Neuausrichtung der Konzeptverfahren kommunaler Grundstücke nach Evaluierung 
- Erst- und Zweitvorlage -
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-DS-04909
Datum: 2022-02-22
Vorlagenart: Beschlussvorlage

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Ratsversammlung
Beschlussvorlage-Nr. VII-DS-04909
Status: öffentlich
Eingereicht von:
Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Betreff:
Neuausrichtung der Konzeptverfahren kommunaler Grundstücke nach 
Evaluierung 
- Erst- und Zweitvorlage -
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten):
Gremium
Voraussichtlicher 
Sitzungstermin
Zuständigkeit
DB OBM - Vorabstimmung Bestätigung
Dienstberatung des Oberbürgermeisters Bestätigung
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen Vorberatung
FA Stadtentwicklung und Bau Vorberatung
Grundstücksverkehrsausschuss Vorberatung
Ratsversammlung 13.04.2022 Beschlussfassung
Beschlussvorschlag
1. Die Ergebnisse der Evaluierung der bisher durchgeführten Konzeptverfahren für 
kommunale Grundstücke zur Bestellung von Erbbaurechten werden zur Kenntnis 
genommen (Teil A dieser Vorlage).
2. Die aus der Evaluierung abgeleiteten Kriterien und das angepasste Verfahren zur 
Bereitstellung von städtischen Grundstücken mittels Konzeptverfahren werden 
beschlossen (Teil B dieser Vorlage).
3. Die Beschlüsse aus den Vorlagen VI-DS-04657 (Kriterien und Verfahren zur 
zweckgebundenen Konzeptvergabe im Erbbaurecht von Grundstücken zur Schaffung 
von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum) sowie VI-DS-08052 
(Konzeptverfahren an städtischen Grundstücken für kooperatives und bezahlbares 
Bauen und Wohnen) werden durch diese Vorlage ersetzt.
4. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, zugunsten einer gemeinwohlorientierten 
Grundstücksentwicklung Optionen von Abschlägen auf den Verkehrswert zu prüfen. 
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Räumlicher Bezug:
Gesamtes Stadtgebiet
Zusammenfassung:
Anlass der Vorlage: 
 Rechtliche Vorschriften    Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln
 Sonstiges:
Mit den Vorlagen VI-DS-04657 und VI-DS-08052 hat der Stadtrat die Vergabe von 
Erbbaurechten im Rahmen von Konzeptverfahren für mietpreis- und belegungsgebundenem 
Wohnraum sowie kooperatives Bauen beschlossen. Mit der vorliegenden Vorlage werden die 
Ergebnisse der ersten Konzeptverfahren dargestellt und evaluiert (Teil A). In der 
Konsequenz wird es erforderlich, die Konzeptverfahren anzupassen und deutlich stärker 
grundstücksbezogen auszurichten. Hierfür werden die bisherigen Verfahren im Teil B dieser 
Vorlage modifiziert, insbesondere hinsichtlich der entsprechenden Zielvorgaben und 
Kriterien. Die bisherige Vorgehensweise wird hierdurch mit dem Ziel optimiert, die 
Konzeptverfahren erfolgreicher durchzuführen.  
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Finanzielle Auswirkungen
Finanzielle Auswirkungen
 nein
 wenn ja,
Kostengünstigere Alternativen geprüft
 nein
 ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung
Folgen bei Ablehnung
 nein
 ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?
 nein
 ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt
Ergebnishaushalt Erträge
Aufwendungen
Finanzhaushalt Einzahlungen
Auszahlungen
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?
 nein
 wenn ja,
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge
Ergeb. HH Aufwand
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge
Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)
Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen 
Steuerrechtliche Prüfung
 nein
 wenn, ja
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG
 nein
 ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des 
Sachverhalts 
Umsatzsteuerpflicht der Leistung
 nein
 ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen
 ja 
 Nein, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung
Auswirkungen auf den Stellenplan
 Ja
 Nein
Beantragte Stellenerweiterung:    Vorgesehener Stellenabbau: 
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Hintergrund zum Beschlussvorschlag: 
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt? 
2030 - Leipzig wächst nachhaltig!
Ziele und Handlungsschwerpunkte
Leipzig setzt auf 
Lebensqualität:
 Balance zwischen 
Verdichtung und 
Freiraum
 Qualität im öffentlichen 
Raum und in der 
Baukultur
 Nachhaltige Mobilität
 Vorsorgende Klima- und 
Energiestrategie
 Erhalt und Verbesserung 
der Umweltqualität
 Quartiersnahe Kultur-, 
Sport- und Freiraum-
angebote
Leipzig besteht im 
Wettbewerb:
 Positive Rahmen-
bedingungen für qualifizierte 
Arbeitsplätze
 Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte
 Vielfältige und stabile 
Wirtschaftsstruktur
 Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschaftsmanagement
 Leistungsfähige technische 
Infrastruktur
 Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft
Leipzig schafft soziale 
Stabilität:
 Chancengerechtigkeit in 
der inklusiven Stadt
 Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung
 Bezahlbares Wohnen
 Zukunftsorientierte Kita- 
und Schulangebote
 Lebenslanges Lernen
 Sichere Stadt
 
Akteure:
 Bürgerstadt
 Region
 Stadtrat
 Kommunalwirtschaft
 Verwaltung
Leipzig stärkt seine 
Internationalität:
 Weltoffene Stadt
 Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft
 Interdisziplinäre 
Wissenschaft und 
exzellente Forschung
 Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort
 Imageprägende 
Großveranstaltungen
 Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln
Sonstige Ziele: >
 trifft nicht zu 
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Klimawirkung durch den Beschluss der Vorlage 
Stufe 1: Grobe Einordnung zur Klimawirkung (Klimaschutzes und zur -wandelanpassung)
  
 Eingesetzte Energieträger (Strom, 
Wärme, Brennstoff)
keine / Aussage nicht 
möglich
erneuerbar
 fossil
 Reduziert bestehenden Energie-
/Ressourcenverbrauch
Aussage nicht möglich
 ja
 nein
 Speichert CO2-Emissionen (u.a. 
Baumpflanzungen)
Aussage nicht möglich
 ja
 nein
 Mindert die Auswirkungen des Klima-
wandels (u. a. Entsiegelung, Regen-
wassermanagement)
Aussage nicht möglich
 ja
 nein
  
 Abschätzbare Klimawirkung mit 
erheblicher Relevanz
ja, da Beschlussgremium RV, GVA, oder VA und mind. 5 
Jahre Betriebs- und Nutzungsdauer
nein
  
 Vorlage hat keine abschätzbare 
Klimawirkung
ja (Prüfschema endet hier.)
   
Stufe 2: Die Vorlage berücksichtigt die zentralen energie- und klimapolitischen Beschlüsse (s. leipzig.de)
 
                         ja
 nein (Begründung s. Abwägungsprozess)
 nicht berührt (Prüfschema endet hier.)
        
Stufe 3: Detaillierte Darstellung zur abschätzbaren Klimawirkung nur bei erheblicher Relevanz
  
 
 Berechnete THG-Emissionen (in t bzw. t./a): ____________________
 
 liegt vor: s. Anlage/Kapitel der Vorlage: ________________________
 
  
wird vorgelegt mit: ________________ (z. B. Planungsbeschluss, Baubeschluss, Billigungs- und 
Auslegungsbeschluss)
  
