Alternative Beschaffung Schulhausbau - Annahme Kaufangebot für eine vierzügige Grundschule mit Zweifeldsporthalle mit der Rubin 72. GmbH
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-DS-00590
Datum: 2021-06-09
Vorlagenart: Beschlussvorlage

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Beschlussvorlage Nr. VII-DS-00590 
 
Status: öffentlich 
 
  
 
Eingereicht von  
Dezernat Finanzen 
 
 
 
Betreff: 
Alternative Beschaffung Schulhausbau - Annahme Kaufangebot für eine vierzügige 
Grundschule mit Zweifeldsporthalle mit der Rubin 72. GmbH 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
 
Zuständigkeit 
   
Grundstücksverkehrsausschuss    
FA Finanzen    
FA Jugend, Schule und Demokratie    
FA Stadtentwicklung und Bau    
Ratsversammlung    
Dienstberatung des Oberbürgermeisters  16.02.2021 Bestätigung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Das Ergebnis der Ausschreibung des Investorenvorhabens für eine Grundschule im 
Stadtbezirk Süd wird zur Kenntnis genommen. 
2. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, das vorliegende verbindliche Kaufangebot 
der Rubin 72, GmbH über 25.320.525 € (inkl. Mwst.) für die baulichen Anlagen sowie 
einen Tausch des Grund und Bodens gegen die in Anlage 8 benannten städtischen 
Grundstücke zum Verkehrswert, gegebenenfalls mit Wertausgleich, anzunehmen. 
Der Oberbürgermeister wird ermächtigt, die vertraglichen Regelungen 
endzuverhandeln und abzuschließen.  
3. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, den Mietvertrag mit Vorkaufs- und 
Ankaufsrecht mit der Rubin 72. GmbH mit Beginn frühestens ab dem 01.03.2023 und 
spätestens am 30. Juni 2024 für maximal drei Jahre abzuschließen. 
4. Das Mietmodell führt für die Stadt Leipzig zu monatlichen Mietkosten in Höhe von 
137.718 €. Für das Haushaltsjahr 2023 anteilig 1.377.180 €, ab 2024 über die 
Laufzeit jährlich 1.652.616 €. Die Mietaufwendungen werden im Rahmen der 
Haushaltsplanung 2023/2024 ff. entsprechend im PSP-Element „Grundschule SB-
Mitte“ (1.100.21.1.1.01.79) eingeordnet und sind durch das Fachamt im Rahmen der 
Haushaltsplanung 2023/2024 ff. anzumelden. 
5. Die Ausstattungskosten in Höhe von 826.500 € werden im PSP-Element „Amt 51 
bewegliches AV, Schulausstattung Grundschulen“ (7.0000315) in Höhe von 202.500 
€ und im PSP-Element „Grundschule SB-Mitte“ (1.100.21.1.01.79) in Höhe von 
624.000 € eingeordnet und sind durch das Fachamt im Rahmen der 
Haushaltsplanung 2023/2024 ff. anzumelden. 
6. Die im Haushaltsjahr 2023 ff. entsprechend Anlage 4 anfallenden Nutzungskosten 
sind innerhalb des gesamtstädtischen Haushaltes gedeckt. Über eine Aufstockung 
des vorhandenen Budgets des Fachamtes ist im Rahmen der Haushaltsplanung 
2023/2024 ff. zu entscheiden. 

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7. Die Beauftragung weiterführender externer Projektsteuerungs- und 
Beratungsleistungen ist erforderlich. Die Finanzierung i.H.v. 250.000 € ist innerhalb 
des gesamtstädtischen Haushaltes gedeckt.  
 
Räumlicher Bezug: 
 
Stadtbezirk Süd, Stadtteil Südvorstadt 
 
Zusammenfassung: 
Grundlage bildetet der Stadtratsbeschluss VI-DS-03155-NF-02 „Alternative Beschaffung 
Schulhausbau – Ergebnis Interessenbekundungsverfahren und weiteres Vorgehen“ vom 
18.01.2017.  
Im Ergebnis der Ausschreibung für den Bedarf einer Grundschule im Stadtbezirk Süd soll mit 
der Rubin 72. GmbH ein Mietvertrag mit Kaufoption geschlossen werden. Mit dem Schuljahr 
2023/24, spätestens dem Schuljahr 2024/25, soll die vierzügige Grundschule mit Zwei-Feld-
Sporthalle, einschließlich der erforderlichen Freiflächen, in Betrieb gehen.  
 
Anlass der Vorlage:  
 
 
 Rechtliche Vorschriften    Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln 
 Sonstiges: 
 
 
 
 
 
 
  
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Finanzielle Auswirkungen  nein x wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein x ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein x ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein x ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 
Aufwendungen 
 
2023 (Ausstatt.) 
 
 
 
 
624.000 
 
1.100.21.1.1.01.79 
 
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen 2023 (Ausstatt.)  202.500 7.0000315 
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein x wenn ja, 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand 
(ohne Abschreibungen) 
2023 (Miete) 
2024 ff. p. a. 
2023 
(Nutzungsko.) 
2024 ff. p. a. 
(Nutzungsko.) 
 
 
1.377.180 
1.652.616 
111.629 
 
446.516 
 
 
1.100.21.1.1.01.79 
1.100.21.1.1.01.79 
siehe Anlage 4 
 
siehe Anlage 4 
 
 
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
 
Steuerrechtliche Prüfung  nein  wenn, ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG  nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des 
Sachverhalts  
Umsatzsteuerpflicht der Leistung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen  ja   Nein, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
 
Auswirkungen auf den Stellenplan x Ja  Nein 
Beantragte Stellenerweiterung:     Vorgesehener Stellenabbau:  
 
 
 
  
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Hintergrund zum Beschlussvorschlag:  
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?  
 
