2. Bericht zur Umsetzung des allgemeinen Vorkaufsrechts im Bereich Soziale Erhaltungssatzungen zugunsten Dritter
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-Ifo-08656
Datum: 2023-10-25
Vorlagenart: Informationsvorlage

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Informationsvorlage-Nr. VII-Ifo-08656 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
 
Betreff: 
2. Bericht zur Umsetzung des allgemeinen Vorkaufsrechts im Bereich 
Soziale Erhaltungssatzungen zugunsten Dritter 
 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
Voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
Zuständigkeit 
   
DB OBM - Vorabstimmung  Vorberatung 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters  Information zur 
Kenntnis 
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen  Information zur 
Kenntnis 
FA Stadtentwicklung und Bau  Information zur 
Kenntnis 
Ratsversammlung 13.12.2023 Information zur 
Kenntnis 
 
 
Beschlussvorschlag 
Die Information wird zur Kenntnis genommen. 
 
Räumlicher Bezug 
Soziale Erhaltungssatzungsgebiete nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch 
(BauGB): Alt-Lindenau, Lindenau, Connewitz, Eisenbahnstraße, Am Lene-Voigt-Park, 
Eutritzsch, Plagwitz/ Kleinzschocher und Leutzsch. 
 
Zusammenfassung 
 
Anlass der Vorlage:    
 
  Rechtliche Vorschriften X  Stadtratsbeschluss   Verwaltungshandeln 
 
  Sonstiges: 
 
Mit dieser Vorlage werden die Beschlusspunkte 6 und 9 des Beschlusses der 
Ratsversammlung vom 10.11.2021 zu VII-DS-06145 umgesetzt. Vorgelegt wird der zweite 
Bericht zur Umsetzung des allgemeinen Vorkaufsrechtes im Bereich Sozialer 
Erhaltungssatzungen. Bestandteil der Vorlage ist zudem das Ergebnis einer vertiefenden 
Prüfung zur Beihilferelevanz eines Zuschusses an den Dritten bzw. einer 
Eigenkapitalzuführung an die LWB. 
 
 
 
 
 
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Finanzielle Auswirkungen 
Finanzielle Auswirkungen X nein  wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, nachfolgend angegeben 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR/Jahr wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
    
Steuerrechtliche Prüfung  X nein  wenn ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B 
UStG   nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts 
Umsatzsteuerpflicht der Leistung   nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen   ja  nein, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
 
Auswirkungen auf den Stellenplan X nein  wenn ja, nachfolgend angegeben 
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Ziele 
Hintergrund zum Beschlussvorschlag: 
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt? 
  
 
2030 – Leipzig wächst nachhaltig! 
Ziele und Handlungsschwerpunkte 
Leipzig setzt auf  
Lebensqualität 
Leipzig besteht im  
Wettbewerb 
 Balance zwischen 
Verdichtung und Freiraum 
 Positive 
Rahmenbedingungen für 
qualifizierte Arbeitsplätze 
 Qualität im öffentlichen Raum 
und in der Baukultur 
 Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte 
 Nachhaltige Mobilität 
 
 Vielfältige und stabile 
Wirtschaftsstruktur 
 Vorsorgende Klima- und 
Energiestrategie 
 Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschafts-management 
 Erhalt und Verbesserung der 
Umweltqualität 
 Leistungsfähige technische 
Infrastruktur 
 Quartiersnahe Kultur-, Sport- 
und Freiraum-angebote 
 
 
 Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft 
Leipzig schafft soziale Stabilität  Wirkung auf Akteure 
Leipzig stärkt seine 
Internationalität 
 Chancengerechtigkeit in der 
inklusiven Stadt 
 Bürgerstadt  Weltoffene Stadt 
 Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung 
 Region  Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft 
X Bezahlbares Wohnen  Stadtrat  Interdisziplinäre 
Wissenschaft und exzellente 
Forschung 
 Zukunftsorientierte Kita- und 
Schulangebote 
 Kommunalwirtschaft  Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort 
 Lebenslanges Lernen  Verwaltung  Imageprägende 
Großveranstaltungen 
 Sichere Stadt    Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln 
      
