Satzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Soziale Erhaltungssatzung) für das Gebiet "Eutritzsch"
Stadt: leipzig
Drucksache: VI-DS-08253
Datum: 2020-04-29
Vorlagenart: Beschlussvorlage

1/7
 
Ratsversammlung 
 
 
Beschlussvorlage Nr. VI-DS-08253 
 
Status: öffentlich 
 
  
 
Eingereicht von  
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
 
Betreff: 
Satzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) zur Erhaltung der 
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Soziale Erhaltungssatzung) für das Gebiet 
"Eutritzsch" 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
 
Zuständigkeit 
   
Dienstberatung des Oberbürgermeisters   Bestätigung 
FA Stadtentwicklung und Bau   Vorberatung 
FA Finanzen   Vorberatung 
FA Soziales und Gesundheit   Vorberatung 
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen   Vorberatung 
SBB Nord   Vorberatung 
DB OBM - Vorabstimmung    
Ratsversammlung  10.06.2020 Beschlussfassung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Im Ergebnis der Detailuntersuchung zur Prüfung des Einsatzes einer Satzung zur 
Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung („Soziale 
Erhaltungssatzung“) gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB für den 
Stadtraum Nord in der Stadt Leipzig wird für das Gebiet „Eutritzsch“ der Erlass einer 
Sozialen Erhaltungssatzung beschlossen. 
 
2. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, den Text zur Sozialen Erhaltungssatzung für 
das Gebiet „Eutritzsch“ (gemäß Anlage 2) samt der Karte des Geltungsbereiches 
(Anlage 1) im nächstmöglichen Amtsblatt ortsüblich bekannt zu machen. 
 
3. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, künftig alle fünf Jahre die Festsetzung der 
Sozialen Erhaltungsgebiete zu evaluieren. Der Stadtrat wird über die Ergebnisse 
dieser Evaluierung informiert. 
 
4. Mit dem Wirksamwerden der Satzung verlieren die Beschlüsse über die Aufstellung 
einer Sozialen Erhaltungssatzung für die Untersuchungsgebiete „Gohlis Süd“ 
(Beschluss VI-A-07917 vom 26.06.2019) und "Eutritzsch" (Beschluss VI-A-07916 
vom 26.06.2019) ihre Wirksamkeit. Die Aufhebung ist im nächstmöglichen Amtsblatt 
ortsüblich bekannt zu machen (Anlage 5). 
 
5. Die Aufwendungen für die begleitende Öffentlichkeitsarbeit bei der Einführung von 
Sozialen Erhaltungsgebieten in Leipzig sind auf Grundlage der Vorlage VI-DS-07946-
NF-01 „Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzepts - Mitteleinsatz 2017 und 
2018 (Rückblick) sowie 2019 und 2020 (Planung)" (Beschluss der Ratsversammlung 
vom 26.06.2019) im Innenauftrag Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzepts 

2/7
(106452200001), Kostenbaustein D „Wohnungspolitische Instrumente weiter 
entwickeln" in den Haushaltsjahren wie folgt geplant: 
- 2020: 8.300,00 €. 
 
 
Hinweis: 
 
Der dieser Vorlage beigefügte Plan dient lediglich der Orientierung und ist nicht Bestandteil 
der Sozialen Erhaltungssatzung. Bestandteil der Sozialen Erhaltungssatzung ist allein der im 
Zeitpunkt der Beschlussfassung im Saal der Ratsversammlung ausgehängte Plan. Die 
Grenzen des dieser Vorlage beigefügten Planes entsprechen dem Originalplan in 
verkleinertem Maßstab. Die Beifügung des Lageplans in Originalgröße zu dieser Vorlage wäre 
unzweckmäßig und ist rechtlich nicht erforderlich. Bei Bekanntmachung der Sozialen 
Erhaltungssatzung wird auf die Einsichtnahmemöglichkeit nach § 8 Abs. 1 Nr. 2 KomBekVO / 
§ 2 Abs. 1 Nr. 2 BekS hingewiesen. 
 
 
Räumlicher Bezug: 
 
Die soziale Erhaltungssatzung wird für das Gebiet „Eutritzsch“ im Stadtraum Nord 
entsprechend des in Anlage 1 dargestellten Gebietsumrisses festgesetzt. 
 
Zusammenfassung: 
 
Zur Einführung von Sozialen Erhaltungssatzungen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB 
wurde nach einer Voruntersuchung (Grobscreening) eine Detailuntersuchung für 
ausgewählte Stadträume der Stadt Leipzig durchgeführt. Im Ergebnis wird für das Gebiet 
„Eutritzsch“ im Stadtraum Nord nachgewiesen, dass die Anwendungsvoraussetzungen für 
den Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung vorliegen. 
 
Anlass der Vorlage:  
 
 Rechtliche Vorschriften    Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln 
 Sonstiges: 
 
Diese Vorlage setzt den Beschluss der Ratsversammlung VI-DS-05896 vom 24.10.2018 
„Gesamtstädtische Voruntersuchung zum Einsatz von Sozialen Erhaltungssatzungen“, 
Beschlusspunkt 2 um. 
 
Der Auftrag zum Erlass von Sozialen Erhaltungssatzungen gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 
BauGB leitet sich aus dem Wohnungspolitischen Konzept (WoPoKo) der Stadt Leipzig von 
2015 ab (Beschluss der Ratsversammlung Nr. VI-DS-01475-NF-002 vom 28.10.2015, Seite 
23). Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK) (VI-DS-04159-NF-01, 
Beschluss vom 31.05.2018) greift im Fachkonzept Wohnen diesen Auftrag auf. 
 
 
  
3/7
 
 
 
 
Finanzielle Auswirkungen  nein X wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft X nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein X ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? X nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen  
2020 
 
2020 
 
8.300,00 
Innenauftrag 
106452200001 
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
 
Auswirkungen auf den Stellenplan X nein  wenn ja, 
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
4/7
Hintergrund zum Beschlussvorschlag:  
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?  
 
 
2030 – Leipzig wächst nachhaltig! 
Ziele und Handlungsschwerpunkte 
 
Leipzig setzt auf 
Lebensqualität: 
Balance zwischen 
Verdichtung und 
Freiraum 
Qualität im öffentlichen 
Raum und in der 
Baukultur 
Nachhaltige Mobilität 
Vorsorgende Klima- 
und Energiestrategie 
Erhalt und 
Verbesserung der 
Umweltqualität 
Quartiersnahe Kultur-, 
Sport- und Freiraum-
angebote 
Leipzig besteht im 
Wettbewerb: 
Positive Rahmen-
bedingungen für 
qualifizierte 
Arbeitsplätze 
Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte 
Vielfältige und stabile 
Wirtschaftskultur 
Leistungsfähige 
technische Infrastruktur 
Vernetzung von 
Bildung, Forschung und 
Wirtschaft 
 
Leipzig schafft soziale 
Stabilität: 
Chancengerechtigkeit 
in der inklusiven Stadt 
Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung 
Bezahlbares Wohnen 
Zukunftsorientierte 
Kita- und Schulangebote 
Lebenslanges Lernen 
Sichere Stadt 
 
 
 
  
Akteure: 
 Bürgerstadt 
 Region 
 Stadtrat 
 Kommunalwirtschaft 
 Verwaltung 
 
Leipzig stärkt seine 
Internationalität: 
Weltoffene Stadt 
Vielfältige, lebendige 
Kultur- und Sport-
landschaft 
Interdisziplinäre 
Wissenschaft und 
excellente Forschung 
Attraktiver Tagungs- 
und Tourismusstandort 
Imageprägende 
Großveranstaltungen 
Globales Denken, lokal 
verantwortliches 
Handeln 
 
Sonstige Ziele: >beim Ausfüllen bitte überschreiben: max. 60 Zeichen ohne Leerzeichen 
 
trifft nicht zu  
 
 
 
 
Beschreibung des Abwägungsprozesses:  
 
Nicht relevant 
 
I. Eilbedürftigkeitsbegründung 
 
Nicht relevant 
 
II. Begründung Nichtöffentlichkeit  
 
Nicht relevant 
 
III.  Strategische Ziele 
 
Der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung für das Gebiet „Eutritzsch“ ist ein Baustein zur 
Umsetzung des INSEK-Ziels „Leipzig schafft soziale Stabilität“ mit dem 
5/7
Handlungsschwerpunkt „Bezahlbares Wohnen“. In Quartieren mit nachgewiesener 
besonderer Nachfragedynamik und einem hohem Aufwertungspotenzial des 
Gebäudebestandes sowie Aufwertungsdruck als auch einem nachgewiesenen 
Verdrängungspotenzial der im Gebiet ansässigen Bevölkerung soll mit dem Einsatz dieses 
Instruments die Zusammensetzung der Bevölkerung und damit der Zusammenhang von 
Wohnraum, Einwohner/-innen und (öffentlicher) Infrastruktur erhalten bleiben. 
 
IV. Sachverhalt 
 
1. Anlass 
 
Diese Vorlage setzt den Beschluss der Ratsversammlung VI-DS-05896 vom 24.10.2018 
„Gesamtstädtische Voruntersuchung zum Einsatz von Sozialen Erhaltungssatzungen“, 
Beschlusspunkt 2 um. 
 
Der Auftrag zum Erlass von Sozialen Erhaltungssatzungen gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 
BauGB leitet sich aus dem Wohnungspolitischen Konzept (WoPoKo) der Stadt Leipzig von 
2015 ab (Beschluss der Ratsversammlung Nr. VI-DS-01475-NF-002 vom 28.10.2015, Seite 
23). Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK) (VI-DS-04159-NF-01, 
Beschluss vom 31.05.2018) greift im Fachkonzept Wohnen diesen Auftrag auf. 
 
Grundlage für die Soziale Erhaltungssatzung im Gebiet „Eutritzsch“ und die 
Gebietsabgrenzung bildet das im Jahr 2019 im Auftrag des Amtes für Wohnungsbau und 
Stadterneuerung der Stadt Leipzig von der LPG Landesweiten Planungsgesellschaft mbH 
erstellte Gutachten zu möglichen Sozialen Erhaltungsgebieten gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 
Nr. 2 BauGB für den Stadtraum Nord der Stadt Leipzig. 
 
2. Beschreibung der Maßnahme 
 
Mit Hilfe der Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB soll die 
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten und die Verdrängung der 
gebietsansässigen Wohnbevölkerung verhindert werden, um negative städtebauliche 
Auswirkungen zu vermeiden. 
 
Die städtebaulichen Ziele sind 
 
a) die Erhaltung des bestehenden Wohnraumangebotes mit den aktuell erreichten 
durchschnittlichen Ausstattungsstandards und 
b) die Erhaltung der Übereinstimmung von sozialer Infrastruktur, Wohnungsangebot und 
Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung. 
 
Über eine Soziale Erhaltungssatzung können (nur) Sanierungen über den Standard hinaus 
verhindert werden, nicht aber die Herstellung des durchschnittlichen Ausstattungsstandards 
einer vergleichbaren Wohnung. Zur Unterstützung von Erhaltungszielen kann in einem 
Sozialen Erhaltungsgebiet die Stadt das allgemeine Vorkaufsrecht nach § 24 Absatz 1 
BauGB ausüben, wenn die Gefahr erkennbar wird, dass durch Veräußerung eines 
Grundstücks mit Wohngebäude, die in der Satzung aufgeführten Ziele gefährdet werden. 
 
Im Gutachten (Feinscreening) wurde nachgewiesen, dass die Voraussetzungen für die 
Festsetzung einer Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB – 
bestehendes Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck, Verdrängungsgefahr – im 
zukünftigen Erhaltungsgebiet „Eutritzsch“ vorliegen. Die detaillierte Darstellung der 
städtebaulichen Gründe für das Satzungsgebiet befindet sich in Anlage 3. 
 
Im Ergebnis des Gutachtens zum Stadtraum Nord werden die am 26.06.2019 gefassten 
Aufstellungsbeschlüsse zu den Untersuchunsgebieten „Gohlis Süd“ und „Eutritzsch“ 
aufgehoben. Teilflächen weisen sowohl angrenzend an das zukünftige Satzungsgebiet als 
auch im Untersuchungsgebiet Gohlis Süd in den drei Analyseebenen des Gutachtens starke 
6/7
Ausprägungen auf, jedoch sind die Daten aus der Haushaltsbefragung nicht ausreichend 
statistisch belastbar. Für Eutritzsch werden östlich und südlich angrenzende Wohnquartiere 
im städtebaulichen Zusammenhang zur Überprüfung empfohlen. Für Gohlis sollte im 
Zusammenhang mit den ähnlichen städtebaulichen Strukturen der näheren Umgebung eine 
ergänzende Detailuntersuchung durchgeführt werden (vgl. Anlage 3 S. 72, 74). 
 
3. Realisierungs- / Zeithorizont 
 
Das Gebiet „Eutritzsch“ wird mit Beschluss der Ratsversammlung vor der Sitzungspause im 
Sommer 2020 als Soziales Erhaltungsgebiet gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB 
festgesetzt.  
 
Der Oberbürgermeister wird beauftragt, künftig alle fünf Jahre die Festsetzung der Sozialen 
Erhaltungsgebiete zu evaluieren. Der Stadtrat wird über die Ergebnisse dieser Evaluierung 
informiert. 
 
4. Finanzielle Auswirkungen 
 
In Umsetzung des Beschlusses VI-DS-05896 vom 24.10.2018, Beschlusspunkt 5 zur 
begleitenden Öffentlichkeitsarbeit und im Zusammenhang mit dem in der Ratsversammlung 
am 26.06.2019 beschlossenen Änderungsantrag VI-DS-07946-NF-01-ÄA-01 zur Umsetzung 
des Wohnungspolitischen Konzepts - Mitteleinsatz 2017 und 2018 (Rückblick) sowie 2019 
und 2020 (Planung) werden insgesamt 50.000 €, davon für das Satzungsgebiet „Eutritzsch“ 
8.300 € in 2020 für die begleitende Öffentlichkeitsarbeit bei der Einführung von Sozialen 
Erhaltungsgebieten im Innenauftrag 106452200001 bereitgestellt. 
 
5. Auswirkungen auf den Stellenplan 
 
Nicht relevant (zusätzliche Stellen sind im Stellenplan 2019 / 2020 enthalten) 
 
6. Bürgerbeteiligung 
 
 bereits erfolgt     geplant     nicht nötig 
 
Gemäß Beschluss VI-DS-05896 vom 24.10.2018, Beschlusspunkt 5 sind „sobald für 
identifizierte Stadträume Soziale Erhaltungssatzungen vom Stadtrat beschlossen wurden, 
die betroffenen Mieter/-innen und Vermieter/-innen hierüber zu informieren. Dafür sind alle 
zur Verfügung stehenden Mittel einzusetzen: z. B. Anschreiben, Informationsbroschüre 
(mehrsprachig), Einwohnerversammlung.“ Hierzu erfolgt die Entwicklung einer frühzeitigen 
Kommunikationsstrategie zur Bewohner- und Eigentümerinformation in Gebieten mit 
Sozialen Erhaltungssatzungen (zur Finanzierung vgl. Pkt. 4). Dies umfasst auch eine 
zusätzliche Informationsveranstaltung vor Mieter/-innen und Eigentümer/-innen des 
Satzungsgebietes im Vorfeld der Beschlussfassung als Beteiligungskomponente.  
 
7. Besonderheiten  
 
Nicht relevant 
 
8. Folgen bei Nichtbeschluss 
 
Im Mittelpunkt des sozialen Erhaltungsrechts steht die Erhaltung der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen, die sich aus dem jeweiligen örtlichen 
Zusammenhang ergeben müssen. Im optimalen Fall korrespondieren die 
Bevölkerungsstruktur, das Wohnraumangebot und die öffentliche Infrastruktur eines 
Quartiers miteinander, so dass eine Veränderung der Bevölkerungsstruktur dazu führen 
kann, dass negative Auswirkungen auf die bereitgestellte Infrastruktur möglich sind. 
7/7
 
Bei Nichterlass der Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB mit den damit 
verbundenen Genehmigungsvorbehalten würde eine Verdrängung der ansässigen 
Wohnbevölkerung stattfinden. Da für diese Menschen anderweitig kaum adäquater 
Wohnraum zur Verfügung steht und auch die Stadt Leipzig diesen Wohnraum nicht 
kurzfristig wird schaffen können, ist der Erhalt des bestehenden Wohnungsbestandes zum 
Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Geltungsbereich der Satzung 
erforderlich. 
 
Bei Nichterlass der Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB mit den 
damit verbundenen Genehmigungsvorbehalten sind ferner folgende negative 
städtebaulichen Folgen zu erwarten: 
 
Verlust von preisgünstigem Mietwohnraum, der kontinuierlich durch 
Modernisierungsinvestitionen in den Wohnbestand, den Anstieg der Bestands- und 
Angebotsmieten und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verloren geht. Der 
noch vorhandene preisgünstige Mietwohnraum nimmt für Haushalte mit geringem 
Einkommen, aber auch für Haushalte mit mittleren Einkommen, die bereits an ihrer 
Mietbelastungsgrenze liegen, eine wichtige Versorgungsfunktion ein. Langfristig ist die 
Versorgungsfunktion der Stadt mit preiswerten Wohnungen durch die Verdrängung von 
Haushalten, die auf die Erhaltung dieses Wohnraums angewiesen sind, in Gefahr. Dies 
begründet insgesamt, dass effektive Maßnahmen zur Begrenzung von 
Aufwertungsinvestitionen erforderlich sind.  
 
Verlust der sozialen Mischung im Gebiet: Eutritzsch ist durch eine vielfältige 
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß Einkommen, Bildungsgrad, Haushaltsform 
und Haushaltsgröße gekennzeichnet. Dies ist ein Zeichen für eine breite soziale Mischung. 
Außerdem bestehen enge soziale Bindungen und informelle Netzwerke, die zum 
Funktionieren von Nachbarschaften eine hohe Bedeutung haben. 
 
Abfedern von Aufwertungsprozessen im Rahmen von Entwicklungsimpulsen durch 
Umwandlung und Neubau: Im Rahmen der unterschiedlichen Städtebauförderprogramme 
wurden und werden öffentliche Fördermittel in die Instandsetzung und Modernisierung des 
Gebäudebestands, des öffentlichen Raums und der sozialen Infrastruktur investiert, die 
bedarfsgerecht und nachfrageorientiert mit den Bewohnerinnen und Bewohnern, lokalen 
Akteurinnen und Akteuren sowie privaten und öffentlichen Wohnungseigentümerinnen und -
eigentümern eingesetzt und abgestimmt wurden. Eine zweite Modernisierungswelle oder die 
Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen kann die Erfolge gefährden. Mit der 
Sozialen Erhaltungssatzung können Ausstrahleffekte auf den Wohnungsbestand, die von 
Wohnungsneubauprojekten und Verdichtung im Bestand, der Umgestaltung öffentlicher 
Räume innerhalb des Quartiers und daran angrenzend gedämpft werden, indem 
Modernisierungen sozial behutsam umgesetzt bzw. auf die Mindestanforderungen begrenzt 
und Wohnungsumwandlungen erschwert werden. 
 
Anlagen: 
 
1. Karte des Geltungsbereiches des Sozialen Erhaltungsgebietes nach § 172 Abs. 1 Satz 1 
Nr. 2 BauGB für das Gebiet „Eutritzsch“ 
2. Satzungstext zur Sozialen Erhaltungssatzung für das Gebiet „Eutritzsch“ 
3. Detailuntersuchung zur Prüfung des Einsatzes einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß 
§ 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zur Erhaltung der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung im Stadtraum Nord (nur im Allris einsehbar) 
4. Übersichtskarte zur Einordnung des Sozialen Erhaltungsgebietes im Stadtgebiet 
5. Bekanntmachung zur Aufhebung der Aufstellunhgsbeschlüsse 
 
 
Kartengrundlage: Amt für 
Geoinformation und Bodenordnung
Stand: 04/ 2020
© Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung
´
Soziales 
Erhaltungsgebiet
Eutritzsch
gemäß §172 Abs. 1 
Satz 1 Nr. 2 BauGB
Geltungsbereich der 
Sozialen 
Erhaltungssatzung
0 250125
Meter
Anlage 1:
verkleinerter Lageplan
 1 
Anlage 2 zu VI-DS-08253 „Satzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetz-
buch (BauGB) zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Soziale Er-
haltungssatzung) für das Gebiet „Eutritzsch“ 
 
Satzungstext zur Sozialen Erhaltungssatzung für das Gebiet „Eutritzsch“ 
 
So öffentlich bekannt zu machen nach Erlass mit folgendem Inhalt: 
 
Der Stadtrat der Stadt Leipzig hat in seiner Sitzung am […] folgenden Beschluss gefasst: 
 
Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß §  172 A b-
satz 1 Satz  1 Nummer  2 des Baugesetzbuchs für das Gebiet „ Eutritzsch“ der Stadt 
Leipzig 
 
Der Stadtrat der Stadt Leipzig hat in seiner Sitzung am [...] auf der Grundlage des § 4 der  
Sächsischen Gemeindeordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 9. März 2018 
(SächsGVBl. S. 62), zuletzt geändert durch Artikel 5 des Gesetzes vom 2. Juli 2019 (SächGVBl. 
S. 542), und auf der Grundlage des § 172  des Baugesetzbuches in der Fas sung der Bekannt-
machung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), jeweils in der am Tag der Beschlussfa s-
sung geltenden Fassung, nachfolgende Satzung beschlossen: 
 
§ 1 
Geltungsbereich des Erhaltungsgebiets „Eutritzsch“ 
Die Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 
Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB gilt für das in der anliegenden Karte mit einer Linie ei nge-
grenzte Gebiet „Eutritzsch“ im Leipziger Ortsteil Eutritzsch.  
 
Das Gebiet „Eutritzsch“ wird im Westen durch die Delitzscher Straße einschließlich östlich gele-
gener Wohnbebauung und mit Wohngebäuden in Schönefelder Straße und Görlitzer Straße 
begrenzt. Die nördliche Grenze wird durch östlich der Wittenberger Straße und die nördlich der 
Heinickestraße gelegenen Wohngebäude gebildet. Die östliche Grenze des Gebietes markieren 
die Anhalter Straße mit der Schiebestraße. Es werden westlich gelegene Wohnhäuser und 
Wohngebäude der Görlitzer Straße einbezogen. Im Süden wird das Gebiet durch die Theres i-
enstraße bis zur Bahnanlage ausschließlich der Fl äche der Schule zwischen Theresienstraße 
und Salzmannstraße im Osten und der Fläche der Einkaufseinrichtung zwischen Theresiens t-
raße und Petzscher Straße im Westen begrenzt. Die Innenkante der Linie bildet die Gebiet s-
grenze.  
 
Die Karte mit dem Geltungsbereich ist Bestandteil dieser Satzung. Das Erhaltungsgebiet u m-
fasst alle Grundstücke und Grundstücksteile einschließlich umgrenzender Verkehrsflächen i n-
nerhalb der im Lageplan abgegrenzten Flächen. Bei Zweifeln an der Einbeziehung von Grun d-
stücken oder Grundstücksteilen ist die Innenkante der im Lageplan eingezeichneten Begre n-
zungslinie maßgeblich. 
 
§ 2 
Gegenstand der Satzung für das Erhaltungsgebiet „Eutritzsch“ 
 2 
Zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung bedürfen in dem in §  1 bezeichne-
ten Gebiet der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der G e-
nehmigung. Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Die Gene h-
migung ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der 
baulichen Anlage wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Sie ist ferner zu erteilen, wenn die Ä n-
derung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Aussta ttungszustandes einer 
durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanfo r-
derungen dient. Die Genehmigung ist auch zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen A n-
lage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnis chen Mindestanforderungen der 
Energieeinsparverordnung dient. 
 
§ 3 
Zuständigkeit 
Die Durchführung der Satzung obliegt dem Amt  für Wohnungsbau und Stadterneuerung der 
Stadt Leipzig. 
 
§ 4 
Ordnungswidrigkeiten 
Wer eine bauliche Anlage innerhalb des Geltungsbe reichs des Erhaltungsgebiets „ Eutritzsch“ 
gemäß § 1 dieser Satzung ohne die dafür nach § 2 dieser Satzung erforderliche Genehmigung 
rückbaut oder ändert, handelt gemäß § 213 Absatz 1 Nummer 4 BauGB ordnungswidrig und 
kann gemäß § 213 Absatz 3 BauGB mit einer Geldbuße belegt werden. 
 
§ 5 
Ausnahmen 
§ 2 dieser Satzung ist nicht auf Grundstücke anzuwenden, die den in § 26 Nummer 2 BauGB 
bezeichneten Zwecken dienen, und auf die in § 26 Nummer 3 BauGB bezeichneten Grundst ü-
cke. Das Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung der Stadt Leipzig unterrichtet die B e-
darfsträger dieser Grundstücke von dieser Satzung. Beabsichtigt ein Bedarfsträger dieser 
Grundstücke ein Vorhaben im Sinne von § 3 dieser Satzung, hat er dies dem Amt für Woh-
nungsbau und Stadterneuerung der Stadt Leipzig anzuzeigen. 
 
§ 6 
Inkrafttreten 
Die Satzung tritt am Tag nach der Bekanntmachung im Leipziger Amtsblatt in Kraft. 
 
 
Leipzig, den 
 
Burkhard Jung,  
Oberbürgermeister der Stadt Leipzig  
 
 
 3 
Der Lageplan mit der Umgrenzung des Sozialen Erhaltungsgebietes „Eutritzsch“ wird in 
Form der Ersatzbekanntmachung bekannt gemacht. Der hier im Amtsblatt für die Soziale 
Erhaltungssatzung „Eutritzsch“ beigefügte Lageplan entspricht inhaltlich dem Original -
Lageplan. Maßgeblich ist jedoch der ersatzbekanntgemachte Original-Lageplan. Der we-
sentliche Inhalt des Plans ergibt sich aus § 1 der Erhaltungssatzung. Der Lageplan wird 
von der Stadt Leipzig, Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung, Prager Straße 118 -
136 (Haus C), 04317 Leipzig, Zimmer C.6 .015 zur kostenlosen Einsicht durch jedermann 
montags bis freitags von 9 bis 12 Uhr, dienstags 13 bis 18 Uhr und donnerstags 13 bis 16 
Uhr im Zeitraum vom […] bereitgehalten. 
 
Die Bekanntmachung der vorstehenden Satzung mit der Ersatzbekanntmachung des Lageplans 
wird angeordnet. 
 