 
2030 - Leipzig wächst nachhaltig! 
Ziele und Handlungsschwerpunkte 
 
Leipzig setzt auf 
Lebensqualität: 
 Balance zwischen 
Verdichtung und 
Freiraum 
 Qualität im öffentlichen 
Raum und in der 
Baukultur 
 Nachhaltige Mobilität 
 Vorsorgende Klima- und 
Energiestrategie 
 Erhalt und Verbesserung 
der Umweltqualität 
 Quartiersnahe Kultur-, 
Sport- und Freiraum-
angebote 
Leipzig besteht im 
Wettbewerb: 
 Positive Rahmen-
bedingungen für qualifizierte 
Arbeitsplätze 
 Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte 
 Vielfältige und stabile 
Wirtschaftskultur 
 Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschaftsmanagement 
 Leistungsfähige technische 
Infrastruktur 
 Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft 
 
Leipzig schafft soziale 
Stabilität: 
 Chancengerechtigkeit in 
der inklusiven Stadt 
 Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung 
 Bezahlbares Wohnen 
 Zukunftsorientierte Kita- 
und Schulangebote 
 Lebenslanges Lernen 
 Sichere Stadt 
 
 
 
  
 
Akteure: 
 Bürgerstadt 
 Region 
 Stadtrat 
 Kommunalwirtschaft 
 Verwaltung 
 
Leipzig stärkt seine 
Internationalität: 
 Weltoffene Stadt 
 Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft 
 Interdisziplinäre 
Wissenschaft und 
exzellente Forschung 
 Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort 
 Imageprägende 
Großveranstaltungen 
 Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln 
 
Sonstige Ziele:  
 
 trifft nicht zu  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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I. Eilbedürftigkeitsbegründung 
 
Eine Eilbedürftigkeit ist gegeben. 
 
Aufgrund der Besonderheit als Investorenmodell wurde das Vorhaben sowohl im Ältestenrat 
als auch in gemeinsamen Sitzungen der Fachausschüsse Stadtentwicklung und Bau, 
Finanzen, Jugend, Schule und Demokratie sowie des Grundstücksverkehrsausschusses 
vorgestellt und diskutiert. Das Angebot des Bieters beruht auf einer Bindung entsprechender 
Kapazitäten der Bauwirtschaft. Der Bieter ist bereits der Bitte um eine angemessene 
Verlängerung seiner Angebotsfrist nachgekommen, kann diese aber nicht erneut verlängern. 
 
Ergänzend zum angebotenen Mietmodell hat der Bieter sehr kurzfristig eine Präzisierung der 
Kaufoption unterbreitet (Anlage7), die einen Kaufpreis für die Baulichkeiten vorsieht und 
einen Tausch des Schulgrundstückes gegen städtische Grundstücke auf Grundlage 
sachverständiger Wertermittlung beinhaltet.  
Mit dem Hauptangebot zum Abschluss eines Mietvertrages mit Kaufoption sind die 
Anforderungen der Ausschreibung erfüllt. Das präzisierte Kaufangebot ist ebenfalls von der 
Ausschreibung gedeckt und stellt eine Ergänzung der Kaufoption des Mietvertrages dar. 
 
Um die dringend benötigte Grundschule bedarfsgerecht realisieren zu können und 
gleichzeitig aus wirtschaftlichen Gründen die neu angebotene zeitlich vorfristige Kaufoption 
in Anspruch nehmen zu können, wird vorgeschlagen, den Mietvertrag nur über maximal drei 
Jahre ab Fertigstellung abzuschließen und auf Basis des gleichzeitig abgegebenen 
verbindlichen Kaufangebotes einen Kaufvertrag endzuverhandeln und abzuschließen. Da 
sich die Konditionen des Kaufangebotes ebenfalls an der Angebotsfrist orientieren, ist eine 
Beschlussfassung der Vorlage in der Ratsversammlung am 23.06.2021 erforderlich. Sollte 
die Ratsversammlung nicht erreicht werden können ist davon auszugehen, dass die aktuell 
angebotenen Konditionen nicht mehr erlangt werden können, oder aufgrund der erheblichen 
Auslastung im Bausektor durch den Bieter überhaupt kein diesbezügliches Angebot mehr 
abgegeben werden kann.   
 
 
II. Begründung Nichtöffentlichkeit  
 
Die Vorlage enthält nichtöffentliche Bestandteile.  
 
Es handelt sich um einen privatrechtlichen Mietvertrag, bei dem beide Parteien grundsätzlich 
Stillschweigen über die Inhalte bewahren.  
Ein Bekanntwerden der Miet- und Vertragskonditionen schwächt Leipzigs 
Verhandlungspositionen bei diesem und in ähnlichen Fällen.  
 
Gleiches gilt für die Auswertung des Ausschreibungsverfahrens sowie für den 
Wirtschaftlichkeitsvergleich. Dem Vergleich liegt eine Kalkulation der Rubin 72. GmbH 
zugrunde. Das Unternehmen hat ein berechtigtes Interesse an der Nichtöffentlichkeit.    
 
 
III.  Strategische Ziele 
 
Die Schaffung ausreichender schulischer Kapazitäten ist eine Pflichtaufgabe der Stadt 
Leipzig. Mit dem aktuellen Schulentwicklungsplan wird für das Gebiet ein entsprechender 
Bedarf ausgewiesen. 
Mit dem konkreten Standort ist darüber hinaus die städtebauliche Entwicklung des 
umgebenden Quartiers des ehemaligen Bayerischen Bahnhofes verbunden, das ein 
Schwerpunktgebiet des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes Leipzig 2030 (INSEK) ist 
(vgl. VI-DS-04159-NF-01).    
 
