Aufhebung des Beschlusses zur Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Baugesetzbuch für das Untersuchungsgebiet Neulindenau
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-DS-06261
Datum: 2022-02-08
Vorlagenart: Beschlussvorlage

1/6
Ratsversammlung
Beschlussvorlage-Nr. VII-DS-06261
Status: öffentlich
Eingereicht von:
Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Betreff:
Aufhebung des Beschlusses zur Aufstellung einer Sozialen 
Erhaltungssatzung gemäß § 172 Baugesetzbuch für das 
Untersuchungsgebiet Neulindenau
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten):
Gremium
Voraussichtlicher 
Sitzungstermin
Zuständigkeit
DB OBM - Vorabstimmung Vorberatung
Dienstberatung des Oberbürgermeisters Bestätigung
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen Vorberatung
FA Stadtentwicklung und Bau Vorberatung
SBB Alt-West Anhörung
Ratsversammlung 15.03.2022 Beschlussfassung
Beschlussvorschlag
1. Der Aufstellungsbeschluss einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 
Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch (BauGB) für das Untersuchungsgebiet 
Neulindenau (Beschluss Nr. VII-DS-01642 vom 12.11.2020, öffentlich bekannt 
gemacht im Amtsblatt am 28.11.2020) wird aufgehoben.
2. Der Beschluss ist im nächstmöglichen Amtsblatt samt Übersichtsplan ortsüblich 
bekannt zu machen (Anlage 1).
Räumlicher Bezug
Das Untersuchungsgebiet im Stadtraum Alt-West umfasst gemäß der kleinräumigen 
Gebietsgliederung der Stadt Leipzig die statistischen Bezirke 721, 722 und 723 des Ortsteils 
Neulindenau.
Zusammenfassung
Für das Untersuchungsgebiet Neulindenau wurde in der Ratsversammlung am 12.11.2020: 
(vgl. VII-DS-01642) ein Aufstellungsbeschluss für eine Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 
172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB gefasst. Zielstellung war es über eine 
Detailuntersuchung die Anwendungsvoraussetzungen ggf. für eine Soziale 
Erhaltungssatzung abzuleiten. Im Ergebnis wird für das Gebiet Neulindenau im Stadtraum 
Alt-West nachgewiesen, dass die Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer 
Sozialen Erhaltungssatzung nicht vorliegen. 
 Rechtliche Vorschriften X  Stadtratsbeschluss  Verwaltungshandeln
 Sonstiges:
1 von 104 in Zusammenstellung
2/6
Diese Vorlage setzt den Beschluss der Ratsversammlung vom 17.06.2020 zur Vorlage VI-
DS-08252-NF-01 („Satzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch (BauGB) 
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Soziale Erhaltungssatzung) für 
das Gebiet „Alt-Lindenau“), Beschlusspunkt 9 um.
Der Auftrag zum Erlass von Sozialen Erhaltungssatzungen gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 
BauGB leitet sich aus dem Wohnungspolitischen Konzept (WoPoKo) der Stadt Leipzig von 
2015 ab (Beschluss der Ratsversammlung Nr. VI-DS-1475-NF-002 vom 28.10.2015, Seite 
23). Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK) (VI-DS-04159-NF-01, 
Beschluss vom 31.05.2018) greift im Fachkonzept Wohnen diesen Auftrag auf.
Finanzielle Auswirkungen
Finanzielle Auswirkungen X nein wenn ja,
Kostengünstigere Alternativen geprüft nein ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung
Folgen bei Ablehnung nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt
Ergebnishaushalt Erträge
Aufwendungen
Finanzhaushalt Einzahlungen
Auszahlungen
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? nein wenn ja, nachfolgend angegeben
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR/Jahr wo veranschlagt
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge
Ergeb. HH Aufwand
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge
Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)
Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen 
Steuerrechtliche Prüfung nein wenn ja
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B 
UStG nein ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts
Umsatzsteuerpflicht der Leistung nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen ja nein, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung
Auswirkungen auf den Stellenplan X nein wenn ja, nachfolgend angegeben
Beantragte Stellenerweiterung: Vorgesehener Stellenabbau: 
2 von 104 in Zusammenstellung
3/6
Ziele
Hintergrund zum Beschlussvorschlag:
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?
 
2030 – Leipzig wächst nachhaltig!
Ziele und Handlungsschwerpunkte
Leipzig setzt auf 
Lebensqualität
Leipzig besteht im 
Wettbewerb
Balance zwischen
Verdichtung und Freiraum
Positive 
Rahmenbedingungen für 
qualifizierte Arbeitsplätze
Qualität im öffentlichen Raum
und in der Baukultur
Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte
Nachhaltige Mobilität Vielfältige und stabile 
Wirtschafts- struktur
Vorsorgende Klima- und
Energiestrategie
Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschafts-management
Erhalt und Verbesserung der
Umweltqualität
Leistungsfähige technische 
Infrastruktur
Quartiersnahe Kultur-, Sport-
und Freiraum-angebote
Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft
Leipzig schafft soziale Stabilität Akteure
Leipzig stärkt seine 
Internationalität
Chancengerechtigkeit in der 
inklusiven Stadt
Bürgerstadt Weltoffene Stadt
Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung
Region Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft
Bezahlbares Wohnen Stadtrat Interdisziplinäre 
Wissenschaft und exzellente 
Forschung
Zukunftsorientierte Kita- und 
Schulangebote
Kommunalwirtschaft Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort
Lebenslanges Lernen Verwaltung Imageprägende 
Großveranstaltungen
Sichere Stadt Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln
Sonstige Ziele: bei Bedarf überschreiben (max. 50 ZML) 
X Trifft nicht zu
3 von 104 in Zusammenstellung
4/6
Klimawirkung
Klimawirkung durch den Beschluss der Vorlage
Stufe 1: Grobe Einordnung zur Klimawirkung (Klimaschutzes und zur –wandelanpassung)
Eingesetzte Energieträger (Strom, 
Wärme, Brennstoff) keine / Aussage nicht möglich erneuerbar fossil
Reduziert bestehenden Energie-
/Ressourcenverbrauch Aussage nicht möglich ja nein
Speichert CO2-Emissionen (u.a. 
Baumpflanzungen) Aussage nicht möglich ja nein
Mindert die Auswirkungen des 
Klimawandels (u. a. Entsiegelung, 
Regenwassermanagement)
Aussage nicht möglich ja nein
Abschätzbare Klimawirkung mit 
erheblicher Relevanz
ja, da Beschlussgremium RV, GVA, oder VA und mind. 5 
Jahre Betriebs- und Nutzungsdauer nein
Vorlage hat keine abschätzbare 
Klimawirkung X ja (Prüfschema endet hier.)
Stufe 2: Die Vorlage berücksichtigt die zentralen energie- und klimapolitischen Beschlüsse (s. 
leipzig.de)
ja nein (Begründung s. Abwägungsprozess) nicht berührt (Prüfschema endet 
hier.)
Stufe 3: Detaillierte Darstellung zur abschätzbaren Klimawirkung nur bei erheblicher Relevanz
Berechnete THG-Emissionen (in t bzw. t./a): ____________________
liegt vor: s. Anlage/Kapitel der Vorlage: ________________________
wird vorgelegt mit: ________________ (z. B. Planungsbeschluss, Baubeschluss, Billigungs- und 
Auslegungsbeschluss)
Sachverhalt
Beschreibung des Abwägungsprozesses:  
 
Nicht relevant
 
I. Eilbedürftigkeitsbegründung 
 
Nicht relevant  
 
II. Begründung Nichtöffentlichkeit  
 
Nicht relevant
 
III.  Strategische Ziele 
 
Nicht relevant
4 von 104 in Zusammenstellung
5/6
IV. Sachverhalt 
1. Anlass 
 
Ein gesamtstädtisches Grobscreening hatte 2018 auf der Grundlage von Sekundärstatistiken 
Stadträume herausgearbeitet, in denen eine Relevanz für die mögliche Eignung als Soziales 
Erhaltungsgebiet bestand. In 2019 wurde zum Stadtraum Alt-West i.V.m. Südwest eine 
vertiefende Detailuntersuchung durchgeführt und im Ergebnis für Alt-Lindenau und Lindenau 
die Anwendungsvoraussetzungen für eine Soziale Erhaltungssatzung nachgewiesen. Der 
Beschluss der Satzungen Alt-Lindenau und Lindenau erfolgte in der Ratsversammlung am 
17.06.2020 (vgl. VI-DS-08251-NF-01 und VI-DS-08252-NF-01).
In den Teilbereichen Plagwitz, Kleinzschocher, Neulindenau und Leutzsch waren die 
Rückläufe an ausgefüllten Fragebögen aus der Haushaltsbefragung jedoch zu gering, um 
eine teilräumliche Analyse bzgl. der Ableitung der Anwendungsvoraussetzungen für eine 
Soziale Erhaltungssatzung auch für diese Gebiete anzustellen. Die Durchführung 
ergänzender Detailuntersuchungen wurde deshalb vom Gutachter empfohlen.
Dementsprechend wurde für das Untersuchungsgebiet Neulindenau ein 
Aufstellungsbeschluss für eine Soziale Erhaltungssatzung in der Ratsversammlung am 
12.11.2020 gefasst. In 2021 erfolgte daraufhin die Detailuntersuchung in Verbindung mit 
einer umfassenden Haushaltsbefragung, die jetzt im Ergebnis vorliegt.
 
2. Beschreibung der Maßnahme 
 
Mit der vorliegenden Detailuntersuchung des beauftragten Büros LPG Landesweite 
Planungsgesellschaft mbH aus Berlin für das Untersuchungsgebiet Neulindenau (s. Anlage 
2) wurde der abschließende Verfahrensschritt zur Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen 
von sozialen Erhaltungssatzungen vollzogen. 
Im Mittelpunkt des sozialen Erhaltungsrechts steht die Erhaltung der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen, die sich aus dem jeweiligen örtlichen 
Zusammenhang ergeben müssen. Im optimalen Fall korrespondieren die 
Bevölkerungsstruktur, das Wohnraumangebot und die öffentliche Infrastruktur eines 
Quartiers miteinander, so dass eine Veränderung der Bevölkerungsstruktur dazu führen 
kann, dass negative Auswirkungen auf die bereitgestellte Infrastruktur möglich sind. Die 
Soziale Erhaltungssatzung verfolgt mit dieser Logik ausschließlich städtebauliche 
Interessen.
Die Detailuntersuchung dient der Verifizierung der vermuteten Gefahr einer Verdrängung der 
gewachsenen Wohnbevölkerung in Neulindenau. Erforderlich ist die Analyse von Daten zur 
sozialen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung und wirtschaftlichen Situation 
(Verdrängungspotenzial) sowie zur Gebäudesituation (Aufwertungspotenzial, -druck). Die 
dafür notwendigen Daten konnten nur teilweise aus vorliegenden sekundär-statistischen 
Daten erhoben werden. Deshalb war auch eine Befragung der Haushalte im 
Untersuchungsgebiet sowie eine Vorortbegehung des Gebäudebestandes notwendig.
Im Ergebnis der Detailuntersuchung liegt eine ausführliche Begründung über die 
Anwendbarkeit des sozialen Erhaltungsrechts im Untersuchungsgebiet Neulindenau vor. Die 
Analyse von Sekundärstatistiken, die Ortsbildanalyse und die Auswertung der 
Haushaltsbefragung führten zum Ergebnis, dass die Anwendungsvoraussetzungen für den 
Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung – ein bestehendes bauliches Aufwertungspotenzial, 
ein wohnungswirtschaftlicher Aufwertungsdruck und ein soziales Verdrängungspotenzial – 
im gesamten Untersuchungsgebiet nicht vorliegen.
Eine detaillierte Darstellung und Zusammenfassung der städtebaulichen Gründe ist der 
Detailuntersuchung zur Prüfung des Einsatzes einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 
172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB zur Erhaltung der Zusammensetzung der 
5 von 104 in Zusammenstellung
6/6
Wohnbevölkerung im Untersuchungsgebiet Neulindenau (Anlage 2) auf Seite 78 zu 
entnehmen.
 
3. Realisierungs- / Zeithorizont 
 
Mit Veröffentlichung des Aufhebungsbeschlusses im Amtsblatt (voraussichtlich Anfang 2022) 
tritt der Aufstellungsbeschluss außer Kraft und es entfallen die 
Zurückstellungsvoraussetzungen. Bereits zurückgestellte Bauanträge sind nach der 
geltenden Rechtsauffassung abschließend zu bearbeiten. 
 
4. Finanzielle Auswirkungen 
 
Keine
5. Auswirkungen auf den Stellenplan 
 
Keine
 
6. Bürgerbeteiligung 
 
 bereits erfolgt  geplant X  nicht nötig
 
7. Besonderheiten  
 
Keine
 
8. Folgen bei Nichtbeschluss 
 
Prüfung und ggf. Zurückstellungen von baugenehmigungspflichtigen Vorhaben im Rahmen 
des Baugenehmigungsverfahrens wären weiterhin erforderlich.
Anlage/n
1 Anlage 1 Bekanntmachung der Aufhebung Aufstellungsbeschluss Neulindenau 
(öffentlich)
2 Anlage 2 Bericht Untersuchungsgebiet Neulindenau (nur elektronisch 
einsehbar) (öffentlich)
6 von 104 in Zusammenstellung
Anlage 1 zu VII-DS-06261 
  
  
Öffentliche Bekanntmachung  
  
Aufhebung des Beschlusses zur Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß 
§ 172 Baugesetzbuch (BauGB) für das Untersuchungsgebiet Neulindenau  
  
Der Stadtrat hat in der Ratsversammlung vom […] die Aufhebung des 
Aufstellungsbeschlusses einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 
Nummer 2 BauGB für das Untersuchungsgebiet Neulindenau (Beschluss Nr. VII-DS-01642, 
öffentlich bekannt gemacht im Amtsblatt am 28.11.2020) beschlossen. 
Die Abgrenzung des Untersuchungsgebietes ist aus dem nachstehenden Übersichtsplan 
ersichtlich.  
  
Der Beschluss wird hiermit ortsüblich bekannt gemacht. 
  
  
Leipzig, den   
  
  
 
Burkhard Jung,   
Oberbürgermeister der Stadt Leipzig 
7 von 104 in Zusammenstellung
Neulindenau
723
720
601
511
721
722
520
615
710
617
513
700
525 521
714
616
612
613
714
524
614
© Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung
Übersichtsplan für die Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses zur Sozialen Erhaltungssatzung
gemäß § 172 BauGB für das Untersuchungsgebiet Neulindenau
8 von 104 in Zusammenstellung
 
 
DETAILUNTERSUCHUNG ZUR PRÜFUNG DES EINSATZES EINER SOZIALEN 
ERHALTUNGSSATZUNG GEMÄß § 172  ABSATZ 1 SATZ 1 NUMMER 2 
BAUGB ZUR ERHALTUNG DER ZUSAMMENSETZUNG DER  
WOHNBEVÖLKERUNG IM UNTERSUCHUNGSGEBIET NEULINDENAU  
 
 
 
 
 
9 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
2 
Auftraggeberin 
 
Stadt Leipzig 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung 
Abteilung Wohnungsbau  
Sachgebiet 64.12 Besonderes Städtebaurecht/ 
Erhaltungssatzungen 
 
Prager Straße 118-136  
04317 Leipzig  
  
 
Auftragnehmerin 
 
LPG Landesweite Planungsgesellschaft mbH 
Geschäftsführer Roland Schröder 
 
Gaudystraße 12 
10437 Berlin 
 
Tel.:  [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
Fax:  [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
www.LPGmbH.de 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Bearbeitung:  Dipl.-Ing. Sören Drescher 
Dipl.-Ing. Roland Schröder  
B. Sc. Oliver Frühauf 
B. Sc. Lena Hach 
 
 
 
Abbildungen Deckblatt: LPG mbH, eigene Aufnahmen,  
Mai bis Juni 2021 
 
Stand:   September 2021 | Endbericht 
 
 
10 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
3 
Inhaltsverzeichnis 
1. Einleitung  .....................................................................................................................................  5 
1.1 Anlass  ----------------------------------------------------------------------------------------------  6 
1.2 Fragestellungen der Detailuntersuchung ----------------------------------------------------------  7 
1.3 Vorgehensweise und Erhebungsmethodik --------------------------------------------------------  7 
1.3.1 Analyse und Auswertung der Sekundärstatistik ----------------------------------------  9 
1.3.2 Infrastrukturanalyse ---------------------------------------------------------------------  10 
1.3.3 Haushaltsbefragung ---------------------------------------------------------------------  10 
1.3.4 Ortsbildanalyse --------------------------------------------------------------------------  15 
2. Kurzbeschreibung des Untersuchungsgebiets ..................................................................... 16 
2.1 Förderkulissen, Planwerke und aktuelle Planungen -------------------------------------------  16 
2.2 Vorhandene grüne und soziokulturelle Infrastrukturen ----------------------------------------  19 
3. Gebietsabgrenzung ................................................................................................................ 21 
4. Aufwertungspotenzial ............................................................................................................. 23 
4.1 Gebäudealter -------------------------------------------------------------------------------------  23 
4.2 Wohnungsschlüssel und Wohnfläche ------------------------------------------------------------  25 
4.3 Eigentumsverhältnisse und Umwandlungspotenzial --------------------------------------------  26 
4.4 Sanierungs-/Modernisierungszustand der Wohngebäude gemäß Ortsbildanalyse ------ 27 
4.5 Ausstattungszustand ------------------------------------------------------------------------------  32 
4.6 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungspotenzials -------------------------------------  38 
5. Analyseebene Aufwertungsdruck ......................................................................................... 41 
5.1 Angebots- und Bestandsmieten ------------------------------------------------------------------  41 
5.2 Modernisierungsmaßnahmen und bauliche Veränderungen ---------------------------------- 46 
5.3 Umwandlungen und Wohnungsverkäufe -------------------------------------------------------  47 
5.4 Ferienwohnungen und Leerstand ----------------------------------------------------------------  50 
5.5 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungsdrucks -----------------------------------------  50 
6. Analyseebene Verdrängungspotenzial ............................................................................... 52 
6.1 Bevölkerungsentwicklung, Alterszusammensetzung und Herkunft ---------------------------- 52 
6.2 Haushaltsgröße, Haushaltsform und Haushaltstyp ---------------------------------------------  56 
6.3 Bildung, Berufstätigkeit und Beteiligung am Erwerbsleben -----------------------------------  59 
6.4 Einkommensverhältnisse und Mietbelastung ----------------------------------------------------  62 
6.5 Wohndauer, Nachbarschaft und Gebietsbindung --------------------------------------------  69 
6.6 Nutzung von Angeboten und Einrichtungen ----------------------------------------------------  72 
6.7 Durch die Haushalte wahrgenommene Entwicklungen im Quartier und in der  
Nachbarschaft ------------------------------------------------------------------------------------  75 
6.8 Einschätzung und Bewertung des Verdrängungspotenzials ---------------------------------- 76 
7. Zusammenfassende Bewertung und Empfehlung ............................................................... 78 
  
11 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
4 
8. Verzeichnisse ............................................................................................................................ 79 
8.1 Abbildungsverzeichnis ----------------------------------------------------------------------------  79 
8.2 Tabellenverzeichnis -------------------------------------------------------------------------------  81 
8.3 Quellenverzeichnis --------------------------------------------------------------------------------  82 
8.3.1 Literatur und Statistik --------------------------------------------------------------------  82 
8.3.2 Internet ------------------------------------------------------------------------------------  83 
Anhang 1: Plandarstellungen ............................................................................................................. 84 
Anhang 2: Fragebogen ....................................................................................................................... 85 
 
