Kosten der Unterkunft und Heizung: Methodenwechsel beim "Schlüssigen Konzept" und Anpassung der Eckwerte der angemessenen Kosten der Unterkunft für Leistungsberechtigte nach SGB II und SGB XII
Stadt: leipzig
Drucksache: DS-00687/14
Datum: 2014-12-19
Vorlagenart: Informationsvorlage

Ratsversammlung
Informationsvorlage Nr. DS-00687/14
Status: öffentlich
Beratungsfolge:
Gremium Termin Zuständigkeit
Dienstberatung des Oberbürgermeisters 16.12.2014 Bestätigung
Fachausschuss Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule 15.01.2015 Information zur Kenntnis
Fachausschuss Finanzen 19.01.2015 Information zur Kenntnis
Ratsversammlung 21.01.2015 Information zur Kenntnis
Eingereicht von
Dezernat Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule
Betreff
Kosten der Unterkunft und Heizung: Methodenwechsel beim "Schlüssigen Konzept" und 
Anpassung der Eckwerte der angemessenen Kosten der Unterkunft für 
Leistungsberechtigte nach SGB II und SGB XII
Die Ratsversammlung nimmt die Information zur Kenntnis.
Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen:
 nicht relevant
 
 Hinweis: Finanzielle Auswirkungen
 
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Finanzielle Auswirkungen nein x
wenn ja,
Kostengünstigere Alternativen geprüft nein x
ja, Ergebnis siehe Anlage zur 
Begründung
Folgen bei Ablehnung nein x
ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? x nein
ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt
Ergebnishaushalt Erträge
Aufwendungen
Finanzhaushalt Einzahlungen
Auszahlungen
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? nein wenn ja,
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR (jährlich) wo veranschlagt
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge
Ergeb. HH Aufwand
Nach Durchführung
der Maßnahme
zu erwarten
Ergeb. HH Erträge
Ergeb. HH Aufwand 
(ohne Abschreibungen)
Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen
Auswirkungen auf den Stellenplan x nein wenn ja,
Beantragte Stellenerweiterung: Vorgesehener Stellenabbau:
Beteiligung Personalrat x nein ja,
Sachverhalt:
 siehe Anlagen
Anlagen:
Sachverhalt
Schlüssiges Konzept
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Inhalt
1. Einleitung
2. Änderung der Richtwerte für die angemessene Bruttokaltmiete und der 
Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten
3. Finanzielle Auswirkungen
Anlage: Schlüssiges Konzept
3 von 37 in Zusammenstellung
1. Einleitung
Eine grundlegende Aufgabe der Stadt Leipzig ist die Sicherstellung und der Schutz 
des Grundbedürfnisses Wohnen. Um Leistungsberechtigten nach dem SGB II 
(Grundsicherung für Arbeitssuchende) und SGB XII (Grundsicherung im Alter und bei 
Erwerbsminderung) das Wohnen unter angemessenen Bedingungen zu ermöglichen, 
werden die festgelegten Eckwerte für die Bemessung der Unterkunftskosten jährlich 
überprüft und gegebenenfalls angepasst.
Da die bisherige Herleitung der Eckwerte durch das Sozialgericht Leipzig regelmäßig 
nicht akzeptiert wurde, wird mit diesem „Schlüssigen Konzept“ ein Methodenwechsel 
zur Ermittlung angemessener Richtwerte vorgenommen. Die Bestimmung der 
Referenzmiete erfolgt anhand des Datensatzes, der dem Leipziger Mietspiegel 2014  
zu Grunde liegt sowie aus den Ergebnissen der Betriebskostenbroschüre des 
Berichtsjahres 2014.
Ziel des Methodenwechsels ist eine transparente Ermittlung angemessener 
Unterkunfts- und Heizkosten, die auch von den sozialgerichtlichen Instanzen 
anerkannt wird.
Mit der Differenzierung der Eckwerte für die Grundmiete je m² nach der jeweiligen 
Haushaltsgröße wird den Gegebenheiten des Leipziger Wohnungsmarktes und der 
Rechtsprechung des Bundessozialgerichtes (Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R) 
entsprochen.
2. Änderung der Richtwerte für die angemessene Bruttokaltmiete und der 
Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten
Folgende Richtwerte gelten für das Stadtgebiet Leipzig:
Richtwert für die
Bruttokaltmiete
Nichtprüfungsgrenze
HeizkostenHaushalts-
größe
neu aktuell Differenz neu aktuell Differenz
1 Person 269,57 € 261,45 € 8,12 € 58,43 € 54,00 € 4,43 €
2 Personen 354,50 € 348,60 € 5,90 € 77,91 € 72,00 € 5,91 €
3 Personen 446,95 € 435,75 € 11,20 € 97,38 € 90,00 € 7,38 €
4 Personen 518,63 € 493,85 € 24,78 € 110,36 € 102,00 € 8,36 €
5 Personen 581,13 € 551,95 € 29,18 € 123,35 € 114,00 € 9,35 €
jede weitere 
Person 61,18 € 58,10 € 3,08 € 12,99 € 12,00 € 0,99 €
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Diese Werte entsprechen folgenden Beträgen je m²:
Haushalts-
größe
abstrakt
angemessene 
Wohnfläche
Grundmiete
(Nettokaltmiete) Betriebskosten
Nichtprüfungsgr
enze
Heizkosten
1 Person 45 m² 4,60 €
2 Personen 60 m² 4,52 €
3 Personen 75 m² 4,57 €
4 Personen 85 m² 4,71 €
5 Personen 95 m² 4,73 €
jede weitere 
Person 10 m² 4,73 €
1,39 € 1,30 €
3. Finanzielle Auswirkungen
Die geschätzten Mehraufwendungen betragen im Jahr 2015 rund 1,937 Mio. € und 
im Jahr 2016 rund 2,165 Mio. € .
Im Entwurf des Doppelhaushaltes 2015/2016 wurden die Aufwendungen für die 
Leistungen der Kosten für Unterkunft und Heizung ggü. dem Planansatz 2014 um rd. 
2,8 Mio. € bzw. rd. 3,3 Mio. € erhöht. Da die Mehraufwendungen derzeit nur 
geschätzt werden können, erfolgt zunächst keine weitere Steigerung der 
Planansätze in 2015 und 2016.
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Stadt Leipzig 
Sozialamt 
Abteilung Soziale Wohnhilfen 
Fachaufsicht KdU  
Verwaltungsrichtlinie 
Kosten der Unterkunft (Kapitel 1)  
- Angemessenheitsgrenzen; „Schlüssiges Konzept“ - 
SGB II §§ 22, 27 
SGB XII § 35 
DS IV/249 v. 17.09.2004 
DS V/1483 v. 31.05.2011 
DS V/2510 v. 18.09.2012 
DS V/3516 v. 09.12.2013 
DS-00687/14 v. 18.12.2014  
  
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Schlüssiges Konzept 2014 
 
 
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Inhalt 
 
1.  Zielsetzung 3 
2.  Bestimmungen des Bundessozialgerichtes (BSG) 4 
2.1  Vergleichsraum 4 
2.2  Art und Weise der Datenerhebung 5 
2.3  Produkttheorie 9 
2.4  Wohnungsstandard 9 
2.5  Abstrakt angemessene Wohnfläche 11  
2.6  Beobachtungszeitraum 11  
2.7  Repräsentativität des Umfangs der erhobenen Daten 1 2  
2.8  Rundung während der Berechnung 12  
3.  Bestimmung eines angemessenen Richtwertes für die Bruttokaltmiete und einer 
Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 13  
3.1 Ermittlung angemessener Eckwerte für die Grundmiete 13  
3.2  Ermittlung angemessener Betriebskosten 15  
3.3  Bruttokaltmiete 17  
3.4  Ermittlung angemessener Heizkosten - Nichtprüfungsgrenze 17  
4.  Verfügbarkeit angemessenen Wohnraums 20  
4.1  Zumutbarkeit 20  
4.2  Betrachtung angemessenen Wohnraums in den Mietspiegeldaten 20  
4.3  Verfügbarkeit am Markt angebotener angemessener Wohnungen 23  
4.4  Vergleich mit den tatsächlichen Grundmieten der leistungsberechtigten Haushalte 28  
5.  Feststellung der angemessenen Unterkunfts- und Heizkosten 29  
6.  Inkrafttreten 30  
  
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1. Zielsetzung 
 
Eine grundlegende Aufgabe der Stadt Leipzig ist die  Sicherstellung und der Schutz des 
Grundbedürfnisses Wohnen. Um Leistungsberechtigten nach dem SGB II (Grundsiche- 
rung für Arbeitssuchende) und SGB XII (Grundsicheru ng im Alter und bei Erwerbsminde- 
rung) das Wohnen unter angemessenen Bedingungen zu ermöglichen, werden die 
festgelegten Eckwerte für die Bemessung der Unterku nftskosten jährlich überprüft und ge- 
gebenenfalls angepasst. Im vergangenen Jahr erfolgt e dies mit der Untersuchung der 
Leipziger Angebotsmieten.
1  
 
Die Anhebung der Eckwerte im Jahr 2012 basierte auf  den Ergebnissen des Leipziger 
Mietspiegels 2012 und der Betriebskostenbroschüre d es Berichtsjahres 2012 sowie den 
Bestandsdaten der Unterkunftskosten aller Leipziger  Leistungsberechtigten nach dem 
SGB II. Da sowohl der Mietspiegel als auch die Betr iebskostenbroschüre im Jahr 2014 
neu erstellt wurden, liegen für die Stadt Leipzig a ktuelle Erkenntnisse zu den Wohnkosten 
im Stadtgebiet vor. Die bisherigen Eckwerte sind er neut zu überprüfen. Damit wird auch 
der Bestimmung des § 22c Abs. 2 Sozialgesetzbuch Zweites Buch (SGB II) entsprochen. 
 
Da die bisherige Herleitung der Eckwerte durch das Sozialgericht Leipzig regelmäßig nicht 
akzeptiert wurde, wird mit diesem „Schlüssigen Konzept“ ein Methodenwechsel zur Ermitt- 
lung angemessener Richtwerte vorgenommen. Die Besti mmung der Referenzmiete erfolgt 
anhand des Datensatzes, der dem Leipziger Mietspieg el 2014 
2 zu Grunde liegt und aus 
den Ergebnissen der Betriebskostenbroschüre des Berichtsjahres 2014.3 
 
Die ermittelten Nettokaltmieten werden im Anschluss  über einen Abgleich mit den am 
Wohnungsmarkt angebotenen Mietwohnungen validiert. Über dieses Verfahren wird fest- 
gestellt, in welchem Umfang angemessener Wohnraum z u den ermittelten Richtwerten 
verfügbar ist. 
 
Ziel des Methodenwechsels ist eine transparente Erm ittlung angemessener Unterkunfts- 
und Heizkosten, die in der Folge auch von den sozia lgerichtlichen Instanzen anerkannt 
wird. 
 
