Bebauungsplan Nr. 445 "Wohnquartier Zur Alten Brauerei";
Stadtbezirk: Nordwest, Ortsteil: Lützschena-Stahmeln;
Billigungs- und Auslegungsbeschluss
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-DS-05478
Datum: 2021-11-15
Vorlagenart: Beschlussvorlage

1/7
Ratsversammlung
Beschlussvorlage-Nr. VII-DS-05478
Status: öffentlich
Eingereicht von:
Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Betreff:
Bebauungsplan Nr. 445 "Wohnquartier Zur Alten Brauerei";
Stadtbezirk: Nordwest, Ortsteil: Lützschena-Stahmeln;
Billigungs- und Auslegungsbeschluss
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten):
Gremium
Voraussichtlicher 
Sitzungstermin
Zuständigkeit
DB OBM - Vorabstimmung Vorberatung
Dienstberatung des Oberbürgermeisters Bestätigung
FA Stadtentwicklung und Bau Vorberatung
OR Lützschena-Stahmeln Anhörung
FA Umwelt, Klima und Ordnung Vorberatung
Ratsversammlung 08.12.2021 Beschlussfassung
Beschlussvorschlag
1. Der Entwurf des Bebauungsplanes sowie seine Begründung werden gebilligt.
2. Die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB wird beschlossen.
Hinweis: Die in der Vorlage enthaltenen Pläne dienen lediglich der Information. Maßgebend ist der zum Zeitpunkt 
des Beschlusses im Sitzungssaal des Stadtrates ausgehängte Plan.
Räumlicher Bezug:
Stadtbezirk: Nordwest 
Ortsteil: Lützschena-Stahmeln
Zusammenfassung:
Anlass der Vorlage: 
 Rechtliche Vorschriften    Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln
 Sonstiges:
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sollen die bauplanungsrechtlichen 
Voraussetzungen für die Errichtung eines Wohnquartieres, einer Kindertagesstätte sowie 
eines Nahversorgungsmarktes und ergänzender Dienstleistungen geschaffen werden. Mit 
dieser Vorlage soll die Freigabe für die Durchführung der öffentlichen Auslegung 
herbeigeführt werden.
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Finanzielle Auswirkungen
Finanzielle Auswirkungen
 nein
 wenn ja,
Kostengünstigere Alternativen geprüft
 nein
 ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung
Folgen bei Ablehnung
 nein
 ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?
 nein
 ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt
Ergebnishaushalt Erträge
Aufwendungen
Finanzhaushalt Einzahlungen
Auszahlungen
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?
 nein
 wenn ja,
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge
Ergeb. HH Aufwand
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge
Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)
Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen 
Steuerrechtliche Prüfung
 nein
 wenn, ja
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG
 nein
 ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des 
Sachverhalts 
Umsatzsteuerpflicht der Leistung
 nein
 ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen
 ja 
 Nein, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung
Auswirkungen auf den Stellenplan
 Ja
 Nein
Beantragte Stellenerweiterung:    Vorgesehener Stellenabbau: 
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Hintergrund zum Beschlussvorschlag: 
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt? 
2030 - Leipzig wächst nachhaltig!
Ziele und Handlungsschwerpunkte
Leipzig setzt auf 
Lebensqualität:
 Balance zwischen 
Verdichtung und 
Freiraum
 Qualität im öffentlichen 
Raum und in der 
Baukultur
 Nachhaltige Mobilität
 Vorsorgende Klima- und 
Energiestrategie
 Erhalt und Verbesserung 
der Umweltqualität
 Quartiersnahe Kultur-, 
Sport- und Freiraum-
angebote
Leipzig besteht im 
Wettbewerb:
 Positive Rahmen-
bedingungen für qualifizierte 
Arbeitsplätze
 Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte
 Vielfältige und stabile 
Wirtschaftsstruktur
 Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschaftsmanagement
 Leistungsfähige technische 
Infrastruktur
 Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft
Leipzig schafft soziale 
Stabilität:
 Chancengerechtigkeit in 
der inklusiven Stadt
 Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung
 Bezahlbares Wohnen
 Zukunftsorientierte Kita- 
und Schulangebote
 Lebenslanges Lernen
 Sichere Stadt
 
Akteure:
 Bürgerstadt
 Region
 Stadtrat
 Kommunalwirtschaft
 Verwaltung
Leipzig stärkt seine 
Internationalität:
 Weltoffene Stadt
 Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft
 Interdisziplinäre 
Wissenschaft und 
exzellente Forschung
 Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort
 Imageprägende 
Großveranstaltungen
 Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln
Sonstige Ziele: 
 trifft nicht zu 
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Klimawirkung
Klimawirkung durch den Beschluss der Vorlage 
Stufe 1: Grobe Einordnung zur Klimawirkung (Klimaschutzes und zur -wandelanpassung)
  
 Eingesetzte Energieträger (Strom, 
Wärme, Brennstoff)
keine / Aussage nicht 
möglich
erneuerbar
 fossil
 Reduziert bestehenden Energie-
/Ressourcenverbrauch
Aussage nicht möglich
 ja
 nein
 Speichert CO2-Emissionen (u.a. 
Baumpflanzungen)
Aussage nicht möglich
 ja
 nein
 Mindert die Auswirkungen des Klima-
wandels (u. a. Entsiegelung, Regen-
wassermanagement)
Aussage nicht möglich
 ja
 nein
  
 Abschätzbare Klimawirkung mit 
erheblicher Relevanz
ja, da Beschlussgremium RV, GVA, oder VA und mind. 5 
Jahre Betriebs- und Nutzungsdauer
nein
  
 Vorlage hat keine abschätzbare 
Klimawirkung
ja (Prüfschema endet hier.)
   
Stufe 2: Die Vorlage berücksichtigt die zentralen energie- und klimapolitischen Beschlüsse (s. leipzig.de)
 
                         ja
 nein (Begründung s. Abwägungsprozess)
 nicht berührt (Prüfschema endet hier.)
        
Stufe 3: Detaillierte Darstellung zur abschätzbaren Klimawirkung nur bei erheblicher Relevanz
  
 
 Berechnete THG-Emissionen (in t bzw. t./a): ____________________
 
 liegt vor: s. Anlage/Kapitel der Vorlage: Begründung zum Bebauungsplan Kap. 3.7, 6.2.5 und 7
 
  
wird vorgelegt mit: ________________ (z. B. Planungsbeschluss, Baubeschluss, Billigungs- und 
Auslegungsbeschluss)
  
Sachverhalt
Erläuterungen zur Klimawirkung:
Klimawirkungen können nur durch die Umsetzung des bauplanungsrechtlichen Rahmens für 
die Zulässigkeit von Bauvorhaben, wie er sich nach Abschluss des Verfahrens ergibt, 
entstehen.
Klimawirkungen aus der Umsetzung des Bebauungsplanes wurden ermittelt. Weitere 
Informationen können dem Kapitel „Umweltbericht“ der Begründung zum Bebauungsplan 
entnommen werden.
Zur Berücksichtigung der zentralen energie- und klimapolitischen Beschlüsse siehe 
Begründung zum Bebauungsplan, Kap. 3.7, 6.2.5 und 7.
Beschreibung des Abwägungsprozesses: 
Hier geht es um die Darstellung des verwaltungsinternen Abstimmungsprozesses. Dieser hat 
stattgefunden. Es sind keine unterschiedlichen fachlichen Beurteilungen mit der Folge 
inhaltlicher Zielkonflikte aufgetreten.
I. Eilbedürftigkeitsbegründung
Mit der Auslegung des Bebauungsplanentwurfes wird die Realisierung von ca. 350 
Wohneinheiten auf einem brachliegenden Gelände unterstützt. Hierdurch wird ein 
kurzfristiger wie nachhaltiger Beitrag zur dringenden Wohnraumversorgung unter der 
Beibringung von 30 Prozent mitpreisgebundenem Wohnraum im Neubausegment 
sichergestellt. Sollte der Ratsbeschluss zur Auslegung des Bebauungsplanentwurfes nicht 
mehr im Jahr 2021 erfolgen, droht für die Eigentümer bzw. Erschließungsträger der Verlust 
der erforderlichen Nutzung von Sonderabschreibungsmöglichkeiten bis zum 31.12.2021.
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II. Begründung Nichtöffentlichkeit 
Nicht erforderlich
III. Strategische Ziele
Das strategische Ziel Bezahlbares Wohnen wird umgesetzt, indem zum einen in der 
wachsenden Stadt Wohnen ermöglicht und damit ein Beitrag zu einer bedarfsgerechten und 
stadtverträglichen Erweiterung des Wohnangebotes geleistet wird sowie indem bezahlbarer 
mietpreisgebundener Wohnraum im begleitenden Städtebaulichen Vertrag zum 
Bebauungsplan vereinbart wird.
Das strategische Ziel Qualität im öffentlichen Raum und in der Baukultur wird umgesetzt, 
indem denkmalgeschützte Bausubstanz, die seit langem brachgefallen ist, instandgesetzt 
wird und somit ein Beitrag zur Bewahrung des Leipziger Stadtbildes und seiner 
Architekturgeschichte geleistet wird.
Das strategische Ziel Zukunftsorientierte Kita- und Schulangebote wird umgesetzt, indem 
eine Fläche für eine Kita planungsrechtlich gesichert wird und damit ein Beitrag zu einem 
bedarfsgerechten Angebot an Kindertagesstätten geschaffen wird.
IV. Sachverhalt
1. Anlass
Das frühere Betriebsgelände der Brauerei soll als Wohnstandort entwickelt werden. Die 
Eigentümerin strebt an, die auf dem Grundstück verbliebene denkmalgeschützte 
Bausubstanz für Wohnzwecke umfangreich zu sanieren und zusätzlich Wohnungsneubauten 
zu errichten. Ergänzt wird das ca. 5,3 Hektar große Plangebiet durch eine Fläche für eine 
Kindertagesstätte sowie das Grundstück des ehemaligen Brauereigasthofes im Bereich der 
Halleschen Straße, welches künftig für einen Nahversorgungsmarkt sowie ergänzende 
Nutzungen mit Schwerpunkt auf Dienstleistungen dienen soll. 
Das Erfordernis für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten 
Brauerei“ begründet sich insbesondere daraus, dass der bislang die baurechtliche 
Genehmigungsgrundlage bildende, rechtskräftige Bebauungsplan Nr. E-75 
„Gemeindezentrum Lützschena-Stahmeln“ mit den nunmehr bestehenden 
Entwicklungszielen nicht kompatibel ist. Das von der Eigentümerin auf dem ehemaligen 
Brauereigelände angestrebte Vorhaben ist nur auf Grundlage eines neuen, in seinen 
Festsetzungen darauf abgestimmten Bebauungsplanes genehmigungsfähig.
2. Beschreibung der Maßnahme
Mit dem Bebauungsplan ist die Revitalisierung einer jahrzehntelangen Brachfläche im 
Ortsteil Lützschena-Stahmeln verbunden. Ausgangspunkt der planerischen Ziele ist der 
nachhaltige Erhalt der ranghohen Architekturdenkmäler aus dem 19. und frühen 20. 
Jahrhundert. Sie stellen zum Teil weithin sichtbare Alleinstellungsmerkmale des Ortsteils 
Lützschena-Stahmeln dar und sollen zu Wohnzwecken saniert und instandgesetzt werden. 
Zusammen mit ergänzenden Neubauten, die auf den weiteren, gegenwärtig unbebauten 
Teilen des Plangebietes errichtet werden können, sind insgesamt ca. 350 Wohneinheiten 
geplant.
Die historische Nutzung als Brauereistandort bedeutet für das städtebauliche 
Erscheinungsbild eine Sonderstellung im Hinblick auf Höhenentwicklung und Dichte im 
Stadtteil Lützschena-Stahmeln. Mit dem städtebaulichen Entwurf wird ein Konzept der 
Nachverdichtung und des Weiterbauens des Bestandes verfolgt. Es wird ein öffentlich 
nutzbares Wegesystem im Gebiet entstehen, welches das Umfeld in alle Himmelsrichtungen 
neu miteinander verknüpft und damit einen Beitrag zur räumlichen Vernetzung leistet. 
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Eine Besonderheit des Entwurfes stellt die ausschließliche Unterbringung der 
Anwohnerparkplätze in Tiefgaragen unterhalb des Plangebietes dar. Damit verbunden ist 
das Planungsziel, das Wohnquartier frei von öffentlichem Straßenverkehrsaufkommen als 
Durchgangsverkehr zu halten. Dies wiederum wird sich positiv auf die mikroklimatischen 
Bedingungen auswirken. Zudem werden geeignete Bedingungen geschaffen, damit sich 
sowohl die Bewohnerinnen und Bewohner, als auch die weitere Bevölkerung des Stadtteils 
den öffentlich nutzbaren Raum für gemeinsame Aktivitäten aneignen und das Quartier als 
Ort der Kommunikation und der Erholung wahrnehmen können.
Am südöstlichen Rand des Plangebietes wird von der Eigentümerin ein Grundstücksanteil 
zum Betrieb einer Kindertagesstätte bereitgestellt, womit eine bestehende Unterversorgung 
mit Kita-Plätzen im Stadtteil Lützschena-Stahmeln aufgehoben werden soll.
Den südlichen Abschluss des Plangebietes bildet ein städtisches Grundstück, auf dem 
Baurecht für einen Lebensmittelmarkt und ergänzender Nutzungen geschaffen wird. Dies 
können Räumlichkeiten für Dienstleistungsbetriebe und Büroeinheiten, aber auch für die 
Ortschaft und lokale Vereine umfassen. Damit wird ein zentrales Ansinnen der ansässigen 
Bevölkerung unterstützt.
Es ist zu berücksichtigen, dass bereits seit den 1990er Jahren ein Baurecht mit dem 
Bebauungsplan Nr. E-75 „Gemeindezentrum Lützschena-Stahmeln“ besteht. Aufgrund der 
veränderten Nutzungsziele, aber auch städtebaulicher Entwicklungsaspekte wird dieses 
Baurecht neu definiert, indem der Bebauungsplan Nr. 445 neu aufgestellt und der 
Bebauungsplan Nr. E-75 zeitlich parallel (durch ein separates Verfahren) aufgehoben wird. 
In der Bilanzierung von Eingriff und Ausgleich in Natur sowie Landschaft sind die 
Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. E-75 jedoch zu berücksichtigen. Demnach wird 
durch das Baurecht auf Grundlage des Bebauungsplanes Nr. 445 kein weitergehender 
Umfang an Eingriffen ausgelöst, als es bisher zulässig ist. Das ist zum einen darauf 
zurückzuführen, dass die zulässige Versiegelung im Vergleich zum bisher rechtskräftigen 
Bebauungsplan gemindert wird. Zum anderen werden erneut grünordnerische Maßnahmen 
festgesetzt, die ökologisch wirksam werden und in die Bilanz eingeflossen sind.
Zur weiteren Qualifizierung der freiraumplanerischen Gestaltung wird gegenwärtig ein 
Freiflächenkonzept erarbeitet, in dem insbesondere die öffentlich nutzbaren Bereiche 
tiefergehender geplant werden. Aufgrund dieser gestalterischen Fragen sowie einer Reihe 
weiterer Aspekte wird zum Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes Nr. 445 auch ein 
dazugehöriger Städtebaulicher Vertrag zwischen der Stadt Leipzig und der Eigentümerin 
dem Stadtrat vorgelegt. Inhaltliche Gegenstände werden insbesondere die 
Erschließungsplanung, das Freiflächenkonzept, Vereinbarungen zum Artenschutz sowie die 
Bereitstellung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum sein.
Mit dem Beschluss dieser Vorlage wird der Billigungs- und Auslegungsbeschluss als 
Voraussetzung für die Durchführung der öffentlichen Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) des 
Entwurfes des Bebauungsplanes und seiner Begründung herbeigeführt.
3. Realisierungs-/Zeithorizont
Die weitere Vorgehensweise ist wie folgt vorgesehen:
Nach der Beschlussfassung durch die Ratsversammlung wird das Dezernat 
Stadtentwicklung und Bau, Stadtplanungsamt, die Beteiligungen der Öffentlichkeit (siehe 
Bürgerbeteiligung) und zeitgleich der Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 2 BauGB) 
durchführen.
Sofern im Ergebnis der Beteiligung keine Änderungen oder Ergänzungen an den 
Planunterlagen erforderlich sind, schließt sich dann der Satzungsbeschluss an.
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4. Finanzielle Auswirkungen
Aus dem Beschluss dieser Vorlage sind keine finanziellen Auswirkungen für die Stadt zu 
erwarten. Im Zuge der Umsetzung des Planes sind finanzielle Auswirkungen für die Stadt 
wie folgt zu erwarten bzw. nicht auszuschließen:
jährliche Folgekosten für öffentliche Erschließungsanlagen (Kita-Zufahrt): 830 €
Es ist mit Einnahmen in Folge der Umsetzung des Planes aus einem Erbbaurechtsvertrag 
zum städtischen Grundstück im Bereich Hallesche Straße zu rechnen. Die Höhe der 
Einnahmen kann zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht beziffert werden. 
Die Entscheidung über die Umsetzung und Finanzierung erfolgt mit separater Vorlage.
5. Auswirkungen auf den Stellenplan
Keine
6. Bürgerbeteiligung
 bereits erfolgt     geplant     nicht nötig
Im bisherigen Bauleitplan-Verfahren ist bereits eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit 
(§ 3 Abs. 1 BauGB) erfolgt. In deren Rahmen sind Stellungnahmen eingegangen. Diese 
wurden bei der Ausarbeitung des Bebauungsplan-Entwurfes und seiner Begründung 
berücksichtigt. Hervorzuheben sind: die Wahrung der denkmalgeschützten Bausubstanz in 
ihrer ortsbildprägenden Funktion, die Errichtung öffentlicher Gebäude zur Durchführung 
öffentlicher Veranstaltungen, die Auslastung der öffentlichen Zufahrtsstraßen zum Plangebiet 
und seinen Tiefgaragen, die Anzahl der herzustellenden Pkw-Stellplätze. Näheres siehe 
Kap. 8.1 der Begründung zum Bebauungsplan. 
Die Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 2 des BauGB erfolgt in Form einer 
öffentlichen Auslegung der nach dem BauGB erforderlichen Unterlagen. Die 
Bekanntmachung dazu erfolgt im Leipziger Amtsblatt. Zeitgleich erfolgt die Beteiligung der 
Bürgervereine zu den nach dem BauGB erforderlichen Unterlagen.
7. Besonderheiten
Im Vorfeld der Bearbeitung wurde vom Stadtplanungsamt Leipzig in Kooperation mit der 
Eigentümerin des Brauereigeländes eine städtebaulich-freiraumplanerische 
Mehrfachbeauftragung mit insgesamt 5 Architekturbüros bzw. Bürogemeinschaften 
durchgeführt. Die Ergebnisse wurden im Neuen Rathaus ausgestellt und in einer öffentlichen 
Veranstaltung im März 2019 im Stadtteil Lützschena-Stahmeln präsentiert. Der Siegerbeitrag 
der Arbeitsgemeinschaft Schulz & Schulz Architekten, BayerUhrig Architekten und Franz 
Reschke Landschaftsarchitektur bildet die Grundlage für den städtebaulichen Entwurf.
8. Folgen bei Nichtbeschluss
Bei Nichtbeschluss kann die Öffentlichkeitsbeteiligung zum Planentwurf nicht durchgeführt 
und das Planverfahren nicht fortgeführt werden. Insbesondere die Entwicklung des 
Wohnquartieres durch die bauwillige Eigentümerin wäre damit nicht möglich.
Anlage/n
1 Übersichtskarte (öffentlich)
2 Bebauungsplan Teil A: Planzeichnung (öffentlich)
3 Bebauungsplan, Planzeichenerklärung (öffentlich)
4 Bebauungsplan Teil B: Text (öffentlich)
5 Begründung zum Bebauungsplan (öffentlich)
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Übersichtskarte – Lage des Plangebietes 
für die Vorlage 
 
Bebauungsplan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ 
 
 
 
 
Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), M 1 : 6.000, Stand: Juli 2019 
Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung 
 
 
 Grenze des Plangebietes 
 
 
 
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Planzeichenerklärung[entsprechend PlanZV]I. Festsetzungen 1. Art der baulichen Nutzung [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB] WAAllgemeines Wohngebiet (gemäß § 4 BauNVO)[§ 1 Abs. 3 i.V.m. Abs. 2 Nr. 3 BauNVO]2. Maß der baulichen Nutzung [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB] Grundflächenzahl, hier z.B. 0,40,4[§ 16 BauNVO]Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß, hier z.B. IVIV
3. Baulinien, Baugrenzen [§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB] Höhe des Firstes über Bezugshöhe, maximalFH  max.[§ 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO]......... m[§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m § 89 SächsBO][§ 16 BauNVO]
Baulinie[§ 23 BauNVO]Baugrenze[§ 23 BauNVO]
4. Flächen für den Gemeinbedarf [§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB] Fläche für den Gemeinbedarf5. Verkehrsflächen [§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB] Öffentliche Straßenverkehrsfläche
Einfahrtbereichhier: Einfahrtbereich Tiefgarage6. Grünflächen [§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB] private Grünflächen7. Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz,zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und LandschaftUmgrenzung von Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklungder Landschaft mit Bezeichnung der Fläche, hier z.B.: M 1[§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] M 1
Linie für Baumpflanzungen und Angabe der Zahl zu pflanzender Bäume,hier: z.B. 11 StückUmgrenzung von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltungvon Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 b) BauGB] 
Schutzobjekte des NaturschutzrechtsDEinzelanlagen, die dem Denkmalschutz unterliegen
8. Sonstige Planzeichenmit Geh-, Fahr- bzw. Leitungsrechten zu belastende Flächen [§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB] 
Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans[§ 9 Abs. 7 BauGB] Abgrenzung zwischen Baugebieten 
III. Darstellungen ohne Normcharakter
IV. Darstellungen der Plangrundlage5,00Bemaßungslinie mit Maßangabe in Meter
FlurstücksgrenzenFlurstücksnummerbestehende Gebäude17713vorhandene Bäume113.64HöhenBöschungMauer
Baugebiet Nr.GRZDachform Aufteilung der Nutzungsschablone
II. Nachrichtliche Übernahmen [§ 9 Abs. 6 BauGB]
Brunnen
Durchgang
WalmdachWD
Private Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung SOsonstiges Sondergebiet (gemäß § 11 BauNVO),[§ 1 Abs. 3 i.V.m. Abs. 2 Nr. 11 und § 11 Abs. 2 BauNVO]Zweckbestimmung: Nahversorgungsstandort
öSt[§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und 22 BauGB] GFL 1GGehrecht zugunsten der AllgemeinheitGFL 2Leitungsrecht zugunsten der Ver- und EntsorgungsträgerGeh- und Fahrrecht zugunsten der Allgemeinheit,Geh- und Radfahrrecht zugunsten der Allgemeinheit,
Umgrenzung von Flächen für öffentlich nutzbare Stellplätze
Flachdach (Dachneigung bis zu 10°)FDGFL 3Leitungsrecht einschließlich darauf bezogenes Fahrrecht Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit,Leitungsrecht einschließlich darauf bezogenes Fahrrecht 
hier: Biotoptyp "höhlenreiche Altholzinseln"B
Private Straßenverkehrsfläche
11[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a) BauGB] 
Lichte HöheLH
[§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 89 SächsBO]
Verkaufsflächenzahl (VFZ), hier z.B. 0,220,22[§ 16 BauNVO]II-IIIZahl der Vollgeschosse als Mindest und Höchstmaß, hier z.B. II-III[§ 16 BauNVO]
Zweckbestimmung: Kita
Zweckbestimmung: Fußweg
Anpflanzen von Bäumen[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a) BauGB] 
zugunsten der Ver- und Entsorgungsträgerzugunsten der Ver- und Entsorgungsträger
Bezugshöhe von 106 m. ü. NHN[§ 16 BauNVO]
Baugrenze zwischen Teilflächen mit unterschiedlicherZahl der Vollgeschosse bzw. Firsthöhen
Leipzig, 25. August 2021
11 von 126 in Zusammenstellung
Bebauungsplan  
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Entwurf) 
 Seite 1 
 
25.08.2021 
 
Teil B: Text 
 
Die der Planung zugrundeliegenden V orschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse, DIN-
V orschriften, VDI-Richtlinien und ähnliche Regelungen) können bei der Stadt Leipzig im 
Neuen Rathaus, Martin-Luther-Ring 4-6, 04109 Leipzig, Stadtplanungsamt, Zimmer 498, 
während der Sprechzeiten eingesehen werden. 
 
I. Festsetzungen 
 
1. Art der baulichen Nutzung [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB] 
 
1.1 Allgemeine Wohngebiete [§ 4 BauNVO] 
 
1.1.1 Allgemein zulässig sind: 
 
a) Wohngebäude,  
b) die der Versorgung des Gebiets dienenden Schank- und Speisewirtschaften sowie 
nicht störenden Handwerksbetriebe,  
c) Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke. 
 
1.1.2 Ausnahmsweise können zugelassen werden (soweit sich aus den nachfolgenden 
Festsetzungen nichts anderes ergibt):  
 
a) Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 
b) sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, 
c) Anlagen für Verwaltungen,  
d) Anlagen für sportliche Zwecke.  
[§ 1 Abs. 5 BauNVO] 
 
1.1.3 Nicht Bestandteil des Bebauungsplanes und damit unzulässig sind (soweit sich aus den 
nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes ergibt):  
 
a) Läden, 
b) Gartenbaubetriebe,  
c) Tankstellen. 
[§ 1 Abs. 5 und 6 BauNVO]  
 
1.1.4 Abweichend von Nr. 1.1.3 a) sind der V ersorgung des Gebietes dienende  Läden 
ausschließlich bis 150 m² Verkaufsfläche allgemein zulässig. 
 
1.1.5 Abweichend zu Nr. 1.1.2 b) sind Solaranlagen als eigenständige Hauptnutzung 
allgemein zulässig, wenn diese auf Flachdächern mit einer Neigung bis zu 10° 
angebracht werden. 
 [§ 1 Abs. 9 BauNVO]  
 
1.2 Sonstiges Sondergebiet „Nahversorgungsstandort“ [§ 11 Abs. 2 BauNVO] 
 
1.2.1 Das Sondergebiet dient der Nahversorgung. 
 
1.2.2 Allgemein zulässig sind im Erdgeschoss: 
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Bebauungsplan  
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Entwurf) 
 Seite 2 
 
25.08.2021 
Läden, die einzelne oder mehrere der folgenden Sortimente als Hauptsortiment führen: 
 
- Nahrungs- und Genussmittel1,  
- Back- und Konditoreiwaren,  
- Fleischwaren, 
- Getränke2, 
- Drogerie-, Parfümerie- und Kosmetikartikel,  
- Apothekenwaren (freiverkäuflich), 
- Sanitätsartikel, 
- Schnittblumen, 
- Topf- und Zimmerpflanzen, Blumentöpfe und Vasen, 
- Zeitungen/Zeitschriften und 
- Zoologische Artikel, lebende Tiere 
 
1.2.3 Die Verkaufsflächenzahl (VFZ) gemäß Teil A: Planzeichnung gibt an, wieviele 
Quadratmeter Verkaufsfläche je Quadratmeter Baugrundstücksfläche zulässig sind. 
Maßgebend für die Ermittlung der zulässigen Verkaufsfläche ist die Fläche des 
jeweiligen Baugrundstückes, die innerhalb des SO liegt. 
 
1.2.4 Allgemein zulässig sind in den Obergeschossen sowie im Erdgeschoss (ergänzend zu 
den Läden nach 1.2.2): 
 
a) Schank- und Speisewirtschaften, 
b) Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche 
und sportliche Zwecke, 
c) Geschäfts- und Bürogebäude, 
d) sonstige nicht störende Gewerbebetriebe. 
 
2. Maß der baulichen Nutzung [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB] 
 
 In den Allgemeinen Wohngebieten und im Sondergebiet sind Dachaufbauten 
ausschließlich zulässig, wenn sie eine Höhe von 2 m oberhalb der Dachhaut nicht 
überschreiten.  
Für Dachaufbauten in Form von technischen Installationen gilt mit Ausnahme von 
Solaranlagen zusätzlich, 
a) dass sie aus technischen Gründen nachweislich notwendig sein müssen, 
b) dass sie auf maximal 20 Prozent zusammenhängende Dachfläche eines 
Gebäudes zusammengefasst und begrenzt sein müssen und 
c) ihr Abstand zur Dachflächenaußenkante mindestens dem Maß ihrer Höhe über 
der Dachhaut entsprechen muss, zu den Verkehrsflächen zugewandten 
Dachflächenaußenkanten jedoch mindestens 3 m. 
[§ 16 und § 18 BauNVO] 
 
3. Überbaubare Grundstücksflächen [§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB] 
 
3.1 In den Allgemeinen Wohngebieten sind Überschreitungen der Baulinien und 
Baugrenzen durch Balkone auf maximal einem Drittel der Fassadenlänge der Gebäude 
um bis zu 2 m Tiefe zulässig. Weiterhin ist ein Zurücktreten hinter die Baulinien durch 
                                                           
1 inkl. Kaffee/Tee/Tabakwaren 
2 inkl. Wein/Sekt/Spirituosen 
13 von 126 in Zusammenstellung
Bebauungsplan  
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Entwurf) 
 Seite 3 
 
25.08.2021 
Loggien auf maximal einem Drittel der Fassadenlänge der Gebäude um bis zu 2 m 
Tiefe zulässig.  
 [§ 23 Abs. 2 und 3 BauNVO] 
 
3.2 In den Allgemeinen Wohngebieten sind Überschreitungen der Baulinien und 
Baugrenzen durch Terrassen um bis zu 3 m Tiefe zulässig.  
 [§ 23 Abs. 2 und 3 BauNVO] 
 
3.3 In dem Allgemeinen Wohngebiet WA 5 können die dritten Vollgeschosse auf der 
ehemaligen Abfüllhalle in ihren Baugrenzen um bis zu 2 m überschritten werden, 
sofern baustatische Gründe dies erfordern. Davon ausgenommen sind die Baugrenzen, 
mit denen die Außenwände des Gebäudes in der Planzeichnung festgesetzt sind. 
 [§ 16 Abs. 6 i. V. m. § 23 Abs. 2 und 3 BauNVO] 
 
4. Stellplätze und Garagen [§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB] 
 
4.1 In den Allgemeinen Wohngebieten sind Kfz-Stellplätze ausschließlich in Tiefgaragen 
und auf den in der Planzeichnung dafür festgesetzten Flächen für öffentlich nutzbare 
Stellplätze zulässig.  
 [§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i. V. m. § 12 Abs. 4 BauNVO] 
 
4.2 Überdachte Stellplätze (Carports) und oberirdische Garagen sind im gesamten 
räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes unzulässig. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i. V. m. § 12 Abs. 6 BauNVO] 
 
4.3 In den Allgemeinen Wohngebieten sind Ein- und Ausfahrten von Tiefgaragen 
außerhalb der in der Planzeichnung festgesetzten Einfahrtbereiche unzulässig.  
[§ 12 Abs. 6 BauNVO] 
 
5.  Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und 
Landschaft [§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] 
 
5.1 Maßnahmefläche M1 
 
Die vorhandenen Bäume sind zu erhalten und bei Abgang durch Laubbäume, 
Stammumfang mindestens 20 – 25 cm, zu ersetzen. Die Fläche unter den Bäumen ist 
zu mindestens einem Drittel als Blühwiese, Saatgut aus gebietsheimischer Herkunft, 
zu entwickeln. Die darüber hinaus verbleibende Fläche ist als Landschaftsrasen 
anzulegen. 
 
5.2  Maßnahmefläche M2 
 
Die vorhandenen Bäume sind zu erhalten und bei Abgang durch Laubbäume, 
Stammumfang mindestens 20 – 25 cm, zu ersetzen. Entlang der östlichen Grenze ist in 
einer Breite von 8 m eine Baum-Strauch-Hecke aus heimischen, standortgerechten 
Laubbäumen und Sträuchern zu pflanzen. Der Aufbau der Hecke ist wie folgt zu 
gestalten: 
 
 Entlang der Mittelachse sind in einem Abstand untereinander von 10 m Bäume, 
Mindestpflanzgröße: Heister, 150 – 200 cm, zu pflanzen. 
14 von 126 in Zusammenstellung
Bebauungsplan  
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Entwurf) 
 Seite 4 
 
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 Beidseitig der Baumreihe sind Sträucher, Mindestpflanzhöhe 60 – 80 cm, mit 
einer mittleren Pflanzdichte von 1 Strauch je 2 m² zu pflanzen. 
 
Die verbleibende Fläche ist als Blühwiese, Saatgut aus gebietsheimischer Herkunft, zu 
entwickeln. Innerhalb der Fläche sind 3 Sandaufschüttungen mit einer Fläche von 
jeweils 30 m² und einer maximalen Höhe von 2 m anzulegen und dauerhaft zu 
erhalten. 
 
5.3 Maßnahmen für den Artenschutz 
 
 V or Beginn von Baumaßnahmen an der Fassade des Sudhauses sowie in allen 
Kellerräumen ist auf der nördlich an die Fläche für den Gemeinbedarf angrenzenden 
Grünfläche ein neues Quartier für Fledermäuse mit geeigneten Strukturen für Balz und 
Überwinterung herzustellen (CEF-Maßnahme). 
 
5.4 Versickerung des Niederschlagswassers auf Baugrundstücken 
 
Das auf den Baugrundstücken anfallende Niederschlagswasser ist, soweit es nicht für 
Brauchwasserzwecke verwendet wird, weitestgehend auf dem jeweiligen Baugrund -
stück zu versickern.  
 
5.5 Befestigung von Oberflächen  
 
 Die Befestigung von oberirdisch angelegten privaten Stellplätzen und Wegen, 
einschließlich der Aufstellflächen für die Feuerwehr, ist so auszuführen, dass das auf 
den jeweiligen Flächen anfallende Niederschlagswasser weitestgehend innerhalb 
dieser Flächen oder ergänzend an deren Rand auf den privaten Grundstücksflächen 
versickern kann. 
 
5.6 Helligkeit von sichtbaren Oberflächen befestigter Flächen 
 
 Die Befestigung von Flächen, die nicht durch Gebäude überbaut werden, ist 
ausschließlich mit hellen Oberflächen zulässig.  
 Davon kann ausnahmsweise abgewichen werden, soweit denkmalschutzrechtliche 
Gründe entgegenstehen. 
 
6.  Anpflanzen und Erhalten von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB] 
 
6.1  Baumpflanzungen 
 
6.1.1  Innerhalb der nördlich an die Fläche für den Gemeinbedarf angrenzenden Grünfläche 
sind 15 heimische, standortgerechte Laubbäume, Stammumfang 20 – 25 cm, zu 
pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Vorhandene Laubbäume 
ab einem Stammumfang von 20 cm werden angerechnet. 
 
6.1.2 Entlang in der Planzeichnung festgesetzten Linien für Baumpflanzungen ist mindestens 
die jeweils angegebene Anzahl Bäume in einem Abstand von 8 bis 12 m anzupflanzen. 
Es sind ausschließlich großkronige, heimisc he, standortgerechte Laubbäume, 
Stammumfang 20 – 25 cm, anzupflanzen. 
15 von 126 in Zusammenstellung
Bebauungsplan  
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Entwurf) 
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Die Mindestgröße der offenen Baumscheiben beträgt 10 m² sowie des 
durchwurzelbaren Raumes 12 m³.  
 
6.1.3 Für die in der Planzeichnung festgesetzten Einzelbäume gelten die vorstehenden 
Anforderungen und Qualitäten aus 6.1.2. 
 
6.2 Begrünung nicht überbaubarer Flächen 
 
Die gemäß festgesetzter Grundflächenzahl (GRZ) nicht überbaubaren Flächenanteile 
der Baugrundstücke, einschließlich zu begrünender Flächen über Tiefgaragen dieser 
Bereiche, sind mit einem heimischen, standortgerechten Laubbaum, Stammumfang 
mindestens 20 - 25 cm je angefangene 150 m² sowie zu mindestens 25 % mit 
heimischen, standortgerechten Sträuchern, Mindestpflanzhöhe 60 - 80, ein Strauch je 3 
m², zu bepflanzen. 
Baumpflanzungen nach den zeichnerischen Festsetzungen auf dem jeweiligen 
Baugrundstück werden angerechnet. 
 
6.3  Begrünung von Tiefgaragen 
 
Nicht mit Gebäuden, Wegen, Platzflächen, Parkflächen, Terrassen oder technischen 
Einrichtungen der Tiefgaragen (z.B. Lüftung, Zu-/Ausgänge) überbaute Teile von 
Tiefgaragen sind mit einer mindestens 60 cm starken, durchwurzelbaren Substratschicht 
zu überdecken und ganzflächig intensiv gemäß den Anforderungen und Qualitäten aus 
6.2 zu begrünen. Die Anpflanzungen sind dauerhaft zu e rhalten und bei Abgang zu 
ersetzen. 
Für Baumpflanzungen ist die Stärke der durchwurzelbaren Substratschicht auf einer 
Fläche von mindestens jeweils 10 m² pro Baum auf mindestens 100 cm zu erhöhen. 
 
6.4  Dachbegrünung 
 
Flachdächer (bis 10° Dachneigung) auf neu errichteten Gebäude n sind zu mindestens 
80 % der Dachfläche des jeweiligen Gebäudes mit einer mindestens 15 cm dicken, 
durchwurzelbaren Substratschicht zu versehen und mit heimischen, standortgerechten 
Stauden und Gräsern extensiv zu begrünen (soweit s ich aus den nachfolgenden 
Festsetzungen nichts anderes ergibt). 
 
6.5  Dachgärten 
 
Im Allgemeinen Wohngebiet WA 5 in den in der Planzeichnung entlang der privaten 
Straßenverkehrsfläche festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen (ehemalige 
Abfüllhalle) sind Flachdächer als für den Aufenthalt nutzbare Dachgärten zu gestalten 
und mit Rasen, Stauden und Sträuchern zu begrünen und dauerhaft zu unterhalten. 
 
7.  Örtliche Bauvorschriften [§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 89 SächsBO] 
 
7.1 Staffelgeschosse 
 
In dem Allgemeinen Wohngebiet WA 1 ist das oberste zulässige V ollgeschoss 
ausschließlich als Staffelgeschoss zu errichten. Die Außenwand muss mindestens 1,50 
m hinter der Außenwand des darunterliegenden Geschosses zurückbleiben. 
16 von 126 in Zusammenstellung
Bebauungsplan  
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Entwurf) 
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7.2  Einfriedungen 
 
In den Allgemeinen Wohngebieten sind Einfriedungen, angrenzend an eine 
Verkehrsfläche oder mit Gehrechten (und ggf. zusätzlich sonstigen Rechten) zu 
belastende Fläche, ausschließlich bis zu einer Höhe von maximal 1,20 m über 
Geländeoberfläche in Form von Hecken aus standortgerechten, heimischen 
Laubgehölzen zulässig. Diese dürfen von Zäunen mit maximal gleicher Höhe begleitet 
werden, sofern sie eine Durchsicht gewähren.  
Dies gilt nicht für die bestehende denkmalgeschützte Mauer an der Straße Zur Alten 
Brauerei und Bahnstraße sowie der Absturzsicherung von Einfahrtbereichen für 
Tiefgaragen. 
 
7.3 Solaranlagen 
 
7.3.1 Solaranlagen sind in den Allgemeinen Wohngebieten ausschließlich auf Flachdächern 
ab dem 4. Vollgeschoss sowie in dem Sondergebiet ab dem 2. Vollgeschoss in einer 
maximalen Höhe von 1 m über der Dachhaut und mit einem Abstand von mindestens 
1 m zu den Dachflächenaußenkanten zulässig. 
 
7.3.2 Soweit eine Kombination von Solaranlagen und einer flächigen Dachbegrünung 
vorgenommen wird, sind die Solarmodule aufgeständert auszuführen. 
 
7.4 Begrünung von Anlagen der Abfallentsorgung 
 
 Stellplätze für Abfall-/Wertstoffbehälter (auch Säcke), soweit sich diese außerhalb von 
Gebäuden befinden, sind so zu begrünen (auch mit ergänzenden Hilfsmitteln, wie z. B. 
Rankgerüsten), dass die Einsicht auf die Behälter von öffentlich zugänglichen Flächen 
aus nicht möglich ist.  
 
7.5  Werbeanlagen 
 
7.5.1  Werbeanlagen dürfen wesentliche Elemente der Fassadengestaltung (insbesondere 
Pfeiler, Gesimse, Brüstungen, historische Bauteile, Zeichen und Inschriften) nicht 
verdecken. 
 
7.5.2  Die Errichtung von Werbeanlagen ist nur im Erdgeschossbereich sowie im 
Brüstungsbereich des ersten Obergeschosses zulässig. 
 
7.5.3  Werbeanlagen in Form von laufenden Schriften, Blink- und Wechselbeleuchtung 
sowie sich bewegende Werbeanlagen sind unzulässig. 
 
II. Hinweise 
 
 Altlasten 
 
Für das Plangebiet können aufgrund der umfangreichen gewerblichen Vornutzung 
Verunreinigungen des Bodens sowie der verbliebenen Bausubstanz nicht 
ausgeschlossen werden.  
Der Rückbau von Gebäuden sowie der Bodenaushub für Tiefgaragenanlagen, Gebäude 
und Freiflächen sind daher baubegleitend durch einen Fachgutachter (Abfall, 
17 von 126 in Zusammenstellung
Bebauungsplan  
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Entwurf) 
 Seite 7 
 
25.08.2021 
Altlasten) zu überwachen. Der Umfang der baubegleitenden Untersuchungen ist vor 
Beginn von Baumaßnahmen mit der Abfall-/Bodenschutzbehörde der Stadt Leipzig 
abzustimmen. Darüber hinaus ist eine abschließende Untersuchung der nicht 
überbauten Flächen nach Errichtung und Umbau der baulichen Anlagen 
durchzuführen. Die Untersuchung ist mit der Abfall-/Bodenschutzbehörde der Stadt 
Leipzig im Vorfeld abzustimmen. 
 
 Bodendenkmalpflege – Archäologie 
 
 Der Geltungsbereich befindet sich in einem Bereich, in dem den Umständen nach zu 
vermuten ist, dass sich dort Kulturdenkmale befinden. 
 Für Erdarbeiten im Plangebiet (Erschließungs-, Abbruch-, Ausschachtungs-, Planier- 
und Bauarbeiten) ist nach § 14 Abs. 1 des Sächsischen Denkmalschutzgesetzes eine 
denkmalschutzrechtliche Genehmigung erforderlich. Zuständig für die Erteilung dieser 
Genehmigung ist die untere Denkmalschutzbehörde der Stadt Leipzig. Diese erteilt die 
Genehmigung auf Antrag und nach Herstellung des Einvernehmens mit dem 
Landesamt für Archäologie Sachsen. 
 
 Brunnenanlagen 
 
 Die drei auf dem ehemaligen Brauereigelände vorhandenen Brunnen sind zu erhalten 
oder alternativ zurückzubauen. Dazu sind der unteren Wasserbehörde vor Beginn von 
Baumaßnahmen ein Erhaltungs- oder Rückbaukonzept vorzulegen und die damit 
verbundenen Maßnahmen abzustimmen. 
 
Pflanzempfehlungen 
 
 Für die Auswahl der Baum- und Gehölzarten sowie sonstigen Pflanzen wird auf 
Anhang II Pflanzempfehlungen der Begründung zum Bebauungsplan verwiesen. 
18 von 126 in Zusammenstellung
 
 
 
Begründung zum 
Bebauungsplan Nr. 445 
„Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ 
 
(Entwurf)  
 Stadtbezirk: Nordwest 
 Ortsteil: Lützschena-Stahmeln 
 
 
 Grenze des räumlichen 
 Geltungsbereiches 
 
 
 
 Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
Stadtplanungsamt 
Planverfasser: StadtLandGrün 
Stadt- und Landschaftsplanung 
Anke Bäumer und Astrid Friedewald GbR  
Am Kirchtor 10 
06108 Halle (Saale) 
25.08.2021 
Datengrundlage: Stadtgrundkarte 
Leipzig (DSGKL 1000), M 1:3000 
Stand: 2105,  
Herausgeber: Amt für 
Geoinformation und 
Bodenordnung 
19 von 126 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Entwurf)   
  Seite 1 
25.08.2021 
INHALTSVERZEICHNIS 
A. EINLEITUNG ................................ ................................ ................................ ....................... 4 
1. Lage und Größe des Plangebietes ................................ ................................ ...................... 4 
2. Planungsanlass und -erfordernis ................................ ................................ ......................... 4 
3. Zielstellung und städtebauliches Konzept ................................ ................................ ............ 5 
3.1 Ziele und Zwecke der Planung ................................ ................................ ............................ 5 
3.2 Gliederung des Gebietes ................................ ................................ ................................ ..... 5 
3.3 Bebauungs-/Nutzungskonzept ................................ ................................ ............................. 6 
3.4 Grünordnerisches Konzept ................................ ................................ ................................ .. 8 
3.5 Verkehrserschließung ................................ ................................ ................................ ........ 10 
3.6 Medientechnische Erschließung ................................ ................................ ........................ 14 
3.7 energetische Konzeptansätze ................................ ................................ ............................ 17 
4. Verfahrensdurchführung ................................ ................................ ................................ .... 18 
B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG ................................ ................................ ....................... 19 
5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes................................ ....................... 19 
5.1 Topografie ................................ ................................ ................................ ......................... 19 
5.2 Vorhandene Bebauung und Nutzungen ................................ ................................ ............. 19 
5.3 Vorhandene Wohnbevölkerung ................................ ................................ ......................... 20 
5.4 Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung ................................ ................................ ......... 20 
5.5 Soziale Infrastruktur ................................ ................................ ................................ ........... 20 
5.6 Technische Infrastruktur: Verkehrsinfrastruktur................................ ................................ .. 20 
5.7 Technische Infrastruktur: Ver- und Entsorgungsanlagen ................................ ................... 21 
6. Planungsrechtliche und sonstige planerische Grundlagen ................................ ................. 22 
6.1 Planungsrechtliche Grundlagen ................................ ................................ ......................... 22 
6.1.1 Erfordernisse der Raumordnung ................................ ................................ ........................ 22 
6.1.2 Flächennutzungsplan ................................ ................................ ................................ ........ 23 
6.1.3 Landschaftsplan ................................ ................................ ................................ ................ 23 
6.1.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben ................................ ................................ ........................... 23 
6.2 Sonstige Planungen ................................ ................................ ................................ .......... 24 
6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept ................................ ................................ ............... 24 
6.2.2 Stadtentwicklungsplan Zentren ................................ ................................ .......................... 24 
6.2.3 Strategische Konzepte zum Wohnen ................................ ................................ ................. 25 
6.2.4 Strategische Konzepte zur sozialen Infrastruktur ................................ ...............................  26 
6.2.5 Strategische Konzepte zum Klimaschutz ................................ ................................ ........... 26 
7. Umweltbericht ................................ ................................ ................................ .................... 27 
7.0 Zusammenfassung ................................ ................................ ................................ ............ 27 
7.1 Einleitung................................ ................................ ................................ ........................... 28 
7.2 Wichtigste Ziele und Inhalte des Planes ................................ ................................ ............ 29 
7.3 Ziele des Umweltschutzes und Art ihrer Berücksichtigung ................................ ................. 30 
7.3.1 Fläche ................................ ................................ ................................ ...............................  32 
7.3.2 Boden und Grundwasser ................................ ................................ ................................ ... 33 
7.3.3 Oberflächenwasser ................................ ................................ ................................ ............ 34 
7.3.4 Luft und Klima ................................ ................................ ................................ ................... 35 
7.3.5 Natur- und Artenschutz, Landschaftspflege und Grünordnung ................................ ........... 36 
7.3.6 Menschen und Gesundheit ................................ ................................ ................................  46 
7.3.7 Kulturgüter und sonstige Sachgüter ................................ ................................ ................... 48 
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Entwurf)   
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7.3.8 Wechselwirkungen zwischen den vorgenannten Belangen ................................ ................ 48 
7.3.9 Auswirkungen aufgrund Anfälligkeit für Unfälle oder Katastrophen ................................ .... 49 
7.4 Beschreibung und Bewertung der erheblichen Umweltauswirkungen ................................  50 
7.4.1 Fläche ................................ ................................ ................................ ...............................  51 
7.4.2 Boden und Grundwasser ................................ ................................ ................................ ... 51 
7.4.3 Oberflächenwasser ................................ ................................ ................................ ............ 52 
7.4.4 Luft ................................ ................................ ................................ ................................ .... 54 
7.4.5 Klima ................................ ................................ ................................ ................................ . 55 
7.4.6 Pflanzen ................................ ................................ ................................ ............................ 56 
7.4.7 Tiere ................................ ................................ ................................ ................................ .. 60 
7.4.8 Biologische Vielfalt ................................ ................................ ................................ ............ 64 
7.4.9 Landschaft ................................ ................................ ................................ ......................... 64 
7.4.10 Erholungspotential ................................ ................................ ................................ ............. 65 
7.4.11 Verkehrslärm ................................ ................................ ................................ ..................... 65 
7.4.12 Gewerbelärm ................................ ................................ ................................ ..................... 66 
7.4.13 Freizeitlärm/Sportlärm ................................ ................................ ................................ ....... 66 
7.4.14 Luftqualität ................................ ................................ ................................ ......................... 66 
7.4.15 Kulturgüter und sonstige Sachgüter ................................ ................................ ................... 67 
7.4.16 Wechselwirkungen zwischen den vorgenannten Belangen ................................ ................ 67 
7.4.17 Auswirkungen des geplanten Vorhabens auf das Klima und der Anfälligkeit der geplanten 
Vorhaben gegenüber den Folgen des Klimawandels ................................ ......................... 67 
7.5 Überwachung erheblicher Umweltauswirkungen ................................ ...............................  68 
7.6 Referenzliste der Quellen ................................ ................................ ................................ .. 69 
8. Ergebnisse der Beteiligungen ................................ ................................ ............................ 70 
8.1 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit ................................ ................................ ........... 70 
8.2 Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ................................ ..................... 71 
C. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES ................................ ................................ .............. 72 
9. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches ................................ ................................ ..... 72 
10. Baugebiete ................................ ................................ ................................ ........................ 72 
10.1 Art der baulichen Nutzung ................................ ................................ ................................ . 72 
10.1.1 Allgemeine Wohngebiete ................................ ................................ ................................ ... 72 
10.1.2 Sonstiges Sondergebiet ................................ ................................ ................................ ..... 74 
10.1.3 Fläche für den Gemeinbedarf ................................ ................................ ............................ 76 
10.2 Maß der baulichen Nutzung ................................ ................................ ...............................  76 
10.2.1 Dachaufbauten ................................ ................................ ................................ .................. 76 
10.2.2 Grundflächenzahl ................................ ................................ ................................ .............. 77 
10.2.3 Zahl der Vollgeschosse ................................ ................................ ................................ ..... 78 
10.2.4 Höhe der Dachfirste ................................ ................................ ................................ ........... 81 
10.3 Überbaubare Grundstücksflächen ................................ ................................ ..................... 81 
11. Stellplätze und Garagen ................................ ................................ ................................ .... 84 
12. Verkehrsflächen ................................ ................................ ................................ ................. 86 
13. Grünflächen ................................ ................................ ................................ ....................... 88 
14. Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen ................................ ............. 89 
15. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
 ................................ ................................ ................................ ................................ .......... 90 
16. Anpflanzen und Erhalten von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ............ 93 
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17. Örtliche Bauvorschriften ................................ ................................ ................................ .... 98 
17.1 Dachformen ................................ ................................ ................................ ....................... 98 
17.2 Staffelgeschosse ................................ ................................ ................................ ............... 98 
17.3 Einfriedungen ................................ ................................ ................................ .................... 99 
17.4 Solaranlagen ................................ ................................ ................................ ................... 100 
17.5 Begrünung von Anlagen der Abfallentsorgung ................................ ................................ . 101 
17.6 Werbeanlagen ................................ ................................ ................................ ................. 101 
18. nachrichtliche Übernahmen ................................ ................................ ............................. 102 
18.1 Baudenkmale ................................ ................................ ................................ .................. 102 
18.2 gesetzlich geschütztes Biotop ................................ ................................ .......................... 102 
 
 
Anhang I: Hinweise 
 II: Pflanzempfehlungen 
 III: Städtebauliche Kalkulation 
 IV: Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung 
 
  
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Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Entwurf)   
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A. EINLEITUNG 
1. Lage und Größe des Plangebietes 
Das Plangebiet des Bebauungsplanes befindet sich im Stadtbezirk Nordwest und dort im Ortsteil 
Lützschena-Stahmeln. 
Das Plangebiet wird umgrenzt 
 im Westen durch die Straße Zur Alten Brauerei, 
 im Nordwesten durch den Übergang und den weiteren Verlauf als Bahnstraße, 
 im Osten von der Kleingartenanlage „Lindenhöhe“, 
 im Südosten durch bewohnte Grundstücke sowie 
 im Südwesten von der Halleschen Straße.  
Das Gebiet hat eine Größe von ca. 5,3 ha. 
Der genaue Verlauf der Grenze des räumlichen Geltungsbereiches und die betroffenen Flurstücke 
bzw. Flurstücksteile können aus der Planzeichnung entnommen werden. 
2. Planungsanlass und -erfordernis 
Das frühere Betriebsgelände der Sternburg-Brauerei soll als Wohnstandort entwickelt werden. Die 
Eigentümerin ist bereit, die auf dem Grundstück verbliebene denkmalgeschützte Bausubstanz für 
Wohnzwecke zu sanieren und ergänzende Wohnungsneubauten zu errichten. 
In den 1990er Jahren wurde für das Areal der Bebauungsplan Nr. E-75 „Gemeindezentrum Lütz-
schena-Stahmeln“ beschlossen. Er wurde aufgestellt, um die identitätsprägende Wirkung des ehe-
maligen Industriestandortes in ein funktional vielschichtiges Gemeindezentrum zu überführen und 
zu sichern.  
Aufgrund der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung, welche insbesondere in den 1990er und 
Anfang der 2000er Jahre in der Stadt Leipzig zu Schrumpfungsprozessen geführt hat, aber auch we-
gen veränderten stadtentwicklungspolitischen Zielsetzungen im Zuge der Eingemeindung von  
Lützschena-Stahmeln im Jahr 1999, wurden die Nutzungs- und Bebauungsabsichten nicht umge-
setzt. Für die heutigen planerischen Absichten entfallen einige Eckpfeiler des damaligen Konzeptes, 
wie etwa die V orbehaltsfläche der Straßenbahn im südlichen Bereich. Gleichzeitig haben sich die 
gestalterischen V orstellungen eines nachhaltig attraktiven Stadtquartiers gewandelt. 
Das Erfordernis für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Braue-
rei“ begründet sich insbesondere daraus, dass der bislang die baurechtliche Genehmigungsgrund-
lage bildende, rechtskräftige Bebauungsplan Nr. E-75 „Gemeindezentrum Lützschena-Stahmeln“ 
mit den nunmehr bestehenden Entwicklungszielen nicht kompatibel ist. Das von der Eigentümerin 
auf dem ehemaligen Brauereigelände angestrebte V orhaben ist nur auf Grundlage eines neuen, in 
seinen Festsetzungen darauf abgestimmten Bebauungsplanes genehmigungsfähig, da nur so die 
Wirkungen und Auswirkungen der beabsichtigten Entwicklung rechtlich ordnungsgemäß und für 
alle Beteiligten hinreichend sicher bewältigt werden können.  
Die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 445 ist somit die V oraussetzung für eine geordnete städte-
bauliche Entwicklung des Plangebietes. 
Der Bebauungsplan Nr. E-75 als derzeitige Genehmigungsgrundlage soll aufgehoben werden. Der 
räumliche Geltungsbereich des künftigen Bebauungsplanes Nr. 445 entspricht in weiten Teilen dem 
des Bebauungsplanes Nr. E-75. Lediglich die im südöstlichen Abschluss, entlang der Halleschen 
Straße gelegenen Grundstücke sind nicht Gegenstand des künftigen Bebauungsplanes. Für diese 
Flächen besteht aufgrund ihrer Wohnraumfunktion mittlerweile kein Erfordernis einer städtebauli-
chen Entwicklung und Ordnung mehr.  
23 von 126 in Zusammenstellung
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Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Entwurf)   
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Für eine detailliertere Beschreibung des Plangebietes wird auf die Ausführungen im Abschnitt B der 
Planbegründung verwiesen.  
3. Zielstellung und städtebauliches Konzept 
3.1 Ziele und Zwecke der Planung 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes werden vor allem folgende Ziele und Zwecke verfolgt: 
a) die Herstellung der bauplanungsrechtlichen Grundlagen für die seitens der Eigentümerin des 
Brauereigeländes beabsichtigte Bebauung des Areals, um dort einen Wohnstandort entwickeln 
und etablieren zu können, 
b) die Stärkung einer zentralen Lage von Lützschena mit entsprechender Adressbildung,  
c) die Revitalisierung einer Brachfläche und Beseitigung eines erheblichen städtebaulichen Miss-
standes inklusive seines Leerstandes sowie der Erhalt und die Wiedernutzung denkmalge-
schützter Bausubstanz,  
d) die Errichtung einer Kindertagesstätte zur anteiligen Deckung des Betreuungsbedarfs von 
Kleinkindern im Leipziger Nordwesten,  
e) die Schaffung der planungsrechtlichen V oraussetzungen für die Errichtung eines Lebensmittel-
marktes mit max. 800 m² Verkaufsfläche, 
f) die umfassende Berücksichtigung der Belange von Natur und Landschaft,  
g) die Sicherung der inneren Erschließung des geplanten Wohnquartiers unter Minimierung des 
künftigen Verkehrsaufkommens,  
h) die Unterbringung des ruhenden Anwohnerverkehrs in Quartierstiefgaragen sowie des Besu-
cherverkehrs auf oberirdischen Stellplätzen, 
i) die Realisierung eines energieeffizienten und an den Klimawandel angepassten Städtebaus, der 
durch kompakte Siedlungseinheiten eine effiziente Flächeninanspruchnahme aufweist. 
Weitere Ziele und Zwecke, die den einzelnen Festsetzungen zugrunde liegen, sind den jeweiligen 
Kapiteln des Abschnitts C zu entnehmen, in denen die Festsetzungen begründet werden. 
3.2 Gliederung des Gebietes 
Allgemein 
Es wird angestrebt, innerhalb des Quartiers ca. 350 Wohnungen unterschiedlicher Größen und Ty-
pologien zu entwickeln, um eine Vielfalt an Wohnformen zu erzeugen und die Lebendigkeit des 
Quartiers zu befördern.  
Ergänzend zum Wohnungsbau sind kleinere, die Wohnnutzung nicht störende gewerbliche Einhei-
ten denkbar. 
Südlicher Teil des ehemaligen Brauereigeländes 
Im Bereich um das ehemalige Sudhaus soll der denkmalgeschützte Gebäudebestand erhalten, sa-
niert und umgenutzt sowie behutsam ergänzt werden. Ein möglichst breites Spektrum an unter-
schiedlichen Wohntypologien wird angestrebt. Dazu beitragen können auch Angebote für ein unmit-
telbares Nebeneinander von Wohnen und Arbeiten. 
Nördlicher und östlicher Teil des ehemaligen Brauereigeländes 
In diesem Bereich wird die Neubebauung überwiegen. Weiterhin wird die noch vorhandene orts-
bildprägende Bebauung (insbesondere das ehemalige Werkstatt- und Turmgebäude, im Entwurf als 
„Turmhaus“ bezeichnet) erhalten und ergänzt. 
Auch in diesem Teil des Plangebietes sollen unterschiedliche Wohnungstypen entstehen.  
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Grundstück entlang der Halleschen Straße 
Dem Bereich an der Halleschen Straße kommt eine Sonderfunktion zu. Die Fläche soll künftig für 
den Betrieb eines Nahversorgungsmarktes und ergänzender Dienstleistungseinrichtungen genutzt 
werden. 
 