12 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
5 
1. Einleitung 
In den Großstädten Deutschlands hat sich die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum z u angemes-
senen Bedingungen verschlechtert. Angespannte Wohnungsmärkte mit drastisch steigenden Mieten sin d 
eine Folge der steigenden Nachfrage nach städtischem Wohnraum und dem gleichzeitig langsamen Aus-
schöpfen vorhandener Kapazitäten zur Schaffung von neuen Wohnungen. Das gestiegene Interes se an 
der Verwertung von Immobilien durch Immobilienunternehmen und Privateigentümer/-innen sowie gestie-
gene Ansprüche an Ausstattungsstandards und Wohnkomforts einkommensstarker Haushalte begünstigen 
Geschäftsmodelle, die z. B. durch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und/oder dur ch 
kostenaufwändige, mietumlagefähige Modernisierungen auf die Aufwertung von Bestandsimmobilien ab-
zielen. Dadurch ist der Wohnraum der darin lebenden Mieter/-innen zusätzlich gefährdet, weil Miet-
wohnraum verloren geht bzw. die Mietkosten steigen. 
Um die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt zu beeinflussen, sind für die Städte n ur wenige städte-
bauliche Eingriffsmöglichkeiten vorhanden. Eine Möglichkeit sind Soziale Erhaltungssatzungen gemä ß 
§ 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch (BauGB). Zwar können mit dem städtebaulichen Instru-
ment keine generellen Mietobergrenzen festgelegt werden und auch bauliche Angleichungen an gebiets-
typische, durchschnittliche Ausstattungsstandards sind zu akzeptieren, dennoch kann in Sozialen Er hal-
tungsgebieten durch die Einführung einer Genehmigungspflicht und damit eines Genehmigungsvorbehalts 
für bauliche Änderungen auf die Quartiersentwicklung Einfluss genommen werden. Vor diesem Hinter-
grund hat das sozialen Erhaltungsrecht auf angespannten Wohnungsmärkten in den vergangenen Jahren 
einen hohen Bedeutungszuwachs gewonnen. 
Im Mittelpunkt des sozialen Erhaltungsrechts steht die Erhalt ung der Zusammensetzung der Wohnbevöl-
kerung aus städtebaulichen Gründen, die sich aus dem jeweiligen örtlichen Zusammenhang ergeben muss. 
Im optimalen Fall korrespondieren die Bevölkerungsstruktur, das Wohnraumangebot und die öffentliche 
Infrastruktur eines Quartiers miteinander, sodass eine Veränderung der Bevölkerungszusammensetzung  
dazu führen kann, dass negative Auswirkungen auf die bereitgestellte Infrastruktur oder die Versorgung 
mit angemessenem Wohnraum möglich sind. Für den Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung ist zu ermit-
teln, ob die ansässige Wohnbevölkerung zum einen unter einem Verdrängungsdruck steht und zum ande-
ren auf die Wohnungen und die Infrastruktur im Quartier angewiesen ist. Die Soziale Erhaltungssatzung 
verfolgt mit dieser Logik ausschließlich städtebauliche Interessen, der Schutz einzelner Mieter/ -innen ist 
kein direktes Schutzziel.1 Trotz der rechtlich begrenzten Eingriffsmöglichkeiten kann mit der sozialen Er-
haltungssatzung „für die in einem intakten Gebiet wohnenden Menschen der Bestand der Umgebung 
gesichert und so die Bevölkerungsstruktur in einem bestimmten Ortsteil vor unerwünschten Verdrängungen 
geschützt werden.“2 
Schutzwürdig ist nach der Rechtsprechung ein Gebiet mit grundsätzlich jeder Art von Wohnbevölkerung, 
soweit deren Zusammensetzung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll.3 Es muss 
demnach keine bestimmte Bevölkerungszusammensetzung vorhanden sein. Vielmehr muss aus der Analyse 
 
1  Vgl. OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urt. Vom 14.12.2000 - 3 K 25/99-, NVwZ-RR 2001, 719 = BauR 2001, 1397 = UPR 
2001, 233 = NordÖR 2001, 213. 
2  BVerfG, Beschl. vom 26.01.1987 - 1 BvR 969/83- , DVBl. 1 987, 465 = NVwZ 1987, 879 = ZfBR 1987, 203. 
3  Stock, Jürgen (2012): 172 BauGB, in: Ernst, Werner/Zinkhahn, Wi lly/Bielenberg, Walter/Krautzberger, Michael (Hrsg.): 
Baugesetzbuch, Loseblattkommentar, Band V, 2012, Rn 41. 
13 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
6 
von Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck und Verdrängungspotenzial hervorgehen, dass sich aus be-
reits stattfindenden oder absehbaren Entwicklungen negative städtebauliche Folgeerscheinu ngen erge-
ben, die den Einsatz des sozialen Erhaltungsrechts – zum Beispiel zur Vermeidung von Verdrängungspro-
zessen – rechtfertigen. Damit wird den Grundsätzen der Bauleitplanung zur Schaffung und Er haltung 
sozial stabiler Bewohner/-innenstrukturen gemäß § 1 Absatz 6 Nummer 2 BauGB entsprochen, und städ-
tebauliche Folgekosten werden vermieden. 
1.1 Anlass 
Auf Grundlage des Beschlusses der Ratsversammlung VI- DS-05896 „Gesamtstädtische Voruntersuchung 
zum Einsatz von Sozialen Erhaltungssatzungen“ vom 24.10.2018 wurden im Ergebnis der Voruntersuchung 
(Grobscreening) fünf Stadtr äume (Mitte, Ost i. V. m. Südost, Alt-West i. V. m. Südwest und Nord) in 
Leipzig mit Relevanz für eine Soziale Erhaltungssatzung identifiziert, die ein erhöhtes Aufwertungs- bzw. 
Verdrängungspotenzial und einen erhöhten Aufwertungsdruck verzeichnen. Zusätzlich w urde der Stadt-
raum Connewitz in die Detailuntersuchung als fünfter Stadtraum aufgenommen. Die Detailuntersuchungen 
wurden im Zeitraum 2019 bis Anfang 2020 durchgeführt. Im Ergebnis wurden sechs Soziale Erhaltungs-
gebiete – Alt-Lindenau, Lindenau, Am Lene-Voigt-Park, Eisenbahnstraße, Connewitz und Eutritzsch – mit 
Beschluss der Ratsversammlung vom 17.06.2020 festgesetzt. 
Im Beschluss der Ratsversammlung vom 17.06.2020 zur Vorlage VI-DS-08252-NF-01 („Satzung gemäß 
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch (BauGB) zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohn-
bevölkerung (Soziale Erhaltungssatzung) für das Gebiet „Alt-Lindenau“) ist zudem enthalten, dass im Jahr 
2021 Detailuntersuchungen für das Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher und die Erweiterungs-
gebiete Neulindenau, Leutzsch und Umfeld Paul-Küstner-Straße durchzuführen und zu präzisieren  sind 
sowie insbesondere die Qualität der Stichprobe aus der Haushaltbefragung zu erhöhen ist. Ziels tellung 
ist ggf. die Ableitung neuerlicher Satzungen für Soziale Erhaltungsgebiete. Am 12.11.2020 hat der  
Stadtrat der Stadt Leipzig die Aufstellung Sozialer Erhaltungssatzungen für die vier Untersuchungsge-
biete Plagwitz/Kleinzschocher, Umfeld Paul-Küstner-Straße, Neulindenau und Leutzsch beschlossen.4  
Mit der vorliegenden Detailuntersuchung für das Untersuchungsgebiet Neulindenau wurde der abschlie-
ßende Verfahrensschritt zur Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass von Sozialen Erhal-
tungssatzungen vollzogen. Das Untersuchungsgebiet Neulindenau umfasst die folgenden Statistischen 
Bezirke: 721, 722 und 723. Damit wurde der Beschluss der Ratsversammlung VI-DS- 08252-NF-01 „Sat-
zung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch (BauGB) zur Erhaltung der Zusammensetzung 
der Wohnbevölkerung (Soziale Erhaltungssatzung) für das Gebiet „Alt-Lindenau““ vom 17.06.2020 um-
gesetzt. Der Auftrag zum Erlass von Sozialen Erhaltungssatzungen gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 
2 BauGB leitet sich aus dem Wohnungspolitischen Konzept (WoPoKo) der Stadt Leipzig von 2015 ab 
(Beschluss der Ratsversammlung Nr. VI- DS-1475-NF-002 vom 28.10.2015, Seite 23). Das Integrierte 
Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK) (VI-DS-04159-NF-01, Beschluss vom 31.05.2018) greift 
im Fachkonzept Wohnen diesen Auftrag auf. 
 
4  Stadt Leipzig, Ratsversammlung Plagwitz/Kleinzschocher - Beschluss-Nr.  VII-DS-01637, Umfeld Paul-Küstner-Straße - Be-
schluss-Nr. VII-DS-01645, Neulindenau - Beschluss-Nr. VII-DS-01642, Leutzsch - Beschluss-Nr. VII-DS-01644. 
14 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
7 
1.2 Fragestellungen der Detailuntersuchung 
Mit der Detailuntersuchung wurde geprüft, ob im Untersuchungsgebiet Neulindenau ein Handlungserfor-
dernis im Sinne des sozialen Erhaltungsrechts gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer  2 BauGB besteht 
und ob die rechtlichen Voraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung erfüllt sind. Dafür 
wurden das bauliche Aufwertungspotenzial, der wohnungswirtschaftliche Aufwertungsdruck und das so-
ziale Verdrängungspotenzial ermittelt. Neben der Analyse sekundärstatistischen Datenmaterials wurden 
eine gebäudescharfe Ortsbildanalyse und eine Haushaltsbefragung durchgeführt, um ergänzende Infor-
mationen zur Ausstattung der Wohnungen, der Miethöhe und zu den Einkommensverhältnissen sowie der 
Gebietsbindung der Bevölkerung ermitteln zu können. Mit der vorliegenden Detailuntersuchung wu rden 
folgende Fragen beantwortet: 
▪ Liegen die Anwendungsvoraussetzungen zur Festsetzung einer sozialen Erhaltungssatzung im Un-
tersuchungsgebiet oder in Teilen vor? 
▪ Wie setzt sich die zu schützende Wohnbevölkerung zusammen?  
▪ Welcher Zusammenhang besteht zwischen der vorhandenen Zusammensetzung der Wohnbevöl-
kerung, dem Wohnungsangebot und der sozialen, grünen und verkehrlichen Infrastruktur? 
▪ Welche Steuerungswirkung geht vom sozialen Erhaltungsrecht auf die bauliche und soziale Struk-
tur im Untersuchungsgebiet aus? 
▪ Welche Auswirkungen kann eine beim Land Sachsen zu beantragende Umwandlungsverordnung 
für das Untersuchungsgebiet entfalten, wenn es ein Soziales Erhaltungsgebiet werden sollte? 
▪ Welche negativen städtebaulichen Folgen sind durch eine Veränderung der Zusammensetzung 
der Wohnbevölkerung zu erwarten?  
▪ Welche Handlungserfordernisse bestehen im Gebiet und welche Erhaltungsziele sollen mit dem 
sozialen Erhaltungsrecht im Untersuchungsgebiet oder in Teilen des Untersuchungsgebiets er-
reicht werden? 
▪ Wie ist das potenzielle Soziale Erhaltungsgebiet räumlich abzugrenzen, um innerhalb des Gel-
tungsbereichs die aufgestellten Erhaltungsziele erreichen zu können? 
▪ Mit welchen Genehmigungskriterien ist die Erreichung der aufgestellten Erhaltungsziele möglich? 
1.3 Vorgehensweise und Erhebungsmethodik 
Die Erhebungsmethodik zur Durchführung der Detailuntersuchung basiert auf einer Analyse des sekundär-
statistischen Datenmaterials und Primärerhebungen entsprechend der Abbildung 1. 
15 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
8 
Abbildung 1: Schematischer Untersuchungsaufbau 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
In kleinräumiger Vertiefung des stadtweiten Grobscreenings zur Identifizierung von  Verdachtsgebieten, 
wurden auch in der Detailuntersuchung zur Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen für die Festsetzung 
einer sozialen Erhaltungssatzung die folgenden drei Analyseebenen verwendet: 
16 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
9 
▪ Das Aufwertungspotenzial beschreibt, welche Möglichkeiten im Gebiet vorhanden sind, um den 
baulichen Zustand des Gebäude- und Wohnungsbestands über den gebietstypischen A usstat-
tungszustand hinweg wohnwerterhöhend verändern zu können, welche Eigentumsverhältnisse vor-
liegen und inwieweit Potenziale zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bestehen. 
▪ Demgegenüber beschreibt der Aufwertungsdruck, wie das wohnwerterhöhende Potenzial im 
Gebiet bereits genutzt wird bzw. welche Rahmenbedingungen dafür einen Anlass geben. Dazu 
werden die Dynamik des Wohnungsmarkts und die Attraktivität des Wohnstandorts anhand der 
Entwicklung von Angebots- und Bestandsmieten, baulichen Maßnahmen und Umwandlungen von 
Miet- in Eigentumswohnungen sowie Wohnungsverkäufen analysiert. 
▪ Das Verdrängungspotenzial knüpft an die soziodemografischen Rahmenbedingungen im Quar-
tier an. Welche Haushalte sind potenziell von einer Verdrängung bedroht und inwieweit ist in 
Kombination mit dem Aufwertungspotenzial und dem Aufwertungsdruck eine Gefährdung der 
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu befürchten? Zeichnen sich bereits Veränderungen in 
der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ab und leiten sich daraus negative städtebauliche 
Folgen ab? 
1.3.1 Analyse und Auswertung der Sekundärstatistik 
Die Grundlage der Detailuntersuchung bildet die Analyse von Sekundärstatistiken zu soziodemographi-
schen Daten, der Mietpreisentwicklung, baulichen Maßnahmen und weiteren gebäudebezogenen Kenn -
werten. Die sekundärstatistischen Daten liegen in der Regel auf der Ebene der Statistischen Bezirke (STB) 
– unterhalb des zu analysierenden Untersuchungsgebiets – vor. In der Abbildung 2 sind die statistischen 
Blöcke und Bezirke im Untersuchungsgebiet dargestellt. Die Sekundärdaten wurden, soweit möglich, auf 
der Ebene des Untersuchungsgebiets durch Aggregation der Statistischen Bezirke ausgewertet. Die Se-
kundärdaten werden – soweit möglich – zum aktuell verfügbaren Datenstand, als auch in ihrer zeitlichen 
Entwicklung ausgewertet. Aufgrund der begrenzten sekundärstatistischen Datenverfügbarkeit auf klein-
räumiger Ebene sind die Ergebnisse der Haushaltsbefragung von großer Bedeutung, um die Daten zu 
qualifizieren und Datenlücken zu schließen, z. B. die Einkommenssituation, die Warmmietbelastung von 
Haushalten und Ausstattungs- und Mietstandards. Die Daten der Haushaltsbefragung li egen auf Ebene 
der statistischen Blöcke vor und konnten (teil-)gebietsscharf aggregiert und ausgewertet werden. 
17 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
10 
Abbildung 2: Statistische Bezirke und statistische Blöcke im Untersuchungsgebiet 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
1.3.2 Infrastrukturanalyse 
Als weiterer Bearbeitungsbaustein wurden die soziale und grüne Infrastruktur im Gebiet hins ichtlich be-
stehender Bedarfe sowie dem Versorgungsgrad analysiert. Neben statistischen Kennwerten wurden auch 
Planwerke wie das Integrierte Stadtentwicklungskonzept (INSEK) 2030 der Stadt Leipzig, die Planungs-
raumsteckbriefe der Kinder- und Jugendförderung und der Schulentwicklungsplan – Fortschreibung 2019 
verwendet. In der Regel wurden diese Daten auf Ebene von Planungsräumen und Ortsteilen ausgewertet. 
Die amtlichen Statistiken wurden durch die Haushaltsbefragung qualifiziert, indem z. B. die Nutzung von 
lokalen, gebietsspezifischen Infrastruktureinrichtungen abgefragt, die Wohnzufriedenheit ermittelt und 
wahrgenommene Veränderungen im Quartier erhoben wurden (vgl. Kapitel 6).  
1.3.3 Haushaltsbefragung 
Durchführung 
Für den Begründungszusammenhang für oder gegen den Erlass einer sozialen Erhaltungssatzu ng sind 
repräsentative Daten zu soziodemographischen Fragen, der Einwohner- und Haushaltsstr uktur, den Ein-
kommensverhältnissen und vor allem zu den Wohnverhältnissen, der Mietentwicklung und der Mietbelas-
tung unerlässlich. Diese wurden mittels einer Haushaltsbefragung erhoben. Die Haushaltsbefragung fand 
im Zeitraum März bis Mai 2021 statt. Es wurden 2.603 Personen im Alter zwischen 18 und 85 Jahren mit 
18 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
11 
Hauptwohnsitz im Untersuchungsgebiet Neulindenau angeschrieben und gebeten, an der schriftlich en 
Haushaltsbefragung teilzunehmen. Die Auswahl der angeschriebenen Person je Haushalt erfolgte per 
Zufallsstichprobe aus dem Einwohnermelderegister durch den Auftraggeber. Die Haushalte w urden von 
der Stadt Leipzig mit einem personalisierten Anschreiben über die Haushaltsbefragung, die Hintergründe 
der Untersuchung, die Ziele des sozialen Erhaltungsrechtes und den Umgang mit den persönlichen Daten 
durch den Auftraggeber informiert. Dem Anschreiben war ein sechsseitiger Fragebogen beigelegt  (vgl. 
Anhang 1). Begleitend wurde eine Pressemitteilung veröffentlicht. Anfang April 2021 wurden Erinn e-
rungsschreiben an die Haushalte verschickt. Die Teilnahme an der Befragung war für die Haushalte der 
Zufallsstichprobe auch im Internet durch einen Online-Fragebogen möglich. 
Die Teilnahme an der Befragung erfolgte freiwillig. Die Angaben wurden anonym erfasst und unterliegen 
den Regelungen des Artikel 13 der Datenschutzgrundverordnung und § 20 des Sächsischen Sta tistikge-
setzes.5  
Auswertung und Analyse 
Die Antworten aus den postalisch eingereichten und online eingegebenen Fragebögen wurden anonym 
erfasst, die erhobenen Daten in Zahlen umgesetzt und ohne Namen und ohne Adresse, das heißt anony-
misiert, zwischengespeichert. Anschließend wurden die Daten ausgewertet sowie ausschließlich zu den 
Zwecken der vorliegenden Untersuchung verwendet. Ein Rückschluss auf einzelne Teilnehmende ist damit 
ausgeschlossen. 
Die Ergebnisse der Haushaltsbefragung sind in diesem Bericht in Diagrammen dargestellt.  Je nach Fra-
getyp (Einfach- oder Mehrfachnennungen) und Beantwortung durch den Haushalt (z. B. durch das Offen-
lassen von Fragen) variiert die Gesamtheit (n) bei den einzelnen Fragen. Die zu Grunde liegende Zahl 
der einbezogenen Antworten ist jeweils in den Diagrammen angegeben (n=Anzahl). Beziehen sich die 
Werte auf das gesamte Untersuchungsgebiet, also die Grundgesamtheit der Personen, Wohnungen oder 
Gebäude, wird dies mit einem großem „N“ angezeigt. Zur bessere n Lesbarkeit sind in der Regel die 
Prozentwerte und/oder die absoluten Werte zusätzlich angegeben. Fallzahlen unter 10 können nur eine 
Tendenzaussage sein, Fallzahlen unter 5 werden in der Regel mit einem Sternchen gekennzeichnet. In den 
Ausführungen zur Haushaltsbefragung wird zur besseren Lesbarkeit von Haushalt en gesprochen. Dies 
bezieht sich jeweils auf die antwortenden Haushalte zur jeweiligen Frage bzw. auf die teilnehmenden 
Haushalte an der Haushaltsbefragung. Bei der Auswertung haushaltsspezifischer Daten wurden verschie-
dene Kategorien gebildet, um die Haushalte besser beschreiben zu können. Dazu wurde die H aushalts-
form, z. B. Alleinlebende, Alleinerziehende, Paare mit Kind/ern oder Paare ohne Kind/er im Fragebogen 
abgefragt. Daran anknüpfend wurden Haushaltstypen gebildet, um die einzelnen Haushaltsformen auch 
gemäß dem Alter analysieren zu können. Dadurch können z. B. jüngere oder ältere Alleinlebende und 
Paare miteinander verglichen werden. Die genauen Haushaltsformen und -typen sind in Kapitel 6 dar-
gestellt.  
An mehreren Stellen der Auswertung erfolgt eine Differenzierung der Analyseergebnisse nach Zuzugsko-
horten. Zu beachten ist, dass diese Darstellungen den Ist-Zustand (Momentaufnahme) zum Zeitpunkt der  
 
