Antrag auf Teilungsversteigerung durch die Stadt Leipzig am Grundstück Zweinaundorfer Straße 24
Stadt: leipzig
Drucksache: VIII-DS-01480
Datum: 2025-09-15
Vorlagenart: Beschlussvorlage

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Grundstücksverkehrsausschuss 
 
 
 
Beschlussvorlage-Nr. VIII-DS-01480 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Wirtschaft, Arbeit und Digitales 
 
 
Stammbaum: 
 
VIII-DS-01480 Dezernat Wirtschaft, Arbeit 
und Digitales 
 
Betreff: 
Antrag auf Teilungsversteigerung durch die Stadt Leipzig am 
Grundstück Zweinaundorfer Straße 24 
 
 
Beratung im Gremium  
(Änderungen vorbehalten) 
 
Voraussichtlicher Sitzungstermin Zuständigkeit 
DB OBM - Vorabstimmung  Vorberatung 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters  Bestätigung 
Grundstücksverkehrsausschuss 22.09.2025 Beschlussfassung 
 
Auswirkungen auf Strategie, Haushalt  
und Stadtraum 
 
 
Ziele „Leipzig-Strategie 2035“  
Klimawirkung nein 
Auswirkung auf bezahlbares Wohnen nein 
Finanzielle Auswirkungen ja 
Auswirkung auf den Stellenplan nein 
Räumlicher Bezug Ost 
  
 
Beschlussvorschlag 
 
1.  Der Oberbürgermeister wird beauftragt, beim Amtsgericht Leipzig die 
Teilungsversteigerung zu beantragen, mit dem Ziel, die Eigentümergemeinschaft am 
Flurstück 97, Gemarkung Anger, Zweinaundorfer Straße 24 aufzuheben. 
 
2.  Die Verfahrens- und Gutachterkosten belaufen sich auf ca. 10.000 EUR und werden 
aus dem PSP-Element „Liegenschaftsmanagement“ (1.100.11.1.3.05) im 
Haushaltsjahr 2026 finanziert.   
 
3. Der Erlös aus der Veräußerung des hälftigen städtischen Anteils beträgt nach 
aktuellem Verkehrswertgutachten 275.000 EUR und kann im Rahmen der 
Versteigerung nach oben oder unten abweichen. Die Einzahlung wird im PSP-
Element "Veräußerung von Grundstücken" (7.0000051.770) vereinnahmt. Mit einem 
Zahlungseingang ist frühestens in 2027 zu rechnen. 
 
Zusammenfassung 
 
Anlass der Vorlage: 
 
  Rechtliche Vorschriften   Stadtratsbeschluss x  Verwaltungshandeln 
 
  Sonstiges: 
 
Ziel dieses Vorgehens ist es, den Verfall der Immobilie zu verhindern und Wohnraum zu 
ermöglichen. Eine nachhaltige Sanierung und Entwicklung des denkmalgeschützten Wohn- 
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und Geschäftshauses ist aufgrund der komplexen Eigentumsverhältnisse im status quo nicht 
zu erwarten. Eine eigenständige Vermarktung des hälftigen städtischen Miteigentumsanteils 
würde die Situation nicht auflösen. Daher soll beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung 
beantragt und die handlungsunfähige Eigentümergemeinschaft aufgelöst werden. 
 
Beschreibung des Abwägungsprozesses 
 
entfällt 
 
 
I.  Eilbedürftigkeitsbegründung 
 
entfällt 
 
II.  Begründung Nichtöffentlichkeit 
 
entfällt 
 
 
III.  Strategische Ziele 
 
Im Rahmen des INSEK kommt bei dieser 
Vorlage das Handlungsfeld 
„Lebensqualität steigern“ zum Tragen. 
Das strategische Ziel „Qualität im 
öffentlichen Raum und in der Baukultur“ 
steht dabei im Vordergrund. Durch die 
Sanierung bzw. Vermarktung 
verwahrloster Immobilien soll die Qualität 
des Leipziger Stadtbildes 
weiterentwickelt werden. Anger im 
Kerngebiet des Leipziger Ostens gehört 
zum Programmgebiet „Soziale Stadt“ 
und damit zu einem Gebiet mit 
sozioökonomischem Handlungsbedarf. 
Durch die Vorlage soll der 
Leerstandsgefährdung entgegengewirkt 
und ein positiver Effekt auf das 
umliegende Gebiet erzielt werden. 
 