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Sachverhalt
Beschreibung des Abwägungsprozesses: 
Es gibt keine verwaltungsinternen Zielkonflikte, deshalb entfällt der Abwägungsprozess.
I. Eilbedürftigkeitsbegründung
Eine besondere Eilbedürftigkeit ist nicht gegeben. 
II. Begründung Nichtöffentlichkeit 
Die Vorlage kann öffentlich behandelt werden. 
III. Strategische Ziele
Die Ziele für die Bereitstellung kommunaler Flächen leiten sich aus den strategischen Zielen 
des INSEK (Zielbild 2030) ab. Das Zielbild 2030 ist dem kommunalen Handeln in allen 
Bereichen zugrunde zu legen. Relevant für diese Vorlage sind insbesondere die Ziele 
„Vorsorgendes Flächen- und Liegenschaftsmanagement“ sowie „Bezahlbares 
Wohnen“.
Vorsorgendes Flächen- und Liegenschaftsmanagement
Zwei von vier Schwerpunkten für das strategische Liegenschaftsmanagement, die zur 
Umsetzung des o. g. Ziels in der Umsetzungsstrategie des INSEK beschrieben sind, sind für 
diese Vorlage relevant:
die Bereitstellung von geeigneten Grundstücken nach Konzept, insbesondere für 
Gewerbe- und Wohngrundstücke sowie 
die Sicherstellung eigener langfristigen Gestaltungsfähigkeit durch 
Erbbaurechtsverträge und eines ausreichend kommunalen Grundstückspools.
Das Ziel „Vorsorgendes Flächen- und Liegenschaftsmanagement“ wird umgesetzt, indem 
sowohl Bedarfe in den Fachämtern eruiert als auch kleinräumige Bedarfe aus dem Stadtteil 
erfasst werden und im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung miteinander abgeglichen 
werden.
Bezahlbares Wohnen
Ziel ist es, auch in einer wachsenden Stadt Wohnen vielfältig, bezahlbar und wirtschaftlich 
tragfähig zu ermöglichen. Die bedarfsgerechte und stadtverträgliche Entwicklung und 
Erweiterung des Wohnungsangebotes hat deshalb hohe Priorität. Möglichst viele 
Eigentümer/-innen und Akteure sollen mit in die Verantwortung für den Erhalt und die 
Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in allen Stadtgebieten genommen werden. Eine 
besondere öffentliche Verantwortung liegt bei der Wohnraumversorgung für 
einkommensschwache Haushalte, für Familien sowie für Senior/-innen und Menschen mit 
Behinderungen. Die Vorlage folgt dabei insbesondere den Leitlinien des 
Wohnungspolitischen Konzepts: 
Leitlinie 1: Wohnen für alle, vielfältig, bezahlbar und wirtschaftlich tragfähig ausgestalten. 
Leitlinie 2: Genügend Wohnraum für einkommensschwache Haushalte. 
Leitlinie 3: Wohnraum für besondere Bedarfsgruppen. 
Leitlinie 4: sozial und nutzungsgemischte Stadtteile fördern.
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IV. Sachverhalt
1. Anlass
Die Stadt Leipzig hat für die Bereitstellung von Grundstücken nach Konzept bislang zwei 
Verfahren entwickelt:
Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum (VI-DS-04657) 
Schaffung von kooperativen und bezahlbaren Wohnraum (VI-DS-08052) 
Durch Konzeptverfahren sollen Erbbaurechte an Grundstücken unter Berücksichtigung von 
Nutzungskonzepten zum Festpreis vergeben werden. Sie sind ein geeignetes Mittel, um 
städtische Ziele bei der Bereitstellung von Flächen durchzusetzen und Investitionen nach 
den Bedingungen, die im Konzeptverfahren formuliert wurden, zu lenken.
Gleichzeitig beschloss der Stadtrat mit den o. g. Vorlagen auch deren Evaluierung. Auf der 
Grundlage des bislang geringen Erfolges des Konzeptverfahrens zur Schaffung vom 
mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum wird darüber hinaus eine Anpassung der 
Bedingungen des Verfahrens notwendig. Auf dieser Basis und der laufenden 
Konzeptverfahren zum kooperativen und bezahlbarem Bauen und Wohnen, schlägt das 
Liegenschaftsamt (LA) gemeinsam mit dem Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung 
(AWS) und dem Stadtplanungsamt (SPA) ein optimiertes Verfahren zur Bereitstellung 
kommunaler Grundstücke zu vorwiegend Wohnzwecken vor.
2. Beschreibung der Maßnahme
Kurze Inhaltsübersicht:
Teil A Stand und Bewertung der bisher durchgeführten Konzeptverfahren (KZV)
A 1. Konzeptverfahren zur Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum
A 2. Konzeptverfahren für kooperatives und bezahlbares Bauen und Wohnen
A 3. Sonderformen von Konzeptverfahren 
Teil B Künftige Ausgestaltung der Konzeptverfahren
B 1. Strategisch-inhaltliche Ziele städtischer Konzeptverfahren
B 2. Durchführung zukünftiger städtischer Konzeptverfahren
A Stand und Bewertung der bisher durchgeführten Konzeptverfahren (KZV)
Die Stadt Leipzig hat für die Bereitstellung von Grundstücken nach Konzept bislang zwei 
Verfahren beschlossen zur 1. Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem (VI-
DS-04657) sowie von 2. kooperativem und bezahlbarem Wohnraum (VI-DS-08052). 
Entsprechend hierin vereinheitlichter Verfahrensvorgaben (Ablauf und Kriterien) wurden 
bislang bzw. werden derzeit jeweils mehrere Grundstücke öffentlich angeboten. Darüber 
hinaus finden 3. Sonderformen von Konzeptverfahren für kommunale Grundstücke mit 
individuellen, grundstücksbezogenen Verfahren und Kriterien sowie auch vom Wohnen 
abweichenden Nutzungsformen bzw. Mischnutzungen statt.  
A 1. Konzeptverfahren zur Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem 
Wohnraum
Zur Umsetzung des o. g. Beschlusses sowie des weiteren Beschlusses VI-DS-05799 wurden 
acht kommunale Grundstücke zur Bestellung von Erbbaurechten mit dem Ziel der Schaffung 
von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum bestimmt. Diese Grundstücke wurden 
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mit der Maßgabe der Schaffung von 100 % sozialem Wohnungsbau und einem jährlich zu 
entrichtenden Erbbauzins von 4 % des Verkehrswertes bereits mit den folgenden 
Ergebnissen öffentlich angeboten:
Stand / Ergebnis der Ausschreibungen 2018/2019
Ausschreibung 1.Tranche 2018: 
Ausschreibung 2.Tranche 2019:
Grundstück Konzepte 
eingereicht
Stand
Cichoriusstraße 8 1 Nach Neuausschreibung, laufende Verhandlungen 
zum Erbbaurechtsvertrag mit neuem 
Erbbauzinssatz 2,5 %, Errichtung von 11 miet- und 
belegungsgebundenen Wohnungen
Bernhardstraße 0 keine Gebote
Delitzscher Str. 39 0 keine Gebote
Die Ausschreibung zweier weiterer Objekte wurde gestoppt, um die Eignung für 
Einrichtungen der sozialen Infrastruktur zu prüfen bzw. um die Arrondierung von 
Nachbarflächen zur Optimierung der Bebauung zu verhandeln.
Auswertung der erfolgten Konzeptverfahren
Die obigen Ausführungen zeigen, dass die Konzeptverfahren unter den angewandten 
Rahmenbedingungen nicht zum gewünschten Erfolg geführt haben. Die bisherigen 
Ergebnisse der KZV sowie Gespräche mit potentiellen Interessent/-innen und 
Marktteilnehmer/-innen ergeben die folgende Einschätzung zu den wesentlichen Faktoren:
a) Grundstücksauswahl
Für die Auswahl der Grundstücke gilt gemäß VI-DS-04657 die Realisierbarkeit von 
mindestens 10 Wohneinheiten innerhalb von Gebieten nach §§ 30 und 34 BauGB. Im 
Vorfeld ergab eine Befragung im Rahmen von Expertengesprächen mit Projektentwicklern 
und Bestandshaltern, dass sich die hohen Investitionen erst bei größeren Grundstücken und 
einer höheren vermietbaren Fläche rentieren würden. Nachvollziehbar begründet wurde dies 
mit den Synergieeffekten der Baukosten bei der Errichtung größerer Gebäude sowie der 
günstigeren Bewirtschaftung der Wohnungen. Dass dies ein wichtiger Faktor ist, zeigt, dass 
bisher nur für das Grundstück mit der größtmöglichen Geschossflächenzahl1 ein 
Erbbaurechtsvertrag abgeschlossen wurde (Prager Straße). Auch das Bauprojekt auf dem 
deutlich kleineren Grundstück Cichoriusstraße wäre basierend auf dem ursprünglich 
angebotenen Erbbauzins von 4 % nur mit einer – allerdings bauplanungsrechtlich nicht 