 
 
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IV. Sachverhalt 
 
1. Anlass 
 
Grundlage sind folgende Stadtratsbeschlüsse: 
- Beschluss der Ratsversammlung vom 20.09.2012 „Investitionsprogramm für den 
Schulhausbau 2013 – 2016 (V/2440)“ sowie die zugehörigen Beschlüsse zum 
jeweiligen Sachstand der Umsetzung 
- Beschluss der Ratsversammlung vom 24.02.2016 „Schulhausbau durch private 
Unternehmen“ (VI-A-02138) 
- Beschluss der Ratsversammlung vom 20.04.2016 „Schulentwicklungsplan der Stadt 
Leipzig – Fortschreibung 2016“ (157-DS-1-NF-3) 
- Kenntnisnahme der Informationsvorlage in Ratsversammlung vom 21.09.2016 
„Alternative Beschaffung Schulhausbau – Zwischenergebnis 
Interessenbekundungsverfahren“ (VI-DS-02943) 
- Beschluss der Ratsversammlung vom 18.01.2017 „Alternative Beschaffung 
Schulhausbau – Ergebnis Interessenbekundungsverfahren und weiteres Vorgehen“ 
(VI-DS-03155-NF-02) 
- Beschluss der Ratsversammlung vom 18.10.2017 „Vergabe rechtlicher sowie 
technisch-wirtschaftlicher Beratungsleistungen für Investorenvorhaben im 
Schulhausbau; überplanmäßige Aufwendungen nach § 79 (1) SächsGemO“ (VI-DS-
04647-NF-01) 
- Beschluss der Ratsversammlung vom 27.06.2019 „Schulentwicklungsplan der Stadt 
Leipzig – Fortschreibung 2019“ (VI-DS-06070-NF-01) 
 
Mit der Vorlage VI-DS-03155-NF-02 „Alternative Beschaffung Schulhausbau – Ergebnis 
Interessenbekundungsverfahren und weiteres Vorgehen“ wurde in der Ratsversammlung am 
18.01.2017 die Durchführung von Ausschreibungsverfahren für Investorenmodelle im 
Schulhausbau beschlossen. 
Die Vorbereitung und Durchführung des Investorenauswahlverfahrens wurde durch die 
Drees & Sommer Projektmanagement und bautechnische Beratung GmbH sowie die Luther 
Rechtsanwaltsgesellschaft mbH betreut.  
 
Verwaltungsübergreifend fanden gemeinsam mit dem Bieter Abstimmungen zu den 
vorgelegten Planungen statt. 
Dem Fachgremium Investorenvorhaben Schulhausbau wurde gemäß des oben genannten 
Ratsbeschlusses die Planung zur Beurteilung vorgelegt. Die Hinweise und Anregungen 
wurden vom Bieter aufgenommen. 
Im Ergebnis der Ausschreibung für den Bedarf einer Grundschule im Stadtbezirk Süd soll mit 
der Rubin 72. GmbH ein Mietvertrag über 25 Jahre mit Ankaufsrecht geschlossen werden. 
Durch den Investor wird auf einem Grundstück an der Kurt-Eisner-Straße eine vierzügige 
Grundschule mit Zwei-Feld-Sporthalle und den zughörigen Freiflächen errichtet. 
Eine ausführliche Darstellung zur Durchführung des Verfahrens, Beteiligung des 
Fachgremiums Investorenvorhaben Schulhausbau und zur Wirtschaftlichkeit des Vorhabens 
ist dieser Vorlage als Erläuterungsbericht beigefügt. 
 
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Lageplan, Quelle: Rubin 72. GmbH / Schulz und Schulz Architekten. Stand 06/2019 
 
 
2. Beschreibung der Maßnahme 
 
2.1 Bauliche Umsetzung 
 
Durch die Rubin 72. GmbH wird auf einer Teilfläche der Flurstücke 3835/61 sowie 3835/28 
der Gemarkung Leipzig an der Kurt-Eisner-Straße eine vierzügige Grundschule mit 
Zweifeldsporthalle entsprechend den baulichen Standards der Stadt Leipzig errichtet. Es 
stehen ausreichend erforderliche Frei- und Pausenflächen zur Verfügung. Aufgrund der 
Grundstücksgröße und des darauf abzubildenden Bauvolumens kann abweichend von den 
Standards kein vollständiges Außenspielfeld angeboten werden, was jedoch keine 
Einschränkung hinsichtlich der Betriebsfähigkeit der Schule darstellt. Für den Entwurf 
zeichnet das Leipziger Planungsbüro Schulz&Schulz verantwortlich. Die Architekten haben 
dabei die ebenfalls von ihnen stammende Schule am Addis-Abeba-Platz adaptiert 
(städtisches Vorhaben). 
Auf Grund der gewählten Tragkonstruktion ist eine flexible Raumanpassung der 
Klassenräume an sich ändernde Bedingungen möglich.  
Das Schulgebäude erhält eine extensive Dachbegrünung und die Südseite der Sporthalle 
eine bodengebundene Fassadenbegrünung. Das Dach der Sporthalle ist für die Errichtung 
einer Photovoltaikanlage vorgerüstet. 
 
Die Anordnung der bauordnungsrechtlich erforderlichen Fahrrad- und PKW-Stellplätze ist 
gewährleistet. 
 
Als vertragliche Baubeschreibung dienen die baulichen Standards der Stadt Leipzig, die in 
Verbindung mit den Anlagen zur Leistungsabgrenzung zwischen Stadt Leipzig und Vermieter 
zur besseren Lesbarkeit auf diese Bestandteile reduziert wurden (z.B. Ausstattung, 
verwaltungsinterne Abstimmungen usw.).  