Abb. 1:  Entwurf 1. Rang Mehrfachbeauftragung, Isometrie (Arbeitsgemeinschaft Schulz und Schulz Architekten, 
Bayer Uhrig Architekten, Franz Reschke Landschaftsarchitektur) 
3.3 Bebauungs-/Nutzungskonzept 
Das städtebauliche Konzept wurde im V orentwurf des Bebauungsplanes als Strukturkonzept erar-
beitet. Dieses diente als Grundlage für eine Mehrfachbeauftragung von fünf Architekturbüros bzw. 
Arbeitsgemeinschaften verschiedener Büros. V on ihnen wurde jeweils ein städtebaulicher Entwurf 
für das Areal entwickelt. Die Ergebnisse der Mehrfachbeauftragung dienten im Anschluss der Qua-
lifizierung sowie Präzisierung des städtebaulichen Konzeptes und als Grundlage für den Entwurf 
des Bebauungsplanes. 
Das Areal in seiner historischen, baulichen wie funktionalen Sonderstellung in Lützschena- 
Stahmeln stellt erhöhte Anforderungen an die Frage, wie es als lebendiges und gleichermaßen nach-
haltiges Quartier ausgebildet werden kann.  
Als Ausgangspunkt dient die vorhandene Bebauung der früheren gewerblichen Nutzung. Sie hat für 
den Ort eine überaus prägende, identitätsstiftende Wirkung. Gebäude wie die beiden städtebauli-
chen Dominanten des ehemaligen Turmhauses im zentral-nördlichen Bereich und des ehemaligen 
Sudhauses südlich davon verleihen dem Ort bereits ein Alleinstellungsmerkmal. Das Bebauungs-
konzept sieht deshalb den Erhalt der denkmalgeschützten Bausubstanz vor. Ein Großteil der noch 
auf dem Grundstück verbliebenen Gebäude sowie die Keller und der Luftschutzbunker sind Kultur-
denkmale im Sinne des § 2 des Gesetzes zum Schutz und zur Pflege der Kulturdenkmale im Frei-
staat Sachsen. Sie sollen instandgesetzt und modernisiert werden und bilden einen wesentlichen Be-
standteil des Gesamtkonzeptes. 
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Neben dem Erhalt architekturhistorisch wertvoller Bausubstanz sieht das städtebauliche Konzept 
die Errichtung von behutsam eingepassten Neubauten, insbesondere im nördlichen und östlichen 
Teil des Areals, vor. Während im Süden und Westen des Quartiers weitgehend geschlossene Block-
randstrukturen entwickelt werden, soll sich die Bebauung nach Osten zur Böschung zur Kleingar-
tenanlage als „grüne Raumkante“ öffnen.  
Somit bilden sich innerhalb des Areals angemessene innere Blockrandstrukturen aus, die sozialver-
träglich überschaubare Nachbarschaften ergeben, die wiederum durch das öffentliche Wegenetz mit-
einander in Verbindung gesetzt werden. Diese urbanen städtebaulichen Räume werden geprägt sein 
von einem Wechsel enger Straßenräume und Aufweitungen sowie Versätzen im Bereich urbaner 
Plätze, auf denen das gemeinschaftliche Quartiersleben befördert wird. Die leicht bewegte Topogra-
fie gibt dem Quartier einen definierten Rahmen, in dem die Neubauten mit den denkmalgeschützten 
Bestandsgebäuden eine selbstverständliche Beziehung eingehen können. 
Das Konzept der Nachverdichtung und des Weiterbauens des Bestandes stärkt die Identität des Are-
als und die prägende Bedeutung dessen für den ganzen Ort Lützschena. Das Turmgebäude wird 
weitergebaut und bildet so den Rücken für das Herz des Quartiers – den neugeschaffenen Turm-
hausplatz, der sich zwischen Sudhaus und Turmhaus aufspannt und künftig einen zentralen Platz 
und Kommunikationspunkt im Quartier bilden wird.   
Durch eigene Patios, Loggien und Dachterrassen sowie Mietergärten soll demgegenüber auch ein 
notwendiges Maß an Privatheit innerhalb der Gemeinschaft im neuen Wohnquartier gewährleistet 
werden. Eine Besonderheit bildet hierbei die ehemalige Abfüllhalle im südöstlichen Quartiersbe-
reich, die unter Wahrung der denkmalpflegerischen Belange behutsam in Teilbereichen um ein Ge-
schoss aufgestockt wird. Zwischen den Aufstockungen werden begrünte und nutzbare Dachflächen 
angeordnet, die das Gebäude zusätzlich gestalterisch und funktional aufwerten.   
 
Abb. 2:  Blick aus Südosten in Richtung des um einen Anbau ergänzten „Turmhauses“ (Arbeits-
gemeinschaft Schulz und Schulz Architekten, Bayer Uhrig Architekten, Franz Reschke 
Landschaftsarchitektur) 
 
 
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Die zukünftigen Nutzungen werden sich folgendermaßen gliedern: 
Wohnen 
Das Gelände der ehemaligen Sternburg-Brauerei wird als verdichtetes Wohngebiet mit Wohnungs-
angeboten für verschiedenste Bedürfnisse und Bevölkerungsgruppen entwickelt. V om generationen-
übergreifenden Wohnen, über Wohnen für Familien, Wohnen für Alleinstehende oder Wohngemein-
schaften wird ein reiches Spektrum an Wohnungsangeboten ermöglicht. 
Im Bereich der Neubebauung wird eine anteilige Realisierung von mietpreis- und belegungsgebun-
denem Wohnraum gemäß den Beschlüssen der Stadt Leipzig erfolgen. Vertragliche Regelungen 
diesbezüglich erfolgen im Städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan. Eine Planung entsprechend 
der Anforderungen an die soziale Wohnraumförderung wird im Neubau als eher kostenverträglich 
erachtet gegenüber den vorhandenen Grundrissstrukturen in den denkmalgeschützten Bestandsge-
bäuden, die auf die frühere gewerbliche Nutzung ausgerichtet waren. 
Die Wohnnutzung kann ggf. ergänzt werden durch gewerbliche Nutzungen, die die Funktion als 
Wohngebiet nicht stören, wie beispielsweise gastronomische Einrichtungen an zentralen Plätzen des 
künftigen Quartiers. 
Kindertagesstätte 
Mit dem Anwachsen der Bevölkerung wird der Bedarf für eine zusätzliche Kindertagesstätte entste-
hen. Die Einordnung einer Kita mit ca. 120 Plätzen ist nördlich der vorhandenen Wohnhäuser ent-
lang der Halleschen Straße auf einem dort vorhandenen Plateau vorgesehen (südöstlicher Bereich 
des Flurstücks 66/5). 
Nahversorger und ergänzende Dienstleistungen 
Die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes mit einer Verkaufsfläche von max. 800 m² ist im süd-
westlichen Teil des Plangebietes auf dem städtischen Flurstück 66/a und damit am Eingang des 
Quartiers vorgesehen. Ergänzende Nutzungen, etwa Betriebe aus dem Dienstleistungssektor oder 
Räumlichkeiten für öffentliche Institutionen und Vereine, sind bauplanungsrechtlich vorgesehen und 
erwünscht. Ebenso sind Einrichtungen für gastronomische Angebote zulässig. Die Anordnung er-
folgt in mehrgeschossiger Bauweise mit mindestens zwei bis maximal drei V ollgeschossen. Damit 
wird dem Prinzip der Stapelung unterschiedlicher Nutzungen entsprochen und ein Beitrag zur Re-
duzierung zusätzlicher Flächeninanspruchnahme geleistet.  
3.4 Grünordnerisches Konzept 
In dem Plangebiet soll ein Quartier mit hoher Lebens- bzw. Aufenthaltsqualität entstehen, von des-
sen Ausstrahlung auch das Umfeld profitiert. Ausgehend vom historischen Bestand, bestimmt durch 
die warme Materialität der denkmalgeschützten Gebäude und die Atmosphäre der erhaltenen Pflas-
teroberflächen, werden identitätsstiftende und nachbarschaftlich-städtische Räume gebildet. 
Übergeordnet durchzieht ein von der Öffentlichkeit nutzbares Wegegerüst das Quartier und ver-
knüpft dieses für den Fußgänger- und Radverkehr in alle Richtungen mit seinem Umfeld. Erstmalig 
wird dabei auch eine Verbindung zur Kleingartenanlage „Lindenhöhe“ geschaffen. Ein wichtiges 
Element der zukünftigen Grünstruktur bildet dabei die Erhaltung des Gehölzbestandes im Bö-
schungsbereich zur Kleingartenanlage. Dieser stellt zugleich eine wichtige städtebauliche Zäsur dar. 
Die Freiräume werden ausgehend von der Nutzung ‚Wohnen’ konzipiert. Die Blockinnenbereiche 
sind differenziert in Mieter-, als auch Gemeinschaftsgärten. Mit ihrer Begrünung wird ihnen eine 
wichtige mikroklimatische Bedeutung zukommen. Wünschenswert ist es, gemeinschaftlich nutzbare 
Gärten und Plätze durch Gastronomie oder Einzelhandel zu ergänzen.  
Durch die Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes entsteht eine Sequenz urbaner und begrünter 
Platzräume, die dem nachbarschaftlichen Leben Raum geben sollen. Durch vielgestaltige Grün-
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strukturen in den Randbereichen des Gebiets („Grüner Rahmen“), in den V orgartenzonen der Wohn-
gebäude und als Straßenbegleitgrün entlang der Wege und auf den Stadtplätzen, wird ein durch-
grüntes Wohngebiet geschaffen. Dieses fügt sich trotz seines großen Bauvolumens harmonisch in 
die vorstädtische Umgebung ein. Mit der weitreichenden Beschränkung von Kfz-Verkehr im Wohn-
gebiet werden die V oraussetzungen geschaffen, damit sich die Bewohnerinnen und Bewohner im 
Quartier wohlfühlen und sich den öffentlichen Raum aneignen für Freizeitaktivitäten und als Ort 
gemeinsamer Kommunikation. Eine detaillierte Planung der Freiflächen erfolgt in Abstimmung mit 
den Inhalten des Bebauungsplans und wird Bestandteil des Städtebaulichen Vertrages zum Bebau-
ungsplan. 
Südlich des Wohngebietes bietet das stadtseitige Entrée an der Halleschen Straße/Zur Alten Braue-
rei eine großzügige Anbindung an die geplante Straßenbahnhaltestelle. Der dort entstehende Platz 
erhält durch den geplanten Lebensmittelmarkt und ergänzenden Dienstleistungen zusätzliche Quali-
tät und wird wesentlich zur Belebung des Stadtteils beitragen.  
Auf dem Grundstück im südlichen Abschluss ist ein Kastanienbestand vorhanden, der nach § 21 
Sächsisches Naturschutzgesetz (SächsNatSchG) als Biotop geschützt ist (Typ „Höhlenreiche Althol-
zinseln“, Reg.-Nr. 82032.I). Im Falle der Realisierung eines Lebensmittelmarktes in der Erdge-
schosszone ist aufgrund der funktionalen Anforderungen an einen solchen Betrieb davon auszuge-
hen, dass sich ein Eingriff in den Baumbestand nicht gänzlich vermeiden lässt. Mit Schreiben vom 
28. Januar 2021 wurde von der Naturschutzbehörde eine Befreiung für einen Teilbereich des Bioto-
pes gemäß § 67 BNatSchG in Aussicht gestellt. 
Das grünordnerische Konzept sieht einen nachhaltigen Umgang mit den vorhandenen Materialien 
und Einbauten vor. Die Aufarbeitung von Pflasterbelägen bezüglich ihrer barrierefreien und kom-
fortablen Begehbarkeit, die Sanierung von Stützmauern und der Erhalt von historischen Relikten 
sowie die Integration von wertvollen Gehölzgruppen sind wesentliche Maßnahmen.  
Konkretere freiraumgestalterische Aspekte, zu welchen das beschriebene Konzept die Grundlage 
bildet, werden im Rahmen der Freianlagenplanung differenziert geplant und finden Eingang in den 
städtebaulichen Vertrag.  
 
Abb. 3:  Entwurf 1. Rang Mehrfachbeauftragung, Detaillagepläne (Arbeitsgemeinschaft Schulz und 
Schulz Architekten, Bayer Uhrig Architekten, Franz Reschke Landschaftsarchitektur) 
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3.5 Verkehrserschließung 
Fußgängerverkehr 
Für Fußgängerinnen und Fußgänger werden sich die vorrangigen Ziele im Bereich der Straßenbahn-
haltestelle befinden, da es kein klassisches Ortsteilzentrum Lützschena gibt. Somit sind die stärks-
ten Fußgängerströme zwischen den Zugängen zum Wohnquartier und dem Knotenpunkt Hallesche 
Straße/ Straße Zur Alten Brauerei zu erwarten. In Abhängigkeit der Anzahl und Lage dieser Zu-
gänge sowie der Attraktivität der Wegeverbindungen innerhalb des Plangebietes werden sich die 
Fußgängerinnen und Fußgänger entlang der nördlichen Bahnstraße und Straße Zur Alten Brauerei 
bzw. durch das Wohnquartier bewegen.  
Eine zusätzliche Wegeführung wird in West-Ost-Richtung in Form eines neu zu errichtenden Geh-
wegs zum östlich angrenzenden Kleingartenverein hergestellt. Die Verknüpfung zu den gegenwärtig 
untergenutzten Kleingärten auf der Lindenhöhe trägt zur Attraktivität des Wohnens im künftigen 
Quartier bei, bietet Kleingärtnern und Spaziergängern jedoch auch eine neue Verbindung.  
Da die Kleingartenanlage deutlich höher liegt und im Übergang zum künftigen Wohnquartier teil-
weise einen beträchtlichen Bewuchs aufweist, kann derzeitig nicht abgeschätzt werden, ob die Zu-
gangsmöglichkeit an dieser Stelle barrierefrei geschaffen werden kann. Dies wird im Zuge der wei-
teren Erschließungsplanung ebenso geprüft wie eine alternative, uneingeschränkte Zugangsmög-
lichkeit nördlich der vorgesehenen Wegeführung. Abschließende Regelungen dazu werden im Städ-
tebaulichen Vertrag getroffen.   
Da es im Bestand keine straßenbegleitenden Gehwege am östlichen Rand der Straße Zur Alten 
Brauerei gibt, wurde im Verkehrsgutachten empfohlen, für Fußgängerinnen und Fußgänger im Zuge 
der Straße Zur Alten Brauerei einen 2,50 m breiten Gehweg auf der östlichen Fahrbahnseite einzu-
ordnen. Dies ist zulasten der Fahrbahn möglich, wenn die nutzbare Breite im Zufahrtsbereich zur 
Lichtsignalanlage nicht unter 6,00 m sinkt. Das ist gewährleistet. Im Bereich der Bahnstraße nörd-
lich des Knotenpunktes mit dem Radefelder Weg und der Straße Zur Alten Brauerei würde die Er-
weiterung des bestehenden Gehweges auf durchgängig 2,50 m und einer Fahrbahnbreite von 6,00 m 
eine Erweiterung des Straßenquerschnitts nach sich ziehen. An der betroffenen Stelle kann eine als 
Wohnstraße eingestufte Trasse jedoch auch mit 5,00 m Fahrbahnbreite ausgebildet werden, wenn 
Ausweichstellen für größere Fahrzeuge (z.B. Stadtreinigung) geschaffen werden.  
Eine Neuordnung des Straßenraums entlang des Plangebietes sollte nach Auffassung der Gutachter 
auch unter dem Aspekt einer möglichen Öffnung der Eisenbahnüberführung im Zuge der Bahn-
straße in Höhe der B 6 betrachtet werden. Geringere Fahrbahnbreiten würden sich auf die Ge-
schwindigkeit reduzierend auswirken, was bei einem ggf. (wenn auch nur geringfügig) erhöhten 
Aufkommen von Durchgangsverkehren positiv zu bewerten wäre. 
Ggf. muss die vorhandene denkmalgeschützte Mauer in zwei Teilbereichen versetzt werden, sofern 
unter Beibehaltung der westlichen bzw. nördlichen Grundstücksgrenzen nur eine Verbreitung des 
Straßenraumes nach Osten bzw. Süden möglich ist.  
Ein regelkonformer, straßenbegleitender Gehweg am östlichen Rand der Straße Zur Alten Brauerei 
bzw. südlichen Rand der Bahnstraße ist damit Bestandteil der Planung. Die angesprochenen ver-
kehrstechnischen Fragestellungen werden im Entwurf der Erschließungsplanung gesondert behan-
delt und als Bestandteil des Städtebaulichen Vertrages mit der Eigentümerin abschließend geregelt.   
Radverkehr 
Radfahrende sind bei der Erschließung des Wohnquartiers im gleichen Maße zu berücksichtigen 
wie Fußgängerinnen und Fußgänger. Hierfür sind barrierefreie Zugänge bzw. Wegeverbindungen 
durch das Plangebiet vorzusehen.  
In den Wohngebietsstraßen Zur Alten Brauerei und (nördliche) Bahnstraße kann der Radverkehr 
auch zukünftig im Mischverkehr mit Kraftfahrzeugen auf der Fahrbahn geführt werden. 
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Entlang der außerhalb des Plangebietes gelegenen Halleschen Straße wären aufgrund der lt. Ver-
kehrsgutachten künftig zu erwartender Belegung von etwa 1.250 Kfz/h separate Radwege anzustre-
ben. Hierfür sind detaillierte gesonderte Planungen erforderlich. Im Rahmen der Planung zur Stra-
ßenbahnhaltestelle Lützschena im Auftrag der LVB GmbH werden in Abstimmung mit der Stadtver-
waltung im unmittelbarem Haltestellenbereich Lösungen für die Einordnung von Radverkehrsanla-
gen untersucht.  
Gemäß Stellplatzsatzung der Stadt Leipzig sind 2 bis 4 Fahrradstellplätze je Wohnung bereitzustel-
len. Sie sind in unmittelbarer Nähe des Eingangsbereiches der zugehörigen Gebäude und Anlagen 
zu realisieren. Detailliertere Angaben erfolgen in der Planung der Freiraumanlagen, die Bestandteil 
des Städtebaulichen Vertrages wird.   
Für den Nahversorgungsmarkt im Bereich der Halleschen Straße gelten indes die V orgaben der 
Sächsischen Bauordnung. Demnach ist 1 Fahrradstellplatz je 60 bis 80 m² Verkaufsnutzfläche her-
zustellen, jedoch mindestens 2 Stellplätze je Laden. Eine Änderung der allgemeinen Anforderungen 
für dieses Grundstück kann im Zuge der Konzeptvergabe durch die Stadt Leipzig gesteuert werden. 
Öffentlicher Personennahverkehr 
Die Anbindung des Areals an das Netz des ÖPNV wird sich durch die vorgesehene Taktverdichtung 
der Straßenbahnlinie 11 noch verbessern. Mit der S-Bahnhaltestelle Lützschena können auch Rad-
fahrer auf schnellem Weg in die Innenstadt bzw. ins benachbarte Oberzentrum Halle (Saale) gelan-
gen.  
Ein zusätzliches Potenzial zur besseren Anbindung besteht darin, wenn zukünftig wieder Busse ent-
lang der Straße Zur Alten Brauerei bzw. Bahnstraße verkehren würden. Ein entsprechender V or-
schlag wurde auch im Forschungsprojekt Low Carb, welches sich umfassend mit der zukünftigen 
Entwicklung des ÖPNV im Nordraum Leipzigs auseinandersetzt, formuliert. Mögliche Haltestellen-
standorte wären an der Straße Zur Alten Brauerei in Nähe der Halleschen Straße und in der Bahn-
straße nördlich der Einmündung des Radefelder Wegs. 
Äußere MIV-Erschließung 
Die Kfz-Erschließung des Plangebietes erfolgt in erster Linie über die bereits heute ampelgeregelte 
Kreuzung Hallesche Straße/ Straße Zur Alten Brauerei.  
Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes wurde eine verkehrsplanerische und verkehrs-
technische Untersuchung0F
1 durchgeführt. Im Rahmen dieser Untersuchung wurden für folgende An-
binde- und Knotenpunkte Leistungsfähigkeitsberechnungen durchgeführt und bewertet: 
o Hallesche Straße/ Zur Alten Brauerei/An der Schäferei 
o Bahnstraße/Zur Alten Brauerei 
o Anbindung Einkaufsmarkt an Hallesche Straße 
o Anbindung Kindertageseinrichtung an Hallesche Straße 
Die Anbindungen des Wohnquartiers an die Straße Zur Alten Brauerei und Bahnstraße wurden nicht 
gesondert betrachtet. Da die betreffenden Nebenstraßen gering frequentiert sind, ist hier mit sehr 
großen Kapazitätsreserven zu rechnen, sodass der Gutachter eingeschätzt hat, dass eine Leistungsfä-
higkeit in jedem Fall gegeben sein wird. 
Die Leistungsfähigkeitsberechnung für den Knoten Hallesche Straße/Zur Alten Brauerei/An der 
Schäferei hat ergeben, dass die Analysebelastungen in der Morgen- und Nachmittagsspitze in guter 
Verkehrsqualität bewältigt werden können. V or dem Prognosehorizont 2030 – unabhängig ob die 
Bahnstraße für den Durchgangsverkehr geöffnet wird oder nicht – ändern sich diese Werte nicht sig-
nifikant. 
                                                
1 Stadt Leipzig, Bebauungsplan Nr. 445 „Wohnquartier an der alten Brauerei“ verkehrsplanerische und verkehrstechnische Untersuchung , Verkehrs-
System Consult Halle GmbH, Mai 2019 
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Mit dem zusätzlichen Verkehr durch das Plangebiet (Wohnquartier und Kita) sowie dem Lebensmit-
telmarkt ändern sich die Werte für die Betrachtung der Analyse und der Prognose 2030 ebenfalls 
nicht signifikant. Im Gutachten wird festgestellt, dass der signalisierte Knotenpunkt somit noch 
große Kapazitätsreserven aufweist. 
V on untergeordneter Bedeutung für die Leistungsfähigkeit des Knotenpunktes ist die Lage der Stra-
ßenbahnhaltestelle, da bereits im Bestand – und auch mit einer Haltestelle im östlichen Knotenarm 
– die Anmeldung einer Straßenbahn die Hauptrichtungsfreigabe beschleunigt bzw. verlängert und 
die Einfahrt in die Haltestelle den Hauptverkehrsstrom im Zuge der Halleschen Straße aufhält. Für 
die Sicherheit des Verkehrsablaufes am Knotenpunkt ist eine Lage in der Knotenpunktzufahrt, 
sprich östlich des Kreuzungspunktes Hallesche Straße/Straße Zur Alten Brauerei/An der Schäferei 
zu bevorzugen, da der gesperrte Verkehr hinter der Bahn warten muss und der Knotenpunkt frei 
bleibt. Die Möglichkeit einer Verlagerung der Straßenbahnhaltestelle östlich des Kreuzungspunktes 
wurde im vorliegenden Bebauungsplanentwurf berücksichtigt. 
An der Kreuzung Bahnstraße/Zur Alten Brauerei/Radefelder Weg treffen Straßen im nachrangigen 
Verkehrsnetz (Nebenstraßen) aufeinander. Die Regelung erfolgt nach dem Prinzip „rechts-vor-
links“. In allen Belastungsszenarien hat der Gutachter eine gute Verkehrsqualität ermittelt. Die 
Kreuzung weist – auch bei Öffnung der Bahnstraße für den Durchgangsverkehr – noch erhebliche 
Kapazitätsreserven auf. 
Die Anbindung des geplanten Lebensmittelmarktes an eine Hauptverkehrsstraße (Hallesche Straße) 
ist aus Sicherheitsgründen in unmittelbarer Knotennähe nur für Rechtsab- und -einbieger möglich. 
Deshalb wurde die Leistungsfähigkeit der Zufahrt nur in der Variante „Rechts-rein-rechts-raus“ be-
wertet. Dabei wird für die „Nebenrichtungszufahrt“ (Anbindung Markt von Hallescher Straße) von 
der Regelung der Wartepflicht mit Zeichen 206 („Halt, V orfahrt gewähren“ = Stoppschild) ausge-
gangen. Unter den genannten V oraussetzungen wurde eine sehr gute Verkehrsqualität ermittelt.  
Der Zufahrtsbereich zur geplanten Kindertageseinrichtung befindet sich ebenfalls an der Halle-
schen Straße – etwa 100 Meter vor dem Knotenpunkt Hallesche Straße/Zur Alten Brauerei/An der 
Schäferei. Der Leistungsfähigkeitsberechnung wurde die Option zugrunde gelegt, dass alle Fahrt-
richtungen ermöglicht werden. Auch für die Kindertagesstätte wurde in allen Belastungsszenarien 
eine gute bis sehr gute Verkehrsqualität ermittelt. 
Es kann somit festgestellt werden, dass die äußere Erschließung des Wohngebietes für den motori-
sierten Individualverkehr in einer guten Verkehrsqualität möglich ist. Das bestehende Netz kann den 
zusätzlichen Verkehr aufnehmen. 
Innere MIV-Erschließung 
Mit dem Erschließungskonzept für die innere Erschließung wird das Ziel verfolgt, den ebenerdigen 
motorisierten Individualverkehr weitreichend zu vermindern. Da den wohnungsnahen Freiräumen 
eine immense Bedeutung als erweitertem Lebens- und Wohnraum zukommt, soll das gesamte 
Wohnquartier überwiegend den Fußgängerinnen und Fußgängern bzw. Radfahrenden vorbehalten 
sein. Eine Ausnahme bildet die öffentliche Zufahrt zur Kindertagesstätte von der Halleschen Straße. 
Möglich wird dies insbesondere, indem der ruhende Anwohnerverkehr zugunsten der Freiraumqua-
lität ausnahmslos in Tiefgaragen abgedeckt wird. Darüber hinaus wird eine Ein- bzw. Durchfahrt 
durch die inneren Quartiersbereiche mithilfe zusätzlicher baulicher Maßnahmen beschränkt. Räum-
lich ist davon der Bereich ab Höhe des westlichen Gebäudeabschlusses des Turmhauses im Nord-
westen bis zur Höhe des Kita-Grundstückes im Südosten betroffen. Im Bebauungsplanentwurf ist 
dieser Bereich mit „GFL 2“ festgesetzt. Im Ergebnis wird in den Kernbereichen des Quartiers ledig-
lich eine Befahrbarkeit für die wesentlichen Versorgungsfunktionen bestehen. Dazu zählen insbe-
sondere Feuerwehr- und Rettungsfahrzeuge, Krankentransporte, Möbellieferungs- und Pflegedienst-
leistungen, Fahrzeuge der Stadtreinigung, Taxen und Zustelldienste. Die Gewährleistung der ständi-
gen Befahrungsmöglichkeit des Quartiersinneren aus Gründen kommunaler Pflichten, wie bspw. der 
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öffentlichen Sicherheit, erfolgt über vertragliche Regelungen im Städtebaulichen Vertrag zum Be-
bauungsplan.  
Über dieses Erschließungskonzept wird der motorisierte Individualverkehr auf ein Mindestmaß re-
duziert zugunsten einer umweltverträglichen Mobilität und einem größeren Maß an Lebens- und 
Aufenthaltsqualität im Quartier.  
 
 
Abb. 4:  Entwurf 1. Rang Mehrfachbeauftragung, Erschließungssystem (Arbeitsgemein-
schaft Schulz und Schulz Architekten, Bayer Uhrig Architekten, Franz Reschke 
 Landschaftsarchitektur) 
 
Der Stadtrat der Stadt Leipzig hat am 19.11.2019 die Satzung der Stadt Leipzig über die Stellplatz-
pflicht (Stellplatzsatzung) beschlossen. 
Für Mehrfamilienhäuser beträgt der Stellplatzbedarf demnach in Abhängigkeit von der Wohnungs-
größe 0,5 bis 0,7 Kfz-Stellplätze je Wohnung. Im Plangebiet sind ca. 350 Wohnungen vorgesehen. 
Nach vorliegendem Planungsstand ist beabsichtigt, in einer oder mehreren Tiefgaragenanlagen ei-
nen Stellplatzbedarf von ca. 1 Stellplatz je Wohnung abzudecken. Die gemäß Stellplatzsatzung not-
wendige Anzahl an Stellplätzen für Kraftfahrzeuge wird damit erfüllt.  
Die Tiefgaragenzufahrten sollen am westlichen bzw. nördlichen Eingang zum Plangebiet hergestellt 
werden. Sie werden in der Planzeichnung festgesetzt (vgl. Planzeichnung und Abbildung 4). Besu-
cherparkplätze für das Wohnquartier sind ebenerdig in den Bereichen der nordwestlichen Zufahrt 
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(mindestens 20 Stellplätze) sowie der südlichen Zufahrt (4 Stellplätze) zum Wohngebiet vorgese-
hen. Die notwendigen Parkplätze für den Betrieb der Kindertagesstätte sind über die Zufahrt von 
der Halleschen Straße zu erreichen.  
Die Anzahl an notwendigen Stellplätzen für den geplanten Nahversorgungsmarkt unterliegt weiter-
hin den Anforderungen der Sächsischen Bauordnung, da für gewerbliche Nutzungen bislang noch 
keine rechtsverbindlichen städtischen V orgaben durch eine kommunale Stellplatzsatzung erlassen 
worden sind. Gemäß der Sächsischen Bauordnung ist grundsätzlich ein Kfz-Stellplatz je 30 bis 40 
m² Verkaufsnutzfläche und ein Fahrradstellplatz je 60 bis 80 m² Verkaufsnutzfläche vorzusehen. Da 
die Verkaufsfläche auf max. 800 m² begrenzt ist, besteht somit ein Stellplatzbedarf von ca. 20 bis 
max. 27 Stellplätzen für Kraftfahrzeuge, die auf dem betreffenden Grundstück unterzubringen sind.  
Zu dem Nahversorgungsmarkt liegen jedoch keine abschließenden Planungen vor. Eine Entschei-
dung über die Unterbringung der notwendigen Anzahl an Stellplätzen soll erst nach öffentlicher 
Ausschreibung des Grundstücks erfolgen. Die dafür vorgesehene Konzeptvergabe wird gegenwärtig 
verwaltungsintern vorbereitet. 
Zur Förderung eines klimagerechten Stadtquartiers wird die Errichtung einer Carsharing-Station, 
welche durch die Allgemeinheit genutzt werden kann, im nordwestlichen Teil des Wohnquartiers 
geplant. Der Standort wird nahe der Straße Zur Alten Brauerei südlich des Knotenpunktes mit 
Bahnstraße und Radefelder Weg eingeordnet und soll damit auch für Anwohnerinnen und Anwoh-
ner umliegender Siedlungsbereiche eine attraktive Alternative zum privaten Pkw bilden. Weiterfüh-
rende Regelungen dazu werden im Städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan getroffen.   
3.6 Medientechnische Erschließung 
Da das Plangebiet seit vielen Jahren brachliegt, muss die innere medientechnische Erschließung so-
weit erforderlich neu hergestellt werden. 
Trink- und Löschwasserversorgung 
Die Trinkwasserversorgung ist entsprechend den Aussagen der Kommunalen Wasserwerke Leipzig 
GmbH (KWL) über die Versorgungsleitung DN 200/150, die entlang der Bahnstraße/Straße Zur Al-
ten Brauerei verläuft, möglich (siehe Kap. 5.7). 
Aus der vorhandenen bzw. geplanten Bebauungsstruktur würden sich jedoch sehr lange Hausan-
schlussleitungen ergeben, was aus hygienischer Sicht bedenklich ist. Daher ist laut Erschließungs-
konzept1F
2 eine Ringleitung zur inneren Erschließung des Plangebietes vorzusehen. Diese wird den 
Ringschluss zwischen den Leitungen Hallesche Straße und der Bahnstraße/Zur Alten Brauerei her-
stellen. Damit wären eine größere Versorgungssicherheit und kurze Hausanschlüsse gewährleistet. 
Es ist vorgesehen, dass die Ringleitung nach ihrer Realisierung von der Kommunalen Wasserwerke 
Leipzig GmbH (KWL) übernommen wird. 
Der Löschwasserbedarf kann aus dem Netz der KWL gedeckt werden. Es steht eine Löschwasser-
menge von 96 m³/h zur Verfügung. Mit dem geplanten Ringschluss der Versorgungsleitungen kön-
nen zusätzliche Hydrantenanschlüsse für die Löschwasserversorgung vorgesehen werden. Durch ein 
dichteres Hydrantennetz kann ein schnellerer Löschangriff gewährleistet werden. 
Maßnahmen zur Gewährleistung des Brandschutzes sind innerhalb der Baufelder vorzusehen. Flä-
chen des öffentlichen Verkehrsraumes sind zur brandschutztechnischen Sicherung der Gebäude 
grundsätzlich nicht in Betracht zu ziehen, wenn das Freihalten der Flächen ein Halteverbot erfor-
dert. 
Grundsätzlich ist die Erschließungsplanung vorab mit der KWL abzustimmen. Als Leitungswege 
stehen grundsätzlich die Verkehrsflächen und die bereits als Geh-, Fahr- und Leitungsrecht ausge-
wiesenen Flächen zur Verfügung. Sollen die Leitungen als öffentliche Ver- und Entsorgungsanlagen 
                                                
2 Erschließungskonzept Wasser, Abwasser und Regenwasser zum Bebauungsplan, Projektierung Heizung Lüftung Sanitär,  
Dipl.-Ing. (FH) U. Tegl, 28.04.2020 
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durch die KWL übernommen werden, sind deren Forderungen bezüglich Zugänglichkeit und Quali-
tät der Straßen einzuhalten. Die Hausanschlüsse sind dann durch den jeweiligen Eigentümer/Nutzer 
zu beantragen. 
Abwasserentsorgung  
Die Abwasserentsorgung des Plangebietes ist im Trennverfahren vorzusehen.  
Schmutzwasser 
Für die Schmutzwasserentsorgung bestehen Anbindemöglichkeiten in südlicher Richtung an den 
Mischwasserkanal DN 250 in der Halleschen Straße. In westlicher Richtung kann an den Schmutz-
wasserkanal DN 200 - DN 300 in der Straße Zur Alten Brauerei sowie in nordwestlicher Richtung 
an den Mischwasserkanal DN 350 in der Bahnstraße angebunden werden. 
Die Gebäude entlang der Bahnstraße/Zur Alten Brauerei und der Halleschen Straße können direkt 
an die Abwasserleitungen angebunden werden.2F
3 Für die Bebauung im Inneren des Plangebietes ist 
ein Hauptsammler mit Anschluss an die vorhandenen Leitungen der KWL neu zu bauen. Lage und 
Leitungsführung sind im Rahmen der Erschließungsplanung mit dem Entsorgungsunternehmen ab-
zustimmen. 
Regenwasser  
Grundsätzlich ist der Versiegelungsgrad innerhalb des Baugebietes durch einen hohen Grünflächen-
anteil, den Einsatz von versickerungsfähigem Pflaster und Dachbegrünung so gering wie möglich 
zu halten. Es sind möglichst viele regenmengenreduzierende Maßnahmen vorzusehen. Dazu gehört 
beispielsweise die separate Leitungsführung der Balkonentwässerung ohne Anschluss an Rigolen; 
diese kann über die Rasenflächen oberirdisch versickert werden. Auch ist davon auszugehen, dass 
das gesamte Regenwasser auf dem Grundstück verbleibt.  
Der Versickerungsnachweis des Ingenieurbüros VEBAU hat ergeben, dass eine Versickerung gene-
rell möglich ist.3F
4 Dies entspricht den Empfehlungen der Deutschen Vereinigung für Wasserwirt-
schaft, Abwasser und Abfall e. V. (Arbeitsblatt DWA-A 138, Planung, Bau und Betrieb von Anla-
gen zur Versickerung von Niederschlagswasser), in denen für den Einsatz von Versickerungsanla-
gen nur Lockergesteine in Frage kommen, deren kf-Werte im Bereich von kf = 1x 10-3 bis 1x 10-6 
m/s liegen. Bei kf-Werten von kleiner als kf = 1 x 10-6 m/s ist eine Entwässerung ausschließlich über 
die Versickerung mit zeitweiliger Speicherung nicht gewährleistet, sodass eine ergänzende Ablei-
tungsmöglichkeit vorzusehen wäre. 
Die Versickerung des auf den Dachflächen anfallenden Wassers ist unter Berücksichtigung der 
Schadstofffracht des Niederschlagswassers über breitflächige Versickerung, dezentrale Flächen- 
und Muldenversickerung bzw. Mulden-Rigolen-Elemente möglich. Eine Versickerung über Rigolen 
ist nach Vorbehandlung in der Regel zulässig. 
Auch die ansetzbaren Werte der Bodenart mit einem kf-Wert von 5,00 E-4 m/s entsprechen den 
Empfehlungen der Deutschen Vereinigung für Wasserwirtschaft, Abwasser und Abfall e.V. Unter-
suchungen der Wasserdurchlässigkeitsbeiwerte in Form von Sickertests oder als Ableitung aus den 
Kornverteilungskurven liegen derzeit nicht vor. Da für jedes Gebäude jedoch eine eigene Versicke-
rung geplant werden soll, ist eine entsprechende Bodenuntersuchung in den jeweiligen Bereichen 
inklusive Untersuchungen der Wasserdurchlässigkeitsbeiwerte in Form von Sickertests bzw. zusätz-
lichen Bohrungen noch durchzuführen. Dabei soll auch der Nachweis der Schadstofffreiheit bzw.  
-belastung im jeweiligen Bereich des Bodens geführt werden. Die beiden Untersuchungen sollen 
parallel zur öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfes erfolgen. Die Ergebnisse sind der 
Bodenschutzbehörde und Wasserbehörde der Stadt Leipzig vorzulegen und bedürfen der abschlie-
ßenden Zustimmung dieser Behörden vorab eines Satzungsbeschlusses des Bebauungsplanes. 
                                                
3 Stellungnahme KWL zum V orentwurf des Bebauungsplans vom 15.01.2019 
4 Baugrundgutachten, VEBAU Ingenieurbüro, 23.05.2019 
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Weiterhin ist nach der o.g. Vorschrift eine Mächtigkeit des Sickerraumes, bezogen auf den mittleren 
höchsten Grundwasserstand (100,28 m ü. NN), von mindestens 1 m gefordert, um eine ausrei-
chende Filterstrecke für eingeleitete Niederschlagsabflüsse zu gewährleisten. Bei einer Gelände-
oberkante von ca. 109,00 m ü. NN und einer Einbindetiefe der Versickerungsanlagen mit ca. 2,4 m 
unter Gelände (geodätische Höhe ca. 106,50 m ü. NN) ist der erforderliche Sickerraum zum Grund-
wasser jedoch sicher eingehalten. 
Bei den vom Gutachter im Erschließungskonzept für die Regenwasserableitung berücksichtigten 
Flächen handelt es sich ausnahmslos um Flächen auf einem Privatgrundgrundstück. Es wird ledig-
lich hinsichtlich der möglichen Nutzung in private, teilöffentliche und öffentliche Bereiche unter-
schieden. Somit können alle unbefestigten Flächen (Rasen-, Grün- und Retentionsflächen) als Ver-
sickerungs- und Überflutungsflächen genutzt werden. 
Für die Straßenentwässerung sind je nach Nutzung verschiedene Entwässerungen angedacht. Im 
Bereich der öffentlichen Straße (Kita-Zufahrt) werden auf Grund der Borde an den Gehwegen her-
kömmliche Straßeneinläufe vorgesehen. Diese werden zusammengefasst und einer Rigole zuge-
führt. Für die Reinigung ist eine entsprechende Sedimentationsanlage vorzusehen. In den Bereichen 
mit Mischverkehrsflächen gibt es keine Höhenunterschiede durch separate Fußwege. Hier wird das 
Regenwasser den Grünflächen und Baumreihen zugeführt. Dafür ist dem Erschließungskonzept 
nach eine Entwässerungsmulde geplant, welche mit einem Notüberlauf versehen wird. Im Bereich 
von Straßen wird zum Schutz der Verkehrsfläche eine Randdrainage eingebaut. Diese und die Not-
entwässerung der Mulden werden ebenfalls den Rigolen der öffentlichen Straße über die Sedimen-
tationsanlage zugeführt. 
Auf Grundlage der derzeit vorliegenden Angaben zu den Dachflächen wurde eine Berechnung der 
Rigolen je Gebäude durchgeführt. Eine Versickerung des gesamten, auf den Dachflächen anfallen-
den Niederschlagswassers konnte entsprechend nachgewiesen werden.  
Für die Starkregenereignisse und die Überflutungsvorsorge sind alle Rasen- und sonstigen Grünflä-
chen als Überflutungsflächen heranzuziehen und entsprechend auszubilden.  
Zur Begrenzung der Bodenversiegelung werden im Erschließungskonzept Wasser, Abwasser und 
Regenwasser folgende Maßnahmen empfohlen: 
o Begrenzung von vollversiegelten Flächen (Bitumen oder Beton), 
o Verwendung von Rasengittersteinen, Ökopflaster und Schotterrasen, 
o Anlegen von oberirdischen Rasenmulden mit Bepflanzung, 
o begrünte verdunstungsoptimierte Dachflächen und 
o Mindestüberdeckung Tiefgarage für ausreichende Bepflanzung. 
Diese Flächen unterstützen aufgrund ihrer geringen Abflussbeiwerte die zur Gewährleistung einer 
vollständigen Versickerung notwendigen Maßnahmen. Weiterhin sind, wie bereits geplant, diverse 
Retentions- und Verdunstungsflächen vorzusehen. Auch angedachte Baumreihen an den Verkehrs-
wegen und diverse Grünflächen und -streifen unterstützen die Aufnahme von Oberflächenwasser 
zur Versickerung. 
Außerdem wurde vom Gutachter angeregt, in Bereichen mit größeren Grünflächen eine Zisterne zur 
Nutzung des Regenwassers für die Bewässerung der Grünflächen vorzusehen. Dies sollte mit einer 
automatischen Bewässerung der Rasenflächen verbunden werden, um die Zisterne in Zeiten ohne 
Regen zu leeren und damit anschließend eine erneute Füllung und Nutzung gewährleisten zu kön-
nen. Damit könnte die Belastung der Versickerungsanlagen reduziert werden und gleichzeitig das 
Regenwasser wieder der Natur zur Verfügung gestellt werden. 
Grundsätzlich hat das Erschließungskonzept ergeben, dass die Versickerung des gesamten anfallen-
den Niederschlagswassers im Plangebiet möglich ist. Auf Grundlage der exakten Gebäudedachflä-
chen und den sonstigen befestigten Flächen sind im Zuge der weiteren Freianlagenplanung sowie 
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des jeweiligen Planungsfortschritts der Gesamtmaßnahme die Regenentwässerung und Überflu-
tungsnachweise der einzelnen Bereiche zu konkretisieren und weiter zu verfeinern. 
Die Einordnung dieser Flächen im Plangebiet ist dem Lageplan des Erschließungskonzeptes Was-
ser, Abwasser und Regenwasser zu entnehmen. 
Gasversorgung 
Die Gasversorgung des Plangebietes ist möglich. Sie kann ausgehend von den auf der Westseite der 
Straße Zur Alten Brauerei und auf der Südseite der Halleschen Straße verlaufenden Gasmitteldruck-
leitungen erfolgen (vgl. Kap. 5.7).  
Elektroenergieversorgung 
Das neue Netz kann ausgehend von dem Mittelspannungskabel, das am nördlichen Rand der Halle-
schen Straße verläuft, aufgebaut werden (vgl. Kap. 5.7).  
3.7 energetische Konzeptansätze 
Die energetischen Maßnahmen für das Plangebiet setzen sich aus einer Vielzahl von Bausteinen zu-
sammen, die in ihrer Gesamtheit dazu beitragen, den CO2-Ausstoß zu minimieren.  
Städtebau 
Auf der Handlungsebene des Bebauungsplanes werden Festsetzungen zur Stellung der Gebäude so-
wie zur Bebauungsdichte getroffen. Mit dem vorliegenden Entwurf wird eine vergleichsweise hohe 
Dichte, insbesondere in Hinblick auf die Lage am Stadtrand, sowie ein hohes Maß an Kompaktheit 
der Baukörper erzielt. 
Durch die Konzentration auf Mehrfamilienhäuser im Geschosswohnungsbau wird ein günstigeres 
A/Ve-Verhältnis erreicht. Dieses beschreibt das Verhältnis der Wärme abstrahlenden Außenhülle A 
zum beheizten V olumen Ve des Gebäudes. Ein kompakter Baukörper hat somit einen niedrigen 
A/Ve-Wert mit einem geringeren Heizwärmebedarf.  
Als positiver Einflussfaktor ist die 3- bis 5-Geschossigkeit der Baukörper zu betrachten, durch die 
ein optimiertes A/Ve-Verhältnis gegenüber Gebäuden mit einer geringeren Anzahl an V ollgeschos-
sen ermöglicht wird. Ebenso wirkt sich die Länge der Baukörper mit zumeist über 25 Metern redu-
zierend auf den Heizwärmebedarf aus. Die relativ geringe Anzahl an V or- und Rücksprüngen an den 
Baukörpern trägt zur Reduzierung der Fassadenfläche insgesamt bei, was ebenso energetisch zu-
träglich ist. Durch die kompakten Gebäudeformen, insbesondere im Neubausegment, reduzieren 
sich neben den Baukosten auch die Betriebs- und Unterhaltskosten.  
Objektplanung  
Für die konkrete Objektplanung liegt die Verantwortung für eine energieeffiziente Bauweise in der 
Hand der Eigentümerin. Die Ziele eines hohen baulichen Wärmeschutzes bzw. einer Reduzierung 
des Wärmebedarfes sollen unter Beachtung des Gebäudeenergiegesetzes erreicht werden durch: 
 Reduzierung der Transmissionswärmeverluste durch Dämmung der Gebäudefassade, 
 passive Solarenergienutzung,  
 eine hohe Qualität der Gebäudehülle und  
 eine hohe Anlageneffizienz im Gebäude selbst. 
Bei den Baudenkmalen ist denkbar, von der Ausnahme im Sinne von § 24 EnEV/ § 105 Gebäude-
energiegesetz Gebrauch zu machen.  
 
