Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungskriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-DS-10192
Datum: 2024-09-17
Vorlagenart: Beschlussvorlage

1/7 
 
 
Dienstberatung des 
Oberbürgermeisters 
 
 
 
Beschlussvorlage-Nr. VII-DS-10192 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
Stammbaum: 
 
VII-DS-10192 Dezernat Stadtentwicklung 
und Bau 
 
Betreff: 
Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungskriterien für 
Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig 
 
 
Beratung im Gremium  
(Änderungen vorbehalten) 
 
Voraussichtlicher Sitzungstermin Zuständigkeit 
DB OBM - Vorabstimmung  Information zur Kenntnis 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters  Beschlussfassung 
FA Stadtentwicklung und Bau  Information zur Kenntnis 
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen  Information zur Kenntnis 
FA Soziales, Gesundheit und Vielfalt  Information zur Kenntnis 
FA Wirtschaft, Arbeit und Digitales  Information zur Kenntnis 
 
Auswirkungen auf Strategie, Haushalt  
und Stadtraum 
 
 
Ziele „Leipzig-Strategie 2035“ Bezahlbares Wohnen 
Klimawirkung nein 
Auswirkung auf bezahlbares Wohnen ja 
Finanzielle Auswirkungen nein 
Auswirkung auf den Stellenplan nein 
Räumlicher Bezug entfällt 
  
 
Beschlussvorschlag 
 
Beschluss des Oberbürgermeisters vom 17.09.2024: 
 
1. Für die Genehmigungspraxis im Rahmen der Umsetzung von Satzungen zur Erhaltung 
der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Soziale Erhaltungssatzung) gemäß § 172 
Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch werden im Ergebnis der zweiten Evaluierung 
die in Anlage 1 aufgezeigten konkretisierten Kriterien zur Beschreibung des allgemein 
üblichen Standards von Wohnungen (dem sog. Leipziger Wohn- und 
Ausstattungsstandard) in diesen Arealen beschlossen und angewendet. 
2. Die Genehmigungskriterien sind im Verwaltungshandeln weiter zu konkretisieren und zu 
evaluieren. Die Evaluierungsergebnisse sind weiterhin alle zwei Jahre vorzulegen. Der 
Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau wird über die Ergebnisse informiert.  
 
Zusammenfassung 
 
Anlass der Vorlage: 
 
  Rechtliche Vorschriften   Stadtratsbeschluss   Verwaltungshandeln 
 
X  Sonstiges: 
 
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Diese Vorlage erneuert nach zwei weiteren Jahren der Umsetzung die Evaluierung der 
Genehmigungskriterien für die Umsetzung von Sozialen Erhaltungssatzungen. Die 
überarbeitete Fassung der Prüfkriterien passt sich der aktuellen Rechtsprechung und der 
fortentwickelten Verwaltungspraxis an und sorgt damit für eine Vereinheitlichung in der 
behördlichen Umsetzung. Gleichzeitig sorgt die vorliegende aktuelle Anpassung der 
Prüfkriterien für mehr Transparenz in den Verwaltungsabläufen und für eine Beschleunigung 
im Antrags- und Genehmigungsverfahren. 
Thematisiert werden auch Vertiefungsthemen beim Einsatz von Sozialen 
Erhaltungssatzungen zum Erhalt des bezahlbaren Wohnens zu weiteren 
wohnungspolitischen und stadtentwicklungspolitischen Herausforderungen und der Leipzig-
spezifische Umgang. 
 
 
Beschreibung des Abwägungsprozesses 
Entfällt. 
 
 
I.  Eilbedürftigkeitsbegründung 
Entfällt. 
 
 
II.  Begründung Nichtöffentlichkeit 
Entfällt. 
 
 
III.  Strategische Ziele 
 
Die Umsetzung von Sozialen 
Erhaltungssatzungen nach § 172 Abs. 1 
Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) 
und die Festlegung von 
Genehmigungskriterien sind Bausteine 
des Handlungsfeldes „Stadtgesellschaft 
zusammenhalten“ der Leipzig-Strategie 
2035 mit dem strategischen Ziel 
„Bezahlbares Wohnen“. In Quartieren mit 
nachgewiesener besonderer 
Nachfragedynamik und einem hohen 
Aufwertungspotenzial des 
Gebäudebestandes sowie 
Aufwertungsdruck als auch einem 
nachgewiesenen Verdrängungspotenzial 
der im Gebiet ansässigen Bevölkerung 
soll mit dem Einsatz dieses Instruments 
die Zusammensetzung der Bevölkerung 
und damit der Zusammenhang von 
Wohnraum, Einwohner/-innen und 
(öffentlicher) Infrastruktur erhalten bleiben. 
 
 
IV.  Sachverhalt 
1.  Anlass 
Anlass ist der Beschluss der Dienstberatung des Oberbürgermeisters vom 05.07.2022 zu VI-
DS-06892 „Erste Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungskriterien für Gebiete 
mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“. Gemäß Beschlusspunkt 3 sind die 
Genehmigungskriterien alle zwei Jahre (d.h. bis Juli 2024) im Verwaltungshandeln zu 
evaluieren und zu konkretisieren und erneut zum Beschluss vorzulegen. 
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2.  Beschreibung der Maßnahme 
2.1 Rechtliche Rahmenbedingungen 
Bei der sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB ist Ziel, die 
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen zu 
erhalten. Es geht darum, in einem intakten Gebiet wohnenden Menschen die Umgebung zu 
sichern und dadurch die Bevölkerungszusammensetzung vor unerwünschten 
Veränderungen, insbesondere vor Verdrängungsprozessen zu schützen (vgl. Battis / 
Krautzberger / Löhr, Kommentar zum BauGB § 172, Randnummer 11).  
 
Aus diesen Gründen bedürfen der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung 
baulicher Anlagen der Genehmigung. Dies betrifft nicht nur vermieteten, sondern auch 
leerstehenden sowie durch die Eigentümerin bzw. den Eigentümer selbst genutzten 
Wohnraum. Der Genehmigungsvorbehalt gilt auch, wenn das genehmigungsbedürftige 
Vorhaben keiner Genehmigung nach der Sächsischen Bauordnung bedarf (dazu gehören z. 
B. Modernisierungen, energetische Sanierung, Einbau von Leichtbauwänden, Austausch von 
Fenstern und Heizungsanlagen). Die standardisierten Prüfschritte im 
Genehmigungsverfahren sowie die Rechtsfolge des § 172 Abs. 4 BauGB sind in Anlage 2 
beschrieben. 
 
In den sozialen Erhaltungsgebieten Leipzigs besteht gemäß den vertiefenden 
Detailuntersuchungen, die zur Festsetzung geführt haben, ein Steuerungserfordernis 
hinsichtlich der Erhaltung des Wohnraumangebots, der Durchführung energetischer 
Sanierungsmaßnahmen, der Regulierung von Modernisierungsmaßnahmen sowie 
hinsichtlich der Nutzungsänderung von Wohnraum und des spekulativen Umgangs mit 
Wohnraum. 
 
Die städtebaulichen Ziele sind im Einzelnen: 
• die Einhaltung des allgemein üblichen Standards von Wohnraum in Leipzig (Leipziger 
Wohn- und Ausstattungsstandard), 
• die Berücksichtigung der Mindestanforderungen an Wohnraum nach der Sächsischen 
Bauordnung und des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), 
• die Erhaltung des vorhandenen kostengünstigen Wohnraumangebots und 
• die Erhaltung der Übereinstimmung von sozialer Infrastruktur, Wohnungsangebot und 
Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung. 
 
Einen Rechtsanspruch haben Eigentümer/-innen auf die Genehmigung von Vorhaben in 
Sozialen Erhaltungsgebieten, die der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards 
einer durchschnittlichen Wohnung gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB oder der 
Anpassung einer baulichen Anlage an die Mindestanforderungen des 
Gebäudeenergiegesetzes gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB dienen. Eine 
Anpassung an den üblichen Wohnstandard darf Eigentümer/-innen nicht verweigert werden. 
 
Das Gesetz gibt indirekt ein gebundenes Prüfschema vor, das bei der Prüfung von 
Genehmigungsanträgen im Einzelfall abzuarbeiten ist (vgl. die als Anlage 2 beigefügte 
Rechtsfolge). Im Erhaltungsrecht besteht in der Genehmigungsprüfung i.d.R. eine 
gebundene Rechtsfolge nach § 172 Abs. 4 BauGB. Eine Ermessensentscheidung kann nur 
bei atypischen Fallgestaltungen getroffen werden. Bei einer gebundenen Entscheidung muss 
die Verwaltung bei Vorliegen aller Tatbestandsvoraussetzungen die im Gesetz vorgesehene 
Rechtsfolge herbeiführen. In rechtlicher Hinsicht wird ein präventives Verbot mit 
Erlaubnisvorbehalt begründet. Sind im Einzelfall die Voraussetzungen für ein Verbot nicht 
gegeben, besteht ein Rechtsanspruch auf Genehmigung des Vorhabens. Liegen umgekehrt 
die Voraussetzungen für die Versagung des Vorhabens vor, muss die Genehmigung i.d.R. 
versagt werden. 
 
Zunächst sind die Genehmigungstatbestände des § 172 Abs. 4 S. 2 sowie S. 3 Nr. 1, 1a 
BauGB zu prüfen. Soweit die Genehmigung hiernach nicht erteilt werden kann, ist die 
Genehmigungsfähigkeit nach § 172 Abs. 4 S. 1 BauGB zu prüfen. Dabei steht der Kommune 
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ein Ermessen nur im atypischen Einzelfall zu. Ein atypischer Fall liegt vor, wenn der 
Einzelfall auf Grund seiner besonderen Umstände von dem Regelfall der Tatbestände nach 
§ 172 BauGB Abs. 4 signifikant abweicht und die vorgesehene Rechtsfolge für den 
Betroffenen eine unverhältnismäßige Härte darstellen würde. 
 
Anders als im Sanierungsrecht kann im Erhaltungsrecht nicht auf Vorweggenehmigungen 
durch Allgemeinverfügung für bestimmte Arten von Maßnahmen zurückgegriffen werden, da 
eine entsprechende Rechtsgrundlage im städtebaulichen Erhaltungsrecht nicht enthalten ist. 
Vielmehr ist jeder Genehmigungsantrag gesondert zu prüfen. 
 
Der Beschluss von Genehmigungskriterien liegt demnach in der Zuständigkeit des 
Oberbürgermeisters im Rahmen der Geschäfte der laufenden Verwaltung gemäß § 53 Abs. 
2 S. 1 Var. 1 Sächsischer Gemeindeordnung (SächsGemO). 
 
Der Kriterienkatalog ist ein Orientierungsrahmen für die Verwaltung und Antragsteller und 
gibt Anhaltspunkte für die Genehmigungsfähigkeit nach § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 1 BauGB 
(Ausstattungsstandard) sowie für die nach § 172 Abs. 4 S. 1 BauGB erforderliche 
Prognoseentscheidung zu den städtebaulichen Auswirkungen. Er ersetzt nicht die 
Einzelfallprüfung. 
 
2.2 Evaluierungsmethode und –bausteine 
Die Evaluierung der Genehmigungskriterien erfolgte weiterhin unter Beachtung der unter 2.1 
benannten rechtlichen Rahmenbedingungen standardisiert in der Durchführung, Auswertung 
und Interpretation. Die „Evaluierungsmethode“ umfasst hierbei folgende Analysebausteine je 
Kriterium: 
 
2.2.1 Auswertung bestehender Rechtsprechungen zum Vollzug von Sozialen 
Erhaltungssatzungen 
Bei der Evaluierung der Genehmigungskriterien müssen vorliegende Rechtsprechungen zur 
Umsetzung von Sozialen Erhaltungssatzungen und zu einzelnen Kriterien berücksichtigt 
werden. Dieser Prüfschritt erfolgt in enger Abstimmung mit dem Rechtsamt der Stadt 
Leipzig. 
 
2.2.2 Auswertung des Genehmigungsgeschäftes  
Mit der Vorlage VII-Ifo-08549 wurde der dritte Sachstandsbericht zur Umsetzung des 
Genehmigungsgeschäfts in den Leipziger Sozialen Erhaltungsgebieten (Berichtszeitraum 
Juli 2020 bis Dezember 2022) im Dezember 2023 in die Ratsversammlung als Information 
eingebracht. Grundaussagen des Sachstandsberichtes enthalten, neben einer Darstellung 
des Prüfprozesses und der rechtlichen Rahmenbedingungen, die Dimension der Anträge zur 
erhaltungsrechtlichen Prüfung in den ersten Umsetzungsjahren. Ergebnis des Berichtes ist 
eine systematische Erfassung und Darstellung der eingegangenen und geprüften Anträge. 
Dieser Sachstandsbericht ist u.a. auch Grundlage für die mit dieser Vorlage vorgelegte 
Evaluierung der Genehmigungskriterien des Leipziger Wohn- und Ausstattungsstandards. 
 
2.2.3 Erhaltungsrechtliche Genehmigungskriterien im Städtevergleich 
Die Verwaltung ist seit 2018 Mitglied der Koordinierungsgruppe im bundesdeutschen 
informellen Städtenetzwerk Soziale Erhaltungssatzung. Einmal jährlich trifft sich das 
Netzwerk zum Fachdialog zu Rechtsprechungen, zur Genehmigungspraxis, zu 
methodischen und planerischen Untersuchungsschritten sowie zur Evaluierung. 
 
In diesem Kontext hat die Verwaltung einen Abgleich mit den Katalogen an 
Genehmigungskriterien anderer Anwenderstädte gemacht.  
 
2.2.4 Besonderer Prüfungsbedarf im Einzelfall und Berücksichtigung Leipzig 
spezifischer Besonderheiten (Leipzig-Spezifik) 
Das Verwaltungshandeln bzw. die Anwendung der Genehmigungskriterien stehen in einem 
Spannungsfeld mit weiteren übergeordneten Zielen des Wohnungspolitischen Konzeptes wie 
bsw. dem Klimaschutz, der Barrierefreiheit und der Bereitstellung einer nachfragegerechten 
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Wohnraumversorgung. 
 
Die vorgelegte Evaluierung der Genehmigungskriterien geht deshalb einher mit der 
Erarbeitung von Vorschlägen zum Abbau von Zielkonflikten und Spannungsfeldern unter 
Berücksichtigung der Rechtsprechung und der Wahrung der Erhaltungsziele.  
 
Es wird thematisiert, inwieweit die oben benannten Zielkonflikte durch geeignete 
Regelungen, Prüfverfahren und ggf. Nebenbestimmungen aufgelöst werden können. Zu 
beachten ist aber, dass eine Genehmigungspraxis unter Auflagen höhere Standards 
realisieren könnte. Dies führt zu einer schleichenden Veränderung der zu schützenden 
Strukturen, insbesondere durch nachgelagerte Verdrängungsprozesse. Auch ist die 
Vorbildwirkung bei Abweichungen vom Grundprinzip der Genehmigung oder Versagung 
nicht zu unterschätzen.  
 
Berücksichtigt werden weiterhin (über die in Anlage 3 enthaltenen Steckbriefe zu den 
Prüfkriterien hinaus) folgende Vertiefungsthemen (vgl. Anlage 4): 
• Umgang mit lange (weit vor Satzungsbeginn) leerstehenden Gebäuden, 
• Energetische Sanierungen von Bestandsgebäuden in Sozialen Erhaltungsgebieten 
unter Berücksichtigung der kommunalen Wärmeplanung, 
• Schaffung von barrierefreiem Wohnraum. 
 
2.2.5 Gutachterliche Einschätzung der Hinweise der Wohnungsmarktakteure, Politik 
und weiterer Multiplikatoren 
Im Zuge der Evaluierung der Genehmigungskriterien erfolgte noch vor der 
verwaltungsinternen Mitzeichnung der Vorlage im März 2024 eine Informations-
veranstaltung mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren (u.a. des Bündnisses für 
bezahlbares Wohnen) und der Politik sowie weiteren Akteuren, wie bspw. dem Leipziger 
Mieterverein und Stadt für alle zu den Ergebnissen und zur Konkretisierung der Kriterien. Die 
gesammelten Hinweise und Empfehlungen wurden gutachterlich geprüft und unter 
Beachtung der rechtlichen Rahmenbedingungen des BauGB ggf. beachtet. Zur Beteiligung 
wurde eine Synopse erstellt, die als Anlage 5 der Vorlage beigefügt ist. 
 
2.3 Evaluierungsergebnisse 
Die Leipziger erhaltungsrechtlichen Genehmigungskriterien wurden an die Erfahrungen aus 
der Genehmigungspraxis, veränderte Gesetzeslagen und die Rechtsprechung angepasst. 
Das Ergebnis dieser zweiten Evaluierung nach weiteren zwei Jahren Umsetzung ist der 
fortgeschriebene und in seiner Lesbarkeit optimierte Katalog an Genehmigungskriterien des 
Leipziger Wohn- und Ausstattungsstandards als Orientierungsrahmen für Gebiete mit 
Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig (Anlage 1). 
 
Der Katalog an Genehmigungskriterien umfasst nun auch genehmigungsfreie Vorhaben (wie 
bsw. der Neubau von Wohnungen) und weiterhin Vorhaben mit regelmäßiger 
Genehmigungsfähigkeit sowie i.d.R. nicht zu genehmigende Vorhaben im Zuge der 
erhaltungsrechtlichen Einzelfallprüfung. Auch Vorhaben, die einen besonderen 
Prüfungsbedarf haben, wie bsw. Aufzugseinbauten sind weiter enthalten. Neu aufgeführt 
(obwohl bereits Genehmigungspraxis) ist der Punkt „Vorhaben zur Schaffung von 
Barrierefreiheit“ in dieser Rubrik.  
 
Gegenüber der 1. Evaluierung ist neu in Anlage 2 das systematische und standardisierte 
Genehmigungsverfahren (von der ggf. Vorberatung über die Antragsstellung und 
erhaltungsrechtlichen Entscheidung i.V.m. mit einer im Einzelfall erforderlichen Erörterung 
und Mieteranhörung) sowie die vorgeschriebene Rechtsfolge des § 172 Abs. 4 BauGB 
beschrieben. 
 
Im Kern ist das Ergebnis der Evaluierung in den Steckbriefen zu den Prüfkriterien in Anlage 
3 dokumentiert. Diese neun Steckbriefe (zu den Prüfkriterien Rückbau, (Neubau), 
Energetische Sanierung, Wohnungsausstattung, Grundrissänderungen, 
Wohnungszusammenlegung/-teilung, Balkone und Dachterrassen, Aufzüge, 
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Nutzungsänderung) erleichtern auch künftige Evaluierungen, da sie als Loseblattsammlung 
aufgebaut sind. Die Steckbriefe berücksichtigen je Einzelkriterium die unter 2.2.1 bis 2.2.5 
beschriebenen Evaluierungsmethodenbausteine. 
 
Im Zuge der 2. Evaluierung der Genehmigungskriterien sind neu als Anlage 4 auch sog. 
seitens der Politik und von Antragstellenden aufgerufenen Vertiefungsthemen 
erhaltungsrechtlich bewertet worden. Diese betrachten zum Teil Herausforderungen, die im 
Spannungsfeld zu anderen stadtentwicklungspolitischen Zielen stehen, dies mit Blick auf 
erhaltungsrechtlich mögliche Kompromisslösungen und falls möglich die Schaffung von 
komplementären Zielen. 
 
Weiterhin Standard im Zuge der 2. Evaluierung der Genehmigungskriterien ist, dass das 
Evaluierungsergebnis noch vor der verwaltungsinternen Mitzeichnung und Einbringung in die 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren 
besprochen wird und Hinweise gesammelt werden, die erhaltungsrechtlich geprüft und ggf. 
berücksichtigt werden. 
 
Aus der Genehmigungspraxis ist festzustellen, dass sich die Genehmigungskriterien in der 
Praxis bewährt haben und auch durch Bauherrschaft und Planende überwiegend akzeptiert 
werden. 
 
Die 2. Evaluierung dient schlussendlich auch der Vereinfachung und Optimierung der 
Genehmigungskriterien und –verfahren. In Vorbereitung ist für das 2. Halbjahr 2024 
ergänzend eine Aktualisierung der erhaltungsrechtlichen Antragsdokumente. 
 
3.  Zeitplan 
Die Genehmigungskriterien werden in den per Beschluss festgesetzten Sozialen 
Erhaltungsgebieten in Leipzig gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB angewendet. 
Die Genehmigungskriterien sind weiterhin im Verwaltungshandeln zu konkretisieren und alle 
zwei Jahre zu evaluieren. Der Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau wird über die 
Ergebnisse informiert. 
 
4.  Finanzen und Personal (Details) 
Finanzielle Auswirkungen sind nicht zu erwarten. 
 
Steuerrechtliche Prüfung X nein  wenn ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG  nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts 
Umsatzsteuerpflicht der Leistung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen  ja  nein, siehe Anlage zur Begründung 
 
5.  Klimawirkung (Details) 
Eine Klimawirkung ist nicht zu erwarten. 
 
6.  Auswirkung auf bezahlbares Wohnen (Details) 
Die vorgeschlagene Maßnahme 
schafft, erhält oder mindert mietpreis- u. belegungsgebundenen Wohnraum 
verringert, stabilisiert oder erhöht Miet- und/oder Wohnnebenkosten 
 
Die Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzungen führt in den betreffenden Stadtbereichen 
zu einer Begrenzung der Modernisierungsumlage und damit der Mietpreisentwicklung bei 
Modernisierungsmaßnahmen auf den durchschnittlichen Leipziger Wohn- und 
Ausstattungsstandard. Die Soziale Erhaltungssatzung trägt dazu bei, dass Wohnraum auch 
für einkommensschwächere Bevölkerungsgruppen zugänglich bleibt, indem sie Abriss oder 
Modernisierungen über den Standard einschränkt. 
 
X
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7/7 
 
 
7. Bürgerbeteiligung 
 
bereits erfolgt  geplant  nicht nötig  
 
Als Akteursbeteiligung und stellvertretend für die Bewohner/-innen und Mieter/-innen wurden 
die für die Genehmigungspraxis in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung evaluierten und 
konkretisierten Genehmigungskriterien zum Leipziger Wohn- und Ausstattungsstandard mit 
den Leipziger Wohnungsmarktakteuren (u.a. des Bündnisses für bezahlbares Wohnen), der 
Politik, dem Leipziger Mieterverein e.V., Vertreter/-innen von Stadt für Alle im März/April 
2024, noch vor der verwaltungsinternen Abstimmung dieser Beschlussvorlage, 
vorabgestimmt. 
 
Die eingegangenen Hinweise wurden gutachterlich geprüft und bewertet, unter Beachtung 
der rechtlichen Rahmenbedingungen des BauGB (vgl. die als Anlage 5 beigefügte Synopse). 
 
Die im Ergebnis der zweiten Evaluierung konkretisierten Kriterien des Leipziger Wohn- und 
Ausstattungsstandard für die Genehmigungspraxis werden auf der Internetseite zu den 
Sozialen Erhaltungssatzungen veröffentlicht – s. https://www.leipzig.de/bauen-und-
wohnen/stadterneuerung-in-leipzig/soziale-erhaltungssatzungen/antrags-und-
genehmigungsverfahren. 
 
 
8.  Besonderheiten 
Nicht relevant.  
  
9.  Folgen bei Nichtbeschluss  
Es werden keine konkretisierten Vorgaben für das Verwaltungshandeln und für  
Antragsteller/-innen und beauftragte Architekt/-innen und Planer/-innen als  
Orientierungsrahmen für die Bearbeitung von Anträgen gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1  
Nummer 2 des Baugesetzbuchs gefasst, mit negativen Auswirkungen auf die  
Bearbeitungssicherheit für die Verwaltung, sowie die Planungs- und Investitionssicherheit für 
Bauherren. 
 
