Aktueller Sachstand zum Thema 'Kooperative Baulandentwicklung'
Stadt: leipzig
Drucksache: VI-DS-01757
Datum: 2016-03-08
Vorlagenart: Informationsvorlage

Ratsversammlung
Informationsvorlage Nr. VI-DS-01757
Status: öffentlich
Beratungsfolge:
Gremium Termin Zuständigkeit
Dienstberatung des Oberbürgermeisters  
Fachausschuss Finanzen  
Fachausschuss Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule  
Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau  
Ratsversammlung 20.04.2016 Information zur Kenntnis
Eingereicht von
Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Betreff
Aktueller Sachstand zum Thema 'Kooperative Baulandentwicklung'
Der Report zur 16. Leipziger Stadtwerkstatt zum Thema 'Kooperative Baulandentwicklung' und das 
Verfahren zur Vorbereitung der Entscheidung über die Einführung einer 'Kooperativen Baulandent-
wicklung' in Leipzig werden zur Kenntnis genommen.
Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen:
 nicht relevant
 
 
Sachverhalt:
 I. Aufgabe
            
Leipzig wächst. Die Einwohnerzahl stieg im Dezember 2014 laut Melderegister auf 551.871 Einwoh-
ner (2010: 506775). Dabei haben sich die Wanderungsgewinne im Vergleich zu 2010 verdoppelt. 
Insbesondere die Altersgruppe der 18-35-Jährigen wächst, darunter befinden sich auch viele Fami-
lien mit Kindern. 2014 gab es erstmals nach der Wende einen Geburtenüberschuss. Angesichts 
dieser dynamischen Bevölkerungsentwicklung, die auch die positivste Variante der Leipziger 
Bevölkerungsvorausschätzung nicht vorhergesehen hat, steht die Stadt Leipzig vor zahlreichen 
neuen Herausforderungen.
 
            
Insbesondere bei der Finanzierung erforderlicher Kindertagesstätten und Schulen besteht Hand-
lungsbedarf. Zwischen 2010 und Mai 2015 wurden ca. 6.000 neue Betreuungsplätze für Kinder ge-
schaffen, weitere ca. 6.800 Plätze werden voraussichtlich benötigt. Darüber hinaus müssen bis 2025 
neben Gymnasien und Oberschulen mindestens sechs Grundschulen neu gebaut und vier 
ehemaligen Standorte reaktiviert werden, um den Bedarf der steigenden Schülerzahlen zu decken.
Weitere Auswirkungen der dynamischen Bevölkerungsentwicklung zeigen sich bereits auf dem 
Wohnungsmarkt. Absehbar ist, dass die ca. 7 % derzeit leerstehenden Wohnungen - von denen 
etwa 50 % marktaktiv sind - bis zum Jahr 2020 zu großen Teilen bewohnt sein werden. Demnach 
wird die Sicherstellung eines angemessenen und ausreichenden Wohnungsangebotes in allen 
Segmenten für die Stadt Leipzig zukünftig eine neue Herausforderung sein.
Derzeit wird neuer Wohnraum im Geschosswohnungsbau überwiegend über Baulückenschließung 
(§34 BauGB/Innenentwicklung) geschaffen. Hält das Bevölkerungswachstum an, werden in 
absehbarer Zeit auch verstärkt neue Flächen entwickelt und hierzu Bebauungspläne aufgestellt 
werden müssen.
In diesem Zusammenhang ermöglicht das deutsche Planungsrecht durch Abschluss städtebau-
licher Verträge die Mitfinanzierung der erforderlichen Infrastruktur durch die Planungsbegünstigten 
sowie die Festlegung wohnungspolitischer Zielsetzungen. Hierbei sind bestimmte Voraussetzungen 
einzuhalten. Einige deutsche Städte haben bereits Grundsatzregelungen entwickelt und dafür unter-
schiedlichste Begrifflichkeiten gefunden. Die Stadt München zum Beispiel nennt die Thematik seit 
über 20 Jahren Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN).
Zur Klärung der Übertragbarkeit eines derartigen Instruments auf Leipzig, hat der Stadtrat mit Stadt-
ratbeschluss A-00537/14 die Verwaltung beauftragt, eine Stadtwerkstatt durchzuführen und in deren 
Auswertung einen Verfahrensvorschlag zu erarbeiten. Benannt ist die „Prüfung des Instruments zur 
sozialgerechten Bodennutzung“ auch im Entwurf des wohnungspolitischen Konzepts im Kapitel 
Instrumente und Maßnahmen.
II. Stadtwerkstatt zum Thema 'Kooperative Baulandentwicklung'
            
Ein erster Baustein der Vorbereitungen für die Stadtwerkstatt war eine vom Stadtplanungsamt 
durchgeführte Befragung in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Städtetag. Das Ziel war es, einen 
Überblick zu erhalten, welche Städte ein Modell zur 'Kooperativen Baulandentwicklung' entwickelt 
und umgesetzt haben bzw. was ein Modell in der Regel beinhaltet. 16  Städte haben sich an der 
Umfrage beteiligt und den Fragebogen ausgefüllt. Der große Rücklauf bildete eine gute Entschei-
dungsbasis, auf der im Ergebnis die drei Städte Berlin, Potsdam und München zur Stadtwerkstatt 
eingeladen wurden, um ihre gesammelten Erfahrungen darzustellen.
Die Erkenntnisse der Stadtwerkstatt vom 25.06.2015 sind in einem Report (siehe Anlage) zusam-
mengefasst.
 
Einordnung eines Modells zur 'Kooperativen Baulandentwicklung'
            
Grundsätzlich ist die Idee aller Modelle, die Planungsbegünstigten an den Kosten und Lasten ange-
messen zu beteiligen, die durch das Entwicklungsprojekt und die dafür notwendige kommunale 
Bauleitplanung ursächlich ausgelöst werden. Im Rahmen städtebaulicher Verträge können Rege-
lungen zur Kostenübernahme bzw. Herstellungsverpflichtungen gemäß § 11 BauGB getroffen 
werden, zum Beispiel für
• Planungs- und Gutachterkosten
• Erschließungskosten
• (kausal veranlasste) Infrastruktur (Kita, ggf. Grundschule)
• Wohnungspolitische Zielstellungen wie z. B. ein Anteil geförderter Wohnungen,
gegebenenfalls im Zusammenhang mit Belegungsbindungen
Gemäß § 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB gilt: „Die Vereinbarung einer vom Bauwilligen zu erbringenden 
Leistung ist unzulässig, wenn er auch ohne sie einen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung 
hätte.“ Das bedeutet, dass städtebauliche Verträge nur bei Vorhaben Anwendung finden können,
für die ein Bebauungsplan aufgestellt oder wesentlich geändert werden muss, es sei denn es 
handelt sich um die Sicherung der für die Bebauung erforderlichen Erschließung.
Städtebauliche Verträge in Kooperation mit den Planungsbegünstigten sind in Leipzig gängige Pra-
xis. Beispielsweise werden bisher Verträge zur Erschließung sowie Verträge zur Übernahme der 
Planungs- und Gutachterkosten geschlossen. In den letzten Jahren war kein inhaltlicher Bestandteil 
der städtebaulichen Verträge die Themen soziale Infrastruktur und wohnungspolitische Zielstellun-
gen. Grund hierfür war die demografische Entwicklung in Leipzig seit Mitte der 1990er Jahre. Im 
Rahmen eines Leipziger Modells zur 'Kooperativen Baulandentwicklung' könnten diese Themen zu-
künftig wieder Gegenstand der städtebaulichen Verträge sein.
Wirkungen eines Modells zur 'Kooperativen Baulandentwicklung'
Die Beispielstädte haben im Rahmen der Stadtwerkstatt verschiedene Wirkungen eines Modells zur 
'Kooperativen Baulandentwicklung' benannt. Zum Beispiel sei Transparenz und Berechenbarkeit für 
alle Beteiligten durch einen intensiven Dialog mit den Akteuren zu erreichen. Ein weiterer Erfolgs-
faktor sei die Gleichbehandlung der Betroffenen durch einheitliches Verwaltungshandeln.
Für die Investoren sei auch die Kalkulierbarkeit der Kosten, Lasten und Bindungen von Nutzen. 
Außerdem schaffe ein Modell Langfristigkeit und Verlässlichkeit. Denn durch die Mitfinanzierung der 
sozialen Infrastruktur entsteht für die Wohnungsanbieter die Sicherheit, dass wohnortnah auch die 
erforderlichen Betreuungsangebote für Kinder und Grundschulplätze bereitgestellt werden.
Voraussetzungen für die Einführung eines Modells zur 'Kooperativen Baulandentwicklung'
Die Erfahrungen der Beispielstädte haben gezeigt, dass vor der Einführung eines Modells die recht-
lichen Rahmenbedingungen wie die Beurteilung der Angemessenheit, eine wirtschaftliche Gesamt-
betrachtung unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Vorteile des Vertragspartners sowie die aus 
dem Vertrag resultierenden Belastungen geklärt und transparent gemacht werden müssen. Diese 
Prüfung muss unter den Leipziger Rahmenbedingungen durchgeführt werden. Denn der Vergleich 
mit den Beispielstädten hat deutlich gemacht, dass einzelne Leipziger Rahmenbedingungen mit 
denen der Beispielstädte vergleichbar sind, andere jedoch noch deutlich abweichen.
Für die detaillierte Beurteilung bedarf es daher weitergehender Untersuchungen, zum Beispiel hin-
sichtlich der Entwicklung der Leerstandsraten, der Neubautätigkeiten und der planbedingten Boden-
wertsteigerungen.
Angesichts der Tatsache, dass Kita- und Grundschulplätze im Falle der Mitfinanzierung wohnortnah 
vorgehalten werden müssen, erzeugen größere Wohnungsbauvorhaben einen zusätzlichen Bedarf, 
sofern in diesem Gebiet kein Überangebot besteht. Daher ist die Feststellung des Bedarfs im kon-
kreten Einzelfall durch eine juristisch tragfähige Bedarfsermittlung auf Grundlage eines Infrastruktur-
bedarfskonzepts erforderlich.
 
Ein Modell der 'Kooperativen Baulandentwicklung' zur Umsetzung wohnungspolitischer Ziele wie 
beispielsweise ein Anteil geförderter Wohnungen ist in vielen Fällen an ein entsprechendes Landes-
förderprogramm gekoppelt. Ein soziales Wohnungsbauförderprogramm gibt es in Sachsen derzeit 
noch nicht. Sobald entsprechende Fördermöglichkeiten bestehen, sollte eine Nutzung im Rahmen 
städtebaulicher Verträge geprüft werden.
Unabhängig von Förderprogrammen könnten folgende wohnungspolitische Ziele im Rahmen eines
Baulandmodells gegebenenfalls Anwendung finden:
• Regelungen zu besonders nachgefragten Wohnungsgrößen
• Regelungen zur Barrierefreiheit und zum altersgerechten Wohnen über den gesetzlich     
vorgeschriebenen Rahmen hinaus
• Belegungsbindungen
Auch bezüglich derartiger Regelungen und Auswirkungen bedarf es vertiefender Untersuchungen.
Verwaltungsaufwand und weitere Kosten
Um die genannten Wirkungen zu erzielen, ist in der Vorbereitungs- und Durchführungsphase eines 
Modells zur 'Kooperativen Baulandentwicklung' ein deutlicher Verwaltungsaufwand notwendig. Denn 
insbesondere im Rahmen der Bauleitplanverfahren bzw. des Abschlusses städtebaulichen Verträge 
ist der Abstimmungsaufwand sehr hoch.
Die drei Beispielstädte beauftragten externe Beratung. Für die verwaltungsinterne Bearbeitung der 
Thematik wurde eine zentrale ämterübergreifende Arbeitsgruppe für die Steuerung der 'Koopera-
tiven Baulandentwicklung' eingeführt sowie zusätzliches Personal bereitgestellt. Die Aufgaben um-
fassten u.a. Begleitung, Beratung und Umsetzung des Modells sowie deren kontinuierliche Anpas-
sung/Fortschreibung. Aus diesem Grund ist im Rahmen der weitergehenden Untersuchungen eine 
Nutzen-Aufwand-Beurteilung erforderlich.
            
