Ankauf des Alten Technischen Rathauses in der Prager Straße 20-28 für Verwaltungsunterbringung (Bestätigung gem. § 79 (1) SächsGemO)
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-DS-09692-NF-04
Datum: 2024-04-24
Vorlagenart: Neufassung Beschlussvorlage

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Ratsversammlung 
 
 
 
Neufassung Beschlussvorlage-Nr. VII-DS-09692-NF-04 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
Dezernat Allgemeine Verwaltung 
 
Stammbaum: 
 
VII-DS-09692 Dezernat Stadtentwicklung 
und Bau 
 
 
VII-DS-09692-DS-01 Dezernat Allgemeine 
Verwaltung 
 
 
VII-DS-09692-NF-02 Dezernat 
Stadtentwicklung und Bau 
 
 
VII-DS-09692-NF-02-ÄA-01 
Stadtbezirksbeirat Mitte 
 
 
VII-DS-09692-NF-03 Dezernat 
Stadtentwicklung und Bau 
 
 
VII-DS-09692-NF-03-ÄA-01 Fraktion Bündnis 
90/Die Grünen 
 
 
VII-DS-09692-NF-03-ÄA-02 Fraktion DIE 
LINKE 
 
 
VII-DS-09692-NF-04 Dezernat 
Stadtentwicklung und Bau 
 
Betreff: 
Ankauf des Alten Technischen Rathauses in der Prager Straße 20-28 für 
Verwaltungsunterbringung (Bestätigung gem. § 79 (1) SächsGemO) 
 
 
Beratung im Gremium  
(Änderungen vorbehalten) 
 
Voraussichtlicher Sitzungstermin Zuständigkeit 
Ratsversammlung 24.04.2024 Beschlussfassung 
 
Auswirkungen auf Strategie, Haushalt  
und Stadtraum 
 
 
Ziele „Leipzig-Strategie 2035“  
Klimawirkung nein 
Auswirkung auf bezahlbares Wohnen nein 
Finanzielle Auswirkungen ja 
Auswirkung auf den Stellenplan nein 
Räumlicher Bezug Südost 
  
 
Beschlussvorschlag 
 
1. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, den angebotenen Kaufvertrag über den 
Erwerb des Grundstücks Prager Straße 20–28 durch die Stadt Leipzig zu einem 
Kaufpreis von 27.000.000 Euro zzgl. Erwerbsnebenkosten in Höhe von 
ca. 1.700.000 Euro unter Beachtung der Frist bis zum 26.04.2024 anzunehmen.  
 
2.  Die Auszahlungen sind im Jahr 2024 teilweise im PSP-Element „Grunderwerb 
Referat 16“ (7.0002413.700) in Höhe von 10.000.000 Euro geplant.  
   
3.  Die außerplanmäßige Auszahlung nach § 79 (1) SächsGemO für das Haushaltsjahr 
2024 in Höhe von 18.700.000 Euro im PSP-Element „Grunderwerb Referat 16“ 
(7.0002413.700) werden bestätigt. Die Deckung erfolgt in Höhe von 11.643.400 Euro 
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aus den PSP-Elementen „Neubau Prager Spitze, BF Nord“ (7.0002388.700), 
„Neubau Prager Str. 116“ (7.0002389.700) und anteilig aus „Neubau 
Semmelweisstr./Philipp-Rosenthal-Str.“ (7.0002390.700). Die Deckung in Höhe von 
7.056.600 Euro erfolgt aus dem PSP-Element ‘‘Grunderwerb OE 40 und 51‘‘ 
(7.0002405.700).  
   
4.  Die Prager Straße 20 - 28 wird der neue Standort für das Verwaltungszentrum 
Planen, Bauen und Umwelt sowie für weitere Bereiche der Verwaltung, insbesondere 
durch die maximale Ablösung von Mietverhältnissen.  
   
5.  Der Oberbürgermeister wird beauftragt, umgehend den Abriss des alten, noch auf 
dem Grundstück stehenden Stahlbetonskeletts mit voraussichtlich entstehenden 
Kosten in Höhe von ca. 11 Millionen Euro vornehmen zu lassen. Die zusätzliche 
Verpflichtungsermächtigung wird über die Inanspruchnahme der gegenseitigen 
Deckungsfähigkeit nach § 20 Abs. 3 SächsKomHVO für das Haushaltsjahr 2024 
kassenwirksam in 2025 i. H. v. 11.000.000 Euro im PSP-Element „Prager Straße 20 – 
28“ (7.000XXXX.700 – Einrichtung erfolgt nach Bestätigung) bestätigt. Die Deckung 
erfolgt aus dem PSP-Elementen des Amtes für Schule. Die Einordnung der 
Auszahlungen für den Abriss für das Haushaltsjahr 2025 erfolgt im Rahmen der 
Haushaltsplanung 2025/2026 des Referates 16.  
   
6.  Der Oberbürgermeister wird beauftragt, am Standort Prager Straße 20–28 bis Ende 
des dritten Quartals 2025 einen Planungsbeschluss für die Entwicklung der 
Verwaltungsunterbringung vorzulegen. 
Dies beinhaltet eine vertiefende Machbarkeitsstudie sowie eine Begleitung der 
Wettbewerbsvorbereitung. Die außerplanmäßigen Aufwendungen nach § 79 (1) 
SächsGemO für das Haushaltsjahr 2024 in Höhe von 160.000 Euro im Innenauftrag 
101601328101 (16_111_ZW) werden bestätigt. Die Deckung erfolgt aus dem PSP-
Element 1.100.11.1.3.05 (Liegenschaftsmanagement).  
   
7.  Die außerplanmäßigen Aufwendungen nach § 79 (1) SächsGemO für die zwingend 
und tatsächlich notwendigen laufenden Unterhaltungskosten des Grundstücks sowie 
die Kosten der Baustellenabsicherung in Höhe von jährlich 955.200 Euro im 
Innenauftrag 101601328101 werden bestätigt, davon werden 361.200 Euro dem 
Budget 16_BW, 139.200 Euro dem Budget 65_EN_ZW sowie 454.800 Euro dem 
Budget 16_UH zugeordnet. Die Deckung für die in 2024 anteilig benötigten Mittel, 
vorrangig in den Budgets 16_BW und 16_UH, in Höhe von 636.800 Euro erfolgt aus 
dem PSP-Element 1.100.11.1.3.05 (Liegenschaftsmanagement). Die Folgekosten für 
die Jahre 2025 und folgende werden im Rahmen der Haushaltsplanung durch das 
Referat Verwaltungsunterbringung (16_BW sowie 16_UH) bzw. das Amt für 
Gebäudemanagement (65_EN_ZW) angemeldet.  
   
