Bebauungsplan Nr. 400.1 "Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich";
Stadtbezirk Leipzig Südwest, Ortsteil Plagwitz;
Durchführung der öffentlichen Auslegung im Rahmen des beschleunigten Verfahrens
Stadt: leipzig
Drucksache: DS-00455/14
Datum: 2015-01-13
Vorlagenart: Informationsvorlage

Dienstberatung des Oberbürgermeisters
Informationsvorlage Nr. DS-00455/14
Status: öffentlich
Beratungsfolge:
Gremium Termin Zuständigkeit
Dienstberatung des Oberbürgermeisters Information zur Kenntnis
Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau 03.02.2015 Information zur Kenntnis
Stadtbezirksbeirat Leipzig-Südwest 04.02.2015 Information zur Kenntnis
Eingereicht von
Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Betreff
Bebauungsplan Nr. 400.1 "Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher 
Teilbereich";
Stadtbezirk Leipzig Südwest, Ortsteil Plagwitz;
Durchführung der öffentlichen Auslegung im Rahmen des beschleunigten Verfahrens
Die Information wird zur Kenntnis genommen.
Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen:
 Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur.
 
 Schaffung von Rahmenbedingungen für Arbeitsplätze
 
Sachverhalt:
 Siehe „Beschreibung des Sachverhaltes“ in der Anlage.
Anlagen:
1 Prüfkatalog
2 Beschreibung des Sachverhaltes
3 Übersichtskarte
4 Übersichtsplan
5 Bebauungsplan Teil A: Planzeichnung
6 Bebauungsplan Planzeichenerklärung
7 Bebauungsplan Teil B: Text
8 Begründung zum Bebauungsplan
Prüfkatalog
Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. 
die Neuschaffung von Arbeitsplätzen
Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle folgenden Indikatoren bewerten:
verbessert gesichert verschlechtert keine 
Auswirkung
Begründung 
in Vorlage 
Seite 1
1 Arbeitsplatzsituation      
2 Ausbildungsplatz-
situation
     
3 finanzielle Situation der 
Unternehmen: sie wird 
durch städtische 
Entscheidung (z. B. zu 
Steuern, Gebühren, 
Preisen für Gas-Wasser-
Strom)
     
4 Bedeutung des 
Vorhabens für 
wirtschaftliche 
Entwicklung
positive Auswirkung negative 
Auswirkung
keine 
Auswirkung
 hoch  mittel  niedrig      
5 Finanzierung
private Mittel Drittmittel/
Fördermittel
finanzielle 
Folgewirkungen 
für die Stadt
keine 
Auswirkung
 ja  nein  ja  nein  ja   nein      
1) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher freigestellt.
Stadt Leipzig
01.15/016/01.12
Prüfkatalog
Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für eine 
ausgeglichenere Altersstruktur. Das Handeln der Stadt richtet sich auf Kinder, Jugendliche und Familien  
mit Kindern aus.
Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle folgenden Indikatoren bewerten:
Indikatoren verbessert
auf 
bisherigen 
Niveau 
verschlechtert keine 
Auswirkung
Begründung in 
Vorlage Seite 1
1 Vorschulische Bildungs- 
und Betreuungsangebote 
(Qualität, Vielfalt, 
Erreichbarkeit, 
Quantität/Umfang)
     
2 Schulische 
Bildungsangebote, 
Ausbildung und Studium 
(Qualität, Vielfalt, 
Erreichbarkeit, 
Quantität/Umfang)
     
3 Wohnbedingungen für 
Kinder, Jugendliche und 
Familien (Angebot, 
Attraktivität, Vielfalt, 
Infrastruktur)
     
4 Kultur- und 
Freizeitangebote, 
Möglichkeiten zum 
Spielen, Sporttreiben und 
Treffen sowie 
Naturerfahrungen für 
Kinder, Jugendliche und 
Familien
       
5 Gesundheit und Sicherheit 
von Kindern und 
Jugendlichen/Schutz vor 
Gefahren
     
6 Integration von Kindern 
und Jugendlichen mit 
Behinderungen oder 
Migrationshintergrund
     
7 Finanzielle Bedingungen 
von Familien
     
Indikator hat stattge-
funden
ist 
vorgesehen
ist nicht vorgesehen Begründung in 
Vorlage, Seite 1
8 Beteiligung von Kindern, 
Jugendlichen und Familien 
bei der zu treffenden 
Entscheidung
     
1) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher freigestellt.
Stadt Leipzig
01.15/016/01.12
Beschreibung des Sachverhaltes 
 
Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee – nördlicher 
Teilbereich“ (Entwurf) 
Durchführung der öffentlichen Auslegung im Rahmen des beschleunigten Verfahrens 
Mit dieser Vorlage soll der Fachausschuss für Stadtentwick lung und Bau über die Absicht der 
Verwaltung informiert werden, zu dem in der Anlage beigefüg ten Bebauungsplan-Entwurf und 
seiner Begründung die öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauG B) durchzuführen. Da der 
Bebauungsplan (B-Plan) im beschleunigten Verfahren (§ 13a BauGB) aufgestellt wird, ist nach 
den bei der Stadt geltenden Verfahrensregelungen für diese n Verfahrensschritt kein 
Ratsbeschluss vorgesehen. Näheres zum Verfahren siehe Kap. 4 der Begründung zum B-Plan. 
Übereinstimmung mit den Strategischen Zielen der Kommunalpolitik  ist wie folgt gegeben: 
• Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von Arbeitsplätzen   
In Folge der Aufstellung des B-Planes ist davon auszugehen, dass die vorliegende Planung die 
vorhandene gewerbliche Struktur und eine maßvolle Entwick lung von nichtstörendem Gewerbe 
im Plangebiet sichert und zum Erhalt und zur Schaffung von Arbeitsplätzen beiträgt. 
• Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur   
In Folge der Aufstellung des B-Planes ist davon auszugehen, dass das Angebot von 
familienfreundlichem Wohnraum in Plagwitz um das attraktive Segment Stadthäuser und 
Wohnungsbau für Familien mit Kindern erweitert und ergänzt wird. Die Bildung von 
selbstgenutztem Wohneigentum führt zu einer stärkeren Identifizierung der Bewohner mit ihrem 
Stadtteil und trägt durch den Zuzug junger Familien zu einer ausgeglichenen Altersstruktur bei. 
Die Belange der Kreativwirtschaft  werden durch die Planung nicht berührt. 
Maßnahmen der Stadt zur Umsetzung der Planung bzw. Kosten , die infolge der Aufstellung 
des B-Planes auf die Stadt zukommen können (einschließlich Maßnahmen auf städtischen 
Flächen zum Ausgleich von Eingriffen im Rahmen der Eingriff sregelung nach dem 
Bundesnaturschutzgesetz), sind im Ergebnis der durchgeführten Ermittlungen nicht zu erwarten. 
Die weitere Vorgehensweise  ist wie folgt vorgesehen: 
Nach Kenntnisnahme dieser Vorlage in der Dienstberatung de s OBM und Information des 
Fachausschusses Stadtentwicklung und Bau wird das Dezerna t Stadtentwicklung und Bau, 
Stadtplanungsamt, 
• die öffentliche Auslegung des Entwurfes und seiner Begründung und 
• zeitgleich die Beteiligung der TöB zum Entwurf durchführen sowie 
• die Bürgervereine beteiligen. 
Dem Stadtbezirksbeirat Südwest wird die Vorlage durch das B üro für Ratsangelegenheiten 
unmittelbar nach der Kenntnisnahme in der Dienstberatung des OBM zugeleitet. 
10.10.2014 
                                                                                                                                
Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee – 
nördlicher Teilbereich“ 
Übersichtskarte – Lage des Plangebietes 
Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), M 1 : 15000, Stand: 08 / 2014 
Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung 
                         
                     Grenze des Plangebietes 
                    

                                                                                                                                
Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee – 
nördlicher Teilbereich“ 
Übersichtsplan – Grenze des räumlichen Geltungsbereiches 
Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK5), M 1 : 2500, Stand: 05 / 2013 
Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung 
                         
                     Grenze des räumlichen Geltungs bereiches 
                    

4143
304b
1(4)
304a782
29114b
30720
764(5)1(3)1(2)1318(4)1(3)1(3)3318a(2)1(2)1(2)1318b34
4
(3)1
744
291329214a2923
1253
30718
14
2470
(44)
179
2925
79a
3 1254
126b 05094
(2)2
1(P1)
1 21
1(2)1(4)
2Ldr.
Ldr.
121
2(3)1(P2)1(2)365
1
622 1251
1
11
1
365a
335
1
2
1
366367a
(2)
419c567
5603675414
1(3)
655(3)11(P3)
21
1 2 11 1
11
1
118.25
2
2 Ldr.
Ldr.
1
112.55
Betonpflaster
114.40
117.47
113.89
117.13117.28Naturstein-pflaster 113.72
Betonpflaster
112.86112.62112.69
Betonpflaster
112.19112.58
Betonpflaster
111.74111.39111.21111.20111.66111.05111.47112.26112.47112.16114.60113.55112.27
116.68116.28114.59114.72112.89116.73117.38117.34117.58117.28117.34114.54114.58114.51114.50
119.17119.32
114.50114.49114.64
118.05117.68117.70117.60117.53116.72117.35
113.18Naturstein-pflaster
Naturstein-pflaster
113.61112.80112.94
111.20111.49112.28Naturstein-pflaster113.35113.52113.71113.88
117.48
117.10
118.42118.42
117.19116.86116.75
D 119.41
+|KH'DFKULQQH
116.80114.79114.56114.53115.01114.81115.22115.44115.65116.07115.88116.70116.74116.49114.07114.25114.46
BetonpflasterNaturstein-pflaster
114.53115.09117.37
113.03114.46114.77114.47113.08112.74112.65111.36110.74111.04111.70
118.28118.16118.04117.92117.80117.57117.59117.68117.68117.61118.45117.80117.81117.82117.87D 118.38117.93118.05118.53118.58117.96117.98118.00118.13118.60118.26118.64118.84118.16118.12118.17118.39119.12119.14118.27118.33118.38118.37118.49118.67118.83119.04119.25119.34119.45119.40119.41119.42119.38119.35119.41119.47119.52119.55119.44119.44119.33119.63119.64119.48119.45119.43119.47119.46119.40119.44119.47119.46119.39119.28119.29119.09119.25119.27
118.30
118.63
118.91118.44
118.55118.78118.40118.68118.83119.04119.02119.14119.10
119.11119.09
119.04
Denkmal
119.09119.08119.09119.10119.25
119.23119.32119.41119.38119.42119.17119.21119.14119.37119.45119.54119.53119.11119.12OK Gehweg 119.082.6WUDH
2.6WUDHOK Gehweg 119.03
OK Gehweg 119.022.6WUDH
2.6WUDHOK Gehweg 118.94
OK Gehweg 118.872.6WUDH
2
2
1
GFGFGFGFWGFW GFW
SV
21
1 11 1
11
1
2 Ldr.
Ldr.
3
422
BetonpflasterGranitplatten mitNatursteinpflasterAsphalt*UQIOlFKHBetonpflasterBeton-pflasterBeton-pflasterBeton-pflasterBrunnen
131.62 First128.81 Traufe
GTGa
GTGa
D
D
MI 10,6
MI 20,6
GTGaP1 P1
P1
P2P3
P1
GTGa
C
D
D
C
IVIVIII
III
IIIIIIIV
IIIIII
IIIIV
IVIIIIII
Teil A: Planzeichnung
Planverfasser:Dr. Paatz und Partner GmbH,QJHQLHXUEURIU6WDGWSODQXQJund StadterneuerungGerhard-Ellrodt-Str. 24, 04249 LeipzigTel.: [TELEFONNUMMER ENTFERNT]; Fax: 4243246eMail: [E-MAIL ENTFERNT]

Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ (Entwurf)
Teil B: Text
Seite 1
Teil B: Text
Die der Planung zugrunde liegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse, DIN-
Vorschriften, VDI-Richtlinien und ähnliche Regelungen) können bei der Stadt Leipzig im 
Neuen Rathaus, Martin-Luther-Ring 4-6, 04109 Leipzig, Stadtplanungsamt, Zimmer 499, 
während der Sprechzeiten eingesehen werden.
I. Festsetzungen [§ 9 Abs. 1 und 4 BauGB i.V.m. § 89 SächsBO]
1. Planungsrechtliche Festsetzungen
1.1. Art der baulichen Nutzung im Teilbaugebiet MI 1
[§ 9 Abs. 1 BauGB]
1.1.1. Allgemein zulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts  
anderes ergibt)
a) Wohngebäude,
b) Geschäfts- und Bürogebäude,
c) Sonstige Gewerbebetriebe,
d) Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitli-
che und sportliche Zwecke.
1.1.2. Unzulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes  
ergibt):
a) Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Be-
herbergungsgewerbes,
b) Gartenbaubetriebe,
c) Tankstellen,
d) Vergnügungsstätten.
[§ 1 Abs. 5 und 6 BauNVO]
1.2. Art der baulichen Nutzung im Teilbaugebiet MI 2
[§ 9 Abs. 1 BauGB]
1.2.1. Allgemein zulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts  
anderes ergibt):
a) Geschäfts- und Bürogebäude,
b) Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Be-
herbergungsgewerbes,
c) Sonstige Gewerbebetriebe,
d) Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitli-
che und sportliche Zwecke.
1.2.2. Unzulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes  
ergibt):
a) Wohngebäude,
b) Gartenbaubetriebe,
c) Tankstellen,
d) Vergnügungsstätten.
[§ 1 Abs. 5 und 6 BauNVO]
1.2.3. Abweichend  von 1.2.1  sind  Einzelhandelsbetriebe  unzulässig, die einzelne oder 
mehrere der folgenden Sortimente als Hauptsortiment führen:
Nahversorgungsrelevante Sortimente
- Apothekenwaren (freiverkäuflich) 
- Back- und Konditoreiwaren 
- Drogeriewaren, Parfümerie- und Kosmetikartikel
- Fleischwaren 
- Getränke 
10.10.2014
Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ (Entwurf)
Teil B: Text
Seite 2
- Nahrungs- und Genussmittel 
- Sanitätsartikel 
- Schnittblumen, Topf- und Zimmerpflanzen, Blumentöpfe und Vasen 
- Zeitungen und Zeitschriften 
- Zoologische Artikel, lebende Tiere
Sonstige zentrenrelevante Sortimente
- Bekleidung
- Bettwaren
- Bild- und Tonträger
- Bücher
- Camping- und Outdoorartikel
- Computer und Zubehör
- Elektrogroßgeräte, Elektrokleingeräte
- Fotoartikel
- Glas/Porzellan/Keramik
- Handarbeitswaren/Kurzwaren/Meterware/Wolle
- Haushaltswaren
- Heimtextilien, Gardinen, Dekostoffe, Haus-, Bett und Tischwäsche
- Hörgeräte
- Kinderwagen
- Kunstgewerbe/Bilder/Bilderrahmen, Wohndekorationsartikel
- Künstlerartikel/Bastelzubehör, Sammlerbriefmarken und -münzen
- Lampen, Leuchten, Leuchtmittel
- Lederwaren/Taschen/Koffer/Regenschirme
- Musikinstrumente und Zubehör
- Optik, Augenoptik
- Papier, Büroartikel, Schreibwaren
- Schuhe
- Spielwaren
- Sportartikel/Sportgeräte
- Sportbekleidung
- Sportschuhe
- Telekommunikation und Zubehör
- Uhren, Schmuck
- Unterhaltungselektronik und Zubehör
[§ 1 Abs. 9 BauNVO]
1.2.4. Abweichend von Nr. 1.2.3. kann der „Leipziger Laden“ ausnahmsweise zugelassen 
werden. Bei diesem Betriebs- bzw. Anlagentyp handelt es sich um Ladengeschäfte  
mit einer Größe der Verkaufsfläche von bis 150 m², die 
a) als Fachgeschäft ein branchenspezifisches oder bedarfsgruppenorientiertes Sor -
timent führen oder 
b) zur ergänzenden Versorgung der Bevölkerung in ihrem unmittelbaren Einzugs-  
bzw. Nahbereich dienen.
[§ 1 Abs. 9 BauNVO]
1.2.5. Nr. 1.2.3.  gilt nicht für Verkaufsstellen von Handwerksbetrieben und anderen Ge -
werbebetrieben,  die  sich  ganz  oder  teilweise  an  den  Endverbraucher  richten 
(„Werksverkauf“), wenn 
a) die Sortimente in räumlicher und fachlicher Verbindung zu der Produktion, der  
Ver- und Be arbeitung von Gütern einschließlich Reparatur- und Serviceleistun -
gen einer im Teilbaugebiet MI 2 oder in dessen unmittelbarem Umfeld befindli -
chen Betriebsstätte stehen und 
b) die Größe der dem Verkauf der Sortimente nach Nr. 1.2.3. dienende Fläche der  
Flächengröße der zugehörigen Betriebsstätte deutlich untergeordnet bleibt.
[§ 1 Abs. 9 BauNVO]
10.10.2014
Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ (Entwurf)
Teil B: Text
Seite 3
1.3. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur  
und Landschaft [§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB]
1.3.1 Die Befestigung von Aufstellflächen (Feuerwehr) und Wegen auf den Baugrund -
stücken ist so auszuführen, dass das auf den jeweiligen Flächen anfallende Nieder -
schlagswasser weitestgehend innerhalb dieser Flächen versickern kann.
1.3.2 Im Baugebiet MI 1 sind acht, als Sommer- bzw. Winterquartier geeignete Nistkästen  
für Fledermäuse über das Baugebiet verteilt, an geeigneten Stellen anzubringen.
1.4 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen [§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB]
Für erforderliche resultierende Schalldämmmaße der Außenbauteile nach DIN 4109  
sind an den festgesetzten Baulinien/Baugrenzen Lärmpegelbereiche entsprechend  
dem Eintrag in der Planzeichnung maßgebend.
Für abweichende bzw. zurückspringende Fassadengestaltungen ist durch schall-
technische Gutachten nachzuweisen, dass die maßgeblichen Innenraumpegel ein-
gehalten werden.
Schutzbedürftige Räume, die nur Fenster zu Fassaden mit einer Lärmbelastung  
größer oder  gleich  dem Lärmpegelbereich III besitzen,  sind  nach VDI-Richtlinie  
2719 mit schallgedämmten fensterunabhängigen Lüftungseinrichtungen auszustat -
ten.
1.5 Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB]
1.5.1. Auf den Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Be -
pflanzungen mit den Kennzeichnungen P1 sind Baum-Strauch-Hecken mit einer An-
zahl von insgesamt 30 Bäumen in den Qualitäten Stammumfang 14-20 cm (9 Bäu -
me) und 20-30 cm (21 Bäume), auf P2 Hecken als Formhecke mit einer zu errei -
chenden Höhe von 2m mit Pflanzenware in der Qualität von 80-160 cm und P3  
Baumreihen mit Bäumen in der Qualität Stammumfang 20-30 cm anzulegen. Dafür  
sind einheimische, standortgerechte Laubbaum- und Straucharten zu verwenden,  
dauerhaft zu pflegen und bei Abgang zu ersetzen.
1.5.2. Tiefgaragen sind zu 60 % mit einer Oberbodenschicht von mindestens 0,3 m Mäch -
tigkeit zu überdecken und durch standortgerechte Laubsträucher unter Verwendung  
von Pflanzenware in Qualitäten von 25-150 cm intensiv zu begrünen. 10 % der Tief -
garagen sind mit einer Oberbodenschicht von min destens 1,0 m Mächtigkeit zu  
überdecken und durch standortgerechte Solitärgehölze mit 1 Stück pro m² und ei -
ner zu erreichenden Höhe von maximal 5 m intensiv zu begrünen.
1.5.3. Je angefangene vier ebenerdige PKW-Stellplätze ist mindes tens ein einheimischer, 
standortgerechter Laubbaum in der Qualität Stammumfang 20-25 cm, Höhe Kro -
nenansatz mind. 2,50 m zu pflanzen. Für jeden Baum ist ei ne offene Bodenfläche  
von mind. 6 m² vorzusehen. Die Baumscheiben sind vor Überfahren zu schützen.
Hinweis: Für die Auswahl der Bäume wird auf Anhang 5 Pflanzempfehlung der Begründung  
zum Bebauungsplan verwiesen.
2. Örtliche Bauvorschriften [§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 89 SächsBO]
Dachformen
Die im Teil A: Planzeichnung festgesetzten Dachformen gelten ausschließlich für  
Hauptbaukörper.
10.10.2014
Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördlicher Teilbereich“ (Entwurf)
Teil B: Text
Seite 4
II. Hinweise
Altlasten
Die Flurstücke 125/3 und 125/4 der Gemarkung Plagwitz sind unter der Kennziffer  
65512753 im sächsischen Altlastenkataster (SALKA) registriert. Aufgrund der lang -
jährigen gewerblichen Nutzung können lokale Bodenverunreinigungen grundsätzlich 
nicht ausgeschlossen werden. Deshalb sind Bau- bzw. Rückbaumaßnahmen mit  
Bodeneingriff fachtechnisch durch ein Ingenieurbüro zu begleiten und in einem Ab -
schlussbericht zu dokumentieren.
Sollte im Rahmen der Baumaßnah men umweltrelevante Sachverhalte festgestellt  
werden, ist das Amt für Umweltschutz, Sachgebiet Abfall-/Bodenschutzbehörde un -
verzüglich zu informieren.
Artenschutz
Zur Verhinderung artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1 Nr. 1  
bis 3 BNatSchG sind im Rahmen der Baumfällarbeiten sowie der Abriss- und Sanie -
rungsmaßnahmen an Bestandsgebäuden artspezifische Vermeidungsmaßnahmen  
erforderlich. Diese sind   im Rahmen einer ökologischen Baubegleitung entspre -
chend Kapitel 3.5.4 der Artenschutzrechtlichen Prüfung (Seecon Ingenieure GmbH,  
29.04.14) umzusetzen.
10.10.2014
Begründung zum
Bebauungsplan Nr. 400.1
„Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-
Allee - nördlicher Teilbereich“
Stadtbezirk: Südwest
Ortsteil: Plagwitz
Übersichtskarte:
Grenze des räumlichen Gel-
tungsbereiches
 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Stadtplanungsamt
Verfasser: Dr. Paatz und Partner GmbH
Ingenieurbüro für Stadtplanung und Stadterneuerung
Gerhard-Ellrodt-Straße 24; 04249 Leipzig
Telefon: [TELEFONNUMMER ENTFERNT]; Telefax: [TELEFONNUMMER ENTFERNT]; 
eMail: [E-MAIL ENTFERNT]
10.10.14

Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“ (Entwurf)                                                                                  
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INHALTSVERZEICHNIS
A. EINLEITUNG..................................................................................................................................... 4
1. Lage und Größe des Plangebietes.................................................................................................... 4
2. Planungsanlass und -erfordernis....................................................................................................... 4
3. Ziele und Zwecke der Planung........................................................................................................... 4
4. Verfahrensdurchführung.................................................................................................................... 5
B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG....................................................................................................... 6
5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes...................................................................... 6
5.1 Topografie.......................................................................................................................................... 6
5.2 Vorhandene Bebauungen, Freiflächen und Nutzungen...................................................................... 6
5.3 Vorhandene Wohnbevölkerung.......................................................................................................... 7
5.4 Soziale Infrastruktur........................................................................................................................... 8
5.5 Technische Infrastruktur..................................................................................................................... 8
5.5.1 Verkehrsinfrastruktur......................................................................................................................... 8
5.5.2 Ver- und Entsorgungsanlagen............................................................................................................ 9
6. Planungsrechtliche Grundlagen......................................................................................................... 9
6.1 Ziele der Raumordnung..................................................................................................................... 9
6.2 Flächennutzungsplan....................................................................................................................... 10
6.3 Landschaftsplan............................................................................................................................... 10
6.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben......................................................................................................... 11
6.5 Sonstige Planungen......................................................................................................................... 11
6.5.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept............................................................................................. 11
6.5.2 Stadtentwicklungsplan Zentren........................................................................................................ 11
6.5.3 Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung........................................................... 12
6.5.4 Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen.............................................................................. 13
6.5.5 Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum.................................................................... 13
7. Umweltbelange................................................................................................................................ 14
7.1 Einleitung......................................................................................................................................... 14
7.1.1 Für die Umweltbelange relevante Inhalte des Planes...................................................................... 14
7.1.2 Fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes..................................................................... 15
7.1.2.1 Schutzgebiete und Schutzobjekte gemäß BNatSchG...................................................................... 15
7.1.2.2 Landschaftsplan............................................................................................................................... 15
7.1.2.3 Grünordnungsplan........................................................................................................................... 16
7.1.2.4 Eingriffsregelung.............................................................................................................................. 16
7.1.2.5 Sonstige fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes....................................................... 16
7.1.3 Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der Umweltbelange................ 16
7.2 Beschreibung u. Bewertung der voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen der Planung 18
7.2.1 Boden / Altlasten.............................................................................................................................. 18
7.2.2 Pflanzen........................................................................................................................................... 18
7.2.3 Tiere................................................................................................................................................ 19
7.2.4 Menschen........................................................................................................................................ 20
7.2.5 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung der nachteiligen Auswirkungen................................... 21
8. Ergebnisse der Beteiligungen.......................................................................................................... 21
8.1 Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 13a Abs. 3 BauGB ......................................................... 21
9. Städtebauliches Konzept................................................................................................................. 22
9.1 Bebauung........................................................................................................................................ 22
9.2 Erschließung.................................................................................................................................... 23
9.3 Grünordnerisches Konzept.............................................................................................................. 23
C. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES............................................................................................ 24
10. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches................................................................................... 24
11. Baugebiete MI 1 und MI 2................................................................................................................ 24
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Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“ (Entwurf)                                                                                  
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11.1 Art der baulichen Nutzung................................................................................................................ 24
11.1.1 Teilbaugebiet MI 1............................................................................................................................ 25
11.1.2 Teilbaugebiet MI 2............................................................................................................................ 25
11.2 Maß der baulichen Nutzung............................................................................................................. 27
11.3 Überbaubare Grundstücksflächen................................................................................................... 27
11.4 Flächen für Nebenanlagen und Stellplätze...................................................................................... 28
11.4.1 Nebenanlagen................................................................................................................................. 28
11.4.2 Stellplätze........................................................................................................................................ 28
11.5 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft........ 28
11.6 Flächen für Gemeinschaftsanlagen................................................................................................. 29
11.7 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen.................................................................................. 29
11.8 Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen......................................... 30
11.8.1 Pflanzempfehlungen (Anhang 5 der Begründung)........................................................................... 31
12. Örtliche Bauvorschriften................................................................................................................... 32
12.1 Dachformen und -neigungen........................................................................................................... 32
13. Verkehrsflächen............................................................................................................................... 32
13.1 Öffentliche Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung............................................................. 32
14. Umgrenzung der für bauliche Nutzungen vorgesehenen Flächen, deren Böden erheblich mit 
umweltgefährdenden Stoffen belastet sind...................................................................................... 32
15. Nachrichtliche Übernahme von nach anderen gesetzl. Vorschriften getroffenen Festsetzungen.....33
15.1 Regelungen für den Denkmalschutz................................................................................................ 33
D. STÄDTEBAULICHE KALKULATION............................................................................................... 33
16. Flächenbilanz des Plangebietes...................................................................................................... 33
17. Bodenordnung................................................................................................................................. 33
18. Kosten............................................................................................................................................. 34
Anhang:
Anhang 1: Biotopkartierung 
Anhang 2: Bestandsliste der Gehölze
Anhang 3: Ermittlung Ersatzpflanzungen
Anhang 4: Gestaltungskonzept
Anhang 5: Pflanzempfehlung
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Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“ (Entwurf)                                                                                  
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A. EINLEITUNG
1. Lage und Größe des Plangebietes
Das zu beplanende Gebiet befindet sich in den Ortsteilen Plagwitz und Kleinzschocher des Leipzi -
ger Stadtbezirkes Südwest und umfasst das zu großen Teilen seit längerem brachliegende Gelän -
de der früheren Naumann’schen Brauerei. Es wird umgrenzt  
• im Norden durch die südlichen Liegenschaftsgrenzen der an der Südseite der Eduardstraße  
und an der Westseite der Erich-Zeigner-Allee befindlichen Grundstücke.
• im Osten durch die Erich-Zeigner-Allee.
• im Süden durch die südliche Grenze des öffentlichen Weges (Flurstück 307/18, Gemarkung  
Kleinzschocher), der  die Zschochersche Straße mit der Erich-Zeigner-Allee verbindet.
• Im Westen durch die östliche Seite der Zschocherschen Straße.
Die räumliche Lage des ca. 2,5 ha großen Plangebietes ist aus der Übersichtskarte bzw. der Plan -
zeichnung zu ersehen. Der genaue Verlauf der Grenze des räumlichen Geltungsbereiches kann  
Kap. 10 dieser Begründung entnommen werden.
2. Planungsanlass und -erfordernis
Anlass für dieses Planverfahren ist eine Bauvor anfrage der HAUS & CAPITAL Wirtschafts- und Fi -
nanzierungsberatungs GmbH mit Sitz in Wiesbaden zur Errichtung einer Wohnanlage auf dem  
Gelände der ehemaligen Naumann'schen Brauerei für vorrangig potentielle Eigennutzer, die sich  
größere, auch familienfreundliche und altengerechte Wohnungen mit direkt angrenzendem Grün  
im urbanen Kontext wünschen.
Obwohl Be standteil eines im Zu sammenhang bebauten Ortsteils kann für das Plangebiet eine  
Baugenehmigung nach § 34 BauGB ggf. nur für Teilbereiche erteilt werden. Ein verbindlicher Zu -
lässigkeitsrahmen gemäß § 34 BauGB lässt sich vor allem für die straßennahen Bereiche der  
Zschocherschen Straße und der Erich-Zeigner-Allee ableiten. Damit ist aber eine geordnete städ-
tebauliche Entwicklung im Rahmen dieses Bauplanungsrechtes insbesondere für den flächenmä -
ßig größeren zentralen Bereich nicht gewährleistet, da dort eine eindeutige Vorprägung für die Be -
bauung und Erschließung entsprechend den Beurteilungskriterien des § 34 BauGB nicht vorliegt. 
Daraus resultiert das Erfordernis der Aufstellung eines Bebauungsplanes zur Schaffung der pla -
nungsrechtlichen Voraussetzungen für das Gesamtvorhaben , mit dem dessen Genehmigungsfä -
higkeit sichergestellt werden soll.
3. Ziele und Zwecke der Planung
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sollen u.a. folgende Planungsziele erreicht werden:
• Schaffung  der  planungsrechtlichen  Voraussetzungen  für  die  beabsichtigte  Wohnbebauung 
und Gewährleistung einer aus städtebaulicher und funktionaler Sicht geordneten Entwicklung  
des Plangebietes.  Schwerpunkte sind hierbei die noch vorhandenen und für die Naumann’ -
sche Brauerei städtebaulich prägenden denkmalgeschützten Gebäude und Gebäudeteile1.
• Beitrag zur städtebaulichen Neuordnung des Standortes der früheren Naumann'schen Braue -
rei.
• Planungssicherheit für die Entwicklung der ehemals bebauten und seit mehreren Jahren brach 
gefallenen Fläche im Plangebiet zur überwiegend wohnungswirtschaftlichen Nutzung im Sinne  
§ 1a Abs. 2  Satz 1 BauGB b ei Beachtung der Belange des Denkmalschutzes, bestehender  
Nutzungen und gebietsübergreifender Zielkonzepte.
1 Siehe hierzu Kap. 5.2.
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• Klärung und Festsetzung der Nutzungsmöglichkeiten bezüglich Wohnen. Schwerpunkt ist hier  
die Sicherung einer  umweltverträglichen Wohnnutzung im Nebeneinander mit einem beste -
henden und zum Plangebiet gehörenden Lebensmittelmarkt sowie einem unmittelbar südlich  
der Wohnanlage geplanten Kindergarten und den angrenzenden ge werblichen Nutzungen ein-
schließlich der Verkehrslärmvorbelastung.
• Standortentwicklung bzw. Steuerung unter Berücksichtigung Stadtentwicklungs- und Rahmen -
pläne  (Stadtentwicklungspläne  Zentren,  Wohnungsbau  und  Stadterneuerung,  Gewerbliche  
Bauflächen sowie KSP West).
• Planungsrechtliche Sicherung der verkehrlichen sowie medientechnischen Erschließung. 
• Berücksichtigung der Belange des Umweltschutzes. Schwerpunkt ist hier die Prüfung, inwie -
weit  eine  Umweltprüfung  durchzuführen  ist  und  welche  weiteren  Fachgutachten,  z.B.  zur 
Grünordnung, zum Baumbestand und Arten- sowie Immissionsschutz und zur Altlastensituati -
on als Abwägungsmaterialien notwendig sind. 
• Einflussnahme auf die städtebauliche Gestaltung der geplanten Neubebauung.
4. Verfahrensdurchführung
Folgende Verfahrensschritte wurden zur Vorbereitung des Satzungsbeschlusses durchgeführt2:
Aufstellungsbeschluss vom
Beschluss Nr. RBV-1316/12, 
bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 15/2012 vom 21.07.2012
18.07.12
Bekanntmachung zum beschleunigten Verfahren 
Bekanntmachung nach § 13a Abs. 3 BauGB
a) zur Anwendung des beschleunigten Verfahrens sowie 
b) zur Möglichkeit der Unterrichtung und Äußerung für die Öffentlichkeit,
erfolgte verbunden mit der Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses
21.07.12
Nachstehende Besonderheiten der Durchführung des Verfahrens sind zu nennen:
• Anwendung des beschleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) 
Die im § 13a Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 3 BauGB genannten Voraussetzungen sind wie folgt erfüllt: 
○ Es handelt sich um einen  Bebauungsplan der Innenentwicklung  für die Wiedernutzbar -
machung von Flächen, mit dem innerstädtische brachliegende, ehemals gewerblich ge -
nutzte Flächen einer neuen Nutzung als Mischgebiet mit neuen Erschließungsanlagen zu -
geführt werden sollen. Näheres siehe Kap. 5.
○ Es wird einem Bedarf an Investitionen zur Schaffung von das Wohnen nicht wesentlich  
störenden Arbeitsplätzen und für die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum Rech -
nung getragen. Näheres siehe Kap. 9.
○ Der zulässige Größenwert von 20.000 m² zulässiger Grundfläche wird nicht erreicht.  Nä-
heres siehe Kap. 7.1.
○ Die  Zulässigkeit von Vorhaben , die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträg -
lichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Lan -
desrecht unterliegen, wird nicht vorbereitet oder begründet. Näheres siehe Kap. 7.1.
○ Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in §1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB ge -
nannten Schutzgüter bestehen nicht. Näheres siehe Kap. 7.1.
• Absehen von den frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit und der TöB
2 Wird entsprechend dem Verfahrensverlauf ergänzt.
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Begründung zum Bebauungsplan
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Von den frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB sowie der Träger  
öffentlicher Belange (TöB) gem. § 4 Abs. 1 BauGB wurde unter Anwendung des § 13a Abs. 2  
Nr. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB abgesehen.
B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG
5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes
5.1 Topografie
Das Plangebiet weist ein beachtliches Gefälle zwischen der Zschocherschen Straße (ca. 119 m  
NHN) und der Erich-Zeigner-Allee (rd. 111 m NHN) auf. Der Abstand zwischen beiden Extremwer -
ten beträgt etwa 170 m. Damit ist ein durchschnittliches Gefälle zur Erich-Zeigner-Allee von ca.  
5% zu verzeichnen, wobei aber die Neigung der letzten ca. 55 m bis zu dieser Straße nahezu 11%  
beträgt. 
Auf dem gesamten ehemaligen Industriegelände muss mit unterirdischen Resten der früheren Be -
bauung sowie mit Abbruchmassen verfüllten Kellern etc. gerechnet werden. Die intensive Bebau -
ung und gewerbliche Nutzung seit über 100 Jahren hat die natürlich anstehende Bodengesells -
chaft sehr stark verändert, so dass heute sie kaum noch anzutreffen ist 3.
5.2 Vorhandene Bebauungen, Freiflächen und Nutzungen
Das Plangebiet stellt sich gegenwärtig wie seine Umgebung durch eine heterogene Bau- und Nut -
zungsstruktur dar, wobei die Nutzung am Standort neben der jetzt als Bürogebäude eingerichteten  
ehemaligen Fabrikantenvilla des Brauereibesitzers im nordöstlichen Areal aus einem auf der süd -
westlichen Teilfläche der Brauerei an der Zschocherschen Straße errichteten Lebensmittelmarkt  
mit Parkplatz besteht.
Die ehemalige Brauerei gehörte zu den Gründungsorten industrieller und gewerblicher Produktio -
nen in Plagwitz und Kleinzschocher Nord. Das Gelände   wurde bereits ab 1857 zu Zwecken des  
Bierbrauens erschlossen, bebaut und im Verlauf der Jahrzehnte baulich und funktional ständig er -
weitert. Bis Mitte der 80-iger Jahre ist am Standort noch Bier gebraut worden. Noch vorhandene  
denkmalgeschützte Reste jener Gebäude und Gebäudeteile sind mit ihrer funktionellen und archi -
tektonischen Gestaltung Zeitzeugen des jeweils vorherrschenden Architekturstils. 
Es handelt sich um
• das Sudhaus an der Zschocherschen Straße.
Es wurde einschließlich der technischen Einrichtungen von den Leipziger Architekten und  
Bauingenieuren  Hanner  und  Hering  entworfen  und  1928  zum  100-jährigen  Jubiläum  der  
Brauerei als markanter roter Klinkerbau mit hohen Fenstern zur Zschocherschen Straße er -
richtet. Davon steht noch ein seit Jahren leerstehender Restbaukörper, der nicht ab gebrochen 
wurde wie seine zugehörigen Gebäudeteile.
• die  Kelleranlage, sogenannter „Eiskeller“ einschließlich dem mehrgeschossigen Ge -
bäudetrakt an der Erich-Zeigner-Allee
Erste Teile der Anlage zur Einlagerung und Kühlung der Biere entstanden bereits 1857/1858.  
Sie sind in dieser räumlichen Ausdehnung und baulich architektonischen Fassadengestaltung  
an der Erich-Zeigner-Allee in Leipzig kaum noch anzutreffen und deshalb in ihrer gewissen  
Einzigartigkeit erhaltenswert. Besonderes Merkmal des ebenfalls leerstehenden Bauwerkes ist  
seine nahezu vollständige Eingrabung in das Gelände.
Zwei weitere ungenutzte Nebengebäude der ehemaligen Brauerei an der nördlichen Geltungsbe -
reichsgrenze unmittelbar westlich der früheren Fabrikantenvilla und südlich des Eiskellers weisen  
3 Gemäß Baugrundgutachten vom 28.08.2013. Bearbeiter: Dr. G. Günther, ö.b.u.v. Sachverständiger für Baugrund,  
Grundbau und Bodenmechanik. ICP GmbH Leipzig Fasanenweg 2; 04420 Markranstädt, OT Frankenheim. Tel.:  
[TELEFONNUMMER ENTFERNT].
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keine Denkmaleigenschaften auf. Ihre Integration in die geplante Wohnanlage scheidet wegen der  
dafür nicht vorhandenen Gebrauchseigenschaften und des schlechten Bauzustandes aus.  
Die Flächen um den Gebäudebestand sind weiträumig befestigt, da sie früher nutzungsbedingt als  
Verkehrs- und Freiflächen innerhalb der Brauerei genutzt wurden. Auch wenn sich auf diesen  
überwiegend betonierten Flächen über die Jahre eine wiesenartige Ruderalflur auf einer meist  
dünnen Humusschicht ausgebildet hat, ist der Standort als fast vollständig versiegelt anzusehen,  
wozu auch der neue Lebensmittelmarkt mit seiner verkehrlichen Erschließung beiträgt.
Nur ca. 2.000 m² im Nordosten einschließlich dem Grundstück der Fabrikantenvilla und ein etwa  
500 m² großes Areal im Südosten an der Erich-Zeigner-Allee gelten als nicht versiegelt. 
5.3 Vorhandene Wohnbevölkerung
Abgesehen vom Besitzer der früheren Brauerei hat es im Plangebiet in den letzten rd. 150 Jahren  
keine Wohnbevölkerung gegeben. Insoweit leitet der Bebauungsplan mit der vorgesehenen zuläs -
sigen Art der Nutzung (Baugebietskategorie) als Mischgebiet bei Einbeziehung des entstandenen  
Lebensmittelmarktes an der Zschocherschen Straße und der gewerblich genutzten Villa an der  
Erich-Zeigner-Allee eine vollkommen neue städtebauliche Entwicklung für den Standort ein, die für  
den früher industriell geprägten Ortsteil Plagwitz aber nicht untypisch ist.
Die nach 1990 betriebene Deindustrialisierung des Standortes industrieller und gewerblicher Pro -
duktionsbetriebe leitete eine tiefgreifende Umstrukturierung ein. Sie ist gekennzeichnet durch eine  
funktionale Durchmischung von Wohnen, Gewerbe sowie sozialen und kulturellen Nutzungen. Die  
Weiterentwicklung dieser urbanen Mischung stellt ein beachtliches Potential für Plagwitz dar, in  
deren Folge der Ortsteil bis 2011 Einwohnergewinne von mindestens 12 % (Leipzig: +4,7 %) ver -
zeichnete. 
Eine Größenordnung, die nur wenige der anderen Ortsteile erreichten 4. Sie ist nicht nur auf Zu -
wanderungsgewinne zurückzuführen. Auch die natürliche Bevölkerungsentwicklung stellt sich für  
den Ortsteil positiv dar. So weisen die Geburten in Plagwitz im Jahr 2011 einen Überschuss von  
rd. 0,18 % (Leipzig: -0,2 %) gegenüber den Sterbefällen auf. 
Leipzig ist – wie andere deutsche Städte auch – durch eine Alterung der Bevölkerung gekenn -
zeichnet. 2011 lag der Altersdurchschnitt der Stadt bei 43,9 Jahre. In Plagwitz liegt er mit 38 Jahre  
bis unter 42 Jahre leicht darunter.
Bezüglich der Entwicklung des Durchschnittsalters im Verhältnis zur Entwicklung der Bevölkerung  
von 2001 gegenüber 2011 gehört Plagwitz zu den wachsenden und sich verjüngenden Ortsteilen.  
Das  zeigt  auch  der  Anteil  der  65-Jährigen  und  Älteren  an  der  Bevölkerung  zum  Stichtag  
31.12.2011. Er liegt im Ortsteil unter 15 % und damit deutlich unter dem der Gesamtstadt (23,4  
%). 
Hinsichtlich des Anteils der Arbeitslosen an den 15- bis 65-Jährigen im Jahr 2011 werden für Plag -
witz 8 % bis unter 12 % ausgewiesen. Das entspricht in etwa dem Niveau der Stadt (8,8 %). Ins -
gesamt 18,3 % der unter 65-jährigen Leipziger Einwohner bezogen 2011 Leistungen aus den so -
zialen Mindestsicherungssystemen. In Plagwitz bewegt sich dieser Anteil zwischen 10 % bis unter  
20 % und damit ebenfalls auf dem Niveau der Stadt.
Zusammenfassend kann aus diesen Angaben geschlossen werden, dass im Umfeld des Plange -
bietes eine heterogene Bevölkerung mit einem unter dem der Stadt Leipzig liegenden Altersdurch -
schnitt wohnt. Als Folge der urbanen Mischung von Wohnen, Gewerbe sowie sozialen und kultu -
rellen Nutzungen wird auch die soziale Durchmischung befördert. Dieser für Plagwitz angestrebten  
städtebaulichen und sozialen Entwicklung steht die Zielstellung des Bebauungsplanes nicht entge -
gen. 
4 Sozialreport Leipzig 2012, Mai 2013. Auch für die nachfolgenden Angaben im Kap. 5.3 wurde diese Quelle ausge -
wertet.
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5.4 Soziale Infrastruktur
Südlich des Plangebietes in ca. 800 m Entfernung (eine Straßenbahnhaltestelle) befindet sich die  
Schule am Adler, die sowohl eine Grund- als auch Oberschule beherbergt. Alternativ kann auch  
die Erich-Zeigner-Grundschule in der gleichnamigen Allee besucht werden. Zu ihr ist ein Weg von  
ca. 700 m in nördliche Richtung zurück zu legen oder eine Haltestelle mit der Straßenbahn zu fah -
ren. Die Johannes-Kepler-Schule als nächstgelegenes Gymnasium befindet sich in der Dieskau -
straße  in ca. 2 km Entfernung (drei Haltestellen mit der Straßenbahn in südliche Richtung). 
Eine südlich gelegene Kindertagesstätte in der Erich-Zeigner-Allee ist in ca. 330 m zu erreichen.
Neben den Sporthallen an den Schulstandorten bietet südlich des Plangebietes, ca. 1 km entfernt,  
eine Schwimmhalle an der Antonienstraße weitere Möglichkeiten für sportliche Aktivitäten.
Als ausgewählte kulturelle Einrichtungen befinden sich in jeweils ca. 1000 m Entfernung südlich  
und nördlich des Plangebietes Kinos an der Karl-Heine-Straße („Lindenfels“) bzw. Antonienstraße  
(„Schauburg“), die auch als Programmkinos fungieren. Ca. 1.200 m nördlich entfernt vom künftig -
en Wohnstandort an der Zschocherschen Straße befindet sich die Stadtteilbibliothek. Nicht weit  
von dieser können die Aufführungen der „Musikalischen Komödie“ besucht werden, die neben der  
Oper das zweite Musiktheater der Stadt ist.
 
