Verwaltungsvorschrift zum Vollzug der Zweckentfremdungsverbotssatzung
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-DS-09923-DS-01
Datum: 2024-06-06
Vorlagenart: Beschlussvorlage

1/3 
 
 
Dienstberatung des 
Oberbürgermeisters 
 
 
 
Beschlussvorlage-Nr. VII-DS-09923-DS-01 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
Stammbaum: 
 
VII-DS-09923 Dezernat Stadtentwicklung 
und Bau 
 
 
VII-DS-09923-DS-01 Dezernat 
Stadtentwicklung und Bau 
 
Betreff: 
Verwaltungsvorschrift zum Vollzug der 
Zweckentfremdungsverbotssatzung 
 
 
Beratung im Gremium  
(Änderungen vorbehalten) 
 
Voraussichtlicher Sitzungstermin Zuständigkeit 
DB OBM - Vorabstimmung  Bestätigung 
DB OBM - Vorabstimmung  Vorberatung 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters  Beschlussfassung 
FA Stadtentwicklung und Bau  Information zur Kenntnis 
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen  Information zur Kenntnis 
 
Auswirkungen auf Strategie, Haushalt  
und Stadtraum 
 
 
Ziele „Leipzig-Strategie 2035“ Bezahlbares Wohnen 
Klimawirkung nein 
Auswirkung auf bezahlbares Wohnen ja 
Finanzielle Auswirkungen nein 
Auswirkung auf den Stellenplan nein 
Räumlicher Bezug gesamtes Stadtgebiet 
  
 
 
Beschluss des Oberbürgermeisters vom 28.05.2024: 
Die Verwaltungsvorschrift zur Umsetzung der Zweckentfremdungsverbotssatzung der Stadt 
Leipzig wird gemäß Anlage 1 bestätigt. 
 
 
Räumlicher Bezug 
Stadt Leipzig 
 
Zusammenfassung 
 
Anlass der Vorlage:    
 
  Rechtliche Vorschriften   Stadtratsbeschluss X  Verwaltungshandeln 
 
  Sonstiges: 
Diese Verwaltungsvorschrift enthält insbesondere Erläuterungen und Auslegungshilfen für 
unbestimmte Rechtsbegriffe und Vollzugshinweise für die Ausübung von Ermessen. 
 
 
1 von 10 in Zusammenstellung
2/3 
 
Beschreibung des Abwägungsprozesses:   
  
I.  Eilbedürftigkeitsbegründung  
entfällt  
  
II.  Begründung Nichtöffentlichkeit   
entfällt  
  
III.   Strategische Ziele  
Die Umsetzung des Wohnraumzweckentfremdungsverbotes trägt zur Sicherung der 
Wohnnutzung im Wohnungsbestand und dem Erhalt bezahlbarer Wohnungen bei und setzt 
das INSEK-Ziel „Leipzig schafft soziale Stabilität“ mit dem Handlungsschwerpunkt 
„Bezahlbares Wohnen“ um. 
  
IV.  Sachverhalt  
 
1.  Anlass  
Zum Vollzug der Satzung der Stadt Leipzig über das Verbot der Zweckentfremdung von 
Wohnraum dient die vorliegende Verwaltungsvorschrift als Orientierungsrahmen für die 
Verwaltung. 
 
2.  Beschreibung der Maßnahme  
Die vorliegende Verwaltungsvorschrift enthält insbesondere Erläuterungen und 
Auslegungshilfen für unbestimmte Rechtsbegriffe und Vollzugshinweise für die Ausübung 
von Ermessen, die durch die Zweckentfremdungsverbotssatzung nicht abdeckt werden.  
 
Die Verwaltungsvorschrift nimmt die Mindestanforderungen nach der Sächsischen 
Bauordnung, bzgl. der Ausstattung für die Nutzung von Wohnraum auf. 
 
Wohnnutzung liegt vor, wenn Personen dort ihren Lebensmittelpunkt haben, sei es dauerhaft 
oder vorübergehend. Die Stadt Leipzig stellt damit sicher, dass Wohnraum entsprechend der 
Zweckentfremdungsverbotssatzung genutzt und erhalten wird. Bei Verstößen können 
Nutzungs- und Räumungsgebote angeordnet werden, die mithilfe der allgemeinen 
Zwangsmittel gemäß Verwaltungsvollstreckungsgesetz für den Freistaat Sachsen 
durchgesetzt werden können. 
 
