Eignungsprüfung ehemaliger Gemeindeämter/ Rathäuser
Stadt: leipzig
Drucksache: VI-DS-03421
Datum: 2018-03-01
Vorlagenart: Informationsvorlage

1/3
 
 
 
 
Informationsvorlage Nr. VI-DS-03421 
 
Status: öffentlich 
 
  
 
Eingereicht von  
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
 
Betreff: 
Eignungsprüfung ehemaliger Gemeindeämter/ Rathäuser 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
 
Zuständigkeit 
   
Dienstberatung des Oberbürgermeisters   Information zur Kenntnis 
FA Allgemeine Verwaltung   Information zur Kenntnis 
FA Stadtentwicklung und Bau   Information zur Kenntnis 
OR Böhlitz-Ehrenberg   Information zur Kenntnis 
OR Burghausen   Information zur Kenntnis 
OR Engelsdorf   Information zur Kenntnis 
OR Hartmannsdorf-Knautnaundorf   Information zur Kenntnis 
OR Holzhausen   Information zur Kenntnis 
OR Liebertwolkwitz   Information zur Kenntnis 
OR Lindenthal   Information zur Kenntnis 
OR Lützschena-Stahmeln   Information zur Kenntnis 
OR Miltitz   Information zur Kenntnis 
OR Mölkau   Information zur Kenntnis 
OR Plaußig   Information zur Kenntnis 
OR Rückmarsdorf   Information zur Kenntnis 
OR Seehausen   Information zur Kenntnis 
OR Wiederitzsch   Information zur Kenntnis 
Ratsversammlung  18.04.2018 Information zur Kenntnis 
 
 
Die Information wird zur Kenntnis genommen 
 
Begründung: 
 
Die Information wurde in Erfüllung des Ratsbeschlusses vom 24.02.2016 zum Antrag VI-A-
02098 erarbeitet und wird dem Stadtrat und den Ortschaftsräten als Information zur 
Verfügung gestellt.  
 
 
  
2/3
 
Übereinstimmung mit strategischen Zielen: 
 
 nicht relevant 
  
 
 
 
 
Finanzielle Auswirkungen  x nein  wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? x nein  wenn ja, 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
Auswirkungen auf den Stellenplan x nein  wenn ja, 
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
Beteiligung Personalrat x nein  ja, 
 
 
 
  
3/3
 
Aufgabenstellung gemäß Beschluss Vorlage : VI-A-02098 
 
Der Oberbürgermeister wird beauftragt, eine allgemeine Bedarfs- und Eignungsprüfung für 
eine zukünftige Nutzung der ehemaligen Gemeindeämter/ Rathäuser zu veranlassen. Das 
bedeutet, dass nicht nur Bedarfe im Sinne des Antrages, sondern alle aktuellen und 
längerfristigen Bedarfe einer permanent wachsenden Stadt betrachtet werden. Die 
Ortschaftsräte sowie die interessierten Fachbeiräte und Beiräte der Ratsversammlung (z.B. 
Kinder- und Familienbeirat, Migrantenbeirat, Jugendbeirat/ Jugendparlament, Seniorenbeirat, 
Behindertenbeirat etc.) sind bei Bedarfsüberprüfung und Konzepterstellung einzubeziehen. 
Dem Stadtrat ist bis Ende Oktober 2016 ein Vorschlag zum weiteren Umgang mit den 
ehemaligen Gemeindeämtern/ Rathäusern vorzulegen. 
 
Sachverhalt:  
 
Gemäß oben genannter Beschlussvorlage erfolgt eine allgemeine Bedarfs- und 
Eignungsprüfung. Die Ergebnisse aus der Einbeziehung von Ortschaftsräten sowie 
Fachbeiräten und Beiräten der Ratsversammlung (z.B. Kinder- und Familienbeirat, 
Migrantenbeirat, Jugendbeirat/ Jugendparlament, Seniorenbeirat, Behindertenbeirat etc., 
siehe Textteil, Punkt 1) flossen in die Erarbeitung der Nutzungsvorschläge ein, um mittel- 
und langfristige Konzepte zu erstellen. Der weitere Umgang mit den Nutzungskonzepten wird 
im Rahmen des Projektes der mittel- und langfristigen Verwaltungsunterbringung mit den 
betroffenen Ämtern/ Akteuren (Ortschaftsräte) besprochen. Die Abstimmung mit den Ämtern 
hinsichtlich der Umsetzbarkeit der Nutzungsempfehlungen erfolgt im Rahmen des Projektes 
der mittel- und langfristigen Verwaltungsunterbringung weiter. Das Konzept zur 
Verwaltungsunterbringung wird dem Stadtrat vorgelegt. 
 
Die Zusammenfassung der derzeitigen Prüfergebnisse und die detaillierten Ausarbeitungen 
zu den einzelnen Liegenschaften sind als Anlagen angefügt und können ebenso separat 
betrachtet werden.  
 
 
 
 
Anlagen: 
 
• Textteil  
• Anlage   1  Am Bildersaal 4    Lützschena  
• Anlage   2  Am Brunnen 4    Lützschena 
• Anlage   3  Delitzscher Landstraße 55  Großwiederitzsch 
• Anlage   4  Ehrenberger Straße 5  Rückmarsdorf 
• Anlage   5  Ehrenberger Straße 5a  Rückmarsdorf 
• Anlage   6  Engelsdorfer Straße 88, 90, 92 Mölkau 
• Anlage   7  Engelsdorfer Straße 345  Engelsdorf 
• Anlage   8  Erich-Thiele-Straße 2   Lindenthal 
• Anlage   9  Geschwister-Scholl-Straße 5  Kleinmiltitz 
• Anlage 10  Göbschelwitzer Straße 73  Göbschelwitz (Seehausen) 
• Anlage 11  Leipziger Straße 81-83  Böhlitz-Ehrenberg 
• Anlage 12  Liebertwolkwitzer Markt 1  Liebertwolkwitz 
• Anlage 13  Miltitzer Straße 1   Burghausen 
• Anlage 14  Plaußiger Dorfstraße 23  Plaußig 
• Anlage 15  Sandberg 24    Rückmarsdorf 
• Anlage 16  Schkorlopper Straße 34  Knautnaundorf 
• Anlage 17  Stötteritzer Landstraße 31  Holzhausen 
• Anlage 18  Südstraße 10    Böhlitz-Ehrenberg 
 
 
 
Textteil   Stand 31.01.2018
Bedarfsprüfung und Konzepterstellung für ehemalige Gemeindeämter/ Rathäuser
1. Ausgangssituation und Aufgabenstellung
Im Zuge von Eingemeindungen sind ehemalige Gemeindeämter und Rathäuser in den 
Liegenschaftsbestand der Stadt Leipzig übergegangen. 
Für eine zukünftige Nutzung der ehemaligen Gemeindeämter und Rathäuser wurde eine Bedarfs- und 
Eignungsprüfung veranlasst (s. Anlage Verwaltungsstandpunkt Nr. VI-A-02098-VSP-01), in welcher 
die aktuellen und längerfristigen Bedarfe einer permanent wachsenden Stadt betrachtet werden sollen. 
Die Ortschaftsräte und das Jugendparlament sowie die Fachbeiräte (siehe folgende Tabelle) der Stadt 
Leipzig wurden bei der Konzepterstellung einbezogen. Die Ortsvorsteher wurden telefonisch 2016 mit 
folgenden Fragen interviewt: Abfrage der Bestandssituation, Nutzungsintensität, evtl. 
Doppelnutzungen, Zufriedenheit, Zustand und Abfrage eventueller Bedarfe. Aktuelle und zukünftige 
Bedarfe wurden abgestimmt und entsprechende Nutzungsvorschläge erarbeitet. 
Der weitere Umgang mit den Nutzungskonzepten wird im Rahmen des Projektes der mittel- und lang-
fristigen Verwaltungsunterbringung mit den betroffenen Ämtern/ Akteuren (Ortschaftsräten) bespro-
chen. Sie dienen als Arbeitsgrundlage für eine vertiefende Auseinandersetzung mit den jeweiligen Ob-
jekten und werden im Rahmen des Projektes der mittel- und langfristigen Verwaltungsunterbringung  
mit den vorgenannten Partnern hinsichtlich der Umsetzbarkeit der Nutzungskonzepte weiter abge-
stimmt. Der Zwischenbericht zum Konzept zur Verwaltungsunterbringung wird dem Stadtrat zeitnah 
vorgelegt.
Übersicht Bedarfsabfrage
Beteiligte Bedarf angemeldet
ja/nein
Fachbeiräte*
Behindertenbeirat kein Bedarf in untersuchten Objekten
Hinweis: Abfrage bei SEB und SAH
Beirat für Gleichstellung kein Bedarf in untersuchten Objekten
Kinder- und Familienbeirat kein Bedarf in untersuchten Objekten
Migrantenbeirat kein Bedarf in untersuchten Objekten
Seniorenbeirat kein Bedarf in untersuchten Objekten
Ortschaftsräte*
Böhlitz-Ehrenberg kein zusätzlicher Bedarf in untersuchten Objekten
Burghausen kein zusätzlicher Bedarf in untersuchten Objekten
Engelsdorf kein zusätzlicher Bedarf in untersuchten Objekten
Hartmannsdorf-Knautnaundorf kein zusätzlicher Bedarf in untersuchten Objekten
Holzhausen kein zusätzlicher Bedarf in untersuchten Objekten
Liebertwolkwitz kein zusätzlicher Bedarf in untersuchten Objekten
Lindenthal kein zusätzlicher Bedarf in untersuchten Objekten
Lützschena-Stahmeln kein zusätzlicher Bedarf in untersuchten Objekten
Miltitz kein zusätzlicher Bedarf in untersuchten Objekten
Mölkau kein zusätzlicher Bedarf in untersuchten Objekten
Plaußig kein zusätzlicher Bedarf in untersuchten Objekten
Rückmarsdorf kein zusätzlicher Bedarf in untersuchten Objekten
Seehausen kein zusätzlicher Bedarf in untersuchten Objekten
Wiederitzsch kein zusätzlicher Bedarf in untersuchten Objekten
Jugendparlament 
Jugendparlament der Stadt Leipzig kein Bedarf in untersuchten Objekten
Städtische Betriebe**
Städtischer Eigenbetrieb Behindertenhilfe (SEB) kein Bedarf in untersuchten Objekten
Städtische Altenpflegeheime Leipzig gGmbH (SAH) kein Bedarf in untersuchten Objekten
*  Die Abfragen erfolgten stellvertretend bei den Fachbeiratsvorsitzenden und den Ortsvorstehern.
** Die Abfragen erfolgten nach Hinweis eines Fachbeirates.
Stadt Leipzig
LV 10/010/03.00
Nachfolgend werden die Prüfergebnisse zusammengefasst. Die detaillierten Ausarbeitungen zu den 
einzelnen Liegenschaften sind die Anlagen 1 -18 angehängt und können ebenso separat betrachtet 
werden. 
1.1. Liegenschaften
Es handelt sich im Detail um folgende Liegenschaften:
Anlage  Straße Gemarkung
Anlage   1 Am Bildersaal 4  Lützschena
Anlage   2 Am Brunnen 4 Lützschena
Anlage   3 Delitzscher Landstraße 55 Großwiederitzsch
Anlage   4 Ehrenberger Straße 5 Rückmarsdorf
Anlage   5 Ehrenberger Straße 5a Rückmarsdorf
Anlage   6 Engelsdorfer Straße 88, 90, 92 Mölkau
Anlage   7 Engelsdorfer Straße 345 Engelsdorf
Anlage   8 Erich-Thiele-Straße 2 Lindenthal
Anlage   9 Geschwister-Scholl-Straße 5 Kleinmiltitz
Anlage 10 Göbschelwitzer Straße 73 Göbschelwitz (Seehausen)
Anlage 11 Leipziger Straße 81-83 Böhlitz-Ehrenberg
Anlage 12 Liebertwolkwitzer Markt 1 Liebertwolkwitz
Anlage 13 Miltitzer Straße 1 Burghausen
Anlage 14 Plaußiger Dorfstraße 23 Plaußig
Anlage 15 Sandberg 24 Rückmarsdorf
Anlage 16 Schkorlopper Straße 34 Knautnaundorf
Anlage 17 Stötteritzer Landstraße 31 Holzhausen
Anlage 18 Südstraße 10 Böhlitz-Ehrenberg
1.2. Lage der einzelnen Liegenschaften im Stadtgebiet
2
Am Bildersaal 4
Erich-Thiele-Str.2
Südstr.10
Miltitzer Str.1
Göbschelwitzer Str.73
Schkorlopper Str.34
Delitzscher Landstr.55
Engelsdorfer Str. 345
Engelsdorfer Str. 88,90,92
Stötteritzer Landstr. 31
Leipziger Str.81-83
Ehrenberger Str. 5, 5a
Am Brunnen 4
Geschwister-Scholl-Str. 5
Liebertwolkwitzer Markt 1
Plaußiger Dorfstr. 23
Sandberg 24
1.3. Zielsetzung und Auftrag
Durch die Verwaltung erfolgte eine Bedarfs- und Eignungsprüfung auf der Grundlage der aktuellen 
Stadtentwicklung im Sinne des Antrages und unter Beachtung der Verwaltungsunterbringung bis 2020. 
Entsprechend des jeweiligen Prüfergebnisses wurden pro Liegenschaft Konzepte zur mittel- und 
langfristigen Nutzung erarbeitet. Dabei wurden folgende Leistungen erbracht:
- Standortanalyse mit Besichtigung aller Liegenschaften und Umgebung
- Kurzanalyse  Mikrolagequalität, Grundstück und Baurecht jeweils pro Liegenschaft
- Bestandsanalyse pro Liegenschaft
- Nutzungsanalyse mit Variantenuntersuchung und Prüfung der Objekte für die Asylnutzung
- Zusammenfassung der Ergebnisse je Objekt
- Resümee
1.4. Vorgehensweise und Formulierung von Nutzungskonzeptionen
Es erfolgte pro Liegenschaft eine Standort- und Objektanalyse, auf deren Basis ein bis drei 
Nutzungskonzeptionen entwickelt wurden. Die einzelnen Nutzungskonzeptionen wurden ausgearbeitet 
und näher untersucht.Die Nutzungskonzepte sind Vorschläge auf der Grundlage der Bedarfsabfragen 
und dienen wie bereits ausgeführt als Grundlage für eine vertiefende Auseinandersetzung mit allen 
Ämtern und Akteuren.
1.5. Entwicklung eines Nutzungskonzeptes
Das Nutzungs- bzw. Entwicklungskonzept der einzelnen Liegenschaften wird durch folgende 
Faktoren beeinflusst:
Untersucht wurde inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort 
korrelieren. Daraus ließen sich ein bis drei Nutzungskonzeptionen ableiten. 
3
 Eigentümerfaktoren
 Rahmenbedingungen
 Nutzung
 Investitionen 
 etc.
 Gebäudefaktoren
 Typolopgie
 Zustand
 Umbau/Erweiterung 
 etc.
 Standortfaktoren
 Mikrolage
 Standort/ Umgebung 
 Grundstück
 Baurecht etc.
NUTZUNGSKONZEPT
2. Analyse Leipzig - allgemeine Standortfaktoren
2.1. Demografie
Seit der Jahrtausendwende ist Leipzig eine wachsende Stadt, was hauptsächlich auf 
Wanderungsgewinnen begründet ist. Seitdem ist die Bevölkerung in Leipzig überdurchschnittlich 
gewachsen. Es wird davon ausgegangen, dass das Bevölkerungswachstum weiterhin auf hohem 
Niveau stabil bleibt. Die Ergebnisse der Berechnungen zeigen, dass auch in den nächsten Jahren mit 
einem weiteren Wachstum der Stadt gerechnet werden kann. Zum Prognosehorizont 2030 wird in der 
mittleren Variante (Hauptvariante) eine Einwohnerzahl von rund 722.000 erwartet. Einen möglichen 
Korridor der künftigen Bevölkerungsentwicklung bilden die ausgewiesene untere bzw. obere Variante 
mit circa 674.000 bis 770.000 Einwohnerinnen und Einwohnern (2030). Dieser breite Korridor ist zum 
einen mit dem langen Prognosezeitraum bis 2030 zu erklären, zum anderen erschweren nicht oder 
kaum vorhersehbare Verhaltensmuster von Menschen sowie große Unsicherheiten bei künftigen 
Wanderungsbewegungen die Prognose. 
Die Berechnungsergebnisse zeigen weiterhin, dass auch die Geburtenzahlen aufgrund der sich 
verjüngenden Einwohnerschaft nochmals deutlich steigen werden, weil hauptsächlich junge Menschen 
im typischen Familiengründungsalter nach Leipzig ziehen. Bereits in diesem Jahr kann mit mehr als 
7.000 Neugeborenen gerechnet werden, ab 2021 könnte die 8.000er Schwelle erreicht werden. 
Kleinräumige Entwicklung
               Gemarkung der Verwaltungsstandorte
4

Die oben gelb gekennzeichneten Ortsteile sind die untersuchten Standorte der zu überprüfenden 
ehemaligen Gemeindeämter/ Rathäuser.
2.2. Beschäftigung
Leipzig verzeichnet eine wachsende Wirtschaft, begründet auf einer wachsenden Stadt. Eine 
steigende Anzahl sozialversicherungspflichtiger Beschäftigter und rückläufige Quoten von Arbeitslosen 
sind ein Indikator für eine erstarkende Wirtschaft.
2.3. Erreichbarkeit/ Infrastruktur
Leipzig verfügt durch Luftverkehrstrassen, Schienenwege und Straßen über eine hervorragende 
Infrastruktur. Mit 13 Straßenbahnlinien und 46 Buslinien, einer Fahrgastzahl von rund 136 Mio. 
Personen, ist die LVB Deutschlands zweitgrößtes Straßenbahnunternehmen. Alle zu untersuchenden 
Liegenschaften sind durch den ÖPNV zu erreichen.
5

2.4. Wirtschaft
Von den 100 größten Unternehmen aus Mitteldeutschland haben 9 ihren Sitz in Leipzig.
Leipzig war 2015 die dynamischste Großstadt in Ostdeutschland (Quelle: Städteranking 0215, IW 
Consult, ImmobilienScout24, WirtschaftsWoche). Das gilt insbesondere für die Entwicklung der 
Bevölkerungszahlen, des Steueraufkommens und der Indikatoren des Arbeitsmarktes (9,6% 
Arbeitslose, Stand 31.03.2016). Weiterhin hat Leipzig – hinter München und Berlin-die besten 
Zukunftsaussichten unter den 30 Großstädten in Deutschland (Quelle: Hamburgisches 
Weltwirtschaftsinstitut/ Berenberg-Städteranking 2015).
2.5. Wohnflächen-, Büro- Geschäftsflächenmarkt 
Seit 1996 wurde nach einer vorläufigen Auswertung des Gutachterausschusses erstmals wieder im 
Jahr 2015 ein Gesamtumsatz von über 2 Milliarden Euro auf dem örtlichen Immobilienmarkt in der 
Stadt Leipzig erzielt. Aufgrund der stark angestiegenen Bevölkerungszahl  und guten wirtschaftlichen 
Prognosen erhöhten sich die Mieten und Kaufpreise je nach Lage. 
2.6. Leerstände
Die Nachfrage an Büroflächen ist gestiegen. So sank der Leerstand an Büroflächen auf ca. 332.000m² 
zum Vorjahr und ist somit um 6% gesunken. Der Leerstand liegt bei 8,9% in Bezug auf die 
Gesamtfläche. Ebenso verhält es sich auf dem Wohnungsmarkt. Die Nachfrage ist weiterhin 
gestiegen und verringert den Wohnungsleerstand auf ca. 6%.
2.7. Fazit - allgemeine Standortfaktoren
Es handelt sich bei Leipzig um eine Stadt mit einer dynamischen Entwicklung, welche über eine gute 
Anbindung an die Verkehrsnetze verfügt. Für die nächsten Jahre wird eine weitere 
Bevölkerungszunahme erwartet, einhergehend mit einer Zunahme der Bautätigkeit und einer 
sinkenden Leerstandsquote. Steigende Einwohnerzahlen spiegeln sich auch im Wachstum von 
Verwaltung und städtischen Aufgaben wider, für deren Gewährleistung Liegenschaften benötigt 
werden.
 
6

3. Zusammenfassung der Prüfergebnisse 
Der überwiegende Teil der Objekte befindet sich in Leipziger Randlagen. Die derzeitige Nutzung der 
Objekte gestaltet sich sehr unterschiedlich, von einer vollen Belegung bis hin zum Leerstand. Ebenso 
abweichend ist der bauliche Zustand der Gebäude, welcher durch Inaugenscheinnahme geschätzt 
wurde. Offensichtliche Instandsetzungs- oder Sanierungsrückstände wurden grob erfasst und 
benannt.
3.1. Standortanalyse
Alle Liegenschaften wurden in ihrem jeweiligen Ortsteil erfasst und erhielten eine kurze Bewertung zu:
- Kennwerte Grundstück
- baurechtliche Situation (generell)
- Erreichbarkeit ÖPNV
- Ortsteil und Umgebung
3.2. Bestandsanalyse Liegenschaft 
Die Bestandsanalyse der Liegenschaft umfasst:
- Nutzung der Objekte
- Außenanlagen
- baulicher Zustand des Gebäudes
- Gebäudetypologie
- Fotoimpressionen
3.3. Zusammenfassung Nutzung der Objekte
Die Objekte weisen unterschiedliche Vermietungsstände auf. So gibt es voll vermietete 
Liegenschaften und Liegenschaften, die vollständig genutzt werden (z.B. durch die Verwaltung), bei 
anderen werden lediglich einzelne Räume je nach Bedarf genutzt.
lfd. 
Nr.
Objekt aktuelle Nutzung 
(Stand 04/2016)
≈NGF 
(ca.), inkl. 
Keller- 
und 
Dachge-
schoss-
flächen
vermietete Fläche  (ca.) ≈ Fläche 
Leerstand 
(ca.)
Leer-
stand in 
%Fremdvermie-
tung lt. Anga-
be LSA bzw. 
Verwalter
Stadt Leip-
zig
lt. Angabe 
LSA bzw. 
Verwalter
1. Am Bildersaal 4, 
Lützschena
Hort, Ortschafts-
rat, Wohnungen
925 m² 580 m² 95 m² 0 0 %
2. Am Brunnen 4,
Lützschena
Bürgeramt, Biblio-
thek, Vereine
675 m² 120 m² 270 m2 0 0 %
3. Delitzscher Landstr. 55, 
Großwiederitzsch
Bürgeramt, 
Apotheke, 
Wohnungen, Büro 
Ortsvorsteher
1.590 m² 455 m² 465 m² 130m² (2 WE) 12 %
4. Ehrenberger Str. 5 *,
Rückmarsdorf
Wohnungen 390 m² 235 m² 0 0 0 %
5. Ehrenberger Str. 5a *, 
Rückmarsdorf
Vereine, 
Ortschaftsrat
105 m² 75 m² Doppelnut-
zung 55 m²
0 0 %
6. Engelsdorfer Str. 88, 90, 
92 *, Mölkau
Ortschaftsrat,
Jugendclub, Ver-
eine, Wohnungen, 
Gewerbe
1.950 m² 720 m² 25 m² 570 m²
(4 WE+1GE)
43 %
7. EngelsdorferStr. 345, En-
gelsdorf
Freiwillige 
Feuerwehr, 
Ortschaftsrat
1.045 m² 130 m² 1.365 m² 180 m²
(1 WE+ 4 
Räume)
11 %
8. Erich-Thiele-Str. 2, 
Lindenthal
Bürgeramt, Ort-
schaftsrat, Gewer-
be, Wohnungen
1.075 m² 40 m² 170 m² 415 m²
(6 WE+ 3 
Räume)
66 %
9. Geschwister-Scholl-Str. 5 
*, Kleinmiltitz
Ortschaftsrat, Ver-
ein, Wohnungen
1.075 m² 220 m² 40 m² 320 m² (2WE) 55 %
10. Göbschelwitzer Str. 73 *, 
Göbschelwitz
Ortschaftsrat, 
Wohnungen
445 m² 0 95 m² 215 m² (2 
WE)
69 %
11. Leipziger Str. 81- 83, 
Böhlitz-Ehrenberg
Veranstaltungen, 
Bibliothek, 
Gewerbe, Vereine
4.400 m² 915 m²
(inkl. Säle)
225 m² 1.165 m² 51 % 
(81: 22%; 
83:  98%)
lfd. Objekt aktuelle Nutzung ≈NGF vermietete Fläche  (ca.) ≈ Fläche Leer-
7
Nr. (Stand 04/2016) (ca.), inkl. 
Keller- 
und 
Dachge-
schoss-
flächen
Leerstand 
(ca.)
stand in 
%
Fremdvermie-
tung lt. Anga-
be LSA bzw. 
Verwalter
Stadt Leip-
zig
lt. Angabe 
LSA bzw. 
Verwalter
12. Liebertwolkwitzer Markt 1, 
Liebertwolkwitz
Bürgeramt, 
Polizei, Ordnungs-
amt, Bauhof
985 m² 0 650 m² 0 0 %
13. Miltitzer Str. 1, 
Burghausen
Ortschaftsrat, 
Polizei, Arztpraxis, 
Wohnungen
415 m² 155 m² 205 m² 0 0 %
14. Plaußiger Dorfstr. 23, 
Plaußig
Ortsvorsteher, 
Verein
355 m² 220 m² 10 m² 0 0 %
15. Sandberg 24, 
Rückmarsdorf
Ortsvorsteher, 
Verein, 
Wohnungen
815 m² 480 m² Doppelnut-
zung 25 m²
0 0 %
16. Schkorlopper Str. 34 *,
Knautnaundorf
Verein 425 m² 135 m² 0 290 m² 68 %
17. Stötteritzer Landstr. 31, 
Holzhausen
Asylunterkunft 1.240 m² 0 840 m² 0 0 %
18. Südstr. 10, 
Böhlitz-Ehrenberg
Vereine, Gewerbe 845 m² 350 m² 0 110 m² 24 %
* Es sind zur genaueren Berechnung der NGF keine aktuellen u. digitalen Planunterlagen vorhanden.
3.4. Zusammenfassung baulicher Zustand der Objekte
Der bauliche Zustand der Außenhülle, d.h. Außenwände mit Fenstern und Dach, des Inneren, hier der 
Zustand des Innenausbaus wie Oberflächen, Innentüren, Treppenhäuser und die Haustechnik wurden 
bei allen Objekten in Augenschein genommen und bewertet. Wobei die Note 1 „sehr gut“ für einen 
Neubau oder den Zustand nach einer Sanierung steht, die Note 5 „sehr schlecht“ für ein nicht 
nutzbares, ruinöses Objekt.
lfd. 
Nr.
Note  
Objekt
sehr 
schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
1. Am Bildersaal 4, Lützschena 3,0
2. Am Brunnen 4, Lützschena 2,2
3. Delitzscher Landstr. 55, Großwiederitzsch 3,0
4. Ehrenberger Str. 5, Rückmarsdorf 2,3
5. Ehrenberger Str. 5a, Rückmarsdorf 2,0
6. Engelsdorfer Str. 88, 90, 92, Mölkau 3,5
7. EngelsdorferStr. 345, Engelsdorf 2,0
8. Erich-Thiele-Str. 2, Lindenthal 3,3
9. Geschwister-Scholl-Str. 5, Kleinmiltitz 2,0
10. Göbschelwitzer Str. 73, Göbschelwitz 3,7
11. Leipziger Str. 81, Böhlitz-Ehrenberg 2,5
12. Liebertwolkwitzer Markt 1, Liebertwolkwitz 2,2
13. Miltitzer Str. 1, Burghausen 3,0
14. Plaußiger Dorfstr. 23, Plaußig 3,3
15. Sandberg 24, Rückmarsdorf 2,3
16. Schkorlopper Str. 34, Knautnaundorf 3,7
17. Stötteritzer Landstr. 31, Holzhausen 1,0
18. Südstr. 10, Böhlitz-Ehrenberg 3,5
Hinweis: Bei der Stötteritzer Landstraße 31 wurde der Zustand nach der Sanierung des Gebäudes 
geschätzt und beurteilt. Es wird derzeit umgebaut und saniert.
8
3.5. Zusammenfassung Auswertung Nutzungskonzeptionen
Anhand einer Matrix wurden die Liegenschaften auf mögliche Nutzungseignungen untersucht. 
Stimmten die jeweiligen Eigenschaften einer Nutzungsart mit dem Bestandsobjekt und dem Standort 
überein, ergaben sich verschiedene Nutzungskonzeptionen, welche näher untersucht wurden. 
Anschließend wurden die Varianten aufgrund ihrer Nutzungseignung und Nutzbarkeit ausgewertet. 
lfd. 
Nr.
  
Objekt
 
aktuelle Nutzung 
(Stand 04/ 2016)
Variante 1 Variante 2 Variante 3
1.
Am Bildersaal 4, 
Lützschena
Hort, Ortschaftsrat, 
Wohnungen
Nutzungskonzept:
Kindertagesstätte
Bestandsnutzung: 
Hort 
und Wohnen
Nutzungskonzept: 
Mehrfamilienwohnhaus 
(gehobener Standard)
2.
Am Brunnen 4,
Lützschena
Bürgeramt, Büro Orts-
vorsteher/in, Biblio-
thek, Vereine
Bestandsnutzung:
Verwaltung und Vereine
Nutzungskonzept: Mehr-
familienwohnhaus (ge-
hobener Standard)
-
3.
Delitzscher 
Landstr. 55, 
Großwiederitzsch
Bürgeramt, Apotheke, 
Wohnungen, Büro 
Ortsvorsteher/-in, Ort-
schaftsrat
Bestandsnutzung: 
Verwaltung und 
Wohnen
Nutzungskonzept:
Gesundheitszentrum 
und Wohnen
Nutzungskonzept:
Wohnen
4. Ehrenberger Str. 5*, 
Rückmarsdorf
Wohnungen Bestandsnutzung: 
Mehrfamilienwohnhaus
- - 
5. Ehrenberger Str. 
5a *, Rückmarsdorf
Vereine, Ortschaftsrat Bestandsnutzung: 
Vereine
Nutzungskonzept:
Einfamilienwohnhaus
- 
6. Engelsdorfer 
Str. 88, 90, 92 *, 
Mölkau
Ortschaftsrat und 
Büro Ortsvorsteher/in, 
Jugendclub, Vereine, 
Wohnungen, Gewerbe
Nutzungskonzept:
 Büro,
Vereine und Wohnen
Nutzungskonzept:
Mehrfamilienwohnhaus
Nutzungskonzept:
Arztpraxen und Woh-
nen
7.
EngelsdorferStr. 
345, Engelsdorf
Freiwillige Feuerwehr, 
Ortschaftsrat und 
Büro Ortsvorsteher/in
Bestandsnutzung: 
Verwaltung und Vereine
Nutzungskonzept: Arzt-
praxis und 
Verwaltung 
Nutzungskonzept:
Mehrfamilienwohnhaus
8.
Erich-Thiele-Str. 2, 
Lindenthal
Bürgeramt, Ort-
schaftsrat und Büro 
Ortsvorsteher/in, Ge-
werbe, Wohnungen
Bestandsnutzung: 
Verwaltung,
Vereine und Wohnen
Nutzungskonzept: Woh-
nen im Alter,
Senioren-Residenz
Nutzungskonzept:
 Gesundheitszentrum 
und optional Verwal-
tung
9.
Geschwister-Scholl-
Str. 5 *, Kleinmiltitz
Büro Ortsvorsteher/in, 
Verein, Wohnungen
Bestandsnutzung: 
Vereine und Wohnen
Nutzungskonzept:
Mehrfamilienwohnhaus
Nutzungskonzept:
Vereinsgebäude
10.
Göbschelwitzer 
Str. 73 *, 
Göbschelwitz
Ortschaftsrat, 
Wohnungen
Nutzungskonzept:
Mehrfamilienwohnhaus
Nutzungskonzept::
 Gastronomie 
und Vereine
- 
11.
Leipziger 
Str. 81- 83, 
Böhlitz-Ehrenberg
Veranstaltungen, 
Bibliothek, Gewerbe, 
Vereine, Ortschaftsrat
Bestandsnutzung: 
Soziokulturelles 
Zentrum u. Nutzungs-
konzept:
Mehrfamilienwohnhaus
Bestandsnutzung: 
Soziokulturelles 
Zentrum u. Nutzungs-
konzept:
Bürogebäude 
Bestandsnutzung: 
Soziokulturelles 
Zentrum u. Nutzungs-
konzept:
Gesundheitszentrum
12.
Liebertwolkwitzer 
Markt 1, 
Liebertwolkwitz
Bürgeramt, Polizei, 
Ordnungsamt, Bau-
hof, Ortschaftsrat und 
Büro Ortsvorsteher/in
Bestandsnutzung: 
Verwaltung
Nutzungskonzept:
 Gesundheitszentrum 
und optional Vereine
- 
13.
Miltitzer Str. 1, 
Burghausen
Ortschaftsrat und 
Büro Ortsvorsteher/in, 
Polizei, Arztpraxis, 
Wohnungen
Nutzungskonzept:
Zweifamilienwohnhaus
Bestandsnutzung: 
Verwaltung, 
Vereine, Arztpraxis und 
Wohnen 
Nutzungskonzept: 
Handwerk 
und Wohnen
14.
Plaußiger 
Dorfstr. 23, Plaußig
Ortschaftsrat und 
Büro Ortsvorsteher/in, 
Verein
Bestandsnutzung: 
Vereinsgebäude
Nutzungskonzept:
 Handwerk und Wohnen
Nutzungskonzept:
Wohnhaus
15.
Sandberg 24, 
Rückmarsdorf
Ortsvorsteher, Verein, 
Wohnungen
Nutzungskonzept:
Mehrfamilienwohnhaus
Nutzungskonzept:
Büro und Wohnen
Bestandsnutzung:
 Vereine und Wohnen
16.
Schkorlopper 
Str. 34 *,
Knautnaundorf
Verein Nutzungskonzept:
Mehrfamilienwohnhaus
teilw. Bestandsnutzung:
Vereinsgebäude mit 
Saalvermietungsservice
Nutzungskonzept: 
Handwerk
 und Wohnen
Nutzungskonzept: Ga-
stronomie
 und Wohnen
Stötteritzer Asylunterkunft Bestandsnutzung: Nutzungskonzept: Nutzungskonzept: 
9
17. Landstr. 31, Holz-
hausen
Wohnen für Asylbewer-
ber und Flüchtlinge
Mehrfamilienwohnhaus Büro, Verwaltung 
und Vereine
18.
Südstr. 10, 
Böhlitz-Ehrenberg
Vereine, Gewerbe Bestandsnutzung: 
Büro und Vereine
Nutzungskonzept:
Reihenhäuser
Nutzungskonzept:
Arztpraxis und Wohnen
Öffentlich/ städtische Nutzungsvarianten, wie Verwaltung (auch Ortsvorsteher mit Ortschaftsräten), 
Bibliothek, KiTas, Horte, Asyl  etc. sind farblich gekennzeichnet, auch wenn das Konzept diese 
Nutzung nur in Gebäudeteilen vorsieht.
Die Bezeichnung Ortschaftsrat in der Spalte aktuelle Nutzung bezieht sich auf einen Raum als 
Sitzungsort für den Ortschaftsrat.
4. Bedarfsabfrage
4.1. Prüfung der Objekte für Asylnutzung
Alle Objekte wurden befahren und für die Unterbringung von Asylbewerbern und Flüchtlingen geprüft. 
Die Prüfung hat ergeben, dass ein Objekt positiv bewertet wurde. Hierbei handelt es sich um die 
Stötteritzer Landstraße 31, welche seit Januar 2017 für die Asylnutzung zur Verfügung steht.
4.2. Prüfung der Objekte für die Verwaltungsunterbringung
Gegenwärtig werden die eingemeindeten Rathäuser in den Ortsteilen nur zu einem minimalen Teil im 
Rahmen der bürogenutzten Verwaltungsunterbringung genutzt, i.d.R. als Büroflächen für die 
Ortsvorsteher, Außenstellen von Bürgerämtern oder den Außenstellenleitern. Eine darüber 
hinausgehende Nutzung der Objekte für die Unterbringung weiterer Verwaltungseinheiten ist aus 
heutiger Sicht im Rahmen des Konzeptes der mittelfristigen VWU nicht geplant.
Sollte eine Vermarktung der Objekte in Betracht kommen, wäre jedoch dann die Unterbringung der 
derzeit dort ansässigen städtischen Büroeinheiten zu klären und voraussichtlich nach Alternativen zu 
suchen.
4.3. Prüfung der Objekte für Ortschaftsräte
Im überwiegenden Teil der Liegenschaften steht den Ortsvorstehern ein Büro, den Ortschaftsräten ein 
Versammlungsraum zur Verfügung. Sollte sich die Nutzung einer Liegenschaft ändern und die Büro- 
und Versammlungsfläche entfallen, sind je nach Vertrag Ersatzräume zur Verfügung zu stellen. Ggf. 
ist aus Gründen der Gleichberechtigung und Gleichbehandlung auch bei einem nicht vertraglich 
geregelten Anspruch ein Ersatz zu suchen.
4.4. Prüfung der Objekte durch Fachbeiräte
Die betreffenden Fachbeiräte wurden in die Konzepterstellung einbezogen. Es wurde kein Bedarf für 
die 18 Objekte angemeldet.
4.5. Prüfung der Objekte durch Jugendparlament
Das Jugendparlament wurde in die Konzepterstellung einbezogen. Es wurde kein Bedarf für die 18 
Objekte angemeldet.
4.6. Prüfung der Objekte auf Einhaltung der Eingemeindungsverträge
Folgende Objekte sind lt. Prüfung Rechtsamt Bestandteil von Eingemeindungsverträgen. Vor einer 
vertiefenden Auseinandersetzung mit diesen Objekten ist die weitere Vorgehensweise mit dem 
Rechtsamt und den Ortschaftsräten im Sinne einer vertragskonformen Handlungsweise 
vorhabenkongret abzustimmen. 
lfd. 
Nr.
Objekt Art der Eingemeindung 
1. Am Bildersaal 4 vertraglich
2. Am Brunnen 4 vertraglich
3. Delitzscher Landstr. 55 vertraglich
8. Erich-Thiele-Str. 2 vertraglich
9. Geschwister-Scholl-Str. 5 vertraglich
10. Göbschelwitzer Str. 73 vertraglich
11. Leipziger Str. 81-83 vertraglich
14. Plaußiger Dorfstr. 23 vertraglich
16. Schkorlopper Str. 34 vertraglich
18. Südstr. 10 vertraglich
10
5. Fazit/ Empfehlungen
Die Auswertung der Nutzungskonzeptionen weist eine oder mehrere Varianten einer zukünftigen 
Nutzung der Liegenschaft aus. 
Bei Gebäuden die ganz oder zum großen Teil leer stehen und ein dringender Nutzungsbedarf besteht 
wird die Umsetzung einer der Nutzungsvorschläge aus wirtschaftlicher Sicht empfohlen. Der 
langjährige Leerstand eines Gebäudes gefährdet die Erhaltung des Gebäudes und verursacht 
finanzielle Einbußen. Der bereits vorhandene, finanziell aufwendige Sanierungsstau in den jeweiligen 
Objekten wird durch weiteren Leerstand verstärkt.
Die Gebäude sollten im Bestand der Stadt erhalten bleiben, wenn die Nutzungsmatrix dies ergeben 
hat, da durch die prognostizierte demografische Entwicklung mit einem Bevölkerungswachstum und 
somit auch mit Zuzug in den Randlagen von Leipzig auszugehen ist und der Bedarf nach städtischen 
Dienstleistungen perspektivisch steigen wird.
Der weitere Umgang mit den Nutzungskonzepten wird im Rahmen des Projektes der mittel- und lang-
fristigen Verwaltungsunterbringung mit den betroffenen Ämtern/ Akteuren (Ortschaftsräten) bespro-
chen. Sie dienen als Arbeitsgrundlage für eine vertiefende Auseinandersetzung mit den jeweiligen Ob-
jekten und werden im Rahmen des Projektes der mittel- und langfristigen Verwaltungsunterbringung 
mit den Ämtern hinsichtlich der Umsetzbarkeit der Nutzungskonzepte weiter abgestimmt. Das Konzept 
zur Verwaltungsunterbringung wird dem Stadtrat vorgelegt.
Eine Anpassung des Eingemeindungsvertrages ist in Abstimmung mit den Ortschaftsrat denkbar, falls 
das vorgeschlagene Nutzungskonzept vom Vertrag abweicht und für die Gemeinde von Vorteil ist.
Sanierung, Modernisierung und Nutzungsänderung
Nach Festlegung über den weiteren Umgang mit den Liegenschaften, die im Bestand erhalten bleiben 
sollen und Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen oder Nutzungsänderungen bedürfen, 
müssen hinsichtlich der konkreten Maßnahmen und Kosten in einem weiteren Schritt näher untersucht 
werden. 
Dabei sind auch die aktuellen Gesetze und Richtlinien zum Brandschutz zu prüfen und ggf. 
Maßnahmen zur Nachrüstung zu ergreifen.
Barrierefreies Bauen nach § 50 SächsBO ist umzusetzen. §50 (1) definiert die Anforderungen an die 
Barrierefreiheit von Wohnungen, § 50(2) dieselben an die Barrierefreiheit von baulichen Anlagen, die 
öffentlich zugänglich sind und § 50 (3) die Voraussetzungen, unter denen ausnahmsweise 
Abweichungen von den Absätzen 1 und 2 zulässig sind.
6. Risiken
Bestehende Mietverträge sind bei einer Nutzungsänderung zu prüfen. Entfallen Räumlichkeiten für 
die Ortschaftsräte, sind Ausweichflächen für Versammlungen und Büros zu schaffen.
11
   Stand  31.01.2018                                                                                                                                      Anlage 1 „ Am Bildersaal 4“
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Liegenschaft Am Bildersaal 4
 1. Standortanalyse
Grundstück
Besonnung
     PP Haupterschließung
Hort GS Stahmeln
Eingang Wohnungen 
Freifläche mit
Spielgeräten
    P Parken
ÖPNV
Verkauf/Handel
Gastronomie
Naherholung
Kennwerte Grundstück
Adresse: Am Bildersaal 4, 04159 Leipzig
Gemarkung: Lützschena
Flurstücknummer: 50 (222 Freianlage Hort)
Flurstückgröße: 2.258 m² (ohne Flurstück 222)        
Bodenrichtwert: 130 €/m²
Verwalter: Liegenschaftsamt
Kennwerte Gebäude
Baujahr: Anfang 20. Jahrhundert
Untergeschosse: 1
Vollgeschosse: 3
Dachgeschosse: 1
Bruttogrundfläche: 1.174 m²
Nettogrundfläche: 926 m²
Baurechtliche Situation
Denkmalstatus: nein
B-Plan: nein
Satzungen: nein
Gebiet lt. FNP: Mischgebiet   
 
