Bebauungsplan Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung;
Stadtbezirk: Mitte, Ortsteil: Zentrum
Billigungs- und Auslegungsbeschluss
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-DS-10008
Datum: 2024-05-28
Vorlagenart: Beschlussvorlage

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Ratsversammlung 
 
 
 
Beschlussvorlage-Nr. VII-DS-10008 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
 
Betreff: 
Bebauungsplan Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung; 
Stadtbezirk: Mitte, Ortsteil: Zentrum 
Billigungs- und Auslegungsbeschluss 
 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
Voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
Zuständigkeit 
   
DB OBM - Vorabstimmung  Vorberatung 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters  Bestätigung 
FA Umwelt, Klima und Ordnung  1. Lesung 
FA Stadtentwicklung und Bau  1. Lesung 
SBB Mitte  Anhörung 
FA Umwelt, Klima und Ordnung  2. Lesung 
FA Stadtentwicklung und Bau  2. Lesung 
Ratsversammlung 21.08.2024 Beschlussfassung 
 
 
Beschlussvorschlag 
1. Der Entwurf der Bebauungsplan-Änderung sowie seine Begründung werden gebilligt. 
2. Die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB wird beschlossen. 
Hinweis: Die in der Vorlage enthaltenen Unterlagen dienen lediglich der Information. Maßgebend ist das zum 
Zeitpunkt des Beschlusses im Sitzungssaal des Stadtrates ausgehängte Dokument. 
 
Räumlicher Bezug 
Stadtbezirk: Mitte,  
Ortsteil: Zentrum 
 
Zusammenfassung 
 
Anlass der Vorlage:    
 
  Rechtliche Vorschriften   Stadtratsbeschluss   Verwaltungshandeln 
 
x  Sonstiges: Bauleitplan-Verfahren 
Mit dieser Änderung sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für einen stabilen 
Fortbestand des Einkaufszentrums geschaffen werden. Dies soll insbesondere durch die 
Flexibilisierung der für die einzelnen Sortimente festgesetzten Verkaufsflächenobergrenzen 
und durch eine moderate Erhöhung der zulässigen Gesamtverkaufsraumfläche innerhalb der 
bestehenden Gebäudekubaturen erreicht werden. 
Mit dieser Vorlage soll die Freigabe für die Durchführung der öffentlichen Auslegung 
herbeigeführt werden. 
 
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Finanzielle Auswirkungen 
Finanzielle Auswirkungen x nein  wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, nachfolgend angegeben 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR/Jahr wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
    
Steuerrechtliche Prüfung   nein  wenn ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B 
UStG   nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts 
Umsatzsteuerpflicht der Leistung   nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen   ja  nein, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
 
Auswirkungen auf den Stellenplan x nein  wenn ja, nachfolgend angegeben 
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Ziele 
Hintergrund zum Beschlussvorschlag: 
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt? 
  
 
2030 – Leipzig wächst nachhaltig! 
Ziele und Handlungsschwerpunkte 
Leipzig setzt auf  
Lebensqualität 
Leipzig besteht im  
Wettbewerb 
 Balance zwischen 
Verdichtung und Freiraum 
 Positive 
Rahmenbedingungen für 
qualifizierte Arbeitsplätze 
 Qualität im öffentlichen Raum 
und in der Baukultur 
 Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte 
 Nachhaltige Mobilität 
 
x Vielfältige und stabile 
Wirtschaftsstruktur 
 Vorsorgende Klima- und 
Energiestrategie 
 Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschafts-management 
 Erhalt und Verbesserung der 
Umweltqualität 
 Leistungsfähige technische 
Infrastruktur 
 Quartiersnahe Kultur-, Sport- 
und Freiraum-angebote 
 
 
 Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft 
Leipzig schafft soziale Stabilität  Wirkung auf Akteure 
Leipzig stärkt seine 
Internationalität 
 Chancengerechtigkeit in der 
inklusiven Stadt 
 Bürgerstadt  Weltoffene Stadt 
 Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung 
 Region  Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft 
 Bezahlbares Wohnen  Stadtrat  Interdisziplinäre 
Wissenschaft und exzellente 
Forschung 
 Zukunftsorientierte Kita- und 
Schulangebote 
 Kommunalwirtschaft  Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort 
 Lebenslanges Lernen  Verwaltung  Imageprägende 
Großveranstaltungen 
 Sichere Stadt    Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln 
      
 Sonstige Ziele 
 
 Trifft nicht zu     
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Klimawirkung 
Klimawirkung durch den Beschluss der Vorlage 
Stufe 1: Grobe Einordnung zur Klimawirkung (Klimaschutzes und zur –wandelanpassung) 
Eingesetzte Energieträger (Strom, 
Wärme, Brennstoff) x keine / Aussage nicht möglich  erneuerbar  fossil 
Reduziert bestehenden Energie-
/Ressourcenverbrauch x Aussage nicht möglich  ja  nein 
Speichert CO2-Emissionen (u.a. 
Baumpflanzungen)  Aussage nicht möglich  ja x nein 
Mindert die Auswirkungen des 
Klimawandels (u. a. Entsiegelung, 
Regenwassermanagement) 
 Aussage nicht möglich  ja x nein 
Abschätzbare Klimawirkung mit 
erheblicher Relevanz  ja, da Beschlussgremium RV, GVA, oder VA und mind. 5 
Jahre Betriebs- und Nutzungsdauer x nein 
Vorlage hat keine abschätzbare 
Klimawirkung  ja (Prüfschema endet hier.)   
 
Stufe 2: Die Vorlage berücksichtigt die zentralen energie- und klimapolitischen Beschlüsse (s. 
leipzig.de) 
 x ja  nein (Begründung s. Abwägungsprozess)  nicht berührt (Prüfschema endet 
hier.) 
       
Stufe 3: Detaillierte Darstellung zur abschätzbaren Klimawirkung nur bei erheblicher Relevanz 
  Berechnete THG-Emissionen (in t bzw. t./a): ____________________ 
 x liegt vor: s. Anlage/Kapitel der Vorlage: ________________________ 
  wird vorgelegt mit: ________________ (z. B. Planungsbeschluss, Baubeschluss, Billigungs- und 
Auslegungsbeschluss) 
   
Erläuterungen zur Klimawirkung: 
Klimawirkungen können nur durch die Umsetzung des bauplanungsrechtlichen Rahmens für 
die Zulässigkeit von Bauvorhaben, wie er sich nach Abschluss des Verfahrens ergibt, 
entstehen. 
Klimawirkungen aus der Umsetzung der Bebauungsplan-Änderung wurden ermittelt. Weitere 
Informationen können dem Kapitel Umweltbericht der Begründung der Bebauungsplan-
Änderung entnommen werden. 
 
Sachverhalt 
Beschreibung des Abwägungsprozesses: 
Hier geht es um die Darstellung des verwaltungsinternen Abstimmungsprozesses. Dieser hat 
stattgefunden. Es sind keine unterschiedlichen fachlichen Beurteilungen mit der Folge 
inhaltlicher Zielkonflikte aufgetreten. 
 
I. Eilbedürftigkeitsbegründung 
Nicht erforderlich 
 
II. Begründung Nichtöffentlichkeit 
Nicht erforderlich 
 
III. Strategische Ziele 
Das Vorhaben liegt im INSEK-Schwerpunkt Erweiterte Innenstadt. Ziel hierfür ist, die 
vorhandenen Qualitäten weiter zu stärken und die Leipziger Innenstadt als 
Dienstleistungszentrum von europäischem Rang, als Magnet in Stadt und Region sowie für 
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den Städtetourismus weiterzuentwickeln. Ein wichtiger Handlungsansatz ist die Stärkung des 
Einzelhandels in der Innenstadt. Hierzu wird mit dem Bebauungsplan ein Beitrag geleistet, 
indem das Abschöpfen des vorhandenen Flächenpotentials planungsrechtlich abgesichert 
wird. Mit dem Bebauungsplan wird somit die Umsetzung des strategischen Ziels „Leipzig 
besteht im Wettbewerb“ unterstützt. 
 
IV. Sachverhalt 
1. Anlass 
Der Betreiber des Einkaufscenters strebt bereits seit 2016 verschiedene Umstrukturierungs-, 
Flexibilierungs- und Aufwertungsmaßnahmen an dem zweiflügligen Gebäudekomplex an. 
Dabei sollen insbesondere auch die im Gebäudebestand vorhandenen, noch unvermieteten 
Flächen, die nicht für Gastronomie und Dienstleistungen vorgesehen oder geeignet sind, für 
den Einzelhandel aktiviert werden. Ein stabiles und dem weiter zunehmenden Onlinehandel 
entgegenhandelndes und resilientes Einkaufscenter dient der Stabilisierung und 
Aufrechterhaltung der Attraktivität der gesamten Innenstadt. 
Die gewünschte Aktivierung der im Gebäudekomplex brachliegenden Flächenpotenziale ist 
nach den geltenden Festsetzungen des Bebauungsplans zur Verkaufsflächenobergrenze 
und den darin zulässigen Verkaufsflächen für die einzelnen Warensortimente nicht 
genehmigungsfähig. Aus diesem Grund ergibt sich ein Anpassungsbedarf für die geltenden 
B-Planregelungen. 
 
2. Beschreibung der Maßnahme 
Mit dem Beschluss dieser Vorlage wird der Billigungs- und Auslegungsbeschluss als 
Voraussetzung für die Durchführung der öffentlichen Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) des 
Entwurfes des Bebauungsplanes und seiner Begründung herbeigeführt. | 
 
3. Realisierungs-/Zeithorizont 
Die weitere Vorgehensweise ist wie folgt vorgesehen: 
 
Nach der Beschlussfassung durch die Ratsversammlung wird das Dezernat 
Stadtentwicklung und Bau, Stadtplanungsamt, die Beteiligungen der Öffentlichkeit (siehe 
Bürgerbeteiligung) und zeitgleich der Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 2 BauGB) 
durchführen. 
 
Sofern im Ergebnis der Beteiligung keine Änderungen oder Ergänzungen an den 
Planunterlagen erforderlich sind, schließt sich dann der Satzungsbeschluss an. 
 
4. Finanzielle Auswirkungen 
Keine 
 
5. Auswirkungen auf den Stellenplan 
Keine 
 
6. Bürgerbeteiligung 
X  bereits erfolgt X  geplant   nicht nötig 
 
Im bisherigen Bauleitplan-Verfahren ist bereits eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit 
(§ 3 Abs. 1 BauGB) erfolgt. In deren Rahmen sind drei Stellungnahmen eingegangen. Diese 
wurden bei der Ausarbeitung des Bebauungsplan-Entwurfes und seiner Begründung 
berücksichtigt. Näheres siehe Kap. 8 der Begründung zum Bebauungsplan. 
 
Die Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 2 des BauGB erfolgt in Form einer 
öffentlichen Auslegung der nach dem BauGB erforderlichen Unterlagen. Die 
Bekanntmachung dazu erfolgt im Leipziger Amtsblatt. 
Zeitgleich erfolgt die Beteiligung der Bürgervereine zu den nach dem BauGB erforderlichen 
Unterlagen. | 
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7. Besonderheiten 
Keine  
 
8. Folgen bei Nichtbeschluss 
Das Verfahren zur Änderung des Bebauungsplanes wird nicht fortgesetzt und damit können 
die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine zukunftsträchtige, bestandssichere und 
resiliente Entwicklung des Einkaufscenters nicht geschaffen werden. 
 
Anlage/n 
1 Übersichtsplan (öffentlich) 
 
2 Bebauungsplan (öffentlich) 
 
3 Begründung zum Bebauungsplan (öffentlich) 
 
 
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 Bebauungsplan Nr. 45.5 
 „Höfe am Brühl“ 
2. Änderung 
  
 Stadtbezirk: Mitte 
 Ortsteil: Zentrum 
 
 
 
 Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
Stadtplanungsamt 
Planverfasser: Plan und Recht GmbH 
Dipl.-Ing. Elisabeth Giesecke 
Oderberger Straße 40 
10435 Berlin 
13.03.2024 
Planfassung gemäß 
§ 4 (1) BauGB § 3 (1) BauGB § 4 (2) BauGB § 3 (2) BauGB § 4a (3 ) BauGB § 10 (1) B auGB § 10 (3) BauGB 
Datum/Unterschrift Datum/Unterschrift Datum/Unterschrift Datum/ Unterschrift Datum/Unterschrift Datum/Unterschrift Datum/Unters chrift 
 
8 von 50 in Zusammenstellung
Seite 1 der Satzung  
zur 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“ in der Fassung der 1. Änderung vom 21.11.2009 
 
 
Die der Planung zugrunde liegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse, DIN-
Vorschriften, VDI-Richtlinien und ähnliche Regelungen) können bei der Stadt Leipzig im Neuen 
Rathaus, Martin-Luther-Ring 4-6, 04109 Leipzig, Stadtplanungsamt, Zimmer 498, während der 
Sprechzeiten eingesehen werden. 
 
GELTUNGSBEREICH DER SATZUNG ZUR 2. ÄNDERUNG 
 
Der räumliche Geltungsbereich der 2. Änderung des Bebauungsplan s „Höfe am Brühl“ 
betrifft nur einen Teilbereich des rechtsverbindlichen Bebauung splanes in der Fassung 
der 1. Änderung vom 21.11.2009, nämlich nur die Flächen des fes tgesetzten 
Sondergebietes gemäß § 11 BauNVO (Einkaufszentrum, bestehend au s dem Ostflügel 
und dem Westflügel). 
Folgende Flurstücke zählen (ganz oder teilweise) dazu: 
Flurstück-Nr. 421/2, 421/4, 421/6, 438/3, 438/4, 448/3, 448/4, 449/4, 449/5, 449/6, 450/1, 
450/3, 450/4, 451/1, 451/3, 451/4, 453/3, 453/4, 453/5, 453/6, 454/1, 454/2, 454/3, 454/4, 
4377/13, 4377/14, 4377/15, 4377/16, 4377/17, 4385/2, 4385/8, 4385/9, 4385/10, 4898/2, 
4898/3, 4898/5 (Teilflächen), 4898/6, 4898/7, 4898/9, 4898/10, 4898/11 
(Stand des Katasters: 09.2023, Herausgeber: Amt für Geoinformation und 
Bodenordnung) 
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Seite 2 der Satzung  
zur 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“ in der Fassung der 1. Änderung vom 21.11.2009 
 
TEXTLICHE FESTSETZUNGEN 
 
Der Bebauungsplan Nr. 45.5, 1. Änderung „Höfe am Brühl“, in Kraft getreten am 21.11.2009, 
wird wie folgt geändert: 
 
§ 1  Die textlichen Festsetzungen TF 1.11 Zulässige Gesamtverka ufsfläche und 
TF 1.13 Sortimentsregelung werden aufgehoben und durch folgende  
Bestimmungen ersetzt: 
 
 TF 1.11 (neu) Zulässige Gesamtverkaufsfläche 
Die Gesamtverkaufsfläche im Einkaufszentrum darf für den Einzelhandel 31.000 m² nicht 
überschreiten. 
 (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 11 Abs. 2 BauNVO) 
 
 TF 1.13 (neu) Sortimentsregelung 
(1) Für die im Einkaufszentrum zulässigen Einzelhandelsbetriebe  wird mit Geltung für 
alle Geschosse nachfolgende Verkaufsflächenbegrenzung festgeset zt; die textliche 
Festsetzung Nr. 1.11 (Zulässige Gesamtverkaufsfläche) bleibt unberührt. 
Branche/Sortiment Zulässige Verkaufsfläche in m² 
Nahrungs- und Genussmittel 6.820 
Gesundheit und Körperpflege 3.000 
Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 1.100 
Bücher, Papier/Bürobedarf/Schreibwaren 
(PBS), Spielwaren 
3.000 
Bekleidung, Schuhe 20.000 
Elektrowaren 5.400 
Hausrat, Einrichtung, Möbel 4.600 
Optik, Hörgeräte-Akustik, Uhren, Schmuck 900 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 11 Abs. 2 BauNVO) 
 
 
  
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Seite 3 der Satzung  
zur 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“ in der Fassung der 1. Änderung vom 21.11.2009 
 
VERFAHRENSVERMERKE  
 
Präambel 
Die Ratsversammlung der Stadt Leipzig hat am 15.10.2008 den Bebauungsplan Nr. 45.5 „Höfe am 
Brühl“ (Beschluss-Nr. RBIV-1356/08) als Satzung beschlossen, gefolgt vom Beschluss des 
Bebauungsplans Nr. 45.5, 1. Änderung am 16.09.2009 (Beschluss-Nr. RBIV-1734/09). 
Der Beschluss über die Bebauungsplansatzung sowie die Stelle, bei der der geänderte Bebauungsplan 
auf Dauer von jedermann eingesehen werden kann, sind durch Veröffentlichung im Leipziger Amtsblatt 
vom 21.11.2009, Nr. 22, 19. Jahrgang zwecks Inkraftsetzung bekannt gemacht worden. 
Die Stelle, bei der der geänderte Bebauungsplan in der Fassung der 1. Änderung mit der Begründung 
und der zusammenfassenden Erklärung auf Dauer während der Dienststunden von jedermann 
eingesehen werden kann und über den Inhalt Auskunft zu erhalten ist, ist das Stadtplanungsamt der 
Stadt Leipzig. Die Adresse lautet: 
Neues Rathaus 
Martin-Luther-Ring 4-6 
04109 Leipzig 
Stadtplanungsamt, Zimmer 499 
 
Ausfertigung 
Die Ratsversammlung hat die 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, bestehend aus 
textlichen Festsetzungen, als Satzung beschlossen. 
Die Rechtsgrundlagen hierfür sind § 1 Abs. 3 und § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) sowie § 4 
der Sächsischen Gemeindeordnung (SächsGemO) in den jeweils geltenden Fassungen. 
Die Satzung wird hiermit ausgefertigt. 
 
Leipzig, den 
 
 
  (Siegel) 
 
 Burkhard Jung 
 Oberbürgermeister 
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 
Aufstellungsbeschluss 
Die Ratsversammlung hat am 18.01.2023 die Aufstellung der Satzung zur 2. Änderung des 
Bebauungsplanes Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“ beschlossen. 
 
Die ortsübliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses ist im Leipziger Amtsblatt Ausgabe 
03/2023 vom 04.02.2023 erfolgt. 
[§ 2 Abs. 1 BauGB] 
 
 
Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Entwurf 
Die von der Planung berührten Träger öffentlicher Belange sind mit Schreiben vom ............................. zur 
Abgabe einer Stellungnahme aufgefordert worden. 
[§ 4 Abs. 2 BauGB] 
 
 
  
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Seite 4 der Satzung  
zur 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“ in der Fassung der 1. Änderung vom 21.11.2009 
 
Öffentliche Auslegung des Entwurfes 
Ort und Dauer der öffentlichen Auslegung wurden ortsüblich im Leipziger Amtsblatt Nr. ............................. 
vom ............................. bekannt gemacht. 
 
Die von der Planung berührten Träger öffentlicher Belange sind mit Schreiben vom ............................. 
von der Auslegung benachrichtigt worden. 
 