 
Leipzig, den 
 
 
Burkhard Jung,  
Oberbürgermeister der Stadt Leipzig 
 
 
Hinweise: 
I. 
Nach § 4 Absatz 4 SächsGemO gelten Satzungen, die unter Verletzung von Verfahrens - und 
Formvorschriften zustande gekommen sind, ein Jahr nach ihrer Bekanntmachung als von A n-
fang an gültig zustande gekommen. Dies gilt nicht, wenn 
1.   die Ausfertigung der Satzung nicht oder fehlerhaft erfolgt ist, 
2.  Vorschriften über die Öffentlichkeit der Sitzungen, die Genehmigung oder die Bekanntm a-
chung der Satzung verletzt worden sind, 
3.  der Bürgermeister dem Beschluss nach § 52 Absatz 2 SächsGemO wegen Gesetzwidrigkeit 
widersprochen hat, 
4.  vor Ablauf der in Satz 1 genannten Frist 
a) die Rechtsaufsichtsbehörde den Beschluss beanstandet hat oder 
b) die Verletzung der Verfahrens - und Formvorschrift gegenüber der Gemeinde unter B e-
zeichnung des Sachverhalts, der die Verletzung begründen soll, schriftlich geltend g e-
macht worden ist. 
Ist eine Verletzung nach Satz 2 Nummer 3 oder 4 geltend gemacht worden, so kann auch  nach 
Ablauf der in Satz 1 genannten Frist jedermann diese Verletzung geltend machen. 
II. 
Gemäß § 215 BauGB gilt für die Frist der Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften 
Folgendes: Unbeachtlich werden 
1. eine nach § 214 Absatz 1 Satz 1 Nummern 1 bis 3 BauGB beachtliche Verletzung der dort 
bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften, 
2. eine unter Berücksichtigung des § 214 Absatz 2 BauGB beachtliche Verletzung der Vor-
schriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans und 
3. nach § 214 Absatz 3 Satz 2 BauGB beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs, 
 4 
wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung dieser Satzung schriftlich gege n-
über der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend 
gemacht worden sind.  
 
 
Leipzig, den 
 
 
Burkhard Jung,  
Oberbürgermeister der Stadt Leipzig  
 
 
 
DETAILUNTERSUCHUNG ZUR PRÜFUNG DES EINSATZES EINER 
SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNG GEMÄß § 172  ABSATZ 1 SATZ 
1 NUMMER 2 BAUGB ZUR ERHALTUNG DER ZUSAMMENSETZUNG 
DER WOHNBEVÖLKERUNG IM STADTRAUM NORD  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
2 
Auftraggeber 
 
Stadt Leipzig 
Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung 
Abteilung Wohnungsbau 
Prager Straße 118-136  
04317 Leipzig  
 
  
 
Auftragnehmer 
 LPG Landesweite Planungsgesellschaft mbH 
Geschäftsführer Roland Schröder 
Gaudystraße 12 
 
10437 Berlin 
 
Tel.:  [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
Fax:  [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
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Bearbeitung:  Dipl.-Ing. Sören Drescher 
M. Sc. Wiebke Köker 
Dipl.-Ing. Roland Schröder  
 
 
 
 
Abbildungen Deckblatt: LPG mbH, eigene Aufnahmen 
 
Stand:  April 2020 
 

 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
3 
Inhaltsverzeichnis 
1. Einleitung ....................................................................................................................... 5 
1.1 Anlass .......................................................................................................................................................... 5 
1.2 Fragestellungen der Detailuntersuchung .............................................................................................. 5 
1.3 Vorgehensweise und Erhebungsmethodik ............................................................................................ 6 
1.4 Gebietsabgrenzung ................................................................................................................................. 9 
1.5 Repräsentativität der Haushaltsbefragung ...................................................................................... 10 
2. Das soziale Erhaltungsrecht ......................................................................................... 14 
3. Kurzvorstellung des Untersuchungsgebietes ............................................................... 19 
3.1 Förderkulissen, Planwerke ................................................................................................................... 20 
3.2 Aktuelle Planungen und Einflussfaktoren .......................................................................................... 20 
3.3 Vorhandene Infrastrukturen ................................................................................................................. 21 
4. Analyseebene Aufwertungspotenzial ......................................................................... 22 
4.1 Gebäudealter ........................................................................................................................................ 22 
4.2 Wohnungsschlüssel und Wohnfläche ................................................................................................. 22 
4.3 Eigentumsverhältnisse............................................................................................................................ 23 
4.4 Ortsbildanalyse ..................................................................................................................................... 25 
4.5 Ausstattungsmerkmale .......................................................................................................................... 27 
4.6 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungspotenzials ............................................................. 30 
5. Analyseebene Aufwertungsdruck ................................................................................ 33 
5.1 Entwicklung der Angebotsmietpreise ................................................................................................. 33 
5.2 Bestandsmieten ...................................................................................................................................... 33 
5.3 Abgeschlossenheitsbescheinigungen, Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen und 
Wohnungsverkäufe .......................................................................................................................... 38 
5.4 Bauliche Veränderungen ...................................................................................................................... 41 
5.5 Ferienwohnungen und Leerstand ........................................................................................................ 42 
5.6 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungsdrucks .................................................................... 43 
6. Analyseebene Verdrängungspotenzial ........................................................................ 44 
6.1 Bevölkerungsentwicklung, Alter und Herkunft gemäß Statistik .................................................... 44 
6.2 Haushaltsgröße und Haushaltsform ................................................................................................... 47 
6.3 Beteiligung am Erwerbsleben ............................................................................................................. 50 
6.4 Einkommensverhältnisse und Mietbelastung ..................................................................................... 52 
6.5 Gebietsbindung, Nutzung von Infrastruktur, Nachbarschaft und Umzugsgründe ..................... 59 
6.5.1 Nutzung von Infrastruktureinrichtungen im Wohnquartier ........................................................ 59 
6.5.2 Bewertung der Entwicklungen im Quartier und der Nachbarschaft ....................................... 60 
6.5.3 Gebietsbindung................................................................................................................................. 62 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
4 
6.5.4 Umzugsabsichten ............................................................................................................................... 64 
6.6 Einschätzung und Bewertung des Verdrängungspotenzials .......................................................... 66 
7. Zusammenfassende Bewertung .................................................................................. 69 
7.1 Eutritzsch .................................................................................................................................................. 69 
7.1.1 Mögliche negative städtebauliche Folgewirkungen .................................................................. 69 
7.1.2 Handlungserfordernis/Erhaltungsziele ......................................................................................... 70 
7.1.3 Abgrenzung des Geltungsbereichs ............................................................................................... 71 
7.1.4 Durchsetzung des Sozialen Erhaltungsrechts ................................................................................ 73 
7.2 Weitere Empfehlungen für das Gebiet Gohlis ............................................................................... 74 
8. Verzeichnisse und Quellen .......................................................................................... 75 
8.1 Abbildungsverzeichnis .......................................................................................................................... 75 
8.2 Tabellenverzeichnis ............................................................................................................................... 77 
8.3 Quellenverzeichnis ................................................................................................................................. 77 
8.3.1 Literatur und Statistik ....................................................................................................................... 77 
8.3.2 Drucksachen, Gesetze, Rechtsquellen, Verordnungen ............................................................... 78 
8.3.3 Internet ................................................................................................................................................ 79 
Anhang 1: Fragebogen ....................................................................................................... 80 
 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
5 
1. Einleitung 
1.1 Anlass 
Im Rahmen eines gesamtstädtischen Grobscreenings auf der Grundlage von Sekundärstatist iken wur-
den im Jahr 2018 alle 310 statistischen Be zirke der Stadt Leipzig durch das Amt für Wohnung sbau 
und Stadterneuerung analysiert. Im Ergebnis wurden die vier Stadträume Mitte, Ost in Verbi ndung mit 
(i. V. m.) Südost, Alt-West i. V. m. Südwest und Nord identifiziert, in denen eine mittlere bis hohe R ele-
vanz für die mögliche Eignung als Soziales Erhaltungsgebiet fes tgestellt wurde. Zusätzlich wurde der 
Stadtraum Connewitz in die Detailuntersuchung als fünfter Stadtraum aufgenommen. 
Mit dem vorliegenden Detailscreening für den Stadtraum Nord wurde der abschließende Verfahren s-
schritt zur Fes tsetzung von S ozialen Erhaltungssatzungen vollzogen. Der Stadtraum Nord umfasst die 
folgenden Statistischen Bezirke (900, 905, 933, 934). Damit wurde dem Wohnungspolitischen Konzept 
der Stadt Leipzig (Fortschreibung 2015) ge folgt und der Beschluss der Rat sversammlung VI-DS-05896 
„Gesamtstädtische Voruntersuchung zum Einsatz von Sozialen Erhaltung ssatzungen“ vom 24.10.2018 
umgesetzt.  
Im Mittelpunkt des sozialen Erhaltungsrechts steht die Erhaltung der Zusammensetzung de r Wohnbevöl-
kerung aus städtebaulichen G ründen, die sich aus dem jeweiligen örtlichen Zusammenhang erg eben 
müssen. Im optimalen Fall korrespondieren die Bevölkerungsstruktur, das Wohnraumangebot und die 
öffentliche Infrastruktur eines Quartiers miteinander,  so dass eine Veränderung der Bevölkeru ngsstruk-
tur dazu führen kann, dass negative Auswirkungen auf die bereitgestellte Infrastruktur möglich sind. Die 
Soziale Erhaltungssatzung verfolgt mit dieser Logik au sschließlich städtebauliche Interessen, der Schutz  
einzelner Miet erinnen und Mieter ist k ein direktes Schutzziel. 1 Im Ergebnis des Detailscreenings liegt 
eine ausführliche Begründung über die Anwendbarkeit des sozialen Erha ltungsrechts im Stadtraum 
Nord vor. 
1.2 Fragestellungen der Detailuntersuchung 
Mit dem D etailscreening wurde für den Stadtraum Nord geprüft, ob die V oraussetzungen zum Erlass 
von einer oder mehrerer  Sozialer Erhaltungssatzung(en) gemäß § 172 Absatz 1 Satz1 Nummer 2 
BauGB gegeben sind. Dafür wurden das bauliche Aufwertungspotenzial, der wohnu ngswirtschaftliche 
Aufwertungsdruck und das soziale Verdrängungspotenzial ermittelt. Mit der vorliegenden Untersuchung 
werden folgende Fragen beantwortet: 
 Welcher Zusammenhang besteht zwischen der vorhandenen Zusammensetzung der Wohnbe-
völkerung, dem Wohnungsangebot und der sozialen, grünen und verkehrlichen Infrastruktur? 
 Welche negativen städtebaulichen Folgen sind durch eine Veränderung der Zusammensetzung 
der Wohnbevölkerung zu erwarten?  
 Welche Auswirkungen kann eine beim Land Sachsen zu beantragende Umwandlungsverord-
nung für den Stadtraum entfalten, wenn es ein Soziales Erhaltungsgebiet werden sollte? 
 
1  Vgl. OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urt. Vom 14.12.2000  - 3 K 25/99-, NVwZ-RR 2001, 719 = BauR 200 1, 1397 
= UPR 2001, 233 = NordÖR 2001, 213. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
6 
 Welche Handlungserfordernisse besteht in dem Gebiet und welche (Schutz-)Ziele sollen mit 
einer Sozialen Erhaltungssatzung verfolgt werden? 
 Wie sind die potenziellen Erhaltungsgebiete räumlich abzugrenzen, um innerhalb des Gel-
tungsbereichs die Erreichung der aufgestellten Erhaltungsziele gewährleisten zu können? 
 Mit welchen rechtssicheren Prüfkriterien ist di e Durchsetzung des sozialen Erhaltungsrechts in 
den Sozialen Erhaltungsgebieten möglich? 
1.3 Vorgehensweise und Erhebungsmethodik 
In kleinräumiger Vertiefung des stadtweiten Grobscreenings zur Identifizierung von Verdachtsgebie ten, 
werden auch im Detailscreening die folgenden drei Analyseebenen verwendet: 
 Das Aufwertungspotenzial beschreibt die im Gebiet vorhandenen Möglichkeiten, den bauli-
chen Zustand des Gebäude- und Wohnungsbestandes über den gebietstypischen Ausstattungs-
standard hinweg, wohnwerterhöhend verändern zu können, welche Eigentumsverhältnisse vo r-
liegen und inwieweit Potenziale zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bestehen. 
 Demgegenüber beschreibt der Aufwertungsdruck , ob das wohnwerterhöhende Potenzial im 
Gebiet bereits genutzt wird bzw. welchen Anlass die Rahmenbedingungen dafür geben. Dazu 
werden die Dynamik des Wohnungsma rktes und die Attraktivität des Wohnstandortes an hand 
der Entwicklung von Angebots- und Bestandsmieten, baulicher Maßnahmen und Umwan dlungen 
von Miet- in Eigentumswohnungen sowie Wohnungsverkäufen analysiert. 
 Das Verdrängungspotenzial knüpft an die soziode mografischen Rahmenbedingungen im 
Quartier an. Welche Haushalte sind potenziell von einer Verdrängung bedroht und inwieweit 
ist in Kombination mit dem Aufwertungspotenz ial und dem Aufwertungsdruck eine G efährdung 
der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu befürchten? Zeichnet sich bereits eine Verän-
derung der Bevölkerungsstruktur ab?  
Die Erhebungsmethodik zur Durchführung des Detailscreenings basiert auf einer Analyse sekundärstatis-
tischen Datenmaterials und Primärerhe bungen. Die einzelnen Bausteine stehen dabei gleichrangig ne-
beneinander und haben eine eigene Wertigkeit für die Untersuchung. Der schematische Untersuchung s-
aufbau ist in der Abbildung 1 dargestellt. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
7 
Abbildung 1: Schematischer Untersuchungsaufbau 
 
Quelle:  LPG mbH, eigene Darstellung 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
8 
Analyse der Sekundärstatistik 
Die Grundlage der Detailuntersuchung bildet die Analyse von Sekundärstatistiken zu soziodemographi-
schen Daten, der Mietpreisent wicklung, baulichen Maßnahmen und weit eren gebäudebezogenen 
Kennwerten. Die sekundärstatistischen Daten liegen in der Regel auf der Ebene der Statistischen Bezir-
ke – unterhalb der zu analysierenden Stadträu me – vor. Die Statistischen Bezirke wurden den Tei lge-
bieten zugeordnet und aggregiert. D ie Sekundärdaten werden – soweit möglich – zum aktuell verfüg-
baren Datenstand, als auch in ihrer zeitlichen Entwicklung ausgewertet. Aufgrund der begrenzten s e-
kundärstatistischen Datenverfügbarkeit auf kleinräumiger Eb ene sind die Ergebnisse der Haushaltsbe-
fragung von großer Bedeutung, um die Daten zu qualifizieren und Datenlücken zu schließen, z.  B. die 
Einkommenssituation, die Warmmietbelastung von Haushalten und Ausstattungs- und Mietstandards. 
Haushaltsbefragung 
Für den Begründungszusammenhang für oder gegen den Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung sind 
repräsentative Daten zu soziodemographischen Fragen, der Einwohner - und Haushaltsstruktur, den 
Einkommensverhältnissen und vor allem zu den Wohnverhältnissen, der M ietentwicklung und der Mie t-
belastung unerlässlich. Diese wurden mittels einer Haushaltsbefragung erhoben. Die Haushaltsbefra-
gung fand im Zeitraum März bis Mitte Mai 2019 statt. Es wurden 2.475 Personen im Alter zwischen 18 
und 85 Jahren im Stadtraum Nord angeschrieben und gebeten, an der schr iftlichen Haushaltsbefr a-
gung teilzunehmen. Die Auswahl der angeschriebenen Person je Haushalt erfolgte per Zufallsstichprobe 
aus dem Einwohnermelderegister durch den Au ftraggeber. Die Haushalte wurden von der Stadt 
Leipzig m it einem personalisierten Anschr eiben über die Haushaltsbefragung,  die Hintergründe der 
Untersuchung, die Ziele des sozialen Erhaltungsrechtes und den Umgang  mit den persönlichen Daten 
durch den Auftraggeber informiert. Dem Anschreiben war ein sechsse itiger Fragebogen beigelegt (vgl. 
Anhang 1). Begleitend wurde eine Pressemitteilung veröffentlicht. Anfang April 2019 wurden Erinne-
rungsschreiben an die angeschriebenen Personen  gesendet. Die Teilnahme an der Befragung war für 
die Haushalte der Zufallsstichprobe auch im Internet durch einen Online-Fragebogen möglich. 
Die Teilnahme an der Befragung erfolgte freiwillig. Die Angaben wurden anonym erfasst und unterlie-
gen den Regelungen des Artikel 13 der Datenschutzgrundverordnung und § 20 des Sächsischen Stat is-
tikgesetzes.2 Die erhobenen Daten wu rden durch die Stadt Leipzig in Zahlen umgesetzt und ohne N a-
men und ohne Adresse, das heißt anonymisiert, zwischengespeichert. Anschließend wurden die Daten 
vertraulich ausgewertet sowie ausschließlich zu den Zwecken d er vorliegenden Untersuchung verwe n-
det. Ein Rückschluss auf einzelne Befragte ist ausgeschlossen. 
Die Ergebnisse der Haushaltsbefragung sind in diesem Bericht in Diagrammen dargestellt. Je nach der 
Möglichkeit von Einfach- oder Mehrfachnennungen und Beantwo rtung durch den Haushalt (z.  B. durch 
das Offenlassen von Fragen) variieren die Gesamtheiten (n) bei den einzelnen Fragen. Die zu Grunde 
liegende Zahl der einbezogenen Antworten ist jeweils in den Diagramm en angegeben (n=x). Beziehen 
sich die Werte auf das gesamte Untersuchungsgebiet, also di e Grundgesamtheit der Personen,  Haus-
halte, Wohnungen oder Gebäude, wird dies mit einem großem „N“ angezeigt. Zur besseren Lesbar-
 
2  Satzung über die kommunalen Erhebungen der Stadt Leipzig; einsehbar unter www.leipzig.de/buergerumfrage sowie 
Sächsisches Statistikgesetz, einsehbar unter https://www.revosax.sachsen.de/. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
9 
keit sind in der Regel die Prozentwerte und/oder die absoluten Werte zusätzlich angegeben. Fallzah-
len unter 10 können nur eine Te ndenzaussage sein. Fallzahlen unter 5 werden mit einem „*“ gekenn-
zeichnet. In den Ausführungen zur Haushaltsbefragung wird zur besseren Lesbarkeit von Haushalten 
gesprochen. Dies bezieht sich jeweils auf die antwortenden Ha ushalte zur jeweiligen Frage bzw . auf 
die teilnehmenden Haushalte an der Haushaltsbefragung. Weitere Hinweise zu Da rstellungen siehe 
Kapitel 1.5. 
Ortsbildanalyse 
Mit dem Ziel, den Gebäudezustand und das Aufwertungspotenzial  im Gebiet einschätzen und bewe r-
ten zu können, wurde im Frühjahr 2019 eine gebäudescharfe Ortsbildanalyse im gesamten Untersu-
chungsgebiet durchgeführt. Dabei wurden folgende Merkmale anhand fester Bewertun gskriterien für 
jedes Wohngebäude (Mehrfamilienhäuser) erhoben: 
 aktuelle Bautätigkeit  
 Fassadenzustand  
 Wärmedämmung (Fassade) 
 Balkone 
 Aufzug 
 Fenster 
 Geschosse 
 Dachgeschossausbau bzw. Aufstockung 
 Nutzung Erdgeschoss (inkl. Leerstand) 
Die Ortsbildanalyse qu alifiziert die Haushaltsbefragung und ist grundlege nd, um aktuelle Aufwe r-
tungstendenzen und noch vorhandene Modernisierungspotenziale ermitteln zu können. 
1.4 Gebietsabgrenzung 
Im gesamten Stadtraum Nord lebten zum 31.12.2018 rund 8.255 Einwohnerinnen und Einwohner.3 Der 
Stadtraum Nord befindet sich im Stadtbe zirk Nord und besteht aus Quartieren  der beiden Ortsteile 
Gohlis-Süd und Eutritzsch.  
Für die Analyse im Rahmen des Detailscreenings war es zweckmäßig, den Stadtraum Nord abzugren-
zen. Grundlage für die Abg renzung waren die Bau- und Nutzungsstruktur sowie die vor Ort durch die 
Ortsbildanalyse gewonnenen Erkenntnisse. Die Abgrenzung erfolgte auf der Ebene der statist ischen 
Blöcke. In einem ersten Schritt wurden Blöcke ausgeschlossen, die nicht durch Wohnbebauung geprägt 
sind. Dazu gehören zusammenhängende Grü n- und Freiflächen, Gemeinbedarfsfläc hen, g ewerblich 
und industriell genutzte Bereiche oder Sonderbauflächen. Anschließend wurden Wohngebiete ausg e-
schlossen, die durch Ein - und Zweifamilienhäuser o.  ä. Strukturtypen geprägt sind. Auße rdem wurden 
auch einze lne Gebäude in Gebieten, die nicht durch Wohnnutzung geprägt sind, herausge nommen. 
 
3  vgl. Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Einwohnerregister, 31.12.2018. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
10 
Diese Gebäude weisen keinen städtebaulichen Zusammenhang zu den gebild eten Teilräumen auf. In 
diesen Gebieten sind die Vor aussetzungen für den Einsatz des sozialen Erhaltun gsrechts aus gutachter-
licher Sicht nicht gegeben. Außerhalb der somit gebildeten Untersuchungskulisse befinden sich:  
 Grün- und Freiflächen wie der Arthur-Bretschneider-Park, 
 Kleingartenanlagen sowie gewerblich/industriell genutzte Gebiete, insb esondere zwischen der 
S-Bahn-Trasse und der Magdeburger Straße 
 gewerblich/industriell vorgeprägte Bereiche beiderseits der Görlitzer Straße 
Diese Bereiche werden als „Gebiete ohne Relevanz“ für das S oziale Erhaltungsrecht bezeichnet (vgl. 
Abbildung 2).  
Abbildung 2: Übersicht des Stadtraums Nord und der Untersuchungsgebiete Gohlis und Eutritzsch  
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
Mit der Gebietsabgrenzung wird der Rechtsprechung gefolgt, wonach bei der Festlegung von Sozialen 
Erhaltungsgebieten ein hoher Anteil der schützenswer ten Wohnbevölkerung mit dem Inst rument erreicht 
werden soll. 
1.5 Repräsentativität der Haushaltsbefragung 
Im Stadtraum Nord wurden 2.475 Haushalte von der Stadt Leipzig für die E inbeziehung in die Haus-
haltsbefragung angeschrieben. 787 Haushalte haben an der Haushaltsbefragung teilgenommen, was 
einem Rücklauf von 31,8 % entspricht. Gemäß der Gebietsabgrenzung in Kapitel 1.4 wurden Haushal-
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
11 
te in die Auswertung einbe zogen (vgl. Tabelle 1), da sich diese innerhalb  des gemäß Abbildung 2 
abgegrenzten Gebietes befinden. In der Tabelle 1 ist der erzielte Rücklauf dargestellt.  
Tabelle 1: Darstellung des Rücklaufs 
Gebiet 
Stadt Leipzig, Einwoh-
nerregister, 31.12.18 
Haushaltsbefragung 
2019 (gewichteter 
Datensatz) 
Haushaltsbefragung 
2019 (ungewichteter 
Datensatz) 
Personen Haushalte Personen Haushalte Personen Haushalte 
Gohlis 2.882 1.591 466 267 584 274 
Eutritzsch 4.703 2.707 780 476 950 489 
Gesamt  7.585 4.298 1.246 746 1.534 763 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
Bei der Anlage der Befragung (Zufall sstichprobe aus dem Einwohnerregister) ist zu beachten, dass 
größere Haushalte auch eine größere Chance haben, in die Stichprobe einbezogen zu werden. Die se 
unterschiedlichen Auswahlwahrscheinlichkeiten werden durch haushaltsbezogene Wichtungsfaktoren 
berücksichtigt. Damit erfolgte eine Anpassung des Merkmals Haushaltsgröße an die Daten des Einwoh-
nerregisters der Stadt Leipzig. Die Berechnung der Wichtungsf aktoren erfolgte durch die Stadt 
Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen. In der Tabelle 2 sind die Haus haltsgröße gemäß Einwohnerre-
gister der Stadt Leipzig zum 31.12.2018 und die Haushaltsgröße gemäß Haushaltsbefragu ng 2019 
(gewichteter Datensatz) gegenübergestellt. 
Tabelle 2: Haushaltsgröße gemäß Einwohnerregister der Stadt Leipzig (31.12.2018) und gemäß 
Haushaltsbefragung 2019 (gewichteter Datensatz) im Vergleich 
Haushaltsgröße 
Stadt Leipzig, Ein-
wohnerregister, 
31.12.2018 
Haushaltsbefra-
gung 2019 
Gohlis 
Haushaltsbefra-
gung 2019 
Eutritzsch 
(N=4.298) (n=267) (n=476) 
1-Personen-Haushalte 56 % 55 % 58 % 
2-Personen-Haushalte 24 % 25 % 26 % 
3-Personen-Haushalte 11 % 13 % 10 % 
4-und-mehr-Personen-Haushalte 8 % 6 % 6 % 
Haushaltsgröße (Mittelwert) 1,6 1,7 1,6 
Quelle: Stadt Leipzig, Einwohnerregister, Stand: 31.12.2018; Haushaltsbefragung 2019 
Zur Auswertung und  Darstellung der Haushaltsbefragung wird in der Regel de r haushaltsbezogene, 
gewichtete Datensatz verwandt. Auswertungen zu den Merkmalen Alter, Nationalität, Beruf und Bi l-
dung werden personenbezogen auf Grundlage des ungewichtete n Datensatzes dargestellt. Die jeweils 
zutreffende Bezugsgröße Haushalt oder Person wird in den Abbildungsüberschriften der Auswertungen 
zur Haushaltsbefragung zum besseren Verständnis aufgeführt. 
Die folgenden Abbildungen geben Aufschluss über die Qualitä t der Stichprobe in Relation zur Grund-
gesamtheit im Untersuchungsgebiet Nord. Die Altersstruktur der Personen im Un tersuchungsgebiet Nord 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
12 
ist nahezu deckungsgleich mit der amtlichen Statistik (vgl. Abbildung 3). Bei der Nat ionalität gibt es  
dagegen Abweichungen, in der Haushaltsbefragung wurden etwa 10 % mehr Deutsche ohne Migrati-
onshintergrund erreicht, stattdessen je etwa 5 % weniger Deutsche mit Migrationshintergrund sowie  
Personen mit einer ausländischen Staatsangehörigkeit.  
Abbildung 3: Altersstruktur gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung (personenbezogen) 
8% 8%
2%
13%
38%
10% 9%
12%10%
7%
2%
12%
38%
9%
10% 12%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
0 bis 5
Jahre
6 bis 14
Jahre
15 bis 17
Jahre
18 bis 26
Jahre
27 bis 44
Jahre
45 bis 54
Jahre
55 bis 64
Jahre
65 Jahre
und älter
Stadt Leipzig,
Einwohnerregister, 2018
(N=7.585)
Haushaltsbefragung
2019
(n=1.513)
 
Quelle: Stadt Leipzig, Einwohnerregister, 31.12.2018; Haushaltsbefragung 2019 
Abbildung 4: Nationalität gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung (personenbezogen) 
12%
82%
7%7%
91%
3%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
ausländische Staatsangehörigkeit deutsch ohne
Migrationshintergrund
deutsch mit Migrationshintergrund
Stadt Leipzig,
Einwohnerregister,
2018
(N=7.585)
Haushaltsbefragung
2019
(n=1.514)
 
Quelle: Stadt Leipzig, Einwohnerregister, 31.12.2018; Haushaltsbefragung 2019 
In Abbildung 5 ist die Eigentumsform der Gebäude entsprechend der amtlichen Statistik und der Haus-
haltsbefragung in stark vereinfachter Form gegenübergestellt . Es zeichnet sich ab, dass die durch die 
Haushaltsbefragung erhobene Eigentumsstru ktur nahe zu de ckungsgleich mit der Ei gentumsform der 
Gebäude der amtlichen Statistik ist.  
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
13 
Abbildung 5: Eigentumsform der Gebäude gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung  
(haushaltsbezogen) 
2%
10%
88%
1%
11%
89%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
kommunales
Wohnungsunternehmen (LWB)
Genossenschaft (z.B. Lipsia, Unitas,
Kontakt)
Privateigentum*
Sozialamt (Amt 50),
2011
(N=473)
Haushaltsbefragung
2019
(n=719)
 
Quelle: Stadt Leipzig, Sozialamt, 2011; Haushaltsbefragung 2019; *die Kategorie Privateigentum umfasst in 
der Sekundärstatistik: Privatpersonen, ausländische Fonds, Stiftungen, Wohneigentümergemeinschaften 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
14 
2. Das soziale Erhaltungsrecht 
Ziel und Wirkungsweise 
Das Ziel der Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB ist die Erhal-
tung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen. Dies ver weist auf 
zwei Tatbestände, die bei der Beurteilung über eine Erhaltungssatzung ge prüft werden mü ssen: Zum 
einen die Schutzwürdigkeit der geg enwärtig bestehenden  Bevölkerungszusammensetzung und zum 
anderen das Vorhandensein der städtebaulichen Gründe. Daraus ergeben sich zwei Fr agen: Wie wird 
die Sozialstruktur aus städtebau licher Sicht bewertet und welche städtebaulichen Auswirkungen gehen 
von einer Veränderung dieser Struktur aus? 
§ 172 Absatz 1 Satz 1 und 4 BauGB geben fü r Erhaltungsgebiete einen Genehm igungsvorbehalt für 
den Rückbau, die Änderung, die Nutzungsänderung baulicher Anlagen und die Begründung von Wo h-
nungs- und Teileigentum an Geb äuden, die ganz oder teilweise zu Wohnzwecken dienen, vor. Die 
Erhaltungssatzung hat eine zweistufige Wirkungsweise . Mit der Festsetzung der Satzung für einen b e-
stimmten räumlichen Geltungsbereich (Stufe  1) wird die Erhaltungswürdigkeit des Gebietes begrün det, 
eine konkrete V erbindlichkeit für Vorhaben ergibt sich daraus jedoch noch nic ht. Dies bedeutet, dass 
die nunmehr genehmigungspflichtigen Vorhaben grundsätzlich genehmigt werden kö nnen, jedoch bei 
der Antragstellung einer konkreten Prüfung unterzogen w erden, um die von ihnen ausgehende G e-
fährdung für das Erhaltungsziel zu bestimmen (Stufe 2). Erst mit Einreichung des Genehmigungsantrages 
findet eine Abwägung über das betreffende Vorhaben statt.4  
Versagungsgründe und zeitgemäßer Ausstattungszustand 
Die Versagungsgründe ste hen in engem Zusammenhang mit den Erhaltungszielen und ergeben sich 
daraus. In § 172 Absatz 4 BauGB ist geregelt, dass die Genehmi gung nur versagt werden darf, wenn 
die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen erh alten werden soll. B ei 
der Abwägung von Vorhaben ist es unerheblich, ob von der ko nkreten Maßnahme eine reale Ve r-
drängung von Bewohnerinnen und Bewohnern ausgeht oder diese nur generell dazu geeignet ist. D a-
bei stellt sich die Frage, ab wann eine Maßnahme den Erh altungszielen entgegensteht: Ist die erste 
Umwandlung von einer Miet - in eine Eigentumswohnung aufgrund des Wohnungsschlüssels noch städt e-
baulich vertretbar, so kann durch die Umwandlung weiterer Wohnungen der gro ßflächige Verlust von 
Mietwohnraum drohen. Zu klären ist demnach, ob von der Maßnahme eine Vorbildwirkung ausgeht, die 
dem Erhaltungsziel nicht zuträglich ist.5 
In der Genehmigungspraxis sind Maßnahmen, die zur Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungsz u-
standes einer durchschnittlichen Wohnun g unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindes t-
anforderungen dienen, gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 BauGB grundsätzlich zu genehmigen. 
Eine Soziale Erhaltungssatzung soll nicht dazu beitragen, einen baulichen Substandard im Qua rtier zu 
konservieren.  
 