Erreichbarkeit ÖPNV
Bus: nein
Straßenbahn: Linie 11 Entfernung 290 m
S-Bahn: ja Entfernung 1,4km
Sonstiges
Lärmbelästigung Tag Kfz: 40-55 dB
Hochwassergefahr: nein
Lage zum Wohngebiet integriert/Randlage/Satellit: Randlage
Entfernung Innenstadt: 10,0 km                                                                                     
Angaben Stand 04/2016
1/9
P
V
G
B/T/S
N
Tram
290m
 
   Stand  31.01.2018                                                                                                                                      Anlage 1 „ Am Bildersaal 4“
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1.1. Fotoimpressionen
1.2. Ortsteil Lützschena-Stahmeln
Lützschena ist ein Stadtteil im Nordwesten von Leipzig. Der Ortsteil umfasst die Gemarkungen 
Lützschena, Hänichen, Quasnitz und Stahmeln und wurde am 1. Januar 1999 in die Stadt Leipzig 
eingemeindet. In Lützschena-Stahmeln leben mit Stand Dezember 2015 3.944 Einwohner mit einem 
Durchschnittsalter von 48,1 Jahren. Die Einwohnerzahl in diesem Ortsteil stieg zwischen 2014 und 2015 
um +0,08%.
1.3. Umgebung
Die ehemalige Grundschule von Lützschena befindet sich in einem durchgrünten Ortsteil in der Nähe des 
Schlosses. Der Ort besitzt einen dörflichen Charakter und grenzt an die Weiße Elster sowie an die Neue 
Luppe. Nahversorger- und Dienstleistungsgeschäfte befinden sich nicht in unmittelbarer Nähe, 
Gastronomie und einzelne kleinere Gewerbe sind jedoch vor Ort ansässig. Die ÖPNV-Haltestelle 
befindet sich in 290 m Entfernung, die Anbindung an die S-Bahn über den S-Bahnhof-Lütschena in ca. 
1,4 km, ebenso die Bundesstraße B6. Parkplätze befinden sich direkt auf dem Grundstück am Haus 
sowie im Straßenraum in ausreichender Anzahl.
2/9

   Stand  31.01.2018                                                                                                                                      Anlage 1 „ Am Bildersaal 4“
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 2. Bestandsanalyse Liegenschaft
2.1. Nutzung des Objektes
Das gesamte Objekt ist in Nutzung. Hauptmieter ist die Volkssolidarität als Betreiber des Hortes. Die 
beiden Wohnungen im Dachgeschoss werden von privaten Mietern bewohnt. Einzelne Räume des 
Hortes im Obergeschoss werden regelmäßig durch den Ortschaftsrat genutzt. Bei Bedarf stehen diese 
Räume auch für Bürgerversammlungen zur Verfügung. Laut Schreiben vom 27.09.2017 des Büros für 
Ratsangelegenheiten, Herrn Leisner, ist der Ortschaftsrat aus dem Gebäude (Sommer 2017) 
ausgezogen. 
Anzahl der Nutzungseinheiten 3
Leerstand -
Leerstand Fläche -
Nutzer Geschoss Fläche Mieter
Volkssolidarität KG bis OG 435,30 m² Verein
Ortschaftsrat (Doppelnutzung) OG (3 Räume vom Hort) 96,55 m² städtisch
3-Raum-Wohnung DG 74,02 m² privat
3-Raum-Wohnung DG 67,93 m² privat
                     Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand 04/2016
2.2. Bestandsanalyse Grundstück
Die großzügigen Außenanlagen sind gepflegt, umzäunt und mit Spielgeräten für den Hort ausgestattet. 
Die Flächen der Stellplätze sind befestigt und befinden sich auf dem Grundstück hinter dem Haus. 
Ebenso kann im Straßenraum geparkt werden.
2.3. Baulicher Zustand des Objektes
Das Gebäude ist gut erhalten und befindet sich in einem durchschnittlichen baulichen Zustand. Es ist in 
massiver Bauweise errichtet. Sanierungsarbeiten wurden größtenteils durchgeführt.
Im Keller sind die Wände teilweise durch aufsteigende Nässe geschädigt. Die Sanitäranlagen des Hortes 
entsprechen lt. Mieter nicht der aktuellen Norm. Die beiden Wohneinheiten im Dachgeschoss verfügen 
über Toiletten im gemeinsam genutzten Flur. Das Bad einer Wohneinheit befindet sich im 
Kellergeschoss. 
Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Note Wichtung
Zustand x 3,0 100
Außenhülle x 3,0 20
Innen x 3,0 50
Haustechnik x 3,0 30
2.4. Gebäudetypologie
Bei dem Gebäude handelt es sich um ein vollunterkellertes 2-geschossiges Gebäude mit ausgebautem 
Satteldach. Seitlich ist ein 1-geschossiger Anbau mit Satteldach angefügt. Die Raumaufteilungen und 
Einrichtungen des ehemals als Grundschule errichteten Gebäudes entsprechen der Nutzung als Hort 
und Wohnungen im Dachgeschoss. Wohnungen und Hort besitzen ein gemeinsames Treppenhaus. 
Durch ein weiteres Treppenhaus und einen weiteren Zugang sind die Räume des Hortes zu erreichen. 
Der Standard der Wohnungen entspricht nicht den heutigen Maßstäben.
3/9
   Stand  31.01.2018                                                                                                                                      Anlage 1 „ Am Bildersaal 4“
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2.5. räumliche und zeitliche Zusammenhänge in der Nutzung des Objektes
Hauptmieter (bis auf das Dachgeschoss) ist die Volkssolidarität als Betreiber des Hortes für die 
Grundschule Stahmelner Höhe 1 und die Nebenstelle der Grundschule Stahmeln im Windmühlenweg 4. 
Nach Unterrichtsschluss werden die Schüler der beiden Grundschulen durch einen Fahrdienst zum 
Hortgebäude gefahren.
Langfristig ist die bauliche Erweiterung der GS Stahmelner Höhe mit Integration des Hortes geplant. Die 
Hortnutzung am Bildersaal und die Grundschulnutzung am Windmühlenweg könnten dann entfallen. 
Der Betreiber des Hortes hätte dann die Möglichkeit am Bildersaal eine KiTa zu betreiben. 
Da mit einer weiterhin stark zunehmenden Bevölkerung in Leipzig zu rechnen ist, wäre ebenfalls 
denkbar, die GS Windmühlenweg zu erhalten und den dazugehörigen Hort am Bildersaal weiter zu 
betreiben. Die Schüler müssten dann (wie zur Zeit praktiziert) mit einem Fahrdienst zum Objekt gebracht 
werden.
4/9
H
GS
Windmühlenweg 4
Stahmelner Höhe 1
Am Bildersaal 4
GS
   Stand  31.01.2018                                                                                                                                      Anlage 1 „ Am Bildersaal 4“
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 3. Nutzungsanalyse
3.1. mögliche Nutzungseignung
In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. 
Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort 
korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das 
Objekt und den Standort gut ablesen und  bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche 
im Anschluss näher untersucht werden soll.
                                 Kategorien
Standortbedingungen
Wohnen Büro/
Dienst-
leistung/
Verw.
Kleinge
werbe/
Hand-
werk
Verkauf/
Handel
Gastro-
nomie
Hotel-
gewerbe
Kultur/
Museen
Sport/
Gesund-
heit
Bildung Vereins-
arbeit 
Makrostandort
Lokale Verkehrsanbindung o - o - - o - - - - - o o
ÖPNV-Anbindung o - - - - - - - - - - - - - - -
vorh. gewerbliche Nutzung o - - - o o o o o o
vorhandene Wohnnutzung + + + + + o o + + +
Entfernung zu Verkauf/Handel o o o - o - o - o o
Einwohnerentwicklung + + + + + o + + + +
Wertung Makrostandort +2 -2 -1 -4 +1 -5 -3 -2 +1 +1
Mikrostandort
Baurechtliche Voraussetzungen ++ o - - - - o o ++ o
Vorhandene Flächen- u. 
Entwicklungspotentiale
++ + + - - + - - o ++ o
Nutzbarkeit der Bausubstanz + + - - - - - - - - - - + o
Zufahrtsmöglichkeiten + + o o o o o o + o
Parken/Abstellen + o - - - - - - - + + +
Synergieeffekte Quartier o o + + o o + + ++ +
Wertung Mikrostandort +7 +3 -1 -6 -3 -6 -3 +1 +9 +2
Gesamtwertung Standort +9 +1 -2 -10 -2 -11 -6 -1 +10 +3
Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative 
Ausprägung 
Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorien Wohnen und Bildung ergeben. Zu den Kategorien 
werden Nutzungskonzeptionen in Form von Varianten näher untersucht. Hierbei handelt es sich um: 
- Variante 1 - Kindertagesstätte
- Variante 2 - Bestand Hort und Wohnen
- Variante 3 – Mehrfamilienwohnhaus (gehobener Standard)
3.2. Nutzungskonzeptionen 
               Wohnen                             KiTa                    Hort
Variante 1 - Kindertagesstätte
Der Umbau des Hortgebäudes zu einer KiTa wäre aufgrund der gegebenen Grundrissstrukturen ohne 
größere planerische Eingriffe möglich. Ein Anbau in welchem der Krippenbereich integriert ist, würde das 
Gebäude komplettieren und eine barrierefreie Zuwegung und Betreibung der Krippengruppen 
ermöglichen. Eine Erweiterung zu einer KiTa mit bis zu 165 Kindern ist denkbar, da die Größe der beiden 
Flurstücke ausreichend ist. (Flurstück 50 und 222 zusammen ca. 4.760m²) Weiträumige Außenanlagen 
5/9
   Stand  31.01.2018                                                                                                                                      Anlage 1 „ Am Bildersaal 4“
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mit Spielgeräten sind vorhanden und könnten mit altersgerechten Spielgeräten ergänzt werden. 
Stellplätze sind bereits hinter dem Haus realisiert.
Untergeschoss
                       Erdgeschoss  (Neubau / Altbau)
       Obergeschoss                Dachgeschoss 
bauliche Konzeption: Umbau und Aufwertung Innenausbau, ggf. Haustechnik erneuern
geringe strukturelle Veränderungen > Einbau Sanitär, 
Modernisierung
Anbau Neubau Krippenbereich/Kindergarten 
Trockenlegung Kellergeschoss
Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Mehrzweckraum, Projektraum, Lagern/Abstellen
Erdgeschoss Neubau Krippengruppen, Nebenräume
Erd-, Obergeschoss Altbau Kindergartengruppen, Nebenräume
Dachgeschoss Personalräume, Elternsprechzimmer, Lagern
Spitzboden ohne Nutzung 
Außenraum: Nutzung Freianlage mit Spielgeräten
Parken vor der Einrichtung und im Straßenraum
Stärken/ Chancen: Objekt- und lagegerechte Nutzung 
geringe strukturelle Anpassungen und Erweiterungsbau
Aufwertung des Quartiers durch Infrastruktur
Schwächen/ Risiken: Neubau Kostenrisiko
      Entfall Räumlichkeiten für Ortschaftsrat
Gut geeignet aufgrund der Grundrissstruktur und der Möglichkeit eines Erweiterungsbaus ist die 
Nutzung als Kindertagesstätte. Die großzügigen Außenanlagen bieten Platz für den Erweiterungsbau 
und könnten das Bestandsgebäude komplettieren. Die Lage im Wohngebiet würde das Quartier 
zusätzlich stärken und zur Identifikation der Bewohner mit ihrem Stadtteil beitragen.
6/9
Erweiterungsbau
Beispielhaft
(mehrgeschossig
denkbar)
   Stand  31.01.2018                                                                                                                                      Anlage 1 „ Am Bildersaal 4“
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Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Note Wichtung
Nutzbarkeit x 1,7 100
Grundrissqualität x 2,0 50
Flexibilität x 1,0 30
Erschließung/ Parken x 2,0 20
Variante 2 - Bestand Hort und Wohnen
Das Erd- und Obergeschoss, sowie Teilbereiche des Kellergeschosses werden derzeit als Hort genutzt 
und sind am Standort etabliert. Die beiden Wohnungen im Dachgeschoss sind vermietet. 
Untergeschoss Erdgeschoss  
    Obergeschoss     Dachgeschoss (2 WE)
bauliche Konzeption: bei Bedarf Instandsetzungsmaßnahmen
Trockenlegung Kellergeschoss
Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Hortnutzung, Lagern/Abstellen, Haustechnik, Bad 
Erd-, und Obergeschoss Hortnutzung
Dachgeschoss 2 Wohnungen 
Außenraum: Nutzung Freianlage mit Spielgeräten
Parken vor der Einrichtung und im Straßenraum
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
kleine strukturelle Anpassungen (Einbau Bad)
Erhalt der Infrastruktur im Quartier
Schwächen/ Risiken: Entbehrlichkeit Hortnutzung durch Erweiterungsbau GS Stahmeln
7/9

   Stand  31.01.2018                                                                                                                                      Anlage 1 „ Am Bildersaal 4“
____________________________________________________________________________________________________________
Das Gebäude wird bis zur Erweiterung der GS Stahmelner Höhe als Hort genutzt werden, da kein Interim 
vorhanden ist. Von einer stark zunehmenden Bevölkerung in Leipzig wird aus heutiger Sicht 
ausgegangen. Deshalb ist ein Erhalt der GS Windmühlenweg und die Hortnutzung am Bildersaal 
denkbar. Die Schüler würden dann (wie derzeit auch) mit einem Fahrdienst zum Objekt gebracht werden. 
Die größten Stärken der Variante sind die Bestandsnutzung, kleine strukturelle Veränderungen sowie die 
großzügigen Außenanlagen.
Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Note Wichtung
Nutzbarkeit x 2,5 100
Grundrissqualität x 3,0 50
Flexibilität x 2,0 30
Erschließung/ Parken x 2,0 20
Variante 3 – Mehrfamilienwohnhaus (gehobener Standard)
Eine Umnutzung und ein Umbau zu Wohnungen für Familien wäre in diesem Objekt gut denkbar, da im 
Bestand im Dachgeschoss bereits 2 kleine Wohnungen vorhanden sind. Die Dachgeschosswohnungen 
könnten zu einer großzügigen Wohnung mit integriertem Bad und WC (nicht wie bisher mit WC auf dem 
gemeinsamen Flur) umgebaut werden. Im Erdgeschoss würde eine weiträumige Wohnung entstehen, 
welche auch die Möglichkeit bietet, Teile als Büro zu nutzen, oder eine Einliegerwohnung zu integrieren.
Die Wohnungen würden einen gehobenen Standard erhalten. Garagen/ Carports wären auf dem 
Grundstück zu errichten. Die Größe des Grundstückes ermöglicht einen weiteren Neubau von 
Wohnungen, sowie das Anlegen von Mietergärten. Auf dem südlich angrenzenden Flurstück Nr. 222 
könnte ein öffentlicher Spielplatz zur Stärkung des Quartiers errichtet werden. (Auf diesem befinden sich 
derzeit Spielgeräte für den Hort.)
Erdgeschoss (WE ca. 230m²)      Obergeschoss (WE ca. 170m²)           Dachgeschoss (WEca. 140m²)
bauliche Konzeption: Umbau und Aufwertung Innenausbau, Haustechnik erneuern
mittlere strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küchen, Wände
Trockenlegung Kellergeschoss
Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern/Abstellen
Erd-, Ober- und Dachgeschoss jeweils eine Wohnung
Spitzboden ohne Nutzung 
Außenraum: Nutzung Freifläche für Mietergärten
Parken, Errichtung Garagen/Carports
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
mittlere strukturelle Anpassungen
Aufwertung zu gehobenen Wohnen möglich 
8/9

   Stand  31.01.2018                                                                                                                                      Anlage 1 „ Am Bildersaal 4“
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Schwächen/ Risiken: verhältnismäßig großer Außenraum > Pflege/Bewirtschaftung
Entfall sozialer Infrastruktur vor Ort (größtenteils durch Wohnen geprägt)
Entfall Räumlichkeiten für Ortschaftsrat
Die Liegenschaft Am Bildersaal 4 ist prinzipiell für die Wohnnutzung geeignet. Die größten Stärken des 
repräsentativen Objektes stellen die gute und ruhige Wohnlage sowie der gute bauliche Zustand dar. Da 
gehobenes Wohnen gut vorstellbar ist, wären Garagen oder Carports auf dem Grundstück zu errichten. 
Ein weiterer Wohnungsneubau auf dem gleichen Flurstück wäre denkbar. Negativ wirken sich hier ein 
Entfall von sozialer Infrastruktur vor Ort und die strukturellen Veränderungen im Gebäude aus sowie die 
zu großzügigen Außenanlagen. 
Die Umnutzung als Wohngebäude ist aus wirtschaftlicher Sicht nicht zu empfehlen, da die Nutzung einer 
gut funktionierenden Liegenschaft aufgegeben werden würde. 
Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Note Wichtung
Nutzbarkeit x 2,8 100
Grundrissqualität x 3,0 50
Flexibilität x 3,0 30
Erschließung/ Parken x 2,0 20
 4. Hinweise
4.1. notwendige bauliche Maßnahmen
Um die gute bauliche Qualität der Liegenschaft zu erhalten, sollte das Beheben der Nässeschäden im 
Keller durch Trockenlegung geprüft werden. 
Je nach Variante sind Sanierungs- und Umbauarbeiten durchzuführen. 
Bei baulichen Maßnahmen oder Umnutzung des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die 
Einhaltung der Gesetze und Richtlinien zum Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 
4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag
Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der 
entsprechenden Eingemeindungsverträge zu.
„Lützschena-Stahmeln:
Im Rathaus Wahren wird eine Verwaltungsaußenstelle für die Ortschaft zur Verfügung gestellt. Der 
Ortschaftsrats erhält den Sitzungssaal des Bürgerhauses zur Verfügung und außerdem kostenfreie 
Arbeitsräume im ehemaligen Gemeindeamt. Der Ortschaftsrats erarbeitet in Abstimmung mit der 
Stadtverwaltung ein Nutzungskonzept für das Gemeindeamt, wobei die gemeinnützigen Vereine zu 
berücksichtigen sind. Das schließt einen Verkauf ohne Zustimmung des Ortschaftsrates aus.
Vor dem Verkauf der kommunalen Immobilien ist der Ortschaftsrats zu hören.
Die Sportstätten und das Bürgerhaus mit Bibliothek, Vereinszimmer, Seniorenzimmer etc.,  verbleiben im 
kommunalen Eigentum. Die Gemeindebibliothek im Objekt Elsterberg 7 bleibt erhalten.
Die Kindertagesstätten und die Grundschule bleiben erhalten, sofern dies die Kinderzahlen und die 
wirtschaftliche Betreibung zulässt.“
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Stand 31.01.2018                                                                                                                                           Anlage 2 „ Am Brunnen 4“
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Liegenschaft Am Brunnen 4
 1. Standortanalyse
Grundstück
Besonnung
     PP Haupterschließung
Gebäude 
Nebeneingang  
     P Parken
ÖPNV
Verkauf/ Handel
Gastronomie
Naherholung
Kennwerte Grundstück
Adresse: Am Brunnen 4, 04157 Leipzig
Gemarkung: Hänichen
Flurstücknummer: 28/6
Flurstückgröße: 2.903 m²        
Bodenrichtwert: 110 €/m²
Verwalter: Amt für Gebäudemanagement
Kennwerte Gebäude
Baujahr: 1922
Untergeschosse: 1
Vollgeschosse: 2
Dachgeschosse: 2
Bruttogrundfläche: 845 m²
Nettogrundfläche: 675 m²
Baurechtliche Situation
Denkmalstatus: nein
B-Plan: nein
Satzungen: nein
Gebiet lt. FNP: Wohnbaufläche
 
Erreichbarkeit ÖPNV
Bus: nein
Straßenbahn: Linie 11 Entfernung 330 m  
S-Bahn: nein
Sonstiges
Lärmbelästigung Tag Kfz: 40-50 dB
Hochwassergefahr: nein
Lage zum Wohngebiet integriert/Randlage/Satellit: integriert
Entfernung Innenstadt: 10,4 km   
 Angaben Stand 04/2016
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P
V
GN
N
330m
Tram
B/T/S
Stand 31.01.2018                                                                                                                                           Anlage 2 „ Am Brunnen 4“
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1.1. Fotoimpressionen
1.2. Ortsteil Lützschena-Stahmeln
Lützschena ist ein Stadtteil im Nordwesten von Leipzig. Der Ortsteil umfasst die Gemarkungen 
Lützschena, Hänichen, Quasnitz und Stahmeln und wurde am 1. Januar 1999 in die Stadt Leipzig 
eingemeindet. In Lützschena-Stahmeln leben mit Stand Dezember 2015 3.944 Einwohner mit einem 
Durchschnittsalter von 48,1 Jahren. Die Einwohnerzahl in diesem Ortsteil stieg zwischen 2014 und 2015 
um +0,08 %.
1.3. Umgebung
Das ehemalige Rathaus von Lützschena befindet sich in einem grünen Ortsteil am Rande Leipzigs. Es 
verfügt über eine prägnante Lage. Als freistehendes Gebäude auf einem großzügigen Grundstück liegt 
es an einem Kreuzungsbereich. Der Ort besitzt einen dörflichen Charakter und grenzt an die Weiße 
Elster sowie an die Neue Luppe. Nahversorger- und Dienstleistungsgeschäfte befinden sich nicht in 
unmittelbarer Nähe, Gastronomie und einzelne kleinere Gewerbe sind jedoch vor Ort ansässig. Die 
ÖPNV-Haltestelle befindet sich in 330 m Entfernung, die Anbindung an die S-Bahn über den S-Bahnhof-
Lütschena in ca. 2,3 km, ebenso die Bundesstraße B6. Parkplätze befinden sich direkt auf dem 
Grundstück am Haus sowie im Straßenraum in ausreichender Anzahl.
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Stand 31.01.2018                                                                                                                                           Anlage 2 „ Am Brunnen 4“
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 2. Bestandsanalyse Liegenschaft
2.1. Nutzung des Objektes
Das gesamte Objekt ist vollständig in Nutzung. Im Erdgeschoss befinden sich u.a. das Büro der 
Ortsvorsteherin und der Bürgerservice, im Obergeschoss eine Stadtteilbibliothek und in den 
Dachgeschossen und in Kellerräumen verschiedene Vereine. Der Ortsvorsteherin steht ein Raum zur 
Verfügung, ein weiterer für Besprechungen, welcher auch von Vereinen genutzt wird. Bei Besprechungen 
mit einer größeren Personenanzahl ist dieser Raum zu klein.
Anzahl der Nutzungseinheiten 9
Leerstand -
Leerstand Fläche -
Nutzer Geschoss Fläche Mieter
Heimatverein Lützschena KG 44,37 m² Verein
Büro für Ratsangelegenheiten, 
Bürgerservice, Ortsvorsteherbüro, 
Stadtkasse
EG 138,7 m² städtisch
Bibliothek OG 131,90 m² städtisch
Förderverein Auwaldstation DG Keine Angaben Verein
Bismarckturm-Verein DG 41,68 m² Verein
Künstlerkreis SV Sternburg DG 12,62 m² Verein
Privatperson DG 21,55 m² privat
                                                                                                          Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand 04/2016
2.2. Bestandsanalyse Grundstück
Die Außenanlagen sind gepflegt und teilweise gestaltet (Brunnen mit Sitzbank). Parkplätze befinden sich 
auf Schotterflächen, zum Teil sind Wege angelegt. Die Flächen sind überwiegend mit Gras bewachsen, 
auf dem Grundstück befindet sich ein großer alter Baumbestand.
2.3. baulicher Zustand des Objektes
Das 1922 errichtete Gebäude ist gut erhalten und wurde 1993 fast vollständig saniert. Im Dachgeschoss 
befinden sich einzelne Nässeschäden (Dachflächenfenster). Teile der Kellerwände sind durchfeuchtet.
Qualitätsprofil sehr 
schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Note Wichtung
Zustand x 2,2 100
Außenhülle x 3,0 20
Innen x 2,0 50
Haustechnik x 2,0 30
2.4. Gebäudetypologie
Bei dem Objekt handelt es sich um ein voll unterkellertes 2-geschossiges Gebäude mit ausgebautem 
Mansarddach. Die derzeitige Raumaufteilungen und Einrichtungen entsprechen der Nutzung als Büro- 
und Verwaltungsgebäude. Ursprünglich wurde das Gebäude als Rathaus errichtet.
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 3. Nutzungsanalyse
3.1. mögliche Nutzungseignung
In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. 
Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort 
korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das 
Objekt und den Standort gut ablesen und  bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche 
im Anschluss näher untersucht werden soll.
Kategorien
Standortbedingungen
Wohnen Büro/
Dienst-
leistung/
Verw.
Kleinge
werbe/
Hand-
werk
Verkauf/
Handel
Gastro-
nomie
Hotel-
gewerbe
Kultur/
Museen
Sport/
Gesund-
heit
Bildung Vereins-
arbeit 
Makrostandort
Lokale Verkehrsanbindung o - o - - o - - - - - o o
ÖPNV-Anbindung o - - - - - - - - - - - - - - -
vorh. gewerbliche Nutzung o - - - o o o o o o
vorhandene Wohnnutzung + + + + + o o + + +
Entfernung zu Verkauf/Handel o o o - o - o - o o
Einwohnerentwicklung + + + + + o + + + +
Wertung Makrostandort +2 -2 -1 -4 +1 -5 -3 -2 +1 +1
Mikrostandort
Baurechtliche Voraussetzungen ++ ++ o + + + + + + +
Vorhandene Flächen- u. 
Entwicklungspotentiale
+ + + o + o - + o o
Nutzbarkeit der Bausubstanz + + - - - - - - - - - - o - - +
Zufahrtsmöglichkeiten + + + - o + o + + +
Parken/Abstellen ++ ++ ++ - + + o + o ++
Synergieeffekte Quartier o o o ++ + o + + + +
Wertung Mikrostandort +7 +7 +2 -1 +2 +1 -1 +5 +1 +6
Gesamtwertung Standort +9 +5 +1 -5 +3 -4 -4 +3 +2 +7
Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative 
Ausprägung 
Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorie Wohnen, Büro und Dienstleistung, sowie 
Vereinsarbeit ergeben. Zu den Kategorien werden Nutzungskonzeptionen in Form von Varianten näher 
untersucht. Hierbei handelt es sich um: 
Variante 1 – Bestand Verwaltung und Vereine
Variante 2 – Mehrfamilienwohnhaus (gehobener Standard) 
3.2. Nutzungskonzeptionen
         Wohnen                 Verein/ Gemeinschaft                 Büro/ Verwaltung                 Bibliothek 
            
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Stand 31.01.2018                                                                                                                                           Anlage 2 „ Am Brunnen 4“
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Variante 1 - Bestand Verwaltung und Vereine
Das Erd- und Obergeschoss werden städtisch genutzt. In Teilbereichen des Kellergeschosses 
(Souterrain) und im Dachgeschoss sind Vereine eingemietet sowie ein privater Mieter im DG.
 Kellergeschoss Erdgeschoss              
                           Obergeschoss                     Dachgeschoss 
bauliche Konzeption: Trockenlegung Kellerbereiche, Beheben Nässeschäden Dach
Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern und Abstellen, Haustechnik, Verein
Erdgeschoss Verwaltung, Büros
 Obergeschoss Stadtteilbibliothek 
Dachgeschoss Vereine, ein privater Mieter  
Außenraum: Parken und Freifläche 
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
 keine strukturelle Anpassungen
Infrastruktur vor Ort (größtenteils durch Wohnen geprägt)
Schwächen/ Risiken: -
Das Gebäude hat sich als Verwaltungsstandort bewährt. Mehrere Vereine sind seit Jahren Mieter. 
Ebenso trägt die Stadtteilbibliothek zur Stärkung des Quartiers bei. Die Nutzung als Verwaltungs-, 
Bibliotheks- und Vereinsgebäude hat sich an diesem Standort etabliert und bietet in einer Randlage von 
Leipzig den Menschen vor Ort die Möglichkeit, eine Vielzahl von öffentlichen, städtischen und kulturellen 
Bedürfnissen zu decken. In der Liegenschaft ist kein Leerstand zu verzeichnen. 
Wird die vorhandene Nutzungsstruktur dauerhaft angestrebt, so sollten im Vorfeld eventuelle 
Grundrissanpassungen zur besseren Bibliotheksnutzung geprüft und in diesem Zusammenhang 
alternative Standorte mit einer für die Bibliothek günstigeren Erdgeschossnutzung untersucht werden.
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Stand 31.01.2018                                                                                                                                           Anlage 2 „ Am Brunnen 4“
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Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Note Wichtung
Nutzbarkeit x 1,5 100
Grundrissqualität x 1,0 50
Flexibilität x 2,0 30
Erschließung/ Parken x 2,0 20
Variante 2 – Mehrfamilienwohnhaus (gehobener Standard)
Hier könnten bis zu 3 Familien in einem Altbau im Villenstil in einer durchgrünten, ruhigen, fast schon 
dörflichen Umgebung wohnen. Die großzügige Außenanlage bietet die Möglichkeit, Mietergärten 
anzubieten und auf dem Grundstück zu parken.
Erdgeschoss (WE ca. 135 m²)    Obergeschoss (WE ca. 135 m²)       Dachgeschoss (WE ca. 115 m²) 
bauliche Konzeption: Umbau und Aufwertung Innenausbau, ggf. Haustechnik erneuern
leichte strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küchen
Trockenlegung Kellergeschoss, Beheben Nässeschäden Dach
Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern und Abstellen
Erd-, Ober- und Dachgeschoss jeweils eine Wohnung
Spitzboden ohne Nutzung, Lagern 
Außenraum: Nutzung Freifläche für Mietergärten
Parken, ggf. Errichtung Garagen/ Carports
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
mittlere strukturelle Anpassungen
Aufwertung zu gehobenen Wohnen möglich 
Schwächen/ Risiken: verhältnismäßig großer Außenraum > Pflege/Bewirtschaftung
Entfall von Infrastruktur vor Ort (größtenteils durch Wohnen geprägt)
Entfall eines Gemeindetreffpunktes/ -zentrums
                   Entfall Räumlichkeiten Ortschaftsrat
Die Liegenschaft  Am Brunnen 4 ist prinzipiell für die Wohnnutzung geeignet. Die größten Stärken des 
repräsentativen Objektes stellen die gute und ruhige Wohnlage sowie der gute bauliche Zustand dar. Da 
gehobenes Wohnen gut vorstellbar ist, wären Garagen oder Carports auf dem Grundstück zu errichten. 
Weitere Wohnungsneubauten auf dem gleichen Flurstück wären denkbar. Negativ wirken sich hier ein 
Entfall von Infrastruktur vor Ort und die mittleren strukturellen Veränderungen im Gebäude aus.
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Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Note Wichtung
Nutzbarkeit x 2,0 100
Grundrissqualität x 2,0 50
Flexibilität x 2,0 30
Erschließung/ Parken x 2,0 20
 4. Hinweise
4.1. notwendige bauliche Maßnahmen
Um die gute bauliche Qualität der Liegenschaft zu erhalten, sollte das Beheben der Nässeschäden im 
Dach und die Trockenlegung des Kellers geprüft werden. Bei baulichen Maßnahmen oder Umnutzung 
des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze und Richtlinien zum 
Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 
4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag
Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der 
entsprechenden Eingemeindungsverträge zu.
„Lützschena-Stahmeln:
Im Rathaus Wahren wird eine Verwaltungsaußenstelle für die Ortschaft zur Verfügung gestellt. Der 
Ortschaftsrats erhält den Sitzungssaal des Bürgerhauses zur Verfügung und außerdem kostenfreie 
Arbeitsräume im ehemaligen Gemeindeamt. Der Ortschaftsrats erarbeitet in Abstimmung mit der 
Stadtverwaltung ein Nutzungskonzept für das Gemeindeamt, wobei die gemeinnützigen Vereine zu 
berücksichtigen sind. Das schließt einen Verkauf ohne Zustimmung des Ortschaftsrates aus.
Vor dem Verkauf der kommunalen Immobilien ist der Ortschaftsrats zu hören.
Die Sportstätten und das Bürgerhaus mit Bibliothek, Vereinszimmer, Seniorenzimmer etc.,  verbleiben im 
kommunalen Eigentum. Die Gemeindebibliothek im Objekt Elsterberg 7 bleibt erhalten.
Die Kindertagesstätten und die Grundschule bleiben erhalten, sofern dies die Kinderzahlen und die 
wirtschaftliche Betreibung zulässt.“
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    Stand 31.01.2018                                                                                                                         Anlage 3 „Delitzscher Landstraße 55 “
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Liegenschaft Delitzscher Landstraße 55
 1. Standortanalyse
Grundstück
Besonnung
     PP Haupterschließung
Eingang Wohnungen 
     P Parken
Wohngebäude
   Delitzscher Landstr. 57
ÖPNV
Verkauf/Handel
Gastronomie
Naherholung
Kennwerte Grundstück
Adresse: Delitzscher Landstraße 55, 04158 Leipzig
Gemarkung: Großwiederitzsch
Flurstücknummer: 25/2
Flurstückgröße: 1.615 m²        
Bodenrichtwert: 90 €/m²
Verwalter: Liegenschaftsamt
Kennwerte Gebäude
Baujahr: 1929
Untergeschosse: 1
Vollgeschosse: 4
Dachgeschosse: 1
Bruttogrundfläche: ca. 2.008 m²
Nettogrundfläche: ca. 1.590 m²
Baurechtliche Situation
Denkmalstatus: ja (außer Apotheke)
B-Plan: Nr. E-125
Satzungen: nein
Gebiet lt. FNP: Fläche für Gemeinbedarf
Erreichbarkeit ÖPNV
Bus: Linie 87 / 88 Entfernung 100 m 
Straßenbahn: Linie 16 Entfernung 160 m
S-Bahn: nein
Sonstiges
Lärmbelästigung Tag Kfz: 40-50 dB
Hochwassergefahr: nein
Lage zum Wohngebiet integriert/Randlage/Satellit: integriert
Entfernung Innenstadt: 6,3 km
Angaben Stand 04/2016            
1/9
P
^
57
57
V
G
N N
V
V
P
V
B/T/S
Bus/
Tram
100m
160m
    Stand 31.01.2018                                                                                                                         Anlage 3 „Delitzscher Landstraße 55 “
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
Das ebenfalls auf dem Grundstück befindliche Mehrfamilienwohnhaus Delitzscher Landstr. 57 ist nicht 
Bestandteil der Aufgabenstellung und wird deshalb in der Untersuchung nicht mit beurteilt.
1.1. Fotoimpressionen
1.2. Ortsteil Wiederitzsch
Wiederitzsch ist ein Stadtteil im Norden von Leipzig. Der Ortsteil umfasst die Gemarkungen Groß- und 
Kleinwiederitzsch und wurde am 1. Januar 1999 in die Stadt Leipzig eingemeindet. In Wiederitzsch leben 
mit Stand Dezember 2015 8.490 Einwohner mit einem Durchschnittsalter von 45,7 Jahren.  Die 
Einwohnerzahl in diesem Ortsteil stieg zwischen 2014 und 2015 um +0,03 %.
1.3. Umgebung
Das 1929 als Verwaltungsgebäude mit Ladeneinheit und Wohnungen errichtete Gebäude liegt im 
nördlichen Randgebiet von Leipzig. Es besitzt eine prägnante Lage, da es an einer Straßengabelung 
liegt. Entlang der Delitzscher Landstraße befinden sich viele Nahversorger- und 
Dienstleistungsgeschäfte, Gastronomie und Gewerbe. Eine Haltestelle für Busse befindet sich in ca.   
100 m Entfernung, eine Straßenbahnhaltestelle in ca. 160 m. Die Anbindung an die S-Bahn über den S-
Bahnhof-Messe wird in ca. 1,4 km erreicht, ebenso die Bundesstraße B2, welche als Zubringer der A14 
dient. Parkplätze befinden sich direkt auf dem Grundstück am Haus sowie im Straßenraum in 
ausreichender Anzahl.
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    Stand 31.01.2018                                                                                                                         Anlage 3 „Delitzscher Landstraße 55 “
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
 2. Bestandsanalyse Liegenschaft
2.1. Nutzung des Objektes
Das Gebäude ist zu überwiegenden Teilen in Nutzung. Das Erdgeschoss und das 1.Obergeschoss 
werden durch die Verwaltung der Stadt Leipzig genutzt. Ab dem 2.Obergeschoss befinden sich 
Mietwohnungen, welche teilweise vermietet sind. Der Ratssaal im 1. Obergeschoss wird regelmäßig für 
Sitzungen des Ortschaftsrates genutzt sowie für durch den Ortschaftsrat organisierte Veranstaltungen 
(Bsp. Ausstellung „Wiederitzscher Herbstfest“). Ein Raum steht einem Mitarbeiter des 
Bundesfreiwilligendienstes zur Verfügung und ist freizuhalten.
Anzahl der Nutzungseinheiten 7
Leerstand 2
Leerstand Fläche 56,21 m²
Nutzer Geschoss Fläche Mieter
ehem. Polizeistation, als 
Archiv/Lager
EG 72,96 m² städtisch
Mohren Apotheke EG 161,50 m² privat 
Stadt Leipzig Außenstelle 
Wiederitzsch, Bürgeramt, 
Ortsvorsteher, Bauhof (Werkstatt, 
Sozialräume und Büro)
EG - 1.OG 464,3 m² städtisch
Wohnung links 2.OG 72,00 m² leerstehend
Wohnung rechts 2.OG 98,5 m² privat 
Wohnung links 3.OG 62,04 m² privat 
Wohnung mitte 3.OG 57,17 m² leerstehend
Wohnung rechts 3.OG 59,56 m² privat
                    Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand 05/2016
2.2. Bestandsanalyse Grundstück
Die Außenanlagen sind gepflegt und größtenteils versiegelt. Vor dem Gebäude sind Beete mit Hecken 
und Rasenflächen angelegt, die Zugänge sind gepflastert. Parkplätze befinden sich hinter dem Gebäude 
auf ebenfalls gepflasterten Flächen. 
2.3. baulicher Zustand des Objektes
Der Zustand des Gebäudes ist durchschnittlich. Die Fassade ist saniert, wobei hier Putz- und 
Nässeschäden sichtbar sind (Putzflächen allgemein). Die Haustechnik ist teilsaniert, so sind vereinzelt 
alte Heizkörper vorhanden. Die Wohnungen sind teilsaniert, Wand- und Fußbodenbeläge sind zu 
erneuern. Bei einer Wohnung im 3. Obergeschoss (leerstehend) ist das Bad nur über das gemeinsame 
Treppenhaus zu erreichen. Dieser Zustand ist bauordnungsrechtlich für die Wohnnutzung nicht zulässig.
Das angrenzende Wohnhaus Delitzscher Landstr. 57 ist durch die Haustechnik mit dem Hauptgebäude 
und dem Verbindungsbau (Apotheke) verbunden.
Qualitätsprofil sehr 
schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Note Wichtung
Zustand x 3,0 100
Außenhülle x 3,0 20
Innen x 3,0 50
Haustechnik x 3,0 30
3/9
    Stand 31.01.2018                                                                                                                         Anlage 3 „Delitzscher Landstraße 55 “
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
2.4. Gebäudetypologie
Bei dem Objekt handelt es sich um ein voll unterkellertes 4-geschossiges Gebäude mit Walmdach. 
Hofseitig schließt sich ein 2-geschossiger Anbau mit Souterrain und Flachdach an. Straßenseitig 
verbindet ein vollunterkellerter 1-geschossiger Anbau mit Flachdach das Hauptgebäude mit einem 
weiteren Wohnhaus, welches sich ebenfalls auf dem Flurstück befindet (Nr. 57). Das Gebäude wurde 
1929 als Verwaltungsgebäude mit Ladeneinheit und Wohnungen errichtet. Es entspricht immer noch 
dessen Typologie. Das Hauptgebäude ist ein Verwaltungs- und Wohngebäude, im eingeschossigen 
Zwischenbau befindet sich eine Apotheke. Daran angegliedert folgt die Delitzscher Landstr. 57 als reines 
Wohngebäude.
 3. Nutzungsanalyse
3.1. mögliche Nutzungseignung
In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. 
Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort 
korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das 
Objekt und den Standort gut ablesen und  bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche 
im Anschluss näher untersucht werden soll.
                                 Kategorien
Standortbedingungen
Wohnen Büro/
Dienst-
leistung/
Verw.
Kleinge
werbe/
Hand-
werk
Verkauf/
Handel
Gastro-
nomie
Hotel-
gewerbe
Kultur/
Museen
Sport/
Gesund-
heit
Bildung Vereins-
arbeit 
Makrostandort
Lokale Verkehrsanbindung o o o o o o o o o o
ÖPNV-Anbindung ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++
vorh. gewerbliche Nutzung + + + + o o o o o o
vorhandene Wohnnutzung + + o + + o + + + +
Entfernung zu Verkauf/Handel ++ + o ++ o + o + o o
Einwohnerentwicklung + + + + + + + + + +
Wertung Makrostandort +7 +6 +4 +7 +4 +4 +4 +5 +4 +4
Mikrostandort
Baurechtliche Voraussetzungen + + + + + + + + + +
Vorhandene Flächen- u. 
Entwicklungspotentiale
- - - - - - - - - -
Nutzbarkeit der Bausubstanz + + - - - - - - - - - - + - +
Zufahrtsmöglichkeiten + + o - - - o + o +
Parken/Abstellen o - - - - - - - - - - o - o
Synergieeffekte Quartier o + o + + o + + + +
Wertung Mikrostandort +2 +2 -3 -4 -4 -5 -3 +3 -1 +3
Gesamtwertung Standort +9 +8 +1 +3 0 -1 +1 +8 +3 +7
Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative 
Ausprägung 
Gute Noten gab es für die Kategorien Wohnen, Büro- und Dienstleistung sowie Sport und Gesundheit. 
Zu den Kategorien werden Nutzungskonzeptionen in Form von Varianten näher untersucht. Hierbei 
handelt es sich um: 
– Variante 1 - Bestand Verwaltung und Wohnen
– Variante 2 - Gesundheitszentrum und Wohnen
– Variante 3 - Wohnen 
4/9
    Stand 31.01.2018                                                                                                                         Anlage 3 „Delitzscher Landstraße 55 “
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3.2. Nutzungskonzeptionen
        Wohnen                  Verwaltung              Apotheke/Gesundheitszentrum                   Aufzug
Variante 1 – Bestand Verwaltung und Wohnen
Die Verwaltungsnutzung in Teilen des Kellergeschosses, dem Erd- und Obergeschoss bleibt erhalten. 
Eine Teilfläche im Erdgeschoss (ehem. Polizeistation), welche derzeit teilweise als Lagerfläche genutzt 
wird, soll für die Neuvermietung, hier z.B. Büro-, Vereins- oder Volkshochschulnutzung hergerichtet 
werden. Die Wohnungen im 2. und 3. Obergeschoss entsprechen nicht den aktuellen Maßstäben. Bei 
einer Wohnung ist das Bad nur über den gemeinsamen Hausflur zu erreichen. Die Wohnungen sollten 
nach Auszug der Mieter modernisiert und umgebaut werden, sodass die Grundrisse dem heutigen 
Standard entsprechen und die Wohnungen neu vermietet werden können. Im 3.Obergeschoss sollte 
analog dem 1.Obergeschoss ein Umbau vom 3-Spänner auf einen 2-Spänner erfolgen (von 3  auf 2 
Wohneinheiten je Etage). Die Nutzung des Zwischenbaus als Apotheke (bereits historisch so geplant und 
gebaut) bleibt erhalten.
Kellergeschoss (Verw.) Erdgeschoss (Verw. + 1 GE)             
1.Obergeschoss (Verw.)   2. Obergeschoss (2 WE)       3. Obergeschoss (2 WE)
bauliche Konzeption: Umbau und Aufwertung Innenausbau, Haustechnik erneuern
geringe strukturelle Veränderungen > Umbau Bäder, Küchen, Wände
Vermietbarkeit von Wohnungen herstellen durch Modernisierung
Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern und Abstellen, Verwaltung (Bauhof)
Erd- und 1.Obergeschoss Verwaltung, Büroflächen
2. und 3. Obergeschoss jeweils 2 Wohnungen
5/9

