Kosten der Unterkunft und Heizung:
Anpassung der Richtwerte für Leistungsberechtigte nach dem 
SGB II und SGB XII
Stadt: leipzig
Drucksache: VIII-DS-01694-Ifo-01
Datum: 2025-11-11
Vorlagenart: Informationsvorlage

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Informationsvorlage-Nr. VIII-DS-01694-Ifo-01 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Soziales, Gesundheit und 
Vielfalt 
 
 
Stammbaum: 
 
VIII-DS-01694 Dezernat Soziales, 
Gesundheit und Vielfalt 
 
 
VIII-DS-01694-Ifo-01 Dezernat Soziales, 
Gesundheit und Vielfalt 
 
Betreff: 
Kosten der Unterkunft und Heizung: 
Anpassung der Richtwerte für Leistungsberechtigte nach dem  
SGB II und SGB XII 
 
 
Beratung im Gremium  
(Änderungen vorbehalten) 
 
Voraussichtlicher Sitzungstermin Zuständigkeit 
DB OBM - Vorabstimmung  Vorberatung 
DB OBM - Vorabstimmung 30.10.2025 Vorberatung 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters  Information zur Kenntnis 
FA Soziales, Gesundheit und Vielfalt 17.11.2025 Information zur Kenntnis 
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen 25.11.2025 Information zur Kenntnis 
Ratsversammlung 17.12.2025 Information zur Kenntnis 
 
 
Beschlussvorschlag 
Die Information wird zur Kenntnis genommen.  
 
Räumlicher Bezug  
gesamtes Stadtgebiet 
 
Zusammenfassung 
 
Anlass der Vorlage: 
 
  Rechtliche Vorschriften   Stadtratsbeschluss x  Verwaltungshandeln 
 
  Sonstiges: 
 
In Anlehnung an § 22c Abs. 2 SGB II müssen die Werte für die Kosten der Unterkunft 
mindestens alle zwei Jahre überprüft und gegebenenfalls neu festgesetzt werden. Die letzte 
Anpassung erfolgte zum 01.01.2024. 
 
Mit Erstellung des neuen Leipziger Mietspiegels 2025-2027 (Ratsbeschluss vom 25.06.2025, 
Nr. VIII-DS-00938) und des neuen Betriebskosten- und Heizspiegels (Bestätigung des 
Oberbürgermeisters vom 12.08.2025, Nr. VIII-Ifo-01445) sowie den daraus gewonnenen 
Erkenntnissen zu den aktuellen Wohnkosten waren die bisherigen Richtwerte für die Kosten 
der Unterkunft (KdU) und die Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten erneut zu überprüfen. 
Damit kommt die Stadt Leipzig der grundlegenden Aufgabe der Sicherstellung und dem 
Schutz des Grundbedürfnisses Wohnen nach und ermöglicht leistungsberechtigten 
Haushalten die Übernahme angemessener Wohnkosten. 
 
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I.  Eilbedürftigkeitsbegründung 
 
Entfällt. 
 
II.  Begründung Nichtöffentlichkeit 
 
Entfällt. 
 
III.  Sachverhalt 
 
1.  Anlass 
 
In Anlehnung an § 22c Abs. 2 SGB II müssen die Werte für die Kosten der Unterkunft 
mindestens alle zwei Jahre überprüft und gegebenenfalls neu festgesetzt werden. Die letzte 
Anpassung erfolgte zum 01.01.2024. 
 
Da mit dem Mietspiegel 2025-2027 und dem Betriebskosten- und Heizspiegel des 
Berichtsjahres 2023 für das Stadtgebiet aktuelle Erkenntnisse zu den Wohnkosten vorliegen, 
waren die bisherigen Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und die Nichtprüfungsgrenze 
für die Heizkosten erneut zu überprüfen. 
 
Die im Jahr 2014 entwickelte und zuletzt zu Beginn des Jahres 2024 fortgeschriebene 
Methode zur Ermittlung angemessener Richtwerte wird beibehalten und wo erforderlich an 
die aktuelle Rechtsprechung angepasst. 
 
Mit der Differenzierung der Richtwerte für die Grundmiete je m² nach der jeweiligen Größe 
der Bedarfsgemeinschaft wird den Gegebenheiten des Leipziger Wohnungsmarktes und der 
Rechtsprechung des Bundessozialgerichtes (Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R) 
entsprochen. 
 
2.  Ausführliche Darstellung der Information 
 
Die Herleitung der Richtwerte für die angemessenen Kosten der Unterkunft und der 
Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten ist im Schlüssigen Konzept 2025 (Anlage 1 zur 
Vorlage) detailliert erläutert. 
 
Die angemessenen Kosten der Unterkunft und die Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 
werden gemäß Anlage wie folgt festgesetzt: 
 
Richtwert für die Bruttokaltmiete Nichtprüfungsgrenze Heizkosten Größe der 
Bedarfs-
gemeinschaft aktuell neu Differenz aktuell neu Differenz 
1 Person 345,79 EUR 357,62 EUR 11,83 EUR 69,61 EUR 67,58 EUR -2,03 EUR 
2 Personen 450,00 EUR 466,30 EUR 16,30 EUR 92,81 EUR 90,10 EUR -2,71 EUR 
3 Personen 586,63 EUR 602,60 EUR 15,97 EUR 116,01 EUR 112,63 EUR -3,38 EUR 
4 Personen 671,44 EUR 689,67 EUR 18,23 EUR 131,48 EUR 127,64 EUR -3,84 EUR 
5 Personen 782,46 EUR 802,48 EUR 20,02 EUR 146,49 EUR 142,66 EUR -3,83 EUR 
jede weitere 
Person zzgl. 79,33 EUR 84,48 EUR 5,15 EUR 14,70 EUR 15,02 EUR 0,32 EUR 
 
Die geänderten Richtwerte für die angemessenen Kosten der Unterkunft und die 
Nichtprüfungsgrenze der Heizkosten treten zum 01.11.2025 in Kraft.  
 
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Die Anhebung der Richtwerte für die angemessenen Kosten der Unterkunft betrifft nur die 
Bruttokaltmieten. Die Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten sinkt geringfügig. Aus dieser 
Senkung ergibt sich keine unmittelbare Auswirkung für leistungsberechtigte Haushalte, da 
die Nichtprüfungsgrenze die Sachbearbeitung erleichtert, aber keine Begrenzung der Kosten 
nach oben darstellt. Nach Einzelfallprüfung können Heizkosten als angemessen anerkannt 
werden, die über der Nichtprüfungsgrenze liegen. 
 
 
Anlage/n 
1 VIII-DS-01694 - Anlage 1 - Schlüssiges Konzept 2025 - Verwaltungsrichtlinie 
KdU Kapitel 1 - Herleitung angemessener Richtwerte für die KdU und 
Heizkosten (öffentlich) 
 
 
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Stadt Leipzig 
Sozialamt 
Abteilung Soziale Wohnhilfen 
Fachaufsicht KdU 
 
 
Verwaltungsrichtlinie 
Kosten der Unterkunft (Kapitel 1) 
- Herleitung angemessener Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und  
der Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten; „Schlüssiges Konzept“ - 
 
SGB II § 22 
SGB XII §§ 35, 42a 
VII-DS-09256-Ifo-01-NF-03 v. 24.01.2024 
VIII-DS-01694 
 
Inhalt 
1 Zielsetzung 2 
2 Bestimmungen des Bundessozialgerichtes (BSG) 4 
2.1 Vergleichsraum 4 
2.2 Art und Weise der Datenerhebung 5 
2.3 Produkttheorie 9 
2.4 Wohnungsstandard 10 
2.5 Abstrakt angemessene Wohnfläche 11 
2.6 Beobachtungszeitraum 12 
2.7 Repräsentativität des Umfangs der erhobenen Daten 13 
2.8 Rundung während der Berechnung 13 
3 Bestimmung eines angemessenen Richtwertes für die Bruttokaltmiete  
und einer Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 14 
3.1 Ermittlung angemessener Eckwerte für die Grundmiete 14 
3.2 Ermittlung angemessener Betriebskosten 17 
3.3 Bruttokaltmiete 20 
3.4 Ermittlung angemessener Heizkosten – Nichtprüfungsgrenze 20 
4 Verfügbarkeit angemessenen Wohnraums 23 
4.1 Zumutbarkeit 23 
4.2 Betrachtung angemessenen Wohnraums in den Mietspiegeldaten 23 
4.3 Verfügbarkeit am Markt angebotener angemessener Wohnungen 26 
5 Feststellung der angemessenen Unterkunftskosten  
und der Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 30 
6 Inkrafttreten 31 
Tabellen- und Abbildungsverzeichnis 32 
Literatur- und Quellenverzeichnis 33 
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1 Zielsetzung 
Eine grundlegende Aufgabe der Stadt Leipzig ist die Sicherstellung und der Schutz des 
Grundbedürfnisses Wohnen. Um Leistungsberechtigten nach dem SGB II (Bürgergeld) und 
SGB XII (Sozialhilfe) das Wohnen unter angemessenen Bedingungen zu ermöglichen, wer-
den die Richtwerte für die Bemessung der Unterkunftskosten regelmäßig überprüft und bei 
Bedarf angepasst. 
 
Die Überprüfung der Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und der Nichtprüfungsgrenze 
für die Heizkosten erfolgte zuletzt im Jahr 2023 anhand des Datensatzes, der dem Leipziger 
Mietspiegel 20221 zu Grunde lag sowie aus den Ergebnissen der Betriebskostenbroschüre 
des Berichtsjahres 20232. Da sowohl der Leipziger Mietspiegel3 als auch der Leipziger Be-
triebskosten- und Heizspiegel4 zwischenzeitlich neu erstellt wurden, liegen für die Stadt 
Leipzig aktuelle Erkenntnisse zu den Wohnkosten im Stadtgebiet vor. Die bisherigen Richt-
werte sind daher erneut zu überprüfen.  
 
Die im Jahr 2014 erstmals vorgenommene Systematik zur Herleitung der Richtwerte wird da-
bei grundsätzlich beibehalten. Das Sächsische Landessozialgericht hat seit Ende 2023 in 
mehreren Verfahren (LSG Sachsen, Urteile vom 15.12.2023 – L 10 AS 797/20 und vom 
19.12.2023 – L 4 AS 107/20, u.a.) die Methode der Stadt Leipzig zur Herleitung angemesse-
ner Kosten der Unterkunft als rechtmäßig bestätigt. Die vom Sächsischen Landessozialge-
richt vorgenommene Korrektur, die die Verwendung der oberen Konfidenzintervalle von auf 
stichprobenbasierten Ergebnissen vorsieht, wird bei der hier vorgenommenen Herleitung be-
rücksichtigt.  
 
Für die Stadt Leipzig besteht bei der Herleitung der Unterkunfts- und Heizkosten weiterhin 
die Herausforderung, Haushalte mit Anspruch auf Bürgergeld oder Sozialhilfe die Versor-
gung mit angemessenem Wohnraum unter Einhaltung der gesetzgeberischen Vorgaben des 
§ 22a Abs. 3 SGB II zu ermöglichen. Danach soll die Bestimmung der angemessenen Auf-
wendungen für Unterkunft und Heizung die Verhältnisse des einfachen Standards auf dem 
örtlichen Wohnungsmarkt abbilden und deren Auswirkungen auf den örtlichen Wohnungs-
markt wie folgt berücksichtigen: 
 
1. Vermeidung von Mietpreis erhöhenden Wirkungen, 
2. Verfügbarkeit von Wohnraum des einfachen Standards, 
3. Berücksichtigung aller verschiedenen Anbietergruppen und 
4. Schaffung und Erhaltung sozial ausgeglichener Bewohnerstrukturen. 
 
Die Stadt Leipzig hatte in den vergangenen 15 Jahren einen erheblichen Bevölkerungszu-
wachs. Da der Bestand an Wohnungen nicht im gleichen Umfang zugenommen hat, kam 
eine im Auftrag der Stadt Leipzig im Jahr 2021 erstellte Wohnungsmarktstudie auf Basis der 
Daten zum Jahr 2019 zu dem Ergebnis, dass der Leipziger Wohnungsmarkt sich in einer 
Phase zunehmender Anspannung befindet. Der marktaktive Wohnungsleerstand betrug da-
mals 2,2%.5 Bei einem Wohnungsleerstand unterhalb 2% wird von einem angespannten 
Wohnungsmarkt ausgegangen. Seit Ende 2019 hat das Bevölkerungswachstum auch durch 
den anhaltenden Zuzug geflüchteter Menschen weiter zugenommen. Da nicht genügend 
Wohnraum vorhanden ist, müssen geflüchtete Menschen mit Bleiberechtsperspektive und 
Bezug von Bürgergeld in Gemeinschaftsunterkünften untergebracht werden, bis sie eine ge-
eignete Wohnung gefunden haben.  
 
