Veräußerung städtischer Grundstücke für Eigenheime mittels Erbbaurecht
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-DS-01772
Datum: 2021-10-28
Vorlagenart: Beschlussvorlage

1/11
Dienstberatung des 
Oberbürgermeisters
Beschlussvorlage-Nr. VII-DS-01772
Status: öffentlich
Eingereicht von:
Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Betreff:
Veräußerung städtischer Grundstücke für Eigenheime mittels 
Erbbaurecht
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten):
Gremium
Voraussichtlicher 
Sitzungstermin
Zuständigkeit
DB OBM - Vorabstimmung Bestätigung
DB OBM - Vorabstimmung Bestätigung
Dienstberatung des Oberbürgermeisters Beschlussfassung
Grundstücksverkehrsausschuss Information zur 
Kenntnis
Ratsversammlung 08.12.2021 Information zur 
Kenntnis
Beschluss des Oberbürgermeisters vom 25.10.2021:
Die Vermarktung städtischer Eigenheimgrundstücke mittels Bestellung von Erbbaurechten 
unter Berücksichtigung sozialer und ökologischer Aspekte entsprechend der Anlage 1 wird 
beschlosssen.
Räumlicher Bezug:
Die potentiellen Grundstücke liegen im gesamten Stadtgebiet verteilt (siehe Anlage 2).
Zusammenfassung:
Anlass der Vorlage: 
 Rechtliche Vorschriften    Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln
 Sonstiges:
Die Förderung der Wohneigentumsbildung innerhalb des Stadtgebietes, die besondere 
Unterstützung von Familien und von Menschen mit Behinderungen sowie die Umsetzung 
von Maßnahmen zur Klimaneutralität, wie energieeffizientes Bauen und eine klimagerechte 
Dachnutzung, sind erklärte Ziele der Stadt Leipzig. Zu deren Umsetzung bestellt das 
Liegenschaftsamt Erbbaurechte für kommunale Eigenheimgrundstücke im Rahmen eines 
sozialen und ökologischen Auswahlprozesses. Mit Blick auf die zu erwartenden hohen 
Bewerberzahlen, verspricht die hierin vorgeschlagene Verfahrensweise unter Anwendung 
einer nutzerfreundlichen Internetplattform als digitales Bewerbungsportal eine deutlich 
effektivere, schnellere Bearbeitung und eine jederzeit transparente Abwicklung des 
Verfahrens bei minimalem Personaleinsatz.
1 von 21 in Zusammenstellung
2/11
Räumlicher Bezug
Zusammenfassung
Anlass der Vorlage:   
 Rechtliche Vorschriften  Stadtratsbeschluss  Verwaltungshandeln
 Sonstiges:
2 von 21 in Zusammenstellung
3/11
Finanzielle Auswirkungen
Finanzielle Auswirkungen nein x wenn ja,
Kostengünstigere Alternativen geprüft x nein ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung
Folgen bei Ablehnung x nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? x nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt
Ergebnishaushalt Erträge
Aufwendungen 06/21 06/23 6.516 1.100.11.1.3.05
Finanzhaushalt Einzahlungen
Auszahlungen
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? nein wenn ja,
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge
Ergeb. HH Aufwand
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge
Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)
Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen 
Steuerrechtliche Prüfung nein wenn, ja
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG x nein ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des 
Sachverhalts 
Umsatzsteuerpflicht der Leistung x nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen ja x Nein, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung
Auswirkungen auf den Stellenplan Ja x Nein
Beantragte Stellenerweiterung:    Vorgesehener Stellenabbau: 
3 von 21 in Zusammenstellung
4/11
Ziele
Hintergrund zum Beschlussvorschlag:
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?
 