    Stand 31.01.2018                                                                                                                         Anlage 3 „Delitzscher Landstraße 55 “
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Außenraum: Nutzung Freifläche wie im Bestand, Parken
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
kaum strukturelle Anpassungen
Schwächen/ Risiken: Kostenrisiko Umbau/Modernisierung Wohnungen
Die Nutzung als Verwaltungsgebäude hat sich an diesem Standort etabliert und bietet in einer Randlage 
von Leipzig den Menschen vor Ort die Möglichkeit, eine Vielzahl von öffentlichen und städtischen  
Bedürfnissen zu decken. In der Liegenschaft ist geringer Leerstand zu verzeichnen. Durch bauliche 
Maßnahmen oder Modernisierung lassen sich diese Flächen auf einen aktuellen Standard bringen und 
können im Anschluss neu vermietet werden.
Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Note Wichtung
Nutzbarkeit x 2,0 100
Grundrissqualität x 2,0 50
Flexibilität x 2,0 30
Erschließung/ Parken x 2,0 20
Variante 2 – Gesundheitszentrum und Wohnen
Im erdgeschossigen Zwischenbau des denkmalgeschützten Gebäudeensembles befindet sich seit der 
Errichtung 1929 eine Apotheke. Durch Einbau eines Aufzuges vom Erdgeschoss zum 1.Obergeschoss 
ist eine barrierefreie Erschließung der Bereiche des Gesundheitszentrums möglich. Mieter der 1 bis 2 
Einheiten je Geschoss könnten Ärzte, Physiotherapeuten oder andere mit dem medizinischen Bereich 
verwandte Mieter sein. Das 1. Obergeschoss kann in eine oder zwei Einheiten untergliedert werden. Die 
Wohnungen im 2. und 3. Obergeschoss werden analog der Nutzungsvariante 1 modernisiert und der 
Neuvermietung zugeführt. 
Kellergeschoss Erdgeschoss (2 PE + 1 GE)     
       
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    Stand 31.01.2018                                                                                                                         Anlage 3 „Delitzscher Landstraße 55 “
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1.Obergeschoss (1-2 PE) 2. Obergeschoss (2 WE)           3. Obergeschoss (2 WE)
bauliche Konzeption: Umbau und Aufwertung Innenausbau, Haustechnik erneuern
strukturelle Veränderungen > Umbau Bäder, Küchen, Wände, Einbau
 Aufzug, barrierefreier Zugang EG und 1.OG
Vermietbarkeit von Wohnungen herstellen durch Modernisierung
Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern, Abstellen, Haustechnik
Erd- und 1.Obergeschoss Gesundheitszentrum, Apotheke
2. und 3. Obergeschoss jeweils 2 Wohnungen
Außenraum: Nutzung Freifläche wie im Bestand, Parken
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
geringe strukturelle Anpassungen
Vermietbarkeit von Wohnungen herstellen
Schwächen/ Risiken: Kostenrisiko Umbau und Modernisierung Wohnungen und 
 Gewerbeflächen
Entfall Räumlichkeiten Ortschaftsrat 
      Entfall öffentlicher Verwaltung in einer Randlage von Leipzig
Ebenfalls denkbar aufgrund der Grundrissstruktur ist die Eröffnung eines Gesundheitszentrums am 
Standort. Erd- und Obergeschoss könnten einen barrierefreien Zugang erhalten und für Arzt-, 
Physiotherapiepraxen, Sanitätsbedarf etc. zur Verfügung stehen. In den darüber liegenden Geschossen 
wäre Wohnen integriert. Nachteilig wirken sich der Entfall von öffentlicher und städtischer Infrastruktur 
sowie das Kostenrisiko aus.
Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Note Wichtung
Nutzbarkeit x 2,5 100
Grundrissqualität x 3,0 50
Flexibilität x 2,0 30
Erschließung/ Parken x 2,0 20
7/9

    Stand 31.01.2018                                                                                                                         Anlage 3 „Delitzscher Landstraße 55 “
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3.3. Nutzungskonzeption Variante 3 – Wohnen
Prinzipiell kann das Gebäude im Erd- und 1.Obergeschoss zu Wohnungen umgebaut werden. Die 
Apotheke im Zwischenbau bleibt im Bestand erhalten. Die Wohnungen im 2. und 3. Obergeschoss 
werden modernisiert und der Neuvermietung zugeführt. 
Erdgeschoss (3 WE + 1 GE)     1.Obergeschoss (3 WE)   
        
2. Obergeschoss (2 WE)           3. Obergeschoss (2 WE)         
     
bauliche Konzeption: Umbau und Aufwertung Innenausbau, Haustechnik erneuern
strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küchen, Wände, Einbau
 Vermietbarkeit von Wohnungen herstellen durch Modernisierung
Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern, Abstellen, Haustechnik
Erd- und 1.Obergeschoss jeweils 3 Wohnungen, Apotheke
2. und 3. Obergeschoss jeweils 2 Wohnungen
Außenraum: Nutzung Freifläche wie im Bestand, Parken
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
Vermietbarkeit von Wohnungen herstellen
Schwächen/ Risiken: Kostenrisiko Umbau und Modernisierung Wohnungen
Entfall Räumlichkeiten Ortschaftsrat 
      Entfall öffentlicher Verwaltung in einer Randlage von Leipzig
8/9

    Stand 31.01.2018                                                                                                                         Anlage 3 „Delitzscher Landstraße 55 “
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Es ist prinzipiell möglich, die Grundrisse des Erd- und 1. Obergeschosses zu Wohnungen umzubauen, 
jedoch nicht ideal, da sie als Verwaltungs- und Büroflächen erbaut wurden. Nachteilig wirken sich auch 
hier der Entfall von öffentlicher und städtischer Infrastruktur sowie das Kostenrisiko aus.
Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Note Wichtung
Nutzbarkeit x 3,0 100
Grundrissqualität x 3,0 50
Flexibilität x 3,0 30
Erschließung/ Parken x 3,0 20
 4. Hinweise
4.1. notwendige bauliche Maßnahmen
Die Wohnungen sollten durch Sanierung oder Modernisierung einen heutigen Standard erhalten. Das 
Beheben der Putzschäden an der Fassade ist zu prüfen. Bei baulichen Maßnahmen oder Umnutzung 
des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze und Richtlinien zum 
Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 
4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag
Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der 
entsprechenden Eingemeindungsverträge zu.
„Wiederitzsch:
Gemäß § 9 ist eine Verwaltungsausschussstelle in der ehemaligen Gemeinde zu unterhalten. Ein 
konkretes Objekt wird nicht benannt.
Das Feuerwehrgerätehaus in der Schulstraße wird erhalten.
Die Kindertagesstätte und der Hort sind zu erhalten, sofern wirklicher Bedarf besteht. Der Fortbestand 
der Schule wird unter Beachtung der Jahrgangsstärken zugesagt.
Die Bibliothek ist zu erhalten. Diese befindet sich in der Schulstraße 10a.
Die Freizeit- und Sportanlagen sind zu erhalten und für 1,- DM pro Jahr zu verpachten.
Die Einrichtung in der Delitzscher Landstraße 38 und der Schulstraße 10 und 10a sind für kulturelle und 
soziale Zwecke zu erhalten.“
4.3. Hinweise zum Mietvertrag
Der für das Objekt zuständige Verwalter, Fa. Victor Immobilien, arbeitete uns folgende zu beachtende 
Hinweise zu den entsprechenden Mietverträgen zu.
Für die Apotheke im Zwischenbau des Objektes liegt ein Gewerbemietvertrag (Ablauf zum 12.02.2010) 
zu Grunde. Die vertraglich vereinbarten Optionen (max. 3 Jahre) wurden vom Mieter stillschweigend 
gezogen. Demnach läuft der Vertrag bis 12.02.2019 und wandelt sich dann in einen unbefristeten 
Mietvertrag um.
Die Kündigung der übrigen Wohnraummietverhältnisse ist nach § 573 BGB möglich. Das berechtigte 
Interesse ist demnach nachzuweisen.
9/9
Stand 31.01.2018                                                                                                                               Anlage 4 „Ehrenberger Straße 5 “
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Liegenschaft Ehrenberger Straße 5
 1. Standortanalyse
Grundstück
Besonnung
     PP Haupterschließung
Gebäude
Nebeneingang 
     P Parken
ÖPNV
Verkauf/ Handel
Gastronomie
Naherholung
   
Kennwerte Grundstück
Adresse: Ehrenberger Straße 5, 04178 Leipzig
Gemarkung: Rückmarsdorf
Flurstücknummer: 393/1
Flurstückgröße: 873 m²        
Bodenrichtwert: 100 €/m²  
Verwalter: Liegenschaftsamt
Kennwerte Gebäude
Baujahr: 1936
Untergeschosse: 1
Vollgeschosse: 2
Dachgeschosse: 1
Bruttogrundfläche: ca. 486 m²
Nettogrundfläche: ca. 390 m²
Baurechtliche Situation
Denkmalstatus: nein
B-Plan: Nr. E-234
Satzungen: nein
Gebiet lt. FNP: Wohnbaufläche
Erreichbarkeit ÖPNV
Bus: Linie 130 Entfernung 420 m
Straßenbahn: nein
S-Bahn: nein
Sonstiges
Lärmbelästigung Tag Kfz: 50-55 dB
Hochwassergefahr: nein
Lage zum Wohngebiet integriert/Randlage/Satellit: integriert
Entfernung Innenstadt: 8,1 km
    Angaben Stand 04/2016
1/5
P
V
G
N
B/T/S
Bus
420m
Bahn
400m
Stand 31.01.2018                                                                                                                               Anlage 4 „Ehrenberger Straße 5 “
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1.1. Fotoimpressionen
1.2. Ortsteil Burghausen-Rückmarsdorf
Rückmarsdorf ist ein Stadtteil im Westen von Leipzig. Der Ortsteil umfasst die Gemarkungen 
Burghausen und Rückmarsdorf und wurde am 1. Januar 2000 in die Stadt Leipzig eingemeindet. In 
Burghausen-Rückmarsdorf leben mit Stand Dezember 2015 4.802 Einwohner mit einem 
Durchschnittsalter von 49,0 Jahren. Die Einwohnerzahl in diesem Ortsteil sank zwischen 2014 und 2015 
um -0,05 %.
1.3. Umgebung
Das 1936 errichtete Gebäude liegt im westlichen Randgebiet von Leipzig. Es befindet sich mitten in 
einem Siedlungsgebiet mit überwiegend freistehenden Einfamilienhäusern. Im Norden grenzt die B 181 
an das Wohngebiet über welche das Löwencenter als Zentrum für Nahversorgung und Dienstleistung 
erreichbar ist. Eine Haltestelle für Busse befindet sich in ca. 420 m Entfernung. In 400 m befindet sich 
der Bahnhof für die Bahnstrecke Leipzig-Großkorbetha (Linien RE 17 und SE 15). Parkplätze sind direkt 
auf dem Grundstück oder im Straßenraum in ausreichender Anzahl vorhanden.
2/5

Stand 31.01.2018                                                                                                                               Anlage 4 „Ehrenberger Straße 5 “
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 2. Bestandsanalyse Liegenschaft
Für das Objekt sind zur genaueren Berechnung der NGF und BGF keine aktuellen und digitalen 
Planunterlagen vorhanden.
2.1. Nutzung des Objektes
Das Objekt wird komplett als Wohnhaus genutzt. Alle Wohnungen des Objektes sind an Privatpersonen 
vermietet, einschließlich der Garage auf dem hinteren Teil des Flurstücks.
Anzahl der Nutzungseinheiten 5
Leerstand -
Leerstand Fläche -
Nutzer Geschoss Fläche Mieter
2-Raum-Wohnung, links EG 48,50 m² privat 
2-Raum-Wohnung, rechts EG 48,50 m² privat 
2-Raum-Wohnung, links OG 43,80 m² privat 
2-Raum-Wohnung, rechts OG 43,80 m² privat 
2-Raum-Wohnung DG 50,40 m² privat 
                          Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand 02/2016
2.2. Bestandsanalyse Grundstück
Die Außenanlagen sind gepflegt und eingezäunt. Die Flächen sind überwiegend mit Gras bewachsen, 
einzelne Bäume befinden sich auf dem Grundstück. Teilbereiche und der Weg zum Haus sind 
gepflastert. Hinter dem Haus an der Grundstücksgrenze befindet sich eine Garage, die durch einen 
Mieter genutzt wird. Im Straßenraum kann ebenso geparkt werden.
2.3. baulicher Zustand des Objektes
Das Gebäude wurde 1936 errichtet und ist zu großen Teilen saniert. Im Jahr 1992 erfolgte die Sanierung 
der Fassade mit Fenstern, des Daches und der Heizung. Bis 1997 befand sich im  Erdgeschoss der 
Engelsdorfer Str. 5 und im Nachbargebäude Engelsdorfer Str. 5a (Neubau aus 1993) eine KiTa. 
Anschließend wurde das Erdgeschoss zu zwei Wohnungen umgebaut. Die KiTa-Nutzung wurde in 
beiden Gebäuden aufgegeben. Vor der Neuvermietung von Wohnungen wurden diese teilmodernisiert.
Das Objekt wurde nur von Außen in Augenschein genommen, die Angaben zum baulichen Zustand 
erfolgten von der Hausverwaltung.
Qualitätsprofil sehr 
schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Note Wichtung
Zustand x 2,3 100
Außenhülle x 2,0 20
Innen x 2,0 50
Haustechnik x 2,0 30
2.4. Gebäudetypologie
Bei dem Objekt handelt es sich um ein voll unterkellertes 2-geschossiges Gebäude mit ausgebautem 
Walmdach. Die räumliche Aufteilung des Objektes entspricht dem eines Wohngebäudes. Es handelt sich 
um einen 2-Spänner.
3/5
Stand 31.01.2018                                                                                                                               Anlage 4 „Ehrenberger Straße 5 “
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 3. Nutzungsanalyse
3.1. mögliche Nutzungseignung
In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. 
Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort 
korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das 
Objekt und den Standort gut ablesen und  bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche 
im Anschluss näher untersucht werden soll.
                                 Kategorien
Standortbedingungen
Wohnen Büro/
Dienst-
leistung/
Verw.
Kleinge
werbe/
Hand-
werk
Verkauf/
Handel
Gastro-
nomie
Hotel-
gewerbe
Kultur/
Museen
Sport/
Gesund-
heit
Bildung Vereins-
arbeit 
Makrostandort
Lokale Verkehrsanbindung o o o - - - - o o o
ÖPNV-Anbindung - - - - - - - - - -
vorh. gewerbliche Nutzung o - - - o o o o o o
vorhandene Wohnnutzung + + o + + o + + + +
Entfernung zu Verkauf/Handel - - o - o - o - o o
Einwohnerentwicklung o o o o - o o o o o
Wertung Makrostandort -1 -2 -2 -3 -2 -3 -1 -1 0 0
Mikrostandort
Baurechtliche Voraussetzungen + + + + + + + + + +
Vorhandene Flächen- u. 
Entwicklungspotentiale
+ + - - - - - - - - o
Nutzbarkeit der Bausubstanz ++ - - - - - - - - - - - - - - - -
Zufahrtsmöglichkeiten + + o - + + - o o o
Parken/Abstellen + - - - - - - - - - - o
Synergieeffekte Quartier o o o + + o + + + +
Wertung Mikrostandort 6 1 -3 -4 -1 -2 -5 -2 -2 +1
Gesamtwertung Standort +5 -1 -5 -7 -3 -5 -6 -3 -2 +1
Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative 
Ausprägung 
Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorien Wohnen ergeben und wird in der 
Nutzungskonzeption als Bestand näher untersucht.
4/5
Stand 31.01.2018                                                                                                                               Anlage 4 „Ehrenberger Straße 5 “
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3.2. Nutzungskonzeption – Bestand Mehrfamilienwohnhaus
Die Strukturierung des Gebäudes und die Grundrisstypen eigenen sich fast ausschließlich nur für die 
Wohnnutzung. Optional wäre der Anbau von Balkonen möglich, der die Wohnqualität des Gebäudes 
steigern würde. Eine Umnutzung von Teilbereichen ist theoretisch möglich, jedoch an einen Mieter mit 
einem entsprechenden Konzept gebunden und ggf. durch bauliche und strukturelle Änderungen 
umzusetzen. 
        
      
      Erdgeschoss (2 WE)
        
bauliche Konzeption: -
Anordnung Nutzung: Erd- und Obergeschoss je 2 Wohnungen
  Dachgeschoss 1 Wohnung  
Außenraum: Nutzung Freifläche durch Mieter
Parken, Garage
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
keine strukturelle Anpassungen
  
Schwächen/ Risiken: -
Die Liegenschaft Ehrenberger Str. 5 eignet sich aufgrund ihrer Grundrisstypologie für die Wohnnutzung. 
Eine Umnutzung ist erschwert. Das Gebäude ist komplett vermietet. 
Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Note Wichtung
Nutzbarkeit x 1,3 100
Grundrissqualität x 1,0 50
Flexibilität x 2,0 30
Erschließung/ Parken x 1,0 20
 4. Hinweise
4.1. notwendige bauliche Maßnahmen
Bei Bedarf sind Modernisierungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen zu prüfen. Bei baulichen 
Maßnahmen oder Umnutzung des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung 
der Gesetze und Richtlinien zum Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 
4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag
Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der 
entsprechenden Eingemeindungsverträge zu.
Rückmarsdorf ist gesetzlich ohne weitere Vertragsverbindung eingegliedert worden.
5/5

Stand 31.01.2018                                                                                                                               Anlage 5 „Ehrenberger Straße 5a “
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
Liegenschaft Ehrenberger Straße 5a
 1. Standortanalyse
Grundstück
Besonnung
     PP Haupterschließung
Gebäude
Nebeneingang 
     P Parken
ÖPNV 
Verkauf/ Handel
Gastronomie
Naherholung
Kennwerte Grundstück
Adresse: Ehrenberger Straße 5a, 04178 Leipzig
Gemarkung: Rückmarsdorf
Flurstücknummer: 393/3
Flurstückgröße: 437 m²        
Bodenrichtwert: 100 €/m²
Verwalter: Liegenschaftsamt
Kennwerte Gebäude
Baujahr: 1993
Untergeschosse: 0
Vollgeschosse: 1
Dachgeschosse: 0
Bruttogrundfläche: ca. 121 m²
Nettogrundfläche: ca. 106 m²
Baurechtliche Situation
Denkmalstatus: nein
B-Plan: ja 
Satzungen: nein
Gebiet lt. FNP: Wohnbaufläche
 
Erreichbarkeit ÖPNV
Bus: Linie 130 Entfernung 420 m
Straßenbahn: nein
S-Bahn: nein
Sonstiges
Lärmbelästigung Tag Kfz: 50-55 dB
Hochwassergefahr: nein
Lage zum Wohngebiet integriert/Randlage/Satellit: integriert
Entfernung Innenstadt: 8,1 km    
Angaben Stand 04/2016
1/7
P
V
G
N
B/T/S
420m
Bahn
400m
Bus
Stand 31.01.2018                                                                                                                               Anlage 5 „Ehrenberger Straße 5a “
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1.1. Fotoimpressionen
1.2. Ortsteil Burghausen-Rückmarsdorf
Rückmarsdorf ist ein Stadtteil im Westen von Leipzig. Der Ortsteil umfasst die Gemarkungen 
Burghausen und Rückmarsdorf und wurde am 1. Januar 2000 in die Stadt Leipzig eingemeindet. In 
Burghausen-Rückmarsdorf leben mit Stand Dezember 2015 4.802 Einwohner mit einem 
Durchschnittsalter von 49,0 Jahren. Die Einwohnerzahl in diesem Ortsteil sank zwischen 2014 und 2015 
um -0,05 %.
1.3. Umgebung
Das 1993 errichtete Gebäude liegt im westlichen Randgebiet von Leipzig. Es befindet sich mitten in 
einem Siedlungsgebiet mit überwiegend freistehenden Einfamilienhäusern. Im Norden grenzt die B 181 
an das Wohngebiet über welche das Löwencenter als Zentrum für Nahversorgung und Dienstleistung 
erreichbar ist. Eine Haltestelle für Busse befindet sich in ca. 420 m Entfernung. In 400 m befindet sich 
der Bahnhof für die Bahnstrecke Leipzig-Großkorbetha (Linien RE 17 und SE 15). Parkplätze sind direkt 
auf dem Grundstück oder im Straßenraum in ausreichender Anzahl vorhanden.
2/7

Stand 31.01.2018                                                                                                                               Anlage 5 „Ehrenberger Straße 5a “
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 2. Bestandsanalyse Liegenschaft
Für das Objekt sind zur genaueren Berechnung der NGF und BGF keine aktuellen und digitalen 
Planunterlagen vorhanden.
2.1. Nutzung des Objektes
Der Mieter des Objektes ist die Volkssolidarität. Das Gebäude wird durch die Volkssolidarität von Montag 
bis Donnerstag, ggf. auch Freitag genutzt. Es finden viele Aktivitäten für die Einwohner vor Ort statt, wie 
z.B. Gymnastik, Handarbeit, kreatives Gestalten und Kaffeenachmittage. Ebenso erfolgt eine 
Doppelnutzung der Räumlichkeiten durch den Ortschaftsrat und den Sportverein der Handballer HSG. 
Bei Bedarf werden die Räume für Festlichkeiten genutzt. 
Anzahl der Nutzungseinheiten 1
Leerstand -
Leerstand Fläche -
Nutzer Geschoss Fläche Mieter
Volkssolidarität EG 75,00 m² Verein
Ortschaftsrat für Sitzungen Versammlungsraum
              Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand 02/2016
2.2. Bestandsanalyse Grundstück
Die Außenanlagen sind zweckmäßig, gepflegt und eingezäunt. Die Flächen sind überwiegend mit Gras 
bewachsen, die Stellplätze und der Weg zum Haus sind gepflastert. Vor dem Haus, an der 
Grundstücksgrenze, befinden sich Stellplätze. Im Straßenraum kann ebenso geparkt werden.
2.3. baulicher Zustand des Objektes
Das 1993 als mobiler Kindergarten errichtete Gebäude befindet sich in einem guten baulichen Zustand, 
welcher dem Alter des Objektes entspricht. 
Qualitätsprofil sehr 
schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Note Wichtung
Zustand x 2,0 100
Außenhülle x 2,0 20
Innen x 2,0 50
Haustechnik x 2,0 30
2.4. Gebäudetypologie
Bei dem Objekt handelt es sich um ein 1-geschossiges Gebäude mit Flachdach, welches in 
vorgefertigter Elementbauweise errichtet wurde. Die räumliche Aufteilung des eingeschossigen 
Flachbaus kann nicht eindeutig einer bestimmten Typologie zugeordnet werden. Das Objekt wurde 1993 
als mobile KiTa errichtet und bis 1997 betrieben, seitdem wird das Gebäude für Vereinsarbeit genutzt.
3/7
Stand 31.01.2018                                                                                                                               Anlage 5 „Ehrenberger Straße 5a “
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 3. Nutzungsanalyse
3.1. mögliche Nutzungseignung
In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. 
Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort 
korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das 
Objekt und den Standort gut ablesen und  bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche 
im Anschluss näher untersucht werden soll.
                                 Kategorien
Standortbedingungen
Wohnen Büro/
Dienst-
leistung/
Verw.
Kleinge
werbe/
Hand-
werk
Verkauf/
Handel
Gastro-
nomie
Hotel-
gewerbe
Kultur/
Museen
Sport/
Gesund-
heit
Bildung Vereins-
arbeit 
Makrostandort
Lokale Verkehrsanbindung o o o - - - - o o o
ÖPNV-Anbindung - - - - - - - - - -
vorh. gewerbliche Nutzung o - - - o o o o o o
vorhandene Wohnnutzung + + o + + o + + + +
Entfernung zu Verkauf/Handel - - o - o - o - o o
Einwohnerentwicklung o o o o - o o o o o
Wertung Makrostandort -1 -2 -2 -3 -2 -3 -1 -1 0 0
Mikrostandort
Baurechtliche Voraussetzungen + + + + + + + + + +
Vorhandene Flächen- u. 
Entwicklungspotentiale
+ o - - - - - - - - - - - - o
Nutzbarkeit der Bausubstanz + + + o - - - - - + - ++
Zufahrtsmöglichkeiten + + + - + + - o o o
Parken/Abstellen + + + - - - - - + - +
Synergieeffekte Quartier o o o + + o + + + +
Wertung Mikrostandort +5 +4 +3 -2 -1 -4 -4 +2 -1 +5
Gesamtwertung Standort +4 +2 +1 -5 -3 -7 -5 +1 -1 +5
Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative 
Ausprägung 
Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorien Vereinsarbeit und Wohnen ergeben. Zu den 
Kategorien werden Nutzungskonzeptionen in Form von Varianten näher untersucht. Hierbei handelt es 
sich um: 
Variante 1 - Bestand Vereine
Variante 2 - Einfamilienwohnhaus
4/7
Stand 31.01.2018                                                                                                                               Anlage 5 „Ehrenberger Straße 5a “
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3.2. Nutzungskonzeptionen 
        Wohnen                  Vereine  
Variante 1 – Bestand Vereine
Das eingeschossige Gebäude ist an die Volkssolidarität vermietet. Es findet Vereinsarbeit statt. Durch die 
Vielzahl der Angebote an Aktivitäten und die Doppelnutzung durch Ortschaftsrat und Sportverein, hat sich 
das Gebäude als Gemeindetreffpunkt etabliert.
        
      
Erdgeschoss (GE ca. 75 m²)
          
bauliche Konzeption: -
Anordnung Nutzung: Erdgeschoss Vereinsarbeit
Außenraum: Parken für Vereinsmitglieder und Gäste
Grünfläche
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
keine strukturelle Anpassungen
Vereinsarbeit im Quartier etabliert
Schwächen/ Risiken: -
Die Immobilie ist in Nutzung. Es sind keine strukturellen Änderungen oder baulichen Maßnahmen nötig. 
Eine weitere Nutzung durch den Verein ermöglicht eine Stärkung der Gemeinde sowie des Quartiers in 
einer Randlage von Leipzig und trägt zur Identifikation der Menschen mit ihrem Wohnort bei. Bei der 
Immobilie handelt es sich um den einzigen Gemeindetreffpunkt in diesem Gebiet. Hier finden viele 
Aktivitäten, vor allem für Senioren, statt. Es wird empfohlen, die Nutzung beizubehalten. 
Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Note Wichtung
Nutzbarkeit x 1,0 100
Grundrissqualität x 1,0 50
Flexibilität x 1,0 30
Erschließung/ Parken x 1,0 20
5/7

Stand 31.01.2018                                                                                                                               Anlage 5 „Ehrenberger Straße 5a “
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Variante 2 – Einfamilienwohnhaus
In dem eingeschossigen Gebäude ist Wohnen im Alter gut vorstellbar. Parken würde direkt auf dem 
Grundstück oder im Straßenraum vor dem Gebäude stattfinden. Die Außenanlagen lassen sich als 
Garten nutzen.
        
      
      Erdgeschoss (WE ca. 75 m²)
          
bauliche Konzeption: Umbau/Aufwertung Innenausbau und Haustechnik erneuern
leichte strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küche
Einbau Zwischenwand, Umbauten Innenraum
Anordnung Nutzung: Erdgeschoss eine Wohneinheit
Außenraum: Nutzung Freifläche als Garten 
Parken, ggf. Errichtung Garage oder Carport
Stärken/Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
wenig strukturelle Anpassungen
Schwächen/Risiken: Entfall eines Gemeindetreffpunktes und -zentrums
Entfall von Vereinsarbeit im Wohngebiet
Entfall von Räumlichkeiten für Vereinsnutzung und Ortschaftsrat 
Die Grundrissstruktur und die ebenerdige Erschließung eignen sich gut für Wohnen. Der Wohnraum ist 
begrenzt und die Lage des Gebäudes auf dem Flurstück (Gartenhauptanteil zu den Straßenseiten) 
wirken sich ungünstig aus, ein Entfall von sozialer Infrastruktur vor Ort ebenso.
Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Note Wichtung
Nutzbarkeit x 1,8 100
Grundrissqualität x 2,0 50
Flexibilität x 2,0 30
Erschließung/ Parken x 1,0 20
6/7

Stand 31.01.2018                                                                                                                               Anlage 5 „Ehrenberger Straße 5a “
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 4. Hinweise
4.1. notwendige bauliche Maßnahmen
Bei Bedarf sind Modernisierungs-/ Instandsetzungsmaßnahmen zu prüfen. Bei baulichen Maßnahmen 
oder Umnutzung des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze 
und Richtlinien zum Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 
4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag
Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der 
entsprechenden Eingemeindungsverträge zu.
Rückmarsdorf ist gesetzlich ohne weitere Vertragsverbindung eingegliedert worden.
7/7
Stand 31.01.2018                                                                                                                  Anlage 6 „Engelsdorfer Straße 88, 90, 92 “
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Liegenschaft Engelsdorfer Straße 88, 90 ,92
 1. Standortanalyse
Grundstück
Besonnung
     PP Haupterschließung
Gebäude 
Nebeneingang  
Wohnungen
    
     P Parken
ÖPNV
Verkauf/ Handel
Gastronomie
Naherholung
Kennwerte Grundstück
Adresse: Engelsdorfer Straße 88, 90, 92, 04316 Leipzig
Gemarkung: Mölkau
Flurstücknummer: 6a
Flurstückgröße: 1.470 m²        
Bodenrichtwert: 80 €/m²
Verwalter: Liegenschaftsamt
Kennwerte Gebäude
Baujahr: 1925
Untergeschosse: 1
Vollgeschosse: 3
Dachgeschosse: 1
Bruttogrundfläche: ca. 2.296 m²
Nettogrundfläche: ca. 1.845 m²
Baurechtliche Situation
Denkmalstatus: ja
B-Plan: nein
Satzungen: nein
Gebiet lt. FNP: gemischte Baufläche
 
Erreichbarkeit ÖPNV
Bus: Linie 72 /73 Entfernung 10 m
Straßenbahn: nein
S-Bahn: nein
Sonstiges
Lärmbelästigung Tag Kfz: 50-65 dB
Hochwassergefahr: nein
Lage zum Wohngebiet integriert/Randlage/Satellit: integriert
Entfernung Innenstadt: 6,1 km    
Angaben Stand 04/2016
1/9
P
V
G
N
Bus
G
B/T/S
Stand 31.01.2018                                                                                                                  Anlage 6 „Engelsdorfer Straße 88, 90, 92 “
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1.1. Fotoimpressionen
1.2. Ortsteil Mölkau
Mölkau ist ein Stadtteil im Osten von Leipzig. Der Ortsteil umfasst die Gemarkungen Mölkau und 
Zweinaundorf und wurde am 1. Januar 1999 in die Stadt Leipzig eingemeindet. In Mölkau leben mit 
Stand Dezember 2015 5.971 Einwohner mit einem Durchschnittsalter von 58,4 Jahren. Die 
Einwohnerzahl in diesem Ortsteil stieg zwischen 2014 und 2015 um +1,7 %. 
1.3. Umgebung
Das 1925 als Gemeinde- und Wohnhaus errichtete Gebäude befindet sich im östlichen Randgebiet von 
Leipzig. Das Gebäude liegt direkt an einer Straßengabelung. Nahversorger- und 
Dienstleistungsgeschäfte befinden sich nicht in unmittelbarer Nähe. Vor dem Gebäude ist eine 
Bushaltestelle mit Wartehäuschen errichtet. Parkplätze befinden sich direkt auf dem Grundstück hinter 
dem Haus sowie auf einem Grundstück am Ende einer kleinen Sackgasse. Im Straßenraum rund um die 
Liegenschaft sind keine Parkmöglichkeiten vorhanden.
2/9

Stand 31.01.2018                                                                                                                  Anlage 6 „Engelsdorfer Straße 88, 90, 92 “
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 2. Bestandsanalyse Liegenschaft
Für das Objekt sind zur genaueren Berechnung der NGF und BGF keine aktuellen und digitalen 
Planunterlagen vorhanden.
2.1. Nutzung des Objektes
Sanierte Gebäudeteile werden als Wohnungen und Büros genutzt, die unsanierten Teile stehen leer. Der 
Ratssaal im Erdgeschoss wird für die Sitzungen des Ortschaftsrates genutzt, das ehemalige 
Bürgermeisterbüro durch den Ortsvorsteher. Im 1. Obergeschoss befindet sich ein Jugendclub.
Anzahl der Nutzungseinheiten 17
Leerstand 5
Leerstand Fläche 570 m²
Nutzer Geschoss Fläche Mieter
Ratskeller KG 130,70 m² leerstehend
Gewerbefläche 1 EG 28,5 m² privat 
Sportverein EG 11,5 m² Verein 
Gewerbefläche 2 EG 70 m² privat 
Ortschaftsrat EG 25 m² städtisch 
Leerstandsfläche EG 207,5 m² leerstehend
Leipziger Muldental e.V. 
Kreisgeschäftsstelle
EG 100 m² Verein 
Jugendclub Mölkau e.V. 1.OG 200 m² Verein
Wohnung 1.OG 54,4 m² privat 
Wohnung 1.OG 75,5 m² privat 
Wohnung 2.OG 63,2m² privat 
Wohnung 2.OG 98 m² leerstehend
Wohnung 2.OG 56,5 m² privat 
Wohnung 2.OG 75,5 m² leerstehend
Wohnung DG 58,3 m² leerstehend
Wohnung DG 59,6 m² privat 
                                    Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand 02/2016
2.2. Bestandsanalyse Grundstück
Die Außenanlagen sind gepflegt und größtenteils versiegelt. Vor dem Gebäude sind Beete mit Bäumen 
und Rasenflächen angelegt, die Zugänge sind gepflastert. Parkplätze befinden sich hinter dem Gebäude 
auf ebenfalls gepflasterten Flächen. 
2.3. baulicher Zustand des Objektes
Der bauliche Zustand des Gebäudes ist recht unterschiedlich. Die Fassade und das Dach sind saniert. 
Einzelne Wohnungen und gewerbliche Einheiten sind saniert. Die leerstehenden Wohnungen und 
gewerblichen Einheiten sind unsaniert und im derzeitigen Zustand nicht vermietbar. Der ehemalige 
Ratskeller Mölkau ist stark durchfeuchtet und bedarf vor Nutzungsaufnahme einer grundlegenden 
Sanierung und Trockenlegung.  
3/9
Stand 31.01.2018                                                                                                                  Anlage 6 „Engelsdorfer Straße 88, 90, 92 “
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Qualitätsprofil sehr 
schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Note Wichtung
Zustand x 3,5 100
Außenhülle x 3,0 20
Innen x 4,0 50
Haustechnik x 3,0 30
2.4. Gebäudetypologie
Bei dem Objekt handelt es sich um ein voll unterkellertes 3-geschossiges Gebäude mit ausgebautem 
Walmdach. Das Kellergeschoss ist teilweise als Souterrain ausgebildet. Straßenseitig befindet sich ein 
Ziergiebel. Zwei vollunterkellerte 1-geschossige Anbauten verfügen über ein Walm- und ein Flachdach. 
Das Gebäude wurde 1925 als „Gemeinde- und Wohnhaus zu Mölkau“ errichtet. Die Nutzung entspricht 
seitdem der gleichen Typologie.
 3. Nutzungsanalyse
3.1. mögliche Nutzungseignung
In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. 
Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort 
korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das 
Objekt und den Standort gut ablesen und bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche 
im Anschluss näher untersucht werden soll.
                                 Kategorien
Standortbedingungen
Wohnen Büro/
Dienst-
leistung/
Verw.
Kleinge
werbe/
Hand-
werk
Verkauf/
Handel
Gastro-
nomie
Hotel-
gewerbe
Kultur/
Museen
Sport/
Gesund-
heit
Bildung Vereins-
arbeit 
Makrostandort
Lokale Verkehrsanbindung o o o o o - - - o o
ÖPNV-Anbindung + + + + + + + + + +
vorh. gewerbliche Nutzung o - - - o o o o o o
vorhandene Wohnnutzung + + o + + o + + + +
Entfernung zu Verkauf/Handel - - o - o + o o o o
Einwohnerentwicklung + + + + + + + + + +
Wertung Makrostandort +2 +1 +1 +1 +3 +2 +2 +2 +3 +3
Mikrostandort
Baurechtliche Voraussetzungen + + + + + + + + + +
Vorhandene Flächen- u. 
Entwicklungspotentiale
- - - - - - - - - - - - - -
Nutzbarkeit der Bausubstanz ++ ++ - - - - - - - - - - + - - ++
Zufahrtsmöglichkeiten + + + + + + + + + +
Parken/Abstellen - - - - - - - - - - - - - -
Synergieeffekte Quartier o o o + + o + + + +
Wertung Mikrostandort +2 +2 -2 -3 -3 -4 -3 +2 -1 +3
Gesamtwertung Standort +4 +3 -1 -2 0 -2 -1 +4 +2 +6
Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative 
Ausprägung 
4/9
Stand 31.01.2018                                                                                                                  Anlage 6 „Engelsdorfer Straße 88, 90, 92 “
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Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorien Wohnen, Büro und Dienstleistung, sowie Sport 
und Gesundheit und Vereinsarbeit ergeben. Zu den Kategorien werden Nutzungskonzeptionen in Form 
von Varianten näher untersucht. Hierbei handelt es sich um: 
- Variante 1 - Büro, Vereine und Wohnen
- Variante 2 - Mehrfamilienwohnhaus
- Variante 3 - Arztpraxen und Wohnen
3.2. Nutzungskonzeptionen
        Wohnen                  Verwaltung              Arztpraxen                    Vereine
Variante 1 – Büro, Vereine und Wohnen
Diese Variante entspricht zu großen Teilen der Bestandsnutzung. Das Erdgeschoss steht der Büro- und 
Vereinsnutzung zur Verfügung. Beispielhaft sind hier Büro- und Vereinsflächen dargestellt. Nicht 
vermietete Büroflächen im Obergeschoss sind zu Wohnungen umzubauen, leerstehende Wohnungen zu 
sanieren, um deren Vermietbarkeit herzustellen. 
NK Büro Ver EG
NK Büro Ver EG
Erdgeschoss (2 BE)                    1.Obergeschoss (3 WE) 
2. Obergeschoss (4 WE)  Dachgeschoss (2 WE)
bauliche Konzeption: Instandsetzungsmaßnahmen, Sanierung der unvermieteten Flächen 
umfassende Modernisierung, Anpassung der Haustechnik
Trockenlegung Kellergeschoss
5/9

Stand 31.01.2018                                                                                                                  Anlage 6 „Engelsdorfer Straße 88, 90, 92 “
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern und Abstellen, Haustechnik
Erdgeschoss Büronutzung bzw. Verwaltung wie Ortschaftsrat
 und Jugendclub
1. und 2. Obergeschoss und Dachgeschoss Wohnungen
 Teilbereich Dachgeschoss Lagern und Abstellen
Außenraum: Parken
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
 keine strukturelle Anpassungen 
 
Schwächen/ Risiken: Entfall Jugendclub, ggf. Entfall Vereinsnutzung
 ggf. Entfall Räumlichkeiten Ortschaftsrat
geringe Parkmöglichkeiten auf dem Flurstück  
Das Erdgeschoss würde nach seiner Grundrisstypologie weiter als Büro genutzt werden. Eine sinnvolle 
Teilung von Büro- und Wohnnutzung könnte durch die Verteilung der Nutzungen auf die Geschosse 
erreicht werden. Die leerstehenden Flächen im Erdgeschoss entsprechen den Flächen des 1. 
Obergeschosses. Die leerstehenden Wohnungen und die Bürobereiche in den Obergeschossen sollten 
für deren Vermietbarkeit hergerichtet und saniert werden. Die Flächen des Jugendclubs im 
1.Obergeschoss und die leerstehenden Flächen im Erdgeschoss stimmen Mengenmäßig überein. Hier 
wäre ein Umzug des Jugendclubs im Gebäude denkbar, müsste jedoch mit ggf. geringeren Mietflächen 
auskommen.
Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Note Wichtung
Nutzbarkeit x 2,4 100
Grundrissqualität x 2,0 50
Flexibilität x 2,0 30
Erschließung/ Parken x 4,0 20
Variante 2 – Mehrfamilienwohnhaus
Eine Umnutzung und ein Umbau zu Wohnungen wäre in diesem Objekt gut denkbar, da im Bestand 
bereits Wohnungen in den oberen Geschossen vorhanden sind. Auch das Erdgeschoss sowie Teile des 
1. Obergeschosses lassen sich zu großzügigen Wohnungen für Familien oder Wohnungen mit 
integriertem Büro umbauen.
Erdgeschoss (3 WE) 1.Obergeschoss (3 WE) 
6/9

Stand 31.01.2018                                                                                                                  Anlage 6 „Engelsdorfer Straße 88, 90, 92 “
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
2. Obergeschoss (4 WE)  Dachgeschoss  (2 WE)
bauliche Konzeption: Umbau und Aufwertung Innenausbau und Haustechnik erneuern
mittlere strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küchen, Wände
ggf. Trockenlegung Kellergeschoss
Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Haustechnik
Erd-, Ober- und Dachgeschoss Wohnungen
Teilbereiche Dachgeschoss Lagern und Abstellen
Außenraum: Nutzung Freifläche für Mieter
Parken
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
mittlere strukturelle Anpassungen, Umnutzung möglich 
Schwächen/ Risiken: Entfall Jugendclub und Vereinsnutzung
 Entfall sozialer Infrastruktur
geringe Parkmöglichkeiten auf dem Flurstück  
 kaum private Außenräume, Kostenrisiko
Es ist prinzipiell möglich, das gesamte Gebäude als Wohnhaus zu nutzen. Das Erdgeschoss wurde bei 
seiner Errichtung als Rathaus und Postamt erbaut. Die Aufteilung der Räumlichkeiten zu Wohnen ist 
möglich. Die entstehenden Wohnungen verfügen über großzügige Grundrisse. 
           
Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Note Wichtung
Nutzbarkeit x 2,4 100
Grundrissqualität x 2,0 50
Flexibilität x 2,0 30
Erschließung/ Parken x 4,0 20
7/9

Stand 31.01.2018                                                                                                                  Anlage 6 „Engelsdorfer Straße 88, 90, 92 “
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Variante 3 – Arztpraxen und Wohnen
Die Flächen im Erdgeschoss können für die Nutzung durch Arztpraxen, Physiotherapien etc. hergerichtet 
werden. Beispielhaft sind 2 Praxiseinheiten vorgeschlagen. Nicht vermietete Büroflächen und 
Wohnungen sind umzubauen und zu sanieren, um deren Vermietbarkeit herzustellen. 
 Erdgeschoss (2 PE) 1.Obergeschoss (3 WE) 
2. Obergeschoss (4 WE)   Dachgeschoss (2 WE)
bauliche Konzeption: Instandsetzungsmaßnahmen, Sanierung der unvermieteten Flächen  
umfassende Modernisierung, Anpassung der Haustechnik
 Herstellen eines barrierefreien Zugangs
Trockenlegung Kellergeschoss
Anordnung Nutzung: Kellergeschoss  Haustechnik
Erdgeschoss Arztpraxen
1. und 2. Obergeschoss und Dachgeschoss Wohnungen
Teilbereich Dachgeschoss Lagern und Abstellen
Außenraum: Parken
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
mittlere strukturelle Anpassungen 
Umnutzung möglich 
Schwächen/ Risiken: Entfall Jugendclub und Vereinsnutzung, soz. Infrastruktur
geringe Parkmöglichkeiten auf dem Flurstück  
           Kostenrisiko
8/9

Stand 31.01.2018                                                                                                                  Anlage 6 „Engelsdorfer Straße 88, 90, 92 “
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Es besteht die Möglichkeit das Erdgeschoss für 1 – 2 Arztpraxen oder Physiotherapie zu nutzten. Der 
Zugang müsste barrierefrei hergestellt werden (möglich, jedoch schwierig). Das Erdgeschoss wurde bei 
seiner Errichtung als Rathaus und Postamt erbaut. Die Aufteilung der Räumlichkeiten zu Arztpraxen ist 
möglich, jedoch nicht ideal, da die Grundrisstypologien denen einer Büro- und Verwaltungsnutzung 
entsprechen.  
Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Note Wichtung
Nutzbarkeit x 2,9 100
Grundrissqualität x 3,0 50
Flexibilität x 2,0 30
Erschließung/ Parken x 4,0 20
 4. Hinweise
4.1. notwendige bauliche Maßnahmen
Um die Vermietbarkeit der leerstehenden Bereiche herzustellen, ist eine umfassende Sanierung und 
Anpassung der Haustechnik notwendig. Das Kellergeschoss ist stark durchfeuchtet, vor allem im 
ehemaligen Ratskeller. Eine Trockenlegung wird empfohlen. Bei baulichen Maßnahmen oder Umnutzung 
des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze und Richtlinien zum 
Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 
4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag
Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der 
entsprechenden Eingemeindungsverträge zu.
Mölkau ist gesetzlich ohne weitere Vertragsverbindung eingegliedert worden.
9/9
Stand 31.01.2018                                                                                                                Anlage 7 „Engelsdorfer Straße 345 “
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Liegenschaft Engelsdorfer Straße 345
 1. Standortanalyse
Grundstück
Besonnung
     PP Haupterschließung
Gebäude 
Nebeneingang 
      P Parken
Feuerwehr
ÖPNV
Verkauf/ Handel
Gastronomie
Naherholung
   
Kennwerte Grundstück
Adresse: Engelsdorfer Straße 345, 04319 Leipzig 
Gemarkung: Engelsdorf
Flurstücknummer: 26a
Flurstückgröße: 2.980 m²       
Bodenrichtwert: 55 €/m²
Verwalter: Amt für Gebäudemanagement
Kennwerte Gebäude
Baujahr: Jahrhundertwende 19. / 20. Jahrhundert
Untergeschosse: 1
Vollgeschosse: 2
Dachgeschosse: 1
Bruttogrundfläche: 1397 m²
Nettogrundfläche: 1097 m²
Baurechtliche Situation
Denkmalstatus: nein
B-Plan: nein
Satzungen: nein
Gebiet lt. FNP: gemischte Baufläche
 
Erreichbarkeit ÖPNV
Bus: Linie 72 Entfernung 160 m
Straßenbahn: Linie 11 Entfernung 290 m
S-Bahn: nein
Sonstiges
Lärmbelästigung Tag Kfz: 55-70 dB
Hochwassergefahr: nein
Lage zum Wohngebiet integriert/Randlage/Satellit: Randlage
Entfernung Innenstadt: 10,1 km
Angaben Stand 04/2016
1
P
FW
FW
V
G
B/T/S
N
Bus/
Tram
160m
290m
Stand 31.01.2018                                                                                                                Anlage 7 „Engelsdorfer Straße 345 “
____________________________________________________________________________________________________________________________________________
1.1. Fotoimpressionen
1.2. Ortsteil Engelsdorf
Engelsdorf ist ein Stadtteil im Osten von Leipzig. Der Ortsteil umfasst die Gemarkungen Althen, 
Kleinpösna, Hirschfeld und Baalsdorf und wurde am 1. Januar 1999 in die Stadt Leipzig eingemeindet. In 
Engelsdorf leben mit Stand Dezember 2015 9.337 Einwohner mit einem Durchschnittsalter von 45,9 
Jahren. Die Einwohnerzahl in diesem Ortsteil stieg zwischen 2014 und 2015 um +3,3 %.
1.3. Umgebung
Das Gebäude liegt im östlichen Randgebiet von Leipzig. Nahversorger- und Dienstleistungsgeschäfte 
befinden sich nicht in unmittelbarer Nähe. Die Haltestellen für Bus und Straßenbahn sind  fußläufig in 
160 m und 290 m zu erreichen. Parkplätze befinden sich direkt auf dem Grundstück hinter dem Haus 
und sind im Straßenraum vor dem Gebäude.
2

Stand 31.01.2018                                                                                                                Anlage 7 „Engelsdorfer Straße 345 “
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 2. Bestandsanalyse Liegenschaft
Die ebenfalls auf dem Grundstück befindlichen Feuerwehrgebäude und Garagen sowie das 
Wärterhäuschen werden hinsichtlich ihrer Vermietung und ihres baulichen Zustandes nicht beurteilt, ihre 
Gegenwart jedoch berücksichtigt und in die Auswertung mit einbezogen.
2.1. Nutzung des Objektes
Das Gebäude wird zu überwiegenden Teilen genutzt. Einzelne Räume sind durch Vereine angemietet 
oder dienen als Serverraum, Teeküche, Büro etc.. Auf Grund der Grundrissstruktur sind einzelne 
Nutzungseinheiten schwer abzutrennen. Lediglich die Wohnung im Dachgeschoss ist separat und nicht 
vermietet. Teilweise besitzen Räume Doppelnutzungen wie z.B ein größerer Versammlungsraum im 
Erdgeschoss für die Sitzungen der Jugendfeuerwehr und des Ortschaftsrates (bis zu 50 Personen 
min.1x monatlich). Im Objekt finden auch Informationsveranstaltungen, welche durch den Ortschaftsrat 
organisiert werden, statt. Auf den Außenanlagen werden Gebäude durch die Feuerwehr und als 
Rettungswagenstandort genutzt.
Anzahl der Nutzungseinheiten variabel
Leerstand Teilbereiche Büroflächen
Leerstand Fläche 181 m“
Nutzer Geschoss Fläche Mieter
Ortsvorsteher EG 30 städtisch
Freiwillige Feuerwehr Engelsdorf 
e.V., Mitnutzung Ortschaftsrat
EG 41,8 Verein 
Jugend, Freiwillige Feuerwehr 
Engelsdorf e.V.
EG 11,5 Verein 
Büros, Werkstatt, Technik, WC's, 
Teeküche etc.
EG 185,37 städtisch
Büros, Serverraum, Beratung etc. OG 196,22 städtisch
ungenutzte Büroflächen OG 76,74 leerstehend
5-Raum-Wohnung DG 104,26 leerstehend
Rettungswagenstandort, ASB Hof 76 privat
Bauhof, Feuerwehrstandort Hof 953,15 städtisch
                Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand 05/2016
2.2. Bestandsanalyse Grundstück
Die Außenanlagen sind gepflegt und fast vollständig versiegelt. Vor dem Gebäude sind Rasenflächen 
angelegt, die Zugänge sind gepflastert, das Grundstück umzäunt. Ebenfalls auf dem Grundstück 
befinden sich ein Pförtnerhäuschen, 5 Garagen und Gebäude der Freiwilligen Feuerwehr Engelsdorf e.V. 
und des Bauhofs.
2.3. baulicher Zustand des Objektes
Das Gebäude ist gut erhalten und befindet sich in einem guten baulichen Zustand. Es ist in massiver 
Bauweise errichtet. Sanierungsarbeiten wurden größtenteils durchgeführt. 
Die Außenanlagen sind fast vollständig versiegelt.
Qualitätsprofil sehr 
schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Note Wichtung
Zustand x 2,0 100
Außenhülle x 2,0 20
Innen x 2,0 50
Haustechnik x 2,0 30
3
Stand 31.01.2018                                                                                                                Anlage 7 „Engelsdorfer Straße 345 “
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2.4. Gebäudetypologie
Bei dem Objekt handelt es sich um ein voll unterkellertes 2-geschossiges Gebäude mit ausgebauten 
Satteldach und Walmdach. Die Nebengebäude auf dem Flurstück sind 1-geschossig. Das Gebäude ist 
aus einem Haupthaus und einem späteren Anbau zusammengesetzt. Der ältere Gebäudeteil entspricht 
von der Bauweise und ursprünglichen Raumaufteilung dem eines Wohngebäudes, der Erweiterungsbau 
dem eines Verwaltungsgebäudes. Das gesamte Gebäude entspricht der Typologie Verwaltungs- und 
Bürogebäude. Eine Ausnahme bildet lediglich die Wohnung im Dachgeschoss.
Im hinteren Teil des Grundstücks befinden sich Gebäude der Feuerwehr und des Bauhofs, welche als 
Garagen-, Büro- und  Aufenthaltsräume dienen. 
 3. Nutzungsanalyse
3.1. mögliche Nutzungseignung
In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. 
Hierbei wird untersucht inwieweit, Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort 
korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das 
Objekt und den Standort gut ablesen und  bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche 
im Anschluss näher untersucht werden soll.
                                 Kategorien
Standortbedingungen
Wohnen Büro/
Dienst-
leistung/
Verw.
Kleinge
werbe/
Hand-
werk
Verkauf/
Handel
Gastro-
nomie
Hotel-
gewerbe
Kultur/
Museen
Sport/
Gesund-
heit
Bildung Vereins-
arbeit 
Makrostandort
Lokale Verkehrsanbindung + + + + + + + + + +
ÖPNV-Anbindung + o o - o - o - o o
vorh. gewerbliche Nutzung o - - - o o o o o o
vorhandene Wohnnutzung + + o + + + + + + +
Entfernung zu Verkauf/Handel o o o - o - o o o o
Einwohnerentwicklung ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++
Wertung Makrostandort +5 +3 +2 +1 +4 +2 +4 +3 +4 +4
Mikrostandort
Baurechtliche Voraussetzungen + + + + + + + + + +
Vorhandene Flächen- u. 
Entwicklungspotentiale
- - - - - - - - - - - -
Nutzbarkeit der Bausubstanz + + - - - - - - - - - - + - +
Zufahrtsmöglichkeiten + + + + + + + + + +
Parken/Abstellen - - - - - - - - - - - - -
Synergieeffekte Quartier o + o + + o + + + +
Wertung Mikrostandort +1 +2 -2 -3 -2 -4 -1 +2 0 +2
Gesamtwertung Standort +6 +5 0 -2 +2 -2 +3 +5 +4 +6
Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative 
Ausprägung 
Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorien Wohnen, Büro und Dienstleistung sowie Sport und 
Gesundheit sowie Vereinsarbeit ergeben. Zu den Kategorien werden Nutzungskonzeptionen in Form von 
Varianten näher untersucht. Hierbei handelt es sich um: 
- Variante 1 - Bestand Verwaltung und Vereine
- Variante 2 - Arztpraxis und Verwaltung 
- Variante 3 - Mehrfamilienwohnhaus
4
Stand 31.01.2018                                                                                                                Anlage 7 „Engelsdorfer Straße 345 “
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3.2. Nutzungskonzeptionen
        Wohnen                  Verwaltung             Vereine                  Arztpraxis
Variante 1 – Bestand Verwaltung und Vereine
Diese Variante entspricht zu großen Teilen der Bestandsnutzung. Das Erdgeschoss steht der 
Verwaltungsnutzung und den Vereinen zur Verfügung. Das Obergeschoss wird ebenfalls städtisch 
genutzt. Einzelne freie Räume könnten ebenfalls an Vereine vermietet werden. Die Wohnung im 
Dachgeschoss wird als Büro, für die Verwaltung oder Vereine umgenutzt. 
       Erdgeschoss                        Obergeschoss
Dachgeschoss 
bauliche Konzeption: Herrichtung Wohnung DG zu Büroflächen 
Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern und Abstellen, Haustechnik
Erdgeschoss Büro und Vereinsnutzung
Obergeschoss und Dachgeschoss Büronutzung
Außenraum: Parken, Feuerwehrgebäude, Bauhof, Garagen 
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
keine strukturelle Anpassungen 
       gesamte Liegenschaft dient einer öffentlichen Nutzung, 
               Büro- und Vereinsnutzung
       geringe Kosten für Umnutzung, keine Umbauten notwendig
       Umnutzung DG möglich 
Schwächen/ Risiken: Leerstandsrisiko
5

Stand 31.01.2018                                                                                                                Anlage 7 „Engelsdorfer Straße 345 “
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Das Gebäude wird zum überwiegenden Teil durch die Verwaltung genutzt. Zusammenhänge bestehen 
mit der Nutzung der restlichen Gebäude auf dem Flurstück durch Feuerwehr und Bauhof. Der Standort 
ist etabliert. Versucht werden sollte, die kleinen leerstehenden Teilbereiche einer Nutzung zuzuführen. Da 
die Wohnung im Dachgeschoss leer steht, ist eine Umnutzung zu Büroflächen zu empfehlen. Ebenso ist 
eine Nutzung durch Vereine denkbar.
Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Note Wichtung
Nutzbarkeit x 2,1 100
Grundrissqualität x 1,0 50
Flexibilität x 2,0 30
Erschließung/ Parken x 3,0 20
Variante 2 – Arztpraxis und Verwaltung
Das Erdgeschoss wird als Arztpraxis genutzt, der Zugang barrierefrei hergestellt. In den Obergeschossen 
wird die Verwaltung untergebracht. Flächen für den Ortschaftsrat sind im Obergeschoss integriert.
       Erdgeschoss (1 PE)             Obergeschoss
Dachgeschoss (1 WE)
bauliche Konzeption: Herrichtung Wohnung Dachgeschoss zu Büroflächen   
     Umbau, Anpassung Haustechnik 
Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern und Abstellen, Haustechnik
Erdgeschoss Arztpraxis
Obergeschoss und Dachgeschoss Büronutzung
Außenraum: Parken, Feuerwehrgebäude, Bauhof, Garagen 
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung       
6

Stand 31.01.2018                                                                                                                Anlage 7 „Engelsdorfer Straße 345 “
____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Schwächen/ Risiken: Leerstandsrisiko mit Kostenrisiko für Umbau Erdgeschoss
      strukturelle Anpassungen im Erdgeschoss notwendig
       Parkmöglichkeiten im Hof begrenzt
       Verkleinerung der Flächen die der städtischen Nutzung zur Verfügung 
                                stehen, ggf. Entfall von Vereinsfläche
Prinzipiell ist eine Nutzung des Erdgeschosses durch eine Arztpraxis möglich. Der Zugang sollte 
barrierefrei hergestellt werden. Negativ wirkt sich die Verkleinerung der Verwaltungsflächen aus, auch 
wenn die leerstehende Wohnung im Dachgeschoss umgenutzt wird. Auf den erhöhten Umbauaufwand 
mit dem dazugehörigen Kosten- und Vermietungsrisiko wird hingewiesen. Parken stellt sich auf den 
Freianlagen schwierig dar, da der Hof durch die Feuerwehr und den Bauhof genutzt wird.
Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Note Wichtung
Nutzbarkeit x 2,4 100
Grundrissqualität x 2,0 50
Flexibilität x 2,0 30
Erschließung/ Parken x 4,0 20
Variante 3 – Mehrfamilienwohnhaus
Eine Umnutzung und ein Umbau zu Wohnungen ist prinzipiell möglich.
Erdgeschoss (2 WE)                     Obergeschoss (2WE)
Dachgeschoss (1 WE)
bauliche Konzeption: Umbau und  Aufwertung Innenausbau, Haustechnik erneuern
mittlere strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küchen, Wände
Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern und Abstellen
Erd- und Obergeschoss jeweils zwei Wohnungen
Dachgeschoss eine Wohnung  
7

Stand 31.01.2018                                                                                                                Anlage 7 „Engelsdorfer Straße 345 “
____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Außenraum: Parken, Feuerwehrgebäude, Bauhof, Garagen
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
Schwächen/ Risiken: Entfall städtischer Nutzung und Vereinsarbeit, 
geringe Parkmöglichkeiten auf dem Flurstück  
keine privaten Außenräume
 Kostenrisiko
       strukturelle Anpassungen notwendig
 Wohnnutzung kollidiert mit Hofnutzung durch Feuerwehr und Bauhof
Der Umbau des Verwaltungsgebäudes zu Wohnen ist prinzipiell möglich, wird aber nicht empfohlen. Die 
Wohnungen verfügen über keine privaten Freiflächen und die Nutzung der anderen Liegenschaftsteile 
durch die Feuerwehr und den Bauhof kollidieren mit der ruhigen Wohnnutzung. Für den Entfall der 
Verwaltungsflächen müssten eine Unterbringung der Nutzung in einem Ersatzobjekt zur Verfügung 
gestellt werden. Parken stellt sich auf den Freianlagen schwierig dar, da der Hof durch die Feuerwehr 
und den Bauhof genutzt wird.           
Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Note Wichtung
Nutzbarkeit x 3,2 100
Grundrissqualität x 3,0 50
Flexibilität x 3,0 30
Erschließung/ Parken x 4,0 20
 4. Hinweise
4.1. notwendige bauliche Maßnahmen
Das Dachgeschoss sollte für die Büronutzung hergerichtet werden. Bei baulichen Maßnahmen oder 
Umnutzung des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze und 
Richtlinien zum Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 
4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag
Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der 
entsprechenden Eingemeindungsverträge zu.
Engelsdorf ist gesetzlich ohne weitere Vertragsverbindung eingegliedert worden.
8
Stand 31.01.2018                                                                                                                                Anlage 8 „Erich-Thiele-Straße 2 “
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
Liegenschaft Erich-Thiele-Straße 2
 1. Standortanalyse
Grundstück
Besonnung
     PP Haupterschließung
Gebäude 
Nebeneingang  
Wohnungen
    
     P Parken  
    ÖPNV
Verkauf/ Handel
Gastronomie
Naherholung
Kennwerte Grundstück
Adresse: Erich-Thiele-Straße 2, 04158 Leipzig
Gemarkung: Lindenthal
Flurstücknummer: 179/5
Flurstückgröße: 654 m²        
Bodenrichtwert: 80 €/m²
Verwalter: Liegenschaftsamt
Kennwerte Gebäude
Baujahr: 1921
Untergeschosse: 1
Vollgeschosse: 3
Dachgeschosse: 1
Bruttogrundfläche: 1.335 m²
Nettogrundfläche: 1.075 m²
Baurechtliche Situation
Denkmalstatus: nein
B-Plan: Nr. E-280
Satzungen: nein
Gebiet lt. FNP: gemischte Baufläche
 
Erreichbarkeit ÖPNV
Bus: Linie 87, 88, 90 Entfernung 20+70 m
Straßenbahn: nein
S-Bahn: nein
Sonstiges
Lärmbelästigung Tag Kfz: 50-65 dB
Hochwassergefahr: nein
Lage zum Wohngebiet integriert/Randlage/Satellit: integriert
Entfernung Innenstadt: 8,9 km
Angaben Stand 04/2016
1/8
P
P B
B
B
V
V
VG
N
N
G
G
Stand 31.01.2018                                                                                                                                Anlage 8 „Erich-Thiele-Straße 2 “
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
1.1. Fotoimpressionen
1.2. Ortsteil-Lindenthal
Lindenthal ist ein Stadtteil im Nordwesten von Leipzig. Der Ortsteil umfasst die beiden Gemarkungen 
Breitenfeld und Lindenthal (mit den beiden alten Ortskernen) und entstand zum 1. Januar 1999 durch 
Eingemeindung der Gemeinde Lindenthal in die Stadt Leipzig. In Lindenthal lebten mit Stand Dez. 2015 
6430 Einwohner mit einem Durchschnittsalter von 46,1 Jahren. Die Einwohnerzahl in diesem Ortsteil 
stieg zwischen 2014 und 2015 um +1,45%. 
1.3. Umgebung
Das ehemalige Gemeindeamt von Lindenthal ist an einem großen Platz zentral in Lindenthal gelegen. In 
unmittelbarer Nähe befinden sich einzelne kleine Nahversorger- und Dienstleistungsgeschäfte sowie 
Gastronomie. Die ÖPNV-Haltestellen sind in unmittelbarer Nähe und ermöglichen eine direkte Anbindung 
zum Zentrum der Stadt. Ausreichend PKW-Stellplätze sind durch den großen Parkplatz des 
angrenzenden ökologischen Freibades vorhanden.
 2. Bestandsanalyse Gebäude
2.1. Nutzung des Objektes
Das sanierte Erdgeschoss wird durch ein Anwaltsbüro und eine Außenstelle des Bürgeramtes, die 
sanierten Räumlichkeiten im 1. Obergeschoss durch den Ortschaftsrat (Sitzungssaal und ein Büro des 
Ortsvorstehers) genutzt. Alle unsanierten Innenbereiche stehen leer. Das Bürgeramt ist einmal pro 
Woche geöffnet. Der Ortschaftsrat tagt einmal im Monat im Sitzungsaal (1. Obergeschoss) des 
Gebäudes. Am Dach sind zwei Funkstationen und eine Sirene angebracht.
Anzahl der Nutzungseinheiten 6 WE+ 1 BE+ 6 Räume+ 1 Saal
Leerstand 6 WE+3 Räume
Leerstand Fläche 412,66 m²
2/8

Stand 31.01.2018                                                                                                                                Anlage 8 „Erich-Thiele-Straße 2 “
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
Nutzer Geschoss Fläche Mieter
Bürgeramt EG 46,99 m² städtisch
Anwaltsbüro EG 39,64 m² privat
Wohnung links EG 63,81 m² leerstehend
Ortschaftsrat 1.OG 83,54 m² städtisch
Büroräume rechts 1.OG 31,93 m² leerstehend
Wohnung links 1.OG 65,29 m² leerstehend
Wohnung links 2.OG 65,27 m² leerstehend
Wohnung mitte 2.OG 74,72 m² leerstehend
Wohnung rechts 2.OG 66,10 m² leerstehend
Wohnung DG 45,54 m² leerstehend
           Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand 04/2016
2.2. Bestandsanalyse Grundstück
Die Außenanlagen sind größtenteils versiegelt und in einem guten Zustand. In das Gebäude führt eine 
außenliegende Treppe mit einer behindertengerechte Rampe. Die Wegeflächen sind gepflastert. Die 
gering vorhandenen Grünflächen sind einfach begrünt.
2.3. baulicher Zustand des Objektes
Der bauliche Zustand des Gebäudes ist recht unterschiedlich. Die Fassade und das Dach sind saniert. 
Die gewerblichen Einheiten sind saniert. Die leerstehenden Wohnungen und Büros sind unsaniert und im 
derzeitigen Zustand nicht vermietbar. Hier sollte vor Neuvermietung eine umfängliche Teilsanierung 
erfolgen. Die Sperrung gegen Feuchtigkeit aus dem Erdreich/ Spritzwasser ist teilweise nicht intakt, 
sodass hier Feuchteschäden am und im Gebäude sichtbar sind.
Qualitätsprofil sehr 
schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Ausprägung Gewichtung
Zustand x 3,1 100
Außenhülle x 2,0 20
Innen x 3,0 50
Haustechnik x 4,0 30
2.4. Gebäudetypologie
Bei dem Gebäude handelt es sich um ein vollunterkellertes 3-geschossiges Gebäude mit ausgebautem 
Satteldach. Das Gebäude wurde 1921/ 22 als Rathaus von Lindenthal errichtet. Die Nutzung und 
Grundrisse entsprechen einer Verwaltungs-, Büro- und Wohnnutzung.
3/8
Stand 31.01.2018                                                                                                                                Anlage 8 „Erich-Thiele-Straße 2 “
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
 3. Nutzungsanalyse
3.1. generelle Nutzungseignung
In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. 
Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort 
korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das 
Objekt und den Standort gut ablesen und  bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche 
im Anschluss näher untersucht werden soll.
                                 Kategorien
Standortbedingungen
Wohnen Büro/
Dienst-
leistung/
Verw.
Kleinge
werbe/
Hand-
werk
Verkauf/
Handel
Gastro-
nomie
Hotel-
gewerbe
Kultur/
Museen
Sport/
Gesund-
heit
Bildung Vereins-
arbeit 
Makrostandort
Lokale Verkehrsanbindung + o o o o o o o o o
ÖPNV-Anbindung + + + + + + + + + +
vorh. gewerbliche Nutzung o o o o o o o o o o
vorhandene Wohnnutzung + + o + + + + + + +
Entfernung zu Verkauf/Handel + + o + + + o o o o
Einwohnerentwicklung + + + + + + + + + +
Wertung Makrostandort +5 +4 +2 +4 +4 +4 +3 +3 +3 +3
Mikrostandort
Baurechtliche Voraussetzungen + + + + + + + + + +
Vorhandene Flächen- u. 
Entwicklungspotentiale
- - - - - - - - - - - - - -
Nutzbarkeit der Bausubstanz + + - - - - - - - - - - + - - +
Zufahrtsmöglichkeiten + + + + + + + + + +
Parken/Abstellen - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Synergieeffekte Quartier o + o + + + + + + +
Wertung Mikrostandort +1 +1 -4 -3 -2 -3 -3 +1 -2 +1
Gesamtwertung Standort +6 +5 -2 +1 +2 +1 0 +4 +1 +4
Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative 
Ausprägung 
Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorien Wohnen, Büro- und Dienstleistung, Vereinsarbeit 
sowie Sport und Gesundheit ergeben. Zu diesen Kategorien sollen folgende Nutzungskonzeptionen 
näher untersucht werden:
• Variante 1 - Wohnen im Alter, Senioren-Residenz
• Variante 2 - Gesundheitszentrum und optional Verwaltung
• Variante 3 - Bestand Verwaltung, Vereine und Wohnen
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Stand 31.01.2018                                                                                                                                Anlage 8 „Erich-Thiele-Straße 2 “
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3.2. Nutzungskonzeption
  Wohnen           Verein/ Gemeinschaft         Gesundheit            Büro/ Verwaltung            Aufzug
Variante 1: Wohnen im Alter, Senioren-Residenz
In diesem zentral gelegenen Gebäude ist der Ausbau zu einem altersgerechten Wohngebäude gut 
denkbar. Der Gebäudegrundriss ermöglicht eine Aufteilung in insgesamt 8 Wohneinheiten zwischen ca. 
45m² (2-Raum-Wohnung) und 65m² (3-Raumwohnung) beziehungsweise 8 Senioren-
Wohngemeinschaften. Der jetzige „Gemeindesaal“ wird als Gemeinschaftsraum für die Bewohner 
genutzt. Durch den Einbau eines Aufzuges wird das Gebäude barrierefrei und altersgerecht nutzbar.
           Erdgeschoss (3 WE)  1. Obergeschoss (2 WE)        Dachgeschoss (3 WE)
bauliche Konzeption: umfängliche Sanierung im Innern 
mittlere strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küchen, (Aufzug bei 
Senioren-Residenz)
Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern und Abstellen
Erd- und Dachgeschoss jeweils drei Wohnungen, 
im 1. Obergeschoss sind zwei Wohneinheiten und ein 
Gemeinschaftsraum angeordnet
Außenraum: großer Vorplatz mit behindertengerechter Zugangsrampe, Parken im 
angrenzenden öffentlichen Parkplatz und im Straßenraum
Stärken/ Chancen: Objekt- und lagegerechte Nutzung 
Schwächen/ Risiken: Entfall von städtischer Infrastruktur vor Ort 
Entfall eines Gemeindetreffpunktes
Die Liegenschaft Erich-Thiele-Straße 2 eignet sich grundsätzlich für die Wohnnutzung. Die größten 
Stärken des repräsentativen Objektes stellen die gute Verkehrsanbindung und zentrale Lage im Ortsteil 
Lindenthal dar. Es ist prinzipiell möglich, die Grundrisse des Erd- und 1. Obergeschosses zu Wohnungen 
umzubauen, jedoch nicht ideal, da sie als Verwaltungs-/ Büroflächen erbaut wurden. Mit dem Einbau 
eines Aufzuges und dem Aus- und Umbau des Gebäudes zu altersgerechten Wohnungen sind hohe 
Kosten verbunden, dennoch wäre die Aufwertung des Gebäudes in zentraler Lage des Ortsteils von 
Vorteil. Nachteilig wirkt sich der Entfall von öffentlicher und städtischer Infrastruktur sowie das hohe 
Kosten- und Vermietungsrisiko aus.
5/8

Stand 31.01.2018                                                                                                                                Anlage 8 „Erich-Thiele-Straße 2 “
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Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Ausprägung Gewichtung
Nutzbarkeit x 2,1 100
Grundrissqualität x 2,0 50
Flexibilität x 3,0 30
Erschließung/ Parken x 1,0 20
Variante 2: Gesundheitszentrum und optional Verwaltung
In diesem zentral gelegenen Gebäude ist der Ausbau zu einem Gesundheitszentrum gut denkbar. Der 
Gebäudegrundriss ermöglicht eine Aufteilung in insgesamt 6 Praxiseinheiten zwischen ca. 65 m²  und  
132 m². Durch den Einbau eines Aufzuges wird das Gebäude barrierefrei und altersgerecht nutzbar.
Optional ist die städtische Nutzung (Bürgeramt und der Ortschaftsrat) im Erdgeschoss weiterhin denkbar. 
Dadurch erreicht das Gebäude eine Vielzahl an Besuchern/ Nutzern und schafft für alle Nutzerparteien 
Synergieeffekte.
        Erdgeschoss (2 PE)  1.Obergeschoss (2 PE)         Dachgeschoss (PE)
bauliche Konzeption: umfängliche Sanierung im Innern 
mittlere strukturelle Veränderungen > Einbau WC's, Teeküchen, Aufzug
Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern und Abstellen
Erd-, Ober und Dachgeschoss jeweils zwei Praxiseinheiten (PE)
Außenraum: großer Vorplatz mit behindertengerechter Zugangsrampe, Parken im 
angrenzenden öffentlichen Parkplatz und im Straßenraum
Stärken/ Chancen: Objekt- und lagegerechte Nutzung 
öffentliche Nutzung des Gebäudes
Schwächen/ Risiken: Entfall eines Gemeindetreffpunktes und städtischer Infrastruktur vor Ort 
bei Komplettnutzung als Gesundheitszentrum
Ebenfalls denkbar aufgrund der Grundrissstruktur ist die Eröffnung eines Gesundheitszentrums am 
Standort. Das Gebäude könnte durch den Einbau eines Aufzuges für Arzt-, Physiotherapiepraxen, 
Sanitätsbedarf etc. in allen Geschossen zur Verfügung stehen. Nachteilig wirkt sich der Entfall von 
öffentlicher und städtischer Infrastruktur sowie das Kostenrisiko aus. Optional wäre auch die Kopplung 
von Gesundheitszentrum mit städtischer Verwaltungs- und Vereinsnutzung, die im Erdgeschoss 
untergebracht sein sollte.
6/8

Stand 31.01.2018                                                                                                                                Anlage 8 „Erich-Thiele-Straße 2 “
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Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Ausprägung Gewichtung
Nutzbarkeit x 2,1 100
Grundrissqualität x 2,0 50
Flexibilität x 3,0 30
Erschließung/ Parken x 1,0 20
Variante 3: Bestand Verwaltung, Vereine und Wohnen
In dem in Lindenthal zentral gelegenen Gebäude ist die Unterbringung des Bürgeramtes mit Sitz des 
Ortschaftsrates weiterhin gut denkbar. Die Wohnungen im Gebäude (EG, 1.OG und DG) sollten als 
Wohnungen weiter genutzt werden. Dies ist nur mit einer Sanierung der Wohnungen möglich. Im EG und 
1.OG befinden sich zum Teil genutzte Büroraumflächen. Das Büro des Ortsvorstehers sollte ebenfalls 
wie das Bürgeramt im EG untergebracht werden. Die Büroräume im 1.OG sollten vor Neuvermietung 
renoviert werden und an Vereine vermietet werden. Der sich im 1.OG befindende Saal wird als 
Versammlungs- und Vortragsort dem Ortschaftsrat und den Vereinen je nach Bedarf vermietet.
        Erdgeschoss (1 WE+3 BE)  1.Obergeschoss (1 WE+3 BE)        Dachgeschoss (3 WE)
bauliche Konzeption: umfängliche Sanierung im Innern 
leichte strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Teeküchen
Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern/ Abstellen
Erd- und Obergeschoss jeweils eine Wohneinheit (WE) und drei 
Büroräume (BE) bzw. -einheiten  (EG) und zwei BE im 1.OG, 
Gemeinschaftssaal im 1.OG
  Dachgeschoss drei Wohneinheiten 
Außenraum: großer Vorplatz mit behindertengerechter Zugangsrampe, Parken im 
angrenzenden Parkplatz des Freibades und im Straßenraum
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
leichte strukturelle Anpassungen
öffentliche Nutzung des Gebäudes
Schwächen/ Risiken: -
Die Nutzung als Verwaltungsgebäude hat sich an diesem Standort etabliert und bietet in einer Randlage 
von Leipzig den Menschen vor Ort die Möglichkeit, eine Vielzahl von öffentlichen/ städtischen und 
kulturellen Bedürfnissen zu decken. In der Liegenschaft ist ein hoher Leerstand (Wohnungen) zu 
verzeichnen, welcher durch bauliche Maßnahmen und anschließende Neuvermietung behoben werden 
kann. Das Erd- und 1. Obergeschoss sind als Verwaltungs-/ Büroflächen erbaut wurden und sind immer 
noch optimal für die Verwaltung nutzbar.
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Stand 31.01.2018                                                                                                                                Anlage 8 „Erich-Thiele-Straße 2 “
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Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Ausprägung Gewichtung
Nutzbarkeit x 1,6 100
Grundrissqualität x 2,0 50
Flexibilität x 3,0 30
Erschließung/ Parken x 1,0 20
 4. Hinweise
4.1. notwendige bauliche Maßnahmen
Die Innensanierung des Gebäudes ist für eine Vermietung der Leerstandsflächen zwingend notwendig. 
Um die gute bauliche Qualität der Liegenschaft zu erhalten, sollte zusätzlich das Beheben der 
Nässeschäden im Dach und die Trockenlegung des Kellers geprüft werden. Bei baulichen Maßnahmen 
oder Umnutzung des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze 
und Richtlinien zum Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 
4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag
Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der 
entsprechenden Eingemeindungsverträge zu:
„Lindenthal:
In Lindenthal ist sicherzustellen, dass ein Bürgerladen sowie eine wöchentliche Sprechzeit des 
Ortsvorsteher angeboten werden kann. Im Gemeindeamt ist der Sitzungssaal und ein Büro für den 
Ortsvorsteher zu erhalten. Eine weitere öffentliche Nutzung ist zu prüfen.
Die alte Schule in der Hauptstraße wird als Gemeindebegegnungszentrum als kommunales Objekt 
erhalten.
Das Gelände Radarstation Breitenfeld wird zu einer Sport- und Freizeitanlage.
Das Feuerwehrgebäude wird ausgebaut, so dass davon auszugehen ist, dass dieses auch zu erhalten 
ist.
Der Kindergarten und der Hort ist zu erhalten, solange eine wirtschaftliche Betreibung möglich ist. Die 
Grundschule wird unter Beachtung der Jahrgangsstärken erhalten. Die Freizeit  und Sportanlagen 
werden für 1,- DM bis zu 30 Jahren verpachtet.
Das Freibad ist zu erhalten und weiter zu betreiben.“
8/8
Stand 31.01.2018                                                                                                                        Anlage 9 „Geschwister-Scholl-Straße 5 “
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Liegenschaft Geschwister-Scholl-Straße 5
 1. Standortanalyse
Grundstück
Besonnung
     PP Haupteingang  Gebäude
Nebeneingang  
    
     P Parken
ÖPNV
Verkauf/ Handel
Gastronomie
Naherholung
Sport/ Gesundheit
Kennwerte Grundstück
Adresse: Geschwister-Scholl-Straße 5, 04205 Leipzig
Gemarkung: Kleinmiltitz
Flurstücknummer: 67/13
Flurstückgröße: 10.057 m²        
Bodenrichtwert: 80 €/m²
Verwalter: Liegenschaftsamt
Kennwerte Gebäude
Baujahr: Anfang 20.Jahrhundert
Untergeschosse: 1
Vollgeschosse: 2
Dachgeschosse: 1
Bruttogrundfläche: ca. 1.523 m²
Nettogrundfläche: ca. 1.075 m²
Baurechtliche Situation
Denkmalstatus: ja, sowie Gartendenkmal
B-Plan: nein
Satzungen: nein
Gebiet lt. FNP: Wohnbaufläche, Sonderbaufläche mit überwiegenden
  Grünanteil und Zweckbestimmung
Erreichbarkeit ÖPNV
Bus: Linie 65 Entfernung 225 m
Straßenbahn: Linie 15 Entfernung 770 m
S-Bahn: nein
Sonstiges
Lärmbelästigung Tag Kfz: 45-65 dB
Hochwassergefahr: nein
Lage zum Wohngebiet integriert/Randlage/Satellit: integriert
Entfernung Innenstadt: 10,3 km
Angaben Stand  04/2016
1/8
P
V
N
G
B
S/G
S/G
V
N
N
Stand 31.01.2018                                                                                                                        Anlage 9 „Geschwister-Scholl-Straße 5 “
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1.1. Fotoimpressionen
1.2. Ortsteil-Miltitz
Miltitz ist ein Ortsteil im Westen von Leipzig. Er gehört zum Stadtbezirk West. Der Ortsteil umfasst die 
beiden Gemarkungen Großmiltitz und Kleinmiltitz (mit den beiden alten Ortskernen) und entstand zum 1. 
Januar 1999 durch Eingemeindung der Gemeinde Miltitz in die Stadt Leipzig. 
In Miltitz lebten mit Stand Dez. 2015 1.878 Einwohner mit einem Durchschnittsalter von 48,3 Jahren. Die 
Einwohneranzahl in diesem Ortsteil sank zwischen 2014 und 2015 um -1,2 %.   
1.3. Grundstück und Umgebung
Das Grundstück, auf dem sich das ehemalige Gemeindeamt von Miltitz befindet, ist als Park mit Teich 
angelegt und befindet sich an einer mäßig befahren Straße, die zur benachbarten Ortschaft 
Lindennaunhof führt. Das Grundstück ist teilweise als Gartendenkmal geschützt und im 
Flächennutzungsplan als Parkanlage ausgewiesen. In unmittelbarer Nähe befinden sich eine Bankfiliale 
und die freiwillige Feuerwehr. Die ÖPNV-Haltestellen sind fußläufig gut erreichbar und ermöglichen eine 
direkte Anbindung zum Zentrum der Stadt. Parkplätze und ein Garagenkomplex sind auf dem 
Grundstück vorhanden. Entlang der Geschwister-Scholl-Straße ist weiteres Parken möglich. Zum 
Flurstück ist die Straße Rathaushausring zugeordnet, die teilweise im Zuständigkeitsbereich des VTA 
steht. 
2/8