  
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Versorgungstechnische Systeme 
Bei der Entwicklung des Quartiers ist eventuell vorgesehen, eine der folgenden versorgungstechni-
schen Systeme zu realisieren:  
1. Nahwärmelösungen durch ein BHWK  
2. Effiziente Gasthermen in Kopplung mit Luftwärmepumpen 
Ergänzend wird geprüft, ob und in welchem Umfang die Dachflächen für die Nutzung erneuerbarer 
Energien genutzt werden können. Unter Berücksichtigung der Anforderungen an eine Begrünung 
der Dachflächen ist dies auf den geplanten Neubauten bauplanungsrechtlich möglich. 
Bei Fertigstellung des Quartiers soll der Energiebedarf zu signifikanten Anteilen aus erneuerbaren 
Energien gedeckt werden. Die Eigentümerin befindet sich dazu gegenwärtig in Gesprächen mit der 
Leipziger Gruppe. Um die Ansätze mit quantitativ unterlegten Aussagen zu ergänzen und tieferge-
hender zu prüfen wird ein Energiekonzept gegenwärtig durch die Eigentümerin beauftragt. 
4. Verfahrensdurchführung 
Folgende Verfahrensschritte wurden zur V orbereitung des Satzungsbeschlusses durchgeführt: 
Aufstellungsbeschluss vom 
Beschluss Nr. VI-DS-05669, 
bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 14/2018 vom 18.08.2018 
27.06.2018 
frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit 
(§ 3 Abs. 1 BauGB), bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt 
Nr. 5/2019 vom 09.03.2019; 
öffentliche Informationsveranstaltung im Feuerwehrhaus Lützschena 
11.03.2019 bis 
25.03.2019 
 
25.03.2019 
frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 
(§ 4 Abs. 1 BauGB), mit Schreiben vom 
 
17.12.2018 
 
Folgende Besonderheiten der Durchführung des Verfahrens sind zu nennen: 
 Änderung des FNP im Parallelverfahren 
Der FNP wird im Parallelverfahren (§ 8 Abs. 3 BauGB) geändert. Näheres siehe Kap. 6.1.2 die-
ser Begründung.  
 
 Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. E-75 „Gemeindezentrum Lützschena-Stahmeln“ im  
Parallelverfahren 
Der Bebauungsplan Nr. E-75 wird parallel zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 445 aufge-
hoben (§ 1 Abs. 8 BauGB). Die künftige Genehmigungsgrundlage bilden ausschließlich die In-
halte des Bebauungsplanes Nr. 445. 
  
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B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG 
5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes 
5.1 Topografie 
Das Plangebiet erstreckt sich von ca. 105 m ü. NHN im Süden bis ca. 110 m ü. NHN im Norden. 
Für frühere betrieblicher Zwecke wurde das Gelände terrassiert und eingeebnet, sodass heute 
ca. 80% der Fläche auf Höhen zwischen 109 m und 110 m liegen. 
Am östlichen Rand befindet sich zu der angrenzenden Kleingartenanlage hin eine Böschung. Das 
Gelände steigt im Übergang zu der Gartenanlage erheblich an. Im Südosten des Plangebietes befin-
det sich östlich des ehemaligen Pförtnergebäudes eine größere Fläche, die ca. 2 m höher liegt als 
das übrige Grundstück (ca. 111 m ü. NHN). 
Ein weiterer Geländesprung von ca. 4 m besteht im Übergangsbereich vom städtischen Grundstück 
mit der Flurstücksnummer 66/a zu den benachbarten Flurstücken 65, 66/3 und 66/5. 
5.2 Vorhandene Bebauung und Nutzungen 
Bei dem Plangebiet handelt es sich um das Gelände der früheren Sternburg-Brauerei in Lützschena, 
Grundstück des früheren Brauereigasthofes und einiger angrenzender Flächen, die der verkehrli-
chen Erschließung dienen.  
Der Ursprung des Brauereibetriebs geht auf das 19. Jahrhundert zurück. Nachdem die Produktion 
zu DDR-Zeiten als volkseigener Betrieb geführt wurde, verlagerte der neue Eigentümer Anfang der 
1990er Jahre die Bierproduktion nach Reudnitz und vollzog die Schließung des Standortes Lütz-
schena.  
Mit Aufgabe der Nutzung Anfang der 1990er Jahre ist das Areal brachgefallen, bisweilen wurden 
Teile der Bebauung sukzessive abgebrochen. Der noch verbliebene, überwiegend denkmalge-
schützte Gebäudebestand bildet ein architekturhistorisch wertvolles Zeugnis der 1920er Jahre und 
weist auf den bedeutsamen Produktionsstandort hin, der den Ortsteil Lützschena-Stahmeln in seiner 
Entwicklung langjährig und identitätsstiftend geprägt hat. 
Hinsichtlich der Silhouette dominieren das aus dem Jahr 1928 stammende Sudhaus im Art-déco-Stil 
mit seinem weithin sichtbaren Kupferdach, mit dem das Gebäude eine Höhe von ca. 42 m aufweist 
und das expressionistische Werkstattgebäude mit dem ca. 28 m hohen Uhrturm aus gleicher Zeit 
(1927). Beide Gebäude bestimmen ganz entscheidend das Ortsbild von Lützschena.  
Die Bebauung am westlichen und östlichen Rand des Plangebietes ist kleinteilig. Auf der Südwest-
seite sind noch einige eingeschossige Arbeiterhäuser aus der Zeit um 1800 im spätbarocken Stil mit 
Krüppelwalmdach vorhanden. Auf der Ostseite handelt es sich um ein- bis zweigeschossige frühere 
Stall- und Garagengebäude der ehemaligen Brauerei.  
Im südwestlichen Bereich des Plangebietes liegt die brachliegende Fläche des ehemaligen Brauerei-
Gasthofes, der 2007 abgerissen wurde. 
Angrenzend an das Plangebiet befinden sich im Südosten eine ebenfalls denkmalgeschützte Villa 
sowie mehrere Wohngrundstücke.  
Südlich des Plangebietes schließt sich die Hallesche Straße als Hauptverkehrsstraße an. Auf der ge-
genüberliegenden Straßenseite der Halleschen Straße ist keine straßenbegleitende Bebauung vor-
handen. Lediglich im Kreuzungsbereich von Hallescher Straße und Straße Zur Alten Brauerei befin-
det sich gegenüberliegend ein zweigeschossiges Gebäude. Westlich, nordwestlich und nordöstlich 
des ehemaligen Brauereigeländes schließen Ein- und Mehrfamilienhäuser mit überwiegend ein bis 
zwei Geschossen an. Weiterhin befindet sich auf Höhe der früheren Arbeiterhäuser im südwestli-
chen Geländeteil die örtliche Feuerwehr gegenüberliegend an der Straße Zur Alten Brauerei. Die 
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östlich des Plangebietes angrenzenden Grundstücke unterliegen hingegen der Nutzung des Klein-
gärtnervereins Lindenhöhe.  
5.3 Vorhandene Wohnbevölkerung 
Das Plangebiet ist unbewohnt. Unmittelbar angrenzend leben einige Anwohner in den vorhandenen 
Wohngebäuden entlang der Halleschen Straße. Im Westen und Norden des Plangebietes schließen 
sich größere Wohnsiedlungen an.  
5.4 Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung 
Den überwiegenden Teil des Plangebietes nehmen die Flächen der ehemaligen Brauerei ein, die 
nach Nutzungsaufgabe brach gefallen sind. Die Flächen wurden ursprünglich intensiv durch Ge-
bäude, sonstige bauliche Anlagen, Verkehrs- und Lagerflächen genutzt. Nur wenige Grünflächen 
haben das Gelände gegliedert. Zwischenzeitlich sind großflächig Ablagerungen, z.T. auf rückgebau-
ten Flächen, erfolgt.  
Aufgrund der Sukzession bzw. fehlenden Pflege haben sich z.T. auf künstlichen und versiegelten 
Böden unstrukturierte Pflanzengesellschaften oder dichte Gehölze (z. B. die etwa mittig im Plange-
biet östlich der Straße Zur Alten Brauerei gelegene Fläche nördlich der vorhandenen Silos) ausge-
bildet. Im Südosten ist eine etwas höher gelegene Fläche mit Altbäumen bestanden. 
Hervorzuheben ist der dichte Gehölzriegel entlang der östlichen Grundstücksgrenze. Dieser wird 
aus Altbäumen gebildet und stellt eine Zäsur zur angrenzenden Kleingartenanlage dar.  
Auf dem städtischen Grundstück 66/a befindet sich zudem ein geschütztes Biotop, das aufgrund des 
vorhandenen Altbaumbestandes (Kastanien) gemäß § 30 BNatSchG in Verbindung mit § 21 
SächsNatSchG als „Höhlenreiche Altholzinseln“ festgestellt ist. 
5.5 Soziale Infrastruktur 
Innerhalb des Plangebiets selbst sind derzeit keine Einrichtungen der sozialen Infrastruktur vorhan-
den. 
In der näheren Umgebung befinden sich folgende Einrichtungen: 
 Kindertagesstätte „Lützschenaer Sternchen“, Freirodaer Weg 2b (ca. 600 m), 
 Kindertagesstätte „Sonnenhügel“, Am Hohlweg 2 (ca. 1,9 km), 
 Grundschule Stahmeln, Hauptstandort Stahmelner Höhe (ca. 1,6 km) und Nebenstandort 
Windmühlenweg (ca. 800 m) und 
 AWO-Sozialstation, Am Brunnen 5 (ca. 650 m).  
Die Grundschule und der Hortbetrieb in Lützschena-Stahmeln sollen künftig an einem Standort an 
der Halleschen Straße gebündelt werden. Dazu wird in den kommenden Jahren ein neues Schulge-
lände geplant und realisiert. Der künftige Standort wird sich ca. 600 Meter östlich, d.h. in stadtein-
wärtiger Richtung befinden. 
5.6 Technische Infrastruktur: Verkehrsinfrastruktur 
Fußgänger-/Radverkehr 
Innerhalb des Plangebietes existieren derzeit keine durchgängigen Fuß- oder Radwegeverbindun-
gen.  
Die Bahnstraße sowie die Straße Zur Alten Brauerei sind Ortsstraßen mit einseitigen Gehwegen. 
Auf der dem Plangebiet zugewandten Ostseite der Straße Zur Alten Brauerei ist überwiegend kein 
Gehweg vorhanden. Dieser beginnt erst im Übergangsbereich zur Bahnstraße und setzt sich nach 
Nordosten fort. 
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Die Hallesche Straße wird hingegen beidseitig von einem Gehweg begleitet. 
Durch den nahen S-Bahnhaltepunkt „Leipzig-Lützschena“ ist das Zweirad für den täglichen Weg 
auch aus dieser Stadtrandlage durchaus attraktiv. In der Zielnetzplanung Radverkehr der Stadt 
Leipzig sind die Hallesche Straße und der Straßenzug An der Schäferei, Straße Zur Alten Brauerei 
und (nördliche) Bahnstraße als Radhauptrouten im Stadtteil verbindenden Netz ausgewiesen. 
Straßenbegleitende Radwege sind im Umfeld des Plangebietes nicht vorhanden. Lediglich in der 
Zufahrt Zur Alten Brauerei zum signalgeregelten Knotenpunkt mit der Halleschen Straße ist ein 
kurzer Schutzstreifen für geradeaus fahrende und nach rechts abbiegende Radfahrer mit geringfügig 
vorgezogener Haltlinie angelegt. Dieser soll die Sicherheit gegenüber rechtsabbiegenden Kraftfahr-
zeugen aus der gleichen Zufahrt erhöhen. 
Öffentlicher Personennahverkehr 
Das Gebiet ist trotz Stadtrandlage durch den unmittelbaren Anschluss an die Hallesche Straße gut 
an den Öffentlichen Personennahverkehr angebunden. So befindet sich in unmittelbarer Umgebung 
in stadtauswärtiger Richtung die Haltestelle Lützschena der Straßenbahnlinie 11 der Leipziger Ver-
kehrsbetriebe (LVB) GmbH, die von Schkeuditz über das Leipziger Stadtgebiet bis Markkleeberg 
Ost führt.  
Allerdings verkehrt die Straßenbahn im Tagesverkehr vorerst nur im 20-Minuten-Takt. Mit Errich-
tung der geplanten Wendeschleife im Bereich Hänichen werden die V oraussetzungen für die Aus-
weitung des 10-Minuten-Taktes bis zur Stadtgrenze geschaffen, d. h. nach Fertigstellung der Gleis-
schleife wird sich das ÖPNV-Angebot wesentlich verbessern. 
In ca. 800 m bis 1.000 m Entfernung befindet sich in nordöstlicher Richtung der S-Bahn-Haltepunkt 
Leipzig-Lützschena der S-Bahn Mitteldeutschland, über den aktuell eine Verbindung in die Rich-
tungen Halle (Saale) Hbf – Trotha bzw. Leipzig Hbf – Zentrum – Markkleeberg-Gaschwitz im 30-
Minuten-Takt besteht (Linie S3). In Richtung Markkleeberg verkehrt sie durch den Citytunnel 
Leipzig und dient somit alle zentralen Haltepunkte an. Mit dem Fahrrad ist auch diese Haltestelle 
vom geplanten Wohnquartier in fünf Minuten zu erreichen. 
motorisierter Individualverkehr 
Das Plangebiet ist straßenseitig von Norden über die Bahnstraße, von Westen über die Straße Zur 
Alten Brauerei sowie von Südwesten und Süden über die Hallesche Straße erreichbar. Direkt auf 
das ehemalige Brauereigelände führt eine zwischen der vorhandenen Wohnbebauung im südlichen 
Abschluss gelegene Zufahrt von Süden mit Anbindung an die Hallesche Straße.  
Die Hallesche Straße stellt als Kreisstraße mit Funktion einer Ortsdurchfahrt die Verbindung in die 
westlich angrenzende Stadt Schkeuditz sowie in die anderen Leipziger Stadtteile nach Osten in 
Richtung Stadtzentrum (Wahren, Möckern, Gohlis) her.  
Der Anschluss an das weitere übergeordnete klassifizierte Straßennetz ist über die Bundesstraße 6 
sowie die Bundesautobahn A 14, die beide nördlich des Plangebietes durch Lützschena-Stahmeln 
verlaufen, gegeben. 
5.7 Technische Infrastruktur: Ver- und Entsorgungsanlagen 
Prinzipiell ist davon auszugehen, dass das Plangebiet mit den erforderlichen Medien ver- bzw. ent-
sorgt werden kann, da die Fläche innerhalb der bebauten Ortslage von Lützschena liegt.  
Trink- und Löschwasserversorgung 
Entlang der Bahnstraße/Zur Alten Brauerei verläuft eine Trinkwasserleitung DN 200/150, von der 
aus die Trink- und Löschwasserversorgung des künftigen Wohnquartiers möglich ist. 
Löschwasser kann in Höhe von 96 m³/h bereitgestellt werden. 
  
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Abwasserentsorgung 
In der Halleschen Straße ist ein Mischwasserkanal DN 250 vorhanden, an den für die Schmutzwas-
serentsorgung in südlicher Richtung angebunden werden kann. In westlicher Richtung kann an den 
Schmutzwasserkanal DN 200 - DN 300 in der Straße „Zur Alten Brauerei" sowie in nordwestlicher 
Richtung an den Mischwasserkanal DN 350 in der Bahnstraße angebunden werden. 
Bezüglich der Regenwasserableitung bildet jedoch eine dezentrale Regenwasserbewirtschaftung auf 
dem Grundstück in Form von Regenwassernutzung und/oder Versickerung künftig oberste Priorität. 
Gasversorgung 
Auf der Westseite der Straße Zur Alten Brauerei und auf der Südseite der Halleschen Straße verlau-
fen jeweils Gasmitteldruckleitungen DN 150. Somit ist die Gasversorgung des Plangebietes grund-
sätzlich möglich. 
Elektroenergieversorgung 
Im östlichen Randbereich der Straße Zur Alten Brauerei und der Bahnstraße verlaufen Mittelspan-
nungskabel in Trägerschaft der Mitteldeutschen Netzgesellschaft Strom mbH (MITNETZ Strom), 
die nicht mehr in Betrieb sind. Am nördlichen Rand der Halleschen Straße verläuft ein Mittelspan-
nungskabel. Somit könnte das neue Netz ausgehend von diesem Mittelspannungskabel aufgebaut 
werden. Die Breite des erforderlichen Schutzstreifens für das Mittelspannungskabel beträgt 2,0 m. 
6. Planungsrechtliche und sonstige planerische Grundlagen 
6.1 Planungsrechtliche Grundlagen 
6.1.1 Erfordernisse der Raumordnung 
Der Bebauungsplan ist aus nachfolgenden übergeordneten Planungen entwickelt: 
 Landesentwicklungsplan des Freistaates Sachsen (LEP 2013)  
verbindlich seit dem 12.07.2013, 
 Regionalplan Westsachsen, verbindlich seit dem 25.07.2008 (RPl WS) 
 Entwurf des in Gesamtfortschreibung befindlichen Regionalplans Leipzig-Westsachsen vom 
13.03.2020 (RPl L-WS 2020) 
Der LEP 2013 stellt die Ziele (Z) und Grundsätze (G) der Raumordnung und Landesplanung für die 
räumliche Ordnung und Entwicklung des Freistaates Sachsen dar, die im RPl WS als verbindlichen 
Rahmen für die räumliche Ordnung und Entwicklung der Region Westsachsen konkretisiert werden. 
Mit der Nutzung als Wohnquartier wird dem Leitbild des LEP 2013, der Innenentwicklung vor der 
Außenentwicklung den V orzug einzuräumen, entsprochen. Die Planung trägt mit dazu bei, dass die 
Stadt Leipzig ihre Aufgaben als Oberzentrum erfüllen kann (Z 1.3.1 und Z 1.3.6 LEP 2013). Durch 
die Entwicklung eines neuen Wohngebietes auf einer ehemals gewerblich genutzten und seit vielen 
Jahren brach gefallenen Fläche im Verdichtungsraum Leipzig wird eine nachhaltige Entwicklung 
und eine Minimierung der Flächenneuinanspruchnahme ermöglicht (u. a. Z 2.2.1.7 sowie G 1.2.1 
und G 2.2.2.2 LEP 2013, Z 4.4.1 RPl WS).  
Infolge der unmittelbaren Anbindung an das bestehende Straßenbahn- und S-Bahn-Netz in Leipzig 
und seiner Umgebung erfolgt eine Siedlungsentwicklung, die die Verknüpfungspunkte des ÖPNV 
berücksichtigt (Z 2.2.1.10 LEP 2013).  
Im RPl WS ist östlich des Plangebietes eine Grünzäsur ausgewiesen. Daran westlich anschließend, 
in Richtung Geltungsbereich des Bebauungsplanes, ohne sich jedoch mit diesem zu überschneiden, 
befindet sich ein im RPl L-WS 2020 (Plankapitel 4.1.1) neu ausgewiesenes V orbehaltsgebiet Arten- 
und Biotopschutz. Beeinträchtigungen dieser Erfordernisse der Raumordnung durch die Planung 
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sind nicht erkennbar.  
Durch die Bereitstellung eines differenzierten Wohnraumangebotes hinsichtlich Wohnformen, Woh-
nungsgrößen und -ausstattung wird den gegenwärtigen gesellschaftlichen Anforderungen wie dem 
demografischen Wandel Rechnung getragen (Z 5.1.4 RPl WS). 
Es wird daher davon ausgegangen, dass der Bebauungsplan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brau-
erei“, wie in der Stellungnahme der Landesdirektion Sachsen vom 18.01.2019 festgestellt, weiterhin 
im Einklang mit den Erfordernissen der Raumordnung steht.  
6.1.2 Flächennutzungsplan 
Aufgrund des Bebauungsplanes ist eine Änderung des Flächennutzungsplanes (FNP) erforder-
lich. Der Bebauungsplan weicht von den Darstellungen des bisher wirksamen FNP ab. 
Für das Plangebiet des Bebauungsplanes ist im FNP als allgemeine Art der Bodennutzung darge-
stellt:  
 gemischte Baufläche,  
 Wohnbaufläche, 
 „Öffentliche Verwaltung“ (mittels Symbols) sowie  
 Grünfläche (mit der Zweckbestimmung Kleingärten). 
Abweichend davon ist im Bebauungsplan die besondere Art der baulichen Nutzung als Allgemeines 
Wohngebiet sowie in den Randbereichen als private Grünfläche festgesetzt.  
6.1.3 Landschaftsplan 
Gemäß § 11 BNatSchG ist für die örtlichen Ziele des Umweltschutzes im Stadtgebiet Leipzig ein 
Landschaftsplan als ökologische Grundlage für den Flächennutzungsplan aufgestellt worden (bestä-
tigt durch den Stadtrat am 16.10.2013). Er enthält neben den Zielen die für ihre Verwirklichung er-
forderlichen Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege.  
Zu den für diesen Bebauungsplan relevanten Inhalten siehe Kap. 7 dieser Begründung. 
6.1.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben 
Für die Beurteilung der Zulässigkeit von Bauvorhaben im Plangebiet ist aktuell der § 30 BauGB an-
zuwenden.  
Wie bereits erwähnt, bildet die bauplanungsrechtliche Grundlage gegenwärtig der 1996 in Kraft ge-
tretene Bebauungsplan Nr. E-75 „Gemeindezentrum Lützschena-Stahmeln“.  
Als wesentliche Planinhalte des derzeit geltenden Bebauungsplanes Nr. E-75 sind zu nennen: 
 zulässige Art der baulichen Nutzung:  Mischgebiet 
 zulässiges Maß der baulichen Nutzung:   GRZ 0,6 
 überbaubare Grundstücksfläche:   3,31 ha 
 versiegelbare Verkehrsfläche:   1,16 ha 
(siehe Flächengegenüberstellung unter Kap. 7.3.5.5 Eingriffsregelung) 
Der Bebauungsplan Nr. 445 ersetzt nach seinem Inkrafttreten den aktuell geltenden Bebauungsplan 
Nr. E-75. Dieser wird in einem separaten Verfahren, insbesondere aufgrund seiner fehlenden Erfor-
derlichkeit, aufgehoben.  
Im Umfeld des Plangebietes existieren mit dem Bebauungsplänen Nr. 219 „Wohngebiet am Heide-
graben“, Nr. 233 „Wohnanlage Alte Schäferei“ und Nr. 354 „Gewerbepark Stahmeln“ für weitere 
Flächen verbindliche Bauleitpläne. 
  
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Entwurf)   
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6.2 Sonstige Planungen 
Sonstige städtische Planungen sind für diesen Bebauungsplan wie folgt relevant: 
6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept 
Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK) wurde am 31.05.2018 als ressort-
übergreifendes, langfristiges Handlungskonzept und städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne 
des § 1 Abs. 6 Nr. 11 Bau GB vom Stadtrat beschlossen. Damit ist das Zielbild Leipzig 2030 
(Teil A) dem kommunalen Handeln in allen Bereichen zugrunde zu legen. Die fachübergreifenden 
Schwerpunktgebiete und die Ortsteilstrategie (Teil B) sind als Grundlage der stadträumlichen 
Schwerpunktsetzung in den Ämtern zu berücksichtigen.  
Für den Entwurf des Bebauungsplanes sind insbesondere die folgenden strategischen Ziele und 
Handlungsschwerpunkte des Zielbildes relevant (INSEK, A-10 und A-16): 
 Bezahlbares Wohnen 
 Qualität im öffentlichen Raum und in der Baukultur 
 Zukunftsorientierte Kita- und Schulangebote 
Das V orhaben liegt im fachübergreifenden Schwerpunktgebiet „Nordraum“, dem zentralen Wirt-
schaftsraum Leipzigs. Für die zukünftige Entwicklung ist deshalb ein besonderer Schwerpunkt auf 
die Ausgewogenheit der Handlungsfelder Lebensqualität, Gewerbe, Grün und Landwirtschaft zu 
legen.  
Eine besondere Rolle spielt dabei auch die Stärkung der Ortsteilidentität. Der Ortsteil Lützschena-
Stahmeln ist in der Ortsteilstrategie des INSEK der Raumkategorie „Qualitäten weiterentwickeln“ 
zugeordnet. In diesen Gebieten soll die Entwicklung gestärkt und die Infrastruktur sowie die Ange-
bote bedarfsorientiert nachgerüstet werden, z. B. bei Arrondierung und Erweiterung von Wohnbau-
flächen. Die Mehrfachnutzung von öffentlichen Gebäuden als zentrale und soziale Treffpunkte im 
Stadtteil wird angestrebt (INSEK, B-8/-22/-47). 
Die vorliegende Planung folgt den Zielstellungen des INSEK, indem die planungsrechtlichen V o-
raussetzungen für die Revitalisierung historischer Baustrukturen - und damit der Stärkung der Orts-
teilidentität - geschaffen werden. Zudem wird durch die Einordnung eines Nahversorgers, die 
Schaffung von V oraussetzungen für ein vielfältiges Wohnungsangebot und den Bau sozialer Infra-
struktur die Lebensqualität im Ortsteil gestärkt. 
6.2.2 Stadtentwicklungsplan Zentren 
Mit dem Stadtentwicklungsplan (STEP) Zentren 2016 (Beschluss des Stadtrates vom 20.09.2017 - 
VI-DS-04512) verfügt die Stadt Leipzig über ein städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne 
des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB zur Erhaltung und Entwicklung ihrer zentralen Versorgungsbereiche.  
Darin wird der Ortslage Lützschena eine räumliche Versorgungslücke attestiert, die durch die An-
siedlung eines neuen Nahversorgers geschlossen werden soll. Hierbei wird explizit das Areal der 
ehemaligen Sternburg-Brauerei als möglicher Standort einer Projektrealisierung benannt. Aufgrund 
der vorherrschenden Standortbedingungen (rd. 4.200 EW im Ortsteil zzgl. der EW-Potenziale aus 
dem V orhaben, gute ÖPNV-Erschließung durch Lage an der Halleschen Straße/Georg-Schumann-
Straße, gutes Versorgungsangebot in Richtung Schkeuditz und Wahren) beschränken sich die Per-
spektiven auf die Sicherung und Stärkung einer räumlich ausgewogenen wohnortnahen Grundver-
sorgung. Aufgrund der räumlichen Distanzen zur Ortslage Stahmeln und der dort bereits gegebenen 
Versorgungsstrukturen (am Standort Mühlenstraße), ist die Dimensionierung des Nahversorgers in 
erster Linie auf die endogenen Potenziale der Ortslage Lützschena auszurichten. 
  
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Entwurf)   
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6.2.3 Strategische Konzepte zum Wohnen 
Das Wohnungspolitische Konzept, Fortschreibung 2015 wurde am 28.10.2015 durch den Stadtrat 
beschlossen. Es definiert vor dem Hintergrund der Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt die 
wohnungspolitischen Leitlinien der Stadt und benennt Instrumente sowie Maßnahmen zur Umset-
zung des Konzepts. Mit dem Wohnungspolitischen Konzept werden folgende Zielsetzungen ver-
folgt: Ausweitung des Wohnungsangebots, Schaffung eines qualitativ vielfältigen Wohnungsange-
bots, Schaffung bezahlbaren Wohnraums, Unterstützung von kooperativen Wohnformen, besondere 
Unterstützung der Schaffung des Wohnraums für Familien, Seniorinnen und Senioren sowie Men-
schen mit Behinderungen, Schaffung von sozial- und nutzungsstrukturell gemischten Stadtteilen, 
nachhaltiges Wachstum und Steigerung der Energieeffizienz. 
Der Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung (STEP W+S) legt in seinem Teil-
plan Wohnungsbau (Ratsbeschluss vom 20.04.2011) die im Sinne einer flächensparenden, ökologi-
schen und ökonomischen, aber auch nachfragegerechten Siedlungsentwicklung mit Priorität zu ent-
wickelnden Standorte des Wohnungsneubaus fest. Der Teilplan Wohnungsbau liefert die analyti-
schen Grundlagen, entwickelt strategische Aussagen zur Wohnbauflächenentwicklung und leitet 
hieraus sowie aus der rechtlichen Situation seine Zielkategorien für die Standortentwicklung ab. Mit 
Beschluss zum Wohnungspolitischen Konzept sind die im Teilplan Wohnungsbau formulierten Ein-
schränkungen bezüglich des Geschosswohnungsbaus aufgehoben. V or dem Hintergrund steigender 
Nachfrage nach Wohnungen und einer effizienten Flächennutzung wird Geschosswohnungsneubau 
an infrastrukturell gut erschlossenen Standorten insbesondere im Einzugsbereich des schienenge-
bundenen öffentlichen Nahverkehrs priorisiert. Im STEP W+S, Teilplan Wohnungsbau wurde das 
Plangebiet als Standort mit Entwicklungspriorität eingestuft. Da der Standort im Einzugsbereich des 
schienengebundenen öffentlichen Nahverkehrs liegt, entspricht die Planung des Wohnstandortes auf 
dem brachliegenden Brauereigelände den Zielen des Wohnungspolitischen Konzepts und des STEP 
W+S, Teilplan Wohnungsbau. 
V or dem Hintergrund zunehmender Anspannung auf dem Leipziger Wohnungsmarkt fasste der 
Stadtrat am 23.08.2017 den Beschluss, den sozialen Wohnungsbau zu unterstützen, indem bei der 
Aufstellung von Bebauungsplänen durch städtebauliche Verträge sichergestellt wird, dass 30 % der 
Bruttogeschossfläche, die für Wohnen im Geschosswohnungsbau vorgesehen sind, als mietpreis- 
und belegungsgebundener Wohnungsbau entsprechend der jeweils geltenden Förderrichtlinie des 
Freistaates Sachsen (aktuell FRL gebundener Mietwohnraum vom 29. April 2021) errichtet werden. 
Diese Bindung gilt für Bebauungspläne, in denen die planungsrechtliche Zulässigkeit für mindes-
tens 5.000 m² Bruttogeschossfläche für den Geschosswohnungsbau begründet wird. Dies trifft für 
den geplanten Wohnstandort zu. Jedoch entsprechen bei dem geplanten Wohnungsbauvorhaben die 
inneren Grundrissstrukturen des denkmalgeschützten Gebäudebestands nicht den förderfähigen Flä-
chenvorgaben, sodass diese Gebäudeanteile für die Bindung zur Inanspruchnahme von Mitteln der 
sozialen Wohnraumförderung nicht geeignet sind. Insofern ist bei der vorhandenen denkmalge-
schützten Bausubstanz ein Ausnahmetatbestand gegeben, die Bindung wird sich daher auf Neubau-
ten konzentrieren. Im Ergebnis kommen gemäß den Festsetzungen dieses Bebauungsplanes die 
Baugebiete WA 1, WA 2 und WA 4 für mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungsbau unein-
geschränkt in Frage. In den Baugebieten WA 3 und WA 6 stellen die entsprechenden Anteile im 
Neubausegment potenzielle Flächen dar, während die überbaubare Grundstücksfläche im WA 5 auf-
grund der Dominanz denkmalgeschützter Bausubstanz mutmaßlich ausscheidet. 
Die Eigentümerin des ehemaligen Brauereigeländes hat ihr grundsätzliches Einverständnis zur Er-
richtung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum im V orfeld erklärt. Dazu werden im 
Städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan zwischen der Stadt Leipzig und der Eigentümerin wei-
terführende Vereinbarungen getroffen. 
 
 
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6.2.4 Strategische Konzepte zur sozialen Infrastruktur 
Kindertagesstättenbedarf 
In der jährlich fortlaufenden Kita-Entwicklungsplanung wird für den Versorgungsraum Nordwest, 
zu dem auch Lützschena-Stahmeln gehört, ein Fehlbedarf an Kita-Kapazitäten aufgezeigt. Mit der 
Entwicklung eines Wohnungsbaustandortes der hier aufzeigten Größenordnung wird dieser 
Fehlbedarf anwachsen. Deshalb ist im Plangebiet eine Kindertagesstätte mit ca. 120 Plätzen 
vorgesehen. 
Schulentwicklungsplan (SEP) – Fortschreibung 2019 
Der Schulbezirk Lützschena-Stahmeln verfügt gegenwärtig über zwei Standorte, an denen der 
Grundschulbetrieb stattfindet. Beide Schulgebäude sind in einem stark sanierungsbedürftigen 
Bauzustand. Da ihre Erweiterung aus baulicher Sicht sowie hinsichtlich der begrenzten 
Grundstücksflächen nicht möglich ist, soll die Schule an einem neuen Standort gebündelt werden. 
Der Schulentwicklungsplan verdeutlicht, dass für die langfristige Absicherung der prognostizierten 
Bevölkerungsentwicklung voraussichtlich drei Klassenzüge und die Erweiterungsmöglichkeit auf 
vier Klassenzüge benötigt werden. Für das künftige Schulgelände wird gegenwärtig der 
Bebauungsplan Nr. 462 der Stadt Leipzig mit der Bezeichnung „Schulstandort am Bahngraben“ 
erarbeitet. 
6.2.5 Strategische Konzepte zum Klimaschutz 
Mit der Ausrufung des Klimanotstandes durch einen Stadtratsbeschluss in 2019 wird dem Klima-
schutz sowie dem Schutz der Bevölkerung vor den Folgen des Klimawandels die höchste Priorität 
eingeräumt. Spätestens für das Jahr 2050 strebt Leipzig den Zustand der Klimaneutralität an. Eine 
wesentliche Grundlage für den Klimaschutz stellt das Fachkonzept „Klimaschutz und technische 
Infrastruktur“ im INSEK dar. Dabei werden insbesondere die Handlungsschwerpunkte zur vorsor-
genden Klima- und Energiestrategie, zur leistungsfähigen technischen Infrastruktur und zum vor-
sorgenden Flächen- und Liegenschaftsmanagement mit konkreten Maßnahmenbündeln untersetzt. 
 
Folgende Ziele und Maßnahmen sind für die Planung relevant:  
 Ziel 2: „Initiierung der Wärmewende im Gebäudesektor und Etablierung nachhaltiger Lö-
sungen zur Ver- und Entsorgung sowie Finanzierung.“ 
 Maßnahme M 3.3 benennt hierfür die Integration und den Ausbau von erneuerbaren Ener-
gien (Strom/Wärme) im Stadtgebiet: „…Neben der Erschließung von kommunalen und pri-
vaten Dachflächen und der Förderung der Eigenstromnutzung und Direktvermarktung sind 
zusätzliche Potenziale der Abwärme zu nutzen …“ 
 Ziel 3: „Entwicklung einer zukunftsfähigen, resilienten und intelligenten Ver- und Entsor-
gungsstruktur“.  
 Maßnahme M 3.2 benennt hierfür die Transformation der Fernwärmeversorgung – gesamt-
städtisch und auf Quartiersebene „…Auf Quartiersebene sind hierbei auch Nahwärmesys-
teme anzustreben, um flexibel auf rechtliche und energetische Entwicklungen eingehen zu 
können. Maßnahmen sind u. a. der Einsatz von innovativen Speicherlösungen (Wärme und 
Strom), der Einsatz von Nahversorgungslösungen auf Basis von Kraft-Wärme-Kopplung o-
der erneuerbarer Energien...“. 
Weiterhin bedeutsam ist das an den Klimanotstand inhaltlich anknüpfende Sofortmaßnahmenpro-
gramm zum Klimanotstand 2020. Darin werden Maßnahmen herausgestellt, anhand deren Umset-
zung die Zielstellung erreicht werden soll. Folgende Maßnahmen werden in der Planung berück-
sichtigt: 
 
 
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 Dachflächennutzung für erneuerbare Energien 
 Dachflächennutzung für Begrünung 
 Prüfung von Fernwärmeanschlüssen und Nahwärmelösungen 
 Rückhaltung von Niederschlagswasser innerhalb des Quartieres 
 Errichtung einer Carsharing-Station 
 Maßnahmen zum weitgehenden Erhalt des natürlichen Wasserhaushaltes 
 Pflanzungen von Bäumen auf Verkehrsflächen 
7. Umweltbericht 
7.0 Zusammenfassung 
Diesem Umweltbericht liegt die Anlage 1 des BauGB zugrunde. Die nach dieser Anlage erforderli-
chen Angaben sind wie folgt zusammenzufassen: 
Wichtigste Ziele der Aufstellung dieses Planes ist die Revitalisierung dieser gewerblichen Brache 
und die Nachnutzung als Wohnstandort. Ergänzt wird die angestrebte Nutzung durch die Festset-
zung einer Gemeinbedarfsfläche für einen Kindergarten und eines Sondergebietes für einen Nahver-
sorgungsmarkt und ergänzender Dienstleistungen. 
Der Plan wird für den Bau eines weitgehend konkreten V orhabens mit einer Investitionsabsicht auf-
gestellt. Dabei handelt es sich um das künftige Wohnquartier. Der Plan basiert auf den Ergebnissen 
einer städtebaulichen Mehrfachbeauftragung aus den Jahren 2018 bzw. 2019. 
Inhalt des Planes sind insbesondere Festsetzungen zur Art und zum Maß der baulichen Nutzungen 
sowie Festsetzungen von Verkehrs- und Grünflächen. 
Die Ausweitung von Siedlungsflächen zu Lasten des Freiraumes (Flächenverbrauch) ist nicht 
Ziel und auch nicht Gegenstand der Planung.  
Der Plan wird nicht für UVP-pflichtige Vorhaben5 aufgestellt. 
Näheres zu den Zielen und Inhalten dieses Plans siehe Kap. 7.2, Kap. 3 und Abschnitt C dieser Be-
gründung. 
Als fachliche Grundlagen und Ziele liegen dem Plan vor allem zugrunde: Erkenntnisse zu Schutz-
gebieten und Schutzobjekten nach BNatSchG und der Landschaftsplan.  
Näheres siehe Kap. 7.2. 
Erhebliche Umweltauswirkungen, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären, sind zu erwar-
ten oder nicht auszuschließen. In der nachfolgenden Tabelle ist angegeben, auf welche Umweltbe-
lange bzw. Teilaspekte von Umweltbelangen erhebliche Umweltauswirkungen zu erwarten oder 
nicht auszuschließen sind und ob die Stadt Maßnahmen zur Überwachung erheblicher Umweltaus-
wirkungen plant. 
Umweltbelange  Erhebliche  
Auswirkungen  
auf den genannten Belang 
sind zu erwarten oder  
nicht auszuschließen 
Überwachungs-
maßnahmen 
sind geplant 
Fläche Nein Nein 
Boden und Grundwasser Nein Nein 
Oberflächenwasser Nein Nein 
Luft  Nein Nein 
                                                
5 V orhaben, für die eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) durchgeführt werden muss 
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Umweltbelange  Erhebliche  
Auswirkungen  
auf den genannten Belang 
sind zu erwarten oder  
nicht auszuschließen 
Überwachungs-
maßnahmen 
sind geplant 
Klima Nein Nein 
Pflanzen Ja Ja 
Tiere Ja Ja 
Biologische Vielfalt Nein Nein 
Landschaft Nein Nein 
Erholungspotential Nein Nein 
Verkehrslärm Nein Nein 
Gewerbelärm Nein Nein 
Freizeitlärm/Sportlärm Nein Nein 
Luftqualität Nein Nein 
Kulturgüter und sonstige Sachgüter Nein Nein 
Wechselwirkungen zwischen den vorgenannten Belangen Nein Nein 
Auswirkungen auf die vorgenannten Belange aufgrund  
Anfälligkeit der zulässigen V orhaben für  
schwere Unfälle oder Katastrophen 
Nein Nein 
Auswirkungen während der Bau- und Betriebsphase  
der geplanten V orhaben  
auf die Belange nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a bis i BauGB 
Ja Ja 
Näheres siehe Kap. 7.4 und 7.5. 
Die Liste der Quellen ist Kap. 7.6 zu entnehmen. 
7.1 Einleitung 
Für die Belange des Umweltschutzes wird im Bauleitplan-Verfahren eine Umweltprüfung durchge-
führt, in der 
 die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und 
 die erheblichen Umweltauswirkungen, die ermittelt wurden, in einem Umweltbericht be-
schrieben und bewertet 
werden (§ 2 Abs. 4 und § 2a Nr. 2 BauGB4F
6 sowie Anlage 1 zum BauGB). 
Dazu wird grundsätzlich wie folgt vorgegangen: 
 Einschätzung (auf Grundlage einer überschlägigen Prüfung) auf welche Flächen und auf 
welche Umweltbelange der Bauleitplan voraussichtlich erhebliche Auswirkungen haben 
kann, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären. 
 Festlegung der Stadt, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Um-
weltbelange für diesen Bauleitplan für die Abwägung erforderlich ist, auf der Grundlage der 
Einschätzung (siehe dazu die jeweiligen Unterkapitel von Kap. 7.4). 
 Ermittlung der Umweltbelange in dem festgelegten Umfang und Detaillierungsgrad. 
                                                
6 Baugesetzbuch 
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 Beschreibung und Bewertung der ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen im Umwelt-
bericht (siehe dazu die jeweiligen Unterkapitel von Kap. 7.4). 
 Anpassung der Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades, der Ermittlungen und 
des Umweltberichtes, soweit aufgrund neu gewonnener Erkenntnisse (z.B. im Ergebnis der 
Beteiligungen zum Entwurf) erforderlich. 
Die weiteren Angaben der Einleitung nach Anl.1 Nr. 1 BauGB,   
a) Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bauleitplans sowie  
b) Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Um-
weltschutzes, die für den Bauleitplan von Bedeutung sind, und der Art ihrer Berücksichti-
gung,  
sind aus redaktionellen Gründen nachfolgend in den Kap. 7.2 und 7.3 dargestellt, inhaltlich aber 
dennoch als Teil der Einleitung nach Anl.1 Nr. 1 BauGB zu verstehen. 
7.2 Wichtigste Ziele und Inhalte des Planes 
Nach Anl. 1 Nr. 1 Buchst. a) bedarf es einer Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele 
des Bauleitplans, einschließlich einer Beschreibung der Festsetzungen des Plans mit Angaben über 
Standorte, Art und Umfang sowie Bedarf an Grund und Boden der geplanten V orhaben. 
Wichtigste Ziele dieses Bauleitplanes sind es, die bauplanungsrechtlichen Grundlagen für die be-
absichtigte Bebauung des Areals herzustellen, um dort ein neues Wohnquartier entwickeln und etab-
lieren zu können, sowie die planungsrechtlichen Grundlagen für die Errichtung eines Lebensmittel-
marktes mit max. 800 m² Verkaufsfläche zu schaffen. Die weiteren Ziele sind in Kap. 3 aufgelistet. 
Inhalte des Planes sind vor allem Festsetzungen:  
 zur Entwicklung eines neuen Wohnquartiers auf einer Fläche von rd. 36.300 m², 
 zur Art der baulichen Nutzung, festgesetzt als Allgemeines Wohngebiet sowie als Sonderge-
biet (hier: Nahversorgungsstandort),  
 zum Maß der baulichen Nutzung, festgesetzt mit einer GRZ zwischen 0,4 und 0,65 für die 
Allgemeinen Wohngebiete und einer GRZ von 0,6 für das Sondergebiet, Zahl der V ollge-
schosse mit maximal VI, Höhe baulicher Anlagen mit maximal 22 m Höhe des Firstes,  
 einer Fläche für den Gemeinbedarf (hier: Kita) auf einer Fläche von rd. 2.400 m², 
 zu überbaubaren Grundstücksflächen, 
 zu Verkehrsflächen, durch Festsetzung von öffentlicher Straßenverkehrsfläche sowie von 
privater Straßenverkehrsfläche und privater Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung 
(Fußweg) zur inneren Erschließung, 
 zur Grünordnung, insbesondere an der östlichen Geltungsbereichsgrenze zum Erhalt der Ge-
hölzreihe sowie an den Straßen Zur Alten Brauerei und Bahnstraße, 
 zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft, insbeson-
dere durch Festsetzung von zeichnerisch und textlich festgesetzten Maßnahmen (Maßnah-
meflächen M 1 und M 2), Grünflächen, Erhaltung von Gehölzen sowie Übernahme von Ver-
meidungs- und Ausgleichsmaßnahmen für den speziellen Artenschutz 
Zudem ist eine Inaussichtstellung für eine Befreiung nach § 67 BNatSchG (hier: Biotoptyp „höhlen-
reiche Altholzinseln“) Gegenstand dieser Planung. 
Ein Flächenverbrauch durch Ausweitung von Siedlungsflächen erfolgt nicht. Es wird eine be-
reits intensiv bebaute Fläche nachgenutzt. 
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Angaben über Standorte, Art und Umfang sowie Bedarf an Grund und Boden geplanter Vor-
haben  
sind wie folgt zu nennen: 
 Sanierung der Brauereigebäude für Wohnzwecke und Neubau von Wohnhäusern (Allge-
meine Wohngebiete WA 1 – WA 6 mit insgesamt 32.950 m² Grundfläche) einschließlich ei-
ner Kindertagesstätte (2.400 m²) sowie eines Lebensmittelmarktes (SO = 3.600 m²); unter 
Berücksichtigung der zulässigen Überschreitung nach § 19 Ab. 4 BauGB ergibt sich eine zu-
lässige Grundfläche von rd. 27.000 m²) 
 Herstellung von Verkehrsflächen zur inneren Erschließung (9.350 m²) 
 Entwicklung und Erhalt von privaten Grünflächen (5.050 m²) 
Der Plan wird nicht für UVP-pflichtige Vorhaben nach dem UVPG7 oder dem SächsUVPG8 auf-
gestellt.  
Weitere Ausführungen sind vor allem Kap. 3 und dem Abschnitt C dieser Begründung zu entneh-
men. 
7.3 Ziele des Umweltschutzes und Art ihrer Berücksichtigung 
Nach Anl. 1 Nr. 1 Buchst. b) BauGB – bedarf es der Darstellung  
 der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes, 
die für diesen Bauleitplan von Bedeutung sind, und  
 der Art, wie diese Ziele und die Umweltbelange bei der Aufstellung des Bauleitplans be-
rücksichtigt wurden. 
Für den vorliegenden Bebauungsplan sind folgende Fachgesetze und Fachpläne im Hinblick auf die 
Umweltschutzziele herangezogen worden: 
 Bundes- und landesrechtliche Regelungen  
a) Bundesnaturschutzgesetz (Bundesnaturschutzgesetz vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), das 
zuletzt durch Verordnung vom 31.08.2015 (BGBl. I S. 1474) geändert worden ist)  
b) Sächsisches Naturschutzgesetz (Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege im Freistaat 
Sachsen (Sächsisches Naturschutzgesetz – SächsNatSchG) vom 6. Juni 2013 (SächsGVBl. S. 
451)), zuletzt geändert Artikel 25 des Gesetzes vom 29. April 2015 durch (SächsGVBl. S. 
349) rechtsbereinigt mit Stand vom 9. Mai 2015  
c) Baugesetzbuch (Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 
(BGBl. I S. 3634))  
d) Fachgesetze wie z. B. das Wasserhaushaltsgesetz (Wasserhaushaltsgesetz vom 31. Juli 2009 
(BGBl. I S. 2585), das zuletzt durch Verordnung vom 31.08.2015 (BGBl. I S. 1474) geändert 
worden ist.  
Die für die Schutzgüter geltenden rechtlichen Regelungen werden in den entsprechenden Kapiteln, 
soweit notwendig, gesondert genannt. 
 Ziele der Stadt 
Auf regionaler bzw. lokaler Ebene enthalten  
 die Umweltqualitätsziele und -standards der Stadt Leipzig (1996),  
                                                
7 UVP-Gesetz – Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung 
8 Sächsisches UVP-Gesetz – Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung im Freistaat Sachsen 
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 der Luftreinhalteplan der Stadt Leipzig (2009) einschließlich Fortschreibung 2018 (2019),  
 die Stadtklimauntersuchung Leipzig (2010),  
 der Landschaftsplan (2013),  
 das Energie- und Klimaschutzprogramm der Stadt Leipzig 2014 – 2020 (2014), 
 das Sofortmaßnahmenprogramm zum Klimanotstand 2020, 
 das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK, 2018), 
 das Straßenbaumkonzept Leipzig 2030 (2019), 
 die Starkregengefahrenkarte (2018) und 
 die Planungshinweiskarte Klimaanalyse (2019)  
wesentliche Ziele des Umweltschutzes. Die in den oben genannten Fachplänen und -konzepten der 
Stadt enthaltenen Ziele des Umweltschutzes wurden daraufhin geprüft, inwieweit sie für diesen 
Bauleitplan von Bedeutung sind. Soweit sie von Bedeutung sind, wurden sie bei der Ausarbeitung 
des Bebauungsplanes berücksichtigt und entweder mit dem Plan umgesetzt oder für die Beurteilung 
der Erheblichkeit von Umweltauswirkungen und ihrer Bewertung mit zugrunde gelegt (siehe auch 
Kap. 7.4). 
 Gutachten und Untersuchungen zum Vorhaben 
 Vermessung einschließlich Baumbestand, Vermessungs- und Ingenieurbüro Kunze und 
Schmidt Partnerschaft, Leipzig, Stand: 26.04.2018 
 Verkehrsplanerische und Verkehrstechnische Untersuchung Bebauungsplan Nr. 445 „Wohn-
quartier an der Alten Brauerei“, Verkehrs-System Consult Halle GmbH, Halle (Saale), Stand: 
26.07.2019 
 Bestandsdokumentation Bäume und Flächeninanspruchnahme, StadtLandGrün Stadt- und 
Landschaftsplanung GbR, Halle (Saale), Stand: Juli 2021 
 Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag zum Bebauungsplan Nr. 445 „Wohnquartier zur Alten 
Brauerei“, habit.art ökologie & faunistik Guido Mundt, Halle (Saale), Stand: Mai 2019 
 Erschließungskonzept Wasser, Abwasser und Regenwasser zum Bebauungsplan, Projektie-
rung Heizung, Lüftung, Sanitär, U. Tegl, Leipzig, Stand: 28.04.2020 
 Grundstücksentwässerung, hydrologische Grundlagen, VEBAU – Ingenieurbüro für Baustoff-
prüfung und Umwelttechnik, Leipzig, Stand: 24.05.2019 
 Untersuchung Gebäudeschadstoffe, Orientierende Altlastenuntersuchung, Abfall- und Entsor-
gungskonzept, CDM Smith Consult GmbH, Leipzig, Stand: 13.05.2019 
 Faunistische Untersuchungen an Heuschrecken (Orthoptera) für die „Alte Brauerei Lütz-
schena“ in Leipzig, Sachsen, Dr. M. Wallaschek Halle (Saale), Stand: 07.08.2019 
 Schallimmissionsprognose für das B-Plangebiet Nr. 445 "Wohnquartier Zur Alten Brauerei" 
gegenüber Straßenverkehrslärm, Vergleich der Ergebnisse mit den städtebaulichen Orientie-
rungswerten der DIN 18005 und Ausweisung der maßgeblichen Außenlärmpegelbereiche 
nach DIN 4109-2 (Ausgabe 07/2016), MFPA Leipzig GmbH, Stand: 15.01.2020 
Die für die Schutzgüter relevanten Gutachten und Untersuchungen werden in den entsprechenden 
Kapiteln, soweit notwendig, gesondert genannt.  
 