 
 
Anlage/n 
1 Anlage 1 zu VII-DS-10192 Katalog an Genehmigungskriterien 2024 (öffentlich) 
 
2 Anlage 2 zu VII-DS-10192 Formaler Ablauf des Genehmigungsverfahrens 
(öffentlich) 
 
3 Anlage 3 zu VII-DS-10192 Kriteriensteckbriefe (öffentlich) 
 
4 Anlage 4 zu VII-DS-10192 Vertiefungsthemen (öffentlich) 
 
5 Anlage 5 zu VII-DS-10192 Synopse zu den Hinweisen der Vorabstimmung 
(öffentlich) 
 
 
X
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1 
Anlage 1 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmi-
gungskriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Genehmigungskriterien  
des Leipziger Wohn- und Ausstattungsstandards  
für Gebiete in der Stadt Leipzig mit Sozialer Erhaltungssatzung zur Erhaltung der Zu-
sammensetzung der Wohnbevölkerung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des 
Baugesetzbuches  
Rechtsgrundlage und Zuständigkeiten 
Rechtsgrundlage für die Festlegung und Umsetzung von Sozialen Erhaltungssatzungen bil-
den die §§ 172 und 173 des Baugesetzbuchs (BauGB). Dem Genehmigungsvorbehalt unter-
liegen in Sozialen Erhaltungsgebieten der Rückbau, die Änderung und die Nutzungsände-
rung baulicher Anlagen. Dies betrifft vermieteten, leerstehenden und durch die Eigentümerin 
bzw. den Eigentümer selbst genutzten Wohnraum. Der Genehmigungsvorbehalt gilt auch, 
wenn das genehmigungsbedürftige Vorhaben keiner Genehmigung nach der Sächsischen 
Bauordnung (SächsBO) bedarf (dazu gehören z. B. Modernisierungen, energetische Sanie-
rung, Einbau von Leichtbauwänden, Austausch von Fenstern und Heizungsanlagen). 
Die vorliegenden Kriterien sind ein Orientierungsrahmen für die Bewertung der erhaltungs-
rechtlichen Genehmigungsfähigkeit in Bezug auf den Rückbau, die Änderung sowie die Nut-
zungsänderung von baulichen Anlagen gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in den Gel-
tungsbereichen der Satzungen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung 
(Soziale Erhaltungssatzungen) in Leipzig. Dabei ist bei den Prüfverfahren nach den Sozialen 
Erhaltungssatzungen jeweils der Einzelfall zu betrachten und zu bewerten. 
Bei Vorhaben, die einer Baugenehmigung nach §§ 63, 64 SächsBO bedürfen, erfolgt die Ge-
nehmigung gemäß § 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB durch das Amt für Bauordnung und Denk-
malpflege im Rahmen des Bauantragsverfahrens unter Beteiligung des zuständigen Fach-
amtes, dem Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung. Eine gesonderte Antragstellung 
nach § 173 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist dann nicht notwendig. 
Für Vorhaben, die keiner Genehmigung nach der SächsBO bedürfen, jedoch nach § 172 
BauGB dem Genehmigungsvorbehalt nach der Sozialen Erhaltungssatzung unterliegen, ist 
vorab gemäß § 173 Abs. 1 Satz 1 BauGB eine Genehmigung beim Amt für Wohnungsbau 
und Stadterneuerung zu beantragen. 
Für die Antragstellung nach dem Recht der Sozialen Erhaltungssatzung sollen möglichst die 
aktuellen Antragsunterlagen verwendet werden; diese sind abrufbar unter 
https://www.leipzig.de/bauen-und-wohnen/stadterneuerung-in-leipzig/soziale-erhaltungssat-
zungen/antrags-und-genehmigungsverfahren. 
Genehmigungserfordernisse nach anderen Rechtsvorschriften bleiben hiervon unberührt. 
Im Folgenden wird differenziert zwischen genehmigungsfreie Vorhaben (1.), regelmäßig im 
Erhaltungsrecht zu genehmigende Vorhaben (2.) und regelmäßig im Erhaltungsrecht zu ver-
sagende Vorhaben (3.) sowie Anträge mit besonderem Prüfungsbedarf (4.). 
1. Genehmigungsfreie Vorhaben 
1.1 Der Neubau von baulichen Anlagen ist erhaltungsrechtlich genehmigungsfrei. Befindet 
sich ein Bestandsgebäude auf dem Grundstück, welches im Zuge des Neubaus rückge-
baut werden soll, bedarf der Rückbau der Genehmigung. 
1.2 Reine Instandhaltungsmaßnahmen zielen auf den Erhalt des ordnungsgemäßen Zustan-
des der Wohnung und des Gebäudes ab und sind genehmigungsfrei (z.B. das Streichen 
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2 
der Wände). Es handelt sich vor allem um Reparaturmaßnahmen, die keine baulichen, in 
die Bausubstanz eingreifenden Maßnahmen beinhalten und die nicht auf die Mieten um-
gelegt werden dürfen. 
1.3 Veränderungen der Innenausstattung: Veränderungen, die ausschließlich die Innenaus-
stattung einer Wohnung ohne Durchführung baulicher Änderungen betreffen, sind geneh-
migungsfrei, z. B. Möblierung der Wohnungen, Austausch eines Herdes oder einer Spüle 
oder Einbau eines neuen Küchenschrankes. 
 
2. Regelmäßige Genehmigungsfähigkeit hinsichtlich der relevanten Erhaltungsziele 
Einen Rechtsanspruch haben Eigentümer/-innen auf die Genehmigung von Vorhaben in So-
zialen Erhaltungsgebieten, die der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards 
einer durchschnittlichen Wohnung gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB oder der Anpas-
sung einer baulichen Anlage an die Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes 
gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB dienen. 
Die Genehmigung ist nach § 172 Abs. 4 Satz 2 BauGB auch zu erteilen, wenn unter Berück-
sichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage wirtschaftlich nicht mehr 
zumutbar ist und der Nachweis hierzu erbracht wurde. 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
a. Grundrissänderungen, die nachweislich zur Herstellung eines zeitgemäßen Ausstat-
tungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung dienen (zum Beispiel bei vorhan-
denen ungünstigen Grundrissen zum Ersteinbau eines Bades oder einer Küche). 
b. Ersteinbau beziehungsweise Ergänzung eines vorhandenen Bades in ein Bad mit fol-
genden Grundausstattungsmerkmalen: 
- ein WC, ein Einzelwaschbecken,  
- eine Einbaubadewanne oder eine Dusche,  
- Wand- und Bodenverfliesung. 
Erforderliche Grundrissänderungen sind dabei auf ein Minimum zu beschränken und 
vorhandene Stränge zu berücksichtigen. 
c. Grundausstattungen mit Sanitärinstallationen (Trinkwasser, Abwasser), sowie Elekt-
roinstallationen gemäß Standardausstattung nach RAL RG 678 1*.  
d. Anpassungen an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des 
Gebäudeenergiegesetzes (GEG) für bestehende Gebäude und Anlagen in der bei 
der Antragsstellung geltenden Fassung. 
Die energetische Bewertung hierfür erfolgt über:  
- den Gesamtenergiebedarf des Gebäudes (Primärenergiebedarf) und  
- die Wärmedämmung der Gebäudehülle (Transmissionswärmeverlust). 
 
Beim Tausch von Einzelbauteilen erfolgt der Vergleich durch die bei der Sanierung 
erreichten Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Werte) der Bauteile mit den im GEG (in 
Anlage 7) angeführten maximal zulässigen Werten. 
 
Bei komplexen energetischen Sanierungen erfolgt der Vergleich über eine entspre-
chende Gebäudebilanzierung (Wärmeschutzgutachten) gemäß § 50 GEG, mit Dar-
stellung des Zugrunde liegenden Referenzgebäudes. Der Wert des spezifischen, auf 
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3 
die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogenen Transmissionswärmeverlus-
tes darf den nach § 50 Abs. 2 GEG erlaubten Höchstwert (Neubauwert + 40 %) nicht 
überschreiten (§ 50 Abs. 1 Satz 1b GEG). 
 
Wenn jedoch die geforderten U-Werte für bestimmte Bauteile nicht erreicht werden 
können, aufgrund einer Unwirtschaftlichkeit der Maßnahme (Wirtschaftliche Unzumut-
barkeit gemäß § 172 Abs. 4 Satz 2 BauGB) oder einer technischen Begrenzung der 
erforderlichen Dämmschichtdicke, kann von diesen Anforderungen abgewichen wer-
den. 
 
Bei Vorhaben, die über den Mindestanforderungen des GEG liegen, ist der Nachweis 
zu erbringen, dass die Kosten der energetischen Sanierung über dem energetischen 
Mindeststandard des GEG vollständig durch Fördermittel gedeckt werden. 
 
Soweit bei Baudenkmälern oder sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz 
die Anforderungen nicht erfüllt werden können, weil die Substanz oder das Erschei-
nungsbild beeinträchtigt werden, kann gemäß § 105 GEG von den Anforderungen 
des GEG abgewichen werden bzw. gibt es geringere Anforderungen bei Förderpro-
grammen. 
 
Zu den Nachweispflichten im Antragsverfahren informiert das Merkblatt zur energeti-
schen Sanierung/Modernisierung unter https://www.leipzig.de/bauen-und-woh-
nen/stadterneuerung-in-leipzig/soziale-erhaltungssatzungen/antrags-und-genehmi-
gungsverfahren. 
e. Anbau eines handelsüblichen Balkons pro Wohneinheit als Bauteil mit ca. 4,5 m² 
Grundfläche mit einer Zugangstür. Die genehmigungsfähige Grundfläche ergibt sich 
aus dem Gebäudetyp, den baulichen Gegebenheiten und der Größe der dazugehöri-
gen Wohnung bzw. anderen gesetzlichen Regelungen.  
f. Einbau eines Zweit-WC in Wohnungen, die mindestens 4 Zimmer haben (separate 
Küchen werden nicht als Zimmer gezählt), wenn die Zimmeranzahl erhalten bleibt. 
g. Schaffung zusätzlichen Wohnraums, z.B. durch Dachgeschossausbau, wenn 
dadurch bestehender Wohnraum (z.B. in der darunterliegenden Etage) nicht verän-
dert wird.  
h. Neuerrichtung von Wohnungen als Aufstockung auf bestehende Gebäude, wenn be-
stehender Wohnraum (z.B. in der darunterliegenden Etage) nicht verändert wird. 
i. Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum. 
j. Nutzungsänderung von bestehenden Gewerbeeinheiten in andere Gewerbenutzung. 
 
3. Regelmäßig nicht genehmigungsfähige Vorhaben oder Maßnahmen 
Besteht kein Genehmigungsanspruch für ein Vorhaben nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 und 
1a BauGB oder nach § 172 Abs. 4 Satz 2 BauGB und wird nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB 
die Prognose erbracht, dass die bauliche Änderung, der Rückbau oder die Nutzungsände-
rung aufgrund einer Vorbildfunktion geeignet ist, die Gefahr der Verdrängung hervorzurufen 
(z.B. bei Wohnwerterhöhungen über den Leipziger Wohn- und Ausstattungsstandard, die 
nicht nur zu geringfügigen Mietsteigerungen führen), so ist die Genehmigung für das Vorha-
ben zu versagen. 
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4 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich keine Genehmigung erteilt: 
a. Abbruch von Wohngebäuden oder einzelnen Wohneinheiten, es sei denn, dass auch 
unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage wirt-
schaftlich nicht mehr zumutbar ist. 
b. Nicht erforderliche Grundrissänderungen (bauliche Eingriffe in funktionierende Wohn-
grundrisse), z.B. 
- Schaffung besonders großzügiger Wohngrundrisse 
- Auflösung separater Küchen 
- Veränderung der ursprünglichen Zimmeranzahl oder Wohnfläche 
- Abtrennung / Neubau von Abstellräumen (betrifft nicht ehemalige Außen-WC). 
c. Schaffung besonders hochwertiger Wohnungsausstattung (z.B. sehr hochwertiger 
Bodenbelag, wie Parkett (Vollholz/Stäbchen), Designbelag, Klimaanlage, hochwertige 
Bad- und Küchenausstattung, „Smart-Home“, Kaminofen, bodentiefe Fenster, Sauna) 
Diese Aufzählung ist nicht abschließend und dient der Orientierung. 
d. Anbau von Zweitbalkonen.  
e. Änderung Wohnungsschlüssel im Gebäude (Wohnungsteilungen, Wohnungszusam-
menlegungen) vollständig funktionierender bzw. funktionsfähig herstellbarer Wohnun-
gen. 
f. Nachträglicher Einbau einer Dachterrasse/-loggia in bestehenden Wohnraum. 
g. Nutzungsänderung Wohnraum in Gewerbe (z.B. auch in Ferienwohnungen), mögli-
che Ausnahme: Nutzungsänderung von leerstehendem Wohnraum in Erdgeschoss-
lage in Gewerbe sowie einzelnem Wohnraum in kulturelle oder soziale Nutzung, 
wenn damit die Stadtteilentwicklung gemäß städtischer Ziele oder die Wiederbele-
bung in Magistralen erfolgen kann. 
 
4. Besonderer Prüfungsbedarf im Einzelfall 
Unter Berücksichtigung besonderer Umstände und bei atypischen Vorhaben kann eine ver-
tiefte Prüfung im Einzelfall erfolgen. 
Kommt man im Rahmen der erhaltungsrechtlichen Prüfung auch nach erfolgter Erörterung 
dazu, dass die Baumaßnahme grundsätzlich geeignet ist, die Zusammensetzung der Wohn-
bevölkerung zu verändern, ist zu prüfen, ob u.U. eine „atypische Fallgestaltung“ vorliegt, der 
eine Genehmigung im Ermessenswege ermöglicht. Ein atypischer Fall liegt vor, wenn der 
Einzelfall auf Grund seiner besonderen Umstände von dem Regelfall der Tatbestände nach 
§ 172 Abs. 4 BauGB signifikant abweicht und die vorgesehene Rechtsfolge für den Betroffe-
nen eine unverhältnismäßige Härte darstellen würde. 
Für folgende Maßnahmen kann erhaltungsrechtlich eine Genehmigung nach zusätzlicher 
Prüfung erteilt werden: 
a. Einbau bzw. Anbau von Aufzügen beziehungsweise Fassadengleitern (im Rahmen 
bauordnungsrechtlicher Forderungen), wenn kein Eingriff in bestehende Wohngrund-
risse erfolgt sowie mit stufenfreier Erreichbarkeit und nach Prüfung der Kosten. 
b. Baulichen Änderungen, die der Herstellung von Barrierefreiheit der Wohnungen inkl. 
der Zuwege von öffentlichen Flächen gemäß den Mindestanforderungen der 
11 von 67 in Zusammenstellung
 
5 
SächsBO sowie der notwendigen Bewegungsflächen gemäß der einschlägigen DIN-
Vorschriften dienen, auf Nachweis, wenn: 
o eine schwellenlose Wohnnutzung ermöglicht wird, d. h. eine schwellenlose 
Gestaltung der Wohnung und des Zuganges zur Wohnung, zum Balkon (bo-
dengleiche Dusche, rutschfeste Böden, nachträglicher schwellenlos erreichba-
rer Aufzug) und 
o die Kosten geprüft und als angemessen bewertet wurden sowie 
o kein bzw. nur ein minimaler Eingriff in bestehende Wohnungsgrundrisse er-
folgt. 
c. Einbau von Schallschutzfenstern mit dem Nachweis der Erforderlichkeit mittels 
Schallschutzgutachten oder nach Lärmkartierung. 
 
Hinweise: 
Liegen Versagungspunkte vor, ist die Verwaltung per § 173 Abs. 3 Satz 1 BauGB verpflichtet 
mit den Bauherren einen Dialog/eine Erörterung durchzuführen. 
Im Genehmigungsverfahren sind Mieter, Pächter und Nutzungsberechtigte keine Beteiligten. 
Sie können die Genehmigung eines Vorhabens nicht gerichtlich überprüfen lassen. Gemäß 
§ 173 Abs. 3 Satz 2 BauGB sind sie aber bei zustimmungspflichtigen Vorhaben anzuhören. 
Ist ein Genehmigungsantrag allerdings gebunden abzulehnen, erfolgt auch keine Anhörung. 
Die Änderung oder der Rückbau einer baulichen Anlage ohne erhaltungsrechtliche Genehmi-
gung stellt gem. § 213 BauGB eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einem Bußgeld be-
legt werden. 
 
Kontakt: 
Stadt Leipzig 
Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung 
Technisches Rathaus, Haus C 
Prager Straße 118 -136 
04317 Leipzig 
E-Mail: [E-MAIL ENTFERNT] 
Telefon: [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
Internet: https://www.leipzig.de/bauen-und-wohnen/stadterneuerung-in-leipzig/soziale-erhal-
tungssatzungen/ 
 
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1 
Anlage 2 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmi-
gungskriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
 
Formaler Ablauf des Genehmigungsverfahrens und Rechtsfolge 
A. Der Ablauf des erhaltungsrechtlichen Genehmigungsverfahrens in Leipzig umfasst 
in der Regel die folgenden Stufen: 
1. Vorberatung / Bauberatung: Kontaktaufnahme durch den Antragstellenden in Form 
von Telefon, E-Mail oder im Rahmen eines Termins vor Antragstellung. Prüfen, ob 
eine generelle Genehmigungsfähigkeit der beabsichtigten Maßnahme gegeben ist, 
welche Formulare ausgefüllt und welche Nachweise ggf. eingereicht werden müssen. 
2. Antragstellung: Ein Bauantrag oder Antrag auf erhaltungsrechtliche Genehmigung 
wird eingereicht. In der Regel durch Einreichung der ausgefüllten Antragsformulare 
und erforderlichen Nachweise. Bei verfahrensfreien Maßnahmen Beginn der einmo-
natigen Bearbeitungsfrist nach § 173 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit § 22 Abs. 5 
BauGB. 
3. Prüfung: Die Stadtverwaltung prüft entsprechend im Einzelfall die eingereichten For-
mulare und Nachweise auf Vollständigkeit, Plausibilität und Vereinbarkeit mit den Ge-
nehmigungskriterien sowie den aufgestellten Erhaltungszielen. 
4. Nachforderungen: ggf. werden Nachforderungen gestellt, weil die eingereichten Un-
terlagen nicht vollständig oder nicht alle Nachweise zur vollständigen Prüffähigkeit 
abgegeben wurden. Hierbei ist die Genehmigungsfiktion zu beachten. 
5. Prüfergebnis (Bescheid oder erhaltungsrechtliche Stellungnahme im Baugenehmi-
gungsverfahren): Es folgt die Erteilung der erhaltungsrechtlichen Genehmigung oder 
Versagung. Bei verfahrensfreien Anträgen muss die Bekanntgabe des Bescheids in-
nerhalb eines Monats nach Einreichung des Antrags erfolgen. 
a. Erörterung: Kommt die Prüfung voraussichtlich zu einem negativen Ergebnis, 
besteht für den Antragsstellenden die Möglichkeit einer schriftlichen oder 
mündlichen Erörterung zur Sachlage, ein Dialog zu Lösungsvarianten inner-
halb einer kurzen Frist. 
b. Mieter-Anhörung: Die Mieter/-innen im betroffenen Gebäude werden bei zu-
stimmungspflichtigen Vorhaben über die Maßnahme schriftlich informiert.  
6. Kontrolle: Je nach Maßnahme, Antragsstellendem oder Umfang ist die sachgerechte 
Umsetzung im Rahmen der Genehmigung nachzuweisen. Dies kann durch Fotos o-
der eine Vor-Ort-Begehung erfolgen. 
 
B. Zu den erhaltungsrechtlichen Anträgen gibt das Soziale Erhaltungsrecht im § 172 Abs. 4 
BauGB einen Prüfkatalog für die Genehmigung im Einzelfall vor (Rechtsfolge, vgl. fol-
gende Abbildung): 
Zunächst ist zu prüfen, ob beim beantragten Vorhaben ein Rechtsanspruch auf Geneh-
migung besteht. Dieser ist gegeben, wenn: 
1. nach §172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB (Standard) die bauliche Änderung innerhalb 
des Leipziger Wohn-und Ausstattungsstandards erfolgt und/oder 
2. nach §172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB (energetische Gebäudesanierung) die bauli-
che Änderung innerhalb der Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes er-
folgt sowie 
3. nach §172 Abs. 4 Satz 2 BauGB (Wirtschaftliche Unzumutbarkeit) der Nachweis der 
wirtschaftlichen Unzumutbarkeit erbracht wurde. 
13 von 67 in Zusammenstellung
2 
Bei positiven Nachweis zu 1. und/oder 2. sowie 3. muss gebunden zugestimmt werden. 
Es erfolgen keine weiteren Prüfschritte. 
Besteht kein Rechtsanspruch auf Genehmigung nach 1. und/oder 2. sowie 3., so ist  
4. nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB zu prüfen, ob das Vorhaben Auswirkungen auf den 
Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen 
Gründen hat. Dies ist gegeben, wenn die Prognose erbracht wird, dass die bauliche 
Änderung aufgrund Vorbildfunktion geeignet ist, die Gefahr der Verdrängung hervor-
zurufen. Bei entsprechender Prognose, muss gebunden eine Versagung erfolgen. 
Die Verwaltung hat grundsätzlich kein Ermessen. Die Versagungsgründe und mögli-
che Lösungen sind mit dem Antragsteller zu erörtern. 
5. (atypischer Fall): Kommt man im Rahmen der 4. Stufe dazu, dass die Baumaßnahme 
grundsätzlich geeignet ist, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu verän-
dern, ist zu prüfen, ob u.U. ein atypischer Fall vorliegt, der eine Genehmigung im Er-
messenswege ermöglicht. 
 
Abb.: Prüfschritte zur Genehmigung im Sozialen Erhaltungsgebiet nach § 172 BauGB 
 
Quelle: Stadt Leipzig, AWS 2023 (eigene Darstellung) 
 
 
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Anlage 3 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungs-
kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
1 
 
 
 
 
Inhalt 
1 Prüfkriterium: Rückbau (auch Teilrückbau) ................................... 2 
2 Prüfkriterium: Neubau ..................................................................... 4 
3 Prüfkriterium: Energetische Sanierung .......................................... 5 
4 Prüfkriterium: Wohnungsausstattung .......................................... 11 
5 Prüfkriterium: Grundrissänderungen ........................................... 19 
6 Prüfkriterium: Wohnungszusammenlegung/-teilung .................. 21 
7 Prüfkriterium: Balkone und Terrassen ......................................... 23 
8 Prüfkriterium: Aufzüge .................................................................. 27 
9 Prüfkriterium: Nutzungsänderung ................................................ 30 
 
 
  
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Anlage 3 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungs-
kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
2 
 
1 Prüfkriterium: Rückbau (auch Teilrückbau) 
Formulierung aus 2022 im bisherigen Katalog an Genehmigungskriterien (vgl. VII-DS-
06892): 
„Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich keine Genehmigung erteilt: 
Abbruch von Wohngebäuden oder einzelnen Wohneinheiten, es sei denn, dass auch unter 
Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage wirtschaftlich 
nicht mehr zumutbar ist.“ 
Formulierung aus 2024 im Katalog an Genehmigungskriterien im Ergebnis der 2. Evaluie-
rung (vgl. Anlage 1 zu VII-DS-10192) – keine Änderung: 
„Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich keine Genehmigung erteilt: 
Abbruch von Wohngebäuden oder einzelnen Wohneinheiten, es sei denn, dass auch unter 
Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage wirtschaftlich 
nicht mehr zumutbar ist.“ 
Begründung entlang der folgenden Analysebausteine: 
A. Erhaltungsrechtliche Bewertung gemäß Prüffolge § 172 BauGB 
Der Abbruch von Wohngebäuden oder einzelnen Wohneinheiten ist i.d.R. gemäß § 172 
Abs. 4 Satz 1 BauGB gebunden zu versagen. Dies umfasst auch leerstehende Wohnge-
bäude, die grundsätzlich dem Bestand zuzuordnen sind. Es besteht eine Prognose der Ver-
drängungsgefahr auch aufgrund der Vorbildfunktion des Vorhabens (vgl. auch Anlage 4, 
Vertiefungsthemen). 
Die Genehmigung ist nach § 172 Abs. 4 Satz 2 BauGB zu erteilen, wenn auch unter Berück-
sichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage wirtschaftlich nicht mehr 
zumutbar ist (Nachweis wirtschaftliche Unzumutbarkeit). Die wirtschaftliche Unzumutbarkeit 
ist anzunehmen, wenn der Eigentümer das Grundstück mit einem geschützten Gebäude 
nicht mehr wirtschaftlich sinnvoll nutzen und es praktisch nicht veräußern kann, es also nur 
noch ein Objekt ist, dass zugunsten der Allgemeinheit zu erhalten ist. (BVerfG Beschluss 
vom 02.03.1999 – 1 BvL 7/91). Die dem Eigentümer zur Last fallenden laufenden Kosten 
bzw. Aufwendungen sind unzumutbar, wenn der Erhaltungsaufwand unter Berücksichtigung 
staatlicher und kommunaler Zuschüsse in einem anhaltenden Missverhältnis zum realisier-
baren Nutzwert für den Eigentümer steht. (OVG Hamburg, Urteil vom 12.12.2007 – 2 Bf 
10/02)    
B. Hinweise aus der Rechtsprechung 
OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 26.07.2017 – 1LA 8/17: Für die Wirtschaftlichkeit 
der Erhaltungsaufwendungen kommt es allein auf deren Rentabilität an und nicht auf eine 
Vergleichskostenbetrachtung zu einem Neubau. 
  