Für die Stadt Leipzig besteht dabei die Herausforde rung, bedürftigen Bürgerinnen und 
Bürgern die Versorgung mit angemessenem Wohnraum un ter Einhaltung der gesetzgebe- 
rischen Vorgaben des § 22a Abs. 3 SGB II zu ermögli chen. Hierbei soll die Bestimmung 
der angemessenen Aufwendungen für Unterkunft und He izung die Verhältnisse des einfa- 
chen Standards auf dem örtlichen Wohnungsmarkt abbi lden und deren Auswirkungen auf 
den örtlichen Wohnungsmarkt wie folgt berücksichtigen: 
 
1. Vermeidung von Mietpreis erhöhenden Wirkungen, 
2. Verfügbarkeit von Wohnungen des einfachen Standa rds, 
3. Berücksichtigung aller verschiedenen Anbietergru ppen und 
4. Schaffung und Erhaltung sozial ausgeglichener Be wohnerstrukturen. 
 
 
                                                 
1  Überprüfung der Eckwerte der angemessenen Kosten der Unterkunft und Heizung nach SGB II und XII, DS V/3516 
vom 09.12.2013  
2  DS-00599/14 Leipziger Mietspiegel 2014 
3  Betriebskosten in Leipzig 2012 - Berichtsjahr 2014, DS V/4067 vom 02.09.2014, Veröffentlichung 22.09.2014  
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2. Bestimmungen des Bundessozialgerichtes (BSG) 
 
Ein schlüssiges Konzept  ist ein planmäßiges Vorgehen des Grundsicherungstr ägers im 
Sinne der systematischen Ermittlung und Bewertung g enereller, wenngleich orts- und zeit- 
bedingter Tatsachen für sämtliche Anwendungsfälle im maßgeblichen Vergleichsraum und 
nicht nur ein punktuelles Vorgehen von Fall zu Fall. 
 
Schlüssig ist das Konzept, wenn es mindestens die folgenden Voraussetzungen 
4 erfüllt: 
 
• Die Datenerhebung darf ausschließlich in dem genau  eingegrenzten und muss über 
den gesamten Vergleichsraum erfolgen, 
• es bedarf einer nachvollziehbaren Definition des G egenstandes der Beobachtung, 
z.B. welche Art von Wohnungen - Differenzierung nac h Standard der Wohnungen, 
Brutto- und Nettomiete (Vergleichbarkeit), Differenzierung nach Wohnungsgröße, 
• Angaben über den Beobachtungszeitraum, 
• Festlegung der Art und Weise der Datenerhebung (Er kenntnisquellen, z.B. Miet- 
spiegel), 
• Repräsentativität des Umfangs der eingezogenen Dat en, 
• Validität der Datenerhebung, 
• Einhaltung anerkannter mathematisch-statistischer Grundsätze der Datenauswer- 
tung und 
• Angaben über die gezogenen Schlüsse (z.B. Spannobe rwert oder Kappungsgren- 
ze). 
 
Auf diese Voraussetzungen wird nachfolgend detailliert eingegangen. 
 
2.1 Vergleichsraum 
 
Für die Herleitung einer angemessenen Referenzmiete  ist zunächst das Bestimmen eines 
maßgebenden Vergleichsraumes erforderlich. Dieser b eschreibt ein ausreichend großes 
Gebiet, das aufgrund der räumlichen Nähe, Infrastru ktur und insbesondere seiner ver- 
kehrstechnischen Verbundenheit einen homogenen Bere ich bildet. Einerseits soll das Ein- 
zugsgebiet hinreichend bestimmt und eingrenzbar sei n; andererseits soll vermieden 
werden, dass durch ein Herausgreifen „preiswerter Brennpunktgebiete“ die Referenzmiete 
beeinflusst wird. Leistungsberechtigte sollen die M öglichkeit haben, auch außerhalb sol- 
cher Stadtteile eine Wohnung anzumieten. 
5 
 
Das gesamte Stadtgebiet Leipzigs wird als ein Vergl eichsraum bestimmt, da die räumliche 
Nähe der einzelnen Stadtbezirke und die Infrastrukt ur einen homogenen Bereich bilden. 
Darüber hinaus gewährleistet der öffentliche Nahver kehr in Leipzig die gute Erreichbarkeit 
des Stadtkerns von allen Stadtteilen, auch solchen in Randlagen, gleichermaßen. Von den 
Randlagen aus ergeben sich in die innerstädtischen Bezirke insoweit lediglich Fahrzeiten, 
wie sie auch erwerbstätigen Pendlern zugemutet werd en (vgl. § 140 Abs. 4 Satz 2 Sozial- 
gesetzbuch Drittes Buch (SGB III)).  
 
Bei der Wahl des maßgebenden Vergleichsraumes werde n die dazu getroffenen Ent- 
scheidungen des BSG berücksichtigt. Es hat bereits für andere Großstädte einen Ver- 
gleichsraum über das gesamte Stadtgebiet bestätigt und außerdem festgestellt, dass eine 
                                                 
4  vgl. BSG, Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R, Rdnr. 19 
5 vgl. BSG, Urteil v. 17.12.2009, B 4 AS 27/09 R, Rdnr. 1 8 
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Beschränkung auf bestimmte Bezirke (oder Ortsteile)  mit besonders verdichteter Bebau- 
ung und damit vorwiegend günstigem Wohnraum ein sozialräumliches Risiko birgt.6 
 
2.2 Art und Weise der Datenerhebung 
 
Die angemessenen Eckwerte für die Grundmiete je m² werden aus den Daten, die dem 
Leipziger Mietspiegel 2014 zu Grunde liegen, berech net. Die empirisch erhobenen Daten 
für den Mietspiegel bilden eine gute Grundlage 
7, um die aktuellen Verhältnisse am Woh- 
nungsmarkt abzubilden. Sie sind grundsätzlich geeig net, um die grundsicherungsrechtli- 
che Angemessenheitsgrenze zu bestimmen. 8 Diese Methode gewährleistet auch, dass 
alle Anbietergruppen – private Eigentümer, kommunal e Wohnungsgesellschaften bzw. 
Genossenschaften – berücksichtigt und nur aktuell z u zahlende Mieten der Datenerhe- 
bung zu Grunde gelegt werden. 
 
Der Mietspiegel der Stadt Leipzig wird durch das Am t für Statistik und Wahlen und das 
Sozialamt auf der Grundlage einer repräsentativen S tichprobenerhebung nicht preisge- 
bundener Wohnungen gemäß § 558c Bürgerliches Gesetz buch (BGB) erarbeitet und mit- 
tels eines (multiplen linearen) Regressionsmodells berechnet. Die für den Mietspiegel 
notwendige Datenerhebung und -verarbeitung erfolgt gemäß § 9 Abs. 1 des Sächsischen 
Statistikgesetzes (SächsStatG) durch das Amt für St atistik und Wahlen als für die Kom- 
munalstatistiken der Stadt Leipzig zuständigen Stelle. Der Mietspiegel der Stadt Leipzig ist 
ein einfacher Mietspiegel, der darüber hinaus einen großen Teil der in § 558d BGB zusätz- 
lich normierten Voraussetzungen für einen qualifizi erten Mietspiegel 
9 erfüllt: Der Leipziger 
Mietspiegel beruht auf einer repräsentativen Datene rhebung und wird nach wissenschaft- 
lich anerkannten Auswertungsmethoden alle zwei Jahr e neu erstellt. Die Erstellung des 
Mietspiegels wurde durch den Arbeitskreis Mietspiegel fachlich begleitet. Dem Arbeitskreis 
gehören neben den beiden Fachämtern der Stadt Leipzig u.a. 
 
• der Deutsche Mieterbund – Mieterverein Leipzig e.V . als Vertreter der Interessen 
der Mieterinnen und Mieter, 
• Haus und Grund Leipzig e.V. als Vertreter privater  Eigentümer, 
• Die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH al s kommunaler Vermieter, 
• verschiedene Wohnungsgenossenschaften, 
• das Amtsgericht Leipzig und 
• die Hochschule Anhalt, Fachbereich Wirtschaft, Sac hgebiet Immobilienwirtschaft  
 
an.  
 
Datengrundlage für die Befragung zum Mietspiegel wa ren die Adressen von 8.561 Miete- 
rinnen und Mietern von Wohnungen, die über ein Zufa llsverfahren aus dem Einwohner- 
melderegister ermittelt wurden. Aus dieser Zufallsa uswahl lagen abschließend 
anonymisierte Antworten zu 2.459 Wohnungen, für die  der Mietspiegel gilt, vor. Das ent- 
spricht einer empfohlenen Stichprobe von bis zu ein em Prozent 
10  der in Leipzig insgesamt 
vorhandenen 242.486 Mietwohnungen 11  (ohne Leerstand). 
  
                                                 
6  vgl. BSG, Urteil v. 19.02.2009, B 4 AS 30/08 R, Rdnr. 21f. und auch BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 2/10 R,  
 Rdnr. 18 
7  BBSR, BBSR-Berichte KOMPAKT 02/2014, S. 8 
8  vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rdnr. 30 
9  Börstinghaus, Miethöhe-Handbuch, Kapitel 6. Rdnr. 37, 70ff.  
10 
  BBSR, BBSR-Berichte KOMPAKT 02/2014, S. 25 
11 
  Statistisches Landesamt, Zensus 2011, S. 6 
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In der Erhebung wurden u. a. folgende Angaben erfragt: 
 
• Größe, Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung,  
• Alter und Art des Gebäudes, 
• Höhe der Miete und 
• Lage der Wohnung (Wohnumgebung). 
 
Nach dem Ausschluss von 22 Wohnungen, für die der M ietspiegel keine Anwendung fin- 
det (Wohnungen ohne Innen-WC oder ohne Sammelheizun g) sowie „Ausreißern“ (Woh- 
nungen mit einer Wohnfläche < 20 m² oder > 180 m² o der einer Grundmiete von 
<= 2,00 €/m² oder > 10,00 €/m²) verblieben 2.437 Da tensätze für die Mietspiegelauswer- 
tung. Diese für die Erstellung des Mietspiegels ver wandten Datensätze werden zur Herlei- 
tung angemessener Richtwerte herangezogen. 
 
Da die für den Mietspiegel erhobenen Daten keine An gaben zu den Nebenkosten enthal- 
ten, werden die angemessenen Richtwerte für die Bet riebs- und Heizkosten aus den Er- 
gebnissen der Broschüre Betriebskosten in Leipzig 2 012 – Berichtsjahr 2014 
12  abgeleitet. 
Die Betriebskostenbroschüre wird im Turnus von zwei Jahren durch das Sozialamt erstellt. 
Darin werden die durchschnittlichen Betriebs- und H eizkosten von in der Vermietung be- 
findlichen Mehrfamilienhäusern ausgewiesen. 
 
Die zur Erstellung der Betriebskostenbroschüre erho bene Stichprobe umfasste 3,3% aller 
Betriebskostenabrechnungen von Mehrfamilienhäusern des Jahres 2012. Jeder Gebäude- 
typ wurde mit seinem tatsächlichen Anteil am Gesamt bestand von 26.003 Mehrfamilien- 
häusern, jedoch mit mindestens 30 Gebäudeeinheiten,  berücksichtigt. Eine Ausnahme 
davon bilden die unsanierten Hochhäuser. 
13  Deren Gebäudebestand betrug zum Zeitpunkt 
der Datenerhebung noch 97 Objekte, die häufig in Bl ockbauweise errichtet wurden. Für 
diesen Gebäudetyp konnten deshalb nur noch 20 unter schiedliche Betriebskostenabrech- 
nungen aufgebracht und ausgewertet werden. 
  