 
 
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7.3.1 Fläche 
Vorbemerkung: 
Der Begriff „Fläche“ wurde in das BauGB aufgenommen, um damit die UVP-ÄndRL9 [1] umzusetzen.  
In der UVP-ÄndRL erfolgte die Aufnahme des Begriffes in Erwägung insbesondere nachstehender Gründe:  
 Es muss gegen den Flächenverbrauch im Sinne von nichtnachhaltiger fortschreitender Ausweitung von Sied-
lungsflächen vorgegangen werden;  
 dazu sollen bei öffentlichen und privaten Projekten die Auswirkungen auf die betroffenen Flächen, insbeson-
dere auf den Flächenverbrauch, geprüft und begrenzt werden  
(siehe UVP-ÄndRL [1], dort S. 2, Erwägungsgrund 9). 
Im BauGB erfolgte die Aufnahme des Begriffes, obwohl das Thema „Flächeninanspruchnahme“ schon nach bisheri-
gem Recht im Rahmen der Umweltprüfung zu berücksichtigen war (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung zum 
BauGB 2017 [2]). Der Begriff wurde dennoch in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB aufgenommen, da dies zur Klarstel-
lung und auch vor dem Hintergrund der Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung [3] sachgerecht erschien. 
Maßgebliche Ziele der Nachhaltigkeitsstrategie sind in diesem Zusammenhang insbesondere (vgl. Nachhaltigkeits-
strategie, S. 155 ff):  
 das „30-Hektar-Ziel“, nach dem die Inanspruchnahme zusätzlicher Flächen für Siedlungs- und Verkehrszwe-
cke bis zum Jahr 2030 auf unter 30 Hektar pro Tag begrenzt werden soll, sowie  
 das Ziel, dass Freiräume für die land- und forstwirtschaftliche Nutzung, als Kultur- und Naturlandschaften 
sowie als Erholungsräume erhalten bleiben sollen und daher der Rückgang der Freiraumfläche je Einwohner 
reduziert werden soll.  
Aufgabe der Umweltprüfung zum Belang „Fläche“ ist vor diesem Hintergrund: 
Die erheblichen Umweltauswirkungen der Planung  
 auf die Ausweitung von Siedlungsflächen  
 in Form von Inanspruchnahme zusätzlicher Flächen für Siedlungs- und Verkehrszwecke  
sollen ermittelt, im Umweltbericht beschrieben und bewertet sowie in die Abwägungsentscheidung einge-
stellt werden. 
Als Maßstab wird dabei die Abgrenzung lt. Begriffsdefinition der Nachhaltigkeitsstrategie verwendet. Diese lautet (vgl. 
Nachhaltigkeitsstrategie, S. 159 und 160):  
 „Siedlungs- und Verkehrsfläche ist nicht gleichzusetzen mit versiegelter Fläche. Zur Siedlungs- und Ver-
kehrsfläche zählen die Nutzungsarten Gebäude- und Freifläche, Betriebsfläche ohne Abbauland, Verkehrs-
fläche, Erholungsfläche und Friedhöfe. Der Indikator stellt dabei nicht auf die versiegelte Fläche ab, sondern 
erfasst auch unbebaute und nicht versiegelte Flächen wie Gärten, Hofflächen und Verkehrsbegleitgrün sowie 
Freiflächen wie Parks und Grünanlagen, Kleingärten, Gartenland innerhalb von Ortslagen, Sport- und Frei-
zeitanlagen, Campingplätze sowie Friedhöfe.“  
 „Als Freiraumflächen werden die Landwirtschafts-, Wald-, Abbau- und Haldenflächen sowie Wasserflächen in 
Form von fließenden und stehenden Gewässern bezeichnet. Es sind somit alle Flächen, die nicht zur Kate-
gorie der Siedlungs- und Verkehrsflächen zählen. Freiraumflächen sind abzugrenzen von Freiflächen und 
Siedlungsfreiflächen, wie beispielsweise Friedhöfen, Gärten, Parks, Grünanlagen oder Wildgehegen, die 
zwar unbebaut sind, aber zur Siedlungs- und Verkehrsfläche zählen.“  
Primär zu beantwortende Frage ist: „Ist bei Durchführung der Planung die Ausweitung von Siedlungs- und Verkehrs-
fläche im o.g. Sinne zu erwarten?“  
 
Ziele des Umweltschutzes: 
a) Es muss gegen den Flächenverbrauch im Sinne von nichtnachhaltiger fortschreitender Auswei-
tung von Siedlungsflächen vorgegangen werden (UVP-ÄndRL [1], Erwägungsgrund 9). 
b) Die Inanspruchnahme zusätzlicher Flächen für Siedlungs- und Verkehrszwecke soll begrenzt 
werden (Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung [3], S. 155 ff). 
                                                
9 Richtlinie 2014/52/EU zur Änderung der Richtlinie 2011/92/EU über die Umweltverträglichkeitsprüfung bei 
bestimmten öffentlichen und privaten Projekten 
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c) Freiräume sollen für die land- und forstwirtschaftliche Nutzung, als Kultur- und Naturlandschaf-
ten sowie als Erholungsräume erhalten bleiben. Der Rückgang der Freiraumfläche je Einwohner 
soll reduziert werden. (ebenda) 
d) Mit Grund und Boden soll sparsam und schonend umgegangen werden; dabei sind zur Verringe-
rung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen die Möglichkeiten 
der Entwicklung der Gemeinde insbesondere durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nach-
verdichtung und andere Maßnahmen zur Innenentwicklung zu nutzen. (1a Abs. 2 BauGB) 
e) Landwirtschaftlich, als Wald oder für Wohnzwecke genutzte Flächen sollen nur im notwendigen 
Umfang umgenutzt werden. (ebenda) 
Art der Berücksichtigung: 
Es wurde zunächst geprüft, ob die Ziele von der Planung berührt sein können. Dies ist zwar der 
Fall. Die Ziele wurden aber bei der Ausarbeitung des Planes berücksichtigt. Bei Durchführung der 
Planung ist keine Ausweitung von Siedlungs- und Verkehrsfläche im o.g. Sinne zu erwarten. Weite-
res siehe Kap. 7.4.1. 
7.3.2 Boden und Grundwasser 
Nachfolgend geht es um die Ziele für  
a) den Boden im Sinne des § 2 Abs. 1 BBodSchG5F
10, also um die obere Schicht der Erdkruste 
einschließlich der flüssigen Bestandteile (Bodenlösung) und der gasförmigen Bestandteile 
(Bodenluft), ohne Grundwasser und Gewässerbetten, sowie 
b) das Grundwasser im Sinne des § 3 Nr. 3 WHG6F
11, also das unterirdische Wasser in der Sätti-
gungszone, das in unmittelbarer Berührung mit dem Boden oder dem Untergrund steht. 
Es wurde hinsichtlich der Fragestellung geprüft, ob auf den Boden und auf das Grundwasser bezo-
gene Ziele von der Planung berührt sein können.  
7.3.2.1 Ziele für den Boden 
Für den Boden sind folgende Ziele zu nennen: 
a) Mit Grund und Boden soll sparsam und schonend umgegangen werden; dabei sind Bodenversie-
gelungen auf das notwendige Maß zu begrenzen (§ 1a BauGB).  
b) Reduzierung der Flächeninanspruchnahme sowie Erreichung eines Verhältnisses von Innenent-
wicklung zu Außenentwicklung von 3 : 1 (Nationale Nachhaltigkeitsstrategie 2002) 
c) Schutz des Bodens vor schädlichen Umwelteinflüssen (Bundes-Bodenschutzgesetz) 
d) Nachhaltige Sicherung und Wiederherstellung der Bodenfunktionen sowie Sanierung von Bo-
den und Altlasten (Sächsisches Abfallwirtschafts- und Bodenschutzgesetz) 
e) Umweltqualitätsziele des Stadt Leipzig 
natürliche Bodenfunktionen nachhaltig sichern und wiederherstellen  
natürlich gewachsene Böden als Wert an sich erhalten 
Art der Berücksichtigung: 
Die Ziele wurden bei der Ausarbeitung des Planes berücksichtigt. Im Ergebnis trägt der Plan zur 
Umsetzung der Ziele bei:  
                                                
10 Bundes-Bodenschutzgesetz – Gesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von 
Altlasten 
11 Wasserhaushaltsgesetz – Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushalts 
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 Es handelt sich um eine Fläche zur Wiedernutzbarmachung, womit dem Grundsatz der In-
nenentwicklung vor Außenentwicklung entsprochen wird. 
 Der Boden ist gegenwärtig bereits vollständig nachteilig überprägt, seine Neuversiegelung 
wird durch Festsetzungen begrenzt (z.B. zulässige GRZ). 
Die Ziele wurden bei der Beurteilung der Erheblichkeit der Umweltauswirkungen und ihrer Bewer-
tung berücksichtigt. Näheres dazu siehe Kap. 7.4.2. 
7.3.2.2 Ziele für das Grundwasser 
Relevante Ziele für das Grundwasser sind: 
a) Erhalt der Leistungsfähigkeit des Wasserhaushaltes (§ 5 Abs. 1 Nr. 3 WHG) 
b) Vermeidung einer Vergrößerung und Beschleunigung des Wasserabflusses (§ 5 Abs. 1 Nr. 4 
WHG) 
c) Neubildung durch Versiegelung des Bodens und anderen Beeinträchtigungen der 
Versickerung nicht über das notwendige Maß hinaus zu behindern  
d) Vermeidung von Beeinträchtigungen der Grundwasserneubildung durch Zunahme der 
Versiegelung (§ 39 Abs. 1 Sächsisches Wassergesetz) 
e) wassersensible Planung durch Vermeidung des Abflusses von Niederschlagswasser aus dem 
Plangebiet bzw. Quartier (Sofortmaßnahmenprogramm zum Klimanotstand 2020)  
Art der Berücksichtigung: 
Die Ziele wurden bei der Ausarbeitung des Planes berücksichtigt. Im Ergebnis trägt der Plan wie 
folgt zur Umsetzung der Ziele bei:  
 Es handelt sich um eine Fläche zur Wiedernutzbarmachung mit einem hohen Versiegelungs-
grad und damit der Vermeidung einer Inanspruchnahme bislang unbebauter Flächen. 
 Es werden Maßnahmen z.B. zur Versickerung von Niederschlagswasser und von Dachbe-
grünungen getroffen. 
Die Ziele wurden bei der Beurteilung der Erheblichkeit der Umweltauswirkungen und ihrer Bewer-
tung berücksichtigt. Näheres dazu siehe Kap. 7.4.2. 
7.3.3 Oberflächenwasser 
Zum Belang „Oberflächenwasser“ werden nachfolgend die Ziele zur Gewässerreinhaltung und die 
damit verbundenen Ziele zum Gewässerschutz im Sinne von Schutz des Wassers vor schädlichen 
Einwirkungen betrachtet.  
a) Vermeidung einer Vergrößerung und Beschleunigung des Wasserabflusses (§ 5 Wasserhaus-
haltsgesetz) 
b) Ökologisch, sozial und wirtschaftlich nachhaltige Nutzung des Wassers (Wasserrahmen-
richtlinie) 
c) Nachhaltige Bewirtschaftung von Gewässern sowie Gewässer als Bestandteil des 
Naturhaushalts, als Lebensgrundlage des Menschen, als Lebensraum für Pflanzen und Tiere 
schützen (Wasserhaushaltsgesetz) 
d) Umweltqualitätsziele der Stadt Leipzig 
Beachtung des Regenwasserabflusses bei Entwicklung neuer Baugebiete (Kommunale 
Anpassungsstrategien für wassersensible Infrastruktur) 
Es wurde hinsichtlich der Fragestellung geprüft, ob auf das Oberflächenwasser und insbesondere 
den Oberflächenwasserabfluss bezogene Ziele von der Planung berührt sein können.  
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Art der Berücksichtigung: 
Die Ziele wurden bei der Ausarbeitung des Planes berücksichtigt. Im Ergebnis trägt der Plan wie 
folgt zur Umsetzung der Ziele bei:  
 Es handelt sich um eine Fläche zur Wiedernutzbarmachung mit einer hohen baulichen 
Dichte und damit verbunden der Vermeidung einer zusätzlichen Inanspruchnahme bislang 
unbebauter Flächen. 
 Das anfallende Niederschlagswasser soll weitestgehend auf dem jeweiligen Baugrundstück 
versickern. 
 Die lokale Rückhaltung und Verdunstung wird im Bereich der Tiefgaragen sowie der über-
baubaren Grundstücksflächen (im Neubau) durch Begrünungsmaßnahmen aktiv gefördert. 
 Durch die Planung sind keine Oberflächengewässer berührt. 
Die Ziele wurden bei der Beurteilung der Erheblichkeit der Umweltauswirkungen und ihrer Bewer-
tung berücksichtigt. Näheres dazu siehe Kap. 7.4.3. 
7.3.4 Luft und Klima 
Zum Belang „Luft“ werden nachfolgend die Ziele zur Luftreinhaltung und die damit verbundenen 
Ziele zum Klimaschutz im Sinne von Schutz des Klimas vor schädlichen Veränderungen (Klima-
wandel) betrachtet.  
Unter „Klima“ erfolgt die Betrachtung der Ziele zum Schutz des Kleinklimas (örtliches bzw. klein-
räumiges Klima, Stadtklima) und die auf die „Anpassung an den Klimawandel“ bezogenen Ziele. 
7.3.4.1 Ziele für die Luft (Luftreinhaltung und Schutz des Klimas) 
a) Nationales Klimaschutzziel ist, die Treibhausgasemissionen schrittweise zu mindern (§ 3 Abs. 1 
KSG7F
12). 
b) Bauleitpläne sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen 
Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz, insbesondere auch in 
der Stadtentwicklung, zu fördern (§ 1 Abs. 5 BauGB). 
c) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne soll den Erfordernissen des Klimaschutzes durch Maßnah-
men, die dem Klimawandel entgegenwirken, Rechnung getragen werden. Dies ist in der Abwä-
gung nach § 1 Absatz 7 BauGB zu berücksichtigen (§ 1a Abs. 1 und 5 BauGB). 
d) Erreichen der Klimaneutralität in der Stadt Leipzig bis spätestens 2050 (Sofortmaßnahmepro-
gramm zum Klimanotstand (VI-A-07961-DS-10)) 
Art der Berücksichtigung: 
Die Ziele wurden bei der Ausarbeitung des Planes berücksichtigt. Im Ergebnis trägt der Plan wie 
folgt zur Umsetzung der Ziele bei:  
 Es handelt sich um eine Fläche zur Wiedernutzbarmachung, womit dem Grundsatz der In-
nenentwicklung vor Außenentwicklung entsprochen wird. 
 Es werden neben dem Wohnraum Flächen zur Realisierung eines Nahversorgungsmarktes 
und ergänzender Dienstleistungen sowie einer Kita planungsrechtlich vorbereitet - damit 
wird eine wohnortnahe Grundversorgung vorbereitet, die fußläufig erreichbar ist. 
Die Ziele wurden bei der Beurteilung der Erheblichkeit der Umweltauswirkungen und ihrer Bewer-
tung berücksichtigt. Näheres dazu siehe Kap. 7.4.4. 
                                                
12 Bundes-Klimaschutzgesetz 
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7.3.4.2 Ziele für das Klima (Kleinklima und Anpassung an den Klimawandel) 
a) Bauleitpläne sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen 
Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpas-
sung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern (§ 1 Abs. 5 BauGB). 
b) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne soll den Erfordernissen des Klimaschutzes durch Maßnah-
men, die dem Klimawandel entgegenwirken, Rechnung getragen werden. Dies ist in der Abwä-
gung nach § 1 Absatz 7 BauGB zu berücksichtigen (§ 1a Abs. 1 und 5 BauGB). 
c) Berücksichtigung klimatischer Funktionen bei der Aufstellung von Bauleitplänen (Planungshin-
weiskarte der Klimamodellierung der Stadt Leipzig) 
d) Freihaltung von Kaltluftentstehungsgebieten und -abflussbahnen von Bebauung (Leipziger Kli-
maschutzprogramm) 
e) Das Lokalklima in der Stadt ist so zu beeinflussen, dass eine anthropogen-klimatisch bedingte 
Belastung für den Menschen weitestgehend reduziert wird (Luftreinhalteplan der Stadt Leipzig). 
Art der Berücksichtigung: 
Die Ziele wurden bei der Ausarbeitung des Planes berücksichtigt. Im Ergebnis trägt der Plan wie 
folgt zur Umsetzung der Ziele bei:  
 Es handelt sich um eine Fläche zur Wiedernutzbarmachung, womit dem Grundsatz der In-
nenentwicklung vor Außenentwicklung entsprochen wird. 
 Es wird eine qualifizierte Freiflächenplanung zum Bebauungsplan erarbeitet, in der sich mit 
Maßnahmen zur Vermeidung vor lokaler Überhitzung und Anpassung an Starkregenereig-
nissen auseinandergesetzt wird. 
 Es werden Festsetzungen getroffen, um klimatische Beeinträchtigungen zu vermeiden (Frei-
haltung von Kaltluftbahnen, Begrenzung des Versiegelungsgrades, Dachbegrünungen und 
Baumpflanzungen zur Verminderung der Aufheizung). 
 Es wird ein Energiekonzept zum Bebauungsplan erarbeitet, dass Mindestanteile für die 
Strom- und Wärmeversorgung durch erneuerbare Energien beinhalten wird. 
Die Ziele wurden bei der Beurteilung der Erheblichkeit der Umweltauswirkungen und ihrer Bewer-
tung berücksichtigt. Näheres dazu siehe Kap. 7.4.5. 
7.3.5 Natur- und Artenschutz, Landschaftspflege und Grünordnung 
In diesem Kapitel werden die auf die Belange Pflanzen, Tiere, Biologische Vielfalt und Landschaft 
bezogenen Ziele behandelt. 
Dazu gehören in erster Linie auch  
a) die Erhaltungsziele und die Schutzzwecke  
o der Natura-2000-Gebiete (V ogelschutzgebiete nach der Europäischen V ogelschutzricht-
linie8F
13, Flora-Fauna-Habitat-(FFH-)Schutzgebiete nach der Flora-Fauna-Habitat-Richt-
linie9F
14) und  
o der weiteren Schutzgebiete und Schutzobjekte (Naturschutzgebiete, Landschaftsschutz-
gebiete, Flächennaturdenkmale, Geschützte Biotope) sowie 
b) die Ziele des Artenschutzes gemäß BNatSchG1 0F
15, 
                                                
13 Richtlinie 2009/147/EG über die Erhaltung der wildlebenden V ogelarten 
14 Richtlinie 92/43/EWG zur Erhaltung der natürlichen Lebensräume sowie der wildlebenden Tiere und Pflanzen 
15 Bundesnaturschutzgesetz – Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege 
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c) die im Landschaftsplan [4] 11F
16 für die örtliche Ebene der Stadt Leipzig konkretisierten Ziele, Er-
fordernisse und Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege sowie 
d) die Ziele der Eingriffsregelung nach dem BNatSchG. 
Des Weiteren sind folgende Aspekte zu berücksichtigen: 
Schutzgebiete und Schutzobjekte gemäß BNatSchG 
Das Plangebiet befindet sich weder in einem Europäischen V ogelschutzgebiet (SPA) oder Flora-
Fauna-Habitat (FFH)-Gebiet noch in einem nationalen Schutzgebiet (NSG, LSG, FND u. a.).  
Das nächstgelegene SPA „Leipziger Auwald“ sowie das FFH-Gebiet „Leipziger Auensystem“ sind 
südlich des Plangebietes in einem Abstand von ca. 110 m bzw. 510 m von der Geltungsbereichs-
grenze verordnet.  
Auch das Landschaftsschutzgebiet (LSG) „Leipziger Auwald“, dessen Abgrenzung in diesem Be-
reich der Grenze des SPA folgt, berührt demnach nicht das Plangebiet. 
Lebensstätten besonders geschützter Tierarten (§ 44 BNatSchG) 
Im V orhabengebiet befinden sich Bäume mit Baumhöhlen, die sich als Fortpflanzungs- oder Ruhe-
stätten von Tieren besonders geschützter Arten darstellen (hier Lebensstätten des Eremiten und ggf. 
Fledermäuse) und dessen Beschädigung oder Zerstörung gemäß § 44 BNatSchG verboten ist. Diese 
überdecken sich in Teilen mit den geschützten Kastanien (vgl. Kap. 7.3.5.1). Dies betrifft folgende 
Bäume im Plangebiet: 
Baumnummer geplanter Umgang 
5, 6, 7 Vermeidungsmaßnahme VASB 2 
132 - 143 Vermeidungsmaßnahme VASB 2 
7.3.5.1 Geschützte Biotope 
Im Südwesten des Plangebietes ist ein Kastanienbestand vorhanden, der nach § 30 BNatSchG in 
Verbindung mit § 21 Sächsisches Naturschutzgesetz (SächsNatSchG) als Biotop geschützt ist (Typ 
„Höhlenreiche Altholzinseln“, Reg.-Nr. 82032.I). Im Rahmen der Umsetzung der Planung ist mit 
dem Kastanienbestand so schonend und rücksichtsvoll wie möglich umzugehen. 
Als geschütztes Biotop unterliegt es dem Zerstörungs- bzw. Beeinträchtigungsverbot nach § 30 Abs. 
2 BNatSchG. Nach § 30 Abs. 4 BNatSchG kann, wenn die Aufstellung des Bebauungsplanes zu 
Handlungen im Sinne des Absatzes 2 führt, auf Antrag der Gemeinde über eine erforderliche Aus-
nahme oder Befreiung von den Verboten des Absatzes 2 vor der Aufstellung des Bebauungsplans 
entschieden werden. Ein Antrag auf Inaussichtstellung einer Befreiung nach § 30 Abs. 4 BNatSchG 
bzw. § 67 BNatSchG ist seitens des Stadtplanungsamtes beim Amt für Umweltschutz und der Unte-
ren Naturschutzbehörde mit Schreiben vom 22.04.2020 sowie ergänzt vom 04.11.2020 und 
18.12.2020 gestellt worden.   
Im Rahmen der Planaufstellung wurden Maßnahmen eingehend geprüft, um die Flächeninanspruch-
nahme im Sinne des geschützten Biotopes zu mindern. So sieht die Planung vor, die überbaubare 
Grundstücksfläche auf die Mindestanforderungen zu reduzieren, die vom Einzelhandelssektor ange-
nommen werden. Die Annahmen beruhen auf dem laufenden Monitoring der Stadt Leipzig. Weiter-
hin wird vorgesehen, den ruhenden Verkehr ausschließlich unter- bzw. über den geplanten Nutzun-
gen anzuordnen, wodurch eine zusätzliche Gefährdung des Baumbestandes infolge des Parkrau-
mangebotes unterbunden wird. In der Begründung zur Antragstellung wurde eingehend auf das öf-
fentliche sowie soziale Interesse des V orhabens (hier: Errichtung eines Nahversorgungsmarktes) für 
den Stadtteil Lützschena-Stahmeln verwiesen.  
                                                
16 Stadt Leipzig, Landschaftsplan, Leipzig, 2013 (Beschluss der Ratsversammlung vom 16.10.2013). 
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Die Befreiung von den Verboten nach § 30 Abs. 2 BNatSchG ist gemäß § 67 BNatSchG i.V .m. § 39 
SächsNatSchG mit Schreiben vom 28.01.2021 in Aussicht gestellt worden. 
7.3.5.2 Artenschutz 
Ziele des Umweltschutzes: 
Für die Bebauungsplanung von Bedeutung sind vor allem die in § 44 Abs. 1 BNatSchG geregelten 
„V orschriften für besonders geschützte und bestimmte andere Tier- und Pflanzenarten“, namentlich 
die darin genannten artenschutzrechtlichen Verbote. 
Es handelt sich dabei um Zugriffs- und Beeinträchtigungsverbote, die allein auf die Verwirkli-
chungshandlung selbst bezogen sind. Für die Bebauungsplanung haben sie nur mittelbare Bedeu-
tung. Nicht der Bebauungsplan oder einzelne seiner Festsetzungen, sondern erst deren Verwirkli-
chung kann den verbotenen Eingriff darstellen. 
Für die Bauleitplanung ist aber von Bedeutung, ob bei seiner Verwirklichung ein unüberwindlicher 
Verstoß gegen artenschutzrechtliche Verbotstatbestände, der die V ollzugsunfähigkeit dieses Bebau-
ungsplanes zur Folge hätte, vorliegen würde. Ein Bebauungsplan, dessen Verwirklichung im Zeit-
punkt seines Inkrafttretens dauerhafte Hindernisse in Gestalt artenschutzrechtlicher Zugriffs- und 
Beeinträchtigungsverbote entgegenstehen würden, ist nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 
BauGB (siehe auch die dazu ergangene die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes12 F
17 [5]).   
Art der Berücksichtigung: 
Ausgehend von den vorstehenden Grundlagen wurde im Rahmen einer artenschutzrechtlichen Be-
wertung geprüft, welche artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände von der Verwirklichung der Pla-
nung berührt werden können und ob diese einen unüberwindlichen Verstoß gegen artenschutzrecht-
liche Verbotstatbestände darstellen können.  
Gegenstand der artenschutzrechtlichen Prüfung waren folgende Arten und Artengruppen: 
 Fledermäuse, 
 Brutvögel, 
 Zauneidechsen, 
 Eremit sowie ergänzend 
 Heuschrecken. 
Zur Abschätzung, ob der Verwirklichung der Planung artenschutzrechtliche Verbotstatbestände als 
unüberwindliche V ollzugshindernisse entgegenstehen werden, wurden im Rahmen des Planverfah-
rens die bei Verwirklichung der Planung voraussichtlich betroffenen Arten und ihre Lebensräume 
sowie Art und Umfang ihrer voraussichtlichen Betroffenheit überschlägig ermittelt und bewertet. 
Wesentliche Ergebnisse sind: 
Im V orhabengebiet befinden sich Kastanien mit Baumhöhlen, die sich als Fortpflanzungs- oder Ru-
hestätten von Tieren besonders geschützter Arten eignen (hier potenzielle Lebensstätten von Brut-
vögeln, des Eremiten und ggf. von Fledermäusen) und deren Beschädigung oder Zerstörung gemäß 
§ 44 BNatSchG verboten ist.  
Fassaden und Kellerräume weisen Quartiersstrukturen für Fledermäuse auf. Deren Schädigung oder 
Zerstörung ist gemäß § 44 BNatSchG verboten. 
Zudem weisen unbebaute Flächen Habitatstrukturen für Zauneidechsen auf. Eine Inanspruchnahme 
kann auch hier zu einem Auslösen von Verbotstatbeständen nach § 44 Abs. 1 BNatSchG führen. Je-
doch wurden trotz intensiver Begehungen zu keinem Zeitpunkt der Untersuchungen Zauneidechsen 
nachgewiesen. 
                                                
17Vgl. BVerwG, Beschluss v. 25.08.1997 – 4 NB 12.97 – 
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Die Untersuchungen über Heuschreckenpopulationen ergab keine Betroffenheit streng geschützter 
Arten. Jedoch wurde das V orkommen der „besonders geschützten“ Art der Blauflügeligen Ödland-
schrecke nachgewiesen. Diese unterliegt als besonders geschützte Art dem allgemeinen Artenschutz 
nach § 39 Abs. 1 BNatSchG und ist daher in die Eingriffsbetrachtungen einzustellen.  
Die Ergebnisse der artenschutzrechtlichen Prüfung sind dem Artenschutzfachbeitrag und dem Gut-
achten über faunistische Untersuchungen an Heuschrecken zu entnehmen. 
Die Möglichkeit, dass auf der Zulassungsebene bzw. im Zusammenhang mit Verwirklichungshand-
lungen ggf. spezielle artenschutzrechtliche Prüfungen durchzuführen sind, bleibt davon unberührt. 
Es liegt kein unüberwindlicher Verstoß gegen artenschutzrechtliche Verbotstatbestände, der 
die V ollzugsunfähigkeit dieses Bebauungsplanes zur Folge hätte, vor. 
7.3.5.3 Landschaftsplan 
Im Landschaftsplan [4] 13F
18 werden die für die örtliche Ebene der Stadt Leipzig konkretisierten Ziele, 
Erfordernisse und Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege dargestellt. Sie sind in 
der Abwägung nach § 1 Absatz 7 BauGB zu berücksichtigen und, soweit geeignet, als Festsetzung 
in den Bebauungsplan aufzunehmen. Abweichungen sind zu begründen. (§ 11 BNatSchG i.V .m. § 7 
SächsNatSchG14 F
19). 
Ziele des Landschaftsplanes 
Das Plangebiet ist dem Leitbild 6 „Innerstädtische Freiräume der offenen und geschlossenen Block- 
und Blockrandbebauung“ zuzuordnen, mit folgender Zielsetzung: 
Entwicklung, Sicherung, Verbesserung der Aufenthalts- und Stadtbildqualität in dichtbebauten 
Innerstädtischen Räumen durch Erhaltung und Schaffung von begrünten Innenhöfen, Fassaden 
und Dächern, Einbeziehung von Fließgewässerabschnitten, Straßenbaumpflanzungen, Einbezie-
hung wohnungsnaher Grünflächen und Herstellung ihrer Verbindung zu Parkanlagen und grünen 
Stadtplätzen, Einbindung in das Grün- und Wegesystem der Stadt 
Die für diesen Bauleitplan wesentlichen Inhalte des Landschaftsplanes sind darüber hinaus: 
 Erhaltung und Entwicklung von Siedlungsgebieten mit hohem Durchgrünungsgrad durch 
unbebaute Freiräume der Zier- und Nutzgärten 
 Wahrung ihres typischen grüngeprägten Ortsbildcharakters 
 Schaffung von Gliederungs- und Identifikationsmerkmalen durch Mittel der Freiflächenge-
staltung, Erhaltung ihrer Erholungsfunktion, ihrer Bedeutung für Stadtklima und Biotopver-
bund 
 Schaffung durchgehender Geh- und Radwegeverbindungen mit Anschluss an das Wegenetz 
der Stadt 
 Herstellung der Verbindung zu den städtischen und stadtnahen Erholungsräumen 
Zudem wird eine Grünverbindung entlang des Radefelder Wegs/der Bahnstraße ausgewiesen. Des 
Weiteren wird die historische Bebauung als bedeutendes Wahr- und Merkzeichen gekennzeichnet, 
die zu sichern und gestalterisch zur Erhaltung der Eigenart des Raumes zu integrieren ist. 
Art der Berücksichtigung: 
Es wurde geprüft, ob das Leitbild des Landschaftsplanes von der Planung berührt wird. Ergebnis 
dessen ist: 
Dem Leitbild wird mit der Entwicklung eines neuen Wohnquartieres in besonderem Maße entspro-
chen und in vielfältiger Art Rechnung getragen, wie z.B.: 
                                                
18 Stadt Leipzig, Landschaftsplan, Leipzig, 2013 (Beschluss der Ratsversammlung vom 16.10.2013). 
19 Sächsisches Naturschutzgesetz 
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Begründung zum Bebauungsplan 
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 Entwicklung eines offenen Wohnquartieres 
 Schaffung von Wohnhöfen und Plätzen mit einer hohen Aufenthaltsqualität 
 neue Durchwegung des Plangebietes zur Anbindung der Kleingartenanlage „Lindenhöhe“ 
 Begrünung von Dachflächen 
7.3.5.4 Grünordnungsplan 
Ziele des Umweltschutzes: 
Im Grünordnungsplan werden die für das Plangebiet dieses Bebauungsplanes konkretisierten Ziele, 
Erfordernisse und Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege dargestellt (§ 11 
BNatSchG15F
20 i. V. m. § 7 SächsNatSchG1 6F
21). Sie sind zwar, mangels förmlicher Festlegung, formell 
nicht unter die „festgelegten Ziele des Umweltschutzes“ zu fassen. Sie werden aber in der Abwä-
gung nach § 1 Absatz 7 BauGB berücksichtigt und, soweit geeignet, als Festsetzung in den Bebau-
ungsplan aufgenommen.  
Art der Berücksichtigung: 
Für diesen Bebauungsplan wurde kein Grünordnungsplan erstellt, da die Belange von Natur und 
Landschaft umfassend berücksichtigt werden. Es handelt sich bei dem Plangebiet um eine Nachnut-
zung/Nutzungsänderung eines früheren Gewerbestandortes, die Naturgüter und das Landschaftsbild 
sind bereits vollständig anthropogen überprägt. Es wurden zum einen Erfassungen hinsichtlich der 
V orkommen besonders oder streng geschützter Tiere durchgeführt und zum anderen wird ein quali-
fizierter Freianlagenplan erstellt, der sich zum Zeitpunkt der Auslegung des Planentwurfes noch in 
der Erarbeitung befindet. Die vorgesehenen Festsetzungen des Bebauungsplanes geben dabei den 
grünordnerischen Rahmen für die Inhalte der Freianlagenplanung vor. Die Umsetzung der Inhalte 
wird in einem städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan gesichert.  
Weiterer Ermittlungen und Darlegungen dazu bedarf es daher nicht. 
7.3.5.5 Eingriffsregelung 
Ziele des Umweltschutzes: 
Nach § 13 ff BNatSchG17 F
22 gilt: 
 Erhebliche Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft sind vorrangig zu vermeiden.  
Der Verursacher eines Eingriffs18 F
23 ist verpflichtet, vermeidbare Beeinträchtigungen von Na-
tur und Landschaft zu unterlassen.  
 Nicht vermeidbare erhebliche Beeinträchtigungen sind durch Ausgleichs- oder Ersatz-
maßnahmen oder, soweit dies nicht möglich ist, durch einen Ersatz in Geld zu kompensie-
ren.  
Der Verursacher ist verpflichtet, unvermeidbare Beeinträchtigungen durch Maßnahmen des 
Naturschutzes und der Landschaftspflege auszugleichen (Ausgleichsmaßnahmen) oder zu 
ersetzen (Ersatzmaßnahmen). Ausgeglichen ist eine Beeinträchtigung, wenn und sobald die 
beeinträchtigten Funktionen des Naturhaushalts in gleichartiger Weise wiederhergestellt sind 
und das Landschaftsbild landschaftsgerecht wiederhergestellt oder neugestaltet ist. Ersetzt 
ist eine Beeinträchtigung, wenn und sobald die beeinträchtigten Funktionen des Naturhaus-
halts in dem betroffenen Naturraum in gleichwertiger Weise hergestellt sind und das Land-
schaftsbild landschaftsgerecht neugestaltet ist.  
                                                
20 Bundesnaturschutzgesetz 
21 Sächsisches Naturschutzgesetz 
22 Bundesnaturschutzgesetz 
23 Veränderungen der Gestalt oder Nutzung von Grundflächen oder Veränderungen des mit der belebten Bodenschicht in Verbindung stehenden 
Grundwasserspiegels, die die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts oder das Landschaftsbild erheblich beeinträchtigen kann (vgl. § 
14 Abs. 1 BNatSchG) 
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Gemäß § 18 BNatSchG ist über die Vermeidung, den Ausgleich und den Ersatz von Eingriffen, die 
auf Grund der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Bebauungsplänen zu erwar-
ten sind, nach den V orschriften des BauGB zu entscheiden.  
Nach § 1a Abs. 3 BauGB sind die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beein-
trächtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaus-
halts in seinen in § 1 Absatz 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB bezeichneten Bestandteilen (Eingriffsrege-
lung nach dem Bundesnaturschutzgesetz) in der Abwägung nach § 1 Absatz 7 BauGB zu berück-
sichtigen.  
Art der Berücksichtigung: 
a) Vermeidung oder Verringerung von Eingriffen  
Soweit dies unter Berücksichtigung der planerischen Ziele des Bebauungsplanes möglich war, wur-
den Eingriffe vermieden oder der Umfang der infolge des Bebauungsplanes zulässigen Eingriffe 
verringert (vgl. dazu die Ausführungen unter Kap. 7.4 und im Teil C). 
Für das Plangebiet liegt ein rechtskräftiger Bebauungsplan vor. Die darin getroffenen Festsetzungen 
geben somit die bauplanungsrechtliche Bestandssituation wieder, d.h. im Rahmen der Eingriffs-
Ausgleichs-Bilanzierung wird geprüft, inwieweit mit dem sich in Aufstellung befindenden Bebau-
ungsplan ein über den rechtskräftigen Bebauungsplan hinausgehender Eingriff begründet wird. 
Es wird darauf hingewiesen, dass der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. E-75 einen größeren räumli-
chen Geltungsbereich umfasst. Der räumliche Geltungsbereich des künftigen Bebauungsplanes Nr. 
445 umfasst in weiten Teilen dem räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. E-75. Le-
diglich die im südöstlichen Abschluss, entlang der Halleschen Straße, gelegenen Grundstücke sind 
nicht Gegenstand des künftigen Bebauungsplanes Nr. 445. Das betrifft die Flurstücke 66/3, 65, 
177/1, 177/c und 177/d mit einer Fläche von insgesamt ca. 3.400 m². Die nachfolgende Flächener-
mittlung bzw. die Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung berücksichtigt diese Flächen daher nicht. 
 
Abb. 5: Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. E-75 „Gemeindezentrum Lützschena-Stahmeln“, 
die nicht im Geltungsbereich des künftigen Bebauungsplanes Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ 
vorgesehen sind 
 
nicht im Geltungsbereich 
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Flächenbilanzen von B-Plan Nr. E-75 und B-Plan Nr. 445 
 B-Plan Nr. E-75 B-Plan Nr. 445 
räumlicher Geltungsbereich 
zzgl. nicht im Geltungsbereich B-Plan Nr. 445* 
5,34 ha 
    0,34 ha 
5,34 ha 
*Erläuterung: Der räumliche Geltungsbereich des B-Planes Nr. E-75 ist 0,34 ha größer als der räumliche 
Geltungsbereich des B-Planes Nr. 445. Zur Vergleichbarkeit werden in der Flächenbilanz des B-Planes Nr. 
E-75 nur die Flächen berücksichtigt, die auch vom B-Plan Nr. 445 erfasst sind. Die übrigen 0,34 ha des 
räumlichen Geltungsbereiches des B-Planes Nr. E-75 werden in der Flächenbilanz nicht behandelt.   
Flächennutzungen innerhalb der Geltungsbereiche 
Baugebiete 4,14 ha 3,65 ha 
Verkehrsflächen 1,18 ha 0,94 ha 
Versorgungsfläche 0,02 ha - 
Gemeinbedarfsfläche (Kita) - 0,24 ha 
Grünflächen - 0,51 ha 
Summe 5,34 ha 5,34 ha 
 
Versiegelung 
überbaubare Fläche nach zulässiger Grundfläche zzgl. 
zulässiger Überschreitung 
3,31 ha 2,70 ha 
versiegelbare Verkehrsflächen 1,16 ha 0,92 ha 
Versorgungsfläche 0,02 ha - 
Max. zulässige Versiegelung 4,49 ha 3,62 ha 
Versiegelungsgrad 84 % 68 % 
 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 445 ist demnach kein zusätzlicher Eingriff gegenüber 
dem bislang bestehenden Bebauungsplan Nr. E-75 „Gemeindezentrum Lützschena-Stahmeln“ ver-
bunden. Das ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass die zulässige Versiegelung im Vergleich 
zum bisher rechtskräftigen Bebauungsplan um ca. 8.800 m² geringer ausfällt. Zudem werden flä-
chenkonkret grünordnerische Maßnahmen als Ausgleich für die vorgesehenen Eingriffe durch den 
Bebauungsplan Nr. 445 festgesetzt, die ökologisch wirksam werden und daher bilanzierbar sind. Es 
wird darauf hingewiesen, dass der Flächenermittlung zum Bebauungsplan Nr. E-75 die in der Plan-
zeichnung sowie den textlichen Festsetzungen getroffenen Aussagen zugrunde liegen. Insbesondere 
im Hinblick auf den zulässigen Versiegelungsgrad wird damit der maximal mögliche Eingriff defi-
niert. Dieser maximal zulässige Eingriff wird auch für den Bebauungsplan Nr. 445 analog ermittelt, 
um eine Vergleichbarkeit zu wahren. 
Die Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung wurde nach dem Leipziger Bewertungsmodell [6] vorge-
nommen. Es wurde dabei unter Berücksichtigung der Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungs-
planes Nr. E-75 und des aufzustellenden Bebauungsplanes Nr. 445 in Baugebiete und Verkehrsflä-
chen sowie Flächen mit grünordnerischen Festsetzungen differenziert. Für die Baugebiete wurden 
die nach zulässiger Grundfläche zzgl. zulässiger Überschreitung überbaubaren Flächen und die 
nicht überbaubaren Flächen gesondert in Ansatz gebracht. Im Bebauungsplan Nr. 445 wird eine Flä-
che für den Gemeinbedarf (hier: Kita) festgesetzt. Für die Bewertung der Naturgüter und des Land-
schaftsbildes wird dabei angenommen, dass die Fläche überwiegend als Grünfläche angelegt wird, 
die mehrheitlich unbebaut verbleiben und dem Aufenthalt der Kinder im Freien vorbehalten sein 
soll. Diese Annahme ist mit Unsicherheiten verbunden im Hinblick auf die angenommene Wertzahl. 
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Für die Gesamtbewertung ist das hinnehmbar, da die betroffene Fläche sehr klein ist und das Ge-
samtergebnis nur unwesentlich beeinflusst wird. 
Die Bilanzierung wurde für die Schutzgüter gemäß der Bewertungsschemen differenziert vorge-
nommen. V orangestellt wird im Hinblick auf die Bewertung des künftigen Bebauungsplans darauf 
hingewiesen, dass dieser als Angebotsbebauungsplan aufgestellt wird. Die Festsetzungen umfassen 
auch Dachbegrünungen. Jedoch sind die zu betroffenen Dachflächen nicht abschließend quantifi-
zierbar. Die positiven Wirkungen auf die Schutzgüter Wasser, Klima, Pflanzen und Tiere können 
daher nicht in die Bewertung eingestellt werden. Es wird für alle nach zulässiger Grundfläche zzgl. 
zulässiger Überschreitung überbaubaren Flächen der ungünstigste Fall angenommen. 
Boden 
Die zu versiegelnden/zu bebauenden Flächen wurden jeweils mit einer Leistungszahl von 0 ange-
setzt. Es handelt sich, wie bereits ausgeführt, um eine vormals gewerblich genutzte Brachfläche. 
Daher werden für den B-Plan Nr. E-75 die unversiegelten Flächen (Sukzessionsflächen, Pflanzge-
bote usw.) aufgrund der gestörten Bodenverhältnisse mit einer Leistungszahl von 15 bewertet. 
Analog wird für die grünordnerischen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 445 verfahren. Le-
diglich für das Erhaltungsgebot wird ein Wert von 50 angenommen, der die Entwicklungszeit des 
Gehölzes und den damit verbundenen positiven Wirkungen auf den Boden berücksichtigt. 
Klima 
Auch für das Schutzgut Klima wird eingeschätzt, dass die versiegelten/bebauten Flächen keine öko-
logische Funktion, hier Ausgleichsfunktion aufweisen. Die grünordnerischen Festsetzungen bedin-
gen für nahezu alle Flächen nur eine Bewertung mit 45 Punkten, da diese überwiegend nicht mit 
Bäumen bestanden sein werden. Ausgenommen davon wird das Erhaltungsgebot und die Fläche für 
den Gemeinbedarf. Der vorhandene Baumbestand trägt zur Frischluftproduktion bei und wirkt 
durch Verschattung einer Aufheizung entgegen.  
Wasser 
Das anfallende Oberflächenwasser wird von allen versiegelten Flächen gesammelt und einer Versi-
ckerung überwiegend in den Grünflächen zugeführt. Innerhalb der Grünflächen kann Oberflächen-
wasser gleichmäßig verdunsten, das entspricht einer Leistungszahl von 80. Dieser Ansatz wird für 
die Fläche für den Gemeinbedarf und die nördlich angrenzende, öffentlich nutzbare Grünfläche um 
10 gemindert, da innerhalb der Flächen auch Versiegelungen/Teilversiegelungen zulässig sind (hier 
Kita, Wege usw.). 
Flora/Fauna 
Die Flächen mit grünordnerischen Festsetzungen werden gemäß Entwicklungsziel bewertet.  
Für den Bebauungsplan Nr. E-75 wurde die Bewertung wie folgt vorgenommen: 
Sukzessionsfläche: Ruderalflur, artenarm mit 35 Punkten, da aufgrund der Kleinteiligkeit, der 
Lage an der Bahnstraße bzw. an Stellplätzen eine einsetzende Sukzession 
z.B. durch Begehen der Fläche gestört wird 
Pflanzungen: festgesetzt sind Strauchpflanzungen, daher Bewertung mit Gebüsch, über-
wiegend standortfremd 72 Punkte, 
nach GRZ nicht 
überbaubare Fläche: 
kein Entwicklungsziel festgesetzt, daher Bewertung als Scherrasen (Inten-
sivrasen) mit 13 Punkten 
Baumscheibe: wasserdurchlässige Herstellung, innerhalb versiegelter Flächen, daher Be-
wertung mit 8 Punkten 
kronenüberschirmte 
Fläche:  
Neuanpflanzung, Hochstamm > 14 – 20 cm 
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Für den Bebauungsplan Nr. 445 wurde die Bewertung wie folgt vorgenommen: 
Fläche für Gemein-
bedarf (Kita): 
vorhandener Altbaumbestand, zulässige Versiegelung, intensive Nutzung 
für Spielbereiche, daher Mittelwert mit 26 Punkten angesetzt (= Garten 
mit überwiegendem Ziergartenanteil) 
Flächen M1 / M2: bandartige Freiraumentwicklung mit Baumpflanzungen = Grünflächen 
mit Großbaumbestand (45 Punkte) 
Erhaltungsgebot: Erhalt der Baumhecke, daher Bewertung als Baumreihe mit einheimi-
schen, standortgerechten Arten = 42 Punkte 
Grünfläche nördlich 
Fläche für Gemein-
bedarf: 
bandartige Freiraumentwicklung mit Erhalt der Altbäume und Neuan-
pflanzungen = Grünfläche mit Großbaumbestand (45 Punkte) 
sonstige  
Grünflächen: 
straßenbegleitend, keine Festsetzung, daher Bewertung als Intensivrasen 
mit 13 Punkten 
nach GRZ nicht 
überbaubare Fläche: 
kein Entwicklungsziel festgesetzt, daher Bewertung als Scherrasen (Inten-
sivrasen) mit 13 Punkten 
Baumscheibe: wasserdurchlässige Herstellung, innerhalb versiegelter Flächen, daher Be-
wertung mit 8 Punkten 
kronenüberschirmte 
Fläche: 
Neuanpflanzung, Hochstamm >14 – 20 cm 
 
Heuschrecken 
Der Eingriff in den Lebensraum der Blauflügligen Ödlandschrecke, der mit der Beseitigung des Le-
bensraumes einhergeht, ist erheblich, jedoch nicht zu vermeiden. Explizit ist auf die Beseitigung der 
Ablagerungen zu verweisen. Auch Minderungsmaßnahmen sind nicht umzusetzen. Eine Minderung 
von Eingriffen kann im Allgemeinen durch einen Abtrag der obersten Bodenschicht und ein Auf-
bringen an anderer Stelle herbeigeführt werden. Das wird in Bezug auf das Plangebiet nicht mög-
lich, da die Vegetationsschicht, wenn überhaupt vorhanden, nur sehr gering ist. Wird diese aufge-
nommen, werden die im Boden vorhandenen Entwicklungsstadien (Eier, Larven) beeinträchtigt.  
Eine Kompensation im Plangebiet ist nicht vollständig möglich. Die Art hat folgende Lebens-
raumansprüche an ein Habitat [7]: 
Mindestgröße 2.000 - 3.000 m² für eine dauerhafte Besiedlung, ganztags besonnt, mageres 
Substrat aus bestenfalls mineralstoffarmen Sand mit einer niedrigen, lückigen Vegetation (De-
ckungsgrad 5 – 60 %), ohne Störung (durch Hunde, spielende Kinder usw.) 
Der Nutzungsdruck im Plangebiet schließt die Einordnung von Flächen mit den genannten Habi-
tatansprüchen überwiegend aus. Es können im Bereich der herzustellenden Grünflächen keine Be-
reiche abgegrenzt werden, die dauerhaft dem entsprechen würden. Insbesondere die Besonnung be-
grenzt die potenziell möglichen Flächen.  
Gleichartige Lebensraumansprüche werden allenfalls auf den begrünten Dachflächen angelegt, so-
fern diese nur extensiv begrünt werden. Allerdings ist eine Besiedlung kaum wahrscheinlich, da die 
Dachflächen durch die Art nicht eigenständig erreicht werden können. Ein Verbringen von Lebens-
formen der Art wäre allenfalls (zufällig) mit dem aufzubringenden Substrat möglich. Im Allgemei-
nen werden im Boden vorhandene Lebensformen über Abtrag und Ablagerung verbreitet. Das ist 
vorliegend nicht möglich. Die Herstellung des Substrats für die Dachbegrünungen, insbesondere der 
Mischvorgang, mindert jedoch die Überlebenschancen von Entwicklungsformen (Larven, Eier) im 
zu verwendenden Erdstoff. Es kann demnach nur eine Verbreitung durch Vögel angenommen wer-
den. 
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Das städtebauliche Konzept sieht eine Grünfläche im Nordwesten vor (Maßnahmefläche M 1). 
Diese befindet sich jedoch im repräsentativen Eingangsbereich in das Wohnquartier. Ein gestalteri-
scher Ansatz für diese Fläche wird überwiegen, die mit den genannten Habitatansprüchen nicht ver-
einbar sind. Auch der Böschungsbereich im Osten sowie die Grünfläche nördlich an die Fläche für 
den Gemeinbedarf angrenzend scheiden als Ersatzlebensräume aus. Zum einen ist der Baumbestand 
bereits sehr groß (Erhaltungsgebot) und zum anderen soll die große Grünfläche auch Erholungs-
funktionen aufnehmen (Liegewiese). Im Ergebnis der Bewertung der ggf. nutzbaren Flächen ver-
bleibt lediglich die Maßnahmefläche M 2. 
Es wird daher ergänzend zu den Dachbegrünungen das Entwicklungsziel für die Maßnahmefläche 
M 2 gemäß Habitatanforderungen festgesetzt. Aufgrund der besonderen Habitatansprüche der Art 
werden für die Fläche keine Nutzungen im Hinblick auf Aufenthalt/Erholung zugelassen (Rasenflä-
che), um das Störpotenzial zu minimieren.  
Im Ergebnis der Betrachtungen ist festzustellen, dass eine Kompensation für diesen Eingriff mit den 
dargelegten Einschränkungen (kein Umsiedeln oder Verbringen von Lebensformen) möglich ist. Im 
Rahmen der Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB zu diesem Belang überwiegt das öffentliche Inte-
resse. Es handelt sich insbesondere um einen städtebaulichen Missstand im Hinblick auf die denk-
malgeschützte Bebauung, deren Erhalt mit der Entwicklung eines neuen Wohnquartieres gesichert 
wird. Die Lage des V orhabengebietes innerhalb der bebauten Ortslage von Lützschena stellt keinen 
arttypischen Lebensraum für Heuschrecken dar. Ein V orkommen wurde aufgrund der Nutzungsauf-
gabe der Flächen sowie der damit einhergehenden Ablagerungen standortfremden Materials mög-
lich. Das V orhabengebiet wird von intensiv baulich genutzten Flächen umgeben bzw. bestehen zu 
geeigneten Flächen durch die umgebenden Straßen keine Verbindungen. Es ist daher anzunehmen, 
dass die Heuschrecken mit den Erdstoffablagerungen in das Plangebiet eingebracht worden sind. 
Die nach Nutzungsaufgabe vorherrschenden Bedingungen erfüllten als Sekundärstandort die Le-
bensraumansprüche der Arten in ausreichendem Umfang. Die Eignung der nur lückig bewachsenen 
und gut besonnten Bereiche wäre mit zunehmender Verschattung durch Gehölze und Bäume zu-
rückgedrängt worden. 
Das öffentliche Interesse ist nicht allein mit einer Nachnutzung des Standortes zu begründen. Viel-
mehr ergibt es sich aus der zwingend notwendigen Altlastenbehandlung. Die mit den Altablagerun-
gen verbundenen Auswirkungen insbesondere auf die Schutzgüter Boden und Wasser sind auch 
ohne eine baulich Nachnutzung des Standortes zwingend notwendig zu beseitigen. Bereits darin 
drückt sich ein überwiegendes öffentliches Interesse aus. Insofern wird im Rahmen der Abwägung 
der entgegenstehenden Belange dem öffentlichen Interesse zur Nachnutzung des Plangebietes als 
Wohnquartier der V orrang gegenüber dem Belang des Schutzes der Heuschrecken eingeräumt.  
Um dennoch ein Mindestmaß an Ersatzlebensräumen für die Heuschreckenart (hier insbesondere 
Blauflüglige Ödlandschrecke) im Plangebiet nachzuweisen, wird die Maßnahmefläche M 2 quanti-
tativ und qualitativ dem Eingriff gegenübergestellt. Die Dachbegrünungen können nur qualitativ be-
rücksichtigt werden, sofern diese als Extensivbegrünung gemäß textlicher Festsetzung 6.4 angelegt 
werden. Eine quantitative Zuordnung ist erst im Rahmen der Objektplanung möglich.  
Landschaftsbild 
Das Landschaftsbild wird sowohl für den Ausgangsplan als auch den künftigen Bebauungsplan mit 
einer Wertigkeit von 10 in die Bilanzierung eingestellt. Hinsichtlich des städtebaulichen Zieles sind 
die Bebauungspläne gleich einzustufen (innerstädtische, offene und nahezu geschlossene Block- 
und Blockrandbebauung). Aus der Bewertung der Einzelkriterien ergaben sich jeweils geringe und 
schwere Beeinträchtigungen, sodass eine Gewichtung zu einem Wert von V führte und somit 10 
Punkte in Ansatz gebracht wurden. 
 