5.5 Technische Infrastruktur
5.5.1 Verkehrsinfrastruktur
Straßenverkehr - MIV
Im  Westen  erfolgt  die Anbindung  des Plangebietes an die  in Nord-Süd-Richtung  verlaufende  
Zschochersche Straße (Hauptverkehrsstraße). Die östliche Anbindung der künftigen Wohnanlage  
ist an der ebenfalls in Nord-Süd-Richtung verlaufende Erich-Zeigner-Allee gesichert.
Zschochersche Straße und die Erich-Zeigner-Allee verbinden den Geltungsbereich des Bebau -
ungsplanes mit den Stadtteilen und dem Stadtumland im Westen und Südwesten.
Im Plangebiet selbst soll der motorisierte Individualverkehr über die genannten Straßenanbindun -
gen in unterirdischen Parkdecks gebün delt werden. Oberirdisch wird deshalb innerhalb des Areals 
der Wohnanlage kein weiterer motorisierter Individualverkehr statt finden.
Öffentlicher Personennahverkehr
Im Straßenraum der Zschochersche Straße befinden sich Gleisanlagen der Straßenbahn mit Hal -
testellen unmittelbar am Vorhabengebiet. Sie werden zurzeit durch eine Straßenbahnlinie bedient.  
Damit ist langfristig eine sehr gute Verkehrsanbindung an das Stadtzentrum und die westlichen  
Stadtteile gewährleistet.
Fußgänger- und Radverkehr
Zschochersche Straße und die Erich-Zeigner-Allee sind für den Fußgängerverkehr durch eigene  
Gehwege gut nutzbar. Dagegen existieren für Radfahrer in beiden Verkehrswegen keine eigene  
Fahrradwege. Auch markierte Radfahrstreifen sind nicht vorhanden.
Obwohl an der Südgrenze ein öffentlicher Gehweg (Flurstück 307/18, Gem. Kleinzscho cher) be-
steht ist das Plangebiet, bedingt durch dessen starkes Gefälle und die Treppenstufen nahe der  
Erich-Zeigner-Allee, für Fußgänger mit Behinderungen, Kinderwagen und Rollstuhlfahrer nur ein -
geschränkt bzw. nicht passierbar. Die barrierefreie Ausführung des rd. 180 m langen und einen  
Höhenunterschied von rd. 8 m aufweisenden Weges ist nur mit einer durchschnittlichen Neigung  
seiner Gradiente von rd. 4,5 % gegeben. 
Für Körperbehinderte, die ihren Rollstuhl selbst manuell fortbewegen, eine anstrengende Topogra -
fie. Ein solches Gefälle wäre auch für Radfahrer in Richtung Erich-Zeigner-Allee gefährlich, zumal  
der Radweg nicht eben auslaufen, sondern auf dem Fußweg bzw. der Fahrbahn der Erich-   Z -
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eigner-Allee enden würde. Deshalb ist die Zweckbestimmung der Verkehrsfläche ausschließlich  
als Gehweg festgesetzt worden.
Für die geplante ca. 80 m lange Feuerwehrzufahrt von der Erich-Zeigner-Allee im Zuge dieses  
Gehweges wird dieser mit einer durchschnittlichen Steigung von 5 % neu gestaltet. Daraus resul -
tiert eine Treppenanlage am westlichen Ende der Zufahrt, die den durch die 5 %-Steigung entste -
henden Geländesprung von ca. 3 m zum Niveau des westlichen Teiles des Gehweges überwindet.  
Die Treppenanlage erhält seitliche Rampen, um insbesondere Kinderwagen schiebend über den  
Höhenunterschied zu bringen.
Als Alternative zu diesem öffentlichen Gehweg bietet sich für Fußgänger die ausschließlich fußläu -
fige Erschließung der Wohnanlage an, die mit ihrem vorgesehenen Wegekreuz zudem eine gute  
Orientierung ermöglicht.
Ruhender Verkehr 
Das Plangebiet liegt weitgehend brach, so dass aus ihm selbst gegenwärtig kein Stellplatzbedarf  
resultiert. Der in ihm schon existierende Lebensmittelmarkt ist mit Stellplätzen in großer Zahl aus -
gestattet, jedoch nur für die Kunden. Unabhängig davon werden die im Rahmen der Entwicklung  
der Wohnanlage entstehenden Bedarfe in zwei Tiefgaragen gedeckt, so dass grundsätzlich keine  
maßgebliche zusätzliche Belastung für die angrenzenden Straßenräume zu erwarten ist. 
Da das Stellplatzangebot der Erich-Zeigner-Allee ohnehin be schränkt und im Wesentlichen durch  
die Anwohner und vorhandenen Nutzungen ausgelastet ist, wird für Post- und Paketfahrzeuge so -
wie Taxen etc. eine Kurzzeit-Parkfläche im Plangebiet an der Erich-Zeigner-Allee eingerichtet.  
5.5.2 Ver- und Entsorgungsanlagen
Im Plangebiet ist über 100 Jahren lang im mehrschichtigen Betrieb Bier gebraut worden. Deshalb  
ist das Areal mit allen gängigen Medien (Elektro, Gas, Wasser, Abwasser, Telekommunikation)  
entlang der Zschocherschen Straße und der Erich-Zeigner-Allee erschlossen. Somit kann zur Ver-  
und Entsorgung des Plangebietes auf diese bestehenden Netzstrukturen zurückgegriffen wer den. 
Die Hausmüllentsorgung  des Standortes wird entsprechend den technischen Anforderungen der  
Stadtreinigung Leipzig GmbH gesichert indem zur Vermeidung der Einfahrt des Müllfahrzeuges in  
die Tiefgarage, bzw. die oberirdischen Freianlagen die Abfallsammelbehälter am Tag ihrer Leerung 
auf einer Bereitstellfläche an der Zschocherschen Straße positioniert  werden.   
6. Planungsrechtliche Grundlagen
6.1 Ziele der Raumordnung
Im Landesentwicklungsplan Sachsen 2013 (LEP Sachsen 2013), verbindlich seit dem 31.08.2013,  
ist die Stadt Leipzig innerhalb der Europäischen Metropolregion „Sachsendreieck“ als Zentraler  
Ort und Oberzentrum dargestellt. In dieser Funktion ist Leipzig ebenfalls Versorgungs- und Sied -
lungsschwerpunkt der Region Westsachsen.
Bezogen auf das Plangebiet sind im LEP keine konkreten Vorgaben enthalten.
Zum Thema Stadtumbau werden folgende Ziele und Grundsätze formuliert:
Z 2.2.1.7  Brachliegende und brachfallende Bauflächen, insbesondere Gewerbe-, Industrie-, Mili -
tär- und Verkehrsbrachen sowie nicht mehr nutzbare Anlagen der Landwirtschaft, sind  
zu beplanen und die Flächen wieder einer baulichen Nutzung zuzuführen, wenn die  
Marktfähigkeit des Standortes gegeben ist und den Flächen keine siedlungsklimatische  
Funktion zukommt.
G 2.2.2.3  Beim Umbau in Städten und Dörfern soll der Rückbau von außen nach innen und ent -
lang von Gewässerläufen erfolgen. Das Auseinanderbrechen des Siedlungsgefüges  
soll durch die vorrangige Nutzung städtebaulich integrierter Lagen verhindert werden. 
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Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“ (Entwurf)                                                                                  
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Im Regionalplan Westsachsen 2008 (RPlWS 2008), verbindlich seit 25.07.2008 sind die Grundsät -
ze und Ziele der Raumordnung und Landesplanung des Landesentwicklungsplanes Sachsen regi -
onsspezifisch räumlich und sachlich ausgeformt. Er stellt somit den verbindlichen Rahmen für die  
räumliche Ordnung und Entwicklung der Region Westsachsen, insbesondere in den Bereichen der  
Ökologie, der Wirtschaft, der Siedlung und der Infrastruktur dar.
 Aussagen für das Plangebiet selbst sind nicht enthalten.
Es werden folgende Ziele formuliert:
Z 5.1.2 Bei Neubebauung ist eine den natürlichen und siedlungsstrukturellen Gegebenheiten an -
gepasste bauliche Dichte anzustreben.
Z 5.1.4 Das Angebot an Wohnraum soll vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung  
und der Berücksichtigung der differenzierten Ansprüche hinsichtlich Wohnformen, Woh -
nungsgrößen und -ausstattung an die künftigen Anforderungen angepasst werden.
Z 5.1.7 Im Rahmen der Bauleitplanung sollen Wohnbauflächen, gewerbliche Bauflächen, landwirt -
schaftliche Gebäude und Freiflächen, Verkehrsflächen, Einrichtungen zur Daseinsvorsor -
ge sowie Spiel- und Erholungsflächen einander so zugeordnet werden, dass Nutzungs -
konflikte durch Luftverunreinigungen, Lärm und Erschütterungen vermieden werden.
Die Planung entspricht damit den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung des Freistaates  
Sachsen.
6.2 Flächennutzungsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Leipzig (Bekanntmachung der Genehmigung am  
15.04.1995) ist das Plangebiet als gewerbliche Baufläche dargestellt. An die sem Ziel der städte -
baulichen Entwicklung wird für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes zukünftig nur noch be -
dingt festgehalten. Die von der Ratsversammlung der Stadt Leipzig am 21.05.2014 festgestellte  
Änderung und Ergänzung des Flächennutzungsplanes (Flächennutzungsplan - Fortschreibung) 5 
stellt für den ehemals gewerblich genutzten nördlichen Teil zwischen der Zschocherschen Straße  
und der Erich-Zeigner-Allee eine gemischte Baufläche dar, um dort u.a. das Wohnen zu ermögli -
chen. Nur der Standort des bestehenden Lebensmittelmarktes verbleibt in der gewerblichen Bau -
fläche.  
Der Entwurf des Bebauungsplanes integriert diese Fläche als Teilbaugebiet MI 2 (gegenwärtig Le -
bensmittelmarkt) in das in seinem Geltungsbereich vorgesehene Mischgebiet mit der Festsetzung,  
dass die gemäß § 6 Abs. 2 BauNVO zulässigen Wohngebäude dort nicht zulässig sind. Das Areal  
wird zur Sicherung der qualitativ gleichwertigen Ansiedlung des das Wohnen nicht wesentlich stö -
renden Gewerbes vorbehalten6. Das qualitativ gleichrangige Verhältnis zwischen Wohnen und Ge-
werbe ist die Grundvoraussetzung für die Festsetzung eines Mischgebietes.
Mit dieser Festsetzung wird der mit der Fortschreibung des Flächennutzungsplanes angestrebten  
Sicherung der gewerblichen Nutzung im Abschnitt südlich der Geltungsbereichsgrenze des Be -
bauungsplanes sinngemäß entsprochen.
6.3 Landschaftsplan
Für das Stadtgebiet Leipzig wurde ein durch die Ratsversammlung am 16.10.2013 beschlossener  
flächendeckender Landschaftsplan (RBV-1806/13) erarbeitet, dessen Inhalte für die Beurteilung  
der Umweltverträglichkeit der vorliegenden Planung heranzuziehen sind.
Für das Plangebiet enthält der Landschaftsplan u. a. die Planungsziele des teilräumlichen Leitbil -
des 12 - Industrie- und Gewerbestandorte; u. a. speziell zu Freiraum und Grünsystem, Stadtklima  
und Wegenetz für Alltag und Freizeit sowie Biotopverbund.
5 Feststellungsbeschluss Nr. RBV-2078/14.
6 Siehe hierzu auch Kap. 11.
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Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“ (Entwurf)                                                                                  
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6.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben
Der Bebauungsplan Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli cher Teilbereich“ 
befindet sich im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 325 „Zschochersche  
Straße / Gießerstraße – Nutzungsarten“. Dieser einfache Bebauungsplan im Sinne des § 9 Abs.2a  
BauGB regelt ausschließlich die Zulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen hinsichtlich der Art der  
Nutzung. Alle weiteren Belange der Zulässigkeit von Vorhaben richten sich im Übrigen nach § 34  
BauGB. 
Da der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 400.1 Bestandt eil eines im Zusammenhang be-
bauten Ortsteils ist, besteht grundsätzlich Baurecht gemäß § 34 BauGB. Städtebauliche Einfü -
gungsmaßstäbe und eine gesicherte Erschließung lassen sich aber gegenwärtig nur zweifelsfrei  
für die straßenbegleitenden Bereiche entlang der Zschocherschen Straße und Erich-Zeigner-Allee  
ableiten.
Das Gebiet ist durch eine maximal IV-V - geschossige straßenbegleitende Wohnbebauung sowie  
die mehrgeschossigen Gewerbebauten in den angrenzenden Straßen geprägt. Aber auch der  
Blockinnenbereich ist bereits durch vorhandenen Bebauungen vorgeprägt. Infolgedessen konnte  
u.a. auch die Baugenehmigung zur Errichtung des Lebensmittelmarktes an der Zschocherschen  
Straße erteilt werden.
Die Eigenart der näheren Umgebung des Plangebietes entspricht aufgrund der vorhandenen Nut -
zungsarten keinem Baugebiet der Baunutzungsverordnung.
6.5 Sonstige Planungen
6.5.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept
Das 2011 fortgeschriebene Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2020 (SEKo) ist als städ -
tebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des BauGB (§ 1 Abs. 6 Nr. 11) vom Stadtrat mit Be -
schl.-Nr. RBV -1595/09 am 20.05.2009 beschlossen worden. Im SEKo wird eine fachübergreifen -
de Stadtentwicklungsstrategie für die Stadt Leipzig bis 2020 formuliert. Auf Basis der Vernetzung  
sektoraler Planungen (Stadtentwicklungspläne und Fachplanungen) benennt es inhaltliche und  
stadträumliche Ziele und Handlungsschwerpunkte sowie zentrale Maßnahmeschwerpunkte zu de -
ren Umsetzung.
Ein wesentliches Ziel ist die Fortsetzung der Stabilisierung des Wohnungsmarktes durch bedarfs -
gerechte  Entwicklung  des  Wohnungsangebotes,  punktuellen  Rückbau,  Eigentumsbildung  und  
Umfeldaufwertung.
Der Bebauungsplan, der zu wesentlichen Teilen die Entwicklung des Standortes für Wohnen, Ei -
gentumsbildung und die Umfeldaufwertung zum Ziel hat, entspricht somit den Zielen des SEKo.
6.5.2 Stadtentwicklungsplan Zentren
Der Stadtentwicklungsplan (STEP) Zentren ist seit 1999 das räumlich-funktionale Ordnungskon -
zept der Stadt Leipzig zur Erhaltung und Entwicklung ihrer zentralen Versorgungsbereiche 7. Damit 
liegt ein städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB vor, das Aus-
sagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Stadt  
enthält. 
Das wird bei der Aufstellung des Bebauungsplanes berücksichtigt (§ 9 Abs. 2a Satz 2 BauGB).
Das Plangebiet des Bebauungsplanes liegt außerhalb der im STEP Zentren ausgewiesenen zen -
tralen Versorgungsbereiche der Stadt Leipzig. Für diesen verbindlichen Bauleitplan relevante zen -
trale Versorgungsbereiche sind: 
7 Beschlossen von der Ratsversammlung am 18.03.2009 (Beschluss  Nr. RBV-3595/09, Beschluss Nr.  RBV-1253/12 
vom 20.06.2012 zur Fortschreibung und Aktualisierung des STEP Zentren - Ziele und Inhalte).
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• Stadtteilzentrum (C-Zentrum) Plagwitz an der Zschocherschen Straße und der Karl-Heine-
Straße, 
• Nahversorgungszentrum (D-Zentrum) Adler in Kleinzschocher an der Zschocherschen Straße,  
der Dieskaustraße und der Antonienstraße sowie 
• Nahversorgungszentrum (D-Zentrum) Könneritzstraße in Schleußig. 
Im Hinblick auf die Weiterentwicklung der Zentrenstruktur enthält der STEP u.a. die folgenden für  
den Bebauungsplan relevanten Aussagen: 
• Für das Stadtteilzentrum (C-Zentrum) Plagwitz besteht Vorrang wegen seiner wichtigen Be -
deutung als multifunktionaler Mittelpunkt in einem durch besondere Entwicklungs potenziale 
und hohe Lagegunst geprägten Stadtraum. Durch die Nutzung von Potenzialen für die weitere  
Ergänzung des Einzelhandels- und Dienstleistungsangebotes soll wesentlich zur weiteren Be -
lebung der kleinteiligen Geschäftsstruktur der Zschocherschen Straße bei getragen werden.  
Zur Sicherung der Entwicklungschancen des Einzelhandels im Zentrum bedarf es konsequen -
ter Restriktionen gegenüber der weit fortgeschrittenen Discounteran siedlung vor allem im süd-
lich angrenzenden Gewerbegebiet.
• Für  das  Nahversorgungszentrum  (D-Zentrum)  Adler  besteht  Stabilisierungsbedarf  we gen 
struktureller Schwächen und der Konkurrenz dezentraler Einzelhandelsstandorte im Ortsteil.  
Zur Verbesserung der Entwicklungschancen des Einzelhandelsangebots ist eine Verminde -
rung des Konkurrenzdrucks seitens dezentraler Einzelhandelsstandorte vor allem im Gewer -
begebiet erforderlich.
• Das Nahversorgungszentrum (D-Zentrum) Könneritzstraße weist noch nicht das für die hohe  
Nachfrage angemessene Einzelhandelsangebot auf. Bei der weiteren Entwicklung des Zen -
trums ist der Erhalt und die Stärkung der bereits qualitätvollen kleinteiligen Angebotsstruktur  
an der urban geprägten Könneritzstraße als maßgebliches Ziel zu beachten
Der Bebauungsplan entspricht den genannten Aussagen. Durch die Übernahme der zugehörigen  
Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 325 verhindert der Bebauungsplan die Ansiedlung weite-
rer zentrenrelevanter Einzelhandelsnutzungen in seinem Plangebiet - und damit au ßerhalb der ab-
gegrenzten zentralen Versorgungsbereiche. Somit trägt er zum Schutz und zur Stabilisierung der  
aufgeführten zentralen Versorgungsbereiche bei.
6.5.3 Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung
Der STEP W+S (RB III-432/00 vom 18.10.2000) legt die mit Priorität zu entwickelnden Standorte  
sowohl des Wohnungsneubaus als auch der Stadterneuerung in jeweils entsprechenden Teilplä -
nen fest und verortet die erhaltungs- bzw. umbauorientierten Ansätze der Bestandsentwicklung.  
Für den Neubau von Wohnungen liefert der Teilplan (TP) Wohnungsbau die analytischen Grund -
lagen und entwickelt strategische Aussagen zur Wohnbauflächenentwicklung und leitet hieraus  
sowie aus der rechtlichen Situation seine Zielkategorien für die Standortentwicklung ab.
Die grundlegenden Aussagen des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes und des Wohnungs -
politischen Konzeptes für die Inanspruchnahme neuer Wohnbauflächen wurden mit der Neufas -
sung des TP Wohnungsbau konkretisiert. Der TP Wohnungsbau ist im April 2011 von der Leipzi -
ger  Ratsversammlung  (RBV-771/2011) beschlossen worden.  Eine der gesamtstädtischen Ker -
naussagen ist, dass der Geschosswohnungsbau (Mehrfamilienhäuser) auf den Planungsraum der  
Inneren Stadt und den dort aus städtebaulichen Gründen notwendigen Umfang zu begrenzen ist. 
Im STEP W+S ist für das Plangebiet keine Entwicklung von Wohnbebauung vorge sehen, weil es 
zu einem dominierenden gewerblich-industriellen Baubestand gehört. Der Bereich an der Kreu -
zung von Zschocherscher und Naumburger Straße wurde im STEP W+S als Umstrukturierungs -
gebiet  eingestuft.  Für  diesen  den  Geltungsbereich  des  Bebauungsplanes  400.1  berührenden  
Standort wird im STEP W+S als Zielaussage das Erfordernis einer langfristigen Strukturverände -
rung prognostiziert, deren Entwicklung noch offen sei. 
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Durch die in den letzten Jahren gestiegene und auch weiter prognostizierte starke Nachfrage nach  
zusätzlichem Wohnraum und die städtebauliche Einbindung in ein gründerzeitlich geprägtes mehr -
geschossiges Stadtquartier wird die mit dem Bebauungsplan angestrebte Strukturveränderung als  