Des Weiteren unterliegen Verfahren im Rahmen der Zweckentfremdungsverbotssatzung 
einer Gebührenpflicht.  
 
Die Verwaltung überwacht das Verbot und kann Anordnungen zur Wiederherstellung eines 
rechtmäßigen Zustandes erlassen.  
 
Die Verfolgung und Ahndung von Ordnungswidrigkeiten obliegt der Zentralen 
Bußgeldbehörde des Ordnungsamtes, während Verwaltungsgerichtsverfahren dem 
Rechtsamt zugeordnet sind.  
 
Die Verwaltungsvorschrift kann unabhängig der Satzung beschlossen, geändert, oder außer 
Kraft gesetzt werden 
 
3.  Realisierungs- / Zeithorizont  
Die Verwaltungsvorschrift steht im unmittelbaren Zusammenhang mit der 
Zweckentfremdungsverbotssatzung, die nach Beschluss durch den Stadtrat am Tag nach 
deren ortsüblicher Bekanntgabe in Kraft tritt. 
2 von 10 in Zusammenstellung
3/3 
 
 
4.  Finanzielle Auswirkungen  
keine 
5.  Auswirkungen auf den Stellenplan  
keine 
  
6.  Bürgerbeteiligung  
  
  bereits erfolgt   geplant X  nicht nötig 
 
 
7.  Besonderheiten   
.  
  
8.  Folgen bei Nichtbeschluss  
Sollte die Verwaltungsvorschrift nicht beschlossen werden, ist die rechtsichere Umsetzung 
der Zweckentfremdungsverbotssatzung nicht gewährleistet.  
 
 
Anlage/n 
1 240530_Verwaltungsvorschrift (öffentlich) 
 
 
3 von 10 in Zusammenstellung
 
 
Verwaltungsvorschrift 
zur Satzung der Stadt Leipzig über das Verbot der Zweckentfremdung von 
Wohnraum   
(VwV Zweckentfremdungsverbotssatzung - ZwEVS) 
Vom XX.XX.XXXX 
 
Zum Vollzug der Satzung der Stadt Leipzig über das Verbot der Zweckentfremdung von 
Wohnraum vom 22. Juni 2024 (Leipziger Amtsblatt. S. XX) ergeht die nachfolgende 
Verwaltungsvorschrift: 
 
1. Allgemeines  
Diese Verwaltungsvorschrift enthält insbesondere Erläuterungen und Auslegungshilfen für 
unbestimmte Rechtsbegriffe und Vollzugshinweise für die Ausübung von Ermessen. Die 
Gliederung der Verwaltungsvorschrift richtet sich nach den entsprechenden Paragraphen der 
Leipziger Zweckentfremdungsverbotssatzung1.  
 
2. Zu § 2 Zuständigkeit  
 
2.1. Zum Vollzug der Satzung durch das Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung 
gehören unter anderem 
 
2.1.1. die Überwachung des Verbots einschließlich notwendiger Ermittlungen 
(insbesondere auch in Folge von Anzeigen aus der Bevölkerung), die Beantwortung 
von Bürgeranfragen, der Erlass von Anordnungen zur Wiederherstellung eines 
rechtmäßigen Zustandes, die Durchführung von Genehmigungsverfahren, die 
Erteilung eines Negativattestes, die Feststellung sowie die Anzeige von 
Ordnungswidrigkeiten und Bearbeitung von Widersprüchen 
 
 
2.2. Die Verfolgung sowie Ahndung von Ordnungswidrigkeiten obliegt der Zentralen 
Bußgeldbehörde des Ordnungsamtes in eigener Zuständigkeit.  
 