Fazit der Stadtwerkstatt
            
Die Stadtwerkstatt hat gezeigt, dass es für die Vorbereitung eines Modells zur 'Kooperativen Bau-
landentwicklung' einen umfangreichen Untersuchungsbedarf gibt. Der Vorbereitungs- und Einfüh-
ungszeitraum wurde von den Beispielstädten auf etwa 1,5 - 2 Jahre beziffert.
            
Im Ergebnis der Stadtwerkstatt ist deutlich geworden, dass auf Grund der relativ langen Vorberei-
tungsphase die notwendigen Arbeiten für ein Leipziger Modell der 'Kooperativen Baulandentwick-
lung' nun angegangen werden sollten. Eine endgültige Entscheidung kann erst im Ergebnis dieser 
Untersuchungen getroffen werden.
            
III. Verfahren zur Vorbereitung einer 'Kooperativen Baulandentwicklung' in Leipzig
            
Auf der Grundlage der gewonnen Erkenntnisse sollen folgende Arbeitsschritte durchgeführt werden:
            
Arbeitsschritt 0: Gründung einer Lenkungs- und einer Vorbereitungsgruppe.
Die Lenkungsgruppe besteht aus Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern folgender Dienststellen:
- Amt für Jugend, Familie und Bildung
- Amt für Geoinformation und Bodenordnung
- Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung
- Stadtplanungsamt
- Verkehrs- und Tiefbauamt
- Juristin des Dez. VI
In der Vorbereitungsgruppe werden neben den vorgenannten Dienststellen folgende Ämter
eingebunden:
 - Stadtkämmerei
 - Amt für Statistik und Wahlen
 - Liegenschaftsamt
 - Amt für Gebäudemanagement
 - Amt für Stadtgrün und Gewässer
Die Lenkungsgruppe steuert die Vorbereitungs- und Einführungsprozesse. Die Federführung liegt 
beim Stadtplanungsamt.
 
Arbeitsschritt 1:  Abschätzung der Relevanz eines Modells im Verhältnis zur mittelfristigen 
Wohnungsmarktentwicklung
1.1 Abschätzung der erforderlichen Wohnungen vorerst bis zum Jahr 2020
1.2 Realisierungsprognose in den baurechtlichen Kategorien § 34 BauGB und        
§ 30 BauGB.
 1.3 Abschätzung der Größenordnungen der erforderlichen Bebauungspläne
zur Deckung des Neubaubedarfs.
            
Arbeitsschritt 2:   Zusätzlicher Infrastrukturbedarf
2.1 Entwicklung eines Modells zur Berechnung des Bebauungsplan
bedingten Infrastrukturmehrbedarfs
2.2 Vergleich Bestandskapazitäten mit dem bebauungsplanbedingten
Bedarf; Feststellung der bebauungsplanbedingten Fehlbedarfe
            
Arbeitsschritt 3: Abschätzung der planungsbedingten Wertsteigerungen für typologische Fall-   
konstellationen
  3.1 Fallkonstellation innerstädtischer Außenbereichsstandort
 3.2 Fallkonstellation innerstädtische Innenbereichsstandort mit  
Nachverdichtung (zusätzliches Baurecht)
 3.3 Fallkonstellation Konversionsstandort
 3.4 Fallkonstellationen Außenbereichsstandort in der äußeren Stadt für 
den Geschosswohnungsbau
3.5 Fallkonstellationen Außenbereichsstandorte in der äußeren Stadt für
Einfamilienhäuser
            
Arbeitsschritt 4: Aufwandsmodellrechnung für die vorgenannten Fallkonstellationen unter typolo-
gischer Betrachtung der zu erwartenden Planungskosten, Kosten der Übtragung 
von Grundstücken, Erschließungskosten, Kosten für Ausgleichsmaßnahmen, 
Kosten für die Herstellung des zusätzlichen Bedarfs an Kinderbetreuungsplätzen 
und Grundschulplätzen.
            
Arbeitsschritt 5: Prüfung der rechtlichen und tatsächlichen Möglichkeiten zur Vereinbarung 
wohnungspolitischer Ziele unabhängig von einer Wohnungsbauförderung.
            
Arbeitsschritt 6: Erarbeitung von Musterverträgen
Arbeitsschritt 7: Nutzen-Aufwand-Beurteilung
            
Arbeitsschritt 8: Zusammenfassung der Ergebnisse und gegebenenfalls Erarbeitung einer Leip-
ziger Richtlinie der 'Kooperativen Baulandentwicklung' mit Aufbau einer endgül-
tigen Projektstruktur
Arbeitsschritt 9: Vorstellung und Diskussion der Untersuchungsergebnisse in der Gruppe der 
Wohnungsmarktakteure
Es wird angestrebt, die Arbeitsschritte 0 bis 8 bis Ende 2016 durchzuführen. Hierzu ist eine teilweise 
parallele Bearbeitung der einzelnen Arbeitsschritte notwendig, sofern diese nicht aufeinander 
aufbauen. Anschließend erfolgen nach Bestätigung der Untersuchungsergebnisse durch die 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters Arbeitsschritt 9 sowie die abschließende 
kommunalpolitische Beratung.
Die Fachausschüsse Stadtentwicklung und Bau, Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule sowie 
Finanzen werden über den Projektverlauf mündlich informiert.
Ob und in welchem Umfang für die benannten Arbeitsschritte externer Sachverstand zu Hilfe ge-
zogen werden muss kann derzeit noch nicht beurteilt werden, sondern wird sich erst im Laufe des 
Verfahrens ergeben.
 
Stadtwerkstatt 
Leipzig
Report
16
Kooperative Baulandentwicklung
Programm
Begrüßung
Dorothee Dubrau, Bürgermeisterin und Beigeordnete  
für Stadtentwicklung und Bau der Stadt Leipzig
Fritjof Mothes, Moderator
Wozu dient und wie geht  
„kooperative Baulandentwicklung“?
Aktuelle Rahmenbedingungen in Leipzig
Einführung und Aufgaben
Jochem Lunebach, Leiter Stadtplanungsamt der  
Stadt Leipzig
Lernen von Beispielen
Stadt Potsdam:  
Kostenbeteiligung bei der Baulandentwicklung
Erik Wolfram, Bereichsleiter für Stadtenwicklung 
Stadt München:  
Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN)
Hildegard Wich, Verwaltungsdirektorin im Referat für 
Stadtplanung und Bauordnung
Stadt Berlin: 
Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung
Grit Schade, Wohnungsbauleitstelle in der Senats­
verwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt
Was heißt das für Leipzig?
Diskussionsrunden zu ausgewählten Fragestellungen
1.  
Brauchen wir in Leipzig eine neue, über das bisher 
praktizierte Maß hinausgehende Form der kooperati-
ven Baulandentwicklung?
2.  Welche Ziele sollte das Leipziger Modell verfolgen? 
Welche Bestandteile sollte das Leipziger Modell bein-
halten?
3.  Was sind die nächsten Schritte und welche Voraus-
setzungen sind ggf. zu schaffen?
Podiumsdiskussion
Pete Heuer, Stadtrat und Vorsitzender des Finanzaus­
schusses der Stadt Potsdam
Steffen Göpel, 
Vorstand GRK­Holding und  
BFW Mitteldeutschland e.V.
Michaela Kostov, Vertreterin der Plattform von Leipziger 
Wohnungs genossenschaften „wohnen bei uns“; Vor­
stand der Vereinigten Leipziger Wohnungsgenossen­
schaft eG
Dorothee Dubrau, Bürgermeisterin und Beigeordnete  
für Stadtentwicklung und Bau der Stadt Leipzig
Prof. Dr. Thomas Fabian, Bürgermeister und  
Beigeordneter für Jugend, Soziales, Gesundheit und 
Schule der Stadt Leipzig
Wie steht Leipzig zum Ansatz der  
kooperativen Baulandentwicklung, 
was sind die nächsten Schritte?
Zusammenfassung der Ergebnisse und Ausblick
Jochem Lunebach, Leiter Stadtplanungsamt der
Stadt Leipzig