 
IV.  Sachverhalt 
1.  Anlass 
 
Das Gebäude befindet sich in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand. 
Einzelinitiativen innerhalb der Eigentümergemeinschaft waren erfolglos: 
 
• Im Jahr 2014 hat die Stadt alle damaligen Miteigentümer zusammengeführt und 
versucht, die Zustimmung zur gemeinsamen Ausschreibung zum Höchstgebot 
einzuholen 
• Zwei konkurrierende Miteigentümer mit starkem Interesse an der Immobilie hätten 
eigenständig einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen können, haben dies aber 
nicht getan. 
• Ein Miteigentümer hat beabsichtigt, zunächst alle Anteile zu erwerben, die nicht der 
Stadt gehören. Anschließend möchte er auch den 50 %-Anteil der Stadt übernehmen, 
um ins Volleigentum zu kommen. Seit 2020 ist diese Initiative nur teilweise erfolgreich 
verlaufen. 
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Eine Verständigung zwischen den einzelnen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft auf 
ein gemeinsames Vorgehen ist nicht zu erwarten. Die zwei konkurrierenden Miteigentümer 
sind nicht bereit, ihre jeweiligen Anteile dem anderen oder einem anderen Dritten zu 
verkaufen. Damit ist das baufällige Mehrfamilienhaus weiter dem Verfall ausgesetzt, wodurch 
Folgekosten (z. B. weitere Verkehrssicherungsmaßnahmen) zu erwarten sind. Eine Nutzung 
der Wohnungen bleibt blockiert. 
 
Ein Erbbaurecht kommt nicht in Betracht, da die Stadt Leipzig nur über einen hälftigen 
Miteigentumsanteil verfügt.  
 
Ein Tausch oder ein Verkauf des hälftigen städtischen Miteigentumsanteils erscheint nicht 
zielführend, da hierdurch die komplexe Eigentumskonstellation nicht aufgelöst, sondern 
lediglich verändert werden würde.  
 
Eigentümer sind 
 
• 50 Prozent: die Stadt Leipzig und  
• 50 Prozent: Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) und 
Erbengemeinschaften. Letztere setzen sich aus 23 bekannten und weiteren 
unbekannten Erben zusammen.  
 
Die Anteile der Stadt und der BImA resultieren aus einem Zuordnungsverfahren nach § 3 
Abs. 1 VermögenszuordnungsG (VZOG) aus dem Jahr 2000. Zuvor war der Anteil Eigentum 
des Volkes, Rechtsträger: VEB Gebäudewirtschaft Leipzig.  
 
Die Auflösung der Eigentümergemeinschaft im Rahmen einer Teilungsversteigerung kann zu 
einer Entwicklung der Immobilie durch eine alleinige Volleigentümerin führen, die dann 
investieren kann, ohne von anderen Miteigentümern blockiert zu werden. 
 
 
2.  Beschreibung der Maßnahme 
 
Eine Teilungsversteigerung ist eine spezielle Form der Zwangsversteigerung, wird auch 
als Auseinandersetzungsversteigerung bezeichnet und hat die Aufhebung der Gemeinschaft 
mit gemeinsamem Eigentum zur Folge. Ziel ist es, das in der Immobilie gebundene 
Vermögen in einen teilbaren Geldbetrag umzuwandeln, um so das Vermögen nach 
Erbteilen bzw. Eigentumsanteilen verteilen zu können.  
 
§ 749 BGB Aufhebungsanspruch 
 
1) Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. 
2) Wird das Recht, die Aufhebung zu verlangen, durch Vereinbarung für immer oder auf 
Zeit ausgeschlossen, so kann die Aufhebung gleichwohl verlangt werden, wenn ein 
wichtiger Grund vorliegt. Unter der gleichen Voraussetzung kann, wenn eine 
Kündigungsfrist bestimmt wird, die Aufhebung ohne Einhaltung der Frist verlangt 
werden. 
3) Eine Vereinbarung, durch welche das Recht, die Aufhebung zu verlangen, diesen 
Vorschriften zuwider ausgeschlossen oder beschränkt wird, ist nichtig. 
 
Ein Ausschluss der Aufhebung wurde nicht vereinbart. 
 
§ 753 Abs. 1 S. 1 BGB Teilung durch Verkauf 
 
1) Ist die Teilung in Natur ausgeschlossen, so erfolgt die Aufhebung der 
Gemeinschaft durch Verkauf des gemeinschaftlichen Gegenstands nach den 
Vorschriften über den Pfandverkauf, bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung 
und durch Teilung des Erlöses. 
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§ 180 Abs. 1 ZVG 
 
1) Soll die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft 
erfolgen, so finden die Vorschriften des Ersten und Zweiten Abschnitts 
entsprechende Anwendung, soweit sich nicht aus den §§ 181 bis 185 ein anderes 
ergibt. 
 