Die Auslegung erfolgte in der Zeit vom ............................. bis zum ............................. . 
[§ 3 Abs. 2 BauGB] 
 
 
Satzungsbeschluss 
Die Ratsversammlung hat die 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 45.5 nach Prüfung der im Verfahren 
eingegangenen Stellungnahmen am ............................. als Satzung beschlossen sowie die Begründung 
gebilligt. 
[§ 10 Abs. 1 BauGB] 
 
Leipzig, den 
 
 
  (Siegel) 
 
 Stadtplanungsamt 
 A m t s l e i t e r  
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 
Inkrafttreten 
Die Bekanntmachung erfolgte im Leipziger Amtsblatt Nr. ............................. am ............................. . Mit 
der Bekanntmachung ist die 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 45.5 in Kraft getreten. 
[§ 10 Abs. 3 BauGB] 
 
Leipzig, den 
 
 
  (Siegel) 
 
 Stadtplanungsamt 
 A m t s l e i t e r  
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 
Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften 
Innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 45.5 ist die 
Verletzung von Vorschriften beim Zustandekommen der Änderungssatzung nicht geltend gemacht 
worden. 
[§ 215 Abs. 1 BauGB] 
 
Leipzig, den 
 
 
  (Siegel) 
 
 Stadtplanungsamt 
 A m t s l e i t e r  
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 
 
___________________________Ende der Urkunde ________________________________ 
 
12 von 50 in Zusammenstellung
 
 
 
Begründung zum 
Bebauungsplan Nr. 45.5 
„Höfe am Brühl “ 
2. Änderung 
(Entwurf) 
 Stadtbezirk: Mitte  
 Ortsteil: Zentrum 
 
 
 Grenze des räumlichen 
 Geltungsbereiches 
 
 
 
 Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
Stadtplanungsamt 
Planverfasser: Plan und Recht GmbH 
Dipl.-Ing. Elisabeth Giesecke 
Oderberger Straße 40 
10435 Berlin 
13. März 2024 
erg. 07. Mai 2024 
 
 
13 von 50 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung, (Entwurf)  
[Klick zum Inhaltsverzeichnis] Seite 1 
Erarbeitungsdatum 13.03.2024, erg. 07.05.2024 
INHALTSVERZEICHNIS 
A. EINLEITUNG ................................ ................................ ................................ ....................... 3 
1. Lage und Größe des Plangebietes ................................ ................................ ...................... 3 
2. Planungsanlass und -erfordernis ................................ ................................ ......................... 4 
3. Ziele und Zwecke der Planung ................................ ................................ ............................ 5 
4. Verfahrensdurchführung ................................ ................................ ................................ ...... 5 
B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG ................................ ................................ ......................... 7 
5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes................................ ......................... 7 
5.1 Topografie ................................ ................................ ................................ ........................... 7 
5.2 Vorhandene Bebauung und Nutzungen ................................ ................................ ............... 7 
5.3 Vorhandene Wohnbevölkerung ................................ ................................ ........................... 7 
5.4 Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung ................................ ................................ ........... 8 
5.5 Soziale Infrastruktur ................................ ................................ ................................ ............. 8 
5.6 Technische Infrastruktur: Verkehrsinfrastruktur................................ ................................ .... 8 
5.7 Technische Infrastruktur: Ver- und Entsorgungsanlagen ................................ ..................... 8 
6. Planungsrechtliche und sonstige planerische Grundlagen ................................ ................... 8 
6.1 Planungsrechtliche Grundlagen ................................ ................................ ........................... 8 
6.1.1 Raumordnung ................................ ................................ ................................ ...................... 8 
6.1.2 Flächennutzungsplan ................................ ................................ ................................ ........ 10 
6.1.3 Landschaftsplan ................................ ................................ ................................ ................ 10 
6.1.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben ................................ ................................ ........................... 10 
6.2 Sonstige Planungen ................................ ................................ ................................ .......... 11 
6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept ................................ ................................ ............... 11 
6.2.2 Stadtentwicklungsplan Zentren ................................ ................................ .......................... 11 
6.2.3 Strategische Konzepte zum Wohnen ................................ ................................ ................. 11 
6.2.4 Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum ................................ ...................... 11 
7. Umweltbericht ................................ ................................ ................................ .................... 12 
7.0 Zusammenfassung ................................ ................................ ................................ ............ 12 
7.1 Einleitung................................ ................................ ................................ ........................... 13 
7.2 Wichtigste Ziele und Inhalte des Planes ................................ ................................ ............ 14 
7.3 Ziele des Umweltschutzes und Art ihrer Berücksichtigung ................................ ................. 15 
7.3.1 Fläche ................................ ................................ ................................ ...............................  15 
7.3.2 Boden und Grundwasser ................................ ................................ ................................ ... 16 
7.3.3 Oberflächenwasser ................................ ................................ ................................ ............ 17 
7.3.4 Luft und Klima ................................ ................................ ................................ ................... 17 
7.3.5 Natur- und Artenschutz, Landschaftspflege und Grünordnung ................................ ........... 17 
7.3.6 Menschen und Gesundheit ................................ ................................ ................................  17 
7.3.7 Kulturgüter und sonstige Sachgüter ................................ ................................ ................... 18 
7.3.8 Wechselwirkungen zwischen den vorgenannten Belangen ................................ ................ 18 
7.3.9 Auswirkungen aufgrund Anfälligkeit für Unfälle oder Katastrophen ................................ .... 18 
7.3.10 Ziele des Umweltschutzes der Stadt Leipzig ................................ ................................ ...... 20 
7.4 Beschreibung und Bewertung der erheblichen Umweltauswirkungen ................................  20 
7.5 Überwachung erheblicher Umweltauswirkungen ................................ ...............................  21 
7.6 Anderweitige Planungsmöglichkeiten. Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung .... 22 
7.7 Technische Verfahren, aufgetretene Schwierigkeiten ................................ ........................ 22 
7.8 Referenzliste der Quellen ................................ ................................ ................................ .. 22 
14 von 50 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung, (Entwurf)  
[Klick zum Inhaltsverzeichnis] Seite 2 
Erarbeitungsdatum 13.03.2024, erg. 07.05.2024 
8. Ergebnisse der Beteiligungen ................................ ................................ ............................ 23 
8.1 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit ................................ ................................ ........... 23 
8.2 Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ................................ ..................... 24 
8.3 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Entwurf ................................ .................. 24 
8.4 Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf ................................ ................................ ......... 24 
9. Städtebauliches Konzept ................................ ................................ ................................ ... 25 
9.1 Gliederung des Gebietes ................................ ................................ ................................ ... 25 
9.2 Bebauungs-/Nutzungskonzept ................................ ................................ ........................... 25 
9.3 Erschließungskonzept ................................ ................................ ................................ ....... 25 
9.4 Grünordnerisches Konzept ................................ ................................ ................................  26 
C. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES ................................ ................................ .............. 26 
10. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches ................................ ................................ ..... 26 
11. Gliederung des Plangebietes ................................ ................................ ............................. 27 
12. Baugebiete ................................ ................................ ................................ ........................ 27 
13. Änderung der textlichen Festsetzungen TF 1.11 und TF 1.13 ................................ ............ 27 
13.1 Ziele und Zwecke der Änderung ................................ ................................ ........................ 27 
13.2 Inhalt der Planänderung ................................ ................................ ................................ .... 29 
14. Auswirkungen der Planänderung ................................ ................................ ....................... 31 
14.1 Auswirkungen auf die Stadtentwicklung und die Stadtökonomie ................................ ........ 31 
14.2 Auswirkungen auf die Erschließung ................................ ................................ ................... 32 
14.3 Auswirkungen auf die Umwelt ................................ ................................ ............................ 32 
 
Anhang I: Zusammenfassende Erklärung gemäß § 10 Abs. 4 BauGB 
 II. Ergebnisse der Beteiligungen / Abwägungsvorschlag 
  
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A. EINLEITUNG 
1. Lage und Größe des Plangebietes 
Das Plangebiet des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 45.5 in der Fassung der 1. Änderung 
vom 21.11.2009 befindet sich in Leipzig, Stadtbezirk Mitte, und dort im Ortsteil Zentrum1.  
Die vorliegende Satzung zur Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 45.5 „Höfe am 
Brühl“ in der Fassung der 1. Änderung betrifft nur einen Teilbereich des rechtsverbindlichen Be-
bauungsplans, nämlich nur die Flächen des festgesetzten Sondergebietes gemäß § 11 BauNVO des 
Einkaufszentrums, bestehend aus einem Ostflügel und einem Westflügel. Diese Flurstücke umfas-
sen zusammen eine Fläche von ca. 2,1 ha. Sie werden umgrenzt von 
• dem Richard-Wagner-Platz im Westen, 
• der Richard-Wagner-Straße im Norden, 
• der Straße Am Hallischen Tor im Osten sowie 
• dem Brühl im Süden. 
Die räumliche Lage und die Abgrenzung des Änderungsbereiches sind aus dem Übersichtsplan zu 
ersehen. Im Übersichtsplan dargestellt ist zudem nicht nur der räumliche Geltungsbereich der vor-
liegenden Änderungssatzung, sondern nachrichtlich auch der räumliche Geltungsbereich des Bebau-
ungsplanes Nr. 45. 5 „Höfe am Brühl“ in der Fassung der 1. Änderung vom 21.11.20092. 
 
 
Abbildung 1: Übersichtsplan 
Innerhalb des Plangebiets wird durch den vorliegenden Textbebauungsplan nur in die textlichen Fest-
setzungen eingegriffen. 
  
 
1 Stadtbezirks- und Ortsteilbezeichnungen lt. Ratsbeschluss 423/92, zuletzt geändert durch Ratsbeschluss III -411/00 
2 Bebauungsplan Nr. 45.5 - 1. Änderung „Höfe am Brühl“ (Beschluss-Nr. RBIV-1734/09 vom 16.09.2009, veröffentlicht 
im Leipziger Amtsblatt am 21.11.2009) 
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2. Planungsanlass und -erfordernis 
Auf der Grundlage des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 45.5 in der Fassung der 1. Ände-
rung vom 21.11.2009 wurde das Einkaufszentrum „Höfe am Brühl“ in der Leipziger Innenstadt er-
richtet. Für die im Einkaufszentrum zulässigen Einzelhandelsbetriebe wurden seinerzeit im Bebau-
ungsplan eine Verkaufsflächenobergrenze von maximal 27.500 m² sowie darin geltende sortiments-
spezifische Verkaufsflächenbegrenzungen festgesetzt. Ziel sollte es sein, das Einkaufszentrum ver-
träglich in das Angebotsgefüge der Leipziger Innenstadt zu integrieren. Grundlage für die Verkaufs-
flächenregelungen bildete ein Gutachten der Handels‑, Immobilien- und Kommunalberatungsgesell-
schaft GMA vom Juni bzw. August 2008 zu den Auswirkungen des V orhabens sowie zur raumord-
nerischen Beurteilung. 
Im September 2012 wurde das Einkaufszentrum „Höfe am Brühl“ eröffnet. Das Einkaufszentrum 
hat sich seitdem gut in das Zentrengefüge integriert und bildet einen der zentralen Handelsschwer-
punkte in der Leipziger Innenstadt. Insbesondere für die nördliche/westliche Innenstadt (Hain-
straße/Brühl) lieferte das Einkaufszentrum in den vergangenen Jahren wertvolle Impulse und hat zu 
einem signifikanten Anstieg der Passantenfrequenzen sowie einer Stimulation der Nachfrage nach 
Ladenlokalen beigetragen. Die damit verbundene Repositionierung der Hainstraße als Einzelhan-
delslage (A-Lage) hat in der Folge zu einer gleichmäßigeren Nutzungsintensität der Innenstadt bei-
getragen. Das Innenstadtmonitoring3 sowie eine wissenschaftliche Langzeitstudie4 über die Auswir-
kungen von Einzelhandelsgroßprojekten auf den innerstädtischen Einzelhandel der Universität 
Leipzig in Kooperation mit anderen Bildungseinrichtungen belegen, dass die Leipziger Innenstadt 
hervorragend aufgestellt ist, einen steigenden Zuspruch bei den Besuchern findet und die Integra-
tion des Einkaufszentrums in das Angebots- und Funktionsgefüge sich positiv entwickelt.  
Die Attraktivität der Leipziger Innenstadt resultiert aus einem breiten Angebotsspektrum; ein hoher 
Besucheraustausch zwischen den Haupteinkaufsbereichen und den „Höfen am Brühl“ ist festzustel-
len. Diese positive Entwicklung gilt es zu fortzuführen. Dazu sollen bislang unausgeschöpfte Flä-
chenpotenziale des Einkaufszentrums genutzt und die stadtstrukturelle Integration des Einkaufs-
zentrums in den innerstädtischen Funktionsraum gefördert werden.  
Der Betreiber strebt bereits seit 2016 verschiedene Umstrukturierungs-, Flexibilisierungs- und Auf-
wertungsmaßnahmen an dem zweiflügligen Gebäudekomplex an. Dabei sollen insbesondere auch 
die im Gebäudebestand vorhandenen, noch unvermieteten Flächen, die nicht für Gastronomie und 
Dienstleistungen vorgesehen oder geeignet sind, aktiviert werden. Diese bislang ungenutzten Flä-
chenpotenziale sollen sinnvollerweise für den Einzelhandel eröffnet werden, wodurch maximal 
3.500 m² neue Verkaufsfläche zusätzlich entstehen können. Nachfrage nach Flächen besteht insbe-
sondere bei den Warengruppen „Bekleidung, Schuhe“, „Bücher, Papier/Bürobedarf/Schreibwaren 
(PBS), Spielwaren“ und „Elektrowaren“.  
Die gewünschte Aktivierung der im Gebäudekomplex brachliegenden Flächenpotenziale ist nach 
den geltenden Festsetzungen des Bebauungsplans zur Verkaufsflächenobergrenze und den darin zu-
lässigen Verkaufsflächen für die einzelnen Warensortimente nicht genehmigungsfähig. Aus diesem 
Grund ergibt sich ein Anpassungsbedarf für die geltenden B-Planregelungen.  
Die Stadt Leipzig möchte das Anliegen des Eigentümers, eine branchenbezogene Umstrukturierung 
vorzunehmen, durch die Änderung der entsprechenden bauplanungsrechtlichen Bestimmungen un-
terstützen.  
 
3 Vgl. Stadt Leipzig (2020): Monitoringbericht Einzelhandel. Abrufbar unter: 
https://static.leipzig.de/fileadmin/mediendatenbank/leipzig-de/Stadt//02.6 Dez6 Stadtentwicklung Bau/61 
Stadtplanungsamt/Stadtentwicklung/Monitoring/ Monitoring Einzelhandel/Monitoringbericht Einzelhandel 
2019 Einzelseiten HQ.pdf 
4 Korzer, Tanja; Marit Müller; Sebastian Neider; Silke Weidner; Stefanie Komm (Hrsg.) (2017): Großprojekte 
und Innerstädtischer Einzelhandel. Datenband zu einer Langzeitstudie zur Leipziger Innenstadt. Books on 
Demand, Norderstedt. 
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3. Ziele und Zwecke der Planung 
Mit der vorliegenden Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 45.5 in der Fassung 
der 1. Änderung vom 21.11.2009 sollen vor allem folgende Ziele und Zwecke verfolgt werden: 
• V or dem Hintergrund der prosperierenden Entwicklung des Oberzentrums Leipzig sollen die pla-
nungsrechtlichen V oraussetzungen für eine Weiterentwicklung des Einkaufszentrums geschaffen 
werden. Dies umfasst die Flexibilisierung der für die einzelnen Sortimente festgesetzten Verkaufs-
flächenobergrenzen und eine moderate Erhöhung der zulässigen Gesamtverkaufsraumfläche inner-
halb der bestehenden Gebäudekubaturen. Durch die Maßnahmen soll eine Attraktivierung der Han-
delsimmobilie, aber auch eine Stabilisierung und optimierte Positionierung vor dem Hintergrund 
des wachsenden Wettbewerbs durch den Online-Handel erreicht werden.   
• Sicherung der geordneten städtebaulichen Entwicklung des Areals als attraktiver, kompetenter und 
multifunktionaler Angebotsstandort („Erlebniseinkauf“) unter Berücksichtigung der ausgewogenen 
Entwicklung der gesamten Innenstadt.   
• Sicherung der nachhaltigen Integration des Gebäudekomplexes als Attraktor und Frequenzanker 
in das Innenstadtgefüge.  
• Schaffung der V oraussetzungen für Synergie- und Koppelungseffekte in und mit einem attraktiven 
städtebaulichen Umfeld. Stärkung der Leistungsfähigkeit der Innenstadt als Ganzes.  
Weitere Ziele und Zwecke, die den einzelnen Festsetzungen zugrunde liegen, sind den jeweiligen 
Kapiteln zu entnehmen, in denen die Festsetzungen begründet werden. 
4. Verfahrensdurchführung 
Die Aufstellung diese Änderungssatzung erfolgt im Regelverfahren gemäß §§ 2 – 10a des Bauge-
setzbuchs (BauGB). Es wurde geprüft, ob die Planänderung im vereinfachten Verfahren nach § 13 
BauGB oder aber nach § 13a BauGB als Maßnahme der Innenentwicklung hätte durchgeführt wer-
den können. V on der Anwendung des vereinfachten Verfahrens nach § 13 BauGB wurde abgesehen. 
Aus Gründen der Rechtssicherheit wurde auch von der Anwendung des beschleunigten Verfahrens 
nach § 13a BauGB kein Gebrauch gemacht. 
Nach § 13a BauGB kann ein Bebauungsplan für die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der 
Innenentwicklung (Bebauungsplan der Innenentwicklung) im beschleunigten Verfahren nach § 13a 
BauGB aufgestellt werden. Die hier verfolgten Planungsziele sind als Maßnahme der Innenentwick-
lung zu werden. Das beschleunigte Verfahren ist jedoch ausgeschlossen, wenn durch den Bebau-
ungsplan die Zulässigkeit von V orhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer 
Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder 
nach Landesrecht unterliegen. Der vorliegende B-Plan betrifft ein Einkaufszentrum mit mehr als 
5.000 m² Verkaufsfläche und damit gemäß der Anlage 1 Nr. 18.8 i. V . m. Nr. 18.6.1 UVPG ein 
UVP-pflichtiges V orhaben. 
Gemäß § 9 Abs. 1 UVPG gilt für die hier anstehende Änderung des Bebauungsplan für ein UVP-
pflichtiges V orhaben Folgendes: 
(1) Wird ein V orhaben geändert, für das eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchgeführt wor-
den ist, so besteht für das Änderungsvorhaben die UVP-Pflicht, wenn  
1. allein die Änderung die Größen- oder Leistungswerte für eine unbedingte UVP-Pflicht ge-
mäß § 6 erreicht oder überschreitet oder 
2. die allgemeine V orprüfung ergibt, dass die Änderung zusätzliche erhebliche nachteilige oder 
andere erhebliche nachteilige Umweltauswirkungen hervorrufen kann. 
Da die Verkaufsfläche nur um 3.500 m² erhöht werden soll, ist die vorstehende Nr. 1 nicht anwend-
bar. Einschlägig ist vielmehr die Nr. 2, wonach eine allgemeine V orprüfung des V orhabens im Hin-
blick auf seine Umweltrelevanz erforderlich ist. Die allgemeine V orprüfung ist gemäß § 7 UVPG 
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als überschlägige Prüfung unter Berücksichtigung der in Anlage 3 zum UVPG aufgeführten Krite-
rien durchgeführt worden. Die allgemeine V orprüfung hat ergeben, dass von der Planänderung vo-
raussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen (z.B. durch eine abwägungserhebliche Zu-
nahme des Kunden- und Lieferverkehrs) zu erwarten sind. Angesichts der generellen Unsicherheit 
von Prognosen wurde jedoch von der Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a 
BauGB abgesehen und das Regelverfahren durchgeführt. Demzufolge musste gemäß § 2 Abs. 4 
Satz 1 BauGB eine Umweltprüfung mit Umweltbericht durchgeführt werden. Die Begründung zu 
dem Änderungsbebauungsplan enthält somit einen Umweltbericht. 
Folgende Verfahrensschritte wurden zur V orbereitung des Satzungsbeschlusses durchgeführt: 
Aufstellungsbeschluss vom 
Beschluss Nr. VII-DS-07695-NF-01, 
bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 03/2023 vom 04.02.2023 
18.01.2023 
frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB),  
bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 04/2024 vom 17.02.2024 
27.02.2024 bis 
12.03.2024 
frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 
(§ 4 Abs. 1 BauGB), mit Schreiben vom 
 
29.01.2024 
Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Entwurf  
(§ 4 Abs. 2 BauGB) sowie 
Unterrichtung der Naturschutzvereinigungen  
über die öffentliche Auslegung (§ 33 Abs. 2 Satz 2 SächsNatSchG),  
mit Schreiben vom 
Wird  
fortgeschrieben 
 
Öffentliche Auslegung des Entwurfes 
(§ 3 Abs. 2 BauGB), bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. #/20## 
vom ##.##.20## 
Wird  
fortgeschrieben 
 
Folgende Besonderheiten der Durchführung des Verfahrens sind zu nennen: 
• Durchführung einer frühzeitigen Beteiligungen zum Vorentwurf vor dem Aufstellungsbe-
schluss 
Im V orfeld der förmlichen Einleitung des Verfahrens durch Beschluss am 18.01.2023 hatte die 
Stadtverwaltung bereits mit Schreiben vom 28.10.2016 eine frühzeitige Beteiligung der Behör-
den und sonstigen Träger öffentlicher Belange einschließlich der Nachbargemeinden und der 
umliegenden Mittelzentren durchgeführt. Nach Abschluss der Beteiligung kam das angestrebte 
Verfahren jedoch zum Erliegen. Das zu Beginn des Jahres 2023 eingeleitete Verfahren erfolgte 
mit angepassten Planungszielen und -inhalten, sodass die Stellungnahmen aus dem Jahr 2016 
überholt sind. Die frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange, der Nachbargemein-
den und der umliegenden Mittelzentren erfolgte im Januar / Februar 2024 zur maßgeblichen 
V orentwurfsfassung (Stand: 13.11.2023). Nur die in diesem Verfahrensschritt eingegangenen 
Stellungnahmen müssen in die Abwägung eingestellt werden. 
Näheres zu den Ergebnissen der durchgeführten Beteiligungen siehe Kap. 8 dieser Begründung. 
  