 Sonstige Ziele 
Bei Bedarf überschreiben (max. 50 ZML) 
 Trifft nicht zu     
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Klimawirkung 
Klimawirkung durch den Beschluss der Vorlage 
Stufe 1: Grobe Einordnung zur Klimawirkung (Klimaschutzes und zur –wandelanpassung) 
Eingesetzte Energieträger (Strom, 
Wärme, Brennstoff)  keine / Aussage nicht möglich  erneuerbar  fossil 
Reduziert bestehenden Energie-
/Ressourcenverbrauch  Aussage nicht möglich  ja  nein 
Speichert CO2-Emissionen (u.a. 
Baumpflanzungen)  Aussage nicht möglich  ja  nein 
Mindert die Auswirkungen des 
Klimawandels (u. a. Entsiegelung, 
Regenwassermanagement) 
 Aussage nicht möglich  ja  nein 
Abschätzbare Klimawirkung mit 
erheblicher Relevanz  ja, da Beschlussgremium RV, GVA, oder VA und mind. 5 
Jahre Betriebs- und Nutzungsdauer  nein 
Vorlage hat keine abschätzbare 
Klimawirkung X ja (Prüfschema endet hier.)   
 
Stufe 2: Die Vorlage berücksichtigt die zentralen energie- und klimapolitischen Beschlüsse (s. 
leipzig.de) 
  ja  nein (Begründung s. Abwägungsprozess)  nicht berührt (Prüfschema endet 
hier.) 
       
Stufe 3: Detaillierte Darstellung zur abschätzbaren Klimawirkung nur bei erheblicher Relevanz 
  Berechnete THG-Emissionen (in t bzw. t./a): ____________________ 
  liegt vor: s. Anlage/Kapitel der Vorlage: ________________________ 
  wird vorgelegt mit: ________________ (z. B. Planungsbeschluss, Baubeschluss, Billigungs- und 
Auslegungsbeschluss) 
   
 
 
 
Sachverhalt 
I. Eilbedürftigkeitsbegründung 
 
entfällt  
 
II. Begründung Nichtöffentlichkeit  
 
nicht relevant  
 
III.  Strategische Ziele 
 
Der Erlass und die Umsetzung von Sozialen Erhaltungssatzungen sind ein Baustein zur 
Umsetzung des INSEK-Ziels „Leipzig schafft soziale Stabilität“ mit dem 
Handlungsschwerpunkt „Bezahlbares Wohnen“. In Quartieren mit nachgewiesener 
besonderer Nachfragedynamik und einem hohen Aufwertungspotenzial des 
Gebäudebestandes sowie Aufwertungsdruck als auch einem nachgewiesenen 
Verdrängungspotenzial der im Gebiet ansässigen Bevölkerung soll mit dem Einsatz dieses 
Instruments die Zusammensetzung der Bevölkerung und damit der Zusammenhang von 
Wohnraum, Einwohnerinnen und Einwohnern und (öffentlicher) Infrastruktur erhalten bleiben. 
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IV. Sachverhalt 
1. Anlass 
 
Diese Informationsvorlage setzt den Beschluss der Ratsversammlung vom 10.11.2021 zu 
VIIDS-06145 „Allgemeines Vorkaufsrecht im Bereich Sozialer Erhaltungssatzungen 
zugunsten Dritter (Nacherfassung zu VII-DS-02690)“, Beschlusspunkte 6 und 9 um. 
 
Beschlossen wurde unter Beschlusspunkt 6, den Stadtrat jährlich über die Umsetzung zu 
informieren. 
 
Beschlossen wurde unter Beschlusspunkt 9, dass der Oberbürgermeister dem Stadtrat bis 
Ende 2021 das Ergebnis der beihilferechtlichen Prüfung für eine Unterstützungsleistung an 
die LWB, Wohnungsgenossenschaften und genossenschaftsähnlichen Rechtsformen im 
Falle der Ausübung des Vorkaufsrechtes zugunsten Dritter vorlegt. Aufgrund des Urteils des 
Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021 zum Vorkaufsrecht, das eine Neuausrichtung 
des gesamten Verfahrens nach sich zog, konnte das beihilferechtliche Prüfergebnis in einer 
ersten Bearbeitungsstufe erst am 18.01.2023 im Zuge der Vorlage VII-DS-07367 in die 
Ratsversammlung eingebracht werden, mit dem Hinweis, dieses zu vertiefen. Anlage 2 
dieser Vorlage stellt das vertiefende Prüfergebnis dar. 
 
2. Ausführliche Darstellung der Information 
 
Nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 Baugesetzbuch (BauGB) steht der Stadt Leipzig ein Vorkaufsrecht 
beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich von Sozialen Erhaltungssatzungen zu, 
welches nach § 27a BauGB zugunsten eines Dritten ausgeübt werden kann. 
 