8.   Der Oberbürgermeister wird beauftragt, einen Beschluss zur Übertragung des 
Grundstücks Semmelweisstraße an die LWB mbH herbeizuführen, mit dem Ziel, dort 
geförderten Wohnungsbau zu errichten.  
 
 
Zusammenfassung 
 
Anlass der Vorlage: 
 
  Rechtliche Vorschriften   Stadtratsbeschluss x  Verwaltungshandeln 
 
  Sonstiges: 
 
Mit Beschluss der Vorlage VII-DS-02869 erhielt die Stadtverwaltung den Auftrag, ein neues 
Verwaltungszentrum Planen, Bauen, Umwelt zu errichten und damit die 
Verwaltungsunterbringung den modernen Arbeitswelten entsprechend neu auszurichten. Seit 
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2018 wurden mögliche Standorte untersucht und bewertet, wobei sich eine Kombination aus 
fünf bis sieben Standorten als geeignet erwies. Das in der Vorlage behandelte Grundstück 
Prager Straße 20–28 stand zu diesem Zeitpunkt nicht zum Verkauf und wurde der Stadt 
Leipzig erst nach erfolgter Standortprüfung angeboten.  
 
Mit dem Ankauf des Grundstücks, welches auch den rudimentären Rohbau des „Alten 
Technischen Rathauses“ umfasst, besteht nun die Möglichkeit, einen Verwaltungsstandort in 
vorteilhafter Lage zu schaffen. Der Grundstückseigentümer hat einen einseitig notariell 
beurkundeten Kaufvertrag unterzeichnet. Die Annahme dieses nicht mehr verhandelbaren 
Angebotes kann bis zum 26.04.2024 unter der Prämisse der weiteren Nutzung als 
Bürostandort mit Abriss des Bestandes erfolgen. 
 
 
Beschreibung des Abwägungsprozesses 
 
Die Stadtverwaltung Leipzig plant in Umsetzung des Beschlusses VII-DS-02869 die 
Errichtung eines Neubaus für das Verwaltungszentrum Planen, Bauen und Umwelt.  
In diesem Zusammenhang wurde das Angebot der Adler Group zum Ankauf der Prager 
Straße 20–28 geprüft. Vorrangig ging es darum festzustellen, ob die Kapazitäten des 
Bestandsgebäudes für die Flächenbedarfe des geplanten Verwaltungszentrums ausreichen. 
In einem zweiten Schritt wurde geprüft, ob auch die Gebäudestrukturen für diese Nutzung 
geeignet sind. Besonders zu berücksichtigen war dabei, dass der bestehende Rohbau 
bereits zu wesentlichen Teilen für eine Wohnnutzung umgebaut wurde. 
 
Ein Architekturbüro wurde mit der Erarbeitung einer Machbarkeitsstudie beauftragt. Darin 
wurde untersucht, ob das Flächenangebot im Bestandsgebäude ausreicht, um den 
Flächenbedarf decken zu können. Diese Studie ist der Vorlage als Anlage beigefügt. Das 
Ergebnis besagt, dass das Bestandsgebäude ausreichend dimensioniert ist.  
 
Weiterhin wurde ein Planungsbüro beauftragt, die vorhandenen Planungs- und 
Bauunterlagen auf Vollständigkeit und Plausibilität zu prüfen.  
Die baubegleitenden Prüf- und Abnahmeprotokolle der Rohbauarbeiten an den 
Treppenhäusern und Tiefgaragen liegen nicht vor und konnten bislang seitens des 
Verkäufers nicht beigebracht werden. Ob die Arbeiten wie geplant und mängelfrei 
durchgeführt wurden, lässt sich somit nicht nachvollziehen. Hieraus resultieren 
Unsicherheiten bezüglich Gewährleistung und Mängelhaftung sowie Risiken bei der 
Baufertigstellung. 
 
Ebenso prüften das Amt für Gebäudemanagement und das Amt für Bauordnung und 
Denkmalpflege die vorhandenen Bauunterlagen hinsichtlich der Einhaltung der 
Arbeitsstättenverordnung und Bauordnung. Demnach sind die Treppenhäuser und auch die 
Aufzugskerne zu klein dimensioniert. Lastreserven für größere Versammlungsflächen sind 
nicht vorhanden. Veränderungen in der Gebäudestruktur sind auf Grund der unflexiblen 
Statik nicht möglich. Die vorhandenen Geschosshöhen sind nicht ausreichend.  
In Summe kann die Arbeitsstättenverordnung nicht eingehalten werden. 
 
Eine Nachnutzung des Bestandsgebäudes entspräche unter ökologischen Aspekten zwar 
den Zielen der Stadt Leipzig zur Einsparung grauer Energie und der Reduzierung von CO₂-
Emissionen. Im Endeffekt kommt die Untersuchen jedoch zu dem Ergebnis, dass die 
Nachnutzung als Bürogebäude im Bestand nicht umsetzbar ist.  
 
Dennoch wird ein Ankauf in Erwägung gezogen, denn nach Abriss des Stahlbetonskeletts 
und in Kombination mit den bereits städtischen Flächen ergäbe sich ein etwa 19.500 m² 
großes Baugrundstück in zentrumsnaher Lage und direkter Nachbarschaft zu bereits 
bestehenden Verwaltungsstandorten. Durch einen möglichen Rückbau könnte das 
Grundstück optimal ausgenutzt werden. Je nach Bedarf könnte ein Baukörper mit einer 
Bruttogeschossfläche von bis zu 82.000 m² entstehen, was die Integration weiterer 
Verwaltungsbereiche oder Nutzungskonzepte über die bisherigen Bedarfe hinaus 
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ermöglichen würde. Mit einem Neubau könnten im Sinne der Nachhaltigkeit auf diese Weise 
flexible Strukturen geschaffen werden, mit denen über die nächsten Jahrzehnte auf sich 
ändernde Bedarfe reagiert werden kann. 
 