Stand 31.01.2018                                                                                                                        Anlage 9 „Geschwister-Scholl-Straße 5 “
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 2. Bestandsanalyse Gebäude
Für das Objekt sind zur genaueren Berechnung der NGF und BGF keine aktuellen und digitalen 
Planunterlagen vorhanden.
2.1. Nutzung des Objektes
Das Gebäude wird überwiegend für Wohnzwecke genutzt. Im Erdgeschoss befinden sich einzelne 
Räume für den Ortsvorsteher und einen Seniorenclub. Der städtische Landschaftspark ist öffentlich 
zugänglich und dient der Naherholung.
Anzahl der Nutzungseinheiten 6
Leerstand 2 WE
Leerstand Fläche 321,71 m²
Nutzer Geschoss Fläche Mieter
Ortschaftsrat EG 39,69 m² städtisch
Seniorenclub EG 41,39 m² Verein
4-Raum-Wohnung EG 113,31 m² privat
6-Raum-Wohnung OG 190,71 m² leerstehend
3-Raum-Wohnung, links DG 131,00 m² leerstehend
2-Raum-Wohnung, rechts DG 67,6 m² privat
               Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand 04/2016
2.2. Bestandsanalyse Grundstück
Die Außenanlagen sind in einem sehr gepflegten Zustand. Es handelt sich zu einem Großteil um einen 
denkmalgeschützten Landschaftspark, der der Öffentlichkeit zur Verfügung steht. Zum Flurstück ist die 
Straße Rathaushausring zugeordnet, die teilweise im Zuständigkeitsbereich des VTA steht. Die PKW-
Stellplätze sind befestigt und befinden sich auf dem Grundstück neben dem Haus, zusätzlich kann 
entlang der Geschwister-Scholl-Straße geparkt werden. Ein Garagenkomplex befindet sich am 
Rathausring.
2.3. baulicher Zustand des Objektes
Die Fassade des denkmalgeschützten Gebäudes ist saniert, einige Fenster sind im Original erhalten. Der 
Zustand der nicht vermieteten Wohnungen ist mittelmäßig und durch Bädereinbau bzw. Sanierung, 
Malerarbeiten etc. in Stand zu setzen. Der Keller ist durchfeuchtet. Die Heizungsanlage ist 
überdimensioniert, da ursprünglich weitere Gebäude, wie das Feuerlöschgerätehaus, mit Wärme und 
Warmwasser mit dieser Anlage versorgt wurden. 
Qualitätsprofil sehr 
schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Ausprägung Gewichtung
Zustand x 2,3 100
Außenhülle x 2,0 20
Innen x 2,0 50
Haustechnik x 3,0 30
2.4. Gebäudetypologie
Bei dem Gebäude handelt es sich um ein vollunterkellertes 2-geschossiges Gebäude mit ausgebautem 
Walmdach. Das Gebäude wurde als herrschaftliche Villa Anfang des 20.Jahrhunderts errichtet, wovon 
der angrenzende Landschaftspark zeugt. Es handelt sich um ein repräsentatives zweigeschossiges 
Gebäude mit einer gut erhaltenen Jugenstil-Innenausstattung (Treppenhaus). Zwischenzeitlich als 
Gemeindeamt genutzt, dient das Gebäude wieder überwiegend der Wohnnutzung. Ein Teil des 
Erdgeschosses wird vom Ortsvorsteher und vom Seniorenclub genutzt.
3/8
Stand 31.01.2018                                                                                                                        Anlage 9 „Geschwister-Scholl-Straße 5 “
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 3. Nutzungsanalyse
3.1. generelle Nutzungseignung
In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. 
Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort 
korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das 
Objekt und den Standort gut ablesen und  bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche 
im Anschluss näher untersucht werden soll.
                                 Kategorien
Standortbedingungen
Wohnen Büro/
Dienst-
leistung/
Verw.
Kleinge
werbe/
Hand-
werk
Verkauf/
Handel
Gastro-
nomie
Hotel-
gewerbe
Kultur/
Museen
Sport/
Gesund-
heit
Bildung Vereins-
arbeit 
Makrostandort
Lokale Verkehrsanbindung + o o o o o o o o o
ÖPNV-Anbindung + + + + + + + + + +
vorh. gewerbliche Nutzung o - - - o o o o o o
vorhandene Wohnnutzung + + o + + o + + + +
Entfernung zu Verkauf/Handel - o o - o - o o o o
Einwohnerentwicklung o o o o o o o o o o
Wertung Makrostandort +2 +1 0 0 +2 0 2 2 2 2
Mikrostandort
Baurechtliche Voraussetzungen + + - - - - - + - +
Vorhandene Flächen- u. 
Entwicklungspotentiale
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Nutzbarkeit der Bausubstanz + + - - - - - - + +
Zufahrtsmöglichkeiten + + + + + + + + + +
Parken/Abstellen + + + + + + + + + +
Synergieeffekte Quartier o o o + + + + + + +
Wertung Mikrostandort +2 +2 -2 -1 -1 -1 -1 +1 +1 +3
Gesamtwertung Standort +4 +3 -2 -1 +1 -1 +1 +3 +3 +5
Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative 
Ausprägung 
Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorien Vereinsarbeit, Wohnen, Büro- und 
Dienstleistung,Sport und Gesundheit sowie Bildung ergeben. Zu diesen Kategorien sollen folgende 
Nutzungskonzeptionen näher untersucht werden:
- Variante 1 - Bestand Vereine und Wohnen
- Variante 2 - Vereinsgebäude
- Variante 3 - Mehrfamilienwohnhaus
4/8
Stand 31.01.2018                                                                                                                        Anlage 9 „Geschwister-Scholl-Straße 5 “
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
3.2. Nutzungskonzeption
  Wohnen          Verein             Büro/ Verwaltung    
Variante 1: Bestand Vereine und Wohnen
Die Bestandsnutzung wird im Erdgeschoss beibehalten, das Obergeschoss geringfügig saniert und für 
die Vereinsnutzung. Zwei Wohneinheiten im Dachgeschoss werden geringfügig saniert.
    Erdgeschoss (1 WE+1 BE+1 VE)    1.Obergeschoss (1-2 VE)         Dachgeschoss (2 WE)
bauliche Konzeption: geringfügige Sanierung im Innern 
Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern und Abstellen, Haustechnik
Erdgeschoss eine Wohneinheit, eine Büroeinheit (Ortsvorsteher) und 
 eine Vereinseinheit
Obergeschoss 1-2 Vereinseinheiten,
Dachgeschoss zwei Wohneinheiten
Außenraum: großer Vorplatz mit außenliegendem Treppenlift, Parken
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
kleine strukturellen Anpassungen (Sanierung bzw. tlw. Einbau von 
 Bädern)
Stärkung des Gebäudes als Gemeindetreffpunkt
Schwächen/ Risiken: verhältnismäßig großer Außenraum > Pflege/Bewirtschaftung
 Vermietungsrisiko
Das Gebäude gibt die Möglichkeit, die drei Nutzungen miteinander zu vereinen. Die Mischung ermöglicht 
eine flexible Handhabung in der Vermietung. Der Grundriss im 1.Obergeschoss erlaubt die Aufteilung 
ähnlich dem Dachgeschoss in zwei Wohneinheiten, falls keine Vermietung an Vereine möglich sein 
sollte. Der Einbau von Bädern anstelle von nur einem WC pro Einheit wäre dann einzuplanen. Die 
Integration durch Vereine ist Quartier stärkend.
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Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Ausprägung Gewichtung
Nutzbarkeit x 1,3 100
Grundrissqualität x 1,0 50
Flexibilität x 2,0 30
Erschließung/ Parken x 1,0 20
Variante 2: Vereinsgebäude
Im Erd- , Ober- und Dachgeschoss werden die vorhandenen Wohnungen geringfügig saniert und für die 
Vereinsnutzung angepasst.
           Erdgeschoss (1-2 VE)    1.Obergeschoss (1-2 VE)         Dachgeschoss (1-2 VE)
bauliche Konzeption: geringfügige Sanierung im Innern 
Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern und Abstellen, Haustechnik
Erd-, Ober- und Dachgeschoss jeweils 1-2 Vereinseinheiten, im zusätzl.
Erdgeschoss Ortsvorsteher
Außenraum: großer Vorplatz mit außenliegendem Treppenlift, Parken
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
keine strukturellen Anpassungen
Stärkung des Gebäudes als Gemeindetreffpunkt
Schwächen/ Risiken: verhältnismäßig großer Außenraum > Pflege/Bewirtschaftung
 Vermietungsrisiko
Das zentral im Ort gelegene Gebäude wird bereits gut vom Seniorenverein angenommen und würde für 
weiter Vereine gut nutzbar sein. In den jeweiligen Geschossen können mehrere kleine Vereine  sich 
einzelne Räume mieten und sich Teeküche und WC's teilen. Durch seine repräsentative Architektur und 
die Einbettung in einem kleinen Landschaftspark, der den Miltitzer Bewohnern zur öffentlichen Nutzung 
zur Verfügung steht, wäre eine Nutzung als Treffpunkt für die Gemeinde und ein zentraler Anlaufpunkt 
ideal. In der Liegenschaft ist in den oberen Geschossen teilweise Leerstand zu verzeichnen. Eine 
geringfügige Sanierung im Innern ist notwendig um eine bessere Vermietung zu ermöglichen. Fraglich 
ist, ob die vollständige Vermietung des Gebäudes an Vereine möglich ist.
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Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Ausprägung Gewichtung
Nutzbarkeit x 1,8 100
Grundrissqualität x 2,0 50
Flexibilität x 2,0 30
Erschließung/ Parken x 1,0 20
Variante 3: Mehrfamilienwohnhaus
Im Erd- , Ober- und Dachgeschoss werden die vorhandenen Wohnungen geringfügig saniert und für die 
Wohnnutzung geringfügig angepasst.
  
    Erdgeschoss (1 WE)    1.Obergeschoss (2 WE)        Dachgeschoss (2 WE)
bauliche Konzeption: geringfügige Sanierung im Innern 
kleine strukturelle Anpassungen zur Grundrissoptimierung
Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern und Abstellen, Haustechnik
Erdgeschoss eine Wohneinheit und eine Büroeinheit z.B. für 
Ortsvorsteher 
Ober- und Dachgeschoss jeweils zwei Wohneinheiten
Außenraum: großer Vorplatz mit außenliegenden Treppenlift, Parken
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
        Aufwertung des Gebäudes zu gehobenen Wohnen möglich
mittlere strukturelle Anpassungen zur Grundrissoptimierung (Sanierung 
bzw. tlw. Einbau von Bädern)
Schwächen/ Risiken: verhältnismäßig großer Außenraum > Pflege/Bewirtschaftung
Entfall eines Gemeindetreffpunktes
    
Die Liegenschaft ist prinzipiell für die Wohnnutzung geeignet. Die größten Stärken des repräsentativen 
Objektes stellen die gute und im Ortsteil zentrale Wohnlage, sowie der gute bauliche Zustand dar. Durch 
hochwertige Innensanierung und hochwertige Ausstattung der Bäder ist in diesem Objekt gehobenes 
Wohnen gut vorstellbar. Um die Grundrisse zu optimieren wären geringfügige Baumaßnahmen 
notwendig. Negativ wirken sich hier der Entfall eines Gemeindetreffpunktes und die strukturellen 
Veränderungen im Gebäude aus. Aufgrund der öffentlichen Nutzung des städtischen Landschaftsparks 
und der sich auf dem Flurstück befindende Ringstraße sind Abstimmungen zu treffen.
              
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Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Ausprägung Gewichtung
Nutzbarkeit x 1,3 100
Grundrissqualität x 1,0 50
Flexibilität x 2,0 30
Erschließung/ Parken x 1,0 20
 4. Hinweise
4.1. notwendige bauliche Maßnahmen
Um die gute bauliche Qualität der Liegenschaft zu erhalten, sollte das Beheben der Nässeschäden im 
Dach und die Trockenlegung des Kellers geprüft werden. Bei baulichen Maßnahmen oder Umnutzung 
des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze und Richtlinien zum 
Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 
4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag
Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der 
entsprechenden Eingemeindungsverträge zu:
„Miltitz:
Eine Verwaltungsausschussstelle in Grünau ist auch für die Einwohner des Ortsteils sicherzustellen.
Die Liegenschaft des Gemeindeamtes dient der öffentlichen Nutzung in Absprache mit dem 
Ortschaftsrats. Dabei ist sicherzustellen, dass der Seniorenclub Räume kostenlos nutzen kann. Die 
Erhaltung der Kindertageseinrichtung unter wirtschaftlichen Belangen wird zugesichert. Das selbe gilt für 
die Grundschule.“
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Liegenschaft Göbschelwitzer Straße 73
 1. Standortanalyse
Grundstück
Besonnung
     PP Haupterschließung
Gebäude - Hort
Eingang Wohnungen 
Freifläche mit
Spielgeräten
    P Parken
ÖPNV
Verkauf/ Handel
Gastronomie
Naherholung
Kennwerte Grundstück
Adresse: Göbschelwitzer Straße 73, 04356 Leipzig
Gemarkung: Göbschelwitz
Flurstücknummer: 33, 40/8
Flurstückgröße: 1.278 m²    
Bodenrichtwert: 15 €/m²
Verwalter: Liegenschaftsamt
Kennwerte Gebäude
Baujahr: 1915
Untergeschosse: 1
Vollgeschosse: 2
Dachgeschosse: 1
Bruttogrundfläche: ca. 635 m²
Nettogrundfläche: ca. 444 m²
Baurechtliche Situation
Denkmalstatus: nein
B-Plan: nein
Satzungen: nein
Gebiet lt. FNP: Gemischte Baufläche Historischer Dorfkern
 
Erreichbarkeit ÖPNV
Bus: Linie 86 Entfernung 160 m
Straßenbahn: nein
S-Bahn: nein
Sonstiges
Lärmbelästigung Tag Kfz: <40 dB
Hochwassergefahr: nein
Lage zum Wohngebiet integriert/Randlage/Satellit: integriert
Entfernung Innenstadt: 12,1 km
Angaben Stand 04/2016
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P
V
G
B
N
N
 Stand 31.01.2018                                                                                                                           Anlage 10 „Göbschelwitzer Straße 73 “
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1.1. Fotoimpressionen
1.2. Ortsteil Seehausen
Göbschelwitz, Hohenheida, Gottscheina und Mark Neblitz grenzen im Westen an Wiederitzsch und im 
Süden an Plaußig-Portitz. In Seehausen leben mit Stand Dez. 2015 2516 Einwohner mit einem 
Durchschnittsalter von 40,7 Jahren.
Die Dörfer Göbschelwitz und Hohenheida wurden 1992 in Seehausen eingemeindet. Seehausen trat im 
Jahr 1997 per Vertrag der Stadt Leipzig bei. Die Einwohnerzahl in diesem Ortsteil stieg zwischen 2014 
und 2015 um +11,3 %. 
  
1.3. Grundstück und Umgebung
Die ehemalige Schule von Göbschelwitz befindet sich im einstigen Dorfkern in unmittelbarer Nähe zur  
Kirche des ursprünglich angelegten Rundlingdorfes. Der Ort besitzt einen dörflichen Charakter. 
Nahversorger- und Dienstleistungsgeschäfte sowie soziale Infrastruktur befinden sich nicht in 
unmittelbarer Nähe, einzelne kleinere Gewerbe sind jedoch vor Ort ansässig. Die ÖPNV-Haltestelle (Bus) 
befindet sich in 160m Entfernung. Der Ortsteil ist überörtlich an die Autobahn A9 (Berlin-München), A14 
(Magdeburg-Dresden) und A38 (Göttingen-Dresden) angebunden, ebenso an die Bundesstraße B2. 
Parkplätze befinden sich direkt auf dem Grundstück am Haus.
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 2. Bestandsanalyse Gebäude
Für das Objekt sind zur genaueren Berechnung der NGF und BGF keine aktuellen und digitalen 
Planunterlagen vorhanden.
2.1. Nutzung des Objektes
Das als Schule konzipierte Gebäude wird durch den Bürgerverein Göbschelwitz und den Ortschaftsrat im 
Erdgeschoss genutzt. Der Ortschaftsrat Seehausen hält seine Versammlungen ca. 3-4 im Jahr im 
Objekt, solange die Nachfrage besteht (Vereinbarung zwischen der Stadt Leipzig und der Gemeinde 
Seehausen über die Eingliederung der Gemeinde in die Stadt Leipzig; 20.08.1996) ab. Die Wohnungen 
im Ober- und Dachgeschoss stehen leer. 
Anzahl der Nutzungseinheiten 3
Leerstand 2 WE
Leerstand Fläche 192 m²
Nutzer Geschoss Fläche (ca. NGF) Mieter
Ortschaftsrat EG 93 m² Stadt
4-Raum-Wohnung OG 120 m² leerstehend
4-Raum-Wohnung DG 97 m² leerstehend
2.2. Bestandsanalyse Grundstück
Die Außenanlagen sind überwachsen und ungepflegt. Im hinteren Bereich des Grundstückes stehen zwei 
ruinöse Lagerschuppen. Ein Teil des Grundstücks entlang der südlichen Grundstücksgrenze wird als 
öffentlicher Weg zur Kirche genutzt.
2.3. baulicher Zustand des Objektes
Das 1915 errichtete Schulgebäude befindet sich in einem mangelhaften Bauzustand. Der Keller ist stark 
durchfeuchtet, im Dachgeschoss und Treppenhaus finden sich Nässeschäden und Schimmel. Die 
Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss sind ohne Modernisierung und Trockenlegung nicht nutzbar. 
Im Treppenhaus sind die Oberflächen großflächig mit Schimmel überzogen. 
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Qualitätsprofil sehr 
schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Ausprägung Gewichtung
Zustand x 3,7 100
Außenhülle x 4,0 20
Innen x 4,0 50
Haustechnik x 3,0 30
2.4. Gebäudetypologie
Bei dem Objekt handelt es sich um ein teilunterkellertes 2-geschossiges Gebäude mit ausgebautem 
Walmdach. Die ehemalige Schule lässt sich nicht klar in eine bestimme Gebäudegrundrisstypologie 
einordnen. Im Erdgeschoss befindet sich ein Mehrzweckraum sowie kleinere Nebenräume u.a. mit 
Sanitäreinrichtungen und Haustechnik. Die Räume des Erdgeschosses sind nicht vom Flur- und 
Treppenhausbereich abgegrenzt, Ober- und Dachgeschoss sind als Wohnungen ausgebaut.
 3. Nutzungsanalyse
3.1. generelle Nutzungseignung
In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. 
Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort 
korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das 
Objekt und den Standort gut ablesen und  bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche 
im Anschluss näher untersucht werden soll.
                                 Kategorien
Standortbedingungen
Wohnen Büro/
Dienst-
leistung/
Verw.
Kleinge-
werbe/
Hand-
werk
Verkauf/
Handel
Gastro-
nomie
Hotel-
gewerbe
Kultur/
Museen
Sport/
Gesund-
heit
Bildung Vereins-
arbeit 
Makrostandort
Lokale Verkehrsanbindung - - - - - - - - - - - - - - -
ÖPNV-Anbindung - - - - - - - - - -
vorh. gewerbliche Nutzung o - - - o o o o o o
vorhandene Wohnnutzung + o + + + o + + + +
Entfernung zu Verkauf/Handel - o o - o o o o o o
Einwohnerentwicklung ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ 
Wertung Makrostandort 0 -2 0 -2 1 -1 0 0 1 1
Mikrostandort
Baurechtliche Voraussetzungen + + + o + o o + + +
Vorhandene Flächen- u. 
Entwicklungspotentiale
+ + + - + - - + - +
Nutzbarkeit der Bausubstanz + - - - - - - - - - - - - - - +
Zufahrtsmöglichkeiten + + + + + + + + + -
Parken/Abstellen + o o - - - + + + +
Synergieeffekte Quartier o o + + + o + + + +
Wertung Mikrostandort +5 +2 +2 -2 +2 -3 0 +3 +1 +4
Gesamtwertung Standort +5 0 +2 -4 +3 -4 0 +3 +2 +5
Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative 
Ausprägung 
Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorien Wohnen, Vereinsarbeit, Gastronomie sowie Sport 
und Gesundheit ergeben. Zu diesen Kategorien sollen folgende Nutzungskonzeptionen näher untersucht 
werden:
Variante 1 -  Mehrfamilienwohnhaus
Variante 2 -  Gastronomie und Vereine
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3.2. Nutzungskonzeption
        Wohnen             Vereine  Gastronomie    
Variante 1 – Mehrfamilienwohnhaus
Das Gebäude ist in drei Wohneinheiten (je eine Einheit pro Geschoss) gegliedert. Der großzügige Garten 
steht den Bewohnern zur Verfügung. Die bereits bestehenden Wohneinheiten im Ober- und 
Dachgeschoss werden im Grundriss optimiert und saniert. Die Einheit im Erdgeschoss wird vom 
Hauptflur separiert und als unabhängige Wohneinheit ausgebildet. Der Zugang zum Garten erfolgt über 
das Treppenhaus.
Erdgeschoss (1 WE) Obergeschoss (1 WE)             Dachgeschoss (1 WE) 
bauliche Konzeption: Umbau und Aufwertung Innenausbau, Haustechnik erneuern
mittlere strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küchen, Wände
Trockenlegung Kellergeschoss und Treppenhaus, Reparatur Dach
Anordnung Nutzung: Kellergeschoss ohne Nutzung
Erd-, Ober- und Dachgeschoss jeweils eine Wohnung
Außenraum: Nutzung Freifläche für Mietergärten
Parken
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
mittlere strukturelle Anpassungen
Schwächen/ Risiken: verhältnismäßig großer Außenraum > Pflege/Bewirtschaftung
hohe Investitionskosten, stark durchfeuchtete Wände
Entfall von Infrastruktur vor Ort (größtenteils durch Wohnen geprägt)
Die Liegenschaft Göbschelwitzer Straße 73 ist prinzipiell für die Wohnnutzung geeignet. Die größten 
Stärken des repräsentativen Objektes stellen die Grundrissqualität und das schöne Grundstück dar. Die 
Außenanlagen sind großzügig und bieten genügend Platz für Parken und Gartennutzung.
Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Ausprägung Gewichtung
Nutzbarkeit x 1,5 100
Grundrissqualität x 1,0 50
Flexibilität x 2,0 30
Erschließung/Parken x 2,0 20
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3.3. Variante 2 – Gastronomie mit Vereinsnutzung
Das Gebäude wird bereits von einem Bürgerverein und dem Ortschaftsrat teilweise genutzt und hat sich 
als Gemeindetreffpunkt etabliert. Im Erdgeschoss würde sich ein kleines Café oder eine Gastwirtschaft 
ohne aufwendigen Küchenbereich anbieten. Der Gastraum könnte für die Versammlungen des 
Ortschaftsrates zur Verfügung stehen. Der großzügige Garten kann als erweiterter Gastraum genutzt und 
den Vereinen zur Nutzung angeboten werden.  
Ober- und Dachgeschoss werden als eigenständige Einheiten an Vereine vermietet.
       Erdgeschoss (Gastwirtschaft)         Obergeschoss (1 VE)              Dachgeschoss (1 VE)  
bauliche Konzeption: Umbau/ Aufwertung Innenausbau und Haustechnik erneuern
mittlere strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küchen, Wände
Trockenlegung Kellergeschoss und Treppenhaus, Reparatur Dach
Anordnung Nutzung: Kellergeschoss ohne Nutzung
Erdgeschoss Gastwirtschaft, 
Ober- und Dachgeschoss jeweils eine Einheit
Außenraum: Nutzung Freifläche für Gastgarten und Vereine 
geringe Anzahl an Parkplätzen, durch gastwirtschaftl. Nutzung 
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
mittlere strukturelle Anpassungen
Bildung einer dörflich gesellschaftlichen Mitte
Schwächen/ Risiken: verhältnismäßig großer Außenraum > Pflege/ Bewirtschaftung
evtl. direkter Zugang  vom Gastraum zum Freisitz ist herzustellen
hohe Investitionskosten, stark durchfeuchtete Wände
Vermietungsrisiko
Das Gebäude eignet sich für die Vereinsnutzung und für eine sich im EG befindende kleine 
Gastwirtschaft. Die Außenanlagen sind großzügig und bieten genügend Platz für einen Gastgarten und 
Vereinsnutzung. Die Anzahl an notwendigen Parkplätzen auf dem Grundstück bei gleichzeitiger Nutzung 
des Gartens stellt sich problematisch dar. Eine Gastwirtschaft oder Café an diesem Standort und die 
Anmietung durch Vereine ist aufgrund der geringeren Einwohnerzahl in Göbschelwitz jedoch mit einem 
sehr hohen Risiko verbunden.
Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Ausprägung Gewichtung
Nutzbarkeit x 2,2 100
Grundrissqualität x 2,0 50
Flexibilität x 2,0 30
Erschließung/ Parken x 3,0 20
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 4. Hinweise
4.1. notwendige bauliche Maßnahmen
Die Obergeschosse sind ohne Sanierungsmaßnahme nicht nutzbar.
Die Freifläche ist zu pflegen und die maroden Lagerschuppen sind abzubrechen. Bei baulichen 
Maßnahmen oder Umnutzung des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung 
der Gesetze und Richtlinien zum Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 
4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag
Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der 
entsprechenden Eingemeindungsverträge zu:
„Seehausen:
Für Seehausen wurde zugesichert, dass die Stadtverwaltung in Eutritzsch erreichbar ist. Hier muss ein 
Objekt entsprechend vorgehalten und betrieben werden.
Die Feuerwehr muss im Bereich des Gutes Seehausen in den vorhandenen Gebäuden untergebracht 
werden. Vorgesehen war ein Neubau, mit dem dann die Unterbringung auch gesichert wäre.
Der Bestand des Kindergartens wurde zugesichert, solange eine wirtschaftliche Betreibung möglich ist, 
der Bestand der Grundschule, solange die durch das Kultusministerium geforderten Jahrgangsstärken 
vorhanden sind. Die Pachtzinsen für die Freizeit und Sportanlagen werden in Vereinen zu einem 
Pachtzins von 1,- DM für 30 Jahre, d.h. bis zum Jahr 2017, zugesichert.
Auf den städtischen Flurstücken 13 und 15 wird vorrangig Wohnungsbau mit Belegungsrechten für die 
Stadt Leipzig oder einen Investor realisiert.
Das -alte- Gemeindeamt Seehausen erhält vom Ortschaftsrat in Abstimmung mit den Ämtern der Stadt 
Leipzig eine Konzeption zur Nutzung. Der Ortschaftsrat muss hier ein Nutzungskonzept erstellen und hat 
das Wahlrecht (Anl. 4 zu §9).“
4.3. Hinweis zum Ortschaftsrat
Bei einer Nutzungsänderung, ebenso bei einem Verkauf des Gebäudes Göbschelwitzer Str. 73, besteht 
der Ortschaftsrat Seehausen auf Nutzung eines Raumes im Erdgeschoss für Veranstaltungen der 
Einwohner, Vereine und des Ortschaftsrates.
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Liegenschaft Leipziger Straße 81-83
 1. Standortanalyse
Grundstück
Besonnung
     PP Haupterschließung
Gebäude
Nebeneingang
gestaltete Freifläche mit
Brunnen und Stellplätzen
    P Parken
ÖPNV
Verkauf/ Handel
Gastronomie
Naherholung
Kennwerte Grundstück
Adresse: Leipziger Straße 81-83, 04178 Leipzig
Gemarkung: Böhlitz-Ehrenberg
Flurstücknummer: 555
Flurstückgröße: 2.711 m²        
Bodenrichtwert: 70 €/m²
Verwalter: Liegenschaftsamt
Kennwerte Gebäude
Baujahr: Anfang 20. Jahrhundert, 1994
Untergeschosse: 1 (81), 1 (83)
Vollgeschosse: 3 (81), 3 (83)
Dachgeschosse: 1 (81), 2 (83)
Bruttogrundfläche: 5.327 m² – 3.405 m² (81), 1.922 m² (83)
Nettogrundfläche: 4.398 m² – 2.888 m² (81), 1.510 m² (83)
Baurechtliche Situation
Denkmalstatus: nein
B-Plan: nein
Satzungen: SG Ortsmitte Böhlitz-Ehrenberg
Gebiet lt. FNP: Wohnbaufläche
 
Erreichbarkeit ÖPNV
Bus: Linie 62 Entfernung 170 m
Straßenbahn: Linie 7 Entfernung 170 m
S-Bahn: nein
Sonstiges
Lärmbelästigung Tag Kfz: 40-70 dB
Hochwassergefahr: nein
Lage zum Wohngebiet integriert/Randlage/Satellit: integriert 
Entfernung Innenstadt: 7,6 km
Angaben Stand  04/2016
1/10
P
83
81
V
G
B/T/S
N
Bus/
Tram
170m
V
V
V
N
Stand 31.01.2018                                                                                                                               Anlage 11 „Leipziger Straße 81-83 “
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
1.1. Fotoimpressionen
 Fotos des Gründerzeitgebäudes Leipziger Straße 83
        Fotos Neubau aus 1994 Leipziger Straße 81
2/10

Stand 31.01.2018                                                                                                                               Anlage 11 „Leipziger Straße 81-83 “
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1.2. Ortsteil Böhlitz-Ehrenberg
Böhlitz-Ehrenberg ist ein Stadtteil im Westen von Leipzig. Der Ortsteil umfasst die Ortslagen Böhlitz, 
Ehrenberg, Barneck und Gundorf und wurde am 1. Januar 1999 in die Stadt Leipzig eingemeindet. In 
Böhlitz-Ehrenberg leben mit Stand Dez. 2015 10.176 Einwohner mit einem Durchschnittsalter von 
46,9 Jahren. Die Einwohnerzahl in diesem Ortsteil stieg zwischen 2014 und 2015 um +0,5%.   
1.3. Umgebung
Das ehemalige Gemeindezentrum von Böhlitz-Ehrenberg befindet sich in einer westlichen Randlage von 
Leipzig. Nahversorger- und Dienstleistungsgeschäfte sind entlang der Leipziger Straße angesiedelt. Die 
ÖPNV-Haltestelle (Straßenbahn und Bus) sind in 170m Entfernung. Parkplätze sind in ausreichender 
Anzahl auf dem Flurstück hinter den Gebäuden, sowie im Straßenraum vorhanden.
 2. Bestandsanalyse Liegenschaft
2.1. Nutzung des Objektes
Der überwiegende Teil des Neubaus (Leipziger Straße 81) ist vermietet und mit unterschiedlichsten 
Nutzungen belegt, wie zum Beispiel Bibliothek, Veranstaltungen, Sport, Büro, Wohnung und 
Lagerflächen. Der Neubau ist gut ausgelastet und wird von der Bevölkerung sehr gut angenommen. Die 
Veranstaltungsräume werden regelmäßig von unterschiedlichsten Nutzern gebucht, unter anderem die 
Sitzungen des Ortschaftsrats. Der Ortsvorsteher hat ein Büro Am Markt 10 im Gebäude des 
Bürgeramtes Böhlitz-Ehrenbergs. Der Altbau (Leipziger Straße 83) steht überwiegend leer. In diesem 
Gebäude befand sich die ehemalige Gaststätte „Große Eiche“ im Erdgeschoss. 
Anzahl der Nutzungseinheiten derzeit 19 (variabel)
Leerstand 8 
Leerstand Fläche 1.165,8 m² (davon 846 m² Leipziger Str. 83)
Nutzer Haus Nr. Geschoss Fläche Mieter
Gewerbe (Lager) 81 KG 18,44 m² privat
Lager 81 KG 65,34 m² leer
Gewerbe (Lager) 81 KG 37,21 m² privat
Leerstand 81 EG 52,65 m² leer
Gewerbe (Küche) 81 EG 53,28 m² privat
Verein (Saal) 81 EG 49,68 m² privat
Verein (Saal) 81 EG 71,09 m² privat (bis 31.12.2016)
Leerstand (Küche) 81 1.OG 62,42 m² leer
Leerstand (Saal) 81 1.OG 177,15 m² wird kurzfristig vermietet
Leerstand (Saal) 81 1.OG 70,10 m² wird kurzfristig vermietet
Leerstand (Saal) 81 2.OG 70,50 m² wird kurzfristig vermietet
Leerstand (Büro) 81 2.OG 32,22 m² leer
Bibliothek 81 2.OG 223,81 m² Stadt
Gewerbe (Büro) 81 2.OG 15,96 m² privat
Gewerbe (Büro) 81 2.OG 20,79 m² privat
Leerstand (Büro) 81 DG 107,19 m² leer
Gewerbe (Büro) 81 DG 190,62 m² privat
Wohnung 81 DG 122,00 m² privat
Leerstand (Gaststätte+Büro) 83 EG 239,48 m² leer
Leerstand (Büro) 83 1.OG 267,40 m² leer
Leerstand (Büro) 83 2.OG 339,10 m² leer
Gewerbe (Büro) 83 2.OG 19,70 m² privat
             Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand  02/2016
2.2. Zusammenhänge in der Nutzung des Objektes
3/10
Stand 31.01.2018                                                                                                                               Anlage 11 „Leipziger Straße 81-83 “
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Beide Gebäude sind nicht nur baulich durch Verbindungen und gemeinsame Haustechnik miteinander 
gekoppelt, sie liegen auch auf demselben Flurstück. Im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss sind die 
beiden Gebäude miteinander verbunden. Hier überkreuzen sich die Küche zum Restaurant mit 
dazugehörigen Lagerflächen, Aufzug etc..
2.3. Bestandsanalyse Grundstück
Die Außenanlagen sind gepflegt, teilweise umzäunt und mit Kunstgegenständen, sowie einem Brunnen 
ausgestattet. Wege und Stellplatzflächen sind gepflastert. Der Bereich der Leipziger Straße 83 (Altbau) 
ist wenig gepflegt.
2.1. baulicher Zustand des Objektes
Das Gesamtobjekt befindet sich auf einem Flurstück und setzt sich aus zwei Gebäuden zusammen, 
einem Altbau (Leipziger Straße 83) aus der Gründerzeit sowie einem Neubau (Leipziger Straße 81) von 
1994. Die Gebäude sind durch eine Öffnung in der inneren Gebäudetrennwand miteinander verbunden. 
Ebenso verfügen sie in Teilen über gemeinsame technische Anlagen wie Heizung und Strom. Der Altbau 
wurde saniert. Das Erdgeschoss verfügt teilweise über Nässeschäden an der Außenwand und auch in 
einzelnen Zimmern, da der Keller auf Grund des hohen Grundwasserspiegels nicht saniert wurde. Die 
Ausbauarbeiten im Dachgeschoss wurden nicht beendet. Hier befinden sich zwei Büroeinheiten, der 
mittlere Teil dient als Dachboden und Lagerfläche. Der Zustand des 1994 angebauten Neubaus  
entspricht dem Alter des Gebäudes. An der Außenwand des Treppenhauses finden sich einzelne 
Nässeschäden, die Haustechnik ist in Teilen veraltet (Batterieraum für Notstromversorgung). 
Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Note Wichtung
Zustand x 2,5 100
Außenhülle x 3,0 20
Innen x 2,0 50
Haustechnik x 3,0 30
2.2. Gebäudetypologie
Bei dem Objekt (Nr. 81 und 83) handelt es sich um ein voll unterkellertes 3-geschossiges Gebäude mit 
ausgebauten Mansarddach. Die Nummer 81 verfügt zudem über einen mittleren Gebäudeteil mit Giebel 
und Tonnendach. Die Raumaufteilungen und Einrichtungen entsprechen der Nutzung als Verwaltungs-, 
Büro- und Veranstaltungsgebäude mit integriertem Restaurant. Beide Gebäude wurden für diesen Zweck 
errichtet. Im Neubau befindet sich zudem eine Hausmeisterwohnung. 
4/10
Stand 31.01.2018                                                                                                                               Anlage 11 „Leipziger Straße 81-83 “
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 3. Nutzungsanalyse
In der Nutzungsanalyse wird nur die Leipziger Straße 83 tiefer gehend auf mögliche Nutzungskonzepte 
untersucht.
3.1. mögliche Nutzungseignung
In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. 
Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort 
korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das 
Objekt und den Standort gut ablesen und bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche 
im Anschluss näher untersucht werden soll.
                                 Kategorien
Standortbedingungen
Wohnen Büro/
Dienst-
leistung/
Verw.
Kleinge
werbe/
Hand-
werk
Verkauf/
Handel
Gastro-
nomie
Hotel-
gewerbe
Kultur/
Museen
Sport/
Gesund-
heit
Bildung Vereins-
arbeit 
Makrostandort
Lokale Verkehrsanbindung + + + o o o o o o o
ÖPNV-Anbindung ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++
vorh. gewerbliche Nutzung + + + + o o o o o o
vorhandene Wohnnutzung + + + + + o + + + +
Entfernung zu Verkauf/Handel ++ + o ++ o + o + o o
Einwohnerentwicklung + + + + + + + + + +
Wertung Makrostandort +8 +8 +6 +7 +4 +4 +4 +5 +4 +4
Mikrostandort
Baurechtliche Voraussetzungen + + + + + + + + + +
Vorhandene Flächen- u. 
Entwicklungspotentiale
- - - - - o - - - - - -
Nutzbarkeit der Bausubstanz ++ + - - - + - - - + - - +
Zufahrtsmöglichkeiten + + + + + + + + + +
Parken/Abstellen ++ ++ + o + o + + + +
Synergieeffekte Quartier o + + + + o + + + +
Wertung Mikrostandort +5 +5 +2 -1 +5 -1 +2 +4 o +4
Gesamtwertung Standort +13 +13 +8 +6 +9 +3 +6 +9 +4 +8
Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative 
Ausprägung 
Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorien Wohnen, Büro und Dienstleistung, Kleingewerbe 
und Handwerk, Sport- und Gesundheit sowie Gastronomie und Vereinsarbeit ergeben. Zu den 
Kategorien werden Nutzungskonzeptionen in Form von Varianten näher untersucht. Hierbei handelt es 
sich um: 
- Variante 1 – Bestand Soziokulturelles Zentrum und Mehrfamilienwohnhaus
- Variante 2 – Bestand Soziokulturelles Zentrum und Gesundheitszentrum
- Variante 3 – Bestand Soziokulturelles Zentrum und Bürogebäude
5/10
Stand 31.01.2018                                                                                                                               Anlage 11 „Leipziger Straße 81-83 “
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3.2. Nutzungskonzeptionen 
  Wohnen           Verein/ Gemeinschaft         Gesundheit            Büro/ Verwaltung             Aufzug
               Handel/Verkauf    Kultur    Bibliothek
Für die Leipziger Straße 81 wird grundsätzlich der Status Quo gehalten. Falls eine Umstrukturierung in 
diesem Gebäude erfolgt, sollte bei der Planung die Bibliothek Berücksichtigung finden, die eine 
funktionalere Erdgeschossnutzung anstrebt. Diese Überlegungen sind nicht Gegenstand dieser Analyse.
Variante 1 – Bestand Soziokulturelles Zentrum und Mehrfamilienwohnhaus 
Das Gebäude Leipziger Straße 81 wird weiterhin als zentraler städtischer Dienstleistungsstandort mit 
vielseitigen Angeboten genutzt. Das Gebäude Leipziger Straße 83 wird von der Leipziger Straße 81 
entkoppelt und als Wohnhaus umstrukturiert. Die ehemalige Gastronomieeinheit ist zu einer 
Verkaufsfläche umzubauen. Ebenso vorstellbar wären zum Beispiel ein kleines Fitnessstudio oder ein 
Dienstleistungsanbieter. Die restlichen Erdgeschossflächen werden den Mietern als Abstellräume für 
Fahrräder und Kinderwagen zur Verfügung gestellt. Durch den Anbau von Balkonen (Innenhofseite des 
Gebäudes) werden die Wohnungen zusätzlich aufgewertet.
 Erdgeschoss (83, 81)                   1. Obergeschoss (83, 81)
2. Obergeschoss (83, 81)                   Dachgeschoss (83, 81)
bauliche Konzeption: Wiederherstellung der Trennung der beiden Gebäude
Leipziger Straße 81: 
keine baulichen Umstrukturierungen
Erdgeschossfoyer geringfügige Modernisierungsmaßnahmen (modern 
und repräsentativ für Veranstaltungsort)
Sanierung der Nässeschäden
Leipziger Straße 83:
Umstrukturierung, Einbau von Bädern und Küchen
Ausbau des Dachgeschosses
 
Anordnung Nutzung: Leipziger Straße 81: 
Wohnung im DG zu Büroeinheit ggf. umstrukturieren
Leipziger Straße 83:
Erdgeschoss ist eine separate Gewerbeeinheit und Nebennutzflächen 
für die Wohnungen in den Obergeschossen
1. und 2.Obergeschoss sowie 1. und 2. Dachgeschoss sind WE
Außenraum: Leipziger Straße 81: 
Gestaltung bleibt erhalten, guter Zustand
Leipziger Straße 83: 
Umgestaltung  zu Mietergärten und Gemeinschaftsfläche
 Parken für beide Gebäude 
6/10

Stand 31.01.2018                                                                                                                               Anlage 11 „Leipziger Straße 81-83 “
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Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
Aktivierung des ungenutzten Gebäudes
Schwächen/ Risiken: Kostenrisiko Umbau/ Modernisierung Leipziger Straße 83
Bei dem Gebäude (Leipziger Straße 83) handelt es sich um ein ehemaliges Gemeindehaus. Ein Umbau 
zu Wohnen ist gut möglich. Die Umstrukturierung zu Wohnungen ist durch den Einbau von Bädern und 
Küchen kostenintensiv. Der Anbau von Balkonen wertet die Wohnungen zusätzlich auf. Die Nutzung als 
Wohngebäude bedarf einer Prüfung des Brandschutzes.
Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Note Wichtung
Nutzbarkeit x 2,0 100
Grundrissqualität x 2,0 50
Flexibilität x 2,0 30
Erschließung/ Parken x 2,0 20
Variante 2 – Bestand Soziokulturelles Zentrum und Gesundheitszentrum
Das Gebäude Leipziger Straße 81 wird weiterhin als zentraler städtischer Dienstleistungsstandort mit 
vielseitigen Angeboten genutzt. Das Gebäude Leipziger Straße 83 wird von der Leipziger Straße 81 
entkoppelt und als Gesundheitszentrum umstrukturiert. 
Ein Gesundheitszentrum würde sich in dieser durch den ÖPNV gut angebundenen Lage und der 
Grundrisstypologie anbieten. Durch den Einbau eines Aufzuges und evtl. durch ein zweites Treppenhaus 
(Notwendigkeit im Rahmen des Brandschutzes ist zu prüfen) wäre die Nutzung gut möglich. 
 Erdgeschoss (83, 81)                   1. Obergeschoss (83, 81)
2. Obergeschoss (83, 81)                   Dachgeschoss (83, 81)
     
bauliche Konzeption: Wiederherstellung der Trennung der beiden Gebäude
Leipziger Straße 81: 
keine baulichen Umstrukturierungen
Erdgeschossfoyer geringfügige Modernisierungsmaßnahmen (modern 
und repräsentativ für Veranstaltungsort)
Sanierung der Nässeschäden
Leipziger Straße 83:
Aufwertung Innenausbau 
Umstrukturierung, Einbau von WC-Anlagen und Teeküchen
Ausbau des Dachgeschosses 
Aufzugseinbau
 