2030 – Leipzig wächst nachhaltig!
Ziele und Handlungsschwerpunkte
Leipzig setzt auf 
Lebensqualität
Leipzig besteht im 
Wettbewerb
Balance zwischen
Verdichtung und Freiraum
Positive 
Rahmenbedingungen für 
qualifizierte Arbeitsplätze
Qualität im öffentlichen Raum
und in der Baukultur
Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte
Nachhaltige Mobilität Vielfältige und stabile 
Wirtschafts- struktur
x Vorsorgende Klima- und
Energiestrategie
Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschafts-management
Erhalt und Verbesserung der
Umweltqualität
Leistungsfähige technische 
Infrastruktur
Quartiersnahe Kultur-, Sport-
und Freiraum-angebote
Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft
Leipzig schafft soziale Stabilität Akteure
Leipzig stärkt seine 
Internationalität
Chancengerechtigkeit in der 
inklusiven Stadt
Bürgerstadt Weltoffene Stadt
Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung
Region Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft
x Bezahlbares Wohnen Stadtrat Interdisziplinäre 
Wissenschaft und exzellente 
Forschung
Zukunftsorientierte Kita- und 
Schulangebote
Kommunalwirtschaft Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort
Lebenslanges Lernen Verwaltung Imageprägende 
Großveranstaltungen
Sichere Stadt Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln
Sonstige Ziele: bei Bedarf überschreiben (max. 50 ZML) 
Trifft nicht zu
4 von 21 in Zusammenstellung
5/11
Klimawirkung
Klimawirkung durch den Beschluss der Vorlage
Stufe 1: Grobe Einordnung zur Klimawirkung (Klimaschutzes und zur –wandelanpassung)
Eingesetzte Energieträger (Strom, 
Wärme, Brennstoff) x keine / Aussage nicht möglich erneuerbar fossil
Reduziert bestehenden Energie-
/Ressourcenverbrauch x Aussage nicht möglich ja nein
Speichert CO2-Emissionen (u.a. 
Baumpflanzungen) x Aussage nicht möglich ja nein
Mindert die Auswirkungen des 
Klimawandels (u. a. Entsiegelung, 
Regenwassermanagement)
x Aussage nicht möglich ja nein
Abschätzbare Klimawirkung mit 
erheblicher Relevanz
ja, da Beschlussgremium RV, GVA, oder VA und mind. 5 
Jahre Betriebs- und Nutzungsdauer x nein
Vorlage hat keine abschätzbare 
Klimawirkung x ja (Prüfschema endet hier.)
Stufe 2: Die Vorlage berücksichtigt die zentralen energie- und klimapolitischen Beschlüsse (s. 
leipzig.de)
ja nein (Begründung s. Abwägungsprozess) nicht berührt (Prüfschema endet 
hier.)
Stufe 3: Detaillierte Darstellung zur abschätzbaren Klimawirkung nur bei erheblicher Relevanz
Berechnete THG-Emissionen (in t bzw. t./a): ____________________
liegt vor: s. Anlage/Kapitel der Vorlage: ________________________
wird vorgelegt mit: ________________ (z. B. Planungsbeschluss, Baubeschluss, Billigungs- und 
Auslegungsbeschluss)
5 von 21 in Zusammenstellung
6/11
Sachverhalt
Beschreibung des Abwägungsprozesses: 
Bezüglich der Ausgestaltung des Verfahrens wurden unterschiedliche soziale Aspekte 
diskutiert. Um den Anforderungen des Klimanotstands gerecht zu werden, wurden 
ökologische Kriterien in den Fokus gerückt. Zudem werden ausschließlich Grundstücke in 
gewachsenen, innerstädtischen Einfamilienhaussiedlungen und nicht in Lagen für den 
Geschosswohnungsbau oder am Stadtrand „auf der grünen Wiese“ veräußert. 
I. Eilbedürftigkeitsbegründung
entfällt 
II. Begründung Nichtöffentlichkeit 
entfällt 
III. Strategische Ziele
Die Bestellung von Erbbaurechten für  städtische Grundstücke zum Bau von Eigenheimen 
dient vorrangig der Bildung privaten Wohneigentums unter der Berücksichtigung sozialer und 
ökologischer Gesichtspunkte. Damit steht der Auswahlprozess im Einklang mit den Teilzielen 
„Bezahlbares Wohnen“ und „Vorsorgende Klima- und Energiestrategie“ des INSEK 2030 
sowie den Leitlinien des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig, insbesondere der 
Leitlinie 3 – Unterstützung von Familien, Seniorinnen und Senioren sowie Menschen mit 
Behinderungen und der Leitlinie 4 – Wohnungspolitik als Teil integrierter Stadtentwicklung.
Die in der Vorlage beschriebenen Regelungen finden weder Anwendung auf Vermarktungen 
von Grundstücken durch Beteiligungsunternehmen der Stadt Leipzig noch auf etwaige 
Übertragungen von Grundstücken der Stadt Leipzig auf Beteiligungsunternehmen der Stadt 
Leipzig.
IV. Sachverhalt
1. Anlass
Seit dem Jahr 2015 sinkt die Anzahl der angebotenen Grundstücke für den 
Einfamilienhausbau in der Stadt Leipzig stetig. Bis zum Jahr 2015 wurden jeweils deutlich 
über 300 Grundstücke pro Jahr verkauft. Dieser Wert sank auf 93 Grundstücke in 2018 und 
107 im Jahr 2019. Aufgrund des Mangels auf der Angebotsseite stieg der durchschnittliche 
Gesamtkaufpreis pro Grundstück von 85.000 € auf 161.000 €, was fast einer Verdoppelung 
entspricht.1 Immer mehr bauwillige Familien wandern daher in das Leipziger Umland ab, um 
sich ihren Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Um diese Abwanderung zu verlangsamen oder 
gar zu verhindern und somit insbesondere Familien mit Kindern in der Stadt halten zu 
können, muss das Angebot an verfügbarem Bauland für Eigenheime im Stadtgebiet erhöht 
werden.
1 Quelle: Grundstücksmarktbericht 2019
6 von 21 in Zusammenstellung
7/11
Das Liegenschaftsamt verfolgt diese Entwicklung bereits seit 2016 und beschloss, um dem 
Trend entgegenzuwirken, die Entwicklung und Erschließung der kommunalen Baugebiete 
„Lange Trift“ in Lindenthal und des dritten Bauabschnitts der Neubauernsiedlung in 
Großzschocher. Eine zielführende Vermarktung dieser Baugrundstücke verzögert sich 
jedoch teils erheblich. 
Die Erschließung und Vermarktung des Eigenheimstandorts „Lange Trift“ sollte ursprünglich 
im Herbst 2020 beginnen, verschiebt sich jedoch voraussichtlich um 1,5 Jahre. Die 
Versickerung des Regenwassers im Baugebiet hat sich als komplexe Herausforderung 
erwiesen und muss voraussichtlich durch die Schaffung eines Regenrückhaltebeckens 
realisiert werden.
Die Erschließung des städtischen Baugebietes „Neubauernsiedlung“. wird durch die 
Problematik der Trinkwasserversorgung und Abwasserentsorgung der ca. 70 neu 
entstehenden Einfamilienhäuser im Baugebiet gehemmt. Nach Erschließungstätigkeiten 
würden die Grundstücke mittelfristig an den Markt kommen. 
