Bebauungsplan Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung;
Stadtbezirk: Mitte, Ortsteil: Zentrum;
Aufstellungsbeschluss
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-DS-07695-NF-01
Datum: 2023-01-06
Vorlagenart: Neufassung Beschlussvorlage

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Ratsversammlung 
 
 
 
Neufassung Beschlussvorlage-Nr. VII-DS-07695-NF-01 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
 
Betreff: 
Bebauungsplan Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung; 
Stadtbezirk: Mitte, Ortsteil: Zentrum; 
Aufstellungsbeschluss 
 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
Voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
Zuständigkeit 
   
FA Stadtentwicklung und Bau  Vorberatung 
SBB Mitte  Anhörung 
Ratsversammlung 18.01.2023 Beschlussfassung 
 
 
Beschlussvorschlag 
1. Die Begründung zum Bebauungsplan wird gebilligt.  
2. Die Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung der 2. Änderung des Bebauungsplanes 
gemäß § 2 Abs. 1 BauGB für das im Übersichtsplan dargestellte Gebiet wird 
beschlossen. 
3. Die Verwaltung wird beauftragt, im Rahmen des Planverfahrens mit dem Eigentümer 
der Höfe am Brühl die Erhöhung der Aufenthaltsqualität des Brühls gemäß 
vorliegenden Entwurf über einen städtebaulichen Vertrag abzusichern. Der Vertrag 
soll spätestens zum Satzungsbeschluss über die Änderung des Bebauungsplanes 
vorliegen. Zudem ist eine weitergehende Öffnung von Läden zum Brühl als Ziel zu 
verfolgen.  
Räumlicher Bezug 
Stadtbezirk: Mitte  
Ortsteil: Zentrum 
 
Zusammenfassung 
 
Anlass der Vorlage:    
 
  Rechtliche Vorschriften   Stadtratsbeschluss   Verwaltungshandeln 
 
x  Sonstiges: 
 
Mit dieser Änderung sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für einen stabilen 
Fortbestand des Einkaufszentrums insbesondere durch die Flexibilisierung der für die 
einzelnen Sortimente festgesetzten Verkaufsflächenobergrenzen und eine moderate 
Erhöhung der zulässigen Gesamtverkaufsraumfläche innerhalb der bestehenden 
Gebäudekubaturen geschaffen werden.  
Mit dieser Vorlage wird das Verfahren zur 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 45.5 „Höfe 
am Brühl“ förmlich eingeleitet. 
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Finanzielle Auswirkungen 
Finanzielle Auswirkungen x nein  wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, nachfolgend angegeben 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR/Jahr wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
    
Steuerrechtliche Prüfung   nein  wenn ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B 
UStG   nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts 
Umsatzsteuerpflicht der Leistung   nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen   ja  nein, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
 
Auswirkungen auf den Stellenplan x nein  wenn ja, nachfolgend angegeben 
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Ziele 
Hintergrund zum Beschlussvorschlag: 
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt? 
  
 
2030 – Leipzig wächst nachhaltig! 
Ziele und Handlungsschwerpunkte 
Leipzig setzt auf  
Lebensqualität 
Leipzig besteht im  
Wettbewerb 
 Balance zwischen 
Verdichtung und Freiraum 
 Positive 
Rahmenbedingungen für 
qualifizierte Arbeitsplätze 
 Qualität im öffentlichen Raum 
und in der Baukultur 
 Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte 
 Nachhaltige Mobilität 
 
x Vielfältige und stabile 
Wirtschaftsstruktur 
 Vorsorgende Klima- und 
Energiestrategie 
 Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschafts-management 
 Erhalt und Verbesserung der 
Umweltqualität 
 Leistungsfähige technische 
Infrastruktur 
 Quartiersnahe Kultur-, Sport- 
und Freiraum-angebote 
 
 
 Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft 
Leipzig schafft soziale Stabilität  Wirkung auf Akteure 
Leipzig stärkt seine 
Internationalität 
 Chancengerechtigkeit in der 
inklusiven Stadt 
 Bürgerstadt  Weltoffene Stadt 
 Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung 
 Region  Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft 
 Bezahlbares Wohnen  Stadtrat  Interdisziplinäre 
Wissenschaft und exzellente 
Forschung 
 Zukunftsorientierte Kita- und 
Schulangebote 
 Kommunalwirtschaft  Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort 
 Lebenslanges Lernen  Verwaltung  Imageprägende 
Großveranstaltungen 
 Sichere Stadt    Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln 
      
