Berichterstattung 2016 zur jährlichen Analyse der Kosten der Unterkunft und Heizung von Leistungsberechtigten nach dem SGB II und Untersuchung der Angebotsmieten zur Überprüfung des Richtwertes für die Angemessenheit
Stadt: leipzig
Drucksache: VI-DS-02986
Datum: 2016-08-19
Vorlagenart: Informationsvorlage

Ratsversammlung
Informationsvorlage Nr. VI-DS-02986
Status: öffentlich
Beratungsfolge:
Gremium Termin Zuständigkeit
Dienstberatung des Oberbürgermeisters  
Fachausschuss Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule  
Ratsversammlung 21.09.2016 Information zur Kenntnis
Eingereicht von
Dezernat Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule
Betreff
Berichterstattung 2016 zur jährlichen Analyse der Kosten der Unterkunft und 
Heizung von Leistungsberechtigten nach dem SGB II und Untersuchung der 
Angebotsmieten zur Überprüfung des Richtwertes für die Angemessenheit
 
Die Information wird zur Kenntnis genommen.
Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen:
 nicht relevant
 
 
 
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Einleitung 
 
Mit Ratsbeschluss RB-IV-780/07 wurde folgende Festlegung getroffen: 
 
Jeweils bis zum 30. September eines Jahres legt der Oberbürgermeister dem Stad t-
rat eine Analyse über die Entwicklung der Preise vor, die relevant für die Höhe der 
Kosten der Unterkunft (KdU) und Heizung der von Hartz IV Betroffenen sind. 
 
Mit der Informationsvorlage VI-DS-01648 wurde die Ratsversammlung zum 
28.10.2015 zu den Ergebnissen des Jahres 2015 informiert. 
 
Auf Grundlage d es im Jahr 2013 vereinbarten Konzepts zum Aufba u eines KdU -
Controllings wurden dem Sozialamt durch das Jobcenter Leipzig i m März 2016 die 
notwendigen Kennzahlen für die jetzt vorliegende Berichterstattung übermittelt. Diese 
Auswertung enthält detaillierte Angaben zu den Unterkunftskosten aller Leistung sbe-
rechtigten auf Grundsicherung für Arbeitsuchende nach dem SGB II. Die Auswertung 
des Jobcenters wurde um Angaben aus den regelmäßig veröffentlichten Statistiken 
der Bundesagentur für Arbeit zu den Beziehern von Grundsicherung nach dem 
SGB II ergänzt. 
 
Näher untersucht wurden die Mietkosten der Bedarfsgemeinschaften von Leistung s-
berechtigten nach dem SGB II, deren Größe zugleich der tatsächlichen Haushalt s-
größe entspr ach. So ist sicher gestellt, dass die Ergebnisse für die jeweilige Hau s-
haltsgröße aussagekräftig sind. Denn nur diese 1:1-Haushalte tragen die vollständ i-
gen Unterkunftskosten bzw. bewohnen eine Wohnun g allein. In den verbleibenden – 
und hier nicht weiter untersuchten  – Bedarfsgemeinschaften leben weitere Hau s-
haltsangehörige ohne eigenen Hausst and, die ggf. keine Grundsicherungsleistungen 
beziehen wie Untermieter, Angehörige, Bewohner von Wohngemeinschaften u. ä.  
Die Auswertung umfasst somit ca. 92% aller Bedarfsgemeinschaften, die zur Miete 
wohnen. 
 
Da Leistungsberechtigte nur zu einem ganz geringen Anteil (<1%) in selbstgenutzem 
Wohneigentum wohnen, wurden deren Unterkunftskosten nicht näher betrachtet. 
 
Nachträgliche Änderungen im Fallbestand durch rückwirkende Leistungsbewilligu n-
gen oder -aufhebungen werden in der Stichtagsauswertung nicht  abgebildet und fin-
den daher ebenfalls keine Berücksichtigung. 
 
Nachfolgend werden die wesentlichen Erkenntnisse dieser Auswertung in kompr i-
mierter Form dargestellt. Die Ergebnisse der Untersuchung zeigen, dass die tatsäc h-
lichen Kosten der Unterkunft und  Heizung der leistungsberechtigten Haushalte  in 
einem ausgewogenen Verhältnis zu den Ende 2014  festgelegten kommunalen 
Richtwerten (DS-00687/14 v om 18.12.2014) stehen. Im Vergleich zur letztjährigen 
Berichterstattung sind die Grundmieten und d ie Vorauszahlungen für die Betriebs - 
und Heizkosten der leistungsberechtigten Haushalte gestiegen. 
  
Zusätzlich wurde geprüft, ob zu den aktuell gültigen Werten Wohnraum  einfachen 
Standards in ausreichendem Umfang zur Anmie tung zur Verfügung steht.  Dazu hat 
das Sozialamt über einen Zeitraum von drei Monaten den Mietwohnungsmarkt im 
Stadtgebiet genauer untersucht. 
 
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1. Untersuchung der Unterkunftskosten aller leistungsberechtigten Haushalte 
 
Tabelle 1 - Fallmenge leistungsberechtigter 1:1-Haushalte mit Miete 
(Untersuchungsgröße) 
alle BG 1 PHH 2 PHH 3 PHH 4 PHH > 4 PHH Summe  
2012 25.510 61,8% 8.397 20,3% 4.165 10,1% 2.118 5,1% 1.109 2,7% 41.299 
2013 24.303 62,0% 7.812 20,0% 3.909 10,0% 2.033 5,2% 1.110 2,8% 39.167 
2014 24.027 60,9% 7.865 19,9% 4.163 10,6% 2.076 5,3% 1.289 3,3% 39.420 
2015 23.732 62,1% 7.347 19,2% 3.848 10,1% 2.043 5,3% 1.262 3,3% 38.232 
2016 22.544 62,0% 6.768 18,6% 3.744 10,3% 2.007 5,5% 1.283 3,6% 36.346 
1:1 HH 1 PHH 2 PHH 3 PHH 4 PHH > 4 PHH Summe  
2012 22.702 60,1% 7.899 20,9% 4.030 10,7% 2.059 5,5% 1.073 2,8% 37.763 
2013 21.708 60,5% 7.361 20,5% 3.773 10,5% 1.982 5,5% 1.070 3,0% 35.894 
2014 20.964 61,1% 6.782 19,8% 3.613 10,5% 1.870 5,5% 1.074 3,1% 34.303 
2015 20.265 60,5% 6.562 19,6% 3.587 10,7% 1.927 5,7% 1.164 3,5% 33.505 
2016 20.212 60,5% 6.399 19,1% 3.634 10,9% 1.930 5,8% 1.233 3,7% 33.408 
Σ alle BG 100% 100% 100% 100% 100% 100% 
1:1 in 2012 89,0% 94,1% 96,8% 97,2% 96,8% Ø 91,4% 
1:1 in 2013 89,3% 94,2% 96,5% 97,5% 96,4% Ø 91,6% 
1:1 in 2014 87,3% 86,2% 86,8% 90,1% 83,3% Ø 87,0% 
1:1 in 2015 85,4% 89,3% 93,2% 94,3% 92,2% Ø 87,6% 
1:1 in 2016 89,7% 94,5% 97,1% 96,2% 96,1% Ø 91,9% 
 