Da folglich kurzfristig in diesen Gebieten keine Baugrundstücke angeboten werden können, 
sollen durch das Liegenschaftsamt vorerst Baulücken vor allem in gewachsenen 
Einfamilienhausgebieten an den Markt gebracht werden. 
2. Ausführliche Darstellung der Information
Die Informationsvorlage erläutert die Prämissen, den Bewerbungs- und Auswahlprozess 
sowie die zugehörigen Bewertungsfaktoren (Anlage 1) zur Bestellung von Erbbaurechten für 
städtische Eigenheimgrundstücke.
Ein Eigenheimgrundstück ist ein Grundstück, das mit einem Wohngebäude bebaubar bzw. 
bebaut ist, nicht mehr als zwei Wohnungen enthält und mindestens eine davon zum 
Bewohnen durch den Eigentümer und seine Angehörigen bestimmt ist. 
Eigenheimgrundstücke werden nur an natürliche Personen vermarktet.
2.1 Prämissen
Unter Beachtung stadtentwicklungsrelevanter Vorgaben werden mit der Bereitstellung von 
kommunalen Grundstücken die nachstehenden Ziele verfolgt:
Förderung der Eigentumsbildung
Stärkung des bezahlbaren Wohnens
Unterstützung von Familien
Unterstützung von Menschen mit Behinderungen
energieeffizientes Bauen
klimagerechte Dachnutzung
Da davon auszugehen ist, dass die Anzahl der Interessenten die Anzahl der angebotenen 
Grundstücke deutlich übersteigen wird, ist es notwendig, unter den Bewerbern eine 
Rangliste entsprechend der städtischen Zielvorgaben zu erarbeiten. Grundlagen für die 
Bewertung sind einerseits die persönlichen Lebensumstände und andererseits das geplante 
Bauvorhaben unter ökologischen Aspekten, wie die Berücksichtigung der 
Gebäudeenergieeffizienz, die sinnvolle Kombination solarenergetischer Anlagen mit 
Dachbegrünung oder auch die Minimierung der Versieglungsfläche auf dem zu vergebenen 
Grundstück. 
Um eine diskriminierungsfreie Vermarktung der Grundstücke vornehmen zu können, werden 
soziale Kriterien, wie beispielsweise das Vorhandensein von Kindern, nicht als Pflichtkriterien 
7 von 21 in Zusammenstellung
8/11
festgelegt. Positiv bewertet werden im Auswahlprozess die Anzahl der Kinder, Menschen mit 
Behinderungen, die Bildung von Mehrgenerationenhaushalten und die Ausübung 
ehrenamtlicher Tätigkeiten. Auch ein bisheriges Nutzungsverhältnis auf dem zu vergebenen 
Grundstück und der Ersterwerb von Immobilieneigentum wird im Auswahlprozess positiv 
angerechnet. Die Auswahlkriterien zur Vermarktung von Eigenheimstandorten sind als 
Anlage 1 beigefügt.
Die Grundstücke werden zum marktüblichen Erbbauzins angeboten, der sich aus dem 
gutachterlich ermittelten Verkehrswert ableitet. Die Stadt Leipzig stellt Grundstücke nur an 
natürliche Personen ohne Bauträgerbindung zur Eigennutzung zur Verfügung.
Durch das Instrument des Erbbaurechts will die Stadt Leipzig die Wohnraumversorgung 
durch langfristige Nutzungsbindungen stärken, Bodenspekulationen eindämmen und 
dennoch nachhaltig und langfristig ihren Einfluss auf die Stadtentwicklung behalten. Zudem 
werden laufende Einnahmen generiert.
2.2 Ablauf der Vermarktung
In der nachfolgenden Abbildung ist dargestellt, wie die Vermarktung aus Sicht der 
Interessenten abläuft:
Der Bewerbungs- und Auswahlprozess wird durch das Internetportal Baupilot.com 
unterstützt. Durch seine Spezialisierung auf kommunale Grundstücksvermarktung bietet das 
Portal eine benutzerfreundliche und webbasierte Verwaltung von Grundstücksangeboten und 
sorgt für Transparenz im Bewerbungsprozess. Die Veröffentlichung der jeweiligen 
Eigenheimgrundstücke inklusive aller relevanten Bewerbungsformulare erfolgt auf der 
Internetseite von Baupilot. Die Anforderungen an die einzureichenden Dokumente sind so 
8 von 21 in Zusammenstellung
9/11
gehalten, dass diese im Ausschreibungszeitraum von zwölf Wochen mit einem vertretbaren 
Aufwand beigebracht werden können. Eine digitale Bewerbung setzt eine Anmeldung auf der 
Internetseite voraus.
Anhand der eingegebenen Daten, sowohl der personenbezogenen als auch der 
grundstücksbezogenen, ergibt sich durch die Vergabe von Punkten eine Rangfolge der 
Bewerber. Der Mehrwert bei der Auswertung der Unterlagen besteht darin, dass die 
eingereichten Dokumente und Nachweise nur von den erstplatzierten Bewerbern durch das 
Liegenschaftsamt geprüft werden müssen. Bei den bisher ausschließlich analogen Verfahren 
mussten alle Angebote geöffnet und geprüft werden. Die Bewerbung unter Zuhilfenahme 
analoger Formulare wird aber weiterhin angeboten. 
Davon ausgehend, dass sich ein Großteil der Kandidaten digital bewirbt, verspricht die 
Internetplattform eine deutlich schnellere Bearbeitung und Abwicklung des Verfahrens bei 
minimalem Personaleinsatz. 
Bei einem 24-monatigen Vertragsabschluss mit Baupilot fallen monatliche Kosten in Höhe 
von 209 Euro an, zuzüglich einer Schulungspauschale in Höhe von 1.500 Euro.
Nach Ablauf des Bewerbungszeitraums werden die eingereichten Unterlagen durch das 
Liegenschaftsamt formal geprüft und eine Auswahl für jedes ausgeschriebene Grundstück 
anhand der Rangfolge der Bewerbungen getroffen. Anschließend werden die 
Vertragsverhandlungen mit den jeweils Erstplatzierten pro Grundstück durch das 
Liegenschaftsamt aufgenommen. Bei Punktgleichstand mehrerer Bewerbungen wird die 
Rangfolge durch Auslosung unter Aufsicht einer Jury ermittelt. Es ist möglich, dass ein 
Bewerber oder eine Bewerberin die Höchstpunktzahl für mehrere Grundstücke erreicht. In 
diesem Fall muss er oder sie sich für eines der Grundstücke entscheiden. Für die übrigen 
Grundstücke würden dann Verhandlungen mit den rangnächsten Mitbewerbern 
aufgenommen werden.
Die jeweiligen Kontrollen, insbesondere bei den zahlreichen Selbstverpflichtungen der 
Erbbauberechtigten, werden im Rahmen eines Vertragscontrollings durch das 
Liegenschaftsamt umgesetzt und nachgehalten.
Der Grundstücksverkehrsausschuss wird mittels der regulären Berichterstattung des 
Liegenschaftsamtes vierteljährig über die Erbbaurechte informiert.
2.3 Auswahl der Grundstücke
Die Grundstücke wurden unter folgenden Maßgaben ausgewählt: 
bebaute oder unbebaute Grundstücke 
mind. 280 m² Grundstücksfläche
infrastrukturell gut erschlossene Grundstücke im gesamten Stadtgebiet, 
vorzugsweise in etablierten Eigenheimgebieten
vorhandenes Baurecht nach §§ 30 und 34 BauGB 
