Bebauungsplan Nr. 398 "Parkstadt Dösen";
Stadtbezirk Südost, Ortsteil Meusdorf;
Billigungs- und Auslegungsbeschluss
Stadt: leipzig
Drucksache: VI-DS-06164
Datum: 2019-03-13
Vorlagenart: Beschlussvorlage

1/4
 
 
Ratsversammlung 
 
Beschlussvorlage Nr. VI-DS-06164 
 
Status: öffentlich 
 
  
 
Eingereicht von  
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
 
Betreff: 
Bebauungsplan Nr. 398 "Parkstadt Dösen"; 
Stadtbezirk Südost, Ortsteil Meusdorf; 
Billigungs- und Auslegungsbeschluss 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
 
Zuständigkeit 
   
Dienstberatung des Oberbürgermeisters   Bestätigung 
FA Stadtentwicklung und Bau    
SBB Südost   Anhörung 
FA Umwelt und Ordnung    
DB OBM - Vorabstimmung    
Ratsversammlung  17.04.2019 Beschlussfassung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Der Entwurf des Bebauungsplanes sowie seine Begründung werden gebilligt. 
2. Die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB wird beschlossen. 
3. Die voraussichtlich ab dem Haushaltsjahr 2022 ff anfallenden Folgekosten für die 
öffentlichen Erschließungsanlagen werden zunächst zur Kenntnis genommen. Über eine 
zusätzliche Bereitstellung der notwendigen Haushaltsmittel ist im Rahmen der 
Haushaltsplanung zu entscheiden. Die Mittel sind dann entsprechend durch das 
Fachamt anzumelden. 
 
Hinweis: Die in der Vorlage enthaltenen Pläne dienen lediglich der Information. Maßgebend ist der zum Zeitpunkt 
des Beschlusses im Sitzungssaal des Stadtrates ausgehängte Plan. 
 
Zusammenfassung: 
 
Anlass der Vorlage:  
 
 Rechtliche Vorschriften    Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln 
X Sonstiges: 
Mit dieser Vorlage soll der Billigungs- und Auslegungsbeschluss als Voraussetzung für die 
Durchführung der öffentlichen Auslegung des Entwurfes des Bebauungsplanes (B-Planes) 
und seiner Begründung herbeigeführt werden. 
 
 
 
 
  
2/4
 
Übereinstimmung mit strategischen Zielen: 
 
 Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur. 
 Das Handeln der Stadt richtet sich auf Kinder, Jugendliche und Familien mit Kindern 
aus. (siehe Anlage Prüfkatalog) 
 
 Schaffung von Rahmenbedingungen für Arbeitsplätze 
  (siehe Anlage Prüfkatalog) 
 
 
 
 
Finanzielle Auswirkungen  X nein  wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein X wenn ja, 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 
Ergeb. HH Aufwand 
Amt 66   26.000 1.100.54.1.0.01 
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
 
Auswirkungen auf den Stellenplan X nein  wenn ja, 
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
Beteiligung Personalrat X nein  ja, 
 
 
Beschreibung des Abwägungsprozesses: 
Nicht erforderlich 
 
 
  
3/4
 
 
Sachverhalt:  
 
Im Rahmen der Erarbeitung des Planentwurfs waren die Entwicklungsziele (Wohnen) und 
daraus resultierende Anforderungen an die Nutzbarkeit der Freiflächen mit den 
denkmalpflegerischen Aspekten (Wohnfreifläche - Gartendenkmal), den Belangen der 
Grünordnung (Baumerhalt - Gartendenkmal - Anleitern Feuerwehr), des Brandschutzes 
(Aufstellflächen Feuerwehr - Straßenquerschnitt - Denkmalpflege) sowie der 
Verkehrsplanung (Geh- und Fahrbahnbreiten der öffentl. Straßen - Baumerhalt) in Einklang 
zu bringen. 
Zur Wahrung gesunder Wohnverhältnisse ist es erforderlich, vor Realisierung der südlichen 
Baugebiete Maßnahmen zum Schutz vor Schmutz- und Lärmimmissionen durchzuführen.  
Für den nicht im Gebiet verbleibenden Verein zur sozialen Rehabilitation von 
Abhängigkeitskranken (VRA e.V.) wurde zwischen den Beteiligten eine einvernehmliche 
Lösung gefunden.  
Die Entwicklung des Gebietes geht einher mit der Errichtung einer Kita, eines 
Lebensmittelmarktes an der Chemnitzer Straße sowie insgesamt 68 Wohnungen im wohn- 
und mietpreisgebundenen Segment. 
 
Übereinstimmung mit den Strategischen Zielen der Kommunalpolitik ist wie folgt 
gegeben: 
 Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von 
Arbeitsplätzen 
In Folge der Aufstellung des B-Planes ist davon auszugehen, dass mit der möglichen 
Errichtung eines Lebensmittelmarktes sowie einer Kindertageseinrichtung zusätzliche 
Arbeitsplätze im Gebiet entstehen. Ferner ermöglichen die Festsetzungen im (sehr) geringen 
Umfang auch die Ansiedlung gewerbliche Nutzungen im Gebiet.  
 Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur 
In Folge der Aufstellung des B-Planes ist davon auszugehen, dass die Entwicklung des 
Gebietes in eine familienfreundliche Wohnsiedlung mit entsprechende Spiel- und 
Freiraumangeboten insgesamt zu einer Angebotsverbesserung im Bereich des 
Geschosswohnungsbaus im Ortsteil führt. Zudem hat sich der Projektentwickler verpflichtet 
einen Anteil des Wohnungsneubaus im wohn- und mietpreisgebundenen Segment 
(insgesamt 68 WE) anzubieten. Die entsprechenden Rahmenbedingungen werden in 
städtebaulichen Verträgen, die bis zum Satzungsbeschluss erarbeitet werden, geregelt. 
Die Schaffung der Voraussetzungen zur Errichtung einer Kindertagesstätte trägt innerhalb 
des Ortsteils zu einer Angebotsverbesserung bei. Insbesondere kann so der aus dem Gebiet 
selbst resultierende Bedarf von ca. 60 Kindern gedeckt werden. Gerade in den 
randstädtischen Bereichen ist die Schaffung zusätzlicher Angebote von großer Bedeutung 
für die Bedarfsdeckung.  
 
Der Stadtbezirksbeirat Südost hat den Vorentwurf des B-Planes in seiner Sitzung am 
09.07.2013 behandelt und befürwortet.  
Die Belange der Kreativwirtschaft werden durch die Planung nicht berührt.  
Landwirtschaftliche Flächen sind von der Planung nicht betroffen.  
Flächen im Eigentum der Stadt sind im Plangebiet nicht vorhanden.  
Maßnahmen der Stadt zur Umsetzung der Planung bzw. Kosten, die infolge der 
Aufstellung des B-Planes auf die Stadt zukommen können (einschließlich Maßnahmen auf 
städtischen Flächen zum Ausgleich von Eingriffen im Rahmen der Eingriffsregelung nach 
dem Bundesnaturschutzgesetz), sind im Ergebnis der durchgeführten Ermittlungen wie folgt 
zu erwarten: 
4/4
- Folgekosten für Straßenunterhaltung 
Die voraussichtlich ab dem Haushaltsjahr 2022 ff anfallenden Folgekosten in Höhe von ca. 
26.000 €/Jahr werden zunächst zur Kenntnis genommen. Über eine zusätzliche 
Bereitstellung ist im Rahmen der Haushaltsplanung zu entscheiden. Die Mittel sind dann 
entsprechend durch das Fachamt anzumelden. 
 
Die weitere Vorgehensweise ist wie folgt vorgesehen: 
Nach der Beschlussfassung durch die Ratsversammlung wird das Dezernat 
Stadtentwicklung und Bau, Stadtplanungsamt, 
 die öffentliche Auslegung und 
 zeitgleich die Beteiligung der TöB zum Entwurf durchführen sowie 
 die Bürgervereine beteiligen. 
Dem Stadtbezirksbeirat Südost wird die Vorlage durch das Büro für Ratsangelegenheiten 
unmittelbar nach der Bestätigung in der Dienstberatung des OBM zugeleitet. 
 
 
 
 
 
Anlagen: 
1 Prüfkatalog 
2 Übersichtskarte 
3 Bebauungsplan Teil A: Planzeichnung 
4 Bebauungsplan Teil A: Beiplan 
5 Bebauungsplan, Planzeichenerklärung 
6 Bebauungsplan Teil B: Text 
7 Begründung zum Bebauungsplan 
8 Gestaltungsplan 
 
 
 
 
 
 
 
 
Prüfkatalog  
 
Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. 
die Neuschaffung von Arbeitsplätzen 
 
Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle folgenden Indikatoren bewerten: 
 
 verbessert gesichert verschlechtert keine 
Auswirkung 
Begründung 
in Vorlage 
Seite 1 
      
1 Arbeitsplatzsituation ☒  ☐  ☐  ☐   
      
      
2 Ausbildungsplatz-
situation 
☐ ☐ ☐ ☒  
      
      
3 finanzielle Situation der 
Unternehmen: sie wird 
durch städtische 
Entscheidung (z. B. zu 
Steuern, Gebühren, 
Preisen für Gas-Wasser-
Strom) 
☐ ☐ ☐ ☒  
 
 
      
      
4 Bedeutung des 
Vorhabens für 
wirtschaftliche 
Entwicklung 
positive Auswirkung negative 
Auswirkung 
keine 
Auswirkung  
☐ hoch ☐ mittel ☐ niedrig ☐ ☒  
       
       
5 Finanzierung 
private Mittel Drittmittel/ 
Fördermittel 
finanzielle 
Folgewirkungen 
für die Stadt 
keine 
Auswirkung  
☐ ja ☐ nein ☐ ja ☐ nein ☐ ja ☐  nein ☒   
         
 
 
 
1) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher freigestellt.
Stadt Leipzig 
01.15/016/01.12 
 
 
Prüfkatalog  
 
Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für eine 
ausgeglichenere Altersstruktur. Das Handeln der Stadt richtet sich auf Kinder, Jugendliche und Familien 
mit Kindern aus. 
 
Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle folgenden Indikatoren bewerten: 
 
Indikatoren verbessert 
auf 
bisherigen 
Niveau  
verschlechtert keine 
Auswirkung 
Begründung in 
Vorlage Seite 1 
      
1 Vorschulische Bildungs- 
und Betreuungsangebote 
(Qualität, Vielfalt, 
Erreichbarkeit, 
Quantität/Umfang) 
☒ ☐ ☐ ☐   
  
  
       
2 Schulische 
Bildungsangebote, 
Ausbildung und Studium 
(Qualität, Vielfalt, 
Erreichbarkeit, 
Quantität/Umfang) 
☐ ☐ ☐ ☒   
  
  
      
3 Wohnbedingungen für 
Kinder, Jugendliche und 
Familien (Angebot, 
Attraktivität, Vielfalt, 
Infrastruktur) 
☒ ☐ ☐ ☐   
  
  
      
4 Kultur- und 
Freizeitangebote, 
Möglichkeiten zum Spielen, 
Sporttreiben und Treffen 
sowie Naturerfahrungen 
für Kinder, Jugendliche 
und Familien 
     
☐ ☐ ☐ ☒   
  
 
 
      
5 Gesundheit und Sicherheit 
von Kindern und 
Jugendlichen/Schutz vor 
Gefahren 
☒ ☐ ☐ ☐   
  
  
      
6 Integration von Kindern 
und Jugendlichen mit 
Behinderungen oder 
Migrationshintergrund 
☐ ☐ ☐ ☒   
  
  
      
7 Finanzielle Bedingungen 
von Familien 
☒ ☐ ☐ ☐   
  
 
      
 Indikator hat stattge-
funden 
ist 
vorgesehen 
ist nicht vorgesehen Begründung in 
Vorlage, Seite 1 
       
       
8 Beteiligung von Kindern, 
Jugendlichen und Familien 
bei der zu treffenden 
Entscheidung 
☐  ☐ ☐   
  
  
       
 
1) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher freigestellt. 
 
 
 
 
Stadt Leipzig 
01.15/016/01.12 
 
 
 
Bebauungsplan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ 
 
Übersichtskarte – Lage des Plangebietes 
 
 
 
Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), M 1:20000, Stand: 2016 
Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung 
 
 
 Grenze des Plangebietes 
 
Bebauungsplan Nr. 398 "Parkstadt Dösen"
Instone Real Estade Development GmbHWächterstraße 15, 04107 Leipzig
seecon Ingenieure GmbHGemeinsam | Zukunft | PlanenSpinnereistraße 7, Halle 14D - 04179 LeipzigPhone: +49 (0) 341 / 48 40 511Fax:     [TELEFONNUMMER ENTFERNT]0eMail:   [E-MAIL ENTFERNT]:     www.seecon.deLeipzig, der 16.01.2019
Planer:
Bauherr:
Planinhalt:
Projekt:
Planzeichnung ENTWURF1:2.000Maßstab
geändert am 08.03.2019
50
54
8
10
6
Teich Parkkrankenhaus Dösen
58
12
60
56
9
11
16
14
42
Paul-Flechsig-Straße
Chemnitzer
 Straße
Chemnitzer
 Straße
Paul-Flechsig-Straße
Paul-Flechsig-Straße
Paul-Flechsig-Straße
Barclayweg
Barclayweg
233
51/65
231
4191
552
232
224
1751
49/a
551
651
75
53/c
234
6451
192
452
7051
6851
5191
7526651
GG
G
G
G
G G
GF
GG
GL
GFL
B
B
B B
B
BB
B
B
B
BB
BB
B BB
B
G
G
G
G
GFL
GFL
GL
GL
L
G
B
BB
B
B
B B
G
GL
A2IVFH = 21,0 mTH = 15,5m
B2IVFH = 21,0 mTH = 15,5m
B29/B30IIIFH = 15,5 mTH = 9,5 m
B28IVFH = 22,0 mTH = 17,5 m
B24/B25IIIFH = 13,5 mTH = 9,0 m
B3IVFH = 22,0 mTH = 15,0 m
A3IVFH = 22,0 mTH = 15,0 m
A4IVFH = 21,0 mTH = 15,5 m B4IVFH = 21,0 mTH = 15,5 m
B27IVFH = 16,5 mTH = 11,5 m
N5IVFH = 16,5 mTH = 11,5 m
A9IIIFH = 19,0 mTH = 11,5 m
A5IVFH = 22,0 mTH = 15,0 m
B5IVFH = 22,0 mTH = 15,0 m
B8IVFH = 22,0 mTH = 15,0 m
A8IVFH = 22,0 mTH = 15,0 m
N6IVFH = 16,5 mTH = 11,5 m
N13IIIOK = 13,0 mN8IVFH = 18,5 mTH = 13,0 m
N12IVFH = 18,5 mTH = 13,0 m
C1IVFH = 18,5 mTH = 13,0 m
N7IVFH = 18,5 mTH = 13,0 m
B7IVFH = 22,0 mTH = 15,0 m
N11IVFH = 18,5 mTH = 13,0 mN10VFH = 22,0 mTH = 15,0 m
N9VFH = 22,0 mTH = 15,0 m
A7IVFH = 22,0 mTH = 15,0 m
A6IVFH = 22,0 mTH = 15,0 m
B6IVFH = 22,0 mTH = 15,0 m
N 17 - N 19IIIOK = 11,0 mN 14- N 16 IIIOK = 11,0 m
N 20IIOK = 7,0 m
N1-N3IVOK 15,5 m
WA 2WA 1
WA 3
WA 4
WA 5 WA 6
WA 8 WA 9
pG 2Gärten
WA 10
GPdIIIOK = 7,5 m
StGTgGTg
GTg
PF 1
PF 2
PF 3
PF 4
PF 5
A21IFH = 8,5 mTH = 4,4 m
GTgGTg
St
pG 3.3Spiel-platz
pG 3.2Spielplatz
pG 3.1Spielplatz
Planstraße A
Planstraße B
Planstraße
 C
Planstraße
 D
St
St
Tg
 
  Ga
pG 1Park
IOK = 6,0 m
St
StSt
WA 7
C1fIFH = 5,5 mTH = 3,5 m
IVFH = 20,5 mTH = 13,5 m
B20IIFH = 10,5 mTH = 10,0 mIVFH = 20,5 mTH = 13,5 m
B21IIFH = 10,5 mTH = 10,0 m
B19VFH = 23,0 mTH = 18,0  m
527
LPB III
LPB III
LPB III
LPB III
LPB III
LPB III
LPB III
LPB III
LPB III
LPB III
LPB III
LPB III
G
GL
G
GG G G
PF 7PF 8
PF 6
9,5m
9,5m
9,5m
9,5m
6,5m
6,5m
5,5m
8,0m
9,5m
9,5m
8,75m
4,0m4,0m4,0m
4,0m4,0m
4,0m 4,0m
4,0m
4,0m 7,2m4,0m
4,0m 4,0m
7,25m
7,25m
3,0m
3,6m
3,0m
4,0m
3,0m
3,0m
37,5m
20,0m
14,5m
33,5m
18,0m
15,5m
39,0m52,5m
17,5m
52,5m
17,5m
37,5m
20,0m
37,5m
20,0m
35,0m 35,0m
34,0m
37,5m
20,0m
37,5m
35,1m
43,3m
13,5m
24,0m
31,5m
23,5m
31,5m
23,5m
31,5m
23,5m
31,5m
23,5m
38,0m
29,0m
31,5m
23,5m
31,5m
23,5m
19,0m
19,0m
19,0m
19,0m
19,0m
19,0m
19,0m
19,0m
19,0m
19,0m
19,0m
19,0m
19,0m
19,0m
19,0m
19,0m
13,0m
43,0m
46,5m
50,5m
24,9m
40,5m
74,5m
40,0m
68,0m13,5m
38,0m
17,0m8,0m
33,5m
81,0m
19,1m
27,5m25,0m
19,0m
81,0m
28,5m19,0m
58,0m
27,0m20,5m
66,0m66,0m
27,7m27,7m16,0m
219,7m17,5m
235,1m18,0m
46,5m
81,5m
8,6m 8,6m 8,6m2,8m
3,6m9,8m9,6m
8,7m 8,7m
8,3m8,1m7,9m8,1m7,7m
5,6m 5,7m 7,9m 7,9m
5,3m5,0m
3,5m
9,4m 9,3m9,3m 9,3m
6,5m6,9m8,75m
3,1m8,0m7,6m
3,0m
2,0m
2,9m
24,0m
13,5m
34,0m
18,0m
26,5m
22,5m
1,2m
20,0m
8,6m
31,5m
2,7m
20,0m
6,5m6,5m 6,5m 6,5m
26,0m
8,0m9,5m
30,5m
   
6,5m
N4VFH = 21,0 mTH = 15,5m
16,0m
2,5m
3,4m
Bilanzierung Bebauung: 28.433 m²       19 %Bestand: 15.053 m²Neubau:    9.530 m²Parkdeck:    3.850 m²Erschließung:25.538 m²       17 %öfftl.Verkehrsfläche:15.537 m²priv. Verkehrsfläche:       941 m²Wege:    5.908 m²Stellplätze:    3.152 m²Freifläche:92.710 m²       64 %Geltungsbereich:                                  146.681 m²      100 %
BruttogeschossflächenBestand: 60.800 m² BGF (70%)Neubau: 26.300 m² BGF (30%)Wohneinheiten nach Substanz    ca. 597 WEBestand bei durchschnittlich 85 m²/WE:       ca. 369 WE (62%)Neubau bei durchschnittlich 80 m²/WE:    ca. 228 WE (38%)Wohneinheiten nach Bereichen    ca. 597 WEinnerhalb des denkmalgeschützten Bereichs    ca. 519 WE (91%)außerhalb des denkmalgeschützten Bereichs    ca.   78 WE (  9%)Stellflächen:         770 Stk. Stellplätze Handel             50 Stk.Stellplätze Kita            16 Stk.Stellplätze Besucher            20 Stk.Stellplätze Wohnen o.i.            24 Stk.Stellplätze Parkdeck    ca. 300 Stk.Stellplätze Tiefgaragen   ca. 360 Stk.
0510152025 50 100
N
Bebauungsplan Nr. 398 "Parkstadt Dösen"
Instone Real Estade Development GmbHWächterstraße 15, 04107 Leipzig
seecon Ingenieure GmbHGemeinsam | Zukunft | PlanenSpinnereistraße 7, Halle 14D - 04179 LeipzigPhone: +49 (0) 341 / 48 40 511Fax:     [TELEFONNUMMER ENTFERNT]0eMail:   [E-MAIL ENTFERNT]:     www.seecon.deLeipzig, der 16.01.2019
Planer:
Bauherr:
Planinhalt:
Projekt:
PlanzeichenerklärungENTWURF
6. Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von   Natur und Landschaft [§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB]Maßnahmenfläche, hier Frischwiese[§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB](Weiteres siehe Teil B: Text, Nr. 7.2.2)Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, hier z. B. PF 3[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB] Flächen für die Erhaltung von Bäumen, hier z. B. PF 1[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB] 
8. Sonstige PlanzeichenWasserfläche, Unterquerung unter StraßenverkehrsflächeUmgrenzung von Flächen für Gemeinschaftstiefgaragen und deren Zufahrten[§ 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB]Umgrenzung von Flächen für Gemeinschaftsparkdeck[§ 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB]Umgrenzung von Flächen für oberirdische Stellplätze[§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB]Umgrenzung von Flächen für Garagen[§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB]mit Geh-, Fahr- bzw. Leitungsrechten zu belastende Flächen[§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB]    mit Geh-, Fahr- bzw. Leitungsrechten zu belastende Flächen(Weiteres siehe Teil B: Text, Nr. 5)mit Geh- und Fahrrechten zu belastende Flächen(Weiteres siehe Teil B: Text, Nr. 5) mit Geh- und Leitungsrechten zu belastende Flächen(Weiteres siehe Teil B: Text, Nr. 5)mit Gehrechten zu belastende Flächen(Weiteres siehe Teil B: Text, Nr. 5)mit Leitungsrechten zu belastende Flächen(Weiteres siehe Teil B: Text, Nr. 5)Bereiche in denen Schutzmaßnahmen gegen Lärm an Außenbauteilen von Gebäuden zu treffen sind [§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB]LPB IIIBezeichnung des Bereiches, in dem Schutzmaßnahmen gegen Lärm an Außenbauteilen von Gebäuden zu treffen sind, hier z. B.: LPB III(siehe dazu auch Teil B Text, Nr. 6.1) Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des     Bebauungsplanes[§ 9 Abs. 7 BauGB]Abgrenzung zwischen BaugebietenAbgrenzung zwischen unterschiedlichen Grünflächen
9.  Sonstige Planzeichensonstige Abgrenzung (hier: Festsetzung hier unterschiedlicher Emissionskontingente sowie Bauhöhen)[§ 9 Abs. 1Nr. 24 BauGB, § 1 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO]mit Leitungsrechten zugunsten des Erschließungsträgers der Leitung zu belastende Fläche[§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB]Flächen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes[§ 9 Abs. 1Nr. 24 BauGB]Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes[§ 9 Abs. 7 BauGB] 
4. Verkehrsflächen[§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB]öffentliche Straßenverkehrsflächen
1.Art der baulichen Nutzung[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB]Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO), mit Angabe der Nummerdes Baugebiets, hier z.B. Baugebiet WA 1 [§ 1 Abs. 3 i.V.m. Abs. 2 Nr. 3 BauNVO] 
3. Überbaubare Grundstücksflächen (Baufenster)[§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB]Baugrenze[§ 23 Abs. 1 BauNVO]
Planzeichenerklärung[entsprechend PlanZV]
I.Festsetzungen
WA 1
5. Grünflächen[§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB]private Grünfläche mit Zweckbestimmung Park(Weiteres siehe Teil B: Text, Nr. 8.6.1)private Grünfläche mit Zweckbestimmung Gärten(Weiteres siehe Teil B: Text, Nr. 8.6.2)private Grünflächen mit Zweckbestimmung Spielplatz(Weiteres siehe Teil B: Text, Nr. 8.6.3)
5. Maßnahme zum Schutz, zur Pflege und  zur Entwicklung von Natur und LandschaftFlächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft mit Bezeichnung der Flächen[§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB]M Habitat für die Zauneidechse
2.Maß der baulichen Nutzung[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 16 BauNVO] GR 300m²    zulässige Grundfläche der oberirdischen Gebäude als Höchstmaß[§ 16 Abs. 2, Nr. 1 und Abs. 5 BauNVO]      IVZahl der Vollgeschosse, als Höchstmaß, hier z.B. IV[§ 16 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO] TH, FH, OKHöhe der Traufe, des Firstes, der Oberkante baulicher Anlagen über 14,5 m Bezugshöhe, als Höchstmaß hier z.B. 14,5 m. [§ 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO]Bezugshöhe ist die mittlere Höhe der natürlichen Geländeoberfläche, gemessen mittig zwischen den äußeren Eckpunkten der Außenwände des jeweiligen Hauptbaukörpers.
GF
G
3.Bauweise, Baulinien, Baugrenzen[§ 9 Abs. 1 Nr. 2  BauGB]  a 1abweichende Bauweise, hier z.B. a 1 [§ 22 BauNVO]Baulinie[§ 23 BauNVO]Baugrenze[§ 23 BauNVO]
GL
III. Darstellungen ohne NormcharakterErläuterungNutzungschablonen
Bemaßung
bekannte Höhe in Metern über NHN
GFL
L
7. Wasserflächen[§ 9 Abs. 1 Nr. 16a BauGB]Wasserfläche 
PF 3PF 1
Park
GTg
GPdStGa
Gärten
Spielplatz
IV. Darstellungen der Kartengrundlage (Auszug)
Flurstücksgrenze mit Flurstücksnummer
Gebäudebestand
8. Sonstige PlanzeichenWasserfläche, Unterquerung unter StraßenverkehrsflächeUmgrenzung von Flächen für Gemeinschaftstiefgaragen und deren Zufahrten[§ 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB]Umgrenzung von Flächen für Gemeinschaftsparkdeck[§ 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB]Umgrenzung von Flächen für oberirdische Stellplätze[§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB]Umgrenzung von Flächen für Garagen[§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB]mit Geh-, Fahr- bzw. Leitungsrechten zu belastende Flächen[§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB]    mit Geh-, Fahr- bzw. Leitungsrechten zu belastende Flächen(Weiteres siehe Teil B: Text, Nr. 5)mit Geh- und Fahrrechten zu belastende Flächen(Weiteres siehe Teil B: Text, Nr. 5) mit Geh- und Leitungsrechten zu belastende Flächen(Weiteres siehe Teil B: Text, Nr. 5)mit Gehrechten zu belastende Flächen(Weiteres siehe Teil B: Text, Nr. 5)mit Leitungsrechten zu belastende Flächen(Weiteres siehe Teil B: Text, Nr. 5)Bereiche in denen Schutzmaßnahmen gegen Lärm an Außenbauteilen von Gebäuden zu treffen sind [§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB]LPB IIIBezeichnung des Bereiches, in dem Schutzmaßnahmen gegen Lärm an Außenbauteilen von Gebäuden zu treffen sind, hier z. B.: LPB III(siehe dazu auch Teil B Text, Nr. 6.1) Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des     Bebauungsplanes[§ 9 Abs. 7 BauGB]Abgrenzung zwischen BaugebietenAbgrenzung zwischen unterschiedlichen GrünflächenII. Nachrichtliche Übernahmen[§ 9 Abs. 6 BauGB]besonders geschützte Biotope gem. § 21 SächsNatSchGIII. Darstellungen ohne NormcharakterErläuterungNutzungschablonen
Bemaßung Baufenster und VerkehrsflächenBemaßung Gemeinschaftsanlagen und Nebenanlagen
526
B
G
III. Darstellungen ohne NormcharakterErläuterungNutzungschablonen
Bemaßung
bekannte Höhe in Metern über NHN
A2GRZ 0,4IVTH = 14,5 mFH = 20,5 m
L
Bezeichnung des BaufenstersGrundflächenzahlAnzahl der Vollgeschossemax. Traufhöohe in mmax. Firsthöohe in m
9,5m9,5m
geändert am 08.03.2019
LegendeBaumerhaltBaumerhalt bei Umsetzung der Planung
Baumverlust wegen NeubauvorhabenBaumverlust wegen Tiefgarage%DXPYHUOXVWZHJHQ6WUDHQEDX%DXPYHUOXVWZHJHQ)HXHUZHKUDXIVWHOOIOlFKHXQG-zufahrt%DXPYHUOXVWZHJHQVHKUVFKOHFKWHU9LWDOLWlW,VWHLQ%DXPPLWVFKOHFKWHUE]ZVHKUVFKOHFKWHU9LWDOLWlWGXUFKGDV9RUKDEHQEHWURIIHQZLUGDOV*UXQGIUGHQ%DXPYHUOXVWGLH9LWDOLWlWDQJHJHEHQGHQQGHU%DXPPVVWHEHLMHGZHGHU1XW]XQJDXV*UQGHQGHUVerkehrsicherheit entfernt werden. Der Verlust diesesBaumes wird nicht durch konkurrierende Festsetzungenmit dem Bebauungsplan (Bebauung, Tiefgarage,6WUDHQEDX)HXHUZHKUIOlFKHYHUXUVDFKW
Baumverlust bei Umsetzung der Planung
LegendeBaumerhaltJHVHW]OLFKJHVFKW]WHV%LRWRSK|KOHQUHLFKHU(LQ]HOEDXP
Baumerhalt bei Umsetzung der Planung
:lFKWHUVWUDH/HLS]LJ
seecon Ingenieure GmbHGemeinsam | Zukunft | Planen6SLQQHUHLVWUDH+DOOHD - 04179 LeipzigPhone: +49 (0) 341 / 48 40 511Fax:     [TELEFONNUMMER ENTFERNT]0eMail:   [E-MAIL ENTFERNT]:     www.seecon.deLeipzig, der 12.04.2018
Planer:Bauherr:
Planinhalt:Projekt:
Baumerhalt
:lFKWHUVWUDH/HLS]LJ
seecon Ingenieure GmbHGemeinsam | Zukunft | Planen6SLQQHUHLVWUDH+DOOHD - 04179 LeipzigPhone: +49 (0) 341 / 48 40 511Fax:     [TELEFONNUMMER ENTFERNT]0eMail:   [E-MAIL ENTFERNT]:     www.seecon.deLeipzig, der 14.05.2018
Planer:Bauherr:
Projekt:
Ziel-Raster  Baumanpflanzungen
Plan 3:
Plan 4:
%3ODQ1U3DUNVWDGW'|VHQ*UQRUGQXQJVSODQ
%3ODQ1U3DUNVWDGW'|VHQ*UQRUGQXQJVSODQ
Parkresidenz Leipzig GmbH
Parkresidenz Leipzig GmbH
Neubau*HElXGHHUKDOWTiefgarage9HUNHKUVIOlFKH)HXHUZHKUDXIVWHOOIOlFKH
Planung
*HOWXQJVEHUHLFK%HEDXXQJVSODQ3DUNVWDGW'|VHQ'HQNPDOJHVFKW]WHU%HUHLFKLandschaftsschutzgebiet
Plan 3Plan 4
LegendeEscheAmerikanische RoteicheSpitzahornRotbucheLinde
AlleebaumanpflanzungenStD mindestens 20-25 cm mit Standort
Parterre*HK|O]H
Baumart siehe Pflanzempfehlungen6WUDHQDXPSUlJHQGH%DXPDQSIODQ]XQJHQDXISULYDWHQ*UXQGVWFNVIOlFKHQHausnahe BereicheKiefer
BaufensterTiefgarage9HUNHKUVIOlFKH)HXHUZHKUDXIVWHOOIOlFKH
Planung
GeltungsbereichBebauungsplan"Parkstadt'|VHQDenkmal-JHVFKW]WHUBereichLandschafts-schutzgebiet
Grenzen
050
TiliacordataPinus nigraaustriacaPinus nigraaustriaca
Aesculus spec.
Aesculus spec.
Picea glaucaPicea glaucaThuja occidentalis
TiliamongolicaPinuswallichiana
PinuswallichianaPinuscembra
PiceaomorikaPiceapungensglauca
Piceapungensglauca
Piceapungensglauca
AcerpseudoplatanusTiliacordataTiliacordataQuercusrobur'fastigiata'
AcerplatanoidesAcerpseudoplatanusSorbusaria
Acerpseudoplatanus
AcerplatanoidesLiriodendrontulipifera
HausN1
Haus A2Haus A3Haus A4
Haus B2Haus B3Haus B4
Haus B27Haus B28
Haus B21
Haus A21
Haus B24/25
Haus B20
Haus A9
Haus B19
Haus A5
Haus B5
Haus A6
Haus B6
Haus B8
Haus A8
Haus A7
Haus N10
Haus B7
Haus C1Haus C1f Haus N4
HausN6
Haus B29Haus B30
Haus N11Haus N7
Haus N8Haus N12
Haus N5
HausN 14
HausN 17
HausN 15
HausN 18
HausN 16
HausN 19 HausN 13
HausN2HausN3
Haus N9
HausN 20
LegendeBaumerhaltBaumerhalt bei Umsetzung der Planung
Baumverlust wegen NeubauvorhabenBaumverlust wegen Tiefgarage%DXPYHUOXVWZHJHQ6WUDHQEDX%DXPYHUOXVWZHJHQ)HXHUZHKUDXIVWHOOIOlFKHXQG-zufahrt%DXPYHUOXVWZHJHQVHKUVFKOHFKWHU9LWDOLWlW,VWHLQ%DXPPLWVFKOHFKWHUE]ZVHKUVFKOHFKWHU9LWDOLWlWGXUFKGDV9RUKDEHQEHWURIIHQZLUGDOV*UXQGIUGHQ%DXPYHUOXVWGLH9LWDOLWlWDQJHJHEHQGHQQGHU%DXPPVVWHEHLMHGZHGHU1XW]XQJDXV*UQGHQGHUVerkehrsicherheit entfernt werden. Der Verlust diesesBaumes wird nicht durch konkurrierende Festsetzungenmit dem Bebauungsplan (Bebauung, Tiefgarage,6WUDHQEDX)HXHUZHKUIOlFKHYHUXUVDFKW
Baumverlust bei Umsetzung der Planung
LegendeBaumerhaltJHVHW]OLFKJHVFKW]WHV%LRWRSK|KOHQUHLFKHU(LQ]HOEDXP
Baumerhalt bei Umsetzung der Planung
:lFKWHUVWUDH/HLS]LJ
seecon Ingenieure GmbHGemeinsam | Zukunft | Planen6SLQQHUHLVWUDH+DOOHD - 04179 LeipzigPhone: +49 (0) 341 / 48 40 511Fax:     [TELEFONNUMMER ENTFERNT]0eMail:   [E-MAIL ENTFERNT]:     www.seecon.deLeipzig, der 12.04.2018
Planer:Bauherr:
Planinhalt:Projekt:
Baumerhalt
:lFKWHUVWUDH/HLS]LJ
seecon Ingenieure GmbHGemeinsam | Zukunft | Planen6SLQQHUHLVWUDH+DOOHD - 04179 LeipzigPhone: +49 (0) 341 / 48 40 511Fax:     [TELEFONNUMMER ENTFERNT]0eMail:   [E-MAIL ENTFERNT]:     www.seecon.deLeipzig, der 14.05.2018
Planer:Bauherr:
Projekt:
Ziel-Raster  Baumanpflanzungen
Plan 3:
Plan 4:
%3ODQ1U3DUNVWDGW'|VHQ*UQRUGQXQJVSODQ
%3ODQ1U3DUNVWDGW'|VHQ*UQRUGQXQJVSODQ
Parkresidenz Leipzig GmbH
Parkresidenz Leipzig GmbH
Neubau*HElXGHHUKDOWTiefgarage9HUNHKUVIOlFKH)HXHUZHKUDXIVWHOOIOlFKH
Planung
*HOWXQJVEHUHLFK%HEDXXQJVSODQ3DUNVWDGW'|VHQ'HQNPDOJHVFKW]WHU%HUHLFKLandschaftsschutzgebiet
Plan 3Plan 4
LegendeEscheAmerikanische RoteicheSpitzahornRotbucheLinde
AlleebaumanpflanzungenStD mindestens 20-25 cm mit Standort
Parterre*HK|O]H
Baumart siehe Pflanzempfehlungen6WUDHQDXPSUlJHQGH%DXPDQSIODQ]XQJHQDXISULYDWHQ*UXQGVWFNVIOlFKHQHausnahe BereicheKiefer
BaufensterTiefgarage9HUNHKUVIOlFKH)HXHUZHKUDXIVWHOOIOlFKH
Planung
GeltungsbereichBebauungsplan"Parkstadt'|VHQDenkmal-JHVFKW]WHUBereichLandschafts-schutzgebiet
Grenzen
050
TiliacordataPinus nigraaustriacaPinus nigraaustriaca
Aesculus spec.
Aesculus spec.
Picea glaucaPicea glaucaThuja occidentalis
TiliamongolicaPinuswallichiana
PinuswallichianaPinuscembra
PiceaomorikaPiceapungensglauca
Piceapungensglauca
Piceapungensglauca
AcerpseudoplatanusTiliacordataTiliacordataQuercusrobur'fastigiata'
AcerplatanoidesAcerpseudoplatanusSorbusaria
Acerpseudoplatanus
AcerplatanoidesLiriodendrontulipifera
HausN1
Haus A2Haus A3Haus A4
Haus B2Haus B3Haus B4
Haus B27Haus B28
Haus B21
Haus A21
Haus B24/25
Haus B20
Haus A9
Haus B19
Haus A5
Haus B5
Haus A6
Haus B6
Haus B8
Haus A8
Haus A7
Haus N10
Haus B7
Haus C1Haus C1f Haus N4
HausN6
Haus B29Haus B30
Haus N11Haus N7
Haus N8Haus N12
Haus N5
HausN 14
HausN 17
HausN 15
HausN 18
HausN 16
HausN 19 HausN 13
HausN2HausN3
Haus N9
HausN 20
Bebauungsplan Nr 398 "Parkstadt Dösen"
Insone Real Estade Development GmbHWächterstraße 15, 04107 Leipzig
seecon Ingenieure GmbHGemeinsam | Zukunft | PlanenSpinnereistraße 7, Halle 14D - 04179 LeipzigPhone: +49 (0) 341 / 48 40 511Fax:     [TELEFONNUMMER ENTFERNT]0eMail:   [E-MAIL ENTFERNT]:     www.seecon.deLeipzig, der 16.01.2019
Planer:
Bauherr:
Planinhalt:
Projekt:
Teil A Planzeichung - Beiplan1:2.000Maßstab
Grenze des räum-lichen Geltungs-bereiches des Bebauungsplanes
Straßenraumprägende Baumpflanzungen auf privaten Grundstücksflächen
Teil A: Planzeichnung - Beiplan 
Bebauungsplan Nr. 398 Parkstadt Dösen (Entwurf) 
Teil B: Textliche Festsetzungen 
Seite 1 von 9 
16.01.2019 
 
 
Teil B: Text 
Die der Planung zugrunde liegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse, DIN-
Vorschriften, VDI-Richtlinien und ähnliche Regelungen) können bei der Stadt Leipzig im 
Neuen Rathaus, Martin-Luther-Ring 4-6, 04109 Leipzig, Stadtplanungsamt, Zimmer 498, 
während der Sprechzeiten eingesehen werden. 
I Festsetzungen 
1. Art der baulichen Nutzung [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB] 
 1.1  Allgemein zulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts 
anderes ergibt): 
a) Wohngebäude, 
b) die der Versorgung des Gebietes dienenden Schank- und Speisewirtschaften 
sowie nicht störenden Handwerksbetriebe, 
c) Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche Zwecke. 
 1.2  Ausnahmsweise zulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen 
nichts anderes ergibt): 
 
a) sonstige nicht störende Gewerbebetriebe. 
 1.3  Unzulässig sind (soweit sich aus der nachfolgenden Festsetzung nichts anderes 
ergibt): 
a) die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, 
b) Anlagen für sportliche Zwecke, 
c) Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 
d) Anlagen für Verwaltungen, 
e) Gartenbaubetriebe, 
f) Tankstellen. 
[§ 1 Abs. 5 und 6 Nr. 1 BauNVO] 
 1.4  Abweichend zu Nr. 1.2 a) sind im WA 7 die der Versorgung des Gebietes dienenden 
Läden allgemein zulässig. 
[§ 1 Abs. 9 BauNVO] 
2. Maß der baulichen Nutzung [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB] 
 2.1  Für die WA 1 und WA 7 bis WA 10 wird die Grundflächenzahl (GRZ) mit 0,4 
festgesetzt. 
Für das WA 1 wird zusätzlich für oberirdische Gebäude eine maximale Grundfläche 
(GR) von jeweils 450 m² festgesetzt. 
Für das WA 8 und das WA 9 wird zusätzlich für Gebäude eine maximale Grundfläche 
(GR) von jeweils 300 m² festgesetzt.  
[§ 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO] 
 
Bebauungsplan Nr. 398 Parkstadt Dösen (Entwurf) 
Teil B: Textliche Festsetzungen 
Seite 2 von 9 
16.01.2019 
 
 
 2.2  Für die WA 2 bis WA 6, entspricht die zulässige Größe der Grundfläche dem 
Flächeninhalt der jeweils festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche. 
[§ 16 Abs. 2 Nr.1 BauNVO] 
 2.3  Die gemäß Nr. 2.2 zulässige Grundfläche darf durch die Grundfläche von 
Gemeinschaftstiefgaragen um bis zu dem Flächeninhalt der jeweils zu diesem Zweck 
festgesetzten Fläche für Gemeinschaftstiefgaragen (GTg) überschritten werden.  
[§ 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO] 
 2.4  Für das WA 7 darf die zulässige Grundfläche durch Stellplätze mit ihren jeweiligen 
Zufahrten und Nebenanlagen i. S. d. § 14 BauNVO bis zu einer GRZ von 0,7 
überschritten werden.  
[§ 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO] 
 2.5  Die zulässigen Größen der Grundflächen für das in der Fläche für Stellplätze und 
Garagen zulässige Gemeinschaftsparkdeck (GPd) und die in der privaten Grünfläche 
pG 1 zulässige Gemeinschaftstiefgarage entsprechen dem Flächeninhalt der jeweils 
zu diesem Zweck festgesetzten Fläche.  
[§ 16 Abs. 2 Nr.1 BauNVO] 
 2.6  Für die WA 2 bis WA 6 ist ein Vortreten von Terrassen und Balkonen über die 
festgesetzten Baugrenzen um maximal 2,0 m zulässig, sofern die Abstandsflächen 
gewahrt bleiben. 
[§ 23 Abs. 2 Satz 3 BauNVO] 
3. Abweichendes Maß der Tiefe der Abstandsflächen [§ 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB] 
Im WA 2 vor der nördlichen Baugrenze des Baufensters B29/B30 beträgt die 
Abstandsflächentiefe 1,0 m.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB] 
4. Tiefgaragen, Parkdeck und Stellplätze [§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB] 
 4.1  Stellplätze, Garagen, ein Parkdeck und Tiefgaragen mit ihren Zufahrten sind nur 
innerhalb der in der Planzeichnung festgesetzten Flächen mit der jeweiligen 
Zweckbestimmung sowie innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. 
[§ 12 Abs. 6 BauNVO] 
 4.2  Die Oberkante von Tiefgaragen muss mindestens 0,4 m unter der Bezugshöhe 
liegen. Bezugshöhe ist die Höhe der natürlichen Geländeoberfläche, gemessen an 
allen äußeren Eckpunkten der Außenwände der jeweiligen Tiefgarage.  
[§ 9 Abs. 3 BauGB] 
5. Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB] 
Die in der Planzeichnung festgesetzten, mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu 
belastenden Flächen sind wie folgt zu belasten: 
GFL mit Geh- und Fahrrechten zugunsten der Allgemeinheit sowie mit 
Leitungsrechten zugunsten der Versorgungsträger  
Bebauungsplan Nr. 398 Parkstadt Dösen (Entwurf) 
Teil B: Textliche Festsetzungen 
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GF mit Geh- und Fahrrechten zugunsten der Allgemeinheit  
GL mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit sowie mit Leitungsrechten 
zugunsten der Versorgungsträger 
L mit Leitungsrechten zugunsten der Versorgungsträger  
G mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB] 
6. Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen [§9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] 
 6.1  Schutz vor Verkehrslärm 
 6.1.1  In den durch Schrägschraffur (\\\\\\) an Baugrenzen festgesetzten Bereichen sind an 
Gebäudefronten, die parallel oder in einem Winkel von weniger als 90° zu den 
Baugrenzen ausgerichtet sind, bei Neu-, Um- und Anbauten Mindestanforderungen 
an den passiven Schallschutz wie folgt einzuhalten:  
Die Schalldämm-Maße der Außenbauteile von Aufenthaltsräumen sind mindestens 
gemäß der in der nachfolgenden Tabelle in Verbindung mit den in der Planzeichnung 
dargestellten Bereichen und unter Berücksichtigung der Raumnutzung zu wählen. 
Erforderliche Schalldämm-Maße der nach außen abschließenden Bauteile:  
Bereich 
Raumarten der Aufenthaltsräume 
Bettenräume 
in Krankenanstalten 
und Sanatorien 
Aufenthaltsräume in 
Wohnungen, Über-
nachtungsräume in 
Beherbergungsstätten, 
Unterrichtsräume und 
ähnliches 
Büroräumea 
und ähnliches 
erf. R'w,res des Außenbauteils in dB 
III 40 35 30 
a    An Außenbauteilen von Räumen, bei denen der eindringende Außenlärm aufgrund der in den 
Räumen ausgeübten Tätigkeiten nur einen untergeordneten Beitrag zum Innenraumpegel leistet, 
werden keine Anforderungen gestellt. 
b   Die Anforderungen sind hier aufgrund der örtlichen Gegebenheiten festzulegen. 
 
Wenn das Verhältnis der gesamten Außenfläche eines Raums (Sg) zu seiner 
Grundfläche (SG) einen von 0,8 abweichenden Wert für Sg/SG aufweist, so ist zum 
Wert für das erforderliche resultierende Schalldämm-Maß (erf. R'w,ges) der mit 
nachfolgender Gleichung (Gleichung 33 aus DIN 4109-2) ermittelte Korrekturwert 
KAL zu addieren:  
KAL = 10 * lg (Sg/0,8 * SG) in dB  
Von den getroffenen Anforderungen abweichende geringere Schalldämm-Maße sind 
zulässig, wenn durch Sachverständige für Schallschutz nachgewiesen wird, dass die 
Anwendung dieser Maße ausreichend ist.  
Schutzbedürftige Räume, die nur Fenster zu Fassaden mit einer Lärmbelastung > 50 
dB(A) nachts besitzen, sind mit schallgedämmten fensterunabhängigen 
Lüftungseinrichtungen auszustatten.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] 
Bebauungsplan Nr. 398 Parkstadt Dösen (Entwurf) 
Teil B: Textliche Festsetzungen 
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16.01.2019 
 
 
 6.2  Schutz vor Gewerbeemissionen (Heizwerk) 
 6.2.1  Im WA 8 und WA 9 ist eine Wohnnutzung unzulässig bis Lärmminderungs-, 
Schallschutzmaßnahmen und die Erhöhung des Abgasschornsteins des BHKW am 
Heizwerk auf dem Flurstück 191/14, Gemarkung Dösen) durchgeführt wurden. Es ist 
nachzuweisen, dass die im Bereich des WA 8 und WA 9 durch das Heizwerk 
einwirkenden Immissionen  der TA Luft und Immissionsrichtwerte für allgemeine 
Wohngebiete nach der TA Lärm eingehalten werden. 
[§ 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB] 
 6.2.2  Mit Umsetzung der Maßnahmen nach Nr. 6.2.1  sind Nutzungen nach Nr. 1.1 und 1.2 
zulässig.   
7. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und 
Landschaft [§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] 
 7.1  Befestigung von Oberflächen 
 7.1.1  Die Befestigung von Stellplätzen, Zufahrten und Wegen, einschließlich der 
Aufstellflächen für die Feuerwehr innerhalb von Baugrundstücken und von 
Stellplätzen außerhalb von Baugrundstücken sind so auszuführen, dass das auf den 
jeweiligen Flächen anfallende Niederschlagswasser weitestgehend innerhalb dieser 
Flächen versickern kann. Oberflächenwasser das nicht versickern kann, ist durch 
Vorsorge der Rückhaltung auf dem Grundstück zurückzuhalten.   
[§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] 
 7.1.2  Befestigungen für z. B. Wege, Müllplatz, Fahrradstellplatz und Terrasse sind auf 
maximal 12 % der Baugrundstücksfläche zulässig. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] 
 7.2  Überdeckung und Begrünung nicht überbauter Teile von Tiefgaragen 
 7.2.1  Nicht überbaute Teile von Tiefgaragen sind mindestens mit einer 40 cm starken, 
durchwurzelbaren Substratschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen. Die 
Höhe der Substratschicht der Tiefgaragen darf die natürliche Höhe der 
Geländeoberfläche, gemessen an allen äußeren Eckpunkten der Außenwände der 
jeweiligen Tiefgarage, nicht überschreiten. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] 
 7.2.2  Innerhalb der im Teil A: Planzeichnung festgesetzten Fläche für Maßnahmen zum 
Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ist, mit 
Ausnahme auf den mit Gehrechten zu belastenden Flächen, eine Frischwiese 
anzulegen und extensiv zu pflegen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] 
 
 
 
 
Bebauungsplan Nr. 398 Parkstadt Dösen (Entwurf) 
Teil B: Textliche Festsetzungen 
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16.01.2019 
 
 
 
 
8. Grünordnerische Festsetzungen [§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB] 
 8.1  Für die nachstehenden Festsetzungen werden die Pflanzqualitäten wie folgt definiert: 
Pflanzklasse A 
Straßenbäume 
StU* mindestens 20-25 cm, Hochstamm 
Kronenansatz in mindestens 2,5 m Höhe 
(Lichtraumprofil) 
Pflanzklasse B 
Bäume auf privaten 
Grundstücken 
StU* mindestens 16-18 cm, Hochstamm 
Pflanzklasse C 
Sträucher 
Pflanzgröße 60-80 cm,  
mindestens zwei Sträucher pro m² 
*StU = Stammumfang, gemessen in 1 m Höhe 
Alle festgesetzten Pflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang in der 
entsprechenden Pflanzklasse zu ersetzen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB] 
 8.2  Fläche zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen  
 8.2.1  In den Flächen PF 1, PF 2, PF 4, PF 5, PF 6, PF 7 und PF 8 sind Bäume mit einem 
Stammdurchmesser von > 20 cm, gemessen in einer Stammhöhe von 1 m, in 
folgender Mindestanzahl dauerhaft zu erhalten oder nach Abgang oder Beseitigung 
durch heimische, standortgerechte Bäume der Pflanzklasse B zu ersetzen:  
PF 1: 14 Bäume 
PF 2: 6 Bäume 
PF 4: 2 Bäume 
PF 5: 18 Bäume 
PF 6: 4 Bäume 
PF 7: 7 Bäume 
PF 8: 7 Bäume 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB] 
 8.2.2  In den Flächen PF 1, PF 2, PF 4, PF 5, PF 6, PF 7 und PF 8 sind Bäume mit 
standortgerechten, heimischen Sträuchern zu unterpflanzen, wobei die 
Strauchgruppen mindestens 50 % der jeweiligen Fläche PF einnehmen müssen (ein 
Strauch pro m²). 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB] 
 8.3  Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
Die Pflanzfläche PF 3 ist dauerhaft als Zierbepflanzung oder Rasenfläche zu 
entwickeln. Vitale Laubbäume mit einem Stammdurchmesser > 20 cm in einem Meter 
Höhe sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB] 
Bebauungsplan Nr. 398 Parkstadt Dösen (Entwurf) 
Teil B: Textliche Festsetzungen 
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 8.4  Begrünung der privaten Grundstücksflächen in den Baugebieten WA 2 bis WA 6 
 
 8.4.1  a) Vorhandene Bäume mit einem Stammdurchmesser > 10 cm sind, wenn sie nicht 
dem Brandschutz entgegenstehen, zu erhalten und bei Abgang gemäß Beiplan, in 
dem Anzahl, Art und Standort der Bäume festgesetzt sind, mit Bäumen der 
Pflanzklasse A zu ersetzen.  
b) Alleebäume sind mit Rasen zu unterpflanzen.  
c) Baumerhalt innerhalb der Gehölzgruppen gemäß Nr. 8.2.1 ist nicht auf diese 
Festsetzung anrechenbar. 
 8.4.2  In den nicht überbaubaren Grundstücksflächen der Häuser A 2, A 4, A 5, A 6 sowie 
B 2, B 4, B 5, B 6 sind jeweils vier, in den nicht überbaubaren Grundstücksflächen der 
Häuser A 8 und B 8 sind jeweils zwei Schwarzkiefern der Pflanzklasse B gemäß 
Beiplan zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und nach Abgang durch Schwarzkiefern 
der Pflanzklasse B zu ersetzen. 
 8.4.3  Mindestens 3 % der Fläche des jeweiligen Baugrundstücks sind mit heimischen, 
standortgerechten Laubsträuchern oder Straucharten, die für die Entstehungszeit der 
denkmalgeschützten Anlage typisch sind (Pflanzklasse C) zu bepflanzen. 
Vorhandene Sträucher, die der Festsetzung entsprechen, werden angerechnet. 
 8.4.4  Mindestens 1,5 % der Fläche des jeweiligen Baugrundstücks sind als Pflanzflächen 
für Stauden und Gräser anzulegen. Je m² Pflanzfläche sind drei Stauden oder drei 
Gräserpflanzen zu pflanzen. 
 8.4.5  Die verbleibenden Flächen der jeweiligen Baugrundstücke sind als Rasen anzulegen 
und pflegen. 
 8.4.6  Im WA 6 sind entlang der Wasserfläche sechs heimische, standortgerechte 
Laubbäume (Pflanzklasse B) zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang 
durch heimische, standortgerechte Laubbäume der Pflanzklasse B zu ersetzen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und 25b BauGB] 
 8.4.7  In den Baugebieten WA 2 bis WA 6 sind die nichtüberbaubaren  Grundstücksflächen 
in ihrer Gesamtheit von baulichen Anlagen freizugalten und gemäß den 
Festsetzungen Nr. 8.4.1 bis Nr. 8.4.6 zu begrünen. Abweichend davon sind in diesen 
Flächen je Baugrundstück zulässig: 
a) bauliche Anlagen nach Festsetzung Nr. 2.6 
b) Anlagen der Abfallentsorgung angrenzend an die jeweilige öffentliche 
Verkehrsfläche, 
c) nicht überdachte Fahrradabstellanlagen, 
d) Briefkastenanlagen, 
e) Zuwegungen,  
f) Bänke, 
g) Treppen und 
h) die der Ver- und Entsorgung des Grundstücks dienenden Anlagen.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB] 
Bebauungsplan Nr. 398 Parkstadt Dösen (Entwurf) 
Teil B: Textliche Festsetzungen 
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 8.5  Begrünung der privaten Grundstücksflächen in den Baugebieten WA 1 und WA 7 bis 
WA 10 
 8.5.1  Für die Baugrundstücke der Baugebiete WA 1 und WA 7 bis WA 10 wird festgesetzt:  
a) Je angefangene 300 m² Fläche des jeweiligen Baugrundstückes ist mindestens ein 
heimischer, standortgerechter Laubbaum (Pflanzklasse B) zu pflanzen, dauerhaft zu 
erhalten und bei Abgang durch einen heimischen, standortgerechten Laubbaum der 
Pflanzklasse B zu ersetzen. Vorhandene Bäume, die der festgesetzten Qualität 
mindestens entsprechen, sowie Bäume, die gemäß Nr. 8.5.2 angepflanzt werden, 
werden auf die Festsetzung angerechnet. Baumanpflanzungen für Stellplätze gemäß 
Nr. 8.7.1 und Baumerhalt innerhalb der Gehölzgruppen gemäß Nr. 8.2.1 sind nicht 
auf diese Festsetzung anrechenbar. 
b) Mindestens 3 % der Fläche des jeweiligen Baugrundstücks sind mit heimischen, 
standortgerechten Laubsträuchern (Pflanzklasse C) zu bepflanzen. 
c) Die Anpflanzungen gemäß Nr. 8.5.1 a) und b) sind für das WA 8 an den westlichen 
und für das WA 10 an den westlichen und südlichen Grundstücksgrenzen zu 
verorten. 
d) Im WA 7 sind abweichend zu Nr. 8.5.1 a) 22 Bäume zu pflanzen, davon sind 4 
Bäume gem. Beiplan und 5 Bäume an der nördlichen Seite der Wasserfläche zu 
pflanzen. Baumanpflanzungen für Stellplätze gemäß Nr. 8.7.1 sind auf diese 
Festsetzung anrechenbar. Anpflanzungen gemäß 8.5.1 b) vorzugsweise an der 
nördlichen Seite der Wasserfläche zu verorten. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB] 
 8.5.2  Entlang der Planstraße D sind Bäume der Pflanzklasse A gemäß Beiplan 
anzupflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang durch Bäume der Pflanzklasse 
A zu ersetzen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB] 
 8.5.3  In den Baugebieten WA 1 und WA 7 bis 10 sind die nichtüberbaubaren 
Grundstücksflächen zwischen angrenzenden Erschließungsflächen und der 
nächstliegenden festgesetzten Baugrenze bzw. deren gradliniger Verlängerung bis zu 
den seitlichen Grundstücksgrenzen (Vorgärten) in ihrer Gesamtheit gemäß den 
Festsetzungen Nr. 8.5.1 und Nr. 8.5.2 zu begrünen. Abweichend davon sind in diesen 
Flächen je Baugrundstück zulässig: 
a) Zuwegungen,  
b) Fahrradstellplätze und  
c) Flächen für Stellplätze gemäß Festsetzung in der Planzeichnung. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB] 
 8.6  Private Grünflächen 
 8.6.1  Für die private Grünfläche „Park“ pG 1 gilt: 
a) Gehölze sind gemäß Beiplan zu erhalten bzw. anzupflanzen, dauerhaft zu erhalten 
zu pflegen und bei Abgang entsprechend Beiplan zu ersetzen. 
b) Es sind vier nicht überdachte Tiefgaragenausgänge auf insgesamt maximal 120 m² 
zulässig. 
Bebauungsplan Nr. 398 Parkstadt Dösen (Entwurf) 
Teil B: Textliche Festsetzungen 
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c) Notwendige Lüftungsanlagen sind innerhalb der Fläche für Tiefgaragen zulässig. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und b BauGB] 
 8.6.2  Für die private Grünfläche „Gärten“ pG 2 gilt: 
a) Innerhalb der privaten Grünfläche pG 2 sind Gärten anzulegen und dauerhaft zu 
erhalten. Je angefangene 130 m² Grünfläche ist ein Obstbaum, Hochstamm, mit 
einem Stammumfang von mindestens 16-18 cm zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten 
und nach Abgang durch einen Obstbaum mit einem Stammumfang von mindestens 
16-18 cm zu ersetzen. Vorhandene Bäume, die die vorstehend festgesetzten 
Mindestanforderungen erfüllen, sowie heimische Laubbäume mit einem Stammdurch-
messer größer 10 cm werden auf die Festsetzung angerechnet. Baumanpflanzungen 
für Stellplätze gemäß Nr. 8.7.1 sind nicht auf diese Festsetzung anrechenbar. 
b) Innerhalb der privaten Grünfläche pG 2 sind auf insgesamt 200 m² Grünfläche 
standortgerechte Laubsträucher (Pflanzklasse C) anzupflanzen, dauerhaft zu erhalten 
und bei Abgang durch standortgerechte Laubsträucher (Pflanzklasse C) zu ersetzen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und Nr. 25b BauGB] 
 8.6.3  Für die privaten Grünflächen „Spielplatz“ pG 3.1, pG 3.2 und pG 3.3 gilt: 
a) In den privaten Grünflächen pG 3.1, pG 3.2 und pG 3.3 sind Bäume anzupflanzen, 
dauerhaft zu erhalten und nach Abgang durch heimische, standortgerechte Bäume zu 
ersetzen, die der für die jeweilige pG festgesetzten Qualität entsprechen. Vorhandene 
Bäume, die die festgesetzten Mindestanforderungen erfüllen, werden angerechnet.  
pG 3.1: 8 Laubbäume der Pflanzklasse A gemäß Beiplan 
pG 3.2: 7 Laub- oder Obstbäume (Pflanzklasse B)  
pG 3.3: 6 Laub- oder Obstbäume (Pflanzklasse B) 
b) Entlang der jeweiligen Grenzen der privaten Grünflächen pG 3.1, pG 3.2 und 
pG 3.3 sind mit Ausnahme der Zugänge standortgerechte Laubsträucher 
(Pflanzklasse C) anzupflanzen. Die bepflanzten Flächen müssen wenigstens 10 % 
der Fläche der jeweiligen privaten Grünfläche einnehmen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und Nr. 25b BauGB] 
 8.7  Begrünung von Stellplatzanlagen, Dächern und Fassaden 
 8.7.1  Je angefangene vier Stellplätze ist ein einheimischer, standortgerechter Laubbaum 
(Pflanzklasse A) zwischen den Stellplätzen, beziehungsweise in einem Abstand von 
max. 2 m zu diesen zu pflanzen. Die offene, unversiegelte Bodenfläche je Baum 
(Baumscheibe) muss mindestens 6 m² betragen, einen Mindestquerschnitt von 2 m 
aufweisen und ist vor Überfahren zu schützen. 
[§ 9 Abs.1 Nr. 25a BauGB] 
 8.7.2  Dächer mit einer Neigung von bis zu 15° sind auf mindestens 70 % ihrer Fläche mit 
standortgerechten Arten auf einer Substratschichtdicke von mindestens 12 cm 
extensiv zu begrünen. Die Begrünung ist dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu 
ersetzen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB] 
Bebauungsplan Nr. 398 Parkstadt Dösen (Entwurf) 
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 8.7.3  Die nach Süden exponierte Fassade des Gemeinschaftsparkdecks (GPd) ist auf 
mindestens 70 % der Gesamtlänge mit Kletterpflanzen (Pflanzabstand maximal 1 m) 
zu begrünen. Die Anpflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu 
ersetzen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB] 
9. Örtliche Bauvorschriften [§ 89 Abs. 2 SächsBO] 
 9.1  In den Baugebieten WA 2 bis WA 6 sind Neubauten nur mit Walmdächern mit einer 
Dachneigung zwischen 30° und 50° zulässig. 
 9.2  In den Baugebieten WA 1 und WA 7 bis WA 10 sind Neubauten nur mit Flachdächern 
beziehungsweise flach geneigten Dächern bis 15° zulässig. 
 9.3  Solaranlagen sind in den Baugebieten WA 1 und WA 7 bis WA 10 zulässig, soweit sie 
in einer maximalen Höhe von 1 m über der Dachoberkante und mit einem Abstand 
von mindestens 1 m zu den Dachflächenaußenkanten errichtet werden.  
 9.4  In den Baugebieten WA 2 bis WA 6 sind Einfriedungen, angrenzend an 
Erschließungsanlagen, bis zu einer Höhe von max. 0,40 m über Geländeoberfläche 
zulässig. Anlagen der Abfallentsorgung sind durch eine mindestens 1,20 m über 
Geländeoberfläche hohe Hecke einzugrünen. Im Baugebiet WA 4 ist die Errichtung 
eines Eingangstores angrenzend an die nördliche Fassade des Haus B 19 zulässig.  
 9.5  In den Baugebieten WA 1 und WA 7 bis WA 10 sind Einfriedungen, angrenzend an 
eine öffentliche Verkehrsfläche oder mit Gehrechten belastete Fläche, bis zu einer 
Höhe von max. 1,20 m über Geländeoberfläche zulässig. 
 