                                                 
12 
  Stadt Leipzig, Betriebskosten in Leipzig 2012, S. 8f.  
13 
  Gemäß § 2 Abs. 4 Nr. 1 der Sächs. BauO sind Hochhäuser Gebäude mit einer Höhe von mehr als 22 Metern, im  
 Regelfall somit Gebäude mit mehr als 6 Etagen 
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Tabelle 1: Übersicht Gebäudetyp und ausgewertete Betriebskostenabrechnungen 
 
Gebäudetyp  Baujahr / Merkmal 
marktaktiver 
Gebäudebestand 
(Mehrfamilienhäuser) 14  
tatsächlich 
ausgewertet 
1 vor 1919 11.382 382 
2 1919 – 1945 5.099 194 
3 1946 – 1960 1.150 43 
4 1961 – 1990 
unsaniert 1.458 51 
5 1961 – 1990 
saniert 3.798 139 
6 Hochhaus 
unsaniert 97 20 
7 Hochhaus 
saniert 165 40 
8 Neubau 
ab  1991 2.854 104 
Summe - 26.003 973 
 
Die ausgewerteten Betriebskostenabrechnungen wurden  dem Sozialamt durch die ver- 
schiedenen am Markt tätigen Anbietergruppen zur Ver fügung gestellt. Das waren im Ein- 
zelnen: 
 
• 163 Abrechnungen des kommunalen Vermieters LWB Gmb H, 
• 275 Abrechnungen von Wohnungsgenossenschaften, 
• 210 Abrechnungen von privaten Eigentümern und Haus verwaltungen sowie 
• 325 Abrechnungen von Mietern u.a. über den Deutsch en Mieterbund Mieterverein 
Leipzig e.V. 
 
Von jeder Nebenkostenabrechnung wurden neben den al lgemeinen Daten wie Wohnflä- 
che und Gebäudetyp auch sämtliche für Betriebs- und  Heizkosten relevanten Werte – u.a. 
Verbrauchsmengen und Kosten – erfasst. Aus diesen D aten wurden im Anschluss für je- 
den Gebäudetyp die durchschnittlichen Kosten ermitt elt. Verbrauchsabhängige Kosten 
(Wasser/Abwasser, Wassererwärmung, Heizung) wurden leerstandsbereinigt 
15 . Betriebs- 
kosten, die nur bei einem geringen Anteil der Gebäude entstehen (z.B. Aufwand für Brand-
/Blitzschutz oder Dachrinnenreinigung) wurden zu sonstigen Betriebskosten zusammenge- 
fasst und deren durchschnittliche Höhe über alle Ob jekte des jeweiligen Gebäudetyps 
ausgewiesen. 
 
Die detaillierte Herleitung der Richtwerte und der Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 
ist im 3. Kapitel dargestellt. 
 
                                                 
14 
  eigene Datenerhebung aus Wohn- und Gebäudeverzeichnis der Stadt Leipzig 
15 
  Leerstandsbereinigung siehe Stadt Leipzig, Betriebskosten in Leipzig 2012,, S. 4 
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Seite 8
Ob zu den ermittelten Richtwerten Wohnraum in ausre ichendem Umfang vorhanden ist, 
wird anhand der für das Stadtgebiet Leipzig am Mark t angebotenen Mietwohnungen un- 
tersucht. Im Vorfeld dieser Untersuchung wurden die  unterschiedlichen Informationsquel- 
len über angebotene Mietobjekte hinsichtlich eines möglichst umfänglichen Abbilds des 
Leipziger Mietimmobilienmarktes geprüft. Dabei wurd e festgestellt, dass in lokalen Tages- 
oder Wochenzeitungen nur ein sehr geringer Anteil d er insgesamt am Markt angebotenen 
Mietwohnungen inseriert wird. Ursache dafür ist die  hohe Anzahl angebotener Mietobjekte 
und vermutlich der eingeschränkte Empfängerkreis, der durch Printmedien erreicht wird. In 
lokalen Tages- oder Wochenzeitungen inserierte Wohn ungen werden zumeist auch paral- 
lel im Internet angeboten, so dass auf deren gesond erte Auswertung im weiteren Vorge- 
hen verzichtet wurde. 
 
Im Internet vorhandene Immobilienportale bieten ein  weitaus größeres Angebotsspektrum 
und einen – abgesehen von den Gebühren für die Bere itstellung des Internets – kosten- 
freien Zugang für wohnungssuchende Bürgerinnen und Bürger. Darüber hinaus sind diese 
Immobilienportale orts- und zeitunabhängig verfügbar. 
 
Voraussetzung für die Auswahl der Immobilienportale  aus den vielfältigen Angeboten des 
Internets war, dass diese über ein möglichst umfass endes Angebot an Mietwohnungen 
verfügen und die dort vorhandenen Inserate konkrete Aussagen zum Mietpreis, der Wohn- 
fläche, der Lage der Wohnung und zur Anzahl der Woh nräume enthielten. Diese Auswahl- 
kriterien boten nicht alle der im Internet zugänglichen Portale.  
 
Folgende drei Immobilienportale wurden abschließend  zur Auswertung der Angebotsmie- 
ten genutzt: 
 
• Immobilienscout24 
16  
• Immonet 17  
• Immowelt 18  
 
Andere Immobilienportale, die ebenfalls die o. a. A ussagen beinhalteten, nutzen häufig 
keine eigene Datenbank für die dort aufgelisteten W ohnungsangebote. Deren Daten wer- 
den überwiegend aus den zuvor genannten drei Immobi lienportalen übernommen. Um 
ausreichende Erkenntnisse über die am Markt angebot enen Mietwohnungen zu erlangen, 
war eine Auswertung der anderen Immobilienportale daher nicht notwendig. 
 
Von allen Mietwohnungen, die zu den jeweiligen Stic htagen in den o. 
 a. Portalen gelistet 
waren, wurden  
 
• die Wohnfläche,  
• die Höhe der Grundmiete, 
• die Anzahl der Wohnräume und  
• die Lage im Stadtgebiet 
 
erfasst. Nach der letzten Vollerhebung lagen entspr echende Aussagen zu insgesamt 
53.153 Mietinseraten vor. Angebotene Wohnungen unte rhalb des einfachen Standards 
(Substandard, vgl. Kapitel 2.4) werden bei der Ermi ttlung angemessener Wohnungsange- 
bote nicht berücksichtigt. 
 
                                                 
16  www.immobilienscout24.de 
17  www.immonet.de 
18  www.immowelt.de  
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Schlüssiges Konzept 2014 
 
Seite 9 
Zu jedem Auswertungszeitpunkt waren in den drei unt ersuchten Immobilienportalen min- 
destens 5.100 Wohnungsangebote für das Stadtgebiet Leipzig vorhanden. Nahezu alle 
Akteure des Leipziger Wohnungsmarktes – einschließl ich des kommunalen Vermieters 
LWB GmbH, der Wohnungsgenossenschaften wie z.B. VLW  eG, KONTAKT eG, UNITAS 
eG und der Haus- und Grund Leipzig e.V. als Interes senvertretung von Grundstücks- und 
Hauseigentümern – nutzen neben ihren eigenen Intern etauftritten auch diese Portale zur 
Veröffentlichung ihrer Mietangebote.  u.a. 19,20,21  
 
Die genaue Untersuchung der Angebotsmieten ist in Kapitel 4.3 dargestellt. 
 
2.3 Produkttheorie 
 
Der zu ermittelnde Richtwert für die Grundmiete ste llt das Produkt aus maximal angemes- 
sener Wohnfläche und Wohnungsstandard dar. Da es im  Ergebnis nur auf die Kostenbe- 
lastung des Grundsicherungsträgers ankommt, kann vo n einem Faktor zu Gunsten oder 
Lasten des anderen abgewichen werden (Produkttheorie) 
22 : 
 
abstrakt angemessene Wohnfläche * Standard (Mietpreis je m²) = Richtwert  
 
2.4 Wohnungsstandard 
 
Eine Wohnung gilt dann als angemessen, wenn sie nac h Ausstattung, Lage und Bausub- 
stanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen genü gt und keinen gehobenen Wohn- 
standard aufweist („bescheidener Zuschnitt“ 
23 ). Sie muss daher im unteren Segment des 
Vergleichsmaßstabs liegen, wobei es auch hier nicht  auf die Angemessenheit einzelner 
wertbildender Faktoren, sondern des Produktes (= de r Gesamtbelastung) ankommt. 24  Da 
einzelne wertbildende Faktoren wie Ausstattungsmerk male, Lage und Bausubstanz einer 
Wohnung nie allein für deren Mietpreis maßgebend si nd, kann der Wohnungsstandard 
nicht nur von der Qualität einzelner Faktoren bzw. deren Vorhandensein (u.a. Balkon, Par- 
kett) abhängen. 
 
Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) schätzt ein, dass 
die Einbeziehung von konkreten Ausstattungsmerkmale n in die Definition des einfachen 
Standards in der Praxis kaum realisierbar ist, weil 
 
• die Anzahl der zu berücksichtigenden Ausstattungsm erkmale zu groß ist; 
• einzelne Ausstattungsmerkmale sehr unterschiedlich  bewertet und gewichtet wer- 
den, so dass eine objektive Bewertung sehr schwierig ist, und 
• sich die Ausstattungsstandards mit der Zeit ändern  können (z. B. höherwertige 
Ausstattung). 
 
Das BMVBS empfiehlt daher eine Definition des einfa chen Standards über den Miet- 
preis.
25  Die Marktmiete dient als guter Qualitätsindikator:  Je höher die erzielte Miete – für 
                                                 
19  www.immonet.de/immobilienmakler/33269.html 
20  www.vlw-eg.de/news/vlw-bester-makler-leipzigs/ 
21 
  www.immowelt.de/profil/leistungsgesellschaft_haus_grund_leipzig_mbh 
22 
  vgl. BSG, Urteil v. 07.11.2006, B 7b AS 18/06 R, Rdnr. 20 
23  vgl. BSG, Urteil v. 07.11.2006, B 7b AS 10/06 R, Rdnr. 28 
24  st. Rspr., zuletzt BSG, Urteil  v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rdnr. 31 bzw. BSG, Urteil v. 07.11.2006,  
 B 7b AS 18/06 R, Rdnr. 20. 
25 
  BMVBS, Arbeitshilfe, S. 22 
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gleich große Wohnungen in der gleichen Stadt –, des to höher bewertet der Mieter die 
Qualität dieser Wohnung angesichts der vorhandenen Alternativen. 26  
 
Dieser Auffassung folgend, wird zur Bemessung des S tandards einer Wohnung deren 
Grundmiete je m² Wohnfläche herangezogen. Die im Zu ge der Erhebung für den aktuellen 
Mietspiegel aufgenommenen Daten werden in Abhängigk eit von ihrer Grundmiete je m² 
Wohnfläche in drei gleich große Segmente aufgeteilt: 
 
• Wohnungen einfachen Standards, 
• Wohnungen mittleren Standards und  
• Wohnungen gehobenen Standards. 
 
Die Wohnung mit der höchsten Grundmiete je m² innerhalb des einfachen Segments bildet 
dabei den Richtwert je m² Wohnfläche ab, da zu dies em Preis (Kappungsgrenze 
27 ) auch 
alle anderen Wohnungen des einfachen Segments anmietbar sind. 
 