 
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Daraus ergibt sich folgendes Ergebnis: 
Gesamtwertzahl Bebauungsplan Nr. E-75 332.669 Punkte 
Gesamtwertzahl Bebauungsplan Nr. 445 614.225 Punkte 
Aufwertungspotenzial 281.557 Punkte 
Im Ergebnis der Gegenüberstellung kann festgestellt werden, dass mit den im Bebauungsplan ge-
troffenen Festsetzungen ein Aufwertungspotenzial von 281.557 Punkten erzielt werden kann. (siehe 
auch Anhang IV). 
7.3.6 Menschen und Gesundheit 
Nachfolgend geht es um die Ziele für  
a) die Sicherung einer menschenwürdigen Umwelt einschließlich der Sicherung gesunder 
Wohn- und Arbeitsverhältnisse (§ 1 Abs. 5 BauGB) 
b) den dauerhaften Schutz der Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie des Erholungswertes von 
Natur und Landschaft (§ 1 Abs. 4 BNatSchG) 
c) eine weitgehende Reduzierung der anthropogen-klimatisch bedingten Stressbelastung für 
den Menschen (Umweltqualitätsziele der Stadt Leipzig) 
d) ein ausreichendes Angebot an quantitativen und qualitativen Erholungsmöglichkeiten für 
alle Bevölkerungs- und Nutzergruppen in der Stadt (Umweltqualitätsziele der Stadt Leipzig) 
7.3.6.1 Erholungspotential 
In diesem Kapitel wird auf die Auswirkungen auf das Erholungspotential des Plangebietes und sei-
nes relevanten Umfeldes für den Menschen eingegangen. 
Derzeit stellt sich das Plangebiet als brachliegende und ungenutzte Altindustriefläche mit prägender 
und überwiegend denkmalgeschützter Bebauung sowie einem Altbaumbestand insbesondere im Os-
ten und Süden dar. Das Gelände befindet sich in Privatbesitz, wird durch eine straßenbegleitende 
historische Mauer sowie ergänzenden Zäunen gesichert und steht somit der Öffentlichkeit für Erho-
lungszwecke bislang nicht zur Verfügung.   
Im Osten grenzt an das Plangebiet die Kleingartenanlage „Lindenhöhe“ an. Südlich des Plangebie-
tes befindet sich in einer Entfernung von ca. 700 m die Elsteraue mit ihren ausgedehnten Waldflä-
chen. Die Aue ist durch Reit- und Wanderwege für die Erholung erschlossen. 
Der Landschaftsplan [4] weist für den Bereich eine Entwicklungsfläche zur Steigerung der Umwelt-
qualität durch Erhöhung des Grünanteils und der Wohnumfeldverbesserung auf. Der rechtskräftige 
Bebauungsplan Nr. E-75 trifft keine Festsetzungen zu Erholungsnutzungen im Plangebiet. 
Bei Umsetzung der Planung wird die Verbrachung beseitigt. Es werden Grünflächen angelegt, die 
durch vielfältige Anpflanzungen gestaltet und diversifiziert werden. Wege und Verweilgelegenhei-
ten im öffentlich nutzbaren Raum schaffen Freiraumqualitäten für die Anwohnerinnen und Anwoh-
ner des künftigen Wohnquartiers und der umliegenden Siedlungen gleichermaßen.  
7.3.6.2 Verkehrslärm 
In diesem Kapitel wird auf die Auswirkungen des Verkehrslärms auf den Menschen und seine Ge-
sundheit eingegangen.  
Im Hinblick auf Verkehrslärm wird auf die Schallimmissionsprognose abgestellt [8]. Aufgrund der 
bestehenden verkehrlichen V orbelastung entlang der Ortsdurchfahrt der Halleschen Straße wurde 
diese Untersuchung durchgeführt mit der Zielstellung, die schalltechnischen V oraussetzungen für 
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zusätzlichen Wohnraum auf dem Grundstück im südlichen Abschluss des Plangebietes (überwie-
gend Flurstück 66/a) zu ermitteln.  Demnach gehen Verkehrslärmbelastungen von folgenden Stra-
ßen aus: 
 Hallesche Straße 
 An der alten Schäferei 
 Zur Alten Brauerei 
Des Weiteren gehen auch Belastungen durch Schienenverkehr (hier: Straßenbahntrasse in der Halle-
schen Straße) aus.  
Die Schallimmissionsprognose kommt zu dem Ergebnis, dass für die Bebauung parallel zur Halle-
schen Straße die Orientierungswerte nach DIN 18 005, die für Allgemeine Wohngebiete tagsüber 55 
dB(A) und nachts 45 dB(A) betragen, um bis zu 21 dB(A) überschritten werden. 
Die Einhaltung der Orientierungswerte zu Wohnzwecken können gemäß Gutachten durch entspre-
chende Festsetzungen im Bebauungsplan Nr. 445 gesteuert werden. 
Zudem ergeben sich Anforderungen aus den Lärmkartierungen der Stadt Leipzig hinsichtlich der 
südlich abschließenden Bereiche der künftigen Wohnnutzung und des Kitabetriebes. Näheres dazu 
siehe Kap. 7.4.11. 
7.3.6.3 Gewerbelärm 
In diesem Kapitel wird auf die Auswirkungen des Gewerbelärms auf den Menschen und seine Ge-
sundheit eingegangen.  
Die vorliegende Schallimmissionsprognose [8] betrachtet keine Auswirkungen einer gewerblichen 
Nutzung auf das geplante Wohnquartier. Der Bebauungsplan trifft Festsetzungen zu Allgemeinen 
Wohngebieten, einer Fläche für den Gemeinbedarf und zu einem sonstigen Sondergebiet (hier: Nah-
versorgungsstandort). Durch den Nahversorger sowie die zulässigen ergänzenden Nutzungen in die-
sem Sondergebiet sind Beeinträchtigungen durch Geräusche zu erwarten. Im Rahmen des nachfol-
genden Baugenehmigungsverfahrens ist die Einhaltung der Immissionsrichtwerte nach TA Lärm ge-
mäß den gesetzlichen V orschriften vom Bauantragsteller nachzuweisen. 
7.3.6.4 Freizeitlärm/Sportlärm 
In diesem Kapitel wird auf die Auswirkungen des Freizeit- bzw. des Sportlärms auf den Menschen 
und seine Gesundheit eingegangen.  
Es wurde geprüft, ob auf Freizeit- oder Sportlärm bezogene Ziele von der Planung berührt sein kön-
nen. Dies ist nicht der Fall. Der Bebauungsplan trifft Festsetzungen zu Allgemeinen Wohngebieten, 
einer Fläche für den Gemeinbedarf und zu einem sonstigen Sondergebiet (hier: Nahversorgungs-
standort). Die Inhalte dieses Bauleitplanes berühren daher keine Ziele im Hinblick auf Freizeit-
/Sportlärm. Weiterer Darlegungen bedarf es hier nicht. 
7.3.6.5 Luftqualität 
Hier geht es um lufthygienische Auswirkungen auf die Menschen sowohl  
a) aus vorhandenen Immissionen, die aus bestehenden Quellen innerhalb und außerhalb des Plan-
gebietes auf das Plangebiet einwirken, als auch  
b) aus zusätzlichen Immissionen, die aus der Umsetzung der Planung zu erwarten sind. 
Zu den Emissionen, die aus der Umsetzung der Planung resultieren können, und zu daraus resultie-
renden Veränderungen der lufthygienischen Situation allgemein (auch außerhalb des Plangebietes) 
siehe Kap. 7.4.4. 
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Der Belang „Luftqualität“ wurde dahingehend geprüft, ob darauf bezogene Ziele von der Planung 
berührt sein können. Dies ist nicht der Fall. Derzeit stellt sich die Fläche als Gewerbebrache dar, so-
dass keine Auswirkungen auf die Luftqualität zu verzeichnen sind. Die brachgefallenen und mit ei-
ner Vegetationsschicht begrünten Flächen tragen derzeit mit differenzierter Intensität zur Verbesse-
rung der Luftqualität bei.  
Der Bebauungsplan trifft Festsetzungen zu Allgemeinen Wohngebieten, einer Fläche für den Ge-
meinbedarf und zu einem sonstigen Sondergebiet (hier: Nahversorgungsstandort). Die Inhalte dieses 
Bauleitplanes berühren daher keine Ziele im Hinblick auf die Luftqualität. Weiterer Darlegungen 
bedarf es hier nicht. 
7.3.7 Kulturgüter und sonstige Sachgüter 
Nachfolgend geht es um die Ziele für  
a) den Schutz, die Pflege und die Überwachung des Zustandes der Kulturdenkmale (§ 8 Abs. 1 
SächsDSchG19 F
24) 
b) die Bewahrung von historisch gewachsenen Kulturlandschaften, auch mit ihren Kultur-, 
Bau- und Bodendenkmälern, vor Verunstaltung, Zersiedelung und sonstigen Beeinträchti-
gungen (§ 1 Abs. 4 BNatSchG) 
Art der Berücksichtigung: 
Die Ziele wurden bei der Ausarbeitung des Planes berücksichtigt. Im Ergebnis trägt der Plan wie 
folgt zur Umsetzung der Ziele bei:  
 Es werden die bauplanungsrechtlichen V oraussetzungen für ein Wohngebiet geschaffen, bei 
dem die denkmalgeschützte Bausubstanz zu erhalten ist. Durch das zentrale Ansinnen der 
Revitalisierung der Brachfläche und der ergänzenden Bebauung im Neubau werden Anreize 
zur nachhaltigen Instandsetzung/Sanierung der verbliebenen Bausubstanz gesetzt.  
 Durch die Wegeführungen bzw. Freiräume des künftigen Quartiers werden die Denkmäler in 
ihrer Außenwirkung für die Öffentlichkeit wieder zugänglich gemacht.  
 Mit der dauerhaften Nutzung als Wohnstandort wird einer weiteren Verunstaltung der Denk-
mäler vorgebeugt. 
Die Ziele wurden bei der Beurteilung der Erheblichkeit von Umweltauswirkungen berücksichtigt. 
Näheres siehe Kap. 7.4.15. 
7.3.8 Wechselwirkungen zwischen den vorgenannten Belangen 
Die nach den V orgaben des BauGB zu betrachtenden Schutzgüter beeinflussen sich gegenseitig in 
unterschiedlichem Maße. Dabei sind Wechselwirkungen aus Verlagerungseffekten und komplexe 
Wirkungszusammenhänge unter den Schutzgütern zu betrachten. Die aus methodischen Gründen 
auf Teilsegmente des Naturhaushaltes, die so genannten Schutzgüter, bezogenen Auswirkungen be-
treffen also ein stark vernetztes komplexes Wirkungsgefüge. 
Maßgebliche Wechselwirkungen zwischen Belangen wurden jeweils bereits zu den einzelnen 
Schutzgütern beschrieben.  
Im Bestand ist das Plangebiet durch eine hoch versiegelte und über Jahrzehnte brach gefallene altin-
dustrielle Fläche gekennzeichnet. Aufgrund dieser Rahmenbedingungen sind die natürlichen Boden-
funktionen nur eingeschränkt vorhanden, der Abfluss des Oberflächenwassers findet ungesteuert 
statt. Die Artenausstattung ist angepasst an die Bedingungen der weitgehend trockenen und versie-
gelten Oberflächen und stark beschädigter Bausubstanz. Älterer Baumbestand befindet sich in den 
östlichen und südlichen Plangebietsteilen. In der Fläche sind infolge der Sukzession aufwachsende 
                                                
24 Sächsisches Denkmalschutzgesetz 
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Pioniergehölze zu finden, Wasserflächen sind nicht vorhanden. Aufgrund der markanten baulichen 
V orprägung und unter Berücksichtigung des jahrzehntelangen Leerstandes geht vom Plangebiet eine 
geringe Bedeutung für die Luftqualität seiner Umgebung aus. Die gegenwärtigen Rahmenbedingun-
gen begünstigen jedoch die Ausbildung von Wärmeinseln insbesondere in den Sommermonaten. 
Hinsichtlich der Lärmbelastung besteht eine erhebliche V orbelastung durch den Straßen- bzw. 
Schienenverkehr, die sich jedoch auf den südlichen Teil in Richtung der Halleschen Straße kon-
zentriert. Aufgrund der fehlenden Zugänglichkeit des Areals existieren keine Fuß-/Radwege, die 
Verbindungen der verschiedenen Siedlungsbereiche im Stadtteil ermöglichen. Ebenso werden 
dadurch die potenziellen Qualitäten einer Erholungsfunktion für die Bürgerinnen und Bürger im 
Stadtteil bislang unterbunden.  
Mit Umsetzung der Planung ist eine anteilige Rücknahme der versiegelten Flächen verbunden. Da-
mit werden die natürlichen Bodenfunktionen gestärkt und zu ihrer nachhaltigen Sicherung beigetra-
gen. Gleichzeitig werden die Bedingungen zur lokalen Grundwasserneubildung verbessert und ein 
regulierter Abfluss des Oberflächenwassers gewährleistet. Die beschriebenen Veränderungen führen 
zu einer Wandlung der Standortverhältnisse und nehmen dadurch Einfluss auf die potenzielle Be-
siedlung durch Tierarten und Vegetation. Durch Anpflanzungen von heimischen Baum- und 
Straucharten sowie Dachbegrünungen werden jedoch neue Lebensräume geschaffen. Durch die 
Maßnahmen werden zudem das Mikroklima verbessert und die Auswirkungen extremer Wetterbe-
lastungen reduziert. Insbesondere die durchgängige Nord-Süd-Passage, die frei von Bebauung und 
weitgehend frei von motorisiertem Verkehr bleiben wird, trägt zu Luftaustauschbewegungen im 
künftigen Quartier bei. Die mit einem neuen Wohnquartier verbundenen Lärmbelastungen durch zu-
nehmenden Straßenverkehr werden vermindert, indem die Stellplätze für Anwohnerinnen und An-
wohner ausschließlich unterirdisch angeordnet werden und deren Erschließung über die bestehen-
den Straßen im Umfeld des Quartieres erfolgt. Die geplanten öffentlich zugänglichen Wegeverbin-
dungen, deren zentrale Nord-Süd-Achse durch das Wohnquartier auch für Radfahrende nutzbar ist, 
schaffen neue Verbindungen im Stadtteil. Die künftigen Platz- und Freiflächen im Quartier dienen 
der lokalen Erholung. Es haben sich im Rahmen der Analyse keine Anhaltspunkte ergeben, wonach 
über die bereits beschriebenen Wechselwirkungen hinaus weitere Wechselwirkungen zu betrachten 
wären. Weiterer Darlegungen bedarf es daher nicht.  
7.3.9 Auswirkungen aufgrund Anfälligkeit für Unfälle oder Katastrophen 
Ziele des Umweltschutzes: 
Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. j BauGB sind, unbeschadet des § 50 Satz 1 des BImSchG, die Aus-
wirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der zulässigen V orhaben für schwere Unfälle oder Kata-
strophen auf die Belange nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a bis d und i BauGB zu erwarten sind, bei 
der Aufstellung der Bauleitpläne zu berücksichtigen. 
Anmerkung: 
Gegenstand der Betrachtungen  sind dabei grundsätzlich ausschließlich (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung 
zum BauGB 2017 [2], S. 40)  
 Vorhaben,  
o für die nach dem Bebauungsplan eine Zulässigkeit gegeben ist und  
o die nach gegenwärtigem Wissensstand hinsichtlich derjenigen Merkmale, die für die Bestimmung der 
Relevanz von Unfall- oder Katastrophenereignissen von Bedeutung sind, hinreichend konkretisiert sind, 
sowie 
 Unfall- oder Katastrophenereignisse,  
o die aufgrund der Anfälligkeit des jeweiligen Vorhabens für schwere Unfälle und/oder Katastrophen zu 
erwarten und deshalb für das betroffene Vorhaben von Bedeutung sind, wobei  
o für die Bestimmung der Relevanz von Unfall- und Katastrophenereignissen sowohl ihre Wahrscheinlich-
keit als auch das mit ihnen verbundene Schadensausmaß zu berücksichtigen sind,  
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 Auswirkungen, die  
o bei relevanten Unfall- oder Katastrophenereignissen 
o von dem jeweiligen Vorhaben selbst hervorgerufen werden können. 
Für schwere Unfälle,  
 die als vorhabeninterne Ereignisse von dem Vorhaben selbst hervorgerufen werden können, 
 bei denen die Eintritts-Wahrscheinlichkeit nicht so gering ist, dass mit ihrem Eintreten nicht gerechnet werden 
muss, und  
 bei denen erhebliche Auswirkungen auf die genannten Belange zu erwarten oder nicht auszuschließen sind,  
ist zu ermitteln und darzulegen, welche erheblichen Umweltauswirkungen zu erwarten oder nicht auszuschließen sind. 
Hinsichtlich schwerer Unfällen im Sinne der Seveso -III-Richtlinie [9] bzw. der StörfallVO 20F
25 des Bundes werden hier 
zusätzlich die Auswirkungen in den Blick genommen, die von außerhalb des Plangebietes gelegenen Betriebsbereichen 
von Störfallbetrieben auf schutzbedürftige Nutzungen einwirken können. 
Für Katastrophen,  
 die als vorhabenexterne Ereignisse von außen auf das jeweilige Vorhaben einwirken können, 
 bei denen die Eintritts-Wahrscheinlichkeit nicht so gering, dass mit dem Eintreten nicht rechnen muss,  
 für die das jeweilige Vorhaben anfällig ist und  
 deren Einwirken auf das jeweilige Vorhaben bewirkt, dass von ihm erhebliche Auswirkungen auf die genannten 
Belange zu erwarten oder nicht auszuschließen sind, 
ist zu ermitteln und darzulegen, welche erheblichen Umweltauswirkungen zu erwarten oder nicht auszuschließen sind.  
An Katastrophenereignissen sind von den grundsätzlich denkbaren Fällen – z.B. Erdbeben, Anstieg des Meeresspie-
gels, Überschwemmungen; vgl. UVP-ÄndRL [1], S. 2, Erwägungsgrund (15) – für die Stadt Leipzig in diesem Zusam-
menhang nach ausreichendem Ermessen nur Hochwassersituationen bzw. Überflutungen nach Starkregen bedeutsam 
und daher auch nur diese zu betrachten. 
Art der Berücksichtigung: 
Ausgehend von den vorstehenden Grundlagen wurde geprüft, ob die hier zu betrachtenden Auswir-
kungen zu erwarten sind. Ergebnis dessen ist: 
Im vorliegenden Fall sind keine erheblichen Umweltauswirkungen aufgrund einer Anfälligkeit 
für Unfälle oder Katastrophen zu erwarten. 
Anhaltspunkte dafür, dass derartige Auswirkungen zu erwarten sind, liegen im Ergebnis der durch-
geführten Ermittlungen nicht vor. Die nach dem Bebauungsplan zulässigen V orhaben weisen keine 
besondere Anfälligkeit für schwere Unfälle oder Katastrophen im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. 
j BauGB auf.  
Denn: Mit dem Bebauungsplan Nr. 445 werden ausschließlich Nutzungen erlaubt, die in Zusam-
menhang mit Wohnen oder wohnortnaher Grundversorgung stehen. 
7.4 Beschreibung und Bewertung der erheblichen Umweltauswirkungen 
Nach § 2 Abs. 4 BauGB werden in der Umweltprüfung die voraussichtlichen erheblichen Umwelt-
auswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet. Dazu legt die Ge-
meinde für jeden Bauleitplan fest, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der 
Belange für die Abwägung erforderlich ist. Die Umweltprüfung bezieht sich aber nur auf das, was 
nach gegenwärtigem Wissensstand und allgemein anerkannten Prüfmethoden sowie nach Inhalt und 
Detaillierungsgrad des Bauleitplans angemessenerweise verlangt werden kann. Die zur Beschrei-
bung und Bewertung der ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen gehörenden Angaben des 
Umweltberichtes ergeben sich aus Anl. 1 Nr. 2 BauGB.  
Zur Umsetzung dessen werden nachfolgend insbesondere dargelegt: 
                                                
25 Störfall-Verordnung – Zwölfte Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (12. BImSchV) 
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 die aufgrund einer überschlägigen Prüfung getroffene Einschätzung,  
o auf welchen Flächen die dort vorhandenen Umweltmerkmale bei Durchführung der Pla-
nung voraussichtlich erheblich beeinflusst werden können und  
o auf welche Umweltbelange die Durchführung der Planung voraussichtlich erhebliche 
Auswirkungen haben kann, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären,   
 die auf Grundlage dieser Einschätzung erfolgte Festlegung der Stadt, in welchem Umfang 
und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Umweltbelange für diesen Bauleitplan für die Ab-
wägung erforderlich ist, sowie, soweit erforderlich, 
 die Beschreibung und Bewertung der erheblichen Umweltauswirkungen der Planung. 
7.4.1 Fläche 
Hinsichtlich der Prüfkriterien wird auf Kap. 7.3.1 verwiesen. Primär zu beantworten ist die Frage: 
Ist bei Durchführung der Planung die Ausweitung von Siedlungs- und Verkehrsfläche im o.g. Sinne 
zu erwarten? 
Bei Durchführung der vorliegenden Planung ist keine Ausweitung von Siedlungs- und Verkehrs-
fläche im o.g. Sinne (siehe Kap. 7.3.1) zu erwarten. 
Denn: 
 Es handelt sich in Gänze um eine Planung zur Innenentwicklung.  
 Sie dient der Wiedernutzbarmachung von Flächen und der Nachverdichtung innerhalb des 
bestehenden Siedlungskörpers.  
 Eine Ausweitung von Siedlungsflächen bzw. eine Neuinanspruchnahme von Freiraumflä-
chen für Siedlungs- und Verkehrszwecke ist nicht Gegenstand oder Folge dieses Planes. Er 
wirkt dem vielmehr dadurch entgegen, dass er der Innenentwicklung dient. 
Folglich sind keine Auswirkungen auf den Belang „Fläche“ im o.g. Sinne zu erwarten.  
Zum Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange wird deshalb festge-
legt, dass es weiterer Ermittlungen und Darlegungen dazu nicht bedarf.  
7.4.2 Boden und Grundwasser 
Hinsichtlich der Prüfkriterien wird auf Kap. 7.3.2 verwiesen. 
Zu den Auswirkungen auf Gewässer siehe das nachfolgende Kapitel. 
Bei Durchführung der Planung sind keine für die Abwägung erheblichen Umweltauswirkungen 
auf den Belang zu erwarten. 
Denn:  
Die mit der Umsetzung des Bebauungsplanes verbundenen Auswirkungen auf den Boden sind zu 
differenzieren in baubedingte, anlage- und betriebsbedingte Wirkungen. Im Allgemeinen wirken 
baubedingte Beeinträchtigungen und erhebliche Umweltauswirkungen nur vorübergehend während 
der Bauphase. Anlagebedingte Wirkungen beschränken sich auf die Inanspruchnahme von Boden-
fläche sowie die Wirkungen im Landschaftsraum. Die bei einem ordnungsgemäßen Betrieb eines 
V orhabens hervorgerufenen Auswirkungen auf die Umwelt können vielfältig sein, sind aber, da 
diese sich z.B. nach der Art und Menge der Emissionen bemessen, für das vorliegende Planverfah-
ren in Bezug auf den Boden nicht relevant.  
Mit dem Bebauungsplan wird die Entwicklung eines Wohnquartieres vorbereitet. Darüber hinaus 
werden Flächen zur Realisierung einer Kindertagesstätte und eines Nahversorgungsmarktes mit er-
gänzenden Dienstleistungen geplant. Diese Nutzungen sind nicht mit Wirkungen verbunden, die be-
triebsbedingt hervorgerufen werden und zudem auf den Boden wirken. 
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Baubedingte Wirkungen sind dahingehend zu erwarten, dass in V orbereitung der Umsetzung die Be-
räumung von Ablagerungen mit Bauschutt und externem Material sowie der Rückbau von Verkehrs-
flächen und nicht nachnutzbaren baulichen Anlagen notwendig sind. Das ist mit positiven Wirkun-
gen auf den Boden verbunden. Weiterhin steht kein gewachsener Boden mehr an, sodass baubedingt 
keine zusätzliche Inanspruchnahme von bislang unberührten Bodenflächen zu verzeichnen ist. 
Mit der Umsetzung der Planung wird das Plangebiet in Baugebiete und Verkehrsflächen sowie 
Grünflächen gegliedert. Das geht im Vergleich zum bisher rechtskräftigen Bebauungsplan mit einer 
Abnahme der zulässigen Versiegelung von ca. 8.800 m² einher. Damit werden zwar keine natürli-
chen Bodenverhältnisse geschaffen. Die freigestellten Flächen können aber Standorte für Pflanzen 
sein sowie Funktionen im Hinblick auf den Wasserhaushalt (Versickerung, Verdunstung, Puffer- und 
Filterfunktion) erfüllen. 
Im Sächsischen Altlastenkataster (SALKA) ist das Plangebiet (Gesamtgelände) als ehemalige Stern-
burg-Brauerei in Lützschena unter der AKZ 65822797 erfasst. Auf dem Gelände gibt es eine Reihe 
von Verdachtsflächen.  
Ferner existieren laut SALKA verschiedene Untersuchungen auf den Stufen Historische Erkundung, 
Orientierende Untersuchung, Detailuntersuchung und Sanierung gemäß BBodSchG bzw. 
BBodSchV .  
Für das Gelände der ehemaligen Sternburg-Brauerei liegt eine aktuelle Altlastenuntersuchung2 1F
26 vor, 
bei der die Bodenverunreinigungen (Altlastenuntersuchung) der recherchierten Verdachtsflächen 
(ALVF) bezüglich der künftig geplanten Nutzung des Standortes für Wohnen und Arbeiten unter-
sucht und bewertet wurden. Die Schutzgutbeurteilung ist für den Wirkungspfad Boden – Mensch 
erfolgt. 
Die Analysen ergaben lokal erhöhte Schadstoffgehalte im Bereich des Treibstoff- und Öllagers 
(MKW) und des früheren fz-Abstellplatzes (PAK). Darüber hinaus sind keine Kontaminationen in 
den untersuchten Bereichen festgestellt worden. Die Untersuchungen beschränkten sich auf ausge-
wählte und zugängliche Verdachtsflächen. Aufgrund der früheren Nutzung sowie der Lagerung der 
Abfälle ist auf dem gesamten Grundstück mit lokal erhöhten Schadstoffgehalten zu rechnen. 
Weitere Untersuchungen zur Gefahrenerkundung sind in der Planungsphase nicht erforderlich. Zur 
Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind im Zusammenhang mit den Baumaß-
nahmen der Rückbau der Gebäude, der Bodenaushub für die Tiefgaragen, die Gebäude und die Frei-
flächen baubegleitend durch einen Fachgutachter (Abfall, Altlasten) zu überwachen und zu untersu-
chen. Der Umfang der baubegleitenden Untersuchungen ist vor Beginn der Baumaßnahmen mit der 
Abfall-/Bodenschutzbehörde abzustimmen. 
Im Zusammenhang mit den dezentral geplanten Versickerungsbereichen (siehe Kap. 3.6) steht eine 
abschließende Untersuchung ggf. vorhandener erhöhter Schadstoffgehalte im Boden gegenwärtig 
noch aus. Über den Umfang und die lokalen Stellen der notwendigen Begutachtung wurde sich zwi-
schen der Eigentümerin und den zuständigen Umweltbehörden verständigt. Die Untersuchungen 
sind zeitnah geplant, um die Ermittlung der Umweltbelange im Schutzgut Boden rechtzeitig vor 
dem Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes abzuschließen. 
7.4.3 Oberflächenwasser 
In diesem Kapitel geht es ausschließlich um die Auswirkungen auf Gewässer.  
Bei Durchführung der Planung sind keine erheblichen Umweltauswirkungen auf den Belang zu 
erwarten. Es befinden sich weder im Plangebiet noch angrenzend Oberflächengewässer.  
                                                
26 Untersuchung Gebäudeschadstoffe, Orientierende Altlastenuntersuchung, Abfall- und Entsorgungskonzept, CDM Smith im Auftrag der Hildebrand 
und Partner GmbH, 13.05.2019 
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Des Weiteren ist in der Bewertung auch der Umgang mit anfallendem Niederschlagswasser zu be-
rücksichtigen. Es wird dabei differenziert, inwieweit die Planung Auswirkungen auf den Oberflä-
chenabfluss hat und ob weiterhin eine Versickerung von Niederschlagswasser möglich ist. 
Auswirkungen auf den Oberflächenabfluss 
Als Starkregen bezeichnet man Regenereignisse, bei denen in kurzer Zeit besonders viel Nieder-
schlag fällt. Im Gegensatz zu Dauerregen tritt er meist lokal begrenzt auf. Er entsteht typischerweise 
in Verbindung mit Gewittern im Sommerhalbjahr. Das Ergebnis sind hohe Aufkommen an Oberflä-
chenwasser und lokalen Überflutungen. Für eine Bewertung des Plangebietes im Hinblick auf eine 
V orbelastung wurde die Starkregengefahrenkarte [10] herangezogen. 
Wie der nachfolgenden Abbildung zu entnehmen ist, sind bei außergewöhnlichen Starkregenereig-
nissen die Straßenbereiche westlich des Plangebietes (Radefelder Weg / Straße Zur Alten Brauerei) 
betroffen. Innerhalb des Plangebietes werden nur kleine Teilflächen dargestellt. Hierbei handelt es 
sich vermutlich um Senken bzw. abgedichtete Flächen. In der weiteren Planung sollte daher berück-
sichtigt werden, das abfließende Oberflächenwasser im Plangebiet zurückzuhalten, um Beeinträch-
tigungen in den angrenzenden Bereichen zu minimieren. 
 
            Abb. 6: Auszug aus Starkregengefahrenkarte      
  (Szenario Außergewöhnlicher Starkregen) 
    Quelle: Stadt Leipzig (2018) 
Versickerung von Niederschlagswasser 
Für die nachfolgende Bewertung wurden die Untersuchungen zur Entwässerung im Rahmen des 
Bauleitplanverfahrens [11] und [12] herangezogen. Die Begutachtungen der auf dem Grundstück 
anstehenden Böden haben ergeben, dass eine Versickerung generell möglich ist. Es ist eine Mäch-
tigkeit des Sickerraumes, bezogen auf den mittleren höchsten Grundwasserstand (100,28 m ü. NN), 
von mindestens 1 m gefordert, um eine ausreichende Filterstrecke für eingeleitete Niederschlagsab-
flüsse zu gewährleisten. Bei einer Geländeoberkante von ca. 109 m ü. NN und einer Einbindetiefe 
der Versickerungsanlagen mit ca. 2,4 m unter Gelände (geodätische Höhe ca. 106,50 m ü. NN) ist 
der erforderliche Sickerraum zum Grundwasser jedoch sicher eingehalten. 
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Da für jedes Gebäude eine eigene Versickerung geplant werden soll, ist eine individuelle Bodenun-
tersuchung in den jeweiligen Bereichen hinsichtlich der Wasserdurchlässigkeitsbeiwerte und Schad-
stofffreiheit des Bodens noch durchzuführen. Dabei soll auf die bereits erfolgten Bohrungen im 
Rahmen der Begutachtung potenzieller Altlastenvorkommen aufgebaut werden. Es wird anvisiert, 
die Untersuchungen zeitnah vorzunehmen; der vollständige Nachweis der Bodendurchlässigkeit 
und Schadstofffreiheit bildet die V oraussetzung für den Abschluss des Umweltberichtes und damit 
eines Satzungsbeschlusses des Bebauungsplanes. 
Seitens des Gutachters wird empfohlen, ein differenziertes Versickerungskonzept umzusetzen. Für 
die Straßenentwässerung sind je nach Nutzung verschiedene Entwässerungen angedacht. In den Be-
reichen mit Geh- und Fahrrecht zugunsten der Allgemeinheit werden auf Grund der notwendigen 
Borde an den Gehwegen herkömmliche Straßeneinläufe vorgesehen. Diese werden zusammenge-
fasst und im jeweiligen Gebiet einer Rigole zugeführt. Für die Reinigung ist eine entsprechende Se-
dimentationsanlage vorzusehen. In den Bereichen mit Mischverkehrsflächen sind keine Höhenun-
terschiede durch separate Fußwege notwendig. In diesen Bereichen kann das Regenwasser den 
Grünflächen und Baumreihen zugeführt werden, ggf. unter Planung einer Entwässerungsmulde. 
Auf Grundlage der vorgesehenen Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche wurde eine 
Berechnung von Rigolen je Dachfläche der einzelnen Gebäude durchgeführt. Eine Versickerung al-
ler Dachflächen konnte entsprechend nachgewiesen werden. Eine Bemessung der vorgesehenen Ri-
golen und Überflutungsflächen obliegt weiteren Planungsschritten (Entwurfs- bzw. Ausführungspla-
nung) und wird im Städtebaulichen Vertrag zwischen der Stadt Leipzig und der Eigentümerin gere-
gelt. 
Darüber hinaus werden der geringere Versiegelungsgrad sowie die Begrünung der Dachflächen im 
Neubausegment und der nicht überbaubaren Tiefgaragenbereiche zur lokalen Wasserspeicherung 
beitragen. Durch die Umsetzung der verschiedenen Maßnahmen kann das anfallende Nieder-
schlagswasser vollständig im Plangebiet versickert werden. 
Im Bebauungsplan werden aufbauend auf den Untersuchungen folgende Festsetzungen getroffen: 
 Festsetzungen zur Versickerung von Regenwasser auf den Baugrundstücken und befestigten 
Stellplätzen bzw. Wegen  
 Begrenzung der Versiegelung durch Festsetzung überbaubarer Flächen  
 Festsetzung von Dachbegrünungen für Neubauten zur Niederschlagswasserzwischenspei-
cherung 
 Begrünung der unbebauten Flächen über den Tiefgaragen zur Minderung der Versiegelung  
Zum Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange wird deshalb festge-
legt, dass es weiterer Ermittlungen und Darlegungen dazu nicht bedarf. 
7.4.4 Luft 
In diesem Kapitel geht es allein um Emissionen und daraus resultierende Veränderungen der lufthy-
gienischen Situation, die aus der Umsetzung der Planung resultieren können. Zu daraus und zu aus 
vorhandenen Quellen zu erwartenden lufthygienischen Auswirkungen auf die Menschen siehe Kap. 
7.4.14. 
Bei Durchführung der Planung sind keine erheblichen Umweltauswirkungen auf den Belang zu 
erwarten. Es werden überwiegend Allgemeine Wohngebiete festgesetzt. Auch die im Sondergebiet 
zulässigen Nutzungen führen nutzungsbedingt nicht zu Auswirkungen auf die Luftqualität.  
Mit Umsetzung der Planung ist jedoch Verkehr in Form von PKW-Aufkommen durch Anwohnerin-
nen und Anwohner des Wohnquartiers, den Betrieben der Kita und des Nahversorgungsmarktes so-
wie geringfügig durch LKW-Verkehr (Lieferverkehr, Entsorgung usw.) verbunden. Gemäß der ver-
kehrstechnischen Untersuchung wird von folgendem zusätzlichen Verkehr ausgegangen: 
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Allgemeines Wohngebiet 1.274 / 24h 
Kita 158 Kfz / 24h 
Nahversorger 1.282 Kfz / 24 h 
Unter Berücksichtigung des geringen prognostizierten und tageszeitlich verteilten Verkehrsaufkom-
mens sind keine erheblichen Auswirkungen durch Emissionen des Verkehrs zu erwarten. Innerhalb 
des Plangebietes sind die Auswirkungen zu vernachlässigen. Gemäß der Verkehrskonzeption wird 
die innere Erschließung des Gebietes überwiegend dem Fußgänger- und Radverkehr vorbehalten. 
Ein Befahren soll lediglich in Ausnahmefällen (insbesondere Müllentsorgung, Feuerwehr, Kranken- 
und Pflegetransport, Möbellieferung) erfolgen. Der öffentliche Durchgangsverkehr für Kfz wird so-
mit im Quartiersinneren unterbunden. Die Stellplätze für Anwohnerinnen und Anwohner werden 
ausschließlich in Tiefgaragen bereitgestellt, deren Erschließung über die bestehenden Hauptstraßen 
erfolgt. Das Erschließungskonzept ist Kap. 3.5 der Begründung zu entnehmen.  
Bei der Verkehrsverteilung wird angenommen, dass die Kfz-Wege der zukünftigen Anwohnerinnen 
und Anwohner sich vor allem in Richtung Stadtzentrum bzw. zu den weiterführenden Straßenver-
bindungen (hier B 6) orientieren. Eine Zunahme des Verkehrsaufkommens wird auch auf den an-
grenzenden Straßen (Hallesche Straße, Bahnstraße und Zur Alten Brauerei) nicht zu einer erhebli-
chen Mehrbelastung der lufthygienischen Situation führen. Bahnstraße und Straße Zur Alten Braue-
rei sind gegenwärtig gering frequentiert und weisen keine erhebliche V orbelastung auf. Gemeinsam 
mit der als Ortsdurchfahrt ausgewiesenen Halleschen Straße verfügen sie über geeignete Kapazi-
tätsreserven, sodass eine Leistungsfähigkeit stets gegeben sein wird und der zusätzlich induzierte 
Verkehr zu keiner Überschreitung von lufthygienischen Erheblichkeitsschwellen führen würde.  
Im Osten und Norden des Plangebietes befinden sich Kleingartenanlagen, ausgedehnte Grün- und 
Freiflächen sowie Ackerflächen. Im nordwestlichen und westlichen Umfeld schließt die Gartenstadt 
Quasnitz mit ihrer insgesamt lockeren Bebauung an. Es wird daher davon ausgegangen, dass eine 
gute Durchlüftung und Durchmischung von Luftmassen im Umfeld des Plangebietes gegeben ist, 
die auch in das Plangebiet wirken. 
Zum Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange wird deshalb festge-
legt, dass es weiterer Ermittlungen und Darlegungen dazu nicht bedarf. 
7.4.5 Klima 
In diesem Kapitel geht es um Wirkungen auf die klimatische Situation. 
Für das Stadtgebiet von Leipzig liegt eine flächendeckende Bewertung der stadtklimatischen Situa-
tion vor. [13] Es sind demnach im Bereich Lützschena flächendeckend Kaltluftleitbahnen von Nord 
nach Süd ausgebildet. Die Einströmung der Kaltluft erfolgt in Bezug auf das Plangebiet im Westen 
entlang des Radefelder Weges/Straße Zur Alten Brauerei sowie aus Richtung Nordost über die 
Ackerfläche nördlich der Bahnstraße, die Kleingartenanlage und die Nord-Süd ausgerichtete frühere 
Erschließungsachse durch das damalige Brauereigelände. Das Plangebiet liegt nicht in einem Kalt-
lufteinwirkbereich. Der westlich an das Plangebiet angrenzende Straßenraum wird durch die Pla-
nung nicht eingeschränkt. Insofern wird auch die dort verlaufende Kaltluftbahn nicht beeinträchtigt. 
Es wird zum einen die vorhandene denkmalgeschützte Bebauung nachgenutzt und mit der Neube-
bauung im Allgemeinen Wohngebiet WA 4 die südlich vorhandene Baukante aufgenommen und 
nach Norden fortgesetzt. Die historische innere Erschließungspassage in Nord-Süd-Ausrichtung 
wird beibehalten und durch umfangreiche Baumpflanzungen aufgewertet. Des Weiteren wird zwi-
schen den Allgemeinen Wohngebieten WA 1 und WA 2 ein ca. 30 m breiter Bereich von einer Be-
bauung ausgenommen. Somit ist auch die durch das Plangebiet in der Planungshinweiskarte ausge-
wiesene Kaltluftleitbahn weiterhin funktionsfähig. 
Die derzeit unbebauten/unversiegelten Flächen werden in der Planungshinweiskarte überwiegend 
den Räumen mit einer hohen bis sehr hohen klimaökologischen Funktion zugeordnet. Planungsziel 
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für die Flächen ist es, die bereitgestellten Ökosystemdienstleistungen durch Vernetzung und Durch-
strömbarkeit zu erhalten. Dazu werden umfangreiche Baumpflanzungen sowie Dachbegrünungen 
vorgesehen. Große Platzstrukturen und breite Durchwegungsachsen frei von öffentlichem Kfz-Ver-
kehr sollen zu einem adäquaten Luftstromaustausch beitragen. 
Bei Durchführung der Planung sind demnach keine erheblichen Umweltauswirkungen auf den 
Belang zu erwarten.  
7.4.6 Pflanzen 
7.4.6.1 Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange 
Einschätzung: 
Bei Durchführung der Planung sind für die Abwägung erhebliche Umweltauswirkungen auf den Be-
lang zu erwarten. Diese ergeben sich aus Eingriffen in den Baumbestand. Eingriffe in den Kasta-
nienbestand an der Halleschen Straße unterliegen, da diese als geschütztes Biotop zu bewerten sind, 
nicht der Abwägung. Mit Schreiben vom 28. Januar 2021 wurde von der Naturschutzbehörde eine 
Befreiung gemäß § 67 BNatSchG in Aussicht gestellt. 
Weitere Ermittlungen und Darlegungen sind deshalb wie nachfolgend angegeben erforderlich. 
Festlegung: 
Es ist eine Erfassung des Baumbestandes erforderlich. 
Begründung: 
Es sind erhebliche Umweltauswirkungen zu erwarten oder zumindest nicht auszuschließen.  
7.4.6.2 Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands (Basisszenario) 
Das Plangebiet stellt eine gewerbliche Brachfläche dar, deren Nutzung seit langem aufgegeben ist. 
Es ist durch stark beschädigte bauliche Anlagen, marode Verkehrs- und Lagerflächen sowie insbe-
sondere auch Ablagerungen mit Bauschutt und externem Material geprägt. Offene Bodenflächen 
mit Vegetationsbeständen sind lediglich in den Randbereichen vorhanden. Auf den brachgefallenen 
Flächen hat eine Sukzession eingesetzt. Der Lageplan mit den Bestandsbäumen sowie eine tabella-
rische Auflistung sind der Bestandsdokumentation27 zu entnehmen. 
Für den Belang Pflanzen sind folgende Flächen hervorzuheben: 
 Kastanienbestand an der Halleschen Straße 
 Baumhecke entlang der östlichen Geltungsbereichsgrenze zur Kleingartenanlage 
 Gehölzbestand auf der Fläche der geplanten Kita 
 Grünfläche nördlich der ehemaligen Tanks an der Straße Zur Alten Brauerei 
Der Kastanienbestand an der Halleschen Straße ist als Biotop – Typ „Höhlenreiche Altholzinseln“ – 
geschützt. Es hat sich bereits eine Krautschicht ausgebildet. 
                                                
27 StadtLandGrün Stadt- und Landschaftsplanung GbR: Bestandsdokumentation, Stand 2021 
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Abb. 7 und 8: Kastanienbaumbestand auf dem Flurstück 66/a im südlichen Teil des Plangebietes  
Im Osten ist zur Kleingartenanlage eine Böschung ausgebildet, die mit einem heckenartigen Baum-
bestand bewachsen ist. Dominierend sind hier Gemeine Esche (Fraxinus excelsior), Spitz-Ahorn 
(Acer platanoides), Birke (Betula pendula) und Salweide (Salix caprea).  
An der Straße Zur Alten Brauerei hat sich nördlich der ehemaligen Tanks ein dichtes Gehölz aus 
Robinien (Robinia pseudoacacia), Eschenblättrigem Ahorn (Acer negundo) und Birken (Betula pen-
dula) entwickelt. 
 
 
Abb. 9:  Gehölze an der Straße Zur Alten 
Brauerei 
Abb. 10: Zufahrt und früherer Schienenanschluss zum Sudhaus 
(Blickrichtung Süden) 
Die im Südosten des Plangebietes gelegene Grünfläche weist einen Altbaumbestand auf. Da diese 
Fläche nicht mehr gepflegt wurde, breiten sich zunehmend Sämlinge sowie Brombeeren aus. Fol-
gende Arten sind erfasst: Berg-Ahorn (Acer pseudoplatanus), Spitz-Ahorn (Acer platanoides), Ge-
meine Esche (Fraxinus excelsior), Rosskastanie (Aesculus hippocastanum), Winter-Linde (Tilia 
cordata).  
Es wurden im Zuge der Baumbestandserfassungen über die beschriebenen Flächen hinaus keine 
Bäume erfasst, die eine besondere Bedeutung für das Landschaftsbild oder als Lebensraum für Tiere 
aufweisen. 
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Abb. 11 und 12: dichter Gehölzbestand im Südosten 
Auf den Flächen mit Ablagerungen sowie den befestigten Flächen hat sich teilweise eine Krautflur 
entwickelt, die durch Grasartige und Goldrute (Solidago canadensis) geprägt wird. Ergänzend kom-
men zunehmend auch Gehölze auf (überwiegend Birke und Robinie). Es sind im Bereich der Ru-
deralfluren keine geschützten Pflanzen bzw. geschützten Biotope nachgewiesen worden. 
  