4  Mitschang, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar, 13. Auflage 2016, Rn. 48. 
5  BVerwG, 18.06.1997 - BVerwG 4 C 2/97. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
15 
Die bau ordnungsrechtlichen Mindestanforderungen sind bei der Beurteilung von Maßnahmen zu b e-
rücksichtigen, d. h. sie sind abwägend zu überprüfen. Nach §  172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 BauGB 
ist die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszusta ndes unter Wahrung d er bauordnungsrechtli-
chen Mindestanforderungen zu genehmigen. Daraus erwächst ein konkreter Gen ehmigungsanspruch für 
den Antragssteller. Die Formulierung umfasst zwei zu berücksichtigende Merkmale bei der baulichen 
Änderung von Gebäuden . Zum einen sind die  bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen zu wa h-
ren. Diese umfassen z. B. die Ausstattung der Gebäude mit Sanitär-, Frisch- und Abwasser- sowie Elekt-
roinstallationen. Sie stellen die untere Grenze für zu genehmigende Maßna hmen dar. Der zeitgemäße 
Ausstattungszustand bezieht sich zum anderen auf eine durchschnittli che Wohnung, die „in diesem G e-
biet [...] von Bevölkerungsschichten der Art, aus der sich die Wohnbevölkerung des betreffenden Mili-
euschutzgebietes zusammensetzt, beansprucht wird“  und dessen Herstellung ebenfalls zu genehmigen 
ist.6 Zu diesem Sachverhalt – der für die Beurteilung anzuwend enden Maßstabsebene –  gibt es keine 
einheitliche Rechtsprechung. Der Ausstattungszustand kann über den bauordnungsrechtlichen Mindestan-
forderungen liegen und ste llt damit zugleich die obere Grenze der zu genehmigenden Maßna hmen 
dar. Diese Maßnahmen können jedoch dazu führen, dass Mietpreise ansteigen und bestimmte Bevölk e-
rungsgruppen verdrängt werden. Diese Regelung verhindert, dass in Erhaltun gsgebieten bauliche Z u-
stände unterhalb der bauordnungsrechtlichen Vorgaben, ein so genannter Substandard (z. B. Ofenhei-
zung, Außentoilette), erhalten bleiben. 7 Als zeitgemäße Ausstattungszustände einer Wohnung werden 
in der Rechtsprechung die Warmwasserversorgun g durch Gasetagenheizungen und der Einbau von 
Isolierverglasungen identifizie rt.8 Einzelkohleöfen und einfach verglaste Fenster entsprechen die sem 
Zustand nicht mehr.  
Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) 
Gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Numme r 1a BauGB haben Ei gentümerinnen und Eigentümer eines Ge-
bäudes im Geltungsbereich einer S ozialen Erhaltungssatzung einen Anspruch auf Erteilung einer Ge-
nehmigung, wenn die beabsichtigte Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baul ichen 
oder anlagentechnischen Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) dient. Zweck 
dieser Verordnung ist  die Einsparung von Energie in Gebäuden als Beitrag zur Erfüllung der bunde s-
weiten energiepolitischen Ziele. Energetische Modernisierungen sind gemäß § 555b BGB bauliche Ver-
änderungen, durch die in Bezug auf die Wohngebäude  und Mietwohnungen Endenergie nac hhaltig 
eingespart wird. (Wärme -)Energie kann z.  B. durch den Einbau von Isolierglasfenstern, den Austausch 
von Außentüren, Heizungs- und Warmwasserleitungen sowie der Dämmung von Außenwänden, Keller- 
und Geschossdecken eingespart werden.  
Mit der Beschrän kung auf die in § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1a BauGB abgestellten Mindestan-
forderungen soll dem Ziel des sozialen Erhaltungsrechts Rec hnung getragen werden.9 Dabei kommt die 
EnEV in ihrer jeweils geltenden Fassung zur Anwe ndung.10, 11 Die Finanzierung einer Maßnahme, die 
 
6  Mitschang, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar, 13. Auflage 2016, Rn. 52. 
7  Mitschang, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar, 13. Auflage 2016, Rn. 51. 
8  OVG Berlin, 10.06.2004 - OVG 2 B 3.02, IBRRS 2004, 3556. 
9  Deutscher Bundestag, Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung  in den Städten und Gemeinden und weiteren 
Fortentwicklung des Städtebaurechts, BT-Drs. 17/13272, S. 17. 
10  Vgl. Gaßner, Groth, Siederer & Coll (Hrsg.): Rechtsgutachten zur soz ialverträglichen Steuerung der  energetischen 
Sanierung in den sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, 2015, S. 8 ff.  
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
16 
den Mindestanforderungen der EnEV entspricht und zu genehmigen ist, kann nach den §§ 559 und 
555b BGB mit einer Modernisierungsumlage von 8 % auf die Miete der Mieterinnen und Mieter umge-
legt werden.12 Eine Erhöhung der Mietbelastung und lang fristige Wirkungen auf das lokale Mietprei s-
niveau sind mögliche Folgen. Die EnEV regelt Mindeststandards für Bauteile, die erneuert oder ausg e-
tauscht werden sollen. Es wird dabei unterschieden in  
 den Austausch/die Erneuerung von Einzelbauteilen (z. B. Fenster und Fassade) und  
 eine komplette Gebäudesanierung (Gebäudebilanzierung). 
Sofern nur einzelne Sanierungsmaßnahmen, wie die Erneuerung der  Fassade oder der Au stausch von 
Fenstern vorgenommen wird, gibt die EnEV konkrete Anforderungswerte für den einzuha ltenden Wär-
medurchgangskoeffizienten (U-Wert) vor.13 Werden diese Werte durch den Austausch und die Erneue-
rung unterschritten, kann eine Genehmigung versagt werden. Außerdem sieht § 9 Absatz 3 EnEV eine 
Einschränkung hinsichtlich der von einem Austausch ode r einer Erneuerung betroffenen Fläche der Ba u-
teile vor: Wenn die Fläche der geänderten Bauteile weniger als 10  % der gesamten Bauteilfläche des 
Gebäudes betrifft, besteht kein Zwang zur Anwendung der EnEV, dies gilt z. B. bei Reparaturarbeiten. 
Bei einer u mfassenden energetischen Modernisierung muss eine energetische Gesamtbilanzierung für 
das Gebäude erstellt  werden. Dazu w erden das Referenzge bäudeverfahren angewendet  und der 
Jahres-Primärenergiebedarf berechnet. Das Referenzgebäude dient zur Ermittlung de s nach der EnEV 
maximal zulässigen Jahres -Primärenergiebedarfs für Heizung, Warmwasseraufbereitung, Lüftung und 
Kühlung. Der Jahres -Primärenergiebedarf des zu sanierenden Gebäudes darf laut EnEV bis zu 40 % 
höher sein, als der eines entsprechenden Neubaus. 14, 15 Es ist also festzustellen, ob beabsichtigte Maß-
nahmen das Erfordernis einer energetischen Sanierung der betroffenen Bauteile ausl ösen und dadurch 
soziale Erhaltungsziele konterkariert we rden. Die Steuerung im Sinne des sozialen Erhaltungsrechts ist 
somit möglich, wenn die Genehmigung unter der Voraussetzung erteilt wird, dass bauliche Änderungs-
maßnahmen so durchzuführen sind, dass eine energetische Modernisierung nicht erforderlich wird.16  
Zwingende Nachrüstpflichten sin d in § 10 EnEV geregelt, so z.  B. Dämmmaßnahmen von obersten G e-
schossdecken sowie der Austausch von Heizkesseln, die vor dem 01.10.1978 eingebaut oder aufge-
stellt wurden. Im Genehmigungsverfahren gibt es in der Praxis die Interpretation bzw. Auslegung, das s 
nur dann energetische Modernis ierungen genehmigt werden, wenn die Eigentümerin oder der Eigent ü-
mer bereits die Nachrüstpflichten erfüllt hat. 
Bei einer Fassaden- oder Dachsanierung, die der Instandsetzung dient, wird regelmäßig das Erforde r-
nis die 10 %-Regel des § 9 Absatz 3 EnEV erfüllt werden. Die Kommune hat nach gutachterlicher B e-
 
11  Energieeinsparverordnung vom 24.07. 2007 (BGBl. I S. 1519), zuletzt durch Artikel 3 VO am 24 .10.2015 (BGBl. I S. 
1789, 1790) geändert. 
12  Mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz wu rde die Modernisierungsumlage von 11 auf 8  % gesenkt (Bundesrat, 
Drucksache 611/18, 30.11.2018). 
13  Vgl. Anlage 3, EnEV. 
14  Vgl. ECOBAU Consulting (Hrsg.): Ingenieurtechnisches Fachgutachten zum Rechtsgutachten „Sozi alverträgliche Steuerung 
der energetischen Sanierung in sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB“ im Bezirk Pankow, 
Berlin 2015, S. 7. 
15  Bilanzierungsverfahren erfolgt gemäß: DIN V 18599, DIN V 4108-6, DIN V 4701-10. 
16  Vgl. Gaßner, Gro th, Siederer & Coll (Hrsg.): Rech tsgutachten zur sozialverträglichen Steuerung der energetischen 
Sanierung in den sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, 2015, S. 28 ff. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
17 
stätigung keine Möglichkeit, einer solchen Maßnahme die Genehmigung zu versagen, alle rdings kann 
die durchzuführende Maßnahme in ihrem Umfang auf die Mindestanforderungen beschränkt werden. 
Umwandlungsverordnung 
Neben dem Genehmigungsvorbehalt für den Rückbau, die Änderung und die Nutzungsänderung bauli-
cher Anlagen räumt § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB die Möglichkeit ein, dass auch „die Begründung von 
Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentum sgesetzes) an Gebäuden, die ganz 
oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung e rfolgen darf.“17 Um 
die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unter einen Genehmigungsvorbehalt stellen zu kö n-
nen, sind die Landesregierungen e rmächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung nach 
§ 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB eine Rechtsverordnung mit einer Geltungsda uer von höchs-
tens fünf Jahren zu erlassen.  
Die Umwandlung in Wohnungs - oder Teileigentum darf in S ozialen Erhaltungsgebieten gemäß § 172 
Absatz 4 Satz 1 BauGB versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städ-
tebaulichen Gründen erhalte n werden soll. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn auch unter Berüc k-
sichtigung des Allg emeinwohls die Erhaltung der bau lichen Anlage oder ein Absehen von der Begrü n-
dung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumut bar ist und ist  ferner 
gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 2 bis 6 BauGB zu erteilen, wenn 
2.  das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten 
von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, 
3.  das Wohnungseigentum ode r Tei leigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des 
Eigentümers veräußert werden soll, 
4.  ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Tei-
leigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksa mwerden des Ge-
nehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, 
5. das Gebäude im Zeitpunkt der Antragst ellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder 
Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder 
6. sich der Eigentümer verpflichtet , innerhalb von sieben Jahren ab  der Begründung von Wo h-
nungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Abs. 2 Satz 
1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Abs. 1 des 
Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt. 
Zahlreiche Beispiele aus Quartieren in verschiedenen deutschen Großstä dten belegen, dass die U m-
wandlung von Miet- in Eigentumswohnungen mit erheblichen Veränderungen der Gebäude - und Woh-
nungssubstanz einhergeht und sich damit auch deutlic h auf die Mieterstruktur im umgewandelten Miet-
objekt auswirkt. Im Zuge der Umwandlung erfolgen in der Regel aufwändige Mo dernisierungsmaß-
nahmen, die den Wohnwert der Gebäude und Wohnungen erhöhen . Trotz der Möglichkeit für die 
ansässigen Mieterinnen und Mieter, die Wohnungen über das Vorkaufsrecht selbst zu erwerben, ist der 
 
17  vgl. § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
18 
Verbleib der angestammten Bewohnerschaft nur selte n möglich, da z. B. die finanziellen Rahmenbedin-
gungen nicht ausreichen. Unsere Untersuchungen in Sozialen Erhaltungsgebieten belegen, dass bei etwa 
jedem zweiten Umwandlungsvorgang parallel oder im Anschluss an die Umwandlu ng erhebliche bauli-
che Maßnahmen am Wohngebäude durchgeführt wurden. 
Die Erfahrungen mit den Effekten einer Umwandlungsverordnung aus Hamburg und Berlin bestätigen, 
dass tro tz der bestehenden u nd von  den Antragsstellerinnen und Antragstellern genutzten Aus nah-
meregelungen gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 2 bis 6 BauGB , „Geschäftsmodelle, die über 
Umwandlungen auf kurzfristige Erträge zielen, in den S ozialen Erhaltungsg ebieten zurückgedrängt 
werden“ können.18 Um das flankierende Instrument der Umwandlungsve rordnung auch in den potenzi-
ellen Sozialen Erhaltungsgebieten der Stadt Leipzig nutzen zu können, ist ein Erlass durch den Freistaat 
Sachsen notwendig. 
Vorkaufsrecht 
Im Geltungsbereich von Sozialen Erhaltungsgebieten ist die Anwendung des Vorkaufsrechts ge mäß 
§ 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 BauGB möglich, sofern von einem Grundstücksverkauf eine negative 
Wirkung für die aufgestellten Erhaltungsziele, also  dem Wohl der Allg emeinheit, ausgeht. „Mit der 
Ausübung des Vorkaufsrechts werden die Ziele der Erhaltungsverordnung gefördert, da mietwirksame 
Bau- und Modernisierungsmaßnahmen sowie die Umwandlung von Miet - in Eigentumswohnungen durch 
den Ankauf effektiver beschränkt werden können als dies ohne den Ankauf der Fall wäre.“19  
Um die Ausübung des Vorkaufsrechtes abzuwenden, hat der Käufer bzw. die Käuferin gemäß § 27 
Absatz 1 Satz 1 BauGB die Möglichkeit, eine Abwendungsvereinbarung mit der Gemeinde zu schli e-
ßen, in der sich der Käufer bzw. die Käuferin verpflichtet, das Grundstück nur im Sinne der Erhaltung s-
ziele zu nutzen. Eine solche Vereinbarung kann folgende Verpflichtungen beinhalten: 
 Verzicht auf die Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 172 Absatz 4 BauGB, 
 Verzicht auf Nutzungsänderung, 
 keine Durchführung von baulichen Veränderungen und Modernisierungen,  die über die Herste l-
lung des ze itgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung im Quartier o-
der über die Mindestanforderungen der EnEV hinausgehen. 
Kommt es zur Ausübung des V orkaufsrechtes, wird dieses in der Regel zugunsten eines Dritte n gemäß 
§ 27a BauGB ausgeübt. Begünstigte Dritte sind ebenso verpflichtet, das Grundstück im Sinne der Erhal-
tungsziele zu nutzen. In Frage kommen dafür kommunale Wohnungsunt ernehmen, Geno ssenschaften 
oder gemeinnützige Stiftungen. Zur Ausübung des Vorkaufsrechts müssen entsprechende Haushaltsmittel 
zur Verfügung stehen. Die Einrichtung eines revolvierenden Fonds wird gemäß Empfehlung des bezirkli-
chen Arbeitskreises Vorkaufsrecht in Berlin durch den Berliner Senat geprüft, um die Handlungsoptionen 
zum Erwerb von Gebäuden durch städtische Wohnungsbaugesellschaften zu erweitern. 20 In der Stadt 
München speist sich der „Ankaufsfonds“ aus Erlösen der Reprivatisierung und aus ein em festen Haus-
haltstitel.21 
 
18  Abgeordnetenhaus Berlin, Schriftliche An frage: Ein Jahr Umwandlungsverordnung –  ein Grund zum Feiern?, Drucksache 
17/18118, 29.02.2016, S. 3. 
19  Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, Begründung zum Beschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechtes, o. D. 
20  Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, Gründung des Bezirklichen Arbeitskreises Vorkaufsrecht, Pressemitteilung Nr. 218 
vom 15.11.2018, Internetquelle. 
21  Landeshauptstadt München, 25 Jahre Erhaltungssatzung in München, S. 31 ff. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
19 
3. Kurzvorstellung des Untersuchungsgebietes 
In der Abbildung 6 sind die Abgrenzungen der Untersuchungsgebiete Gohlis und Eutritzsch dargestellt. 
Das Untersuchungsgebiet Eutritzsch besteht aus den Statistischen Bezirke 900 und 905, das Untersu-
chungsgebiet Eutritzsch umfasst die Statistischen Bezirke 933 und 934.  
Das Untersuchungsgebiet Gohlis befindet sich im  nordwestlichen Bereich des Ortsteils Gohlis -Süd und 
grenzt südlich unmittelbar an di e S-B ahntrasse, welche di e Stad tbezirke Nord und Nordwest trennt. 
Das Gebiet erstreckt sich ab der S -Bahntrasse Richtung Süden bis zur Möckernsche Straße über die 
Georg-Schumann-Straße. Die Ost -West Erstreckung verläuft von der Breitenfe lder S traße bis zur 
Wiederitzscher Straße. Das Gebiet ist vorrangig durch gründerzeitliche Blockrandbebauung geprägt. 
Nördlich der Magdeburger St raße befinden sich Kleingartenanlagen sowie gewerbliche Nutzungen. 
An der Wiederitz scher S traße befindet sich eine Haltestelle der  Straßenbahnlinien 10, 11 und 51, 
welche die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr sichert.  
Das Untersuchungsgebiet Eutritzsch befindet sich nordöstlich der S-Bahntrasse und südöstlich des Arthur-
Bretschneider-Parks. Der Gebietszuschnitt ähnelt  in seiner Form einem Dreieck, dess en Gebietsgrenzen 
die Theresienstraße im Süden, die Delitzscher  Straße im Nordwesten sowie die Anhalterstraße im Os-
ten bilden. Das Gebiet ist vorrangig durch gründerzeitliche Blockrandbebauung geprägt, ebenso be-
finden sich jüngere Zeilenbauten im Gebiet. A ngrenzend des Untersuchungsgebiets finden sich vor al-
lem im Norden gewerbliche Infrastrukturstandorte.  
Abbildung 6: Übersichtskarte der Untersuchungsgebiete Gohlis und Eutritzsch 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
20 
3.1 Förderkulissen, Planwerke 
Innerhalb des Untersuchungsgebiets war zwischen den Jahren 1993 und 2020 das Sanierungsgebiet 
„Leipzig Eutritzsch“ festgesetzt. Zu den durchgeführten Einzelmaßnahmen des Sanierungsgebiets zählen 
vorrangig Maßnahmen im öffentlichen Raum, wie beispielsweise die Qualifizierung der 6.000 qm gro-
ßen öffentlichen Grünfläche zwischen Delitzscher Straße, Wittenberger Straße und Schiebestraße, die 
grundlegende Sanierung der Haferkornstraße sowie die Entkernung und Aufwertung von Blockinnenbe-
reichen.22 
Des Weiteren wurde 2018 ein Integriertes Stadtentwicklungskonzept mit dem Zeithorizont 2030 (IN-
SEK Leipzig 2030) beschlossen. Gohlis ist unter der Kategorie Urbane Gebiete II I eingestuft.23 Hand-
lungsansätze sind die Erhalt ung der Angebotsvielfalt und die Minderung negative r Auswirkungen der 
Verdichtung. Das soll durch die Dämpfung der Mieten erfolgen sowie durch die Erhaltung bezahlbaren 
Wohnraums und dessen Ergänzung sowie die  Erhaltung von Freiräumen und eine r kleinteiligen Nut-
zungsmischung. Die Instrumente dazu sind die Wo hnungsbauförderung, die Konzeptverä ußerung für 
Geschosswohnungsneubau, die LWB als kommunales Wohnungsunternehmen und rechtliche Instr umente 
wie eine Soziale Erhaltungssatzung.24  
Eutritzsch ist als Quali fizierungsgebiet I ei ngestuft, in dem die Profilierung unterstützt und Potenziale 
geschaffen werden sollen. Hier beinhalten die Handlungsansätze die Schaffung und, soweit nötig, 
Aufwertung der Angebotsvielfalt sowie des bezahlbaren Wohnraums. Auch sollen A ngebote für Fami-
lien und alternative Wohnformen gesch affen werden, um andere Gebiete mit höherer Nachfrage zu 
entlasten. Gleichzeitig sollen dabei negative Auswirkungen der Verdichtung vermindert und die Qual i-
täten erhalten beziehungsweise geschaffen werde n. Es soll eine angem essene Nutzungsmischung vo r-
handen sein.25  
3.2 Aktuelle Planungen und Einflussfaktoren 
In dem 2018 beschlossenen INSEK werden für alle Leipziger Ortsteile Handlungsansätze bis 2030 
festgelegt. Im Ortsteil Gohlis-Süd werden sechs Handlungsansätze verfolgt. Kernziele sind die Qualifi-
zierung der Innenentwicklung und Nachverdichtung bei gleichzeitiger Erhöhung de r Begrünung ein-
schließlich grüner Wegebeziehungen. Berücksichtigt werden sollen hierbei vor allem die Kleingartenan-
lagen sowie der Freiladebahnhof Richtung Eutritzsch. Darüber hinaus wird der Ausbau der Bildungsinf-
rastruktur fokussiert, besonderer Schwerpunkt ist dabei die  Entwicklung einer neuen Grundschule im 
Gebäude der ehemaligen Erich-Kästner-Schule . Weitere Handlungssätze benennen die Qualifizierung 
und den Ausbau der Magistrale Georg-Schumann-Straße sowie die Sicherung des Betriebes des Gohli-
ser Schlösschens. Die Verbesserung der Radverkehrsverbindung zum Neuseenland Nord und die Wei-
terentwicklung der Sportanlage Mühlwiese sind ebenfalls Handlungsansätze bis 2030.26 
In Eutritzsch werden insgesamt vier Handlungsansätze verfolgt , hierzu gehört vor allem die Entwicklung 
von Grünbereichen und grünen Wegebeziehungen. D ie Infrastruktur von Kultur und Freizeit soll gesi-
 
22  Stadt Leipzig, Sanierungsgebiet Leipzig Eutritzsch, Internetquelle. 
23  Stadt Leipzig, INSEK 2030, C 2.1 - 20. 
24  Stadt Leipzig, INSEK 2030, C 2.1 - 13. 
25  Stadt Leipzig, INSEK 2030, C 2.1 - 13. 
26  Stadt Leipzig, INSEK 2030, S. 20. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
21 
chert werden. Zugleich soll die Kooperation mit Einrichtungen v erstärkt werden. Die Sportplatzanlage 
Friedrich-Ludwig-Jahn-Kampfbahn soll weiterentwickelt werden. Innerstädtische Gewerbeflächen sollen 
gesichert werden.27  
3.3 Vorhandene Infrastrukturen 
Für einen Ausbau der bestehend en Bildungsinfrastrukturen besteht grundsätzlich Be darf, denn Gohlis 
und Eutritzsch verzeichnen ein Bevölkerungswachstum, wobei Gohlis leicht unte r und Eutritzsch deutlich 
über den Leipziger Vergleichswerten liegt.  
Kindertageseinrichtungen 
In Gohlis stieg  die Zahl der Betreuungsplätze in Kindertageseinric htungen bis 2015 an, in den Jahren 
2016 und 2017 standen dagegen rund 40 Plätze weniger als 201 5 zur Verfügung. In Eutritzsch sind 
dagegen im Zeitraum von 2010 bis 2017 rund 30 Plätze dazugekommen, seit 2015 ist  die Zahl 
gleichgeblieben. Die Kindertagesstä tten in Gohlis sind zu 86 % ausgelastet, in Eutri tzsch zu 98 %.  Es 
besteht also bei gleichbleib endem Bevölkerungsanstieg Bedarf für die Aufstockung der B etreuungs-
plätze in Kindertagesstätten.28  
Schulische Einrichtungen 
In Gohlis waren im Schuljahr 2017/ 2018 genau 547 Schülerinnen und Schüler angemeldet, in Eutritz-
sch waren es 724 Schülerinnen und Schüler. Beide Zahlen sind gegenüber dem Vorjahr gestiegen, auch 
sind allgemein in den Schulen i m Stadtraum Nord mehr Schülerinnen und Schüler dazugekommen. Dies 
betraf sowohl Grund- als auch Oberschulen und Gymnasien. Auch die Zahl der Schulanfängerinnen und 
Anfänger ist in beiden Untersuchungsgebieten gestiegen.29  
 
27  Stadt Leipzig, INSEK 2030, B49 - B50. 
28  Planungsraumsteckbrief-Kinder-Und-Jugendförderung-Stadt-Leipzig-Nord-2017, S. 16-17 
29  Planungsraumsteckbrief-Kinder-Und-Jugendförderung-Stadt-Leipzig-Nord-2017, S. 17-19 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
22 
4. Analyseebene Aufwertungspotenzial 
4.1 Gebäudealter 
Mehr als die Hälfte der Gebäude in Gohlis stammt aus der Zeit vor 1919, Gebäude aus den Jahren 
1919 bis 1945 sind als zweitgrößte Gruppe vorhanden. In Eutritzsch gibt es h ingegen auch viele jün-
gere Gebäude, knapp 20 % sind nach 2010 errichtet worden, weitere 13 % zwischen den Jahren 
1991 und 2010. 
Abbildung 7: Gebäudealter (gebietsscharf)  
132
115
55
27
6
1
1
2
36
13
55
23
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Eutritzsch
(N=285)
Gohlis
(N=181)
vor 1919 gebaut (Gründerzeit) zwischen 1919 und 1945 gebaut zwischen 1946 und 1960 gebaut
zwischen 1961 und 1990 gebaut zwischen 1991 und 2010 gebaut nach 2010 gebaut  
Quelle: Stadt Leipzig, Gebäude- und Wohnungszählung, 31.12.2018 
4.2 Wohnungsschlüssel und Wohnfläche 
In beiden Teilgebi eten überwiegen Wohnungsgrößen zw ischen 40 und 80 qm. Zudem gibt es mehr 
größere Wohnungen über 80 qm als kleinere unter 40 qm.  
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
23 
Abbildung 8: Wohnungsgröße 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Entsprechend der Wohnungsgrößen beträgt auch die Zimmeranzahl in den Wohnungen meist zwei und 
drei Zimmer. In Gohlis sind Wohnungen mit mehr als drei Zimmern stärker vertreten als Wohnungen mit 
nur einem Zimmer, in Eutritzsch dagegen sind die Anteile ungefähr gleich.  
Abbildung 9: Anzahl der Zimmer 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
4.3 Eigentumsverhältnisse 
Im Folgenden sind die Eig entumsverhältnisse auf Basis der amtlichen Sekundärstatistik aus dem Jahr 
2011 und der Haushaltsbefragung aus dem Jahr 2019 jeweils für die Teilgebiete Gohlis und Eutritzsch 
dargestellt.  