 
Begründung zum 
Bebauungsplan Nr. 398 
 
„Parkstadt Dösen“ 
 
(Entwurf)  
 Stadtbezirk: Südost 
 Ortsteil: Meusdorf 
 
Übersichtskarte 
 
 Grenze des räumlichen 
 Geltungsbereiches 
 
 
 
 Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
Stadtplanungsamt 
Planverfasser:  
 
 
seecon Ingenieure GmbH 
Spinnereistraße 7, Halle 14 – 04179 Leipzig 
www.seecon.de 
 
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
 Seite 1 
16.01.2019 
INHALTSVERZEICHNIS 
A EINLEITUNG ................................ ................................ ................................ ..................... 3 
1. Lage und Größe des Plangebietes ................................ ................................ .................... 3 
2. Planungsanlass und -erfordernis ................................ ................................ ....................... 3 
3. Ziele und Zwecke der Planung ................................ ................................ .......................... 4 
4. Verfahrensdurchführung ................................ ................................ ................................ .... 6 
5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes ................................ ...................... 7 
5.1 Topografie ................................ ................................ ................................ ......................... 7 
5.2 Vorhandene Bebauung und Nutzungen................................ ................................ ............. 7 
5.3 Vorhandene Wohnbevölkerung ................................ ................................ ......................... 8 
5.4 Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung ................................ ................................ ........ 8 
5.5 Soziale Infrastruktur ................................ ................................ ................................ .......... 8 
5.6 Technische Infrastruktur: Verkehrsinfrastruktur ................................ ...............................  10 
5.7 Technische Infrastruktur: Ver- und Entsorgungsanlagen ................................ ................. 11 
6. Planungsrechtliche und sonstige planerische Grundlagen................................ ............... 12 
6.1 Planungsrechtliche Grundlagen................................ ................................ ....................... 12 
6.1.1 Ziele der Raumordnung ................................ ................................ ................................ ... 12 
6.1.2 Flächennutzungsplan (FNP) ................................ ................................ ............................ 14 
6.1.3 Landschaftsplan ................................ ................................ ................................ .............. 14 
6.1.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben ................................ ................................ ........................ 14 
6.2 Sonstige Planungen ................................ ................................ ................................ ........ 15 
6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept ................................ ................................ ............ 15 
6.2.2 Stadtentwicklungsplan Zentren ................................ ................................ ....................... 16 
6.2.3 Strategische Konzepte zum Wohnen ................................ ................................ .............. 17 
6.2.4 Sozialer Wohnungsbau ................................ ................................ ................................ ... 18 
6.2.5 Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen ................................ ............................. 20 
6.2.6 Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum ................................ .................... 20 
6.2.7 Denkmalpflegerische Rahmenzielstellungen ................................ ................................ ... 21 
7. Umweltbericht ................................ ................................ ................................ ................. 24 
7.0 Zusammenfassung ................................ ................................ ................................ .......... 24 
7.1 Einleitung ................................ ................................ ................................ ........................ 25 
7.1.1 Ziele und Inhalte des Planes (Kurzdarstellung) ................................ ...............................  26 
7.1.2 Fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes ................................ .................... 27 
7.1.3 Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der Umweltbelange 35 
7.2 Beschreibung und Bewertung der erheblichen Umweltauswirkungen ..............................  44 
7.2.1 Pflanzen ................................ ................................ ................................ .......................... 44 
7.2.2 Tiere ................................ ................................ ................................ ................................  51 
7.2.3 Menschen – Verkehrslärm ................................ ................................ ...............................  58 
7.2.4 Menschen – Gewerbelärm ................................ ................................ ..............................  61 
7.2.5 Menschen – Luftqualität ................................ ................................ ................................ .. 62 
7.3 Anderweitige Planungsmöglichkeiten ................................ ................................ .............. 64 
7.4 Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen ................................ ...................... 65 
8. Ergebnisse der Beteiligungen ................................ ................................ .......................... 67 
8.1 Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ................................ .................. 67 
8.2 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit ................................ ................................ ........ 73 
9. Städtebauliches Konzept ................................ ................................ ................................ . 75 
9.1 Gliederung des Gebietes ................................ ................................ ................................ . 76 
9.2 Bebauungs-/Nutzungskonzept ................................ ................................ ........................ 76 
9.3 Erschließungskonzept ................................ ................................ ................................ ..... 77 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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9.3.1 Verkehrstechnische Erschließung ................................ ................................ ................... 77 
9.3.2 Ver- und Entsorgung ................................ ................................ ................................ ....... 79 
9.4 Brandschutzkonzept ................................ ................................ ................................ ........ 85 
9.5 Grünordnerisches Konzept ................................ ................................ ..............................  86 
9.6 Energiekonzept ................................ ................................ ................................ ............... 89 
10. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches ................................ ................................ ... 91 
11. Gliederung des Plangebietes ................................ ................................ .......................... 91 
12. Baugebiete ................................ ................................ ................................ ...................... 91 
12.1 Art der baulichen Nutzung ................................ ................................ ...............................  91 
12.1.1 Allgemeines Wohngebiet, Teilbaugebiete ................................ ................................ ........ 91 
12.1.2 Allgemein zulässige Nutzungen................................ ................................ ....................... 92 
12.1.3 Ausnahmsweise zulässige Nutzungen ................................ ................................ ............ 92 
12.1.4 Unzulässige Nutzungen ................................ ................................ ................................ .. 93 
12.1.5 Zulässigkeit von Läden im WA 7 ................................ ................................ ..................... 93 
12.2 Grundflächenzahl und Grundfläche ................................ ................................ ................. 94 
12.3 Höhe baulicher Anlagen ................................ ................................ ................................ .. 96 
12.4 Überbaubare Grundstücksfläche ................................ ................................ ..................... 97 
12.5 Abweichende Bauweise ................................ ................................ ................................ .. 98 
13. Tiefgaragen, Parkdeck und Stellplätze ................................ ................................ ............ 99 
14. Verkehrsflächen ................................ ................................ ................................ ............ 101 
15. Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen ................................ ........ 102 
16. Wasserflächen ................................ ................................ ................................ .............. 103 
17. Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen ................................ ................................  104 
17.1 Schutz vor Verkehrslärm ................................ ................................ ...............................  104 
17.2 Schutz vor Emissionen bestehender gewerblicher Nutzungen (Heizwerk) .................... 105 
18. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
 ................................ ................................ ................................ ................................ ...... 106 
18.1 Befestigung von Oberflächen ................................ ................................ ........................ 106 
18.2 Überdeckung und Begrünung nicht überbauter Teile von Tiefgaragen .......................... 107 
19. Grünordnerische Festsetzung ................................ ................................ ....................... 108 
19.1 Pflanzenqualität ................................ ................................ ................................ ............. 108 
19.2 Fläche zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen .................. 109 
19.3 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ....... 110 
19.4 Begrünung der privaten Grundstücksflächen in den Baugebieten WA 2  bis WA 6 ........ 110 
19.5 Begrünung der privaten Grundstücksflächen in den Baugebieten WA 1 und  WA 7 bis WA 
10 ................................ ................................ ................................ ................................ .. 114 
19.6 Private Grünflächen ................................ ................................ ................................ ....... 116 
19.7 Begrünung von Stellplatzanlagen, Dächern und Fassaden ................................ ........... 119 
20. Örtliche Bauvorschriften ................................ ................................ ................................  120 
21. Nachrichtliche Übernahme ................................ ................................ ............................ 121 
22. Flächenbilanz des Plangebietes ................................ ................................ .................... 121 
23. Kosten für die Stadt Leipzig ................................ ................................ ........................... 122 
 
Anhang I: Hinweise 
 II: Pflanzempfehlungen 
 III: Masterplan 
 
 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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A. EINLEITUNG 
Die historische Anlage „Park-Krankenhaus Leipzig-Dösen“ war als hygienisches Pavillon-Ensem-
ble ein für Klinikareale viel verbreiteter Bautyp des ausgehenden 19. und beginnenden 20. Jahrhun-
derts. 
Im damals ländlichen Umland Leipzigs angelegt, bildet es bis heute eine räumliche und bauliche 
Einheit, die durch das strenge Straßenraster und die reduzierten Materialien (Ziegel, Putz, Holz) 
noch unterstrichen wird. 
Die nun beabsichtigte Umnutzung des Areals zu einem Wohnquartier macht deshalb nicht nur eine 
Sanierung und Aufwertung des Bau- und Grünbestandes nötig, sondern auch eine aktive Auseinan-
dersetzung mit dem Charakter des Ortes und seinem Image. 
Ziel ist es, unter Ausnutzung der besonderen Lage, des wertvollen Baum- und Grünbestandes und 
nicht zuletzt der anspruchsvollen Bestandsgebäude einen qualitätvollen Wohn- und Aufenthaltsort 
zu entwickeln, der eine ergänzende Alternative zu den am Markt angebotenen Immobilien bildet 
und so spezielle Nachfragen generiert. 
1. Lage und Größe des Plangebietes 
Das Plangebiet dieses Bebauungsplanes befindet sich im Stadtbezirk Südost, Ortsteil Meusdorf und 
liegt ca. 1,0 km südlich der historischen Ortsmitte von Probstheida. 
Es wird umgrenzt von der Klinik für Forensische Psychiatrie Dösen (KFP Dösen) im Norden, der 
Chemnitzer Straße im Osten, der ehemals zum Klinikgelände gehörenden Parkanlage im Süden so-
wie der Wohnbebauung an der Paul-Flechsig-Straße und einer Kleingartenanlage im Westen. Das 
Gebiet hat eine Größe von ca. 14,6 ha. 
Die räumliche Lage des Plangebietes ist aus der Übersichtskarte bzw. aus der Planzeichnung zu er-
sehen. Der genaue Verlauf der Grenze des räumlichen Geltungsbereiches und die betroffenen Flur-
stücke bzw. Flurstücksteile können aus der Planzeichnung bzw. aus dem Kap. 10 dieser Begründung 
entnommen werden 
2. Planungsanlass und -erfordernis 
Im Jahr 2002 wurde der Krankenhausbetrieb im Park-Krankenhaus Dösen aufgegeben. Lediglich 
der nördliche Teilbereich, durch umfangreiche Sicherheitsanlagen von seiner Umgebung abge-
schirmt, wird seitdem durch die KFP Dösen weiter genutzt. 
Die ehemalige Eigentümerin, ein Tochterunternehmen der Rhön-Klinikum AG, hatte sich über die 
Jahre bemüht, das Grundstück in seinem Bestand zu erhalten und einer neuen modernen Kliniknut-
zung zuzuführen. Teilweise wurden in diesem Kontext einzelne Gebäude vermietet. Eine wirtschaft-
lich sinnvolle Gesamtentwicklung konnte jedoch nicht erreicht werden. Daher wurde im Jahr 2009 
seitens des Eigentümers entschieden, das Areal zu verkaufen, um so den Weg für eine standortange-
messene Wiedernutzung des Geländes zu ermöglichen. 
2013 wurde das Areal bereits durch einen anderen Projektentwickler beplant. Das damalige Nut-
zungskonzept sah eine räumliche Trennung in der Form vor, dass im nördlichen Bereich die ge-
werblichen Nutzungen dominieren sollten, während im südlichen Teil des Plangebietes die Wohn-
nutzung vorherrschte. Im Rahmen der Planungen wurde die frühzeitige Beteiligung gem.  
§ 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB 2013 durchgeführt. 
Planungsanlass bildet die Absicht der jetzigen Eigentümerin der Flächen in enger Abstimmung mit 
der Stadt Leipzig das Areal insgesamt zu einem Wohnstandort zu entwickeln. Um hierbei nachhaltig 
eine städtebaulich geordnete Entwicklung des Gebietes zu erreichen, wurde vor Einleitung des 
Planverfahrens ein städtebauliches Konzept erarbeitet, welches darauf abzielt, die wertvolle denk-
malgeschützte Bausubstanz zu erhalten und diese durch Neubauten zu ergänzen. Die Konzeption 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
 Seite 4 
16.01.2019 
dient dazu, innerhalb der unterschiedlichen Nutzungsbereiche die städtebaulichen Rahmenbedin-
gungen für das V orhaben zu spezifizieren. 
Angesichts der Rahmenbedingungen besteht das Erfordernis, unter Ausnutzung der bestehenden gu-
ten Lagebeziehung innerhalb des Stadtgebietes und der anspruchsvollen, denkmalgeschützten Be-
standsgebäude einen qualitätsvollen Wohn- und Aufenthaltsort zu entwickeln. Das Potenzial des 
Standortes liegt in seiner besonderen Quartiersqualität, die eine Ergänzung zu den am Markt ange-
botenen Immobilien bildet und so entsprechende Nachfragen generieren wird. 
Geplant ist die gesamtheitliche Entwicklung des Gebietes zu einem hochwertigen Wohnstandort für 
unterschiedliche Nutzergruppen. Die Maßnahmen sollen u. a. aus folgenden Punkten bestehen: 
• Sanierung und Nutzungsänderung der größtenteils denkmalgeschützten Gebäude, 
• städtebaulich behutsame Nachverdichtung durch Neubauvorhaben, 
• Nutzungsanreicherung des Quartiers mit Einrichtungen der sozialen Infrastruktur (KiTa) so-
wie der Versorgung in Form eines Nahversorgers, 
• funktionale Neuordnung (u. a. der Verkehrsorganisation) sowie 
• freiräumliche Aufwertung. 
Nach § 1 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) haben die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald 
und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. 
Im Ergebnis ist die Aufstellung des Bebauungsplanes erforderlich, um im Sinne einer geordneten 
städtebaulichen Entwicklung den Neuordnungsbedarf für das Bebauungsplangebiet zu einem den 
zukünftigen Nutzungen vorbehaltenem Gebiet mit öffentlichen und privaten Erschließungsanlagen 
planungsrechtlich zu ermöglichen. 
Dies betrifft insbesondere die angestrebte Entwicklung der bislang im Außenbereich gem. 
§ 35 BauGB gelegenen Flächen zu Wohnzwecken. Da die angestrebten Nutzungen nicht zu den im 
§ 35 BauGB aufgeführten privilegierten oder begünstigten V orhaben zählen, sind diese auf der be-
stehenden planungsrechtlichen Grundlage nicht zulässig.  
Aber auch der Nahversorger und die angestrebten Anlagen zur Unterbringung des ruhenden Ver-
kehrs, vor allem die zentrale Tiefgarage und das dreigeschossige Parkdeck am nördlichen Rand des 
Plangebietes, sind auf der in diesen Bereichen anzuwendenden Rechtsgrundlage des § 34 BauGB 
nicht zulässig, da sie von der maßstabsbildenden Eigenart der näheren Umgebung abweichen und 
sich in diese nicht einfügen. 
Mithilfe der verbindlichen Bauleitplanung können die zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten definiert 
werden. Darüber hinaus ist es erforderlich, potenzielle Konflikte zwischen den Nutzungen innerhalb 
und außerhalb des Gebietes zu ermitteln und auf dem Wege der Bauleitplanung unzulässige Beein-
trächtigungen zu vermeiden. 
Letztendlich ist das Planverfahren erforderlich, um die angestrebten Ziele unter Berücksichtigung 
der Belange und Bedürfnisse der Bevölkerung, der Belange des Denkmalschutzes und des Land-
schaftsbildes, der Nachbarschaft zu angrenzenden klinischen Versorgungseinrichtungen und der Be-
lange des Umwelt- und Naturschutzes umfassend und abschließend zu ermitteln und einer sachge-
rechten planerischen Abwägung zu unterziehen 
3. Ziele und Zwecke der Planung 
Durch die Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplanes Nr. 398 sollen, unter Beachtung des vor-
handenen Gebäude- und Baumbestandes sowie der technischen und verkehrlichen Erschließungsan-
lagen im Plangebiet selbst als auch im Umfeld, insbesondere die folgenden Planungsziele erreicht 
werden: 
 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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• Schaffung der planungsrechtlichen V oraussetzungen 
V ornehmliches Ziel dieses Bebauungsplanes ist die Schaffung der erforderlichen planungsrechtli-
chen V oraussetzungen für die Umnutzung/Revitalisierung eines ca. 14,6 ha großen, ehemals medizi-
nisch genutzten Areals als hochwertigen Wohnstandort. 
• Sicherung der städtebaulichen Ordnung 
Unter besonderer Beachtung freiräumlicher Gestaltungselemente, z. B. durch den Erhalt eines grö-
ßeren, zentral im Plangebiet gelegenen Grünraums und des denkmalgeschützten Bestandes soll mit 
dem Bebauungsplan eine geordnete städtebaulich anspruchsvolle Entwicklung an dieser Stelle ge-
währleistet werden. Zudem soll durch die Aufstellung des Bebauungsplanes sichergestellt werden, 
dass die denkmalgeschützte historische Krankenhausanlage in ihren städtebaulichen, architektoni-
schen und landschaftsarchitektonischen Grundzügen erhalten und sensibel weiterentwickelt wird. 
• Überprüfung von baulichen Ergänzungen über den historischen Rahmen hinaus 
Die maßvolle und tragfähige bauliche Ergänzung des historischen Bestandes unter besonderer Be-
rücksichtigung der stadtentwicklungsplanerischen, landschaftsplanerischen und denkmalpflegeri-
schen Ziele soll in ihrer Quantität und Qualität im Verfahren überprüft und geklärt werden. 
• Sicherung der geordneten Erschließung 
Die vorhandene verkehrstechnische und medienseitige Erschließung des Geländes ist auf die neuen 
Anforderungen anzupassen, wobei die Straßen und Wege im Gebiet der öffentlichen Nutzung un-
eingeschränkt zur Verfügung stehen sollen. Damit sollen die einzelnen Gebäude und Teilbereiche 
der Anlage eine dauerhaft gesicherte Erschließung erhalten. 
• Einbindung des Gebietes in den stadträumlichen Kontext 
Durch die Öffnung des ehemaligen Klinikgeländes und die Schaffung von standortadäquaten Nut-
zungsangeboten soll das Areal stärker und besser mit den umgebenden Siedlungsräumen vernetzt 
werden. Eine wichtige Rolle spielen hierbei die Integration öffentlicher Nutzungen, wie z. B. der 
geplanten KiTa, des Nahversorgers und die Anknüpfung an bestehende Wegeverbindungen. 
• Berücksichtigung der Belange des Umweltschutzes 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sind die Belange des Natur- und Umweltschutzes zu er-
mitteln und in angemessener Form zu berücksichtigen. 
• Berücksichtigung der Nachbarschaft (insbesondere der KFP Dösen) 
Auch ist es erforderlich, potenzielle Konflikte zwischen den unterschiedlichen Nutzungen zu ermit-
teln und auf dem Wege der Bauleitplanung unzulässige Beeinträchtigungen planungsrechtlich aus-
zuschließen. Im Norden grenzt der geschützte Bereich der KFP Dösen an. Hier gilt es, mögliche 
Nutzungskonflikte zu vermeiden. 
• Schaffung von Rechtssicherheit 
Mit dem Planverfahren soll für die Projektentwicklerin hinsichtlich der zukünftigen Entwicklungs- 
und Bebauungsmöglichkeiten Rechtssicherheit für die geplante perspektivische Umsetzung der ein-
zelnen V orhaben geschaffen werden. 
  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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4. Verfahrensdurchführung 
Folgende Verfahrensschritte wurden zur V orbereitung des Satzungsbeschlusses durchgeführt: 
Aufstellungsbeschluss vom 
Beschluss Nr. RBV-1234/12,  
bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 12/2012 vom  
09.06.2012 
16.05.2012 
frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit  
(§ 3 Abs. 1 BauGB), bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 
15/2013 vom 24.08.2013 
Bürgerversammlung im Eingangsgebäude des ehemaligen Krankenhau-
ses, Chemnitzer Str. 50 
27.08. bis 24.09.2013 
 
 
10.09.2013 
frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange  
(§ 4 Abs. 1 BauGB), mit Schreiben vom 
 
16.07.2013 
 
Folgende Besonderheiten der Durchführung des Verfahrens sind zu nennen: 
• Änderung des Flächennutzungsplans (FNP) im Parallelverfahren 
Der FNP wird im Parallelverfahren (§ 8 Abs. 3 BauGB) geändert; näheres siehe Kap. 6.1.2 die-
ser Begründung.  
• Abschluss des Verfahrens nach dem bis zum 12.05.2017 geltenden BauGB 
Rechtsgrundlage für dieses Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes ist das BauGB in der 
bis zum 12.05.2017 geltenden Fassung. Die sich dafür aus § 233 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 245c Abs. 
1 BauGB (in der seit dem 13.05.2017 geltenden Fassung) ergebenden V oraussetzungen sind erfüllt. 
  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG 
5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes 
5.1 Topografie 
Das Plangebiet besitzt eine optisch wahrnehmbare geringe Neigung in südwestlicher Richtung. Grö-
ßere topografische Erhebungen oder Einschnitte sind im Gebiet nicht vorhanden. Im Süden des 
Plangebiets verläuft nördlich des an der Chemnitzer Straße gelegenen Heizwerkes ein kleiner (zeit-
weise) wasserführender Graben. Ausgehend von den parallel zur Chemnitzer Straße verlaufenden 
Straßenentwässerungsgräben endet der Bach nördlich der außerhalb des Plangebietes gelegenen 
Senken im Bereich der Parkanlage. 
Da das gesamte Plangebiet bereits durch eine Reihe gleichmäßig verteilter mehrgeschossiger Kran-
kenhausbauten geprägt ist, ist davon auszugehen, dass der Baugrund auch für die Errichtung weite-
rer baulicher Anlagen grundsätzlich geeignet ist. 
Unabhängig davon ist das Gebiet durch stark variierende Untergrundverhältnisse aus Schichten von 
inhomogenen Auffüllungen, Tonen, Sanden und Kiesen geprägt. 
5.2 Vorhandene Bebauung und Nutzungen 
Das Plangebiet sowie die nördlich angrenzenden Areale der heute zum städtischen Klinikum St. 
Georg gehörenden KFP Dösen wurden Ende des vorletzten Jahrhunderts angrenzend an das ehema-
lige Leineholz einheitlich als medizinische Einrichtung unter dem Namen „Heilanstalt Leipzig-Dö-
sen“ errichtet. 
Entsprechend den seinerseits aktuellen medizinischen Ansichten entstand angrenzend an das zu ei-
nem Landschaftspark umgestaltete Leineholz ein aufgelockertes, durchgrüntes Klinikgelände mit 
pavillonartigen Einzelbauten. 
Die Gesamtanlage unterliegt in der städtebaulichen Ordnung einem streng orthogonalen Raster aus 
Wegen-, Sicht- und Baumachsen, wobei diese durch zwei Hauptachsen, die einander im rechten 
Winkel vor dem Saalgebäude schneiden, dominiert wird. Die 1. Hauptachse verläuft vom Verwal-
tungsgebäude am Eingang zum Saalgebäude annähernd in Ost-West-Richtung, die 2. Hauptachse 
vom ehemaligen Wasserturm (abgebrochen) zum Parkteich annähernd in Nord-Süd-Richtung. 
Die Ausführung der Gebäude zeigt in der äußeren Erscheinung zunächst einfachste Formen, jedoch 
wirkt deren Gesamteindruck aufgrund der hellen Färbung der Putzflächen in Verbindung mit den 
Fassadenflächen in gelben Tonklinkern, den überstehenden Dächern und den geräumigen offenen 
Veranden an der Südseite der Krankengebäude angenehm. Nahezu alle historischen Gebäude haben 
die Zeit weitgehend unverändert überdauert, sodass das gesamte Ensemble heute den Bestimmun-
gen des Denkmalschutzes unterliegt. 
Die Gebäude wurden überwiegend als III- bis IV-geschossige Gebäude mit einer relativ einheitli-
chen Traufhöhe von 14,0 m bis 14,5 m und Firsthöhen zwischen 20,0 m und 21,5 m konzipiert. Da-
von abweichende Gebäude sind mit Ausnahme des Eingangsgebäudes an der Chemnitzer Straße in 
der Regel etwas niedriger. 
Einige Gebäude wurden im Verlauf der letzten zwei Jahrzehnte in Teilen saniert, nur ein Einzelge-
bäude wird derzeit noch für medizinische Betreuung (Reha) genutzt. Zudem befindet sich an der 
Chemnitzer Straße ein genutztes Wohngebäude. 
Im Umfeld des Plangebietes befindet sich unmittelbar nördlich angrenzend der Bereich der Klinik 
für die KFP Dösen. Dieses Areal war ursprünglich Bestandteil der historischen Krankenhausanlage 
und wurde Mitte der 1990er Jahre räumlich ausgegliedert. Die seit 1996 betriebene Klinik bietet 
108 gesicherte und zehn offene Behandlungsplätze. Zusätzlich befindet sich in der KFP Dösen eine 
forensische Nachsorgeambulanz, in der nach der Entlassung die notwendige Nachsorge zur 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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Absicherung und Festigung der erreichten Fortschritte erfolgt. Nach dem V ollstreckungsplan des 
Freistaates Sachsen besteht die Zuständigkeit der Klinik für die Maßregelbehandlung alkohol- und 
drogenabhängiger Rechtsbrecher aus den Landgerichtsbezirken Zwickau, Chemnitz und Leipzig. 
Im V ordergrund der klinischen Arbeit steht die psychotherapeutische, sozialtherapeutische und me-
dizinische Arbeit mit den Patienten mit dem Ziel, diese zu einem Leben ohne Suchtmittel und ohne 
Delinquenz zu befähigen. 
Östlich des Plangebietes befinden sich auf der Ostseite der Chemnitzer Straße zunächst fünf Wohn-
blöcke mit fünf V ollgeschossen und ein Schulgebäude. Südlich schließen sich zehn zweigeschossige 
Gebäudeeinheiten an, die um etwa 1937 errichtet wurden. Östlich dieser mehrgeschossigen Wohn-
bebauungen liegt die zwischen 1933 und 1936 entstandene Siedlung Meusdorf mit etwa 400 Dop-
pelhäusern auf etwa 800 Grundstücken. 
Südlich des Plangebietes liegt zunächst das Heizwerk der Stadtwerke Leipzig GmbH, über welches 
das Plangebiet, die KFP Dösen aber auch die zwischen Chemnitzer Straße und Lene-V oigt-Straße 
gelegene 350 m lange zehngeschossige Wohnscheibe mit etwa 700 Wohneinheiten (WE) mit Fern-
wärme versorgt werden. Westlich des Heizwerkes liegt der Wald des ehemaligen Leineholzes, der 
zu einem Landschaftspark umgestaltet wurde und einen räumlichen Verbund mit der Krankenhaus-
anlage bildet. Südlich davon befindet sich die Haftanstalt Leipzig mit zugehörigem Krankenhaus. 
Die Belegungsfähigkeit der Anstalt beträgt 446 Haftplätze und 70 Betten im Krankenhaus. 
Westlich wird das Plangebiet durch gärtnerisch genutzte Flächen begrenzt. Wiederum an diese gren-
zen das Wohnquartier an der Paul-Flechsig-Straße mit vier fünfgeschossigen Wohngebäuden sowie 
die in den 1930er Jahren begonnene Wohnsiedlung „Am Geleinholz“ an. 
5.3 Vorhandene Wohnbevölkerung 
Die Wohnbevölkerung im Stadtbezirk Südost, Ortsteil Meusdorf hält sich in den letzten Jahren auf 
einem stetigen Niveau. Im Jahr 2016 waren 3.414 Einwohner gemeldet. 
Das Plangebiet selbst ist bis auf zwei Wohnhäuser unbewohnt. In dem einen Gebäude befinden sich 
acht Wohneinheiten, die Einwohnerzahl wird auf 16 geschätzt; im zweiten Gebäude betreibt ein 
Reha-Verein Einzelzimmerunterkünfte für insgesamt 50 Personen. Insgesamt wohnen im Plangebiet 
also etwa 66 Personen. 
5.4 Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung 
Die vorhandenen Freiflächenstrukturen innerhalb des  Plangebietes sind Bestandteil des denkmal-
geschützten Ensembles und bedeutendes landschaftsräumliches und gartenarchitektonisches Gestal-
tungselement des Quartiers. Gepflanzt zur Bauzeit um 1900, sind die nun über hundertjährigen 
Großbäume eindrucksvolle Solitäre und die orthogonalen Pflanzreihen bilden definierte Wegräume 
und Sichtachsen. 
Das Gelände ist in Ost-West-Richtung zwar in mittiger Lage zu queren, doch sind die Freiflächen 
des zentralen Parterres mittels Zäunen eingefriedet und ein öffentlicher Zugang ist momentan nicht 
möglich. 
In westlicher Randlage des Plangebietes gibt es im Übergang zum Wohngebiet an der Paul-Flech-
sig-Straße einzelne in Nutzung befindliche Kleingartenparzellen. 
In südlicher Richtung grenzt außerhalb des Plangebietes der historische und ehemals zur Heilan-
stalt gehörende Park an. Dieser ist über das Gelände des Plangebietes erreichbar und öffentlich zu-
gänglich. Im Westen und Osten befinden sich Wohnsiedlungen und im Norden die Klinik für Foren-
sische Psychiatrie.   
5.5 Soziale Infrastruktur 
Innerhalb des Plangebietes befindet sich ein Verein zur sozialen Rehabilitation von Abhängig-
keitskranken (VRA e.V.). Diese nutzt derzeit das Haus B4. Der Verein strebt den Neubau eines 
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Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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Objektes im Stadtgebiet Leipzig an. Hierzu laufen bereits Abstimmungen mit der Stadt Leipzig. Bis 
zur Fertigstellung des Neubaus wird eine Interimslösung notwendig. Hierfür wurden dem Verein 
seitens der Stadt Leipzig Objekte zur Prüfung angeboten. Im Ergebnis der Prüfungen hat sich der 
VRA e.V. für das Objekt „An den Tierkliniken“ entschieden. Als spätester Auszugstermin des Ver-
eins VRA e.V. aus dem Objekt „Haus am Park“ wird der 30.06.2019 fixiert. 
 
Soziale Infrastruktureinrichtungen wie Schulen und Kindertagesstätten sind außerhalb des Plange-
bietes in den Ortsteilen Meusdorf und Probstheida vorhanden. Die nächstgelegenen Kindertages-
stätten befinden sich in maximal einem Kilometer Entfernung: 
• KiTa Seidelstraße, Entfernung ca. 700 m Luftlinie zur Mitte des Plangebietes 
• KiTa Regenbogenkinder e. V . an der Franzosenallee, Entfernung ca. 1.000 m Luftlinie zur 
Mitte des Plangebietes 
In Anbetracht dessen, dass als Konsequenz der nun geplanten Aktivierung von Wohnbaupotenzialen 
im Plangebiet insgesamt bis zu 600 neue Wohnungen entstehen, kann davon ausgegangen werden, 
dass soziale Einrichtungen im Gesamtgebiet über die bereits vorhandenen Einrichtungen der Umge-
bung hinaus zukünftig jedoch in begrenztem Umfang erforderlich sind. 
Der jeweilige Bedarf lässt sich nicht konkret bzw. nur überschlägig ermitteln. Zur Prüfung wurde 
der Standort in zwei verschiedenen Varianten betrachtet: 
Variante 1 Gesamtbetrachtung Stadtteil Meusdorf: 
2016 lebten im Stadtteil Meusdorf 3.400 Einwohner in 1.750 Haushalten (Leipzig-Informationssys-
tem LIS). Die durchschnittliche Haushaltsgröße beträgt 1,9 Personen je Haushalt. 2016 lebten in 
ganz Leipzig 29.672 Kinder im Krippen- und KiTa-Alter (unter 5 Jahre). Bei einer Einwohnerzahl 
von 560.472 Einwohnern 2015 ergibt sich ein Schlüssel von etwa einem Kind im KiTa-Alter je 19 
Einwohner. 
Im Raumpass „Planungsraum Süd-Ost“ des wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig sind 
Wohnbaupotenziale „Am Schwarzenbergweg“ und „Cervantesweg“ mit insgesamt 52 Wohneinhei-
ten verzeichnet. Durch die Planung werden zusätzlich 600 Wohneinheiten geschaffen (Summe 
652 WE). 
Demnach wird die Einwohnerzahl von Meusdorf zukünftig von 3.400 Einwohnern um 1.240 auf 
4.640 Einwohner anwachsen. 
Unter Berücksichtigung des o. g. Schlüssels (1/19) leben zukünftig etwa 245 Kinder im KiTa-Alter 
im Stadtteil Meusdorf. Auch im Hinblick darauf, dass sich der Einzugsbereich nicht nur auf Meus-
dorf bezieht, ist mit der KiTa Seidelstraße (140 Kinder) und der geplanten KiTa (120 Kinder) der 
hier prognostizierte Bedarf mehr als gedeckt. 
Variante 2: Betrachtung zusätzlicher Bedarf durch Neuplanung 
Im Raumpass „Planungsraum Süd-Ost“ des wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig sind 
Wohnbaupotenziale Am Schwarzenbergweg und Cervantesweg mit insgesamt 52 Wohneinheiten 
verzeichnet. Durch die Planung werden 600 Wohneinheiten geschaffen. Die Berechnung des neu 
hinzukommenden Bedarfs erfolgt auf Basis der Potsdamer Kennwerte (Richtlinie zur Kostenbeteili-
gung bei der Baulandentwicklung): 
ca. 652 WE → mit 1,9 Einwohnern pro Wohnung kalkuliert → 1.238 Einwohner (EW). 
1.238 EW/100 = ein Altersjahrgang → 12,4 EW in einem Altersjahrgang → daraus werden die Al-
tersjahrgänge je Einrichtung gerechnet: 
 
 
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Kinder im Altersjahrgänge Anzahl 
Kinder Versorgungsquote Bedarf 
Krippenalter 3 Altersjahrgänge 
(0- bis < 3-Jährige) 37,2 50 % 19 
Kindergartenalter 4 Altersjahrgänge 
(> 3-Jährige bis 
< 7-Jährige) 
49,6 92 % 45 
Summe Bedarf Kinderkrippe, Kindergarten  64 
 
Allein durch die Neuplanung entsteht somit ein Bedarf von insgesamt 64 Plätzen. Mit dem Angebot 
einer KiTa mit 120 Plätzen ist der prognostizierte Eigenbedarf mehr als gedeckt. 
Weiterhin wird die Größenordnung des geplanten KiTa-Standortes mit 120 Kindern aufgrund seiner 
städtischen Lage und Anbindung an den ÖPNV als ausreichend betrachtet. Als Zielgruppe ist von 
der Wohnnutzung in der direkten Umgebung auszugehen. Die Lage an der Chemnitzer Straße, wel-
che nach Wachau führt, lässt kaum auf eine Zielgruppe schließen, die einen Arbeitsweg sowohl aus 
Leipzig nach Wachau und umgekehrt hat. 
Die nächstgelegenen Grundschulen befinden sich in maximal 1,3 Kilometer Entfernung: 
• Heinrich-Mann-Schule am Schwarzenbergweg, Entfernung ca. 1.000 m Luftlinie zur Mitte 
des Plangebietes und 
• 31. Schule an der Franzosenallee, Entfernung ca. 1.300 m Luftlinie zur Mitte des Plangebie-
tes. 
Weiterführende Schulen befinden sich in Liebertwolkwitz (Mittelschule), in Lößnig (Mittelschule 
und Gymnasium) und in Stötteritz (Gymnasium). 
Sonstige soziale Einrichtungen, insbesondere für Senioren stehen im Ortsteil selbst nicht zur Verfü-
gung. Jedoch können die Einrichtungen in den angrenzenden Ortsteilen in Anspruch genommen 
werden, so z. B. die in Probstheida gelegene Einrichtung des ASB e. V . „Am Sonnenpark“ im Matt-
heuerbogen, das Seniorenheim in der Bockstraße oder das in Liebertwolkwitz gelegene Seniorendo-
mizil der AWO GmbH „Vierseithof“. 
Die Erreichbarkeit der Einrichtungen ist bedingt fußläufig, ansonsten mit dem Rad oder dem Bus 
(Haltestelle unmittelbar an der Chemnitzer Straße) oder dem motorisierten Individualverkehr gege-
ben. Dies trifft auch auf weitere soziale Infrastruktureinrichtungen wie gesellschaftliche, kulturelle 
oder kirchliche Einrichtungen, weiterführende Schulen und sonstige zu. 
Die nächstgelegenen Einkaufsmöglichkeiten befinden sich im Stadtteilzentrum Probstheida, ca. 
1,0 km nördlich des Plangebietes oder etwa 1,0 km südlich des Plangebietes im Gewerbegebiet 
Wachau. 
5.6 Technische Infrastruktur: Verkehrsinfrastruktur 
Innerhalb des Plangebietes gibt es keine öffentlichen Straßen. Das Gelände ist derzeit flächende-
ckend durch Privatwege erschlossen. 
Das Areal grenzt mit seiner Ostseite direkt an die Chemnitzer Straße an, welche als Kommunal-
straße (K 6623) gut ausgebaut ist. Im Westen wird das Gelände durch das Wohngebiet an der Paul-
Flechsig-Straße begrenzt. 
Im Verlauf der Chemnitzer Straße verkehren die Buslinien 106 und 141 im 20-Minuten-Takt an der 
Haltestelle Pahlenweg unmittelbar am Areal. Als weitere ÖPNV-Verbindungen sind die Straßen-
bahnhaltestellen Probstheida und Franzosenallee der Linien 2 und 15 zu nennen. Diese verkehren 
im 20- bzw. 10-Minuten-Takt und sind in etwa 15 Minuten fußläufig zu erreichen. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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5.7 Technische Infrastruktur: Ver- und Entsorgungsanlagen 
Die derzeitig vorhandenen Medien befinden sich zu großen Teilen nicht im Straßenbereich , sondern 
auf den Grundstücken der einzelnen Häuser. 
 
• Energieversorgung 
Eine ausreichende Versorgung des Plangebietes mit Strom aus dem vorhandenen Netz kann in 
Abhängigkeit vom Leistungsbedarf sichergestellt werden. Netzerweiterungen bzw. der Ausbau 
vorhandener Versorgungsnetze außerhalb des Plangebiets sind seitens des Versorgungsunternehmens 
gegenwärtig nicht beabsichtigt. 
 
• Fernwärmeversorgung 
Das Plangebiet kann über das angrenzende Heizwerk mit Fernwärme versorgt werden. 
 
• Telekommunikation 
Für das Plangebiet liegen Telekommunikationsversorger an. Zwei Bes tandshäuser werden auch 
entsprechend versorgt. Bei den übrigen Gebäuden besteht kein Anschluss. 
 
• Abfallentsorgung 
Die Abfallentsorgung des Plangebietes kann gesichert werden, da eine Erschließung der Baugebiete 
entsprechend den technischen Anforderungen der Stadtreinigung Leipzig grundsätzlich möglich ist. 
 
• Trinkwasserversorgung 
Im Plangebiet befinden sich keine öffentlichen Trinkwasserversorgungsleitungen. Der derzeit noch 
bestehende Anschluss des Plangebietes befindet sich auf dem Gelände der KFP Dösen . 
Veränderungen im bestehenden Netz der umliegenden Straßen sind ohne Umsetzung der Planung 
seitens der Leipziger Wasserwerke derzeit nicht geplant.  Mit Umsetzung der Planung besteht ein 
Bedarf, außerhalb des Plangebietes Veränderungen vorzunehmen (siehe Kap. 9.3.2 der Begründung).  
 
• Löschwasserversorgung 
Die Löschwasserversorgung mit 48 m³/h über einen Zeitraum von 2,0 h bei einem Druck von 1,5 bar 
kann derzeit im Bestand abgesichert werden. 
 
• Schmutzwasserentsorgung 
Das Plangebiet ist im Trennsystem erschl ossen. Die im Plangebiet befindlichen Leitungen sind 
private Grundstücksentwässerungsleitungen und nicht in Verantwortung der Kommunalen 
Wasserwerke. 
Durch die Errichtung einer Hebeanlage auf dem Gelände der KFP Dösen konnten die ehemals 
bestehenden Abhängigkeiten hinsichtlich der Ableitung der Abwässer aus der KFP Dösen in die 
Grundstücksentwässerungsanlage des Plangebietes beseitigt werden. 
 
• Regenwasserentsorgung 
Das im Plangebiet anfallende Regenwasser wird derzeit über ein eigenständiges Leitungs- und Re-
genrückhaltesystem in den vorhandenen Leinegraben eingeleitet. 
  
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6. Planungsrechtliche und sonstige planerische Grundlagen 
6.1 Planungsrechtliche Grundlagen 
6.1.1 Ziele der Raumordnung 
Dieser Bebauungsplan ist an die Ziele der Raumordnung angepasst. 
Landesentwicklungsplan 
Der Landesentwicklungsplan (LEP) des Freistaates Sachsen ist gemäß § 24 des Gesetzes zur Raum-
ordnung und aufgrund geänderter Rahmenbedingungen für die räumliche Entwicklung in Sachsen 
überarbeitet worden. Die Rechtsverordnung über den neuen Landesentwicklungsplan des Freistaa-
tes Sachsen wurde am 12.07.2013 von der Sächsischen Staatsregierung beschlossen (LEP 2013). Er 
wurde am 30.08.2013 im sächsischen Gesetz- und Verordnungsblatt veröffentlicht und trat einen 
Tag später in Kraft. Der LEP stellt die Grundsätze und Ziele der Raumordnung und Landesplanung 
für die räumliche Ordnung und Entwicklung des Freistaates Sachsen dar. 
Für den vorliegenden Bebauungsplan sind folgende Zielstellungen des LEP relevant: 
Gemäß des Grundsatzes G.1.2.1 sind in Verdichtungsräumen die Koordinierung der Flächennut-
zungsansprüche und eine effiziente Flächennutzung für die Leistungsfähigkeit von Wirtschaft und 
Infrastruktur nachhaltig zu sichern. Durch die Revitalisierung eines großflächigen Areals wird auf 
einer ungenutzten Fläche im Verdichtungsraum Leipzigs eine nachhaltige Entwicklung und effizi-
ente Flächennutzung ermöglicht. Mit der Wiedernutzung als Wohnquartier wird dem Leitbild des 
LEP, der Innenentwicklung vor der Außenentwicklung den V orzug einzuräumen, entsprochen. 
Z 1.3.1: Die zentralen Orte sind so zu entwickeln, dass sie ihre Aufgaben als Schwerpunkte des  
wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Lebens im Freistaat Sachsen wahrnehmen können und zur 
Sicherung der Daseinsvorsorge die Versorgung der Bevölkerung ihres Verflechtungsbereiches mit 
Gütern und Dienstleistungen bündeln und in zumutbarer Entfernung sicherstellen. 
In der Begründung des Ziels wird darauf hingewiesen, dass die Standortvorteile der zentralen Orte 
im Freistaat Sachsen insbesondere in Synergieeffekten durch die räumliche Konzentration ihrer 
vielfältigen Funktionen für Wohnen und Infrastruktur sowie als wirtschaftliche Schwerpunkte und 
Verkehrsknoten bestehen. 
Z 2.2.1.1: Die Neuinanspruchnahme von Freiflächen für Siedlungs- und Verkehrszwecke soll in al-
len Teilräumen Sachsens vermindert werden. 
Z 2.2.1.3: Die Festsetzung neuer Wohnbaugebiete soll in zumutbarer Entfernung zu den Versor-
gungs- und Siedlungskernen erfolgen. 
Z 2.2.1.4: Neue Baugebiete außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile sollen in städte-
baulicher Anbindung an vorhandene im Zusammenhang bebaute Ortsteile festgesetzt werden. 
Z 2.2.1.7: Brachliegende und brachfallende Bauflächen sind zu beplanen und die Flächen wieder 
einer baulichen Nutzung zuzuführen, wenn die Marktfähigkeit des Standortes gegeben ist und den 
Flächen keine siedlungsklimatische Funktion zukommt. 
Z 2.2.1.9: Eine Zersiedelung der Landschaft ist zu vermeiden. 
Z 2.2.1.10: Die Siedlungsentwicklung ist auf die Verknüpfungspunkte des ÖPNV zu konzentrieren. 
G 2.2.2.2: Die Entwicklung der Städte und Dörfer soll so erfolgen, dass 
• das historische Siedlungsgefüge angemessen berücksichtigt, 
• Brachflächen einer neuen Nutzung zugeführt, 
• eine energiesparende und energieeffiziente, integrierte Siedlungs- und Verkehrsflächenent-
wicklung gewährleistet, 
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• die gesundheitlichen Belange der Bevölkerung berücksichtigt sowie 
• bedarfsgerecht sowohl Maßnahmen zur Erhaltung, Aufwertung, Umnutzung, zum Umbau 
und Neubau als auch zum Rückbau umgesetzt werden. 
G 2.2.2.4: Die Lebensqualität und die natürliche biologische Vielfalt in den Städten und Dörfern 
soll durch Schaffung und Erhaltung von naturnahen Lebensräumen und Grünflächen innerhalb des 
Siedlungsgefüges aufgewertet werden. 
G 4.1.3.2: Die unvermeidbare Neuinanspruchnahme von Flächen für Siedlung, Industrie, Gewerbe, 
Verkehr, Versorgungs- und Entsorgungseinrichtungen soll auf Flächen mit Böden, die bereits anth-
ropogen vorbelastet sind oder eine geringe Bedeutung für die Land- und Forstwirtschaft, für die 
Waldmehrung, für die Regeneration der Ressource Wasser, für den Biotop- und Artenschutz oder als 
natur- und kulturgeschichtliche Urkunde haben, gelenkt werden. 
Der Bebauungsplan entspricht gem. § 1 Abs. 4 BauGB den Zielen der Raumordnung. 
Regionalplan Westsachsen 
Der Regionalplan Westsachsen vom 25.07.2008 stellt den verbindlichen Rahmen für die räumliche 
Ordnung und Entwicklung der Region Westsachsen dar.  
Am 14. Dezember 2017 hat die Verbandsversammlung des Regionalen Planungsverbandes Leipzig-
Westsachsen mit Beschluss Nr. VI/VV 09/01/2017 den Entwurf zum Regionalplan Leipzig-West-
sachsen im Zuge der Gesamtfortschreibung des Regionalplanes Westsachsen 2008 zur Beteiligung 
der Öffentlichkeit und der in ihren Belangen betroffenen Stellen gemäß § 9 Absatz 2 des Raumord-
nungsgesetzes in Verbindung mit § 6 Absatz 2 des Sächsischen Landesplanungsgesetzes freigege-
ben. Die Bekanntmachung wurde dazu im Sächsischen Amtsblatt Nr. 3/2018, Amtlicher Anzeiger 
vom 18.01.2018 veröffentlicht. 
Die Ziele des Regionalplans sind von allen öffentlichen Planungsträgern bei raumbedeutsamen Pla-
nungen und Maßnahmen zu beachten. 
In dem Planwerk ist die Fläche als Siedlungsfläche dargestellt. Als hoch gewichtete Belange sind 
die wirtschaftliche Entwicklung der Stadt Leipzig und der sorgsame Umgang mit der Ressource 
Fläche zu benennen. Als Umsetzungsinstrumentarien werden dafür unter anderem die Innenent-
wicklung von Wohnsiedlungen sowie die Revitalisierung bzw. Entsiegelung von Wohnungs-, In-
dustrie-, Gewerbe- und Militärbrachen genannt. 
Für den vorliegenden Bebauungsplan sind folgende Zielstellungen und Grundsätze des Regional-
plans 2008 relevant: 
Z 2.3.1: Zentrale Orte sind für ihren jeweiligen räumlichen Verflechtungsbereich als Versorgungs- 
und Arbeitsplatzzentren, als Wohnstandorte sowie als Standorte für Bildung und Kultur zu sichern 
und zu stärken. 
Z 2.3.3: In den zentralen Orten sollen die Standortvoraussetzungen für einen bedarfsgerechten 
überörtlichen Wohnungsbau in den Versorgungs- und Siedlungskernen geschaffen werden. 
Z 4.4.1: Bodenverbrauchende Nutzungen sollen auf das unabdingbar notwendige Maß beschränkt 
werden. Durch Trassenbündelung, Flächenrevitalisierung brachliegender Areale, die Minimierung 
der Flächenneuinanspruchnahme durch vorrangige Nutzung des vorhandenen innerörtlichen Bauflä-
chenpotenzials und die Umsetzung eines Verwertungsgebots im Zuge von Baumaßnahmen ist auf 
den sparsamen Umgang mit Flächen und Bodenmaterial hinzuwirken. 
Z 5.1.1: Die Inanspruchnahme unverbauter Flächen für Siedlungszwecke soll auf das unabdingbar 
notwendige Maß beschränkt werden. 
Z 5.1.2: Bei Neubebauung ist eine den natürlichen und siedlungsstrukturellen Gegebenheiten ange-
passte bauliche Dichte anzustreben. 
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Z 5.1.4: Das Angebot an Wohnraum soll vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung und 
unter Berücksichtigung der differenzierten Ansprüche hinsichtlich Wohnformen, Wohnungsgrößen 
und -ausstattung an die künftigen Anforderungen angepasst werden. 
Z 5.1.7: Im Rahmen der Bauleitplanung sollen Wohnbauflächen, gewerbliche Bauflächen, landwirt-
schaftliche Gebäude- und Freiflächen, Verkehrsflächen, Einrichtungen der Daseinsvorsorge sowie 
Spiel- und Erholungsflächen einander so zugeordnet werden, dass Nutzungskonflikte durch Luft-
verunreinigungen, Lärm und Erschütterungen vermieden werden. 
Z 5.1.9: In besiedelten Gebieten sollen Landschaftsbestandteile erhalten, gepflegt und entwickelt 
werden, die eine besondere Bedeutung für das Ortsbild, die Gliederung von Siedlungsflächen und 
die Wohnumfeldqualität aufweisen oder die Verbindung zur freien Landschaft herstellen. 
G 2.1.5: Die Belange der Siedlungstätigkeit, der Freiraumsicherung und der Infrastrukturentwick-
lung sollen unter Berücksichtigung der spezifischen raumstrukturellen Bedingungen und des demo-
grafischen Wandels so miteinander abgestimmt werden, dass sie der harmonischen Gesamtentwick-
lung der Region dienen. 
Im Beteiligungsentwurf des RPlWS 2017 – Fassung 14.12.2017 finden sich die hier genannten rele-
vanten Ziele und Grundsätze nahezu identisch bzw. sinngemäß wieder. Die Planung entspricht gem. 
§ 1 Abs. 4 BauGB den Zielen der Raumordnung des Freistaates Sachsen. 
6.1.2 Flächennutzungsplan (FNP) 
Im Flächennutzungsplan ist der überwiegende Bereich des Plangebietes als gemischte Baufläche 
dargestellt. Im Westen ist ein Bereich parallel zur Geltungsbereichsgrenze als Grünfläche darge-
stellt. 
Mit dem Ziel, ein Wohnquartier zu entwickeln, besteht die Notwendigkeit den Flächennutzungsplan 
anzupassen. Im Rahmen des parallelen Änderungsverfahrens wird der Bereich des Plangebietes als 
Wohnbaufläche dargestellt werden.  
6.1.3 Landschaftsplan 
Gemäß § 11 BNatSchG sind die für die Stadt Leipzig konkretisierten Ziele, Erfordernisse und Maß-
nahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege im Landschaftsplan der Stadt Leipzig darge-
stellt (bestätigt durch den Stadtrat am 16.10.2013). Er enthält neben den Zielen die für ihre Verwirk-
lichung erforderlichen Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege (Näheres siehe 
Kap. 7.1.2.2 der Begründung). 
Für das Bebauungsplangebiet stellt der Landschaftsplan überwiegend eine Wohngebietsnutzung mit 
der Notwendigkeit der Erhöhung des Grünanteils zur Verbesserung der Situation für die umliegen-
den Wohnstandorte und des Landschaftsbildes dar. Außerdem ist die Entwicklung von Lebensräu-
men in bebauten Gebieten zugunsten des Schutzgutes Arten/Biotope bei weiteren Planungen zu be-
rücksichtigen. Weiterhin wird im Westen ein Bereich als Grünfläche mit sonstigen Gärten und im 
Süden ein Bereich als stadttechnische Versorgungsanlage dargestellt. Die Chemnitzer Straße ist als 
bedeutende Allee verzeichnet. 
Das Areal, in dem die Entwicklung (Anreicherung) von Lebensräumen in bebauten Gebieten unter-
stützt werden soll, ist gleichzeitig als Standort zur Minderung des Aufheizeffektes in Überwär-
mungsgebieten gekennzeichnet. 
Die für diesen Bebauungsplan relevanten Aussagen des Landschaftsplanes werden durch Festset-
zung im B-Plan umgesetzt.  
6.1.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben 
Die gegenwärtig bebauten Bereiche des Plangebietes, die zugleich auch Bestandteil des denkmalge-
schützten Ensembles sind, befinden sich innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, im 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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sogenannten unbeplanten Innenbereich. Die Eigenart der näheren Umgebung entsprach aufgrund 
der ehemals ausgeübten Kliniknutzung einem sonstigen Sondergebiet im Sinne des § 11 der 
Baunutzungsverordnung (BauNVO), sodass die planungsrechtliche Beurteilung von V orhaben auf 
der Grundlage des § 34 Baugesetzbuch i. V. m. § 11 BauNVO erfolgte. V orhaben wären danach zu-
lässig, wenn sie der Kliniknutzung dienen und sich im weiteren hinsichtlich der übrigen Kriterien 
des § 34 BauGB in die Eigenart der Umgebung einfügen. 
Für einzelne Randbereiche des Klinikgebietes, insbesondere für jene am westlichen Rand, ist auf-
grund der Nähe zu den angrenzenden Wohnnutzungen im Bereich der Paul-Flechsig-Straße von ei-
ner sogenannte „Gemengelage“ auszugehen. Diese Bereiche sind aufgrund der unmittelbaren Nach-
barschaft des brachliegenden monostrukturierten Klinikgeländes und der angrenzenden reinen 
Wohnnutzung keinem der Baugebiete der BauNVO zuzuordnen. Für jene Bereiche erfolgt die Beur-
teilung von V orhaben allein auf der Grundlage des § 34 (1) BauGB. 
Die außerhalb des im Zusammenhang bebauten Gebietes gelegenen Flächen (westlich des Heizwer-
kes an der Chemnitzer Straße, östlich des denkmalgeschützten Ensembles) befinden sich im soge-
nannten Außenbereich. Die planungsrechtliche Beurteilung von V orhaben erfolgt für diese Bereiche 
auf der Grundlage des § 35 Baugesetzbuch. V orhaben wären demnach nur zulässig, wenn sie ent-
sprechend dem Katalog des § 35 Abs.1 BauGB „privilegiert“ wären und ihnen öffentliche Belange 
nicht entgegenstünden. V orhaben wären auch im Einzelfall zulässig, wenn ihre Ausführung öffentli-
che Belange nicht beeinträchtigt. Hierbei wird insbesondere auf die Darstellungen des Flächennut-
zungsplanes und des Landschaftsplanes abgestellt. 
6.2 Sonstige Planungen 
6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept 
Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK) wurde am 31.05.2018 als 
ressortübergreifendes, langfristiges Handlungskonzept vom Stadtrat beschlossen. Damit ist das 
Zielbild Leipzig 2030 (Teil A) dem kommunalen Handeln in allen Bereichen zugrunde zu legen. 
Die fachübergreifende Schwerpunktgebiete und die Ortsteilstrategie (Teil B) sind als Grundlage der 
stadträumlichen Schwerpunktsetzung in den Ämtern zu berücksichtigen.  
Für den  B-Plan-Entwurf sind insbesondere die folgenden strategischen Ziele und 
Handlungsschwerpunkte des Zielbildes relevant (INSEK, Teil A, S. A-11 und A 16): 
Leipzig schafft soziale Stabilität 
• Mit dem strategischen Ziel „Leipzig schafft soziale Stabilität“ wird eine inklusive Stadtent-
wicklung angestrebt, die Benachteiligungen abbaut, soziale Mischung unterstützt und Ange-
bote im Quartier für alle Alters- und Einkommensgruppen bietet. 
• Bezahlbares Wohnen: Ziel ist, auch in der wachsenden Stadt Wohnen vielfältig, bezahlbar 
und wirtschaftlich tragfähig zu ermöglichen. 
• Zukunftsorientierte Kita- und Schulangebote: Ziel ist, ein bedarfsgerechtes Angebot an Kin-
dertagesstätten und Schulen zu schaffen, das sich an den Bedürfnissen der Familien orien-
tiert, aber auch zur Verbesserung der Chancengerechtigkeit beiträgt.   
Leipzig setzt auf Lebensqualität 
• Qualität im öffentlichen Raum und in der Baukultur: Ziel ist, die Qualität des Leipziger 
Stadtbildes zu bewahren und weiterzuentwickeln und die Nutzbarkeit der öffentlichen 
Räume zu erhöhen.  
Mit Blick auf die Sicherung und Qualifizierung der Freiraumfunktionen im Plangebiet ist zudem 
der  Handlungsschwerpunkt „Balance zwischen Verdichtung und Freiraum“ relevant.  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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Das V orhaben liegt im Ortsteil Meusdorf und damit in keinem fachübergreifenden 
Schwerpunktgebiet des INSEK. Meusdorf ist in der Ortsteilstrategie des INSEK der 
Raumkategorie „Qualitäten weiterentwickeln“ zugeordnet. In diesen Gebieten sollen die 
Entwicklung gestärkt und - bezogen auf den Ortsteil - die Infrastruktur und die Angebote 
bedarfsorientiert nachgerüstet werden. Dabei bedarf es eines sorgfältigen Wechselspiels zwischen 
der bedarfsorientierten Erweiterung von Angeboten und der Auslastung der vorhandenen 
Infrastruktur bzw. der baulichen Entwicklung des Ortsteils, z.B. Arrondierung oder Erweiterung von 
Wohnbauflächen. Eine zentrale Rolle spielen hierbei die Mehrfachnutzung von öffentlichen 
Gebäuden, die Ortsteilzentren und die Stärkung der Nahversorgung, aber auch die Unterstützung 
der identitätsstiftenden Angebote von (Heimat-) Vereinen, Kirchen und Initiativen. (INSEK, Teil B 
S. B-22). 
Für den B-Plan relevante Handlungsansätze aus der Ortsteilstrategie für Meusdorf sind: 
• Flächenpotenziale zur Schaffung neuen Wohnraums nutzen (Parkstadt Dösen), in Verbindung 
mit bedarfsgerechter Entwicklung von ÖPNV (siehe Stadtbahnlinie 15) und sozialer Infra-
struktur 
• Baurecht schaffen für neues Nahversorgungszentrum/ Ansiedlung eines Nahversorgers. 
 
Die aufgeführten strategischen und gebietsspezifischen Ziele des INSEK werden durch den B-Plan-
Entwurf unterstützt, in dem Flächen für bezahlbaren Wohnraum, eine Kita und einen Nahversorger 
planungsrechtlich gesichert sowie die freiräumliche Aufwertung und den Erhalt wertvoller denk-
malgeschützter Substanz verfolgt werden. 
6.2.2 Stadtentwicklungsplan Zentren 
Mit dem STEP Zentren; Fortschreibung 2016 (RB IV-045/12) liegt ein städtebauliches Entwick-
lungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB vor, das Aussagen über die zu erhaltenden oder 
zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Stadt beinhaltet. Das räumlich-funktionale 
Ordnungskonzept der Stadt Leipzig zur Erhaltung und Entwicklung ihrer zentralen Versorgungsbe-
reiche fördert bewusst eine Konzentration von Einzelhandel und weiteren Nutzungen an geeigneten 
Standorten, um eine räumliche Diversifizierung von Einzelhandelsstandorten an nicht bzw. nicht 
ausreichend integrierten Standorten zu vermeiden. Dazu weist er auf der Basis eines abgestuften in-
tegrierten Zentrensystems zentrale Versorgungsbereiche verschiedener Größe in entsprechender 
räumlicher Verteilung im Stadtgebiet aus. 
Mit der Fortschreibung des STEP Zentren wurde auf Grund zu geringer Nahversorgungsausstattung 
die Versorgungslage Bockstraße aus dem Zentrengefüge entlassen. 
Der Bebauungsplan Nr. 398 befindet sich im Einzugs- und Verflechtungsbereich des Versorgungs-
raums Ost in der Nähe zum D-Zentrum Franzosenallee. Dieser Standort ist durch eine vorwiegend 
kleinteilige, aber vielfältige Angebotsstruktur gekennzeichnet.  
Die Zielstellung des STEP Zentren, eine möglichst flächendeckende Nahversorgung sicherzustellen, 
kann am Standort nicht in vollem Umfang gewährleistet werden, da sich die räumlich nächstgelege-
nen Lebensmittelmärkte (D-Zentrum Franzosenallee und ehemalige Versorgungslage Bockstraße) in 
vergleichsweise großer räumlicher Entfernung befinden. 
Während in den innerstädtischen Wohnquartieren die Nahversorgung bereits flächendeckend abge-
deckt ist und die Nahversorgungsstrukturen vor allem qualitativ aufgewertet werden sollen, trifft 
dies auf einige randstädtische Ortslagen nicht zu. Primäres Ziel ist es, hier Baurecht für die Ansied-
lung von leistungsfähigen Lebensmittelbetrieben in standortgerechter Dimensionierung zu schaffen 
und Nahversorgungslücken zu schließen. Unter Berücksichtigung der unterschiedlichen örtlichen 
Rahmenbedingungen sollen sie die V oraussetzungen erfüllen, um als neue Nahversorgungsstandorte 
das städtische Nahversorgungsnetz zu ergänzen.  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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Im Rahmen der Fortschreibung des STEP Zentren wurde für die Umgebung des Plangebietes, ins-
besondere für die Siedlung Meusdorf ein Versorgungsdefizit festgestellt. Die Ansiedlung einer Ein-
zelhandelseinrichtung steht daher im Einklang mit den entsprechenden gesamtstädtischen Zielen, da 
dadurch auch die wohnungsnahe Grundversorgung für die umgebene Bewohnerschaft verbessert 
werden kann. 
Mit dem Bebauungsplan werden zwei wesentliche Ziele des STEP Zentren umgesetzt. Durch die 
neue Wohnnutzung im Umfeld entsteht ein zusätzliches Nachfragepotenzial für das D-Zentrum 
Franzosenallee, sodass es in seiner Versorgungsfunktion gestärkt wird. Ebenso wird eine möglichst 
flächendeckende Sicherung der wohnortnahen Grundversorgung gewährleistet. 
Die Zielstellungen des STEP Zentren sind Grundlage für diesen Bebauungsplan. 
6.2.3 Strategische Konzepte zum Wohnen 
Das Wohnungspolitische Konzept, Fortschreibung 2015 (VI-DS-1475-NF) wurde am 28.10.2015 
durch den Stadtrat beschlossen. Es definiert vor dem Hintergrund der Veränderungen auf dem Woh-
nungsmarkt die wohnungspolitischen Leitlinien der Stadt und benennt Instrumente sowie Maßnah-
men zur Umsetzung des Konzepts. Mit dem Wohnungspolitischen Konzept werden folgende Ziel-
setzungen verfolgt: Ausweitung des Wohnungsangebots, Schaffung eines qualitativ vielfältigen 
Wohnungsangebots, Schaffung bezahlbaren Wohnraums, Unterstützung von kooperativen Wohnfor-
men, besondere Unterstützung der Schaffung des Wohnraums für Familien, Seniorinnen und Senio-
ren sowie Menschen mit Behinderungen, Schaffung von sozial- und nutzungsstrukturell gemischten 
Stadtteilen, nachhaltiges Wachstum und Steigerung der Energieeffizienz. 
Der Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung (STEP W+S) legt in seinem Teil-
plan Wohnungsbau (RB V-771/11 vom 20.04.2011) die im Sinne einer flächensparenden, ökologi-
schen und ökonomischen, aber auch nachfragegerechten Siedlungsentwicklung mit Priorität zu ent-
wickelnden Standorte des Wohnungsneubaus fest. Der Teilplan Wohnungsbau liefert die analyti-
schen Grundlagen, entwickelt strategische Aussagen zur Wohnbauflächenentwicklung und leitet 
hieraus sowie aus der rechtlichen Situation seine Zielkategorien für die Standortentwicklung ab. 
Der Teilplan ist auf den Eigenheimbau ausgerichtet. 
Mit Beschluss zum Wohnungspolitischen Konzept sind die im Teilplan Wohnungsbau formulierten 
Einschränkungen bezüglich des Geschosswohnungsbaus aufgehoben. V or dem Hintergrund steigen-
der Nachfrage nach Wohnungen und einer effizienten Flächennutzung wird Geschosswohnungsneu-
bau an infrastrukturell gut erschlossenen Standorten insbesondere im Einzugsbereich des schienen-
gebundenen öffentlichen Nahverkehrs priorisiert. Für den gleichzeitigen Erhalt einer Vielfalt an 
Wohnformen wird daneben auch eine ausreichende Bereithaltung von Flächen für Eigenheime und 
eigenheimähnliche Wohnformen angestrebt. 
Da der Planbereich zum Zeitpunkt der Neufassung des Teilplans Wohnungsbau im Entwurf zum 
Flächennutzungsplan nicht als Wohnbaufläche dargestellt war, erfolgte dort keine Beurteilung. Da-
her wurde der Planbereich nach den Kriterien des Teilplans Wohnungsbau im Hinblick auf seine 
Infrastrukturausstattung bewertet und beurteilt. Im Ergebnis kann das Plangebiet anhand seiner Ver-
sorgungsqualitäten als gerade noch günstig beurteilt werden, insbesondere sind lagebedingte Infra-
strukturdefizite in den Bereichen ÖPNV-Anbindungen vorhanden. Mit der geplanten Realisierung 
einer Einzelhandelseinrichtung im Plangebiet, würde das derzeit ebenfalls bestehende Versorgungs-
defizit behoben werden können. 
Da die Nutzungsänderung in größtenteils denkmalgeschützten Gebäuden erfolgen soll, wird der An-
teil im Marktsegment Geschosswohnungsbau (hier als Bestandssanierung) überwiegen. 
Unter Abwägung der stadtentwicklungsplanerischen Ziele mit den Belangen des Denkmalschutzes 
zur Erhaltung/Umnutzung dieser wertvollen Gebäudekulisse kann hier dem beabsichtigten Nut-
zungsziel der Projektentwicklerin jedoch gefolgt werden. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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6.2.4 Sozialer Wohnungsbau 
Die Stadt Leipzig hat in den letzten Jahren ein deutliches Bevölkerungswachstum zu verzeichnen. 
Durch die damit verbundenen Mietsteigerungen wird der Wohnraum für Geringverdiener in Leipzig 
zunehmend knapper. 
Der Stadtrat hat in seiner Sitzung am 23.08.2017 beschlossen, dass bei der Aufstellung von Bebau-
ungsplänen durch städtebauliche Verträge mit den Planungsbegünstigten sichergestellt werden soll, 
dass 30 % der Bruttogeschossfläche, die für Wohnen im Geschosswohnungsbau vorgesehen sind, 
als mietpreis- und belegungsgebundener Wohnungsbau entsprechend der jeweils geltenden Förder-
richtlinie des Freistaates Sachsen (aktuell RL gebundener Mietwohnraum – RL gMW vom 
22.11.2016) errichtet werden (VI-A-03785-VSP-01). Diese Bindung gilt für Bebauungspläne, in de-
nen die planungsrechtliche Zulässigkeit für mindestens 5.000 m² Bruttogeschossfläche für den Ge-
schosswohnungsbau begründet wird und bei denen noch kein Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 
1 BauGB gefasst wurde. Für Bebauungspläne, für die ein Aufstellungsbeschluss bereits gefasst 
wurde, die öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB jedoch noch nicht erfolgt ist, ist zu prü-
fen, ob und in welchem Umfang die Bindung auch bei diesen Bebauungsplänen angewandt werden 
kann. Das Prüfergebnis ist spätestens jeweils mit dem Auslegungsbeschluss vorzulegen. 
Da das V orhaben „Parkstadt Dösen“ den Schwellenwert von 5.000 m² BGF deutlich überschreitet, 
wurde im Sinne dieses Beschlusses dennoch untersucht, wie innerhalb des V orhabens mit dem 
Thema sozialer Wohnungsbau umgegangen werden kann. 
Fördervoraussetzungen 
Die „RL gebundener Mietwohnraum“ bestimmt unter Punkt IV die V oraussetzungen für eine Förde-
rung. Relevant sind insbesondere angemessene Wohnungsgrößen sowie die Obergrenzen der Ge-
samtkosten für die Herstellung des Wohnraums. 
Die angemessene Wohnungsgröße ergibt sich aus der Anzahl der Bewohner und beträgt z. B. für ei-
nen 1-Personen-Haushalt 45 m² und für einen 4-Personen-Haushalt 85 m². 
Die Gesamtkosten für bauliche Maßnahmen an den Wohnungen dürfen im Falle eines Neu- oder 
Umbaus 2.200€/m² Wohnfläche nicht überschreiten. Im Falle einer Sanierung müssen die Kosten 
zwischen 600€/m² und 1.800€/m² Wohnfläche liegen, um angemessenen Wohnraum gemäß den 
Förderrichtlinien herzustellen. Kosten des Grundstücks oder Grunderwerbskosten sind dabei nicht 
mit anzurechnen. 
  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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Rahmenbedingungen im Plangebiet 
 
Abb. 1  Plangebiet, rot - denkmalgeschützter Bereich 
 
vorhandener Gebäudebestand: 
Die Umsetzung der Richtlinie innerhalb des Plangebietes ist aufgrund der spezifischen Rahmenbe-
dingungen schwierig. Die leerstehenden – teils maroden – Klinikgebäude sollen zu Wohngebäuden 
nach heutigem Stand der Technik umgebaut werden. Besondere Kosten entstehen im Bestand auf-
grund des Denkmalschutzes. Ein denkmalgerechter Umbau ist innerhalb des o. g. Kostenrahmens 
wahrscheinlich nicht möglich. 
Zudem ist es schwer, aufgrund der vorgegebenen Gebäudegrundrisse geeignete Wohnungen zu rea-
lisieren, die hinsichtlich Größe und Zimmeranzahl als „angemessener Wohnraum“ gemäß der „RL 
gebundener Mietwohnraum“ gelten. 
Der denkmalgeschützte Gebäudebestand im Plangebiet ist ohne erhebliche Eingriffe in die denk-
malgeschützte Bausubstanz für die Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Miet-
wohnraum nicht geeignet. 
Einzige Ausnahme stellt das Gebäude B 27 an der Chemnitzer Straße dar. Es ist derzeit bewohnt 
und kann wahrscheinlich im Rahmen der angesetzten 600–-1.800€ / m² Wohnfläche auch denkmal-
gerecht saniert werden. 
Mit dem Programm „Soziale Wohnraumförderung der Stadt Leipzig“ sollen vorzugsweise leerste-
hende Wohnungen genutzt werden. Das Ziel der Stadt, eine gesunde Durchmischung in der Bevöl-
kerungsstruktur zu fördern, wird neben der Schaffung natürlich auch mit dem Erhalt bezahlbaren 
Wohnraums erfüllt. Im Einvernehmen mit der Stadt kann daher in diesem speziellen Fall eine an die 
RL angelehnte Mietpreisbindung für das bestehende Wohnhaus B 27 bei der Ermittlung des Anteils 
sozialen Wohnraums berücksichtigt werden.  

Begründung zum Bebauungsplan 
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Neubauten im denkmalgeschütztem Bereich: 
Innerhalb des denkmalgeschützten Bereiches sind auch für die geplanten Neubauten deutlich höhere 
Baukosten zu erwarten. Durch die denkmalpflegerischen V orgaben, die zum einen Teil des Bebau-
ungsplans geworden (Gebäudekubatur, Dachform und -eindeckung), zum anderen aber auch wäh-
rend der Realisierung noch zu erwarten sind (Absprachen mit dem Amt für Denkmalschutz), sind 
Neubaukosten unterhalb der 2.200€/m² nicht zu erwarten.  
Neubauten außerhalb des denkmalgeschützten Bereichs: 
Trotz der Schwierigkeiten, den sozialen Wohnungsbau in einem denkmalgeschützten Bereich mit 
hohen baulichen Anforderungen unterzubringen, ist der Investor bereit, auf anderer Grundlage den 
gemeinschaftlich öffentlichen Anforderungen gerecht zu werden.  
Im Interesse der Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum wurden dennoch geeignete Standorte für 
mietgebundenen Wohnraum im Plangebiet außerhalb des denkmalgeschützten Bereichs gesucht 
(WA 1, WA 7, WA 8, WA 9).  
Im WA 8 und WA 9 sind entsprechend dem Masterplan 3-geschossige Stadtvillen mit jeweils nur 
vier Wohneinheiten pro Gebäude geplant. Diese Typologie ist aufgrund ihrer Kleinteiligkeit für den 
sozialen Wohnungsbau ungeeignet. Eine Anpassung der bisherigen Planung im WA 8 und 9 an das 
Ziel, kostengünstigen Wohnraum zu schaffen, erfordert eine rationale Architektur mit einer höheren 
Anzahl Wohnungen pro Gebäude und führt zu einer Erhöhung der absoluten Wohnungsanzahl. Dies 
widerspricht dem Ziel der Stadt, die Anzahl der Wohnungen im Gebiet zu begrenzen. 
Das WA 7 und das WA 1 sind daher die einzigen Gebiete, die sich nach dem jetzigen Stand der Pla-
nung für geförderten Wohnungsbau anbieten. 
Anteil der geförderten Wohnungen 
Aufgrund der o. g. speziellen Rahmenbedingungen (denkmalgeschützter Gebäudebestand und denk-
malpflegerische Ansprüche an die Neubauten) wurde in Abstimmung mit dem Dezernat für Stadt-
entwicklung und Bau der Anteil an sozialen Wohnungsbau im Vergleich zu den zukünftig anvisier-
ten, jedoch noch nicht verbindlichen 30 % gemindert. Der Entwickler erklärt sich bereits jetzt be-
reit, insgesamt 68 Wohnungen einer mietpreisgebundenen Wohnraumnutzung zuzuführen. Das ent-
spricht 30 % des Neubauanteils.  
Die Sicherung der insgesamt 68 Wohnungen erfolgt im städtebaulichen Vertrag. Eine Standortfest-
setzung erfolgt nicht, da spezifische Belange dem Bebauungsplan entgegenstehen können und ihn 
damit nicht vollziehbar machen. 
6.2.5 Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen 
Der STEP Gewerbliche Bauflächen (RB IV–330/05) bildet die planerische Grundlage für die Ent-
wicklung von Gewerbeflächen im Stadtgebiet von Leipzig. Die Schwerpunktsetzung für die geplan-
ten Gewerbeflächen (Entwicklungsflächen) wurden im Fachkonzept Wirtschaft und Beschäftigung 
des SEKO 2009 aktualisiert. 
Die Aussagen dieses STEP und des Fachkonzeptes sind für die vorliegende Planung nicht relevant, 
da das Plangebiet aufgrund der ursprünglichen Kliniknutzung nicht im STEP untersucht wurde. 
6.2.6 Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum 
Die Ratsversammlung der Stadt Leipzig hat in ihrer Sitzung vom 25. Februar 2015 den Stadtent-
wicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum beschlossen (Beschluss Nr. DS-00523/14-DS-008). 
Das Plangebiet wird im Osten durch die Chemnitzer Straße begrenzt. Im STEP Verkehr ist diese 
Straße als wichtige Haupterschließungsstraße dargestellt. 
 