                                                
1 Leipziger Mietspiegel 2022, VII-DS-08301 
2 Betriebskosten in Leipzig und Heizspiegel – Berichtsjahr 2021, VII-Ifo-09255 
3 Leipziger Mietspiegel 2025 – 2027, VIII-DS-00938 
4 Leipziger Betriebskosten- und Heizspiegel – Berichtsjahr 2023, VIII-Ifo-01445 
5  Wohnungsmarktstudie der Stadt Leipzig, 03.03.2021 
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Um Haushalten mit geringem Einkommen bezahlbares Wohnen zu ermöglichen, unterstützt 
der Freistaat Sachen seit 2017 über die Förderrichtlinie gebundener Mietwohnraum (FRL 
gMW) und seit 2023 zusätzlich über die Richtlinie preisgünstiger Mietwohnraum (RL pMW) 
den Sozialen Wohnungsbau in der Stadt Leipzig. Mit den drei kommunalen Fachförderrichtli-
nien Aktivierung Leerstand, kleine Wohnungen und große Wohnungen fördert die Stadt 
Leipzig parallel die Schaffung kostenangemessenen Wohnraums. Die Fördermittel werden 
von der Stadt Leipzig ausgereicht.6 Bis August 2025 sind über 2.000 neue Sozialwohnungen 
entstanden.7 Dennoch übersteigt die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum das Angebot. 
Das hat zur Folge, dass sich nicht mehr alle Bevölkerungsschichten gleichermaßen gut mit 
Wohnraum versorgen können. Die Anzahl der beantragten Wohnberechtigungsscheine steigt 
daher kontinuierlich.8 
                                                
6  Wohnungsbauförderkonzeption 2025 (www.leipzig.de/bauen-und-wohnen/stadterneuerung-in-leipzig/foerder-
programme/soziale-wohnraumfoerderung) 
7  http://leipzig.de/soziale-wohnraumfoerderung 
8  Stadt Leipzig, Sozialreport 2024, S. 36, Tab. 4.4 
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2 Bestimmungen des Bundessozialgerichtes (BSG) 
Die Ermittlung der abstrakt angemessenen Aufwendungen für Unterkunft hat unter Anwen-
dung der Produkttheorie ("Wohnungsgröße in Quadratmeter multipliziert mit dem Quadrat-
meterpreis") in einem mehrstufigen Verfahren zu erfolgen, das sich wie folgt zusammen-
fassen lässt9: 
 
1. Bestimmung der (abstrakt) angemessenen Wohnungsgröße für die leistungsberech-
tigte(n) Person(en), 
2. Bestimmung des angemessenen Wohnungsstandards, 
3. Ermittlung der aufzuwendenden Nettokaltmiete für eine nach Größe und Wohnungsstan-
dard angemessene Wohnung in dem maßgeblichen örtlichen Vergleichsraum nach ei-
nem schlüssigen Konzept 
4. Einbeziehung der angemessenen kalten Betriebskosten 
 
Ein Konzept ist ein planmäßiges Vorgehen des Grundsicherungsträgers im Sinne der syste-
matischen Ermittlung und Bewertung genereller, wenngleich orts- und zeitbedingter Tatsa-
chen für sämtliche Anwendungsfälle im maßgeblichen Vergleichsraum und nicht nur ein 
punktuelles Vorgehen von Fall zu Fall. 
 
Schlüssig ist das Konzept, wenn es mindestens die folgenden Voraussetzungen erfüllt: 
 
 Die Datenerhebung darf ausschließlich in dem genau eingegrenzten und muss über den 
gesamten Vergleichsraum erfolgen, 
 es bedarf einer nachvollziehbaren Definition des Gegenstandes der Beobachtung, z. B. 
welche Art von Wohnungen - Differenzierung nach Standard der Wohnungen, Brutto- 
und Nettomiete (Vergleichbarkeit), Differenzierung nach Wohnungsgröße, 
 Angaben über den Beobachtungszeitraum, 
 Festlegung der Art und Weise der Datenerhebung (Erkenntnisquellen, z. B. Mietspiegel), 
 Repräsentativität des Umfangs der einbezogenen Daten, 
 Validität der Datenerhebung, 
 Einhaltung anerkannter mathematisch-statistischer Grundsätze der Datenauswertung 
und 
 Angaben über die gezogenen Schlüsse (z. B. Spannoberwert oder Kappungsgrenze).10 
 
Auf die o.a. Voraussetzungen wird nachfolgend detailliert eingegangen. 
2.1 Vergleichsraum 
Für die Herleitung einer angemessenen Referenzmiete ist zunächst das Bestimmen eines 
maßgebenden Vergleichsraumes erforderlich. Dieser beschreibt ein ausreichend großes Ge-
biet, das aufgrund der räumlichen Nähe, Infrastruktur und insbesondere seiner verkehrstech-
nischen Verbundenheit einen homogenen Bereich bildet. Einerseits soll das Einzugsgebiet 
hinreichend bestimmt und eingrenzbar sein; andererseits soll vermieden werden, dass durch 
ein Herausgreifen „preiswerter Brennpunktgebiete“ die Referenzmiete beeinflusst wird. Leis-
tungsberechtigte sollen die Möglichkeit haben, auch außerhalb solcher Stadtteile eine Woh-
nung anzumieten.11 
 
Das gesamte Stadtgebiet Leipzigs wird als ein Vergleichsraum bestimmt, da die räumliche 
Nähe der einzelnen Stadtbezirke und die Infrastruktur einen homogenen Bereich bilden. Dar-
über hinaus gewährleistet der öffentliche Nahverkehr in Leipzig die gute Erreichbarkeit des 
                                                
9 ständige Rechtsprechung; BSG, Urteile v. 30.01.2019, B 14 AS 24/18 R, Rn. 20 m.w.N. und v. 21.07.2021, 
 B 14 AS 31/20 R, Rn. 28 
10 vgl. BSG, Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R, Rn. 19 
11 vgl. BSG, Urteil v. 17.12.2009, B 4 AS 27/09 R, Rn. 18 
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Stadtkerns von allen Stadtteilen, auch solchen in Randlagen, gleichermaßen. Von den Rand-
lagen ergeben sich in die innerstädtischen Bezirke insoweit lediglich Fahrzeiten, wie sie auch 
erwerbstätigen Pendlern zugemutet werden (vgl. § 140 Abs. 4 Satz 2 SGB III). 
 
Bei der Wahl des maßgebenden Vergleichsraumes werden die dazu getroffenen Entschei-
dungen des BSG berücksichtigt. Es hat bereits für andere Großstädte einen Vergleichsraum 
über das gesamte Stadtgebiet bestätigt12 und außerdem festgestellt, dass eine Beschrän-
kung auf bestimmte Bezirke (oder Ortsteile) mit besonders verdichteter Bebauung und damit 
vorwiegend günstigem Wohnraum ein sozialräumliches Risiko birgt13. Darüber hinaus hat 
das Sächsische Landessozialgericht entschieden14, dass angesichts des strukturell dicht ver-
netzten Stadtgebietes in Leipzig nichts dagegenspricht, das gesamte Stadtgebiet als einen 
Vergleichsraum zu bestimmen. Auch in Leipzig wirkt die Bewertung des gesamten Stadtge-
bietes als einheitlicher Vergleichsraum einer Ghettoisierung einzelner Stadtbereiche, insbe-
sondere der Plattenbaugebiete in den Stadtteilen Grünau, Paunsdorf und Lößnig entgegen.  
2.2 Art und Weise der Datenerhebung 
Die möglichen Erkenntnisquellen zur Herleitung angemessener Unterkunfts- und Heizkosten 
sind mit der Regelung des § 22c Abs. 1 SGB II beispielhaft vorgegeben. Insoweit nennt der 
Katalog des § 22c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SGB II als Erkenntnisquellen für die Bestimmung des 
Angemessenheitswerts Mietspiegel, qualifizierte Mietspiegel und Mietdatenbanken. Dass der 
Gesetzgeber diese Erkenntnisquellen allgemein für geeignet angesehen hat, Grundlage der 
Festlegung von Angemessenheitswerten zu sein, ergibt sich aus der Formulierung des 
§ 22c Abs. 1 Satz 1 SGB II.15 Darüber hinaus ist die Stadt Leipzig gemäß 
§ 22 Abs. 11 S. 1 SGB II als für die Erstellung des Mietspiegels nach § 558c Abs. 1 BGB 
nach Landesrecht zuständige Behörde befugt, die in Art. 238 § 2 Abs. 2 Nr. 1 a, d und e EG-
BGB genannten Daten zu verarbeiten, soweit dies für die Erstellung von Übersichten über 
die Angemessenheit von Aufwendungen für eine Unterkunft nach § 22 Abs. 1 S. 1 SGB II er-
forderlich ist. 
 
Die angemessenen Richtwerte für die Grundmiete je m² werden daher aus den Daten, die 
dem Leipziger Mietspiegel 2025 – 2027 zu Grunde liegen, berechnet. 
 
Die empirisch erhobenen Daten für den Mietspiegel bilden eine gute Grundlage16, um die ak-
tuellen Verhältnisse am Wohnungsmarkt abzubilden. Sie sind grundsätzlich geeignet, um die 
grundsicherungsrechtliche Angemessenheitsgrenze zu bestimmen.17 Diese Methode ge-
währleistet auch, dass alle Anbietergruppen – private Eigentümer, kommunale Wohnungsge-
sellschaften und Wohnungsgenossenschaften – berücksichtigt und nur aktuell zu zahlende 
Mieten der Datenerhebung zu Grunde gelegt werden. 
 
Der Mietspiegel der Stadt Leipzig wird durch das Sozialamt und das Amt für Statistik und 
Wahlen auf der Grundlage einer repräsentativen Stichprobenerhebung nicht preisgebunde-
ner Wohnungen gemäß §§ 558c f. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erarbeitet und mittels ei-
nes (generalisierten linearen) Regressionsmodells berechnet. Die für den Mietspiegel 
notwendige Datenerhebung und -verarbeitung erfolgt gemäß § 9 Abs. 1 des Sächsischen 
Statistikgesetzes (SächsStatG) durch das Amt für Statistik und Wahlen als für die Kommu-
nalstatistiken der Stadt Leipzig zuständige Stelle. Die Stadt Leipzig verfügt über einen qualifi-
zierten Mietspiegel mit Vermutungswirkung nach § 558d Abs. 3 BGB. Dieser wird nach 
                                                
12 vgl. BSG, Urteile v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rn. 22 und v.18.11.2014, B 4 AS 9/14 R, Rn. 27 
13
 vgl. BSG, Urteile v. 19.02.2009, B 4 AS 30/08 R, Rn. 21f. und v. 19.10.2010, B 14 AS 65/09 R, Rn. 24 
14 vgl. LSG Sachsen, Urteil v. 19.12.2023, L 4 AS 107/20, Rn. 126 
15 vgl. LSG Sachsen, Urteil v. 19.12.2023, L 4 AS 107/20, Rn. 128 
16 BBSR, BBSR-Berichte KOMPAKT 02/2014, S. 8 
17 vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rn. 30 
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wissenschaftlich anerkannten Auswertungsmethoden alle zwei Jahre neu erstellt oder ange-
passt. Die Erstellung des Mietspiegels wurde durch den Arbeitskreis Mietspiegel fachlich be-
gleitet. Dem Arbeitskreis gehören neben den beiden Fachämtern der Stadt Leipzig u.a. 
 
 der Deutsche Mieterbund – Mieterverein Leipzig e.V. als Vertreter der Interessen der 
Mieterinnen und Mieter, 
 Wohnen bei uns - Plattform von Leipziger Wohnungsgenossenschaften, 
 Haus und Grund Leipzig e.V. als Vertreter privater Eigentümer, 
 die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH als kommunaler Vermieter, 
 die Hochschule Anhalt, Fachbereich Wirtschaft, Sachgebiet Immobilienwirtschaft und 
 die Universität Leipzig, Institut für Empirische Wirtschaftsforschung 
 
an.  
 
Datengrundlage für die Berechnung zum Mietspiegel waren die Adressen von 13.863 pri-
mären Haushalten, 12.023 Reservehaushalten sowie 366 Haushalten an Adressen mit Ein- 
und Zweifamilienhäusern. Aus den primären Haushalten erfolgte die Ziehung der notwendi-
gen Datensätze im Umfang von 12.000 Haushalten als gleichverteilte Zufallsstichprobe. 
Kombiniert mit den 366 Ein- und Zweifamilienhäusern ergab sich eine Bruttostichprobe von 
12.366 Anschriften. Jede gleichverteilte Stichprobe aus dem Einwohnerregister ist auch hin-
sichtlich der räumlichen Verteilung repräsentativ, sodass kein Bereich des Stadtgebiets un-
verhältnismäßig über- oder unterrepräsentiert wird. 
 