 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
24 
Gemäß der amtlichen Sekundärstatistik aus dem Jahr 2011 befindet sic h der überwiegende Teil der 
Wohngebäude in beiden Teilgebieten in privatem Eigentum. In Gohlis beträgt der Anteil 93,3 %, in 
Eutritzsch 76,1 % (vgl. Tabelle 3). Kommunale Wohnungsunternehmen sind als Eigentümer von Woh-
nungen im Untersuchungsgebiet nicht vertreten. Während rund ein Fünftel des Wohnungs bestandes in 
Eutritzsch genossenschaftlich organisiert ist , sind Wo hnungsbaugenossenschaften in Gohlis nicht vertr e-
ten. Gemeinschaften von Wohnungseigentümerinnen und Wo hnungseigentümern haben in Gohlis  einen 
Anteil von 4,3  % und in Eutritzsch einen Anteil  von 1,9 % am Wohnraum. A ufgrund des hohen Anteils 
von Wohnungen in Privateigentum besteht ein großes Umwandlungspotenzial sowohl in Gohlis als auch 
in Eutritzsch. Die Daten wurden gemäß Abbildung 2 gebietsscharf im Rahmen der Haushaltsbefragung 
ausgewertet. 
Tabelle 3: Eigentumsverhältnisse gemäß amtlicher Statistik (gebietsscharf) 
Eigentumsform Anteil Gohlis (n=164) Anteil Eutritzsch(n=309) 
Kommunales Wohnungsunternehmen 0,0 % 0,0 % 
Genossenschaft 0,0 % 19,7 % 
Stadt, Land, Bund 2,4 % 2,3 % 
Stiftung 0,0 % 0,0 % 
Privat 93,3 % 76,1 % 
WEG 4,3 % 1,9 % 
Ausländischer Fonds 0,0 % 0,1 % 
Quelle:  Stadt Leipzig, Sozialamt, 2011 
Laut der Haushaltsbefragung sind in Gohlis 96,2 % der Befragten Mie terinnen und Mieter, in Eutritzsch 
sind es 97 %. In Gohlis benötige n 2,7 % der Mieterinnen und Mieter einen Wohnberechtigungsschein, 
in Eutritzsch sind es 3,3  %. Früher benötigten weitere 1,6 % im Gebiet Gohlis beziehungsweise 2,0  % 
im Gebiet Eutritzsch einen WBS für ihre Wohnung. Es gibt  in Gohlis keine kommunalen oder genossen-
schaftlichen Wohnungen, in Eutritzsch verfügen kommunale Wohnungsunternehmen über keinen Bestand. 
Dagegen sind in Eutritzsch rund 1 7 % der Gebäude im Eigentum von Genossenschaften. E ntsprechend 
sind viele privatwirtschaftliche Akteure vertreten, d en größten Anteil haben dabei priva te Hauseigen-
tümerinnen und Haus eigentümer. Die selbstgenutzten und vermieteten Eigentumswohnungen sind in 
Gohlis mit einem Anteil von rund einem Drittel vorhanden, in Eutritzsch sind es rund 15 %. Es besteht 
demnach noch e in hohes Potenzial für di e Umwandlung von Miet - in Eigentumswohnungen im pr ivaten 
Wohnungsbestand.  
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
25 
Abbildung 10: Eigentums- und Mietverhältnis der Wohnungen (haushaltsbezogen) 
*
* 76
49
131
128
178
73
56
10
14
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Gohlis
(n=251)
Eutritzsch
(n=458)
kommunales Wohnungsunternehmen (LWB) Genossenschaft sonstiges privates Wohnungsunternehmen
private/r Hauseigentümer/in vermietete Eigentumswohnung selbstgenutze Eigentumswohnung
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
4.4 Ortsbildanalyse 
Zwischen März und Mai 2019 wurde  durch die LPG mbH eine Ortsbildanalyse durchgeführt, um die 
straßenseitig sichtbare Ausstattung der Gebäude zu erfassen. Hierbei wurde der Zustand der Fassade, 
aktuelle Bautätigkeiten, Balkone , Fenster und bereits durchgefü hrte Aufstockungen und Dachges choss-
ausbauten sowie die Nu tzung der Erdgeschosse aufgenommen. Insgesamt wurden dabei 168 Wohn-
gebäude im Untersuchungsgebiet Gohlis und 323 in Eutritzsch erfasst. Es wurden alle Mehrfamilie n-
wohnhäuser einbezogen. Die wesentlic hen Erkenntnisse sind in der f olgenden Tabelle festgehalten. Die 
Auswertung erfolgte gebietsscharf (gemäß Abbildung 2). 
Tabelle 4: Ausstattungsmerkmale gemäß Ortsbildanalyse (gebietsscharf) 
Merkmale Gohlis (n=168) Eutritzsch (n=323) 
Fassade 
unsaniert/Schäden an  
Fassade oder Bauteilen 0,6 % 0,3 % 
Wärmedämmung 0,0 % 5,9 % 
uneinheitliche Fensterrahmen 0,0 % 0,0 % 
Potenzial zum Dachgeschossausbau 12,5 % 19,2 % 
Leerstand im Erdgeschoss 3,6 % 5,6 % 
Bautätigkeit 1,8 % 0,3 % 
Quelle:  Ortsbildanalyse der LPG mbH, 2019 
Anders als in anderen Stadtteilen von Leipzig ist der Anteil von unsanierten Wohngebäuden mit scha d-
haften Fassaden und Gebäudeteilen mit weniger als 1 % sehr  gering. Eine vollständige Darstellung 
des Gebäudezustandes ist in Abbildung 11 zu sehen. Es konnten keine Wohngebäude mit uneinheitli-
chen Fensterrahmen identifiziert werden, welche in der Regel auf einen unterschiedlic hen Sanierungs-
stand der versc hiedenen Wohnungen hindeute n. In Gohlis konnte kein Gebäude mit einer  Wärme-
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
26 
dämmung durch ein WDVS identifiziert werden, i m Gebiet E utritzsch sind es lediglich knapp 6 % der 
Gebäude die über ein WDVS verfügen , wodurch ein sehr hohes Potenzial für energetische Sanierun-
gen besteht, die als u mlagefähige Maßnahme zu Steigerungen der Nettomiete fü hren können. Poten-
zial zum Ausbau des Dachgeschosses besteht bei 12,5  % der Gebäude in Gohlis und bei rund einem 
Fünftel der Gebäude in Eutritzsch. Bei einer Aufstockung oder einem Dachgeschossausbau kann es zum 
An- bzw. Einbau von zusätzlichen Ausstattung smerkmalen kommen, z.  B. eines Aufz ugs, Balkonen oder 
einer Fassadendämmung.  
Abbildung 11: Gebäudezustand gemäß Ortsbildanalyse 
 
Quelle: Ortsbildanalyse der LPG mbH, 2019 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
27 
Abbildung 12: Fassadenzustand gemäß Ortsbildanalyse 
 
Quelle: Ortsbildanalyse der LPG mbH, 2019 
4.5 Ausstattungsmerkmale 
In Tabelle 5 sind die Ausstattungsmerkmale für die Untersuchungsgebiete Gohlis und Eutritzsch darge-
stellt. Zum gebi etstypischen Ausstattungsstandard der Wohnungen gehören eine Versorgung durch 
zentrale He izungs- und Warmwassersysteme, ein innenliege ndes Bad mit Toilette und Dusche od er 
Badewanne, ein separ ater Küchenraum und ein Balkon. Davon weichen nur sehr wenige Wo hnungen 
ab, bei diesen gibt es Potenzial zur Modernisierung der bestehenden Anlagen wie Badeofen, Ofen - 
oder Nachtspeicherheizung oder Ähnliches.  
Die Ausstattung der Wohnungen gemäß der Art der Fenster ist vielf ältig: In 42 % (Gohlis) beziehungs-
weise 46 %  (Eutritzsch) der Wohnungen sind Schallschutzfenster oder eine Wärmeschutzverglasung 
eingebaut, in 33 %  (Gohlis) bezi ehungsweise 26 % ( Eutritzsch) der  Wohnungen sind K asten-
Doppelfenster vorhanden. Rund ein Fünft el der Fenster sind noch mit einer Einfachve rglasung ausge-
stattet und bieten somit energetisches Aufwertungspotenzial. Die energieeinsparende Ausstattung der 
Wohnungen und Gebäude mit energieeinsparenden Heizungen oder einer Fassadendämmung weist in 
Gohlis ein sehr hohes Aufwertungspotenzial auf , in Eutritzsch wurden dagegen schon an 43 % der G e-
bäude Fassadendämmungen angebracht.  
 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
28 
Tabelle 5:  Ausstattungsmerkmale der Wohnungen (haushaltsbezogen) 
Ausstattungsmerkmale Gohlis (n=267) Eutritzsch (n=476) 
Heizung  Anteil in % 
Ofenheizung 3 % * 
Nachtspeicherheizung * * 
Gasetagenheizung 12 % 11 % 
Zentral-/Fernheizung 78 % 80 % 
Fußbodenheizung 4 % 10 % 
Warmwasser 
Badeofen * * 
zentrale Warmwasserversorgung 88 % 92 % 
dezentrale Warmwasserversorgung** 12 % 7 % 
Badezimmer 
Toilette außerhalb der Wohnung * * 
Toilette im Bad 97 % 97 % 
Toilette separat * 3 % 
Badezimmer mit Dusche oder Badewanne 81 % 78 % 
Badezimmer mit getrennter Dusche und Badewanne 18 % 24 % 
Gäste-WC 7 % 5 % 
Küche 
Einbauküche (von VermieterIn eingebaut) 26 % 15 % 
Separater Küchenraum  76 % 79 % 
Amerikanische Küche/offene Wohnküche  21 % 13 % 
nur Kochnische 2 % 4 % 
Fenster 
Einfachverglasung 22 % 23 % 
Kasten-Doppelfenster 33 % 26 % 
Wärmeschutzverglasung oder Schallschutzfenster 42 % 46 % 
Weitere Ausstattungsmerkmale 
Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse 78 % 72 % 
weiterer Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse 2 % 3 % 
hochwertiger Bodenbelag 29 % 31 % 
Aufzug 12 % 27 % 
Energieeinsparende Ausstattung 
energiesparende Heizungsanlage*** 5 % 4 % 
Solaranlage - Warmwasser/Stromgewinnung * 2 % 
gedämmte Fassade 28 % 43 % 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019, *geringe Fallzahl, **Elektroboiler/ Durchlauferhitzer, ***z. B. Kraft-Wärme-
Kopplung, Brennwerttechnik; Summe der einzelnen Merkmalsbereiche ergibt aufgrund von missings/ kei-
ne Angabe nicht immer 100 % 
Unter den höheren Ausstattungsmerkmalen sind vor allem Badezimmer mit getrennter Dusche un d Ba-
dewanne, Gäste -WCs und ein hoc hwertiger Bodenbelag vo rhanden. Entspreche nd besteht für diese 
Ausstattungen sowie Aufzüge, Zweitbalkone und Fußbodenheizungen noch Aufwertungspotenzial in den 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
29 
meisten Wohnungen. Diese zusätzlichen Ausstattungsmerkmale sind nicht gebietstypisch und können sich 
stark wohnwerterhöhend auswirken.  
Zusammengefasst besteht in beiden Untersuchungsgebieten ein geringes nachholendes Sanierungsp o-
tenzial, im Hinblick auf Ausstattungsmerkmale, die auf einen Substandard hinweisen. Daf ür besteht ein 
großes energetisch es Modernisierungspotenzial und ein baul iches Aufwertungspotenzial für den An- 
oder Einbau zusätzlicher Ausstattungsmerkmale, die sich wohnwerterhöhend auswirken können.  
In Tabelle 6 sind die wohn werterhöhenden Ausstattungsmerkmale nach de r Eigentumsform der Woh-
nung aufgelistet. I n Eutritzsch weisen die Eigentumswohnungen oftmals einen etwas höheren Aussta t-
tungsstandard auf, davon ausgenommen sind lediglich Aufzüge. In Gohlis betrifft  dies die Merk male 
Gäste-WC/Zweites WC und energieeinsparende Heizungsanlage n, die anteilig in vermieteten Wo h-
nungen etwas häufiger vertreten sind. Die größten Unterschiede bestehen in Gohlis bei den Merkmalen 
Fußbodenheizung, Einfachver glasung, hochwerti ger Fußboden und gedämmte Fassade . In Eutritzsch 
bestehen bei fast allen Merk malen große Unterschiede zwischen der Häufigk eit in vermieteten Wo h-
nungen und in Eigentumswohnungen.  
Tabelle 6: Vergleich ausgewählter Ausstattungsmerkmale nach Eigentumsform (haushaltsbezogen) 
Ausstattungsmerkmal Gohlis (n=261) Eutritzsch (n=458) 
 
vermie-
tete 
Woh-
nung 
(n=178) 
Eigen-
tums-
woh-
nungen* 
(n=83) 
vermie-
tete 
Woh-
nung 
(n=388) 
Eigen-
tums-
woh-
nungen* 
(n=70) 
Badezimmer mit getrennter Dusche und Badewanne  19 % 20 % 22 % 27 % 
Gäste-WC/Zweites WC 8 % 6 % 5 % 11 % 
energieeinsparende Heizungsanlage 6 % 2 % 4 % 9 % 
Fußbodenheizung 1 % 8 % 10 % 14 % 
Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse 76 % 82 % 71 % 77 % 
weiterer Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse 2 % 2 % 3 % 4 % 
Aufzug 11 % 12 % 27 % 26 % 
Einfachverglasung 24 % 17 % 24 % 16 % 
Wärmeschutzverglasung oder Schallschutzfenster 41 % 45 % 44 % 63 % 
überwiegend hochwertiger Fußboden 24 % 40 % 29 % 50 % 
gedämmte Fassade 24 % 37 % 41 % 51 % 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019; * vermietete und selbstgenutzte Eigentumswohnungen 
In Gohlis sind  79 % der Bewohneri nnen und Bewohner mit ihre r Wohnausstattung zufrieden  und wün-
schen sich keine zusätzliche Ausstattung, in Eutritzsch 80 %. Somit wünschen sich je rund 20 % der Haus-
halte eine Verbesserung der Woh nausstattung, auch wenn damit eine Mieterh öhung verbunden sein 
sollte. In Abbildung 13 sind die V erbesserungswünsche der Haushalte dargestellt. Die meistg enannten 
Verbesserungswünsche in Gohlis s ind die Modernisie rung des Badezimmers und der Fenster sowie die 
energetische Gebäudesanierung. In Eutritzsch werden diese ebenfalls sehr häufig genannt, dazu kommt 
noch der Anbau eines Aufzugs.  
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
30 
Abbildung 13: Verbesserungswünsche Wohnungsausstattung (Mehrfachnennungen möglich)  
(haushaltsbezogen) 
 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
In beiden G ebieten treten bei mehr als der Hälfte der Haushalte Mängel in der Wohnung auf. Das 
betrifft vor allem undichte  Fenster oder Türe n sowie Schimmel und Feuc htigkeit in den Innenräumen. 
Auch erneuerungsbedürftige Fußböden  und Sanitäranlagen werden bemänge lt. Etwas se ltener sind 
erneuerungsbedürftige Heizanlagen und Elektroinstallationen.  
Abbildung 14: Mängel in der Wohnung (Mehrfachnennungen möglich) (haushaltsbezogen) 
49%
18%
18%
12%
8%
9%
7%
2%
44%
22%
18%
16%
10%
9%
8%
4%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
keine
undichte Fenster/Türen
Fußboden erneuerungsbedürftig
Feuchtigkeit/Schimmel
Sanitäranlagen defekt/erneuerungsbedürftig
Sonstiges
Heizung defekt/erneuerungsbedürftig
Elektroinstallation defekt/erneuerungsbedürftig
Eutritzsch
(n=477)
Gohlis
(n=267)
 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
 
 
4.6 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungspotenzials 
Die Analyse der Indikatoren zum Aufwertungspotenzial bestätigt, dass der Wohnungs- und Gebäude-
bestand in Gohlis und Eutritzsch durch verschiedene Baualtersklassen und Eigentumsformen geprägt ist, 
mit denen unterschiedliche bauliche Aufwertungsspielräume einhergehen. Im Gebiet Gohlis ist der An-

 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
31 
teil der Gründerzeitbauten mit 60 % am höch sten, in Eutritzsch ist hingegen etwa ein Drittel  der Ge-
bäude nach 1991 entstanden. 
Der Gebäudebestand ist in beiden  Untersuchungsgebieten durch 2 - und 3 -Zimmer-Wohnungen g e-
prägt, es dominie ren Wohnungen mit einer Wohnfläche von 40 bis 80 qm. Insbesondere kleine Woh-
nungen mit einer geringen Zimmeranzahl und/oder geringer Wohnfläche bieten Potenzial für grund-
rissverändernde Maßnahmen bzw. Wohnungszusammenle gungen. In Kombinat ion mit der Hausha lts-
größe (siehe Verdrängungspotenzial) bestätigt sich, dass überwie gend eine bedarfsgerechte Woh n-
raumverteilung vorliegt. Veränderungen  in der Bevölkerungs - und Wohnungsstruktur  können jedoch 
eine bedarfsgerechte Wohnraumnutzung beeinflussen.  
Der lokale Wohnungsmarkt in Gohlis wird fast aussch ließlich durch private Eigen tumsformen dominiert, 
vor allem durc h private Hauseige ntümerinnen und Hauseigentümer sow ie private Wohnungs -
unternehmen. Diese unterliegen im Vergleich zu gemeinwohlorient ierten Eigentumsformen, wie komm u-
nalen Wohnungsunternehmen oder Genossenschaften, in besonderem Maße marktwirtschaftliche n Dy-
namiken, sodass ihr Interesse durch Aufwertungsmaß nahmen höhere finanzielle Erlöse zu erzielen, bei 
privaten Akteuren deutlich höher einzustufen ist. Im Untersuchungsgebiet Eutritzsch ist der Anteil privater 
Akteure mit knapp 75 % geringer, rund 19 % des gesamten Wohnungsbestandes sind im Eigentum von 
Genossenschaften.  
Die Untersuchungsgebiete Gohlis und Eutritzsch sind klassische Mietwohnungsquartiere. Die Quote 
selbstnutzender Eigentümerinnen und Eigentümer ist mit anteilig unter 5 % gering. Für die Umwandlung 
von Miet- in Eigentumswohnungen besteht daher in beiden Gebieten großes Potenzial. Der gebietst y-
pische Ausstattungsstandard umfasst die zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgung, ein Bad mit 
Toilette und Dusche oder Badewanne, einen Balkon und einen Küchenraum. Hinzu kommen wohnwerter-
höhende Ausstattungsmerkmale wie getrennte Dusche und Badewanne, Gäste -WC, Balkon, Aufzug und 
Wärme- oder Schallschutzf enster, die vo r allem bei Eigentumswohnungen vorhanden sind. Dies lässt 
darauf schließen, dass es im Zu ge von Wohnungsumwandlungen zur Herstellung eines höheren Aussta t-
tungszustandes der Wohnungen durch  zusätzliche Ausstattungsmerkmale kommt. Dieses Vorgehen kann 
sowohl Auswirkungen auf  die Miethöhe als a uch auf  die Zusammensetzung der Bewohnerinnen und 
Bewohner der betroffenen Wohnungen haben. 
In den beiden Untersuchungsgebieten ist  kein Substandard feststellbar, das Potenzial für nachhol ende 
Sanierungen zur Anpassung an den Gebietsstandard ist gering. Auch Potenzial für eine Fassadensanie-
rung oder ein uneinheitlicher Außenstandard sind kaum bis gar nicht vorhanden.  
Das Potenzial für energetische  Modernisierungen ist hingegen hoch. Im Rah men der durchgefüh rten 
Ortsbildanalyse wurde an keinem Gebäude in Gohlis und lediglich 6 % der Gebäude in Eutritzsch eine 
Fassadendämmung im Sinne eines WDVS festgestellt . 22 % des Wohnungsbestands im Gebiet Gohlis  
bzw. 23 % des Gebäudebestands im Gebiet Eutritzsch verfügen über Fenster mit Einfachverglasung.  
Mehr als die Hälf te de r befragten Haushalte habe n Mängel in der  Wohnung, i m Gebiet Eutritzsch  
häufiger als in Gohlis. Aus dies en Mängeln la ssen sich Instandhaltungsdefizite a bleiten, die in Zusam-
menhang mit den Mieterhöhungsspielräumen bei Mode rnisierung Eigentümerinnen und Eig entümer zu 
umfassenderen M odernisierungsmaßnahmen animieren und ggf. die Mindest anforderungen der EnEV 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
32 
berühren oder möglicherweise übersteigen können, z. B. beim Austausch und der Erneuerung von Fens-
tern. 
Zusammenfassend ist in beiden Gebieten ein bauliches Aufwertungspotenzial nachweisbar, welche s 
sowohl die energetische Modernisierung als auch die Umwandlung von Miet - in Eigentumswohnungen 
umfasst.  
 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
33 
5. Analyseebene Aufwertungsdruck 
5.1 Entwicklung der Angebotsmietpreise 
Die durchschnittlichen Angebotsmietpreise sind im Untersuchungsgeb iet sowie in der Gesamtstadt zwi-
schen 2012 und 2018 kontinuierlich gestiegen (vgl. Abb ildung 15). Dabei entsprechen die Angebots-
mietpreise der Gebiete Gohlis und Eutritzsch meist d em Durchschnittswert der Stadt Leipzig . Lediglich 
im Jahr 2015 befinden sich die Angebotsmietpreise im Gebiet  Eutritzsch deutlicher über dem Durch-
schnittswert der Stadt Leipzig. Insgesamt beträgt der Mietpreisanstieg für die Gesamtstadt 33,2 % , 
das Gebiet Gohlis liegt mit 33,8 % knapp darüber. Eutritzsch dagegen verzeichnet einen etwas gerin-
geren Anstieg von 32,7 %.  
Abbildung 15: Angebotsmietpreise der statistischen Bezirke im zeitlichen Verlauf    
(nettokalt in Euro/qm, Median) 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, empirica-Datenbank30 
5.2 Bestandsmieten 
Die Netto-Kaltmiete/qm ist für die jeweilig e Haushaltsgröße in Tabelle 7 dargestellt. Das höchste  
Mietniveau weisen im Gebiet Gohlis die 1-Personen-Haushalte mit 6,00 Euro/qm auf, in Eutritzsch sind 
es die 4-und-mehr-Personen-Haushalte mit 6,30 Euro/qm. Die niedrigsten Netto-Kaltmieten sind umge-
kehrt in Gohlis bei den 4-und-mehr-Personen-Haushalten mit 5,54 Euro/qm und in Eutritzsch bei den 1-
Personen-Haushalten mit 5,73 Euro/qm festzustellen. Im Vergleich dazu betrug die Netto -Kaltmiete in 
der Stadt Leipzig im Wohnungsbestand 5,88 Euro/qm (Median) im Jahr 2018.31 
 
30  Hinweis zum Datenbestand: Betrachtung des Segments Wohnungen zur Miete u nter Berücksichtigung des Filters Auswahl 
von Ge nauigkeit der Objektkoordinate:<= 15. Das erste Angebot im Segment wurde am 01.01.2012 inseriert; das 
letzte Angebot im Segment am 31.12.2018 geschlossen.  
31  Stadt Leipzig, Schnellbericht zur Kommunalen Bürgerumfrage 2018, S. 6. 