Das Liegenschaftsamt strebt an, circa 50 Grundstücke in fünf Tranchen zu je 10 
Grundstücken über einen Zeitraum von zwei Jahren auf den Markt zu bringen. 
2.4 Ämterabstimmung 
Die Anforderungen an die Bewerbungen wurden unter Berücksichtigung der Leitlinien des 
Wohnungspolitischen Konzepts, Fortschreibung 2015 sowie dem 
Sofortmaßnahmenprogramm zur Ausrufung des Klimanotstands erstellt. Die Bestellung der 
Erbbaurechte erfolgt zum marktüblichen Erbbauzins, berechnet anhand des gutachterlich 
festgestellten Verkehrswertes. 
9 von 21 in Zusammenstellung
10/11
Das Liegenschaftsamt hat bei der Erstellung der ökologischen Bewertungsfaktoren auf die 
Expertise des Referates Nachhaltige Entwicklung und Klimaschutz zurückgegriffen. Das
Stadtplanungsamt, das Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung und das Sozialamt 
wurden im Rahmen der AG Wohnen informiert.
2. 5 Höhe und Zahlungsweise des Erbbauzinses
Als Alternative zum Verkauf wurden in den Jahren 2018 und 2019 durch das 
Liegenschaftsamt vier Eigenheimstandorte im Erbbaurecht angeboten. 2018 handelte es 
sich um die Grundstücke Bodenreformweg 54 und 55 in Schönefeld. Es gab nur einen 
Bewerber, der sein Gebot unter der Bedingung abgab, dass er beide Grundstücke erhält, 
jedoch nur eines bebauen würde. Aufgrund der Bauverpflichtung war dieses Angebot somit 
unzulässig. 2019 wurden die Grundstücke Stifterstraße 8 und Gildemeisterring 14 des 
Ortsteils Probstheida im Erbbaurecht ausgeschrieben. Es gab keine Bewerber.
Der aufgerufene Erbbauzinssatz lag damals bei 4 % des Verkehrswertes. In Zeiten der 
Niedrigzinsphase auf dem Kapitalmarkt ist ein Erbbauzinssatz von 4 % nicht vermittelbar. 
Die dauerhafte Belastung mit Erbbauzinsen in dieser Höhe erweist sich für typische 
Nachfrager als zu hoch. Somit ist zu resümieren, dass ein Erbbauzinssatz von 4 % am Markt 
nicht akzeptiert wird und somit auch nicht marktkonform ist. 
In der Vorlage VII-Ifo-01698 wurde Ende 2020 für Geschoßwohnungsbau ein 
marktkonformer Erbbauzinssatz in Leipzig von 2,5 % abgeleitet. Auch wenn dieser Zinssatz 
nicht explizit für Einfamilienhausgrundstücke eruiert wurde, so können doch die Methoden 
zur Herleitung in Analogie verwendet werden.
Die in genannter Vorlage VII-Ifo-01698 unter Anlage 1 Punkt 3.2 gemachten Analysen zum 
Vergleich Erbbauzinssatz und Fremdkapitalzinssatz können direkt übernommen werden, da 
hier keine Unterscheidung hinsichtlich des konkreten „Anlageobjektes“ zugrunde gelegt wird. 
Aus rein ökonomischen Gründen und unter der Voraussetzung einer Wahlmöglichkeit wird 
sich ein Interessent für ein Einfamilienhausgrundstück immer dann für das Erbbaurecht 
entscheiden, wenn die barwertigen Kosten für den Grundstückskauf (mittels Bankdarlehen) 
die Kosten für ein Erbbaurecht übersteigen. Gleichzeitig wird angenommen, dass sich ein 
Grundstückseigentümer für die Bestellung eines Erbbaurechts entscheiden würde, wenn die 
zu erwartenden Erlöse höher liegen, als bei einem Verkauf. Die mittels genanntem Vergleich 
ermittelte Zinsspanne von 1,75 bis 2,5 % hat damit auch für Einfamilienhausgrundstücke 
bestand.
Ein Städtevergleich wie in der Vorlage VII-Ifo-01698 unter Anlage 1 Punkt 3.3 gestaltet sich 
schwieriger, da in den meisten Städten nicht nach Geschoßwohnungsbau und 
Einfamilienhausgrundstücken unterschieden wird. Oftmals steht hier nur Wohnen im 
Vordergrund, was einen Einbezug von Einfamilienhäusern zwar nahelegt aber nicht 
abgrenzt. Lediglich München weist für Einfamilienhausgrundstücke einen separaten Zinssatz 
aus, dieser liegt bei 2,5 %.
Im Ergebnis erscheint ein Erbbauzinssatz von 2,5 % auch für Einfamilienhausgrundstücke 
als marktkonform. Dieser Zinssatz dient damit zur Ermittlung des zu zahlenden 
Erbbauzinses. Der Erbbauzins ergibt sich aus der Multiplikation des Verkehrswertes mit dem 
marktkonformen Erbbauzinssatz von 2,5 %. 
Der ermittelte Zinssatz bedarf einer turnusmäßigen Überprüfung. Spätestens alle zwei
Jahre soll daher im Rahmen der Evaluierung gemäß Vorlage VII-Ifo-01698 auch der 
Erbbauzinssatz für Einfamilienhäuser auf dessen Marktkonformität geprüft werden.
Im Grundsatz ist der Erbbauzins in einem zu vereinbarenden Rhythmus über die gesamte 
Laufzeit des Erbbaurechtes zu zahlen. Im Vergleich dazu endet die Zahlungspflicht bei 
10 von 21 in Zusammenstellung
11/11
einem alternativen Kauf mit der kompletten Tilgung eines Darlehens. Unter 
Vernachlässigung finanzmathematischer Aspekte hinsichtlich Diskontierung und 
Zinseszinseffekten entsteht so oftmals der Eindruck, durch die dauerhafte Zahlung eines 
Erbbauzinses im Laufe der Jahrzehnte ein Mehrfaches des eigentlichen Wertes des 
Grundstückes gezahlt zu haben. Dass diese Betrachtung eine grobe und zumeist 
mathematisch unkorrekte Darstellung ist, ändert nichts an den damit verbundenen 
Vorbehalten gegen Erbbaurechte. Mehr noch als im durch professionelle Anleger geprägten 
Geschosswohnungsbau, spielt dieses Argument im emotionaler gelagerten 
Einfamilienhausbereich eine tragende Rolle. Um nicht den Erfolg der Vermarktung zusätzlich 
zu gefährden, soll auch die Möglichkeit der Einmalzahlung des Erbbauzinses zu 
Vertragsabschluss angeboten werden. Diese Variante ist gesetzlich ausdrücklich zugelassen 
und wurde von der Stadt Leipzig auch schon genutzt. Der Einmalbetrag soll dann unter der 
Annahme der Gleichheit von Erbbauzinssatz und Diskontierungszinssatz dem Verkehrswert 
des Grundstückes entsprechen.
Für den Fall, dass die mit diesem Verfahren verbundenen Vermarktungs- bzw. 
wohnungspolitischen Ziele durch eine wider Erwarten zu geringe Nachfrage nach 
Erbbaurechten nicht erreicht werden können, wird eine umfassende Evaluierung des 
Verfahrens durchgeführt. Im Rahmen dieser Evaluierung sollen Vermarktungsansatz und 
-intensität sowie die grundsätzliche Eignung des Erbbaurechts und die spezifischen 
Konditionen überprüft und ggf. angepasst werden. Gegebenenfalls kann auch ein Verkauf 
der Grundstücke in Betracht gezogen werden.
Anlage/n
1 Bewertungsfaktoren für das Auswahlverfahren (öffentlich)
2 Übersichtskarte zur Verteilung der Eigenheimgrundstücke im Stadtgebiet 
(öffentlich)
3 Vorteile des Erbbaurechts für Einfamilienhausbesitzer (öffentlich)
11 von 21 in Zusammenstellung
 