Die Verwaltung empfiehlt diese Verfahrensweise, da innerhalb der großen 
Eigentümergemeinschaft kein Einvernehmen über den weiteren Umgang mit dem 
Grundstück erzielt werden konnte. Die Eigentümerstruktur ist aufgrund der Vielzahl 
verschiedener Erbengemeinschaften äußerst komplex und undurchsichtig. 
 
Deshalb will die Stadt Leipzig beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf 
Teilungsversteigerung stellen. Nach Eingang eines ordnungsgemäßen Antrags bestimmt das 
Gericht einen Versteigerungstermin und benachrichtigt die übrigen Miteigentümer.  
 
Das Mindestgebot wird durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen ermittelt.  
 
Nach erfolgter Teilungsversteigerung wird der Ersteher mit dem höchsten Gebot als neuer 
Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Der erzielte Erlös wird unter den bisherigen 
Eigentümern entsprechend ihrer Anteile aufgeteilt.  
 
Die Stadt Leipzig wird die LWB und die Saatzucht Plaußig über Versteigerungstermin und – 
falls gewünscht – über den Zustand des Gebäudes frühzeitig informieren, damit sie eine 
Investitionsentscheidung treffen können und beurteilen, ob sie mir ihrer Erfahrung im 
Wohnungsmarkt trotz der erheblichen Sanierungsrisiken die Erwerbsmöglichkeit nutzen 
wollen. 
 
 
Grundstücksangaben 
 
Gemarkung  Flurstück insges. m² benöt. m² 
____________________________________________________________________ 
 
Anger   97  710  710 
 
 
Ansprüche 
 
städt. VA  sonst. VA 
ja / nein  ja / nein 
_______________________________ 
 
nein   nein 
 
 
Gegenwärtige Bebauung und Nutzung 
 
Das viergeschossige denkmalgeschützte Wohn- und Geschäftshaus wurde um 1890 
errichtet. Seit 1996 steht das unsanierte Gebäude leer und weist infolge von Vandalismus 
und Verfall erhebliche Schäden auf. Der bauliche Zustand verschlechtert sich fortlaufend. 
Ohne eine umfassende und kostenintensive Sanierung ist eine Nutzung nicht möglich.  
 
Zur Abwendung des fortschreitenden Verfalls hat die Stadt Leipzig die anfallenden Kosten 
für das Grundstück weitgehend allein getragen.  
 
In den vergangenen Jahren wurden bereits rund 100.000 EUR in Sicherungsmaßnahmen 
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investiert: 
• innere und äußere Gebäudesicherung (u.a. Abnetzen der Fassade)  
• Beräumung 
• Sicherung Dach, Fenster, Türen und Fassade 
• Statiker hat Stützbalken angeordnet 
 
Trotz dieser bauordnungsrechtlich angeordneten Sicherungsmaßnahmen ist eine anhaltende 
bauliche Substanzverschlechterung festzustellen. Die Betretung des Gebäudes ist 
baupolizeilich untersagt, aufgrund der Baumängel.  
 
Die jährlichen Bewirtschaftungskosten belaufen sich auf rund 1.000 EUR 
(Niederschlagswasser 200 EUR, Straßenreinigung 220 EUR, Grundsteuer 480 EUR), welche 
ausschließlich die Stadt Leipzig trägt / vorschießt.  
 
Die Stadt macht verauslagte Kosten bei ihren Miteigentümern anteilig geltend. Sollten diese 
Kosten (u.a. Sicherungsmaßnahmen, Grundsteuer) seitens der Miteigentümer nicht 
übernommen werden, wird die Stadt diese im Rahmen des Erlösauskehr bei der 
Versteigerung geltend machen. 
 
 
Planungsrechtliche Beurteilung 
 
Der Flächennutzungsplan sieht für dieses Gebiet Wohnbaufläche vor. Ein rechtskräftiger 
Bebauungsplan liegt nicht vor. Somit erfolgt die planungsrechtliche Beurteilung nach 
§ 34 BauGB. Das Grundstück befindet sich im unbeplanten Innenbereich.  
 
 
Verkehrswert 
 
Der Verkehrswert des Grundstücks beträgt 550.000 EUR und wurde durch das Amt für 
Geoinformation und Bodenordnung, städtische Bewertungsstelle (Stichtag 25.03.2025) 
ermittelt. 
 