Wohnungen unterhalb des einfachen Standards (Substa ndard) werden bei der Ermittlung 
einer angemessenen Referenzmiete nicht berücksichti gt. 
28  Dieser Wohnraum ist bei- 
spielsweise durch die alleinige Beheizung mit Einze löfen, eine außerhalb der Wohnung 
liegende Toilette oder eine fehlende Dusche oder Ba dewanne gekennzeichnet und wird in 
Leipzig nur noch in sehr geringem Umfang vermietet.  Bereits vor der Datenauswertung für 
den Mietspiegel wurden daher folgende sechs Datensätze eliminiert: 
 
• sechs Wohnungen ohne Sammelheizung 
• darunter eine Wohnung mit Außen-WC und fehlendem B ad 
 
Da der Leipziger Mietspiegel nicht für möblierten W ohnraum gilt, bleiben solche Wohnun- 
gen unberücksichtigt. Die Ausstattung einer Wohnung  mit Hausrat ist zudem kosteninten- 
siv und führt in der Praxis zu deutlich höheren Mie ten, die nicht zur Preisbildung 
angemessener Richtwerte für Wohnraum einfachen Stan dards herangezogen werden 
können. Auch die Daten von angemieteten Zimmern wer den nicht für die Mietspiegelerhe- 
bung genutzt. 
 
Bei der Bestimmung eines angemessenen Eckwertes für  die Grundmiete je m² erfolgte 
keine Beschränkung auf Wohnungen bestimmter Baualte rsklassen, auch wenn nach 1991 
errichtete Wohngebäude in der Stadt Leipzig i.d.R. einen höheren Ausstattungsgrad besit- 
zen, als Leistungsberechtigten i.S.d. § 22 SGB II zugebilligt wird. 
29  Das für den Mietspiegel 
erforderliche Erhebungsmerkmal – Baualtersgruppe de s Wohngebäudes – blieb bei der 
Datenauswertung für die Eckwertbildung unberücksich tigt. Da Wohnraum der Baujahre 
nach 1991 aufgrund der überdurchschnittlichen Ausst attung eine vergleichsweise höhere 
Grundmiete als anderer Wohnraum aufweist, ergibt si ch für die Leistungsberechtigten 
durch diese Verfahrensweise ein weiterer Spielraum,  bei Anmietung eines älteren Baujah- 
res beispielsweise eine Wohnung mit besserer Aussta ttung oder mit größerer Wohnfläche 
wählen zu können.  
                                                 
26  Heising, Angemessene Unterkunftskosten, S. 5 
27 
  vgl. BSG, Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R, Rdnr. 19 
28  vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 50/10 R, Rdnr. 29 
29  vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 2/10 R, Rdnr. 23 
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Schlüssiges Konzept 2014 
 
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2.5 Abstrakt angemessene Wohnfläche 
 
Zur Bestimmung der angemessenen Wohnfläche ist – un abhängig von der Anzahl der 
Zimmer – nur die Quadratmeterzahl „pro Kopf“, also entsprechend der Haushaltsgröße, zu 
berücksichtigen. 
30   
 
Bei der Bestimmung der angemessenen Wohnungsgröße i st nicht auf die Zahl der Famili- 
enmitglieder, die eine Wohnung gemeinsam nutzen, so ndern allein auf die Zahl der Mit- 
glieder der Bedarfsgemeinschaft abzustellen.
31  Die in diesem Konzept dargestellten 
abstrakt angemessenen Wohnflächen je Haushaltsgröße  beziehen sich daher auf die 
Anzahl der Personen in der Bedarfsgemeinschaft. 
 
Da für das Stadtgebiet Leipzig keine repräsentative n Daten über die tatsächlichen Wohn- 
verhältnisse von Haushalten im Niedrigeinkommensber eich ohne Transferleistungsbezug 
vorliegen 
32 , wird bei der Bemessung einer angemessenen Wohnflä che auf die geltende 
landesrechtliche Vorschrift 33  zurückgegriffen. Für die Stadt Leipzig werden demn ach fol- 
gende Höchstgrenzen festgelegt: 
 
 für einen 1-Personen-Haushalt  45 m², 
 für einen 2-Personen-Haushalt  60 m², 
 für einen 3-Personen-Haushalt  75 m², 
 für einen 4-Personen-Haushalt  85 m². 
 
Für jede weitere zum Haushalt rechnende Person erhö ht sich die Wohnfläche höchstens 
um weitere 10m². 
 
Den Besonderheiten des Einzelfalles ist bei der Bes timmung einer angemessenen Wohn- 
fläche jeweils Rechnung zu tragen. 
 
2.6 Beobachtungszeitraum 
 
Der Beobachtungszeitraum für die Herleitung eines a ngemessenen Richtwertes für die 
Grundmiete entspricht dem Erhebungszeitraum der Sti chprobe für den Mietspiegel der 
Stadt Leipzig. Für den Mietspiegel wurden Daten von  Wohnungen erhoben, deren Miete 
sich im Zeitraum vom 01.12.2009 bis 30.11.2013 geän dert hat oder die in diesem Zeit- 
raum neu angemietet wurden. Die Befragung für den M ietspiegel erfolgte im Zeitraum von 
Januar bis Ende März 2014. Angaben zur Höhe der Mie te wurden für den Monat Dezem- 
ber 2013 erhoben. 
 
Der Richtwert für die kalten Betriebskosten und die  Nichtprüfungsgrenze für die Heizkos- 
ten werden aus den Ergebnissen der aktuellen Betrie bskostenbroschüre gebildet. Die Er- 
gebnisse der Betriebskostenbroschüre beruhen auf Ab rechnungen für das Jahr 2012, die 
in 2013 durch die Vermieter erstellt wurden. 
34  Alle 973 Abrechnungen, die zur Erstellung 
der Betriebskostenbroschüre genutzt wurden, umfasst en den kompletten Abrechnungs- 
zeitraum 2012. Abrechnungen, die nicht den vollstän digen 12-monatigen Zeitraum betra- 
fen, wurden nicht berücksichtigt. 
 
                                                 
30 
  vgl. BSG, Urteil v. 17.12.2009, B 4 AS 27/09 R, Rdnr. 16 und BSG, Urteil v. 22.08.2012, B 14 AS 13/12 R, Rdnr. 18 
31 
  vgl. BSG, Urteil v. 18.02.2010, B 14 AS 73/08 R, Rdnr. 23 
32 
  vgl. BT-Dr. 17/3404, S. 101 i.V.m. Berlit in LPK-SGB II, zu § 22b, Rdnr. 9 ff. 
33  VwV Wohnflächenhöchsgrenzen des Freistaates Sachsen v. 07.06.2010 
34 
  Stadt Leipzig, Betriebskosten in Leipzig 2012, S. 3  
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Die Erhebung der Daten für die Untersuchung der Ang ebotsmieten wurde dreimal im Ab- 
stand von jeweils 5 Wochen beginnend ab der 20. Kal enderwoche 2014 durchgeführt. Der 
fünfwöchige Abstand zwischen den einzelnen Erhebung en wurde gewählt, um die Ent- 
wicklungen auf dem Wohnungsmarkt durch den stetigen  Wechsel von neu vermieteten 
(Abgänge) und neu angebotenen Wohnungen (Zugänge) b eobachten zu können. Die 
Wohnungsangebote wurden für jedes Internetportal in  den jeweiligen Kalenderwochen an 
einem Tag vollständig erhoben. 
 
2.7 Repräsentativität des Umfangs der erhobenen Dat en 
 
Die Repräsentativität der Datenerhebung ist einerse its durch die Satzung über die Erstel- 
lung von Mietspiegeln in der Stadt Leipzig 
35  und andererseits durch die umfangreiche 
Stichprobe über alle Gebäudetypen und Anbietergruppen, die Basis für die Ergebnisse der 
Betriebskostenbroschüre ist, sichergestellt. 
 
Die Repräsentativität der Untersuchung der Angebots mieten ist durch die Vollerhebung 
der Wohnungsinserate aus den ausgewählten Portalen gewährleistet. Es erfolgte keine 
Begrenzung auf eine Stichprobe. In den ausgewählten  Portalen sind sowohl Inserate des 
kommunalen Vermieters und der Wohnungsgenossenschaf ten als auch Anzeigen privater 
Eigentümer, beauftragter Hausverwaltungen und Makler vertreten. Die Verteilung der inse- 
rierten Angebote ist hinsichtlich ihrer Wohnfläche und der Miethöhe ausgewogen. Keiner 
der genutzten Internetanbieter begrenzt seine Daten bank auf besonders günstige oder 
teure bzw. kleine oder große Wohnungen. 
 
2.8 Rundung während der Berechnung 
 
In diesem Konzept ausgewiesene Zwischenergebnisse w erden zu Gunsten einer besse- 
ren Lesbarkeit auf die 4. Nachkommastelle gerundet angegeben. Generell wird aber mit 
ungerundeten Werten gerechnet. Erst die Endergebnis se der Richtwerte und die Nichtprü- 
fungsgrenzen der Heizkosten werden abschließend auf volle Cent-Beträge aufgerundet.
36  
 
Die über alle Kalenderwochen durchschnittlich am Ma rkt angebotenen Wohnungen wer- 
den auf den nächsten ganzzahligen Wert gerundet.  
                                                 
35 
  Beschluss Nr. RBIII-1612/04 der Ratsversammlung vom 19.05.2004, (veröffentlicht im Leipziger Amts-Blatt Nr. 12  
 vom 12.06.2004) 
36 
  vgl. SG Dresden, Urteil v. 18.09.2012, S 38 AS 17/11, S. 7 
17 von 37 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2014 
 
Seite 13 
3. Bestimmung eines angemessenen Richtwertes für die Bruttokalt-
miete und einer Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten  
 
3.1 Ermittlung angemessener Eckwerte für die Grundm iete 
 
Die Eckwerte für die Grundmiete pro m² werden aus d en Datensätzen, die dem Leipziger 
Mietspiegel zu Grunde liegen, ermittelt. 
 
Da in den Mietspiegeldatensätzen keine ausreichende  Anzahl an Wohnungen enthalten 
ist, die exakt den abstrakt angemessenen Wohnfläche n entsprechen, die Leistungsbe- 
rechtigten zustehen (z. B. nur 24 Wohnungen mit gen au 45 m²), werden zur Bestimmung 
angemessener Eckwerte für die Grundmiete pro m² Woh nflächenspannen gebildet. Dabei 
wurde eine Unter- und Überschreitung der abstrakt a ngemessenen Wohnflächen von je- 
weils 5 m² gewählt. 
 
Tabelle 2: Wohnflächenspannen 
 
 Haushaltsgröße in Personen 
1 2 3 4 5 
abstrakt angemesse- 
ne Wohnfläche 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 95 m² 
untere Grenze 40 m² 55 m² 70 m² 80 m² 90 m² 
obere Grenze 50 m² 65 m² 80 m² 90 m² 100 m² 
 
Durch die Wahl dieser Grenzen kann auf einen ausrei chenden Umfang an Wohnungsda- 
ten zur Bildung eines Eckwertes für die Grundmiete pro m², der die aktuellen Verhältnisse 
am Wohnungsmarkt abbildet, zurückgegriffen werden. 
 
