Leipziger Mietspiegel 2020
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-DS-02433
Datum: 2021-05-19
Vorlagenart: Beschlussvorlage

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Ratsversammlung 
 
 
Beschlussvorlage Nr. VII-DS-02433 
 
Status: öffentlich 
 
  
 
Eingereicht von  
Dezernat Soziales, Gesundheit und Vielfalt 
 
 
 
Betreff: 
Leipziger Mietspiegel 2020 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
 
Zuständigkeit 
   
DB OBM - Vorabstimmung   Vorberatung 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters   Bestätigung 
FA Soziales, Gesundheit und Vielfalt   Vorberatung 
FA Stadtentwicklung und Bau   Vorberatung 
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen   Vorberatung 
Ratsversammlung  23.06.2021 Beschlussfassung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
1. Der Leipziger Mietspiegel 2020 wird als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB 
anerkannt und beschlossen. 
2. Der Leipziger Mietspiegel 2020 tritt am Tag nach der Beschlussfassung in Kraft und 
löst den Mietspiegel 2018 ab.  
 
Räumlicher Bezug: 
Der Leipziger Mietspiegel 2020 gilt für die Stadt Leipzig und wirkt unmittelbar in 
Mieterhöhungsverfahren für alle Mieterhaushalte im Stadtgebiet, sofern kein 
Ausschlussgrund vorliegt. 
 
Zusammenfassung: 
Anlass der Vorlage:  
 Rechtliche Vorschriften    Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln 
 Sonstiges: 
Mit Zustimmung der Vorlage VII-DS-02433 wird der Leipziger Mietspiegel 2020 durch den 
Stadtrat als qualifiziert anerkannt. Die Qualifizierung wird aus Sicht der Verwaltung als 
dringend notwendig erachtet.  
Das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels ist aufgrund der wachsenden Stadt und der 
daraus resultierenden Entwicklung am Mietmarkt für die Stadt Leipzig unverzichtbar 
geworden. Die Anerkennung durch den Stadtrat ist gemäß § 558d Abs. 1 Bürgerliches 
Gesetzbuch (BGB) notwendig, da eine Anerkennung im „Arbeitskreis Mietspiegel“ durch die 
Interessenvertretung der Vermieter ausblieb. Die Vorteile und die Notwendigkeit eines 
qualifizierten Mietspiegels für eine wachsende Stadt, deren Wohnungsmarkt sich 

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zunehmend anspannt und in der bezahlbarer Wohnraum erhalten und geschaffen werden 
soll, sind unter VI. dieser Vorlage ausführlich erläutert. 
 
 
 
 
 
Finanzielle Auswirkungen  
nein  
wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  
nein  
ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  
nein  
ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  
nein  
ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  
nein  
wenn ja, 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
 
Steuerrechtliche Prüfung  
nein  
wenn, ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG  
nein  
ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des 
Sachverhalts  
Umsatzsteuerpflicht der Leistung  
nein  
ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen  
ja   
Nein, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
 
Auswirkungen auf den Stellenplan  
Ja  
Nein 
Beantragte Stellenerweiterung:     Vorgesehener Stellenabbau:  
 
 
 
  
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Hintergrund zum Beschlussvorschlag:  
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?  
 
 
2030 - Leipzig wächst nachhaltig! 
Ziele und Handlungsschwerpunkte 
 
Leipzig setzt auf 
Lebensqualität: 
 Balance zwischen 
Verdichtung und 
Freiraum 
 Qualität im öffentlichen 
Raum und in der 
Baukultur 
 Nachhaltige Mobilität 
 Vorsorgende Klima- und 
Energiestrategie 
 Erhalt und Verbesserung 
der Umweltqualität 
 Quartiersnahe Kultur-, 
Sport- und Freiraum-
angebote 
Leipzig besteht im 
Wettbewerb: 
 Positive Rahmen-
bedingungen für qualifizierte 
Arbeitsplätze 
 Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte 
 Vielfältige und stabile 
Wirtschaftsstruktur 
 Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschaftsmanagement 
 Leistungsfähige technische 
Infrastruktur 
 Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft 
 
Leipzig schafft soziale 
Stabilität: 
 Chancengerechtigkeit in 
der inklusiven Stadt 
 Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung 
 Bezahlbares Wohnen 
 Zukunftsorientierte Kita- 
und Schulangebote 
 Lebenslanges Lernen 
 Sichere Stadt 
 
 
 
  
 
Akteure: 
 Bürgerstadt 
 Region 
 Stadtrat 
 Kommunalwirtschaft 
 Verwaltung 
 
Leipzig stärkt seine 
Internationalität: 
 Weltoffene Stadt 
 Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft 
 Interdisziplinäre 
Wissenschaft und 
exzellente Forschung 
 Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort 
 Imageprägende 
Großveranstaltungen 
 Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln 
 
Sonstige Ziele: >beim Ausfüllen bitte überschreiben: max. 60 Zeichen ohne Leerzeichen 
 
 trifft nicht zu  
 
 
  
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Klimawirkung durch den Beschluss der Vorlage  
Stufe 1: Grobe Einordnung zur Klimawirkung (Klimaschutzes und zur -wandelanpassung) 
  
      
  
  Eingesetzte Energieträger (Strom, 
Wärme, Brennstoff)  
keine / Aussage nicht 
möglich  
erneuerbar 
 
fossil 
  Reduziert bestehenden Energie-
/Ressourcenverbrauch  
Aussage nicht möglich 
 
ja 
 
nein 
  Speichert CO2-Emissionen (u.a. 
Baumpflanzungen)   
Aussage nicht möglich 
 
ja 
 
nein 
  Mindert die Auswirkungen des Klima-
wandels (u. a. Entsiegelung, Regen-
wassermanagement) 
 
Aussage nicht möglich 
 
ja 
 
nein 
  
      
  
  Abschätzbare Klimawirkung mit 
erheblicher Relevanz  
ja, da Beschlussgremium RV, GVA, oder VA und mind. 5 
Jahre Betriebs- und Nutzungsdauer  
nein 
  
      
  
  Vorlage hat keine abschätzbare 
Klimawirkung  
ja (Prüfschema endet hier.) 
      
     
Stufe 2: Die Vorlage berücksichtigt die zentralen energie- und klimapolitischen Beschlüsse (s. leipzig.de) 
  
                          
ja  
 nein (Begründung s. Abwägungsprozess)  
 nicht berührt (Prüfschema endet hier.) 
                
Stufe 3: Detaillierte Darstellung zur abschätzbaren Klimawirkung nur bei erheblicher Relevanz 
  
      
  
  
 
 Berechnete THG-Emissionen (in t bzw. t./a): ____________________ 
  
  
 liegt vor: s. Anlage/Kapitel der Vorlage: ________________________ 
  
   
wird vorgelegt mit: ________________ (z. B. Planungsbeschluss, Baubeschluss, Billigungs- und 
Auslegungsbeschluss) 
    
 
 
 
Beschreibung des Abwägungsprozesses:  
 
Im Erarbeitungsprozess wurde das Regressionsmodell als geeignetste 
Berechnungsgrundlage des Mietspiegels intern fortlaufend mit dem Amt für Statistik und 
Wahlen, dem Stadtplanungsamt sowie dem Amt für Geoinformation und Bodenordnung 
abgestimmt. Dabei sind keine unterschiedlichen fachlichen Beurteilungen oder Zielkonflikte 
aufgetreten. 
 
I. Eilbedürftigkeitsbegründung 
Nicht erforderlich. 
 
II. Begründung Nichtöffentlichkeit  
Nicht erforderlich. 
 
III.  Strategische Ziele 
Mit dem Integrierten Stadtentwicklungskonzept „Leipzig 2030“ nimmt sich die Stadt Leipzig 
dem Thema – bezahlbares Wohnen – im Fachkonzept Wohnen an. Mit der Veröffentlichung 
eines qualifizierten Mietspiegels 2020 wird unter dem Schwerpunkt – Leipzig schafft soziale 
Stabilität – ein aussagekräftiges Begründungsmittel in Mieterhöhungsverlangen geschaffen. 
Damit werden Mietpreissteigerungen entsprechend der Entwicklung der ortsüblichen 
Vergleichsmiete reguliert. Daneben gibt die Qualifizierung des Leipziger Mietspiegels 2020 
auch bei Mieterhöhungsverlangen im Bereich der Wohnungsbauförderung während der 
Belegungsbindung Rechtssicherheit. 
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IV. Sachverhalt 
 
1. Anlass 
Die Stadt Leipzig hat mit dem Mietspiegel 2016 erstmalig einen qualifizierten Mietspiegel 
nach § 558d BGB veröffentlicht und konnte dies auch mit dem Mietspiegel 2018 fortsetzen. 
Mit der stetigen Qualifizierung der Leipziger Mietspiegel wird eine verlässliche fortwährende 
Rechtssicherheit, insbesondere in Mieterhöhungsverlangen, für Mieter und Vermieter 
geschaffen.  
Die Qualifizierung von Mietspiegeln ist ein bundesweites Thema und soll mit dem aktuellen 
Gesetzgebungsverfahren zum Mietspiegelreformgesetz (MsRG) sowie zur 
Mietspiegelverordnung (MsV) gestärkt werden. 
Dem qualifizierten Mietspiegel kommt aufgrund der für seine Erstellung vorgeschriebenen 
hohen Anforderungen eine rechtlich privilegierte Stellung als Instrument zur Bestimmung der 
ortsüblichen Vergleichsmiete zu. Die Existenz eines qualifizierten Mietspiegels ist darüber 
hinaus Voraussetzung für die Anwendung weiterer wohnungsmarktpolitischer Instrumente 
des Bundes- oder Landesrechts (z. B. Mietpreisbremse). 
Weiterhin dient die Datengrundlage des Mietspiegels gleichzeitig für die Bestimmung der 
Richtwerte für die Kosten der Unterkunft. Die nach wissenschaftlichen Grundsätzen 
gewonnene Datengrundlage eines qualifizierten Mietspiegels stellt dabei eine größere 
Rechtssicherheit her, als die eines einfachen Mietspiegels. 
Aufgrund des anhaltenden Einwohnerzuwachses der letzten Jahre und der damit 
verbundenen Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt ist auch die Qualifizierung des 
kommenden Mietspiegels notwendig. 
Die mit einem einfachen Mietspiegel ermittelte Vergleichsmiete kann bei Mieterhöhungen 
leicht umgangen werden, indem Vermieter ihr Mieterhöhungsbegehren auf drei 
Vergleichswohnungen stützen. Damit sind Mieten über der ortsüblichen Vergleichsmiete bei 
der Anpassung von Bestandsmieten realisierbar. Dieses Vorgehen ist bei Vorliegen eines 
qualifizierten Mietspiegels nicht möglich. Bei einem qualifizierten Mietspiegel wird in 
gerichtlichen Verfahren vermutet, dass die darin enthaltenen Mietpreise zutreffend sind. 
Daneben findet die ortsübliche Vergleichsmiete als Berechnungsgrundlage Anwendung bei 
weiteren Instrumenten im Rahmen der Mietpreisdämpfung gemäß Bürgerlichem 
Gesetzbuch. So kann die Kappungsgrenze von 20 % bzw. die abgesenkte Kappungsgrenze 
von 15 % nur wirksam werden, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete diesen Spielraum 
zulässt. Für die Mietpreisbremse ist die ortsübliche Vergleichsmiete Ausgangspunkt für die 
Berechnung der möglichen Neuvertragsmiete. Mit Beschluss über den Antrag VII-A-01905 
hat sich der Stadtrat für die Einführung der Mietpreisbremse in Leipzig ausgesprochen.  
Die Qualifizierung des Mietspiegels stärkt damit die Anwendung mitpreisdämpfender 
Instrumente und lässt Mieterhöhungen sowie Neuvertragsmieten entsprechend der 
Marktentwicklung zu. Der Leipziger Mietspiegel wird, anders als gesetzlich vorgeschrieben 
(aktuell alle 4 Jahre), alle 2 Jahre auf Basis einer aktuellen Datenerhebung neu erstellt. 
Damit wird der Marktentwicklung über das gesetzliche Maß hinaus Rechnung getragen. 
Gemäß § 558d BGB kann die Anerkennung als qualifizierter Mietspiegel entweder durch die 
Interessenvertreter der Vermieter und Mieter oder durch Stadtratsbeschluss erfolgen. In der 
Sitzung des Arbeitskreises Mietspiegel am 04.03.2021 wurden beide Interessenvertretungen 
um Anerkennung gebeten. Die Interessenvertretung der Mieter, Deutscher Mieterbund – 
Mieterverein Leipzig e.V., hat den Mietspiegel 2020 anerkannt. Die Interessenvertretung der 
Vermieter, Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Leipzig und Umgebung e. V. 
(Haus & Grund), hat die Qualifizierung des Mietspiegels nicht anerkannt. In Folge wird die 
Qualifizierung durch Beschluss des Stadtrates angestrebt. 
Die Anerkennung der Qualifizierung des Mietspiegels durch die Interessenvertreter der 
Vermieter blieb regelmäßig seit der ersten Qualifizierung des Leipziger Mietspiegels 2016 
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aus. Haus & Grund spricht sich bundesweit1 für die Stärkung einfacher Mietspiegel und damit 
gegen die Qualifizierung von Mietspiegeln aus. 
Daneben haben sich die anderen Beteiligten des Arbeitskreises Mietspiegel wie folgt im 
Rahmen der Anerkennung zum Mietspiegel geäußert: 
 
Institution (Mitglied des 
Arbeitskreises) 
Aussage zur Anerkennung 
wohnen bei uns  
Plattform von Leipziger 
Wohnungsgenossenschaften  
(UNITAS eG, VLW eG, 
WOGETRA eG, BGL eG) 
- ausstehend - 
Leipziger Wohnungs- und 
Baugesellschaft mbH 
Die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH erkennt den 
Leipziger Mietspiegel 2020 als qualifizierten Mietspiegel an. 
Wohnungsgenossenschaft 
Lipsia eG 
 
Der Leipziger Mietspiegel 2020 wird nicht anerkannt. 
(Die WG Lipsia eG ist eigenständiges Mitglied im Arbeitskreis 
Mietspiegel und Mitglied der Plattform von Leipziger 
Wohnungsgenossenschaften) 
Vertreter der Justiz  
Amtsgericht Leipzig 
Frau Schneider 
- ausstehend - 
Vertreter der Wissenschaft 
Hochschule Anhalt 
Frau Prof. Dr. Hausmann erkennt den Leipziger Mietspiegel 2020 
als qualifizierten Mietspiegel an. 
Vertreter der Wissenschaft 
Universität Leipzig 
Institut Empirische 
Wirtschaftsförderung 
Team Statistik 
Herr Prof. Dr. Schuhr erkennt den Leipziger Mietspiegel 2020 als 
qualifizierten Mietspiegel an. 
 
  
 
1 Quellen:  
https://www.hausundgrund.de/aufwand-des-vermietens-und-kosten-des-wohnens-reduzieren-0 
https://hausundgrund-sachsen.de/?q=mietrecht-und-wohnungseigentumsgesetz 
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Gemäß § 558 Abs. 2 BGB sind die für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete 
heranzuziehenden Wohnungen nach den Merkmalen Art, Größe, Ausstattung, 
Beschaffenheit und Lage der Wohnung zu differenzieren. Die darunter zu fassenden 
Einzelmerkmale im Fragebogen der Mietspiegelerhebung wurden im Arbeitskreis Mietspiegel 
vereinbart und sind als Kategorien im Folgenden dargestellt: 
Art 
 Einfamilien-/Reihenhaus 
 Maisonette-, Galerie oder 
Penthauswohnung 
 Geschosszahl des Hauses 
Größe 
 Wohnfläche als Größenklassen 
 Anzahl der Wohnräume 
Ausstattung 
 Ausstattung Küche 
 Ausstattung Bad 
 Bodenbelag 
 Balkon, Terrasse 
 Weitere Merkmale (Aufzug, 
Barrierefreiheit,…)  
Beschaffenheit 
 Baualter 
 Zustand des Wohngebäudes 
 Erstbezug nach Sanierung/Neubau 
 Heizung, Sanitärausstattung 
 Energieeffizienz (mangels konsistenter 
Angaben nicht auswertbar) 
Lage (im Fragebogen erfragt, letztlich aus 
Sekundärdaten abgeleitet) 
 Mikrolage (Beschaffenheit des 
Wohnumfelds) über Erreichbarkeit von 
Infrastrukturen und belastende Einflüsse 
 Makrolage (großräumige 
Lageeinstufung) über Lageklassen 
 
 
Diese Informationen wurden im Rahmen der Mietspiegelerhebung zwischen September und 
November 2020 erhoben. Die Erhebung fand bei insgesamt 30.060 Haushalten statt, die 
über ein Zufallsverfahren ermittelt wurden. Bei 3.000 dieser Haushalte, die einem der großen 
Akteure am Leipziger Wohnungsmarkt zugeordnet werden konnten, wurden die Angaben zur 
Wohnung vom Vermieter gemacht (Großvermieterbefragung). Die übrigen 27.060 Haushalte 
wurden direkt befragt und konnten ihre Angaben entweder online oder über einen 
Papierfragebogen machen. Aufgrund der COVID19-Pandemie fand die Mietspiegelerhebung 
erstmals rein fragebogenbasiert statt, während bei früheren Erhebungen 
Erhebungsbeauftragte (Interviewer) zum Einsatz kamen. Sowohl in Bezug auf Rücklauf als 
auch Qualität der erhobenen Daten zeigten sich trotz des Wechsels der Erhebungsmethode 
keine Auffälligkeiten. 
Nach Ausschluss von Wohnungen, in denen kein Mietverhältnis vorlag, in den vergangenen 
sechs Jahren keine Anpassung der Grundmiete erfolgte oder für die der Mietspiegel wegen 
des Vorliegens anderer Ausschlussgründe nicht gilt sowie nach Ausschluss unplausibler 
Antworten sowie extremer Ausreißer verblieben 6.310 Datensätze für die Auswertung. 
Die erhobenen Angaben zu den Wohnungen wurden um Sekundärdaten zur Wohnlage 
ergänzt. Zur Beschreibung des unmittelbaren Wohnumfelds (Mikrolage) wurden 
Erreichbarkeitsanalysen durchgeführt, die die fußläufige Erreichbarkeit wohnungsnaher 
Infrastrukturen - Zugang zum ÖPNV, Grün- und Erholungsflächen, Einzelhandel, Schulen 
und Kindertagesstätten - beschreiben. Diese objektiv erhobenen Angaben stellen einen 
erheblichen qualitativen Fortschritt gegenüber der subjektiven Einschätzung von 
Erreichbarkeiten durch die Mieter dar, die zu Vergleichszwecken dennoch erhoben wurden. 
In Bezug auf die Makrolage wurde in früheren Mietspiegeln ein enger statistischer 
Zusammenhang zwischen der Höhe der Bodenrichtwerte und der wahrgenommenen 
Lagequalität und Attraktivität der einzelnen Wohnlagen genutzt. Aus den Bodenrichtwerten 
wurden dabei über ein optimierendes Verfahren Lageklassen abgeleitet, die in das 
Regressionsmodell einflossen. Die Bodenrichtwerte flossen dabei nicht in absoluter Höhe in 
das Mietspiegelmodell ein. Im Zuge der Berechnung des vorliegenden Mietspiegels zeigte 
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sich, dass dieser Zusammenhang nicht mehr in ausreichendem Maße gegeben ist. Deshalb 
musste der Schluss gezogen werden, dass die Eignung der Bodenrichtwerte für die 
Ableitung einer Lageeinteilung im Zuge des sich anspannenden Immobilien- und 
Wohnungsmarktes nicht mehr in jedem Fall valide ist. Da die Wohnlage ein beständiger 
Faktor ist, der keinen kurzfristigen Schwankungen unterliegt, sollte die Lageeinteilung 
zwischen zwei Mietspiegeln idealerweise weitgehende Konstanz aufweisen. Veränderungen 
sollten sich lediglich dann ergeben, wenn Veränderungen der Verhältnisse vor Ort zu 
beobachten sind, die das Gefüge der Wohnlagen untereinander beeinflussen. Im Mietspiegel 
2020 wurde deshalb auf die Ableitung einer neuen Wohnlage verzichtet und stattdessen eine 
Fortschreibung der Lagekategorien des Mietspiegels 2018 vorgenommen. In 
Zusammenarbeit mit dem Stadtplanungsamt wurden hierzu Bereiche seit 2019 
fertiggestellter städtebaulicher Maßnahmen und größerer Bauprojekte untersucht, um Orte 
zu identifizieren, an denen eine Neubewertung erforderlich sein könnte. Die daraus 
resultierende fortgeschriebene Lageeinteilung ist den als Anlage beigefügten Karten sowie 
dem Methodenbericht zum Mietspiegel 2020 zu entnehmen.  
Das gewählte Vorgehen zur Fortschreibung wurde außerdem den Mitgliedern der 
unabhängigen gif-Mietspiegelkommission präsentiert und mit diesen intensiv diskutiert. 
Hieraus ergab sich die Anregung, zusätzlich Parameter zur Zentralität zu berücksichtigen. 
Eine dahingehende Überprüfung der Schätzung ergab allerdings keine Verbesserung des 
Modells. Insgesamt ergab sich somit aus der Diskussion mit den Experten der gif-
Mietspiegelkommission keine alternative Vorgehensweise zur Bestimmung der Wohnlage für 
den Mietspiegel 2020. Die gif-Mietspiegelkommission ist ein Gremium der Projektgruppe 
"Mietspiegel" der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. Daneben wurde 
das Rechtsamt um Stellungnahme gebeten. Das Rechtsamt hat mit Stellungnahme vom 
12.04.2021 keine rechtlichen Bedenken zur Vorgehensweise bezüglich der vorgenommenen 
Lagekategorisierung geäußert. 
Analog zum Vorgehen zahlreicher anderer Großstädte wird für künftige Mietspiegel 
angestrebt, eine durch den Gutachterausschuss unabhängig erstellte Lagekarte zu 
verwenden, die in regelmäßigen Abständen an geänderte Gegebenheiten vor Ort angepasst 
wird. Die damit verbundene Entkopplung der Lageeinteilung von der Entwicklung der 
Kaufpreise für Wohnraum erscheint inhaltlich sinnvoll und förderlich für die Akzeptanz des 
Mietspiegels für die Anwender/-innen. 
Der Leipziger Mietspiegel 2020 basiert, wie seine Vorgänger, auf einem multiplen linearen 
Regressionsmodell. Anders als in den Vorjahren wurde als abhängige (zu erklärende) 
Variable die Grundmiete pro Quadratmeter gewählt, um die Eigenschaften des Modells zu 
verbessern und der Konvention der Mehrzahl aktuell geltender Mietspiegel zu folgen. Die 
Spezifizierung des Regressionsmodells erfolgte mit dem Ziel, sowohl eine möglichst gute 
Anpassung an die Daten der Mietspiegelstichprobe zu erreichen, als auch die 
Prognoseleistung des Modells mit Blick auf unbekannte Daten zu optimieren. 
Die Auswahl der Merkmale erfolgte so, dass das final spezifizierte Regressionsmodell 
lediglich Merkmale enthielt, deren Einfluss auf die Miethöhe gesichert ist (95%-
Signifikanzniveau). Des Weiteren wurde überprüft, ob die Wirkrichtung der Einzelmerkmale 
inhaltlich plausibel ist. Bei Bedarf wurden Einzelmerkmale kombiniert (z.B. Zustand des 
Wohngebäudes). Merkmale wurden dann aktiv aus dem Modell ausgeschlossen, wenn sie 
zu unplausiblen Zusammenhängen oder Verletzungen der Modellannahmen führten. 
Das gesamte Modell wurde abschließend einer Stabilitätsanalyse unterzogen, um eine 
Überanpassung an die Daten der Stichprobe zu vermeiden. Das finale Mietspiegelmodell 
enthielt neben dem Grundbetrag 46 Einzelmerkmale, für die jeweils ein Zu- oder Abschlag in 
EUR zur mittleren Miete ausgewiesen wird. Das Modell erfüllt, wie im Methodenbericht 
dargelegt, alle statistischen Anforderungen an ein lineares Regressionsmodell und ist in der 
Lage, rund 87 Prozent der Streuung der Wohnungsmieten in den zugrundeliegenden Daten 
zu erklären. 
  
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2. Beschreibung der Maßnahme 
Nach aktueller Rechtslage reicht die Anerkennung der Interessenvertreter der Vermieter und 
der Mieter oder die Anerkennung durch Beschluss des Stadtrates zur Qualifizierung eines 
Mietspiegels aus.  
Durch die fehlende Anerkennung der Interessenvertretung der Vermieter (Haus & Grund) 
liegt nun das Erfordernis der Anerkennung durch den Stadtrat für den Mietspiegel 2020 vor. 
Mit Veröffentlichung des Leipziger Mietspiegels 2020 werden zeitgleich folgende Anlagen 
veröffentlicht: 
a) der Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020 sowie  
b) die Karten der Lageeinstufung zum Leipziger Mietspiegel 2020. 
Der Methodenbericht stellt dabei den Nachweis der Anwendung wissenschaftlicher 
Grundsätze zur Erarbeitung des Mietspiegels dar. Die Lageeinstufung wird als 
Adressverzeichnis online unter www.leipzig.de/mietspiegel zur Verfügung gestellt. 
 
3. Realisierungs- / Zeithorizont 
Der Mietspiegel 2020 wird mit Beschluss des Stadtrates als qualifizierter Mietspiegel 
veröffentlicht und löst den Mietspiegel 2018 ab.  
Weiterhin erfolgt nach Veröffentlichung des Mietspiegels 2020 zeitnah die Anpassung der 
Richtwerte der angemessenen Kosten der Unterkunft. 
 
4. Finanzielle Auswirkungen 
Der Mietspiegel 2020 entfaltet keine finanziellen Auswirkungen.  
 
5. Auswirkungen auf den Stellenplan 
Keine. 
 
6. Bürgerbeteiligung 
 bereits erfolgt     geplant     nicht nötig 
Bei der Mietspiegelerstellung ist eine Bürgerbeteiligung – abgesehen von der 
Datenerhebung – nicht erforderlich. Im Rahmen des Arbeitskreises Mietspiegel wurden die 
Interessenvertreter der Vermieter und Mieter, die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft 
mbH, Wohnungsgenossenschaften, Vertreter und Vertreterinnen aus Wissenschaft und 
Justiz sowie weitere Fachämter der Stadt Leipzig beteiligt. 
 
7. Besonderheiten  
Auch auf anderen Rechtsgebieten werden Mietspiegel zunehmend zur Feststellung der 
ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen, wie etwa im öffentlichen Recht, im Steuerrecht 
sowie im Familienrecht, wenn es etwa um die Frage der Wohnwertermittlung im Rahmen des 
familienrechtlichen Unterhaltsverfahrens (Börstinghaus/Clar Rdn. 70 ff. m. w. N.) geht. 
Mit Inkrafttreten des Wohnraumfördergesetzes (WoFG) zum 01.01.2002 erlangte die 
Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete mittels Mietspiegel auch im Bereich des 
öffentlich geförderten Wohnraums erhebliche Bedeutung. 
Für Wohnungsmärkte mit abgesenkter Kappungsgrenze sowie eingeführter Mietpreisbremse 
besteht ein besonderer Bedarf an einem qualifizierten Mietspiegel. Für die Stadt Leipzig 
wurde die Kappungsgrenze zuletzt durch die Sächsische Kappungsgrenzen-Verordnung 
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vom 03.06.2020 abgesenkt. Für die Einführung der Mietpreisbremse (VII-A-01905) hat sich 
der Stadtrat in seiner Ratsversammlung am 18.02.2021 ausgesprochen. 
 
8. Folgen bei Nichtbeschluss 
Wird der vorliegende Mietspiegel durch den Stadtrat nicht durch Beschluss anerkannt, 
verfügt die Stadt Leipzig künftig über einen einfachen Mietspiegel, der eine ausdifferenzierte 
Einteilung der Wohnlage in vier Kategorien auf Basis der Bodenrichtwerte sowie die 
Ergänzung weiterer Lagemerkmale aufweist.  
Die Qualifizierung des Mietspiegels wird jedoch dringend empfohlen, da andernfalls 
Mieterhöhungen auf Basis von drei Vergleichswohnungen durchgesetzt werden können. 
Angesichts der aktuellen Diskrepanz zwischen Angebots- und Bestandsmieten ist ein 
qualifizierter Mietspiegel für die Mieter ein wichtiges Instrument zur Dämpfung von 
Mietsteigerungen. Dies ist für die Leipzigerinnen und Leipziger in einer Stadt mit einem Anteil 
an Mietwohnungen von 85 Prozent von hoher Bedeutung. Dennoch wird im Mietspiegel 2020 
die Mietpreisentwicklung der letzten Jahre abgebildet. Der Mietspiegel dient daher den 
Vermietern als fundiertes Begründungsmittel zur Durchsetzung von Mietanpassungen. 
Neben der Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter, die ein qualifizierter Mietspiegel mit 
sich bringt, schafft dieser auch in den Bereichen Wohnbauförderung und Anpassung der 
Richtwerte der angemessenen Kosten der Unterkunft im Rahmen des Schlüssigen Konzepts 
Rechtssicherheit.  
Mietpreiserhöhungen für belegungsgebundene Wohnungen finden gemäß der Richtlinie 
gebundener Mietwohnraum des Freistaates Sachsen nach den Vorschriften des 
Bürgerlichen Gesetzbuches statt, sie stützen sich demnach auf die ortsübliche 
Vergleichsmiete, die der qualifizierte Mietspiegel ausweist. Ohne qualifizierten Mietspiegel 
besteht die Gefahr von Mietpreissteigerungen auf Grundlage von drei Vergleichswohnungen, 
die ggf. durch den mietenden, einkommensschwachen Haushalt nicht mehr finanzierbar 
sind. 
Für die Festlegung der angemessenen Kosten der Unterkunft wird die Datengrundlage des 
Mietspiegels herangezogen. Sofern sich die Datengrundlage auf einen qualifizierten 
Mietspiegel bezieht, wird die Qualität der erhobenen Daten von den Sozialgerichten i.d.R. 
nicht in Zweifel gezogen. 
Mit fehlender Qualifizierung des Mietspiegels wird die Anwendung der Instrumente zur 
Mietpreisdämpfung (z. B. die abgesenkte Kappungsgrenze) für die Mieter erschwert. 
 
Anlagen: 
Anlage 1: Leipziger Mietspiegel 2020 
Anlage 2: Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020 
Anlage 3: Lagekarten zum Leipziger Mietspiegel 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
LEIPZIGER MIETSPIEGEL 2020 
 
Impressum 
Herausgeber: Stadt Leipzig, Sozialamt 
Verantwortlich: Martina Kador-Probst, Sozialamt 
Redaktion: Tom Hübner, Sozialamt 
 Franziska Seifert, Sozialamt 
 Michael Naber,  
 Amt für Statistik und Wahlen 
 Martin Waschipky,  
 Amt für Statistik und Wahlen 
 Dr. Andrea Schultz,  
 Amt für Statistik und Wahlen 
Mitarbeit: Kerstin Lehmann,  
 Amt für Statistik und Wahlen 
Layout/Druck: Stadt Leipzig, Hauptamt 
Titelfoto: Tim Lehmann 
Redaktionsschluss: 31.03.2021 
Schutzgebühr: 4,00 € (zuzüglich Versandkosten) 
Leipziger Mietspiegel 2020 
 
 
 
Dezernat Soziales, 
Gesundheit und Vielfalt 
Sozialamt 
Leipziger Mietspiegel 2020 
 1
 
 
 
Vorwort 
 
 
Liebe Leipzigerinnen und Leipziger, 
das Wachstum unserer Stadt und der anhaltende Zuzug neu er 
Einwohnerinnen und Einwohner sind verbunden mit eine r 
dynamischen Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt. Der  
Rückgang des Wohnungsleerstandes und steigende Mieten  
führen auch zu Diskussionen über die zulässige Miethöhe.  
Daher ist es unerlässlich, eine vertrauenswürdige Übersicht über 
die ortsübliche Vergleichsmiete zur Verfügung zu haben . Ich 
freue mich, Ihnen auch in diesem Jahr einen nach § 558d des 
Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) qualifizierten Leipzige r  
Mietspiegel präsentieren zu können. 
Mit diesem Mietspiegel wurde eine gesetzliche Änderung bei der Erstellung umgesetzt. Bisher waren  
Mieten, die in den letzten vier Jahren geändert oder  neu vereinbart wurden, für die Erhebung der Daten 
für den Mietspiegel relevant. Dieser Zeitraum wurde durch die Änderung des § 558 Abs. 2 BGB auf sechs 
Jahre verlängert. Damit konnten Bestandsmieten in der  Berechnung des Mietspiegels berücksichtigt  
werden, deren Miete länger unverändert war als bisher.  
Daneben gibt es eine weitere Verbesserung in der Anwe ndung des Mietspiegels: Sie können ab sofort 
Ihre ortsübliche Vergleichsmiete direkt online unter 
www.leipzig.de/mietspiegel  selbst berechnen. 
Mit dem Mietspiegel 2020 erhalten Sie eine gute Grun dlage, sich über die ortsübliche Vergleichsmiete 
Ihrer Wohnung zu informieren und die zulässige Miete Ihrer Wohnung im freifinanzierten Wohnungsmarkt 
anhand vorgegebener Merkmale zu ermitteln. Als Vermi eter bekommen Sie ein aussagekräftiges  
Instrument zur Vermarktung Ihres Wohnungsbestandes. 
Neben der Heranziehung als Begründungsmittel in Mieterhöhungsverlangen dient der Mietspiegel auch in 
der Wohnungsbauförderung als wichtiges Instrument. Wei terhin erfolgt auf der Datengrundlage des  
Mietspiegels die Anpassung der Richtwerte für die Kosten der Unterkunft. 
Mein besonderer Dank gilt den Mieterinnen und Mietern  sowie den Vermieterinnen und Vermietern, die 
sich die Zeit genommen haben, um sich an den ausführlichen Befragungen zu beteiligen. Ohne sie wäre 
das vorliegende Ergebnis nicht zustande gekommen. 
Darüber hinaus danke ich den im Arbeitskreis Mietspiegel engagierten Mitwirkenden, dem Deutschen 
Mieterbund Mieterverein Leipzig e.V. und dem Haus-,  Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Leipzig 
und Umgebung e. V., den Vertreterinnen und Vertrete rn der Wohnungswirtschaft, der Wissenschaft und 
der Justiz für die konstruktive und zeitaufwändige Zusammenarbeit. 
Ihr  
 
Prof. Dr. Thomas Fabian  
Bürgermeister und Beigeordneter für Soziales, Gesundheit und Vielfalt 
  

 
 
2 
 
 
Inhalt 
Vorbemerkungen zum Mietspiegel 3  
Gültigkeit und Geltungsbereich 4  
Datengrundlage und Berechnungsmethode 4  
Der Leipziger Mietspiegel 2020 5  
Einordnung in den Spannbereich 12  
Die Lagekarte des Leipziger Mietspiegels 2020 14  
Stichwortverzeichnis 16  
Bestandsschutz von Mieten 19  
Auskünfte zum Mietspiegel 19  
Exkurs: Mietenentwicklung 19  
Anlage: Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) 20  
Anlage: Mietspiegeltabellen 22  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Alle Rechte vorbehalten 
Es ist nicht gestattet, ohne ausdrückliche Genehmigung 
des Sozialamtes diese Veröffentlichung oder Teile dar- 
aus für gewerbliche Zwecke zu vervielfältigen oder in 
elektronische Systeme einzuspeichern. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Vervielfältigung dieser Veröffentlichung oder von 
Teilen daraus – auch in elektronischen Systemen – ist 
für nicht gewerbliche Zwecke mit Angabe der Quelle ge- 
stattet. 
 
