Bericht zur städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme "SCHÖNAUER VIERTEL"
Stadt: leipzig
Drucksache: VI-DS-02451
Datum: 2016-05-12
Vorlagenart: Informationsvorlage

Ratsversammlung
Informationsvorlage Nr. VI-DS-02451
Status: öffentlich
Beratungsfolge:
Gremium Termin Zuständigkeit
Dienstberatung des Oberbürgermeisters  
Fachausschuss Finanzen  
Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau  
Ratsversammlung 22.06.2016 Information zur Kenntnis
Eingereicht von
Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Betreff
Bericht zur städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme "SCHÖNAUER VIERTEL"
 
Der Bericht wird zur Kenntnis genommen.
Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen:
 nicht relevant
 
 
Sachverhalt:
1. Anlass
Seit 1995 führt die Stadt Leipzig eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM) auf dem 
Gelände der ehemaligen Kaserne Schönau durch. Die letzten Maßnahmen werden 2016 beendet, 
so dass im Anschluss die Maßnahme gegenüber dem Fördermittelgeber, der Landesdirektion 
Sachsen, Dienststelle Leipzig abgerechnet werden muss.
1 von 7 in Zusammenstellung
 
Das gesamte Gebiet wurde zu einem attraktiven Wohnbaustandort mit einem finanziellen 
Gesamtvolumen von rd. 51,0 Mio € entwickelt. Die Kosten konnten bis auf einen geringen 
prognostizierten Risikobeitrag für evt. nicht förderfähige Kosten in Höhe von ca. 230.000 € durch 
Fördermittel und Grundstücksverkäufe gedeckt werden. Im Falle der Verwirklichung des v.g. 
Risikobetrages entspräche dies einem Kostenanteil der Stadt an der Erschließung und sonstigen 
Infrastrukturmaßnahmen in Höhe von 0,90 €/qm Bauland. Damit konnte ein hervorragendes 
Ergebnis erreicht werden.
Der Stadtrat soll über den Entwicklungsstand der Maßnahme, deren bevorstehende Beendigung 
und Abrechnung gegenüber dem Fördermittelgeber und das damit im Zusammenhang stehende 
voraussichtliche Abrechnungsergebnis informiert werden.
2. Sachstand zur Umsetzung der Entwicklungsmaßnahme
Durch die Ratsversammlung wurde am 15.06.1994 die Satzung über die förmliche Festlegung eines 
städtebaulichen Entwicklungsbereichs (Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme-SEM) im Gebiet 
zwischen Lyoner Straße/Schönauer Ring/ Lützner- und Kiewer Straße mit einer Größe von ca. 54 ha 
beschlossen.
Auf dieser Grundlage wurde über die letzten 20 Jahre ein Stadtteil entwickelt, welcher durch seine 
Bewohner sehr gut angenommen wird und aufgrund seiner bautypologischen Ausrichtung und 
Ausstattung mit Erholungs- und Spielflächen einen wertvollen Beitrag zur Gesamtentwicklung des 
Gebietes beiträgt.
Im Rahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme „Schönauer Viertel“ wurden 13 
Wohnquartiere mit insgesamt 514 Wohneinheiten erschlossen und verkauft. Insgesamt handelt es 
sich um:
279 Einfamilienhausgrundstücke (davon sind 269 verkauft),
108 Grundstücke für Reihen- und Doppelhäuser (davon sind 107 verkauft),
127 bezogene bzw. verkaufte Miet- und Eigentumswohnungen.
Insgesamt leben in dem neu entwickelten Stadtteil ca. 1.200 Menschen (Stand: 31.12.2015).
Die Arbeiterwohlfahrt hat in den Jahren 2006 bis 2008 an der Jenaer Straße zwei 
Altenpflegeheimgebäude errichtet und der Verein „Frühe Hilfe für entwicklungsgestörte und 
behinderte Kinder“ hat im Jahr 2012 am Meininger Ring den Neubau des integrativen Kindergartens 
„Montessori-Kinderhaus“ mit 165 Plätzen eröffnet.