 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
34 
Tabelle 7: Netto-Kaltmiete/qm im Untersuchungsgebiet und nach Haushaltsgröße (haushaltsbezo-
gen) 
Haushaltsgröße Gohlis Eutritzsch 
n Median n Median 
1-Personen-Haushalt 115 6,00 € 226 5,73 € 
2-Personen-Haushalt 56 5,78 € 96 6,00 € 
3-Personen-Haushalt 29 5,57 € 40 6,08 € 
4-und-mehr-Personen-Haushalt 15 5,54 € 21 6,30 € 
Gesamtmietniveau 215 5,85 € 383 5,84 € 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Daran anknüpfend ist in Abbildung 16 die Verteilung der im Einzelnen erfassten Netto -Kaltmieten 
dargestellt. Im Gebiet Gohlis haben mehr als 50 % der Haushalte eine Netto-Kaltmiete von unter 6,00 
Euro/qm und befinden sich demnach unter dem stadtweiten Bestandsmietniveau von 5,88 Euro/qm 
(Stand: 2018). Unter den 1 -Personen-Haushalten haben et was weniger als 50 % der Haushalte eine 
Netto-Kaltmiete von weniger als 6,00 Euro/qm, bei den größeren Haushalten sind diese Netto -
Kaltmieten etwas häufiger vert reten. Nichtsdestotrotz finden sich bei größeren Haushalten auch ve r-
mehrt höhere Mieten, am stärksten is t dies bei den 3-Personen -Haushalten sichtbar. Bei den 4 -und-
mehr-Personen-Haushalte wurden keine Mieten zwischen 9 und 11 Euro/qm erfasst , jedoch sind unter 
den 3-Personen-Haushalten auch Mieten zwischen 11 und 12 Euro/qm nachweisbar. 
Abbildung 16: Netto-Kaltmiete nach Haushaltsgröße im Untersuchungsgebiet Gohlis (haushaltsbezo-
gen) 
6
*
*
12
7
8
*
*
21
42
21
15
6
84
40
15
5
*
64
17
5
*
24
*
*
*
6
*
*
0% 20% 40% 60% 80% 100%
1-Personen-Haushalt
2-Personen-Haushalt
3-Personen-Haushalt
4-und-mehr-
Personen-Haushalt
Gohlis gesamt
n=212
unter 4 Euro/qm
4 bis 4,99 Euro/qm
5 bis 5,99 Euro/qm
6 bis 6,99 Euro/qm
7 bis 7,99 Euro/qm
8 bis 8,99 Euro/qm
11 bis 11,99 Euro/qm
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Im Gebiet  Eutritzsch haben ebenfalls mehr als 50 % der Haushalte eine Netto -Kaltmiete von unter 
6,00 Euro/qm. Niedrigere Mieten als 6,00 Euro/qm sind am meisten in 1-Personen -Haushalten vertre-
ten, in den größeren H aushalten steigen sie leicht. Die höchsten Mieten von mehr als 10 Euro/qm sind 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
35 
jedoch ebenfalls bei den 1 -Personen-Haushalten sichtbar, wobei in Eut ritzsch in allen Haushaltsgrößen 
auch Mieten bis zu 9 Euro/qm zu finden sind.  
Abbildung 17: Netto-Kaltmiete nach Haushaltsgröße im Untersuchungsgebiet Eutritzsch (haushaltsbe-
zogen) 
13
*
*
15
48
11
5
*
68
68
35
13
5
121
52
29
13
6
100
31
14
5
*
54
6
*
*
*
14
6
*
*
9
*
*
0% 20% 40% 60% 80% 100%
1-Personen-Haushalt
2-Personen-Haushalt
3-Personen-Haushalt
4-und-mehr-
Personen-Haushalt
Eutritzsch gesamt
n=383
unter 4 Euro/qm
4 bis 4,99 Euro/qm
5 bis 5,99 Euro/qm
6 bis 6,99 Euro/qm
7 bis 7,99 Euro/qm
8 bis 8,99 Euro/qm
9 bis 9,99 Euro/qm
10 bis 10,99 Euro/qm
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Der zeitliche Verlauf der Netto -Kaltmieten im Gebiet Gohlis ist in der Abbildung 18 dargestellt. Es 
wird deutlich, dass die Zusammensetzung der Netto-Kaltmieten im Gebiet über einen langen Zeitraum 
sehr stabil war. Ab dem Zuzugsjahr 2015 zeichnet sich jedoch  ein signifikanter Unterschied zu den 
vorherigen Jahren ab. Hinzugezogene haben seit dem Jahr 2015 tendenziell höhere Kaltmieten, insbe-
sondere ist der Anteil der Mieten über 6,00 Euro/qm gestiegen, während der Anteil von Kalt mieten 
unter 5,00 Euro/qm stark abgenommen hat . Erstmals werden zudem auch Kaltmieten von über 11,00 
Euro/qm aufgerufen.  
Abbildung 18: Netto-Kaltmiete nach Einzugsjahr in die Wohnung im Untersuchungsgebiet Gohlis 
(haushaltsbezogen) 
*
*
6
*
*
*
5
8
5
9
11
13
26
25
5
6
6
12
34
*
*
20
*
*
* *
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
bis 1999 in
die Wohnung gezogen
2000 bis 2004 in
die Wohnung gezogen
2005 bis 2009 in
die Wohnung gezogen
2010 bis 2014 in
die Wohnung gezogen
seit 2015 in
die Wohnung gezogen
n=211
unter 4 Euro/qm 4 bis 4,99 Euro/qm 5 bis 5,99 Euro/qm 6 bis 6,99 Euro/qm
7 bis 7,99 Euro/qm 8 bis 8,99 Euro/qm 11 bis 11,99 Euro/qm
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
36 
Im Gebiet Eutritzsch findet diese Entwicklung  bereits seit einem längeren Zeitraum statt, jedoch ist hier 
auch eine deutliche Veränderung in der Zusammensetzung der Netto -Kaltmieten seit dem Zuzugsjahr  
2015 nachweisbar. Zum einen ist der Anteil der Mietenpreise von bis zu 6,99 Euro/qm stark zurückg e-
gangen, gleichzeitig werden auch Netto -Kaltmieten von mehr als 10 ,00 Euro/qm erstmals aufgerufen. 
Ebenfalls ist ein deutlicher Rückgang von Mieten unter 6,00 Euro/qm bei Neuvermietungen erkennbar.  
Abbildung 19: Netto-Kaltmiete nach Einzugsjahr in die Wohnung im Untersuchungsgebiet Eutritzsch 
(haushaltsbezogen) 
5
*
5
*
*
17
8
12
17
14
13
10
21
40
38
8
6
6
25
56
*
*
*
48
*
12
*
*
6 *
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
bis 1999 in die
Wohnung gezogen
2000 bis 2004 in
die Wohnung
gezogen
2005 bis 2009 in
die Wohnung
gezogen
2010 bis 2014 in
die Wohnung
gezogen
seit 2015 in die
Wohnung gezogen
n=389
unter 4 Euro/qm 4 bis 4,99 Euro/qm 5 bis 5,99 Euro/qm 6 bis 6,99 Euro/qm
7 bis 7,99 Euro/qm 8 bis 8,99 Euro/qm 9 bis 9,99 Euro/qm 10 bis 10,99 Euro/qm
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Abbildung 20 und Abbildung 21 veranschaulichen ebenfalls, dass seit dem Einzugsjahr 2010 die B e-
standsmieten deutlich angestiegen sind und  seit dem Einzug sjahr 2015 mehr als 6,20 Euro/qm betra-
gen, im Gebiet Eutritzsch sind es mehr als 6,60 Euro/qm.  
Abbildung 20: Netto-Kaltmiete nach Einzugsjahr in die Wohnung im Untersuchungsgebiet Gohlis 
(haushaltsbezogen, Mittelwert und Median) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 

 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
37 
Abbildung 21: Netto-Kaltmiete nach Einzugsjahr in die Wohnung im Untersuchungsgebiet Eutritzsch 
(haushaltsbezogen, Mittelwert und Median) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Die Entwicklung der monatlichen Grundmiete 32 ist auf Grundlage der k ommunalen Bürgerumfrage für 
den Zeitraum 2011 bis 2017 in Abbildung 22 dargestellt. Das Mietniveau der Stadt L eipzig lag im 
Jahr 2017 bei 5,62 Euro/qm und ist seit dem Jahr 2011 um rund 12 % gestiegen. Sowohl in Gohlis als 
auch in Eutritzsch befindet sich  die monatliche Grundmiete über dem Gesamtwert der Stadt Leipzig. 
Der Anstieg beträgt in Gohlis zwischen den Jahren 2011 und 2017 jedoch nur 8,9 % und befindet sich  
somit unter dem Leipziger Durchschnittswe rt von 12,4 %, während Eutritzsch mit 18,9 % deutlich dar-
über liegt.  
Abbildung 22: Monatliche Grundmiete (Median in Euro/qm) gemäß kommunaler Bürgerumfrage  
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Ortsteilkataloge 2012, 2014, 2016, 2018 
 
32  Nettokaltmiete der Haush alte, die zur Miete wohnen (vgl. Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Ortsteilkatalog  
2018, S. 348). 

 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
38 
Das höchste Mietniveau wird im Wohnungsbestand privatwirt schaftlicher Wohnungsunternehmen und in 
vermieteten Eigentumswohnungen erzie lt. Im kommunalen Wohnungsbestand sowie in Wohnun gen in 
genossenschaftlichem Eigentum werden mit unter 6,00 Euro/qm die geringsten Netto-Kaltmieten aufge-
rufen. (vgl. Abbildung 23). In Gohlis sind  die höchsten Netto -Kaltmieten/qm mit 6,19 Euro/qm in ve r-
mieteten Eigentumswohnungen erkennbar, in Eutritzsch werden diese mit 6,25 Euro/qm für Wohnungen 
im Eigentum privater Wohnungsunternehmen noch einmal überstiegen. Für Gohlis sind für kommunale 
Wohnungsbestände keine Daten vorhanden, Genossenschaften sind im Gebiet nicht vorhanden.  
Abbildung 23: Mittleres Mietniveau nach Wohnungsvermietenden (nettokalt in Euro/qm) (haushaltsbe-
zogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
5.3 Abgeschlossenheitsbescheinigungen, Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen 
und Wohnungsverkäufe  
In den Statistischen Bezirken des Untersuchungsgebiets Stadtraum Nord wurden seit 2012 insgesamt 
62 Abgeschlossenheitsbescheinigungen erteilt bzw. Änderungs- und Ergänzungsanträge genehmigt (vgl. 
Abbildung 24). In Eutritzsch wurden mit 48 Ab geschlossenheitsbescheinigungen deutlich mehr Genehmi-
gungen als in Gohlis ausgestellt. 

 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
39 
Abbildung 24: Erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigungen einschließlich Änderungen und Ergänzungen 
im zeitlichen Verlauf (Statistische Bezirke) 
1
3
5
1 1 0 1 22
20
13
3
0
6
2 2
0
5
10
15
20
25
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 1. Halbjahr 
2019
Gohlis
(N=14)
Eutritzsch
(N=48)
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt Bauordnung und Denkmalpflege 
Bei knapp 1 % der mietenden Haushalte im Gebiet Gohlis und rund 2  % der mietenden Haushalte im 
Gebiet Eutritzsch wurde die  Wohnung während des Miet verhältnisses von einer Miet - in eine Eige n-
tumswohnung umgewandelt. Laut Haushaltsbefragung fand erste Umwandlung im Jahr 2004 im Gebiet 
Eutritzsch stat t, in den Jahren 2011 und 2013 folgte jeweils eine weitere Umwandlung. Durch die 
Haushaltsbefragung ist im Jahr 2011 eine erste Umwandlung im Gebiet  Gohlis nachweisbar, weitere 
Umwandlungen folgten in den Jahren 2013 und 2015, 2017 sowie 2019 eine Umwandlung.   
In den Statistischen Bezirken Gohlis und Eutritzsch wurden seit dem Jahr 2012 genau 285 Wohnungen 
verkauft. Im zeitlichen Verlauf ist bis auf das Jahr 2014 eine insgesamt steigende Tendenz der Ve r-
kaufszahlen erkennbar (vgl. Abbildung 25). Bezogen auf den gesamten Wohnungsbestand der Stadt-
teile wurden vo n 2012 bis 2018 in Gohlis 9,2 % und in Eutritzsch 4,2  % aller Wohnungen verkauft. 
Somit liegt der Anteil der verkauften Wohnungen in Gohlis über dem gesamtstädti schen Wert von 4,8 
%, während der prozentuale Anteil verkaufter Wohnungen in Eutritzsch knapp unter dem gesamtstädti-
schen Wert liegt.  
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
40 
Abbildung 25: Wohnungsverkäufe im zeitlichen Verlauf (Statistische Bezirke) 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung 
Bei rund 22 % der Haushalte im Gebiet Gohlis und 21 % der Haushalte in Eu tritzsch hat während des 
Mietverhältnisses ein Eigentümerwechsel der Wohnung oder des  Wohngebäudes stattgefu nden. Im 
zeitlichen Verlauf ist ein steter Anstieg der Wohnungsverkäufe seit 2010 zu erkennen ( vgl. Abbildung 
26). Dies ist teilweise durch die Wohndauer bedingt: in Gohlis und Eutritzsch  sind etwa 60 % der 
Haushalte erst seit 2010 in ihre derzeitige Wohnung eingezogen. 
Abbildung 26: Eigentümerwechsel der Wohnung bzw. des Wohngebäudes während des Mietverhält-
nisses (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Bei der Betrachtung der durchschnittlichen Quadratmeterpreise bei Wohnungsverkäufen ist für die 
Stadtteile Gohlis und Eutritzsch ein deutlicher Aufwärtstrend erkennbar, wobei der Stadtteil Gohlis im 
Vergleich zu Eutritzsch einen deutlich höheren Ausgangswe rt aufweist. Im Jahr 2014 verzeichnet Gohlis 

 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
41 
einen Preiseinbruch. Im Jahr 2018 haben sich die Quadrat meterpreise in Eutritzsch fast an das Prei sni-
veau des Stadtteils Gohlis angeglichen. Die Preisentwicklung ent spricht mit leichten Abweichungen der 
gesamtstädtischen Entwicklung (vgl. Abbildung 27). 
Abbildung 27: Durchschnittliche Wohnungsverkaufspreise in €/qm im zeitlichen Verlauf  
(Statistische Bezirke) 
n=7
n=13
n=5
n=15
n=24
n=27
n=40
n=7
n=10
n=5
n=6
n=13
n=26
n=20
0,00
500,00
1000,00
1500,00
2000,00
2500,00
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
(Euro/qm)
Gohlis Eutritzsch Leipzig
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung 
5.4 Bauliche Veränderungen 
In den S tatistischen Bezirken des Untersuchungsgebiets Gohlis  wurden von 2012 bis 2018 gen au 36 
Baugenehmigungen für bestehende Wohnungen erteilt, was 2,2 % des Wohnungsbe standes (Stand 
2016) entspricht. In Eutritzsch waren es im gleichen Zeitraum 76 Genehmigungen, was 2,4 % des 
Wohnungsbestandes entspricht. Beide Gebiete liegen somit über dem Leipziger Vergleichswert von 
1,8 %.33 Eingeschlossen sind auch Baugenehmigungen, aus denen ein Abriss oder eine Wohnungszu-
sammenlegung folgte, wodurch der Wohnungsbestand reduziert wurde. 
 
33 Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
42 
Abbildung 28: Bauanträge 2012 – 2018 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen 
Der Anteil der Haushalte in der Haushaltsbefragung, deren Wohnung seit 2014 modernisiert oder 
teilsaniert wurde, beträgt  im Gebiet Gohlis 18,9 % und in Eutritzsch 23,9  %. Bei weiteren 2,9 % der 
Haushalte im Gebiet Gohlis bzw. 1,8 % der Haushalte in Eutritzsch wurde eine Modernisierung ange-
kündigt. Von allen 190 Modernisierungsmaßnahmen entfallen 23  % im Gebiet Gohlis bzw. 31 % im 
Gebiet Eutritzsch auf Komplettsanierungen und -modernisierungen der Wohnungen. Weitere 11 % der 
Modernisierungen im Gebiet  Gohlis und 13  % in Eutritzsch entfallen auf Sani erungen des Fußbodens, 
9 % bzw. 11  % auf Modernisierungen der Fenster. Bei jeweils 9 % der Haushalte  – sowohl in Gohlis 
als auch in Eutritzsch – wurde ein  Umbau bzw. die  Umstellung der Heizung vorgenommen . Weitere 
Maßnahmen betreffen in Eut ritzsch den Anbau von Balkonen mit 11  % und Modernisierungen des B a-
dezimmers mit 9 %. In Gohlis sind 10 % der Treppenhäuser bzw. Fassaden gestrichen worden. Deutlich 
seltener bzw. kaum wurden i n den Untersuchungsgebieten Aufzüge ein- bzw. angebaut, energetische 
Gebäudesanierungen durchgeführt, Türen ausgetauscht oder Sanitäranlagen ausgewechselt. 
5.5 Ferienwohnungen und Leerstand 
Im Rahmen der Haushaltsbefragung wurde auch das Vorhandensein von Ferienwohnungen und leerste-
henden Wohnungen ermittelt. I m Gebiet Gohlis sind fast keine Ferienwohnungen oder Gästebetre uun-
gen in den Wohnungen vorhanden, jedoch sind bei 7 % der befragten Haushalte dauerhaft leerst e-
hende Wohnungen in ihrem Wohnhaus vorhanden. In Eutritzsch sind sowohl Ferienwohnun gen als auch 
dauerhaft leerstehende Wohnungen vorhanden. Die Zweckentfremdung von Wohnraum kann über das 
erhaltungsrechtliche Genehmigungsverfahren im Rahmen von Nutzungsänderungen versagt werden. 

 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
43 
5.6 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungsdrucks 
Die Angebotsmietpreise entsprechen sowohl im Untersuchungsgebiet Gohlis als auch in Eutritzsch dem 
Leipziger Durchschnitt. Der Mietpreisanstieg beträgt in beiden Gebieten ungefähr 33 %, z wischen den 
Jahren 2012 und 2018 sind die Angebotsmietpreise von rund 5 ,00 Euro/qm auf mehr als 6,50 E u-
ro/qm gestiegen.  
Von erhöhten Netto-Kaltmieten sind i m Gebiet Gohlis vor allem 1 -Personen-Haushalte betroffen, in 
Eutritzsch dagegen 4-und-mehr-Personen-Haushalte. Gleichzeitig wird deutlich,  dass die Bestandsmiet-
preise im Gebiet  Gohlis vor allem seit dem Zuzugsjahr  2015 steigen: knapp 30 % der Netto-
Kaltmietpreise bei Neuvermietungen betragen mehr als 7 Euro/qm – bis zum Zuzugsjahr 2014 lag der 
Anteil der Mietpreise über 7 Euro/qm lediglich um 5 %. Damit geht auch ein Rückgang niedriger  Net-
to-Kaltmieten von weniger als 6 ,00 Euro/qm einher. I m Gebiet Eutritzsch ist diese Entwicklung b ereits 
seit mehreren Jahren zu beobachten, intensiviert sich jedoch ebenfa lls seit dem Zuzugsjahr 2015. Auch 
die Entwicklung der monatlichen Gr undmiete entsprechend der kommunalen Bürgerumfrage be stätigt 
einen generellen Miet preisanstieg, der mindestens seit dem Jahr 2013 nachweisbar ist. Dabei ist der 
Anstieg der monatlichen Gr undmiete in Gohlis mit etwa 9 % vergleichsweise gering und liegt unter 
dem Leipziger V ergleichswert von 12  %, während der Anstieg in  Eutritzsch mit et wa 19 % deutlich 
darüber liegt. Die höchsten Netto -Kaltmieten werden im privatwirtschaftlichen Wohneigentu m erzielt, 
vor allem bei privaten Wohnungsunternehmen und vermieteten Eigentumswo hnungen. Geringere Netto-
Kaltmietpreise sind in kommunalen und genossenschaftlichen Beständen vorhanden, diese sind jedoch 
nur in einem geringen Maß – vorrangig im Gebiet Eutritzsch – vertreten.  
Vor allem i m Gebiet Eutritzsch besteht darüber hinaus bei der Anzahl der Abgeschlossenheitsbeschei-
nigungen und Eigentümerwechsel von Wohnungen eine hohe Dynamik, die sich vor allem in den letzten 
Jahren intensiviert hat. In Gohlis sind diese Entwicklungen derzeit schwächer ausgeprägt, jedoch ist die 
Tendenz ähnlich: Parallel zum Leipziger Durchschnitt steigen auch in den Gebieten Wohnungsverkaufs-
preise und die Anzahl der Eigentümerwechsel. 
Die über dem städtischen Durchschnitt liegenden Bauantragsquoten in Gohlis und Eutritzsch weisen auf 
ein hohes Baugeschehen i n den Untersuchungsgebieten hin. In 23 % der Haushalte in Gohlis und 31  % 
der Haushalte in Eutritzsch hat bereits eine Komplettsanierung des Gebäudes stattgefunden. Die Sanie-
rungsmaßnahmen können von weiteren Hauseigentümer innen und Hauseigentümer als Vorbild für we i-
tere umfangreiche Modernisierungen im Untersuchungsgebiet dienen.  
Im Gebiet Gohlis sind kaum Ferienwohnungen feststellbar, hingegen wurden durch 7 % der Befragten 
dauerhaft leerstehende Wohnungen bestätigt. Im Gebiet Eutritzsch sind sowohl Ferienwohnun gen als 
auch dauerhaft leerstehende Wohnungen vorhanden.  
Zusammenfassend wird in beiden Untersuchungsgebieten – vor allem im Gebiet E utritzsch – ein bauli-
cher Aufwertung sdruck festgestellt, der sowohl die Miet preisentwicklung als auch baulich-
eigentumsrechtliche Dynamiken umfasst.  
 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
44 
6. Analyseebene Verdrängungspotenzial 
Auf der Analyseebene des Verdrängungspotenzials werden insbesondere soziale Kenndaten untersucht 
und bewertet. Diese zielen vorrangig auf die Darstellung der Bevölkerungszusammensetzung im U nter-
suchungsgebiet ab, um die Auswirkung von unte rsuchtem Aufwertungspotenzial und Aufwertungsdruck 
auf die Gebietsbevölkerung besser einschätzen zu können. Hierfür sind di e in den Unterkapiteln da r-
gestellte Indikatoren ausschlaggebend.  
6.1 Bevölkerungsentwicklung, Alter und Herkunft gemäß Statistik 
Im Untersuchungsgebiet Gohlis ist die Bevölkerungszahl von 2012 bis 2018 um 14,7 % gestiegen, wie 
in Abbildung 29 dargestellt wird. Dieser Wert liegt über  dem Leipziger Durchschnitt von 12,9 %.34 In 
Eutritzsch betrug der An stieg 26,8 % und befindet sich  somit deutlich über dem Leipziger Durchschnitt. 
In der Abbildung 29 ist ersichtlich, dass vor allem zwischen 2014 und 2016 ein starker Anstieg der 
Bevölkerung nachweisbar ist.   
Abbildung 29: Bevölkerungsentwicklung von 2012 bis 2018 (Statistische Bezirke) 
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Gohlis
(+14,7%)
Eutritzsch
(+26,8%)
 
Quelle: Eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Einwohnerregister 
Beide Gebiete weisen eine ähnliche Altersstruktur auf, wobei die Gebietsbevölkerung in Gohlis gering-
fügig jünger ist als Eutritzsch. Der Anteil der Kinder im Alter von bis zu 5 Jahren liegt in Gohlis bei circa 
10 %, in Eutritzsch ist dieser etwas niedriger. Dagegen ist der Anteil der Personen im Alter von mindes-
tens 65 Jahren höher. Die größt e Gruppe bilden Personen im Alter zwischen 18 und 65 Jahren, der 
Anteil der Personen im Alter von unter 18 Jahren ist in be iden Gebieten wesentlich höher als der Anteil 
der Personen im Alter von über 65 Jahren. Im Gebiet Gohlis ist er ungefähr doppelt so hoch.  
 
34  Eigene Berechnung nach Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
45 
Abbildung 30: Altersstruktur 2018 in Gohlis und Eutritzsch (Statistische Bezirke) 
 
Quelle:  Eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Einwohnerregister 2018 
In der Tabelle  8 sind die prozentualen Veränderungen der Altersgruppen auf Grundlage der amtli-
chen Statistik dargestellt. Das stärkste Wachstum verzeichnen die 15- bis 18-Jährigen mit  anteilig 
55,3 % in Gohlis beziehungsweise 83,1 % in Eutritzsch. Beide Gebiete befinden sich mit diesen Ante i-
len sehr weit über dem Leipz iger Durchschnitt. Auch die Gruppe der 0- bis 6-Jährigen liegt anteilig 
deutlich über dem Leipziger Durchschnitt. Im Gebiet  Eutritzsch übersteigen auch die Gruppe der Perso-
nen zwischen 25 und  65 Jahren sowie die der Personen ab 65 Jahren den Vergleichswert der Stadt 
Leipzig deutlich. Das Gebiet Gohlis weist dagegen in den anderen vier Altersgruppen  eine Differenz 
von weniger als 10 % auf. Keine Altersgruppe verzeichnet einen Rückgang.  
Tabelle 8: Prozentuale Veränderung der Altersgruppen von 2014 bis 2018 (Statistische Bezirke) 
 0 bis 6 
Jahre 
6 bis 15 
Jahre 
15 bis 18 
Jahre 
18 bis 25 
Jahre 
25 bis 65 
Jahre 
65 Jahre 
und älter 
Gohlis + 27,0 % + 1,7 % + 55,3 % + 3,1 % + 6,3 % + 8,1 % 
Eutritzsch + 25,6 % + 24,2 % +83,1 % + 24,9 % +21,2 % + 10,2 % 
Leipzig + 15,0 % + 18,9 % + 19,9 % + 17,2 % + 5,9 % + 4,2 % 
Quelle: Eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen 
Aus den differierenden Wachstumsraten der Altersgruppen ergibt sich eine veränderte Zusammense t-
zung der Bevölkerung bezüglich der Altersstruktur. Die Abbildung 31 stellt dar, in welchem Umfang 
sich die Anteil e der einzelnen Altersgruppen an der Gesamtbevölk erung zwischen den Jahren 2014 
und 2018 vergrößert bzw. verringert haben. Analog zu der prozentualen Veränderung der Alters-
gruppen haben sich die Anteile dieser  geringfügig verschoben . D er starke Anstieg der  15- bis 18-
Jährigen in beiden Gebieten sowie  im Gebiet Gohlis insbesondere auch der Anstieg der 0- bis 6-
Jährigen ist hier ebenfalls sichtbar. Bei älteren Personengruppen verzeichnet sich dagegen ein Rüc k-
gang, dies betrifft in Gohlis vor allem die 25- bis 65-Jährigen und in Eutritzsch die Personen über 65 
Jahren.  