Aufgabe
Wenn die aktuelle Dynamik der Bevölkerungsent -
wicklung in Leipzig anhält, wird dies weitreichende 
Konsequenzen für den Leipziger Wohnungsmarkt 
und auch zukünftig einen enormen Bedarf an zusätz-
lichen Plätzen für die Kinderbetreuung und an Grund-
schulplätzen zur Folge haben.
In diesem Bewusstsein hat der Stadtrat die Verwal -
tung beauftragt, im Rahmen einer Stadtwerkstatt zu 
klären, ob ein Instrument zur sozialgerechten Boden-
nutzung 
– wie es in einigen anderen Städten Praxis 
ist – in Leipzig eingeführt werden soll. Ein derartiges 
Instrument erlaubt es, bei planungsbedingten und 
hinlänglichen Bodenwertsteigerungen unter definier -
ten rechtlichen Rahmenbedingungen, den Vorhaben-
träger einer Baulandentwicklung an der Finanzierung 
sozialer Infrastrukturen und der Förderung von be-
zahlbarem Wohnraum zu beteiligen.
Ein erster Schritt der Vorbereitungen für die Stadt-
werkstatt war eine vom Stadtplanungsamt durchge -
führte Befragung in Zusammenarbeit mit dem Deut-
schen Städtetag. Das Ziel war es, einen Überblick zu 
erhalten, welche Städte ein Modell zur kooperativen 
Baulandentwicklung entwickelt und umgesetzt haben 
bzw. was ein Modell in der Regel beinhaltet. 16 Städ-
te haben sich an der Umfrage beteiligt. Der große 
Rücklauf bildete eine gute Entscheidungsbasis, auf 
der im Ergebnis die drei Städte Berlin, Potsdam und 
München zur Stadtwerkstatt eingeladen wurden, um 
ihre gesammelten Erfahrungen darzustellen.
Mit der Stadtwerkstatt sollte eruiert werden, in welcher 
Art und Weise von „Vorreiterstädten“ gelernt werden 
kann und welche Ziele ein Modell zur sozialgerech -
ten Bodennutzung verfolgen sollte. Schließlich sollte 
in der Stadtwerkstatt untersucht werden, welche Vor-
aussetzungen und Rahmenbedingungen für ein Leip-
ziger Modell der kooperativen Baulandentwicklung zu 
schaffen sind, um daraus einen Verfahrensvorschlag 
für den weiteren Umgang mit der Thematik für den 
Stadtrat ableiten zu können. Diesem Auftrag folgend 
fand am 25. Juni 2015 die 16. Leipziger Stadtwerk-
statt in der Alten Handelsbörse statt.
Kurzfassung
Die 16. Leipziger Stadtwerkstatt zum Thema Koope -
rative Baulandentwicklung stand unter dem Motto 
“Von (guten) Beispielen lernen”. Um die Übertragbar-
keit eines Instrumentes zur sozialgerechten Boden -
nutzung auf die Stadt Leipzig bewerten zu können, 
wurden zunächst die aktuellen und prognostizierten 
Bevölkerungs- und Wohnungsmarktentwicklungen 
sowie die Bedarfe an sozialer Infrastruktur in Leipzig 
vorgestellt. Demnach ist Leipzig von einer enormen 
Wachstumsdynamik geprägt, die einen erheblichen 
Kapazitätsausbau an sozialer Infrastruktur (Kinderta-
gesstätten und Grundschulen) nach sich zieht.
Aufbauend auf einem einheitlichen Begriffsverständ-
nis und der Klärung der rechtlichen Anwendungsvor-
aussetzungen für ein derartiges Baulandmodell wur-
den die Prinzipien aus Potsdam, München und Berlin 
vorgestellt. Viele Erkenntnisse und Erfahrungen aus 
diesen Beispielstädten sind auf Leipzig übertragbar. 
Bei einigen Aspekten bestehen jedoch teilweise er-
hebliche Unterschiede in den Rahmenbedingungen.
In drei Tischrunden sowie auf dem Podium wurde dis-
kutiert, was die Erfahrungen aus den Beispielstädten 
im Abgleich mit den hiesigen Rahmenbedingungen 
nun für Leipzig in Bezug auf die Einführung eines der
-
artigen Modells bedeuten. Mehrheitlich bestand die 
Meinung, dass ein Leipziger Modell der kooperativen 
Baulandentwicklung jetzt vorbereitet, aber noch (!) 
nicht eingeführt werden soll. Die aktuellen Rahmen
-
bedingungen – insbesondere die Leerstandsrate und 
die erheblichen Flächenpotenziale nach § 34 BauGB 
– lassen eine kurzfristige Einführung nicht als geeig
-
net erscheinen. Betont wurde auch die Notwendigkeit 
einer gründlichen Vorbereitung
. 
Die Ausgestaltung eines Modells der kooperativen 
Baulandentwicklung sollte nach Einschätzung der 
Teilnehmer einer klaren Prioritätensetzung folgen, 
entsprechend der Reihenfolge: 1. Technische Infra-
strukturen, 2. Soziale Infrastrukturen, 3. Förderung 
von bezahlbarem Wohnraum. Schließlich sind für 
die Modelleinführung verschiedene Voraussetzun -
gen zu schaffen. Beginnend mit einer belastbaren 
Wissensbasis, zum Beispiel über potenzielle Bebau -
ungsplangebiete, Flächen- bzw. Nachverdichtungs -
potenziale nach § 34 BauGB oder Szenarien der 
planungsbedingten Bodenwertsteigerungen, sollten 
dann Modellrechnungen zu typischen Fallkonstella -
tionen erfolgen. Betont wurde von den Teilnehmern 
der Stadtwerkstatt die Notwendigkeit, in der Vorberei-
tungsphase die Wohnungsmarktakteure und sonstige 
interessierte Bürgerinnen und Bürger zu informieren 
und zu beteiligen.
1
Jochem Lunebach, Leiter Stadtplanungsamt der Stadt Leipzig
haltsbelastungen bewältigen zu können, sollten diese 
auf mehrere Schultern verteilt werden.
Eine weitere Wirkung der dynamischen Bevölke -
rungsentwicklung zeigt sich auf dem Wohnungs -
markt. Zwar verfügte Leipzig Ende 2014 noch über 
einen Wohnungsleerstand von ca. 22.000 Wohnun
-
gen (ca. 7 %). Hiervon sind etwa 50 % marktaktiv. 
Laut Jochem Lunebach könnten diese Reserven 
bis zum Jahr 2020 weitgehend aufgebraucht sein, 
so dass nach vielen Jahren der Konsolidierung 
nun verstärkt Wohnungsneubau notwendig ist und 
auch bereits durchgeführt wird. Im Jahr 2013 ent
-
standen ca. 1.450 neue Wohnungen, davon waren 
ca. 1/3 Ein- und Zweifamilienhäuser und ca. 1/4 
Wohnungen im Mehrfamilienhausneubau. Die rest
-
lichen Wohnungen wurden im Wesentlichen durch 
Umnutzung, Dachgeschoss-Ausbau oder Woh
-
nungsteilungen geschaffen. Darüber hinaus werden 
ca. 1.500 Wohneinheiten pro Jahr in leerstehenden 
Altbauten durch Sanierung und Modernisierung re
-
aktiviert. Für 2014 werden ähnliche Zahlen erwartet 
– die Statistik hängt hier ein wenig nach. Es zeigt 
sich, dass aktuell (2013 / 2014) neuer Wohnraum 
überwiegend auf der Grundlage von § 34 BauGB 
genehmigt wurde. Bebauungsplanverfahren haben 
derzeit zur Schaffung von Baurecht für Wohnungen 
eine eher untergeordnete Rolle, was sich in Zukunft 
jedoch auch mit Blick auf die aktuellen und geplanten 
Wohnungsbauvorhaben ändern dürfte.
Leipzig bewegt sich im deutschlandweiten Vergleich 
auf einem noch günstigen Mietpreisniveau mit unter-
durchschnittlichen Anstiegen (+ 8 % bei der Kalt-Be-
standsmiete zwischen 2009 
– 2014). Jedoch gibt es 
deutliche Unterschiede in den einzelnen Segmenten.
Für hochwertigen Neubau werden 10,50 EUR/m² und 
mehr Miete erzielt. Während bei der Wiedervermie -
tung von einfachen Altbauten im Durchschnitt nur 
4,50 EUR/m² erreicht werden. Die Neubaumieten 
liegen damit inzwischen auf einem Niveau, das für 
Investoren zwar attraktiv, jedoch für einkommens -
schwache Bevölkerungsgruppen zu hoch ist. Auch 
das ist eine Entwicklung, die sich mit Verstetigung 
des rasanten Bevölkerungswachstums noch verstär-
ken könnte.
Die Schaffung nachfragegerechten und bezahlbaren 
Wohnraums in allen Gebieten der Stadt sollte da
-
bei weiterhin eine Prämisse der Wohnungspolitik in 
Leipzig sein, um die soziale Stabilität und Vielfalt zu 
erhalten.
„Leipzig wächst“ war der Ausgangspunkt der Be-
trachtungen von Jochem Lunebach, Leiter des 
Stadtplanungsamtes der Stadt Leipzig, zu Beginn 
der 16. Leipziger Stadtwerkstatt. Im Jahr 2011 haben 
sich die Wanderungsgewinne im Vergleich zu 2010 
beispielsweise verdoppelt. Diese finden sich dabei in 
fast allen Altersgruppen, wobei die größten Zuwäch-
se in der Gruppe der 18- bis 35-jährigen zu verzeich-
nen sind. Es ziehen auch verstärkt Familien mit Kin-
dern nach Leipzig. Im Dezember 2014 hatte Leipzig 
laut Statistischem Landesamt 551.871 Einwohner. 
Diese Dynamik in der Bevölkerungsentwicklung Leip-
zigs wurde in der Vergangenheit nicht prognostiziert. 
Mögliche Erklärungen der positiven Entwicklung lie-
gen in der wirtschaftlichen Stabilisierung und in der 
Attraktivität der Stadt mit der Folge des sogenannten 
Schwarmverhaltens einzelner Bevölkerungsschich -
ten. Bis Ende 2014 überschreitet der reale Einwoh -
nerzuwachs bereits um 5.000 Einwohner die positive 
Variante der Prognose der Stadt Leipzig. Darüber hi-
naus hat Leipzig im Jahr 2014 den ersten Geburten-
überschuss seit 1965 zu verzeichnen.
Die Folgen des Wachstums sind vielschichtig. So ent-
stehen erhebliche Zusatzbelastungen für den städti-
schen Haushalt. Insbesondere die Bereitstellung 
neuer sozialer Infrastrukturen ist eine enorme Her-
ausforderung für die Stadt. Zwischen 2010 und Mai 
2015 wurden ca. 6.000 neue Betreuungsplätze für 
Kinder geschaffen. Hierzu wurden unter anderem 74 
Kindertagesstätten entweder neu gebaut oder erwei-
tert. Bis 2025 werden aller Voraussicht nach weitere 
ca. 6.800 Betreuungsplätze benötigt. Mit Blick auf die 
wachsenden Schüler- und Klassenzahlen werden bis 
2025 mindestens sechs Grundschulen neu gebaut 
beziehungsweise vier ehemalige Schulgebäude sa-
niert werden. Um die daraus resultierenden Haus-
Rahmenbedingungen in Leipzig / Fragen an die Stadtwerkstatt
2 | 16. Stadtwerkstatt „Kooperative Baulandentwicklung“
Begrifflichkeiten rund um die kooperative Baulandentwicklung
Die aktuellen Rahmenbedingungen, die Perspektiven 
und die zu erwartenden Konsequenzen, insbesonde-
re hinsichtlich des erforderlichen Wohnungsneubaus 
und der zusätzlichen infrastrukturellen Bedarfe, las-
sen den Schluss zu, dass nun auch in Leipzig über 
neue und über das bisher praktizierte Maß hinausge-
hende Formen der kooperativen Baulandentwicklung 
nachgedacht werden muss. Hier findet sich der An-
lass der 16. Leipziger Stadtwerkstatt, der so auch im 
Entwurf des neuen wohnungspolitischen Konzeptes 
der Stadt formuliert wurde. 
In der Diskussion verschwimmen häufig die Inten-
tionen und Begrifflichkeiten einzelner Formen, In-
strumente und Maßnahmen der Baulandpolitik. 
Entsprechend war es im Einführungsvortrag der 
Stadtwerkstatt erforderlich, zunächst die rechtlichen 
Schranken und die möglichen Ziele kommunaler 
Baulandmodelle zu beleuchten.
Den § 11 BauGB zitierend verwies Jochem Lunebach 
darauf, dass die durch ein Modell vereinbarten Leis -
tungen den gesamten Umständen nach angemessen 
sein müssen. Das heißt, es darf keine pauschale Mit
-
finanzierung von planungsbedingten Bodenwertstei -
gerungen eingefordert werden. Die Anwendung des 
Modells ist dabei zwingend an die Aufstellung eines 
Bebauungsplanes gebunden, welcher städtebaulich 
erforderlich sein muss. Wenn der Vorhabenträger An
-
spruch auf eine Baugenehmigung hat, zum Beispiel 
nach § 34 BauGB, sind Leistungsvereinbarungen un
-
zulässig. Des Weiteren dürfen nur solche Kosten und 
Leistungen vereinbart werden, die in einem ursächli
-
chen Zusammenhang mit der Baulandentwicklung ste-
hen (Kausalitätsgebot).
Unter Berücksichtigung der rechtlichen Schranken 
kann ein Modell zur kooperativen Baulandentwick
-
lung unterschiedliche Ziele verfolgen. Dies können 
städtebauliche Ziele sein, wie Wettbewerbsdurch
-
führung, Bauverpflichtung, städtebauliche Standards 