zulässigen – hohen Bebauungsdichte wirtschaftlich tragfähig gewesen. 
1 Die Geschossflächenzahl ist der Quotient aus der zu errichtenden Geschossfläche und der Grundstücksgröße.
Grundstück Konzepte 
eingereicht
Stand
Braustraße 22 3 nicht vergeben, das Vorhaben wurde von den 
Marktteilnehmern als unrentabel eingestuft
Prager Straße 226 3 Erbbaurechtsvertrag mit gutachterlich ermitteltem  
Erbbauzinssatz i. H. v. 2,5 % geschlossen, Projekt 
mit 34 Wohnungen in Umsetzung
Wittenberger 
Straße 55
2 nicht vergeben, Angebot wurde zurückgezogen, da 
der Bewerber lediglich die Umsetzung aller drei 
Projekte (alle drei ausgeschriebenen Grundstücke) 
als rentabel befand
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Die Festlegung gemäß VI-DS-04657, Konzeptverfahren zur Schaffung von mietpreis- und 
belegungsgebundenem Wohnraum vor allem dort durchzuführen, wo es einen geringen oder 
durchschnittlichen Anteil an Wohnungen im preiswerten Segment gibt, ist inhaltlich weiterhin 
richtig und auch im Rahmen der Wohnungsbauförderkonzeption als Ziel formuliert. Jedoch 
verfügt die Stadt Leipzig nicht über geeignete Grundstücke in diesen von stetiger 
Verknappung geprägten Lagen. Auch sind Zukäufe, wie etwa über die Inanspruchnahme der 
Verbilligungsrichtlinie der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA), in diesen 
Stadtvierteln nur sehr eingeschränkt möglich. 
b) Verfahrensablauf
Die Verwaltung hat gemäß der Beschlussvorlage VI-DS-05799 (Konzeptverfahren für den 
sozialen Wohnungsbau an 8 Grundstücken) Grundstücke für die Schaffung von mietpreis- 
und belegungsgebundenem Wohnraum ermittelt, welche der 
Grundstücksverkehrsausschuss für die Durchführung der Konzeptverfahren beschlossen 
hat. Nach Vorliegen der erforderlichen Stellungnahmen der Fachämter und 
Versorgungsträger sowie der Wertermittlungen wurden sechs der genannten Grundstücke in 
zwei Tranchen (2018 und 2019) für jeweils 8 Wochen veröffentlicht. Nach Rücksprache mit 
den Bewerber/-innen wird diese Frist als zu kurz eingeschätzt. Als wesentlich für die 
erfolgreiche Vergabe von Erbbaurechten für die Grundstücke wird jedoch die Verlässlichkeit 
der Ausschreibungsmaßgaben im Hinblick auf den einzukalkulierenden Erbbauzins erachtet. 
Eine zwischenzeitliche Erhöhung der Verkehrswerte in Folge der zu berücksichtigenden 
Marktanpassung sollte während der Veröffentlichung und der anschließenden 
Vertragsverhandlung sowie dem erforderlichen Gremiendurchlauf bis zur Beurkundung nicht 
eintreten. 
c) Zielvorgaben/ Kriterien
Zu den Anforderungen der bisherigen Verfahren gehörten Pflichtkriterien sowie Qualitäts- 
bzw. Bonuskriterien. Aus Gründen der Verständlichkeit soll künftig der Ausdruck 
Zusatzkriterien anstatt Qualitäts- bzw. Bonuskriterien verwendet werden. Die Pflichtkriterien 
bei den sechs angebotenen Grundstücken bezogen sich einerseits auf die städtebauliche 
Umsetzbarkeit, die Bauverpflichtung und die nachweisliche Finanzierbarkeit. Zum anderen 
sind alle Angebote in Bezug auf das Wohnraum-/ Nutzungskonzept zu 100 % verpflichtend 
an die Einhaltung der Förderrichtlinie zur Schaffung von mietpreis- und 
belegungsgebundenem Wohnraum RL gMW (u. a. hinsichtlich der Wohnungsgrößen, 
Angebotsmieten, Baukostenobergrenzen) sowie an einen vorgegebenen 
Wohnungsschlüssel gemäß Wohnungsbauförderkonzeption gebunden. Das bedeutet, alle 
Wohnungen waren zwingend im Segment des sozialen Wohnungsbaus zu schaffen. Allein 
für die Prager Straße wurde im Erdgeschossbereich ergänzend eine gewerbliche Nutzung 
festgelegt. Diese Nutzungsmischung führte dazu, dass eine Quersubventionierung des 
sozialen Wohnungsbaus möglich ist. In allen anderen Verfahren verhinderte die Festlegung 
von 100 % sozialen Wohnungsbau derartige „Finanzierungsbrücken“. Allein durch die 
Inanspruchnahme der sozialen Wohnraumförderung über die RL gMW ließen sich die im 
Verfahren angebotenen Grundstücke aufgrund der zu hohen Kosten (Erbbauzins und 
Baukosten) bei Mieteinnahmen von max. 6,50 €/ qm zzgl. Förderung nicht wirtschaftlich 
umsetzen.  
Die in den Ausschreibungen aufgeführten Zusatzkriterien bezogen sich auf zusätzliche 
Angebote im Zusammenhang mit der Förderrichtlinie gebundener Mietwohnraum (FRL 
gMW), d.h. längere Bindungsfristen oder die Absenkung der Mieten bis auf das KdU-Niveau 
(Kosten der Unterkunft), waren im Angebot bei der Prager Straße nicht enthalten. In den 
Verhandlungen konnte eine der geplanten großen Wohnungen durch zusätzliche kommunale 
Fördermittel der RL Große Wohnungen auf KdU-Niveau umgeplant werden. Das Vorhaben 
in der Cichoriusstraße sieht die Berücksichtigung von 10 % der Wohnungen im KdU-
Segment vor.
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d) Erbbauzins 
Für alle beschlossenen Konzeptverfahren der Stadt Leipzig gilt der Grundsatz, dass 
Grundstücke vorrangig über die Vergabe von Erbbaurechten bereitgestellt werden. Statt 
eines Kaufpreises fällt für die künftigen Nutzer/-innen während der Laufzeit des 
Erbbaurechtes ein Erbbauzins an. Der Erbbauzins ergibt sich aus der Multiplikation des 
Erbbauzinssatzes mit dem Verkehrswert des Grundstücks. Der Verkehrswert ist abhängig 
von der Lage, von der möglichen Bebaubarkeit sowie von individuellen 
Grundstückseigenschaften und wird von sachverständigen Gutachter ermittelt. Die 
Verkehrswerte der einzelnen Grundstücke können stark variieren, was wiederum trotz 
einheitlichem Erbbauzinssatz von ehemals 4 % zu einer stark differierenden laufenden 
Belastung durch den Erbbauzins führt. 
Die Erfahrungen der oben genannten Verfahren haben aber gezeigt, dass der 
aufzubringende Erbbauzins mit dem bisher geforderten Erbbauzinssatz von 4 % des 
Verkehrswertes der wirtschaftlichen Umsetzbarkeit nahezu aller Projekte entgegenstand. Die 
entsprechend konjunktureller Entwicklungen weiter steigenden Verkehrswerte während des 
Verfahrens führten schließlich zur völligen Unrentabilität aller Projekte. Dass am Grundstück 
in der Prager Straße dennoch ein Vertrag abgeschlossen wurde und dies auch in der 
Cichoriusstraße voraussichtlich geschehen wird, ist allein auf die Neubestimmung des 
marktgerechten Erbbauzinssatzeszurückzuführen.
Abb.1 Zusammenhang Verkehrswert und umsetzbare Nutzungen
Auf Grundlage dieser Erfahrungen wurde die Marktkonformität des angesetzten 
Erbbauzinssatzes von 4 % geprüft. Im Ergebnis wurde der aktuelle Zinssatz für die 
Bestellung von Erbbaurechten zu Wohnzwecken für die Stadt Leipzig mit Vorlage VII-Ifo-
01698 (Marktkonformer Erbbauzins für Erbbaurechte zur Errichtung von 
Geschosswohnungsbau) vom 14.12.2020 in Höhe von 2,5 % festgestellt. 
Fazit
Die bereits durchgeführten Konzeptverfahren zur Schaffung von mietpreis- und 
belegungsgebundenem Wohnraum sind hauptsächlich aus einer meist ungenügenden 
Rentabilität der Projekte heraus gescheitert. Die Kombination von zu hohem Erbbauzins, zu 
geringer realisierbarer Geschossflächenzahl und dem vorausgesetzten Pflichtkriterium der 
Schaffung von ausschließlich mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum ist hierfür 
ausschlaggebend. Während die Kosten von Grundstück zu Grundstück unter den aktuellen 
Rahmenbedingungen deutlich variieren, wird dennoch durch die Festlegung fixer 
Pflichtkriterien und Nutzungsvorgaben für alle im Rahmen des Beschlusses VI-DS-
04657 ausgeschriebenen Grundstücke das gleiche Ziel (100 % sozialer Wohnungsbau) 
gefordert. Dies führt dazu, dass die Umsetzung des Projektes auf einigen Grundstücken 
kaum bis gar nicht möglich wird. 
„Weiche Faktoren“, wie die zeitliche Ausgestaltung des Konzeptverfahrens oder die 
                                                               