5  Satzung über die kommunalen Erhebungen der Stadt Leipzig; einsehbar un ter www.leipzig.de/buergerumfrage sowie Säch-
sisches Statistikgesetz, einsehbar unter https://www.revosax.sachsen.de/. 
19 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
12 
Haushaltebefragung widerspiegeln. Möglicherweise bereits stattgefundene Veränderungsprozesse, z. B. 
der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung können so nicht abgebildet werden. Die Darstellungen tref-
fen insofern keine belastbaren Aussagen zur Entwicklung der Zusammensetzung der  Wohnbevölkerung 
im zeitlichen Verlauf, da bereits weggezogene Haushalte nicht mehr in der Stichprobe enthalten sind. Sie 
stellen daher eher Tendenzaussagen zur Zusammensetzung der einzelnen Zuzugskohorten dar und sind 
damit als eine Annäherung an stattfindende Veränderungen zu verstehen.  
Bei der Analyse der Daten und der Auswertung der Haushaltsbefragung wurden das Teilnahmeverhalten 
und ggf. leichte Differenzen bei einzelnen der dargestellten Parameter in die Beurteilung einbezogen  
und es wurde wo immer möglich auf aktuelle Zahlen der kommunalen Statistik zurückgegriffen.  
Repräsentativität des Rücklaufs der Haushaltsbefragung 
Im Untersuchungsgebiet Neulindenau wurden im Rahmen der Haushaltsbefragung 2.603 von 2.920 Haus-
halten im Gebiet angeschrieben. 814 Haushalte haben an der Haushaltsbefragung teilgenommen, was 
einem Rücklauf von 31 % entspricht (vgl. Tabelle 1). Aus gutachterlicher Erfahrung ist diese Rücklaufquote 
quantitativ als sehr gut zu bewerten.  
Tabelle 1: Kennzahlen zur Haushaltsbefragung 
Untersuchungsgebiet Versand Rücklauf  
(absolut) 
Rücklauf  
(in %) 
gewertete  
Fragebögen 
Neulindenau 2.603 814 31 % 814 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Zur Prüfung der Qualität der durch die Haushaltebefragung erzielten Stichprobe wurden die in der Be-
fragung erhobenen Daten mit der zur Verfügung stehenden Sekundärstatistik abgeglichen. Dies ist in den 
folgenden Abbildungen dargestellt. Aus diesem Abgleich lässt sich ableiten, ob die Stichprobe die Grund-
gesamtheit hinsichtlich ausgewählter Merkmale adäquat abbildet, oder ob spezifische Verzerrungen auf-
treten, aufgrund derer die Aussagekraft der anhand der Haushaltebefragung ermittelten Ergebniss e 
eingeschränkt sein könnte. Die soziodemographischen Sekundärdaten wurden gebietsscharf für das Un-
tersuchungsgebiet ausgewertet. Für den Vergleich der Eigentumsverhältnisse wurden die Daten f ür alle 
Mehrfamilienhäuser innerhalb des Untersuchungsgebiets ausgewertet. 
Bei der Anlage der Befragung (Zufallsstichprobe aus dem Einwohnerregister) ist zu beachten, dass grö-
ßere Haushalte auch eine größere Chance haben, in die Stichprobe einbezogen zu werden. Diese unter-
schiedlichen Auswahlwahrscheinlichkeiten werden durch haushaltsbezogene Wichtungsfaktoren berück -
sichtigt. Damit erfolgte eine Anpassung des Merkmals Haushaltsgröße an die Daten des Einwohnerregis-
ters der Stadt Leipzig. Die Berechnung der Wichtungsfaktoren erfolgte durch die Stadt Leipzig, Amt für 
Statistik und Wahlen. In den beiden nachfolgenden Tabellen sind die Haushaltsgröße gemäß Einwohner-
register der Stadt Leipzig zum 31.12.20 20 und die Haushaltsgröße gemäß Haushaltsbefragung 2021 
– gewichteter und ungewichteter Datensatz – gegenübergestellt. 
20 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
13 
Tabelle 2: Darstellung des Rücklaufs 
UG Gebiet 
Stadt Leipzig,  
Einwohnerregister, 
31.12.20 
Haushaltsbefragung 
2021 (gewichteter 
Datensatz) 
Haushaltsbefragung 
2021 (ungewichteter 
Datensatz) 
Personen Haushalte Personen Haushalte Personen Haushalte 
3 Neulindenau 4.821 2.920 1.254 819 1.461 814 
Quelle: LPG mbH, eigene Zusammenstellung gemäß: Stadt Leipzig, Ordnungsamt, Einwohner register, Stand 
31.12.20; Haushaltsbefragung 2021 
Tabelle 3: Haushaltsgröße gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung (gewichteter Datensatz) 
Haushaltsgröße Neulindenau 
N=2.920 n=800 
1-Personen-Haushalte 63 % 64 % 
2-Personen-Haushalte 23 % 23 % 
3-Personen-Haushalte 8 % 8 % 
4-und-mehr-Personen-Haushalte 6 % 6 % 
Haushaltsgröße (Mittelwert) 1,6 1,6 
Quelle: LPG mbH, eigene Zusammenstellung gemäß: Stadt Leipzig, Ordnungsamt, Einwohne rregister, Stand 
31.12.20; Haushaltsbefragung 2021 
Zur Auswertung und Darstellung der Haushaltsbefragung wird in der Regel der haushaltsbezogene, ge-
wichtete Datensatz verwandt. Auswertungen zu den Merkmalen Alter, Nationalität, Beruf und Bil dung 
werden personenbezogen auf Grundlage des ungewichteten Datensatzes dargestellt. Die jeweils zutref-
fende Bezugsgröße Haushalt oder Person wird in den Abbildungsüberschriften der Auswertun gen zur 
Haushaltsbefragung zum besseren Verständnis aufgeführt. 
Die folgenden Abbildungen geben Aufschluss über die Qualität der Stichprobe in Relation zur Grundge-
samtheit im gesamten Untersuchungsgebiet. Die Altersstruktur im Untersuchungsgebiet Neulindenau ist na-
hezu deckungsgleich mit der amtlichen Statistik (vgl. Abbildung 3). Leicht unterrepräsentiert ist der Anteil 
an Ausländerinnen und Ausländern gemäß Abbildung 4 . Dies sind erwartbare Abweichungen. Für die 
Analyse wird auf die sekundärstatischen Daten zurückgegriffen. 
21 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
14 
Abbildung 3: Altersstruktur gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung (personenbezogen) 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Ordnungsamt, Einwohnerregister, Stand 31.12.20; Haushaltsbefragung 2021 
Abbildung 4: Nationalität gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung (personenbezogen) 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Zusammenstellung gemäß: Stadt Leipzig, Ordnungsamt, Einwohner register, Stand 
31.12.20; Haushaltsbefragung 2021 
Die Eigentumsform der Wohngebäude gemäß der Haushaltsbefragung weist eine hohe Übereinstimmung 
mit der amtlichen Statistik auf, wie in der Abbildung 5 dargestellt ist. 
22 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
15 
Abbildung 5: Eigentumsform der Gebäude gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung (haushalts-
bezogen) 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung (AWS) 2021 Stand Apr il 2021; Haushaltsbe-
fragung 2021 
Zusammengefasst lässt sich aus gutachterlicher Sicht feststellen, dass der erhobene Datensatz hinsichtlich 
Quantität und Qualität die repräsentative Beschreibung des Untersuchungsgebiets ermöglicht. 
1.3.4 Ortsbildanalyse 
Im Zeitraum Mai bis Juni 2021 wurde eine gebäudescharfe Ortsbildanalyse im gesamten Untersuchungs-
gebiet durchgeführt, um den Gebäudezustand und das Aufwertungspotenzial im Gebiet bewerten zu  
können. Dabei wurden folgende Merkmale anhand fester Bewertungskriterien für jedes Wohngebäude 
(Mehrfamilienhäuser ab 3 Wohneinheiten) erhoben, sofern diese vom öffentlichen Straßenland aus er-
kennbar waren: 
▪ aktuelle Bautätigkeit 
▪ Fassadenzustand und Wärmedämmung der Fassade 
▪ Ausstattung mit Balkonen oder Aufzug 
▪ Fenster 
▪ Anzahl der Geschosse; Möglichkeit zum Dachgeschossausbau bzw. zur Aufstockung 
▪ Erdgeschoss nach Nutzungsart (inkl. Leerstand) 
Die Ortsbildanalyse qualifiziert die Haushaltsbefragung und ist grundlegend, um aktuelle Aufwertungs-
tendenzen und vorhandene Modernisierungspotenziale ermitteln zu können. 
23 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
16 
2. Kurzbeschreibung des Untersuchungsgebiets 
Das Untersuchungsgebiet Neulindenau umfasst den gleichnamigen Ortsteil des Stadtbezirks Alt-West im 
Bereich südlich der Morgensternstraße. Große Teile des Gebiets werden von drei- bis viergeschos sigen 
Gebäuden der 1920er und 1930er Jahre bestimmt, fünfgeschossige Gründerzeithäuser in geschlossener 
Bauweise befinden sich vor allem rund um Abschnitte der Lützner Straße wird. Im Zentrum des Gebiet s 
befinden sich zudem ein Block aus den 1990er Jahren sowie Einfamilienreihenhäuser jüngerer Zeit. Südlich 
des Karl-Heine-Kanals befindet sich vor allem Gewerbe, lediglich im Umfeld der kulturell genutzten ehe-
maligen Baumwollspinnerei gibt es Wohnbebauung. Es besteht jedoch kein baulicher Zusammenhang zu 
anderen Wohnhäusern nördlich des Kanals. 
In der Lützner Straße verkehren mehrere Straßenbahnlinien, die eine bequeme Anbindung an die Leipzi-
ger Innenstadt ermöglichen. Am Lindenauer Bushof wird unter anderem die tangential verlaufende Busli-
nie 60 erreicht. Zudem grenzen die S-Bahnhöfe Neulindenau und Plagwitz an das Gebiet.  
Abbildung 6: Übersicht über das Untersuchungsgebiet 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
2.1 Förderkulissen, Planwerke und aktuelle Planungen 
Der gesamte Leipziger Westen ist ein Schwerpunktgebiet der Leipziger Stadtentwicklung und auch das 
Untersuchungsgebiet Neulindenau profitiert davon. Seit 2007 wurde der Leipziger Westen durch  den 
Europäischen Fonds für regionale Entwicklung (EFRE) und seit 2014 durch den Europä ischen Sozialfonds 
(ESF) gefördert. Für beide Programme endete die Förderperiode im Jahr 2020. Zudem ist der Leipziger 
24 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
17 
Westen seit 2003 Stadtumbau-Ost-Gebiet. Zuletzt wurde 2018 das Maßnahmenkonzept sowie der Ge-
bietszuschnitt des Aufwertungsgebiets Leipzig West aktualisiert und angepasst. Die Programmlaufzeit 
endet 2022. Darüber hinaus ist der Leipziger Westen Teil des EU-Smart-City-Projektes Triangulum, in 
dessen Rahmen „zukunftsfähige [...] Lösungen für städtische Infrastrukturen, Energie und nachhaltige Mo-
bilität“6 entwickelt und modellhaft umgesetzt werden. Des Weiteren wurde 2018 ein neues Integriertes 
Stadtentwicklungskonzept mit dem Zeithorizont 2030 (INSEK Leipzig 2030) beschlossen. Hierin wird Neu-
lindenau als Qualifizierungsgebiet I kategorisiert.7 
Die Abbildung 7 gibt einen Überblick über die Fördergebiete in Leipzig. Im Rahmen der Städtebauför-
derung wurden im Leipziger Wes ten öffentliche Fördermittel in die Instandsetzung und Sanierung des 
Gebäudebestands, den öffentlichen Raum und die soziale Infrastruktur sowie in Netzwerk- und Beteili -
gungsstrukturen eingesetzt, die sich an den Bedarfen der Bewohner/-innen, lokalen Akteure und privaten 
sowie öffentlichen Wohnungseigentümer/-innen orientieren. 
Abbildung 7: Fördergebietskulissen, Stand: 01/2020 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung 
Die Auflistung der verschiedenen Fördergebietskulissen unterstreicht, dass im Untersuchungsgebiet im Rah-
men der Städtebauförderung öffentliche Fördermittel in die Instandsetzung und Sanierung des Gebäu-
debestands, den öffentlichen Raum und die soziale Infrastruktur sowie in Netzwerk- und Beteili gungs-
strukturen eingesetzt werden, die sich an den Bedarfen der Bewohnerinnen und Bewohnern, lokalen Ak-
teure und privaten sowie öffentlichen Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern orientieren. 
 
6  Stadt Leipzig, INSEK 2030, B- 39 
7  Stadt Leipzig, INSEK 2030, C2 .1-20 
25 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
18 
In dem 2018 beschlossenen INSEK werden für alle Leipziger Ortsteile Handlungsansätze bis 2030  vor-
gestellt. Die das Untersuchungsgebiet betreffenden Ansätze sind in der Tabelle 4 zusammengestellt, so-
fern sie mehrfach auftraten. 
Tabelle 4: Handlungsansätze bis 2030 für die im Untersuchungsgebiet gelegenen Ortsteile ge-
mäß INSEK 2030 
 
Neulindenau 
Nutzung des Instrumentensets „zum Erhalt und zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums“  
Ausbau der Bildungsinfrastruktur  
Verbesserung der Umweltqualität  
„Qualifizierung von Innenentwicklung und Nachverdichtung durch mehr Grün im Stadt-
raum“  
Qualifizierung und Stärkung von Magistralen  
Beobachtung der sozioökonomischen Entwicklung und Begleitung mit kleinteiligen prä-
ventiven Maßnahmen im Bereich Bildung und Soziales, Vernetzung von lokalen Akteu-
ren 
x 
„Sicherung und Qualifizierung von Kultur- und Freizeiteinrichtungen“; „Unterstützung 
kultureller Initiativen und Projekte“; Unterstützung sozialer, integrativer und Sportange-
bote 
x 
„Sicherung und Profilierung innerstädtischer Gewerbeflächen“ x 
Ausbau bzw. Erneuerung der verkehrlichen Infrastrukturen  x 
Weiterentwicklung von Sportstätten  
Quelle: Stadt Leipzig, INSEK 2030, S. 39- 45  
Es ist festzustellen, dass in Neulindenau Maßnahmen geplant sind, die die sozialen, kulturellen und ver -
kehrlichen Infrastrukturen sowie die Entwicklung innerstädtischer Gewerbeflächen betreffen. Der sozio-
ökonomischen Entwicklung soll besondere Aufmerksamkeit zuteilwerden; geplant ist unter anderem die  
Stärkung lokaler Netzwerke. Außerdem sind die Entwicklungsziele für Neulindenau im Kontext des Smart-
City-Projekts Triangulum8 zu nennen. Hier sollen „zukunftsfähige[ ] Lösungen für städtische Infrastrukturen, 
Energie und nachhaltige Mobilität“9 erarbeitet werden. 
Aktuell gibt es im Untersuchungsgebiet Neulindenau ein großes Neubauprojekt der kommunalen Leipziger 
Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (LWB). Zwischen Saalfelder Straße und Holbergstraße entsteht eine 
neue Wohnanlage mit 300 Wohnungen, die aus 18 Häusern besteht , welche in sechs Blöcken um zwei 
Wohnhöfe platziert sind. Alle diese Wohnungen werden mit Geld aus dem Förderprogramm des Frei-
staates zur Schaffung von mietpreisgebundenem Wohnraum gefördert. Mietinteressenten benötigen da-
her einen Wohnberechtigungsschein, um in der Neubauanlage wohnen zu können.10 
 
8  vgl. Stadt Leipzig, INSEK 2030, B- 11 
9  Stadt Leipzig, INSEK 2030, B- 45 
10  Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH, Neubauprojekte: Saalfelder Straße, Internetquelle.  
26 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
19 
Abbildung 8: Baustelle der Neubauanlage Saalfelder Straße 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Aufnahme, Juni 2021 
Darüber hinaus ist von Seiten der Stadt Leipzig geplant, Neulindenau als Klimaquartier in den kommen-
den Jahren zu qualifizieren. In diesem Rahmen können ggf. Fördermittel aus dem Bund-Länder-Programm 
„Wachstum und Nachhaltige Erneuerung“ zum Einsatz akquiriert werden. Dazu ist in einem ersten Schritt 
ein Klimakonzept zu erstellen, indem die konkreten Bedarfe und Handlungsmöglichkeiten im Quartier zur 
energetischen Ertüchtigung des Gebäudebestands, der technischen Infrastruktur und des öffentlich en 
Raums bestimmt werden. Als Partner/-innen sollen neben kommunalen und genossenschaftlichen Eigentü-
mer/-innen auch private Hauseigentümer bzw. Hauseigentümerinnen einbezogen werden.11 
2.2 Vorhandene grüne und soziokulturelle Infrastrukturen 
Das Untersuchungsgebiet Neulindenau verfügt über eine Vielzahl von Kinderbetreuungseinrichtungen und 
Schulstandorten, deren Umfang und Entwicklung im Folgenden kurz skizziert werden soll. Für einen Ausbau 
der bestehenden Bildungsinfrastrukturen besteht grundsätzlich Bedarf: In Neulindenau liegt das Einwoh-
nerwachstum über dem gesamtstädtischen Durchschnitt.12 
Kindertageseinrichtungen 
Die Anzahl der angebotenen Betreuungsplätze der Kindertageseinrichtungen im Planungsraum Westen 
umfassten im Jahr 2019 insgesamt 5.404 Plätze. 13 Dem standen im gleichen Jahr 5.134 angemeldete 
Kinder in Kindertageseinrichtungen gegenüber. Die Auslastung der angebotenen Betreuungsplätze in Kin-
dertageseinrichtungen beträgt dementsprechend für den Planungsraum Westen im Jahr 2019 95 % und 
lag über dem Vergleichswert der Stadt Leipzig mit 93,4 %. Im Planungsraum Westen besteht gemäß der 
 