 3
 
 
Vorbemerkungen zum Mietspiegel 
Der Mietspiegel ist eine der gesetzlichen Möglichke iten 
für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach 
§§ 558 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). 1 Die 
Ermittlung von Preisen und Merkmalen der Wohnungen 
beruht auf der Satzung über die Durchführung 
regelmäßiger Kommunalstatistiken zur Erhebung von 
Mietwerten in der Stadt Leipzig (Mietwerterhebungs-
satzung) vom 18.10.2017. 
Der Mietspiegel wurde durch das Sozialamt und das Amt 
für Statistik und Wahlen der Stadt Leipzig auf der Grund- 
lage einer repräsentativen Stichprobenerhebung nich t 
preisgebundener Wohnungen erarbeitet. Dabei waren 
Wohnungen, deren Mieten in den letzten sechs Jahren  
vor dem 01.08.2020 nicht geändert wurden, gemäß 
§ 558 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. 
Die Erstellung des Mietspiegels wurde vom Arbeitskr eis 
Mietspiegel fachlich begleitet. Dem Arbeitskreis gehören 
an:  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Das Bürgerliche Recht unterscheidet zwischen einem 
“einfachen Mietspiegel” und einem “qualifizierten M iet- 
spiegel”. Ein einfacher Mietspiegel ist eine Übersi cht 
über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der G e- 
meinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und 
der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. 
Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der dar- 
über hinaus nach anerkannten wissenschaftlichen 
Grundsätzen erstellt worden ist. 
Der Leipziger Mietspiegel 2020 wurde mit Stadtratsb e- 
schluss vom 
XX.XX.XXXX als qualifizierter Mietspiegel 
anerkannt. 
                                                      
1 Dabei handelt es sich um die monatliche Netto-
Kaltmiete . Dies ist die Miete einschließlich etwaiger 
Modernisierungszuschläge, jedoch ohne Heiz-, 
Warmwasser- und allgemeine (kalte) Betriebskosten. 
 
Mit dem Leipziger Mietspiegel 2020 wird der Methode nbe- 
richt sowie die Adresszuordnung zur Einordnung eine r La- 
gekategorie auf www.leipzig.de/mietspiegel veröffen tlicht. 
Der Methodenbericht enthält die wissenschaftlichen Grund- 
lagen zur Erstellung des Mietspiegels. 
Kostenfreier Download 
Der Leipziger Mietspiegel 2020 und der dazugehörige  
Methodenbericht sowie das Adressverzeichnis zur Lage-
einordnung stehen unter www.leipzig.de/mietspiegel 
zum kostenfreien Download zur Verfügung. 
Gedruckte Broschüre 
Für eine Schutzgebühr von 4,00 € kann der Leipziger  
Mietspiegel 2020 als Broschüre in den Bürgerämtern 
erworben werden. Beim Sozialamt, Abteilung Soziale 
Wohnhilfen, Prager Str. 21, 04103 Leipzig oder per  
E-Mail an [E-MAIL ENTFERNT] kann die Broschüre  
(zuzüglich Versandkosten) bestellt werden.  
 
Mieterhöhungen 
Gemäß § 558a Abs. 3 BGB hat der Vermieter in seinem  
Mieterhöhungsverlangen die Angaben für die Wohnung 
nach dem qualifizierten Mietspiegel (ortsübliche Ve r- 
gleichsmiete) auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieter- 
höhung auf ein anderes Begründungsmittel als den qu a- 
lifizierten Mietspiegel stützt. 
Der Vermieter muss die Zustimmung des Mieters zum 
Mieterhöhungsverlangen einfordern. Für solche Miete r- 
höhungen gelten drei verschiedene Begrenzungen, die  
der Vermieter mit seinem Mieterhöhungsverlangen ein - 
halten muss.  
Die Miete muss vor der Mieterhöhung die letzten 15 Mo- 
nate gleich geblieben sein und das Mieterhöhungsverlan- 
gen darf dem Mieter frühestens nach Ablauf eines Jahres 
seit der letzten Mieterhöhung zugehen. Wird eine Mi et-
erhöhung vor Ablauf dieser beiden Fristen verlangt,  ist 
sie unwirksam. Die verlangte Miete darf die „ortsüb liche 
Vergleichsmiete“ nicht übersteigen. Die ortsübliche  Ver- 
gleichsmiete für die konkrete Wohnung wird mit Hilfe des 
Mietspiegels berechnet. 
Neben der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem qua - 
lifizierten Mietspiegel ist die Kappungsgrenze zu b each- 
ten. Gemäß der der Sächsischen Kappungsgrenzen-Ver-
ordnung vom 3. Juni 2020 gilt die abgesenkte Kappungs- 
grenze von 15 Prozent ab 1. Juli 2020. Die Vorschrift tritt 
am 30. Juni 2025 außer Kraft 
. 
 
• Deutscher Mieterbund - Mieterverein Leipzig e. V.  
• Haus & Grund Leipzig - Haus-, Wohnungs- und 
Grundeigentümer-Verein Leipzig und Umge- 
bung e.V. 
• Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH 
• Wohnungsgenossenschaft „Lipsia“ eG 
• Baugenossenschaft Leipzig eG und Vereinigte 
Leipziger Wohnungsgenossenschaft eG  
 (Vertreter der Plattform der Leipziger Wohnungs-
genossenschaften) 
• Amtsgericht Leipzig 
• Hochschule Anhalt, Fachbereich Wirtschaft, SG 
Immobilienwirtschaft 
• Universität Leipzig, Institut für Empirische Wirt - 
schaftsförderung, Team Statistik  
• Amt für Statistik und Wahlen  
• Stadtplanungsamt 
• Amt für Geoinformation und Bodenordnung 
• Sozialamt 
 
 
4 
 
Gültigkeit und Geltungsbereich 
Dieser Mietspiegel gilt ab XX.XX.XXXX für Mietwoh- 
nungen im Stadtgebiet von Leipzig 2 zum gegenwärti- 
gen Gebietsstand und löst den Mietspiegel 2018 ab. 
Dieser Mietspiegel gilt nicht  für (§§ 549, 558 ff. BGB):  
Weiterhin kann der Mietspiegel nicht  für vermieteten 
Wohnraum in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie 
Reihenhäusern und für Wohnungen 
angewandt werden. 
3 
 
Datengrundlage und 
Berechnungsmethode 
Datengrundlage für die Berechnung waren die Adres- 
sen von 30.060 Haushalten (Bruttostichprobe), die 
über ein Zufallsverfahren ermittelt wurden. Von die - 
sen waren 3.000 Adressen für die Vermieterbefra- 
gung vorgesehen. Die übrigen 27.060 Haushalte wur- 
den gebeten, den Fragebogen über das Internet aus- 
zufüllen.  
                                                      
2 Der Leipziger Mietspiegel 2020 könnte in angren- 
zenden Gemeinden aufgrund der Berücksichtigung 
spezifischer örtlicher Wohnlagen nicht anwendbar 
sein. 
Wurde diese Möglichkeit nicht genutzt, wurde im zweiten 
Schritt ein Papierfragebogen zugesandt. Die Befragu ng 
fand im Zeitraum von September bis November 2020 
statt. Erfragt wurden die im August 2020 zu entrichtende 
Grundmiete, die Vorauszahlung für die Betriebs- und  
Heizkosten sowie Merkmale zur Art, Ausstattung, Be-
schaffenheit und Lage der Wohnung. 
Nach Ausschluss von Wohnungen, deren Grundmiete in 
den vergangenen sechs Jahren nicht angepasst wurde,  
die nicht im Geltungsbereich des Mietspiegels liegen so- 
wie Fragebögen mit unplausiblen Antworten und „Ausrei- 
ßern“ 
4 verblieben 6.310 Datensätze für die Auswertung. 
Die Fragen zur Energieeffizienz und den Betriebs- u nd 
Heizkostenvorauszahlungen der Wohnung konnten 
überwiegend nur von Vermieterseite hinreichend präzise 
beantwortet werden, da den Mietern die energetische n 
Kennwerte in der Regel nicht bekannt sind. Aufgrund der 
unvollständigen Aussagen mussten die Angaben zur 
Energieeffizienz und den Betriebs- und Heizkostenvo r- 
auszahlungen aus den Berechnungen ausgeschlossen 
werden. 
Die Berechnung des Mietspiegels erfolgte mittels ei nes 
(multiplen linearen) Regressionsmodells. Die in den  Ta- 
bellen (Seite 5 bis 13) angegebenen Einflussvariabl en 
wurden unter den Prämissen ermittelt, dass sie eine n 
mietpreisbildenden (signifikanten 
5) Einfluss auf die Miet- 
höhe haben, die höchste Anpassungsgüte des gewähl- 
ten Regressionsmodells gewährleisten und plausibel 
sind. Einige Merkmale hatten nur in Kombination mit  an- 
deren Merkmalen einen mietpreisbildenden (signifika n- 
ten) Einfluss auf die Miethöhe. Im Ergebnis kann aus den 
Tabellen für jede Kombination von Baualter, Wohnung s- 
größe und Ausstattungsmerkmalen der Mittelwert der 
Miete berechnet werden. Darüber hinaus werden für jede 
Baualtersklasse Zwei-Drittel-Mietpreisspannen gebil det. 
Für deren Berechnung wurden die Differenzen zwischen 
tatsächlichen und nach Regressionsgleichung berechne- 
ten Mieten je Quadratmeter ermittelt und der Größe nach 
sortiert. Danach wurden alle Differenzwerte abgesch nit- 
ten, die sich am unteren und oberen Ende befanden. Die 
Anzahl der abgeschnittenen Werte an jedem Ende der 
Rangfolge entsprach dabei einem Sechstel der Anzahl  
aller Werte. Innerhalb des so gebildeten Mietspannb e- 
reichs liegen demzufolge zwei Drittel der erhobenen  
Mietpreise, die für den ausgewiesenen Mietspannbe- 
reich relevant sind. Dieser Spannbereich ist in den  Ta- 
bellen ab Seite 12 angegeben. 
Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung ge - 
mäß § 558 Abs. 2 BGB ist das Ergebnis des Mittelwer ts 
der Miete je m² Wohnfläche unter Berücksichtigung d er 
Einordnung in den Spannbereich. Für eine ausführlic he 
Darstellung der Methodik wird als Anlage zum Mietsp ie- 
gel 2020 der Methodenbericht veröffentlicht, der ko sten- 
frei unter www.leipzig.de/mietspiegel zur Verfügung  
steht.
 
3 Für so ausgestattete Wohnungen standen keine 
oder zu wenig Datensätze zur Verfügung. 
4 Erklärung dazu: siehe Stichwortverzeichnis 
5 Erklärung dazu: siehe Stichwortverzeichnis 
 Wohnungen, welche mit Mitteln aus öffentlichen 
Haushalten gefördert wurden und deshalb einer Be- 
grenzung der Miethöhe unterliegen, 
 Wohnraum in Heimen und heimähnlichen Unter- 
künften unterschiedlicher Art (z. B. Alten- und Pfle- 
geheime, Studenten- und Jugendheime, Internate, 
Gemeinschaftsunterkünften), 
 Wohnungen im Betreuten Wohnen, es sei denn, 
dass Betreuungs- oder Zusatzleistungen durch ge- 
sonderte Verträge erfasst sind, 
 gewerblich oder teilgewerblich genutzte Räume, 
 Werks-, Dienst- und Hausmeisterwohnungen, 
 Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Ge- 
brauch vermietet ist, 
 möbliert vermieteten Wohnraum, 
 Wohnungen, deren Küche, Toilette und Badezim- 
mer - soweit vorhanden - von anderen Mietparteien 
mitbenutzt werden und 
 Wohnungen, für die eine Gefälligkeitsmiete verein-
bart wurde. 
 ohne Toilette (innerhalb der Wohnung) oder 
 ohne Küche oder 
 ohne Sammelheizung oder 
 mit einer Wohnfläche von weniger als 20 m² sowie 
 ohne vom Vermieter bereitgestellter Möglichkeit 
der Warmwasserversorgung 
 5
 
 
Der Leipziger Mietspiegel 2020 
Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit Hilfe der Mietspiegeltabellen 
In diesem Kapitel ist die Anwendung der Mietspiegel tabellen Schritt für Schritt erklärt. Erklärungsbed ürftige Begriffe 
werden erläutert. Bitte gehen Sie so vor, dass Sie alle Zwischenergebnisse notieren und am Ende zusamm enrech- 
nen. Kästchen mit durchgezogenen Linien sind auszuf üllen. Kästchen mit gestrichelten Linien können aus gefüllt 
werden, wenn das jeweilige Merkmal zutreffend ist.  
 
Alle Ausstattungsmerkmale 6 können nur dann Berücksichtigung finden, wenn diese durch den Vermieter eingebaut, 
installiert oder zur Verfügung gestellt wurden. 
 
Die Tabellen sind vollständig und zusammenhängend ab Seite 22 dieser Broschüre abgebildet.  
 
 
 
Grundbetrag nach Baujahr und Wohnfläche 
Im ersten Schritt wird der Grundbetrag durch das Baujahr und die Wohnfläche der entsprechenden Wohnung ermit- 
telt. Das Baujahr ist grundsätzlich das Jahr, in dem das Gebäude fertiggestellt wurde. Bei Häusern, die völlig zerstört 
und neu aufgebaut wurden, ist das Jahr des Wiederau fbaus maßgeblich, bei grundlegender Modernisierung der 
Wohnung das ursprüngliche Baujahr des Hauses. Falls die Wohnung früher ein Gewerberaum, ein Dachboden oder 
aus anderen Gründen keine Wohnung war, dann ist das  Jahr maßgeblich, in dem der An-, Um- oder Ausbau z u 
Wohnraum erfolgt ist. 
Die Wohnfläche ist die Fläche, die im Mietvertrag z u finden ist. Der Zu- oder Abschlag für die Wohnflä che wird von 
dem Betrag, der aus dem Baujahr resultiert, hinzu addiert/ abgezogen. 
 
            
Baujahr 
vor 1919 
5,55 € 
  
 
1919 bis 1945  
1946 bis 1960 
5,44 €  
1961 bis 1991 und kein Plattenbau  
1961 bis 1991 und Plattenbau 7 5,18 €  
1992 bis 2004 5,77 €  
2005 bis 2014 6,09 €  
ab 2015 6,61 €   
Wohnfläche 
bis 45 qm +0,84 € 
 
 
 
ab 45 qm bis unter 70 qm +/-0,00 €  
ab 70 qm bis unter 90 qm -0,15 €  
ab 90 qm bis unter 115 qm -0,28 €  
ab 115 qm bis unter 130 qm -0,34 €  
ab 130 qm -0,59 €   
             
   
Zwischenergebnis: Grundbetrag  € 
                                                      
6 siehe dazu „Ausstattung der Wohnung“ im Stichwortverzeichnis 
7 siehe dazu „Plattenbau“ im Stichwortverzeichnis 
 
 
6 
 
 
 
Art der Wohnung 
Nun erfolgt die Berücksichtigung der Zu- und Abschläge, die sich auf die Art der Wohnung beziehen.  
Der Zuschlag für den Erstbezug nach Sanierung seit 2014 ist zu berücksichtigen, wenn drei der folgenden fünf Merk- 
male direkt vor Bezug der Wohnung erneuert wurden: 
 Sanitärausstattung 
 Fußboden 
 Innentüren 
 Elektroinstallation 
 Fenster 
Als Dachgeschosswohnungen bezeichnet man in der Regel Wohnungen, die direkt unter dem Dach liegen und auf- 
grund der vorhandenen Dachneigung eine kleinere nutzbare Wohnfläche als die tatsächliche Grundfläche der Woh- 
nung aufweisen (vgl. § 4 Nr. 2 Wohnflächenverordnung). Die Lage in der obersten Etage, möglichweise unter einem 
Flachdach, reicht nicht aus, um den Abschlag für eine Dachgeschosswohnung zu begründen.  
Die Zu- und Abschläge sind zu summieren und als Zwischenergebnis zu erfassen. Das Zwischenergebnis ist in die 
Tabelle „Ermittlung des Mittelwerts“ auf Seite 11 zu übertragen. 
            
Erstbezug 
nach Sanierung seit 2014 +0,22 €    
in eine neu gebaute Wohnung seit 2014 +0,60 €     
Art der  
Wohnung 
Erdgeschosswohnung -0,12 €   
 
Dachgeschosswohnung -0,18 €     
             
   
Zwischenergebnis: Art der Wohnung  € 
 
Zustand des Wohngebäudes 
Beurteilen Sie nun bitte den Zustand des Wohngebäudes anhand der folgenden Skala: 
Durchgehend gepflegt, renoviert, gut erhalten: Das jeweilige Merkmal zeigt keine nennenswerten Schäden oder 
Abnutzungserscheinungen. Abnutzungsspuren und kleinere Schäden werden zeitnah beseitigt. Größere Reparatu- 
ren oder Ausbesserungsmaßnahmen sind aktuell nicht nötig. Beispiel: Das Treppenhaus wurde vor wenigen Jah- 
ren renoviert und ist, abgesehen von einer Schramme im Wandputz, die ein Mieter beim Einzug verursacht hat, in 
neuwertigem Zustand. 
Zum Teil erneuerungsbedürftig: Das Merkmal zeigt Abnutzungserscheinungen oder Schäden, die aber die Funk- 
tion nicht behindern. Größere Ausbesserungsmaßnahmen oder Reparaturen sind nicht unbedingt nötig. Beispiel: 
Die Hauseingangstür wurde vor einigen Jahren erneuert. Der Anstrich müsste bald erneuert werden, die Tür 
schließt aber sicher und ist auch sonst nicht beschädigt. 
Ungepflegt, weitgehend erneuerungsbedürftig:  Schäden und Abnutzungserscheinungen sind so umfangreich, 
dass die Funktionsweise beeinträchtigt ist. Größere Ausbesserungsarbeiten, Reparaturen bis hin zur Sanierung 
sind zeitnah notwendig. Beispiel: Der Hausflur wurde zuletzt vor vielen Jahren renoviert. Die Fliesen im Hausflur 
sind stark abgenutzt und gerissen. Die Strukturoberfläche der Fliesen ist abgetreten. Bei Nässe besteht Rutschge- 
fahr. 
  
 7
 
 
Bitte bewerten Sie den Zustand der folgenden fünf Merkmale und ermitteln Sie die Gesamtpunktzahl. 
        
        
Durch - 
gehend  
gepflegt,  
renoviert, gut 
erhalten  
Zum Teil  
erneuerungs-
bedürftig  
Ungepflegt, 
weitgehend 
erneuerungs- 
bedürftig 
 
    3 Punkte 2 Punkte 1 Punkt  
     
Fassade      
     
Fenster     
     
Hauseingangstür und Eingangsbereich     
     
Treppenhaus      
     
Außenbereich des Hauses/der Wohnanlage       
             
  Gesamtpunktzahl Zustand des Wohngebäudes  Punkte  
Bewerten Sie nun den Zustand des Wohngebäudes insgesamt anhand der erreichten Punktzahl. Der sich erge- 
bende Zu- oder Abschlag ist als Zwischenergebnis zu erfassen. Das Zwischenergebnis ist in die Tabelle „Ermitt- 
lung des Mittelwerts“ auf Seite 11 zu übertragen. 
            
Zustand  
des Wohn- 
gebäudes 
15 Punkte  entsprechen sehr gepflegt +0,07 €    
11 bis 14 Punkte  entsprechen eher gepflegt +/-0,00 €    
10 Punkte und weniger  entsprechen eher unge- 
pflegt -0,13 € 
  
  
 
             
   
Zwischenergebnis: Zustand des Wohngebäudes  € 
 
 
 
Ausstattung, Beschaffenheit und energetische Qualität 
Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind eine Vielzahl von weiteren Ausstattungsmerkmalen, die die 
Wohnung und das Gebäude betreffen, zu betrachten. Die Zu- und Abschläge sind zu summieren und als Zwi-
schenergebnis zu erfassen. Alle Zwischenergebnisse sind in die Tabelle „Ermittlung des Mittelwerts“ auf Seite 11 
zu übertragen. 
Ausstattungsmerkmale zur Heizung 
             
Heizung 
Fußbodenheizung in mindestens einem Wohn- 
raum vorhanden +0,57 €      
    
Fußbodenheizung im Bad vorhanden +0,26 €      
             
   
Zwischenergebnis: Ausstattungsmerkmale zur Heizung  € 
 
 
8 
 
Ausstattungsmerkmale der Küche 
Der Abschlag für den Spritzschutz im Arbeitsbereich muss dann berücksichtigt werden, wenn ein Schutz im Arbeits- 
bereich, z. B. in Form von Fliesen, vorhanden ist u nd vom Vermieter gestellt wurde. Dieser Abschlag tr ifft nicht zu, 
wenn eine vom Vermieter gestellte Einbauküche vorhanden ist. 
Der Zuschlag für die Einbauküche trifft dann zu, wenn die Küche vom Vermieter gestellt wurde und aus fest montier- 
ten Küchenmöbeln inklusive Elektrogeräten besteht. Die Einbauküche muss im Wohnungsmietvertrag erwähnt sein, 
es darf kein extra Mietvertrag für die Küche vereinbart worden sein. 
             
Küche 
Einbauküche (vom Vermieter gestellt) +0,30 €      
    
Spritzschutz im Arbeitsbereich -0,10 €      
             
   
Zwischenergebnis: Ausstattungsmerkmale zur Küche  € 
 
Ausstattungsmerkmale des Badezimmers  
Hier ist zunächst die Anzahl der vollwertigen Bäder mit Wanne und/ oder Dusche in der Wohnung maßgebend. Wenn 
die Wohnung über mehr als ein vollwertiges Badezimmer verfügt, ist der Zuschlag gerechtfertigt.  
Alle weiteren Zu- und Abschläge beziehen sich auf das Hauptbad  der Wohnung: 
Eine bodengleiche oder ebenerdige Dusche ist eine s tufenlos begeh- und befahrbare Dusche. Wenn diese v orhan- 
den ist, dann ist der Zuschlag zu berücksichtigen. 
Es erfolgt ein Abschlag für den ungefliesten Nassbe reich, wenn keine Fliesen oder kein gleichwertiger Wandbelag 
(nicht Fußboden), der gegen Nässe schützt, mindeste ns im Bereich von Dusche, Badewanne und Waschbecken  
vorhanden sind.  
             
 mehr als ein Badezimmer    +0,31 €      
(Haupt-) 
Badezimmer  
         
Handtuchwandheizkörper    +0,23 €      
         
bodengleiche/ ebenerdige Dusche  +0,38 €      
Badezimmer im Nassbereich (Wandbelag) 
ungefliest und kein gleichwertiger Nässeschutz 
     
 -0,35 €      
         
unverkleideter Spülkasten     -0,17 €      
             
   
Zwischenergebnis: Ausstattungsmerkmale zum Badezimmer  € 
 
  
 9
 
 
Ausstattungsmerkmal „Fußboden“ 
Hier ist der überwiegende Bodenbelag in den Wohnräumen maßgebend. Ausschlaggebend ist im Zweifel der Belag, 
der die größte Fläche einnimmt. Küche, Badezimmer, Flur und Abstellräume bleiben dabei unberücksichtigt. 
Hochwertiger Designbelag ist ein sehr strapazierfähiger Fußbodenbelag. Er ist aus Vinyl und wird in Planken verlegt. 
Durch seine Optik kann er mit Holz-, Stein- oder Metallbelägen verwechselt werden. Davon grenzt sich der Standard-
PVC-Belag ab. Der Standard-PVC-Belag wird von der Rolle verlegt. 
            
Fußboden 
PVC-Belag (Standard), Teppichboden   +/-0,00 €     
     
Dielen  +0,20 €   
         
Laminat  +0,32 €     
         
Fliesen  +0,45 €     
         
Parkett  +0,65 €    
 
         
Designbelag  +0,76 €      
             
  
Zwischenergebnis: Ausstattungsmerkmal "Fußboden"  € 
 
Ausstattungsmerkmale zu den Fenstern 
Der Zuschlag für die abschließbaren Fenstergriffe ist dann zu berücksichtigen, wenn alle Fenstergriffe in einer 
Wohnung abschließbar sind. Davon ausgenommen sind Oberlichter. 
Mit Rollläden und Jalousien sind solche Verdunklungsmöglichkeiten gemeint, die nur außen an den Fenstern mon- 
tiert sind. 
             
Fenster 
abschließbare Fenstergriffe an allen Fenstern 
(außer Oberlichter)  +0,24 €      
Rollläden/ 
Jalousien, 
außen, zu- 
mindest teil- 
weise vor- 
handen 
nicht elektrisch bedienbar  +0,14 €  
 
 
mindestens teilweise elektrisch be- 
dienbar  +0,34 €  
  
 
  
             
   
Zwischenergebnis: Ausstattungsmerkmale zu den Fenstern  € 
 
  
 
 
10 
 
Weitere Ausstattungsmerkmale 
      
weitere Aus- 
stattungs- 
merkmale 
Balkon oder 
Terrasse 
(tatsächliche 
Größe) 
bis 3 qm  +0,14 €   
  
größer als 3 qm bis 10 qm  +0,17 €    
 
größer als 10 qm  +0,41 €      
Deckenspots in Flur, Küche oder Bad vorhanden  +0,13 €  
   
    
      
Aufzug  +0,17 €     
             
   
Zwischenergebnis: weitere Ausstattungsmerkmale  € 
 
Das Merkmal „Aufzug“ ist auch dann zu berücksichtigen, wenn der Aufzug nicht auf jeder Etage hält. 
 
 
 
Lagemerkmale 
Die Lageeinordnung erfolgt auf Grundlage der Lagekarte des Leipziger Mietspiegels 2020. Die Lagekarte steht Ihnen 
auf den Seiten 14 und 15 des Mietspiegels zur Verfü gung. Für eine detaillierte und adressbezogene Eino rdnung 
nutzen Sie bitte die Adresszuordnung zum Leipziger Mietspiegel 2020 auf www.leipzig.de/mietspiegel. Gern können 
Sie auch über das Bürgertelefon der Stadt Leipzig (0341 123-0) Ihre adressbezogene Lagekategorie erfragen. 
Wenn sich die zu beurteilende Wohnung im Stadtbezirk Zentrum befindet und zusätzlich die nächste Erholungsfläche 
unter 250 m erreichbar ist, dann ist der Zuschlag zu berücksichtigen. 
Wenn sich das Gebäude an einer Straße mit Straßenba hn, an einer Bahnanlage, in einem fluglärmbelastete n oder 
in einem industrie-/gewerbelärmbelasteten Bereich befindet, dann ist der Abschlag zu berücksichtigen. Hierbei reicht 
es aus, wenn eins der Merkmale zutreffend ist. 
Hinweis zur Anwendung des Adressverzeichnisses:  
Mit Hilfe des Adressverzeichnisses, unter www.leipz ig.de/mietspiegel, kann neben der Lagekategorie die  Einschät- 
zung über die Entfernung zur nächsten Erholungsfläc he sowie die Einschätzung über die Lage an einer St raße mit 
Straßenbahn und die Lage an einer befahrenen bzw. aktiven Bahnanlage erfolgen. 
Das Adressverzeichnis wird quartalsweise aktualisie rt, damit auch neu entstandene Adressen zugeordnet werden 
können. Lediglich – nach Veröffentlichung des Mietspiegels 2020 – neu entstandene Erholungsflächen ode r Verän- 
derungen von Bereichen, die einer Lärmbelastung unt erliegen, kann das Adressverzeichnis nicht abbilden . Diese 
müssen selbst eingeschätzt werden.  
 11 
 
 
             
Wohnlage 
(siehe Adress-
verzeichnis) 
Geschoss-
wohnungsbau 
(G) 
einfach  -0,17 €  
 
 
mittel +/-0,00 €   
gut  +0,42 €   
sehr gut  +0,58 €   
sonstige Be- 
bauung (S) 
mittel  +0,14 €   
gut 
 +1,16 €   
sehr gut   
weitere Lage- 
kriterien 
Erholungsfläche unter 250 m erreichbar und In- 
nenstadtlage  +0,18 €    
 
  
Das Haus be- 
findet sich 
an einer Straße mit Straßen- 
bahn. 
 -0,09 €  
  
an einer befahrenen/aktiven 
Bahnanlage 8. 
  
 
in einem fluglärmbelasteten 
Bereich 9.    
in einem industrie-/ gewerbe- 
lärmbelasteten Bereich 10 . 
   
    
             
   
Zwischenergebnis: Lagemerkmale  € 
 
 
Ermittlung des Mittelwerts der Miete 
Vom Grundbetrag ausgegangen, sind alle Zwischenergebnisse zu addieren oder abzuziehen. Im Ergebnis steht der 
Mittelwert der Miete. Sollten keine zusätzlichen wo hnwerterhöhenden oder wohnwertmindernden Merkmale v orlie- 
gen, empfiehlt es sich, den Mittelwert als ortsübliche Vergleichsmiete heranzuziehen. 
   
Übertrag der Zwischenergebnisse 
Grundbetrag €  
Art der Wohnung €  
Zustand des Wohngebäudes  
Heizung €  
Küche €  
Badezimmer €  
Fußboden €  
Fenster €  
weitere Ausstattungsmerkmale €  
Lagemerkmale €  
Mittelwert der Miete je m² € 
  
                                                      
8  Erklärung dazu: siehe Stichwortverzeichnis 
9 Erklärung dazu: siehe Stichwortverzeichnis 
10   Erklärung dazu: siehe Stichwortverzeichnis  
 
 
12 
 
 
Einordnung in den Spannbereich 
Der Einfluss des Marktes auf den Mietpreis kann bewirken, dass selbst für völlig identische Wohnungen verschiedene 
Mieten gezahlt werden. Weiterhin gibt es wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale, die in den voran- 
gegangenen Tabellen deshalb nicht vorhanden sind, weil sie entweder für eine statistisch fundierte Darstellung nicht 
mietpreisbildend (signifikant) waren oder mit einer  statistischen Erhebung überhaupt nicht eindeutig e rfasst werden 
können (beispielsweise unterschiedliche Qualitäten von Ausstattungsmerkmalen).  
Dennoch können diese wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale Einfluss auf die Miethöhe haben. 
Mit Hilfe der nachfolgenden Tabellen erfolgt die Ei nordung dieser Merkmale in Abhängigkeit vom Baujahr  der Woh- 
nung in den Spannbereich. 
Die sich daraus ergebenden Gesamtabweichungen nach unten oder oben werden vom Mittelwert subtrahiert b zw. 
addiert. 
              
  Baujahr der Wohnung unterer (-) und oberer (+) Spannwert      
  Baujahr vor 1919    - 0,87 €    
  + 0,87 €     
  Baujahr 1919 bis 1945   - 0,87 €     
  + 0,87 €     
  Baujahr 1946 bis 1960   - 0,60 €     
  + 0,54 €     
  Baujahr 1961 bis 1991 Plattenbau 11    - 0,62 €   (-)   + 0,61 €   
  Baujahr 1961 bis 1991 kein Plattenbau   - 0,60 €  (+)   + 0,54 €   
  Baujahr 1992 bis 2004   - 0,96 €     
  + 0,87 €     
  Baujahr 2005 bis 2014   - 0,97 €     
  + 1,18 €     
  Baujahr ab 2015   - 1,04 €     
  + 0,97 €     
              
 
     
  Gesamtabweichung nach unten (Mittelwert minus Übertrag des unteren Spannwerts)    
  Mittelwert der Miete pro Quadratmeter   
  Gesamtabweichung nach oben (Mittelwert minus Übertrag des oberen Spannwerts)    
     
 
Auf diese Weise kann für eine Wohnung der untere Sp annwert, der Mittelwert und der obere Spannwert der  Miete 
bestimmt werden. Als anfänglicher Ausgangswert für die Miethöhe einer Wohnung wird sich zunächst regel mäßig 
der Mittelwert der Miete  empfehlen. 
Bei der Regressionsanalyse zeigten einige Merkmale mit nicht ausreichender Signifikanz dennoch Tendenz en in 
negativer oder positiver Richtung. Diese können deshalb als wohnwerterhöhend bzw. wohnwertmindernd dargestellt 
werden. Da bei der Mietspiegelerhebung zudem nicht alle Merkmale, die den Mietwert einer Wohnung ausma chen, 
erfasst werden konnten, kann die Aufstellung der Merkmale (Seite 13) nicht abschließend sein.  
Wohnwerterhöhende bzw. wohnwertmindernde  Merkmale können zur Begründung für Abweichungen nac h unten 
oder oben vom Mittelwert der Miete innerhalb des Spannbereiches herangezogen werden. Selbstverständlich dürfen 
Merkmale, die bereits in die Berechnung des Mittelwertes der Miete nach den Tabellen der Seiten 5 bis 11 einfließen, 
nicht noch einmal  zur Einordnung in den Spannbereich herangezogen we rden. Für eine volle Ausschöpfung des 
oberen Spannbereiches (vom Mittelwert bis zum oberen Spannwert ) der Miete sollten mehrere  wohnwerterhö- 
hende Merkmale gleichzeitig vorliegen. Analog gilt dies für die Ausschöpfung des unteren Spannbereiches.  
                                                      
11  siehe dazu „Plattenbau“ im Stichwortverzeichnis 
 13 
 
 
 
 
      
wohnwerterhöhende Merkmale 
zentraler Waschmaschinenraum mit Fremdgeräten  +0,15 € 
  
allein nutzbarer Garten +0,11 € 
  
Deckenspots in mindestens einem Wohnraum +0,11 € 
  
Fenster überwiegend dreifach-verglast +0,09 € 
  
Bidet   +0,07 € 
  
Mindestens ein Badezimmer nicht über Flur erreichbar +0,06 € 
  
Maisonette-, Galerie-, Loft- oder Penthauswohnung +0,05 € 
  
Zusätzlicher Kamin bzw. Kaminofen +0,05 € 
  
zusätzliche Gästetoilette +0,04 € 
  
zusätzliche Haltegriffe im Bad +0,03 € 
  
amerikanische Küche - - -  
 
          
 
           
wohnwertmindernde Merkmale 
dezentrale Warmwasserversorgung (über Boiler oder 
Durchlauferhitzer) -0,08 € 
  
Elektroleitungen über Putz   -0,03 € 
  
Wohnungstür mit Wabenkern   -0,03 € 
  
Küche nicht über Flur erreichbar -0,03 € 
  
Badezimmer ohne Fenster -0,02 € 
  
fußläufige Distanz zur nächsten Haltestelle des ÖPNV 
von mehr als 750 m - - -  
 
Fehlen eines vom Vermieter gestellten Bodenbelags in 
den Wohnräumen - - -  
 
Wohnung im Souterrain - - -  
 
          
Hinweis zur Berücksichtigung 
der Zu- und Abschläge im un- 
teren und oberen Spannbe- 
reich 
Der ausgewiesene Zu- oder Ab- 
schlag dient als Richtwert und 
kann über den Mittelwert hinaus 
berücksichtigt werden. Diesen 
Richtwert zu nutzen, empfiehlt 
sich, wenn einzelne Merkmale 
zutreffen sind. Die Empfehlung, 
bei mehreren wohnwerterhöhen- 
den oder -mindernden Merkma- 
len den Spannbereich auszu- 
schöpfen, bleibt davon unberüht. 
Es können auch mehrere Zu-  
oder Abschläge berücksichtigt 
werden, dabei müssen diese mit- 
einander subtrahiert oder addiert 
werden. 
Dabei gilt immer: 
Der untere und der obere 
Spannwert darf nicht über- 
oder unterschritten werden. 
 