7/10

Stand 31.01.2018                                                                                                                               Anlage 11 „Leipziger Straße 81-83 “
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Anordnung Nutzung: Leipziger Straße 81: 
Wohnung im DG zu Büroeinheit ggf. umstrukturieren
Leipziger Straße 83:
Erdgeschoss ist eine separate Gewerbeeinheit und Nebennutzflächen 
für die Praxiseinheiten in den Obergeschossen
1. OG bis DG sind Praxiseinheiten untergebracht
Außenraum: Leipziger Straße 81: 
Gestaltung bleibt erhalten, guter Zustand
Leipziger Straße 83: 
Parken für beide Gebäude 
Zuwegung vom Parkplatz ist herzustellen und repräsentativ zu gestalten
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
Aktivierung des ungenutzten Gebäudes
Stärkung des Hauptgebäude Leipziger Straße 81
Schwächen/ Risiken: Kostenrisiko Umbau/ Modernisierung Leipziger Straße 83
Brandschutz ist ggf. schwierig
Die Umstrukturierung zu einem Gesundheitszentrum gestaltet sich im Grundriss schwierig, ist aber mit 
finanziellen Aufwand möglich. Durch den Einbau eines Aufzuges wäre die Barrierefreiheit gegeben. Die 
Nutzung als Gesundheitszentrum bedarf einer Prüfung des Brandschutzes. 
Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Note Wichtung
Nutzbarkeit x 2,3 100
Grundrissqualität x 2,0 50
Flexibilität x 3,0 30
Erschließung/ Parken x 2,0 20
Variante 3 – Bestand Soziokulturelle Zentrum und Bürogebäude
Das Gebäude Leipziger Straße 81 wird weiterhin als zentraler städtischer Dienstleistungsstandort mit 
vielseitigen Angeboten genutzt. Das Gebäude Leipziger Straße 83 wird von der Leipziger Straße 81 
entkoppelt und das bestehende Dienstleistungsangebot der  Leipziger Straße 81 ausgebaut. 
Durch den Einbau eines Aufzuges und evtl. durch ein zweites Treppenhaus (Notwendigkeit im Rahmen 
des Brandschutzes ist zu prüfen) wäre die Nutzung gut möglich. 
 Erdgeschoss (83, 81)                   1. Obergeschoss (83, 81)
2. Obergeschoss (83, 81)                   Dachgeschoss (83, 81)
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Stand 31.01.2018                                                                                                                               Anlage 11 „Leipziger Straße 81-83 “
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
Aufwertung Innenausbau Wiederherstellung der Trennung der beiden Gebäude
Leipziger Straße 81: 
keine baulichen Umstrukturierungen
Erdgeschossfoyer geringfügige Modernisierungsmaßnahmen (modern 
und repräsentativ für Veranstaltungsort)
Sanierung der Nässeschäden
Leipziger Straße 83:
Aufwertung Innenausbau 
Umstrukturierung, Einbau von WC-Anlagen und Teeküchen
Ausbau des Dachgeschosses
Aufzugseinbau
Anordnung Nutzung: Leipziger Straße 81: 
Wohnung im DG zu Büroeinheit ggf. umstrukturieren
Leipziger Straße 83:
Erdgeschoss ist eine separate Gewerbeeinheit und Nebennutzflächen 
für die Praxiseinheiten in den Obergeschossen
1. OG bis DG sind Büroeinheiten untergebracht
Außenraum: Leipziger Straße 81: 
Gestaltung bleibt erhalten, guter Zustand
Leipziger Straße 83: 
Parken für beide Gebäude 
Zuwegung vom Parkplatz ist herzustellen und repräsentativ zu gestalten
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
Aktivierung des ungenutzten Gebäudes
Schwächen/ Risiken: Kostenrisiko Umbau/ Modernisierung Leipziger Straße 83
      Vermietungsrisiko       
Die Grundrissstruktur der Leipziger Str. 83 ist für ein modernes Bürogebäude nicht ideal. Die 
bestehenden Büroeinheiten sollten teilweise umstrukturiert und modernisiert werden. Alternativ wäre die 
Möglichkeit der Vereinsnutzung. Die Nutzung als Bürogebäude bedarf einer Prüfung des Brandschutzes.
Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Note Wichtung
Nutzbarkeit x 2,3 100
Grundrissqualität x 3,0 50
Flexibilität x 2,0 30
Erschließung/ Parken x 2,0 20
 4. Hinweise
4.1. notwendige bauliche Maßnahmen
Der Zustand des Gebäudes und der Nebenanlagen bedingen eine Teilsanierung. Die Leipziger Straße 81 
und 83 sind über eine gemeinsame Heizungsanlage und Stromanlage miteinander verbunden. Diese 
sind voneinander zu lösen und jeweils im Gebäude zu installieren. Bei baulichen Maßnahmen oder 
Umnutzung des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze und 
Richtlinien zum Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 
9/10
Stand 31.01.2018                                                                                                                               Anlage 11 „Leipziger Straße 81-83 “
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4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag
Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der 
entsprechenden Eingemeindungsverträge zu:
„Böhlitz-Ehrenberg:
Hier unterhält die Stadt Leipzig gemäß § 9 im neuen Rathaus Böhlitz-Ehrenbergs eine 
Verwaltungsausschussstelle. Das Rathaus ist also zu erhalten. Des Weiteren wurde eine Raumnutzung 
für die Vereine im soziokulturellen Zentrum zugesagt. Auch das muss sichergestellt sein.
Dem Ortschaftsrat ist für seine Tätigkeit ein Büroraum zur Verfügung zu stellen. Die 
Verwaltungsaußenstelle soll bevorzugt im Objekt Große Eiche untergebracht werden, soweit eine 
ausreichende Nachfrage besteht.
Die Feuerwehr hat ein Gebäude in der Bielastraße 22 zu erhalten.
Der Kindergarten und der Hort ist zu erhalten, solange eine wirtschaftliche Betreibung möglich ist. Die 
Grundschule wird unter Beachtung der Jahrgangsstärken erhalten.“
10/10
Stand  31.01.2018                                                                                                                           Anlage 12 „Liebertwolkwitzer Markt 1 “
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Liegenschaft Liebertwolkwitzer Markt 1
 1. Standortanalyse
Grundstück
Besonnung
     PP Haupterschließung
Gebäude
Nebeneingang barrierefrei
Kulturdenkmal
    P Parken
ÖPNV 
Verkauf/ Handel
Gastronomie
Naherholung
Kennwerte Grundstück
Adresse: Liebertwolkwitzer Markt 1, 04288 Leipzig
Gemarkung: Liebertwolkwitz
Flurstücknummer: 292/4
Flurstückgröße: 3.012 m²        
Bodenrichtwert: 60 €/m²
Verwalter: Amt für Gebäudemanagement
Kennwerte Gebäude
Baujahr: 1721/ 1921
Untergeschosse: 1
Vollgeschosse: 2
Dachgeschosse: 1
Bruttogrundfläche: 1.310 m²
Nettogrundfläche: 985 m²
Baurechtliche Situation
Denkmalstatus: ja, sowie Kulturdenkmal (Stele)
B-Plan: Nr. E-267
Satzungen: SG Ortskern Liebertwolkwitz
Gebiet lt. FNP: Gemischte Baufläche
 
Erreichbarkeit ÖPNV
Bus: Linien 75 / 172 / 690 in 265 m / 105 m / 265 m
Straßenbahn: nein
S-Bahn: nein
Sonstiges
Lärmbelästigung Tag Kfz: 40-65 dB
Hochwassergefahr: nein
Lage zum Wohngebiet integriert/Randlage/Satellit: integriert
Entfernung Innenstadt: 11,9 km
Angaben Stand 04/2016
1/7
P
V
G
N
B/T/S
Bus
Stand  31.01.2018                                                                                                                           Anlage 12 „Liebertwolkwitzer Markt 1 “
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1.1. Fotoimpressionen
1.2. Ortsteil Liebertwolkwitz
Liebertwolkwitz ist ein Stadtteil im Südosten von Leipzig. Der Ortsteil wurde am 1. Januar 1999 in die 
Stadt Leipzig eingemeindet. In Liebertwolkwitz leben mit Stand Dezember 2015 5.284 Einwohner mit 
einem Durchschnittsalter von 47,6 Jahren. Die Einwohnerzahl in diesem Ortsteil stieg zwischen 2014 und 
2015 um +0,9 %. 
1.3. Umgebung
Das 1721 errichtete Gebäude liegt im südöstlichen Randgebiet von Leipzig. Es befindet sich mittig auf 
dem Marktplatz von Liebertwolkwitz. Im Osten und Süden grenzt die A 38 an das Wohngebiet. Eine 
Haltestelle für Busse befindet sich in ca. 105 m Entfernung. Parkplätze sind direkt auf dem Grundstück 
oder im Straßenraum in ausreichender Anzahl vorhanden.
2/7

Stand  31.01.2018                                                                                                                           Anlage 12 „Liebertwolkwitzer Markt 1 “
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
 2. Bestandsanalyse Liegenschaft
2.1. Nutzung des Objektes
Das gesamte Gebäude ist in Nutzung. So sind hier Teile der Verwaltung wie eine Außenstelle des 
Bürgeramtes und des Bauhofs untergebracht. Der große Sitzungsraum im Erdgeschoss wird auch durch 
den Ortschaftsrat genutzt sowie für Ausstellungen etc..
Anzahl der Nutzungseinheiten 1
Leerstand -
Leerstand Fläche -
Nutzer Geschoss Fläche Mieter
Bürgeramt, Bauhof, Ortsvorsteher, 
Wachschutz
EG 251,72 m² städtisch
Polizei EG 43,01 m² städtisch
Ordnungsamt, Bauhof, 
Ortsvorsteher
OG 314,69 m² städtisch
Abstellfläche DG 267,77 m² städtisch
             Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand 04/2016
2.2. Bestandsanalyse Grundstück
Das Gebäude steht mittig auf einem gepflasterten Marktplatz mit integrierten Stellplätzen. Vor dem 
Gebäude befinden sich ein Brunnen sowie eine als Kulturdenkmal eingetragene Stele.
2.3. baulicher Zustand des Objektes
Das Gebäude ist gut erhalten und wurde 1998 umfassend saniert. Es ist in massiver Bauweise errichtet. 
Das Kellergeschoss ist teilweise durchfeuchtet und es befinden sich einzelne Nässeschäden an den 
Wänden. Das Dachgeschoss ist auf Grund des mangelnden baulichen Brandschutzes nicht als 
Aufenthaltsbereich nutzbar, auch hier sind einzelne Nässeschäden zu verzeichnen.  
Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Note Wichtung
Zustand x 2,2 100
Außenhülle x 3,0 20
Innen x 2,0 50
Haustechnik x 2,0 30
2.4. Gebäudetypologie
Bei dem Gebäude handelt es sich um ein vollunterkellertes 2-geschossiges Gebäude mit ausgebautem 
Walmdach. Das als Rathaus errichtete Gebäude wurde zwischenzeitlich als Sparkasse und Polizeistation 
genutzt, es entspricht einem Verwaltungs- und Bürogebäude. 
3/7
Stand  31.01.2018                                                                                                                           Anlage 12 „Liebertwolkwitzer Markt 1 “
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
 3. Nutzungsanalyse
3.1. mögliche Nutzungseignung
In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. 
Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort 
korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das 
Objekt und den Standort gut ablesen und  bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche 
im Anschluss näher untersucht werden soll.
                                 Kategorien
Standortbedingungen
Wohnen Büro/
Dienst-
leistung/
Verw.
Kleinge
werbe/
Hand-
werk
Verkauf/
Handel
Gastro-
nomie
Hotel-
gewerbe
Kultur/
Museen
Sport/
Gesund-
heit
Bildung Vereins-
arbeit 
Makrostandort
Lokale Verkehrsanbindung o o - o o - - o o o
ÖPNV-Anbindung - - - - - - - - - -
vorh. gewerbliche Nutzung o o o o o o o o o o
vorhandene Wohnnutzung + + o + + o + + + +
Entfernung zu Verkauf/Handel + + + + o o o + o o
Einwohnerentwicklung + + + + + + + + + +
Wertung Makrostandort +2 +2 0 +2 +1 -1 0 +2 +1 +1
Mikrostandort
Baurechtliche Voraussetzungen + + + + + + + + + +
Vorhandene Flächen- u. 
Entwicklungspotentiale
- - - - - - - - - - - - - - -
Nutzbarkeit der Bausubstanz - - ++ - - - - - - o o - - - +
Zufahrtsmöglichkeiten + + + + + + + + + +
Parken/Abstellen + + + + + + + + + +
Synergieeffekte Quartier o + + + + + + + + +
Wertung Mikrostandort 0 +5 +1 0 +1 +2 +2 +2 0 +3
Gesamtwertung Standort +2 +7 +1 +2 +2 +1 +2 +4 +1 +4
Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative 
Ausprägung 
Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorien Büro, Dienstleistung und Verwaltung, Sport und 
Gesundheit sowie Vereinsarbeit ergeben.Zu den Kategorien werden Nutzungskonzeptionen in Form von 
Varianten näher untersucht. Hierbei handelt es sich um: 
Variante 1 -  Bestand Verwaltung
Variante 2 -  Gesundheitszentrum und optional Vereine
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Stand  31.01.2018                                                                                                                           Anlage 12 „Liebertwolkwitzer Markt 1 “
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
3.2. Nutzungskonzeptionen
  Gesundheit                            Büro/ Verwaltung         
Variante 1 – Bestand Verwaltung
Das ehemalige Rathaus wird vollständig durch die Verwaltung und die Polizei genutzt. Parken findet 
direkt neben dem Gebäude auf dem Marktplatz auf dafür vorgesehenen Stellplätzen statt.
             
    Erdgeschoss Obergeschoss          
bauliche Konzeption: -
Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Haustechnik, Lagern
Erd- und Obergeschoss Verwaltung, Büros
 Dachgeschoss Abstellen
Außenraum: Nutzung ehemaliger Marktplatz als Freifläche
Parken
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
keine strukturelle Anpassungen
 Verwaltungsstandort in einem Randgebiet von Leipzig
 Stärkung Quartier durch städtische Infrastruktur
Schwächen/ Risiken: -
Das gesamte Gebäude ist in Nutzung. Es handelt sich um eine gut funktionierende, an diesem Ort 
etablierte Nutzung.
Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Note Wichtung
Nutzbarkeit x 1,3 100
Grundrissqualität x 1,0 50
Flexibilität x 2,0 30
Erschließung/ Parken x 1,0 20
5/7

Stand  31.01.2018                                                                                                                           Anlage 12 „Liebertwolkwitzer Markt 1 “
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
Variante 2 – Gesundheitszentrum und optional Vereine
Das ehemalige Rathaus eignet sich für den Umbau und die Umnutzung zu einem Gesundheitszentrum. 
Hier sind Räume für Arztpraxen, für Physiotherapiepraxen und optional Vereine sowie eine Apotheke 
denkbar. Parken findet direkt neben dem Gebäude auf dem Marktplatz auf dafür vorgesehenen 
Stellplätzen statt.
             
    Erdgeschoss Obergeschoss          
bauliche Konzeption: Umbau und Ertüchtigung Innenraum
Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Haustechnik, Lagern
Erd- und Obergeschoss Arztpraxen, Physiotherapie, Vereine etc.
 Dachgeschoss Abstellen
Außenraum: Nutzung ehemaliger Marktplatz als Freifläche
Parken
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
Schwächen/ Risiken: Entfall von Verwaltung in einem Randgebiet von Leipzig
 strukturelle Anpassungen
 Kostenrisiko
 Vermietungsrisiko, Nachfrage
Das Gebäude eignet sich für den Umbau zu einem Gesundheitszentrum. Negativ wirkt sich der Entfall 
von Verwaltung in einer Randlage von Leipzig aus, ebenso besteht ein derzeit nicht kalkulierbares  
Kosten- und Vermietungsrisiko. Flächen für die Verwaltungsunterbringung würden entfallen.
Qualitätsprofil sehr schlecht
- - 
5
- 
4
mittel
+/-
3
 
+
2
sehr gut
+ +
1
Note Wichtung
Nutzbarkeit x 2,6 100
Grundrissqualität x 3,0 50
Flexibilität x 3,0 30
Erschließung/ Parken x 1,0 20
6/7

Stand  31.01.2018                                                                                                                           Anlage 12 „Liebertwolkwitzer Markt 1 “
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
 4. Hinweise
4.1. notwendige bauliche Maßnahmen
Das Beheben der Nässeschäden im Keller- und Dachgeschoss ist zu prüfen. Bei baulichen Maßnahmen 
oder Umnutzung des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze 
und Richtlinien zum Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 
4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag
Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der 
entsprechenden Eingemeindungsverträge zu:
Liebertwolkwitz ist gesetzlich ohne weitere Vertragsverbindung eingegliedert worden.
7/7
Stand 31.01.2018                                                                                                                                     Anla ge 13 „Miltitzer Straße 1“ 
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
Liegenschaft Miltitzer Straße 1 
 1. Standortanalyse 
Grundstück 
Besonnung 
     PP Haupterschließung 
Gebäude 
Nebeneingang Wohnung 
     
P Parken 
ÖPNV 
Verkauf/ Handel 
Gastronomie 
Naherholung 
Kennwerte Grundstück 
Adresse: Miltitzer Straße 1, 04178 Leipzig 
Gemarkung: Burghausen 
Flurstücknummer: 5/1 
Flurstückgröße: 2.692 m²        
Bodenrichtwert: 60 €/m² 
Verwalter: Liegenschaftsamt 
Kennwerte Gebäude 
Baujahr: 1971 
Untergeschosse: 1
Vollgeschosse: 1
Dachgeschosse: -
Bruttogrundfläche: 510 m² 
Nettogrundfläche: 417 m² 
Baurechtliche Situation 
Denkmalstatus: nein 
B-Plan: nein 
Satzungen: nein 
Gebiet lt. FNP: Wohnbaufläche 
 
Erreichbarkeit ÖPNV 
Bus: Linie 62 Entfernung 265 m 
Straßenbahn: nein 
S-Bahn: nein 
Sonstiges 
Lärmbelästigung 
Tag Kfz : 50-65 dB 
Hochwassergefahr: 
Lage zum Wohngebiet 
integriert/Randlage/Satellit : integriert 
Entfernung Innenstadt: 10,0 km 
Angaben Stand 04/2016 
1/8
P
V
G
B/T/S 
N
Bus 
Stand 31.01.2018                                                                                                                                     Anla ge 13 „Miltitzer Straße 1“ 
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
1.1. Fotoimpressionen 
1.2. Ortsteil Burghausen-Rückmarsdorf 
Rückmarsdorf ist ein Stadtteil im Westen von Leipzig. Der Ortsteil umfasst die Gemarkungen 
Burghausen und Rückmarsdorf und wurde am 1. Januar 2000 in die Stadt Leipzig eingemeindet. In 
Burghausen-Rückmarsdorf leben mit Stand Dezember 2015 4.802 Einwohner mit einem 
Durchschnittsalter von 49,0 Jahren. Die Einwohnerzahl in diesem Ortsteil sank zwischen 2014 und 2015 
um -0,05 %.   
1.3. Umgebung 
Das 1971 errichtete Gebäude liegt im westlichen Randgebiet von Leipzig. Es befindet sich mitten in 
einem Siedlungsgebiet mit überwiegend freistehenden Ein- und Mehrfamilienhäusern. 
 Im Süden grenzt 
der Saale-Leipzig-Kanal  an das Wohngebiet. Nahversorger befinden sich nicht im unmittelbarer Nähe. 
Eine Haltestelle für Busse befindet sich in ca. 265 m Entfernung. Flächen für Parkplätze sind direkt auf 
dem Grundstück in ausreichender Anzahl vorhanden. 
2/8

Stand 31.01.2018                                                                                                                                     Anla ge 13 „Miltitzer Straße 1“ 
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
 2. Bestandsanalyse Liegenschaft 
2.1. Nutzung des Objektes 
Das Gebäude wird auf unterschiedliche Art genutzt, wie z.B. Wohnen, Büro, Arztpraxis und Verwaltung 
sowie Versammlungsstätte. Der große Versammlungsraum wird durch den Ortschaftsrat, den 
Heimatverein und für unterschiedlichste Veranstaltungen und Ausstellungen genutzt. Das 
Ortsvorsteherbüro wird aufgrund mangelnder Technik (kein Telefonanschluss) als Lager genutzt. 
Anzahl der Nutzungseinheiten 3
Leerstand -
Leerstand Fläche -
Nutzer Geschoss Fläche Mieter 
Zahnarzt EG 82,90 m² privat 
2-Raum-Wohnung EG 71,60 m² privat 
Ortschaftsrat, Sitzungssaal, 
Polizeistandort Burghausen, 
Wahlbüro, Heimatverein 
EG 203,40 m² städtisch 
Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand 02/2016              
2.2. Bestandsanalyse Grundstück 
Großteile der Flächen sind geschottert. Zum Teil ist das Grundstück mit einer Hecke eingefasst. Es sind 
Bäume gepflanzt und Rasenflächen angelegt. Die Wohnung verfügt über einen Privatgarten. 
2.3. baulicher Zustand des Objektes 
Das Objekt befindet sich in einem durchschnittlichen baulichen Zustand. Es ist überwiegend saniert. Die 
Haustechnik wurde zum Großteil erneuert (teilweise Originalheizkörper vorhanden). Das Gebäude ist 
teilunterkellert. In Räumen ohne Unterkellerung finden sich einzelne Schäden durch aufsteigende Nässe.
Qualitätsprofil sehr 
schlecht 
- - 
5
- 
4
mittel 
+/- 
3
 
+
2
sehr gut 
+ + 
1
Note Wichtung 
Zustand x 3,0 100 
Außenhülle x 3,0 20 
Innen x 3,0 50 
Haustechnik x 3,0 30 
2.4. Gebäudetypologie 
Bei dem Gebäude handelt es sich um ein teilunterkellertes 1-geschossiges Gebäude mit leicht 
geneigtem Satteldach. Das Objekt entspricht der Typologie eines Mehrzweckgebäudes, dessen Nutzung 
je nach Bedarf angepasst wurde und wird, wie z.B. die temporäre Nutzung als Wahlbüro. 
3/8
Stand 31.01.2018                                                                                                                                     Anla ge 13 „Miltitzer Straße 1“ 
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
 3. Nutzungsanalyse 
3.1. generelle Nutzungseignung 
In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. 
Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort 
korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das 
Objekt und den Standort gut ablesen und  bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche 
im Anschluss näher untersucht werden soll. 
                                 Kategorien 
Standortbedingungen 
Wohnen Büro/ 
Dienst- 
leistung/ 
Verw. 
Kleinge 
werbe/ 
Hand- 
werk 
Verkauf/ 
Handel 
Gastro- 
nomie 
Hotel- 
gewerbe 
Kultur/ 
Museen 
Sport/ 
Gesund- 
heit 
Bildung Vereins- 
arbeit 
Makrostandort 
Lokale Verkehrsanbindung 
- - - - - - - - - - - - - -
ÖPNV-Anbindung o o o - - - - o o o
vorh. gewerbliche Nutzung o - - - o o o o o o
vorhandene Wohnnutzung + + + + + o + + + +
Entfernung zu Verkauf/Handel - - o - o - o o o o
Einwohnerentwicklung + o o o o o o o o o
Wertung Makrostandort 0 -3 -1 -4 -1 -4 -2 0 0 0
Mikrostandort 
Baurechtliche Voraussetzungen 
+ + + + + + + + + +
Vorhandene Flächen- u. 
Entwicklungspotentiale 
++ ++ ++ + + + - + + +
Nutzbarkeit der Bausubstanz ++ + o - - - - - - o - - +
Zufahrtsmöglichkeiten + + + + + + + + + +
Parken/Abstellen + + + + + + + + + +
Synergieeffekte Quartier o + + + + o + + + +
Wertung Mikrostandort +7 +7 +6 +4 +4 +2 +1 +5 +3 +6 
Gesamtwertung Standort +7 +4 +5 0 +3 -2 -1 +5 +3 +6 
Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative 
Ausprägung 
Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorien Wohnen, Büro- und Dienstleistung, Kleingewerbe 
und Handwerk, Vereinsarbeit sowie Sport und Gesundheit ergeben. Zu den Kategorien werden 
Nutzungskonzeptionen in Form von Varianten näher untersucht. Hierbei handelt es sich um: 
Variante 1 – Bestand Verwaltung,Vereine, Arzpraxis und Wohnen 
Variante 2 – Zweifamilienwohnhaus 
Variante 3 – Handwerk und Wohnen 
4/8
Stand 31.01.2018                                                                                                                                     Anla ge 13 „Miltitzer Straße 1“ 
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
3.2. Nutzungskonzeptionen 
  Wohnen                 Verein/ Gemeinschaft        Gesundheit                    Büro/ Verwaltung           
Variante 1 – Bestand Verwaltung, Vereine, Arztpraxis und Wohnen 
Die Liegenschaft wird weiterhin für Wohnen, einen Verein, dem Ortschaftsrat, als Polizeistandort,  
Wahlbüro und Zahnarztpraxis genutzt. Das Parken findet auf den Außenanlagen statt. Ein zusätzlicher 
zentraler behindertengerechter Eingang für den Verwaltungsbereich wird empfohlen. 
              
               
Erdgeschoss           
bauliche Konzeption: Umbauarbeiten für zusätzlichen Eingang für die Verwaltung 
Anordnung Nutzung: eine Wohneinheit, eine Gewerbeein heit und Verwaltung ebenerdig 
Außenraum: Nutzung Freifläche als Garten 
Parken 
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
keine strukturelle Anpassungen 
 Doppelnutzung von Räumen durch Ortschaftsrat und V erein 
 Nutzungen quartiersstärkend 
Schwächen/ Risiken: -
Das gesamte Gebäude ist in Nutzung.  Die Größe des Flurstücks erlaubt einen späteren 
Erweiterungsbau, die Möglichkeit des Abbruchs und Neubaus oder die Teilung des Flurstücks für einen 
Verkauf. 
Qualitätsprofil sehr schlecht 
- - 
5
- 
4
mittel 
+/- 
3
 
+
2
sehr gut 
+ + 
1
Note Wichtung 
Nutzbarkeit x 2,3 100 
Grundrissqualität x 3,0 50 
Flexibilität x 2,0 30 
Erschließung/ Parken x 1,0 20 
5/8
Wohnung 
Zahnarzt Verwaltung 
Stand 31.01.2018                                                                                                                                     Anla ge 13 „Miltitzer Straße 1“ 
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
Variante 2 – Zweifamilienwohnhaus 
Das Gebäude lässt sich zu Wohnen umbauen. Bereits im Bestand ist eine Wohnung integriert. Die 
Größe des Flurstückes ermöglicht einen weiteren Wohnungsneubau. Auf den Freiflächen kann geparkt 
werden, außerdem stehen diese als privater Außenraum den Bewohnern zur Verfügung. Alternativ ist 
eine Aufteilung in 3 Wohneinheiten mit dem Bau eines dritten Eingangs möglich. 
              
              
Erdgeschoss (2 WE)           
bauliche Konzeption: Sanierung, Umbau und Aufwertung  Innenausbau 
mittlere strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küche, Wohnen 
Anordnung Nutzung: zwei Wohneinheiten 
Außenraum: Nutzung Freifläche als Garten 
Parken 
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
mittlere strukturelle Anpassungen 
Schwächen/ Risiken: Entfall von Räumlichkeiten für Vereinsnutzung und den Ortschaftsrat 
 Entfall von Räumlichkeiten des Polizeistandortes u nd Zahnarztes 
Kostenrisiko 
Das Gebäude eignet sich für Wohnen, muss jedoch für diesen Zweck in Teilen umgebaut werden.  Die 
Außenanlagen sind großzügig und bieten genügend Platz für Parken und private Gartennutzung. Eine 
Teilung des Flurstücks für eine weitere Nutzung ist möglich. Auch eine bauliche Erweiterung oder ein 
Neubau auf dem Flurstück sind denkbar. Negativ wirkt sich der Entfall von Räumlichkeiten für die 
Vereinsarbeit, den Polizeistandort, den Zahnarzt und des Ortschaftsrates  im Ort aus. 
Qualitätsprofil sehr schlecht 
- - 
5
- 
4
mittel 
+/- 
3
 
+
2
sehr gut 
+ + 
1
Note Wichtung 
Nutzbarkeit x 1,8 100 
Grundrissqualität x 2,0 50 
Flexibilität x 2,0 30 
Erschließung/ Parken x 1,0 20 
6/8

Stand 31.01.2018                                                                                                                                     Anla ge 13 „Miltitzer Straße 1“ 
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
Variante 3 – Handwerk und Wohnen 
Die Liegenschaft eignet sich als Standort für Kleingewerbe und Handwerk. So kann der Betreiber im 
Bestandsgebäude wohnen und arbeiten. Die Größe des Flurstückes ermöglicht einen weiteren Neubau 
(z.B. Werkstatt). Auch ist ein Abbruch und Neubau auf dem Flurstück denkbar.  Auf den Freiflächen kann 
geparkt werden, außerdem stehen diese als privater Außenraum den Bewohnern zur Verfügung. 
              
               
Erdgeschoss           
bauliche Konzeption: Sanierung, Umbau und Aufwertung  Innenausbau 
strukturelle Veränderungen für Wohnen und Gewerbe 
Anordnung Nutzung: eine Wohneinheit, eine Gewerbeein heit ebenerdig 
Außenraum: Nutzung Freifläche als Garten 
Parken, Gewerbefläche 
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
mittlere strukturelle Anpassungen 
Schwächen/ Risiken: Entfall von Räumlichkeiten für Vereinsnutzung und den Ortschaftsrat 
 Entfall von Räumlichkeiten des Polizeistandortes u nd Zahnarzt 
Kostenrisiko 
Das Gebäude eignet sich für Wohnen mit Gewerbe, muss jedoch für diesen Zweck umgebaut werden.  
Die Außenanlagen sind großzügig und bieten genügend Platz für Parken, Werksgelände und private 
Gartennutzung. Auch eine bauliche Erweiterung oder ein Neubau von Werkstätten etc. auf dem Flurstück 
sind denkbar. Negativ wirkt sich der Entfall von Räumlichkeiten für die Vereinsarbeit, den Polizeistandort, 
den Zahnarzt und des Ortschaftsrates  im Ort aus. 
Qualitätsprofil sehr schlecht 
- - 
5
- 
4
mittel 
+/- 
3
 
+
2
sehr gut 
+ + 
1
Note Wichtung 
Nutzbarkeit x 2,8 100 
Grundrissqualität x 4,0 50 
Flexibilität x 2,0 30 
Erschließung/ Parken x 1,0 20 
7/8

Stand 31.01.2018                                                                                                                                     Anla ge 13 „Miltitzer Straße 1“ 
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
 4. Hinweise 
4.1. notwendige bauliche Maßnahmen 
Das Beheben der Nässeschäden im Sockelbereich ist zu prüfen. Bei baulichen Maßnahmen oder 
Umnutzung des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze und 
Richtlinien zum Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 
4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag 
Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der 
entsprechenden Eingemeindungsverträge zu. 
Burghausen ist gesetzlich ohne weitere Vertragsverbindung eingegliedert worden. 
8/8
Stand 31.01.2018                                                                                                                            Anlage 14 „Plaußiger Dorfstraße 23“
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
Liegenschaft Plaußiger Dorfstraße 23 
 1. Standortanalyse 
Grundstück 
Besonnung 
     PP Haupterschließung 
Gebäude 
Nebeneingang 
gestaltete Freifläche 
Ausstellung 
    
P Parken 
ÖPNV 
Verkauf/ Handel 
Gastronomie 
Naherholung 
Kennwerte Grundstück 
Adresse: Plaußiger Dorfstraße 23, 04349 Leipzig 
Gemarkung: Plaußig 
Flurstücknummer: 9
Flurstückgröße: 1.510 m²        
Bodenrichtwert: 45 €/m² 
Verwalter: Liegenschaftsamt 
Kennwerte Gebäude 
Baujahr: 1859 
Untergeschosse: 1
Vollgeschosse: 2
Dachgeschosse: 1
Bruttogrundfläche: 466 m² 
Nettogrundfläche: 357 m² 
Baurechtliche Situation 
Denkmalstatus: ja 
B-Plan: Nr. E-278 
Satzungen: nein 
Gebiet lt. FNP: Gemischt Baufläche, Historischer Dor fkern 
 
Erreichbarkeit ÖPNV 
Bus: Linien 82 / 83 Entfernung 110 m / 405 m 
Straßenbahn: nein 
S-Bahn: nein 
Sonstiges 
Lärmbelästigung 
Tag Kfz : 40-65 dB 
Hochwassergefahr: 
Lage zum Wohngebiet 
integriert/Randlage/Satellit : integriert 
Entfernung Innenstadt: 9,8 km 
Angaben Stand 04/2016            
1/8
P
V
G
B/T/S 
N
Bus 110m 
Stand 31.01.2018                                                                                                                            Anlage 14 „Plaußiger Dorfstraße 23“
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
1.1. Fotoimpressionen 
1.2. Ortsteil Plaußig-Portitz 
Plaußig-Portitz ist ein Stadtteil im Osten von Leipzig. Der Ortsteil umfasst die Gemarkungen Plaußig und 
Portitz und wurde am 1. Juli 1996 in die Stadt Leipzig eingemeindet. In Plaußig-Portitz leben mit Stand 
Dezember 2015 2.612 Einwohner mit einem Durchschnittsalter von 47,7 Jahren. Die Einwohnerzahl in 
diesem Ortsteil stieg zwischen 2014 und 2015 um +0,6 %.  
1.3. Umgebung 
Das im 19. Jahrhundert errichtete ehemalige Schulhaus diente später als Gemeindeamt. Es liegt in 
einem dörflichen Ortsteil am nordöstlichen Stadtrand von Leipzig. Nahversorgungseinrichtungen 
befinden sich nicht in unmittelbarer Nähe. Im Südwesten grenzt die A 14 an das Wohngebiet. Parkplätze 
im hinteren Teilbereich des Grundstücks sind über eine Nebenstraße zu erreichen. Vor dem Gebäude 
kann im Straßenraum geparkt werden. 
2/8

Stand 31.01.2018                                                                                                                            Anlage 14 „Plaußiger Dorfstraße 23“
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
 2. Bestandsanalyse Liegenschaft 
2.1. Nutzung des Objektes 
Das gesamte Gebäude wird vom Zweckverband Parthenaue genutzt. Das Erdgeschoss des 
Hauptgebäudes dient als Ausstellungs- und Versammlungsraum. Der eingeschossige Anbau integriert 
Umkleiden und Werkstatt für den eigenen Bauhof. Der  Ausstellungs- und Versammlungsraum sowie die 
Toiletten des Erdgeschosses werden auch vom Ortschaftsrat, dem Heimatverein Plaußig e.V., dem 
Naturschutzbund Ortsgruppe Plaußig und einer Seniorengruppe für Versammlungen und Treffen genutzt. 
Anzahl der Nutzungseinheiten 1
Leerstand -
Leerstand Fläche -
Nutzer Geschoss Fläche Mieter 
Zweckverband Parthenaue EG-DG 219,37 m² Verein 
Ortsvorsteher Büro OG 7,60 m² städtisch 
Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand 04/2016            
      
2.2. Bestandsanalyse Grundstück 
Die Außenanlagen sind gepflegt und teilweise mit Beeten als Ausstellungsflächen angelegt. Vor dem 
Gebäude sind Beete mit Bäumen und Rasenflächen angeordnet, die Zugänge sind gepflastert. 
Parkplätze befinden sich hinter dem Gebäude auf ebenfalls gepflasterten Flächen. 
2.3. baulicher Zustand des Objektes 
Das Gebäude ist größtenteils unsaniert, jedoch in einem durchschnittlichen baulichen Zustand. Die 
Haustechnik wurde in Teilen modernisiert. Die Außenanlagen sind gepflegt und in einem guten Zustand. 
Sie sind teilweise mit Ausstellungsgegenständen (historische landwirtschaftliche Geräte) ausgestattet. Im 
hinteren Teil des Grundstücks stehen 3 Garagen mit Schleppdach. 
Qualitätsprofil sehr 
schlecht 
- - 
5
- 
4
mittel 
+/- 
3
 
+
2
sehr gut 
+ + 
1
Ausprägung Gewichtung 
Zustand x 3,3 100 
Außenhülle x 4,0 20 
Innen x 3,0 50 
Haustechnik x 3,0 30 
2.4. Gebäudetypologie 
Bei dem Gebäude handelt es sich um ein teilunterkellertes 2-geschossiges Gebäude mit ausgebautem 
Satteldach. Hinter dem Gebäude schließt ein 1-geschossiger Anbau, ebenfalls mit Satteldach, an. Das 
Gebäude wurde im 19. Jahrhundert als Schulbau errichtet und diente zwischenzeitlich als Gemeindeamt. 
Es entspricht einem Büro- und Verwaltungsgebäude mit Werkstatt im ebenerdigen Anbau. 
3/8
Stand 31.01.2018                                                                                                                            Anlage 14 „Plaußiger Dorfstraße 23“
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
 3. Nutzungsanalyse 
3.1. mögliche Nutzungseignung 
In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. 
Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort 
korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das 
Objekt und den Standort gut ablesen und  bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche 
im Anschluss näher untersucht werden soll. 
                                 Kategorien 
Standortbedingungen 
Wohnen Büro/ 
Dienst- 
leistung/ 
Verw. 
Kleinge 
werbe/ 
Hand- 
werk 
Verkauf/ 
Handel 
Gastro- 
nomie 
Hotel- 
gewerbe 
Kultur/ 
Museen 
Sport/ 
Gesund- 
heit 
Bildung Vereins- 
arbeit 
Makrostandort 
Lokale Verkehrsanbindung 
- - - - - - - - - - - - - - -
ÖPNV-Anbindung - - - - - - - - - -
vorh. gewerbliche Nutzung o - - - o o o o o o
vorhandene Wohnnutzung + + o + + o + + + +
Entfernung zu Verkauf/Handel - o o - o - o o o o
Einwohnerentwicklung + + + + + + + + + +
Wertung Makrostandort -1 -2 -2 -3 0 -3 -1 -1 0 0
Mikrostandort 
Baurechtliche Voraussetzungen 
+ + + + + + + + + +
Vorhandene Flächen- u. 
Entwicklungspotentiale 
+ o + - - + - - - - - - - - +
Nutzbarkeit der Bausubstanz ++ ++ + - - + - - o - - - ++ 
Zufahrtsmöglichkeiten - - + - - - - - - - - - - - - - 
Parken/Abstellen + - + - - - - - - - - - - - - +
Synergieeffekte Quartier o + + + + o + + + +
Wertung Mikrostandort +4 +2 +6 -6 0 -7 -4 -5 -6 +5 
Gesamtwertung Standort +3 +2 +4 -9 0 -10 -5 -6 -6 +5 
Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative 
Ausprägung 
Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorien Wohnen, Büro- und Dienstleistung sowie Sport 
und Gesundheit ergeben. Zu den Kategorien werden Nutzungskonzeptionen in Form von Varianten 
näher untersucht. Hierbei handelt es sich um: 
Variante 1 – Bestand Vereinsgebäude 
Variante 2 – Handwerk und Wohnen 
Variante 3 – Wohnhaus 
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Stand 31.01.2018                                                                                                                            Anlage 14 „Plaußiger Dorfstraße 23“
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3.2. Nutzungskonzeptionen 
  Wohnen          Verein/ Gemeinschaft         Handw erk               Büro/ Verwaltung          
Variante 1 – Bestand Vereinsgebäude 
Im Hauptgebäude befinden sich im Erdgeschoss ein Ausstellungsraum und eine Toilette. In den darüber 
liegenden Geschossen sind Büros und Nebenräume für die Vereinsarbeit und den Ortsvorsteher 
untergebracht. Im erdgeschossigen Anbau befinden sich Werkstätten mit Umkleiden für die Mitarbeiter 
des Bauhofs. Die Außenanlagen werden teilweise als Ausstellungsfläche, zum Parken und durch den 
Bauhof genutzt. 
              
Erdgeschoss          Obergeschoss      Dachgeschoss 
bauliche Konzeption: Teilsanierung 
Anordnung Nutzung: Hauptgebäude Vereinsarbeit, Anbau  Bauhof 
Außenraum: Nutzung Freifläche als Ausstellungsraum u nd Garten 
Parken, Bauhof 
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
Vereinsarbeit mit Ausstellung vor Ort 
 Stärkung Quartier 
Schwächen/ Risiken: -
Das gesamte Gebäude ist in Nutzung. Die verschiedenen Vereine mit Ihren Veranstaltungen, 
Versammlungen etc. sind seit Jahren vor Ort etabliert und tragen somit auch zur Identifikation der 
Bewohner mit ihrem Stadtteil bei. Ein Entfall der Vereinsarbeit würde sich negativ auf dem Gemeinschaft 
vor Ort auswirken. 
Qualitätsprofil sehr schlecht 
- - 
5
- 
4
mittel 
+/- 
3
 
+
2
sehr gut 
+ + 
1
Note Wichtung 
Nutzbarkeit x 1,3 100 
Grundrissqualität x 1,0 50 
Flexibilität x 2,0 30 
Erschließung/ Parken x 1,0 20 
5/8

Stand 31.01.2018                                                                                                                            Anlage 14 „Plaußiger Dorfstraße 23“
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Variante 2 – Handwerk und Wohnen 
Das Hauptgebäude eignet sich aufgrund seiner großzügigen Grundrisse als Einfamilienwohnhaus. Im 
Anbau kann eine Werkstatt eingerichtet werden. Der Grundriss ermöglicht eine individuelle Gestaltung. 
In den Garagen auf dem Flurstück kann geparkt werden. Die großzügigen Freiflächen dienen als privater 
Außenraum oder als Flächen für die gewerbliche Nutzung. Ein Erweiterungsbau ist vorstellbar. 
              