oder Umweltstandards. Ebenso kann ein derartiges 
Modell vor allem auf ökonomische Ziele, das heißt 
auf die Übernahme von Planungskosten, Kosten 
für Ordnungsmaßnahmen, Erschließungskosten 
einschließlich Bereitstellung der Grundstücke oder 
eben auf die Übernahme von Kosten der Herstel
-
lung der sozialen Infrastruktur abstellen. Schließlich 
lassen sich auch Wohnungsbauziele, wie die Fest
-
legung einer Quote von zu errichtenden geförderten 
Wohnungen oder Mietpreis- und Belegungsbindun
-
gen verfolgen.
16. Leipziger Stadtwerkstatt - Begrifflichkeiten
Sozial-
gerechte 
Boden-
nutzung
Kooperative Baulandentwicklung
Städtebauliche Verträge
… 
kommunale
Wohnungs-
politik
kommunale 
Liegen-
schafts-
politik
Konzeptvergabe
Städtische Wohnungsbaugesellschaften
Strategischer Flächenerwerb
…
Wahrung des 
Bestandes
Wohnungs-
(neu-)bau-
förderung
Objektförderung (Belegrechtskauf, Zuschüsse …)
Subjektförderung (KdU …)
Zielgruppen (Baugemeinschaften, Genossenschaften, 
kooperative Wohnformen …) 
Konzeptioneller Mietwohnungsbau
…
Flankierende 
Maßnahmen
Erhaltungssatzungen (㼲172 BauGB: 
Milieuschutz, Soziale Erhaltungsver-
ordnung,  Umwandlungsverbot, 
Vorkaufsrecht …)
Städtebauliche Sanierung
Zweckentfremdungsverbot
…
Wohnungspolitisches Konzept
Soziale Wohnraumversorgung
…
Beratung 
Kooperationen mit 
Wohnungsmarktakteuren
Quartiersmanagement
…
Quelle: |u|m|s| STADTSTRATEGIEN
3
Bevölkerungsentwicklung der Stadt Leipzig nach Komponenten
Nachfragezuwachs 
7 
Bevölkerungsentwicklung nach Komponenten 
 + 2,4 % Zuwachs 2014, erstmals auch mehr Geburten als Sterbefälle 
-912 -1.218 -1.012 -664 -265 -482 -374 -177 -122 -73
353
1.843
5.353
4.939 4.592 5.221
3.878
4.359
9.064
10.791 10.662
12.989
-2.000
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*
Personen
natürliche Bevölkerungsentwicklung Wanderungssaldo
Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen; Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen 
* Daten 2014 auf Basis des Einwohnerregisters, Ordnungsamt, Stadt Leipzig
Abb. 3: Bevölkerungsentwicklung der Stadt Leipzig nach 
Komponenten 2004 - 2014
17.07.2015 
Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen 
*  Daten 2014 auf Basis des Einwohnerregisters, Ordnungsamt Stadt Leipzig
natürliche Bevölkerungsentwicklung
Wandersaldo
Entsprechend der Vielschichtigkeit von Modellansät -
zen wurden für die Stadtwerkstatt unterschiedliche 
Beispiele ausgewählt:
•  Die Stadt Potsdam mit der Richtlinie zur Kostenbe-
teiligung bei der Baulandentwicklung, da der Pots -
damer Immobilien- / Wohnungsmarkt am ehesten 
mit dem derzeitigen Leipziger Markt vergleichbar 
ist und dort bereits Erfahrungen bei der Mitfinanzie
-
rung sozialer Infrastrukturen existieren.
•  Die Stadt München mit der Sozialgerechten Bo-
dennutzung, die seit mehr als 20 Jahren Erfah-
rungen mit dem Modell der kooperativen Bauland -
entwicklung hat und damit in der Ausgestaltung 
und rechtlichen Auslegung eines solchen Mo-
dells über eine umfangreiche Expertise verfügt. 
•  Die Stadt Berlin mit ihrem im Jahr 2014 eingeführ-
ten Modell der kooperativen Baulandentwicklung, 
da hier insbesondere bei der Angemessenheits -
prüfung ein von anderen Modellen deutlich abwei -
chendes Verfahren angewandt wird.
In der Annahme, dass einerseits die aktuelle Be-
völkerungszunahme in Leipzig mittelfristig anhalten 
4 | 16. Stadtwerkstatt „Kooperative Baulandentwicklung“
Monatliche Nettokaltmiete bei Neu- und Wiedervermietung nach Baualter und Wohnwert 2007 – 2014
Wohnungsmieten 
18 17.07.2015 
Monatliche Nettokaltmiete bei Neu- und Wiedervermietung nach 
Baualter und Wohnwert 2007-2014 
könnte, andererseits die eingeladenen Beispielkom -
munen sich in ihren Rahmenbedingungen zum Teil 
nicht unerheblich von Leipzig unterscheiden dürften, 
formulierte Jochem Lunebach zum Abschluss seines  
Vortrages in Form folgender Fragen einen Diskus-
sionsauftrag an die 16. Leipziger Stadtwerkstatt. 
• Was können wir von den Beispielstädten lernen?
•  Sind die Rahmenbedingungen der Beispielstädte mit 
den Leipziger Rahmenbedingungen vergleichbar?
 •  Ist die Einführung eines Modells der kooperativen 
Baulandentwicklung in Leipzig sinnvoll?
• Wenn ja, welche Zielrichtungen sollten verfolgt werden?
•  Welche Voraussetzungen müssen für eine Modell-
einführung erfüllt sein?
Antworten auf diese Fragen wurden in den Referaten 
aus den Beispielkommunen und in den Diskussionen 
an den Tischen sowie auf dem Podium gegeben.
Quelle: IVD; Wieder-/Erstvermietung nicht geförderte 3-Zimmer-Wohnung mit ca. 70m², ab 2011
Unterscheidung guter und sehr guter Wohnwert; keine Werte für Neubau (mittlerer Wohnwert) 2011 u. 2012
Wohnungsmieten 
18 17.07.2015 
Monatliche Nettokaltmiete bei Neu- und Wiedervermietung nach 
Baualter und Wohnwert 2007-2014 
5
Seit Januar 2013 ist die Potsdamer Richtlinie zur 
Kostenbeteiligung bei der Baulandentwicklung in 
Kraft. Erik Wolfram, Bereichsleiter für Stadtent
-
wicklung in der Landeshauptstadt, führte aus, dass 
die durch das Modell generierten Einnahmen inzwi
-
schen einen entscheidenden Beitrag zur Förderung 
von Investitionen in die soziale Infrastruktur leisten. 
Ca. 1,3 Mio. EUR wurden seit der Einführung des 
Modells eingenommen, davon 840 TEUR für 60 zu
-
sätzliche Kindertagesplätze und 456 TEUR für 19 
zusätzliche Grundschulplätze. Für 2015 geht Pots
-
dam von ca. 1 Mio. EUR Einnahmen in Abhängig -
keit von der Anzahl der abgeschlossenen Bebau -
ungsplanverfahren aus. Neben den Einnahmen 
wirkt das Modell auch flächensteuernd, da Inves
-
toren motiviert werden in Gebiete zu investieren, in 
denen die nötigen Infrastrukturkapazitäten bereits 
vorhanden sind. 
Die Potsdamer Rahmenbedingungen sind hinsicht -
lich Bevölkerungsentwicklung, Wohnungsleerstand, 
Bedarf an neuen Wohnungen etc. mit denen der 
Stadt Leipzig in den Dimensionen zwar verschieden, 
die Entwicklungstendenzen sind jedoch durchaus 
vergleichbar. So vollzog auch die Stadt Potsdam 
eine Trendwende bei der Bevölkerungsentwicklung. 
Während in den 1990er Jahren die Einwohnerzahl 
noch sank, stieg sie in den letzten Jahren aufgrund 
von Gebietsreformen, Zuwanderung und einer posi-
tiven Entwicklung der Geburtenrate deutlich an. In-
zwischen wächst Potsdam um über 2.000 Einwoh -
ner pro Jahr bei einer Gesamtbevölkerung 2014 von 
rund 164.000. Die logischen Konsequenzen dieses 
Wachstums waren rückläufiger Wohnungsleerstand, 
hoher Bedarf an neuen Wohnungen sowie an Kin-
Erik Wolfram, Bereichsleiter für Stadtentwicklung in der Landeshauptstadt 
Potsdam
derbetreuungsplätzen und Schulplätzen, verbunden 
mit zunehmenden Belastungen für den Stadthaushalt 
sowie steigenden Mieten und Bodenpreisen.
Vor diesem Hintergrund gab Potsdam 2012 eine 
Studie beim Deutschen Institut für Urbanistik (difu) 
in Auftrag, welche sich der „Untersuchung der Kos
-
tenbeteiligung Dritter an den Infrastrukturkosten von 
Baumaßnahmen“ widmete. Begleitet von Workshops 
mit Wohnungsbauinvestoren, der Politik, der Verwal
-
tung und anderen Städten gab die Studie am Ende 
die Empfehlung, ein Modell zur Kostenbeteiligung 
bei der Baulandentwicklung einzuführen. Signifikan
-
te Auswirkungen auf die Wohnkosten wurden durch 
die Kostenbeteiligungsregelung nicht erwartet. Die 
entsprechende Richtlinie wurde von der Stadtverord
-
netenversammlung am 30.01.2013 beschlossen.
Die Potsdamer „Richtlinie zur Kostenbeteiligung bei 
der Baulandentwicklung“ findet bei allen Bebauungs-
planverfahren mit Wohnungsbau außerhalb von Sa-
nierungs-, Entwicklungs- und Umlegungsgebieten 
Anwendung, in denen über die Bestandsbaurechte 
hinausgehende Baurechte durch Bebauungsplanung 
geschaffen werden. Auch existieren Sonderregelun -
gen für kleine und sehr kleine Wohnungen.
Das Modell trifft Regelungen zur Beteiligung an den 
Kosten der Planung, der Erschließung, von Aus
-
gleichs- und Ersatzmaßnahmen sowie von notwendi-
ger sozialer Infrastruktur (Krippe, Kindertagesstätten, 
Hort und Grundschule). Der Finanzierungsbeitrag für 
einen Kindertagesplatz beträgt 14.000 EUR und für 
einen Grundschulplatz 24.000 EUR. Die Finanzie
-
rungsbeiträge belaufen sich damit am unteren Rand 
der tatsächlichen Kosten. Die Gesamtkosten aller 
übertragenen Maßnahmen sind in Potsdam auf zwei 
Drittel der Wertsteigerung, die aus der Planung resul
-
tiert, beschränkt; ein Drittel der Wertsteigerung ver -
bleibt beim Vorhabenträger / Planungsbegünstigten. 
Die Umsetzung der Richtlinie erfolgt durch städte -
bauliche Verträge. Die Potsdamer Richtlinie regelt 
aktuell nicht die anteilige Errichtung von mietpreis- 
und belegungsgebundenen Wohnungen, dieses 
Thema wurde aufgrund der fehlenden Neubauförde
-
rung des Landes 2013 zunächst ausgeklammert. Die 
Aufnahme entsprechender Verpflichtungen wird aber 
derzeit diskutiert, da das Land Brandenburg eine 
entsprechende Förderung (wieder) eingeführt hat.
Herr Wolfram wies auch darauf hin, dass bestimmte 
Voraussetzungen zur Anwendung des Modells ge
-
geben sein müssen: So sind kleinräumige Bevölke -
Lernen von Beispielen 
Potsdam: Kostenbeteiligung bei der Baulandentwicklung
6 | 16. Stadtwerkstatt „Kooperative Baulandentwicklung“
Wohnungsbaupotenziale in Potsdam
16. Leipziger Stadtwerkstatt „Kooperative Baulandentwicklung“
• 1990-1998: Schrumpfung um 
etwa 10.000 Einwohner
• 2003 Gebietsreform, 
Territorium wuchs + 78%
Einwohner +12.000
• seit 2000 wächst Potsdam: 
durch Zuwanderung, ab 2003 
auch Geburtenüberschuss
• Zuwachs inzwischen
über 2.000 EW/ +1,3% p.a.
• neue Prognose wird deutlich 
über bisheriger Prognose 
liegen
Entwicklung Einwohnerzahl
nach Schrumpfung Wachstum seit der Jahrtausendwende
2014: 
163.668
171.632
178.912
120.000
130.000
140.000
150.000
160.000
170.000
180.000
1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012 2015 2018 2021 2024 2027 2030
Personen
Jahr
Quelle: LHP
Einwohnerentwicklung der Landeshauptstadt Potsdam seit 1991
Prognose bis 2030, Basisjahr 2011 
Entwicklung Einwohnerzahl
rungsprognosen, die Abschätzung der Wohnungsbau-
potenziale und Modellrechnungen („Prognose ohne 
Neubau“), kleinräumige Aussagen zu Kapazitäten bei 
Kindertagesstätten und Grundschulen sowie eine Pri
-
oritäten-Liste für die Bauleitplanung erforderlich. 
Zum Abschluss seines Vortrages bewertete Herr 
Wolfram die bisherigen Potsdamer Erfahrungen 
wie folgt: Investoren und größere Eigentümer hät
-
ten sich nach anfänglicher Skepsis sehr gut mit 
der Richtlinie arrangiert. Verständnis und Akzep -
tanz seien bei betroffenen Kleineigentümern nur in 
geringem Umfang vorhanden. Gerade bei dieser 
Gruppe sei der Verwaltungsaufwand ausgespro
-
chen hoch. Die meisten Bebauungsplanverfahren 
konnten bisher unter Anwendung der Richtlinie wie 
geplant zum Abschluss gebracht werden. Bei einer 
aktuellen Planung sei allerdings ein Scheitern nicht 
ausgeschlossen, da der Investor derzeit nicht zum 
Abschluss einer vertraglichen Regelung bereit sei.
16. Leipziger Stadtwerkstatt „Kooperative Baulandentwicklung“ 
Fahrland/Krampnitz 
Golm/Eiche Bornstedter Feld 
Umfeld Hbf 
 