 
I.  Eilbedürftigkeitsbegründung 
entfällt 
 
 
II.  Begründung Nichtöffentlichkeit 
 
 
III.  Strategische Ziele 
 
Die Stadtverwaltung Leipzig möchte die 
Verwaltungsunterbringung in 
zukunftsfähigen Arbeitswelten 
entsprechend neu ausrichten. Grundlage 
der Planungen sind das Integrierte 
Stadtentwicklungskonzept (INSEK), die 
Leipzig Strategie 2035 und die daraus 
abgeleiteten Maßnahmen für das 
Arbeitsprogramm 2022 sowie das 
Konzept „Moderne Verwaltung“ (MoVe). 
Ganzheitlich und systematisch priorisiert 
das Konzept dabei die mittel- und 
langfristige Verwaltungsunterbringung in 
stadteigenen Objekten (VII-Ifo-01012-
ÄA-03).  
 
Diesen Zielen kann mit der sich nun 
bietenden Chance zum Ankauf und der 
Entwicklung einer geeigneten Fläche in 
zentraler Lage entsprochen werden. 
 
 
IV.  Sachverhalt 
 
1.  Anlass 
 
Mit der Vorlage VII-DS-02869 setzte die Stadtverwaltung Leipzig die Leitlinien für die mittel- 
und langfristige Verwaltungsunterbringung.  
 
Die Strategie setzt aufgrund der Beschlusslage VII-DS-02869 und VII-Ifo-01012 neben den 
angemieteten Standorten vor allem auf die Unterbringung im Eigentum – Ziel ist es, 
mindestens 65 % der Arbeitsplätze in stadteigenen Immobilien bereitzustellen.  
 
Ein wesentliches Element der Strategie ist die Zusammenführung funktional 
zusammengehöriger Bereiche der Verwaltung in sogenannten Verwaltungszentren (VwZ). 
Weiterhin wurde mit VII-DS-07337 beschlossen, dass das VwZ Bauen, Planen und Umwelt 
als erstes bearbeitet werden soll. Die Festlaufzeit des Mietvertrages des gegenwärtigen 
Technischen Rathauses endet 2029. Aktuell ist dort ein großer Teil der zum künftigen VwZ 
Planen, Bauen und Umwelt gehörenden Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter untergebracht. 
 
Neben der Bildung sinnvoller Verwaltungszentren wurde in der Vorlage deren Verortung 
entlang der Prager Straße favorisiert. Im Hinblick darauf erfolgte mit der Prager Straße Nr. 8 
und der Prager Straße 21 bereits der Ankauf zweier Objekte auf der Achse 
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(Campusbildung). In dieser Kombination wurde außerdem der Ankauf des derzeitigen 
Technischen Rathauses in Betracht gezogen. Gemäß der Informationsvorlage VII-DS-
02869-Ifo-04 ist der Ankauf allerdings gescheitert, weswegen nach dem darin enthaltenen 
Beschlusspunkt nun weitere Alternativstandorte in die Betrachtung einbezogen wurden.  
 
Das „Alte Technische Rathaus“ konnte in den vorangegangenen Überlegungen zum Thema 
Verwaltungsunterbringung bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht als mögliche, realistische 
Option berücksichtigt werden, da es schlichtweg nicht zum Verkauf stand. 
 
 
2. Grundstücksangaben 
 
 
lfd. Nr.   Gemarkung   Flurstück  Größe m² 
___________________________________________________________________ 
 
1   Leipzig    1148/2   293 
 
2   Leipzig    1149/10  5.676 
 
3   Leipzig    1149/16  751 
 
4   Leipzig    1149/18  754 
 
5   Leipzig    1149/20  321 
 
6   Leipzig    1149/22  494 
 
7   Leipzig    1149/24  518 
 
8   Leipzig    1149/34  741 
 
9   Leipzig    1149/39  1.691 
 
10   Leipzig    1149/40  226 
 
11   Leipzig    1149/43  3.541 
 
Summe          15.006 m²  
 
 
Gegenwärtige Bebauung und Nutzung 
 
Die Grundstücke sind mit einem entkernten Rohbau und der ehemaligen 
denkmalgeschützten Mensa bebaut, welche bis 2009 durch die Stadtverwaltung Leipzig 
genutzt wurden. Für das Objekt wurde am 02.08.2017 eine Baugenehmigung zum Umbau 
des ehemaligen Technischen Rathauses in ein Wohn- und Geschäftshaus erteilt, der Umbau 
des Hauptgebäudes ruht seit vier Jahren. Übrig geblieben ist ein Stahlbetonskelett. 
 
 
Planungsrechtliche Beurteilung 
 
Die planungsrechtliche Beurteilung von Vorhaben erfolgt nach § 34 BauGB. Das oben 
genannte Grundstück befindet sich im unbeplanten Innenbereich. Die Eigenart der näheren 
Umgebung entspricht in Anwendung des § 34 Abs. 2 BauGB einem Mischgebiet gemäß  
§ 6 BauNVO. 
  
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Kaufpreis 
 
Der Kaufpreis beträgt 27.000.000 Euro und ist das Ergebnis von abgeschlossenen 
Verhandlungen. Der Stadt Leipzig wurde ursprünglich ein Angebotspreis in Höhe von 
38.000.000 Euro unterbreitet. Somit konnten im Rahmen der Verhandlungen die 
Kaufpreiserwartungen zugunsten der Stadt Leipzig deutlich verringert werden. Im Gegensatz 
zur ansonsten anzutreffenden Praxis konnte ebenfalls vereinbart werden, dass der Verkäufer 
die Maklerprovision in Höhe von 2 % des Kaufpreises allein trägt.  
 
Um das Angebot zu verifizieren, beauftragten beide Parteien jeweils einen externen 
Wertgutachter. Das durch die Stadt Leipzig beauftragte Gutachten vom 31.08.2023 wies 
einen Verkehrswert von 24.100.000 Euro aus. Der durch die Vertragspartner beauftragte 
Gutachter ermittelte mit Stichtag 30.06.2023 einen Wert von 30.000.000 Euro.  
 