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Visualisierung, Quelle: Rubin 72. GmbH / Schulz und Schulz Architekten 
 
 
 
 
 

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Grundriss Erdgeschoss, Quelle: Rubin 72. GmbH / Schulz und Schulz Architekten 
 
 
2.2 Mietvertrag mit Ankaufsrecht 
 
Das Ausschreibungsverfahren war hinsichtlich des Investorenmodells offen gehalten. 
Vorzugsweise konnte der Stadt Leipzig ein Grundstück samt schlüsselfertigem Gebäude 
zum Kauf angeboten werden, optional waren auch Miet- oder Mietkaufvarianten möglich.  
 
Durch die Rubin 72. GmbH wird das Grundstück samt den zu errichtenden Gebäuden und 
Freianlagen der Stadt Leipzig zur Miete angeboten. Die Fahrradstellplätze und ein PKW-
Stellplatz für Behinderte sind inbegriffen. Weitere 12 PKW-Stellplätze können gesondert 
angemietet werden (monatlich 41 € / Stellplatz).  
 
Darüber hinaus enthält der Vertrag verbindliche Regelungen zu einem Ankaufs- und 
Vorkaufsrecht durch die Stadt Leipzig. 
 
In der gemeinsamen Sitzung der Fachausschüsse Finanzen, Stadtentwicklung und Bau 
sowie Jugend, Schule und Demokratie am 28.04.2021 wurde darüber hinaus der Auftrag 
formuliert, unabhängig von den vertraglichen Regelungen nach der Hälfte der Festlaufzeit 
des Mietvertrages einen Grundstückstausch zu verhandeln. 
 
 
3.  Realisierungs- / Zeithorizont und Auswirkung auf die Schulnetzplanung 
 
3.1  Realisierungs- / Zeithorizont 
 
Der Baubeginn ist für Mai 2022 geplant. Eine Inbetriebnahme des Schulstandortes ist 
entsprechend des Mietvertrages und des Rahmenterminplanes aktuell bereits zum Schuljahr 
2023/24 möglich. Als spätester Übergabetermin und Beginn des Mietvertrages ist das 
Schuljahr 2024/2025 vorgesehen. 
 

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3.2  Auswirkungen auf die Schulnetzplanung 
 
Der Versorgungsraum der Grundschule in der in der Kurt-Eisner-Straße ist Bestandteil des 
gemeinsamen Schulbezirks SO4 (Kurt-Masur-Schule, Schule Connewitz, 3.Schule). 
Aus netzplanerischer Sicht entwickelt sich der kommende Bedarf im Versorgungsraum zu 
einem hohen Anteil aus den neu zu erschließenden Wohngebieten des Areals Bayerischer 
Bahnhof. Damit steht die Erweiterung des Grundschulnetzes in einem direkten 
Zusammenhang mit dem Bau der neuen Grundschule, was die Angebotsbereitstellung 
betrifft.  
 
Die aktuellen drei Schulen werden mit einer Überbelegung geführt. Auch der angrenzenden 
Schulbezirk SO3 (Schule am Floßplatz, Pablo-Neruda-Schule, Schule am Addis-Abeba-
Platz) sind stark ausgelastet bzw. überbelegt. Damit ist der weitere Bedarf des neuen 
Grundschulstandortes zeitnah gegeben. 
  
Die bisher vorgesehene Bereitstellung kann die bestehenden Überbelegungen wirkungsvoll 
mindern und die Regelbelegung an der Kurt-Masur-Schule bzw. 3.Schule herbeiführen. 
Sollte es zu einer vorzeitigen Inbetriebnahme kommen, ist die Stadt Leipzig in der Lage, die 
Überbelegung zeitiger abzubauen. Gleichzeitig eröffnet sich damit die Möglichkeit, die als 
Vorhaben anstehende Sanierung der Schule Connewitz mit der Schaffung bzw. 
Inanspruchnahme von Auslagerungskapaziäten innerhalb des Schulbezirks weitgehend 
abzusichern. 
 
 
4. Wirtschaftlichkeit und Finanzielle Auswirkungen 
 
4.1  Wirtschaftlichkeit 
 
Die Prüfung der Wirtschaftlichkeit erfolgte durch die Drees & Sommer Projektmanagement 
und bautechnische Beratung GmbH. Eine ausführliche Darstellung der Prüfung mit 
Ermittlung der konkreten Vergleichszahlen ist als nichtöffentliche Anlage 5 beigefügt. Die 
Nichtöffentlichkeit ergibt sich aus der unter II. erläuterten Begründung.  
 
Herangehensweise: 
Die Annahmen für die Flächenbilanz der Wirtschaftlichkeitsmodelle basieren auf den 
baulichen Standards der Stadt Leipzig für Grundschulen und Sporthallen.  
Für die Ermittlung der Baukosten wurden Referenzen der Stadt Leipzig – u.a. der 
abgerechneten Kosten der Grundschule am Addis-Abeba-Platz – herangezogen. 
Vergleichend hat Drees & Sommer die Baukosten des Bieters gegengeprüft. Dies ist in die 
Bewertung der Grundvarianten (Kauf / Miete / Mietkauf) eingeflossen. Darüber hinaus 
werden die Kosten für die mobile Ausstattung des Schulgebäudes - KG 600 - von der Stadt 
Leipzig übernommen und fließen nur noch durch den kleinen Anteil fest verbauter 
Ausstattungsbestandteile in die Berechnung ein. 
Die folgenden Parameter galten für alle Varianten als Vergleichsbasis: Grundstücksgröße, 
Bodenrichtwert (ca. 650 €/m² Mittelwert für den Bedarfsraum Mitte), Verkaufsmultiplikator 
von 25,91 (3,86%) zur Ermittlung des Entwicklungswertes und eine Mietsteigerung von ca. 
0,75% pro Jahr. 
  