Aus dieser Zufallsauswahl lagen abschließend auswertbare anonymisierte Antworten sowohl 
von Mieterinnen und Mietern als auch von Vermieterinnen und Vermietern zu 6.017 Wohnun-
gen vor. Damit wurde die Vorgabe an den erforderlichen Stichprobenumfang für Regressi-
onsanalysen von mindestens einem Prozent der Wohnungen im Geltungsbereich des 
Mietspiegels bzw. 3.000 Wohnungen in größeren Städten sogar übertroffen.18 Zum Stichtag 
15.05.2022 betrug der Anteil des potentiell vermietbaren Wohnraums, der sich aus vermiete-
ten oder leerstehenden Wohnungen zusammensetzt, an allen Wohnungen 87,3% oder 
309.889 Wohnungen.19 
 
In der Erhebung wurden u. a. folgende Angaben erfragt: 
 
 Größe, Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung, 
 Alter und Art des Gebäudes, 
 Höhe der Miete, 
 Lage der Wohnung (Wohnumgebung) sowie 
 die energetische Ausstattung und Beschaffenheit. 
 
Während in früheren Mietspiegelerhebungen häufig Wohnungen mit nicht zeitgemäßer sani-
tärer Ausstattung, ohne Sammelheizung oder ohne eigene Küche auftraten, gab es in der 
aktuellen Stichprobe für den Mietspiegel 2025 – 2027 nach Abschluss der Plausibilisierung 
nur noch 2 derartige Fälle, für die weder Hinweise auf eine zentrale noch eine dezentrale 
Heizung vorlagen. Auf einen Ausschluss besonders großer oder kleiner Wohnungen als sta-
tistische Ausreißer wurde verzichtet, da die in der bereinigten Nettostichprobe verbliebenen 
Wohnungen sämtlich als ortsüblich einzustufen waren. Die 2 Fälle, für die weder Hinweise 
auf eine zentrale noch eine dezentrale Heizung vorlagen, wurden neben 9 Wohnungen mit 
Mieten unter 3,25 € pro m² als nicht ortsüblich bereits vor der weiteren Analyse ausgeschlos-
sen. 
 
                                                
18 § 11 Abs. 3 Mietspiegelverordnung – MsV 
19 Leipziger Mietspiegel 2025 – 2027 – Methodenbericht, VIII-DS-00938, S. 8 – basierend auf Gebäude- und 
Wohnungszählung (GWZ) des Zensus 2022 
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Vor Bildung der Nettostichprobe wurden somit 9 Datensätze mit statistischen Ausreißermie-
ten nach § 12 Abs. 2 MsV und 2 Wohnungen aufgrund nicht ortsüblicher Merkmale aus dem 
Datensatz bereinigt. Diese sehr zurückhaltende Bereinigung um nicht ortsübliche Wohnun-
gen und statistische Ausreißer ist dadurch begründet, dass im Zuge der Datenauswertung 
mittels Regressionsanalyse eine weitere Prüfung der Datenbasis auf Fälle mit besonders 
starkem Einfluss auf die Ergebnisse der Regression durchgeführt wurde (sog. Hebelwerte). 
Insgesamt wurden 18 einflussreiche Hebelwerte nicht mehr in der finalen Spezifikation des 
Regressionsmodells berücksichtigt. 
 
Nach der erfolgten Bereinigung um 18 weitere Datensätze mit einflussreichen Hebelwerten20 
verblieben insgesamt 5.999 Datensätze für die Mietspiegelauswertung. Von diesen für die 
Erstellung des Mietspiegels verwendeten Daten-sätzen werden zur Herleitung angemesse-
ner Richtwerte die Angaben zu den Erhebungsmerkmalen Grundmiete, Wohnfläche, Anzahl 
der Wohnräume und Gebäudetyp herangezogen. 
 
Im Gegensatz zum Vorgehen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete21 wurde die 
Wohnfläche von sehr großen Wohnungen (größer als 200 m²) und sehr kleinen Wohnungen 
(kleiner als 20 m²) bei der Herleitung angemessener Richtwerte für die Kosten der Unterkunft 
jedoch nicht gekappt oder angehoben. Die Wohnflächen dieser Wohnungen gingen in ihrem 
Ursprungswert ein. 
Die Datensätze vermieteter Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Reihenhäu-
sern wurden ebenfalls berücksichtigt, da der Mietspiegel 2025 – 2027 auch aus Daten sol-
cher Wohngebäude erstellt wurde, der Mietspiegel 2025 – 2027 für Mietwohnungen in diesen 
Gebäuden anwendbar ist und eine Einbeziehung dieser Daten für Bedarfsgemeinschaften 
mit 5 Personen zu einer geringfügig höheren angemessenen Grundmiete je m² führt. Für Be-
darfsgemeinschaften mit weniger als 5 Personen hatte die Einbeziehung dieser Daten hinge-
gen keine Auswirkung. 
 
Da die für den Mietspiegel erhobenen Datensätze nur die Vorauszahlungen zu den Neben-
kosten enthalten, werden die angemessenen Richtwerte für die Betriebskosten und die 
Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten aus den Ergebnissen des Leipziger Betriebskosten- 
und Heizspiegels – Berichtsjahr 202322 abgeleitet. Der Betriebskosten- und Heizspiegel wird 
im regelmäßigen Turnus durch das Sozialamt erstellt. Darin werden die durchschnittlichen 
Betriebs- und Heizkosten (Median) von in der Vermietung befindlichen Mehrfamilienhäusern 
ausgewiesen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser konnte keine adäquate 
Auswertung erfolgen, da bei der Vermietung solcher Objekte zumeist vereinbart wird, dass 
die Mieterschaft direkte Verträge mit Energie- und Wasserversorgern schließt, eine direkte 
Umlage von Fixkosten wie der Grundsteuer vom Vermieter erfolgt und Dienstleistungen zur 
Pflege des Objektes (Gartenpflege, Hausreinigung, Bereitstellung der Mülltonnen) selbstän-
dig erbracht werden. 
 
Die zur Erstellung der Betriebskostenbroschüre erhobene Stichprobe umfasste rund 3,3% 
aller Betriebskostenabrechnungen von Mehrfamilienhäusern mit mehr als zwei Wohneinhei-
ten des Jahres 2023. Jeder Gebäudetyp wurde annähernd mit seinem proportionalen Anteil 
am Gesamtbestand von ca. 29.905 Mehrfamilienhäusern, jedoch mit mindestens 30 Gebäu-
deeinheiten, berücksichtigt. 
  
                                                
20 Leipziger Mietspiegel 2025 – 2027 – Methodenbericht, VIII-DS-00938, S. 85 
21 Leipziger Mietspiegel 2025 – 2027 – Methodenbericht, VIII-DS-00938, S. 51 
22 Leipziger Betriebskosten- und Heizspiegel – Berichtsjahr 2023, VIII-Ifo-01445  
10 von 36 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2025 
 
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Tabelle 1: Übersicht Gebäudetyp und ausgewertete Betriebskostenabrechnungen 
Gebäude-
typ Baujahr / Merkmal 
marktaktiver 
Gebäudebestand 
(Mehrfamilienhäuser)23 
tatsächlich 
ausgewertet 
1 vor 1919 13.633 463 
2 1919 – 1945 5.754 203 
3 1946 – 1960 1.236 48 
4 1961 – 1991 
und kein Plattenbau 1.498 65 
5 1961 – 1991 
und Plattenbau 3.690 143 
6 1961 – 1991 
Hochhaus24 und Plattenbau 289 36 
7 1992 – 2004 2.668 95 
8 2005 – 2014 203 30 
9 ab 2015 934 34 
Summe - 29.905 1.117 
 
Die ausgewerteten Betriebskostenabrechnungen wurden dem Sozialamt von verschiedenen 
am Markt tätigen Anbietergruppen zur Verfügung gestellt. Das waren im Einzelnen: 
 
 222 Abrechnungen des kommunalen Vermieters LWB GmbH, 
 340 Abrechnungen von Wohnungsgenossenschaften und Stiftungen sowie 
 555 Abrechnungen von privaten Eigentümern und Hausverwaltungen. 
 
Von jeder Nebenkostenabrechnung wurden neben den allgemeinen Daten wie Wohnfläche 
und Gebäudetyp auch sämtliche für Betriebs- und Heizkosten relevanten Werte – u.a. Ver-
brauchsmengen und Kosten – erfasst. Aus diesen Daten wurden im Anschluss für jeden Ge-
bäudetyp die durchschnittlichen Kosten (Median25) ermittelt. Betriebskosten, die nur bei 
einem geringen Anteil der Gebäude entstehen (z. B. Aufwand für Brand-/Blitzschutz oder 
Dachrinnenreinigung) und einen vergleichsweise geringen Anteil an den gesamten Betriebs-
kosten haben, wurden zu sonstigen Betriebskosten zusammengefasst und deren durch-
schnittliche Höhe über alle Objekte des jeweiligen Gebäudetyps ausgewiesen. 
 
Der Gesetzgeber hat das Nebenkostenprivileg im Rahmen der Novellierung des Telekommu-
nikationsgesetzes (TKG) gestrichen. Bei der Feststellung angemessener kalter Betriebskos-
ten im Rahmen dieses Konzepts bleiben die Kosten für Antennen- und Kabelfernsehen 
daher unberücksichtigt.  
 
Wie o.a. führt die Einbeziehung der Datensätze vermieteter Wohnungen in Ein- und Zweifa-
milienhäusern sowie Reihenhäusern zu einer geringfügig höheren angemessenen Grund-
miete für Bedarfsgemeinschaften mit 5 Personen. Da die Einbeziehung dieser Daten 
                                                
23 eigene Datenerhebung aus dem Wohn- und Gebäudeverzeichnis der Stadt Leipzig 
24 Gemäß § 2 Abs. 4 Nr. 1 der Sächsischen Bauordnung (SächsBO) sind Hochhäuser Gebäude mit einer Höhe 
von mehr als 22 Metern, im Regelfall somit Gebäude mit mehr als 6 Etagen. 
25  Leipziger Betriebskosten- und Heizspiegel – Berichtsjahr 2023, VIII-Ifo-01445 
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Schlüssiges Konzept 2025 
 
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zugunsten leistungsberechtigter Haushalte erfolgt, wird in Kauf genommen, dass eine Identi-
tät der Betrachtungsgegenstände (Daten aus Mietspiegel sowie Betriebskosten- und Heiz-
spiegel) nicht für Bedarfsgemeinschaften mit 5 Personen gewährleistet werden kann. Eine 
Identität der Betrachtungsgegenstände liegt vor, wenn die Daten für den Mietspiegel aus der-
selben Grundgesamtheit gewonnen wurden, wie die Daten für den Betriebskosten- und Heiz-
spiegel. Mit der Datenerhebung für den Betriebskosten- und Heizspiegel können – 
abweichend von der Datenerhebung für den Mietspiegel – nur Wohnungen in Mehrfamilien-
häusern mit mindestens 3 Wohneinheiten erfasst werden. 
 
Die Herleitung der Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und der Nichtprüfungsgrenze für 
die Heizkosten ist in Abschnitt 3 dargestellt. 
 
Ob zu den ermittelten Richtwerten für die Grundmiete in ausreichendem Umfang Wohnraum 
vorhanden ist, wird anhand der für das Stadtgebiet Leipzig am Markt angebotenen Mietwoh-
nungen untersucht. Dazu wird im Rahmen der Herleitung angemessener Richtwerte für die 
Kosten der Unterkunft neben dem Abgleich mit den für den Mietspiegel erhobenen Daten 
auch auf die VALUE Marktdatenbank der Value AG (vormals empirica ag) zurückgegriffen. 
Diese Datenbank liefert aktuelle und umfassende Informationen zu Preisen und Mieten des 
deutschen Immobilienmarktes und gibt Aufschluss über die Anzahl der im Untersuchungs-
zeitraum angebotenen Wohnungen. Die Datenbank speist sich aus kontinuierlich, deutsch-
landweit und flächendeckend recherchierten Immobilieninseraten und umfasst Informationen 
zu den Wohnwertmerkmalen der Objekte, deren Standort und der Preisvorstellung des An-
bieters. In die Recherche fließen auch kleinere spezialisierte Internetquellen und Print-
medien, Angebote hochwertiger Neubauwohnungen ebenso wie unsanierter Altbaubestände 
ein. Erfasst werden Angebote privater Vermieter ebenso wie Angebote von Wohnungsunter-
nehmen und Angebote von freifinanzierten Wohnungen ebenso wie von preisgebundenen 
Sozialwohnungen. Die Daten werden im Querschnitt (über alle Quellen) und im Längsschnitt 
(über die Zeit) um Doppler bereinigt sowie um amtliche und nichtamtliche Statistiken ergänzt. 
Die Daten sind valide, die Stichprobe ist auch im Hinblick auf die Erfassungszeitpunkte re-
präsentativ.26 Sie basiert auf einer umfangreichen Sammlung sorgfältig aufbereiteter Immobi-
lienmarktdaten aus mehr als 100 Quellen.27  
 
Die Untersuchung der Angebotsmieten ist in Abschnitt 4.3 dargestellt. 
2.3 Produkttheorie 
Der zu ermittelnde Richtwert für die Grundmiete stellt das Produkt aus abstrakt maximal an-
gemessener Wohnfläche und der angemessenen Quadratmetermiete, die über den Woh-
nungsstandard definiert wird, dar. Da es im Ergebnis nur auf die Kostenbelastung des 
Grundsicherungsträgers ankommt, kann von einem der beiden Faktoren zu Gunsten oder 
Lasten des anderen abgewichen werden (Produkttheorie)28: 
 
abstrakt angemessene Wohnfläche * Standard (Mietpreis je m²) = Richtwert 
 
Diese Produkttheorie wird bei der Herleitung eines angemessenen Richtwertes für die 
Grundmiete angewandt. 
  
