Prüfauftrag zu Modellprojekt "Südvorstadt für alle - Konzepte für preiswertes und klimaangepasstes Wohnen sowie zum Erhalt diverser Sozialstruktur in der Südvorstadt"
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-A-07299-NF-02-Ifo-03
Datum: 2024-05-15
Vorlagenart: Informationsvorlage

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Informationsvorlage-Nr. VII-A-07299-NF-02-Ifo-03 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
Stammbaum: 
 
VII-A-07299 Stadtbezirksbeirat Süd 
 
 
VII-A-07299-VSP-01 Dezernat 
Stadtentwicklung und Bau 
 
 
VII-A-07299-NF-02 Stadtbezirksbeirat Süd 
 
 
VII-A-07299-NF-02-ÄA-01 Fraktion DIE 
LINKE; SPD-Fraktion; Fraktion Bündnis 
90/Grünen 
 
 
VII-A-07299-NF-02-Ifo-03 Dezernat 
Stadtentwicklung und Bau 
 
Betreff: 
Prüfauftrag zu Modellprojekt "Südvorstadt für alle - Konzepte für 
preiswertes und klimaangepasstes Wohnen sowie zum Erhalt diverser 
Sozialstruktur in der Südvorstadt" 
 
 
Beratung im Gremium  
(Änderungen vorbehalten) 
 
Voraussichtlicher Sitzungstermin Zuständigkeit 
DB OBM - Vorabstimmung  Vorberatung 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters  Bestätigung 
FA Stadtentwicklung und Bau  Information zur Kenntnis 
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen 28.05.2024 Information zur Kenntnis 
SBB Süd  Information zur Kenntnis 
Ratsversammlung 19.06.2024 Information zur Kenntnis 
 
 
Beschlussvorschlag 
Die Information wird zur Kenntnis genommen. 
 
Räumlicher Bezug  
Süd 
 
Zusammenfassung 
 
Anlass der Vorlage: 
 
  Rechtliche Vorschriften X  Stadtratsbeschluss   Verwaltungshandeln 
 
  Sonstiges: 
 
Die Vorlage informiert über das Ergebnis des Einwirkens des OBM auf die geplante 
Sanierung von drei LWB-Wohngebäuden im Ortsteil Südvorstadt. Aus wirtschaftlichen 
Gründen können die beschlossenen Sanierungsziele nicht umgesetzt werden; 
nichtsdestotrotz werden verschiedene Aspekte der Sozialverträglichkeit, der Nachhaltigkeit 
und der Baukultur bei der Sanierung der Gebäude berücksichtigt. 
 
  
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I.  Eilbedürftigkeitsbegründung 
 
Entfällt 
 
II.  Begründung Nichtöffentlichkeit 
 
Es handelt sich um eine öffentliche Vorlage. 
 
III.  Sachverhalt 
 
1.  Anlass 
 
Der Stadtrat hat mit dem Beschluss der Neufassung des Antrags VII-A-07299-NF-02 den 
Oberbürgermeister beauftragt, auf die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH 
(LWB) dahingehend einzuwirken, dass bei der Sanierung der Wohngebäude Kochstraße 13-
15, Kochstraße 59-63 sowie August-Bebel-Straße 81-83 behutsame, klima- und sozial- 
gerechte Ansätze berücksichtigt werden und als Modellprojekte mit einer speziellen 
Fördermittelakquise und in Zusammenarbeit mit regionalen und überregionalen Partnern 
konzipiert und realisiert werden. 
 
2.  Ausführliche Darstellung der Information 
 
Zur Umsetzung des Ratsbeschlusses hat der Oberbürgermeister auf die LWB eingewirkt, die 
festgelegten Eckpunkte bei der Sanierung der drei Objekte zu berücksichtigen und dafür 
einen Vorgehensvorschlag eingefordert. Die Geschäftsführung war dabei in ihrer 
wirtschaftlichen Entscheidung frei. Eine Weisung des Oberbürgermeisters ist nicht erfolgt. 
Entsprechend des Beschlusses hat die LWB entschieden, auf Grund des weit 
fortgeschrittenen Projektstands mit der Sanierung des Objektes Kochstraße 13-15 
unverzüglich zu beginnen, um weitere zeitliche Verzögerungen und Kostensteigerungen zu 
vermeiden. Grundlage ist die vorliegende, vom Aufsichtsrat bestätigte und mit der unteren 
Denkmalschutzbehörde abgestimmte Planung für das Gebäude. 
 