Ermittlung von Baukostenkennwerten  
Aus den städtischen Referenzschulen wurden für die weitere Vergleichbarkeit und 
Betrachtung des Investorenangebots Vergleichskennwerte (eine Preisspanne, sowie ein 
Mittelwert) für die Schule und die Sporthalle in den Kostengruppen 100 bis 700 berechnet 
und gegenübergestellt. Da durch den Bieter ein Mietangebot vorgelegt wurde, erfolgte im 
nächsten Schritt die Ermittlung eines vergleichenden Mietzinses.  
Der Referenzwert für den Mietzins wurde mit Hilfe des Residualwertverfahrens ermittelt. Mit 
Hilfe des Residualwertverfahren wird der maximale Bodenkaufpreis ermittelt, der die 
Projektentwicklung für den Investor wirtschaftlich realisierbar darstellt. Dafür wird der 
Entwicklungswert der Immobilien (durch den Mietzins) über einen definierten Zeitraum (25 
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Jahre) ermittelt. Diesem werden dann notwendige Ausgaben (Projektentwicklungs-, Bau-, 
Finanzierungs-, Vermarktungs- und sonstige Kosten) gegengerechnet. Daraus ergibt sich 
das Residuum, der Grundstückswert. In diesem Betrachtungsfall wurde der Bodenrichtwert 
als Residuum angenommen und die möglichen Ausgaben wurden anhand von 
Vergleichsobjekten ermittelt. Der Ertragswert, und somit der Mietzins, ermittelt sich somit 
anhand des Bodenwertes und der Ausgaben. 
 
Ergebnis 
Für das vorgelegte Investorenangebot wurde im Vergleich des Kennwertes aus 
Schulprojekten der Stadt Leipzig und den Vergleichszahlen von Drees & Sommer der 
niedrigste Entwicklungswert ermittelt. Ausschlaggebend sind die plausibilisierten niedrigeren 
Baukosten gegenüber städtischen Vorhaben. Gleichbedeutend kann so durch den Investor 
ein geringer Mietzins für die Stadt Leipzig angeboten werden. 
 
In der nichtöffentliche Anlage 6 wurde das angebotene Mietmodell einer fiktiven 
Eigenrelaisierung gegenübergestellt. Dabei wurde die Grundannahme bestätigt, dass ein 
Mietmodell gegenüber einer Eigenrealisierung finanziell nachteilig ist. Unter den 
vorgenannten Gesichtspunkten der Bewertung des Angebotes kann dennoch festgehalten 
werden, dass es sich um ein wirtschaftliches Angebot handelt, welches zur Bezuschlagung 
empfohlen werden kann. 
 
4.2 Finanzielle Auswirkungen 
 
Entsprechend den vertraglichen Regelungen ist der Vermieter berechtigt, das Mietobjekt 
bereits 2023 zu übergeben, wenn er dies der Stadt Leipzig bis zum 30. Juni 2022 schriftlich 
anzeigt. Nachfolgend werden die finanziellen Auswirkungen für diesen Fall aufgezeigt.  
Sollte eine Übergabe – und damit der Beginn des Mietverhältnisses -  gemäß der weiteren 
vertraglichen Regelungen erst 2024 möglich sein, würden sich die Auszahlungen und 
Aufwendungen in gleicher Höhe um ein Jahr verschieben, wären aber durch den jeweiligen 
Haushaltsansatz gedeckt.  
 
Die finanziellen Auswirkungen der Miete stellen sich wie folgt dar: 
 
Jahr 2023 2024 ff. bis Ende MV** 
Miete 1.377.180 € 1.652.616 € 37.382.660 € 
Ausstattung* 826.500 €   
gesamt 2.171.200 €   
 
*davon Ausstattung investiv 202.500 € (PSP-Element 7.0000315 "Amt 51 bewegliches AV, 
Schulausstattung Grundschulen", Sachkonto 7832 7100 "Erwerb Schulausstattung") und 
konsumtiv 624.000 € (PSP-Element 1.100.21.1.1.01.79 "Grundschule SB-Mitte" Sachkonto 
4253 1000 "Erwerb bewegl. Gegenstände bis 800 €"). 
 
** hier nachrichtlich auf Basis des Hauptangebotes. 
 
Die Mietaufwendungen werden im Rahmen der Haushaltsplanung 2023/2024 ff. im PSP-
Element 1.100.21.1.1.01.79 "Grundschule SB-Mitte" Sachkonto 4231 1100 "Mieten und 
Pachten Gebäude u. Grundst. zentral" eingeordnet und durch das Fachamt angemeldet. 
 
Entsprechend Anlage 4 fallen Nutzungskosten an. Diese betragen anteilig in 2023 insgesamt 
111.629 € und ab 2024 jährlich 446.516 €. 
 
Die Vertragsnebenkosten zur notariellen Beurkundung sind innerhalb des Gesamthaushaltes 
gedeckt.   
 
Um die personellen Ressourcen des AGM prioritär für Eigenrealisierungen einzusetzen und 
vor dem Hintergrund der geringen Erfahrungen bei der Umsetzung eines Investorenmodels 
im Schulhausbau ist eine externe Projektsteuerung erforderlich. Um hinsichtlich technischer 
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und rechtlicher Aspekte schnell und vertragssicher reagieren zu können, soll idealerweise 
die Weiterbeauftragung der bisherigen externen Begleitung und Erweiterung um 
Projektsteuerungsleistungen erfolgen.  
Die dafür erforderlich finanziellen Mittel i.H.v. 250.000 € sind im gesamtstädtischen Haushalt 
gedeckt.   
 
 
5. Auswirkungen auf den Stellenplan 
 
Die Maßnahme hat Auswirkungen auf den Stellenplan. Es werden ab vertragsgemäßer 
Übergabe der Schule 1,00 VZÄ Stellenanteile für Schulhausmeisterleistungen und 0,55 VZÄ 
Stellenressourcen für Hallenwartleistungen benötigt. 
 