Der reine Bodenwert gemäß der aktuellen Bodenrichtwerte 2023 beträgt 27.010.800 Euro. 
 
Die Grundstückseigentümer haben einen einseitig notariell beurkundeten Kaufvertrag 
unterzeichnet. Die Annahme dieses nicht mehr verhandelbaren Angebotes muss bis zum 
26.04.2024 erfolgen. 
 
 
Verkäufer 
 
Verkäufer 1: 
 
Artists Living Leipzig GmbH & Co. KG 
HRA 18405 
Seemannstraße 5 
04317 Leipzig 
 
Verkäufer 2: 
 
Ostplatz Leipzig Mensa GmbH 
HRB 37702 
Seemannstraße 5 
04317 Leipzig 
 
Beide Gesellschaften gehören zur Adler Gruppe. 
 
 
Standortvorteile und Entwicklungschancen 
 
Das Grundstück wurde wie auch die vorherigen potenziellen Standorte in einem Prüf- und 
Bewertungsprozess untersucht. Dabei wurden Standortvorteile, Grundstückeigenschaften 
und die Möglichkeiten einer doppelten Innenentwicklung betrachtet. 
 
Mit den bereits erfolgten Ankäufen der Prager Straße 21 direkt gegenüber sowie der Prager 
Straße 8 in nur ca. 200 Metern Entfernung ergeben sich allein aufgrund der Nähe zu den 
benachbarten Verwaltungsschwerpunkten Synergien für Bürger und Beschäftigte. Der 
Ankauf kann den begonnenen Campusgedanken entlang der Prager Straße 
vervollständigen. Die Anbindung an den ÖPNV ist sehr vorteilhaft aufgrund vorhandener 
Haltepunkte der Straßenbahnlinien 12 und 15 direkt vor dem Grundstück und der Buslinien 
60 und 690 am Ostplatz. Die teils deutlich geringeren Entfernungen zu Innenstadt, 
Hauptbahnhof und Augustplatz bringen zusätzliche Vorteile hinsichtlich der Erreichbarkeit mit 
sich. Zusammenfassend entspricht der Standort den mit der Vorlage VII-DS-02869 
beschlossenen Lagekriterien. 
 
Die südwestlich an das Areal angrenzenden Flurstücke 1149/49 und 1149/31, jeweils bis zur 
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Grenze der denkmalgeschützten Kleingartenanlage „Johannistal 1832“ reichend, befinden 
sich im Eigentum der Stadt Leipzig.  
Daraus ergeben sich Vorteile und Potentiale für die bauliche Entwicklung des Standorts. 
Insgesamt stehen somit etwa 19.500 m² Grundstücksfläche zur Verfügung. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Ebenso könnte Qualität im öffentlichen Raum und in der Baukultur in zentraler, 
zentrumsnaher Lage durch den Ankauf und die anschließende Entwicklung der Fläche 
deutlich gesteigert werden. Das vom ehemaligen Gebäude noch übrig gebliebene 
Stahlbetonskelett ist seit Jahren ein weithin sichtbarer städtebaulicher Missstand, der durch 
Ankauf und Entwicklung des Standorts schlussendlich beseitigt werden könnte. 
 
 
3.  Beschreibung der Maßnahme 
 
Die Eigentümerinnen haben nun der Stadt Leipzig das frühere Technisches Rathaus nebst 
Mensagebäude zum Kauf angeboten. Um das Bestandsgebäude in ein Wohnbaugebäude 
umzuwandeln, hatten die Grundstückseigentümerinnen die Entkernung durchgeführt und 
dabei erhebliche Eingriffe in Form von Rückbau der Erschließungskerne sowie Errichtung 
neuer Treppenhäuser und Aufzugsschächte vorgenommen. Weiterhin wurde unterhalb des 
Gebäudes eine Tiefgarage gebaut, welche jedoch nicht fertiggestellt wurde. 
 
Durch die Besonderheit des vorhandenen Rohbaus wurde dessen momentaner Zustand 
ebenso in die Bewertung einbezogen und sowohl seine Statik als auch die Möglichkeiten zur 
Umsetzung des gewünschten Nutzungskonzepts inkl. Erschließung geprüft.  
 
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Das Stahlbetonskelett weist insgesamt eine Standdauer von bereits 45 Jahren auf. Dabei 
war dieser insbesondere in den letzten Jahren ungeschützt der Witterung ausgesetzt. Eine 
Gewährleistung auf die bereits erfolgten Rohbauarbeiten ist risikobehaftet. Ursprünglich war 
für das ehemalige Bürogebäude eine Wohnnutzung vorgesehen. Daran orientierte sich der 
Umbau mit schmaleren Treppenhäusern und kleineren Aufzugsschächten. Die 
Rohbauarbeiten zu einem Wohnhaus sind bereits zu rund 95 % abgeschlossen. Es war 
geplant, das Gebäude in vier Wohntürme zu zerschneiden. Die Schnitte sind bereits 
vorbereitet.  
 
Das Konzept für das Verwaltungszentrum Planen, Bauen, Umwelt sieht die Einrichtung von 
57 offenen Nutzungseinheiten mit jeweils 400 m² Fläche vor. Sonder- und Konferenzräume 
werden zusätzlich geplant, was einen Gesamtflächenbedarf von etwa 36.000 m² Nutzfläche 
ergibt. 
 
Ein Leipziger Planungsbüro wurde im Rahmen einer (Kurz-)Machbarkeitsstudie beauftragt zu 
prüfen, ob die baulichen Voraussetzungen den Anforderungen an eine bestehende 
Nutzungskonzeption für das Verwaltungszentrum Planen, Bauen, Umwelt entsprechen. 
Zudem sollte eine möglichst optimale Ausnutzung der Flächen geprüft werden. Dabei wurde 
die Weiternutzung des Bestandsrohbaus, Weiternutzung des Bestandsrohbaus mit baulicher 
Erweiterung sowie die Flächenausnutzung ohne Bestandsgebäude untersucht. 
 