In Folge des Urteils des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) vom 09.11.2021 (Az.: 
BVerwG 4 C 1.20), kann das Vorkaufsrecht zur Anwendung kommen, wenn ein Grundstück 
entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und 
genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage Missstände oder Mängel im Sinne 
des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB aufweist, so dass die Ausübung des Vorkaufsrechts 
deren Beseitigung bezweckt. Gemäß § 27 Abs. 1 BauGB kann der Erstkäufer die Ausübung 
des Vorkaufsrechts abwenden, wenn er diese Missstände oder Mängel binnen 
angemessener Frist beseitigen kann und er sich vor Ablauf der Frist nach § 28 Absatz 2 Satz 
1 BauGB zur Beseitigung verpflichtet. 
 
Zu Beschlusspunkt 6: 
Der Evaluationsbericht (Anlage 1) berichtet zum Stand des Allgemeinen Vorkaufsrechts im 
Bereich der acht Gebiete mit einer Sozialen Erhaltungssatzung in Leipzig nach § 172 und § 
173 BauGB. Der Bericht umfasst den Zeitraum von Juli 2020 bis Mai 2023. In diesem 
Zeitraum wurden insgesamt 458 Kaufverträge geprüft. Darunter befanden sich (seit dem 
stark einschränkenden Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021) 12 
Kaufverträge, die Grundstücke betrafen, deren bauliche Anlagen städtebauliche Mängel und 
Missstände aufwiesen. Zu sechs dieser Vorgänge wurden Anhörungen mit Erstkäufern 
geführt und fünf Abwendungen wurden erzielt. In Leipzig sind demnach weiterhin 
Anwendungsfälle für die Ausübung des Allgemeinen Vorkaufsrechts vorhanden. Im Februar 
2021 hat die Stadt Leipzig überdies in einem Fall das Vorkaufsrecht ausgeübt. 
 
Zu Beschlusspunkt 9: 
Die durch das AWS gestellten Fragen der Stadt Leipzig, welche durch einen 
Regierungsdirektor vom Referat 45 | Europäisches Beihilferecht des Sächsischen 
Staatsministeriums für Wirtschaft, Arbeit und Verkehr beantwortet wurden (Anlage 2), stellen 
das vertiefende Prüfergebnis zur Beihilferelevanz eines Zuschusses an den Dritten bzw. 
einer Eigenkapitalzuführung an die LWB dar. Demnach stellt die Gewährung von 
Zuwendungen an kommunale Wohnungsbaugesellschaften oder 
Wohnungsgenossenschaften für den Kauf, die Errichtung oder Sanierung von Immobilien im 
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Regelfall eine Beihilfe dar. Die Gewährung einer Beihilfe kann auf Grundlage der De-
minimis-Verordnung (bis 200 T€ in drei Steuerjahren), der DAWI-de-minimis-Verordnung (bis 
500 T€ in drei Steuerjahren) oder des DAWI-Freistellungsbeschlusses (über 500 T€) 
gerechtfertigt werden. Bei einem höheren Förderbedarf ist die Förderung auf Grundlage von 
Art. 56 der Allgemeinen Gruppenfreistellungsverordnung (AGVO) möglich. Hierüber können 
Investitionsbeihilfen bis zu 10 Mio. € gewährt werden, wobei die Förderung auf die 
sogenannte Wirtschaftlichkeitslücke beschränkt ist. Bei unter Denkmalschutz stehenden 
Objekten, kann eine Förderung auf Grundlage von Art. 53 AGVO erfolgen. Nach Art. 53 
können Investitionsbeihilfen von bis zu 150 Mio. € gefördert werden. Diese sind, analog Art. 
56, bezogen auf die Wirtschaftlichkeitslücke, wobei Art. 53 Abs. 8 eine Erleichterung bei 
einer Förderung von bis zu 2 Mio. € (Safe-Harbour-Regelung) vorsieht. Eine Ausnahme 
bildet die Förderung des Grundstückskaufes für Kleinstgenossenschaften. Diese wird als 
nicht potentiell handelsbeeinträchtigend betrachtet und als beihilfefrei bewertet. 
 