16 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungs-
kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
3 
 
C. Hinweise aus der Genehmigungspraxis (u.a. mit Bezug zum 3. Sachstandsbericht, 
vgl. VII-Ifo-08549, eingebracht in die Ratsversammlung am 14.12.2023) 
14 Anträge im Umsetzungszeitraum Juni 2020 bis Dezember 2022 umfassten Rückbauten 
von baulichen Anlagen im Zusammenhang mit Neubauvorhaben, z.B. den Abbruch von 
ehemals nicht wohnlich genutzten Nebengebäuden oder von ungenutzten, maroden ehema-
ligen Garagen, die keine erhaltungsrechtliche Relevanz haben. 
D. Besonderer Prüfungsbedarf im Einzelfall und Berücksichtigung Leipzig spezifi-
scher Besonderheiten (Leipzig-Spezifik) 
Im Austausch mit der Anwendungspraxis anderer Städte wird aktuell vertiefend geprüft, ob 
unter bestimmten Umständen im Einzelfall auch ein Rückbau einer baulichen Anlage bei ei-
ner damit einhergehenden Schaffung von Ersatzwohnraum in gleicher Anzahl, Größe und 
Struktur sowie entsprechender Miete oder Sozialwohnungen in gleicher Anzahl, Größe und 
Struktur innerhalb des betreffenden Gebiets genehmigt werden kann. 
Hierfür müssen zunächst in Abstimmung mit dem Rechtsamt die Voraussetzungen festge-
legt werden, wann ein Rückbau und folgend ein Ersatzneubau genehmigungsfähig sind. Zu 
beachten ist, dass der Neubau als baugenehmigungspflichtiges Vorhaben erhaltungsrecht-
lich genehmigungsfrei ist, der Rückbau aber als verfahrensfreies Vorhaben gemäß § 172 
Abs. 1 genehmigungspflichtig im Erhaltungsrecht ist. Die „Anrechnung“ von Ersatzwohn-
raum hin zur Zustimmung zum Rückbau erfordert eine vertragliche Fixierung über einen öf-
fentlich-rechtlichen Vertrag zwischen der Stadt und dem verfügungsberechtigten Antragstel-
lenden.  
Zu berücksichtigen ist, dass ein potenzieller Städtebaulicher Vertrag zeitlich und sachlich 
unabhängig von einer erteilten Baugenehmigung abzuschließen ist. 
 
  
17 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungs-
kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
4 
 
2 Prüfkriterium: Neubau 
Formulierung aus 2022 im bisherigen Katalog an Genehmigungskriterien (vgl. VII-DS-
06892): 
„Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
Errichtung (Neubau) von Gebäuden (zu prüfen ist ein erforderlicher Rückbau auf dem 
Grundstück zur Baufreimachung)“. 
Formulierung aus 2024 im Katalog an Genehmigungskriterien im Ergebnis der 2. Evaluie-
rung (vgl. Anlage 1 zu VII-DS-10192) – Neufassung: 
Die Errichtung baulicher Anlagen steht bei Sozialen Erhaltungssatzungen nach § 172 Abs. 1 
BauGB nicht unter einem Genehmigungsvorbehalt. Daher wird folgende Neufassung im 
Punkt 1.1 der Anlage 1 aufgenommen: 
Der Neubau von baulichen Anlagen ist erhaltungsrechtlich genehmigungsfrei. Befindet sich 
ein Bestandsgebäude auf dem Grundstück, welches im Zuge des Neubaus rückgebaut wer-
den soll, bedarf der Rückbau der Genehmigung.“ 
Begründung entlang der folgenden Analysebausteine: 
A. Erhaltungsrechtliche Bewertung gemäß Prüffolge § 172 BauGB 
Entfällt bei Neubauvorhaben. 
Die Schaffung zusätzlichen Wohnraums zum Beispiel durch Dachgeschossneuausbau wird 
im Prüfkriterium 9 „Nutzungsänderung“ behandelt (vgl. Pkt. 9.4). 
B. Hinweise aus der Rechtsprechung 
Entfällt. 
C. Hinweise aus der Genehmigungspraxis (u.a. mit Bezug zum 3. Sachstandsbericht, 
vgl. VII-Ifo-08549, eingebracht in die Ratsversammlung am 14.12.2023) 
Von allen 295 erhaltungsrechtlich zugestimmten Anträgen beinhalten 14 Anträge im Umset-
zungszeitraum Juni 2020 bis Dezember 2022 Rückbauten im Zusammenhang mit Neubau-
vorhaben, z.B. Abbruch von ehemals nicht wohnlich genutzten Nebengebäuden oder von 
ungenutzten, maroden ehemaligen Garagen, die keine erhaltungsrechtliche Relevanz ha-
ben. 
D. Besonderer Prüfungsbedarf im Einzelfall und Berücksichtigung Leipzig spezifi-
scher Besonderheiten (Leipzig-Spezifik) 
Entfällt. 
 
  
18 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungs-
kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
5 
 
3 Prüfkriterium: Energetische Sanierung 
Formulierung aus 2022 im bisherigen Katalog an Genehmigungskriterien (vgl. VII-DS-
06892): 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
Anpassungen an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des GEG für 
bestehende Gebäude und Anlagen in der bei der Antragsstellung geltenden Fassung.  
Darunter fallen derzeit z.B.: 
- die Erneuerung bestehender Fenster als Doppel- oder Isolierglasfenster, 
- die Erneuerung der bestehenden Heizungsanlage,  
- die Dämmung der obersten Geschossdecke (bei nicht ausgebautem Dachgeschoss), 
- die Dämmung der Warmwasser- und Heizungsverteilleitungen. 
(jeweils mit Nachweis der Erforderlichkeit und Ausführung, z.B. Gutachten) 
Ertüchtigungen, die über den Mindestanforderungen des GEG liegen, können gesondert be-
wertet werden, wenn für geförderte Maßnahmen ein Nachweis der Förderung erbracht wird 
oder die Senkung des Energiebedarfes und die dadurch eintretende Heizkostenersparnis 
nachgewiesen wird. 
Formulierung aus 2024 im Katalog an Genehmigungskriterien im Ergebnis der 2. Evaluie-
rung (vgl. Anlage 1 zu VII-DS-10192) – Neufassung: 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
Anpassungen an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Ge-
bäudeenergiegesetzes (GEG) für bestehende Gebäude und Anlagen in der bei Verbeschei-
dung des Antrags geltenden Fassung. 
Die energetische Bewertung hierfür erfolgt über:  
- den Gesamtenergiebedarf des Gebäudes (Primärenergiebedarf) und  
- die Wärmedämmung der Gebäudehülle (Transmissionswärmeverlust). 
Beim Tausch von Einzelbauteilen erfolgt der Vergleich durch die bei der Sanierung erreich-
ten Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Werte) der Bauteile mit den im GEG (in Anlage 7) 
angeführten maximal zulässigen Werten. 
Bei komplexen energetischen Sanierungen erfolgt der Vergleich über eine entsprechende 
Gebäudebilanzierung (Wärmeschutzgutachten) gemäß § 50 GEG, mit Darstellung des Zu-
grunde liegenden Referenzgebäudes. Der Wert des spezifischen, auf die wärmeübertra-
gende Umfassungsfläche bezogenen Transmissionswärmeverlustes darf den nach § 50 
Abs. 2 GEG erlaubten Höchstwert (Neubauwert + 40 %) nicht überschreiten (§ 50 Abs. 1 
Satz 1b GEG). 
Wenn jedoch die geforderten U-Werte für bestimmte Bauteile nicht erreicht werden können, 
aufgrund einer Unwirtschaftlichkeit der Maßnahme (Wirtschaftliche Unzumutbarkeit gemäß 
§ 172 Abs. 4 Satz 2 BauGB) oder einer technischen Begrenzung der erforderlichen Dämm-
schichtdicke, kann von diesen Anforderungen abgewichen werden. 
19 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungs-
kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
6 
 
Bei Vorhaben, die über den Mindestanforderungen des GEG liegen, ist der Nachweis zu er-
bringen, dass die Kosten der energetischen Sanierung über dem energetischen Mindest-
standard des GEG vollständig durch Fördermittel gedeckt werden. 
Soweit bei Baudenkmälern oder sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz die An-
forderungen nicht erfüllt werden können, weil die Substanz oder das Erscheinungsbild be-
einträchtigt werden, kann gemäß § 105 GEG von den Anforderungen des GEG abgewichen 
werden bzw. gibt es geringere Anforderungen bei Förderprogrammen. 
Zu den Nachweispflichten im Antragsverfahren informiert das Merkblatt zur energetischen 
Sanierung/Modernisierung unter https://www.leipzig.de/bauen-und-wohnen/stadterneue-
rung-in-leipzig/soziale-erhaltungssatzungen/antrags-und-genehmigungsverfahren. 
Begründung entlang der folgenden Analysebausteine: 
A. Erhaltungsrechtliche Bewertung gemäß Prüffolge § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a 
BauGB 
Die erhaltungsrechtliche Genehmigung ist zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen 
Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen 
des Gebäudeenergiegesetzes, vom 8. August 2020 (BGBl. I S. 1728), das zuletzt durch Arti-
kel 1 des Gesetzes vom 16. Oktober 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 280) geändert worden ist oder 
der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 
257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese 
nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient.  
Wird eine energetische Maßnahme über die Mindestanforderungen des GEG (zur Anpas-
sung an eine Effizienzhaus-Stufe) beantragt, erfolgt die Prüfung gem. § 172 Abs. 4 Satz 1 
BauGB als Einzelfall. 
B. Hinweise aus der Rechtsprechung 
VG Berlin (13. Kammer), Urteil vom 25.02.2022 – VG 13 K 10/21 
Das VG Berlin hat in dem o.g. Urteil festgestellt: „Der Kläger beabsichtigt aber den Einbau 
von zwei Fenstern und einer Fenstertür mit den jeweiligen Wärmedurchgangskoeffizienten 
von 0,6 W/(m²K) und geht damit weit über die Mindestanforderungen des Gebäudeenergie-
gesetzes (GEG) hinaus. Bei einem Austausch von Fenstern in Bestandswohngebäuden dür-
fen die neuen Fenster gemäß § 48 Satz 1 GEG i. V. m. Anlage 7 Ziff. 2a Wärmedurch-
gangskoeffizienten von höchstens 1,3 W/m²K aufweisen. Da die von der Klägerin ausge-
wählten Fenster bzw. die Fenstertür diese Mindestanforderungen deutlich überschreiten und 
weit energieeffizienter sind, hat die Klägerin keinen Genehmigungsanspruch aus § 172 Abs. 
4 Satz 3 Nr. 1a BauGB. Mit dem Genehmigungstatbestand wollte der Gesetzgeber gerade 
einen angemessenen Ausgleich zwischen den widerstreitenden Interessen des sozialen Er-
haltungsrechts und des Klimaschutzes schaffen. Im Interesse des Milieuschutzes soll daher 
der Genehmigungsanspruch auf die Anpassung an die Mindestanforderungen beschränkt 
sein (vgl. Beschlussempfehlung und Bericht des Ausschusses für Verkehr, Bau und Stadt-
20 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungs-
kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
7 
 
entwicklung vom 24. April 2013, BT-DRs. 17/13272, Seite 17), wohingegen sich Baumaß-
nahmen, welche diese Anforderungen übererfüllen, an den allgemeinen Genehmigungskri-
terien des § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB messen lassen müssen.“ 
C. Hinweise aus der Genehmigungspraxis (u.a. mit Bezug zum 3. Sachstandsbericht, 
vgl. VII-Ifo-08549, eingebracht in die Ratsversammlung am 14.12.2023) 
Antragsgeschehen 
Für 387 Wohneinheiten wurden bis Ende 2022 44 Anträge gestellt und genehmigt, die eine 
energetische Modernisierung beinhalteten. Hierbei handelte es sich um Dämmungen der 
Gebäudehülle zur Anpassung an die Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes 
oder mit Nachweis der Inanspruchnahme von Fördermitteln. Alle beantragten energetischen 
Maßnahmen konnten bisher, teils nach Erörterung, auch genehmigt werden. 
Genehmigungspraxis  
Seit Februar 2022 führten die Anstrengungen zum Klimaschutz um die Novellierung des 
GEG sprunghaft zu mehr Anfragen zum Einbau von technischen Anlagen für die Nutzung 
erneuerbarer / regenerativer Energien, wie z.B. Wärmepumpen und Photovoltaik-Modulen.  
Dabei zeigte sich zunehmend, dass aufgrund der sich verändernden Verhältnisse am Markt 
(z.B. stark erhöhte Preise für Primärenergieträger wie Gas) sowie die sich ständig ändern-
den gesetzlichen Rahmenbedingungen, konventionelle Heizungslösungen (z.B. der Aus-
tausch einer Gasheizung gegen eine Neue) bei energetischen Sanierungsvorhaben zuneh-
mend nicht mehr nachgefragt werden und unwirtschaftlich sind. 
Im Antragszeitraum folgten hieraus energetische Modernisierungen, die in Dimension und 
technischem Funktionsumfang zunahmen. Hiermit ging seit der letzten Evaluierung eine sig-
nifikante Änderung der Wahl der Heizungssysteme durch die Eigentümer/-innen einher. 
Bei der erhaltungsrechtlichen Bewertung dieser Vorhaben ist zu berücksichtigen, dass eine 
energetische Modernisierung mit den Komponenten Dämmung, Heizung und Lüftung immer 
eine wohnwerterhöhende Maßnahme mit meist hohen Baukosten ist, die auch eine nicht un-
erhebliche Erhöhung des Mietzinses durch die Modernisierungsumlage auslösen kann. 
Genehmigungsfähig sind die Maßnahmen immer dann, wenn wie oben beschrieben die 
Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes eingehalten wurden. Hierbei sind in 
der Nachweisführung und Genehmigung alle technischen Komponenten denkbar, sobald 
hierfür im Antragsverfahren die nötigen Dokumente und Nachweise (Wärmeschutzgutach-
ten, GEG-Berechnungen) von einer unabhängigen und zertifizierten Energieberatung vorlie-
gen. Komponenten der energetischen Planung können z.B. Fernwärmeanschlüsse, Einbau 
von Wärmepumpen, Photovoltaik-Anlagen usw. beinhalten. Durch die Nachweisführung 
wird sichergestellt, dass alle Klimaziele gemäß GEG erreicht werden und die umlagebe-
dingte Mieterhöhung durch eine Ersparnis von Betriebskosten größtenteils kompensiert 
wird. 
Die Entscheidung der Stadt Leipzig, auch Maßnahmen über die Mindestanforderungen des 
GEG (im Effizienzhaus-Standard), allerdings nur mit Fördernachweis zu genehmigen, si-
chert ebenfalls Investitionen und ermöglicht dabei einen moderaten Anstieg der Mieten im 
21 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungs-
kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
8 
 
Erhaltungsgebiet bei gleichzeitiger Energiekostenersparnis, weil geförderte Modernisierun-
gen über dem Mindeststandard gem. BGB nicht auf die Miete umgelegt werden dürfen. 
Konkret wurden auf Grundlage der im GEG angesetzten Nachweisverfahren bisher folgende 
Komplettmaßnahmen als Kombination von Dämmung und Heizungssystemen erhaltungs-
rechtlich genehmigt (beispielhafte und daher keine abschließende Übersicht): 
- Fassadendämmungen in Ausführung als Außen- und Innendämmung, Däm-
mung in den Bereichen der obersten Geschossdecken, der Dachflächen und 
Kellerdecken, 
- Einbau von Wärmeschutzfenstern, 
- Luft-Wasser-Wärmepumpe und Photovoltaik-Module auf dem Dach des Gebäu-
des mit Wärmeübergabesystem Fußbodenheizung in den Regelgeschossen, 
- Austausch des vorhandenen Gaskessels zu 2 Wärmepumpen mit einer Gas-
brennwertherme als Spitzenlast und als Wärmeübergabesystem Fußbodenhei-
zung in den Regelgeschossen, Errichtung einer Photovoltaik-Anlage auf dem 
Flachdachbereich des Gebäudes, 
- Austausch der Elektro-Nachtspeicherheizung zu einem System aus Sole- und 
Luftwärmepumpen mit Fußbodenheizung. 
Der Nachweis der Energieeinsparung i. S. d. Mindestanforderungen des Gebäudeenergie-
gesetzes ist i. d. R. erbracht, wenn die Energieerzeugung durch erneuerbare Energien 
(Wärmepumpe, PV-Anlage) in die Gesamtbetrachtungen des Wärmeschutzgutachtens ein-
gehen. Hierbei wird auch der Empfehlung der Fachplanung gefolgt, falls Flächenheizkörper 
(z.B. Fußbodenheizungen) eingebaut werden müssen. 
Dabei werden auch die Vorgaben und Anforderungen des GEG zur Umsetzung von be-
stimmten Anteilen von erneuerbaren Energien beachtet.  
Zu Photovoltaik (PV) Anlagen 
Bei der Errichtung einer PV-Anlage handelt es sich um eine Änderung einer baulichen Anlage, 
die grundsätzlich nach § 172 Abs. 1 BauGB genehmigungsbedürftig ist. Dabei wird eine Sen-
kung des Endenergiebedarfes und eine dadurch eintretende Hei zkosten- / Nebenkostener-
sparnis erzielt. Verdrängungsprozesse werden durch diese bauliche Änderung nicht herbei-
geführt. Eine Beeinträchtigung der Ziele der Sozialen Erhaltungsverordnung kann somit i.d.R. 
ausgeschlossen werden. Gem. § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB wird im Rahmen der Prognose-
entscheidung hierzu die Genehmigung erteilt. 
Energetischen Modernisierungen im Bauträgermodell 
In der Genehmigungspraxis wurden mehrere energetische Sanierungsvorhaben über die 
Mindestanforderungen des GEG im Bauträgermodell beantragt. Man spricht vom sogenann-
ten Bauträgermodell, wenn ein Immobilienkäufer (auch einer Eigentumswohnung) und ein 
Bauträger eine Kombination aus Kaufvertrag und Werkvertrag für Bauleistungen abschlie-
ßen. Durch die Vereinbarungen im Bauträgermodell verpflichtet sich der Bauträger ein 
22 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungs-
kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
9 
 
Bauobjekt nach der im Vertrag dokumentierten Baubeschreibung zu erstellen und dem Im-
mobilienkäufer das Eigentum an der Immobilie, nach dessen Fertigstellung, zu übertragen.  
Wie oben beschrieben, ist bei Vorhaben über den Mindestanforderungen des GEG der 
Nachweis zu erbringen, dass die Kosten der energetischen Sanierung über dem energeti-
schen Mindeststandard des GEG vollständig durch Fördermittel gedeckt werden. Im Bauträ-
germodell werden i.d.R. diese Fördermittel nicht durch den Bauträger, sondern ggf. erst 
durch den Käufer beantragt. Dies bedeutet, dass mit dem Antrag kein Fördernachweis vor-
liegt. 
Bei derart gelagerten Vorhaben muss dementsprechend die Begrenzung auf die Mindestan-
forderungen des GEG erfolgen, wenn vom Antragsteller innerhalb des Zeitraums der Ge-
nehmigungsprüfung kein aussagekräftiger Nachweis zur Förderung (z.B. Bewilligungsbe-
scheid) vorgelegt werden kann. Rechtlich denkbar wäre (bei verfahrensfreien Vorhaben mit 
einem Verfügungsberechtigten) die Aufnahme einer Bedingung oder eines Widerrufsvorbe-
halts in die erhaltungsrechtliche Genehmigung (hinsichtlich der Inanspruchnahme von 
FöMi), vgl. § 36 Abs. 2 Nr. 2, 3 VwVfG. 
Kommunale Wärmeplanung 
Das Wärmeplanungsgesetz ist gemeinsam mit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes 
am 1. Januar 2024 in Kraft getreten. Die Stadt Leipzig ist durch das in Kraft treten des Wär-
meplanungsgesetzes vom Bundesgesetzgeber aufgefordert, bis zur Mitte des Jahres 2026 
einen kommunalen Wärmeplan zu erarbeiten. Das städtische Ziel ist es, eine signifikante 
Reduktion der CO2-Emissionen im Wärmesektor zu erreichen und somit einen wertvollen 
Beitrag zum Klimaschutz zu leisten. Konkret soll der Wärmeplan die entscheidenden Wei-
chen für eine klimaneutrale Wärmeversorgung bis 2038 stellen und im Zuge seiner Erstel-
lung geprüft werden, ob bzw. unter welchen Voraussetzungen eine klimaneutrale Wärme-
versorgung der Stadt Leipzig schon bis 2035 erreicht werden kann. 
Ableiten lässt sich daraus, dass bezüglich der erhaltungsrechtlichen Genehmigungspraxis 
und der kommunalen Wärmeplanung Schnittpunkte und Beziehungen der verschiedenen 
technischen Aspekte der Energieversorgung entstehen. In der Anlage 4 „Vertiefungsthe-
men“ wird näher darauf eingegangen. 
D. Besonderer Prüfungsbedarf im Einzelfall und Berücksichtigung Leipzig spezifi-
scher Besonderheiten (Leipzig-Spezifik) 
1.4.1 Energetische Modernisierung über den Mindeststandards des Gebäudeenergiegeset-
zes für Bestandsgebäude: 
Die Stadt Leipzig hat sich vor dem Hintergrund und den Herausforderungen des Klimawan-
dels dazu entschieden (vgl. Beschluss der Dienstberatung des Oberbürgermeisters vom 
05.07.2022 zur Vorlage „Erste Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungskriterien 
für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“), dass unter gewissen Um-
ständen auch bauliche Änderungen über die Mindestanforderungen des GEG zugelassen 
23 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungs-
kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
10 
 
werden sollen, wenn diese durch eine Förderung (z.B. KFW- oder BEG-Förderung) zu kei-
ner höheren Umlage für die Mieter führen, als die Umsetzung der Mindestanforderungen 
des GEG. Denn Fördermittel dürfen nach § 559a BGB nicht umgelegt werden. 
Nach § 172 Abs. 4 S. 1 BauGB kann die Änderung einer baulichen Anlage und Anpassun-
gen über dem energetischen Mindeststandard des GEG hinaus genehmigt werden, wenn im 
Rahmen einer Prognoseentscheidung nicht zu erwarten ist, dass das konkrete Vorhaben 
auch auf Grund seiner Vorbildwirkung generell geeignet ist, eine Entwicklung in Gang zu 
setzen, die tendenziell die Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbe-
völkerung nach sich zieht. Soweit die Kosten der energetischen Sanierung, die über die 
Mindestanforderungen des GEG hinausführen, durch Fördermittel gedeckt werden, ist eine 
Umlage auf die Miete nach § 559a BGB ausgeschlossen und eine Auswirkung auf die Zu-
sammensetzung der Wohnbevölkerung daher nicht zu erwarten. Hierfür ist der Nachweis zu 
erbringen, dass die Kosten der energetischen Sanierung über dem energetischen Mindest-
standard des GEG vollständig durch Fördermittel gedeckt werden. 
1.4.2 Energetische Modernisierung über oder unter den Mindeststandards des Gebäu-
deenergiegesetzes für Baudenkmäler: 
Gem. § 105 GEG (Baudenkmäler und sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz) 
darf von den Anforderungen abgewichen werden, wenn zur Erfüllung der Anforderungen die 
Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt oder andere Maßnahmen zu einem un-
verhältnismäßig hohen Aufwand führen. 
Das bedeutet, dass bei einer energetischen Sanierung für ein Baudenkmal, Denkmalschutz-
rechtliche Bestimmungen und Auflagen einzuhalten sind und die Sanierung dementspre-
chend behutsam durchgeführt werden muss. Zum Erhalt der Bausubstanz können z.B. nicht 
ohne weiteres die Außenwände gedämmt werden. 
Hierbei gilt es zu beachten, dass je nach Ausgangslage der verschiedenen baulichen und 
anlagentechnischen Maßnahmen aus den Bereichen Dämmung, Heizung und Lüftung die 
Mindestanforderungen des GEG auch unterschritten werden können. 
Bei der Effizienzhaus-Stufe Denkmal darf der Jahres-Primärenergiebedarf maximal 160 % 
des Wertes betragen, der für ein vergleichbares Referenzgebäude nach dem Gebäudeener-
giegesetz (GEG) gilt. 
 