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Regularien im Erbbaurechtsvertrag, sind nicht ausschlaggebend für den Erfolg einer 
Grundstücksveräußerung. Sie können jedoch dazu führen, die Rahmenbedingungen für das 
Verfahren attraktiver und effizienter zu gestalten.
A 2. Konzeptverfahren für kooperatives und bezahlbares Bauen und Wohnen
Gemäß VI-DS-01297 wurden 10 kommunale Grundstücke zur Bestellung von Erbbaurechten 
zu Zwecken des kooperativen und bezahlbaren Bauens und Wohnens bestimmt. Für die 
erste Tranche von 5 Grundstücken hat am 01.03.2021 nach einer 8-monatigen 
Ankündigungsphase die Bewerbungsphase begonnen. Im Ergebnis liegen 15 vorgeprüfte 
Bewerbungen vor, die im Juli 2021 durch eine Fachjury zu begutachten sind. Für jedes der 
ausgeschriebenen Grundstücke wurde mindestens ein Angebot abgegeben. Eine erste 
Analyse der Bewerbungen deutet auf ein sehr inhomogenes Interessenfeld hin, 
insbesondere was sowohl die Firmierung der Erwerber als auch deren Konzepte angeht.
Die Konditionen der Grundstücksbereitstellung sind analog derer für die Bereitstellung von 
Grundstücken für sozialen Wohnungsbau, d. h. zur Ermittlung des zu zahlenden 
Erbbauzinses wird für jedes Grundstück nunmehr ein marktkonformer Erbbauzinssatz von 
2,5 % des jeweiligen Verkehrswertes angesetzt. Die hierfür angesetzten Pflichtkriterien 
beziehen sich auf die Gruppengröße von mindestens 8 Parteien sowie den Anteil von 
mindestens 70 % selbstgenutzten Wohnraums. Für die Auswahl der infrage kommenden 
Grundstücke wurden als Maßgaben eine Größe von mindestens 500 m² und eine mögliche 
Bebaubarkeit mit 8 bis 20 Wohneinheiten festgelegt. Die Pflichtkriterien legen – anders als 
bei Konzeptverfahren  von Grundstücken für den sozialen Wohnungsbau – keine maximalen 
Angebotsmieten (respektive vergleichbare Belastungsgrenzen bei selbstgenutztem 
Wohneigentum) fest. 
Die Realisierbarkeit der Projekte auf den angebotenen Grundstücken hängt deshalb von der 
finanziellen Leistungsfähigkeit der jeweiligen Gruppen ab. Erst bei den Zusatzkriterien wird 
auf die Höhe der fiktiven Angebotsmieten, die Vielfalt der Wohnungstypen oder auf die 
Berücksichtigung besonderer Bedarfsgruppen abgestellt.
Bereits angepasste Bedingungen für den Erbbaurechtsvertrag sollen die Attraktivität dieser 
Konzeptverfahren erhöhen:
Verlängerung der Laufzeit auf 110 Jahre
Stundung des Erbbauzinses während der Bauzeit, maximal der ersten drei Jahre und 
anschließende Nachzahlung in Raten
Vergütung bei Heimfall in voller Höhe des Verkehrswertes des Erbbaurechtes
Entschädigung bei Zeitablauf in voller Höhe des Verkehrswertes des Bauwerkes
mögliche Belastung des Erbbaurechts mit Grundschulden bis zu einer Höhe von 100 % 
der für die Errichtung der baulichen Anlagen erforderlichen fremdfinanzierten 
Investitionskosten
Alle anderen Regeln bleiben erhalten. Dies gilt insbesondere für die Investitionsverpflichtung 
und die Indexanpassung des Erbbauzinses. 
Eine abschließende Evaluierung dieses Verfahrens ist aktuell noch nicht möglich. Die 
Erfahrungen aus der Ankündigungsphase sowie den zahlreichen Rückmeldungen 
potentieller Interessent/-innengruppen lassen jedoch bereits jetzt Rückschlüsse auf etwaige 
künftige Veränderungsansätze des Verfahrens zu.
Fazit
Der Ergebnistransfer im bisherigen Verfahren macht deutlich, dass es bezüglich der Auswahl 
von Grundstücken einer Flexibilisierung bedarf. Im Hinblick auf das Portfolio an kommunalen 
Grundstücken werden dadurch zahlreiche größere und kleinere Grundstücke für ein 
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Konzeptverfahren ausgeschlossen. So benötigen beispielsweise größere genossenschaftlich 
organisierte Gemeinschaften einen höheren Anteil vermietbarer Wohnungen und/ oder 
möchten die Wohnnutzung mit anderen Nutzungen kombinieren (bspw. Kombinationen aus 
Wohnen und Arbeiten, Einbindung sozialer oder kultureller Nutzungen durch Kooperationen 
mit Trägern der Wohlfahrtshilfe o. ä.). Hingegen sind Baugruppen, die ausschließlich aus 
Selbstnutzern bestehen, oftmals an kleineren Grundstücken und demzufolge weniger 
Wohneinheiten interessiert.
A 3. Sonderformen von Konzeptverfahren 
Neben der Grundstücksbereitstellung im Rahmen der beiden festgelegten Verfahren zur 
Errichtung von Sozialwohnungen und zur Unterstützung kooperativen Wohnens gibt es 
zahlreiche weitere Ziele der Stadt Leipzig, Grundstücke zu vermarkten. Diese Verfahren 
werden ohne festen Verfahrensablauf an die individuelle Zielstellung für die jeweiligen 
Grundstücke/ Immobilien angepasst. Allen Verfahren gemein ist jedoch, dass die 
Grundstücke letztlich über die Bestellung von Erbbaurechten Dritten zur Umsetzung des 
bestplatzierten Konzeptes übergeben werden.  
Aktuell befinden sich folgende Grundstücke in Vorbereitung bzw. bereits im Verfahren:
Grundstück Ziel/ Pflichtkriterien
Baugrundstück 
Haydnstraße
Etablierung einer Mischnutzung aus KiTa und Sozialwohnungen 
Zschochersche 
Straße 12 
(Felsenkeller)
Etablierung einer öffentlichen Nutzung (Kultur/ Gastronomie) ggf. in 
Kombination mit Wohnen
Kino der Jugend Etablierung einer Kulturelle Nutzung
W.-Heinze-
Straße 29
(BImA-Erwerb)
Errichtung von vorrangig Sozialen Wohnungsbau (mindestens 50 %) 
sowie einer gewerblichen, stadtteilbezogenen öffentlichen Nutzung
Georg-Schwarz-
Straße 81 
(BImA-Erwerb)
Errichtung von vorrangig Sozialen Wohnungsbau (mindestens 50 %) 
Hallesche 
Straße
Errichtung von Lebensmitteleinzelhandel gestapelt mit gewerblicher 
Nutzung der Obergeschosse (ggf. in Ergänzung mit kommunalen  
Nutzungen)
Auch für diese Verfahren werden in Abstimmung mit den Fachämtern Pflicht- und 
Zusatzkriterien aufgestellt. Durch die Pflichtkriterien wird neben ökologischen Aspekten im 
Zusammenhang mit dem Klimanotstand in erster Linie der jeweils beabsichtigte Zweck 
sichergestellt. Die Zusatzkriterien umfassen neben dem Nutzungskonzept, städtebaulich-
architektonische Qualitäten, weitergehende Klima- und Mobilitätsaspekte sowie 
quartiersbezogene Kriterien. Die geplanten Konzeptverfahren werden im Rahmen einer 
Erstvorlage in den Grundstücksverkehrsausschuss eingebracht. 
Die Bewerbungsphase soll mindestens drei Monate betragen. Die Inhalte der 
abzuschließenden Erbbaurechtsverträge orientieren sich am Vertragsmuster des 
Konzeptverfahrens für mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraum. 
Folgende Verfahren werden derzeit ausgewertet bzw. sind bereits im Prozess 
fortgeschritten:
Felsenkeller, Kino der Jugend
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B Künftige Ausgestaltung der Konzeptverfahren
B 1. Umsetzung strategischer Ziele im Rahmen städtischer Konzeptverfahren
Die Ziele für die Konzeptverfahren leiten sich aus den strategischen Zielen
des INSEK ab. Sie orientieren sich insbesondere an den Zielen:
eines vorsorgenden Flächen- und Liegenschaftsmanagements, das zukünftige 
Entwicklungsoptionen sichert und das Instrument Konzeptverfahren im Sinne einer 
nachhaltigen und inklusiven Stadtentwicklung nutzt.
einer Balance zwischen Verdichtung und Freiraum, d. h. im Rahmen der 
Konzeptverfahren wird für die Nutzung des Grundstücks ein sparsamer Umgang mit 
der Fläche zugrunde gelegt, u. a. indem Nutzungen – soweit sinnvoll – gestapelt oder 
eine zeitlich versetzte Mehrfachnutzung angestrebt wird.
für ein bezahlbares Wohnen, um auch in der wachsenden Stadt Wohnen vielfältig, 
bezahlbar und wirtschaftlich tragfähig zu gestalten und insbesondere Menschen mit 
Nachteilen auf dem Wohnungsmarkt Zugang zu bezahlbarem Wohnraum zu 
ermöglichen.
Nur ein sehr geringer Anteil an nach §§ 30 oder 34 BauGB bebaubaren Flächen befindet 
sich in kommunalem Eigentum, daher soll der Fokus für die Bereitstellung dieser 
Liegenschaften neben der vordergründigen Bereitstellung für kommunale Infrastruktur auf 
die Ermöglichung von sonstigen Nutzungsformen gelegt werden.  Diese wären andernfalls 
nicht über den freien Markt umsetzbar. Dies ist vor allem der Fall für Projektansätze, welche 
nur von bestimmten besonderen Ziel- bzw. Bedarfsgruppen nachgefragt werden, 
modellhaften Charakter haben oder schlicht nicht den Rentabilitätskriterien des Marktes 
entsprechen. Die Strategie soll dort ansetzen, wo sich die wohnungspolitischen Ziele eines 
vielfältigen, bezahlbaren Wohnungsangebotes, welcher auch einkommensschwache 
Haushalte berücksichtigt oder einer sozial und nutzungsgemischten Stadt mit der 