                                                
26 Schifferdecker, info also 6/2021 
27 https://www.value-marktdaten.de/portfolio/immobilienmarktdaten/ 
28
 vgl. BSG, Urteil v. 07.11.2006, B 7b AS 18/06 R, Rn. 20 
12 von 36 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2025 
 
Seite 10 
2.4 Wohnungsstandard 
Eine Wohnung gilt dann als angemessen, wenn sie nach Ausstattung, Lage und Bausub-
stanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen genügt und keinen gehobenen Wohnstan-
dard aufweist („bescheidener Zuschnitt“29). Sie muss daher im unteren Segment des 
Vergleichsmaßstabs liegen, wobei es auch hier nicht auf die Angemessenheit einzelner wert-
bildender Faktoren, sondern des Produktes (der Gesamtbelastung) ankommt.30 Da einzelne 
wertbildende Faktoren wie Ausstattungsmerkmale, Lage und Bausubstanz einer Wohnung 
nie allein für deren Mietpreis maßgebend sind, kann der Wohnungsstandard nicht nur von 
der Qualität einzelner Faktoren bzw. deren Vorhandensein (u.a. Balkon, Parkett) abhängen. 
 
Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (vormals Bundesmi-
nisterium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS)) schätzt ein, dass die Einbezie-
hung von konkreten Ausstattungsmerkmalen in die Definition des einfachen Standards in der 
Praxis kaum realisierbar ist, weil 
 
 die Anzahl der zu berücksichtigenden Ausstattungsmerkmale zu groß ist; 
 einzelne Ausstattungsmerkmale sehr unterschiedlich bewertet und gewichtet werden, 
so dass eine objektive Bewertung sehr schwierig ist, und 
 sich die Ausstattungsstandards mit der Zeit ändern können (z. B. höherwertige Aus-
stattung). 
 
Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (vormals Bundesmi-
nisterium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS)) empfiehlt daher eine Definition 
des einfachen Standards über den Mietpreis.31 
 
Die Marktmiete dient als guter Qualitätsindikator: Je höher die erzielte Miete – für gleich 
große Wohnungen in der gleichen Stadt –, desto höher bewertet der Mieter die Qualität die-
ser Wohnung angesichts der vorhandenen Alternativen.32 
 
Den Wohnungsstandard anhand des Mietpreises je m² Wohnfläche zu bestimmen, liegt die 
Annahme zugrunde, dass sich in der Nettokaltmiete alle Wohnwertmerkmale als mietpreis-
bestimmende Faktoren spiegeln; die einfache Wohnung wird als die billige Wohnung defi-
niert. 33 Für den Mietpreis sind nicht nur einzelne wertbildende Faktoren wie Ausstattung der 
Wohnung, Lage und Bausubstanz maßgeblich, sondern immer auch eine wertende und sub-
jektive Gesamtschau aller Kriterien, die sich in dem auf dem Markt erzielbaren Mietpreis nie-
derschlägt. 34 
 
Diesen Auffassungen folgend, wird zur Bemessung des Standards einer Wohnung deren 
Grundmiete je m² Wohnfläche herangezogen. Die im Zuge der Erhebung für den aktuellen 
Mietspiegel aufgenommenen Daten werden in Abhängigkeit von ihrer Grundmiete je m² 
Wohnfläche in die folgenden drei gleich großen Segmente aufgeteilt: 
 
 Wohnungen einfachen Standards, 
 Wohnungen mittleren Standards und  
 Wohnungen gehobenen Standards. 
 
Die Wohnung mit der höchsten Grundmiete je m² innerhalb des einfachen Segments bildet 
dabei den Richtwert je m² Wohnfläche ab, da zu diesem Preis (Kappungsgrenze35) auch alle 
                                                
29 vgl. BSG, Urteil v. 07.11.2006, B 7b AS 10/06 R, Rn. 28 
30 vgl. BSG, Urteil v. 17.09.2020, B 4 AS 11/20 R, Rn. 17, und v. 12.12.2017, B 4 AS 33/16 R, Rn. 15 m.w.N. 
31
 BMVBS, Arbeitshilfe, S. 22 
32 Heising, Angemessene Unterkunftskosten, S. 5 
33 vgl. LSG Sachsen, Urteil v. 15.12.2023, L 10 AS 797/20, Rn. 81 
34 vgl. LSG Sachsen, Urteil v. 15.12.2023, L 10 AS 797/20, Rn. 19 
35
 vgl. BSG, Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R, Rn. 19 
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Schlüssiges Konzept 2025 
 
Seite 11 
anderen Wohnungen des einfachen Segments anmietbar sind. Die Unterteilung des Woh-
nungsmarktes ausschließlich anhand des Mietpreises in drei gleichgroße Wohnungsseg-
mente ist dabei grundsätzlich zulässig.36 Ein Anteil von 33 Prozent ist auch ausreichend, um 
das untere Segment des Wohnungsmarktes abzubilden. 37 
 
Wohnungen unterhalb des einfachen Standards (unterster Standard oder Substandard) wer-
den bei der Ermittlung einer angemessenen Referenzmiete nicht berücksichtigt.38 Dieser 
Wohnraum ist beispielsweise durch eine fehlende Heizung oder die alleinige Beheizung mit 
Einzelöfen, kein vorhandenes Bad oder kein Warmwasser im Bad oder eine außerhalb der 
Wohnung liegende Toilette gekennzeichnet und wird in Leipzig nur noch in sehr geringem 
Umfang vermietet. Vor der Datenerhebung für den Mietspiegel 2025 - 2027 wurden 2 Da-
tensätze von Wohnungen des untersten Standards ausgeschlossen, für die weder Hinweise 
auf eine zentrale noch eine dezentrale Heizung vorlagen. 
 
In die Datenerhebung für den Leipziger Mietspiegel 2025 - 2027 sind Daten von 6 Wohnun-
gen, die im Souterrain liegen, eingeflossen. Im Rahmen der Erstellung des Leipziger Miet-
spiegels wurde auch untersucht, ob sich die Lage der Wohnung im Souterrain auf den 
Mietpreis solcher Wohnungen auswirkt. Ein Abschlag, wie er bei der Ermittlung der ortsübli-
chen Vergleichsmiete für Wohnungen, die im Erdgeschoss liegen, vorzunehmen ist, wurde 
dabei nicht festgestellt. Souterrain-Wohnungen, die nicht den untersten Standard aufweisen, 
sind daher vergleichbar mit allen anderen Wohnungen eines Hauses. Für die Einbeziehung 
der Daten von Souterrain-Wohnungen in die Ermittlung angemessener Unterkunftskosten 
sprach auch, dass die Grundmiete dieser 6 Wohnungen normal verteilt war und zwischen 
5,45 €/m² und 10,00 €/m² beträgt. 
 
Erstmals ist der Leipziger Mietspiegel für möblierten und teilmöblierten Wohnraum anwend-
bar. Möblierte Wohnungen waren Bestandteil der Datenerhebung. Da die Ausstattung einer 
Wohnung mit Möbeln kostenintensiv ist und in der Praxis zu höheren Mieten führt, wirkt sich 
deren Einbeziehung auf die Preisbildung angemessener Richtwerte für Wohnraum einfachen 
Standards zugunsten leistungsberechtigter Haushalte aus. Daten von angemieteten Zim-
mern wurden hingegen nicht für die Mietspiegelerstellung genutzt. 
 
Bei der Bestimmung eines angemessenen Richtwertes für die Grundmiete je m² erfolgte 
keine Beschränkung auf Wohnungen bestimmter Baualtersklassen, auch wenn nach 1991 
errichtete Wohngebäude in der Stadt Leipzig i.d.R. einen höheren Ausstattungsgrad besit-
zen, als Leistungsberechtigten i.S.d. § 22 SGB II zugebilligt wird.39 Das für den Mietspiegel 
erforderliche Erhebungsmerkmal – Baualtersgruppe des Wohngebäudes – blieb bei der Da-
tenauswertung für die Richtwertbildung unberücksichtigt. Da Wohnraum der Baujahre nach 
1991 aufgrund der überdurchschnittlichen Ausstattung eine vergleichsweise höhere Grund-
miete als anderer Wohnraum aufweist, ergibt sich für die Leistungsberechtigten durch diese 
Verfahrensweise ein weiterer Spielraum, bei Anmietung eines älteren Baujahres beispiels-
weise eine Wohnung mit besserer Ausstattung oder mit größerer Wohnfläche wählen zu kön-
nen. 
2.5 Abstrakt angemessene Wohnfläche 
Zur Bestimmung der angemessenen Wohnfläche ist – unabhängig von der Anzahl der Zim-
mer – nur die Quadratmeterzahl „pro Kopf“, also entsprechend der Haushaltsgröße, zu be-
rücksichtigen.40  
 
                                                
36 vgl. LSG Sachsen, Urteil v. 19.12.2023, L 4 AS 107/20, Rn. 138 
37 vgl. BSG, Urteil v. 17.09.2020, B 4 AS 22/20, Rn. 37 
38 vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 2/10 R, Rn. 24 und Urteil v. 20.12.2011, B 4 AS 19/11 R, Rn. 28 
39 vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 2/10 R, Rn. 23 
40
 vgl. BSG, Urteile v. 17.12.2009, B 4 AS 27/09 R, Rn. 16 und v. 22.08.2012, B 14 AS 13/12 R, Rn. 18 
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Schlüssiges Konzept 2025 
 
Seite 12 
Bei der Bestimmung der abstrakt angemessenen Wohnungsgröße ist nicht auf die Zahl der 
Personen, die eine Wohnung gemeinsam nutzen, sondern allein auf die Zahl der Mitglieder 
der Bedarfsgemeinschaft abzustellen.41 Die in diesem Konzept dargestellten abstrakt ange-
messenen Wohnflächen beziehen sich daher auf die Größe der Bedarfsgemeinschaft. 
 
Zur Bemessung einer angemessenen Wohnfläche wird auf die geltende landesrechtliche 
Vorschrift zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus42 zurückgegriffen, die auch anwend-
bar ist43. Für die Stadt Leipzig werden demnach folgende Höchstgrenzen festgelegt: 
 
 für eine 1-Person-Bedarfsgemeinschaft  45 m², 
 für eine 2-Personen-Bedarfsgemeinschaft  60 m², 
 für eine 3-Personen-Bedarfsgemeinschaft  75 m², 
 für eine 4-Personen-Bedarfsgemeinschaft  85 m². 
 
Für jede weitere zur Bedarfsgemeinschaft rechnende Person erhöht sich die Wohnfläche 
höchstens um weitere 10 m². 
 
Den Besonderheiten des Einzelfalles ist bei der Bestimmung einer angemessenen Wohnflä-
che jeweils Rechnung zu tragen. 
2.6 Beobachtungszeitraum 
Der Beobachtungszeitraum für die Herleitung eines angemessenen Richtwertes für die 
Grundmiete entspricht dem Erhebungszeitraum der Stichprobe für den Mietspiegel der Stadt 
Leipzig. Für den Mietspiegel wurden Daten von Wohnungen erhoben, deren Miete sich im 
Zeitraum vom 01.10.2018 bis 30.09.2024 geändert hat oder die in diesem Zeitraum neu an-
gemietet wurden. Die Datenerhebung für den Mietspiegel erfolgte im Zeitraum von Oktober 
2024 bis Februar 2025. Angaben zur Höhe der Miete wurden für den Monat Oktober 2024 
erhoben. 
 
Der Richtwert für die kalten Betriebskosten und die Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 
werden aus den Ergebnissen des aktuellen Betriebskosten- und Heizspiegels gebildet. Die 
Ergebnisse des Betriebskosten- und Heizspiegels beruhen auf Abrechnungen für das Jahr 
2023, die in 2024 durch die Vermieter erstellt wurden.44 Alle 1.117 Abrechnungen, die zur Er-
stellung des Betriebskosten- und Heizspiegels und zur Herleitung angemessener Betriebs-
kosten und der Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten genutzt wurden, umfassten den 
kompletten Abrechnungszeitraum 2023. Abrechnungen, die nicht den vollständigen 12-mo-
natigen Zeitraum umfassten, wurden nicht berücksichtigt. 
 