 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
46 
Abbildung 31: Veränderung der Anteile der Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung in Prozent-
punkten von 2014 bis 2018 (Statistische Bezirke) 
 
Quelle: Eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Einwohnerregister 2018 
Die Bevölkerungszusammensetzung im Hinblick auf die Herkunft ist in Abbildung 32 dargestellt. Rund 
80 % der Bewohnerinnen und Bewohner sind deu tsch ohne Migrationshintergrund, je rund 12 % der 
Personen haben eine ausländische Staatsangehörigkeit  und 8 % sind deutsch mit  Migrationshinter-
grund. Im Vergleich mit der Stadt Leipzig wird deutlich, dass der Anteil der Personen mit einer auslän-
dischen Staatsangehörigkeit geringfügig höher ist als bei der Stadt Leipzig mit 10 %, während der 
Anteil Deutscher ohne Migrationshintergrund etwas geringer ist als bei der Stadt Leipzig mit 85 %.  
Abbildung 32: Verteilung der Nationalitäten  
360
701
2354
4389
189
339
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Gohlis (n=2.903)
Eutritzsch (n=5.429)
ausländische Staatsangehörigkeit deutsch ohne Migrationshintergrund deutsch mit Migrationshintergrund
 
Quelle:  Eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Einwohnerregister 2018 

 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
47 
6.2 Haushaltsgröße und Haushaltsform 
Die in der Haushaltsbefragung erfassten Haushaltsformen  und -größen sind in den folgenden Abbil-
dungen dargestellt. Abbildung 33 veranschaulicht die Verteilung einzelner Haushaltsformen , deren 
Anteile in den beiden Gebieten weitgehend deckungsgleich ist.  Es überwiegen Haushalte von Alleinle-
benden, diese bilden je mehr als die Hälfte d er Haushalte. Die zweitgrößte Gruppe sind Paare ohne  
Kinder im Haushalt, danach folgen Paare mit minderjährigen Kindern. Der Anteil der Paare mit minder-
jährigen Kindern ist im Gebiet Gohlis deutlich höher als in Eutritzsch. Dag egen ist im Gebiet Eutritzsch 
ein höherer Anteil Wohngemeinschaften vorhanden.  
Abbildung 33: Haushaltsform (haushaltsbezogen) 
145 273
14 17
50 99
44 56
* 710 20
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Gohlis
(n=267)
Eutritzsch
(n=476)
Wohngemeinschaft (WG)
Paar/alleinerziehend mit
volljährigem/n Kind/ern im
Haushalt
Paar mit minderjährigem/n
Kind/ern im Haushalt
Paar ohne minderjährige/s
Kind/er im Haushalt
alleinerziehend mit
minderjährigem/n Kind/ern im
Haushalt
alleinlebend
 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
Die Abbildung 34 und Abbildung 35 stellen die Verteilung der Haushaltsformen nach Einzugsjahr in die 
Wohnung dar. Die Verteilung ist in beiden Gebieten grundsätzlich ähnlich, in Gohlis gibt es jedoch 
etwas größere Schwankungen zwischen den Jahren. Dabei stellen die  Alleinlebenden die gr ößte 
Gruppe dar, gefolgt von Paaren mit oder ohne Kinder. In den letzten Jahren stieg in beiden Gebieten 
der Anteil der Paare mit minderjährigen Kindern, wohingegen der Zuzug von Paaren ohne Kin der eher 
stagnierte. In Eutritzsch ist d er Zu zug von Alleinleb enden et was rückläufig, sta ttdessen kommen ve r-
mehrt Wohngemeinschaften dazu.  
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
48 
Abbildung 34: Haushaltsform nach Einzugsjahr in die Wohnung im Gebiet Gohlis (haushaltsbezogen) 
19
18
19
28
61
*
*
5
6
9
*
6
9
23
*
*
20
17
*
*
*
*
*
*
5
0% 20% 40% 60% 80% 100%
bis 1999 in
die Wohnung gezogen
2000 bis 2004 in
die Wohnung gezogen
2005 bis 2009 in
die Wohnung gezogen
2010 bis 2014 in
die Wohnung gezogen
seit 2015 in
die Wohnung gezogen
n=263
alleinlebend
alleinerziehend mit
minderjährigem/n
Kind/ern im Haushalt
Paar ohne
minderjährige/s
Kind/er im Haushalt
Paar mit
minderjährigem/n
Kind/ern im Haushalt
Paar/alleinerziehend
mit volljährigem/n
Kind/ern im Haushalt
Wohngemeinschaft
(WG)
 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Abbildung 35: Haushaltsform nach Einzugsjahr in die Wohnung im Gebiet Eutritzsch (haushaltsbezo-
gen) 
42
23
31
59
117
*
*
9
19
9
5
24
41
*
*
7
13
34
*
*
*
*
*
*
*
*
14
0% 20% 40% 60% 80% 100%
bis 1999 in die Wohnung
gezogen
2000 bis 2004 in die
Wohnung gezogen
2005 bis 2009 in die
Wohnung gezogen
2010 bis 2014 in die
Wohnung gezogen
seit 2015 in die
Wohnung gezogen
n=471
alleinlebend
alleinerziehend mit
minderjährigem/n
Kind/ern im Haushalt
Paar ohne
minderjährige/s
Kind/er im Haushalt
Paar mit
minderjährigem/n
Kind/ern im Haushalt
Paar/alleinerziehend
mit volljährigem/n
Kind/ern im Haushalt
Wohngemeinschaft
(WG)
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Einhergehend mit den vorherigen Abbildungen bestätigt sich auch bei der Haushaltsgröße, dass Allein-
lebende bzw. 1-Personen-Haushalte mehr als die Hälfte der Haushalte in den beiden Gebiet en umfas-
sen. Der Anteil der 2-Personen-Haushalte entspricht in beiden Teilgebieten etwa 25 % . Der Anteil der 
3-und-mehr-Personen-Haushalte beträgt im Gebiet Eut ritzsch etwa 16,5 %, während 3-und-mehr-
Personen-Haushalte im Gebiet Gohlis anteilig knapp 20 % entsprechen.  
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
49 
Abbildung 36: Haushaltsgröße (haushaltsgebezogen) 
147
274
67
123
35
49
17
27
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Gohlis (n=266)
Eutritzsch (n=473)
1-Personen-Haushalt 2-Personen-Haushalt 3-Personen-Haushalt 4-und-mehr-Personen-Haushalt
 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
Hinsichtlich der Zimmeranzahl nach Haushaltsgröße, die in Abbildung 37 und Abbildung 38 dargestellt 
ist, ist ganz überwiegend eine  bedarfsgerechte Wohnungsbelegung 35 festzustellen. Bei  größeren 
Haushalten kommt e s vereinzelt zu Ü berbelegungen, zudem sind  in jeder Haushaltsgröße vereinzelt 
Unterbelegungen vorhanden. Zusammengefasst belegen die Abbildungen  eine hohe Übereinstimmung 
zwischen Haushaltsgröße und Wohnungsschlüssel. 
Abbildung 37: Zimmeranzahl nach Haushaltsgröße im Gebiet Gohlis (haushaltsbezogen) 
7 106
21
*
32
31
15
5
*
*
9
14
5
*
5
*
*
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
1-
Personen-
Haushalt
2-
Personen-
Haushalt
3-
Personen-
Haushalt
4-und-mehr-
Personen-
Haushalt
5-und-mehr-
Personen-
Haushalt
n=261
1 Zimmer
2 Zimmer
3 Zimmer
4 Zimmer
5 Zimmer
und mehr
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
 
35  Annahme: ein Zimmer je Person im Haushalt plus maximal ein Zimmer. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
50 
Abbildung 38: Zimmeranzahl nach Haushaltsgröße im Gebiet Eutritzsch (haushaltsbezogen) 
41
*
171
46
*
61
66
32
7
*
*
10
10
12
*
1
5
*
*
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
1-
Personen-
Haushalt
2-
Personen-
Haushalt
3-
Personen-
Haushalt
4-und-mehr-
Personen-
Haushalt
5-und-mehr-
Personen-
Haushalt
n=474
1 Zimmer
2 Zimmer
3 Zimmer
4 Zimmer
5 Zimmer
und mehr
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
6.3 Beteiligung am Erwerbsleben 
Über die Indikatoren zur Beteiligung am Erwerbsleben ergeben  sich ebenfalls Rückschlüsse zur Ve r-
drängungsgefährdung der ansässigen Wohnbevölkerung. Als Indikatoren dienen die  (Berufs-) T ätig-
keit, die in Abbildung 39 dargestellt wird, und der Bildungsstatus, der in Abbildung 40 veranschaulicht 
wird. 
Im Untersuchungsgebiet Gohlis sind rund 50 % der Befragten in einem Angestellt enverhältnis beschäf-
tigt. Etwa 15 % geh en noch z ur Schule, machen eine Ausbildung oder studieren. Etwas als 12 % der 
Befragten sind nicht mehr berufstätig und Rentnerinnen oder Rentner. Im Gebiet Eutritzsch bestätigt sich 
eine ähnliche Verteilung der (Berufs -)Tätigkeiten, der Anteil der Studierenden ist mit allein etwa 1 3 % 
und der Rentnerinnen und Rentner mit knapp 20 %  jedoch wesentlich höher als i m Gebiet Gohlis. Ent-
sprechend ist der Anteil der Angestellten im Gebiet Eutritzsch mit 40 % geringer. Der Anteil der Selbst-
ständigen beträgt im Gebiet Eutri tzsch weniger als 5 %; im Gebiet Gohlis sind es zwischen 5 und 
10 %.  
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
51 
Abbildung 39: (Berufs-)Tätigkeit (personenbezogen) 
51 137
8
714
28 534 26
11 17
195
307
17
59
28
125
11 23
24 34
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Gohlis
(n=393)
Eutritzsch
(n=768)
Schülerin
Azubi
Studierende
Arbeit erIn
Angestellte/r
Beamte/r
Selbstständig
Beschäftigungsmaßnahme
arbeitssuchend
Hausmann/-frau
Renter/in
 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
Jeweils rund 90 % der Befragten habe n einen Abschluss der 10. Klasse ode r einen höheren Bi ldungs-
abschluss erworben. Im Gebiet Gohlis ist dabei der hohe Anteil der (Fach-) Hochschulabschlüsse bezi e-
hungsweise Promotionen mit mehr als 40 % auffällig. In Eutrit zsch stellen dagegen Perso nen mit einem 
Abschluss der 10. Klasse o. Ä. mit 35 % die größte Gruppe.  
Abbildung 40: Bildungsabschluss (personenbezogen) 
160
162
110
182
77
229
11 42
11 216 8
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Gohlis (n=375) Eutritzsch (n=644)
kein Schulabschluss
noch in der schuli-
schen Ausbildung
Hauptschulabschluss o. Ä.
10. Klasse (Ober-/Mittel-/
Realschule o. Ä.)
(Fac h-)Hoc hschulreife/
Abitur
(Fach-)Hochschulabschluss/
Promotion
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
52 
Die Erwerbslosenquote36 sinkt gemäß amtliche r Statistik in beiden Gebieten seit dem Jahr 2012 kon-
stant und lag im Jahr 2017 bei 5,3 % in Gohlis beziehungsweise 4,4 %  in Eutritzsch. Dies entspricht in 
etwa der Entwicklung der Gesamtstadt (vgl. Abbildung 41). 
Abbildung 41: Entwicklung der Erwerbslosenquote im zeitlichen Verlauf (Statistische Bezirke) 
 
Quelle:  Eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Ordnungsamt Einwohnerregister und Bundesagentur für Arbeit 
6.4 Einkommensverhältnisse und Mietbelastung 
Aussagen über die Verdrängungsgefährdung der vorhandenen Wohnbevölkerung können zudem über 
Einkommensverhältnisse und entsprechend berechnete Mietbelastungen erfolgen. Als Indikatoren dienen 
neben dem Netto-Haushaltseinkommen auch der Anteil sowie die Art  der Zuschüsse, die Bewohnerinnen 
und Bewohner im Untersuchungsgebiet zum Lebensunterhalt erhalten. 
In der Abbildung 42, Abbildung 43 und der Tabelle 9 ist das mon atliche Netto-Haushaltseinkommen 
nach Haushaltsgröße dargestellt. Das mittlere monatliche Netto -Haushaltseinkommen beträgt in Gohlis 
1.909 Euro und in Eutritzsch 1 .900 Euro. Beide mittlere Netto-Haushaltseinkommen liegen somit knapp 
über dem städtischen Vergleichswert aus dem Jahr 2018 von 1.832 Euro.37 Im Gebiet Gohlis verfügen 
knapp ein Drittel  der Bewohner innen und Bewohner über ein monatliches Netto -Haushaltseinkommen 
von weniger als 1.500 Euro , ein weiteres Drittel  hat ein monatliches Netto -Haushaltseinkommen von 
mehr als 2.600 Euro. Die 1 -Personen-Haushalte weisen anteilig die meisten geringen Einkommen auf, 
40 % verfügen lediglich über 1.500 Euro im Monat.  
 
36  Anteil der Arbeitslosen an der Bevölkerung im Alter von 15 bis 65 Jahren. 
37  Stadt Leipzig, Schnellbericht zur Kommunalen Bürgerumfrage 2018. 

 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
53 
Abbildung 42: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens nach Haushaltsgröße und im Unter-
suchungsgebiet Gohlis (haushaltsbezogen) 
10 * 13
21
5
*
28
19
*
*
23
39
9
5
53
25
10
*
*
40
7
11
7
*
29
*
11
11
6
32
*
6 * * 10
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
1-Personen-
Haushalt
2-Personen-
Haushalt
3-Personen-
Haushalt
4-und-mehr-
Personen-
Haushalt
Gohlis gesamt
(n=228)
über 5.000 Euro
3.200 bis 5.000 Euro
2.600 bis 3.200 Euro
2.000 bis 2.600 Euro
1.500 bis 2.000 Euro
1.300 bis 1.500 Euro
900 bis 1.300 Euro
unter 900 Euro
 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
In Eutritzsch ist diese Tendenz ebenfalls erkennbar, jedoch sind hier  geringe Einkommen anteilig auch 
vermehrt in Mehr-Personen-Haushalten nachweisbar. Grundsätzlich haben im Gebiet Eutritzsch mehr als 
30 % der Bewohneri nnen und Bewohner ein Netto-Haushaltseinkommen von weniger als 1.500 Euro, 
der Anteil der Haushalte, die über mehr als 2.600 Euro  pro Monat verfügen beträgt in e twa 28 % . 
Etwa die Hälfte der 1-Personen-Haushalte verfügt über ein Netto -Haushaltseinkommen von maximal 
1.500 Euro, bei 73 % der Haushalte sind es nicht mehr als 2.000 Euro im Monat.   
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
54 
Abbildung 43: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens nach Haushaltsgröße und im Unter-
suchungsgebiet Eutritzsch (haushaltsbezogen) 
36
* *
40
46
8 * *
56
35
*
* *
40
60
22
* *
87
43
26
7
*
78
14
19
8
*
45
5
23
16
11
55
* 6 *
*
16
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
1-Personen-
Haushalt
2-Personen-
Haushalt
3-Personen-
Haushalt
4-und-mehr-
Personen-
Haushalt
Eutritzsch gesamt
(n=417)
über 5.000 Euro
3.200 bis 5.000 Euro
2.600 bis 3.200 Euro
2.000 bis 2.600 Euro
1.500 bis 2.000 Euro
1.300 bis 1.500 Euro
900 bis 1.300 Euro
unter 900 Euro
 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
Das mittlere monatliche Netto -Haushaltseinkommen wird in Tabelle 9 dargestellt. G roße Haushalte mit 
4 und mehr Personen habe n in den beiden Gebieten Gohli s und Eutritzsch ein Einkommen, das sich un-
terhalb des Leipziger Durchschnitts befindet. Die mittleren monatlichen Netto -Haushaltseinkommen klei-
nerer Haushalte liegen hingegen etwas über dem Durchschnitt der Gesamtstadt. 
Tabelle 9: Mittleres monatliches Netto-Haushaltseinkommens nach Haushaltsgröße (haushaltsbe-
zogen) im Vergleich zur Stadt Leipzig 
Haushaltsgröße 
Gohlis Eutritzsch Leipzig 
n Median n Median Median 
1-Personen-Haushalt 129 1.600 € 240 1.500 € 1.371 € 
2-Personen-Haushalt 57 2.633 € 110 2.500 € 2.445 € 
3-Personen-Haushalt 32 3.102 € 42 3.008 € 3.011 € 
4-und-mehr-Personen-Haushalt 16 3.122 € 23 3.560 € 3.677 € 
Gesamt 233 1.909 € 415 1.900 € 1.832 € 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019; Stadt Leipzig, Schnellbericht zur Kommunalen Bürgerumfrage 2018 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
55 
Das bedarfsgewichtete Äquivalenzeinkommen 38, das die Anzahl der Personen und insbesondere der 
Kinder im Haushalt berücksichtigt, ist in Tabelle 10 dargestellt. In beiden Untersuchungsgebieten sind 
Paare mit minderjährigem/n Kind/ern unterhalb der Armutsgefährdungsschwelle für Sachsen.  
Tabelle 10: Äquivalenzeinkommen nach Haushaltsform und Armutsgefährdung (haushaltsbezogen) 
Haushaltsform Höhe Äquivalenzeinkommen Armutsgefährdungs-
schwelle Sachsen 
 Gohlis (n=233) Eutritzsch (n=415)  
Alleinlebende 1.597 € 1.500 €  937 € 
Alleinerziehende mit minder-
jährigem/n Kind/ern39 1.538 € 1.538 €  1.218 € 
Paare ohne Kinder 2.000 € 1.667 €  1.405 € 
Paare mit minderjährigem/n 
Kind/ern40 1.495 € 1.690 €  1.967 € 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019; Berechnung auf Grundlage der OECD-Skala; Statistisches Bundesamt, Ar-
mutsgefährdungsschwellen 
In Abbildung 44 und Abbildung 45 ist die Warmmietbelastung der Haushalte in den beiden Gebieten  
dargestellt und nach Haushaltsgröße aufgeschlüsselt.  
Im Gebiet Gohlis beträgt der Anteil aller Haushalte, die  eine Warmmietbelastung von mindestens  
30 %41 haben, etwa 38 %. Knapp 16 % der Haushalte müssen bis zu 40 % ihres monatlichen Netto -
Haushaltseinkommens für die Mietkosten aufbringen und sind dadurch von einer noch stärkeren 
Warmmietbelastung betroffen. Im S chnitt sind die 1 -Personen-Haushalte am stärksten von hohen Mie t-
kosten beeinträchtigt, der Anteil der 1 -Personen-Haushalte mit einer Warmmietbelastung von  30 % 
steigt anteilig auf bis zu 44 %, 20 % der 1-Personen-Haushalte haben sogar eine Warmmietbelastung 
von 40 %.   
Im Gebiet Eutritzsch sind die Haushalte noch stärker von hohen Warmmietbelastungen betroffen: 40 % 
aller Haushalte haben eine Warmmietbelast ung von mindestens 30 %, bei etwa 21 % beträgt die 
Warmmietbelastung mehr als 40 % des monatlichen Net to-Haushaltseinkommens. Am stärksten sind in 
diesem Gebiet die 1-Personen -Haushalte durch hohe Mietkosten belastet: etwa die Hälfte der 1-
Personen-Haushalte hat eine Warmmietbelastung von mehr als 30 %, ein Drittel aller 1-Personen -
Haushalte müssen mindestens 40 % des monatlichen  Netto-Haushaltseinkommens für die Mietkosten 
aufwenden.  
 
38   Das Äquivalenzeinkommen ist ein bedarfsgewichtetes Pro-Kopf -Einkommen je Haushaltsmitglied, das ermit telt wird, 
indem das Haushaltsnettoeinkommen durch die Summe der Bedarfsgewichte der i m Haushalt lebenden Personen geteilt 
wird. Nach EU -Standard wird zur Bedarfsgewichtung die neue OECD -Skala verwendet. Danach wird der ersten 
erwachsenen Person im Haushal t das Bedarfsgewicht 1 zugeordnet, für die weiteren Haushaltsmitglieder werden 
Gewichte von < 1 eingesetzt (0,5 für weitere Personen im Alter von 14 und mehr Jahren und 0,3 für jedes Kind im Alter 
von unter 14 Jahren), weil angenommen wird, dass sich durch gemeinsames Wirtschaften Einsparungen erreichen lassen. 
39   bezieht sich auf eine erwachsene Person mit einem Kind unter 14 Jahren im Haushalt. 
40   bezieht sich auf einen Haushalt mit zwei erwachsenen Personen und zwei Kinder unter 14 Jahre. 
41  Hans Böckler Stiftung, Wohnverhältnisse in Deutschland – eine Analyse der sozialen Lage in 77 Gr oßstädten, Nr. 63, 
2018, S. 14; Deutscher Bundestag, Dritter Bericht der Bundesregierung über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in 
Deutschland und Wohngeld- und Mietenbericht 2017, Drucksache 18/13120, S. 114; Deutscher Bundestag, Wohngeld 
ausweiten u nd die Belastung durch Wohnkosten begrenzen, Drucksache 19/10752, 201 9; Wohnraumversorg ung 
Berlin, Anstalt öffentlichen Rechts, „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und sozi ale Wohnraumversorgung“ 
Kooperationsvereinbarung mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften Berlins; S.10. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
56 
Abbildung 44: Warmmietbelastung im Untersuchungsgebiet Gohlis und nach Haushaltsgröße (haus-
haltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Abbildung 45: Warmmietbelastung im Untersuchungsgebiet Eutritzsch und nach Haushaltsgröße (haus-
haltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Eine hohe Warmmietbelastung haben nebe n den 1 -Personen-Haushalten bzw. Alleinlebenden, auch 
Alleinerziehende (vgl. Abbildung 46). Im Gebiet Gohlis ist jeweils fast die Hälfte der Haushalte von 
einer Mietbelastung von über 30 % des Netto -Haushaltseinkommens betroffen. Unter den Alleinleben-
den ist zudem der Anteil mit einer Warmmietbelastung von mehr als 40 % des Einko mmens mit 20 % 
hoch.  

 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
57 
Abbildung 46: Warmmietbelastung im Untersuchungsgebiet Gohlis nach Haushaltsform (haushaltsbe-
zogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Im Gebiet Eutritzsch sind neben den Alleinlebenden ebenfalls die Alleinerziehenden von hohen Warm-
mietbelastungen betroffen. Etwa 30 % der Alleinlebenden haben eine Warmmietbelastung von  mehr 
als 40 %, bei knapp der Hälfte sind es mindestens 30 % des monatlichen Netto -Haushaltseinkommens, 
die für die Wohnkosten aufgewendet werden. Paare mit oder ohne Kinder weisen in der Regel deut-
lich geringere finanzielle Belastungen durch die Mietkosten auf.  
Abbildung 47: Warmmietbelastung im Untersuchungsgebiet Eutritzsch nach Haushaltsform (haushalts-
bezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Die Abbildung 48 veranschaulicht die Bezugsquoten verschiedener finanzieller Unterstützungsleistungen 
zum Lebensunterhalt. Im Gebiet Gohlis wird mit einem Anteil von 3,1 % vor allem Arbeitslosengeld  II 
bezogen, mit anteilig 8,8 % beziehen mehr als doppelt so viele Bewoh nerinnen und Bewohner jedoch 

 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
58 
sonstige staatliche Leistungen wie Elterngeld, Kindergeld oder Bafög . Im Gebiet Eutritzsch werden mit 
anteilig 6 %  ebenfalls Arbeitslosengeld II und mit 5,8 % weitere staatliche Leistunge n am häufigsten 
bezogen.  
Abbildung 48: Unterstützung zum Lebensunterhalt (haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019  
In Abbildung 49 ist der Bezug von staatlichen Leistungen gemäß der Haushaltsform aufgeschlüsselt. In 
Gohlis beziehen mehr als die Hälfte der  Alleinerziehenden mit minderjährigem/n Kind/ern Transfe r-
leistungen. Beide Gebiete weisen bei der Haushaltsform Wohngemeinschaft mit 44 % in Gohlis und 
35 % in Eutritzsch einen großen Anteil Beziehender staatlicher Leistungen a uf. Rund ein Fünftel bis ein 
Viertel der Paare mit minderjährigem/n Kind/ern bezieht laut Haushaltsbefragung ebenfalls staatliche 
Leistungen.  
Abbildung 49: Erhalt von Transferleistungen nach Haushaltsform 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 

