Forderungen der Immobilienwirtschaft im Rahmen der Debatte um den stockenden Bau zusätzlicher Wohnungen in Leipzig
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-OB-08288-AW-01
Datum: 2023-03-28
Vorlagenart: schriftliche Antwort zur Anfrage

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schriftliche Antwort zur Anfrage-Nr. VII-OB-08288-AW-01 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
 
Betreff: 
Forderungen der Immobilienwirtschaft im Rahmen der Debatte um den 
stockenden Bau zusätzlicher Wohnungen in Leipzig 
 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
Voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
Zuständigkeit 
   
Ratsversammlung  schriftliche 
Beantwortung 
 
Sachverhalt 
Antwort 
 
Vorab: Die derzeitigen Herausforderungen der Immobilienbranche kann die Tätigkeit der 
Verwaltung nur bedingt beeinflussen. Die Entwicklung der Immobilienpreise, aber auch der 
Baukostensteigerung sind trotz aller planerischen Mittel nur in ganz geringem Maße bzw. 
überhaupt nicht zu beeinflussen. Davon ausgehend erfolgt die Beantwortung der 
untenstehenden Fragen. 
 
Immer wieder drängt die Leipziger Immobilienwirtschaft mit Ideen und Forderungen in 
die Debatte um den stockenden Bau zusätzlicher Wohnungen. Hierbei werden häufig 
Forderungskataloge aufgemacht, die sicherlich aus Sicht der Immobilienwirtschaft 
auch sinnvoll und angenehm sind. Ich frage daher an, wie Oberbürgermeister und 
Dezernat für Stadtentwicklung und Bau die folgenden, wiederholt vorgelegten 
Forderungspunkte beurteilen: 
 
a) Begrenzung von B-Plan-Verfahren auf zwei Jahre nach Aufstellungsbeschluss 
In den aktuellen Abstimmungen innerhalb des „Bündnisses für bezahlbares Wohnen“ wird 
genau die Frage der Zielrichtung für die Länge eines Bauleitplanverfahren diskutiert.  
 
Dabei schlägt die Stadtverwaltung vor, Bauleitplanverfahren ab einer gewissen 
Erheblichkeitsschwelle mit dem gesicherten Anteil an sozial geförderten Wohnungsbau von 
mindestens 30 Prozent, mindestens einer zusätzlichen gemeinwohlorientierten Nutzung 
sowie in Umsetzung der klimapolitischen und energetischen Zielrichtungen auf Basis eines 
angestimmten ab dem Aufstellungsbeschluss eine innerhalb eines Zeitraumes von 2-3 
Jahren das Bauleitplanverfahren durchzuführen. Grundvoraussetzung ist auch hier die 
qualitätsvolle und zeitgerechte Erarbeitung bzw. Erbringung der von Gutachten 
Planunterlagen und Untersuchungen durch die Investierenden. 
 
b) Verzicht auf B-Pläne bzw. vorhabenbezogene B-Pläne in Baugebieten nach §34 
BauGB 
Für Lückenschließungen im bebauten Innenbereich, wenn also der städtebauliche Rahmen 
gesetzt oder „prägend“ ist, bietet der § 34 BauGB eine sehr gute Grundlage, 
planungsrechtliche Bauvorhaben zu beurteilen. Diese Beurteilung ist dann eine Grundlage 
für die Erteilung einer Baugenehmigung. Eine Steuerung oder Abwägung im Sinne 
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vielfältiger öffentlicher und privater Belange ist dabei jedoch nicht möglich. Bei einem 
größeren Gebiet, bei besonderen Gegebenheiten und Herausforderungen und/oder bei 
einem fehlenden städtebaulichen Rahmen ist jedoch eine planungsrechtliche Steuerung 
erforderlich. Beispiele sind hier Nutzungsänderungen von beispielsweise ehemaligen 
Bahnflächen zu neuen Stadtquartieren oder der Sicherung der Balance zwischen 
Verdichtung und Freiraum in gründerzeitlichen Stadtquartieren. Gemäß Art 28 GG und § 1 
Abs. 3 BauGB obliegt der Gemeinde die Planungshoheit. Dies ist für eine geordnete 
städtebauliche Entwicklung wichtig und garantiert im Übrigen dem Stadtrat seine 
Mitwirkungsmöglichkeiten. 
 
