Zur früheren Beplanung sowie zum nachfolgenden Verkauf mit anschließender städtebaulicher Umplanung der Leipziger innerstädtischen Bahnkonversionsflächen Bayrischer Bahnhof sowie Eutritzscher Freiladebahnhof nach Fertigstellung des Leipziger Citytunnels durch die Deutsche Bahn.
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-EF-06862-AW-01
Datum: 2022-03-11
Vorlagenart: schriftliche Antwort zur Anfrage

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schriftliche Antwort zur Anfrage-Nr. VII-EF-06862-AW-01
Status: öffentlich
Eingereicht von:
Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Betreff:
Zur früheren Beplanung sowie zum nachfolgenden Verkauf mit 
anschließender städtebaulicher Umplanung der Leipziger 
innerstädtischen Bahnkonversionsflächen Bayrischer Bahnhof sowie 
Eutritzscher Freiladebahnhof nach Fertigstellung des Leipziger 
Citytunnels durch die Deutsche Bahn.
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten):
Gremium
Voraussichtlicher 
Sitzungstermin
Zuständigkeit
Ratsversammlung 15.03.2022 schriftliche 
Beantwortung
Sachverhalt
1a) Nach der Durchführung eines gemeinsamen städtebaulichen Wettbewerbes zur 
Baupotentialfläche Bayerischer Bahnhof von Stadt Leipzig und Deutscher Bahn 
im Jahr 2011 wurde sinnvollerweise am 18.04.2012 vom Leipziger Stadtrat für 
dieses große innerstädtische Baugebiet die Einleitung von Vorbereitenden 
Untersuchungen zur Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme 
nach §§ 165 ff. BauGB beschlossen. Warum wurde diese von der Stadt Leipzig 
durch eine Rahmenvereinbarung mit der Deutschen Bahn zur Entwicklung dieses 
Bauareals ersetzt, obwohl eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach §§ 
165 ff. eine rechtlich viel besser abgesicherte weitere Beplanung dieses 
Baugebietes für die Stadt Leipzig geboten hätte (u.a. mit einem Verkaufsverbot 
dieses Areals an Dritte neben der Stadt Leipzig sowie einem Vorkaufsrecht für 
dieses Areal für die Stadt.
Nach dem Aufstellungsbeschluss 2012 wurden 2013, ohne eine der Stadt Leipzig 
bekanntgemachte Ausschreibung, die potenziellen Bauflächen von der Deutschen Bahn 
an den privaten Eigentümer verkauft. Dadurch änderte sich die Verhandlungsgrundlage 
der Stadt grundlegend. Verhandlungen zwischen Stadt und Vorhabenträger führten 
zunächst zu keinem Ergebnis, eine externe Mediation wurde eingeschaltet. Ab 2017 
erfolgten wieder Gespräche zwischen den Vertragsparteien, die zur Sicherung der 
Entwicklungsziele in städtebaulichen Verträgen (per Stadtratsbeschlüsse) mündeten. 
Sollten Fristen, die auf der Seite des Vorhabenträgers zu verantworten sind, 
verstreichen, sollten Vorbereitende Untersuchungen gem. §165 (4) BauGB unverzüglich 
eingeleitet werden. Dieses Szenario trat nicht ein, eine Entwicklung gem. 
Städtebaulichem Vertrag erfolgte. Die Verhandlungen und die Zusammenarbeit 
zwischen den Vorhabenträgern und der Stadt Leipzig laufen konstruktiv.
Die Stadt Leipzig hätte zum damaligen Zeitpunkt nicht über die finanziellen 
Möglichkeiten zur Durchführung der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (SEM) in 
einem absehbaren Zeitraum verfügt. Erfahrungsgemäß dauern Entwicklungs-
maßnahmen von solcher Größenordnung 10 – 15 Jahre und bedingen einen hohen 
Vorfinanzierungsbedarf bezüglich Grunderwerb und Verfahrenskosten.
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Grundlage der seit 2018 und folgend 2019 geschlossenen Städtebaulichen Verträge 
bildet der Stadtratsbeschluss zu Verwaltungsstandpunkt VI-A-05611 VSP-01. Hier sind 
auch detailliert Argumente und Voraussetzungen bzgl. einer Einleitung einer 
städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme gem. §§ 165 ff BauGB aufgeführt.