Die Studie befindet sich im Anhang dieser Vorlage (Anlage 5). 
 
 
3.1  Betrachtung der Weiternutzung des Bestandsrohbaus 
 
Im Folgenden wird dargestellt, inwieweit die erfolgten Umbauarbeiten genutzt werden 
können, um die bestehende Nutzerkonzeption im Bestand zu ermöglichen. 
Durch eine Weiternutzung des Bestandsrohbaus könnten im Gegensatz zu einem Neubau in 
konventioneller Bauweise bis zu 1.3400 Tonnen CO2-Äquivalente eingespart werden. 
 
 
Verfügbare Flächen 
 
Die beauftragte (Kurz-)Machbarkeitsstudie hat die benötigte Bruttogeschossfläche von etwa 
48.828 m² (bzw. 36.000m² Nutzfläche) mit der vorhandenen Rohbaustruktur 
gegenübergestellt. Der Bestandsrohbau mit insgesamt 47.940 m² Bruttogeschossfläche 
zuzüglich 5.132 m² in der Mensa wäre für das geplante Verwaltungszentrum mit 1.300 
Arbeitsplätzen ausreichend. 
 
 
Tragwerk 
 
Das Gebäude ist ein Stahlbetonfertigteilbau. Die Fertigteildecken und Unterzüge lagern auf 
Konsolen der Fertigteilstützen auf. Ursprünglich hängten sich diese Fertigteile an den 
monolithisch errichteten Aussteifungskern der alten Aufzüge. Die Umnutzung sah einen 
neuen aussteifenden Treppenhauskern an der Seite der Prager Straße vor. Die alte 
Aussteifung der 4x2 Aufzugskerne wurde aus dem Gebäude nach aufwendigen temporären 
Sicherungsmaßnahmen herausgeschnitten. 
 
Die Nutzlasten der Decken wurden durch experimentelle Untersuchungen bestimmt. 
Es wurde in der statischen Berechnung des Ingenieurbüros Lochas und Forner nur die 
Lasten einer Wohnraumnutzung angesetzt. Für eine Büronutzung ist das Gebäude statisch 
nicht nachgewiesen. 
 
Der geplante Entwurf für Wohnungen sah eine Trennung der vier Gebäudeteile an den 
Fugen vor. Die an diesen Fugen stehenden Brandschutzwände wurden bis zum 2.OG 
abgebrochen. Dadurch, dass die Schnitte bei einer Weiternutzung des Gebäudes nicht 
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realisiert werden, müssen im Keller die abgebrochenen Bereiche wieder ergänzt und die 
Wand neu statisch nachgewiesen werden. 
 
Die Anordnung der neuen straßenseitigen Erschließungskerne muss für eine Büronutzung 
statisch neu betrachtet werden. Die Treppenhäuser sind aktuell für eine Nutzlast von 
3,0 kN/m² für Wohnen ausgelegt. Bei einer Nutzung mit Versammlungsräumen 
(nennenswerter Publikumsverkehr) ist die Last im Treppenhaus mit 5,0 kN/m² anzusetzen. 
Dafür sind die bereits gebauten Treppenhäuser nicht bemessen. Eine teilweise Öffnung der 
Decken ist statisch nicht möglich, wodurch die Flexibilität in der Nutzung des Gebäudes 
zusätzlich eingeschränkt wird. 
 
 
Beachtung baurechtlicher Bestimmungen 
 
Die Arbeitsschutzrichtlinie (ASR) bestimmt eine vorgeschriebene Breite von 
Treppenhäusern, die für eine Entfluchtung im Brandfall vorhanden sein sollen. Die für eine 
Wohnnutzung konzipierten Treppenhäuser sind mit einer lichten Breite von 1,20 m allerdings 
schmaler als gefordert. Mit einem entsprechenden Entfluchtungs- und Brandschutzkonzept 
könnte von dieser Vorschrift unter Umständen abgewichen werden. Zudem sind für eine 
Büronutzung die bestehenden Aufzugskerne nicht ausreichend dimensioniert, da im 
Rettungsfall der Abtransport durch Rettungstragen nicht gewährleistet ist. 
 
Im Musterraumprogramm sind zwei ämterübergreifende Gemeinschaftsflächen angedacht. 
Größere Versammlungsflächen für über 20 Personen sind in dem Stahlbetonskelett 
statisch allerdings nicht möglich, da keine Lastreserven vorhanden sind. 
Deckenertüchtigungen an diesen Stellen sind nur mit finanziellem und 
konstruktionsbedingtem Mehraufwand umsetzbar, da Lasten bis in das Fundament 
abgeleitet werden müssen. 
 
Das bestehende Stahlbetonskelett weist im Rohbau aktuell eine lichte Geschosshöhe von 
3,06 m auf. Es müssen neben den Installationsböden noch technische Gebäudeausrüstung, 
Akustikdecken, Brandschutzertüchtigungen und Sprinkleranlagen verbaut werden. Unter 
diesen Umständen ist ein Erreichen der erforderlichen Höhen nach Einschätzung der 
baubetreuenden Fachämter Amt für Gebäudemanagement und Amt für Bauordnung und 
Denkmalpflege nicht möglich. 
 
 
3.2  Fazit zur Nachnutzung des Bestandsgebäudes, Abbruch des Rohbaus 
 
Aufgrund der bestehenden statischen Gegebenheiten, der Schwierigkeiten bei 
Eingriffsmöglichkeiten und der Notwendigkeit, alle bauordnungsrechtlichen Vorschriften 
einzuhalten, gibt es viele wirtschaftlich unkalkulierbare und teilweise nicht beherrschbare 
Risiken bei der Nachnutzung des Bestandsgebäudes.  
 
Einige dieser Sachverhalte könnten sich mit einem hohen finanziellen Aufwand technisch 
lösen lassen. Unabhängig davon bestehen jedoch unveränderbare Tatsachen, insbesondere 
unzureichende Geschosshöhen, die sich technisch nicht lösen lassen. Die fehlenden 
Baudokumentationen führen außerdem zu zusätzlichen nicht kalkulierbaren Risiken. 
 