Platz für knapp 16.000  
neue Wohnungen 
 
77% Geschosswohnungsbau  
23% Einfamilienhausbau 
 
= theoretisch ist Platz  
für 30.000 neue Einwohner  
ohne Änderung FNP 2013 
 
Baurecht für 10.000 WE 
in prior. Verfahren 4.000 WE 
 
Baufertigstellungen:  
knapp 1.000 Wohnungen p.a. 
 
• 1990 - 1998: Schrumpfung um   
etwa 10.000 Einwohner
• 2003 Gebietsreform,  
 Territorium wuchs + 78 % 
 Einwohner + 12.000
• seit 2000 wächst Potsdam: 
 durch Zuwanderung, ab 2003   
auch Geburtenüberschuss
• Zuwachs inzwischen über   
 2.000 EW/ + 1,3 % p.a.
• neue Prognose wird deutlich   
über bisheriger Prognose liegen
• Platz für knapp 16.000  
neue Wohnungen
• 77 % Geschosswohnungsbau 
23 % Einfamilienhausbau
 = theoretisch ist Platz für 
30.000 neue Einwohner  
ohne Änderung FNP 2013
• Baurecht für 10.000 WE 
in priorisierten Verfahren 
4.000 WE
• Baufertigstellungen: 
knapp 1.000 Wohnungen p.a.
Quelle: Erik Wolfram, Landeshauptstadt Potsdam
Quelle: Erik Wolfram, Landeshauptstadt Potsdam
7
Hildegard Wich, Verwaltungsdirektorin im Münchner Referat für Stadt-
planung und Bauordnung
Seit 1994 findet das Münchner Modell zur Sozialge -
rechten Bodennutzung Anwendung und ist damit das 
älteste dieser Art in Deutschland. Gemäß § 11 BauGB 
wird mit dem SoBoN-Modell die Übernahme ur-
sächlicher Kosten und Lasten von städtebaulichen  
Planungen durch die Planungsbegünstigten in städ-
tebaulichen Verträgen geregelt. Mit Stand Ende 2013 
konnte Hildegard Wich, Verwaltungsdirektorin im 
Münchner Referat für Stadtplanung und Bauord -
nung, in ihrem Vortrag auf 128 rechtsverbindliche  
Bebauungspläne auf Basis der SoBoN verwei -
sen. Dies waren Planungsumgriffe von 1.176 ha mit 
36.550 Wohnungen, davon 9.610 geförderte Woh-
nungen. Die Vorhabenträger / Planungsbegünstig -
ten übernahmen Kosten in Höhe von 509 Mio. EUR, 
davon 152 Mio. EUR allein für Kapazitätserweite -
rungen der sozialen Infrastruktur. Konkret wurden 
2.040 Krippen-, 5.625 Kindergarten-, 1.450 Hort- und 
1.536 Grundschulplätze geschaffen. 
Hildegard Wich ging auf die Entstehungsgeschichte 
und die Erfolgsfaktoren der SoBoN ein. Neben einem 
parteiübergreifenden Grundkonsens, der bis heute 
Bestand hat, gab es umfassende Gespräche und 
Verhandlungen mit der Bau- und Wohnungswirtschaft 
mit dem Ziel, eine grundsätzliche Mitwirkungsbereit -
schaft herbeizuführen. Mit dem SoBoN-Modell und 
dessen Grundsätzen gibt es keine Einzelfall- oder 
Fall-zu-Fall-Vereinbarungen. Die Rahmenbedingun -
gen sind von Anfang an allen Beteiligten klar, was 
auch zur Investitionssicherheit beiträgt. Die Einset-
zung einer referatsübergreifenden Arbeitsgruppe, 
die sich ca. im 3-Wochenrythmus trifft und über alle 
verfahrensrelevanten Themen wie Anwendung der  
Lernen von Beispielen 
München: Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN)
SoBoN oder Umfang der ursächlichen Kosten und 
Lasten entscheidet, ist ebenfalls ein wichtiger Be-
standteil des Erfolges.
Die SoBoN ist seit ihrer Einführung konsequenter Be-
standteil aller städtebaulichen Planungen. Ein Bebau-
ungsplanverfahren wird nur dann eingeleitet, wenn 
der Vorhabenträger / Planungsbegünstigte seine (ein-
seitige) Grundzustimmung über die Grundsätze der 
SoBoN und den Anfangswert des Planungsgebietes 
erklärt. Erst danach kommt es zum Aufstellungsbe -
schluss, nachfolgend wird eine Grundvereinbarung 
abgeschlossen. Diese enthält konkrete, rechtlich 
bindende Regelungen zu den zu erbringenden Leis-
tungen und ist Voraussetzung für den Billigungs- 
und Änderungsbeschluss über den Bebauungsplan. 
Dem Vorhabenträger / Planungsbegünstigten wer-
den dabei regelmäßig die Übernahme der ursäch-
lichen Kosten und Lasten der Planung, die Kosten 
der Erschließung, die naturschutzrechtlichen Aus-
gleichsmaßnahmen, die Sicherung einer gemischten 
Wirtschaftsstruktur sowie eine Bauverpflichtung auf-
erlegt. Letztere bewegen sich in einem überschau -
barem Zeitrahmen: 5 Jahre bei ca. 100 – 200 WE,  
12 – 15 Jahre bei ca. 1.000 – 1.500 WE. Darüber hin-
aus sieht die SoBoN Bindungen zur Förderung des 
sozial gebundenen Wohnungsbaus vor. Grundsätz-
lich müssen 30 % des neu geschaffenen Wohnbau -
rechts als geförderte Wohnungen errichtet werden, 
mit einer Unterteilung in 20 % geförderter Mietwoh -
nungsbau und 10 % Eigenwohnungen mit staatlicher 
Förderung. Die notwendigen Fördermittel stehen 
zur Verfügung. Nach dem Satzungsbeschluss über 
den Bebauungsplan werden die Ausführungsverträ -
ge mit der detaillierten Festlegung der bereits in der 
Grundvereinbarung verabredeten Leistungspflichten 
geschlossen, beispielsweise Erschließungsverträge 
oder Herstellungsverträge für Kindertagesstätten.
Das SoBoN-Modell sieht eine Beteiligung des Vorha-
benträgers / Planungsbegünstigten an den ursäch-
lichen Kosten und Lasten von maximal zwei Drittel 
der planbedingten Bodenwertsteigerung vor. Frau 
Wich betonte, dass der Wertermittlungsaufwand  
vergleichsweise hoch ist, da auf Grund der dynami -
schen Bodenwertentwicklung in München im Laufe 
eines Bebauungsplanverfahrens ggf. mehrere Wert-
ermittlungen notwendig sind.
Die SoBoN kommt nicht zur Anwendung, wenn keine 
nennenswerte Bodenwertsteigerung zu erwarten ist 
oder eine reine Büronutzung geplant wird, da letztere 
8 | 16. Stadtwerkstatt „Kooperative Baulandentwicklung“
Beispiel für die Übernahme ursächlicher Kosten und Lasten in München
Referatsübergreifende Arbeitsgruppe
meist keine ursächlichen Kosten oder Lasten auslöst. 
Die endgültige Entscheidung trifft in diesen Fällen die 
referatsübergreifende Arbeitsgruppe. 
In ihrem Resümee stellte Hildegard Wich noch einmal 
die positiven Entwicklungen durch die SoBoN in den 
Vordergrund. Das Modell sei in München inzwischen 
akzeptierter Bestandteil der Planungskultur. 
Die Rahmenbedingungen zwischen München und 
Leipzig weisen deutliche Unterschiede auf. So sind die 
Bodenwerte wenig mit Leipzig vergleichbar. Außer-
dem existiert eine Wohnungsbauförderung des 
Freistaates Bayern, ergänzt durch ein kommunales 
Förderprogramm. Jedoch lassen sich bei allen Un-
terschieden auch viele übertragbare Hinweise für 
ein Leipziger Modell gewinnen. Dies betrifft insbe-
sondere Aspekte der Kalkulierbarkeit für alle Akteu-
re, der verwaltungsinternen Abwicklung sowie das 
System der vertraglichen Regelungen. Die Münchner 
Vorgehensweise zeigt auch sehr deutlich, dass über 
einen längeren Zeitraum ein erheblicher Beitrag zur 
Mitfi  nanzierung zusätzlich notwendiger sozialer Infra-
strukturen generiert werden kann.
 Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung Hildegard Wich Verwaltungsdirektorin  
Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) 
Fachreferate, deren Interessen berührt sind, insb. 
Kämmerei Baureferat Arbeit & 
Wirtschaft Schulreferat 
Referatsübergreifende  
Arbeitsgruppe 
Sozialgerechte Bodennutzung 
Leitung: Planungsreferat, Kommunalreferat 
nicht öffentlich 
keine Privaten 
nicht  
weisungsgebunden 
direkt dem OB 
unterstellt 
Entscheidet über alle wichtigen verfahrensrelevanten Themen 
 Findet die SoBoN Anwendung? 
 Kann Bebauungsplanverfahren eingeleitet werden? 
 Umfang der ursächlichen Kosten/ Lasten 
 Kann BPlan dem Stadtrat zur Beschlussfassung vorgelegt werden? 
 Ist der städtebauliche Vertrag vollständig abgewickelt? 
 Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung Hildegard Wich Verwaltungsdirektorin  
Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) 
 Landeshauptstadt München Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung Hildegard Wich Verwaltungsdirektorin  
Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) 
Quelle: Landeshauptstadt München, „Die Sozialgerechte Bodennutzung“ S. 31
Quelle: Hildegard Wich, Landeshauptstadt München
9
Lernen von Beispielen 
Berlin: Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung
Das Berliner Modell der kooperativen Baulandent -
wicklung, welches zum August 2014 eingeführt wurde, 
stellte Grit Schade von der Wohnungsbauleitstelle der 
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 
vor. Zuvorderst verwies sie darauf, dass der grundle
-
gende Aufbau des Berliner Modells den Modellen der 
Städte Potsdam und München ähnelt. Jedoch set
-
ze jede Stadt unterschiedliche Akzentuierungen. So 
weicht insbesondere bei der Angemessenheitsprüfung 
das Berliner Modell deutlich von den Modellen der 
Städte Potsdam und München ab. Die Erfahrungen 
und Erkenntnisse mit dem Berliner Modell sind noch 
nicht sehr ausgeprägt. Entsprechend legte Frau Scha
-
de in ihrem Vortrag den Schwerpunkt auf die Intention 
und den Prozess der Modelleinführung.
Mit Blick auf den (durchschnittlichen) Neubaubedarf 
Berlins, der aktuell mind. 10.000 Wohnungen pro 
Jahr beträgt, zielt das Berliner Modell der kooperati
-
ven Baulandentwicklung u. a. darauf ab, den Woh -
nungsbedarf von Bevölkerungsgruppen mit Wohn -
raumversorgungsproblemen zu decken. Das Modell 
ist dabei nur ein Instrument der Berliner Mieten- und 
Wohnungsbaupolitik. Eine neue Liegenschaftspolitik, 
Bündnisse mit den Bezirken und den bau- und woh
-
nungswirtschaftlichen Verbänden oder ein Wohnungs-
bauförderprogramm sind neben anderen weitere Ins -
trumente. Anlass für die Einführung eines derartigen 
Baulandmodells war vor allem der Handlungsdruck 
auf den Bauland- und Wohnungsmärkten. Notwendige 
Voraussetzungen waren die Existenz einer Wohnungs
-
bauförderung, um Mietpreis- und Belegungsbindung 
umsetzen zu können, erhebliche planungsbedingte 
Bodenwertsteigerungen und der politische Konsens 
darüber, dass ein solches Modell erforderlich ist.
 