stadtentwicklungsplanerisch vertretbar eingeschätzt, auch wenn der STEP W+S zum Beschluss -
zeitraum 2011  noch räumlich einschränkende Aussagen zum Geschosswohnungsbau enthält.
Durch die Ziele und Inhalte des Bebauungsplans wird die Strukturveränderung im Sinne der Ent -
wicklung der Wohnfunktion unter Beibehaltung nicht-störender gewerblicher Nutzungen für das  
Wohnen eingeleitet. Hierbei soll aber die gewerbliche Nutzung im südlich angrenzenden Bereich  
bis zur Limburger Straße nicht in Frage gestellt werden, was u.a. die Vermeidung von Immissions -
konflikten erfordert. 
Das betrifft auch den Umgang mit der Lärmbelastung an der Zschocherschen Straße sowie an der  
Erich-Zeigner-Allee, die teilweise die zulässigen Orientierungswerte für Mischgebiete überschrei -
tet.
6.5.4 Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen
Der STEP Gewerbliche Bauflächen ist die planerische Zielkonzeption der Stadt Leipzig für die Ent -
wicklung der „Gewerblichen Bauflächen“ im Stadtgebiet. Er wurde 1999 vom Stadtrat be schlossen 
und 2005 fortgeschrieben (Beschlussnummer RBV 330/05). Vorrangiges Ziel des STEP ist es, mit  
einem quantitativ ausreichenden und qualitativ differenzierten Angebot an Ge werbeflächen, den  
Wirtschaftsstandort Leipzig zu stärken. 
Das Plangebiet gehört zum STEP-Gebiet Nr. 21 „Plagwitz-Süd“, das ge prägt ist durch eine hohe  
bauliche Dichte mit z.T. imageprägenden Gewerbebauten. 
Im STEP Gewerbliche Bauflächen wird der Sicherung und Entwicklung von Bestandsgebieten eine  
hohe Priorität innerhalb der angestrebten Entwicklung der Stadt eingeräumt. Der Schwer punkt soll 
dabei auf der Revitalisierung brachliegender - vor allem industriell nutzbarer Standorte liegen, um  
den Freiflächenverbrauch zu minimieren und die vorhandene Infrastruktur effizient auszunutzen.  
Als besonders geeignet werden dabei Gewerbebrachen angesehen, die über eine gute infrastruk -
turelle Anbindung verfügen und geringe Nutzungskonflikte mit Nachbarnutzungen erwarten lassen. 
Im STEP Gewerbliche Bauflächen wird das Gebiet und damit auch der Geltungsbereich des Be -
bauungsplanes Nr. 400.1 in die Zielkate gorie „Revitalisierung“ eingestuft. Sie enthält diejenigen  
Bestandsgebiete, deren gewerbliche Nutzung im Sinne des STEP dauerhaft gesichert werden soll.  
Indirekt entsprechen die Ziele und Inhalte des Bebauungsplanes Nr. 400.1 den Zielen des STEP  
Gewerbliche Bauflächen indem eine städtebauliche Revitalisierung des Bestandsgebietes beab -
sichtigt ist. Jedoch nicht als ausschließliches Gewerbegebiet, sondern für eine gemischte Nut -
zung. Mit dieser ist aber eine qualitativ gleichwertige Ansiedlung von das Wohnen nicht wesentlich  
störendem Gewerbe untrennbar verbunden, so dass auch hier in gewissem Grade dem STEP Ge -
werbliche Bauflächen entsprochen wird. 
Der Bebauungsplan folgt mit seiner Planungsabsicht den für seinen Geltungsbereich aktuelleren  
Intentionen der Flächennutzungsplan-Fortschreibung. Es ist absehbar, dass der STEP Gewerbli -
che Bauflächen nach fast zehn Jahren auch punktuelle An passungen an die in dieser Zeit einge -
tretenen Entwicklungen benötigt.
6.5.5 Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum
Aufgrund der Ziele und Inhalte des Bebauungsplanes Nr. 400.1 ist dieser Stadtentwicklungsplan  
hier nicht relevant. Seine Belange werden nicht berührt.
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7. Umweltbelange
7.1 Einleitung
Das Vorliegen der umweltrelevanten Voraussetzungen für das beschleunigte Verfahren wurde mit  
folgenden Ergebnissen geprüft:
• Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglich -
keitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach  
Landesrecht unterliegen, wird nicht vorbereitet oder begründet.  Die nach dem Bebauungsplan  
maximal zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO beträgt ca. 19.245 m².
• Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in §1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b  
BauGB genannten Schutzgüter (Erhaltungsziele und Schutzzweck der Gebiete von gemein -
schaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnatur -
schutzgesetzes). Im Umfeld des vorgesehenen Plangebietes befinden sich keine Gebiete, de -
ren Erhaltungsziele und Schutzzwecke durch das Vorhaben gefährdet werden könnten. 
Es existieren keine Hinweise bzw. Anhaltspunkte für eine Gefährdung oder Beeinträchtigung  
der Schutzgüter nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB. Daher sind Beeinträchtigungen der oben ge -
nannten Schutzgüter nicht zu erwarten8.
Auch ohne förmliche Umweltprüfung sind die wesentlichen Auswirkungen des Bebauungsplanes  
auf die Umwelt zu ermitteln und die ermittelten wesentlichen Umweltauswirkungen in der Begrün -
dung zum Bebauungsplan darzulegen (§ 2a Nr. 1 BauGB). Dazu wird wie folgt vorgegangen: 
a) Einschätzung aufgrund einer überschlägigen Prüfung, auf welche Umweltbelange der B-Plan  
voraussichtlich erhebliche Auswirkungen haben kann, die in der Abwägung zu berücksichtigen  
wären und mit denen man sich deshalb im Rahmen des Planverfahrens vertiefend beschäfti -
gen muss. 
b) Festlegung der Stadt, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Umwelt -
belange für diesen Bauleitplan für die Abwägung erforderlich ist, auf der Grundlage der Ein -
schätzung (siehe dazu Kap. 7.1.3). 
c) Ermittlung der Umweltbelange in dem festgelegten Umfang und Detaillierungsgrad.
d) Beschreibung und Bewertung der ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen (siehe Kap.  
7.2).
e) Ergänzung der Ermittlungen und der Darlegungen zu den Umweltbelangen, soweit im Ergeb -
nis der Beteiligungen zum Entwurf erforderlich.
7.1.1 Für die Umweltbelange relevante Inhalte des Planes
Folgende  Maßnahmen  zur  Vermeidung,  Verminderung  und  zum  Ausgleich  nachteiliger  Aus -
wirkungen werden festgesetzt:
• Begrenzung der Versieglung auf maximal 19.245 m² durch exakt den geplanten Baukörpern  
angepasste Baulinien,
• Begrünung von mindestens 20 % der nicht überbaubaren Grundstücksflächen mit einheimi -
schen, standortgerechten Gehölzen,
• Versickerungsfähige Befestigung von Aufstellflächen (Feuerwehr) und Wegen auf den Bau -
grundstücken,
• Passive Schallschutzmaßnahmen zur Minimierung der Schallexposition menschlicher Wohn- 
und Aufenthaltsbereiche,
• Günordnerische Festsetzungen für eine gute Aufenthalts- und Spielqualität der Freibereiche
8  Stellungnahme Amt für Umweltschutz vom 11.09.2013
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7.1.2 Fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes
Nachfolgend werden die für diesen Bebauungsplan bedeutsamen fachlichen Grundlagen und Zie -
le des Umweltschutzes genannt. Sonstige Untersuchungen bzw. Gutachten wie (z.B. Altlasten-,  
Verkehrs-, Luftschadstoff-, usw.) waren nicht erforderlich.
7.1.2.1 Schutzgebiete und Schutzobjekte gemäß BNatSchG
In unmittelbarer Nähe im Umfeld des vorgesehenen Bebauungsplanes befinden sich keine Gebie -
te von gemeinschaftlicher Bedeutung oder europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundes -
naturschutzgesetzes. Allerdings sind im weiteren Umfeld des Geltungsbereichs Gebiete von ge -
meinschaftlicher Bedeutung, europäische Vogelschutzgebiete und Schutzgebiete im Sinne des  
Bundesnaturschutzgesetzes (§1 Abs.6 Nr. 7b BauGB) anzutreffen.
In rund 500 m Entfernung befindet sich in östlicher Richtung das LSG „Leipziger Auwald“. Der Ab -
stand zum im Osten gelegenen FFH-Gebiet „Leipziger Auensystem“ (EU-Nr. 4639-301) und zum  
SPA „Leipziger Auwald“ (4639-451) beträgt ebenfalls rund 500 m. Es existieren keine Hinweise,  
die auf eine Gefährdung oder Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und Schutzzweck der Schutz -
gebiete nach § 1 Abs. 8 BauGB hindeuten. 
Es sind aufgrund der räumlichen Entfernung zu den Schutzgebieten, der dazwischen befindlichen  
Bebauung und der Ver kehrseinrichtungen keine funktionalen Beziehungen zwischen den Schutz -
gebieten und dem Plangebiet zu erwarten.
Geschützte Landschaftsbestandteile
Die Baumschutzsatzung der Stadt Leipzig ist für notwendige Maßnahmen zu beachten. 
Sofern nicht andere öffentlich-rechtliche Vorschriften (z. B. des Denkmal- oder Naturschutzes bzw.  
des Wasserrechtes) entgegenstehen,  sind auf mit Gebäuden bebauten Grundstücken Pappeln,  
Birken, Baumweiden, Nadel- und Obstgehölze (unabhängig vom Stammumfang) nicht durch die  
Satzung geschützt. Ebenfalls nicht geschützt sind auf diesen Grundstücken Laubbäume (ausge -
nommen die in der Satzung aufg eführten Arten) mit einem Stammumfang bis zu einem Meter, ge -
messen in einer Stammhöhe von einem Meter. Die Fällung der auf dem Gelände befindlichen 34  
Bäume mit einem Stammumfang größer 100cm und 55 Klettergehölzen höher 3m gemäß Bestand 
– Biotopkartierung (Anhang 1) und Ermittlung der Anzahl und Pflanzengröße für erforderliche Er -
satzpflanzungen (Anhang 3) gemäß Baumschutzsatzung der Stadt Leipzig bedarf einer Genehmi-
gung. 
7.1.2.2 Landschaftsplan
Im  Integrierten  Entwicklungskonzept  des  Landschaftsplans  (vom  Stadtrat  beschlossen  am  
16.10.2013) wird das Plangebiet dem Teilräumli chen Leitbild LB 12 Industrie- und Gewerbestand -
orte zugeordnet. 
Folgende Planungsziele werden formuliert: 
• Schaffung von begrünten Freiräumen an vorhandenen und geplanten Industrie-, Gewerbe-  
und Militärstandorten und deren verkehrliche Erschließung; Verknüpfung mit dem Grün system 
der Stadt; 
• stadtklimatische Entlastung durch Erhöhung des Durchgrünungsgrades durch Vegetation; 
• Abbau der Barrierewirkung durch Einbindung in die All tagsrouten für Geh- und Rad verkehr. 
Zudem wird auf die Entwicklung (Anreicherung) von Lebens räumen in bebauten Gebieten und 
den Erhalt einer Grünverbindung im Hauptwegenetz hingewiesen.
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7.1.2.3 Grünordnungsplan
Von der Aufstellung eines Grünordnungsplanes (§ 6 Abs. 2 SächsNatSchG) kann für diesen Be -
bauungsplan ganz abgesehen werden, da die Belange von Naturschutz und Landschaftspflege  
wie folgt nicht berührt oder bereits berücksichtigt sind:
Die Belange sind nicht berührt, da der Bebauungsplan lediglich die zulässige bzw. in Teilen sogar  
schon vorhandene bauliche Nutzung innerhalb des bislang gegebenen Zulässigkeitsrahmen be -
grenzt. Weiterhin trifft der Bebauungsplan grünordnerische Festsetzungen, welche zur Schaffung  
von begrünten Freiräumen, zur stadtklimatischen Entlastung, zur Erhöhung des Durchgrünungs -
grades und zur Entwicklung von Lebensräumen in bebauten Gebieten beitragen.
Somit werden die für das Plangebiet konkretisierten Ziele, Erfordernisse und Maßnahmen des Na -
turschutzes und der Landschaftspflege aus dem Landschaftsplan direkt in den Bebauungsplan  
aufgenommen.
7.1.2.4 Eingriffsregelung
Von der Anwendung der Eingriffsregelung konnte in vorliegenden Falle aufgrund der Anwendung  
des beschleunigten Verfahrens gänzlich abgesehen werden. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB  
gelten Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung dieses Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im  
Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.
7.1.2.5 Sonstige fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes
Altlastenverdächtige Flächen:
Die Flurstücke 125/3 und 125/4 der Gemarkung Plagwitz sind unter der Kennziffer 65512753 im  
sächsischen Altlastenkataster (SALKA) registriert. Es handelt sich dabei um ein bis 1992 als  
Brauerei genutztes Gelände. Zum Objekt liegt eine historische Erkundung vom 14.04.2000 vor.  
Für das Flurstück 125/1 der Gemarkung Plagwitz, das nicht im Sächsischen Altlastenkataster ent -
halten ist, kann davon ausgegangen werden, dass hier keine altlastenverdächtige Flächen gemäß  
§ 2 Abs. 6 BBodSchG vorliegen.
Handlungsbedarf zu Altlastenverdachtsflächen:
Aufgrund der langjährigen gewerblichen Nutzung können lokale Bodenverunreinigungen grund -
sätzlich nicht ausgeschlossen werden. Deshalb sind Bau- bzw. Rückbaumaßnahmen mit Boden -
eingriff fachtechnisch durch ein Ingenieurbüro zu begleiten und in einem Abschlussbericht zu do -
kumentieren. Sollte im Rahmen der Baumaßnahmen umweltrelevante Sachverhalte festgestellt  
werden, ist das Amt für Umweltschutz, Sachgebiet Abfall-/ Bodenschutzbehörde unverzüglich zu  
informieren.
7.1.3 Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der Umweltbe -
lange
Im Rahmen des Verfahrens wurde geprüft, auf welche Umweltbelange oder Teilaspekte von Um -
weltbelangen der Bebauungsplan möglicherweise erhebliche Umweltauswirkungen haben kann,  
die in der Abwägung zu berücksichtigen wären. 
Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange  werden als Ergebnis dessen  
wie folgt festgelegt:
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Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“ (Entwurf)                                                                                  
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Belang / Teilaspekt mögliche
erhebliche Umweltauswirkungen
Art, Umfang und Detaillierungsgrad 
der Ermittlungen
1. Boden / Altlasten Grad der Versiegelung - Auswertung vorliegender Daten, Flä-
chenvergleich zwischen Planung und 
Bestand
2. Pflanzen Beeinträchtigung  und  Zerstörung  vor -
handener Gehölzstrukturen und Brach -
flächen
- Einzelbaumkartierung
- Biotoptypenkartierung
3. Tiere Beeinträchtigung  und  Zerstörung  von  
potentiell  vorhandenen  Nist-,  Brut-,  
Wohn- und Zufluchtsstätten in der alten 
Gebäudesubstanz, in den Gehölzstruk -
turen sowie im unmittelbaren Umfeld
- Biotoptypenkartierung zur Feststellung 
der Habitateignung
- Untersuchung auf Fledermäuse (Wo-
chenstube, Überwinterungsort)
- Untersuchung geschützter Käferarten in 
Alt- und Totholz
- Erhebung zu Vorkommen geschützter 
Tierarten in der vorhandenen alten Ge-
bäudesubstanz sowie Nist-, Brut-, 
Wohn- und Zufluchtsstätten im unmittel-
baren Umfeld)
- Erstellung eines Artenschutzrechtlichen 
Fachbeitrages
4. Menschen:
4.1 Verkehrslärm Exposition der Bewohner an belasteten 
Straßenabschnitten
- Auswertung Schallimmissionsprognose
4.2 Gewerbelärm Exposition der Bewohner benachbarten 
Gewerbestandorten
- Auswertung Schallimmissionsprognose
Die weiteren Ermittlungen und Darlegungen konzentrieren sich auf die oben angeführten Punkte.
Keine weiteren Ermittlungen und Darlegungen sind erforderlich zu:
Belang / Teilaspekt
5. Wasser Plangebiet ist bereits stark versiegelt, die natürliche Bodendecke ist abgetragen,  
der Beitrag zur Grundwasserneubildung ist sehr gering;
es gibt keine Oberflächengewässer. Durch die Reduzierung des Versiegelungs -
grades können wertvolle Bodenfunktionen, insbesondere Versickerung u. Grund -
wasserneubildung gefördert werden.
6. Klima/Luft (inkl. Gerü-
che)
Nicht erheblich, da bereits eine verkehrsbedingte Vorbelastung insbesondere im  
unmittelbaren Randbereich der stark befahrenen Straßen besteht und keine neu -
en Emittenten entstehen werden.
Mit der beabsichtigten Bebauungsstruktur, in Form von kompakten Baukörpern  
verbunden mit kurzen Wegen und geringen Wärmeverlusten, weist das Gebiet  
energetischen Vorteile gegenüber der solaroptimierten Stadtplanung auf. Dafür  
spricht eine ähnliche Vorprägung im umgebenden Siedlungsgefüge und der be -
reits vorhandene erhebliche Versiegelungsgrad, der den Eingriff  in Natur und  
Landschaft relativiert.
Die Reduzierung des Versiegelungsgrades führt zu einer verbesserten lokalklima-
tischen Situation wegen des Gewinns an Vegetationsflächen in diesem Bereich.  
Folge ist eine Abschwächung der Überwärmung des Gebiets.
7. Landschaft Nicht erheblich, da mit der Durchführung der Planung das Stadtlandschaftsbild  
bereichert wird.
8. Erholungspotential Nicht erheblich, da mit der Wiedernutzbarmachung des Gebietes der Erholungs -
faktor gesteigert wird.
9. Kulturgüter und sons-
tige Sachgüter
Nicht erheblich, da mit der Durchführung der Planung das Stadtlandschaftsbild  
bereichert wird. Nicht erheblich, da mit dem Erhalt und der Sanierung denkmalge-
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Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“ (Entwurf)                                                                                  
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Belang / Teilaspekt
schützter Bausubstanz eine Verbesserung zu erwarten ist.
7.2 Beschreibung u. Bewertung der voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkun -
gen der Planung
Nachfolgend werden die aufgrund der Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Er -
mittlung der Umweltbelange ( siehe Kap. 7.1.2 ) in der Umweltprüfung ermittelten erheblichen Um -
weltauswirkungen beschrieben und bewertet.
7.2.1 Boden / Altlasten
Die Bodenstrukturen auf dem gesamten Areal sind stark anthropogen überformt durch z.B. bis 8 m  
hohe Aufschüttungen (Bereich Eiskeller) und weitere Geländeanpassungen. Auf  der freien Wie -
senfläche im Bereich Zschochersche Straße befanden sich ehemals bauliche Brauereianlagen,  
die im Zuge einer ersten Umgestaltung (Bau Einzelhandelsmarkt) abgerissen wurden.
Die Flächen um die Gebäude sind weiträumig befestigt, da sie früher nutzungsbedingt als Ver -
kehrsfläche innerhalb der Industrieanlage genutzt wurden. Auf diesen Flächen hat sich über die  
Jahre eine Humusschicht in unterschiedlicher Stärke gebildet.
Die dünnen Humusschichten auf den vorwiegend betonierten Wegen und Plätzen sowie die an-
grenzenden Bodenbereiche sind durchsetzt mit Steinen, Beton, Bewährungsstahlresten, Holz und  
diversem Hausmüll.
Das Baugrundgutachten9 bestätigt eine bis etwa 1,5 m bis 6 m dicke anthropogene Auffülle/Bau -
schutt, die am gesamten Standort vorhanden ist und je nach der historischen Bebauung in ihrer  
Mächtigkeit schwankt.
Laut Luftbild aus dem Jahr 2000 ist ersichtlich, dass das Gelände aufgrund seiner damaligen in -
dustriellen Nutzung fast vollständig versiegelt war. Allein die Flächen im Nordosten (ca. 2.000 m²)  