 
6. Bürgerbeteiligung 
 
 bereits erfolgt     geplant     nicht nötig 
 
Der Standort der Grundschule wurde im Rahmen mehreren Bürgerforen zur Entwicklung des 
Areals Bayerischer Bahnhof vorgestellt. Ein Verfahren zur Beteiligung der späteren Nutzer 
z.B. am inneren Farbkonzept oder anderen nicht kostenrelevanten Details wird im Rahmen 
des Planungsfortschritts erarbeitet. Eine Projektbegleitung der zukünftigen Nutzer wird vom 
Vermieter ausdrücklich begrüßt und kann z.B. in Form eines Workshops und durch 
Einbindung in die geplanten Bemusterungstermine erfolgen. 
 
 
7. Besonderheiten  
 
Siehe Begründung unter I. Eilbedürftigkeit. 
 
 
8. Folgen bei Nichtbeschluss 
 
Sollte der Vorlage nicht zugestimmt werden kann das Investorenvorhaben nicht realisiert 
werden und die gemäß Schulnetzplanung benötigten Kapazitäten können nicht geschaffen 
werden. Ein städtisches Grundstück zur Eigenrealisierung steht im Bedarfsraum nicht zur 
Verfügung. 
 
Eine Entlastung der Grundschulen in den Grundschulbezirken SO3 und SO4 kann kurzfristig 
nicht erfolgen. Die im Einzugsbereich prognostizierten Bedarfe für die Grundschulversorgung 
können mit den verfügbaren Kapazitäten nicht gedeckt werden. Da andere Schulgrundstücke 
im Stadtgebiet nicht zur Verfügung stehen, muss der Oberschulstandort Petrischule in die 
Glockenstraße (nach Komplexsanierung) verlegt werden, um die Grundschule am Floßplatz 
im Zusammenhang mit einer komplexen Sanierung von drei auf fünf Züge erweitern zu 
können. Durch aktive Information der Familien müssen zwei Züge der Primarstufe aus dem 
Stadtgebiet in die zukünftige Gemeinschaftsschule am Dösner Weg gelenkt werden. Eine 
Kompensation für die am Floßplatz entfallenden Kapazitäten im weiterführenden Bereich 
muss gefunden werden. Da im weiterführenden Bereich kein unmittelbarer Bezug zum 
Quartier erforderlich ist, kann die Kompensation in der gesamten Stadt erfolgen.   
 
Kurzfristige Bedarfe für das Einzugsgebiet müssen temporär für zwei bis drei Jahre über ein 
mobiles Raumsystem gedeckt werden. Weiterhin ist ein Auslagerungsobjekt für den 
Zeitraum der Sanierung der Schule Connewitz in Form eines Raumsystems erforderlich. 
 
 
 
 
 
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Die finanziellen Auswirkungen der schulnetzplanerischen Konsequenzen bei Nichtbeschluss 
können derzeit unter Verwendung der Annahmen in Anlage 6 nur sehr grob abgeschätzt 
werden. Hinsichtlich der zu berücksichtigenden Komponenten stellen sich diese überschlägig 
mindestens wie folgt dar:  
 
Miete für max. 3 Jahre, Kauf der 
baulichen Anlagen und 
Grundstückstausch 
Alternative bei Nichtbeschluss und 
Unterstellung sofortiger Planungsbeginn 
Betriebs- und Verwaltungskosten: 
ca. 70 T € 
Interim kurzfristiger Grundschulbedarf: 
- Standort offen 
- Kosten ohne Grundstück min. 2,5 Mio. € 
- Folgekosten für 4 Jahre min. 0,1 Mio. € 
Mietkosten (bei Mietbeginn ab 01.03.2023): 
ca. 4,7 Mio. € 
Interim Sanierung Grundschule Connewitz: 
- Standort offen 
- Kosten ohne Grundstück min. 2,5 Mio. € 
- Folgekosten für 4 Jahre min. 0,1 Mio. € 
Kauf der baulichen Anlagen: 
ca. 25,23 Mio. € 
Komplexsanierung Schule am Floßplatz zur 
alleinigen Grundschulnutzung (vgl. 
Erweiterung und Umnutzung ehem. 
Sportoberschule Max-Planck-Straße): 
- Kosten min. 12 Mio. €  
- Leistungserstattung AGM min. 0,5 Mio. € 
- Folgekosten bis Ende Mietvariante  
min. 8 Mio. € 
Grundstückstausch zum Verkehrswert ggf. 
mit Wertausgleich 
Neuer Oberschulstandort (vgl. Neubau OS 
Wiederitzsch): 
- Standort offen 
- Kosten ohne Grundstück min. 34 Mio. € 
- Leistungserstattung AGM min. 1 Mio. € 
- Folgekosten bis Ende Mietvariante  
min. 16 Mio. € 
Gesamtkosten: 
 
ca. 30 Mio. € 
Gesamtkosten: 
 
ca. 76,7 Mio. € 
 
zzgl. Erwerbsnebenkosten und 
Notariatskosten 
zzgl. Erwerb Grundstücke 
ca. 10 Mio. € 
 zzgl. Baupreissteigerung bis zum Zeitpunkt 
der realen Fertigstellung der 
Einzelbauvorhaben: 
ca. 3,3 Mio. € 
 
 
 
Anlagen: 
 
Anlage 1 Mietvertrag (nicht öffentlich) 
Anlage 2 Auswertung Ausschreibungsverfahren Grundschule Mitte-Süd (nicht öffentlich) 
Anlage 3 Ausstattungskosten 
Anlage 4 Nutzungskosten 
Anlage 5 Wirtschaftlichkeitsvergleich (nicht öffentlich) 
Anlage 6 Beschaffungsvariantenvergleich (nicht öffentlich) 
Anlage 7 Kaufangebot (nicht öffentlich) 
Anlage 8 Tauschgrundstücke 
 