 Sonstige Ziele 
 
 Trifft nicht zu     
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Klimawirkung 
Klimawirkung durch den Beschluss der Vorlage 
Stufe 1: Grobe Einordnung zur Klimawirkung (Klimaschutzes und zur –wandelanpassung) 
Eingesetzte Energieträger (Strom, 
Wärme, Brennstoff) x keine / Aussage nicht möglich  erneuerbar  fossil 
Reduziert bestehenden Energie-
/Ressourcenverbrauch x Aussage nicht möglich  ja  nein 
Speichert CO2-Emissionen (u.a. 
Baumpflanzungen) x Aussage nicht möglich  ja  nein 
Mindert die Auswirkungen des 
Klimawandels (u. a. Entsiegelung, 
Regenwassermanagement) 
x Aussage nicht möglich  ja  nein 
Abschätzbare Klimawirkung mit 
erheblicher Relevanz  ja, da Beschlussgremium RV, GVA, oder VA und mind. 5 
Jahre Betriebs- und Nutzungsdauer x nein 
Vorlage hat keine abschätzbare 
Klimawirkung x ja (Prüfschema endet hier.)   
 
Stufe 2: Die Vorlage berücksichtigt die zentralen energie- und klimapolitischen Beschlüsse (s. 
leipzig.de) 
  ja  nein (Begründung s. Abwägungsprozess)  nicht berührt (Prüfschema endet 
hier.) 
       
Stufe 3: Detaillierte Darstellung zur abschätzbaren Klimawirkung nur bei erheblicher Relevanz 
  Berechnete THG-Emissionen (in t bzw. t./a): ____________________ 
  liegt vor: s. Anlage/Kapitel der Vorlage: ________________________ 
  wird vorgelegt mit: ________________ (z. B. Planungsbeschluss, Baubeschluss, Billigungs- und 
Auslegungsbeschluss) 
   
 
Erläuterungen zur Klimawirkung: 
Klimawirkungen können nur durch die Umsetzung des bauplanungsrechtlichen Rahmens für 
die Zulässigkeit von Bauvorhaben, wie er sich nach Abschluss des Verfahrens ergibt, 
entstehen. 
Abschätzbare Klimawirkungen werden im weiteren Verfahren erst noch ermittelt. 
 
Sachverhalt 
Beschreibung des Abwägungsprozesses: 
Im Rahmen des verwaltungsinternen Abstimmungsprozesses sind keine unterschiedlichen 
fachlichen Beurteilungen mit der Folge inhaltlicher Zielkonflikte aufgetreten. 
 
I. Eilbedürftigkeitsbegründung 
Nicht erforderlich 
 
II. Begründung Nichtöffentlichkeit 
Nicht erforderlich 
 
III. Strategische Ziele 
Das Vorhaben liegt im INSEK-Schwerpunkt Erweiterte Innenstadt. Ziel hierfür ist, die 
vorhandenen Qualitäten weiter zu stärken und die Leipziger Innenstadt als 
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Dienstleistungszentrum von europäischem Rang, als Magnet in Stadt und Region sowie für 
den Städtetourismus weiterzuentwickeln. Ein wichtiger Handlungsansatz ist die Stärkung des 
Einzelhandels in der Innenstadt. Hierzu wird mit dem Bebauungsplan ein Beitrag geleistet, 
indem das Abschöpfen des vorhandenen Flächenpotentials planungsrechtlich abgesichert 
wird. Mit dem Bebauungsplan wird somit die Umsetzung des strategischen Ziels „Leipzig 
besteht im Wettbewerb“ unterstützt. Die Leipziger City (inkl. Hauptbahnhof und Wilhelm-
Leuschner-Platz) bildet innerhalb der Zentrenhierarchie Leipzigs, gemäß STEP Zentren, 
Fortschreibung 2016, das A-Zentrum der Stadt mit regionalem Einzugsbereich und 
überregionaler Ausstrahlung.  
 