Besonders mit Blick auf die langfristige Perspektive ist es unabdingbar, die Arbeitsflächen 
resilient, flexibel, nachhaltig und gesund aufzustellen. Dies fasst die Stadtverwaltung unter 
dem Begriff zukunftsfähige Arbeitsplätze zusammen. Die Arbeitsflächen müssen nicht nur 
den Aspekten der Haussicherheit im Back- und Frontoffice gerecht werden, sondern auch 
darauf abzielen, gesundheitsfördernde Arbeitsplätze zu schaffen, die Licht, Luft und Lärm 
angemessen berücksichtigen und das körperliche, soziale und geistige Wohlbefinden der 
Mitarbeiter fördern. Daher ist es Ziel, mit einem geringen Technikeinsatz und viel natürlicher 
Belichtung/Verschattung und Belüftung für ein gesundes Klima zu sorgen, auch um hohe 
Folgekosten zu verhindern. Ein solcher Arbeitsplatz sollte das Aufkommen des „Sick Building 
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Syndroms“ minimieren und flexible Nutzungsmöglichkeiten bieten. Dabei ist es 
entscheidend, dass das Gebäude nicht nur den Anforderungen von morgen, sondern auch 
von übermorgen gerecht wird, um langfristig effizient und produktiv zu bleiben. 
 
Angesichts all dieser Punkte wird eine Nachnutzung nicht empfohlen. 
 
Die groben Kosteneinschätzungen für einen Abriss liegen bei etwa 11 Millionen Euro brutto. 
Da das Gebäude komplett entkernt wurde, besteht das Abbruchmaterial vorrangig aus den 
Rohstoffen Stahl und Beton. Diese können im Sinne der Kreislaufwirtschaft wiederverwendet 
werden. 
 
Auf der dann entstandenen Freifläche könnte durch eine innovative und gestalterisch 
anspruchsvolle Architektur ein städtebaulicher Akzent mit großer Strahlkraft in 
repräsentativer, zentrumsnaher und städtebaulich bedeutsamer Lage gesetzt werden. Dabei 
ist das zweigeschossige Gebäude der ehemaligen Mensa als Kulturdenkmal zu erhalten. 
Das Gebäude könnte nach Sanierung wieder als Mensa oder Ausstellungsstätte genutzt 
werden. 
 
Für eine optimale Nachnutzung der Flächen (siehe Bild unter 2.6) wird eine vertiefende 
Machbarkeitsstudie durchgeführt. 
 
 
3.3  Wirtschaftlichkeitsbetrachtung 
 
Mit Vorlage VII-DS-02869 wurden folgende Standorte für die Verwaltungsunterbringung 
beschlossen: 
– Bestand:  
▪ Neues Rathaus / Stadthaus  
▪ Messehalle 12 
▪ Otto-Schill-Straße 
▪ Technisches Rathaus (Ankauf) 
– Neubau: 
▪ LWB-Parkplätze Prager Str. 116 und 118 
▪ Prager Spitze Baufeld Nord 
 
Mit Vorlage VII-DS-02869-Ifo-04 wurde der Stadtrat über das Scheitern des Ankaufs des 
Technischen Rathauses informiert. In Folge dessen wurde in der Planung auf den 
Alternativstandort Semmelweisstraße zurückgegriffen. 
 
Mit Vorlage VII-DS-07947 wurde der Ankauf Prager Str. 21 beschlossen. Hier wird das 
Verwaltungszentrum Soziales mit bis zu 450 Arbeitsplätzen untergebracht. Dafür kann ein 
Neubau der Prager Spitze Baufeld Nord entfallen. 
 
Somit verbleiben mit der Semmelweisstraße und den LWB-Parkplätzen in der Prager Str. 
116 zwei Standorte für Verwaltungsneubauten. Die Semmelweisstraße ist als Standort für 
das Verwaltungszentrum Planen, Bauen und Umwelt vorgesehen. Da sich der LWB-
Parkplatz über zwei durch einen Bestandsbau getrennte Flächen erstreckt, wären insgesamt 
drei Neubauten notwendig, um die ca. 2.280 benötigten Arbeitsplätze im Eigentum 
unterzubringen. 
 
Der Grundstückswert der beiden Standorte beträgt insgesamt 33,1 Mio. €. Davon entfallen 
16,6 Mio. € auf die LWB-Parkplätze, die vom Tochterunternehmen angekauft werden 
müssten. Bei einem zwar nicht vorgesehenen aber möglichen alternativen Verkauf der 
Semmelweisstraße könnte Grundstückswert von 17,3 Mio. € vereinnahmt werden. Im Falle 
der Nutzung für die Verwaltungsunterbringung ist die dann entgangenen Einnahmen als 
Opportunitätskosten (entgangener Nutzen einer nicht gewählten Handlungsalternative) in die 
Vorteilhaftigkeit einzubeziehen.  
 
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Im Ergebnis übersteigen die Anschaffungs- und Abbruchkosten der Prager Str. 20-28 den 
Wert der alternativ zu verwendenden Grundstücke nominal um 9,1 Mio. €. Jedoch wird 
dieser Betrag durch Baukostensynergien bei der Errichtung nur eines anstatt drei 
Baukörpern deutlich kompensiert. Neben dem genannten Standortvorteilen ist die 
Möglichkeit der Unterbringung des Bauaktenarchivs ein weiterer Aspekt, der auch zu 
Kostenvorteilen führt. Das Areal in der Semmelweisstraße kann für den Wohnungsbau 
verwendet werden. 
 
Sollte sich bei der Vertiefung der Planung herausstellen, dass mehr Fläche errichtet werden 
könnte als für die Stadtverwaltung benötigt, so ist zu prüfen, welche kommunalen Bedarfe 
zum Beispiel durch die Vermietung von Flächen an Tochterunternehmen noch mit abgedeckt 
werden könnten. 
 
Der Ankauf des alten Technischen Rathauses stellt damit gegenüber den 
Opportunitätskosten der Alternative die günstigere Variante dar. Die Anlage 9 stellt diesen 
Punkt nochmals ausführlich dar. 
 