 
Anlage/n 
1 Anlage 1 zu VII-Ifo-08656 Evaluationsbericht Vorkaufsrecht (Stand 31.05.2023) 
(öffentlich) 
 
2 Anlage 2 zu VII-Ifo-08656 Fragenkatalog EU Beihilferecht (öffentlich) 
 
 
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Anlage 1 zu VII-Ifo-08656 
„2. Bericht zur Umsetzung des allgemeinen Vorkaufsrechts im Bereich Soziale 
Erhaltungssatzungen zugunsten Dritter“ 
 
Evaluationsbericht zum Stand des Allgemeinen Vorkaufsrechts im Bereich der 
acht Gebiete mit einer Sozialen Erhaltungssatzung in Leipzig nach § 172 und § 
173 BauGB. (Berichtszeitraum Juli 2020 bis Mai 2023) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Leipzig, 31.05.2023 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Dieser Evaluationsbericht legt zu den acht Sozialen Erhaltungssatzungen in Leipzig nach 
§ 172 und § 173 Baugesetzbuch den Stand der Prüfung des Allgemeinen Vorkaufsrechts 
dar. Er umfasst Angaben für den Zeitraum von Juli 2020 bis Mai 2023 und setzt den 
Beschluss der Ratsversammlun g vom 10.11.2021 zu VII -DS-06145 „Allgemeines Vor-
kaufsrecht im Bereich Sozialer Erhaltungssatzungen zugunsten Dritter (Nacherfassung 
zu VII-DS-02690)“, Beschlusspunkt 6, um. 
 
Seit Inkrafttreten der Satzungen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölke-
rung gemäß §172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch in der Stadt Leipzig, am 
05.07.2020 sowie am 04.04.2022, wurden 458 Kaufverträge geprüft. Von den betroffe-
nen Grundstücken befanden sich 88 im Sozialen Erhaltungsgebiet Alt -Lindenau, 61 in 
Lindenau, 63 in Connewitz, 80 im Gebiet Am Lene-Voigt-Park, 115 im Gebiet Eisenbahn-
straße, 24 in Eutritzsch, 5 in Leutzsch und 22 in Plagwitz/ Kleinzschocher. 
 
Mit dem Urteil vom 09.11.2021 (Az.: BVerwG 4 C 1.20) hat das Bundesverwaltungsge-
richt (BVerwG) die bisher in z ahlreichen Kommunen angewendete und von den Vo-
rinstanzen bestätigte Praxis der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts in G ebie-
ten einer Erhaltungssatzung weitgehend gekippt und die Möglichkeit zur Ausübung stark 
eingeschränkt. Ein Vorkaufsfall durch die  Gemeinde kann demnach bei Grundstücken, 
die nach § 26 Satz 1 Nr. 4 nach den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme 
bebaut sind und genutzt werden, nur noch dann erfolgen, wenn die baulichen Anlagen 
auf den Grundstücken Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Absatz 2 und 3 Satz 
1 BauGB aufweisen und die Ausübung des Vorkaufsrechts deren Beseitigung oder Be-
hebung bezweckt. Daher hat die Stadtverwaltung das Verfahren grundliegend reformiert 
und Rahmenvertrag, Verpflichtungserklärung und Abwendungs vereinbarung in Abstim-
mung mit dem Rechtsamt überarbeitet  (vgl. Beschluss der Ratsversammlung vom 
18.01.2023 zu VII-DS-07367). 
 
Das Urteil des BVerwG hat keinen Einfluss auf die Genehmigungspraxis in den beste-
henden Sozialen Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB. Weiterhin sind alle Maßnah-
men des Rückbaus, der Änderung und der Nutzungsänderung einer baulichen Anlage 
vorab genehmigungspflichtig und auf die Prognose einer Verdrängungsgefahr zu prüfen. 
 
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Seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts wurden 12 Kaufverträge geprüft, die 
Grundstücke betrafen, deren bauliche Anlagen städtebauliche Mängel und Missstände 
aufwiesen. Zu 6 Objekten wurden Anhörungen mit Erstkäufern geführt. 5 Abwendungen 
wurden erzielt. 
 
Vor dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts, hat die Stadt Leipzig im Februar 2021 in 
einem Fall das Vorkaufsrecht ausgeübt (vgl. Beschluss des Grundstücksverkehrsaus-
schusses vom 01.02.2021  zu VII-DS-02321). Aufgrund des damals noch nicht abge-
schlossenen Interessenbekundungsverfahrens zur Suche mögl icher Dritter (vgl. Auffor-
derung im Amtsblatt Nr. 20 vom 31.10.2020), war die Möglichkeit der Ausübung des Vor-
kaufsrechts zugunsten Dritter nach § 27 a BauGB nicht gegeben. 
 