Abb. 13:  unversiegelte Flächen mit beginnender 
Sukzession im Bereich östlich der ehem. 
Abfüllhallen und des Turmhauses 
Abb. 14:  Sukzession im Bereich versiegelter Flächen 
im nördlichen Teil des Plangebietes 
7.4.6.3 Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung 
Bei Nichtdurchführung der Planung würden die Flächen weiterhin brachfallen. Die Sukzession 
würde weiter voranschreiten. Einerseits würde der Anteil an Gehölzen und damit auch Bäumen zu-
nehmen und andererseits im Gegenzug die Krautflur zurückgedrängt werden. 
7.4.6.4 Entwicklung bei Durchführung der Planung 
b) Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung 
Die mit der Umsetzung des Bebauungsplanes verbundenen Auswirkungen auf Pflanzen sind zu dif-
ferenzieren in baubedingte, anlage- und betriebsbedingte Wirkungen. Im Allgemeinen wirken bau-
bedingte Beeinträchtigungen nur vorübergehend während der Bauphase. Anlagebedingte Wirkun-
gen sind mit einer Inanspruchnahme von Bodenfläche verbunden. Die bei einem ordnungsgemäßen 
Betrieb eines V orhabens hervorgerufenen Auswirkungen auf die Umwelt können vielfältig sein, sind 
aber aufgrund der geplanten Nutzungen für das Schutzgut Pflanzen zu vernachlässigen. 
Im Zuge bauvorbereitender Arbeiten (Beräumung, Abbruch) werden im Bereich aller künftigen 
Baugebiete und Verkehrsflächen Ruderalfluren sowie Gehölzbestände vollständig beseitigt. Es wer-
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den Bäume gefällt, die teilweise der Baumschutzsatzung unterliegen. Diese baubedingten Wirkun-
gen sind dauerhaft. Im Plangebiet werden teilweise auch auf den zukünftig unbebauten Flächen 
baubedingte Eingriffe erfolgen. Dies ist aufgrund der vorherrschenden umfangreichen Ablagerun-
gen nicht zu vermeiden und betrifft auch die Bereiche der Grünflächen. 
Anlagebedingt lässt der neu aufzustellende Bebauungsplan Nr. 445 eine Inanspruchnahme von rd. 
36.260 m² Bodenfläche zu. Das ist aufgrund der V orbelastung und unter Berücksichtigung des 
rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. E-75 nicht mit einer zusätzlichen Inanspruchnahme von Bo-
denfläche und damit Lebensräumen für Pflanzen verbunden.  
Die Vegetationsstruktur wird sich mit Umsetzung des neu aufzustellenden Bebauungsplanes ändern. 
Die derzeit ruderalgeprägten Flächen werden beseitigt. Die nicht überbaubaren Flächen der Bauge-
biete werden dem Charakter eines städtischen Wohngebietes entsprechend durch Rasenflächen, 
Ziergehölze und ggf. Beete ausgefüllt. Weiterführende Festlegungen dazu werden im Rahmen der 
Freianlagenplanung im Städtebaulichen Vertrag geregelt. 
Mit den festgesetzten Grünflächen werden die Baumhecken zur Kleingartenanlage sowie der Baum-
bestand nördlich der als Kita geplanten Fläche für den Gemeinbedarf gesichert. Im nordwestlichen 
Abschluss des Plangebietes wird mit den vorgesehenen Baumpflanzungen ein attraktiver Übergang 
zur angrenzenden Gartenstadt gewährleistet.  
7.4.6.5 Maßnahmen zur Vermeidung, Verhinderung, Verringerung oder zum 
Ausgleich erheblicher nachteiliger Umweltauswirkungen 
Vermeidungs- und Minderungs- sowie Ausgleichsmaßnahmen für anlage- und betriebsbedingte Be-
einträchtigungen, die im Bebauungsplan festgesetzt und im städtebaulichen Vertrag fixiert werden:  
 Erhalt der unbebauten Freiflächen und der vorhandenen Gehölze innerhalb der  
Maßnahmeflächen 
 Entwicklung einer Grünfläche an der Bahnstraße (M1) 
 Entwicklung einer Grünfläche nördlich der Fläche für den Gemeinbedarf 
 Erhalt der Baumhecke und Erweiterung nach Norden durch ergänzende Anpflanzungen 
(M2) 
 Begrünung von Dächern, Dachgärten sowie nicht überbaubaren Bereichen von Tiefgaragen 
 Begrünung von nicht überbaubaren Flächen innerhalb der Baugebiete 
 Begrünung der Verkehrsflächen durch Alleebäume 
 Begrünung dauerhafter Parkierungsanlagen  
Überwachungsmaßnahmen sind in Form von Kontrollen der Durchführung grünordnerischer 
Maßnahmen geplant. 
7.4.6.6 Anderweitige Planungsmöglichkeiten 
In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten und wesentliche Gründe für die 
getroffene Wahl sind wie folgt zu nennen: 
Für die Baugebiete wären ergänzende grünordnerische Festsetzungen möglich. Seitens der Eigentü-
merin wird jedoch ein qualifizierter Freiflächenplan erarbeitet und mit den zuständigen Ämtern der 
Stadt abgestimmt. Dieser Freiflächenplan wird Gegenstand des abzuschließenden städtebaulichen 
Vertrages. Der Bebauungsplan umfasst hingegen die notwendigen Festsetzungen zum Schutz, zur 
Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft sowie weiterer grünordnerischer 
Maßnahmen, mit denen positive Auswirkungen durch die erhebliche Aufwertung der Brachfläche 
sichergestellt werden.  
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7.4.6.7 Technische Verfahren, aufgetretene Schwierigkeiten  
Technische Verfahren kamen nicht zu Anwendung.  
Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Angaben sind nicht aufgetreten.  
7.4.6.8 Bewertung der erheblichen Auswirkungen 
Bei Beachtung der vorgeschlagenen Maßnahmen werden keine erheblichen Auswirkungen verblei-
ben. 
7.4.7 Tiere 
7.4.7.1 Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange 
Einschätzung: 
Bei Durchführung der Planung sind für die Abwägung erhebliche Umweltauswirkungen auf den 
Belang zu erwarten.  
Weitere Ermittlungen und Darlegungen sind deshalb wie nachfolgend angegeben erforderlich. 
Festlegung: 
Ermittlungen sind wie folgt erforderlich: 
Faunistische Untersuchungen zu den Arten bzw. Artengruppen: Brutvögel, Fledermäuse, Eremit, 
Zauneidechsen, Heuschrecken 
Begründung: 
Es sind erhebliche Umweltauswirkungen zu erwarten oder zumindest nicht auszuschließen.  
7.4.7.2 Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands (Basisszenario) 
In Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde wurden Kartierungen zu Brutvögeln, Fleder-
mäusen, Eremit, Zauneidechsen und Heuschrecken durchgeführt.  
 Brutvögel 
Im Plangebiet konnten 20 V ogelarten sicher nachgewiesen werden. Es handelt sich dabei um typi-
sche Vertreter gebüsch- und baumbestandener Sukzessionsflächen. Da die Arten vorwiegend im 
Randbereich im Übergang zur Kleingartenanlage vorkommen, konnte überwiegend kein Brutnach-
weis erbracht werden. V on den erfassten Arten ist lediglich der einmalig gesichtete Turmfalke 
streng geschützt, wobei auch hier kein Brutplatz identifiziert werden konnte. 
 Fledermäuse 
Folgende Arten wurden im Plangebiet grundsätzlich nachgewiesen: Mopsfledermaus, Breitflügel-
fledermaus, Kleiner Abendsegler, Großer Abendsegler, Zwergfledermaus, Mückenfledermaus, Rau-
hautfledermaus, Großes Mausohr, Braunes und Graues Langohr.   
Da alle oberirdischen Gebäude starke Schäden in der Bausubstanz aufweisen, sind die innenliegen-
den Räumlichkeiten hell, zugig und der Witterung ausgesetzt. Eine Eignung als Wochenstube ist un-
ter diesen Umständen nicht gegeben. Gelegentliche Nutzungen durch Einzeltiere können hingegen 
nicht ausgeschlossen werden.  
Mehrere Brauereigebäude besitzen unterirdische Gewölbekeller, von denen eine geringe Anzahl als 
Quartier für Fledermäuse in Frage kommt. Die Analyse ergab Nachweise für die Arten Mopsfleder-
maus, Graues/ Braunes Langohr, Rauhautfledermaus und Zwergfledermaus. Aufgrund der geringen 
Anzahl an Rufaufnahmen bestehen keine Hinweise auf ein überregional bedeutendes Winterquar-
tier. 
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Neben den oben genannten Strukturen an Gebäuden weisen die Kastanien im Süden des Plangebie-
tes Höhlungen auf, die aufgrund ihrer Tiefe nicht vollständig als Sommerquartiere ausgeschlossen 
werden können. Dagegen besteht für die Bestandsbäume im Osten der Brauerei für Fledermäuse 
aufgrund fehlender Höhlungen oder Risse kein Quartierpotential. 
 Eremit 
Der Baumbestand weist mit Ausnahme der Kastanien an der Halleschen Straße keine geeigneten 
Habitatstrukturen auf. Bei der Kontrolle der Höhlungen der Kastanien konnten V orkommen nicht 
zweifelsfrei ausgeschlossen werden. 
 Zauneidechsen 
Im Zuge der Begehungen konnten trotz intensiver Nachsuche zu keinem Zeitpunkt Zauneidechsen 
nachgewiesen werden. 
 Heuschrecken 
Im Plangebiet wurden 14 Heuschreckenarten nachgewiesen. Sämtliche Arten sind im Raum Leipzig 
bekannt und mindestens häufig. Lediglich die Südliche Eichenschrecke kommt eher selten vor. Es 
sind keine Arten erfasst, die streng geschützt sind. Jedoch handelt es sich bei der Blauflügeligen 
Ödlandschrecke um eine besonders geschützte Art.  
Das Plangebiet wies zum Zeitpunkt der Erfassungen 2019 einen hohen Anteil an Brach- und Suk-
zessionsflächen auf. Insgesamt war die Habitatausstattung sehr differenziert (Schutt- und Material-
ablagerungen, ruinöse Gebäude, geschotterte Flächen, dichter Gehölzbewuchs). Die Vegetation 
wies unterschiedliche Sukzessionsstadien auf. Das spiegelt sich auch in den vorkommenden Heu-
schreckenarten wider. Die Blauflüglige Ödlandschrecke kam dabei auf einem Extrembiotop vor, das 
gekennzeichnet ist durch gepflasterte oder betonierte vegetationsfreie bis -arme Flächen, die sich 
etwa diagonal von Nord nach Südost durch das Plangebiet ziehen. Im Hinblick auf eine Eingriffsbe-
wertung ist insbesondere das V orkommen der Blauflügligen Ödlandschrecke als besonders ge-
schützte Art einzustellen. 
7.4.7.3 Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung 
Der vorhandene Vegetationsbestand würde bestehen bleiben bzw. sich weiter durch natürliche Suk-
zession entwickeln. Somit würde sich auch das Artenspektrum der vorkommenden V ogel- und Fle-
dermausarten nicht grundsätzlich ändern. Eine zunehmende Sukzession, die mit einer weiteren Aus-
breitung von Gehölzstrukturen einhergehen würde, führt zu einer Entwertung der Habitateignung 
für Heuschreckenarten und insbesondere der Blauflügligen Ödlandschrecke. Andererseits können 
andere Heuschreckenarten einwandern, die an Gehölzstrukturen gebunden sind. 
7.4.7.4 Entwicklung bei Durchführung der Planung 
c) Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung 
Mit der Umsetzung des neu aufzustellenden Bebauungsplanes Nr. 445 sind temporäre Störungen 
während der Bauphase z.B. durch Baulärm (akustisch) und die allgemeine Bautätigkeit (visuell) zu 
verzeichnen. Durch Flächenbeanspruchungen sind weiterhin auch Verluste von Lebensräumen zu 
erwarten. So gehen beispielsweise potenzielle Brut- und Fortpflanzungsstätten mit Baumfällungen 
verloren.  
Verluste sind bei Durchführung der Planung insbesondere hinsichtlich der potenziellen Quartiere für 
Fledermäuse zu erwarten. Eine dadurch begründete Ausgleichsmaßnahme wird als Maßnahme zum 
Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft im Bebauungsplan festge-
setzt. Ein dazugehöriges Maßnahmenkonzept wird im Städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan 
gesichert. 
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Des Weiteren wird baubedingt der Lebensraum der Heuschrecken und hier insbesondere der Blau-
flügligen Ödlandschrecke in Anspruch genommen. Baubedingte Wirkungen sind zunächst in Bezug 
auf ein Beräumen der Ablagerungen sowie einen Rückbau der Verkehrs- und Lagerflächen zurück-
zuführen. Bestandsmindernd wirken zudem Beunruhigungen (Lärm, Bewegung) und Schad-
stofffreisetzungen durch Baufahrzeuge. 
Darüber hinaus gehende anlage- und betriebsbedingte Wirkungen sind nicht zu erwarten. 
7.4.7.5 Maßnahmen zur Vermeidung, Verhinderung, Verringerung oder zum 
Ausgleich erheblicher nachteiliger Umweltauswirkungen 
Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen für anlage- und betriebsbedingte Beeinträchtigungen, 
die im Bebauungsplan festgesetzt und im städtebaulichen Vertrag fixiert werden: 
 Erhalt der unbebauten Freiflächen und der vorhandenen Gehölze innerhalb der Maßnah-
meflächen 
 Entwicklung einer Grünfläche an der Bahnstraße (M1) 
 Entwicklung einer Grünfläche nördlich der Fläche für den Gemeinbedarf 
 Erhalt der Baumhecke und Erweiterung nach Norden durch Anpflanzungen (M2) 
 Begrünung von Dächern, Dachgärten sowie nicht überbaubaren Bereichen von Tiefgaragen 
 Begrünung von nicht überbaubaren Flächen innerhalb der Baugebiete 
 Begrünung der Verkehrsflächen durch Alleebäume 
 Begrünung dauerhafter Parkierungsanlagen  
Ausgleichsmaßnahmen, die im Bebauungsplan festgesetzt und im städtebaulichen Vertrag fixiert 
werden: 
 Einrichtung von Ersatzquartieren für Fledermäuse (ACEF 1)  
Zum Ausgleich des Verlustes von möglichen Reproduktions- und Überwinterungsstätten für die 
nachgewiesenen Arten der Rauhautfledermaus, Mopsfledermaus und Mückenfledermaus sollen die 
im südöstlichen Teil des Plangebietes befindlichen (und weiterhin unbebaut verbleibenden) Keller-
gewölbe am Rande einer Grünfläche als Lebensraumersatz entwickelt werden. Das Ersatzquartier 
soll eine Mindestgröße von 5 m (Breite) x 10 m (Länge) x 2 m (Höhe) aufweisen. Das künftige 
Quartier ist mit einem gesicherten Einflug sowie mit geeigneten Strukturen für Balz und Überwinte-
rung herzustellen und langfristig zu sichern. Die Herstellung ist fachgutachterlich zu begleiten. 
Nach Fertigstellung ist das Ersatzquartier mit Boden zu überdecken und zu begrünen. 
Maßnahmen des artenschutzrechtlichen Fachbeitrages, die im städtebaulichen Vertrag fixiert wer-
den: 
 Bauzeitenregelungen für Arbeiten an oberirdischen Gebäudeteilen (VASB 1) 
 Artenschutzrechtliche Baubegleitung bei Fällung von Kastanien (VASB 2) 
 Bauzeitenregelungen für Arbeiten in den Kellerräumen (VASB 3) 
 Artenschutzrechtliche Baubegleitung bei Arbeiten in den Kellerräumen (VASB 4) 
 Bauzeitenregelungen zum Schutz von Gehölzbrütern (VASB 5) 
V ASB 1: Bauzeitenregelungen für Arbeiten an oberirdischen Gebäudeteilen  
Zur Vermeidung von Individuenverlusten (Mopsfledermaus und Mückenfledermaus) bei Fassaden-
arbeiten zur Sanierung am Sudhaus haben diese nur außerhalb der Balz- und Paarungszeit zu erfol-
gen. 
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V ASB 2: Artenschutzrechtliche Baubegleitung bei Gehölzentnahme von Kastanien  
Die Entnahme der Bäume erfordert eine artenschutzrechtliche Baubegleitung. Höhlenbäume sind 
schrittweise zu kürzen. Dabei ist darauf zu achten, dass der Höhlenkörper nicht beschädigt wird. 
Anschließend hat eine Kontrolle des Mulmmeilers auf V orkommen des Juchtenkäfers zu erfolgen. 
Sollten dabei Tiere (Entwicklungsstadien) der Art nachgewiesen werden, sind diese mitsamt des 
Mulmmeilers zu sichern/ zwischenzuhältern.  
V or Beginn der Maßnahme ist mit der zuständigen Naturschutzbehörde der Verbleib potenzieller 
V orkommen von Juchtenkäfern oder Fledermäusen zu klären und dem mit der Baubegleitung beauf-
tragten Fachbüro mitzuteilen. Sollten im Zuge der Gehölzentnahmen Hinweise auf tatsächlich ge-
nutzte Quartierstrukturen vorgefunden werden, sind diese zu ersetzen. Der Umfang dieser CEF-
Maßnahme ist anhand des vorhandenen Befundes mit der zuständigen Naturschutzbehörde festzule-
gen. 
VASB 3: Bauzeitenregelungen für Arbeiten in den Kellerräumen  
Zur Vermeidung von Individuenverlusten bei Beräum- und Abbrucharbeiten innerhalb der Keller-
räume haben diese nur außerhalb der Balz- und Überwinterungszeit von Fledermäusen zu erfolgen. 
VASB 4: Artenschutzrechtliche Baubegleitung bei Arbeiten in den Kellerräumen 
Zur Vermeidung von Individuenverlusten sind alle Arbeiten in den Kellerräumen innerhalb der 
Balz-und Überwinterungszeit artenschutzrechtlich zu begleiten. Sollten im Rahmen der Arbeiten 
Tiere gefunden werden, sind diese fachgerecht zu bergen, ggf. zwischenzuhältern und in Abstim-
mung mit der zuständigen Naturschutzbehörde in ein geeignetes Ersatzquartier umzusiedeln. Poten-
tielle Quartierstrukturen sind im V orfeld, soweit möglich, zu kontrollieren und zu sichern. 
VASB 5: Bauzeitenregelungen zum Schutz von Gehölzbrütern 
Zur Vermeidung von Individuenverlusten haben Gehölzentnahmen nur außerhalb der Nist- und 
Brutzeit zu erfolgen. 
Als Überwachungsmaßnahme ist eine ökologische Baubegleitung geplant, die sowohl bei Fällung 
von Kastanien, als auch bei Arbeiten in den Kellerräumen zum Schutz von Fledermäusen durchzu-
führen ist. 
7.4.7.6 Anderweitige Planungsmöglichkeiten 
In Betracht kommende a nderweitige Planungsmöglichkeiten und wesentliche Gründe für die 
getroffene Wahl sind wie folgt zu nennen: 
Es bestehen grundsätzlich keine anderen Planungsmöglichkeiten. Der durch Fledermäuse genutzte 
Gebäudebestand steht unter Denkmalschutz und soll daher erhalten werden. Eine Nachnutzung setzt 
eine Sanierung d er Gebäude einschließlich der Kellerräume voraus, sodass die Quartiersstrukturen 
nicht zu erhalten sind. Daher ist vorgese hen, im Bereich der Grünfläche unmittelbar nördlich der 
Fläche für den Gemeinbedarf ein Kellergewölbe zu erhalten und als Ersatzquartier herzurichten. 
Hinsichtlich eines ggf. notwendigen Eingriffes in den artenschutzrelevanten Kastanienbaumbestand 
im südlichen Teil des Plangebietes wird auf die planerischen Rahmenbedingungen zur Realisierung 
eines Nahversorgungsmarktes für die Siedlungsbereiche von Lützschena hingewiesen. Für weiterfüh-
rende Erläuterungen wird auf die Kap. 6.2.2, 7.3.5.1 sowie 10.1.2 der Begründung verwiesen. 
Auch in Bezug auf die Blauflüglige Ödlandschrecke ergeben sich keine anderweitigen Planungsmög-
lichkeiten. Eine Nachnutzung des Plangebietes ist immer mit einem Rückbau der Verkehrs- und La-
gerflächen sowie einem Beräumen der Bauschuttablagerungen verbunden. 
 
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7.4.7.7 Technische Verfahren, aufgetretene Schwierigkeiten  
Technische Verfahren kamen nicht zu Anwendung.  
Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Angaben sind nicht aufgetreten.  
7.4.7.8 Bewertung der erheblichen Auswirkungen 
Bei Beachtung der vorgeschlagenen Maßnahmen werden mit Ausnahme der Beeinträchtigungen in 
Bezug auf die Blauflüglige Ödlandschrecke keine erheblichen Auswirkungen verbleiben. 
7.4.8 Biologische Vielfalt 
Im Allgemeinen wird unter dem Begriff „Biologische Vielfalt“ die Vielfalt der Lebensräume, die 
Artenvielfalt und die genetische Vielfalt verstanden. 
Bei Durchführung der Planung sind keine erheblichen Umweltauswirkungen auf den Belang zu 
erwarten. Die Vielfalt der Lebensräume ist im Plangebiet reduziert auf Gehölze (Altbaumbestand, 
Jungwuchs) und stark beschädigte Gebäude. In dieser begrenzten Lebensraumvielfalt haben sich 
allerdings verschiedene, zum Teil geschützte Arten etablieren können. Hervorzuheben sind die höh-
lenreichen Altholzbestände (hier: Kastanien). Diese werden überwiegend erhalten. Die Baumhecke 
entlang der östlichen Geltungsbereichsgrenze weist eine Bedeutung als verbindendes Element zwi-
schen der nordöstlich und östlich des Geltungsbereichs gelegenen Kleingartenanlage sowie dem 
Gehölzbestand im Südosten des Plangebietes auf. Die Baumhecke wird daher zum Erhalt festge-
setzt. Ergänzt wird dieses Erhaltungsgebot durch die Festsetzung der Maßnahmefläche M 2, sodass 
die räumliche Verbundachse bis zur Bahnstraße ausgeweitet wird.  
Weitere Vernetzungen sind im Nordwesten in Richtung Radefelder Weg zu verzeichnen. Auch die-
ser Verbund wird durch Baumpflanzungen an der Straße Zur Alten Brauerei und innerhalb der Maß-
nahmefläche M 1 gestärkt. 
Die Auswirkungen des V orhabens auf das Schutzgut Biologische Vielfalt bestehen vor allem darin, 
dass sich die Nutzungen innerhalb des Gebietes nach Jahrzehnten des weitgehenden „Sich-selbst-
Überlassens“ einer Industriebrachenstruktur und des Zulassens der natürlichen Sukzession intensi-
vieren werden. Das Artenspektrum wird sich aufgrund dessen jedoch nicht grundlegend verändern. 
So werden beispielsweise kommune Gebüschbewohner und Arten der Siedlungen erhalten bleiben. 
Mit einem Rückgang der Anzahl im Gebiet vorkommender Arten ist allerdings zu rechnen. 
Positiv gegenüberzustellen ist, dass durch die grünordnerischen Maßnahmen eine erhebliche Auf-
wertung von unverbaut verbleibenden Flächen erfolgen wird. Aus diesen bislang weitgehend zur 
Ablagerung von Bauschutt und externem Abfallmaterial in Anspruch genommenen Bereichen kön-
nen sich potenzielle Lebensräume für Arten entwickeln. Zudem wird die biologische Vielfalt durch 
künftige Dachbegrünungen befördert. Insgesamt werden die Auswirkungen damit nicht erheblich 
sein. 
7.4.9 Landschaft 
Bei Durchführung der Planung sind keine erheblichen Umweltauswirkungen auf den Belang zu 
erwarten. Mit der Nachnutzung der Fläche wird eine gewerbliche Brachfläche einer neuen Nutzung 
zugeführt. Die derzeitige Außenwirkung des Standortes, die durch teilweise ruinöse Bausubstanz 
und insbesondere Ablagerungen geprägt ist, wird gestalterisch aufgewertet. Die erhaltenswerte Bau-
substanz wird in das geplante Bebauungskonzept eingebunden. Der ortsbildprägende Gehölzbestand 
wird berücksichtigt. Zudem erfährt das Plangebiet künftig eine wahrnehmbare innere Gliederung 
durch eine Durchgrünung und öffentliche nutzbare Durchwegung. 
Zum Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange wird deshalb festge-
legt, dass es weiterer Ermittlungen und Darlegungen dazu nicht bedarf. 
 
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7.4.10 Erholungspotential 
In diesem Kapitel wird auf die Auswirkungen auf das Erholungspotential des Plangebietes und sei-
nes relevanten Umfeldes für den Menschen eingegangen. 
Bei Durchführung der Planung sind keine erheblichen Umweltauswirkungen auf den Belang zu 
erwarten. Es werden mit dem Bebauungsplan keine Erholungsflächen bzw. Flächen mit einem Er-
holungspotential überplant. Es handelt sich vielmehr um die Revitalisierung und Wiedernutzbarma-
chung einer bislang nicht zugänglichen gewerblichen Brachfläche 
Mit dem Bebauungsplan werden vielfältige Möglichkeiten für eine Erholungsnutzung geschaffen. 
In erster Linie ist es das Ziel, den verdichteten Wohnungsbau mit attraktiven, öffentlich nutzbaren 
Plätzen und begrünten Hofstrukturen mit einer hohen Aufenthaltsqualität zu ergänzen. Damit geht 
auch eine öffentliche Zugänglichkeit und Durchwegung des Geländes einher. Es werden Wegever-
bindungen von der Straße Zur Alten Brauerei bis zur Kleingartenanlage im Osten und von der 
Bahnstraße zur Halleschen Straße geschaffen. Diese Nord-Süd-Verbindung begünstigt eine fußläu-
fige Erreichbarkeit des freien Landschaftsraumes im Norden und der Elsteraue im Süden. Ein we-
sentlicher Beitrag zur Erholungsfunktion wird vom Ausschluss des allgemeinen Kfz-Aufkommens 
in den zentralen Bereichen des künftigen Wohnquartiers ausgehen. Damit werden die Nutzungsqua-
litäten der Freiräume erheblich verbessert.  
Die Erholungsfunktionen innerhalb des Plangebietes sind Gegenstand der sich gegenwärtig in der 
Erarbeitung befindlichen Freianlagenplanung. Ihre Inhalte sind als Bestandteil des Städtebaulichen 
Vertrages vorgesehen.  
Zum Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange wird deshalb festge-
legt, dass es weiterer Ermittlungen und Darlegungen dazu nicht bedarf. 
7.4.11 Verkehrslärm 
In diesem Kapitel wird auf die Auswirkungen des Verkehrslärms auf den Menschen und seine Ge-
sundheit eingegangen.  
Bei Durchführung der Planung sind keine erheblichen Umweltauswirkungen auf den Belang zu 
erwarten. Wie bereits unter Kap. 7.3.6.2 ausgeführt, ist eine schalltechnische Untersuchung zu einer 
möglichen Bebauung im Südwesten des Plangebietes (künftig: Sondergebiet für einen Nahversor-
gungsmarkt und ergänzenden Dienstleistungen) vorgenommen worden.  
Die Schallimmissionsprognose [8] kommt zu dem Ergebnis, dass für die Bebauung parallel zur Hal-
leschen Straße die Orientierungswerte nach DIN 18005, die für Allgemeine Wohngebiete tagsüber 55 
dB(A) und nachts 45 dB(A) betragen, um bis zu 21 dB(A) überschritten werden. Daher wird für 
diesen Bereich ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Nahversorgungsstandort festgesetzt und 
auf eine Wohnnutzung verzichtet. 
Weiterhin wurden die verfügbaren  Lärmkartierungen der Stadt Leipzig ausgewertet. Demnach ist 
nicht gänzlich auszuschließen, dass die Orientierungswerte der DIN 18005 im südlichen Bereich der 
künftigen Fläche für die Kita sowie im südlichen Abschluss der Wohnbebauung entlang der Straße 
Zur Alten Brauerei leicht überschritten werden. Die Begründung ergibt sich aus der Lage jeweils im 
näheren Umfeld der Halleschen Straße. Im Ergebnis wird jedoch festgestellt, dass die Erfüllung der 
schallschutztechnischen Anforderungen an die jeweilige Nutzu ng in den nachgelagerten Baugeneh-
migungsverfahren nachgewiesen bzw. gelöst werden können. Die Festsetzungen dieses Bebauungs-
planes lassen verschiedene Möglichkeiten diesbezüglich zu. Im Falle der zukünftigen Kita kann durch 
eine zielführende Aufteilung des  Grundstücks und damit einhergehende Anordnung der Bebauung 
maßgeblich auf die Schallwerte auch in den Außenanlagen Einfluss genommen werden. Begünsti-
gend wirkt zudem der Umstand, dass die zentralen Quartiersbereiche frei von öffentlichem Kfz-Ver-
kehr verbleiben und deshalb aus nördlicher Richtung kein relevanter Verkehrslärm auf den künftigen 
Kita-Betrieb einwirken wird. Auch im östlichen Bereich verbleibt das Grundstück durch den Klein-
gartenverein geschützt. 
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Zum Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange wird deshalb festgelegt, 
dass es weiterer Ermittlungen und Darlegungen dazu nicht bedarf. 
  
Abb. 15: Lärmkartierung - Tagwerte Kfz 2017  
in dB(A) 
Abb. 16: Lärmkartierung – Nachtwerte Kfz 2017  
in dB(A) 
7.4.12 Gewerbelärm 
In diesem Kapitel wird auf die Auswirkungen des Gewerbelärms auf den Menschen und seine Ge-
sundheit eingegangen.  
Bei Durchführung der Planung sind keine erheblichen Umweltauswirkungen zu erwarten. In der 
Schallimmissionsprognose [8] wird diesbezüglich auf das nachfolgende Baugenehmigungsverfah-
ren verwiesen, in dem die Einhaltung der Immissionsrichtwerte nach TA Lärm nachzuweisen ist. 
7.4.13 Freizeitlärm/Sportlärm 
In diesem Kapitel wird auf die Auswirkungen des Freizeit- bzw. des Sportlärms auf den Menschen 
und seine Gesundheit eingegangen.  
Bei Durchführung der Planung sind keine erheblichen Umweltauswirkungen auf den Belang zu 
erwarten. Über das in einem Wohngebiet hinausgehende Maß an Freizeitlärm werden keine der ge-
nannten Nutzungen mit dem Bebauungsplan zugelassen. 
7.4.14 Luftqualität 
Hier geht es um lufthygienische Auswirkungen auf die Menschen sowohl  
c) aus vorhandenen Immissionen, die aus bestehenden Quellen innerhalb und außerhalb des Plan-
gebietes auf das Plangebiet einwirken, als auch  
d) aus zusätzlichen Immissionen, die aus der Umsetzung der Planung zu erwarten sind. 
Zu den Emissionen, die aus der Umsetzung der Planung resultieren können, und zu daraus resultie-
renden Veränderungen der lufthygienischen Situation allgemein (auch außerhalb des Plangebietes) 
siehe Kap. 7.4.4. 
Es sind im Plangebiet bzw. im Umfeld keine Quellen vorhanden, die die Luftqualität beeinträchti-
gen. 
Zum Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange wird deshalb festge-
legt, dass es weiterer Ermittlungen und Darlegungen dazu nicht bedarf. 
 
 
 
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7.4.15 Kulturgüter und sonstige Sachgüter 
In diesem Kapitel geht es ausschließlich um die umweltbezogenen Auswirkungen der Planung auf 
Kulturgüter und sonstige Sachgüter. Dabei handelt es sich um solche Auswirkungen, die über Um-
weltmedien auf die Substanz der Kulturgüter und sonstigen Sachgüter einwirken. Dies sind z.B. 
Luftverunreinigungen und Erschütterungen.  
Das Überplanen eines Kulturgutes (z.B. eines Denkmals) oder eines sonstigen Sachgutes derart, 
dass die Festsetzungen des Bebauungsplanes dem weiteren unveränderten Bestand des Kulturgutes 
oder des sonstigen Sachgutes entgegenstehen, fällt nicht darunter und wird deshalb hier nicht be-
trachtet. 
Im vorliegenden Fall sind keine für die Abwägung erheblichen umweltbezogenen Auswirkungen 
auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter zu erwarten. 
Anhaltspunkte dafür, dass aus der Durchführung der Planung derartige Auswirkungen auf im Plan-
gebiet und seinem relevanten Umfeld vorhandene Kulturgüter und sonstige Sachgüter resultieren, 
liegen nicht vor. Denn: 
• Ein Großteil der noch auf dem Grundstück verbliebenen Gebäude sowie die Keller und 
der Luftschutzbunker sind Kulturdenkmäler im Sinne des § 2 des Gesetzes zum Schutz 
und zur Pflege der Kulturdenkmale im Freistaat Sachsen. Sie sollen instandgesetzt, mo-
dernisiert und ein wesentlicher Bestandteil des Gesamtkonzeptes werden. 
• Im Zuge der städtebaulichen Mehrfachbeauftragung gab es bereits Abstimmungen mit 
der zuständigen Denkmalschutzbehörde zu geplanten An- und Aufbauten an den denk-
malgeschützten Gebäuden. 
Zum Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange wird deshalb festge-
legt, dass es weiterer Ermittlungen und Darlegungen dazu nicht bedarf. 
7.4.16 Wechselwirkungen zwischen den vorgenannten Belangen 
Über die im Allgemeinen bestehenden Wechselwirkungen zwischen Boden – Versiegelung – Wasser 
– Vegetation/Tierwelt – Klima – Menschen sind im Plangebiet keine weiteren Wechselwirkungen 
bekannt. Anhaltspunkte dafür, dass aus der Durchführung der Planung abwägungserhebliche Aus-
wirkungen auf oder durch Wechselwirkungen zu erwarten sind, liegen nicht vor.  
Zum Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange wird deshalb festge-
legt, dass es weiterer Ermittlungen und Darlegungen dazu nicht bedarf. 
7.4.17 Auswirkungen des geplanten Vorhabens auf das Klima und der Anfälligkeit 
der geplanten Vorhaben gegenüber den Folgen des Klimawandels 
Im Hinblick auf das Lokalklima wird auf die vorangegangenen Ausführungen zu den Schutzgütern 
Luft und Klima verwiesen. Einer Anfälligkeit künftig zulässiger V orhaben gegenüber den Folgen 
des Klimawandels wird durch umfassende Festsetzungen im neu aufzustellenden Bebauungsplan 
Nr. 445 entgegengewirkt. Dazu zählen:  
 Erhalt der Baumhecke im Osten und der Grünfläche nördlich der Fläche für den Gemeinbe-
darf  
 unbebaute Flächen im Norden und Nordwesten werden als Maßnahmeflächen M 1 und M 2 
ökologisch aufgewertet und weiterentwickelt 
 Verschattung von Hauptwegeverbindungen durch zusätzliche Baumpflanzungen (eine Kon-
kretisierung erfolgt im Rahmen der Freianlagenplanung, die Bestandteil des Städtebaulichen 
Vertrages zum Bebauungsplan wird) 
 Begrünung von Dächern, Dachgärten und nicht überbauten Bereichen über Tiefgaragen  
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 Versickerung von Regenwasser auf den Bauflächen und befestigten Stellplätzen bzw. Wegen   
 Begrenzung der versiegelbaren Flächen im Plangebiet 
Damit wird eine maßgebliche ökologische Aufwertung gegenüber den bislang bestehenden Bauvor-
schriften auf Grundlage des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. E-75 erzielt. Die Anfälligkeit zu-
lässiger V orhaben gegenüber klimatologischen Wetterextremen wie Starkregenereignissen oder Hit-
zeinseln wird damit als gering eingestuft.  
Zum Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange wird deshalb festge-
legt, dass es weiterer Ermittlungen und Darlegungen dazu nicht bedarf. 
7.5 Überwachung erheblicher Umweltauswirkungen 
Die Gemeinden sind verpflichtet, die erheblichen Umweltauswirkungen, die aufgrund der Durch-
führung der Bauleitpläne eintreten, zu überwachen, um insbesondere unvorhergesehene nachteilige 
Auswirkungen frühzeitig zu ermitteln und in der Lage zu sein, geeignete Maßnahmen zur Abhilfe 
zu ergreifen (§ 4c BauGB). Die geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Umwelt-
auswirkungen sind im Umweltbericht zu beschreiben (siehe Nr. 3. b) der Anlage 1 zum BauGB). 
Im Rahmen der Umweltprüfung für diesen Bebauungsplan wurde festgestellt, dass dessen Durch-
führung voraussichtlich erhebliche Umweltauswirkungen nach sich ziehen wird. Für deren Überwa-
chung sind die nachfolgend beschriebenen Maßnahmen vorgesehen. Bei der Bewertung der erhebli-
chen Umweltauswirkungen, die bei Durchführung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, ist zu be-
achten, dass mit dem rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. E-75 bereits erhebliche Auswirkungen zu-
lässig sind. An dieser Stelle zu bewerten sind allein erhebliche Auswirkungen, die über das bereits 
zulässige Maß hinausgehen. 
Folgenden erheblichen Auswirkungen sind die jeweils angegebenen geplanten Überwachungsmaß-
nahmen zugeordnet: 
Schutzgut Pflanzen: 
 Bei Umsetzung der Planung tritt der Verlust von bestehender Vegetation durch baubedingte 
Maßnahmen ein. Diesbezüglich erfolgt keine Überwachungsmaßnahme. 
 Das Wachstum neuer bzw. zusätzlicher Vegetation wird durch Maßnahmen zum Schutz, zur 
Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft sowie durch sonstige grünordne-
rische Maßnahmen geplant. Als Überwachungsmaßnahme ist eine Kontrolle der Durchfüh-
rung vorgesehen. 
Schutzgut Tiere: 
 Bei Umsetzung der Planung tritt der Verlust von Lebensräumen von Fledermausarten und 
möglicherweise Juchtenkäfern ein. Als Überwachungsmaßnahmen werden ökologische Bau-
überwachungen vorgesehen. Sie sind in Kap. 7.4.7.5 ausführlich beschrieben. Bezüglich der 
im Bebauungsplan festgesetzten Ausgleichsmaßnahme zur Schaffung eines neuen Fleder-
mausquartieres ist eine Kontrolle der Durchführung vorgesehen.  
 
Auf die gesetzliche Pflicht der Behörden zur Unterrichtung der Stadt (§ 4 Abs. 3 BauGB) wird hin-
gewiesen. 
Sollte es bei der Durchführung dieses Bebauungsplanes Hinweise auf unvorhergesehene nachteilige 
Umweltauswirkungen geben, dann werden erforderlichenfalls geeignete Maßnahmen zu Abhilfe er-
griffen werden. 
 
 
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7.6 Referenzliste der Quellen 
Diesem Umweltbericht liegen die nachfolgend genannten Quellen, die für die im Bericht enthalte-
nen Beschreibungen und Bewertungen herangezogen wurden, zugrunde. Allgemeingültige und all-
gemeinverfügbare Quellen, wie Bundes- und Landesgesetze/-verordnungen usw. – z.B. Baugesetz-
buch (BauGB), Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG), Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprü-
fung (UVPG) – werden hier nicht aufgeführt. 
 
[1]  Europäische Union, Richtlinie 2014/52/EU des europäischen Parlaments und des Rates vom 
16. April 2014 zur Änderung der Richtlinie 2011/92/EU über die 
Umweltverträglichkeitsprüfung bei bestimmten öffentlichen und privaten Projekten.  
[2]  Bundesregierung, Entwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im 
Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt, Deutscher 
Bundestag, Drucksache 18/10942, S. 41.  
[3]  Bundesregierung (Hrsg.), Deutsche Nachhaltigkeitsstrategie – Neuauflage 2016, Stand: 1. 
Oktober 2016, Kabinettsbeschluss vom 11. Januar 2017, S. 159.  
[4]  Stadt Leipzig, Landschaftsplan, Leipzig, 2013 (Beschluss der Ratsversammlung vom 
16.10.2013).  
[5]  Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 25.08.1997 – 4 NB 12.97 –.  
[6]  Stadt Leipzig, Leipziger Bewertungsmodell für die Bilanzierung von Eingriffen in Natur und 
Landschaft sowie deren Ausgleich und Ersatz, Aktualisierung 2016.  
[7]  Wallaschek, M., Tiergeographische und zoozönologische Untersuchungen an Heuschrecken 
(Saltatoria) in der Halleschen Kuppenlandschaft, Articulata-Beih. 6, Seite 1-191.  
[8]  MFPA Leipzig GmbH, Untersuchungsbericht Nr. S 2.3/19-193-1, Stand: 15. Januar 2020.  
[9]  Europäische Union, Richtlinie 2012/18/EU des Europ. Parlaments und des Rates vom 4. Juli 
2012 zur Beherrschung der Gefahren schwerer Unfälle mit gefährlichen Stoffen, zur 
Änderung und anschließenden Aufhebung der Richtlinie 96/82/EG des Rates (ABl. L 197 vom 
24.7.2012).  
[10]  Stadt Leipzig, Starkregengefahrenkarte, www.stadt-leipzig.de, Stadt 2018.  
[11]  VEBAU, Grundstücksentwässerung, hydrologische Grundlagen, Leipzig, 24.05.2019.  
[12]  Projektierung Heizung, Lüftung, Sanitär, U. Tegl, Leipzig, Erschließungskonzept Wasser, 
Abwasser und Regenwasser zum Bebauungsplan, Leipzig, Stand: 28.04.2020.  
[13]  
 
 
 
Stadt Leipzig, Klimaanalyse Leipzig, Stand: 2019. 
 
 
 
 
 
 
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8. Ergebnisse der Beteiligungen 
8.1 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit 
Die frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand in der Zeit vom 11.03.2019 bis 
25.03.2019 statt. Die Planunterlagen konnten im Neuen Rathaus, Stadtplanungsamt vor dem Zim-
mer 499 eingesehen werden. Am 19.03.2019 wurden die Ergebnisse mündlich erörtert. Im Zeitraum 
der Auslegung der Unterlagen sind zwei schriftliche Stellungnahmen eingegangen. 
Zusätzlich zur Auslegung des V orentwurfs im Neuen Rathaus fand am 25. März 2019 eine Informa-
tionsveranstaltung im Feuerwehrhaus in Lützschena statt. Bei der Veranstaltung wurde die Planung 
erläutert und Fragen der anwesenden Bürgerinnen und Bürger beantwortet.  
In Zusammenführung der schriftlichen sowie mündlich eingegangenen Stellungnahmen wurden ins-
besondere folgende, für die Planinhalte des Bebauungsplanes relevante Hinweise zur Planung gege-
ben: 
Nutzungskonzept und Bebauung: 
 Der denkmalgeschützte Gebäudebestand müsse prägend für das Ortsbild bleiben. 
 Im Plangebiet sollte die Errichtung von öffentlichen Gebäuden berücksichtigt werden, da in 
Lützschena keine Räumlichkeiten bestünden, um öffentliche Veranstaltungen angemessen 
durchführen zu können. 
 Die Möglichkeiten einer erweiterten Bebauung des Grundstücks der ehemaligen Direktoren-
villa sollen geprüft werden. 
Die Hinweise wurden – soweit wie möglich – bei der Erarbeitung des Entwurfs des Bebauungs-
planes bzw. der zugehörigen Gutachten beachtet. Die Errichtung von öffentlichen Gebäuden zur 
Durchführung öffentlicher Veranstaltungen ist kein Planungsziel des Bebauungsplanverfahrens. 
Eine Mehrfachnutzung von Gebäuden, in denen u.a. öffentliche Veranstaltungen durchgeführt 
werden können, ist bauplanungsrechtlich jedoch zulässig.  
Zwischenzeitlich ist die Entscheidung gefallen, den räumlichen Geltungsbereich des Bebau-
ungsplanes zu verkleinern. Das Grundstück der ehemaligen Direktorenvilla entlang der Halle-
schen Straße befindet sich nicht mehr innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des Bebau-
ungsplanes, da für das betreffende Grundstück kein aktives Planerfordernis für die städtebauli-
che Entwicklung und Ordnung nachgewiesen werden konnte. Die künftige Zulässigkeit von Bau-
vorhaben in diesem Bereich richtet sich nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes Nr. 445 nach § 
34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben im Innenbereich). Voraussetzung dafür ist jedoch, dass 
mit dem Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes Nr. 445 parallel der Bebauungsplan Nr. E-75 
„Gemeindezentrum Lützschena-Stahmeln“ als bisherige bauplanungsrechtliche Beurteilungs-
grundlage aufgehoben wird. Dies ist beabsichtigt. 
Innere und äußere verkehrliche Erschließung des künftigen Quartiers 
 Es bestehen Befürchtungen, dass die Straße Zur Alten Brauerei und der Knotenpunkt an der 
Halleschen Straße aufgrund des zusätzlichen Verkehrs auf Kapazitätsgrenzen stoßen. 
 Die Anzahl der verbindlich herzustellenden Pkw-Stellplätze sollte 1,5 – 2 Stellplätze je 
Wohneinheit betragen, insbesondere um die potenzielle Beanspruchung des Straßenraums 
der westlich des Plangebietes angrenzenden Gartenstadt zu Parkzwecken zu unterbinden. 
 Ergänzend müssten Besucherparkplätze in ausreichender Anzahl für das Wohngebiet bereit-
gestellt werden. Ebenso sollten Parkmöglichkeiten in den Bereichen der Kindertagesstätte 
und des Nahversorgungsmarktes geschaffen werden. 
 Die ehemalige Zufahrt zum Brauereibetrieb von der Halleschen Straße sollte als zukünftige 
Haupteinfahrt zum Quartier geprüft werden. 
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 Um die Hallesche Straße als Ortsdurchfahrt nicht erheblich zu beeinträchtigen, sollte eine 
zusätzliche Rechtsabbiegespur geplant werden. 
Die Hinweise zum fließenden Verkehr wurden Untersuchungsgegenstand des Verkehrsgutach-
tens, dessen Ergebnisse in den Entwurf des Bebauungsplanes eingeflossen sind. Gegen eine 
Haupterschließung des Plangebietes über die Hallesche Straße bestehen Bedenken vor allem 
hinsichtlich der Verkehrssicherheit. 
Erklärtes Ziel ist es, zukünftig die Attraktivität des Nahverkehrs zu steigern, um den Modal 
Split22F
28 zugunsten der Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel zu verschieben. Es wird aufgrund der 
vorhandenen ÖPNV-Anbindung des Plangebietes von einem Stellplatzbedarf von ca. 1 Stell-
platz/Wohnung ausgegangen, der ausnahmslos in Tiefgaragen abgedeckt werden soll. Für Besu-
cherinnen und Besucher sind mindestens 20 ebenerdige Stellplätze am nördlichen sowie 4 Stell-
plätze am südlichen Eingang zum künftigen Wohnquartier vorgesehen (vgl. Kap. 11). 
Die Unterbringung des ruhenden Anwohnerverkehrs in Tiefgaragen führt zu einer Verkehrsbe-
ruhigung im Plangebiet und steigert die Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum. Oberirdisch 
dürfen lediglich Müllfahrzeuge, Krankenwagen u. ä. im Quartiersinneren verkehren. Genauere 
Regelungen dazu werden im Städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan festgelegt. 
8.2 Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 
Wichtigste Ergebnisse sind: 
 Das Landesamt für Archäologie Sachsen hat auf die Notwendigkeit archäologischer Untersu-
chungen vor Baubeginn hingewiesen. 
Dies wurde durch einen entsprechenden Hinweis auf der Planzeichnung berücksichtigt. 
 Seitens des Landesamtes für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie (LfULG) stehen dem V orha-
ben keine rechtlichen Bedenken entgegen. Aus ingenieurgeologischer bzw. hydrogeologischer 
Sicht wurde mitgeteilt, dass Altlastenvoruntersuchungen/Baugrund- bzw. Versickerungsgutach-
ten sowie ein Regenwasserbewirtschaftungskonzept zwingend erforderlich sind im Hinblick auf 
den Einfluss geplanter Maßnahmen (Tiefbau, Regenwasserentsorgung) auf den sehr oberflä-
chennah anstehenden Grundwasserleiter der saalezeitlichen Hauptterrasse sowie der unterla-
gernden Elsterterrasse (auch in Zusammenhang mit potenziell vorhandenen Altlasten). 
Es wurden Untersuchungen bzgl. Altlastenverdachtsflächen sowie Niederschlagswasserbewirt-
schaftung und –entwässerung erstellt; ihre Ergebnisse sind in den Entwurf des Bebauungspla-
nes eingeflossen (vgl. Kap. 3.6 und Kap. 15). 
 Die Ver- und Entsorgungsunternehmen haben Informationen zu ihren Anlagenbeständen und zu 
den Rahmenbedingungen gegeben, die bei der Neuerschließung des Plangebietes zu beachten 
sind.  
Die Informationen zu den Anlagenbeständen sind unter Kap. 5.7 in die Begründung eingeflos-
sen.  
 
 
 
 
 
 
 
 
                                                
28 Modal Split - Kenngröße zur Aufteilung der Verkehrsnachfrage auf verschiedene Verkehrsmittel. Er stellt die prozentuale Verteilung des 
Verkehrsaufkommens differenziert nach den Verkehrsmitteln dar. 
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C. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES 
9. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches 
Die Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches dieses Bebauungsplanes sind in der Planzeichnung 
festgesetzt. 
In den räumlichen Geltungsbereich aufgenommen wurden alle diejenigen Flurstücke vollständig o-
der teilweise (im Bereich der Straße Zur Alten Brauerei), für die aufgrund der ermittelten Sachver-
halte sowie der Ziele und Zwecke der Planung ein aktuelles Planungserfordernis anzunehmen ist 
bzw. deren Einbeziehung aus anderen Gründen zweckmäßig war.  
10. Baugebiete 
10.1 Art der baulichen Nutzung 
10.1.1 Allgemeine Wohngebiete 
Im Teil A: Planzeichnung sind die aus den Baugebieten 1 bis 6 bestehenden Flächen festgesetzt 
als: 
Allgemeine Wohngebiete. 
[§ 4 BauNVO] 
Im Teil B: Text ist festgesetzt: 
1.1.1 Allgemein zulässig sind:  
a) Wohngebäude,  
b) die der Versorgung des Gebiets dienenden Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht 
störenden Handwerksbetriebe,  
c) Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke. 
 
1.1.2 Ausnahmsweise können zugelassen werden (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzun-
gen nichts anderes ergibt):  
a) Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 
b) sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, 
c) Anlagen für Verwaltungen,  
d) Anlagen für sportliche Zwecke.  
[§ 1 Abs. 5 BauNVO] 
 
1.1.3 Unzulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes ergibt):  
a) Läden, 
b) Gartenbaubetriebe,  
c) Tankstellen. 
[§ 1 Abs. 5 und 6 BauNVO]  
 
1.1.4 Abweichend von Nr. 1.1.3 a) sind der Versorgung des Gebietes dienende Läden bis 150 m² 
Verkaufsfläche allgemein zulässig. 
[§ 1 Abs. 9 BauNVO] 
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Begründung: 
Mit diesen Festsetzungen werden die davon erfassten Flächen als „Allgemeine Wohngebiete“, be-
stehend aus den Baugebieten 1 bis 6, definiert und räumlich abgegrenzt. 
Für diese Gebiete wird – im Sinne einer Feinsteuerung – festgesetzt, welche Nutzungen ihrer Art 
nach allgemein, ausnahmsweise oder unzulässig sind. 
Ziel der Festsetzungen ist, vor allem zur Umsetzung der nachfolgend aufgeführten Ziele der Pla-
nung (siehe Kap. 3) beizutragen: 
a) die Herstellung der bauplanungsrechtlichen Grundlagen für die beabsichtigte Bebauung des 
Areals, um dort einen Wohnstandort entwickeln und etablieren zu können, 
b) die Stärkung einer zentralen Lage von Lützschena mit entsprechender Adressbildung,  
c) die Revitalisierung einer Brachfläche und Beseitigung eines erheblichen städtebaulichen Miss-
standes inklusive seines Leerstandes sowie der Erhalt und die Wiedernutzung denkmalge-
schützter Bausubstanz.  
Zum Inhalt der Festsetzungen: 
Mit der Festsetzung als „Allgemeine Wohngebiete“ wird die planerische Absicht klargestellt, die 
Industriebrache der ehemaligen Sternburg-Brauerei zu revitalisieren und für Wohnzwecke zu nut-
zen. Der bisherige, sich aus der Eigenschaft als Gewerbefläche ergebende Rahmen für die Zulässig-
keit von Bauvorhaben wird hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung grundlegend geändert. Da-
mit kann die angestrebte Wohnnutzung dauerhaft gesichert und durch nicht störende Gewerbebe-
triebe bzw. Handwerksbetriebe ergänzt werden. Mit der Festsetzung als Allgemeine Wohngebiete 
werden darüber hinaus Nutzungskonflikte mit der Umgebung vermieden, insbesondere mit dem 
westlich angrenzenden Wohngebiet der Gartenstadt Quasnitz. 
Mit der Feinsteuerung dahingehend, welche Nutzungen ihrer Art nach allgemein, ausnahmsweise 
oder unzulässig sind, wird der sich aus dem § 4 BauNVO ergebende Zulässigkeitskatalog den im 
vorliegenden Fall gegebenen Erfordernissen angepasst. Zu den in den Allgemeinen Wohngebieten 
ausgeschlossenen Nutzungen ist Folgendes auszuführen: 
Der weitgehende Ausschluss von Läden erfolgt, weil die zur Versorgung des Plangebietes dienen-
den Läden in dem sonstigen Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Nahversorgungsstandort“ 
konzentriert werden sollen (vgl. textliche Festsetzungen 1.1.4 und 1.2). Dies bietet sich zum einen 
aufgrund der Lage der Fläche an der Halleschen Straße an. Somit wird zusätzliches Verkehrsauf-
kommen und damit einhergehende Belastungen der Aufenthaltsqualität, ausgelöst durch Liefer- und 
Kundenverkehr, im künftigen Wohngebiet vermieden. Zum anderen dient der geplante Nahversor-
gungsmarkt der Versorgung des Stadtteils Lützschena-Stahmeln insgesamt und soll auch Pendler 
ansprechen. Die Lage an einer Hauptverkehrsstraße (Kreisstraße) ist diesbezüglich von V orteil. 
Auch die in Allgemeinen Wohngebieten allgemein zulässigen Anlagen für sportliche Zwecke wer-
den nur ausnahmsweise zugelassen, da sie wegen ihrer Auswirkungen auf den Gebietscharakter des 
denkmalgeschützten Bauensembles ggf. ungeeignet sein könnten. Im Einzelfall ist von der Bauauf-
sichtsbehörde zu entscheiden, ob eine Sportanlage mit unzumutbaren Auswirkungen verbunden 
wäre und die konkrete Eigenart des betroffenen Allgemeinen Wohngebietes berücksichtigt wird. 
Gartenbaubetriebe sind sehr flächenintensiv und würden infolgedessen einen zu großen Teil der für 
die Wohngebiete zur Verfügung stehenden Fläche benötigen. Das gilt analog auch für Tankstellen. 
Die zur Verfügung stehende Fläche soll jedoch weitgehend durch Wohnungen genutzt werden.  
 