Die Erhebung der Daten für die Untersuchung der Angebotsmieten wurde für den Zeitraum 
01.05. bis 31.07.2025 zum Datenstand 16.08.2025 am 28.08.2025 durchgeführt. Über die 
VALUE Marktdatenbank konnten alle Wohnungsangebote eines Monats und nicht nur die 
Angebote eines bestimmten Stichtags unter Berücksichtigung der Höhe der Grundmiete, der 
Wohnfläche, der Anzahl der Wohnräume und der Lage der Wohnung im Stadtgebiet ausge-
wertet werden. Der mehrmonatige Erhebungszeitraum wurde gewählt, um die Entwicklungen 
auf dem Wohnungsmarkt durch den stetigen Wechsel von neu vermieteten (Abgänge) und 
neu angebotenen Wohnungen (Zugänge) beobachten zu können. 
  
                                                
41
 vgl. BSG, Urteil v. 18.02.2010, B 14 AS 73/08 R, Rn. 23 
42 FRL gebundener Mietwohnraum des Freistaates Sachsen v. 20.12.2023 (SächsABL 2024 S. 110) 
43 vgl. LSG Sachsen, Urteil v. 19.12.2023, L 4 AS 107/20, Rn. 100 ff. 
44
 Leipziger Betriebskosten- und Heizspiegel – Berichtsjahr 2023, VIII-Ifo-01445 
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Schlüssiges Konzept 2025 
 
Seite 13 
2.7 Repräsentativität des Umfangs der erhobenen Daten 
Die Repräsentativität der Datenerhebung ist durch die gesetzlichen Vorgaben zur Erstellung 
qualifizierter Mietspiegel (Mietspiegelreformgesetz, Mietspiegelverordnung), die Satzung 
über die Durchführung regelmäßiger Kommunalstatistiken zur Erhebung von Mietwerten in 
der Stadt Leipzig (Mietwerterhebungssatzung)45 und andererseits durch die umfangreiche 
Stichprobe über alle Gebäudetypen und Anbietergruppen, die Basis für die Ergebnisse des 
Betriebskosten- und Heizspiegels ist, sichergestellt.46 
 
Die Repräsentativität und Validität der Untersuchung der Angebotsmieten ist durch die Aus-
wertung aller Wohnungsinserate für das gesamte Gebiet der Stadt Leipzig aus der VALUE 
Marktdatenbank gewährleistet. Es erfolgte keine Begrenzung auf eine Stichprobe. 
2.8 Rundung während der Berechnung 
In diesem Konzept ausgewiesene Zwischenergebnisse werden zugunsten einer besseren 
Lesbarkeit auf die 4. Nachkommastelle gerundet angegeben. Generell wird aber mit unge-
rundeten Werten gerechnet. Erst die Endergebnisse der Richtwerte und die Nichtprüfungs-
grenzen der Heizkosten werden abschließend auf volle Cent-Beträge aufgerundet.47 
Die in Abschnitt 4 – Verfügbarkeit angemessenen Wohnraums – ausgewiesenen Beträge für 
die Grundmiete wurden ebenfalls aufgerundet angegeben. 
                                                
45
 Satzung über die Durchführung regelmäßiger Kommunalstatistiken zur Erhebung von Mietwerten in der Stadt 
Leipzig (Mietwerterhebungssatzung, VII-DS-07166-NF-02) v. 15.03.2023, veröffentlicht im Leipziger Amtsblatt 
am 01.04.2023 
46 vgl. LSG Sachsen, Urteil v. 19.12.2023, L 4 AS 107/20, Rn. 169 
47
 vgl. SG Dresden, Urteil v. 18.09.2012, S 38 AS 17/11, S. 7 
16 von 36 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2025 
 
Seite 14 
3 Bestimmung eines angemessenen Richtwertes für die Bruttokaltmiete und einer 
Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 
3.1 Ermittlung angemessener Eckwerte für die Grundmiete 
Die Eckwerte für die Grundmiete pro m² werden aus den Datensätzen, die dem Leipziger 
Mietspiegel 2025 – 2027 zu Grunde liegen, ermittelt. 
 
Da in den Mietspiegeldatensätzen keine ausreichende Anzahl an Wohnungen enthalten ist, 
die exakt den abstrakt angemessenen Wohnflächen entsprechen, die leistungsberechtigten 
Haushalten zustehen (z. B. nur 88 Wohnungen mit genau 45 m²), werden zur Bestimmung 
angemessener Eckwerte für die Grundmiete pro m² Flächenkorridore gebildet.48 Dabei wurde 
eine Unter- und Überschreitung der abstrakt angemessenen Wohnflächen von jeweils 5 m² 
gewählt. Wohnungen, die eine Wohnfläche haben, die genau auf der unteren oder oberen 
Grenze liegt, wurden auch in die weitere Auswertung einbezogen. 
 
Dass die Flächenkorridore von +/- 5 m² geeignet sind, wurde in einem Gutachten im Jahr 
2017 bestätigt: 
 
„Es kann damit festgehalten werden, dass die im Schlüssigen Konzept benutzten Flächen-
korridore von +/- 5 Quadratmetern zwar aus statistischer Sicht nicht optimal sind, dennoch 
aber vollends brauchbar sind und die Berechnung der Eckwerte basierend auf optimalen Ge-
wichten sich nicht signifikant von den im Schlüssigen Konzept angegebenen Werten unter-
scheidet.“ 49 
Tabelle 2: Wohnflächenspannen 
 Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen 
1 2 3 4 5 
abstrakt angemes-
sene Wohnfläche 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 95 m² 
untere Grenze 40 m² 55 m² 70 m² 80 m² 90 m² 
obere Grenze 50 m² 65 m² 80 m² 90 m² 100 m² 
 
Durch die Wahl dieser Flächenkorridore kann auf einen ausreichenden Umfang an Woh-
nungsdaten zur Bildung eines Eckwertes für die Grundmiete pro m², der die aktuellen Ver-
hältnisse am Wohnungsmarkt abbildet, zurückgegriffen werden.  
  
                                                
48
 vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rn. 32 
49  Gutachten von Prof. Dr. Göran Kauermann v. 17.01.2017 im Verfahren des SG Leipzig S 16 AS 2262/16, S. 6 
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Schlüssiges Konzept 2025 
 
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Tabelle 3: Anzahl an Wohnungsdaten 
Anzahl an 
Datensätzen 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen 
1 2 3 4 5 
die genau der  
abstrakt angemes-
senen Wohnfläche  
entsprechen  
88 195 68 44 28 
die im Bereich der 
gebildeten Flächen-
korridore liegen 
892 1.621 854 616 339 
 
Wie in Abschnitt 2 dargestellt, ist die Grundmiete je m² Wohnfläche vornehmlich kennzeich-
nend für den Standard einer Wohnung. Daher werden für die selektierten Datensätze jeweils 
die Grundmieten je m² Wohnfläche bestimmt und die Werte in aufsteigender Reihenfolge 
sortiert. Die Grundmiete je m² Wohnfläche eines jeden Flächenkorridors, die genau das un-
tere Drittel (einfaches Segment) aller Datensätze nach oben begrenzt, stellt den Richtwert für 
die jeweilige Größe der Bedarfsgemeinschaft dar. Mit der Differenzierung der Eckwerte für 
die Grundmiete je m² nach der jeweiligen Größe der Bedarfsgemeinschaft wird den Gege-
benheiten des Leipziger Wohnungsmarktes und der Rechtsprechung des BSG50 entspro-
chen. Die Angabe des mittleren Wertes der Grundmiete je m² Wohnfläche in der u.a. 
Tabelle 4 dient hier zum Vergleich. Dieser Wert spiegelt die durchschnittlichen Mieten aller 
Leipziger Haushalte, die eine Wohnung innerhalb der zuvor definierten Wohnflächenspannen 
angemietet haben, wieder.  
Tabelle 4: Ermittlung der Eckwerte für die Grundmiete je m² 
 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen 
1 2 3 4 5 
günstigstes Drittel 
der Wohnungen  
innerhalb der Wohn-
flächenspanne 
297,3333 540,3333 284,6667 205,3333 113,0000 
Eckwert 
Grundmiete je m² 
(33 ⅓%-Perzentil51) 
5,8837 € 5,7705 € 6,0044 € 6,0247 € 6,3265 € 
mittlerer Wert der 
Grundmiete je m² =  
Median 
6,3915 € 6,2414 € 6,5593 € 6,6265 € 7,1196 € 
 
 
 
 
 
 
                                                
50
 vgl. BSG, Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R, Rn. 19 
51
 v. Malottki, info also 3/2014, Fn. 7: „Perzentile teilen eine Grundgesamtheit so, dass der genannte Anteil in 
Prozent unterhalb dieser Schwelle liegt und der Rest darüber. Ein 20%-Perzentil der Mieten ist also der 
Schwellenwert, unter dem 20% der Mieten liegen.“ 
18 von 36 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2025 
 
Seite 16 
In der nachfolgenden Abbildung wird dieser Berechnungsschritt am Beispiel der Wohnungen 
für 1-Person-Haushalte grafisch dargestellt. 
Abbildung 1: Verteilung der Wohnungen nach ihrer Grundmiete je m² Wohnfläche 
 
  
 
In einem nächsten Schritt wurden die Schwankungsbreiten der so ermittelten Eckwerte für 
die Grundmiete je m² (33 ⅓%-Perzentil) ermittelt. Dies ist notwendig, da die repräsentative 
Datenerhebung für den Mietspiegel zufällig ist. Das bedeutet im konkreten Fall, dass zufällig 
Wohnung ausgewählt werden, aus denen dann Größen berechnet werden, wie etwa die 
Kosten der Unterkunft. Somit ist jede aus diesen Daten berechnete Größe zufällig. Die be-
rechneten Größen schwanken ihrerseits um den wahren Wert, den man konzeptionell erhal-
ten würde, wenn Daten von allen Wohnungen in der Stadt Leipzig erhoben würden, also eine 
sog. Vollerhebung durchgeführt werden würde. Die zufällige Schwankung von Größen kann 
statistisch quantifiziert werden. Dabei gilt, je kleiner die Stichprobe, desto größer ist die Un-
genauigkeit. Umgekehrt gilt, je größer die Stichprobe, umso kleiner ist die zufällige Streuung 
der berechneten Größe. Diese Ungenauigkeit wird in Form eines Konfidenzintervalls ange-
geben, wobei üblicherweise von einem 95% Vertrauensniveau ausgegangen wird. Grund-
lage für die Ermittlung der nachfolgenden Konfidenzintervalle ist das Vorgehen von 
Nyblom52. 
 
Um Fehler zu vermeiden, die sich aus der zufälligen Stichprobenziehung ergeben können 
und damit zum Nachteil leistungsberechtigter Haushalte führen können, werden im weiteren 
Vorgehen die nachfolgend angegebenen oberen Konfidenzintervalle verwendet. 
  
                                                
52 Nyblom, J. 1992. “Note on Interpolated Order Statistics.” Statistics and Probability Letters 14: 129–31. 
10.1016/0167-7152(92)90076-H. 
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
4,00 5,00 6,00 7,00 8,00 9,00 10,00 11,00 12,00 13,00 14,00
Anzahl
Preis in € je m²
Wohnfläche von 40 - 50 m², n=892 ≜ der 1-Person-Haushalte
5,8837 € 6,9767 €
einfaches
Segment
mittleres 
Segment
gehobenes 
Segment
19 von 36 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2025 
 
Seite 17 
Tabelle 5: Ermittlung der Konfidenzintervalle der Eckwerte für die Grundmiete je m² 
 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen 
1 2 3 4 5 
Eckwert 
Grundmiete je m² 
(33 ⅓%-Perzentil53) 
5,8837 € 5,7705 € 6,0044 € 6,0247 € 6,3265 € 
unteres 
Konfidenzintervall 5,8000 € 5,7213 € 5,9305 € 5,8795 € 6,1630 € 
oberes 
Konfidenzintervall 6,0000 € 5,8246 € 6,0875 € 6,1667 € 6,5000 € 
3.2 Ermittlung angemessener Betriebskosten 
Soweit keine statistischen Daten zur Bestimmung angemessener Betriebskosten – gerade 
im unteren Wohnsegment – vorliegen, ist es zulässig, auf bereits vorliegende Daten aus Be-
triebskostenübersichten (und dabei vorrangig auf örtliche Übersichten) zurückzugreifen und 
dabei auf die sich daraus ergebenden Durchschnittswerte. Die Heranziehung von Durch-
schnittswerten aus allen Mietverhältnissen ergibt zwar einen Wert, der – weil er den gesam-
ten Mietmarkt erfasst – in der Tendenz höher liegt, als dies bei Auswertung nur des 
Teilsegments der Fall wäre, auf das Leistungsberechtigte nach dem SGB II zu verweisen 
sind. Sofern eine entsprechend differenzierte Datenlage aber nicht vorliegt und also eine 
Auswertung des Teilsegments mit vernünftigem Aufwand ausscheidet, ist eine solche Ver-
gröberung erforderlich, um mit ausreichender Sicherheit zu gewährleisten, dass in jedem 
Marktsegment – auch in dem in Bezug zu nehmenden unteren Segment – eine genügende 
Anzahl an Mietverhältnissen zu diesem Preis vorhanden ist.54 
 
Da für das Stadtgebiet Leipzig keine Erkenntnisse über die Betriebskosten im unteren Wohn-
segment vorliegen und im Zuge der Mietspiegelbefragung dazu ebenfalls keine validen Da-
ten erhoben werden konnten, werden die kalten Betriebskosten auf Grundlage des aktuellen 
Leipziger Betriebskosten- und Heizspiegels – Berichtsjahr 2023 ermittelt. 
 