Die Anzahl der Bedarfsgemeinschaften mit Miete ist von 2012 zu 2016 um ca. 5.000 
gesunken. Das entspricht einem Rückgang um 12,0%. Der Anteil der 1 -Person-
Haushalte an allen leistungsberechtigten 1:1-Haushalten in Mietwohnungen ist in den 
vergangenen fünf Jahren konstant hoch geblieben. Die Anzahl der 2 -Personen-
Haushalte hat sich weiter verringert. 
 
Die Anzahl der leistungsberechtigten Haushalte mit mehr als vier Personen ha t in 
den letzten fünf Jahren kontinuierlich zugenommen, auch wenn deren Anteil an allen 
leistungsberechtigten Haushalten weniger als 4% beträgt. 
 
Tabelle 2 - Entwicklung aller 1- und 2-Personen-Bedarfsgemeinschaften mit Miete 
Jahr alle BG 1-Person-BG 2-Personen-BG Summe 
2012 41.299 25.510 61,8% 8.397 20,3% 82,1% 
2013 39.167 24.303 62,0% 7.812 20,0% 82,0% 
2014 39.420 24.027 60,9% 7.865 19,9% 80,8% 
2015 38.232 23.732 62,1% 7.347 19,2% 81,3% 
2016 36.346 22.544 62,0% 6.768 18,6% 80,6% 
 
1- und 2 -Personen-Haushalte haben mit 81% den größten Anteil aller leistungsb e-
rechtigten Fälle. Dieser Wert entspricht ungefähr dem Anteil an allen Leipziger 
Haushalten (82,2%)1 und hat sich in den letzten fünf Jahren kaum verändert. 
 
                                                
1  Statistisches Jahrbuch 2016 (Vorabversion), Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Daten für 2015, Stand 27.05.2016 
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Tabelle 3 - Fallmengen im relativen Vergleich aller 1:1-Haushalte 
Fallcharakteristik u. 
Vergleichsjahr 
1 PHH 
n 20.212 
2 PHH 
n 6.399 
3 PHH 
n 3.634 
4 PHH 
n 1.930 
> 4 PHH 
n 1.233 
Summen 
n 33.408 
Verteilung 
2012 60,1% 20,9% 10,7% 5,5% 2,8% 100% / 37.763 
2013 60,5% 20,5% 10,5% 5,5% 3,0% 100% / 35.894 
2014 61,1% 19,8% 10,5% 5,5% 3,1% 100% / 34.303 
2015 60,5% 19,6% 10,7% 5,7% 3,5% 100% / 33.505 
2016 60,5% 19,1% 10,9% 5,8% 3,7% 100% / 33.408 
Veränderung 2016 zu 2012 0,6% - 9,4% 1,8% 5,2% 24,3% - 13,0% 
2016 zu 2013 - - 7,3% 2,7% 5,2% 18,9% - 7,4% 
2016 zu 2014 - 1,0% - 3,7% 2,7% 5,2% 16,2% - 2,7% 
2016 zu 2015 - - 2,6% 1,8% 1,7% 5,4% - 0,3% 
Anteil kosten-
angemessener HH 2012 53,8% 54,1% 69,4% 74,1% 
 
56,7% / 20.805 
2013 65,2% 69,5% 81,1% 84,3% 68,9% / 23.994 
2014 65,1% 67,6% 77,7% 81,6% 67,9% / 22.573 
2015 70,1% 71,1% 82,0% 90,0% 72,8% / 23.547 
2016 66,2% 64,9% 79,4% 86,8% 68,7% / 22.103 
Veränderung 2016 zu 2012 23,0% 20,0% 14,4% 17,1% 21,2% 
2016 zu 2013  1,5% - 6,6% - 2,1% 3,0% - 0,3% 
2016 zu 2014 1,7% - 4,0% 2,2% 6,4% 1,2% 
2016 zu 2015 - 5,6% - 8,7% - 3,2% - 3,6% - 5,6% 
Anteil kosten-
unangemessener HH 2012 46,2% 45,9% 30,6% 25,9% 43,3% / 15.885 
2013 34,8% 30,5% 18,9% 15,7% 31,1% / 10.830  
2014 34,9% 32,4% 22,3% 18,4% 32,1% / 10.656 
2015 29,9% 28,9% 18,0% 10,0% 27,2% /   8.794 
2016 33,8% 35,1% 20,6% 13,2% 31,3% / 10.072 
Veränderung 2016 zu 2012 - 26,8% - 23,5% - 32,7% - 49,0% - 27,7% 
2016 zu 2013 - 2,9% 15,1% 9,0% - 15,9% 0,6% 
2016 zu 2014 - 3,2% 8,3% - 7,6% - 28,3% -2,5% 
2016 zu 2015 13,0% 21,4% 14,4% 32,0% 15,1% 
 
In Tabelle 3 wird die Entwicklung und relative Verteilung von Fällen mit rechnerisch 
angemessenen und unangemessenen Unterkunftskosten  dargestellt. Das bedeutet, 
dass in den hier aufgeführten Fällen mit unangemessenen KdU (201 6: 10.072) durch 
das Jobcenter geprüft wurde, ob die KdU trotz Überschreitung der Ende 2014 festge-
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legten Richtwerte im konkreten Einzelfall weiter anerkannt werden kann. Die - häufig 
befristete - Anerkennung solcher Kosten kann folgende Ursachen haben: 
 
 Die Bedarfsgemeinschaft hat erstmals einen Antrag auf SGB II –Leistungen 
gestellt. In diesem Fall sind auch über dem Richtwert liegende  Unterkunfts-
kosten für einen bef risteten Zeitraum von i.d.R. 6 Monaten in voller Höhe a n-
zuerkennen. Eine Kostensenkung ist erst nach diesem Übergangszeitraum - 
der zur Suche und zum Umzug in eine kostenangemessene Wohnung dient - 
möglich. 
 