 
 
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Im Teil B: Text ist weiterhin festgesetzt: 
1.1.5  Abweichend von Nr. 1.1.2 b) sind Solaranlagen als eigenständige Hauptnutzung allgemein 
zulässig, wenn diese auf Flachdächern mit einer Neigung bis zu 10° angebracht werden. 
  [§ 1 Abs. 9 BauNVO]  
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist, die Nutzung regenerativer Energien zu unterstützen und eine nachhaltige 
Energieversorgung des Quartiers zu befördern. Damit wird der Umsetzung des übergeordneten um-
weltpolitischen Ziels der Minderung des CO2-Ausstoßes gedient. 
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Mit der Festsetzung 1.1.2 b) werden sonstige nicht störende Gewerbebetriebe im Plangebiet nur 
ausnahmsweise zugelassen. Da es sich bei Solaranlagen um nicht störende gewerbliche Anlagen 
handelt, wird die Festsetzung getroffen, um diese auf Flachdächern mit einer Neigung bis zu 10° zu 
ermöglichen, ohne dass es jeweils einer Einzelfallentscheidung bedarf.  
10.1.2 Sonstiges Sondergebiet 
In dem sonstigen Sondergebiet ist ein Nahversorgungsmarkt unterhalb der Schwelle der Großflä-
chigkeit vorgesehen. Zur planungsrechtlichen Steuerung werden folgende Festsetzungen getroffen: 
Im Teil A: Planzeichnung ist die Fläche festgesetzt als: 
Sonstiges Sondergebiet, Zweckbestimmung „Nahversorgungsstandort“. 
[§ 11 Abs. 2 BauNVO] 
Im Teil B: Text ist festgesetzt: 
1.2.1 Das Sondergebiet dient der Nahversorgung. 
1.2.2 Allgemein zulässig sind im Erdgeschoss: 
Läden, die einzelne oder mehrere der folgenden Sortimente als Hauptsortiment führen: 
- Nahrungs- und Genussmittel23F
29,  
- Back- und Konditoreiwaren,  
- Fleischwaren, 
- Getränke24 F
30, 
- Drogerie-, Parfümerie- und Kosmetikartikel,  
- Apothekenwaren (freiverkäuflich), 
- Sanitätsartikel, 
- Schnittblumen, 
- Topf- und Zimmerpflanzen, Blumentöpfe und Vasen, 
- Zeitungen/Zeitschriften und 
- Zoologische Artikel, lebende Tiere 
 
1.2.3 Die Verkaufsflächenzahl (VFZ) gemäß Teil A: Planzeichnung gibt an, wieviele Quadratmeter 
Verkaufsfläche je Quadratmeter Baugrundstücksfläche zulässig sind. Maßgebend für die Er-
mittlung der zulässigen V erkaufsfläche ist die Fläche des jeweiligen Baugrundstückes, die 
innerhalb des SO liegt. 
                                                
29 inkl. Kaffee/Tee/Tabakwaren 
30 inkl. Wein/Sekt/Spirituosen 
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1.2.4 Allgemein zulässig sind in den Obergeschossen sowie im Erdgeschoss (ergänzend zu den Lä-
den nach 1.2.2): 
a) Schank- und Speisewirtschaften, 
b) Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und 
sportliche Zwecke, 
c) Geschäfts- und Bürogebäude, 
d) sonstige nicht störende Gewerbebetriebe. 
Begründung: 
Die Nahversorgung stellt ein wesentliches Element der Lebensqualität der Wohnbevölkerung dar; 
ihr Schutz und ihre Sicherung sind folglich eine relevante kommunale Aufgabenstellung. Mit den 
Festsetzungen wird das Ziel, die Nahversorgung in Lützschena sicherzustellen, bauplanungsrecht-
lich gesteuert. 
Zum Inhalt der Festsetzungen: 
Mit dem Stadtentwicklungsplan (STEP) Zentren verfügt die Stadt Leipzig über ein räumlich-funkti-
onales Ordnungskonzept zur Erhaltung und Entwicklung ihrer zentralen Versorgungsbereiche (vgl. 
Kap. 6.2.2). 
Darin wird die Ortslage Lützschena als einer der größten fußläufig unterversorgten Bereiche im 
Leipziger Stadtgebiet ausgewiesen und eine räumliche Versorgungslücke attestiert. Hierbei ist zu 
berücksichtigen, dass die Altenquote im Ortsteil Lützschena-Stahmeln überdurchschnittliche 47,5 
Prozent beträgt, also diejenigen Bevölkerungsgruppen, die auf fußläufige Angebote angewiesen 
sind, auch entsprechend überrepräsentiert sein dürften. Im Sinne der kommunalen Daseinsvorsorge 
wird mit den Festsetzungen zum Sondergebiet der planungsrechtliche Rahmen für die Nahversor-
gung von Lützschena bestimmt. 
Es ist vorgesehen, in dem Plangebiet bis zu 350 Wohnungen zu errichten (Neubau und Sanierung). 
Bei einer unterversorgten Ortslage mit knapp 2.900 EW, welche um ein Wohngebiet dieser Größe 
erweitert wird, ist die Errichtung eines Nahversorgers in der festgesetzten Dimensionierung zur Ver-
sorgung der Bewohner angemessen und absatzwirtschaftlich tragfähig.  
In dem sonstigen Sondergebiet werden die möglichen Verkaufsflächen generell auf eine Dimensio-
nierung unterhalb der Großflächigkeit eingeschränkt (ca. 1.200 m² Geschossfläche bzw. 800 m² Ver-
kaufsfläche):  
Fläche des sonstigen 
Sondergebietes 
max. Verkaufsfläche  Verkaufsflächenzahl max. Verkaufsfläche 
lt. Verkaufsflächen-
zahl 
3.591 m² 800 m² 0,222 797 m² 
 
Mit der festgesetzten Verkaufsflächenzahl kann die mögliche Verkaufsfläche von 800 m² nahezu 
ausgeschöpft werden. 
Ebenso erfolgt eine Einschränkung der zulässigen Hauptsortimente auf nahversorgungsrelevante 
Sortimente gemäß Leipziger Sortimentsliste 2014.  
Mit der Ausrichtung der Dimensionierung an den endogenen Potenzialen der Ortslage (Mantelbe-
völkerung, Kaufkraft) und der o.g. Beschränkung des zulässigen Warenspektrums werden negative 
städtebauliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und Nahversorgungsstrukturen 
der Stadt Leipzig sowie der benachbarten Stadt Schkeuditz vermieden. Ebenso werden negative 
Auswirkungen auf die Funktionsmischung und damit auch auf die städtebauliche Struktur des 
Stadtteils verhindert.  
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Die Festsetzungen dienen somit letztlich der Sicherung bzw. Stärkung der im STEP Zentren defi-
nierten zentralen Versorgungsbereiche und damit der Gewährleistung einer verbrauchernahen Ver-
sorgung der Bevölkerung des Stadtteils Lützschena-Stahmeln.  
Ergänzt werden soll der Nahversorgungsmarkt durch weitere Nutzungen in mindestens einer bis 
maximal zwei oberen V ollgeschossen. Ein Schwerpunkt soll dabei auf Einrichtungen in Zusammen-
hang mit weiteren Dienstleistungen liegen, um den Standort als einen zentralen Versorgungspunkt 
in Lützschena zu etablieren. Neben dem privatwirtschaftlichen Sektor kann dies auch Räumlichkei-
ten für Vereinsarbeit bzw. lokale Gemeinschaften oder Interessengruppen umfassen. Einige Bei-
spiele solcher Nutzungen sind pädagogische Angebote, Freizeitsport, Stadtteilbibliothek oder Ju-
gend-/Seniorencafe. 
In Anbetracht der prioritären Zielsetzung eines Nahversorgungsmarktes, aber auch dem der Verwal-
tung bekannten Raumbedarf für ergänzende Dienstleistungen im Stadtteil, wird von einer Festset-
zung für Wohnraum auf diesem Grundstück abgesehen. 
Hinsichtlich des zu erwartenden Gewerbelärmes, der durch den Betrieb eines Nahversorgungsmark-
tes ausgelöst wird, soll im Baugenehmigungsverfahren eine ergänzende anlagenbezogene Prüfung 
erfolgen.  
10.1.3 Fläche für den Gemeinbedarf 
Im Teil A: Planzeichnung ist im südöstlichen Teil des Flurstücks 66/5 eine Fläche festgesetzt als: 
Fläche für den Gemeinbedarf, Zweckbestimmung „Kita“  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BauNVO] 
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist, Flächen für die Errichtung einer Kindertagesstätte bereitzustellen und dar-
über zur Deckung des Betreuungsbedarfs von Kleinkindern im Leipziger Nordwesten (siehe Kap. 
6.2.4) beizutragen. 
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Mit zunehmender Bevölkerungszahl in Lützschena-Stahmeln wird ein Bedarf für eine zusätzliche 
Kindertagesstätte entstehen. Nach derzeitigen Überlegungen ist die Errichtung einer Kindertages-
stätte mit ca. 120 Plätzen auf einer Fläche von ca. 2.400 m² nördlich der vorhandenen Wohnhäuser 
entlang der Halleschen Straße vorgesehen. Die Fläche bietet sich aufgrund der topografischen Situ-
ation für die Nutzung an, da sie sich auf einem Plateau, anteilig mit Altbaumbestand, befindet. 
Weiterführende Festsetzungen, etwa hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche, erfolgen zu 
dieser Fläche nicht. Aufgrund der räumlichen Nähe zur Halleschen Straße sind bei der späteren 
städtebaulichen Planung die durch den Verkehrslärm auf der Halleschen Straße ausgelösten Immis-
sionseinträge zu berücksichtigen. Eine anlagenbezogene Prüfung im Baugenehmigungsverfahren ist 
deshalb notwendig. 
10.2 Maß der baulichen Nutzung 
10.2.1 Dachaufbauten 
Im Teil B: Text ist festgesetzt: 
2. In den Allgemeinen Wohngebieten und im Sondergebiet sind Dachaufbauten ausschließlich 
zulässig, wenn sie eine Höhe von 2 m oberhalb der Dachhaut nicht überschreiten.  
Für Dachaufbauten in Form von technischen Installationen gilt mit Ausnahme von Solaran-
lagen zusätzlich, 
a) dass sie aus technischen Gründen nachweislich notwendig sein müssen, 
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b) dass sie auf maximal 20 Prozent zusammenhängende Dachfläche eines Gebäudes zu-
sammengefasst und begrenzt sein müssen und 
c) ihr Abstand zur Dachflächenaußenkante mindestens dem Maß ihrer Höhe über der 
Dachhaut entsprechen muss, zu den Verkehrsflächen zugewandten Dachflächenau-
ßenkanten jedoch mindestens 3 m. 
[§ 16 und § 18 BauNVO] 
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist es, eine zweckmäßige Errichtung von Dachaufbauten zu ermöglichen, 
ohne das Ziel einer in ihrer Höhenentwicklung harmonischen Dachlandschaft zu gefährden.  
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Unter Dachaufbauten werden allgemein alle über die Grundform des Dachs hinausragenden Bau-
teile wie Dachfenster, Gauben, Dacherker und Zwerchhäuser verstanden. Weiterhin umfasst dieser 
Begriff beispielsweise Attiken, Balustraden, Ziergiebel sowie die vielgestaltigen Aufbauten auf 
Dachterrassen oder Dachgärten. 
Demgegenüber werden unter Dachaufbauten in Form von technischen Installationen Anlagen für 
Aufzüge und zur Gebäudereinigung, Antennen, Schornsteine, Lüftungs- und Klimaanlagen sowie 
Ansaug- und Abluftrohre zusammengefasst. Die Liste ist nicht abschließend. 
Die Festsetzung soll es dem Bauherrn ermöglichen, die innere Aufteilung der Wohngebäude flexibel 
planen zu können und Aufbauten zur Steigerung der Wohn- bzw. Aufenthaltsqualität, aber auch zur 
Abrundung des gestalterischen Erscheinungsbildes der Dächer umsetzen zu können. Mit den Rege-
lungen über technische Installationen wird gewährleistet, dass sie in ihrem Umfang auf das tech-
nisch notwendige Maß reduziert werden und das Erscheinungsbild der Gebäude im Straßenbild 
nicht beeinträchtigen. Weiterhin wird darüber einem gestalterischen Konflikt zur denkmalgeschütz-
ten Bebauung vorgebeugt.  
V on den Regelungen über technische Installationen ausgenommen sind Solaranlagen, deren Reali-
sierung im Sinne einer nachhaltigen Energieversorgung unterstützt wird (vgl. textliche Festsetzun-
gen 1.1.5, 7.3.1, 7.3.2 sowie Kap. 3.7). 
10.2.2 Grundflächenzahl 
Es gelten die im Teil A: Planzeichnung in der Nutzungsschablone angegebenen Werte als Ober-
grenze (Aufteilung der Nutzungsschablone: siehe Planzeichenerklärung). Die Grundflächenzahl 
wird in den Baugebieten demnach wie folgt festgesetzt: 
Baugebiet GRZ 
WA 1 0,5 
WA 2 0,4 
WA 3 0,55 
WA 4 0,65 
WA 5 0,5 
WA 6 0,4 
SO 0,6 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO, § 17 Abs. 2 BauNVO, § 19 BauNVO] 
 
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Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist die Steuerung der Flächen hinsichtlich ihrer Anteile, die mit überbaubaren 
Anlagen überdeckt werden dürfen.  
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung einer Grundflächenzahl bestimmt. Für 
die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist gem. § 19 BauNVO die Fläche des Baugrundstücks 
maßgebend. Diese Art der Festsetzung wird gewählt, um innerhalb der Baugebiete für die dort 
angestrebte Bebauung eine größtmögliche Flexibilität in der Ausnutzung der Grundstücksfläche zu 
gewährleisten.  
Unter Berücksichtigung der Möglichkeit, dass nach § 17 Abs. 2 Satz 1 BauNVO eine begründete 
Überschreitung der GRZ zulässig ist, ergibt sich in den Allgemeinen Wohngebieten WA 1 sowie WA 
3 bis WA 5 eine Überschreitung der GRZ zwischen 25 und 62,5 Prozent. In den Allgemeinen 
Wohngebieten WA 2 und WA 6 wird der Wert von 0,4 gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO eingehalten.  
Mit den Festsetzungen wird die wirtschaftlich tragfähige Nutzung der Grundstücke und gleichzeitig 
ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden vollzogen. Auch mit Ausschöpfung und teilweiser 
Überschreitung der Obergrenze der GRZ verbleiben ausreichend Flächen zur wohnungsnahen 
Begrünung des Gebietes sowie für Versickerung und Niederschlagsrückhaltung.   
10.2.3 Zahl der Vollgeschosse 
Es gelten die im Teil A: Planzeichnung angegebenen Werte als Unter- bzw. Obergrenze. Die Zahl 
der V ollgeschosse wird in den Baugebieten demnach wie folgt festgesetzt: 
Baugebiet Zahl der Vollgeschosse (Maximum) Zahl der Vollgeschosse (Minimum) 
WA 1 4 bzw. 5  
WA 2 5  
WA 3   
WA 4 5  
WA 5 2,3,4 bzw. 6  
WA 6 5  
SO 3 2 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 16 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO] 
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist die Steuerung des überwiegenden Teils der überbaubaren Flächen 
hinsichtlich der Anzahl ihrer maximal zulässigen V ollgeschosse. Da die Festsetzung der 
Grundflächenzahl in Verbindung mit der Anzahl von V ollgeschossen für die beabsichtigte 
städtebauliche Steuerung ausreichend ist, wird für das Baugebiet keine Geschossflächenzahl 
festgesetzt. 
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Für die Baugebiete WA 1, WA 2, WA 4 und WA 6 wird auf Grundlage des städtebaulichen 
Konzeptes des Siegerentwurfs der Mehrfachbeauftragung eine vier- bzw. fünfgeschossige 
Bebauung festgesetzt. Im Baugebiet WA 5, das durch den denkmalgeschützten Bestand geprägt ist, 
wird die Geschossigkeit abstufend zwischen zwei und sechs V ollgeschossen festgesetzt. Dabei 
wurde in die Abwägung eingestellt, dass sich ein Wiederaufbau bei einem eventuellen Verlust von 
denkmalgeschützter Substanz (z. B. durch Brände oder Sturmschäden) nach städtebaulichen 
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Belangen richtet. Mit der Festsetzung von drei V ollgeschossen in Teilbereichen der ehemaligen 
Abfüllhalle werden die geplanten Aufbauten, jeweils in Form eines V ollgeschosses, ermöglicht und 
planungsrechtlich gesichert. 
Eine Ausnahme bildet das sonstige Sondergebiet, in dem eine Mindestanzahl von zwei 
V ollgeschossen sowie eine Maximalanzahl von drei V ollgeschossen festgesetzt ist. Darüber wird 
einerseits eine mehrgeschossige Bauweise zur Stapelung unterschiedlicher Nutzungen gesichert und 
andererseits die Höhenentwicklung in einem Maße begrenzt, welches mit der umgebenden 
Bebauung im Bereich der Halleschen Straße korreliert. 
Begründung der Überschreitung der Obergrenzen des § 17 BauNVO 
Die Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO werden für 
Allgemeine Wohngebiete  
- hinsichtlich der GRZ in den Baugebieten WA 1, WA 3, WA 4 und WA 5  
- hinsichtlich der rechnerischen GFZ in den Baugebieten WA 1 bis WA 6  
überschritten. Für das sonstige Sondergebiet werden keine zulässigen Obergrenzen überstiegen. 
Eine Überschreitung der in § 17 Abs. 1 BauNVO festgelegten Obergrenzen der Nutzungsmaße ist 
nach § 17 Abs. 2 BauNVO dann zulässig, wenn städtebauliche Gründe die Überschreitung 
erfordern, wenn die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen 
ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde 
Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die 
Umwelt vermieden werden. 
Für eine Überschreitung der Obergrenzen liegen folgende städtebauliche Gründe vor: 
- Die vorliegende Planung dient der Realisierung eines attraktiven Wohnquartieres mit einer 
quartierszuträglichen Verdichtung. Als Entwurfsgrundlage dient das Ergebnis eines städte-
baulichen Konkurrenzverfahrens (Mehrfachbeauftragung von 5 Architekturbüros) aus dem 
1. Quartal 2019. Der dabei gewählte Siegerentwurf zeichnet sich durch die entsprechende 
bauliche Dichte aus; wird jedoch durch geeignete Lösungen hinsichtlich weiterer Merkmale 
wie Freiraumentwicklung, Typologien, Adressbildung, Erschließung und Flächenmanage-
ments qualifiziert. 
- Das Plangebiet weist eine besondere historische Vorprägung durch seine frühere gewerbli-
che Nutzung als Brauereistandort auf. Seine verbliebene Bausubstanz ist nahezu vollständig 
denkmalgeschützt und erhaltenswert. Eine kompakte Quartiersentwicklung wird jedoch erst 
durch die Ausbildung von zusätzlichen Wohngebäuden ermöglicht, wobei alte und neue 
Baustrukturen in einen räumlichen Bezug gesetzt werden. Es handelt sich damit um eine 
städtebauliche Situation, die nicht in beliebiger örtlicher Lage anzutreffen ist. Die Über-
schreitung ist damit auch dem besonderen Charakter des Gebietes begründet. 
- Mit der Planung wird der ursprünglich vorhandenen und damit vorprägenden heterogenen 
Situation zwischen dem alten Brauereistandort mit seinen städtebaulichen Dominanten und 
der kleinteiligen Bebauung Lützschenas auch zukünftig Rechnung getragen.   
- Der Bebauungsplan dient der Revitalisierung einer großen gewerblichen Brachfläche der  
dynamisch wachsenden Stadt Leipzig. Seit mehr als 25 Jahren sind die Gemeinden  
Lützschena-Stahmeln bzw. in Rechtsnachfolge die Stadt Leipzig bestrebt, Initiativen zur Be-
bauung und Wiedernutzung zu fördern. Nunmehr besteht die Möglichkeit, einen Beitrag zur 
Deckung des hohen Wohnungsbedarfs, anteilig im Bereich des mietpreis- und belegungsge-
bundenen Mietwohnraums in Leipzig, zu leisten.  
- Die Planung zielt darauf, ein wohnungsnahes Versorgungsangebot für Einzelhandel, eine 
Kita sowie Freiflächen zu gemeinschaftlichen Nutzungen für das Quartier und das nähere 
Umfeld zu schaffen. Durch die kompakte und dichtere Bebauung werden nutzbare Grün- 
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und Freiflächen begünstigt. Bestehende Gehölzstrukturen können überwiegend erhalten 
bleiben. 
- Das Baugebiet WA 4 als am stärksten verdichteter Bereich mit der größten Überschreitung 
der Obergrenzen des § 17 BauNVO ist durch einen einzelnen Baublock gekennzeichnet, der 
lediglich im südöstlichen Bereich eine Öffnung seines Innenhofes vorsieht. Die Blockrand-
bebauung an dieser Stelle stellt einen Stadtbaustein dar, der sich im Plangebiet nur einmal 
wiederfindet und somit eine Sonderstellung im Plangebiet einnimmt. In seiner räumlichen 
Anordnung zwischen den Landmarken Sudhaus und Turmhaus stellt er einen kompakten 
und markanten städtebaulichen Kontrast dar und dient der eindeutigen Zuordnung der öf-
fentlich zugänglichen Plätze im Osten bzw. Süden. Aufgrund seiner städtebaulichen Einzig-
artigkeit wird ausschließlich dieser Baublock als WA 4 festgesetzt. Die daraus resultieren-
den Werte einer GRZ von 0,65 sowie einer möglichen GFZ von 3,10 sind insofern nicht 
aussagekräftig hinsichtlich der tatsächlichen Baudichte des gesamten Plangebietes. 
- Ebenso stellt sich eine besondere Situation im Baugebiet WA 3 dar, in dem mit einer GRZ 
von 0,55 die zweithöchste Grundflächenzahl erreicht wird. Auf dieser Fläche befindet sich 
die städtebauliche Dominante des Turmhauses, welche erhalten und in Anlehnung an histo-
rische Planungen in östliche Richtung baulich fortgesetzt werden soll. Dadurch wird auch 
eine räumliche Fassung des südlich angrenzenden zentralen Quartiersplatzes möglich. Durch 
einen Neubau nördlich des Turmhauses wird einerseits eine selbstbewusste bauliche Ergän-
zung zu den angrenzenden denkmalgeschützten Gebäuden geschaffen, andererseits die Aus-
bildung differenzierter Räume mit einem Hofcharakter zwischen den Gebäuden und eine Er-
weiterung der historischen Passage nach Norden ermöglicht. Die Überschreitung der GRZ-
Obergrenze des § 17 BauNVO ist daher auch in diesem Gebiet gerechtfertigt. 
Die Überschreitung der zulässigen Obergrenzen der Nutzungsmaße nach § 17 Abs. 1 BauNVO setzt 
weiterhin voraus, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse 
nicht beeinträchtigt werden. Im Einzelnen tragen insbesondere folgende Umstände und Maßnahmen 
zur Gewährleistung dieser Anforderungen bei: 
- Durch den Bebauungsplan werden öffentlich nutzbare Flächen geschaffen und gestaltet, die 
als Aufenthaltsbereiche für die lokale Bevölkerung dienen werden: der zentrale Platz am 
Turmhaus, der durch das Wohnquartier verlaufende Weg vom Bereich Radefelder 
Weg/Bahnstraße zur Halleschen Straße und die Grünfläche im südöstlichen Teil des Wohn-
quartieres angrenzend an die geplante Kita. Dazu gehört auch die Anpflanzung von Bäumen 
entlang der zentralen Gehweg-/Radwegachse durch das Gebiet, sodass die Aufenthaltsquali-
tät im öffentlich nutzbaren Raum befördert wird. 
- Durch die Festsetzungen von überbaubaren Grundstücksflächen durch Baulinien und Bau-
grenzen und die Unterbringung der Stellplätze in Tiefgaragen wird sichergestellt, dass auf 
den Baugrundstücken Freiflächen verbleiben, die hochwertig gestaltet werden können und 
der Erholung der Bewohnerinnen und Bewohner dienen. Gegenüber der bestehenden Situa-
tion der nicht nutzbaren Brachfläche mit Schutthalden wird in jedem Fall eine Verbesserung 
der Situation erzielt. 
- Durch die Verortung der vorgesehenen Tiefgaragenzufahrten und die Beschränkung der öf-
fentlichen Zufahrtsmöglichkeiten auf den Bereich von der Halleschen Straße ausgehend bis 
zur künftigen Kita fällt der Umfang an Erschließungsflächen moderat aus und nimmt den 
inneren Bereich des Quartiers so gering wie möglich in Anspruch.  
- Die Höhen der Gebäude werden durch Festsetzungen zur Anzahl der Vollgeschosse und 
Dachaufbauten begrenzt. Dadurch kann gewährleistet werden, dass die Wohnungen und 
Freiflächen gut belichtet und belüftet werden  
Der Vermeidung nachteiliger Auswirkungen auf die Umwelt dienen folgende ausgleichende 
Umstände und Maßnahmen: 
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- Durch die Realisierung des Wohnquartiers verringert sich der Versiegelungsgrad im Plange-
biet gegenüber dem bestehenden Baurecht. Ein möglicher Eingriff in das geschützte Biotop 
innerhalb des sonstigen Sondergebietes, Zweckbestimmung „Nahversorgungsstandort“ darf 
nur zur Realisierung eines Nahversorgungsmarktes und ergänzender Dienstleistungen erfol-
gen und setzt Genehmigungen durch die zuständige Naturschutzbehörde voraus. 
- Für die im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes nachgewiesenen streng ge-
schützten Arten wurden geeignete Maßnahmen entwickelt, um ihren Lebensraum in jeweils 
angemessener Art und Weise zu sichern. Hierzu wird auf den Umweltbericht und den arten-
schutzrechtlichen Fachbeitrag verwiesen (siehe Kap. 7). Weiterführende Vereinbarungen 
werden mit der Eigentümerin im Städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan getroffen. 
- Im Bebauungsplan werden Festsetzungen zu Anpflanzungen und der Begrünung von Flach-
dächern getroffen. Damit wird ein effektiver Beitrag zum lokalen Regenwassermanagement 
bei zunehmenden Starkregenereignissen, aber auch zur Förderung von Biodiversität geleis-
tet.  
- Durch den neu herzustellenden Gehweg vom Plangebiet in den östlich angrenzenden Klein-
gartenverein wird eine zusätzliche öffentlich nutzbare Verbindung geschaffen, die die Klein-
gartenanlage auch in ihrer Erholungsfunktion aufwertet. 
Die Anforderungen von § 17 Abs. 2 BauNVO für eine Überschreitung der Obergrenzen in § 17 Abs. 
1 BauNVO werden demzufolge im Plangebiet erfüllt. 
10.2.4 Höhe der Dachfirste 
Es gelten die im Teil A: Planzeichnung angegebenen Werte als maximale Höhe der oberen 
Schnittlinie zweier geneigter Dachflächen über der Bezugshöhe, hier Walmdächern. Die 
Bezugshöhe ist 106 m ü. NHN. 
Die maximale Höhe des Firstes beträgt bei zwei Gebäuden durchgängig 18 m sowie bei einem 
Gebäude 19 m im westlichen Gebäudeteil sowie 22 m im östlichen Gebäudeteil.    
 [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO, § 9 Abs. 4 BauGB, § 89 SächsBO] 
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist die Steuerung des WA 3 hinsichtlich der Höhen der Dachfirste auf seinen 
überbaubaren Flächen. Darüber wird eine Begrenzung derjenigen Nutzfläche vorgegeben, die im 
Verhältnis zur Grundstücksgröße auf dem Grundstück verwirklicht werden kann.  
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Ausgangs- und Orientierungspunkt bildet die vorhandene denkmalgeschützte Bausubstanz im WA 
3. Die vorhandenen Höhen der Walmdächer werden hinsichtlich ihrer Dachfirste festgesetzt, um 
den Fortbestand der historischen V orbilder in der Zukunft baugestalterisch zu sichern. Die 
Festsetzung bezieht sich zudem auf ein neu zu errichtendes Gebäude, welches mit den bestehenden 
Baukörpern einen Hofcharakter ausbilden soll.  Vervollständigt wird die städtebauliche Situation 
durch den Weiterbau des Turmhauses in östliche Richtung nach ursprünglichen, jedoch nie 
realisierten Planungen. Mit der Ausbildung als Walmdach und entsprechender Firsthöhe wird zu 
einem harmonischen Ortsbild an dieser Stelle beigetragen. 
Aus städtebaulichen Gründen werden die Firsthöhen festgesetzt, um das Maß der baulichen 
Nutzung und damit die bauliche Dichte im WA 3 zu steuern.   
10.3 Überbaubare Grundstücksflächen 
Im Teil A: Planzeichnung sind in den Baugebieten festgesetzt:  
Baulinien und Baugrenzen 
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[§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, § 23 BauNVO] 
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist eine Strukturierung des Plangebietes. Die überbaubaren Grundstücksflä-
chen definieren innerhalb der Baugebiete die Bereiche, in denen eine bauliche Nutzung zulässig ist. 
Bei den denkmalgeschützten Gebäuden bilden die Baufenster den Gebäudebestand in seinen Grund-
flächen ab. Ausnahme bildet hierbei das südliche Baufenster im WA 3, in dem der Gebäudebestand 
in östlicher Richtung erweitert werden soll. 
Entsprechend dem Ergebnis der städtebaulichen Mehrfachbeauftragung sollen urbane städtebauli-
che Räume entwickelt werden, die geprägt sind von einem Wechsel enger Straßenräume und Auf-
weitungen sowie Versätzen im Bereich der Plätze (vgl. Kap. 3.3). Diesem Konzept trägt die Festset-
zung zur überbaubaren Grundstücksfläche Rechnung. 
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Baulinien wurden an den Gebäudekanten festgesetzt, die zur Gewährleistung der geplanten Raum- 
folgen und damit für die Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes unentbehrlich sind. Dies betrifft 
insbesondere die Neubauten entlang der durchgängigen Nord-Süd-Passage bis zur Einmündung in 
die Hallesche Straße. Über diese Festsetzungen werden durchgängige Raumkanten und damit Blick-
beziehungen zwischen verschiedenen öffentlich zugänglichen Quartiersbereichen gewährleistet. 
Über die Baulinien, die die Blockbebauung im WA 4 vorgeben, werden die öffentlich zugänglichen 
Plätze im Osten und Süden des Gebäudekomplexes definiert.  
Mit der Festsetzung einer Baulinie als südlichen Abschluss des Baufensters an der Halleschen 
Straße ist beabsichtigt, den Straßenraum der Halleschen Straße zu schließen und damit die diffuse 
städtebauliche Situation zu verbessern. Mit der überbaubaren Grundstücksfläche wird teilweise in 
das geschützte Biotop (Kastanienbestand) eingegriffen. Mit Schreiben vom 28. Januar 2021 wurde 
von der Naturschutzbehörde eine Befreiung gemäß § 67 BNatSchG in Aussicht gestellt (vgl. Kap. 
7.3.5.1). 
Im Teil B: Text ist festgesetzt: 
3.1 In den Allgemeinen Wohngebieten sind Überschreitungen der Baulinien und Baugrenzen 
durch Balkone auf maximal einem Drittel der Fassadenlänge der Gebäude um bis zu 2 m 
Tiefe zulässig. Weiterhin ist ein Zurücktreten hinter die Baulinien durch Loggien auf 
maximal einem Drittel der Fassadenlänge der Gebäude um bis zu 2 m Tiefe zulässig.  
 [§ 23 Abs. 2 und 3 BauNVO] 
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist es, die Realisierung von Freisitzen zu begünstigen und gleichzeitig zu ge-
währleisten, dass die Fassaden der Baukörper weiterhin das städtebauliche Erscheinungsbild des 
Quartiers prägen. Sie sollen in ihrer optischen Wahrnehmung nicht Balkonen und Loggien unterge-
ordnet werden.  
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Überschreitungen von Baulinien und Baugrenzen durch Balkone und Loggien werden auf maximal 
ein Drittel der jeweiligen Gebäudelänge begrenzt, um einer durchgehenden optischen Veränderung 
der Fassaden hinsichtlich ihrer Raumkanten entgegenzuwirken. Trotz der Sicherung dieser städte-
baulichen Zielsetzung bestehen für den Bauherrn ausreichend Spielräume in der Errichtung von 
Austritten durch Balkone bzw. Rücksprüngen durch Loggien.   
Im Teil B: Text ist weiterhin festgesetzt: 
 
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3.2 In den Allgemeinen Wohngebieten sind Überschreitungen der Baulinien und Baugrenzen 
durch Terrassen um bis zu 3 m Tiefe zulässig.  
 [§ 23 Abs. 2 und 3 BauNVO] 
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist es, die Realisierung von Terrassen zu begünstigen und gleichzeitig zu ge-
währleisten, dass das städtebauliche Erscheinungsbild des Quartiers nicht beeinträchtigt wird.  
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Die Festsetzung ermöglicht, die festgesetzten Baulinien und Baugrenzen in vorgegebenem Maße zu 
überschreiten. Die Terrassen sind zurückhaltend und offen zu gestalten. Dies ergibt sich aus der Be-
rücksichtigung der Belange des Denkmalschutzes und aus dem städtebaulichen Ziel, dass insbeson-
dere der öffentlich nutzbare bzw. städtische Raum zukünftig über die Hauptbaukörper und nicht 
über daran angegliederte Terrassen geprägt werden soll. 
 
Abb. 17: Zuordnung von Gebäuden und Gebäudeteilen mit historischen Bezügen, die in den Festsetzungen und  
ihrer Begründung verwendet werden 
 
Im Teil B: Text ist weiterhin festgesetzt: 
3.3 In dem Allgemeinen Wohngebiet WA 5 können die dritten Vollgeschosse auf der ehemaligen 
Abfüllhalle in ihren Baugrenzen um bis zu 2 m überschritten werden, sofern baustatische 
Gründe dies erfordern. Davon ausgenommen sind die Baugrenzen, mit denen die 
Außenwände des Gebäudes in der Planzeichnung festgesetzt sind. 
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 [§ 16 Abs. 6 i. V. m. § 23 Abs. 2 und 3 BauNVO] 
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist es, eine variierende Höhenentwicklung in diesem Bereich städtebaulich zu 
sichern und dabei ggf. notwendige räumliche Verschiebungen, die durch die bautechnischen V oraus-
setzungen gegeben sein können und im Planverfahren nicht abschließend beurteilt werden können, 
vorausschauend zu berücksichtigen. 
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Der städtebauliche Entwurf sieht Aufbauten auf der ehemaligen Abfüllhalle in gleichmäßigem 
Rhythmus vor. Sie sollen ein drittes V ollgeschoss mit Walmdach ausbilden (vgl. Kap. 3.3). Gemein-
sam mit den dazwischen angeordneten Dachgärten (vgl. textliche Festsetzung 6.5) derjenigen Ge-
bäudeabschnitte mit einer maximalen Zulässigkeit von zwei V ollgeschossen handelt es sich um ein 
bauliches Alleinstellungsmerkmal im künftigen Wohnquartier, dem aufgrund seiner im Vergleich 
zur umgebenden Bebauung geringeren Höhe und damit verbundenen Sichtbarkeit besondere Bedeu-
tung zukommt. Da bislang noch keine bautechnischen Untersuchungen über die im Bestand vorhan-
dene denkmalgeschützte Bausubstanz vorliegen, können baustatische Notwendigkeiten zur Ver-
schiebung der Aufbauten nicht ausgeschlossen werden. Um die Aufbauten dennoch bauplanungs-
rechtlich zu sichern und ihrer Realisierbarkeit eine städtebaulich vertretbare Flexibilität aus nach-
weislichen baustatischen Gründen einzuräumen, wird eine Überschreitung von Baugrenzen in ei-
nem Umfang von bis zu 2 Metern als zulässig festgesetzt. Die Regelung ist auf diejenigen Baugren-
zen beschränkt, die die Abschnitte zwischen den Aufbauten mit einer Zulässigkeit von 3 V ollge-
schossen und den Dachgärten mit einer Zulässigkeit von 2 V ollgeschossen abgrenzen. Ausdrücklich 
ausgenommen sind damit diejenigen Baugrenzen, die die Außenwände des Gebäudes definieren. 
Die genaue räumliche Lage und Ausdehnung der ehemaligen Abfüllhalle sind im Lageplan mit Be-
zeichnung der historischen Brauereigebäude sowie in Abbildung 17 dargestellt.  
11. Stellplätze und Garagen 
Im Teil A: Planzeichnung sind Flächen festgesetzt als: 
Umgrenzung von Flächen für öffentlich nutzbare Stellplätzen  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und 22 BauGB] 
Im Teil B: Text ist festgesetzt: 
4.1 In den Allgemeinen Wohngebieten sind Kfz-Stellplätze ausschließlich in Tiefgaragen und auf 
den in der Planzeichnung dafür festgesetzten Flächen für öffentlich nutzbare Stellplätze zu-
lässig.  
 [§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i. V. m. § 12 Abs. 4 BauNVO] 
4.2 Überdachte Stellplätze (Carports) und oberirdische Garagen sind im gesamten räumlichen 
Geltungsbereich des Bebauungsplanes unzulässig. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i. V. m. § 12 Abs. 6 BauNVO] 
Begründung: 
Ziel der Festsetzungen ist eine Unterbringung des ruhenden Anwohnerverkehrs in einer oder meh-
rerer Quartierstiefgaragen sowie die Reduzierung von oberirdischen Stellplätzen auf ausgewählte 
Standorte verbunden mit einer Nutzbarkeit für die Öffentlichkeit. 
 
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Zum Inhalt der Festsetzungen: 
Die Festsetzungen gewährleisten die unterirdisch angeordnete Unterbringung von Anwohnerstell-
plätzen. Da Besucherinnen und Besuchern des Wohngebietes oberirdische Parkmöglichkeiten ange-
boten werden sollen, sind Besucherstellplätze innerhalb der privaten Straßenverkehrsfläche als öf-
fentlich nutzbare Stellplätze in der Planzeichnung festgesetzt.  
Dabei sind mindestens 20 oberirdische Stellplätze am nördlichen Eingang zum Wohnquartier und 
vier oberirdische Stellplätze im Bereich der Zufahrt zur geplanten Kindertagesstätte vorgesehen. Er-
gänzend sollen Stellplätze für den Betrieb einer Carsharing-Station am nordwestlichen Eingang 
zum Plangebiet entstehen, wozu im Städtebaulichen Vertrag weiterführende Vereinbarungen getrof-
fen werden. 
Die geplante Kindertagesstätte soll über ca. 120 Plätze verfügen. Gemäß kommunaler Stellplatzsat-
zung der Stadt Leipzig liegt der Bedarf an Kfz-Stellplätzen bei 1 Stellplatz je 40 bis 60 Kinder. Es 
werden demzufolge ca. 2 bis 3 private Pkw-Stellplätze benötigt, die auf dem Kita-Grundstück un-
terzubringen sind und zu denen der Bebauungsplan keine verbindlichen Regelungen trifft. Ihre Lage 
sowie eine geplante Kiss & Ride-Zone für den Kita-Betrieb werden in der separaten Erschließungs-
planung, die Bestandteil des Städtebaulichen Vertrages zum Bebauungsplan wird, festgelegt.  
Für den geplanten Nahversorgungsmarkt und ergänzender Dienstleistungen im Baugebiet des sons-
tigen Sondergebietes ist die Unterbringung des ruhenden Verkehrs aufgrund der begrenzten Flä-
chenverfügbarkeit eng an die Grundstücksaufteilung bzw. Gebäudeplanung gekoppelt. Da für die-
sen Bereich des Plangebietes gegenwärtig ein Interessenbekundungsverfahren bzw. eine Konzept-
vergabe durch die Stadtverwaltung vorbereitet wird, erfolgen bezogen auf dieses Grundstück keine 
weiterführenden Festsetzungen. 
Im Sinne eines städtebaulich attraktiven und denkmalgerechten Erscheinungsbildes wird im gesam-
ten räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes von überdachten Stellplätzen (Carports) und 
oberirdischen Garagen abgesehen. 
Im Teil B: Text ist weiterhin festgesetzt: 
4.3 In den Allgemeinen Wohngebieten sind Ein- und Ausfahrten von Tiefgaragen außerhalb der 
in der Planzeichnung festgesetzten Einfahrtbereiche unzulässig.  
[§ 12 Abs. 6 BauNVO] 
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist es, den Anschluss der Stellplätze für den ruhenden Anwohnerverkehr an 
die öffentliche Straßenverkehrsfläche zu regeln.  
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Durch die Festsetzung werden die Zufahrtsmöglichkeiten in Tiefgaragen für diejenigen Abschnitte 
ausgeschlossen, die in der Planzeichnung nicht als Einfahrtbereiche festgesetzt sind. Die Regelung 
über die Lage der Zufahrten ist städtebaulich deshalb relevant, weil darüber ein verkehrlich günsti-
ger Anschluss an das öffentliche Straßennetz der Stadt Leipzig sichergestellt wird. Die Einfahrtbe-
reiche befinden sich in Abständen zum signalisierten Knotenpunkt Hallesche Straße/ Zur Alten 
Brauerei bzw. zum Knotenpunkt Zur Alten Brauerei/Bahnstraße/Radefelder Weg, die gewährleisten, 
dass auch bei einem zusätzlichen Verkehrsaufkommen ein sicherer und leistungsfähiger Kfz-Ver-
kehr erfolgen kann. Weiterhin sind die Einfahrtbereiche räumlich so verortet, dass sie keinen stra-
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ßenbegleitenden Wohngebäuden auf gleicher Höhe gegenüberliegen. Damit wird einer unzumutba-
ren Lärmbeeinträchtigung für Anwohnerinnen und Anwohner auf angrenzenden Grundstücken vor-
gebeugt. 
Es sind insgesamt zwei Einfahrtbereiche für Tiefgaragen zulässig, die sich aus der Differenzierung 
des städtebaulichen Entwurfes in einen nördlichen und einen südlichen Teil des Wohnquartieres ab-
leiten. Für die südliche Zufahrtsmöglichkeit im Bereich der Straße Zur Alten Brauerei wird eine 
Unterbrechung der denkmalgeschützten Mauer benötigt. Dies wird als städtebaulich erforderlich 
gesehen, da die historische Mauer weitestgehend durchgängig bis zur Bahnstraße im nördlichen Be-
reich erhalten ist und ohne diese Unterbrechung lediglich im nördlichen Abschluss des Wohnquar-
tieres potenzielle Einfahrtbereiche existieren würden. Dies stünde im Widerspruch zur entgegenge-
setzten Lage der Halleschen Straße als Hauptverkehrsstraße im Süden des Wohnquartieres. Weiter-
hin soll die Möglichkeit gegeben sein, die Tiefgaragen so herzustellen, dass die Wege zu den Ein- 
und Ausfahrten von den unterirdischen Anwohnerparkplätzen aus vergleichsweise gering ausfallen. 
Dies wäre bei lediglich einem Einfahrtbereich an der Bahnstraße für die Anwohnerinnen und An-
wohner im südlichen Teil des künftigen Wohnquartieres vermutlich nicht mehr gegeben. 
Alternative Einfahrtbereiche wie über die künftige Kita-Zufahrt im südlichen Teil des Gebietes wä-
ren aufgrund des zusätzlichen Verkehrsaufkommens ohne einen weiteren signalisierten Knoten-
punkt im Übergang zur Halleschen Straße nicht als verkehrssicher einzustufen. Eine solche Anlage 
scheidet jedoch aufgrund der räumlichen Nähe zum bestehenden signalisierten Knotenpunkt Halle-
sche Straße/Straße Zur Alten Brauerei aus.     
12. Verkehrsflächen 
Im Teil A: Planzeichnung sind die Verkehrsflächen festgesetzt als: 
 öffentliche Straßenverkehrsfläche,   
 private Straßenverkehrsfläche und  
 Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung (private Straßenverkehrsfläche): Fußweg.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 11 und Abs. 6 BauGB] 
Begründung: 
Ziel der Festsetzungen ist, die Voraussetzungen zur Erschließung im Sinne des § 30 BauGB, d.h. 
den hinreichenden Anschluss der Baugrundstücke an das öffentliche Straßennetz, zu regeln.  
Zum Inhalt der Festsetzungen: 
Die Zufahrt zur Kindertagesstätte wird als öffentliche Straßenverkehrsfläche festgesetzt, weil davon 
auszugehen ist, dass in der Kindertagesstätte nicht nur Kinder aus dem künftigen Wohngebiet be-
treut werden und deshalb gebietsfremder Verkehr entstehen wird. 
Die Wendefläche im Bereich des Übergangs zur privaten Straßenverkehrsfläche wird so dimensio-
niert, dass ein dreiachsiges Müllfahrzeug in einem Zug wenden kann.  
Die übrigen Flächen zur inneren Erschließung des Plangebietes werden als private Straßenverkehrs-
fläche festgesetzt. Die Festsetzung dient der inneren Erschließung des Wohngebietes. Die Flächen 
sind überwiegend dem Fußgänger- und Radverkehr vorbehalten. Damit stehen die Flächen vor al-
lem für den Aufenthalt zur Verfügung. Da lediglich zwei Bereiche im Nordwesten des Plangebietes 
als Zufahrt zu den Besucherstellplätzen für den öffentlichen Kfz-Verkehr befahrbar sind und die 
weiteren Flächen im Wohnquartier nur in Ausnahmefällen (Müllentsorgung, Möbellieferung, Kran-
kentransport o. ä.) befahren werden, ist keine Trennung der Verkehrsarten erforderlich; die Flächen 
können als Mischverkehrsfläche ausgebildet werden. 
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Die inneren Erschließungsflächen des Wohnquartiers werden demnach privat bleiben; jedoch wird 
für die wichtigen Wegeverbindungen ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht bzw. ein Gehrecht zuguns-
ten der Allgemeinheit festgesetzt (vgl. Kap. 14). Konkretisierte Regelungen zur Sicherung der un-
eingeschränkten öffentlichen Zugänglichkeit und weiterer öffentlicher Interessen werden im Städte-
baulichen Vertrag mit der Eigentümerin getroffen. 
Die Entscheidung, von einer öffentlichen Widmung der inneren Erschließungsbereiche und damit 
öffentlicher Straßenverkehrsfläche im Wohnquartier abzusehen, ist mehreren Aspekten geschuldet. 
Zunächst besteht seitens der Stadt Leipzig und der Eigentümerin das gemeinsame Interesse, ein 
Wohngebiet zu realisieren, das hohe Maßstäbe hinsichtlich der Verkehrsreduzierung im Quartiers-
inneren setzt, zugunsten größerer Aufenthaltsqualität und nutzbarer Freiflächen. Aufgrund des Er-
schließungskonzeptes, wonach die Anwohnerstellplätze ausschließlich in Tiefgaragen untergebracht 
werden, besteht keine Notwendigkeit für Durchgangsverkehr durch das Wohngebiet. Dessen Unter-
bindung auf öffentlich gewidmeten Straßen würde jedoch voraussetzen, dass besondere Umstände 
dies zwingend erfordern. Diese Gründe liegen im Plangebiet nicht vor. 
Sonstige Möglichkeiten eines autofreien Quartiers mit öffentlichen Straßenverkehrsflächen kom-
men durch die Ausweisung als durchgängige Geh-/Radwege oder Fußgängerzone in Betracht. Dies 
würde jedoch bedeuten, jeglichen motorisierten Verkehr (außer Rettungs- und Feuerwehrfahrzeuge) 
zu unterbinden. Damit wäre eine Befahrbarkeit durch Lieferunternehmen oder Pflegedienste ausge-
schlossen. 
Für die Ausweisung eines verkehrsberuhigten Bereiches (Zeichen 325 der StVO, häufig als Spiel-
straße bezeichnet) müsste die Straße so gestaltet werden, dass die Funktion als Aufenthaltsbereich 
erkennbar ist. Der Fahrverkehr hat darin eine untergeordnete Bedeutung und darf die Schrittge-
schwindigkeit von 7 km/h nicht überschreiten. Unabhängig von den damit verbundenen Kosten für 
die Gestaltung könnte ein Durchgangsverkehr nicht verkehrsrechtlich unterbunden werden. 
Unter dieser straßenverkehrsrechtlichen Ausgangslage besteht somit die Möglichkeit, den Verkehr 
im Wohngebiet effektiv zu beschränken und die beabsichtigte Verkehrsberuhigung umzusetzen, nur 
auf privaten Straßen. Dazu könnten bspw. Poller installiert und durch einen Hausmeisterdienst gere-
gelt werden. 
Neben den verkehrsplanerischen und verkehrsrechtlichen Aspekten sind auch erschließungstechni-
sche Bedingungen ausschlaggebend. Es wird angestrebt, auf die bereits vorhandene Kanalisation 
aufzubauen und diese weiterzuverwenden. Sowohl unter einer öffentlichen Fläche, als auch bei der 
notwendigen Trennung der Entwässerungssysteme zwischen öffentlichen und privaten Anlagen ent-
stünden technisch und rechtlich besonders komplexe Anforderungen, deren Umsetzung von der 
Stadt Leipzig nicht empfohlen bzw. befürwortet wird. Gegenüber anderen, in Planung befindlichen 
Wohnquartieren besteht in diesem Gebiet der Sonderfall, dass bestehende Kanäle Bestandteil der 
Planung sind, deren unterirdische Anordnung auf einer historischen gewerblichen Nutzung auf ei-
nem Privatgelände beruht. 
Weiterhin wurde die Möglichkeit der Ableitung von auf öffentlichen Straßenverkehrsflächen anfal-
lendem Niederschlagswasser auf (angrenzenden) privaten Flächen im Planungsprozess geprüft. Aus 
technischer Sicht und erfahrungsgemäß insbesondere in Havariefällen führt dies zu Problemen in 
der Straßenunterhaltung und wird deshalb nicht weiterverfolgt. 
Schließlich besteht das Bestreben, die historischen Materialien im Plangebiet im Sinne des Nach-
haltigen Bauens weiterzuverwenden. Jedoch könnte das erhaltene Straßenpflaster auf einer öffentli-
chen Fläche nicht weiterverwendet werden, weil es nicht den Standards öffentlicher Straßen der 
Stadt Leipzig entsprechen und mit einem erhöhten Wartungsaufwand für die Stadt verbunden sein 
würde. Die Sicherung des von allen Beteiligten gewünschten Gestaltungsanspruchs an das Quartier 
erfolgt ebenfalls über Vereinbarungen im Städtebaulichen Vertrag zwischen der Stadt Leipzig und 
der Eigentümerin. 
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Die Anbindung an die Umgebung (Straßenbahnhaltestelle an der Halleschen Straße, Kleingartenan-
lage „Lindenhöhe“, Gartenstadt Quasnitz) sind wichtige planerische Anliegen. Deshalb werden 
durchgängige Wegeverbindungen für den Fuß- und Radverkehr durch Festsetzungen im Bebau-
ungsplan (siehe Planzeichnung und Planzeichenerklärung sowie Kap. 14) und Dienstbarkeiten im 
Grundbuch gesichert.  
Als Besonderheit wird eine „Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung – privater Fußweg“, der 
eine erstmalige Verbindung zur Kleingartenanlage „Lindenhöhe“ herstellt, in der Planzeichnung 
festgesetzt und ebenfalls mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit gesichert. 
Für die Entwurfsplanung der künftigen öffentlichen Straßenverkehrsfläche bedarf es der Genehmi-
gung des Verkehrs- und Tiefbauamtes. In diesem Fall entspricht dies der äußeren Erschließung des 
Wohnquartieres. Für die Entwurfsplanung der künftigen privaten Straßenverkehrsfläche sowie des 
privaten Fußweges ist die Zustimmung des Verkehrs- und Tiefbauamtes notwendig. In diesem Fall 
entspricht dies der inneren Erschließung. Die Entwurfsplanungen werden Bestandteil des Städte-
baulichen Vertrages. 
Weiterer Festsetzungen und Darlegungen bedarf es dazu im Bebauungsplan nicht. 
13. Grünflächen 
Im Teil A: Planzeichnung sind Flächen festgesetzt als: 
Private Grünflächen   
[§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauNVO] 
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist es, Flächen für verschiedene ökologische Maßnahmen und Funktionen 
vorzuhalten und damit die Entwicklung von Freiräumen im Plangebiet zu sichern.  
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Insgesamt sind vier Flächen im Bebauungsplan als private Grünflächen festgesetzt. Die Grünfläche 
im nordwestlichen Abschnitt, die gegenüber dem Knotenpunkt Zur Alten Brauerei/Bahnstraße/Ra-
defelder Weg angeordnet ist, wird darüber hinaus als Maßnahmefläche M 1 festgesetzt. Weiterfüh-
rende Aussagen zur Entwicklung und Nutzung dieser Fläche sind Kap. 15 zu entnehmen. Die bei-
den Grünflächen im östlichen Abschnitt im Übergang zur Kleingartenanlage sind darüber hinaus als 
Flächen für die Erhaltung von Bäumen und Sträuchern festgesetzt. Weiterführende Aussagen zur 
Entwicklung und Nutzung dieser Flächen sind Kap. 16 zu entnehmen. 
Die private Grünfläche, die nördlich an die Fläche für den Gemeinbedarf angrenzt, wird als eine 
Sukzessionsfläche ohne spezifische Nutzungen bauplanungsrechtlich gesichert. Im Bebauungsplan 
werden weiterhin Baumpflanzungen festgesetzt, um die Grünfläche zu gliedern (vgl. textliche Fest-
setzung 6.1.1). Zudem wird ein Teil der Grünfläche einer Artenschutzmaßnahme für verschiedene 
Fledermausarten vorbehalten sein (vgl. textliche Festsetzung 5.3).  
Darüber hinaus ist die Grünfläche ein inhaltlicher Bestandteil der parallel zu erarbeitenden Freianla-
genplanung. Darin wird tiefergehender untersucht, wie die Fläche adäquat strukturiert bzw. aufge-
teilt werden kann, sodass eine nachhaltige Entwicklung gesichert wird. Dabei soll berücksichtigt 
werden, dass mit der Umsetzung des Bebauungsplanes auf dieser Grünfläche auch Rückbaumaß-
nahmen zu erwarten sind. Das ergibt sich aus der vorhandenen Geländesituation mit einer teils ab-
schüssigen Hanglage. 
Die Sicherung ihrer öffentlichen Zugänglichkeit sowie Art und Umfang der weiteren Gestaltung 
sind als Bestandteile des Städtebaulichen Vertrags zwischen der Stadt Leipzig und der Eigentümerin 
vorgesehen.   
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14. Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen 
Im Teil A: Planzeichnung sind mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit sowie Geh-, Fahr- und 
Leitungsrechten zu belastende Flächen wie folgt festgesetzt (siehe Planzeichnung und Planzeichen-
erklärung): 
 