11  Stadt Leipzig, Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung, Steckbrief zum Klimaquartier Leipzig-Neulindenau. 
12  Stadt Leipzig, INSEK 2030, B-39, B-44, B-45 
13  „Kindertageseinrichtungen implizieren Kinderkrippen, Kindergärten, Integrationseinrichtungen und kombinierte Einrichtungen 
für Kinder im Alter von null bis sechs Jahren. Horte/Hortplätze sind in die ser Darstellung nicht integriert, da diese zum Prim-
arbereich zählen.“ (vgl. Stadt Leipzig, Kinder- und Jugendförderung, Planungsraumsteckbrief 2019, S. 19) 
27 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
20 
städtischen Kinder- und Jugendförderung eine hohe Auslastungsquote „weiterhin in nahezu allen Ortstei-
len“.14 Im Vergleich zum Jahr 2017 hat sich die Anzahl der angebotenen Betreuungsplätze um rund 10 % 
erhöht, dies entspricht einem Plus von 486 Plätzen. Durch die Kapazitätserweiterung ist der leichte Rück-
gang der Auslastungsquote von 97,8 % auf 95 % im Planungsraum Westen – bei einer weiterhin stei-
genden Anzahl an Kindern – zu erklären. 
Die Tabelle 5 veranschaulicht sowohl die Auslastungsquote als auch die genaue Anzahl der Betreuungs-
plätze für den Ortsteil Neulindenau. Es wird deutlich, dass die Zahl der angebotenen Betreuungsplätze 
in Kindertageseinrichtungen seit 2014 stark angestiegen ist. 
Tabelle 5: Anzahl angebotene Betreuungsplätze  
Anzahl Betreuungsplätze 
in Kindertageseinrichtun-
gen 
2014 
2015 
2016 
2017 
2018 
2019 
Auslastung 
2019 
Neulindenau 580 781 782 793 793 796 94,3 % 
Planungsraum Westen 4.516 5.035 4.955 4.918 5.277 5.404 95,0 % 
Quelle:  Stadt Leipzig, Kinder- und Jugendförderung, Planungsraumsteckbrief 2019 
Schulische Einrichtungen 
„Bei den Schülerzahlen an allgemeinbildenden Schulen der Stadt Leipzig ist bereits seit dem Schuljahr 
2009/2010 demografisch bedingt eine Trendwende zu anhaltendem Wachstum zu verzeichnen. Im Schul-
jahr 2019/20 wurde mit 53.218 Schüler/-innen ein neuer Höchststand erreicht. Im Vergleich zum Vorjahr 
wuchs die Gesamtanzahl an Schüler/-innen um 3,0 % (+1.534). “15 Im Planungsraum Westen stieg die 
Anzahl der Schülerinnen und Schüler an allgemeinbildenden Schulen zum Schuljahr 2019/20 auf 9.018 
an. Seit 2015/16 ist die Anzahl um rund 20 %, d. h. 1.138 Schülerinnen und Schüler gestiegen. Im Ortsteil 
Neulindenau ist die Anzahl der Schülerinnen und Schüler an allgemeinbildenden Schulen innerhalb von 
fünf Jahren um rund 120 auf 452 gestiegen. 
Tabelle 6:  Entwicklung der Anzahl der Schülerinnen und Schüler 
Anzahl Schülerinnen und Schü-
ler je Ortsteil und  
Schuljahr 
2015/16 
2016/17 
2017/18 
2018/19 
2019/20 
Neulindenau 334 354 378 411 452 
Planungsraum Westen 7.511 7.880 8.276 8.661 9.018 
Quelle:  Stadt Leipzig, Leipzig Informationssystem, Schulen 
 
14  Stadt Leipzig, Kinder- und Jugendförderung, Planungsraumsteckbrief 2019, S. 20. 
15  Stadt Leipzig, Kinder- und Jugendförderung, Planungsraumsteckbrief 2019, S. 20. 
28 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
21 
3. Gebietsabgrenzung 
Im gesamten Untersuchungsgebiet Neulindenau lebten zum 31.12.2020 knapp 5.000 Einwohnerinnen und 
Einwohner mit Hauptwohnsitz. 16 Für die Analyse im Rahmen des Detailscreenings war es zweckmäßig, 
Teilgebiete abzugrenzen. Dadurch reduziert sich entsprechend die Fallanzahl (n). Grundlage für die Ab-
grenzung von Teilgebieten waren die Bau- und Nutzungsstruktur sowie die vor Ort durch die Ortsbilda-
nalyse gewonnenen Erkenntnisse. Die Abgrenzung erfolgte auf der Ebene der statistischen Blöcke. Dabei 
wurden die Blöcke hinsichtlich ihres überwiegenden Charakters eingeordnet. 
Es wurden Blöcke ausgeschlossen, die nicht durch Wohnbebauung geprägt sind. Dazu gehören zusam-
menhängende Grün- und Freiflächen, Gemeinbedarfsflächen, gewerblich und industriell genutzte Berei-
che oder Sonderbauflächen. Anschließend wurden Wohngebiete ausgeschlossen, die durch Ein- und Zwei-
familienhäuser o. ä. Strukturtypen geprägt sind. Außerdem wurden auch Gebiete, die nicht durch Wohn-
nutzung geprägt sind, herausgenommen. Des Weiteren wurden Gebäude, die keinen städtebauli chen 
Zusammenhang zum wesentlichen Teil des Untersuchungsgebiets aufweisen, ausgeschlossen.  Sie können 
aufgrund ihrer geringen Anzahl nur schwerlich ein städtebauliches Gewicht oder negative städtebauliche 
Folgen begründen. Dies betrifft insbesondere den Bereich südlich des Karl-Heine-Kanals, bei dem kein 
baulicher Zusammenhang zum eigentlichen Gebiet Neulindenau besteht. Auch von Plagwitz ist dieser Be-
reich durch die Bahntrasse als städtebauliche Barriere abgetrennt. In solchen Gebieten ist der Einsatz des 
sozialen Erhaltungsrechts aus gutachterlicher Sicht nicht ausreichend begründbar. Außerhalb  der somit 
gebildeten Untersuchungskulisse befinden sich:  
▪ Grün- und Freiflächen, Brachflächen sowie Sportplätze wie der Karl-Enders-Sportpark,  
▪ Kleingartenanlagen,  
▪ gewerblich/industriell genutzte Gebiete, z. B. die Flächen östlich der Saalfelder Straße sowie 
westlich der Wiprechtstraße,  
▪ das Neubauareal zwischen Saalfelder Straße und Holbergstraße, 
▪ Ein/- und Zweifamilienhausgebiete, beispielsweise zwischen Thietmar- und Bausestraße sowie 
südlich der Groitzscher Straße, 
▪ Wohnbebauung außerhalb eines möglichen Gebietszusammenhangs und Gebiete, wo der Wohn-
nutzung kein städtebauliches Gewicht zukommt, insbesondere alles südlich des Karl-Heine-Kanals  
Diese Bereiche werden als „Gebiete ohne Relevanz“ für das soziale Erhaltungsrecht bezeichnet (vgl. 
Abbildung 9). Mit der Bildung von Teilgebieten wird auch der Rechtsprechung gefolgt, wonach bei der 
Festlegung von Sozialen Erhaltungsgebieten ein hoher Anteil der schützenswerten Wohnbevölkerung mit 
dem Instrument erreicht werden soll. Dies ist nicht der Fall, wenn unbewohnte Gebiete in das Satzun gs-
gebiet aufgenommen werden. Die folgende Analyse bezieht sich somit auf das in der Abbildung 9 dar-
gestellte Gebiet Neulindenau (grün eingefärbt), das sprachlich im weiteren Verlauf so benannt wird. 
Wenn von Untersuchungsgebiet Neulindenau gesprochen wird, beziehen sich die Aussagen auf das 
gesamte Untersuchungsgebiet (blaue Linie).  
 
16   vgl. Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Ordnungsamt, Einwohn erregister, 31.12.2020. 
29 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
22 
Abbildung 9: Unterteilung des Untersuchungsgebiets Neulindenau 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
30 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
23 
4. Aufwertungspotenzial 
Das Aufwertungspotenzial beschreibt die im Gebiet vorhandenen Möglichkeiten zur Erhöhung des Wohn-
werts durch mietumlagefähige, kostenaufwendige Ausstattungsmerkmale (Modernisierung), Grundrissän-
derungen von Wohnungen, die u. a. mit der Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen einhergehen, 
oder durch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Zur Bestimmung des Aufwertungspot en-
zials wurden Indikatoren erfasst und bewertet, die als sachliche und materielle Voraussetzungen für eine 
Aufwertung des Wohnungsbestands angesehen werden.  
Bei den Indikatoren zum Aufwertungspotenzial spielen insbesondere die Attraktivität des Gebäudebe-
stands und typische Aufwertungspotenziale des Gebäudebestandes abhängig von Gebäudealter und 
Bauepoche, die Eigentumsverhältnisse, der bauliche Zustand des Gebäudes und der Ausstattungszustand 
der Wohnungen sowie deren Größe und Struktur eine Rolle. In diesem Kapitel werden diese Indikatoren 
einzeln betrachtet und wo möglich miteinander in Bezug gesetzt. 
Je schlechter die Grundausstattung eines Gebäudes ist und je länger eine Sanierung zurückliegt, des to 
höher ist üblicherweise das Potenzial zum Austausch oder zur Erneuerung von Bauteilen und Ausstattungs-
merkmalen. Dies betrifft insbesondere den energetischen Zustand der Wohngebäude im Hinblick auf die 
Heizungsanlage, die Fenster, das Dach oder die Fassade. Um gebietstypische Besonderheiten herauszu-
arbeiten und zu einer belastbaren Gesamteinschätzung des Aufwertungspotenzials im Untersuchungsge-
biet zu kommen, werden in einem ersten Schritt die im Untersuchungsgebiet vorwiegenden Baualtersklas-
sen und Eigentumsverhältnisse betrachtet. Daraus werden Schwerpunkte für die Auswertung der erhobe-
nen Primärdaten (gebäudescharfe Ortsbildanalyse und auf Blockebene anonymisierte Haushaltsbefra-
gung) abgeleitet und der Gebäude- und Wohnungsbestand hinsichtlich dieser Schwerpunkte unter sucht. 
Im Ergebnis wird das Aufwertungspotenzial nicht nur über einzelne Indikatoren quantifiziert, sondern ba-
siert auf dem komplexen Zusammenspiel aller Indikatoren, welches erst in deren Zusammenführung u nd 
Abwägung aussagekräftig wird. 
4.1 Gebäudealter 
Abbildung 10 und Abbildung 11 veranschaulichen gebäudescharf die Verteilung des Wohnungsbestan-
des nach Baualtersklasse im Gebiet Neulindenau. Mehr als die Hälfte der Gebäude wurde zwischen 
1919 und 1945 gebaut, ein Drittel in der Gründerzeit bis 1918. 85 % der Gebäude s tammen folglich 
aus der Zeit vor dem Zweiten Weltkrieg. 8 % der Wohnungen entstanden in der unmittelbaren Nach-
kriegszeit zwischen den Jahren 1946 und 1960. Nach 1990 wurden rund 7 % der Gebäude errichtet. 
31 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
24 
Abbildung 10: Gebäudealter bezogen auf die Anzahl der Wohngebäude 17 (gebietsscharf) 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Boden ordnung, 2021 
Wegen seiner historischen Bauweise mit Ornamenten und hohen Deckenhöhen ist der gründerzeitliche 
Altbaubestand schon lange attraktiv für Mieter/-innen und Eigentümer/-innen. Neben der Aufteilung 
in Wohneigentum bestehen Potenziale – wenn bauordnungsrechtlich möglich – durch das Hinzufügen von 
Ausstattungsmerkmalen wie z. B. Aufzügen, große und hochwertig ausgestattete Badezimmer, neue und 
größere Balkone oder Zweit-Balkone, Fußbodenheizungen oder Video-Gegensprechanlagen. Dies bele-
gen Beispiele aus verschiedenen deutschen Großstädten wie Berlin (Nord-Neukölln und Prenzlauer Berg 
in Berlin), Leipzig (Eisenbahnstraße, Am Lene-Voigt-Park) oder Köln (Severinsviertel). 
In den vergangenen Jahren rücken vermehrt auch neuere Bestände in den Fokus von Investor/-innen 
und immobilienwirtschaftlichen Unternehmen. So ermöglichen der Reformwohnungsbau der 1920er 
und 1930er Jahre  und auch der  Geschosswohnungsbau aus den Jahren 1950 bis 1990  vielfältige 
Aufwertungspotenziale für die Eigentümer/-innen. Neben den schon beschriebenen Maßnahmen wie der 
energetischen Ertüchtigung oder der Veränderung von Wohnungsstrukturen, z. B. durch  die Schaffung 
großzügiger Wohnungsgrundrisse oder der Zusammenlegung von Wohnungen, bestehen in diesen Be-
ständen Potenziale durch die (Neu)Errichtung von Bauteilen wie Balkonen oder Aufzügen. Die Bestände 
dieser Baualtersklassen umfassen zudem oft ganze Gebäudeblöcke oder Siedlungen in homogener Ei-
gentumsstruktur (und entsprechend potenziell großem Umfang an Wohnungen pro Maßnahme), sodass 
bauliche Veränderungen in diesen Beständen erhebliche Auswirkungen auf die Bewohner/-innenstr uktur 
eines Viertels haben können. 
Die oben genannten Ausstattungsmerkmale erhöhen den Wohnwert und sind als Modernisierungen umla-
gefähig. Damit tragen sie zur Erhöhung der Mietkosten bei und können zur Verdrängung eink ommens-
schwacher Haushalte oder von Haushalten mit bereits hoher Warmmietbelastung führen. 
 
17  Mehrfamilienhäuser ohne Ein- und Zweifamilienhäuser sowie ähnliche Bautypen. 
32 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
25 
Abbildung 11: Gebäudealter im Untersuchungsgebiet  
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bo denordnung, 2021 
4.2 Wohnungsschlüssel und Wohnfläche 
Das soziale Erhaltungsrecht entfaltet durch die Genehmigungskriterien eine Schutzwirkung für die Erhal-
tung der Wohnungsstrukturen und des Wohnungsschlüssels nach Größe und Zimmeranzahl. 
Entsprechend der Haushaltsbefragung hat der Großteil des Wohnungsbestands im Gebiet Neulindenau 
eine Wohnungsgröße zwischen 40 und 79 Quadratmeter. Die mittlere Wohnfläche pro Haushalt beträgt 
61 Quadratmeter im Median. Wie in Abbildung 12 dargestellt wird, ist der Anteil der Wohnungen zwi-
schen 40 und 59 Quadratmetern mit 54 % am höchsten, gefolgt von den Wohnungen mit 60 bis 
79 Quadratmetern mit einem Anteil von 31 %. 11 % des Bestands weisen eine Größe von mehr als 
80 Quadratmeter auf. Der Anteil kleiner Wohnungen mit einer Fläche von bis zu 40 Quadratmeter  ist 
mit 3 % am Gesamtwohnungsbestand sehr gering. Aus der Abbildung 13 geht hervor, dass 63 % der 
Wohnungen ein bis zwei Zimmer haben.18 
 
18  In der Haushaltsbefragung wurde die Zimmeranzahl nur als ganzzahliger Wert abgefragt, sodass beispielsweise auch eine 
Wohnung mit 1,5 Zimmer gegebenenfalls in die Kategorie der 2-Zimmer-Wohnungen fallen kann. 
33 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
26 
Abbildung 12: Wohnfläche im Gebiet Neulindenau (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Abbildung 13: Anzahl der Zimmer im Gebiet Neulindenau (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
4.3 Eigentumsverhältnisse und Umwandlungspotenzial 
Private Eigentumsformen bieten hohes Potenzial für die derzeit renditereiche Bildung von Wohnungs- 
und Teileigentum. Infolge der Umwandlung von Miet- in (Einzel-)Eigentum werden die umgewandelten 
Wohnungen häufig dem Mietwohnungsmarkt entzogen, was langfristig zu einer Veränderung der Eigen-
tumsverhältnisse in einem Gebiet führen kann, die wiederrum oftmals eine Veränderung der Bev ölke-
rungszusammensetzung nach sich zieht. Zudem verfügen Eigentumswohnungen i. d. R. über einen höheren 
Ausstattungszustand als Mietwohnungen, sodass im Zuge von Umwandlungen mit der Schaffung zusätzli-
cher Ausstattungsmerkmale zu rechnen ist. 
34 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
27 
Das Gebiet Neulindenau ist stark durch Mietwohnungen geprägt. 98 % der Haushalte wohnen zur Miete, 
demgegenüber sind nur 2 % der befragten Haushalte selbstnutzende Eigentümer/-innen . Wie aus der 
Abbildung 14 hervorgeht, befindet sich etwas mehr als die Hälfte der Wohnungen im Gebiet Neulin-
denau in kommunalem oder genossenschaftlichem Eigentum. 35 % davon sind kommunal. Die Sta dt 
Leipzig hat demnach noch gute Möglichkeiten, steuernd in den Wohnungsmarkt im Gebiet Neulindenau 
einzugreifen. Rund ein Drittel der Wohnungen sind im Eigentum von privaten Hauseigentümer/-innen und 
Unternehmen. Für diese Wohnungen besteht ein hohes Umwandlungspotenzial. 10 % der Wohnungen im 
Gebiet Neulindenau sind vermietete Eigentumswohnungen und nur 2 % sind von den Eigentümerinnen und 
Eigentümern selbstgenutzte Eigentumswohnungen. 
Abbildung 14: Eigentumsform der Wohngebäude 19 (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
4.4 Sanierungs-/Modernisierungszustand der Wohngebäude gemäß Ortsbildanalyse  
Im Mai und Juni 2021 wurde eine gebäudescharfe Ortsbildanalyse durch die LPG mbH durchgeführt, um 
die Ausstattung der Wohngebäude20 zu erfassen. In der Regel handelt es sich um straßenseitige Einschät-
zungen, je nach Baustruktur konnten auch die straßenabgewandten Gebäudeseiten begutachtet werden. 
Die Aussagen beziehen sich daher immer auf den öffentlich einsehbaren Anteil des Gebäudes. Bei der 
Analyse wurden Fassadenzustand und -dämmung, Balkone, Fenster, bereits durchgeführte Aufstockungen 
und Dachgeschossausbauten, die Nutzung der Erdgeschosse sowie aktuelle Bautätigkeiten aufgenommen. 
Insgesamt wurden 286 Aufgänge im Gebiet Neulindenau erfasst. Die wesentlichen Erkenntnisse der Orts-
bildanalyse sind in den folgenden Tabellen und Abbildungen dargestellt. 
Der Anteil von Fassaden in mäßigem Zustand umfasst im Gebiet Neulindenau gerade einmal 2 % der 
Wohngebäude. Ungepflegte und stark schadhafte Fassaden kommen im Gebiet nicht vor . Gleiches gilt 
für vollständig leerstehende Wohngebäude, die in anderen Teilen Leipzigs bis heute zum Stadtbild g e-
hören. Der überwiegende Anteil der Wohngebäude in Neulindenau weist einen normalen Erhaltungszu-
stand auf, ein Fünftel ist sehr gepflegt. Anhand der Abbildung 15 wird deutlich, dass die besonders 
 
19  Mehrfamilienhäuser ohne Ein- und Zweifamilienhäuser sowie ähnliche Bautypen. 
20  Mehrfamilienhäuser ohne Ein- und Zweifamilienhäuser sowie ähnliche Bautypen. 
35 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
28 
gepflegten Fassaden in der Regel räumlich konzentriert sind. Hier wurden zusammenhängende Wohnan-
lagen vor kurzem renoviert. Derzeit ist im Gebiet kein großes Aufwertungspotenzial an den Fas saden 
festzustellen. 
Tabelle 7: Ergebnisse der Ortsbildanalyse bezogen auf die Anzahl der Wohngebäude 21 (ge-
bietsscharf) 
Merkmal Kategorien Gebiet Neulindenau 
(N=286) 
Fassadenzustand 
sehr gepflegt: renovierte oder gut erhal-
tene Fassade 20 % 
normal: keine Schäden, einzelne kleine 
Schönheitsfehler 78 % 
mäßig: Schäden, deutliche Abnutzungser-
scheinungen 2 % 
ungepflegt: große Schäden, stark erneue-
rungsbedürftig 0 % 
Leerstand Wohnhaus steht offenbar vollständig leer 
(„Ruine“) 0 % 
Fassadendämmung 
zeitgemäße Dämmung vorhanden 15 % 
vsl. nicht mehr zeitgemäße Dämmung vor-
handen 15 % 
keine Dämmung vorhanden, aber Däm-
mung wahrscheinlich möglich 61 % 
keine Dämmung vorhanden und Dämmung 
unwahrscheinlich (würde Attraktivität des 
Gebäudes abwerten ) 
9 % 
Quelle: LPG mbH, Ortsbildanalyse 2021; Anteile gerundet, daher kann die Summe der einzel nen Merkmalsbe-
reiche ungleich 100 % sein 
 