In den erschlossenen Mischgebiets- und Gewerbeflächen mit einer Gesamtfläche von 13.392 m² 
haben sich ein Einzelhandel (Kaufland-Markt), ein Autohaus, ein Reifenhandel sowie eine 
Autowaschanlage angesiedelt.
Für die vollständige Erschließung der Wohn- und Gewerbeflächen wurden insgesamt ca. 6.315 m 
Straßen mit den notwendigen Medien (Strom-, Wasserver- und Entsorgungs-, Gas- und 
Telekommunikationsleitungen) hergestellt.
Seit Beginn der Gestaltung des Wohnumfeldes innerhalb der Entwicklungsmaßnahme sind 
ergänzende Freianlagen wie öffentliche Grünflächen, Wege und bauliche Anlagen zum Lärmschutz 
realisiert worden. Öffentliche Grünflächen wurden auf einer Gesamtfläche von ca.108.199 m² 
hergestellt.
Grundlage dieser gelungenen Entwicklung war das 1996 entwickelte städtebauliche Konzept und 
der darauf aufbauende rechtskräftige B-Plan Nr. 32. Damals waren die Planer von einer Gesamtzahl 
von 800 zu realisierenden WE ausgegangen, allein 600 WE sollten im Geschosswohnungsbau 
errichtet werden. Dieses Konzept ließ sich jedoch nur in Teilbereichen verwirklichen, weil sich die 
angebotenen Wohnformen aufgrund veränderter Rahmenbedingungen als nicht vermarktungsfähig 
erwiesen.
Im Zeitraum 2000/2001 war der Grundstücksverkehr fast vollständig zum Stillstand gekommen. 
Lediglich aus dem privaten Sektor gab es Anfragen nach kleinteiligem Wohnungsbau, meist 
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Einfamilienhäusern, aber gerade dies war mit dem Konzept der überwiegenden mehrgeschossigen 
Reihenhausbebauung nicht realisierbar. Die Entwicklungsmaßnahme befand sich zu diesem 
Zeitpunkt auf einem kritischen Weg und das damalige Regierungspräsidium Leipzig forderte die 
Stadt Leipzig auf, die Beendigung der Entwicklungsmaßnahme zu prüfen. Dies hätte zum damaligen 
Zeitpunkt jedoch zu erheblichen finanziellen Belastungen für die Stadt Leipzig geführt, da für den 
Erwerb, die Entwicklung und die Erschließung der Baugrundstücke durch die Stadt Leipzig bereits 
Städtebaufördermittel in erheblichem Umfang Verwendung gefunden hatten. Bei der Abrechnung 
der Entwicklungsmaßnahme gegenüber dem Fördermittelgeber wären sämtliche nicht verkauften 
Bauflächen als Einnahmen gegengerechnet worden, so dass ein bedeutender Anteil der 
Fördermittel an den Fördermittelgeber hätten zurückgezahlt werden müssen.
Daher wurde im Zusammenwirken zwischen Stadtplanungsamt und dem seit 2003 im Gebiet tätigen 
Treuhänderischen Entwicklungsträgerin, der LESG mbH vorgeschlagen, dass durch Änderungen 
des bestehenden Bebauungsplanes ein marktgängiges Angebot an Grundstücken für die 
vorwiegend nachgefragten freistehenden Einzelhäusern auf entsprechend dimensionierten 
Grundstücken geschaffen werden soll und damit die Entwicklungschancen des gesamten 
Entwicklungsgebietes zu steigern. Diesem Vorschlag wurde gefolgt und in insgesamt drei 
Planänderungsverfahren die ursprünglichen Planinhalte auf die Entwicklung des Gebietes mit 
freistehenden Einfamilienhäusern angepasst.
Mit diesem geänderten Vermarktungskonzept setzte eine überaus erfolgreiche Entwicklung bei der 
Vermarktung ein.