 Es liegen besondere Lebensumstände  vor, die die weitere Anerkennung von 
Unterkunftskosten, die über die Richtwerte hinausgehen, rechtfertigen. Das ist 
regelmäßig gegeben, wenn Personen in der Bedarfsgemeinschaft leben, d e-
nen aufgrund einer schweren Erkrankung oder wegen Pflegebedürftigkeit kein 
Umzug zugemutet werden kann. Daneben benötigen einzelne Haushalte da u-
erhaft höhere Unterkunftskosten, wenn sie auf behindertengerechten Woh n-
raum angewiesen sind, der am Wohnungsmarkt nicht zu den von der Stadt 
Leipzig festgesetzten Richtwerten angeboten wird. 
 
 Eine Absenkung unangemessener Aufwendungen muss darüber hinaus nicht 
gefordert werden, wenn diese unter Berücksichtigung der bei einem Wo h-
nungswechsel zu erbringenden Leistungen (z.B. Umzugs - und Renovierungs-
kosten) unwirtschaftlich wäre. 
 
Solche Gründe lagen  bei insgesamt 5.021 Haushalten vor, so dass tatsächlich nur 
5.051 Fälle (2016: 5.922) in der Unangemessenheit verblieben; das entspricht ca. 
16% aller 1:1  Haushalte mit Miete  (Vorjahr noch ca. 18%). Der Anteil der Bedarf s-
gemeinschaften mit unangemessenen KdU, die nicht in voller Höhe anerkannt wer-
den, ist im Vergleich zur vorangegangenen Berichterstattung  weiter gesunken (vgl. 
Tabelle 6). 
 
Die Angemessenheitsquote über alle Haushaltsgrößen von 56,7% in 2012 ist im Jahr 
2015 durch die Einführung der neuen Richtwerte KdU zum 18.12.2014 deutlich auf 
72,8% ges tiegen und war im vergangen Jahr nur leicht rückläufig . Ursache für die  
jüngste Entwicklung sind die gestiegenen Aufwendungen für Miete und Nebenkosten 
der leistungsberechtigten Haushalte (im Durchschnitt +2,8% von 2015 zu 2016). 
  
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Tabelle 4 - Kosten- und Wohnflächenstruktur aller 1:1-Haushalte 
1:1 HH 1 PHH 2 PHH 3 PHH 4 PHH > 4 PHH 
gewichteter 
Mittelwert 
aller HH. 
Ø tatsächliche mtl. 
Miete in € 
(Brutto-warm)  2012 294,35 406,18 476,59 535,14 622,98 359,66 
 2013 298,10 407,93 479,94 538,25 624,82 362,74 
 2014 303,64 415,58 486,86 546,98 640,25 368,87 
 2015 309,92 419,86 493,57 551,14 651,63 376,87 
 2016 320,42 431,19 501,81 560,17 660,17 387,76 
Richtwert KdU 
zzgl. Heizkosten 328,00 432,41 544,33 628,99 704,48 u. mehr  
mtl. Auszahlbetrag 
nach Einkommens-
anrechnung in €  2012 259,46 311,88 351,72 408,84 499,49 295,24 
 2013 262,82 319,95 360,29 420,02 516,29 301,02 
 2014 265,73 330,40 384,69 440,81 543,74 307,66 
 2015 279,01 328,56 374,88 437,25 532,18 316,87 
 2016 277,26 326,25 372,29 435,17 540,01 315,80 
Ø Wohnfläche 
in m² 
 2012 46,2 62,6 72,8 82,8 96,3 57,6 
 2013 46,2 62,4 72,7 82,4 96,1 57,6 
 2014 46,4 62,4 72,6 82,1 96,5 57,7 
 2015 45,0 61,4 71,7 80,2 95,2 54,9 
 2016 44,8 62,0 71,5 79,9 94,5 54,9 
angemessene 
Wohnfläche in m² 45 60 75 85 95 u. mehr  
 
Die Mieten sind in den letzten fünf Jahren  über alle Haushaltsgrößen kontinuierlich 
gestiegen. Die durchschnittliche tatsächliche Miet e für alle Haushalte liegt aber re-
gelmäßig innerhalb der jeweiligen Angemessenheitswerte. 
 
Der monatliche Auszahlbetrag an Unterkunfts- und Heizkosten nach der Anrechnung 
von Einkommen ist für 1- bis 4 -Personen-Haushalte im Vergleich zum Vorjahr g e-
sunken. Diese Haushalte erzielen höhere Einkommen als noch vor einem Jahr. Auch 
die Anhebung der Regel sätze zum Jahreswechsel führte damit – anders als in der 
Vergangenheit – nicht zu einer Erhöhung der von der Stadt Leipzig aufzuwendenden 
KdU. 
  
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Tabelle 5 - Wohnflächenstreuung aller 1:1-Haushalte in 2016 
1:1 HH 1 PHH 
n 20.212 
2 PHH 
n 6.399 
3 PHH 
n 3.634 
4 PHH 
n 1.930 
> 4 PHH 
n 1.233 
Summe 
n 33.408 
abstrakt 
angemessene 
Wohnfläche 
45 m² 60 m² 75 m² 85 m² > 85 m² 1,83 Mio. m² 
≤ 45 m² 54,2% 
(56,3)* 50,5% 
(52,3)* 75,3% 
(74,2)* 69,3% 
(67,8)* entf.  
45 – 50 m² 20,6% 
50 – 60 m² 15,2% 
60 – 65 m² 
 