21  Mehrfamilienhäuser ohne Ein- und Zweifamilienhäuser sowie ähnliche Bautypen. 
36 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
29 
Abbildung 15: Ergebnisse der Ortsbildanalyse: Fassadenzustand 
 
Quelle: Eigene Darstellung nach Ortsbildanalyse der LPG mbH, 2021 
Abbildung 16: Sehr gepflegte renovierte Fas-
sade 
Abbildung 17: Fassade mit Dämmung 
  
Quelle: LPG mbH, eigene Aufnahme, Juni 2021 Quelle: LPG mbH, eigene Aufnahme, Juni 2021 
Flächendeckend besteht noch ein hohes Potenzial für die Dämmung der Fassaden . 30 % der Gebäude 
verfügen bereits über eine Fassadendämmung, wenngleich bei der Hälfte davon die Dämmung offen -
sichtlich schon älter und teilweise sogar schadhaft ist. Voraussichtlich erfüllt diese Dämmung nicht mehr die 
aktuellen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes. 70 % der Fassaden im Gebiet Neulindenau sind 
nicht gedämmt. Davon ist bei 9 % der Gebäude eine Fassadendämmung unwahrscheinlich, da s ie das 
Gebäude äußerlich negativ verändern würde, weil die Fassade nach der Dämmung nicht in gleicher 
Ästhetik herstellbar wäre. Bei den restlichen 61 % der Gebäude ist eine Fassadendämmung wahrschein-
lich möglich. Besonders die zusammenhängenden kommunalen Wohnanlagen bieten hier noch Potenzial. 
Auch viele Gebäude im privaten Bestand haben noch keine Fassadendämmung. Aufgrund der kleinteili-
37 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
30 
gen Eigentumsverhältnisse mit einer Vielzahl an Hauseigentümer/-innen und nur wenigen privaten Unter-
nehmen (vgl. Kapitel 4.3) ist im privaten Bereich nicht damit zu rechnen, dass ganze Gebäudeensembles 
zusammenhängend gedämmt werden, obwohl diese oftmals eine einheitliche Bauweise aufweisen. 
Abbildung 18: Ergebnisse der Ortsbildanalyse: Fassadendämmung 
 
Quelle: Eigene Darstellung nach Ortsbildanalyse der LPG mbH, 2021 
Abbildung 19: Schadhafte Fassadendämmung Abbildung 20: Angebauter Balkon 
  
Quelle: LPG mbH, eigene Aufnahme, Juni 2021 Quelle: LPG mbH, eigene Aufnahme, Juni 2021 
In der Regel wurden nur Balkone 22 erfasst, die vom öffentlichen Straßenraum aus sichtbar sind. Hierbei 
wurde das Vorhandensein straßenseitiger Balkone an 46 % der Gebäude festgestellt, 12 % davon wa-
ren nachträglich angebracht. Viele Balkone befinden sich jedoch rückwärtig an den Gebäuden und sind 
nicht vom öffentlichen Straßenland aus einsehbar, sodass die Ergebnisse der Haushaltsbefragun g mit in 
die Beurteilung einbezogen werden müssen (siehe Kapitel 4.5). Demnach verfügen 79 % der Haushalt e 
über einen Balkon (oder Loggia/Wintergarten/Terrasse), 5 % haben sogar mehr als einen. Ein Potenzial 
 
22  Die Kategorie umfasst auch Loggien oder ähnliches. 
38 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
31 
für den Anbau von Balkonen ist hauptsächlich noch an einigen kommunalen Wohngebäuden vorhanden 
sowie im privaten Bereich zwischen Gröpplerstraße und Demmeringstraße. 
Bei der Ortsbegehung wurden 3 % der Fenster als eindeutig erneuerungsbedürftig und schadhaft iden-
tifiziert. Somit besteht ein Potenzial für den Austausch und die Erneuerung der Fenster mindesten s bei 
diesen Wohngebäuden. Weiteres Potenzial z. B. durch den Einbau moderner, schall- und wärmeisolie-
render dreifach Verglasungen ist davon unabhängig bei dem überwiegenden Anteil des Fensterbestan-
des vorhanden (vgl. nächstes Kapitel). 
Tabelle 8: Ergebnisse der Ortsbildanalyse bezogen auf die Anzahl der Wohngebäude 23 (ge-
bietsscharf) 
Merkmal Kategorien Gebiet Neulindenau 
(N=286) 
Fenster schadhaft, 
deutlich erneuerungsbedürftig24 
3 % 
DG-Ausbau/ 
Aufstockung 
Dachgeschoss  
ausgebaut/aufgestockt 52 % 
Potenzial zum  
Dachgeschossausbau25 47 % 
Quelle: LPG mbH, Ortsbildanalyse 2021; Anteile gerundet, daher kann die Summe der einzel nen Merkmalsbe-
reiche ungleich 100 % sein 
Zwar unterliegt die Schaffung von neuem Wohnraum in Sozialen Erhaltungsgebieten keinem Genehmi-
gungsvorbehalt – anders verhält es sich bei städtebaulichen Erhaltungsgebieten, die auch den Neubau 
von Gebäuden reglementieren –, dennoch kann der Ausbau von Dachgeschossen an Bestandsgebäuden 
erhaltungsrechtlich bedeutsam sein. Dies ist dann der Fall, wenn der neu geschaffene Wohnraum mit der 
darunter liegenden Wohnung verbunden werden soll, sodass eine Maisonettewohnung entsteht. Dies ver-
ändert die Wohnungsgröße bzw. die Anzahl der Wohnräume der betroffenen Bestandswohnung. Außer-
dem kann der Dachgeschossausbau oder die Aufstockung von Wohngebäuden Ausgangspunkt zur Schaf-
fung zusätzlicher Ausstattungsmerkmale wie dem Anbau eines Aufzugs sein. 
Im Gebiet Neulindenau wurde das Potenzial zum Dachgeschossausbau bzw. zur Aufstockung bereits bei 
etwa der Hälfte der Wohngebäude genutzt. Für 47 % der Wohngebäude besteht das Potenzial zur 
Erweiterung der Wohnfläche durch einen Dachgeschossausbau bzw. durch eine Aufstockung 26 des Ge-
bäudes. Im Gebiet Neulindenau befinden sich sowohl einzelne Wohngebäude mit entsprechendem Po-
tenzial, welche überwiegend im privaten Besitz sind, als auch zusammenhängende Wohnanlagen im kom-
munalen oder genossenschaftlichen Bestand, die aufgrund ihres homogenen Erscheinungsbilds ein beson-
ders hohes Aufstockungspotenzial aufweisen. Ein einmal entwickeltes Konzept lässt sich hier leicht auf alle 
 
23  Mehrfamilienhäuser ohne Ein- und Zweifamilienhäuser sowie ähnliche Bautypen. 
24  Bei der Begehung von außen kann kein abschließender Eindruck aller Fenster erlangt werden, weshalb die Daten der Haus-
haltsbefragung miteinzubeziehen sind. 
25  umfasst alle Dächer, die noch nicht ausgebaut/aufgestockt wurden, ausgenommen Dächer mit Penthouse oder genutzter 
Dachfläche; keine baurechtliche Prüfung erfolgt. 
26  umfasst alle Dächer, die noch nicht ausgebaut/aufgestockt wurden, ausgenommen Dächer mit Penthouse oder genutzter 
Dachfläche; keine baurechtliche Prüfung erfolgt. 
39 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
32 
anderen Bauten desselben Typs übertragen, während bei Einzelbauten stets individuelle Entwürfe vonnö-
ten sind. 
Abbildung 21: Ergebnisse der Ortsbildanalyse: Dachgeschossausbau/ Aufstockungspotenzial 
 
Quelle: Eigene Darstellung nach Ortsbildanalyse der LPG mbH, 2021 
4.5 Ausstattungszustand 
In der Genehmigungspraxis sind Maßnahmen, die zur Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands 
einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderun-
gen dienen, gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 BauGB grundsätzlich zu genehmigen. Eine Soziale 
Erhaltungssatzung soll damit nicht dazu beitragen, einen im Quartier möglicherweise vorhandenen bauli-
chen Substandard zu konservieren. 
Die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen sind bei der Beurteilung von Maßnahmen zu berück-
sichtigen, d. h. sie sind abwägend zu prüfen. Nach § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 BauGB ist die 
Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes unter Wahrung der bauordnungsrech tlichen Min-
destanforderungen zu genehmigen. Daraus erwächst ein konkreter Genehmigungsanspruch bei der A n-
tragsstellung. Die Formulierung umfasst zwei zu berücksichtigende Merkmale bei der baulichen Änderung 
von Gebäuden.  
▪ Zum einen sind die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen zu wahren. Diese umfas sen 
z. B. die Ausstattung der Gebäude mit Sanitär-, Frisch- und Abwasser- sowie Elektroinstallationen. 
Sie stellen die untere Grenze für zu genehmigende Maßnahmen dar.  
40 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
33 
▪ Zum anderen bezieht sich der zeitgemäße Ausstattungszustand auf eine durchschnittliche Woh-
nung, die „in diesem Gebiet [...] von Bevölkerungsschichten der Art, aus der sich die Wohnbevöl-
kerung des betreffenden Milieuschutzgebiets zusammensetzt, beansprucht wird“ und dessen Her-
stellung ebenfalls zu genehmigen ist.27  
Zu diesem Sachverhalt – der für die Beurteilung anzuwendenden Maßstabsebene – gibt es keine einheit-
liche Rechtsprechung. Der Ausstattungszustand kann über den bauordnungsrechtlichen Mindes tanforde-
rungen liegen und stellt damit zugleich die obere Grenze der zu genehmigenden Maßnahmen dar. Diese 
Maßnahmen können jedoch dazu führen, dass Mieten ansteigen und bestimmte Bevölkerungsgruppen 
verdrängt werden. Diese Regelung verhindert aber, dass in Erhaltungsgebieten unzulängliche bauli che 
Zustände unterhalb der bauordnungsrechtlichen Vorgaben, ein sogenannter Substandard (z. B. Ofenhei-
zung), erhalten bleiben.28 Als zeitgemäße Ausstattung einer Wohnung werden in der Rechtsprechung u. a. 
die Warmwasserversorgung durch Gasetagenheizungen und der Einbau von Isolierverglasungen identi-
fiziert.29 Einzelkohleöfen und einfachverglaste Fenster entsprechen diesem Zustand nicht mehr.  
Zur Bestimmung des gegenwärtigen Ausstattungszustands der Wohnungen und Gebäude im Gebiet Neu-
lindenau wurden die in der Tabelle 9 dargestellten Ausstattungsmerkmale in der Haushaltsbefrag ung 
erhoben. Die Merkmale sind thematisch gruppiert. Anhand der Ausstattungsmerkmale können 
▪ nachholende Sanierungspotenziale zur Anpassung an einen zeitgemäßen Ausstattungszustand, 
z. B. durch den Einbau einer Sammelheizung, eines Bades oder einer innenliegenden Toilette, 
▪ das energetische Modernisierungspotenzial, z. B. durch die Dämmung von Fassaden oder den 
Austausch von einfachverglasten Fenstern und 
▪ die Möglichkeiten für den An- oder Einbau zusätzlicher, wohnwerterhöhender Ausstattungs-
merkmale wie einer Fußbodenheizung, eines zweiten Balkons oder eines Aufzugs 
festgestellt werden. Der Ausstattungszustand dient außerdem als Grundlage zur Ermittlung des gebiets-
typischen Ausstattungszustands, der sich aus der überwiegenden Anzahl der vorhandenen Merkmale 
zusammensetzt. 
Gebietstypischer Ausstattungszustand 
Der gebietstypische Ausstattungszustand umfasst die Ausstattungsmerkmale, die in zwei Drittel des Woh-
nungsbestands nachweisbar sind.30 Damit wird der zeitgemäße Ausstattungszustand einer durchschnittli-
chen Wohnung gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 BauGB als Standard definiert. Darüber hinaus 
gehende bzw. zusätzliche Ausstattungsmerkmale würden den Wohnwert und ggf. auch die Miete erhöhen. 
 
27  Mitschang, Stephan, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar, 13. Auflage 2016, Rn. 52. 
28  Mitschang, Stephan, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar, 14. Auflage 2019, Rn. 51. 
29  OVG Berlin, 10.06.2004 - OVG 2 B 3.02, IBRRS 2004, 3556. 
30  vgl. BGH, 19.2.1992, VIII ARZ 5/91, Rn 41: Nach allem ka nn als "allgemein üblich" im Sinne von § 541 b Abs.1 2. Halbs. 
BGB nur ein Zustand angesehen werden, der bei deutlich mehr als nur der Häl fte der Mietwohnungen festzustellen ist. Eine 
deutliche Mehrheit ist anzunehmen, wenn mindestens 2/3 der maßgeblichen Wohneinheiten entsprechende Ausstattungsmerk-
male aufweisen  
41 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
34 
Sie sind somit als Modernisierung zu definieren, für die das soziale Erhaltungsrecht eine Steuerungswir-
kung erzielen kann. 
Der gebietstypische Ausstattungszustand des Wohnungsbestands im Gebiet Neulindenau entspricht ei-
ner Wohnungsausstattung mit folgenden Ausstattungsmerkmalen: 
▪ Badezimmer mit WC sowie Dusche oder Badewanne 
▪ innenliegende Toilette 
▪ Zentral- oder Fernheizung 
▪ zentrale Warmwasserversorgung  
▪ ein Erstbalkon31 
▪ Gegensprechanlage ohne Kamera 
Nachholendes Sanierungspotenzial 
Als nachholendes Sanierungspotenzial werden Ausstattungsmerkmale definiert, die auf einen Substan-
dard hindeuten und nicht den bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen entsprechen. Dazu gehören 
Wohnungen ohne eigenes Bad, mit Ofenheizung zur Beheizung der Wohnräume und mit einfachverglas-
ten Fenstern. 
Nur einzelne Wohnungen im Gebiet Neulindenau sind noch mit Ofenheizung und/oder ohne Badezimmer 
ausgestattet. Auch die Ausstattung mit einfachverglasten Fenstern bildet einen Substandard ab. Das nach-
holende Sanierungspotenzial dieses Merkmals ist beträgt 22 %. Auch der hohe Anteil an Kasten-Doppel-
fenstern mit 32 % korrespondiert mit dem festgestellten Baualter und kann je nach Beschaffen heit und 
Alter ein Sanierungspotenzial begründen. 
Energetisches Modernisierungspotenzial 
Energetische Modernisierungen sind bauliche Veränderungen, durch die Endenergie in Wohngebäuden 
nachhaltig eingespart werden soll. Dabei ist die energetische Sanierung zur Erreichung der bauli chen 
Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zulässig. Anhand dieser Ausstattungsmerk-
male wird darüber hinaus Potenzial für die energetische Modernisierung des Gebäudebestands deutlich. 
60 % des Wohnungsbestands bieten, der Haushaltsbefragung folgend, Potenzial für die Ausstattung mit 
Isolier-/Wärmeschutzverglasung oder Schallschutzfenstern. Darüber hinaus bestätigt die Haushaltsbefra-
gung die bereits per Ortsbildanalyse festgestellten Potenziale zur Fassadendämmung. Bei diesem Merk-
 