Erdgeschoss            Obergeschoss       Dachgescho ss 
bauliche Konzeption: Teilsanierung, Umbau und Aufwer tung Innenausbau 
mittlere strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küche, Wohnen 
Anordnung Nutzung: Hauptgebäude Wohnen, Anbau Werkst att 
Außenraum: Nutzung Freifläche als Garten 
Parken, Werksgelände 
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
wenig strukturelle Anpassungen 
Schwächen/ Risiken: Entfall von Räumlichkeiten für Vereinsnutzung und den Ortschaftsrat 
Kostenrisiko 
 Schwächung Quartier 
Das Hauptgebäude eignet sich für Wohnen, muss jedoch für diesen Zweck umgebaut werden. Der 
angebaute Flachbau kann weiterhin als Werkstatt genutzt werden. Die Außenanlagen sind großzügig und 
bieten genügend Platz für die gewerbliche Nutzung, Parken und private Gartennutzung. Negativ wirkt 
sich der Entfall von Vereinsarbeit und Ausstellungsflächen im Ort aus. 
Qualitätsprofil sehr schlecht 
- - 
5
- 
4
mittel 
+/- 
3
 
+
2
sehr gut 
+ + 
1
Note Wichtung 
Nutzbarkeit x 1,3 100 
Grundrissqualität x 1,0 50 
Flexibilität x 2,0 30 
Erschließung/ Parken x 1,0 20 
6/8

Stand 31.01.2018                                                                                                                            Anlage 14 „Plaußiger Dorfstraße 23“
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
Variante 3 – Wohnhaus 
Das Hauptgebäude eignet sich aufgrund seiner großzügigen Grundrisse als Einfamilienhaus. Der Anbau 
lässt sich ebenfalls zu Wohnen umnutzen. Der Grundriss kann individuell gestaltet werden und bietet die 
Möglichkeit, eine barrierefreie Wohneinheit zu schaffen. In den Garagen auf dem Flurstück kann geparkt 
werden. Die großzügigen Freiflächen dienen als privater Außenraum. 
              
Erdgeschoss (2 WE)            Obergeschoss       Dach geschoss 
bauliche Konzeption: Teilsanierung, Umbau und Aufwer tung Innenausbau 
mittlere strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küche, Wohnen 
Anordnung Nutzung: Hauptgebäude als Einfamilienhaus,  Anbau als Wohnung 
Außenraum: Nutzung Freifläche als Garten 
Parken 
Stärken/ Chancen: Objekt- und lagegerechte Nutzung 
wenig strukturelle Anpassungen 
Schwächen/ Risiken: Entfall von Räumlichkeiten für Vereinsnutzung und den Ortschaftsrat 
Kostenrisiko 
Schwächung Quartier 
Die Gebäude eignen sich für Wohnen, müssen jedoch für diesen Zweck umgebaut werden. Der 
angebaute Flachbau kann ebenso zu Wohnen umgebaut werden und bietet die Möglichkeit, eine 
barrierefreie Wohneinheit herzustellen. Die Außenanlagen sind großzügig und bieten genügend Platz für 
Parken und Gartennutzung. Negativ wirkt sich der Entfall von Vereinsarbeit und Ausstellungsflächen im 
Ort aus. 
Qualitätsprofil sehr schlecht 
- - 
5
- 
4
mittel 
+/- 
3
 
+
2
sehr gut 
+ + 
1
Note Wichtung 
Nutzbarkeit x 1,8 100 
Grundrissqualität x 2,0 50 
Flexibilität x 2,0 30 
Erschließung/ Parken x 1,0 20 
7/8

Stand 31.01.2018                                                                                                                            Anlage 14 „Plaußiger Dorfstraße 23“
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
 4. Hinweise 
4.1. notwendige bauliche Maßnahmen 
Je nach Bedarf sind Sanierungsarbeiten zu prüfen. Bei baulichen Maßnahmen oder Umnutzung des 
Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze und Richtlinien zum 
Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 
4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag 
Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der 
entsprechenden Eingemeindungsverträge zu. 
„Plaußig: 
Nach § 9 besteht die Pflicht, im Rathaus Schönefeld eine Verwaltungsausschussstelle für die Ämter, die 
intensiven Publikumsverkehr haben und auch für die Einwohner von Plaußig vorzuhalten. 
Weiterhin besteht die Pflicht, den Fortbestand der Feuerwehr zu sichern und den Fortbestand der 
Kindertageseinrichtung, wobei die Kindertageseinrichtung wirtschaftlich betrieben werden muss. 
Als Gesellschafter der Saatzucht GmbH wirkt die Stadt darauf hin, dass der Sportplatz und die Turnhalle 
erhalten bleiben. 
Die kommunalen Wohnungen in der Theklastraße 2, 4, 8, 10 und der Hohenheidaer Straße 1, 3, 5, 7 
sollen in kommunaler Trägerschaft verbleiben.“ 
8/8
Stand 31.01.2018                                                                                                                                               Anlage 15 „Sandberg 24“ 
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
Liegenschaft Sandberg 24 
 1. Standortanalyse 
Grundstück 
Besonnung 
     PP Eingang 
Verein / Ausstellung 
Nebeneingang  
Wohnungen 
    
     
P Parken 
ÖPNV 
Verkauf/ Handel 
Gastronomie 
Naherholung 
Kennwerte Grundstück 
Adresse: Sandberg 24, 04178 Leipzig 
Gemarkung: Rückmarsdorf 
Flurstücknummer: 250k, Teilfläche aus 250/24 
Flurstückgröße: 980 m²        
Bodenrichtwert: 50 €/m² 
Verwalter: Liegenschaftsamt 
Kennwerte Gebäude 
Baujahr: 1927 
Untergeschosse: 1
Vollgeschosse: 2
Dachgeschosse: 2
Bruttogrundfläche: 1.064 m² 
Nettogrundfläche: 817 m² 
Baurechtliche Situation 
Denkmalstatus: ja 
B-Plan: Nr. E-238 
Satzungen: nein 
Gebiet lt. FNP: Gemischte Baufläche 
 
Erreichbarkeit ÖPNV 
Bus: Linie 130 Entfernung 65 m 
Straßenbahn: nein 
S-Bahn: nein 
Sonstiges 
Lärmbelästigung 
Tag Kfz : 50-75 dB 
Hochwassergefahr: nein 
Lage zum Wohngebiet 
integriert/Randlage/Satellit : integriert 
Entfernung Innenstadt: 9,4 km 
Angaben Stand 04/2016 
1/8
P
V
G
N
B/T/S 
Bus 
V
V
Stand 31.01.2018                                                                                                                                               Anlage 15 „Sandberg 24“ 
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
1.1. Fotoimpressionen 
1.2. Ortsteil Burghausen-Rückmarsdorf 
Rückmarsdorf ist ein Stadtteil im Westen von Leipzig. Der Ortsteil umfasst die Gemarkungen 
Burghausen und Rückmarsdorf und wurde am 1. Januar 2000 in die Stadt Leipzig eingemeindet. In 
Burghausen-Rückmarsdorf leben mit Stand Dezember 2015 4.802 Einwohner mit einem 
Durchschnittsalter von 49,0 Jahren. Die Einwohnerzahl in diesem Ortsteil sank zwischen 2014 und 2015 
um -0,05 %.  
1.3. Umgebung 
Das 1927 errichtete denkmalgeschützte Gebäude liegt im westlichen Randgebiet von Leipzig. Es 
 
befindet sich am Rand eines Wohngebietes mit überwiegend freistehenden Einfamilienhäusern. Es liegt 
direkt an der B 181. Vor dem Gebäude befindet sich eine Bushaltestelle. Östlich an das Wohngebiet 
schließt sich der Bereich eines großen Gewerbegebietes mit Einkaufszentrum (Löwencenter) für die 
Nahversorgung an. 
2/8

Stand 31.01.2018                                                                                                                                               Anlage 15 „Sandberg 24“ 
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
 2. Bestandsanalyse Liegenschaft 
2.1. Nutzung des Objektes 
Das gesamte Objekt ist in Nutzung. Teile des Erdgeschosses werden durch einen sehr aktiven Verein 
genutzt, einzelne Räume regelmäßig durch den Ortschaftsrat doppelt belegt. Zu großen Teilen dienen die 
durch den Heimatverein Rückmarsdorf gemieteten Räume als dauerhafte Museumsräume für eine 
Ausstellung zum 1. Weltkrieg (Rückmarsdorf und Umgebung). Die Ausstellung ist als Ergänzung zum 
Heimatmuseum  An der Teichmühle mit historischen Sammlungen zu Rückmarsdorf und Umgebung zu 
verstehen. Alle Wohnungen sind an Privatpersonen vermietet. 
Anzahl der Nutzungseinheiten 6
Leerstand -
Leerstand Fläche -
Nutzer Geschoss Fläche Mieter 
Heimatverein, Ortschaftsrat EG 109,14 Verein / städtis ch 
3-Raum-Wohnung EG 71,21 privat 
2-Raum-Wohnung 1.OG 53,96 privat 
5-Raum-Wohnung 1.OG 119,45 privat 
2-Raum-Wohnung 2.OG 48,76 privat 
3-Raum-Wohnung 2.OG 75,4 privat 
                 
Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand 02/2016 
2.2. Bestandsanalyse Grundstück 
Die Außenanlagen sind zweckmäßig, gepflegt und eingezäunt. Die Flächen sind überwiegend gepflastert, 
es sind Hecken gepflanzt. Auf dem Flurstück kann geparkt werden. 
2.3. baulicher Zustand des Objektes 
Das gesamte Gebäude wurde saniert und befindet sich in einem guten baulichen Zustand. Die 
Außenanlagen sind zu einem Großteil versiegelt. Im Jahr 2001 wurden Fassade, Dach und Fenster 
erneuert. Vor der Neuvermietung von Wohnungen erfolgte deren Teilmodernisierung. 
Qualitätsprofil sehr 
schlecht 
- - 
5
- 
4
mittel 
+/- 
3
 
+
2
sehr gut 
+ + 
1
Note Wichtung 
Zustand x 2,3 100 
Außenhülle x 2,0 20 
Innen x 2,0 50 
Haustechnik x 3,0 30 
2.4. Gebäudetypologie 
Bei dem Gebäude handelt es sich um ein vollunterkellertes 2-geschossiges Gebäude mit ausgebautem 
Satteldach und Ziergiebeln. Das Dach verfügt über einen Dachreiter und großflächige Gauben. Das 
Gebäude wurde 1927 als Gemeindeamt für die Gemeinde Rückmarsdorf errichtet, wobei im 
Erdgeschoss das Amt sowie eine Wohnung, in den Obergeschossen pro Geschoss zwei Wohnungen 
untergebracht waren. Die Aufteilung wurde beibehalten. Der Bereich des ehemaligen Gemeindeamtes 
wird derzeit durch einen Verein mit Ausstellung genutzt. Das Objekt entspricht einem Wohnungs- und 
Verwaltungs-/ Bürogebäude. 3/8
Stand 31.01.2018                                                                                                                                               Anlage 15 „Sandberg 24“ 
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
 3. Nutzungsanalyse 
3.1. mögliche Nutzungseignung 
In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. 
Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort 
korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das 
Objekt und den Standort gut ablesen und  bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche 
im Anschluss näher untersucht werden soll. 
                                 Kategorien 
Standortbedingungen 
Wohnen Büro/ 
Dienst- 
leistung/ 
Verw. 
Kleinge 
werbe/ 
Hand- 
werk 
Verkauf/ 
Handel 
Gastro- 
nomie 
Hotel- 
gewerbe 
Kultur/ 
Museen 
Sport/ 
Gesund- 
heit 
Bildung Vereins- 
arbeit 
Makrostandort 
Lokale Verkehrsanbindung 
++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ 
ÖPNV-Anbindung - - - - - - - - - -
vorh. gewerbliche Nutzung + + + + o o o o o o
vorhandene Wohnnutzung + + + + + o + + + +
Entfernung zu Verkauf/Handel ++ + + o o o o + o o
Einwohnerentwicklung o o o o o o o o o o
Wertung Makrostandort +5 +4 +4 +3 +2 +1 +2 +3 +2 +2 
Mikrostandort 
Baurechtliche Voraussetzungen 
o + - - - - + + + +
Vorhandene Flächen- u. 
Entwicklungspotentiale 
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 
Nutzbarkeit der Bausubstanz ++ o - - - - - - - - - - - - - - +
Zufahrtsmöglichkeiten + + + + + + + + + +
Parken/Abstellen + - - - - - - - - - - - - - - -
Synergieeffekte Quartier o + o o o o + + + +
Wertung Mikrostandort +2 -1 -5 -6 -6 -6 -3 -2 -3 +1 
Gesamtwertung Standort +7 +3 -1 -3 -4 -5 -1 +1 -1 +3 
Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative 
Ausprägung 
Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorien Wohnen, Vereinsarbeit und Büro-/ Dienstleistung 
ergeben. Zu den Kategorien werden Nutzungskonzeptionen in Form von Varianten näher untersucht. 
Hierbei handelt es sich um: 
– Variante 1 – Bestand Vereine und Wohnen 
– Variante 2 – Büro und Wohnen 
– Variante 3 – Mehrfamilienwohnhaus 
4/8
Stand 31.01.2018                                                                                                                                               Anlage 15 „Sandberg 24“ 
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
3.2. Nutzungskonzeptionen 
  Wohnen                  Verein/ Gemeinschaft          Büro/ Verwaltung         
Variante 1 – Bestand Vereine und Wohnen 
Der überwiegende Teil des Erdgeschosses wird durch einen Verein für Ausstellungen und Vereinsarbeit 
genutzt. Dieser Gebäudeteil verfügt über einen separaten Eingang. Im Erdgeschoss befindet sich eine, in 
den oberen Geschossen jeweils zwei Wohnungen. 
        
     
Erdgeschoss (1 WE) 1.Obergeschoss (2 WE)       Dachge schoss (2 WE) 
   
       
bauliche Konzeption: Modernisierung und Aufwertung I nnenausbau sowie der Haustechnik 
 vor Neuvermietung 
Anordnung Nutzung: Keller Haustechnik und Mieterkell er 
 Erdgeschoss Ausstellung und Büros, eine Wohneinhei t 
 Obergeschoss 2 Wohnungen 
 Dachgeschoss 2 Wohnungen 
 Dachboden Mieter Abstellen 
Außenraum: Nutzung Freifläche für Parken 
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
keine strukturellen Anpassungen 
 Stärkung Quartier durch Heimatverein 
 
Schwächen/ Risiken: -
Die Immobilie ist in Nutzung. Es sind keine strukturellen Änderungen oder baulichen Maßnahmen nötig. 
Eine weitere Nutzung durch den Verein ermöglicht eine Stärkung der Gemeinde sowie des Quartiers in 
einer Randlage von Leipzig und trägt zur Identifikation der Menschen mit ihrem Wohnort bei. Die 
Ausstellung im Erdgeschoss ist als Ergänzung zum Heimatmuseum  An der Teichmühle mit historischen 
Sammlungen zu Rückmarsdorf und Umgebung zu verstehen.  Es wird empfohlen, die Nutzung 
beizubehalten. 
Qualitätsprofil sehr schlecht 
- - 
5
- 
4
mittel 
+/- 
3
 
+
2
sehr gut 
+ + 
1
Note Wichtung 
Nutzbarkeit x 2,0 100 
Grundrissqualität x 2,0 50 
Flexibilität x 2,0 30 
Erschließung/ Parken x 2,0 20 
5/8

Stand 31.01.2018                                                                                                                                               Anlage 15 „Sandberg 24“ 
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
Variante 2 – Büro und Wohnen 
Im Erdgeschoss befindet sich eine Büroeinheit mit separatem Eingang. In den Obergeschossen sind 
jeweils zwei Wohnungen. 
        
     
Erdgeschoss (1 BE) 1.Obergeschoss (2 WE)       Dachge schoss (2 WE) 
   
          
bauliche Konzeption: Modernisierung und Aufwertung I nnenausbau sowie der Haustechnik 
 vor Neuvermietung 
 Umbau Wohnung Erdgeschoss zu Büroeinheit 
Anordnung Nutzung: Keller Haustechnik und Mieterkell er 
 Erdgeschoss Büro 
 Obergeschoss 2 Wohnungen 
 Dachgeschoss 2 Wohnungen 
 Dachboden Mieter Abstellen 
Außenraum: Nutzung Freifläche für Parken 
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
wenig strukturelle Anpassungen 
  
Schwächen/ Risiken: Entfall eines Gemeindetreffpunktes/ -zentrums 
Entfall von Vereinsarbeit im Wohngebiet 
Entfall von Räumlichkeiten für Vereinsnutzung/ Ortschaftsrat 
Die Grundrissstruktur eignet sich für die Umnutzung zu Büroflächen. Negativ wirkt sich der Entfall von 
sozialer Infrastruktur im Quartier aus. 
Qualitätsprofil sehr schlecht 
- - 
5
- 
4
mittel 
+/- 
3
 
+
2
sehr gut 
+ + 
1
Note Wichtung 
Nutzbarkeit x 2,0 100 
Grundrissqualität x 2,0 50 
Flexibilität x 2,0 30 
Erschließung/ Parken x 2,0 20 
6/8

Stand 31.01.2018                                                                                                                                               Anlage 15 „Sandberg 24“ 
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
Variante 3 – Mehrfamilienwohnhaus 
Jedes Geschoss verfügt über zwei Wohnungen. 
        
     
Erdgeschoss (2 WE) 1.Obergeschoss (2 WE)       Dachge schoss (2 WE) 
   
       
bauliche Konzeption: Modernisierung und Aufwertung I nnenausbau sowie der Haustechnik 
vor Neuvermietung 
 Umbau Erdgeschoss zu Wohnen 
Anordnung Nutzung: Keller Haustechnik und Mieterkell er 
 Erdgeschoss bis Dachgeschoss jeweils 2 Wohnungen 
 Dachboden Mieter Abstellen 
Außenraum: Nutzung Freifläche für Parken 
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
wenig strukturelle Anpassungen 
  
Schwächen/ Risiken: Entfall eines Gemeindetreffpunktes/ -zentrums 
Entfall von Vereinsarbeit im Wohngebiet 
Entfall von Räumlichkeiten für Vereinsnutzung/ Ortschaftsrat 
 wenig privater Außenraum 
Die Grundrissstruktur des Erdgeschosses eignet sich auch für Wohnen. Kosten würden für einen Umbau 
von Büro zu Wohnen für den Einbau von Bad und Küche etc. anfallen. Negativ wirkt sich auch der Entfall 
von sozialer Infrastruktur im Quartier aus. 
Qualitätsprofil sehr schlecht 
- - 
5
- 
4
mittel 
+/- 
3
 
+
2
sehr gut 
+ + 
1
Note Wichtung 
Nutzbarkeit x 2,0 100 
Grundrissqualität x 2,0 50 
Flexibilität x 2,0 30 
Erschließung/ Parken x 2,0 20 
7/8

Stand 31.01.2018                                                                                                                                               Anlage 15 „Sandberg 24“ 
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
 4. Hinweise 
4.1. notwendige bauliche Maßnahmen 
Vor der Neuvermietung von Wohnungen bzw. der gewerblichen Fläche im Erdgeschoss sind 
Modernisierungs-/ Sanierungsmaßnahmen zu prüfen. Bei baulichen Maßnahmen oder Umnutzung des 
Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze und Richtlinien zum 
Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 
4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag 
Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der 
entsprechenden Eingemeindungsverträge zu. 
Rückmarsdorf ist gesetzlich ohne weitere Vertragsverbindung eingegliedert worden. 
8/8
Stand 31.01.2018                                                                                                                               Anlage 16 „Schkorlopper Straße 34“
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
Liegenschaft Schkorlopper Straße 34 
 1. Standortanalyse 
Grundstück 
Besonnung 
     PP Hauptgebäude 
Eingang 
Eingang ehem. Gaststätte 
    
P Parken 
ÖPNV 
Verkauf/ Handel 
Gastronomie 
Naherholung 
Kennwerte Grundstück 
Adresse: Schkorlopper Straße 34, 04249 Leipzig 
Gemarkung: Knautnaundorf 
Flurstücknummer: 248/1 
Flurstückgröße: 2.903 m²        
Bodenrichtwert: 30 €/m² 
Verwalter: Liegenschaftsamt 
Kennwerte Gebäude 
Baujahr: 1927, 1979, 1988 (Hauptgebäude, Gaststätte, Garagen) 
Untergeschosse: 1
Vollgeschosse: 2
Dachgeschosse: 1
Bruttogrundfläche: ca. 832 m² 
Nettogrundfläche: ca. 707 m² 
Baurechtliche Situation 
Denkmalstatus: nein 
B-Plan: nein 
Satzungen: nein 
Gebiet lt. FNP: Wohnbaufläche 
 
Erreichbarkeit ÖPNV 
Bus: Linie 120 Entfernung 295 m 
Straßenbahn: nein 
S-Bahn: nein 
Sonstiges 
Lärmbelästigung 
Tag Kfz : 50-55 dB 
Hochwassergefahr: nein 
Lage zum Wohngebiet 
integriert/Randlage/Satellit : Randlage 
Entfernung Innenstadt: 14,3 km 
Angaben Stand 04/2016   
1/9
P
V
G
B/T/S 
N
Bus 295m 
Stand 31.01.2018                                                                                                                               Anlage 16 „Schkorlopper Straße 34“
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
1.1. Fotoimpressionen 
1.2. Ortsteil Hartmannsdorf-Knautnaundorf 
Hartmannsdorf-Knautnaundorf ist ein Stadtteil im äußersten Südwesten von Leipzig. Der Ortsteil umfasst 
die Gemarkungen Hartmannsdorf und Knautnaundorf und wurde am 1. Januar 1999 in die Stadt Leipzig 
eingemeindet. In Hartmannsdorf-Knautnaundorf leben mit Stand Dezember 2015 1.380 Einwohner mit 
einem Durchschnittsalter von 45,5 Jahren. Die Einwohnerzahl in diesem Ortsteil stieg zwischen 2014 und 
2015 um +3,5 %. 
1.3. Umgebung 
Das 1927 errichtete Gebäude liegt im südwestlichen Randgebiet von Leipzig. Es befindet sich am Rand 
eines dörflich geprägten Ortes mit überwiegender Wohnbebauung. Im Osten grenzt die B 186 an das 
Wohngebiet, im Norden die A 38. Nahversorger und Dienstleister befinden sich nicht in unmittelbarer 
Nähe. Der Ortsteil liegt zwischen zwei Gewerbegebieten. Die Umgebung ist landwirtschaftlich geprägt. 
2/9

Stand 31.01.2018                                                                                                                               Anlage 16 „Schkorlopper Straße 34“
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
 2. Bestandsanalyse Liegenschaft 
Für das Objekt sind zur genaueren Berechnung der NGF und BGF keine aktuellen und digitalen 
Planunterlagen vorhanden. 
2.1. Nutzung des Objektes 
Der erdgeschossige Anbau hinter dem Hauptgebäude wird lt. Vertrag 1 x wöchentlich durch den 
Kulturverein Knautnaundorf e.V. sowie als Wahlstelle (VI-A-04488) genutzt. Das Hauptgebäude steht seit 
Jahren leer. 
Anzahl der Nutzungseinheiten 2
Leerstand 1
Leerstand Fläche 325 
Nutzer Geschoss Fläche Mieter 
Leerstand EG 120 m² leerstehend 
Leerstand OG 120 m² leerstehend 
Leerstand DG 50 m² leerstehend 
Kulturverein Anbau 85m² Verein 
Nebenflächen ehem. Gaststätte Anbau 35 m² leerstehend 
Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand 02/2016             
2.2. Bestandsanalyse Grundstück 
Die Außenanlagen sind zweckmäßig und eingezäunt. Die Flächen sind überwiegend mit Gras, teilweise 
auch mit Büschen und Bäumen, bewachsen, Zufahrtswege und Stellplätze gepflastert. Im Straßenraum 
kann ebenso geparkt werden. 
2.3. baulicher Zustand des Objektes 
Das 1927 erbaute Hauptgebäude befindet sich in einem sanierungsbedürftigen Zustand und ist derzeit 
nicht nutzbar. Es steht seit Jahren leer. 
Die 1979 errichtete Gaststätte wurde nur in Teilen modernisiert. Lediglich Einzelmaßnahmen, wie die 
Erneuerung einzelner Fenster und Heizungskörper, neue Bodenbeläge etc. sind erfolgt. 
Die drei Garagen mit Baujahr 1988 sind unverändert.
Qualitätsprofil sehr schlecht 
- - 
5
- 
4
mittel 
+/- 
3
 
+
2
sehr gut 
+ + 
1
Note Wichtung 
Zustand x 3,7 100 
Außenhülle x 4,0 20 
Innen x 4,0 50 
Haustechnik x 3,0 30 
2.4. Gebäudetypologie 
Bei dem Gebäude handelt es sich um ein vollunterkellertes 1-geschossiges Gebäude mit ausgebautem 
Mansarddach. Der 1-geschossige Anbau verfügt über ein flach geneigtes Satteldach. Das Hauptgebäude 
wurde 1927 für den Grafen Leo von Hohenthal und Bergen Knautnaundorf als Landhaus errichtet, später 
als Verwaltungs- und Bürogebäude genutzt. Es handelt sich um das ehemalige Gemeindeamt 
Knautnaundorf. Der 1979 errichtete Anbau wurde als Gaststätte mit Freisitz betrieben und später durch 
den Heimatverein weitergenutzt. 3/9
Stand 31.01.2018                                                                                                                               Anlage 16 „Schkorlopper Straße 34“
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
 3. Nutzungsanalyse 
3.1. mögliche Nutzungseignung 
In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. 
Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort 
korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das 
Objekt und den Standort gut ablesen und  bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche 
im Anschluss näher untersucht werden soll. 
                                 Kategorien 
Standortbedingungen 
Wohnen Büro/ 
Dienst- 
leistung/ 
Verw. 
Kleinge 
werbe/ 
Hand- 
werk 
Verkauf/ 
Handel 
Gastro- 
nomie 
Hotel- 
gewerbe 
Kultur/ 
Museen 
Sport/ 
Gesund- 
heit 
Bildung Vereins- 
arbeit 
Makrostandort 
Lokale Verkehrsanbindung 
- - - - - - - - - - - - - - -
ÖPNV-Anbindung - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 
vorh. gewerbliche Nutzung o - o - o o o o o o
vorhandene Wohnnutzung + o o + + o o o o o
Entfernung zu Verkauf/ Handel - - - o - - o - - o - o o
Einwohnerentwicklung + + + + + + + + + +
Wertung Makrostandort -3 -5 -2 -5 -1 -5 -3 -4 -2 -2 
Mikrostandort 
Baurechtliche Voraussetzungen 
+ + + + + + + + + +
Vorhandene Flächen- u. 
Entwicklungspotentiale 
o - - o - - o - - - - - - - -
Nutzbarkeit der Bausubstanz ++ + + o + - - - - ++ - - +
Zufahrtsmöglichkeiten + + + + + + + + + +
Parken/ Abstellen ++ ++ ++ + + + + + + +
Synergieeffekte Quartier + o o + + o + + + +
Wertung Mikrostandort +7 +3 +5 +2 +5 -1 0 +5 0 +4 
Gesamtwertung Standort +4 -2 +3 -3 +4 -6 -3 +1 -2 +2 
Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative 
Ausprägung 
Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorien Wohnen, Kleingewerbe und Handwerk sowie 
Gastronomie ergeben. Zu den Kategorien werden Nutzungskonzeptionen in Form von Varianten näher 
untersucht. Hierbei handelt es sich um: 
Variante 1 -  Mehrfamilienwohnhaus 
Variante 2 -  Handwerk und Wohnen 
Variante 3 -  Gastronomie und Wohnen 
Variante 4 -  Vereinsgebäude mit Saalvermietungsservice 
4/9
Stand 31.01.2018                                                                                                                               Anlage 16 „Schkorlopper Straße 34“
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
3.2. Nutzungskonzeptionen 
  Wohnen                 Handwerk           Gastron omie                Verein/ Gemeinschaft   
Variante 1 – Mehrfamilienwohnhaus 
Das Hauptgebäude eignet sich aufgrund seiner großzügigen Grundrisse für Familienwohnen oder 
gehobenes Wohnen. Das Erdgeschoss kann als Einliegerwohnung ausgebildet werden. Der Anbau lässt 
sich ebenfalls zu Wohnen umnutzen. Der Grundriss kann individuell gestaltet werden und bietet die 
Möglichkeit, eine barrierefreie Wohneinheit zu schaffen. In den Garagen auf dem Flurstück kann geparkt 
werden. Die großzügigen Freiflächen dienen als privater Außenraum. 
              
  Erdgeschoss (2 WE) Obergeschoss Dachgeschoss 
bauliche Konzeption: Komplettsanierung mit Innenausb au 
mittlere strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küche, Wohnen 
Umbauten Innenraum, Aufwertung Innenraum 
Anordnung Nutzung: je Gebäudeteil eine Wohneinheit 
Außenraum: Nutzung Freifläche als Garten 
Parken, ggf. Errichtung Garage/ Carport 
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
wenig strukturelle Anpassungen 
Schwächen/ Risiken: Entfall von Räumlichkeiten für Vereinsnutzung 
Kostenrisiko 
Die Gebäude eignen sich für Wohnen. Bei dem Hauptgebäude handelt es sich um ein ehemaliges 
Wohnhaus, welches zwischenzeitlich als Gemeindeamt genutzt wurde. Der angebaute Flachbau kann 
ebenso zu Wohnen umgebaut werden und bietet die Möglichkeit eine barrierefreie Wohneinheit 
herzustellen. Die Außenanlagen sind großzügig und bieten genügend Platz für Parken und 
Gartennutzung. Alternativ ist durch Abriss des Nebengebäudes und einer anschließenden Teilung des 
Grundstücks eine Neustrukturierung denkbar. Diese Variante ist mit dem Stadtplanungsamt vorab auf 
Umsetzbarkeit zu klären. 
5/9

Stand 31.01.2018                                                                                                                               Anlage 16 „Schkorlopper Straße 34“
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
Qualitätsprofil sehr schlecht 
- - 
5
- 
4
mittel 
+/- 
3
 
+
2
sehr gut 
+ + 
1
Note Wichtung 
Nutzbarkeit x 2,3 100 
Grundrissqualität x 3,0 50 
Flexibilität x 2,0 30 
Erschließung/ Parken x 1,0 20 
Variante 2 – Handwerk und Wohnen 
Das Hauptgebäude eignet sich aufgrund seiner großzügigen Grundrisse für Wohnen und die Integration 
eines Büros. Der Anbau kann als Werkstatt dienen. Auf dem Flurstück ist ausreichend Platz für 
Parkplätze, Werksgelände und privaten Garten. 
        
      
      Erdgeschoss Obergeschoss     Dachgeschoss 
    
bauliche Konzeption: Komplettsanierung mit Innenausb au 
mittlere strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küche, Wohnen 
Umbauten Innenraum, Aufwertung Innenraum 
Anordnung Nutzung: Hauptgebäude Wohnen und Büro, Fla chbau Werkstatt 
Außenraum: Nutzung Freifläche als Garten und Werksge lände 
Parken 
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
wenig strukturelle Anpassungen 
Schwächen/ Risiken: Entfall von Räumlichkeiten für Vereinsnutzung 
      Kostenrisiko 
Das Hauptgebäude eignet sich für Wohnen und Büro, das Nebengebäude kann als Werkstatt umgebaut 
und genutzt werden. 
 
6/9

Stand 31.01.2018                                                                                                                               Anlage 16 „Schkorlopper Straße 34“
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
Qualitätsprofil sehr schlecht 
- - 
5
- 
4
mittel 
+/- 
3
 
+
2
sehr gut 
+ + 
1
Note Wichtung 
Nutzbarkeit x 2,3 100 
Grundrissqualität x 3,0 50 
Flexibilität x 2,0 30 
Erschließung/ Parken x 1,0 20 
Variante 3 – Gastronomie und Wohnen 
Das Hauptgebäude eignet sich aufgrund seiner großzügigen Grundrisse für Familienwohnen oder 
gehobenes Wohnen. Hier kann auch ein Büro integriert werden. Bei dem Anbau handelt es sich um eine 
ehemalige Gaststätte, welche reaktiviert werden könnte. Hier könnten auch Vereinssitzungen/ -treffen 
stattfinden. Für die Gastronomienutzung ist ggf. die Restaurantküche baulich zu erweitern. Die Betreiber 
würden im Hauptgebäude wohnen. Auf dem Flurstück ist für Freisitz und Parkplätze ausreichend Platz 
vorhanden. 
        
      
      Erdgeschoss Obergeschoss     Dachgeschoss 
bauliche Konzeption: Komplettsanierung mit Innenausb au 
mittlere strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küche, Wohnen 
Umbauten Innenraum, Aufwertung Innenraum 
Anordnung Nutzung: Hauptgebäude Wohnen, Flachbau Res taurant 
Außenraum: Nutzung Freifläche als Garten und Freisit z 
Parken für Betreiber und Gäste 
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
wenig strukturelle Anpassungen 
Schwächen/ Risiken: ggf. Entfall von Räumlichkeiten für Vereinsnutzung 
      Kostenrisiko 
7/9

Stand 31.01.2018                                                                                                                               Anlage 16 „Schkorlopper Straße 34“
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
Die Nutzung der Gebäude erfolgt entsprechend ihrer Grundrissstruktur und Erbauung. Eine 
Reaktivierung der Gaststätte an diesem Standort ist jedoch mit einem hohen Risiko verbunden. 
Qualitätsprofil sehr schlecht 
- - 
5
- 
4
mittel 
+/- 
3
 
+
2
sehr gut 
+ + 
1
Note Wichtung 
Nutzbarkeit x 2,5 100 
Grundrissqualität x 3,0 50 
Flexibilität x 2,0 30 
Erschließung/ Parken x 2,0 20 
Variante 4 – Vereinsgebäude mit Saalvermietungsservice 
Das Hauptgebäude eignet sich zum Beispiel aufgrund seiner teilweise kleinteiligen Raumaufteilung für 
eine Nutzung als Jugendtreff. Da das Gebäude als Wohnhaus konzipiert war, bietet der Grundriss neben 
einen größeren Gemeinschaftsraum auch die Möglichkeit in den kleineren Räumen verschiedene 
Freizeitbereiche (Hausausgaben, Basteln, Lesen) anzubieten. Für diese Nutzung ist die Herstellung 
eines zweiten baulichen Rettungsweges notwendig. 
Bei dem Anbau handelt es sich um eine ehemalige Gaststätte. Diese Räumlichkeiten könnten Vereine für 
Vereinssitzungen/ -treffen nutzen und auch für Feierlichkeiten vermietet werden. Eine Kombination mit 
einem Seniorentreff könnte die Auslastung erhöhen. 
Das Gebäude sollte bei dieser Variante in kommunalen Eigentum verbleiben. 
      
             Erdgeschoss Obergeschoss     Dachgescho ss 
bauliche Konzeption: Komplettsanierung mit Innenausb au 
mittlere strukturelle Veränderungen > Einbau WC's, Teeküche 
Umbauten Innenraum, Aufwertung Innenraum 
baulicher 2. Rettungsweg im bzw. am Hauptgebäude 
Anordnung Nutzung: Hauptgebäude Jugendtreff/ Freizei ttreff, Flachbau Vereinsgebäude 
Außenraum: Nutzung Freifläche als Garten und Freisit z 
Parken für Vereinsmitglieder und Gäste 
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
wenig strukturelle Anpassungen 
Schwächen/ Risiken: Kostenrisiko 
8/9

Stand 31.01.2018                                                                                                                               Anlage 16 „Schkorlopper Straße 34“
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
Das Gebäudeensemble eignet sich gut für die Vereinsnutzung, da die unterschiedlichen 
Grundrisstypologien der beiden Gebäudeteile eine Vielzahl an Nutzungsmöglichkeiten für Vereine, 
Jugendtreffs etc. bietet. Die mögliche Auslastung und der direkte Bedarf ist zu überprüfen. Sinnvoll wäre 
ein sozialer Träger als Hauptnutzer, der die Vermietung an die Vereine etc. übernehmen würde. 
Qualitätsprofil sehr schlecht 
- - 
5
- 
4
mittel 
+/- 
3
 
+
2
sehr gut 
+ + 
1
Note Wichtung 
Nutzbarkeit x 2,1 100 
Grundrissqualität x 2,0 50 
Flexibilität x 3,0 30 
Erschließung/ Parken x 1,0 20 
 4. Hinweise 
4.1. notwendige bauliche Maßnahmen 
Das Hauptgebäude ist ohne Sanierungsmaßnahme nicht nutzbar. Bei baulichen Maßnahmen oder 
Umnutzung des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze und 
Richtlinien zum Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 
4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag 
Das Liegenschaftsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten 
der entsprechenden Eingemeindungsverträge zu. 
„Rehbach und Knautnaundorf Auszüge aus § 9 des Eingemeindungsvertrages: 
Abs. 1 Die Stadt Leipzig richtet in Knautnaundorf für die Ortsteile Knautnaundorf und Rehbach an einem 
Nachmittag in der Woche eine Sprechzeit der Verwaltung für Auskünfte und die Ausgabe sowie 
Entgegennahme von Anträgen ein. Dieses Angebot wird bereitgestellt, solange die Nachfrage aus beiden 
Ortsteilen dies verantwortlich zulässt. 
Abs. 3 Die Stadt Leipzig wird den Fortbestand der Kindertagesstätte in Knautnaundorf so lange sichern, 
wie eine ausreichende Nachfrage vorhanden ist und diese eine wirtschaftliche Betreibung ermöglicht. 
Abs. 4 Die Stadt Leipzig gewährleistet den Fortbestand der Freiwillen Feuerwehren in den Ortsteilen 
Knautnaundorf und Rehbach. Sie sichert ausreichende Unterstellmöglichkeiten für die erforderliche 
Technik in Knautnaundorf und Rehbach und finanzielle Unterstützung entsprechend der 
Feuerwehrsatzung der Stadt Leipzig zu. 
Abs. 6 Die Stadt Leipzig wird die in Anlage 3 aufgelisteten Vorhaben im Rahmen der jährlich zur 
Verfügung stehenden Haushaltsmittel fortführen. 
Abs. 9 Die Stadt Leipzig setzt sich für die Sicherung der Unterkunft des Freizeitclubs Rehbach e.V. und 
des Kulturvereins Knautnaundorf e.V. ein. 
Auszug aus Anlage 3 zu § 9 Abs. 6: 
Die Stadt Leipzig wird folgende Vorhaben in den Ortsteilen Knautnaundorf und Rehbach  im Rahmen der 
jährlich zur Verfügung stehenden Haushaltsmittel umsetzen: 
Pkt. 4. Erhaltung des Sportplatzes und Errichtung eines Kinderspielplatzes in Knautnaundorf. 
Pkt. 6. Einsatz für die Sicherung des öffentlichen Gebäudes – Knautnaundorf, Leipziger Straße 34  als 
Vereinshaus mit Kulturraum uns Gaststätte.“ 
4.3. Hinweis zum Mietvertrag 
Die ehemalige Gaststätte (Anbau eingeschossig) wird vom Kulturverein Knautnaundorf e.V. genutzt. 
Der Besitzüberlassungsvertrag der Schkorlopper Str. 34 sieht eine 3-monatige Kündigungsfrist vor, 
jedoch besteht eine Vereinbarung zwischen der Stadt Leipzig und der Gemeinde Kulkwitz über die 
Eingliederung von Knautnaundorf vom 05.12.1998, in welcher die Stadt Leipzig zusagt, sich für den 
Erhalt des Vereins einzusetzen. 
9/9
Stand 31.01.2018                                                                                                                       Anlage 17 „Stötteritzer Landstraße 31“
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
Liegenschaft Stötteritzer Landstraße 31 
 1. Standortanalyse 
Grundstück 
Besonnung 
     PP Haupterschließung 
Gebäude 
Nebeneingang 
     
P Parken 
ÖPNV 
Verkauf/ Handel 
Gastronomie 
Naherholung 
Kennwerte Grundstück 
Adresse: Stötteritzer Landstraße 31, 04288 Leipzig 
Gemarkung: Holzhausen 
Flurstücknummer: 105c 
Flurstückgröße: 1.000 m²        
Bodenrichtwert: 50 €/m² 
Verwalter: Sozialamt 
Kennwerte Gebäude 
Baujahr: 1928 
Untergeschosse: 1
Vollgeschosse: 3
Dachgeschosse: 1
Bruttogrundfläche: ca. 1.545 m² 
Nettogrundfläche: ca. 1.240 m² 
Baurechtliche Situation 
Denkmalstatus: ja 
B-Plan: Nr. E-148 
Satzungen: nein 
Gebiet lt. FNP: gemischte Baufläche 
Erreichbarkeit ÖPNV 
Bus: Linie 74 Entfernung 15 m 
Straßenbahn: nein 
S-Bahn: nein 
Sonstiges 
Lärmbelästigung 
Tag Kfz : 50-65 dB 
Hochwassergefahr: nein 
Lage zum Wohngebiet 
integriert/Randlage/Satellit : integriert 
Entfernung Innenstadt: 8,8 km  
Angaben Stand 04/2016 
1/8
P
V
G
N
B
N
Bus 
Stand 31.01.2018                                                                                                                       Anlage 17 „Stötteritzer Landstraße 31“
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1.1. Fotoimpressionen 
1.2. Ortsteil Holzhausen 
Holzhausen ist ein Stadtteil im Südosten von Leipzig. Der Ortsteil umfasst die Gemarkungen Holzhausen 
und Zuckelhausen und wurde am 1. Januar 1999 in die Stadt Leipzig eingemeindet. In Holzhausen leben 
mit Stand Dezember 2015 6.340 Einwohner mit einem Durchschnittsalter von 50,1 Jahren. Die 
Einwohnerzahl in diesem Ortsteil stieg zwischen 2014 und 2015 um +1,0 %.  
1.3. Umgebung 
Das 1928 errichtete Gebäude liegt im südöstlichen Teil von Leipzig und steht unter Denkmalschutz. Im 
Umfeld sind Siedlungsgebiete, ein alter Dorfkern, ein Gewerbebetrieb sowie landwirtschaftliche Flächen 
vorhanden. 
 Nahversorgung und Gewerbebetriebe sowie die Grundschule Holzhausen befinden sich in 
unmittelbarer Nachbarschaft. Eine Haltestelle für Busse ist vor dem Gebäude installiert. In 90 m 
Entfernung ist der Bahnhof Holzhausen zu erreichen. Hier besteht eine Verbindung der Mitteldeutschen 
Regionalbahn von Geithain nach Leipzig Hauptbahnhof. Parkplätze sind direkt auf dem Grundstück oder 
im Straßenraum in ausreichender Anzahl vorhanden. 
2/8