 
Alle Anlagen sind nur in ALLRIS einsehbar 
 
 
Stadt Leipzig Stand: 17.12.2019
Amt für Gebäudemanagement
lfd. 
Nr. lfd. Nr. Positionstext Verantwortung Kosten gesamt in 
Euro in Höhe vonBemerkung
1 bewegliches Mobiliar - allgmein Mieter 360.000,00 €        (Tische, Stühle, etc.)
2 Interaktive Tafeln Mieter 100.000,00 €         
3 Tafeln, analog Mieter 6.500,00 €             
4 Garderobeneinrichtungen Mieter 65.000,00 €          
5 Schließfächer Mieter 65.000,00 €           
6 Ausstattung Werkräume Mieter 30.000,00 €           
7 Sonnenschutz Mieter 32.500,00 €           Lamellen, etc.
8 Telefonanlage + Endgeräte Mieter 32.500,00 €          
9 Ausstattung Küche (Speiseausgabe) Mieter 70.000,00 €          
10 Ausstattung Schulsporthalle Mieter 65.000,00 €          
11 Ausstattung Schulsporthalle (festverbaut) Eigentümer im Angebot enthalten
12 Schließanlage Eigentümer im Angebot enthalten
gesamt: 826.500,00 €        
Zuarbeit Schule am Bayrischen Bahnhof, Projekt: Schule an der Kurt-Eisner-Straße (KES)
hier: Zuarbeit Kostenübersicht
Nutzungskosten im Hochbau
Zuarbeit Abt. 65.5 BV von: 51 Amt f. Jugend, Familie und Bildung
Eingabefelder 65.5 Zuarbeit von 65.3/Planer
Bearbeiter: Datum:
Grundschule Kurt-Eisner-Straße Neubau Mietermodell
Nutzung Straße Nr. Maßnahme gg. Untersetzung
Nr. Nutzungskosten- 
gruppe
Untergruppe Sachkonto VZÄ Kosten 
voll, €/a
Kosten 
voll, €/a
210 Personalkosten Hausmeister 1,00 45.964 45.964
210 Personalkosten Hallenwart 0,55 24.428 24.428
220 Sachkosten Hausm., Hallenwart 4241 9900 17.598 17.598
220 Sachkosten Hygiene 4241 9201 0 0
220 Sachkosten Feuerlöscher, Neukauf 4255 2200 0 0
290
sonstige Objekt-
managementkostenVerwaltungspauschale 2.017 2.017
200 Objektmanagementkosten 90.007
Nr. Nutzungskosten- 
gruppe
Untergruppe Sachkonto Menge Einheit der Menge (cirka) Anzahl der Vor-
gänge/a
Bruttopreis 
pro 1 
Menge/ 
Einheit, in €
Kosten 
€/a, voll
Kosten 
voll, €/a
322 Entsorgung, Müll Restmüll 4241 9417 5,0 Stück Behälter 1 1.500,00 7.500 8.700
Sonderleerungen 1,0 psch. 20 10,00 200
Transportwegpauschalen 1,0 psch. 1 1.000,00 1.000
322 Entsorgung, Abscheider Fettabscheider, Größe in m³ 5 4241 9310 1,0 Stück 1 4.000,00 4.000 4.000
Ölabscheider, Größe in m³ 0 0,0 Stück 0 0,00 0
329 Entsorgung, Sonstiges Datenträgervernichtung 4241 9418 1,0 psch. 1 50,00 50 1.100
Schrott 1,0 Tonne 1 50,00 50
Elektroschrott 1,0 psch. 1 100,00 100
Grünabfälle 1,0 Tonne 4 80,00 320
Holz 1,0 Tonne 1 80,00 80
Schadstoffe 1,0 psch. 1 100,00 100
Brandschäden 1,0 psch. 1 400,00 400
329 Entsorgung, Schädlinge Schädlingsbekämpfung 4241 9413 1,0 psch. 1 100,00 100 100
329 Entsorgung, Sonderleist. Sonstige Bewirtschaftungsaufwend. 4241 9910 1,0 psch. 1 500,00 500 500
320 Entsorgung 14.400
331 Reinigung, Pflege G Unterhaltsreinigung 4241 9410 4.878,3
m² NRF, Nettoraumfläche 
nach DIN 277 12 1,25 73.174 73.174
332 Reinigung, Pflege G Glasreinigung 4241 9161 2.000,0 m² Fensterfläche 1 2,50 5.000 5.000
334 Reinigung, Pflege G Schornstein 4241 9414 1,0 Stück 1 250,00 250 250
339 Reinigung, Pflege G Grundreinigung 4241 9162 4.878,3 m² NRF, Nettoraumfläche 
nach DIN 277
1 3,00 14.635 14.635
339 Reinigung, Pflege G Sonderreinigung 4241 9412 1,0 psch. 1 5.000,00 5.000 5.000
339 Reinigung, Pflege G Wäschereileistungen 4241 9411 1,0 psch. 1 500,00 500 500
339 Reinigung, Pflege G Schmutzfangmatten 4241 9191 1,0 psch. 1 500,00 500 500
339 Reinigung, Pflege G Bodenpolster 4241 9192 1,0 psch. 0 0,00 0 0
339 Reinigung, Pflege G Gardinen, Lamellen 4241 9300 1.500,0 m² 1 1,50 2.250 2.250
339 Reinigung, Pflege G Wirtschaftsdienste, Kita 4241 9164 1,0 psch. 0 0,00 0 0
339 Reinigung, Pflege G Sonstiges 1,0 psch. 0 0,00 0 0
330 Reinigung,  Pflege Gebäude (G) 101.309
341 Reinigung, Pflege A Befestigte Flächen … 0,0 m², auf dem Grundstück 0 0,00 0 0