GFL 1  Geh- und Fahrrecht zugunsten der Allgemeinheit, 
Leitungsrecht zugunsten der Ver- und Entsorgungsträger 
GFL 2  Geh- und Radfahrrecht zugunsten der Allgemeinheit, 
Leitungsrecht einschließlich darauf bezogenes Fahrrecht zugunsten der Ver- und Ent-
sorgungsträger 
GFL 3  Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit,  
Leitungsrecht einschließlich darauf bezogenes Fahrrecht zugunsten der Ver- und Ent-
sorgungsträger 
G  Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB] 
Begründung: 
Der überwiegende Anteil des künftigen Wohnquartieres wird nicht durch öffentliche Straßenver-
kehrsflächen erschlossen sein. Aus diesem Grund werden verschiedene Flächen festgesetzt, die un-
ter Berücksichtigung ihrer jeweiligen Funktionen mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belasten 
sind. Ziel der Festsetzung ist es somit, die bauplanungsrechtlichen V oraussetzungen für die Er-
schließung der Baugebiete zu schaffen. 
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Um die Erschließung der an die festgesetzte private Straßenverkehrsfläche angrenzenden (rückwär-
tigen) Teile der Allgemeinen Wohngebiete WA 1 bis WA 6 zu ermöglichen, werden die Geh-, Fahr- 
und Leitungsrechte GFL 1 bis 3 festgesetzt. Während Flächen des GFL 1 für jeglichen Kfz-Verkehr 
befahrbar sein werden (um die öffentlichen Besucherstellplätze zu erreichen), obliegt die öffentliche 
Nutzbarkeit der Flächen von GFL 2 den Fußgängerinnen und Fußgängern, Radfahrenden bzw. Ver- 
und Entsorgungsunternehmen. Auf den Flächen von GFL 3 besteht ein Gehrecht zugunsten der All-
gemeinheit sowie ein Leitungsrecht einschließlich eines darauf bezogenen Fahrrechtes zugunsten 
der Ver- und Entsorgungsunternehmen. Für die Ver- und Entsorgungsunternehmen muss im Hava-
riefall die Zufahrt zu ihren Anlagen gewährleistet werden. Deshalb wird ihnen zusätzlich ein auf das 
Leitungsrecht bezogenes Fahrrecht eingeräumt (bei den GFL 2 und GFL 3 erforderlich). Das Geh-
recht zugunsten der Allgemeinheit im Bereich der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung: 
privater Fußweg bezieht sich auf die künftige öffentlich nutzbare Wegeverbindung in die östlich an-
grenzende Kleingartenanlage. 
Mit der Festsetzung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten im Bebauungsplan, wie vorstehend darge-
legt, sind diese nicht abschließend begründet, sondern es sind nur die Flächen für solche Rechte 
festgesetzt. Die Begründung des Rechtes bedarf einer vertraglichen Vereinbarung zwischen dem Ei-
gentümer des belasteten Grundstückes und dem Kreis der Begünstigten. Dies wird im Städtebauli-
chen Vertrag zum Bebauungsplan erfolgen. Für die Rechtswirkung ist es erforderlich, dass das 
Recht am Grundstück als Grunddienstbarkeit bzw. als persönlich beschränkte Dienstbarkeit in das 
Grundbuch eingetragen wird.  
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Eine gesonderte Aufnahme von Rechten zugunsten von Feuerwehr und Rettungsdiensten ist nicht 
erforderlich, da durch § 55 Abs. 1 des Sächsischen Gesetzes über den Brandschutz, Rettungsdienst 
und Katastrophenschutz (SächsBRKG) die Rechte u.a. für das Betreten und Befahren durch Ein-
satzkräfte im Einsatzfall bereits ausreichend geregelt sind. 
15. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur 
und Landschaft  
Im Teil A: Planzeichnung sind Flächen festgesetzt als: 
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung der Landschaft  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] 
Im Teil B: Text ist festgesetzt: 
5.1 Maßnahmefläche M1 
Die vorhandenen Bäume sind zu erhalten und bei Abgang durch Laubbäume, Stammumfang 
mindestens 20 – 25 cm, zu ersetzen. Die Fläche unter den Bäumen ist zu mindestens einem 
Drittel als Blühwiese, Saatgut aus gebietsheimischer Herkunft, zu entwickeln. Die darüber 
hinaus verbleibende Fläche ist als Landschaftsrasen anzulegen. 
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist es, den Hauptzugangsbereich im nördlichen Teil des künftigen Quartiers 
durch eine Grünfläche zu betonen. Mit der Pflanzung einer Baumreihe soll ein attraktiver Eingang 
des Wohngebietes gestaltet werden.   
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Die Maßnahmen betreffen eine Fläche, die überwiegend nicht bebaut ist. Diese Fläche wird derzeit 
im Straßenraum nicht wahrgenommen, da sie durch die Einfriedung begrenzt und damit in ihrer 
Einsicht beschränkt ist. Mit den zu pflanzenden Bäumen wird ein Beitrag zur Verbesserung des 
Mikroklimas geleistet. Durch die Blühwiesen und den Landschaftsrasen werden Lebensräume für 
Vögel und Insekten entwickelt.  
Im Teil B: Text ist weiterhin festgesetzt: 
5.2  Maßnahmefläche M2 
Die vorhandenen Bäume sind zu erhalten und bei Abgang durch Laubbäume, Stammumfang 
mindestens 20 – 25 cm, zu ersetzen. Entlang der östlichen Grenze ist in einer Breite von 8 m 
eine Baum-Strauch-Hecke aus heimischen, standortgerechten Laubbäumen und Sträuchern 
zu pflanzen. Der Aufbau der Hecke ist wie folgt zu gestalten: 
 Entlang der Mittelachse sind in einem Abstand untereinander von 10 m Bäume, Min-
destpflanzgröße: Heister, 150 – 200 cm, zu pflanzen. 
 Beidseitig der Baumreihe sind Sträucher, Mindestpflanzhöhe 60 – 80 cm, mit einer mitt-
leren Pflanzdichte von 1 Strauch je 2 m² zu pflanzen. 
Die verbleibende Fläche ist als Blühwiese, Saatgut aus gebietsheimischer Herkunft, zu ent-
wickeln. Innerhalb der Fläche sind 3 Sandaufschüttungen mit einer Fläche von jeweils 30 
m² und einer maximalen Höhe von 2 m anzulegen und dauerhaft zu erhalten. 
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Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist es, die südlich anschließende festgesetzte Hecke zu ergänzen und darüber 
eine durchgängige Grünachse als östlichen Abschluss des Wohnquartiers zu vervollständigen. Die 
ergänzende Herstellung von Sandhügeln dient dazu, Ersatzhabitate für Heuschrecken bereitzustel-
len. 
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Mit der im nördlichen Abschluss des Plangebietes innerhalb der Maßnahmefläche anzupflanzenden 
Baum-Strauch-Hecke wird die südlich angrenzende, in der Planzeichnung zum Erhalt festgesetzte 
Hecke ergänzt. Für den verbleibenden Teil der Maßnahmefläche existieren zeichnerische bzw. text-
liche Festsetzungen für Baumpflanzungen (vgl. Planzeichnung bzw. textliche Festsetzung 6.1.3), 
sodass auf weitere Gehölzanpflanzungen in dieser Festsetzung verzichtet wird. Unter Berücksichti-
gung des mit der Umsetzung des Bebauungsplanes verbundenen Eingriffes werden Blühwiesen, die 
durch Sandaufschüttungen gegliedert werden, festgesetzt. Die Festsetzung dient der Kompensation 
von Eingriffen in Natur und Landschaft, hier insbesondere im Hinblick auf die Blauflüglige Öd-
landschrecke (vgl. Kap. 7.3.5.5).  
Die Maßnahmefläche wird nicht als Grünfläche festgesetzt, sondern innerhalb des Allgemeinen 
Wohngebietes WA 1 eingeordnet. Sie umfasst eine Teilfläche der gemäß zulässiger GRZ nicht über-
baubaren Fläche. Mit der textlichen Festsetzung werden keine V orgaben im Hinblick auf Erholungs-
funktionen bzw. Aufenthaltsqualitäten getroffen (beispielweise Herstellung von Rasenflächen), da 
dies hinsichtlich der Lebensraumansprüche für die Blauflüglige Ödlandschrecke auch nicht ge-
wünscht ist.  
Im Teil B: Text ist weiterhin festgesetzt: 
5.3 Maßnahmen für den Artenschutz 
 Vor Beginn von Baumaßnahmen an der Fassade des Sudhauses sowie in allen Kellerräumen 
ist auf der nördlich an die Fläche für den Gemeinbedarf angrenzenden Grünfläche ein neues 
Quartier für Fledermäuse mit geeigneten Strukturen für Balz und Überwinterung herzustel-
len (CEF-Maßnahme).  
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist es, das Eintreten von Verbotstatbeständen nach § 44 Abs. 1 Bundesnatur-
schutzgesetz (BNatSchG) zu verhindern. Die Festsetzung dient der Beachtung der V orgaben des 
speziellen Artenschutzes und der Umsetzbarkeit des Bebauungsplanes. 
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Im Rahmen der faunistischen Untersuchungen ist eine Eignung des vorhandenen Gebäudebestandes 
als Lebensstätte für Fledermäuse ermittelt worden. Bei Umsetzung des Bebauungsplanes kann so-
mit eine Betroffenheit streng geschützter Arten nicht ausgeschlossen werden. Um den Verlust des 
potenziellen Lebensraumes zu kompensieren, sind Ersatzhabitate herzustellen. Eine grundsätzliche 
Eignung für Ersatzquartiere besteht im Bereich der festgesetzten Grünfläche, die nördlich an die 
Fläche für den Gemeinbedarf angrenzt. Dort sind noch bauliche Anlagen vorhanden. Diese werden 
zumindest teilweise erhalten und so in die Grünfläche eingebunden, dass sie durch Fledermäuse an-
geflogen werden können. Darüber hinaus sind Strukturen vorzusehen bzw. anzulegen, um die Eig-
nung als Fledermausquartier aufzuwerten. 
Die Maßnahme ist vor Beginn der Baumaßnahmen mit der Unteren Naturschutzbehörde abzustim-
men und umzusetzen, damit die Übernahme der Funktion als potenzielles Habitat abgesichert ist. 
Im Teil B: Text ist weiterhin festgesetzt: 
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5.4 Versickerung des Niederschlagswassers auf Baugrundstücken 
 Das auf den Baugrundstücken anfallende Niederschlagswasser ist, soweit es nicht für Brauch-
wasserzwecke verwendet wird, weitestgehend auf dem jeweiligen Baugrund stück zu versi-
ckern.  
5.5 Befestigung von Oberflächen  
 Die Befestigung von oberirdisch angelegten privaten Stellplätzen und Wegen, einschließlich 
der Aufstellflächen für die Feuerwehr, ist so auszuführen, dass das auf den jeweiligen 
Flächen anfallende Niederschlagswasser weitestgehend innerhalb dieser Flächen oder 
ergänzend an deren Rand auf den privaten Grundstücksflächen versickern kann. 
Begründung: 
Ziel der Festsetzungen ist es, den weitestgehenden Verbleib des anfallenden Niederschlagswassers 
auf dem jeweiligen Baugrundstück bzw. befestigten Oberflächen im Plangebiet zu erreichen. Dies 
soll einerseits dem Zweck dienen, das Niederschlagswasser im Interesse der Belange des Natur-
haushaltes dem natürlichen Wasserkreislauf zuzuführen. Andererseits wird damit bezweckt, im Rah-
men der Anpassung an die Klimaveränderung eine Ableitung des Wassers in die öffentliche Kanali-
sation zu verhindern. Damit sollen insbesondere bei extremen Regenereignissen nachteilige Auswir-
kungen vor allem hinsichtlich umweltbezogener Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sach-
güter vermieden werden.  
Weiterhin soll mit hellen Oberflächenbelägen das Aufheizen bei starker Sonneneinstrahlung redu-
ziert und das Mikroklima verbessert werden. 
Zum Inhalt der Festsetzungen: 
Eine Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers ist gemäß den Baugrunduntersuchungen 
grundsätzlich möglich. Unter Berücksichtigung des geplanten Versiegelungsgrades sind daher Maß-
nahmen zu ergreifen, um das Niederschlagswasser auf den Baugrundstücken zu versickern. Weitere 
Ausführungen dazu in Kap. 3.6. 
Der Verwendung des Wassers für Brauchwasserzwecke (z.B. Toilettenspülung), aber auch die Zwi-
schenspeicherung und zeitversetzte Verwendung des Wassers z.B. für Gartenbewässerung, soll die 
Festsetzung nicht entgegenstehen. 
Im Teil B: Text ist weiterhin festgesetzt: 
5.6 Helligkeit von sichtbaren Oberflächen befestigter Flächen 
 Die Befestigung von Flächen, die nicht durch Gebäude überbaut werden, ist ausschließlich 
mit hellen Oberflächen zulässig.  
 Davon kann ausnahmsweise abgewichen werden, soweit denkmalschutzrechtliche Gründe 
entgegenstehen. 
Begründung: 
Die Festsetzung dient dem Ziel, eine Aufheizung der befestigten Flächen im Plangebiet zu vermin-
dern.  
Zum Inhalt der Festsetzung: 
 
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Mit der Herstellung der sichtbaren Oberflächen versiegelter Flächen in heller Optik kann die Auf-
heizung besonders an heißen, strahlungsreichen Tagen deutlich gemindert werden. Durch die Aus-
wahl einer hellen Oberfläche v.a. der Bodenbeläge wird die Rückstrahlkraft (Albedo) der Oberflä-
chen erhöht und es kann somit die Aufheizung des Materials durch Sonneneinstrahlung gegenüber 
der Nutzung dunklerer Materialien erheblich verringert werden. Folglich wird dadurch auch die 
Speicherung und spätere Abstrahlung von Wärme reduziert. Die Erwärmung im Plangebiet wird da-
mit reduziert und ein Beitrag zur Verringerung der Überwärmung von bebauten Siedlungsbereichen 
insgesamt geleistet. Es wirkt sich insofern positiv auf das lokale Stadtklima aus und es wird ein Bei-
trag zur Anpassung an den Klimawandel erfüllt. Unter einer hellen Optik ist eine Helligkeit ver-
gleichbar mit der RAL-Farbe 7004 „Signalgrau“ und heller zu verstehen. 
Dem Kenntnisstand nach stehen historische Pflasterbeläge im Plangebiet unter Denkmalschutz. 
Zum Erhalt bzw. einer denkmalpflegerisch konformen Ergänzung dieser Pflasterungen kann im 
Ausnahmefall von der Festsetzung abgewichen werden.  
16. Anpflanzen und Erhalten von Bäumen, Sträuchern und sonstigen 
Bepflanzungen 
Im Teil A: Planzeichnung sind Standorte bzw. Bereiche mittels Linien festgesetzt zum: 
Anpflanzen von Bäumen  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB] 
Begründung: 
Ziel der Festsetzungen ist es, eine Begrünung des Plangebietes zu befördern. Die Festsetzungen 
dienen der Erholungsfunktion im Plangebiet und sichern Maßnahmen zur Anpassung an den Klima-
wandel. 
Zum Inhalt der Festsetzungen: 
Die Festsetzungen unterscheiden sich hinsichtlich der Pflanzung von Einzelbäumen sowie der 
Pflanzung von Baumreihen. Für letztere werden in der Planzeichnung Linien angegeben, die die je-
weilige räumliche Ausdehnung konkretisieren. Weiterhin wird die jeweilige Zahl zu pflanzender 
Bäume angegeben.  
Ein Teil der in der Planzeichnung festgesetzten Einzelbäume bzw. Baumreihen dient der Ausbildung 
eines Grüngürtels in den westlichen Abschlüssen des Wohngebietes. Die Baumreihen entlang der 
öffentlich zugänglichen Durchwegungen im Inneren des Quartieres dienen insbesondere der Aufent-
halts- bzw. Erholungsfunktion. Sie enden aus jeder Himmelsrichtung kommend am zentralen Platz 
zwischen der ehemaligen Abfüllhalle und dem Turmhaus und bilden damit quartiersprägende Grün-
achsen aus. Hinsichtlich des Mikroklimas schaffen sie schattige Bereiche, die sich weniger stark 
aufheizen und bei hohen Außentemperaturen zur lokalen Abkühlung beitragen. Weitere Ausführun-
gen dazu unter den textlichen Festsetzungen 6.1.2 sowie 6.1.3.  
Im Teil A: Planzeichnung sind weiterhin Flächen festgesetzt als: 
Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und 
sonstigen Bepflanzungen 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB] 
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist es, den vorhandenen Baumbestand innerhalb der Flächen in ihrer derzeiti-
gen Ausprägung zu erhalten. 
 
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Zum Inhalt der Festsetzung:  
V on der Festsetzung betroffen sind zwei Flächen im Plangebiet. Entlang der östlichen Geltungsbe-
reichsgrenze ist ein Gehölzriegel aus Bäumen und Sträuchern vorhanden, der eine Zäsur zwischen 
dem Plangebiet und der angrenzenden Kleingartenanlage bildet. Die Hecke wird durch heimische 
Gehölzarten dominiert. Insbesondere die Artenvielfalt und das bereits erreichte Alter der Bäume 
stellen wertvolle Lebensräume für gehölzbrütende Vögel dar. Mit dem Erhalt der Hecke wird sich 
dieser Lebensraum weiterentwickeln und zunehmend gehölzbewohnenden Tierarten als Lebens-
raum dienen. Das Artenspektrum der Tiere wird sich mit zunehmendem Alter der Bäume auch auf 
Höhlenbewohner erweitern. Pflegende Eingriffe in den Bestand sind nur im Randbereich zulässig. 
Des Weiteren trägt die Hecke zur Frischluftproduktion bei und wirkt sich positiv auf die Qualität 
des Wohnumfeldes aus.  
Ähnliche Bedeutung kommt der zweiten Fläche zu, die sich auf dem Flurstück 66/a im südlichen 
Teil des Plangebietes befindet. Sie ist durch einen Kastanienbaumbestand geprägt, der ein gesetzlich 
geschütztes Biotop darstellt (vgl. u.a. Kap. 7.3.5.1 f. sowie 18.2). Die Kastanien weisen Baumhöh-
len auf, die sich auch als Fortpflanzungs- oder Ruhestätten von Tieren besonders geschützter Arten 
eignen (hier potenzielle Lebensstätten von Brutvögeln, des Eremiten und ggf. von Fledermäusen). 
Um einen naturnahen Charakter zu bewahren, soll weder durch ergänzende Anpflanzungen noch 
durch andere Maßnahmen in die Fläche bzw. den Gehölzbestand eingegriffen werden. Einzige Aus-
nahme bilden die Bereiche des Kastanienbaumbestandes, für die die Inaussichtstellung einer Befrei-
ung vorliegt (vgl. Kap. 7.3.5.1 sowie 18.2). 
Im Teil B: Text ist festgesetzt: 
6.1 Baumpflanzungen 
6.1.1 Innerhalb der nördlich an die Fläche für den Gemeinbedarf angrenzenden Grünfläche sind 
15 heimische, standortgerechte Laubbäume, Stammumfang 20 – 25 cm, zu pflanzen, dauer-
haft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Vorhandene Laubbäume ab einem Stammum-
fang von 20 cm werden angerechnet. 
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist es, die private Grünfläche durch zusätzliche Baumpflanzungen in ihrer 
ökologischen Funktion und Bedeutung für das Quartier aufzuwerten. 
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Im Übergang des künftigen Kindergartens zum Wohngebiet soll eine private, jedoch öffentlich zu-
gängliche Grünfläche entstehen. Sie soll durch eine angemessene Anzahl an Bäumen geprägt sein 
und verschiedenen Nutzungsansprüchen gerecht werden. Um potenziell nutzbare Bereiche zwar ei-
nerseits zu verschatten, andererseits aber ausreichend Raum zu gewähren, wird die Anzahl auf 15 
Bäume festgelegt. 
Mit der Festsetzung, vorhandene Bäume anzurechnen, soll der Erhalt bereits vorhandener Laub-
bäume gefördert werden. Diese Bäume haben sich am Standort bereits gut entwickelt und ein ent-
sprechendes Kronenvolumen ausgebildet. Damit wird insbesondere die klimatische Ausgleichsfunk-
tion ausgeübt, die sich bei neu anzupflanzenden Bäumen erst ausbilden muss. Insofern wird dem 
Schutz vorhandener Bäume ein V orrang eingeräumt und bei der Umsetzung des Bebauungsplanes 
mindernd im Hinblick auf Aufwendungen zum Anpflanzen honoriert. 
Ein Teil der Grünfläche wird einer Artenschutzmaßnahme für verschiedene Fledermausarten vorbe-
halten sein (vgl. textliche Festsetzung 5.3). Ein vordringlicher Erhalt von bestehenden Bäumen un-
terstützt diese Maßnahme zweckmäßig.  
Im Teil B: Text ist weiterhin festgesetzt: 
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Entwurf)   
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6.1.2 Entlang in der Planzeichnung festgesetzten Linien für Baumpflanzungen ist mindestens di e 
jeweils angegebene Anzahl Bäume in einem Abstand von 8  bis 12 m anzupflanzen. Es sind 
ausschließlich großkronige, heimische, standortgerechte Laubbäume, Stammumfang 20 – 25 
cm, anzupflanzen. 
Die Mindestgröße der offenen Baumscheiben beträgt 10 m² sowie des durchwurzelbaren Rau-
mes 12 m³.  
6.1.3 Für die in der Planzeichnung festgesetzten Einzelbäume gelten die vorstehenden Anforderun-
gen und Qualitäten aus 6.1.2. 
Begründung: 
Ziel der Festsetzungen ist es, das Plangebiet durch Baumpflanzungen im Übergang zu seinem Um-
feld sowie in seinen Verkehrsflächen bzw. dem öffentlich nutzbaren Raum zu gliedern.  
Zum Inhalt der Festsetzungen: 
Die Anordnung der Einzelbäume und Baumreihen entlang der Straße Zur Alten Brauerei und Bahn-
straße erfolgt an denjenigen Stellen, die nicht durch denkmalgeschützte Bestandsgebäude bzw. die 
städtebauliche Neuordnung im nördlichen Abschluss benötigt werden. Die Bäume dienen der Ver-
besserung der klimatischen Situation in den Randbereichen und der Begrünung des Wohnquartieres 
im Übergang zu seinem Umfeld. Die Einzelbäume sowie Baumreihen im Inneren des Plangebietes 
begleiten die zentralen, öffentlich nutzbaren Wegeführungen von Nord nach Süd sowie den Turm-
hausplatz als zentralen Ort des Aufenthalts und der Kommunikation im Wohnquartier. Die Bäume 
wirken sich mikroklimatisch günstig aus (Staubbindung, Beschattung), übernehmen ökologische 
Funktionen (Lebensraum, Nahrungsquelle) und wirken positiv auf das Orts- und Landschaftsbild. 
Die Baumreihen sind in der Planzeichnung entlang von Linien festgesetzt. Dies bedeutet ausdrück-
lich nicht, dass die Bäume zwingend exakt auf den Linien anzupflanzen sind. Zugunsten einer be-
gründeten Notwendigkeit für die Erschließung oder Verbesserung der Wohn-/Freiraumqualität kann 
auch geringfügig von den Linien räumlich abgewichen werden.   
Der variabel zu wählende Abstand zwischen den Bäumen von 8 bis 12 m gewährleistet einerseits, 
dass sich Biotopverbundfunktionen entwickeln können und andererseits, dass genügend Spielraum 
bei der Wahl der Baumstandorte, insbesondere in Hinblick auf die Erschließung der Baugrund- 
stücke, bleibt.  
Im Hinblick auf die V orgaben zu Baumscheiben wird weiterführend auch auf die Standards der 
Stadt Leipzig bei der Planung und Ausführung von Straßenbegleitgrün abgestellt. 
Im Teil B: Text ist weiterhin festgesetzt: 
6.2 Begrünung nicht überbaubarer Flächen 
Die gemäß festgesetzter Grundflächenzahl (GRZ) nicht überbaubaren Flächenanteile der 
Baugrundstücke, einschließlich zu begrünender Flächen über Tiefgaragen dieser Bereiche, 
sind mit einem heimischen, standortgerechten Laubbaum, Stammumfang mindestens  
20 - 25 cm je angefangene 150 m² sowie zu mindestens 25 % mit heimischen, standortge-
rechten Sträuchern, Mindestpflanzhöhe 60 - 80, ein Strauch je 3 m², zu bepflanzen. 
Baumpflanzungen nach den zeichnerischen Festsetzungen auf dem jeweiligen Baugrund-
stück werden angerechnet. 
6.3 Begrünung von Tiefgaragen 
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Entwurf)   
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Nicht mit Gebäuden, Wegen, Platzflächen, Parkflächen, Terrassen oder technischen Einrich-
tungen der Tiefgaragen (z.B. Lüftung, Zu-/Ausgänge) überbaute Teile von Tiefgaragen sind 
mit einer mindestens 60 cm starken, durchwurzelbaren Substratschicht zu überdecken und 
ganzflächig intensiv gemäß den Anforderungen und Qualitäten aus 6.2 zu begrünen. Die An-
pflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. 
Für Baumpflanzungen ist die Stärke der durchwurzelbaren Substratschicht auf einer Fläche 
von mindestens jeweils 10 m² pro Baum auf mindestens 100 cm zu erhöhen. 
Begründung: 
Ziel der Festsetzungen ist es, die Freiflächen innerhalb der Baugebiete mit Bäumen und Sträu-
chern zu gliedern und die Wohn- und Aufenthaltsqualität zu stärken. Deshalb soll mindestens ein 
Viertel der nicht überbaubaren Flächen mit Gehölzen bepflanzt werden. Dies umfasst ausdrücklich 
auch die Möglichkeit der Anpflanzung gestalterisch wirksamer Vegetation auf den mit einer Tiefga-
rage unterbauten Flächen, um die Nutzungsmöglichkeiten und das Erscheinungsbild dieser Flächen 
zu erweitern und zu diversifizieren. 
Zum Inhalt der Festsetzungen: 
Die nicht überbaubaren Flächen der Baugrundstücke sind zu bepflanzen, um zu gewährleisten, dass 
die Flächen vegetationsbedeckt sind. Ein flächenhafter Bewuchs soll eine sinnvolle Durchgrünung 
der Baugebiete sichern. Um zu vermeiden, dass ausschließlich eintönige Rasenflächen angelegt 
werden, sollen Gehölze diese Flächen gliedern und somit zu einem abwechslungsreichen Ortsbild 
beitragen. 
Da der Bebauungsplan keine Festsetzungen darüber trifft, an welchen Stellen Tiefgaragen zulässig 
bzw. unzulässig sind, wird keine gesonderte Unterscheidung zu Art und Umfang der Anpflanzungen 
für diese Bereiche getroffen. Die Festsetzung 6.2 schließt die nicht überbaubaren Flächenanteile 
von Baugrundstücken, die jedoch mit Tiefgaragen unterbaut werden, daher ausdrücklich ein. Das 
bedeutet, dass beispielsweise der je angefangene 150 m² anzupflanzende Laubbaum auf nicht über-
bauten Teilen von Tiefgaragen hergestellt werden kann und damit auch auf den V ollzug der Festset-
zung 6.2 als Bereich nicht überbaubarer Flächenanteile der Baugrundstücke angerechnet wird.   
Eine attraktive Gestaltung der Freiflächen auf nicht überbauten Teilen von Tiefgaragen setzt jedoch 
besondere Anforderungen an die Bodenstrukturen voraus. Deshalb wird mittels der Festsetzung 6.3 
in Ergänzung zur Festsetzung 6.2 geregelt, dass diese Bereiche eine Mindeststärke von 60 cm in  
ihrer Substratschicht aufweisen müssen, um auf diesen Flächen neben Rasen und Stauden auch 
Sträuchern geeignete Wuchsbedingungen für eine dauerhafte Entwicklung bereitzustellen. So kön-
nen durch die Rückhaltung pflanzenverfügbaren Wassers Vegetationsschäden in Trockenperioden 
vermieden werden. Um klein- und großkronige Baumpflanzungen auf Tiefgaragen zu ermöglichen 
und dauerhaft zu erhalten, sind höhere Überdeckungen von mind. 100 cm im Wurzelbereich der 
Bäume auf einer Fläche von jeweils mindestens 10 m² erforderlich und deshalb festgesetzt. Die 
Maßnahmen mindern die Auswirkungen der Bodenversiegelung und verbessern den Wasserhaushalt 
sowie das Lokalklima. 
Im Teil B: Text ist weiterhin festgesetzt: 
6.4 Dachbegrünung 
Flachdächer (bis 10° Dachneigung) auf neu errichteten Gebäuden sind zu mindestens 80 % 
der Dachfläche des jeweiligen Gebäudes mit einer mindestens 15 cm dicken, durchwurzel-
baren Substratschicht zu versehen und mit heimischen, standortgerechten Stauden und Grä-
sern extensiv zu begrünen (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes 
ergibt). 
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Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist es vorrangig, das anfallende Niederschlagswasser wieder dem Wasser-
kreislauf zuzuführen sowie mit den Begrünungen baulicher Anlagen die lokalen Auswirkungen der 
Versiegelung und des Klimawandels zu reduzieren.  
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Unter Berücksichtigung des geplanten Versiegelungsgrades sind Maßnahmen zu ergreifen, um das 
Niederschlagswasser auf den privaten Baugrundstücken zurückzuhalten. Dieser planerische Ansatz 
kann über verschiedene Einzelmaßnahmen erreicht werden. Mit der Dachbegrünung wird gewähr-
leistet, dass anfallendes Niederschlagswasser auf den Dachflächen aufgefangen und über die Ver-
dunstung wieder abgegeben wird. Für die nicht überbauten Flächen über den Tiefgaragen wird ana-
log zur Festsetzung über Dachbegrünungen mit den Mindestaufbaustärken und der Begrünung ein 
Speichern von Niederschlagswasser erreicht (vgl. textliche Festsetzung 6.3). 
Da sich begrünte Dachflächen weniger aufheizen, wirken sie stabilisierend auf das Mikroklima. Sie 
filtern Luftschadstoffe, speichern Kohlenstoff und erhöhen die Sauerstoffproduktion. Mit 15 cm 
Substratschichtdicke werden die V oraussetzungen geschaffen, Bezugsflächen und artenreiche Le-
bensräume anzubieten und dauerhaft zu erhalten, um verdrängte Flora und Fauna im Siedlungsbe-
reich zu stärken. In diesem Zusammenhang wird insbesondere auf die Blauflüglige Ödlandschrecke 
verwiesen, die derzeit im Bereich der Bauschuttablagerungen und spärlich bewachsenen Betonflä-
chen vorkommt. Die begrünten Dachflächen tragen insgesamt zu einer Wertsteigerung des Frei-
raums bei, da sie von anderen Gebäuden teilweise eingesehen und als grüne Bereicherung erlebt 
werden können.  
V on der Festsetzung zur Dachbegrünung sind lediglich diejenigen Baugebiete ausgenommen, in de-
nen keine Flachdächer vorgesehen sind. Dies betrifft die Baukörper im Allgemeinen Wohngebiet 
WA 3 sowie Teile des Allgemeinen Wohngebietes WA 5. Diese Bereiche sind im Bestand bereits 
durch Walmdächer bzw. Glockendach (ehemaliges Sudhaus) denkmalgeschützt vorgeprägt.   
Im Teil B: Text ist weiterhin festgesetzt: 
6.5 Dachgärten 
Im Allgemeinen Wohngebiet WA 5 in den in der Planzeichnung entlang der privaten Stra-
ßenverkehrsfläche festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen (ehemalige Abfüllhalle) 
sind Flachdächer als für den Aufenthalt nutzbare Dachgärten zu gestalten und mit Rasen, 
Stauden und Sträuchern zu begrünen und dauerhaft zu unterhalten.  
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist es, auf den mit Flachdächern auszubildenden Teilen der ehemaligen Ab-
füllhalle nutzbare Dachgärten anzulegen und damit zusätzliche Erholungsräume zu schaffen. Dar-
über hinaus sollen von den Dachgärten die gleichen ökologischen Effekte ausgehen wie von den 
sonstigen begrünten Dächern, d.h. eine Rückhaltung von Niederschlagswasser und die Verbesse-
rung des Mikroklimas. 
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Die Kombination von Aufbauten auf die bestehende Bausubstanz und dazwischen angeordneten 
Dachgärten stellt ein Alleinstellungsmerkmal der ehemaligen Abfüllhalle dar und verdeutlicht die 
besondere Funktion für das künftige Wohnquartier. Aufgrund der vergleichsweise niedrigen Ge-
schossigkeit und damit verbundenen Sichtbarkeit insbesondere von den weiteren Gebäuden im Gel-
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tungsbereich des Bebauungsplanes wird über die Festsetzung ein attraktives Erscheinungsbild die-
ser Dachflächen gesichert. V on den Dachgärten geht weiterhin ein aktiver Nutzen aus, indem diese 
Flächen der Nutzung ihrer jeweiligen Eigentümer bzw. Mieter zur Erholung und Bewegung dient.  
Die Begrünung der Dachflächen ermöglicht es, das dort anfallende Niederschlagswasser aufzufan-
gen und über die Verdunstung wieder abzugeben. Da sich begrünte Dachflächen weniger aufheizen, 
wirken sie stabilisierend auf das Mikroklima. Sie filtern Luftschadstoffe, speichern Kohlenstoff und 
erhöhen die Sauerstoffproduktion. Darüber hinaus leisten die gärtnerisch angelegten Dachflächen 
einen aktiven Beitrag zur lokalen Anpassung an den Klimawandel und zur Erhöhung der Naturviel-
falt im Gebiet.  
Aufgrund der Lage auf bereits vorhandener, denkmalgeschützter Bausubstanz und damit unbekann-
ter baustatischer Verhältnisse wird auf weiterführende verpflichtende Regelungen über Mindestauf-
baustärken des Bodensubstrats verzichtet. 
17. Örtliche Bauvorschriften 
17.1 Dachformen 
Im Teil A: Planzeichnung sind die Dachformen festgesetzt als: 
WD  Walmdach 
FD  Flachdach (Dachneigung bis zu 10°)   
[§ 9 Abs. 4 i.V .m. § 89 SächsBO] 
Begründung: 
Dachformen bilden ein wesentliches Merkmal für die Wirkung von Gebäuden in einem Wohnquar-
tier. Mit ihrer Festsetzung wird das Ziel verfolgt, das städtebauliche Erscheinungsbild des Wohn-
quartiers gestalterisch zu steuern. 
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Im Bestand wird das Areal dominiert durch die Dachform des Walmdaches. Sie soll das Quartier 
auch künftig entscheidend mitprägen, weshalb im Allgemeinen Wohngebiet WA 3 sowie in Teilen 
des Allgemeinen Wohngebietes WA 5 ein Walmdach festgesetzt wird. Gemäß dem städtebaulichen 
Entwurf betrifft dies im WA 3 auch einen Neubau sowie die bauliche Fortführung des Turmhauses. 
Im WA 5 umfasst dies die Aufstockung der ehemaligen Abfüllhalle um Dachaufbauten.  
Demgegenüber wird das Flachdach im Neubau dominieren. Gedanklicher Ausgangspunkt ist hier-
bei, dass dies eine in ihrem baugestalterischen Ausdruck zurückhaltende Ergänzung zum histori-
schen Gebäudebestand bildet. Den Flachdächern kommen darüber hinaus weitere umweltrelevante 
Funktionen zu (vgl. textliche Festsetzungen 6.4, 6.5 sowie 7.3). 
17.2 Staffelgeschosse 
Im Teil B: Text ist festgesetzt: 
7.1 Staffelgeschosse 
In dem Allgemeinen Wohngebiet WA 1 ist das oberste zulässige Vollgeschoss ausschließlich 
als Staffelgeschoss zu errichten. Die Außenwand muss mindestens 1,50 m hinter der Außen-
wand des darunterliegenden Geschosses zurückbleiben. 
[§ 9 Abs. 4 i.V .m. § 89 SächsBO] 
Begründung: 
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Ziel der Festsetzung ist es, die Höhenentwicklung im Baugebiet WA 1 bauplanungsrechtlich zu 
steuern. Die Festsetzung erfolgt im Hinblick auf die Funktion des WA 1 als Übergang zum weitge-
hend unbebauten, nördlich angrenzenden Landschaftsraum. 
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Das Allgemeine Wohngebiet WA 1 bildet den nördlichen Abschluss des künftigen Wohnquartiers 
und damit den Übergang in den angrenzenden Landschaftsraum. Dieser ist teilweise bebaut mit ei-
nigen freistehenden Einfamilienhäusern sowie Pkw-Garagen. Die Bebauung im nördlichen Umfeld 
ist jedoch sowohl in ihrer Fläche, als auch in ihrer Höhenentwicklung geringfügig. Weite Teile sind 
als offener bzw. unbebauter Landschaftsraum erhalten, wobei das natürliche Gelände nach Norden 
hin ansteigt. Aufgrund dieser Rahmenbedingungen soll das oberste Geschoss derjenigen Baukörper, 
die den nördlichen Rand des künftigen Wohngebietes bilden und somit im Landschaftsraum weithin 
sichtbar sind, hinsichtlich seiner Wirkung im städtebaulichen Raum zurücktreten. 
17.3 Einfriedungen 
Im Teil B: Text ist festgesetzt: 
7.2  Einfriedungen  
In den Allgemeinen Wohngebieten sind Einfriedungen, angrenzend an eine Verkehrsfläche 
oder mit Gehrechten (und ggf. zusätzlich sonstigen Rechten) zu belastende Fläche, aus-
schließlich bis zu einer Höhe von maximal 1,20 m über Geländeoberfläche in Form von He-
cken aus standortgerechten, heimischen Laubgehölzen zulässig. Diese dürfen von Zäunen 
mit maximal gleicher Höhe begleitet werden, sofern sie eine Durchsicht gewähren.  
Dies gilt nicht für die bestehende denkmalgeschützte Mauer an der Straße Zur Alten Brauerei 
und Bahnstraße sowie der Absturzsicherung von Einfahrtbereichen für Tiefgaragen. 
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist es, die städtebauliche Kontinuität in den Wohngebieten, die Entwicklung 
eines einheitlichen Siedlungsgefüges sowie eines gemeinsamen straßenräumlichen Erscheinungsbil-
des zu gewährleisten. 
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Die Festlegung einer dauerhaft maximalen Höhe der Heckenpflanzung von 1,20 m über Gelände-
oberfläche erlaubt eine visuelle Abtrennung der privat genutzten Freiräume und unterstützt dennoch 
die Offenheit des Wohnquartieres. Dies entspricht u.a. den Anforderungen des Denkmalschutzes, 
den historischen stadträumlichen Charakter des Gebietes zu erhalten. Es soll auch für Besucherin-
nen und Besucher erlebbar sein. Durch die niedrigen Einfriedungen soll gleichzeitig eine höhere 
Transparenz und bessere soziale Kontrolle der öffentlich nutzbaren Räume gefördert werden. 
Zäune, die eine Durchsicht gewähren, sind nur in Verbindung mit der zu verwendenden Hecke zu-
lässig. 
Mit der Festsetzung von Laubholzhecken wird ferner die Strukturvielfalt erhöht, was sich auf die 
ökologische Vielfalt positiv auswirkt. Die Einfriedungen bleiben für Kleinsäuger und Reptilien 
durchgängig. 
Bezüglich der natürlichen Geländeoberfläche wird auf die Definition gemäß der Sächsischen Ver-
waltungsvorschrift zur SächsBO verwiesen. Demnach ist von dem vorhandenen Geländeniveau 
ohne künstliche Aufschüttungen/Abgrabungen auszugehen. 
Der letzte Satz der Festsetzung dient der Klarstellung und beschreibt Bereiche, für die die Festset-
zung aufgrund von anderen Prämissen nicht gelten kann (Denkmalschutz, konstruktiv notwendige 
Mauern für die Einfahrten zu den Tiefgaragen). 
 
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17.4 Solaranlagen  
Im Teil B: Text ist festgesetzt: 
7.3 Solaranlagen 
7.3.1 Solaranlagen sind in den Allgemeinen Wohngebieten ausschließlich auf Flachdächern ab 
dem 4. Vollgeschoss sowie in dem Sondergebiet ab dem 2. Vollgeschoss in einer maximalen 
Höhe von 1 m über der Dachhaut und mit einem Abstand von mindestens 1 m zu den Dach-
flächenaußenkanten zulässig.  
7.3.2 Soweit eine Kombination von Solaranlagen und einer flächigen Dachbegrünung vorgenom-
men wird, sind die Solarmodule aufgeständert auszuführen. 
Begründung: 
Mit den Festsetzungen wird das Ziel verfolgt, die baugestalterischen Rahmenbedingungen für die 
Installation von Anlagen für Solarenergie auf Dachflächen zu schaffen und dabei in Einklang mit 
den stadtökologischen Anforderungen an das Plangebiet zu bringen.  
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Da ein beträchtlicher Teil des Gebietes mit Bestandsgebäuden überbaut ist, die dem Denkmalschutz 
unterliegen, besteht ein Bedarf hinsichtlich der Steuerung des baugestalterischen Erscheinungsbil-
des bei Installation von Anlagen aus dem Bereich der Solarenergie. Die Zulässigkeit der Anlagen 
wird daher auf Dachflächen von Neubauten eingegrenzt. In den Allgemeinen Wohngebieten bezieht 
sich die Festsetzung auf Flachdächer ab dem 4. V ollgeschoss, d. h. oberhalb des 4., 5. und 6. V ollge-
schosses installiert, sind Solaranlagen zulässig. In dem Sondergebiet sind sie auf einem Flachdach 
ab dem 2. V ollgeschoss, d. h. oberhalb des 2. und 3. V ollgeschosses installiert, zulässig. Es kommen 
damit alle Neubauten für die Installation und den Betrieb von Dachflächen-Solaranlagen in Frage, 
mit Ausnahme eines Gebäudes unmittelbar nördlich des bestehenden Turmhauses im Allgemeinen 
Wohngebiet WA 3, für das ein Walmdach festgesetzt ist. 
Die Festsetzungen beziehen sich auf alle Solaranlagen auf Dächern. Dabei ist es gleichgültig, ob es 
sich um Solarkollektoren zur Wärmegewinnung oder um Fotovoltaik-Anlagen zur Gewinnung von 
elektrischem Strom handelt, ob diese Anlagen nur einen Teil oder die gesamte Dachfläche unter Ab-
zug der Flächen für den vorgeschriebenen Mindestabstand zu den Dachflächenaußenkanten überde-
cken. Als Dachflächenaußenkante wird in der Regel die Kante betrachtet, an der die Dachhaut mit 
der Außenkante der Wand zusammentrifft und die durch einen Ortgang, eine Traufe oder Attika de-
finiert wird. 
Eine mindestens 80 Prozent der Dachflächen beanspruchende Dachbegrünung (vgl. textliche Fest-
setzung 6.4) soll mit dem Betrieb von Solaranlagen auf Flachdächern kompatibel sein. Durch die 
Festsetzung 7.3.2 werden diese unterschiedlichen Nutzungsformen miteinander vereinbar. Solarmo-
dule können in die Flächen mit extensiver Dachbegrünung integriert werden, wenn sie in aufgestän-
derter Form ausgeführt werden. Darüber wird gewährleistet, dass die Betriebsmöglichkeiten von 
Solaranlagen zu Gunsten von Begrünungsflächen nicht unnötig eingeschränkt werden. Die gleich-
zeitige Nutzung der Flächen durch den Betrieb von Solaranlagen in aufgeständerter Bauweise er-
möglicht positive Wechselwirkungen. Eine geringere Oberflächentemperatur der Begrünung im 
Vergleich zu frei bewitterten Dächern begünstigt eine geringere Aufheizung der Solarmodule und 
erhöht die Energieausbeute. Parallel können sich auf dem Dach aufgrund unterschiedlicher Ein-
strahlungs- und Feuchtigkeitsverhältnisse wechselnde Standortbedingungen ausbilden, die die Viel-
falt von Arten befördern.  
 
 
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17.5 Begrünung von Anlagen der Abfallentsorgung 
Im Teil B: Text ist festgesetzt: 
7.4 Begrünung von Anlagen der Abfallentsorgung 
Stellplätze für Abfall -/Wertstoffbehälter (auch Säcke), soweit sich diese außerhalb von Ge-
bäuden befinden, sind so zu begrünen (auch mit ergänzenden Hilfsmitteln, wie z.  B. Rankge-
rüsten), dass die Einsicht auf die Behälter von öffentlich zugänglichen Flächen aus nicht mög-
lich ist.  
Begründung: 
Mit der Festsetzung wird zur Gestaltung des Ortsbildes das Ziel verfolgt, dass die Stellplätze für 
Abfall- sowie Wertstoffbehälter und die dort abgestellten Abfallbehälter (auch Säcke) oder sonstige 
dort gelagerte Gegenstände von den öffentlich zugänglichen Flächen aus nicht sichtbar sind.  
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Dem Betrachter soll sich ein durch grüne V orgärten und attraktive Freiflächen geprägtes, nicht 
durch Abfall-/Wertstoffbehälter beeinträchtigtes Ortsbild präsentieren. Mit der Festsetzung bzw. ih-
rer Umsetzung wird zu einem positiven Erscheinungsbild der Wohnsiedlung beigetragen. 
Durch die Begrünungsmaßnahmen werden auch kleinklimatische und faunistische Verbesserungen 
(Verminderung sommerlicher Aufheizung, Lebensraumfunktion für die V ogelwelt) erreicht. 
17.6 Werbeanlagen 
Im Teil B: Text ist festgesetzt: 
7.5  Werbeanlagen 
7.5.1  Werbeanlagen dürfen wesentliche Elemente der Fassadengestaltung (insbesondere Pfeiler, 
Gesimse, Brüstungen, historische Bauteile, Zeichen und Inschriften) nicht verdecken.  
7.5.2  Die Errichtung von Werbeanlagen ist nur im Erdgeschossbereich sowie im Brüstungsbe-
reich des ersten Obergeschosses zulässig.  
7.5.3  Werbeanlagen in Form von laufenden Schriften, Blink- und Wechselbeleuchtung sowie sich 
bewegende Werbeanlagen sind unzulässig. 
Begründung: 
Mit den Festsetzungen wird das Ziel verfolgt, Werbeanlagen bauplanungsrechtlich in ihrem Um-
fang zu beschränken und eine harmonische Gestaltung des Ortsbildes zu sichern.  
Zum Inhalt der Festsetzungen: 
Das Plangebiet ist von einem hohen Anteil denkmalgeschützter Bausubstanz geprägt. Die Blickbe-
ziehungen dieser historischen Gebäude zueinander sind ortsbildprägend und deshalb baugestalte-
risch besonders bedeutsam. Um ein attraktives Erscheinungsbild zu gewährleisten, werden deshalb 
V orgaben über die Errichtung von Werbeanlagen festgesetzt.  
Da innerhalb des Plangebietes gewerbliche Nutzungen möglich sein sollen, wäre ein genereller 
Ausschluss von Werbeanlagen unverhältnismäßig. Jedoch werden Werbeanlagen mit den Festset-
zungen hinsichtlich ihrer Anordnung und Gestaltung beschränkt. Während sich die Festsetzungen 
7.5.1 und 7.5.2 auf Werbung an Gebäuden beziehen, betrifft die Festsetzung 7.5.3 beleuchtete Wer-
beanlagen allgemein.  
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Generell ist darauf hinzuweisen, dass Werbeanlagen bis zu einer Fläche von 1 m² SächsBauO ver-
fahrensfrei sind. Werbeanlagen an denkmalgeschützten Gebäuden bedürfen einer denkmalrechtli-
chen Genehmigung. 
18. nachrichtliche Übernahmen 
18.1 Baudenkmale 
Im Denkmalverzeichnis des Freistaates Sachsen sind für den Standort der ehemaligen Sternburg-
Brauerei folgende Baudenkmale verzeichnet:  
 
Obj.-Dok.-
Nr. 
Bauwerksname Anschrift/Flurstück Kurzcharakteristik Datierung 
09258669 Sternburg-Brauerei Zur Alten Brauerei 9 (Ge-
markung Lützschena, 
Flurstück 66/5) 
Bautengruppe einer ehemaligen Brauerei 
sowie Einfriedungsmauer; altes Sudhaus 
und Kontorgebäude, Werkstatt mit Turm-
gebäude, Garagen, Arbeiterwohnhäuser, 
Kelleranlagen und Verwaltungsgebäude, 
Wohnhaus und Maschinenhäuser, von 
den Brauereigebäuden ragt das Sudhaus 
von 1926 (Architekt: Heinrich Moss-
dorf) mit seinem steil geschwungenen 
Kupferdach heraus, weithin sichtbares 
Kennzeichen der Lützschenaer Ortssil-
houette, baugeschichtliche, künstlerische 
und städtebauliche Bedeutung 
 
2. Hälfte 19. Jh. 
09258335 Arbeiterhäuser Zur Alten Brauerei 9 (Ge-
markung Lützschena, 
Flurstück 66/5) 
Arbeiterhäuser der Sternburg-Brauerei; 
einzig erhaltene Bauten der ersten  
Brauereianlage, ortsbildprägend und von 
sozialgeschichtlicher Bedeutung 
um 1834 
Abb. 18: Baudenkmale 
Quelle: www.lfd.sachsen.de 
Die unter Denkmalschutz stehenden Bauten wurden nachrichtlich in die Planzeichnung übernom-
men. 
18.2 gesetzlich geschütztes Biotop 
Auf dem Flurstück 66/a, Gemarkung Lützschena befindet sich ein wertvoller Baumbestand. Es han-
delt sich um einen aus Kastanien bestehenden gesetzlich geschützten Biotop vom Typ „Höhlenrei-
che Altholzinseln“ (Reg.-Nr. 82032.I). Handlungen, die zu einer Zerstörung oder sonstigen erhebli-
chen Beeinträchtigung geschützter Biotope führen können, sind gemäß § 30 BNatSchG verboten.  
Um die naturschutzrechtlichen V orgaben mit einer künftigen Nutzung des betroffenen Grundstückes 
miteinander in Einklang zu bringen, wurde vom Stadtplanungsamt für einen Teil des Kastanien-
baumbestandes ein Antrag zur Inaussichtstellung einer Befreiung gemäß § 67 BNatSchG i.V .m. § 
39 SächsNatSchG gestellt. Der Antrag wurde von der unteren Naturschutzbehörde positiv beschie-
den. Weitere Informationen dazu in Kap. 7.3.5.1. 
  
 
 
Heinrich Neu 
amt. Amtsleiter 
 
Anhang
121 von 126 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Entwurf) 
 Anhang I: Hinweise, Seite 1 
25.08.2021 
Anhang I: Hinweise 
 
Vorsorgender Radonschutz 
Das Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie (LfULG) hat mit Stellungnahme vom 
30.01.2019 mitgeteilt: 
 
Aus strahlenschutzfachlicher Sicht bestehen keine rechtlichen Bedenken. Im Rahmen der weiteren 
Planungen zur Bebauung empfehlen wir aber, die fachlichen Hinweise zum vorsorgenden Radon-
schutz zu beachten. 
 
Das Plangebiet liegt nach den bisher vorliegenden Kenntnissen in einem Gebiet, für das keine Prog-
nosewerte zu Radonkonzentrationen in der Bodenluft vorliegen. Es ist jedoch nicht mit Sicherheit 
auszuschließen, dass auf Grund lokaler Gegebenheiten und der Eigenschaften des Gebäudes hin-
sichtlich eines Radonzutrittes dennoch erhöhte Werte der Radonkonzentration in der Raumluft auf-
treten können. 
 
Zum vorsorgenden Schutz vor erhöhter Strahlenbelastung durch Zutritt von Radon in Aufenthalts-
räumen empfehlen wir, bei geplanten Neubauten generell einen Radonschutz vorzusehen oder von 
einem kompetenten Ingenieurbüro die radiologische Situation auf dem Grundstück und den Bedarf 
an Schutzmaßnahmen abklären zu lassen. Bei geplanten Sanierungsarbeiten an bestehenden Gebäu-
den empfehlen wir, die Radonsituation durch einen kompetenten Gutachter ermitteln zu lassen und 
ggf. Radonschutzmaßnahmen bei den Bauvorhaben vorzusehen. 
 
Voraussichtlich bis Ende 2020 werden spezielle Radonvorsorgegebiete ausgewiesen, für die erwar-
tet wird, dass die über das Jahr gemittelte Radon-222-Aktivitätskonzentration in der Luft in einer 
beträchtlichen Zahl von Gebäuden mit Aufenthaltsräumen oder Arbeitsplätzen den Referenzwert 
von 300 Bq/m3 überschreitet. 
In diesen ausgewiesenen Radonvorsorgegebieten werden dann weitergehende Regelungen in Be-
zug auf den Neubau von Gebäuden, der Ermittlung der Radonsituation an Arbeitsplätzen in Kellern 
oder Erdgeschossräumen und zum Schutz vor Radon an Arbeitsplätzen zu beachten sein. (§§ 153 - 
154 StrlSchV). 
 
 
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Entwurf) 
 Anhang II: Pflanzempfehlungen, Seite 1 
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Anhang II: Pflanzempfehlungen 
Im Folgenden werden die für den räumlichen Geltungsbereich empfohlenen Pflanzenarten in Form 
von Pflanzlisten genannt: 
 
Liste 1:  Gehölze 
 
Laubbäume 
Acer campestre  Feld-Ahorn 
Acer platanoides  Spitz-Ahorn 
Acer pseudoplatanus  Berg-Ahorn 
Betula pendula  Sandbirke 
Carpinus betulus  Hainbuche 
Fagus sylvatica  Rotbuche 
Malus sylvestris Holz-Apfel 
Prunus avium  V ogelkirsche 
Platanus x acerifolia  Platane 
Populus tremula  Zitterpappel 
Prunus padus  Traubenkirsche 
Pyrus communis Holz-Birne 
Quercus petraea  Traubeneiche 
Quercus robur Stieleiche 
Salix spec.  standortangepasste heimische Weiden 
Sorbus aria  Mehlbeere 
Sorbus aucuparia  Eberesche, V ogelbeere 
Sorbus domestica  Speierling 
Sorbus tominalis Elsbeere 
Tilia cordata  Winterlinde 
Ulmus laevis  Flatterulme 
Ulmus minor  Feldulme 
Quercus petraea  Traubeneiche 
 
Straucharten 
Acer campestre  Feldahorn 
Cornus sanguinea Roter Hartriegel 
Corylus avellana  Gewöhnliche Hasel 
Crataegus laevigata  Zweigriffliger Weißdorn 
Crataegus monogyna  Eingriffliger Weißdorn 
Cytisus scoparius  Besenginster 
Euonymus europaeus  Europäisches Pfaffenhütchen 
Lonicera xylosteum  Rote Heckenkirsche 
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Entwurf) 
 Anhang II: Pflanzempfehlungen, Seite 2 
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Prunus padus  Traubenkirsche 
Prunus spinosa  Schlehe, Schwarzdorn 
Rhamnus carthaticus  Echter Kreuzdorn 
Rhamnus frangula  Faulbaum 
Ribes nigrum  Schwarze Johannisbeere 
Rosa canina  Hundsrose 
Rosa rubiginosa  Weinrose 
Rubus fruticosus  Brombeere 
Rubus idaeus  Himbeere 
Viburnum opulus  Gewöhnlicher Schneeball 
 
Liste 2:  Kletterpflanzen 
 
Campsis Klettertrompete 
Clematis vitalba Berg-Waldrebe 
Hydrangea anomala ssp. petiolaris Kletterhortensie 
Parthenocissus quinqfolia Wilder Wein 
Vitis vinifera Weinrebe 
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Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Entwurf) 
 Anhang III: Städtebauliche Kalkulation Seite 1 
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Anhang III: Städtebauliche Kalkulation 
 
 
 
 
 
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Entwurf) 
   Anhang IV: Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung Seite 1 
 
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Anhang IV: Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung 
 
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