Stand 31.01.2018                                                                                                                       Anlage 17 „Stötteritzer Landstraße 31“
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
 2. Bestandsanalyse Liegenschaft 
2.1. Nutzung des Objektes 
Nach erfolgter Vollsanierung wird das Objekt dauerhaft für die Unterbringung von 53 Asylsuchenden 
genutzt. 
Anzahl der Nutzungseinheiten 1
Leerstand -
Leerstand Fläche -
Nutzer Geschoss Fläche Mieter 
dauerhafte Asylunterkunft EG 221,55 m² städtisch 
dauerhafte Asylunterkunft 1.OG 224,80 m² städtisch 
dauerhafte Asylunterkunft 2.OG 224,45 m² städtisch 
dauerhafte Asylunterkunft DG 168,15 m² städtisch 
2.2. Bestandsanalyse Grundstück 
Die Außenanlagen sind zweckmäßig und gepflegt. Die Flächen hinter dem Gebäude sind überwiegend 
mit Gras bewachsen und gepflastert. An den Grundstücksgrenzen stehen Bäume und Büsche, sowie 3 
alte Schuppen. Im Hinterhof und im Straßenraum kann geparkt werden. 
2.3. baulicher Zustand des Objektes nach der Sanierung 
Das Gebäude wurde voll saniert und befindet sich in einem sehr guten baulichen Zustand. Die Unterkunft 
wird in einem einfachen Standard analog des sozialen Wohnungsbaus mit den individuellen 
Besonderheiten für die Nutzung Asyl unter Beachtung des Denkmalschutzes ausgestattet. 
Qualitätsprofil sehr 
schlecht 
- - 
5
- 
4
mittel 
+/- 
3
 
+
2
sehr gut 
+ + 
1
Note Wichtung 
Zustand x 1,0 100 
Außenhülle x 1,0 20 
Innen x 1,0 50 
Haustechnik x 1,0 30 
2.4. Gebäudetypologie 
Bei dem Gebäude handelt es sich um ein vollunterkellertes 3-geschossiges Gebäude mit ausgebautem 
Walmdach. Das denkmalgeschützte Gemeinde- und Postamt Holzhausen wurde 1928 als 
Verwaltungsgebäude errichtet. Bis April 2016 wurde das größtenteils leerstehende Gebäude in Teilen als 
Außenstelle des Bürgeramtes Liebertwolkwitz und für den Ortschaftsrat genutzt. 
Die Versammlungen des Ortschaftsrates finden seitdem in der Aula der Grundschule Holzhausen statt. 
Das Büro des Ortsvorstehers ist in die Hauptstraße 48h umgezogen. 
3/8
Stand 31.01.2018                                                                                                                       Anlage 17 „Stötteritzer Landstraße 31“
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 3. Nutzungsanalyse 
3.1. mögliche Nutzungseignung 
In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. 
Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort 
korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das 
Objekt und den Standort gut ablesen und  bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche 
im Anschluss näher untersucht werden soll. 
                                 Kategorien 
Standortbedingungen 
Wohnen Büro/ 
Dienst- 
leistung/ 
Verw. 
Kleinge 
werbe/ 
Hand- 
werk 
Verkauf/ 
Handel 
Gastro- 
nomie 
Hotel- 
gewerbe 
Kultur/ 
Museen 
Sport/ 
Gesund- 
heit 
Bildung Vereins- 
arbeit 
Makrostandort 
Lokale Verkehrsanbindung 
o - - - o - - - o o
ÖPNV-Anbindung + + + + + + + + + +
vorh. gewerbliche Nutzung o o o o o o o o o o
vorhandene Wohnnutzung + + + + + o + + + +
Entfernung zu Verkauf/Handel ++ + o + o + o + o o
Einwohnerentwicklung + + + + + + + + + +
Wertung Makrostandort +5 +3 +2 +3 +3 +2 +2 +3 +3 +3 
Mikrostandort 
Baurechtliche Voraussetzungen 
+ + o + + + + + + +
Vorhandene Flächen- u. 
Entwicklungspotentiale 
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 
Nutzbarkeit der Bausubstanz ++ + - - - - - - - - - - o - - +
Zufahrtsmöglichkeiten + + + + + o + + + +
Parken/Abstellen + o - - - - - - - - - - - - - - - 
Synergieeffekte Quartier + + o + + o + + + +
Wertung Mikrostandort +4 +2 -4 -3 -3 -5 -3 -1 -3 0
Gesamtwertung Standort +9 +5 -2 0 0 -3 -1 +2 0 +3 
Bewertungsschema: + = positiv; - = negativ, o = neutral; ++/-- starke positive bzw. negative Ausprägung 
Gute Noten gab es für die Kategorien Wohnen, Büro- und Dienstleistung sowie Vereinsarbeit. Zu den 
Kategorien werden Nutzungskonzeptionen in Form von Varianten näher untersucht. Hierbei handelt es 
sich um: 
- Variante 1 - Bestand Wohnen für Asylbewerber und Flüchtlinge 
- Variante 2 - Mehrfamilienwohnhaus 
- Variante 3 - Büro, Verwaltung und Vereine 
4/8
Stand 31.01.2018                                                                                                                       Anlage 17 „Stötteritzer Landstraße 31“
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3.2. Nutzungskonzeptionen 
  Wohnen                     Asylunterkunft                      Büro/ Verwaltung   
Variante 1 – Bestand Wohnen für Asylbewerber und Flüchtlinge 
Bis zu 53 Bewohner wohnen in dem denkmalgeschützten Altbau. Die Wohneinheiten verfügen über 
einzelne Zimmer, welche von 1 bis 2 Personen bewohnt werden können. Je Wohneinheit gibt es einen 
Gemeinschaftsbereich und eine eingebaute Küche. Im Erdgeschoss ist die soziale Betreuung und der 
Wachschutz integriert. Der Hinterhof kann durch die Bewohner und zum Parken genutzt werden. 
Erdgeschoss (2 WE, so. Betreuung und Wache) 1. Oberg eschoss (2WE)       
 
2. Obergeschoss (2 WE)  Dachgeschoss (2WE) 
bauliche Konzeption: Gebäude wurde für Asylnutzung h ergerichtet und saniert 
Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern/ Abstellen,  Haustechnik, Waschen/ Trocknen 
Erdgeschoss soziale Betreuung, 2 Wohneinheiten mit 6-7 Bewohnern 
 Ober- und Dachgeschoss jeweils 2 Wohneinheiten mit  je 6-7 Bewohnern 
Außenraum: Nutzung Freifläche für Bewohner 
Parken im Hinterhof 
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
keine strukturellen Anpassungen (nach erfolgtem Umbau) 
gesamtes Objekt in Nutzung (nach erfolgtem Umbau) 
Schwächen/ Risiken: -
Die Liegenschaft wurde für die Unterbringung von Asylbewerbern und Flüchtlingen geprüft und positiv 
befunden. Das Gebäude stand vorher zu großen Teilen leer und wurde somit wieder einer Nutzung 
zugeführt. Die Grundrissstruktur eignet sich gut für Wohnen. Das Gebäude steht dauerhaft für die 
Unterbringung von Asylbewerbern und Flüchtlingen zur Verfügung. 
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Stand 31.01.2018                                                                                                                       Anlage 17 „Stötteritzer Landstraße 31“
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
Qualitätsprofil sehr schlecht 
- - 
5
- 
4
mittel 
+/- 
3
 
+
2
sehr gut 
+ + 
1
Note Wichtung 
Nutzbarkeit x 1,0 100 
Grundrissqualität x 1,0 50 
Flexibilität x 1,0 30 
Erschließung/Parken x 1,0 20 
Variante 2 - Mehrfamilienwohnhaus 
Jede Etage lässt sich in zwei Wohneinheiten gliedern. Die Wohnungen verfügen über 3-5 Zimmer und 
eignen sich daher ideal für Familienwohnen. Der Hinterhof kann durch die Mieter genutzt werden. Parken 
findet im Straßenraum und im Hinterhof statt. 
Erdgeschoss (2 WE)              1. Obergeschoss (2 W E)       
 
2. Obergeschoss (2 WE)  Dachgeschoss (2 WE) 
bauliche Konzeption: Aufwertung Innenausbau > Einbau  Badewannen, ggf. Wände 
Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern/ Abstellen 
Erd-, Ober- und Dachgeschoss jeweils zwei Wohnungen
8 Wohnungen von 3-Raum- bis 5-Raum-Wohnungen 
Außenraum: Nutzung Freifläche für Mieter 
Parken im Hinterhof und Straßenraum 
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
keine strukturellen Anpassungen 
Aufwertung zu gehobenen Wohnen möglich 
Schwächen/ Risiken: Entfall einer Asylunterkunft 
6/8

Stand 31.01.2018                                                                                                                       Anlage 17 „Stötteritzer Landstraße 31“
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
Die Grundrissstruktur eignet sich gut für Wohnen. Sollten alle Stellplätze im Hinterhof untergebracht 
werden, ist der Außenraum zum Aufenthalt der Mieter beschränkt und sollte nicht erfolgen. Da das 
Gebäude derzeit zu einer dauerhaften Unterbringung von Asylbewerbern und Flüchtlinge hergerichtet 
wird, ist eine andere Nutzung nicht sinnvoll. 
Qualitätsprofil sehr schlecht 
- - 
5
- 
4
mittel 
+/- 
3
 
+
2
sehr gut 
+ + 
1
Note Wichtung 
Nutzbarkeit x 1,4 100 
Grundrissqualität x 1,0 50 
Flexibilität x 1,0 30 
Erschließung/Parken x 2,0 20 
Variante 3 – Büro, Verwaltung und Vereine 
In dem Gebäude können je Geschoss 1-2 Büroeinheiten untergebracht werden. Da das Objekt für die 
Unterbringung von Asylbewerbern und Flüchtlingen hergerichtet wurde, müsste es für die Büronutzung 
erneut umgebaut werden. Das Parken findet im Hinterhof sowie im Straßenraum statt. 
Erdgeschoss (1-2 BE)              1. Obergeschoss (1 -2 BE)       
 
2. Obergeschoss (1-2 BE)  Dachgeschoss (1-2 BE) 
bauliche Konzeption: Umbau Wohnungen zu Büros 
Anordnung Nutzung: Kellergeschoss Lagern/ Abstellen 
Erd-, Ober- und Dachgeschoss jeweils 1-2 Büroeinheiten 
Außenraum: Nutzung Freifläche für Parken 
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
wenig strukturelle Anpassungen 
ggf. Stärkung Quartier durch Vereinsarbeit und Verwaltung 
7/8

Stand 31.01.2018                                                                                                                       Anlage 17 „Stötteritzer Landstraße 31“
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
Schwächen/ Risiken: Umbau frisch saniertes Gebäude, keine Notwendigkeit
 Entfall einer Asylunterkunft 
 Parken auf Grundstück begrenzt und nicht ausreiche nd 
Die Grundrissstruktur eignet sich ebenfalls für die Büronutzung. Bei dem Gebäude handelt es sich um 
das ehemalige Gemeindeamt. Negativ wirken sich bei dieser Variante ein erneuter Umbau eines frisch 
sanierten und zu Wohnen umgebauten Gebäudes sowie die dabei entstehenden Kosten aus. 
Qualitätsprofil sehr schlecht 
- - 
5
- 
4
mittel 
+/- 
3
 
+
2
sehr gut 
+ + 
1
Note Wichtung 
Nutzbarkeit x 1,7 100 
Grundrissqualität x 1,0 50 
Flexibilität x 2,0 30 
Erschließung/Parken x 3,0 20 
 4. Hinweise 
4.1. notwendige bauliche Maßnahmen 
Bei Bedarf sind Instandsetzungsmaßnahmen zu prüfen. Bei baulichen Maßnahmen oder Umnutzung des 
Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung der Gesetze und Richtlinien zum 
Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 
4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag 
Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der 
entsprechenden Eingemeindungsverträge zu. 
Holzhausen ist gesetzlich ohne weitere Vertragsverbindung eingegliedert worden. 
4.3. Hinweis zum Ortschaftsrat 
Der Ortschaftsrat Holzhausen geht davon aus, dass die Nutzung als Asylunterkunft keine dauerhafte 
Nutzung ist und dieses Objekt wieder für den Ortschaftsrat Holzhausen nutzbar wird. 
8/8
Stand 31.01.2018                                                                                                                                        A nlage 18 „Südstraße 10“
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
Liegenschaft Südstraße 10 
 1. Standortanalyse 
Grundstück 
Besonnung 
     PP Haupteingang 
Gebäude 
Nebeneingang  
Gebäude 
    
     
P Parken 
ÖPNV 
Verkauf/ Handel 
Gastronomie 
Naherholung 
  
Kennwerte Grundstück 
Adresse: Südstraße 10, 04178 Leipzig 
Gemarkung: Böhlitz-Ehrenberg 
Flurstücknummer: 22 
Flurstückgröße: 1.378 m²        
Bodenrichtwert: 70 €/m² 
Verwalter: Liegenschaftsamt 
Kennwerte Gebäude 
Baujahr: 1877 
Untergeschosse: 1
Vollgeschosse: 2
Dachgeschosse: 1
Bruttogrundfläche: 1.052 m² 
Nettogrundfläche: 843 m² 
Baurechtliche Situation 
Denkmalstatus: ja 
B-Plan: nein 
Satzungen: nein 
Gebiet lt. FNP: Wohnbaufläche 
Erreichbarkeit ÖPNV 
Bus: Linie 80 Entfernung 1.210 m 
Straßenbahn: Linie 7 Entfernung 45 m 
S-Bahn: nein 
Sonstiges 
Lärmbelästigung 
Tag Kfz : 50-65 dB 
Hochwassergefahr: nein 
Lage zum Wohngebiet 
integriert/Randlage/Satellit : integriert 
Entfernung Innenstadt: 7,4 km 
Angaben Stand 04/2016 
1/8
P
V
G
N
B/T/S 
G
V
V Tram „Toppgugger“ 
Stand 31.01.2018                                                                                                                                        A nlage 18 „Südstraße 10“
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
1.1. Fotoimpressionen 
1.2. Ortsteil Böhlitz-Ehrenberg 
Böhlitz-Ehrenberg ist ein Stadtteil im Westen von Leipzig. Der Ortsteil umfasst die Ortslagen Böhlitz, 
Ehrenberg, Barneck und Gundorf und wurde am 1. Januar 1999 in die Stadt Leipzig eingemeindet. In 
Böhlitz-Ehrenberg leben mit Stand Dezember 2015 10.176 Einwohner mit einem Durchschnittsalter von 
46,9 Jahren. Die Einwohnerzahl in diesem Ortsteil stieg zwischen 2014 und 2015 um +0,5 %.  
1.3. Umgebung 
Das ehemalige Schulgebäude und spätere Gemeindeamt von Böhlitz-Ehrenberg liegt in einer westlichen 
Randlage von Leipzig. Nahversorger- und Dienstleistungsgeschäfte reihen sich entlang der Leipziger 
Straße. Eine Haltestelle der Straßenbahn befindet sich direkt vor dem Gebäude. Parkplätze sind in 
einem hinteren Teil des Grundstückes zu finden sowie im Straßenraum in ausreichender Anzahl. 
2/8

Stand 31.01.2018                                                                                                                                        A nlage 18 „Südstraße 10“
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
 2. Bestandsanalyse Liegenschaft 
2.1. Nutzung des Objektes 
Der überwiegende Teil des Objektes ist an Vereine, Privatpersonen und Bands vermietet. Auf dem 
Grundstück befinden sich zudem eine vermietete Garage und entlang der Grundstücksgrenze eine 
langgestreckte Nebenanlage, welche derzeit ungenutzt ist und nur von Außen in Augenschein 
genommen werden konnte. Direkt an der Leipziger Straße auf der Grundstücksecke wird ein Imbiss der 
„Toppgugger“ betrieben. 
Anzahl der Nutzungseinheiten 11 
Leerstand 4
Leerstand Fläche 112,00 m² 
Nutzer Geschoss Fläche Mieter 
Förderverein Ortsgeschichte EG 171,00 m² Verein 
Gewerbefläche 1.OG 8,00 m² privat 
Kunstverein Zinnober 1.OG 28,00 m² Verein 
Proberaum 1.OG 23,00 m² privat 
Proberaum 1.OG 42,00 m² Verein 
Ausstellungsraum 1.OG 50,50 m² privat 
Leerstandsfläche 1.OG 36,00 m² leerstehend 
Leerstandsfläche 2.OG 14,00 m² leerstehend 
Gewerbefläche 2 2.OG 25,00 m² privat 
Leerstandsfläche 2.OG 26,00 m² leerstehend 
Leerstandsfläche 2.OG 36,00 m² leerstehend 
             
Angabe Mieter und Mietflächen lt. LSA bzw. Verwalter Stand 03/2016 
2.2. Bestandsanalyse Grundstück 
Die Außenanlagen sind zweckmäßig mit Büschen und Bäumen bepflanzt, teilweise verwildert (zwischen 
Schuppen und Hauptgebäude). Auf dem hinteren Teil des Flurstücks wird auf einer nicht befestigten 
Fläche geparkt. 
2.3. baulicher Zustand des Objektes 
Das gesamte Gebäude befindet sich in einem mangelhaften baulichen Zustand. Das Gebäude sowie die 
Nebenanlagen bedürfen einer Komplettsanierung. 
Qualitätsprofil sehr schlecht 
- - 
5
- 
4
mittel 
+/- 
3
 
+
2
sehr gut 
+ + 
1
Note Wichtung 
Zustand x 3,5 100 
Außenhülle x 4,0 20 
Innen x 3,0 50 
Haustechnik x 4,0 30 
2.4. Gebäudetypologie 
Bei dem Gebäude handelt es sich um ein teilunterkellertes 2-geschossiges Gebäude mit ausgebautem 
Satteldach. Das Gebäude wurde 1877 als erstes Schulhaus von Böhlitz-Ehrenberg erbaut und erfuhr bis 
zum Jahr 1900 zwei bauliche Erweiterungen. Zwischen 1903 und 1998 wurde das Gebäude als 
Gemeindeamt genutzt, seitdem als Vereinshaus. Das Objekt entspricht einem Büro-/ 
Verwaltungsgebäude. 
3/8
Stand 31.01.2018                                                                                                                                        A nlage 18 „Südstraße 10“
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
 3. Nutzungsanalyse 
3.1. mögliche Nutzungseignung 
In der folgenden Matrix wird die generelle Eignung für unterschiedliche Nutzungsarten aufgezeigt. 
Hierbei wird untersucht, inwieweit Nutzungseignungen mit dem Bestandsobjekt und dem Standort 
korrelieren. Anhand der Gesamtwertung in Form einer Benotung lässt sich die Nutzungseignung für das 
Objekt und den Standort gut ablesen und bildet die Ausgangslage für eine Nutzungskonzeption, welche 
im Anschluss näher untersucht werden soll. 
                                 Kategorien 
Standortbedingungen 
Wohnen Büro/ 
Dienst- 
leistung/ 
Verw. 
Kleinge 
werbe/ 
Hand- 
werk 
Verkauf/ 
Handel 
Gastro- 
nomie 
Hotel- 
gewerbe 
Kultur/ 
Museen 
Sport/ 
Gesund- 
heit 
Bildung Vereins- 
arbeit 
Makrostandort 
Lokale Verkehrsanbindung 
+ + + o o o o o o o
ÖPNV-Anbindung ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ 
vorh. gewerbliche Nutzung + + + + o o o o o o
vorhandene Wohnnutzung + + + + + o + + + +
Entfernung zu Verkauf/Handel ++ + o ++ o + o + o o
Einwohnerentwicklung + + + + + + + + + +
Wertung Makrostandort +8 +7 +6 +7 +4 +4 +4 +5 +4 +4 
Mikrostandort 
Baurechtliche Voraussetzungen 
+ + o + + + + + + +
Vorhandene Flächen- u. 
Entwicklungspotentiale 
o o - - - - - - - - - - - - o
Nutzbarkeit der Bausubstanz + + - - - o - - o - - +
Zufahrtsmöglichkeiten + + + + + + + + + +
Parken/Abstellen + - - - - - - - - - - - - - -
Synergieeffekte Quartier o + + + + o + + + +
Wertung Mikrostandort +4 +3 -2 -3 0 -3 -2 +1 -3 +3 
Gesamtwertung Standort +12 +10 +4 +4 +4 +1 +2 +6 +1 +7 
Bewertungsschema: + = positiv (1 Punkt); - = negativ (-1 Punkt), o = neutral (0 Punkte); ++( +2 Punkte) /-- (-2 Punkte) starke positive bzw. negative 
Ausprägung 
Die Gesamtwertung hat gute Noten für die Kategorien Wohnen, Büro und Dienstleistung, Vereinsarbeit 
sowie Sport und Gesundheit ergeben. Zu den Kategorien werden Nutzungskonzeptionen in Form von 
Varianten näher untersucht. Hierbei handelt es sich um: 
- Variante 1 – Bestand Büro und Vereine 
- Variante 2 – Reihenhäuser 
- Variante 3 – Arztpraxis und Wohnen 
4/8
Stand 31.01.2018                                                                                                                                        A nlage 18 „Südstraße 10“
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
3.2. Nutzungskonzeptionen 
  Wohnen               Verein/ Gemeinschaft      Ges undheit                Büro/ Verwaltung    
Variante 1 – Bestand Büro und Vereine 
Das Gebäude wird weiterhin wie im Bestand genutzt. Die nicht vermieteten Räume werden für eine 
Neuvermietung, soweit möglich, hergerichtet. Die Nebenanlagen hinter dem Gebäude könnten für die 
Vereinsarbeit als Werkstätten zur Verfügung gestellt werden, sind jedoch grundlegend zu sanieren. 
   Erdgeschoss (Nebenanlage)          Erdgeschoss         
                     Obergeschoss               Dac hgeschoss     
     
bauliche Konzeption: Aufwertung Innenausbau 
ggf. Sanierung Nebenanlagen als Werkstätten 
 Vermietbarkeit von Einheiten herstellen durch Mode rnisierung 
Anordnung Nutzung: Erd- Dachgeschoss je nach Bedarf Nutzung von einzelnen oder 
mehreren Räumen für die gewerbliche Nutzung oder 
Vereinsarbeit, gemeinsame Sanitäranlagen 
Außenraum: Nutzung Freifläche wie im Bestand, Parken
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
soziokulturelle Einrichtung im Quartier 
 
Schwächen/ Risiken: Kostenrisiko Umbau und Modernisierung Werkstätten und Altbau 
Die Nutzung als Vereinsgebäude hat sich an diesem Standort etabliert. Durch die Vereins- und 
Kulturarbeit trägt dieser Ort zur Identifikation der Menschen mit Ihrem Stadtteil bei. Die geringen 
Leerstandsflächen sollten, soweit es geht, für die Neuvermietung hergerichtet werden. 
5/8

Stand 31.01.2018                                                                                                                                        A nlage 18 „Südstraße 10“
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
Qualitätsprofil sehr schlecht 
- - 
5
- 
4
mittel 
+/- 
3
 
+
2
sehr gut 
+ + 
1
Note Wichtung 
Nutzbarkeit x 1,8 100 
Grundrissqualität x 2,0 50 
Flexibilität x 2,0 30 
Erschließung/ Parken x 1,0 20 
Variante 2 – Reihenhäuser 
Es ist möglich, das Gebäude zu Wohnen umzubauen. Dafür ist es grundlegend und unter Beachtung des 
Denkmalschutzes zu sanieren. Eine mögliche Variante wäre die Untergliederung in 3 nebeneinander 
liegende Wohneinheiten, ähnlich Reihenhäusern. Die Erschließung der jeweiligen Wohneinheiten ist 
herzustellen. Die maroden Nebenanlagen entlang der Grundstücksgrenze werden bei dieser Variante 
abgebrochen, damit ausreichend Freifläche je Nutzer hergestellt werden kann. Parken würde ebenfalls 
auf dem Flurstück stattfinden. Die vorhandene Garage wäre zu sanieren und weitere Garagen und/ oder 
Carports zu errichten. 
   Erdgeschoss  (3 WE)              Obergeschoss (3  WE)                     Dachgeschoss (3 WE) 
bauliche Konzeption: Komplettsanierung und Aufwertun g Innenraum 
mittlere strukturelle Veränderungen > Einbau Bäder, Küchen, Wände 
 Herstellen der Erschließung der einzelnen Wohneinh eiten 
Anordnung Nutzung: Erdgeschoss Eingang, Kochen, Wohn en, Bad, Haustechnik 
Obergeschoss Schlafen, Bad, Diele, Arbeiten 
Dachgeschoss Schlafen, Bad, Abstellen 
Außenraum: Nutzung Freifläche als privaten Außenraum , Parken 
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
denkmalgerechte Sanierung des Gebäudes 
 Aufwertung zu gehobenen Wohnen möglich 
Schwächen/ Risiken: Kostenrisiko Umbau/ Sanierung 
Entfall Räumlichkeiten Vereins- und Kulturarbeit im Quartier 
 
Bei dem Gebäude handelt es sich um eine ehemalige Schule, welche später als Gemeindeamt genutzt 
wurde. Ein Umbau zu Wohnen ist möglich, die Untergliederung der Grundrisse dadurch jedoch 
erschwert. Nachteilig wirkt sich der Entfall von Vereins- und Kulturarbeit im Quartier sowie das 
Kostenrisiko aus.       
6/8

Stand 31.01.2018                                                                                                                                        A nlage 18 „Südstraße 10“
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
Qualitätsprofil sehr schlecht 
- - 
5
- 
4
mittel 
+/- 
3
 
+
2
sehr gut 
+ + 
1
Note Wichtung 
Nutzbarkeit x 3,1 100 
Grundrissqualität x 4,0 50 
Flexibilität x 3,0 30 
Erschließung/ Parken x 1,0 20 
Variante 3 – Arztpraxis und Wohnen 
Das Erdgeschoss eignet sich für den Umbau zu einer Arztpraxis. Dafür ist es grundlegend unter 
Beachtung des Denkmalschutzes zu sanieren. Ab dem Obergeschoss wäre Wohnen möglich. Hier 
könnte eine Wohneinheit über 2 Geschosse entstehen sowie eine Einliegerwohnung. Die maroden 
Nebenanlagen entlang der Grundstücksgrenze werden bei dieser Variante abgebrochen, damit 
ausreichend Freifläche je Nutzer hergestellt werden kann. Parken würde ebenfalls auf dem Flurstück und 
im Straßenraum stattfinden. Die vorhandene Garage wäre zu sanieren und ggf. weitere Garagen oder 
Carports zu errichten. 
        Erdgeschoss  (1 PE)       Obergeschoss (2 W E)            Dachgeschoss 
bauliche Konzeption: Komplettsanierung und Aufwertun g Innenraum 
strukturelle Veränderungen > Einbau Praxisräume, Bäder, Küchen etc. 
 Herstellen der Erschließung der einzelnen Wohneinh eiten 
Anordnung Nutzung: Erdgeschoss Eingang Wohnungen, Pr axisräume, Haustechnik 
Obergeschoss Kochen, Wohnen, Bad 
Dachgeschoss Schlafen, Bad, Abstellen 
Außenraum: Nutzung Freifläche als privaten Außenraum , Parken 
Stärken/ Chancen: objekt- und lagegerechte Nutzung 
denkmalgerechte Sanierung des Gebäudes 
Schwächen/ Risiken: Kostenrisiko Umbau und Sanierung 
Entfall Räumlichkeiten Vereins- und Kulturarbeit im Quartier 
 Entfall soziokulturelle Begegnungsstätte 
7/8

Stand 31.01.2018                                                                                                                                        A nlage 18 „Südstraße 10“
___________________________________________________ ___________________________________________________ _________________________________________ 
Ein Umbau zu einer Arztpraxis im Erdgeschoss und Wohnen in den Obergeschossen gestaltet sich 
aufgrund der vorgegebenen Grundrissstruktur schwierig. Die Arztpraxis im Erdgeschoss sollte nach 
Möglichkeit einen barrierefreien Zugang erhalten. Die negativen Aspekte und Auswirkungen entsprechen 
denen der vorgenannten Variante. 
      
Qualitätsprofil sehr schlecht 
- - 
5
- 
4
mittel 
+/- 
3
 
+
2
sehr gut 
+ + 
1
Note Wichtung 
Nutzbarkeit x 3,3 100 
Grundrissqualität x 4,0 50 
Flexibilität x 3,0 30 
Erschließung/Parken x 2,0 20 
 4. Hinweise 
4.1. notwendige bauliche Maßnahmen 
Der Zustand des Gebäudes und der Nebenanlagen bedingt einer Komplettsanierung. Bei baulichen 
Maßnahmen oder Umnutzung des Gebäudes, die einer Baugenehmigung bedürfen, ist die Einhaltung 
der Gesetze und Richtlinien zum Brandschutz zu prüfen und umzusetzen. 
4.2. Hinweise zum Eingemeindungsvertrag 
Das Rechtsamt arbeitete uns folgende zu beachtende Hinweise bzw. Auszüge aus den Inhalten der 
entsprechenden Eingemeindungsverträge zu: 
„Böhlitz-Ehrenberg: 
Hier unterhält die Stadt Leipzig gemäß § 9 im neuen Rathaus Böhlitz-Ehrenbergs eine 
Verwaltungsausschussstelle. Das Rathaus ist also zu erhalten. Des Weiteren wurde eine Raumnutzung 
für die Vereine im soziokulturellen Zentrum zugesagt. Auch das muss sichergestellt sein. 
Dem Ortschaftsrat ist für seine Tätigkeit ein Büroraum zur Verfügung zu stellen. Die 
Verwaltungsaußenstelle soll bevorzugt im Objekt Große Eiche untergebracht werden, soweit eine 
ausreichende Nachfrage besteht. 
Die Feuerwehr hat ein Gebäude in der Bielastraße 22 zu erhalten. 
Der Kindergarten und der Hort ist zu erhalten, solange eine wirtschaftliche Betreibung möglich ist. Die 
Grundschule wird unter Beachtung der Jahrgangsstärken erhalten.“ 
8/8
Synopse der Stellungnahmen 
Verwaltungsstandpunkt Nr. VI-DS-03421 (Stand 13.10.2017) 
Vorschlag zum weiteren Umgang mit den ehemaligen Gemeindeämtern/ Rathäusern 
Stand 31.01.2018 
DB OBM 
09.01.2018 
PROTOKOLLAUSZUG 
Im Ergebnis der 2. Lesung wird festgelegt: Berücksichtigung/ Würdigung 
1. "- Für den Stadtrat ist eine Vorlage zu erstellen, die auf Resümees und 
Vorschläge verzichtet" 
Im Texteil unter Punkt 5-Fazit und Empfehlungen sind wesentliche 
Textänderungen vorgenommen worden, dieTabelle zum Verbleib im 
Liegenschaftsbestand ist heraus genommen. 
Die in den jeweiligen Anlagen unter 4. enthaltenen Platzierungen sind 
rausgenommen, die Begründungstexte sind zu den jeweiligen Vorschlägen 
einsortiert worden 
2. "- Dabei sind Eingemeindungsverträge zu respektieren und es ist 
möglichst vertragstreu zu handeln. Nur wenn es zum Vorteil der 
Gemeinde ist, sollte eine Anpassung vorgeschlagen werden." 
Die im Texteil unter Punkt 4.6-Prüfung der Objekte auf Einhaltung der 
Eingemeindungsverträge enthaltene Tabelle wurde geändert, wie auch der 
textliche Beitrag und bezieht sich nun nur auf die vertraglich eingemeindeten 
Ortschaften. 
3. "- Um Einvernehmen mit dem Ortschaftsrat herzustellen, ist an jeden die 
entsprechende Anlage auszureichen; Wertungen und Empfehlungen der 
Verwaltung sind zu entfernen. 
Die Bedarfe wurden von den Ortschaftsräten abgefragt und nach der Bestätigung 
in der DB OB wird die Vorlage an die jeweiligen Gremien verteilt. 
4. "- Die überarbeitete Vorlage ist zeitnah der Dienstberatung zur 
Bestätigung vorzulegen." 
Die überarbeitete Vorlage wird für die nächste DB OBM am 27.02.2018 
angemeldet. 
1/5 
Synopse der Stellungnahmen 
Verwaltungsstandpunkt Nr. VI-DS-03421 (Stand 13.10.2017) 
Vorschlag zum weiteren Umgang mit den ehemaligen Gemeindeämtern/ Rathäusern 
Stand 31.01.2018 
Büro für 
Ratsangelegenheiten 
(01.15) 
04.01.2018 
MITZEICHNUNG MIT HINWEISEN 
Berücksichtigung/ Würdigung 
1. "Es wird empfohlen, den Titel der Vorlage zu ändern und die 
Begründung der Vorlage zu ergänzen. Ziel muss es sein, dass aus der 
öffentlichen Vorlage deutlich wird, dass eine Bestandsaufnahme zu den 
einzelnen Objekten vorgenommen wurde. Diese Bestandsaufnahme 
enthält auch eine erste Einschätzung, wie einzelne Objekte künftig 
genutzt werden könnten. Der Titel könnte i.S. einer (Teil-) Umsetzung 
des Ratsbeschlusses lauten: "Bestandsaufnahme ehemaliger 
Gemeindeämter/Rathäuser". 
Eine Entscheidung und ein Handlungsauftrag an die Verwaltung ist 
damit zunächst nicht verbunden und kann über eine Informationsvorlage 
auch nicht erreicht werden. Dies erfordert jeweils 
Einzelfallentscheidungen. Auch das sollte deutlicher aus der Vorlage 
hervorgehen." 
Entsprechend des Antrags VI-A-02098 "Nutzungskonzept für ehemalige 
Gemeindeämter/ Rathäuser" wurden in der Vorlage entsprechende 
Nutzungsvarianten untersucht und Konzepte vorgestellt. Die Bestandsanalyse 
dient als Werkzeug und Grundlage zur Erstellung der Nutzungskonzepte. 
Eine Änderung des Titel entsprechend Ihres Vorschlags wäre daher 
missverständlich. 
2. "Auf Seite 10 unter 4.1. müsste es richtig heißen, dass das Objekt 
Stötteritzer Landstraße 31 schon genutzt wird." 
Dieser Hinweis wird unter Punkt 4.1 eingearbeitet. 
3. "Zum Objekt des Ortschaftsrates Burghausen wird in der Vorlage 
suggeriert, dass eine künftige Nutzung als Zwei - Familien - Haus von 
der Verwaltung vorgeschlagen wird. Dies findet sich auf Seite 12 sowie 
in der Anlage 13 der Vorlage. Es sollte klargestellt werden, dass mit der 
Vorlage keine Entscheidung zu einzelnen Objekten erfolgt. Der 
Ortschaftsrat wird vom Inhalt nicht begeistert sein. Denn es wird auch 
kein "Ersatzobjekt" als Tagungsort und Büro des Ortsvorstehers 
angeboten." 
Auf Seite 1, Punkt 1  und Seite 11, Punkt 5 wird bereits darauf hingewiesen, dass 
es sich ausschließlich um Nutzungsempfehlungen handelt. 
2/5 
Synopse der Stellungnahmen 
Verwaltungsstandpunkt Nr. VI-DS-03421 (Stand 13.10.2017) 
Vorschlag zum weiteren Umgang mit den ehemaligen Gemeindeämtern/ Rathäusern 
Stand 31.01.2018 
Dezernat I (02.1) 
Hauptamt (10) 
09.11.2017 
MITZEICHNUNG 
Berücksichtigung/ Würdigung 
1. Im Punkt 3.5. in der Tabelle unter Punkt 3 Delitzscher Landstraße 55 
fehlt bei "aktuelle Nutzung" das Büro Ortsvorsteher/in" 
"In der textlichen Zusammenfassung im Punkt 3.5 in der Tabelle unter Punkt 3 
"Delitzscher Landstraße 55" wird in der Spalte "aktuelle Nutzung" das Büro der 
Ortsvorsteher/ -in ergänzt." 
3/5 
Synopse der Stellungnahmen 
Verwaltungsstandpunkt Nr. VI-DS-03421 (Stand 13.10.2017) 
Vorschlag zum weiteren Umgang mit den ehemaligen Gemeindeämtern/ Rathäusern 
Stand 31.01.2018 
Dezernat IV 
23.01.2018 STELLUNGNHAME 
Berücksichtigung/ Würdigung 
1. "Zu Anlage 2, Am Brunnen 4: 
In der Vorlage wird zur Bibliotheksfläche konstatiert, dass keine 
Anpassungen des Grundrisses erforderlich wären. Entsprechend 
entsteht der Eindruck, die Fläche sei perfekt für die Nutzung als 
Bibliothek geeignet. Dies ist nicht korrekt. Vielmehr handelt es sich um 
eine Drei-Raum-Wohnung mit entsprechendem Zuschnitt, die nicht ideal 
für Bibliothekszwecke ist. Darüber hinaus liegen die Bibliotheksräume 
innerhalb des Objektes in einer oberen Etage und sind von außen nicht 
sichtbar. 
Bezüglich des Objektes und dessen räumlichen Zuschnitts erfolgte keine 
Absprache mit den LSB als Nut-zerin der Flächen.“ 
Ihr Hinweis wird in der Anlage 2 unter Punkt 3.2 Nutzungskonzeptionen Variante 1 - 
Bestand Verwaltung und Vereine wie folgt eingearbeitet bzw. geändert: 
„Das Gebäude hat sich als Verwaltungsstandort bewährt. Mehrere Vereine sind 
seit Jahren Mieter. Ebenso trägt die Stadtteilbibliothek zur Stärkung des Quartiers 
bei. Die Nutzung als Verwaltungs-, Bibliotheks- und Vereinsgebäude hat sich an 
diesem Standort etabliert und bietet in einer Randlage von Leipzig den Menschen 
vor Ort die Möglichkeit, eine Vielzahl von öffentlichen, städtischen und kulturellen 
Bedürfnissen zu decken. In der Liegenschaft ist kein Leerstand zu verzeichnen. 
Strukturelle Anpassungen sind nicht not-wendig. 
Wird die vorhandene Nutzungsstruktur dauerhaft angestrebt, so sollten im Vorfeld 
eventuelle Grund-rissanpassungen zur besseren Bibliotheksnutzung geprüft und in 
diesem Zusammenhang alternative Standorte mit einer für die Bibliothek 
günstigeren Erdgeschossnutzung untersucht werden.“ 
2. "Zu Anlage 11, Leipziger Straße 81-83: 
In der Behandlung dieses Objektes wird vor allem auf das momentan 
ungenutzte Wohnhaus (Nr. 83) fokussiert. Für den Gebäudeteil mit der 
Nummer 81 entsteht der Eindruck, dass der Status Quo weitestgehend 
erhalten bleiben soll. Aufgrund der Tatsache, dass die LSB seit Jahren 
der größte sowie stetigste Mieter im Objekt sind und der Leerstand 
alternative Nutzungszuschnitte erlauben würde, sollten neue Varianten 
auch thematisiert werden. Eine Verlagerung der Bibliothek ins EG, eine 
dauerhafte und obligatorische Nutzung der verfügbaren VA-Räume 
sowie die Optimierung der technischen Bedingungen wären 
Ansatzpunkte. 
Bezüglich des Objektes und dessen räumlichen Zuschnitts erfolgte keine 
Absprache mit den LSB als Nut-zerin der Flächen.“ 
Ihr Hinweis wird in der Anlage 11 unter Punkt 3.2 Nutzungskonzeptionen wie folgt 
eingearbeitet: „Für die Leipziger Straße 81 wird grundsätzlich der Status Quo 
gehalten. Falls eine Umstrukturierung innerhalb des Gebäudes erfolgt, sollte bei 
der Planung die Bibliothek Berücksichtigung finden, die eine funktionalere 
Erdgeschossnutzung anstrebt. Diese Überlegungen sind nicht Gegenstand dieser 
Analyse.“ 
4/5 
Synopse der Stellungnahmen 
Verwaltungsstandpunkt Nr. VI-DS-03421 (Stand 13.10.2017) 
Vorschlag zum weiteren Umgang mit den ehemaligen Gemeindeämtern/ Rathäusern 
Stand 31.01.2018 
Dezernat VII (02.7) 
04.12.2017 MITZEICHNUNG MIT MAßGABEN 
Berücksichtigung/ Würdigung 
1. Zu Objekt 10, Göbschelwitzer Straße 73: "Die Objekte im Nordraum 
sollten grundsätzlich in kommunaler Liegenschaft verbleiben. Somit 
sollte auch dieses Objekt im Bestand bleiben. 
Dieser Punkt entfällt entsprechend oben genannten Protokollauszug DB OB (siehe 
Punkt 1). 
2. Zu Objekt 15, Sandberg 24: "Die Ausführungen in der Begründung und 
in der Anlage 15 sind widersprüchlich. In dr Begründung steht, dass eine 
Nutzung als Mehrfamilienhaus und somit der Verkauf empfohlen wird. In 
der Anlage wird die derzeitige Nutzung (Vereine und Wohnen)präferiert. 
Dieser Widerspruch ist aufzulösen." 
Dieser Punkt entfällt entsprechend oben genannten Protokollauszug DB OB (siehe 
Punkt 1). 
3. "In einer Bezugsvorlage für die DB OBM sind die unter Punkt 6 
dargelegten Risiken zu erläutern und Beschlüsse zu den 
Zuständigkeiten herbeizuführen." 
4. "In der Bezugsvorlage ist zudem das weitere Verfahren darzustellen. 
Beispielsweise sind die Zuständigkeiten für Objekte bei gemischten 
Nutzungen festzulegen (Verwaltung/ Wohnen) sowie die 
Investitionsbedarfe darzustellen." 
Die in den letzten beiden Sätzen geforderte Bezugsvorlage ist für nicht 
nachvollziehbar und notwendig. Bei der Vorlage handelt es sich um eine 
Information zu einer „Allgemeinen Bedarfs- und Eignungsprüfung“, welche vom 
Stadtrat (VI-A-02098 Fraktion, die Linke) eingefordert wurde. Die Vorlage weißt 
Varianten und Handlungsempfehlungen für den künftigen Umgang mit den jeweilig 
untersuchten Objekten auf. 
Die in Punkt 6 dargestellten Risiken sind als Hinweise für die weitere Handhabung 
zu betrachten. 
5/5