IV. Sachverhalt 
 
1. Anlass 
Der Betreiber des Einkaufscenters strebt bereits seit 2016 verschiedene Umstrukturierungs-, 
Flexibilierungs- und Aufwertungsmaßnahmen an dem zweiflügligen Gebäudekomplex an. 
Dabei sollen insbesondere auch die im Gebäudebestand vorhandenen, noch unvermieteten 
Flächen, die nicht für Gastronomie und Dienstleistungen vorgesehen oder geeignet sind, für 
den Einzelhandel aktiviert werden. 
 
Ein stabiles und dem weiter zunehmenden Onlinehandel entgegenhandelndes und 
resilientes Einkaufscenter dient der Stabilisierung der gesamten Innenstadt. Es bedarf 
ständiger Anstrengungen sowie der notwendigen Flexibilität, um auf die derzeitigen und 
zukünftigen Herausforderungen und sich ändernde (Flächen)-Anforderungen der Mieter 
angemessen und schnell reagieren zu können. Nur so kann die Attraktivität und positive 
Entwicklung der Leipziger Innenstadt mit den Höfen am Brühl als funktionierender und gut 
integrierter Bestandteil gewährleistet werden. 
 
2. Beschreibung der Maßnahme 
Mit dem Beschluss dieser Vorlage wird das Verfahren zur 2. Änderung des 
Bebauungsplanes Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“ für das in der Anlage Übersichtsplan kenntlich 
gemachte Gebiet förmlich eingeleitet. 
 
3. Realisierungs-/Zeithorizont 
Die weitere Vorgehensweise ist wie folgt vorgesehen: 
Nach der Beschlussfassung durch die Ratsversammlung wird das Dezernat 
Stadtentwicklung und Bau, Stadtplanungsamt, den Beschluss im Leipziger Amtsblatt bekannt 
machen.  
 
Mit dem Aufstellungsbeschluss beginnt das Planverfahren, das als Vollverfahren mit 
frühzeitigen Beteiligungen sowie Umweltprüfung durchgeführt werden soll. Die weiteren 
Verfahrensschritte bis hin zum Satzungsbeschluss schließen sich an den 
Aufstellungsbeschluss an. 
 
4. Finanzielle Auswirkungen 
Keine 
 
5. Auswirkungen auf den Stellenplan 
Keine 
 
6. Bürgerbeteiligung 
  bereits erfolgt X  geplant   nicht nötig 
 
Der Aufstellungsbeschluss wird im Leipziger Amtsblatt bekannt gemacht. 
Im Laufe des weiteren Bauleitplan-Verfahrens wird die Öffentlichkeit nach den Vorschriften 
des Baugesetzbuches (vgl. § 3 BauGB) beteiligt. Die Bekanntmachungen dazu erfolgen im 
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Leipziger Amtsblatt.  
 
7. Besonderheiten 
Keine  
 
8. Folgen bei Nichtbeschluss 
Das Verfahren zur Änderung des Bebauungsplanes wird nicht eingeleitet. Damit können die 
planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine zukunftsträchtige, bestandssichere und 
resiliente Entwicklung des Einkaufscenters nicht geschaffen werden. Darüber hinaus wird die 
geoplante Umgestaltung des Brühls zu Erhöhung der Aufenthaltqualität mittels 
Baumstellungen (Pflanztröge kombiniert mit Sitzmöglichkeiten) erheblich erschwert und 
verzögert.  
 
Anlage/n 
1 Auszug aus dem Flächennutzungsplan (öffentlich) 
 
2 Übersichtsplan (öffentlich) 
 
3 Begründung zum B-Plan (öffentlich) 
 
 
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Ausschnitt Flächennutzungsplan Stand: Festsetzung 
vom 30.01.2021 
§
1:20.000 
Auszug aus dem Flächennutzungsplan
für die Vorlage
Datengrundlage: Stadtkarte (DSK5), M 1:20.000, Stand: 24.07.2021
Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung/Stadtplanungsamt
Grenze des Plangebietes
vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 45.5  "Höfe am Brühl", 2. Änderung
       
7 von 14 in Zusammenstellung
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Begründung zum 
Bebauungsplan Nr. 45.5  
„Höfe am Brühl“, 2. Änderung  
(Aufstellungsbeschluss) 
 Stadtbezirk:  Mitte  
 Ortsteil:  Zentrum  
 
 
 
 Grenze des räumlichen 
 Geltungsbereiches  
 
 
 
 Dezernat Stadtentwicklung und Bau  
Stadtplanungsamt  
Planverfasser:  Stadtplanungsamt  06.01..2023 
 
 
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung (Aufstellungsbeschluss) 
 Seite 1 
06.01.2023 
1. Lage, Größe und Abgrenzung des Plangebietes 
 
Das Plangebiet des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 45.5 in der Fassung der 1. Änderung 
vom 21.11.2009 befindet sich in Leipzig, im Stadtbezirk Mitte und dort im Ortsteil Zentrum.  
 