Der Abschluss städtebaulicher Verträge ist in Berlin 
geübte Praxis, jedoch handelten die Bezirke in ihren 
Forderungen zur Folgekostenübernahme nicht im-
mer nach einem einheitlichen Muster. Auch deswe -
gen war die Einführung des Modells der kooperativen 
Baulandentwicklung angebracht, um das „Handeln 
Berlins berechenbar“ zu machen. 
Im Gegensatz zur Potsdamer Richtlinie verfügt das 
Berliner Modell über Mietpreis- und Belegungsbin -
dungen, die in der Regel als öffentlich geförderter 
Wohnungsbau mit einer einheitlichen Quote von 25 % 
realisiert werden. Weitere Inhalte des Modells sind 
die Übernahme von Erschließungs-, Planungs- und 
Gutachterkosten, die Abtretung von Grün- und Frei-
flächen sowie die Herstellung dieser Flächen und die 
Mitfinanzierung sozialer Infrastrukturen. 
Berlin hat einen anderen Weg der Angemessenheits-
prüfung gewählt, wodurch insbesondere der Bewer-
tungsaufwand deutlich reduziert wird. Die Beurteilung 
der Angemessenheit stellt eine wirtschaftliche Ge-
samtbetrachtung dar, die die wirtschaftlichen Vorteile 
des Vorhabenträgers / Planungsbegünstigten und die 
aus dem Vertrag resultierenden Belastungen berück-
sichtigt. Es handelt sich nicht um eine Berechnung auf 
der Grundlage von im Einzelfall ermittelten Anfangs- 
und Endwerten, sondern um einen generalisierenden 
Verfahrensansatz, der als Orientierungsmaßstab für 
planbedingte Bodenwertsteigerungen dient und ein 
vereinfachtes, standardisiertes Schätzverfahren auf 
der Basis der Bodenrichtwerte darstellt. Der Ein-
gangswert liegt dabei in der Regel bei 50 % des Ziel-
wertes. Der Investor hat die Möglichkeit, durch ein 
von ihm vorzulegendes Gutachten die Bodenwerte 
zu überprüfen und die individuelle Angemessenheit 
zu hinterfragen („Umkehr der Beweislast“).
Ähnlich wie in München – hier allerdings als Stabstel-
le beim Staatssekretär organisiert – gibt es in Berlin 
eine zentrale Arbeitsgruppe zur Steuerung des Bau-
landmodells, die mit einem interdisziplinären Team 
für die schnelle und effiziente Durchführung des Mo-
dells sorgt. Der Wohnungsbauleitstelle obliegt dabei 
die Federführung. Das Team trifft sich im 4-wöchigen 
Rhythmus. Diese Strukturen sind neben der politi -
schen Legitimation eine wesentliche Voraussetzung 
für die Etablierung und Akzeptanz des Modells. Dar-
über hinaus soll alle drei Jahre eine Evaluierung des 
Modells und der Strukturen stattfinden und es wird 
großen Wert auf Transparenz durch einen stetigen 
Grit Schade, Leiterin der Wohnungsbauleitstelle in der Senatsverwal-
tung für Stadtentwicklung und Umwelt
10 | 16. Stadtwerkstatt „Kooperative Baulandentwicklung“
Komponenten der Berliner Mieten- und Wohnungsbaupolitik
Systematisiertes Bewertungsmodell zur Sicherstellung 
der monetären Angemessenheit 
Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung 
>>> Bewertungsmodell zur Sicherstellung der   
          monetären Angemessenheit 
 
Eingangswert Zielwert 
Grit Schade, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Wohnungsbauleitstelle 
Bewertungsmodell zur Sicherstellung der monetären Angemessenheit in Berlin
Systematisiertes Bewertungsmodell zur Sicherstellung 
der monetären Angemessenheit 
Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung 
>>> Bewertungsmodell zur Sicherstellung der   
          monetären Angemessenheit 
 
Eingangswert Zielwert 
Grit Schade, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Wohnungsbauleitstelle 
Systematisiertes Bewertungsmodell zur Sicherstellung 
der monetären Angemessenheit 
Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung 
>>> Bewertungsmodell zur Sicherstellung der   
          monetären Angemessenheit 
 