Zur Bildung eines zutreffenden Durchschnittswerts für den gesamten Vergleichsraum werden 
die für die unterschiedlichen Gebäudetypen vorliegenden durchschnittlichen Betriebskosten-
ergebnisse (Medianwerte) im Verhältnis zum Anteil von Wohnungen dieses Gebäudetyps am 
gesamten Wohnungsbestand gewichtet55. Die Heranziehung der Medianwerte der einzelnen 
Gebäudetypen ist zulässig, da die zugrunde gelegten Daten über den gesamten Wohnungs-
bestand erhoben worden sind.56 
 
Der gesamte Wohnungsbestand im Stadtgebiet Leipzig von derzeit ca. 310.219 Wohnungen 
(inkl. Eigentumswohnungen) in Mehrfamilienhäusern mit mehr als zwei Wohneinheiten ver-
teilt sich auf die Gebäudetypen wie in Tabelle 6 dargestellt. 
  
                                                
53
 v. Malottki, info also 3/2014, Fn. 7: „Perzentile teilen eine Grundgesamtheit so, dass der genannte Anteil in 
Prozent unterhalb dieser Schwelle liegt und der Rest darüber. Ein 20%-Perzentil der Mieten ist also der 
Schwellenwert, unter dem 20% der Mieten liegen.“ 
54 vgl. BSG, Urteil v. 22.08.2012, B 14 AS 13/12 R, Rn. 27 
55 vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 50/10 R, Rn. 32 
56 vgl. BSG, Urteile v. 19.10.2010, B 14 AS 2/10 R, Rn. 28f., und v. 17.09.2020, B 4 AS 22/20 R, Rn. 41 f. 
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Schlüssiges Konzept 2025 
 
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Tabelle 6: Wohnungsbestand nach Gebäudetyp57 
 Gebäudetyp58 
1 2 3 4 5 6 7 8 9 
Wohnungs- 
bestand 127.441 44.301 10.300 13.915 47.305 17.071 33.908 2.019 13.959 
prozentualer 
Anteil am 
Wohnungs- 
bestand 
41,0810% 14,2806% 3,3202% 4,4855% 15,2489% 5,5029% 10,9303% 0,6508% 4,4997% 
Darstellung 
gerundete 
Anteil59 
41,08% 14,28% 3,32% 4,49% 15,25% 5,50% 10,93% 0,65% 4,50% 
 
Zur Ermittlung der kalten Betriebskosten werden zu den jeweiligen durchschnittlichen kalten 
Betriebskosten (Median) die Aufzugskosten addiert. Die Aufzugskosten stellen eine Beson-
derheit bei der Bestimmung angemessener Betriebskosten dar, da Aufzüge nur in den Ge-
bäuden des Typs 6 (Hochhaus) generell vorhanden sind. Bei allen anderen Baualtersklassen 
sind Aufzüge i.d.R. ein zusätzliches Ausstattungsmerkmal und für einen gehobenen Woh-
nungsstandard kennzeichnend. Um leistungsberechtigten Haushalten auch die Anmietung 
von Wohnraum in Gebäuden mit Aufzug zu ermöglichen, werden die Aufzugskosten in die 
kalten Betriebskosten einbezogen. 
 
Die so ermittelten Werte für die kalten Betriebskosten je Gebäudetyp werden danach zu ei-
nem für den Vergleichsraum gültigen gewichteten arithmetischen Mittelwert zusammenge-
fasst. In diesen gewichteten arithmetischen Mittelwert gehen die Betriebskosten der 
unterschiedlichen Gebäudetypen entsprechend ihres Anteils am Gesamtbestand ein. Bei der 
Bildung des einfachen arithmetischen Mittels der Betriebskosten über alle Gebäudetypen 
würden diese – ungeachtet des Anteils der Gebäudetypen am gesamten Wohnungsbestand 
– zu gleichen Teilen in die Berechnung einfließen. Der gewichtete arithmetische Mittelwert 
berücksichtigt, dass Gebäudetypen mit einem größeren Wohnungsbestand mit größerem 
Gewicht einfließen als Gebäudetypen mit einem geringeren Wohnungsbestand.60 
 
Der sich daraus für den gesamten Vergleichsraum ergebende Wert wird im Anschluss um 
einen Sicherheitszuschlag von 10% erhöht. Der Sicherheitszuschlag dient zur Deckung künf-
tiger allgemeiner Kostensteigerungen61 wie sie z. B. durch die Anpassung des Mindestlohnes 
im Bereich der haushaltsnahen Tätigkeiten (Grünpflege, Hausreinigung oder Winterdienst) 
auftreten können, und eines nicht genau bezifferbaren Mehrbedarfs an Kaltwasser, der Per-
sonen entsteht kann, die (möglicherweise) keiner außerhäuslichen Beschäftigung nachge-
hen. Die Wohnnebenkosten blieben nach einem steilen Anstieg im Jahr 2023 in 2024 
stabil62, so dass der Sicherheitszuschlag von 10% für zukünftige Kostensteigerungen auch 
ausreichend hoch bemessen ist.  
  
                                                
57 Sozialamt, Wohn- und Gebäudeverzeichnis  
58
 vgl. S. 8, Tabelle 1 
59  vgl. S. 12, 2.8 Rundung während der Berechnung 
60 vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 50/10 R, Rn. 32 
61
 BMVBS, Arbeitshilfe, S. 39 
62  LVZ, 15.11.2024, „Wohnnebenkosten sind nach steilem Anstieg nun stabil“ 
21 von 36 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2025 
 
Seite 19 
Tabelle 7: Ermittlung angemessener kalter Betriebskosten63 
Kosten je m² 
Gebäudetyp64 
1 2 3 4 5 6 7 8 9 
Ø kalte 
Betriebskosten 1,54 € 1,39 € 1,46 € 1,52 € 1,50 € 1,67 € 1,60 € 1,33 € 1,61 € 
zzgl. Kosten  
für Aufzug 0,25 € 0,15 € 0,34 € 0,44 0,33 € 0,14 € 0,19 € 0,26 € 0,23 € 
∑ kalte 
Betriebskosten 1,79 € 1,55 € 1,80 € 1,96 € 1,83 € 1,80 € 1,79 € 1,60 € 1,84 € 
gerundeter 
prozentualer  
Anteil am Woh-
nungsbestand 
41,08% 14,28% 3,32% 4,49% 15,25% 5,50% 10,93% 0,65% 4,50% 
gewichteter Mittel-
wert der kalten 
Betriebskosten 
1,7701 € 
zzgl. 10% 
Sicherheits- 
zuschlag 
0,1770 € 
angemessene 
kalte Betriebs-
kosten je m² 
1,9471 € 
  
                                                
63
 Leipziger Betriebskosten- und Heizspiegel – Berichtsjahr 2023, VIII-Ifo-01445 
64
 vgl. S. 8, Tabelle 1 
22 von 36 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2025 
 
Seite 20 
3.3 Bruttokaltmiete 
Die Richtwerte für die Kosten der Unterkunft sollen die Kaltmiete und die Betriebskosten um-
fassen, da neben der Nettokaltmiete auch die Betriebskosten abstrakt zu bestimmen und als 
Faktor in das Produkt (vgl. Abschnitt 2.3) einzubeziehen sind.65 
 
Die zuvor ermittelten Beträge für die Betriebskosten werden daher zu den jeweiligen Werten 
der Grundmiete (oberes Konfidenzintervall) addiert. Die gebildeten Summen werden im An-
schluss mit der abstrakt angemessenen Wohnfläche je Größe der Bedarfsgemeinschaft mul-
tipliziert. Daraus ergeben sich die Richtwerte in Form der Bruttokaltmiete. 
Tabelle 8: Feststellung angemessener Richtwerte für die Kosten der Unterkunft 
 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen  
1 2 3 4 5 für jede wei-
tere Person 
abstrakt angemes-
sene Wohnfläche 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 95 m² zzgl. 10 m² 
angemessene 
Grundmiete je m² 
(oberes  
Konfidenzintervall) 
6,0000 € 5,8246 € 6,0875 € 6,1667 € 6,5000 € 6,5000 € 
angemessene Be-
triebskosten je m² 1,9471 € 
Bruttokaltmiete 
je m² 7,9471 € 7,7716 € 8,0346 € 8,1137 € 8,4471 € 8,4471 € 
ungerundetes 
Ergebnis 357,6179 € 466,2975 € 602,5923 € 689,6671 € 802,4711 € 84,4711 € 
Richtwert 
Bruttokaltmiete 357,62 € 466,30 € 602,60 € 689,67 € 802,48 € zzgl. 84,48 € 
Berechnung erfolgt mit allen Nachkommastellen66 
 
Diese (vom Bundessozialgericht favorisierte) Ausgestaltung des Richtwertes erhöht den 
Spielraum für Wohnungssuchende, da wiederum z. B. eine höhere Grundmiete durch nied-
rige Betriebskosten ausgeglichen werden kann und umgekehrt. 
3.4 Ermittlung angemessener Heizkosten – Nichtprüfungsgrenze 
Auch für die Heiz- und Wassererwärmungskosten liegen aktuelle Erkenntnisse auf Basis des 
Leipziger Betriebskosten- und Heizspiegels – Berichtsjahr 2023 vor. Die dazu ausgewerteten 
Daten betreffen das Abrechnungsjahr 2023. 
 
Aus der Summe der Heiz- und der Wassererwärmungskosten eines jeden Gebäudetyps wird 
analog der für die kalten Betriebskosten beschriebenen Vorgehensweise ein gewichteter Mit-
telwert gebildet. 
 
Da das Jahr 2021 im langjährigen Vergleich ein wärmeres Jahr war, fielen geringere Heiz-
kosten als in einem normal kalten Jahr an. Die reinen Heizkosten werden daher vor Berech-
nung des gewichteten Mittelwertes klimabereinigt.67 Für den Zeitraum vom 01.01. bis 
31.12.2023 beträgt der durchschnittliche Klimafaktor (Median) für das Stadtgebiet Leipzig  
                                                
65
 vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2012, B 14 AS 50/10 R, Rn. 33 
66  vgl. S. 12, 2.8 Rundung während der Berechnung 
67
 BMVBS, Arbeitshilfe, S. 39 
23 von 36 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2025 
 
Seite 21 
gerundet 1,2268. Mit diesem Faktor sind die Heizkosten zu multiplizieren. Gleiches gilt nicht 
für die Wassererwärmungskosten, da für diese die klimatischen Verhältnisse eines Jahres 
unerheblich sind.  
Tabelle 9: Ermittlung angemessener Heizkosten69 
Kosten je m² 
Gebäudetyp70 
1 2 3 4 5 6 7 8 9 
Heizung 
(2023 KF 1,22) 0,98 € 0,76 € 0,68 € 0,64 € 0,67 € 0,81 € 0,77 € 0,69 € 0,65 € 
Heizung klima- 
bereinigt (* 1,22) 1,1959 € 0,9302 € 0,8355 € 0,7759 € 0,8230 € 0,9926 € 0,9380 € 0,8414 € 0,7953 € 
Wasser- 
erwärmung 0,4022 € 0,3319 € 0,3189 € 0,3124 € 0,3056 € 0,2784 € 0,3343 € 0,3041 € 0,3753 € 
∑ Heiz- und  
Wasser-  
erwärmung 
1,5981 € 1,2621 € 1,1544 € 1,0883 € 1,1286 € 1,2709 € 1,2723 € 1,1455 € 1,0994 € 
prozentualer 
Anteil am 
Wohnungs- 
bestand 
41,08% 14,28% 3,32% 4,49% 15,25% 5,50% 10,93% 0,65% 4,50% 
gewichteter Mit-
telwert der Heiz- 
und Wasserer-
wärmungskosten 
1,3651 € 
 
Da die Bestimmung eines abstrakt angemessenen Heizkostenpreises pro m²-Wohnfläche für 
eine einfache Wohnung im unteren Segment eines Wohnungsmarktes ohne Bezugnahme 
auf den konkreten Bauzustand, die jeweilige Wohnungslage und regionale Gegebenheiten 
unmöglich ist, dient es der Verwaltungsökonomie, Höchst-Toleranzwerte zu bestimmen, bei 
deren Unterschreitung die Angemessenheit der tatsächlichen Kosten unterstellt wird (sog. 
Nichtprüfungsgrenze).71 Die zuvor ermittelten Werte werden daher abschließend zur Bildung 
einer Nichtprüfungsgrenze um einen Sicherheitszuschlag von weiteren 10% angehoben. Der 
Sicherheitszuschlag dient zur Deckung künftiger allgemeiner Kostensteigerungen72.  
 