Der Wert des hälftigen städtischen Anteils beläuft sich damit auf 275.000 EUR. 
 
Das Amtsgericht wird ein eigenes Wertgutachten in Auftrag geben. Im Rahmen des 
Versteigerungsverfahrens bildet aber auch dieses kein zwingende Untergrenze. 
 
 
Eigentümer 
 
Eigentümer sind zu jeweils 50 Prozent die Stadt Leipzig und die Eigentümergemeinschaft. 
Diese wiederum setzt sich aus 23 bekannten und weiteren (noch) unbekannten Erben (siehe 
nichtöffentliche Anlage) zusammen. 
 
 
Ergebnis der Prüfung soziale Infrastruktur 
 
Die Sanierungsrisiken übersteigen das Interesse an einer städtischen Nutzung. 
 
 
3.  Zeitplan 
 
Ein konkreter Zeitverlauf ist aufgrund einiger Unwägbarkeiten und insbesondere der nach 
wie vor nicht vollständig bekannten Erben kaum abzuschätzen.  
 
Der Verwaltung liegt ein Antrag auf Bestellung eines gesetzlichen Vertreters für die 
unbekannten Grundstücksmiteigentümer nach Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB vor. Im 
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Rahmen des Antragsverfahrens findet derzeit eine Erbenermittlung statt. Werden Erben 
ermittelt, können diese am Teilungsversteigerungsverfahren mitwirken. Bleiben die Erben 
unbekannt, wird ein gesetzlicher Vertreter bestellt, der die unbekannten 
Grundstücksmiteigentümer im Teilungsversteigerungsverfahren vertreten kann. 
Ein Antrag auf Teilungsversteigerung kann daher erst nach Abschluss des Verfahrens auf 
Bestellung eines gesetzlichen Vertreters gestellt werden. 
 
Das zuständige Amtsgericht prüft den Antrag auf Vollständigkeit und Zulässigkeit. Sofern es 
keine Bedenken und Beanstandungen gibt, ordnet das Gericht die Durchführung einer 
Teilungsversteigerung an. Dieser Beschluss wird mindestens vier Wochen vor dem 
Versteigerungstermin allen Miteigentümern (oder deren Erben) zugestellt. Diese können nun 
Stellungnahmen abgeben oder dem Verfahren beitreten. 
 
Im nächsten Schritt setzt das Gericht den Verkehrswert der Immobilie fest und werden 
einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragen. 
Außerdem legt das Gericht ein verbindliches Mindestgebot fest, das bei der Versteigerung 
erreicht werden muss. 
 
Beim Versteigerungstermin werden nach Aufruf der Sache Versteigerungsobjekt und 
Versteigerungsbedingungen in einer Bekanntmachung dargelegt. Es folgt eine Bietstunde. 
Nach Zuschlagserteilung an den Meistbietenden, veranlasst das Gericht das Grundbuchamt, 
den neuen Eigentümer im Grundbuch einzutragen. 
 
Die Verteilung des Verkaufserlöses unter den bisherigen Eigentümern entsprechend ihrer 
Anteile nach Abzug aller Verfahrenskosten ist nun möglich.  
 
 
4.  Finanzen und Personal (Details) 
 
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen 2026  10.000 Liegenschaftsmanagement 
(1.100.11.1.3.05) 
Finanzhaushalt Einzahlungen 2027  275.000 
Veräußerung von 
Grundstücken 
(7.0000051.770) 
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nei
n x wenn ja, nachfolgend angegeben 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR/Jahr wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand 2026 ff.  
- 1.000 
(eingesparte 
Bewirtschaftungs-
kosten) 
1.100.11.1.3.05 
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
Auswirkungen auf den Stellenplan (wenn ja, nachfolgend angegeben) 
Geplante Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
 
Die Einzahlungen werden anhand des kommunalen Wertgutachtens angesetzt, können 
aber nach unten und oben abweichen. Die Einzahlung erfolgt auf dem PSP-Element 
"Veräußerung von Grundstücken" (7.0000051.770). Diese wird frühestens in 2027 
zahlungswirksam. 
 
Die Verfahrens- und Gutachterkosten in Höhe von 10.000 EUR sind im PSP-Element 
„Liegenschaftsmanagement“ (1.100.11.1.3.05) veranschlagt und bereits gebunden. Diese 
werden voraussichtlich im Haushaltsjahr 2026 zur Zahlung fällig. 
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Jährlich würden 1.000 EUR Bewirtschaftungskosten eingespart werden.  
 
