Grundsteuerentwicklung in Leipzig Connewitz/speziell "Millieuschutzgebiet" Erhaltungsgebiets „Connewitz“
Stadt: leipzig
Drucksache: VIII-EF-01306-AW-01
Datum: 2025-06-23
Vorlagenart: schriftliche Antwort zur Anfrage

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schriftliche Antwort zur Anfrage-Nr. VIII-EF-01306-AW-01 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Finanzen 
 
 
Stammbaum: 
 
VIII-EF-01306 Dirk Franke 
 
 
VIII-EF-01306-AW-01 Dezernat Finanzen 
 
Betreff: 
Grundsteuerentwicklung in Leipzig Connewitz/speziell 
"Millieuschutzgebiet" Erhaltungsgebiets „Connewitz“ 
 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
Voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
Zuständigkeit 
   
 
Sachverhalt 
Antwort 
Bei dem in der Einwohneranfrage genannten Garagenhof handelt es sich vermutlich um den 
Garagenhof in der Ernestiestraße 30, Gemarkung Connewitz, Flurstücke Nr. 349a, 349b 
(tlw.), 351 und 352. 
Die Flächen sind im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche ausgewiesen und befinden 
sich im Geltungsbereich der Sozialen Erhaltungssatzung Leipzig Connewitz, die seit dem 
05.07.2020 rechtsverbindlich ist. Die Flurstücke liegen in der Bodenrichtwertzone (BRW-
Zone) mit der Nr. 71300452. 
Zum 31.12.2019 war für diese BRW-Zone ein Bodenrichtwert (BRW) in Höhe von 600 
Euro/m² ausgewiesen. Der Wert bezog sich auf Wohnbaugrundstücke in geschlossener 
Bauweise bei einer WGFZ (wertrelevante Geschossflächenzahl) von 1,6. Das 
Richtwertgrundstück war (und ist) ein Mittelgrundstück in der Simildenstraße. 
Zum 31.12.2020 wurde für die Zone ein BRW in Höhe von 1.050 Euro/m² ausgewiesen und 
die Bezugs-WGFZ auf 2,0 geändert. Es ist davon auszugehen, dass die Soziale 
Erhaltungssatzung im Zeitraum 05.07. bis 31.12.2020 noch keinen Einfluss bzw. nur einen 
sehr geringen Einfluss auf den Immobilienmarkt hatte. Inwieweit sich Soziale 
Erhaltungssatzungen „preisdämpfend“ auf den gesamten Immobilienmarkt auswirken, muss 
dabei ohnehin einer langfristigen Betrachtung vorbehalten bleiben. 
Die Bodenwertsteigerung im Zeitraum 31.12.2019 bis 31.12.2020 berechnet sich wie folgt: 
(1.050 Euro/m²  x  1,37  /  1,61  /  600 Euro/m²)  -  1  =  rd. 49 % 
1,37 ist der Umrechnungskoeffizient für eine WGFZ von 1,6 
1,61 ist der Umrechnungskoeffizient für eine WGFZ von 2,0 
Die jeweils anzuwendenden Umrechnungskoeffizienten werden mit den BRW 
veröffentlicht 
Die Bodenwertsteigerungen betrugen in den Folgejahren: 
2020 (31.12.) zu 2022 (01.01.): 19 % 
2022 (01.01.) zu 2023 (01.01): 0 % 
2023 (01.01.) zu 2024 (01.01): 0 % 
2024 (01.01.) zu 2025 (01.01): - 8 % 
 
De facto ist der BRW zum Wertermittlungsstichtag 01.01.2025 (1.150 Euro/m²) im Vergleich 
zum Wert 31.12.2020 (1.050 Euro/m²) um rd. 10 % gestiegen. Seit 2022 ist eine konstante 
bis rückläufige Bodenwertentwicklung festzustellen. Eine Wertverdoppelung unter dem 
Einfluss der Sozialen Erhaltungssatzung kann daher nicht konstatiert werden. 
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Entsprechend § 2 der Satzung bedürfen „zur Erhaltung der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung … in dem in § 1 bezeichneten Gebiet der Rückbau, die Änderung oder die 
Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung.“ Damit entfaltet die 
Erhaltungssatzung im Wesentlichen für Bestandsimmobilien, für die eine bauliche 
Veränderung (z. B. Modernisierung, Sanierung) vorgesehen ist, ihre Rechtswirkung. Für 
Neubauten oder bereits sanierte Objekte hat die Satzung i. d. R. keinen Einfluss, das 
Kaufgeschehen für diese Immobilien unterscheidet sich daher nicht oder nur unwesentlich 
vom Immobilienmarkt in Bereichen der Stadt, für die keine entsprechenden Satzungen 
ausgewiesen sind. 
Es sind also für die Mehrzahl der (Wohn-)Immobilien im Geltungsbereich der Satzung auch 
hier die allg. Einflussfaktoren (Angebot, Nachfrage, wirtschaftliche-, steuerliche 
Rahmenbedingungen etc.), die die Preisbildung beeinflussen. 
 
Hinweis zum Steuerrecht: 
 
Aus rechtlichen Gründen dürfen gemäß § 30 der Abgabenordnung (Steuergeheimnis) 
grundsätzlich keine Auskünfte zu steuerlichen Angelegenheiten Dritter erteilt werden. 
Unabhängig davon kann zur generellen Vorgehensweise folgende allgemeine Information 
gegeben werden: 
 
Die Bearbeitung von Grundsteuerangelegenheiten erfolgt auf Basis der vom zuständigen 
Finanzamt übermittelten Besteuerungsgrundlagen. Die Stadt Leipzig ist bei der Festsetzung 
der Grundsteuer an die Feststellungen des Finanzamts gebunden (§§ 184 Abs. 1, 182 Abs. 
1 AO). 
 
Für die Ermittlung des Steuermessbetrags sowie für die Feststellung der sachlichen und 
persönlichen Steuerpflicht ist gemäß §§ 22 Abs. 1 und 184 Abs. 1 AO das Finanzamt 
Leipzig I zuständig.  
 
Im vorliegenden Fall wurden bei der Umsetzung des Grundsteuerbescheids keine 
verfahrensrechtlichen Fehler festgestellt. 
 
Sollte das Finanzamt Leipzig I die Besteuerungsgrundlagen rückwirkend ändern, wird die 
Stadt Leipzig den entsprechenden Grundsteuerbescheid gemäß § 175 Abs. 1 AO ebenfalls 
rückwirkend und von Amts wegen anpassen. 
 
 
 
 
 
 
Anlage/n 
Keine 
 
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