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B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG 
5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes 
Das Plangebiet des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 45.5 in der Fassung der 1. Änderung 
vom 21.11.2009 befindet sich in Leipzig, im Stadtbezirk Mitte und dort im Ortsteil Zentrum5.  
Die vorliegende Satzung zur Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 45.5 „Höfe 
am Brühl“ in der Fassung der 1. Änderung betrifft nur einen Teilbereich des rechtsverbindlichen 
Bebauungsplanes, nämlich nur die Flächen des festgesetzten Sondergebietes gemäß § 11 BauNVO 
des Einkaufszentrums, bestehend aus einem Ostflügel und einem Westflügel. Folgende Flurstücke 
zählen (ganz oder teilweise) dazu:  
Flurstück-Nr.6 
421/2, 421/4, 421/6, 438/3, 438/4, 448/3, 448/4, 449/4, 449/5, 449/6, 450/1, 450/3, 450/4, 451/1, 
451/3, 451/4, 453/3, 453/4, 453/5, 453/6, 454/1, 454/2, 454/3, 454/4, 4377/13, 4377/14, 
4377/15, 4377/16, 4377/17, 4385/2, 4385/8, 4385/9, 4385/10, 4898/2, 4898/3, 4898/5 (Teilflä-
chen), 4898/6, 4898/7, 4898/9, 4898/10, 4898/11 
 
Diese Flurstücke umfassen zusammen eine Fläche von ca. 2,1 ha und werden umgrenzt von 
• dem Richard-Wagner-Platz im Westen, 
• der Richard-Wagner-Straße im Norden, 
• der Straße Am Hallischen Tor im Osten sowie 
• dem Brühl im Süden. 
Die räumliche Lage und die Abgrenzung des Änderungsbereiches sind aus dem oben unter A. 1. ab-
gedruckten Übersichtsplan zu ersehen.  
Innerhalb des Plangebiets wird durch den vorliegenden Textbebauungsplan nur in die textlichen 
Festsetzungen eingegriffen. 
5.1 Topografie 
Das Plangebiet ist nahezu eben. Die durchschnittliche Höhe der Fläche liegt bei ca. 109,3 m über 
NN. Die maximale Höhe beläuft sich auf 109,8 m über NN; diese maximale Höhe liegt im süd-öst-
lichen Plangebiet. 
5.2 Vorhandene Bebauung und Nutzungen 
Im Plangebiet wurde auf der Grundlage des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 45.5 - Höfe 
am Brühl – in der Fassung der 1. Änderung vom 21.11.2009 ein Einkaufszentrum errichtet und im 
September 2012 eröffnet. Das Einkaufszentrum hat zwei Gebäudeteile, die durch einen Übergangs-
steg miteinander verbunden sind. 
5.3 Vorhandene Wohnbevölkerung 
Auf dem Dach des Ensembles aus den beiden Gebäudeflügeln entstanden insgesamt 31 Wohnun-
gen. 
  
 
5 Stadtbezirks- und Ortsteilbezeichnungen lt. Ratsbeschluss 423/92, zuletzt geändert durch Ratsbeschluss III -411/00 
6 Stand des amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem [ALKIS]: 12.09.2023, Bereitsteller: Staatsbetrieb 
Geobasisinformation und Vermessung Sachsen [GeoSN]; Quelle: GeoSN, dl-de/by-2-0 
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5.4 Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung 
Im Änderungsbereich (Sondergebiete SO und SO 2) selbst gibt es keine Freiflächen. Im Sonderge-
biet befinden sich allein die Höfe und Gassen des Einkaufszentrums. Die Dachflächen des Ensem-
bles mit den Wohneinheiten verfügen über begrünte Freiflächen für die Bewohner. Diese sind für 
die Kunden des Einkaufszentrums nicht zugänglich. 
Entlang der Richard-Wagner-Straße verläuft ein mit Bäumen und Sträuchern bewachsener öffentli-
cher Grünstreifen. Diese Grünfläche gehört zum „grünen Promenadenring“, der den Leipziger 
Stadtkern umschließt. Weiterhin befinden sich auf dem Richard-Wagner-Straße diverse Bäume zur 
Platzgestaltung. Auf dem Gehweg am Brühl befinden sich keine Bepflanzungen. Die Richard-Wag-
ner-Straße wird überwiegend als Fuß- und Radwegverbindung genutzt; wegen der geringen Aufent-
haltsqualität und des vom Tröndlinring ausgehenden Lärms lädt die Straße jedoch nicht zum Ver-
weilen von Menschen ein. 
5.5 Soziale Infrastruktur 
Im Plangebiet befindet sich keine öffentliche oder private soziale Infrastruktur. 
5.6 Technische Infrastruktur: Verkehrsinfrastruktur 
Das Plangebet ist durch umlaufende öffentliche Straßen vollständig erschlossen. 
5.7 Technische Infrastruktur: Ver- und Entsorgungsanlagen 
Die technische Infrastruktur ist vollständig vorhanden und in Betrieb. 
6. Planungsrechtliche und sonstige planerische Grundlagen 
6.1 Planungsrechtliche Grundlagen 
Rechtsgrundlage des vorliegenden Bebauungsplans ist das Baugesetzbuch in Verbindung mit der 
Baunutzungsverordnung.  
Das Einkaufszentrum wurde im Bebauungsplan Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“ als sonstiges Sonderge-
biet im Sinne des § 11 Abs. 1 BauNVO festgesetzt. Zur näheren Festlegung der Art der zulässigen 
Nutzung im Sondergebiet wurden Obergrenze der zulässigen Verkaufsfläche sowie maximale Ver-
kaufsflächengrößen für bestimmte Sortimente festgesetzt.  
Im Zeitpunkt der Einleitung des vorliegenden Änderungsverfahrens gilt für das Plangebiet der 
rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 45.5 in der Fassung der 1. Änderung vom 21.11.2009. 
6.1.1 Raumordnung 
Der Bebauungsplan ist gem. § 1 Abs. 4 BauGB den Zielen der Raumordnung angepasst. 
Die Lage des Einkaufszentrums am inneren Rand der Innenstadt des Oberzentrums Leipzig entspricht 
den Zielen der Raumordnung. Für die vorliegenden Planänderung sind folgende Ziele und Grundsätze 
des Landesentwicklungsplan Sachsen (LEP) 2013 maßgeblich: 
1. Nach LEP 2013 Ziel 2.3.2.1 ist die Erweiterung großflächiger, § 11 Abs. 3 Baunutzungsverord-
nung (BauNVO) unterliegender Einzelhandelseinrichtungen im Freistaat Sachsen nur in Ober - 
und Mittelzentren zulässig. Die Stadt Leipzig ist gemäß LEP 2013 Ziel 1.3.6 im Freistaat Sachsen 
ein Oberzentrum und als überregionales Wirtschafts -, Innovations-, Bildungs- Kultur- und Ver-
waltungszentrum zu entwickeln. Als Oberzentrum hat die Stadt Leipzig für ihren Verflechtungs-
bereich die Versorgung der Bevölkerung mit Gütern und Dienstleistungen zu sichern (LEP 2013 
Ziel 1.3.1). Die Erweiterung des Einkaufszentrums „Höfe am Brühl“ entspricht dem Konzentra-
tionsgebot des Zieles 2.3.2.1 des LEP 2013. 
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2. Nach LEP 2013 Ziel 2.3.2.3 ist die Erweiterung großflächigen, § 11 Abs. 3 BauNVO unterlie-
genden Einzelhandels mit überwiegend innenstadtrelevanten Sortimenten bzw. mit einer Ver-
kaufsfläche von mehr als 800 m² für innenstadtrelevante Sortimente nur in st ädtebaulich inte-
grierter Lage zulässig. In den Zentralen Orten, in denen Zentrale Versorgungsbereiche ausgewie-
sen sind, sind solche Erweiterungen nur in den Zentralen Versorgungsbereichen zulässig. Das ca. 
2,1 ha große Sondergebiet des Bebauungsplanes Nr. 45.5 befindet sich in dem innerstädtischen 
Zentralen Versorgungsbereich A-Zentrum „City“ der Stadt Leipzig. Dem landesplanerischen In-
tegrationsgebot nach Ziel 2.3.2.3 des LEP 2013 wird entsprochen. Bei der Ansiedlung von groß-
flächigen Einzelhandelseinrichtungen soll eine ausreichende Anbindung an den ÖPNV gewähr-
leistet werden (G 2.3.2.6). Auch diesem Grundsatz wird entsprochen. 
3. Erweiterungen großflächiger, § 11 Abs. 3 BauNVO unterliegender Einzelhandelseinrichtungen 
dürfen weder durch Lage und Größe des V orhabens oder Folgewirkungen auf das städtebauliche 
Gefüge die Funktionsfähigkeit des Zentralörtlichen Versorgungszentrums oder die verbraucher-
nahe Grundversorgung des Zentralen Ortes sowie der benachbarten Zentralen Orte substanziell 
beeinträchtigen (LEP 2013 Ziel 2.3.2.5; Beeinträchtigungsverbot). Über die Festsetzung der ma-
ximal zulässigen Gesamtverkaufsfläche sowie die Fein steuerung ausgewählter Warengruppen 
wird das landesplanerische Beeinträchtigungsverbot planungsrechtlich umgesetzt. 
4. Der Einzugsbereich der zu erweiternden großflächigen, § 11 Abs. 3 BauNVO unterliegenden 
Einzelhandelseinrichtung soll den Verflechtungsbereich des Zentralen Ortes nicht wesentlich 
überschreiten (Kongruenzgebot LEP 2013 Ziel 2.3.2.4). Im Landesentwicklungsplan Sachsen 
2013 werden die Verflechtungsbereiche der Oberzentren (sog. Oberbereiche) jedoch nicht darge-
stellt. Dies wird damit begründet, dass sie sich aufgrund großräumiger Überlappungsbereiche 
nicht eindeutig abgrenzen lassen und z.T. deutlich über die Landesgrenzen des Freistaats Sachsen 
hinausreichen. Insofern lässt sich für die Prüfung der Einhaltung des Kongruenzgebots auch kein 
räumlich definierter Verflechtungsbereich heranziehen. Das Einzugsgebiet des Einkaufszentrums 
umfasst gemäß dem Verträglichkeitsgutachten von Dr. Lademann & Partner 7 neben dem Stadt-
gebiet Leipzig (Zone 1 ; Kernbereich) den Landkreis Leipzig und weite Teile des Landkreises 
Nordsachsen (Zone 2; Nahbereich) und in Zone 3 (erweiterte Umlandzone) kleine  Teile Nord-
ostthüringens und auch Teile des südöstlichen Sachsen-Anhalts. Auf der Grundlage der Auswir-
kungsanalyse ergibt sich, dass das Einzugsgebiet des Einkaufszentrums weder das bereits heute 
erreichte Marktgebiet des Leipziger Einzelhandels überschreitet noch eine wesentliche Über-
schreitung des Verflechtungsbereichs des Obe rzentrums Leipzig im Hinblick auf da s benach-
barte Oberzentrum Halle/Saale zu erkennen ist. Substanzielle Wirkungen sind demnach nicht zu 
erwarten.  
Im Regionalplan Leipzig-Westsachsen werden folgende einzelhandelsrelevanten Ziele und Grunds-
ätze konkretisiert:  
• Innenstädte und Stadtteilzentren sind als Standorte des Einzelhandels zu entwickeln und zu stär-
ken. Dazu ist auf die Sicherung und Belebung des kleinteiligen Einzelhandels hinzuwirken. (Z 
2.3.2.1)  
• Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandelsein-
richtungen mit überwiegend zentrenrelevanten Sortimenten oder mit einem Anteil von mehr als 800 
m² Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente ist nur in städtebaulich integrierter Lage in den 
zentralörtlichen Versorgungs- und Siedlungskernen zulässig. (Z 2.3.2.2)  
 
7 Dr. Lademann & Partner (2023): Das Einkaufszentrum „Höfe am Brühl“ in Leipzig – 
Verträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen der Flexibilisierung der Sortimentsobergrenzen, 
Hamburg/Dresden, 25.10.2023. 
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• Ziel Z 2.3.2.2 gilt entsprechend für die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von 
nicht großflächigen Einzelhandelseinrichtungen in enger Nachbarschaft zu einer oder mehreren be-
reits bestehenden Einzelhandelseinrichtungen, wenn sie in ihrer Gesamtheit wie großflächige Ein-
zelhandelseinrichtungen wirken. (Z 2.3.2.3)  
• Durch die Zentralen Orte sind zur Sicherung der zentralörtlichen Funktion, einer geordneten städ-
tebaulichen Entwicklung und der verbrauchernahen Versorgung Einzelhandelskonzepte zu erarbei-
ten. Darin sind die Standorte, in denen die Ansiedlung, Erweiterung und wesentliche Änderung von 
großflächigen Einzelhandelseinrichtungen gemäß den Zielen 2.3.2.1 bis 2.3.2.3, 2.3.2.5 und 2.3.2.7 
des LEP bzw. den Zielen 2.3.2.2 und 2.3.2.3 des Regionalplans zulässig sind, abzugrenzen und zu 
begründen. (Z 2.3.2.2)  
Aus den vorhergehenden Ausführungen zum LEP 2013 ergibt sich, dass die einzelhandelsrelevanten 
Ziele und Grundsätze der Regionalplanung der vorliegenden Bauleitplanung nicht entgegenstehen.  
 
Die Planungsbehörden sowie die Nachbargemeinden und umliegenden Mittelzentren wurden vor-
schriftsgemäß an der Planung beteiligt. Sie stimmten der Planung im Rahmen der frühzeitigen Be-
teiligung zu bzw. machten keine Bedenken geltend oder sahen ihre Belange nicht berührt; die Lan-
desdirektion Sachsen bestätigte die Zielkonformität (siehe dazu die ausführliche Abwägungstabelle 
zu den Ergebnissen der frühzeitigen Beteiligung; diese Tabelle ist Bestandteil der Verfahrensakten). 
6.1.2 Flächennutzungsplan 
Die Änderung der textlichen Festsetzungen TF 1.11 und TF 1.13 des B-Planes Nr. 45.5 ist aus dem 
Flächennutzungsplan (FNP) entwickelt. 
Für das Plangebiet der 2. B-Plan-Änderung ist im rechtswirksamen FNP der Stadt als allgemeine 
Art der baulichen Nutzung eine gemischte Baufläche (Kerngebiet nach § 7 BauNVO möglich) dar-
gestellt. Der Bebauungsplan Nr. 45.5 wurde aus dieser Darstellung entwickelt. Die Änderung des B-
Plans fügt sich in die dargestellte Nutzung ein. 
Damit ist die B-Plan-Änderung gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB aus dem FNP entwickelt. 
6.1.3 Landschaftsplan 
Gemäß § 11 BNatSchG ist für die örtlichen Ziele des Umweltschutzes im Stadtgebiet Leipzig ein 
Landschaftsplan als ökologische Grundlage für den Flächennutzungsplan aufgestellt worden (bestä-
tigt durch den Stadtrat am 16.10.2013). Er enthält neben den Zielen die für ihre Verwirklichung er-
forderlichen Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege.  
Aufgrund der Ziele und Inhalte dieses B-Planes werden weder die Belange des Landschaftsplanes 
berührt, noch sind dessen Aussagen von Bedeutung für diesen B-Plan. 
6.1.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben 
Die Zulässigkeit von Bauvorhaben im Plangebiet richtet sich nach § 30 Abs. 1 BauGB – Zulässig-
keit von Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans – hier: nach den Festset-
zungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 45.5 in der Fassung der 1. Änderung vom 
21.11.2009. Die Zulässigkeit der Art der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung eines Son-
dergebiets nach § 11 BauNVO in Verbindung mit textlichen Festsetzungen geregelt. Danach ist hier 
ein Einkaufszentrum zulässig. Dessen maximal zulässige Größe wird durch die Festsetzung von 
Obergrenzen für die zulässigen Verkaufsflächen bestimmt. Die zulässigen zentrenrelevanten Waren-
sortimente sind definiert. Im vorliegenden Änderungsbebauungsplan geht es ausschließlich um die 
Heraufsetzung der maximal zulässigen Verkaufsflächen sowie der innerhalb dessen zulässigen Sor-
timentsanteile für bestimmte Warengruppen im bestehenden Gebäude ohne dessen bauliche Ände-
rung im Äußeren.  
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung, (Entwurf)  
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6.2 Sonstige Planungen 
Sonstige städtische Planungen sind für diesen Bebauungsplan ausschließlich wie folgt relevant: 
6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept 
Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK) wurde am 31.05.2018 vom Stadtrat 
als städtebauliches Entwicklungskonzept i.S.d. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB (RB IV – 1595-09) beschlos-
sen.  
Im INSEK wird eine fachübergreifende Stadtentwicklungsstrategie für die Stadt Leipzig formuliert. 
Auf Basis der Vernetzung sektoraler Planungen (Stadtentwicklungspläne und Fachplanungen) be-
nennt es inhaltliche und stadträumliche Ziele und Handlungsschwerpu nkte sowie zentrale Maßnah-
menschwerpunkte zu deren Umsetzung. Damit ist das INSEK eine Grundlage für ein zielgerichtetes 
ressortübergreifendes Verwaltungshandeln sowie die Zusammenarbeit in der Stadtentwicklung und 
für die Kooperation mit den verschiedenen Akteuren außerhalb der Stadtverwaltung. 
 