Eingangswert Zielwert 
Grit Schade, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Wohnungsbauleitstelle 
Informationsfl  uss und durch die Offenlegung der Re-
gularien des Modells gelegt. Die Leitlinie sowie die 
dazugehörigen Berechnungstools sind frei über das 
Internet einsehbar und zu beziehen.
Grundsätzlich liegen laut Frau Schade die Herausfor-
derungen für ein solches Modell in der Akzeptanz und 
Implementierung einer neuen Planungskultur und in 
dem Bewusstsein, dass nur ein Teil der Infrastruktur-
leistungen der Städte über städtebauliche Verträge 
abgesichert werden können. Die komplexe Berliner 
Verwaltungsstruktur, mögliche Interessenkonfl  ikte, 
Vorurteile, Personalengpässe in den Bezirksver-
waltungen, der Umgang mit Sonderfällen und die 
Spekulation mit Grundstücken bergen weitere Kon-
fl  iktpotenziale.
Das Fazit von Grit Schade zu den bisherigen Entwick-
lungen fällt positiv aus. Mit Hilfe des Modells konnte 
eine einheitliche Anwendungskultur geschaffen wer-
den. Außerdem hat sich die anfängliche Skepsis bei 
vielen Investoren gewandelt. Auch hofft Berlin, dass 
mit Hilfe des Modells ein Beitrag zur Dämpfung der 
Bodenpreisentwicklung geleistet werden kann. Be-
zogen auf die Leipziger Rahmenbedingungen stellen 
insbesondere die Methode der Angemessenheitsprü-
fung und die verwaltungsinterne Verfahrensabwick-
lung interessante Ansätze dar.
Quelle: Grit Schade, Stadt Berlin
Quelle: Grit Schade, Stadt Berlin
11
1.
12 | 16. Stadtwerkstatt „Kooperative Baulandentwicklung“
Aufbauend auf den Ausführungen von Jochem Lunebach und den Erkenntnissen aus den  
Beispielkommunen wurden alle Teilnehmer der Stadtwerkstatt gebeten, sich in drei Runden 
mit zentralen Leitfragen in Kleingruppen auseinanderzusetzen. Im Wesentlichen ging es 
darum, die Vorträge zu reflektieren und herauszuarbeiten „Was heißt das für Leipzig?“.  
Unterstützt von Tischmoderatoren wurde in Gruppen mit ca. 8 Personen diskutiert.
Diese erste Frage sollte ein Stimmungsbild der Teilnehmer und deren Ansichten 
zur Notwendigkeit eines Leipziger Baulandmodells abfragen.
Es zeigte sich, dass die Mehrheit an den Tischen für die Initiierung eines solchen 
Modells war, dies jedoch nicht ohne Vorbehalte. Vor allem sei es noch zu früh, ein 
solches Modell jetzt einzuführen. Der Zeitpunkt der Diskussion darüber ist jedoch 
richtig, da die Vorlaufzeiten für die Konzeption und die Einführungsprozesse zu 
berücksichtigen sind sowie allgemein von einem weiteren Einwohnerzuwachs in 
Leipzig ausgegangen wird.
Darüber hinaus gilt es zu klären, in welchen Quantitäten und Qualitäten ein solches 
Modell zum Einsatz kommen wird. Dafür bedarf es einer Bestandsaufnahme über 
die potenziellen Bebauungsplangebiete und über die Baulandpotenziale außerhalb 
von Bebauungsplänen. Daran sollten sich Referenzrechnungen anschließen, um 
eine Orientierung für mögliche Bodenwertsteigerungen und Mitfinanzierungsquo
-
ten zu erhalten. Die dann vorliegenden Informationen können die Basis für einen 
fundierten Modellentwicklungsprozess sein. Das Vorbereiten eines Leipziger Bau
-
landmodells scheint auch aus dem Grund notwendig, da die Leerstandsreserven 
bis 2020 größtenteils aufgebraucht sein könnten. Ein vorbereitetes und kommuni
-
ziertes Konzept stünde dann zur Verfügung, wenn es wirklich gebraucht wird.
Im Rahmen der Konzeption eines Modells sollten auch Aufwand und Nutzen 
betrachtet werden. Zentraler Diskussionspunkt war die Höhe der erforderlichen 
Bodenwertsteigerungen, um überhaupt Mitfinanzierungspotenziale zur Verfü-
gung zu haben. Aktuell werden die planungsbedingten Bodenwertzuwächse 
in Leipzig überwiegend noch als zu gering eingeschätzt. Weiterhin wurde be-
tont, dass ein Modell für alle Investoren und für alle Vorhabengrößen verpflich -
tend sein muss, um den Gleichbehandlungsgrundsätzen zu entsprechen und 
ausreichend Transparenz zu schaffen. Skepsis besteht bei einem Teil der Dis-
kutanten bezüglich der Umsetzung wohnungspolitischer Ziele. Als hemmen -
der Faktor wurde vor allem die fehlende Wohnungsbauförderung genannt, die 
überwiegend als Voraussetzung für die Vereinbarung von Mietpreis- und Bele-
gungsbindungen gesehen wird. Diskutiert wurde auch, ob ein Baulandmodell  
investorenunfreundlich wirken könnte oder seine Wirkung dadurch nicht entfalten 
kann, da es noch zu viele Baulandpotenziale nach § 34 BauGB gibt. Zusammen-
fassend stand als Erkenntnis der ersten Tischrunde jedoch die Aussage, dass ein 
Modell jetzt vorbereitet, aber noch (!) nicht eingeführt werden soll.
Was heißt das für Leipzig?
Brauchen wir in Leipzig eine neue, über das 
bisher praktizierte Maß hinausgehende Form 
der kooperativen Baulandentwicklung?
2.
Welche Ziele sollte das Leipziger Modell  
verfolgen? Welche Bestandteile sollte das 
Leipziger Modell beinhalten?
Mit der zweiten Fragerunde wurde ein Gedankenspiel versucht. Für den Fall, dass 
es – zukünftig – ein Leipziger Baulandmodell geben sollte, wurde die Ausgestal -
tung dieses Modells hinterfragt. Sollte es schwerpunktmäßig Mitfinanzierungspo-
tenziale verfolgen, Aspekte der Wohnraumversorgung in den Blick nehmen oder 
sollte sich die Stadt Leipzig auf die klassischen städtebaulichen Vereinbarungen 
beschränken und diese zu einem Modell weiter entwickeln?
Klare Aussage dieser Tischrunde war, dass unbedingt Prioritäten zu setzen sind. 
Wie bisher sollte die Übernahme von Planungs- und Entwicklungskosten an ers-
ter Stelle stehen, gefolgt von der Übernahme der Kosten und Lasten für die tech-
nischen Infrastrukturen und an dritter Position Regelungen zur Sicherung des 
Angebotes an bezahlbarem Wohnraum. In diesem Zusammenhang wurde auch 
für eine größere Entscheidungsfreiheit bei der medientechnischen Erschließung 
plädiert.
Eine zu entwickelnde Richtlinie für ein Leipziger Baulandmodell sollte im Sinne 
eines Baukastensystems alle Komponenten umfassen, auch wenn es beispiels -
weise (noch) keine Wohnungsbauförderung gibt. Im Rahmen der zweiten Frage-
runde wurde über die Einführung von alternativen Finanzierungsmodellen, wie 
Quartierfonds oder die Kopplung von Belegungsbindungen im Bestand an die 
Schaffung von Planungsrecht für Neubaumaßnahmen, diskutiert. 
Entsprechend der Vorgehensweise in München und Potsdam sollte dem Vorha-
benträger / Planungsbegünstigten mindestens ein Drittel der planungsbedingten 
Bodenwertsteigerung verbleiben. Eine weitere Anregung bestand darin, dass 
auch Aspekte der städtebaulichen Qualität und eine Nutzungsmischung betrach-
tet werden müssen. In diesem Zusammenhang wurde betont, dass solche Ziele 
auch Bestandteile der Vergabe von kommunalen Flächen sein sollten, zum Bei-
spiel im Wege der Konzeptvergabe.
13
Ergebnisse der Diskussionsrunden an den Tischen
1Stadt Leipzig - 16. Leipziger Stadtwerkstatt "Kooperative Baulandentwicklung" 25.06.2015
Bedarf? noch 
34er-Gebiete, 
Lücken, 
geringe Anzahl 
B-Pläne
Nebeneffekte?
Preisstei-
gerungen, 
investoren-
unfreundlich
Nutzungs-
mischung und 
städtebauliche 
Qualität 
sichern 
3. Beteiligung 
und 
Legitimation
2. Testfälle 
nach Priori-
sierungen
4a. Richtlinie 
mit externen 
Lerneffekten
Transparenz 
und Gleichbe-
handlung
Mitfinanzierungs-
potenziale? 
Bodenwert-
steigerung   
Belegungs-
bindung nur 
mit Förderung 
Freistaat
Prioritäten-
setzung: 
1. Infrastruktur, 
2. Soziales, 
3. Belegungs-
bindung
4b. 
Ressourcen-
aufbau
Schrittfolgen:
1. Wissen 
schaffen  
(Mengen-
gerüste)
Ja, warum nicht, aber … Prioritätensetzung … 
Aufwand und 
Nutzen?
Prozessstart jetzt, stufenweise Modellentwicklung mit  … 
Ergebnisse der Diskussionsrunden an den Tischen
1Stadt Leipzig - 16. Leipziger Stadtwerkstatt "Kooperative Baulandentwicklung" 25.06.2015
Bedarf? noch 
34er-Gebiete, 
Lücken, 
geringe Anzahl 
B-Pläne
Nebeneffekte?
Preisstei-
gerungen, 
investoren-
unfreundlich
Nutzungs-
mischung und 
städtebauliche 
Qualität 
sichern 
3. Beteiligung 
und 
Legitimation
2. Testfälle 
nach Priori-
sierungen
4a. Richtlinie 
mit externen 
Lerneffekten
Transparenz 
und Gleichbe-
handlung
Mitfinanzierungs-
potenziale? 
Bodenwert-
steigerung   
Belegungs-
bindung nur 
mit Förderung 
Freistaat
Prioritäten-
setzung: 
1. Infrastruktur, 
2. Soziales, 
3. Belegungs-
bindung
4b. 
Ressourcen-
aufbau
Schrittfolgen:
1. Wissen 
schaffen  
(Mengen-
gerüste)
Ja, warum nicht, aber … Prioritätensetzung … 
Aufwand und 
Nutzen?
Prozessstart jetzt, stufenweise Modellentwicklung mit  … 
Ergebnisse der Diskussionsrunden an den Tischen
1Stadt Leipzig - 16. Leipziger Stadtwerkstatt "Kooperative Baulandentwicklung" 25.06.2015
Bedarf? noch 
34er-Gebiete, 
Lücken, 
geringe Anzahl 
B-Pläne
Nebeneffekte?
Preisstei-
gerungen, 
investoren-
unfreundlich
Nutzungs-
mischung und 
städtebauliche 
Qualität 
sichern 
3. Beteiligung 
und 
Legitimation
2. Testfälle 
nach Priori-
sierungen
4a. Richtlinie 
mit externen 
Lerneffekten
Transparenz 
und Gleichbe-
handlung
Mitfinanzierungs-
potenziale? 
Bodenwert-
steigerung   
Belegungs-
bindung nur 
mit Förderung 
Freistaat
Prioritäten-
setzung: 
1. Infrastruktur, 
2. Soziales, 
3. Belegungs-
bindung
4b. 
Ressourcen-
aufbau
Schrittfolgen:
1. Wissen 
schaffen  
(Mengen-
gerüste)
Ja, warum nicht, aber … Prioritätensetzung … 
Aufwand und 
Nutzen?
Prozessstart jetzt, stufenweise Modellentwicklung mit  … 
3.
Welche Voraussetzungen sind für ein 
Leipziger Modell zu schaffen?
Diese abschließende Frage zielte auf die notwendigen Rahmenbedingungen ab, 
die für den Erfolg eines derartigen Modells erforderlich sind. 
Hier wurde erneut deutlich, dass zwar mit der Modelleinführung noch gewartet, 
die Modellentwicklung aber bereits jetzt stufenweise vorbereitet werden sollte.  
In einem ersten Schritt gilt es „Wissen über die relevanten Daten und Fakten zu 
vertiefen“. 
Daran sollten sich – auch im Erfahrungsaustausch mit Akteuren aus den Bei-
spielkommunen – Modellrechnungen anschließen, die eine Orientierung darüber 
geben, welche Bodenwertsteigerungen erforderlich und welche Mitfinanzierungs-
quoten bei unterschiedlichen Fallkonstellationen möglich sind. Die Grundlagener-
mittlung könnte Basis für eine anschließende Testphase sein. Betont wurde die 
Notwendigkeit in einer Vorbereitungsphase größtmögliche Transparenz sicherzu-
stellen und die Wohnungsmarktakteure umfassend zu beteiligen. Dem Vorbild der 
Beispielkommunen folgend, sollte die Einsetzung einer zentralen, ämterübergrei-
fenden Arbeitsgruppe erwogen werden.
Ad hoc-Zusammenfassung der Ergebnisse aus den Tischdiskussionen:
Quelle: |u|m|s| STADTSTRATEGIEN
14 | 16. Stadtwerkstatt „Kooperative Baulandentwicklung“
Podiumsdiskussion
Das Meinungsbild aus den Tischdiskussionen aufgrei-
fend reflektierten die Teilnehmer der Podiumsdiskussi-
on aus ihrer jeweiligen Sichtweise, welche Potenziale 
bei der Einführung eines Leipziger Baulandmodells zu 
erwarten sind und welche Hemmnisse bestehen.
Pete Heuer, Stadtrat und Vorsitzender des Finanzaus
-
schusses der Stadt Potsdam, regte an, dass sich die 
Stadt Leipzig jetzt die Zeit nehmen und die Chance 
nutzen sollte, ein Leipziger Modell auf den Weg zu 
bringen. Den Potsdamer Diskussions- und Vorberei
-
tungsprozess reflektierend kam er zu dem Ergebnis, 
dass eine frühzeitigere Befassung mit dem Thema der 
Potsdamer Problemlage aus heutiger Sicht besser ge
-
recht geworden wäre. Notwendig sei es die Flächen -
potenziale zu kennen, die Aufstellungsbeschlüsse mit 
Veränderungssperren gegen Spekulationen zeitnah 
zu beschließen und die Prioritäten im Auge zu behal
-
ten. Eine Richtlinie sollte alle Komponenten, auch die 
der Förderung des bezahlbaren Wohnraums beinhal
-
ten und Spielräume für neue Ansätze, wie zum Bei -
spiel Quartierfonds, lassen. Man müsse aber immer 
im Bewusstsein haben, dass ein Modell und die dazu
-
gehörige Richtlinie im Stadtrat eine Mehrheit benötigt. 
Ein breiter politischer Konsens sei deshalb sinnvoll. 
Herr Heuer betonte, dass eine beschlossene Richtlinie 
auch konsequent umgesetzt werden müsse. Sofern 
eine Bereitschaft einzelner Investoren zur vertragli
-
chen Vereinbarung nicht bestehe, könne der entspre -
chende Bebauungsplan nicht beschlossen werden. 
Auch Dorothee Dubrau, Bürgermeisterin und Beige -
ordnete für Stadtentwicklung und Bau der Stadt Leipzig 
sieht die Chancen eines solchen Modells für Leipzig. 
Es sei jedoch nur ein Baustein im Instrumentenkoffer 
einer wachsenden Stadt. Im Entwurf des wohnungs
-
politischen Konzepts der Stadt Leipzig werden weitere 
Instrumente benannt, die in Summe ein gutes Rüst
-
zeug für die prognostizierten Herausforderungen des 
Leipziger Wohnungsmarktes bieten. Für die Entwick
-
lung eines Leipziger Baulandmodells sei es notwendig, 
bestehende Modelle tiefer zu durchdringen und die 
Diskussionen mit den Beispielkommunen weiterzufüh
-
ren. Frau Dubrau vertritt wie Herr Heuer die Meinung, 
dass mit den Vorbereitungen nicht zu lange gewartet 
werden sollte, da mit größter Wahrscheinlichkeit von 
einem weiteren Einwohnerwachstum auszugehen sei.
Als Vertreterin der (privaten) Wohnungswirtschaft si
-
gnalisierte Michaela Kostov, Vorstand der Vereinig -
ten Leipziger Wohnungsgenossenschaften eG und 
Mitglied der Plattform von Leipziger Wohnungsgenos-
senschaften, grundsätzlich offen zu sein für ein derar-
tiges Modell. Vor der Einführung müssten jedoch noch 
einige Voraussetzungen geschaffen und Grundlagen 
ermittelt werden. Angefangen von der unsicheren Bo
-
denpreisentwicklung über die Flächenpotenziale der 
§ 34 BauGB-Gebiete bis hin zu den Angemessenheits
-
prüfungen gibt es laut Frau Kostov noch vielfältigen 
Aufklärungsbedarf. Daher wird sie den Gedankenaus
-
tausch mit anderen Genossenschaften im Bundesge -
biet suchen, um die Position der Genossenschaften 
zu einem solchen Modell auch überregional zu disku
-
tieren. Dies durchaus auch in dem Bewusstsein, dass 
Genossenschaften mit ihrem eindeutigen Auftrag be
-
reits erhebliche wohnungswirtschaftliche Beiträge im 
Sinne einer Sozialrendite leisten. Sie begrüße jedoch 
den heute begonnenen Diskussionsprozess zu die
-
sem Thema ausdrücklich.
In gleicher Weise hatte Steffen Göpel, Vorstand GRK-
Holding und BFW-Mitteldeutschland e.V., noch Bedarf 
an Aufklärung. Ein Leipziger Baulandmodell könnte 
aus seiner Sicht eine Win-Win-Situation darstellen, da 
die Entwickler weiterhin an der Wertschöpfung parti
-
zipieren und gleichzeitig gesellschaftliche Beiträge 
15
leisten können. Entsprechend offen zeigt er sich einer 
Modelleinführung gegenüber. Zwingend erforderlich 
sei jedoch die grundsätzliche Gleichbehandlung aller 
Investoren und Grundstückseigentümer. Auch Herr 
Göpel betonte, dass er mit Investoren aus anderen 
Städten in einen Erfahrungsaustausch treten wird, um 
sowohl von deren Erkenntnissen zu lernen als auch 
den juristischen und bürokratischen Aufwand besser 
beurteilen zu können.
Schließlich wies Prof. Dr. Thomas Fabian, Bürger
-
meister und Beigeordneter für Jugend, Soziales, 
Gesundheit und Schule der Stadt Leipzig darauf hin, 
dass die Bedarfe an neuem und bezahlbarem Wohn
-
raum sowie an zusätzlichen Kinderbetreuungs- und 
Grundschulplätzen in den stadtgesellschaftlichen 
 