Begründung zum Bebauungsplan 
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6.2.7 Denkmalpflegerische Rahmenzielstellungen  
Das ehemalige Park-Krankenhaus steht nach § 2 Sächsisches Denkmalschutzgesetz unter Denkmal-
schutz, sowohl als Sachgesamtheit wie auch mit seinen Einzelobjekten. Die Sachbegriffe Kranken-
hausanlage, Gehölze, Parkanlage, Wegesystem, Stadt- und Siedlungsgrün (Schmuckplatz) bilden 
die Ausweisungsmerkmale als Gartendenkmal. Das Park-Krankenhaus wird im Landesamt für 
Denkmalpflege Sachsen unter der Objekt-ID 09263898 geführt. 
Genehmigungsanträge zum Denkmalschutz sind bei der unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt 
Leipzig einzureichen. Das Landesdenkmalamt Sachsen wird durch die Stadt Leipzig im Verfahren 
beteiligt (sog. Einvernehmenregelung). Die Genehmigung erteilt die Stadt Leipzig.  
Denkmalpflegerische Rahmenzielstellungen sind denkmalfachliche Entscheidungsgrundlagen, wel-
che mit dem Denkmalfachamt (Landesdenkmalamt) abzustimmen sind. Eine denkmalschutzrechtli-
che Genehmigung wird im Regelfall nicht für eine solche Konzeption erteilt, sondern lediglich für 
daraus abgeleitete Maßnahmen. Ein Grund dafür ist, dass in solchen Planwerken auch der mittel- 
bis langfristige Umgang mit Kulturdenkmalen behandelt wird, also Maßnahmen thematisiert wer-
den, welche ggf. erst nach längerer Zeit umgesetzt werden können oder sollen. 
6.2.7.1 Denkmalpflegerische Rahmenzielstellung – Freiraum 
Die denkmalpflegerische Rahmenzielstellung – Freiraum definiert den Rahmen für Schutz, Pflege 
und Entwicklung des Kulturdenkmals. Sie dient der Erreichung der denkmalschutzrechtlichen Ge-
nehmigung zur Sanierung und partiellen Umgestaltung der Anlagen.  
Die Gesamtanlage des ehemaligen Park-Krankenhauses ist heute dreigeteilt, wobei die Grenze des 
Plangebietes den zentralen, mittigen Teil umfasst. Ebenfalls Teil des Denkmalensembles ist das 
nördlich an das Plangebiet grenzende Areal der KFP Dösen sowie der südlich an das Plangebiet an-
grenzende historische Landschaftspark, der sich im Eigentum der Stadt Leipzig befindet. 
Besonders markant aus gartendenkmalpflegerischer Sicht sind der parkartige Charakter der Anlage 
und die Zuordnung der Freiflächen zu den Gebäuden, die sich aufgrund der Pavillonbauweise um 
jedes einzelne Haus ziehen und meist allseitig von Straßenräumen begrenzt werden. Der halböffent-
liche Charakter, der nach Entfernung der Holzzäune in der Mitte des letzten Jahrhunderts entstand, 
soll erhalten bleiben. Die Wahrnehmung der Anlage in ihrem Inneren ist zudem geprägt von den 
schnurgeraden Straßenachsen mit den beidseitig verlaufenden Gehwegen und den sie überwiegend 
überschirmenden Alleebäumen. 
Maßgebend für die zukünftige Entwicklung des Gebietes ist auf Basis der folgenden Leitbilder der 
denkmalpflegerischen Entwicklung die generelle gesamtplanerische Zielstellung, das Quartier zu 
einem offenen und funktional wie sozial gemischten Stadtbaustein zu entwickeln. 
• Leitbild historischer Bezug 
Die historischen Gestaltungsmerkmale und -elemente sind in den unterschiedlichen Grünräumen 
der zentralen Grünfläche, der Alleen und der Hausgärten erhalten bzw. wiederhergestellt und erleb-
bar. Die von Bebauung freigehaltene zentrale Grünfläche, die baumartenspezifischen Alleen und die 
Gartenbereiche an den Gebäuden sind prägende Merkmale des Gebietes und machen es unverwech-
selbar und in seiner Art einzigartig. 
• Leitbild Gestaltungs- und Standortqualität 
In den neu entwickelten Räumen setzen sich die historischen Gestaltungselemente fort (z. B. Al-
leen). Neue Gestaltungselemente fügen sich in den historischen Bestand ein und kennzeichnen den 
Nutzungswandel. 
• Das historische Straßenraster wird unter Berücksichtigung der neuen Funktionen im über-
wiegenden Teil wiederverwendet. Ehemalige Straßen, die heute nicht mehr für den Verkehr 
Begründung zum Bebauungsplan 
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benötigt werden, werden teilweise reduziert bzw. in ihren Materialien verändert. Die histori-
schen Borde inkl. des begleitenden Gerinnes bleiben erhalten.  Leitbild Aufenthaltsqualität 
Die verschiedenen Freiräume der zentralen Grünfläche, der Alleen und der Gärten bieten Aufent-
haltsqualitäten, die auf die Nutzer des Gebietes zugeschnitten sind. Alleen begleiten die Straßen und 
Wege und umfassen jedes Gebäude. Sie leiten und begleiten Bewohner und Besucher durch das ge-
samte Gebiet. Die unterschiedlichen Baumarten schaffen Identifikations- und Orientierungsmarken. 
Während die zentrale Grünfläche als offen zugänglicher Ort des Verweilens, des Sich-treffens und 
Miteinanders formuliert ist, bieten die Gärten an den Gebäuden Rückzugsorte für die Nutzer (Woh-
nende bzw. Arbeitende). 
Für die beabsichtigte Entwicklung der Anlage im Sinne des Denkmalschutzes wesentlich sind die 
nachfolgend aufgeführten Maßgaben: 
• Erhalt der grundlegenden Struktur aus orthogonalem Achsensystem und Einzelbaukörpern 
• Erhalt des Parkcharakters durch Wege begleitende Bäume und großzügige Freiflächen 
• Vermeidung von Beeinträchtigungen durch den ruhenden Verkehr (Tiefgaragen) 
• Stärkung der Achsen in Nord-Süd-Richtung 
• Erhaltung des zentralen Parterres in der Ost-Westachse als großzügigen Wiesenspiegel mit 
seitlichen Gehölzsäumen 
• Wiederherstellung der hausnahen Freiflächen unter Erhaltung des überwiegend grünen und 
offenen Charakters, Nutzungsanpassung für Wohnzwecke unter Beachtung einer gewissen 
Symmetrie der beiden Haushälften (Ost- und Westgarten) 
• Erhalt eines weitgehend einheitlichen Charakters der Gesamtanlage durch Verwendung 
gleichartiger Materialien, Gehölze und Ausstattungselemente auf allen Teilflächen nach ei-
nem Musterplan und Musterkatalog 
• Eingrünung der Grundstücksränder entlang der Chemnitzer Straße 
Die Entwicklung des Geländes wird in Teilabschnitten über mehrere Jahre erfolgen, wobei mit 
der Sanierung der Gebäude im Südwesten des Gebietes begonnen wird. Die Wiederherstellung der 
Freianlagen um die Gebäude schließen sich jeweils an die hochbaulichen Maßnahmen an. In der 
Zielkonzeption werden daher Maßnahmen entsprechend ihrer Realisierungsabsicht bzw. ihrer 
Dringlichkeit in kurz-, mittel- und langfristig gegliedert. 
Die denkmalpflegerischen Gestaltungsprinzipien zum Hausumfeld werden beispielgebend für 
alle Baufelder, welche mit je einem Gebäude bestanden sind, anhand eines Mustergartens planerisch 
am Beispiel Haus A 4 festgelegt. Für die Gestaltung der Freiflächen steht die Erhaltung des über-
wiegend grünen und offenen Charakters der Gesamtanlage unter Berücksichtigung der im unmittel-
baren Hausumfeld zu befriedigenden Nutzungsansprüche im V ordergrund. Dazu gehören 
• die gemeinschaftliche Nutzbarkeit der Gartenbereiche, 
• V orhaltung von Flächen als Treffpunkte und Ruhebereiche, 
• Angebote für gemeinschaftliches Gärtnern in begrenztem Umfang, 
• Unterbringung von Nebenanlagen, z. B. Fahrradabstellanlagen, Abfallbehälter, 
• Abschirmung der Funktionsbereiche von den umliegenden Straßenräumen. 
Die Gestaltung der regelmäßigen zwei Gartenseiten (Ost- und Westgarten) wird durch eine gewisse 
Symmetrie und weitgehende Harmonie zwischen dem denkmalsgerechten Umgang und den ge-
nannten modernen Nutzungsanforderungen bestimmt, wobei insbesondere die nachfolgend auszugs-
weise genannten Gestaltungsgrundsätze zur Anwendung kommen sollen: 
Begründung zum Bebauungsplan 
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• Axialität und Orthogonalität in Nord-Süd, bzw. Ost-West Ausrichtung 
• weitgehend symmetrische Anordnung der befestigten Flächen (Ost- und Westgarten) 
• Betonung der Eingangsbereiche (Platzsituation) 
• Erschließung der Gartenbereiche durch einen hausparallelen Gartenweg 
• dezente Einordnung eines Müllplatzes oder anderer notwendiger Einrichtungen 
• umgrünte Sitzplätze 
• repräsentative Stauden- und Gräserpflanzung im Eingangsbereich 
• keine durchgehende Heckenpflanzung entlang der Gartengrenze im Sinne einer Einfriedung, 
jedoch Einzelsträucher und Strauchgruppen 
• umlaufende Baumreihe aus Alleebäumen an der Grenze zu den Straßen in vorgegebenem 
Raster 
• keine Stellplätze und bauliche Nebenanlagen (Gartenhütten, Fahrraddächer o. ä.) 
• Die denkmalpflegerische Rahmenzielstellung ist bei der Gartengestaltung und bei Baumaß-
nahmen im Außenraum zu beachten. Für alle darüber hinausgehenden Veränderungswün-
sche muss eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung beantragt werden. 
6.2.7.2 Denkmalpflegerische Rahmenzielstellung – Gebäude 
Im V orfeld des Bau- und Sanierungsvorhabens zur Wiedernutzbarmachung des Ensembles für 
Wohnzwecke ist aufgrund des Denkmalstatus neben dem Freiraum auch eine Erfassung des Gebäu-
debestandes unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten erforderlich. Es wurde eine Rahmenkon-
zeption zum Umgang mit dem Gebäudebestand entwickelt, mit Fokus auf dessen Denkmaleigen-
schaften unter der Prämisse des Bestandsschutzes und größtmöglichem originären Substanzerhalts.  
• Es wurde exemplarisch an Haus B 3 eine detaillierte Erfassung erarbeitet und damit ein Rah-
menkonzept mit objektbezogenen Maßgaben zur Sanierung und Wiedernutzbarmachung des 
denkmalgeschützten Gebäudebestandes definiert. Im Detail werden für alle betroffenen 
denkmalgeschützten Objekte Rahmenkonzepte zu erarbeiten sein. Zur Gesamtanlage: 
Die ursprüngliche, in mehreren Bauphasen umgesetzte Planung schrieb die Gebäude und deren an-
grenzendes Grünland in ein rasterartiges Wegenetz ein. Eine zentrale Mittelachse mit funktional und 
entwerferisch aus dem Gebäudebestand herausragenden Objekten an deren beiden Endpunkten ver-
läuft in Ost-West-Richtung. Eingangs, im Osten, befindet sich auf dieser Achse das Verwaltungsge-
bäude und das Gegenüber an der westlichen Geländegrenze bildet der so gennannte Saalbau mit ur-
sprünglicher Mehrzweckfunktion als kultureller und sakraler Raum. Zwischen diesen beiden Bauten 
befindet sich die unbebaute, zentrale Freifläche, die jedoch ebenfalls in das orthogonale Wegeraster 
eingebunden wurde. 
In nördlicher und südlicher Richtung schließen sich dieser Mittelachse im Raster folgend jeweils 
drei Hauptachsen an. Jeweils mittig der im rechteckigen System entstehenden Flächen wurde ein 
Baukörper errichtet. Die Bauten weisen zumeist die gleiche, axiale Ausrichtung auf, mit den vor-
nehmlich langen Hauptfassaden im Norden und im Süden. 
Die Objekte gleichen Typs, d. h. gleicher Bauart und gleichzeitig verwandter Nutzung, bildeten be-
nachbart angeordnete Gebäudegruppen. Die Bauten selbst sind, wenngleich aus z. T. unterschiedli-
cher Erbauungszeit mit insgesamt bis zu knapp 30 Jahren Differenz, von sehr ähnlicher äußerer Ge-
stalt. Mischfassaden aus Putz- und Klinkerflächen, voluminöse Walmdächer mit weit auskragendem 
Dachüberstand, Schleppgauben und z. T. großflächige hölzerne Veranden dominieren den äußeren 
Gesamteindruck. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Die Gesamtheit der Bauten lässt sich in typologischen Gruppen von Haustypen mit jeweils gleicher 
Bauart und Gestalt erfassen. Zudem gibt es eine Gruppe solitärer Bautypen mit jeweils nur einem 
Vertreter. Deren individuelle Gestalt ergab sich aus den solitären Funktionen dieser Bauten. Es han-
delt sich dabei insbesondere um Wirtschafts- und Verwaltungsgebäude sowie um kulturelle Einrich-
tungen aus der Erbauungszeit und zudem um Wohngebäude für Pflegepersonal. 
• Denkmalpflegerische Anforderungen: 
Generalisierend für den gesamten Gebäudebestand gilt als denkmalpflegerische Maßgabe der größt-
mögliche Substanzerhalt und die Wahrung des in großen Teilen authentisch erhaltenen Erschei-
nungsbildes des Ensembles als konzeptionell geplantes und errichtetes, historisch gewachsenes Ge-
bäude- und Landschaftsensemble. Der Schutz, der größtmögliche Erhalt, bzw. die fachgerechte 
Wiederherstellung dieses Erscheinungsbildes betreffen sowohl die Fassaden in ihrer Struktur, Mate-
rialität und Farbigkeit, als auch denkmalrelevante Innenbereiche wie Treppenhäuser, im Bestand er-
haltene Einbauten, Interieur und Architekturoberflächen. 
Bauliche oder garten- und landschaftsgestalterische Anlagen in der Umgebung eines Kulturdenk-
mals, soweit sie für dessen Erscheinungsbild von erheblicher Bedeutung sind, dürfen nur mit Ge-
nehmigung der Denkmalschutzbehörde errichtet, verändert oder beseitigt werden (§ 12 Abs. 2 
SächsDSchG). Dies betrifft die Bauvorhaben im WA 1, und WA 8 bis WA 10.  
7. Umweltbericht 
7.0 Zusammenfassung  
Wichtigstes Ziel dieses Bebauungsplanes ist die Schaffung der bauplanungsrechtlichen V orausset-
zungen für die Entwicklung des ca. 14,7 ha großen, ehemals medizinisch genutzten und weitgehend 
denkmalgeschützten Areals zu einem hochwertigen Wohn- und Arbeitsstandort. Dabei sollen u. a. 
die Belange des Umweltschutzes und des Denkmalschutzes weitreichende Berücksichtigung finden. 
Mit der Revitalisierung des ehemaligen Parkkrankenhauses, welches unter Denkmalschutz steht, 
findet eine behutsame Sanierung statt, welche sich nur geringfügig auf die Umwelt auswirkt. Die 
Ergänzungsflächen im Süden (WA 7 bis WA 10) werden in ökologischer Hinsicht aufgewertet. Der 
Bereich ist als gewerbliche Fläche im Landschaftsplan dargestellt. Mit der Festsetzung als Wohnge-
biet kann eine qualitativ und quantitativ höherwertige Begrünung im Bebauungsplan gesichert wer-
den. Allein der im nordwestlichen Ergänzungsbereich (WA1) wird gegenüber dem Bestand verdich-
tet. Jedoch bleibt auch hier der Grünverbund westlich des Plangebiets erhalten, da ein Großteil der 
Gärten weiterhin besteht und der Grünverbund innerhalb des Plangebiets durch die Festsetzungen 
des Bebauungsplans gesichert ist. 
Inhalt des Planes sind vor allem Festsetzungen 
• zur Art der baulichen Nutzung für Wohngebiete mit einer Gesamtgröße von rund 11,3 ha, 
• zum Maß der baulichen Nutzung, 
• zu Verkehrsflächen einschließlich Stellplätzen von insgesamt bis zu rund 1,55 ha Größe, 
• für private Grünflächen mit einer Gesamtgröße von rund 1,8 ha. 
Der Plan wird für ein UVP-pflichtiges Vorhaben aufgestellt. 
Näheres zu den Zielen und Inhalten dieses Plans siehe Kap. 7.1.1 sowie Kap. 3 und Abschnitt C. 
dieser Begründung. 
Die relevanten fachlichen Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes (siehe Kap. 7.1.2 der Be-
gründung) werden berücksichtigt. 
Die Eingriffsregelung kommt für zwei im Außenbereich gelegene Teilflächen zur Anwendung. Im 
Ergebnis der Bilanzierung erfolgen naturschutzrechtliche Eingriffe in Höhe von insgesamt fast 
180.000 Wertpunkten. Umfangreiche Entsiegelungsmaßnahmen innerhalb der im Innenbereich 
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gelegenen Teilfläche gleichen den Eingriff aus. Es sind keine externen Ausgleichsmaßnahmen erfor-
derlich (siehe Kap. 7.1.2.4 der Begründung). 
Erhebliche Umweltauswirkungen, die für die Abwägung relevant sind, sind auf folgende Umwelt-
belange bzw. Teilaspekte von Umweltbelangen zu erwarten oder nicht auszuschließen. Zur Überwa-
chung erheblicher Umweltauswirkungen ist festgelegt: 
Umweltbelange 
erhebliche  
Auswirkungen  
sind zu erwarten oder  
nicht auszuschließen 
Überwachungsmaß-
nahmen 
sind festgelegt 
Boden, Altlasten nein nein 
Wasser nein nein 
Luft nein nein 
Pflanzen ja ja 
Tiere ja ja 
biologische Vielfalt nein nein 
Landschaft nein nein 
Menschen – Erholungspotential nein nein 
Menschen – Gesundheit ja ja 
Kulturgüter und sonstige Sachgüter nein nein 
Wechselwirkungen zwischen vorgenannten Belangen nein nein 
 
Näheres zur Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlungen siehe Kap. 7.1.3, 
Kap. 7.2 zu den vertiefenden Ermittlungen und Darlegungen sowie Kap. 7.4. zu den Überwa-
chungsmaßnahmen. 
Auf anderweitige Planungsmöglichkeiten wird in Kap. 7.3 eingegangen. 
7.1 Einleitung 
Für die Belange des Umweltschutzes wird im Bauleitplanverfahren eine Umweltprüfung durchge-
führt, in der 
• die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und 
• die ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen in einem Umweltbericht beschrieben und 
bewertet werden (§ 2 Abs. 4 und § 2a Nr. 2 BauGB sowie Anlage 1 zum BauGB). 
Dazu wird wie folgt vorgegangen: 
a) Einschätzung aufgrund einer überschlägigen Prüfung, auf welche Umweltbelange der Bau-
leitplan voraussichtlich erhebliche Auswirkungen haben kann, die in der Abwägung zu be-
rücksichtigen sind 
b) Festlegung der Stadt, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Um-
weltbelange für diesen Bauleitplan für die Abwägung erforderlich ist, auf der Grundlage der 
Einschätzung (siehe dazu Kap. 7.1.3 der Begründung) 
c) Ermittlung der Umweltbelange in dem festgelegten Umfang und Detaillierungsgrad 
d) Beschreibung und Bewertung der ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen im Umwelt-
bericht (siehe Kap. 7.2 der Begründung) 
e) Ergänzung der Ermittlungen und des Umweltberichtes, soweit im Ergebnis der Beteiligun-
gen zum Entwurf erforderlich 
Begründung zum Bebauungsplan 
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7.1.1 Ziele und Inhalte des Planes (Kurzdarstellung) 
Wichtigstes Ziel dieses Bebauungsplanes ist die Schaffung der erforderlichen planungsrechtlichen 
V oraussetzungen für die Umnutzung/Revitalisierung des ca. 14,7 ha großen, ehemals medizinisch 
genutzten und weitgehend denkmalgeschützten Areals als Wohnstandort. V orgesehen ist die Sanie-
rung des Gebäudebestandes, die kleinräumige Nachverdichtung und Erweiterung durch Neubebau-
ung. Dabei erfolgt die Berücksichtigung der Belange von Natur und Landschaft, eine denkmalge-
rechte Gestaltung und Entwicklung des Gebietes, die Klärung der Lärm- und Schallschutzproblema-
tik und der Ver- und Entsorgung sowie die Sicherung der nutzungsangemessenen Verkehrsführung 
und Parkierung. 
Weiteres zu den Zielen und Zwecken der Planung ist dem Kap. 3 der Begründung zu entnehmen. 
Inhalte des Planes sind vor allem: 
a) Festsetzung für allgemeine Wohngebiete mit einer Gesamtgröße von rund 11,32 ha, 
b) Festsetzung der Grundflächenzahlen (GRZ) von 0,4 in den WA 1 und WA 7 bis WA 10 
(Überschreitungen sind zulässig) mit einer zulässigen Grundfläche von insgesamt 0,99 ha, 
c) Festsetzung der zulässigen Grundfläche der oberirdischen Gebäude in den WA 2 bis WA 6 
mit insgesamt 2,16 ha,  
d) aus b) und c) ergibt sich eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO von 
insgesamt rund 3,15 ha, davon 1,85 ha für vorhandene und auch weiterhin bestehenblei-
bende bauliche Anlagen,  
e) Festsetzung einer Fläche für ein III-geschossiges Parkdeck mit einer Grundfläche von rund 
0,42 ha Größe, 
f) Festsetzung von Flächen für nicht mit Gebäuden überbaute Tiefgaragen mit einer Grundflä-
che von insgesamt rund 0,93 ha, 
g) Festsetzung von Flächen für oberirdische Stellplätze oder Garagen auf rund 0,15 ha, 
h) Festsetzung öffentlicher Straßenverkehrsflächen auf rund 1,55 ha, 
i) Festsetzung privater Grünflächen mit insgesamt rund 1,81 ha 
j) Festsetzung von Flächen für die Erhaltung oder zum Anpflanzen von Bäumen auf rund 0,29 
ha,  
k) sonstige Festsetzung zur Grünordnung auf Flächen und an Gebäuden, 
l) Festsetzung vom Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Na-
tur und Landschaft, 
m) Festsetzungen zum passiven Lärmschutz an Gebäuden. 
Weitere Ausführungen sind vor allem dem Kap. 3 der Begründung und dem Abschnitt C. „Inhalte 
der Planung“ zu entnehmen. 
Das V orhaben, für das dieser Bebauungsplan aufgestellt wird, ist als UVP-pflichtiges Vorhaben 
nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG, [3]) anzusehen. Bei dem V orha-
ben zur Umnutzung des ehemaligen Krankenhausgeländes, des ehemaligen Kohlenlagerplatzes und 
der bisherigen Gartenfläche zum Wohngebiet „Parkstadt Dösen“ handelt sich der Art nach um den 
„Bau eines Städtebauprojektes für sonstige bauliche Anlagen“ im Sinne der Nr. 18.7 der Anlage 1 
zum UVPG. Für das V orhaben wird (teils im bisherigen Innenbereich, teils im bisherigen Außenbe-
reich) ein Bebauungsplan „mit einer zulässigen Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 der 
Baunutzungsverordnung oder einer festgesetzten Größe der Grundfläche von insgesamt […] 20 000 
m² bis weniger als 100 000 m²“ aufgestellt. Im Rahmen der Umweltprüfung für diesen Bebauungs-
plan wurde festgestellt, dass der Bebauungsplan voraussichtlich erhebliche Umweltauswirkungen 
Begründung zum Bebauungsplan 
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haben wird. Eine allgemeine V orprüfung nach § 7 Abs. 1 UVPG hätte folglich mit Sicherheit zu 
dem Ergebnis geführt, dass eine UVP-Pflicht besteht.  
Auch die Betrachtung als Änderungsvorhaben auf der Grundlage von § 9 Abs. 2 Satz 2 UVPG führt 
zu keinem anderen Ergebnis. Danach besteht für ein Städtebauprojekt, welches geändert wird, eine 
UVP-Pflicht unter der Maßgabe, dass allein durch die Änderung der Größenwert erreicht oder über-
schritten wird. Dies ist vorliegend der Fall, da das Änderungsvorhaben nicht nur die Erhöhung der 
Fläche für Gebäude/überbaute Grundstücksfläche und damit auch der zulässigen Grundfläche (als 
Maßstab für den Größenwert) zum Gegenstand hat, sondern auch die Umnutzung des gesamten ehe-
maligen Krankenhausgeländes und des ehemaligen Kohlelagerplatzes zum Wohngebiet.  
Die UVP wird gemäß § 50 Abs. 1 UVPG im Rahmen dieses Bebauungsplan-Verfahrens als Um-
weltprüfung nach den V orschriften des BauGB durchgeführt. 
7.1.2 Fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes 
Nachfolgend werden die für diesen Bebauungsplan bedeutsamen fachlichen Grundlagen und Ziele 
des Umweltschutzes genannt. Zudem wird die Art dargestellt, wie diese Ziele bei der Aufstellung 
des Bebauungsplanes berücksichtigt wurden. 
7.1.2.1 Schutzgebiete und Schutzobjekte gemäß BNatSchG 
a) Vogelschutzrichtlinie 
Das Plangebiet ist in keinem V ogelschutzgebiet (Special Protected Area – SPA) gelegen. Der Ab-
stand zum nächst gelegenen SPA („Leipziger Auwald“) beträgt rund 2,5 km. 
b) Flora-Fauna-Habitat – Richtlinie 
Das Plangebiet ist in keinem FFH-Gebiet gelegen. Der Abstand zum nächst gelegenen  
FFH-Gebiet („Leipziger Auensystem“) beträgt rund 4 km. 
c) Naturschutzgebiete 
Das Plangebiet ist in keinem Naturschutzgebiet gelegen. Der Abstand zum nächst gelegenen Natur-
schutzgebiet („Lehmlache Lauer“) beträgt rund 7 km. 
d) Landschaftsschutzgebiete 
Der südliche Rand des Plangebietes grenzt direkt an das Landschaftsschutzgebiet (LSG) „Lößnig-
Dölitz“. Südlich des Bestandsgebäudes C 1 ragt das LSG in das Plangebiet hinein und überschnei-
det sich auf rund 500 m² mit ihm. Schutzzweck des LSG ist die Erhaltung, Wiederherstellung und 
Entwicklung eines vielfältig strukturierten Kulturlandschaftsausschnittes im Stadtgebiet Leipzig mit 
seiner besonderen Bedeutung als gesamtstädtischer Erholungsraum mit Vielfalt an Nutzungen und 
hohem Entwicklungspotenzial. 
Dies wurde bei der Aufstellung dieses Bebauungsplanes dadurch berücksichtigt, dass der im Plan-
gebiet gelegene Teil des LSG als „Fläche für die Erhaltung von Bäumen“ (PF 7 und 8) festgesetzt 
und dazu weitere Festsetzungen zum Baumerhalt, zu Ersatzpflanzungen und zur Unterpflanzung mit 
Sträuchern (Teil B: Text, Nr. 8.2.1 und 8.2.2) getroffen wurden.  
e) Flächennaturdenkmale und geschützte Landschaftsbestandteile 
Natur-/Flächennaturdenkmäler im Sinne des § 28 BNatSchG in Verbindung mit § 18 SächsNatSchG 
sind im Plangebiet nicht vorhanden.  
Als geschützte Landschaftsbestandteile im Sinne des § 19 SächsNatSchG (zu § 29 BNatSchG) sind 
zahlreiche Bäume mit einem Stammumfang von mehr als einem Meter gemessen in einem Meter 
Höhe zu nennen (siehe Kap. 7.2 der Begründung und Grünordnungsplan mit Baumkataster). 
Diese wurden bei der Aufstellung dieses Bebauungsplanes – soweit möglich – dadurch berücksich-
tigt, dass die Baugrenzen eng um die vorhandenen Gebäude gelegt, Verkehrsflächen soweit wie 
Begründung zum Bebauungsplan 
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möglich reduziert, Baugrenzen für Neubauten den Baumbestand weitgehend beachtet, Flächen zum 
Erhalt von Gehölzbeständen festgesetzt wurden.  
f) Gesetzlich geschützte Biotope 
Im Plangebiet befinden sich gesetzlich geschützte Biotope gemäß § 21 SächsNatSchG. Bei den im 
Folgenden aufgelisteten gesetzlich geschützten Biotopen handelt es sich um höhlenreiche Einzel-
bäume, die sich alle auf dem Flurstück 52/6 der Gemarkung Dösen befinden, sowie um eine Frisch-
wiese (Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Umweltschutz (AfU) vom 16.08.2017) . 
BIO_ID  
Verzeichnis AfU 
Nummer im 
Baumkataster 
Art  
   
 
33002.E 406 Tilia cordata Winterlinde 
33003.E 403 Acer platanoides Spitzahorn 
33004.E 352 Tilia (ev. Krimlinde) Linde 
33005.E 12 Quercus rubra Amerikanische Rot-Eiche 
33006.E 126 Fraxinus excelsior Esche 
33007.E 320 Tilia cordata Winterlinde 
33008.E 342 Acer platanoides Spitzahorn 
33009.E 672 Acer pseudoplatanus Bergahorn  
33011.E 312 Acer platanoides Spitzahorn 
33012.E 100 Aesculus x carnea  Rotblühende Roßkastanie 
33013.E 166 Tilia cordata Winterlinde 
33014.E 164 Betula pendula Sand-Birke 
33015.E 94 Populus nigra 'Italica'  Säulen-Pappel 
33016.E 464 Betula pendula Sand-Birke 
   
 
33018.E 513 Tilia cordata  Winterlinde 
33019.E 994 Acer platanoides Bergahorn 
33021.E 270 Acer platanoides Spitzahorn 
33022.E 269 Acer platanoides Spitzahorn 
33023.E 266 Acer platanoides Spitzahorn 
33024.E 294 Acer pseudoplatanus Bergahorn 
33025.E 252 Fraxinus excelsior Esche 
33026.E 202 Acer platanoides Spitzahorn 
33027.E 198 Acer platanoides Spitzahorn 
33028.E 189 Tilia cordata Winterlinde 
33029.E 85 Acer platanoides Spitzahorn 
33031.E 86 Acer platanoides Spitzahorn 
33032.E 246 Tilia cordata Winterlinde 
33033.E 259 Acer platanoides Spitzahorn 
weitere geschützte Biotope    
33.034.M magere Frischwiese 
  
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* Die Bäume Nr. 299 (BIO ID 33017.E) und 363 (33001.E) wurden am 22.02.2018 auf Grundlage 
der Fällgenehmigung vom 20.02.2018 gefällt, weil die Verkehrssicherheit nicht mehr gegeben war. 
Diese wurden bei der Aufstellung des Bebauungsplanes dadurch berücksichtigt, dass ihr Standort 
als private Grünfläche festgesetzt wurde: Nr. 464, 513.  
Diese wurden bei der Aufstellung des Bebauungsplanes dadurch berücksichtigt, dass ihr Standort 
als nicht überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt wurde: Baum Nr. 12, 85, 86, 94, 100, 126, 164, 
166, 189, 246, 259, 266, 269, 270, 294, 312, 320, 342, 403, 406, 525, 672, 994. 
Die magere Frischwiese wurde bei der Aufstellung des Bebauungsplanes dadurch berücksichtigt, 
dass sie nach Errichtung der Tiefgarage wiederhergestellt wird.  
Für den am südwestlichen Rand in das Plangebiet ragenden Teil einer Streuobstwiese (331.10.S) 
wird im 1. Quartal 2018 ein Antrag auf Beeinträchtigung des gesetzlich geschützten Biotops bei der 
Unteren Naturschutzbehörde gestellt. Der Verlust von drei Obstbäumen und weiteren drei neu ange-
pflanzten Obstbäumen der Streuobstwiese, deren Standorte sich innerhalb des Plangebiets befinden, 
wird durch Neuanpflanzungen/Umsetzung, angrenzend an die bestehende Streuobstwiese außerhalb 
des Plangebiets ersetzt. Abstimmungen mit dem Grundstückseigentümer (Stadt Leipzig) sind er-
folgt.  
7.1.2.2 Landschaftsplan 
Im Integrierten Entwicklungskonzept (IEKO) des Landschaftsplanes (2013) werden die Ergebnisse 
der Schutzgutbewertungen und die Entwicklungsziele zusammenfassend dargestellt. 
Das Plangebiet ist im IEKO als Baufläche (Wohn- und Mischgebiet, Sonderbaufläche) dargestellt. 
Die gärtnerisch genutzten Bereiche am westlichen Rand des Plangebiets fungieren als Kaltluftent-
stehungsgebiete und sind zu erhalten. Im Plangebiet ist die Entwicklung und die Anreicherung von 
Lebensräumen für den Arten- und Biotopschutz besonders bedeutsam. Der Aufheizeffekt in Über-
wärmungsbereichen ist zu mindern. Im Süden grenzen Areale mit hoher Bodenschutzbedürftigkeit 
(Wechselfeuchtgebietsböden) an. 
Das Plangebiet wird dem landschaftsräumlichen Leitbild (LB) der „Siedlungsgebiete der Einfami-
lien- und Reihenhäuser“ zugeordnet (LB 9). Diese Zuordnung ist sicherlich aufgrund der begrenz-
ten Größe des Areals und angrenzenden Gebiete erfolgt. Die Charakteristik des Plangebietes ent-
spricht mehr dem landschaftsräumlichen Leitbild der gründerzeitlichen Villengebiete LB7. Land-
schaftsplanerische Ziele sind: Erhaltung, Sicherung der städtischen Villengebiete der Gründerzeit 
mit ihrem wertvollen Baumbestand, ihren landschaftsparkartigen Gärten und den fließenden Über-
gängen zu Wald und Parken, Orientierung von baulichen Lückenschließungen an den standörtlich 
vorgegebenen Qualitäten der Bau- und Grünsubstanz; Ausweisung ausreichend großer Freiräume 
und durchgängiger Geh- und Radwegeverbindungen als Verknüpfung mit dem städtischen Wege-
netz, Stärkung der Refugialfunktion für Pflanzen und Tiere. 
Die für den Bebauungsplan relevanten Aussagen des Landschaftsplanes wurden bei der Aufstellung 
des Bebauungsplanes dadurch berücksichtigt, dass große Teile des gebietsprägenden Baumbestands 
zum Erhalt festgesetzt werden und die langfristige Entwicklung des Baumbestandes mittels eines 
sogenannten Ziel-Rasters verbindlich gesichert wird. V orhandene gebietsprägende Freiflächen wer-
den als private Grünflächen festgesetzt und durchgängige Geh- und Radwegverbindungen geschaf-
fen. Artenschutzrechtliche Belange werden vollumfänglich berücksichtigt und umfangreiche Maß-
nahmen vermeiden Beeinträchtigungen der heimischen Tierwelt. Die Entstehung lokalklimatischer 
Überwärmungsbereiche wird durch den hohen Anteil unversiegelter Vegetationsflächen und die 
Festsetzungen zu Baumschutz und Baumentwicklung vermieden.  
Trotz der Festsetzungen von Baugebieten am westlichen Rand (WA 1) und am südlichen Rand (WA 
7 – 10) entgegen der Darstellungen des Landschaftsplans, der im Bereich des WA 1 Grünflächen 
darstellt, bleibt der Grünverbund westlich des Plangebiets erhalten, da ein Großteil der Gärten wei-
terhin besteht und der Grünverbund innerhalb des Plangebiets durch die Festsetzungen des 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Bebauungsplans gesichert ist. Der südliche Bereich (WA 7 -10) ist als gewerbliche Fläche im Land-
schaftsplan dargestellt. Mit der Festsetzung als Wohngebiet kann eine qualitativ und quantitativ hö-
herwertige Begrünung im Bebauungsplan gesichert werden. Somit führen die Festsetzungen des Be-
bauungsplans zur räumlichen Verschiebung von Grünflächen - die im Landschaftsplan formulierten 
Funktionen und Ziele werden aber dennoch erreicht und bleiben gesichert. 
7.1.2.3 Grünordnungsplan 
Für diesen Bebauungsplan wurde ein Grünordnungsplan (GOP; § 11 BNatSchG in Verbindung mit 
§ 7 Abs. 2 SächsNatSchG) aufgestellt (seecon, 2017). Seine Inhalte sind ökologische Grundlage für 
diesen Bebauungsplan. Verweise auf den GOP sind in den entsprechenden Kapiteln genannt. V or-
dringliche Ziele des GOP sind die sinnvolle Verknüpfung denkmalpflegerischer, artenschutzrechtli-
cher und landschaftsgestalterischer Aspekte und Belange sowie die Nutzung von Synergieeffekten. 
Dem Erhalt und der Sicherung des prägenden und imposanten Baumbestands kommt besondere Be-
deutung zu. 
Diese wurden bei der Aufstellung dieses Bebauungsplanes wie folgt berücksichtigt: 
• Festsetzungen zum Baumerhalt und zur Baumbestandsentwicklung 
• Festsetzungen von privaten Grünflächen, die über einen denkmalpflegerischen und hohen 
ökologischen Wert verfügen,  
• Festsetzung zu Anpflanzungen und Gestaltung der privaten Grundstücksflächen 
7.1.2.4 Eingriffsregelung 
Nach § 1a Abs. 3 BauGB sind die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beein-
trächtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaus-
halts in seinen in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe a BauGB bezeichneten Bestandteilen (Ein-
griffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz) in der Abwägung nach § 1 Absatz 7 BauGB zu 
berücksichtigen. Der Ausgleich erfolgt durch geeignete Festsetzungen nach § 9 BauGB als Flächen 
oder Maßnahmen zum Ausgleich. 
Dies wurde bei der Aufstellung dieses Bebauungsplanes wie folgt berücksichtigt: 
Für diesen Bebauungsplan wird die Eingriffsregelung berücksichtigt. Dazu wurde eine Eingriff-
Ausgleichs-Bilanz (s. GOP) mithilfe des Leipziger Bewertungsmodell für die Bilanzierung von Ein-
griffen in Natur und Landschaft sowie deren Ausgleich und Ersatz, Aktualisierung 2016 (Leipziger 
Bewertungsmodell, Stadt Leipzig 2016) erstellt.  
Die Eingriffsregelung wird auf folgende Flächen und V orhaben angewendet:  
- Bilanzierungsfläche 1: im Außenbereich gemäß § 35 BauGB gelegen, 
am nordwestlichen Rand, derzeit als Gärten genutzt, in der Planung WA 1, pG 2, pG 3.2, 
pG 3.3 und Stellplätze, 
- Bilanzierungsfläche 2: im Außenbereich gemäß § 35 BauGB gelegen, 
am südlichen Rand, derzeit teilweise versiegelt, teilweise ruderalisierte Weise mit Gehölzen, 
in der Planung WA 8-WA 10 sowie Teilfläche von WA 6, 
- Bilanzierungsfläche 3 und 4: Bauvorhaben, die sich nicht nach ihrer Eigenart in die beste-
hende Bebauung des Innenbereichs einfügen: das Parkdeck und der Nahversorger  
Die folgende Abbildung stellt die Lage der Bilanzierungsflächen dar. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Abb. 2 Innen- und Außenbereich im Plangebiet 
 
Für die im Innenbereich (§ 34 BauGB) gelegenen Flächen ist die Eingriffsregelung nicht anzuwen-
den (§18 BNatSchG), da die hier vorgesehenen Neubebauungen bereits gemäß § 34 BauGB zuläs-
sig sind. Ausnahme bilden die oben genannten V orhaben Parkdeck und Nahversorger (Bilanzie-
rungsflächen 3 und 4). 
Für die beiden bewerteten Teilflächen und die beiden eingriffsrelevanten V orhaben im Innenbereich 
(Parkdeck, Nahversorger) wurde der ökologische Zustand im Jahr 2017 als „Bestand“ bewertet. 
Diesem wurde der ökologische Punktwert bei Umsetzung der Festsetzungen des Bebauungsplans 
(„Planung“) gegenübergestellt, wobei Maßnahmen zum Ausgleich, die innerhalb der Teilflächen-
festgesetzt wurden, berücksichtigt wurden.  
 
Die Eingriff-Ausgleichs-Bilanz (s. GOP) ermittelt Eingriffe:  
- für die Teilfläche 1 in Höhe von rund 113.000 Wertpunkten und  
- für die Teilfläche 2 in Höhe von rund 127.000 Wertpunkten. 

Begründung zum Bebauungsplan 
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- für das V orhaben Parkdeck in Höhe von rund 43.000 Wertpunkten 
- für das V orhaben Nahversorger in Höhe von rund 153.000 Wertpunkten 
In der Summe belaufen sich die ermittelten Eingriffe auf rund 435.000 Wertpunkte. 
Kompensation innerhalb des Plangebiets  
Die Kompensation des ermittelten Eingriffs ist innerhalb des Geltungsbereichs möglich. Die Kom-
pensation erfolgt durch dauerhafte Entsiegelung von Verkehrsflächen und dem Abriss von Gebäu-
den innerhalb der im städtebaulichen Innenbereich (§ 34 BauGB) gelegene Flächen. 
Zwar kommt es durch Neubebauung im Innenbereich zu zusätzlicher Versiegelung, diese ist jedoch 
gemäß § 34 BauGB bereits zulässig und somit nicht eingriffsrelevant (abgesehen vom Parkdeck und 
dem Nahversorger, die als Eingriff bewertet und bilanziert wurden). Andererseits wird die Verkehrs-
fläche bei Umsetzung des Bebauungsplans massiv reduziert.  
Die dauerhaft entsiegelten Flächen, die auch nach Umsetzung der Planung unversiegelt bleiben, 
sind in Abb. 3 dargestellt (dunkelgrün). Ebenfalls dargestellt, sind die Flächen (grau), die derzeit 
versiegelt sind und bei Umsetzung der Planung weiterhin baulich in Anspruch genommen werden. 
Bei der Ermittlung der Flächen, die als Kompensationsflächen angesetzt werden, kommen aus-
schließlich die dauerhaft entsiegelten Flächen im Innenbereich zum Ansatz. Dauerhaft entsiegelte 
Flächen im Außenbereich im Süden des Plangebietes sind bereits bei der Eingriffsbilanzierung die-
ser Flächen berücksichtigt. Die teilentsiegelten Flächen (hellgrün) leisten ebenfalls einen positiven 
Beitrag zum Umgang mit dem Schutzgut Boden, werden formal jedoch nicht als Entsiegelungen be-
trachtet und somit nicht bei der Eingriffsbilanzierung berücksichtigt. 
Insgesamt werden bei Umsetzung der Planung dauerhaft 18.400 m² im Innenbereich entsiegelt. 
Diese Reduzierung der Versiegelung führt zu einer ökologischen Aufwertung, deren Größe durch 
Anwendung des Leipziger Bewertungsmodells berechnet wird. Die Größe der ökologischen Auf-
wertung durch dauerhafte Entsiegelung von 18.400 m² Verkehrs- und Gebäudefläche und Entwick-
lung zu Gärten und privaten Grünflächen im Innenbereich beträgt rund 707.640 Wertpunkte (siehe 
Tab. A.5-1 und A.5-2, Grünordnungsplan Anlage 3). Die ökologische Aufwertung durch dauerhafte 
Entsiegelung im Innenbereich in Höhe von 707.640 Wertpunkten kompensiert, die durch den Be-
bauungsplan ermöglichten Eingriff von in Summe 435.350 Wertpunkten in den Teilflächen 1 und 2 
sowie den V orhaben im Innenbereich (Parkdeck und Nahversorger). Somit wird der ermittelte Ein-
griff vollständig innerhalb des Plangebiets kompensiert (+309.970 Wertpunkten).  
Folglich sind keine über die jetzigen Festsetzungen hinausgehenden Maßnahmen zum Aus-
gleich und keine externen Ausgleichsmaßnahmen außerhalb des Plangebietes erforderlich. 
 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Abb. 3 Entsiegelungen im Plangebiet (grün markiert) 
 
 
Eingriff   Größe Eingriff 
Bilanzierungsfläche 1 (WA 1) im Außenbereich -112.760 WP  
Bilanzierungsfläche 2 (WA 6 (TF), WA 8 - WA 10) im Außenbereich -126.735 WP  
Bilanzierungsfläche 3 Parkdeck im Innenbereich -43.120 WP  
Bilanzierungsfläche 4 Nahversorger im Innenbereich -152.735 WP 
Summe Eingriff -435.350 WP 

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Ausgleich durch dauerhafte Entsiegelung im Innenbereich 
NUR Entsiegelungen (18.400 m² ges., 1.600m² pG1, 16.800 m² 
nicht überbaubare Grundstücksfläche) 707.640 WP 
 
7.1.2.5  Sonstige fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes 
Nachfolgend werden die Quellen sonstiger fachlicher Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes 
genannt. Die für diese Umweltprüfung bedeutsamen inhaltlichen Grundlagen und Ziele werden in 
den nachfolgenden Kapiteln im Zusammenhang mit dem jeweiligen Umweltbelang dargestellt. 
a) Versickerungsfähigkeit 
BAUGRUND ERFURT INGENIEURBÜRO FÜR BAUGRUND GBR (2014): Stellungnahme zur Versicke-
rungsfähigkeit (Ingenieurgeologisches Gutachten) für das Bauvorhaben Erschließung Wohnstandort 
ehemaliges Park-Krankenhaus in Leipzig. 
b) Schallgutachten 
DR. KIEBS + PARTNER GMBH (2017): Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan Nr. 398 
„Parkstadt Dösen“ Gutachten Nr. 5040317 vom 16.03.2017. 
c) Immissionsprognose für Stickoxid 
Lücking & Härtel GmbH (31.08.2017): Bebauungsplan Nr. 398 Parkstadt Dösen – Immissions-
prognose für Stickoxid und Formaldehyd. 
d) Artenschutzrechtliche Bewertung 
BIOTOPMANAGEMENT SCHONERT (2014): Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag zum Umweltweltbe-
richt „Parkstadt Dösen“ Bebauungsplan Nr. 398 der Stadt Leipzig. 
seecon Ingenieure (2017): Bebauungsplan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ Artenschutzfachbeitrag. 
e) Bundes- und landesrechtliche Regelungen 
• Bundesnaturschutzgesetz (Bundesnaturschutzgesetz vom 29. Juli 2009 {BGBl. I S. 2542}), 
das zuletzt durch Artikel 4 des Gesetzes vom 29. Mai 2017 {BGBl. I S. 1298} geändert wor-
den ist) 
• Sächsisches Naturschutzgesetz {Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege im Frei-
staat Sachsen Sächsisches Naturschutzgesetz – SächsNatSchG} vom 6. Juni 2013 {Sächs-
GVBl. S. 451}, das zuletzt durch Artikel 25 des Gesetzes vom 29. April 2015 geändert wor-
den ist 
• Baugesetzbuch (BauGB) In der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 
(BGBl. I S. 3634) 
• Fachgesetze wie z. B. das Wasserhaushaltsgesetz (Wasserhaushaltsgesetz vom 31. Juli 2009 
{BGBl. I S. 2585}), das zuletzt durch Artikel 122 des Gesetzes vom 29. März 2017 (BGBl. I 
S. 626) geändert worden ist. 
f) Ziele der Stadt 
Auf lokaler Ebene enthalten die Umweltqualitätsziele der Stadt Leipzig (2003), der Luftreinhalte-
plan der Stadt Leipzig (2009), die Stadtklimauntersuchung Leipzig (2012) und das Leipziger Kli-
maschutzprogramm wesentliche Ziele des Umweltschutzes. 
 
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7.1.3 Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Ermittlung der 
Umweltbelange 
Gemäß § 2 Abs. 4 Satz 2 BauGB legt die Gemeinde für jeden Bauleitplan fest, in welchem Umfang 
und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Belange für die Abwägung erforderlich ist. 
Im Rahmen des Verfahrens wurde geprüft, auf welche Umweltbelange oder Teilaspekte von Um-
weltbelangen der Bebauungsplan möglicherweise erhebliche Umweltauswirkungen haben kann, die 
in der Abwägung zu berücksichtigen sind. 
Die Erforderlichkeit von Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange für die 
Abwägung wird im Ergebnis dessen wie folgt festgelegt: 
Boden, Altlasten 
Es sind keine weiteren Ermittlungen erforderlich. 
Begründung: 
Es sind keine für die Abwägung erheblichen Auswirkungen zu erwarten. 
Hinsichtlich des Bodens stellt sich die Situation wie folgt dar: 
Der größte Teil des Plangebiets wird von Lockersyrosemen (hier Böden aus anthropogenen Sedi-
menten, Aufschüttungen) eingenommen, die sich in den wechselnd mächtigen anthropogenen Auf-
füllungen entwickelt haben. In den versiegelten Bereichen sind die Bodenfunktionen zerstört. Nur 
in den langjährig gärtnerisch genutzten Bereichen im Nordwesten und Süden des Plangebiets sind 
Hortisole anzutreffen, in denen die Bodenfunktionen (Wasserspeicherkapazität, Fruchtbarkeit, Filter 
und Puffer für Schadstoffe) gut ausgebildet sind. 
Für Neubebauungen werden überwiegend bereits vorbelastete, anthropogen beeinflusste bzw. ver-
siegelte Flächen in Anspruch genommen. Umfangreiche Entsiegelungen durch Rückbau von Ge-
bäuden und Verkehrsflächen ermöglichen neuerliche Bodenentwicklung. Auch im Bereich begrün-
ter Tiefgaragen können sich Bodenfunktionen in eingeschränktem Umfang neu entwickeln. Zudem 
trägt die Festsetzung zur Begrünung von flach geneigten Dächern zur Förderung der Bodenentwick-
lung bei. 
Auf dieser Grundlage ist festzustellen: 
• Auf der einen Seite werden zwar aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes erhebli-
che negative Umweltauswirkungen durch Bodenversiegelungen für bauliche Anlagen und 
dem damit verbundenen Verlust von Bodenfunktionen auf einer Fläche von rd. 21.500 m² 
erstmals ermöglicht. Dies betrifft vor allem das Baugebiet WA 1 mit rd. 3.200 m², WA 7 
rund 3.000 m², WA 8-WA 10 mit rund 6.400 m², das Parkdeck mit rund 4.200 m². 
• Dem stehen auf der anderen Seite jedoch erhebliche positive Umweltauswirkungen durch 
Bodenentsiegelungen und die Wiederherstellung der Bodenfunktionen, die aufgrund der 
Festsetzungen des Bebauungsplanes auf einer Fläche von insgesamt rd. 23.500 m² durchzu-
führen sind, gegenüber. Dies betrifft vor allem den Rückbau von Verkehrsflächen durch Re-
duzierung der Verkehrsflächenbreite, Abriss von Gebäuden im nordöstlichen Bereich des 
Plangebiets und Entsiegelungen von Lagerflächen im nordöstlichen und im südlichen Be-
reich. 
• Die negativen Auswirkungen werden durch die positiven Auswirkungen sowohl quantitativ 
als auch qualitativ ausgeglichen. Die zu entsiegelnde Fläche übersteigt die zu versiegelnde 
Fläche um rd. 2.000 m². Die in Verbindung mit der Entsiegelung herzustellenden Boden-
funktionen entsprechen hinsichtlich ihrer Wertigkeit den durch Versiegelung entfallenden 
Bodenfunktionen.  
• Anhaltspunkte dafür, dass für die erstmals zu versiegelnden Flächen Gründe vorliegen, die 
in abwägungserheblichem Maße gegen die Versiegelung des Bodens sprechen würden (z. B. 
besondere Wertigkeiten des Bodens), liegen nicht vor.  
Begründung zum Bebauungsplan 
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• In der Gesamtbetrachtung ist deshalb zwar eine räumliche Verschiebung aber keine Ver-
schlechterung hinsichtlich des Umfanges der unversiegelten Bodenfläche und der Boden-
funktionen im Plangebiet zu erwarten.  
Im Ergebnis bedarf es hinsichtlich der erheblichen Umweltauswirkungen keiner Abwägung und 
auch keiner weiteren Ermittlungen und Darlegungen zum Teilaspekt Boden.  
Altlasten sind im Plangebiet nicht bekannt.  
Die Flächen des Plangebiets sind nicht im Sächsischen Altlastenkataster (SALKA) registriert. 
Im Rahmen der Bearbeitung des Geotechnischen Berichts wurde eine Altlastengefährdungsabschät-
zung mit Stichprobencharakter durchgeführt. Die analytische Untersuchung zeigte keine erhöhten 
Einzelparameter. Die Aushubstoffe können daher gemäß Einbauklasse 1 (uneingeschränkter offener 
Einbau, wasserdurchlässige Bauweise) zum Wiedereinbau vorgesehen werden. 
Folglich sind keine erheblichen Auswirkungen im Zusammenhang mit dem Teilaspekt Altlasten zu 
erwarten. 
 
Wasser – Oberflächenwasser 
Es sind keine weiteren Ermittlungen erforderlich. 
Begründung: 
Es sind keine für die Abwägung erheblichen Auswirkungen zu erwarten. 
Auf das Oberflächenwasser – von Bedeutung ist hier allein der im südlichen Teil des Plangebietes 
befindliche Graben, der zur Entwässerung der Chemnitzer Straße dient – sind erhebliche Auswir-
kungen, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären, nicht zu erwarten. Denn:  
• Auf der einen Seite wird zwar, aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes, nament-
lich der Baugebiete WA 6 und WA 7 und der darin festgesetzten überbaubaren Grundstücks-
flächen, der bisherige Lauf des Grabens verbaut. Die daraus resultierende teilweise Beseiti-
gung des Grabens stellt eine erhebliche negative Umweltauswirkung auf das Gewässer und 
damit auf das Oberflächenwasser dar.  
• Dem steht auf der anderen Seite jedoch die Neuanlage des Grabens auf der Grundlage der 
Festsetzung der Wasserfläche gegenüber, bei der es sich um eine erhebliche positive Um-
weltauswirkungen auf den Belang „Oberflächenwasser“ handelt. 
• Die negativen Auswirkungen werden durch die positiven Auswirkungen quantitativ mehr als 
ausgeglichen. Infolge der Umverlegung des Grabens in die im Bebauungsplan dafür festge-
setzte Fläche wird der Graben innerhalb des Plangebietes von derzeit rd. 180 m auf rd. 200 
m Länge verlängert.  
• In qualitativer Hinsicht ergibt sich keine Veränderung. Das derzeitige Profil (Sohlbreite rund 
0,3 m, Abstand der Böschungsschultern rund 0,6 m) sowie die Gestaltung des Gewässerran-
des werden aufgrund der textlichen Festsetzung Nr. 8.5.1 auch bei der Umverlegung wieder 
hergestellt.  
• Anhaltspunkte dafür, dass für Gründe vorliegen, die in abwägungserheblichem Maße gegen 
die Verlegung des Grabens sprechen würden, liegen nicht vor.  
• In der Gesamtbetrachtung ist deshalb zwar eine räumliche Verschiebung des Grabens aber 
keine Verschlechterung für den Belang „Oberflächenwasser“ zu erwarten.  
Im Ergebnis bedarf es hinsichtlich der erheblichen Umweltauswirkungen keiner Abwägung und 
auch keiner weiteren Ermittlungen und Darlegungen. 
 
 
 
 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Wasser – Bodenwasser und Grundwasser 
Es sind keine weiteren Ermittlungen erforderlich. 
Begründung: 
Es sind keine für die Abwägung erheblichen Auswirkungen zu erwarten. Denn: 
Unter flächigen anthropogenen Auffüllungen lagern rollige Lockergesteine (Geschiebelehme und -
mergel), die potenzielle Grundwasserleiter darstellen (Porengrundwasserleiter). Im Rahmen der 
Sondierungen zum Baugrund- und zum Versickerungsgutachten (Baugrund Erfurt Ingenieurbüro 
GbR, 2014) wurden Ton-, Sand- und Kiesschichten unterhalb der bis zu 2,8 m mächtigen Auffül-
lung nachgewiesen. Frei fließendes Grundwasser konnte bei keiner der durchgeführten Sondierun-
gen festgestellt werden. Der nächstgelegene städtische Pegel (Abstand 800 m) weist einen Wasser-
ruhestand von ca. 20 m unter Geländeoberkante auf. Oberhalb des Grundwassers muss jedoch lokal 
mit Schichtenwasser in wechselnden Höhenlagen gerechnet werden.  
Die Schichten der Auffüllung und des Geschiebelehms- und -mergels werden hinsichtlich ihrer 
Durchlässigkeit (Versickerungsleistung) als sehr unterschiedlich eingestuft. Das auf unversiegelte 
Flächen treffende Niederschlagswasser versickert vor Ort. Niederschlagswasser von versiegelten 
Flächen (Dächern, Verkehrsflächen) wird gesammelt und über ein Leitungssystem in den südlich 
des Plangebiets verlaufenden Leinegraben eingeleitet. 
Bei Umsetzung der Planung wird ein neues Regenwasserableitungssystem im Plangebiet hergestellt 
(siehe Kap. 9.3.2 der Begründung). Die Ableitung erfolgt weiterhin in den Leinegraben, wofür eine 
wasserrechtliche Genehmigung beantragt wird.  
Minderungs- und Vermeidungsmaßnahmen, die einen standortbezogenen sachgerechten Umgang 
mit dem anfallenden Regenwasser innerhalb des Plangebietes sichern und die Einleitung in den Lei-
negraben auf das erforderliche Maß begrenzen, sind: Dachbegrünung mit einer Mindestsubstrat-
schicht von 12 cm, Rohr-Rigolen Versickerungsanlagen in privaten Grundstücksflächen und ein ent-
sprechend dimensioniertes Kanalnetz.  
• Auf der einen Seite kommt es zwar aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes zu 
Bodenversiegelungen (siehe oben zu Boden) und dadurch zur Unterbindung der Versicke-
rung des Niederschlagswassers auf den betroffenen Flächen. Dies führt in diesen Flächen zu 
(möglicherweise erheblichen) negativen Umweltauswirkungen auf den Bodenwasserhaus-
halt und den Zufluss von Wasser zum Grundwasser.  
• Dem stehen auf der anderen Seite jedoch Bodenentsiegelungen (siehe ebenfalls oben zu Bo-
den) gegenüber, durch die die Versickerung des auf den betroffenen Flächen anfallenden 
Niederschlagswassers ermöglicht wird. Dies führt in diesen Flächen zu erheblichen positi-
ven Umweltauswirkungen auf den Bodenwasserhaushalt und den Zufluss von Wasser zum 
Grundwasser. 
• Die negativen Auswirkungen in Folge von Bodenversiegelungen werden durch die positiven 
Auswirkungen in Folge von Bodenentsiegelungen quantitativ ausgeglichen. Die zu entsie-
gelnde Fläche übersteigt die zu versiegelnde Fläche um rd. 2.000 m². Daraus sind Verbesse-
rungen hinsichtlich des Bodenwassers und des Grundwassers zu erwarten.  
• Hinzu kommt, dass das auf den Baugrundstücken anfallende Niederschlagswasser auf dem 
jeweiligen Baugrundstück zu versickern ist (siehe textliche Festsetzung Nr. 7.1.1). Folglich 
ist auch das auf den versiegelten Flächen der Baugrundstücke anfallende Niederschlagswas-
ser zu versickern (soweit erforderlich, zeitlich verzögert nach geeigneter Zwischenspeiche-
rung z. B. in Zisternen). Daraus sind weitere positive Auswirkungen auf das Bodenwasser 
und das Grundwasser zu erwarten. 
• Anhaltspunkte dafür, dass aus der Versickerung des auf den versiegelten Flächen der Bau-
grundstücke anfallenden Niederschlagswassers anderweitige erhebliche negative Umwelt-
auswirkungen zu erwarten wären, die gegen die Versickerung sprechen würden, liegen nicht 
vor.  
Begründung zum Bebauungsplan 
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• In der Gesamtbetrachtung ist deshalb zwar eine räumliche und ggf. zeitliche Verschiebung 
der Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers, aber keinesfalls eine Verschlechte-
rung, sondern eher eine Verbesserung für den Belang „Bodenwasser und Grundwasser“ zu 
erwarten.  
Im Ergebnis bedarf es hinsichtlich der erheblichen Umweltauswirkungen keiner Abwägung und 
auch keiner weiteren Ermittlungen und Darlegungen. 
 
Luft – Lufthygiene und Klima  
Es sind keine weiteren Ermittlungen erforderlich. 
Begründung: 
Es sind keine für die Abwägung erheblichen Auswirkungen zu erwarten. 
Nutzungen, die abwägungserhebliche Auswirkungen hinsichtlich der Lufthygiene nach sich ziehen 
könnten, sind aufgrund der Festsetzung der Art der Nutzung als „Allgemeines Wohngebiet“ nicht zu 
erwarten.  
Anhaltspunkte dafür, dass sich aus der geplanten Verkehrserschließung und vor allem auch aus dem 
Zu- und Abgangsverkehr der in der Parkpalette und der Tiefgarage gebündelten Stellplätze abwä-
gungserhebliche Auswirkungen mit Bedeutung für die Lufthygiene ergeben können, liegen nicht 
vor.  
Hinsichtlich des Belanges „Klima“ gilt: 
Lokalklimatisch bedeutsam für das Plangebiet ist vor allem der dichte, alte Baumbestand, der zur 
Verschattung der Flächen und zur Frischluftbildung beiträgt.  
Bei Umsetzung der Planung bleibt der Anteil vegetationsbestandener, klimawirksamer Flächen na-
hezu gleich, wegen Begrünung der nicht überbauten Tiefgaragen. Trotz des Verlustes von Bäumen 
sind keine nachteiligen Auswirkungen auf das Lokalklima zu erwarten, weil der Anteil versiegelter 
Flächen gleich bleibt und der Anteil kronenverschatteter Bereiche nur geringfügig abnimmt (im Be-
stand überschneiden sich zahlreiche Kronen). 
Es sind folglich keine erheblichen Auswirkungen zu erwarten. Auf das Lokalklima im Umfeld des 
Plangebietes oder der Stadt insgesamt sind deshalb ebenfalls keine erheblichen Umweltauswirkun-
gen zu erwarten. Hinzu kommt: Bei der vorherrschenden Windrichtung aus Südwesten wird dem 
Plangebiet weitgehend unbelastete Frischluft aus dem Umland zugeführt, die das Plangebiet über-
streicht und weiter nach Nordosten transportiert wird. Auch daran ändert sich bei Durchführung der 
Planung nichts. 
 
Pflanzen 
Es sind vertiefende Ermittlungen wie folgt erforderlich:  
• Bestandserfassung und -bewertung des Biotop- und Baumbestandes für das gesamte Plange-
biet durch Kartierung der Biotop- und Nutzungstypen sowie des Baumbestandes (einschließ-
lich Baumkataster). 
Diese Ermittlungen sind bereits erfolgt. 
Hinsichtlich darüber hinausgehender Ermittlungen wurde festgelegt, dass es ihrer nicht bedarf, weil 
keine Anhaltspunkte für weitere für die Abwägung erhebliche Umweltauswirkungen vorliegen. 
Begründung: 
Es sind für die Abwägung erhebliche Auswirkungen zu erwarten. 
Bei Durchführung des Bebauungsplanes ist aufgrund seiner Festsetzungen der Verlust von rund 226 
Bäumen zu erwarten oder zumindest nicht auszuschließen. Dem stehen insgesamt rund 280 
Baumanpflanzungen, die aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes erforderlich sind, 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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gegenüber. Folglich ist einerseits mit einem erheblichen Verlust an alten und großen Bäumen und 
andererseits mit einem erheblichen Zugang an jungen und damit noch kleinen Bäumen zu rechnen.  
Hinzu kommt der Verlust von gesetzlich geschützten Biotopen (höhlenreiche Einzelbäume, magere 
Frischwiese). 
Aufgrund dessen sind die oben genannten Ermittlungen für die Abwägung erforderlich, weiteres 
siehe Kap. 7.2. 
 
Tiere 
Es sind vertiefende Ermittlungen wie folgt erforderlich: 
• Bestandserfassung der Brutvögel und der Fledermäuse durch Kartierung im gesamten Plan-
gebiet.  
• Erstellung eines artenschutzrechtlichen Fachbeitrages (einschließlich Maßnahmen zur Ver-
meidung) für Vögel, Fledermäuse, Eremit im gesamten Plangebiet.  
Diese Ermittlungen sind bereits erfolgt. 
Hinsichtlich darüber hinausgehender Ermittlungen wurde festgelegt, dass es ihrer nicht bedarf, weil 
keine Anhaltspunkte für weitere für die Abwägung erhebliche Umweltauswirkungen vorliegen. 
Begründung: 
Es sind für die Abwägung erhebliche Auswirkungen zu erwarten. 
Bei Durchführung des Bebauungsplanes sind aufgrund seiner Festsetzungen die Beeinträchtigung 
bzw. der Verlust von Lebensräumen besonders bzw. streng geschützter Tierarten – hier: Brutvögel 
und Fledermäuse – zu erwarten oder zumindest nicht auszuschließen. 
Aufgrund dessen sind die oben genannten Ermittlungen für die Abwägung erforderlich. Weiteres 
siehe Kap. 7.2.  
Darüber hinausgehende Ermittlungen sind vor allem aus folgenden Gründen nicht erforderlich: 
• Säugetiere: Im Plangebiet halten sich (im Ergebnis der schon durchgeführten Ermittlungen) 
Rehe und Hasen und sicherlich auch Kleinsäuger (z. B. Mäuse) auf. Nachweise von Säuge-
tierarten des Anhang IV der FFH-Richtlinie (z. B. Hamster, Fischotter, Biber, Haselmaus, 
Wildkatze, Luchs, Wolf) sind nicht bekannt. Innerhalb des Untersuchungsraumes sind keine 
geeigneten Habitatbedingungen vorhanden, die eine dauerhafte Ansiedlung dieser Arten be-
günstigen würden. 
• Eremit: Die Bäume des Plangebiets wurden im Zuge der schon durchgeführten Ermittlungen 
auch auf Besatz durch den Eremit untersucht. Dazu wurden alle größeren Baumhöhlen, auch 
in größerer Höhe, auf Anzeichen der Anwesenheit, wie Kotpillen, Chitinreste o. ä. geprüft. 
Es wurden keine Hinweise auf die Besiedlung von Bäumen durch den Eremiten gefunden. 
Möglicherweise geeignete Baumhöhlen sind offenbar meist zu jung, auch fehlt oft die nötige 
Humidität. 
 
Biologische Vielfalt 
Es sind keine weiteren Ermittlungen erforderlich. 
Begründung: 
Es sind keine für die Abwägung erheblichen Auswirkungen zu erwarten. 
Die Auswirkungen auf die biologische Vielfalt bestehen für das ehemalige Klinikgelände und den 
ehemaligen Kohlenlagerplatz vor allem darin, dass nach Jahren des weitgehend „Sich-selbst-Über-
lassens“ und des Zulassen der natürlichen Sukzession die Nutzungen innerhalb des Gebietes intensi-
viert werden. Das Artenspektrum wird sich aufgrund dessen jedoch nicht grundlegend verändern. 
Kommune Gebüschbewohner und Arten der Siedlungen werden erhalten bleiben. Potenzielle 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Beeinträchtigungen von Brutstätten von Mauerseglern und Fledermäusen werden durch Ausbringen 
von Nistkästen kompensiert. 
Zu den ehemaligen Gärten (WA 1) ist zu ergänzen: Die biologische Vielfalt der Arten wird sich bei 
Durchführung des Bebauungsplanes zwar möglichweise in ein anderes Artenspektrum verändern, 
da die bisherigen Gärten durch bebaute Grundstücke mit Hausgärten abgelöst werden. Eine Vielfalt 
an Arten wird jedoch auch weiterhin gewährleistet werden. 
 