Das V orhaben liegt im INSEK-Schwerpunkt Erweiterte Innenstadt. Ziel hierfür ist, die vorhandenen 
Qualitäten weiter zu stärken und die Leipziger Innenstadt als Dienstleistungszentrum von europäi-
schem Rang, als Magnet in Stadt und Region sowie für den Städtetourismus weiterzuentwickeln. 
Ein wichtiger Handlungsansatz ist die Stärkung des Einzelhandels in der Innenstadt. Hierzu wird 
mit dem Bebauungsplan ein Beitrag geleistet, indem das Abschöpfen des vorhandenen Flächenpo-
tentials planungsrechtlich abgesichert wird. Mit dem Bebauungsplan wird somit die Umsetzung des 
strategischen Ziels „Leipzig besteht im Wettbewerb“ unterstützt. Die Leipziger City (inkl. Haupt-
bahnhof und Wilhelm- Leuschner-Platz) bildet innerhalb der Zentrenhierarchie Leipzigs, gemäß 
STEP Zentren, Fortschreibung 2016, das A-Zentrum der Stadt mit regionalem Einzugsbereich und 
überregionaler Ausstrahlung. 
6.2.2 Stadtentwicklungsplan Zentren 
Der STEP Zentren ist seit 1999 das räumlich -funktionale Ordnungskonzept der Stadt Leipzig zur 
Erhaltung und Entwicklung ihrer zentralen Versorgungsbereiche. Er wurde mit Beschluss des Stadt-
rates vom 20.09.2017 (RB VI-DS-04512) fortgeschrieben. Das Planwerk ist ein städtebauliches Ent-
wicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB, das Aussagen über die zu erhaltenden oder 
zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Stadt enthält.  
Der STEP Zentren fördert bewusst eine Konzentration von Einzelhandel und weiteren Nutzungen an 
geeigneten Standorten, um eine räumliche Diversifizierung von Einzelhandelsstandorten an nicht 
bzw. nicht ausreichend integrierten Standorten zu vermeiden. Dazu weist er auf der Basis eines ab-
gestuften integrierten Zentrensystems zentrale Versorgungsbereiche verschiedener Größe in entspre-
chender räumlicher Verteilung im Stadtgebiet aus. 
Der Geltungsbereich des Plans liegt innerhalb des im STEP Zentren ausgewiesenen A-Zentrums „In-
nenstadt“. Gemäß dem Zentrenkonzept stellt die Leipziger Innenstadt den hierarchisch am höchsten 
gestellten zentralen Versorgungsbereich dar, dessen Einzugsbereich über die Gesamtstadt und die Re-
gion hinausreicht. Die Festsetzungen entsprechen der Stadtentwicklungsplanung. 
6.2.3 Strategische Konzepte zum Wohnen 
Die strategischen Konzepte der Stadt Leipzig zum Wohnen sind von der Änderung des Plans nicht 
betroffen. Die auf dem Dach des Einkaufszentrums zulässigen Wohnnutzungen bleiben unberührt. 
6.2.4 Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum 
Der Stadtentwicklungsplan „Verkehr und öffentlicher Raum“ ist von der Änderung des Plans wegen 
der Geringfügigkeit der Auswirkungen auf den Kundenverkehr nicht betroffen. 
  
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7. Umweltbericht 
7.0 Zusammenfassung 
Im Rahmen des Planänderungsverfahrens ist gemäß § 2 Abs. 4 Satz 1 BauGB auf der Grundlage ei-
ner Umweltprüfung ein Umweltbericht nach Maßgabe der Anlage 1 des BauGB zu erstellen. Die-
sem Umweltbericht liegt die Anlage 1 des BauGB zugrunde. Die nach dieser Anlage erforderlichen 
Angaben sind wie folgt zusammenzufassen: 
Alleinige Ziele und Inhalte der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“ sind: 
- die Anhebung der im Bebauungsplan festgesetzten Obergrenze der zulässigen Verkaufsflä-
che in den „Höfen am Brühl“ als Einkaufszentrum auf nunmehr 31.000 m² statt bisher 
27.500 m² und 
- die entsprechende Erhöhung der Verkaufsflächen für die festgesetzten Sortimentsgruppen 
sowie 
- die Aufhebung der V orgabe, wonach bislang maximal 40 % der Gesamtverkaufsfläche sich 
auf großflächige Einzelhandelsbetriebe im Sinne der Rechtsprechung konzentrieren dürfen. 
Die Ausweitung von Siedlungsflächen zu Lasten des Freiraumes (Flächenverbrauch) ist nicht 
Ziel und auch nicht Gegenstand der Planung.  
Inhalt des Planes ist daher die Änderung der textlichen Festsetzungen Nr. 1.11 und 1.13 des Be-
bauungsplans Nr. 45.5 in der Fassung der 1. Änderung. Dort sind die zulässigen Verkaufsflächen 
festgesetzt – aufgegliedert nach Sortimenten. Durch die Planänderung wird die Gesamtobergrenze 
der zulässigen Verkaufsflächen angehoben. Die Zuordnung an Sortimente wird dem angepasst. Auf 
die V orgabe zu den Anteilen großflächiger und nicht großflächiger Einzelhandelsbetriebe wird ver-
zichtet. 
Angaben über geplante Vorhaben liegen vor:  Der Betreiber strebt bereits seit 2016 verschiedene 
Umstrukturierungs-, Flexibilisierungs- und Aufwertungsmaßnahmen an dem zweiflügligen Gebäu-
dekomplex an. Dabei sollen insbesondere auch die im Gebäudebestand vorhandenen, noch unver-
mieteten Flächen, die nicht für Gastronomie und Dienstleistungen vorgesehen oder geeignet sind, 
aktiviert werden. Diese bislang ungenutzten Flächenpotenziale sollen sinnvollerweise für den Ein-
zelhandel eröffnet werden, wodurch maximal 3.500 m² neue Verkaufsfläche zusätzlich entstehen 
können. Nachfrage nach Flächen besteht insbesondere bei den Warengruppen „Bekleidung, 
Schuhe“, „Bücher, Papier/Bürobedarf/Schreibwaren (PBS), Spielwaren“ und „Elektrowaren“. 
Der Plan betrifft die Änderung eines UVP-pflichtigen Vorhabens, für das eine UVP durchgeführt 
worden ist. Die UVP-Pflicht für das Einkaufszentrum besteht bzw. bestand gemäß § 6 UVPG (Un-
bedingte UVP-Pflicht bei Neuvorhaben) i. V . m. der Anlage 1 Nr. 18.8 und 18.6 UVPG. Danach ist 
(u.a.) die Aufstellung eines Bebauungsplans für ein Einkaufszentrum ab 5.000 m² Verkaufsfläche 
unbedingt UVP-pflichtig. Die Umweltprüfung ist gemäß § 50 UVPG im Aufstellungsverfahren für 
den Bebauungsplan durchzuführen. 
Gemäß § 9 Abs. 1 UVPG gilt für die hier anstehende Änderung des Bebauungsplan für ein solches 
Einkaufszentrum Folgendes: 
(1) Wird ein Vorhaben geändert, für das eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchgeführt wor-
den ist, so besteht für das Änderungsvorhaben die UVP-Pflicht, wenn  
1. allein die Änderung die Größen- oder Leistungswerte für eine unbedingte UVP-Pflicht gemäß 
§ 6 erreicht oder überschreitet oder 
2. die allgemeine Vorprüfung ergibt, dass die Änderung zusätzliche erhebliche nachteilige oder 
andere erhebliche nachteilige Umweltauswirkungen hervorrufen kann. 
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Da die Verkaufsfläche nur um 3.500 m² erhöht werden soll, ist die vorstehende Nr. 1 nicht anwendbar. 
Einschlägig ist vielmehr die Nr. 2, wonach eine allgemeine Vorprüfung des V orhabens im Hinblick 
auf seine Umweltrelevanz erforderlich ist. Die allgemeine V orprüfung ist gemäß § 7 UVPG als über-
schlägige Prüfung unter Berücksichtigung der in Anlage 3 zum UVPG aufgeführten Kriterien durch-
geführt worden. Die allgemeine V orprüfung hat ergeben, dass von der Planänderung voraussichtlich 
keine erheblichen Umweltauswirkungen (z.B. durch eine abwägungserhebliche Zunahme des Kun-
den- und Lieferverkehrs) zu erwarten sind. Angesichts der generellen Unsicherheit von Prognosen 
wurde jedoch von der Anwendung des vereinfachten Verfahrens nach § 13 BauGB abgesehen und 
das Regelverfahren durchgeführt. Demzufolge musste gemäß § 2 Abs. 4 Satz 1 BauGB eine Umwelt-
prüfung mit Umweltbericht durchgeführt werden. Die Begründung zu dem Änderungsbebauungs-
plan enthält somit den folgenden Umweltbericht. 
Näheres zu den Zielen und Inhalten dieses Plans siehe Kap. 7.2 sowie Kap 3. und Abschnitt C. die-
ser Begründung. 
Ziele des Umweltschutzes, die in Fachgesetzen und Fachplänen festgelegt und die für den Bauleit-
plan von Bedeutung sind, liegen nicht vor. Die Planänderung betrifft nur die Nutzung von Ge-
schossflächen eines bereits vorhandenen Flächenkomplexes. Ziele des Umweltschutzes, wie sparsa-
mer Flächenverbrauch, Belange des Natur- und Artenschutzes, zur Landschaftspflege und Grünord-
nung oder zum Klimaschutz und der Klimaanpassung werden nicht berührt. 
Es sind keine erheblichen Umweltauswirkungen zu erwarten, die in der Abwägung zu berück-
sichtigen wären. Näheres siehe Kap. 7.4.  
Maßnahmen zur Überwachung erheblicher Umweltauswirkungen sind nicht notwendig und wer-
den deshalb nicht festgelegt. Näheres siehe Kap. 7.5. 
Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Angaben (z.B. technische Lücken oder fehlende 
Kenntnisse) sind nicht aufgetreten. Näheres dazu und zu den wichtigsten Merkmalen der verwen-
deten technischen Verfahren ist nachfolgend jeweils im Zusammenhang mit dem betreffenden Be-
lang angegeben (siehe Kap. 7.7). 
Die Liste der Quellen ist Kap. 7.8 zu entnehmen. 
7.1 Einleitung 
Für die Belange des Umweltschutzes wird im Bauleitplan-Verfahren eine Umweltprüfung durchge-
führt, in der 
• die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und 
• die erheblichen Umweltauswirkungen, die ermittelt wurden, in einem Umweltbericht be-
schrieben und bewertet 
werden (§ 2 Abs. 4 und § 2a Nr. 2 BauGB8 sowie Anlage 1 zum BauGB). 
Dazu wird grundsätzlich wie folgt vorgegangen: 
 Einschätzung (auf Grundlage einer überschlägigen Prüfung) auf welche Flächen und auf 
welche Umweltbelange der Bauleitplan voraussichtlich erhebliche Auswirkungen haben 
kann, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären. 
 Festlegung der Stadt, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Um-
weltbelange für diesen Bauleitplan für die Abwägung erforderlich ist, auf der Grundlage der 
Einschätzung (siehe dazu die jeweiligen Unterkapitel von Kap. 7.4). 
 Ermittlung der Umweltbelange in dem festgelegten Umfang und Detaillierungsgrad. 
 
8 Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634)  
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 Beschreibung und Bewertung der ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen im Umwelt-
bericht (siehe dazu die jeweiligen Unterkapitel von Kap. 7.4). 
 Anpassung der Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades, der Ermittlungen und 
des Umweltberichtes, soweit aufgrund neu gewonnener Erkenntnisse (z.B. im Ergebnis der 
Beteiligungen zum Entwurf) erforderlich. 
Die weiteren Angaben der Einleitung nach Anl. 1 Nr. 1 BauGB,  
a) Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bauleitplans sowie  
b) Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Um-
weltschutzes, die für den Bauleitplan von Bedeutung sind, und der Art ihrer Berücksichti-
gung,  
sind aus redaktionellen Gründen nachfolgend in den Kap. 7.2 und 7.3. dargestellt, inhaltlich aber 
dennoch als Teil der Einleitung nach Anl. 1 Nr. 1 BauGB zu verstehen. 
7.2 Wichtigste Ziele und Inhalte des Planes 
Nach Anl. 1 Nr. 1 Buchst. a) bedarf es einer Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele 
des Bauleitplans, einschließlich einer Beschreibung der Festsetzungen des Plans mit Angaben über 
Standorte, Art und Umfang sowie Bedarf an Grund und Boden der geplanten V orhaben. 
Wichtigstes Ziele dieses Änderungsverfahrens sind: 
• Die Attraktivität der Leipziger Innenstadt resultiert aus einem breiten Angebotsspektrum; ein 
hoher Besucheraustausch zwischen den Haupteinkaufsbereichen und den „Höfen am Brühl“ 
ist festzustellen. Diese positive Entwicklung gilt es zu fortzuführen. Dazu sollen bislang un-
ausgeschöpfte Flächenpotenziale des Einkaufszentrums genutzt und die stadtstrukturelle In-
tegration des Einkaufszentrums in den innerstädtischen Funktionsraum gefördert werden. 
• Die gewünschte Aktivierung der im Gebäudekomplex brachliegenden Flächenpotenziale ist 
nach den gelten Festsetzungen des Bebauungsplans zur Verkaufsflächenobergrenze und den 
darin zulässigen Verkaufsflächen für die einzelnen Warensortimente nicht genehmigungsfä-
hig. Aus diesem Grund ergibt sich ein Anpassungsbedarf für die geltenden B-Planregelun-
gen.  
• Die Stadt Leipzig möchte das Anliegen des Eigentümers, eine branchenbezogene Umstruk-
turierung vorzunehmen, durch die Änderung der entsprechenden bauplanungsrechtlichen 
Bestimmungen unterstützen. 
Inhalte der Planänderungen sind allein Festsetzungen zur maximalen Größe der Verkaufsflächen 
im (bereits bestehenden) Einkaufszentrum: 
Die in TF 1.11 festgesetzte Gesamtverkaufsfläche von 27.500 m² für die beiden Gebäudeteile des 
bereits errichteten Einkaufszentrums soll um insgesamt 3.500 m² auf 31.000 m² erhöht werden. Die 
Beschränkung des Anteils der Betriebe mit mehr als 800 m² Verkaufsfläche soll entfallen; sie wird 
aufgrund der bisherigen Entwicklung nicht mehr benötigt. In dem bereits errichteten Einkaufszent-
rum hat sich eine innenstadtverträgliche Mischung aus kleineren Ladengeschäften und großflächi-
gem Einzelhandel entwickelt. Eine Steuerung der Anteile durch Festsetzung im Bebauungsplan ist 
hierfür nicht mehr erforderlich. 
Die Sortimentsregelungen der TF 1.13 zu den einzelnen Warengruppen und deren maximalen Ober-
grenzen sollen bedarfsgerecht erhöht werden. Verkaufsflächenzuwächse sollen vor allen die Sorti-
mente „Bekleidung, Schuhe“, „Hausrat, Einrichtung, Möbel“, „Elektrowaren“ sowie „Bücher, Pa-
pier/Bürobedarf/Schreibwaren (PBS), Spielwaren“ erhalten. Die bisher in den textlichen Festsetzun-
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gen verankerte Flexibilisierungsklausel, die eine Überschreitung der festgesetzten Sortimentsober-
grenzen um jeweils 10 % ermöglichte, kann angesichts dieser nunmehr großzügigen Lösung eben-
falls entfallen. 
Die benannten Änderungen beschränken sich allein auf die Anpassung von textlichen Festsetzun-
gen. Die neuen Festsetzungen sollen nach Abschluss des B-Planverfahrens an die Stelle der bisher 
einschlägigen Regelungen treten. Eine Änderung der Planzeichnung ist dazu nicht erforderlich. Bei 
der vorliegenden Änderungssatzung handelt sich somit um einen sogenannten Textbebauungsplan. 
Ein Flächenverbrauch durch Ausweitung von Siedlungsflächen erfolgt somit nicht.  
Angaben über Standort, Art und Umfang sowie Bedarf an Grund und Boden geplanter Vor 
sind wie folgt zu nennen: Die vorliegende Planänderung betrifft das im Leipziger Stadtzentrum vor-
handene Einkaufszentrum „Höfe am Brühl“ und somit nur einen Teilbereich des rechtsverbindli-
chen Bebauungsplans, nämlich nur die Flächen des festgesetzten Sondergebietes gemäß § 11 
BauNVO des Einkaufszentrums, bestehend aus einem Ostflügel und einem Westflügel. Die Planän-
derung führt nicht zu einer zusätzlichen Inanspruchnahme von Grund und Boden. 
Mit dem Änderungsbebauungsplan wird ein Bebauungsplan für ein nach dem UVPG9 UVP-pflichti-
ges Vorhaben10 geändert, nämlich für ein Einkaufszentrum im Sinne der Nr. 18.8 i.V .m. Nr. 18.6.1 
Anlage 1 UVPG. 
Die UVP wird (gemäß § 50 Abs. 1 UVPG) im Aufstellungsverfahren für diesen Bebauungsplan als 
Umweltprüfung nach den Vorschriften des BauGB durchgeführt. 
7.3 Ziele des Umweltschutzes und Art ihrer Berücksichtigung 
Nach Anl. 1 Nr. 1 Buchst. b) BauGB – bedarf es der Darstellung  
• der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes, 
die für diesen Bauleitplan von Bedeutung sind, und  
• der Art, wie diese Ziele und die Umweltbelange bei der Änderung des Bauleitplans berück-
sichtigt wurden. 
Dazu wurde geprüft, ob in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegte Ziele des Um-
weltschutzes, die für diesen Bauleitplan vom Bedeutung sind, von der Planung berührt sein können. 
Dies ist nicht der Fall.  
Inhalt des Bauleitplanes sind lediglich Festsetzungen zur Größe der Verkaufsfläche und der Sorti-
mentsanteile. Diese Inhalte des Bauleitplanes berühren keine Ziele des Umweltschutzes, die für die-
sen Bauleitplan vom Bedeutung sind, weil sich aus der Festsetzung keine Steigerung des prognosti-
zierten umweltrelevanten Verkehrsaufkommens ergibt. 
Weiterer Darlegungen bedarf es deshalb hier nicht.  
7.3.1 Fläche 
Vorbemerkung: 
Der Begriff „Fläche“ wurde in das BauGB aufgenommen, um damit die UVP-ÄndRL umzusetzen.  
In der UVP-ÄndRL erfolgte die Aufnahme des Begriffes in Erwägung insbesondere nachstehender Gründe:  
• Es muss gegen den Flächenverbrauch im Sinne von nichtnachhaltiger fortschreitender Ausweitung von Sied-
lungsflächen vorgegangen werden;  
 