Steuerrechtliche Prüfung x nein  wenn ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG x nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts 
Umsatzsteuerpflicht der Leistung x nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen x ja  nein, siehe Anlage zur Begründung 
 
 
5.  Klimawirkung (Details) 
 
Eine Klimawirkung ist nicht zu erwarten. 
 
 
6.  Auswirkung auf bezahlbares Wohnen (Details) 
 
Dem Wohnungsmarkt könnte durch Ordnung der Eigentümerstruktur weiterer Wohnraum mit 
ca. acht Wohnungen wieder zugeführt werden.  
 
Die LWB wird vorsorglich über die Erwerbsgelegenheit informiert, allerdings ist das Gebäude 
mit hohen Sanierungsrisiken belastet und kleinteilig. Ein Interesse seitens des 
Großvermieters LWB wird daher kaum erwartet. 
 
 
7. Bürgerbeteiligung 
 
bereits erfolgt  geplant  nicht nötig  
 
 
8.  Besonderheiten 
 
Das Rechtsamt, Sachgebiet gesetzliche Vertretung, hat bereits eine Prüfung der im 
Grundbuch eingetragenen Miteigentümer vorgenommen. Die Prüfung hat ergeben, dass 
nach aktuellem Stand zwei Miteigentümer verstorben sind, mit unbekannten Erben.  
 
Das Rechtsamt (als Bestellungsbehörde gesetzlicher Vertreter) wird nunmehr die 
unbekannten Erben der verstorbenen Personen ermitteln und erforderlichenfalls einen 
gesetzlichen Vertreter bestellen (Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB), der für den/die unbekannten 
Eigentümer handeln kann. Erst anschließend ist der Antrag auf Teilungsversteigerung beim 
Amtsgericht zu stellen.  
 
 
9.  Folgen bei Nichtbeschluss  
 
Investitionen in das Gebäude und somit die mögliche Schaffung von Wohnraum wären auf 
unbestimmte Zeit blockiert. Zusätzliche Einnahmen aus dem anteiligen Erlös der 
Versteigerung bleiben aus. Die Kosten des laufenden Unterhalts würden weiterhin jährlich in 
Höhe von ca. 1.000 EUR anfallen. Der bauliche Zustand des Gebäudes würde sich mit 
fortschreitender Zeit weiter verschlechtern. Dies könnte zu weiteren unkalkulierbaren Kosten 
(u. a. Verkehrssicherungspflichten) führen. Darüber hinaus wirkt sich das Objekt bereits jetzt 
nachteilig auf das Stadtbild aus. Es ist davon auszugehen, dass die Zahl der Beschwerden 
aus der Bürgerschaft weiter zunimmt. 
 
Anlage/n 
1 Lageplan (öffentlich) 
 
2 Luftbild (öffentlich) 
 
3 Auszug aus Stadtkarte (öffentlich) 
x
7 von 15 in Zusammenstellung
8/8 
 
 
4 Objektbilder (öffentlich) 
 
5 Eigentümerliste (nichtöffentlich) 
 
 
8 von 15 in Zusammenstellung
Erstellt für Maßstab 1:1 000
Lageplan Flst. 97 von Anger
Erstellungsdatum 14.03.2025
Zimmermann, Celina
Nur für den Dienstgebrauch.© Amt für Geoinformation und Bodenordnung
erstellt durch:
´
0 10 m
9 von 15 in Zusammenstellung
Erstellt für Maßstab 1:1 000
Luftbild Flst. 97 von Anger
Erstellungsdatum 14.03.2025
Zimmermann, Celina
Nur für den Dienstgebrauch.© Amt für Geoinformation und Bodenordnung
erstellt durch:
´
0 10 m
10 von 15 in Zusammenstellung
Erstellt für Maßstab 1:50 000
Stadtkarte
Erstellungsdatum 24.03.2025
Zimmermann, Celina
Nur für den Dienstgebrauch.© Amt für Geoinformation und Bodenordnung
erstellt durch:
´
0 500 m
11 von 15 in Zusammenstellung
Fotos vom 23.04.2025 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
  
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
12 von 15 in Zusammenstellung
Fotos aus 2019 (maroder Zustand) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
13 von 15 in Zusammenstellung
Fotos aus 2020 (nach Sicherungsarbeiten) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
14 von 15 in Zusammenstellung
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
15 von 15 in Zusammenstellung