und im Südosten an der Erich-Zeigner-Allee (ca. 500 m²) gelten als unversiegelt.
Im Plangebiet ist das Schutzgut Boden im Bestand als stark überformt bis beeinträchtigt zu bewer -
ten.
Bei Durchführung der Planung ist die maximale Versiegelung (Summe der bebauten und befestig -
ten Flächen) durch textliche Festsetzungen auf ca. 19.245 m² begrenzt. Im inneren Bereich sind  
rund 5.000 m² der Gartenflächen mit Tiefgaragen unterbaut, die restlichen rd. 4.810 m² Gartenflä -
chen sind nicht unterbaut. Somit erhöht sich der Anteil unversiegelter Fläche von ca. 2.500 m² auf  
ca. 4.800 m².
Die Begrünung von Flächen und die Pflanzung von Gehölzen haben auf das Bodenleben, das Bo -
dengefüge und den Bodenwasserhaushalt einen positiven Effekt. Die langfristige Sicherung von  
Grünflächen wird sich auf die natürliche Bodenentwicklung positiv auswirken. Auf den versiegelten  
Flächen werden die Versickerung von Niederschlagswasser und die Grundwasserneubildung ver -
hindert. Zusätzlich wird im Bereich der überdeckten Tiefgaragen die Versickerung unterbunden.
Aufgrund der Erhöhung des unversiegelten Flächenanteils sind die Auswirkungen auf das Schutz-
gut Boden als nicht erheblich einzustufen.
7.2.2 Pflanzen
Der Gehölzbestand gliedert sich in dichte Strauch-Baumbereiche mit teilweisem Altbaumbestand  
und freie Wiesenabschnitte. Der Gehölzaufwuchs ist stark mit der vorhandenen Bebauung verbun -
den. Bei genauerer Betrachtung sind Gehölzaufwuchsbereiche um nahezu alle baulichen Anlagen  
9 Baugrundgutachten vom 28.08.2013. Bearbeiter: Dr. G. Günther, ö.b.u.v. Sachverständiger für Baugrund, Grundbau  
und  Bodenmechanik.  ICP GmbH  Leipzig,  Fasanenweg  2;  04420  Markranstädt,  OT Frankenheim.  Tel.:  [TELEFONNUMMER ENTFERNT].
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Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“ (Entwurf)                                                                                  
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von einreihig bis 3 m Breite zu finden. Die Stammdurchmesser wurden zum überwiegenden Teil in  
einem Bereich ≤10 cm ermittelt, wobei vereinzelt auch Stärken von 15 cm bis 20 cm kartiert wur -
den (siehe Anhang 1: Biotopkartierung und Anhang 2: Bestandslisten der Gehölze).
Die aufwachsenden Gehölze haben sich auf einer dünnen Humusdecke über versiegelten Flächen  
angesiedelt. Teilweise ist keine Bodenschicht vorhanden, d.h. die Gehölze wachsen direkt auf  
oder innerhalb beschädigter Mauern-, Treppen- und Gebäudeteile.
Unter den vorhandenen Großbäumen (Bereich Erich-Zeigner-Allee) ist der Aufwuchs in Form licht -
hungriger dünner Triebe (Jungbäume) mit einem unausgewogenen Verhältnis zwischen Stamm -
umfang und Höhe zu beschreiben. Die Kronen sind dementsprechend schlecht ausgebildet. Es  
besteht eine starke Konkurrenz hinsichtlich Licht-, Wasser- und Nährstoffzufuhr. 
In einem Bereich vorhandener Altbäume (ehemaliger Eingangsbereich Erich-Zeigner-Allee) wurde  
invasiver Bewuchs der Gehölze mit Efeu bis weit in die Kronen festgestellt. Diese Gehölze er -
scheinen durchweg eingeschränkt in ihrer Vitalität. Weiterhin ist der Kronenaufbau aufgrund des  
geringen Abstandes auch hier nicht optimal ausgebildet.
Hinsichtlich der kartierten Arten wurden für die beschriebenen Standortbedingungen typische (Pio -
nier-) Gehölzarten ermittelt, wie z.B. Birke, Holunder, Ahorn und Brombeere. Im Bereich der Wie -
senflächen dominieren Arten wie Goldrute und Landreitgras.
Insgesamt stellt die Fläche mit ihrer Ausstattung eine typische ehemalige, brachgefallene, ruderale  
Industriefläche dar. Die Biotoptypen sind einerseits durch Aufgabe der Nutzung sowie durch eine  
anthropogene Überformung entstanden und einer beständigen Sukzession unterworfen. Die Flä -
che stellt sich als ein Mosaik von dichten Gehölzbeständen aus Aufwuchsflächen z.T. mit Altbaum-
bestand zwischen Industrieruinen, kleineren freien versiegelten Verkehrsflächen und einer großen  
zusammenhängenden Brachfläche dar.
Es handelt sich um ruderale Sukzessionsbereiche ohne besondere Standortmerkmale für Arten  
und Biotope im Vergleich innerstädtischer Industriebrachen. Eine Ausnahme stellt hier der Alt -
baumbestand  im ehemaligen Eingangsbereich  Erich-Zeigner-Allee dar. Dieser weist einerseits  
Mängel im Habitus und Vitalität und anderseits einen relativ hohen Totholzanteil auf. Der Bestand  
wird mit einer geringen bis mittleren Wertigkeit beurteilt.
Die derzeit vorhandenen Gehölzstrukturen können in ihrer jetzigen Form bei Umsetzung der Pl  a  -  
nung nicht erhalten werden. Bei den unversiegelten Bereichen (Brachfläche) wird es durch die  
Neuplanung zu Versiegelungen kommen.
Zusammenfassend wird eingeschätzt, dass die derzeit bestehenden Biotopstrukturen mit ihren Le -
bensräumen verloren gehen.
Die Gehölzbestände müssen beim Rückbau und der Entsiegelung der Gebäude und befestigten  
Flächen sowie der Baufeldfreimachung entfernt werden. Damit entstehen erhebliche Auswirkun -
gen für die Pflanzenwelt, die jedoch mit den geplanten Gehölzpflanzungen ausgeglichen werden. 
Im weiteren Verfahren erfolgt die Gegenüberstellung des „Abganges und Zuganges“.
7.2.3 Tiere
Die Abschätzung der im Gebiet vorkommenden Tierarten 10 erfolgte mit entsprechenden Fachleu -
ten auf der Grundlage der Auswertung vorliegender Daten und den durchgeführten zwei Ortsbege -
hungen am 21.02.2014 und 05.03.2014.
Fledermäuse:
Es ist davon auszugehen, dass das Plangebiet innerhalb der durchschnittlichen Aktionsradien von  
Fledermausarten mit häufigen Vorkommen in Siedlungsbereichen liegt. Daher kann nicht ausge -
10 Artenschutzrechtliche Prüfung vom 29.04.2014; Projekt: Bebauungsplan Nr. 400.1 „Naumann'sche Brauerei“. Fach -
planer: seecon Ingenieure GmbH - Infrastruktur | Stadt und Land | Neue Energien. Endersstraße 22; 04177 Leipzig.  
Tel.: [TELEFONNUMMER ENTFERNT] , Fax: [TELEFONNUMMER ENTFERNT].
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Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“ (Entwurf)                                                                                  
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schlossen werden, dass lokale (Reproduktions-)Vorkommen dieser Arten den betrachteten Eiskel -
ler als Winterquartier nutzen. Auch im Bereich der vorhandenen Großbäume im ehemaligen Zu -
gang Erich-Zeigner-Allee (Baumkatasternummernbereich zwischen 10 und 70) stellen potentiellen  
Lebensraum für Fledermäuse dar.
Prinzipiell ist das dicht bebaute Stadtquartier als unmittelbares Umfeld des Plangebietes ein gut  
geeigneter Lebensraum für Fledermausarten. Es sind Gehölzbestände als mögliche Nahrungsha -
bitate vorhanden, zudem weisen die oberirdischen Gebäudeteile zahlreiche Zugänge und potenti -
elle Hangplätze im Innenraum auf. Im Zuge der Begehungen konnten jedoch keinerlei Hinweise 
auf eine Nutzung dokumentiert bzw. Individuen festgestellt werden.
Der Gebäudebestand am Vorhabenstandort, insbesondere der ehemalige Eiskeller stellt ein opti -
males Winterquartier für Fledermäuse dar (H OCHFREQUENT  – M EISEL  & R OßNER  GBR, 2014).  
Durch den vollständigen Verlust des Quartiers ist eine entsprechende Kompensation vorzusehen.  
Diese kann entweder durch eine langfristige Widmung inkl. Sicherung/Optimierung eines oder  
mehrerer vergleichbarer Objekte oder durch einen Neubau eines Winterquartiers in Form von  
Nistkästen an geeignetem Standort erfolgen. 
Alt- und Totholz bewohnende Käfer:
Der Bereich der vorhandenen Großbäume im ehemaligen Zugang Erich-Zeigner-Allee (Baumka -
taster Nummernbereich zwischen 10 und 70) stellen einen potentiellen Lebensraum für holzbe -
wohnende Käfer dar. Während der Begehungen konnten nach einer optischen Überblickserfas -
sung in den Totholzbereichen keine Käfer gefunden werden. Zum jetzigen Zeitpunkt können keine  
abschließenden Aussagen zu vorhandenen Vorkommen getroffen werden. 
Darum wird bei den Rodungsmaßnahmen eine naturschutzfachliche Begleitung bzw. Einzelkon -
trolle kurz vor und während der Fällmaßnahmen unbedingt angeraten.
Durch das direkte Angrenzen städtischer Infrastruktur, wie z.B. stark befahrene Straßen und des  
vorhandenen Einzelhandelsstandortes einschließlich Parkplatzflächen, kann nicht von einer beste -
henden Ungestörtheit der Habitate ausgegangen werden. Hinzu kommt die offensichtliche anthro -
pogene Nutzung und damit Störung von potentiell vorhandenen Lebensräumen in Gebäuden und  
innerhalb der Grünbereiche, erkennbar an der Art und Weise einer Vermüllung.
Bei Umsetzung der Planung  wird das gesamte Areal vollständig überformt, d.h. die vorhandenen  
und die potentiell vorhandenen Lebensräume werden zerstört. Im Gegenzug entstehen mit der  
Wohnanlage  großflächig  reich  strukturierte  Gehölzanpflanzungen  und  Wiesenbereiche.  Damit  
werden im räumlich-funktionalen Zusammenhang ökologische Wertigkeiten (ähnliche Habitate) für  
die potentiell vorkommenden Tierarten, insbesondere (Fortpflanzungs- und Ruhestätten), neu ge -
schaffen.
In die Bestände der im Gebiet vorkommenden Tierarten wird bei Umsetzung der Planung einge -
griffen. Damit entstehen erhebliche Auswirkungen für die Tierwelt, die jedoch mit den geplanten  
grünordnerischen Festsetzungen ausgeglichen werden.
7.2.4 Menschen
Das Areal der ehemaligen Naumann'sche Brauerei ist als Mischgebiet einzustufen. Es wird von  
Süden durch Gewerbelärm belastet. Ebenso durch Verkehrslärm am Tage und in der Nacht infolge 
der Lage zwischen der Zschocherschen Straße und der Erich-Zeigner-Allee. Mit Umsetzung der 
Planung sind die Auswirkungen zu prüfen, die durch den bestehenden Gewerbe- und Verkehrs -
lärm entstehen. Entscheidendes Maß für die Beurteilung der Auswirkungen ist die Einhaltung der  
Immissionsrichtwerte der TA Lärm bzw. der Orientierungswerte der DIN 18005.
Im Bezug auf den Gewerbelärm liegen die Beurteilungspegel im Tageszeitraum je nach örtlicher  
Lage zwischen 42 und 58 dB(A). Maßgebend für die Höhe des Beurteilungspegels sind die Ge -
räuschimmissionen des Lebensmittelmarktes. Dabei dominiert insbesondere der Parkverkehr. Der  
Orientierungswert für Mischgebiete (60 dB(A) tags) wird jedoch an keinem Immissionsort über -
schritten.
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Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“ (Entwurf)                                                                                  
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Im Nachtzeitraum unterschreiten die Beurteilungspegel des Gewerbelärms ebenfalls den Orientie -
rungswert für Mischgebiete. Die Pegel liegen unterhalb von 40 dB(A).
An den der Zschocherschen Straße zugewandten nächstgelegenen Fassaden sind Überschreitun -
gen des Orientierungswertes für Mischgebiete von 8 dB(A) tags und 10 dB(A) nachts als Folge  
des  Verkehrslärms  zu erwarten. Für die mögliche Bebauung an der Erich-Zeigner-Allee wurden  
Überschreitungen des Orientierungswertes von 6 dB(A) tags und 7 dB(A) nachts ermittelt. An den  
von den Straßen abgewandten Seiten und im mittleren Bereich des Areals ist von der Einhaltung  
der Orientierungswerte im Tag- und Nachtzeitraum auszugehen.
Für das Areal der ehemaligen Naumann’sche Brauerei wurden die Lärmpegelbereiche LPB nach  
DIN 4109 für den Tageszeitraum bestimmt. Anlage 10 des Schallgutachtens 11 zeigt, dass die  
Lärmpegelbereiche I, II, III und IV zu verzeichnen sind. Der Lärmpegelbereich IV tritt an den  
Fassaden der Häuser auf, die unmittelbar an den Straßen vorgesehen sind. Unter Einhaltung der  
unter 7.2.5 beschriebenen Maßnahmen sind die Auswirkung als nicht erheblich zu bewerten.
7.2.5 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung der nachteiligen Auswirkungen
Folgende Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung nachteiliger Auswirkungen sind in der Pla -
nung zu berücksichtigen:
• Begrenzung der Versiegelung durch Festsetzungen der GRZ sowie an den geplanten Baukör -
pern angepasste Baugrenzen bzw. Baulinien.
• Begrünung nicht überbaubarer Flächen zur Schaffung einer ökologischen Wertigkeit (ähnliche  
Habitate) für die potentiell vorkommenden Tierarten im räumlich-funktionalen Zusammenhang  
zu bestehenden Habitaten.
• Das Freiräumen des Baufeldes erfolgt außerhalb der Brut- und Aufzuchtzeit gemäß § 25  
SächsNatSchG.
• Mit Boden ist sparsam und schonend umzugehen. Bodenversiegelungen sind auf das notwen -
dige Maß zu begrenzen.
• Gewährleistung der schalltechnischen Verträglichkeit durch passive Schallschutzmaßnahmen  
an den betroffenen Gebäuden
• Sollten bei den Rodungsmaßnahmen im Totholzteilen Vorkommen xylobionte Käfer festgestellt 
werden, sind diese Holzteile (z.B. als Stamm) fachgerecht an eine Ausweichstelle umzulagern.
8. Ergebnisse der Beteiligungen
8.1 Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 13a Abs. 3 BauGB 
Von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde unter Anwen -
dung des § 13 a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB abgesehen. 
Die Öffentlichkeit wurde im Leipziger Amtsblatt Nr. 15/2012 vom 21. Februar 2012 darüber infor -
miert, dass der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden soll. Zur Unter -
richtung der Öffentlichkeit waren im Neuen Rathaus Informationen zu den allgemeinen Zielen und  
Zwecken und zu den wesentlichen Auswirkungen der Planung verfügbar. Die Öffentlichkeit konnte  
sich bis zum 31.08.2012 gegenüber der Stadt zur Planung äußern.  
Aus der Öffentlichkeit ging eine Stellungnahme ein. Danach wird zum Einen die Planungsabsicht  
im Gebiet künftig Wohnnutzungen zu ermöglichen unterstützt. Andererseits wird auf den im Plan -
gebiet vorhandenen Lebensmittelmarkt verwiesen und gefordert, die mit dem rechtskräftigen B-
11 Schalltechnische Untersuchung vom 16.08.2012 zum Areal „Ehemalige Naumann’sche Brauerei“ im Bebauungs -
plangebiet Nr. 400 „Zscho chersche Straße/Erich-Zeigner-Allee“. Dr. Kiebs + Partner GmbH, Inge nieurbüro für Um -
weltschutz. Zur Hohle 18, 04683 Fuchshain bei Leipzig, Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT]. eMail: [E-MAIL ENTFERNT]. 
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Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“ (Entwurf)                                                                                  
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Plan Nr. 325 „Zschochersche Straße / Gießerstraße – Nutzungsar ten“ getroffenen Festsetzungen  
nicht umstandslos für den bestehenden Lebensmittelmarkt zu übernehmen und dem bestehenden  
Markt jede Anpassungsmöglichkeit zu nehmen. Insbesondere wird in diesem Zusammenhang auf  
die gegenüberliegenden gewerblichen Entwicklungen Bezug genommen.
Der Hinweis wird nicht aufgegriffen, da die stadtentwicklungsplanerischen Erhaltungs- und Ent -
wicklungsziele des B-Planes Nr. 325 für die bestehenden integrierten zen tralen Versorgungsberei-
che nach wie vor Bestand haben. 
9. Städtebauliches Konzept
9.1 Bebauung
Als Grundlage für die beabsichtigte Wandlung des brach liegenden Grundstückes der früheren  
Naumann'schen Brauerei zu einer im Vor dergrund stehenden standortangemessenen Wohnnut -
zung wurde im Januar/Februar 2013 eine Ideen-Werkstatt durchgeführt. Auf Empfehlung des Gut -
achtergremiums ist die weitere Planungsarbeit auf der Grundlage der mit dem ersten Preis ausge -
zeichneten Arbeit fortgeführt worden. 
Als Resultat entstand als städtebauliches Leitbild eine sehr in dividuelle Raumbildung durch zwei  
Gebäudeensembles, die ihre freiräumlich geprägten und konsequent als kleine Stadtparks inter -
pretierten Zen tren an deren Rändern baulich fassen. Gleichzeitig wahren die Wohnbebauungen  
den  hinsichtlich  der Grundstücksgegebenheiten maximal möglichen Ab stand zur gewerblichen  
Nachbarschaft (siehe hierzu Anhang 4: Gestaltungsplan). 
Die  teilweise  verdichtete  Bepflanzung  an  den  Grundstücksgrenzen  verspricht  zudem  den  ge-
wünschten räumlich-visuellen Abschluss. Die fußläufige Erschließung über ein klares Wegekreuz  
gibt eine gute Orientierung. 
Durch die Lage an einer der wichtigsten Hauptachsen des Stadtbezirkes Südwest hat der Bereich  
an der Zschocherschen Straße den Anforderungen an einen urbanen Straßencharakter gerecht zu  
werden. Hierbei sind die Höhenentwicklung als bedeutendes Maß der Bebauung sowie deren Re -
präsentation wichtige städtebauliche Elemente zur Prägung des Straßenraums. Als architektoni -
sche Dominante für die Zschochersche Straße ist deshalb das zum Teil noch vorhandene und für  
die Naumann’sche Brauerei städtebaulich prägende denkmalgeschützte Sudhaus12 (Gebäude 1 im 
Gestaltungsplan) gewählt worden. 
Er soll für das Wohnen verfügbar sein, aber die Souterrain- und Erdgeschossebene entlang der  
Zschocherschen Straße der gewerblichen Nutzung vorbehalten bleiben. Mit seiner Höhe von ca.  
23 m (rd. 142 m NHN) gibt das Sudhaus den Maßstab für die Höhenentwicklung der neuen Wohn -
gebäude vor. Diese liegt bei maximal 138 m NHN und soll damit bezüglich der Gebäudetopo -
graphie im Gegensatz zum nach Osten beachtlich fallenden Gelände eine höhenmäßige Harmo -
nie des Ensembles zum Ausdruck bringen. 
Nur das westlich der früheren Fabrikantenvilla (Gebäude 14 im Gestaltungskonzept) benachbarte  
Wohnhaus (Gebäude 5 und 6 im Gestaltungsplan) nimmt mit einer max. Höhe von 136 m NHN  
städtebaulich Rücksicht auf das etwa 4 m niedrigere Villengebäude, das weitgehend unverändert  
in die Wohnanlage integriert wird.
Im Bereich an der Erich-Zeigner-Allee befindet sich mit dem sogenannten „Eiskeller“ einschließlich 
einem dreigeschossigen Gebäudetrakt (Gebäude 7 im Gestaltungsplan) an der Allee ein weiteres 
denkmalgeschütztes Bauwerk13. Das mehrgeschossige Gebäude des Eiskellers an der Erich-Zeig -
ner-Allee soll bis auf sein ebenerdiges Untergeschoss, das für eine gewerbliche Nutzung vor -
gesehen ist, auch für das Wohnen hergerichtet werden und dazu nach Abstimmung mit der Denk -