In Anlage 10 wurde untersucht, wie sich die Kosten der Errichtung eines Neubaus im 
Vergleich zur Anmietung eines in Qualität und Größe vergleichbaren Gebäudes darstellen. 
Dabei wurde davon ausgegangen, dass die Baukosten von rund 5.300 €/m² Nutzfläche über 
ein marktübliches Bankendarlehen mit einer Tilgung von 2 % und einem Zins von 3,5 % 
finanziert werden. Die Annuität des Darlehens beträgt damit 5,5 % p.a.. Hinzu kommen bei 
einem Neubau die Instandhaltungskosten. Dem Zahlungsstrom aus Annuität und 
Instandhaltungskosten wurde eine marktübliche Miete für die Anmietung eines Neubaus in 
Erstbezug von 18 €/m² entgegengesetzt. Im Ergebnis zeigt sich, dass die Kosten beim 
Neubau ab dem 28. Jahr geringer ausfallen als die Mietkosten. Nach 36 Jahren sind auch 
die kumulierten Kosten des Neubaus geringer als bei einer Anmietung. Die Gesamtkosten 
über einen Zeitraum von 50 Jahren sind beim Neubau um rund 281 Mio. € geringer.  
 
 
4.  Zeitplan 
 
bis 26.04.2024   Annahme des notariellen Angebotes 
 
bis Ende 2024   Eigentumsübertragung der Flurstücke 
    Machbarkeitsstudie 
    Bürgerbeteiligung 
 
Ende 3. Quartal 2025  Planungsbeschluss 
 
 
5.  Finanzen und Personal (Details) 
 
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen 2024 
2025  28.700.000 
11.000.000 
7.0002413.700 
noch offen 
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, nachfolgend angegeben 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR/Jahr wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand 
2024 
2025 ff 
2024  
 
636.800 
955.200 
160.000 
1.100.11.1.1.3.05 
101601328101 
1.100.11.1.1.3.05 
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
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Auswirkungen auf den Stellenplan (wenn ja, nachfolgend angegeben) 
Geplante Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
 
Die Auszahlungen für die Finanzierung des Kaufpreises sind teilweise im PSP-Element 
„Grunderwerb Referat 16“ (7.0002413.700) in Höhe von 10.000.000 Euro geplant.  
 
Die außerplanmäßige Auszahlung nach § 79 (1) SächsGemO für das Haushaltsjahr 2024 in 
Höhe von 18.700.000 Euro im PSP-Element „Grunderwerb Referat 16“ (7.0002413.700) 
werden bestätigt. Die Deckung erfolgt in Höhe von 11.643.400 Euro aus den PSP-Elementen 
„Neubau Prager Spitze, BF Nord“ (7.0002388.700), „Neubau Prager Str. 116“ 
(7.0002389.700) und anteilig aus „Neubau Semmelweisstr./Philipp-Rosenthal-Str.“ 
(7.0002390.700). 
Die Deckung in Höhe von 7.056.600 Euro erfolgt aus dem PSP-Element „Grunderwerb OE40 
und 51“ (7.0002405.700). 
 
Die anfallenden Kosten der vorhandenen Baustelle und der Bewirtschaftungskosten für das 
Grundstück sind im Budget 16_BW und 16_UH des Referates Verwaltungsunterbringung im 
PSP-Element 101601328101 einzustellen.  
 
Durch die Übernahme des Objektes werden kurzfristig folgende Kosten anfallen: 
 
Baustellenabsicherung Leistungsumfang Monatliche Kosten 
Brutto 
Baustelleneinrichtung 
Baustrom 
Installation und Vermietung 
Baustromverteiler 
9.200,00 € 
Baustellensicherung Sicherheitsdienst 16.800,00 € 
Baustellensicherung Alarmanlage 2.400,00 € 
Gerüstbau Gerüstarbeiten 16.100,00 € 
Baubehelf Miete Ankerstab 3.700,00 € 
Baubehelf Miete Stützen 7.800,00 € 
Baubehelf Miete Träger  10.300,00 € 
Summe  66.300,00 € 
 
Bewirtschaftungskosten 
 
 Monatliche Kosten 
Grundsteuer  10.300,00 € 
Straßenreinigung  600,00 € 
Niederschlagswasser  1.000,00 € 
Trinkwasser  950,00 € 
Schmutzwasser  450,00 € 
Summe  13.300,00 € 
 
Vorbereitende Maßnahmen 
 
 Einmalige Kosten brutto 
Machbarkeitsstudie  65.000,00 € 
Wettbewerbsvorbereitung  60.000,00 € 
Bürgerbeteiligung  35.000,00 € 
Summe   160.000,00 € 
 
Durch das Referat Verwaltungsunterbringung wird eine vertiefende Machbarkeitsstudie 
sowie eine Begleitung der Wettbewerbsvorbereitung beauftragt. Die außerplanmäßigen 
Aufwendungen nach § 79 (1) SächsGemO für das Haushaltsjahr 2024 in Höhe von 160.000 
Euro im Innenauftrag 101601328101 (16_111_ZW) werden bestätigt. Die Deckung erfolgt 
aus dem PSP-Element „1.100.11.1.3.05 (Liegenschaftsmanagement)“.  
 
Alle bestehenden Verträge werden nach Besitzübergang seitens des Amtes für 
Gebäudemanagement auf ihre Notwendigkeit und Angemessenheit hinsichtlich der 
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Preisgestaltung überprüft. Die Verträge der Baustellensicherung werden ggf. nur bis zu den 
Abbrucharbeiten benötigt. Durch einen möglichst zeitnahen Abbruch lassen sich die 
veranschlagten Kosten somit effizient reduzieren. Nach der Nutzungsaufnahme als 
Verwaltungsstandort würde die Position der Grundsteuer entfallen. 
 
Die Abrisskosten des Stahlbetonskelettes werden noch durch Angebote verifiziert. Diese 
sind im 16_UH als Sondermittel bereitzustellen. 
 
Die Kosten eines Neubaus lägen in Abhängigkeit von Größe, Ausstattung und technischen 
Anforderungen im Bereich von mindestens 250 Millionen Euro zuzüglich Folgekosten für die 
Möbel-Ausstattung/Umzüge, Entsorgung und Bewirtschaftung. 
 