Diskussionen häufig noch unterschätzt würden. Da -
her sei es wichtig bei Bevölkerungs- und Wohnungs -
marktentwicklungen in Szenarien zu denken, langfris -
tig und strategisch zu planen sowie entsprechende 
Instrumente rechtzeitig vorzubereiten. Dies impli
-
ziert auch, dass die Debatten um zusätzliche soziale  
Infrastrukturangebote nicht nur anhand von Kinder-  
betreuungs- und Grundschulplätzen geführt werden 
darf, sondern auch die Belange von Senioren Berück
-
sichtigung finden sollten. Der insgesamt erforderliche 
Finanzbedarf für den notwendigen Kapazitätsausbau 
sei gewaltig.
Die 16. Leipziger Stadtwerkstatt wurde mit einem kla-
ren Arbeitsauftrag initiiert. Das Modell der kooperati -
ven Baulandentwicklung, welches über das bisher in 
Leipzig praktizierte Maß der Kosten- und Lastenüber-
nahme durch die Vorhabenträger hinausgeht und zur 
Mitfinanzierung von sozialen Infrastrukturen und zur 
Förderung von bezahlbarem Wohnraum beitragen 
kann, sollte auf seine Übertragbarkeit auf Leipzig 
überprüft werden.
Leipzig kann von den Beispielstädten und ihren 
Modellen sehr viel lernen. Die Erfahrungen und Er-
kenntnisse, die mit der Entwicklung, Einführung und 
Anwendung eines solchen Baulandmodells einherge-
hen, sind wichtig für die Erarbeitung einer Leipziger 
Strategie.
Auch wenn die Rahmenbedingungen der Beispiel -
städte mit den Leipziger Verhältnissen (noch?) nicht 
in allen Ausprägungen übereinstimmen, sind einige 
Tendenzen der Entwicklung durchaus schon heute 
vergleichbar. Die praktizierten Modelle geben Auf-
schluss darüber, welche Voraussetzungen geschaf-
fen werden müssen und wie der Prozess der Einfüh-
rung zu gestalten ist, damit ein Baulandmodell mit 
Erfolg angewendet werden kann.
Bei den Tischdiskussionen und der Podiumsdiskus -
sion wurde fast einvernehmlich herausgestellt, dass 
ein Leipziger Modell der ‘Kooperativen Baulandent -
wicklung‘ vorbereitet, aber noch (!) nicht eingeführt 
werden sollte. Einigkeit bestand auch darüber, dass 
im Rahmen der Vorbereitung eine große Transparenz 
in Bezug auf die relevante Datenlage geschaffen wer-
den muss und dass die Wohnungsmarktakteure und 
die interessierte Öffentlichkeit umfassend informiert 
und beteiligt werden sollten.
Jochem Lunebach betonte in seinem Fazit, dass 
der große Konsens der Teilnehmer der Stadtwerk-
statt über die nun notwendigen Arbeitsschritte von 
der Verwaltung aufgenommen und dem Stadtrat ein 
dementsprechender Verfahrensvorschlag unterbrei -
tet werden soll.
Ausblick
16 | 16. Stadtwerkstatt „Kooperative Baulandentwicklung“
17Veranstalter 
Stadt Leipzig, 
Dezernat für Stadtentwicklung und Bau, 
Stadtplanungsamt
Termin 
25. Juni 2015 | 16:00 Uhr
Veranstaltungsort 
Alte Handelsbörse 
Naschmarkt 1, 04109 Leipzig
Moderation 
Fritjof Mothes,  Stadtlabor
Teilnehmer
Sabine Anhöck, 
Anhöck & Kellner Massivhaus GmbH
Christine Anlauff, 
Stadt Potsdam, Kommunalpolitikerin
Steffen Bieder,  
BfW Landesverband  
Mitteldeutschland e.V.
Christel Biermeier,  
Stadt Leipzig
Jens-Uwe Boldt,  
Stadt Leipzig
Ortrud Diemer,  
Stadt Leipzig
Thomas Dohrmann,  
Leipziger Wohnungs­ und  
Baugesellschaft mbH
Dorothee Dubrau,  
Bürgermeisterin / Beigeordnete für 
Stadtentwicklung und Bau
Peter Dütthorn,  
Stadt Leipzig
Axel Dyck,  
Stadtrat
Tim Elschner,  
Stadtrat
Prof. Dr. Thomas Fabian,  
Bürgermeister / Beigeordneter für Ju­
gend, Soziales, Gesundheit und Schule
Patrik Fahrenkamp,  
Leipziger Stadtbau AG
Marlen Försterling,  
Stadt Leipzig
Dr. Beate Ginzel,  
Stadt Leipzig
Steffen Göpel,  
GRK­Holding AG
Roman Grabolle,  
Bündnis „Stadt für Alle“
Silvia Haas,  
Stadt Leipzig
Marita Hasebrink,  
Stadt Leipzig 
Ulrike Herold,  
Fraktionsassistentin
Pete Heuer,  
Stadt Potsdam
Dr. Sabine Heymann,  
Stadträtin
Steffen Hildebrand, 
Hildebrand & Jürgens GmbH
Marco Hoffmann,  
Immobilienverband Deutschland IVD, 
Region Mitte­Ost e.V.
Ingo Jahnel,  
Limes Wohnbau GmbH
Hannes Koefer,  
Leipziger Stadtbau AG
Claudia König,  
Stadt Leipzig
Michaela Kostov, 
Vereinigte Leipziger Wohnungs­
genossenschaft eG, Mitglied der 
Plattform von Leipziger Wohnungs­
genossenschaften
Matthias Kredt,  
Stadt Leipzig
Hannes Lindemann,  
Haushalten e.V.
Ronald Linke,  
Haus & Grund Leipzig
Jochem Lunebach,  
Amtsleiter Stadtplanungsamt 
Stadt Leipzig
Anke Matejka,  
Mieterverein Leipzig e.V.
Christina Meyer-Kayser,  
Stadt Leipzig
Jens Niewiadomski,  
Stadt Leipzig
Heike Oppitz,  
Stadt Leipzig
Sebastian Pfeiffer,  
Stadt Leipzig
Ruth Rabenberg,  
Stadt Leipzig
Grit Schade,  
Senatsverwaltung für  
Stadtentwicklung und Umwelt,  
Leiterin der Wohnungsbauleitstelle 
des Landes Berlin
Ute Schäfer,  
Leipziger Wohnungs­ und  
Baugesellschaft mbH
Ute Scheffen-Halbach,  
Selbstnutzer Kompetenzzentrum  
für Wohneigentum GmbH
Siegfried Schlegel,  
Stadtrat
Markus Schmädt,  
Bündnis „Stadt für Alle“
Klaus Schotte,  
AG Beratung Leipzig
Jan Schulze,  
Hansa Real Estate AG
Robert Staacke,  
Stadt Leipzig
Sven Stein,  
Stadt Leipzig
Michael Stellmacher, 
AG Beratung Leipzig
Dr. Nicolas Tsapos,  
Stadt Leipzig
Gudrun Unverferth,  
Stadt Leipzig
Daniel von der Heide,  
Stadtrat
Mathias Weber,  
Stadtrat
Prof. Dr. Silke Weidner, 
|u|m|s| STADTSTRATEGIEN
Bernd Weisenburger,  
Weisenburger Bau und Grund AG
Gernot Weiß,  
Stadt Leipzig
Hildegard Wich,  
Stadt München
Erik Wolfram,  
Stadt Potsdam
Tischmoderatoren
Stefan Heinig,  
Stadt Leipzig
Stefanie Komm,  
Stadt Leipzig
Christina Neddens,  
Stadt Leipzig
Heinrich Neu,  Stadt Leipzig
Karolin Pannike,  
Stadt Leipzig
Friederike Rathke, Stadt Leipzig
Prof. Dr. Jan Schaaf, 
|u|m|s| STADTSTRATEGIEN
Eike Sievers,  
Stadt Leipzig
Reinhard Wölpert,  
Stadt Leipzig
Kooperative Baulandentwicklung
Ansprechpartner
Stadt Leipzig 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau, 
Stadtplanungsamt 
Telefon: [TELEFONNUMMER ENTFERNT] | Fax: [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
E-Mail: [E-MAIL ENTFERNT]
Impressum
Herausgeber
Stadt Leipzig 
Der Oberbürgermeister 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau, 
Stadtplanungsamt
Redaktion
Jochem Lunebach Verantwortlich i.S.d.P.
Friederike Rathke, Stadtplanungsamt
Prof. Dr. Jan Schaaf, Prof. Dr. Silke Weidner 
|u|m|s| STADTSTRATEGIEN
Gestaltung und Satz
David Pfeil | Stadtplanungsamt
Prof. Dr. Jan Schaaf, Prof. Dr. Silke Weidner  
Friedolin Knorn |u|m|s| STADTSTRATEGIEN
Fotos 
David Pfeil, Tom Meier | Stadtplanungsamt
Druck 
Hausdruckerei der Stadt Leipzig 
Auflage
200 Stück
November 2015