9 UVP-Gesetz – Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung 
10 Vorhaben, für die eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) durchgeführt werden muss 
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• dazu sollen bei öffentlichen und privaten Projekten die Auswirkungen auf die betroffenen Flächen, insbeson-
dere auf den Flächenverbrauch, geprüft und begrenzt werden  
(siehe UVP-ÄndRL [1], dort S. 2, Erwägungsgrund 9). 
Im BauGB erfolgte die Aufnahme des Begriffes, obwohl das Thema „Flächeninanspruchnahme“ schon nach bisheri-
gem Recht im Rahmen der Umweltprüfung zu berücksichtigen war (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung zum 
BauGB 2017 [2]). Der Begriff wurde dennoch in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB aufgenommen, da dies zur Klarstel-
lung und auch vor dem Hintergrund der Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung [3] sachgerecht erschien. 
Maßgebliche Ziele der Nachhaltigkeitsstrategie sind in diesem Zusammenhang insbesondere (vgl. Nachhaltigkeits-
strategie, S. 155 ff):  
• das „30-Hektar-Ziel“, nach dem die Inanspruchnahme zusätzlicher Flächen für Siedlungs- und Verkehrszwe-
cke bis zum Jahr 2030 auf unter 30 Hektar pro Tag begrenzt werden soll, sowie  
• das Ziel, dass Freiräume für die land- und forstwirtschaftliche Nutzung, als Kultur- und Naturlandschaften 
sowie als Erholungsräume erhalten bleiben sollen und daher der Rückgang der Freiraumfläche je Einwohner 
reduziert werden soll.  
Aufgabe der Umweltprüfung zum Belang „Fläche“ ist vor diesem Hintergrund: 
Die erheblichen Umweltauswirkungen der Planung  
➢ auf die Ausweitung von Siedlungsflächen  
➢ in Form von Inanspruchnahme zusätzlicher Flächen für Siedlungs- und Verkehrszwecke  
sollen ermittelt, im Umweltbericht beschrieben und bewertet sowie in die Abwägungsentscheidung einge-
stellt werden. 
Als Maßstab wird dabei die Abgrenzung lt. Begriffsdefinition der Nachhaltigkeitsstrategie verwendet. Diese lautet (vgl. 
Nachhaltigkeitsstrategie, S. 159 und 160):  
• „Siedlungs- und Verkehrsfläche ist nicht gleichzusetzen mit versiegelter Fläche. Zur Siedlungs- und Ver-
kehrsfläche zählen die Nutzungsarten Gebäude- und Freifläche, Betriebsfläche ohne Abbauland, Verkehrs-
fläche, Erholungsfläche und Friedhöfe. Der Indikator stellt dabei nicht auf die versiegelte Fläche ab, sondern 
erfasst auch unbebaute und nicht versiegelte Flächen wie Gärten, Hofflächen und Verkehrsbegleitgrün sowie 
Freiflächen wie Parks und Grünanlagen, Kleingärten, Gartenland innerhalb von Ortslagen, Sport- und Frei-
zeitanlagen, Campingplätze sowie Friedhöfe.“  
• „Als Freiraumflächen werden die Landwirtschafts-, Wald-, Abbau- und Haldenflächen sowie Wasserflächen in 
Form von fließenden und stehenden Gewässern bezeichnet. Es sind somit alle Flächen, die nicht zur Kate-
gorie der Siedlungs- und Verkehrsflächen zählen. Freiraumflächen sind abzugrenzen von Freiflächen und 
Siedlungsfreiflächen, wie beispielsweise Friedhöfen, Gärten, Parks, Grünanlagen oder Wildgehegen, die 
zwar unbebaut sind, aber zur Siedlungs- und Verkehrsfläche zählen.“  
Primär zu beantwortende Frage ist: „Ist bei Durchführung der Planung die Ausweitung von Siedlungs- und Verkehrs-
fläche im o.g. Sinne zu erwarten?“  
Es wurde geprüft, ob auf den „Flächenverbrauch“ im o.g. Sinne bezogene Ziele von der Planung 
berührt sein können. Dies ist nicht der Fall. Inhalt der vorliegenden Änderung sind lediglich Festset-
zungen zur Größe der Verkaufsflächen und der Sortimentsanteile. Diese Inhalte des Bauleitplanes 
berühren die für das V orhaben notwendige Fläche nicht. Weiterer Darlegungen bedarf es hier nicht. 
7.3.2 Boden und Grundwasser 
Nachfolgend geht es um die Ziele für  
a) den Boden im Sinne des § 2 Abs. 1 BBodSchG11, also um die obere Schicht der Erdkruste 
einschließlich der flüssigen Bestandteile (Bodenlösung) und der gasförmigen Bestandteile 
(Bodenluft), ohne Grundwasser und Gewässerbetten, sowie 
a) das Grundwasser im Sinne des § 3 Nr. 3 WHG12, also das unterirdische Wasser in der Sätti-
gungszone, das in unmittelbarer Berührung mit dem Boden oder dem Untergrund steht. 
 
11 Bundes-Bodenschutzgesetz – Gesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur 
Sanierung von Altlasten 
12 Wasserhaushaltsgesetz – Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushalts 
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Es wurde geprüft, ob auf den Boden und auf das Grundwasser bezogene Ziele von der Planung be-
rührt sein können. Dies ist nicht der Fall. Inhalt des Bauleitplanes sind lediglich Festsetzungen zur 
Größe der Verkaufsflächen und der Sortimentsanteile. Weiterer Darlegungen bedarf es hier nicht.  
7.3.3 Oberflächenwasser 
Nachfolgend geht es um die Ziele für das Oberflächenwasser. Hinweis: Im Plangebiet sind keine 
Oberflächenwasser vorhanden oder geplant. 
Es wurde geprüft, ob auf das Oberflächenwasser bezogene Ziele von der Planung berührt sein kön-
nen. Dies ist nicht der Fall. Inhalt des Bauleitplanes sind lediglich Festsetzungen zur Größe der Ver-
kaufsflächen und der Sortimentsanteile. Diese Inhalte des Bauleitplanes berühren die genannten 
Ziele nicht. Weiterer Darlegungen bedarf es hier nicht.  
7.3.4 Luft und Klima 
Zum Belang „Luft“ wurden die Ziele zur Luftreinhaltung und die damit verbundenen Ziele zum 
Klimaschutz im Sinne von Schutz des Klimas vor schädlichen Veränderungen (Klimawandel) be-
trachtet. Unter „Klima“ erfolgte die Betrachtung der Ziele zum Schutz des Kleinklimas (örtliches 
bzw. kleinräumiges Klima, Stadtklima) und der auf die „Anpassung an den Klimawandel“ bezoge-
nen Ziele. Die Betrachtungen führten zu folgendem Ergebnis: 
Luft und Klima hätten von der Änderung des Bebauungsplans beeinflusst werden können, wenn die 
Planänderung zu einer nicht nur unerheblichen Steigerung des Kunden- und Lieferungsverkehrs 
zum Einkaufszentrum hätte beitragen können. Das hierzu vorgelegte Gutachten kam jedoch zu dem 
Ergebnis, dass die von der Änderung des Bebauungsplans potentiell verursachten Änderungen im 
Kunden- und Lieferungsverkehr noch innerhalb jener Margen liegen, die der gutachterlichen Prog-
nose der Auswirkungen von vornherein zugrunde gelegt wurden13. Die möglichen Folgen des Ände-
rungsbebauungsplans sind also bereits in die Abwägung einbezogen worden. Weiterer Ausführun-
gen hierzu bedarf es nicht.  
7.3.5 Natur- und Artenschutz, Landschaftspflege und Grünordnung 
In diesem Kapitel werden die auf die Belange Natur- und Artenschutz, Landschaftspflege und Grün-
ordnung bezogenen Ziele behandelt. 
Es wurde geprüft, ob auf den Natur- und Artenschutz, die Landschaftspflege und die Grünordnung 
bezogene Ziele von der Planung berührt sein können. Dies ist nicht der Fall. Inhalt des Bauleitpla-
nes sind lediglich Festsetzungen zur Größe der Verkaufsflächen und der Sortimentsanteile. Diese 
Inhalte des Bauleitplanes berühren die genannten Ziele nicht. Weiterer Darlegungen bedarf es hier 
nicht.  
Die Möglichkeit, dass auf der Zulassungsebene bzw. im Zusammenhang mit Verwirklichungshand-
lungen ggf. spezielle artenschutzrechtliche Prüfungen durchzuführen sind, bleibt davon unberührt. 
7.3.6 Menschen und Gesundheit 
In diesem Kapitel werden die auf den Menschen und seine Gesundheit bezogenen Ziele behandelt.  
Es wurde geprüft, ob auf den Menschen und seine bezogene Ziele von der Planung berührt sein 
können. Dabei wurden insbesondere folgende Gesichtspunkte betrachtet: 
- etwaiger Verkehrslärm, 
- etwaiger Gewerbelärm, 
 
13 Ingenieurgruppe IVV GmbH & Co. KG (2023): Stellungnahme. Erweiterung Höfe am Brühl in Leipzig.  
30 von 50 in Zusammenstellung
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- die Luftqualität. 
Die Betrachtungen führten auch hier (wie schon beim ober geprüften Belang Luft und Klima) zu 
folgendem Ergebnis: 
Die Belange Mensch und Gesundheit hätten von der Änderung des Bebauungsplans beeinflusst 
werden können, wenn die Planänderung zu einer nicht nur unerheblichen Steigerung des Kunden- 
und Lieferungsverkehrs zum Einkaufszentrum und damit zu einer erhöhten Lärmentwicklung hätte 
beitragen können. Das hierzu vorgelegte Gutachten kam jedoch zu dem Ergebnis, dass die von der 
Änderung des Bebauungsplans potentiell verursachten Änderungen im Kunden- und Lieferungsver-
kehr noch innerhalb jener Margen liegen, die der gutachterlichen Prognose der Auswirkungen von 
vornherein zugrunde gelegt wurden14. Die möglichen Folgen des Änderungsbebauungsplans sind 
also bereits in die Abwägung einbezogen worden. Weiterer Ausführungen hierzu bedarf es nicht. 
Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung führte die Polizeidirektion Sachsen aus, dass keine Aus-
wirkungen für polizeiliche Belange erkennbar sind. Die öffentliche Sicherheit und Ordnung werden 
somit nicht berührt. 
7.3.7 Kulturgüter und sonstige Sachgüter 
In diesem Kapitel werden die auf die Belange Kulturgüter und sonstige Sachgüter bezogenen Ziele 
behandelt. 
Es wurde geprüft, ob auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter bezogene Ziele von der Planung be-
rührt sein können. Dies ist nicht der Fall. Inhalt des Bauleitplanes sind lediglich Festsetzungen zur 
Größe der Verkaufsflächen und der Sortimentsanteile. Diese Inhalte des Bauleitplanes berühren die 
genannten Ziele nicht. Weiterer Darlegungen bedarf es hier nicht. 
7.3.8 Wechselwirkungen zwischen den vorgenannten Belangen 
Wechselwirkungen zwischen den vorgenannten Belangen sind nicht erkennbar. 
7.3.9 Auswirkungen aufgrund Anfälligkeit für Unfälle oder Katastrophen 
Ziele des Umweltschutzes: 
Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. j BauGB sind, unbeschadet des § 50 Satz 1 des BImSchG, die Aus-
wirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der zulässigen V orhaben für schwere Unfälle oder Kata-
strophen auf die Belange nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a bis d und i BauGB zu erwarten sind, bei 
der Aufstellung der Bauleitpläne zu berücksichtigen. 
Anmerkung: 
Gegenstand der Betrachtungen sind dabei grundsätzlich ausschließlich (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung 
zum BauGB 2017 [2], S. 40)  
• Vorhaben,  
o für die nach dem Bebauungsplan eine Zulässigkeit gegeben ist und  
o die nach gegenwärtigem Wissensstand hinsichtlich derjenigen Merkmale, die für die Bestimmung der 
Relevanz von Unfall- oder Katastrophenereignissen von Bedeutung sind, hinreichend konkretisiert sind, 
sowie 
• Unfall- oder Katastrophenereignisse,  
o die aufgrund der Anfälligkeit des jeweiligen Vorhabens für schwere Unfälle und/oder Katastrophen zu 
erwarten und deshalb für das betroffene Vorhaben von Bedeutung sind, wobei  
 
14 Ingenieurgruppe IVV GmbH & Co. KG (2023): Stellungnahme. Erweiterung Höfe am Brühl in Leipzig.  
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung, (Entwurf)  
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Erarbeitungsdatum 13.03.2024, erg. 07.05.2024 
o für die Bestimmung der Relevanz von Unfall- und Katastrophenereignissen sowohl ihre Wahrscheinlich-
keit als auch das mit ihnen verbundene Schadensausmaß zu berücksichtigen sind,  
• Auswirkungen, die  
o bei relevanten Unfall- oder Katastrophenereignissen 
o von dem jeweiligen Vorhaben selbst hervorgerufen werden können. 
Für schwere Unfälle,  
• die als vorhabeninterne Ereignisse von dem Vorhaben selbst hervorgerufen werden können, 
• bei denen die Eintritts-Wahrscheinlichkeit nicht so gering ist, dass mit ihrem Eintreten nicht gerechnet wer-
den muss, und  
• bei denen erhebliche Auswirkungen auf die genannten Belange zu erwarten oder nicht auszuschließen sind,  
ist zu ermitteln und darzulegen, welche erheblichen Umweltauswirkungen zu erwarten oder nicht auszuschließen 
sind. 
Hinsichtlich schwerer Unfällen im Sinne der Seveso-III-Richtlinie [8] bzw. der StörfallVO15 des Bundes werden hier 
zusätzlich die Auswirkungen in den Blick genommen, die von außerhalb des Plangebietes gelegenen Betriebsberei-
chen von Störfallbetrieben auf schutzbedürftige Nutzungen einwirken können. 
Für Katastrophen,  
• die als vorhabenexterne Ereignisse von außen auf das jeweilige Vorhaben einwirken können, 
• bei denen die Eintritts-Wahrscheinlichkeit nicht so gering, dass mit dem Eintreten nicht rechnen muss,  
• für die das jeweilige Vorhaben anfällig ist und  
• deren Einwirken auf das jeweilige Vorhaben bewirkt, dass von ihm erhebliche Auswirkungen auf die genann-
ten Belange zu erwarten oder nicht auszuschließen sind, 
ist zu ermitteln und darzulegen, welche erheblichen Umweltauswirkungen zu erwarten oder nicht auszuschließen 
sind.  
An Katastrophenereignissen sind von den grundsätzlich denkbaren Fällen – z.B. Erdbeben, Anstieg des Meeresspie-
gels, Überschwemmungen; vgl. UVP-ÄndRL [1], S. 2, Erwägungsgrund (15) – für die Stadt Leipzig in diesem Zusam-
menhang nach ausreichendem Ermessen nur Hochwassersituationen bzw. Überflutungen nach Starkregen bedeut-
sam und daher auch nur diese zu betrachten. 
Art der Berücksichtigung: 
Ausgehend von den vorstehenden Grundlagen wurde geprüft, ob die hier zu betrachtenden Auswir-
kungen zu erwarten sind. Ergebnis dessen ist: 
Im vorliegenden Fall sind keine für die Abwägung erheblichen Umweltauswirkungen aufgrund 
einer Anfälligkeit für Unfälle oder Katastrophen zu erwarten. Denn das nach dem Bebauungs-
plan Nr. 45.5 zulässige Einkaufszentrum weist keine Anfälligkeit für schwere Unfälle oder Kata-
strophen auf.  Außerhalb des Plangebietes gelegene Betriebsbereiche von Störfallbetrieben be-
finden sich nur in einem deutlichen Abstand mit dazwischenliegender Bebauung, sodass auch bei 
schweren Unfällen keine für die Abwägung erhebliche Auswirkungen auf die im Plangebiet zulässi-
gen Nutzungen zu erwarten sind. 
Katastrophen aufgrund Gefährdungen durch Hochwasser oder Überflutungen können ausge-
schlossen werden. Die in dem Bebauungsplan festgesetzten Baugebiete liegen weder in einem 
Überschwemmungsgebiet noch in einem Bereich, der in der Vergangenheit von Überflutungen be-
troffen war bzw. für den es Hinweise auf eine derartige Gefährdung gibt. 
Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung führte das Sächsisches Landesamt für Umwelt, Landwirt-
schaft und Geologie, (LfULG) aus, dass die Belange des Fluglärms, Belange der Anlagensicherheit 
/ Störfallvorsorge sowie Belange des Fischartenschutzes bzw. der Fischerei sowie der Geologie 
 
15 Störfall-Verordnung – Zwölfte Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (12. 
BImSchV) 
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nicht berührt sind. Aus Sicht des LfULG stehen dem V orhaben keine Bedenken entgegen. Auch im 
Hinblick auf die natürliche Radioaktivität bestehen keine Bedenken: Das Plangebiet befindet sich  
- in keiner radioaktiven Verdachtsfläche und gegenwärtig liegen dem LfULG auch keine Anhalts-
punkte über radiologisch relevante Hinterlassenschaften vor,  
- außerhalb eines festgelegten Radonvorsorgegebietes und nach den Erkenntnissen des LfULG in 
einer als unauffällig bezüglich der zu erwartenden durchschnittlichen Radonaktivitätskonzentration 
in der Bodenluft charakterisierten geologischen Einheit. Es wird jedoch der Hinweis gegeben, so-
fern jedoch im Rahmen weiterer Planungen die Schaffung neuer Aufenthaltsräume oder Arbeitsplät-
zen vorgesehen ist oder werden im Rahmen baulicher Veränderungen eines Gebäudes mit Aufent-
haltsräumen oder Arbeitsplätzen Maßnahmen durchgeführt, die zu einer erheblichen Verminderung 
der Luftwechselrate führen, dann sollen Maßnahmen zum Schutz vor Radon in Betracht gezogen 
werden. Der Hinweis betrifft demnach die Umsetzung der Planung. 
7.3.10 Ziele des Umweltschutzes der Stadt Leipzig 
Die Stadt Leipzig hat Ziele des Umweltschutzes – außer im Landschaftsplan; dazu siehe oben – vor 
allem in folgenden Fachplänen und -konzepten festgelegt (chronologische Aufzählung): 
a) Umweltqualitätsziele und -standards für die Stadt Leipzig (1996) 
b) Energie- und Klimaschutzprogramm der Stadt Leipzig 2014 – 2020 (2014) 
c) Integriertes Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK, 2018) 
d) Luftreinhalteplan für die Stadt Leipzig – Fortschreibung 2018 (2019) 
Art der Berücksichtigung: 
Die in den oben genannten Fachplänen und -konzepten der Stadt enthaltenen Ziele des Umwelt-
schutzes wurden daraufhin geprüft, inwieweit sie für diesen Bauleitplan von Bedeutung sind. So-
weit sie von Bedeutung sind, wurden sie bei der Ausarbeitung des Bebauungsplanes berücksichtigt 
und entweder mit dem Plan umgesetzt oder für die Beurteilung der Erheblichkeit von Umweltaus-
wirkungen und ihrer Bewertung mit zugrunde gelegt (siehe auch oben und Kap. 7.4). 
7.4 Beschreibung und Bewertung der erheblichen Umweltauswirkungen 
Nach § 2 Abs. 4 BauGB werden in der Umweltprüfung die voraussichtlichen erheblichen Umwelt-
auswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet. Dazu legt die Ge-
meinde für jeden Bauleitplan fest, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der 
Belange für die Abwägung erforderlich ist. Die Umweltprüfung bezieht sich aber nur auf das, was 
nach gegenwärtigem Wissensstand und allgemein anerkannten Prüfmethoden sowie nach Inhalt und 
Detaillierungsgrad des Bauleitplans angemessenerweise verlangt werden kann. Die zur Beschrei-
bung und Bewertung der ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen gehörenden Angaben des 
Umweltberichtes ergeben sich aus Anl. 1 Nr. 2 BauGB.  
Erhebliche Umweltauswirkungen, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären, sind gemäß 
den obigen Ausführungen von der Planänderung nicht zu erwarten. In der nachfolgenden Tabelle ist 
angegeben, auf welche Umweltbelange sich die Prüfung möglicher Auswirkungen erstreckt hat und 
wo die Stadt Maßnahmen zur Überwachung des weiteren Nichtbestehens erheblicher Umweltaus-
wirkungen veranlasst. 
  