Landschaft 
Es sind keine weiteren Ermittlungen erforderlich. 
Begründung: 
Es sind keine für die Abwägung erheblichen Auswirkungen zu erwarten. 
Das Gebiet weist derzeit Verbrachungs- und Verwahrlosungstendenzen auf und ist durch Nachver-
dichtungen (teilweise durch untypische Bauten) beeinträchtigt. Auch der Baumbestand ist in Folge 
der ausgebliebenen Pflege und der Überalterung beeinträchtigt. Dies zeigt sich am hohen Totholzan-
teil, an teilweise abgestorbenen Kronen und Stammschäden. Dies trägt zum ungepflegten Eindruck 
von Teilen der der Gesamtanlage bei. Dementsprechend wird das Landschaftsbild des Untersu-
chungsraumes als gering beeinträchtigt eingestuft.  
Bei Umsetzung der Planung sind infolge der Beseitigung von Verbrachungs- und Verwahrlosungser-
scheinungen der Anpflanzungen und der Schaffung neuer Freiraumqualitäten und der Errichtung 
von sich in den denkmalgeschützten Gebäudebestand einfügenden neuen Gebäuden in der Gesamt-
betrachtung – trotz Inanspruchnahme der Gärten im WA 1 – erhebliche positive Auswirkungen auf 
das Landschaftsbild zu erwarten. Hinzu kommt die infolge des Bebauungsplanes zu erwartende 
denkmalgerechte Sanierung der gründerzeitlichen Gebäude, welche die Landschaft bzw. das Land-
schaftsbild mit prägen. 
Trotz der zu erwartenden erheblichen positiven Auswirkungen sind weitere Ermittlungen und Darle-
gungen zu dem Belang nicht erforderlich, da keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass dadurch Er-
kenntnissen gewonnen werden könnten, die im Rahmen der Abwägung zu einem anderen Ergebnis 
führen oder die ansonsten für die Abwägung von Bedeutung wären. 
Da der im Plangebiet gelegene Teil des LSG „Lößnig-Dölitz“ als „Fläche für die Erhaltung von 
Bäumen“ (PF 7 und 8) festgesetzt und dazu weitere Festsetzungen zum Baumerhalt, zu Ersatzpflan-
zungen und zur Unterpflanzung mit Sträuchern (Teil B: Text, Nr. 8.2.1 und 8.2.2) getroffen wurden, 
sind auch diesbezüglich keine für die Abwägung erheblichen Auswirkungen zu erwarten. 
 
Menschen – Erholungspotenzial: 
Es sind keine weiteren Ermittlungen erforderlich. 
Begründung: 
Es sind keine für die Abwägung erheblichen Auswirkungen zu erwarten. 
Die obigen Darlegungen zum Belang „Landschaft“ gelten hier entsprechend, da der Zustand der 
Landschaft bzw. des Landschaftsbildes von erheblicher Bedeutung für das Erholungspotenzial ist.  
Hinzu kommt: Da der größte Teil der Anlage seit Aufgabe der Nutzung als Klinik weitgehend ver-
schlossen ist, um Vandalismus und Zerstörungen zu unterbinden, ist die Zugänglichkeit für die All-
gemeinheit derzeit stark eingeschränkt. In West-Ost-Richtung wurde eine fußläufige Verbindung, 
die auch von Radfahrern genutzt wird, von der Paul-Flechsig-Straße entlang der zentralen Grünflä-
che zur Chemnitzer Straße offengehalten. Im nördlichen Teil der Anlage sind weitere Wege begeh- 
und befahrbar, da sich in einem der Häuser eine soziale Einrichtung befindet und Garagen und La-
gerhallen genutzt werden. Ursprüngliche Wegeverbindungen in den südlich angrenzenden Park sind 
deutlich erkennbar, derzeit allerdings durch Zäune gesperrt. Die Verbindungen nach Norden wurden 
vollständig und dauerhaft gekappt.  
Begründung zum Bebauungsplan 
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Die Möglichkeiten für Naturerleben und Naturbeobachtungen und die Erlebbarkeit der Jahreszeiten 
sind aufgrund des imposanten und vielfältigen Baumbestandes sehr hoch. Das Erholungspotenzial 
wird aufgrund der derzeit beschränkten Erreichbarkeit allerdings als beeinträchtigt eingestuft. 
Bei Umsetzung der Planung sind auch infolge der Herstellung der Zugänglichkeit und Durchgän-
gigkeit erhebliche positive Auswirkungen zu erwarten. 
Trotz der zu erwartenden erheblichen positiven Auswirkungen sind weitere Ermittlungen und Darle-
gungen aus den zum Belang „Landschaft“ bereits genannten Gründen nicht erforderlich. 
Menschen – Verkehrslärm 
Es sind vertiefende Ermittlungen wie folgt erforderlich: 
• Erstellung einer Schalltechnischen Untersuchung bezogen auf den Verkehrslärm für das ge-
samte Plangebiet.  
Diese Ermittlung ist bereits erfolgt. 
Hinsichtlich darüber hinausgehender Ermittlungen wurde festgelegt, dass es ihrer nicht bedarf, weil 
keine Anhaltspunkte für weitere für die Abwägung erhebliche Umweltauswirkungen vorliegen. 
Begründung: 
Es sind für die Abwägung erhebliche Auswirkungen zu erwarten. 
Bei Durchführung des Bebauungsplanes sind Beeinträchtigungen der Wohnnutzung durch Verkehrs-
lärm von der Chemnitzer Straße und vom geplanten Parkdeck zu erwarten oder zumindest nicht 
auszuschließen. 
Aufgrund dessen sind die oben genannten Ermittlungen für die Abwägung erforderlich. Weiteres 
siehe Kap. 7.2. 
Darüber hinausgehende Ermittlungen sind vor allem aus folgenden Gründen nicht erforderlich: 
• Sonstige Nutzungen (außer des Parkdecks), die abwägungserhebliche Auswirkungen hin-
sichtlich des Verkehrslärms nach sich ziehen könnten, sind im Plangebiet nicht vorhanden 
und aufgrund der Festsetzung der Art der Nutzung als „Allgemeines Wohngebiet“ auch nicht 
zu erwarten. 
• Anhaltspunkte dafür, dass sich aus der geplanten Verkehrserschließung und vor allem auch 
aus dem Zu- und Abgangsverkehr der Tiefgarage gebündelten Stellplätze abwägungserhebli-
che Auswirkungen mit Bedeutung für den Verkehrslärm ergeben können, liegen nicht vor. 
 
Menschen – Gewerbelärm  
Es sind vertiefende Ermittlungen wie folgt erforderlich: 
• Erstellung einer Schalltechnischen Untersuchung bezogen auf die Geräuschemissionen des 
Heizwerkes östlich des WA 9.  
Diese Ermittlung ist bereits erfolgt. 
Hinsichtlich darüber hinausgehenden Ermittlungen wurde festgelegt, dass es ihrer nicht bedarf, weil 
keine Anhaltspunkte für weitere für die Abwägung erheblichen Umweltauswirkungen vorliegen. 
Begründung: 
Es sind für die Abwägung erhebliche Auswirkungen zu erwarten. 
Bei Durchführung des Bebauungsplanes sind Beeinträchtigungen der Wohnnutzung im WA 9 durch 
Geräuschemissionen des östlich davon gelegenen Heizwerkes zu erwarten oder zumindest nicht 
auszuschließen. 
Aufgrund dessen sind die oben genannten Ermittlungen für die Abwägung erforderlich. Weiteres 
siehe Kap. 7.2.  
Darüber hinausgehende Ermittlungen sind vor allem aus folgenden Gründen nicht erforderlich: 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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• Im Rahmen der bereits erfolgten schalltechnische Untersuchung wurden auch die Ge-
räuschemissionen eines im Baugebiet WA 7 geplanten Nahversorgers (Parkplatz, Lkw-Ver-
kehr Anlieferung) betrachtet. Im Ergebnis wird festgestellt, dass die Immissionsrichtwerte 
für allgemeine Wohngebiete an allen Immissionsorten eingehalten werden. Allerdings wurde 
bislang nur eine orientierende Einschätzung vorgenommen. Die lärmrelevante Kältetechnik 
der Kühlfahrzeuge sowie die stationäre Lüftungs- und Kältetechnik des Marktes sind bislang 
unberücksichtigt. Mit Maßnahmen nach dem Stand der Lärmminderungstechnik kann die 
Einhaltung der Immissionsrichtwerte der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm 
(TA Lärm) für allgemeine Wohngebiete sichergestellt werden. Die genauen schalltechni-
schen Anforderungen an den Anlagenbetrieb sind mittels Schallimmissionsprognose im 
nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren festzulegen und deshalb nicht im Rahmen dieses 
Bebauungsplan-Verfahrens zu ermitteln. 
• Sonstige Nutzungen, die abwägungserhebliche Auswirkungen hinsichtlich des Gewerbe-
lärms nach sich ziehen könnten, sind im Plangebiet und seinem relevanten Umfeld nicht 
vorhanden und aufgrund der Festsetzung der Art der Nutzung als „Allgemeines Wohnge-
biet“ auch nicht zu erwarten. 
Zudem ist vorgesehen, das Heizwerk mit dem Ziel, die Lärmemissionen drastisch zu verringern, 
umzubauen. Dies soll in einem Vertrag zwischen der Stadtwerke Leipzig GmbH als Eigentümerin 
des Heizwerkes und dem Eigentümer der im Plangebiet gelegenen Flächen vereinbart werden. Zu-
dem wird diese Vereinbarung im städtebaulichen Vertrag gesichert und in das Grundbuch des be-
troffenen Flurstückes eingetragen.  
 
Menschen – Luftqualität 
Es sind vertiefende Ermittlungen wie folgt erforderlich: 
• Erstellung einer Immissionsprognose bezogen auf die vom östlich des WA 9 gelegenen 
Heizwerkes ausgehenden Schadstoffemissionen.  
Diese Ermittlung ist bereits erfolgt. 
Hinsichtlich darüber hinausgehender Ermittlungen wurde festgelegt, dass es ihrer nicht bedarf, weil 
keine Anhaltspunkte für weitere für die Abwägung erhebliche Umweltauswirkungen vorliegen. 
Begründung: 
Es sind für die Abwägung erhebliche Auswirkungen zu erwarten. 
Bei Durchführung des Bebauungsplanes sind Beeinträchtigungen der Wohnnutzung im WA 9 durch 
Schadstoffemissionen des östlich davon gelegenen Heizwerkes zu erwarten oder zumindest nicht 
auszuschließen. 
Aufgrund dessen sind die oben genannten Ermittlungen für die Abwägung erforderlich; weiteres 
siehe Kap. 7.2.  
Darüber hinausgehende Ermittlungen sind vor allem aus folgenden Gründen nicht erforderlich: 
• Sonstige Nutzungen, die abwägungserhebliche Auswirkungen hinsichtlich der Luftqualität 
nach sich ziehen könnten, sind im Plangebiet und seinem relevanten Umfeld nicht vorhan-
den und aufgrund der Festsetzung der Art der Nutzung als „Allgemeines Wohngebiet“ auch 
nicht zu erwarten. 
Zudem ist vorgesehen, das Heizwerk mit dem Ziel, die Schadstoffemissionen zu verringern, umzu-
bauen. Dies soll in einem Vertrag zwischen der Stadtwerke Leipzig GmbH als Eigentümerin des 
Heizwerkes und dem Eigentümer der im Plangebiet gelegenen Flächen vereinbart werden. Zudem 
wird diese Vereinbarung im städtebaulichen Vertrag gesichert und in das Grundbuch des betroffenen 
Flurstückes eingetragen. 
 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
 Seite 43 
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Kulturgüter und sonstige Sachgüter 
Es sind keine weiteren Ermittlungen erforderlich. 
Begründung: 
Es sind keine für die Abwägung erheblichen Auswirkungen zu erwarten. 
Anhaltspunkte dafür, dass aus der Durchführung der Planung abwägungserhebliche umweltbezo-
gene Auswirkungen auf im Plangebiet und seinem relevanten Umfeld vorhandene Kulturgüter und 
sonstige Sachgüter zu erwarten sind, liegen nicht vor. Denn: 
• Die gesamte ehemalige Klinikanlage einschließlich der Freianlagen steht als Ensemble unter 
Denkmalschutz, was den hohen kulturhistorischen Wert der Anlage belegt und würdigt. Der 
Bebauungsplan wurde unter intensiver Berücksichtigung dessen erarbeitet. Aus der Umset-
zung der Festsetzungen des Bebauungsplanes sind deshalb keine abwägungserheblichen 
Umweltauswirkungen auf das denkmalgeschützte Ensemble zu erwarten.  
• Anhaltspunkte für sonstige im Plangebiet oder seinem relevanten Umfeld vorhandene Kul-
turgüter und sonstige Sachgüter, auf die der Bebauungsplan abwägungserhebliche umwelt-
bezogene Auswirkungen haben könnte, liegen nicht vor. 
 
Wechselwirkungen 
Über die allerorts bestehenden Wechselwirkungen zwischen Boden – Versiegelung – Wasser – Ve-
getation/Tierwelt – Klima – Menschen sind im Plangebiet keine weiteren Wechselwirkungen be-
kannt. 
Es sind keine weiteren Ermittlungen erforderlich. 
Begründung: 
Es sind keine für die Abwägung erheblichen Auswirkungen zu erwarten. 
Anhaltspunkte dafür, dass aus der Durchführung der Planung abwägungserhebliche Auswirkungen 
auf oder durch Wechselwirkungen zu erwarten sind, liegen nicht vor. Ausgehend von den Belangen, 
auf die erhebliche Auswirkungen zu erwarten sind, ist vor allem maßgeblich: 
• Pflanzen: Veränderungen der Pflanzenwelt (hier: Verlust von Bäumen, Anpflanzungen von 
Bäumen, Verlust des gesetzlich geschützten Biotops magere Frischwiese, Anlage einer ma-
geren Frischwiese) haben Folgewirkungen auf und stehen deshalb in Wechselwirkung mit 
anderen Umweltbelangen. Da im vorliegenden Fall die negativen Auswirkungen auf den 
Baumbestand und die magere Frischwiese durch die positiven Auswirkungen sowohl quanti-
tativ als auch qualitativ ausgeglichen werden, sind abwägungserhebliche Auswirkungen auf 
die Pflanzenwelt nicht zu erwarten. Aufgrund dessen ist davon auszugehen, dass dies auch 
entsprechend für die von Folgewirkungen betroffenen Belange gilt. Auch auf diese Belange 
haben der Verlust von Bäumen und der Verlust der mageren Frischwiese negative Folgewir-
kungen, denen an anderer Stelle die positiven Folgewirkungen durch im Bebauungsplan 
festgesetzte Anpflanzungen von Bäumen und die Neuanlage einer mageren Frischwiese ge-
genüber stehen. 
• Tiere: Veränderungen der Tierwelt (hier: Verlust von Brutplätzen und Fledermausquartieren) 
haben kaum Folgewirkungen auf andere Umweltbelange. Zudem werden im vorliegenden 
Fall die negativen Auswirkungen durch den Verlust von Brutplätzen und Fledermausquartie-
ren durch die positiven Auswirkungen der festgesetzten Maßnahmen zur Schaffung von 
Brutstätten der betroffenen Arten sowohl quantitativ als auch qualitativ ausgeglichen. Abwä-
gungserhebliche Auswirkungen auf die Tierwelt sind nicht zu erwarten. Aufgrund dessen ist 
davon auszugehen, dass dies auch entsprechend für die von Folgewirkungen betroffenen Be-
lange gilt.  
• Menschen Gewerbe-, Verkehrslärm, Luftqualität: Veränderungen der Lärmbelastung und der 
Luftqualität haben Folgewirkungen auf andere Umweltbelange und stehen deshalb in 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
 Seite 44 
16.01.2019 
Wechselwirkung mit diesen. Da im vorliegenden Fall die negativen Auswirkungen auf die 
Lärmsituation und die Luftqualität durch die positiven Auswirkungen der festgesetzten Maß-
nahmen sowohl quantitativ als auch qualitativ ausgeglichen werden, sind abwägungserhebli-
che Auswirkungen auf die Lärmsituation und Luftqualität nicht zu erwarten. Aufgrund des-
sen ist davon auszugehen, dass dies auch entsprechend für die von Folgewirkungen betroffe-
nen Belange gilt. 
7.2 Beschreibung und Bewertung der erheblichen Umweltauswirkungen 
Nachfolgend werden die aufgrund der Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Er-
mittlung der Umweltbelange (siehe oben Kap. 7.1.3) in der Umweltprüfung ermittelten erheblichen 
Umweltauswirkungen beschrieben und bewertet. 
7.2.1 Pflanzen 
7.2.1.1 Bestandsaufnahme 
a) Beschreibung der verwendeten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten 
Im Rahmen der Bearbeitung des Grünordnungsplans (seecon 2018) erfolgten Ortsbegehungen und 
Biotopkartierungen 2016 und 2017. Teil des Grünordnungsplans ist auch das Baumkataster. Dazu 
wurde außerdem auf Bearbeitungen zum Baumbestand und zur historischen Entwicklung des Ge-
biets des Büros Bormann aus dem Jahr 1995 zurückgegriffen. Weitere Informationen wurden auch 
dem Denkmalpflegerischen Rahmenkonzept (seecon 2018) entnommen. 
b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
Das Plangebiet gliedert sich in den denkmalgeschützten historischen Bereich und im Nordwesten 
und Süden angrenzende Bereiche (s. Bestandsplan GOP). 
• Flächennutzung Bestand 
Biotoptyp/Nutzungstyp Fläche m² 
versiegelte Fläche Gebäude 18.760 
versiegelte Fläche Verkehrsflächen, Lagerflächen 48.790 
Wiese 10.660 
ruderalisierte Wiese einschließlich Graben 12.840 
ruderalisierter Garten z.T. mit Gehölzjungwuchs 33.170 
Kleingärten 10.780 
Gehölzgruppen/Baumgruppen 11.680 
*Flächengrößen gerundet auf 10 
Denkmalgeschützter Bereich 
Seit dem Umzug des Krankenhauses im Jahr 2009 nach Probstheida wird nur noch ein Gebäude von 
einer Therapieeinrichtung genutzt. Bewohnt werden zudem die beiden Gebäude an der Chemnitzer 
Straße. Im nordöstlichen Teil sind einige Garagen und Lagerräume verpachtet. Die übrigen Ge-
bäude stehen leer. Trotz diverser Zaunanlagen und Wachdienste kommt es vermehrt zu Einbrüchen 
und Vandalismus. Bestandsgebäude und großzügig bemessene Verkehrsflächen verursachen einen 
relativ hohen Versiegelungsgrad von rund 50 %. Die Vegetationsflächen gliedern sich in die hausna-
hen Bereiche der Bestandsgebäude (ehemalige Pavillons des Krankenhauses) und die zentrale ge-
hölzbegleitete Grünachse im historischen Bereich (Parterre, pG 1). In den hausnahmen Bereichen 
sind nur in geringem Umfang noch ehemalige gärtnerische Nutzungen und Pflanzungen erkennbar. 
In den ehemaligen Rasenflächen kommen Moos und ausdauernde Kräuter auf, Gehölzaufwuchs 
kann sich zum Teil flächig etablieren. An der straßenzugewandten Seiten der hausnahen Bereiche 
befinden sich die Standorte der Alleebäume, die den gesamten denkmalgeschützten Bereich 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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16.01.2019 
nachhaltig prägen (siehe unten). Als Parterre wird die langgestreckte Rasenfläche zwischen Haus B 
19 und Haus A 9 bezeichnet, die an ihren Längsseiten von artenreichen Gehölzpflanzungen begleitet 
wird. Im Zuge der extensiven Pflege der Rasenfläche konnte sich hier eine magere Frischwiese ent-
wickeln (gesetzlich geschütztes Biotop, siehe unten). 
Der Baumbestand prägt den denkmalgeschützten Teil mit den gründerzeitlichen Gebäuden. Hier 
sind es besonders die Alleen, die das dichte Straßennetz begleiten und dem Gebiet seinen einzigarti-
gen Charakter verleihen. Zudem wird das rasenbestandene Parterre an seinen Längsseiten von ge-
stuften Gehölzbändern gefasst. Entlang der Chemnitzer Straße hat sich ein dichter Gehölzbestand 
entwickelt, der das Plangebiet zur Straße abschirmt. 
Innerhalb des Plangebiets wurden insgesamt über 800 Bäume mit einem Stammdurchmesser 
> 10 cm in einem Meter Höhe aufgenommen. Der Anteil von Bäumen mit sehr großen Stamm-
durchmessern (> 50 cm) weist auf das überwiegend hohe Alter der Bäume hin. Für die meisten 
Bäume kann angenommen werden, dass sie nach Fertigstellung der baulichen Anlagen um 1905 an-
gepflanzt wurden. Später kam es zu einzelnen Nachpflanzungen, aber auch zu Wildaussaaten. Als 
Alleebäume finden sich ausschließlich großkronige und (abgesehen von der Amerikanischen Rotei-
che) heimische Baumarten. Die Alleen einer Baumart prägen das Gebiet und geben jeder Allee ei-
nen eigenen speziellen Charakter. In den Randbepflanzungen der zentralen Grünflächen sind Ge-
hölzarten vertreten, die im übrigen Gebiet nicht vorkommen. 
Hinsichtlich des Vitalitätszustands der Bäume ist eine Verschlechterung gegenüber der Bewertung 
von 1995 zu verzeichnen. Dies ist in erster Linie mit dem schlechten Pflegezustand zu begründen. 
Da fast alle Bäume tote Äste aufweisen, wird der Vitalitätszustand I nur in sehr wenigen Fällen ver-
geben (z. B. bei einigen Rotbuchen). Der größte Anteil der Bäume wird in die Vitalitätsstufe II ein-
geordnet, weist also geringere Schädigungen auf, wozu auch Totholz gerechnet wird. Ein recht gro-
ßer Anteil der Bäume wird den Vitalitätsstufen II-III und III (stark geschädigt und sehr stark geschä-
digt) zugeordnet. 
Im Plangebiet befinden sich 30 gesetzlich geschützte Biotope gemäß § 21 SächsNatSchG (zu § 30 
BNatSchG). Es handelt sich um 28 höhlenreiche Altbäume und eine magere Frischwiese im Bereich 
des Parterres (s. Kap. 7.1.2.1 f. der Begründung). 
Kleingärten im Nordwesten 
Die Kleingärten sind verpachtet und werden als Erholungsgärten genutzt. Wege und Gärten sind 
überwiegend durch Hecken unterschiedlicher Arten voneinander abgegrenzt, Obstbäume aber auch 
verschiedene Nadelgehölze strukturieren das Gebiet. Die Gärten werden zum Anbau von Obst und 
Gemüse und als Erholungsflächen intensiv genutzt. Versiegelung tritt nur durch Gartenlauben und 
Wege auf. 
Südlicher Bereich 
Im südlichen Teil (WA 7-WA 10) nimmt eine rund 0,5 ha große ehemalige Lagerfläche einen Groß-
teil der Fläche ein. Die Lagerfläche ist an ihrem nördlichen, westlichen und südlichen Rand von ei-
nem Gehölzsaum umgeben, der sich aus Birken, Weiden, Obstbäumen und anderen Baumarten zu-
sammensetzt. Die verbleibenden Flächen werden von Grünland eingenommen, das aufgrund seines 
ungenutzten Zustands als ruderalisiert bezeichnet wird. Hier befindet sich auch ein rund 180 m lan-
ger Graben, der nur temporär Wasser führt. Er dient ausschließlich der Entwässerung der Chemnit-
zer Straße. Der Graben wird von einzelnen Gehölzen begleitet.  
Aufgrund des beachtlichen Altbaumbestands wird der Zustand der Pflanzenwelt als hochwertig im 
Bestand eingeordnet. Seltene oder schützenswerte Pflanzengesellschaften sind im Gebiet nicht be-
kannt. 
 
 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
 Seite 46 
16.01.2019 
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes 
Im Folgenden werden die für diese Planung relevanten Ziele des Umweltschutzes für das Schutzgut 
Pflanzen beschrieben. 
• Bundesnaturschutzgesetz 
o Berücksichtigung spezifischer Belange des Schutzes von Tier- und Pflanzenarten 
o Umsetzung der europäischer Richtlinien (FFH-Richtlinie und V ogelschutzrichtlinie) in 
nationales Recht 
o Schutz der besonders und streng geschützten Arten 
• Sächsische Naturschutzgesetz 
o nachhaltige Sicherung des Bestands bedrohter Pflanzen- und Tiergemeinschaften und 
ihrer Standorte, ihrer natürlichen Zug- und Wanderwege, ihrer Rastplätze und ihrer 
sonstigen Lebensbedingungen 
o Lebensräume sind zu Biotopverbundsystemen so zu entwickeln, dass sie den artspezifi-
schen Bedürfnissen, insbesondere der bedrohten Arten gerecht werden 
• Umweltqualitätszielen der Stadt Leipzig 
o Sicherung der V orkommen aller im Stadtgebiet wildlebenden Pflanzen- und Tierarten 
o Erhalt gesetzlich besonders geschützter Biotope durch fachgerechte Pflege bzw. Bewirt-
schaftung 
o Alle in Leipzig existierenden Tier- und Pflanzenarten, deren Bestand im Stadtgebiet von 
Leipzig gefährdet oder vom Aussterben bedroht ist, sowie deren Lebensräume genießen 
besonderen Schutz. 
o Zwischen gleichartigen Biotoptypen sollen wirksame Verbindungen geschaffen werden 
(Trittsteine, Biotopvernetzungen); Zerschneidungseffekte sollen vermieden werden. 
7.2.1.2 Entwicklungsprognose / erhebliche Auswirkungen der Planung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung 
Bei Nichtdurchführung der Planung würde die bereits deutlich sichtbare Sukzession weiter fort-
schreiten. Hinsichtlich des zum Teil recht alten Baumbestandes ist damit zu rechnen, dass weitere 
Äste in den Baumkronen absterben. Durch das Ausbrechen von abgestorbenen Ästen entstehen Ver-
letzungen an den Bäumen, die zur Bildung von Höhlen führen können. Bereits geschädigte bzw. 
sehr alte Bäume sind umsturzgefährdet. Auch die selbständige Vermehrung und Ausbreitung der 
Gehölze wird weiter voranschreiten, sodass insgesamt der Anteil gehölzbestandener Flächen zuneh-
men wird. Dies betrifft den denkmalgeschützten und den südlichen Bereich des Plangebietes. Im 
Bereich der Kleingärten ist bei fortgesetzter Nutzung keine Veränderung zu erwarten.  
b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung 
Bäume 
Der Erhalt der prägenden Grünstrukturen und des Baumbestands bzw. die Erneuerung und damit die 
langfristige Sicherung des Gebietscharakters entsprechend der denkmalpflegerischen Zielstellung 
(seecon 2018) sind vordringliche Ziele der Planung für den historischen Bereich. Die angrenzenden 
Baugebiete (WA 1, WA 7-WA 10) setzen sich deutlich hinsichtlich Bebauungsstruktur und Bebau-
ungsart vom historischen Bereich ab. Dies spiegelt sich auch in der geplanten Begrünung wieder, 
wobei durch Verwendung von Baumarten des denkmalgeschützten Bereichs gestalterische Verbin-
dungen hergestellt werden. Historische belegte Gestaltungselemente werden fortgeführt, z. B. durch 
Anpflanzung von straßenbegleitenden Bäumen mit Arten des Gebiets. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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16.01.2019 
Bisherige Funktionen der randlichen Freiflächen wie die Abgrenzung zu benachbarten Siedlungen 
bzw. zur Chemnitzer Straße werden zwar durch die Neubebauungen von WA 1 und WA 7 bis WA 10 
eingeschränkt, durch Festsetzung von privaten Grünflächen (pG 2 und pG 3.2 und pG 3.3) und Flä-
chen zum Erhalt von Gehölzen (PF 1 bis PF 6) bleiben die Funktionen jedoch weitgehend erhalten. 
Hinsichtlich der Entwicklung des Allee-Baumbestandes im denkmalgeschützten Bereich sind viel-
fältige Aspekte zu berücksichtigen. Diese betreffen den denkmalpflegerischen Status und das Ziel, 
die historische Gestaltungsidee wieder zu sichtbar zu machen sowie den vorhandenen Baumbestand 
zu erhalten und zu pflegen. Auf der anderen Seite sind erschließungstechnische Aspekte zu berück-
sichtigen, die bei der Errichtung der Anlage um die Jahrhundertwende nur eine untergeordnete 
Rolle spielten. Dies betrifft neben den Anforderungen an die Ver- und Entsorgung (Stadtreinigung) 
und damit verbundenen größeren Verkehrsbreiten und Wenderadien im Besonderen den Brand-
schutz, für den entsprechende Flächen im hausnahen Bereich vorzuhalten und zu erschließen sind. 
Zudem sind die Sicherheitsstandards für die Verlegung von Leitungen (Trinkwasser, Abwasser, 
Strom und Fernwärme) heute deutlich höher. Es müssen wesentlich größere Abstände zu Leitungen 
und Schächten eingehalten werden als zur Entstehungszeit der Anlage. Zudem ist die Vitalität vieler 
Bäume beeinträchtigt und der größte Teil der Bäume in fortgeschrittenem Alter, sodass grundsätz-
lich über die Entwicklung der Alleen zu entscheiden ist. Dabei steht der Erhalt des vitalen Baumbe-
standes im V ordergrund. Derzeit besteht der Alleebaumbaumbestand aus insgesamt 220 Bäumen, 
zwölf Bäume davon weisen eine sehr schlechte Vitalität (Vitalitätsstufe III) auf, sodass diese Bäume 
aus Gründen der Verkehrssicherheit zu entfernen sind. Bei weiteren 71 Alleebäume ist aufgrund der 
schlechten Vitalität (Vitalitätsstufe II-III) die Verkehrssicherheit zu prüfen. Hier ist mit weiteren 
Verlusten aus Gründen der nicht gegebenen Verkehrssicherheit zu rechnen. Als weitgehend vital 
können derzeit also nur 137 der Alleebäume eingestuft werden. Bei Umsetzung der Planung gehen 
aus den oben genannten Gründen 30 (23 davon für Feuerwehraufstellflächen und -zufahrten) der 
137 vitalen Alleebäume verloren. Um die Alleen dauerhaft zu sichern und unter Berücksichtigung 
der heutigen Erfordernisse neu zu entwickeln, wird auf Grundlage der historischen Gestaltungsidee 
ein „Ziel-Raster“ der Alleebäume entwickelt, welches die historische Gestaltungsidee (Alleen einer 
Baumart) aufnimmt und mit den aktuellen Erfordernissen vereint: Langfristig wird jeder Gebäude-
komplex von einem Allee-Baumraster umfasst, wobei der Abstand zwischen den Alleebäumen wei-
terhin zwischen 11 m und 15 m betragen soll. 
In den Nord-Süd-Alleen ist dieses Prinzip umsetzbar. In Abschnitten, in denen sich ein geringerer 
Baumabstand im Bestand bewährt hat, werden die vorhandenen Baumstandorte in das Ziel-Raster 
übernommen (z. B. Abschnitte der Alleen aus Amerikanischen Roteichen und aus Rotbuchen). Dies 
erfolgt, um den vorhanden Rhythmus der Baumabstände zu erhalten und um die Realisierung späte-
rer Ersatzpflanzungen zu erleichtern. In den west-ost-verlaufenden Alleen orientieren sich die fest-
gesetzten Baumstandorte an vorhandenen Bäumen, aber auch an ehemaligen Baumstandorten. Zu-
dem wird die aktuelle Vitalität der Bäume berücksichtigt. Dadurch variieren die Abstände zwischen 
den Bäumen. Die Alleen bleiben jedoch als durchgehende Baumreihen erhalten und erlebbar. Der 
denkmalkonstituierende Charakter der Alleen wird somit langfristig erhalten und gesichert. Die 
„Eckbäume“ sind gestalterisch von besonderer Bedeutung, weil sie Teil der Nord-Süd-Alleen und 
zugleich Teil der Ost-West-Alleen sind. Diese werden vollständig idealtypisch erhalten. Dazu wurde 
zum Teil die Verkehrsplanung angepasst. Somit vereint das Ziel-Raster die historisch belegte gestal-
terische Idee der artgleichen Alleen mit den aktuellen Anforderungen an die Erschließung und ge-
sunde Wohnverhältnisse. Die Sicherung der Umsetzung des Ziel-Rasters erfolgt durch die entspre-
chende textliche Festsetzung (TF Nr. 8.4.1 a) einschließlich Beiplan zum Rechtsplan, in dem Art 
und Standort der Bäume dargestellt sind. 
Das Ziel-Raster umfasst 254 Alleebäume im denkmalgeschützten Bereich, was die derzeitige An-
zahl der Alleebäume von 220 übersteigt. Dass es trotz „Auflichtung“ der Alleen vor den Gebäuden 
nicht zu einer Reduzierung der Gesamtanzahl der Alleebäume kommt, liegt darin begründet, dass 
derzeit baumfreie bzw. nur mit wenigen Bäumen bestandene Straßenabschnitte insbesondere im 
nordöstlichen Bereich gemäß Ziel-Raster baumbegleitet sein werden. Die Alleebäume verteilen sich 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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16.01.2019 
bei Umsetzung des Ziel-Rasters also gleichmäßiger im denkmalgeschützten Bereich. Die Wieder-
herstellung der Alleen im nordöstlichen Bereich trägt dazu bei, diesen derzeit sehr stark als Wirt-
schaftshof geprägten Bereich wieder in das Gesamtensemble der denkmalgeschützten Anlage zu in-
tegrieren. 
Für die Flächen unterhalb der Alleebäume wird festgesetzt, dass diese mit Rasen zu unterpflanzen 
sind. Damit bleibt der Alleecharakter erkennbar und die Zugehörigkeit zum öffentlichen Raum op-
tisch erhalten. 
In den hausnahen Bereichen (nicht überbaubare Grundstücksflächen) werden vorhandene vitale 
Bäume zum Erhalt festgesetzt (TF 8.4.1)). Diese Formulierung umfasst die straßenbegleitenden Al-
leebäume (siehe oben), aber auch Bäume zwischen Alleen und Gebäuden im sogenannten „hausna-
hen Bereich“. Insgesamt befinden sich aktuell rund 140 Bäume innerhalb dieser hausnahen Berei-
che, wobei eine präzise Zuordnung insbesondere im östlichen Bereich aufgrund der unterbrochenen 
Straßenführungen nicht immer eindeutig möglich ist. Es handelt sich überwiegend um Schwarzkie-
fern, die offenbar zur Entstehungszeit als „Hausbäume“ gepflanzt wurden und einige Zierkirschen. 
Zudem haben sich auch Laubbäume „wild“ angesiedelt, die allerdings zum Teil über ein beachtli-
ches Alter und den entsprechenden Habitus verfügen und als erhaltenswert einzustufen sind. Nach 
Auswertung der historischen Materialien ist davon auszugehen, dass ursprünglich in den hausnahen 
Bereichen jeweils zwei Schwarzkiefern an den Giebelseiten standen. Diese Gehölze erreichen Hö-
hen von 25 m und mehr und bilden sehr große tiefausladende Kronen aus, die ein Betreten der haus-
nahen Bereiche fast unmöglich machen und erhebliche Verschattungen verursachen. Deshalb wur-
den die noch vorhandenen Schwarzkiefer stark aufgeastet und tragen jetzt nur noch eingeschränkt 
zur Gestaltung der hausnahen Bereiche bei. Dennoch soll aus denkmalpflegerischen Gründen die 
ursprüngliche Gestaltungsabsicht, mit Schwarzkiefern die hausnahen Bereiche zu akzentuieren, auf-
gegriffen und festgesetzt werden (TF Nr. 8.4.1)). Insgesamt werden bei Umsetzung der Festsetzung 
36 Schwarzkiefern angepflanzt. 
Das zentrale Parterre (pG1) wurde seit der Gestaltungsphase der 1970er Jahre, die in Abstimmung 
mit der Denkmalpflege für diesen Bereich revitalisiert werden soll, von zwei symmetrisch locker 
bepflanzten arten- und strukturreichen Gehölzreihen begleitet. Der Erhalt dieser Gehölzreihen in 
ihrer Gesamtheit, aber auch der einzelnen Gehölze ist vordringliches Ziel der zukünftigen Gestal-
tungsmaßnahmen am Parterre. Unter der Rasenfläche des Parterres wird eine Tiefgarage eingeord-
net, die aus funktionalen Gründen eine Mindestbreite von 17 m aufweisen muss. Somit ist der rand-
liche Eingriff in Wurzelräume von Gehölzen unumgänglich, wodurch der Verlust der betroffenen 
Gehölze nicht auszuschließen ist. Da die ursprüngliche Gehölzbepflanzung anhand der noch vor-
handenen Gehölze rekonstruiert wurde, erfolgt die Nachpflanzung entsprechend der denkmalpflege-
risch belegten Gestaltung. Durch die Tiefgaragenbebauung verloren gehende Gehölze werden in der 
gleichen Art innerhalb des Gehölzstreifens nachgepflanzt. Zudem werden Gehölze schlechter und 
sehr schlechter Vitalität in den Gehölzstreifen am Parterre, die als nicht verkehrssicher einzustufen 
sind, entfernt und am gleichen Standort in der gleichen Art nachgepflanzt. Nicht der ursprünglichen 
Bepflanzung zuzuordnende Gehölze (z. B. jüngere Blaufichten im östlichen Bereich) werden ent-
fernt. Die in den Gehölzstreifen am Parterre erkennbaren Lücken der ursprünglichen Bepflanzung 
werden entsprechend der ursprünglichen Bepflanzung nachgepflanzt. 
Nach Umsetzung der beschriebenen und festgesetzten Maßnahmen bleibt die Anzahl der Gehölze 
im Parterre und im westlich angrenzenden Bereich am Haus A 9 nahezu gleich. Es werden aus-
schließlich Arten verwendet, die bereits vorhanden sind bzw. als ursprünglich verwendete Arten be-
legt werden können. 
Die flächig ausgebildeten Gehölzbestände an der Chemnitzer Straße sowie die innerhalb des Land-
schaftsschutzgebietes gelegene Gehölzgruppe südlich des Bestandsgebäudes C 1 werden als Flä-
chen zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern festgesetzt (TF 8.2). Die Festsetzungen sind so for-
muliert, dass dringend notwendige forstliche Maßnahmen (Kronenpflege, aber auch die Entnahme 
von zu dicht stehenden Bäumen) möglich sind. Zudem sollen die Gehölzbestände mit Sträuchern 
Begründung zum Bebauungsplan 
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16.01.2019 
unterpflanzt werden, um eine blickdichte Abschirmung zur Chemnitzer Straße herzustellen. Durch 
die Herstellung von zwei neuen Zufahrten in das Gebiet und die Herstellung eines Gehwegs kommt 
es zu Eingriffen in den flächigen Gehölzbestand an der Chemnitzer Straße. 
Baumbilanz: 
Insgesamt beläuft sich Anzahl der bei Umsetzung der geplanten Bauvorhaben (Gebäude, Tiefgara-
gen, Verkehrsflächen, Feuerwehraufstellflächen) verloren gehenden Bäume auf rund 300 Stück im 
gesamten Plangebiet. 73 dieser Bäume verfügen allerdings über eine schlechte bis sehr schlechte 
Vitalität und müssten bei jedweder Nutzung des Gebiets aus Gründen der Verkehrssicherheit ent-
fernt werden. Aufgrund konkurrierender Festsetzungen des Bebauungsplans (Baufenster, Tiefgara-
gen, Straßen-/Wegeflächen, Feuerwehraufstellflächen und deren Zufahrten) werden somit 226 
Bäume entfernt.  
Weitere rund 200 Bäume mit schlechter und sehr schlechter Vitalität sind nicht durch geplante Bau-
vorhaben (Gebäude, Tiefgaragen, Verkehrsflächen, Feuerwehraufstellflächen) betroffen. Ihr Erhalt 
ist möglich, da sich ihre Standorte zukünftig in nicht überbaubaren Grundstücksflächen befinden 
werden. Dennoch ist mit dem Verlust auch dieser Bäume zu rechnen, da sie als nicht verkehrssicher 
einzustufen sind.  
Entwicklung des Baumbestands bei Umsetzung der Planung 
Der bebauungsplanbedingte Verlust von rund 226 Bäumen, der durch konkurrierende Festsetzungen 
(Festsetzungen von Baufenstern, Tiefgaragen, Verkehrsflächen, Flächen für die Feuerwehr) mit vi-
talen Bäumen entsteht, wird durch festgesetzte Baumanpflanzungen kompensiert. 
Diese festgesetzten Baumanpflanzungen setzen sich zusammen aus Alleebaumanpflanzungen (rund 
150), Hausbaumanpflanzungen (36), Nachpflanzungen im Parterre (rund 30), Anpflanzungen im 
Bereich nicht überbaubarer Grundstücksflächen (rund 70). Die festgesetzten Anpflanzungen von 
insgesamt rund 280 Bäumen kompensieren den Verlust von 226 Bäumen, der durch die Festsetzun-
gen des Bebauungsplans ermöglicht wird. Der Verlust von rund 260 Bäumen schlechter und sehr 
schlechter Vitalität, die aus Gründen der Verkehrssicherheit bei jedweder Nutzung des Gebiets ent-
fernt werden müssten, bleibt nicht ausgeglichen; ebenso der zukünftig altersbedingte Verlust von 
vitalen Bäumen, die nicht durch Festsetzungen gesichert werden, z. B. in den hausnahen Bereichen. 
Somit ist davon auszugehen, dass sich der Baumbestand im Plangebiet langfristig um rund 300 
Bäume insgesamt reduzieren wird. 
 Anzahl der Bäume im 
Plangebiet 
 
2017 Planung 
Alleebäume im denkmalgeschützten Bereich 220 254 
Hausbäume und sonstige im denkmalgeschützten Bereich 147 36 
Parterre und Flächen am Haus A 9 80 80 
doppelte Baumreihen Nordrand 35 0 
Baumgruppe an Chemnitzer Straße und im südlichen Bereich (PF 1-6) 140 90 
Baumgruppe Süd (ehemaliger Lagerplatz)/WA 8-10 90 40 
Gärten und Obstwiesen (Nordwest und Südost) 145 65 
Summe 857 565 
 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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• Gesetzlich geschützte Biotope höhlenreiche Einzelbäume 
Bei der Planung wurden zudem die gesetzlich geschützten Biotope (höhlenreiche Einzelbäume) be-
rücksichtigt, die weitgehend erhalten bleiben. Zum Teil wurden geplante bauliche Anlagen an den 
geschützten Bestand angepasst, um diesen dauerhaft zu sichern. V on den 28 höhlenreichen Einzel-
bäumen (gesetzlich geschützte Biotope) im Gebiet sind insgesamt fünf durch geplante Baumaß-nah-
men (Neubau, Tiefgarage, Feuerwehraufstellfläche) betroffen. Trotz umfänglicher Prüfung von Al-
ternativen konnten keine Varianten gefunden werden, die insbesondere die brandschutzrechtlichen 
V orgaben auf andere Art erfüllt hätten. Für diese Bäume werden Inaussichtstellungen von Befreiun-
gen gemäß § 67 BNatSchG beantragt. Teil der Beantragung ist neben der Darlegung der Gründe 
auch die Darstellung angemessener naturschutzrechtlicher Ausgleichsmaßnahmen. Es ist vorgese-
hen, die Baumstämme der betroffenen Bäume zu bergen und in der privaten Grünfläche pG 2 als 
Totholz-Pyramide aufzustellen. 
Allerdings muss damit gerechnet werden, dass es weitere Verluste von höhlenreichen Einzelbäumen 
geben wird. Da es sich oftmals um Bäume mit schlechter und auch sehr schlechter Vitalität handelt, 
stellen diese ein Problem für die Verkehrssicherheit dar. Höhlenreiche Einzelbäume, die ausschließ-
lich aus Gründen der Verkehrssicherheit entfernt werden, werden im Bauleitplanverfahren nicht be-
trachtet und deren Verlust nicht bewertet. Ein erforderlicher Einschlag ist im Rahmen der Umset-
zung der Planung direkt bei der Unteren Naturschutzbehörde (UNB) zu beantragen (Einschlagge-
nehmigung). 
• Gesetzlich geschützte Biotope: magere Frischwiese im Parterre  
Gesetzlich geschützte Biotope dürfen weder zerstört noch erheblich beeinträchtigt werden, wenn sie 
nicht durch verbindlich festgesetzte konkrete Flächen und Maßnahmen ausgeglichen werden kön-
nen. Mit dem Bau der Tiefgarage im Bereich der Frischwiese ist eine Zerstörung unumgänglich. Al-
lerdings kann die Zerstörung der Frischwiese durch die Neuanlage an gleicher Stelle ausgeglichen 
werden und wird im Bebauungsplan festgesetzt (TF 7.3). Mit der Überdeckung der Tiefgarage mit 
40 cm durchwurzelbarem Substrat (TF 7.2) werden Standortbedingungen geschaffen, die für die 
Anlage und den dauerhaften Bestand einer Frischwiese geeignet sind. Die räumliche Ausdehnung 
der herzustellenden Frischwiese entspricht der bestehenden. Für die Neuanlage der Wiese greifen 
verschiedene Methoden ineinander. Es erfolgt die Einsaat einer entsprechenden Mischung von Wie-
sensamen. Weiterhin wird, um den wertvollen Diasporenvorrat der bestehenden Wiese für die Neu-
anlage zu nutzen, Mähgut abgetragen und daraus Samen gewonnen, die lagerungsfähig sind und so-
mit auch zum Zeitpunkt der Neuanlage zur Verfügung stehen. Zudem werden Teilbereiche als 
Soden abgetragen, die das vollständige Wurzelgeflecht und die Pflanzen einschließlich bereits ge-
bildeter Samen enthalten. Diese Soden sind sachgerecht zu lagern und werden nach Fertigstellung 
des Planums der zukünftigen Frischwiese wieder aufgebracht. Ausgehend von diesen Soden wach-
sen die darin enthaltenen Pflanzen weiter, breiten sich in die Wiese aus und enthaltenen zudem Sa-
men, die sich ebenfalls verbreiten. 
Um den dauerhaften Erhalt und die Entwicklung der Frischwiese zu gewährleisten, wird eine exten-
sive Pflege der Wiese festgesetzt (TF 7.3) Die Festsetzung der extensiven Pflege, beinhaltet die 
zweimalige Mahd der Frischwiese im Jahr. Die Mahd erfolgt jeweils nach der Samenreife, um die 
Ausbreitung der Samen und damit den Erhalt der derzeitigen geschützten Artenzusammensetzung 
zu gewährleisten. Zum Schutz der Wiese werden keine weiteren Nutzungen wie z. B. Spielflächen 
zugelassen. 
Die im Bestand vorhandenen Vegetationstypen wie Wiesen und ruderalisierte Gärten werden bei 
Umsetzung der Planung durch Gärten ersetzt. Die Naturnähe wird somit abnehmen. Allerdings wer-
den aufgrund der Festsetzungen vielfältige und strukturreiche Vegetationsflächen entstehen. 
 
 
 
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c) Prognose der Einhaltung der relevanten Ziele des Umweltschutzes bei Durchführung der 
Planung 
Die Beeinträchtigung von gesetzlich geschützten Biotopen und der Verlust von langfristig fast 300 
Bäumen sind zunächst nicht mit den Zielen des Umweltschutzes vereinbar. Allerdings werden um-
fangreiche Maßnahmen zur Anpflanzung von Bäumen und zur Entwicklung hochwertiger Biotope 
festgesetzt, sodass bei Umsetzung der Planung die Ziele des Umweltschutzes in Bezug auf den Be-
lang Pflanzen eingehalten werden können. 
d) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Auswirkungen der Planung 
Bei Umsetzung der Planung werden aufgrund konkurrierender Festsetzungen (Festsetzungen von 
Baufenstern, Tiefgaragen, Verkehrsflächen, Flächen für die Feuerwehr) rund 226 vitale Bäume be-
seitigt. Diese erhebliche nachteilige Auswirkung kann durch den Erhalt von über 550 Bäumen 
(Standorte in Flächen zum Erhalt von Gehölzen PF 1-PF 6, privaten Grünflächen und nicht über-
baubaren Grundstücksflächen) und die Anpflanzung von rund 280 Bäumen im Plangebiet kompen-
siert werden.  
Weitere erhebliche Auswirkungen betreffen die Inanspruchnahme gesetzlich geschützter Biotope 
(eine magere Frischwiese und höhlenreiche Einzelbäume). Umfangreiche Maßnahmen werden fest-
gesetzt wie die Anpflanzung von Bäumen, die Neuanlage einer Frischwiese, sodass die erheblichen 
Auswirkungen gemindert bzw. ausgeglichen werden können. 
7.2.1.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der 
nachhaltigen Auswirkung 
Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen für anlage- und betriebsbedingte Beeinträchtigungen: 
• weitgehender Erhalt eines Großteils des Baumbestandes durch teilweise Reduzierung der 
Verkehrsflächen, Bündelung der Ver- und Entsorgungstrassen, Berücksichtigung erhaltens-
werter Bäume bei der Ausweisung von Feuerwehraufstellflächen und deren Zufahrten 
• mittel- und langfristige Entwicklung des prägenden Baumbestands durch Erhalt und denk-
malgerechte Entwicklung des prägenden Baumbestands durch Festsetzung von Allee-
baumanpflanzungen entsprechend des Ziel-Rasters nach natürlichem Abgang von Bestands-
bäumen 
• Festsetzungen zum Erhalt von Gehölzflächen 
• nachrichtliche Übernahme und Darstellung aller gesetzlich geschützten Biotope (Höhlen-
bäume) in den Rechtsplan des Bebauungsplans 
• Herstellung und Pflege einer Frischwiese 
• Entsiegelung von Flächen, die zu Vegetationsflächen entwickelt werden 
• Begrünung dauerhafter Parkierungsanlagen 
• Hinweise für Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen für baubedingte Beeinträchtigun-
gen 
• Begrenzung der Vegetationsbeseitigung auf das Notwendigste 
• Minderung von Schadstoffemissionen durch Einsatz neuester Technik 
7.2.2 Tiere 
7.2.2.1 Bestandsaufnahme 
a) Beschreibung der verwendeten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten 
Es wurde ein Artenschutzbeitrag erstellt (seecon 2017), der als wesentliche Grundlage für die Bear-
beitung des Schutzgutes Tiere dient. In Abstimmung mit dem AfU wurden folgende Tiergruppen 
kartiert und artenschutzrechtlich bewertet: Brutvögel, Eremit und Fledermäuse. 
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b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
Die vorhandenen Biotope setzen sich zusammen aus dem gründerzeitlich geprägten Gebäudebe-
stand mit einem ausgesprochen hohen Anteil an straßenbegleitenden Baumalleen. In den hausnahen 
Bereichen sind Spontanbewuchs, Hecken und gepflanzte Sträucher vorhanden. Der Strauchbestand 
ist maximal 40 bis 50 Jahre alt und besteht aus überwiegend schattenverträglichen Arten wie 
Schneebeere, Spierstrauch, Kirschlorbeer, Wacholder und einigen Rhododendren, die den Baumbe-
stand ergänzen.  
Südlich des denkmalgeschützten Areals ist eine weitere Fläche in das Plangebiet einbezogen. In die-
sem Teil befindet sich ruderales Offenland mit Strauchaufwuchs, Gebüsche und Baumreihen.  
Der ehemalige Kohlelagerplatz wird in das Plangebiet mit einbezogen. Er zeichnet sich durch eine 
starke Versiegelung mit Betonplatten aus. Weiterhin befinden sich in diesem Bereich technische An-
lagen, Schächte und zahlreiche teils mit Altgrasbeständen und Sträuchern überwachsene Ablagerun-
gen aus Beton, Sanden, Ziegelbruch und Altstoffen. Der versiegelte Bereich wird wiederum von 
Bäumen jüngeren bis mittleren Alters gesäumt. 
• Vögel 
Im Rahmen der Kartierungen konnten überwiegend anspruchslose, weit verbreitete und häufig vor-
kommende Brutvogelarten festgestellt werden. Diese Arten wurden entsprechend ihrer Habitatan-
sprüche überwiegend in die Gilde der Baum-, Hecken- und Gebüschbrüter eingeordnet. 
Folgende V ogelarten wurden im Gebiet nachgewiesen: Habicht, Sperber, Rotmilan, Schwarzmilan, 
Mäusebussard, Turmfalke, Straßentaube, Ringeltaube, Kuckuck, Waldkauz, Mauersegler, Grün-
specht, Buntspecht, Elster, Eichelhäher, Hybridkrähe, Blaumeise, Kohlmeise, Rauchschwalbe, 
Mehlschwalbe, Schwanzmeise, Zilpzalp, Mönchsgrasmücke, Gartengrasmücke, Sommergoldhähn-
chen, Kleiber, Waldbaumläufer, Gartenbaumläufer, Zaunkönig, Star, Amsel, Wacholderdrossel, 
Singdrossel, Rotkehlchen, Nachtigall, Hausrotschwanz, Gartenrotschwanz, Heckenbraunelle, 
Haussperling, Bachstelze, Buchfink, Kernbeißer, Girlitz, Grünfink. 
Das Gebiet ist lediglich für wenige Arten als Nahrungsraum attraktiv. Die Greifvögel Habicht und 
Sperber wurden nur vereinzelt beobachtet, die Milanarten überflogen das Gebiet, sodass mit einer 
Nahrungsaufnahme zu rechnen ist. Gleiches gilt für Turmfalke und Straßentaube. Rauchschwalbe 
und Mehlschwalbe jagten im Luftraum über dem Plangebiet, sodass eine konkrete Beziehung zur 
Fläche nicht gegeben ist. Der Mäusebussard nutzte das Plangebiet dagegen regelmäßig. Zum Ende 
der Brutzeit wurden zwei gerade flügge Jungvögel festgestellt. Möglicherweise befindet sich der 
Horst im umgebenden Baumbestand. 
V on den vorgefundenen Arten ist der Grünspecht als einziger Brutvogel nach BNatSchG streng ge-
schützt (Artenschutzbeitrag 2017). 
Besondere Aufmerksamkeit ist aufgrund zahlreicher Nachweise den Gebäudebrütern zu schenken. 
Im Zuge der Kartierungen wurden 120 Brutpaare sowie 100 genutzte Quartiere von Mauerseglern 
festgestellt. Im UG wurden 13 Brutstandorte des Hausrotschwanzes und fünf Brutstandorte des 
Haussperlings festgestellt. 
• Fledermäuse 
Im Ergebnis der Fledermauskartierung konnten folgende Arten nachgewiesen werden: Breitflügel-
fledermaus, Bechsteinfledermaus, Große Bartfledermaus, Wasserfledermaus, Großes Mausohr, 
Kleine Bartfledermaus, Fransenfledermaus, Kleiner Abendsegler, Großer Abendsegler, Rauhhautfle-
dermaus, Zwergfledermaus, Braunes Langohr, Graues Landohr. 
Die leer stehenden Gebäude bieten viele Möglichkeiten für die Besiedelung von Fledermäusen. An 
den Gebäuden befinden sich Jalousiekästen und Holzverkleidungen, die für Fledermäuse als Quar-
tier attraktiv sind. Auch die Dachstühle könnten Quartiere bieten. Überwinterungsmöglichkeiten für 
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Fledermäuse sind durch die Keller gegeben. Auf den Dachböden wurden keine Anzeichen einer 
Nutzung von Fledermäusen vorgefunden. 
Die Bäume befinden sich gemäß ihrem Standort, äußerlich und optisch gesehen in einem vitalen 
Zustand. Quartierpotenzial ist in Form von äußeren Rindenverletzungen, Specht- oder Fäulnishöh-
len feststellbar, doch nicht in großen Mengen vorhanden. Trotz intensiver Quartiersuche und Kon-
trolle potenzieller Quartierstrukturen konnten an den Bäumen keine besetzten Fledermausquartiere 
gefunden werden. Dennoch könnten einige der vorhandenen Höhlen und Spalten als Wochenstuben, 
Zwischen-, Männchen- oder Paarungsquartier sowie ggf. als Winterquartier dienen. 
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes 
Im Folgenden werden die für diese Planung relevanten Ziele des Umweltschutzes für das Schutzgut 
Tiere beschrieben. 
• Bundesnaturschutzgesetz 
o Berücksichtigung spezifischer Belange des Schutzes von Tier- und Pflanzenarten 
o Umsetzung der europäischer Richtlinien (FFH-Richtlinie und V ogelschutzrichtlinie) in 
nationales Recht 
o Schutz der besonders und streng geschützten Arten 
• Sächsische Naturschutzgesetz 
o Nachhaltige Sicherung des Bestands bedrohter Pflanzen- und Tiergemeinschaften und 
ihrer Standorte, ihrer natürlichen Zug- und Wanderwege, ihrer Rastplätze und ihrer 
sonstigen Lebensbedingungen. 
o Lebensräume sind zu Biotopverbundsystemen so zu entwickeln, dass sie den artspezifi-
schen Bedürfnissen, insbesondere der bedrohten Arten gerecht werden 
• Umweltqualitätsziele der Stadt Leipzig 
o Sicherung der V orkommen aller im Stadtgebiet wildlebenden Pflanzen- und Tierarten 
o Erhalt gesetzlich besonders geschützter Biotope durch fachgerechte Pflege bzw. Bewirt-
schaftung 
o Alle in Leipzig existierenden Tier- und Pflanzenarten, deren Bestand im Stadtgebiet von 
Leipzig gefährdet oder vom Aussterben bedroht ist, sowie deren Lebensräume genießen 
besonderen Schutz. 
o Zwischen gleichartigen Biotoptypen sollen wirksame Verbindungen geschaffen werden 
(Trittsteine, Biotopvernetzungen); Zerschneidungseffekte sollen vermieden werden 
7.2.2.2 Entwicklungsprognose/erhebliche Auswirkungen der Planung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung 
Bei Nichtdurchführung der Planung würde die bereits deutlich sichtbare Sukzession weiter fort-
schreiten. Hinsichtlich des zum Teil recht alten Baumbestandes ist damit zu rechnen, dass weitere 
Äste in den Baumkronen absterben. Durch das Ausbrechen von abgestorbenen Ästen entstehen Ver-
letzungen an den Bäumen, die zur Bildung von Höhlen führen können. Bereits geschädigte bzw. 
sehr alte Bäume sind umsturzgefährdet. Somit könnten sich zahlreiche zusätzliche Lebensräume für 
heimische Tiere entwickeln. Auch die selbständige Vermehrung und Ausbreitung der Gehölze wird 
weiter voranschreiten, sodass insgesamt der Anteil gehölzbestandener Flächen zunehmen wird. Dies 
könnte zu einer Verschiebung des Tierartenspektrums führen, wobei gehölzbewohnende Arten von 
der Entwicklung profitieren würden. Dies betrifft den denkmalgeschützten und den südlichen Be-
reich des Plangebietes. Im Bereich der Kleingärten ist bei fortgesetzter Nutzung keine Veränderung 
zu erwarten.  
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b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung 
Es wird zwischen baubedingten, anlagebedingten und betriebsbedingten Auswirkungen bei Umset-
zung der Planung unterschieden. Baubedingte Auswirkungen gehen von der Baumaßnahme selbst 
aus und wirken i. d. R. nicht nachhaltig. 
• Fledermäuse 
Die Habitatqualität des Geländes mit seinem parkartigen Charakter bleibt bei Umsetzung der Pla-
nung insgesamt weitestgehend erhalten. Sämtliche Höhlenbäume wurden bereits unter Schutz ge-
stellt. Dennoch müssen im Rahmen der Verkehrssicherung einige Bäume gefällt oder beschnitten 
werden, wodurch es zu einem Verlust einzelner (potenzieller) Fledermausquartiere kommen kann. 
Die Gebäude bleiben ebenfalls erhalten, jedoch sind Sanierungsmaßnahmen notwendig, bei denen 
es zu einer Zerstörung von (potenziellen) Fortpflanzungs- und Ruhestätten von Fledermäusen kom-
men kann. 
Die unmittelbare Schädigung von Individuen in ihren Sommerlebensräumen und Wochenstuben 
wird durch eine V oruntersuchung unmittelbar vor Abriss- und Sanierungsarbeiten ausgeschlossen 
(siehe Artenschutzbeitrag seecon 2017). Im Rahmen der ökologischen Baubegleitung sind mit Auf-
stellen der Gerüste die Fassaden auf einen möglichen Besatz auf Fledermäuse zu untersuchen. Für 
ggf. beseitigte genutzte Quartiere ist ein dauerhafter Ausgleich in Form von Kastenquartieren in ei-
nem Verhältnis 1:3 an geeignete Gebäude anzubringen. Weiterhin sind vor Fällungen von Höhlen-
bäumen Untersuchungen auf Besatz mit anschließendem Verschluss von ungenutzten Quartieren 
durchzuführen. Störungen der nächtlichen Jagdaktivitäten der durchgehend streng geschützten Fle-
dermausarten sind durch Ausschluss von Bauarbeiten in der Dämmerung und des Nachts vermeid-
bar. Deshalb wird eine nächtliche Bauruhe vereinbart mit Verzicht auf die nächtliche Ausleuchtung 
der Baustelle (Artenschutzbeitrag seecon 2017). Diese Maßnahmen werden im städtebaulichen Ver-
trag vereinbart und gesichert. 
• Vögel 
Im Plangebiet brütende V ogelarten wie Hausrotschwanz, Haussperling und Mauersegler können 
durch direkte Zugriffe auf ihre Brutplätze unmittelbar betroffen sein. Die gründerzeitliche Bauweise 
stellt ein Alleinstellungsmerkmal im Gebiet entlang der Chemnitzer Straße für Gebäudebrüter dar. 
Zudem ist durch die starke Durchgrünung und das in westliche Richtung zunehmend ländlich ge-
prägte Areal eine gute Nahrungsversorgung für die V ogelwelt gegeben.  
Hinsichtlich der Nutzung des Plangebiets durch Nahrungsgäste, insbesondere der Arten des An-
hangs I der V ogelschutzrichtlinie (VSR) (Rotmilan, Schwarzmilan) sowie darüber hinaus streng ge-
schützter Arten nach BNatSchG (Grünspecht, Habicht, Waldkauz, Turmfalke und Sperber) wird 
während der Baumaßnahmen von keinen Beeinträchtigungen benachbarter Populationen infolge 
von Beschränkung der Nutzbarkeit im Plangebiet ausgegangen. In den angrenzenden Flächen befin-
den sich ausreichend Nahrungsstätten für die Arten. 
Im Artenschutzrechtlichen Fachbeitrag werden Maßnahmen entwickelt, die die nachteiligen Aus-
wirkungen kompensieren. Es wird unterschieden in 1. Maßnahmen, die während der Bauphase im 
Rahmen der ökologischen Bauüberwachung durchgeführt werden, in 2. CEF-Maßnahmen vor bzw. 
während der Bauphase und 3. Maßnahmen, die nach Abschluss der Bauphase dauerhaft im Plange-
biet durchzuführen sind. 
1.) Maßnahmen während der Bauphase, die durch die ökologische Baubegleitung durchgeführt wer-
den: 
Eine Besiedlung der Gebäude ist noch vor der Brutzeit unmittelbar vor und während der Bautätig-
keiten durch Netze oder Planen zu unterbinden, damit anwesende Tiere und deren Bruten nicht zu 
Schaden kommen (Vergrämung von Gebäudebrütern). Die Sicherung dieser Maßnahme erfolgt im 
städtebaulichen Vertrag. 
2.) CEF Maßnahmen 
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Aufgrund der Größe des Plangebiets wird die Umsetzung der geplanten Baumaßnahmen in Bauab-
schnitten erfolgen, die sich insgesamt über einen Zeitraum von mehreren Jahren erstrecken wird. 
Während der gesamten Bauphase ist der räumliche Zusammenhang an Fortpflanzungsstätten für die 
Brutvogelarten während der Brutzeit im Sinne des § 44 (5) BNatSchG zu gewährleisten. Deshalb 
wird ein CEF-Konzept zur Aufrechterhaltung des räumlich-funktionalen Zusammenhanges entwi-
ckelt, das die Umsetzung der Gesamtbaumaßnahme in Bauabschnitten nutzt und mit sogenannten 
„wandernden Niststätten“ arbeitet. Als „aktiver Bauabschnitt“ wird dabei der Bauabschnitt bezeich-
net, in dem Baumaßnahmen wie Erschließungsmaßnahmen, Gebäudesanierungen und Neubebauun-
gen durchgeführt werden. Davon ausgehend, dass während der Bauphase im jeweils aktiven Bauab-
schnitt Höhlen- und Gebäudebrüter keine Nistmöglichkeiten finden, werden Ersatzniststätten in be-
nachbarten Bereichen als Ausweichmöglichkeit angeboten. Ist ein Bauabschnitt fertiggestellt und 
der nächstfolgende Bauabschnitt soll umgesetzt werden, sind die dort als Ersatz für den ersten Bau-
abschnitt angebrachten Nisthilfen zu entfernen, umzusetzen und entsprechende Ersatzniststätten für 
den zweiten Bauabschnitt in benachbarten Bereichen anzubringen („wandernde“ Niststätten). Die-
ses CEF-Konzept zur Aufrechterhaltung des räumlich-funktionalen Zusammenhanges sichert den 
räumlichen Zusammenhang an Fortpflanzungsstätten im Sinne des § 44 Bundesnaturschutzgesetz 
im Plangebiet. Eine Darstellung der Bauabschnitte und der Lage der Ersatzniststätten ist im arten-
schutzrechtlichen Fachbeitrag enthalten. Die Umsetzung des CEF-Konzept erfolgt durch die ökolo-
gische Baubegleitung. Die Sicherung dieser Maßnahme erfolgt im städtebaulichen Vertrag. 
Außerhalb des jeweils aktiven Bauabschnitts sind für den Hausrotschwanz zehn Nischenbrüterhöh-
len verteilt auf zehn Häuser in einer Mindesthöhe von 2,5 m auszubringen, für den Haussperling 
sechs Sperlingskoloniehäuser aus Holzbeton in einer Mindesthöhe von 2,5 m, für Mauersegler 60 
temporäre Fassadenquartiere. Weiterhin sind im Plangebiet vor der Fällung von Höhlenbäumen 
Nistkästen an verbleibenden Bäumen dauerhaft zu installieren: sechs Nistkästen für Blaumeisen, 
acht Nistkästen für Kohlmeisen, zwei Nistkästen für Baumläufer, vier Nistkästen für Gartenrot-
schwanz und drei Kleiberhöhlen. Für den Grünspecht sind zur Vermeidung des Konkurrenzdruckes 
mit Staren auf geeignete Niststätten 20 Starenhöhlen an freistehenden Bäumen und Masten ab einer 
Höhe von mindestens 3 m anzubringen. 
3.) Dauerhafte Maßnahmen 
Für die Zeit nach Abschluss der Bauphase werden für die gebäudebewohnenden Tierarten Regelun-
gen getroffen. An jedem Gebäude der WA 1 bis WA 10 ist mindestens eine Brutnische für den Haus-
rotschwanz/Haussperling nachzuweisen. Zudem müssen insgesamt 200 Niststätten für den Mauer-
segler im Plangebiet vorhanden sein. Die während der Bauzeit vorzuhaltenden temporären Nisthil-
fen werden Bestandteil der abschließend im Plangebiet bereitzustellenden Nisthilfen. 
c) Prognose der Einhaltung der relevanten Ziele des Umweltschutzes bei Durchführung der 
Planung 
Trotz der voraussichtlichen Beeinträchtigungen von Tierbeständen können die relevanten Ziele des 
Umweltschutzes bei Durchführung der Planung eingehalten werden. Es werden umfangreiche CEF-
Maßnahmen festgesetzt, sodass Beeinträchtigungen vermieden werden und somit die relevanten 
Ziele des Umweltschutzes eingehalten werden. 
d) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Auswirkungen der Planung 
Auf den Belang „Tiere“ sind erhebliche Umweltauswirkungen zu erwarten aufgrund des Verlustes 
von Brutplätzen und Fledermausquartieren. Durch Schaffung von Lebensräumen infolge der Um-
setzung von CEF-Maßnahmen vor Durchführung der geplanten Baumaßnahmen können die nach-
teiligen Auswirkungen vermieden werden. 
Näheres dazu siehe unter b) aber auch 7.2.5.2. b). 
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Durch CEF-Maßnahmen können Verluste von Brutstätten des Mauerseglers und von Fledermaus-
quartieren kompensiert werden, sodass keine Verbotstatbestände im Sinne des § 44 BNatSchG ent-
stehen. 
7.2.2.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der 
nachteiligen Auswirkungen 
Zur Vermeidung und Verringerung nachteiliger Wirkungen des V orhabens auf das Schutzgut Tiere 
werden folgende Maßnahmen im Bebauungsplan festgesetzt: 
• weitgehender Erhalt vorhandener Alleen, Gehölzgruppen und Einzelbäume 
• Begrünung der Wohngebiete mit heimischen standortgerechten Gehölzen 
• Flächen zum Erhalt von Gehölzen 
• Begrünung dauerhafter Parkierungsanlagen mit standortgerechten einheimischen Bäumen 
Weiterhin sind folgende Maßnahmen im Rahmen der Sanierung und Neubebauung außerhalb des 
jeweils aktiven Bauabschnitts umzusetzen: 
 
•  (CEF Hausrotschwanz) 
Es sind 10 Nischenbrüterhöhlen aus Holzbeton für den Hausrotschwanz an den Fassaden zu 
installieren, verteilt auf 10 Häuser in einer Mindesthöhe von 2,5 m außerhalb des aktiven 
Bauabschnittes vor der Brutzeit und vor dem Baubeginn. Das Umhängen der Nischenbrüter-
höhlen in eine fertiggestellte Fassade hat außerhalb der Brutzeit zu erfolgen. 
Das Ausbringen von zehn Nischenbrüterhöhlen für den Hausrotschwanz ist Bestandteil des CEF-
Konzeptes zur Aufrechterhaltung des räumlich-funktionellen Zusammenhangs während der Bau-
phase im Plangebiet.  
Baumaßnahmen oder Veränderungen innerhalb des denkmalgeschützten Bereiches, z. B. Lage der 
Maßnahme am Baudenkmal, sind nur in Abstimmung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde 
durchzuführen. 
•  (CEF Haussperling) 
Es sind 6 Sperlingskoloniehäuser aus Holzbeton an den Fassaden zu installieren in einer 
Mindesthöhe von 2,5 m außerhalb des aktiven Bauabschnitts vor der Brutzeit und vor Bau-
beginn. Das Umhängen der Kästen in eine fertiggestellte Fassade hat außerhalb der Brut-
zeit zu erfolgen. 
Das Ausbringen von sechs Sperlingskoloniehäusern ist Bestandteil des CEF-Konzeptes zur Auf-
rechterhaltung des räumlich-funktionellen Zusammenhangs während der Bauphase im Plangebiet. 
Es werden sogenannte „wandernde“ Nistkästen für den Haussperling installiert.  
Baumaßnahmen oder Veränderungen innerhalb des denkmalgeschützten Bereiches, z. B. Lage der 
Maßnahme am Baudenkmal, sind nur in Abstimmung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde 
durchzuführen. 
  