2.3. Sich anschließende Verwaltungsgerichtsverfahren obliegen i.d.R. dem Rechtsamt. 
 
3. Zu § 3 Wohnraum  
Es muss sich - unter Berücksichtigung der vom Zweckentfremdungsrecht angestrebten 
Bestandserhaltung von Wohnraum - um Raum handeln, der bestimmt und geeignet ist, auf 
die Dauer bewohnt zu werden (vgl. BVerwG, U. v. 18.5.1977 - 8 C 44/76). Unter den 
Wohnraumbegriff im Sinne des Zweckentfremdungsrechts fallen damit alle Räume, die bei 
Inkrafttreten des Verbots der Zweckentfremdung sowohl nach Anlage und baulicher 
Ausstattung tatsächlich und baurechtlich (im Sinne materieller Baurechtsmäßigkeit) geeignet 
waren, auf Dauer bewohnt zu werden (st. Rspr.; vgl. nur BVerwG, U. v. 18.5.1977 - 8 C 
44/76 - juris, BVerwG, U. v. 29.11.1985 - 8 C 105/83). 
 
Der Begriff „Wohnraum“ erfasst Wohngebäude, Wohnungen und einzelne Wohnräume 
(Zimmer) und muss den Mindestanforderungen an Räume zum dauernden Aufenthalt von 
Menschen entsprechen. Diese umfassen nach § 48 SächsBO eine Küche oder Kochnische 
und ein Bad mit Badewanne oder Dusche und eine Toilette. 
 
Eine Wohnnutzung liegt vor, wenn Verfügungs- oder Nutzungsberechtigte in der Wohnung 
ihren Lebensmittelpunkt haben. Diese Voraussetzung ist zweifellos erfüllt, wenn die 
Aufenthaltsdauer sechs Monate oder mehr beträgt.  
 
                                                           
1 §§ ohne Gesetzesangabe sind solche der Leipziger Zweckentfremdungsverbotssatzung. 
4 von 10 in Zusammenstellung
 
 
Eine Wohnnutzung liegt auch vor, wenn Personen zum Beispiel zum Zwecke der Ausbildung 
oder Erwerbstätigkeit, ihren Lebensmittelpunkt für einen begrenzten, i.d.R. längeren 
Zeitraum nach Leipzig verlagern. Dies wird vermutet, wenn ein Mietvertrag für mindestens 
drei Monate geschlossen wird und die Abrechnung der Miete monatlich erfolgt.  
 
Zum Begriff des Wohnens gehört eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, zu der auch die 
Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises gehört 
(vergleiche BVerwG, Beschluss vom 25.03.1996 – 4 B 302/95. Ebenso spricht das VG 
München, Urteil vom 01.08.2018 – M 9 K 18.3228 von einer Heimstadt im Alltag) 
„Ferienwohnen“ ist ebenso wenig auf Dauer angelegt wie das Unterkommen in Herbergen 
jeder Art. Vom Nutzungskonzept her bieten Ferienwohnungen zumeist tage- oder 
wochenweise vorübergehenden Aufenthalt für ständig wechselnde Feriengäste, während 
Dauerwohnen ungeachtet der Frage der Aufenthaltsdauer von einem über einen längeren 
Zeitraum gleichbleibenden Bewohnerkreis ausgeht. Auf die Gewerbsmäßigkeit kommt es 
nicht an.2 
 
 
Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsverbotes liegt nicht vor, wenn 
 
3.1. die Räumlichkeiten dem Wohnungsmarkt nicht generell zur Verfügung stehen, weil das 
Wohnen in einem engen räumlichen Zusammenhang an eine bestimmte Tätigkeit 
geknüpft ist (zum Beispiel Hausmeisterwohnungen in Schulgebäuden), sich die 
Räumlichkeiten auf einem in sich abgeschlossenen Werks- oder Betriebsgelände 
befinden (zum Beispiel Wohnraum für Aufsichtspersonen auf Betriebsgelände) oder es 
sich bei den Räumlichkeiten um Wohnheime handelt. 
 
3.2. die Räumlichkeiten (noch) nicht bezugsfertig sind, 
 
3.2.1. Dabei ist der Schlussabnahmeschein für das Vorliegen der Bezugsfertigkeit nicht 
entscheidend. Ebenso ist die Bezugsfertigkeit nicht gleichbedeutend mit der 
Abnahmefähigkeit oder Fertigstellung der Immobilie. 
 