Nicht für alle hier aufgeführten 
Merkmale konnte im Rahmen 
der Mietspiegelberechnung ein 
Zu- oder Abschlag ermittelt wer- 
den. Diese Merkmale können 
dennoch für die Begründung des 
Spannbereichs herangezogen 
werden. 
 
 
14 
 15 
 
Die Lagekarte des Leipziger Mietspiegels 2020 
Die nebenstehende Lagekarte zeigt einen Überblick ü ber die Verteilung der Kategorien einfach, mittel, gut und 
sehr gut im gesamten Stadtgebiet. Bei dieser Lagekarte ist für die übersichtliche Darstellung der Geschosswoh- 
nungsbau und die sonstige Bebauung zusammengeführt. 
Für die genaue Bewertung der Lagekategorie empfiehl t sich die Adresszuordnung unter www.leipzig.de/mie t- 
spiegel zu verwenden oder über das Bürgertelefon unter [TELEFONNUMMER ENTFERNT] zu erfragen. 
Die unten dargestellten Lagekarten geben einen Über blick über die Einteilung der Lagen nach Geschosswo h- 
nungsbau und sonstige Bebauung. Auch hier empfiehlt sich wie oben genannt die Adresszuordnung zur genauen 
Bewertung zu nutzen. 
 
 
 
 
 
 
 
Lageeinteilung im Geschosswohnungsbau 
Lageeinteilung in der sonstigen Bebauung 
 
 
 
 
16 
 
Stichwortverzeichnis 
Amerikanische Küche ist eine Küche, die sich nicht in einem separaten Raum befindet, sondern in einem 
Wohnraum integriert ist. 
Ausreißer 
(im statistischen Sinne) sind Datensätze, die nicht im Erwartungsbereich liegen und 
deshalb von der Berechnung ausgeschlossen werden. Der Methodenbericht zum 
Leipziger Mietspiegel 2020 erläutert ab Seite 18 (Abschnitt 4.2) ausführlich den 
Ausschluss nicht-ortsüblicher Wohnung.  
Ausstattung der Wohnung 
sind die Ausstattungsmerkmale, die vom Vermieter gestellt werden. Vom Mieter auf 
eigene Kosten geschaffene oder veränderte Ausstattungsgegenstände der Woh- 
nung zählen nicht darunter. Nähere Angaben können ggf. dem Wohnungsüberga- 
beprotokoll entnommen werden. 
Badezimmer 
ist ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung, der der Körperreinigung  
und -pflege dient und über Duschkabine und/oder Badewanne und in der Regel 
über Waschbecken und Toilette verfügt. 
Bahnanlagen 
sind alle Grundstücke, Bauwerke und sonstigen Einrichtungen einer Eisenbahn, die 
unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse zur Abwicklung oder Sicherung 
des Reise- oder Güterverkehrs auf der Schiene erforderlich sind (vgl. § 4 Abs. 1 
EBO), aktiv genutzt werden und in der Lage sind, Lärm zu verursachen.  
Baujahr des Hauses 
ist das Jahr der Fertigstellung des Gebäudes. Bei Modernisierung bzw. Sanierung 
des Gebäudes ist das ursprüngliche Baujahr des Hauses anzugeben, bei zwischen- 
zeitlich völlig zerstörten und neu aufgebauten Häusern das Jahr des Wiederauf- 
baus. Bei An-, Um- und Ausbau von Räumlichkeiten, die bisher nicht zum Wohnen 
bestimmt waren (z.B. ausgebautes Dachgeschoss, Fabrikgebäude, Gewerberäume 
o.ä.), ist das Baujahr der Fertigstellung zu Wohnzwecken anzugeben. Aus diesem 
Grund zählen Loftwohnungen als neu geschaffener Wohnraum.  
(Siehe auch Stichwortverzeichnis: Plattenbau) 
Bidet ist ein Sitzwaschbecken, das im Bad zusätzlich zum Wasch- bzw. Toilettenbecken 
vorhanden ist. 
bodengleiche/ ebenerdige 
Dusche ist eine stufenlos begeh- oder mit Rollstuhl befahrbare Dusche. 
Dachgeschosswohnung 
Als Dachgeschosswohnungen bezeichnet man in der Reg el Wohnungen, die direkt 
unter dem Dach liegen und aufgrund der vorhandenen Dachneigung ein e kleinere 
nutzbare Wohnfläche als die tatsächliche Grundfläch e der Wohnung aufweisen 
(vgl. § 4 Nr. 2 Wohnflächenverordnung). Die Lage in  der obersten Etage, möglich- 
weise unter einem Flachdach, reicht nicht aus, um d en Abschlag für eine Dachge- 
schosswohnung zu begründen.  
Deckenspots sind in die Decke eingelassene punktförmige Beleuchtungskörper. 
Designbelag 
ist ein besonders hochwertiger  und strapazierfähiger Fußbodenbelag, der in Holz-, 
Stein- oder Metallmuster als Fliese oder Planke verlegt wird und sehr authentisch 
wirkt. Im Unterschied dazu wird der Standard-PVC-Belag von der Rolle verlegt. 
dezentrale Warmwasser-
versorgung 
Warmwasseraufbereitung direkt an der Wasserentnahmestelle (z.B. über Boiler o- 
der Durchlauferhitzer), Funktion unabhängig vom Heizsystem. 
Einbauküche Möblierung der Küche mit fest montierten Küchenmöbeln und Elektrogeräten, die 
vom Vermieter gestellt werden. 
fluglärmbelasteter Bereich Als Fluglärm wird Lärm bezeichnet, der von Luftfahrzeugen – insbesondere von 
Flugzeugen – erzeugt wird. 
Fußbodenbelag Damit sind Bodenbeläge unterschiedlicher Materialien (z. B. Laminat, Dielen, Par- 
kett, Linoleum) gemeint, die auf dem Rohfußboden aufgebracht sind. 
 17 
 
 
Galeriewohnung ist eine Wohnung mit einer oberen offenen Ebene, die jedoch nicht die Größe der 
unteren Wohnebene aufweist und über eine innenliegende Treppe erreichbar ist. 
Gästetoilette ist ein zusätzlicher Raum mit Toilette innerhalb der Wohnung. 
Geschosswohnungsbau 
Beim Geschosswohnungsbau handelt es sich um den Bau von Wohnungen in 
mehrgeschossiger Bauweise. Die Wohnumgebung ist in der Regel durch geschlos- 
sene und offene Blockrandbebauung sowie Zeilen- und Blockbauweise geprägt. In 
einem Objekt befinden sich - meist übereinander - mehrere Nutzungseinheiten 
(Wohnungen, Büros, etc.). 
industrie- und 
gewerbelärmbelasteter 
Bereich 
Als Gewerbelärm werden alle Lärmemissionen bezeichnet, die von gewerblichen 
Anlagen erzeugt werden, und der auf die Umgebung oder Nachbarschaft wirkt. Die- 
ser wird auch als Industrielärm bezeichnet. Zur Bestimmung der Lärmemission ei- 
nes Standortes kann die Lärmkartierung der Stadt Leipzig unter folgendem Link die- 
nen: 
https://www.leipzig.de/umwelt-und-verkehr/luft-und-laerm/laermschutz/laermkartie- 
rung-und-berechnungsvorschriften/ 
Isolierglasfenster mit 
Dreifachverglasung 
sind Fenster mit drei fertigungstechnisch verbundenen Glasscheiben. 
Küche ist ein Raum innerhalb der Wohnung, der vorrangig für die Zubereitung von Speisen 
vorgesehen ist und deshalb über Anschlüsse für Herd und Spüle verfügt.  
Loftwohnung ist eine Wohnung, die durch aufwändige Renovierung und Modernisierung in ehe- 
maligen alten Industriegebäuden entstanden ist. 
ortsübliche Vergleichsmiete wird in § 558 Abs. 2 BG B definiert. (siehe Anhang) 
Parkett ist ein Fußbodenbelag aus Vollholzstücken, die nach bestimmten Mustern zusam- 
mengesetzt sind (zu unterscheiden von Dielung und Laminat). 
Penthaus ist eine Wohnung in einem freistehenden Wohngebäude auf dem Dach eines mehr- 
geschossigen Hauses. 
Plattenbau 
sind Gebäude, die komplett in Betonfertigteilbauweise (Wände und Decken) errich- 
tet wurden (z. B. Bauwerkstyp WBS 70, P2, Wohnhochhäuser WHH, QP). 
Nicht als Plattenbau zählen Gebäude der Baualtersstufe 1961 bis 1990, die in 
Blockbauweise und Streifenbauweise errichtet wurden (z. B. Bauwerkstyp 8 kN, 8 
kN Q 3 A, Q6, L4, 11 kN, 20 kN). 
PVC-Belag ist ein Fußbodenbelag aus dem Kunststoff Polyvinylchlorid (zu unterscheiden von 
Linoleum und Designbelag). 
Regression 
ist ein statistisches Analyseverfahren, um Beziehungen zwischen einer abhängigen 
und einer oder mehreren unabhängigen Variablen zu modellieren. Konkret für die 
Erstellung des Mietspiegels werden spezifische Merkmale einer Wohnung (Größe, 
Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) zu deren Wirkung auf den Mietpreis unter- 
sucht. 
Rollläden/ Jalousien Gemeint sind hier Rollläden und Jalousien, welche außen an den Fenstern/ Balkon- 
türen montiert sind. 
Sammelheizung 
ist eine Zentral-, Fern- bzw. Etagenheizung. Gleichgestellt sind einzelne Öfen mit 
Gas-, Elektro- oder Ölbetrieb mit zentraler Versorgung, falls alle Wohnräume sowie 
Bad und Küche damit ausgestattet sind. 
signifikant 
Ein statistisch belastbarer Einfluss auf die Miethöhe bzw. ein gemessener Zusam- 
menhang zwischen zwei Variablen (hier: Miethöhe und Wohnmerkmal) tritt in der 
Stichprobe nicht einfach zufällig auf. Es wurde ein Signifikanzniveau von 0,05 ange- 
setzt. 
sonstige Bebauung 
Die sonstige Bebauung umfasst alle Bebauungsformen, die nicht dem Geschoss- 
wohnungsbau zuzuordnen sind. In der Regel handelt es sich dabei um eine villenar- 
tige Bebauung, Gebäude in alten Orts- und Dorflagen, die Ein- und Zweifamilien- 
hausbebauung (auch Reihenhausbebauung) sowie Gebiete mit überwiegend ge- 
werblicher Bebauung. Diese Gebäude werden größtenteils individuell genutzt und 
haben meist nur ein oder zwei Nutzungseinheiten. 
 
 
18 
 
 
 
Souterrain 
 
ist ein Synonym für das Untergeschoss eines Gebäudes, wenn dieses Geschoss 
(mit seinem Fußboden) unterhalb der Erdoberfläche auf der Seite der Straßenfas- 
sade liegt und die betreffenden Räume zum Wohnen dienen.  
unverkleideter Spülkasten Aufputzspülkasten; der ge samte Spülkasten ist sichtbar montiert. 
Wabenkern-Wohnungstür 
Wohnungseingangstür besteht nicht aus massivem Material, sondern ist mit einer 
Hohlraumfüllung (Wabe) zwischen den Türblättern gefertigt. Es gibt keine Holzum- 
fassungszargen (Türrahmen). 
Wohnfläche 
umfasst die Größe der gesamten Wohnung und ist in der Regel aus dem Mietver- 
trag zu entnehmen. Die Wohnfläche bezeichnet die Summe der anrechenbaren 
Grundflächen, die ausschließlich zur Wohnung gemäß Wohnflächenverordnung ge- 
hören. 
Wohnräume 
sind Räume mit einer Fläche von mehr als 6 m 2. Badezimmer, Flur, Küche und Ab- 
stellräume werden nicht als Wohnräume (anders als bei der Wohnfläche) gezählt, 
egal wie groß sie sind. Ein Wohnraum, in den eine Küche integriert ist (amerikani- 
sche Küche), wird als ein Wohnraum gezählt. Bei Angabe von abgeschlossenen 
halben Räumen im Mietvertrag (mit mehr als 6 m 2) wird auf ganze Zahlen aufgerun- 
det. 
 19 
 
 
Stadt Leipzig 
Sozialamt 
Abteilung Soziale Wohnhilfen 
Prager Straße 21 
04103 Leipzig 
 
Tel.: [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
Fax: [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
E-Mail: [E-MAIL ENTFERNT] 
Bürgertelefon Leipzig 
Tel.: [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
Haus & Grund Leipzig 
Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer – Verein 
Leipzig und Umgebung e. V. 
Zimmerstraße 1 
04109 Leipzig 
 
Tel.: [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
www.leipzig.de/bauen-und-wohnen/stadtentwicklung 
€5,44 €5,54 
€5,89 
€0,00 
€1,00 
€2,00 
€3,00 
€4,00 
€5,00 
€6,00 
€7,00 
Deutscher Mieterbund – Mieterverein Leipzig e.V. 
Hans-Poeche-Straße 9 
04103 Leipzig 
 
Tel.: [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
Fax: [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
E-Mail: [E-MAIL ENTFERNT] 
Bestandsschutz von Mieten 
Mietentgelte, die in zulässiger Weise durch 
Mietpreisfestsetzungen oder Mietpreisvereinbarungen  
entstanden sind, bleiben auch nach dem Erscheinen 
dieses Leipziger Mietspiegels bestehen. Der Mieter 
kann unter Hinweis auf den aktuell gültigen Leipzig er 
Mietspiegel eine Herabsetzung des Mietpreises 
gerichtlich nicht durchsetzen. 
 
Auskünfte zum Mietspiegel 
Auskünfte, welche sich im Zusammenhang mit der 
Anwendung des Mietspiegels und der Einordnung in 
die Lagekategorien ergeben, werden erteilt durch 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die adressbezogene Wohnlage kann dem Adress-
verzeichnis unter www.leipzig.de/mietspiegel ent-
nommen werden oder telefonisch erfragt werden: 
 
 
 
Im Rahmen ihrer Mitgliedschaft können sich Mieter 
mietrechtlich beraten und außergerichtlich vertrete n 
lassen durch 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
und Vermieter bei 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Exkurs: Mietenentwicklung  
Im Ergebnis der Datenerhebungen der jeweiligen 
Mietspiegel wird eine gesamtstädtische Durchschnitts-
miete ermittelt. Diese lag für den Mietspiegel 2016  bei 
5,44 €, für den Mietspiegel 2018 bei 5,54 € und lie gt 
nun für den Mietspiegel 2020 bei 5,89 €. 
 
Für den Mietspiegel werden seit 2020 nur Mieten 
berücksichtigt, die in den letzten sechs Jahren neu  
vereinbart oder geändert wurden. Für den Mietspiege l 
2016 und 2018 galt noch ein Betrachtungszeitraum 
von vier Jahren. Unter Berücksichtigung dieser 
Maßgabe, sind obenstehende Durchschnittsmieten 
ermittelt wurden. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Zum Thema Wohnen werden durch die Stadt Leipzig 
weitere Berichte veröffentlicht, die z. B. im Rahme n 
eines Monitorings einen Gesamtüberblick über den 
Leipziger Wohnungsmarkt geben. 
 
Inhalte dazu stehen unter  
 
 
 
 
zur Verfügung. 
 
 
20 
 
Anlage: Auszug aus dem Bürgerlichen 
Gesetzbuch (BGB) 12  zur 
Vergleichsmieterhöhung in Wohnungs- 
mietverhältnissen 
§ 549 Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare 
Vorschriften 
(1) Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten die § § 535 
bis 548, soweit sich nicht aus den §§ 549 bis 577a etwas 
anderes ergibt. 
(2) Die Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbegi nn in 
Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d 
bis 556g), über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561) und über 
den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältniss es 
sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 56 8 
Abs. 2, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575a 
Abs. 1 und §§ 577, 577a) gelten nicht für Mietverhä ltnisse 
über  
1. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch 
vermietet ist, 
2. Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst 
bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter 
überwiegend mit Einrichtungsgegenständen 
auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter 
nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie ode r 
mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf  
Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt, 
3. Wohnraum, den eine juristische Person des öffent lichen 
Rechts oder ein anerkannter privater Träger der 
Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mi t 
dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie 
den Mieter bei Vertragsschluss auf die 
Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme 
von den genannten Vorschriften hingewiesen hat. 
(3) Für Wohnraum in einem Studenten- oder 
Jugendwohnheim gelten die §§ 556d bis 561 sowie die  §§ 
573, 573a, 573d Abs. 1 und §§ 575, 575a Abs. 1, §§ 577, 
577a nicht. 
§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichs-
miete 
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhö hung 
der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verl angen, 
wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhun g 
eintreten soll, seit fünfzehn Monaten unverändert i st. Das 
Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der 
letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. 
Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht 
berücksichtigt. 
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet a us den 
üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer 
vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer  
Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage 
einschließlich der energetischen Ausstattung und 
Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, 
von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worde n 
sind. Ausgenommen ist Wohnraum,  
                                                      
12 Bürgerliches Gesetzbuch in der Fassung der Be- 
kanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 
bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammen-
hang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. 
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miet e 
innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 
559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert 
erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 
beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende 
Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu 
angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder 
einem Teil der Gemeinde besonders gefährdet ist und  
diese Gebiete durch Rechtsverordnung nach Satz 3 
bestimmt sind.  Die Landesregierungen werden 
ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung fü r die 
Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.  
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,  
1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur 
Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den 
Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen 
wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen 
ist und  
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu 
entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt. 
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monat e vor 
dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm  
innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur 
Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu 
erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpfl ichtung 
des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den 
§§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den  
hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften we gen 
Wegfalls der Mietbindung erloschen ist. 
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf 
die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittm ittel im 
Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Ab s. 1 
mit 8 Prozent des Zuschusses. 
2909; 2003 I S. 738), zuletzt geändert durch Artikel 
13 des Gesetzes vom 22.12.2020 (BGBl. I S.3256) 
Verordnung der Sächsischen Staatsregierung zur 
Senkung der Kappungsgrenze gemäß § 558 Absatz 
3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs vom 3. Juni 2020 
Auf Grund des § 558 Absatz 3 Satz 3 des Bürgerliche n 
Gesetzbuches in der Fassung der Bekanntmachung 
vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738), 
der durch Artikel 1 Nummer 7 Buchstabe b des Geset-
zes vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434) eingefügt wo r- 
den ist, verordnet die Staatsregierung: 
§ 1 
Die Landeshauptstadt Dresden und die Kreisfreie Sta dt 
Leipzig sind Gemeinden im Sinne von § 558 Absatz 3 
Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches, in denen die 
ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Miet- 
wohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders 
gefährdet ist. 
§ 2 
Diese Verordnung tritt am Tag nach der Verkündung, 
frühestens jedoch am 1. Juli 2020 in Kraft und mit Ablauf 
des 30. Juni 2025 außer Kraft. 
 21 
 
 
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende 
Vereinbarung ist unwirksam. 
§ 558a Form und Begründung der Mieterhöhung 
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem 
Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. 
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug 
genommen werden auf 
1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d), 
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), 
3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines 
öffentlich bestellten und vereidigten 
Sachverständigen, 
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbar e 
Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei 
Wohnungen. 
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei 
dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten is t, 
Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in se inem 
Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann 
mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein ander es 
Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt. 
(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der 
Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete 
innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der 
Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel 
vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2  
eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein 
veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer 
vergleichbaren Gemeinde verwendet werden. 
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende 
Vereinbarung ist unwirksam. 
§ 558b Zustimmung zur Mieterhöhung 
(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, sc huldet 
er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats 
nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. 
(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf 
des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des 
Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilu ng der 
Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von dre i 
weiteren Monaten erhoben werden. 
(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, 
das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann 
es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel 
des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch 
in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 S atz 1 
zu. 
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende 
Vereinbarung ist unwirksam. 
§ 558c Mietspiegel 
(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ort sübliche 
Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde o- 
der von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter 
gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. 
(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder 
mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt 
werden. 
(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren d er 
Marktentwicklung angepasst werden. 
(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hi erfür 
ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbar en Auf- 
wand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sol- 
len veröffentlicht werden. 
(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsver- 
ordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften  
über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufst ellung 
und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen. 
§ 558d Qualifizierter Mietspiegel 
(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach 
anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt  und 
von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Ver- 
mieter und der Mieter anerkannt worden ist.  
(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jah- 
ren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann ein e 
Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bun- 
desamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller 
privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. 
Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu er- 
stellen.  
(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird 
vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel be zeichne- 
ten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
 
 
22 
 
Anlage: Mietspiegeltabellen 
Tabelle 1: Berechnung des Mittelwertes  
Die grauen Felder sind Pflichtfelder, in diese muss  ein Wert eingetragen werden. Die weißen Felder kön nen bei 
Vorhandensein des Merkmals ausgefüllt werde. 
Baualtersklasse, Wohnfläche und Art der Wohnung 
Grund- 
betrag 
pro m² 
Baujahr 
vor 1919 
5,55 €
 
 
1919 bis 1945 
1946 bis 1960 
5,44 € 
1961 bis 1991 und kein Plattenbau 
1961 bis 1991 und Plattenbau 5,18 €  
1992 bis 2004 5,77 €  
2005 bis 2014 6,09 €  
ab 2015 6,61 €  
Zu- bzw. 
Abschläge 
pro m² 
 
Wohnfläche 
bis 45 qm +0,84 €
 
 
ab 45 qm bis unter 70 qm +/-0,00 €  
ab 70 qm bis unter 90 qm -0,15 €  
ab 90 qm bis unter 115 qm -0,28 €  
ab 115 qm bis unter 130 qm -0,34 €  
ab 130 qm -0,59 €  
Erstbezug 
nach Sanierung 13  seit 2014 +0,22 €  
 
in eine neu gebaute Wohnung seit 2014 +0,60 €  
Art der Woh- 
nung 
Erdgeschosswohnung -0,12 €  
 
Dachgeschosswohnung -0,18 €  
Zustand des 
Wohngebäu- 
des (außen 
und innen) 
14   
sehr gepflegt +0,07 €   
eher gepflegt +/-0,00 €   
eher ungepflegt -0,13 €   
Ausstattung, Beschaffenheit und energetische Qualität 
Zu- bzw. 
Abschläge 
pro m² 
Heizung 
Fußbodenheizung in mindestens einem Wohnraum vor- 
handen +0,57 €
  
Fußbodenheizung im Bad vorhanden +0,26 €   
Küche 
Einbauküche (vom Vermieter gestellt) +0,30 €   
Spritzschutz im Arbeitsbereich 15   -0,10 €   
 
                                                      
13  Drei der folgenden fünf Merkmale müssen direkt vor Bezug der Wohnung erneuert wurden: Sanitärausstattung, 
 Fußboden, Innentüren, Elektroinstallation, Fenster 
14  Die Ermittlung erfolgt über ein Punktesystem (siehe Seite 7 des Leipziger Mietspiegels 2020) 
15  wenn keine vom Vermieter gestellte Einbauküche vorhanden ist 
 23 
 
 
Zu- bzw. 
Abschläge 
pro m² 
(Haupt-) 
Badezimmer 
mehr als ein Badezimmer 
16  +0,31 €   
Handtuchwandheizkörper +0,23 €   
bodengleiche/ ebenerdige Dusche +0,38 €   
Badezimmer im Nassbereich (Wandbelag) 
ungefliest und kein gleichwertiger Nässeschutz -0,35 €
  
unverkleideter Spülkasten -0,17 €   
Fußböden 17  
PVC-Belag (Standard) oder Teppichboden +/-0,00 €  
 
Dielen +0,20 €  
Laminat +0,32 €  
Fliesen +0,45 €  
Parkett +0,65 €  
Designbelag +0,76 €  
Fenster 
abschließbare Fenstergriffe an allen Fenstern  
(außer Oberlichter) +0,24 €
  
Rollläden/  
Jalousien, außen 
zumindest teilweise 
vorhanden 
 
nicht elektrisch bedienbar  +0,14 € 
 mindestens teilweise elektrisch be- 
dienbar 
 +0,34 € 
 
weitere  
Ausstattungs-
merkmale 
Balkon oder Ter- 
rasse (tatsächliche 
Größe) 
bis 3 qm +0,14 €
 
 größer als 3 qm bis 10 qm +0,17 €  
größer als 10 qm +0,41 €  
Deckenspots in Flur, Küche oder Bad vorhanden +0,13  €  
Aufzug +0,17 €   
Lage 
Zu- bzw. 
Abschläge 
pro m² 
Wohnlage 
(Einordnung 
gemäß 
Adressver-
zeichnis) 
Geschoss- 
wohnungsbau (G) 
einfach  -0,17 €
 
 
mittel +/-0,00 €  
gut +0,42 €  
sehr gut  +0,58 €  
sonstige  
Bebauung (S) 
mittel +0,14 €
 
gut 
+1,16 € 
sehr gut  
weitere Lage- 
kriterien 
Erholungsfläche unter 250 m erreichbar und Innenstadt- 
lage +0,18 €
  
Das Haus befindet 
sich 
18  
an einer Straße mit Straßenbahn. 
-0,09 €  
an einer befahrenen/aktiven Bahn- 
anlage. 
in einem fluglärmbelasteten Bereich.  
in einem industrie-/ gewerbelärmbe- 
lasteten Bereich. 
Mittelwert der Miete in € je qm 
(Summe aus Grundbetrag und aus den Zu- und Abschlägen) =
  
Mittelwert der Miete x Wohnfläche =   
                                                      
16  vollwertiges Bad mit Wanne und/ oder Dusche  
17  überwiegender Belag in den Wohnräumen 
18  Der Abschlag kann – auch wenn mehrere Merkmale zutreffend sind – nur einmal angesetzt werden. 
 
 
24 
 
Tabelle 2: Untere und obere Spannwerte der Miete (Zwei-Drittel-Spanne) 
Abweichungen  
nach unten (–)  
und oben (+) 
pro m² 
Baujahr 
vor 1919 (–) 0,87 € 
(+) 0,87 € 
(–) ________ 
 
 
 
(+) ________ 
1919 bis 1945 (–) 0,87 € 
(+) 0,87 € 
1946 bis 1960 (–) 0,60 € 
(+) 0,54 € 
1961 bis 1991 und Plattenbau (–) 0,62 € 
(+) 0,61 € 
1961 bis 1991 und kein Plattenbau (–) 0,60 € 
(+) 0,54 € 
1992 bis 2004 (–) 0,96 € 
(+) 0,87 € 
2005 bis 2014 (–) 0,97 € 
(+) 1,18 € 
ab 2015 (–) 1,04 € 
(+) 0,97 € 
Gesamtabweichung nach unten Abweichung nach unten (-) x Wohnfläche =  
Gesamtabweichung nach oben Abweichung nach oben (+) x Wohnfläche =  
unterer Spannwert der Miete Mittelwert der Miete - Gesamtabweichung nach unten = ___________ 
oberer Spannwert der Miete Mittelwert der Miete + Gesamtabweichung nach oben = ___________ 
 