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Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung, (Entwurf)  
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Umweltbelange  Erhebliche  
Auswirkungen  
auf den genannten Belang 
sind zu erwarten oder  
nicht auszuschließen 
Überwachungs-
maßnahmen 
sind geplant 
Fläche Nein> Nein> 
Boden und Grundwasser Nein> Nein> 
Oberflächenwasser Nein> Nein> 
Luft  Nein> Nein> 
Klima Nein> Nein> 
Pflanzen Nein> Nein> 
Tiere Nein> Nein> 
Biologische Vielfalt Nein> Nein> 
Landschaft Nein> Nein> 
Erholungspotential Nein> Nein> 
Verkehrslärm Nein> Ja (VT) 
Gewerbelärm Nein> Nein> 
Luftqualität Nein> Nein> 
Kulturgüter und sonstige Sachgüter Nein> Nein> 
Wechselwirkungen zwischen den vorgenannten Belangen Nein> Nein> 
Auswirkungen auf die vorgenannten Belange aufgrund  
Anfälligkeit der zulässigen V orhaben für  
schwere Unfälle oder Katastrophen 
Nein> Nein> 
 
Es erfolgte dementsprechend folgende Festlegung: 
• Es sind keine vertiefenden Ermittlungen erforderlich. Sie sollen deshalb auch nicht erfol-
gen. 
• Es sind seitens der Stadt keine Maßnahmen zur Überwachung erheblicher Umweltaus-
wirkungen erforderlich. Es sind im Rahmen dieses Planverfahrens auch keine Maßnahmen 
zur Vermeidung, Verhinderung, Verringerung oder zum Ausgleich erheblicher nachtei-
liger Umweltauswirkungen erforderlich. Der V orhabenträger (VT) ist jedoch aufgefordert, 
die Verkehrsentwicklung im Hinblick auf das Einkaufszentrum zu überwachen und der Stadt 
unaufgefordert mitzuteilen, wenn sich die Frequenz des Kunden- und Lieferverkehrs wider 
Erwarten über jenes Maß hinaus erhöht, das in dem der Planung zugrundeliegenden Ver-
kehrsgutachten angenommen wurde. 
7.5 Überwachung erheblicher Umweltauswirkungen 
Die Gemeinden sind verpflichtet, die erheblichen Umweltauswirkungen, die aufgrund der Durch-
führung der Bauleitpläne eintreten, zu überwachen, um insbesondere unvorhergesehene nachteilige 
Auswirkungen frühzeitig zu ermitteln und in der Lage zu sein, geeignete Maßnahmen zur Abhilfe 
zu ergreifen (§ 4c BauGB). Die geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Umwelt-
auswirkungen sind im Umweltbericht zu beschreiben (siehe Nr. 3. b) der Anlage 1 zum BauGB). 
34 von 50 in Zusammenstellung
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Im Rahmen der Umweltprüfung für diesen Bebauungsplan wurde festgestellt, dass dessen Durch-
führung voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen nach sich ziehen wird. Dement-
sprechend ist es nicht erforderlich, Maßnahmen zur Überwachung zu planen und im Umweltbericht 
zu beschreiben. 
Auf die gesetzliche Pflicht der Behörden zur Unterrichtung der Stadt (§ 4 Abs. 3 BauGB) wird hin-
gewiesen. 
Weiterhin ist der V orhabenträger (VT) aufgefordert, die Verkehrsentwicklung im Hinblick auf das 
Einkaufszentrum zu überwachen und der Stadt unaufgefordert mitzuteilen, wenn sich die Frequenz 
des Kunden- und Lieferverkehrs wider Erwarten über jenes Maß hinaus erhöht, das in dem der Pla-
nung zugrundeliegenden Verkehrsgutachten angenommen wurde. 
 
Sollte es bei der Durchführung dieses Bebauungsplanes Hinweise auf unvorhergesehene nachteilige 
Umweltauswirkungen geben, dann werden erforderlichenfalls geeignete Maßnahmen zu Abhilfe er-
griffen werden. 
7.6 Anderweitige Planungsmöglichkeiten. Entwicklung bei Nichtdurchführung 
der Planung 
Anderweitige Planungsmöglichkeiten als die Erhöhung der zulässigen Verkaufsflächen sind nicht in 
Betracht gekommen, um die ungenutzten Flächenpotenziale im Gebäudekomplex zu aktivieren. 
Möglich wäre nur der Ansatz anderer Zahlen. Dies wäre jedoch mit den Interessen der Beteiligten 
nicht zu vereinbaren. Die vorliegende Auswirkungsanalyse16 und die fachgutachterliche Stellung-
nahme17 belegen, dass das V orhaben der Verkaufsflächenerhöhung und -flexibilisierung weder die 
Funktionsfähigkeit von zentralen Versorgungsbereichen gefährdet noch die verbrauchernahe Versor-
gung beeinträchtigt. Die B-Planänderung steht zudem mit den zu beachtenden Zielen der Raumord-
nung steht die Planung vollständig im Einklang. Auch mit den Leitzielen und Steuerungsgrundsät-
zen des STEP Zentren ist die Planung vollständig kompatibel, da sich der Planstandort in der Innen-
stadt befindet und die Planung zur Weiterentwicklung der Innenstadt sowie zur Stärkung der ober-
zentralen Versorgungsfunktion beitragen wird. 
Ohne die Aufstellung des Änderungsbebauungsplans dürften im Einkaufszentrum über die bisher 
festgesetzten 27.500 m² Verkaufsfläche hinaus keine weiteren Verkaufsflächen eröffnet werden. Da-
mit blieben kaufmännische und stadtentwicklungsbezogene Chancen ungenutzt. 
7.7 Technische Verfahren, aufgetretene Schwierigkeiten 
Technische Verfahren kamen nicht zu Anwendung.  
Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Angaben sind nicht aufgetreten.  
7.8 Referenzliste der Quellen 
Diesem Umweltbericht liegen die nachfolgend genannten Quellen, die für die im Bericht enthalte-
nen Beschreibungen und Bewertungen herangezogen wurden, zugrunde. Allgemeingültige und all-
gemeinverfügbare Quellen, wie Bundes- und Landesgesetze/-verordnungen usw. – z.B. Baugesetz-
buch (BauGB), Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG), Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprü-
fung (UVPG) – werden hier nicht aufgeführt. 
 
 
16 Dr. Lademann & Partner (2023): Das Einkaufszentrum „Höfe am Brühl“ in Leipzig – 
Verträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen der Flexibilisierung der Sortimentsobergrenzen, 
Hamburg/Dresden, 25.10.2023. 
17 Dr. Lademann & Partner (2024): Gutachterliche Stellungnahme Höfe am Brühl Leipzig,  
Hamburg/Dresden, 11.01.2024. 
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Erarbeitungsdatum 13.03.2024, erg. 07.05.2024 
 
[1]  Europäische Union, Richtlinie 2014/52/EU des europäischen Parlaments und des Rates vom 
16. April 2014 zur Änderung der Richtlinie 2011/92/EU über die Umweltverträglichkeitsprüfung 
bei bestimmten öffentlichen und privaten Projekten.  
[2]  Stadt Leipzig, Landschaftsplan, Leipzig, 2013 (Beschluss der Ratsversammlung vom 
16.10.2013).  
[3]  Ingenieurgruppe IVV GmbH & Co. KG (2023): Stellungnahme, Erweiterung Höfe am Brühl in 
Leipzig,Aachen, 18.08.2023.   
[4]  Dr. Lademann & Partner (2023): Das Einkaufszentrum „Höfe am Brühl“ in Leipzig – 
Verträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen der Flexibilisierung der 
Sortimentsobergrenzen, Hamburg/Dresden, 25.10.2023.  
[5]  Dr. Lademann & Partner (2024): Gutachterliche Stellungnahme Höfe am Brühl Leipzig,  
Hamburg/Dresden, 11.01.2024.   
[6]  Europäische Union, Richtlinie 2012/18/EU des Europ. Parlaments und des Rates vom 4. Juli 
2012 zur Beherrschung der Gefahren schwerer Unfälle mit gefährlichen Stoffen, zur Änderung 
und anschließenden Aufhebung der Richtlinie 96/82/EG des Rates (ABl. L 197 vom 
24.7.2012).  
 
8. Ergebnisse der Beteiligungen 
8.1 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit 
Während der Beteiligung gingen drei Äußerungen aus der Öffentlichkeit ein.  
Ein Verband stimmte dem V orhaben zu. Er gab lediglich den Hinweis, dass bei der Auswahl der zu-
künftigen Mieter den regionalen Händlern und Produzenten V orrang vor weit verbreiteten Handels-
ketten eingeräumt werden sollte. Dies würde die örtliche Wirtschaftskraft stärken und das Image des 
Standortes als Förderer regionaler Wertschöpfung verbessern. Diese Anregung, die die Umsetzung 
der Planung betrifft, wurde an das Centermanagement weitergeben. Das Centermanagement teilte 
der Stadtverwaltung mit, dass ein Interesse an der Vermietung an regionale Händler und Produzen-
ten besteht. 
Die zweite Stellungnahme aus der Öffentlichkeit beschäftigte sich mit der Attraktivität des Ein-
kaufszentrums und des Leipziger Einzelhandels insgesamt. Dabei wurde die Auffassung vertreten, 
dass es einer qualitativen Attraktivitätssteigerung bedarf; nicht die Verkaufsflächenerhöhung son-
dern ein interessanter Mietermix wären sinnvoll, um gegen das bessere Angebot des Onlinehandels 
bestehen zu können. Der Plangeber geht davon, dass die vorliegenden Planänderung sehr wohl ei-
nen Beitrag zur Attraktivität leisten kann, indem die Flexibilität zur Nutzung der vorhandenen Ge-
schossfläche erhöht wird. Auf den Mietermix in Einkaufslagen oder im Einkaufszentrum kann der 
Plangeber keinen Einfluss nehmen. Dies obliegt den Eigentümern bzw. dem Betreiber. 
Die dritte Stellungnahme aus der Öffentlichkeit trug vor, dass keine Wege oder sonstigen Aufent-
haltsflächen als Verkaufsflächen umgenutzt werden sollen. Weiterhin wurden Bedenken im Hin-
blick auf mögliche Auswirkungen auf die Architektur geäußert und die Sinnhaftigkeit der Planände-
rung hinterfragt. All diese Bedenken können entkräftet werden: Es werden keine Hof- oder Wege-
flächen beansprucht. Das architektonische Raumkonzept wird nicht berührt. Innerhalb des Gebäu-
dekomplexes sollen lediglich ungenutzte Flächen von Ladenlokalen oder ungenutzte Lagerflächen, 
die für Dienstleitung oder Gastronomie vorgesehen waren, im begrenzten Umfang durch den Ein-
zelhandel genutzt werden können. Die vorliegende Auswirkungsanalyse belegt die Erforderlichkeit 
und die Verträglichkeit der geplanten Verkaufsflächenerweiterung. Auch die Industrie- und Handels-
kammer zu Leipzig befürwortet – als Fachverband – das V orhaben ausdrücklich. Die Äußerungen 
der IHK bestätigen vollumfänglich die Planungsabsicht; es ist städtebaulich sinnvoll, zur Erhaltung 
und zur Entwicklung des Einkaufszentrums beizutragen. Die durch die Planung angestrebte Flexibi-
lität ist für die Funktionstüchtigkeit des Centers notwendig. 
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Der ebenfalls vorgetragenen Forderung „Mehr Einzelhandelsfläche nur gegen Raum für Kultur, Be-
gegnung, Soziales“ wird bereits teilweise gefolgt. Öffentliche Interessen werden im Rahmen der 
Bauleitplanung in verschiedener Hinsicht berücksichtigt. Die V orschläge zur Attraktivitätssteige-
rung des Centers durch ergänzende kulturelle Angebote wurden an das Centermanagement weiter-
gegeben; dieses hat ein grundsätzliches Interesse daran Besucher anzuziehen. Die unentgeltliche 
Überlassung privater Flächen für kulturelle Nutzungen der öffentlichen Hand oder von Vereinen 
aber kann nicht abwägungsgerecht im B-Plan vorgeschrieben werden. Derartige Verpflichtungen 
darf der private Eigentümer nicht eingehen bzw. die Stadt nicht einfordern, da anderenfalls das 
Kopplungsverbot berührt wäre. 
8.2 Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 
Wichtigste Ergebnisse sind: 
• V on Seiten der Handwerkskammer sowie der Industrie- und Handelskammer bestehen keine Be-
denken zur Umnutzung von Geschossflächen zur Verkaufsfläche. Die Industrie- und Handelskam-
mer zu Leipzig (IHK) betont vielmehr, dass die „Höfe am Brühl“ nicht nur räumlicher Teil der In-
nenstadt sondern maßgeblicher Frequenzbringer und Attraktor innerhalb des Innenstadtgefüges 
sind. V om Einkaufszentrum gehen Synergie- und Kopplungseffekte aus, welche die Innenstadt als 
Ganzes stärken. Auch auf das Engagement des Centermanagements im V orstand des City Leipzig 
Marketing e. V . für die weitere Positionierung der gesamten Innenstadt wird ausdrücklich hingewie-
sen. Aus städtebaulich-funktionaler Sicht weist die IHK darauf hin, dass die Hainstraße innerhalb 
der nördlichen Innenstadt mit den „Höfen am Brühl“ und den Entwicklungen an der Hainspitze wei-
ter an Bedeutung gewonnen und sich als wichtige 1A-Lage etabliert hat. Die Industrie- und Han-
delskammer zu Leipzig befürwortet das Bebauungsplanverfahren zur 2. Änderung ausdrücklich. 
Die Äußerungen der IHK bestätigen vollumfänglich die Planungsabsicht; es ist städtebaulich 
sinnvoll, zur Erhaltung und zur Entwicklung des Einkaufszentrums beizutragen. Die durch die 
Planung angestrebte Flexibilität ist für die Funktionstüchtigkeit des Centers notwendig. Durch 
die angestrebte vertragliche Regelung zwischen V orhabenträger und Stadt zur Öffnung von wei-
teren Ladeneinheiten zu den öffentlichen Straßen sollen die Verflechtungen von Center und um-
liegenden Angeboten weiter verstärkt werden. 
• Die Landesdirektion Sachsen bestätigt erneut die Zielkonformität der Planungsinhalte und ver-
weist dabei auf die Einschätzung aus 2016. Auch der Regionale Planungsverband Westsachsen be-
stätigt, dass keine Bedenken der übergeordneten Planungsebene bestehen. 
• Belange des Landkreises Leipzig sind von der Planung nicht betroffen. Die Nachbargemeinden 
und umliegenden Mittelzentren stimmten der Planung im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung zu 
bzw. machten keine Bedenken geltend oder sahen ihre Belange als nicht berührt an. 
Der Plangeber kann daher an der Planänderung festhalten. Er verhält sich konform zu den V or-
gaben der Raumordnung- und Landesplanung. 
• Auch der BUND stimmt der Planänderung zu. Sein Hinweis, dass regionalen Anbietern V orrang 
eingeräumt werden sollte, wird an den V orhabenträger (Centermanagement) weitergegeben. Dies 
kann nur im V ollzug berücksichtigt werden. Für entsprechende Festsetzungen im B-Plan besteht 
keine Rechtsgrundlage. 
8.3 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Entwurf 
Wird fortgeschrieben. 
8.4 Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf 
Wird fortgeschrieben. 
  
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9. Städtebauliches Konzept 
Wesentliche Grundlage des städtebaulichen Konzepts für die Entwicklung des Einkaufszentrums 
bildeten 2008 die V orgaben der Wettbewerbsauslobung für das Projekt Brühl – Leipzig sowie der 
Siegerentwurf der Architekten Grüntuch Ernst, Berlin. 
9.1 Gliederung des Gebietes 
Das Plangebiet des rechtsverbindlichen B-Plans 45.5 ist gegliedert in: 
▪ ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Einkaufszentrum, Stellplätze, Wohnungen, kultu-
relle, soziale, gesundheitliche und sportliche Einrichtungen, Schank- und Speisewirtschaften“, 
▪ eine mittig durch das Sondergebiet verlaufende private, öffentlich zugängliche Fußgängerzone 
(Plauensche Straße), die das Sondergebiet in die beiden Teilgebiete SO (Westflügel) und SO 
(Ostflügel) gliedert,  
▪ eine nördlich des Sondergebietes liegende Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Be-
reich für Fußgänger und Radfahrer“ sowie  
▪ eine nördlich der Verkehrsfläche für Fußgänger und Radfahrer liegende öffentliche Grünfläche. 
Die Erschließung erfolgt über die äußeren, das Plangebiet begrenzenden Erschließungsstraßen 
(Tröndlinring, Richard-Wagner-Straße, Am Hallischen Tor, Brühl). Die wieder angelegte Plauen-
sche Straße dient als Fußgängerzone der inneren Erschließung. 
Hinweis: Die vorliegende Änderung betrifft nur die als Sondergebiet festgesetzten Teilflächen im 
räumlichen Geltungsbereich des B-Plans Nr. 45.5. 
9.2 Bebauungs-/Nutzungskonzept 
Das städtebauliche Konzept sieht eine Bebauung des Areals mit zwei getrennten Baublöcken vor. 
Die Baublöcke selbst sind in Anlehnung an die für Leipzig typischen Passagen ausgeformt: Das In-
nere eines jeden Baublocks besteht aus einer Abfolge von Höfen, die miteinander verbunden sind. 
Die denkmalgeschützte Bausubstanz des ehemaligen Kaufhauses „Konsument“ (sog. „Blech-
büchse“) ist in die Bebauung integriert. Die Bebauung folgt der historischen Bauflucht. Ebenso be-
rücksichtigt das städtebauliche Konzept die vorhandenen Höhen im unmittelbaren Umfeld. Mittig 
im Plangebiet wurde die Plauensche Straße in ihrer historischen Parzelle wiederhergestellt. Die 
Plauensche Straße gliedert die Bebauung in zwei altstadtgerechte Abschnitte und stellt Blickbezie-
hungen zu wichtigen Kulturgütern der Altstadt wieder her. Die beiden Baukörper sind durch ein 
stützenfreies Übergangsbauwerk und eine weitere, ebenfalls stützenfreie Überfahrt über die Plauen-
sche Straße miteinander verbunden.  
Das städtebauliche Konzept sieht eine überwiegende Nutzung des Plangebietes als Einkaufszentrum 
vor. Das Einkaufszentrum umfasst Einzelhandelsbetriebe, kundenorientierte Dienstleistungsbe-
triebe, ladenmäßig betriebenes Handwerk, gastronomische Einrichtungen sowie Stellplätze. Mit 
dem Ziel der Erhaltung der Nutzungsmischung in der Innenstadt ist festgesetzt, dass die beiden 
obersten Geschosse (4. und 5. OG) überwiegend dem Wohnen dienen müssen. 
Im Sondergebiet erfolgt unter der Berücksichtigung der V orgaben des Landesentwicklungsplans, 
des Stadtentwicklungsplans „Zentren“ sowie unter direkter Bezugnahme auf ein standort- und vor-
habenbezogenes Auswirkungsanalyse18 die Beschränkung der Verkaufsfläche auf nunmehr maximal 
31.000 m2. Darüber hinaus werden für einzelne Sortimente maximale Verkaufsflächen vorgegeben, 
die mit der vorliegenden Änderung gegenüber der bislang geltenden Planfassung an aktuelle Be-
darfe angepasst werden. 
9.3 Erschließungskonzept 
 