  
24 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungs-
kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
11 
 
4 Prüfkriterium: Wohnungsausstattung 
Folgende Kriterien der Wohnungsausstattung haben im Rahmen der erhaltungsrechtlichen 
Genehmigungsprüfung eine Relevanz: 
4.1. Schaffung besonders hochwertiger Wohnungsausstattung 
4.2. Grundausstattung vorhandenes Bad und Ersteinbau Bad 
4.3. Einbau eines Zweitbades oder von einem Gäste-WC  
4.4. Installationen und Technische Gebäudeausrüstung 
4.1. Schaffung besonders hochwertiger Wohnungsausstattung 
Formulierung aus 2022 im bisherigen Katalog an Genehmigungskriterien (vgl. VII-DS-
06892): 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich keine Genehmigung erteilt: 
Schaffung besonders hochwertiger Wohnungsausstattung (z.B. sehr hochwertiger Bodenbe-
lag, wie Parkett (Vollholz/Stäbchen), Designbelag, Fußbodenheizung, Klimaanlage, hoch-
wertige Bad- und Küchenausstattung, „Smart-Home“, Kaminofen, bodentiefe Fenster, 
Sauna). Diese Aufzählung ist nicht abschließend und dient der Orientierung. 
Formulierung aus 2024 im Katalog an Genehmigungskriterien im Ergebnis der 2. Evaluie-
rung (vgl. Anlage 1 zu VII-DS-10192) – Neufassung: 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich keine Genehmigung erteilt: 
Schaffung besonders hochwertiger Wohnungsausstattung (z.B. sehr hochwertiger Bodenbe-
lag, wie Parkett (Vollholz/Stäbchen), Designbelag, Klimaanlage, hochwertige Bad- und Kü-
chenausstattung, „Smart-Home“, Kaminofen, bodentiefe Fenster, Sauna). Diese Aufzählung 
ist nicht abschließend und dient der Orientierung. 
4.2. Grundausstattung Bad vorhandenes Bad und Ersteinbau Bad 
Formulierung aus 2022 im bisherigen Katalog an Genehmigungskriterien (vgl. VII-DS-
06892): 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
Ersteinbau beziehungsweise Ergänzung eines vorhandenen Bades in ein Bad mit folgenden 
Grundausstattungsmerkmalen: 
- ein WC, ein Einzelwaschbecken,  
- eine Einbaubadewanne oder eine Dusche,  
- Wand- und Bodenverfliesung. 
Erforderliche Grundrissänderungen sind dabei auf ein Minimum zu beschränken und vor-
handene Stränge zu berücksichtigen. 
Formulierung aus 2024 im Katalog an Genehmigungskriterien im Ergebnis der 2. Evaluie-
rung (vgl. Anlage 1 zu VII-DS-10192) – keine Änderung: 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
Ersteinbau beziehungsweise Ergänzung eines vorhandenen Bades in ein Bad mit folgenden 
Grundausstattungsmerkmalen: 
25 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungs-
kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
12 
 
- ein WC, ein Einzelwaschbecken,  
- eine Einbaubadewanne oder eine Dusche,  
- Wand- und Bodenverfliesung. 
Erforderliche Grundrissänderungen sind dabei auf ein Minimum zu beschränken und vor-
handene Stränge zu berücksichtigen. 
4.3. Einbau eines Zweitbades oder von einem Gäste-WC 
Formulierung aus 2022 im bisherigen Katalog an Genehmigungskriterien (vgl. VII-DS-
06892): 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
Einbau eines Zweit-WC in Wohnungen, die mindestens 4 Zimmer haben (separate Küchen 
werden nicht als Zimmer gezählt), wenn die Zimmeranzahl erhalten bleibt. 
Formulierung aus 2024 im Katalog an Genehmigungskriterien im Ergebnis der 2. Evaluie-
rung (vgl. Anlage 1 zu VII-DS-10192) – keine Änderung: 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
Einbau eines Zweit-WC in Wohnungen, die mindestens 4 Zimmer haben (separate Küchen 
werden nicht als Zimmer gezählt), wenn die Zimmeranzahl erhalten bleibt. 
4.4 Installationen und Technische Gebäudeausrüstung 
Formulierung aus 2022 im bisherigen Katalog an Genehmigungskriterien (vgl. VII-DS-
06892): 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
Grundausstattungen mit Sanitärinstallationen (Trinkwasser, Abwasser), sowie Elektro-instal-
lationen gemäß Standardausstattung nach RAL RG 678 1* 
Formulierung aus 2024 im Katalog an Genehmigungskriterien im Ergebnis der 2. Evaluie-
rung (vgl. Anlage 1 zu VII-DS-10192) – keine Änderung: 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
Grundausstattungen mit Sanitärinstallationen (Trinkwasser, Abwasser), sowie Elektro-instal-
lationen gemäß Standardausstattung nach RAL RG 678 1* 
Begründung entlang der folgenden Analysebausteine: 
A. Erhaltungsrechtliche Bewertung gemäß Prüffolge § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB 
Zu 4.1. Schaffung besonders hochwertiger Wohnungsausstattung 
Die Schaffung besonders hochwertiger Wohnungsausstattung dient nicht der Herstellung 
des zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung unter Berück-
sichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen i. S. d. § 172 Abs. 4 Satz 3 
Nr. 1 BauGB. Im Rahmen der Genehmigungsprüfung nach Maßgabe des § 172 Abs. 4 Satz 
1 BauGB ist die Schaffung besonders hochwertiger Wohnausstattung i. d. R. zu versagen. 
Zu 4.2. Grundausstattung vorhandenes Bad und Ersteinbau Bad  
26 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungs-
kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
13 
 
Der Ersteinbau eines Bades beziehungsweise die Ergänzung eines vorhandenen Bades mit 
den Grundausstattungsmerkmalen: ein WC, ein Einzelwaschbecken, eine Einbaubade-
wanne oder eine Dusche, Wand- und Bodenverfliesung ist gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 
BauGB gebunden zu genehmigen. Die Änderung der baulichen Anlage dient der Herstel-
lung des zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung unter Be-
rücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen. 
Zu 4.3. Einbau eines Zweitbades oder Gäste-WC 
Der Einbau eines Zweit-WC in Wohnungen, die weniger als 4 Zimmer haben, (separate Kü-
chen werden nicht als Zimmer gezählt) dient nicht der Herstellung des zeitgemäßen Aus-
stattungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauord-
nungsrechtlichen Mindestanforderungen. Der Einbau verwirklicht i.d.R. den Versagensgrund 
des § 172 Abs. 4 S. 1 BauGB und ist daher nicht genehmigungsfähig. 
Zu 4.4. Installationen und Technische Gebäudeausrüstung 
Die Grundausstattungen mit Sanitär-, Trinkwasser-, Abwasserinstallationen, sowie Elektro-
installationen und Antennen-, Kabelfernseh- und Gegensprechanlagen (Audio) ist gemäß 
§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB gebunden zu genehmigen. Die Änderung der baulichen 
Anlage dient der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittli-
chen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen. 
B. Hinweise aus der Rechtsprechung 
BayVGH, Urteil vom 08.05.2002, 2 B 98.2215: 
Genehmigungsvorbehalt des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, Begriff der Änderung einer 
baulichen Anlage, Eingriff in die Bausubstanz, spezifische städtebauliche Relevanz, durch-
schnittlicher Ausstattungszustand im Erhaltungsgebiet. 
„Dass die streitgegenständlichen Modernisierungsmaßnahmen nicht zur Herstellung der 
bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen erforderlich sind, liegt auf der Hand. Sie ge-
hören indessen auch nicht zu dem im Erhaltungsgebiet vorhandenen durchschnittlichen 
Ausstattungsstandard. Dies ergibt sich aus der von der Beklagten in der mündlichen Ver-
handlung mitgeteilten Erhebung anlässlich der Prüfung des Vorkaufsrechts in Erhaltungs-
satzungsgebieten, wonach trotz einer gewissen Verschiebung des Standards nach oben die 
Ausstattungsmerkmale Marmorfliesen, Doppelwaschtische, separate Duschabteile und Vi-
deogegensprechanlage jedenfalls nicht in 50% der Wohnungen anzutreffen sind.“ 
„Die Versagung der Genehmigung durch die Beklagte ist nicht zu beanstanden. Im Umkehr-
schluss ist der Formulierung des § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB zu entnehmen, dass die Ge-
nehmigung versagt werden darf, wenn die bauliche Maßnahme geeignet ist, die Gefahr der 
Verdrängung der vorhandenen Bevölkerung hervorzurufen und wenn eine solche Verdrän-
gung aus den besonderen städtebaulichen Gründen nachteilige Folgen haben würde; dabei 
kommt es nicht entscheidend darauf an, ob durch die konkrete Maßnahme die davon be-
troffene Wohnbevölkerung verdrängt wird, sondern allgemein darauf, ob die Baumaßnahme 
generell aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet ist, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die 
tendenziell die Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung 
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Anlage 3 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungs-
kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
14 
 
nach sich zieht (vgl. BVerwGE 105, 67/70). Für die hierzu zu treffende Prognose reicht es 
aus, bei Modernisierungsmaßnahmen, die über den im Erhaltungsgebiet üblichen Ausstat-
tungsstandard hinausgehen und die zu einer nicht nur geringfügigen Mieterhöhung führen 
können, allgemein von einer Verdrängungsgefahr auszugehen (vgl. BVerwGE 105, 67/72).“ 
VG Berlin (13. Kammer), Urteil vom 25.02.2022 – VG 13 K 10/21 
„Der Einbau von Zweitbädern ist eine typische erhaltungsrechtliche Aufwertungsmaßnahme 
für die überwiegend voll- und zeitgemäß, aber einfach ausgestatteten Wohnungen in dem 
gut erschlossenen und attraktiven Wohngebiet …. Der Einbau kann als Modernisierungs-
maßnahme gemäß §§ 555 b Nr. 1, 559 Abs. 1 BGB unmittelbar auf die Miete umgelegt und 
damit ein höherer Mietpreis erzielt werden. Er hat wegen seiner negativen Vorbildwirkung 
die für die Versagung nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB erforderliche Eignung zur Begrün-
dung einer Verdrängungsgefahr.“ 
C. Hinweise aus der Genehmigungspraxis (u.a. mit Bezug zum 3. Sachstandsbericht, 
vgl. VII-Ifo-08549, eingebracht in die Ratsversammlung am 14.12.2023) 
Antragsgeschehen (bis Ende 2022) 
 Für 425 bestehende Wohneinheiten wurde in 66 Anträgen die Erneuerung der Fußbö-
den beantragt.  
 Für 364 Bestandswohneinheiten wurden 55 Anträge für den Einbau oder Modernisierun-
gen von Sanitäranlagen/Bädern genehmigt.  
 Für 395 Bestandswohneinheiten wurden 55 Anträge für die Neuinstallation von Elektrik 
genehmigt. Diese wurden alle im Standard RAL RG 678 1* als Mindestausstattung ge-
nehmigt.  
 Für 364 Bestandswohnungen wurden 55 Anträge für den Einbau oder Modernisierungen 
von Sanitäranlagen/Bädern genehmigt. Hierbei handelte es sich meist um den gleich-
wertigen Austausch von Wand- und Bodenfliesen sowie der Sanitäreinrichtungen.  
 Für 362 Bestandswohnungen wurden 38 Anträge für den Einbau oder die Erneuerung 
von Gegensprechanlagen mit Audiofunktion genehmigt.   
Genehmigungspraxis  
Genehmigungsfähig sind alle Modernisierungen die dem gebietstypischen Ausstattungsstan-
dard entsprechen und somit die Prognose der Verdrängungsgefahr ausgeschlossen werden 
kann. 
Der allgemein übliche Standard von Wohnungen in der Stadt Leipzig ist in der Regel gegeben, 
wenn hinsichtlich Bauausführung und Ausstattung die Mindestanforderungen erfüllt  und die 
Wohnbedürfnisse breiter Schichten der Wohnbevölkerung nicht überschritten sind. Ein allge-
mein üblicher Standard von Wohnräumen liegt erst dann vor, wenn deutlich mehr als  die 
Hälfte der Wohnungen über eine entsprechende Ausstattung und Merkmale zum Standard  
verfügen. 
28 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungs-
kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
15 
 
Als weiteren Prüfpunkt sind in der Sächsischen Bauordnung (SächsBO) die materiellen An-
forderungen zu den bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen definiert. Bezüglich der 
Wohnungsausstattung handelt es sich dabei konkret um die §§ 3, 14, 15, 48 SächsBO. 
In einem Gebäude mit Wohnungen, die vermietet sind, kann der Vermieter eine Mieterhöhung 
aufgrund einer Modernisieru ngsmaßnahme nach den Regeln des Bürgerlichen Gesetzbu-
ches verlangen (Modernisierungsumlage). Die Begrenzung von Modernisierungen maximal 
bis zum gebietstypischen Standard erfolgt ebenso bei leerstehenden Gebäuden.  
Bezüglich der Wohnungsausstattung, werden Modernisierungsmaßnahmen gem. § 555b 
Satz 1 BGB als bauliche Änderungen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig 
erhöht wird, definiert.  
Reine Instandhaltungs- bzw. Erhaltungsmaßnahmen gem. § 555a BGB sind keine Moderni-
sierungsmaßnahmen und unterliegen dementsprechend keinem Genehmigungsvorbehalt im 
Sozialen Erhaltungsrecht.  
Bereiche die zur Wohnungsausstattung gehören sind: 
- Fußböden, 
- Bäderanzahl in den einzelnen Wohneinheiten, 
- Badausstattung und deren Beschaffenheit (z.B. Toilette, Waschbecken, Bidet, Dusche 
oder Badewanne, Heizkörper usw.), 
- Technische Gebäudeausrüstung (z.B. Elektroinstallation, Trinkwasser - und Abwas-
serleitungen, Gegensprechanlagen, So nnenrollos, Art der Belichtung wie z.B. De-
ckenauslässe oder Deckenspots), 
- Innentüren, 
- Küchen, 
- Abstellkammern. 
Die Steuerungsmöglichkeit besteht in der Begrenzung von modernisierungsbedingten Umla-
gen auf die Miete zur Erhaltung günstigen Mietwohnraums bzw. zur Versorgung der Gebiets-
bevölkerung mit günstigem Mietwohnraum sowie der Verrin gerung der Attraktivitätssteige-
rung für bestehenden Wohnraum zur Erzielung höherer Mieten.  Das sogenannte Aufwer-
tungspotenzial ergibt sich aus der im Einzelfall vorliegenden Bestandssituation (z.B. Fußbö-
den und Badkonfiguration) und den möglichen Modernisierungen über dem gebietstypischen 
Standard und die dadurch eintretende Wohnwerterhöhung. 
Zur Prüfung der Genehmigungsfähigkeit einer beantragten Maßnahme ist es immer Erforder-
lich die Bestandssituation ausführlich z.B. auch durch Fotodokumentationen oder historische 
Bauakten nachzuweisen. Liegt im Bestand ein wohnwerterhöhendes Merkmal nachweislich 
bereits vor, ist dieses auch wieder genehmigungsfähig. 
Fußböden 
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Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
16 
 
Genehmigungsfähig gem. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB sind alle Maßnahmen die in der 
betreffenden Wohneinheit keine Wohnwerterhöhung oberhalb des Leipziger Wohn- und Aus-
stattungsstandards nach sich ziehen. 
Konkret kann das z.B. der Austausch von Laminat zu Laminat, Fliesen zu Fliesen oder Dielen 
zu Laminat sein. Diese Fußböden sind im Gebiet als gebietstypisches Ausstattungsmerkmal 
(bei deutlich mehr als der Hälfte der Mietwohnungen festzustellen, also in mindestens 2/3 der 
Wohneinheiten (WE) vorhanden). 
Gebietstypisch und somit Standard sind Laminat (als Diele), Linoleum und Dielen. 
Nicht genehmigungsfähig ist z.B. der Austausch des Fußbodens von Laminat oder Dielen zu 
hochwertigem Parkett, da dies eine deutliche Wohnwerterhöhung bedeutet.  
Der Austausch oder Neueinbau e ines Fußbodens kann dementsprechend Wohnwerterhö-
hend bewirken bzw. eine Erhöhung des Mietzinses nach sich ziehen. Die Prüfung, ob der 
Einbau des geplanten Fußbodens genehmigungsfähig ist, wird für jede Wohneinheit und für 
jede einzelne Raumeinheit vorgenommen.  
Teppichboden entspricht nicht mehr dem heutigen gebietstypischen Standard. 
Grundausstattung Bad  
Genehmigungsfähig gem. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB sind alle Grundausstattungs-
merkmale: ein WC, ein Einzelwaschbecken, eine Einbaubadewanne oder eine  Dusche, 
Wand- und Bodenverfliesung. Dies entspricht auch den bauordnungsrechtlichen Mindestan-
forderungen nach § 48 SächsBO. 
Der Einbau eines Handtuchwandheizkörpers ist nicht genehmigungsfähig, da hierdurch der 
Wohnwert nachhaltig erhöht wird (wohnwerterhöhendes zusätzliches Ausstattungsmerkmal). 
Zusätzlich zu möglichen Modernisierungsumlagen zeigt aber auch der aktuelle Leipziger 
Mietspiegel, dass ein Handtuchwandheizkörper darüber hinaus mit einer möglichen nicht un-
erheblichen Mieterhöhung einhergehen kann (Wohnwerterhöhung). 
Ersteinbau Bad 
Genehmigungsfähig gem. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB ist der Ersteinbau eines Bades 
in jede Wohneinheit im Gebäude mit den o.g. Grundausstattungsmerkmalen.  
Meistens erfolgt der Ersteinbau eines Bades in eine Wohnein heit zur Auflösung eines Sub-
standards. Bei vielen gründerzeitlichen Gebäuden befanden sich die Toiletten oft im Bereich 
des Treppenhauses und somit außerhalb der Wohneinheiten. Der Ersteinbau des Bades er-
möglicht somit die Verlegung der Toilette innerhalb der Wohneinheit und dem Herstellen des 
gebietstypischen Standards.  
In der Genehmigungsplanung für die ersteingebauten Bäder können die Planungsgrundlagen 
für z.B. Abstands- und Bewegungsflächen eingehalten werden. Hierbei ist jedoch darauf zu 
achten, dass möglichst keine Flächen von Bestandszimmern weggenommen werden.   
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kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
17 
 
Einbau eines Zweitbades oder Gäste-WC 
Der nachträgliche Einbau eines Zweit-WC in Wohnungen, die weniger als 4 Zimmer haben 
(separate Küchen werden nicht als Zimmer gezählt) wird nicht geneh migt, da dies eine ge-
bietsuntypische Aufwertung über den Standard darstellt. 
Dies insbesondere im Hinblick auf den erforderlichen baulichen Aufwand und damit einher-
gehende Kostenintensität und die mögliche Schaffung attraktiverer Wohngrundrisse, die von 
den Bewohnern des Gebietes nicht mehr genutzt werden können (z.B. bei Reduzierung der 
Zimmeranzahl). 
Installationen und Technische Gebäudeausrüstung 
Gemäß den Anforderungen an gesunde hygienische Lebensverhältnisse und die Sicherheit 
wird der Errichtung bzw.  Ertüchtigung der Grundausstattung einer Wohnung mit Sanitär -, 
Trinkwasser-, Abwasserinstallationen, sowie Elektroinstallationen immer zugestimmt, auch 
wenn dies Mieterhöhungen durch die mögliche Modernisierungsumlage auslösen kann. 
Eine gesonderte Rolle spielt die Elektroinstallation, da diese neben der Gewährleistung der 
Sicherheit im Betrieb auch Ausstattungsmerkmale enthalten kann, die sich stark wohnwerter-
höhend und über dem genehmigungsfähigen Standard liegend zeigen kann. Selbstverständ-
lich muss die Elektroinstallation den zum Errichtungszeitpunkt geltenden gesetzlichen und 
behördlichen Vorschriften, VDE-Normen, DIN-Normen und Technischen Anschlussbedingun-
gen (TAB) der Netzbetreiber entsprechen. Dabei stehen die elektrische Sicherheit, die Ge-
brauchstauglichkeit, der Komfort und der energieeffiziente Betrieb der Elektroinstallation im 
Vordergrund. 
Die RAL-RG 678 (Elektrische Anlagen in Wohngebäuden) ist eine Richtlinie, welche die Aus-
stattungsstandards der Elektroinstallation definiert. Im Genehmigungsg eschäft war eine 
breite Akzeptanz dieses genehmigungsfähigen Standards in den sozialen Erhaltungsgebieten 
planer- bzw. eigentümerseitig zu konstatieren. Für die Elektroinstallation ist die Standardaus-
stattung nach RAL RG 678 1* als Mindestausstattung immer  genehmigungsfähig, weil darin 
alle erforderlichen Installationsbereiche inclusive eine ausreichende Anzahl an Fernseh- bzw. 
Internetanschlüssen sowie Gegensprechanlage (keine Videogegensprechanlage) benannt 
sind. Diese wurde von den Antragstellern im Genehmigungsverfahren akzeptiert. 
D. Besonderer Prüfungsbedarf im Einzelfall und Berücksichtigung Leipzig spezifi-
scher Besonderheiten (Leipzig-Spezifik) 
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale 
Zu den zusätzlichen Ausstattungsmerkmalen, die einen besonderen Prüfungsbedarf im Ein-
zelfall haben können, gehören z.B. verschließbare Fenster oder der Einbau von Sonnenrol-
los für den sommerlichen Wärmeschutz (sofern diese nicht im Zuge von Energetischen Sa-
nierungen miteinbezogen werden).  
Auch können besondere Sicherheitsmerkmale von Türen beachtet werden.  
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kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
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Genehmigungsfähig sind alle Ausstattungsmerkmale gem. §§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 
BauGB i.V.m. 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB im Einzelfall bei entsprechender Prognose, wenn 
der Nachweis der Erforderlichkeit erbracht wird.  
Einbau von Fußböden außerhalb des Standards, jedoch keine prognostizierte Wohnwerter-
höhung und keine Verdrängungsgefahr  
Im Bereich Fußbodenausführung ist im letzten Genehmigungszeitraum auch oft Vinyl nach-
gefragt worden. Dieser ist vom Wohnwert ähnlich Laminat anzusehen, jedoch noch kein 
Standard in den Sozialen Erhaltungsgebieten.  
Genehmigungsfähig ist das Ausstattungsmerkmal Vinylfußboden gem. § 172 Abs. 4 Satz 3 
Nr. 1 BauGB i.V.m. § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB im Einzelfall bei entsprechender Prognose, 
wenn der Nachweis des Einheitspreises/Herstellungskosten (ähnlich Laminat) erbracht wird. 
Für die Überprüfbarkeit müssen hierzu auch vom Antragstellenden die technischen Produkt-
daten des Fußbodens eingereicht werden. 
Schaffung von Barrierefreiheit 
In Gebieten der sozialen Erhaltungssatzung sind auf Nachweis bauliche Maßnahmen in Be-
standsgebäuden zur Schaffung von barrierefreiem Wohnraum inkl. der Zuwege von öffentli-
chen Flächen gemäß den Mindestanforderungen der SächsBO sowie der notwendigen Be-
wegungsflächen gemäß der einschlägigen DIN-Vorschriften, die unter Genehmigungsvorbe-
halt stehen, genehmigungsfähig, wenn: 
 eine schwellenlose Wohnnutzung ermöglicht wird, d. h. eine schwellenlose Gestal-
tung der Wohnung und des Zuganges zur Wohnung, zum Balkon (bodengleiche Du-
sche, rutschfeste Böden, nachträglicher schwellenlos erreichbarer Aufzug) und 
 die Kosten geprüft und als angemessen bewertet wurden sowie 
 kein bzw. nur ein minimaler Eingriff in bestehende Wohnungsgrundrisse erfolgt. 
Balkonkraftwerke 
Balkonkraftwerke stellen i.d.R. keine bauliche Änderung dar, da sie nicht mit einem Eingriff 
in die Bausubstanz verbunden sind und leicht entfernt werden können. Unter diesen Vo-
raussetzungen bedarf der Einbau eines Balkonkraftwerkes keiner erhaltungsrechtlichen Ge-
nehmigung. 
 