Tabelle 3: Anzahl an Wohnungsdaten 
 
Anzahl an 
Datensätzen 
Haushaltsgröße in Personen 
1 2 3 4 5 
die genau der  
abstrakt angemesse- 
nen Wohnfläche  
entsprechen  
24 53 32 14 12 
die im Bereich der 
gebildeten Wohn-
flächenspanne liegen  
333 566 443 302 153 
 
Wie in Kapitel 2 dargestellt, ist die Grundmiete je  m² Wohnfläche vornehmlich kennzeich- 
nend für den Standard einer Wohnung. Daher werden f ür die selektierten Datensätze je- 
weils die Grundmieten je m² Wohnfläche bestimmt und  die Werte in aufsteigender 
Reihenfolge sortiert. Die Grundmiete je m² Wohnfläc he einer jeden Wohnflächenspanne, 
die genau das untere Drittel (einfaches Segment) al ler Datensätze nach oben begrenzt, 
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stellt den Richtwert für die jeweilige Haushaltsgrö ße dar. Mit der Differenzierung der Eck- 
werte für die Grundmiete je m² nach der jeweiligen Haushaltsgröße wird den Gegebenhei- 
ten des Leipziger Wohnungsmarktes und der Rechtsprechung des BSG 37  entsprochen.  
 
Tabelle 4: Ermittlung der Eckwerte für die Grundmiete je m² 
 
 
Haushaltsgröße in Personen 
1 2 3 4 5 
unteres Drittel an 
Wohnungen der 
Wohnflächenspanne 
111 188,66 67  147,66 67  100,66 67  51 
Eckwert 
Grundmiete je m² 
(33  ⅓  %-Perzentil 38 ) 
4,60 02  € 4,51 81  € 4,56 91  € 4,71 13  € 4,72 69  € 
mittlerer Wert der 
Datenreihe = Median 5,00 00  € 4,92 25  € 4,95 66  € 5,13 30  € 5,20 83  € 
 
In der nachfolgenden Abbildung wird dieser Berechnu ngsschritt am Beispiel der 
1-Personen-Haushalte grafisch dargestellt. 
 
Abbildung 1:  Verteilung der Wohnungen nach ihrer Grundmiete je m² Wohnfläche 
 
 
 
 
                                                 
37 
  vgl. BSG, Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R, Rdnr. 19 
38 
  v. Malottki, info also 3/2014, Fn. 7: „Perzentile teilen eine Grundgesamtheit so, dass der genannte Anteil in Prozent  
unterhalb dieser Schwelle liegt und der Rest darüber. Ein 20%-Perzentil der Mieten ist also der Schwellenwert, unter 
dem 20% der Mieten liegen.“ 
0
10 
20 
30 
40 
2,80 € 3,60 € 4,40 € 5,20 € 6,00 € 6,80 € 7,60 € 8,40 €
Wohnfläche von 40-50 m², n=333 ≙ 111 je Segment 
4,60 € 5,37 €
einfaches 
Segment 
mittleres 
Segment 
gehobenes 
Segment 
Anzahl 
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Schlüssiges Konzept 2014 
 
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3.2 Ermittlung angemessener Betriebskosten 
 
Soweit keine statistischen Daten zur Bestimmung ang emessener Betriebskosten – gerade 
im unteren Wohnsegment – vorliegen, ist es zulässig , auf bereits vorliegende Daten aus 
Betriebskostenübersichten (und dabei vorrangig auf örtliche Übersichten) zurückzugreifen 
und dabei auf die sich daraus ergebenden Durchschni ttswerte. Die Heranziehung von 
Durchschnittswerten aus allen Mietverhältnissen erg ibt zwar einen Wert, der – weil er den 
gesamten Mietmarkt erfasst – in der Tendenz höher l iegt, als dies bei Auswertung nur des 
Teilsegments der Fall wäre, auf das Leistungsberech tigte nach dem SGB II zu verweisen 
sind. Sofern eine entsprechend differenzierte Daten lage aber nicht vorliegt und also eine 
Auswertung des Teilsegments mit vernünftigem Aufwan d ausscheidet, ist eine solche Ver- 
gröberung erforderlich, um mit ausreichender Sicher heit zu gewährleisten, dass in jedem 
Marktsegment - auch in dem in Bezug zu nehmenden un teren Segment - eine genügende 
Anzahl an Mietverhältnissen zu diesem Preis vorhanden ist. 
39  
 
Da für das Stadtgebiet Leipzig keine Erkenntnisse ü ber die Betriebskosten im unteren 
Wohnsegment vorliegen und im Zuge der Mietspiegelbe fragung dazu ebenfalls keine Da- 
ten erhoben wurden, werden die kalten Betriebskoste n auf Grundlage der aktuellen Bro- 
schüre Betriebskosten in Leipzig 2012 (Berichtsjahr 2014) ermittelt.  
 
Zur Bildung eines zutreffenden Durchschnittswerts f ür den gesamten Vergleichsraum wer- 
den die für die unterschiedlichen Gebäudetypen vorl iegenden Betriebskostenergebnisse 
im Verhältnis zum Anteil von Wohnungen dieses Gebäu detyps am gesamten Wohnungs- 
bestand gewichtet. Der gesamte Wohnungsbestand im S tadtgebiet Leipzig von derzeit 
324.857 Wohnungen verteilt sich auf die Gebäudetypen wie in Tabelle 5 dargestellt. 
 
Tabelle 5: Wohnungsbestand nach Gebäudetyp 40  
 
 Gebäudetyp 41  
1 2 3 4 5 6 7 8 
Wohnungs-
bestand 126.882  57.198 12.767 20.518 46.244 3.008 11.370 46.870 
prozentualer 
Anteil am 
Gesamtbestand 
39,05 78 % 17,60 71 % 3,93 00 % 6,31 60 % 14,23 52 % 0,92 59 % 3,50 00 % 14,42 79 % 
 
Zur Ermittlung der kalten Betriebskosten werden von der Summe der Betriebskosten eines 
jeden Gebäudetyps dessen Heiz- und Wassererwärmungs kosten abgesetzt und die Auf- 
zugskosten hinzu addiert. 
 
Die Aufzugskosten stellen eine Besonderheit bei der  Bestimmung angemessener Be- 
triebskosten dar, da Aufzüge nur bei den Gebäudetyp en 6 und 7 generell vorhanden sind. 
Bei allen anderen Baualtersklassen sind Aufzüge i.d .R. für einen gehobenen Wohnungs- 
standard kennzeichnend. Um leistungsberechtigten Ha ushalten auch die Anmietung von 
Wohnraum in Gebäuden mit Aufzug zu ermöglichen, wer den die Aufzugskosten in die kal- 
ten Betriebskosten einbezogen. 
                                                 
39  vgl. BSG, Urteil v. 22.08.2012, B 14 AS 13/12 R, Rdnr. 27 
40  eigene Datenerhebung aus Wohn- und Gebäudeverzeichnis  
41 
  vgl. S. 7, Tabelle 1 
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Seite 16 
Die so ermittelten Werte für die kalten Betriebskos ten je Gebäudetyp werden danach zu 
einem für den Vergleichsraum gültigen Durchschnitts wert zusammengefasst. In diesen 
gewichteten Mittelwert gehen die Betriebskosten der  unterschiedlichen Gebäudetypen 
entsprechend ihres Anteils am Gesamtbestand ein. Be i der Bildung des einfachen arith- 
metischen Mittels der Betriebskosten über alle Gebä udetypen würden diese – ungeachtet 
des Anteils der Gebäudetypen am gesamten Wohnungsbe stand – zu gleichen Teilen in 
die Berechnung einfließen. Der gewichtete Mittelwer t berücksichtigt, dass Gebäudetypen 
mit einem größeren Wohnungsbestand mit größerem Gew icht einfließen als Gebäudety- 
pen mit einem geringeren Wohnungsbestand. 
 
Der sich daraus für den gesamten Vergleichsraum erg ebende Durchschnitt wird im An- 
schluss um einen Sicherheitszuschlag von weiteren 1 0% erhöht. Der Sicherheitszuschlag 
berücksichtigt den nicht genau bezifferbaren Mehrbe darf an Kaltwasser, der Personen 
entsteht, die (möglicherweise) keiner außerhäuslich en Beschäftigung nachgehen, sowie 
künftige allgemeine Kostensteigerungen wie sie z. B . durch die Einführung eines Mindest- 
lohnes im Bereich der haushaltsnahen Tätigkeiten (G rünpflege, Hausreinigung oder Win- 
terdienst) entstehen können. 
42  
 
Tabelle 6: Ermittlung angemessener kalter Betriebskosten 43  
 
Kosten je m² 
Gebäudetyp 44  
1 2 3 4 5 6 7 8 
∑  Betriebs- und 
Heizkosten 2,28 € 2,09 € 2,00 € 2,43 € 2,23 € 2,78 € 2,44 € 2, 10 € 
abzgl. Heizung 0,95 € 0,87 € 0,74 € 1,01 € 0,86 € 1 ,30 € 0,96 € 0,74 € 
abzgl. Wasser- 
erwärmung 0,25 € 0,26 € 0,22 € 0,30 € 0,27 € 0,26 € 0,26 € 0, 22 € 
zzgl. Kosten  
für Aufzug 0,22 € 0,16 € 0,16 € 0,11 € 0,17 € 0,10 € 0,10 € 0, 21 € 
∑  kalte 
Betriebskosten 1,30 € 1,12 € 1,20 € 1,23 € 1,27 € 1,32 € 1,32 € 1, 35 € 
prozentualer 
Anteil am 
Gesamtbestand 
39,05 78 % 17,60 71 % 3,93 00 % 6,31 60 % 14,23 52 % 0,92 59 % 3,50 00 % 14,42 79 % 
gewichteter Mit- 
telwert der kalten 
Betriebskosten* 
1,26 38  € 
zzgl. 10% 
Sicherheits-
zuschlag 
0,12 64  € 
angemessene 
kalte Betriebs- 
kosten 
1,39 02  € 
*Berechnung:  ∑ kalte Betriebskosten Gebäudetyp 1 * prozentualer Anteil Gebäudetyp 1 am Wohnungsbestand+ … + 
∑ kalte Betriebskosten Gebäudetyp 8 * prozentualer Anteil Gebäudetyp 8 am Wohnungsbestand  
  
                                                 
42 
  BMVBS, Arbeitshilfe, S. 39 
43 
  Stadt Leipzig, Betriebskosten in Leipzig 2012, S. 8 f. Tab. 2 u. 3 
44 
  vgl. S. 7, Tabelle 1 
21 von 37 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2014 
 
Seite 17 
3.3 Bruttokaltmiete 
 
Die Richtwerte für die Kosten der Unterkunft sollen  die Kaltmiete und die Betriebskosten 
umfassen, da neben der Nettokaltmiete auch die Betr iebskosten abstrakt zu bestimmen 
und als Faktor in das Produkt (vgl. Kapitel 2.3) einzubeziehen sind.
45  
 
Die zuvor ermittelten Beträge für die Betriebskosten werden daher mit den jeweiligen Wer- 
ten der Grundmiete addiert. Die gebildeten Summen werden im Anschluss mit der abstrakt 
angemessenen Wohnfläche je Haushaltsgröße multipliz iert. Daraus ergeben sich die fol- 
genden tatsächlich zu berücksichtigenden Richtwerte in Form der Bruttokaltmiete. 
 