c) Rückkehr zu praxisorientierter Auslegung der RL Feuerwehraufstellflächen/zweiter 
Rettungsweg 
Die Branddirektion bezieht im Baugenehmigungsverfahren, wie auch auf Anforderung der 
Ämter der Stadt Leipzig, Stellung zur Eignung von Feuerwehr-Aufstellflächen und Rettungs-
wegen. Die betreffenden Sachbearbeiter sind auch im Einsatzdienst der Feuerwehr tätig. 
Somit wird eine sachgerechte Abwägung zwischen rechtskonformer Schaffung eines 
Rettungsweges oder einer Aufstellfläche und Abbildung der Erfordernisse des 
Einsatzdienstes der Feuerwehr sichergestellt. Die hierfür erforderliche Einzelfallprüfung lässt 
eine Verallgemeinerung, wie in der Anfrage formuliert, nicht zu. 
Häufig stellen die Erfordernisse der Stadtentwicklung, insbesondere die vielfältige Nutzung 
des öffentlichen Verkehrsraums, erhebliche Anforderungen an die Berücksichtigung aller 
berechtigten Interessen der Beteiligten. Aus Sicht der Branddirektion ist eine Priorisierung 
der Interessen einer Beteiligtengruppe allein nicht zielführend.  
 
d) Anpassung der Leistungsfähigkeit der Feuerwehr an gründerzeitliche Stadt 
Die Branddirektion Leipzig befindet sich in ständiger Anpassung an die Bedürfnisse der 
Bürger der Stadt Leipzig, was sich letztendlich in einer qualifizierten, vom Stadtrat 
bestätigten Brandschutzbedarfsplanung niederschlägt. Die gründerzeitliche Bebauung ist seit 
jeher Bestandteil der Planungsbetrachtungen.  
Die Veränderung dieser Bebauung durch Sanierung, Umbau oder Erweiterung wie auch 
Neugestaltung des öffentlichen Raumes wird durch die Branddirektion analysiert und in 
zukünftige Planungen einbezogen. 
Die Veränderungsbedürfnisse des Einzelnen bilden dabei nicht immer die Erfordernisse der 
gesamten Stadt in dem Maße ab, dass eine Neuanpassung der Branddirektion Leipzig zu 
initiieren wäre. Vielmehr sind neben den einschlägigen Rechtsvorschriften Themen wie 
Effizienz und Wirtschaftlichkeit sowie Stand der Technik, wie er durch die einschlägigen 
Gremien (Arbeitsgruppe der Leiter der Berufsfeuerwehren, Deutscher Feuerwehrverband, 
Vereinigung zur Förderung des Brandschutzes e. V.) formuliert wird, die 
Entscheidungsbasis. Sofern durch den Stadtrat diesbezüglich geänderte Zielstellungen 
formuliert werden, wird die Branddirektion Leipzig diese angemessen umsetzen. 
 
e) Auslotung aller Verwaltungsspielräume zur Ermöglichung von Wohnungsbau 
Die Verwaltung ist im laufenden Geschäft immer bestrebt, Wohnungsbauvorhaben zu 
ermöglichen. Dabei bestehen für jedes Vorhaben öffentlich-rechtliche Anforderungen, die im 
Rahmen der Genehmigungsverfahren geprüft und beachtet werden müssen. Dabei setzt die 
gewachsene und sich seit einigen Jahren wieder stark verdichtende Stadt mit den Themen 
der Nachhaltigkeit, des Klimaschutzes sowie der Energieversorgung, des Denkmalschutzes, 
des Brandschutzes, der Freiraumplanung und der Baukultur, um nur einige Aspekte zu 
nennen, entscheidende Rahmenbedingungen, die durch das Verwaltungshandeln betrachtet 
werden müssen. Vor diesem Hintergrund stellt jedes Wohnungsbauvorhaben eine im 
Rahmen des Bauordnungsrecht gebundene Einzelfallentscheidung und im Rahmen des 
Bauleitplanverfahrens den Auslöser eines komplexen Planungsprozesses dar. 
 