 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
59 
6.5 Gebietsbindung, Nutzung von Infrastruktur, Nachbarschaft und Umzugsgründe 
Neben den bereits dargestellten Indikatoren zu den Sozialdaten sind auch die Aussagen zur Gebiet s-
bindung der Bewohnerschaft für die Ermittlung des Verdrängungspotenzials von Bedeutung. Bestimmte 
Bevölkerungsgruppen sind unter Umständen stark auf die vorhandene Infrastruktu r im Wohngebiet 
angewiesen, sodass ein durch Verdrängung erzwungener Umzug auch in dieser Hinsicht die  Wohnbe-
völkerung vor Herausforderungen stellen würde. Daher werden im Folgenden Indikatoren zur Nutzung 
der vorhandenen Infrastruktur, Gebiets- und Nachbarschaftsbindung sowie zu Umzugsabsichten darge-
stellt. 
6.5.1 Nutzung von Infrastruktureinrichtungen im Wohnquartier 
Abbildung 50 veranschaulicht die Nutzung vorhandener Infrastruktur en durch die Bewohner innen und 
Bewohner in den Gebieten Gohlis und Eutritzsch. I nsbesondere die Einkaufsmöglichkeiten, der öffentl i-
che Nahverkehr und medizini sche Einrichtungen werde n durch die Haushalte beider Gebiete  nahezu 
gleichermaßen genutzt werden. Der Nutzungsgrad dieser Infrastruktureinrichtungen liegt  zwischen 77 
bis 96 %. Eine hohe Bedeutung kommt darüber hinaus öffentlichen Grünflächen, den kulturel len Einrich-
tungen, den Sporteinrichtungen und den Spielplätzen zu. Die Nutzungsquote dieser Infrastruktureinric h-
tungen liegt im Gebiet Gohlis im Vergleich etwas über der des Gebiets Eutritzsch. Deutlich wird ebe n-
falls, dass Beratungseinrichtungen von den H aushalten des Gebiets Gohlis deutlich intensiver  in A n-
spruch genommen werden als von den Haushalten im Gebiet Eutritzsch.  
Abbildung 50: Nutzung von Infrastruktur (haushaltsbezogen) 
73%
24%
26%
5%
7%
4%
6%
2%
32%
9%
77%
14%
96%
88%
65%
16%
21%
5%
6%
4%
6%
5%
24%
7%
77%
6%
95%
89%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
öffentliche Grünflächen
Spielplätze
Sporteinrichtungen
Grundschule, Hort
Kinderkrippe, Kita
Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen
Nachbarschaftstreff
Angebote für Senioren
kulturelle Einrichtungen
religiöse Einrichtungen
medizinische Einrichtungen
Beratungseinrichtungen
Einkaufsmöglichkeiten
öffentlicher Nahverkehr
Gohlis (n=267) Eutritzsch (n=476)
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
60 
Insgesamt wird eine überwiegende Zu friedenheit bzw. ausreichende Versorgung mit der lokalen Infr a-
struktur bzw. Angeboten festgestellt (vgl. Abbildung 51), was für eine adäquate Infrastrukturverso r-
gung im Untersuchungsgebiet des Stadtraums Nord spricht. Als größter Mangel werden von 1 6 % der 
Haushalte im Gebiet Gohlis und 1 5 % der Haushalte im Gebiet Eutritzsch kulturelle Einrichtungen be-
nannt, danach folgen Sporteinrichtungen mit 12 % in Eutritzsch und 13 % in Gohlis und öffent liche 
Grünflächen mit 9 % in Eutritzsch und 11 %  in Gohlis. Deutlich wird ebenfalls, dass die Haushalte des 
Gebiets Eutritzsch im Vergleich zu den Haushal ten in Gohlis eine deutliche re Unterversorgung mit 
Spielplätzen und Beratungseinrichtungen feststellen, während die Haushalte des Gebiets Gohlis im 
Gebietsvergleich eine deutlichere Unterversorgung mit medizinischen Einrichtungen angeben. 
Abbildung 51: fehlende Infrastruktur (haushaltsbezogen) 
11%
4%
13%
3%
7%
5%
4%
4%
16%
3%
7%
2%
0%
0%
9%
7%
12%
1%
6%
4%
6%
1%
15%
3%
4%
7%
1%
0%
0% 5% 10% 15% 20% 25%
öffentliche Grünflächen
Spielplätze
Sporteinrichtungen
Grundschule, Hort
Kinderkrippe, Kita
Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen
Nachbarschaftstreff
Angebote für Senioren
kulturelle Einrichtungen
religiöse Einrichtungen
medizinische Einrichtungen
Beratungseinrichtungen
Einkaufsmöglichkeiten
des täglichen Bedarfs
öffentlicher Nahverkehr
Gohlis (n=267) Eutritzsch (n=476)
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
6.5.2 Bewertung der Entwicklungen im Quartier und der Nachbarschaft 
Abbildung 52 veranschaulicht die Wahrnehmung der Ha ushalte hinsichtlich Veränderungen im Untersu-
chungsgebiet. Insgesamt ist festzustellen, dass die Wahrn ehmung negativer Veränderungen die Wahr-
nehmung positiver Veränderungen in beiden Gebieten  deutlich überwiegt: 29  % der Haushalte des 
Gebiets Gohlis und 28  % der Haushalte des Gebiets Eutritzsch stellen negat ive Veränderungen fest. 
Positive Veränderungen werden von 25 % der Haushalte des Gebiet Gohlis registriert, jedoch nur von 
19 % der Haushalte des Gebiets Eutritzsch. 51 % der Haushalte des Gebiets Gohlis und 55 % der 
Haushalte des Gebiets Eutritzsch nehmen keine spürbaren Veränderungen wahr. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
61 
Abbildung 52: Veränderungen und Entwicklungen im Quartier (haushaltsbezogen) 
68
90
77 134
137
262
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Gohlis (n=267) Eutritzsch (n=476)
positive Veränderungen
negative Veränderungen
keine spürbaren Veränderungen
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
In der Abbildung 53 sind jeweils die zehn meistgenannten positiven und negativen Entwic klungen für 
das gesamte Untersuchungsgebiet Nord dargestellt. Dabei sind positive Veränderungen in grün und 
negative Veränderungen in rot eingefärbt. Je größer ein Wort dargestellt ist, desto häufiger wurde es 
im Rahmen der Haushaltsbefragung von den Haushalten aufgeführt.  
Am häufigsten werden in beiden Gebieten der Verkehr und die Nutzung von Parkplätzen bemängelt. 
Auch Neubau  bzw. Verdichtung, Sauberkeit  und Pflege sowie Lärm durch Menschen werden oft als 
negativ bewertet.  Als positiv werden hingegen vor allem Infrastrukturmaßn ahmen wahrgenommen. 
Weiterhin werden die Instandsetzung bzw. Sanierung von Wohngebäuden überwiegend positiv be-
wertet. Neubau, Verdichtung und der Abriss baufälliger Gebäude werden von einem kleinen Teil der 
Haushalte auch positiv ge sehen, ebenso wie das Hinzukommen neuer Einkaufsmöglichkeiten und Gast-
ronomie.  
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
62 
Abbildung 53: Veränderungen im Wohnquartier (haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
6.5.3 Gebietsbindung 
In den beiden Gebieten Gohlis und Eutritzsch ergibt sich die Gebietsbindung der Haushalte be sonders 
aus dem Lebensgefühl im Wohngebiet sowie der Lage des Quartiers innerhalb der Stadt (vgl. Abbil-
dung 54). Rund ein Fünftel der Haushalte in Gohlis und Eutritzsch sc hätzt vor allem die  Lage in der 
Stadt. Darauf folgen das Lebensgefühl im Wohngebiet sowie günstige Mieten –  obwohl sich bei rund 
35 % der Haushalte im Untersuchungsgebiet Änderungen der Netto -Kaltmiete seit dem Jahr 2014 
nachweisen lassen. Die Gründe für d ie Wohnortwahl unterscheiden sich in der Betrachtung beider Tei l-
gebiete kaum. Auffallend ist jedoch die unterschiedliche Bewertung  der baulichen Struktur des Qua r-
tiers: diese wird von den Haushalten des Gebiets Gohlis mit rund 14 % deutlich häufiger als vo n den 
Haushalten des Gebiets Eutritzsch mit rund 9 % als Grund für die Wohnortwahl aufgeführt. 

 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
63 
Abbildung 54: Gründe für die Wohnortwahl (haushaltsbezogen) 
14%
9%
4%
16%
14%
19%
8%
10%
1%
1%
4%
15%
9%
3%
14%
9%
20%
10%
13%
0%
2%
4%
0% 5% 10% 15% 20% 25%
Die Miete ist günstig
Die Miete war beim Einzug günstig
Ich habe keine andere Wohnung gefunden
Das Lebensgefühl im Wohngebiet gefällt mir
Ich mag die bauliche Struktur des Quartiers
Ich schätze die Lage in der Stadt
Nähe zu Verwandten, Freunden, Bekannten
Nähe zum Arbeitsplatz
Interesse an kulturellen Angeboten im Quartier
Angewiesenheit auf soziale Einrichtungen
sonstiger Grund
Gohlis (n=808) Eutritzsch (n=1327)
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
Während die Nähe zu Verwandten, Freund en und Bekannten gemäß Abbildung 54 nur für wenige 
Haushalte die Wohnortwahl begründete, sind die Kontakte zur Nachbarschaft in den Gebieten  Gohlis 
und Eutritzsch laut der Haushaltsbefragung sehr ausgeprägt. Wie Abbildung 55 darstellt, kennen sich 
88 % der Haushalte in Gohlis und 85 % der Haushalte in Eutritzsch. 12 % der Haushalte in Gohlis und 
17 % der Haushalte in Eutritzsch pflegen einen engen Kontakt zur Nachbarschaft, bei 40 bis 45 % der 
Haushalte beider Teilgebiete besteht die Bereitschaft sich gegenseitig auszuhelfen. 
Abbildung 55: Kontakte zur Nachbarschaft (haushaltsbezogen) 
12%
17%
45%
40%
31%
28%
10%
13%
2%
3%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Gohlis (n=265)
Eutritzsch (n=470)
es gibt enge Kontakte und eine große
Bereitschaft, sich untereinander zu
helfen (z.B. Einkaufen, Blumen gießen)
die meisten Mieter/innen kennen sich
und unterhalten sich gelegentlich
miteinander, man hilft sich gegenseitig
mit kleineren Dingen (z.B. Post)
man kennt und grüßt sich
hier haben nur einige miteinander
Kontakt, die meisten laufen aneinander
vorbe i
hier kennt und grüßt sich fast keiner
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
64 
6.5.4 Umzugsabsichten  
Im Untersuchungsgebiet haben in Gohlis lediglich 8 % der Haushalte und in Eutritzsch 9 % der Haushal-
te die feste Absicht, innerhalb der nächsten  zwei Jahre umzuziehen. Weitere 27 bzw. 21  % werden 
eventuell umziehen. Rund zwei Drittel der Haushalte haben demnach nicht die Absicht, zeitnah umzuzie-
hen. 
Abbildung 56: Umzugsabsichten innerhalb der nächsten zwei Jahre (haushaltsbezogen) 
169 326
21
42
72 101
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Gohlis (n=262) Eutritzsch (n=469)
nein ja, auf jeden Fall ja, eventuell
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Abbildung 57 und Abbildung 58 stellen die Gründe für die Umzugsabsichten der Haushalte aufge-
schlüsselt für die Gebiete Gohlis und Eutritzsch dar , die in beiden Gebieten  ähnlich verteilt sind. Die 
meistgenannten Gründe für einen geplanten Umzug sind eine zu kleine Wohnun g mit 18 % in Gohlis 
bzw. 17 % in Eutritzsch, danach persönliche Gründe mit anteilig 16 % in Gohlis bzw. 14 % in Eutritzsch 
sowie berufliche Gründe mit 13 % in Gohlis bzw. 14  % in Eutritzsch. Ebenfalls von Bedeutung für einen 
anstehenden Umzug sind in Gohl is der Erwerb von Eigentumswohnung bzw. Eigenheim und Unzufrie-
denheit mit dem Wohnumfeld mit jeweils mit 8  %. In Eutritzsch entfallen 9 % der Nennungen auf Män-
gel in der Wohnung und den Erwerb von Eigentumswohnungen bzw. Eigenheimen. Darüber hinaus nen-
nen 8 % der Haushalte in Eutritzsch die Mietbelastung als Umzugsgrund, wä hrend diese in Gohlis nur 
von 5 % der Haushalte als Umzugsgrund genannt wird. Entsprechend der in Abbildung 55 dargestell-
ten engen Nachbarschaftsverhältnisse begründen sowohl in Gohlis als auch in Eut ritzsch nur sehr wenige 
Haushalte den geplanten Umzug mit einer Unzufriedenheit mit der Nachbarschaft.  
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
65 
Abbildung 57: Gründe für den geplanten Umzug für das Teilgebiet Gohlis (haushaltsbezogen) 
18%
16%
13%
8%
8%
8%
7%
6%
5%
3%
3%
3%
2%
1%
1%
0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20%
Wohnung ist zu klein
persönliche Gründe
berufliche Gründe
Erwerb Eigenheim/Eigentumswohnung
Unzufriedenheit mit dem Wohnumfeld
sonstiger Grund
Mängel in der Wohnung
Unzufriedenheit mit  Vermieter/in
Wohnung ist in jetzigem  Zustand zu teuer
Wohnung wird modernisiert und ist dann zu teuer
Wohnung ist nicht altersgerecht
Unzufriedenheit mit der Nachbarschaft
Wohnung ist zu groß
Ankündigung  Eigenbedarf
Kündigung
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
Abbildung 58: Gründe für den geplanten Umzug für das Teilgebiet Eutritzsch (haushaltsbezogen) 
17%
14%
14%
9%
9%
8%
7%
7%
6%
3%
3%
2%
1%
1%
0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20%
Wohnung ist zu klein
persönliche Gründe
berufliche Gründe
Mängel in der Wohnung
Erwerb Eigenheim/Eigentumswohnung
Wohnung ist in jetzigem  Zustand zu teuer
Unzufriedenheit mit dem Wohnumfeld
Unzufriedenheit mit  Vermieter/in
sonstiger Grund
Wohnung ist zu groß
Unzufriedenheit mit der Nachbarschaft
Wohnung ist nicht altersgerecht
Kündigung
Ankündigung  Eigenbedarf
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
Abbildung 59 veranschaulicht die Verteilung der Wohnortwünsche der Haushalte, die einen Umzug 
planen. Hinsichtlich der Wohnortwahl nach einem Umzug überwiegt sowohl für die Haushalte in  Gohlis 
als auch Eutritzsch der Wunsch, innerhalb des Wohngebiets zu verbleiben, was auf e ine hohe Gebiets-
bindung deutet. Der Wunsch, innerhalb des Wohngebiets zu verble iben, ist in Gohlis mit rund 43 % 
ausgeprägter als in Eutritzsch mit 33 %. Dies entspricht auch dem Wunsch der Haushalte in einen ande-
ren Leipziger Stadt teil zu ziehen, der in Eutritzsch deutlich häufiger als in Gohlis vorkommt . Die dritte 
Wohnortpräferenz ist das Leipziger Umland, das im teilräumlichen Ve rgleich von den Haushalten in 
Gohlis stärker bevorzugt wird. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
66 
Abbildung 59: Wohnortwunsch nach einem Umzug (haushaltsbezogen) 
0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0% 30,0% 35,0% 40,0% 45,0%
innerhalb des jetzigen Wohngebietes
in einen anderen Leipziger Stadtteil
ins Leipziger Umland
weiß nicht
anderer Ort außerhalb Sachsens
nach Sachsen (außer Leipzig und näherer Umgebung)
Gohlis (n=89) Eutritzsch (n=138)
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
6.6 Einschätzung und Bewertung des Verdrängungspotenzials 
Die Untersuchungsgebiete Gohlis und Eutritzsch weisen Bevölkerungszuwächse auf, die über dem städti-
schen Durchschnitt liegen. Das Wachst um der Bevölkerung umfasst  alle Altersgruppen. Ein besonders 
starker Zuwachs an Kindern im Alter von bis zu 15 Jahren ist im Gebiet Eu tritzsch nachweisbar. Ihr An-
teil ist zwischen den Jahren 2014 und 2018 um mehr als 50 % gestiegen. Gohlis verzeich net im glei-
chen Zeitraum einen Zuwachs von 30 % in dieser Altersgruppe. M it 80 % in Gohlis und 84 % in Eutritz-
sch bestehen die meisten Haushalte aus 1 bis 2 Personen. Alleinlebende, Paare ohne Kinder und Paare 
mit minderjährigen Kindern prägen mit eine m Anteil von rund 90 % die Bevölkerungsstruktur  der bei-
den Gebiete. Die Betrachtung des zeitlichen Verlaufs verd eutlicht, dass insbesondere Paare mit Kin-
dern zunehmend in das Gebiet Eutritzsch ziehen. Der Belegungsschlüssel ist derzeit überwiegend aus-
geglichen und verweist auf eine bedarfsgerechte Wohnraumbelegung.  
Während die Erwerbslosenquote gemäß amtlicher Statistik im Jahr 2012 noch in beiden Gebieten 
über dem gesamtstädtischen Durchschnitt lag, befindet sich diese seit dem Jahr 2017 mit etwa 5 % in 
Gohlis und 4  % in Eutritzsch unterhalb des städtischen Durchschnitts.  90 % der Befragten haben min-
destens einen Schulabschluss der 10. Klasse oder vergleichbar, in Gohlis ist der Anteil  der Akademike-
rinnen und Akademiker mit 40 % besonders hoch.  
Das mittlere Netto-Haushaltseinkommen beträgt in Gohlis 1.909 Euro und in Eutritzsch 1.900 Euro. Bei-
de Gebietswerte befinden sich damit knapp über dem Leipziger Durchschnitt von 1.832 Euro. In beiden 
Gebieten verfügen rund  30 % der Haushalte über ein monatliches Netto -Haushaltseinkommen von  
maximal 1.500 Euro; in Gohlis sind es mit anteilig 40 %  vor allem 1-Personen-Haushalte; in Eutritzsch 
sind es 50 % der 1-Personen-Haushalte und darüber hinaus auch Mehr-Personen-Haushalte. Verglichen 
mit dem Äquivalenzeinko mmen befinde n sich in b eiden Gebieten Paare mit minderjährigem/n 
Kind/ern an der Armutsgefährdungsschwelle. In Gohlis geben fast 40 % der Haushalte mehr als 30 % 
ihres Netto-Haushaltseinkommens für die Miete aus, in Eutritzsch sind es sogar mehr als 40 %. Auch der 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
67 
Anteil der Haushalte, die mehr als 40 % ihres Einkommens für die Miet kosten aufwenden, ist in Eutritz-
sch mit rund 20 % noch einmal höher als in Gohlis mit 15 %. Insgesamt sind je rund 50 % der Alleiner-
ziehenden und Alleinlebenden von einer Warmmietbelastung von mindestens 30 % betroffen.  
Rund 16 % der Haushalte im Gebiet Eutritzsch beziehen staatliche Transferleistungen, im Gebiet Gohlis 
sind es mit 14 % geringfügig weniger. Die Art der Bezusch ussung unterscheidet sich jedoch: Während   
6 % der Haushalte in Eutritzsch A rbeitslosengeld II und weitere 6 % sonstige staatliche Leistungen wie 
Kinder- oder/und Elterngeld oder Bafög beziehen, ist der Ant eil der Beziehenden von Arbeitsl osen-
geld II in Gohlis mit 3 % nur halb so hoch wie in Eutritzsch. Der Anteil der Beziehenden sonstiger staatli-
cher Leistungen beträgt in Gohlis knapp 9 %.  
In der Analyse des Verdrängungspotenzials wurde in beiden Gebieten e ine starke Quartiersbindung 
der Gebietsbevölkerung deutlich. Die grundlegenden Infrastrukturen wie Einkaufsmöglichkeiten, ÖPNV  
und medizinische Einrichtungen weisen einen hohen Nutzungsgrad auf, auch kulturelle Einrichtungen, 
Sport-, Spiel- und Grünflächen werden viel genutzt. Mängel werden vor allem bei kulturellen Einrich-
tungen sowie Sport - und Grünflächen gesehen, in Eutritzsc h gibt es zudem eine Unterversorgung mit 
Spielplätzen und Beratungseinrichtungen. Insbesondere letzteres zeigt den Bedarf nach unterstützender 
sozialer Infrastruktur. 
Rund 2 9 % der Bewohner innen und Bewohner nehmen  negative Veränderungen  in den Q uartieren 
wahr, etwas weniger werden positive Veränderungen festgestellt – in Gohlis sind es 25 %; in Eutritzsch 
etwa 19 % der Befragten. Zu den negativen Veränderungen zählen vor allem Verkehr und Parkplät-
ze, Sauberkeit und Pflege, Lärm und Neubau/ Verdichtung. Gleichzeitig werden diese teilwe ise auch 
positiv bewertet, vor allem sind es aber eine höhere A ngebotsvielfalt und Infr astrukturmaßnahmen. 
Viele Personen sind aufgrund der guten Lage und des Lebensgefühls sowie der günstigen Mieten in das 
Gebiet gezogen, es gi bt bei mehr als 50 % der Haushalte  in beiden Gebieten enge Kontakte und 
Freundschaften zwischen den Bewohnerin nen und Bewohnern. Eine konkrete Umzugsabsicht haben nur 
wenige; in Eutritzsch sind es ca. 21 % der Befragten, in Gohlis mit anteilig 29  % etwas mehr, die Um-
zugsziele sind bei vielen eine Wohnung im selben Stadtteil oder in einem a nderen Leipziger Stadtteil. 
Zu den Umzugsgründen zählen vor allem zu kleine Wohnungen, persönliche und berufliche Gründe.  
Durch die Nutzung der baulichen Aufwertungsspielräume und eines anhaltenden  wohnungswirtschaftli-
chen Aufwertungsdrucks sind insbesondere folgende Bevölke rungsgruppen im Untersuchungsgebiet 
Eutritzsch von einer Verdrängung bedroht: 
 Einkommensschwache Haushalte: 50 % der 1-Personen-Haushalte verfügen über ein monat-
liches Netto-Haushaltseinkommen von nicht mehr als 1.500 Euro, bei 73 % der Haushalte  sind 
es maximal 2.000 Euro . Rund 16 % der Haushalte b eziehen darüber hinaus staatliche Leistun-
gen zum Lebensunterhalt,  besonders Alleinerziehende und teilwe ise Paare mit minderjähri-
gem/n Kind/ern beziehen staatliche Leistungen. Auch Wohngemei nschaften gehören zu den 
Leistungsempfängerinnen und Leistungsempfängern.  
 Haushalte mit einer hohe n Warmmietbelastung: rund 40 % der Haushalte wende n mehr als 
30 % ihres Ein kommens für die Miete auf, davon haben fast die Hälfte sogar mehr als 40 % 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
68 
ihres Einkommens  für die Miete aufzuwenden . Unter den 1 -Personen-Haushalten hat e twas 
mehr als die Hälfte der Haushalte eine Wa rmmietbelastung von mind estens 30 %; bei e inem 
Drittel der 1 -Personen-Haushalte sind es mehr als 40 % des monatlichen Netto -
Haushaltseinkommens, das auf die Mietkosten entfällt . Betroffen sind hiervon vor  allem Allein-
lebende aber auch  Alleinerziehende. Für diese Haushalte sind aufgrund ihre r begren zten fi-
nanziellen Möglichkeiten und der hohen Mietbelastung potenzielle Mietsteigerungen schwer zu 
finanzieren. 
 Haushalte mit Kindern und Wohngemeinschaften: Viele Haushalte mit Kindern sowie Wohn-
gemeinschaften, die zum eist aus Studierenden bestehe n, sind in ihrer wirtschaftlichen Hand-
lungsfähigkeit begrenzt. Mit einem Äquivalenzeinkommen von etwa 1.700 Euro befinden  sich 
Paare mit minderjährigen Kindern knapp 300 Euro unter  der Armutsgefährdungsschwelle. Da-
her besteht für Haushalte mit Kinder n ein spezielles Schutzerfordernis, denn sie sind durch Au f-
wertungsmaßnahmen besonders verdrängungsbedroht.  
 