31  Diese Kategorie umfasst auch einen Wintergarten, eine Loggia oder T errasse. Die im Rahmen der Haushaltsbefragung er-
mittelte Größe des Erstbalkons beträgt im Gebiet Neulindenau 4 ,0 qm im Median. Zu beachten ist, dass nur ganzzahlige 
Werte in die Berechnung eingegangen sind, d. h. Angaben wie 3,5 qm zu 4,0 qm aufgerundet wurden. Es ist daher anzuneh-
men, dass die tatsächliche Balkongröße weniger als 4,0 qm beträgt. 
42 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
35 
mal wird auf die gebäudescharfe Erhebung der Ortsbildanalyse abgestellt. Diese Maßnahmen der ener-
getischen Modernisierung sind nach dem GEG mietumlagefähig. Mit einer Ausnutzung dieses Potenzials 
ist in naher Zukunft daher zu rechnen. 
Tabelle 9: ausgewählte Ausstattungsmerkmale (haushaltsbezogen) 
Ausstattungsmerkmal Gebiet Neulindenau 
(n=704) 
Badezimmer  
mit Dusche oder Badewanne 87 % 
mit Dusche und Badewanne 11 % 
WC im Bad 98 % 
Gäste-WC (zusätzlich) 2 % 
Beheizung der Wohnung über  
Ofenheizung 1 % 
Nachtspeicherheizung 0 % 
Gas-Etagenheizung 10 % 
Zentralheizung/Fernheizung 80 % 
Fußbodenheizung 2 % 
Warmwasserversorgung  
dezentrale Warmwasserversorgung  9 % 
zentrale Warmwasserversorgung  88 % 
Fenster (überwiegend)  
Einfachverglasung 22 % 
Kasten-Doppelfenster 32 % 
Isolier-/Wärmeschutzverglasung oder Schallschutzfenster 40 % 
zusätzliche Ausstattung  
Balkon1 79 % 
weitere/r Balkon1 5 % 
Aufzug 7 % 
überwiegend hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein oder Fliesen 8 % 
Einbauküche (vom Vermieter eingebaut) 9 % 
Gegensprechanlage ohne Kamera 82 % 
Gegensprechanlage mit Kamera 2 % 
Energiesparende Ausstattung  
Solaranlage zur Erwärmung von Wasser oder zur Stromgewinnung 2 % 
gedämmte Fassade 37 % 
energiesparende Heizungsanlage² 5 % 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 ; 1: umfasst auch Loggia/Wintergarten/Terrasse; ²: z. B. Kraft-Wärme-Kopp-
lung, Brennwerttechnik; Summe der einzelnen Merkmalsbereiche ergibt aufgrund von missings/keine An-
gabe oder Mehrfachnennungen nicht immer 100 % 
Potenzial für den zusätzlichen An- bzw. Einbau von Ausstattungsmerkmalen 
Während das nachholende Sanierungspotenzial zur Anpassung an den zeitgemäßen Ausstattungszustand 
im Gebiet Neulindenau nur einen kleinen Anteil des Wohnungsbestands umfasst, weist ein Gr oßteil der 
43 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
36 
Wohnungen hohes Potenzial für die Ausstattung mit zusätzlichen wohnwerterhöhenden Ausstattungsmerk-
malen auf. Bisher verfügen nur 11 % des Wohnungsbestands im Gebiet Neulindenau über ein Badezim-
mer mit getrennter Dusche und Badewanne. Lediglich 2 % der Wohnungen verfügen über ein separates 
Gäste-WC. Über einen Aufzug sind bislang lediglich 7 % der Wohnungen zu erreichen. D ie Tabelle 9 
veranschaulicht zudem, dass hohe Potenziale für den Einbau eines hochwertigen Bodenbelags und einer 
Einbauküche sowie die Ausstattung mit einer Fußbodenheizung bestehen. Außerdem besteht, sofern bau-
ordnungsrechtlich möglich, ein Potenzial zum Anbau von Zweitbalkonen. 
Ausstattungsmerkmale nach Eigentumsform der Wohnung 
Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist ein Motor von quartiersbezogenen Veränderungen. 
Oftmals geht die Aufteilung eines Wohngebäudes in Einzeleigentum mit der Schaffung zusätzlicher Aus-
stattungsmerkmale einher, die den späteren (Wieder-)Verkaufswert der Eigentumswohnungen erhöhen . 
Untersuchungen zum sozialen Erhaltungsrecht in anderen deutschen Großstädten belegen dies und bestä-
tigen, dass die Anwendung der Umwandlungsverordnung in Sozialen Erhaltungsgebieten zur Erh öhung 
der Wirksamkeit des sozialen Erhaltungsrechts beiträgt. Für das Gebiet Neulindenau wurde der Ausstat-
tungszustand gemäß Eigentumsform des Gebäudes bestimmt. 
Anhand der Tabelle 10 wird deutlich, dass die selbstgenutzten oder vermieteten Eigentumswohnungen in 
der Regel einen höheren Ausstattungszustand aufweisen als andere Mietwohnungen. Beispielsweise ver-
fügen anteilig mehr Eigentumswohnungen über einen hochwertigen Fußboden, eine Fußbodenheizung 
oder einen Zweitbalkon als von Privaten vermietete Wohnungen. Es ist also davon auszugehen, dass es 
im Zuge von einer Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu einer Schaffung zusät zlicher und 
wohnwerterhöhender Ausstattungsmerkmale kommt. Das Umwandlungspotenzial im Gebiet Neulindenau 
ist allerdings mit 35 % nicht hoch. 53 % der Wohnungen in Neulindenau sind im kommunalen Eigentum 
oder gehören Genossenschaften. 
Das Vorhandensein von Isolier-/Wärmeschutzverglasung sowie einer gedämmten Fassade befindet sich 
in kommunalen oder genossenschaftlichen Wohnungen auf etwa dem gleichen Niveau wie bei den ande-
ren Eigentumsformen oder liegt sogar darüber. Es ist davon auszugehen, dass hierbei vor allem energie-
politische und ökologische Aspekte eine Rolle spielen, wohingegen der umlagefähige Einbau anderer 
wohnwerterhöhender Ausstattungsmerkmale aufgrund der gegenüber Privaten anderen wirt schaftlichen 
Zielstellung dieser Eigentumsformen mutmaßlich weniger von Bedeutung ist. 
44 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
37 
Tabelle 10: Vergleich ausgewählter Ausstattungsmerkmale nach Eigentumsform (haushaltsbezogen) 
Ausstattungsmerkmal 
Genossen-
schaft/ 
kommunal 
(n=357) 
Privat  
vermietet1 
(n=237) 
Eigentums-
wohnung2 
(n=82) 
Badezimmer mit getrennter Dusche und Badewanne 5 % 16 % 20 % 
Gäste-WC 0 % 5 % 6 % 
Fußbodenheizung 0 % 4 % 9 % 
Isolier-/Wärmeschutzverglasung, Schallschutzfenster 40 % 38 % 52 % 
weiterer Balkon3 2 % 7 % 15 % 
Aufzug 0 % 14 % 20 % 
überwiegend hochwertiger Fußboden 2 % 11 % 21 % 
Gegensprechanlage mit Kamera * 3 % * 
gedämmte Fassade 38 % 31 % 52 % 
energiesparende Heizungsanlage4 4 % 5 % 6 % 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021; 1= private Hauseigentümer/- in und private Wohnungsunternehmen; ²= ver-
mietete und selbstgenutzte Eigentumswohnungen; ³= umfasst auch Loggia/Wintergarten/Terrasse;  
4= z. B. Kraft-Wärme-Kopplung, Brennwerttechnik; *geringe Fallzahl 
Wohnungsmängel und Verbesserungswünsche 
Neben der Ausstattung geht auch die Einschätzung des gegenwärtigen Zustands der Wohnungen in die 
Beurteilung des Aufwertungspotenzials mit ein. 52 % der Haushalte im Gebiet Neulindenau haben  in 
ihrer Wohnung einen oder mehrere Mängel. Die meistgenannten Mängel in den Wohnungen des Gebiets 
beziehen sich auf undichte Türen und Fenster sowie auf erneuerungsbedürftige Fußböden. Vielfach treten 
auch Feuchtigkeit und Schimmel in den Wohnungen auf und Sanitäranlagen sowie Heizungen sind erneu-
erungsbedürftig. Im Zuge von nicht umlagefähigen Instandsetzungen können ggf. zusätzliche Maßnahmen 
umgesetzt werden. 
Abbildung 22: Mängel in der Wohnung (Mehrfachnennungen möglich) (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
45 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
38 
In der Abbildung 23 wird der Wunsch nach einer Verbesserung der Wohnungsausstattung – auch wenn 
damit eine Mieterhöhung verbunden ist – dargestellt. 24 % der Haushalte im Gebiet Neulindenau wün-
schen sich Verbesserungen. Demnach wünschen sich nicht alle Haushalte, deren Wohnung Mängel aufweist, 
eine Verbesserung der Wohnungsausstattung. Der größte Anteil der Nennungen entfällt auf die Sammel-
kategorie Sonstiges. Mehrfach wurden hier beispielsweise ein altersgerechter Umbau der Wohnung oder 
die Ausstattung des Gebäudes mit einer Solaranlage gefordert sowie andere energetisch bedeutsame 
Ausstattungsmerkmale. Die meisten anderen Nennungen der Haushalte entfallen auf die Modernisierung 
von Badezimmern und Fenstern sowie die energetische Gebäudesanierung oder Schallschutzmaßnahmen 
Auch der Anbau eines Balkons oder Aufzugs wird regelmäßig gewünscht. Dies spiegelt die festgestellten 
Aufwertungspotenziale wider.  
Abbildung 23: Verbesserung der Wohnungsausstattung (Mehrfachnennungen möglich) (haushaltsbezo-
gen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
4.6 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungspotenzials 
Die Analyse der Indikatoren zum Aufwertungspotenzial belegt, dass im Gebiet Neulindenau umfangrei-
che bauliche Aufwertungspotenziale bestehen, deren Nutzung Auswirkungen auf die Struktur der Woh-
nungen und das Wohnungsangebot haben können. Aufgrund der Eigentumsverhältnisse ist allerdings nur 
eingeschränkt mit einer Ausschöpfung der Potenziale bzw. eines negativen Effekts auf die Wohnbevöl-
kerung zu rechnen. Die Umsetzung von Modernisierungen wird durch genossenschaftliche oder kommunale 
Eigentümer/-innen in der Regel sozial behutsam und im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgesetzt. 
In der Tabelle 11 sind die zentralen Ergebnisse der Analyse des Aufwertungspotenzials dargestellt. 
Die Wohnungen im Gebiet Neulindenau sind überwiegend Wohnungen mit einer Wohnungsgröße zwi-
schen 40 und 79 Quadratmeter. Die mittlere Wohnfläche pro Haushalt beträgt 61 Quadratmeter i m 
Median. Mit nur 3 % ist der Anteil kleiner Wohnungen mit weniger als 40 Quadratmetern , für die ein 
Potenzial zur Zusammenlegung besteht, gering. 
46 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
39 
Das Gebiet Neulindenau ist durch Wohnbebauung aus den 1920er und 1930er Jahren und gründerzeit-
lichen Wohngebäudebestand geprägt. Allein aufgrund des Baualters der Wohngebäude ergibt sich ein 
theoretisch höheres Potenzial zum Austausch oder der Erneuerung von Ausstattungsmer kmalen und Bau-
teilen. Dies wird durch die Analyse der einzelnen Indikatoren für das Gebiet Neulindenau belegt. So 
besteht im Gebiet ein nachholendes Sanierungspotenzial vor allem in Bezug auf den Austausch ein-
fachverglaster Fenster. Hinzu kommt, dass 52 % der Haushalte im Gebiet Mängel in der Wohnung haben, 
sodass von einem hohen Instandsetzungsbedarf ausgegangen werden kann. Die Instandsetzung und die 
Anpassung der Wohnungen an den zeitgemäßen Ausstattungszustand sind auch im Sozialen Erhaltun gs-
gebiet genehmigungsfähig. Steuernd Einfluss kann aber auf den Umfang der durchzuführenden Maß-
nahme oder damit verbundene, zusätzliche Maßnahmen genommen werden. 
Tabelle 11: Ergebnisse der Analyse des Aufwertungspotenzials 
Indikator Gebiet Neulindenau 
Eigentumsform 
53 % der Wohnungen im genossenschaftlichen oder kommunalen Ei-
gentum; im privaten Bereich 27 % private Hauseigentümer/-innen, nur 
8 % private Wohnungsunternehmen; Anteil Eigentumswohnungen bei 
12 % 
Potenzial für  
Umwandlungen 
Potenzial für nur 35  % der Wohnungen gegeben 
äußerlicher  
Sanierungszustand 
überwiegend normales Erscheinungsbild ohne Schäden; 2 % der Fas-
saden mit leichten Schäden 
nachholendes  
Sanierungspotenzial 
vorhanden, Austausch einfachverglaster Fenster (22 %), 52 % der 
Wohnungen haben Mängel 
gebietstypische  
Ausstattungsmerkmale 
-  Badezimmer mit WC sowie Dusche oder Badewanne 
-  innenliegende Toilette 
-  Zentral- oder Fernheizung 
-  zentrale Warmwasserversorgung  
-  ein Erstbalkon/Wintergarten/Loggia/Terrasse 
-  Gegensprechanlage ohne Kamera 
Potenzial für zusätzliche 
Ausstattungsmerkmale 
-  Fußbodenheizung 
-  Aufzug 
-  Gäste-WC 
-  getrennte Dusche und Badewanne  
-  Erstbalkon oder zusätzlicher Balkon 
-  hochwertige Bodenbeläge 
-  Einbauküche 
-  Gegensprechanlage mit Kamera  
energetisches  
Modernisierungspotenzial 
hohes Potenzial für alle energetischen Merkmale 
Quelle: LPG mbH, eigene Zusammenstellung 
Für den An- oder Einbau solcher zusätzlichen Ausstattungsmerkmale wie der Einbau einer Fußboden-
heizung oder eines Gäste-WCs und den Anbau eines Erst- oder Zweitbalkons sowie eines Aufzugs besteht 
im Gebiet Neulindenau noch ein Potenzial. Die Nutzung dieser Potenziale kann sich wohnwerterhöhen d 
auswirken. Daneben besteht ein umfassendes  energetisches Modernisierungspotenzial . Neben dem 
47 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
40 
Austausch der Fenster und dem Einbau wärmeschutzverglaster Fenster bietet der Einbau energieeinspa-
render Heizungsanlagen oder der Anbau einer Wärmedämmung an der Fassade großes Potenzial. Ge-
mäß der Ortsbildanalyse konnte jedoch kein umfassendes und dringendes Aufwertungspotenzial an den 
Wohngebäuden festgestellt werden. Diese befinden sich fast ausschließlich in einem guten bis sehr guten 
Erhaltungszustand.  
Aufgrund der Eigentumsverhältnisse ist nicht damit zu rechnen, dass die identifizierten Potenziale zur 
Aufwertung künftig umfassend genutzt und ausgereizt werden. 98 % der Wohnungen im Gebiet Neulin-
denau werden zur Miete bewohnt und nur 2 % durch selbstnutzende Eigentümerinnen und Eigentümer . 
Mehr als die Hälfte der Wohnungen befinden sich im kommunalen und genossenschaftlichen Eigen-
tum. Dieser Bestand unterliegt demnach nicht der Gefahr, umfassend aufgewertet oder in Eigentum um-
gewandelt zu werden. 35 % der Wohnungen befinden sich im kommunalen Eigentum, sodass die Stadt 
Leipzig noch gute Möglichkeiten hat, steuernd in den Wohnungsmarkt im Gebiet Neulindenau einzugrei-
fen. Private Eigentumsformen, wie private Wohnungsunternehmen und private Hauseigentümer/ -innen, 
haben aufgrund lukrativer Veräußerungsmöglichkeiten grundsätzlich einen Anreiz fü r die Bildung von 
Wohnungs- und Teileigentum, da allein durch die Umwandlung der Weiterverkaufswert der Immobilie 
steigt. Da im Zuge von Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen nicht nur Mieter/-innen dur ch 
Anmeldung von Eigenbedarf langfristig verdrängt werden können, sondern diese oftmals mit einer bau-
lichen und energetischen Aufwertung des Wohnungsbestands einhergeht, ist auch mit einer Erhöhung des 
Ausstattungszustands zu rechnen. Das Potenzial zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen be-
trägt im Gebiet Neulindenau allerdings nur 35 % und ist dementsprechend gering. Durch den Neubau 
von 300 Wohnungen an der Saalfelder Straße durch das kommunale Wohnungsunternehmen LWB erhöht 
sich zudem der kommunale Wohnungsanteil nochmals erheblich. Dies sorgt zusätzlich fü r eine Stabilisie-
rung des lokalen Wohnungsmarkts.  
Zusammengefasst bestehen im Gebiet Neulindenau bauliche Aufwertungspotenziale, die sowohl die nach-
holende Sanierung als auch die energetische Modernisierung und den Ein- oder Anbau zusätzlicher, den 
Wohnwert erhöhender Merkmale umfassen. Die Nutzung der vorhandenen Potenziale ist allerdings n ur 
im geringen Rahmen aufgrund der Eigentumsverhältnisse im Gebiet zu erwarten. Aufgrund des hohen und 
ansteigenden Anteils kommunaler Wohnungen bestehen ausreichende Steuerungsmöglichkeiten der Stadt 
Leipzig, sodass der Einsatz des sozialen Erhaltungsrechts nur mit einem geringen Wirkungsgrad eingestuft 
wird. 
48 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
41 
5. Analyseebene Aufwertungsdruck 
Die Analyseebene Aufwertungsdruck  beschreibt, inwieweit vorhandene Potenziale zur Erhöhung des 
Wohnwerts im Gebiet bereits genutzt werden, oder welche Anhaltspunkte vorliegen, die die Ausschöp-
fung der Aufwertungspotenziale in den nächsten Jahren wahrscheinlich machen. Dazu werden die Dyna-
mik des Wohnungsmarkts und die wirtschaftliche Attraktivität des Wohnstandorts analysiert. Für die Be-
urteilung des Aufwertungsdrucks sind u. a. die Höhe und die Entwicklung der Angebots- und Bestandsmie-
ten zentrale Indikatoren. Eine steigende Entwicklung deutet hierbei auf einen starken Aufwertungsdru ck 
hin. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wird analysiert, weil in diesen Fällen mit der 
Schaffung zusätzlicher Ausstattungsmerkmale zu rechnen ist und die Möglichkeit zur Anmeldung von Ei-
genbedarf durch die neuen Wohnungseigentümer/-innen besteht. Beides wirkt sich auf die Zusammen-
setzung der Bewohner/-innen im betroffenen Wohngebäude aus. Darüber hinaus wird der Aufwertungs-
druck anhand der baulichen Maßnahmen im Gebiet ermittelt, etwa durch die Analyse durchgeführter 
oder absehbarer Modernisierungsmaßnahmen. Mieterhöhungen, die wiederum Einfluss auf die gewach-
senen soziodemographischen und sozialräumlichen Verhältnisse haben, sind vor allem im Hinblick auf die 
Ausschöpfung von Modernisierungspotenzialen zu erwarten, denen mit dem sozialen Erhaltungsrecht be-
gegnet werden kann. Neubauvorhaben bzw. die städtebauliche Entwicklung im Gebiet oder dem näheren 
Umfeld können zudem auf das Gebiet ausstrahlen und den Verwertungsdruck steigern. 
5.1 Angebots- und Bestandsmieten 
Die Betrachtung der Angebots- und Bestandsmieten geben Aufschluss über die derzeitige wirtschaftliche 
Attraktivität des Wohnstandorts. Hohe Angebots- und Bestandsmieten können das Ergebnis umfassender 
umlagefähiger Modernisierungsarbeiten in der Wohnung oder am Wohngebäude sein. Ein hohes Ange-
botsmietniveau und die Aussicht auf potenziell höhere Mieteinnahmen bieten (auch aufgrund derzeit nied-
riger Zinsen) Anreize für Modernisierungen, welche über Mieterhöhungen einen Mietparteien-Wechsel  
herbeiführen können, welcher wiederum ein höheres Angebotsmietniveau befördert. Bestimmte Eigentums-
formen, wie genossenschaftlicher und kommunaler Wohnungsbestand können sich hingegen dämpfend 
auf das Bestandsmietniveau auswirken. Ein geringes Angebots- und Bestandsmietniveau bietet umgekehrt 
ein Potenzial zur Steigerung z. B. durch die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Hierfür ist die 
Betrachtung benachbarter Quartiere sowie bezirklicher und gesamtstädtischer Vergleichswerte hilfreich. 
Angebotsmieten 
Das Angebotsmietniveau im Untersuchungsgebiet Neulindenau betrug im Jahr 20 20 6,50 Euro pro 
Quadratmeter nettokalt und ordnet sich damit unterhalb des gesamtstädtischen Vergleichswertes ein, wie 
die Tabelle 12 belegt. Im Vergleich zum Jahr 2016 ist das Angebotsmietniveau um 18 % gestiegen und 
damit genauso stark wie in der Gesamtstadt. Anhand der Abbildung 24 ist zu erkennen, dass Angebots-
mietniveau zwischen den Jahren 2017 und 2019 stabil geblieben ist. Erst zum Jahr 2020 ist ein Anstieg 
erfolgt, der stärker ausgefallen ist als in der Gesamtstadt (7 % zu 1 %). 
49 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
42 
Tabelle 12: Angebotsmiete im Untersuchungsgebiet und der Gesamtstadt  
(Median, nettokalt in Euro/Quadratmeter) 
Gebiet 2016 2020 
2016 bis 2020  
Entwicklung in 
Euro/Quadratmeter 
2016 bis 2020  
Entwicklung in % 
Neulindenau 5,50 € 6,50 € 1,00 €  18 % 
Leipzig 6,00 € 7,06 € 1,06 €  18 % 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, empirica -Datenbank 
Abbildung 24: Entwicklung der Angebotsmiete des Untersuchungsgebiets und der Gesamtstadt 
(Median, nettokalt in Euro/Quadratmeter 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, empirica -Datenbank 
Bestandsmieten 
Das Bestandsmietniveau im Gebiet Neulindenau beträgt im Median 5, 60 Euro je Quadratmeter (vgl. 
Tabelle 13). Damit wird das Leipziger Grundmietniveau mit 6,20 Euro je Quadratmeter deutlich unter-
schritten.32 Das Grundmietniveau von Wohnungen in der Stadt Leipzig ist seit dem Jahr 2015 um rund  
1,00 Euro gestiegen.33 Die Abbildung 25 auf der Grundlage der Haushaltsbefragung 2021 verdeutlicht, 
dass Haushalte, die in den letzten fünf Jahren in ihre Wohnung gezogen sind, mit 6,03 Euro je Quadrat-
meter eine 0,59 Euro höhere Miete zahlen als Haushalte, die bereits seit zehn Jahren in ihrer Wohn ung 
leben. Der Anstieg des Bestandsmietniveaus verlief im Gebiet Neulindenau somit deutlich moderater.  
 