  
32 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungs-
kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
19 
 
5 Prüfkriterium: Grundrissänderungen 
Formulierung aus 2022 im bisherigen Katalog an Genehmigungskriterien (vgl. VII-DS-
06892): 
„Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich keine Genehmigung erteilt: 
Nicht erforderliche Grundrissänderungen (bauliche Eingriffe in funktionierende Wohngrund-
risse), z.B. 
- Schaffung besonders großzügiger Wohngrundrisse 
- Auflösung separater Küchen 
- Veränderung der ursprünglichen Zimmeranzahl oder Wohnfläche 
- Abtrennung / Neubau von Abstellräumen (betrifft nicht ehemalige Außen-WC).“ 
Formulierung aus 2024 im Katalog an Genehmigungskriterien im Ergebnis der 2. Evaluie-
rung (vgl. Anlage 1 zu VII-DS-10192) – Neufassung: 
„Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
Grundrissänderungen, die nachweislich zur Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszu-
standes einer durchschnittlichen Wohnung dienen (zum Beispiel bei vorhandenen ungünsti-
gen Grundrissen zum Ersteinbau eines Bades oder einer Küche). 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich keine Genehmigung erteilt: 
Nicht erforderliche Grundrissänderungen (bauliche Eingriffe in funktionierende Wohngrund-
risse), z.B. 
- Schaffung besonders großzügiger Wohngrundrisse 
- Auflösung separater Küchen 
- Veränderung der ursprünglichen Zimmeranzahl oder Wohnfläche 
- Abtrennung / Neubau von Abstellräumen (betrifft nicht ehemalige Außen-WC).“ 
Begründung entlang der folgenden Analysebausteine: 
A. Erhaltungsrechtliche Bewertung gemäß Prüffolge § 172 BauGB 
Grundrissänderungen, die nachweislich zur Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszu-
standes einer durchschnittlichen Wohnung dienen, sind nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 
BauGB gebunden zu genehmigen. 
Nicht erforderliche Grundrissänderungen als Änderung einer baulichen Anlage, die nicht der 
Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung 
dienen, sind in der Rechtsfolge nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB zu bewerten. Diese 
Grundrissänderungen werden im Hinblick auf den erforderlichen baulichen Aufwand und da-
mit einhergehender Kostenintensität und die mögliche Schaffung attraktiverer Wohngrund-
risse als erhaltungsrechtlich nicht zulässig bewertet. Soweit auch aufgrund der Vorbildfunk-
tion eine Prognose der Verdrängungsgefahr mit Auswirkungen auf den Erhalt der Zusam-
mensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen besteht, ist 
die Genehmigung zu versagen. 
 
33 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungs-
kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
20 
 
B. Hinweise aus der Rechtsprechung 
VG Berlin (19. Kammer), Beschluss vom 12.02.2021 – 19 L 447/20: 
Der Genehmigungsanspruch hinsichtlich der Herstellung eines bauordnungsrechtlichen Min-
deststandards erfasst auch damit zusammenhängend, zwingend gebotene weitere bauliche 
Maßnahmen wie beispielsweise Grundrissänderungen. 
„Stehen Baumaßnahmen in einem engen Zusammenhang mit den oben genannten zusätzli-
chen Ausstattungen, sind sie ebenfalls zu genehmigen, wenn sie nach Art und Umfang 
keine besonderen Auswirkungen auf die am Markt erzielbare Miete der betroffenen Woh-
nung haben. Dies gilt insbesondere für Grundrissveränderungen, die wegen der Ersteinrich-
tung eines Bades zwingend geboten sind (…)“. Hat die Antragstellerin folglich einen An-
spruch auf Genehmigung der Errichtung eines vollwertigen Bades und erfasst dieser auch 
damit zusammenhängenden, weiteren baulichen Veränderungen wie z.B. Grundrissände-
rungen, so erlaubt dies jedoch nicht jede beliebige bauliche Maßnahme. Maßgeblich ist viel-
mehr, welche Maßnahmen für die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards 
zwingend notwendig sind. Darüber hinaus gehende Maßnahmen sind jedenfalls dann unzu-
lässig, wenn sie im Vergleich zu den zwingend notwendigen Maßnahmen zu einer höheren 
Verdrängungsgefahr führen, etwa, weil sie eine stärkere Erhöhung der Miete begründen 
können.“ 
C. Hinweise aus der Genehmigungspraxis (u.a. mit Bezug zum 3. Sachstandsbericht, 
vgl. VII-Ifo-08549, eingebracht in die Ratsversammlung am 14.12.2023) 
Durch notwendige Grundrissänderungen im Bestand sowie die Begrenzung von Ausstat-
tungsstandards wird auch in Sozialen Erhaltungsgebieten zeitgemäßer und bezahlbarer 
Wohnraum geschaffen. Es wurden notwendige Grundrissänderungen bis 12/2022 bei 35 
Anträgen (in 129 bestehenden Wohneinheiten) zugestimmt, die der Herstellung eines zeit-
gemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung dienten. 
In einem Fall wurde an einer Wohnung, mit einem nicht gebietstypischen Grundriss ohne 
Vorbildfunktion, eine Grundrissänderung von einer 2- zu einer 3-Raum-Wohnung durch Zu-
ordnung einer geschossgleichen Abstellkammer zur Wohnung genehmigt. 
D. Besonderer Prüfungsbedarf im Einzelfall und Berücksichtigung Leipzig spezifi-
scher Besonderheiten (Leipzig-Spezifik) 
Entfällt. 
 
  
34 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungs-
kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
21 
 
6 Prüfkriterium: Wohnungszusammenlegung/-teilung 
Formulierung aus 2022 im bisherigen Katalog an Genehmigungskriterien (vgl. VII-DS-
06892): 
„Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich keine Genehmigung erteilt: 
Änderung Wohnungsschlüssel im Gebäude (Wohnungsteilungen, Wohnungszusammenle-
gungen) vollständig funktionierender bzw. funktionsfähig herstellbarer Wohnungen.“ 
Formulierung aus 2024 im Katalog an Genehmigungskriterien im Ergebnis der 2. Evaluie-
rung (vgl. Anlage 1 zu VII-DS-10192) – keine Änderung: 
„Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich keine Genehmigung erteilt: 
Änderung Wohnungsschlüssel im Gebäude (Wohnungsteilungen, Wohnungszusammenle-
gungen) vollständig funktionierender bzw. funktionsfähig herstellbarer Wohnungen.“ 
Begründung entlang der folgenden Analysebausteine: 
A. Erhaltungsrechtliche Bewertung gemäß Prüffolge § 172 BauGB 
Gemäß dem Prüfkriterium 5 sind nicht notwendige Grundrissänderungen nicht genehmi-
gungsfähig. Notwendige Grundrissänderungen stellen all diejenigen Änderungen von Zu-
schnitten einer Wohnung dar, die erforderlich sind, einen zeitgemäßen Ausstattungsstan-
dard (Ersteinbau eines Bades, einer Küche, etc.) herstellen zu können (vgl. Prüfkriterium 5).  
Die Änderung des Wohnungsschlüssels im Gebäude (z.B. Teilung oder Zusammenlegung 
funktionierender Wohngrundrisse) dient nicht der Herstellung des zeitgemäßen Ausstat-
tungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungs-
rechtlichen Mindestanforderungen gem. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB. Im Rahmen der 
Genehmigungsprüfung nach Maßgabe des § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB ist die beantragte 
Änderung des Wohnungsschlüssels im Gebäude i. d. R. zu versagen. In diesem Zusam-
menhang sind immer die Vorbildwirkung und der Gleichbehandlungsgrundsatz von Bedeu-
tung. 
Hinsichtlich Größe, Lage, Ausstattung und Anzahl korrespondieren im Ergebnis der sat-
zungsbezogenen Detailuntersuchungen die derzeitige Wohnungsstruktur und die Bevölke-
rungsstruktur miteinander. Eine Veränderung der Wohnungsstruktur hat zwangsläufig Aus-
wirkungen auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Satzungsgebiet. Die Woh-
nungsstruktur ist daher im Hinblick auf Bestand, Größe und Ausstattung zu erhalten. 
Der Erhalt der bestehenden Wohnungsstruktur sorgt zudem dafür, dass der Aufwertungs-
druck im Gebiet gemindert wird und auch weiterhin bezahlbarer Wohnraum für die ange-
stammte Bevölkerung zur Verfügung steht. Wohnungszusammenlegungen und -teilungen 
werden daher grundsätzlich nicht genehmigt, da hierdurch die Wohnungsgrößenstruktur im 
Gebiet und damit die Passfähigkeit zur vorhandenen Bevölkerungsstruktur generell verän-
dert werden. Bei einer Wohnungszusammenlegung geht immer auch eine Wohnung vom 
Markt.  
 
35 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungs-
kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
22 
 
B. Hinweise aus der Rechtsprechung 
OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28. März 2018, Az.: OVG 2 N 64.15: 
Es sei nicht Ziel der Satzung, dass denjenigen angestammten Bewohnern, denen der 
Wohnraum aus familiären Gründen zu klein geworden sei, stets ein Verbleib in dem Gebiet 
ermöglicht werden solle. Der Schutz des Bestandes kleinerer preisgünstigerer Wohnungen 
müsse nicht vor dem aus familiären Gründen größer gewordenen Wohnraumbedarf zurück-
treten. 
VG Berlin (19. Kammer), Urteil vom 24.08.2023, Az.: VG 19 K 99/20: 
Im Hinblick auf die Erweiterung einer Wohnung durch Ausbau des Dachgeschosses stellt 
das VG Berlin fest: „Durch die geplante bauliche Veränderung würden die Wohnungen der 
Kläger sowohl von der Größe her als auch in qualitativer Hinsicht aufgewertet werden. Es 
fände eine wesentliche Wohnwerterhöhung statt. In der Folge könnten im Rahmen einer 
Vermietung oder Veräußerung regelmäßig erheblich höhere Gewinne als ohne diese Maß-
nahmen erzielt werden. Dies würde letztendlich zu (deutlichen) Steigerungen der Mietpreise 
führen.“ 
C. Hinweise aus der Genehmigungspraxis (u.a. mit Bezug zum 3. Sachstandsbericht, 
vgl. VII-Ifo-08549, eingebracht in die Ratsversammlung am 14.12.2023) 
Einen eher geringen Anteil weisen die Anfragen bzw. Anträge auf, die eine Wohnungszu-
sammenlegung oder auch Wohnungsteilung von Bestandswohnungen betreffen. Dies wurde 
im Zusammenhang mit Brandschutzauflagen (Rettungswege) aus Dachgeschossen mittels 
Maisonettlösungen in die darunterliegende Wohnung, aufgrund der Änderung der Familien-
situation oder weiteren persönlichen Gründen mit dem Wunsch nach Änderung der Woh-
nungsgröße der derzeit bewohnten Wohnung angefragt. 
Zwei in 2022 versagte Genehmigungsanträge beinhalteten Wohnungszusammenlegungen 
mit nicht erforderlichen Grundrissänderungen und damit Änderungen der Wohnungsschlüs-
sel. 
D. Besonderer Prüfungsbedarf im Einzelfall und Berücksichtigung Leipzig spezifi-
scher Besonderheiten (Leipzig-Spezifik) 
In Anlage 4 „Vertiefungsthemen“ werden die Kriterien Grundrissänderung sowie Wohnungs-
zusammenlegung / -teilung im Zuge der Sanierung von lange leerstehenden Wohnhäusern 
(Problemimmobilien) erhaltungsrechtlich thematisiert. 
 
  
36 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungs-
kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
23 
 
7 Prüfkriterium: Balkone und Terrassen  
Folgende Wohnraumerweiterungen als bauliche Änderung haben im Rahmen der erhal-
tungsrechtlichen Genehmigungsprüfung eine Relevanz: 
7.1 Anbau von Balkonen als Bauteil / Dachterrassen 
7.2 Anbau von Dachloggien 
7.1 Anbau eines Balkons als Bauteil / Dachterrassen 
Formulierung aus 2022 im bisherigen Katalog an Genehmigungskriterien (vgl. VII-DS-
06892): 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
Anbau eines handelsüblichen Erstbalkons als Bauteil mit ca. 4,5m² Grundfläche mit einer 
Zugangstür, die genehmigungsfähige Grundfläche ergibt sich aus dem Gebäudetyp, den 
baulichen Gegebenheiten und der Größe der dazugehörigen Wohnung bzw. anderen ge-
setzlichen Regelungen. 
 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich keine Genehmigung erteilt: 
Anbau von Zweitbalkonen. 
Formulierung aus 2024 im Katalog an Genehmigungskriterien im Ergebnis der 2. Evaluie-
rung (vgl. Anlage 1 zu VII-DS-10192) – Neufassung: 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
Anbau eines handelsüblichen Balkons pro Wohneinheit als Bauteil mit ca. 4,5 m² Grundflä-
che mit einer Zugangstür, die genehmigungsfähige Grundfläche ergibt sich aus dem Gebäu-
detyp, den baulichen Gegebenheiten und der Größe der dazugehörigen Wohnung bzw. an-
deren gesetzlichen Regelungen. 
 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich keine Genehmigung erteilt: 
Anbau von Zweitbalkonen. 
7.2 Anbau von Dachloggien 
Formulierung aus 2022 im bisherigen Katalog an Genehmigungskriterien (vgl. VII-DS-
06892): 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich keine Genehmigung erteilt: 
Nachträglicher Einbau einer Dachterrasse/-loggia in bestehenden Wohnraum. 
Formulierung aus 2024 im Katalog an Genehmigungskriterien im Ergebnis der 2. Evaluie-
rung (vgl. Anlage 1 zu VII-DS-10192) – keine Änderung: 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich keine Genehmigung erteilt: 
Nachträglicher Einbau einer Dachterrasse/-loggia in bestehenden Wohnraum. 
Begründung entlang der folgenden Analysebausteine: 
A. Erhaltungsrechtliche Bewertung gemäß Prüffolge § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB 
37 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungs-
kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
24 
 
Der Anbau eines Erstbalkons als Bauteil ist gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB gebun-
den zu genehmigen. Die Änderung der baulichen Anlage dient allerdings nur unter den im 
Abschnitt C. „Genehmigungspraxis“ benannten präzisierenden Einschränkungen der Aus-
führung der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen 
Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen.  
Der Anbau von Zweitbalkonen ist gemäß § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB gebunden zu versa-
gen, soweit die Prognose der Verdrängungsgefahr auch aufgrund der Vorbildfunktion mit 
nachteiligen Auswirkungen auf den Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus 
besonderen städtebaulichen Gründen besteht. 
B. Hinweise aus der Rechtsprechung 
Entfällt 
C. Hinweise aus der Genehmigungspraxis (u.a. mit Bezug zum 3. Sachstandsbericht, 
vgl. VII-Ifo-08549, eingebracht in die Ratsversammlung am 14.12.2023) 
Antragsgeschehen 
Im Genehmigungszeitraum wurden für 611 bestehende Wohneinheiten 90 Anträge für den 
Erstanbau oder die gleichwertige Erneuerung von Balkonen und Terrassen gestellt und ge-
nehmigt.  
Genehmigungspraxis  
Der Anbau von Balkonen stellt ein wohnwerterhöhendes Merkmal dar. Balkone gehören 
nicht zu den bauordnungsrechtlichen Mindestforderungen, ein Genehmigungsanspruch aus 
§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB kann sich ergeben, wenn sie zum zeitgemäßen Ausstat-
tungsstandard einer durchschnittlichen Wohnung gehören bzw. wenn kein Versagensgrund 
i.S.d. § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB vorliegt.  
Die Errichtung von Erstbalkonen wird nach sozialem Erhaltungsrecht zugelassen. Es soll 
aber mit einem Balkon keine "Wohnraumerweiterung" hergestellt werden, sondern eine 
Möglichkeit geschaffen werden, vom Wohnungsinneren ins Freie zu treten, sodass eine 
passende Grundfläche von ca. 4,5 m² angemessen ist. In seiner Konstruktionsweise und Art 
darf der Balkon nicht besonders kostenaufwändig sein, um genehmigungsfähig zu sein.  
Als im Rahmen der Kostenprüfung nicht übermäßig kostenaufwändig und mit passender 
Grundfläche gelten hierbei in der Regel in Leipzig Balkone, die folgende Kriterien nachweis-
lich erfüllen:  
- Anbau eines handelsüblichen Balkons/Balkonanlage,  
- ein Zugang/Balkontür,  
- Orientierungsgröße von 1,50 m Tiefe und 3,0 m Breite und damit ca. 4,5 m², wobei 
diese Maße an die bauliche Situation angepasst werden können, z.B. Fensterachsen 
etc., diese Maße sind auch abgeleitet aus der SächsBO (untergeordnetes Bauteil), 
dem Leipziger Denkmalschutzstandard und üblichen Maßen bestehender Balkone 
sowie aus Bauanträgen in den Satzungsgebieten in der Phase mit Aufstellungsbe-
schlüssen. 
38 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungs-
kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
25 
 
Hiervon abweichende Balkone bedürfen einer vertieften Prüfung auf Nachweis. Nicht erfor-
derliche Kosten sind zu vermeiden. Dies umfasst auch bauliche Änderungen auf Nachweis, 
die der Herstellung der benötigten Bewegungsflächen beim Balkon sowie des Zugangs zum 
Balkon im Zuge der Schaffung von barrierefreiem Wohnraum gemäß der einschlägigen DIN-
Vorschriften dienen (vgl. Anlage 1, Punkt 4 „Besonderer Prüfungsbedarf im Einzelfall). 
Die obigen Kriterien sind sinngemäß auch auf Terrassen anzuwenden. Im Erdgeschoss 
(EG), insbesondere bei geringem Höhenunterschied der EG-Wohnung zum Niveau des Ho-
fes, sollte das EG eine in etwa gleich große Terrasse erhalten. 
Die erforderliche Sanierung des Bestandes von Balkonen und erforderlichenfalls der Ersatz-
neubau in entsprechender Größe wird genehmigt. Die Errichtung eines Zweitbalkons (bzw. 
Terrasse) ist unzulässig, unabhängig von der Lage und Größe des Erstbalkons bzw. der 
Terrasse. 
Dachloggia 
Gesondert zu betrachten ist mit den Erfahrungswerten des Betrachtungszeitraums der 
nachträgliche Einbau von Dachloggien in bereits ausgebaute Dachgeschosse, d.h. in beste-
hende Wohnungen. 
Der Einbau von Dachloggien in bestehende Dachgeschosswohnungen dient nicht der Her-
stellung des zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung unter 
Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen i.S.d. § 172 Abs. 4 
Satz 3 Nr. 1 BauGB. Im Rahmen der Genehmigungsprüfung nach Maßgabe des § 172 Abs. 
4 Satz 1 BauGB ist der Einbau einer Dachloggia i.d.R. zu versagen.  
Auch beim nachträglichen Einbau einer Dachterrasse / Loggia in eine bestehende Wohnung 
handelt es sich um eine Änderung einer baulichen Anlage im Sinne von § 172 Abs. 1 Satz 1 
BauGB. Dies ist üblicherweise als Eingriff in einen funktionierenden Grundriss zu werten, 
welcher keine zusätzliche Fläche (wie z.B. ein nachträglicher Balkon) bietet, sondern ledig-
lich eine Freifläche, bei gleichzeitiger Reduzierung der Wohnfläche. Es ist ein kostspieliger 
Eingriff in die Bausubstanz (Statik, Dachkonstruktion, Abdichtung, Fenster/Türen etc.) erfor-
derlich, der mit nicht unerheblichen Auswirkungen auf die Mieten durch die Modernisie-
rungsumlage einhergehen kann und es erfolgt zusätzlich eine Aufwertung von Bestands-
wohnraum, die mit einer hohen Steigerung der Attraktivität der Wohnung einhergeht. Der 
nachträgliche Einbau von Dachterrassen muss darum versagt werden, da hier ein nicht er-
forderlicher, aber massiver baulicher Eingriff in das Dach mit Grundrisseingriff und mit einer 
nicht unerheblichen Wohnwerterhöhung und Flächenverlust der Wohnung erforderlich ist. 
Dieser kann dann zum Verlust eines Zimmers und auch zu einer nicht unerheblichen Auf-
wertung und erhöhten Attraktivität der Dachgeschosswohnung und folgend zu einer Unge-
eignetheit der Wohnung für die bestehende Bevölkerungsstruktur führen. Damit ist die Ge-
fahr der Verdrängung angestammter Wohnbevölkerung aus dem Gebiet, die sich die aufge-
wertete Dachgeschosswohnung nicht mehr leisten können oder die auf die bestehende 
Wohnfläche angewiesen sind, zu prognostizieren. 
Dachloggien befinden sich auch nicht in einem überwiegenden Teil der ausgebauten Dach-
geschosse in Leipzig und entsprechen damit auch nicht dem zeitgemäßen Standard in 
39 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungs-
kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
26 
 
Dachgeschosswohnungen. Die Maßnahme ist vom Umfang her geeignet, die Ziele der Er-
haltungssatzung zu berühren, da sie jedenfalls prinzipiell zu einer Mieterhöhung und damit 
möglicherweise zu der Gefahr der Verdrängung der ansässigen Bevölkerung führen kann. 
Für den Ausbau bestehender Dachböden mit der Schaffung neuen Wohnraums gilt diese 
Beschränkung nicht, hier werden neue Wohnungen und Grundrisse geschaffen. 
D. Besonderer Prüfungsbedarf im Einzelfall und Berücksichtigung Leipzig spezifi-
scher Besonderheiten (Leipzig-Spezifik) 
Entfällt. 
 