3.2.2. Das Vorhandensein des vertraglich vereinbarten Zugangs zum Gebäude ist 
ausschlaggebend, während der Umstand, dass die Bewohner bereits eingezogen 
sind, für das Vorliegen der Bezugsfertigkeit nicht maßgeblich ist.3 
 
3.2.3. Kleinere Arbeiten, wie etwa Malerarbeiten, und dadurch entstehende kleine 
Einschränkungen stehen dem Vorliegen der Bezugsfähigkeit nicht entgegen. 
Ebenso verhindern eine noch nicht fertiggestellte Garage oder Außenanlage die 
Bezugsfertigkeit nicht.4 Vielmehr ist ein Haus oder eine Wohnung bezugsfertig, 
wenn die grundlegenden Arbeiten im Innenraum abgeschlossen wurden. 
 
3.2.4. Für eine einzelne Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist die Bezugsfertigkeit des 
Gesamtgebäudes oder umliegender Wohnungen nicht maßgeblich.  
 
3.3. die Räumlichkeiten bauplanungsrechtlich nicht zum dauernden Wohnen genutzt 
werden dürfen, was zum Beispiel bei Kleingartenanlagen der Fall ist. 
 
3.4. Räumlichkeiten, zwar objektiv zu Wohnzwecken geeignet sind, wie beispielsweise 
Büroräume mit Koch- und Nasszellenbereich, sie aber nicht zu Wohnzwecken errichtet 
sind und auch nicht entsprechend genutzt werden, 
 
 
                                                           
2 GesEntw. Begründung B. Besonderer Teil Zu § 1 Abs. 2 
3 BGH, Urteil vom 15. April 2004 – Az.: VII ZR 397/02 
4 vgl. OLG Hamm, Urteil vom 2. November 1994 – Az.: 21 W 16/92 
5 von 10 in Zusammenstellung
 
 
 
3.5. Räumlichkeiten, die für Wohnheime jedweder Art genutzt werden, bei denen die 
Führung eines vollständigen Haushaltes nicht erforderlich ist, weil die 
Haushaltsführung in Gemeinschaftsräumen erfolgt und die Einzelwohnräume in 
räumlicher, funktioneller, sachlicher und persönlicher Hinsicht eine Einheit bilden. Die 
räumliche Einheit ist i.d.R. gewahrt, wenn die Einzelwohnräume zusammenhängend im 
gleichen Haus oder in einer zusammengehörigen Gruppe von Häusern untergebracht 
sind. Zur funktionellen Einheit gehört vor allem eine Heimleitung, der die 
Heimbewohner unterstellt sind. 
 
4. Zu § 4 Zweckentfremdung   
Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er ohne Genehmigung durch die 
Verfügungsberechtigten oder die Nutzungsberechtigten anderen als Wohnzwecken 
zugeführt wird. Eine Zweckentfremdung beginnt bzw. liegt vor, mit der tatsächlichen Nutzung 
von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken oder dem tatsächlichen Beginn baulicher 
Änderungen, des Leerstehenlassens von Wohnraum, oder dem Zeitpunkt der 
Bezugsfertigkeit. 
 
Jede nach Tagen oder Wochen bemessene entgeltliche Überlassung von Wohnraum oder 
wenn der Gewinn den üblichen Mietpreis erheblich übersteigt, von jeweils mehr als 12 
Wochen im Kalenderjahr fällt unter diese Regelung. Hierzu zählen sowohl die Vermietung als 
Ferienwohnung als auch die Fremdenbeherbergung 
 
4.1. Eine Kurzzeitvermietung als Ferienwohnung (teilweise auch als „Gästewohnung" 
bezeichnet) liegt vor, wenn eine Wohnung ständig wechselnden Gästen zum 
vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt wird, wobei die Ferienwohnung 
nach ihrer Ausstattung auf eine ausnahmslose Selbstversorgung der Feriengäste 
ausgerichtet ist. Bei einer Ferienwohnung wird also insbesondere auch eine 
Kochgelegenheit zur Verfügung gestellt. 
 