32  Stadt Leipzig, Kommunale Bürgerumfrage 2020 Vorabbericht. 
33  Stadt Leipzig, Kommunale Bürgerumfrage 2020 Vorabbericht, S. 12. 
50 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
43 
Tabelle 13: Netto-Kaltmiete/ Quadratmeter nach Haushaltsgröße (haushaltsbezogen)   
Haushaltsgröße Neulindenau 
n Median 
1-Personen-Haushalt 339 5,63 € 
2-Personen-Haushalt 120 5,44 € 
3-Personen-Haushalt 44 5,91 € 
4-und-mehr-Personen-Haushalt 18 6,29 € 
Gesamtmietniveau 526 5,60 € 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Abbildung 25: Netto-Kaltmiete in Euro/Quadratmeter (Median) nach Zuzugsjahr in die Wohnung 
(haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
In der Abbildung 26 ist die klassifizierte Verteilung der Netto-Kaltmiete je Quadratmeter im Gebiet 
Neulindenau dargestellt. 70 % der Haushalte haben eine Netto-Kaltmiete von unter 6,00 Euro und liegen 
demnach unter dem Leipziger Grundmietniveau von 6,20 Euro je Quadratmeter im Jahr 2020. 21 % der 
Haushalte im Gebiet Neulindenau haben eine Kaltmiete von 6,00 bis unter 7,00 Euro je Quadratmeter 
und nur für 9 % der Haushalte liegt die Miete bei über 7,00 Euro je Quadratmeter.  
Anknüpfend daran ist in der Abbildung 27 das Bestandsmietniveau nach Eigentumsverhältnis der Woh-
nung dargestellt. Die Abbildung belegt, dass im genossenschaftlichen und kommunalen Wohnungsbestand 
aber auch im Bestand privater Hauseigentümer/-innen im Vergleich zum Bestand privater Wohnungsun-
ternehmen und vermieteten Eigentumswohnungen ein geringeres Mietniveau von unter 6,00 Euro je Quad-
ratmeter nettokalt besteht. Allerdings liegen die Netto-Kaltmieten für alle Eigentumsformen un ter dem 
städtischen Grundmietniveau. Auch das Bestandsmietniveau vermieteter Eigentumswohnungen, welches in 
den bestehenden Sozialen Erhaltungsgebieten des Leipziger Westens besonders hoch ist, liegt in Neulin-
denau noch unter 6,00 Euro je Quadratmeter. Die Versorgung mit preisgünstigem Mietwohnraum erfolgt 
in Neulindenau demnach durch verschiede Eigentumsformen.  
51 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
44 
Abbildung 26: Netto-Kaltmiete in Euro/Quadratmeter (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Abbildung 27: Bestandsmietniveau nach Eigentumsverhältnis der Wohnung (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Mieterhöhung 
In den letzten fünf Jahren erfolgte bei 39 % der Haushalte eine Erhöhung der Netto-Kaltmiete. 82 % 
der Mieterhöhungen wurden mit der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete begründet (vgl. Ab-
bildung 28). 6 % der Mietsteigerungen betreffen Staffel- oder Indexmietverträge, die im privaten Woh-
nungsbestand geschlossen wurden. 6 % der Mieterhöhungen wurden mit einer durchgeführten Moder ni-
sierung begründet.  
52 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
45 
Abbildung 28: Begründung der Mieterhöhung  (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Durchschnittlich ist die Netto-Kaltmiete durch eine Mieterhöhung um 9 % bzw. 0,44 Euro je Quadratmeter 
gestiegen. Bei modernisierungsbedingten Mieterhöhungen ist ein Anstieg von rund 10 % bzw. 0,47 Euro 
festzustellen. Dies kann Haushalte mit geringen Einkommen und bereits hohen Mietkosten stark belasten: 
Bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 61 Quadratmetern im Gebiet Neulindenau bedeutet dies  
eine monatliche Mehrbelastung von rund 29 Euro. Erfolgte Mietsteigerungen erfolgten demnach moderat 
und stützen sich nicht auf ein reges Baugeschehen im Gebiet.  
Abbildung 29: Prozentuale Mieterhöhung (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
53 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
46 
5.2 Modernisierungsmaßnahmen und bauliche Veränderungen  
Als weitere Indikatoren des Aufwertungsdrucks werden Modernisierungsmaßnahmen sowie bauliche Ak-
tivitäten analysiert. Mit der Festsetzung eines Sozialen Erhaltungsgebiets wird ein Genehmigungsvorbe-
halt für den Rückbau, die Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen eingef ührt. Darüber 
kann Einfluss auf bauliche Vorhaben im Gebiet genommen werden.  
In den letzten fünf Jahren waren 14 % der Haushalte von einer Modernisierung betroffen. Im Vergleich 
zu den bestehenden Sozialen Erhaltungsgebieten im Leipziger Westen, die jeweils eine Quote von über 
20 % aufgewiesen haben, ist dies ein niedriger Wert. Die Art der durchgeführten Modernisierungen der 
letzten fünf Jahre ist in der Abbildung 30 Bei 21 % der Maßnahmen handelt es sich um komplette Sa-
nierungen bzw. Modernisierungen. 12 % der Maßnahmen dienten der Sanierung von Badezimmern und 
Sanitäranlagen und 12 % der Nennungen entfallen auf die die Sanierung des Fußbodens. Auch wurden 
der Austausch von Türen, das Streichern der Fassaden und Treppenhausrenovierungen genannt. Ein gro-
ßer Teil von 39 % der Maßnahmen fällt aufgrund weniger Fallzahlen unter Sonstiges. In einzelnen Fällen 
kam es zu Fassadendämmungen, Dämmungen von Dächern oder Leitungen sowie dem Austausch von Hei-
zungen.  
Abbildung 30 dargestellt. Bei 21 % der Maßnahmen handelt es sich um komplette Sanierungen bzw. 
Modernisierungen. 12 % der Maßnahmen dienten der Sanierung von Badezimmern und Sanitäranlagen 
und 12 % der Nennungen entfallen auf die die Sanierung des Fußbodens. Auch wurden der  Austausch 
von Türen, das Streichern der Fassaden und Treppenhausrenovierungen genannt. Ein großer Teil von 39 
% der Maßnahmen fällt aufgrund weniger Fallzahlen unter Sonstiges. In einzelnen Fällen kam es zu 
Fassadendämmungen, Dämmungen von Dächern oder Leitungen sowie dem Austausch von Heizungen.  
Abbildung 30: Art der durchgeführten Modernisierung (Mehrfachnennungen möglich) seit 2016 (haus-
haltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
In Tabelle 14 wird innerhalb des Untersuchungszeitraums 2016 bis 2020 dargestellt, wie viele geneh-
migte Wohnungen im Untersuchungsgebiet Neulindenau und der Stadt Leipzig in bestehenden Gebäuden 
54 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
47 
neu errichtet wurden. Zu berücksichtigen ist, dass bei der Auswertung nur solche M aßnahmen analysiert 
werden können, die gemäß der Sächsischen Bauordnung eine Genehmigung durch die Bauaufsicht erfor-
dern. Das Untersuchungsgebiet weist eine Quote von -1,5 % in bestehenden Gebäuden auf und liegt 
damit weit unter dem gesamtstädtischen Vergleichswert. Der Negativwert kommt zustande, da in die 
Statistik auch Baugenehmigungen eingeschlossen sind, denen ein Abriss oder eine Wohnungszusammen -
legung folgte, wodurch der Wohnungsbestand reduziert wurde. Im Zeitraum 2016 bis 2020 wurden 
Baugenehmigungen für 475 neue Wohnungen im Neubau erteilt. Dies entspricht 15,7 % des Wohnungs-
bestands aus dem Jahr 2016. Darunter fallen 300 Wohnungen am Standort Saalfelder Straße, die durch 
das kommunale Wohnungsunternehmen LWB als Sozialwohnungen, d. h. mietpreis- und belegungsgebun-
dene Wohnungen, für die ein Wohnberechtigungsschein erforderlich ist, realisiert werden.34  
Tabelle 14: Anteil der im Untersuchungsgebiet Neulindenau in bestehenden Gebäuden genehmig-
ten Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand und Vergleich zur Stadt Leipzig 
Gebiet 
Anzahl der genehmig-
ten Wohnungen von 
2016 bis 2020 in beste-
henden Gebäuden 
Wohnungsbestand 
(gesamt), 2020 
Anteil der genehmigten 
Wohnungen in bestehen-
den Gebäuden am  
Wohnungsbestand 2020 
Neulindenau -45 3.035 -1,5 % 
Leipzig 3.686 344.949 1,1 % 
Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen 
Antragsgeschehen 
Im Untersuchungsgebiet Neulindenau hat es seit der Verabschiedung des Aufstellungsbeschlusses im No-
vember 2020 bisher nur 2 Bauanträge mit insgesamt 4 Maßnahmen gegeben, davon zwei Grundrissän-
derungen, einen Balkonanbau und eine Umnutzung.35 Dies belegt die geringe bauliche Aktivität im Woh-
nungs- und Gebäudebestand.  
5.3 Umwandlungen und Wohnungsverkäufe 
Wie in Kapitel 4 beschrieben, besteht im Untersuchungsgebiet noch ein Potenzial für die Umwandlu ng 
von Miet- in Eigentumswohnungen. Neben der Schaffung zusätzlicher Ausstattungsmerkmale zur Erhöhung 
des Wohnwerts, ist außerdem die Ankündigung von Eigenbedarf durch die Eigentümer/-in möglich. Dies 
hat Auswirkungen auf den betroffenen Haushalt, weil z. B. die Miethöhe im Zuge von Modernisieru ngen 
steigen kann oder ein Umzug aufgrund der Anmeldung von Eigenbedarf nötig wird. Durch die Umwand-
lung von Miet- in Eigentumswohnungen können dem Wohnungsmarkt Mietwohnungen entzogen werden , 
da diese nicht zwangsläufig weiterhin vermietet werden.  
Beispiele aus Quartieren in verschiedenen deutschen Großstädten belegen, dass die Umwandlung von 
Miet- in Eigentumswohnungen mit erheblichen Veränderungen der Gebäude- und Wohnungssubstanz ein-
hergeht und sich damit auf die Zusammensetzung der Mieter/-innenschaft im umgewandelten Mietobjekt 
auswirkt. Im Zuge der Umwandlung erfolgen in der Regel aufwändige Modernisierungsmaßnahmen, die 
den Wohnwert der Gebäude und Wohnungen erhöhen. Trotz der Möglichkeit für die ansässigen Mieter/-
 
34  LWB, Saalfelder Straße, Internetquelle. 
35  Stadt Leipzig, Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung. 
55 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
48 
innen, die Wohnungen über das Vorkaufsrecht gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) selbst zu 
erwerben, ist der Verbleib der angestammten Bewohner/-innen nur selten möglich, da z. B. die finanzi-
ellen Möglichkeiten nicht ausreichen. Vergangene Analysen in Erhaltungsgebieten zeigen, dass bei etwa 
jedem zweiten Umwandlungsvorgang parallel oder im Anschluss an die Umwandlung erhebliche bauliche 
Maßnahmen am Wohngebäude durchgeführt wurden.36 
Die Umwandlung von einer Miet- in eine Eigentumswohnung ist ein mehrstufiger Prozess: Der Umwandlung 
geht zuerst die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung durch die (zuständige) B auaufsichtsbe-
hörde voraus. Mit der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigung kann eine Umwandlungsgenehmigung 
für das Grundstück/Gebäude beantragt werden. Die Umwandlung wird erst durch das Anlegen n euer 
Grundbuchblätter – eines für jede Wohnung – durch das Grundbuchamt vollzogen, es erfolgt eine so 
genannte Grundbuchumschreibung.37 Die Analyse der Abgeschlossenheitsbescheinigungen ermöglicht es 
somit, die zukünftigen Wohnungsumwandlungen abschätzen zu können, hingegen stellen die Grundbuch-
umschreibungen die tatsächlich vollzogenen Umwandlungen dar. 
Erfahrungen aus der Anwendung von Umwandlungsverordnungen aus Hamburg und Berlin bestät igen, 
dass trotz der bestehenden Ausnahmeregelungen gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3, „Geschäftsmodelle, die 
über Umwandlungen auf kurzfristige Erträge zielen, in den Sozialen Erhaltungsgebieten zurückgedrängt 
werden“ konnten. 38 Als weiterer Indikator werden die Anzahl und die Entwicklung der Verkäufe von 
Eigentumswohnungen sowie deren Preisentwicklung betrachtet, um die Attraktivität zur Bildung von Wohn-
eigentum abschätzen zu können.  
Abgeschlossenheitsbescheinigungen und Wohnungsumwandlungen 
Im gesamten Untersuchungsgebiet wurden von 2016 bis 2020 keine Abgeschlossenheitsbescheinigungen 
für bestehende Wohngebäude erteilt. Auch im Rahmen der Haushaltsbefragung wurde von keinem  der 
Mieter/-innen-Haushalte angegeben, dass ihre Wohnung während des Mietverhältnisses von einer Miet- 
in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Somit kann keine Dynamik im Hinblick auf die Umwand-
lung von Miet- in Eigentumswohnungen im Gebiet Neulindenau festgestellt werden.  
Verkäufe von Eigentumswohnungen 
Im Untersuchungsgebiet Neulindenau wurden im Zeitraum der Jahre 2017 bis 2020 123 Eigentumswoh-
nungen im Wieder- oder im Erstverkauf nach Sanierung und Neubau verkauft. In der Abbildung 31 ist 
die Entwicklung der Wieder- und Erstverkäufe im zeitlichen Verlauf dargestellt. Die Wiederverkäufe von 
Wohnungen sind seit dem Jahr 2017 angestiegen, befinden sich aber auf einem sehr niedrigen Niveau. 
Wie bereits dargestellt, befinden sich im Gebiet kaum Eigentumswohnungen. Zu Erstverkäufen nach Sa-
nierung und Neubau ist es erst im Jahr 2020 gekommen. Insgesamt waren im Zeitraum 2017 bis 2020 
 
36  LPG mbH, Voruntersuchung Schillerpromenade, Bezirk Neukölln von Berlin, 2015, S. 49.; LPG mbH, Voruntersuchung Reuter-
platz, Bezirk Neukölln von Berlin, 2015, S. 44 f. 
37  Statistisch umfassen die Abgeschlossenheitsbescheinigungen jeweils einen Antrag, der ein Grundstück mit einem oder mehreren 
Gebäuden betreffen kann. Die Umwandlungen können hingegen Grundstücke oder Wohnungen umfassen.  
38  Abgeordnetenhaus Berlin, Schriftliche Anfrage: Ein Jahr Umwandlungsverordnung  – ein Grund zum Feiern?, Drucksache 
17/18118, 29.02.2016, S. 3. 
56 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
49 
rund 4 % des Gesamtwohnungsbestands von 2020 von Wieder- und Erstverkäufen betroffen . In der 
Gesamtstadt waren es 5 %. 
Abbildung 31: Verkäufe von Eigentumswohnungen im Wiederverkauf und Erstverkauf nach Sanierung 
und Neubau 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnu ng 
In der Abbildung 32 ist die Entwicklung der durchschnittlichen Verkaufspreise von Eigentumswohnungen 
für den Wieder- und Erstverkauf nach Sanierung und Neubau in Euro pro Quadratmeter dargestellt. Die 
Verkaufspreise im Wiederverkauf sind im Untersuchungsgebiet Neulindenau parallel zur Sta dt Leipzig 
gestiegen. Das Preisniveau ist jedoch niedriger als in der Gesamtstadt. Auch beim Erstverkauf nach Sa-
nierung und Neubau wird das gesamtstädtische Preisniveau deutlich unterschritten. Das Angebot an Ei-
gentumswohnungen, die Anzahl der Verkäufe und das Preisniveau belegen eine geringe wohnungswirt-
schaftliche Dynamik. Anreize zur Eigentumsbildung lassen sich dadurch nicht ableiten. 
Abbildung 32: Durchschnittliche Verkaufspreise in Euro je Quadratmeter  
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung 
57 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
50 
5.4 Ferienwohnungen und Leerstand 
In Sozialen Erhaltungsgebieten unterliegen der Rückbau, die Änderung und die Nutzungsänderung von 
baulichen Anlagen dem Genehmigungsvorbehalt gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 BauGB. Nutzungsände-
rungen können z. B. die Umnutzung einer Wohnung zu Büroräumen, d. h. einer gewerblichen Nutzung, die 
Umnutzung von Dachräumen zu Wohnzwecken oder auch die Änderung der gewerblichen Nutzung sein. 
Eine Nutzungsänderung kann ein bauliches Vorhaben im Sinne der §§ 29 ff. BauGB darstellen und einer 
Baugenehmigung bedürfen. Im Rahmen des sozialen Erhaltungsrechts kann die Nutzungsänderung erhal-
tungsrechtlich versagt werden, z. B. wenn es sich um die Nutzungsänderung von W ohnraum in Gewerbe 
oder Ferienwohnungen handelt (vgl. hierzu die Genehmigungskriterien der Stadt Leipzig). 
Während die Nutzungsänderung von Wohnraum zu gewerblichen Zwecken, beispielsweise durch die 
Nutzung als Ferienwohnung zumeist aufgrund höherer Mieteinnahmen für Eigentümer/-innen attraktiv ist, 
kann Leerstand in Wohngebäuden entweder ein Anzeichen für eine geringe Attraktivität der Wohnu ng 
oder aber Ausdruck für spekulative Renditeabsichten der Eigentümer/-innen sein. Du rch die Wahrneh-
mung von Leerstand und Ferienwohnungen durch die Haushalte im Gebiet Neulindenau lassen sich Rück-
schlüsse auf den Umfang des immobilienmarktwirtschaftlichen Handelns ziehen. 
Rund 2 % der Haushalte sind Wohnungen im eigenen Wohngebäude bekannt, die als Ferienwohnungen 
genutzt werden, und 6 % haben Wohnungen im Wohnhaus, die länger als drei Monate leer stehen.39 Im 
Gebiet wird demnach ein Teil des Mietwohnraums dem Wohnungsmarkt entzogen.40 
5.5 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungsdrucks 
Die Analyse der Indikatoren zum Aufwertungsdruck belegt, dass im Gebiet Neulindenau eine gering 
ausgeprägte wohnungswirtschaftliche Dynamik festgestellt wird. 
Die Höhe der Angebots- und Bestandsmieten (jeweils nettokalt) und deren Entwicklung in den vergan-
genen Jahren ist im Vergleich zur Gesamtstadt unterdurchschnittlich ausgeprägt: Das Angebotsmietniveau 
beträgt 6,50 Euro je Quadratmeter, damit weniger als in der Stadt Leipzig mit 7,06 Euro je Quadrat -
meter. Der Anstieg verlief auf demselben Niveau wie in der Gesamtstadt. Mit 5,60 Euro je Quadratmeter 
im Wohnungsbestand wird das gesamtstädtische Vergleichsniveau aus dem Jahr 2020 von 6,20 Euro je 
Quadratmeter ebenfalls noch deutlich unterschritten. Dazu tragen Wohnungen in Beständen aller Eigen-
tumsformen bei. Die Versorgung der Wohnbevölkerung mit günstigem Mietwohnraum ist demnach in Neu-
lindenau sichergestellt. Dazu trägt auch der hohe Anteil genossenschaftlicher und kommunaler Wohnungen 
bei, der durch den Wohnungsneubau in der Saalfelder Str aße zusätzlich gestärkt und ausgebaut wird. 
Durchgeführte Mieterhöhungen erfolgten moderat und stützen sich nicht auf ein reges Baugeschehen. Die 
analysierten Bauanträge und erteilten Baugenehmigungen verdeutlichen eine unterdurchschnittliche 
bauliche Aktivität im Wohnungsbestand.  
 
39  Haushaltsbefragung 2021. 
40  Hierbei ist zu beachten, dass es zur mehrfachen Benennung von Ferienwohnungen bzw. leer stehenden Wohnungen durch die 
Haushalte kommen kann. Die angegebenen Prozentwerte stellen nur den Antei l der Haushalte dar, denen eine Zweckent-
fremdung bekannt ist. Die Prozentwerte sind nicht gleichzusetzen mit dem Anteil der Wohnungen, die ggf. zweckentfremdet 
werden. 
58 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
51 
Im gesamten Untersuchungsgebiet wurden von 2016 bis 2020 keine Abgeschlossenheitsbescheinigun-
gen für bestehende Wohngebäude erteilt. Auch im Rahmen der Haushaltsbefragung wurde von keinem 
der Mieter/-innen-Haushalte angegeben, dass ihre Wohnung während des Mietverhältnisses von einer 
Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Somit kann keine Dynamik im Hinblick auf die Um-
wandlung von Miet- in Eigentumswohnungen im Gebiet Neulindenau festgestellt werden.  
Hinsichtlich der Verkäufe von Eigentumswohnungen im Wieder- oder Erstverkauf nach Sanierung wird 
eine geringe Anzahl an Transaktionen registriert. Das Preisniveau im Wieder- oder Erstverkauf nach 
Sanierung und Neubau befindet sich auf einem unterdurchschnittlichen Niveau. Das Ange bot an Eigen-
tumswohnungen, die Anzahl der Verkäufe und das Preisniveau belegen eine geringe wohnungswirtschaft-
liche Dynamik. Anreize zur Eigentumsbildung lassen sich dadurch nicht ableiten. 
 