f) Priorisierung des Wohnungsbaus bei Zielkonflikten innerhalb der Verwaltung 
Verweis auf Antwort auf Frage e) 
Die Verwaltung steht vor einer Vielzahl vor Herausforderungen bezüglich der Entwicklung 
von Flächen. In den letzten Jahren und aktuell sind die Umsetzung von Schulstandorten und 
von assoziierten Nutzungen und die Energie- und die Mobilitätswende planerisch zu 
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bewältigen. Themen wie Freiraumschutz, Kompensationsmaßnahmen und Artenschutz 
stellen weitere Herausforderungen bei der Entwicklung von Wohnungsbauvorhaben dar. Für 
die großen Stadtquartiersentwicklungen ist in der Verwaltung eine Abteilung zur 
Projektsteuerung städtebaulicher Großprojekte eingerichtet worden. Mit dem STEP 
Wohnbauflächen und dem sich in der Fortschreibung befindlichen Wohnungspolitischen 
Konzept, mit der Nutzung und Steuerung der Förderung für belegungsgebundenen 
Wohnraum, des städtischen Förderprogramms zu Reaktivierung von Leerständen, mit 
Konzeptvergaben von städtischen Grundstücken in Erbbaupacht etc. verfolgt die Stadt an 
vielen verschiedenen Stellen das Ziel einer Stärkung, Reaktivierung und Schaffung von 
bezahlbarem Wohnraum.  
 
g) Erweiterung des Arbeitsgruppe Großprojekte zu einem Koordinator für Projekte ab 
10.000 Quadratmeter BGF/Wohnungsbaukoordinator 
Eine „Arbeitsgruppe Großprojekte“ besteht innerhalb der Stadtverwaltung nicht und kann 
daher auch nicht erweitert werden. Auch der genannte Schwellenwert von 10.000 m² BGF ist 
der Verwaltung nicht bekannt.  
Dieses Thema ist derzeit Gegenstand der Abstimmungen des Bündnisses für bezahlbares 
Wohnen. Dabei werden seitens der Verwaltung pragmatische und effiziente 
Lösungsvorschläge unterbreitet. Ziel des Bündnisses ist es, Ende des II. Quartals 2023 den 
Entwurf eines entsprechenden Bündnispapiers vorliegen zu haben. 
 
h) Etablierung eines Problemlösungsgremiums mit Entscheidungsfähigkeit bei 
Konfliktsituationen 
Verweis auf Antwort auf Frage g) 
 
i) Reduzierung aller Verwaltungsentscheidungen mit Auswirkungen auf Baukosten, 
Miethöhe, Genehmigungsdauer, Bauvolumen und Verwaltungsaufwand auf bau- und 
verwaltungsrechtlich nötigen Umfang mit Priorisierung auf Zeit- und Kostenersparnis 
Eine Reduktion von Verwaltungsentscheidungen ist aus dem Verwaltungshandeln heraus 
nicht möglich. Eine Reihe vom Maßgaben, die Auswirkungen auf Qualitäts- und 
Kostenanforderungen an Bauvorhaben haben, basieren auf der Umsetzung von 
Stadtratsbeschlüssen. In der Rechtssystematik ist bekanntermaßen keine Vorwegnahme 
oder das Ersetzen politischer Entscheidungen durch die Verwaltung möglich und sinnvoll. 
Zudem muss über bestehende Zielkonflikte letztendlich im Einzelfall abwägungsgerecht 
entschieden werden. 
 