Tabelle 7: Feststellung angemessener Richtwerte für die Kosten der Unterkunft 
 
 
Haushaltsgröße in Personen  
1 2 3 4 5 für jede weitere 
Person 
abstrakt angemes-
sene Wohnfläche 45m² 60m² 75m² 85m² 95m² zzgl. 10m² 
angemessene 
Grundmiete je m² 4,60 02 € 4,51 81  € 4,56 91 € 4,71 13 € 4,72 69  € 4,72 69  € 
angemessene Be- 
triebskosten je m² 1,39 02  € 
Bruttokaltmiete 
je m² 5,99 04  € 5,90 83  € 5,95 93  € 6,10 15  € 6,11 71  € 6,11 71  € 
ungerundetes 
Ergebnis 269,56 51  € 354,49 36  € 446,94 71  € 518,62 68  € 581,12 53 € 61,17 11  € 
Richtwert 
Bruttokaltmiete 269,57 € 354,50 € 446,95 € 518,63 € 581,13 € zzgl. 61,18 € 
 
Diese (vom Bundessozialgericht favorisierte) Ausges taltung des Richtwerts erhöht den 
Spielraum für Wohnungssuchende, da wiederum z. B. e ine höhere Grundmiete durch 
niedrige Betriebskosten ausgeglichen werden kann und umgekehrt. 
 
3.4 Ermittlung angemessener Heizkosten - Nichtprüfu ngsgrenze 
 
Für die Heiz- und Wassererwärmungskosten liegen akt uelle Erkenntnisse auf Basis der 
Broschüre Betriebskosten in Leipzig 2012 (Berichtsj ahr 2014) vor. Die dazu ausgewerte- 
ten Daten betreffen das Abrechnungsjahr 2012. 
 
Aus der Summe der Heiz- und der Wassererwärmungskos ten eines jeden Gebäudetyps 
wird analog der für die kalten Betriebskosten besch riebenen Vorgehensweise ein gewich- 
teter Mittelwert gebildet. 
 
Da das Jahr 2012 im langjährigen Vergleich ein sehr  warmes Jahr war, fielen deutlich ge- 
ringere Heizkosten als in einem normal kalten Jahr an. Die reinen Heizkosten werden da- 
her vor Berechnung des gewichteten Mittelwertes kli mabereinigt. 
46  Für den Zeitraum vom 
01.01.2012 bis 31.12.2012 beträgt der durchschnittl iche Klimafaktor für das Stadtgebiet 
                                                 
45 
  vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2012, B 14 AS 50/10 R, Rdnr. 33 
46 
  BMVBS, Arbeitshilfe, S. 39 
22 von 37 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2014 
 
 
Seite 18 
Leipzig 1,04 47 . Mit diesem Faktor sind die Heizkosten zu multipli zieren. Gleiches gilt nicht 
für die Wassererwärmungskosten, da für diese die kl imatischen Verhältnisse eines Jahres 
unerheblich sind. 
 
Tabelle 8: Ermittlung angemessener Heizkosten 48  
 
Kosten je m² 
Gebäudetyp 49  
1 2 3 4 5 6 7 8 
Heizung 
(2012 KF 1,04) 0,95 € 0,87 € 0,74 € 1,01 € 0,86 € 1,30 € 0,96 € 0,74 € 
Heizung klimabe- 
reinigt (* 1,04) 0,98 80  € 0,90 48  € 0,76 96  € 1,05 04  € 0,89 44  € 1,35 20  € 0,99 84  € 0,76 96  € 
Wasser-
erwärmung 0,25 € 0,26 € 0,22 € 0,30 € 0,27 € 0,26 € 0,26 € 0,22 € 
∑  Heiz- und 
Wasser-
erwärmung 
1,23 80  € 1,16 48  € 0,98 96  € 1,35 04  € 1,16 44  € 1,61 20  € 1,25 84  € 0,98 96  € 
prozentualer 
Anteil am 
Gesamtbestand 
39,05 78 % 17,60 71 % 3,93 00 % 6,31 60 % 14,23 52 % 0,92 59 % 3,50 00 % 14,42 79 % 
gewichteter Mit- 
telwert der Heiz- 
und Wasserer- 
wärmungskosten* 
1,18 03  € 
*Berechnung:  ∑ Heiz- und Wassererwärmung Gebäudetyp 1 * prozentualer Anteil Gebäudetyp 1 am Wohnungsbe- 
stand+ … + ∑  Heiz- und Wassererwärmung Gebäudetyp 8 * prozentualer Anteil Gebäudetyp 8 am 
Wohnungsbestand  
 
Die angemessenen Heizkosten ergeben sich aus der Mu ltiplikation des gewichteten Mit- 
telwerts der Heiz- und Wassererwärmungskosten je m²  mit den abstrakt angemessenen 
Wohnflächen nach Haushaltsgröße.  
 
Da die Bestimmung eines abstrakt angemessenen Heizk ostenpreises pro m² für eine ein-
fache Wohnung im unteren Segment eines Wohnungsmark tes ohne Bezugnahme auf den 
konkreten Bauzustand, die jeweilige Wohnungslage und regionale Gegebenheiten unmög- 
lich ist, dient es der Verwaltungsökonomie, Höchst- Toleranzwerte zu bestimmen, bei de- 
ren Unterschreitung die Angemessenheit der tatsächl ichen Kosten unterstellt wird (= sog. 
abstrakte Nichtprüfungsgrenze). 
50  Die zuvor ermittelten Werte werden daher abschließ end 
zur Bildung einer Nichtprüfungsgrenze um weitere 10% angehoben. 
 
Heizkosten, die oberhalb dieser Nichtprüfungsgrenze  liegen, sind im konkreten Einzelfall 
auf ihre Angemessenheit zu prüfen. 
  
                                                 
47 
  Deutscher Wetterdienst, Klimafaktoren für den Energieausweis, Mittelwert der PLZ-Zustellbezirke des Stadtgebietes 
 Leipzig im Zeitraum 01.01.-31.12.2012 auf Basis des  ab 01.05.2014 gültigen Berechnungsverfahrens 
48 
  Stadt Leipzig, Betriebskosten in Leipzig 2012, S. 8f. Tab. 2 u. 3 
49 
  vgl. S. 7, Tabelle 1 
50 
  Deutscher Verein, Empfehlungen zu den angemessenen KdU, S. 44 
23 von 37 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2014 
 
Seite 19 
Tabelle 9: Feststellung einer Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 
 
 
Haushaltsgröße in Personen  
1 2 3 4 5 für jede weitere 
Person 
abstrakt angemes-
sene Wohnfläche 45m² 60m² 75m² 85m² 95m² zzgl. 10m² 
gewichteter Mittelwert 
der Heiz- und Wasser- 
erwärmungskosten 
1,18 03  € 
angemessene 
Heizkosten 53,11 39  € 70,81 86  € 88,52 32  € 100,32 63  € 112,12 94  € 11,80 31  € 
angemessene 
Heizkosten zzgl. 10% 58,42 53  € 77,90 04  € 97,37 55  € 110,35 90  € 123,34 24  € 12,98 34  € 
Nichtprüfungsgrenze 
Heizkosten 58,43 € 77,91 € 97,38 € 110,36 € 123,35 € zzgl. 12,99 € 
  
24 von 37 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2014 
 
 
Seite 20 
4. Verfügbarkeit angemessenen Wohnraums 
 
4.1 Zumutbarkeit 
 
Vor der Beurteilung, ob angemessener Wohnraum zu de n ermittelten Richtwerten für die 
Grundmiete verfügbar ist, sind die Mindestanforderu ngen an die Zumutbarkeit von Wohn- 
raum für die jeweilige Haushaltsgröße zu definieren , da dazu keine bundes- oder landes- 
einheitlichen Vorgaben über alle Haushaltsgrößen bestehen. 
 
Die Stadt Leipzig hält nachfolgende Mindestwohnfläc hen in Verbindung mit der angege- 
benen Mindestanzahl von Wohnräumen für zumutbar. Da s bedeutet nicht, dass im Um- 
kehrschluss Wohnungen, die über eine kleinere Wohnf läche oder eine geringere Anzahl 
von Wohnräumen verfügen, generell unzumutbar sind. Auch die Zumutbarkeit ist im kon- 
kreten Einzelfall zu prüfen. Gerade für Haushalte m it mehreren Kindern können auch 
Wohnungen mit einer geringeren Raumanzahl zumutbar sein.
51  
 
Tabelle 10: Mindestanforderung Zumutbarkeit 
 
 
Haushaltsgröße in Personen 
1 2 3 4 5 
Mindestwohnfläche 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 
Mindestanzahl 
Wohnräume 1 2 3 4 5 
 
Bei der Validierung der Richtwerte für die Grundmie te werden Wohnungen, die über eine 
kleinere Wohnfläche oder eine geringere als die Mindestanzahl an Wohnräumen verfügen, 
nicht in das Ergebnis einbezogen, obwohl sie im Einzelfall geeignet sein können. 
 
4.2 Betrachtung angemessenen Wohnraums in den Miets piegeldaten 
(Nettokaltmiete) 
 
Das BSG hält daran fest, dass dann, wenn ein qualif izierter Mietspiegel, der in einem wis- 
senschaftlich gesicherten Verfahren aufgestellt wur de, der Bestimmung des angemesse- 
nen Quadratmeterpreises für die Kaltmiete zugrunde liegt und ihm Aussagen zur 
Häufigkeit von Wohnungen mit dem angemessenen Quadr atmeterpreis entnommen wer- 
den können, davon auszugehen ist, dass es in ausrei chendem Maße Wohnungen zu die- 
sem abstrakt angemessenen Quadratmeterpreis im örtlichen Vergleichsraum gibt.
52  
 
Hinsichtlich der Repräsentativität, der Datenerhebu ng und -auswertung erfüllt der Leipzi- 
ger Mietspiegel die Anforderungen an einen qualifiz ierten Mietspiegel. Den Leipziger Miet- 
spiegeldaten können Aussagen zur Häufigkeit von Woh nungen mit dem zuvor ermittelten 
angemessenen Quadratmeterpreis entnommen werden. 
 
In der nachfolgenden Übersicht sind zuerst die Wohn ungen dargestellt, die über eine 
Wohnfläche verfügen, die zwischen der für die jewei lige Haushaltsgröße mindestens zu- 
mutbaren (Untergrenze) und der abstrakt angemessene n Wohnfläche (Obergrenze) liegt. 
                                                 
51  vgl. LSG Sachsen, Beschluss vom 04.03.2011, Az: L 7 AS 753/10 B ER, S. 5f. 
52  vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rdnr. 38 
25 von 37 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2014 
 
Seite 21 
Danach werden schrittweise die zusätzlichen Vorauss etzungen zur Mindestanzahl von 
Wohnräumen und der angemessene Quadratmeterpreis fü r die Kaltmiete ergänzt. In Ab- 
hängigkeit dieser zusätzlichen Voraussetzungen wird  die Häufigkeit von Wohnungen mit 
einem angemessenen Quadratmeterpreis abgebildet. 
 