• Es sind vor der Bauzeit 60 temporäre Fassadenquartiere für Mauersegler im jeweiligen, un-
genutzten benachbarten Baufeld an die dafür ausgewählten Standorte unterhalb der Dach-
traufen bereitzustellen. Ein Teil der Kästen kann auch an Baugerüsten über hellen Sicht-
schutzplanen angebracht werden. Die Maßnahme erfolgt mit der erforderlichen Einrüstung 
noch vor der Brutzeit. Die Kästen sind nach Abschluss der Baumaßnahmen dauerhaft unter 
Dachtraufen zu installieren. 
 
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Das Ausbringen von 60 temporären Fassadenquartieren für Mauersegler ist Bestandteil des CEF-
Konzeptes zur Aufrechterhaltung des räumlich- funktionellen Zusammenhangs während der Bau-
phase im Plangebiet. 
Baumaßnahmen oder Veränderungen innerhalb des denkmalgeschützten Bereiches, z. B. Lage der 
Maßnahme am Baudenkmal, sind nur in Abstimmung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde 
durchzuführen. 
•  (CEF-Baumhöhlenbrüter) 
Im Plangebiet sind vor der Fällung von Höhlenbäumen Nistkästen an verbleibenden Bäu-
men dauerhaft zu installieren: 
6 Nistkästen für Blaumeisen 
8 Nistkästen für Kohlmeisen 
2 Nistkästen für Baumläufer 
4 Nistkästen für Gartenrotschwanz 
3 Kleiberhöhlen 
Das Ausbringen von Nistkästen für Blaumeisen, Kohlmeisen, Baumläufer, Gartenrotschwanz und 
Kleiber ist Bestandteil des CEF-Konzeptes zur Aufrechterhaltung des räumlich-funktionellen Zu-
sammenhangs im Plangebiet. 
Im Plangebiet wurden die in Baumhöhlen brütenden Arten Kleiber, Gartenrotschwanz, Blau- und 
Kohlmeise sowie Wald- und Gartenbaumläufer erfasst. Für diese Arten erfolgt ein Ausgleich in ei-
nem Verhältnis von 2:1. Das Verhältnis wird damit begründet, dass der Großteil der Bäume im Plan-
gebiet verbleibt und im westlichen Abschnitt des Plangebietes höhlenreiche Totholzpyramiden er-
richtet werden. Geeignete Standorte für die Kästen wurden durch einen Gutachter ermittelt und sind 
im artenschutzrechtlichen Fachbeitrag dargestellt. Die Nistkästen für Blaumeisen und Kohlmeisen 
sind mit Marderschutz zu versehen. 
•  (CEF-Grünspecht) 
Es sind 20 Starenhöhlen an freistehenden Bäumen und Masten ab einer Höhe von mindes-
tens 3 m zu installieren. 
Das Ausbringen von katzensicheren Starenhöhlen ist Bestandteil des CEF-Konzeptes zur Aufrecht-
erhaltung des räumlich-funktionellen Zusammenhangs im Plangebiet. 
Star und Grünspechte sind gleichermaßen Nachnutzer von Spechthöhlen. Damit stehen beide Arten 
bei Brutplatzmangel in Konkurrenz zueinander. Um den Konkurrenzdruck auf den streng geschütz-
ten Grünspecht zu schwächen, erfolgen Maßnahmen, welche Staren genügend Brutstätten zur Ver-
fügung stellen. Die Kompensation für den Star erfolgt aus diesem Grund in einem Verhältnis von 
1:1,5. 
• (Hausrotschwanz/Haussperling) 
In jedes Gebäude der WA 1-WA 10 ist mindestens eine Brutnische für den Hausrot-
schwanz/Haussperling an den Fassaden zu installieren. Alternativ dazu können Fassaden-
Einbausteine verwendet werden. 
Im Plangebiet wurden 13 Brutstandorte des Hausrotschwanzes und fünf Brutstandorte des 
Haussperlings festgestellt. Auch nach der Fertigstellung der Baumaßnahmen sind eine ausreichende 
Anzahl an Fortpflanzungsstätten im Plangebiet nachzuweisen. Dazu sollen im Plangebiet insgesamt 
ca. 40 Nischen oder Nisthilfen in die Fassaden eingebracht werden. Die Standorte für die Nisthilfen 
sind im artenschutzrechtlichen Fachbeitrag benannt. Es erfolgt damit eine Kompensation in einem 
Verhältnis von 1:2 zum Brutstättenverlust. 
In jedes Gebäude ist mindestens eine Nische mit den Mindestmaßen 18 x 18 x 18 cm einzubringen. 
Alternativ dazu können Fassaden-Einbausteine verwendet werden. Die Niststätten sind entspre-
chend artenschutzrechtlichem Fachbeitrag in mindestens 2,5 m über Geländeoberkante konstruktiv 
einzubeziehen. 
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Baumaßnahmen oder Veränderungen innerhalb des denkmalgeschützten Bereiches, z. B. Lage der 
Maßnahme am Baudenkmal, sind nur in Abstimmung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde 
durchzuführen. 
• (Mauersegler) 
Für Mauersegler sind nach Abschluss der Bauarbeiten insgesamt 200 Nisthilfen im Plange-
biet unterhalb der Dachtraufen zu installieren. 
Für die 100 nachgewiesenen Brutstätten des Mauerseglers erfolgt ein Ausgleich in einem Verhältnis 
von 1:2. Die Nisthilfen werden unterhalb von zuvor ausgewählten Dachtraufen installiert. Im arten-
schutzrechtlichen Fachbeitrag sind die Maßnahmen und die Lage geeigneter Standorte für die Nist-
hilfen detailliert dargestellt. Die während der Bauzeit vorzuhaltenden temporären 60 Nisthilfen der 
Festsetzung 7.3 werden Bestandteil der 200 abschließend im Plangebiet bereitzustellenden Nisthil-
fen. 
Baumaßnahmen oder Veränderungen innerhalb des denkmalgeschützten Bereiches, z. B. Lage der 
Maßnahme am Baudenkmal, sind nur in Abstimmung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde 
durchzuführen. 
Im städtebaulichen Vertrag wird die ökologische Baubegleitung geregelt, in der u. a. Untersuchun-
gen von Gebäuden und Höhlenbäumen unmittelbar vor Beginn der Bautätigkeiten, Vergrämungs-
maßnahmen an Gebäuden durchzuführen sind. Die Umsetzung der artenschutzrechtlichen Maßnah-
men sind im Rahmen der Sanierung sowie Neubautätigkeiten mit der zuständigen Behörde abzu-
stimmen. Baumaßnahmen oder Veränderungen innerhalb des denkmalgeschützten Bereiches, z.B. 
Lage der Maßnahme am Baudenkmal, sind zudem nur in Abstimmung mit der zuständigen Denk-
malschutzbehörde durchzuführen. 
7.2.3 Menschen – Verkehrslärm 
7.2.3.1 Bestandsaufnahme 
a) Beschreibung der verwendeten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten 
Grundlage der Bearbeitung ist die Schalltechnische Untersuchung (Dr. Kiebs + Partner, 2017). Be-
trachtet werden der öffentliche Kraftfahrzeugverkehr auf der Chemnitzer Straße, der zu erwartende 
Kraftfahrzeugverkehr im Plangebiet und der ruhende Verkehr im Plangebiet (Parkdeck, Tiefgara-
gen). 
b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
Das Plangebiet wird besonders durch den Kraftfahrzeugverkehr auf der Chemnitzer Straße beein-
flusst. Die durchschnittliche tägliche Verkehrsstärke (DTV) beträgt 9.998 Kfz/ 24 h, wobei der 
Lkw-Anteil mit 5 % angesetzt wird. Es werden Werte von über 65 dB(A) am östlichen Rand des 
Plangebietes erreicht. 
Innerhalb des Plangebietes nimmt der Kfz-Verkehr derzeit eine untergeordnete Stellung ein, da nur 
sehr wenige Gebäude genutzt und dementsprechend angefahren werden. Durchgangsverkehr ist 
nicht vorhanden. 
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes 
Baugesetzbuch  
• Sicherung einer menschenwürdigen Umwelt  
• Schutz und der Entwicklung der natürlichen Lebensgrundlagen  
• Sicherung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse  
DIN 18005  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
 Seite 59 
16.01.2019 
• Angabe der einzuhaltenden Orientierungswerte für Lärmbelastungen an schutzbedürftigen 
Nutzungen wie. z. B. Wohnen  
Tabelle: einzuhaltende Orientierungswerte der DIN 18005, Beiblatt 1 
Immissionsort 
 
Orientierungswerte DIN 18005 
Tag 
dB(A) 
Orientierungswerte DIN 18005 
Nacht 
dB(A) 
allgemeine Wohngebiete 55 45 
 
Umweltqualitätsziele der Stadt Leipzig  
• Formulierung von Zielwerten für die maximale Belastung durch Verkehrslärm:  
 Zielwert tags 
dB(A) 
Zielwert nachts 
dB(A) 
Wohngebiete: im baulichen Bestand 59 49 
Wohngebiete: Neuplanungen auf bisher 
unbebauten Flächen  
55 45 
• Reduzierung der anthropogen-klimatisch bedingten Stressbelastung für den Menschen  
• für alle Bevölkerungs- und Nutzergruppen sind innerhalb der Stadt quantitativ und qualitativ 
Erholungsmöglichkeiten in ausreichender Form zu schaffen. 
7.2.3.2 Entwicklungsprognose/erhebliche Auswirkungen der Planung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung 
Bei Nicht-Durchführung der Planung würde sich der derzeitige Umweltzustand bis auf Weiteres 
nicht ändern. 
b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung 
Hinsichtlich des Binnenverkehrs wird bei Durchführung der Planung davon ausgegangen, dass der 
gesamte Quell- und Zielverkehr des Gebiets (Einwohner, Kita und Einzelhandel) 2.680 Kfz/ 24 h 
umfassen wird. Die zugelassene Geschwindigkeit wird generell mit 30 km/h angesetzt. 
Parkdeck 
Für das geplante Parkdeck sind 300 Stellplätze ausschließlich für Anwohner zu berücksichtigen. Ein 
Grundstücksnachbar hat die Errichtung der für Wohngebäude notwendigen Stellplätze und die mit 
ihrem Betrieb üblicherweise verbundenen Immissionen grundsätzlich hinzunehmen. Durch die Tat-
sache, dass es sich nicht um öffentlichen Verkehrslärm handelt, ist nicht die DIN 18005, sondern die 
TA Lärm anzuwenden.  
Die Geräuschemissionen werden für den Tageszeitraum als unkritisch bewertet. Im Nachtzeitraum 
ist allerdings im Bereich der Zu- und Ausfahrten mit kritischen Lärmbelastungen (Überschreitung 
des Immissionsgrenzwertes/IGW von bis zu 20dB(A)) zu rechnen.  
Auch wenn die Überschreitungen grundsätzlich hinzunehmen sind, sollten im Bereich der Zu- und 
Ausfahrten des Parkdecks, die Möglichkeiten des Schallschutzes genutzt werden um die Belastun-
gen so gering wie möglich zu halten. Dazu sollten beispielsweise hoch absorbierende Materialien 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
 Seite 60 
16.01.2019 
für die Decken und Seitenwände der Garagenzufahrten und geräuscharme gusseiserne Regenrinnen 
verwendet werden. 
Trotz der Lärmminderungsmaßnahmen nach dem Stand der Technik ist mit einer Überschreitung 
des IGW von bis zu 10dB(A) im Nachtzeitraum zu rechnen.  
Verkehrslärm 
Es wird davon ausgegangen, dass die durchschnittliche tägliche Verkehrsstärke (DTV) von 9.998 
Kfz/ 24 h auf der Chemnitzer Straße konstant bleibt. Im Ergebnis der Berechnungen zeigt sich, dass 
an den der Chemnitzer Straße nächstgelegenen Fassaden die höchsten Beurteilungspegel im Tages-
zeitraum sind mit Werten bis zu 63 dB(A) zu verzeichnen. Für den Nachtzeitraum liegen die höchs-
ten Beurteilungspegel an den der Chemnitzer Straße nächstgelegenen Fassaden an und erreichen 
Höchstwerte von 52 dB(A). 
 
c) Prognose der Einhaltung der relevanten Ziele des Umweltschutzes bei Durchführung der 
Planung 
Die relevanten Ziele des Umweltschutzes, hier die Einhaltung der Orientierungswerte der DIN 
18005 und die Zielwerte der maximalen Verkehrslärmbelastung der Umweltqualitätsziele der Stadt 
Leipzig, können im größten Teil des Plangebiets eingehalten werden. Dies gilt jedoch nicht für die 
der Chemnitzer Straße am nächsten gelegenen Fassaden, hier werden die Orientierungswerte über-
schritten.  
d) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Auswirkungen der Planung 
Die Überschreitung der Orientierungswerte an den der Chemnitzer Straße am nächsten gelegenen 
Fassaden stellt eine erhebliche Auswirkung auf den Umweltbelang Menschen – Verkehrslärm dar.  
Diese ist aus folgenden Gründen zu relativieren: Im Bebauungsplan werden Maßnahmen zum passi-
ven Lärmschutz festgesetzt. Durch Umsetzung dieser Festsetzungen wird erreicht, dass die Innen-
raumpegel deutlich reduziert werden. Erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die eigentliche 
Wohnnutzung in den Wohnungen können damit vermieden werden. 
7.2.3.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der 
nachteiligen Auswirkungen 
Im Bebauungsplan werden festgesetzt:  
• Bereiche an den der Chemnitzer Straße zugewandten Fassaden, in denen Schutzmaßnahmen 
an Außenbauteilen von Gebäuden zu treffen sind, sowie die Mindestanforderungen an den 
passiven Schallschutz.  
Hinweis/ Empfehlungen: 
• Besonders schutzbedürftige Räume (Ruheräume, Schlaf- und Kinderzimmer) sowie Terras-
sen und Balkone sollten in den Häusern, die sich in unmittelbarer Nähe zur Chemnitzer 
Straße sowie den Zu- und Ausfahrten des Parkdecks befinden, in den straßenabgewandten 
Hausteilen angeordnet werden. 
• An den Zu- und Ausfahrten des Parkdecks und der Tiefgaragen sollten hoch absorbierende 
Materialien zur Gestaltung der Decken und Wände verwendet werden sowie geräuscharme 
gusseiserne Regenrinnenabdeckungen.  
• Es ist verbindlich nachzuweisen, dass die vorgesehene Anzahl an Stellplätzen dem eigentli-
chen Bedarf der Wohnnutzungen entspricht und nicht über den Bedarf der Wohnnutzungen 
im Plangebiet hinausgeht.  
 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
 Seite 61 
16.01.2019 
7.2.4 Menschen – Gewerbelärm 
7.2.4.1 Bestandsaufnahme 
a) Beschreibung der verwendeten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten 
Grundlage der Bearbeitung ist die Schalltechnische Untersuchung (Dr. Kiebs + Partner, 2017). Be-
trachtet wurden die Geräuschemissionen des Heizwerkes östlich des WA 9 und die Geräuschemissi-
onen des im WA 7 geplanten Nahversorgers (Parkplatz, Lkw-Verkehr Anlieferung). 
b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
Innerhalb des Plangebietes befinden sich derzeit keine gewerblichen Einrichtungen, die als Lärm-
quelle wirken. Allerdings grenzt im Süden das Heizwerk Dösen an das Plangebiet. Die von diesem 
Werk ausgehenden Lärmbelastungen wirken massiv in das Plangebiet hinein. Es werden Lärmbelas-
tungen von bis zu 60 dB(A) im Nachtzeitraum erreicht. 
 
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes 
Baugesetzbuch  
• Sicherung einer menschenwürdigen Umwelt  
• Schutz und der Entwicklung der natürlichen Lebensgrundlagen  
• Sicherung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse  
TA Lärm  
• Angabe der einzuhaltenden Immissionsrichtwerte für allgemeine Wohngebiete  
Tabelle: Einzuhaltende Immissionsrichtwerte der TA Lärm 
Immissionsort 
 
Immissionsrichtwerte TA Lärm 
Tag 
dB(A) 
Immissionsrichtwerte TA Lärm 
Nacht 
dB(A) 
allgemeine Wohngebiete 55 40 
 
Umweltqualitätsziele der Stadt Leipzig  
• Verweis auf technische V orschriften und Verordnungen (siehe TA Lärm)  
• Reduzierung der anthropogen-klimatisch bedingten Stressbelastung für den Menschen  
• Für alle Bevölkerungs- und Nutzergruppen sind innerhalb der Stadt quantitativ und qualita-
tiv Erholungsmöglichkeiten in ausreichender Form zu schaffen. 
7.2.4.2 Entwicklungsprognose/erhebliche Auswirkungen der Planung 
 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung 
Bei Nicht-Durchführung der Planung würde sich der derzeitige Umweltzustand bis auf weiteres 
nicht ändern. 
b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung 
Heizwerk: Mit der Festsetzung von Wohnnutzung im Plangebiet sind die V orgaben für schutzbe-
dürftige Nutzungen, hier die Immissionsrichtewerte der TA Lärm, einzuhalten. Im Rahmen der 
schalltechnischen Untersuchung wurde die Lärmbelastung an definierten Immissionsorten 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
 Seite 62 
16.01.2019 
berechnet. Hinsichtlich der Lärmbelastung durch das Heizwerk werden die Immissionsrichtwerte 
im größten Teil des Plangebietes tags und nachts eingehalten. Für die im südlichen Bereich geplan-
ten Neubebauungen (WA 9) werden allerdings Lärmbelastungen von über 65 dB(A) durch das Heiz-
werk im besonders schutzbedürftigen Nachtzeitraum erreicht. 
c) Prognose der Einhaltung der relevanten Ziele des Umweltschutzes bei Durchführung der 
Planung 
Heizwerk: Im größten Teil des Plangebietes werden die Immissionsrichtwerte für Wohngebiete und 
damit die relevanten Ziele des Umweltschutzes eingehalten. Für den südlichen Bereich sind aller-
dings Überschreitungen von über 20 dB(A) im Nachtzeitraum zu erwarten. 
d) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Auswirkungen der Planung 
Heizwerk: Die Überschreitung der Immissionsrichtwerte im WA 9 ist als erheblich nachteilige Aus-
wirkung zu werten.  
Diese Aussage ist aus folgenden Gründen zu relativieren: V or Errichtung der Wohnbebauung im 
WA 9 wird das Heizkraftwerk umgebaut sein und damit die Lärmemissionen drastisch verringert 
werden (siehe Kap. 7.2.4.3). Durch den Umbau des Heizkraftwerkes wird erreicht, dass die Immis-
sionsrichtwerte auch im WA 9 eingehalten werden. Erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die 
Wohnnutzung können damit vermieden werden. 
7.2.4.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der 
nachteiligen Auswirkungen 
Heizwerk: Es ist vorgesehen das Heizwerk umzubauen mit dem Ziel, die Lärmemissionen drastisch 
zu verringern und die angebotene Wärmeversorgung den aktuellen Anforderungen des EEWärmeG 
für die Wärmeversorgung eines Neubaus anzupassen. Die Stadtwerke Leipzig als Eigentümer des 
Heizwerkes und der Investor haben bereits einen Vertrag geschlossen. Darin sichern die Leipzig 
Stadtwerke zu, die erforderlichen Lärmminderungs-/Schallschutz- und Luftschutzmaßnahmen auf 
dem Flurstück 191/4 vor Errichtung der Wohnbebauung im südlichen Grundstücksteil auf dem Flur-
stück 52/7 frühestens zum 30.09.2019 umzusetzen. Art und Umfang der baulichen Maßnahmen 
werden gemeinsam mit dem Schallschutz- und Lüftungsgutachter und der Parkresidenz Leipzig ab-
gestimmt. Nach Abschluss der Lärmminderungs-/Schallschutz- und Luftschutzmaßnahmen wird der 
erforderliche Nachweis über die Einhaltung der Richtwerte erbracht. Zusätzlich zur Festsetzung Nr. 
6.2  wird diese Vereinbarung im städtebaulichen Vertrag gesichert und im Grundbuch durch die Ein-
tragung einer Dienstbarkeit dinglich gesichert. 
7.2.5 Menschen – Luftqualität 
7.2.5.1 Bestandsaufnahme 
 
a) Beschreibung der verwendeten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten 
Es erfolgte die Auswertung der Immissionsprognose (Lücking & Härtel GmbH 2017). Zudem 
wurde die Stellungnahme des Amtes für Umweltschutz vom 28.12.2017 berücksichtigt.  
b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
Innerhalb des Plangebiets befinden sich derzeit keine Emissionsquellen für Schadstoffe. Jedoch wir-
ken benachbarte Emissionsquellen wie das Heizwerk Dösen am südöstlichen Rand und der Straßen-
verkehr sowie die überregionale Hintergrundbelastung in das Gebiet. Kenngrößen der Immissionen 
sind die Jahres- und die Stundenimmissionskonzentration an Stickstoffdioxyd und die Jahreskon-
zentration an Formaldehyd. 
Aus den berechneten Emissionsmassen von Heizkraftwerk und Straßenverkehr und unter Einbezie-
hung der Hintergrundbelastung wird die Gesamtbelastung der Immissionen an den Immissionsorten 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
 Seite 63 
16.01.2019 
als Jahresimmissionskonzentration für den jeweiligen Schadstoff berechnet (Immissionsprognose, 
Lücking & Härtel, 2017).  
Die im Rahmen der Immissionsprognose durchgeführten Berechnungen kommen zu folgenden Er-
gebnissen: Maximale Gesamtbelastungen für Stickstoffdioxyd in Höhe von 25,80 µg/m³ werden 
entlang der Chemnitzer Straße und nordöstlich des Heizwerkes ermittelt. Der Einfluss von Straße 
und Heizwerk auf die Stickstoffdioxidkonzentration nimmt mit zunehmendem Abstand von den 
Quellen ab und kommt nach etwa 200 m nicht mehr zum Tragen. Das maximale Stundenmittel der 
Stickstoffdioxidkonzentration wird in unmittelbarer Nachbarschaft zum Heizwerk ermittelt und be-
trägt 102,3 µg/m³ in einem Meter Höhe und 158,6 µg/m³ in 9 Meter Höhe. 
Hinsichtlich der Formaldehyd-Konzentration werden maximale Werte von 1,56 µg/m³ für die Beur-
teilungshöhe von 1,5 m und 1,79 µg/m³ für die Beurteilungshöhe von 9 m an den nächstgelegenen 
Immissionsorten (nördlich und nordöstlich des Heizwerkes) berechnet.  
 
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes 
Die Technische Anleitung zur Reinhaltung der Luft (TA Luft) 2002 enthält „Anforderungen zum 
Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen“ mit V orgaben zu Immissionswerten. Der Immissi-
onswert für Stickstoffdioxyd zum Schutz der menschlichen Gesundheit wird in der TA Luft und im 
§ 3 Abs. 2 der 39. BImSCH mit 40 µg/m³ als Jahresimmissionskonzentration und mit 200 µg/m³ als 
Stundenmittel mit 18 zulässigen Überschreitungen im Jahr festgelegt. Für den Emissionswert For-
maldehyd begrenzt die TA Luft 2002 die Massenkonzentration von Verbrennungsmotoranlagen 
(BHKW) auf 60 mg/m³. 
7.2.5.2 Entwicklungsprognose/erhebliche Auswirkungen der Planung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung 
Bei Nichtdurchführung der Planung würde sich der derzeitige Umweltzustand bis auf Weiteres nicht 
ändern. 
b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung 
Mit der Festsetzung von Wohngebieten innerhalb des Plangebiets sind die gesetzlichen V orgaben 
für schutzbedürftige Nutzungen, hier TA Luft, einzuhalten, Für die Beurteilung der Immissionen 
von Stickstoffdioxyd und Formaldehyd zum Schutz der menschlichen Gesundheit wurden Immissi-
onsorte festgelegt. Im Ergebnis der Immissionsprognose werden an allen Immissionsorten die in der 
TA Luft genannten Immissionswerte deutlich unterschritten. Dies betrifft die Jahres- und Stun-
denimmissionskonzentration an Stickstoffdioxyd und die Jahreskonzentration an Formaldehyd. 
Die zuständige Fachbehörde kommt allerdings nach Durchführung eigener Berechnungen zu dem 
Ergebnis, dass in unmittelbarer Nähe des Heizwerkes Überschreitungen des zulässigen Immissions-
wertes für Stickstoffdioxid von 200 µg/m³ als Stundenmittel nicht ausgeschlossen werden können. 
Ermittelt wird ein Maximalwert von 207 µg/m³ am Immissionsort 17, welcher der geplante Neube-
bauung Haus 18 im WA 9 entspricht.  
c) Prognose der Einhaltung der relevanten Ziele des Umweltschutzes bei Durchführung der 
Planung 
Im größten Teil des Plangebiets werden die in der TA Luft 2002 formulierten Anforderungen zum 
Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen bei Durchführung der Planung eingehalten. Im südli-
chen Bereich, westlich des Heizwerkes kann allerdings die Überschreitung des zulässigen Immissi-
onswertes für Stickstoffdioxid von 200 µg/m³ als Stundenmittel nicht ausgeschlossen werden. 
 
 
 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
 Seite 64 
16.01.2019 
d) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Auswirkungen der Planung 
Die mögliche Überschreitung des zulässigen Immissionswertes für Stickstoffdioxid von 200 µg/m³ 
als Stundenmittel westlich des Heizwerkes im südlichen Teil des Plangebietes ist als erhebliche Be-
einträchtigung zu werten. 
Diese Aussage ist aus folgenden Gründen zu relativieren: V or Errichtung der Wohnbebauung im WA 
9 wird das Heizkraftwerk umgebaut sein und damit die Luftemissionen drastisch verringert werden 
(siehe Kap. 7.2.4.3). Durch den Umbau des Heizkraftwerkes wird erreicht, dass die Immissions-
richtwerte auch im WA 9 eingehalten werden. Erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die Wohn-
nutzung können damit vermieden werden. 
7.2.5.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der 
nachhaltigen Auswirkung 
Es ist beabsichtigt das Heizwerk am südöstlichen Rand des Plangebiets umzubauen. Ziele der Maß-
nahmen sind neben der Reduzierung der Luftschadstoffe auch die Lärmemissionen zu verringern 
und die angebotene Wärmeversorgung den aktuellen Anforderungen des EEWärmeG für die Wär-
meversorgung anzupassen. Im Zuge des Umbaus werden auch die Schadstoffemissionen reduziert, 
sodass davon auszugehen ist, dass nach dem Umbau die zulässigen Immissionswerte eingehalten 
werden. Nach ersten Prüfungen bedarf es dazu einer Erhöhung des bestehenden Schornsteins auf 
17,0 m über Flur, das entspricht 3 m über First. Dann kann das Abgas beschleunigt in die Atmo-
sphäre getragen werden und es stellt sich ein besserer Verdünnungseffekt, gerade in Quellnähe (WA 
8 und WA 9), ein.  
Die Stadtwerke Leipzig als Eigentümer des Heizwerkes und der Investor haben einen entsprechen-
den Vertrag geschlossen. Weiterhin wird die Thematik im städtebaulichen Vertrag verankert. Darin 
sichern die Leipzig Stadtwerke zu, die erforderlichen Lärmminderungs-/Schallschutz- und Luft-
schutzmaßnahmen auf dem Flurstück 191/4 vor Errichtung der Wohnbebauung im südlichen Grund-
stücksteil auf dem Flurstück 52/7 umzusetzen. Art und Umfang der baulichen Maßnahmen werden 
gemeinsam mit dem Schallschutz- und Lüftungsgutachter und der Parkresidenz Leipzig abge-
stimmt. Nach Abschluss der Maßnahmen wird der erforderliche Nachweis über die Einhaltung der 
Richtwerte erbracht. Zusätzlich zur Festsetzung Nr. 6.2  wird diese Vereinbarung im städtebaulichen 
Vertrag gesichert und in das Grundbuch des betroffenen Flurstückes eingetragen. 
7.3 Anderweitige Planungsmöglichkeiten 
Bei den anderweitigen Planungsmöglichkeiten ist zunächst die sog. „Nullvariante“ zu prüfen, d. h. 
der Verzicht auf die Sanierung der Gebäude und auf die Schaffung zusätzlicher Wohngrundstücke 
an diesem Standort. Bei dem Bedarf an Wohngrundstücken in Leipzig würde der Verzicht auf die 
Planung dazu führen, dass dem Bedarf im ungünstigen Fall am Stadtrand im Außenbereich nachge-
kommen werden würde. Das möchte die Gemeinde auf jeden Fall vermeiden. Deshalb wurde die 
„Nullvariante“ verworfen. 
Die Umnutzung des ehemalig medizinisch genutzten Areals zu Wohnzwecken ergibt sich aus dem 
denkmalgeschützten Gebäudebestand, der gut erschlossenen Lage im Stadtgebiet und der Nachfrage 
nach Wohnraum. Eine Wiederaktivierung der medizinischen Nutzung stellte sich nicht als Pla-
nungsalternative dar, weil der im Pavillonstil errichtete Komplex aus heutiger Sicht nicht den An-
forderungen an medizinische Gebäude entspricht. 
Geprüft wurde die alleinige Sanierung des denkmalgeschützten Gebäudebestandes bei Verzicht auf 
Neubebauung. Die dafür erforderlichen kostenintensiven und aufwendigen Erschließungsmaßnah-
men würden allerdings dazu führen, dass diese auf die zukünftigen Käufer umgelegt würden. Nach 
Abwägung dieser Gesichtspunkte, bei der auch finanzielle Aspekte eine Rolle spielten, wurde diese 
Planungsvariante wegen nicht darstellbarer Wirtschaftlichkeit und Unvereinbarkeit mit den Zielen 
der Stadtentwicklung verworfen. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
 Seite 65 
16.01.2019 
Die Eingriffe, insbesondere während der Bauphase, auf die Schutzgüter Pflanzen und Tiere, sind 
auch unter der Betrachtung anderweitiger Planungsmöglichkeiten nicht zu verhindern. 
Unter Abwägung der vorgenannten Varianten wurde die aktuelle Planung „Umnutzung/Revitalisie-
rung des ca. 14,7 ha großen, ehemals medizinisch genutzten Areals zu einem hochwertigen Wohn-
standort weiterverfolgt. 
7.4 Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen 
Die Gemeinden sind verpflichtet, die erheblichen Umweltauswirkungen, die aufgrund der Durch-
führung der Bauleitpläne eintreten, zu überwachen, um insbesondere unvorhergesehene nachteilige 
Auswirkungen frühzeitig zu ermitteln und in der Lage zu sein, geeignete Maßnahmen zur Abhilfe 
zu ergreifen (§ 4c BauGB). Die geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Umwelt-
auswirkungen sind im Umweltbericht zu beschreiben (Nr. 3. b) Anlage zum BauGB). 
Im Rahmen der Umweltprüfung für diesen Bebauungsplan wurde festgestellt, dass dessen Durch-
führung voraussichtlich erhebliche Umweltauswirkungen nach sich ziehen wird. Für deren Überwa-
chung sind die nachfolgend beschriebenen Maßnahmen vorgesehen. 
Folgenden erheblichen Auswirkungen stehen die jeweils angegeben geplanten Überwachungsmaß-
nahmen gegenüber: 
Belang Erhebliche Umweltauswirkungen Überwachungsmaßnahmen 
Pflanzen • nachteilig: Verlust von Bäumen und 
gesetzlich geschützten Biotopen 
(Höhlenbäume, magere 
Frischwiese,) 
 
ökologische Bauüberwachung 
einschließlich der Kontrolle der 
Anpflanzung von Bäumen, Errichtung 
einer Totholzpyramiden, Anlage einer 
mageren Frischwiese, gesichert im 
städtebaulichen Vertrag,  
Kontrolle der Umsetzung durch den 
V orhabenträger mit Berichtspflicht 
gegenüber der Stadt Leipzig 
Tiere • nachteilig: Verlust von Brutstätten 
streng geschützter Arten 
ökologische Bauüberwachung 
einschließlich der Kontrolle der 
Schaffung von Brutstätten, die für streng 
geschützter Arten geeignet sind während 
der Bauphase und darüber hinaus, 
gesichert im städtebaulichen Vertrag,  
Kontrolle der Umsetzung durch den 
V orhabenträger mit Berichtspflicht 
gegenüber der Stadt Leipzig 
Menschen –  
Verkehrslärm 
• nachteilig: Überschreitung der 
Orientierungswerte an den der 
Chemnitzer Straße zugewandten 
Fassaden 
 
Kontrolle der Umsetzung der 
festgesetzten Lärmschutzmaßnahmen 
durch den V orhabenträger mit 
Berichtspflicht gegenüber der Stadt 
Leipzig 
Menschen – 
Gewerbelärm 
• nachteilig: Überschreitung der 
Immissionsschutzwerte in Nähe des 
Heizwerkes 
Kontrolle des Umbaus des Heizwerkes 
vor Umsetzung des Bebauungsplans im 
Bereich WA 7-10 durch den 
V orhabenträger mit Berichtspflicht 
gegenüber der Stadt Leipzig 
 
 
 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
 Seite 66 
16.01.2019 
Belang Erhebliche Umweltauswirkungen Überwachungsmaßnahmen 
Menschen –  
Luftqualität 
• nachteilig: Überschreitung des 
zulässigen Immissionswertes für 
Stickstoffdioxid in Nähe des 
Heizwerkes 
Kontrolle des Umbaus des Heizwerkes 
vor Umsetzung des Bebauungsplans im 
Bereich WA 7-10 durch den 
V orhabenträger mit Berichtspflicht 
gegenüber der Stadt Leipzig 
 
 
Auf die gesetzliche Pflicht der Behörden zur Unterrichtung der Stadt (§ 4 Abs. 3 BauGB) wird hin-
gewiesen. Sollte es bei der Durchführung dieses Bebauungsplanes Hinweise auf unvorhergesehene 
Umweltauswirkungen geben, dann werden erforderlichenfalls geeignete Maßnahmen ergriffen. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
 Seite 67 
16.01.2019 
8. Ergebnisse der Beteiligungen 
8.1 Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 
Diejenigen Träger öffentlicher Belange (TöB), deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt 
werden kann, wurden mit Schreiben vom 16.07.2013 gem. § 4 Abs. 1 BauGB über die Planung un-
terrichtet und ihnen wurde Gelegenheit zur Äußerung gegeben. 
Es wurden insgesamt 23 TöB beteiligt. 
Nicht geantwortet haben: 
• Landesamt für Denkmalpflege 
• MITGAS Mitteldeutsche Gasversorgung GmbH 
• Staatsbetrieb Sachsenforst, Forstbetrieb Leipzig 
• Stadtverband Leipzig der Kleingärtner e. V. 
V on den 19 eingegangenen Stellungnahmen enthielten 13 Stellungnahmen zu prüfende oder zu be-
rücksichtigende Belange. Die wesentlichen Inhalte und der Umgang mit den Inhalten der Stellung-
nahmen werden für die einzelnen Träger dargestellt. 
Mit Fortführung der Planung 2016 durch eine neue Projektentwicklerin wurde die Konzeption, wel-
che als Grundlage der frühzeitigen Beteiligung diente, angepasst. Mit den gegebenen Anregungen 
und Hinweisen wurde mit der aktuellen Planung wie folgt umgegangen: 
Sächsisches Staatsministerium für Soziales und Verbraucherschutz, Referat 11 u. Referat 52 
Inhalt der Stellungnahme Umgang 
Es bestehen grundsätzlich keine Einwände ge-
gen das geplante V orhaben. Die beabsichtigte 
gemischtgewerbliche Nutzung des nördlichen 
Teilbereichs und daraus ggf. resultierende Ein-
schränkungen bei der Entwicklung des Gelän-
des der KFP Dösen sind unter der V orausset-
zung, dass es zu einer verbindlichen Festset-
zung im Sinne eines „Gewerbegebietes“ 
kommt, vertretbar. 
Für die unmittelbar an die KFP Dösen angrenzen-
den Bereiche wird im Bebauungsplan Wohnnut-
zung festgesetzt. Mit der KFP Dösen besteht dazu 
ein Konsens. 
Durch die Nähe des dreigeschossigen Park-
decks, könnte es zu einem Sicherheitsrisiko 
der KFP Dösen kommen. Mittel- bis langfristig 
ist mit der Erneuerung der Sicherungsanlage 
(Fortführung der bereits im nordwestlichen 
Bereich ausgeführten Sicherheitsmauer) zu 
rechnen. 
Seitens des Landeskriminalamtes wurden sicher-
heitsrelevante Hinweise zur Ausführung des ge-
planten Parkhauses gegeben, die bei der konkre-
ten Objektplanung berücksichtigt werden können. 
Mit dem Abrücken des Parkhauses zur gemeinsa-
men Grundstücksgrenze und der Einhaltung des 
bauordnungsrechtlich notwendigen Abstands von 
3,0 m bei einer Gebäudehöhe von 7,5 m zur 
Grundstücksgrenze sind Baumaßnahmen im Zuge 
der Erneuerung der Sicherungsanlage ohne Ein-
schränkungen realisierbar. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
 Seite 68 
16.01.2019 
Innerhalb des Plangebietes befindet sich eine 
Trafostation zur Versorgung der KFP Dösen. 
Der Eigenbetrieb städtisches Klinikum St. Georg 
hat sich mit Schreiben vom 23.09.2013 an der 
Planung beteiligt (s. auch Kap. 8.1 der Begrün-
dung). Zwischen dem neuen Grundstückseigentü-
mer und der KFP Dösen sind Abstimmungen hin-
sichtlich möglicherweise bestehender erschlie-
ßungstechnischer Abhängigkeiten erfolgt. Im Er-
gebnis bestehen diese nach Kenntnis der Beteilig-
ten nicht mehr, da durch Umbaumaßnahmen der 
zurückliegenden Jahre grundstücksunabhängige 
Lösungen gefunden wurden bzw. im Zuge der an-
gestrebten Entwicklung des Plangebietes entspre-
chend umgesetzt werden (Verlegung des Trink-
wasseranschlusses). 
V orsorglich wird darauf hingewiesen, dass 
vom Gelände der südlich des Plangebietes ge-
legenen Justizvollzugsanstalt mit Krankenhaus 
Lärmstörungen durch die regelmäßige Nut-
zung der dortigen Außensportanlagen sowie 
durch lautstarke Kommunikation der Häftlinge 
verschiedener Gebäudeteile während der Ver-
schlusszeiten untereinander bzw. zwischen au-
ßenstehenden Besuchern und Häftlingen kom-
men kann. 
Im Ergebnis der schalltechnischen Untersuchung 
sind keine erheblichen Auswirkungen durch die 
geschilderten verhaltensbezogenen Lärmemissio-
nen zu erwarten. 
 
Landeskriminalamt 
Inhalt der Stellungnahme Umgang 
Durch den Bau des Parkdecks in unmittelbarer 
Nähe zum Klinikgelände mit geschlossenen 
Maßregelvollzug (MRV) kann das Überwerfen 
von Gegenständen über die bestehende 5 m 
hohe Sicherheitsanlage sowie eine Kontaktauf-
nahme vom OG des Parkdecks nicht ausge-
schlossen werden. 
Beim Bau sollten daher verschiedene baulich -
technische Sicherungsmaßnahmen im V orfeld 
berücksichtigt werden: 
- Verblendung der Fassade des Parkhauses 
- Verhinderung von Aufstiegsmöglichkeiten 
auf das Dach des Parkhauses  
- Schaffung der Blickdichtheit des bestehenden 
Polycarbonat-Zaunes durch den Neubau einer 
Mauer am MRV 
 
 
 
 
Die konkrete baulich technische Ausführung von 
Bauwerken ist nicht Gegenstand des Planverfah-
rens. Das Parkdeck wird im Abstand von 3,0 m 
zur Grundstücksgrenze errichtet. 
Die vorgeschlagenen baulichen Maßnahmen wer-
den bei der konkreten Ausführungsplanung zum 
Parkhaus berücksichtigt. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
 Seite 69 
16.01.2019 
Landesamt für Archäologie 
Inhalt der Stellungnahme Umgang 
Das Landesamt weist darauf hin, dass der V or-
habenbereich in einem archäologischen Rele-
vanzbereich liegt. Im Zuge von Erdarbeiten 
können sich archäologische Untersuchungen 
ergeben. Bauverzögerungen sind dadurch nicht 
auszuschließen. 
Der Hinweis wurde in die Begründung zum Be-
bauungsplan in den Anhang I „Hinweise“ aufge-
nommen. 
Stadtreinigung Leipzig GmbH 
Inhalt der Stellungnahme Umgang 
Die Stadtreinigung stimmt grundsätzlich zu 
und verweist hinsichtlich der beabsichtigten 
Neuerrichtung des nördlichen Toranbaus auf 
die notwendige Durchfahrtshöhe von 4,2 m 
(lichte Höhe) hin. 
Im Übrigen sind die technischen Parameter für 
Straßen und Wendeanlagen einzuhalten und für 
das Befahren der Privatstraßen eine Einfahrts-
genehmigung zugunsten der Stadtreinigung zu 
erteilen. 
Die Erschließung des Gebietes erfolgt über zwei 
öffentliche Verkehrsflächen mit entsprechenden 
Anschlüssen an die Chemnitzer Straße, welche 
nicht mehr durch das bestehende bzw. neu zu er-
richtende Tor geführt wird. Eine Durchfahrung 
des bestehenden bzw. des analog dazu zu errich-
tenden neuen Toranbaus ist daher nicht mehr er-
forderlich. Im Rahmen der Erarbeitung der Er-
schließungsplanung werden die V orgaben der 
Stadtreinigung für den Ausbau der Erschließungs-
anlagen entsprechend berücksichtigt. 
Für die vorgesehenen Privatstraßen (Zufahrten 
zum Parkdeck) besteht keine Notwendigkeit einer 
Befahrung durch die Stadtreinigung. Die Sam-
melbehälter werden an den öffentlichen Verkehrs-
flächen zur Verfügung gestellt. 
Polizeidirektion Leipzig 
Inhalt der Stellungnahme Umgang 
Es bestehen keine grundsätzlichen Einwände 
hinsichtlich der vorliegenden Planung. 
Mit der angestrebten Entwicklung des Gebie-
tes wird es zu einem spürbar höheren Ver-
kehrsaufkommen im Bereich der Anbindung 
des Geländes an die Chemnitzer Straße sowie 
zu einem steigenden Querungsbedürfnis für 
Fußgänger und Radfahrer kommen. Die aktu-
elle Geschwindigkeitsreduzierung in diesem 
Bereich könnte dann nicht mehr genügen. 
Die Verkehrsflächen im Gebiet sind so zu ge-
stalten, dass zusätzliche verkehrsregelnde 
Maßnahmen unnötig werden. Insbesondere 
sind Flächen mit Aufenthaltsfunktionen bau-
lich von den befahrbaren Verkehrsflächen ab-
zugrenzen. 
In der laufenden Erschließungsplanung wurde ge-
prüft, welche Möglichkeiten zur Erhöhung der 
Verkehrssicherheit, insbesondere unter Berück-
sichtigung der gebotenen Schulwegsicherheit 
z. B. durch Einbau einer Querungshilfe ergriffen 
werden können. 
Mit den zuständigen Fachämtern der Stadt 
Leipzig werden die erforderlichen Maßnahmen, 
wie eben die Errichtung eines Fahrbahnteilers so-
wie die Gestaltung der Verkehrsflächen im Rah-
men der Erschließungsplanung abgestimmt. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
 Seite 70 
16.01.2019 
Die in Variante 1 aufgeführte Stellplatzbreite 
von 4,6 m je zwei Stellplatzflächen für Senk-
rechtparker ist nicht akzeptabel, da aufgrund 
der heutigen Fahrzeugbreiten von knapp 2,0 m 
damit zu rechnen ist, dass eine Vielzahl von 
Beschädigungen abgestellter Fahrzeuge und 
damit verbundene Straftatbestände zur Anzeige 
gelangen. 
Die im Anhang dargestellten Breiten von 2,5 m 
je Stellplatz stellen ein Mindestmaß dar, das 
keinesfalls unterschritten werden sollte. 
Der ruhende Verkehr wird überwiegend unterir-
disch bzw. im Parkdeck am nördlichen Ende des 
Plangebietes erfolgen. Die konkrete baulich tech-
nische Ausführung der Bauwerke ist jedoch nicht 
Gegenstand des Planverfahrens. 
Die oberirdisch vorgesehen Stellflächen und der 
entsprechend festgesetzte Flächenbedarf berück-
sichtigt die geforderten Stellplatzbreiten von 
2,5 m. 
IHK zu Leipzig 
Inhalt der Stellungnahme Umgang 
Bzgl.der geplanten Nahversorgungseinrichtung 
wird auf den STEP Zentren verwiesen. Bei der 
weiteren Planung möglicher Einzelhandelsein-
richtungen sind die benachbarten Einrichtun-
gen im Gewerbegebiet Wachau und das Nah-
versorgungszentrum „Bockstraße“ (Entfernung 
jew. ca. 1.000 m) zu berücksichtigen. 
Im Rahmen der Fortschreibung des STEP Zentren 
wurde für die Umgebung des Plangebietes, insbe-
sondere für die Siedlung Meusdorf ein Versor-
gungsdefizit festgestellt. Die Ansiedlung einer 
Einzelhandelseinrichtung würde daher im Ein-
klang mit den entsprechenden gesamtstädtischen 
Zielen stehen (siehe Kap. 6.2.2 der Begründung). 
Landesdirektion Sachsen 
Inhalt der Stellungnahme Umgang 
Die beabsichtigte Errichtung einer Kinderta-
gesstätte entspricht dem Ziel des Regional-
plans Westsachsen. 
Durch das Fachamt wird ebenfalls der Bedarf im 
Gebiet bestätigt. 
Die geplante Baugebietskategorie erlaubt die Ein-
ordnung einer KiTa im Gebiet. Derzeit ist eine 
Kindertagesstätte mit ca. 120 Plätzen im Süden 
des Plangebietes vorgesehen. 
Aus raumordnerischer Sicht kann der Einord-
nung einer Nahversorgungseinrichtung nur un-
ter der Maßgabe zugestimmt werden, wenn das 
D-Zentrum Franzosenallee und die Nahversor-
gungseinrichtung Bockstraße nicht existenziell 
gefährdet werden. 
Im Rahmen der Fortschreibung des STEP Zentren 
wurde für die Umgebung des Plangebietes, insbe-
sondere für die Siedlung Meusdorf, ein Versor-
gungsdefizit festgestellt. Die Ansiedlung einer 
Einzelhandelseinrichtung würde daher im Ein-
klang mit den entsprechenden gesamtstädtischen 
Zielen stehen (siehe Kap. 6.2.2 der Begründung). 
Die geplante Ausweisung des Gebietes als 
Mischgebiet bzw. allgemeines Wohngebiet 
steht nicht in Übereinstimmung mit den Dar-
stellungen des FNP-Entwurfs vom Januar 
2012. Das notwendige Anpassungsverfahren 
ist vor Satzungsbeschluss mit der höheren 
Baubehörde abzustimmen. 
Der Entwurf zum FNP wurde im IV . Quartal 2013 
erneut öffentlich ausgelegt. In der Überarbeitung 
erfolgte die Anpassung der Darstellung der Flä-
chen innerhalb des Plangebietes als gemischte 
Baufläche und Grünfläche. Die festgestellte Fort-
schreibung des Flächennutzungsplanes wurde am 
05.06.2014 zur Genehmigung bei der Landesdi-
rektion eingereicht. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
 Seite 71 
16.01.2019 
Mit dem aktuellen Ziel, ein Wohnquartier zu ent-
wickeln, besteht die Notwendigkeit, den Flächen-
nutzungsplan erneut anzupassen. Im Rahmen des 
parallelen Änderungsverfahrens wird der Bereich 
des Plangebietes als Wohnbaufläche dargestellt. 
Regionaler Planungsverband 
Inhalt der Stellungnahme Umgang 
Es bestehen aus regionalplanerischer Sicht 
keine Bedenken. Die Zulässigkeit von Einzel-
handelseinrichtungen im Plangebiet sollte auf 
der Grundlage des STEP Zentren erfolgen. 
Im Rahmen der Fortschreibung des STEP Zentren 
wurde für die Umgebung des Plangebietes, insbe-
sondere für die Siedlung Meusdorf, ein Versor-
gungsdefizit festgestellt. Die Ansiedlung einer 
Einzelhandelseinrichtung würde daher im Ein-
klang mit den entsprechenden gesamtstädtischen 
Zielen stehen (siehe Kap. 6.2.2 der Begründung). 
 
Kommunale Wasserwerke Leipzig GmbH (KWL) 
Inhalt der Stellungnahme Umgang 
Trinkwasserversorgung: Im Plangebiet befin-
den sich keine öffentlichen Trinkwasserversor-
gungsleitungen. Die erforderliche Erschlie-
ßung ist vorzugsweise von der Paul-Flechsig-
Straße an der westlichen Plangebietsgrenze 
vorzusehen (Versorgungszone Lößnig). 
Veränderungen im bestehenden Netz der um-
liegenden Straßen sind seitens der KWL der-
zeit nicht geplant. 
Im Rahmen der Erschließungsplanung werden die 
Lösungen zur Trinkwasserversorgung des Gebie-
tes in Abstimmung mit der KWL erarbeitet. 
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass der vor-
handene Leitungsbestand erneuert wird. 
Abwasserentsorgung: Das Plangebiet ist im 
Trennsystem erschlossen. Die vorhandenen 
Leitungen sind private Grundstücksentwässe-
rungsleitungen. Das Schmutzwasser kann wie 
bisher über die an der westlichen Plangebiets-
grenze vorhandene Mischwasserleitung 
DN 250/DN 300 der KWL abgeleitet werden. 
Es ist unter Berücksichtigung der Planung zu 
prüfen, ob die derzeit vorhandenen Leitungen 
der KWL für das zu erwartende Schmutzwas-
ser ausreichend dimensioniert sind. Sollte dies 
nicht der Fall sein, müssen die Leitungen aus-
gewechselt werden. 
Im Rahmen der Erschließungsplanung werden die 
Lösungen zur Abwasserentsorgung des Gebietes 
in Abstimmung mit der KWL erarbeitet. 
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass der vor-
handene Leitungsbestand erneuert wird. 
Regenwasserentsorgung: Das Regenwasser ist 
wie bisher über ein eigenständiges Leitungs- 
und Regenrückhaltesystem in den Leinegraben 
abzuleiten. 
Das anfallende Niederschlagswasser soll wie bis-
her auch der am südlichen Rand des Gebiets be-
findlichen Parkanlage zugeführt werden, wobei es 
aufgrund der Entsiegelung der bestehenden, um-
fangreichen Verkehrsflächen voraussichtlich ins-
gesamt zu einer Minimierung der abzuleitenden 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
 Seite 72 
16.01.2019 
Regenwassermenge kommen wird. 
Im Rahmen der Erschließungsplanung werden die 
Lösungen zur Regenwasserentsorgung des Gebie-
tes in Abstimmung mit der KWL erarbeitet. 
 
Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie (LfULG) 
Inhalt der Stellungnahme Umgang 
Hinweise zur Geologie: Aufgrund der Lage des 
Plangebietes im Einflussbereich von auflässi-
gen Braunkohlentagebauen ist von gestörten 
Grundwasserverhältnissen auszugehen. Es wird 
daher empfohlen, das Sächsische Oberbergamt 
in Freiberg zu konsultieren. 
Die Hinweise werden berücksichtigt. Das Sächsi-
sche Oberbergamt in Freiberg wie auch die 
LMBV mbH wurden beteiligt. Im Ergebnis wird 
festgestellt, dass das Plangebiet im Bereich der 
bergbaulich beeinflussten Grundwasserabsenkung 
liegt und es mit der Außerbetriebnahme der berg-
baulichen Entwässerungsmaßnahmen zu einem 
Grundwasserwiederanstieg kommt. 
Es wird empfohlen, eine Baugrunduntersu-
chung durchzuführen. Es besteht eine Mittei-
lungspflicht der Bohrergebnisse gegenüber der 
Abteilung 10 im LfULG. 
Eine Baugrunduntersuchung wurde durchgeführt 
(Geotechnischer Bericht vom 09.05.2014, Bau-
grund Erfurt GbR). Die Untersuchung wurde dem 
LfULG zur Verfügung gestellt. 
Im Plangebiet befindet sich das Geotyp „Find-
ling Betriebskrankenhaus“ Zur Klärung des Ge-
otopschutzes wird empfohlen, die Untere Na-
turschutzbehörde anzufragen. 
Der Geotyp „Findling Betriebskrankenhaus“ ist 
im Gebiet nicht (mehr) vorhanden. 
natürliche Radioaktivität: Das Plangebiet liegt 
in einem Gebiet, in dem erhöhte Radonkonzent-
rationen in der Bodenluft wahrscheinlich auf-
treten. 
Die Aussagen wurden in die Begründung aufge-
nommen und der Hinweis in den Anhang I der 
Begründung übernommen. 
 
Wenn Bohrungen für eine Baugrunduntersu-
chung niedergebracht werden, besteht Bohran-
zeige- und Bohrergebnismitteilungspflicht ge-
genüber der Abteilu ng 10 (Geologie) des 
LfULG. 
Die Aussagen wurden in die Begründung aufge-
nommen und der Hinweis in den Anhang I der 
Begründung übernommen. 
Leipziger Verkehrsbetriebe GmbH  
Inhalt der Stellungnahme Umgang 
V or allem durch die geplanten medizinischen 
Nutzungen im Plangebiet besteht die Notwen-
digkeit zur Schaffung eines barrierefreien Zu-
gangs zum Gebiet. Hierbei ist als Zugang zur 
Haltestelle eine Querungshilfe mit den erfor-
derlichen Bordabsenkungen in der Chemnitzer 
Straße zu berücksichtigen. Gleichzeitig sollte 
die landwärtige Haltestelle barrierefrei 
Mit der geplanten Querungshilfe in Form eines 
Fahrbahnteilers wird sich auch die Erreichbarkeit 
der Haltestellen verbessern.  
Gemäß einer EU-Forderung zur Barrierefreiheit 
aller Bus- und Bahnhaltestellen bis 2022 ist der 
behindertengerechte Ausbau aller Haltestellen Be-
standteil des deutschen Personenbeförderungsge-
setzes.  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
 Seite 73 
16.01.2019 
ausgebaut werden. Demnach werden die Haltestellen behindertenge-
recht ausgebaut. 
Netz Leipzig GmbH 
Inhalt der Stellungnahme Umgang 
Innerhalb des Plangebietes befindet sich ein 
Fernwärmeinselnetz der Stadtwerke Leipzig. 
Eine Versorgung des Plangebietes darüber ist 
möglich. 
Es ist möglich, das Gebiet mit Strom in Ab-
hängigkeit vom Leistungsbedarf zu versorgen. 
Jedoch ist eine Erweiterung oder der Ausbau 
vorhandener Versorgungsnetze nicht geplant. 
Die Nutzung des bestehenden Fernwärmeinsel-
netzes zur Versorgung des Gebietes wird nicht 
weiterverfolgt. In Abstimmung mit der Netz 
Leipzig GmbH wird ein neues Versorgungsnetz 
entwickelt 
Im Rahmen der Erschließungsplanung werden die 
Lösungen zur Stromversorgung des Gebietes in 
Abstimmung mit der Netz Leipzig GmbH erar-
beitet. 
Lausitzer und Mitteldeutsche Bergbau-Verwaltungsgesellschaft mbH 
Inhalt der Stellungnahme Umgang 
Das Plangebiet befindet sich innerhalb des Be-
reiches der bergbaulich beeinflussten Grund-
wasserabsenkungen des Tagebaugebietes Es-
penhain und unterliegt mit der Außerbetrieb-
nahme der bergbaulichen Entwässerungsmaß-
nahmen und der Flutung der Restlöcher dem 
Grundwasserwiederanstieg. 
Der derzeitige (Stand: IV/2012) Grundwasser-
stand liegt bei +120 m NHN bis +123 m NHN. 
Die Aussagen werden in die Begründung aufge-
nommen und der Hinweis in den Anhang I der 
Begründung übernommen. 
 
8.2 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit  
Mit Schreiben vom 16.07.2013 wurden, zeitgleich mit der frühzeitigen TöB-Beteiligung, vier Bür-
gervereine an der Planung beteiligt und um schriftliche Äußerung gebeten. 
Es gingen zwei Stellungnahmen ein. 
V om 27.08 bis 24.09.2013 wurde eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung zum V orentwurf gem. 
§ 3 Abs. 1 BauGB durchgeführt. Ausgestellt war ein städtebauliches Konzept in zwei Varianten mit 
Begründung. Am 10.09.2013 wurde die Planung durch Mitarbeiter des Stadtplanungsamtes unter 
Beteiligung des ehemaligen Projektentwicklers öffentlich im Eingangsgebäude des Geländes erläu-
tert. Dabei bestand Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung. Zu der Veranstaltung wurde durch 
öffentliche Bekanntmachung im Leipziger Amtsblatt Nr. 15/2013 vom 24.08.2013 eingeladen. 
Im Rahmen der Erörterung wurde die Planung von den anwesenden ca. 80 Bürgern begrüßt. 
Mit Fortführung der Planung 2016 durch eine neue Projektentwicklerin wurde die Konzeption, wel-
che als Grundlage der frühzeitigen Beteiligung diente, angepasst. Mit den gegebenen Anregungen 
und Hinweisen wurde mit der aktuellen Planung wie folgt umgegangen: 
 
 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
 Seite 74 
16.01.2019 
Anregungen/Hinweise Umgang 
Erhalt der Zugänglichkeit 
der öffentlichen Parkanlagen 
Die südlich des Plangebietes gelegenen Parkflächen sind nicht 
Bestandteil des Plangebietes und bleiben als öffentliche Parkanlage 
im Eigentum der Stadt Leipzig. Die im Plangebiet gelegenen 
Straßen und Wege sind für die Öffentlichkeit nutzbar, sodass 
jederzeit die Erreichbarkeit der Parkanlage über das Plangebiet 
gewährleistet ist. Die Sicherung erfolgt über öffentliche Straßen und 
über Gehrechte zugunsten der Allgemeinheit. 
Erhalt der vorhandenen 
Wohnnutzung, künftige 
Wohnungsgrößen und 
zeitlicher Ablauf der 
Entwicklung 
(Sanierungstätigkeit) 
Die vorhandene Wohnnutzung im Gebäude B 27 an der Chemnitzer 
Straße soll erhalten bleiben. Zwischen der Projektentwicklerin und 
dem vorhandenen Reha-Verein werden Gespräche geführt. Eine 
Sanierung dieser Gebäude wird rechtzeitig durch die 
Projektentwicklerin bekannt gegeben.  
Neben familiengerechten 4- und Mehrraumwohnungen mit 
kompakten Grundrissen sind auch kleine 2-Raum-Wohnungen 
vorgesehen. Zudem wird die Schaffung von mietpreis- und 
belegungsgebundenem Mietwohnraum verfolgt. 
Umgang mit den 
vorhandenen Kleingärten 
Die Kleingartennutzung auf den westlich gelegenen Flächen wird 
aufgegeben und in Teilen einer Bebauung zugeführt. Der südliche 
Teilbereich ist für eine gemeinschaftliche Freispielfläche 
vorgesehen. Die vorhandenen Nutzer sind informiert. Über die 
Aufgabe der Nutzung besteht Einigkeit. 
Verbesserung der ÖPNV-
Anbindung 
Die Leipziger Verkehrsbetriebe (LVB) begrüßen die Entwicklung 
der Parkstadt Dösen. Für eine Anpassung der Taktung besteht 
grundsätzlich die Möglichkeit und die Bereitschaft der LVB. Die 
freien Kapazitäten der vorhandenen Buslinien sind aus Sicht der 
LVB für eine Entwicklung des Gebietes ausreichend. 
Allein die Verkehrssicherheit soll durch eine Querungshilfe 
verbessert werden. Die Befahrung des Plangebietes durch Busse der 
LVB GmbH ist nicht vorgesehen. 
Nachfrage zu künftigen 
Nutzungen 
Diesbezüglich wurde bei der Veranstaltung ein Nutzungsmix 
vorgestellt. Das Nutzungskonzept sah ursprünglich eine räumliche 
Trennung in der Form vor, das im nördlichen Bereich die 
gewerblichen Nutzungen dominieren sollten, während im südlichen 
Teil des Plangebietes die Wohnnutzung vorherrschte. 
Der aktuelle Masterplan und der Entwurf des Bebauungsplanes 
sehen vor dem Hintergrund des stetig steigenden Wohnungsbedarfs 
in der Stadt für das Plangebiet eine allgemeine Wohnnutzung vor, 
welche durch einen Nahversorger und eine Kindertagesstätte 
ergänzt wird. 
 