wirtschaftlichen Tragfähigkeit unter aktuellen Marktbedingungen widersprechen. Dieses 
Argument gilt analog für andere Nutzungsformen, die beispielsweise dem sozialen, 
kulturellen oder gewerblichen Bereich zuzuordnen sind.
B 2. Durchführung zukünftiger städtischer Konzeptverfahren
Aus den dargestellten drei unterschiedlichen Verfahrensarten (A 1. bis A 3.) sowie den 
Erfahrungen aus den ersten durchgeführten Konzeptverfahren sollen die künftigen 
Konzeptverfahren für kommunale Grundstücke umsetzungsorientiert angepasst werden. 
Dabei soll die Bereitstellung kommunaler Liegenschaften nach Konzept nach wie vor den im 
Punkt B 1. genannten Zielen entsprechen.
Änderung Grundstücksauswahl und Flexibilisierung des Nutzungszwecks
Die Evaluierung der Konzeptverfahren zur Schaffung von mietpreis- und 
belegungsgebundenem Wohnraum hat gezeigt, dass die Realisierung einheitlicher, 
grundstücksübergreifender Zielvorgaben wie die Schaffung von 100 % sozialem Wohnraum 
nicht auf jedem Grundstück möglich ist. Begründet ist dies durch die unterschiedlichen 
Bodenwerte und Grundstückseigenschaften vor allem hinsichtlich Größe und Bebaubarkeit. 
Auch widerspricht die Festlegung einer einzigen bestimmten Nutzungsart/ eines einzelnen 
bestimmten Nutzungssegmentes den Zielen der Nutzungsmischung und verhindert mögliche 
Quersubventionierungen.
Aus diesen Gründen werden folgende wesentliche Anpassungen für künftige KZV bestimmt:
Grundstücksspezifische Bestimmung der Zielvorgabe, d.h. Auflösung des generellen 
Pflichtkriteriums der Schaffung von 100 % mietpreis- und belegungsgebundenem 
Wohnraum zugunsten der Schaffung von mehrheitlich mietpreis- und 
belegungsgebundenem Wohnraum. Mit diesem Vorgehen wird der bereits im 
Beschluss VI-DS-04657 eingeräumten grundstücksgenauen Anpassung des 
13 von 24 in Zusammenstellung
14/20
Kriteriensets entsprochen.
Zulassen von ergänzenden anderen Wohnformen und -segmenten sowie anderen 
Nutzungen
Flexibilisierung hinsichtlich der Grundstücksauswahl, -größe und -beschaffenheit
Bei den Entwicklungen zum kooperativen Bauen und Wohnen sind zusätzlich Tendenzen 
wahrnehmbar, welche deutlich über die klassische Selbstnutzerbaugruppe hinausgehen. Die 
Projektgruppen verbinden ihr eigenes „unabhängiges Wohnen“ zunehmend mit gemeinwohl- 
oder quartiersorientierten sowie integrativen Ansätzen. Hierfür kommen auch Kooperationen 
mit gemeinwohlorientierten Trägern zum Einsatz. 
Aus diesen Gründen werden folgende wesentliche Anpassungen für künftige KZV bestimmt:
Flexibilisierung hinsichtlich der Grundstücksauswahl -größe und -beschaffenheit
Zulassen ergänzender Nutzungsarten 
Zulassen differenzierter Kooperationsformen, deshalb Senkung des Mindestanteils 
selbstgenutzten Wohneigentums von derzeit mind. 70 % zugunsten der Schaffung 
von mehrheitlich selbstgenutzten Wohnraums, wobei der kooperative Gedanke nicht 
verloren gehen darf.
Im Kern soll die einheitliche, mehrere Grundstücke betreffende Festsetzung von bisher 
starren Zielvorgaben einer künftig flexibleren und grundstückskonkreten Betrachtung 
(ähnlich der aktuellen Vorgehensweise bei den Sonderformen von Konzeptverfahren) 
weichen. Die aktuelle strikte vorlagentechnische Trennung der Konzeptverfahren gemäß 
VI-DS-04657 sowie VI-DS-08052 soll aufgelöst werden. Damit werden beide Vorlagen durch 
die vorliegende Vorlage zusammengeführt und durch die Vorgehensweise für die bisherigen 
Sonderformen von Konzeptverfahren ergänzt.
Änderung im Verfahrensablauf
Für die grundstückskonkrete Durchführung der Konzeptverfahren bedarf es eines 
veränderten Verfahrens, welches nachfolgend geschildert wird. Ziel ist es dabei, trotz sehr 
unterschiedlicher Anlässe der einzelnen Konzeptverfahren, zum Erhalt der Transparenz 
einen einheitlichen Rahmen von der Grundstücksauswahl bis zum Vertragsabschluss zu 
schaffen.
a) Grundstücksauswahl 
Entsprechend der Ziele der angestrebten Konzeptverfahren, erfolgt eine Vorauswahl 
potentiell geeigneter kommunaler Grundstücke durch das Liegenschaftsamt. Im Anschluss 
daran erfolgt eine Prüfung auf Entbehrlichkeit, welche durch die entsprechenden 
Regelabfragen bei den Fachämtern durchgeführt wird und etwaige Nutzungsbedarfe für die 
Versorgung mit öffentlicher Infrastruktur eruiert. Daneben soll die Grundstücksauswahl für 
künftige Konzeptverfahren keinen ausschließenden Grundstückskriterien wie bislang 
unterliegen. Grundstücksgröße und Minimum oder Maximum möglicher zu schaffender 
Wohneinheiten dienen nicht mehr als Ausschlusskriterien für die Grundstücksauswahl im 
Konzeptverfahren. 
Lediglich die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben (Lage in Gebieten nach §§ 30 
und 34 BauGB) wird vorausgesetzt.
14 von 24 in Zusammenstellung
15/20
b) Erstellung von Zielvorgaben/ Kriterien
Auf den für ein Konzeptverfahren vorgesehenen Grundstücken sollen möglichst Nutzungen 
umgesetzt werden, welche den entsprechenden Bedarfen vor Ort Rechnung tragen (bspw. 
spezielle Wohnbedarfe für bestimmte Zielgruppen wie Menschen mit Behinderungen, 
Familien oder Bedarfe nach einer bestimmten Stadtteilnutzung wie Vereinsräumen o. ä.). Um 
diese kleinräumigen Bedarfe zu eruieren, werden u. a. Ortsteilstatistiken ausgewertet und/ 
oder lokale Akteure und Strukturen wie Quartiersmanagements, Planungsraumarbeitskreise 
o. ä. eingebunden. Zur Überprüfung der Marktgängigkeit findet parallel eine erste indikative 
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung bezogen auf Verkehrswert, Bebaubarkeit und angestrebte 
Nutzung für das jeweilige Grundstück statt. Ausgehend von diesen Voruntersuchungen wird 
ämterübergreifend ein Vorschlag zum Hauptzweck der jeweiligen Grundstücksvergabe 
inklusive Kriterienset getroffen. Die so zur Veröffentlichung vorbereiteten Grundstücke 
werden im regelmäßigen Turnus dem zeitweiligen beratenden Ausschuss Wohnen 
vorgestellt.
Das Kriterienset für das jeweils zu veröffentlichende Grundstück setzt sich aus Pflicht- 
sowie Zusatzkriterien zusammen. 
Als Pflichtkriterium wird der jeweilige Hauptzweck/ -anlass der Grundstücksveröffentlichung 
bestimmt. Dieser kann demnach 
die Schaffung von mehrheitlich miet- und belegungsgebundenem Wohnraum           
(s. A 1.)
oder
die Schaffung von mehrheitlich kooperativen, selbstgenutzten Bauen und Wohnen 
(s. A 2.)
oder
die Etablierung von weiteren Sonderformen aus der Mischung von sozialen, 
kulturellen oder gewerblichen Nutzungen (s. A 3.) sein. 
Darüber hinaus gelten für alle angebotenen Grundstücke die Einhaltung der Klimaziele 
gemäß VI-A-07961-DS-10-ÄA-06, die Wirtschaftlichkeit/ Schlüssigkeit des 
Finanzierungskonzeptes sowie die Einreichung eines Grobkonzeptes als Pflichtkriterien.
Die Möglichkeit zur Aufnahme zusätzlicher, grundstücksbezogener Pflichtkriterien im 
Rahmen des Basiskriteriensets besteht.
Die Zusatzkriterien spiegeln die Leitlinien des Wohnungspolitischen Konzeptes 
(insbesondere Punkt B 1) wider und basieren auf den Grundgedanken des INSEK. Die 
Zusatzkriterien sind in der beigefügten Anlage Basiskriterienset aufgeführt und werden je 
nach Hauptzweck/ -anlass der Grundstücksveröffentlichung auf das jeweilige Grundstück 
zugeschnitten und gewichtet.
c)  Ermittlung des Verkehrswertes und des Erbbauzinses
Die Ermittlung des Verkehrswertes der kommunalen Grundstücke erfolgt durch das Amt für 
Geoinformation und Bodenordnung. Der zu zahlende Erbbauzins ergibt sich aus der 
Multiplikation des Verkehrswertes mit dem marktüblichen Erbbauzinssatz.
Zum aktuellen Zeitpunkt liegen die marktüblichen Erbbauzinssätze2 
für Grundstücke zu Zwecken des Wohnens bei 2,5 % (VII-Ifo-01698 (Marktkonformer 
Erbbauzins für Erbbaurechte zur Errichtung von Geschosswohnungsbau) und
für gewerblich nutzbare Grundstücke bei 4 - 6 % (Grundstücksmarktbericht des 
Gutachterausschusses der Stadt Leipzig von 2020)
für Grundstücke zur Einrichtungen von Gebäuden mit sozialer Nutzung 2 - 6 % 
(Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses der Stadt Leipzig von 2020)
2 Sollten sich die marktüblichen Erbbauzinssätze gegenüber den hier aufgeführten Zinssätzen ändern, gelten diese neuen 
Zinssätze dann auch als Basis für die hier beschriebenen Konzeptverfahren. 
15 von 24 in Zusammenstellung
16/20
Für Grundstücke, auf denen eine Mischnutzung vorgesehen ist, wird entsprechend der 
Nutzungsverteilung ein durchschnittlicher Zinssatz aus den für die jeweilige Nutzungsart 