Tabelle 11: Häufigkeit angemessener Wohnungen in den Mietspiegeldaten 
 
Voraussetzungen 
Haushaltsgröße in Personen 
1 2 3 4 5 
Wohnfläche von 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 
Wohnfläche bis 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 95 m² 
Anzahl Wohnungen 211 670 819 340 214 
 zusätzliche Voraussetzung: Mindestanzahl Wohnräume 
Mindestanzahl 
Wohnräume 1 2 3 4 5 
Anzahl Wohnungen 211 648 594 57 3 
 zusätzliche Voraussetzung: abstrakt angemessener Quadratmeterpreis 
abstrakt  
angemessene  
Nettokaltmiete je m² 
4,60 02  € 4,51 81  € 4,56 91  € 4,71 13  € 4,72 69  € 
angemessene,  
gerundete Nettokalt- 
miete gesamt  
207,01 € 271,09 € 342,69 € 400,47 € 449,06 € 
Anzahl Wohnungen 115 379 379 39 2 
  
26 von 37 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2014 
 
 
Seite 22 
In der nachfolgenden Übersicht wird am Beispiel der 115 Datensätze der für 1-Personen-
Haushalte ermittelten Wohnungen mit einem abstrakt angemessenen Quadratmeterpreis 
die Verteilung der Nettokaltmieten dargestellt. 
 
Abbildung 2: Verteilung der Nettokaltmieten von Wohnungen für 1-Personen-
Haushalte mit einem abstrakt angemessenen Quadratmeterpreis 
 
 
 
Unter Berücksichtigung der Produkttheorie sind auch  Wohnungen mit einer größeren als 
der abstrakt angemessenen Wohnfläche angemessen, we nn die Wohnfläche multipliziert 
mit dem Quadratmeterpreis für die Kaltmiete die für den jeweiligen Haushalt angemessene 
Gesamtgrundmiete nicht übersteigt. Danach ergeben s ich aus den Mietspiegeldaten fol- 
gende Häufigkeiten. 
 
Tabelle 12: Häufigkeit von Wohnungen mit einer angemessenen Grundmiete in 
den Mietspiegeldaten 
 
Voraussetzungen 
Haushaltsgröße in Personen 
1 2 3 4 5 
Wohnfläche ab 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 
Mindestanzahl 
Wohnräume 1 2 3 4 5 
angemessene,  
gerundete Nettokalt- 
miete gesamt  
207,01 € 271,09 € 342,69 € 400,47 € 449,06 € 
Anzahl Wohnungen 210 529 458 85 7 
 
2
4
3
10 9
13 13 
18 
19 
21 
3
0
5
10 
15 
20 
25 
110 € 120 € 130 € 140 € 150 € 160 € 170 € 180 € 190 € 200 € 2 07 €
Anzahl von Wohnungen mit einer Nettokaltmiete von bis zu 
27 von 37 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2014 
 
Seite 23 
In den Mietspiegeldaten sind zu der zuvor ermittelt en Grundmiete Wohnungen über alle 
Haushaltsgrößen vorhanden. 
 
Zusätzlich zu der vom BSG gewählten Validierung der  Verfügbarkeit von Wohnungen mit 
einem angemessenen Quadratmeterpreis werden im näch sten Kapitel die aktuell am 
Wohnungsmarkt angebotenen Wohnungen beschrieben. 
 
4.3 Verfügbarkeit am Markt angebotener angemessener  Wohnungen (Angebotsmie- 
ten auf Basis Nettokaltmiete) 
  
Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtent wicklung (BMVBS) hat in der im Ja- 
nuar 2013 veröffentlichten Arbeitshilfe zur Bestimmung der angemessenen Aufwendungen 
der Unterkunft im Rahmen kommunaler Satzungen  u. a. Hinweise zur sachgerechten Er- 
mittlung von Angebotsmieten gegeben. 
 
Demnach sollen bei der Betrachtung der Angebotsmiet en folgende Aspekte berücksichtigt 
werden: 
 
• Ganz wesentlich ist, dass die im Angebot befindlic hen freien Mietwohnungen nur zu 
einem gewissen Teil überhaupt in Anzeigen oder auf Internet-Seiten publiziert wer- 
den. So finden z. B. Genossenschaftswohnungen oder Wohnungen mit Belegungs- 
rechten häufig einen neuen Mieter, ohne dass diese in Inseraten oder anderen 
Publikationen aufgetaucht wären. Dieses gilt auch f ür Wohnungen, die direkt an 
Nachfolgemieter übergeben werden. Weiterhin inserie ren etwa Wohnungsunter- 
nehmen nicht alle gleichgearteten Wohnungen, so das s nicht auf das Gesamtange- 
bot geschlossen werden kann. 
 
• Bei den freien Wohnungen, die auch tatsächlich als  Angebot publiziert werden, 
handelt es sich zudem tendenziell um die teureren A ngebote. Denn die günstigeren 
Wohnungsangebote fallen überproportional unter die Gruppe, die direkt ohne Publi- 
kation neu vermietet werden. Daher ist davon auszug ehen, dass durch eine Ange- 
botsmieten-Recherche und Analyse die preiswerten Wo hnungen schlechter erfasst 
werden, je angespannter die Wohnungsmärkte sind. 
 
• Auf entspannten Märkten hingegen kann es dazu komm en, dass die tatsächlich ab- 
geschlossenen Mietverträge nach Vertragsverhandlung en unterhalb der ursprüngli- 
chen Angebotsmieten liegen. 
 
• Insgesamt bildet die Analyse der Angebotsmieten ei ner Kommune in der Tendenz 
überproportional das höherpreisige Wohnungsmarktseg ment ab, während tatsäch- 
lich in nennenswertem Umfang auch preiswertere Wohn ungen auf dem lokalen 
Markt erhältlich sind. Darum besteht das Risiko, da ss Angemessenheitsgrenzen, 
die sich ausschließlich auf die Auswertung von Ange botsmieten stützen, zu hoch 
angesetzt sind. 
53  
 
Unter Berücksichtigung dieser Aspekte wird die Grun dmiete (= Nettokaltmiete) der am 
Markt angebotenen Mietwohnungen im Hinblick auf ihr e Angemessenheit untersucht. Wie 
in Kapitel 2.6 ausgeführt, erfolgte die Erhebung de r Daten für die Untersuchung der Ange- 
botsmieten dreimal im Abstand von jeweils 5 Wochen beginnend ab der 20. Kalenderwo- 
                                                 
53 
  BMVBS, Arbeitshilfe, S. 44 
28 von 37 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2014 
 
 
Seite 24 
che 2014. In jeder Kalenderwoche lagen für das Stad tgebiet Leipzig jeweils über 6.000 
Wohnungsangebote mit einer Wohnfläche von mindestens 20 m² vor. 
 
Tabelle 13: Wohnungsangebote für die Stadt Leipzig in der 20., 25. und 30 KW 
 
 20. KW 25. KW 30. KW 
Immobilienscout24 6.172 6.433 6.245 
Immonet 5.945 6.033 5.854 
Immowelt 5.850 5.444 5.148 
Durchschnitt 5.989 5.970 5.749 
 
In Tabelle 14 werden die in diesen Erhebungen ermit telten angemessenen Wohnungen 
dargestellt. Dabei wird ebenfalls die Produkttheori e angewandt, d. h. Wohnungsangebote 
mit einer größeren als der abstrakt angemessenen Wohnfläche können bei einem geringe- 
ren als unter Kapitel 3.1 festgestellten Quadratmeterpreis angemessen sein. 
  
29 von 37 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2014 
 
Seite 25 
Daraus ergibt sich für die Stadt Leipzig folgende M indestanzahl an angemessenen und 
zumutbaren Wohnungsangeboten. 
 
Tabelle 14: Verfügbarkeit angemessener Wohnungsangebote (Nettokaltmiete) 
 
Voraussetzungen 
Haushaltsgröße in Personen 
1 2 3 4 5 
Wohnfläche von 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 
Mindestanzahl 
Wohnräume 1 2 3 4 5 
angemessene,  
gerundete Nettokalt- 
miete gesamt  
207,01 € 271,09 € 342,69 € 400,47 € 449,06 € 
 Anzahl Wohnungsangebote 20. KW 
Immobilienscout24 409 1.124 1.013 65 4 
Immonet 418 1.110 984 69 3 
Immowelt 419 1.187 1.113 80 6 
 Anzahl Wohnungsangebote 25. KW 
Immobilienscout24 441 1.146 1.057 74 1 
Immonet 408 1.075 1.012 60 1 
Immowelt 399 1.116 1.111 69 4 
 Anzahl Wohnungsangebote 30. KW 
Immobilienscout24 433 1.078 1.021 78 1 
Immonet 391 1.036 982 70 1 
Immowelt 359 1.064 1.066 71 1 
 
Im Rahmen der Erhebung wurde beobachtet, dass Mieto bjekte zum Teil auf verschiede- 
nen Webseiten parallel angeboten werden. Damit sche idet eine Addition der geeigneten 
Inserate aus den unterschiedlichen Quellen zur Ermi ttlung aller am Markt angebotenen 
angemessenen Wohnungen aus. 
 
Da 
– über alle drei Anbieter hinweg – der fehlerfreie Ausschluss doppelter Inserate nur mit 
unverhältnismäßig hohem Aufwand möglich wäre, wird für Aussagen zur Anzahl der per- 
manent verfügbaren angemessenen Angebote für jede H aushaltsgröße immer auf den 
Maximalwert aus allen Portalen in einer Kalenderwoc he abgestellt. Aus den Maximalwer- 
ten wird im Anschluss der Durchschnitt für den gesamten Beobachtungszeitraum gebildet. 
 
30 von 37 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2014 
 
 
Seite 26 
Es kann davon ausgegangen werden 54 , dass die Zahl der tatsächlich am Markt vorhanden 
angemessenen Wohnungsangebote deutlich über den nac hfolgend abgebildeten Durch- 
schnittswerten liegt. 
 
Innerhalb eines Portals wurden mehrfach aufgeführte  identische Wohnungsangebote nur 
in sehr geringem Umfang festgestellt. Häufig betraf  dies Wohnungen gehobenen Stan- 
dards, die gleichzeitig über verschiedene Makler inseriert werden. Die Angaben zur Wohn- 
fläche und zur Grundmiete solcher Wohnungsangebote weichen häufig geringfügig (z.B. 
um 0,1 m² Wohnfläche oder wenige Cent Grundmiete) voneinander ab. Genaue Aussagen 
zur Anzahl der wiederholten Inserierung innerhalb e ines Portals sind aufgrund der Daten- 
menge und den beschriebenen geringfügigen Abweichungen nicht möglich. 
 
Dass Wohnungen innerhalb eines Portals ggf. mehrfac h aufgeführt sind, kann für die Aus- 
sagen zur Häufigkeit vernachlässigt werden, da die auf anderen Portalen zusätzlich ange- 
botenen Wohnungen, die aufgrund des Rückgriffs auf den Maximalwert einer jeden 
Kalenderwoche ausscheiden, hier ebenfalls nicht wei ter betrachtet werden. Es ist davon 
auszugehen, dass deren Anzahl die innerhalb des Por tals mit den meisten Wohnungsan- 
geboten mehrfach angebotenen Wohnungen bei weitem übersteigt. 
 