1/7 
Anlage 1 
Auswahlkriterien zur Vermarktung von Eigenheimstandorten nach 
sozialen und ökologischen Gesichtspunkten  
 
 
Voraussetzungen  
Bewerben kann sich jede volljährige Person. Grundvoraussetzung ist die Verpflichtung, den 
gutachterlich ermittelten Verkehrswert für das beworbene Grundstück zu zahlen. 
Ausreichende Eigenkapitalreserven oder eine Finanzierungserklärung der Bank sind 
nachzuweisen. Weiterhin ist ein Bebauungs- und Wohnkonzept einzureichen. 
Die Stadt Leipzig beabsichtigt bei der Vermarktung der Grundstücke soziale und ökologische 
Aspekte bevorzugt zu berücksichtigen. Diese spiegeln sich in den nachfolgend definierten 
Kriterien wider, die zur Bewertung der Konzeptqualität genutzt werden.  
Nach dem Ende des Bewerbungszeitraumes werden die auf den Kriterien basierenden 
Bebauungs- und Wohnkonzepte durch die Stadtverwaltung ausgewertet. Bei Punktgleichheit 
und Interesse am selben Grundstück erfolgt die Auswahl durch Verlosung unter Aufsicht 
einer Jury. 
 
 Verpflichtung zur klimagerechten Dachnutzung 
Die Auswahl erfolgt unter der Bedingung, dass mindestens 50 % der geeigneten 
Dachflächen (einschließlich massiv gebauter Garagen) für Solarenergie (Photovoltaik 
und/oder Solarthermie) und/oder Dachbegrünung genutzt werden, sofern keine 
planungsrechtlichen, bauordnungsrechtlichen oder sonstigen rechtlichen Gründe 
entgegenstehen.  Als geeignete Dachfläche wird die Gesamtfläche abzüglich der Flächen für 
Dachgauben, Schornsteine u. ä. sowie Dachflächen in nördlicher Richtung und unter 
Verschattungseinflüssen in der Umgebung betrachtet.    
Nachweis: Kontrolle durch Stadtverwaltung 
 