Steuerrechtliche Prüfung x nein  wenn ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG  nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts 
Umsatzsteuerpflicht der Leistung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen  ja  nein, siehe Anlage zur Begründung 
 
 
6.  Klimawirkung (Details) 
 
Für den Abriss des Bestandsgebäudes und die Entsorgung werden voraussichtlich 1.400 
Tonnen CO2-Äquivalente aufgewendet (siehe Anlage 5, Folie 38).  
 
7.  Auswirkung auf bezahlbares Wohnen (Details) 
 
Eine Auswirkung auf bezahlbares Wohnen ist nicht zu erwarten. 
 
 
8. Bürgerbeteiligung 
 
bereits erfolgt  geplant  nicht nötig  
 
 
9.  Besonderheiten 
 
Der Kaufvertrag wurde im Rahmen des notariellen Angebotes verhandelt. Ein Abweichen der 
Verkäuferinnen von Besonderheiten wie Anzahlung und Vertragsstrafe war dabei nicht zu 
erreichen. 
 
Mit Annahme des Angebotes wird innerhalb von fünf Tagen eine Anzahlung von 
1.350.000 Euro zur Zahlung auf ein Notaranderkonto fällig. 
 
Sollte die Stadt Leipzig den Kaufpreis bei Fälligkeit nach Ablauf einer Nachfrist nicht zahlen, 
können die Verkäuferinnen vom Vertrag zurücktreten. Die Anzahlung steht ihnen dann als 
Vertragsstrafe in Form eines pauschalisierten Schadensersatzes zu.  
 
Die Verkäuferinnen rechnen mit dem Eintritt der Kaufpreisfälligkeit bis 21.06.2024 und haben 
sich anderenfalls ein Rücktrittsrecht vorbehalten. Die Anzahlung wird in dem Fall vom 
Notaranderkonto zurückgezahlt. 
 
Eine Haftung der Verkäuferinnen für Sach- und Rechtsmängel ist wie üblich und soweit 
gesetzlich möglich ausgeschlossen und darüber hinaus beschränkt auf eine Mindesthöhe im 
Einzelfall von 200.000 Euro und eine Höchstgrenze von 1.250.000 Euro. Die Verkäuferinnen 
haben umfassend über die ihnen bekannten Eigenschaften der Liegenschaft informiert. Sie 
übernehmen Garantien dafür, dass sie Eigentümer der Grundstücke sind und an keinen 
gerichtlichen Rechtsstreiten hinsichtlich der Grundstücke beteiligt sind. 
 
x
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Ansprüche aus dem Kaufvertrag verjähren innerhalb von zwölf Monaten ab dem 
Übergabetag (Tag nach dem Kaufpreiseingang), ausgenommen Ansprüche auf 
Verschaffung des lastenfreien Eigentums, die innerhalb von zwei Jahren verjähren. 
 
Die Verkäuferin 2 ist berechtigt, den Grundstücksteil des Mensagebäudes bis längstens 
31.12.2026 als Baubüro, Zufahrt und Lagerfläche für das östlich benachbarte Bauvorhaben 
zu nutzen. Sie übernimmt dafür die Verkehrssicherung sowie die Kosten für Wasser- und 
Stromverbrauch. 
 
Verträge über die notwendigen Einrichtungen der vorhandenen Baustelle und zu deren 
Bewirtschaftung wie oben zu Punkt 4 beschrieben, sollen zunächst übernommen werden. 
 
 
10.  Folgen bei Nichtbeschluss  
 
Bei Nichtbeschluss kann dieser Standort nicht für die Verwaltungsunterbringung genutzt 
werden. Der Standort Semmelweisstraße wird für das Verwaltungszentrum Planen, Bauen, 
Umwelt weiterentwickelt und ein Planungsbeschluss eingebracht.  
 
Das weithin sichtbare Stahlbetonskelett wird weiterhin in negativer Hinsicht das Stadtbild in 
exponierter Lage prägen, da die Projektgesellschaft den Umbau nicht weiterführen wird und 
weitere Kaufinteressenten bereits seit Jahren fehlen. 
 
Im Rahmen des Abwägungsprozesses wurde die Leipziger Wohnungsbaugesellschaft (LWB) 
mit der Prüfung einer möglichen Fertigstellung des begonnenen Wohnbauprojektes 
beauftragt. Dabei wurden erste Wirtschaftlichkeitsberechnungen durchgeführt. Selbst bei 
Ankauf durch die Stadt Leipzig und anschließender Sacheinlage wäre die Fertigstellung für 
die LWB aufgrund der hohen Baukosten und der daraus resultierenden Kostenmiete nicht 
wirtschaftlich darstellbar. 
 
Bei Nichtankauf können der Stadt Leipzig Kosten zur Gefahrenabwehr entstehen. Dies 
bedingt sich durch die Verschlechterung der Substanz durch Witterungseinflüsse und 
gegebenenfalls Vandalismus. Es ist nicht auszuschließen, dass die Stadt Leipzig als 
Baubehörde den Abriss als Ersatzvornahme auf eigene Kosten durchführen muss. 
 
Sollte kein Beschluss erfolgen, wird die Stadt Leipzig die Kosten des notariellen Angebotes 
in Höhe von ca. 47.000 Euro tragen. 
 
 
HINWEIS: 
Mit Verweis auf interne laufende Prozesse sowie eine Verschwiegenheitsklausel im Vertrag 
sollen die Anlagen der Vorlage weiterhin nichtöffentlich behandelt werden. 
 
Anlage/n 
1 Lageplan (nichtöffentlich) 
 
2 Auszug aus der Stadtkarte (nichtöffentlich) 
 
3 Objektbild (nichtöffentlich) 
 
4 Prüfblatt Verwaltungsstandort (nichtöffentlich) 
 
5 Machbarkeitsstudie (nichtöffentlich) 
 
6 Gutachten Statik (nichtöffentlich) 
 
7 Auszüge Nutzerkonzept VwZ Planen, Bauen, Umwelt (nichtöffentlich) 
 
8 Schreiben LWB Fertigstellung Wohnungsbau (nichtöffentlich) 
 
9 Wirtschaftlichkeitsbetrachtung (nichtöffentlich) 
 
10 Vergleich der Ausgaben bei Anmietung und Neubau (nichtöffentlich) 
 
 
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