3. Aktuelle Beschlusslage
Mit Beschluss der Ratsversammlung (RBV-1117/12 vom 25.01.2012) wurde für die Städtebauliche 
Entwicklungsmaßnahme „Schönauer Viertel“ u.a. auf Grundlage der 3. Bebauungsplanänderung ein 
Bau- und Finanzierungsbeschluss zur Erschließung und Entwicklung der Wohngebiete am 
„Stadtgärtchen“ und im Nordwest-Areal gefasst. Danach wurden zur Absicherung der beschlossenen 
Entwicklungsmaßnahmen und der dafür notwendigen Planungen sowie zur Umsetzung der 
Erschließungsleistungen in den Jahren 2011 bis 2013 insgesamt 2.262.000,00 € aus dem Haushalt 
der Stadt Leipzig als Investitionszulage auf das Treuhandkonto eingezahlt.
Die Rückführung der Investitionszulage an den städtischen Haushalt erfolgte entsprechend dem 
Bau- und Finanzierungsbeschluss von 2012 in einer ersten Rate 2015 in Höhe von 350 T€. Die 
weitere Rückführung in Höhe von 1.912.000 € ist wie folgt festgelegt:
Rückführung in 2016:           1.000.000,00 €.
  2017:  650.000,00 €.
  2018: 262.000,00 €.
Die im Baubeschluss festgelegten Erschließungsmaßnahmen für die Wohngebiete „Stadtgärtchen“ 
und Nordwest-Areal wurden bis 2015 realisiert. Die Herstellung des Lärmschutzwalles mit 
Gabionentor, des Alleenweges im Abschnitt des Nordwest-Areals, der öffentlichen Grünflächen ÖG 
2 im Nordwest-Areal und die ÖG 3 (2. Bauabschnitt) zwischen Schönauer Ring und Lyoner Straße 
erfolgte ebenfalls im Jahr 2015. Im Jahr 2016 erfolgt die Realisierung der öffentlichen Grünfläche 
ÖG 18 (Wohngebiet Südost-Areal) sowie der Endausbau der Fahrbahnen des Nordhäuser Weges 
und des Sonneberger Weges. Damit werden im Jahr 2016 alle Maßnahmen entsprechend dem Bau- 
und Finanzierungsbeschluss baulich fertig gestellt.
4. Prognose zur Schlussabrechnung mit Risikobetrachtung
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen müssen gegenüber dem Fördermittelgeber nach 
Beendigung der Maßnahmen abgerechnet werden. Die Gesamtabrechnung unterliegt dabei den 
Vorschriften der jeweils gültigen Verwaltungsvorschriften der Städtebaulichen Erneuerung. Danach 
sind alle Ausgaben und alle Einnahmen in förderfähig und nicht förderfähig zu unterteilen und 
abzurechnen. So sind beispielsweise Honorarkosten förderfähig, soweit sie nicht mehr 10% der 
sonstigen förderfähigen Kosten betragen. Hingegen sind die derzeit vom Treuhänder getragenen 
Bewirtschaftungskosten, wie z.B. Grundsteuern, Straßenreinigungsgebühren entlang der 
öffentlichen Grünflächen oder deren Grünpflege nicht förderfähig. Ebenfalls nicht förderfähig sind 
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z.B. die Maßnahmen zur medientechnischen Erschließung des Gebietes sowie die dafür 
notwendigen Planungsleistungen.
Die derzeitig bekannten Risiken aus der Abrechnung hinsichtlich der vorläufigen Förderung von 
verschiedenen Kostenpositionen der Gesamtmaßnahme und die Rückführung von Mitteln an den 
Fördermittelgeber sind in der Anlage Kosten und Finanzierungsübersicht dargestellt. Es wird 
ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich hierbei um eine prognostische Erhebung auf dem 
Konto- und Abrechnungsstand 31.12.2015 handelt.
Zum prognostisch angesetzten Abrechnungsstand wies das von der LESG als Treuhänder geführte 
Treuhandkonto ein Guthaben von 3,1 Mio € aus. Bis zu diesem Tag wurden innerhalb der 
Entwicklungsmaßnahme „Schönauer Viertel“ Ausgaben in Höhe von insgesamt rd. 51,0 Mio. € 
getätigt. Zu deren Deckung standen Fördermittel in Höhe von rd. 22,0 Mio. € sowie die Einnahmen 
aus Grundstücksverkäufen von rd. 29,0 Mio. € zur Verfügung. Zusätzlich wurden durch die Stadt 
Investitionszuschüsse und Zahlungen an den Treuhänder in Höhe von insgesamt ca. 3,6 Mio. €  
getätigt. Mittlerweile wurden davon ca. 0,4 Mio Euro durch den Treuhänder an die Stadt Leipzig 
zurückgezahlt.  