Schriftlich wurde im Rahmen der Beteiligung der Bürger der V orschlag unterbreitet, in dem vorhan-
denen Bestand ein Projekt zum gemeinschaftlichen Zusammenwohnen von Senioren zu organisie-
ren. Dieser V orschlag wurde aufgegriffen und im Rahmen der weiteren Konkretisierung der im 
Plangebiet beabsichtigten V orhaben hinsichtlich der Realisierungsmöglichkeiten geprüft. Die vorge-
sehenen Festsetzungen zur Art der Nutzung gewährleisten die Umsetzbarkeit solcher Wohnprojekte.  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
 Seite 75 
16.01.2019 
Es wurde weiterhin schriftlich darauf hingewiesen, dass sich durch das geplante Parkdeck die Si-
cherheits-, Wohn- und Arbeitsqualität verschlechtern wird. Insbesondere 
• würde in die Sicht- und Lichtverhältnisse eingegriffen, 
• könnte ggf. die Außensicherheit der Klinik gefährdet sein, z. B. durch unkontrollierte Kon-
taktaufnahmen oder Kassibereinbringungen (eine geheim gehaltene schriftliche Mitteilung 
eines Gefangenen an andere Gefangene oder aus dem Gefängnis heraus an die Außenwelt), 
• wären nicht unerhebliche Emissionen aus dem Pkw-Verkehr zu erwarten, 
• würde das Parkensemble gestört und 
• könnten Medienanschlüsse tangiert sein. 
Die Hinweise wurden im weiteren Verfahren wie folgt berücksichtigt: 
• Im Rahmen der Projektentwicklung wurde ein Lärmgutachten zur Anordnung des Parkdecks 
durch das Ingenieurbüro Dr. Kiebs (Gutachten Nr. 5040317) erarbeitet, welches u. a. die 
Auswirkungen aus der Nutzung des Parkhauses auf die angrenzende Kliniknutzung unter-
sucht. Im Ergebnis des Gutachtens kann davon ausgegangen werden, dass die Immissions-
richtwerte für das angrenzende Krankenhausgebiet nach TA Lärm sicher eingehalten werden 
können. 
• Mit dem Abrücken von der gemeinsamen Grundstücksgrenze und der Einhaltung der bau-
ordnungsrechtlich notwendigen Abstandsfläche von 3,0 m bei einer Gebäudehöhe von 7,5 m 
sind zudem keine erheblichen Verschlechterungen der bestehenden Belichtungsverhältnisse 
der im Klinikgebiet gelegenen Gebäude zu erwarten. Ebenso können durch das Abrücken 
des Parkdecks von der gemeinsamen Grundstücksgrenze Lösungen entwickelt werden, die 
den Sicherheitsanforderungen an die KFP Dösen entsprechen. 
• Eine Beeinträchtigung des Parkensembles ist hingegen nicht zu erwarten, da der im Süden 
an das Plangebiet angrenzende Park nicht Bestandteil des Plangebietes ist und im Plangebiet 
selbst die Umsetzung der Rahmenzielstellung den Erhalt bisheriger Strukturen gewährleis-
tet. 
• In einer Abstimmung mit der KFP Dösen wurde festgestellt, dass aufgrund von baulichen 
Maßnahmen (Errichtung einer Hebeanlage) durch die KFP Dösen das ehemals bestehende 
Abhängigkeitsverhältnis hinsichtlich der Ableitung des anfallenden Abwassers nicht länger 
besteht. Der heute auf dem Gelände der KFP Dösen vorhandene Trinkwasseranschluss des 
Plangebietes wird im Zuge der Neuausrichtung und Herstellung der Erschließungsanlagen 
stillgelegt. Die künftige Trinkwasserversorgung des Plangebietes erfolgt vorzugsweise über 
das vorhandene Netz in der Paul-Flechsig-Straße. Sonstige erschließungstechnische Verbin-
dungen bestehen nach Kenntnis der Beteiligten zwischen den beiden Gebieten nicht. 
9. Städtebauliches Konzept  
Städtebauliches Grundanliegen ist die Transformation des denkmalgeschützten Gebäude- und Gar-
tenbestandes des ehemaligen Klinikums in einen offenen, wohngenutzten Stadtteil, der die lokale 
Bau- und Nutzungsgeschichte des Ortes und die zeitgenössischen Ansprüchen zukünftigen Woh-
nens und im Sinne eines städtischen, attraktiven Umfelds integriert. 
Das Plangebiet, welches hinsichtlich der Nutzungen wie auch der verwendeten Gebäudetypologie 
einheitlich geprägt war, soll künftig funktional räumlich und typologisch differenziert werden. 
In den großen Park- und Grünflächen zugeordneten Bereichen sollen aufgrund ihrer Lagegunst und 
der dezentralen Bestandsbauten neue Wohnnutzungen in den denkmalgeschützten Gebäuden und 
auch in einzelnen Ergänzungsbauten entwickelt werden. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
 Seite 76 
16.01.2019 
In den Bereichen, in denen neue Gebäudekörper geplant werden, wird das dezentrale Prinzip mit 
einer offenen Bauweise mit Solitären, einer weitestgehend symmetrischen Anordnung und den kor-
respondierenden gebäudenahen Freiräumen fortgeführt. 
Insgesamt wird für das Planungsvorhaben eine Vermittlung zwischen denkmalpflegerischen Belan-
gen und Erfordernissen an die zukünftige Nutzung als Wohnareal angestrebt. Zu diesen Anpassun-
gen gehört etwa die Gewährleistung der Verkehrssicherheit wie auch die Anpassung an heutige 
technische Standards. 
Der Masterplan (Anhang III der Begründung zum Bebauungsplan) bildet das städtebauliche Kon-
zept ab. Der Masterplan stellt einen Zwischenstand der Baumentwicklung im Plangebiet dar. 
9.1 Gliederung des Gebietes 
Die Bereiche nördlich und südlich des mittig im Gebiet gelegenen zentralen Parterres werden als in 
sich gegliedertes allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt und sollen dem Wohnen vorbehalten 
sein. Hier bestehen im wesentlichen Unterschiede in Bezug auf die Intensität der neben dem Woh-
nen zulässigen sonstigen Nutzungen. Die Wohngebiete umfassen sowohl die denkmalgeschützten 
Bestände einschließlich der beabsichtigten Ergänzungsbauten wie auch Gebiete außerhalb des denk-
malgeschützten Areals an der Chemnitzer Straße sowie westlich des bestehenden Heizwerks an der 
Chemnitzer Straße. 
Mit der Entwicklung als Wohnstandort und den neu entstehenden Wohneinheiten ist mit einem zu-
sätzlichen Bedarf an Kindertagesplätzen und Nahversorgungseinrichtungen zu rechnen. Daher sind 
im südöstlichen Teil des Plangebietes ein KiTa-Standort und ein Nahversorger zur Deckung des Be-
darfs vorgesehen. 
9.2 Bebauungs-/Nutzungskonzept 
Die ursprünglich im gesamten Gebiet ausgeübte klassische Kliniknutzung wird endgültig aufgege-
ben. Stattdessen soll unter besonderer Berücksichtigung des denkmalgeschützten Gebäudebestandes 
sowie der angrenzenden Nutzungen eine zukunftsfähige Umstrukturierung des Gebietes vorbereitet 
werden. Der Bestand wird durch Neubauten ergänzt. 
Der im Gebiet vorhandenen Bruttogeschossfläche (BGF) von ca. 60.800 m² im denkmalgeschützten 
Bestand sollen ca. 26.300 m² BGF im Neubau hinzugefügt werden. Dieses Verhältnis von etwa 
70/30 zwischen Alt und Neu ist nicht nur aus funktionalen und wirtschaftlichen Gründen geboten, 
sondern soll auch die gewünschte Transformation in ein zeitgenössisches, wohngenutztes Quartier 
ermöglichen. 
Das Bebauungskonzept geht von einer Integration der angestrebten baulichen Erweiterung im denk-
malgeschützten Bestand des Plangebietes aus. Die vorhandene denkmalgeschützte Bebauung soll 
weitgehend erhalten und durch Neubebauungen ergänzt werden. Der in diesem Zusammenhang er-
forderliche Rückbau einzelner denkmalgeschützter und nicht denkmalgeschützter Gebäude wurde 
mit der zuständigen Behörde abgestimmt. Mit den Neubauergänzungen wird die auf den histori-
schen Plänen erkennbare Struktur komplettiert und fortgeschrieben. Die Neubebauungen orientieren 
sich hinsichtlich ihrer Kubatur und des architektonischen Maßstabs an den denkmalgeschützten Be-
bauungen. Mittels präziser Einfügung der Neubauten in den historischen Baubestand soll ein maß-
stäbliches Weiterbauen im denkmalgeschützten Gebiet erfolgen. 
Dazu werden im nördlichen Teil des Plangebietes einzelne Bebauungen, die durch Eingriffe der zu-
rückliegenden Jahre bereits stark überformt wurden und nicht dem historischen Gesamtensemble 
entsprechen, zurückgebaut und durch zwei unterschiedliche, der jeweiligen Örtlichkeit entspre-
chende, Neubebauungen (N 4 und N 5) ersetzt. Diese passen sich in ihrem Maßstab an die vorhan-
dene, historisch prägende Bebauung an. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
 Seite 77 
16.01.2019 
Als Abschirmung zum nördlich gelegenen Gelände der Klinik für Forensische Psychiatrie wird mit 
Abstand von 3,0 m zur gemeinsamen Grundstücksgrenze ein begrüntes, überdachtes Parkdeck mit 
drei Parkebenen errichtet. 
Im südlichen Teil werden zusätzliche sieben Wohngebäude (N 6, N 7, N 8, N 9, N 10, N 11 und 
N 12) in den Bestand integriert. Mit Blick auf die vorgeprägte städtebauliche Struktur werden Ge-
bäudetypologien entwickelt, die die ursprünglichen Bettenhäuser interpretieren und sich in den Be-
stand maßstäblich einfügen. 
Außerhalb des denkmalgeschützten Bereichs wird eine neue Wohntypologie im Kontrast zur Denk-
malsubstanz verfolgt. 
Im Nordwesten werden drei IV-geschossige Wohngebäude (N 1 bis N 3) in lockerer Bauweise ent-
gegen des vorgeprägten Rasters organisiert. Westlich des Heizwerkes sollen weitere sechs III-ge-
schossige Wohngebäude (N 14 bis N 19) entstehen, die sich um einen Anger gruppieren. 
Daran südlich angrenzend ist ein KiTa-Standort für ca. 120 Kinder vorgesehen. Zur Nahversorgung 
ist nördlich des Heizwerkes an der Chemnitzer Straße eine Einzelhandelseinrichtung mit max. 
800 m² Verkaufsfläche in Kombination mit weiteren Wohneinheiten geplant. 
9.3 Erschließungskonzept 
9.3.1 Verkehrstechnische Erschließung 
Die Erschließung des Gebietes erfolgt über die Chemnitzer Straße. Aufgrund der zu erwartenden 
Frequentierung des Gebietes wird der überwiegende Teil des künftigen Straßen- und Wegenetzes als 
Straßenverkehrsfläche festgesetzt und öffentlich gewidmet. Das vorhandene Straßenraster bleibt 
hinsichtlich der historischen Achsen und Blickräume weitgehend erhalten. Aufgrund reduzierter 
funktionaler Anforderungen wird das bestehende Straßenraster teilweise entsiegelt und in der Breite 
reduziert. 
Ausgehend von der Zweiteilung des Gebietes, welche durch das zentrale Parterre gebildet wird, 
führen jeweils eine nördliche Straße (Planstraße A) und eine südliche Straße (Planstraße B) als öf-
fentliche Straßen (eine entsprechende Widmung erfolgt zu gegebener Zeit) in das Gebiet und enden 
in zwei Umfahrungsschleifen, die im historischen Wegenetz eingeschrieben sind. 
Neben den beiden Schleifen wird die Verbindung der Schleifen im Westen (Planstraße C) als öffent-
liche Straßen gewidmet. Diese wird in ihrem Querschnitt bei weitgehendem Erhalt der vorhandenen 
Borde an ihre jeweilige Erschließungsfunktion angepasst und in reduzierter Form ausgeführt. 
Um die historische Situation am Eingangsgebäude (Haus B 19) an der Chemnitzer Straße zu erhal-
ten, werden die Planstraßen A und B gesondert an die Chemnitzer Straße angebunden. So kann die 
Zufahrt größerer Fahrzeuge zur Anlieferung bzw. Ver- und Entsorgung des Gebietes ermöglicht 
werden. Gleichzeitig kann dadurch die ursprüngliche Gestaltung des ehemaligen Verwaltungsge-
bäudes mit seiner historischen V orfahrt erhalten bleiben. Die V orfahrt soll zukünftig nur noch für 
den Anlieger untergeordnet verkehrstechnisch genutzt werden. Dabei kann das südliche Tor erhalten 
und ein nördliches Tor im historischen Duktus neu errichtet werden. Gleichzeitig wird der Weg ent-
lang von repräsentativ wirkenden Bauten am zentralen Parterre nicht durch den motorisierten Indi-
vidualverkehr frequentiert. 
Die künftig öffentlichen Straßen sollen weitestgehend innerhalb der bestehenden Bordanlagen und 
unter besonderer Berücksichtigung des direkt am Straßenrand stehenden Baumbestandes nach Ab-
stimmung mit den zuständigen Ämtern der Stadtverwaltung grundhaft ausgebaut werden. Danach 
beträgt die künftige Breite der Verkehrsfläche einschließlich Bankett max. 9,5 m. Die Breite der 
Fahrbahn beträgt 5,5 m und die beiden Gehwege jeweils 1,75 m, wobei diese in Abhängigkeit von 
den vorhandenen Bäumen variieren kann. 
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Konkret wird die Planstraße C mit einer Breite von insgesamt 8,0 m (einschließlich Bankett) ausge-
führt. Die Breite der Fahrbahn beträgt 5,5 m und der einseitig begleitende Gehweg 1,75 m. 
Die Straße im Südosten (Planstraße D) wird ebenfalls als öffentliche Straße gewidmet.  
Die Planstraße D wiederum wird mit einer Breite von insgesamt 8,75 m (einschließlich Bankett) 
ausgeführt. Die Breite der Fahrbahn beträgt 5,5 m und der einseitig begleitende Gehweg 2,5 m. Die 
Planstraße D endet im Süden in einem „Wende T“. Eine Fortführung und Anbindung an die Chem-
nitzer Straße ist nicht vorgesehen. 
Die Zufahrten zum Parkdeck werden mit einer Breite von insgesamt 7,25 m (einschließlich Bankett) 
ausgeführt. Die Breite der Fahrbahn beträgt 5,0 m, die des einseitig begleitenden Gehwegs 1,5 m. 
Bei der Gestaltung der zentralen Grünfläche sollen die bestehenden Querungen des historischen 
Rasters erhalten bleiben, um die fußläufige Verbindung zwischen dem südlichen und nördlichen 
Gebiet zu stärken. Die künftigen in Nord-Südrichtung verlaufenden Geh- und Radwege werden mit 
einer Breite von 4,0 m (einschl. Borde) ausgeführt. Die Parterrebegleitenden in Ost-Westrichtung 
verlaufenden Geh- und Radwege werden in einer Breite von 6,5 m (einschl. Borde) ausgeführt. Im 
zentralen Bereich besteht die Notwendigkeit, Teile der Gehwege aufgrund des Brandschutzes be-
fahrbar auszuführen. Die vorgesehenen Wegebreiten stehen nicht im Wiederspruch dazu.  
Die Privatstraßen und Wege werden mit entsprechenden Dienstbarkeiten versehen, um auch künftig 
die generelle Nutzung als Geh- und Radweg für die Allgemeinheit und in Teilen die Befahrbarkeit 
für die Allgemeinheit, die Ver- und Entsorgungsunternehmen sowie für Rettungsfahrzeuge zu ge-
währleisten. Insbesondere soll die Erreichbarkeit des südwestlich angrenzenden Parks sowie der an-
grenzenden Wohngebiete an der Paul-Flechsig-Straße im Westen weiterhin uneingeschränkt für 
Radfahrer und Fußgänger gewährleistet sein. 
Die Materialien und Befestigungsarten der neu zu errichtenden bzw. zu sanierenden Verkehrsanla-
gen werden unter Beachtung der denkmalpflegerischen Zielstellung zum Gartendenkmal gewählt. 
Die Bushaltestellen in der Chemnitzer Straße werden in Teilen neu organisiert. Die stadteinwärtige 
Haltestelle bleibt erhalten. Die stadtauswärtige Haltestelle wird um ca. 60 m nach Norden verlagert. 
Diese ist zukünftig über einen neuen Gehweg entlang der Chemnitzer Straße erreichbar. Der Geh-
weg ist in Teilen vorhanden und wird erweitert. Zur besseren verkehrssicheren Erreichbarkeit wird 
eine Querungshilfe in Form eines Fahrbahnteilers südlich der beiden zukünftig gegenüberliegenden 
Haltestellen realisiert. 
Im Ergebnis wird der im Plangebiet benötigte Bereich zur Realisierung eines 2,5m breiten straßen-
begleitenden Gehweges zuzüglich Rückenstütze,  planungsrechtlich als öffentliche Verkehrsfläche 
festgesetzt.   
Ruhender Verkehr 
Die angestrebte Entwicklung des Gebietes ist eng mit einer angemessenen Lösung zur gebietsver-
träglichen Unterbringung des ruhenden Verkehrs verknüpft. Um den historischen Charakter der An-
lage zu erhalten, wird für das Plangebiet das Ziel verfolgt  den ruhenden Verkehr über wiegend im 
öffentlchen Raum zu vermeiden . Oberirdische Stellplätze werden in wenigen weiteren ausgewiese-
nen Bereichen angeboten. Zusätzlich besteht die Möglichkeit im Straßenraum zu parken. 
Im Gebiet können ca. 730 Stellplätze untergebracht werden (Stellplatzschlüssel 1 WE/1,2 Stpl.). 
Die weitgehende unterirdische Verbringung des ruhenden Verkehrs wird favorisiert, um den Frei-
raum von Kfz und Anlagen des ruhenden Verkehrs freizuhalten. Daher sollen Tiefgaragen und eine 
Parkpalette errichtet werden, die den jeweiligen Wohnnutzungen zugeordnet sind. 
Insgesamt sollen im Gebiet sechs Tiefgaragen mit insgesamt etwa 360 Stellplätzen wie folgt errich-
tet werden: 
 
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• unterhalb des zentralen Parterres für die nördlich und südlich angrenzenden Nutzungen, 
• im nordwestlichen Bereich unterhalb unter der geplanten Wohnungsneubauten N 1, N 2 und 
N 3, 
• im südlichen Bereich unter dem geplanten Wohnungsneubau N 9, 
• im südlichen Bereich unter dem geplanten Wohnungsneubau N 10, 
• im südlichen Bereich unter den geplanten Wohnungsneubauten N 7 und N 11 und 
• im südlichen Bereich unter den geplanten Wohnungsneubauten N 8 und N 12. 
Für die Unterbringung des aus den Nutzungen im nördlichen Teil entstehenden Bedarfs wird ein 
überdachtes ca. 220 m langes Parkdeck mit drei Parkebenen für ca. 300 Pkw errichtet. Die Ein- und 
Ausfahrt zum Parkdeck befindet sich an dessen östlicher und westlicher Stirnseite. 
Weitere insgesamt 110 oberirdische Stellplätze sind im Bereich des Nahversorgers (30 Stellplätze), 
der KiTa (16 Stellplätze), der Neubauten N 14 bis N 19 (24 Stellplätze) vorgesehen. Westlich der 
Bestandsbauten A 9 und A 5 werden 20 Stellplätze für Besucher angeordnet. Dieser Bereich eignet 
sich aufgrund der Nähe zum Haus A 9, da hier eine Gemeinschaftsnutzung vorstellbar ist. Zudem 
befindet sich der straßenbegleitende Gehweg auf der Ostseite und braucht nicht überfahren zu wer-
den. Bleiben bei der Ermittlung des Stellplatzschlüssels die Stellplätze für eigenständige Nutzungen 
(Nahversorger, Kita) unberücksichtigt, ergibt sich ein Stellplatzschlüssel von 1,14 Stpl./ WE.  
Im Bereich WA 10 ist eine Fläche für Stellplätze vorgesehen, auf der ca. 16 Stellplätze unterge-
bracht werden können. Damit werden die Anforderungen (1 Stellplatz je 20-30 Kinder) der 
SächsBO mehr als erfüllt. Dies begründet sich aus der Erfahrung, dass beim Bringen und Holen der 
Kinder ein erhöhter Bedarf an Stellplätzen entsteht, dem entsprochen werden soll.  
Weiterhin können innerhalb der zukünftig öffentlichen Verkehrsflächen bis zu 60 PKW geparkt 
werden. 
9.3.2 Ver- und Entsorgung 
Das Gebiet soll medientechnisch neu erschlossen werden, wobei die Haupterschließung aller Me-
dien (Schmutzwasser {SW}, Regenwasser {RW}, Trinkwasser {TW}, Fernwärme {FW}, Elektro-
technik {ELT}, Telekommunikation {TK}) größtenteils auf öffentlichen Verkehrsflächen erfolgen 
soll. Es werden teilweise auch private Nebenstraßen für die medientechnische Erschließung mit 
vorgesehen. Die äußere Anbindung erfolgt je nach Medium von der Chemnitzer Straße östlich des 
Plangebietes bzw. von der Gorbitzer Straße über die Paul-Flechsig-Straße westlich des Plangebietes 
aus. 
Die Erschließung des Gebietes ist in verschiedenen Bauabschnitten unter Berücksichtigung von Ge-
bäudesanierung bzw. -neubau geplant. 
Aufgrund des Alters des bestehenden Ver- und Entsorgungsnetzes sowie des geplanten kompletten 
Straßenneubaus wird eine Erneuerung des Gesamtsystems verfolgt. 
Unter Berücksichtigung des Baumbestandes, der Lage unterirdischer Anlagen und in Abstimmung 
mit der Architekturplanung wurden die Standorte der Hausanschlüsse gewählt.  
Weitere Zwangspunkte stellen die naturschutzfachlichen und denkmalpflegerischen Belange dar.  
Strom 
Der Anschluss an das äußere Netz befindet sich in der Chemnitzer Straße im Bereich Haus B 27 
und B 28.  
Erforderliche Kabeltrassen (Straßenbeleuchtung und Hausanschlüsse) werden überwiegend in den 
begleitenden Gehwegen untergebracht. An verschiedenen Stellen besteht der Bedarf, neue Trafokäs-
ten unterzubringen bzw. bestehende Trafokästen zu verschieben. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Fernwärmeversorgung  
Das Plangebiet soll zukünftig mit Fernwärme über das angrenzende Heizwerk versorgt werden. Das 
neue Netz orientiert sich an den öffentlichen Verkehrsflächen. Die Trassen werden in den Straßen-
räumen eingeordnet. Für die Versorgungssicherheit wird ein Ringschluss präferiert. Dafür wird vom 
Heizwerk eine Trasse zur Chemnitzer Straße und eine Trasse zur Planstraße D geführt.  
Das vorhandene Wärmenetz auf dem Grundstück der Parkstadt wird stillgelegt. Die Forensik, wel-
che derzeit über das bestehende Netz versorgt wird, wird zukünftig an das neue Leitungsnetz, wel-
ches in der Chemnitzer Straße geplant ist, angeschlossen. 
Die Trassierung der neuen Hauptversorgungsleitung (2x DN 250) vom Heizwerk bis in das Gebiet 
der Parkstadt soll, wie o. g. über die Chemnitzer Straße erfolgen. Hierfür wurde durch die Netz 
Leipzig eine Trassenzustimmung eingeholt. Diese Trasse hat den V orteil, als vorgezogene Maß-
nahme umgesetzt werden zu können, um die Versorgung für die Forensik sicherzustellen und die 
generelle Baufreiheit auf dem Gebiet der Parkstadt zu verbessern. 
Die Versorgung der Forensik mit Wärme erfolgt derzeit über eine Leitung, welche auf dem Gebiet 
der Parkstadt verläuft. Diese Leitung wird zukünftig stillgelegt. Entsprechende Abstimmungen (Ein-
holung Betretungserlaubnis etc.) zwischen Forensik und dem Investor werden derzeit durchgeführt. 
Die Versorgungssicherheit für das westlich der Parkstadt gelegene Gebiet ist ebenfalls sicherzustel-
len, eine Wiederanbindung an einen dort beabsichtigten Neubau erfolgt im Rahmen des 1. Bauab-
schnittes. Es wird eine Leitung entlang der Planstraße B bis zur Anbindung an die Chemnitzer 
Straße mit errichtet. 
Telekommunikation 
Das Fernmeldenetz im Gebiet wird ausgehend von der Chemnitzer Straße bauabschnittsweise voll-
ständig erneuert und in den Verkehrsflächen, vorzugsweise in den Gehwegen integriert. Der An-
schluss an das äußere Netz befindet sich in der Chemnitzer Straße im Bereich Haus B 27 und B 28. 
Abfallentsorgung 
Die Befahrung des Gebietes ist über die geplanten Erschließungsstraßen grundsätzlich möglich. Die 
Abfallbehälter werden an den öffentlichen Verkehrsflächen angeordnet. Der südöstliche Stich wird 
mit einem Wendehammer ausgestattet, um ein Wenden des Müllfahrzeuges zu gewährleisten. 
Für die Bemessung der Verkehrsanlagen, insbesondere Fahrbahnbreiten, ist die gültige Abfallwirt-
schaftssatzung anzuwenden (aktuelle Änderung beschlossen durch die Ratsversammlung am 
22.12.2018 und seit 01.01.2019 gültig). Eine Straße gilt jedenfalls dann nicht mehr als mit Sammel-
fahrzeugen befahrbar, wenn die für das Sammelfahrzeug zur Verfügung stehende lichte Durch-
fahrtsbreite weniger als 3,55 Meter beträgt oder die lichte Höhe 4,20 Meter unterschreitet. 
Trink-, Regen- und Schmutzwassernetz 
Unabhängig von der zukünftigen Widmung der Verkehrsanlagen, streben die Leipziger Wasser-
werke an, das gesamte Trink-, Regen- und Schmutzwassernetz auf dem Gelände der Parkstadt Dö-
sen zu betreiben.  
Wasserversorgung Trinkwasser 
Die Trinkwasserversorgungsleitungen werden für das Gesamtgebiet neu errichtet. Die Versorgung 
soll zukünftig über die Bestandsleitung (5 bar) in der Gorbitzer Straße erfolgen. Eine Anbindung an 
diese Bestandsleitung wird im Sinne einer äußeren Erschließung auf einer Länge von ca. 500 m er-
forderlich und bindet an der westlichen Grenze an das Plangebiet an. 
Grundsätzlich erfolgt im Gebiet ein Ringschluss mit einer Hauptanbindung an das vorhandene 
Trinkwassernetz. Es wird als Notversorgung auch eine Anbindung an das Trinkwassernetz in der 
Chemnitzer Straße vorgesehen. Diese bleibt für den normalen Betrieb getrennt. Die Trassierung des 
Versorgungssystems im Rahmen der inneren Erschließung orientiert sich an der geplanten Straßen-
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/Wegeführung sowie dem Zwangspunkt der Anbindung an die äußere Erschließung bis zur Gorbit-
zer Straße.  
Für die äußere Erschließung vom Bestandsnetz in der Gorbitzer Straße bis zur Anbindung an die 
geplante innere Erschließung der Parkstadt wurde eine Trassenzustimmung eingeholt.  
Löschwasserversorgung 
Für Wohnhäuser mit mehr als drei V ollgeschossen ist ein Löschwasserbedarf Qh,l von mindestens 
96 m³/h im Plangebiet erforderlich. Nach Aussage der Leipziger Wasserwerke steht dieser Lösch-
wasserbedarf momentan nicht zur Verfügung. Da es sich bei der Erschließung des Projektes um öf-
fentlichen Straßen handelt, ist für die Löschwasserbereitstellung die Gemeinde (§ 6 SächsBRKG) 
zuständig. Das Löschwasser hat für eine Löschzeit von zwei Stunden zur Verfügung stehen. Für das 
geplante Baugebiet wurde gemäß städtebaulichem Konzept ein Löschwasserbedarf von 96 m³/h  
(= 26,7 l/s = 1.600 l/min) ermittelt. Die geforderte Löschwassermenge kann mit einer externen Er-
schließung in das Gebiet gebracht werden.  
Schmutzwasserentsorgung/Regenwasserentsorgung 
Die Parkstadt wird auch heute schon im Bestand im Trennsystem entwässert. 
Die Verlegung des Entsorgungsnetzes ist grundsätzlich in offener Bauweise geplant. Dabei wird die 
Erdoberfläche „geöffnet“ und ein Graben ausgehoben, um die Leitungen zu verlegen. Ausnahmen 
bilden hierbei die Sanierung der vorhandenen Kanäle im LSG im Zuge der äußeren Erschließung.  
Die Trassierung der Entsorgungssysteme im Rahmen der inneren Erschließung orientiert sich an der 
geplanten Straßen-/Wegeführung sowie dem Zwangspunkt der Anbindung an die Bestandskanäle. 
Die Trassen der Schmutz- und Regenwasserkanäle verlaufen in öffentlichen und privaten Straßen 
bzw. Wegen. Im Übergangsbereich privat/öffentlich werden Übergabepunkte (Schachtstandorte) 
eingeplant. 
Schmutzwasserentsorgung 
Das auf dem Gelände der Parkstadt Dösen neu zu errichtende Schmutzwassernetz, welches eben-
falls im Straßenraum eingeordnet wird, wird auf einen vorhandenen Mischwasserkanal (DN 250 bis 
DN 300) im Südwesten aufgebunden. Eine Einleitung des anfallenden Schmutzwassers aus der 
Parkstadt Dösen in den vorhandenen Mischwasserkanal an der südlichen Plangebietsgrenze ist nur 
mit einer Dimensionserhöhung auf DN 300 auf einer Länge von ca. 100 m von Schacht 29840072 
bis 29830063 möglich.  
Angrenzende Gebiete im Nordwesten und Westen, welche derzeit über einen Mischwasserkanal an 
das das Plangebiet anbinden, werden auf das neue Netz angebunden. Auch eine geplante Nachver-
dichtung auf dem Flurstück 51/64 wird berücksichtigt. 
Eine Ableitung von Schmutzwasser der Forensik über das Grundstück der Parkstadt erfolgt nicht. 
Dieses wird derzeit über eine Schmutzwasserhebeanlage zur Chemnitzer Straße entwässert. Die alte 
DN 200 MW-Leitung, welche in das Plangebiet Parkstadt Dösen führt, wurde außer Betrieb genom-
men. 
Regenwasserentsorgung 
Abhängigkeiten zu Nachbarn: 
Neben dem Plangebiet selbst sind Nachbargrundstücke bei der Entsorgung zu berücksichtigen. 
Diese entwässern derzeit über die Parkstadt Dösen. Diese generelle Entsorgungslösung wird weiter-
hin verfolgt. 
Für das südöstlich angrenzende Heizwerk gibt es eine Abwasserleitung, welche über das Grund-
stück der Parkstadt Dösen führt. Bei der Leitung soll es sich um einen Regenwasserkanal mit der 
Dimension DN 150 GGG handeln, welcher zur Dachentwässerung des Heizwerkes dient. Aufgrund 
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der geplanten zusätzlichen Bebauung auf dem Gelände der Parkstadt Dösen ist eine zukünftige Nut-
zung dieser Leitung nicht möglich. Eine Dienstbarkeit liegt nicht vor. 
Die Tiefenlage des Kanals auf dem Grundstück des Heizwerkes wurde nachträglich aufgemessen. 
Zukünftig soll das Regenwasser des Heizwerkes in das System der Parkstadt eingeleitet werden. 
Der Eigentümer lässt einen neuen Schacht auf dem Gelände des Heizwerkes setzen und veranlasst 
den Neubau einer Anschlussleitung bis zum Übergabeschacht auf dem Gelände der Parkstadt. Die-
ser liegt zukünftig innerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche. 
Es erfolgt weiterhin eine Einleitung von Regenwasser der nördlich der Parkstadt gelegenen Fo-
rensik. Das Gebiet entwässert teilweise in das hier geplante Kanalnetz. Die Zuwegung zu den Re-
genentwässerungsanlagen der Forensik bleibt auch zukünftig gewährleistet. 
Generelle Lösung: 
Das gesamte Gebiet, sowie die o. g. Nachbarn werden regenwasserseitig über eine vorhandene Ab-
laufleitung, welche durch den südlich angrenzenden Park führt, in den Leinegraben entwässert. Es 
gibt eine Einleitstelle. Es besteht kein Wasserrecht. 
Durch das Amt für Umweltschutz und das Amt für Stadtgrün und Gewässer wurde eine Einleitbe-
schränkung nach DWA M-153 in den Leinegraben, welcher als kleiner Flachlandbach eingestuft 
wird, für das Parkstadtgebiet mit den benachbarten Grundstücken auf 100 l/s bei einem 5-jährlichen 
Regenereigniss festgelegt. 
Das auf dem Gelände der Parkstadt Dösen neu zu errichtende Regenwassernetz soll weiterhin auf 
die in der südlich gelegenen Parkanlage vorhandene Ablaufleitung DN 500 aufbinden. 
Die bestehende Ablaufleitung im LSG wurde befahren. Der Weiternutzung durch die Leipziger 
Wasserwerke im sanierten Zustand wurde zugestimmt. Zur Einhaltung der Einleitbeschränkung, 
wird der Parkteich zur Retention von Niederschlagswasser herangezogen. Hierfür ist eine Verlänge-
rung der bestehenden Auslassleitung in den Parkteich, unterhalb des Leinegrabens nötig. Des Weite-
ren ist das bestehende Überlauf Bauwerk mit einem Drosselauslass zu versehen. 
Neben der Parkstadt selbst werden auch angrenzende Grundstücke berücksichtigt, deren Entsorgung 
über das neue Netzt gewährleistet wird.  
Im Zuge der Planung wurden dafür folgende Untersuchungen durchgeführt: 
• Aufstellung einer Flächenbilanz über die derzeitigen und zukünftig abflusswirksamen Flä-
chen  
• Ermittlung des Versickerungspotenzials auf Grundlage der vorliegenden geotechnischen Un-
tersuchungen, Auslegung möglicher Versickerungsanlagen nach DWA-A 138 auf den priva-
ten Grundstücken und Prüfung der technischen Umsetzbarkeit  
• Bewertung der quantitativen Belastung des Leinegrabens nach DWA-M 153. 
• Bewertung der qualitativen Belastung des Regenabflusses in den Leinegraben auf Grundlage 
der DWA-M 153 unter Betrachtung des Verschmutzungsgrades der Oberflächen in Bezug 
auf die Einstufung des Gewässers (Gewässertyp), Prüfung der Notwendigkeit von einer Be-
handlungsanlage ohne Betrachtung der Grünflächen.  
• Durchführung von hydrodynamischen Berechnungen zur Dimensionierung des Regenwas-
sernetzes und Auslegung von Regenrückhalteräumen im und außerhalb des Parkstadtgebiets 
und Einhaltung der Einleitbeschränkung von 100 l/s für ein 5 jährliches Regenereignis 
• Überflutungsnachweis  
Flächenansatz für den Einleitmenge in den Leinegraben (Quantitative Gewässerbelastung): 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Wegen der Gefahr einer steigenden Anzahl von Überschwemmungsereignissen im Abstrom des Lei-
negrabens als Folge von Starkniederschlagsereignissen werden weitere Minderungs- bzw. Vermei-
dungsmaßnahmen vorgesehen, die einen standortbezogenen sachgerechten Umgang mit dem anfal-
lenden Regenwasser innerhalb des Plangebietes sichern. Des weiteren sind Rückhaltemaßnahmen 
im Landschaftsschutzgebiet nötig,  um die Einleitung in den Leinegraben auf das erforderliche Min-
destmaß begrenzen. Hierfür soll der Parkteich genutzt werden, was im Einklang mit der histori-
schen Nutzung dieses Bereichs ist.  
Aus den vorliegenden geotechnischen Untersuchungen geht hervor, dass eine Versickerung des süd-
lichen Bereiches (südlich des zentralen Parterres) prinzipiell möglich ist. Aufgrund der wechselnden 
Untergrundsituation, u. a. lokale Sperrschichten auch in den gut durchlässigen Erdstoffen, kann die 
Versickerung vorzugsweise mittels linienhaft angeordneter, kombinierter Rohr-Rigolen-Versicke-
rungen erfolgen, da diese eine niedrige Fließgeschwindigkeit und hohe Lastverteilung ermöglichen.  
Aufgrund zu enger Abstände zu Gebäuden, Tiefgaragen oder denkmalgeschützten Bäumen ist eine 
Einordnung von Rohr-Rigolen für einige Grundstücke im südlichen Bereich ausgeschlossen.  
Für folgende Grundstücke ist eine Versickerungsrigole vorgesehen und daher erhalten diese keinen 
Regenwasseranschluss an den öffentlichen Kanal 
Haus/Grundstück : A5 / A6 / B5/ B6/ A8/ B8/ N6 / N12/ N9/ N20/ N13/  
Durch die Abkopplung dieser Grundstücke ergibt sich eine reduzierte Flächenbilanz, welcher  in der 
Summer 6,8 ha abflusswirksame Fläche erzeugt.  
Zur Einhaltung der Einleitmenge in den Leinegraben werden folgende Maßnahmen ergriffen: 
• Beibehaltung der Dimensionierung des Bestandskanals im LSG 
• Rückhaltung innerhalb der Dimensionierung des neuen Netzes mit Hilfe eines Stauraumka-
nals 
• Reduzierung der abflusswirksamen Flächen im Plangebiet 
• Abflussreduzierung von Drainagewasser der Tiefgaragen auf maximal 2 l/s 
• Einordung von Rohr-Rigolen auf Privatgrund 
• Einordung von Gründächern  
• Anpassung des bestehenden Parkteichs zur Nutzung von Niederschlagswasserretention 
Qualitative Gewässerbelastung:  
In Abhängigkeit der Beschaffenheit des aufnehmenden Gewässers ist die Belastung des eingeleite-
ten Niederschlagswassers des Planungsgebiets auszuschließen. 
Mit Umsetzung der Planung wird von maximal 2.680 Kfz/24h ausgegangen, die im Gebiet zu be-
rücksichtigen sind. Das Parkkonzept sieht private Stellplätze nur im Parkdeck und in Tiefgaragen 
vor, im öffentlichen Straßenraum befinden sich nur Besucherparkplätze. Gerade durch die Unter-
bringung in zentralen Tiefgaragen/Parkdecks kommt es zu einer deutlichen Reduzierung der Um-
weltbelastungen und, im Zusammenspiel mit den geplanten wesentlich leichter erreichbaren Fahr-
radstellplätzen vor den Hauseingängen, zu einer Bevorzugung/Priorisierung des Fahrrads für kurze 
Wege. 
Grünflächen werden aufgrund der geringen Belastung und somit „Aufbesserung“ des belasteten 
Straßenabflusses nicht für den qualitativen Nachweis nach DWA-M 153 angesetzt.  
Für die Einleitung in den Leinegraben, welcher als Flachlandbach eingestuft wird, ist keine Behand-
lung des Niederschlagwassers nötig. 
 
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Für die Dimensionierung des Kanalnetzes:  
Die Dimensionierung des Kanalnetzes erfolgt aufgrund der Verästelung und der besseren Nachbil-
dung von Rückstau- und Einstauverhalten mit einem hydrodynamischen Modell. 
Für das hydrodynamische Model sind nur befestigte Flächen angeschlossen, da diese für den Spit-
zenabfluss und damit der Bemessung des Kanalnetzes abflussrelevant sind. Es wurden außerdem 
nur diejenigen Flächen im Modell angeschlossen, die einen geplanten Anschluss an den Regenwas-
serkanal erhalten. 
Die Verkehrsflächen (öffentliche, und private Straßenflächen sowie Parkplätze) wurden für den Re-
genwasseranfall angenommen. 
Es wird davon ausgegangen, dass von den privaten Flächen maximal die Dachflächen ins Kanalnetz 
entwässern. Abflusswirksame Flächen wie Gehwege und Zufahrten werden in die jeweils anlie-
gende Grünfläche der Baugrundstücke bzw. der gemeinschaftlichen Grünflächen abgeleitet und 
nicht an das öffentliche Netz angebunden.  
Für die übrigen privaten Flächen, auf denen nicht versickert werden kann, wurde bei den Neubauten 
(inkl. Parkdeck) von einer Dachbegrünung mit einem Aufbau > 12 cm ausgegangen. Bei den Be-
standsgebäuden wurde die Dachfläche als befestigte Fläche an das öffentliche Kanalnetz ange-
schlossen. 
Bei den im Betrachtungsgebiet geplanten Tiefgaragen ist eine ungedrosselte Einleitung von Draina-
gewasser nicht zulässig. Nach Angaben des Entwässerungsbetriebes wird die Entwässerung der 
Tiefgaragen mit einem maximalen Drosselabfluss von 2l/s gestattet. Daraus ergeben sich nachfol-
gende Retentionsräume für die Tiefgaragenentwässerung:  
Haus   Tiefgaragenfläche  Speichervolumen 
N 1-3 2.535 m² 45 m³ 
N 8, N12  1.540 m² 24 m³ 
N7, N11 1.560 m² 24,5 m³ 
N 9 420 m² 3,5 m³ 
N 10  420 m² 3,5 m³ 
 
Überschwemmungsereignisse: 
Wegen der Gefahr einer steigenden Anzahl von Überschwemmungsereignissen im Abstrom des Lei-
negrabens als Folge von Starkniederschlagsereignissen werden weitere Minderungs- bzw. Vermei-
dungsmaßnahmen vorgesehen, die einen standortbezogenen sachgerechten Umgang mit dem anfal-
lenden Regenwasser innerhalb des Plangebietes sichern und die Einleitung in den Leinegraben auf 
das erforderliche Mindestmaß begrenzen. 
Aus den vorliegenden geotechnischen Untersuchungen geht hervor, dass eine Versickerung des süd-
lichen Bereiches (südlich des zentralen Parterres) prinzipiell möglich ist. Aufgrund der wechselnden 
Untergrundsituation, u. a. lokale Sperrschichten auch in den gut durchlässigen Erdstoffen, kann die 
Versickerung vorzugsweise mittels linienhaft angeordneter, kombinierter Rohr-Rigolen-Versicke-
rungen erfolgen, da diese eine niedrige Fließgeschwindigkeit und hohe Lastverteilung ermöglichen.  
Aufgrund zu enger Abstände zu Gebäuden, Tiefgaragen oder denkmalgeschützten Bäumen ist eine 
Einordnung von Rohr-Rigolen für einige Grundstücke ausgeschlossen: 
Haus/Grundstück   Begründung 
A 7    Nähe zu Baumbestand und geplanter Tiefgarage 
N 10    Nähe zu Baumbestand und geplanter Tiefgarage 
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B 7    Nähe zu Baumbestand und geplanter Tiefgarage 
N 11    geplante Lage oberhalb einer Tiefgarage 
N 7    geplante Lage oberhalb einer Tiefgarage 
N 8    geplante Lage oberhalb einer Tiefgarage 
 
Mit Umsetzung der Planung wird von maximal 2.680 Kfz/24h ausgegangen, die im Gebiet zu be-
rücksichtigen sind. Das Parkkonzept sieht private Stellplätze nur im Parkdeck und in Tiefgaragen 
vor, im öffentlichen Straßenraum befinden sich nur Besucherparkplätze. Gerade durch die Unter-
bringung in zentralen Tiefgaragen/Parkdecks kommt es zu einer deutlichen Reduzierung der Um-
weltbelastungen und, im Zusammenspiel mit den geplanten wesentlich leichter erreichbaren Fahr-
radstellplätzen vor den Hauseingängen, zu einer Bevorzugung/Priorisierung des Fahrrads für kurze 
Wege. 
Da die meiste Verschmutzung dem stillstehenden Fahrzeug zuzuschreiben ist, wird die Bewertung 
der Verschmutzung der öffentlichen Verkehrsflächen auch ohne Sedimentationsanlagen mit 15 
Punkten als nachvollziehbar angesehen. Die Emissionswerte der Einleitung liegen unterhalb des 
Schwellenwertes.  
Überflutungsnachweis 
Die Überflutungsnachweise sind i.d.R. für jedes Grundstück durchzuführen und obliegen dem Pla-
ner der Grundstücksentwässerungsanlagen. Da dies in diesem Planungsgebiet aus denk-malschutz-
rechtlichen Gründen wahrscheinlich größtenteils keine Überflutungsflächen in den Freiflächen vor-
gesehen werden können, wird für den Überflutungsnachweis das gesamte Planungsgebiet betrach-
tet. Für die Forensik und das Heizwerk wird davon ausgegangen, dass das anfallende Regenwasser 
für den Überflutungsfall schadlos auf dem Grundstück zurück-gehalten wird.  
Um die Nutzbarkeit der Siedlungs- und Verkehrsflächen aufrechtzuhalten, sind mögliche Schäden 
oder hinnehmbare Funktionsbeeinträchtigungen, die durch oberflächlich abfließen-des Wasser ent-
stehen könnten, zu erkennen und zu minimieren. 
Bei einem Starkregenereignis, welcher über dem Bemessungsfall liegt, können die öffentlichen Ent-
wässerungsanlagen versagen. Das Wasser tritt durch die Schächte an die Oberfläche, fließt ober-
flächlich ab und sucht sich seinen Weg entsprechend der gegebenen Höhenverhältnisse. Das Ge-
samtgebiet hat ein Höhengefälle von Norden nach Süden und ist im Süden durch eine vorhandene 
und auch zukünftige bestehend bleibende Parkanlage abgegrenzt. In diesem Bereich befindet sich 
die auch zukünftig unbebaute Überflutungsfläche (schadlos überflutbare Fläche). 
Die Senke umfasst mit ausreichendem Freibord ein V olumen von 3.080 m³ (bei einer Wasserstands-
höhe von 138,7 m NHN, ca.1,2 m Wassertiefe), maximal bis 6.260 m³ (bei einer Wasserstandshöhe 
von 139,4 m NHN, ca. 1,9 m Wassertiefe).  
Auch ein 100-jährlicher Regen kann auf der vorhandenen Überflutungsfläche zurückgehalten wer-
den. V on einer Gefährdung öffentlicher und privater Flächen ist somit nicht auszugehen. 
9.4 Brandschutzkonzept 
Der Brandschutz ist im denkmalgeschützten Bereich über die Anleiterung mit Feuerwehfahrzeugen 
zu gewährleisten. Mit der Sanierung des 2. Oberschosses ist die Höhe erreicht, bei der eine entspre-
chende Anleitung erforderlich wird. Mit Erhalt des denkmalgeschützen Bestandes ist der zweite 
Rettungsweg im Gebäude nicht realisierbar. Zudem sollen die historischen Hausgärten weitgehend 
von Aufstellflächen freizuhalten. Gebäude, bei denen eine Anleiterung notwendig ist, können über 
Aufstellflächen im öffentlichen Verkehrsraum bzw. auf privatem Grund abgesichert werden. Ein 
maximaler Abstand von ca. 11 m zur Außenkante der Gebäude kann unter Inanspruchnahme der 
Gehwege gewährleistet werden.  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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Durch die Aufstellung im Verkehrsraum ergeben sich die V orteile, dass 
• die Ziele des Denkmalschutzes weitgehend eingehalten, 
• die Inanspruchnahme weiterer Flächen durch verkehrstechnische Anlagen vermieden wer-
den, 
• das wohnungspolitische Ziel familiengerechter kompakter Wohnungen erreicht wird und 
• ein Anbau von Rettungsweg-Treppenanlagen am und im Gebäude vermieden werden kann. 
Aufstellflächen sind jeweils an der Nord- bzw. Südfassade der Gebäude vorgesehen. Die Aufstell-
flächen werden mit einer Länge von 11 m, einer Breite von 3,5 m und einem anschließenden, ge-
bäudeabgewandten, hindernisfreien Geländestreifen von 2 m geplant. Notwendige Rückstöße sind 
bis maximal 50 m Länge möglich. 
Über private Verkehrsflächen befahrbare mindestens 3,5 m breite Wege und Feuerwehrzufahrten ist 
im Brandfall das Erreichen von Gebäuden möglich, die nicht direkt an der geplanten südlichen bzw. 
nördlichen öffentlichen Verkehrsfläche liegen. Unter Berücksichtigung der Tragfähigkeit können im 
Freibereich gelegene Feuerwehrzufahrten in Schotterrasen und befahrbare Wege mit wassergebun-
den Decken oder Asphalt ausgeführt werden. 
Zur Gewährleistung der Freihaltung der Aufstellflächen wird die Fahrbahn der beiden Haupter-
schließungsschleifen durch eine Verbreiterung der Gehwege in den betreffenden Bereichen auf 
3,5 m reduziert. Diese Maßnahme sichert die Erreichbarkeit/Freihaltung der notwendigen Aufstell-
flächen. Die Bordhöhe von 8,0 cm gewährleistet eine Befahrung durch die Feuerwehr. Alternativ 
kann die Freihaltung für alle Bereiche auch über eine Absenkung des Bordes erreicht werden. 
9.5 Grünordnerisches Konzept 
Die grünordnerischen Festsetzungen greifen die denkmalgeschützten Freiraum- und Grünstrukturen 
der historischen Parkgestaltung auf. Insbesondere bleiben dem historischen Pflanzkonzept entspre-
chende Baumstrukturen weitgehend sowie die ortsprägenden Sichtachsen grundsätzlich erhalten. 
Eine Gliederung der die Gebäude umgebenden Freiflächen erlaubt unter Berücksichtigung der 
denkmalpflegerischen Ziele einen den angrenzenden Nutzungen entsprechenden Gebrauch dieser 
Flächen für Spiel- und Erholungsfunktionen. 
Die schon heute durch Grünflächen geprägten Ränder des Plangebietes sollen auch künftig als be-
grünte Bereiche den Übergang zu den angrenzenden Landschaftsräumen bilden. 
Das Areal umfasst den denkmalgeschützten Bereich des ehemaligen Park-Krankenhauses Dösen so-
wie Bereiche, die westlich und südlich an den denkmalgeschützten Bereich angrenzen. 
Denkmalgeschützter Bereich 
Das ehemalige Parkkrankenhaus steht nach § 2 SächsDenkSchG als Sachgesamtheit wie auch mit 
seinen Einzelobjekten unter Denkmalschutz. Der denkmalgerechte Umgang ist dabei entscheidend 
für den architektonischen, städtebaulichen, aber besonders auch für den freiraumplanerischen Ge-
staltungsansatz, da das Parkgelände mit Wegenetz als Gartendenkmal unter Denkmalschutz steht 
(Denkmalverzeichnis, Landesamt für Denkmalpflege, 2013). 
Das Areal zeigt besonders anschaulich, dass das Zusammenspiel von Gebäuden mit Freianlagen die 
Grundgedanken der Gründerzeit, in welcher das Park-Krankenhaus entstanden ist, verdeutlicht. Ein 
offenes und gleichzeitig geordnetes System wurde verfolgt: Besondere Kennzeichen sind der park-
artige Gestaltungsansatz des ehemaligen Park-Krankenhauses Dösen und der halböffentliche Cha-
rakter, der durch die Pavillonbauweise mit gebäudenahen Freiflächen entsteht.  
In der Planung wird die Ordnung der Einzelbaukörper und Achsen in einem orthogonalen Achsen-
system aufgenommen. Die Nord-Süd-Achsen greifen im Süden die Wegeverbindungen des angren-
zenden Landschaftsparks auf. Durch die Verbindung in den Landschaftspark bleiben die 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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16.01.2019 
Blickbeziehungen in Richtung Süden erhalten und werden gestärkt. Die Ost-West-Achsen, die tradi-
tionell ins Grüne verlaufen werden nicht durch Gebäude versperrt, sondern verlaufen innerhalb der 
Grünstrukturen. 
Das Konzept zeigt eine insgesamt sehr durchgrünte Planung. Durch die straßenbegleitenden 
Baumalleen, das zentrale Parterre und die hausnahen Freiflächen bleibt der parkartige Charakter er-
halten.  
Baumalleen: 
Prägend ist außerdem die achsiale Anordnung durch die orthogonale Straßenführung, unterstrichen 
durch die straßen- und wegebegleitenden Alleen. Diese Gestaltungsprinzipien sind selbst heute noch 
nach einem weitestgehenden Leerstand seit mehreren Jahren erlebbar und bilden bei der Revitalisie-
rung des Gebietes die Grundlage. 
Die Bestandsbäume sollen weitestgehend erhalten bleiben und werden in freien Bereichen mit Al-
leebäumen ergänzt. Im Plangebiet wird künftig die Ausbildung eines Rasters von sechs Bäumen pa-
rallel zu den Nord- und Südfassaden und vier Bäumen parallel zu den Ost- und Westfassaden ange-
strebt. Insgesamt werden damit langfristig die allseits von Straßen umgebenen Gebäude von 16 
Bäumen umrahmt. Zur Gewährleistung des Brandschutzes kann auf den Längsseiten je nach Bedarf 
die Anzahl reduziert werden, um die Anleiterbarkeit an die Gebäude zu sichern. Ausnahme bildet 
die Nord-Süd-Achse der amerikanischen Roteichen. Diese sind im Bestand dichter und im überwie-
genden Teil mit mehr als vier Bäumen bestanden. Die damit erreichte Betonung der Allee wird auch 
zukünftig beibehalten.  
Parterre: 
Um die zentrale Ost-West-Achse zu unterstreichen und um die Blickbeziehung zwischen den beiden 
als Solitär angeordneten Gebäuden zu betonen, soll das Parterre als großzügige Rasenfläche mit 
seitlichen Bestandgehölzen erhalten bleiben. Das Parterre wird lediglich in den Randbereichen von 
locker stehenden Gehölzen unterschiedlicher Arten gerahmt. Die vier durch das Parterre in Nord-
Süd-Richtung verlaufenden Wege werden als Gehwege aufgegriffen. 
Hausgärten: 
Bereiche, in denen die gebäudenahen Freiflächen einer intensiveren Nutzung durch die künftigen 
Bewohner unterliegen, sollen den Anforderungen an die Erholungsfunktionen gerecht werden. 
Hausgärten sind von dem Straßenraum und den straßenbegleitenden Grünflächen durch ein knieho-
hes Rabattengeländer abgegrenzt. Dieses befindet sich umlaufend um den sogenannten Gartenweg. 
Ergänzende Baumpflanzungen für straßenbegleitende Baumalleen werden zwischen Rabattengelän-
der und Gehweg bzw. Straßenraum positioniert. 
Innerhalb des Geländers liegende Flächen werden der gemeinschaftlichen Nutzung zugeordnet. Zu-
gehörig ist dabei ein gebäudeumlaufender Gartenweg mit einer Wegebreite von ca. 1,50 m. Zudem 
die Ausgestaltung gemeinschaftlicher Treffpunkte in jedem Garten vorgesehen. 
Die zwischen Wegefläche und dem Gebäude liegenden Grünflächen mit Sondernutzungsrechten 
werden durch Begrünungsmaßnahmen aufgewertet. Um ein offenes, grünes Erscheinungsbild zu 
erhalten, sind partielle Pflanzungen durch Heckenelemente sowie punktuelle Strauchpflanzungen 
möglich, damit eine erhöhte Aufenthaltsqualität im hausnahen Bereich geschaffen wird. 
Die Freibereiche werden mit Ausnahme solcher Anlagen, die der Ver- und Entsorgung des Gebietes 
dienen, von sämtlichen Einbauten freigehalten. Aufgrund der funktionalen Umnutzung als Wohnbe-
reich sind Aufenthaltsqualitäten, Fahrradstellplätze und Standorte für Müllplätze vorgesehen. 
Die primären Eingangsbereiche zu den Gebäuden erfolgen in der Regel von Norden von der jeweili-
gen Erschließungsstraße. Zur Betonung der Eingangsbereiche sind Stauden-, Gräser- und Geophy-
tenpflanzungen beidseitig des Hauptzugangs vorgesehen. Weiterhin sind in Nähe des Hauptzugangs 
Begründung zum Bebauungsplan 
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die notwendigen Fahrradstellplätze und Müllstellplatzflächen eingeordnet. Die Standorte für Müll-
anlagen orientieren sich dabei an den Zufahrtsstraßen sowie an den Gebäudezugängen. Beabsichtigt 
ist eine einheitliche Eingrünung durch Heckenelemente. Ein Zugang zum Straßenraum sowie zum 
Gebäude ist dabei zu gewähren. 
Die weitere Ausgestaltung des Plangebietes wird in Abstimmung mit der Denkmalpflege erfolgen. 
Grundlage dessen ist die bereits erarbeitete gartendenkmalpflegerische Rahmenzielstellung. 
Die Sicherstellung der denkmalgerechten Gestaltung der hausnahen Bereiche wird überwiegend 
über die Festsetzung zu zulässigen Nebenanlagen geregelt. Weitere notwendige Regelungen sollen 
in der Teilungserklärung bzw. im Kauf- oder Mietvertrag (Hausordnung) erfolgen. Hier wird auf die 
denkmalpflegerischen Belange der Parkstadt Dösen verwiesen. 
Randbereiche: 
Entlang der Chemnitzer Straße befinden sich einige Gehölzbestände, die ergänzt werden, um die 
Anlage von Osten einzufassen und von der Straße optisch zu trennen. In Richtung des südlichen 
Landschaftsparks soll es zu keiner Begrenzung kommen, lediglich durch den Gehölzbestand erfolgt 
eine räumliche Akzentuierung. Neupflanzungen werden im südlichen Bereich weitestgehend ver-
mieden, um einer zu starken Verschattung vorzubeugen. Ausstattungselemente, wie der Gedenkstein 
in der zentralen Achse oder Fahnenmasten an der Chemnitzer Straße werden in die Planung inte-
griert und sollen erhalten bleiben. 
Begrünung baulicher Anlagen: 
Um Beeinträchtigungen des Charakters der Anlage durch den ruhenden Verkehr zu vermeiden, wer-
den Tiefgaragen und ein Parkhaus in die Planung integriert. Hierfür kommt es zu Eingriffen in den 
Gehölzbestand. Die Bereiche der Tiefgaragen eignen sich aus freiraumplanerischer Sicht deshalb, 
da in den Gehölzbestand nicht tiefgreifend eingegriffen werden muss. Die Tiefgaragendecks neh-
men sich gestalterisch stark zurück. Sie werden mit einer 40,0 cm starken Substratschicht, die bün-
dig mit dem anstehenden Boden abschließt, bedeckt und oberirdisch begrünt. Separate Ausgänge 
werden an den Rändern verortet, wo sie von Gehölzen umgeben sind und sich so gestalterisch zu-
rücknehmen. 
Eine weitere Parkmöglichkeit erfolgt durch das Parkdeck im nördlichen Bereich. Neben dem funkti-
onalen Aspekt, um Stellplätze unterzubringen, wirkt es als Sichtbarriere zur nördlich angrenzenden 
psychiatrischen Klinik. Um das Parkdeck optisch in das Ensemble einzupassen, ist hier eine Dach- 
und Fassadenbegrünung geplant. Die Nord-Süd-Achsen, die ursprünglich an ihren Enden durch prä-
gende Elemente oder Landschaftsteile charakterisiert waren, wurden im nördlichen Bereich bereits 
mit dem Bau der psychiatrischen Klinik in den 1990er Jahren und dem Abriss des Wasserturms 
2008 unterbrochen. Die Planung des Parkdecks nimmt sich durch die Eingrünung optisch zurück 
und die Einfahrten werden so geordnet, dass Pflanzungen in den Zufahrtachsen den Blick auffangen 
sollen. 
Planungsansätze außerhalb des denkmalgeschützten Bereiches 
Die gänzlich neu geplanten Bereiche, die westlich und südlich an den denkmalgeschützten Bereich 
angrenzen, sollen einen Unterschied in dem Sinne aufweisen, dass die unterschiedlichen Entwick-
lungsstadien des Areals und die Zuordnung zum Gesamtkomplex sichtbar werden. Außerhalb des 
denkmalgeschützten Ensembles werden Bereiche innerhalb derer z. B. Gartenmöbel und/oder Spiel-
geräte aufgestellt werden können, auf die rückwärtigen, straßenabgewandten Grundstücksbereiche 
begrenzt. Gleichwohl ist es das Ziel, solche intensiveren Nutzungen in die Nähe der Gebäude einzu-
ordnen. 
Im südöstlichen Bereich erfolgt eine Erweiterung um sechs freistehende Wohngebäude in einer 
freien Anordnung um einen Anger. Das dezentrale Prinzip mit einer offenen Bauweise und den kor-
respondierenden gebäudenahen Freiräumen wird weiterentwickelt. Die hier verlaufende Anwohner-
straße wird von Bäumen flankiert. Die Weiterführung nach dem Gestaltungsprinzip der historischen 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Anordnung mit Alleen wird hier bewusst nicht weiter aufgegriffen. Eine Wegeverbindung ermög-
licht den direkten Zugang zum Landschaftspark. 
Der weiter südlich angrenzende Bereich wird hauptsächlich als offener Bereich gestaltet mit einem 
hohen Anteil an Freiräumen. Die derzeit mit Obst- und Laubbäumen bestandene Wiesenfläche soll 
zukünftig den Bewohnern des Viertels als Gartenland zur Verfügung gestellt werden. Bestands-
bäume werden aufgegriffen und eine durchs Grüne verlaufende Wegeverbindung zur weiter west-
lich angrenzenden Paul-Flechsig-Siedlung geschaffen. V on einer Eingrünung nach Südwesten wird 
abgesehen. Die Lage am LSG und die angrenzende Streuobstwiese sollen als Potenzial genutzt wer-
den. Weiterhin soll eine Verschattung der Freispielflächen der in diesem Bereich vorgesehenen Kin-
dertagesstätte verhindert werden. 
Außerdem werden im gesamten Gebiet dezentrale Spielbereiche geschaffen, um einem Angebot für 
Spiel und Erholung für Kinder und Jugendliche nachzukommen und hochwertige Aufenthaltsquali-
täten zu schaffen. 
Hinweis zur Darstellung im Masterplan: 
Der Erhalt bestehender Altbaumbestände bis zu ihrem natürlichen Abgang ist wegen der dokumen-
tarischen Bedeutung auch im denkmalpflegerischen Interesse, selbst dann, wenn ihre Standorte 
nicht dem festgelegten Zielraster entsprechen. Das denkmalgerechte Zielraster der Baumalleen 
bleibt somit bei der Masterplanung hinter dem Baumerhalt zurück. Der Masterplan bildet einen 
Zwischenstand ab. 
9.6 Energiekonzept 
Die baulichen Anforderungen sind durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) weitestgehend ge-
regelt. Daher hat die Wahl der Wärmeversorgung den größten Einfluss auf die resultierenden CO2-
Emissionen.  
Im Rahmen der Erarbeitung des Energiekonzeptes (seecon Ingenieure GmbH: Energiekonzept zum 
Bebauungsplan Nr. 398 „Parkstadt Dösen“, Januar 2018) wurden die leitungsgebundenen Wärme-
versorgungslösungen, Nahwärmeversorgung mit Erzeugung im Quartier und dem Anschluss an das 
bestehende Heizwerk Dösen der Stadtwerke Leipzig miteinander wirtschaftlich und ökologisch ver-
glichen.  
Hierzu wurden im Rahmen der Aufgabenstellung für die möglichen Versorger neben einer Offenle-
gung der investiven und laufenden Kosten auch die ökologischen Kriterien zu den Energieströmen, 
dem Primärenergiebedarf und den resultierenden CO2-Emissionen abgefragt. Neben den klassischen 
Versorgungsvarianten wurden auch innovative Lösungen geprüft und die resultierenden Wärme-
preise ermittelt. Die Ermittlung umfasste beispielsweise die zusätzliche Erzeugung von solarer 
Wärme auf den Dächern der Neubauten in Kombination mit einer Nahwärmeversorgung. Das Ener-
giekonzept liefert im Ergebnis eine Empfehlung für die zukünftige Wärmeversorgung des Areals 
der „Parkstadt Dösen“. 
Für die geplanten Objekte kommen prinzipiell auch Einzelversorgungsvarianten in Frage, also ein 
Wärmeerzeuger pro Gebäude oder Solar- oder Geothermie. Solarthermie ist im denkmalgeschützten 
Bereich nicht möglich; außerhalb ist eine entsprechende Versorgung grundsätzlich möglich. Ge-
othermie ist für Bestandsgebäude aufgrund zu geringer V orlauftemperaturen und einem zu hohen 
Flächenbedarf nicht geeignet. Alle Varianten wurden im Energiekonzept geprüft und ausgewertet. 
Mit dem benachbarten Heizwerk ist sowohl ökonomisch als auch ökologisch ein geeigneter Wärme-
versorger vorhanden (Verwendung regenerativer Energien, kurze Wege – kaum Leitungsverluste). 
Es wird von der Projektentwicklerin eine gemeinsame Lösung für alle Objekte bevorzugt. Diese 
wird den Anforderungen an eine ökologische Versorgung und den Anforderungen des EEWärmeG 
an Neubauten gerecht. Wärmeversorgung durch die Stadtwerke Leipzig und die Etablierung einer 
Nahwärmelösung mit BHKW auf Basis von Erdgas sind die zu bevorzugenden Optionen. Es wur-
den mehrere Versorger angefragt, welche technischen Lösungen sie für das Areal anbieten können. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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Für die abschließende Entscheidung wird die Bewertung der Kosten unter Einhaltung ökologischer 
Kriterien (bspw. Anforderungen des EEWärmeG den Ausschlag geben. Die Wärmeversorgung muss 
in erster Linie bezahlbar sein, um die Attraktivität der Immobilien zu erhalten. Es obliegt der Pro-
jektentwicklerin, auf Basis belastbarer Angebote potenzieller Versorger die für ihn wirtschaftlichste 
Lösung zu wählen. Die Grundlage sollten jedoch nicht allein die Investitionskosten sein, sondern 
auch die zukünftigen Wärmepreise für die Bewohner. 
Ganzheitlich betrachtet wird durch die Planung die bestehende Gebäudesubstanz „wiederverwen-
det“ und ein unmittelbar benachbartes und bereits bestehendes Heizwerk mit der Wärmeversorgung 
des Gebiets in Betracht gezogen. Durch die Verwendung bereits bestehender Strukturen und der hier 
vorhandenen kurzen Wege können alle anfallenden (Energie-)Kosten, die für die Produktion/Trans-
port/Einbau alternativer Systeme entstehen, eingespart werden. Die Auswahl einer nachhaltigen 
Wärmeversorgung ist ausschlaggebend für die ökologische und ökonomische Bilanz des gesamten 
Nutzungszeitraums eines Gebäudes. Im Gegensatz zur Auswahl des Stromversorgers ist die Wahl-
freiheit bei der Wärmeversorgung für die Nutzer von Wohngebäuden nach der Erschließung stark 
eingeschränkt. Eine zentrale Wärmeversorgung bietet die Chance, eine nachhaltige und aufgrund 
der Skaleneffekte kostengünstige Wärmeversorgung über Kraft-Wärme-Kopplung und erneuerbare 
Energien zu ermöglichen. Insbesondere in Zeiten des durch die Wärmewende verursachten Struk-
turwandels ist die Verlegung eines Nahwärmenetzes eine nachhaltige Lösung. Die Wärmeerzeu-
gungstechnologie ist nicht für die gesamte Nutzungsdauer festgelegt, sondern kann in Zukunft 
durch weitere erneuerbare Energien ergänzt werden. Durch den Anschluss aller Objekte im Pla-
nungsgebiet an ein solches Wärmenetz wird eine entsprechend starke Verbesserung der Bilanz wirk-
sam. 
 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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C. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES 
10. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches 
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes verläuft innerhalb der Gemarkung Dösen, ist 
in der Planzeichnung festgesetzt und wird wie folgt begrenzt: 
• im Norden durch das Flurstück 52/4 (KFP Dösen), 
• im Osten durch den westlichen Fahrbahnrand der Chemnitzer Straße (Flurstück 75), bis zur 
nordöstlichen Ecke des Flurstücks 191/4, an der nördlichen und der westlichen Grenze des 
Flurstücks 191/4 entlang, 
• im Süden durch die Flurstücke 191/2, 191/5 und 52/5, 
• im Westen durch das Flurstück 234, die Paul-Flechsig Straße (Flurstück 51/11), die Flurstü-
cke 51/70, 51/68, 51/66, 51/56 und 51/64. 
11. Gliederung des Plangebietes 
Das Plangebiet ist im Wesentlichen gegliedert in: 
• ein Baugebiet, festgesetzt als allgemeines Wohngebiet, welches sich in zehn Teilbaugebiete 
gliedert, 
• fünf private Grünflächen, 
• öffentliche und private Verkehrsflächen sowie 
• Flächen für den ruhenden Verkehr. 
Die allgemeinen Wohngebiete gruppieren sich weitestgehend um die zentrale Freifläche und werden 
von Norden nach Süden in Leserichtung nummeriert. Die einzelnen Teilbaugebiete unterscheiden 
sich überwiegend durch die räumliche Trennung bzw. aufgrund unterschiedlicher Bautypologien im 
Maß der Nutzung. Die öffentlichen Verkehrsflächen trennen die jeweiligen Teilbaugebiete vonei-
nander. Die übrigen Straßen und Wege werden je nach Funktion über Geh,- Fahr und/oder Leitungs-
rechte gesichert. Der ruhende Verkehr soll in einem Parkdeck am nördlichen Rand des Plangebietes 
und in mehreren Tiefgaragen, davon eine unterhalb der zentralen Grünfläche, untergebracht werden. 
Die mittig im Gebiet gelegene Grünfläche, sowie weitere dezentral verteilte Grünflächen werden als 
private Grünflächen festgesetzt. 
12. Baugebiete 
Im Folgenden werden die in der Planzeichnung festgesetzten Baugebiete und alle dazu im Bebau-
ungsplan getroffenen Festsetzungen in der sich aus § 9 BauGB ergebende Reihenfolge dargelegt, 
erläutert und begründet. Zum besseren Verständnis werden die getroffenen zeichnerischen und 
textlichen Festsetzungen inhaltlich und mit dem Verweis auf den entsprechenden Fundort im 
Rechtsplan in kursiver Formatierung wiedergegeben. 
12.1 Art der baulichen Nutzung 
12.1.1 Allgemeines Wohngebiet, Teilbaugebiete  
Planzeichnung 
Es wird ein allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO festgesetzt, welches in 10 Teilbaugebiete 
(WA 1 bis WA 10) unterteilt ist. 
Begründung: 
Die Teilbaugebiete werden als allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt, da sie vorrangig dem 
Wohnen dienen sollen. Diese unterteilen sich in zehn Teilbaugebiete, da diese durch die öffentlichen 
Verkehrsflächen getrennt bzw. in unterschiedlichen Bereichen bzgl. des Denkmalschutzes liegen. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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Mit den Baugebieten außerhalb des denkmalgeschützten Bereiches wird im Maß der baulichen Nut-
zung anders umgegangen als innerhalb des denkmalgeschützten Bereiches.  
Mit den Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung wird der für das Plangebiet beabsichtigte Nut-
zungscharakter bestimmt und auf die künftige Nutzung im Plangebiet ausgerichtet. Darüber hinaus 
soll gewährleistet werden, dass die angestrebte künftige Nutzung des Gebietes in umweltverträgli-
cher Art und Weise umgesetzt und an die umgebende Nutzungsstruktur angepasst werden kann. 
Die Einwohnerzahl von Leipzig stieg im September 2017 laut amtlichen Einwohnerregister der 
Stadt auf 590.337 Einwohner. Die Wanderungsgewinne haben sich im Vergleich zu 2010 verdop-
pelt. Insbesondere die Altersgruppe der 18- bis 35-Jährigen wächst, darunter sind auch viele Fami-
lien mit Kindern. 2014 gab es erstmals nach der Wende einen Geburtenüberschuss. Angesichts die-
ser dynamischen Bevölkerungsentwicklung, die auch die positivste Prognose der Leipziger Bevöl-
kerungsvorausschätzung nicht vorhergesehen hat, ist mit einer weiterwachsenden Nachfrage zu ver-
schiedenen Wohnraumangeboten zu rechnen. 
12.1.2 Allgemein zulässige Nutzungen 
Teil B: Text, Nr. 1.1 
Allgemein zulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes ergibt): 
a) Wohngebäude, 
b) die der Versorgung des Gebietes dienenden Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht stören-
den Handwerksbetriebe, 
c) Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche Zwecke. 
Begründung: 
Ziel dieser Festsetzung ist es, im Rahmen der Zweckbestimmung des Baugebietes als allgemeines 
Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO eine Feinsteuerung der neben den Wohngebäuden allgemein zu-
lässigen Nutzungen vorzunehmen, insbesondere um Entwicklungen im Baugebiet, die zu Konflik-
ten mit der Wohnnutzung sowohl im Baugebiet selbst als auch in dessen Umfeld führen könnten, zu 
vermeiden. 
Die Teilbaugebiete sollen überwiegend der Wohnnutzung vorbehalten sein und ein ungestörtes 
Wohnen gewährleisten. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sind 
zulässig. Es werden bzgl. der zulässigen Nutzungen fast keine Einschränkungen vorgenommen, da 
hierfür kein Planungserfordernis erkennbar ist. 
Die zulässigen Nutzungen entsprechen weiterhin der städtebaulichen Zielstellung, ein Wohnquartier 
zu entwickeln, welches aufgrund seiner eigenen Größe und der Entwicklung angrenzender Nutzun-
gen auch den Bedarf an ergänzenden Nutzungen, wie bspw. Handwerksbetriebe und der Versorgung 
des Gebietes dienenden Läden oder Schank- und Speisewirtschaften, hat. 
12.1.3 Ausnahmsweise zulässige Nutzungen 
Teil B: Text, Nr. 1.2 
Ausnahmsweise zulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes 
ergibt): 
a) sonstige nicht störende Gewerbebetriebe. 
Begründung: 
Weiterhin soll die Möglichkeit bestehen, auch sonstige nicht störende Gewerbebetriebe ausnahms-
weise unterbringen zu können, um die Wohnanlage bspw. durch eine Verwaltung betreuen zu kön-
nen. Weiterhin sind auch kleinteilige Gewerbebetriebe bspw. im Dienstleistungssektor vorstellbar.  
 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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12.1.4 Unzulässige Nutzungen 
Teil B: Text, Nr. 1.3 
Unzulässig sind (soweit sich aus der nachfolgenden Festsetzung nichts anderes ergibt): 
a) die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, 
b) Anlagen für sportliche Zwecke, 
c) Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 
d) Anlagen für Verwaltungen, 
e) Gartenbaubetriebe, 
f) Tankstellen. 
[§ 1 Abs. 5 und 6 Nr. 1 BauNVO] 
Begründung: 
Auswirkung der Festsetzung ist, dass Anlagen für sportliche Zwecke, soweit sie von § 4 Abs. 2 
BauNVO erfasst werden, im Baugebiet nicht zulässig sind. Aufgrund der möglichen Größe und Flä-
cheninanspruchnahme von sportlichen Anlagen sowie dem damit verbundenen Sportlärm (bei Frei-
anlagen) und des Zu- und Abgangsverkehrs ist von wesentlichen Beeinträchtigungen der geplanten 
Wohnnutzung auszugehen. 
Darüber hinaus besteht im Plangebiet für die weiteren ausgeschlossenen Nutzungen (wie bspw. An-
lagen für sportliche Zwecke oder Betriebe des Beherbergungsgewerbes) kein Bedarf. Es sind im 
Plangebiet wohngebietstypische kleinteilige Strukturen geplant, die auf das Plangebiet in Nutzung 
und Wirkung reflektieren. Gartenbaubetriebe und Tankstellen stellen in der Regel größere Struktu-
ren dar und dienen nicht nur der „Versorgung“ des Plangebietes. Störwirkungen, z. B. durch eine 
intensive Flächeninanspruchnahme oder ein höheres Verkehrs- und Parkaufkommen, sind nicht ge-
wünscht. 
Weitere der Versorgung dienenden Läden im Plangebiet sind nicht vorgesehen. Der entsprechende 
Stellplatzbedarf lässt sich nicht mit den Anforderungen an die denkmalgeschützte Situation verein-
baren. Weiterhin lasst dir denkmalgeschützte Bausubstanz eine derartige Nutzung nicht zu.  
12.1.5 Zulässigkeit von Läden im WA 7 
Teil B: Text, Nr. 1.4 
Abweichend zu Nr. 1.2 a) sind im WA 7 die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden allgemein 
zulässig. 
[§ 1 Abs. 9 BauNVO] 
Begründung: 
Im WA 7 wird durch die Festsetzung gesondert festgesetzt, dass die der Versorgung dienenden Lä-
den bis 800 m ² Verkaufsfläche allgemein zulässig sind. Ein Nahversorger mit einer Verkaufsfläche 
von maximal 800 m² steht im Regelfall nicht im Widerspruch zum Ziel der Erhaltung und Entwick-
lung der zentralen Versorgungsbereiche, da durch ihn keine negativen oder schädlichen Auswirkun-
gen auf zentrale Versorgungsbereiche zu befürchten sind. Dieser ist von Bedeutung für die Nahver-
sorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs und erfüllt als Treffpunkt gerade für ältere Menschen 
auch eine identitätsstiftende Funktion für die unmittelbare Nachbarschaft. Dadurch sind positive Ef-
fekte zugunsten der Stärkung und Entwicklung auch angrenzenden des Siedlungsbereiches zu er-
warten. 
Durch die verkehrsgünstige Lage an der Chemnitzer Straße/Planstraße B/Planstraße D ist das WA 7 
besonders gut erschlossen und damit für die Verortung eines Verbrauchermarkts geeignet.  
Weitere der Versorgung dienenden Läden im Plangebiet sind nicht vorgesehen. Der entsprechende 
Stellplatzbedarf lässt sich nicht mit den Anforderungen an die denkmalgeschützte Situation verein-
baren. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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12.2 Grundflächenzahl und Grundfläche 
Teil B: Text, Nr. 2.1 
Für die WA 1 und WA 7 bis WA 10 wird die Grundflächenzahl (GRZ) mit 0,4 festgesetzt. 
Für das WA 1 wird zusätzlich für oberirdische Gebäude eine maximale Grundfläche (GR) von je-
weils 450 m² festgesetzt. 
Für das WA 8 und das WA 9 wird zusätzlich für Gebäude eine maximale Grundfläche (GR) von je-
weils 300 m² festgesetzt. 
[§ 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO] 
Teil B: Text, Nr. 2.2 
Für die WA 2 bis WA 6 entspricht die zulässige Größe der Grundfläche dem Flächeninhalt der je-
weils festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche. 
[§ 16 Abs. 2 Nr.1 BauNVO] 
Teil B: Text, Nr. 2.3 
Die gemäß Nr. 2.2 zulässige Grundfläche darf durch die Grundfläche von Gemeinschaftstiefgara-
gen um bis zu dem Flächeninhalt der jeweils zu diesem Zweck festgesetzten Fläche für Gemein-
schaftstiefgaragen (GTg) überschritten werden. 
[§ 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO] 
Teil B: Text, Nr. 2.4 
Für das WA 7 darf die zulässige Grundfläche durch Stellplätze mit ihren jeweiligen Zufahrten und 
Nebenanlagen i. S. d. § 14 BauNVO bis zu einer GRZ von 0,7 überschritten werden. 
[§ 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO] 
Teil B: Text, Nr. 2.5 
Die zulässigen Größen der Grundflächen für das in der Fläche für Stellplätze und Garagen zuläs-
sige Gemeinschaftsparkdeck (GPd) und die unterhalb der privaten Grünfläche pG 1 zulässige Ge-
meinschaftstiefgarage entsprechen dem Flächeninhalt der jeweils zu diesem Zweck festgesetzten 
Fläche. 
[§ 16 Abs. 2 Nr.1 BauNVO] 
Begründung: 
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ) oder die 
Festsetzung einer Größe der Grundfläche (GR), die gleich der Flächeninhalte der festgesetzten über-
baubaren Grundstücksflächen bzw. der festgesetzten Flächen für die Tiefgaragen und das Parkdeck 
geregelt sind und der Zahl der V ollgeschosse, bestimmt. 
Trotz der stark bindenden Festsetzung zu den überbaubaren Grundstücksflächen als einer eng an die 
bestehenden oder geplanten Gebäudegrundflächen orientierte Festsetzung, erfordert die Systematik 
der Baunutzungsverordnung zur Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung gemäß § 16 Abs. 3 
BauNVO neben einer entsprechenden Geschosszahl- oder Höhenfestsetzung stets die Festsetzung 
der Grundflächenzahl (GRZ) oder die Größe der Grundflächen (GR). 
Insgesamt gewährleisten die gewählten Festsetzungen, dass in den Baugebieten eine den übergeord-
neten städtebaulichen und denkmalpflegerischen Zielen entsprechende Bebauung mit einem insbe-
sondere ökologisch verträglichen Dichtewert realisiert werden kann. Ferner ermöglichen die Fest-
setzungen die wirtschaftlich tragfähige Vermarktung der Grundstücke und eine im hohen Maß bo-
denschonende Entwicklung der Gebiete. 
Regelungen innerhalb des denkmalgeschützten Bereiches (WA 2 bis WA 6) 
Für die in den allgemeinen Wohngebieten WA 2 bis WA 6 gelegenen Grundstücke wird das Maß der 
baulichen Nutzung als absoluter Flächenwert festgesetzt, wobei sich die Größe der zulässigen 
Grundfläche unmittelbar aus der festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche ergibt, innerhalb 
derer bauliche Anlagen errichtet werden können. Bauliche Anlagen können hierbei sowohl 
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unterhalb wie auch oberhalb der natürlichen Geländeoberfläche errichtet werden und z. B. Bestand-
teil der Tiefgarage sein. 
Die Größe der jeweils festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche orientiert sich an der bereits 
vorhandenen und zu erhaltenden Bebauung und soweit die baulichen Anlagen noch nicht vorhanden 
sind an den V orgaben des städtebaulichen Konzeptes sowie des denkmalpflegerischen Rahmenkon-
zepts. Dadurch wird sichergestellt, dass das historische Denkmalensemble in seiner Eigenart erhal-
ten bleibt. Eine weitere Bebauung über das zulässige Maß hinaus würde nicht dem Solitärcharakter 
des Gebietes entsprechen. 
Die Möglichkeit einer absoluten Maßfestsetzung zur Größe der Grundfläche anstelle der relativen 
Maßfestsetzung zur Grundflächenzahl wird gewählt, da auf dieser Grundlage die angestrebte Siche-
rung der städtebaulichen Figur und das harmonische Einfügen zusätzlicher Baukörper besser umge-
setzt werden kann, als dies bei der abstrakteren Festsetzung einer auf eine maßgebliche Grund-
stücksfläche bezogenen Festsetzung (GRZ) der Fall wäre – insbesondere deshalb, weil es aufgrund 
der Abgrenzung der Baugebiete nur bedingt möglich ist, die maßgebliche Grundstücksfläche exakt 
zu bestimmen. Letztlich würde die Kontrolle im V ollzug des Bebauungsplanes erschwert. 
Auch bei einer Teilung der Grundstücke, z. B. im Zuge von Grundstücksverkäufen, werfen die ge-
troffenen Festsetzungen keine Schwierigkeiten auf, weil die jeweiligen Bezugsflächen zur Ermitt-
lung der zulässigen GR, nämlich die nach Teilung noch zur Verfügung stehende überbaubare 
Grundstücksfläche bzw. Fläche für Tiefgaragen, weiterhin die Bezugsgröße bilden. 
Die Baufenster sind so gewählt, dass der denkmalgeschützte Bestand gesichert werden kann. Für 
den Fall eines Brandfalls und dem sich daraus ergebenden Neubaubedarf entsprechen die Baufens-
ter ebenfalls, da sich der zukünftige Neubau an den gegebenen städtebaulichen Gegebenheiten und 
der heute vorhandenen Kubatur orientiert. Heute im Detail unterschiedlich große, jedoch sich glei-
chende Gebäude werden mit gleichen Baufenstern versehen. Bspw. wird bei den Baufenstern B 20 
und B 21 eine einheitliche Größe gewählt. Zudem wird geregelt, dass der nördliche Gebäudeteil 
sich dem südlichen Gebäudeteil auch zukünftig unterordnet.  
Geplante Tiefgaragen gehen über die durch Baugrenzen definierten Baufenster hinaus. Diese wer-
den daher durch Flächen für Gemeinschaftstiefgaragen (GTg) definiert.  
Regelungen außerhalb des denkmalgeschützten Bereiches (WA 1 und WA 7 bis WA 10) 
Für die allgemeinen Wohngebiete WA 1 und WA 7 bis WA 10 wird, im Gegensatz zu den allgemei-
nen Wohngebieten WA 2 bis WA 6, als flächenbezogenes Maß der baulichen Nutzung eine max. zu-
lässige Grundfläche (GRZ) festgesetzt. Diese Bereiche liegen außerhalb des denkmalgeschützten 
Bereiches. Hier sollen je Baufenster jeweils ein bzw. drei Gebäude errichtet werden. 
Diese Art der Festsetzung wird gewählt, um innerhalb des klar begrenzten Baugebiets für die dort 
angestrebte Bebauung eine größtmögliche Flexibilität in der Ausnutzung der zur Verfügung stehen-
den Grundstücksfläche zu gewährleisten. 
Um für die Baugebiete WA 1, WA 8 und WA 9 trotz der großen Baufenster nur eine ortsverträgliche 
Bebauungsgröße zuzulassen wird zusätzlich zur relativen GRZ auch die absolute Grundfläche der 
einzelnen Gebäude begrenzt. Im WA 1 sind daher nur Gebäude mit einer Grundfläche von nicht 
mehr als jeweils 450 m² und im WA 8 und im WA 9 nur Gebäude mit einer Grundfläche von nicht 
mehr als jeweils 300 m² zulässig.  
Die absolute Grundfläche bestimmt nicht den Überbauungsgrad eines Grundstücks, sondern nur die 
Größe der Grundfläche der Baukörper. Solange die GRZ von 0,4 eingehalten wird, sind innerhalb 
eines Baufensters auch mehrere Gebäude mit der festgesetzten GR zulässig. Gemäß Masterplan 
könnten jeweils drei Gebäude in einem Baufenster untergebracht werden.  
Aus dem Flächenbedarf des ruhenden Verkehrs ergibt sich die Notwendigkeit, die zulässige Grund-
fläche gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO für das Teilbaugebiet WA 7 geringfügig zu überschreiten.  
Begründung zum Bebauungsplan 
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Die GRZ des Hauptbaukörpers selbst liegt bei 0,36. 
Um dem notwendigen Stellplatzbedarf eines geplanten Nahversorgers gerecht zu werden, sind eine 
oberirdische Stellplatzanlage und entsprechende Zufahrten zur Anlieferung notwendig. 
Die Überschreitung der Grundfläche für allgemeine Wohngebiete nach § 19 Abs. 4 BauNVO be-
gründet sich daraus, dass 
• der Erhalt der denkmalgeschützten Bausubstanz gesichert werden soll und somit eine solche 
Nutzung außerhalb des denkmalgeschützten Bereiches verortet wird und 
• eine Reduzierung der GRZ zur Folge hätte, dass die zweckentsprechende Grundstücksnut-
zung als Nahversorgungsanlage wesentlich erschwert werden würde. 
Weiterhin wird durch diese Konzentration dafür Sorge getragen, dass an anderer Stelle für diese 
Zwecke keine Flächen in Anspruch genommen werden müssen und somit nachteilige Auswirkun-
gen auf die Umwelt vermieden werden. 
Der Bereich der allgemeinen Wohngebiete WA 8 bis WA 10 war bis zu der mit diesem Bebauungs-
plan angestrebten Entwicklung Teil des versiegelten Betriebshofs des östlich gelegenen Heizwerkes. 
Mit der hier angestrebten baulichen Entwicklung wird der Bereich umfassend verändert, dennoch 
soll trotz der beabsichtigten Neubebauung der Anteil unversiegelter Flächen gegenüber dem Be-
stand zunehmen. 
12.3 Höhe baulicher Anlagen 
Planzeichnung 
Gemäß Planeinschrieb wird die zulässige Geschossigkeit festgesetzt. 
[§ 16 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO i. V . m. § 20 BauNVO] 
Planzeichnung 
Gemäß Planeinschrieb ist eine maximale Höhe der Traufhöhe, die Firsthöhe bzw. der Oberkante 
baulicher Anlagen in m über Bezugshöhe für die überbaubaren Grundstücksflächen festgesetzt. Be-
zugshöhe ist die mittlere Höhe der natürlichen Geländeoberfläche, gemessen zwischen den äußeren 
Eckpunkten der Außenwände des jeweiligen Hauptbaukörpers. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 18 BauNVO] 
Begründung: 
Mit den Höhenvorgaben soll der denkmalgeschützten Bausubstanz entsprochen und die Ergänzung 
durch Neubauten gemäß städtebaulichem Konzept in ihrer Höhe geregelt werden. Damit soll zu-
sätzlich zur hier gleichfalls festgesetzten maximalen Geschossigkeit eine höhenmäßige Harmonie 
des Ensembles bei Wahrung der denkmalgeschützten Bausubstanz bewirkt werden. 
Die Höhenfestsetzungen der Bestandsgebäude spiegeln die derzeitige Situation plus einen Spiel-
raum für notwendige bauliche Sanierungsarbeiten wieder. 
Bei bestehenden Gebäudekomplexen, die in einem Baufenster geregelt werden und unterschiedlich 
hohe Einzelbaukörper beinhalten (z.B. B 20, B 21), orientiert sich die Angabe der Höhenfestsetzung 
(Traufhöhe und Firsthöhe) an dem höchsten Gebäudeteil. Die Geschossigkeit wird in dem Fall über 
ein Höchstmaß geregelt. 
Neubauten innerhalb des denkmalgeschützten Bereiches orientieren sich an der nächstgelegenen 
bzw. im räumlichen Zusammenhang stehenden denkmalgeschützten Bebauung und deren Trauf- 
und Firsthöhe. Die Geschossigkeit der Neubauten ist in der Regel um ein Geschoss gegenüber dem 
Bestand erhöht. Dies begründet sich aus der unterschiedlichen lichten Raumhöhe. Durch die ehema-
lige Bestandsnutzung als Krankenhaus waren höhere Räume erforderlich als es für eine Wohnnut-
zung erforderlich ist. Neubauten benötigen geringere Raumhöhen und können somit bei gleichen 
Trauf- und Firsthöhen ab einer gewissen Geschossigkeit ein Geschoss mehr beinhalten. 
Die Neubauten außerhalb des denkmalgeschützten Bereiches sind wie folgt zeichnerisch festgesetzt: 
Begründung zum Bebauungsplan 
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• im WA 1 mit maximal vier V ollgeschossen und einer Oberkante baulicher Anlagen von 
15,5 m 
Die Höhe und Geschossigkeit der Neubauten im WA 1 orientiert sich an der Höhe der Traufhöhe 
des im WA 2 gelegenen, östlichen denkmalgeschützten Bestandsgebäudes. Demnach wird ein har-
monisches Gegenüber erzeugt. 
• im WA 7 mit minimal einem bis maximal drei V ollgeschossen und einer Oberkante baulicher 
Anlagen von 13,0 m 
Die Höhe und Geschossigkeit der Neubauten im WA 7 soll die Errichtung eines Nahversorgers in 
Kombination mit Wohnungen in den Obergeschossen ermöglichen. 
• im WA 8 und WA 9 mit maximal drei V ollgeschossen und einer Oberkante baulicher Anla-
gen von 11,0 m 
Die Höhe und Geschossigkeit der Neubauten soll die Errichtung von kleinen Stadtvillen ermögli-
chen. 
• im WA 10 mit maximal zwei V ollgeschossen und einer Oberkante baulicher Anlagen von 
7,0 m 
Die Höhe und Geschossigkeit der Neubauten soll die Errichtung einer Kindertagesstätte ermögli-
chen. Die Reduzierung auf maximal 2 Geschosse stellt gleichzeitig einen verträglichen Übergang in 
die Landschaft dar.  
Zur Unterbringung der aus der angestrebten Nutzung im nördlichen Teil des Plangebietes resultie-
renden notwendigen Stellplätze soll im Abstand von 3,0 m zum nördlich angrenzenden Gelände der 
KFP Dösen ein überdachtes Parkdeck mit drei Parkebenen entstehen. Die Höhe wird zeichnerisch 
auf 7,5 m festgesetzt. Die Regelung sichert die Einhaltung der Abstandsfläche zur nördlich gelege-
nen Forensik. Um die benötigten drei Geschosse unterzubringen, wird das unterste Geschoss als 
Souterrain ausgebildet.  
12.4 Überbaubare Grundstücksfläche 
Planzeichnung 
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden zeichnerisch durch Baugrenzen festgesetzt. 
[§ 23 Abs. 1 BauNVO] 
Begründung: 
Die festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen (Baufenster) definieren innerhalb der Bauge-
biete die Bereiche, die für eine bauliche Nutzung vorgesehen sind. Innerhalb des denkmalgeschütz-
ten Ensembles orientieren sich die festgesetzten Baufenster sehr eng am historischen Gebäudebe-
stand und bilden diesen in seinen Grundflächen ab bzw. definieren in ihren Abmessungen die nach 
dem Masterplan dort beabsichtigten Bauvorhaben. Die Bezeichnung der einzelnen Baufenster 
wurde zur besseren Verständlichkeit aus der Gebäudebezeichnung der Masterplanung und der wei-
teren Gutachten übernommen. 
Regelungen innerhalb des denkmalgeschützten Bereiches (WA 2 bis WA 6) 
Das Baufenster N 4 des angestrebten Neuvorhabens entspricht in seiner Abmessung der der histori-
schen V orbilder (A 2 und B 2). Das Baufenster entspricht in seiner Lage der strengen Regelmäßig-
keit der historischen Gesamtanlage. Der heutige nicht unter Denkmalschutz stehende Bestand an 
diesem Standort war eine Ergänzung zum historischen Bestand. Eine Nachnutzung des Bestands-
komplexes ist nicht vorgesehen. Die Baufenster N 5 und N 6 entsprechen in ihren Abmessungen 
dem Baufenster B 27, orientieren sich in ihrer Ausrichtung an dem Baufenster B 28 und führen das 
System von Solitären entlang der Chemnitzer Straße fort. 
Die Baufenster der angestrebten Neuvorhaben (N 7, N 8, N 9, N 10, N 11 und N 12) entsprechen in 
ihren Abmessungen denen der historischen V orbilder (A 7 und B 7). Die Baufenster entsprechen in 
Begründung zum Bebauungsplan 
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ihrer Lage der strengen Regelmäßigkeit der historischen Gesamtanlage. In Übereinstimmung mit 
dem denkmalpflegerischen Rahmenkonzept werden hierbei auch einige der vorhandenen Gebäude 
in ihrem Bestand nicht bestätigt und im Zuge der Umsetzung der Planung beseitigt. Dies gilt insbe-
sondere für den Gebäudekomplex im Baufenster B 24/25. 
Um das städtebaulich wirksame Raster der Bebauung klar herausarbeiten zu können, wurden die 
Baugrenzen in möglichst geringem Abstand um die Gebäude gezogen. Hierbei konnten einzelne 
Bauteile, wie Freitreppen, Eingangsportale etc. teilweise nicht berücksichtigt werden, da dies zu er-
heblichen Abweichungen innerhalb des regelmäßigen Rasters der Gebäudeanordnung führen 
könnte. Gem. § 23 Abs. 3 Satz 2 besteht jedoch die Möglichkeit, dass innerhalb der denkmalge-
schützten Gesamtanlage die festgesetzten Baugrenzen durch vortretende Bauteile im geringfügigen 
Maß überschritten werden dürfen. Dies betrifft die Gebäudeteile, die mit dem denkmalgeschützten 
Objekt einen historischen Sachzusammenhang bilden. Damit ist gewährleistet, dass die Bauteile, die 
mit dem denkmalgeschützten Objekt eine Sachgesamtheit bilden bzw. selbst dem Denkmalschutz 
unterliegen, auch weiterhin erhalten und genutzt werden können. 
Für die außerhalb des denkmalgeschützten Ensembles gelegenen Baugebiete wurde eine flächenbe-
zogene Festsetzung gewählt. 
Regelungen außerhalb des denkmalgeschützten Bereiches (WA 1 und WA 7 bis WA 10) 
Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes WA 1 sollen Stadtvillen errichtet werden, deren genaue 
Anordnung flexibel gehalten werden soll. Das Baufenster wahrt einen Abstand zu den westlich an-
grenzenden Kleingärten.  
Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes WA 7 soll die Errichtung eines Nahversorgers ermöglicht 
werden. Daher wurde die Tiefe des Baufensters entsprechend gewählt. Zudem soll die Möglichkeit 
bestehen den eingeschossigen Nahversorger in Teilen durch weitere zwei Geschosse aufzustocken. 
Innerhalb der allgemeinen Wohngebiete WA 8 und WA 9 sollen kleine Stadtvillen errichtet werden, 
die sich um einen Anger gruppieren. Hier wird bewusst eine Bebauung angestrebt, die von der or-
thogonalen Ausrichtung der Bebauung im übrigen Plangebiet abweicht. 
Innerhalb des allgemeinen Wohngebietes WA 10 soll die Errichtung einer Kindertagesstätte ermög-
licht werden. Das gewählte Baufenster sichert einen verträglichen Standort im Plangebiet in Bezug 
auf den vorhandenen Verkehrslärm der Chemnitzer Straße. Weiterhin können die Flächenanforde-
rungen einer Kita für 120 Kinder gewährleistet werden. 
Die im Masterplan abgebildeten Gebäudekubaturen der Baugebiete WA 1 und WA 7 bis WA 10 ent-
sprechen einer städtebaulichen Idee, bilden jedoch keine konkrete Architektur ab.  
Teil B: Text, Nr. 2.6 
Für die WA 2 bis WA 6 ist ein Vortreten von Terrassen und Balkonen über die festgesetzten Bau-
grenzen um maximal 2,0 m zulässig, sofern die Abstandsflächen gewahrt bleiben. 
[§ 23 Abs. 2 Satz 3 BauNVO] 
Begründung: 
Für Terrassen und Balkone besteht die Möglichkeit, die festgesetzten Baugrenzen im beschränkten 
Maß zu überschreiten. Die Terrassen und Balkone sind zurückhaltend und offen zu gestalten. Dies 
ergibt sich aus der Berücksichtigung der Belange des Denkmalschutzes, aber auch aus dem Ziel, 
dass der städtische Raum zukünftig über die Hauptbaukörper und nicht über die Terrassen und Bal-
kone geprägt werden soll. 
12.5 Abweichende Bauweise 
Teil B: Text, Nr. 3 
Im WA 2 vor der nördlichen Baugrenze des Baufensters B29/B30 beträgt die Abstandsflächentiefe 
1,0 m.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB] 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Begründung: 
 