Für die Objekte Kochstraße 59-63 sowie August-Bebel-Straße 81-83 hat die LWB die 
Bauausführung zunächst gestoppt und dem Oberbürgermeister drei Varianten zur Sanierung 
unterbreitet. Dabei werden entsprechend des Ratsbeschlusses die Umsetzung der 
vorliegenden, von der LWB beauftragten Planung und zwei weitere Varianten betrachtet. 
Diese zwei Varianten sehen eine Senkung aller Mieten auf die KdU-Angemessenheitsgrenze 
bei Senkung des Sanierungsstandards sowie ein völlig offenes Beteiligungsverfahren vor. 
Insbesondere bei der dritten Variante wäre mit einem großen zeitlichen Verzug zu rechnen, 
der zu Kostensteigerungen führen würde. Der Variante der vorliegenden Planung liegt eine 
konkrete Kostenkalkulation zugrunde. Die beiden weiteren Varianten wurden mit einer ersten 
Kostenkalkulation untersetzt. Alle drei Varianten und deren Kostenkalkulationen wurden der 
Verwaltung vorgestellt und erläutert. 
 
Mit der Wirtschaftlichkeitsberechnung konnte die LWB plausibel darstellen, dass die beiden 
Varianten, die dem Ratsbeschluss entsprächen, nicht wirtschaftlich umsetzbar sind. Dies hat 
der Oberbürgermeister bereits den Fraktionsvorsitzenden der Stadtratsfraktionen mitgeteilt. 
Da die Finanzierungslücke für die Sanierung nicht durch die Quersubventionierung aus 
anderen Wohnungsbeständen der LWB gedeckt werden kann, wäre die Bereitstellung von 
Finanzmitteln aus dem städtischen Haushalt (Finanzeinlage) nötig. Diese Mittel stehen 
aktuell nicht zu Verfügung. Zudem würde die weitere zeitliche Verzögerung der 
Sanierungsmaßnahmen die Baukosten trotz einer Absenkung des Sanierungsstandards 
voraussichtlich weiter erhöhen. Weiter wurde mit der LWB vereinbart, dass sie die 
Inanspruchnahme von Fördermitteln der Sozialen Wohnraumförderung prüft, um die 
Sozialverträglichkeit der Sanierungsmaßnahme zu gewährleisten. 
Aufgrund dieser wirtschaftlichen Faktoren hat die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft 
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mbH, in Absprache mit dem Gesellschafter, entschieden, neben der Sanierung der 
Kochstraße 13-15 auch die Sanierung der beiden Wohngebäude Kochstraße 59-63 sowie 
August-Bebel-Straße 81-83 auf Grundlage der vorliegenden Planung umzusetzen. Dabei 
werden die in der Beschlussvorlage benannten Eckpunkte wie folgt berücksichtigt: 
 