 
  
12 von 21 in Zusammenstellung
 
2/7 
1 Soziale Kriterien 
 
1.1  Anzahl Kinder 
Für jedes zum Zeitpunkt der Auswahl im Haushalt lebende Kind gemäß § 32 
Einkommenssteuergesetz werden abhängig vom Lebensalter Punkte vergeben:  
25 Punkte pro Kind abzüglich eines Punktes pro angefangenem Lebensjahr. 
Auch ein ungeborenes Kind wird angerechnet, sofern die Mutter sich zum Zeitpunkt 
der Einreichung mindestens in der 12. Schwangerschaftswoche befindet.  
Nachweis: Erweiterte Meldebescheinigung 
Mutterpass oder Geburtsurkunde 
 
1.2  Menschen mit Behinderungen 
Für jede im Haushalt lebende Person werden abhängig von ihrem Grad der 
Behinderung Punkte vergeben: 
Grad der Behinderung     Punkte 
20 
30 
40 
50 
4 
8 
12 
20 
60 24 
70 28 
80 32 
90 36 
100 40 
 
Es werden weitere zehn Punkte vergeben, wenn mindestens eines der folgenden 
Merkzeichen auf die Person zutrifft: 
außergewöhnlich gehbehindert, blind, gehörlos, taubblind, hilfebedürftig. 
Handelt es sich bei den behinderten Personen um Kinder im Sinne von 1.1, so 
werden die Punkte zusätzlich vergeben. 
Nachweis: Erweiterte Meldebescheinigung, Behindertenausweis 
1.3 Mehrgenerationenhaushalt 
Falls mindestens drei Generationen derselben Familie in das geplante Haus 
einziehen, werden 15 Punkte vergeben. 
Nachweis: Erweiterte Meldebescheinigung 
 
13 von 21 in Zusammenstellung
 
3/7 
1.4  Ehrenamt 
Für die ganzjährige Ausübung einer ehrenamtlichen Tätigkeit werden abhängig von 
der Dauer der Tätigkeit Punkte vergeben: 
Ein Punkt pro angefangenem Jahr der Tätigkeitsausübung. 
Pro Bewerbung können mehrere Ehrenämter berücksichtigt werden. In Summe 
beträgt die Maximalpunktzahl 10 Punkte.  
Beispiele für Ehrenämter in diesem Sinne sind: 
 Vereinsvorstände 
 Schatzmeister 
 Übungsleiter 
 
 Freiwillige Feuerwehr 
 Deutsche Lebens-Rettungs-Gesellschaft e.V. 
 Technisches Hilfswerk 
Nachweis: Tätigkeitsbescheinigung  
 
1.5  Immobilieneigentum 
Verfügt kein Mitglied des Bewerbungshaushaltes bisher über Eigentum, das sich zu 
dauerhaften Wohnzwecken eignet, werden 40 Punkte vergeben. 
Nachweis: Selbstverpflichtung 
 
1.6 Bisheriges Nutzungsverhältnis 
Für einen innerhalb der letzten 2 Jahre vor der Veröffentlichung bestehenden Miet- 
oder Pachtvertrag an dem angebotenen Grundstück zwischen der Stadt Leipzig und 
dem Bewerber oder der Bewerberin werden 20 Punkte vergeben. 
  
14 von 21 in Zusammenstellung
 
4/7 
2 Ökologische Kriterien 
 
2.1 Gebäudeenergieeffizienz 
- bei bereits bebauten Grundstücken findet dieses Kriterium keine Anwendung - 
Abhängig von der Energieeffizienzklasse des auf dem Grundstück geplanten 
Gebäudes werden Punkte vergeben: 
Energetischer Baustandard     Punkte 
KfW-Effizienzhaus 40 plus 
KfW-Effizienzhaus 40 
KfW-Effizienzhaus 55 
Gebäudeenergiegesetz / Energieeinsparverordnung 
40 
35 
20 
0 
Nachweis: Selbstverpflichtung 
 
2.2 Dachbegrünung 
- bei bereits bebauten Grundstücken findet dieses Kriterium keine Anwendung - 
 
Für eine Kombination aus solarenergetische Anlagen mit Dachbegrünung auf 
mindestens 50 % der geeigneten Dachflächen werden 10 Punkte vergeben. Als 
geeignete Dachfläche wird die Summe aller Flächen mit einer Dachneigung unter 15° 
betrachtet.  
 
