Darstellungen des wirksamen Flächennutzungsplanes 
(FNP) abweichen.  
Für das Plangebiet des B-Planes sind im FNP als allgemeine Arten der baulichen Nutzung darge-
stellt:  
 gemischte Baufläche, Wohnbaufläche sowie Grünfläche 
Abweichend davon wird der B-Plan die besondere Art der baulichen Nutzung voraussichtlich als  
 Allgemeines Wohngebiet festsetzen.  
Der FNP soll im Parallelverfahren (§ 8 Abs. 3 BauGB) geändert werden.  
 
5. Verfahren, weiteres Vorgehen 
Es soll das volle Verfahren – mit frühzeitigen Beteiligungen (§ 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB) so-
wie Umweltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB) – zur Anwendung kommen.  
 
Leipzig, 
 
 
 
 
Stefan Heinig 
amt. Amtsleiter