Der vorliegende Aufstellungsbeschluss zur 2. Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“ in der Fassung der 1. Ände rung betrifft nur einen Teilbereich des 
rechtsverbindlichen Bebauungsplanes, nämlich nur die Flächen des festgesetzten Sondergebietes 
gemäß § 11 BauNVO (Einkaufszentrum, bestehend aus einem Ostflügel und eine Westflügel).  
 
Folgende Flurstücke zählen (ganz oder teilweise) dazu:  
Flurstück-Nr. 421/2, 421/4, 421/6, 421/7, 438/3, 438/4, 448/3, 448/4, 449/4, 449/5, 449/6, 450/1, 
450/3, 450/4, 451/1, 451/3, 451/4, 453/3, 453/4, 453/5, 453/6, 454/1, 454/2, 454/3, 454/4, 4385/2, 
4898/2, 4898/3, 4898/4, 4898/5 (Teilflächen), 4898/6, 4898/7, 4898/9, 4898/10, 4898/11 
 
Diese Flurstücke umfassen zusammen eine Fläche von ca. 2,1 ha und werden umgrenzt von 
• dem Richard-Wagner-Platz im Westen, 
• der Richard-Wagner-Straße im Norden, 
• der Straße Am Hallischen Tor im Osten sowie 
• dem Brühl im Süden. 
 
Die räumliche Lage und die Abgrenzung des Änderungsbereiches sind aus dem nachstehenden 
Übersichtsplan und auf dem Deckblatt zu ersehen. Im Übersichtsplan dargestellt ist zudem nicht nur 
der räumliche Geltungsbereich des Aufstellungsbeschlusses zur 2. Änderung, sondern auch 
nachrichtlich der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“ in der 
Fassung der 1. Änderung vom 21.11.2009. 
 
Übersichtsplan: 
 
 
 
 
 
 
10 von 14 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung (Aufstellungsbeschluss) 
 Seite 2 
06.01.2023 
 
2. Ausgangslage, Planungsanlass und Planungserforde rnis 
 
Ausgangslage : 
Auf der Grundlage des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 45.5 in der Fassung der 1. Ände- 
rung vom 21.11.2009 wurde das Einkaufszentrum „Höfe  am Brühl“ in der Leipziger Innenstadt er- 
richtet. Um die Effekte auf die restliche Innenstadt zu minimieren, wurden im Bebauungsplan eine 
Verkaufsflächenobergrenze von maximal 27.500 m² sowie darin geltende sortimentsspezifische Ver- 
kaufsflächenbegrenzungen für acht Sortimente bzw. Warengruppen festgesetzt. Ziel sollte es sein, 
das Einkaufszentrum verträglich in das Angebotsgefüge der Leipziger Innenstadt zu integrieren. 
Grundlage für die Verkaufsflächenregelungen bildete ein Gutachten der GMA vom Januar 2007 
bzw. Juni 2008. 
 
Im September 2012 wurde das Einkaufszentrum „Höfe a m Brühl“ eröffnet. Das Einkaufszentrum 
hat sich seitdem gut in das Zentrengefüge integriert und bildet einen der zentralen Handelsschwer- 
punkte in der Leipziger Innenstadt. Insbesondere für die nördliche/westliche Innenstadt (Hain- 
straße/Brühl) lieferte das Einkaufszentrum in den vergangenen Jahren wertvolle Impulse und hat zu 
einem signifikanten Anstieg der Passantenfrequenzen sowie einer Stimulation der Nachfrage nach 
Ladenlokalen beigetragen. Die damit verbundene Repositionierung der Hainstraße als Einzelhan- 
delslage (A-Lage) hat in der Folge zu einer gleichmäßigeren Nutzungsintensität der Innenstadt bei- 
getragen. Der Monitoringbericht Einzelhandel 
1 sowie eine wissenschaftliche Langzeitstudie über 
die Auswirkungen von Einzelhandelsgroßprojekten auf den innerstädtischen Einzelhandel der Uni- 
versität Leipzig in Kooperation mit anderen Bildungseinrichtungen 2 belegen dies.  
 