Die Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten ergibt sich abschließend aus der Multiplikation 
des gewichteten Mittelwertes der Heiz- und Wassererwärmungskosten je m² mit den abstrakt 
angemessenen Wohnflächen nach Größe der Bedarfsgemeinschaft. 
 
Heizkosten, die oberhalb dieser Nichtprüfungsgrenze liegen, sind im konkreten Einzelfall auf 
ihre Angemessenheit anhand der aktuellen Fassung des kommunalen Heizspiegels oder – 
wenn dieser für einzelne Gebäudegrößen und Brennstoffarten keine Werte enthält – des 
bundesweiten Heizspiegels73 zu prüfen.  
                                                
68
 Deutscher Wetterdienst, Klimafaktoren für den Energieausweis, Mittelwert der PLZ-Zustellbezirke des Stadt-
gebietes Leipzig im Zeitraum 01.01.-31.12.2023 
69
 Leipziger Betriebskosten- und Heizspiegel – Berichtsjahr 2023, VIII-Ifo-01445 
70
 vgl. S. 8, Tabelle 1 
71
 Deutscher Verein, Empfehlungen zu den angemessenen KdU, S. 44 
72
 BMVBS, Arbeitshilfe, S. 39 
73 Heizspiegel Leipzig, bundesweiter Heizspiegel – co2online  
24 von 36 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2025 
 
Seite 22 
Tabelle 10: Feststellung einer Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 
 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen  
1 2 3 4 5 für jede wei-
tere Person 
abstrakt angemes-
sene Wohnfläche 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 95 m² zzgl. 10 m² 
gewichteter Mittelwert 
der Heiz- und Was-
sererwärmungskos-
ten 
1,3651 € 
zzgl. 10% 
Sicherheitszuschlag 1,5016 € 
ungerundetes  
Ergebnis 67,5732 € 90,0975 € 112,6219 € 127,6382 € 142,6544 € 15,0163 € 
Nichtprüfungsgrenze 
Heizkosten 67,58 € 90,10 € 112,63 € 127,64 € 142,66 € zzgl. 15,02 € 
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Schlüssiges Konzept 2025 
 
Seite 23 
4 Verfügbarkeit angemessenen Wohnraums 
4.1 Zumutbarkeit 
Vor der Beurteilung, ob angemessener Wohnraum zu den ermittelten Richtwerten für die 
Grundmiete verfügbar ist, sind die Mindestanforderungen an die Zumutbarkeit von Wohn-
raum für die jeweilige Größe der Bedarfsgemeinschaft zu definieren, da dazu keine bundes- 
oder landeseinheitlichen Vorgaben über alle Bedarfsgemeinschaftsgrößen bestehen. 
 
Die Stadt Leipzig hält nachfolgende Mindestwohnflächen in Verbindung mit der angegebe-
nen Mindestanzahl von Wohnräumen für zumutbar. Das bedeutet nicht, dass im Umkehr-
schluss Wohnungen, die über eine kleinere Wohnfläche oder eine geringere Anzahl von 
Wohnräumen verfügen, generell unzumutbar sind. Auch die Zumutbarkeit ist im konkreten 
Einzelfall zu prüfen. Gerade für Haushalte mit mehreren Kindern können auch Wohnungen 
mit einer geringeren Raumanzahl zumutbar sein.74 Bedarfsgemeinschaften mit einer Person 
können auch auf kleine Wohnungen mit einer Wohnfläche ab 20 m² verwiesen werden.75  
Tabelle 11: Mindestanforderung Zumutbarkeit 
 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen 
1 2 3 4 5 
Mindestwohnfläche 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 
Mindestanzahl 
Wohnräume 1 2 3 4 4 
 
Bei der Validierung der Richtwerte für die Grundmiete werden Wohnungen, die über eine 
kleinere Wohnfläche oder eine geringere als die Mindestanzahl an Wohnräumen verfügen, 
nicht in das Ergebnis einbezogen, obwohl sie im Einzelfall geeignet sein können. 
4.2 Betrachtung angemessenen Wohnraums in den Mietspiegeldaten  
(auf Basis der Nettokaltmiete) 
Das Bundessozialgericht hält daran fest, dass dann, wenn ein qualifizierter Mietspiegel, der 
in einem wissenschaftlich gesicherten Verfahren aufgestellt wurde, der Bestimmung des an-
gemessenen Quadratmeterpreises für die Kaltmiete zugrunde liegt und ihm Aussagen zur 
Häufigkeit von Wohnungen mit dem angemessenen Quadratmeterpreis entnommen werden 
können, davon auszugehen ist, dass es in ausreichendem Maße Wohnungen zu diesem 
abstrakt angemessenen Quadratmeterpreis im örtlichen Vergleichsraum gibt.76 Im Methoden-
bericht wurde nachgewiesen, dass der Mietspiegel den Anforderungen der Mietspiegelver-
ordnung entspricht. 
 
Die Stadt Leipzig verfügt über einen qualifizierten Mietspiegel. Den Leipziger Mietspiegelda-
ten können Aussagen zur Häufigkeit von Wohnungen mit dem zuvor ermittelten angemesse-
nen Quadratmeterpreis entnommen werden. 
 
In der nachfolgenden Übersicht sind zuerst die Wohnungen dargestellt, die über eine Wohn-
fläche verfügen, die zwischen der für die jeweilige Größe der Bedarfsgemeinschaft mindes-
tens zumutbaren (Untergrenze) und der abstrakt angemessenen Wohnfläche (Obergrenze) 
                                                
74 vgl. LSG Sachsen, Urteil v. 04.03.2011, L 7 AS 753/10 B ER, Rn. 26 f. 
75 vgl. LSG Sachsen, Urteil v. 15.12.2023, L 10 AS 797/20, Rn. 36 
76 vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rn. 38 
26 von 36 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2025 
 
Seite 24 
liegt. Danach werden schrittweise die zusätzlichen Voraussetzungen zur Mindestanzahl von 
Wohnräumen und der angemessene Quadratmeterpreis für die Nettokaltmiete ergänzt. 
In Abhängigkeit dieser zusätzlichen Voraussetzungen wird die Häufigkeit von Wohnungen 
mit einem angemessenen Quadratmeterpreis abgebildet. 
Tabelle 12: Häufigkeit angemessener Wohnungen in den Mietspiegeldaten 
Voraussetzungen 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen 
1 2 3 4 5 
Wohnfläche ab 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 
Wohnfläche bis 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 95 m² 
Anzahl Wohnungen 698 1.957 1.998 620 479 
 zusätzliche Voraussetzung: Mindestanzahl Wohnräume 
Mindestanzahl 
Wohnräume 1 2 3 4 4 
Anzahl Wohnungen 698 1.917 1.433 111 205 
 zusätzliche Voraussetzung: abstrakt angemessene Nettokaltmiete 
abstrakt  
angemessene  
Nettokaltmiete je m² 
(oberes  
Konfidenzintervall) 
6,0000 € 5,8246 € 6,0875 € 6,1667 € 6,5000 € 
angemessene 
gerundete Nettokalt-
miete gesamt  
270,00 € 349,48 € 456,57 € 524,17 € 617,50 € 
Anzahl Wohnungen 380 1.074 1.022 65 137 
 
  
27 von 36 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2025 
 
Seite 25 
In der nachfolgenden Übersicht wird am Beispiel der 380 Datensätze der für 1-Person-Haus-
halte ermittelten Wohnungen mit einer abstrakt angemessenen Nettokaltmiete die Häufig-
keitsverteilung dargestellt. Diese Wohnungen weisen eine durchschnittliche Miete von 223 € 
auf. 
Abbildung 2: Verteilung der Nettokaltmieten von Wohnungen für 1-Person-Haushalte 
 mit einem abstrakt angemessenen Quadratmeterpreis 
 
 
Unter Berücksichtigung der Produkttheorie sind auch Wohnungen mit einer größeren als der 
abstrakt angemessenen Wohnfläche angemessen, wenn die Wohnfläche multipliziert mit 
dem Quadratmeterpreis für die Grundmiete die für den jeweiligen Haushalt angemessene 
Grundmiete nicht übersteigt. Danach ergeben sich aus den Mietspiegeldaten folgende Häu-
figkeiten. 
Tabelle 13: Häufigkeit von Wohnungen mit einer angemessenen Nettokaltmiete in den 
 Mietspiegeldaten 
Voraussetzungen 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen 
1 2 3 4 5 
Wohnfläche ab 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 
Mindestanzahl 
Wohnräume 1 2 3 4 4 
angemessene 
Nettokaltmiete 270,00 € 349,48 € 456,57 € 524,17 € 617,50 € 
Anzahl Wohnungen 667 1.432 1.188 160 186 
 
  
23
17
24
29
36
30
53
35
52
44
37
0
10
20
30
40
50
60
170 € 180 € 190 € 200 € 210 € 220 € 230 € 240 € 250 € 260 € 270 €
Anzahl von Wohnungen mit einer Nettokaltmiete von bis zu
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In den Mietspiegeldaten sind zu den zuvor ermittelten angemessenen Nettokaltmieten 
Wohnungen für alle Haushaltsgrößen vorhanden. 
 
Zusätzlich zu der vom BSG gewählten Validierung der Verfügbarkeit von Wohnungen mit ei-
nem angemessenen Quadratmeterpreis werden im nächsten Abschnit die aktuell am Woh-
nungsmarkt angebotenen Wohnungen beschrieben. 
4.3 Verfügbarkeit am Markt angebotener angemessener Wohnungen  
(Angebotsmieten auf Basis Nettokaltmiete) 
Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) hat in der im Ja-
nuar 2013 veröffentlichten „Arbeitshilfe zur Bestimmung der angemessenen Aufwendungen 
der Unterkunft im Rahmen kommunaler Satzungen“ u. a. Hinweise zur sachgerechten Ermitt-
lung von Angebotsmieten gegeben. 
 
Demnach sollen bei der Betrachtung der Angebotsmieten folgende Aspekte berücksichtigt 
werden: 
 
 Ganz wesentlich ist, dass die im Angebot befindlichen freien Mietwohnungen nur zu 
einem gewissen Teil überhaupt in Anzeigen oder auf Internet-Seiten publiziert wer-
den. So finden z. B. Genossenschaftswohnungen oder Wohnungen mit Belegungs-
rechten häufig einen neuen Mieter, ohne dass diese in Inseraten oder anderen 
Publikationen aufgetaucht wären. Das gilt auch für Wohnungen, die direkt an Nach-
folgemieter übergeben werden. Weiterhin inserieren etwa Wohnungsunternehmen 
nicht alle gleichgearteten Wohnungen, so dass nicht auf das Gesamtangebot ge-
schlossen werden kann. 
 
 Bei den freien Wohnungen, die auch tatsächlich als Angebot publiziert werden, han-
delt es sich zudem tendenziell um die teureren Angebote. Denn die günstigeren Woh-
nungsangebote fallen überproportional unter die Gruppe, die direkt ohne Publikation 
neu vermietet werden. Daher ist davon auszugehen, dass durch eine Angebotsmie-
ten-Recherche und Analyse die preiswerten Wohnungen schlechter erfasst werden, 
je angespannter die Wohnungsmärkte sind. 
 
 Auf entspannten Märkten hingegen kann es dazu kommen, dass die tatsächlich ab-
geschlossenen Mietverträge nach Vertragsverhandlungen unterhalb der ursprüngli-
chen Angebotsmieten liegen. 
 
 Insgesamt bildet die Analyse der Angebotsmieten einer Kommune in der Tendenz 
überproportional das höherpreisige Wohnungsmarktsegment ab, während tatsächlich 
in nennenswertem Umfang auch preiswertere Wohnungen auf dem lokalen Markt er-
hältlich sind. Darum besteht das Risiko, dass Angemessenheitsgrenzen, die sich aus-
schließlich auf die Auswertung von Angebotsmieten stützen, zu hoch angesetzt 
sind.77 
 
Unter Berücksichtigung dieser Aspekte wird die Grundmiete der am Markt angebotenen 
Mietwohnungen im Hinblick auf ihre Angemessenheit untersucht.  
 
Dazu wird im Rahmen der Herleitung der Richtwerte für die Kosten der Unterkunft auf die 
Datenbank der Value AG (VALUE Marktdatenbank) zurückgegriffen. Diese Datenbank liefert 
aktuelle und umfassende Informationen zu Preisen und Mieten des deutschen Immobilien-
marktes. Eine Untersuchung der am Markt angebotenen Wohnung auf Basis der Bruttokalt-
mieten war nicht möglich, da die in der VALUE Marktdatenbank enthaltenen 
                                                
77
 BMVBS, Arbeitshilfe, S. 44 
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Betriebskostenvorauszahlungen häufig die kalten Nebenkosten als auch die Heiz- und Was-
sererwärmungskosten in einer Summe enthielten. Eine entsprechende Ausdifferenzierung 
der Betriebskosten erfolgte nur bei einem geringeren Anteil der Datensätze. 
 