Laut § 6 Abs. 5 SächsBO beträgt die Tiefe der Abstandsflächen in der Regel 0,4 H (Höhe), mindes-
tens jedoch 3 m vor der Außenwand eines Gebäudes. Höhe in diesem Sinne ist das Maß von der Ge-
ländeoberfläche bis zum oberen Abschluss der Wand.  
Die Abweichung betrifft die nördlich einzuhaltenden Abstandsfläche der baulichen Anlage 
(B29/B30) zum nördlich angrenzenden dreigeschossigen Parkdeck. Bei einer Gebäudehöhe 
(B29/B30) von max. 9,5 m würde die reguläre Tiefe der Abstandsfläche (0,4 H) 3,8 m betragen. Die 
erforderliche Abstandsfläche vor dem Parkhaus beträgt 3,0 m, insgesamt wäre somit ein Abstand 
zwischen Parkdeck und B29/B30 von min.  6,8 m einzuhalten. Dieser bauordnungsrechtlich einzu-
haltende Abstand kann aus den nachfolgend aufgeführten Gründen nicht eingehalten werden, jedoch 
verbleibt ein tatsächlicher Abstand zwischen den Gebäuden von min. 4,00 m. Zur Umsetzung des 
städtebaulichen Konzeptes müssen vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Ab-
standsflächen festgesetzt werden. Hierzu wird die entsprechende Möglichkeit gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 
2a BauGB genutzt: Bei der betreffenden baulichen Anlage handelt es sich um einen unter Denkmal-
schutz stehenden Gebäudebestand, der planungsrechtlich gesichert werden soll. Um die Errichtung 
des Parkdecks zu ermöglichen, werden Teile der vorhandenen Bausubstanz abgebrochen. Eine wei-
tere Reduzierung der vorhandenen Gebäudesubstanz würde jedoch zu Eingriffen in die Bausubstanz 
führen, die aus denkmalpflegerischen Aspekten nicht befürwortet werden kann. Zur Konversion des 
Gebäudebestands ist daher die Festsetzung einer vom Bauordnungsrecht abweichende Abstandsflä-
chentiefe notwendig.  
Eine Reduzierung der funktional erforderlichen Tiefe des Parkhauses hingegen würde zur Reduzie-
rung der Stellplätze führen wodurch die erforderlichen Stellplätze nicht nachgewiesen werden 
könnten. Weiterhin wäre die gewünschte Abschirmung zur nördlich gelegenen Forensik im betref-
fenden Teilbereich nicht gewährleistet.  
Gemäß § 89 Abs. 1 Nr. 6 SächsBO sind derartige abweichende Maße der Abstandsflächentiefen zu-
lässig, soweit dies u. a. zur Verwirklichung der Festsetzungen einer städtebaulichen Satzung erfor-
derlich ist und eine ausreichende Belichtung zur Erreichung gesunder Wohn- und Arbeitsverhält-
nisse sowie der Brandschutz gewährleistet sind. Mit den festgesetzten Abstandsflächen ist dies ge-
geben. Die Gebäude sind für die Feuerwehr gut erreichbar.  
Es ist weiterhin durch die getroffenen Festsetzungen sichergestellt, dass in dem betroffenen Bereich 
keine weiteren Gebäude errichtet werden können. Eine gute und ausreichende Belichtung des Ge-
bäudes bleibt gewährleistet, da es sich um die Schmalseite (8,0 m) im Norden des Gebäudes handelt 
und die Räume über die Ost- und Westseite zusätzlich belichtet werden. Der nördliche Giebel des 
Haus B29/30 wird als Brandwand ausgeführt. Somit wird auch den Anforderungen an den Brand-
schutz entsprochen.  
In Abwägung der privaten Eigentümerinteressen mit dem Abstandsflächenrecht der SächsBO ist ein 
Teilrückbau des Gebäudes, um die regulären Abstandsflächen einzuhalten, nicht gerechtfertigt. 
13. Tiefgaragen, Parkdeck und Stellplätze  
Planzeichnung 
In der Planzeichnung werden oberirdische Stellplätze und Garagen als Nebenanlagen, die Tiefgara-
gen und das Parkdeck als Gemeinschaftsanlagen festgesetzt.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und 22 BauGB] 
Begründung: 
Da die Tiefgargen und das Parkdeck eine bestimmte Größenordnung erreichen und überwiegend 
mehreren Gebäuden dienlich sind, werden diese als Gemeinschaftsanlagen festgesetzt. Die oberirdi-
schen Stellplätze und die Fläche für Garagen sind überwiegend einem Gebäude im Sinne einer Ne-
benanlage zugeordnet.  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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Teil B: Text, Nr. 4.1 
Stellplätze, Garagen, ein Parkdeck und Tiefgaragen mit ihren Zufahrten sind nur innerhalb der in 
der Planzeichnung festgesetzten Flächen mit der jeweiligen Zweckbestimmung sowie innerhalb der 
überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. 
[§ 12 Abs. 6 BauNVO] 
 
 
Teil B: Text, Nr. 4.2 
Die Oberkante von Tiefgaragen muss mindestens 0,4 m unter der Bezugshöhe liegen. Bezugshöhe 
ist die Höhe der natürlichen Geländeoberfläche, gemessen an allen äußeren Eckpunkten der Außen-
wände der jeweiligen Tiefgarage. 
[§ 9 Abs. 3 BauGB] 
Begründung Tiefgaragen: 
Im Rahmen des V orentwurf ´s wurden hinsichtlich der Unterbringung des ruhenden Verkehrs 2 
grundsätzlich unterschiedliche Lösungen betrachtet. Zum einen dessen Unterbringung weitgehend 
in Tiefgaragen und Parkpaletten und zum anderen innerhalb des vorhandenen Straßenraums sowie 
in kleineren dezentralen Carportanlagen auf den jeweiligen Grundstücken. Mit der Planung wird der 
Focus auf die konzentrierte Unterbringung der Stellplätz in Tiefgaragen und einem Parkdeck gelegt. 
Im denkmalgeschützten Bereich werden unter der Berücksichtigung des vorhandenen Baumbestan-
des des Gartendenkmals sowie außerhalb des denkmalgeschützten Bereiches Flächen für die Errich-
tung von Tiefgaragen festgesetzt. Innerhalb dieser festgesetzten sechs Flächen können insgesamt ca. 
360 Stellplätze in den geplanten Tiefgaragen realisiert werden. 
Die überwiegende Anzahl der Tiefgaragenplätze werden im südlichen Teil des Plangebietes zur Un-
terbringung der aus der Wohnnutzung resultierenden notwendigen Stellplätze eingeordnet, da hier, 
anders als im nördlichen Teil des Plangebiets die V oraussetzungen zur Errichtung eines Parkdecks 
oder Parkhauses aus städtebaulicher und denkmalpflegerischer Sicht nicht bestehen. 
Das zentrale Bauwerk ist hierbei die geplante Tiefgarage unter der zentralen Grünfläche mit insge-
samt 150 Stellplätzen. Die Ein- und Ausfahrten erfolgen über die beiden Erschließungsschleifen 
(Planstraße A und B). Somit kann gewährleistet werden, dass die Tiefgarage sowohl von den Be-
wohnern des nördlichen als auch des südlichen Plangebietes genutzt werden kann, ohne unnötigen 
Durchfahrtsverkehr innerhalb des Plangebietes zu erzeugen. Im Zuge der Baumaßnahmen werden 
V orkehrungen zum Erhalt des vorhandenen Baumbestandes getroffen. 
Mit der Regelung zur Höhenlage der Tiefgaragen soll der heutige ebene Geländeverlauf erhalten 
werden und eine unterirdische Unterbringung der Tiefgaragen gesichert werden. Ein Hochparterre 
oder künstliche Hügel bspw. sollen im Plangebiet vermieden werden. Teile der Zu- und Ausfahrten 
können von der Regelung abweichen.  
Die Ausführungsdetails und die exakte Lage der vier nicht überdachten Tiefgaragenausgänge und 
erforderliche Lüftungsanlagen sind mit der Denkmalschutzbehörde anzustimmen.  
Begründung Parkdeck: 
Zur Unterbringung der aus der angestrebten Nutzung im nördlichen Teil des Plangebietes resultie-
renden notwendigen Stellplätze soll im Abstand von 3,0 m zum nördlich angrenzenden Gelände der 
KFP Dösen ein überdachtes Parkdeck mit drei Parkebenen entstehen. Insgesamt sollen in dem max. 
235 m langen Bauwerk 300 Stellplätze untergebracht werden. Die Erschließung des Parkdecks er-
folgt über die nördliche Erschließungsschleife über jeweils eine Ein- und Ausfahrt an der östlichen 
und westlichen Stirnseite des Bauwerks. 
Neben der Unterbringung des ruhenden Verkehrs in einem Gebäude und der damit angestrebten 
Freihaltung der Straßenräume von parkenden Autos soll vor allem eine optische Abgrenzung des 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Plangebietes gegenüber der angrenzenden Kliniknutzung erfolgen. Letztlich soll so ein störungs-
freies Nebeneinander der verschiedenen Nutzungen gewährleistet werden. 
Im Rahmen des Verfahrens wurde ein Lärmgutachten zur Anordnung des Parkdecks durch das Inge-
nieurbüro Dr. Kiebs (Gutachten Nr. 5210914) erarbeitet, welches u. a. die Auswirkungen aus der 
Nutzung des Parkhauses auf die angrenzende Kliniknutzung untersuchte. Im Ergebnis des Gutach-
tens kann davon ausgegangen werden, dass bei entsprechender Ausführung des Parkhauses mit ge-
schlossener Nord- und Südfassade und der geplanten Ein- und Ausfahrt auf der Ost- und Westseite 
des Gebäudes die Immissionsrichtwerte für das angrenzende Krankenhausgebiet nach TA Lärm 
(Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm) 45 (dB(A) Tagwert, 35 dB(A) Nachtwert) sicher 
eingehalten werden können. 
Die Nutzung des Parkdecks erfolgt ausschließlich durch die Anwohner. Ein Grundstücksnachbar hat 
die Errichtung notwendiger Stellplätze und die mit ihrem Betrieb üblicherweise verbundenen Im-
missionen grundsätzlich hinzunehmen. Die Bewohner der nahegelegenen Wohnhäuser werden Auf-
grund der Lage Ihren eigenen Stellplatz im Parkhaus besitzen. Entferntere Wohnhäuser, die eher ei-
nen Stellplatz in der Tiefgarage des Parterres nutzen sind wiederum weniger beeinträchtigt. Zudem 
ist davon auszugehen, dass es aufgrund der definierten Zuordung der Stellplätze zu den Nutzern 
keinen Park-Such-Verkehr geben wird.  
Im Hinblick auf die sicherheitstechnischen Anforderungen des KFP Dösen haben Abstimmungen 
stattgefunden. Entsprechende konstruktive Maßnahmen, die ein Übersteigen der Zaunanlage oder 
die Kontaktaufnahme mit Patienten des KFP Dösen verhindern, werden im Zuge der Realisierung 
des Parkdecks umgesetzt. 
Begründung oberirdische Stellplätze: 
Im Ergebnis des frühzeitigen Beteiligungsverfahrens wurde die vorgeschlagenen Unterbringung des 
ruhenden Verkehrs in dezentralen Tiefgaragen und einem Parkdeck am nördlichen Rand des Plange-
biets eindeutigen befürwortet. 
Unter Berücksichtigung der denkmalpflegerischen Zielstellungen, hier insbesondere die des Garten-
denkmals, werden daher Festsetzungen zur Zulässigkeit von Tiefgaragen und einem Parkdeck ge-
troffen. 
Dennoch werden im geringen Maße oberirdische Stellplatzflächen festgesetzt: am westlichen Rand 
des Plangebietes für etwa 20 Stellplätze, im WA 7 für etwa 50 Stellplätze, im WA 8 und 9 für etwa 
24 Stellplätze und im WA 10 für etwa 16 Stellplätze. Diese Flächen schaffen notwendige Angebote 
für den zu erwartenden Besucherverkehr in den geplanten Wohngebieten bzw. dienen z. B. der De-
ckung des aus den geplanten Nutzungen resultierenden Bedarfs. 
Begründung Garage: 
Im Bereich der ehemaligen Kegelbahn ist die Unterbringung einer „Hausverwaltung der Parkstadt 
Dösen“ vorgesehen. Um die erforderlichen Fahrzeuge und Geräte sicher unterstellen zu können, ist 
die Errichtung einer Garage erforderlich. Der Bebauungsplan erlaubt die Errichtung des Neubaus 
als Anbau an die bestehende Bebauung oder als eigenständiges Gebäude innerhalb der festgesetzten 
Fläche für Garagen. 
Private Carports oder Garagen sind im übrigen Denkmalbereich nicht zulässig.  
14. Verkehrsflächen 
Planzeichnung 
Die erforderlichen Flächen für die Erschließung des Gebietes werden als öffentliche 
Straßenverkehrsflächen festgesetzt. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB] 
Begründung: 
Entsprechend der Masterplanung werden zur Sicherung der Erschließung des Gebietes vier 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Straßenabschnitte (Planstraßen A, B, C und D) festgesetzt. Diese Festsetzung ist zugleich die 
Grundlage für die künftige öffentliche Widmung der Straßen. 
Die als Straßenverkehrsflächen festgesetzten Planstraßen A und B stellen die Haupterschließung dar 
und ermöglichen als Teil des öffentlichen Straßennetzes eine effiziente und uneingeschränkte öf-
fentliche Nutzung des Plangebietes. Sie bestehen gemäß Erschließungskonzept aus der Fahrbahn 
(5,5 m) und beidseitig begleitenden Fußwegen (1,75 m). Die Bruttobreite der Verkehrsfläche beträgt 
9,5 m inkl. Rückenstützen, um die technisch notwendigen Bestandteile realisieren zu können. 
Die beiden Verkehrsschleifen werden durch eine Straße (Planstraße C) im Westen miteinander ver-
bunden. Diese besteht gemäß Erschließungskonzept aus der Fahrbahn (5,5 m) und einem einseitig 
begleitenden Fußweg (1,75 m).  
Die Planstraße D wiederum im Südosten erschließt die Neubauten im WA 8, WA 9 und WA 10 und 
wird mit einer Breite von insgesamt 8,75 m (einschließlich Bankett) ausgeführt. Die Breite der 
Fahrbahn beträgt 5,5 m und der einseitig begleitende Gehweg 2,5 m. 
Die planungsrechtlich festgesetzte öffentliche Verkehrsfläche an der Chemnitzer Straße definiert 
nicht nur den neuen Gehweg in der Breite von 2,5 m sondern auch Teile der bestehenden Straßen-
fläche. Nördlich der Zufahrt zum Haus B19 in Höhe einer zukünftigen neuen Querungshilfe zur 
stadteinwärtigen Bushaltestelle besteht beispielsweise der Bedarf die bestehende Straßenfläche ge-
ringfügig zu verbreitern. Daher ist in dem Bereich die notwendige öffentliche Straßenverkehrsflä-
che größer als nur die 2,5m Gehweg. Daher schwankt die Breite der öffentlichen Verkehrsfläche in-
nerhalb des Geltungsbereiches, da sie nicht nur den 2,5m breiten Gehweg sondern auch die beste-
hende Straßenfläche bis zur Geltungsbereichsgrenze als öffentliche Straßenverkehrsfläche festsetzt.  
Die notwendigen Flächen für die öffentlichen Straßen befinden sich im Eigentum der Projektent-
wicklerin. Die Herstellung der Verkehrsflächen erfolgt durch den Eigentümer und wird vertraglich 
geregelt. 
Neben den öffentlichen Straßenverkehrsflächen dienen auch private Straßenflächen der Erschlie-
ßung des Gebietes. Diese werden gemäß Kapitel 15 der Begründung über Geh,- Fahr- und Leitungs-
rechte festgesetzt. 
15. Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen 
Teil B: Text, Nr. 5 
Die in der Planzeichnung festgesetzten, mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastenden Flä-
chen sind wie folgt zu belasten: 
 
GFL mit Geh- und Fahrrechten zugunsten der Allgemeinheit sowie mit Leitungsrechten zugunsten 
der Versorgungsträger  
GF mit Geh- und Fahrrechten zugunsten der Allgemeinheit  
GL mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit sowie mit Leitungsrechten zugunsten der Ver-
sorgungsträger 
L mit Leitungsrechten zugunsten der Versorgungsträger  
G mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB] 
 
Begründung: 
• Geh-, Fahr- und Leitungsrechte (GFL) 
Die Festsetzung von Geh- und Fahrrechten zugunsten der Allgemeinheit und Leitungsrechten zu-
gunsten der Versorgungsträger gewährleistet die uneingeschränkte öffentliche Nutzung sowie die 
gesicherte Ver- und Entsorgung des Plangebietes.  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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Um die Erschließung des Gebietes zu gewährleisten, werden neben den öffentlichen Verkehrsflä-
chen die dafür notwendigen Flächen mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten belastet. Die mit GFL-
Rechten belegten Straßen erschließen das Parkdeck im Norden und sollen als private Straßen ausge-
führt werden. Die Bruttobreite der Straßenstiche im WA 2 liegt bei 7,25 m Breite. In den Flächen 
sind keine Wendemöglichkeiten vorgesehen, da eine Befahrung durch die Stadtreinigung nicht be-
absichtigt ist. Die Abholung des Mülls ist an den öffentlichen Verkehrsflächen vorgesehen. Die mit 
Geh-, Fahr- und Leitungsrechten belegten Flächen gewährleisten in ihrer Dimensionierung die Rea-
lisierung der technisch notwendigen Bestandteile. Den Belangen der Versorgung (Brandschutz, Ret-
tungsweg, Abfallentsorgung) ist somit Rechnung getragen. 
Weiterhin wird die Erschließung des Hauses N 5 über ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht gesichert. 
Neben den privaten Straßenflächen dienen auch öffentliche Straßenflächen der Erschließung des 
Gebietes. Diese werden als öffentlichen Straßenverkehrsflächen festgesetzt. 
• Geh- und Fahrrechte (GF) 
Die Festsetzung von Geh- und Fahrrechten zugunsten der Allgemeinheit gewährleistet die uneinge-
schränkte öffentliche Nutzung sowie die Sicherung der Erschließung des Baufensters B 19 und N 5. 
• Geh- und Leitungsrechte (GL) 
Die Festsetzung von Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit und Leitungsrechten zugunsten der 
Versorgungsträger gewährleistet die uneingeschränkte öffentliche Nutzung sowie die gesicherte 
Ver- und Entsorgung des Plangebietes. Gemäß Kap. 9.3 der Begründung wird das Gebiet über diese 
Trassen für die Medien Trinkwasser, Regenwasser und Schmutzwasser ver- und entsorgt. 
• Gehrechte (G) 
Die Festsetzung von Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit gewährleistet die uneingeschränkte 
öffentliche Nutzung sowie die Anbindung an die umgebenden Gebiete. Gehwege im Gebiet werden 
in einer Bruttobreite von 3,0 m ausgeführt. 
Weiterhin werden die Grünflächen pG 3.1 bis pG 3.3 mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit 
belegt, um die Zugänglichkeit für die Öffentlichkeit zu gewährleisten.  
Um den Brandschutz der baulichen Anlagen am zentralen Parterre zu gewährleisten, besteht die 
Notwendigkeit, die Wege entlang des Parterres für eine Befahrung durch die Feuerwehr zu ermögli-
chen. Daher werden Teile der Wege in einer Bruttobreite von 3,5 m ausgeführt. Eine Aufnahme von 
Rechten zugunsten von Feuerwehr und Rettungsdiensten ist nicht erforderlich, da durch § 55 Abs. 1 
des Sächsischen Gesetzes über den Brandschutz, Rettungsdienst und Katastrophenschutz (Sächs-
BRKG) die Rechte u. a. für das Betreten und Befahren durch Einsatzkräfte im Einsatzfall bereits 
ausreichend geregelt sind. 
Auf allen mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten belasteten Flächen ist auch die Befahrung durch den 
Radverkehr erlaubt. 
• Leitungsrechte (L) 
Die Festsetzung von Leitungsrechten zugunsten der Versorgungsträger gewährleistet die gesicherte 
Ver- und Entsorgung des Plangebietes und der umliegenden Gebiete. Gemäß Kap. 9.3 der Begrün-
dung wird das Gebiet über diese Trassen für die Medien ver- und entsorgt. 
Südlich des WA 7 verläuft ein Leitungsrecht, welches eine geplante Fernwärmetrasse sichert.  
16. Wasserflächen 
Planzeichnung 
In der Planzeichnung sind Wasserflächen festgesetzt. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 16 a BauGB] 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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Begründung: 
Derzeit verläuft ein Entwässerungsgraben der Chemnitzer Straße durch die Baugebiete WA 6 und 
WA 7. Dieser soll nach Süden verlegt werden, um die Baugebiete effizient nutzen zu können. Für 
die Umverlegung wird eine Wasserfläche festgesetzt.  
17. Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 
Im Zusammenhang mit der beabsichtigten zukünftigen Nutzung des Areals als Wohngebiet ist die 
Verträglichkeit gegenüber dem Verkehrs- und Gewerbelärm sowie der Immissionssituation des 
Luftschadstoffes Stickstoffdioxid nachzuweisen. Ziel ist es das Wohlbefinden der Bewohner zu si-
chern. Für das Areal des Bebauungsplangebietes „Parkstadt Dösen“ wurde zum einen ein Schallgut-
achten erarbeitet, welches die jeweiligen vorhandenen Lärmquellen untersuchte und entsprechende 
Maßnahmen definiert um eine Verträglichkeit gewährleisten zu können. Weiterhin wurde eine Im-
missionsprognose für Stickstoffdioxid erarbeitet, welche ebenfalls entsprechende Maßnahmen defi-
niert.  
17.1 Schutz vor Verkehrslärm 
Teil B: Text, Nr. 6.1 
In den durch Schrägschraffur (\\\\\\) an Baugrenzen festgesetzten Bereichen sind an Gebäudefron-
ten, die parallel oder in einem Winkel von weniger als 90° zu den Baugrenzen ausgerichtet sind, bei 
Neu-, Um- und Anbauten Mindestanforderungen an den passiven Schallschutz wie folgt einzuhal-
ten:  
Die Schalldämm-Maße der Außenbauteile von Aufenthaltsräumen sind mindestens gemäß der in der 
nachfolgenden Tabelle in Verbindung mit den in der Planzeichnung dargestellten Bereichen und un-
ter Berücksichtigung der Raumnutzung zu wählen. 
Erforderliche Schalldämm-Maße der nach außen abschließenden Bauteile:  
Bereich 
Raumarten der Aufenthaltsräume 
Bettenräume 
in Krankenanstalten 
und Sanatorien 
Aufenthaltsräume in 
Wohnungen, Über-nach-
tungsräume in Beherber-
gungsstätten, Unter-
richtsräume und ähnli-
ches 
Büroräumea 
und ähnliches 
erf. R'w,res des Außenbauteils in dB 
III 40 35 30 
a   An Außenbauteilen von Räumen, bei denen der eindringende Außenlärm aufgrund der in den Räumen    
    ausgeübten Tätigkeiten nur einen untergeordneten Beitrag zum Innenraumpegel leistet, werden keine   
    Anforderungen gestellt. 
b  Die Anforderungen sind hier aufgrund der örtlichen Gegebenheiten festzulegen. 
 
Wenn das Verhältnis der gesamten Außenfläche eines Raums (Sg) zu seiner Grundfläche (SG) einen 
von 0,8 abweichenden Wert für Sg/SG aufweist, so ist zum Wert für das erforderliche resultierende 
Schalldämm-Maß (erf. R'w,ges) der mit nachfolgender Gleichung (Gleichung 33 aus DIN 4109-2) 
ermittelte Korrekturwert KAL zu addieren:  
KAL = 10 * lg (Sg/0,8 * SG) in dB  
Von den getroffenen Anforderungen abweichende geringere Schalldämm-Maße sind zulässig, wenn 
durch Sachverständige für Schallschutz nachgewiesen wird, dass die Anwendung dieser Maße aus-
reichend ist.  
Schutzbedürftige Räume, die nur Fenster zu Fassaden mit einer Lärmbelastung > 50 dB(A) nachts 
besitzen, sind mit schallgedämmten fensterunabhängigen Lüftungseinrichtungen auszustatten.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] 
Begründung: 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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Für das Areal des Bebauungsplangebietes „Parkstadt Dösen“ wurden in einem Schallgutachten die 
Lärmpegelbereiche LPB nach DIN 4109 ermittelt. An einigen Fassaden nahe der Chemnitzer Straße 
tritt der Lärmpegelbereich LPB III auf. Hier ist es geboten, einen Einzelnachweis nach DIN 4109 in 
Verbindung mit der VDI-Richtlinie 2719 zu führen. Für die betroffenen Fassaden werden die o. g. 
passiven Schallschutzmaßnahmen festgesetzt. Im Falle von Wohnräumen (Standardraum, 25 % 
Fensterflächenanteil) wären dann Fenster der Schallschutzklasse 2 erforderlich.  
Maßnahmen an betroffenen Gebäuden, die dem Denkmalschutz unterliegen, sind entsprechend mit 
dem Denkmalschutz im Baugenehmigungsverfahren abzustimmen.  
Um eine ausreichende Sauerstoffzufuhr zu gewährleisten, ist es erforderlich, Kinder- und Schlaf-
räume mit einer fensterunabhängigen Lüftungseinrichtung auszustatten. Das ist insbesondere dann 
erforderlich, wenn der Außengeräuschpegel nachts ≥ 50 dB(A) beträgt. 
Besonders schutzbedürftige Räume, Terrassen, Balkone etc. sollten alternativ für diese Häuser auf 
der der Straße abgewandten Gebäudeseite angeordnet werden. 
Für alle übrigen Fassaden ist kein passiver Schallschutz erforderlich. 
17.2 Schutz vor Emissionen bestehender gewerblicher Nutzungen (Heizwerk) 
Gewerbelärm 
Generell ist zu bemerken, dass aufgrund der ehemaligen hohen Schutzdürftigkeit des Areals Park-
krankenhaus eine relativ konfliktfreie Situation vorliegt. In Krankenhausgebieten bestand eine hö-
here Schutzbedürftigkeit als in Wohngebieten. Das betraf auch die Begrenzung der Geräuschemissi-
onen des Heizwerkes am Standort Chemnitzer Straße 50. Mehrere bauliche Maßnahmen wurden zur 
Schallabstrahlung bereits getroffen.  
V or 8 Jahren wurde für den Grundlastbetrieb des Heizwerkes eine Wärmepumpenanlage im Zusam-
menspiel mit einem BHKW eingebaut. Dabei werden 8 Ventilatoren betrieben. Diese Anlagen sind 
außerhalb des Gebäudes an der Westseite, also dem Plangebiet zugewandt, positioniert.   
Hinsichtlich der im Süden des Bebauungsplangebietes „Parkstadt Dösen“ vorgesehenen Wohnhäu-
ser wurde in dem Schallgutachten eine deutliche Überschreitung der Immisionsrichtwerte im Nacht-
zeitraum ermittelt. Eine Verträglichkeit zwischen den Nutzungen kann daher nicht ohne erhebliche 
und umfassende Veränderungen an der Wärmeerzeugungsanlage erreicht werden. 
Luftschadstoffe 
In unmittelbarer Nähe des Heizwerkes können Überschreitungen des zulässigen Immissionswertes 
für Stickstoffdioxid von 200 µg/m³ als Stundenmittel nicht ausgeschlossen werden. Ermittelt wurde 
ein Maximalwert von 207 µg/m³ am Neubau Haus 18. 
Teil B: Text, Nr. 6.2.1 
Im WA 8 und WA 9 ist eine Wohnnutzung unzulässig bis Lärmminderungs-, Schallschutzmaßnahmen 
und die Erhöhung des Abgasschornsteins des BHKW am Heizwerk auf dem Flurstück 191/14, Ge-
markung Dösen) durchgeführt wurden. Es ist nachzuweisen, dass die im Bereich des WA 8 und 
WA 9 durch das Heizwerk einwirkenden Immissionen  der TA Luft und Immissionsrichtwerte für all-
gemeine Wohngebiete nach der TA Lärm eingehalten werden.  
[§ 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB] 
Teil B: Text, Nr. 6.2.2 
Mit Umsetzung der Maßnahmen nach Nr. 6.2.1  sind Nutzungen nach Nr. 1.1 und 1.2 zulässig.   
[§ 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB] 
Begründung: 
Der Projektentwickler verfolgt die Realisierung des WA 8 und WA9 als einen Bauabschnitt.  
Die Nutzungsaufnahme im WA 8 bis WA 9 ist also erst zulässig, wenn durch aktive Schallschutz-
maßnahmen und Maßnahmen zur Reduzierung der Luftschadstoffe am östlich angrenzenden 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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Heizwerk sichergestellt ist, dass die für die beiden Baugebiete erforderlichen Immissionsrichtwerte 
eingehalten werden.   
Nach ersten Prüfungen bedarf es zur Reduzierung der Luftschadstoffe einer Erhöhung des bestehen-
den Schornsteins auf 17,0 m über Flur, das entspricht 3 m über First. Dann kann das Abgas be-
schleunigt in die Atmosphäre getragen werden und es stellt sich ein besserer Verdünnungseffekt, ge-
rade in Quellnähe (WA 8 und WA 9), ein.  
Es ist absehbar, dass die Umbauten am Heizwerk umgesetzt werden. Zwischen der Stadtwerke 
Leipzig GmbH als Eigentümerin des Heizwerkes und dem Eigentümer der im Plangebiet gelegenen 
Flächen ist bereits ein Vertrag vereinbart, der die o.g. Umbaumaßnahmen regelt. Zudem wird diese 
Vereinbarung zusätzlich im städtebaulichen Vertrag gesichert und in das Grundbuch des betroffenen 
Flurstückes eingetragen. Der schallschutztechnische Umbau des Heizwerkes ist für 2019 geplant.  
Eine Wohnnutzung im betroffenen Gebiet ist somit erst zulässig, wenn durch einen schallschutz-
technischen Umbau des Heizwerks gesunde Wohnverhältnisse erreicht werden können.  
Daher sind die Veränderungen an der Anlage so vorzunehmen, dass bei V olllastbetrieb die energeti-
sche Summe aller Geräuschquellen des Wärmeerzeugers im Nachtzeitraum einen Beurteilungspegel 
am nächstgelegenen Immissionsort von höchstens 40 dB(A) bewirkt. Der Beurteilungspegel von 
40 dB(A) nachts entspricht dem allgemeinen Wohngebiet, in dem Wohnen ohne gesundheitsschädi-
gende Wirkungen ebenfalls möglich ist.  
V on einer Errichtung einer Schallschutzwand bzw. eines Schallschutzwalls kann abgesehen werden, 
da der Aufwand des Umbaus der Emissionsquelle geringer ist und sich der Eigentümer und Betrei-
ber des Heizwerkes bereits dazu bereit erklärt hat. Zudem kann ein Eingriff in die Landschaft und 
eine Beeinträchtigung des Landschaftsbildes vermieden werden.   
18. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und 
Landschaft 
18.1 Befestigung von Oberflächen 
Teil B: Text, Nr. 7.1.1 
Die Befestigung von Stellplätzen, Zufahrten und Wegen, einschließlich der Aufstellflächen für die 
Feuerwehr innerhalb von Baugrundstücken und von Stellplätzen außerhalb von Baugrundstücken 
sind so auszuführen, dass das auf den jeweiligen Flächen anfallende Niederschlagswasser weitest-
gehend innerhalb dieser Flächen versickern kann. Oberflächenwasser das nicht versickern kann, ist 
durch Vorsorge der Rückhaltung auf dem Grundstück zurückzuhalten.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] 
Begründung: 
Die Festsetzung verflogt einen naturschutzfachlichen Aspekt und keinen wasserwirtschaftlichen Be-
lang. Ziel der Festsetzung ist es, die Oberflächenversiegelung auf ein Mindestmaß zu reduzieren. 
Mit der Versickerung eines Teils des anfallenden Regenwassers auf diesen Flächen soll erreicht 
werden, dass der Abfluss verringert wird. In geringem Maße kann dadurch das Oberflächenwasser 
zur Grundwasserneubildung beitragen. 
Bei Reduzierung der Versiegelungsintensität auf das unbedingt notwendige Maß können Boden-
funktionen teilweise erhalten bleiben. V ollflächig bodenversiegelnde Materialien sollen daher nur 
dort verwendet werden, wo dies zur Sicherung der tatsächlichen Nutzungsintensität unvermeidlich 
ist. 
Die Anlage von privaten Stellplätzen und Wegen in wasseraufnehmenden/wasserdurchlässigen Ma-
terialien wie beispielsweise Rasengitter, Schotterrasen oder Ökopflaster mit großen Fugen verrin-
gert zudem die negativen Auswirkungen auf das Schutzgut Klima im Vergleich zu einer V ollversie-
gelung. Mit der Festsetzung kann lokalklimatischen Belastungen entgegengewirkt werden. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
 Seite 107 
16.01.2019 
In wasserwirtschaftlicher Hinsicht wird das auf vollversiegelten Flächen anfallende Niederschlags-
wasser aufgrund der mäßigen Versickerungseigenschaften der Böden im Gebiet technisch gesam-
melt und abgeleitet. Oberflächenwasser das nicht versickern kann, wird durch V orsorge der Rück-
haltung auf dem Grundstück zurückgehalten oder über geeignete Maßnahmen verdunstet. Damit 
wird sichergestellt, dass das Oberflächenwasser nicht auf angrenzende Flächen wie öffentliche Stra-
ßenflächen oder private Nachbarflächen gelangt.  
Festsetzungen für helle Oberflächenbefestigungen werden nicht getroffen, um denkmalpflegerische 
V orgaben umsetzen zu können. Zudem spielt aufgrund des auch zukünftig dichten Baumbestandes 
die Aufheizung versiegelter Flächen nur eine untergeordnete Rolle für lokalklimatische Auswirkun-
gen. 
 
Teil B: Text, Nr. 7.1.2 
Befestigungen für z. B. Wege, Müllplatz, Fahrradstellplatz und Terrasse sind auf maximal 12 % der 
Baugrundstücksfläche zulässig. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] 
Begründung: 
Mit der Festsetzung der zulässigen Versiegelung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen auf 
12 % wird die maximale Versiegelung beschränkt. Somit ist sichergestellt, dass die verbleibenden 
Flächen als Vegetationsflächen angelegt werden und den stark durchgrünten Charakter des Wohnge-
biets sichern. Weiterhin werden die natürlichen Funktionen wie Versickerung von Niederschlags-
wasser, Grundwasserneubildung, Verdunstung, klimatische Ausgleichsfunktionen, Lebens- und 
Nahrungsraum für die heimische Tier- und Pflanzenwelt erhalten und entwickelt. 
18.2 Überdeckung und Begrünung nicht überbauter Teile von Tiefgaragen 
Teil B: Text, Nr. 7.2.1 
Nicht überbaute Teile von Tiefgaragen sind mindestens mit einer 40 cm starken, durchwurzelbaren 
Substratschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen. Die Höhe der Substratschicht der Tiefga-
ragen darf die natürliche Höhe der Geländeoberfläche, gemessen an allen äußeren Eckpunkten der 
Außenwände der jeweiligen Tiefgarage, nicht überschreiten. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] 
Begründung: 
Die Festsetzung der Überdeckung von nicht überbauten Tiefgaragen durch eine ebenerdige, mindes-
tens 40,0 cm mächtige, durchwurzelbare Substratschicht sichert die Begrünung der Tiefgaragen, so-
dass sich diese Flächen in das Stadtlandschaftsbild und das denkmalgeschützte Ensemble einfügen 
und als Grünflächen wahrgenommen werden, da diese bündig mit dem anstehenden Boden ab-
schließen. Teile der Zu- und Ausfahrten, welche nicht überdacht und somit nicht mit einer Substrat-
schicht überdeckt werden können, können von der Regelung abweichen. Zudem können so die 
durch die Tiefgaragen beeinträchtigten Funktionen des Naturhaushaltes teilweise wiederhergestellt 
werden. Die festgesetzte ebenerdige Überdeckung der nicht überbauten Tiefgaragen mit einer min-
destens 40,0 cm mächtigen Bodenschicht ermöglicht die Begrünung der Flächen entsprechend den 
V orgaben der denkmalpflegerischen Zielkonzeption.  
Teil B: Text, Nr. 7.2.2 
Innerhalb der im Teil A: Planzeichnung festgesetzten Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege 
und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ist, mit Ausnahme auf den mit Gehrechten 
zu belastenden Flächen, eine Frischwiese anzulegen und extensiv zu pflegen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] 
Begründung: 
Die im Bereich des Parterre bestehende magere Frischwiese unterliegt als gesetzlich geschütztes Bi-
otop gemäß § 21 SächsNatSchG (zu § 30 BNatSchG) einem besonderem Schutz. Gesetzlich 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
 Seite 108 
16.01.2019 
geschützte Biotope dürfen weder zerstört noch erheblich beeinträchtigt werden, wenn sie nicht 
durch verbindlich festgesetzte konkrete Flächen und Maßnahmen ausgeglichen werden können. Mit 
dem Bau der Tiefgarage im Bereich der Frischwiese ist eine Zerstörung unumgänglich. Allerdings 
kann die Zerstörung der Frischwiese durch die Neuanlage ausgeglichen werden. Mit der Überde-
ckung der Tiefgarage mit 40,0 cm durchwurzelbarem Substrat (siehe TF 7.2.1) werden Standortbe-
dingungen geschaffen, die für die Anlage und den dauerhaften Bestand einer Frischwiese geeignet 
sind.  
Die Gehölzreihen am Parterre befinden sich außerhalb der unterbauten Fläche. Die jeweils festge-
setzten Gehölzbepflanzungen werden außerhalb der von Tiefgaragen unterbauten Flächen umge-
setzt. Dies entspricht auch der denkmalpflegerischen Zielstellung, die ost-westverlaufende Mittel-
achse des Parterres frei zu halten.   
Die räumliche Ausdehnung der herzustellenden Frischwiese entspricht der bestehenden. Für die 
Neuanlage der Wiesen greifen verschiedene Methoden ineinander. Es erfolgt die Einsaat einer ent-
sprechenden Mischung von Wiesensamen. Weiterhin wird, um den wertvollen Diasporenvorrat der 
bestehenden Wiese für die Neuanlage zu nutzen, Mähgut abgetragen und daraus Samen gewonnen, 
die lagerungsfähig sind und somit auch zum Zeitpunkt der Neuanlage zur Verfügung stehen. Zudem 
werden Teilbereiche als Soden abgetragen, die das vollständige Wurzelgeflecht und die Pflanzen 
einschließlich bereits gebildeter Samen enthalten. Diese Soden sind sachgerecht zu lagern und wer-
den nach Fertigstellung des Planums der zukünftigen Frischwiese, wieder aufgebracht. Ausgehend 
von diesen Soden wachsen die darin enthaltenen Pflanzen weiter, breiten sich in die Wiese aus und 
enthaltenen zudem Samen, die sich ebenfalls verbreiten. 
Die Festsetzung der extensiven Pflege, beinhaltet die zweimalige Mahd der Frischwiese im Jahr. 
Die Mahd erfolgt jeweils nach der Samenreife, um die Ausbreitung der Samen und damit den Erhalt 
der derzeitigen geschützten Artenzusammensetzung zu gewährleisten. 
Es werden keine weiteren Nutzungen in der Wiesenfläche eingeordnet, wie z. B. Spielflächen, um 
den Bewohnern des Viertels das Parterre als Freianlage der Ruhe und Entspannung zur Verfügung 
zu stellen. Die Begehbarkeit durch die Allgemeinheit ist ebenfalls auf die querenden Wege begrenzt.   
Dies ermöglicht die Entwicklung und den dauerhaften Erhalt des geschützten Biotops „magere 
Frischwiese“ und entspricht zudem der historisch belegten Nutzung. Spielflächen werden dezentral 
angeordnet (pG 3.1 bis 3.3).  
Die querenden Wege sind von der Festsetzung ausgenommen. Diese sind bereits vorhanden und 
bleiben erhalten. Teile der Zu- und Ausfahrten, welche nicht überdacht und somit nicht mit einer 
Substratschicht überdeckt werden können, können ebenfalls von der Regelung abweichen. 
19. Grünordnerische Festsetzung 
19.1 Pflanzenqualität 
Teil B: Text, Nr. 8.1 
Für die nachstehenden Festsetzungen werden die Pflanzqualitäten wie folgt definiert: 
Pflanzklasse A 
Straßenbäume 
StU* mindestens 20-25 cm, Hochstamm 
Kronenansatz in mindestens 2,5 m Höhe 
(Lichtraumprofil) 
Pflanzklasse B 
Bäume auf privaten Grundstücken 
StU* mindestens 16-18 cm, Hochstamm 
Pflanzklasse C 
Sträucher 
Pflanzgröße 60-80 cm,  
mindestens zwei Sträucher pro m² 
*StU = Stammumfang, gemessen in 1 m Höhe 
Alle festgesetzten Pflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang in der entsprechenden 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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Pflanzklasse zu ersetzen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB] 
 