1b)  Warum wurde beim Baugebiet Eutritzscher Freiladebahnhof, zu dem die Deutsche 
Bahn vor Fertigstellung des Leipziger Citytunnels der Stadt Leipzig ihre 
Verkaufswilligkeit zu diesem bahnbetriebstechnisch dann nicht mehr benötigten 
Areal signalisiert hatte, nicht ebenfalls eine Sicherung dieses wichtigen 
innerstädtischen Grundstückes vor einem Verkauf durch die Deutsche Bahn an 
Dritte über einen Stadtratsbeschluss zu vorbereitenden Untersuchungen zur 
Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach 
§§ 165 ff. BauGB vorgenommen, zumal die Stadt Leipzig dort ursprünglich einen 
innerstädtischen Gewerbestandort geplant hatte?
Die Anwendung des § 165 ff. BauGB setzt u.a. voraus, dass die Städtebauliche 
Entwicklungsmaßnahme (SEM) eine „ultima ratio“ darstellt, d.h. die angestrebten Ziele 
und Zwecke der SEM sich nicht mit weniger einschneidenden Instrumenten des 
allgemeinen und besonderen Städtebaurechts (z.B. städtebauliche Verträge oder 
freihändigen Erwerb unter Berücksichtigung der Preisbegrenzung auf den Anfangswert) 
erreichen lassen (§ 165 Satz 1 Nr. 3 BauGB) und innerhalb eines absehbaren Zeitraums 
zügig durchführbar sind, was die Finanzierbarkeit der Maßnahme einschließt (§ 165 
Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB).
Da die Deutsche Bahn einen möglichen Verkauf an die Stadt Leipzig signalisiert hatte, 
bestand keine Rechtsgrundlage in Richtung einer SEM tätig zu werden. Darüber hinaus 
hätte die Stadt Leipzig zum damaligen Zeitpunkt nicht über die finanziellen 
Möglichkeiten zur Durchführung der SEM in einem absehbaren Zeitraum verfügt.
1c) Warum hat die Stadt Leipzig nach dem überraschenden Verkauf des Areals 
Eutritzscher Freiladebahnhof von der Deutschen Bahn an die CG Group nicht 
sofort das Druckmittel des Bauplanungsgesetzes eingesetzt, zumal dieses 
Grundstück bis dahin im Flächennutzungsplan der Stadt Leipzig immer noch als 
„Potentialfläche auf Bahnflächen“ ausgewiesen war und von der Stadt Leipzig 
ursprünglich garnicht für Wohnbebauungszwecke sondern für innenstadtnahe 
Gewerbeansiedlungen geplant war? Die Stadt Leipzig hätte damit die CG Group 
quasi zu einem Verkauf des Areals Eutritzscher Freiladebahnhof zwingen können, 
zumal diese Firma auch jahrelang auf einen entsprechenden Änderungsbeschluss 
im Flächennutzungsplan der Stadt von „Bahnfläche“ zu „Fläche für 
Wohnbebauung“ hätte warten lassen können. Warum ist das damals nicht 
geschehen?
Wenn unter „das Druckmittel des Bauplanungsgesetzes“ die Durchführung einer 
Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (SEM) gemeint ist, gilt das Gleiche wie in 1b) 
angeführt: Es muss sich um die „ultima ratio“ handeln. 
Die Entwicklungsgeschichte des Freiladebahnhofes zeigt, dass zunächst große Flächen 
des ehemaligen Freiladebahnhofes nicht von der Deutschen Bahn an die CG Group 
veräußert wurden, sondern an einen Dritten. 
Die CG Group ist mit der Idee, an diesem Standort einen neuen urbanen Stadtteil zu 
errichten, an die Stadt Leipzig herangetreten. Auf der Basis zunächst eines Letters of 
Intent und dann auch eines zwischen der CG Group und der Stadt Leipzig 
abgeschlossenen Städtebaulichen Vertrages (Planungs- und Entwicklungsvereinbarung) 
sowie nachdem der Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplanes gefasst war, 
begann die CG Group über einen Zeitraum von drei Jahren, die Flurstücke auf dem 
Areal in ihr Eigentum zu bringen.
Damit konnte ein Weg gefunden werden, die angestrebten städtebaulichen Ziele und 
Zwecke über den Abschluss eines Städtebaulichen Vertrages, dem noch weitere folgen 
werden, sowie begleitend die Aufstellung eines Bebauungsplanes zu erreichen.
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