In Folge des Interessenbekundungsverfahrens haben bislang 9 Dritte den ihnen vorge-
legten Rahmenvertrag unterschrieben, wurden in den Interessentenpool aufgenommen 
und stehen demzufolge für die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter nach § 
27 a BauGB zur Verfügung. 
 
Eine Ausschreibung zur Vergabe von Leistungen an einen externen Guta chter zur ob-
jektbezogenen Bestimmung und Bewertung von Missständen und Mängeln an Bestands-
wohngebäuden entsprechend § 177 Abs. 2 und 3 BauGB  wurde am 14.11.2022 erfolg-
reich abgeschlossen. Die Daten zu Missständen und Mängeln der entsprechenden Ob-
jekte, sollen der Stadt Leipzig und dem jeweil igen Dritten im Prozess der Prüfung und 
ggf. Ausübung des Allgemeinen Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB im Gel-
tungsbereich von Sozialen Erhaltungssatzungen der Stadt Leipzig, als Entscheidungs-
rundlage bzw. Orientierungshilfe dienen, ob das Grundstück übernommen werden kann. 
Ferner sind diese Daten Grundlage der Bestimmung angemessener Fristen zur Beseiti-
gung der festgestellten Missstände und Mängel sowie der Erhebung geeigneter Vertrags-
strafen, die in Abwendungsvereinbarungen und Verpflichtungserklärungen fixiert werden 
können. 
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Anlage 2 zu VII-Ifo-08656  
„2. Bericht zur Umsetzung des allgemeinen Vorkaufsrechts im Bereich Soziale 
Erhaltungssatzungen zugunsten Dritter“ 
 
Vertiefendes Prüfergebnis zur Beihilferelevanz eines Zuschusses an den Dritten bzw. 
einer Eigenkapitalzuführung an die LWB 
 
Die folgenden Fragen der Stadt Leipzig wurden durch das AWS gestellt und von einem 
Regierungsdirektor des Referats 45 | Europäisches Beihilferecht des Sächsischen 
Staatsministeriums für Wirtschaft, Arbeit und Verkehr beantwortet. Sie stellen das 
vertiefende Prüfergebnis zur Beihilferelevanz eines Zuschusses an den Dritten bzw. einer 
Eigenkapitalzuführung an die LWB dar. 
 
Frage 1: 
 
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie wir als Kommune einen vorkaufsbegünstigten 
Dritten unterstützen könnten. Am gängigsten wäre z.B. die Schaffung eines Topfes/ Budgets, 
um im konkreten Vorkaufsfall einen Zuschuss (bzw. eine Eigenkapitalzuführung an die 
kommunale Wohnungsbaugesellschaft) geben zu können, so dass der Kauf und die spätere 
Sanierung sowie Bewirtschaftung zu sozial verträglichen Konditionen für die vorhandenen 
bzw. neu einziehenden Mieter, für den Dritten wirtschaftlich darstellbar ist. Da die zu 
prüfenden Objekte im Regelfall einen hohen Sanierungsbedarf aufweisen, kann der 
finanzielle Bedarf relativ hoch ausfallen und im Extremfall auch deutlich über dem Wert von 
einer Million Euro liegen. Meinen Vorkenntnissen zum Thema Beihilferecht nach, ist es 
zweifellos beihilferelevant, wenn die Kommune ihren Dritten derlei Zuschüsse gewährt. Ein 
kommunaler Zuschuss stellt eine Gewährung staatlicher Mittel dar. Wir begünstigen damit 
ein spezielles Unternehmen (auch im Zweifel die Einzelpersonen, da diese ja als Vermieter 
wirtschaftlich tätig werden sollen), das mit weniger bzw. ganz ohne Eigenmittel ein 
Grundstück erwirbt. Überdies befinden wir uns in einem überregionalen Marktumfeld (es gibt 
auf dem Leipziger Wohnungsmarkt schließlich Marktteilnehmer aus der ganzen Welt). 
Erschwerend kommt des Weiteren hinzu, dass wir die Unterstützung nicht an Bedingungen, 
wie z.B. das Schaffen von Sozialwohnungen, knüpfen können. Gemäß des besagten Urteils 
des BVerwG, können wir auch den unterstützten Dritten nur dazu verpflichten, die 
vorhandenen Mängel und Missstände in einem vertretbaren Zeitraum zu beheben. Aufgrund 
dessen und aufgrund der möglichen hohen Summen sind Auswege aus der Beihilfe-
Thematik (z.B. De-minimis oder DAWI) doch eigentlich nicht gegeben. Sehen Sie hier 
eventuell die Möglichkeit, die erwähnte Unterstützung Dritter beihilfekonform zu gestalten 
bzw. gibt es eventuell gar einen Ansatzpunkt, wonach diese Art der Unterstützung Dritter gar 
nicht beihilferelevant wäre? 
 