malschutzbehörde noch ein weiteres Wohngeschoss erhalten (Gebäudehöhe dann max. 128 m  
NHN). 
12 Siehe hierzu Kap. 5.2.
13 Ebenda.
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Begründung zum Bebauungsplan
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Dagegen ist eine mögliche Nutzungskonzeption für den einge grabenen Teil des Eiskellers wegen  
dessen bestehenden geometrischen Verhältnissen nicht gegeben. So bleibt nach seiner Freile -
gung nur der Abbruch für die Einordnung einer erforderlichen unterirdischen Parkebene übrig.
Die städtebauliche Dominanz an der Erich-Zeigner-Allee übernimmt das Gebäude 12 des Gestal -
tungsplanes, das mit seinem gewissen turmartigen Erscheinungsbild den Strukturwandel auf dem  
Standort  der  früheren  Naumann'schen  Brauerei  deutlich  markiert.  An  der  nördlichen  Gel -
tungsbereichsgrenze  im  Bereich  der  Erich-Zeigner-Allee  bietet  es  sich  an  das  Ensemble  der 
Wohnanlage durch einen an das bestehende Wohnhaus angelehnten Anbau (Gebäude 15 im Ge-
staltungsplan) abzurunden und damit an seinem nordöstlichen Eckbereich baulich zu fassen.  
Mit der durch den Bebauungsplan vorzugebenden städtebaulichen Ordnung für die Wohnanlage  
sind auch Belange des Klimaschutzes zu beachten. Hierzu weist die beabsichtigte Bebauungs -
struktur mit den durch die relativ kompakten Baukörpern verbunde nen energetischen Vorteilen der 
kurzen Wege und geringeren Wärmeverluste Vorteile gegenüber einer solaroptimierten Stadtplan -
ung auf. 
Dafür spricht eine ähnliche Vorprägung im umgebenden Siedlungsgefüge und der bereits vorhan -
dene erhebliche Versiegelungsgrad des Bodens, der den Eingriff der beabsichtigten Wohnanlage  
in Natur und Landschaft relativiert. Die infolge der örtlichen städtebaulichen Situation nicht gege -
bene notwendige Verschattungsfreiheit großer Teile des vorgesehenen Geltungsbereiches für den  
Bauleitplan verhindert die mit einer solaroptimierten Stadt planung angestrebte Gewinnung der  
Sonnenstrahlung sowohl zur direkten Wärme- und/oder Stromerzeugung als auch passiv für die  
Gebäudeerwärmung. 
Der Grund liegt im geometrischen Zuschnitt des Plangebietes, der den für die sonnenseitigen  
Fassaden notwendigen Gebäudeabstand vom mindestens 2,7-fachen der Gebäudehöhe mit dem  
Ziel der Vermeidung von Verschattungen dieser Fassaden durch Nachbargebäude nicht in jedem  
Falle gewährleisten kann. Immerhin erfordert die Verschattungsfreiheit Gebäudeabstände je nach  
Höhe der Häuser von wenigstens 45 m bis 60 m.
9.2 Erschließung
Der Individualverkehr der geplanten Mischnutzung im Baugebiet MI 1 wird über jeweils eine Zu -
fahrt von der Zschocher schen Straße und einer weiteren von der Erich-Zeigner-Allee in unterirdi -
schen Parkdecks gebündelt. Oberirdisch soll innerhalb des Baugebietes MI 1 kein motorisierter In -
dividualverkehr stattfinden. Der Entwurf des Bebauungsplanes weist deshalb für das Vorhaben mit  
ca. 110 Eigentumswohnungen und voraussichtlich 12 kleineren Gewerbeeinheiten ausschließlich  
diese unterirdischen Abstellmöglichkeiten mit einem Gesamtumfang von ca. 210 Pkw-Stellplätzen  
aus.
Damit können die diesbezüglichen Anforderungen der Wohnungen (Sicherung eines Stellplatzes  
je WE), der Gewerbeeinheiten (geschätzter Bedarf ca. 70 Stellplätze - rd. 5 bis 6 Stellplätze je Ge -
werbeeinheit/Büro) und Besucher/Kurzzeitparker (Nutzung der Abstellreserve von ca. 30 bis 40  
Stellplätzen) gesichert werden. 
Hinsichtlich der stadttechnischen Erschließung des Plangebietes sind die technischen Ver- und  
Entsorgungsanlagen neu zu verlegen. Dazu kann auf die im umgebenden Straßennetz vorhande -
nen Leitungen für Strom, Gas, Trink- und Schmutzwasser zurückgegriffen werden.
9.3 Grünordnerisches Konzept
Die grünordnerischen Ziele lassen sich thematisch in folgende Schwerpunkte gliedern:
• Landschaftsgerechte Gestaltung mit Großgrün und Erhöhung des ökologischen Wertes der  
Grünflächen  durch  festgesetztes  Anpflanzen  einheimischer,  standortgerechter  Laubbäume  
und Sträucher.
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Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“ (Entwurf)                                                                                  
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• Minimierung der Bodenversiegelung durch Stellplätze, Zufahrten und Wege in teilversiegelter/  
wasserdurchlässiger Bauweise (wassergebundene Decke, Pflaster).
Das Grünkonzept dient insbesondere der aus stadt ökologischen Gründen erforderlichen Neuan -
lage von Bepflanzungen zur Aufwertung der relativ hohen Versiegelung der Plangebietsfläche  
nach der Realisierung des Bebauungsplanes. Dennoch bietet die beabsichtigte Bebauung größere  
zusammenhängende Vegetationsflächen, die dem künftigen Wohnensemble einen durch Grün  
aufgelockerten Gebietscharakter verleihen. 
Für das Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern sind spezielle Pflanzlisten zur Orientierung ent -
behrlich, weil hierfür einheimische, standortgerechte Baum- und Straucharten vorgesehen sind.  
Nur für eine Baumreihe an der nördlichen Geltungsbereichsgrenze, beginnend an der Zschocher -
schen Straße werden  Arten  empfohlen, die  aber auch  einheimisch und standortgerecht sind.  
Standortgerechte Arten gewährleisten in der Regel Widerstandsfähigkeit und Langlebigkeit. Das  
begünstigt zudem eine größtmögliche Vielfalt in der Entwicklung von Flora und Fauna. 
C. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES
10. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches
Das Plangebiet wird wie folgt begrenzt:
• im Norden   auf den nördlichen Grenzen der Flurstücke 125/1 und 125/4 der Gemarkung Plag -
witz.
• im Osten   auf den östlichen Grenzen der Flurstücke 125/1 und 125/4 der Gemarkung Plagwitz  
und der östlichen Grenze des Flurstücks 307/18 der Gemarkung Kleinzschocher.
• im Süden   auf der südlichen Grenze des Flurstücks 307/18 der Gemarkung Kleinzschocher.
• im Westen   auf der westlichen Grenze des Flurstücks 307/18 der Gemarkung Kleinzschocher  
und der westlichen Grenzen der Flurstücke 125/3 und 125/4 der Gemarkung Plagwitz. 
In den räumlichen Geltungsbereich des Planentwurfes wurden alle Flurstücke aufgenommen, für  
die aufgrund der vorgenannten Sachverhalte und aufgrund der Ziele und Zwecke der Planung ein  
Planungserfordernis anzunehmen war. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes hat damit eine  
Fläche von ca. 2,5 ha.
11. Baugebiete MI 1 und MI 2
Im Folgenden werden für die in der Planzeichnung festgesetzten Baugebiete alle dazu im Bebau -
ungsplan getroffenen Festsetzungen in der sich aus § 9 BauGB ergebenden Reihenfolge darge -
legt, erläutert und begründet. Die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des Bebauungs -
planes sind in der Begründung sinngemäß wiedergegeben und zum besseren Verständnis kursiv  
aufgeführt.
11.1 Art der baulichen Nutzung
Die Teilbaugebiete MI 1 und MI 2 werden zeichnerisch als Mischgebiet gem. § 6 BauNVO festge -
setzt.
Begründung:
Die  Festsetzung  folgt  den  Intentionen  der  von  der  Ratsversammlung  der  Stadt  Leipzig  am  
21.05.2014 festgestellten Änderung und Ergänzung des Flächennutzungsplanes 14. Dieser stellt  
den größten Teil des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes als gemischte Baufläche dar, um  
dort u.a. das Wohnen zu ermöglichen. Nur der Standort des bestehen den Lebensmittelmarktes  
verbleibt als gewerblichen Baufläche. 
14 Feststellungsbeschluss Nr. RBV-2078/14.
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Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“ (Entwurf)                                                                                  
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Der Entwurf des Bebauungsplanes integriert diesen in seinen Geltungsbereich als Bestand teil des 
dort fest gesetzten Mischgebietes. Das Areal soll zur Sicherung der qualitativ gleichwerti gen An-
siedlung des das Wohnen nicht wesentlich störenden Gewerbes vorgehalten werden.  Mit der  
Festsetzung wird der mit der Fortschreibung des Flächennutzungsplanes angestrebten Si cherung 
der gewerblichen Nutzung im STEP-Gebiet Nr. 21 „Plagwitz-Süd“ des STEP Gewerbliche Bauflä -
chen sinngemäß entsprochen.
11.1.1 Teilbaugebiet MI 1
a) Allgemein zulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes  
ergibt):
• Wohngebäude,
• Geschäfts- und Bürogebäude,
• Sonstige Gewerbebetriebe,
• Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportli -
che Zwecke.
b) Unzulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes er -
gibt):
• Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie  Betriebe des Beherbergungs -
gewerbes,
• Gartenbaubetriebe,
• Tankstellen,
• Vergnügungsstätten.
Begründung:
Während wie oben dargelegt das gegenwärtige ca. 0,75 ha große Marktgrundstück vorrangig dem  
das Wohnen nicht wesentlich störenden Gewerbe vorbehalten wird soll die restliche Geltungsbe -
reichsfläche hauptsächlich dem Wohnen zur Verfügung gestellt werden. 
Zur Sicherung der qualitativ gleichwertigen Ansiedlung von Wohnen und Gewerbe sind im Teilbau-
gebiet MI 1 auch Ge schäfts- und Bürogebäude, sonstige Gewer bebetriebe und Anlagen für Ver -
waltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitli che und sportliche Zwecke gemäß §  
6 Abs. 2 Nrn. 2, 4 und 5 BauNVO zulässig, aber nicht Einzelhandelsbe triebe, Schank- und Speise-
wirtschaften sowie Betriebe des Be herbergungsgewerbes, Gartenbau betriebe, Tankstellen und  
Vergnügungsstätten (Nrn. 3, 6 bis 8 des § 6 Abs. 2 BauNVO). 
Ebenfalls nicht die im Abs. 3 des § 6 BauNVO genannten Vergnügungsstätten als ausnahmsweise  
zulässige Nutzung. 
Für die von der Ansiedlung im Teilbaugebiet MI 1 ausgeschlossenen Gewerbebetriebe stehen ent -
weder die notwendigen Flächen nicht zur Verfügung oder es ist für diese Nutzungen kein Bedarf  
erkennbar. 
11.1.2 Teilbaugebiet MI 2
a) Allgemein zulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes  
ergibt):
• Geschäfts- und Bürogebäude,
• Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungs-
gewerbes,
• Sonstige Gewerbebetriebe,
• Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportli-
che Zwecke.
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Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“ (Entwurf)                                                                                  
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b) Unzulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes er -
gibt):
• Wohngebäude
• Gartenbaubetriebe,
• Tankstellen,
• Vergnügungsstätten.
Begründung:
Während das Wohnen zur Sicherung der das Wohnen nicht wesentlich störenden gewerblichen  
Nutzung nicht zulässig ist, wird für die anderen zur Ansiedlung im Teilgebiet ausgeschlos senen 
Nutzungen entweder kein Bedarf erkannt oder stehen in der näheren und weiteren Umge bung in 
den Ortsteilen Kleinzschocher, Plagwitz und Schleußig insbesondere in den dortigen C- bzw. D-
Zentren  Angebote bzw. Flächen dafür zur Verfügung.
(1) Abweichend von a) sind Einzelhandelsbetriebe unzulässig, die einzelne oder mehrere der fol -
genden Sortimente  als Hauptsortiment führen  sind Einzelhandelsbetriebe, die einzelne oder  
mehrere der folgenden Sortimente als Hauptsortiment führen:
nahversorgungsrelevante Sortimente
• Apothekenwaren (freiverkäuflich) 
• Back- und Konditoreiwaren 
• Drogeriewaren, Parfümerie- und Kosmetikartikel
• Fleischwaren 
• Getränke 
• Nahrungs- und Genussmittel 
• Sanitätsartikel 
• Schnittblumen, Topf- und Zimmerpflanzen, Blumentöpfe und Vasen 
• Zeitungen und Zeitschriften 
• Zoologische Artikel, lebende Tiere
sonstige zentrenrelevate Sortimente
•  Bekleidung
• Bettwaren
• Bild- und Tonträger
• Bücher
• Camping- und Outdoorartikel
• Computer und Zubehör
• Elektrogroßgeräte, Elektrokleingeräte
• Fotoartikel
• Glas/Porzellan/Keramik
• Handarbeitswaren/Kurzwaren/Meterware/ Wolle
• Haushaltswaren
• Heimtextilien, Gardinen, Dekostoffe, Haus-, Bett und Tischwäsche
• Hörgeräte
• Kinderwagen
• Kunstgewerbe/Bilder/Bilderrahmen, Wohndekorationsartikel
• Künstlerartikel/Bastelzubehör, Sammlerbriefmarken und -münzen
• Lampen, Leuchten, Leuchtmittel
• Lederwaren/Taschen/Koffer/Regenschirme
• Musikinstrumente und Zubehör
• Optik, Augenoptik
• Papier, Büroartikel, Schreibwaren
• Schuhe
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Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“ (Entwurf)                                                                                  
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• Spielwaren
• Sportartikel/Sportgeräte7
• Sportbekleidung
• Sportschuhe
• Telekommunikation und Zubehör
• Uhren, Schmuck
• Unterhaltungselektronik und Zubehör
(2) Abweichend von (1) kann der „Leipziger Laden“ ausnahmsweise zugelassen werden. Bei die -
sem Betriebs- bzw. Anlagentyp handelt es sich um Ladengeschäfte mit einer Größe der Ver -
kaufsfläche von bis 150 m², die 
a) als Fachgeschäft ein branchenspezifisches oder bedarfsgruppenorientiertes Sortiment füh -
ren oder 
b) zur ergänzenden Versorgung der Bevölkerung in ihrem unmittelbaren Einzugs- bzw. Nahbe-
reich dienen
(3) (1) gilt nicht für Verkaufsstellen von Handwerksbetrieben und anderen Gewerbebetrieben, die  
sich ganz oder teilweise an den Endverbraucher richten („Werksverkauf“), wenn 
a) die Sortimente in räumlicher und fachlicher Verbindung zu der Produktion, der Ver- und Be -
arbeitung von Gütern einschließlich Reparatur- und Serviceleistun gen einer im Teilbaugebiet  
MI 2 oder in dessen unmittelbarem Umfeld befindlichen Betriebsstätte stehen und 
b) die Größe der dem Verkauf der Sortimente nach (1) dienende Fläche der Flächengröße der 
zugehörigen Betriebsstätte deutlich untergeordnet bleibt.
Begründung:
Bei den in den drei Anstrichen formulierten Festsetzungen handelt es sich um die  Übernahme von  
Festsetzungen aus dem rechtskräftigen Be bauungsplan Nr. 325 „Zschochersche Straße / Gießer -
straße – Nutzungsarten“ in dessen Gel tungsbereich sich der Bebauungsplan Nr. 400.1 befindet  
und für den die Unzulässigkeit des Ein zelhandels mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten durch  
den Bebauungsplan Nr. 325 vorgegeben ist. Die Liste der zentrenrelevanten Sortimente entspricht  
der vom Stadtrat beschlossenen Leipziger Sortimentsliste 2014.
11.2 Maß der baulichen Nutzung
Die Grundflächenzahl (GRZ) wird für die Teilbaugebiete  einheitlich mit 0,6 zeichnerisch festge -
setzt.
Begründung:
Die Planungsabsicht erfordert insbesondere wegen des damit verbundenen Bedarfes an notwen -
digen Flächen des ruhenden Verkehrs für die GRZ die Obergrenze gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO.
Zeichnerisch werden maximale Gebäude- und Traufhöhen in m über NHN für die überbaubaren  
Grundstücksflächen festgesetzt.
Begründung:
Mit den Höhenvorgaben soll trotz des stark nach Osten fallenden Geländes eine höhenmäßige  
Harmonie des Ensembles bei Wahrung der städtebaulichen Dominanz des Sudhauses an der  
Zschocherschen Straße bewirkt werden.
11.3 Überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden zeichnerisch durch Baugrenzen und Baulinien fest -
gesetzt.
Begründung:
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Begründung zum Bebauungsplan
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Das Gebiet des Bebauungsplanes zeichnet sich durch seine städtebaulich integrierte Lage mit  
Grundstücken entlang der Zschocherschen Straße und der Erich-Zeigner-Allee aus. Städtebaulich  
maßgebliche Raumkanten und Baufluchten sind damit in diesen Bereichen gegeben. Somit kön -
nen Baufluchten in nord-südlicher Richtung abgeleitet werden, die in den zugehörigen Baufenstern  
durch Baulinien entlang der genannten Straßen markiert wurden.
Überdies soll für das Teilbaugebiet MI 1 durch die Festsetzung einer Baulinie das Anbauen eines  
Wohnhauses (Gebäude 15 im Gestaltungskonzept) an die vorhandene Brandwand eines außer -
halb des Plangebiets gelegenen Gebäudes ermöglicht werden.
Für die Fassung der anderen überbaubaren Grundstücksflächen genügt die Festsetzung von Bau -
grenzen, weil dort die festgesetzten Baufensterabmessungen sich eng an die jeweils in ihnen vor -
gesehenen Baukörper anlehnen und somit die städtebauliche Gesamtkonzeption unterstüt zen.
11.4 Flächen für Nebenanlagen und Stellplätze
11.4.1 Nebenanlagen
Im Teilbaugebiet MI 1 werden zeichnerisch zwei Flächen für die Abfallentsorgung als interner Ab -
fallsammelstandort und als Bereitstellflä che für Abfallsammelbehälter am Tag ihrer Leerung fest -
gesetzt.
Begründung: 
Da oberirdisch innerhalb des Areals der Wohnanlage außer Feuerwehr und Rettungswagen kein  
weiterer motorisierter Verkehr vorgesehen ist – auch nicht für das Abfallsammelkraftfahrzeug, wird  
zur ordnungsgemäßen Abfallentsorgung eine Fläche zur internen Samm lung der Abfälle in der  
Wohnanlage an der nördlichen Geltungsbereichsgrenze festgesetzt, in der die an den Wohnhäu -
sern stationierten Abfallsammelbe hälter regelmäßig ent leert werden. Eine weitere festgesetzte  
Fläche an der Zschocherschen Straße dient ist die Bereitstellfläche für die Abfallsammelbehälter  
am Tag ihrer Leerung.
Diese Anlagen zur Abfallentsorgung dienen ausschließlich dem Teilbaugebiet MI 1. Sie sind zwar  
auch ohne Festsetzung im Baugebiet zulässig, aber wegen der Sensibilität des Teilbaugebietes in  
Bezug auf die dort zulässigen Wohnungen wurden diesbezüglich relativ verträgliche Standorte  
festgesetzt. Eine  Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB schied aus, weil die Abfallentsor -
gungsanlagen nicht der Allgemeinheit dient.
11.4.2 Stellplätze
Im Teilbaugebiet MI 1 ist an der Erich-Zeigner-Allee zeichnerisch eine Fläche für Stellplätze fest -
gesetzt, die insbesondere zum Kurzzeitparken für Post- und Paketdienste sowie Taxen dienen  
soll.
Begründung:
Da oberirdisch innerhalb des Areals der Wohnanlage außer Feuerwehr und Rettungswagen kein  
weiterer motorisierter Verkehr vorgesehen ist, werden an der Erich-Zeigner-Allee zwei Kurzzeit -
stellplätze für Post- und Paketdienste sowie Taxen u.a. eingerichtet. Darüber hinaus sind in den  
beiden Tiefgaragen Abstellreserven im Umfang von 30 bis 40 Stellplätzen vorhanden, die auch  
Kurzzeitparkern zur Verfügung stehen.
11.5 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und 
Landschaft
Die Befestigung von Aufstellflächen (Feuerwehr) und Wegen auf den Baugrundstücken ist so aus -
zuführen, dass das auf den jeweiligen Flächen anfallende Niederschlagswasser weitestgehend in -
nerhalb dieser Flächen versickern kann.
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Begründung:
Die Festsetzung dient der Minimierung der Bodenversiegelung. Für die Befestigung von Aufstell -
flächen der Feuerwehr und Wegen werden weitestgehend wasserdurchlässige - aufnahmefähige  
Materialien (Schotterrasen, Rasengittersteine, breitfugiges Pflaster, Fahrstreifen, wassergebunde -
ne Decken, Ökopflaster mit einer Versickerungsrate von mindestens 40 %) verwendet. Die Be -
grenzung der Bodenversiegelung – wie die Befestigung der zur Überfahrung durch Feuerwehr-  
und Rettungsfahrzeuge notwendigen Flächen mit Schotterrasen – begünstigt die Versickerung von  
Niederschlagswasser und fördert das örtliche Kleinklima im Plangebiet.
Im Baugebiet MI 1 sind acht, als Sommer- bzw. Winterquartier geeignete Nistkästen für Fleder-
mäuse über das Baugebiet verteilt, an geeigneten Stellen anzubringen.
Begründung:
Um den Verdacht von möglichen Quartieren für Fledermäuse vorsorglich zu kompensieren, ist die  
Schaffung von Nistkästen als Sommer- bzw. Winterquartier für Fledermäuse im Plangebiet vorge -
sehen.
11.6 Flächen für Gemeinschaftsanlagen
Im Teilbaugebiet MI 1 sind zeichnerisch Flächen für einen Spiel- und Begegnungsplatz sowie zwei  
Tiefgaragen festgesetzt.
Begründung:
Die im Teilbaugebiet vorgesehene Wohnanlage mit 110 Eigentumswohnungen erfordert sowohl  
einen Kinderspielplatz als auch einen Begegnungsplatz, der zweckmäßigerweise in unmittelbarer  
südlicher Nachbarschaft des Spielplatzes eingeordnet wurde. Für die unterirdisch abzustellenden  
Kfz der Bewohner, Gewerbeeinheiten 15 und Besucher stehen ca. 210 Stellplätze in zwei Tiefgara-
gen zur Verfügung. 
Diese haben je eine Zu-/Ausfahrt. Die westliche Garage von bzw. zur Zschocher schen Straße und 
die östliche von bzw. zur Erich-Zeigner-Allee.  In der Planzeichnung sind die mit dem Verkehrs-  
und Tiefbauamt der Stadt Leipzig abgestimmten Ein fahrtsbereiche konkret festgesetzt. Hinsicht -
lich ihrer Breite und Länge wurden sie so ausgelegt, dass die Einordnung von Rückstauflächen  
(Wartezonen) für jeweils drei bis vier Pkw möglich ist, um zu gewährleisten, dass für die Zeit des  
Ein- bzw. Ausfahrens der fließende Verkehr einschließlich Straßenbahn auf den tangierenden  
Straßen nicht wesentlich behindert wird.
11.7 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
Für erforderliche resultierende Schalldämmmaße der Außenbauteile nach DIN 4109 sind an den 
festgesetzten Baulinien/Baugrenzen Lärmpegelbereiche entsprechend dem Eintrag in der Plan-
zeichnung maßgebend.
Für abweichende bzw. zurückspringende Fassadengestaltungen ist durch schalltechnische Gut-
achten nachzuweisen, dass die maßgeblichen Innenraumpegel eingehalten werden.
Schutzbedürftige  Räume, die  nur  Fenster zu Fassaden mit  einer  Lärmbelastung  größer oder  
gleich dem Lärmpegelbereich III besitzen, sind nach VDI-Richtlinie 2719 mit schallgedämmten  
fensterunabhängigen Lüftungseinrichtungen auszustatten.
Begründung:
Diese Maßnahmen dienen dem Schutz vor sowie der Minderung von schädlichen Umwelteinwir -
kungen im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes aufgrund der zu erwartenden Lärmemis -
15 Andienungsvorgänge mit größeren Kfz als Pkw und/oder Kleintransportern entfallen, da hinsichtlich der geplanten  
Gewerbeeinheiten büroähnliche Nutzungen vorgesehen sind.
10.10.2014, geändert 08.12.2014 
Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“ (Entwurf)                                                                                  
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sionen, die vom Fahrverkehr ausgehen.  Die Lärmimmissionsbelastung des Plangebietes durch  
Verkehrslärm wird von den Emissionen des Straßenverkehrs auf der Zschocherschen Straße und  
der Erich-Zeigner-Allee bestimmt. 
Wegen der innerstädtischen Lage des Plangebiets kommen aus städtebaulichen Gründen aktive  
Lärmschutzmaßnahmen wie Schallschutzwände oder –wälle als wirkungsvoller Lärmschutz der  
Bebauung nicht in Betracht, da im historisch gewachsenen inneren Stadtgebiet die Straßenräume  
überwiegend durch angrenzende Gebäude geprägt sind. Die straßenbegleitende Bebauung soll  
deshalb nicht durch Lärmschutzwände verdeckt werden.
Die entsprechenden Fassadenabschnitte, in denen passive Schallschutzmaßnahmen zum Schutz  
vor Außenlärm am Gebäude vorzusehen sind, wurden im Teil A des Bebauungsplanes gekenn -
zeichnet. Damit wird in Verbindung mit den Aussagen im Teil B klargestellt, dass für diese Berei -
che gemäß DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau" in Verbindung mit VDI 2719 „Schalldämmung  
von  Fenstern  und  Zusatzeinrichtungen“  passive  Schallschutzmaßnahmen  zur  Erhöhung  der  
Schalldämmung der Umfassungsbauteile schutzbedürftiger Wohnbereiche zum Schutz vor den  
Immissionen des Verkehrs vorzusehen sind.
Für die Gebäudefassaden des Teilbaugebietes MI 1, an denen  Schallimmissionen > 50 dB(A) im  
Nachtzeitraum auftreten16, ist im Teil B des Bebauungsplanes festgesetzt, dass für diese Bereiche  
die Fenster von Schlaf- und Ruheräumen mit schallgedämmten fensterunabhängigen Lüftungsein -
richtungen nach VDI-Richtlinie 2719 auszustatten sind. Auf dieser Grundlage soll so eine ausrei -
chende Luftwechselrate garantiert werden.  
Generell sollten Balkone, Terrassen sowie Schlaf- und Ruheräume auf den verkehrslärmabge -
wandten Gebäudeseiten angeordnet werden.
Die Luftzuführung kann im Einzelfall durch eine Querlüftung, in der Regel jedoch durch eine in die  
Fassade/Fenster integrierte schallgedämmte Zulufteinrichtung erfolgen.  Schallgedämmte Zuluf -
teinrichtungen oder Rollladen dürfen zu keiner Minderung des resultierenden, bewerteten Gesamt -
schalldämmmaßes der Außenfläche des betreffenden Raumes führen.
Um ungerechtfertigt hohen baulichen Aufwendungen bzgl. des Lärmschutzes vorzubeugen, kön -
nen im nachgewiesenen Einzelfall, dass erheblich geringere Schallimmissionen auf ein Gebäude  
oder Gebäudeteile einwirken, geringere Schallschutzmaßnahmen vorgesehen werden. Der Nach -
weis der Einhaltung der immissionsschutzrechtlichen Anforderungen ist im bauordnungsrechtli -
chen Verfahren zu erbringen.
Die Grundlage für die Ermittlung der erforderlichen Lärmschutzvorkehrungen bildet die Schalltech -
nische Untersuchung zum Areal „Ehemalige Naumann'sche Brauerei“ im Bebauungsplangebiet Nr. 
400 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee“ der Stadt Leipzig des Ingenieurbüros für Umwelt -
schutz Dr. Kiebs + Partner GmbH (Gutachten Nr. 5170812) vom 16. August 2012.
11.8 Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
Auf den Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen mit  
den Kennzeichnungen P1 sind Baum-Strauch-Hecken mit einer Anzahl von insgesamt 30 Bäumen  
in den Qualitäten Stammumfang 14 cm - 20 cm (9 Bäume) und 20 cm - 30 cm (21 Bäume), auf P2  
Hecken als Formhecke mit einer zu erreichenden Höhe von 2m mit Pflanzenware in der Qualität  
von 80 cm - 160 cm und P3 Baumreihen mit Bäumen in der Qualität Stammumfang 20 cm - 30 cm  
anzulegen. Dafür sind einheimische, standortgerechte Laubbaum- und Straucharten zu verwen -
den, dauerhaft zu pflegen und bei Abgang zu ersetzen.
Tiefgaragen sind zu 60 % mit einer Oberbodenschicht von mindestens 0,3 m Mächtigkeit zu über -
decken und durch standortgerechte Laubsträucher unter Verwendung von Pflanzenware in Quali -
16 Betrifft die mit entsprechenden Planzeichen für die Lärmpegelbereiche III und IV im Teil A des Bebauungsplanes ge -
kennzeichneten Fassaden.
10.10.2014, geändert 08.12.2014 
Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“ (Entwurf)                                                                                  
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täten von 25 cm - 150 cm intensiv zu begrünen. 10 % der Tiefgaragen sind mit einer Oberboden -
schicht von min destens 1,0 m Mächtigkeit zu überdecken und durch standortgerechte Solitärge -
hölze mit 1 Stück pro m² und einer zu erreichenden Höhe von maximal 5,0 m intensiv zu begrü -
nen.
Begründung:
Die Festsetzung zum Anlegen von Vegetationsflächen auf den nicht überbauten Grundstücksflä -
chen unterstützt die Zielstellung einer starken Durchgrünung im Wohngebiet und leistet einen Bei -
trag zur Verbesserung des Mikroklimas. Die Festsetzung zur Anpflanzung von Bäumen und Sträu -
chern sichert die Entwicklung und Vernetzung wahrnehmbarer Großgrünstrukturen, was zur Auflo -
ckerung und Bereicherung des Stadtlandschaftsbilds beiträgt. 
Durch das Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern wird einerseits die Wohnqualität gesteigert,  
andererseits werden neue Lebens- und Nahrungsräume für die Tierwelt geschaffen.
Durch die Durchgrünung der Freiflächen werden lufthygienische Belastungen abgebaut wodurch  
eine Verbesserung der Luftqualität hervorgeht. Es ist keinerlei Individual-Fahrzeugverkehr in die -
sem Bereich vorgesehen. Weiterhin wird mit dieser Festsetzung bezweckt, dass die Anpflanzung  
heimischer, standortgerechter Bäume und Sträucher auf den privaten Grundstücken erfolgt. Eine  
Artenauswahl sollte sich grundsätzlich an der potenziellen natürlichen Vegetation und den Stand -
ortverhältnissen im Stadtgebiet und innerhalb von Siedlungen orientieren. 
Die Begrünung der nicht überbauten Grundstücksflächen mit einheimischen Arten fördert den Be -
stand einheimischer Pflanzen und bietet Lebens- und Nahrungsraum für die heimische Tierwelt.
Damit die Entwicklung von strukturreichen Gartenflächen auch im Bereich der überdeckten Tiefga -
ragen dauerhaft gesichert ist, erfolgt eine Überdeckung in diesen Bereichen mit Oberboden in ei -
ner Mächtigkeit von mindestens 0,3 m bzw. 1,0 m.
Die Hecken sind höhenmäßig in Kern-, Mantel- und Saumbereich mit Bäumen, Großsträuchern  
und Kleinsträuchern zu gliedern, um eine Höhenstaffelung zu erreichen. Dafür sind einheimische,  
standortgerechte Baum- und Straucharten zu verwenden, dauerhaft zu pflegen und bei Abgang zu  
ersetzen. Die Großbäume sind dabei in Reihe mit einem gleichmäßigen Abstand in von 7 m bis  
12 m (Abhängigkeit der verwendeten Baumart) gem. Pflanzempfehlung zu pflanzen. 
Eine Unterpflanzung der Baumreihe mit bodendeckenden Gehölzen und Kleinsträuchern ist vorzu -
sehen. Dafür gilt es einheimische, standortgerechte Gehölzarten zu verwenden.
Je angefangene vier ebenerdige PKW-Stellplätze ist mindes tens ein einheimischer, standortge -
rechter Laubbaum in der Qualität Stammumfang 20 cm - 25 cm, Höhe Kronenansatz mind. 2,50 m  
zu pflanzen. Für jeden Baum ist ei ne offene Bodenfläche von mind. 6 m² vorzusehen. Die Baum -
scheiben sind vor Überfahren zu schützen.
Begründung:
Die Baumkronen verschatten versiegelte Stellplatzflächen und vermindern somit die Erwärmung  
dieser Flächen. Das trägt zur Verminderung der bereits angespannten lokalklimatischen Situation  
und somit zu gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen bei. Die Verdunstung von Niederschlags -
wasser von den Blattoberflächen erhöht die Luftfeuchtigkeit, was wiederum zur Unterstüt zung ge-
sunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse dient. 
Zudem mindern die Baumanpflanzungen die optisch störende Wirkung von Stellplatzanlagen und  
tragen zur Verbesserung des Orts- und Landschaftsbildes bei.
11.8.1 Pflanzempfehlungen (Anhang 5 der Begründung)
Für das vorgegebene Pflanzgebot zum Anlegen einer Baumreihe wird eine Pflanzenliste zur Ori -
entierung empfohlen. Die dabei vorgenommene Begrenzung auf standortgerechte Artenauswahl  
gewährleistet in der Re gel die Widerstandsfähigkeit und Langlebigkeit der Bepflanzungen und so -
mit deren Zukunftsfähigkeit. Sie begünstigt zudem die größtmögliche Vielfalt in der Entwicklung  
von Flora und Fauna.
10.10.2014, geändert 08.12.2014 
Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“ (Entwurf)                                                                                  
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12. Örtliche Bauvorschriften
12.1 Dachformen und -neigungen
Die im Teil A: Planzeichnung festgesetzten Dachformen gelten ausschließlich für Hauptbaukörper.
Begründung:
Für das Teilbaugebiet MI 1 werden überwiegend Flach- und Pultdächer festgesetzt, wobei Neigun -
gen von maximal 10° zur Waagerechten zulässig sind. Damit kommen typische Dachformen der in  
den letzten Jahren im innerstädtischen Bereich errichteten Mehrfamilienhäuser zur Anwendung.  
Nur für die denkmalgeschützten Gebäude im Teilbaugebiet MI 1 wurden deren bestehenden Dach-
formen festgesetzt. 
Die örtliche Bauvorschrift soll dazu dienen, ein harmonisches Er scheinungsbild der neuen Wohn -
häuser in Bezug auf ihre Dächer in der vorgesehenen Wohnanlage sicher zu stellen und deren ei -
genständigen städtischen Charakter zu betonen - auch in der Behauptung gegenüber der Dach -
landschaft der umliegenden Gründerzeitbebauung. 
Um für die Dächer von Anbauten und Nebenanlagen nicht un verhältnismäßige Kosten zu verursa-
chen, wurden diese von den für die Wohngebäude als Hauptbaukörper vorgeschriebenen Dach -
formen und -neigungen ausgenommen. 
Die Möglichkeit, die Dächer zur Energiegewinnung in Form von Solaranlagen oder Fotovoltaikan -
lagen zu nutzen, wird durch die Festsetzung zu den zulässigen Dachformen und -neigungen nicht  
eingeschränkt.
13. Verkehrsflächen
13.1 Öffentliche Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung
Das an der südlichen Geltungsbereichsgrenze des Bebauungsplanes von der Zschocherschen  
Straße zur Erich-Zeigner-Allee verlaufende Flurstück 307/18 der Gemarkung Kleinzschocher wird  
zeichnerisch im Teil A des Bebauungsplanes als öffentliche Verkehrsfläche mit der Zweckbestim -
mung Fußgängerbereich festgesetzt. 
Begründung:
Die Verkehrsfläche wird als Feuerwehrzufahrt für das östliche Wohnquartier benötigt. Hierzu ist ihr  
geneigter östlicher Abschnitt auf eine Länge von rd. 80 m mit einer überfahrbaren Breite von 5 m  
und einer Steigung ≤ 10 % in den Anfahrbereichen sowie ≤ 5 % in den Aufstellflächen für Feuer -
wehrfahrzeuge gemäß den Anforderungen der Musterrichtlinie über Flächen für die Feuerwehr  
vom Okt. 2009 bzw. der DIN 14090 befahrbar herzurichten.
Hierbei muss für die erforderliche überfahrbare Breite von 5 m die Verkehrsfläche um ca. 0,5 m in  
nördliche Richtung verbreitert werden17.  
14. Umgrenzung der für bauliche Nutzungen vorgesehenen Flächen, deren Böden er-
heblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind
Die Flurstücke 125/3 und 125/4 der Gemarkung Plagwitz sind unter der Kennziffer 65512753 im  
sächsischen Altlastenkataster (SALKA) registriert und wurden deshalb zeichnerisch im Teil A des  
Bebauungsplanes gekennzeichnet. [§ 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB] 
Begründung:
Aufgrund der langjährigen gewerblichen Nut zung können lokale Bodenverunreinigungen grund -
sätzlich nicht ausgeschlossen werden. Deshalb sind Bau- bzw. Rückbaumaßnahmen mit Boden -
17 Weiteres siehe Kap. 5.5.1 Verkehrsinfrastruktur
10.10.2014, geändert 08.12.2014 
Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“ (Entwurf)                                                                                  
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eingriff fachtechnisch durch ein Ingenieurbüro zu begleiten und in einem Abschlussbericht zu do -
kumentieren. Bei im Rahmen der Baumaßnah men festgestellten umweltrelevanten Sachverhalten  
ist das Amt für Umweltschutz, Sachgebiet Abfall-/ Bodenschutzbehörde unverzüglich zu informie -
ren. 
Eine historische Erkundung zum Objekt wurde bereits vor Jahren vorgenommen und liegt als Do -
kumentation mit Datum 14.04.2000 vor.
15. Nachrichtliche  Übernahme  von  nach  anderen  gesetzl.  Vorschriften  getroffe nen 
Festsetzungen
15.1 Regelungen für den Denkmalschutz
Die im Teilbaugebiet MI 1 als Einzelanlagen befindlichen und dem Denkmalschutz unterliegenden  
baulichen Kulturdenkmale wurden als Sachverhalt nachrichtlich in den Teil A des Bebauungspla -
nes übernommen und zeichnerisch mit dem zugehörigen Planzeichen der Planzeichenverordnung  
versehen. [§ 9 Abs. 6 BauGB] 
Begründung:
Gemäß  den  hierzu  vorgegebenen  Bestimmungen  in  der  angegebenen  Rechtsgrundlage  sind  
Denkmäler nach Lan desrecht in den Bebauungsplan nachrichtlich zu übernehmen, soweit sie zu  
seinem Verständnis oder für die städtebauliche Beurteilung von Baugesuchen notwendig oder  
zweckmäßig sind, was für die Planungsabsicht des Bebauungsplanes Nr. 400.1 zutrifft. Bauliche  
Veränderungen an den Denkmälern bzw. die Einbeziehung dieser Denkmäler im Rahmen von  
Baumaßnahmen sind auf der Grundlage des SächsDSchG vom 03.03.1993 mit der zuständigen  
unteren Fachbehörde abzustimmen.
D. STÄDTEBAULICHE KALKULATION
16. Flächenbilanz des Plangebietes
Planung Fläche
m² %
Versiegelte Flächen
Bauflächen
Mischbaufläche MI 1 (16.903 m²) 
Maximal versiegelbare Flächen gemäß GRZ = 0,6 [+33%]= 0,8 
Überschreitung für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
Mischbaufläche MI 2  (7.151 m²)
Maximal versiegelbare Flächen gemäß GRZ = 0,6 [+33%]= 0,8 
Überschreitung für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
Verkehrsflächen
Hergerichteter öffentlicher Gehweg
 20.17418
13.523
  