marktüblichen Zinssätzen angesetzt.
Der Erbbauzins kann dabei jährlich oder im Ausnahmefall als Einmalzahlung vom 
Erbbaurechtsnehmer/-in gezahlt werden. Die Stundung des Erbbauzinses während der 
Bauzeit, maximal jedoch in den ersten drei Jahren und die anschließende Nachzahlung in 
Raten ist möglich.
EXKURS: Unterschreitung des Verkehrswertes infolge von Gemeinwohlnutzung und 
Ertragsminderung
Bereits mit der Vorlage VI-DS-04657 (Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem 
Wohnraum) wurde die Prüfung der Möglichkeit einer Unterschreitung des Verkehrswertes im 
Rahmen der Konzeptverfahren in Betracht gezogen. Der Verkehrswert und daraus 
resultierend der Erbbauzins ist neben den Baukosten ausschlaggebend dafür, welche 
Nutzungen zu welchen Preisen wirtschaftlich darstellbar sind. 
Die Sächsische Gemeindeordnung lässt unter § 90 bei besonderem öffentlichen Interesse 
ausnahmsweise eine Veräußerung unterhalb des Verkehrswertes zu. Dies gilt insbesondere 
für Veräußerungen zur Förderung von sozialen Einrichtungen, des sozialen Wohnungsbaus, 
des Denkmalschutzes und der Bildung privaten Eigentums unter sozialen Gesichtspunkten. 
Die Verwaltungsvorschrift des Sächsischen Staatsministeriums des Innern über die 
Veräußerung kommunaler Grundstücke (VwV kommunale Grundstücksveräußerung) ergänzt 
die Möglichkeit einer sog. Unterwertveräußerung auch bei Veräußerungen zur 
Erleichterung der gemeindlichen Aufgabenerfüllung. Als Veräußerung ist hier auch analog 
die Bestellung von Erbbaurechten zu verstehen. Veräußerungen unterhalb des 
Verkehrswertes bedürfen einer Zustimmung durch die Landesdirektion. Die aufgeführten 
Ausnahmen können Inhalte von Konzeptverfahren darstellen. 
Voraussetzung für eine Veräußerung unterhalb des Verkehrswertes
Konzeptverfahren für kommunale Grundstücke verfolgen – wie in Punkt B 1 dargestellt – in 
erster Linie gemeinwohlorientierte, soziale- oder stadtentwicklungsrelevante Ziele und 
Nutzungsformen. Die notwendigen Investitionskosten für Bauprojekte können unter 
Umständen durch diese Nutzungsformen nicht oder nicht vollständig refinanziert werden. 
Aus diesem Grund soll eine Veräußerung unterhalb des Verkehrswertes für bestimmte 
Grundstücksnutzungen im begründetem Ausnahmefall möglich sein. 
Eine Unterwertveräußerung kommt in Betracht bei Nutzungen:
die entsprechend der Leitlinien des Wohnungspolitischen Konzeptes (vgl. Punkt B 1) 
oder integrierter Stadt(teil)konzepte für die durchmischte Stadt relevant sind 
 und
die anderweitig nicht wirtschaftlich sind, insbesondere weil keine marktüblichen 
Mieten aufgebracht werden können
 und
bei denen keine adäquate anderweitige Förderung zur Verfügung steht.
Ermittlung der kalkulatorischen Höhe des Abschlags vom Verkehrswert
Basis für die Ermittlung des Abschlages ist stets der Verkehrswert, also der Marktwert, der 
im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen 
Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks zu erzielen 
wäre (gem. § 194 BauGB). Eine mögliche Differenz vom Verkehrswert (Marktwert) zu dem 
projektbezogen wirtschaftlich darstellbaren Preis für das Grundstück kann dabei aus 
geringeren Einnahmen oder höheren Kosten resultieren. Ein Einnahmedefizit ergibt sich in 
16 von 24 in Zusammenstellung
17/20
der Regel aus einer im Vergleich zur Marktmiete geringeren, da gemeinwohlorientierten und 
nicht renditeorientierten Miete. Der Barwert dieser Mindereinnahmen über den Zeitraum des 
Anfalls führt zu einem rechnerisch bestimmbaren Abschlag vom Verkehrswert (sog. 
„underrent“). Mehrkosten entstehen insbesondere in Folge höherer Baukosten, um eine 
bestimmte, ansonsten nicht marktübliche Nutzung herzustellen. Diese Mehrkosten sind 
ebenfalls quantifizierbar und führen auch zu einem Abschlag vom Verkehrswert. 
Aus Gründen der Gleichbehandlung sind diese Abschläge vor Ausschreibung des 
Grundstücks kalkulatorisch zu ermitteln und entsprechend bekannt zu geben. In den 
Erbbaurechtsverträgen sind dann Gegenleistungen für die erhaltene Vergünstigung 
verpflichtend festzulegen. Dies kann über eine Miethöhebegrenzung über einen gewissen 
Zeitraum und/oder die Verpflichtung zur Herstellung eines gewissen Nutzungszweckes 
erfolgen. Im Vorfeld ist die Zustimmung der Landesdirektion einzuholen sowie auf die 
Einhaltung des Beihilferechtes zu achten.
d) Öffentliches Anbieten des Grundstücks 
Durch ein sehr langwieriges Verfahren besteht die Möglichkeit, dass der Verkehrswert 
aktualisiert werden muss, woraus höhere Erbbauzinsen resultieren können. Das wiederum 
könnte die vorab kalkulierte Wirtschaftlichkeit der Projekte beeinträchtigen. Regelmäßig sind 
die Verkehrswerte nach einem Jahr oder nach Indizien des Grundstücksmarktes, die auf 
eine Wertänderung hindeuten, zu aktualisieren. Letzteres ist regelmäßig dann der Fall, wenn 
sich die Bodenrichtwerte ändern, was mit Veröffentlichung im Februar/März eines jeden 
Jahres publik wird. Zur Vermeidung von Preissprüngen und somit zum Erhalt der 
Planungssicherheit für potentielle Bewerber/-innen soll die Bewerbungsphase für alle 
Grundstücke möglichst zum 1. März eines Jahres starten.  
Entsprechend des Hauptzwecks des grundstückskonkreten Konzeptverfahrens wird auch 
das Verfahren zur Veröffentlichung der Grundstücke gewählt (Ankündigungs- und 
Bewerbungsphase):3  
Der Wegfall der Ankündigungsphase bei den beiden erstgenannten Verfahrensarten 
begründet sich mit der zu erwartenden Professionalität der Bewerber/-innen. Hier wird es 
sich in erster Linie um Bauträger und Projektentwickler mit entsprechender 
3 Von dieser Zeitschiene ausgenommen sind Grundstücke, für die aufgrund Sonderbestimmungen keine 
Verkehrswertanpassung vorgenommen wird (bspw. im Rahmen des Ersterwerbs von der BiMA).
Hauptzweck des KZV Ankündigungs
phase
Bewerbungspha
se
Begleitung
KZV sozial mehrheitlich miet- 
und belegungsgebundener 
Wohnraum 
KZV Sonderform
Mischnutzungen, prioritäre 
Nutzungsformen abseits des 
Wohnens
Mind. 3-monatige 
Bewerbungsphas
e
Start idR im 
ersten Quartal
Fachämterkollo
quium für 
Rückfragen
KZV kooperativ
mehrheitlich kooperatives 
Bauen (mehrheitlich 
selbstgenutztes Wohneigentum, 
stabile Kooperation)
Der 
Bewerbungspha
se 
vorgeschaltete 
Ankündigungs
phase zum 
Aufbau 
entsprechender 
Kooperationen/ 
Gruppen
Start September
3-monatige 
Bewerbungsphas
e
Start idR im 
ersten Quartal
Beratungsangeb
ote für 
potentielle 
Interessent/-
innen durch 
beauftragte 
Dienstleister 
sowie 
Fachämterkollo
quium für 
Rückfragen
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18/20
Immobilienerfahrung handeln, wohingegen die Interessent/-innen bei den KZV kooperativ in 
aller Regel noch wenig Immobilienexpertise besitzen. 
e) Auswahlverfahren
Die eingereichten Konzepte werden nach quantitativ prüfbaren Pflicht- und Zusatzkriterien 
mit dem Ergebnis einer ersten Rangfolge der Bewerbungen vorgeprüft. Hierbei kann eine 
externe Vorprüfung beauftragt werden. Bei der Vorprüfung werden die relevanten Fachämter 
einbezogen. Die Bewertung der eingereichten Konzepte im Hinblick auf qualitativ zu 
bewertende Zusatzkriterien erfolgt durch ein Auswahlgremium, welches mit Vertreter/-innen 
der Stadtverwaltung, der Ausschüsse sowie mit entsprechenden Stadtteilakteuren besetzt 
ist.
f) Verhandlung und Beurkundung des Erbbaurechtsvertrages
Der Erbbaurechtsvertrag wird folgende Bedingungen bzw. Vereinbarungen beinhalten:
Verpflichtungen nach Maßgabe des öffentlichen Angebots, Finanzierungskonzepts
und den Planunterlagen des eingereichten Konzepts
Investitionsverpflichtung mit Rücktrittsklausel  
verbraucherpreisindizierte Erbbauzinsanpassung, Bindungsquoten sowie
Regelungen zum Ausschluss renditeorientierter Weiterveräußerungen sowie
Vereinbarungen zu Zeitvorgaben und Anzeigepflichten.
Bereits mit Beginn der Ankündigungsphase (KZV kooperativ) bzw. mit Beginn der 
Bewerbungsphase werden die wesentlichen Inhalte des Erbbaurechtsvertrages 
veröffentlicht. 
Abb. 2 Übersicht der Verfahrensschritte für grundstückskonkrete KZV
VERFAHRENSSCHRITTE INHALTE Zuständigk
eit
Entbehrlichkeitsprüfung, Regelabfrage 
bei den Fachämtern zu etwaigen 
Nutzungsbedarfen und 
grundstückskonkreten 
Rahmenbedingungen (u. a. 
Planungsrecht)
LA
Eruierung der kleinräumigen Bedarfe 
vor Ort, bspw. durch Auswertung von 
Ortsteilstatistiken, Einbindung lokaler 
Akteure und Strukturen, QMs, PRAKs 
o. ä
AWS
a) Grundstückauswahl 
  