Antwort: 
 
1. Wie Sie völlig zu Recht annehmen, stellt die Gewährung von Zuwendungen an 
kommunale Wohnungsbaugesellschaften oder Wohnungsgenossenschaften für den Kauf, 
die Errichtung oder Sanierung von Immobilien im Regelfall eine Beihilfe dar. Eine Beihilfe 
nach Art. 107 Abs. 1 des Vertrages über die Arbeitsweise der Europäischen Union (AEUV) 
setzt voraus, dass ein Unternehmen durch staatliche Mittel begünstigt wird und dadurch der 
Wettbewerb verfälscht und der Handel zwischen den Mitgliedstaaten potenziell beeinträchtigt 
wird. Diese Voraussetzungen sind bei der Gewährung von Zuwendungen an kommunale 
Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsgenossenschaften grundsätzlich erfüllt. Die 
Zuwendungsempfänger sind Unternehmen im beihilferechtlichen Sinne, da sie durch die 
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Vermietung von Wohnraum einer wirtschaftlichen Tätigkeit nachgehen. Durch die 
öffentlichen Zuwendungen werden diese Unternehmen marktunüblich begünstigt. Im Fall von 
kommunalen Wohnungsbaugesellschaften kann eine Begünstigung unter Umständen zwar 
dann ausgeschlossen werden, wenn die Stadt bei der Kapitalzuführung wie ein privater 
Unternehmer handelt, der nur an seiner Rendite interessiert ist. In diesem Fall würde keine 
marktunübliche Begünstigung der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft vorliegen. Dies 
müsste durch ein externes Gutachten nachgewiesen werden. Dieser Nachweis dürfte bei 
den hier in Rede stehenden problembehafteten Immobilien aber nur schwerlich erbracht 
werden können, da soziale und städtebaupolitische Gründe bei der Mittelzuführung im 
Vordergrund stehen dürften. Auch die übrigen Tatbestandsmerkmale einer Beihilfe liegen 
vor. Die Vermietung von Wohnungen findet in einem Wettbewerbsumfeld statt, so dass die 
Maßnahme potenziell wettbewerbsverzerrend ist. Schließlich ist auch eine potentielle 
Handelsbeeinträchtigung gegeben, da der Wohnungsmarkt in Deutschland auch für Anbieter 
aus anderen Mitgliedstaaten von Interesse ist und es sich nicht um einen rein lokalen Markt 
handelt. In Einzelfällen ist es aber auch möglich, das Vorliegen einer Beihilfe zu verneinen. 
Nach aktueller Auffassung der Europäischen Kommission ist die nach der 
Sanierung/Modernisierung geplante Nutzung der Immobilie dafür entscheidend, ob die 
Förderung der Sanierung als beihilferelevant einzustufen ist. Ist die Nutzung beihilfefrei, gilt 
dies ebenso für die Förderung der Sanierung. Maßgeblich ist demnach wie die Immobilie 
genutzt wird bzw. künftig genutzt werden soll. Sofern die Immobilie nach der Sanierung 
ausschließlich kulturell (etwa als Theater oder Museum) genutzt oder etwa eine Kita darin 
betrieben werden soll, wird die Immobilie nicht für eine wirtschaftliche Tätigkeit eingesetzt. 
Ankauf und Sanierung könnten folglich beihilfefrei gefördert werden. Gleiches gilt, wenn die 
spätere Nutzung keine handelsbeeinträchtigende Wirkung entfaltet. Dies wird bei der Antwort 
zur Frage 3 noch einmal ausführlicher dargestellt. 
 
2. Das Vorliegen einer Beihilfe führt nicht dazu, dass die Maßnahmen nicht durchgeführt 
werden können. Durch das Beihilferecht werden sinnvolle Maßnahmen nicht verhindert. Es 
lassen sich im Regelfall Lösungen finden. Wenn man das Vorliegen einer Beihilfe festgestellt 
hat, ist als nächster Schritt zu prüfen, ob die Beihilfe gerechtfertigt werden kann. […] Gerne 
kann ich Ihnen im Vorgriff darauf die in Betracht kommenden Möglichkeiten kurz skizzieren. 
 