Anlass: 
Der Betreiber strebt bereits seit 2016 verschiedene Umstrukturierungs-, Flexibilisierungs- und Auf- 
wertungsmaßnahmen an dem zweiflügligen Gebäudekomplex an. Dabei sollen insbesondere auch 
die im Gebäudebestand vorhandenen,  noch unvermieteten Flächen, die nicht für Gastronomie und 
Dienstleistungen vorgesehen oder geeignet sind, aktiviert werden. Diese bislang ungenutzten Flä- 
chenpotenziale sollen sinnvollerweise für den Einzelhandel eröffnet werden, wodurch maximal 
3.500 m² neue Verkaufsfläche zusätzlich entstehen können. Nachfrage nach Flächen besteht insbe- 
sondere bei den Warengruppen „Bekleidung, Schuhe“, „Bücher, Papier/Bürobedarf/Schreibwaren 
(PBS), Spielwaren“ und „Elektrowaren“.  
 
Die städtebauliche und absatzwirtschaftliche Verträglichkeit der einzelhandelsbezogenen Festset- 
zungen des Bebauungsplanes Nr. 45.5 wurden seinerzeit aus einem Gutachten der Gesellschaft für 
Markt- und Absatzforschung (GMA) abgeleitet, welches auf Annahmen und Bestandsdaten der 
Jahre 2007/08 basierte. Zwischenzeitlich hat sich Leipzig jedoch aufgrund spezifischer Wande- 
rungseffekte („Schwarmstadt“) deutlich positiver en twickelt, als seinerzeit prognostiziert. Neben 
einem Einwohnerzuwachs in Höhe von 23 % (Einwohnerzahl + 115.000 EW von 2007 – 2021) 
3 
kann ebenfalls ein signifikanter Zuwachs der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft in Höhe von rd.   
40 % (2010 - 2018: + 935 Mio. EUR) konstatiert werden.  
 
                                                
1 Vgl. Stadt Leipzig (2020): Monitoringbericht Einzelhandel. Abrufbar unter:            
https://static.leipzig.de/fileadmin/mediendatenbank/leipzig-de/Stadt//02.6 Dez6 Stadtentwicklung Bau/61 
Stadtplanungsamt/Stadtentwicklung/Monitoring/ Monitoring Einzelhandel/Monotoringbericht Einzelhandel 
2019 Einzelseiten HQ.pdf 
2  Korzer, Tanja; Marit Müller; Sebastian Neider; Silke Weidner; Stefanie Komm (Hrsg.) (2017): 
Großprojekte und Innerstädtischer Einzelhandel. Datenband zu einer Langzeitstudie zur Leipziger 
Innenstadt. Books on Demand, Norderstedt. 
3  Ordnungsamt Leipzig (Einwohnerregister) 
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung (Aufstellungsbeschluss) 
 Seite 3 
06.01.2023 
 
Eine auf das Erweiterungsvorhaben ausgerichtete Auswirkungsanalyse der Gesellschaft für Kons- 
umforschung („Höfe am Brühl, Leipzig, Wirkungsanaly se“ 2016, ergänzende Stellungnahme 2017 / 
GfK Geomarketing GmbH) aus dem Jahre 2016 bescheinigte demzufolge die Verträglichkeit so- 
wohl der geplanten Vergrößerung der Verkaufsraumfläche als auch eine Flexibilisierung in den Sor- 
timentsfestsetzungen als Anpassung an geänderte Rahmenbedingungen.  
 