j) standardisierter, genau geregelter, maßvoller Einsatz von Wettbewerben, 
Gestaltungskommission, Gutachten etc. 
Verweis auf Antwort auf Frage g) 
 
k) Vertrauensschutz für einmal getroffene Verwaltungsentscheidungen 
Es ist richtig, dass Aussagen der Verwaltung größtmögliche Verbindlichkeit haben sollen, um 
Vorhabenträgern die notwendige Planungssicherheit zu gewährleisten. Gleichzeitig ist 
festzustellen, dass eine Änderung der Planungsvorgaben in Einzelfällen unvermeidlich ist 
(z.B. durch geänderte Rechtsgrundlagen oder veränderte Rahmenbedingungen, die erst aus 
einem detaillierteren Planungsstand heraus erkennbar werden). Diese Thematik wird durch 
eine fortwährende Optimierung der verwaltungsinternen Entscheidungsprozesse 
berücksichtigt. 
 
Die Bauverwaltung bietet verschiedene Beratungsstufen und Modelle der Beratung an, um 
Investierende möglichst frühzeitig dabei zu unterstützen zielführende Entscheidungen im 
Prozess treffen zu können. Dabei wird seitens der Verwaltung angestrebt, eine 
größtmögliche Verbindlichkeit, jeweils in Abhängigkeit zum aktuellen Planungsstand, 
herzustellen. Letztlich vermag jedoch ausschließlich ein Verwaltungsakt absolute 
Rechtssicherheit zu geben.  
 
Darüber hinaus ist festzustellen, dass teilweise beispielsweise in satzungsgebenden 
Verfahren zu Bebauungsplanverfahren durch Änderungsanträge des Stadtrates sehr spät 
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geänderte Planungsprämissen beschlossen werden. Darauf hat die Stadtverwaltung keinen 
Einfluss. 
 
l) präziser Fahrplan zur Einführung einer digitalen Bauakte 
Die Durchsetzung des Onlinezugangsgesetzes (OZG) obliegt den Institutionen der Länder, 
hier im Wesentlichen dem Sächsischen Staatsministerium für Regionalentwicklung (SMR), 
als oberste Bauaufsichtsbehörde. Im dem vom Freistaat Sachsen (Staatsministerium für 
Regionalentwicklung; SMR) aufgelegten Projekt „Digitalisierung der Bauverwaltung des 
Freistaates Sachsen“ ist das Amt für Bauordnung und Denkmalpflege Pilotbehörde und 
beteiligt sich aktiv am Entwicklungsprozess. Dabei ist zu beachten, dass die neben der 
technischen Realisierung notwendigen Rahmenbedingungen, insbesondere die 
Anpassungen der Sächsischen Bauordnung für eine rechtsichere Gestaltung und breite 
Akzeptanz des Prozesses ausschließlich durch das SMR bereitgestellt werden kann. Dies 
insbesondere, weil es sich bei den Aufgaben des Amtes für Bauordnung und Denkmalpflege 
als untere Bauaufsichtsbehörde um eine Pflichtaufgabe nach Weisung des Freistaates 
Sachsen handelt (§ 58 SächsBO). Insofern liegt der kommunale Handlungsspielraum 
innerhalb des o.g. Korridors des SMR.   
 
m) Angemessene personelle Ausstattung baurelevanter Verwaltungsbereiche/ 
Kooperation mit Privatwirtschaft 
Sowohl im Rahmen von Verfahren gem. SächsBO, als auch bei Bauleitplanverfahren erfolgt 
über verschiedenen Abstimmungsebenen eine intensive Kooperation mit der Privatwirtschaft. 
Die angemessene personelle Ausstattung baurelevanter Verwaltungsbereiche obliegt der 
Haushaltsplanung, die durch den Stadtrat begleitet, beeinflusst und letztendlich 
verabschiedet wird. 
 
Anlage/n 
Keine 
 
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