Grobe Wirtschaftlichkeitsbetrachtung 
(bezogen auf ungefähren Verkehrswert, 
Bebaubarkeit und angestrebte 
Nutzung)
AWS/ LA
b) Erstellung von Zielvorgaben/ Kriterien
KZV sozial 
mehrheitlich 
miet- und 
belegungsg
ebundener 
Wohnraum 
KZV 
kooperativ
mehrheitlich 
kooperatives, 
selbstgenutzt
es Bauen 
KZV 
Sonderform
Mischnutzunge
n, prioritäre 
Nutzungsform
en abseits des 
Entscheidung über den Hauptzweck 
des KZV, Vorschlag Kriterienset
Abstimmun
g LA, SPA, 
AWS, NLF, 
Sozialamt 
und ggf. 
weitere 
Fachämter
                                                                                                                              
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3. Realisierungs- / Zeithorizont
Die beschriebenen Änderungen sollen nach Beschluss dieser Vorlage bei allen künftigen 
Konzeptverfahren zur Bestellung von Erbbaurechten zur Anwendung kommen. Eine erneute 
Evaluierung ist im Jahr 2025 vorgesehen. 
4. Finanzielle Auswirkungen
Mit dieser Vorlage sind keine finanziellen Auswirkungen verbunden. Die später entstehenden 
objektkonkreten finanziellen Auswirkungen werden in den jeweiligen Einzelvorlagen 
dargestellt.
reinen 
Wohnens 
Allgemeingültige Pflichtkriterien:  
Klimaziele gemäß VI-A-07961-DS-10-ÄA-06, 
Wirtschaftlichkeit/ schlüssiges 
Finanzierungskonzept, 
Genehmigungsfähigkeit
Grundstücksbezogene Zusatzkriterien
Kriterien aus dem Basiskriterienset (vgl. 
Anlage) werden angepasst/ priorisiert
c) Ermittlung des Verkehrswertes LA/ AGB
Information zu den Grundstücken 
inklusive Kriteriensets im zeitweilig 
beratenden Ausschuss Wohnen (bei 
Nutzungen ohne Wohnen im 
Grundstücksverkehrsausschuss)
LA/ AWS
d) Öffentliches Anbieten des 
Grundstücks
Veröffentlichung des 
Grundstücksexposés entsprechend des 
Hauptzwecks des KZV
LA/ AWS
e) Auswahlverfahren Durchführung der Vorprüfung sowie 
Entscheidung durch ein 
Auswahlgremium 
AWS, 
Sozialamt, 
Fachämter/ 
Jury 
f) Verhandlung und Beurkundung Vertrag Vorbereitung eines endverhandelten 
Erbbaurechtsvertrages 
LA
Beschluss über Vergabe an 
Erbbaurechtsnehmer/-in der jeweiligen 
Grundstücke durch zuständiges 
Gremium
LA
19 von 24 in Zusammenstellung
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5. Auswirkungen auf den Stellenplan
Es bestehen keine Auswirkungen auf den Stellenplan. Die Konzeptverfahren werden mit 
bestehenden Kapazitäten in Kooperation von Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung, 
Stadtplanungsamt und Liegenschaftsamt durchgeführt.
6. Bürgerbeteiligung
 bereits erfolgt     geplant     nicht nötig
7. Besonderheiten 
Es gibt keine weiteren Besonderheiten
8. Folgen bei Nichtbeschluss
Die Erfahrungen vergangener und laufender Konzeptverfahren zeigen, dass die Erfolge 
unter den bestehenden Bedingungen sehr gering ausfallen. Die Konzeptverfahren sind 
folglich für die Zielgruppen zurzeit nicht ausreichend attraktiv. Bei Nichtbeschluss ist davon 
auszugehen, dass die Konzeptverfahren auch weiterhin nicht erfolgreich sein werden und die 
intendierten Ziele zur Schaffung von bezahlbarem Wohnen sowie der gemeinschaftlichen 
Quartierentwicklung nicht erreicht werden.
Anlage/n
1 Basiskriterienset (öffentlich)
20 von 24 in Zusammenstellung
Kriterienset für Konzeptverfahren          
 