 
10,0% 
22,8% 
65 – 75 m² 
 
26,7% 75 – 85 m² 13,4% 
> 85 m² 11,3% 30,7% 
Ø Wohnfläche  44,8 m² 
(45,0 m²)* 
62,0 m² 
(61,4 m²)* 
71,5 m² 
(71,7 m²)* 
79,9 m² 
(80,2 m²)* entf. Ø 54,9 m² 
(54,9 m²)* 
≤ abstrakt angem. 
Wohnfläche 54,2% 50,5% 75,3% 69,3% 
entf. 
Ø 56,7% 
(58,2)* 
> abstrakt angem. 
Wohnfläche 
45,8% 
(43,7)* 
49,5% 
(47,7)* 
24,7% 
(25,8)* 
30,7% 
(32,2)* 
Ø 43,3% 
(41,8)* 
davon mit nied- 
riger Relevanz 
20,6% 
45 – 50 m² 
22,8% 
60 – 65 m²  
13,4% 
75 – 85 m² entf. Ø 20,2% 
davon mit hoher 
Relevanz 
25,2% 
> 50 m² 
26,7% 
> 65 m²  
11,3% 
> 85 m² entf. Ø 23,9% 
*Vorjahresdaten in () 
 
In Tabelle 5 ist dargestellt, wie groß die Wohnungen der leistungsberechtigten Hau s-
halte sind und wie sich deren Wohnfläche zu den abstrakt angemessenen Wohnfl ä-
chen verhält. Die Wohnfläche hat den größten Einfluss auf die Wohnungsmiete. Wird 
die abstrakt angemessene Wohnfläche  im Einzelfall deutlich überschritten, führt das 
i. d. R. zu unangemessen hohen Unterkunftskosten. 
 
Die Auswertung belegt, dass nur die durchschnittliche Wohnfläche von 2-Personen-
Haushalten über der abstrakt angemessenen Wohnfläche - hier 60 m² - liegt. Ursa-
che dafür könnte das überproportional große Wohnungsangebot sein, dass diesem 
Personenkreis zur Verfügung steht (vgl. Tabelle 11). 
  
Etwa 43% der Bedarfsgemeinschaften leben in Wohnungen mit einer Wohnfläche , 
die größer als die abstrakt angemessene Fläche ist . Das entspricht dem Ergebnis 
des Vorjahres, stellt aber gegenüber dem Wert von 2014 (etwa 50%) einen erhebli-
chen Rückgang dar.  
 
Nach Abzug der nur geringfügigen Wohnflächenüberschreitungen (vorletzte Zeile der 
Tabelle) liegt in fast jedem vierten 1- und 2-Personen-Haushalt eine Überschreitung 
der abstrakt angemessenen Wohnfläche von mehr als 10% vor. Diese Wohnflächen 
wirken sich zwangsläufig stark auf die tatsächliche Miete aus. Die auf diesen zu gro-
ßen Wohnfläche n basierenden hohen Mieten lassen sich i.  d. R. nicht durch eine  
niedrigere Ausstattung der Wohnung und damit einem geringeren Quadratmeterpreis 
kompensieren. 
 
Die Wohnflächen von Haushalten mit mehr als 2 Personen liegen überwiegend in-
nerhalb der Wohnflächenhöchstgrenzen. Die Haushalte mit unangemessenen Unte r-
kunftskosten werden in Kapitel 2 näher betrachtet. 
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Durch den i m Jahr 2014 vorgenommenen Methodenwechsel zur Ermittlung ang e-
messener Richtwerte (vgl. DS-00687/14 v. 18.12.2014)  erfolgt die Bestimmung der 
Referenzmiete anhand des Datensatzes, der dem Leipziger Mietspiegel zu Grun de 
liegt und aus den Ergebnissen der jeweils aktuellen Betriebskostenbroschüre. Ziel 
des Methodenwechsels war eine transparente Ermittlung angemessener Unte r-
kunfts- und Heizkosten, die vo m Sozialgericht Leipzig inzwischen in mehreren Ent-
scheidungen anerkannt wurde2. 
  
In Umsetzung der vom Bundessozialgericht formulierte Produkttheorie [abstrakt a n-
gemessene Wohnfläche x Standard (Mietpreis je m²) = Richtwert] wurden die bishe-
rigen Eckwerte je m² durch Richtwerte f ür die Bruttokaltmiete (Grundmiete plus kalte 
Betriebskosten) ersetzt. 
 
Aufgrund dieser geänderten Herleitung kann d ie Angemessen heit einer Wohnung 
nur durch d ie Gegenüberstellung der Bruttokaltmiete mit dem jeweils zutreffenden 
Richtwert beurteilt werden. Werte vor 2015 wurden anhand der bisherigen Berichte r-
stattungen auf die neue Methodik umgestellt, um die Vergleichbarkeit weiter zu ge-
währleisten. 
 
Tabelle 6 - Bruttokaltmieten aller 1:1-Haushalte in 2016 
1:1 HH 1 PHH 
n 20.212 
2 PHH 
n 6.399 
3 PHH 
n 3.634 
4 PHH 
n 1.930 
> 4 PHH 
n 1.233 
Summe 
n 33.408 
Ø Bruttokaltmiete 266,32 € 355,93 € 413,54 € 459,74 € 537,01 € 320,65 € 
aktueller 
Richtwert 269,57 € 354,50 € 446,95 € 518,63 € ≥ 581,13 €  
Anteil BG mit 
angemessenen 
KdU 
66,2% 64,9% 79,4% 86,8% 
entf. 
68,7% 
Anteil der Fälle, 
deren zu hohe 
KdU weiter 
anerkannt wird 
16,2% 19,0% 11,2% 6,3% 15,6% 
verbleibende 
unangemessene 
Fälle 
17,6% 16,1% 9,4% 6,9% 15,7% 
 
Die Auswertung der tatsächlichen Bruttokaltmieten bestätigt, dass Haushalte mit 
mehreren Personen  häufiger kostenangemessen wohnen als kleine Haushalte. Ur-
sache dafür ist, dass diese Haushalte häufiger die abstrakt angemessenen Wohnflä-
chen einhalten. Die durchschnittliche n Bruttokaltmieten der Haushalte mit mehr als 
zwei Personen liegen daher auch deutlich unter den aktuellen Richtwerten. 
 