4.2. Eine Vermietung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung liegt vor, wenn Räume 
ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt 
werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten 
können. Bei einer Fremdenbeherbergung besteht somit anders als bei einer 
Ferienwohnung i.d.R. keine Kochgelegenheit; häufig sind die Räume außerdem 
mangels ausreichender Sitz- und Essmöglichkeiten eher nicht zu längeren 
Aufenthalten auch tagsüber geeignet. Gegebenenfalls, aber nicht zwingend, werden 
bei einer Fremdenbeherbergung Nebenleistungen wie zum Beispiel Frühstück 
angeboten. Als Beispiele für eine Fremdenbeherbergung („insbesondere") werden die 
gewerbliche Zimmervermietung und die Einrichtung von Schlafstellen genannt, z.B. als 
sogenannte Monteurzimmer. Zimmervermietung ist dabei die Vermietung einzelner 
möblierter Zimmer, nicht einer vollständigen Wohnung. Die Zimmervermietung ist 
gewerblich, wenn der Verfügungsberechtigte mit der Absicht der Gewinnerzielung 
handelt. Eine solche Gewinnerzielungsabsicht ist für die Frage, ob eine 
Zweckentfremdung im Sinne des Zweckentfremdungsverbots Gesetzes vorliegt, jedoch 
unerheblich. Die Einrichtung von Schlafstellen ist dadurch gekennzeichnet, dass nur 
eine Gelegenheit zum Schlafen zur Verfügung gestellt wird. 
 
5. Keine Zweckentfremdung im Sinne des Zweckentfremdungsverbotes  
 
Zweckentfremdung im Sinne des Zweckentfremdungsverbotes liegt nicht vor, wenn 
 
5.1. Wohnraum bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung für Zwecke der 
Fremdbeherbergung genutzt wird und die Übergangsvorschrift im Sinne von § 4 Abs. 2 
S. 1 greift, 
  
6 von 10 in Zusammenstellung
 
 
5.1.1. Die Übergangszeit von zwei Jahren bezieht sich dabei nur auf die Nutzung von 
Wohnraum zur Fremdenbeherbergung bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der 
Satzung und  
 
5.1.2. wenn Verfügungsberechtigten innerhalb der dreimonatigen Frist beim Amt für 
Wohnungsbau und Stadterneuerung (AWS) diese angezeigt haben.  
 
5.1.3. Sollten Verfügungsberechtigte diese Frist ungenutzt verstreichen lassen, liegt nach 
Fristablauf eine nichtgenehmigte Zweckentfremdung vor. Das AWS kann auf Antrag 
die Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand gewähren und die zweckfremde 
Nutzung (auch rückwirkend) für die Restlaufzeit des Übergangzeitraums 
genehmigen. 
 
5.1.4. Die Anzeigen hinsichtlich der Ferienwohnungen werden vom AWS in geeigneter 
Form registriert. Die anzeigenden Verfügungsberechtigten erhalten 
Eingangsbestätigungen. 
 
5.2. Wohnraum länger als 12 Monate leer steht, weil er trotz geeigneter Bemühungen über 
längere Zeit nicht wieder vermietet werden konnte. Dabei muss der infrage stehende 
Wohnraum in zeitlichem Abstand von mindestens drei Monaten5 wenigstens dreimal in 
lokalen oder überregionalen Zeitungen, Zeitschriften oder Magazinen oder auf 
einschlägigen Online-Plattformen zur Vermietung angeboten werden.6  Der Wohnraum 
muss dabei den Vorgaben der §§ 556d ff BGB (Mietpreisbremse) entsprechen. 
 
5.3. Wohnraum zügig umgebaut, instandgesetzt oder modernisiert wird und deshalb mehr 
als 12 Monate unbewohnbar ist oder leer steht oder aus anderen objektiven Gründen 
nicht mehr vermietet werden kann. Dabei ist der Zeitrahmen der Baumaßnahme nach 
dem Umfang dieser zu beurteilen. Eine Genehmigung von Leerstand aufgrund von 
Instandsetzung und Modernisierung ist grundsätzlich befristet zu erteilen. 
 