  
40 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungs-
kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
27 
 
8 Prüfkriterium: Aufzüge 
Formulierung aus 2022 im bisherigen Katalog an Genehmigungskriterien (vgl. VII-DS-
06892): 
„Für folgende Maßnahmen kann erhaltungsrechtlich eine Genehmigung nach gesonderter 
Prüfung erteilt werden: 
Einbau bzw. Anbau von Aufzügen beziehungsweise Fassadengleitern (im Rahmen bauord-
nungsrechtlicher Forderungen), nach Prüfung der Kosten und üblicherweise, wenn kein Ein-
griff in bestehende Wohngrundrisse erfolgt sowie mit stufenfreier Erreichbarkeit.“ 
Formulierung aus 2024 im Katalog an Genehmigungskriterien im Ergebnis der 2. Evaluie-
rung (vgl. Anlage 1 zu VII-DS-10192) – Neufassung: 
„Für folgende Maßnahmen kann erhaltungsrechtlich eine Genehmigung nach zusätzlicher 
Prüfung erteilt werden: 
Einbau bzw. Anbau von Aufzügen beziehungsweise Fassadengleitern (im Rahmen bauord-
nungsrechtlicher Forderungen), wenn kein Eingriff in bestehende Wohngrundrisse erfolgt 
sowie mit stufenfreier Erreichbarkeit und nach Prüfung der Kosten.“ 
Begründung entlang der folgenden Analysebausteine: 
A. Erhaltungsrechtliche Bewertung gemäß Prüffolge § 172 BauGB 
Ein Aufzugseinbau ist nach den Forderungen der Sächsischen Bauordnung ab einer Höhe 
der letzten Wohnebene von 13m erforderlich, wobei er von öffentlichen Verkehrsflächen und 
von allen Wohnungen in dem Gebäude stufenlos erreichbar sein muss (vgl. SächsBO § 39 
(4). 
Der Anbau von Aufzügen zur Erschließung vorhandenen und/oder neu geschaffenen Wohn-
raums bei diesen Gebäuden ist grundsätzlich zu genehmigen. Eine Versagung nach § 172 
Abs. 4 Satz 1 BauGB kommt insbesondere bei vorhandenem Wohnraum dann in Betracht, 
wenn die Maßnahme besonders kostenaufwändig oder aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeig-
net ist, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell eine überdurchschnittlich hohe 
Verdrängungsgefahr für die in dem Erhaltungsgebiet vorhandene Wohnbevölkerung nach 
sich zieht. 
B. Hinweise aus der Rechtsprechung 
Soweit der Einbau eines Aufzuges nach § 39 Abs. 4 S.1 SächsBO bei einem Neubau erfor-
derlich wäre, besteht grundsätzlich auch ein erhaltungsrechtlicher Genehmigungsanspruch 
i. R. d. § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 1 BauGB. 
Es kann mit dem VGH Kassel (Beschl. v. 25.10.2022 – 3 A 247/21.Z) davon ausgegangen 
werden, dass ein Genehmigungsanspruch nur besteht, soweit mit dem Einbau des Aufzu-
ges auch die Mindestanforderungen des § 39 Abs. 4 SächsBO erfüllt werden. Nur soweit 
diese bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen umgesetzt werden, wird das Fortbe-
stehen eines Substandards auch tatsächlich beseitigt. Zudem wird der Sinn und Zweck des 
Gesetzes (Menschen mit Behinderungen, Personen mit Kinderwagen und schweren Lasten 
41 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungs-
kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
28 
 
den Zugang zu den Obergeschossen zu ermöglichen sowie den Transport liegender Kran-
ker zu erleichtern und älteren Menschen – vor dem Hintergrund der Veränderung der Alters-
struktur der Bevölkerung – eine unabhängige Lebensführung zu ermöglichen) i. d. R. nur er-
reicht, wenn die gesetzlichen Mindestanforderungen tatsächlich umgesetzt werden. 
C. Hinweise aus der Genehmigungspraxis (u.a. mit Bezug zum 3. Sachstandsbericht, 
vgl. VII-Ifo-08549, eingebracht in die Ratsversammlung am 14.12.2023) 
In Bestandsgebäuden sind die Mindestanforderungen nach der SächsBO i.d.R. nicht um-
setzbar. Die Anträge enthalten regelmäßig einen Antrag auf Abweichung nach § 67 Abs. 1 
SächsBO zur Nichteinhaltung der Barrierefreiheit. Insbesondere die geforderte Aufzugs-
größe und ein Halt auf den Vollgeschossen sind in den Gründerzeithäusern nicht erreichbar. 
Hält ein Aufzug im Zwischengeschoss ist die stufenlose Erreichbarkeit nicht gegeben, wird 
er in die Geschosse geplant, greift er in Grundrisse ein. Eingriffe in bestehende funktionie-
rende Wohngrundrisse wurden nach dem Prüfkriterium 5 zu Grundrissänderungen bewertet. 
Bei Eckgebäuden haben sich dennoch Lösungen für den nachträglichen Aufzugseinbau her-
ausgestellt, die erhaltungsrechtlich zustimmungsfähig sind. Eingriffe in bestehende funktio-
nierende Wohngrundrisse finden hier nicht statt und die Haltestelle befindet sich in der 
Ebene der Wohnungen. Der stufenlose Zugang wird durch Anrampen des Hausflurs im Erd-
geschoss ausgebildet. 
Der Kostenaufwand führte aufgrund der räumlichen Begrenzung und somit kleinen Ausfüh-
rungen bisher nicht zu ungewöhnlich kostenaufwändigen Bauteilen. Die Maßnahme ist den-
noch eine Modernisierungsmaßnahme mit Folgekosten für die Mieter. Da die beantragten 
Einbauten ausschließlich in leerstehenden stark sanierungsbedürftigen Wohnhäusern ge-
plant wurden, erfolgt keine Umlage, aber höhere Betriebskosten werden anfallen. 
Die drei einen Aufzugseinbau erhaltungsrechtlich vertretbaren Voraussetzungen: 
- kein Eingriff in bestehende Grundrisse 
- stufenlose Erreichbarkeit von öffentlichen Verkehrsflächen und von allen Wohnun-
gen 
- kein ungewöhnlich hoher Kostenaufwand 
sollen beibehalten werden. 
Bis Ende 2022 wurden 4 Anträge mit Aufzug-Einbauten genehmigt, die stufenlos erreichbar 
sind und ohne Eingriff in funktionierende Wohnungsgrundrisse gelöst wurden (bei 39 
Wohneinheiten). Dies war aufgrund der Grundrissstruktur meist bei Komplettsanierungen 
von Eckgebäuden möglich. 
In der Genehmigungspraxis wird geprüft, ob aufgrund besonderer Umstände im Einzelfall 
die Genehmigung nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB zu versagen ist. Dabei sind insbeson-
dere folgende Kriterien zu berücksichtigen: 
a) Besonderer Kostenaufwand 
Eine Versagung der Genehmigung kommt in Betracht, wenn der Einbau und Betrieb des 
Aufzuges für sich genommen oder ggf. im Zusammenwirken mit anderen vorangegangenen 
42 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungs-
kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
29 
 
oder gegenwärtigen, die baulichen Anlage ändernden Einzelmaßnahmen oder als Teil einer 
Gesamtmaßnahme eine „ungewöhnlich kostenaufwändige Anforderung” wäre. Dies liegt da-
rin begründet, dass vom Kostenaufwand erheblich von der Regel abweichende Maßnahmen 
im besonderen Maß das Potenzial haben, modernisierungsbedingte Mietsteigerungen her-
vorzurufen und so in erheblichem Maß zur Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölke-
rung oder zu einer städtebaulich nicht erwünschten Veränderung der Bevölkerungsstruktur 
beizutragen.  
b) Ausmaß des im Gebiet generell bestehenden Verdrängungsdrucks  
Auch das Ausmaß der Gefahr der Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung durch 
die Änderung der baulichen Anlage kann im Rahmen einer Versagung der Genehmigung 
von Bedeutung sein. Bei überdurchschnittlicher Verdrängungsgefahr kann ausnahmsweise 
kein Anspruch auf Genehmigung eines Aufzuges mit Haltestellen in allen Geschossen be-
stehen, wenn der Einbau des Aufzuges aufgrund seiner Vorbildwirkung geeignet ist, diese 
Entwicklung zu verstärken. 
D. Besonderer Prüfungsbedarf im Einzelfall und Berücksichtigung Leipzig spezifi-
scher Besonderheiten (Leipzig-Spezifik) 
Entfällt. 
 
  
43 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungs-
kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
30 
 
9 Prüfkriterium: Nutzungsänderung 
Folgende Nutzungsänderungen haben im Rahmen der erhaltungsrechtlichen Genehmi-
gungsprüfung eine Relevanz: 
9.1 Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnen, 
9.2 Nutzungsänderung von Wohnen zu Gewerbe, 
9.3 Nutzungsänderung von bestehenden Gewerbeeinheiten in andere Gewerbenutzung  
9.4 Nutzungsänderung von Dachboden zu Wohnen als Dachgeschossneuausbau. 
9.1 Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnen: 
Formulierung aus 2022 im bisherigen Katalog an Genehmigungskriterien (vgl. VII-DS-
06892): 
„Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum.“ 
Formulierung aus 2024 im Katalog an Genehmigungskriterien im Ergebnis der 2. Evaluie-
rung (vgl. Anlage 1 zu VII-DS-10192) – keine Änderung: 
„Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum.“ 
9.2 Nutzungsänderung von Wohnen zu Gewerbe 
Formulierung aus 2022 im bisherigen Katalog an Genehmigungskriterien (vgl. VII-DS-
06892): 
„Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich keine Genehmigung erteilt: 
Nutzungsänderung Wohnraum in Gewerbe, mögliche Ausnahme: Nutzungsänderung von 
leerstehendem Wohnraum in Erdgeschosslage in Gewerbe sowie einzelnem Wohnraum in 
kulturelle oder soziale Nutzung, wenn damit die Stadtteilentwicklung gemäß städtischer 
Ziele oder die Wiederbelebung in Magistralen erfolgen kann.“ 
Formulierung aus 2024 im Katalog an Genehmigungskriterien im Ergebnis der 2. Evaluie-
rung (vgl. Anlage 1 zu VII-DS-10192) – Neufassung: 
„Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich keine Genehmigung erteilt: 
Nutzungsänderung Wohnraum in Gewerbe (z.B. auch in Ferienwohnungen), mögliche Aus-
nahme: Nutzungsänderung von leerstehendem Wohnraum in Erdgeschosslage in Gewerbe 
sowie einzelnem Wohnraum in kulturelle oder soziale Nutzung, wenn damit die Stadtteilent-
wicklung gemäß städtischer Ziele oder die Wiederbelebung in Magistralen erfolgen kann.“ 
 
 
44 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungs-
kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
31 
 
9.3 Nutzungsänderung von bestehenden Gewerbeeinheiten in andere Gewerbenut-
zung 
Formulierung aus 2022 im bisherigen Katalog an Genehmigungskriterien (vgl. VII-DS-
06892): 
„Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
Nutzungsänderung von bestehenden Gewerbeeinheiten in andere Gewerbenutzung.“ 
Formulierung aus 2024 im Katalog an Genehmigungskriterien im Ergebnis der 2. Evaluie-
rung (vgl. Anlage 1 zu VII-DS-10192) – keine Änderung: 
„Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
Nutzungsänderung von bestehenden Gewerbeeinheiten in andere Gewerbenutzung.“ 
9.4 Nutzungsänderung von Dachboden zu Wohnen als Dachgeschossneuausbau 
Formulierung aus 2022 im bisherigen Katalog an Genehmigungskriterien (vgl. VII-DS-
06892): 
„Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
Schaffung zusätzlichen Wohnraums, z.B. durch Dachgeschossausbau, wenn dadurch be-
stehender Wohnraum (z.B. in der darunterliegenden Etage) nicht verändert wird.“ 
Formulierung aus 2024 im Katalog an Genehmigungskriterien im Ergebnis der 2. Evaluie-
rung (vgl. Anlage 1 zu VII-DS-10192) – keine Änderung: 
„Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
Schaffung zusätzlichen Wohnraums, z.B. durch Dachgeschossausbau, wenn dadurch be-
stehender Wohnraum (z.B. in der darunterliegenden Etage) nicht verändert wird.“ 
Begründung entlang der folgenden Analysebausteine: 
A. Erhaltungsrechtliche Bewertung gemäß Prüffolge § 172 BauGB 
Eine Nutzungsänderung ist in der Rechtsfolge nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB zu prüfen. 
Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölke-
rung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. 
Eine Nutzungsänderung nach Prüfkriterium 9.1 „Gewerbe zu Wohnen“ wird als zu genehmi-
gendes Vorhaben bewertet, da neuer Wohnraum geschaffen wird. Der Nutzungsänderung 
und der baulichen Änderung von Gewerbe in Wohnraum wird ohne Einschränkungen hin-
sichtlich der Wohnungsausstattung zugestimmt. Es darf allerdings damit keine bauliche Än-
derung an bestehenden Wohnungen verbunden sein. 
Eine Nutzungsänderung nach Prüfkriterium 9.2 „Wohnen zu Gewerbe“ ist gebunden zu ver-
sagen, da die Prognose der Verdrängungsgefahr mit Auswirkungen auf die Zusammenset-
zung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen auch aufgrund der 
Vorbildfunktion besteht (s. aber Punkt 1.4 „Ausnahme“). Ein Widerspruch zu den Zielen der 
Sozialen Erhaltungssatzung liegt dann vor, wenn Wohnungen in eine gewerbliche Nutzung 
45 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungs-
kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
32 
 
überführt werden sollen. Diese werden dem Wohnungsmarkt entzogen. Durch eine Verrin-
gerung des Wohnungsangebots ist eine Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbe-
völkerung sehr wahrscheinlich. Dies umfasst auch die Nutzungsänderung einer Wohnung 
zu einer Ferienwohnung. 
Einer Nutzungsänderung nach Prüfkriterium 9.3 „Nutzungsänderung von bestehenden Ge-
werbeeinheiten in andere Gewerbenutzung“ wird nach § 172 Abs. 4 Satz 1 zugestimmt, da 
kein Wohnraum betroffen ist und darum die Ziele der Sozialen Erhaltungssatzung nicht ne-
gativ tangiert werden. 
Eine Nutzungsänderung nach Prüfkriterium 9.4 „Dachboden zu Wohnen als Dachgeschoss-
neuausbau“ wird als zu genehmigendes Vorhaben bewertet, da neuer Wohnraum geschaf-
fen wird. Dieser Nutzungsänderung und der baulichen Änderung wird ohne Einschränkun-
gen hinsichtlich der Wohnungsausstattung zugestimmt. Es darf allerdings kein bestehender 
Wohnraum, z.B. in der Etage darunter (als Maisonette) baulich geändert werden. Dies wäre 
unter Berücksichtigung der Umstände im Einzelfall auf Grundlage einer Prognose der Ver-
drängungsgefahr und bei Bestehen der Vorbildfunktion gebunden nach § 172 Abs. 4 Satz 1 
zu versagen. 
B. Hinweise aus der Rechtsprechung 
(VG Berlin, Urteil vom 24.08.2023 – VG 19 K 99/20): 
„Der Ausbau eines Dachgeschosses und dessen Verbindung mit einer bestehenden Woh-
nung mittels Deckendurchbruchs ist vielmehr abstrakt geeignet, die Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung, wie sie mit der Erhaltungsverordnung geschützt werden soll, zu gefähr-
den. Prinzipiell kann die Maßnahme nämlich zu Mieterhöhungen und damit möglicherweise 
zu einer Verdrängung der ansässigen Wohnbevölkerung führen. Vorliegend kommt zum ei-
nen eine Erhöhung der Miete in Betracht, weil sich die Wohnung dadurch vergrößert. Zum 
anderen kann sich die Miete pro Quadratmeter erhöhen, weil der Umbau in eine Maisonett-
wohnung auf dem Wohnungsmarkt als Verbesserung der Wohnqualität bewertet werden 
dürfte.“ 
C. Hinweise aus der Genehmigungspraxis (u.a. mit Bezug zum 3. Sachstandsbericht, 
vgl. VII-Ifo-08549, eingebracht in die Ratsversammlung am 14.12.2023) 
Von allen 295 erhaltungsrechtlich zugestimmten Anträgen beinhalten 123 Anträge im Um-
setzungszeitraum der Leipziger Sozialen Erhaltungssatzungen Juli 2020 bis Dezember 
2022 eine Nutzungsänderung baulicher Anlagen. 
Bei den meisten erhaltungsrechtlich geprüften, zustimmungsfähigen Nutzungsänderungen 
handelt es sich um Umnutzungen von Dachböden hin zur Wohnnutzung (47 Anträge), um 
Umnutzungen von gewerblicher Nutzung hin zu anderer gewerblicher Nutzung (38 Anträge) 
oder von Gewerbe hin zu Wohnnutzungen (31 Anträge). Durch diese ist Wohnraum im Be-
stand nicht betroffen. In manchen Fällen (insbesondere bei Komplettsanierungen) wurden in 
einem zugestimmten Bauantrag auch mehrere verschiedene Arten von Nutzungsänderun-
gen beantragt (z.B. gleichzeitig Gewerbe zu Wohnen, Dachgeschossneuausbau und eine 
gewerbliche Nutzungsänderung). 
46 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungs-
kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Ergebnisse der Evaluierung (Kriteriensteckbriefe) 
33 
 
Durch Anträge zu Nutzungsänderungen, welche zumeist auch mit baulichen Änderungen 
verbunden sind, wurde 167 neuen Wohneinheiten zugestimmt, davon 82 Wohneinheiten 
durch Dachgeschoss-Neuausbau und 85 durch Umnutzung von Gewerbe zu Wohnen. 
Seit Ende 2023/Anfang 2024 nehmen die erhaltungsrechtlich nicht zustimmungspflichtigen 
Anträge auf Nutzungsänderung einer Wohnung hin zu einer Ferienwohnung rasant zu. Dies 
steht sicher im Zusammenhang mit dem Gesetz zur Zweckentfremdung seitens des Frei-
staates Sachsen Anfang 2024. 
Die Annahme, dass durch die erhaltungsrechtlich zugestimmten Umnutzungen von Ge-
werbe zu Wohnen strukturell das wohnortnahe Arbeiten (bzw. die für die Bewohner fast 
wichtigere wohnortnahe Versorgungsstruktur) verdrängt würde, lässt sich aus der bisherigen 
Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzungen nicht ableiten. Bei den geprüften Anträgen 
zur Umnutzung von Gewerbe zu Wohnen handelte es sich bei den 85 Wohnungen (bis 
12/2022) um länger leerstehende Gewerbeeinheiten in Mehrfamilienhäusern im 1.OG oder 
Hochparterre oder um bereits lange leerstehende, oft sanierungsbedürftige Remisen/ Ge-
bäude im Hinterhof. 
Die Umnutzung von Wohnraum im Erdgeschoss in Gewerbe ist im Sozialen Erhaltungsrecht 
im Einzelfall genehmigungsfähig, wenn städtebauliche Gründe dafürsprechen und die Ziele 
der Sozialen Erhaltungssatzung nicht beeinträchtigt werden. Insbesondere Wohnungen, die 
zur Wohnnutzung nicht geeignet sind stehen den Zielen Erhaltung der Zusammensetzung 
der Wohnbevölkerung nicht entgegen, da keine Mietwohnung möglich ist.  
D. Besonderer Prüfungsbedarf im Einzelfall und Berücksichtigung Leipzig spezifi-
scher Besonderheiten (Leipzig-Spezifik) 
Eine Nutzungsänderung nach Prüfkriterium 9.2 „Wohnen zu Gewerbe“ ist nach Einzelfall-
prüfung auf Nachweis zustimmungsfähig, bei einer Nutzungsänderung von leerstehendem 
Wohnraum in Erdgeschosslage in Gewerbe sowie einzelnem Wohnraum in kulturelle oder 
soziale Nutzung, wenn damit die Stadtteilentwicklung gemäß städtischer Ziele oder die Wie-
derbelebung von Magistralen erfolgen kann.  
In den Sozialen Erhaltungsgebieten wurden bereits Anträge in diesem Zusammenhang zu-
gestimmt. Ein Antrag umfasste bauliche Änderungen im Vorgriff auf eine Umnutzung zu ei-
ner soziokulturellen Einrichtung im Erdgeschoss im Zuge der Magistralenentwicklung. Die-
ses Vorhaben wurde weit vor Satzungsbeginn zur Stadtteilentwicklung angedacht und auf 
den Weg gebracht. Bei einem weiteren zugestimmten Antrag an diesem Objekt handelte es 
sich um die zweite Umbaustufe (Umnutzung von drei ehemaligen Wohneinheiten) dieses als 
atypisch betrachteten Vorhabens. Weiterhin wurde die Herstellung eines Nachbarschafts-
raums im Rahmen einer Komplettsanierung eines Wohngebäudes zugestimmt und ein vier-
tes Vorhaben, dem zugestimmt wurde, beinhaltete die Umnutzung und Umbau von Wohn-
raum im Erdgeschoss in eine Servicestelle für die Bewohner des antragstellenden Woh-
nungsunternehmens. 
 
47 von 67 in Zusammenstellung
1 
Anlage 4 zu VII-DS-10192 „Zweite Evaluierung und Konkretisierung der Genehmi-
gungskriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
 
Vertiefungsthemen 
Im Zuge der Informationsvorlage VII-Ifo-08549 „Dritter Bericht zur Umsetzung des Genehmi-
gungsgeschäfts in den Leipziger Sozialen Erhaltungssatzungsgebieten (Berichtszeitraum Juli 
2020 bis Dezember 2022)“ hin zur Ratsversammlung am 14.12.2023 sind an die Verwaltung 
folgende Vertiefungsthemen als Prüfauftrag mit Relevanz für die Kriterienevaluierung aufge-
rufen worden. 
1. Umgang mit lange (weit vor Satzungsbeginn) leerstehenden Wohngebäuden (Prob-
lemimmobilien) 
Im Genehmigungsgeschäft der Sozialen Erhaltungssatzungen sind bis Ende 2022 bei 37 der 
zugestimmten baulichen Änderungen Zustimmungen erteilt worden, bei denen es sich um 
Komplettsanierungen von 341 Wohneinheiten handelte, die umfassende Modernisierungs-
maßnahmen oder die Wiedernutzbarmachung unbewohnbarer Wohnungen und Wohnhäuser 
zum Ziel hatten. 
Aufgrund der noch hohen Anzahl von lange leerstehenden Wohnbestandshäusern in Leipzig 
und insbesondere auch in den Sozialen Erhaltungsgebieten (ca. 150 Objekte1) besteht star-
kes städtische Interesse, diese leerstehenden Problemimmobilien dem Wohnungsmarkt zu-
zuführen.  
Die Herausforderung besteht darin, bauliche Änderungen an diesen Gebäuden vorzuneh-
men, um sie bewohnbar und marktfähig zu machen, während gleichzeitig die sozialen und 
bauordnungsrechtlichen Vorschriften eingehalten werden müssen. Dabei sind leerstehende 
Wohnungen grundsätzlich dem Bestand zuzurechnen. 
Das Gesetz gibt die Genehmigungsvoraussetzungen in § 172 Abs. 4 BauGB vor, der 
Sachverhalt müsste einem der folgenden Genehmigungskriterien entsprechen:  
1. § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 1 BauGB: Die bauliche Änderung dient der Herstellung eines zeit-
gemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung unter Beachtung der 
bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen. Zustimmung ist ggf. bei „disfunktionalen“ 
Grundrissen als Anpassung denkbar (z.B. beim Ersteinbau Bad/Küche) – vgl. Anlage 3, 
Prüfkriterium 5. 
2. § 172 Abs. 4 S. 2 BauGB: Zustimmung besteht bei einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit 
des Vorhabens. Hierzu ist ein Nachweis durch ein Gutachten erforderlich, dass der/die 
Eigentümer/in das Grundstück mit einem geschützten Gebäude nicht mehr wirtschaftlich 
sinnvoll nutzen und es praktisch auch nicht veräußern kann, es also nur noch ein Objekt 
ist, das zugunsten der Allgemeinheit zu erhalten ist. Die dem/der Eigentümer/in zur Last 
fallenden laufenden Kosten bzw. Aufwendungen sind unzumutbar, wenn der Erhaltungs-
aufwand unter Berücksichtigung staatlicher und kommunaler Zuschüsse in einem anhal-
tenden Missverhältnis zum realisierbaren Nutzwert für den Eigentümer steht. 
(Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Stock BauGB § 173 Rn. 35-38a). 
                                                           
1 Quelle: Recherche im AWS auf Basis des Leipzig-GIS, Januar 2024. 
48 von 67 in Zusammenstellung
2 
3. § 172 Abs. 4 S. 1 BauGB: Im Zuge der Prognose ist zu prüfen, dass keine Verdrän-
gungsgefahr und/oder keine Vorbildwirkung besteht. Hierbei ist zu beachten, dass Leer-
stand allein nicht dazu führt, dass davon ausgegangen werden kann, die Wohnung 
stünde dem Markt nicht zur Verfügung.  
Fragestellung beim Umgang mit ruinösen Objekten mit langem Leerstand im Zuge der Evalu-
ierung war, ob der Bestandsschutz eines leerstehenden Wohngebäudes bereits vor Inkraft-
treten der Erhaltungssatzung entfallen ist. Dann wäre davon auszugehen, dass es an der er-
haltungsrechtlichen Relevanz fehlt. Eine erhaltungsrechtliche Genehmigung wäre dann nicht 
mehr erforderlich. Die Prüfung des Bestandsschutzes liegt in der Zuständigkeit des Amtes 
für Bauordnung und Denkmalpflege.  
In diesem Zusammenhang ist jedoch darauf hinzuweisen, dass vor der Entscheidung jeweils 
eine intensive Einzelfallprüfung erforderlich ist, die neben der Feststellung des Leerstandes, 
insbesondere den Entfall des Bestandsschutzes vor Unterschutzstellung des Wohnungsbe-
standes eines Erhaltungsgebietes (Inkrafttreten der Milieuschutzsatzung) zum Gegenstand 
hat.  
Hiervon zu unterscheiden wäre die Situation, in der zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der So-
zialen Erhaltungssatzung das Objekt zwar leer steht aber Bestandsschutz genießt. In diesen 
Fällen, hat der Eigentümer die Nutzung noch nicht (endgültig) aufgegeben und das Objekt 
steht dem Wohnungsmarkt damit grundsätzlich – ggf. nach erforderlichen Modernisierungs- 
und/oder Sanierungsmaßnahmen - zur Verfügung. Zudem würde es zu diesem Zeitpunkt 
auch nicht den bauordnungsrechtlichen Anforderungen eines Neubaus genügen müssen, 
sondern käme in den Schutz der Privilegierungen des passiven Bestandsschutzes. In diesen 
Fällen würde das Objekt dem Schutz der Sozialen Erhaltungssatzung unterfallen und bauli-
che Maßnahmen wären gem. § 172 Abs. 1 S.1 Nr. 2 BauGB genehmigungsbedürftig. Dies 
kann nur im Rahmen einer Einzelfallprüfung entschieden werden. 
Grundrissänderungen und Wohnungszusammenlegungen bringen zusätzliche Komplexi-
tät in den Sanierungsprozess dieser Problemimmobilien, da sie i.d.R. nicht mit den Bestim-
mungen des Sozialen Erhaltungsrechts vereinbar sind. Im Einzelfall sind Kompromissmög-
lichkeiten zu prüfen, die es ermöglichen, solche Änderungen vorzunehmen, während gleich-
zeitig die Integrität des Sozialen Erhaltungsrechts und der Bauvorschriften gewahrt bleibt.  
Zur im Zuge der Evaluierung gestellten Frage, ob langer Leerstand eine erhaltungsrechtliche 
Genehmigung für Wohnungszusammenlegungen ermöglicht und darüber für Familien mit 
Familienzuwachs der Verbleib im Gebiet gesichert werden könnte, ist in der erhaltungsrecht-
lichen Bewertung zu antworten, dass die Genehmigungsvoraussetzungen die o.g. Vorgaben 
des § 172 Abs. 4 BauGB erfüllen müssen. Leerstand ist grundsätzlich kein geeigneter An-
knüpfungspunkt für die Genehmigungserteilung, da es sich hierbei nicht um eine dauerhafte, 
objektive Gegebenheit handelt. Darüber hinaus ist nicht ersichtlich, warum bei der Zusam-
menlegung von Wohnungen keine Bestandswohnungen verloren gehen sollten. Familienzu-
wachs und Verbleib im Gebiet eignet sich ebenfalls nicht als Anknüpfungspunkt, da erstens 
das Erhaltungsrecht nicht dem individuellen Mieterschutz dient und zweitens es sich auch 
hier nicht um eine objektive, dauerhafte Gegebenheit handelt. In Betracht käme ggf. eine 
Rückbauauflage zur Sicherung des Erhaltungsziels (Erhalt der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung). 
 