Bei fast jeder siebten Bedarfsgemeinschaft werden Bruttokaltmieten anerkannt, die 
über den aktuellen Richtwerten liegen. Darunter sind einerseits Fälle, deren zu hohe 
Unterkunftskosten wegen des Vorlie gens besonderer Lebensumstände im Einzelfall 
dauerhaft bewilligt werden . Andererseits fallen darunter auch Bedarfsgemeinscha f-
ten, die derzeit in einer kostenunangemessenen Wohnung leben und deren zu hohe 
Kosten für einen Übergangszeitraum weiter in voller Höhe berücksichtigt werden. 
Diese Bedarfsgemeinschaften wurden vom Jobcenter aufgefordert, binnen einer Frist 
                                                
2  www.justiz.sachsen.de/sgl/content/953.php 
Seite 8 von 18 
von i.  d. R. sechs Monaten ihre unangemessenen Unterkunftskosten durch Wo h-
nungswechsel, Vermieten oder auf andere Weise zu senken.  Bevor eine Bedarfsge-
meinschaft, die in einer kostenunangemessenen Wohnung lebt, zur Kostensenkung 
aufgefordert wird, prüft das Jobcenter überschlägig Kosten, die im Rahmen eines 
Umzugs entstehen würden, z.B. für Möbeltransport und Renovierung. Mit dieser Vo r-
gehensweise wird ausgeschlossen, dass Haushalte mit nur geringfügigen Koste n-
überschreitungen zur Kostensenkung aufgefordert werden, wenn ein Wohnung s-
wechsel unwirtschaftlich wäre. 
 
Die Bruttokaltmieten der Haushalte mit unangemessenen Unter kunftskosten werden 
in Kapitel 2 näher betrachtet. 
 
 
 
Seite 9 von 18 
Tabelle 7 - Tatsächliche Kosten aller 1:1-Haushalte 
1:1 HH 
n 33.408 1 PHH 2 PHH 3 PHH 4 PHH > 4 PHH Ø 
Ø Grundmiete in € 
2012 196,81 265,42 308,67 347,76 392,90 236,90 
2013 199,12 266,45 312,61 347,73 399,78 239,04 
2014 200,91 269,57 310,73 349,75 411,09 240,75 
2015 206,86 275,46 323,18 358,71 417,63 248,80 
2016 213,56 283,01 328,24 364,31 422,77 255,76 
Vergleichswert 
DS-00687/14 207,01 271,09 342,69 400,47 ≥ 449,06  
Ø Betriebskosten in € 2012 49,90 69,49 82,26 93,56 110,75 61,56 
2013 49,90 69,26 82,15 93,11 111,48 61,48 
2014 53,36 71,14 84,22 95,27 112,91 64,27 
2015 51,23 71,37 84,06 94,55 112,71 63,32 
2016 52,76 72,92 85,30 95,43 114,24 64,89 
Vergleichswert 
DS-00687/14 62,56 83,41 104,26 118,16 ≥ 132,07  
Ø Bruttokaltmiete in € 2012 246,71 334,91 390,93 441,32 503,65 298,46 
2013 249,02 335,71 394,76 440,84 511,26 300,53 
2014 254,27 340,71 394,95 445,02 524,00 305,02 
2015 258,09 346,83 407,24 453,26 530,34 312,12 
2016 266,32 355,93 413,54 459,74 537,01 320,65 
Richtwert 269,57 354,50 446,95 518,63 ≥ 581,13  
Ø Heizkosten in € 
2012 49,43 69,49 83,72 95,22 115,56 61,66 
2013 49,90 70,51 84,33 95,58 115,32 62,22 
2014 53,36 71,76 85,67 96,88 118,70 64,82 
2015 51,83 73,03 86,33 97,88 121,29 64,74 
2016 54,11 75,26 88,28 100,43 123,16 67,10 
Nichtprüfungs-
grenze 58,43 77,91 97,38 110,36 ≥ 123,35  
 
Alle Angaben in Tabelle 7 entsprechen dem jeweils errechneten Durchschnittswert 
und werden hier de n Richtwerten für die Bruttokaltmiete bzw. de n Nichtprüfungs-
grenzen für die Heizkosten gegenübergestellt. 
 
Die Grundmieten sind über alle Haushaltsgrößen im Vergleich zum Vorjahr weiter 
angestiegen. Einerseits sind das die Auswirkungen d er verstärkten Nachfrage am 
Wohnungsmarkt bedingt durch das Bevölkerungswachstum der letzten Jahre, and e-
rerseits werden (auch) Mieten leistungsberechtigter Haushalte erhöht. 
 
Seite 10 von 18 
Die durchschnittlichen Grundmieten aller 1- und 2-Personen-Haushalte liegen über 
den aktuellen Richtwerten für die Angemessenheit . Wie zuvor bei der Auswertung 
der Wohnflächen beschrieben, hat ein erheblicher Teil der 1- und 2-Personen-
Haushalte zu große Wohnungen. Dies wirkt sich auf die Grundmieten dieser Hau s-
halte aus. 
 
Für die Beurteilung der Angemessenhei t der Unterkunftskosten ist die Bruttokaltmie-
te ausschlaggebend. Da s eröffnet leistungsberechtigten Haushalten die Möglichkeit, 
geringfügige Überschreitungen bei der Grundmiete durch Einsparungen bei den ka l-
ten Betriebskosten auszugleichen  und umgekehrt. Die Auswertung der durchschnit t-
lichen Bruttokaltmieten zeigt, dass die aktuellen Richt werte ausreichend bemessen 
sind, wenn die angemessenen Wohnflächen eingehalten werden. 
 
Das trifft auch auf die Nichtprüfungsgrenze der Heizkosten zu , gleichwohl bei den 
Heizkosten über alle Haushaltsgrößen eine leichte Kostensteigerung zu verzeichnen 
ist. 
 
In den dargestellten Kosten sind  keine Nebenkostennachforderungen enthalten, da 
diese statistisch nicht abgebildet werden.  Werden leistungsberechtigte Haushalte zu 
solchen Nachzahlungen aufgefordert, können diese Forderungen als einmalige Be i-
hilfe zusätzlich zu den bereits als Bedarf anerkannten Vorauszahlungen auf Antrag 
durch das Jobcenter übernommen werden. 
  
Seite 11 von 18 
2. Untersuchung kostenunangemessener 1:1-Haushalte 
 
Alle in den folgenden Übersichten ausgewerteten Haushalte haben unangemessene 
Unterkunftskosten (brutto-kalt), die vom Jobcenter nur in angemessener Höhe ane r-
kannt werden. Die Daten von Haushalten, deren zu hohe Unterkunftskosten im Ei n-
zelfall wegen des Vo rliegens besonderer Lebensumstände oder die für einen Übe r-
gangszeitraum zur Kostensenkung anerkannt werden, sind darin nicht enthalten. 
 