6. Zweitwohnung 
Die Zweitwohnungsnutzung ist keine Zweckentfremdung. Sie stellt eine Nutzung zu 
eigenen Wohnzwecken dar und dient der privaten Lebensgestaltung. Das Gesetz gibt 
den Wohnungseigentümern bzw. -nutzenden nicht vor, dass sie sich zur Deckung des 
Eigenbedarfs auf eine bestimmte Wohnfläche oder nur eine einzige Wohnung 
beschränken müssen oder wie häufig sie sich dort aufhalten müssen; solange der 
Wohnraum tatsächlich dem aktuellen und potentiellen Eigenbedarf dient. Insofern ist der 
Leerstand in Zeiten der Abwesenheit keine Zweckentfremdung. Bei einer zweckfremden 
Nutzung in Zeiten der Abwesenheit ist aber bei Anzeige zu beurteilen, ob die 
Eigennutzung der Zweitwohnung nicht gänzlich unwesentlich oder vorgetäuscht ist. 
Zunächst ist zu prüfen, ob nicht auch eine befristete und vorrangige Wohnraumnutzung 
in Betracht kommt. Nach allgemeinen Grundsätzen geht es dabei im Zweifelsfall zu 
Lasten des Verfügungs- oder Nutzungsberechtigten, wenn er die zumutbare Aufklärung 
von Umständen, die in seine Sphäre fallen, unterlässt. 
 
7. Zu § 5 Genehmigung  
 
7.1. Genehmigungen sind im Allgemeinen auf die Dauer der entsprechenden 
zweckfremden Nutzung zu befristen. Die Genehmigung ist unter der aufschiebenden 
Bedingung zu erteilen, dass der betroffene Wohnraum tatsächlich und rechtlich frei 
sein muss, es sei denn, sie wird zugunsten der derzeitigen Nutzungsberechtigten 
erteilt. 
 
                                                           
5 WoFG §27 Ab. 7 S. 2 
6 GesEntw. Begründung B. Besonderer Teil Zu § 1 Abs. 3 
7 von 10 in Zusammenstellung
 
 
7.2. Wenn eine Genehmigung erteilt wird, ist diese i.d.R. an den Wohnraum zu binden. 
Daraus folgt, dass ihre Gültigkeitsdauer mit dem Wechsel der Nutzungsberechtigten 
oder der Änderung des Verwendungszwecks nicht endet. (§ 5 Abs. 4). 
 
7.3. Durch eine Genehmigung nach der ZwEVS werden andere nach öffentlichem Recht 
erforderliche Genehmigungen nicht ersetzt. Hierauf ist in der Genehmigung 
hinzuweisen. 
 
8. Zu § 6 Genehmigung aufgrund überwiegender privater Interessen 
 
8.1. § 6 Abs.2 erfasst solche Fälle, in denen die verfügungsberechtigte Person die 
Wohnung als Hauptwohnung selbst nutzt und für die Zeit ihrer befristeten Abwesenheit 
an Gäste vermietet, aber dadurch der Charakter als Hauptwohnung nicht angetastet 
wird. Schutzwürdige private Interessen liegen vor allem dann vor, wenn ohne Nutzung 
der betreffenden Räume die Mieterin, der Mieter oder die oder der 
Verfügungsberechtigte in der bestehenden eigenen wirtschaftlichen Existenz 
unausweichlich bedroht ist oder der Wohnraum nicht mehr erhaltungswürdig ist. 
 
8.1.1. Ein überwiegendes schutzwürdiges privates Interesse kann nicht anerkannt werden, 
wenn Wohnraum lediglich zur Erzielung eines höheren Entgelts oder eines höheren 
Umsatzes zweckentfremdet werden soll. Dies ist insbesondere in Fällen der 
Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung oder zur Fremdenbeherbergung 
gegeben. Die Anerkennung einer Existenzgefährdung nach Ablauf der 
Übergangsfrist aus § 4 Abs.2 S.1 scheidet i.d.R. aus, weil die Übergangsfrist dazu 
dient, dass sich die Verfügungsberechtigten auf die neue Situation einstellen 
können und ein schutzwürdiges Vertrauen auf unveränderten Fortbestand einer 
Rechtslage nicht besteht. 
 
8.2. Schutzwürdige private Interessen sind auch dann gegeben, wenn sich im Vertrauen 
auf die bisherige Rechtslage getätigte Investitionen in eine andere Nutzung noch nicht 
substanziell amortisiert haben. Dies gilt allerdings nicht für die mit der zweckfremden 
Nutzung einhergehenden höheren Renditeerwartungen, hier kann der Eigentümer auf 
eine Rendite in Höhe der Miete verwiesen werden, die für Wohnraum mit einer 
ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem gültigen Leipziger Mietspiegel erzielt wird. Die 
Interessen der Eigentümer werden in diesen Fällen ausreichend gewahrt, da ihnen die 
Möglichkeit der Erzielung einer Rendite bleibe und ihnen nur die Chance zu einer 
günstigeren Verwertung ihres Eigentums („sofort und maximal“) genommen werde.7 
 
9. Zu § 7 Genehmigung gegen Ersatzwohnraum  
Die Schaffung von Ersatzwohnraum ist nur unter den in der Satzung benannten 
Voraussetzungen ein Genehmigungsgrund (§ 5 Abs. 3, § 7). 
 