* Die Gewährung einer Beihilfe kann auf Grundlage der De-minimis-Verordnung (bis 200 T€ 
in drei Steuerjahren), der DAWI-de-minimis-Verordnung (bis 500 T€ in drei Steuerjahren) 
oder des DAWI-Freistellungsbeschlusses gerechtfertigt werden. Diese Rechtsgrundlagen 
helfen nach Ihren Ausführungen hier aber wegen des hohen Förderbedarfs und dem 
Ausschluss der Verknüpfung einer Sozialbindung (Schaffung von Sozialwohnungen) an die 
Förderung nicht weiter. 
 
* Eine Förderung ist aber auf Grundlage von Art. 56 der Allgemeinen 
Gruppenfreistellungsverordnung (AGVO) möglich. Art. 56 AGVO ist ein Auffangtatbestand. 
Er ist nur einschlägig, wenn keine spezielleren Vorschriften in der AGVO anwendbar sind. 
Für ein nicht unter Denkmalschutz stehendes Wohngebäude ist keine spezielle Freistellung 
in der AGVO vorhanden, so dass die Auffangfunktion des Art. 56 AGVO greift. Sollte das 
Gebäude unter Denkmalschutz stehen ist Art. 53 einschlägig (wird unten noch dargestellt). 
 
Nach Art. 56 können Investitionsbeihilfen bis zu 10 Mio. € gewährt werden. Die Förderung ist 
allerdings begrenzt auf die sogenannte Wirtschaftlichkeitslücke. Gemeint ist damit, dass 
gemäß Art. 56 Abs. 6 der Beihilfebetrag nicht höher sein darf als die Differenz zwischen den 
beihilfefähigen Kosten und dem Betriebsgewinn der Investition. Der Betriebsgewinn ist in 
Artikel 2 Rz. 39 AGVO definiert als Differenz zwischen den abgezinsten Einnahmen und den 
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abgezinsten Betriebskosten, wenn diese Differenz positiv ist. Die Berechnung (Prognose) 
muss über den gesamten Abschreibungszeitraum der geförderten Investition erfolgen. Als 
Betriebseinnahmen sind von den Wohnungsunternehmen die Mieteinnahmen (Achtung: in 
der Prognose sind marktübliche Mieten zu berücksichtigen!) anzusetzen. Zu den 
Betriebskosten zählen Kosten wie Personal-, Material-, Fremdleistungs-, Kommunikations-, 
Energie-, Wartungs-, Miet- und Verwaltungskoste, nicht aber die Abschreibungs- und 
Finanzierungskosten, wenn sie durch die Investitionsbeihilfe gedeckt werden. Geprüft 
werden muss hier also, ob und in welchem Umfang die Investition im Betrieb wieder 
refinanziert werden kann. Eine Förderung ist demnach möglich, wenn trotz des Ansatzes 
marktüblicher Mieten eine Wirtschaftlichkeitslücke besteht. 
 
* Wie oben angesprochen kann eine Förderung auf Grundlage von Art. 53 AGVO erfolgen, 
wenn die geförderte Immobilie unter Denkmalschutz steht. Nach Art. 53 können 
Investitionsbeihilfen von bis zu 150 Mio. € gefördert werden. Wie in Art. 56 kann auch nach 
Art. 53 die Wirtschaftlichkeitslücke gefördert werden. Allerdings gibt es in Art. 53 Abs. 8 
erhebliche Erleichterungen bei einer Förderung von bis zu 2 Mio. € (sog. Safe-Harbour-
Regelung). Bei Beihilfen von nicht mehr als 2 Mio. € kann der Beihilfehöchstbetrag ohne eine 
Wirtschaftlichkeitslückenberechnung auf 80 % der beihilfefähigen Investitionskosten 
festgesetzt werden. 
 
Frage 2: 
 
Aus meiner Erfahrung heraus weiß ich, dass vorkaufsrechtsbegünstigte Dritte bei 
Grundstücken, die gleichzeitig in Sanierungsgebieten liegen, häufig eine indirekte 
Unterstützung erbitten. Hier geht es dann z.B. darum, dass die Kommune ihnen die 
Ausgleichsbeträge, die in Sanierungsgebieten fällig werden, erlassen. Dies ist doch eine 
beihilferelevante Minderung von Lasten. Besteht Ihrer Meinung nach eine Möglichkeit, wie 
und ob dies beihilfekonform realisierbar wäre? 
 