Tabelle 8 - Wohnflächenstreuung kostenunangemessener 1:1-Haushalte in 2016 
1:1 HH 1 PHH 
n 3.549 
2 PHH 
n 1.028 
3 PHH 
n 341 
4 PHH 
n 133 
> 4 PHH 
entf. 
Summe 
n 5.051 
abstrakt 
angemessene 
Wohnfläche 
45 m² 60 m² 75 m² 85 m² > 85 m² 0,296 Mio. m² 
≤ 45 m² 20,7% 
27,1% 
37,2% 27,1% 
entf. 
 
 
45 – 50 m² 28,2% 
50 – 60 m² 32,7% 
60 – 65 m² 
 
 
18,4% 
25,9% 
65 – 75 m² 
 
47,0% 75 – 85 m² 31,4% 
> 85 m² 31,4% 72,9% 
Ø Wohnfläche  52,7 m² 
(53,1 m²)* 
66,8 m² 
(68,1 m²)* 
81,7 m² 
(82,6 m²)* 
96,2 m² 
(96,9 m²)* 
Ø 58,7 m² 
(59,0 m²)* 
≤ abstrakt angem. 
Wohnfläche 20,7% 27,1% 37,2% 27,1% Ø 23,3% 
(21,3)* 
> abstrakt angem. 
Wohnfläche 
79,3% 
(81,0)* 
72,9% 
(74,3)* 
62,8% 
(68,1)* 
72,9% 
(74,2)* 
Ø 76,7% 
(78,7)* 
davon mit nied- 
riger Relevanz 
28,2% 
45 – 50 m² 
25,9% 
60 – 65 m²  
31,4% 
75 – 85 m² entf. Ø 28,0% 
(28,2)* 
davon mit hoher 
Relevanz 
51,1% 
> 50 m² 
47,0% 
> 65 m²  
31,4% 
> 85 m² entf. Ø 48,8% 
(50,5)* 
*Vorjahresdaten in () 
 
Haushalte mit unangemessen hohen Unterkunftskosten halten nur in 23,3% der Fälle 
die abstrakt angemessenen Wohnflächen ein. 76,7% der Haushalte haben eine grö-
ßere Wohnfläche. Die unangemessen wohnenden 1 -Person-Haushalte mit einer 
durchschnittlichen Wohnfläche von 5 2,7 m² überschreiten die für diese Haushalt s-
größe abstrakt angemessene Wohnfläche von 45 m² um 15%. Bei Wohnungen di e-
ser Größe handelt es sich ü berwiegend um Wohnungen  mit mindestens 2 Woh n-
räumen, die st ärker nachgefragt und daher teurer als vergleichbare Wohnungen mit 
einem Raum sind. 
  
Seite 12 von 18 
Tabelle 9 - Bruttokaltmieten kostenunangemessener 1:1-Haushalte in 2016 
1:1 HH 1 PHH 
n 3.549 
2 PHH 
n 1.028 
3 PHH 
n 341 
4 PHH 
n 133 
> 4 PHH 
entf. 
Summe 
n 5.051 
Ø Bruttokaltmiete 320,57 € 406,74 € 510,43 € 586,38 € 
entf. 
357,92 € 
aktueller 
Richtwert 269,57 € 354,50 € 446,95 € 518,63 €  
Überschreitung 
Ø 51,00 € 52,24 € 63,48 € 67,75 € 52,54 € 
pro Kopf 51,00 € 26,12 € 21,16 € 16,94 € 43,02 € 
≤ 5% 18,8% 25,3% 27,9% 30,1% 21,0% 
5% - 10% 17,4% 20,1% 25,2% 24,1% 18,6% 
10% - 20% 28,3% 30,6% 24,9% 27,1% 28,5% 
20% - 30% 16,0% 12,5% 11,4% 9,8% 14,8% 
30% - 50% 14,0% 8,6% 7,9% 6,0% 12,3% 
> 50% 5,4% 2,9% 2,6% 3,0%  4,7% 
 
In Tabelle 9 werden die Bruttokaltmieten der leistungsberechtigten Haushalte mit u n-
angemessenen Kosten näher betrachtet. 
 
In der vorgenommenen Auswertung  ist ersichtlich, dass ca. ein Fünftel dieser Hau s-
halte eine nur sehr geringe Überschreitung (≤ 5%) der angemessenen Kosten hat. Je 
nach Haushaltsgröße liegt bei ca. 40 bis 50% der Bedarfsgemeinschaften eine ge-
ringe Überschreitung der angemessenen Kosten von bis zu 10% vor. 
 
Für einen Teil der Haushalte mit diesen vergleichsweise niedrigen Überschreitungen 
angemessener Unterkunftskosten kann angenommen werden, dass die zu großen 
Wohnflächen oder ein höher er Ausstattungsgrad der Wohnung  beispielsweise aus 
der Regelleistung oder einem Freibetrag für Erwerbstätigkeit querfinanziert  wird und 
keine Umzugsabsicht besteht. 
  
Seite 13 von 18 
Abbildung 1 - Vergleich aller mit den kostenunangemessenen 1-Person-Haushalten 
 
Abbildung 1 verdeutlicht am Beispiel der 1 -Person-Haushalte, dass die Unterkunfts-
kosten erheblich durch die Überschreitung der angemessenen Wohnflächen beei n-
flusst werden. Haushalte mit unangemessenen Unterkunftskosten kompensieren zu 
hohe Grundmieten nicht durch einen "Flächenverzicht “. Die durchschnittliche Woh n-
fläche der kostenunangemessen wohnende n 1 -Person-Haushalte ist aber im Ve r-
gleich zum Vorjahr leicht von 53,1 m² auf 52,7 m² gesunken. 
 