Platz für Ihre Notizen: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Leipziger Mietspiegel 2020
Methodenbericht
Leipziger Mietspiegel 2020 - Methodenbericht
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  1
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Inhalt
1 Einführung ......................................................................................................................... 2
2 Gesetzliche Grundlagen ................................................................................................... 3
3 Datenerhebung .................................................................................................................. 4
3.1 Befragungsmethodik ........................................................................................................... 4
3.2 Konzeption der Stichprobe .................................................................................................. 5
3.3 Stichprobenziehung und -bereinigung ................................................................................ 7
3.4 Durchführung der Befragung............................................................................................. 11
4 Explorative Datenanalyse und Datenaufbereitung ...................................................... 15
4.1 Plausibilitätsprüfung .......................................................................................................... 15
4.2 Ausschluss nicht-ortsüblicher Wohnungen ....................................................................... 18
4.3 Deskriptive Analyse der Miethöhe .................................................................................... 20
4.4 Repräsentativität ............................................................................................................... 22
4.5 Ausschöpfung der Stichprobe ........................................................................................... 27
5 Berücksichtigung der Wohnlage ................................................................................... 31
5.1 Makrolage – großräumige Lageeinstufung ....................................................................... 31
5.2 Mikrolage – unmittelbares Wohnumfeld ............................................................................ 38
6 Regressionsanalyse ....................................................................................................... 42
6.1 Methodischer Ansatz ......................................................................................................... 42
6.2 Grundstruktur des Regressionsmodells ............................................................................ 43
6.3 Codierung der Modellvariablen ......................................................................................... 45
6.4 Modellbildungsprozess ...................................................................................................... 48
6.5 Finale Spezifikation des Regressionsmodells................................................................... 53
6.6 Diagnose des Regressionsmodells ................................................................................... 55
6.7 Berechnung und Interpretation der Mietpreisspannen ...................................................... 60
Tabellenverzeichnis .................................................................................................................. 63
Abbildungsverzeichnis ............................................................................................................. 64
Anhang ....................................................................................................................................... 65
Impressum
Erstellt: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen
Redaktion:  Dr. Andrea Schultz
Autoren:  Michael Naber
Martin Waschipky
Alle Rechte vorbehalten. Es ist nicht gestattet, ohne ausdrückliche Genehmigung des
Amtes für Statistik und Wahlen diese Veröffentlichung oder Teile daraus für gewerbliche
Zwecke zu vervielfältigen oder in elektronische Systeme einzuspeichern. Die Vervielfäl-
tigung dieser Veröffentlichung oder von Teilen daraus ist für nicht gewerbliche Zwecke
mit Angabe der Quelle gestattet.
2  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
1 Einführung
Der vorliegende Methodenbericht beschreibt die methodischen Hintergründe und das
Verfahren zur Erstellung des Leipziger Mietspiegels 2020. Durch die Offenlegung der
einzelnen Arbeitsschritte der Erstellung und der verwendeten Methodik sollen die Ein-
haltung wissenschaftlicher Grundsätze, die Adäquanz der verwendeten Verfahren und
damit die Zuverlässigkeit der Ergebnisse dargelegt werden.
Der Mietspiegel stützt sich auf repräsentative Erhebungen unter Leipziger Mieter/-innen
und Großvermieter/-innen, die eigens für diesen Zweck durchgeführt wurden. Die Be-
rechnung des Mietspiegels erfolgte erneut als Regressionsmietspiegel nach wissen-
schaftlich anerkannten Methoden. Beginnend mit dem Leipziger Mietspiegel 2016 erhiel-
ten alle Mietspiegel die Anerkennung durch den Leipziger Stadtrat als qualifizierte Miet-
spiegel im Sinne des § 558d BGB.
Der Leipziger Mietspiegel 2020 wurde unter Federführung des Sozialamts durch das
Amt für Statistik und Wahlen erstellt. Begleitet wurde dieser Prozess durch einen Ar-
beitskreis, dem neben den fachlich beteiligten Ämtern der Stadtverwaltung die Vertre-
tungen der Mieter/-innen und Vermieter/-innen sowie weitere Akteur/-innen mit Bezug
zum Leipziger Mietmarkt angehören:
 Deutscher Mieterbund - Mieterverein Leipzig
 Haus & Grund Leipzig
 Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB)
 Plattform “wohnen bei uns” der Wohnungsbaugenossenschaften VLW,
WOGETRA, UNITAS und BGL
 Wohnungsbaugenossenschaften Lipsia und Elsteraue
 Prof. Dr. Ulrike Hausmann (ehem. Hochschule Anhalt)
 Prof. Dr. Roland Schuhr (Universität Leipzig)
 Amtsgericht Leipzig
Der Hauptzweck des Mietspiegels liegt in der objektiven Ermittlung von Mietentgelten,
die für vergleichbaren Wohnraum tatsächlich bezahlt werden. Er dient somit sowohl ein-
zelnen Vermieter/-innen als auch Mieter/-innen, deren Interessenverbänden, Woh-
nungsunternehmen, Makler/-innen, der städtischen Verwaltung und nicht zuletzt den Ge-
richten und Sachverständigen, indem er eine zuverlässige und differenzierte Marktüber-
sicht über den Mietwohnungsmarkt vermittelt. Die größte Wirkung entfaltet der Mietspie-
gel aber im vorprozessualen Bereich, indem er Anhaltspunkte für eine außergerichtliche
Einigung zwischen den Mietvertragsparteien liefert. Durch diese Orientierungshilfe zur
Mietpreisfestsetzung werden viele gerichtliche Mietstreitigkeiten verhindert.
Der Leipziger Mietspiegel 2020 wurde am XX.XX.2021 durch Beschluss des Leipziger
Stadtrats als qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB anerkannt (siehe An-
hang).
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  3
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
2 Gesetzliche Grundlagen
Die gesetzlichen Bestimmungen zu Mietspiegeln finden sich im Bürgerlichen Gesetz-
buch (§§ 558 bis 558d BGB). Unterschieden wird dort zwischen qualifizierten und ein-
fachen Mietspiegeln.
Einem qualifizierten Mietspiegel wird die Vermutungswirkung zugesprochen, dass er die
ortsüblichen Vergleichsmieten korrekt wiedergibt. Sofern ein qualifizierter Mietspiegel
existiert, der Angaben zur entsprechenden Wohnung enthält, muss dieser Wert im Miet-
erhöhungsverfahren mitgeteilt werden, auch wenn für die Mieterhöhung ein anderes Be-
gründungsmittel nach § 558a Abs. 2 BGB herangezogen wurde. Dem qualifizierten Miet-
spiegel kommt damit eine hervorgehobene Stellung im Mieterhöhungsverfahren zu, die
seine Überlegenheit gegenüber der Heranziehung nur weniger Vergleichsmieten und
Sachverständigengutachten betont.
Gleichzeitig definiert der Gesetzgeber hohe Standards, die für die Qualifizierung eines
Mietspiegels zu erfüllen sind. Als qualifiziert gilt ein Mietspiegel gemäß § 558d Abs. 1
und 2 BGB dann, wenn er
1. nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt,
2. im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst wird und nach
höchstens vier Jahren neu erstellt wird. Die Anpassung kann als Fortschreibung per
Stichprobe oder auf Basis des Preisindexes für die Lebenshaltung erfolgen.
3. von der Gemeinde oder den Interessenvertretungen von Mieter/-innen und Vermie-
ter/-innen als qualifiziert anerkannt wird.
Erfüllt ein Mietspiegel diese Voraussetzungen nicht oder nicht mehr, gilt er als „einfacher“
Mietspiegel ohne die rechtlich privilegierte Stellung eines qualifizierten Mietspiegels.
Im Herbst 2020 legte die Bundesregierung einen Entwurf für ein Mietspiegelreformge-
setz (MsRG) sowie eine Mietspiegelverordnung (MsV) vor, die aktuell das Gesetzge-
bungsverfahren durchlaufen. Die vorgeschlagene Reform verfolgt das Ziel, durch die
Definition von Standards sowohl Rechtssicherheit als auch Akzeptanz qualifizierter Miet-
spiegel zu verbessern. Die im Entwurf enthaltenen Vorgaben für Erhebung und Analyse
der Daten sowie die Erstellung des Regressionsmietspiegels ersetzen und konkretisie-
ren die bislang als Standard geltenden Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln 1 und
wurden für die Erstellung des vorliegenden Mietspiegels bereits vollumfänglich berück-
sichtigt.
Grundlage der Datenerhebung für den Leipziger Mietspiegel ist die Satzung über die
Durchführung regelmäßiger Kommunalstatistiken zur Erhebung von Mietwerten in der
1 Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) (2002).Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln. 3. Aktu-
alisierte Auflage 2020
4  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Stadt Leipzig (Mietwerterhebungssatzung) vom 26. Februar 2020. Die Datenerhebung
erfolgte als Zufallsauswahl von Haushalten aus dem Einwohnermelderegister, um ein
repräsentatives Abbild des Mietwohnungsmarktes in der Mietspiegel-Stichprobe sicher-
zustellen. Gleichzeitig wurde sichergestellt, dass nur diejenigen Wohnungen in die Be-
rechnung des Mietspiegels einfließen konnten, die gemäß § 558 Abs. 2 BGB für die
Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind.
Der Leipziger Mietspiegel 2020 wurde - sowohl in der Datenerhebung als auch der Da-
tenauswertung - nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden und Grundsätzen neu
erstellt. Er erfüllt damit die Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel und löst
den Leipziger Mietspiegel 2018 nach rund zwei Jahren Geltungsdauer ab. Die Auswer-
tung der erhobenen Daten erfolgte mittels regressionsanalytischer Methoden, die für die
Erstellung qualifizierter Mietspiegel wissenschaftlich anerkannt und etabliert sind und
sich in der Praxis als problemadäquat erwiesen haben. Die einzelnen Schritte werden
im Folgenden detailliert dokumentiert und erläutert.
3 Datenerhebung
3.1 Befragungsmethodik
Die Erhebung der Daten für den Leipziger Mietspiegel erfolgte, wie auch schon bei vo-
rangegangenen Mietspiegeln, über eine kombinierte Erhebung bei Mieter/-innen und
ausgewählten Großvermietern.
Während bei vorangegangenen Mietspiegeln die Erhebung vor Ort in den Mieterhaus-
halten durch Erhebungsbeauftragte (Interviewer/-innen) stattfand, wurde die Befragung
der Mieter/-innen aufgrund der pandemiebedingten Einschränkungen erstmals rein
schriftlich als kombinierte Online-/Papierfragebogenerhebung umgesetzt.
In denjenigen Wohnungen der Stichprobe, die einem der großen Akteure am Leipziger
Mietwohnungsmarkt (Großvermieter) zuzuordnen waren, wurden diese anstelle der Mie-
ter/-innen befragt.
Methodisch anzumerken ist, dass es sich bei diesem Verfahren trotz der Trennung in
zwei Teilerhebungen nicht um einen Dual-Frame-Ansatz handelt, da beide Erhebungen
auf einer einheitlich gezogenen Stichprobe beruhen, jede Wohnung nur in einer der bei-
den Teilstichproben enthalten sein kann und in beiden Erhebungen identische Befra-
gungsinstrumente zur Anwendung kommen.
Um den spezifischen Anforderungen des Mietspiegelrechts zu entsprechen, wurden im
Prozess der Stichprobenziehung und der Datenerhebung verschiedene Maßnahmen in-
tegriert, die im Folgenden beschrieben werden.
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  5
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
3.2 Konzeption der Stichprobe
Der für die Mietspiegelerhebung zugrunde zu legende Wohnungsbestand ist gesetzlich
definiert. Zunächst muss ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegen, die erhobene
Miete darf sich ausschließlich auf die Wohnung beziehen und es müssen die Aus-
schlussgründe unter § 549 Abs. 2 und 3 BGB sowie § 558 Abs. 2 BGB berücksichtigt
werden. Demzufolge sind bei der Erhebung auszuschließen:
 vom Eigentümer selbst genutzter Wohnraum;
 Räume, die in einem Untermietverhältnis bewohnt werden;
 Wohnungen, die ganz oder zum Teil gemäß Mietvertrag gewerblich genutzt wer-
den;
 Wohnungen, die von mehreren Mietparteien genutzt werden (Wohngemeinschaften
mit mehreren Mietverträgen);
 Wohnungen, in deren Miete auch noch andere nicht gesondert ausgewiesene Leis-
tungen enthalten sind (z. B. Garagenmiete, Serviceleistungen);
 möblierte oder teilmöblierte Wohnungen (außer Einbauküche);
 mietpreisgebundene Wohnungen;
 Wohnungen, deren Miete aus besonderen Gründen niedriger festgelegt wurde (Ge-
fälligkeitsmieten);
 Gemeinschaftsunterkünfte, Wohnheime.
Außerdem dürfen gemäß § 558 Abs. 2 BGB ausschließlich diejenigen Mietverhältnisse
berücksichtigt werden, bei denen die Miete während eines vorgegebenen Betrachtungs-
zeitraumes neu vereinbart oder geändert wurde. Dieser Betrachtungszeitraum für die
ortsübliche Vergleichsmiete wurde mit Wirkung zum 01.01.2020 von bis dahin vier auf
nun sechs Jahre verlängert, um einen Anstieg des Mietniveaus zu dämpfen. 2 Wohnun-
gen, deren Miethöhe seit mindestens sechs Jahren unverändert ist, sind demzufolge
auszuschließen.
Die danach verbleibende Restmenge an Wohnungen bildet die Grundgesamtheit der
mietspiegelrelevanten Wohnungen in Leipzig. Da aus Kapazitäts- und Kostengründen
keine Totalerhebung dieses Wohnungsbestandes erfolgen kann, muss auf eine Stich-
probe zurückgegriffen werden. Diese soll repräsentativ sein, also die wahren Verhält-
nisse der Grundgesamtheit hinsichtlich Miethöhe und weiterer damit zusammenhängen-
der Parameter adäquat widerspiegeln. Da erst durch die Befragung Erkenntnisse über
die Mietspiegelrelevanz der Wohnungen erlangt werden, kann die Grundgesamtheit je-
doch im Vorfeld nicht exakt abgegrenzt werden.
2 Entwurf eines Gesetzes zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete. Bundes-
tagsdrucksache 19/14245 vom 21.10.2019, S. 2
6  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Da kein vollständiger und aktueller Datenbestand mit dem mietspiegelrelevanten Woh-
nungsbestand in Leipzig verfügbar ist, wurde für die Stichprobenziehung das Einwoh-
nermelderegister genutzt. Es enthält alle in Leipzig melderechtlich ansässigen Personen
mit Wohnanschrift, personenbezogenen Merkmalen wie Alter und Geschlecht. Direkte
Angaben über Haushalte sind dem Einwohnermelderegister nicht zu entnehmen. Über
das Verfahren der Haushaltegenerierung können jedoch Personen an derselben Wohn-
adresse aufgrund von Merkmalsvergleichen zu Wohnhaushalten zusammengefasst wer-
den. Berücksichtigt werden dabei insbesondere Namensübereinstimmungen, Übereinst-
immungen beim Meldedatum sowie bei früheren Wohnadressen sowie Konstellationen
demografischer Merkmale, die als Indizien bestimmter familiärer Beziehungen dienen
können oder diese ausschließen.3
Für die Stichprobenziehung wurden zunächst alle Personen im Alter ab 18 Jahren aus-
gewählt, die mit Stand 01.07.2020 in Leipzig mit Hauptwohnsitz gemeldet waren. Diese
Auswahl wurde per Zufallsziehung weiter auf eine Person je statistischem Haushalt, die
im Rahmen der Haushaltegenerierung als Haushaltsvorstand bzw. Partner/-in des Haus-
haltsvorstands identifiziert wurde. Auf diese Weise ergibt sich für jeden Haushalt eine
identische Auswahlwahrscheinlichkeit, unabhängig von der Haushaltsgröße. Da jede für
den Mietspiegel relevante Wohnung von genau einem Haushalt bewohnt wird, ergibt
sich aus der Haushaltsstichprobe aus dem Einwohnermelderegister auch eine repräsen-
tative Stichprobe der mietspiegelrelevanten Wohnungen, die dabei mit einer identischen
Auswahlwahrscheinlichkeit in die Stichprobe gelangen. Darüber hinaus ist jede gleich-
verteilte Stichprobe aus der Einwohnerdatei auch hinsichtlich der territorialen Verteilung
repräsentativ, sodass kein Ortsteil über- oder unterrepräsentiert wird.
Da die primäre Stichprobe in diesem Stadium neben den mietspiegel-relevanten Woh-
nungen auch weiteren, nicht relevanten Wohnraum beinhaltet, sind weitere Einschrän-
kungen und Bereinigungen erforderlich, um sich der Grundgesamtheit der mietspiegel-
relevanten Wohnungen zu nähern. Hierzu wurden, wie nachfolgend beschrieben, zu-
nächst eigentümerbewohnte Wohnungen weitgehend ausgeschlossen. Weitere Filterun-
gen erfolgten anhand der Adresse, um Gemeinschaftsunterkünfte, Wohnheime, sowie
geförderten Wohnraum aus der Stichprobe entfernen zu können. Die abschließende
Feststellung der Mietspiegel-Relevanz einer Wohnung ergab sich über einleitende Fil-
terfragen im Fragebogen.
Eine Doppelerfassung von Wohnungen, in denen verschiedene Haushalte (im melde-
rechtlichen Sinn) ansässig sind, war ausgeschlossen, da sich anhand der Filterfragen
im Fragebogen ein Ausschlussgrund ergeben würde.
3 KOSIS-Verbund (2021). Bevölkerungs- und Haushaltestatistik. Zugriff am 12.01.2021 unter https://www.staedtestatis-
tik.de/arbeitsgemeinschaften/hhstat/hhgen
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  7
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Um den Rücklauf der Erhebung zu erhöhen und die Möglichkeit von ausfallbedingten
Verzerrungen der Stichprobe zu minimieren, wurde zu jedem Haushalt in der finalen
Mietspiegelstichprobe - sofern verfügbar - bis zu zwei weitere Reservehaushalte an
derselben Adresse per Zufallsverfahren ausgewählt. Die Rückläufe dieser Reserve-
Haushalte flossen lediglich dann in die Berechnung des Mietspiegels ein, wenn der ur-
sprünglich ausgewählte Haushalt nicht an der Befragung teilgenommen hatte.
3.3 Stichprobenziehung und -bereinigung
Grundlage für die Stichprobenziehung bildete der quartalsweise, anonymisierte Abzug
des Einwohnermelderegisters der Stadt Leipzig zum Stichtag 30. Juni 2020. Dieser Da-
tensatz enthält aus Gründen des Datenschutzes an Stelle von Namen nur die Registrier-
nummer der zugehörigen Person als Identifikationsmerkmal. Der schematische Ablauf
der mehrstufigen Stichprobenziehung ist in Abbildung 3-1 dargestellt.
Als erster Schritt wurde aus dem Melderegisterabzug eine gleichverteilte Primärstich-
probe von 25.000 Haushalten (A) gezogen. Adressen, an denen sich Alten- und Pfle-
geheime, Internate, Betriebswohnheime, Asylbewerberunterkünfte, Übergangswohn-
heime für Spätaussiedler oder jüdische Kontingentflüchtlinge, Objekte der betreuten
Wohnformen in der Jugendhilfe, Objekte für betreutes Wohnen (teilweise) sowie Kran-
kenhäuser befinden, wurden – soweit bekannt – im Voraus als nicht mietspiegelrelevant
ausgeschlossen. Zu jedem Haushalt der Primärstichprobe wurden anschließend aus
den an derselben Wohnanschrift verbleibenden Haushalten bis zu zwei weitere Reser-
vehaushalte (B bzw. C)  zufällig gezogen. Da nicht an jeder Adresse drei Haushalte
ansässig waren, ergaben sich in der Summe 69.161 Haushalte, repräsentiert durch die
Registriernummer des Haushaltsvorstands oder dessen Partner/-in, verteilt auf 17.390
unterschiedliche Wohnadressen.
Zu den übergebenen Registriernummern aus Primär- und Reservestichprobe übermit-
telte die Meldebehörde des Ordnungsamts Name, Geschlecht und Anschrift der zuge-
hörigen Personen. In diesem Schritt wurden 272 Personen aus der Stichprobe eliminiert,
die zwischenzeitlich entweder aus Leipzig weggezogen waren oder innerhalb Leipzigs
an eine neue Anschrift verzogen waren.
Um selbstgenutztes Wohneigentum bereits im Vorfeld weitgehend aus der Mietspie-
gelerhebung ausschließen zu können, wurden durch die Stadtkasse aus den Daten zur
Grundsteuer auf Grundlage von § 31 Abs. 3 Abgabenordnung die zu den Adressen der
Primärstichprobe gehörigen Eigentümer/-innen übermittelt. An den 17.390 Adressen
wurden insgesamt 66.231 Eigentümer/-innen ermittelt. Durch Namensabgleich von Be-
wohner/-in und Eigentümer/-in konnten Schlussfolgerungen hinsichtlich des Eigentums-
bzw. Mietverhältnisses gezogen werden.
8  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Abbildung 3-1:
Schematischer Ablauf der Stichprobenziehung
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2020

Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  9
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Eine Wohnung wurde als selbstgenutztes Wohneigentum ausgeschlossen, sofern
 bei Wohnsitz des Eigentümers in Leipzig mindestens ein Vorname sowie der Nach-
name von Eigentümer/-in und Bewohner/-in übereinstimmten;
 bei Wohnsitz des Eigentümers in Leipzig der Nachname übereinstimmte und maxi-
mal zwei Haushalte an derselben Adresse existierten;
Insgesamt wurden auf diese Weise 4.058 Wohnungen als selbstgenutztes Wohneigen-
tum aus der Stichprobe ausgeschlossen.
Der Eigentümerabgleich wurde ebenfalls herangezogen, um diejenigen Wohnungen der
Primär- und Reservestichprobe zu identifizieren, die zum Bestand der Unternehmen und
Genossenschaft zählen, die dem Arbeitskreis Mietspiegel ihre Bereitschaft zur Beteili-
gung an der Großvermietererhebung für den Mietspiegel 2020 angezeigt hatten. Dazu
zählten die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB) sowie die Wohnungsbau-
genossenschaften VLW, WOGETRA, UNITAS, BGL, Lipsia, Elsteraue und Wohnungs-
baugenossenschaft “Kontakt”. Diesen Großvermietern konnten 2.754 Adressen aus der
Primärstichprobe zugeordnet wurden. Erstmalig erklärten mit der Hildebrand & Partner
GmbH sowie der GRK-ImmoWert GmbH auch zwei weitere Immobilienverwaltungs-Un-
ternehmen ihre Bereitschaft zur Beteiligung an der Großvermietererhebung. Neben den
Objekten im Besitz der beiden Unternehmen wurden anhand übermittelter Adresslisten
auch diejenigen Bestände in die Großvermietererhebung einbezogen, die durch die ge-
nannten Unternehmen verwaltet werden.
Insgesamt konnten auf diese Weise 13.540 Wohnungen von der Primär- und Reserve-
stichprobe abgetrennt werden, die als Basis für die Großvermieterstichprobe dienten.
Nach Ausschluss selbstgenutzten Wohneigentums verblieben damit 51.331 Haushalte
für die Befragung der Mieter/-innen.
Auf dieser Grundlage konnten die endgültigen Stichproben für die Befragung der Mieter/-
innen sowie die Großvermietererhebung gezogen werden:
Ausgehend von Erfahrungswerten bezüglich der Rücklaufquoten aus früheren Mietspie-
gelerhebungen sowie der Kommunalen Bürgerumfrage wurde für die Befragung der
Mieter/-innen eine Stichprobengröße von 14.000 Wohnungen festgelegt. Dieser gegen-
über der Mietspiegelerhebung 2018 um 6.000 Wohnungen höhere Stichprobenansatz
trägt zum einen dem langjährigen Trend sinkender Rücklaufquoten Rechnung, zum an-
deren wurden im Zuge des Wechsels von einer Face-to-Face-Erhebung hin zur rein fra-
gebogenbasierten Befragung mit einer geringeren Rücklaufquote gerechnet. Diese
14.000 Haushalte wurden als einfache Zufallsstichprobe aus denjenigen Haushalten der
primären Stichprobe (A) gezogen, die nach dem Eigentümerabgleich verblieben waren.
Zu 13.065 dieser Haushalte stand an derselben Adresse ein weiterer Reservehaushalt
(B) aus der ursprünglichen Reservestichprobe zur Verfügung. Die ursprünglich gezoge-
10  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
nen zweiten Reservehaushalte (C) wurden als Reservestichprobe für eine gegebenen-
falls notwendige Nacherhebung gesichert. Die Verteilung der ermittelten Haushalte auf
die primäre Stichprobe und die Reservestichproben sowie die Verteilung der Zahl der
Wohnungen je ABC-Tripel sind in Abbildung 3-2 dargestellt.
Abbildung 3-2:
Zusammensetzung der Mieter/-innen-Stichprobe
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2020
Abbildung 3-3:
Zusammensetzung der Großvermieter-Stichprobe
Großvermieter
Wohnungen in der
Großvermieter-Stichprobe
Prozent Anzahl
LWB 38,1 1.155
„Kontakt“ 16,0 467
BGL 8,8 268
Lipsia 8,6 260
WOGETRA 7,8 230
Unitas 5,6 169
VLW 5,7 163
GRK-ImmoWert 5,0 152
Hildebrand & Partner 3,0 91
Elsteraue 1,5 45
Gesamt 100 3.000
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2020

Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  11
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Da bei der Befragung der Mieter/-innen, die ohne Teilnahmepflicht erfolgt, die Ausfall-
quoten aufgrund von Teilnahmeverweigerungen höher sind, als bei der Großvermieter-
erhebung, wurde der Bruttostichprobenansatz der Großvermietererhebung entspre-
chend den Erfahrungen zurückliegender Erhebungen proportional niedriger angesetzt.
Für die Großvermietererhebung wurden dementsprechend 3.000 Haushalte, proportio-
nal geschichtet nach dem Wohnungsbestand der einzelnen Großvermieter, zufällig aus-
gewählt. Die Verteilung auf die einzelnen Großvermieter ist in Abbildung 3-3 ablesbar.
Die ursprüngliche Unterscheidung zwischen Primärer und Reservestichprobe wurde in
diesem Kontext aufgehoben, um je Großvermieter eine ausreichende Anzahl an Woh-
nungen einbeziehen zu können.
3.4 Durchführung der Befragung
Befragungszeitraum und Erhebungsmodus der Mietspiegelerhebung 2020 wurden in
starkem Maße durch die COVID-19-Pandemie beeinflusst. Als Mietspiegel-Stichtag war
ursprünglich der 1. März 2020 vorgesehen, die Befragung sollte im Zeitraum von Mitte
April bis Ende Juni stattfinden.
Bei vorangegangenen Mietspiegeln fand die Erhebung vor Ort in den Mieterhaushalten
durch Erhebungsbeauftragte statt. Wahlweise konnten die Haushalte auch über einen
Online-Fragebogen an der Erhebung teilnehmen. Dieses Verfahren, dass durch die
Möglichkeit der direkten Inaugenscheinnahme Fehlangaben vorbeugte und zu einer ho-
hen Datenqualität beitrug, sollte ursprünglich auch für die Mietspiegelerhebung 2020 An-
wendung finden.
Aufgrund der COVID-19-Pandemie wurde zunächst der ursprünglich geplante Beginn
der Mietspiegelerhebung von Mitte April auf Anfang September verschoben. Als neuer
Erhebungsstichtag wurde der 1. August 2020 gewählt. Aufgrund der weiterhin bestehen-
den Infektionsgefahr wurde eine Erhebung durch Interviewer/-innen als undurchführbar
verworfen. Stattdessen fand die Mieterbefragung ab September 2020 erstmals als kom-
binierte Online-/Papierfragebogenerhebung statt.
Mietspiegel-Fragebogen
Ausgangspunkt für die Erstellung des Fragebogens zur Mietspiegelerhebung 2020 wa-
ren die in den vorherigen Mietspiegelerhebungen in Leipzig eingesetzten Fragebögen.
Die darin enthaltenen Fragemodelle wurden überarbeitet und den aktuellen Erfordernis-
sen des Wohnungsmarktes angepasst. So wurde erstmals in Verbindung mit dem Ein-
zugsjahr erhoben, ob es sich bei der betreffenden Wohnung um einen Erstbezug nach
Neubau bzw. nach grundlegender Sanierung handelte. Die fußläufige Erreichbarkeit des
öffentlichen Nahverkehrs, allgemeinbildender Schulen und Kindertagesstätten wurde zu
Vergleichszwecken erneut aufgenommen, obwohl die Geokoordinaten der entsprechen-
12  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
den Infrastrukturen vorlagen und die daraus errechneten Distanzen dem Datensatz hin-
zugefügt werden konnten. Im Ergebnis entstand ein fünfseitiger Fragebogen mit vier vor-
geschalteten Filterfragen, um die nicht mietspiegelrelevanten Wohnungen aus der Erhe-
bung zu eliminieren. 20 Fragenkomplexe lieferten neben den Auskünften zur Höhe der
Grundmiete, Informationen zu Haus und Wohnung, deren Ausstattung und Zustand so-
wie zur Wohnlage. Damit wurde abgesichert, dass die nach § 558 Abs. 2 BGB geforder-
ten Aspekte der Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung erfasst
wurden (siehe Anhang).
Für die Entwicklung des Mietspiegelfragebogens wurde das Programm QuestorPro ge-
nutzt, das neben der parallelen Erstellung einer Papier- und einer Online-Variante des
Fragebogens auch die digitale Erfassung der ausgefüllten Papierfragebögen ermöglicht.
Damit konnte der manuelle Erfassungsaufwand weitgehend minimiert werden.
Während bei der bisher praktizierten Interviewer-gestützten Erhebung die eigens ge-
schulten Interviewer/-innen bei der Beantwortung komplexer Sachverhalte unterstützen
konnten, mussten diese Informationen den Befragten bei der schriftlichen Erhebung auf
anderem Weg zur Verfügung gestellt werden. Im Online-Fragebogen wurden deshalb
komplexere Fragebögen mit Ausfüllhinweisen in Form von Erläuterungen, Beispielen
und/oder bildlichen Illustrationen versehen, um eine korrekte Beantwortung sicherzustel-
len. Denjenigen Befragten, die den Online-Fragebogen nicht nutzen konnten oder woll-
ten, wurden die Ausfüllhinweise in wortgleicher Form als Broschüre gemeinsam mit dem
Papierfragebogen zugesandt. Daneben stand die eigens eingerichteteMietspiegel-Hot-
line während des gesamten Erhebungszeitraums für inhaltliche Rückfragen zur Verfü-
gung.
Abbildung 3-4:
Tägliche Rücklaufstatistik der Mietererhebung
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2020
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
1. Sep.
8. Sep.
15. Sep.
22. Sep.
29. Sep.
6. Okt.
13. Okt.
20. Okt.
27. Okt.
3. Nov.
10. Nov.
17. Nov.
24. Nov.
Online kumuliert
Papier kumuliert
Gesamt kumuliert
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  13
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Mietererhebung
Zum 1. September 2020 wurden die 27.065 Haushalte der primären Stichprobe sowie
die verfügbaren ersten Reservehaushalte (B) angeschrieben und um Beteiligung an der
Mietspiegelerhebung gebeten. Die täglichen Rückläufe sind in Abbildung 3-4 dargestellt.
Um einen möglichst hohen Anteil der Rückläufe über Online-Beteiligung zu erreichen
und damit Ressourcen zu schonen, gliederte sich die Befragung in zwei Stufen:
 Zunächst wurden die ausgewählten Haushalte benachrichtigt und zur Teilnahme
der Befragung über einen Online-Fragebogen aufgerufen. Hierzu wurde den Haus-
halten im Anschreiben ein individuelles Pseudonym mitgeteilt, das als Zugangsken-
nung zum Online-Fragebogen diente. Denjenigen Haushalten, denen eine Teil-
nahme auf diesem Weg nicht möglich war oder die diese nicht wünschten, wurde
angekündigt, dass sie automatisch nach Ablauf von vier Wochen einen Papierfra-
gebogen erhalten würden, sofern bis dahin keine Teilnahme registriert wurde.
 Alle 20.779 Haushalte der Stichprobe, die innerhalb der ersten vier Wochen nicht
an der Erhebung teilnahmen, erhielten in der zweiten Stufe ab Anfang Oktober 2020
eine schriftliche Erinnerung zur laufenden Befragung sowie den Fragebogen in Pa-
pierform. Auch der Papierfragebogen enthielt das individuelle Pseudonym in Form
eines Barcodes, um eingehende Fragebögen eindeutig einer Wohnung der Stich-
probe zuordnen zu können.
Haushalte, auf deren Wohnung eines der Ausschlusskriterien zutraf, wurden gebeten,
diese Ausfälle dennoch dem Amt für Statistik und Wahlen mitzuteilen. Möglichkeit hierzu
bestand sowohl über den Fragebogen als auch telefonisch über die Mietspiegel-Hotline.
Die auf diesem Weg gemeldeten Ausfallgründe wurden unter Zuordnung zum Pseudo-
nym des/der Befragten in einer Datenbank erfasst.
Durch die Erfassung des Pseudonyms sowohl im Online-Fragebogen als auch bei der
Eingangserfassung der Papier-Fragebögen waren Mehrfach-Teilnahmen durch einzelne
Befragte ausgeschlossen. Gleichzeitig konnten diejenigen Fälle identifiziert werden, in
denen sowohl ein Fragebogen des Haushaltes aus der Primärstichprobe als auch des
zugehörigen Reservehaushaltes aus demselben Adress-Tripel (A-,B-,C-Haushalte) vor-
lagen. In diesen Fällen wurde zunächst geprüft, ob an derselben Adresse ein weiteres
Adress-Tripel vorlag, zu dem kein Fragebogen eingegangen war. Sofern dies nicht der
Fall war, wurde der Fragebogen des Reservehaushaltes nicht in die Datenauswertung
einbezogen.
Berücksichtigt wurden alle Fragebögen, die bis einschließlich 23. November 2020 online
oder postalisch beim Amt für Statistik und Wahlen eingegangen waren.
14  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Großvermietererhebung
Für die Erhebung der Daten der Wohnungen, die den einzelnen Großvermietern zuge-
ordnet werden konnten, wurden Excel-Tabellen genutzt, die für jede Frage bzw. Teilfrage
des Mietspiegel-Fragebogens eine Spalte enthielten. Zur Vermeidung von Eingabefeh-
lern wurde der Eingabebereich der einzelnen Spalten auf den zulässigen Wertebereich
der zugehörigen Fragen beschränkt. Darüber hinaus erschien über jeder Eingabespalte
der zugehörige Fragetext als Pop-Up.
Die Großvermieter erhielten am 20. August 2020 die vorbereiteten Excel-Tabellen, in
denen die dem jeweiligen Großvermieter zugeordneten Mieter/-innen der Bruttostich-
probe mit einer adressbezogenen Identifikationsnummer, Namen und Anschrift aufge-
führt waren. Um eine einheitliche Erfassung der Daten sicherzustellen, waren auch die
Großvermieter angehalten, die Ausfüllhinweise zu berücksichtigen.
Die Großvermieter füllten die Erfassungstabellen so weit wie möglich aus. Zeilen mit
nicht zuzuordnenden oder zwischenzeitlich verzogenen Personen wurden leer belassen.
Nach Abschluss der Erfassung wurden die Namen und Anschriften aus der Tabelle ge-
löscht und lediglich die anhand der Identifikationsnummer unterscheidbaren Datensätze
zurück an das Amt für Statistik und Wahlen übermittelt.
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  15
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
4 Explorative Datenanalyse und Datenaufbereitung
Nach Abschluss der Erhebung lagen Daten aus den folgenden Quellen vor:
 Durch die Mieter/-innen ausgefüllte Papierfragebögen;
 Datensätze aus von Mieter/-innen ausgefüllten Online-Fragebögen;
 Datensätze von Großvermietern im  Excel-Tabellenformat;
 In einer Datenbank erfasste Ausschlussgründe oder Teilnahmeverweigerun-
gen, die dem Amt für Statistik und Wahlen telefonisch, per E-Mail oder postalisch
mitgeteilt wurden.
Nach dem Einscannen der Papierfragebögen und einer ersten Sichtkontrolle wurden die
enthaltenen Daten zusammen mit den ausgefüllten Online-Fragebögen in der verwen-
deten Befragungssoftware QuestorPro zusammengeführt und konnten als CSV-Datei
exportiert werden.
Diese Datei wurde wiederum mit den Erfassungstabellen der Großvermietererhebung
und den erfassten Ausschlussgründen bzw. Teilnahmeverweigerungen zusammenge-
führt und in eine Datenbank eingestellt, die als Ausgangspunkt für die weiteren Schritte
der Datenaufbereitung und -analyse diente.
Hierfür, wie auch bereits für die Stichprobenziehung und -aufbereitung sowie die nach-
folgenden Schritte, wurde das Statistik-Softwarepaket R Version 4.0.14 mit den Zusatz-
paketen dplyr5, sjlabelled6, shiny7, ggplot28, modelr9, performance10 sowie sf11 genutzt.
4.1 Plausibilitätsprüfung
Alle neu eingegangenen Datensätze wurden zunächst einer umfassenden Plausibilitäts-
und Vollständigkeitsprüfung unterzogen. Hierfür wurde ein zu diesem Zweck entwickel-
tes Plausibilisierungstool auf Basis einer R-Shiny-App genutzt, die jeden Datensatz
4  R Development Core Team (2008). R: A language and environment for statistical computing. R Foundation for Statis-
tical Computing, Vienna, Austria. ISBN 3-900051-07-0, http://www.R-project.org.
5  Hadley Wickham, Romain François, Lionel Henry and Kirill Müller (2020). dplyr: A Grammar of Data Manipulation. R
package version 1.0.2. https://CRAN.R-project.org/package=dplyr
6  Lüdecke D (2020). sjlabelled: Labelled Data Utility Functions (Version 1.1.7). https://CRAN.R-project.org/pack-
age=sjlabelled
7  Winston Chang, Joe Cheng, JJ Allaire, Yihui Xie and Jonathan McPherson (2020). shiny: Web Application Framework
for R. R package version 1.5.0. https://CRAN.R-project.org/package=shiny
8  H. Wickham (2016). ggplot2: Elegant Graphics for Data Analysis. Springer-Verlag New York
9  Hadley Wickham (2020). modelr: Modelling Functions that Work with the Pipe. R package version 0.1.8.
https://CRAN.R-project.org/package=modelr
10  Lüdecke, Makowski, Waggoner & Patil (2020).Assessment of Regression Models Performance. CRAN. Available
from https://easystats.github.io/performance/
11  Pebesma, E. (2018).Simple Features for R: Standardized Support for Spatial Vector Data. The R Journal 10 (1), 439-
446, https://doi.org/10.32614/RJ-2018-009
16  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
anhand vordefinierter Plausibilitätskriterien überprüfte und bei deren Verletzung mit ei-
nem Warnhinweis versah (vgl. Abbildung 4-1). Die Datensätze wurden hierzu anhand
der enthaltenen Adresse geocodiert und um Angaben zum Baujahr (aus der statistischen
Gebäudedatei bzw. der Denkmalliste des Landesamtes für Denkmalschutz) sowie zur
Art der Heizung (aus der statistischen Gebäudedatei) ergänzt. Über das Plausibilisie-
rungstool konnten außerdem per Link die Position des Wohngebäudes in Google Maps
sowie Schräg-Luftbilder aus der Geodateninfrastruktur der Stadt Leipzig aufgerufen wer-
den, um sich einen Eindruck vom Zustand des Wohngebäudes aus verschiedenen Blick-
winkeln verschaffen zu können.
Abbildung 4-1:
Plausibilisierungstool für Mietspiegel-Datensätze
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2020
Für die Ableitung relevanter Plausibilitätsregeln wurde zunächst auf den Katalog der
bei früheren Mietspiegeln angewandten Prüfregeln zurückgegriffen. Weitere Kriterien
wurden aus Häufigkeitsverteilungen und Kreuztabellen über Merkmalskombinationen
(z.B. Baualtersklasse und Heizungsart) abgeleitet. Exemplarisch wurden folgende Merk-
male und Merkmalskombinationen überprüft:
 besonderer Wohnungstyp (Maisonette, Loft etc.) und Baualtersklasse;
 Geschossanzahl des Hauses im Vergleich zur Lage der Wohnung im Haus;
 Ausgebautes Dachgeschoss und Baualtersklasse;
 Wohnfläche und Anzahl der Zimmer;
 Art der Heizung und Warmwasserversorgung und Baualter;
 Elektro- und Sanitärleitungen über Putz und Baualter;

Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  17
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
 Angabe Wechselsprechanlage und Videosprechanlage vorhanden;
 Angabe kein Bad/Baualtersklasse;
 Angaben zur Küche als offenem Bereich bzw. separatem Raum;
 Einstufung Plattenbau/kein Plattenbau in Baualtersklasse 1961 bis 1991;
 Kombination aus plattenbauspezifischen Ausstattungsmerkmalen (Wohnungstür,
Bodenbelag, Fliesen und Baualtersklasse).
Die mittels der Plausibilitätskriterien als potentiell unplausibel identifizierten Datensätze
wurden einer detaillierten Überprüfung und gegebenenfalls Korrektur unterzogen, wobei
alle vorgenommenen Änderungen in Form einer Datensatzhistorie dokumentiert wurden.
Ausgenommen von der Plausibilisierung waren die Angaben zu Heiz- und Betriebskos-
ten (Frage 14b/c), da diese von vornherein nicht für die Mietspiegelberechnung vorge-
sehen waren, sowie die Fragen zur Energieeffizienz (Frage 19), da hier die Mehrzahl der
Mieter/-innen keine (plausiblen) Angaben machen konnte. Wie schon bei den vorange-
gangenen Mietspiegeln 2016 und 2018 wurde dieses Merkmal deshalb nicht in die Be-
rechnung einbezogen.
Besonders aufwändig war die Überprüfung der Angaben zum Baualter des Hauses ,
zumal hier auch die Antwortoption „weiß ich nicht“ zur Auswahl stand, von der in 1.537
Fällen Gebrauch gemacht wurde. Zur Ergänzung und Korrektur der Baualtersklasse so-
wie der Angaben zur Art der Heizung wurde auf eine Kombination aus Daten derstatis-
tischen Gebäudedatei, verfügbarer Schräg-Luftbilder sowie, wo vorhanden, Angaben
aus der Denkmalliste des Landesamtes für Denkmalpflege zurückgegriffen.
An denjenigen Adressen, an denen Angaben zu zwei oder mehr Wohnungen vorhanden
waren, wurden darüber hinaus die Angaben der Datensätze verglichen und auf mögliche
Widersprüche überprüft. Insbesondere wurde in diesen Fällen untersucht, ob die Anga-
ben zu Ausstattungsmerkmalen und Zustand des Gebäudes miteinander vereinbar wa-
ren.
Die Angaben zum Wohnumfeld und zur Lage des Hauses, etwa in Bezug auf die Lage
an einer Straße mit starkem Durchgangsverkehr, einer Straßenbahn oder einer Bahnan-
lage wurden anhand verfügbarerGeodaten plausibilisiert: Auf Basis von Shapefiles zum
Straßenhauptnetz, Straßenbahnnetz und Bahnnetz wurde überprüft, ob die jeweilige
Wohnung in einem um den mittleren Streckenverlauf konstruierten Puffer von beidseitig
40 Metern bzw. im Falle von Bahnanlagen 100 Metern Breite liegt. Adressen, die im
Bereich des unterirdischen Verlaufs des Citytunnels liegen, wurden hiervon ausgenom-
men.
Weiterhin erschienen während der Mietspiegelberechnung einzelne Datensätze als un-
plausibel und mussten nach Überprüfung teilweise korrigiert werden. Insgesamt wurden
im Rahmen der Plausibilitätsprüfung 418 Datensätze von der weiteren Berechnung aus-
geschlossen.
18  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
4.2 Ausschluss nicht-ortsüblicher Wohnungen
Aus dem Anspruch des qualifizierten Mietspiegels, eine ortsübliche Vergleichsmiete aus-
zuweisen, ergibt sich unmittelbar die Notwendigkeit, den zugrundeliegenden Datensatz
auf unübliche Beobachtungen bzw. Ausreißer zu überprüfen. Im Gegensatz zur im vor-
hergehenden Schritt durchgeführten Plausibilisierung einzelner, nicht schlüssiger Anga-
ben in Datensätzen werden in diesem Schritt Datensätze betrachtet, die für sich genom-
men schlüssig und plausibel wirken, in Bezug auf bestimmte Merkmalsausprägungen
oder Kombinationen mehrerer Ausstattungsmerkmale als untypisch für den Leipziger
Mietwohnungsmarkt gelten müssen.
Da die Ergebnisse der Regressionsanalyse anfällig für Ausreißerwerte der abhängigen
Variable sind, wurde zunächst die Verteilung der Miethöhe untersucht. Diese ist in Ab-
bildung 4-2 als Häufigkeitsdichte der Mieten pro m2 dargestellt. Die Verteilung weist eine
Schiefe zum rechten Rand auf, wo in Einzelfällen Werte oberhalb der doppelten Medi-
anmiete beobachtet werden. Die übliche Definition von Ausreißern als Werte, die aus-
gehend von den Quartilswerden weiter als der 1,5-fache Interquartilsabstand entfernt
liegen, erscheint vor diesem Hintergrund zu restriktiv. Stattdessen wurden lediglich Woh-
nungen mit Mieten unter 3,00 EUR/ m 2 (7 Wohnungen) bzw. über 13,00 EUR/ m 2 (8
Wohnungen) als nicht ortsüblich ausgeschlossen. Für die Erstellung des Leipziger Miet-
spiegels 2018 lagen die entsprechenden Grenzen, ab denen ein Wert als Ausreißer in
Bezug auf die Miete gewertet wurde, noch bei unter 2,50 EUR/m2 und über 13,00 EUR/
m2.
Abbildung 4-2:
Häufigkeitsverteilung der Mieten pro m2
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2020

Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  19
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Abbildung 4-3:
Häufigkeitsverteilung der Wohnfläche
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2020
Bezüglich der Wohnfläche wurde ähnlich verfahren: Abbildung 4-3 zeigt, dass ebenfalls
eine rechtsschiefe Verteilung vorliegt, die am rechten Rand vereinzelte, sehr große Woh-
nungen aufweist. Als Ausschlusskriterium wurde hier ebenfalls eine sehr konservative
Grenze verwendet und lediglich Wohnungen mit mehr als 200 m2 aus der Analyse aus-
geschlossen. Dies betraf konkret drei Wohnungen.
Während in früheren Mietspiegelerhebungen häufig Wohnungen mitnicht zeitgemäßer
sanitärer Ausstattung, Heizung oder ohne Küche auftraten, lagen in der aktuellen
Stichprobe nach Abschluss der Plausibilisierung keine derartigen Fälle mehr vor.
Stattdessen traten während der weiteren Datenanalyse Merkmale mit potentiell positi-
vem Einfluss auf die Miethöhe zutage, die allerdings zu geringe Fallzahlen aufwiesen,
um im Mietspiegelmodell als eigene Zu- oder Abschlagsfaktoren einzugehen. Dies betraf
insbesondere das Ausstattungsmerkmal Bodenbelag, wobei lediglich eine Wohnung
mit Kork und vier Wohnungen mit Naturstein als überwiegendem Bodenbelag in den
Wohnräumen vertreten waren. Da diese Wohnungen anhand der Miethöhe nicht ohne
weiteres mit einer anderen Merkmalsausprägung kombiniert werden konnten, wurden
sie stattdessen als nicht ortsüblich ausgeschlossen.
In der Nettostichprobe waren 21 plausible Fälle von vermieteten Ein- oder Zweifamili-
enhäusern bzw. Reihenhäusern enthalten. In der Kommunalen Bürgerumfrage 2019
gaben lediglich 1 Prozent der Befragten an, in einem gemieteten Haus zu wohnen.12 Die
12 Amt für Statistik und Wahlen Leipzig (2019). Kommunale Bürgerumfrage 2019, S. 55.

20  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
geringe Bedeutung dieses Segments verbunden mit einem in Bezug auf Mietwohnungen
stark abweichenden Kranz möglicher preisbildender Ausstattungs- und Lagemerkmale
führte zu der Entscheidung, vermietete Häuser wie bereits beim Leipziger Mietspiegel
2018 aus der Analyse auszuschließen. Eine ausreichende Fallzahl zur detaillierten Ana-
lyse dieses Segments wäre allenfalls über ein geschichtetes Stichprobendesign mit ge-
zieltem Sampling von Ein- und Zweifamilienhäusern zu erreichen. Die Konsequenz hie-
raus ist, dass der Leipziger Mietspiegel keine Aussagekraft in Bezug auf die ortsübliche
Vergleichsmiete von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Reihenhäusern besitzt.
Insgesamt wurden damit 44 plausible Datensätze als nicht ortsüblich aus den weiteren
Analysen ausgeschlossen.
4.3 Deskriptive Analyse der Miethöhe
Zur Beurteilung der Qualität des Datensatzes wurde im folgenden Schritt das Niveau der
Mieten ausgewertet und mit anderen verfügbaren Datenquellen sowie früheren Mietspie-
gelstichproben in Bezug gesetzt. Zur Differenzierung wurden hierbei die Wohnungs-
größe sowie das Baualter des Hauses herangezogen, die erfahrungsgemäß die für die
Mietpreisbildung einflussreichsten Merkmale darstellen. Idealerweise sollte die Mietspie-
gelstichprobe das bekannte Mietpreisgefüge widerspiegeln und gleichzeitig den in
Leipzig seit einigen Jahren beobachteten Trend steigender Mieten erkennen lassen.
Die resultieren mittleren Mieten pro Quadratmeter je Gruppe sind, gemeinsam mit den
zugehörigen 1/6- und 5/6-Quantilen, in Tabelle 4-1 dargestellt. Die gewählte Darstellung
differenziert unter Verzicht auf eine detailliertere Ausweisung lage- oder ausstattungs-
bezogener Merkmale lediglich anhand der für die Mietpreisbindung einflussreichsten
Merkmale Baualter und Wohnfläche. Kritisch anzumerken ist, dass für insgesamt 12 der
40 Zellen mangels ausreichender Fallzahlen keine statistisch belastbare Aussage ge-
troffen werden kann, da die zugrundeliegenden Merkmalskombinationen sowohl im rea-
len Mietwohnungsmarkt als auch der Stichprobe kaum vorzufinden sind.
Gegenüber der Leipziger Mietspiegelstichprobe 2018 ergibt sich demnach ein Anstieg
der mittleren Quadratmetermiete um 0,35 EUR auf nun 5,89 EUR. Auch die Verteilung
der in der Mietspiegelstichprobe 2020 enthaltenen Wohnungen auf die Kombinationen
von Baualter und Wohnungsgröße sowie das Gefüge der Mieten zeichnen erneut das
aus den Stichproben 2016 und 2018 bekannte Bild.
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  21
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Tabelle 4-1:
Übersicht der Grundmiete nach Baualter und Wohnungsgröße
vor
1919
1919 bis
1945
1946 bis
1960
1961 bis
1991
1961 bis
1991
1992 bis
2004
2005 bis
2014
ab
2015 gesamt
Wohnungsgröße Anzahl
bis 45m² 121 98 20 244 41 86 10 8 628
46 bis 60m² 450 299 102 607 183 239 14 17 1.911
61 bis 75m² 611 321 87 645 51 257 18 30 2.020
76 bis 90m² 417 123 26 110 9 171 25 31 912
ab 91m² 482 88 6 29 1 118 46 86 856
gesamt 2.081 929 241 1.635 285 871 113 172 6.327
vor
1919
1919 bis
1945
1946 bis
1960
1961 bis
1991
1961 bis
1991
1992 bis
2004
2005 bis
2014
ab
2015 gesamt
Wohnungsgröße Median, 1/6- und 5/6-Quantile in EUR
bis 45m²
5,74 5,40 5,09 5,35 5,65 5,32
6,89 6,15 5,98 6,90 6,83 6,39
8,46 7,36 7,20 7,86 7,87 7,84
46 bis 60m²
5,18 5,16 5,03 4,59 4,74 5,65 4,88
6,00 5,80 5,68 5,16 5,24 6,50 5,66
7,50 6,88 6,76 6,02 6,01 7,52 6,92
61 bis 75m²
5,20 5,03 4,89 4,35 4,82 5,49 8,18 4,70
6,09 5,63 5,35 4,87 5,48 6,45 10,12 5,58
7,49 6,94 6,03 5,54 6,41 7,66 11,24 7,05
76 bis 90m²
5,18 5,02 4,22 5,63 8,72 5,00
6,33 5,88 4,67 6,38 10,43 6,11
7,68 6,96 5,98 7,45 11,20 7,63
ab 91m²
5,36 5,01 5,38 6,61 7,68 5,24
6,46 5,97 6,47 8,07 9,20 6,60
8,00 7,69 8,13 9,61 10,53 8,57
gesamt
5,22 5,07 5,00 4,48 4,81 5,54 6,62 7,90 4,90
6,25 5,82 5,53 5,06 5,42 6,48 7,97 9,53 5,89
7,75 7,05 6,75 6,09 6,47 7,64 9,17 10,93 7,48
Für Zellen mit Fallzahlen < 30 werden keine mittleren Mieten ausgewiesen.
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2020
In Abbildung 4-4 ist darüber hinaus der Zusammenhang zwischen Höhe der Grundmiete
und Wohnfläche in Quadratmetern dargestellt. Der Zusammenhang zwischen beiden
Variablen ist, wie bereits in früheren Mietspiegelanalysen dargestellt, nichtlinearer Natur
und wurde über ein Generalisiertes Additives Regressionsmodell (GAM) geschätzt.
Während sich der autonome Anteil der Mieten bei kleineren Wohnungen auf weniger
Quadratmeter umlegen lässt, sinken die mittleren Quadratmetermieten bis zu einem Mi-
nimum bei Wohnungen mit rund 60 Quadratmetern. Für größere Wohnungen ergibt sich
dagegen wieder ein positiver Zusammenhang, wobei Mietwohnungen größer als 100
Quadratmeter in Leipzig verhältnismäßig selten vorkommen.
22  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Abbildung 4-4:
Übersicht der Grundmieten pro m2 nach Wohnfläche
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2020
4.4 Repräsentativität
Die auf Basis der Mietspiegelstichprobe getroffenen Aussagen über die Strukturen der
Grundgesamtheit sind grundsätzlich mit einer gewissen Unschärfe behaftet, deren Aus-
maß vom Umfang der Stichprobe und deren Repräsentativität abhängt.
Unter Repräsentativität wird dabei üblicherweise verstanden, dass die Stichprobe die
entscheidenden Charakteristika der Grundgesamtheit wiederspiegelt. Kauermann und
Küchenhoff beschreiben diese Anforderung wie folgt:
„In der Marktforschung und in der empirischen Sozialforschung wird manchmal eine
repräsentative Stichprobe als ein verkleinertes Abbild der Grundgesamtheit definiert.
Typischerweise wird verlangt, dass personenbezogene Merkmale […] eine möglichst
ähnliche Verteilung haben wie in der Grundgesamtheit.“13
Eine verkleinerte, aber korrekt zusammengesetzte Abbildung der Grundgesamtheit in
der Stichprobe stellt sicher, dass aus Aussagen in Bezug auf die Stichprobe unverzerrte
Aussagen über die Grundgesamtheit getroffen werden können.
13 Kauermann, G. & H. Küchenhoff (2011). Stichproben: Methoden und praktische Umsetzung mit R, S. 9.

Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  23
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Diese Anforderung ist abzugrenzen von der Notwendigkeit einer ausreichenden Fall-
zahl bzw. Größe der Stichprobe: Je kleiner die einer induktiven Analyse zugrundelie-
gende Stichprobe ist, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass Kennzahlen der Stich-
probe (etwa der Mittelwert) vom Mittelwert der Grundgesamtheit abweichen. Durch eine
Erhöhung der Fallzahl lässt sich diese statistische Fehlerwahrscheinlichkeit reduzieren.
Der Zusammenhang ist jedoch degressiver Natur: Die durch eine Erhöhung des Stich-
probenumfangs erreichbare zusätzliche Aussagekraft der Ergebnisse geht ab einer ge-
wissen Stichprobengröße gegen Null.
Wie bereits im Rahmen der Stichprobenziehung beschrieben, liegen für die Grundge-
samtheit der mietspiegel-relevanten Wohnungen in Leipzig keine vollständigen struktu-
rellen Daten vor. Deshalb ist die Frage, ob die vorliegende Nettostichprobe ein reprä-
sentatives Abbild dieser Grundgesamtheit darstellt, nur näherungsweise überprüfbar, in-
dem die Struktur der Stichprobe mit dem gesamten Mietwohnungsbestand in Leipzig
verglichen wird. Da auch aus anderen Datenquellen keine konkreten Hinweise auf sys-
tematische Unterschiede zwischen der Struktur der Grundgesamtheit und dem gesam-
ten Mietwohnungsbestand hindeuten, kann die Frage nach der Repräsentativität auf
diese Weise hinreichend genau beantwortet werden.
Räumliche Verteilung
Zunächst wurde der Frage nachgegangen, ob die räumliche Verteilung der in der Netto-
stichprobe enthaltenen Wohnungen auf das Stadtgebiet womöglich durch ungleichmä-
ßige Ausfälle verzerrt sein könnte. In Abbildung 4-5 ist die Lage der in der Brutto- bzw.
der Nettostichprobe enthaltenen Wohnungen gegenübergestellt.
Abbildung 4-5:
Räumliche Verteilung der Brutto- und Nettostichprobe
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2020
Bruttostichprobe Nettostichprobe
24  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Während in den Ortsteilen der Innenstadt und des Innenstadtrandes zahlreiche Datens-
ätze verfügbar sind und alle Ortsteile in etwa proportional zu ihrer Haushaltezahl vertre-
ten sind, sind in den dörflich bzw. durch Einfamilienhauslagen geprägten Ortsteilen des
Stadtrands nur wenige auswertbare Datensätze vorhanden. Dabei ist zu berücksichti-
gen, dass die Wohneigentumsquote in den Ortsteilen des Stadtrandes siedlungsstruk-
turbedingt erheblich höher liegt als in den zentrumsnahen Ortsteilen.
Auch eine geringe Anzahl auswertbarer Wohnungen in einzelnen Ortsteilen ist insofern
unproblematisch, da das Instrument des Mietspiegels nicht dafür konzipiert ist, reprä-
sentative Aussagen auf der Ebene kleinräumiger Gliederungen zu treffen. Entscheidend
ist vielmehr, eine Verzerrung der Stichprobe durch systematische Stichprobenausfälle in
einzelnen Stadträumen bzw. Siedlungsformen zu vermeiden. Da nach einer räumlichen
Analyse keine Anhaltspunkte auf derartige systematische Ausfälle aufgetreten waren, ist
davon auszugehen, dass die räumliche Verteilung der Datensätze in der Stichprobe die
tatsächliche Verteilung der mietspiegel-relevanten Wohnungen über das Stadtgebiet re-
präsentativ abbildet.
Baualter
Die Baualtersstruktur des gesamten Leipziger Wohnungsbestandes kann über die Sta-
tistische Gebäudedatei des Amtes für Statistik und Wahlen angenähert werden. Diese
basiert auf der Gebäude- und Wohnungszählung, die als Teil des Zensus 2011 durch-
geführt wurde und wird aufgrund der Baufertigstellungsstatistik fortgeschrieben. Un-
schärfen ergeben sich zum einen daraus, dass eine Unterscheidung in vermietete und
eigentümerbewohnte Wohnungen nicht möglich ist. Zum anderen lässt die Statistische
Gebäudedatei keine Differenzierung der Baualtersklasse 1961 bis 1991 in Plattenbau
und sonstige Bebauung zu. Abbildung 4-6 zeigt, dass beide Datenbestände nur unwe-
sentliche Diskrepanzen aufweisen.
Die größte Diskrepanz zwischen den beiden Datenbeständen ist für die Baujahre 1961
bis 1991 zu beobachten. Vor dem Hintergrund, dass die GWZ nicht nur den mietspiegel-
relevanten Wohnungsbestand, sondern beispielsweise auch länger bestehende Mietver-
hältnisse abbildet, erscheint eine Abweichung dieser Größenordnung als plausibel.
Da, wie bereits erwähnt, keine exakte Abgrenzung der zu betrachtenden Grundgesamt-
heit möglich ist, lässt sich jedoch auch keine methodisch fundierte Aussage treffen, ab
welcher Schwelle eine Abweichung im Sinne der Repräsentativität nicht mehr zu vertre-
ten wäre. Da das Baualter der Wohnung jedoch auch als wesentliche erklärende Vari-
able in das Regressionsmodell des Mietspiegels einfließt, kann die Differenzierungswir-
kung der einzelnen Baualtersklassen korrekt abgebildet werden, solange für jede der
Ausprägungen eine ausreichende Anzahl an Wohnungen vorliegt.
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  25
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Abbildung 4-6:
Zusammensetzung der Nettostichprobe nach Baualter
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Statistische Gebäudedatei und Mietspiegel 2020
Wohnfläche
Anders als beim Baujahr wird die Wohnfläche einzelner neu erstellter Wohnungen nicht
in der Statistischen Gebäudedatei der Stadt Leipzig erfasst und fortgeschrieben. Zur
Überprüfung der Repräsentativität der Mietspiegelstichprobe in Bezug auf die Verteilung
der Wohnungsgrößen stehen damit als einzige Datenquelle die Ergebnisse der Ge-
bäude- und Wohnungszählung (GWZ) zur Verfügung, die im Rahmen des Zensus 2011
durchgeführt wurde. Die Bautätigkeit in Leipzig seit 2011 findet in den Zahlen der GWZ
somit noch keine Berücksichtigung. Als Auswahlmenge wurde die Zahl der zu Wohn-
zwecken vermieteten Wohnungen laut GWZ verwendet, da diese der Definition der
Grundgesamtheit der mietspiegelrelevanten Wohnungen am nächsten kommt.
Wie in Abbildung 4-7 dargestellt, weichen die in der Nettostichprobe enthaltenen Woh-
nungen auch in Bezug auf die Größeneinteilung nicht signifikant von der Verteilung des
gesamten Leipziger Wohnungsbestandes laut Zensus 2011 ab.
Auffällig ist die relative Unterrepräsentierung kleiner Wohnungen in der Nettostichprobe,
die bereits im Mietspiegel 2018 in ähnlichem Ausmaß beobachtet wurde. Dagegen sind
Wohnungen der Größenklassen 60 bis 79 m2 sowie 80 bis 99 m2 in der Stichprobe leicht
überrepräsentiert. Welcher Anteil dieser Abweichung auf die Bautätigkeit seit 2011 und

26  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
welcher auf andere Effekte entfällt, lässt sich nur grob annähern. So bestehen Anhalts-
punkte dafür, dass kleinere Wohnungen überproportional oft möbliert oder teilmöbliert
vermietet werden, womit sie nicht für den Mietspiegel herangezogen werden können.
Auch beim Merkmal Wohnfläche ist anzumerken, dass diese im Regressionsmodell des
Mietspiegels als eigenständige erklärende Variable berücksichtigt wurde. Wohnungsgrö-
ßenspezifische Auswirkungen auf die Miethöhe können somit auch bei Abweichungen
der Anteile um einige Prozentpunkte korrekt dargestellt werden, solange alle im Miet-
wohnungsmarkt relevanten Größensegmente ausreichend vertreten sind. Dies kann mit
Blick auf die vorliegende Nettostichprobe eindeutig bejaht werden.
Abbildung 4-7:
Zusammensetzung der Nettostichprobe nach Wohnfläche
Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2011, Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2020
Wohnungsbestand
Durch die gesonderte Erhebung der in der Großvermieterstichprobe enthaltenen Woh-
nungen direkt bei den Vermieter/-innen ergibt sich ein zusätzliches Potenzial für Verzer-
rungen der Nettostichprobe.
Der Wohnungsbestand einzelner Großvermieter konzentriert sich überdurchschnittlich
stark auf Plattenbauten der Baualtersklasse 1961 bis 1991 sowie auf Bestände aus den
1920er und 1930er Jahren und der Nachkriegszeit. Für diese Baualtersklassen werden,
wie aus Tabelle 4-1 ersichtlich wird, vergleichsweise geringe Mieten aufgerufen. Eine
Überrepräsentation der Großvermieter in der Nettostichprobe könnte somit zu einer Un-
terschätzung des tatsächlichen Mietniveaus der Stadt Leipzig führen.

Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  27
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Abbildung 4-8:
Zusammensetzung der Nettostichprobe nach Vermietertyp
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Statistische Gebäudedatei und Mietspiegel 2020
Da die im Rahmen der Mietspiegelerhebung erfragten wohnungsbezogenen Angaben
bei den Großvermietern als eigener Datenbestand vorrätig sind, beschränken sich Aus-
fälle auf Wohnungen, die aufgrund der Ausschlusskriterien nicht mietspiegel-relevant
waren oder bei denen die in der Stichprobe ausgewählten Personen keinem bestehen-
den Mietverhältnis zugeordnet werden konnten. Die Ausschöpfungsquote liegt für diese
Teilerhebung somit erheblich höher als bei der direkten Befragung der Mieter/-innen.
Dieser Effekt wurde bereits bei der Festlegung des Brutto-Stichprobenansatzes berück-
sichtigt: Die Wohnungen der Großvermieter-Stichprobe machten bezogen auf den Um-
fang der Bruttostichprobe von 17.000 Wohnungen (14.000 Wohnungen der primären
Stichprobe A plus 3.000 Wohnungen der Großvermieter-Stichprobe) einen Anteil von
17,6 Prozent aus. In der Nettostichprobe ergab sich ein Anteil von Wohnungen im Groß-
vermieterbestand von 33,4 Prozent (vgl. Abbildung 4-8), was nur unwesentlich über dem
realen Anteil der Großvermieter am gesamten Leipziger Wohnungsbestand liegt.
Die Notwendigkeit einer ausgleichenden Gewichtung der beiden Teilstichproben war so-
mit nicht gegeben. Diese Einschätzung konnte auch im Rahmen der weiteren Erstellung
des Mietspiegel-Modells bestätigt werden, da sich die einzelnen Erhebungsformen bei
Aufnahme in das Regressionsmodell als nicht signifikant erwiesen.
4.5 Ausschöpfung der Stichprobe
Die detaillierte Rücklaufstatistik der Mietspiegelerhebung ist in Tabelle 4-2 dargestellt.
Ausgangspunkt ist die Bruttostichprobe von 30.060 Wohnungen bzw. zu befragenden
Haushalten, die die Haushalte der primären Stichprobe (B) sowie die ersten Reserve-
haushalte (B) aus der Mieter/-innen-Stichprobe sowie die 3.000 der Großvermietererhe-
bung zugeordneten Wohnungen enthält.
Hiervon sind zunächst die sogenannten stichprobenneutralen Ausfälle abzuziehen.
Die hierzu zählenden Ausfallgründe treten zufällig über die Stichprobe hinweg auf und
stellen daher keine Quelle möglicher Verzerrungen der Mietspiegel-Ergebnisse dar.