Im Gebiet Gohlis sind folgende Bevölkeru ngsgruppen durch Verdrängungsprozesse besonders ge-
fährdet:  
 Einkommensschwache Haushalte: 29 % der 1-Personen-Haushalte verfügen über ein monat-
liches Netto -Haushaltseinkommen von nicht mehr als 1.500 Euro, 51 % der Haushalte  haben 
maximal 2.000 Euro monatliches  Netto-Haushaltseinkommen zur V erfügung. Rund 1 4 % der 
Haushalte beziehen darüber hinaus staatliche Leistungen zum Lebensunterhalt.  
 Haushalte mit einer hohe n Warmmietbelastung: etwa 37 % der Haushalte wenden mehr als 
30 % ihres Einkommens für die Miet kosten auf, bei etwa 16 % der Be wohnerschaft sind es 
mehr als 40 % ihres Einkommens. Etwa 43 % der 1-Personen-Haushalte sind von einer Warm-
mietbelastung von mindestens 30 % betroffen, etwa ein Viertel der 1-Personen-Haushalte hat 
eine Warmmietbelastung von mindestens 40 %. Betroffen sind hiervon vor allem Alleinlebende, 
aber auch Alleinerziehende . Für diese Haushalte sind aufgrund ih rer begrenzten finanziellen 
Möglichkeiten und der hohen Mietbelastung potenzielle Mietsteigerungen schwer zu finanzie-
ren. 
 Haushalte mit Kindern und Wohngemeinschaften: Viele Haushalte mit Kindern sowie Woh n-
gemeinschaften, die zum eist aus Studierenden beste hen, sind in ihrer wirtschaftlichen Hand-
lungsfähigkeit begrenzt. Mit einem Äquivalenzeinkommen von etwa 1.500 Euro befinden sich 
Paare mit minderjährigen Kindern knapp 475 Euro unter der Armutsgefährdungsschwelle. Da-
her besteht für Haushalte mit Kinder n ein spezielles Schutzerfordernis, denn sie sind durch Auf-
wertungsmaßnahmen besonders verdrängungsbedroht.  
Zusammenfassend wird in beiden Untersuchungsgebieten – im Gebiet E utritzsch in etwas deutlicherer 
Ausprägung – eine verdrängungsgefährdete Gebietsbevölkerung identifiziert.  
 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
69 
7. Zusammenfassende Bewertung  
Die Analyse und Bewertung der Indikato ren ergibt, dass die Anwendungsvo raussetzungen für den Er-
lass einer Sozialen Erhaltungssatzung –  ein bestehendes bauliches Aufwertungspotenzial, ein wo h-
nungswirtschaftlicher Aufwertungsdruck und ein soziales Verdrängungspotenzial –  für das Untersu-
chungsgebiet Eutritzsch vorliegen.  
Für das Untersuchungsgebiet Eutritzsch wird der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 
Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB empfohlen, weil 
 ein bauliches Aufwertungspotenzial im Hinblick auf die Ausstattung der Gebäude und  Woh-
nungen mit zusätzlichen und e nergetischen Ausstattungsmerkmalen, der Möglichkeit zur Zusa m-
menlegung von Wohnungen und einem hohen Potenzial für die Umwandlung von Miet- in Eigen-
tumswohnungen festgestellt wurde, 
 ein ausgeprägter wohnungswirtschaftlicher Aufwertungsdruck im Hinblick auf stark ansteigende 
Angebots- und Bestandsmieten, die hohen Quoten der Wohnungsverkäufe und Eigentüme r-
wechsel und de r hohe Anteil der durchgeführten Modernisierungen am Wohnungsbestand 
nachgewiesen wurden sowie 
 eine hohe Geb ietsbindung und ein vergleichswei se niedriges Einkommensniveau sowie eine 
hohe bis sehr hohe W armmietbelastung für verschiedene Haushaltsformen  nachgewiesen wur-
de, die im Zuge wohnwerterhöhender Veränderungen der Gebäudesubstanz eine starke Ve r-
drängungsgefahr begründen und  
 aus der Veränder ung der Zusammensetzung der Bevölkerung negative städtebauliche Folg e-
wirkungen wie der Verlust preisgünstigen Mietwohnraums, des Mie twohnungsbestandes durch 
Umwandlungen und der sozialen Mischung resultieren können. 
Das Gebiet Gohlis weist in den drei Anal yseebenen in Teilen ähnlich starke Ausprägung auf wie das 
Gebiet Eutritzsch. Die fortgeschriebenen Sekundärdaten deuten ebenfalls weiter darauf hin, dass das 
Gebiet grundsätzlich für den Erlass einer S ozialen Erhaltungssatzung in Frage k ommt. Die A bleitung 
negativer städtebaulicher Folgen ist jedoch nur bedingt möglic h. Aus gutachterlicher Sicht ist  das Ge-
biet in seinem untersuchten Umgriff jedoch nicht geeignet, um es  als Soziales Erhaltungsgebiet festzu-
setzen. Das Gebiet müsste im Zusammenhang mit seiner  Umgebung vertiefend untersucht werden. Di e 
weitergehenden Empfehlungen für das Gebiet Gohlis werden in Kapitel 7.2 erläutert. 
7.1 Eutritzsch 
7.1.1 Mögliche negative städtebauliche Folgewirkungen 
Bei Nichterlass der Erhaltungssatzung gemäß §  172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB mit den damit 
verbundenen Genehmigungsvorbehalten sind für das Gebiet Eutritzsch folgende negative städtebauli-
chen Folgen zu erwarten: 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
70 
 Verlust von preisgünstigem Mietwohnraum, der kontinuierlich durch Modernisierungsinvestit i-
onen in den Wohnbestand, d en Anstieg der Bestands - und Angebotsmieten und die Umwan d-
lung von Miet- in Eigentumswohnungen verloren geht. Der noch vorhandene preisgünstige Miet-
wohnraum nimmt für Haushalte  mit geringem Einkommen, aber auch für Haushalte mit mittleren 
Einkommen, die bereits an ihrer Mietbelastungsgrenze liegen, eine wichtige Vers orgungsfunkti-
on ein. Langfristig ist die Ve rsorgungsfunktion der Stadt mit preiswerten Wohnungen durch die 
Verdrängung von Haushalten, die auf die Erhaltung dieses Wohnraums angewiesen sind, in 
Gefahr. D ies begründet insgesamt, dass e ffektive Maßnahmen zur  Begrenzung von Aufwe r-
tungsinvestitionen erforderlich sind. 
 Verlust der sozialen Mischung im Gebiet : Eutritzsch ist  durch eine vielfältige Zusammense t-
zung der Wohnbevölkerung gemäß Einkommen, Bi ldungsgrad, Haushaltsform und Haushalt s-
größe gekennzeichnet. Dies ist ein Zeichen für eine breite soziale  Mischung. Außerdem best e-
hen enge soziale Bindungen und informelle Netzwerke, die zum Funktionieren von Nachba r-
schaften eine hohe Bedeutung haben.  
 Abfedern von Aufwertungsprozessen im Rahmen von Entwicklungsimpulsen durch Um-
wandlung und Neubau: Im Rahmen der unterschiedlichen Städtebauförderprogramme wurden 
und werden öffentliche Fördermittel in die Instandsetzung und Moder nisierung des G ebäude-
bestands, des öffentlichen Raums und der sozialen Infrastruktur investiert, die bedarfsge recht 
und nachfrageorientiert mit den Bewohnerinnen und Bewohnern, lokalen Akteurinnen und Akteu-
ren sowie  privaten und öffentlichen Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern einge setzt 
und abgestimmt wurden. Eine zweite Modernisierungswelle oder die Umwandlung von Miet - in 
Eigentumswohnungen kann die Erfolge gefährden. Mit der Sozialen Erhaltungssatzung können 
Ausstrahleffekte auf den Wohnungsbestand,  die von Wohnungsneubauprojekten und Verdich-
tung im Bestand, der Umgestaltung öffentlicher Räume innerhalb des Quartiers und daran an-
grenzend gedämpft werden, indem Modernisierungen sozial behutsam umgesetzt bzw. auf die 
Mindestanforderungen der Bauordnung un d der EnEV begrenzt u nd Wohnungsumwandlungen 
erschwert werden. 
Bei Nichterlass der Erhaltungssatzung nach §  172 Absatz  1 Satz  1 Nummer 2 BauGB mit den damit 
verbundenen Genehmigungsvorbeha lten würde eine Verdrän gung der ansässigen Wohnbevölk erung 
stattfinden. Da für diese Mens chen anderweitig kaum adäquater Wohnraum zur Verfügung steht und 
auch die Stadt Leipzig diesen Wohnraum nicht kurzfristig schaffen k ann, ist die Erhaltung des best e-
henden Wohnungsbestandes z um Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevö lkerung im Geltungsbe-
reich der Satzung erforderlich. 
7.1.2 Handlungserfordernis/Erhaltungsziele 
Der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung für das Gebiet Eutritzsch ist ein Baustein zur Umsetzung des 
INSEK-Ziels „Leipzig schafft soziale Stabilität“ mit dem Handlungsschwerpunkt „Bezahlbares Wohnen“. 
In Quartieren mit nachgewiesener besonderer Nachfragedynamik soll mit dem Einsatz dieses Instru-
ments die Zusammensetzung der Bevölkerung und damit der Zusammenhang von Wohnraum, Einwohne-
rinnen und Einwohnern und öffentlicher Infrastruktur erhalten bleiben. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
71 
Mit dem Instrument der Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB 
soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten und die Verdrängung der ge bietsansässigen 
Wohnbevölkerung verhindert werden, um negative städtebauliche Auswirkungen zu vermeiden. 
Die städtebaulichen Ziele sind 
 die Erhaltung des bestehenden Wohnraumangebotes mit den aktuell erreichten durchschnittli-
chen Ausstattungsstandards und 
 die Erhaltung der Übereinstimmung von sozia ler Infrastruktur, Wohnungsangebot und Zusa m-
mensetzung der Gebietsbevölkerung. 
Aus der baulichen und soziodemographischen Struktur leiten sich in Kombinatio n mit den zu erwarte n-
den negativen städtebaulichen Auswir kungen folgende zentrale Handlungserfordern isse für die Erha l-
tung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ab: 
 Erhaltung des Mietwohnungsangebotes durch Reglementierung von Umwandlungen oder der 
Zweckentfremdung von Wohnraum. 
 Erhaltung des Wohnungsschlüssels zur bedarfsgerechten Versorgung der Quart iersbevölke-
rung durch Ve rsagung von Wohnungsteilungen und -zusammenlegungen sowie Grundrissänd e-
rungen. 
 Erhaltung der städtebaulichen Strukturen durch Verhinderung von Abriss der Wohngebäude. 
 Sozial verträgliche Umsetzung von Modernisierungsvorhaben im Rahmen der bauordnungs-
rechtlichen und energetischen Mindestanforderungen sowie unter Wahrung der Anfo rderungen 
an die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungs zustandes. Information und Beratung  der 
Bewohnerinnen und Bewohner sowie der Eigentümerinnen und Eigentümer ist dafür wichtig. 
 Erhaltung der gegenwärtigen Struktur des Wohnungsangebotes, um vielfältige Wohnfo rmen 
für verschiedene Haushalts- und Einkommenstypen zu sichern. 
7.1.3 Abgrenzung des Geltungsbereichs 
Im Ergebnis der Detailuntersuchung wird das in der Abbildung 60 dargestellte Gebiet für die Festset-
zung einer Sozialen Erhaltungssatzung empfohlen. Das Gebiet „Eutritzsch“ wird im Westen durch die 
Delitzscher Straße einschließlich östlich gelegener Wohnbebauung und mit Wohngebäuden in Schöne-
felder Straße und G örlitzer Straße begrenzt. Die nördliche Grenze wird durch östlich der Wittenber-
ger Straße und die nördlich der Heinickestraße gelegenen Wohngebäude gebildet. Die östliche Gren-
ze des Gebietes markieren die Anhalter Straße mit der Schiebestraße. Es werden we stlich gelegene 
Wohnhäuser und Wohngebäude der Görlitzer Straße einbezogen. Im Süden wird das Gebiet durch 
die Theresienstraße bis zur Bahnanlage ausschließlich der Fläche der Schule zwischen Theresienstraße 
und Salzmannstraße im Osten und der Fläche der E inkaufseinrichtung zwischen Theresienstraße und 
Petzscher Straße im Westen begrenzt. Die Innenkante der Linie bildet die Gebietsgrenze. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
72 
Abbildung 60: Gebietsabgrenzung für das Soziale Erhaltungsgebiet Eutritzsch 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung   
Es wird darüber hinaus empfohlen, dass Soziale Erhaltungsgebiet „Eutritzsch“ Richtung Osten und Süden 
zu erweitern. Die östliche Erweiterung umfasst wie Abbildung 61 veranschaulicht die Ostseite der An-
halter Straße bis zur Dieselstraße bzw. bis zur Dessauer Straße. Auch die östliche Wohnbebauung der 
Hamburger Straße westlich des Nordfriedhofs ist in die Erweiterung miteinbegriffen.  Die südliche Er-
weiterung umfasst die Bebauung zwischen Theresienstraße, Zerbster Straße und Wittenberge r Straße. 
Die Gebietserweiterung steht in städtebaulichem Zusammenhang mit dem S ozialen Erhaltungsgebiet 
„Eutritzsch“ und wird daher zur Untersuchung als mögliche Erweiterung empfohlen. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
73 
Abbildung 61: Potenzielle Erweiterungsgebiete für das Soziale Erhaltungsgebiet Eutritzsch 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung   
7.1.4 Durchsetzung des Sozialen Erhaltungsrechts 
Zur Erreichung der i n Kapitel 7.1.2  formulierten Erhaltungsziele wird empfohlen,  stadtweite Genehmi-
gungskriterien festzusetzen. Die Genehm igungskriterien werden in ei nem eigenständigen Beschluss 
festgelegt und sin d nicht Gegenstand de r künftigen S ozialen Erhaltungssatzung „Eutritzsch“. Dadurch 
kann die Stadt Leipzi g auf veränderte Rah menbedingungen oder neue gesetzl iche Regelungen (z. B. 
Anforderungen der Energieeinsparverordnung) reagieren, ohne die jeweil igen Sozialen Erhaltungssat-
zungen verändern zu müssen. Außerdem ist es für die Genehmigungspraxis sinnvoll und für ein transpa-
rentes und insbesondere für die Eigentümerinnen und Eigentümer nachvollziehb ares Ve rwaltungshan-
deln zielführend, einheitliche Genehmigungs kriterien für diese s owie möglicher weise weit ere Soziale 
Erhaltungsgebiete in der Stadt Leipzig festzul egen, sofern keine lokalen Besonderheiten einzelner Ge-
biete dagegensprechen. 
Die Erfahrungen aus anderen deutschen Großstädten verdeutlichen, dass eine u nabhängige Mieterbe-
ratung zum wirkungsvollen Einsatz des Sozialen Erhaltungsrechts auf der lokalen Ebene beitragen kann. 
Die gezielte Information der Mieterinnen und Mieter und die Bereit stellung von q ualifizierten Bera-
tungsangeboten sind für das Erreichen  der Schutzziele wesentlich. Die Er forderlichkeit einer Mieterbe-
ratung wird durch die Detailuntersuchung bestätigt. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
74 
7.2 Weitere Empfehlungen für das Gebiet Gohlis 
Das Gebiet Gohlis weist in der Detailuntersuchung in allen drei Analyseebenen ho he Ausprägungen 
bei den zentralen I ndikatoren auf, die für das Vorliegen der Anwendungsvoraussetzungen für den 
Einsatz d es Sozialen Erhaltung srechts sprechen. Aufgrund der geringen Größe des untersuch ten Ge-
biets und dem nicht vorhandenen städtebaulichen Zu sammenhang zu anderen (im Verfahren  befindli-
chen) Sozialen Erhaltungsgebieten, wird eine eigenständige Festsetzung als S oziales Erhaltungsgebiet 
nur im Zusammenhang mit der näheren Umgebung empfohlen . Die Bebauung der Umgebung hat eine 
ähnliche städtebauliche Struktur und voraussichtlich dürfte in dieser auch eine ähnliche  Zusammenset-
zung der Bevölkerung vorhanden sein. Dar um wird zunächst die Durchführung einer ergänzende n De-
tailuntersuchung für die a ngrenzende Bebauung nach O sten bis zur Sasstraße zwischen S -Bahn-Trasse 
und Eisenacher Straße sowie nach Südwesten bis ans LSG Leipziger Auwald zwischen S -Bahn-Trasse 
und Herloßsohnstraße empfohlen . Die Abbildung  62 veranschaulicht das Untersuchungsgebiet  mit den 
für eine weitere D etailuntersuchung vorgeschlagenen Bereichen, in deren Ergebnis eine Festsetzung als 
Soziales Erhaltungsgebiet möglich sein könnte. 
Abbildung 62: Empfohlenes Erweiterungsgebiet für das Untersuchungsgebiet Gohlis  
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung   
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
75 
8. Verzeichnisse und Quellen 
8.1 Abbildungsverzeichnis 
Abbildung 1: Schematischer Untersuchungsaufbau ........................................................................................ 7 
Abbildung 2: Übersicht des Stadtraums Nord und der Untersuchungsgebiete Gohlis und Eutritzsch 10 
Abbildung 3: Altersstruktur gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung (personenbezogen) ..... 12 
Abbildung 4: Nationalität gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung (personenbezogen) ....... 12 
Abbildung 5: Eigentumsform der Gebäude gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung  
(haushaltsbezogen) .................................................................................................................... 13 
Abbildung 6: Übersichtskarte der Untersuchungsgebiete Gohlis und Eutritzsch .................................... 19 
Abbildung 7: Gebäudealter (gebietsscharf) ................................................................................................ 22 
Abbildung 8: Wohnungsgröße ........................................................................................................................ 23 
Abbildung 9: Anzahl der Zimmer .................................................................................................................... 23 
Abbildung 10: Eigentums- und Mietverhältnis der Wohnungen (haushaltsbezogen) .............................. 25 
Abbildung 11: Gebäudezustand gemäß Ortsbildanalyse .......................................................................... 26 
Abbildung 12: Fassadenzustand gemäß Ortsbildanalyse ........................................................................... 27 
Abbildung 13: Verbesserungswünsche Wohnungsausstattung (Mehrfachnennungen möglich)  
(haushaltsbezogen) .................................................................................................................... 30 
Abbildung 14: Mängel in der Wohnung (Mehrfachnennungen möglich) (haushaltsbezogen) ............... 30 
Abbildung 15: Angebotsmietpreise der statistischen Bezirke im zeitlichen Verlauf    (nettokalt in 
Euro/qm, Median) ..................................................................................................................... 33 
Abbildung 16: Netto-Kaltmiete nach Haushaltsgröße im Untersuchungsgebiet Gohlis 
(haushaltsbezogen) .................................................................................................................... 34 
Abbildung 17: Netto-Kaltmiete nach Haushaltsgröße im Untersuchungsgebiet Eutritzsch 
(haushaltsbezogen) .................................................................................................................... 35 
Abbildung 18: Netto-Kaltmiete nach Einzugsjahr in die Wohnung im Untersuchungsgebiet Gohlis 
(haushaltsbezogen) .................................................................................................................... 35 
Abbildung 19: Netto-Kaltmiete nach Einzugsjahr in die Wohnung im Untersuchungsgebiet Eutritzsch 
(haushaltsbezogen) .................................................................................................................... 36 
Abbildung 20: Netto-Kaltmiete nach Einzugsjahr in die Wohnung im Untersuchungsgebiet Gohlis 
(haushaltsbezogen, Mittelwert und Median) ........................................................................ 36 
Abbildung 21: Netto-Kaltmiete nach Einzugsjahr in die Wohnung im Untersuchungsgebiet Eutritzsch 
(haushaltsbezogen, Mittelwert und Median) ........................................................................ 37 
Abbildung 22: Monatliche Grundmiete (Median in Euro/qm) gemäß kommunaler Bürgerumfrage ... 37 
Abbildung 23: Mittleres Mietniveau nach Wohnungsvermietenden (nettokalt in Euro/qm) 
(haushaltsbezogen) .................................................................................................................... 38 
Abbildung 24: Erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigungen einschließlich Änderungen und 
Ergänzungen im zeitlichen Verlauf (Statistische Bezirke) ................................................... 39 
Abbildung 25: Wohnungsverkäufe im zeitlichen Verlauf (Statistische Bezirke) ....................................... 40
 
Abbildung 26: Eigentümerwechsel der Wohnung bzw. des Wohngebäudes während des 
Mietverhältnisses (haushaltsbezogen) .................................................................................... 40 
Abbildung 27: Durchschnittliche Wohnungsverkaufspreise in €/qm im zeitlichen Verlauf  (Statistische 
Bezirke) ........................................................................................................................................ 41 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
76 
Abbildung 28: Bauanträge 2012 – 2018 ....................................................................................................... 42 
Abbildung 29: Bevölkerungsentwicklung von 2012 bis 2018 (Statistische Bezirke) ............................... 44 
Abbildung 30: Altersstruktur 2018 in Gohlis und Eutritzsch (Statistische Bezirke) ................................... 45 
Abbildung 31: Veränderung der Anteile der Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung in 
Prozentpunkten von 2014 bis 2018 (Statistische Bezirke) ................................................ 46 
Abbildung 32: Verteilung der Nationalitäten ................................................................................................. 46 
Abbildung 33: Haushaltsform (haushaltsbezogen) ......................................................................................... 47 
Abbildung 34: Haushaltsform nach Einzugsjahr in die Wohnung im Gebiet Gohlis (haushaltsbezogen)48 
Abbildung 35: Haushaltsform nach Einzugsjahr in die Wohnung im Gebiet Eutritzsch 
(haushaltsbezogen) .................................................................................................................... 48 
Abbildung 36: Haushaltsgröße (haushaltsgebezogen) ................................................................................. 49 
Abbildung 37: Zimmeranzahl nach Haushaltsgröße im Gebiet Gohlis (haushaltsbezogen) .................. 49 
Abbildung 38: Zimmeranzahl nach Haushaltsgröße im Gebiet Eutritzsch (haushaltsbezogen) ............. 50 
Abbildung 39: (Berufs-)Tätigkeit (personenbezogen) ................................................................................... 51 
Abbildung 40: Bildungsabschluss (personenbezogen) ................................................................................... 51 
Abbildung 41: Entwicklung der Erwerbslosenquote im zeitlichen Verlauf (Statistische Bezirke) ........... 52 
Abbildung 42: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens nach Haushaltsgröße und im 
Untersuchungsgebiet Gohlis (haushaltsbezogen) ................................................................. 53 
Abbildung 43: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens nach Haushaltsgröße und im 
Untersuchungsgebiet Eutritzsch (haushaltsbezogen) ............................................................ 54 
Abbildung 44: Warmmietbelastung im Untersuchungsgebiet Gohlis und nach Haushaltsgröße 
(haushaltsbezogen) .................................................................................................................... 56 
Abbildung 45: Warmmietbelastung im Untersuchungsgebiet Eutritzsch und nach Haushaltsgröße 
(haushaltsbezogen) .................................................................................................................... 56 
Abbildung 46: Warmmietbelastung im Untersuchungsgebiet Gohlis nach Haushaltsform 
(haushaltsbezogen) .................................................................................................................... 57 
Abbildung 47: Warmmietbelastung im Untersuchungsgebiet Eutritzsch nach Haushaltsform 
(haushaltsbezogen) .................................................................................................................... 57 
Abbildung 48: Unterstützung zum Lebensunterhalt (haushaltsbezogen) .................................................... 58 
Abbildung 49: Erhalt von Transferleistungen nach Haushaltsform .............................................................. 58 
Abbildung 50: Nutzung von Infrastruktur (haushaltsbezogen) ..................................................................... 59 
Abbildung 51: fehlende Infrastruktur (haushaltsbezogen) ........................................................................... 60 
Abbildung 52: Veränderungen und Entwicklungen im Quartier (haushaltsbezogen) .............................. 61 
Abbildung 53: Veränderungen im Wohnquartier (haushaltsbezogen) ...................................................... 62 
Abbildung 54: Gründe für die Wohnortwahl (haushaltsbezogen) ............................................................. 63 
Abbildung 55: Kontakte zur Nachbarschaft (haushaltsbezogen)................................................................ 63
 
Abbildung 56: Umzugsabsichten innerhalb der nächsten zwei Jahre (haushaltsbezogen) .................... 64 
Abbildung 57: Gründe für den geplanten Umzug für das Teilgebiet Gohlis (haushaltsbezogen) ...... 65 
Abbildung 58: Gründe für den geplanten Umzug für das Teilgebiet Eutritzsch (haushaltsbezogen) . 65 
Abbildung 59: Wohnortwunsch nach einem Umzug (haushaltsbezogen) ................................................... 66 
Abbildung 60: Gebietsabgrenzung für das Soziale Erhaltungsgebiet Eutritzsch .................................... 72 
Abbildung 61: Potenzielle Erweiterungsgebiete für das Soziale Erhaltungsgebiet Eutritzsch .............. 73 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
77 
Abbildung 62: Empfohlenes Erweiterungsgebiet für das Untersuchungsgebiet Gohlis .......................... 74 
8.2 Tabellenverzeichnis 
Tabelle 1: Darstellung des Rücklaufs ........................................................................................................ 11 
Tabelle 2: Haushaltsgröße gemäß Einwohnerregister der Stadt Leipzig (31.12.2018) und 
gemäß Haushaltsbefragung 2019 (gewichteter Datensatz) im Vergleich .................... 11 
Tabelle 3: Eigentumsverhältnisse gemäß amtlicher Statistik (gebietsscharf) .................................... 24 
Tabelle 4: Ausstattungsmerkmale gemäß Ortsbildanalyse (gebietsscharf) ...................................... 25 
Tabelle 5:  Ausstattungsmerkmale der Wohnungen (haushaltsbezogen) ............................................ 28 
Tabelle 6: Vergleich ausgewählter Ausstattungsmerkmale nach Eigentumsform 
(haushaltsbezogen) .................................................................................................................... 29 
Tabelle 7: Netto-Kaltmiete/qm im Untersuchungsgebiet und nach Haushaltsgröße 
(haushaltsbezogen) .................................................................................................................... 34 
Tabelle 8: Prozentuale Veränderung der Altersgruppen von 2014 bis 2018 (Statistische 
Bezirke) ........................................................................................................................................ 45 
Tabelle 9: Mittleres monatliches Netto-Haushaltseinkommens nach Haushaltsgröße 
(haushaltsbezogen) im Vergleich zur Stadt Leipzig ........................................................... 54 
Tabelle 10: Äquivalenzeinkommen nach Haushaltsform und Armutsgefährdung (haushaltsbezogen)55 
8.3 Quellenverzeichnis 
8.3.1 Literatur und Statistik 
Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, Beg ründung zum Beschluss über die Ausübung des 
Vorkaufsrechtes, o. D 
ECOBAU Consulting (Hrsg.): Ingenieurtechnisches Fachgutachten zum Rechtsgutachten „Sozialverträgli-
che Steuerung der energetischen Sanie rung in sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 S atz 1 
Nr. 2 BauGB“ im Bezirk Pankow, Berlin 2015 
Gaßner, Groth, Siederer & Coll (Hrsg.): Rechtsgutachten zur sozialverträglichen Steuerung der energe-
tischen Sanierung in den sozialen Erhaltungsgebiete n nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk 
Pankow, 2015 
Hans Böckler Stiftung, Wohnve rhältnisse in Deutschland – eine Analyse der soz ialen Lage in 77 Gro ß-
städten, Nr. 63, 2018 
Landeshauptstadt München, 25 Jahre Erhaltungssatzung in München 
Stadt Leipzig, Amt Bauordnung und Denkmalpflege, Abgeschlossenheitsbescheinigungen 
Stadt Leipzig, Amt  für Geoinformation und Bodenordnung, Wohnungsve rkäufe und Wohnungsve r-
kaufspreise 
Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Einwohnerregister, 31.12.2018 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
78 
Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Einwohnerregister, Haushaltsgenerierung, 31.12.2018 
Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, empirica-Datenbank, Angebotsmieten 
Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Ortsteilkataloge 2012, 2014, 2016, 2018 
Stadt Leipzig, Gebäude- und Wohnungszählung, 31.12.2018 
Stadt Leipzig, Integriertes Stadtentwicklungskonzept (INSEK) 2030, 2018 
Stadt Leipzig, Kinder- und Jugendförderung, Planungsraumsteckbrief 2017 
Stadt Leipzig, Monitoringbericht Wohnen 2018 
Stadt Leipzig, Schnellbericht zur Kommunalen Bürgerumfrage 2018 
Stadt Leipzig, Schulentwicklungsplan der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2019 
Stadt Leipzig, Sozialamt, Eigentumsform der Gebäude, 2011 
Wohnraumversorgung Berlin, Anstalt öffentlichen Rechts, „Leistbare Mieten,  Wohnungsneubau und s o-
ziale Wohnraumversorgung“ Kooperatio nsvereinbarung mit den städtischen Wohnungsba ugesellschaf-
ten Berlins 
8.3.2 Drucksachen, Gesetze, Rechtsquellen, Verordnungen 
Abgeordnetenhaus Berlin, Schriftliche Anfrage: Ein Jahr Umwandlungsverordnung –  ein Grund zum 
Feiern?, Drucksache 17/18118, 29.02.2016 
BVerwG, 18.06.1997 - BVerwG 4 C 2/97 
Bundesrat, Mietrechtsanpassungsgesetz, Drucksache 611/18, 30.11.2018 
Deutscher Bundestag, Wohngeld ausweiten und die Belastung durch Wohnkosten begrenzen, Drucks a-
che 19/10752, 2019 
Deutscher Bundestag, Dritter Bericht der Bundesregierung über die Wohn ungs- und Immobilienwirt-
schaft in Deutschland und Wohngeld- und Mietenbericht 2017, Drucksache 18/13120 
Deutscher Bundestag, Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung i n den Städten und Gemeinden und 
weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts, BT-Drs. 17/13272 
Energieeinsparverordnung vom 24.07.2007 (B GBl. I S. 1519), zuletzt durch Artikel 3 VO am 
24.10.2015 (BGBl. I S. 1789, 1790) geändert und Anlage 3 
Mitschang, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar, 13. Auflage 2016 
OVG Berlin, 10.06.2004 - OVG 2 B 3.02, IBRRS 2004, 3556 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
79 
OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urt. Vom 14.12.2000 - 3 K 25/99-, NVwZ -RR 2001, 719 = BauR 
2001, 1397 = UPR 2001, 233 = NordÖR 2001, 213. 
8.3.3 Internet 
Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, Gründung des Bezirklichen Arbeitskreises Vorkaufsrecht, Presse-
mitteilung Nr. 218 vom 15.11.2018,  
https://www.berlin.de/ba-friedrichshain-
kreuzberg/aktuelles/pressemitteilungen/2018/pressemitteilung.758224.php,  
Zugriff 06.09.2019 
Stadt Leipzig, Sanierungsgebiet Leipzig, Eutritzsch 
https://static.leipzig.de/fileadmin/mediendatenbank/leipzig-
de/Stadt/02.6_Dez6_Stadtentwicklung_Bau/64_Amt_fuer_Stadterneuerung_und_Wohnungsbaufoer
derung/Plaene_Karten/Grenzen_Sanierungsgebiete_nach_Fehlerheilung/Eutritzsch_A3.pdf 
Zugriff 20.03.2020 
Statistischen Bundesamts, Armutsgefährdungsschwelle, 
http://www.amtliche-sozialberichterstattung.de/A2armutsgefaehrdungsschwellen.html 
Zugriff 20.06.2019 
 Detailuntersuchung Stadtraum Nord | April 2020 
80 
Anhang 1: Fragebogen 
0867(51LFKWDXVIOOHQ
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3VHXGRQ\P 0.6
3
4
2
5
10
7 6
8
1
9
Kartengrundlage: Amt für 
Geoinformation und Bodenordnung
Stand: 04/ 2020
´
0 2.5001.250
Meter
Soziale 
Erhaltungs-
satzungen
gemäß §172 Abs. 1 
Satz 1 Nr. 2 BauGB
Geltungsbereich der 
Sozialen Erhaltungs-
satzung Eutritzsch
im Ergebnis der 
Detailuntersuchung
im Stadtraum Nord
Gebiete mit Aufstellungsbeschluss 
(Beschluss Ratsversammlung 
vom 26.06.2019)
Eutritzsch
2
Gohlis Süd
3
Innerer Osten
4
Kleinzschocher5
Leutzsch Ost6
Leutzsch West7
Ost/Südost
8
Plagwitz/Lindenau
9
Zentrum West10
Brockhausstraße1
Anlage 4:
Übersichtskarte
Anlage 5 zu VI- DS-08253 „Satzung gemäß § 172 Absatz  1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch 
(BauGB) zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Soziale Erha l-
tungssatzung) für das Gebiet „Eutritzsch“ 
 
Öffentliche Bekanntmachung 
 
Aufhebung der Aufstellungsbeschlüsse zu Sozialen Erhaltungssatzungen gemäß § 172 
BauGB für die Untersuchungsgebiete Gohlis Süd und Eutritzsch 
 
Der Stadtrat hat in der Ratsversammlung vom 26.06.2019 die Aufstellung einer S ozialen Erhal-
tungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für folgende Untersuchungsg ebiete 
beschlossen: Gohlis Süd und Eutritzsch. Die Beschlüsse wurden am 17.08.2019 im Amtsblatt 
ortsüblich bekannt gemacht. 
 
Die Abgrenzung en der Untersuchungsgebiete sind aus dem nachstehenden Übersichtsplan 
ersichtlich. 
 
Die o. g. Aufstellungsbeschlüsse wurden mit dem Beschluß zu der Sozialen Erhaltungssatzung 
Eutritzsch vom […] aufgehoben. Dies wird hiermit ortsüblich bekannt gemacht. 
 
 
Leipzig, den  
 
Burkhard Jung,  
Oberbürgermeister der Stadt Leipzig  
052
922
061
936
931
010
932
921
802
930
923
902
060
908
910
907
916
805
917
062
904
906
934
911
915
933
050
900
914
912
901
903
935
913
101
905
053
920
807
051
Eutritzsch
Gohlis Süd
© Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenord nung
Übersichtsplan für die Aufhebung der Aufstellungsbe schlüsse zu Sozialen Erhaltungssatzungen
gemäß § 172 BauGB für die Untersuchungsgebiete Gohl is Süd und Eutritzsch