Im Betrachtungszeitraum Mai bis Juli 2025 lagen Daten von 4.658 unterschiedlichen Mietin-
seraten für den Vergleichsraum vor, von denen ein Teil über einen Zeitraum von mehreren 
Monaten beworben wurde. Angebotene Wohnungen mussten über eine Mindestwohnfläche 
von 20 m² und eine Angabe zur Anzahl der Wohnräume verfügen. Fehlten entsprechende 
Aussagen, blieben die Angebote unberücksichtigt.  
 
In jedem Auswertungsmonat waren im Stadtgebiet Leipzig über 2.400 unterschiedliche Woh-
nungsangebote vorhanden. 
Tabelle 14: Wohnungsangebote in der Stadt Leipzig (Zeitraum Mai bis Juli 2025) 
 Mai Juni Juli 
Wohnungsangebote 
in der VALUE Markt-
datenbank 
2.644 2.403 2.469 
 
In Tabelle 15 werden die in diesen Erhebungen ermittelten angemessenen Wohnungen für 
leistungsberechtigte Haushalte nach dem SGB II und XII unter Berücksichtigung der Pro-
dukttheorie dargestellt, d.h. Wohnungsangebote mit einer größeren als der abstrakt ange-
messenen Wohnfläche können bei einem geringeren als unter Abschnitt 3.1 festgestellten 
Quadratmeterpreis angemessen sein. 
 
Daraus ergibt sich für die Stadt Leipzig folgende Mindestanzahl an angemessenen und zu-
mutbaren Wohnungsangeboten.  
Tabelle 15: Verfügbarkeit angemessener Wohnungsangebote (Nettokaltmiete) 
Voraussetzungen 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen 
1 2 3 4 5 
Wohnfläche ab 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 
Mindestanzahl 
Wohnräume 1 2 3 4 4  
angemessene  
Nettokaltmiete 270,00 € 349,48 € 456,57 € 524,17 € 617,50 € 
 Anzahl Wohnungsangebote VALUE Marktdatenbank 
Mai 53 62 49 3 3 
Juni 55 50 41 5 3 
Juli 45 56 34 1 3 
 darunter unterschiedliche Wohnungsangebote 
Mai bis Juli 2025 100 110 94 6 5 
 
Die Auswertung zeigt, dass für alle Haushaltsgrößen Wohnraum vorhanden ist. Aufgrund der 
Angespanntheit des Leipziger Wohnungsmarkt ist das insgesamt zur Anmietung verfügbare 
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Wohnungsangebot im preiswerten Segment im Vergleich zu den Vorjahren deutlich zurück-
gegangen. Wie zuvor beschrieben ist der Grund dafür das enorme Bevölkerungswachstum 
der vergangenen fünfzehn Jahre. Insbesondere für Haushalte mit geringem Einkommen und 
mehr als drei Personen wirkt sich die Knappheit kostengünstiger Wohnungen aus. 
 
Für Haushalte mit geringen Einkommen, die sich am Wohnungsmarkt nicht selbst mit einer 
Wohnung versorgen können, besteht die Möglichkeit, im Sozialamt78 Unterstützung bei der 
Wohnraumbeschaffung zu erhalten. Das gilt auch für Haushalte mit einem Bedarf an alters- 
und/oder behindertengerechtem Wohnraum. Im Sachgebiet Wohen wird zur Wohnungssu-
che umfassend beraten, zu speziellen Wohnungsangeboten informiert und durch Koopera-
tion mit dem kommunalen Vermieter, der LWB GmbH, und anderen 
Wohnungsmarktakteuren sowie durch Nutzung von städtischen Belegungsrechtsoptionen in 
individuell angemessenen Wohnraum vermittelt. 
 
Bei der Versorgung mit geeignetem Wohnraum ist zu berücksichtigen, dass leistungsberech-
tigten Haushalten nach dem SGB II sowie dem SGB XII, die zur Senkung ihrer Unterkunfts-
kosten aufgefordert werden, dafür im Regelfall ein Zeitraum von bis zu sechs Monaten 
eingeräumt wird. Haushalte, die erstmals Leistungen beziehen, erhalten zuvor eine zusätzli-
che Karenzzeit von 12 Monaten.79 In diesem Zeitraum unterliegt der Wohnungsmarkt einem 
permanenten Wechsel an Wohnungsangeboten. 
 
Im nächsten Schritt wird ausgewertet, wie sich die angemessenen Wohnungsangebote auf 
die einzelnen Stadtbezirke verteilen. 
Tabelle 16: Räumliche Verteilung angemessener Wohnungsangebote 
Stadtbezirk 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen 
1 2 3 4 5 
Mitte 18 6 3 1 1 
Nordost 13 19 11 1 1 
Ost 10 15 15 - - 
Südost 10 21 12 - - 
Süd 5 15 4 1 - 
Südwest 1 - 3 - - 
West 20 10 33 2 3 
Alt-West 11 14 4 - - 
Nordwest 7 6 2 - - 
Nord 5 4 7 1 - 
ohne Angabe  
einer Anschrift - - - - - 
Summe 100 110 94 6 17 
 
                                                
78 Sozialamt, Abteilung Soziale Wohnhilfen, Sachgebiet Wohnen (50.52), Prager Str. 21, 04103 Leipzig 
79 vgl. § 22 Abs. 1 S. 3 SGB II bzw. § 35 Abs. 1 S. 3 SGB XII 
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Angemessene Wohnungsangebote sind in allen Leipziger Stadtbezirken vorhanden. In eini-
gen Stadtbezirken liegen mehr Angebote als in anderen vor. Eine ähnliche Mietpreisdifferen-
zierung gibt es in fast allen Großstädten Deutschlands.80 Das Wohnungsangebot 
konzentriert sich jedoch nicht nur auf einige wenige Stadtbezirke, so dass sich nahezu alle 
leistungsberechtigten Haushalte, für die die Notwendigkeit eines Wohnungswechsels be-
steht, über das gesamte Stadtgebiet verteilt mit angemessenem Wohnraum versorgen kön-
nen.81 
 
Soweit sich eine räumliche Häufung des Bestandes angemessener Wohnungen in einzelnen 
Stadtteilen zeigt, ist im Übrigen zu beachten, dass insoweit ein Spannungsverhältnis zum 
Wohnstandard besteht. Denn die Forderung nach einer stärkeren Verteilung der angemesse-
nen Wohnungen über das Stadtgebiet wäre mit einer Überschreitung des einfachen Stan-
dards verbunden. Eine (deutliche) Überschreitung des vom BSG propagierten einfachen 
Standards würde sich indes zu Lasten von nicht im Leistungsbezug stehenden Mitbewerbern 
um Wohnungen einfachen Standards auswirken, und kommt daher bereits vor diesem Hin-
tergrund nicht in Betracht.82 
 
Sowohl im Mietspiegeldatensatz als auch bei den am Markt angebotenen Mietobjekten sind 
zu den ermittelten Richtwerten kostenangemessene Wohnungen für alle Haushaltsgrößen 
nachweisbar. 
 
                                                
80 Heyn/ Dr. Braun/ Grade, Wohnungsangebote für arme Familien in Großstädten, S. 40 ff. 
81 vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rn. 29 
82 Knickrehm, Soziale Sicherheit, 2015 - Ausgabe 7, S. 287 u. 291 
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5 Feststellung der angemessenen Unterkunftskosten und der Nichtprüfungsgrenze 
für die Heizkosten 
Für die angemessene Höhe der Kosten der Unterkunft und die Nichtprüfungsgrenze für die 
Heizkosten ergeben sich folgende Werte: 
Tabelle 17: Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und der Nichtprüfungsgrenze  
für die Heizkosten 
 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen  
1 2 3 4 5 für jede weitere 
Person 
Richtwert 
Bruttokaltmiete 357,62 € 466,30 € 602,60 € 689,67 € 802,48 € zzgl. 84,48 € 
Nichtprüfungs-
grenze  
Heizkosten 
67,58 € 90,10 € 112,63 € 127,64 € 142,66 € zzgl. 15,02 € 
 
Die Richtwerte für die Bruttokaltmiete und die Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten stellen 
lediglich Referenzwerte dar. Darüber hinausgehende Aufwendungen sind immer auf ihre An-
gemessenheit nach den Besonderheiten des Einzelfalls zu prüfen.83 
 
Soweit die Aufwendungen für die Unterkunft und Heizung den der Besonderheit des Einzel-
falles angemessenen Umfang übersteigen, sind sie gemäß § 22 Abs. 1 SGB II bzw. 
§ 35 Abs. 3 SGB XII als Bedarf so lange anzuerkennen, wie es der oder dem alleinstehen-
den Leistungsberechtigten oder der Bedarfsgemeinschaft nicht möglich oder nicht zuzumu-
ten ist, durch einen Wohnungswechsel, durch Vermieten oder auf andere Weise die 
Aufwendungen zu senken. 
 
Bei der Unterbringung leistungsberechtigter Haushalte in sogenannten irregulären Unterkünf-
ten, z. B. in Gemeinschaftsunterkünften, Notschlafstellen für Wohnungslose oder Gewalt-
schutzeinrichtungen, sind im Regelfall die tatsächlichen Kosten bzw. pauschalierte 
Unterkunftskosten anzuerkennen.84 
 
 
                                                
83
 Verwaltungsrichtlinie Kosten der Unterkunft, Kapitel 2, Angemessenheit der laufenden KdU und Heizung 
84  vgl. § 22 SGB II, §§ 35, 42a SGB XII 
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6 Inkrafttreten 
Diese Festlegungen wurden am XX.10.2025 mit Vorlage VIII-DS-01694 beschlossen und tre-
ten am 01.11.2025 in Kraft. 
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Tabellen- und Abbildungsverzeichnis 
Tabelle 1: Übersicht Gebäudetyp und ausgewertete Betriebskostenabrechnungen 8 
Tabelle 2: Wohnflächenspannen 14 
Tabelle 3: Anzahl an Wohnungsdaten 15 
Tabelle 4: Ermittlung der Eckwerte für die Grundmiete je m² 15 
Tabelle 5: Ermittlung der Konfidenzintervalle der Eckwerte für die Grundmiete je m² 17 
Tabelle 6:  Wohnungsbestand nach Gebäudetyp 18 
Tabelle 7: Ermittlung angemessener kalter Betriebskosten 19 
Tabelle 8: Feststellung angemessener Richtwerte für die Kosten der Unterkunft 20 
Tabelle 9: Ermittlung angemessener Heizkosten 21 
Tabelle 10: Feststellung einer Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 22 
Tabelle 11: Mindestanforderung Zumutbarkeit 23 
Tabelle 12: Häufigkeit angemessener Wohnungen in den Mietspiegeldaten 24 
Tabelle 13: Häufigkeit von Wohnungen mit einer angemessenen Nettokaltmiete  25 
in den Mietspiegeldaten  
Tabelle 14: Wohnungsangebote in der Stadt Leipzig (Zeitraum Mai – Juli 2025) 27 
Tabelle 15: Verfügbarkeit angemessener Wohnungsangebote (Nettokaltmiete) 27 
Tabelle 16: Räumliche Verteilung angemessener Wohnungsangebote 28 
Tabelle 17: Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und Nichtprüfungsgrenze 
für die Heizkosten 30 
 
 
 
Abbildung 1: Verteilung der Wohnungen nach ihrer Grundmiete je m² Wohnfläche 16 
Abbildung 2: Verteilung der Nettokaltmieten von Wohnungen für 1-Person-Haushalte  
 mit einem abstrakt angemessenen Quadratmeterpreis 25 
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Literatur- und Quellenverzeichnis 
Bundesinstitut für Bau -, Stadt - und Raumforschung (BBSR) , BBSR-Berichte KOMPAKT 
02/2014, KdU-Richtlinien: Werkstattberichte aus der Praxis, Stand: Juli 2014 
 
Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) , Arbeitshilfe zur Be-
stimmung der angemessenen Aufwendungen der Unterkunft im Rahmen kommunaler Sat-
zungen, Stand: Januar 2013 
 
Heising, Petra , Angemessene Unterkunftskosten – eine Überforderung des Sozialstaats?, 
empirica paper Nr. 214, Stand: September 2013 
 
Heyn, Timo/ Dr. Braun, Reiner/ Grade, Jan , Bertelsmann Stiftung, Wohnungsangebote für 
arme Familien in Großstädten, Eine bundesweite Analyse am Beispiel der 100 einwohner-
stärksten Städte, Gütersloh 2013 
 
Knickrehm, Sabine , Das schlüssige Konzept - Wann sind Unterkunftskosten für SGB-II-
Empfänger »angemessen«? Kontrollierte Methodenfreiheit bei Methodenvielfalt, Soziale Si-
cherheit, 2015 - Ausgabe 7 
 
Schifferdecker, Stefan, Gerichtliche Ermittlung der Wohnraumverfügbarkeit – eine unlösbare 
Aufgabe?, info also 6/2021 
 
v. Malottki, Christian, Schlüssiges, Konzept und Statistik, Zur Rechtsprechung des Bundes-
sozialgerichts und des Bayerischen Landessozialgerichts zum „schlüssigen Konzept“ für die 
Landeshauptstadt München, info also 3/2014 
 
 
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