Antwort: 
 
Der Erlass von Ausgleichsbeträgen, die in Sanierungsgebieten normalerweise fällig werden 
ist grundsätzlich beihilferelevant. Der Maßnahme kann aber auf Basis der De-minimis-
Verordnung beihilferechtskonform erfolgen. Sofern die erlassenen Ausgleichsbeträge in 
einem unmittelbaren Zusammenhang mit dem zu fördernden Investitionsvorhaben stehen, 
können sie wie die übrigen Investitionskosten auch in die Berechnung nach Art. 53 oder 56 
AGVO einbezogen werden. 
 
Frage 3: 
 
Alle unsere Dritten sind gemäß EU Beihilferecht als Unternehmen anzusehen. Dennoch 
meine Frage, ob Sie speziell hinsichtlich der Kleinstgenossenschaften, 
Ausnahmetatbestände bei einer kommunalen Unterstützung zum Grundstückskauf sehen. 
Zur Erläuterung: die Kleinstgenossenschaften fungieren eigentlich als Dachorganisation für 
Mietergemeinschaften, die mit deren (organisatorischer) Unterstützung ihr Wohnhaus selbst 
erwerben und genossenschaftlich selbst verwalten können. Das heißt, vergeben wir hier 
kommunale Zuschüsse zum Kauf im Rahmen der Ausübung des kommunalen 
Vorkaufsrechts in Sozialen Erhaltungsgebieten, geht dieser eigentlich an die Mieterschaft 
des betroffenen Hauses. 
 
 
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Antwort: 
 
Bei dieser Fallkonstellation geht es um die Frage, ob die Förderung des Grundstückskaufes 
von Kleinstgenossenschaften möglicherweis keine potentiell handelsbeeinträchtigende 
Wirkung entfaltet und deshalb als beihilfefrei bewertet werden kann. 
 
Eine potenzielle Handelsbeeinträchtigung ist anzunehmen, falls eine Maßnahme die 
Bedingungen des Handels zwischen den Mitgliedstaaten verändert. Eine solche 
Beeinträchtigung ist auszuschließen, falls die Maßnahme lediglich von lokaler Bedeutung ist. 
Dazu muss sowohl die Nachfrage- als auch die Angebotsseite betrachtet werden. 
 
Bezogen auf die Nachfrageseite ist insbesondere zu prüfen, ob der Beihilfeempfänger seine 
Waren/Dienstleistungen nur in einem begrenzten Bereich innerhalb des Mitgliedstaates 
anbietet und somit voraussichtlich keinerlei Kundschaft aus anderen Mitgliedstaaten anzieht. 
Dies ist hier der Fall. Es ist durch die Maßnahme keine Anziehung von Nachfrage aus 
anderen Mitgliedstaaten zu erwarten. 
 
Bezüglich der Angebotsseite ist zu untersuchen, ob die Maßnahme auch für Anbieter aus 
anderen Mitgliedstaaten von Interesse sein könnte, so dass die Unterstützung der 
Kleinstgenossenschaften ein Niederlassungshemmnis für Wettbewerber aus anderen 
Mitgliedstaaten begründen könnte, die eine derartige Unterstützung nicht erhalten. Dies kann 
aus unserer Sicht jedoch vertretbar verneint werden. Zwar ist der allgemeine 
Wohnungsmarkt in Deutschland auch für Anbieter aus anderen Mitgliedstaaten von 
Interesse, so dass es sich dabei um keinen lokalen Markt handelt. Im vorliegenden Fall liegt 
aber eine besondere Konstellation vor. Die durch die Kleinstgenossenschaften errichteten 
Wohneinheiten werden für bereits feststehende Mietergemeinschaften errichtet, die ihr 
Wohnhaus selbst erwerben und genossenschaftlich selbst verwalten wollen. Es handelt sich 
im Kern um eine besondere Organisationsform der Eigennutzung. Die Wohneinheiten stehen 
damit faktisch dem Vermietungsmarkt gar nicht zur Verfügung. Eine Förderung dieser 
Maßnahme kann folglich auch kein Niederlassungshemmnis für 
Wohnungsbaugesellschaften aus anderen Mitgliedstaaten begründen. Eine Förderung von 
derartigen Kleinstgenossenschaften ist daher aus unserer Sicht vertretbar beihilfefrei 
möglich. 
 
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