  
  5.722
    929
80,7
19,3Unversiegelte Flächen
Pflanzflächen
4.811
 4.727
Gesamtfläche des Plangebietes 24985 100.0
17. Bodenordnung
Ein Bodenordnungsverfahren zur Umsetzung des Bebauungsplans ist nicht vorgesehen. Zwar rei -
cht die im Eigentum der Stadt Leipzig befindliche öffentliche Straßenverkehrsfläche im Flur stück 
307/18 der Gemarkung Kleinzschocher mit ihrer im östlichen Abschnitt nicht hinreichenden Stra -
18 19.245 m² ergeben sich gemäß § 19 Abs. 3 BauNVO, in dem die zulässige Grundfläche nicht auf den öffentlichen  
Gehweg (929 m²) anzurechnen ist und somit abgezogen wird.
10.10.2014, geändert 08.12.2014 
Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 400.1 „Zschochersche Straße/Erich-Zeigner-Allee - nördli  cher Teilbereich“ (Entwurf)                                                                                  
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ßenbreite für den geplanten Straßenausbau zur Nutzung als Feuerwehrzufahrt nicht aus, so dass  
Grunderwerb eines schmalen Geländestreifens von privaten Grundstücken auf der östli chen Stra-
ßenseite des Gehweges notwendig wäre.
Für die Herstellung der geplanten Anlage zur Ertüchtigung als Feuerwehrzufahrt entlang der südli -
chen Geltungsbereichsgrenze des Bebauungsplanes ist aber vorgesehen, dass der Vorhabenträ -
ger auf der Grundlage eines mit der Stadt zu schließenden öffentlich-rechtlichen Vertrages (Er -
schließungsvertrag) diese herstellt. Wesentliche Inhalte des Vertrages sind u.a.:
• die Herstellung der Erschließungsanlage mit teilweisem Ausbau des Gehweges als Feuer -
wehrzufahrt und Beibehaltung der Gehwegverbindung in Richtung Zschocherscher Straße19,
• die Sicherung entsprechender Rechte durch Eintragung von Grunddienstbarkeiten zugunsten  
jeweils Begünstigter.
• Kostenlose Übertragung der für die notwendige Verbreiterung des Gehweges verwendeten  
privaten Grundstücksanteile in das Eigentum der Stadt Leipzig mit gleichzeitiger öffentlicher  
Widmung.
18. Kosten
Kosten für die Stadt Leipzig sind durch das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes sowie  
für  Grunderwerb  und Straßenbau  im Rahmen des Ausbaus  der  Verkehrsfläche  auf  Flurstück  
307/18 der Gemarkung Kleinzschocher (vorhandener Fußweg) nicht zu erwarten. Die Bereitstel -
lung der Grundstücksfläche für die geringfügige Verbreiterung des vorhandenen Fußweges und  
die Umsetzung der Baumaßnahme wird durch den begünstigten Grundstückseigentümer des MI 1  
erfolgen, der den Fußweg auch als Feuerwehrzufahrt für die Sicherung seiner Erschließung benö -
tigt.  Für die Stadt Leipzig sind demzu folge mit der Aufstellung dieses Bebauungsplanes keine  
Maßnahmen zur Bodenordnung, zum Grunderwerb oder ähnlichem verbunden. 
Der Stadt Leipzig entstehen durch den Bebauungsplan weder Kosten noch in den Haushalt einzu -
stellende Folgekosten20. 
Leipzig, den 
Jochem Lunebach
Leiter des 
Stadtplanungsamtes
Anhang
Anhang 1: Biotopkartierung 
Anhang 2: Bestandsliste der Gehölze
Anhang 3: Ermittlung Ersatzpflanzungen
Anhang 4: Gestaltungskonzept
Anhang 5: Pflanzempfehlung
19 Siehe Kap. 5.5.1 Verkehrsinfrastruktur.
20 Wenn von den bereits jetzt anfallenden Unterhaltungsaufwendungen für den bestehenden öffentlichen Fußweg ab -
sieht. 
10.10.2014, geändert 08.12.2014 
%HJUQGXQJ]XPBebauungsplan Nr. 400.1:Ä=VFKRFKHUVFKH6WUDH(ULFK=HLJQHU$OOHHQ|UGOLFKHU7HLOEHUHLFK³Anhang 1: Biotopkartierung
%HJUQGXQJ%HEDXXQJVSODQ1U$QKDQJ%HVWDQGVOLVWHGHU*HK|O]H (Bl. 1- 4)
Bestandsliste (Stand: 07. 2014)
Naumannsche Brauerei
50 Spitz-Ahorn Acer platanoides 157 1 7
51 Spitz-Ahorn Acer platanoides 110 1 5
52 Spitz-Ahorn Acer platanoides 157 1 13
53 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 94 1 6
54 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 110 1 7
55 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 94 1 4
56 Spitz-Ahorn Acer platanoides 79 1 6
57 Spitz-Ahorn Acer platanoides 78/34 2 8
58 Spitz-Ahorn Acer platanoides 63 2 6
59 Spitz-Ahorn Acer platanoides 47 1 3
60 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 94 1 6
61 Spitz-Ahorn Acer platanoides 141 1 7
62 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 79 1 4
63 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 94 1 8
64 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 94 1 8
65 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 110 1 5
66 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 94 1 5
67 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 188 1 8
68 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 188 1 8
69 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 188 1 8
70 Gemeine Esche Fraxinus excelsior 31 1 3
71 Gemeine Esche Fraxinus excelsior 31 1 3
72 Gemeine Esche Fraxinus excelsior 31 1 3
73 Spitz-Ahorn Acer platanoides 157 1 8
74 Eschen-Ahorn Acer negundo 126 1 10
75 Spitz-Ahorn Acer platanoides 126 1 10
76 Gemeine Eibe Taxus baccata 47/62 2 7
77 Gemeine Eibe Taxus baccata 63 2 7
78 Laubbaum abgestorben 141 1 6
79 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 79 1 5
80 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 126 1 10
81 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 94 1 6
Die Bereiche zwischen den Großbäumen ist von einem dichten Gehözaufwuchs gekennzeichnet.
vorkommende Arten: Stammdurchmesser <10cm 
Spitz-Ahorn Acer platanoides
Eschen-Ahorn Acer negundo
Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus
Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia
Gemeine Eibe Taxus baccata
Forsythie Forsythia
Hainbuche Carpinus betulus
Schwarzer Holunder Sambucus nigra
Brombeere Rubus fruticosus
82 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 63 1 6
83 Pappel Hybr. Populus x canadensis 47 2 7
84 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 47 1 6
85 Gemeine Esche Fraxinus excelsior 31/62 4 12
Bestandsliste (Stand: 07. 2014)
Naumannsche Brauerei
86 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 47 4 12
87 Pappel Hybr. Populus x canadensis 47/62/78 3 10
88 Hänge-Birke Betula pendula 31 1 3
89 Götterbaum Ailanthus altissima 63 1 7
90 Sal-Weide Salix caprea 47 2 9
Aufwuchsfläche:
91 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 47/62 5 8
92 Pappel Hybr. Populus x canadensis 47 2 5
93 Gemeine Esche Fraxinus excelsior 157 1 8
Aufwuchsfläche: mit < 10 mit Acer pseudoplatanus
94 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 63 1 7
95 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 47 1 6
96 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 38 7 12
97 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 110 1 6
98 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 63 1 5
99 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 94 1 6
100 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 47 2 5
101 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 47 3 5
Aufwuchsfläche: bis 102-107 0
102 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 47 1 5
103 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 47 1 5
104 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 47 2 5
105 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 47 2 5
106 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 47 1 5
107 Berg-Ahorn Acer pseudoplatanus 126 1 10
108 Gemeine Esche Fraxinus excelsior 78/109 2 10
109 Gemeine Esche Fraxinus excelsior 63 1 6
110 Gemeine Esche Fraxinus excelsior 94/94/94 3 15
111 Gemeine Esche Fraxinus excelsior 126 1 8
112 Gewöhnliche Robinie Robinia pseudoacacia 63 1 5
113 Gemeine Esche Fraxinus excelsior 47/78 2 7
Aufwuchsfläche:
113a Roßkastanie Aesculus hippocastanum <30 5 5
114 Spitz-Ahorn Acer platanoides 79 1 8
115 Spitz-Ahorn Acer platanoides 63 1 7
116 Spitz-Ahorn Acer platanoides 63 1 6
117 Gemeine Esche Fraxinus excelsior 63 1 6
118 Spitz-Ahorn Acer platanoides 63 1 6
119 Gemeine Esche Fraxinus excelsior 110 2 8
120 Spitz-Ahorn Acer platanoides 47 6 10
121 Spitz-Ahorn Acer platanoides 63 1 4
122 Spitz-Ahorn Acer platanoides 47 1 3
123 Spitz-Ahorn Acer platanoides 63 1 4
124 Spitz-Ahorn Acer platanoides 47 1 3
Parkbereich:
125 Hänge Esche Fraxinus excelsior 110 1 8
126 Buche Carpinus spec. 126 1 10
Bestandsliste (Stand: 07. 2014)
Naumannsche Brauerei
127 Kastanie Aesculus hippocastanum 188 1 8
128 Esche Fraxinus excelsior 110 1 8
129 Esche Fraxinus excelsior 63 1 6
130 Esche Fraxinus excelsior 63 1 6
131 Robinie Robinia pseudoacacia 173 1 9
132 Amberbaum Liquidambar 47 1 3
133 Tanne Abies 31 1 1,5
134 Tanne Abies 47 1 2
135 Buche Carpinus spec. 25/31/37 3 8
136 Buche Carpinus spec. 63 1 5
137 Eiche Quercus spec. 251 1 16
138 Esche Fraxinus excelsior 125/125 2 12
139 Spitz-Ahorn Acer platanoides 110 1 9
Rank und Klettergehölze mit einer Rankhöhe >3m 
Gewöhnliche Waldrebe Clematis vitalba Anzahl 10 Stück
Gewöhnlicher Efeu Hedera helix Anzahl 45 Stück
%HJUQGXQJ%HEDXXQJVSODQ1U$QKDQJErmittlung Ersatzpflanzung JHPl Baumschutzsatzung)
%HJUQGXQJ]XPBebauungsplan Nr. 400.1:Ä=VFKRFKHUVFKH6WUDH(ULFK=HLJQHU$OOHHQ|UGOLFKHU7HLOEHUHLFK³Anhang 4: Gestaltungskonzept
%HJUQGXQJ%HEDXXQJVSODQ1U$QKDQJPflanzempfehlung