a) Für das Objekt Kochstraße 13-15 hat die LWB die Planung nochmals mit dem Ziel 
der Kostensenkung optimiert und angepasst. Aspekte der Energieeffizienz und des 
Klimaschutzes – insbesondere durch den perspektivischen Anschluss an das 
Fernwärmenetz – sowie die Erhöhung des Wohnwertes wurden bei der vorliegenden 
und in Umsetzung befindlichen Planung berücksichtigt. 
b) Die Erkenntnisse aus der Weiterentwicklung der Planung des Objektes Kochstraße 
13-15 wurden auf die nahezu baugleichen Objekte Kochstraße 59-63 und August-
Bebel-Straße 81-83 übertragen. Dadurch konnte die vorliegende Planung nochmals 
optimiert werden. Gleichwohl stellen die Bau- und Finanzierungskosten aufgrund der 
aktuellen Marktlage weiterhin eine wirtschaftliche Herausforderung dar. Über die 
unter a) benannten Aspekte hinaus wurden die denkmalschutzrechtlichen 
Anforderungen an die beiden Gebäude, die vom Objekt Kochstraße 13-15 
abweichen, mit der unteren Denkmalschutzbehörde abgestimmt. 
c) Die mietrechtlichen Rahmenbedingungen für die Bestandsmieter/-innen, gem. § 559 
BGB, wurden berücksichtigt, so dass die bewohnten Wohnungen auch nach der 
Modernisierung für die aktuellen Mieter/-innen im preisgünstigen Segment angeboten 
werden. 
d) Die Inanspruchnahme von Fördermitteln der Sozialen Wohnraumförderung des 
Freistaats Sachsen (Fachförderrichtlinie preisgünstiger Mietwohnraum – FRL pMW 
und Fachförderrichtlinie gebundener Mietwohnraum des Freistaats Sachsen – FRL 
gMW) wird von der LWB für die Objekte Kochstraße 59-63 und August-Bebel-Straße 
81-83 geprüft. 
e) Im Ratsbeschluss wurde festgelegt, dass ein Sanierungsrat für die Objekte 
eingerichtet werden kann. Dies ist nicht erfolgt. Unabhängig davon soll die 
Bewohnerschaft sowie weitere Interessierte im Rahmen einer Veranstaltung über die 
geplanten Sanierungsmaßnahmen informiert werden. Hier soll auch Transparenz 
über die Kosten und die wirtschaftlichen Herausforderungen bei der Umsetzung des 
Ratsbeschlusses hergestellt werden. 
f) Die Versorgung von Menschen mit Marktzugangsschwierigkeit durch das Sozialamt 
wurde im Rahmen der Variantenbetrachtung geprüft, allerdings aufgrund der 
wirtschaftlichen Abwägung nicht weiterverfolgt. Sofern Fördermittel der Sozialen 
Wohnraumförderung in Anspruch genommen werden können, würde diese Option 
nochmals geprüft. 
g) Die Schaffung von familiengerechten Wohneinheiten ist durch die Zusammenlegung 
von aktuell leerstehenden Wohneinheiten Teil der vorliegenden Planung. Diese 
Maßnahmen sind mit der unteren Denkmalschutzbehörde abgestimmt. Bei einem die 
Baukosten senkenden Verzicht auf Grundrissänderungen würde diese Option 
entfallen. 
h) Bislang nicht mit Balkonen ausgestattete Wohnungen sollen entsprechend der 
vorliegenden Planung mit dem Ziel der Erhöhung der Wohnqualität durch Schaffung 
von Freiraumbezügen nachgerüstet werden. Mit der Schaffung einer ortsüblichen 
Wohnqualität geht die Sicherung der Zukunftsfähigkeit und damit wirtschaftlichen 
Nachhaltigkeit der Sanierung einher. 
i) Die Möglichkeiten einer sogenannten niederschwelligen Sanierung werden geprüft. 
Davon ausgenommen sind alle Maßnahmen, die der Verkehrssicherheit, der 
technischen Gebrauchsfähigkeit und der Steigerung der Energieeffizienz der 
Gebäude sowie deren denkmalgerechter Ertüchtigung dienen. 
j) Der Umfang der Grün- und Freiflächen wird weitgehend erhalten. 
 
  
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Parallel zur Entscheidung der LWB und der Stadt Leipzig wurde seitens der Akteure aus der 
Bewohnerschaft und dem Stadtteil die Option eröffnet, am Forschungsprojekt BauKlima-
Kommunal als Modellprojekt teilzunehmen. Grundsätzlich sind die LWB und die Stadt 
Leipzig aufgeschlossen, an einem solchen Forschungsprojekt mitzuwirken. Aus Sicht der 
LWB wurden jedoch die technischen Fragen der klimaneutralen Sanierung der drei Objekte 
bereits weitgehend geklärt und die wesentlichen Entscheidungen getroffen. Dies 
berücksichtigt auch einen perspektivischen Anschluss an das Fernwärmenetz der Leipziger 
Stadtwerke. Damit sind alle Voraussetzungen für eine energetische und klimagerechte 
Ertüchtigung der Gebäude gegeben. 
 
Die zentrale Herausforderung liegt aktuell vor allem in der Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen. 
Unter diesem Aspekt ist auch ein zeitlicher Verzug, den ein Forschungsprojekt nach sich 
ziehen könnte, zu berücksichtigen. 
 
Daher wurde beschlossen, dass sich die Stadt Leipzig und die LWB nicht mit den o.g. 
Objekten an dem Forschungsprojekt beteiligen wird. Dennoch würden Stadt und LWB mit 
solchen Objekten an diesem Forschungsprojekt teilnehmen, für die die Sanierungsplanung 
noch nicht begonnen wurde und für die vor allem nach heutiger Erkenntnis keine künftige 
Anschlussmöglichkeit an das Fernwärmenetz geschaffen wird. Dafür hätte die LWB 
geeignete, auch denkmalgeschützte Gebäudebestände in ihrem Portfolio. An diesen 
Objekten könnten konkrete Fragestellungen aus Sicht der Wohnungswirtschaft beforscht und 
umsetzbare, duplizierbare Handlungsempfehlungen entwickelt werden. Die Stadt Leipzig hat 
aus diesem Grund, in Absprache mit der Wohnungsbaugesellschaft, Kontakt zum 
Projektträger, der Deutschen Umwelthilfe e.V., aufgenommen und stimmt die weiteren 
Schritte ab. 
 
Anlage/n 
Keine 
 
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