18 Dr. Lademann & Partner (2023): Das Einkaufszentrum „Höfe am Brühl“ in Leipzig – 
Verträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen der Flexibilisierung der Sortimentsobergrenzen, 
Hamburg/Dresden, 25.10.2023. 
38 von 50 in Zusammenstellung
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Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung, (Entwurf)  
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Erarbeitungsdatum 13.03.2024, erg. 07.05.2024 
Das Plangebiet ist über den Tröndlinring (Bundesstraße 87) an das übergeordnete städtische Stra-
ßennetz angebunden. Die Erschließung wird über die Straßen Am Hallischen Tor und Brühl gewähr-
leistet. Sämtliche Zu- und Abfahrten für PKW, die Warenanlieferung und die Entsorgung erfolgen 
über eine ebenerdige Ein-/Ausfahrt Am Hallischen Tor. 
Die Stellplätze für das Einkaufszentrum sind im Gebäudekomplex untergebracht. 
Die sehr gute Erschließung des Plangebietes mit dem öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) un-
terstützt die Erreichbarkeit des Einkaufszentrums: Unmittelbar an das Plangebiet grenzt die Halte-
stelle Goerdelerring, an welcher zehn Straßenbahnlinien halten. In fußläufiger Entfernung vom 
Plangebiet befindet sich der Hauptbahnhof der Stadt Leipzig. 
Die vorliegende Änderung der textlichen Festsetzungen TF 1.11 und TF 1.13 berührt das Erschlie-
ßungskonzept nicht. Die Umwidmung vorhandener Geschossflächen zu Verkaufsflächen löst weder 
erhöhten Stellplatzbedarfe noch eine Anpassung der Erschließungsanlagen aus. Das bestätigt auch 
die Stellungnahme der Leipziger Verkehrsbetriebe im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung; aus 
ÖPNV-Sicht bestehen keine Einwände gegen die Planung. Gleiches gilt für die Abfallentsorgung: 
Die Stadtreinigung hat gegen die 2. Änderung keine Einwände. 
9.4 Grünordnerisches Konzept 
Das grünordnernische Konzept des rechtsverbindlichen B-Plans Nr. 45.5 wird durch die Änderung 
nicht berührt. Die Verkaufsflächen sind nur innerhalb des Gebäudekomplexes zulässig. Die Grün-
flächen des denkmalgeschützten Promenadenrings werden nicht berührt. Gleiches gilt für die Be-
grünung der Wohnebene im 4. Obergeschoss. 
Der V orhabenträger (Centermanagement) plant im Sommer 2024 zehn Pflanzkübel mit Sitzmög-
lichkeiten und stadtbildrelevanten Bäumen auf dem Brühl aufzustellen. Diese Maßnahme soll ver-
traglich vereinbart werden; sie trägt zur Aufwertung und Begrünung des öffentlichen Raumes bei. 
Die Pflanzung von Bäumen im Bereich der Straße „Brühl“ ist aus technischen Gründen (Aufbau der 
Straßendeckschicht und Leitungsbestände) nicht möglich. 
C. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES 
10. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches 
Die vorliegende Satzung zur 2. Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 45.5 „Höfe 
am Brühl“ in der Fassung der 1. Änderung betrifft nur einen Teilbereich des rechtsverbindlichen 
Bebauungsplans, nämlich nur die Flächen des festgesetzten Sondergebietes gemäß § 11 BauNVO 
des Einkaufszentrums, bestehend aus einem Ostflügel und einem Westflügel.  
Folgende Flurstücke zählen (ganz oder teilweise) dazu:  
Flurstück-Nr.19 
421/2, 4 421/6, 421/7, 438/3, 438/4, 448/3, 448/4, 449/4, 449/5, 449/6, 450/1, 450/3, 450/4, 
451/1, 451/3, 451/4, 453/3, 453/4, 453/5, 453/6, 454/1, 454/2, 454/3, 454/4, 4377/13, 4377/14, 
4377/15, 4377/16, 4377/17, 4385/2, 4385/8, 4385/9, 4385/10, 4898/2, 4898/3, 4898/5 (Teilflä-
chen), 4898/6, 4898/7, 4898/9, 4898/10, 4898/11 
Diese Flurstücke umfassen zusammen eine Fläche von ca. 2,1 ha. 
  
 
19 Stand des amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem [ALKIS]: 12.09.2023, Bereitsteller: 
Staatsbetrieb Geobasisinformation und Vermessung Sachsen [GeoSN]; Quelle: GeoSN, dl-de/by-2-0 
39 von 50 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung, (Entwurf)  
[Klick zum Inhaltsverzeichnis] Seite 27 
Erarbeitungsdatum 13.03.2024, erg. 07.05.2024 
11. Gliederung des Plangebietes 
Das Plangebiet umfasst ein Sondergebiet nach § 11 Abs. 3 BauNVO mit der Zweckbestimmung 
„Einkaufszentrum, Stellplätze, Wohnungen, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Ein-
richtungen, Schank- und Speisewirtschaften“. Das Sondergebiet ist durch die Plauensche Straße in 
die Teilgebiete SO (Westflügel) und SO (Ostflügel) gegliedert. 
12. Baugebiete 
Als Baugebiet ist zeichnerisch ein Sondergebiet (SO) nach § 11 BauNVO festgesetzt. Das Sonder-
gebiet – bestehend aus einen Westflügel und einem Ostflügel - dient gemäß TF 1.1 des rechtsver-
bindlichen Bebauungsplans Nr. 45.5- vornehmlich der Unterbringung eines Einkaufszentrums mit 
Einzelhandelsbetrieben, Dienstleistungsbetrieben, Schank- und Speisewirtschaften sowie der zuge-
hörigen Stellplätze in Stellplatzgeschossen. Im vierten und fünften Obergeschoss sind das Wohnen, 
Schank- und Speisewirtschaften sowie soziale, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Einrich-
tungen zulässig. Stellplätze für Kraftfahrzeuge sind ausschließlich auf den dafür festgesetzten Flä-
chen zulässig. 
Die Art der baulichen Nutzung wird im Weiteren in den Festsetzungen TF 1.2 bis TF 1.14 geregelt. 
Gegenstand der vorliegenden Änderung ist allein eine Anpassung der TF 1.11 „Zulässige Gesamt-
verkaufsfläche“ und der TF 1.13 „Sortimentsregelung“. Alle anderen Bestimmung des rechtsver-
bindlichen Bebauungsplans Nr. 45.5 in der Fassung der 1. Änderung bleiben unberührt. 
13. Änderung der textlichen Festsetzungen TF 1.11 und TF 1.13 
13.1 Ziele und Zwecke der Änderung 
Die in TF 1.11 festgesetzte Gesamtverkaufsfläche von 27.500 m² für die beiden Gebäudeteile des 
bereits errichteten Einkaufszentrums soll um insgesamt 3.500 m² auf 31.000 m² erhöht werden. Die 
Beschränkung des Anteils der Betriebe mit mehr als 800 m² Verkau fsfläche soll entfallen; sie wird 
aufgrund der bisherigen Entwicklung nicht mehr benötigt. In dem bereits errichteten Einkaufszentrum 
hat sich eine innenstadtverträgliche Mischung aus kleineren Ladengeschäften und großflächigem Ein-
zelhandel entwickelt (siehe dazu das unten im Kapitel 11 dieser Begründung zitierte Gutachten von 
Dr. Lademann & Partner – 2023 – nebst Ergänzungsschreiben vom 10.01.2024). Eine Steuerung der 
Anteile durch Festsetzung im Bebauungsplan ist hierfür nicht mehr erforderlich. In dem Ergänzungs-
schreiben vom 10.01.2024 wird hierzu u.a. wörtlich ausgeführt: 
„Der verstärkte Rückzug von kleinen und mittelgroßen, inhabergeführten Unternehmen aus der 
deutschen Einzelhandelslandschaft, führte zu einem massiven Rückgang der Anzahl der Einzel-
handelsbetriebe. So sank die Zahl der Einzelhandelsgeschäfte in Deutschland bereits zwischen 
2008 und 2020 um mehr als 80.000.3 Zwischen 2020 und 2022 ging die Geschäftsanzahl nach 
Angaben des HDE4 weiter um jährlich 11.000 zurück. Demgegenüber verblieb die in Deutsch-
land insgesamt vorgehaltene Einzelhandelsverkaufsfläche in den letzten 12 Jahren auf einem 
nahezu gleichbleibenden Niveau5, mit der Folge, dass sich die durchschnittliche Verkaufsflä-
che je Ladengeschäft in diesem Zeitraum sukzessive und insgesamt deutlich erhöht hat. … 
Die Auslotung von Potenzialen zur Flexibilisierung von bestehendem Baurecht in enger Abstim-
mung zwischen Centerbetreibern und städtischen Akteuren kann dabei als ein probates Mittel 
fungieren, um die Funktionsfähigkeit innerstädtischer Einkaufszentren sowie von Innenstädten 
im Allgemeinen nachhaltig zu sichern und deren Attraktivität zu steigern. Die textliche Festset-
zung eines Verkaufsflächenverhältnisses zwischen großflächigen und kleinflächigen Einzel-
handelsbetrieben halten Dr. Lademann & Partner insofern für nicht mehr zeitgemäß (und 
auch schwierig begründbar) und den Wegfall dieser Festsetzung im Zuge der geplanten Än-
derung des B-Plans Nr. 45-5 der Stadt Leipzig für gutachterlich vertretbar. … 
40 von 50 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung, (Entwurf)  
[Klick zum Inhaltsverzeichnis] Seite 28 
Erarbeitungsdatum 13.03.2024, erg. 07.05.2024 
Die Innenstadtverträglichkeit der mit der B-Plan-Änderung bezweckten Flexibilisierung der 
Sortimentsobergrenzen wird durch einen Verzicht auf eine textliche Festsetzung des Verkaufsflä-
chenverhältnisses zwischen großflächigen und kleinflächigen Einzelhandelsbetrieben im Übri-
gen nicht in Frage gestellt. … 
Insgesamt gelangen Dr. Lademann & Partner somit zu der Einschätzung, dass sich ein Anstieg 
des auf großflächige Einzelhandelsbetriebe entfallenden Verkaufsflächenanteils in den „Höfen 
am Brühl“ (der aufgrund baulicher Restriktionen und eines nicht nur auf Großflächen fokus-
sierten Vermietungskonzepts ohnehin lediglich überschaubar ausfallen könnte) nicht dazu füh-
ren würde, dass die tradierte 1A-Lage der Leipziger Innenstadt im Be-reich Markt/Petersstraße 
erhebliche Frequenzverluste hinnehmen müsste und in ihrer weiteren Entwicklung gehemmt 
werden würde.  
Die ersatzlose Streichung der bisherigen textlichen Festsetzung eines Verkaufsflächenver-
hältnisses zwischen großflächigen und kleinflächigen Einzelhandelsbetrieben ist aus der 
Sicht von Dr. Lademann & Partner unter den heutigen Rahmenbedingungen im Einzelhan-
del gutachterlich vertretbar (und im Sinne der mit der B-Plan-Änderung bezweckten Flexibi-
lisierung des Handlungsspielraums des Betreibers der „Höfe am Brühl“ auch notwendig) 
und zudem innenstadtverträglich darstellbar.  
Die Umsatzumverteilungsquoten des Vorhabens, die in der Auswirkungsanalyse ermittelt und 
bewertet worden sind, würden auch dann nicht höher ausfallen, wenn sich größere Teile der 
Verkaufsfläche auf großflächige Einzelhandelsbetriebe konzentrieren würden. Die textliche 
Festsetzung eines Verkaufsflächenverhältnisses halten Dr. Lademann & Partner auch unter die-
sem Gesichtspunkt für verzichtbar.“ 
Die Sortimentsregelungen der TF 1.13 zu den einzelnen Warengruppen und deren maximalen Ober-
grenzen sollen bedarfsgerecht erhöht werden. Verkaufsflächenzuwächse sollen vor allen Dingen die 
Sortimente „Bekleidung, Schuhe“, „Hausrat, Einrichtung, Möbel“, „Ele ktrowaren“ sowie „Bücher, 
Papier/Bürobedarf/Schreibwaren (PBS), Spielwaren“ erhalten. Die bisher in den textlichen Festset-
zungen verankerte Flexibilisierungsklausel, die eine Überschreitung der festgesetzten Sortiments-
obergrenzen um jeweils 10 % ermöglichte, kann angesichts dieser nunmehr großzügigen Lösung ent-
fallen. 
Die benannten Änderungen beschränken sich allein auf die Anpassung von textlichen Festsetzungen. 
Die neuen Festsetzungen sollen nach Abschluss des B -Planverfahrens an die Stelle der bisher ein-
schlägigen Regelungen treten. Eine Änderung der Planzeichnung ist dazu nicht erforderlich. Bei der 
vorliegenden Änderungssatzung handelt sich somit um einen sogenannten Textbebauungsplan. 
  
41 von 50 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung, (Entwurf)  
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Erarbeitungsdatum 13.03.2024, erg. 07.05.2024 
13.2 Inhalt der Planänderung 
Im Einzelnen sollen folgende Verkaufsflächenerweiterungen zugelassen werden: 
Text der Festsetzung 
Branche/Sortiment Bisher  
zulässige 
VKF* 
Zukünftig  
zulässige VKF 
Zuwachs an 
VKF gemäß 
Gutachten 
DLP20 
Nahrungs- und Genussmittel 6.820 6.820 0 
Gesundheit und Körperpflege 1.870 3.000 1.130 
Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 110 1.100 990 
Bücher, Papier / Bürobedarf / Schreibwa-
ren (PBS), Spielwaren 
1.540 3.000 1.460 
Bekleidung, Schuhe 14.740 20.000 5.260 
Elektrowaren 3.520 5.400 1.880 
Hausrat, Einrichtung, Möbel 2.200 4.600 2.400 
Optik, Hörgeräte-Akustik, Uhren, 
Schmuck 
770 900 130 
Summation der Einzelposten 31.570 44.820 13.250 
DECKELUNG AUF INSGESAMT 27.500 31.000 3.500 
* Nach dem B-Plan Nr. 45.5, 1. Änderung – dürfen die festgesetzten Sorti-
mentsobergrenzen bei Einhaltung der zulässigen Gesamtverkaufsfläche je-
weils um 10 %  je Sortimentsgruppe überschritten werden. 
 
HINWEIS: Die künftig geltenden Sortimentsobergrenzen können (wie bisher) nicht gleich-
zeitig vollständig ausgeschöpft werden, da die Gesamtverkaufsfläche des Einkaufszentrums 
auf 31.000 m² begrenzt ist. 
 
Die aus dieser Zielstellung abgeleiteten textlichen Festsetzungen lauten: 
 
§ 1  Die textlichen Festsetzungen TF 1.11 Zulässige Gesamtverkaufsfläche und TF 1.13 
Sortimentsregelung werden aufgehoben und durch folgende Bestimmungen ersetzt: 
 
 TF 1.11 (neu) Zulässige Gesamtverkaufsfläche 
Die Gesamtverkaufsfläche im Einkaufszentrum darf für den Einzelhandel 31.000 m² nicht über-
schreiten. 
 (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V . m. § 11 Abs. 2 BauNVO) 
 
   
 
20 Dr. Lademann & Partner (2023): Das Einkaufszentrum „Höfe am Brühl“ in Leipzig – 
Verträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen der Flexibilisierung der Sortimentsobergrenzen. 
Hamburg/Dresden, Stand: 25.10.2023, Tabelle 15. 
42 von 50 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung, (Entwurf)  
[Klick zum Inhaltsverzeichnis] Seite 30 
Erarbeitungsdatum 13.03.2024, erg. 07.05.2024 
TF 1.13 (neu) Sortimentsregelung 
(1) Für die im Einkaufszentrum zulässigen Einzelhandelsbetriebe wird mit Geltung für alle Ge-
schosse nachfolgende Verkaufsflächenbegrenzung festgesetzt; die textliche Festsetzung Nr. 
1.11 (Zulässige Gesamtverkaufsfläche) bleibt unberührt. 
Branche/Sortiment Zulässige Verkaufsfläche in m² 
Nahrungs- und Genussmittel 6.820 
Gesundheit und Körperpflege 3.000 
Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 1.100 
Bücher, Papier/Bürobedarf/Schreibwaren 
(PBS), Spielwaren 
3.000 
Bekleidung, Schuhe 20.000 
Elektrowaren 5.400 
Hausrat, Einrichtung, Möbel 4.600 
Optik, Hörgeräte-Akustik, Uhren, Schmuck 900 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V . m. § 11 Abs. 2 BauNVO) 
 
Begründung: 
Als Baugebiet wurde im Bebauungsplan Nr. 45.5 ein Sondergebiet festgesetzt. Die Festsetzung der 
maximal zulässigen Verkaufsflächen ist zur Bestimmung der Einzelheiten der zulässigen Art der Nut-
zung erforderlich. Die schließlich gewählten Mengen wurden mit dem Betreiber  des Einkaufszent-
rums abgestimmt und einvernehmlich bestimmt. 
Die gewünschte Aktivierung der im Gebäudekomplex brachliegenden Flächenpotenziale ist nach den 
gelten Festsetzungen des Bebauungsplans zur Verkaufsflächenobergrenze und den darin zulässigen 
Verkaufsflächen für die einzelnen Warensortimente derzeit nicht genehmigungsfähig. Aus diesem 
Grund ergibt sich der Anpassungsbedarf für die geltenden B -Planregelungen. Der Plangeber sorgte 
für eine gutachterliche Begleitung des V orhabens (siehe unten Kapitel 11.).  
Eine Steuerung der Anteile der klein- und großflächigen Betriebe durch Festsetzung im Bebau-
ungsplan ist nach der Entwicklung einer verträglichen Mischung im Bestand nicht mehr erforderlich. 
Dies wurde auch durch die oben zitierte ergänzende Stellungnahme des Gutachters Lademann & 
Partner vom 10.01.2024 ausdrücklich bes tätigt. Es besteht kein städtebauliches Erfordernis für eine 
solche V orgabe, sodass der Plangeber der sogenannten planerischen Zurückhaltung folgt. Zudem ist 
die mit dem Entfall der Anteilregelung erzielte Flexibilität ist für die Funktionstüchtigkeit des Centers 
notwendig. 
Auch die bisher in den textlichen Festsetzungen verankerte Flexibilisierungsklausel, die eine Über-
schreitung der festgesetzten Sortimentsobergrenzen um jeweils 10 % ermöglichte, kann angesichts 
der nunmehr großzügigen Zuweisung insgesamt ausreichend ausreichender Flächen an alle im Ein-
kaufszentrum vertretenen Sortimente entfallen. Der Be treiber des Einkaufszentrums hat dem zuge-
stimmt. 
  