9.1. Auch die Umwandlung von Gewerberaum in Wohnraum ist als 
Ersatzwohnraumbeschaffung zu werten. 
 
9.2. Bei den Eigentumsverhältnissen über den zweckentfremdeten Wohnraum und den 
Ersatzwohnraum muss bis zur Bezugsfertigkeit des Ersatzwohnraums 
Übereinstimmung bestehen (§ 7 Abs. 1 S. 2). 
 
9.3. Der Ersatzwohnraum muss im zeitlichen Zusammenhang mit der Zweckentfremdung 
geschaffen werden oder geschaffen worden sein. Der zeitliche Zusammenhang ist 
grundsätzlich auch dann gegeben, wenn die Schaffung des Ersatzwohnraumes der 
anfänglich unerlaubten Zweckentfremdung nachfolgt und der Ersatzwohnraum im 
Zeitpunkt des Angebots noch nicht dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestanden hat. 
                                                           
7 OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. vom 6. April 2017, Az. OVG 5 B 14.16, juris, Rn. 122 - 124. 
8 von 10 in Zusammenstellung
 
 
Es reicht jedoch nicht aus, dass sich zu irgendeinem Zeitpunkt Zweckentfremdung und 
Ersatzwohnraum unbemerkt "aufrechenbar" gegenübergestanden haben. Vorratsbau 
ist grundsätzlich nicht berücksichtigungsfähig (§ 7 Abs. 1 S. 3). 
 
9.4. Ein Ersatzwohnraumangebot durch Neubau gilt als verlässlich, wenn der Neubau 
planungs- und baurechtlich zulässig und seine Finanzierung gesichert ist. Es muss 
daher auch gewährleistet sein, dass die (öffentlich-) rechtlichen Voraussetzungen für 
die Realisierung des geplanten Vorhabens erfüllt sind. Allein die Erteilung eines 
positiven Bauvorbescheids ist hierfür nicht ausreichend, wenn darin nur die 
bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens festgestellt und die 
bauordnungsrechtliche Zulässigkeit ausdrücklich offengelassen wird (Rspr. OVG 
Hamburg - Beschluss vom 7. November 2013 – 4 Bs 186/13). 
 
Ein Ersatzwohnraumangebot, dass zum Beispiel durch Umwandlung von 
Gewerberaum in Wohnraum realisiert werden soll, gilt als verlässlich, wenn die 
Umwandlung planungsrechtlich und baurechtlich zulässig ist und die 
Eigentumsverschaffung gesichert ist (§ 7 Abs. 1 S. 4). 
 
9.5. Der durch die Zweckentfremdung eintretende Wohnraumverlust ist durch die Schaffung 
von Ersatzwohnraum hinsichtlich Wohnungszahl und Wohnfläche zumindest 
auszugleichen. Bei der Gegenüberstellung der Wohnflächen bleiben sowohl beim 
Ersatzwohnraum wie auch beim zweckentfremdeten Wohnraum abweichend von den 
Vorschriften der Wohnflächenverordnung - die Flächen von Balkonen, Terrassen, 
Dachgärten und vergleichbaren Flächen unberücksichtigt (§ 7 Abs. 1 S. 5). 
 
9.6. Der Ersatzwohnraum darf den Standard des zweckentfremdeten Wohnraumes nicht 
insoweit überschreiten (§ 7 Abs. 1 S. 5). 
 
9.7. Es wird eine Frist zur Umsetzung des Ersatzwohnraums festgelegt, welche die 
Umstände des Einzelfalls berücksichtigt. 
 
 
10.  Ausgleichzahlung 
Kann im Einzelfall nicht oder nicht ausreichend Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt 
werden, so ist als Kompensation eine Ausgleichszahlung zu leisten. Dadurch sollen 
Mehraufwendungen der Allgemeinheit, die durch die Zweckentfremdung entstehen, für die 
Schaffung neuen Wohnraums teilweise kompensiert und so ein Ausgleich für den Verlust an 
Wohnraum geschaffen werden. Eine Genehmigung ist daher i.d.R. mit der Auflage zur 
Entrichtung einer Ausgleichszahlung zu verbinden. 
 