28  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Tabelle 4-2:
Rücklaufstatistik
Erhebungsphase Anzahl
Bruttostichprobe (A & B) 30.060
Stichprobenneutrale
Ausfälle
(Mehrfachnennung möglich)
selbstgenutztes Eigentum 443
Untermietverhältnis 209
Nutzung durch mehrere Mietparteien mit eigenen Mietverträgen 311
gewerbliche Nutzung 74
möblierte/teilmöblierte Wohnung 91
Gefälligkeitsmiete 94
Grundmiete enthält weitere, nicht gesondert ausgewiesene Leistungen 359
Beginn bzw. letzte Änderung des Mietverhältnisses außerhalb
des 6-Jahres-Zeitraums 2.413
Zielperson an Adresse nicht erreichbar 2.009
überzähliger Rücklauf an Adresse 205
Summe 6.061
Bereinigte Bruttostichprobe 23.999
Stichprobensystematische
Ausfälle
fehlendes Interesse/will keine Auskunft geben 257
anderer Grund 36
nicht verwertbar/unvollständiger Fragebogen 418
keine Antwort 16.917
Summe 17.628
Rücklauf (Reaktionen gesamt: bereinigte Bruttostichprobe ohne „keine Antwort“) 7.082
Rücklaufquote 29,5%
Nettostichprobe (bereinigte Bruttostichprobe abzgl. stichprobensystematische Ausfälle) 6.371
Ausschöpfungsquote 26,6%
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2020
Hierzu zählen die Ausschlussgründe laut § 558 Abs. 2 BGB, deren Vorliegen in der Miet-
spiegelerhebung anhand der einleitenden Filterfragen erfasst wurde. Auch Mitteilungen
von Befragten per Telefon oder auf anderen Kommunikationswegen flossen in diese
Aufzählung mit ein, sofern mindestens ein Ausschlussgrund in Bezug auf die Wohnung
vorlag. Zu beachten ist, dass gleichzeitig mehrere der genannten Gründe vorliegen kön-
nen und die Summe der einzelnen Ausfallgründe damit höher liegt als die Gesamtzahl
der als Ausfall zu wertenden Wohnungen. Aus der Bruttostichprobe abzüglich der stich-
probenneutralen Ausfälle ergibt sich die bereinigte Bruttostichprobe.
Der Fall, dass das Mietverhältnis länger als sechs Jahr besteht bzw. seit sechs Jahren
keine Mieterhöhung stattfand, war mit 2.413 Fällen erwartungsgemäß der häufigste Aus-
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  29
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
schlussgrund. Da die Ausfallgründe im Mietspiegel 2018 nur undifferenziert erfasst wur-
den, kann der Effekt des auf sechs Jahre verlängerten Betrachtungszeitraums auf die
Häufigkeit der Ausfälle nicht isoliert werden.
Ebenfalls als stichprobenneutrale Ausfälle wurden Zielpersonen gewertet, die an der aus
dem Melderegister ermittelten Anschrift nicht erreichbar waren und bei denen sowohl
das Erstanschreiben als auch das Erinnerungsschreiben nicht zugestellt werden konnte.
Hinzu kamen diejenigen Fälle, in denen sowohl der in der primären Stichprobe ausge-
wählte Haushalt als auch der zugeordnete Reservehaushalt teilnahmen. In diesen Fällen
wurde überprüft, ob an derselben Adresse ein weiteres Adress-Tripel in der Stichprobe
enthalten war, aus dem kein Rücklauf vorlag. War dies der Fall, wurden beide Rückläufe
in die weitere Auswertung einbezogen. In den 205 Fällen, in denen dies nicht möglich
war, wurde der Rücklauf des Reservehaushaltes B als überzähliger Rücklauf ausge-
schlossen.
Im Gegensatz zu diesen Ausfällen treten die sogenanntenstichprobensystematischen
Ausfälle nicht zufällig auf, sondern hängen von der individuellen Bereitschaft der in der
Stichprobe zufällig ausgewählten Person ab, an der Mietspiegelerhebung teilzunehmen.
Insgesamt lagen 17.628 derartige Ausfälle vor. Bei knapp 96 Prozent davon handelte es
sich um Fälle, in denen bis zum Ende der Erhebungsphase keine Reaktion auf das Erst-
anschreiben oder die vier Wochen später versandte Erinnerung eingegangen war, ob-
wohl mindestens eines der beiden Schreiben zugestellt werden konnte. In weiteren 418
Fällen konnte der Fragebogen entweder aufgrund einer großen Zahl nicht beantworteter
Fragen, oder wegen fehlender oder nicht plausibler Werte entscheidender Variablen wie
Miethöhe oder Wohnfläche nicht verwertet werden. In 257 Fällen verweigerten die aus-
gewählte oder eine von ihr beauftragte Person explizit die Teilnahme. Weitere 36 Per-
sonen waren zur Teilnahme bereit, waren aber aufgrund fortgeschrittenen Alters oder
körperlicher Einschränkung dazu nicht in der Lage. In beiden genannten Fällen wurde
auch kein Erinnerungsschreiben an die ausgewählte Person versandt.
Aus dem Verhältnis der Reaktionen insgesamt, also der bereinigten Bruttostichprobe
abzüglich der Fälle, in denen keinerlei Antwort durch die befragte Person erfolgte, zur
Bruttostichprobe ergab sich eine Rücklaufquote von 29,51 Prozent. Werden zusätzlich
die weiteren stichprobensystematischen Ausfälle abgezogen, ergibt sich der Umfang der
Nettostichprobe von 6.371 Wohnungen oder eine Ausschöpfungsquote von 26,6
Prozent der Bruttostichprobe. Im Mietspiegel 2018 lag die Ausschöpfungsquote noch bei
23,3 Prozent. Ebenfalls von der weiteren Analyse ausgeschlossen wurden die in Ab-
schnitt 4.2 identifizierten Wohnungen mit nicht ortsüblichen Merkmalen oder Merkmals-
kombinationen. Nach Abzug dieser 44 Wohnungen standen folglich noch 6.327 Woh-
nungen für das Mietspiegel-Modell zur Verfügung.
30  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Bezüglich des für einen Regressionsmietspiegel notwendigen Stichprobenumfangs hat
sich in der Praxis die Empfehlung des BBSR etabliert, das für kleinere Kommunen min-
destens 500 Wohnungen, in größeren Kommunen bis zu ein Prozent des relevanten
Wohnungsbestandes empfiehlt.14 Im Referentenentwurf der geplanten Mietspiegelver-
ordnung wird dagegen für den Umfang der Nettostichprobe wenigstens ein Prozent
der Wohnungen der Gemeinde  empfohlen, wobei ein Mindestwert von 500 und ein
Deckel des erforderlichen Stichprobenumfangs von 3.000 Wohnungen als Sollwert ein-
geführt werden.
Die für den Leipziger Mietspiegel 2020 zur Verfügung stehende Nettostichprobe erfüllt
beide genannten Kriterien: Bezogen auf den gesamten Bestand von 341.043 Wohnun-
gen in der Stadt Leipzig stellen die 6.327 auswertbaren Wohnungen einen Anteil von
1,86 Prozent dar. Ausgehend von der in der Kommunalen Bürgerumfrage 2019 ermittel-
ten Eigentümer/-innen-Quote von 12 Prozent der Haushalte15 kann davon ausgegangen
werden, dass die Nettostichprobe rund 2,1 Prozent des Mietwohnungsbestandes in
Leipzig repräsentiert.
14 Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) (2002).Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln. 3. Ak-
tualisierte Auflage 2020, S. 26.
15 Amt für Statistik und Wahlen Leipzig (2019). Kommunale Bürgerumfrage 2019, S. 55.
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  31
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
5 Berücksichtigung der Wohnlage
Der Faktor Wohnlage wurde im Leipziger Mietspiegel 2020 aufgrund seiner Komplexität
in zwei Dimensionen betrachtet:
 Makrolage bezeichnet die großräumige Lage einer Wohnung im Stadtgebiet.
 Die Mikrolage beschreibt dagegen mietwertsteigernde und -mindernde Einflüsse
im unmittelbaren Wohnumfeld einer Wohnung.
Durch die adressgenaue Verortung aller Wohnungen der Mietspiegelstichprobe konnte
jeder Adresse eine Geokoordinate zugewiesen werden, die detaillierte Auswertungen in
Bezug auf die Lage an Verkehrswegen und die Erreichbarkeit wohnungsnaher Infra-
strukturen ermöglichte.
5.1 Makrolage – großräumige Lageeinstufung
Zur Herleitung einer großräumigen Lageeinstufung für den Leipziger Mietspiegel wurden
in der Vergangenheit die vom Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig festgelegten Bo-
denrichtwerte herangezogen. Obwohl die Bodenrichtwerte vorrangig der Wertermittlung
im Grundstücksverkehr dienen, konnten sie in Leipzig über viele Jahre hinweg zur Be-
schreibung des Gefüges der großräumigen Wohnlagen verwendet werden:
Die Höhe der Bodenrichtwerte stand in enger Korrelation zur wahrgenommenen Wohn-
lagenqualität und Attraktivität der ihnen zugeordneten Nachbarschaften. Die Bodenricht-
werte flossen dabei nicht in absoluter Höhe in das Mietspiegelmodell ein. Stattdessen
wurden mittels eines Optimierungsverfahrens vier Klassen gebildet, die als einfache,
mittlere, gute bzw. sehr gute Lage in den Mietspiegel einflossen.16 Das verwendete Ver-
fahren ist auf der folgenden Seite im Detail erläutert.
Da die Wohnlage ein beständiger Faktor ist, sollte die Lageeinteilung zwischen zwei
Mietspiegeln idealerweise weitgehende Konstanz aufweisen. Veränderungen sollten
sich lediglich dann ergeben, wenn Veränderungen der Verhältnisse vor Ort zu beobach-
ten sind, die das Gefüge der Wohnlagen untereinander beeinflussen. Bereits bei der
Erstellung des Leipziger Mietspiegels 2018 wurde deutlich, dass der Zusammenhang
zwischen dem Gefüge der Bodenrichtwerte mit Stand vom 31. Dezember 2017 und der
Lagequalität weniger stark war als noch in früheren Jahren. Das bis dahin praktizierte
Verfahren hätte für eine Vielzahl von Wohnlagen in randstädtischen Ortsteilen, alten
Orts- und Dorflagen sowie Gebieten mit lockerer Bebauung eine unangemessen nied-
rige Lageeinstufung zur Folge gehabt. Um dies zu vermeiden, wurde die Lageeinteilung
um das neue Merkmal Bebauungsform mit den Ausprägungen Geschosswohnungsbau
und sonstige Bebauung erweitert.
16  Amt für Statistik und Wahlen Leipzig (2019).Leipziger Mietspiegel 2018, Methodenbericht, S. 17f.
32  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Exkurs: Herleitung von Lageklassen aus Bodenrichtwerten
Für die Beschreibung des komplexen Merkmals
Wohnlage steht kein direkt messbarer Indikator
zur Verfügung. Andere mit Leipzig vergleichbare
Städte lösen dieses Problem in ihren Mietspie-
geln sehr unterschiedlich, um den stadträumli-
chen Gegebenheiten sowie der spezifischen Be-
bauungsstruktur und Marktsituation Rechnung
tragen zu können. In Leipzig, das lange Jahre
durch verhältnismäßig geringe Mieten und hohe
Leerstandsquoten geprägt war, erwiesen sich
die Bodenrichtwerte, deren Verwendung auch in
den Hinweisen des BBSR als Option genannt
wird17, als guter Ausgangspunkt.
Die Eignung der Bodenrichtwerte zur Beschrei-
bung der Lage ergibt sich dabei nicht aus kon-
kreten Marktmechanismen, sondern über eine
hohe Korrelation der Bodenrichtwerte mit der
wahrgenommenen Attraktivität der verschiede-
nen Wohnlagen. Ihre Berücksichtigung erfolgte
deshalb stellvertretend (als sogenannte Proxy-
Variable) zur Beschreibung der Lagequalität.
Die Bodenrichtwerte flossen nicht in Form abso-
luter Werte, sondern als Klassen ein, deren Ab-
grenzung in einem optimierenden Verfahren fest-
gelegt wurden. Die resultierenden Lagekatego-
rien spiegeln damit das relative Gefüge der At-
traktivität der einzelnen Wohnviertel wider.
Für die Identifizierung optimaler Klassengrenzen
wurde ein vereinfachter linearer Regressionsan-
satz verwendet, der zur Erklärung der Grund-
miete der Wohnung lediglich die Merkmale
Wohnfläche und Baualter sowie Ausgangswerte
für Bodenrichtwertsklassen heranzieht. Auf diese
Weise konnte der Effekt der Makrolage ohne Be-
einflussung durch andere Wohnungsmerkmale
isoliert betrachtet werden.
Vorgegeben wurden die Zahl der zu bildenden
Klassen, Initialwerte sowie Wertebereiche für die
Klassengrenzen. Ausgehend von den Initialwer-
ten wurden die Klassengrenzen in Schritten von
10 variiert und das resultierende Regressionser-
gebnis anhand des AIC beurteilt. Entscheidend
für den Erfolg des Algorithmus ist dabei:
· die mehrfache Variation der Initialwerte, um si-
cherzustellen, dass das Ergebnis ein globales
und nicht nur ein lokales Optimum darstellt,
· die Variation der vorgegebenen Klassen-
anzahl, sowie
· eine möglichst geringe Einschränkung des
Wertebereichs der Klassengrenzen, um das
Ergebnis nicht durch getroffene Restriktionen
zu beeinflussen.
In Bezug auf die Zahl der zu bildenden Klassen
wurde im Arbeitskreis Mietspiegel bereits im Vor-
feld des Mietspiegels 2016 eine Präferenz für die
Bildung von vier Klassen (einfache, mittlere, gute
und sehr gute Lage) beschlossen, was im Rah-
men der Optimierung aus statistischer Perspek-
tive bestätigt werden konnte.
Dieses rein datengetriebene Vorgehen lässt für
sich genommen allerdings keine Rückschlüsse
darüber zu, ob die resultierende Klasseneintei-
lung inhaltlich schlüssig und plausibel ist. Diese
inhaltliche Prüfung erfolgte anhand des Verglei-
ches konkreter Wohnlagen in Bezug auf die Ein-
stufung in eine der Lagekategorien sowie die
konkreten Verhältnisse vor Ort.
Wie bei jeder Proxy-Variable muss der rein kor-
relative Zusammenhang zwischen Bodenricht-
werten und Lage bei jeder Neuberechnung kri-
tisch hinterfragt und überprüft werden. Durch die
zunehmende Anspannung des Leipziger Woh-
nungsmarktes in jüngster Zeit zeigte sich bereits
beim Mietspiegel 2018 die Notwendigkeit einer
weiteren Ausdifferenzierung nach der Bebau-
ungsform. Die überdurchschnittliche Entwicklung
der Bodenrichtwerte in bislang weniger attrakti-
ven Stadtgebieten hat sich seither fortgesetzt.
17 Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) (2002).Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln. 3. Ak-
tualisierte Auflage 2020, S. 38
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  33
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Während der Berechnungen für den vorliegenden Mietspiegel 2020 zeigte sich, dass
auch dieses Vorgehen nicht mehr ausreichend ist, um auf Basis der Bodenrichtwerte
vom 31. Dezember 2019 eine plausible Lageeinordnung abzuleiten. Deshalb musste der
Schluss gezogen werden, dass die Eignung der Bodenrichtwerte als Proxy-Variable für
die Ableitung einer Lageeinteilung im Zuge des sich anspannenden Immobilien- und
Wohnungsmarktes nicht mehr gegeben ist.
Analog zum Vorgehen zahlreicher anderer Großstädte wird nun angestrebt, in künftigen
Mietspiegeln eine durch den Gutachterausschuss unabhängig erstellte Lagekarte zu ver-
wenden, die in regelmäßigen Abständen an geänderte Gegebenheiten vor Ort ange-
passt wird. Die damit verbundene Entkopplung der Lageeinteilung von der Entwicklung
der Kaufpreise für Wohnraum erscheint inhaltlich sinnvoll und förderlich für die Akzep-
tanz des Mietspiegels für die Anwender/-innen.
Da für den vorliegenden Mietspiegel 2020 noch keine gutachterlich bestimmte Lagekarte
für Leipzig vorliegt, wurde stattdessen der Weg verfolgt, die Lageeinteilung des Miet-
spiegels 2018 zu plausibilisieren und - wo nötig - fortzuschreiben. Mit Blick auf die un-
terstellte Konstanz des Merkmals Wohnlage und das Fehlen großflächig realisierter
Stadtentwicklungsprojekte seit Inkrafttreten des Mietspiegels 2018 kann auch so sicher-
gestellt werden, dass die Wohnlagen die realen Gegebenheiten vor Ort korrekt abbilden.
Während sich die Empfehlungen des BBSR zur Erstellung von Mietspiegeln in Bezug
auf die empfohlene Frequenz zur Neuerstellung einer Lageeinteilung nicht festlegen,
enthält der Referentenentwurf für eine neue Mietspiegelverordnung in § 19 die Möglich-
keit, eine in früheren Mietspiegeln verwendete Wohnlageneinteilung fortzuschreiben, so-
fern eine Dokumentation vorhanden ist und geänderte Verhältnisse vor Ort im Rahmen
einer Plausibilitätsprüfung Berücksichtigung finden.18
Im Rahmen der Plausibilitätsprüfung wurde gemeinsam mit dem Stadtplanungsamt
Leipzig untersucht, ob die für den Leipziger Mietspiegel 2018 erstellte Lageeinteilung
weiterhin das Gefüge der Lagen und die Verhältnisse vor Ort realistisch abbildet. Hierzu
wurden gezielt seit 2019 fertiggestellte städtebauliche Maßnahmen und größere Bau-
projekte untersucht, um Orte zu identifizieren, an denen eine Neubewertung erforderlich
sein könnte.
Untersucht wurde jeweils, inwieweit die Änderungen der Bebauung tiefgreifend genug
waren, um eine Neueinstufung des weiteren Wohnumfelds in eine der Wohnlagen erfor-
derlich zu machen. Außerdem wurde überprüft, ob die Kategorisierung des Gebiets an-
18  Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (2020). Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts. Zugriff am
22.02.2021 unter https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/DE/Mietspiegel.html
34  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
hand der Bebauungsform in überwiegend Geschosswohnungsbau bzw. sonstige Bebau-
ung weiterhin zutraf. Eine Auswahl der im Rahmen der Plausibilisierung überprüften Ge-
biete ist im Folgenden aufgeführt.
 Bebauungsplangebiet Nr. 313 „Katzstraße“: Wie bisher mittlere Lage in sonstiger
Bebauung.
 Bebauungsplangebiet Nr. 400.1 "Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nörd-
licher Teilbereich": Wie bisher mittlere Lage im Geschosswohnungsbau.
 Bebauungsplangebiet Nr. 343 „Parc du Soleil“: Wie bisher mittlere Lage im Ge-
schosswohnungsbau.
 B-Plan Nr. 50 "Friedrich-Ebert-Straße" - Teilprojekt Residenz am Waldplatz: Wie
bisher sehr gute Lage im Geschosswohnungsbau.
 Areal nördlich und östlich des Wintergartenhochhauses: Wie bisher sehr gute Lage
im Geschosswohnungsbau.
 Projekt „Riverhouses“, Holbeinstraße (Schleußig): Wie bisher gute Lage im Ge-
schosswohnungsbau.
 Projekt „Lederwerk“, Südstraße (Böhlitz-Ehrenberg): Im Rahmen einer Umnutzung
entstanden in einem ehemaligen Fabrikareal 27 Wohneinheiten. Die bisher als
sonstige Bebauung eingestuften Adressen wurden dementsprechend neu als Ge-
schossbaulage bewertet. Daraus resultierte für die acht betroffenen Adressen eine
Lageeinstufung in die mittlere Geschossbaulage (vorher: mittlere Lage in sonstiger
Bebauung).
 Wohnturm Grünau, Brackestraße/Miltitzer Allee: Wie bisher einfache Lage im Ge-
schosswohnungsbau.
In der Folge ergab sich die in Abbildung 5-1 und Abbildung 5-2 dargestellte fortge-
schriebene Lageeinteilung für den Mietspiegel 2020. Tabelle 5-1 weist darüber hin-
aus die Anzahl der im Stadtgebiet vorhandenen Adressen nach Lagekategorie sowie die
Anteile der Lagekategorien an der Gesamtheit der Adressen sowie den Wohnungen der
Mietspiegelstichprobe aus. Während die Mehrheit der Leipziger Adressen der sonstigen
Bebauung zugeordnet werden können, hat diese Bebauungsform für den Mietwoh-
nungsmarkt mit einem Anteil von rund 5 Prozent nur eine geringe Bedeutung. Um aus-
sagekräftige Ergebnisse zu erhalten, wurden deshalb die Lagekategorien gut und sehr
gut in der sonstigen Bebauung im Folgenden zusammengefasst betrachtet.
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  35
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Abbildung 5-1:
Karte der Lagekategorien im Geschossbau
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2020
Tabelle 5-1:
Wohnungsbestand und Mietspiegelstichprobe nach Lagekategorien
Lagekategorie Anzahl Adressen Anteil (Prozent) Anteil in Stichprobe
(Prozent)
Geschosswohnungsbau - einfach 11.053 15,4 33,2
Geschosswohnungsbau - mittel 13.279 18,5 36,9
Geschosswohnungsbau - gut 4.898 6,8 17,1
Geschosswohnungsbau - sehr gut 2.599 3,6 7,8
sonstige Bebauung - mittel 39.158 54,5 4,8
sonstige Bebauung - gut 804 1,1 0,3sonstige Bebauung - sehr gut 80 0,1
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2020

36  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Abbildung 5-2:
Karte der Lagekategorien in der sonstigen Bebauung
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2020
Die differenzierende Wirkung der Wohnlagen-Einteilung in Bezug auf die Höhe der Mie-
ten pro m2 lässt sich aus Abbildung 5-3 ablesen. Innerhalb der beiden Bebauungsformen
ergibt sich ein klarer Zusammenhang zwischen der Qualität der Wohnlage und der Höhe
der mittleren Mieten. Zusätzlich zeigt sich, dass das mittlere Mietniveau in der sonstigen
Bebauung leicht höher liegt als im Geschosswohnungsbau.

Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  37
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Abbildung 5-3:
Übersicht der Grundmieten pro m2 nach Lagekategorien
G = Geschosswohnungsbau, S = sonstige Bebauung
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2020
Diese Ergebnisse verdeutlichen die Notwendigkeit, die Makro-Wohnlage im Regressi-
onsmodell des Mietspiegels explizit zu berücksichtigen: Bleibt ein Merkmal mit Einfluss
auf die zu erklärende Variable unberücksichtigt, verteilt sich deren Effekt auf andere, mit
der fehlenden Variable korrelierte Einflussfaktoren, denen somit ein unberechtigter Ein-
fluss auf die Miethöhe zugeschrieben würde (Omitted Variable Bias).
Neben der fortgeschriebenen Lageeinteilung zur Messung der Qualität der Wohnlagen
wurden im Mietspiegel 2020 stadträumliche Lagekategorien in Anlehnung an die Eintei-
lung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) verwendet. Hier-
bei wurden die Stadtrandlagen in zwei Kategorien unterteilt, wobei die Kategorie Stadt-
rand 2 diejenigen Gebiete umfasst, die erst nach 1990 nach Leipzig eingemeindet wur-
den und überwiegend durch dörfliche Strukturen und Einfamilienhauslagen geprägt sind.
Diese Kategorien wurden insbesondere genutzt, um eine funktionale Ausdifferenzierung
der zur Mikrolage zählenden Merkmale zu ermöglichen: Beispielsweise zeigte sich im
Rahmen der Auswertungen, dass die Erreichbarkeit des ÖPNV in Quartieren des Stadt-
rands andere Wirkung entfaltet als im Innenstadtbereich. Die zur Beschreibung der
Wohnlagen-Qualität verwendete Einteilung ist nur bedingt geeignet, diese funktionale
Differenzierung zu beschreiben. Die Zuordnung zu den stadträumlichen Lagekategorien
erfolgte auf Ebene der Ortsteile und ist in Abbildung 5-4 dargestellt.
Als weitere Option zur Berücksichtigung der Makrolage wurde erneut die Distanz der
Wohnung zum Stadtzentrum (Zentralität) sowohl als alleinstehendes Merkmal als auch
in Kombination mit den fortgeschriebenen Lageklassen untersucht. In beiden Varianten
zeigte sich kein signifikanter Einfluss im Mietspiegelmodell.

38  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Abbildung 5-4:
Stadträumliche Lagekategorien gemäß BBSR
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), Amt für Statistik und Wahlen Leipzig
5.2 Mikrolage – unmittelbares Wohnumfeld
Unter dem Begriff der Mikrolage wird allgemein die Beschaffenheit des unmittelbaren
Wohnumfelds einer Wohnung verstanden. Neben der Bebauungsform fallen somit das
Vorhandensein bzw. der Anteil von Grün- und Erholungsflächen, die Erreichbarkeit woh-
nungsnaher Infrastrukturen wie Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, medizi-
nische Versorgungseinrichtungen, allgemeinbildender Schulen sowie des öffentlichen
Nahverkehrs in diese Kategorie. Aufgrund des Fokus auf das unmittelbare Wohnumfeld
werden die Einzelaspekte der Mikrolage adressgenau ausgewertet und dargestellt.
Im Fragebogen zur Mietspiegelerhebung 2020 waren erneut mehrere Merkmale zur
Wohnumgebung enthalten. Als Wohnumgebung wurde dabei der Bereich definiert, der
sich nach allen Seiten in Sichtweite an das Wohnhaus anschließt. Erfragt wurden:
 die fußläufige Erreichbarkeit der jeweils nächstgelegenen Einkaufsmöglichkeit für
den täglichen Bedarf, medizinischen Versorgungseinrichtung, allgemeinbildenden
Schule, Haltestelle des ÖPNV sowie des nächstgelegenen Parks/der nächstgele-
genen Grünanlage. Die Distanzen wurden dabei in drei Schritten von jeweils 500 m
erfragt.

Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  39
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
 die Bebauungsform der Wohnumgebung mit sieben möglichen Ausprägungen;
 der Zustand der unmittelbaren Wohnumgebung mit vier vorgegebenen Ausprägun-
gen von durchgehend gepflegt bis ungepflegt;
 die Lage des Hauses an einer stark befahrenen Durchgangsstraße, Straße mit Stra-
ßenbahn, Bahnanlage bzw. in einem fluglärm- oder industrie-/gewerbelärmbelaste-
ten Bereich.
Wie bereits im Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2018 dargelegt, fallen die
subjektiven Einschätzungen der Mieter/-innen in Bezug auf Entfernungen und die Be-
wertung der Wohnumgebung auch innerhalb eng umgrenzter Nachbarschaften sehr he-
terogen aus. Aus diesem Grund wurde bereits vor Beginn der Mietspiegelerhebung 2020
das Ziel verfolgt, möglichst viele dieser subjektiv erhobenen Merkmale durch Erreichbar-
keitsanalysen und Auswertungen vorhandener Geodaten zu ersetzen.
Hierbei wurde der Ansatz verfolgt, zunächst ein breites Spektrum wohnungsnaher Infra-
strukturen zu untersuchen, die potentiell Einfluss auf die Höhe der Mieten ausüben könn-
ten. Die einzelnen Kategorien sind in Tabelle 5-2 aufgeführt. Die Daten der einzelnen
Kategorien wurden als Punkt- oder Polygon-Shapes der Geodateninfrastruktur des Am-
tes für Geoinformation und Bodenordnung entnommen. Als weitere für sinnvoll erachtete
Kategorie wurde angestrebt, die Erreichbarkeit von Praxen für Allgemeinmedizin abzu-
bilden, was jedoch mangels Verfügbarkeit einer belastbaren Datengrundlage nicht um-
setzbar war.
Tabelle 5-2:
Kategorien wohnungsnaher Infrastruktur für Erreichbarkeitsanalysen
Oberkategorie Einzelkategorie Anmerkung
Allgemeinbildende Schulen
Grundschulen ohne Förderschulen, berufsbildende
SchulenWeiterbildende Schulen
Kinderbetreuung
Kitas
Horte
ÖPNV-Zugang
Bus-Haltepunkte
Haltepunkte von Straßenbahn/S-Bahn/Re-
gionalbahn
Einzelhandel Verkaufsstellen des Einzelhandels Standorte mit Vollsortiment ab einer
Gesamtverkaufsfläche von 150 m2
Medizinische Nahversorgung Apotheken
Grün- und Erholungsflächen Grünflächen, Waldflächen, große Gewässer
große Gewässer umfassen Auensee,
Zwenkauer See, Cospudener See,
Markkleeberger See und Kulkwitzer
See
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2020
Die Verkaufsstellen des Leipziger Einzelhandels (LEH) werden durch das Stadtpla-
nungsamt systematisch erfasst und aktualisiert. Um kleinere Läden mit nur einem be-
grenzten Angebot abgrenzen zu können, wurden in dieser Kategorie nur Standorte ab
40  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
einer Gesamtverkaufsfläche von 150 m2 geführt. Ebenso sind Getränkemärkte und Spe-
zialitätenhändler nicht als Einzelhandelsstandorte erfasst. AlsGrün- und Erholungsflä-
chen wurden diejenigen Flächen in die Erreichbarkeitsanalyse einbezogen, die als
Grünflächen oder Waldflächen geführt werden. Ebenfalls berücksichtigt wurden große
Gewässer, die einen hohen Erholungswert aufweisen (Auensee, Zwenkauer See,
Cospudener See, Markkleeberger See und Kulkwitzer See). Nicht einbezogen wurden
dagegen Flächenkategorien, die trotz eines hohen Grünanteils nicht primär der Erholung
dienen (z.B. Friedhöfe) oder die nicht uneingeschränkt öffentlich zugänglich sind (Sport-
und Freizeitflächen, Kleingartenanlagen).  Um die Polygone der Grün- und Erholungs-
flächen in die Erreichbarkeitsanalyse einbeziehen zu können, wurden diese in mehreren
Bearbeitungsschritten vereinfacht und zusammengefasst, um die Zahl der relevanten
Polygonstützpunkte zu reduzieren:
 Zunächst wurden aneinandergrenzende Flächen untereinander verschmolzen.
Ebenfalls wurden sogenannte „Donut Holes“, etwa Waldlichtungen innerhalb eines
geschlossenen Waldstücks, entfernt.
 Polygone, die eine Distanz von weniger als 25 m zueinander aufweisen, wurden
per „Segment Snapping“ verschmolzen, um räumlich zusammenhängende Gebiete
zu schaffen, die in der Raumwahrnehmung der Bevölkerung ohnehin als ein Erho-
lungsgebiet angesehen werden.
 Die verbleibenden Polygone wurden einer Generalisierung unterzogen, also in ihrer
Form vereinfacht. Hierbei wurde der Deveau-Algorithmus mit einem Smoothness
Factor von 10 und einem Sharpness Angle von 100 als Parametern verwendet.
 Abschließend wurden lediglich Flächen berücksichtigt, die nach Abschluss der Ge-
neralisierung eine Fläche von mindestens 100 m2 aufwiesen.
Die Stützpunkte der generalisierten Erholungsflächen-Polygone gingen anschließend in
die Erreichbarkeitsanalyse ein. Die fußläufige Erreichbarkeit der Einrichtungen bzw. Flä-
chen der einzelnen Kategorien wurden über die Routing-Engine des Anbieters Targomo
errechnet. Das zugrundeliegende Wegenetz basierte auf dem Netz OpenStreetMap. Um
auch für neu vergebene Adressen eine einfache Distanzberechnung zu ermöglichen,
wurden die fußläufigen Distanzen als Erreichbarkeitspolygone um die jeweiligen
Standorte bzw. Flächen herum modelliert. Hierbei wurden gleichzeitig sieben Distanz-
ringe (bis 100 m, bis 250 m, bis 500 m, bis 750 m, bis 1.000 m, bis 1.250 m sowie mehr
als 1.250 m) als Polygone bestimmt werden, die mit dem Adressdatensatz des Amtes
für Statistik und Wahlen verschnitten wurden. Beispielhaft ist in Abbildung 5-5 ein Aus-
schnitt des Erreichbarkeitspolygons für die Erreichbarkeit der nächstgelegenen ÖPNV-
Haltestelle mit den Distanzringen bis maximal 250 m sowie maximal 500 m dargestellt.
Im Resultat können Aussagen darüber getroffen werden, wie weit jede Adresse von der
nächstgelegenen Einrichtung einer Kategorie bzw. dem nächstgelegenen als Erholungs-
fläche definierten Raumabschnitt entfernt ist. Für alle Kategorien wurde der Datenstand
zum 1. August 2020, dem für die Mietspiegelerhebung relevanten Stichtag, verwendet.
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  41
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Abbildung 5-5:
Erreichbarkeitspolygon für fußläufige Erreichbarkeit des ÖPNV
Fußläufige Erreichbarkeit des ÖPNV in max. 250m Fußläufige Erreichbarkeit des ÖPNV in max. 500m
Amt für Geoinformation und Bodenordnung Leipzig
Die resultierenden Distanzkategorien wurden im Regressionsmodell als Einflussfaktoren
in Kombination mit der funktionalen Makro-Lageeinteilung berücksichtigt: Während
das Fehlen eines ÖPNV-Zugangs in Gebieten des Geschosswohnungsbaus in negati-
vem Zusammenhang zur Miethöhe steht, zeigt sich in Einfamilienhauslagen kein Zusam-
menhang. Auch der Einfluss einer nahegelegenen Grün- oder Erholungsfläche äußert
sich stark differenziert nach der Lage im Stadtgebiet. In der finalen Spezifikation zeigte
sich ein signifikanter Einfluss für die Nähe einer Grünfläche in Innenstadtlage. Das Feh-
len eines ÖPNV-Zugangs in Geschossbaulagen konnte als wohnwertminderndes Merk-
mal für die Einordnung in den Spannenbereich identifiziert werden.
Anstelle der erfragten Bebauungsform der Wohnumgebung  wurde, wie bereits im
Mietspiegel 2018, die Differenzierung in Geschosswohnungsbau und sonstige Bebau-
ung im Rahmen der Makrolagen-Klassifizierung verwendet. Zur Vermeidung von Multi-
kollinearität schied demnach eine zusätzliche Berücksichtigung im Rahmen der Mikro-
lage aus. Die Angaben zur Lage an einer stark befahrenen Durchgangsstraße, Straße
mit Straßenbahn oder an einer befahrenen/aktiven Bahnanlage wurden, wie bereits
im Abschnitt 4.1 beschrieben, auf Basis der als Shapefile vorliegenden Straßen- und
Liniennetze plausibilisiert und überprüft. Insbesondere die Einstufung einer Straße als
„stark befahrene Durchgangsstraße“ führte im Rahmen der Erhebung zu abweichenden
Angaben innerhalb derselben Nachbarschaft. Auf einen Abgleich der Angaben zur Lärm-
belastung mit der amtlichen Lärmkartierung wurde dagegen verzichtet, da diese lediglich
mit Stand 2017 vorlagen. Für die beiden Merkmale „Lage in einem fluglärmbelasteten
Bereich“ und „Lage in einem industrie-/gewerbelärmbelasteten Bereich“ wurden statt-
dessen die Angaben der Befragten aus der Mietspiegelerhebung verwendet.

42  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
6 Regressionsanalyse
6.1 Methodischer Ansatz
Im Interesse der Anwendbarkeit des neuen Mietspiegels und einer im Zeitablauf schlüs-
sigen Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmieten wird bei jeder Neuerstellung des
qualifizierten Leipziger Mietspiegels der Ansatz verfolgt, auf bereits in früheren Mietspie-
geln erprobte Vorgehensweisen und Verfahren zurückzugreifen. Anpassungen werden
jedoch insbesondere dann notwendig, wenn sich der rechtliche Rahmen ändert oder sich
aus Veränderungen des Marktes neue Zusammenhänge in den die Höhe der Miete er-
klärenden Einflussfaktoren ergeben. Daraus folgt einerseits eine hohe Pfadabhängigkeit
in Bezug auf die Rahmenvorgaben jedes neu erstellten Mietspiegels. Gleichwohl ist si-
cherzustellen, dass die angewendeten Verfahren und das aus ihnen resultierende Miet-
spiegelmodell aktuellen wissenschaftlichen Standards genügen.
In bisherigen Leipziger Regressionsmietspiegeln wurde als abhängige Variable  die
Netto-Gesamtkaltmiete der Wohnung betrachtet. Dieses Vorgehen ist durch den linea-
ren Zusammenhang zwischen Wohnfläche und Miethöhe gut begründbar, erforderte je-
doch einen additiv-multiplikativen Regressionsansatz, um mietpreisbeeinflussende
Merkmale mit und ohne Bezug zur Wohnungsgröße getrennt einbeziehen zu können.
Eine Mehrzahl der Städte vergleichbarer Größe verfolgt dagegen den Ansatz, mit dem
Mietspiegel die Netto-Kaltmiete je Quadratmeter zu erklären. Dies wurde zum Anlass
genommen, die bewährte Modellspezifikation einer Überprüfung zu unterziehen und pa-
rallel dazu Modelle zur Erklärung der Mieten pro Quadratmeter zu schätzen.
Konzeptionell handelt es sich bei einem Regressionsmietspiegel um ein Prognosemo-
dell: Als Instrument zur Bestimmung ortsüblicher Vergleichsmieten sollte der Mietspiegel
so spezifiziert sein, dass er möglichst gute Schätzungen der ortsüblichen Miete auch für
diejenigen Wohnungen liefern kann, die nicht in der Mietspiegelstichprobe enthalten wa-
ren. Neben einer möglichst guten Anpassung des Regressionsmodells an die Daten der
Stichprobe wurde deshalb bei der Erstellung des vorliegenden Mietspiegels der Fokus
darauf gerichtet, die Prognoseleistung des Modells in Bezug auf „neue“, also nicht in die
Modellschätzung eingeflossene Daten zu optimieren.
Die Zieldimensionen einer möglichst guten Anpassung an die zur Verfügung stehende
Stichprobe sowie einer möglichst guten Prognoseleistung können dabei durchaus in
Konflikt stehen: Insbesondere Regressionsmodelle mit einer hohen Anzahl erklärender
Variablen sind anfällig für einOver-Fitting, also eine Überanpassung an den Datensatz.
Die Folge ist eine Instabilität der geschätzten Modellparameter gegenüber Änderungen
der Datengrundlage und eine schlechtere Prognoseleistung in Bezug auf dem Modell
unbekannte Daten.
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  43
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Neben üblichen Maßzahlen für die Anpassungsgüte eines Regressionsmodells wie dem
adjustierten R2 sowie den Informationskriterien nach Akaike und Bayes (AIC bzw. BIC)
wurden somit auch Fehlermaße wie der mittlere absolute Prognosefehler (Mean Abso-
lute Error, MAE) sowie die Wurzel des mittleren quadratischen Fehlers (Root Mean Squ-
are Error, RMSE) zur Begutachtung der Modellqualität und -eignung betrachtet.
In den nachfolgenden Abschnitten wird die Vorgehensweise der Formulierung und
Schätzung des Regressionsmodells detailliert beschrieben. Sämtliche Schritte der Be-
rechnung fanden innerhalb der abgeschotteten kommunalen Statistikstelle des Amtes
für Statistik und Wahlen statt. Wie bereits im Rahmen der Datenaufbereitung wurde für
Erstellung und Auswertung des Mietspiegel-Modells die Open-Source Software R ein-
gesetzt.
6.2 Grundstruktur des Regressionsmodells
Unter Einschluss der weiteren nach § 558 Abs. 2 BGB bei der Herleitung der ortsüblichen
Vergleichsmiete zu berücksichtigenden Merkmale (Art, Ausstattung, Beschaffenheit so-
wie Lage der Wohnung) sind prinzipiell zwei Grundvarianten des Regressionsmodells
denkbar:
Variante 1: Erklärung der Grundmiete der gesamten Wohnung
Ausgehend von der in Abbildung 6-1 dargestellten Gegenüberstellung von Wohnungs-
größe und Miete der Wohnung wird deutlich, dass zwischen der maßgeblichen erklären-
den Variable und der absoluten Miethöhe ein Zusammenhang besteht, der die Anwen-
dung eines linearen Regressionsmodells rechtfertigt. Unter Einschluss der weiteren
wohnwertbestimmenden Merkmale ergibt sich ein multipler linearer Regressionsansatz,
der bereits in den früheren Leipziger Mietspiegeln zum Einsatz kam:
݉௜ =ߛ଴ +ߛଵݔ௜ଵ+. . . +݂௜ ∙ ൫ߚ଴ +ߚଵݕ௜ଵ +ߚଶݕ௜ଶ+. . .൯ +ߝ௜
Dabei bezeichnen
݅Nummer des Datensatzes
݉௜ Grundmiete (in EUR)
݂௜ Wohnungsgröße (in m²)
ߛ଴ Konstante/Grundbetrag des Regressionsmodells (in EUR)
ߛଵ,ߛଶ, … Koeffizienten (in EUR), die nicht mit der Wohnungsgröße
multipliziert werden
ߚ଴,ߚଵ, … Koeffizienten (in EUR/m²), die mit der Wohnungsgröße
multipliziert werden
ݔ௜ଵ, … ,ݕ௜ଵ,ݕ௜ଶ, … dichotome Wohnwertmerkmale
ߝ௜ Residuum
44  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Abbildung 6-1:
Zusammenhang zwischen Wohnungsgröße und Miete der Wohnung
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2020
Variante 2: Erklärung der Grundmiete pro Quadratmeter
Wird statt der Miete der Wohnung insgesamt die Miete pro Quadratmeter als abhängige
Variable des Regressionsmodells verwendet, vereinfacht sich die Struktur wie folgt:
݉௜ =ߚ଴ +ߚଵݔ௜ଵ +ߚଶݔ௜ଶ +ߚଷݔ௜ଷ+. . . +ߝ௜
Dabei bezeichnen
݅Nummer des Datensatzes
݉௜ Grundmiete (in EUR/m²)
ߚ଴ Konstante/Grundbetrag des Regressionsmodells (in EUR/m²)
ߚଵ,ߚଶ, … Koeffizienten des Regressionsmodells (in EUR/m²)
ݔ௜ଵ,ݔ௜ଶ, … dichotome Wohnwertmerkmale
ߝ௜ Residuum
In dieser Modellvariante entfällt somit die multiplikative Interaktion der dichotomen
Wohnwertmerkmale mit der Wohnfläche, da diese bereits in der zu erklärenden Variable
enthalten ist. Der mietpreisbildende Effekt verschiedener Wohnungsgrößen wird im Mo-
dell stattdessen über sechs Größenklassen beschrieben, die einen hochsignifikanten
Erklärungsbeitrag zum Modell leisten. Auch im Modell zur Erklärung der Gesamtmiete
werden diese Wohnungsgrößenklassen als nicht mit der Wohnfläche in Quadratmetern
interagierende Koeffizienten berücksichtigt, üben jedoch erwartungsgemäß einen gerin-
geren Einfluss auf die Höhe der absoluten Mieten aus.

Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  45
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Durch die Einbeziehung einer Konstantenߚ଴ wird im Modell berücksichtigt, dass in die
Kalkulation der Mieten auch Faktoren einfließen, die in ihrer Höhe unabhängig von deren
konkreten Ausstattung und Beschaffenheit sind. Die Konstante repräsentiert somit die
Miete einer „mittleren“ Wohnung, in der keines der im Mietspiegel enthaltenen Merkmale
existiert und bei allen Merkmalen mit mehr als zwei Ausprägungen die Referenzkatego-
rie zutrifft.
In beiden Modellvarianten können die Werte der Regressionskoeffizientenߚଵ,ߚଶ, …  als
Zu- bzw. Abschläge in EUR/m2 zur ortsüblichen Vergleichsmiete je Quadratmeter einer
„mittleren“ Wohnung interpretiert werden. Analog dazu sind die Koeffizientenߛଵ,ߛଶ, …  im
Modell zur Erklärung der gesamten Miete als Zu- bzw. Abschläge in EUR zu interpretie-
ren.
Wie im Folgenden dargestellt, wurden beide Modellvarianten über den Modellbildungs-
prozess hinweg miteinander verglichen und optimiert. Sowohl die Effekte der einzelnen
Variablen als auch die Prognosequalität lagen dabei für beide Modellspezifikationen auf
einem vergleichbar hohen Niveau. Als finales Modell des Mietspiegels 2020 wurde letzt-
lich die Modellvariante zur Erklärung der Grundmiete pro Quadratmeter gewählt, die in
Bezug auf die Grundannahmen der Regressionsmethodik mehrere Vorteile bietet und
gleichzeitig der Intention des Gesetzgebers in Bezug auf die Ausweisung der ortsübli-
chen Vergleichsmiete bezogen auf den Quadratmeter entspricht.
6.3 Codierung der Modellvariablen
Die Mehrzahl der in der Mietspiegelerhebung enthaltenen Merkmale lag bereits in dicho-
tom codierter Form - in der Regel mit den Ausprägungen Ja/Nein - vor. Diese Variablen
wurden einheitlich in der Form 1 = Ja und 0 = Nein codiert. Bei einzelnen Merkmalen,
deren Vorliegen als ortsüblicher Standard gewertet werden kann, wurde im Rahmen der
Modellierung die Wirkrichtung des Merkmals umgekehrt. Ein Beispiel hierfür ist das im
Fragebogen erhobene Merkmal „verkleideter Spülkasten“, das in der Form „unverkleide-
ter Spülkasten“ in das Mietspiegel-Modell einging.
Zur Berücksichtigung von Wohnwertmerkmalen mit mehr als zwei Ausprägungen wurde
entsprechend dem üblichen Vorgehen ein Set von dichotomen Dummy-Variablen gebil-
det, wobei eine Kategorie als Referenz entfällt.19 Als Referenzkategorie wurde entweder
die erste Ausprägung (z.B. für das Merkmal Baualter die Baualtersklasse vor 1919) oder
die Ausprägung mit der höchsten Fallzahl verwendet (z.B. für die Wohnungsgröße die
Klasse der Wohnungen mit einer Fläche von 45 bis unter 70 m2). Die Zusammenhänge
des Modells bleiben hierdurch unbeeinflusst und werden lediglich anders dargestellt.
19 Fahrmeir, L., Kneib, T. & S. Lang (2009). Regression - Modelle, Methoden und Anwendungen, S. 81 ff.
46  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Klassenbildung bei metrisch bzw. ordinal skalierten Merkmalen
Obwohl eine Berücksichtigung metrisch oder ordinal skalierter Variablen im Modell
grundsätzlich möglich wäre, mussten in der Regel geeignete Klassen gebildet werden,
um den Zusammenhang mit der Miete adäquat abbilden zu können. Für alle zu berück-
sichtigenden Variablen wurden Anzahl und Grenzen der Klassen zunächst anhand funk-
tionaler Kriterien abgeleitet. Im Zuge der einzelnen Modellierungsschritte wurden die ge-
bildeten Klassen variiert und angepasst, um Erklärungsgüte und Prognoseleistung des
Modells zu optimieren.
Zur Abbildung der Größe der Wohnung  im Modell musste eine Einteilung der Woh-
nungsgröße bzw. der Zahl der Wohnräume gefunden werden, die den Zusammenhang
mit der Miete möglichst akkurat wiederspiegelt. Aufgrund der starken Korrelation zwi-
schen Wohnungsgröße und Zahl der Räume blieb die Zahl der Wohnräume im Modell
unberücksichtigt, um ein Multikollinearitätsproblem zu vermeiden. Ausgehend von dem
bereits in Abbildung 4-4 dargestellten Zusammenhang zwischen Wohnfläche und den
Mieten pro Quadratmeter wurden Anzahl und Grenzen der Größenkategorien so ge-
wählt, dass sich Abschnitte mit linearen Verläufen ergaben und die Schätzfehler bezo-
gen auf die Wohnungsgröße minimiert wurden. Im Ergebnis ergab sich die Einteilung in
die folgenden sechs Größenklassen:
 bis unter 45 m 2
 45 bis unter 70 m 2
 70 bis unter 90 m 2
 90 bis unter 115 m 2
 115 bis unter 130 m 2
 130 m 2 und mehr
Auch bei weiteren Flächenangaben wurde ähnlich verfahren. Die Größenkategorien
für Küche und Badezimmer erwiesen sich allerdings im Modell als nicht signifikant. Da-
gegen konnten für die aufsummierte Fläche von Balkonen, Loggien, Wintergärten und
Terrassen drei Größenkategorien gebildet werden, die signifikanten Einfluss auf die
Miethöhe ausüben.
Neben diesen metrisch skalierten Merkmalen enthielt die Mietspiegelerhebung auch
eine ordinal skalierte Frage zumbaulichen Zustand des Gebäudes (außen und innen),
die sich in fünf einzelnen Items gliederte. Als dreistufige Bewertungsskala standen die
Ausprägungen „durchgehend gepflegt, renoviert, gut erhalten“ = 3, „zum Teil erneue-
rungsbedürftig“ = 2 sowie „ungepflegt, weitgehend erneuerungsbedürftig“ = 1 zur Aus-
wahl. Da die Angaben der einzelnen Items deutlich untereinander korreliert waren, wur-
den sie im Regressionsmodell als zusammengefasstes Merkmal auf Basis einer Punk-
teskala berücksichtigt. Die Eignung des gebildeten gemeinsamen Faktors wurde über
eine Faktorenanalyse sowie Cronbachs Alpha bestätigt. Für das zusammengefasste
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  47
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Merkmal ergab sich somit ein Wertebereich von 5 bis 15 Punkte, der im Rahmen der
Modelloptimierung in die drei Kategorien
 „sehr gepflegt“ - 15 Punkte,
 „eher gepflegt“ - 11 bis 14 Punkte sowie
 „eher ungepflegt“ - 10 Punkte und weniger
unterteilt wurde.
Kombination von Einzelmerkmalen
Mehrere Merkmale gingen aus praktischen Gründen nicht in der im Fragebogen erfrag-
ten Form in das Modell ein, sondern wurden als neue Variablen codiert. Dies umfasste
Merkmale, die sich gegenseitig ausschließen, Merkmale, die üblicherweise gemeinsam
mit bestimmten Ausprägungen anderer Variablen auftreten oder Merkmale, deren Effekt
auf die Miete sich nur für ausgewählte Kombinationen mit anderen Merkmalen manifes-
tiert.
Beispielhaft wurde die Annahme getroffen, dass das Vorhandensein einer Videosprech-
anlage das gleichzeitige Vorhandensein einer normalen Wechselsprechanlage aus-
schließt. Da das Vorhandensein einer elektrischen Bedienung von Rollläden oder Jalou-
sien deren Vorhandensein voraussetzt, wurden auch diese Variablen als mehrstufige
Kombination mit den Ausprägungen „nicht vorhanden“, „vorhanden, manuelle Bedie-
nung“ sowie „vorhanden, zumindest teilweise elektrisch bedienbar“ im Regressionsmo-
dell berücksichtigt. Ein ähnliches Vorgehen wurde gewählt, wenn mehrere Ausprägun-
gen eines Merkmals wegen geringer Fallzahlen keinen signifikanten Eingang in das Mo-
dell fanden, obwohl ein Einfluss zu erwarten gewesen wäre. In der Folge wurde bei-
spielsweise das Vorhandensein von Deckenspots in Küche, Bad und Flur zu einer Kate-
gorie zusammengefasst, womit die Anpassungsgüte des Modells verbessert werden
konnte.
Weiterhin mussten, um die Anwendbarkeit und innere Schlüssigkeit des Mietspiegelmo-
dells sicherzustellen, einzelne Merkmale mit zwar signifikantem Einfluss auf die Mieten,
aber nicht plausibler Wirkrichtung gesondert behandelt werden. Für diese Merkmale
wurden im ersten Schritt gemeinsame Häufigkeitsverteilungen mit anderen Merkmalen
berechnet, um mögliche Korrelationen und Zusammenhänge zu identifizieren. Für plau-
sibel erscheinende Zusammenhänge wurden daraufhin Kombinationen aus verschiede-
nen Merkmalen beziehungsweise Merkmalsausprägungen in das Modell aufgenommen.
Im Verlauf des Modellbildungsprozesses wurden diese gesetzten Restriktionen kritisch
überprüft und, wo für die Qualität des Modells förderlich, wieder gelockert.
Beispielhaft ist hier der bereits seit mehreren Mietspiegeln beobachtete negative Einfluss
des Merkmals „Trockenplatz“. Dieser geht vermutlich darauf zurück, dass besonders in
zentralen Wohnlagen zunehmend Innenhöfe, die früher als Trockenplätze dienten, als
48  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
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PKW-Stellplätze genutzt werden. Der Koeffizient des Merkmals steht damit stellvertre-
tend für einen nicht im Modell enthaltenen Einflussfaktor (Omitted Variable). Das Merk-
mal „Trockenplatz“ ging für eine adäquate Berechnung der Zu- und Abschläge stattdes-
sen kombiniert mit dem Merkmal „Trockenraum, Trockenboden“ in das Regressionsmo-
dell ein, erwies sich aber im abschließenden Modell als nicht mehr signifikant. Vergleich-
bare Umsetzungen wurden für verschiedene Formen von Abstellmöglichkeiten außer-
halb der Wohnung sowie für veraltete Formen der Elektro-/Sanitärinstallation gewählt.
Um den Zustand der Wohnung realistisch zu beschreiben, wurde im aktuellen Fragebo-
gen erstmals erhoben, ob die Wohnung im Erstbezug nach Neubau, Dachgeschoss-
ausbau oder grundlegender Sanierung der Wohnung erfolgte. Als grundlegende Sa-
nierung wurde dabei eine Sanierung gewertet, in deren Rahmen wenigstens mindestens
drei der Merkmale Sanitärausstattung, Fußboden, Innentüren, Elektroinstallation sowie
Fenster erneuert wurden. Da die mietbeeinflussende Wirkung einer sich im Erstbezugs-
zustand befindlichen Wohnung mit der Dauer des Mietverhältnisses abnimmt, wurden
die Erstbezugsvariablen mit dem Jahr verknüpft, in dem das Mietverhältnis begann. Als
optimaler Zeitraum für die Betrachtung von Erstbezügen wurde dabei die Dauer von
sechs Jahren identifiziert, die zu einer optimalen Anpassung im Modell führte und gleich-
zeitig deckungsgleich mit dem Bezugszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete ist.
Bereits in Abschnitt 5.2 wurde dargestellt, dass sich der Effekt derEinzelmerkmale der
Mikrolage nur in Kombination mit funktionalen Merkmalen wie der Bebauungsform bzw.
der stadträumlichen Lagekategorie äußert. Dementsprechend gingen auch die über Er-
reichbarkeitsanalysen identifizierten Distanzen zu wohnungsnahen Infrastrukturen als
kombinierte Merkmale in die Regression ein.
6.4 Modellbildungsprozess
Als erster Schritt des Prozesses der Modellbildung wurden zunächst explorative Analy-
sen der potenziellen Einflussfaktoren durchgeführt, um erste Erkenntnisse über deren
Einfluss und Wirkrichtung zu gewinnen. Eine detaillierte Begutachtung der Einzelmerk-
male war alleine schon aufgrund der hohen Zahl von mehr als 130 Einzelmerkmalen
erforderlich.
Neben der Analyse von Häufigkeitstabellen und Korrelationen wurde in diesem Schritt
eine Serie explorativer Regressionsmodelle erstellt, die jeweils thematisch zusammen-
gehörigen Merkmale gemeinsam mit den Merkmalen Wohnfläche und Baualter heran-
zogen, um die Miete der Wohnung zu erklären. Auf diese Weise konnten der Einfluss
der Einzelmerkmale auf die Miete weitgehend unbeeinflusst von Merkmalen anderer in-
haltlicher Kategorien begutachtet werden und erste Erkenntnisse über die Stärke und
Wirkrichtung des Zusammenhangs mit der Höhe der Mieten gewonnen werden. Beispiel-
haft sind in Tabelle 6-1 die Effekte der Merkmale zur Ausstattung von Küche bzw. Bad
dargestellt.
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  49
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Tabelle 6-1:
Ergebnisse der explorativen Regressionsmodelle für Küche und Bad
Ausstattung der Küche:
Prädiktor* Koeffizient Konfidenzintervall
(95 Prozent) p-Wert
amerikanische Küche 0,74 0,64 0,84 < 0,001 ***
Küche/Küchenbereich mit Fenster -0,15 -0,25 -0,05 0,003 **
Spritzschutz im Arbeitsbereich vorhanden -0,15 -0,22 -0,07 < 0,001 ***
Küchenboden gefliest 0,43 0,36 0,50 < 0,001 ***
Einbauküche (vom Vermieter gestellt) 0,57 0,48 0,67 < 0,001 ***
Fläche der Küche bis 6 m2 0,21 0,12 0,30 < 0,001 ***
Ausstattung des Bades:
Prädiktor* Koeffizient Konfidenzintervall
(95 Prozent) p-Wert
mehrere Bäder 0,44 0,34 0,53 < 0,001 ***
Badezimmer mit Fenster -0,12 -0,19 -0,05 < 0,001 ***
Badezimmer im Nassbereich ungefliest bzw. ohne gleich-
wertigen Nässeschutz -0,06 -0,29 0,16 0,578
Fußboden im Badezimmer ungefliest bzw. ohne gleichwerti-
gen Nässeschutz -0,36 -0,57 -0,15 0,001 **
Handtuchwandheizkörper 0,56 0,49 0,63 < 0,001 ***
Wanne und separate Duschkabine 0,30 0,23 0,38 < 0,001 ***
bodengleiche/ebenerdige Dusche 0,75 0,65 0,85 < 0,001 ***
zusätzliche Haltegriffe 0,04 -0,06 0,14 0,418
Doppelwaschbecken oder zwei benachbarte Waschbecken 0,17 0,07 0,27 0,001 **
unverkleideter Spülkasten -0,26 -0,33 -0,19 < 0,001 ***
Bidet 0,17 0,01 0,34 0,037 *
* Dargestellt sind lediglich die Prädiktoren mit thematischem Bezug (ohne Konstante, Wohnungsgröße, Baualter)
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2020
Zu beachten ist, dass aufgrund der explorativen Analyse noch keine Rückschlüsse auf
die Signifikanz einzelner Merkmale im finalen Regressionsmodell möglich sind. Grund
hierfür sind Korrelationen der Merkmale untereinander, die in dieser Stufe der Modellie-
rung explizit ausgeblendet wurden. Auch die Höhe des Regressionskoeffizienten im ex-
plorativen Modell lässt noch keinerlei Schluss auf die Höhe des Zu- oder Abschlags im
vollen Regressionsmodell zu.
Umgekehrt kann jedoch sehr wohl die Annahme getroffen werden, dass Merkmale bzw.
Merkmalskombinationen, die für sich genommen in der blockweisen explorativen Ana-
lyse keinen signifikanten Einfluss auf die Miethöhe entwickeln, auch im finalen Regres-
sionsmodell keine Rolle spielen sollten. Lediglich die im Rahmen der explorativen Re-
gressionsanalysen signifikanten Variablen flossen deshalb in die folgenden Modellie-
rungsschritte für das Gesamtmodell des Mietspiegels ein. Auch diese Restriktion wurde
in den einzelnen Modellierungsschritten kritisch überprüft und, falls sinnvoll, gelockert.
So ergab sich etwa für das Merkmal „Badezimmer im Nassbereich ungefliest bzw. ohne
gleichwertigen Nässeschutz“ ein deutlich signifikanter Zusammenhang, sobald das hoch
korrelierte Merkmal „Fußboden im Badezimmer ungefliest bzw. ohne gleichwertigen
Nässeschutz“ nicht im Modell enthalten war.
50  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Variablenselektion
Als Signifikanzschwelle für die Berücksichtigung von Einflussfaktoren im finalen Regres-
sionsmodell wurde erneut eine Irrtumswahrscheinlichkeit von 5 Prozent festgelegt.
Für die Berechnung des Regressionsmodells in R wurde die Funktion lm() aus dem Pa-
ket base verwendet.20 Dieser Funktion wurden zunächst alle Variablen übergeben, die
nach Abschluss der explorativen Analyse verblieben waren. Ausgehend von diesem Mo-
dell, das noch eine Vielzahl nicht oder nur schwach signifikanter Merkmale beinhaltete,
wurden schrittweise weitere Modelle entwickelt, in denen Merkmale ohne Signifikanz
oder mit nicht plausiblen Regressionskoeffizienten sukzessive eliminiert wurden.
Die in diesem Prozess zu optimierenden Gütemaße waren das adjustierte R2 sowie das
Akaike-Informationskriterium (AIC). Das adjustierte R 2 beschreibt den Anteil der durch
das Regressionsmodell erklärten Streuung der Daten, korrigiert um einen Strafterm für
zusätzlich in das Modell aufgenommene Variablen. Das AIC ist ein relatives Gütemaß
zur Modellselektion, das den Vergleich mehrerer Modelle ermöglicht: Es belohnt eben-
falls eine gute Modellanpassung, während zunehmende Komplexität des Modells in
Form einer höheren Anzahl von Regressionsparametern bestraft wird. Das AIC eignet
sich deshalb besonders in Hinblick auf die Abwägung zwischen einer hohen Erklärungs-
güte und einem Over-Fitting, also der Gefahr einer Überanpassung des Modells an die
zugrundeliegenden Daten.
Ausprägungen der kategorisierten Variable „Baujahr der Wohnung“, die sich im Modell
als nicht signifikant erwiesen hatten (Baualtersklassen 1919 bis 1945 bzw. 1946 bis
1960), wurden mit der Referenzkategorie oder einer anderen Ausprägung zusammen-
gefasst, so dass der resultierende Prognosefehler minimiert wurde. Dieses Vorgehen
führt zu einer realistischeren Berücksichtigung der Variable im Modell als das reine Null-
setzen der nicht signifikanten Baualtersklassen und stellt sicher, dass im Mietspiegel
Aussagen für Wohnungen aller Baujahre getroffen werden können.
Zur Vermeidung von Multikollinearität wurden die Merkmale „abschließbarer Keller-
raum“, „abschließbare Bodenkammer“ sowie „anderweitiger abschließbarer Abstellraum
außerhalb der Wohnung“ aus dem Modell ausgeschlossen. Die Multikollinearität resul-
tierte aus einer starken Korrelation der Merkmale mit dem Baualter.
20 R Development Core Team (2008). R: A language and environment for statistical computing. R Foundation for Statis-
tical Computing, Vienna, Austria. ISBN 3-900051-07-0, http://www.R-project.org.
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  51
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Stabilitätsanalyse
Hauptzweck des Mietspiegels ist die Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete für
Wohnungen außerhalb der Mietspiegelstichprobe. Trotz der nachgewiesenen Repräsen-
tativität der Stichprobe in Bezug auf die zentralen Wohnwertmerkmale und die stadt-
räumliche Verteilung muss sichergestellt werden, dass Modelleffekte nicht alleine auf
Stichprobeneffekte zurückgehen. Die im Modell signifikanten Einflüsse sollten sich auch
bei veränderter Zusammensetzung der (in die Modellschätzung eingehenden) Daten be-
stätigen lassen. Um diesen Nachweis zu erbringen, wurden die geschätzten Modellspe-
zifikationen einer Kreuzvalidierung unterzogen:
In 100 Iterationen wurde jeweils per Zufallsstichprobe ein Trainingsdatensatz im Umfang
von 75 Prozent der für die Berechnung insgesamt zur Verfügung stehenden Daten ge-
zogen. Auf Basis der Trainingsdaten wurde jeweils das Regressionsmodell in der vorher
auf den Gesamtdatensatz angewandten Spezifikation neu geschätzt. Über 100 Durch-
läufe hinweg wurde für jedes Merkmal die Häufigkeit eines signifikanten Effekts sowie
Minimum, Maximum, Mittelwert sowie der Median der beobachteten Regressionskoeffi-
zienten berechnet.
In Bezug auf die Stabilität wurde überprüft, welche Effekte über möglichst viele Iterati-
onen hinweg und mit geringer Schwankungsbreite der Regressionskoeffizienten signifi-
kant wurden. Umgekehrt wurden Effekte, die sich nur in wenigen Modelliterationen sig-
nifikant auf die Miethöhe auswirkten, aus dem Modell entfernt. Im finalen Regressions-
modell waren 29 der 45 enthaltenen Einzelmerkmale in allen 100 Iterationen signifikant,
weitere sieben Merkmale in mehr als 90 Iterationen. Der instabilste Koeffizient, welcher
im finalen Modell belassen wurde, erreicht in 39 Iterationen die 5-Prozent-Signifikanz-
schwelle.
Die verbleibenden 25 Prozent der Daten jeder Iteration fungierten als Testdatensatz, um
die Prognoseleistung des Modells in Bezug auf unbekannte Daten zu überprüfen. Ne-
ben R 2 und AIC, die die Anpassungsgüte der Modelle an den Trainingsdatensatz be-
schreiben, wurden deshalb auch der mittlere Absolute Prognosefehler (MAE) sowie die
Wurzel des mittleren quadratischen Fehlers (RMSE) für die Prognose der Testdaten
ausgewiesen und über alle Iterationen als Mittelwert, Median und Extremwerte zusam-
mengefasst.
Vergleich der alternativen Modellformen
Die beiden in Abschnitt 6.2 dargestellten Modellvarianten wurden über die einzelnen
Schritte der Modellierung hinweg parallel geschätzt, weiterentwickelt und verglichen.
Hierbei ist zu beachten, dass sowohl das R 2 als auch das AIC durch die Wahl der ab-
hängigen Variable beeinflusst werden und einen direkten Vergleich der Modellvarianten
untereinander somit erschweren:
52  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
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Das AIC eignet sich grundsätzlich nur für den Vergleich von Modellen, die dieselbe Ziel-
größe teilen und die sich in Hinblick auf ihre Datengrundlage nur minimal unterscheiden.
Der Wert des R2 hängt stark vom Ausmaß der Variation der Zielgröße ab, die durch das
Modell zu erklären ist. In der Modellvariante zur Erklärung der Miete der gesamten Woh-
nung weist die abhängige Variable eine erheblich höhere Varianz auf, als die Mieten pro
Quadratmeter. Gleichzeitig kann durch den Einbezug der Wohnfläche in Quadratmetern
ein großer Anteil dieser zusätzlichen Varianz erklärt werden, was sich in hohen Werten
des adjustierten R2 von über 0,85 niederschlägt. Für die Modellvariante 2 zur Erklärung
der Mieten pro Quadratmeter liegt das adjustierte R2 dagegen zwischen 0,53 und 0,55.
Werden die geschätzten Quadratmetermieten mit den im Datensatz enthaltenen Anga-
ben zur Wohnungsgröße multipliziert, ergeben sich erneut Werte auf dem Niveau der
Erklärungsgüte der Modellvariante 1.
Für einen direkten Vergleich der Maßzahlen zur Prognoseleistung der Modelle wurden
die geschätzten Gesamtmieten der Modellvariante 1 in Mieten pro Quadratmeter über-
führt und die Prognosefehlermaße MAE und RMSE neu berechnet. Zwischen den bei-
den Modellvarianten ergaben sich dabei nur minimale Unterschiede in der mittleren
Prognoseleistung in der Größenordnung von 0,01 bis 0,02 EUR/m2. Hervorzuheben ist,
dass sich sowohl die signifikanten Einflussfaktoren als auch Wirkrichtung und Größen-
ordnung der Modellkoeffizienten pro Quadratmeter kaum voneinander abweichen. Dies
kann als Bestätigung interpretiert werden, dass die Zusammenhänge zwischen den
mietwertbestimmenden Merkmalen und der jeweiligen abhängigen Variablen in beiden
Modellvarianten korrekt abgebildet werden.
Ausschlaggebend für den Wechsel hin zur zweiten Modellvariante, die die Mieten pro
Quadratmeter beschreibt, waren somit letztlich die Analysen der geschätzten Modelle
auf mögliche Verletzungen der Grundannahmen für lineare Regressionsmodelle. In
Bezug auf die Normalverteilung der Modellresiduen liefert das Modell zur Erklärung der
Grundmiete bessere Ergebnisse, bezogen auf die Vermeidung von Heteroskedastie
ähnliche Ergebnisse. Gleichzeitig kann durch diese Modellspezifikation das Problem von
Multikollinearität, also der Korrelation erklärender Variablen untereinander, vollständig
vermieden werden. Im Modell zur Erklärung der Gesamtmieten ergab sich dagegen be-
reits aus der Berücksichtigung der Wohnfläche als Interaktionsterm sowie als Größen-
klassen ein moderates Maß an Multikollinearität.
Entfernung stark einflussreicher Beobachtungen
Im letzten Schritt der Modellierung wurde die Regressionsschätzung auf sogenannte
Hebelwerte untersucht, die aufgrund großer Residuen starken Einfluss auf das Modell
nehmen können. Hierzu wurden die Cook’schen Distanzen betrachtet. Da eine eindeu-
tige Grenze für die Einstufung eines Wertes als einflussreiche Beobachtung fehlt, wur-
den sukzessive die Beobachtungen mit den höchsten Cook’schen Distanzen aus dem
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  53
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Modell entfernt, bis sich das resultierende Regressionsmodell als stabil erwies. Dieses
Vorgehen führte dazu, dass die ursprünglich schwach signifikanten Merkmale „zusätzli-
cher Kamin bzw. Kaminofen“ sowie „amerikanische Küche“ ihren statistisch belastbaren
Einfluss auf die Höhe der Mieten verloren, während sich Anpassungsgüte und Progno-
seleistung verbesserten. Insgesamt wurden 17 einflussreiche Hebelwerte nicht mehr in
der finalen Spezifikation des Regressionsmodells berücksichtigt.
6.5 Finale Spezifikation des Regressionsmodells
Das Ergebnis des optimierten Regressionsmodells in Bezug auf die Höhe der Grund-
miete pro Quadratmeter ist in Tabelle 6-2 zusammengefasst.
Die Werte der einzelnen Regressionskoeffizienten geben an, wie stark der Wert der ab-
hängigen Variable sich ändert, wenn die jeweilige Merkmalsausprägung vorliegt. Für die
Anwendung des Leipziger Mietspiegels wurden die Koeffizienten auf zwei Nachkommas-
tellen gerundet, so dass sie als Zu- bzw. Abschläge in EUR/m2 interpretierbar sind.
Bei der Dummy-Codierung kategorialer Merkmale (z.B. Baualtersklassen, Lagekatego-
rien) muss eine der Merkmalsausprägungen als Referenzwert festgelegt werden. Diese
Kategorie, für die kein Regressionskoeffizient berechnet werden kann, ist in Tabelle 6-2
jeweils in Klammern angegeben. Im Mietspiegel ergibt sich als Konsequenz daraus, dass
für die Referenzausprägung weder ein Zu- noch ein Abschlag angesetzt werden kann.
Die Berücksichtigung in der Mietspiegeltabelle erfolgt zum Zwecke der Nachvollziehbar-
keit mit dem Wert +/- 0,00 EUR.
Bei allen im finalen Modell berücksichtigten Regressoren liegt das Signifikanzniveau bei
mindestens 95 Prozent (p-Wert unter 0,05 und t-Wert absolut größer als zwei).
Tabelle 6-2:
Regressionstabelle der finalen Modellspezifikation
Prädiktor Koeffizient Standard-
fehler t-Statistik p-Wert
(Intercept/Konstante) 5,547 0,054 102,121 < 0,001 ***
Größe der Wohnung: (Referenz: 45 bis unter 70 m2)
bis unter 45 m2 0,841 0,047 18,019 < 0,001 ***
70 bis unter 90 m2 -0,151 0,032 -4,745 < 0,001 ***
90 bis unter 115 m2 -0,282 0,048 -5,904 < 0,001 ***
115 bis unter 130 m2 -0,337 0,087 -3,894 < 0,001 ***
130 m2 und mehr -0,593 0,095 -6,217 < 0,001 ***
Erstbezug in neuerstellte Wohnung seit 2014 0,595 0,127 4,687 < 0,001 ***
Erstbezug nach Sanierung seit 2014 0,217 0,038 5,716 < 0,001 ***
Baujahr der Wohnung:
(Referenz: vor 1919 bzw. 1919 bis 1945)
1961 bis 1991 (Plattenbau) -0,366 0,044 -8,233 < 0,001 ***
1946 bis 1960 bzw.
1961 bis 1991 (kein Plattenbau) -0,108 0,053 -2,040 0,041 *
1992 bis 2004 0,223 0,047 4,706 < 0,001 ***
2005 bis 2014 0,545 0,102 5,364 < 0,001 ***
ab 2015 1,059 0,111 9,569 < 0,001 ***
54  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
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Dachgeschosswohnung -0,185 0,060 -3,068 0,002 **
Erdgeschosswohnung -0,117 0,035 -3,372 < 0,001 ***
Zustand des Wohngebäudes:
(Referenz: gepflegt - 11 bis 14 Punkte)
eher ungepflegt - 10 Punkte und weniger -0,127 0,038 -3,356 < 0,001 ***
sehr gepflegt - 15 Punkte 0,068 0,028 2,436 0,015 *
Fußbodenheizung im Bad 0,256 0,060 4,243 < 0,001 ***
Fußbodenheizung in mindestens einem Wohnraum 0,574 0,071 8,075 < 0,001 ***
Küche: Spritzschutz im Arbeitsbereich vorhanden -0,097 0,034 -2,878 0,004 **
Einbauküche (vom Vermieter gestellt) 0,303 0,048 6,262 < 0,001 ***
Mehr als ein Badezimmer 0,306 0,064 4,790 < 0,001 ***
unverkleideter Spülkasten -0,167 0,029 -5,708 < 0,001 ***
Badezimmer im Nassbereich ungefliest bzw. ohne gleich-
wertigen Nässeschutz -0,348 0,045 -7,789 < 0,001 ***
Handtuchwandheizkörper 0,229 0,033 7,012 < 0,001 ***
bodengleiche/ebenerdige Dusche 0,383 0,050 7,620 < 0,001 ***
überwiegender Bodenbelag in den Wohnräumen:
(Referenz: PVC-Belag (Standard) bzw. Teppichboden)
Parkett 0,646 0,046 14,027 < 0,001 ***
Dielen 0,204 0,079 2,594 0,009 *
Laminat 0,321 0,037 8,759 < 0,001 ***
hochwertiger Designbelag 0,762 0,113 6,724 < 0,001 ***
Fliesen 0,450 0,152 2,959 0,003 **
abschließbare Fenstergriffe an allen Fenstern 0,236 0,045 5,291 < 0,001 ***
Rollläden/Jalousien außen: (Referenz: keine vorhanden)
zum. teilweise vorhanden, manuell bedienbar 0,141 0,040 3,551 < 0,001 ***
zum. teilweise vorhanden, elektrisch bedienbar 0,339 0,059 5,782 < 0,001 ***
Balkon/Terrasse: (Referenz: keine vorhanden)
 in Summe bis 3 m 2 0,136 0,041 3,323 < 0,001 ***
 in Summe größer als 3 und bis 10 m 2 0,170 0,032 5,378 < 0,001 ***
 in Summe größer als 10 m 2 0,415 0,063 6,607 < 0,001 ***
Aufzug 0,168 0,032 5,242 < 0,001 ***
Deckenspots in Flur, Küche oder Bad 0,128 0,037 3,478 < 0,001 ***
Wohnlage: (Referenz: Geschosswohnungsbau - mittel)
 Geschosswohnungsbau - einfach -0,168 0,035 -4,865 < 0,001 ***
 Geschosswohnungsbau - gut 0,417 0,040 10,311 < 0,001 ***
 Geschosswohnungsbau - sehr gut 0,584 0,066 8,825 < 0,001 ***
 sonstige Bebauung - mittel 1,157 0,295 3,915 0,027 *
 sonstige Bebauung - gut oder sehr gut 0,137 0,062 2,218 < 0,001 ***
Haus liegt an Straße mit Straßenbahn, befahrener/aktiver
Bahnanlage, in flug- oder gewerbelärmbelastetem Bereich -0,088 0,031 -2,848 0,004 **
fußläufige Erreichbarkeit der nächsten Grün-/Erholungsflä-
che in unter 250 m - Innenstadtlage 0,175 0,056 3,154 0,002 **
n = 6.310, Referenzkategorien der unabhängigen Variablen in Klammern angegeben
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2020
Das korrigierte R2 als Maß der Anpassungsgüte des Modells an die zugrunde gelegten
Daten beträgt 0,548. Dieser Wert lässt sich so interpretieren, dass knapp 55 Prozent der
in der Stichprobe vorhandenen Variation der Mieten pro Quadratmeter durch die berech-
nete Regressionsfunktion erklärt werden kann.
Durch Multiplikation der sich aus dem Regressionsmodell geschätzten Mieten pro Quad-
ratmeter mit den aus der Mietspiegelerhebung bekannten Angaben zur Wohnfläche las-
sen sich die geschätzten Nettokaltmieten der gesamten Wohnung berechnen. Auch auf
dieser Ebene sollte das Regressionsmodell eine möglichst gute Anpassungsleistung er-
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  55
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
bringen. Diese Gesamtgüte des Mietspiegelmodells lässt sich aus Abbildung 6-2 able-
sen: Den tatsächlich gezahlten Mieten sind im Streudiagramm die sich aus dem Modell
ergebenden ortsüblichen Vergleichsmieten gegenübergestellt. Der Korrelationskoeffi-
zient nach Bravais-Pearson liegt bei +0,935, woraus sich für R 2 ein Wert von 0,875 ab-
leiten lässt. Rund 87 Prozent der Streuung der Nettokaltmieten innerhalb der Stichprobe
kann somit durch das Mietspiegelmodell erklärt werden.
Abbildung 6-2:
Vergleich der tatsächlichen und geschätzten Mieten
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2020
6.6 Diagnose des Regressionsmodells
Um sicherzustellen, dass ein Regressionsmodell einen statistischen Sachverhalt korrekt
abbildet, müssen verschiedene Modellannahmen und statistische Bedingungen erfüllt
sein. Werden diese Annahmen und Bedingungen verletzt, können sich Fehler oder Ver-
zerrungen bei den Koeffizienten (im Falle des Mietspiegels den Zu- und Abschlägen)
oder den für die Beurteilung des Modells (etwa für Signifikanzaussagen) verwendeten
statistischen Tests ergeben. Die Erfüllung der Modellvoraussetzungen wird deshalb im
Folgenden untersucht und bewertet.