43 von 50 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung, (Entwurf)  
[Klick zum Inhaltsverzeichnis] Seite 31 
Erarbeitungsdatum 13.03.2024, erg. 07.05.2024 
14. Auswirkungen der Planänderung 
14.1 Auswirkungen auf die Stadtentwicklung und die Stadtökonomie 
Folgende wesentliche Auswirkungen der Planung auf die Stadtentwicklung sind zu erwarten: 
Mit der Umsetzung der Planung erhöht sich die Verkaufsfläche in dem bereits bestehenden Gebäu-
dekomplex des Einkaufszentrums um bis zu 3.500 m². Dies trägt dazu bei, die Funktion der Stadt 
Leipzig als Oberzentrum zu stärken, indem das Verkaufsflächenangebot des Leipziger Innenstadt-
zentrums qualifiziert wird. Das Einkaufszentrum ist nachweislich wichtiger Bestandteil des Innen-
stadtangebots; es bestehen positive Synergieeffekte zwischen dem Einkaufszentrum und den übri-
gen Haupteinkaufslagen. Durch die Erhöhung der Verkaufsfläche im Einkaufszentrum sind weder 
nachteilige städtebauliche Auswirkungen innerhalb des Innenstadtzentrums noch schädliche Aus-
wirkungen auf die übrigen zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Leipzig und die wohnortnahe 
Grundversorgung der Bevölkerung zu erwarten. Dies wurde durch eine Verträglichkeitsanalyse21 
gutachterlich nachgewiesen. 
Die Aufgabenstellung der Verträglichkeitsanalyse bestand insbesondere in der Ermittlung und Be-
wertung der städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen der Verkaufsflächenerhö-
hung und der Anpassung der Sortimentsobergrenzen im Gebäudebestand auf den Einzelhandel im 
Untersuchungsraum im Hinblick auf zentrale Versorgungsbereiche und die verbrauchernahe Versor-
gung. Im Kern ging es dabei um die Frage, ob die mit der angestrebten Flexibilisierung der Sorti-
mentsobergrenzen verbundene Erweiterung der Verkaufsflächen in den verschiedenen Sortimenten 
zu Beeinträchtigungen der städtischen Zentren in Leipzig sowie im Leipziger Umland führen 
könnte. Diese Fragen konnten eindeutig verneint werden. 
Neben der Prüfung der absatzwirtschaftlichen Effekte und den daraus resultierenden städtebauli-
chen Auswirkungen waren die verkehrlichen Auswirkungen der Verkaufsflächenerhöhung und 
–flexibilisierung zu prüfen. Mit der gutachterlichen Prüfung wurde das Büro IVV aus Aachen be-
auftragt, welches bereits die Verkehrsuntersuchungen 2008/2009 zum rechtsverbindlichen B-Plan 
durchgeführt hat. Grundlage der aktuellen verkehrlichen Betrachtung bildeten die in den Gutachten 
2008 und 2009 prognostizierten Verkehrsmengen des Einkaufszentrums, für die eine leistungsfähige 
Abwicklung belegt werden konnte, und die aktuelle Frequentierung (2022/2023) des Parkhauses so-
wie die Anlieferungsdaten. Aus der tatsächlichen Belastung des Parkhauses durch Kunden- und Be-
schäftigtenverkehre wurden verschiedene Belastungssituationen abgeleitet und in einem Analogie-
schluss degressiv auf die neue Gesamtverkaufsflache hochgerechnet. Für den Anlieferverkehr er-
folgte eine lineare Hochrechnung der erhobenen Verkehrsmengen. Weiterhin berücksichtigt wurde 
die Belastungssituation im angrenzenden Straßennetz.  
Ein Vergleich der gegenwärtigen und der zu erwartenden Frequentierung mit den Prognosen aus 
2008/2009 zeigt, dass die damals sehr optimistischen Prognosen weiterhin über dem tatsächlichen 
und dem zu erwartenden Verkehrsaufkommen einschließlich der geplanten Verkaufsflächenerweite-
rung liegen. Mit insgesamt 87 Anlieferungen/Tag liegt das zukünftige Anlieferverkehrsaufkommen 
ebenfalls unter den Annahmen der Gutachten zum rechtsverbindlichen B-Plan 45.5 in der Fassung 
der 1. Änderung (100 Anlieferungen/Tag).  
Damit kann davon ausgegangen werden, dass eine leistungsfähige Abwicklung der Verkehrsmengen 
auch nach Umsetzung der 2. Änderung des Bebauungsplans gegeben ist. Die Erschließung ist auch 
nach der Erweiterung der Verkaufsflächen gesichert.22 
 
21 Dr. Lademann & Partner (2023): Das Einkaufszentrum „Höfe am Brühl“ in Leipzig – 
Verträglichkeitsgutachten zu den Auswirkungen der Flexibilisierung der Sortimentsobergrenzen, 
Hamburg/Dresden, 25.10.2023. 
22 Vgl. Ingenieurgruppe IVV GmbH & Co. KG (2023): Stellungnahme. Erweiterung Höfe am Brühl in Leipzig.  
44 von 50 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung, (Entwurf)  
[Klick zum Inhaltsverzeichnis] Seite 32 
Erarbeitungsdatum 13.03.2024, erg. 07.05.2024 
Da kein Verkehrsaufkommen über das im Gutachten zum rechtsverbindlichen B-Plan prognosti-
zierte Maß hinaus zu erwarten ist, sind keine neuen Immissionsprognosen zu den Themen Lärm und 
Luftschadstoffe erforderlich.  
Die Flexibilisierung der Verkaufsflächenbeschränkungen sollen den stabilen Fortbestand des Ein-
kaufszentrums sichern und dadurch auch einen Beitrag zur Stadtökonomie und Wirtschaftsförde-
rung leisten. Die geplanten Änderungen erlauben die Aktivierung ungenutzter Geschossflächen im 
Gebäude. Daneben lassen die Festsetzungen des Bebauungsplans weitere Nutzungen zu den The-
men Erlebnisorientierung und Bildung sowie eine Erweiterung der Freizeit- und Aufenthaltsange-
bote zu, die stadtökonomisch positive Effekte erzielen können. So sind im Einkaufszentrum Frei-
zeitnutzungen wie etwa ein neues Fitnessstudio, neue Store-Konzepte oder auch das geförderte und 
von der Wirtschaftsförderung unterstützte Projekt „Wieder schön“ der Stadtreinigung zum Thema 
Kreislaufwirtschaft möglich. Hierbei handelt es sich um einen Laden, in dem Produkte wie Second-
hand-Bekleidung und aufgearbeitete Alltagsgegenstände und Möbel verkauft werden. Damit können 
Bildung und Austausch zum Thema Kreislaufwirtschaft Eingang in das Einkaufszentrum finden. 
14.2 Auswirkungen auf die Erschließung 
Verkehrsflächen sind von der Änderung der textlichen Festsetzungen TF 1.11 und TF 1.13 des Be-
bauungsplans nicht betroffen. Die Erschließung ist auch nach der Erweiterung der Verkaufsflächen 
gesichert. 
14.3 Auswirkungen auf die Umwelt 
Die nachstehende tabellarische Übersicht fast die Bestandsaufnahme und Bewertung zu den Aspek-
ten des Umweltschutzes zusammen. Aus den vorstehenden Ausführungen zu den verkehrlichen 
Auswirkungen hat sich bereits ergeben, dass die Erhöhung der Verkaufsflächen im Einkaufszentrum 
um 3.500 m² nicht zu einer erheblichen Steigerung des Verkehrsaufkommens führen wird. 
 
Schutzgut Kurze Beschreibung des Zustands und der zu 
erwartenden Auswirkungen 
Kurze Bewertung 
Mensch und 
Bevölke-
rung 
Das bereits bestehende Einkaufszentrum dient 
überwiegend der Versorgung der Bevölkerung 
mit Waren des Einzelhandels. Mit Umsetzung 
der Planung erhöht sich der Verkaufsflächenbe-
stand im Gebäudekomplex um maximal 3.500 
m². Zu diesem Zwecke werden nur bereits beste-
hende Geschossflächen umgenutzt. 
Mit der Qualifizierung und der ge-
ringfügigen Erweiterung des Ver-
kaufsflächenangebots innerhalb 
der Gebäudekubatur wird die 
Funktion des Oberzentrums weiter-
gestärkt. Schädliche Auswirkungen 
innerhalb der Innenstadt und auf 
die benachbarten zentralen Versor-
gungsbereiche sind nicht zu erwar-
ten. Auch die Verkehrsbelastung 
durch Kundenverkehr wird sich al-
lenfalls nur unerheblich erhöhen. 
Tiere,  
Pflanzen, 
biologische 
Vielfalt 
Das Plangebiet ist durch das bestehende Ein-
kaufszentrum mit zwei Gebäudeflügeln voll-
ständig anthropogen überformt. Die geplante 
Umnutzung der Geschossflächen betrifft nur 
Flächen im Gebäudebestand; hier sind keine 
wertvollen Pflanzen- oder Tierbestände anzu-
treffen.  
Keine Beeinträchtigung. 
45 von 50 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung, (Entwurf)  
[Klick zum Inhaltsverzeichnis] Seite 33 
Erarbeitungsdatum 13.03.2024, erg. 07.05.2024 
Schutzgut Kurze Beschreibung des Zustands und der zu 
erwartenden Auswirkungen 
Kurze Bewertung 
Boden Der Boden im Änderungsbereich ist durch den 
bestehenden Komplex des Einkaufszentrums 
vollständig versiegelt. Mit Umsetzung der Pla-
nung werden keine zusätzlichen Geschossflä-
chen außerhalb und innerhalb der Gebäude ge-
schaffen. Somit erfolgt keine Zunahme der Ver-
siegelung. 
Keine Beeinträchtigung. 
Wasser, 
Ober- 
flächen- 
gewässer, 
Grund- 
wasser 
Im Plangebiet sind keine Oberflächengewässer 
vorhanden. 
Das Grundwasser wird nicht berührt, da das 
V orhaben keine bauliche Erweiterung der Ge-
schosse in den Untergrund zum Gegenstand hat. 
Keine Beeinträchtigung. 
Luft Durch das hohe Verkehrsaufkommen im Umfeld 
des Einkaufszentrums war und ist das Plange-
biet im Bestand erheblich mit Luftschadstoffen 
belastet. Im Rahmen der Aufstellung des zu än-
dernden B-Plans wurden die Auswirkungen des 
Besucher- und Lieferverkehrs des Centers auf 
die Luftqualität untersucht. Dabei ergab sich, 
dass sich mit der maximal zulässigen Zahl von 
820 Stellplätzen und der daraus abzuleitenden 
zusätzlichen Verkehrsbewegungen die Luftbe-
lastungen nicht wesentlich erhöhen werden. 
Mit der nun beabsichtigten Umnutzung von Flä-
chen im Gebäudebestand wird kein signifikantes 
zusätzliches Verkehrsaufkommen erzeugt, wel-
ches Einfluss auf die örtliche Luftqualität haben 
kann. Die Anzahl der Stellplätze bleibt unverän-
dert; die centereigene Statistik zur Auslastung 
des Parkhauses belegt zudem, dass die tatsächli-
chen Zufahrten zum Objekt deutlich unter den 
damaligen Prognosewerten liegen. Auch die 
prognostizierten Verkehrsmengen infolge der 
Planumsetzung liegen unterhalb der Prognosen 
zum rechtsverbindlichen B-Plan. 
Die lokale Luftqualität wird durch 
das Umnutzungs-V orhaben  aller 
V oraussicht nach nicht beeinträch-
tigt, da die prognostizierten Ver-
kehrsmengen infolge der Planums-
etzung unterhalb der Prognosen 
zum rechtsverbindlichen B-Plan 
liegen. 
Klima Das Plangebiet befindet sich in der dicht bebau-
ten Leipziger Innenstadt. Als Folge der hohen 
baulichen Dichte im Änderungsbereich selbst 
und in seinem Umfeld sind das Gebiet und seine 
Umgebung als ein intensiver städtischer Über-
wärmungsbereich (Innenstadtklima) anzusehen. 
Bereits die Errichtung des Einkaufszentrums 
Mit Umsetzung der Planung ist mit 
keiner Veränderung der klimati-
schen Situation zu rechnen. Daher 
ist keine Beeinträchtigung des 
Schutzgutes Klima zu erwarten. 
46 von 50 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung, (Entwurf)  
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Erarbeitungsdatum 13.03.2024, erg. 07.05.2024 
Schutzgut Kurze Beschreibung des Zustands und der zu 
erwartenden Auswirkungen 
Kurze Bewertung 
sollte sich nur auf das lokale Kleinklima der di-
rekten Umgebung auswirken können; allein das 
Klein-Klima würde durch die Abluft aus der 
Klimatisierung beeinflusst. Die Beeinflussung 
spiele im Rahmen der innerstädtischen Klima-
Prozesse jedoch keine nennenswerte eigenstän-
dige Rolle; so die damaligen Prognosen.  
Da die geplante Umnutzung von bereits klimati-
sierten Geschossflächen im Gebäudekomplex 
keine nennenswerten Änderungen für die Belüf-
tungssituation im Gebäude bedeutet, sind keine 
relevanten Auswirkungen auf die klimatischen 
Verhältnisse im Außenraum anzunehmen. 
Landschaft, 
Land-
schaftsbild, 
Erholungs-
wert 
Das V orhaben, in dem bereits bestehenden Ge-
bäudekomplex vorhandene Geschossflächen zu 
Einzelhandelszwecken umzunutzen, übt keinen 
Einfluss auf das äußere Erscheinungsbild des 
Centers.  
Durch die beabsichtigen vertraglichen Regelun-
gen zur Öffnung von Läden des Einkaufszent-
rums hin zum öffentlichen Straßenraum sowie 
über Maßnahmen zur stadtgestalterischen Erhö-
hung der Aufenthaltsqualität des Brühl wird ein 
Beitrag für das Erscheinungsbild des öffentli-
chen Raums geleistet. 
Das Plangebiet ist für den Land-
schafsschutz, das Landschaftsbild 
und die Erholung nicht relevant. 
Die Aufwertung des öffentlichen 
Raums hat positive Effekte für das 
Stadtbild. 
Weitere As-
pekte zum 
Schutz des 
Menschen 
und seiner 
Gesundheit 
Der Standort des Einkaufszentrums und dessen 
Umgebung sind durch eine starke Lärmbelas-
tung infolge des hohen Verkehrsaufkommens – 
insbesondere auf dem Tröndlinring – geprägt. 
Durch die im zu ändernden B-Plan getroffenen 
und bereits umgesetzten Festsetzungen zum 
Schallschutz sowie zur Vermeidung von Luft-
schadstoff-Belastungen und störenden Lichtein-
wirkungen wird gewährleistet, dass die in dem 
und in der Nähe des Einkaufszentrums woh-
nende und arbeitende Bevölkerung nicht durch 
Lärmbelastungen, Luftschadstoffe und Lichte-
missionen beeinträchtigt wird.  
Die geplante Umnutzung von Geschossflächen 
im Gebäudekomplex hat keinen Einfluss auf die 
Immissionssituation, da keine relevanten Neu-
verkehre generiert werden. Ziel ist es im We-
sentlichen, die Verweildauer im Center zu erhö-
hen. Zudem belegen die Statistiken des Cen-
Die gebäudeinternen Flächenum-
nutzungen führen nicht zu einer re-
levanten Veränderung der Emissio-
nen, die von dem Betrieb des be-
reits bestehenden Einkaufszent-
rums ausgehen. 
 
Verkehrsorganisatorische Maßnah-
men zur Verbesserung der Situa-
tion für Rad- und Fußgänger im 
Bereich der Ein- und Ausfahrt zum 
Parkhaus können außerhalb des B-
Planverfahrens erfolgen, um die 
Verkehrssicherheit zu erhöhen und 
so Beeinträchtigungen entgegenzu-
wirken. 
47 von 50 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung, (Entwurf)  
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Erarbeitungsdatum 13.03.2024, erg. 07.05.2024 
Schutzgut Kurze Beschreibung des Zustands und der zu 
erwartenden Auswirkungen 
Kurze Bewertung 
termanagements, dass die tatsächliche Auslas-
tung des Parkhauses unter den damals als ver-
träglich bewerteten und höher eingestuften 
Prognosewerten liegt. Das gilt auch für die 
prognostizierten verkehrsmengen nach Pla-
numsetzung. 
Verkehrsorganisatorische Maßnahmen im Be-
reich der Ein- und Ausfahrt zum Parkhaus sind 
kein Gegenstand der verbindlichen Bauleitpla-
nung. Diese können bei Bedarf im Planvollzug 
geregelt werden.  
Kulturgüter 
und  
sonstige 
Sachgüter 
Das Plangebiet liegt in der historischen Altstadt 
von Leipzig, die als Denkmalbereich (§ 21 
SächsDSchG) und Grabungsschutzgebiet (§ 22 
SächsDSchG) ausgewiesen ist. Das Plangebiet 
befindet sich zudem im Bereich des mittelalter-
lichen Stadtkerns, der als Kulturdenkmal im 
Sinne des § 2 SächsDSchG zu betrachten ist. 
Die Umnutzung gebäudeinterner Geschossflä-
chen hat keinen Einfluss auf die Belange des 
Denkmalschutzes. 
Eine Beeinträchtigung denkmal-
pflegerischer Belange ist gänzlich 
auszuschließen. 
Wechsel-
wirkungen 
Relevante Wechselwirkungen sind derzeit nicht 
erkennbar. 
Keine Beeinträchtigungen zu er-
warten. 
 
Weitere Informationen sind dem Umweltbericht (Kap. 7) zu entnehmen. 
 
 
Dr.-Ing. Brigitta Ziegenbein 
Amtsleiterin 
 
Anhang 
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung, (Entwurf) 
[Klick zum Inhaltsverzeichnis] Anhang I: Hinweise, Seite 1 
Erarbeitungsdatum 13.03.2024, erg. 07.05.2024 
Anhang I: Zusammenfassende Erklärung [gemäß § 10a Abs. 1 BauGB] 
Diese Zusammenfassende Erklärung gibt Antworten auf folgende Fragen: 
1. Auf welche Art und Weise wurden die Umweltbelange in dem Bebauungsplan berücksichtigt? 
2. Auf welche Art und Weise wurden die Ergebnisse der Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der 
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange im Bebauungsplan berücksichtigt? 
3. Aus welchen Gründen wurde der Plan nach Abwägung mit den geprüften, in Betracht kommen-
den anderweitigen Planungsmöglichkeiten gewählt? 
 
Wird zum Satzungsbeschluss erstellt. 
 
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung, (Entwurf) 
[Klick zum Inhaltsverzeichnis] Anhang VI: Zusammenfassende Erklärung, Seite 1 
Erarbeitungsdatum 13.03.2024, erg. 07.05.2024 
Anhang II: Ergebnisse der Beteiligungen / Abwägungsvorschlag 
Wird zum Satzungsbeschluss erstellt. 
 
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