  
49 von 67 in Zusammenstellung
3 
2. Energetische Sanierungen von Bestandsgebäuden in Sozialen Erhaltungsgebieten 
unter Berücksichtigung der kommunalen Wärmeplanung 
Die GEG-Novelle ist eng verknüpft mit dem Wärmeplanungsgesetz. Beide ab dem 
01.01.2024 rechtskräftigen Gesetze beeinflussen die Sanierung von Wohngebäuden sowie 
die Wärmeversorgung. Sie zielen darauf, den Energieverbrauch zu reduzieren, den Einsatz 
erneuerbarer Energien zu fördern und den Klimaschutz voranzutreiben. 
Die Evaluierung von Genehmigungskriterien für energetische Sanierungen in Sozialen Erhal-
tungsgebieten muss neben dem GEG die perspektivische kommunale Wärmeplanung be-
rücksichtigen, um neben dem Erhalt des bezahlbaren Wohnens auch sicherzustellen, dass 
die Sanierungsmaßnahmen den langfristigen Zielen zur Reduzierung von CO2-Emissionen 
und zur Verbesserung der Energieeffizienz entsprechen. 
Im Ergebnis prüft die Wärmeplanung ganz konkret Gebiete, die zentral über ein Wärmenetz, 
über ein Wasserstoffnetz oder dezentral über Anlagen in oder an Gebäuden (z. B. eine Wär-
mepumpe) versorgt werden können. In einigen Gebieten der Stadt wird die Fernwärme die 
technologisch-wirtschaftlichste Wärmeversorgungslösung sein.  
Da voraussichtlich potentielle Fernwärme-Ausbaugebiete zum Teil in räumlicher Überlage-
rung zu Sozialen Erhaltungssatzungsgebieten bzw. mit Aufstellungsbeschluss liegen wer-
den, erfolgte sowohl im Zuge der Evaluierung der Genehmigungskriterien als auch der Bear-
beitung der drei Detailuntersuchungen 2024 zu den Untersuchungsgebieten Südvorstadt, 
Schönefeld-Abtnaundorf und Gohlis-Süd (gemäß Beschluss der Ratsversammlung vom 
15.06.2023 zu VII-DS-07353) frühzeitig ein erster Austausch mit dem Aufbaustab Wärme-
wendeumsetzung. Dieser wird fortgesetzt. 
Relevanz im Zuge der Umsetzung des Genehmigungsgeschäftes zu den Sozialen Erhal-
tungssatzungen haben perspektivisch auch zunehmend die dezentralen Lösungen, als zwei-
tes wesentliches Element der kommunalen Wärmeplanung, d.h. die Areale mit z.B. vorzugs-
weise Wärmepumpen i. V. m. einem ausgebauten leistungsstarken Stromnetz, dies mit Blick 
auf konkrete antragsbezogene Vorberatungen und Erörterungen zu energetischen Gebäu-
desanierungen im Genehmigungsgeschäft. 
In Anlage 3 ist zum Prüfkriterium 3 „Energetische Sanierung“ ausgeführt, dass im Zuge der 
Leipziger Genehmigungspraxis bereits etliche komplexe energetische Sanierungsvorhaben 
an Bestandswohngebäuden genehmigt wurden, innerhalb der Mindestanforderungen des 
Gebäudeenergiegesetzes, aber mit Nachweis der Förderung auch oberhalb der Mindestan-
forderungen. Im Folgenden sind ausgewählte, bereits erhaltungsrechtlich genehmigte bauli-
che Änderungen beschrieben: 
 Bei zwei Fällen wurde eine Fußbodenheizung im Erdgeschoss im Zuge einer energe-
tischen Sanierung des Objektes mit Nachweis der Gebäudebilanzierung genehmigt. 
 Ein weiteres erhaltungsrechtlich genehmigtes Vorhaben umfasste in 2023 eine ener-
getische Komplett-Sanierung mit Wärmepumpe, Photovoltaiklösung und Wärme-
dämmmaßnahmen über die Mindestanforderungen des GEG hinaus, über den Nach-
weis einer Gebäudebilanzierung und zusätzlich dem Nachweis bereits bewilligter För-
dermittel (BEG und KfW). 
 Zudem wurde in 2023 bereits ein Vorhaben mit Wärmepumpe und weiteren energeti-
schen Maßnahmen, aber ohne Fußbodenheizung auf Basis einer Gebäudebilanzie-
rung innerhalb der Mindestanforderungen des GEG genehmigt. 
 Ein weiteres Vorhaben umfasste in 2023 eine Wärmepumpe i. V. m. Wärmedämm-
maßnahmen, aber ohne Fußbodenheizung, wie zuvor innerhalb der Mindestanforde-
rungen des GEG. 
50 von 67 in Zusammenstellung
4 
Aus erhaltungsrechtlicher Perspektive wird sich auch das informelle bundesdeutsche Städte-
netzwerk zu den Sozialen Erhaltungssatzungen mit der Thematik “Energetischen Sanierung 
im Verbund mit der kommunalen Wärmeplanung“ vertiefend weiter beschäftigen. 
3. Schaffung von barrierefreiem Wohnraum 
Gemäß des Wohnungspolitischen Konzeptes bedürfen aufgrund der demographischen Ent-
wicklung einerseits und der sozialen Verantwortung der Stadtgesellschaft andererseits ein-
zelne Nachfragegruppen, die spezifische Anforderungen an ihre Wohnungen haben, beson-
derer Unterstützung. Hierzu zählen Familien, Seniorinnen und Senioren sowie Menschen mit 
Behinderungen.  
Durch den bewahrenden Charakter der Sozialen Erhaltungssatzungen wird dazu beigetra-
gen, in den Satzungsgebieten bezahlbares Wohnen auch für diese Gruppen in dem unter 
Aufwertungsdruck stehenden Gebiet weiterhin zu ermöglichen. Auch ein barrierefreier, al-
ters- oder behindertengerechter Umbau wird mit der Genehmigungspraxis der Sozialen Er-
haltungssatzungen ermöglicht, wenn das Erfordernis und die Wirksamkeit der vorgesehenen 
Maßnahme nachweisbar bzw. nachvollziehbar sind. Beispielsweise ist ein Aufzugseinbau 
nach den Forderungen der Sächsischen Bauordnung ab einer Höhe der letzten Wohnebene 
von 13m erforderlich, wobei er von öffentlichen Verkehrsflächen und von allen Wohnungen in 
dem Gebäude stufenlos erreichbar sein muss (vgl. SächsBO §39 (4)) – vgl. Anlage 3 Prüfkri-
terium 8. 
Auch baulichen Änderungen, die (nachweislich) der Herstellung von Barrierefreiheit der 
Wohnungen inkl. der Zuwege von öffentlichen Flächen dienen, wird erhaltungsrechtlich zu-
gestimmt. Im Rahmen von drei Anträgen zu Komplettsanierungen von Eckgebäuden und ei-
nem Antrag eines Aufzug-Außenanbaus zu einer Dachgeschosswohnung konnte beispiels-
weise einem Einbau eines barrierefreien Aufzugs zugestimmt werden, da dieser stufenfrei 
erreichbar und ohne Eingriff in bestehende Wohngrundrisse geplant wurde (die Anträge be-
inhalteten Aufzüge zu 39 bestehenden Wohneinheiten). 
In Gebieten der sozialen Erhaltungssatzung sind auf Nachweis bauliche Maßnahmen in Be-
standsgebäuden zur Schaffung von barrierefreiem Wohnraum inkl. der Zuwege von öffentli-
chen Flächen gemäß den Mindestanforderungen der SächsBO sowie der notwendigen Be-
wegungsflächen gemäß der einschlägigen DIN-Vorschriften, die unter Genehmigungsvorbe-
halt stehen, genehmigungsfähig, wenn: 
 eine schwellenlose Wohnnutzung ermöglicht wird, d. h. eine schwellenlose Gestal-
tung der Wohnung und des Zuganges zur Wohnung, zum Balkon (bodengleiche Du-
sche, rutschfeste Böden, nachträglicher schwellenlos erreichbarer Aufzug) und 
 die Kosten geprüft und als angemessen bewertet wurden sowie 
 kein bzw. nur ein minimaler Eingriff in bestehende Wohnungsgrundrisse erfolgt. 
51 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 5 zu VII-DS-10192: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren  
und der Politik (Beteiligungen im März / April 2024)  
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
1 
 
Vonovia Email vom 20.03.2024 
Bei Vorhaben, die über den Mindestanforderungen 
des GEG liegen, ist der Nachweis zu erbringen, dass 
die Kosten der energetischen Sanierung über dem 
energetischen Mindeststandard des GEG vollständig 
durch Fördermittel gedeckt werden. 
 Die Stadt Leipzig hat am 30. Oktober 2019 den 
Klimanotstand ausgerufen. 
 Die Orientierung am Mindeststandard des GEG 
steht den gesteckten Klimaziele entgegen. 
 Eine Genehmigung in Abhängigkeit von einer 
Förderfähigkeit zu stellen, sollte nochmals über-
dacht werden, da sich die Gesetzeslage und der 
Umfang der Fördertöpfe in der Vergangenheit als 
häufig nicht sicher planbar herausgestellt haben. 
Größere Maßnahmen werden im Regelfall mit ei-
nem Vorlauf von 12 Monaten geplant/vorbereitet. 
Die Genehmigungstatbestände sind in § 172 Abs. 4 BauGB gesetz-
lich festgelegt:  
1. § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 1a BauGB: die Änderung einer baulichen 
Anlage dient der Anpassung an die baulichen oder anlagentechni-
schen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes 
(GEG). 
2. § 172 Abs. 4 S. 2 BauGB: wirtschaftliche Unzumutbarkeit: Nach-
weis durch Gutachten, dass Sanierung im Bestand unrentierlich. 
3. § 172 Abs. 4 S. 1 BauGB: keine Verdrängungsgefahr und/oder 
keine Vorbildwirkung. 
Punkt 3. trifft auch zu, soweit die Kosten der energetischen Sanie-
rung, die über die Mindestanforderungen des GEG hinausführen, 
durch Fördermittel gedeckt werden und eine Umlage auf die Miete 
nach § 559a BGB ausgeschlossen ist. Somit ist eine Auswirkung auf 
die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung daher nicht zu erwar-
ten. 
Hierfür ist der Nachweis zu erbringen, dass die Kosten der energeti-
schen Sanierung über dem energetischen Mindeststandard des GEG 
vollständig durch Fördermittel gedeckt werden. Als Nachweis müssen 
bis spätestens Baubeginn dem Amt für Wohnungsbau und Stadter-
neuerung, bezogen auf die beabsichtigte Beantragung von öffentli-
chen Fördermitteln zur energetischen Sanierung entsprechende aus-
sagekräftige Nachweise (z.B. Bewilligungsbescheid) vorgelegt wer-
den. Ohne diese Fördernachweise besteht die gesetzliche Genehmi-
gungsfähigkeit innerhalb der Mindestanforderungen des GEG. 
52 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 5 zu VII-DS-10192: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren  
und der Politik (Beteiligungen im März / April 2024)  
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
2 
 
 Beim Tausch von Einzelbauteilen erfolgt der Ver-
gleich durch die bei der Sanierung erreichten Wär-
medurchgangskoeffizienten (U-Werte) der Bauteile 
mit den im GEG (in Anlage 7) angeführten maximal 
zulässigen Werten. 
 Beispiel einer aus unserer Sicht fehlhaften Aus-
richtung an der Mindestanforderung des GEG ist 
die 2-fach Verglasung U-Wert 1,3 W/(m²K). 
 Stand der Technik ist eine 3-Fachverglasung mit 
einem U-Werten kleiner 1,0 W/(m²K). Fenster 
weisen in der Gebäudehülle den höchsten Trans-
missionswärmeverlust auf und haben somit auch 
den größten Einspareffekt. 
 Ein verringerten U-Wert kommt im Zuge des ge-
ringeren Wärmebedarfs dem Mieter zugute und 
kann zum Herabsetzen der benötigten Vorlauf-
temperatur genutzt werden. 
 Das Ziel der Begrenzung der Mietentwicklung 
sollte auf die Gesamtmiete (Warmmiete) ausge-
richtet werden. Idealerweise können Umlagen 
auf die Nettokaltmiete durch die Senkung von 
Energiekosten ganz oder teilweise kompensiert 
werden. 
Die Genehmigungstatbestände sind in § 172 Abs. 4 BauGB gesetz-
lich festgelegt: 
1. § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 1a BauGB: die Änderung einer baulichen 
Anlage dient der Anpassung an die baulichen oder anlagentechni-
schen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes 
(GEG). 
2. § 172 Abs. 4 S. 2 BauGB: wirtschaftliche Unzumutbarkeit: Nach-
weis durch Gutachten, dass Sanierung im Bestand unrentierlich. 
3. § 172 Abs. 4 S. 1 BauGB: keine Verdrängungsgefahr und/oder 
keine Vorbildwirkung. 
Zu 1.: Gesetzliche Vorgabe ist, dass beim Tausch von Einzelbauteilen 
der Vergleich durch die bei der Sanierung erreichten Wärmedurch-
gangskoeffizienten (U-Werte) der Bauteile mit den im GEG (in Anlage 
7) angeführten maximal zulässigen Werten erfolgt. 
Hinweis aus der Rechtsprechung: 
VG Berlin (13. Kammer), Urteil vom 25.02.2022 – VG 13 K 10/21 
Das VG Berlin hat in dem o.g. Verfahren festgestellt: „Der Kläger be-
absichtigt aber den Einbau von zwei Fenstern und einer Fenstertür 
mit den jeweiligen Wärmedurchgangskoeffizienten von 0,6 W/(m²K) 
und geht damit weit über die Mindestanforderungen des Gebäu-
deenergiegesetzes (GEG) hinaus. Bei einem Austausch von Fenstern 
in Bestandswohngebäuden dürfen die neuen Fenster gemäß § 48 
Satz 1 GEG i. V. m. Anlage 7 Ziff. 2 a) Wärmedurchgangskoeffizien-
ten von höchstens 1,3 W/m²K aufweisen. Da die von der Klägerin 
53 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 5 zu VII-DS-10192: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren  
und der Politik (Beteiligungen im März / April 2024)  
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
3 
 
ausgewählten Fenster bzw. die Fenstertür diese Mindestanforderun-
gen deutlich überschreiten und weit energieeffizienter sind, hat die 
Klägerin keinen Genehmigungsanspruch aus § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 
1a BauGB. Mit dem Genehmigungstatbestand wollte der Gesetzgeber 
gerade einen angemessenen Ausgleich zwischen den widerstreiten-
den Interessen des sozialen Erhaltungsrechts und des Klimaschutzes 
schaffen. Im Interesse des Milieuschutzes soll daher der Genehmi-
gungsanspruch auf die Anpassung an die Mindestanforderungen be-
schränkt sein (vgl. Beschlussempfehlung und Bericht des Ausschus-
ses für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 24. April 2013, BT-
DRs. 17/13272, Seite 17), wohingegen sich Baumaßnahmen, welche 
diese Anforderungen übererfüllen, an den allgemeinen Genehmi-
gungskriterien des § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB messen lassen müs-
sen.“ 
 Nicht erforderliche Grundrissänderungen – wer beur-
teilt, was als nicht erforderlich bzw. funktionierend 
angesehen wird? Beispiel halbe Zimmer, Durch-
gangszimmer, Zimmer mit sehr schlechter Belich-
tung. Hier erscheinen Ausnahmen sinnvoll, um dem 
Bedarf gerecht zu werden 
Die Beurteilung bei baulichen Änderungen zu Grundrissänderungen 
erfordert die gesetzlich über das BauGB geforderte Einzelfallprüfung 
und Anwendung der Rechtsfolge des § 172 Abs. 4 BauGB im Dialog 
mit den Bauherren. Prüfungsmaßstab für den Einzelfall ist „die Her-
stellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittli-
chen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen 
Mindestanforderungen“ gem. § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 1 BauGB. 
Im Erhaltungsrecht gibt es nicht wie bsw. im Sanierungsrecht eine 
pauschale Vorweggenehmigung. 
 Änderung von Wohnungsschlüssel – Wohnungstei-
lung/Wohnungszusammenlegung – widerspricht 
Die rechtssicheren Detailuntersuchungen belegen, dass es in den 
Stadtbereichen mit Sozialer Erhaltungssatzung kein Überangebot an 
54 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 5 zu VII-DS-10192: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren  
und der Politik (Beteiligungen im März / April 2024)  
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
4 
 
dem Ziel, den Bedarf an großen Wohnungen (Fami-
lien) und kleinen Wohnungen (Studierende) zu de-
cken. Dieser Bedarf wird kurz-/mittelfristig durch 
Neubau nicht zu decken sein. Das Überangebot an 2 
Zimmerwohnungen könnte zur Schaffung von 4- und 
1 Zimmerwohnungen genutzt werden. 
bezahlbaren 2-Raum-Wohnungen gibt. Gerade der hohe Anteil an 1- 
und 2-Personen Haushalten in diesen Arealen führt dazu, dass ge-
rade diese bezahlbaren Wohnungen nachgefragt sind. Die Detailun-
tersuchungen weisen nach, dass die derzeitige Haushaltsstruktur zum 
bestehenden Wohnraumangebot mit den aktuell erreichten Ausstat-
tungsstandards passt sowie in Übereinstimmung mit den vorhande-
nen Infrastruktureinrichtungen und der Zusammensetzung der Ge-
bietsbevölkerung steht. Dieses gilt es zu erhalten. 
 Bedarfsgerechte Wohnflächennutzung – oftmals 
werden 2 Zimmerwohnungen genutzt, da passende 
1 Zimmerwohnungen nicht verfügbar sind. 
Diese Fragestellung tangiert nicht das Soziale Erhaltungsrecht und 
somit das Besondere Städtebaurecht (mit dem Fokus auf bauliche 
Änderungen im Bestandswohnraum), sondern die Vermietung von 
Wohnraum über die Wohnungswirtschaft/den Wohnungsmarktakteur. 
BUWOG Bau-
träger GmbH 
Email vom 25.03.2024 
„Bei Vorhaben, die über den Mindestanforderungen 
des GEG liegen, ist der Nachweis zu erbringen, dass 
die Kosten der energetischen Sanierung über dem 
energetischen Mindeststandard des GEG vollständig 
durch Fördermittel gedeckt werden. 
Fördermittel können in Form von Zuschuss oder 
Zinsvorteil gewährt werden. Zuschüsse: Die Förder-
landschaft ändert sich stetig. Zunehmend gelten auf 
dem Finanzmarkt schärfere Kriterien (ESG) zur Ka-
pitalbeschaffung als im GEG – z.B. fordert die EU-
Taxonomie (ESG) hier eine Unterschreitung der 
Energetische Sanierungen führen auf Grund der gesetzlich möglichen 
Modernisierungsumlage häufig zu steigenden Warmmieten, obwohl 
der Energieverbrauch gesenkt wird. Durch die Inanspruchnahme von 
Fördermitteln wird sichergestellt, dass Gebäude energetisch besser 
saniert werden können, als es die Mindeststandards des Gebäu-
deenergiegesetzes vorgeben. Höhere Energieeinsparungen, sowie 
die Verringerung von CO2-Ausstößen werden hiermit im Einklang der 
Ziele der Sozialen Erhaltungssatzungen ermöglicht. 
Bekannt ist, dass die EU-Taxonomie und die ESG-Kriterien in den 
letzten Jahren erheblich an Bedeutung gewonnen haben. Investoren 
und Unternehmen, die bevorzugt in Immobilien investieren, müssen 
55 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 5 zu VII-DS-10192: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren  
und der Politik (Beteiligungen im März / April 2024)  
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
5 
 