341 Reinigung, Pflege A Sandreinigung, Fläche … 4241 3100 300,0 m², auf dem Grundstück 2 2,98 1.788 37.116
Sandwechsel 120,0 m³ 1 98,52 11.822
Polytanfläche … 1.815,0 m², auf dem Grundstück 2 6,20 22.506
Tennenbelagsfläche … 0,0 m², auf dem Grundstück 0 0,00 0
Gefahrenbeseitigung 1,0 psch. 1 500,00 500
Sonstiges 1,0 psch. 1 500,00 500
341 Reinigung, Pflege A Winterdienst 4241 9416 0,0 m² 0 0,00 0 0
341 Reinigung, Pflege A Straße 4241 9419 600,0 lfd. m 1 4,00 2.400 2.400
342 Reinigung, Pflege A Rasenpflege, Fläche … 4241 9221 1.500,0 m², auf dem Grundstück 7 0,09 945 5.295
Pflanz- u. Grünflächen Rabattenpflege, Fläche … 0,0 m², auf dem Grundstück 0 0,00 0
Gehölzpflege, Fläche … 500,0 m², auf dem Grundstück 2 4,35 4.350
342 Reinigung, Pflege A Dachbegrünung 4241 3100 2.000,0 m², Gründach 4 5,65 45.200 45.200
342 Reinigung, Pflege A Biotop 4241 3100 50,0 m², Biotop 1 8,20 410 410
342 Reinigung, Pflege A Baumkontrolle, Bäume 4241 9223 34,0 Stück 1 5,60 190 5.603
Sonstiges Kontrolle Ersterfassung, Bäume … 34,0 Stück auf dem Grundstück 1 9,20 313
Maßnahmen nach Erfassung 34,0 Stück 1 150,00 5.100
340 Reinigung, Pflege Außenanlagen 96.025
353 Inspektion/ Wartung wasserlose Urinalanlagen 4241 9415 0,0 Stück 0 0,00 0 0
353 Inspektion/ Wartung
Techn. Anlagen 
(Sprechanlagen, 
Schließanlage,Sportgeräte, 
EMA, Sonnenschutz, 
Überfallmelder, Lüftung/Kühlung 
Serverräume) psch in € 15.000 15.000
355 Inspektion/ Wartung Rev. Feuerlöscher 4255 2010 1,0 Stück 1 500,00 500 500
350 Bedienung, Inspektion und Wartung 15.500
362 Dienste
Notrufserviceverträge für 
Aufzüge 4241 9291 1,0 Anzahl Aufzüge 1 1.000,00 1.000 1.000
362 Dienste Aufschaltung EMA 4241 9420 1,0 EMA vorhanden =1,0 Stück 1 500,00 500 1.380
Aufschaltung BMA 0,0 BMA vorhanden =1,0 Stück 0 0,00 0
Interventionsfahrten 1,0 psch. 10 30,00 300
Schließdienste 1,0 psch. 1 500,00 500
Bestreifungen 1,0 psch. 0 0,00 0
Videoüberwachung 0,0 Videoü. vorhand.=1,0 Stück 0 0,00 0
Revierkontrollen 1,0 psch. 4 20,00 80
360 Sicherheits- und Überwachungsdienste 2.380
371 Abgaben u. Beiträge Grundsteuer 1,0 psch. 1 23.900,00 23.900 23.900
372 Abgaben u. Beiträge Versicherungsbeiträge 1,0 psch. 0 0,00 0 0
379 Einnahme Kurzzeitvermietung 1,0 psch. 0 0,00 0 0
370 Abgaben und Beiträge, (Einnahmen) 23.900
300 Betriebskosten 253.513
Kosten € / 
Jahr
Kosten € / Jahr Bezeichnung PSP- Element Sachkonto
Voll anteilig
410 Instandsetzung Baukonstrukt. 0 0 GS in öffentlicher Trägerschaft1.100.21.1.1.01 42111000
420 Instandsetzung Techn. Anlagen 62.405 26.002 GS in öffentlicher Trägerschaft1.100.21.1.1.01 42111000
430 Instandsetzung Außenanlagen 32.171 13.405 GS in öffentlicher Trägerschaft1.100.21.1.1.01 42111000
440 Instandsetzung Ausstattung 8.420 3.508 GS Jablonowskistraße 70001484700 42419225
400 Instandsetzungkosten 102.996 42.915
KG 200 90.007
KG 300 253.513
KG 400 102.996
anteilige Gesamtkosten ab Inbetriebnahme 03/2023 111.629
Gesamtkosten ab 2024 446.516
Anlage 8 zu VII-DS-00590 Übersicht Tauschgrundstücke
Straße Gemarkung Flurstück Größe Bodenrichtwert 2020Wertüberschlag
Antonienstraße Kleinzschocher302/b 670 m² 490 €/m² 328.300 €                
Antonienstraße Kleinzschocher599/2 641 m² 490 €/m² 314.090 €                
Antonienstraße Kleinzschocher599/1 1.191 m² 490 €/m² 583.590 €                
Huttenstraße Großzschocher84/2 (Teilfäche) 800 m² 15 €/m² 12.000 €                  
Huttenstraße Großzschocher84/w (Teilfläche) 1.000 m² 15 €/m² 15.000 €                  
Reichsstraße Leipzig 4752 731 m² 2.400 €/m² 1.754.400 €             
Reichsstraße Leipzig 183/1 216 m² 2.400 €/m² 518.400 €                
K.-Kollwitz-StraßeLeipzig 2966 720 m² 1.700 €/m² 1.224.000 €             
K.-Kollwitz-StraßeLeipzig 2965/1 491 m² 1.700 €/m² 834.700 €                
K.-Kollwitz-StraßeLeipzig 2964/2 125 m² 1.700 €/m² 212.500 €                
Summe 6.585 m² 5.796.980 €