Im Ergebnis der Abrechnung aller bis Ende 2017 prognostisch zu erwartenden Einnahmen und 
Ausgaben ist anzunehmen, dass hinsichtlich der getätigten Aufwendungen und Einnahmen ein 
Überschuss in Höhe von ca. 65 TEuro erzielt werden kann und das Treuhandkonto 2017 einen 
prognostizierten Überschuss in Höhe von ca. 1.3 Mio Euro aufweisen wird.
Dennoch wird der Stadtrat mit dieser Vorlage über ein bestehendes Zahlungsrisiko informiert. 
Dieses Risiko ergibt sich aus den zu erwartenden Rückzahlungsforderungen des Fördermittelgebers 
zu
1. dem prognostizierten Einnahmenüberschuss (nach Städtebauförderung) in Höhe von 0,36 Mio 
Euro. Dieser ist zu 2/3 an den Fördermittelgeber zurückzuzahlen (entspricht ca. 0,24 Mio Euro) und
2. den für einzelne Ordnungsmaßnahmen in Absprache mit dem Fördermittelgeber eingesetzten 
Fördermitteln in Höhe von ca. 1,3 Mio Euro.
Bei den geförderten Ordnungsmaßnahmen handelt es sich insbesondere um  Maßnahmen der 
Altlasten- und Kampfmittelbeseitigung sowie Sicherungsmaßnahmen zu den ehemaligen 
Stabsgebäuden.
Im Ergebnis der Prognose könnten die ermittelten Rückzahlungen in Höhe von etwa 1,5 Mio Euro an 
den Fördermittelgeber nicht von dem auf dem Treuhandkonto verbliebenen 1,3 Mio Euro vollständig 
erfolgen, so dass aus dem Haushalt der Stadt Leipzig ein Zuschuss in Höhe von etwa 0,2 Mio Euro 
erfolgen müsste. In der nachfolgenden Tabelle ist die Abrechnungsprognose für 2017 dargestellt:
Abrechnungsprognose für das Jahr 2017
erwarteter Kontostand ohne Investitionszuschuss 65.644,46 €
Zahlungen und Vorfinanzierungen durch Stadt 717.615,05 €
Investitionszuschuss 2.870.000,00 €
Rückzahlung Investzuschuss 2015 -350.000,00 €
aktuell bestehende Rückzahlungsverpflichtung Investzuschuss 2016 -1.000.000,00 €
2017 -650.000,00 €
2018 -262.000,00 €
bereits getätigte Zahlungen an Stadt -84.693,93 €
Gesamtguthaben 1.336.565,58 €
Risiko aus vorläufig geförderten Kosten (2/3 aus 1,95 Mio €): -1.291.794,82 €
erwartete Rückzahlung aus Einnahmeüberschuss: -244.850,48 €
erwartetes Ergebnis -230.079,72 €
Zahlungsrisiko der Stadt nach Abrechnung Treuhandkonto: -230.079,72 €
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(siehe auch Anlage Kosten und Finanzierungsübersicht)
 
Sollten bei der Gesamtabrechnung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme „Schönauer Viertel“ 
Rückzahlungsforderungen des Fördermittelgebers eintreten, ist zum entsprechenden Zeitpunkt über 
die Deckung zu entscheiden.