GEG Anforderung. Ohne Erfüllung dieser Kriterien 
sind Vorhaben oftmals gar nicht finanzierbar und so-
mit auch die vorgeschriebene Standardsanierung 
gefährdet. Eine vollständige Deckung kann i.d.R. 
nicht erreicht werden; man könnte hier auf eine wei-
tere Verringerung von CO2 abstellen (Klimapfad – 
klimaneutral im Bestand bis 2045). Darüber hinaus 
sind Maßnahmen auf Grund von Satzungen der 
Stadt Leipzig zuzulassen (z.B. neue Grünsatzung).“ 
nun ihre Nachhaltigkeitsstrategie am Kapitalmarkt offenlegen. Inves-
toren erkennen zunehmend, dass ESG-Faktoren finanzielle Risiken 
und Chancen beeinflussen können.  
Unternehmen, die ESG-Praktiken übernehmen, können auch Vorteile 
wie verbesserte Geschäftsergebnisse, gesteigerte Wettbewerbsfähig-
keit, besseren Zugang zu Kapital und eine stärkere Bindung an Kun-
den und Mitarbeiter erlangen. Darüber hinaus können sie zur Errei-
chung globaler Nachhaltigkeitsziele wie den Zielen für nachhaltige 
Entwicklung der Vereinten Nationen (SDGs) beitragen. Nachteile sind 
der erhöhte Kostenaufwand sowie die Marktverdrängung von Unter-
nehmen, die ESG-Praktiken nicht umsetzen können oder wollen. 
Zum Punkt „z.B. fordert die EU-Taxonomie (ESG) hier eine Unter-
schreitung der GEG Anforderung“: Die EU-Taxonomie fordert für Neu-
bauten (ohne erhaltungsrechtliche Relevanz) einen Energiebedarf, 
der um 10% unter dem eines Referenzhauses, entsprechend dem 
KfW-40-Standard, liegt. Ursprünglich waren sogar 20% angedacht. 
Nach Interventionen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft wurde 
dies reduziert. Seit diesem Jahr gilt ein Standard mit dem Wert EH 
55. Das bedeutet, dass ein Neubau nur 55 Prozent an Primärenergie 
des im GEG gesetzlich festgelegten Referenzgebäudes verbrauchen 
darf. Der EH-55-Standard im GEG greift allerdings eingeschränkt und 
macht keine Vorgaben für die Gebäudehülle. 
 Grundrissänderungen und insbesondere Verände-
rung der ursprünglichen Zimmeranzahl (Zusammen-
Die Genehmigungstatbestände sind in § 172 Abs. 4 BauGB gesetz-
lich festgelegt:  
56 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 5 zu VII-DS-10192: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren  
und der Politik (Beteiligungen im März / April 2024)  
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
6 
 
legen oder Trennen von Wohnungen) sollte im Ein-
zelfall geprüft werden und genehmigt werden kön-
nen, wenn: 
 die Stadt einen Bedarf an Kleinstwohnungen o-
der großen Familienwohnungen feststellt und die 
neuen Wohnungen den Größen der sozialen 
Wohnraumförderung entsprechen (ggf. in die 
Förderung genommen werden) 
 spezielle Wohnformen (Generationswohnen, 
Wohngruppen) entstehen 
 normgerechte Wohnungen nur so zu erreichen 
sind (z.B. gesunde Wohnverhältnisse, Belich-
tung). 
1. § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 1 BauGB: Herstellung eines zeitgemäßen 
Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung unter 
Beachtung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen 
(hin zu „normgerechten Wohnungen“) -> ggf. bei „schlechten“ 
Grundrissen Anpassung denkbar (Ersteinbau Bad/Küche) 
2. § 172 Abs. 4 S. 2 BauGB: wirtschaftliche Unzumutbarkeit: Nach-
weis durch Gutachten, dass Sanierung im Bestand unrentierlich. 
3. § 172 Abs. 4 S. 1 BauGB: keine Verdrängungsgefahr und/oder 
keine Vorbildwirkung. 
Die Detailuntersuchungen weisen nach, dass die derzeitige Haus-
haltsstruktur zum bestehenden Wohnraumangebot mit den aktuell er-
reichten Ausstattungsstandards passt sowie in Übereinstimmung mit 
den vorhandenen Infrastruktureinrichtungen und der Zusammenset-
zung der Gebietsbevölkerung steht. Dieses gilt es zu erhalten. 
Die Nutzung von Wohnbaufördermitteln i.V.m. Mietpreis- und Bele-
gungsbindung könnte nur dann zu einer erhaltungsrechtlichen Geneh-
migungsfähigkeit führen, wenn hierdurch die Sicherung der Erhal-
tungsziele gewährleistet wäre (Zusammensetzung der Wohnbevölke-
rung). Es ist nicht völlig auszuschließen, dass dies in einem Einzelfall 
in Betracht kommen könnte. Die Beurteilung bleibt der konkreten Ein-
zelfallprüfung vorbehalten. 
Bauliche Änderungen an Wohnbestandsbauten für spezielle Wohnfor-
men erfordern unter Berücksichtigung der o.g. Rechtsfolge des § 172 
Abs. 4 BauGB eine Einzelfallprüfung und eine Nachweisführung. 
Hierzu zählen bsw. auch die Schaffung kooperativer Wohnformen, 
57 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 5 zu VII-DS-10192: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren  
und der Politik (Beteiligungen im März / April 2024)  
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
7 
 
denen bereits mehrfach im Zuge der erhaltungsrechtlichen Prüfung 
unter Berücksichtigung des Leipziger Wohn- und Ausstattungsstan-
dards zugestimmt wurde. 
Bei der Herstellung „normgerechter Wohnungen“ dürfte i.d.R. § 172 
Abs. 4 S. 3 Nr. 1 BauGB erfüllt sein. 
Haus & Grund 
Leipzig am 
21.03.2024 
Mit Vertretern von Haus und Grund Leipzig hat ein 
Gespräch stattgefunden. Die vorgetragenen mündli-
chen Hinweise betrafen (wie auch bereits zur 1. Eva-
luierung) nicht die Genehmigungskriterien, sondern 
die Aufstellung der Sozialen Erhaltungssatzungen, 
die Detailuntersuchungen, die Indikatoren zur Ablei-
tung der Relevanz von Milieuschutzsatzungen (zum 
Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck und Ver-
drängungspotenzial) etc.  
Seitens des AWS wurde Bereitschaft ausgespro-
chen, das Instrument und die Umsetzung einer Sozi-
alen Erhaltungssatzung im Rahmen einer Mitglieder-
versammlung von Haus und Grund Leipzig vorzu-
stellen. 
- 
Zeitweilig bera-
tender Aus-
schuss Woh-
nen am 
Wie häufig gibt es keine Förderung bei energeti-
schen Sanierungen, die über dem Mindeststandard 
liegen? Problemlage? 
Bereits im Beschluss zur 1. Evaluierung der Genehmigungskriterien 
aus 2022 ist verankert, dass, vor dem Hintergrund und den Heraus-
forderungen des Klimawandels, unter gewissen Umständen auch 
bauliche Änderungen über die Mindestanforderungen des GEG zuge-
lassen werden sollen. Solche Maßnahmen sind genehmigungsfähig, 
58 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 5 zu VII-DS-10192: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren  
und der Politik (Beteiligungen im März / April 2024)  
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
8 
 
16.04.2024 und 
am 30.04.2024 
wenn diese durch eine Förderung (z.B. der Kreditanstalt für Wieder-
aufbau (KFW) oder Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)) 
zu keiner höheren Umlage für die Mieter führen, als die Umsetzung 
der Mindestanforderungen des GEG. Die Verwaltung hat (dies be-
rücksichtigend) für energetische Maßnahmen in Sozialen Erhaltungs-
gebieten ein Merkblatt für Antragstellende veröffentlicht. 
Die Beantragung von Fördermitteln für energetische Sanierungen 
liegt in der Verantwortung des Bauherrn. Ohne den Nachweis der 
Förderung ist gem. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB lediglich die 
Anpassung an die Mindestanforderungen des GEG genehmigungsfä-
hig. 
Vorrangig ab Anfang 2023 wurde im Genehmigungsverfahren mehre-
ren komplexen energetischen Sanierungen in Gebieten mit Sozialer 
Erhaltungssatzung auf Basis einer Gebäudebilanzierung nach GEG 
und dem Nachweis beantragter Förderungen und Bewilligungsbe-
scheide zugestimmt. 
 Thema: Wohnungszusammenlegung in den 90er 
Jahren. Werden diese rückgängig gemacht? Bzw. 
wie wird heute damit umgegangen? 
Die satzungsbezogenen Detailuntersuchungen sowie das Genehmi-
gungsgeschäft (bisher mehr als 600 Anträge) belegen, dass es in den 
Arealen mit Sozialer Erhaltungssatzung zurückliegend in keiner nen-
nenswerten Dimension zu Wohnungszusammenlegungen und insbe-
sondere auch –teilungen von sehr großen Wohnungen gekommen ist. 
Vielfach ist bei baulichen Änderungen vom Bestand, i.d.R. 2- und 3-
Spänner in den gebietstypischen Altbauten und Gründerzeitbauten 
auszugehen. Relevant ist i.d.R. der (genehmigungskonforme) Zu-
stand zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung. 
59 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 5 zu VII-DS-10192: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren  
und der Politik (Beteiligungen im März / April 2024)  
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
9 
 
Wohnungsteilungen von sehr großen Wohnungen fanden insbeson-
dere in den 90er Jahren gehäuft in Stadtbereichen ohne heutige Sozi-
ale Erhaltungssatzung statt, wie dem Wald-/Bachstraßenviertel und 
dem Musikviertel. 
 Werden bei Schaffung von Ersatzwohnraum, bei Ab-
bruch von Beständen öffentlich-rechtliche Verträge 
angestrebt? Sind diese als Bauzwang zu verstehen? 
Die Schaffung und Anrechnung von Ersatzwohnraum ist eine Option 
die die Verwaltung bei Vorhaben des Rückbaus von Bestandswohn-
raum außerhalb der Rechtsfolge des § 172 Abs. 4 BauGB prüft (im 
Abgleich mit der Praxis anderer Anwenderstädte). 
Grundsätzlich ist der Abbruch von Wohngebäuden oder einzelnen 
Wohneinheiten i.d.R. gemäß § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB gebunden 
zu versagen. Dies umfasst auch leerstehende Wohngebäude, die 
grundsätzlich dem Bestand zuzuordnen sind. Es besteht i.d.R. nach-
weislich eine Prognose der Verdrängungsgefahr auch aufgrund der 
Vorbildfunktion des Vorhabens. 
Die Genehmigung ist nach § 172 Abs. 4 Satz 2 BauGB zu erteilen, 
wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung 
der baulichen Anlage wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist (Nachweis 
wirtschaftliche Unzumutbarkeit). 
Außerhalb dieser Rechtsfolge wird aktuell vertiefend geprüft, ob unter 
bestimmten Umständen im Einzelfall auch ein Rückbau einer bauli-
chen Anlage bei einer damit einhergehenden Schaffung von Ersatz-
wohnraum in gleicher Anzahl, Größe und Struktur sowie entsprechen-
der Miete oder Sozialwohnungen in gleicher Anzahl, Größe und 
Struktur innerhalb des betreffenden Gebiets genehmigt werden kann.  
60 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 5 zu VII-DS-10192: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren  
und der Politik (Beteiligungen im März / April 2024)  
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
10 
 
Hierfür müssen zunächst in Abstimmung mit dem Rechtsamt die Vo-
raussetzungen festgelegt werden, wann ein Rückbau und folgend ein 
Ersatzneubau genehmigungsfähig sind. Zu beachten ist, dass der 
Neubau als baugenehmigungspflichtiges Vorhaben erhaltungsrecht-
lich genehmigungsfrei ist, der Rückbau aber als verfahrensfreies Vor-
haben gemäß § 172 Abs. 1 genehmigungspflichtig im Erhaltungsrecht 
ist. Die „Anrechnung“ von Ersatzwohnraum hin zur Zustimmung zum 
Rückbau erfordert eine vertragliche Fixierung über einen öffentlich-
rechtlichen Vertrag zwischen der Stadt und dem verfügungsberechtig-
ten Antragstellenden.  
Zu berücksichtigen ist, dass ein potenzieller öffentlich-rechtlicher Ver-
trag zeitlich und sachlich unabhängig von einer erteilten Baugenehmi-
gung abzuschließen ist. Aktuell prüft die Verwaltung im Kontext des 
Städtenetzwerkes Musterverträge anderer Kommunen. 
Ein diesbezüglicher öffentlich-rechtlicher Vertrag ist nicht gleichzuset-
zen mit einem Bauzwang. Ein Bauzwang erfordert einen Verwaltungs-
akt. Ein öffentlich-rechtlicher Vertrag besteht auf Freiwilligkeit der Ver-
tragspartner. Um die Bauverpflichtung wirksam durchzusetzen, wer-
den die Möglichkeiten der Vertragsgestaltung geprüft. In Betracht 
käme bspw. die Vereinbarung von Vertragsstrafen, wenn die Bauver-
pflichtung nicht eingehalten wird. Auch wird die Möglichkeit geprüft, 
die Wirksamkeit des Vertrages von der Stellung von Sicherheitsleis-
tungen abhängig zu machen.  
61 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 5 zu VII-DS-10192: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren  
und der Politik (Beteiligungen im März / April 2024)  
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
11 
 
 Thema Küchen: Dürfen Küchen, die nicht mit der 
baulichen Anlage verbunden sind, im Mietvertrag 
eingetragen werden zzgl. monatlicher Kosten? Grau-
zone? 
Einbauküchen stellen i.d.R. keine bauliche Änderung dar, da sie nicht 
mit einem Eingriff in die Bausubstanz verbunden sind und leicht ent-
fernt werden können. Unter diesen Voraussetzungen bedarf der Ein-
bau einer Einbauküche keiner erhaltungsrechtlichen Genehmigung im 
Städtebaurecht. 
Die Fragestellung tangiert vorrangig Mietrecht. 
Abteilungs-
übergreifendes 
Strategiepro-
jekt des Amtes 
für Wohnungs-
bau und Stadt-
erneuerung 
aus 2023 „Dis-
kussion zu 
möglichen Ziel-
konflikten mit 
der Stadtteil-
entwicklung 
bei der Umset-
zung von Sozi-
alen Erhal-
tungssatzun-
gen“ 
Können günstigere Mieten durch Anpassung der 
Ausstattung/des Materials erreicht werden? 
Eine Vorgabe der Stadt hinsichtlich des zu verwendeten Baumateri-
als/ der Ausstattung in Abweichung zum gestellten Antrag ist im Rah-
men der erhaltungsrechtlichen Genehmigung nicht möglich. Die Stadt 
ist insoweit an den Antrag des Antragstellers gebunden und kann die-
sen nicht abändern. Im Rahmen der erforderlichen Erörterung kann 
jedoch auf die Stellung eines genehmigungsfähigen Antrages hinge-
wirkt werden. Lediglich soweit der Antrag k. A. enthält, könnte ggf. 
eine geringfügige Konkretisierung im Rahmen des Bescheides erfol-
gen. Die Miethöhe wird zivilrechtlich zwischen den Mietvertragspar-
teien vereinbart und kann nicht per Bescheid festgelegt werden. 
62 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 5 zu VII-DS-10192: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren  
und der Politik (Beteiligungen im März / April 2024)  
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
12 
 
 Wird berücksichtigt, dass sich die Einwohnerstruk-
tur/-bedürfnisse durch Weiterentwicklung des Wohn-
gebietes (z.B. nach Schulbau) ändern kann? 
Berücksichtigung erfolgt ggf. im Zuge der Evaluierung der Satzungen: 
Ziel der Sozialen Erhaltungssatzung ist der Erhalt der Zusammenset-
zung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Grün-
den. Bei Änderung der Einwohnerstruktur und –bedürfnisse sind die 
Voraussetzungen des Erlasses der Sozialen Erhaltungssatzung im 
Zuge der Evaluierung (alle fünf Jahre) neu zu prüfen. 
 Ist eine erhaltungsrechtliche Genehmigung bei Tei-
lung oder Zusammenlegung von Wohnungen denk-
bar, bei Objekten mit langem Leerstand (ab 15 
Jahre?) und „schlechten“ Grundrissen oder „preis-
wert“ umsetzbaren einfachen Maßnahmen unter 
Nutzung von Wohnungsbaufördermitteln und mit 
Mietpreis- und Belegungsbindung nach FRLgMW 
anbieten (aber keine Maisonette, keine „Luxuswoh-
nungen“)? 
Die Genehmigungstatbestände sind in § 172 Abs. 4 BauGB gesetz-
lich festgelegt:  
1. § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 1 BauGB: Herstellung eines zeitgemäßen 
Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung unter 
Beachtung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen -> 
ggf. bei „schlechten“ Grundrissen Anpassung denkbar (Ersteinbau 
Bad/Küche) 
2. § 172 Abs. 4 S. 2 BauGB: wirtschaftliche Unzumutbarkeit: Nach-
weis durch Gutachten, dass Sanierung im Bestand unrentierlich. 
3. § 172 Abs. 4 S. 1 BauGB: keine Verdrängungsgefahr und/oder 
keine Vorbildwirkung. 
Die Genehmigungsvoraussetzungen sind in § 172 Abs. 4 BauGB vor-
gegeben. Leerstand ist grds. kein geeigneter Anknüpfungspunkt für 
die Genehmigungserteilung, da es sich hierbei nicht um eine dauer-
hafte, obj. Gegebenheit handelt. Leerstand allein führt zudem nicht 
dazu, dass davon ausgegangen werden kann, die Wohnung stünde 
dem Markt nicht zur Verfügung und hätte keine erhaltungsrechtliche 
Relevanz. Die Nutzung von Wohnbaufördermitteln i.V.m. Mietpreis- 
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Anlage 5 zu VII-DS-10192: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren  
und der Politik (Beteiligungen im März / April 2024)  
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
13 
 
und Belegungsbindung könnte nur dann zu einer erhaltungsrechtli-
chen Genehmigungsfähigkeit führen, wenn hierdurch die Sicherung 
der Erhaltungsziele gewährleistet wäre (Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung). Es ist nicht völlig auszuschließen, dass dies in ei-
nem Einzelfall in Betracht kommen könnte. Die Beurteilung bleibt der 
konkreten Einzelfallprüfung vorbehalten. 
 Umgang mit ruinösen Objekten mit langem Leer-
stand: Ist der Bestandsschutz eines leerstehenden 
Wohngebäudes bereits vor Inkrafttreten der Erhal-
tungssatzung entfallen, könnte dann davon ausge-
gangen werden, dass es an der erhaltungsrechtli-
chen Relevanz fehlt? Eine erhaltungsrechtliche Ge-
nehmigung wäre dann nicht mehr erforderlich. 
Prüfung Bestandsschutz liegt in der Zuständigkeit des Amtes für Bau-
ordnung und Denkmalpflege. 
In diesem Zusammenhang ist jedoch darauf hinzuweisen, dass vor 
der Entscheidung jeweils eine intensive Einzelfallprüfung erforderlich 
ist, die neben der Feststellung des Leerstandes, insbesondere den 
Entfall des Bestandsschutzes vor Unterschutzstellung des Woh-
nungsbestandes eines Erhaltungsgebietes (Inkrafttreten der Milieu-
schutzsatzung) zum Gegenstand hat.  
Hiervon zu unterscheiden wäre die Situation, in der zum Zeitpunkt 
des Inkrafttretens der Sozialen Erhaltungssatzung, das Objekt zwar 
leer steht aber Bestandsschutz genießt. In diesen Fällen, hat der Ei-
gentümer die Nutzung noch nicht (endgültig) aufgegeben und das Ob-
jekt steht dem Wohnungsmarkt damit grundsätzlich – ggf. nach erfor-
derlichen Modernisierungs- und/oder Sanierungsmaßnahmen - zur 
Verfügung. Zudem würde es zu diesem Zeitpunkt auch nicht den bau-
ordnungsrechtlichen Anforderungen eines Neubaus genügen müs-
sen, sondern käme in den Schutz der Privilegierungen des passiven 
Bestandsschutzes. In diesen Fällen würde das Objekt dem Schutz 
der Sozialen Erhaltungssatzung unterfallen und bauliche Maßnahmen 
64 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 5 zu VII-DS-10192: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren  
und der Politik (Beteiligungen im März / April 2024)  
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
14 
 
wären gem. § 172 Abs. 1 S.1 Nr.2 BauGB genehmigungsbedürftig. 
Dies kann nur im Rahmen einer Einzelfallprüfung entschieden wer-
den. 
 Energetische Sanierung: Unter gewissen Umstän-
den können auch bauliche Änderungen über die 
Mindestanforderungen des GEG im Rahmen einer 
erhaltungsrechtlichen Genehmigung zugelassen 
werden. Solche Maßnahmen sind genehmigungsfä-
hig, wenn diese durch eine Förderung (z.B. der Kre-
ditanstalt für Wiederaufbau (KFW) oder Bundesför-
derung für effiziente Gebäude (BEG) und ggf. Lan-
desförderung preiswerter Mietwohnungsbau zu kei-
ner höheren Umlage für die Mieter führen, als die 
Umsetzung der Mindestanforderungen des GEG. 
Dies ist bereits Beschluss zur 1. Evaluierung der Genehmigungskrite-
rien aus 2022 und Genehmigungspraxis in Leipzig. 
In der Genehmigungspraxis wurden mehrere energetische Sanie-
rungsvorhaben über die Mindestanforderungen des GEG beantragt.  
Bei Vorhaben über den Mindestanforderungen des GEG ist der Nach-
weis zu erbringen, dass die Kosten der energetischen Sanierung über 
dem energetischen Mindeststandard des GEG vollständig durch För-
dermittel gedeckt werden. 
Bei Vorhaben im Bauträgermodell ist zu berücksichtigen, dass i.d.R. 
diese Fördermittel nicht durch den Bauträger, sondern ggf. erst durch 
den Käufer beantragt werden. Dies bedeutet, dass mit dem Antrag 
kein Fördernachweis vorliegt und diese Vorhaben dann an die Min-
destanforderungen des GEG gebunden sind. Rechtlich denkbar wäre 
die Aufnahme einer Bedingung oder eines Widerrufsvorbehalts in die 
erhaltungsrechtliche Genehmigung (hinsichtlich der Inanspruchnahme 
von Fördermitteln), vgl. § 36 Abs. 2 Nr. 2, 3 VwVfG. 
 Langer Leerstand (ab 15 Jahre?): Können erhal-
tungsrechtliche Teilgenehmigungen für Wohnungs-
zusammenlegungen erteilt werden. 
Genehmigungsvoraussetzungen müssen die Vorgaben des § 172 
Abs. 4 BauGB erfüllen. Leerstand ist grds. kein geeigneter Anknüp-
fungspunkt für die Genehmigungserteilung, da es sich hierbei nicht 
um eine dauerhafte, obj. Gegebenheit handelt. 
65 von 67 in Zusammenstellung
Anlage 5 zu VII-DS-10192: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren  
und der Politik (Beteiligungen im März / April 2024)  
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
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Bsp: 4-stöckiges Mehrfamilienhaus mit ursprünglich 
nur 2 –Raumwohnungen Genehmigung für die Zu-
sammenlegung von jeweils 2 Wohnungen zu 4-
Raum-Wohnungen möglich (da keine Bestandswoh-
nungen verloren gehen). Für die restlichen Wohnun-
gen wird die Zusammenlegung versagt. Für ange-
stammtes Milieu mit Familienzuwachs könnte der 
Verbleib im Gebiet gesichert werden. 
Darüber hinaus ist nicht ersichtlich, warum bei der Zusammenlegung 
von WE keine Bestandswohnungen verloren gehen sollten. 
Familienzuwachs und Verbleib im Gebiet eignet sich ebenfalls nicht 
als Anknüpfungspunkt, da erstens das Erhaltungsrecht nicht dem indi-
viduellen Mieterschutz dient und zweitens es sich auch hier nicht um 
eine objektive, dauerhafte Gegebenheit handelt.  
Die Verwaltung ist bislang der Auffassung, dass eine Rückbauauflage 
(zur Wiederherstellung des ursprünglichen Wohnungsschlüssels) die 
Einhaltung der Ziele der Erhaltungssatzung nicht vergleichbar sichert, 
wie die Genehmigungsversagung (eine Auflagenkontrolle ist nicht 
möglich und zumindest eine Wohnung wird für einen unbestimmten 
Zeitraum dem Markt entzogen). 
 Grundsätzlich Beibehalt des Kriteriums: Schaffung 
zusätzlichen Wohnraums, z.B. durch Dachgeschoss-
ausbau, wenn dadurch bestehender Wohnraum (z.B. 
in der darunterliegenden Etage) nicht verändert wird, 
wird genehmigt. 
Könnte vor dem Hintergrund abnehmender Bautätig-
keit/Sanierungstätigkeit die Schaffung einer Maiso-
nette erhaltungsrechtlich genehmigt werden, wenn 
dadurch langer Leerstand im Gesamtgebäude been-
det wird (die anderen Wohnungen im Haus werden 
im Bestand saniert)? 
Leerstehende Wohnungen sind erhaltungsrechtlich grds. dem Be-
stand zuzurechnen. 
Die erhaltungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit beurteilt sich nach 
§ 172 Abs. 4 BauGB: 
1. § 172 Abs. 4 S. 3 Nr.1 BauGB (Prognose der Verdrängung) 
2. § 172 Abs. 4 S. 2 BauGB (wirtschaftliche Unzumutbarkeit) 
Unter der Prämisse „keine Prognose der Verdrängungsgefahr“ und 
„keine Vorbildfunktion“ können i.d.R. im Einzelfall Lösungen für den 2. 
Rettungsweg ohne Eingriff in den Bestandswohnraum über Steiglei-
tern, Fluchttreppen, weitere brandschutztechnische Lösungen zuläs-
sig sein. 
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und der Politik (Beteiligungen im März / April 2024)  
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
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