56  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Analyse der Residuen
Die Modellresiduenߝ௜, also der Differenzen zwischen tatsächlicher und geschätzter
Miete, sollten normalverteilt und im Mittel gleich Null  sein. Ein negatives Residuum
steht dabei für eine Überschätzung, ein positives Vorzeichen für eine Unterschätzung
der tatsächlichen Mieten pro Quadratmeter. Diese Annahme stellt sicher, dass das ge-
schätzte Regressionsmodell alle für den untersuchten Sachverhalt relevanten Zusam-
menhänge enthält und in den Residuen somit lediglich die verbleibende, zufällige Rest-
streuung enthalten ist.
Ausweislich des in Abbildung 6-3 dargestellten Histogramms der Residuen und des Nor-
mal-QQ-Plots in Abbildung 6-4 können diese Annahmen bestätigt werden: Die Residuen
weisen einen Erwartungswert von Null auf und sind mit Blick auf das Histogramm nähe-
rungsweise normalverteilt. Der QQ-Plot stellt die Quantile der beobachteten (standardi-
sierten) Residuen den theoretischen Quantilen einer Standardnormalverteilung gegen-
über. Für den Fall, dass alle Punkte auf der eingezeichneten Geraden lägen, wären
beide Verteilungen identisch. Hier zeigt sich, dass die Residuen annähernd symmetrisch
um die Null verteilt sind, aber breitere Flanken als die Normalverteilung aufweisen. Die-
ser Effekt ist typisch für wohnungsbezogene Datensätze, die üblicherweise in Bezug auf
sehr große und sehr kleine Wohnungen stärker streuen.
Abbildung 6-3:
Histogramm der Modellresiduen
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2020

Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  57
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Abbildung 6-4:
Normal-QQ-Plot des Regressionsmodells
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2020
Um die auf Basis des Regressionsmodells zu erwartenden Werte der ortsüblichen Ver-
gleichsmiete eingrenzen zu können, werden üblicherweise Prognoseintervalle berech-
net. Diese stellen einen Wertekorridor dar, in dem der zu prognostizierende Wert mit
einer vorgegebenen (hohen) Wahrscheinlichkeit zu vermuten ist. Da für dieses Vorge-
hen die Annahme einer Normalverteilung der Residuen kritisch ist, wird im vorliegenden
Fall nicht darauf zurückgegriffen. Stattdessen werden, der gängigen Praxis der Mietspie-
gelerstellung entsprechend, Spannen der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Basis der
Quantile der Modellresiduen bestimmt. Die zentralen zwei Drittel der Residuen, aus de-
nen sich im folgenden Schritt die Spannen der ortsüblichen Vergleichsmiete ergeben,
werden im folgenden Abschnitt 6.7 bestimmt.
Als weiteres Kriterium zur Beurteilung der Modellgüte wurden die Residuen hinsichtlich
ihrer stadträumlichen Verteilung untersucht. Diese wird in Abbildung 6-5 auf Ebene der
zehn Leipziger Stadtbezirke dargestellt. Hierbei ist anzumerken, dass die aus der Miet-
spiegelerhebung resultierende Stichprobe nicht dazu konzipiert wurde, repräsentative
Aussagen über die Miete auf kleinräumiger Ebene zu treffen. Derartige Aussagen über
das Mietniveau auf Ebene der Stadtbezirke und Ortsteile würden auch den Zweck des
Mietspiegels unterlaufen. Anstatt der hier aus Gründen der Anschaulichkeit verwendeten
administrativen Gliederung könnten zur Analyse der stadträumlichen Verteilung der Re-
siduen auch andere, willkürliche Gebietseinteilungen herangezogen werden.

58  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
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In den Stadtbezirken liegen die durchschnittlichen Residuen pro Quadratmeter nur in
den Stadtbezirken Nordwest (+ 0,10 EUR/m 2), Süd (+ 0,12 EUR/m 2) und West
(- 0,14 EUR/m2) betragsmäßig über 0,10 EUR pro m 2. Da abgesehen vom Stadtbezirk
Mitte alle übrigen Stadtbezirke sehr diverse Ortsteile und Wohnlagen umfassen, spricht
diese nur geringe Streuung für die Anpassungsgüte des Modells. Eine grundsätzliche,
lageabhängige Verzerrung der geschätzten Mieten lässt sich aus der stadträumlichen
Verteilung nicht ableiten.
Abbildung 6-5:
Mittelwert der Residuen je Stadtbezirk
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2020
Überprüfung auf Multikollinearität
Multikollinearität, also die Korrelation erklärender Variablen untereinander, führt dazu,
dass die Schätzung der einzelnen Regressionsparameter unzuverlässig wird. Während
die Prognosequalität des Modells insgesamt nicht beeinträchtigt wird, können einzelne
Regressionskoeffizienten sprunghaft auf kleine Änderungen der Modellstruktur oder der
zugrundeliegenden Daten reagieren.
Im vorliegenden Mietspiegel wurden derartige Korrelationen zwischen Einzelmerkmalen
oder zwischen Ausstattungsmerkmalen und Baualter bzw. Wohnungsgröße bereits im
Rahmen der explorativen Datenanalyse identifiziert und lediglich das einflussreichere
der redundanten Merkmale in der weiteren Berechnung berücksichtigt.

Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  59
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Zusätzlich wurden in allen Modellierungsschritten die Varianzinflationsfaktoren (VIF)
der einzelnen Variablen betrachtet. Als Faustregel werden VIFs zwischen 5 und 10 als
moderate Multikollinearität interpretiert, Werte kleiner 5 gelten als unkritisch. In der fina-
len Spezifikation des Mietspiegelmodells erreicht der höchste VIF einen Wert von 2,55.
Ein Problem in Bezug auf Multikollinearität kann damit ausgeschlossen werden.
Überprüfung auf Heteroskedastie
Eine weitere Anforderung an lineare Regressionsmodelle ist die Annahme homogener
Varianzen. Die Verletzung dieser Annahme wird als Heteroskedastie bezeichnet.
Bei der Analyse von Wohnungsmieten ist das Vorliegen von Heteroskedastie in gewis-
sem Umfang typisch, da die Streuung der beobachteten Mieten in Abhängigkeit be-
stimmter Wohnungsmerkmale zunimmt. Dies trifft besonders für die Wohnungsgröße zu,
da vor allem die Mieten sehr großer Wohnungen überdurchschnittlich stark streuen (vgl.
Abbildung 6-1).
Das Vorliegen von Heteroskedastie verzerrt nicht die korrekte Schätzung der Koeffizien-
ten, wohl aber die berechneten Standardfehler und Signifikanzwerte. Um dennoch zu
robusten Signifikanzaussagen zu kommen, besteht die Möglichkeit, heteroskedastie-
resistente Standardfehler zu verwenden.
Abbildung 6-6:
Streudiagramm der Modellresiduen vs. Wohnungsgröße
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60  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
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Die weitgehend gleichmäßige Verteilung der Modellresiduen in Bezug auf die Woh-
nungsgröße (Abbildung 6-6) zeigt, dass das tatsächliche Ausmaß der Heteroskedastie
gering ausfällt. Da außerdem, wie oben beschrieben, für die Variablenselektion neben
der reinen Signifikanz der Merkmale auch die Stabilität des Modells bei Variationen der
Datenbasis bewertet wurde, wurde auf die Berechnung robuster Standardfehler verzich-
tet. Dies entspricht auch der üblichen Praxis in Regressionsmietspiegeln vergleichbarer
Städte.
6.7 Berechnung und Interpretation der Mietpreisspannen
Da über eine Mietspiegelerhebung niemals alle mietspreisbestimmenden Merkmale er-
hoben werden können, ist es anhand des resultierenden Mietspiegelmodells, ungeachtet
dessen Erklärungsgüte, nie möglich, alle Unterschiede in den auf dem Mietmarkt beo-
bachteten Mieten zu erklären.
Insbesondere werden die vereinbarten Mieten durch kurz- und mittelfristige Einflüsse
des Marktes und das Verhandlungsgeschick der beteiligten Vertragsparteien beeinflusst,
so dass selbst für vollkommen identische Wohnungen unterschiedliche Mieten möglich
sind. Unabhängig vom Problem der Messung dieser Effekte scheidet ein Einbezug in
den qualifizierten Mietspiegel schon durch die in § 558 Abs. 2 BGB festgelegte Be-
schränkung der mietpreisbildenden Merkmale auf Art, Größe, Ausstattung, Beschaffen-
heit und Lage der Wohnung aus.
Um diesen Effekten dennoch Rechnung zu tragen, werden üblicherweise neben der mitt-
leren ortsüblichen Vergleichsmiete auch Spannenwerte ausgewiesen. Gemäß den Emp-
fehlungen des BBSR wird in der Regel eine Zwei-Drittel-Spanne verwendet.21 An bei-
den Rändern der Verteilung der als ortsüblich klassifizierten Datensätze wird somit je-
weils das extremste Sechstel der Fälle abgeschnitten.
Ausgangspunkt für die Spannenberechnung beim Leipziger Mietspiegel sind die Resi-
duen des Mietspiegelmodells. In Tabelle 6-3 sind die 1/6- und 5/-6- Quantile der Resi-
duen differenziert nach Baualtersklassen ausgewiesen. Die Ausweisung getrennter
Spannenwerte nach Baualtersklassen trägt dabei der Bedeutung des Baualters als nach
der Wohnfläche zweitem differenzierendem Einflussfaktor auf die Höhe der Mieten
Rechnung. In Abbildung 6-7 lässt sich die Einordnung der gezahlten und geschätzten
Mieten in den berechneten Spannenwert ablesen.
Um den Anwender/-innen des Mietspiegels Hinweise zur Einordnung ihrer Wohnung in
den Spannenbereich geben zu können, wurde der Einfluss aller vorhandenen Merkmale
auf die Residuen des Modells untersucht.
21 Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) (2002).Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln. 3. Ak-
tualisierte Auflage 2020, S. 28
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  61
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Tabelle 6-3:
Quantile der Residuen des Mietspiegelmodells (Spannenwerte)
Quantile
Baualtersklasse 1/6 (untere Spanne) 5/6 (obere Spanne)
Baujahr vor 1919 -0,87 0,88
Baujahr 1919 bis 1945 -0,87 0,88
Baujahr 1946 bis 1960 -0,60 0,55
Baujahr 1961 bis 1991 Plattenbau -0,62 0,61
Baujahr 1946 bis 1991 kein Plattenbau -0,60 0,55
Baujahr 1992 bis 2004 -0,95 0,87
Baujahr 2005 bis 2014 -0,97 1,16
Baujahr ab 2015 -1,03 0,98
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Abbildung 6-7:
tatsächliche und geschätzte Mieten nach Lage im Spannenbereich
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62  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
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Merkmalsausprägungen, die sich im Regressionsmodell als nicht signifikant erwiesen
haben, aber überwiegend positive Residuen aufweisen, wurden als wohnwerterhöhend
festgelegt. Analog wurden anhand überwiegend negativer Residuen wohnwertmin-
dernde Merkmalsausprägungen bestimmt. Die Merkmale mit den betragsmäßig größten
Residuen pro m2 sind in Tabelle 6-4 aufgeführt.
Tabelle 6-4:
Residuen des Mietspiegelmodells nach Merkmalsausprägungen
Positive Residuen (wohnwerterhöhend)
Merkmal Fallzahl Residuum in EUR/m2
zentraler Waschmaschinenraum mit Fremdgeräten 390 0,15
allein nutzbarer Garten 199 0,11
Deckenspots in mindestens einem Wohnraum 235 0,11
Fenster überwiegend dreifach-verglast 220 0,09
Bidet 241 0,07
Mindestens ein Badezimmer nicht über Flur erreichbar 158 0,06
Maisonette-, Galerie-, Loft- oder Penthauswohnung 201 0,05
Zusätzlicher Kamin bzw. Kaminofen 64 0,05
zusätzliche Gästetoilette 508 0,04
zusätzliche Haltegriffe im Bad 596 0,03
Negative Residuen (wohnwertmindernd)
Merkmal Fallzahl Residuum in EUR/m2
dezentrale Warmwasserversorgung
(über Boiler oder Durchlauferhitzer) 554 -0,08
Elektroleitungen über Putz 1.250 -0,03
Wohnungstür mit Wabenkern 708 -0,03
Küche nicht über Flur erreichbar 1.226 -0,03
Badezimmer ohne Fenster 3.271 -0,02
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Daneben wurden diejenigen Merkmale als wohnwerterhöhend bzw. wohnwertmin-
dernd interpretiert, die im Rahmen des Modellbildungsprozesses in mehrere Modellva-
rianten als signifikant eingingen, in der finalen Modellspezifikation aber zum Signifikanz-
niveau von 5 Prozent keinen Einfluss ausübten. Voraussetzung hierfür war, dass die
Einflussrichtung des Merkmals über alle Modellvarianten hinweg unverändert blieb.
Als zusätzliche wohnwertmindernde Eigenschaften konnten auf diese Weise eine fuß-
läufige Distanz zur nächsten Haltestelle des ÖPNV von mehr als 750 m, die Lage der
Wohnung im Souterrain sowie das überwiegende Fehlen eines vom Vermieter gestellten
Bodenbelags in den Wohnräumen identifiziert werden. Als weiteres wohnwerterhöhen-
des Merkmal ergab sich das Vorhandensein einer amerikanischen Küche.
Bei der Einordnung einer Wohnung in den Spannenbereich ist zusätzlich zu beachten,
dass die den Mietwert einer Wohnung bestimmenden Eigenschaften in einer Mietspie-
gelerhebung nie abschließend und vollständig erfasst werden können. Die hier ermittel-
ten wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Merkmale sind somit lediglich als
Beispiele und keinesfalls als abschließende Aufzählung zu verstehen.
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  63
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Tabellenverzeichnis
Tabelle 4-1: Übersicht der Grundmiete nach Baualter und Wohnungsgröße ..................... 21
Tabelle 4-2: Rücklaufstatistik.................................................................................................... 28
Tabelle 5-1: Wohnungsbestand und Mietspiegelstichprobe nach Lagekategorien  ............ 35
Tabelle 5-2: Kategorien wohnungsnaher Infrastruktur für Erreichbarkeitsanalysen  ......... 39
Tabelle 6-1: Ergebnisse der explorativen Regressionsmodelle für Küche und Bad .......... 49
Tabelle 6-2: Regressionstabelle der finalen Modellspezifikation .......................................... 53
Tabelle 6-3: Quantile der Residuen des Mietspiegelmodells (Spannenwerte)  .................... 61
Tabelle 6-4: Residuen des Mietspiegelmodells nach Merkmalsausprägungen  .................. 62
64  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 3-1: Schematischer Ablauf der Stichprobenziehung .............................................. 8
Abbildung 3-2: Zusammensetzung der Mieter/-innen-Stichprobe ......................................... 10
Abbildung 3-3: Zusammensetzung der Großvermieter-Stichprobe ....................................... 10
Abbildung 3-4: Tägliche Rücklaufstatistik der Mietererhebung ............................................. 12
Abbildung 4-1: Plausibilisierungstool für Mietspiegel-Datensätze ........................................ 16
Abbildung 4-2: Häufigkeitsverteilung der Mieten pro m2 ........................................................ 18
Abbildung 4-3: Häufigkeitsverteilung der Wohnfläche ........................................................... 19
Abbildung 4-4: Übersicht der Grundmieten pro m2 nach Wohnfläche .................................. 22
Abbildung 4-5: Räumliche Verteilung der Brutto- und Nettostichprobe .............................. 23
Abbildung 4-6: Zusammensetzung der Nettostichprobe nach Baualter ............................... 25
Abbildung 4-7: Zusammensetzung der Nettostichprobe nach Wohnfläche ......................... 26
Abbildung 4-8: Zusammensetzung der Nettostichprobe nach Vermietertyp ....................... 27
Abbildung 5-1: Karte der Lagekategorien im Geschossbau ................................................... 35
Abbildung 5-2: Karte der Lagekategorien in der sonstigen Bebauung ................................. 36
Abbildung 5-3: Übersicht der Grundmieten pro m2 nach Lagekategorien ............................ 37
Abbildung 5-4: Stadträumliche Lagekategorien gemäß BBSR .............................................. 38
Abbildung 5-5: Erreichbarkeitspolygon für fußläufige Erreichbarkeit des ÖPNV  ................ 41
Abbildung 6-1: Zusammenhang zwischen Wohnungsgröße und Miete der Wohnung  ....... 44
Abbildung 6-2: Vergleich der tatsächlichen und geschätzten Mieten ................................... 55
Abbildung 6-3: Histogramm der Modellresiduen ..................................................................... 56
Abbildung 6-4: Normal-QQ-Plot des Regressionsmodells ..................................................... 57
Abbildung 6-6: Mittelwert der Residuen je Stadtbezirk ........................................................... 58
Abbildung 6-5: Streudiagramm der Modellresiduen vs. Wohnungsgröße ............................ 59
Abbildung 6-7: tatsächliche und geschätzte Mieten nach Lage im Spannenbereich ......... 61
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2020  |  65
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Anhang
MUSTER
 
Nicht ausfüllen!
Mietspiegelerhebung 2020 
 
Liebe Teilnehmerin, lieber Teilnehmer,
 
vielen Dank für Ihre Teilnahme an der Befragung zum Leipziger Mietspiegel 2020. Mit Ihrer Mitarbeit unterstützen Sie die Erstellung
des qualifizierten Leipziger Mietspiegels 2020. Der Mietspiegel schützt Mieterinnen und Mieter vor möglichweise willkürlichen
Mieterhöhungen und leistet einen wichtigen Beitrag zur Dämpfung des Anstiegs der Mieten in unserer Stadt.
 
Die beigefügte Broschüre soll Sie beim Ausfüllen des Fragebogens unterstützen.
Bei Fragen stehen wir Ihnen gerne unter Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT] oder unter [E-MAIL ENTFERNT] zur Verfügung.
 
Dieser Bogen wird maschinell ausgewertet. Markieren Sie eine Antwort bitte in der folgenden Weise: .
Wenn Sie eine Antwort korrigieren möchten, füllen Sie bitte den falsch markierten Kreis und noch etwas darüber hinaus aus,
ungefähr so: .
Ziffern sollen ungefähr so aussehen: ; Korrekturen so: 
 
Sie können die Befragung auch online unter www.leipzig.de/mietspiegel ausfüllen. 
Filterfragen zur Mietspiegelrelevanz Ihrer Wohnung
Nicht jede Wohnung darf für den Mietspiegel verwendet werden. Mit den folgenden Fragen wird herausgefunden, ob Ihre
Wohnung in Frage kommt. Ist dies nicht der Fall, endet die Befragung hier.
Bitte senden Sie den Fragebogen auch bei Abbruch im portofreien Rückumschlag an uns zurück.
1. Sind Sie - bezogen auf diese Wohnung
  Eigentümer -> Ende
  Untermieter -> Ende
  Mieter -> weiter mit Frage 2
2. Das Vorliegen einer der folgenden Gründe führt zum Ende der Befragung. Inwieweit trifft einer der Gründe zu?
a) Wird die Wohnung auch von anderen Mietparteien mit genutzt und hat jeder dieser Mieter einen
eigenen Mietvertrag?
  ja
  nein
b) Werden Räume der Wohnung gemäß Mietvertrag gewerblich genutzt?
  ja
  nein
c) Wurde die Wohnung als möblierte oder teilmöblierte Wohnung vermietet? (Einbauküche oder
Einbauschränke gehören nicht dazu.)
  ja
  nein
d) Ist die derzeitige Miete aus einem besonderen Grund niedriger festgesetzt worden?
(Gefälligkeitsmiete)
  ja
  nein
e) Gibt es Beträge, die in der Grundmiete enthalten sind, die jedoch nicht gesondert ausgewiesen
werden können? (z.B. Garagenmiete, Stellplatzmiete, Miete für sonstige Räume, Heizkosten,
umlagefähige Betriebskosten, sonstige Zahlungen)
  ja
  nein
Wenn eine dieser Fragen mit "ja" beantwortet wurde -> Ende
3. Bestand das Mietverhältnis für diese Wohnung schon vor dem 1. August 2014?
  ja -> weiter mit Frage 4
  nein -> weiter mit Frage 5
4. Falls das Mietverhältnis schon vor dem 1. August 2014 bestand: Wurde die Grundmiete seit Abschluss des Mietvertrages
geändert?
  Nein, die Grundmiete wurde nicht geändert. -> Ende
  Ja, die letzte Änderung der Grundmiete lag aber schon vor dem 1. August 2014. -> Ende
  Ja, die letzte Änderung der Grundmiete erfolgte nach dem 31. Juli 2014. -> weiter mit Frage 5
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MUSTER
 
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Fragen zum Gebäude und zur Wohnung
5. War diese Wohnung ein Erstbezug?
ja nein
a) nach Neubau (d.h. in einem neuerrichteten Gebäude)
 
 
b) nach grundlegender Sanierung der Wohnung
(mindestens 3 von 5: Sanitärausstattung, Fußboden, Innentüren,
Elektroinstallation, Fenster)
 
 
c) nach Dachgeschossausbau
 
 
6. Wann begann das Mietverhältnis? Tragen Sie bitte das Jahr ein.
 
7. Wann wurde das Haus errichtet, in dem sich Ihre Wohnung befindet?
  vor 1919
  1961 bis 1991 (Plattenbau)
  2005 bis 2014
  1919 bis 1945
  1961 bis 1991 (kein Plattenbau)
  ab 2015
  1946 bis 1960
  1992 bis 2004
  weiß ich nicht
8. Befindet sich die Wohnung in einem Ein- oder Zweifamilien- oder einem Reihenhaus?
  ja
  nein
9. Ist diese Wohnung eine Maisonette-, Galerie-, Loft- oder Penthauswohnung?
  ja
  nein
10. Wie viele Geschosse hat das Haus?
(einschl. Erd- und evtl. ausgebautem Dachgeschoss)
 
11. In welchem Geschoss befindet sich die Wohnung?
(Erdgeschoss = 0, erstes Obergeschoss = 1 usw., Souterrain = S, Dachgeschoss = D)
   
   
Fragen zu Wohnfläche und Miete
12. Wie groß ist die Wohnung in m²?
 m²
13. Wie viele Wohnräume (über 6 m²) hat die Wohnung?
 
14. Wie hoch ist Ihre Miete im August 2020?
a) Grundmiete (ohne Heiz- und Betriebskosten und ohne Abzug einer Mietminderung)
 Euro
b) Heizkostenvorauszahlung
 Euro
  weiß ich nicht
c) Betriebskostenvorauszahlung
 Euro
  weiß ich nicht
ODER wenn nicht getrennt ausgewiesen:
d) Nebenkostenvorauszahlung insgesamt
 Euro
  weiß ich nicht
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MUSTER
 
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Zustand des Wohngebäudes
15. Was trifft auf den baulichen Zustand des Gebäudes (außen und innen) zu?
durchgehend gepflegt,
renoviert, gut erhalten
zum Teil
erneuerungsbedürftig
ungepflegt, weitgehend
erneuerungsbedürftig
a) Fassade
 
 
 
b) Fenster
 
 
 
c) Hauseingangstür und Eingangsbereich
 
 
 
d) Treppenhaus
 
 
 
e) Außenbereich des Hauses/der Wohnanlage
 
 
 
Fragen zur Ausstattung der Wohnung
16. Verfügt das Haus/die Wohnung über die folgenden vom Vermieter gestellten Ausstattungen?
a) Heizung
Sammelheizung (Zentral-, Fern-, Block- bzw. Etagenheizung)
  ja
  nein
Heizung, dezentral (z.B. Kohleofen, Nachtspeicherofen)
  ja
  nein
zusätzlicher Kamin bzw. Kaminofen
  ja
  nein
Fußbodenheizung
(Mehrfachantworten möglich)
  keine
  in mehreren
Wohnräumen
  im Bad
  in einem Wohnraum
  in der Küche
  im Flur
b) Wasser- und Elektroanschlüsse
Warmwasserversorgung - zentral
  ja
  nein
Warmwasserversorgung - dezentral (über Boiler oder Durchlauferhitzer)
  ja
  nein
Waschmaschinenanschluss in der Wohnung
  ja
  nein
Elektroleitungen über Putz
  ja
  nein
Sanitärleitungen über Putz
  ja
  nein
c) Küche
separater Küchenraum
  ja
  nein
"amerikanische" Küche
  ja
  nein
Größe von Küche bzw. Küchenbereich in m²
 m²
Küche bzw. Küchenbereich mit Fenster
  ja
  nein
Spritzschutz im Arbeitsbereich (Herd, Spüle), z.B. Fliesen, Glasverkleidung
oder mindestens gleichwertig (vom Vermieter gestellt)
  ja
  nein
Küchenfußboden gefliest
  ja
  nein
Einbauküche (vom Vermieter gestellt)
  ja
  nein
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MUSTER
 
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d) Bad
Wie viele Bäder hat die Wohnung (mit Dusche und/oder Wanne)?
 
Die folgenden Angaben erfolgen für das "Hauptbad":
Größe des Badezimmers in m²
 m²
Badezimmer mit Fenster
  ja
  nein
Badezimmer im Nassbereich gefliest oder mindestens gleichwertig
(Nässeschutz)
  ja
  nein
Badfußboden gefliest oder mindestens gleichwertig (Nässeschutz)
  ja
  nein
Handtuchwandheizkörper
  ja
  nein
Wanne und separate Duschkabine
  ja
  nein
bodengleiche/ebenerdige Dusche
  ja
  nein
zusätzliche Haltegriffe
  ja
  nein
Doppelwaschbecken oder zwei benachbarte Waschbecken
  ja
  nein
verkleideter Spülkasten
  ja
  nein
Bidet
  ja
  nein
e) Toilette (Mehrfachantworten möglich)
  im Bad
  nicht im Bad, separat
  zusätzliche Gästetoilette
  außerhalb der Wohnung
f) überwiegender Belag der Fußböden in den Wohnräumen (vom Vermieter gestellt)
  keiner
  Laminat
  hochwertiger Designbelag
  Kork
  Parkett
  Linoleum
  Teppichboden
  Fliesen
  Dielen
  PVC-Belag (Standard)
  Natursteinfußboden (z.B.
Granitplatten)
g) Fenster - trifft Folgendes auf Ihre Fenster zu?
Fenster mit Isolierverglasung
  überwiegend keine Isolierverglasung
  überwiegend zweifach-Verglasung
  überwiegend dreifach-Verglasung
ja nein
a) abschließbare Fenstergriffe (an allen Fenstern, ausgenommen Oberlichter)
 
 
b) Rollläden/Jalousien, außen (zumindest teilweise)
 
 
c) elektrische Bedienung dieser Rollläden/Jalousien (zumindest teilweise)
 
 
h) weitere Ausstattungsmerkmale (vom Vermieter gestellt)
tatsächliche Größe von Balkon, Loggia, Wintergarten in m² (wenn Sie
keinen Balkon, Loggia, Wintergarten haben, tragen Sie bitte eine 0 ein,
wenn Sie mehrere haben, bitte die Summe)
ca. m²
tatsächliche Größe der Terrassen in m² (wenn Sie keine Terrasse haben,
tragen Sie bitte eine 0 ein, wenn Sie mehrere haben, bitte die Summe)
 ca. m²
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0.4
MUSTER
 
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separater Sonnenschutz/Markise
  ja
  nein
Gegensprechanlage
  ja
  nein
Videosprechanlage
  ja
  nein
stufen- und schwellenloser Hauseingang
  ja
  nein
stufen- und schwellenloser Zugang in die Wohnung
  ja
  nein
stufen- und schwellenlose Erreichbarkeit aller Wohnräume
(mit Ausnahme Zugang zum Balkon, Loggia, Wintergarten, Terrasse)
  ja
  nein
feuerhemmende Wohnungstür
  ja
  nein
einbruchhemmende Wohnungstür (mit Mehrfachverriegelung)
  ja
  nein
Wohnungstür mit Wabenkern (klingt beim Draufklopfen hohl)
  ja
  nein
Deckenspots
(Mehrfachantworten möglich)
  keine
  in mindestens
einem
Wohnraum
  in der Küche
  im Bad
  im Flur
indirekte Deckenbeleuchtung
(Mehrfachantworten möglich)
  keine
  in mindestens
einem
Wohnraum
  in der Küche
  im Bad
  im Flur
Multimediaanschluss
(Mehrfachantworten möglich)
  keine
  in mindestens
einem
Wohnraum
  in der Küche
  im Bad
  im Flur
17. Sind folgende Räume in der Wohnung über den Flur erreichbar?
a) Küche
  ja
  nein
b) (mindestens ein) Badezimmer
  ja
  nein
c) (mindestens ein) Schlafzimmer
  ja
  nein
18. Welche Einrichtungen stehen dem Mieter außerhalb der eigenen Wohnung zur Nutzung zur Verfügung?
a) abschließbarer Kellerraum
  ja
  nein
b) abschließbare Bodenkammer
  ja
  nein
c) anderweitig abschließbarer Abstellraum außerhalb der Wohnung
  ja
  nein
d) allein nutzbarer Garten
  ja
  nein
e) Aufzug
  ja
  nein
f) zentraler Waschmaschinenraum mit Fremdgeräten
  ja
  nein
g) Trockenplatz
  ja
  nein
h) Trockenraum, Trockenboden
  ja
  nein
i) Fahrradkeller oder abschließbare Unterstellmöglichkeit
  ja
  nein
19. Sind für das Wohngebäude folgende Energieeffizienznachweise vorhanden?
ja nein weiß nicht
a) Energieausweis
 
 
 
b) Energiebedarf bzw. -verbrauch: bitte Wert angeben, in kWh pro m² im Jahr
 kWh pro m² im Jahr
  nicht bekannt
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MUSTER
 
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Fragen zur Wohnumgebung
Die folgenden Fragen beziehen sich auf Ihre Wohnumgebung. Damit ist der Bereich gemeint, der sich nach allen Seiten in
Sichtweite an Ihr Wohnhaus anschließt, also straßenseitig und auch an den Seiten bzw. der Rückseite des Gebäudes.
20. Wie hoch ist der Anteil folgender Flächentypen an Ihrer Wohnumgebung?
nicht vorhanden
bzw. gering mittel hoch
a) Grünflächen, Gewässer
 
 
 
b) Gewerbe-, Industrieflächen (Grundstücke)
 
 
 
c) Brachflächen
 
 
 
21. Erreicht man von zu Hause fußläufig in folgenden Entfernungen die nächstgelegene ...?
unter 500 m 500 bis 1000 m über 1000 m
a) Einkaufsmöglichkeit für den täglichen Bedarf
 
 
 
b) medizinische Versorgungseinrichtung (z.B.
Arztpraxis, Ärztehaus, Krankenhaus oder Apotheke)
 
 
 
c) Allgemeinbildende Schule
 
 
 
d) Kindertagesstätte
 
 
 
e) Haltestelle des ÖPNV
 
 
 
f) Park- und/oder parkähnliche Grünanlage
 
 
 
22. Wie ist die Wohnumgebung überwiegend bebaut?
  geschlossene Blockrandbebauung
  Ein- und Zweifamilien- sowie Reihenhausbebauung
  offene Blockrandbebauung
  alte Orts- und Dorflagen
  Zeilen- und Blockbauweise
  Sonstiges (z.B. Mischstrukturen)
  villenartige Bebauung
23. Was trifft am ehesten auf die unmittelbare Wohnumgebung zu?
  durchgehend gepflegt, Nachbargebäude neu gebaut/vollständig saniert
  überwiegend gepflegt, Nachbargebäude neu gebaut/überwiegend saniert
  wenig gepflegt, Nachbargebäude überwiegend unsaniert
  ungepflegt, fast ausschließlich unsanierte bzw. verfallene Gebäude
24. Was trifft auf die Lage des Hauses zu?
trifft zu trifft nicht zu
a) befindet sich an einer stark befahrenen Durchgangsstraße
 
 
b) befindet sich an einer Straße mit Straßenbahn
 
 
c) befindet sich an einer befahrenen/aktiven Bahnanlage
 
 
d) befindet sich in einem fluglärmbelasteten Bereich
 
 
e) befindet sich in einem industrie-/gewerbelärmbelasteten Bereich
 
 
Vielen Dank für Ihre Mitarbeit!
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Qualifizierungsbeschluss 
Leipziger Mietspiegel 2020
Methodenbericht
Leipziger Mietspiegel 2020 - Methodenbericht
Anlage 3:
Fortgeschriebene Makrolage-Einteilung
Karte der Wohnlagen
Anlage 3:
Fortgeschriebene Makrolage-Einteilung
Karte der Wohnlagen - nur Geschosswohnungsbau
Anlage 3:
Fortgeschriebene Makrolage-Einteilung
Karte der Wohnlagen - nur sonstige Bebauung