Die Corona-Pandemie und die damit verbundenen Auswirkungen auf die Handelsimmobilien haben 
zwischenzeitlich den Druck auf der Eigentümerseite erhöht, die Entwicklungsausrichtung und Nut- 
zungsperspektiven ihrer innerstädtischen Immobilien zu überprüfen und ggf. neu zu justieren. Auf- 
grund der veränderten Rahmenbedingungen für den stationären Handel infolge des exogenen 
Corona-Schocks wurde im Jahr 2021 in Abstimmung mit dem Stadtplanungsamt eine neuerliche 
Bewertung der Aussagen des Verträglichkeitsgutachtens der GfK aus dem Jahr 2016 vorgenommen. 
Die gutachterliche Prüfung des Büros Dr. Lademann & Partner fällt positiv aus und stellt fest, dass 
• sich die Rahmenbedingungen für den Handel - trotz Corona - noch sehr viel günstiger entwi- 
ckelt haben, als im Gutachten 2016 prognostiziert wurde und 
•  dass sich durch die angestrebten Maßnahmen mehr als unwesentliche Auswirkungen auf den 
innerstädtischen Einzelhandel vollständig ausschließen lassen. 
 
Das Wachstum und die Entwicklung von stationären Handelsstandorten wird inzwischen zu über- 
wiegenden Teilen durch die Expansion internationaler filialisierter Konzepte getragen, die bevor- 
zugt Lagen in innerstädtischen Einkaufszentren oder hochfrequentierten A-Lagen besetzen. Somit 
stellt die Erweiterung und Flexibilisierung der Sortimentsstrukturen in den Höfen am Brühl eine 
Chance dar, den stationären Einzelhandelsstandort Innenstadt gegenüber dem wachsenden Wettbe- 
werb zu E-Commerce weiter zu attraktivieren und zu stärken. Ferner dienen die Anpassungen der 
Steigerung der Resilienz der inzwischen größten Handelsimmobilie der Innenstadt. Nicht zuletzt 
das Brachfallen des ehemaligen Karstadt-Warenhauses unterstreicht nachhaltig den Bedarf einer 
fortwährenden Anpassung von Handelsimmobilien an die sich dynamisch vollziehenden Marktpro- 
zesse. Dies wiederum erfordert eine hinreichende Flexibilität, um auf die sich ändernden (Flächen)- 
Anforderungen der Mieter und auf die Bedarfe expandierender Handelskonzepte angemessen und 
schnell reagieren zu können. Nur so kann die Attraktivität und positive Entwicklung der Leipziger 
Innenstadt mit den Höfen am Brühl als funktionierender und gut integrierter Bestandteil gewährleis- 
tet werden. 
 
Erfordernis:   
Die gewünschte Aktivierung der im Gebäudekomplex brachliegenden Flächenpotenziale ist nach 
den gelten Festsetzungen des Bebauungsplans zur Verkaufsflächenobergrenze und den darin zuläs- 
sigen Verkaufsflächen für die einzelnen Warensortimente nicht genehmigungsfähig. Beide Festset- 
zungen stellen Grundzüge der Planung dar. Aus diesem Grund ergibt sich ein Anpassungsbedarf für 
die geltenden B-Planregelungen. Dies soll mit der 2. Änderung des Bebauungsplanes 45.5 „Höfe 
am Brühl“ erfolgen. 
  
12 von 14 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung (Aufstellungsbeschluss) 
 Seite 4 
06.01.2023 
 
3. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung 
 
Mit der 2. Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“ in der Fas- 
sung der 1. Änderung vom 21.11.2009 sollen vor allem folgende Ziele und Zwecke verfolgt wer- 
den: 
• V or dem Hintergrund der prosperierenden Entwicklung des Oberzentrums Leipzig sollen die 
planungsrechtlichen V oraussetzungen für eine Weiterentwicklung des Einkaufszentrums ge- 
schaffen werden. Dies umfasst die Flexibilisierung der für die einzelnen Sortimente festgesetz- 
ten Verkaufsflächenobergrenzen und eine moderate Erhöhung der zulässigen Gesamtverkaufs- 
raumfläche innerhalb  der bestehenden Gebäudekubaturen. Durch die Maßnahmen soll eine    
Attraktivierung der Handelsimmobilie, aber auch eine Stabilisierung und optimierte Positionie- 
rung vor dem Hintergrund des wachsenden Wettbewerbs durch den Online-Handel erreicht wer- 
den.   
• Sicherung der geordneten städtebaulichen Entwicklung des Areals als attraktiver, kompetenter 
und multifunktionaler Angebotsstandort („Erlebnisei nkauf“) unter Berücksichtigung der ausge- 
wogenen Entwicklung der gesamten Innenstadt.   
• Sicherung der nachhaltigen Integration des Gebäudekomplexes als Attraktor und Frequenzanker 
in das Innenstadtgefüge.  
• Schaffung der V oraussetzungen für Synergie- und Kopplungseffekte in und mit einem attrakti- 
ven städtebaulichen Umfeld. Stärkung der Leistungsfähigkeit der Innenstadt als Ganzes.  
 