Die Kombination führt zu einem Synergieeffekt der Leistungssteigerung der 
Solaranlagen durch die Kühlwirkung der Dachbegrünung.  
 
Nachweis: Selbstverpflichtung 
 
2.3  Nachhaltige Baustoffe 
Werden beim Bau oder der Sanierung des Gebäudes ausschließlich Dämmstoffe aus 
nachwachsenden Rohstoffen eingesetzt (außer bei erdberührten Bauteilen), werden 
5 Punkte vergeben. 
Nachweis: Selbstverpflichtung 
 
 
2.4  Energie-/Wärmeversorgung 
 - bei bereits bebauten Grundstücken findet dieses Kriterium keine Anwendung -  
 
Wird zur Wärmeversorgung des Gebäudes auf den Einsatz fester Brennstoffe 
verzichtet, werden 10 Punkte vergeben. Das betrifft auch Feuerungsanlagen für den 
gelegentlichen Betrieb („Wohlfühlkamine“).  
 
Nachweis: Selbstverpflichtung 
15 von 21 in Zusammenstellung
 
5/7 
2.5  Regenwassermanagement 
Bei Minimierung der Versiegelungsfläche für Stellplätze (einschließlich Garagen), 
Wege und Aufenthaltsflächen (z. B. Terrassen) werden 10 Punkte vergeben. Welcher 
Anteil des Grundstücks versiegelt werden darf, hängt von der Größe des zu 
bebauenden Grundstücks ab: 
Größe des Grundstücks    maximal zu versiegelnder Anteil 
kleiner als  700m²     50 % 
mindestens  700m² und kleiner als 900m²  40 % 
mindestens  900m²     30 % 
 Nachweis: Selbstverpflichtung 
 
2.6 Arbeitsweg 
Bei Ausübung einer beruflichen Tätigkeit im Leipziger Stadtgebiet werden 10 Punkte 
vergeben. Dies gilt auch bei Aufnahme einer beruflichen Tätigkeit in der Zukunft, 
sofern eine schriftliche Bestätigung vorliegt. 
Pro Bewerbung wird das Kriterium für höchstens zwei Mitglieder des Haushaltes 
angerechnet. 
Nachweis: (vorläufiger) Arbeitsvertrag 
oder 
Nachweis der Selbstständigkeit durch ein Dokument der 
folgenden Auflistung: 
 Gewerbeanmeldung / -erlaubnis 
 Handelsregisterauszug 
 Bestätigung der Berufskammer 
 Zulassung 
 Gesellschaftsvertrag 
 Kauf-, Miet- oder Pachtvertrag des Gewerbebetriebes 
 Konzession 
 Vertrag über freie Mitarbeit 
 Bescheid des Finanzamtes über die Steuervorauszahlung 
 Bestätigungsschreiben der Künstlersozialkasse 
 
  
16 von 21 in Zusammenstellung
 
6/7 
Bedingungen für den Vertragsabschluss 
 
 
1. Bei unbebauten Grundstücken muss in einer Frist von 2 Jahren ab Beurkundung mit dem 
Bau begonnen werden. Das Wohnhaus muss innerhalb von 3 Jahren nach Beurkundung 
bezugsfertig sein und vom Erbbaurechtsnehmer bezogen werden. Bei bebauten 
Grundstücken muss das Wohnhaus innerhalb von 2 Jahren nach Beurkundung bezugsfertig 
sein und vom Erbbaurechtsnehmer bezogen werden. 
 
 
2. Wenn in dem Gebäude zwei selbständige Wohnungen geschaffen werden, hat der 
Erbbaurechtsnehmer, bzw. die Angehörigen jeweils die größere, d. h. die Hauptwohnung, 
10 Jahre selbst zu bewohnen.  
 
 
3. Die erforderlichen Nachweise sind wie folgt vorzulegen: 
 
a) Zusammen mit der Bewerbung:   Selbstverpflichtung 
 
b) vor Aufnahme der Vertragsverhandlungen: Mutterpass oder Geburtsurkunde, 
Behindertenausweis, 
Tätigkeitsbescheinigung des Ehrenamts, 
(vorläufiger) Arbeitsvertrag oder Nachweis 
der Selbstständigkeit 
 
c) Vier Wochen nach Erhalt der Baugenehmigung: Baugenehmigung  
 
d) Vier Wochen nach Einzug:   Erweiterte Meldebescheinigung  
       Energieausweis  
 
Die Nachweise zu Nr. 3 b) müssen der Stadt Leipzig lediglich zur Sichtung vorgelegt werden. 
Es werden keine Daten gespeichert oder weiterverarbeitet. 
 