Dennoch wohnen 2016 insgesamt rund 900 Bedarfsgemeinschaften weniger als im 
Vorjahr in unangemessenem Wohnraum . Hauptgrund dafür ist die Anhebung der 
angemessenen Unterkunftskosten für alle Haushaltsgrößen , die im Jahr 2015 rüc k-
wirkend zu  Ende 2014 durch das Jobcenter umgesetzt wurde . Die Erhöhung der 
Richtwerte hat damit das erwartete Ergebnis bestätigt. Ehemals geringfügig über den 
bisherigen Angemess enheitswerten liegende Haushalte wohnen wieder kostena n-
gemessen.  
44,8 m² 213,56 € 
52,7 m² 259,07 € 
Ø Wohnfläche Ø Grundmiete
alle 1-Person-Haushalte unangemessene 1-Person-Haushalte
Seite 14 von 18 
3. Verfügbarkeit am Markt angebotener angemessener Wohnungen 
(Angebotsmieten auf Basis Nettokaltmiete) 
 
Analog zu der im Jahr 2014 für die Herleitung angemessener Kosten der Unterkunft 
vorgenommenen Erhebung der Angebotsmieten (vgl. DS -00687/14 v. 18.12.2014) 
wurde auch zu Beginn diesen Jahres untersucht, ob zu den aktuell gültigen Richtwer-
ten Wohnraum in ausreichendem Umfang vorhanden ist. 
 
Dazu wurde erstmals auf die Datenbank der Empirica AG ( empirica-systeme Markt-
datenbank) zurückgegriffen. Diese Datenbank liefert aktuelle und umfassende Info r-
mationen zu Preisen, Mieten und Renditen des deutschen Immobilienmarktes. Sie 
basiert auf einer umfangreichen Samm lung sorgfältig aufbereiteter Immobilienmark t-
daten aus mehr als 100 Quellen.3 
 
Die Erhebung der Daten für die Untersuchung der Angebotsmieten wurde im Zei t-
raum 01.01. bis 3 1.03.2016 zum Datenstand 15.05.2016 durchgeführt. Anders als in 
der vorangegangenen Berichterstattung konnten über die empirica-systeme Marktda-
tenbank alle Wohnungsangebote eines Monats (Vollerhebung) und nicht nur die A n-
gebote eines bestimmten Stichtags unter Berücksichtigung der  Höhe der Grundmi e-
te, der Wohnfläche, der Anzahl der Wohnräume und der Lage der Wohnung im 
Stadtgebiet ausgewertet werden. Der mehrmonatige Erhebungszeitraum wurde g e-
wählt, um die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt durch den stetigen Wechsel 
von neu vermi eteten (Abgänge) und neu angebotenen Wohnungen (Zugänge) b e-
obachten zu können. 
 
Nach der l etzten Vollerhebung lagen entsprechende Aussagen zu 17.151 unter-
schiedlichen Mietinseraten vor, von denen ein Teil über einen Zeitraum von mehreren 
Monaten beworben w urde. Angebotene Wohnungen unterhalb des einfachen Sta n-
dards (Substandard ; vgl. DS-00687/14 v. 18.12.2014, Kapitel 2.4) w urden bei der 
Ermittlung angemessener Wohnungsangeb ote nicht berücksichtigt. Zudem mussten 
die Wohnungsangebote eine Mindestwohnfläche von 20 m² und eine Angabe zur An-
zahl der Wohnräume aufweisen. 
 
In jedem Auswertungsmonat lagen rund 12.000 unterschiedliche Wohnungsangebote 
für das Stadtgebiet Leipzig vor. 
 
Tabelle 10 - Wohnungsangebote für die Stadt Leipzig (Zeitraum Januar - April 2016) 
 Januar Februar März 
empirica-systeme 
Marktdatenbank 11.972 12.148 12.182 
 
  
                                                
3 www.empirica-systeme.de/portfolio/empirica-systeme-marktdatenbank/ 
Seite 15 von 18 
In Tabelle 11 werden die in diesen Erhebungen ermittelten angemessenen Wohnu n-
gen für leistungsberechtigte Haushalte nach dem SGB II und XII unter Berücksichti-
gung der Produkttheorie dargestellt. Daraus ergibt sich für die Stadt Leipzig folgende 
Mindestanzahl an angemessenen und zumutbaren Wohnungsangeboten.  
 
Tabelle 11 - Verfügbarkeit angemessener Wohnungsangebote (Nettokaltmiete) 
Voraussetzungen 
Haushaltsgröße in Personen 
1 2 3 4 5 5 
Wohnfläche ab 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 85 m² 
Mindestanzahl 
Wohnräume 1 2 3 4 5  4  
angemessene 
Nettokaltmiete 207,01 € 271,09 € 342,69 € 400,47 € 449,06 € 449,06 € 
 Anzahl Wohnungsangebote empirica Systeme Marktdatenbank 
Januar 471 1.107 1.092 64 4 87 
Februar 460 1.104 1.076 63 4 79 
März 421 1.041 979 58 5 74 
 darunter unterschiedliche Wohnungsangebote 
Januar – März 2016 652 1.449 1.331 71 6 97 
 
Die o.a. Auswertung belegt, dass für alle Haushaltsgrößen eine permanente Versor-
gung mit zumutbarem angemessenem Wohnraum möglich ist. Auf die Besonderhei-
ten der Versorgung von Haushalte n mit fünf Personen  mit angemessenem Wohn-
raum wurde erstmals im Jahr 2013 hingewiesen (DS V/3516 v . 09.12.2013, S. 26) . 
Die erneute Untersuchung ergab auch für diese Haushaltsgröße ein ausreichendes 
Angebot an angemessenen Wohnungen, wenn in die Suche Objekte mit mindestens 
vier Wohnräumen einbezogen werden (vgl. Tabelle 11, letzte Spalte). 
 
Darüber hinaus besteht für Famil ien mit einem hohen Wohnflächenbedarf die Mö g-
lichkeit, im Sozialamt , Abteilung Soziale Wohnhilfen  Unterstützung bei der Woh n-
raumbeschaffung zu erhalten. Das gilt auch für Haushalte mit einem Bedarf an alters- 
und/oder behindertengerechtem Wohnraum. Im Sach gebiet Wohnraumversorgung 
wird zur Wohnungssuche umfassend beraten, zu speziellen Wohnungsangeboten 
informiert und durch Kooperation mit dem kommunalen Vermieter der LWB GmbH 
und anderen Wohnungsmarktakteuren sowie durch Nutzung von städtischen Bel e-
gungsrechtsoptionen in individuell angemessenen Wohnraum vermittelt. 
 