4. Wesentliche Inhalte und Auswirkungen der Planung  
 
Wesentliche Inhalte der Planung sind:  
 
1.  Die in TF 1.11 festgesetzte Gesamtverkaufsfläche von 27.500 m² für die beiden Gebäudeteile 
des Einkaufszentrums soll um insgesamt 3.500 m² auf 31.000 m² erhöht werden. Die Beschrän- 
kung des Anteils der Betriebe mit mehr als 800 m² Verkaufsfläche, von der bereits in der Ver- 
gangenheit befreit wurde, kann entfallen. 
 
2.  Die Sortimentsregelungen der TF 1.13 zu den einzelnen Warengruppen und deren maximalen 
Obergrenzen sollen an die Empfehlungen der Gutachten zur Weiterentwicklung der „Höfe am 
Brühl“ von 2016/17 (GfK) bzw. vom September 2021 (D r. Lademann & Partner) angepasst wer- 
den. Verkaufsflächenzuwächse sollen vor allen Dingen die Sortimente „Bekleidung, Schuhe“, 
„Hausrat, Einrichtung, Möbel“ sowie „Bücher, Papier /Bürobedarf/Schreibwaren (PBS), Spiel- 
waren“ erhalten. 
 
 
Es sind keine wesentlichen Auswirkungen der Planung zu erwarten: 
 
• Mit der Erhöhung des Verkaufsflächenangebots in der Leipziger Innenstadt wird die Funk- 
tion des Oberzentrums weiter gestärkt. Schädliche Auswirkungen innerhalb der Innenstadt 
und auf die benachbarten zentralen Versorgungsbereiche sind gemäß vorliegenden Gutach- 
ten nicht zu erwarten. 
  
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung (Aufstellungsbeschluss) 
 Seite 5 
06.01.2023 
 
 
• Mit Umsetzung der Planung innerhalb des Gebäudebestandes  ist mit keiner Veränderung der 
klimatischen Situation zu rechnen. Daher ist keine Beeinträchtigung des Schutzgutes Klima 
vorauszusehen. 
 
• Die gebäudeinternen Flächenumnutzungen führen nicht zu einer relevanten Veränderung der 
Emissionen, die von dem Betrieb des bereits bestehenden Einkaufszentrums ausgehen. Eine 
Erhöhung der vorhandenen PKW-Stellplätze ist baulich nicht möglich und nicht vorgesehen. 
 
 
 
5. Verfahren, weiteres Vorgehen 
 
Die benannten Änderungen beschränken sich allein auf die Anpassung von textlichen Festsetzun- 
gen. Die neuen Festsetzungen sollen nach Abschluss des B-Planverfahrens an die Stelle bisheriger 
Regelungen treten. Eine Änderung der Planzeichnung ist dazu nicht erforderlich. Bei der vorgesehe- 
nen Änderung handelt sich somit um einen sogenannten Textbebauungsplan. 
 
Es soll das volle Verfahren – mit frühzeitigen Bete iligungen (§ 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB) so- 
wie Umweltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB) – zur Anwendun g kommen. 
 
Im Rahmen des Planverfahrens wird die Verwaltung mit dem Eigentümer der „Höfe am Brühl“ ei- 
nen städtebaulichen Vertrag über die stadtgestalterische Erhöhung der Aufenthaltsqualität des Brühl 
auf Grundlage des vorliegenden Entwurfs verhandeln. Der Vertrag soll spätestens zum Satzungsbe- 
schluss über die Bebauungsplanänderung vorliegen. Zudem wird die Verwaltung das Ziel einer ver- 
traglichen Regelung zur weitergehenden Öffnung der Läden am Brühl verfolgen. 
 
 
 
 
 
 
 
Dr.-Ing. Brigitta Ziegenbein 
Amtsleiterin 
 
 
 
 
 
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