Begründung: 
Die Festsetzung der Pflanzqualitäten dient neben dem städtebaulichen Erscheinungsbild der Siche-
rung der Mindestqualitäten der festgesetzten Anpflanzungen und darüber der Sicherung der Min-
destwertigkeiten im Rahmen der Ausgleichsbilanzierung. Weiterhin tragen sie zu einem homogenen 
Erscheinungsbild der Neupflanzungen bei und erzielen relativ schnell einen hohen ökologischen 
Wert für das Gebiet. 
19.2 Fläche zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen  
Teil B: Text, Nr. 8.2.1 
In den Flächen PF 1, PF 2, PF 4, PF 5, PF 6, PF 7 und PF 8 sind Bäume mit einem Stammdurch-
messer von > 20 cm, gemessen in einer Stammhöhe von 1 m, in folgender Mindestanzahl dauerhaft 
zu erhalten oder nach Abgang oder Beseitigung durch heimische, standortgerechte Bäume der 
Pflanzklasse B zu ersetzen:  
PF 1: 14 Bäume 
PF 2: 6 Bäume 
PF 4: 2 Bäume 
PF 5: 18 Bäume 
PF 6: 4 Bäume 
PF 7: 7 Bäume 
PF 8: 7 Bäume 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB] 
Teil B: Text, Nr. 8.2.2 
In den Flächen PF 1, PF 2, PF 4, PF 5, PF 6, PF 7 und PF 8 sind Bäume mit standortgerechten, 
heimischen Sträuchern zu unterpflanzen, wobei die Strauchgruppen mindestens 50 % der jeweiligen 
Fläche PF einnehmen müssen (ein Strauch pro m²). 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB] 
Begründung: 
Die Flächen zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen PF 1, PF 2, PF 4, 
PF 5, PF 6, PF 7 und PF 8 sind als Baum-Strauch-Gruppen zu entwickeln und dauerhaft zu erhalten. 
Die Baumgruppen entlang der Chemnitzer Straße (PF 1, PF 2, PF 4, PF 5 und PF 6) stellen bereits 
jetzt eine deutlich Zäsur zur Straße dar, die erhalten und gesichert wird. Im Bereich des Nahversor-
gers ist ein Eingriff in den Gehölzbestand (PF 5 und PF 6) für den Nachweis der erforderlichen 
Stellplätze unvermeidlich. 
Die Baumgruppe südlich des Bestandsgebäudes C 1 ist innerhalb des Landschaftsschutzgebietes ge-
legen und entspricht hinsichtlich der Artenzusammensetzung der potenziellen natürlichen Vegetati-
on. Sie wird mit der Pflanzfestsetzung PF 7 und PF 8 gesichert.  
Die genannten Bestände sind zum Teil überaltert und von Totholz durchsetzt. Mit dem Zulassen von 
Durchforstungsmaßnahmen und dem Entfernen von Bäumen wird der Gehölzbestand aufgelockert, 
sodass die verbleibenden Bäume bessere Wuchsbedingungen erhalten. Zudem werden die Baum-
gruppen mit Sträuchern unterpflanzt, sodass eine blickdichte Abschirmung zur Chemnitzer Straße 
geschaffen wird. Dies entspricht auch den denkmalpflegerischen Zielen. 
Weiterhin werden durch die Unterpflanzung artenschutzrechtliche Ziele verfolgt. Innerhalb der ge-
bäudenahen Flächen im denkmalgeschützten Bereich sind zum Teil strauchartige Bestände (Jung-
Begründung zum Bebauungsplan 
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16.01.2019 
wuchs) entstanden, die als Bruthabitat für gebüschbewohnende V ogelarten dienen. Diese werden bei 
Wiederherstellung der Gärten teilweise entfernt und werden innerhalb der Pflanzflächen ersetzt. Da 
die Sträucher innerhalb der Flächen freiwachsend sind, ist die Anpflanzung von einem Strauch pro 
m² ausreichend, 
Die festgesetzte Mindestanzahl der Bäume je Fläche ist am Bestand orientiert, wobei vitale Bäume 
mit einem Stammdurchmesser > 20 cm in einem Meter Höhe als Referenz dienen. 
19.3 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen 
Bepflanzungen 
Teil B: Text, Nr. 8.3 
Die Pflanzfläche PF 3 ist dauerhaft als Zierbepflanzung oder Rasenfläche zu entwickeln. Vitale 
Laubbäume mit einem Stammdurchmesser > 20 cm in einem Meter Höhe sind dauerhaft zu erhalten 
und bei Abgang zu ersetzen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB] 
Begründung: 
Ziel ist die Entwicklung einer repräsentativen Pflanzfläche, die zwischen der ursprünglichen Funk-
tion der Hervorhebung des Eingangs und der aktuellen untergeordneten Funktion vermittelt. Auf-
grund der nicht vorhandenen Nutzung und Pflege des Areals ist auch die ehemals repräsentative 
Pflanzfläche am Eingang an der Chemnitzer Straße stark verwachsen. Die ursprünglichen Gestal-
tungsabsichten sind nicht mehr erkennbar. Um diese wieder zu entwickeln, ist es notwendig Nadel-
gehölze und nicht vitale Laubgehölze zu entnehmen. V orhandene vitale Laubbäume werden erhal-
ten und in die Neugestaltung der Pflanzfläche integriert. Die Pflanzfläche soll entsprechend der 
denkmalpflegerischen Zielstellung als Schmuckpflanzung mit niedrigen Sträuchern und Stauden 
den Blick von der Chemnitzer Straße auf das Eingangsgebäude unterstreichen. 
19.4 Begrünung der privaten Grundstücksflächen in den Baugebieten WA 2  
bis WA 6 
Teil B: Text, Nr. 8.4.1 
a) Vorhandene Bäume mit einem Stammdurchmesser > 10 cm sind, wenn sie nicht dem Brandschutz 
entgegenstehen, zu erhalten und bei Abgang gemäß Beiplan, in dem Anzahl, Art und Standort der 
Bäume festgesetzt sind, mit Bäumen der Pflanzklasse A zu ersetzen.  
b) Alleebäume sind mit Rasen zu unterpflanzen.  
c) Baumerhalt innerhalb der Gehölzgruppen gemäß Nr. 8.2.1 ist nicht auf diese Festsetzung anre-
chenbar. 
Teil B: Text, Nr. 8.4.2 
In den nicht überbaubaren Grundstücksflächen der Häuser A 2, A 4, A 5, A 6 sowie B 2, B 4, B 5, 
B 6 sind jeweils vier, in den nicht überbaubaren Grundstücksflächen der Häuser A 8 und B 8 sind 
jeweils zwei Schwarzkiefern der Pflanzklasse B gemäß Beiplan zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten 
und nach Abgang durch Schwarzkiefern der Pflanzklasse B zu ersetzen. 
Teil B: Text, Nr. 8.4.3 
Mindestens 3 % der Fläche des jeweiligen Baugrundstücks sind mit heimischen, standortgerechten 
Laubsträuchern oder Straucharten, die für die Entstehungszeit der denkmalgeschützten Anlage ty-
pisch sind (Pflanzklasse C) zu bepflanzen. Vorhandene Sträucher, die der Festsetzung entsprechen, 
werden angerechnet. 
Teil B: Text, Nr. 8.4.4 
Mindestens 1,5 % der Fläche des jeweiligen Baugrundstücks sind als Pflanzflächen für Stauden und 
Gräser anzulegen. Je m² Pflanzfläche sind drei Stauden oder drei Gräserpflanzen zu pflanzen. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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Teil B: Text, Nr. 8.4.5 
Die verbleibenden Flächen der jeweiligen Baugrundstücke sind als Rasen anzulegen und pflegen. 
Teil B: Text, Nr. 8.4.6 
Im WA 6 sind entlang der Wasserfläche sechs heimische, standortgerechte Laubbäume (Pflanz-
klasse B) zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang durch heimische, standortgerechte 
Laubbäume der Pflanzklasse B zu ersetzen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und 25b BauGB] 
Begründung: 
Zu 8.4.1) Die Standorte der straßenbegleitenden Bäume, die den historischen Teil des Plangebietes 
in hohem Maß prägen, befinden sich in den gebäudenahen Freiflächen und werden über die Festset-
zung gefasst und gesichert. Ziel ist der Erhalt der vorhandenen, vitalen Laubbäume und die dauer-
hafte Wiederherstellung bzw. Neuformulierung der ursprünglichen Gestaltungsidee der alleebeglei-
teten Straßenachsen, wobei zukünftig die massive Verschattung der Gebäude und der gebäudenahen 
Freiflächen vermieden werden soll und jeder Baum ausreichend Platz für seine optimale Entwick-
lung erhält, was im Bestand nicht mehr gegeben ist. Zudem sind die Anforderungen an die Ver- und 
Entsorgung (Stadtreinigung) und die damit verbundenen größeren Verkehrsbreiten und Wendera-
dien zu berücksichtigen sowie der Brandschutz, für den entsprechende Freihalteräume im hausna-
hen Bereich und Sicherheitsstandards für die Verlegung von Leitungen (Trinkwasser, Abwasser, 
Strom und Fernwärme) mit heute deutlich größeren Abständen zu Leitungen und Schächten als zur 
Entstehungszeit der Anlage vorzuhalten sind. 
V ordringliches Ziel der Festsetzung ist der Erhalt des Baumbestands. Da es jedoch absehbar ist, 
dass es aus Gründen der Planung, der Verkehrssicherheit und der Überalterung des Baumbestandes 
zum Verlust von Bäumen kommen wird, wird ein Baumbestandsentwicklungskonzept in Form des 
Ziel-Rasters erstellt. Auf Grundlage der historischen Gestaltungsidee wird ein Ziel-Raster der Allee-
bäume entwickelt, welches die historische Gestaltungsidee (Alleen einer Baumart) aufnimmt und 
mit den aktuellen Erfordernissen vereint: Langfristig wird jeder Gebäudekomplex von einem Allee-
Baumraster umfasst, wobei der Abstand zwischen den Alleebäumen weiterhin zwischen 11,0 m und 
15,0 m betragen soll.  
In den Nord-Süd-Alleen ist dieses Prinzip umsetzbar. In Abschnitten, in denen sich ein geringerer 
Baumabstand im Bestand bewährt hat, werden die vorhandenen Baumstandorte in das Ziel-Raster 
übernommen (z. B. Abschnitte der Alleen aus Amerikanischen Roteichen und aus Rotbuchen). Dies 
erfolgt, um den vorhanden Rhythmus der Baumabstände zu erhalten und um die Realisierung späte-
rer Ersatzpflanzungen zu erleichtern. In den west-ost-verlaufenden Alleen orientieren sich die fest-
gesetzten Baumstandorte an vorhandenen Bäumen, aber auch an ehemaligen Baumstandorten. Zu-
dem wird die aktuelle Vitalität der Bäume berücksichtigt. Dadurch variieren die Abstände zwischen 
den Bäumen. Die Alleen bleiben jedoch als durchgehende Baumreihen erhalten und erlebbar. Der 
denkmalkonstituierende Charakter der Alleen wird somit langfristig erhalten und gesichert. Hin-
sichtlich der „Eckbäume“, die gestalterisch von besonderer Bedeutung sind, weil sie Teil der Nord-
Süd-Alleen und zugleich Teil der Ost-West-Alleen sind, können vollständig idealtypisch festgesetzt 
werden. Dazu wurde zum Teil die Verkehrsplanung angepasst. Somit vereint das Ziel-Raster die his-
torisch belegte gestalterische Idee der artgleichen Alleen mit den aktuellen Anforderungen an die 
Erschließung und gesunde Wohnverhältnisse. 
Dieses Ziel-Raster stellt die Grundlage für Neupflanzungen und Nachpflanzungen der Alleen dar 
und wird als Beiplan in den Bebauungsplan aufgenommen. 
Zunächst erfolgt die Umsetzung des Ziel-Rasters in den Bereichen, in denen derzeit keine Allee-
bäume vorhanden sind – wie im nordöstlichen Bereich – unmittelbar bei Herstellung der neuen 
Straßen. Diese Baumpflanzungen sind zu dokumentieren und werden auf spätere Verluste von Al-
leebäumen angerechnet. Im Bereich bestehender Alleen erfolgt die Umsetzung des Ziel-Rasters suk-
zessive, wenn Alleebäume nicht erhalten werden können und zu ersetzen sind. Das Ziel-Raster stellt 
Begründung zum Bebauungsplan 
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den langfristigen Zustand der Alleebäume dar. Den Zustand nach Umsetzung des Bebauungsplans, 
wenn vitalitäts- und bebauungsplanbedingte Verluste durch Nachpflanzungen entsprechend des 
Ziel-Rasters umgesetzt sind, stellt der Plan 5 dar. 
Das folgende Beispiel soll die V orgehensweise verdeutlichen: Am Bestandsgebäude Haus A4 befin-
den sich derzeit innerhalb der Freianlagen 13 Alleebäume (fünf davon mit schlechter Vitalität) und 
sieben weitere Bäume (drei davon mit schlechter Vitalität) im hausnahen Bereich. Bei Umsetzung 
der Planung gehen hier keine Bäume durch konkurrierende Festsetzungen des Bebauungsplans 
(Baufenster, Verkehrsflächen) verloren. Dennoch sind die Bäume, die aus Gründen der Verkehrssi-
cherung zu entfernen sind, durch Neuanpflanzungen entsprechend des Zielrasters zu ersetzen. In 
diesem Beispiel sind dies: sechs Alleebäume und zwei Kiefern. Zwei weitere Kiefern im hausnah-
men Bereich sind erst bei Abgang der noch vorhandenen Gehölze im hausnahen Bereich anzupflan-
zen. 
V on den vorhandenen insgesamt 226 Alleebäumen weisen 81 Bäume eine schlechte bzw. sehr 
schlechte Vitalität auf, aus Gründen der Verkehrssicherheit müssten diese Bäume bei jedweder Nut-
zung des Gebietes entfernt werden. Nur 145 der vorhandenen Alleebäume verfügen über eine gute 
Vitalität. 28 dieser vitalen Alleebäume gehen aufgrund konkurrierender Festsetzungen des Bebau-
ungsplans verloren, 117 bleiben erhalten. Das Ziel-Raster umfasst insgesamt 254 Bäume. Zudem 
wird die Anpflanzung von insgesamt 36 Nadelgehölzen in den hausnahen Bereichen festgesetzt. In 
Summe sind somit 290 Bäume für den denkmalgeschützten Bereich festgesetzt (ausgenommen das 
Parterre und die flächigen Gehölzbestände). Mit der Festsetzung zur Anpflanzung von Bäumen ent-
sprechend des Ziel-Rasters können die bebauungsplanbedingten Baumverluste vollständig ausgegli-
chen werden.  
Es verbleibt ein Defizit von Bäumen, für die keine Standorte für Neuanpflanzungen im Plangebiet 
vorhanden sind. Dabei handelt es sich überwiegend um Bäume mit schlechter bzw. sehr schlechter 
Vitalität, die bei jedweder Nutzung des Gebiets aus Gründen der Verkehrssichert zu entfernen wä-
ren. Aus ökologischer Sicht ist dieser Verlust erheblich und wird im Rahmen der Eingriffsregelung 
erfasst und schlägt sich im Wertverlust im Schutzgut Flora/Fauna nieder. Dieser Eingriff wird in 
erster Linie durch die Aufwertung des Landschaftsbildes kompensiert.  
Die Koordination der Baumbestandsentwicklung innerhalb des denkmalgeschützten Bereichs ist im 
Verlauf der Entwicklung des Plangebietes durch eine regelmäßige Dokumentation zu begleiten, um 
die Nachvollziehbarkeit der Umsetzung der Festsetzung zu gewährleisten. Die sukzessive Umset-
zung des Ziel-Rasters und die Dokumentation werden im städtebaulichen Vertrag gesichert. 
Da die Alleebäume innerhalb der nicht überbaubaren Grundstücksflächen stehen, sind Maßnahmen 
zum Schutz vor Überfahren nicht erforderlich. Um die Erlebbarkeit der Alleen zu sichern und die 
Zugehörigkeit zum öffentlichen Raum zu unterstreichen, sind die Alleebäume mit Rasen zu unter-
pflanzen. Der dem Gebäude zugewandte Gartenbereich wird durch eine niedrige Hecke optisch 
wahrnehmbar abgegrenzt. 
zu 8.4.2) Im Rahmen der Erarbeitung des denkmalpflegerischen Zielkonzepts wurde herausgefun-
den, dass ursprünglich in den hausnahen Bereichen jeweils zwei Schwarzkiefern an den Giebelsei-
ten standen. Diese Gehölze erreichen Höhen von 25 m und mehr und bilden sehr große tiefausla-
dende Kronen aus, die ein Betreten der hausnahen Bereiche fast unmöglich machen und erhebliche 
Verschattungen verursachen. Deshalb wurden die noch vorhandenen Schwarzkiefer stark aufgeastet 
und tragen jetzt nur noch eingeschränkt zur Gestaltung der hausnahmen Bereiche bei. Dennoch wird 
an der ursprünglichen Gestaltungsabsicht, die hausnahen Bereiche durch Schwarzkiefern zu aktzen-
tuieren, festgehalten. Insgesamt werden bei Umsetzung der Festsetzung 36 Schwarzkiefern ange-
pflanzt.  
Zu 8.4.3) Die Festsetzungen zur Anpflanzung von Sträuchern der Pflanzklasse C auf mindestens 
3 % der Grundstücksfläche erfolgt mit dem Ziel, die hausnahen Bereiche durch vertikale 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Freiraumstrukturen aufzulockern und optisch zu beleben. Zudem können so technische Einrichtun-
gen wie Fahrradständer und Müllplätze optisch abgeschirmt werden.  
Empfehlungen für heimische, standortgerechte Sträucher sowie Straucharten, die für die Entste-
hungszeit der Anlage typisch sind, befinden sich in Anhang II Pflanzempfehlungen. Heimische 
Straucharten, die auch in der Entstehungszeit der Gesamtanlage als Ziersträucher verwendet wur-
den, sind in den Pflanzempfehlungen besonders hervorgehoben und sollen verstärkt Verwendung 
finden, da diese Straucharten denkmalpflegerische und naturschutzfachliche Zielstellungen verei-
nen. Die Anrechenbarkeit von vorhandenen Sträuchern, die der Festsetzung entsprechen, schont den 
Gehölzbestand und schafft Anreize, diesen zu erhalten und zu pflegen. 
Zu 8.4.4) Die Festsetzung zur Anlage von Pflanzflächen für Stauden und Gräser auf mindestens 
1,5 % der Grundstücksfläche sichert die Schaffung von Strukturelementen, die das Gebiet optisch 
entsprechend der denkmalgerechten Freianlagenplanung gestalten und einen abwechslungsreichen 
und hochwertigen Erholungsraum schaffen. Um dichte und optisch ansprechende Pflanzflächen zu 
schaffen, sind drei Stauden bzw. drei Graspflanzen je m² anzupflanzen. 
Zu 8.4.5) Die Festsetzung zur Anlage von Rasen auf den verbleibenden Flächen dient dem Errei-
chen der denkmalpflegerischen Ziele, hier der Umsetzung der ursprünglichen Gestaltungsidee. Ra-
senflächen nahmen in den historisch belegten Planungen den größten Teil der hausnahen Bereiche 
ein. 
Zu 8.4.6) Nach der Umverlegung des bestehenden Entwässerungsgrabens soll dieser wieder von 
Gehölzen begleitet werden, die in lockeren Gruppen entlang des Gewässers angeordnet werden. 
Diese deutlich wahrnehmbare Gehölzzäsur strukturiert das Plangebiet im südlichen Bereich.  
Bei allen Maßnahmen im Plangebiet sind selbstverständlich die verbindlichen Regelungen zum 
Baum- und Bodenschutz der DIN 18920 sowie der RAS LPH4 einzuhalten. Da sich diese Re-gelun-
gen als Stand der Technik verstehen, werden sie nicht gesondert festgesetzt. Die Sicherung der 
Durchsetzung der DIN 18920 sowie der Einsatz einer ökologischen Baubetreuung und einer fünf-
jährigen Pflege- und Entwicklungszeit für Neupflanzungen erfolgt im städtebaulichen Vertrag. 
Teil B: Text, Nr. 8.4.7 
In den Baugebieten WA 2 bis WA 6 sind die nichtüberbaubaren  Grundstücksflächen in ihrer Ge-
samtheit von baulichen Anlagen freizugalten und gemäß den Festsetzungen Nr. 8.4.1 bis Nr. 8.4.6 zu 
begrünen. Abweichend davon sind in diesen Flächen je Baugrundstück zulässig: 
a) bauliche Anlagen nach Festsetzung Nr. 2.6 
b) Anlagen der Abfallentsorgung angrenzend an die jeweilige öffentliche Verkehrsfläche, 
c) nicht überdachte Fahrradabstellanlagen, 
d) Briefkastenanlagen, 
e) Zuwegungen,  
f) Bänke, 
g) Treppen und 
h) die der Ver- und Entsorgung des Grundstücks dienenden Anlagen.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB] 
Begründung: 
Das Plangebiet und insbesondere der dem Denkmalschutz unterliegende Bereich ist dadurch ge-
kennzeichnet, dass die die Gebäude umgebenden Freiflächen nahezu vollständig von baulichen An-
lagen freigehalten sind. Dies ist in erster Linie der einstmaligen Krankenhausnutzung zuzuschrei-
ben, welche z. B. Garagen, Abfallbehälter, Briefkastenanlagen, Spielgeräte, Gartenhäuschen, Fahr-
radabstellanlagen etc. im Grunde an einer zentralen Stelle vorsah oder nicht erforderte. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Mit der angestrebten Nutzungsänderung und einer damit einhergehenden intensiveren Nutzung des 
Gebietes sind notwendigerweise verschiedene Nebenanlagen erforderlich und zweckmäßigerweise 
dezentral im Gebiet unterzubringen. 
Mit den auf die denkmalpflegerische Rahmenzielstellung abgestimmten Festsetzungen soll dazu 
beigetragen werden, sowohl den parkartigen Charakter der Anlage und die sich aufgrund der Pavil-
lonbauweise um jedes einzelne Haus herumziehenden Freiflächen (Hausgärten) erlebbar zu gestal-
ten, aber auch den künftigen Anforderungen der Wohnnutzungen (Zulässigkeit von Terrassen) zu 
entsprechen. 
Bezüglich der Errichtung von Nebenanlagen wird ausdrücklich auf die Inhalte der denkmalpflegeri-
schen Rahmenzielstellung hingewiesen. 
Anlagen der Abfallentsorgung, nicht überdachte Fahrradstellplätze und Briefkastenanlagen können 
gruppiert um die Hauszugänge untergebracht werden, wobei auf eine harmonische und dezente Ein-
ordnung dieser Anlagen in den umgebenden Kontext zu achten ist. 
Zur Ver- und Entsorgung der Grundstücke besteht die Notwendigkeit, technische Anlagen in den 
Baugebieten unterzubringen. Dies betrifft beispielsweise Rigolen zur Versickerung von Regenwas-
ser, die Hausanschlüsse selbst oder die Aufstellung von Trafokästen, um das neue Stromnetz effi-
zient verteilen zu können. Da die Verortung zum derzeitigen Planungsstadium flexibel gehalten 
werden soll wurde die textliche Regelung gewählt. 
Bestehende Anlagen wie bspw. Fahnenmasten oder das historische Eingangstor südlich des Gebäu-
des B19 haben Bestandsrecht und brauchen nicht gesondert geregelt zu werden. Zudem entsprechen 
sie der Eigenart des Gebietes als denkmalgeschütztes Areal.  
19.5 Begrünung der privaten Grundstücksflächen in den Baugebieten WA 1 und  
WA 7 bis WA 10 
Teil B: Text, Nr. 8.5.1 
Für die Baugrundstücke der Baugebiete WA 1 und WA 7 bis WA 10 wird festgesetzt:  
a) Je angefangene 300 m² Fläche des jeweiligen Baugrundstückes ist mindestens ein heimischer, 
standortgerechter Laubbaum (Pflanzklasse B) zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang 
durch einen heimischen, standortgerechten Laubbaum der Pflanzklasse B zu ersetzen. Vorhandene 
Bäume, die der festgesetzten Qualität mindestens entsprechen, sowie Bäume, die gemäß Nr. 8.5.2 
angepflanzt werden, werden auf die Festsetzung angerechnet. Baumanpflanzungen für Stellplätze 
gemäß Nr. 8.7.1 und Baumerhalt innerhalb der Gehölzgruppen gemäß Nr. 8.2.1 sind nicht auf diese 
Festsetzung anrechenbar. 
b) Mindestens 3 % der Fläche des jeweiligen Baugrundstücks sind mit heimischen, standortgerech-
ten Laubsträuchern (Pflanzklasse C) zu bepflanzen. 
c) Die Anpflanzungen gemäß Nr. 8.5.1 a) und b) sind für das WA 8 an den westlichen und für das 
WA 10 an den westlichen und südlichen Grundstücksgrenzen zu verorten. 
d) Im WA 7 sind abweichend zu Nr. 8.5.1 a) 22 Bäume zu pflanzen, davon sind 4 Bäume gem. Bei-
plan und 5 Bäume an der nördlichen Seite der Wasserfläche zu pflanzen. Baumanpflanzungen für 
Stellplätze gemäß Nr. 8.7.1 sind auf diese Festsetzung anrechenbar. Anpflanzungen gemäß 8.5.1 b) 
vorzugsweise an der nördlichen Seite der Wasserfläche zu verorten.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB] 
Begründung: 
zu a und b) Die Festsetzungen zur Begrünung der privaten Grundstücksflächen in den Wohngebie-
ten beschränken sich auf die Anpflanzung eines einheimischen, standortgerechten Laub- oder Obst-
baums mit einem Stammumfang von mindestens 16,0 bis18,0 cm je angefangene 300 m² Baugrund-
stücksfläche und die Anlage von Strauchgruppen auf mindestens 3% der Grundstücksfläche. Für die 
an das Denkmal angrenzenden Gebiete wird eine vergleichbare Durchgrünung angestrebt. Die 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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Anpflanzung von Laubbäumen und Obstbäumen auf den privaten Flächen erfolgt mit dem Ziel, die 
Wohngebiete durch vertikale Freiraumstrukturen aufzulockern und optisch zu beleben. Geeignete 
Baumarten sind in den Pflanzempfehlungen im Anhang genannt. Da mit der Festsetzung zur Ver-
wendung von heimischen Laubbäumen Bäume zu verwenden sind, die große Kronen ausbilden, 
wird die Mindestdichte als ausreichend angesehen.  
Laubbäume tragen zum angestrebten stark durchgrünten Charakter der neuen Wohngebiete bei. Zu-
dem sind einheimische Gehölze eine wichtige Lebens- und Nahrungsgrundlage für zahlreiche hei-
mische Tierarten. Weiterhin übernehmen Großgehölze auch lokalklimatische Funktionen, da sie die 
direkte Sonneneinstrahlung mindern, Schatten spenden und somit das Aufheizen versiegelter Flä-
chen verringern, durch Verdunstung kühlen und Schadstoffe, Stäube und CO2 binden. 
Die Anrechenbarkeit von vorhandenen Gehölzen, die der Festsetzung entsprechen, schont den Ge-
hölzbestand und schafft Anreize, diesen zu erhalten und zu pflegen. 
Zudem tragen auch die festgesetzten Strauchanpflanzungen zur Strukturierung des neuen Wohnge-
bietes bei und vermitteln zur angrenzenden offenen Landschaft. 
Die verbleibenden Flächen sind gem. Sächsischer Bauordnung § 8 zu begrünen. Damit ist gewähr-
leistet, dass diese restlichen Flächen auf Dauer vegetationsbedeckt sind. Hinsichtlich der Ausgestal-
tung werden keine V orgaben getroffen, um verschiedenste Begrünungen (z. B. Rasen, Zierbeete) zu 
ermöglichen. 
Zu c) Aufgrund der Lage der Baugebiete WA 8 und WA 10 auf einer Anhöhe sollen diese im Sinne 
einer Ortsrandeingrünung bepflanzt werden. Zudem ist eine Teilverschattung der Freispielflächen 
der geplanten Kindertagesstätte sinnvoll. Zugleich ist die Eingrünung ein Angebot zur Naturerfah-
rung.  
Zu d) Mit Unterbringung eines Nahversorgers an dem vorgesehenen Standort besteht Aufgrund des 
Flächenbedarfs (Verkaufsfläche Hauptbaukörper und erforderliche Stellplätze) begrenzter Raum für 
Anpflanzungen. Neben den o.g. Flächennutzungen ist auf dem Grundstück auch eine bestehende 
Gehölzfläche an der Chemnitzer Straße zu erhalten. Der am Ende zur Verfügung stehende Freiraum 
ist den vier straßenbegleitenden und fünf grabenbegleitenden Anpflanzungen vorbehalten.  
Nach der Umverlegung des bestehenden Entwässerungsgrabens soll dieser wieder von Gehölzen 
begleitet werden, die in lockeren Gruppen entlang des Gewässers angeordnet werden. Diese deut-
lich wahrnehmbare Gehölzzäsur strukturiert das Plangebiet im südlichen Bereich. Die Beschrän-
kung auf die Nordseite des Grabens resultiert auf dem südlich verlaufenden Leitungsrecht. Hier ist 
eine Fernwärmetrasse vorgesehen, welche nicht bepflanzt werden darf. Die Festsetzung unterstützt 
diese Situation.  
Bei Umsetzung der Planungsabsicht einen Nahversorger mit seinen derforderlichen Stellplätzen auf 
dem Grundstück unterzubringen, können Aufgrund des Flächenbedarfs die Anzupflanzenden 
Bäume nach TF Nr. 8.7.1 angerechnet werden. Sollte jedoch kein Nachversorger an dem Standort 
entstehen, sondern eine andere Nutzung gem. zulässigen Nutzungen des Bebauungsplanes sind 
gem. TF Nr. 8.5.1 d) 13 Bäume auf dem Grundstück zu pflanzen. Damit bleibt der beabsichtigte 
Duchgrünungsgrad unabhängig der zukünftigen Nutzung erhalten.  
Teil B: Text, Nr. 8.5.2 
Entlang der Planstraße D sind Bäume der Pflanzklasse A gemäß Beiplan anzupflanzen, dauerhaft 
zu erhalten und bei Abgang durch Bäume der Pflanzklasse A zu ersetzen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB] 
An der neu herzustellenden südlichen Zufahrt, die sich außerhalb des denkmalgeschützten Bereichs 
befindet, werden straßenbegleitende Baumanpflanzungen festgesetzt. Die neue Zufahrt bildet die 
östliche Fortsetzung der bereits vorhandenen und baumbegleiteten Erschließung. Mit der festgesetz-
ten Baumanpflanzung wird die historische Gestaltungsidee der Allee unmittelbar fortgesetzt. Der 
neue Straßenabschnitt fügt sich somit an den historischen Bereich an.  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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Die Standorte der anzupflanzenden Bäume, die zur Begrünung und Gestaltung der Straßenräume 
beitragen, sind dem Beiplan zu entnehmen. Aufgrund der hohen gestalterischen Bedeutung dieser 
Bäume für den öffentlichen Bereich, wird die Pflanzklasse A festgesetzt. Diese, den Straßenraum 
prägenden Bäume können selbstverständlich auf die Festsetzung zur Anpflanzung von Bäumen in-
nerhalb der privaten Baugrundstücke angerechnet werden. 
Teil B: Text, Nr. 8.5.3 
In den Baugebieten WA 1 und WA 7 bis 10 sind die nichtüberbaubaren Grundstücksflächen zwi-
schen angrenzenden Erschließungsflächen und der nächstliegenden festgesetzten Baugrenze bzw. 
deren gradliniger Verlängerung bis zu den seitlichen Grundstücksgrenzen (Vorgärten) in ihrer Ge-
samtheit gemäß den Festsetzungen Nr. 8.5.1 und Nr. 8.5.2 zu begrünen. Abweichend davon sind in 
diesen Flächen je Baugrundstück zulässig: 
a) Zuwegungen,  
b) Fahrradstellplätze und  
c) Flächen für Stellplätze gemäß Festsetzung in der Planzeichnung. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB] 
Begründung: 
Die Regelungen unterstützen die stadträumliche Kontinuität, die Entwicklung eines einheitlichen 
Siedlungsgefüges sowie ein gemeinsames straßenräumliches Erscheinungsbild. 
19.6 Private Grünflächen 
Planzeichnung 
In der Planzeichnung wird eine private Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Park“ festgesetzt. 
[§ 9 Abs.1 Nr. 15 BauGB] 
Teil B: Text, Nr. 8.6.1 
Für die private Grünfläche „Park“ pG 1 gilt: 
a) Gehölze sind gemäß Beiplan zu erhalten bzw. anzupflanzen, dauerhaft zu erhalten zu pflegen und 
bei nach Abgang entsprechend Beiplan zu ersetzen. 
b) Es sind vier nicht überdachte Tiefgaragenausgänge auf insgesamt maximal 120 m² zulässig. 
c) Notwendige Lüftungsanlagen sind innerhalb der Fläche für Tiefgaragen zulässig. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und b BauGB] 
Begründung: 
Die Festsetzung der privaten Grünfläche pG1 sichert das für das Gesamtensemble aus denkmalpfle-
gerischer Sicht bedeutsame Parterre als zentralen Freiraum. Durch die Zweckbestimmung „Park“ 
wird der Charakter der Grünfläche bestimmt. Die Zugänglichkeit beschränkt sich auf die mit Geh-
rechten zu belastenden Flächen (Wege), die den bereits vorhandenen Wegeverbindungen entspre-
chen. Damit ist die öffentliche Zugänglichkeit der Grünfläche gesichert. Der Park soll in erster Li-
nie der ruhigen Erholung dienen. Zum Spazieren und Verweilen laden auch die angrenzenden Wege, 
die von Kfz-Verkehr freigehalten sind, ein.  
Der zentrale, freie Teil der Grünfläche pG1 ist als Fläche zur Errichtung einer Tiefgarage ausgewie-
sen. Die Festsetzung steht nicht im Widerspruch zur Parknutzung. Die Tiefgarage wird ebenerdig 
und erhält eine mindestens 40,0 cm starke Überdeckung mit Substrat. Erforderliche Lüftungsöff-
nungen werden an den querenden Wegen angeordnet und als Bänke ausgebildet. 
Ein Teil der Grünfläche ist als gesetzlich geschütztes Biotop ausgewiesen (hier: magere Frisch-
wiese). Dies steht nicht im Widerspruch zur Festsetzung Errichtung einer Tiefgarage und zur 
Zweckbestimmung Park. Das gesetzlich geschützte Biotop deckt sich in etwa mit der Fläche der 
Tiefgarage und kann nach Errichtung der Tiefgarage auf ihr wiederhergestellt und dauerhaft erhal-
ten werden. Die geplanten Zufahrten und Ausgänge befinden sich außerhalb des Biotops. Die 
Begründung zum Bebauungsplan 
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geplante Durchwegung ist schon jetzt vorhanden und liegt damit ebenfalls außerhalb des geschütz-
ten Biotops. Notwendige Lüftungsöffnungen der Tiefgarage greifen nur punktuell in die Biotopflä-
che ein.  
Die zentrale Grünfläche, das Parterre, ist aus Gründen des Orts- und Landschaftsbildes als grundle-
gende Struktur des gesamten denkmalgeschützten Ensembles zu erhalten. Die langgestreckte Wie-
senfläche verbindet das Eingangsgebäude mit dem Veranstaltungsgebäude und wird beidseits von 
Gehölzreihen begleitet, die sich aus verschiedenen Gehölzarten zusammensetzen.  
Zu a) Die ursprüngliche Gehölzbepflanzung ist zum Teil erhalten und wird entsprechend der histo-
risch belegten Bepflanzung ergänzt, was in der denkmalpflegerischen Zielstellung detailliert ausge-
arbeitet wird. Durch den Bau der Tiefgarage unter der Wiesenfläche gehen an den Rändern Bäume 
verloren, die zum Teil der ursprünglichen Gestaltung zuzurechnen sind, zum Teil später nachge-
pflanzt wurden. Raumbildende Gehölze werden erhalten, wobei der Bestand durch Entfernen von 
Gehölzen, die nicht der historischen Bepflanzung entsprechen, aufgelockert wird. Die Beurteilung, 
welche Bäume dem historischen Bestand angehören, erfolgte im Rahmen der Ausarbeitungen zur 
denkmalpflegerischen Zielstellung. Für die Gestaltung bedeutsame Gehölze, die durch den Bau der 
Tiefgarage verloren gehen, werden durch diese Festsetzung innerhalb des Gehölzstreifens ersetzt.  
Die Gestaltung der inneren Rasenfläche mit Wegen und Sitzgelegenheit erfolgt entsprechend der 
denkmalpflegerischen Zielstellung. 
Zu b) Die Tiefgaragenausgänge werden aus denkmalpflegerischen Gründen innerhalb der Gehölz-
streifen eingeordnet, wobei Eingriffe in den Gehölzbestand vermieden werden. Damit wird das Ziel, 
den Blick über das Parterre freizuhalten, erreicht.  
Zu d) Lüftungsanlagen der Tiefgarage sind aus technischen Gründen unverzichtbar und somit not-
wendig. Ziel ist es, diese ebenfalls vorrangig an den Randbereichen unterzubringen und sie nur de-
zent in Erscheinung treten zu lassen. 
Planzeichnung 
In der Planzeichnung wird eine private Grünfläche mit der Zweckbestimmungen „Gärten“ festge-
setzt. 
[§ 9 Abs.1 Nr. 15 BauGB] 
 
Teil B: Text, Nr. 8.6.2 
Für die private Grünfläche „Gärten“ pG 2 gilt: 
a) Innerhalb der privaten Grünfläche pG 2 sind Gärten anzulegen und dauerhaft zu erhalten. Je an-
gefangene 130 m² Grünfläche ist ein Obstbaum, Hochstamm, mit einem Stammumfang von mindes-
tens 16-18 cm zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und nach Abgang durch einen Obstbaum mit ei-
nem Stammumfang von mindestens 16-18 cm zu ersetzen. Vorhandene Bäume, die die vorstehend 
festgesetzten Mindestanforderungen erfüllen, sowie heimische Laubbäume mit einem Stammdurch-
messer größer 10 cm werden auf die Festsetzung angerechnet. Baumanpflanzungen für Stellplätze 
gemäß Nr. 8.7.1 sind nicht auf diese Festsetzung anrechenbar. 
b) Innerhalb der privaten Grünfläche pG 2 sind auf insgesamt 200 m² Grünfläche standortgerechte 
Laubsträucher (Pflanzklasse C) anzupflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang durch stand-
ortgerechte Laubsträucher (Pflanzklasse C) zu ersetzen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und Nr. 25b BauGB] 
Begründung: 
Die Grünfläche pG 2 ist am westlichen Rand zwischen zwei Spielflächen angeordnet und soll den 
Bewohnern des Quartiers als Gartenland zur Verfügung gestellt werden. Sie wird daher mit der 
Zweckbestimmung „Gärten“ festgesetzt. Durch Aneinanderreihung der drei privaten Grünflächen 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
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pG 2, pG 3.2 und pG 3.3 am westlichen Rand wird die vorhandene Grünzäsur zur Bebauung an der 
westlich angrenzenden Paul-Flechsig-Straße dauerhaft erhalten. 
Die private Grünfläche pG 2 bildet mit den privaten Grünflächen pG 3.2 und pG 3.3 die Grünzäsur 
am westlichen Rand des Plangebietes. Die derzeit mit Obst- und Laubbäumen bestandene Wiesen-
fläche soll zukünftig den Bewohnern des Viertels als Gartenland zur Verfügung gestellt werden. Da-
bei sind die vorhandenen Laub- und Obstbäume zu erhalten und zu ergänzen. Die festgesetzte An-
zahl von etwa 15 Laub- und Obstbäumen sorgt für eine harmonische Mischung aus besonnten und 
beschatteten Arealen, sodass eine gärtnerische Nutzung möglich ist. Die festgesetzten Strauchan-
pflanzungen können an den Rändern angelegt werden, um Abschirmungen zu den angrenzenden 
Flächen zu schaffen. Zudem kompensieren die Strauchanpflanzungen den Verlust von Gehölzflä-
chen im Plangebiet. 
Planzeichnung 
In der Planzeichnung werden private Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Spielplatz“ festge-
setzt. 
[§ 9 Abs.1 Nr. 15 BauGB] 
Teil B: Text, Nr. 8.6.3 
Für die privaten Grünflächen „Spielplatz“ pG 3.1, pG 3.2 und pG 3.3 gilt: 
a) In den  privaten Grünflächen pG 3.1, pG 3.2 und pG 3.3 sind Bäume anzupflanzen, dauerhaft zu 
erhalten und nach Abgang durch heimische, standortgerechte Bäume zu ersetzen, die der für die je-
weilige pG festgesetzten Qualität entsprechen. Vorhandene Bäume, die die festgesetzten Mindestan-
forderungen erfüllen, werden angerechnet.  
pG 3.1: 8 Laubbäume der Pflanzklasse A gemäß Beiplan 
pG 3.2: 7 Laub- oder Obstbäume (Pflanzklasse B)  
pG 3.3: 6 Laub- oder Obstbäume (Pflanzklasse B) 
b) Entlang der jeweiligen Grenzen der privaten Grünflächen pG 3.1, pG 3.2 und pG 3.3 sind mit 
Ausnahme der Zugänge standortgerechte Laubsträucher (Pflanzklasse C) anzupflanzen. Die be-
pflanzten Flächen müssen wenigstens 10 % der Fläche der jeweiligen privaten Grünfläche einneh-
men. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und Nr. 25b BauGB] 
 
Begründung: 
Mit den privaten Grünflächen pG 3.1, pG 3.2 und pG 3.3 werden über die Festsetzung der Zweck-
bestimmung „Spielplatz“ drei private Grünflächen vorgehalten, die im gesamten Plangebiet dezent-
ral verteilt sind. Somit ist eine gute Erreichbarkeit der Spielflächen für die Bewohner des zukünfti-
gen Wohnquartiers sowie der Allgemeinheit gewährleistet. Die Spielplätze sind Teil des Baugebie-
tes und damit nicht einzelnen Häusern zugewiesen. Durch die eigenständige Festsetzung einer 
Grünfläche, stehen die Spielplätze pG 3.1-3.3 allen offen (im Gegensatz zu dem Spielplatz/der Frei-
spielfläche des Kindergartens im WA 10 als Teil des Baugebietes). Die Lage der Spielplätze an den 
Kreuzungspunkten öffentlicher bzw. öffentlich nutzbarer Verkehrsflächen unterstützt die öffentliche 
Zugänglichkeit und Erreichbarkeit. 
Zur Gewährleistung der Nutzbarkeit für die Allgemeinheit werden die private Grünflächen „Spiel-
platz“ mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit belegt. 
Mit der geplanten Nutzung als Wohngebiet entsteht ein erheblicher Bedarf an öffentlich zugängli-
chen Spielflächen im Plangebiet. Mit der Schaffung von ca. 600 Wohneinheiten kann von einem 
Zuzug von ca. 1.140 Einwohnern mit etwa 80 Kindern (0 bis 7 Jahre) gerechnet werden. Da die drei 
Spielflächen durch den Betreiber der Wohnanlage hergestellt und unterhalten werden, erfolgt die 
Festsetzung als private Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Spielplatz“. Die öffentliche Zu-
gänglichkeit bleibt durch die Festsetzung von Gehrechten zugunsten der Öffentlichkeit gewahrt. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
 Seite 119 
16.01.2019 
Für die Herstellung der privaten Grünflächen pG 3.1 bis pG 3.3 werden Flächen in Anspruch ge-
nommen, die im Bestand als Gärten bzw. Ziergrün genutzt werden. Die vorhanden Obst- und Laub-
bäume dieser Fläche sind zu erhalten, um auch bei der zukünftigen Nutzung als Spielflächen ausrei-
chend Schatten zu bieten. Die Festsetzung der Anzahl Laub- bzw. Obstbäume je Fläche erfolgt mit 
dem Ziel, für ein ausgewogenes Verhältnis von Beschattung und Besonnung zu sorgen. Bei der Be-
pflanzung mit Sträuchern, die Strukturierung und Abschirmung schaffen, können zusätzlich zu den 
in der Pflanzliste genannten Arten auch solche mit besonderem Duft- und Blühaspekt verwendet 
werden, um den Kindern vielfältige Sinneseindrücke zu ermöglichen. Geeignete Arten werden im 
Anhang vorgeschlagen. 
Die für die pG 3.1 festgesetzten Anpflanzungen sind Teil der Alleebepflanzung. Deshalb sind die 
Standorte der anzupflanzenden Bäume im Beiplan festgesetzt. Die Alleebaumanpflanzung an der 
Südseite von pG 3.1 wird durch einen weiteren Baum im östlichen Anschluss fortgesetzt, dessen 
Standort sich allerdings innerhalb der nicht überbaubaren Grundstücksfläche des Hauses B 27 be-
findet.  
 
 
19.7 Begrünung von Stellplatzanlagen, Dächern und Fassaden 
Teil B: Text, Nr. 8.7.1 (Begrünung von Stellplatzanlagen) 
Je angefangene vier Stellplätze ist ein einheimischer, standortgerechter Laubbaum (Pflanzklasse A) 
zwischen den Stellplätzen, beziehungsweise in einem Abstand von max. 2 m zu diesen zu pflanzen. 
Die offene, unversiegelte Bodenfläche je Baum (Baumscheibe) muss mindestens 6 m² betragen, ei-
nen Mindestquerschnitt von 2 m aufweisen und ist vor Überfahren zu schützen. 
[§ 9 Abs.1 Nr. 25a BauGB] 
Begründung: 
Mit der Pflanzung von Bäumen im Bereich der Stellplatzanlagen zwischen den Stellplätzen bzw. an 
den Rändern der jeweiligen Stellplätze wird die optisch störende Wirkung der versiegelten Flächen 
gemindert. Die Festsetzung zur Stellplatzbegrünung dient dem Ziel, die Aufheizung der versiegelten 
Stellflächen durch Beschattung mit Großbäumen zu vermindern. Die zu pflanzenden Bäume sind 
daher so anzuordnen, dass eine möglichst umfassende Verschattung der Stellplatzflächen erfolgt. 
Daher sind die Bäume auch in direkter Lage an den Stellplätzen zu pflanzen. Mit der Regelung, 
dass der Baum in einem Abstand von max. 2m Entfernung gepflanzt werden soll gewährleistet die 
Verschattung der Stellplätze durch die Krone des Baumes. Dies erhöht die Nutzbarkeit der Stell-
plätze und verringert die negativen lokalklimatischen Auswirkungen der Versiegelung. 
Teil B: Text, Nr. 8.7.2 (Dachbegrünung) 
Dächer mit einer Neigung von bis zu 15° sind auf mindestens 70 % ihrer Fläche mit standortge-
rechten Arten auf einer Substratschichtdicke von mindestens 12 cm extensiv zu begrünen. Die Be-
grünung ist dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB] 
Begründung: 
Begrünte Dächer der Neubauten und des Parkdecks verzögern den Regenwasserabfluss, verbessern 
die mikroklimatisch-lufthygienische Situation im direkten Baukörperbereich, binden Staub, filtern 
Regenwasser und schaffen Lebensräume für Pflanzen und Tiere. Festsetzungen zur Dachbegrün-
dung tragen deshalb zur Verminderung der Eingriffswirkungen bei. Der quantitative Beitrag ist ab-
hängig von der Art des Gründaches und dessen Rückhaltekapazität (z.B. Gründach oder blaugrünes 
Dach). In Abstimmung mit den LWW ist ein Abflussbeiwert von 0,5 zu Grunde gelegt worden.  In 
der Gegenüberstellung zu einem Abflussbeiwert von 0,9 welche für ein unbegrüntes Dach ange-
nommen wird, beträgt die Abflussreduzierung ca. 3 % für das Gesamtgebiet. Neben dem ökologi-
schen Wert der Dachbegrünung fügen sich die baulichen Anlagen auch besser in den angrenzenden 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
 Seite 120 
16.01.2019 
Landschaftsraum. Mit der Festsetzung von einer Mindestsubstratstärke von 12,0 cm kann den Zie-
len der Stadt entsprochen werden, die eigens entwickelte Pflanzmischung zur Förderung von Grün-
dächern einzusetzen.  
Teil B: Text, Nr. 8.7.3 (Fassadenbegrünung) 
Die nach Süden exponierte Fassade des Gemeinschaftsparkdecks (GPd) ist auf mindestens 70 % 
der Gesamtlänge mit Kletterpflanzen (Pflanzabstand maximal 1 m) zu begrünen. Die Anpflanzun-
gen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB] 
Begründung: 
Die Festsetzung zur Begrünung der nach Süden exponierten Fassade des Parkdecks erfolgt in erster 
Linie aus landschaftsgestalterischen Gründen. Mit der festgesetzten Fassadenbegrünung findet der 
angrenzende denkmalgeschützte Bereich einen grünen Abschluss, die nachteiligen optischen Wir-
kungen des Parkdecks können durch die Fassadenbegrünung gemindert werden. Die intensive Fas-
sadenbegrünung überdeckt den technischen Charakter des Parkdecks. 
Weiterhin trägt Fassadenbegrünung zur Verbesserung der mikroklimatischen und lufthygienischen 
Situation im direkten Baukörperbereich, zur Verbesserung der bauphysikalischen Eigenschaften von 
Außenwänden und zur Schaffung von Lebensräumen für Pflanzen und Tieren bei. 
 
20. Örtliche Bauvorschriften 
Teil B: Text, Nr. 9.1 
In den Baugebieten WA 2 bis WA 6 sind Neubauten nur mit Walmdächern mit einer Dachneigung 
zwischen 30° und 50° zulässig. 
Begründung: 
Die Festsetzung dient der Umsetzung der Masterplanung. Die Dachform der Bestandbauten selbst 
bleibt über den Denkmalschutz erhalten. Die Bedachungsart- und Farbigkeit wird entsprechend dem 
denkmalpflegerischen Rahmenkonzept – Gebäude im Genehmigungsverfahren geregelt.  
Teil B: Text, Nr. 9.2 
In den Baugebieten WA 1 und WA 7 bis WA 10 sind Neubauten nur mit Flachdächern beziehungs-
weise flach geneigten Dächern bis 15° zulässig. 
Begründung: 
Die Festsetzung dient der Umsetzung der Masterplanung. Eine andere Dachform soll auf die unter-
schiedlichen Bauzeiten und Situationen hinweisen. Die Dachform bildet zudem die Grundlage, 
Dachbegrünungen realisieren zu können. 
Teil B: Text, Nr. 9.3 
Solaranlagen sind in den Baugebieten WA 1 und WA 7 bis WA 10 zulässig, soweit sie in einer maxi-
malen Höhe von 1 m über der Dachoberkante und mit einem Abstand von mindestens 1 m zu den 
Dachflächenaußenkanten errichtet werden. 
Begründung: 
Die Festsetzung regelt das stadträumliche Erscheinungsbild und gewährleistet, dass die Solaranla-
gen vom Straßenraum aus nicht sichtbar sind. Die Dachflächenaußenkante ist in der Regel die 
Kante, an der die Dachhaut mit der Außenkante der Wand zusammentrifft und die durch einen Ort-
gang, eine Traufe oder Attika definiert wird. Die Kombination von Solaranlagen mit einer Dachbe-
grünung ist möglich.  
Die Festsetzung bezieht sich auf die Flachdächer/flach geneigten Dächer außerhalb des denkmalge-
schützten Bereiches, da innerhalb davon denkmalpflegerische Belange der Errichtung von Solaran-
lagen entgegenstehen. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
 Seite 121 
16.01.2019 
Mit dieser Änderung wird grundsätzlich dafür Sorge getragen, dass auch innerhalb des denkmal-
geschützten Bereichs (WA 2 bis WA 6) Solaranlagen zugelassen werden können, soweit hierfür die 
denkmalschutzrechtliche Genehmigung erteilt werden kann. 
Teil B: Text, Nr. 9.4 
In den Baugebieten WA 2 bis WA 6 sind Einfriedungen, angrenzend an Erschließungsanlagen , bis 
zu einer Höhe von max. 0,40 m über Geländeoberfläche zulässig. Anlagen der Abfallentsorgung 
sind durch eine mindestens 1,20 m über Geländeoberfläche hohe Hecke einzugrünen. Im Baugebiet 
WA 4 ist die Errichtung eines Eingangstores angrenzend an die nördliche Fassade des Haus B 19 
zulässig. 
Begründung: 
Die Höhe der Einfriedung sichert im Denkmalbereich das historische Bild und setzt die Ziele der 
denkmalpflegerischen Konzeption um.  
Zur Wiederherstellung des historischen Zustandes am Haus B 19 ist die Errichtung eines Eingangs-
tores auf der Nordseite des Gebäudes beabsichtigt. Auf der Südseite des Hauses besteht das histori-
sche Eingangstor.  
Die Einfriedung der Abfallbehälter soll verhindern, dass die Behälter im öffentlichen Raum nicht 
präsent sind.  
Die Regelungen außerhalb des denkmalgeschützten Bereiches unterstützen die stadträumliche Kon-
tinuität, die Entwicklung eines einheitlichen Siedlungsgefüges sowie ein gemeinsames straßenräum-
liches Erscheinungsbild. 
Teil B: Text, Nr. 9.5 
In den Baugebieten WA 1 und WA 7 bis WA 10 sind Einfriedungen, angrenzend an eine öffentliche 
Verkehrsfläche oder mit Gehrechten belastete Fläche, bis zu einer Höhe von max. 1,20 m über Ge-
ländeoberfläche zulässig. 
Begründung: 
Die Regelungen außerhalb des denkmalgeschützten Bereiches unterstützen die stadträumliche Kon-
tinuität, die Entwicklung eines einheitlichen Siedlungsgefüges sowie ein gemeinsames straßenräum-
liches Erscheinungsbild. 
Bezüglich der natürlichen Geländeoberfläche wird auf die Definition gemäß der Sächsischen Ver-
waltungsvorschrift zur SächsBO verwiesen. Demnach ist von dem vorhandenen Geländeniveau 
ohne künstliche Aufschüttungen/Abgrabungen auszugehen. 
21. Nachrichtliche Übernahme 
In der Planzeichnung sind der Bereich, der gemäß dem Sächsischen Denkmalschutzgesetz dem Bau-
denkmalschutz unterliegt gesetzlich geschützte Biotope entsprechend § 21 SächsNatSchG durch 
nachrichtliche Übernahme entsprechend kenntlich gemacht. 
Baumaßnahmen oder Veränderungen innerhalb des denkmalgeschützten Bereiches sind nur in Ab-
stimmung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde durchzuführen. 
 
D. STÄDTEBAULICHE KALKULATION 
22. Flächenbilanz des Plangebietes 
Art Fläche Anteil 
Wohngebiet WA 1 bis WA 10 113.168 m² 78 % 
davon überbaubare Grundstücksflächen 31.368 m²  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf)  
 Seite 122 
16.01.2019 
davon nicht überbaubare Grundstücksflächen 83.723 m²  
öffentliche Straßenverkehrsflächen 15.439 m² 11 % 
Grünflächen pG 1 bis pG 3.3. 16.187 m² 11 % 
Gesamtfläche des Plangebietes 146.681 m² 100 % 
23. Kosten für die Stadt Leipzig 
Bei der Umsetzung dieses Bebauungsplanes entstehen für die Stadt Leipzig keine Kosten. Die Her-
stellung der zukünftigen Erschließungsanlagen werden neben Maßnahmen zur Vermeidung, Verrin-
gerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen des Bebauungsplanes im Rahmen eines 
städtebaulichen Vertrages gesichert. Daher sind Maßnahmen der Stadt Leipzig zur Umsetzung der 
Planung nicht zu erwarten. 
 
Leipzig, 
 
 
 
 
Stefan Heinig 
amt. Amtsleiter  
 
 
Anhang
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf) 
 Anhang I: Hinweise, Seite 1 
16.01.2019 
Anhang I: Hinweise 
• Archäologie 
Es wird darauf hingewiesen, dass der V orhabensbereich in einem archäologischen Relevanzbereich 
liegt. In Zuge von/der Erdarbeiten können sich archäologische Untersuchungen ergeben. Bauverzö-
gerungen sind dadurch nicht auszuschließen. Den mit den Untersuchungen beauftragten Mitarbei-
tern des Landesamtes für Archäologie ist uneingeschränkter Zugang zu den Baustellen und jede 
mögliche Unterstützung zu gewähren. Die bauausführenden Firmen sind bereits in der Ausschrei-
bung davon zu informieren. 
• V orsorgender Radonschutz 
Das Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie hat mit Stellungnahme vom 06.07.2013 
mitgeteilt: 
Aus strahlenschutzfachlicher Sicht bestehen keine rechtlichen Bedenken. „Im Rahmen der weiteren 
Planungen zur Bebauung empfehlen wir aber, die fachlichen Hinweise zum vorsorgenden Radon-
schutz zu beachten. 
Das Plangebiet liegt nach den uns bisher vorliegenden Kenntnissen in einem Gebiet, in dem wahr-
scheinlich erhöhte Radonkonzentrationen in der Bodenluft vorhanden sind. 
Zum vorsorgenden Schutz vor erhöhter Strahlenbelastung durch Zutritt von Radon in Aufenthalts-
räumen wird empfohlen, bei geplanten Neubauten generell einen Radonschutz vorzusehen oder von 
einem kompetenten Ingenieurbüro die radiologische Situation auf dem Grundstück und den Bedarf 
an Schutzmaßnahmen abklären zu lassen. Bei geplanten Sanierungsarbeiten an bestehenden Gebäu-
den empfehlen wir, die Radonsituation durch einen kompetenten Gutachter ermitteln zu lassen und 
ggf. Radonschutzmaßnahmen bei den Bauvorhaben vorzusehen.“ 
• Regelungen des Lagerstättengesetzes und SächsABG 
Wenn Bohrungen für eine Baugrunduntersuchung niedergebracht werden, besteht Bohranzeige- und 
Bohrergebnismitteilungspflicht gegenüber der Abteilung 10 (Geologie) des Landesamtes für Um-
welt, Landwirtschaft und Geologie (LfULG). 
• Grundwasserwiederanstieg 
Das Plangebiet befindet sich innerhalb des Bereiches der bergbaulich beeinflussten Grundwasserab-
senkungen des Tagebaugebietes Espenhain und unterliegt mit der Außerbetriebnahme der bergbauli-
chen Entwässerungsmaßnahmen und der Flutung der Restlöcher dem Grundwasserwiederanstieg. 
Der derzeitige (Stand: IV / 2012) Grundwasserstand liegt bei +120 m NHN bis +123 m NHN 
• Grundwassermessstellen (GWM) 
Sind im Ausbaubereich Grundwassermessstellen (GWM) vorhanden, sind diese zu erhalten bzw. 
vor Zerstörung zu schützen. Ist ein Rückbau von GWM erforderlich, ist ein entsprechender Antrag 
beim Amt für Umweltschutz (untere Wasserbehörde) zu stellen. 
• Altlasten/Bodenschutz 
Nach derzeitigem Kenntnisstand befindet sich innerhalb des angefragten Trassenabschnitts bei allen 
Varianten kein im Sächsischen Altlastenkataster (SALKA) registrierter Standort. 
Südlich am angefragten Planungsbereich befinden sich  angrenzend die Altlastenstandorte Grube 
Chemnitzer Straße/Krankenhaus (Altlastenkennziffer 65330251) und Ablagerungen Chemnitzer 
Straße/Kninkenhaus  Altlastenkennziffer 65330254), auf den ich hinweisen möchte. Im Begehungs-
protokoll von 2004 wurde festgestellt, dass es keine Anhaltspunkte gibt, die einen Altlasrenverdacht 
im Sinne eines Gefahrenverdachtes begründen. Somit bestand aus Sicht der Abfall und 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf) 
 Anhang I: Hinweise, Seite 2 
16.01.2019 
Bodenschutzbehörde kein weiterer Handlungsbedarf für Gefahrenvorsorgemaßnahmen. Eine Neu-
bewertung müsste bei bevorstehender Nutzungsänderung erfolgen. 
Werden bei der weiteren V orbereitung und bei der Durchführung der Baumaßnahmen schädliche 
Bodenveränderungen festgestellt, die aufgrund der langjährigen gewerblichen Nutzung der betref-
fenden Flächen und den angrenzenden Altlastenstandorten nicht ausgeschlossen werden können, ist 
das Amt für Umweltschutz zur Festlegung der weiteren Verfahrensweise zu informieren. 
Durch entsprechend auf den Zweck/Nutzen des V orhabens abgestimmte Maßnahmen (möglichst ge-
ringfügige Eingriffe in den Boden, Einsatz von zum Wiedereinbau zugelassenem/geeignetem Aus-
hubmaterial...) ist V orsorge zu treffen, dass keine schädlichen Bodenveränderungen auf den genutz-
ten Grundstücken entstehen. Auf die Einhaltung der Regelungen des BBodSchG in Verbindung mit 
der BBodSchV wird hingewiesen. 
 
 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf  
 Anhang II: Pflanzempfehlungen, Seite 1 
16.01.2019 
Anhang II: Pflanzempfehlungen 
Im Folgenden werden die für den räumlichen Geltungsbereich empfohlenen Pflanzenarten in Form 
von Pflanzlisten genannt: 
Baumarten: 
lateinischer Name deutscher Name 
Acer campestre Feldahorn 
Acer platanoides Spitzahorn 
Acer pseudoplatanus Bergahorn 
Alnus glutinosa Schwarzerle 
Betula pendula Hängebirke 
Carpinus betulus Hainbuche 
Fagus sylvatica Rotbuche 
Fraxinus excelsior Gemeine Esche 
Pinus nigra Schwarzkiefer 
Populus alba Silberpappel 
Populus nigra Schwarzpappel 
Populus tremula Zitterpappel 
Prunus avium V ogelkirsche 
Prunus mahaleb Steinweichsel 
Quercus petrea Traubeneiche 
Quercus robur Stieleiche 
Quercus rubra Roteiche 
Sorbus aucuparia Eberesche 
Sorbus domestica Speierling 
Tilia cordata Winterlinde 
Tilia platyphyllos Sommerlinde 
Ulmus carpinifolia Feldulme 
Ulmus glabra Bergulme 
Ulmus laevis Flatterulme 
 
Nadelgehölze für hausnahe Bereiche: 
lateinischer Name deutscher Name 
Pinus mugo 'Mops' Zwerg-Kiefer ‚Mops‘ (1 m) 
Pinus mugo mughus Krummholzkiefer (1,5 m) 
Pinus mugo 'Varella' Bergkiefer ‘Varella’ (1 m) 
Pinus pumila 'Nana' Zwerg-Zirbelkiefer (1,5m) 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf  
 Anhang II: Pflanzempfehlungen, Seite 2 
16.01.2019 
lateinischer Name deutscher Name 
Pinus strobus 'macophin' Zwerg-Seidenkiefer (2,5m) 
Pinus nigra Schwarz-Kiefer (25 m) 
 
Sträucher: 
lateinischer Name deutscher Name  
Acer campestre Feldahorn X 
Carpinus betulus Hainbuche X, E 
Cornus sanguinea Roter Hartriegel  
Corylus avellana Hasel X, E 
Crataegus monogyna Eingriffeliger Weißdorn E 
Crataegus laevigata Zweigriffeliger Weißdorn E 
Euonymus europaeus Pfaffenhütchen  
Frangula alnus Faulbaum  
Lonicera periclymenum Waldgeißblatt  
Malus silvestris Wildapfel X 
Prunus avium V ogelkirsche X 
Prunus spinosa Schlehe  
Pyrus pyraster Wildbirne X 
Rhamnus cathartica Kreuzdorn E 
Rosa caesia agg. Blaugrüne Rose  
Rosa canina Hundsrose  
Rosa corymbifera Heckenrose  
Rosa dumalis agg. V ogesen-Rose  
Rosa elliptica Keilblättrige Rose  
Rosa rubiginosa Wein-Rose  
Rosa tomentosa agg. Filz-Rose  
Rubus idaeus Himbeere X 
Salix alba Silber-Weide X 
Salix aurita Ohr-Weide X 
Salix caprea Sal-Weide X 
Salix cinerea Grau-Weide X 
Salix fragilis Bruch-Weide X 
Salix pentandra Lorbeer-Weide X 
Salix purpurea Purpur-Weide X 
Salix triandra Mandel-Weide X 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 398 „Parkstadt Dösen“ (Entwurf  
 Anhang II: Pflanzempfehlungen, Seite 3 
16.01.2019 
lateinischer Name deutscher Name  
Salix viminalis Korbweide X 
Viburnum opulus Gemeiner Schneeball  
X: zur Pflanzung an Spielplätzen geeignet 
E: Straucharten, die in der Entstehungszeit der denkmalgeschützten Anlage verwendet wurden 
In den Baugebieten WA 2- WA 6 ist zudem die Verwendung folgende Arten möglich (Straucharten, 
die in der Entstehungszeit verwendet wurden): Forsythie (Forsythia), Gewöhnlicher Flieder (Sy-
ringa vulgaris), Johannisbeere (Ribes), Pfeifenstrauch (Philadelphus), Rosen, Runzliger Schneeball 
(Viburnum rhytidophyllum), Schneebeere (Symphoricarpos albus), Sommerflieder (Buddleja), 
Spierstrauch (Spirea), Wacholder (Juniperus). 
Zudem sind folgende Ergänzungen an Spielplätzen möglich: Sommerflieder (Buddleja davidii), 
Kornelkirsche (Cornus mas), Flieder (Syringa vulgaris) 
 
Kletterpflanzen: 
Art Lateinischer Name Lichtanspruch Kletterform 
Efeu Hedera helix  halbschattig-schattig selbstklimmend 
Wilder Wein Parthenocissus  
quinquefolia  
"Engelmannii" 
sonnig-halbschattig 
 
selbstklimmend 
Kletterhortensie Hydrangea petiolaris  halbschattig-schattig  selbstklimmend 
Waldrebe Clematis vitalba  sonnig- halbschattig Klettergerüst 
Schling-Knöterich Fallopia aubertii  sonnig-halbschattig Klettergerüst 
Hopfen Humulus lupulus  halbschattig- schattig Klettergerüst 
Jelänger-jelieber Lonicera caprifolium halbschattig-schattig Klettergerüst 
Blauregen Wisteria sinensis sonnig, geschützt Klettergerüst 
 
Bebauungsplan Nr 398 "Parkstadt Dösen"
Instone Real Estade Development GmbHWächterstraße 15, 04107 Leipzig
seecon Ingenieure GmbHGemeinsam | Zukunft | PlanenSpinnereistraße 7, Halle 14D - 04179 LeipzigPhone: +49 (0) 341 / 48 40 511Fax:     [TELEFONNUMMER ENTFERNT]0eMail:   [E-MAIL ENTFERNT]:     www.seecon.deLeipzig, der 16.01.2019
Planer:
Bauherr:
Planinhalt:
Projekt:
Masterplan 1:2.000Maßstab
04245
Barclayweg
1h
914
228
(P2)
53c
39
5141
42
49a
04242
Paul-Flechsig-Str.
Paul-Flechsig-Str.
WW
231
230
525
43
15
5117
(13)
04242
Paul-Flechsig-Str.
Paul-Flechsig-Str.
1(P1)
5111
5168
F
(12)
(4)
9
5164
(5)(6)
(10)
5166
5165
(11)
(7)
13
W
2 4 86
Ba Ba Ba Ba
515
W
(P4)
5169
5171
11
(2)
(12)
(13) 524
232
W
W
WW
516
10
12
16
14
Ba
Ba
Ba
Ba
W
W
5170
W
WW
(3)
(7) (107)
(8)
(9)
(53)
(52)
(51)
233
(106)
234
526
(97)
(58)(57)
(56)
(2)
Teich Parkkrankenhaus Dösen
W
(105)
(104)
(103)
(102)
(101)
(100)
(99)
(55)
(22)
(98)
BR
(73)
(74)
(72)
(47)
.......
(45) .
(44)
(96)
(93)
(94) (95)
(79)
(76)
.
(78)(77)
(71)
Ba
(46).
(92)
(42)
Ba
(19) (18)
191/5
W
W
Sppl.
(75)
(70)
(40)
WWW
W
(15)
(86) (85)
Ba Ba.
(67)
Ldr.
(66)(65)
(41)
.
.
W
(39)
(37)
(38)
(33)
(31)
(16)
1916
(91)(90)(89)
(64)
(36)
(30)
(29)
RL
W
Klärbecken
(80)
(69)
.
(68)
(63)
(62)
(61)
(35)
(34)
Ba
Ba
75
04197
Chemnitzer
 Str.
Chemnitzer
 Str.
48
50
(2)
224
W
WWW
(4)(2)
1914
192
(9)
(4)
(5)
2RLW
(3)
RL7xRL
.
(2)
(P3)
1(6)
56
58
60
(8)(7)
(6)
W
GWW
Br
(5)1
(3)1
24
20
22
Ba
Ba
Ba
(3)
FGFG
46
48
50
W
225
537
(4)1
(2)1
(10)
(11)
(9)F
(8)(7)(6)
(5)
W
W
66
68
58
60
26
28
32
30
34
36
40
Ba
Ba
Ba
Ba
Ba
Ba
Ba
Ba
38
WW
04245
Barclayweg
226
W
Wa
70
74
72
42
44
W
W WW
W
86
76
78
80
62
64
52
56
54
W
W
1e
W
21
11
17
15
13
Ba
Ba
Ba
Ba
5310
(5)
(2)
82
2
W
W
(4)
147
(5)
125
(6)
(3)
(4)
2
1 3
(2)(3)
(2)
1f
53
W
(2)
167
1 3
(2)
(2)
(3)
126(2)
4 (2)
1g
Wa(5)
1i
5 7
(5)
(4)
(3)
(2)
(4)
(3)
Gemein-schafts-gärten
Nahversorger
 
800 m² VK 
2.500 m² GF
150 Stpl.
III+DIII+D
III+D III+D
III+DIII+D
Haus A2
Haus A3
Haus A4
Haus B2
Haus B3
Haus B4
III+D
III+DHaus B27
Haus B28
III+DHaus B21
II
I
Haus A21
II+D
II+DHaus B24/25
TG
I
I IIIII
III+DI
Haus B20
Haus A9 IV+DHaus B19
III+DHaus A5 III+DHaus B5
III+DHaus A6 III+DHaus B6
III+DHaus B8 III+DHaus A8
III+DHaus A7 V VHaus N10IV+DHaus B7
III+DHaus C1
IHaus C1f
Spiel 2
Spiel 1
Spiel 3
IIIca. 300 Stpl.
IV+DHaus N4
Anbindung
IVHausN6
PollerPoller
PollerPoller
Poller
Anbindung
zentrales Parterrezentrales Parterre
Haus B29
Haus B30
20 Stpl.
IVHaus N11
IVHaus N7 IVHaus N8
IVHaus N12
IV
Anbindung
IIIHausN 17
IIIHausN 15 IIIHausN 19
15 Stpl.
Anbindung
I
TG80 Stpl.HausN2III+D
HausN3III+D
TG50 Stpl.
Haus N9
IIII III
TG50 Stpl.
TG15 Stpl.TG15 Stpl.
50 Stpl.Anbindung
Anbindung
Gebietszufahrt
Gebietszufahrt
IIIHausN 14
IIIHausN 16
IIIHausN 1812 Stpl.
N 20 Kita 1.720 m² BGF
Freispielfläche 1.200 m²II
Poller
HausN1III+D
Haus N5
IIIHaus N 13
Legende MasterplanBebauung BestandBebauung Planungprivate Freianlagenöffentlich nutzbare FreianlagenStraßenflächeWegeBäume BestandBäume PlanungTiefgaragenEin- und Ausfahrten Tiefarage Ein-und Ausgang Tiefgarageoberirdische StellplätzeGrenze FlächendenkmalBilanzierung Bebauung: 28.433 m²       19 %Bestand: 15.053 m²Neubau:    9.530 m²Parkdeck:    3.850 m²Erschließung:25.538 m²       17 %öfftl.Verkehrsfläche:15.537 m²priv. Verkehrsfläche:       941 m²Wege:    5.908 m²Stellplätze:    3.152 m²Freifläche:92.710 m²       64 %Geltungsbereich:                                  146.681 m²      100 %
BruttogeschossflächenBestand: 60.800 m² BGF (70%)Neubau: 26.300 m² BGF (30%)Wohneinheiten nach Substanz    ca. 597 WEBestand bei durchschnittlich 85 m²/WE:       ca. 369 WE (62%)Neubau bei durchschnittlich 80 m²/WE:    ca. 228 WE (38%)Wohneinheiten nach Bereichen    ca. 597 WEinnerhalb des denkmalgeschützten Bereichs    ca. 519 WE (91%)außerhalb des denkmalgeschützten Bereichs    ca.   78 WE (  9%)Stellflächen:         770 Stk. Stellplätze Handel             50 Stk.Stellplätze Kita            16 Stk.Stellplätze Besucher            20 Stk.Stellplätze Wohnen o.i.            24 Stk.Stellplätze Parkdeck    ca. 300 Stk.Stellplätze Tiefgaragen   ca. 360 Stk.NHinweis: Der Masterplan stellt einen Zwischenstand der Baumentwicklung im Plangebiet dar.Das Zielraster bleibt bei der Masterplanung hinter dem Baumerhalt zurück! 
Anhang 3
Bilanzierung Bebauung: 28.433 m²       19 %Bestand: 15.053 m²Neubau:    9.530 m²Parkdeck:    3.850 m²Erschließung:25.538 m²       17 %öfftl.Verkehrsfläche:15.537 m²priv. Verkehrsfläche:       941 m²Wege:    5.908 m²Stellplätze:    3.152 m²Freifläche:92.710 m²       64 %Geltungsbereich:                                  146.681 m²      100 %
BruttogeschossflächenBestand: 60.800 m² BGF (70%)Neubau: 26.300 m² BGF (30%)Wohneinheiten nach Substanz    ca. 597 WEBestand bei durchschnittlich 85 m²/WE:       ca. 369 WE (62%)Neubau bei durchschnittlich 80 m²/WE:    ca. 228 WE (38%)Wohneinheiten nach Bereichen    ca. 597 WEinnerhalb des denkmalgeschützten Bereichs    ca. 519 WE (91%)außerhalb des denkmalgeschützten Bereichs    ca.   78 WE (  9%)Stellflächen:         770 Stk. Stellplätze Handel             50 Stk.Stellplätze Kita            16 Stk.Stellplätze Besucher            20 Stk.Stellplätze Wohnen o.i.            24 Stk.Stellplätze Parkdeck    ca. 300 Stk.Stellplätze Tiefgaragen   ca. 360 Stk.
0510152025 50 100
N