Leistungsberechtigten Haushalten, die zur Senkung ihrer Unterkunftskosten aufg e-
fordert werden, wird dafür im Regelfall ein Zeitraum von bis zu 6 Monaten eing e-
räumt. In dieser Frist unterliegt d er Wohnungsmarkt einem permanenten Wechsel an 
Wohnungsangeboten, so dass davon ausgegangen werden kann, dass  jeder Haus-
halt in dieser Zeit kostenangemessenen und geeigneten anderen Wohnraum findet. 
 
Seite 16 von 18 
Im nächsten Schritt wird ausgewertet, wie sich die angemessenen Wohnungsange-
bote auf die einzelnen Stadtbezirke verteilen. Exemplarisch erfolgt dies anhand der 
Daten für März 2016. 
 
Tabelle 12 - Räumliche Verteilung angemessener Wohnungsangebote (nettokalt) 
Stadtbezirk 
Haushaltsgröße in Personen 
1 2 3 4 5 
(4 Räume) 
Mitte 12 11 23 - 1 
Nordost 49 137 136 - 1 
Ost 42 249 189 13 7 
Südost 28 79 49 2 1 
Süd 7 29 14 1 1 
Südwest 17 83 22 1 - 
West 175 128 391 37 51 
Alt-West 33 157 52 2 2 
Nordwest 26 92 41 - 4 
Nord 25 72 39 1 4 
ohne Angabe 7 4 23 1 2 
Summe 421 1.041 979 58 74 
 
Angemessene Wohnungsangebote sind in allen Leipziger Stadtbezirken vorhanden. 
In einigen Stadtbezirken liegen deutlich mehr Angebote als in anderen vor. Eine äh n-
liche Mietpreisdifferenzierung gibt es in fast allen Großstädten De utschlands.4 Das 
Wohnungsangebot konzentriert sich jedoch nicht nur auf einige wenige Stadtbezirke. 
 
  
                                                
4 Heyn/ Dr. Braun/ Grade, Wohnungsangebote für arme Familien in Großstädten, S. 40 ff. 
Seite 17 von 18 
4. Zusammenfassung der Ergebnisse 
 
Wie in den vorangegangenen Abschnitten dargestellt, sank die Anzahl der leistung s-
berechtigten Bedarfsgemeinschaften in den letzten Jahren kontinuierlich. Gleichzeitig 
stiegen jedoch die tatsächlichen (angemessenen und unangemessenen) Mieten je 
Bedarfsgemeinschaft an. Ursächlich dafür ist das gestiegene Mietniveau. 
 
Abbildung 2 -  Verlauf der Anzahl der Bedarfsgemeinschaften mit Miete und deren 
 tatsächlicher Mieten 
 
 
Die tatsächlichen kalten Betriebs - und Heizkosten sind im Jahresverlauf nur leicht 
gestiegen. Einen hohen Einfluss auf die kaum veränderten tatsächlichen Heizkosten 
hatten die milden Winter.  Die zunehmende Einhaltung der abstrakt angemessenen 
Wohnflächen wirkt sich zudem kostendämpfend aus. 
 
Die durchgeführte Untersuchung der aktuellen Unterkunfts - und Heizkosten der lei s-
tungsberechtigten Haushalte i. V. m. der Auswertung der am Immobilienmarkt ange-
botenen Mietwohnungen bestätigt, dass zu den Ende 2014 festgesetzten Richtwer-
ten für die Bruttokaltmiete und der Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten aktuell in 
ausreichender Menge Wohnungsangebote vorhanden sind. 
 
Da in den kommenden Jahren von weiter moderat steigenden Mieten ausgegangen 
werden muss, ist e ine regelmäßige Überprüfung der Richtwerte auch in den Folge-
jahren unerlässlich. 
  
41.299 
39.167 39.420 38.232 36.346 
356,60 € 359,66 € 
362,74 € 
368,87 € 
376,87 € 
2012 2013 2014 2015 2016
Anzahl Bedarfsgemeinschaften Miete je Bedarfsgemeinschaft (Brutto-warm)
Seite 18 von 18 
Abbildung 3 - Vergleich der Anzahl der Haushalte mit angemessenen und unan- 
 gemessenen KdU (1- bis 4-Personen-Haushalte) 
 
 
Die Anzahl der leistungsberechtigten Haushalte, die in kostenunangemessenen 
Wohnungen leben, hat sich insgesamt im Jahresverlauf leicht erhöht. Der Anteil der 
Haushalte mit unangemessenen Wohnkosten beträgt 31,3%. In der Hälfte dieser Fäl-
le ist momentan die vollständige Anerkennung dieser zu hohen Kosten gerechtfertigt, 
da  
 
 eine Kostensenkungsfrist läuft, in der noch Anspruch auf die unangemess e-
nen Kosten besteht, 
 besondere Lebensumstände im Einzelfall wie Behinderung oder Pflegebedürf-
tigkeit eines Haushaltsmitgliedes vorliegen oder 
 der Umzug nicht wirtschaftlich wäre, weil die Kostenüberschreitung sehr g e-
ring ist. 
 
Die Analyse der Entwicklung und tatsächlichen Miet en der leistungsberechtigten 
Haushalte zeigt, dass unangemessene Unterkunftskosten vor allem dann entstehen, 
wenn deutliche Überschreitungen der abstrakt angemessenen Wohnflächen vorlie-
gen. 
 
Das bedeutet: Haushalte , die 201 6 unangemessen wohnen, haben oft zu große 
Wohnungen; ein Wechsel in anderen  (kosten- und flächenangemessenen) Woh n-
raum findet häufig nicht statt , obwohl zu den aktuellen Richtwerten angemessener 
und zumutbarer Wohnraum verteilt über das gesamte Stadtgebiet zur Verfügung 
steht. In diesen Fällen werden vom Jobcenter nur die angemessenen KdU über-
nommen. 
 
Da ein erheblicher Teil der unangemessenen Mehrkosten durch Wohnflächenübe r-
schreitungen verursacht ist, kommt der Suche nach preiswerten und/oder kleineren 
Wohnungen und deren Vermittlung an Betroffene eine große Bedeutung zu. Mit dem 
derzeitigen Beratungsangebot des Sozialamtes und des Jobcenters wird dies g e-
währleistet. 
20.805 
23.994 
22.573 23.547 
20.690 
15.885 
10.830 10.656 
8.794 
11.485 
2012 2013 2014 2015 2016
Haushalte mit angemessenen KdU Haushalte mit unangemessenen KdU