 
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ANLAGE 4 
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ANLAGE 4 
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme „SCHÖNAUER VIERTEL“ 
Kosten- und Finanzierungsübersicht (Ist-Stand) Stand: 31.12.2015 
Abrechnungsprognose (Zahlungsrisiko der Stadt bei Fördermittelabrechnung) 
Förderung StBauE KONVER nicht förderfähig Gesamt 
Summe Ausgaben ohne Treuhänderhonorar: 40.493.429,91  €                634.951,24 €            5.381.414,01 €               46.509.795,16 €             
Honoraraufteilung (10% förderfähig): 4.499.269,99 €                  -  €                      -  €                              4.499.269,99 €              10% 
Bisherige Kosten 44.992.699,90 €                634.951,24 €            5.381.414,01 €               51.009.065,15 €             
abzgl. Einnahmen 45.147.163,59 €-                516.967,23 € -           5.303.961,96 €-               50.968.092,78 €-            
Aufwendungen aktuell: 154.463,69 €-                    117.984,01 €          77.452,05 €                    40.972,37 €                   
Investitionszuschüsse u. Zahlungen Stadt 3.587.615,05 €-              
Zahlungen an Stadt 434.693,93 €                 
Saldo: 3.111.948,75 € -             
Aufwendungen bis 2017 
Weitere Vorbereitung 28.400,00 €                      -  €                        -  €                               28.400,00 €                  
Grunderwerb Flst. 972 (inkl. GE-Nebenkosten) 30.010,05 €                      -  €                        -  €                               30.010,05 €                  
Ordnungsmaßnahmen 659.158,12 €                    -  €                        45.000,00 €                   704.158,12 €                 
Restleistungen Stadtgärtchen inkl. Planung 125.000,00 €                     -  €                       20.000,00 €                   145.000,00 €                  
Restleistungen Nordwest-Areal inkl. Planung 132.037, 57 €                     -  €                       25.000,00 €                   157.037,57 €                  
Restleistungen Grünanlagen u. Schlussdecke Nordhäuser/ 
Sonneberger Weg inkl. Planung 402.120,55 €                     -  €                       -  €                              402.120,55 €                 
Vergütung Treuhänder (bis 2017): nur 10% auf 
förderfähige Kosten anrechenbar! 79.729,80 €                      220.270,20 €                300.000,00 €                 *
41.210.998,08 €                
Bewirtschaftungskosten (Grundsteuer, 
Straßenreinigung etc.: -  €                                 -  €                        80.000,00 €                   80.000,00 €                   
4.578.999,79 €                 
Rückführung Investitionszuschuss bis 2017: 1.912.000,00 €             
Summe Gesamtkosten bis Ende 2017: 45.789.997,87 €               634.951,24 €          5.726.684,21 €              52.151.633,32 €            
Einnahmen bis Ende 2017 
Verkäufe 
Nordwest-Areal 1.010.110,00 €-                  -  €                      239.075,00 €-                 1.249.185,00 €-              
Stadtgärtchen -  €                                -  €                       -  €                              -  €                              
Summe Einnahmen bis Ende 2017: 46.157.273,59 € -               516.967,23 € -         5.543.036,96 €-             52.217.277,78 €-           
Ergebnis: 367.275,72 €-                    117.984,01 €           183.647,25 €                  
65.644,46 €-                  
Rückzahlungsverpflichtung 2/3 an LDS 244.850,48 €-                    244.850,48 €                
zzgl. Investtionszuschüsse 3.587.615,05 €-              
abzgl. Zahlungen (Rückführung Investzuschuss u. bereitsgetätigte Zahlungen) 2.346.693,93 €              
Kalkulatorisches Gesamtergebnis: 
Abrechnungsvorschlag mit Risiko 
erwarteter Kontostand ohne Investitionszuschuss 65.644,46 €-                      
Zahlungen und Vorfinanzierungen durch Stadt 717.615,05 €-                     
Investitionszuschuss 2.870.000,00 €-                  
Rückzahlung Investzuschuss 2015 350.000,00 €                     
aktuell bestehende Rückzahlungsverpflichtung 
Investzuschuss 
1.912.000,00 €                  
Bereits getätigte Zahlungen an Stadt 84.693,93 €                      
Gesamtguthaben 1.306.565,58 €-                 
* Risiko aus vorläufig geförderten Kosten (s.o): 1.291.794,82 €                  
Erwartete Rückzahlung aus Einnahmenüberschuss: 244.850,48 €                     
erwartetes Ergebnis 230.079,72 €                    
Zahlungsrisiko der Stadt nach Abrechnung 
Treuhandkonto: 230.079,72 €               
* Treuhänderhonorar f. 2016/2017 ist in 
Gesamtkosten enthalten 
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