 
4. Die Stadt Leipzig behält sich den Heimfall vor, wenn 
a) der Baubeginn innerhalb von 2 Jahren nach Beurkundung des Erbbaurechtsvertrags nicht 
erfolgt ist bzw. das Wohngebäude innerhalb von 3 Jahren nach Beurkundung des 
Erbbaurechtsvertrags nicht bezugsfertig ist.  
b) der Erbbaurechtsnehmer nicht spätestens nach 3 Jahren und 4 Wochen ab Beurkundung 
der Stadtverwaltung die erweiterte Meldebescheinigung über den Einzug in das auf dem 
Grundstück bereits bestehende bzw. geschaffene Wohnhaus vorlegt.   
c) eine Weiter- bzw. Untervermietung oder die Veräußerung der vom Erbbaurechtsnehmer 
selbst zu nutzenden Wohnung ohne Zustimmung erfolgt. Sofern außergewöhnliche 
Umstände es erfordern oder rechtfertigen, kann die Stadt in besonderen Fällen eine 
Ausnahme genehmigen.  
d) in der Bewerbung bzw. in schriftlichen Stellungnahmen unvollständige oder unrichtige 
Angaben gemacht werden. Die Einrede des Nichtwissens wird dabei ausgeschlossen, d. h. 
jeder Interessent und jede Interessentin eines Baugrundstückes hat sich vor Abgabe der 
jeweiligen Erklärungen von deren Richtigkeit und Wahrheitsgehalt zu überzeugen. 
Unvorhergesehene Abweichungen vom eingereichten Vorhaben sind der Stadt Leipzig 
unverzüglich anzuzeigen.  
17 von 21 in Zusammenstellung
 
7/7 
5. Der Heimfall erfolgt unter Vergütung von 2/3 des zur Zeit der Übertragung des Rechts 
bestehenden Verkehrswertes. 
 
6. Zur entsprechenden Absicherung werden die Heimfallregeln als dinglicher Inhalt des 
Erbbaurechts im Grundbuch eingetragen. 
 
Unvorhergesehene Abweichungen vom eingereichten Vorhaben sind unverzüglich 
anzuzeigen. 
 
Es besteht kein Rechtsanspruch, von der Stadt Leipzig ein bestimmtes Baugrundstück in 
einer Gemarkung zu erhalten. Die Stadt ist bestrebt, möglichst vielen Personen, welche die 
Kriterien erfüllen, ein geeignetes Baugrundstück zur Eigennutzung bereitzustellen.  
 
 
18 von 21 in Zusammenstellung
 
1/1 
Anlage 2 
Übersichtskarte zur Verteilung der Eigenheimgrundstücke im 
Stadtgebiet 
 
Lage der potentiellen Eigenheimgrundstücke
 
19 von 21 in Zusammenstellung
Anlage 3 
Vorteile des Erbbaurechts für Einfamilienhausbesitzer 
Welche Vorteile bietet der Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages mit der Stadt Leipzig für 
Familien, die ein Einfamilienhaus errichten wollen? 
 Trotz des zunehmend geringen Angebotes an Bauflächen besteht so die grundsätz-
liche Möglichkeit, den Wunsch nach einem Einfamilienhaus zu realisieren. 
 Die Eigentumsbildung für einen sehr langen Zeitraum liefert einen validen Schutz vor 
Altersarmut. 
 Der Erbbauzins fällt nicht höher aus, als die Annuität (Zins und Tilgung) einer 
alternativen Immobilienfinanzierung. Auch bei künftig steigenden Zinsen nach einer 
ersten Prolongation (Zinsbindung) bleibt der Erbbauzinssatz bei dem vergleichsweise 
niedrigen Niveau. Der Erbbauzins sorgt so für eine stabile und langfristig 
kalkulierbare Belastung. Das Erbbaurecht verhindert somit höchst effektiv das 
Abschlittern in eine „Zinsfalle“. 
 Der Erbbauzins erhöht sich nur, wenn die Lebenshaltungskosten steigen. 
Volkswirtschaftlich betrachtet ist dies der Fall, wenn auch die Einkommen steigen. 
 Das Erbbaurecht kann veräußert, vererbt und auch zum Zwecke der Finanzierung der 
Baukosten beliehen werden.  
 Die bauwilligen Familien benötigen für den Erwerb des Grundstückes keinen 
Eigenkapitalanteil. Das vorhandene Eigenkapital kann zur Senkung des erforderlichen 
Fremdfinanzierungsvolumens für die Baukosten eingesetzt werden. 
 Durch die Möglichkeit einer Einmalzahlung in Höhe des Verkehrswertes kann eine 
jährliche Belastung durch Erbbauzinsen vermieden werden. Damit wird das 
Argument einer vermeintlichen „Mehrfachzahlung“ des Kaufpreises über die Laufzeit 
des Erbbaurechtsvertrages vollständig entkräftet. 
 Bei teilweiser Vermietung an bspw. Familienangehörige ergeben sich Steuervorteile 
durch die vollständige Absetzbarkeit der anteiligen Erbbauzinsen (bei 
Fremdfinanzierung wäre nur der Zinssatz, nicht aber die Tilgung absetzbar). 
 Selbst bei Zahlungsunfähigkeit sind die Einfamilienhausbesitzer abgesichert, da die 
Stadt Leipzig auch bei Heimfall eine Entschädigung für die Aufbauten zahlt. 
Die Stadt Leipzig hat bereits heute rund 170 Erbbaurechte für Wohnimmobilien im 
Bestand (davon zumeist Einfamilienhäuser). Der Erbbauzinssatz liegt zwischen 2 und 4%. 
20 von 21 in Zusammenstellung
Damit zeigt sich, dass das Modell des Erbbaurechtes auch im individuellen Wohnungsbau 
auf Marktakzeptanz trifft. 
21 von 21 in Zusammenstellung