Pflichtkriterien  
 
Zweck: a) Mehrheitlich miet- und belegungsgebundener Wohnraum gemäß FRL gMW (KZV sozial) 
b) Mehrheitlich kooperatives, selbstgenutztes Wohnen und Bauen (KZV kooperativ) 
c) Sonderformen (konkret einsetzen z.B. Kita und Wohnen, Kleingewerbe u. ä.) (KZV Sonstige) 
 
Zwingend gefordert 
werden: 
a) Mindestens 50 % der geschaffenen Wohnungen entsprechend er FRL gMW  
 b) Eine zur Bewerbungsphase mindestens 50 % vollständige Baugruppe oder Kooperation, deren Mitglieder künftige Bewohner/ -innen des 
Bauprojektes sein werden 
 c) Konkret einzusetzen 
 Vorlage eines plausiblen und im Grundsatz genehmigungsfähigen Konzepts für die Bebauung des Grundstücks / Nutzbarmachung des Gebäudes 
 Finanzierungsplan mit Investitionsplan und Angaben zu künftigen Einnahmen und Ausgaben 
 Mindestens 50 % der geeigneten Dachflächen sind für Solarenergie (Photovoltaik und/oder Solarthermie) und/oder Dachbegrünung zu nutzen, sofern 
keine planungsrechtlichen, bauordnungsrechtlichen oder sonstigen rechtlichen Gründe entg egenstehen.1 
Zusatzkriterien 
 
Kriterium Ziele zu bewertende Merkmale 
  a) KZV sozial b) KZV kooperativ c) KZV 
Sonstige 
1. Nutzungs-
konzept    
Zielgruppen 
        WoPoKo Ziele   
        1, 2 u. 3 
Mit dem Konzept wird gewährleistet, dass 
bedarfsgerechter Wohnraum geschaffen / 
wiederbelebt wird, welcher stabil im 
Segment des unteren oder mittleren 
Preissegmentes verbleibt. 
Der geschaffene bzw. wiederhergestellte 
Wohnraum versorgt vor allem Ein-Personen-
Haushalte (< 45m²) sowie Familien mit 4 und 
mehr Personen (> 85m²).  
 
- ggf. 
                                                           
1 Als geeignete Dachfläche wird die Gesamtfläche abzüglich der Flächen für Dachgauben, Schornsteine u. ä. sowie Dachflächen in nördlicher Richtung und unter Verschattungseinflüssen in der Umgebung betrachtet.  
 
21 von 24 in Zusammenstellung
Kriterienset für Konzeptverfahren          
 
                 Durchschnittliche Anfangsmiete für 
Wohnraum 
Durchschnittliche (theoretische) 
Anfangsmiete für Wohnraum  
ggf. 
Anteil an miet- und belegungsgebundenem 
Wohnraum gemäß FRL gMW  
 
zusätzlich mit Benennungsrecht 
 
- ggf. 
Dauerhaftigkeit des Nutzungszwecks 
Die Bindungsdauer für die miet- und 
belegungsgebundenen Wohnungen wird 
verlängert. 
 
Dauerhaftigkeit des Nutzungszwecks 
Nachweis der Sicherung der 
Dauerhaftigkeit der Wohn-
bedingungen im jeweiligen 
Wohnungssegment, z. B. Verlängerung 
der Mietpreisbindung, vertragliche 
Regelung des Wiederverkaufs,  
Organisationsform, welche den 
dauerhaften Erhalt des kooperativen 
und nachhaltig bezahlbaren 
Grundgedankens des Wohnens 
unterstützt 
 
ggf. 
Gemeinschaftliches Wohnen und das 
soziale Miteinander werden gestärkt. 
 
Gemeinschaftsfördernde Baustrukturen wie bspw. Gemeinschaftsraum /-küche, 
Werkstatt o.ä. werden im Konzept angedacht und besitzen eine räumliche Qualität und 
funktionelle Einbettung für die Bewohnerschaft im Gebäude. 
ggf. 
Berücksichtigung von Menschen mit 
besonderen Anforderungen an den 
Wohnraum  
Berücksichtigung von Menschen mit 
besonderen Anforderungen an den 
Wohnraum, innovative Modelle des 
miteinander Wohnens bspw. 
ggf. 
Innovations
-punkt 
22 von 24 in Zusammenstellung
Kriterienset für Konzeptverfahren          
 
Welcher Anteil an barrierefreiem Wohnraum 
nach DIN 18040I2 ist für die Flächen über die 
Vorgaben von §50 SächsBO hinaus geplant? 
 
unterschiedlicher Alters- oder 
Sozialstruktur werden geplant.  
Hierfür sieht das Konzept die 
entsprechenden Voraussetzungen vor.  
 
Die langfristige Bindung und 
Verantwortung der künftigen 
Bewohnerschaft mit dem geschaffenen 
Wohnraum soll gestärkt werden.  
- Gruppenorganisation und klare 
Verantwortlichkeiten und 
demokratische Entscheidungsfindung  
ggf. 
 
2. Einbindung d. 
Nutzungs-
konzeptes in 
eine integr. 
Quartiersent-
wicklung 
WoPoKo Ziel 4 
Die geplanten Nutzungen abseits des 
Wohnens setzen an den Bedarfen des 
Quartiers an und schaffen Räumlichkeiten 
und/ oder Plätze, die auch durch die 
Stadtteilbevölkerung, lokale Akteure, 
soziale Träger, Vereine o.ä. oder 
besondere Bedarfsgruppen in Anlehnung 
an das WoPoKo genutzt werden können.  
Sind Nutzungen bzw. Räumlichkeiten (innen und außen) für Angebote vorgesehen, 
welche einen Mehrwert für die Nachbarschaft/ das Quartier erzeugen? Bspw. Räume 
für Kleingewerbe, Kultur, Vereine. 
 
ggf. 
 
3. Mobilität, 
Klimaschutz 
und -
anpassung 
sowie 
Energieeffi-
zienz  
Den künftigen Bewohner/-innen und 
Nutzer/-innen werden vor allem 
klimafreundliche Mobilitätsangebote 
bereitgestellt. Die Gebäude folgen dem 
Grundsatz eines flächensparenden 
Bauens, sind in energieeffizienter 
Bauweise errichtet und sind in ihrer 
Ausstattung an den Klimawandel 
angepasst.  
Das Konzept sieht klimafreundliche u./ o. gemeinschaftlich nutzbare M obilitätsangebote, den Einsatz 
erneuerbarer Energien, eine erhöhte Energieeffizienz des Gebäudes, die Anwendung neuer Technologien 
u./ o. Baustoffe aus nachwachsenden Rohstoffen vor 
Es werden Maßnahmen zur Klimaanpassung (geringer Versiegelungsgrad, Regenw assermanagement, 
Begrünung usw.) vorgesehen  
 
 
4. Architektur, 
Städtebaul. 
Entwurf und 
NUR in Ausnahmefällen: 
Das Heranziehen dieses Kriteriums ist abhängig von der Lage und der städtebaulichen Relevanz des zu bebauenden Grundstückes/ des zu 
reaktivierenden Gebäudes.  
Der städtebauliche Entwurf inklusive Architektur und Fassadengestaltung sowie Freiraumgestaltung sind standortbezogen ansprechend umgesetzt. 
23 von 24 in Zusammenstellung
Kriterienset für Konzeptverfahren          
 
Freiraum-
gestaltung 
 
  
5. Wirtschaftlich
keit 
Das Konzept ist wirtschaftlich umsetzbar und das Finanzierungskonzept ist plausibel 
 
24 von 24 in Zusammenstellung