Tabelle 15: permanente Verfügbarkeit angemessener Wohnungsangebote 
(nettokalt) 
 
 
Haushaltsgröße in Personen 
1 2 3 4 5 
max. Anzahl 20. KW 419 1.187 1.113 80 6 
max. Anzahl 25. KW 441 1.146 1.111 74 4 
max. Anzahl 30. KW 433 1.078 1.066 78 1 
Durchschnitt =  
permanent verfüg-
bare angemessene 
Wohnungsangebote 
431 1.137 1.097 77 4 
 
Im Beobachtungszeitraum ist für alle Haushaltsgröße n eine permanente Versorgung mit 
zumutbarem angemessenem Wohnraum gegeben. Die Beson derheiten der Versorgung 
mit Wohnraum für Haushalte mit 5 Personen wurden be reits im vergangenen Jahr für die 
Stadt Leipzig detailliert untersucht. 
55  
 
Darüber hinaus besteht für bedürftige Familien mit einem hohen Wohnflächenbedarf die 
Möglichkeit, im Sozialamt 
56  Unterstützung bei der Wohnraumbeschaffung zu erhalten. Das 
gilt auch für Haushalte mit einem Bedarf an alters-  und/oder behindertengerechtem Wohn- 
raum. Im Sachgebiet Wohnraumversorgung wird zur Wohnungssuche umfassend beraten, 
                                                 
54 
  BMVBS, Arbeitshilfe zur Bestimmung der angemessenen Aufwendungen der Unterkunft im Rahmen kommunaler 
 Satzungen, Januar 2013, S. 44 
55 
  Überprüfung der Eckwerte der angemessenen Kosten der Unterkunft und Heizung nach SGB II und XII, DS V/3516 
 vom 09.12.2013, S. 26 
56  Sozialamt, Abteilung Soziale Wohnhilfen, Sachgebiet Wohnraumversorgung (50.52) im Technischen Rathaus,  
 Prager Str. 118–136 
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Seite 27 
zu speziellen Wohnungsangeboten informiert und durc h Kooperation mit dem kommuna- 
len Vermieter der LWB GmbH und anderen Wohnungsmark takteuren sowie durch Nut- 
zung von städtischen Belegungsrechtsoptionen in ind ividuell angemessenen Wohnraum 
vermittelt. 
 
Bei der Versorgung mit geeignetem Wohnraum ist zu b erücksichtigen, dass Haushalten 
von Leistungsberechtigten nach dem SGB II sowie dem  SGB XII, die zur Senkung ihrer 
Unterkunftskosten aufgefordert werden, dafür im Reg elfall ein Zeitraum von bis zu 6 Mo- 
naten eingeräumt wird. 
57  In dieser Frist unterliegt der Wohnungsmarkt einem permanenten 
Wechsel an Wohnungsangeboten, so dass davon ausgega ngen werden kann, dass jeder 
Haushalt kostenangemessenen und geeigneten anderen Wohnraum finden wird. 
 
Im nächsten Schritt wird ausgewertet, wie sich die angemessenen Wohnungsangebote auf 
die einzelnen Stadtbezirke verteilen. Exemplarisch erfolgt dies anhand der in der 20. Ka- 
lenderwoche im Internetportal Immowelt erhobenen Daten. 
 
Tabelle 16: Räumliche Verteilung angemessener Wohnungsangebote (nettokalt) 
 
Stadtbezirk 
Haushaltsgröße in Personen 
1 2 3 4 5 
Mitte 12 23 17 2 - 
Nordost 37 164 190 4 - 
Ost 55 342 247 7 2 
Südost 35 62 56 2 - 
Süd 2 34 13 - - 
Südwest 16 63 22 - 2 
West 207 226 437 54 2 
Alt-West 16 99 48 5 - 
Nordwest 29 95 46 4 - 
Nord 9 75 35 2 - 
ohne Angabe 1 4 2 - - 
Summe 419 1.187 1.113 80 6 
 
Angemessene Wohnungsangebote sind in allen Leipzige r Stadtbezirken vorhanden. In ei- 
nigen Stadtbezirken liegen deutlich mehr Angebote a ls in anderen vor. Eine ähnliche Miet- 
preisdifferenzierung gibt es in fast allen Großstäd ten Deutschlands. 
58  Das Wohnungs-
                                                 
57  vgl. § 22 Abs. 1 S. 3 SGB II bzw. § 35 Abs. 2 S. 2 SGB XII 
58  Heyn/ Dr. Braun/ Grade, Wohnungsangebote für arme Familien in Großstädten, S. 40 ff.  
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Seite 28 
angebot konzentriert sich jedoch nicht nur auf eini ge wenige Stadtbezirke, so dass sich 
nahezu alle bedürftigen Haushalte über das gesamte Stadtgebiet verteilt mit angemesse- 
nem Wohnraum versorgen können. 
 
Sowohl im Mietspiegeldatensatz als auch bei den am Markt angebotenen Mietobjekten ist 
zu den ermittelten Richtwerten eine hinreichende An zahl angemessener Wohnungen für 
alle Haushaltsgrößen vorhanden. 
 
4.4 Vergleich mit den tatsächlichen Grundmieten der  leistungsberechtigten Haus- 
halte (SGB II) 
 
Die ermittelten Richtwerte für die Grundmiete werden nachfolgend mit den Nettokaltmieten 
(Bestandsdaten) der nach dem SGB II leistungsberech tigten Haushalte verglichen. Dazu 
wird auf die veröffentlichten Daten des Berichts zu r jährlichen Überprüfung der Höhe der 
KdU 2014 
59  zurückgegriffen. 
 
Tabelle 17:  Vergleich des ermittelten Richtwertes mit den tatsächlichen Nettokalt- 
mieten der Leistungsbezieher SGB II 
 
 
Haushaltsgröße in Personen 
1 2 3 4 ab 5 
abstrakt angemesse- 
ne Wohnfläche 45 60 75 85 95 
Ø Wohnfläche in m² 46,4 m² 62,4 m² 72,6 m² 82,1 m² 96,5 m² 
Eckwert 
Grundmiete je m² 4,60 02  € 4,51 81  € 4,56 91  € 4,71 13  € 4,72 69  € 
tatsächliche 
Ø Nettokaltmiete 4,33 € 4,32 € 4,28 € 4,26 € 4,26 € 
Richtwert GM 207,01 € 271,09 € 342,69 € 400,47 € 44 9,06 € 
tatsächliche 
Ø Nettokaltmiete 200,91 € 269,57 € 310,73 € 349,75 € 411,09 € 
 
Die durchschnittlichen tatsächlichen Nettokaltmiete n der leistungsberechtigten Bedarfs- 
gemeinschaften nach dem SGB II liegen unter den erm ittelten Richtwerten für die Ange- 
messenheit. 
 
 
                                                 
59  DS-00229/14, Berichterstattung zur jährl. Analyse der KdU und Heizung von Leistungsberechtigten nach dem SGB II 
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5. Feststellung der angemessenen Unterkunfts- und Heizkosten 
 
Die Höhe der Kosten der Unterkunft und der Heizkost en ist angemessen, wenn sie folgen- 
de Werte nicht übersteigt: 
 
Tabelle 18:  Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und Nichtprüfungsgrenze 
Heizkosten 
 
 
Haushaltsgröße in Personen  
1 2 3 4 5 für jede weitere 
Person 
Richtwert 
Bruttokaltmiete 269,57 € 354,50 € 446,95 € 518,63 € 581,13 € zzgl. 61,18 € 
Nichtprüfungs- 
grenze Heizkosten  58,43 € 77,91 € 97,38 € 110,36 € 123,35 € zzgl. 12,99 € 
 
Der Richtwerte für die Bruttokaltmiete und die Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten stel- 
len lediglich Referenzwerte dar. Darüber hinausgehe nde Aufwendungen sind immer auf 
ihre Angemessenheit nach den Besonderheiten des Einzelfalls zu prüfen. 
60  
 
Soweit die Aufwendungen für die Unterkunft und Heiz ung den der Besonderheit des Ein- 
zelfalles angemessenen Umfang übersteigen, sind sie  gemäß § 22 Abs. 1 Satz 3 SGB II 
als Bedarf so lange anzuerkennen, wie es der oder dem alleinstehenden Leistungsberech- 
tigten oder der Bedarfsgemeinschaft nicht möglich o der nicht zuzumuten ist, durch einen 
Wohnungswechsel, durch Vermieten oder auf andere We ise die Aufwendungen zu sen- 
ken. 
 
Bei der Unterbringung leistungsberechtigter Persone n in sogenannten irregulären Unter- 
künften, z. B. Gemeinschaftsunterkünfte für Wohnung slose oder Frauenhäuser sind die 
tatsächlichen Kosten anzuerkennen. 
  
                                                 
60 
  Verwaltungsrichtlinie Kosten der Unterkunft, Kapitel 2, Angemessenheit der laufenden KdU und Heizung, Rz. 43/0 ff. 
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6. Inkrafttreten 
 
Diese Festlegungen wurden am 18.12.2014 mit der DS 00687/14 beschlossen und treten 
am 18.12.2014 in Kraft. 
  
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Tabellen- und Abbildungsverzeichnis 
 
Tabelle 1 Übersicht Gebäudetyp und ausgewertete Bet riebskostenabrechnungen 7 
Tabelle 2 Wohnflächenspannen 13 
Tabelle 3 Anzahl an Wohnungsdaten 13 
Tabelle 4 Ermittlung der Eckwerte für die Grundmiet e je m² 14 
Tabelle 5 Wohnungsbestand nach Gebäudetyp 15 
Tabelle 6 Ermittlung angemessener kalter Betriebsko sten 16 
Tabelle 7 Feststellung angemessener Richtwerte für die Kosten der Unterkunft 17 
Tabelle 8 Ermittlung angemessener Heizkosten 18 
Tabelle 9 Feststellung einer Nichtprüfungsgrenze fü r die Heizkosten 19 
Tabelle 10 Mindestanforderung Zumutbarkeit 20 
Tabelle 11 Häufigkeit angemessener Wohnungen in den  Mietspiegeldaten 21 
Tabelle 12 Häufigkeit von Wohnungen mit einer angem essenen Grundmiete in den  22 
 Mietspiegeldaten 
Tabelle 13 Wohnungsangebote für die Stadt Leipzig i n der 20., 25. und 30 KW 24 
Tabelle 14 Verfügbarkeit angemessener Wohnungsangeb ote (Nettokaltmiete) 25 
Tabelle 15 permanente Verfügbarkeit angemessener Wo hnungsangebote (nettokalt) 26 
Tabelle 16 Räumliche Verteilung angemessener Wohnun gsangebote (nettokalt) 27 
Tabelle 17 Vergleich des ermittelten Richtwertes mi t den tatsächlichen Nettokaltmieten 28 
 der Leistungsbezieher SGB II 
Tabelle 18 Richtwerte für die Kosten der Unterkunft  und Nichtprüfungsgrenze 29 
 Heizkosten  
 
Abbildung 1 Verteilung der Wohnungen nach ihrer Gru ndmiete je m² Wohnfläche 14 
Abbildung 2 Verteilung der Nettokaltmieten von Wohn ungen für 1-Personen-Haushalte 22 
 mit einem abstrakt angemessenen Quadratmeterpreis 
  
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Literatur- und Quellenverzeichnis 
 
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öffentlichung: 22.09.2014 
 
Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen , Gemeindeblatt, Zensus 2011, Gebäude- und 
Wohnungszählung am 09.05.2011 – Leipzig, Stadt, Gebietsstand: 01.01.2014 
 
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gerichts und des Bayerischen Landessozialgerichts z um „schlüssigen Konzept“ für die Landes- 
hauptstadt München, info also 3/2014 
 
 
 
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