10.1. Es können einmalige oder laufende Ausgleichszahlungen festgesetzt werden. 
 
10.2. Die Höhe des Betrages ist nach der Fläche des Wohnraums zu berechnen, der durch 
die Zweckentfremdung verloren geht. Dieser ist pro Quadratmeter so hoch, wie die 
durchschnittlichen Baukosten in der sozialen Wohnraumförderung in Leipzig (§ 7 Abs. 
2). Bei nur vorübergehendem Verlust von Wohnraum kommt eine laufende, monatlich 
zu entrichtende Ausgleichszahlung in Höhe der durchschnittlichen Leipziger 
Bruttokaltmiete für Wohnraum in Betracht 
 
10.3. Der Zahlungsbeginn richtet sich nach dem Inhalt der erteilten Genehmigung, das heißt, 
die laufende monatliche Ausgleichszahlung ist von dem Zeitpunkt an zu fordern, zu 
dem die Zweckentfremdung genehmigt wird. Bei einer Genehmigung mit sofortiger 
Wirksamkeit ist die Zahlungspflicht auf den auf die Bescheiderteilung folgenden 
Monatsersten festzulegen, soweit von einer rechtzeitigen Bekanntgabe ausgegangen 
werden kann. Die rückwirkende Forderung von Ausgleichszahlungen ist i.d.R. nur dann 
zulässig, wenn die zweckfremde Nutzung bereits aufgenommen worden ist. Hierzu 
9 von 10 in Zusammenstellung
 
 
zählen auch Umbaumaßnahmen, die mit der beantragten Nutzung im Zusammenhang 
stehen. In die Genehmigung ist ein entsprechender Vorbehalt aufzunehmen 
 
 
11.  Zu § 10 Wohnungsnutzungs- und Räumungsgebot 
Es ist Aufgabe der Stadt Leipzig durchzusetzen, dass Wohnraum nach entsprechenden 
Anordnungen als solcher genutzt und erhalten wird. Daher sieht § 10 ZwEVS die 
Möglichkeiten der Anordnung eines Nutzungsgebotes und eines Räumungsgebotes vor. 
Die Anordnung zur Wiederzuführung zu Wohnzwecken sind mit den allgemeinen 
Zwangsmitteln, insbesondere mit Zwangsgeld gemäß Verwaltungsvollstreckungsgesetz für 
den Freistaat Sachsen in der Fassung der Bekanntmachung vom 10. September 2003 
(SächsGVBl. S. 614, 913), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 13. Dezember 2023 
(SächsGVBl. S. 876) geändert worden ist, durchsetzbar. 
 
Bei einer Fremdenbeherbergung können auch der Wohnungseigentümer oder der Mieter als 
Untervermieter Störer sein. In diesen Fällen kommen sie daher auch als Adressaten von 
Nutzungsuntersagungen in Betracht. Dazu müssen sie von den illegalen Vermietungen ihres 
Mieters Kenntnis haben und es unterlassen, die Kündigung auszusprechen – obwohl ihnen 
wegen der unerlaubten Gebrauchsüberlassung ein Kündigungsrecht zustünde. Der 
Wohnungseigentümer ist dann Handlungsstörer, gemeinschaftlich mit dem 
Zweckentfremder; zumindest aber Zustandsstörer. 
Eine Räumungsanordnung gegenüber den jeweiligen Touristen als Mieter 
zweckentfremdeter Wohnungen ist nicht zulässig. Die Touristen sind sogenannte Nichtstörer, 
da sie selbst keine Ordnungswidrigkeit begehen. 
 
12.  Verfahrensgebühren  
Verfahren nach der ZwEVS sind gebührenpflichtig. Für die Erhebung der Gebühren und 
deren Höhe gelten die Vorschriften des Sächsisches Verwaltungskostengesetzes, sowie der 
Verwaltungskostensatzung der Stadt Leipzig, in der jeweils geltenden Fassung. 
 
 
 
 
 
 
 
10 von 10 in Zusammenstellung