59 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
52 
6. Analyseebene Verdrängungspotenzial 
In der Analyseebene Verdrängungspotenzial wird die gegenwärtige Zusammensetzung der Wohnbevöl-
kerung festgestellt und geprüft, ob Teile der Wohnbevölkerung von einer Verdrängung durch wohnwert-
erhöhende bauliche Maßnahmen oder die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bedroht sind.  
Als planungsrechtlicher Grundsatz der Bauleitplanung gilt nach § 1 Absatz 6 Nummer 2 BauGB die Schaf-
fung und Erhaltung sozial stabiler Bevölkerungsstrukturen. Die Einflussnahme der B auleitplanung auf die 
Bevölkerungszusammensetzung beschränkt sich dabei auf städtebauliche Belange und Einflussmöglichkei-
ten. Der Grundsatz umfasst die bis zur BauGB-Novelle 2004 gültige Leitlinie der Vermeidung einseitiger 
Bevölkerungsstrukturen und geht darüber hinaus, indem unter bestimmten Umständen und zeitlich begrenzt 
auch einheitliche Sozialstrukturen ausgewogene Wohnverhältnisse gewährleisten können. 41 Dieser Um-
stand verdeutlicht, dass die zumeist einseitigen Bevölkerungsstrukturen in Erhaltungsgebieten keinen Hin-
derungsgrund für die Festsetzung darstellen müssen. Die Feststellung, dass die Zusammens etzung der 
Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet immer von der Zusammensetzung im übrigen Gemeindegebiet 
abweichen muss, ist nicht entscheidungsrelevant. Die Rechtsprechung zielt auf die nachteiligen städtebau-
lichen Folgen einer Veränderung, gleich welcher Bevölkerungsstruktur, ab. 42 Demnach kann die „Schutz-
würdigkeit der Struktur der Wohnbevölkerung als solche [...] in dem untersuchten Gebiet unterstellt wer-
den, sodass es keines speziellen Nachweises bedarf, dass sich die Struktur ‚bewährt' hat.“43 
Besonderer Fokus liegt bei der Beurteilung des Verdrängungspotenzials auf Bevölkerungsgruppen, di e 
aufgrund bestimmter soziodemografischer Merkmale besonders verdrängungsgefährdet sind, w eil sie 
aufgrund ihrer finanziellen Ausstattung einen schlechteren Zugang zum Wohnungsmarkt haben oder bei-
spielsweise weniger flexibel sind, weil sie z. B. auf das Angebot und die Struktur der Wohnungen oder 
des Wohnumfelds angewiesen sind. Auch das soziale Umfeld, das informelle Unterstütz ung ermöglicht, 
kann hierzu gezählt werden. Eine geringe Umzugsneigung kann die geringe Flexibilität bzw. fehlende 
Ortsunabhängigkeit auf dem Wohnungsmarkt ebenfalls verdeutlichen. 
6.1 Bevölkerungsentwicklung, Alterszusammensetzung und Herkunft 
Im Untersuchungsgebiet Neulindenau ist die Bevölkerungszahl im Zeitraum der Jahre 2016 bis 2020 von 
4.511 auf 4.821 Personen angestiegen. Dies entspricht einem prozentualen Anstieg von rund 7  % (vgl. 
Abbildung 33). In der Gesamtstadt betrug die Bevölkerungsentwicklung im selben Zeitraum 4,5 % (vgl. 
Baufertigstellungen von Wohnungen gemäß Kapitel 5.2). 
 
41  Söfker, § 1 BauGB, in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger (Hrsg.): Baugesetzbuch, Loseblattkommentar, Band I, 2012 
Rn 123. 
42  Krautzberger, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr (Hrsg.): Baugesetzbuch, Kommentar, 11. Auflage, 2009, Rn 44. 
43  Stock, § 172 BauGB, in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger (Hrsg.): Baugesetzbuch, Loseblattkommentar, Band I, 2012 
Rn 42. 
60 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
53 
Abbildung 33: Bevölkerungsentwicklung 2016 bis 2020 auf Datengrundlage der Statistischen Bezirke 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Meldere gister, Stand 
jeweils 31.12. des Jahres 
Im Vergleich zur Stadt Leipzig ist der Anteil der Personen im Alter über 64 Jahren im Untersuchungsgebiet 
Neulindenau mit 24 % etwas größer. Demgegenüber ist der Anteil an Kindern und Jugendlichen sow ie 
jungen Erwachsenen in Neulindenau kleiner als in der Gesamtstadt. In beiden Bezugsräumen stellen  die 
Personen im Alter zwischen 27 und 44 Jahren die größte Altersgruppe.  
Abbildung 34: Alterszusammensetzung auf Datengrundlage der Statistischen Bezirke für das Untersu -
chungsgebiet und die Stadt Leipzig 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Meldere gister 31.12.20 
Wie bereits dargestellt, ist die Bevölkerungszahl im Untersuchungsgebiet Neulindenau und in der  Stadt 
Leipzig in den letzten Jahren angestiegen. In der Abbildung 35 sind die prozentualen Veränderungen 
der Altersgruppen auf der Grundlage der amtlichen Statistik dargestellt. Zu beachten ist, dass einzelne 
Altersgruppen in Neulindenau aufgrund der Gebietsgröße von rund 4.800 Einwohner/-innen nur gering 
267 36 .983
309  6.76593 12.917 71 70.782
1. 62 179. 8 
502 67.61 
581 68.0 6
1.136 122.816
0 
10 
20 
30 
 0 
50 
60 
70 
80 
90 
100 
UG Neulindenau
(N  .821)
Leipzig
(N 605. 07)
65 Jahre und älter
55 bis 6  Jahre
 5 bis 5  Jahre
27 bis    Jahre
18 bis 26 Jahre
15 bis 17 Jahre
6 bis 1  Jahre
0 bis 5 Jahre
61 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
54 
besetzt sind. Vergleichsweise geringe absolute Veränderungen können dadurch zu großen prozentualen 
Veränderungen führen. Die nachfolgende Abbildung belegt dies: Die Altersgruppe der 15- bis 17-Jäh-
rigen ist um 22 Personen angestiegen. Dies führt zu einem prozentualen Anstieg von 31 %. Deutlich  an-
gestiegen sind auch die Altersgruppen der jungen Erwachsenen im Alter 18 bis 26 Jahre (+ 68 Personen) 
und der 27- bis 44-Jährigen (+217 Personen). Im Vergleich zur Gesamtstadt sind die gleichen  Entwick-
lungen festzustellen, nur bei der Altersgruppe der Personen im Alter über 64 Jahre ist ander s als im 
gesamtstädtischen Trend ein sehr leichter Rückgang (-5 Personen) festzustellen.   
Abbildung 35: Prozentuale Veränderung der Altersgruppen von 2016 bis 2020 auf Datengrundlage 
der Statistischen Bezirke für das Untersuchungsgebiet und die Stadt Leipzig 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Meldere gister 31.12.16 
und 31.12.20 
Die sich aus den unterschiedlichen Wachstumsraten der Altersgruppen ergebende anteilsmäßige Verän-
derungen der Zusammensetzung der Bevölkerung gemäß dem Alter ist in der Tabelle 15 für das Unter-
suchungsgebiet Neulindenau und die Stadt Leipzig gegenübergestellt. Im Wesentlichen spiegeln sich die 
beschriebenen absoluten Veränderungen der Altersgruppen auch in der Entwicklung der anteiligen Be-
völkerungszusammensetzung wider. Nennenswerte Veränderungen sind demnach in einem Anstieg de r 
27- bis 44-Jährigen und einem Rückgang der 45- bis 54-Jährigen sowie der über 64-Jährigen festzu-
stellen. Der Anteil der Kinder bis 14 Jahren, der für die Bereitstellung von Kita- und Schulplätzen bedeut-
sam ist, ist stabil geblieben. 
62 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
55 
Tabelle 15: Veränderung der Anteile der Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung in Prozent-
punkten von 2016 bis 2020 für das Untersuchungsgebiet und die Stadt Leipzig 
Altersgruppe Untersuchungsgebiet  
Neulindenau Leipzig 
0 bis 5 Jahre 0 %-Punkte -0,2 %-Punkte 
6 bis 14 Jahre 0,4 %-Punkte 0,6 %-Punkte 
15 bis 17 Jahre 0,4 %-Punkte 0,1 %-Punkte 
18 bis 26 Jahre 0,8 %-Punkte 0,4 %-Punkte 
27 bis 44 Jahre 2,7 %-Punkte 0,8 %-Punkte 
45 bis 54 Jahre -2,5 %-Punkte -1,6 %-Punkte 
55 bis 64 Jahre 0 %-Punkte 0,2 %-Punkte 
65 Jahre und älter -1,7 %-Punkte -0,3 %-Punkte 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Melder egister 31.12.16 
und 31.12.20 
12 % der Personen im Untersuchungsgebiet Neulindenau weisen einen Migrationshintergrund auf (vgl. 
Abbildung 36). In der Stadt Leipzig beträgt der Anteil 16 %. Der allgemeinen Bevölkerungsentwicklung 
folgend, ist die Anzahl der Personen in allen drei Gruppen seit dem Jahr 2016 angestiegen. Der Anteil 
der Deutschen ohne Migrationshintergrund ist im Untersuchungsgebiet von 90 % auf  88 % und in der 
Gesamtstadt von 87 % auf 84 % gesunken.  
Abbildung 36: Personen mit und ohne Migrationshintergrund auf Datengrundlage der Statistischen Be-
zirke für das Untersuchungsgebiet und die Stadt Leipzig 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Meldere gister 31.12.20 
 .2 5 508.688
189 33. 30
387 63.289
0 
10 
20 
30 
 0 
50 
60 
70 
80 
90 
100 
UG Neulindenau
(N  .821)
Leipzig
(N 605. 07)
keine deutsche Staatsangehörigkeit
deutsch mit Migrationshintergrund
deutsch ohne Migrationshintergrund
63 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
56 
6.2 Haushaltsgröße, Haushaltsform und Haushaltstyp 
Haushaltsgröße und Belegung 
Das soziale Erhaltungsrecht entfaltet durch die Genehmigungskriterien eine Schutzwirkung für die Erhal-
tung der Wohnungsstrukturen und des Wohnungsschlüssels nach Größe und Zimmeranzahl. E ine Grund-
bedingung ist dafür, dass das Angebot an Wohnungen mit der Nachfrage durch die Haushalte weitge -
hend übereinstimmt und es zu einer überwiegend bedarfsgerechten Wohnungsbelegung kommt. 
Anknüpfend an die in Kapitel 1.3.3 dargestellte und den in Kapitel 4.2 beschriebenen Wohnungsschlüssel 
ist in der Abbildung 37 der Anteil der bedarfsgerecht belegten Wohnungen abgebildet. Eine bedarfs-
gerechte Wohnungsbelegung wird angenommen, wenn die Zimmeranzahl der Anzahl der Haushaltsmit-
glieder entspricht und ggf. maximal um ein weiteres Zimmer überschritten wird. 85 % der Wohnungen 
sind im Gebiet Neulindenau bedarfsgerecht belegt. Das Wohnungsangebot nach der Anzahl der Zimmer 
und der Haushaltsgröße stimmt im Gebiet überein und stellt eine bedarfsgerechte Versorgung sicher. Bei 
Mietwohnungen wird eine bedarfsgerechte Wohnungsbelegung von rund 87 % erzielt, bei den wenigen 
selbstgenutzten Eigentumswohnungen sind es nur rund 72 %.  
Abbildung 37: Anteil der bedarfsgerecht belegten Wohnungen (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Der Anteil überbelegter Wohnungen ist Im Gebiet mit rund 2 % sehr gering. Davon sind rund 10 % der 
3-Personen-Haushalte und rund ein Viertel der 4- und-mehr-Personen-Haushalte betroffen, wie in der 
Abbildung 38 dargestellt ist. Gemäß der differenzierten Auswertung der Wohnungsbelegung nach Haus-
haltstyp in der Abbildung 39 wird deutlich, dass es bei Haushalten mit Kindern zu Überbelegungen 
kommt. Zu Unterbelegungen kommt es in geringerem Umfang bei Alleinstehenden zwischen 45 un d 64 
Jahren sowie in größerem Umfang bei Alleinstehenden im Alter 65 Jahre und älter. Diese beiden Haus-
haltstypen sind durch eine hohe Wohndauer in der Wohnung gekennzeichnet. Insbesondere bei den Al-
leinstehenden im Alter von 65 Jahren und älter belegen rund 25 % der Haushalte eine größere Wohnung. 
Die Unterbelegung von Wohnungen durch 1-Personen- Haushalte ist daher zu einem großen A nteil mit 
85%
13%
2%
n=226
bedarfsgerecht belegt
unterbelegt
überbelegt
64 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
57 
dem Remanenzeffekt begründet, d. h., dass Haushalte in einmal bezogenen Wohnungen verbleiben, ob-
wohl sich die familiären Umstände ggf. durch den Auszug der Kinder, eine Trennung oder den Tod eines 
Lebenspartners verändert haben. Dies korrespondiert mit dem günstigen Mietniveau in Bestandswohnun-
gen, die bereits vor zehn oder mehr Jahren angemietet wurden (vgl. Kapitel 5.1).  
Abbildung 38: Wohnungsbelegung gemäß Haushaltsgröße (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Abbildung 39: Wohnungsbelegung gemäß Haushaltstyp (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Haushaltsform und Haushaltstyp 
In der Abbildung 40 ist die gemäß der Haushaltsbefragung erhobene Haushaltsform im Gebiet Neulin-
denau dargestellt. Alleinlebende bilden mit 47 % die größte Gruppe. In rund 16 % der Haushalte leben 
264
235
43
33
54
16
*
*
5
10 *
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
1-Personen-Haushalt
2-Personen-Haushalt
3-Personen-Haushalt
4-und-mehr-Personen-Haushalt
n=665
bedarfsgerecht belegt unterbelegt überbelegt gravierend überbelegt
10
65
80
89
44
51
87
27
48
50
24
*
6
15
28
*
*
8
*
*
4
*
12
*
*
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Alleinstehend 18 bis unter 27 Jahre
Alleinstehend 27 bis unter 45 Jahre
Alleinstehend 45 bis unter 65 Jahre
Alleinstehend 65 Jahre oder älter
Paare eine/r 18 bis unter 45 Jahre
Paare 45 bis unter 65 Jahre
Paare eine/r 65 Jahre oder älter
Alleinerziehend mit Kind/ern unter 18 J.
Familien mit Kind/ern unter 18 J.
Mehr-Erwachsenenhaushalte
Keine Zuordnung möglich
n=665
bedarfsgerecht belegt unterbelegt überbelegt gravierend überbelegt
65 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
58 
minderjährige Kinder. 29 % der Haushalte sind Paare ohne Kind/er. Der Anteil an Wohngemeinschaften 
beträgt 6 %. Die Haushaltsform lässt sich anhand des Alters weiter ausdifferenzieren (vgl. Ab bildung 
41). Die Gruppe der Alleinlebenden ist überwiegend durch Personen geprägt, die im Alter über 45 Jahre 
sind. Den größten Anteil bildet die Altersgruppe der über 64-Jährigen. Auch bei den Paar en ohne 
Kind/er dominieren die älteren Personen. Dies deckt sich mit dem beschriebenen Altersaufbau in Kapitel 
6.1.  
Abbildung 40: Haushaltsform (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Abbildung 41: Haushaltstyp 44 (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
 
44  Erläuterung zu Paaren: Bestehen die Paar-Haushalte aus unterschiedli chen Altersgruppen erfolgt eine differenzierte Zuord-
nung. Ist eine Person unter 45 Jahre oder über 64 Jahre, wird der Paar-Haushalt in die Kategorie „Paare eine/r 18 bis unter 
 5 Jahre“ bzw. „Paare eine/r 65 Jahre oder älter“ eingeordnet. In der Kategorie „Paar  5 bis unter 65 Jahre“ sind beide 
Personen zwischen 45 und unter 65 Jahren alt. 
47%
29%
6%
10%
2% 6%
n=679 allein lebend
Paar ohne Kind/er im Haushalt
alleinerziehend mit minderjährigem/n oder
völljährigem/n Kind/ern im Haushalt
Paar mit minderjährigem/n Kind/ern im
Haushalt
Paar mit minderjährigem/n und
volljährigem/n Kind/ern im Haushalt
Wohngemeinschaft (WG)
66 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
59 
Die Verteilung der Haushaltstypen gemäß des Einzugsjahrs der Haushalte in ihre Wohnung  ist in der 
Abbildung 42 dargestellt. Im Vergleich der Einzugskohorten bleibt die allgemeine Verteilung nach Al-
leinlebenden und Paaren ohne Kinder anteilig relativ konstant, nur das Alter variiert. So ist der A nteil 
jüngerer Alleinstehender in der jüngsten Einzugskohorte größer als in den Vorjahren. Dies begründet sich 
durch den demographischen Altersaufbau. Dadurch ergeben sich hinsichtlich der Wohnungsn achfrage 
keine geänderten Ansprüche an kleinere oder größere Wohnungen.  
Abbildung 42: Haushaltstyp nach Einzugsjahr in die Wohnung (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
6.3 Bildung, Berufstätigkeit und Beteiligung am Erwerbsleben 
Für die Analyse des Verdrängungspotenzials sind sowohl der Bildungsabschluss als auch die Berufstätig-
keit der Personen von Bedeutung. Personen mit höheren Bildungsabschlüssen und höher vergüteten Berufen 
sind tendenziell weniger von Verdrängungsprozessen betroffen als Personen mit niedrigeren Bildungsab-
schlüssen und einfachen Berufen. Haushalte, die nicht in einem Beschäftigungsverhältnis stehen, sind zudem 
besonders durch einen Anstieg der Mieten gefährdet, da Mietsteigerungen nur schwer kompensiert wer-
den können.  
Bildung 
46 % der Personen im Alter über 15 Jahren verfügen über die (Fach-)Hochschulreife oder  ein abge-
schlossenes (Fach-)Hochschulstudium bzw. eine Promotion. 2 % der Personen befinden sich noch in der 
schulischen Ausbildung. Der größte Anteil der Personen hat einen Abschluss an der Hauptschule oder der 
10. Klasse (Ober-, Mittel- oder Realschule) . Anhand der Abbildung 44 wird ersichtlich, dass der Anteil 
11
*
*
23
41
16
13
12
26
25
48
24
20
14
11
9
37
14
*
7
17
12
28
22
18
18
*
*
*
*
12
*
*
9
20
31
8
*
*
11
28
0% 20% 40% 60% 80% 100%
vor 2000 in die
Wohnung gezogen
(n=125)
2000 bis 2005 in die
Wohnung gezogen
(n=86)
2006 bis 2010 in die
Wohnung gezogen
(n=83)
2011 bis 2015 in die
Wohnung gezogen
(n=156)
seit 2016 in die
Wohnung gezogen
(n=228)
Alleinstehend 18 bis unter 27 Jahre Alleinstehend 27 bis unter 45 Jahre
Alleinstehend 45 bis unter 65 Jahre Alleinstehend 65 Jahre oder älter
Paare eine/r 18 bis unter 45 Jahre Paare 45 bis unter 65 Jahre
Paare eine/r 65 Jahre oder älter Alleinerziehend mit Kind/ern unter 18 J.
Familien mit Kind/ern unter 18 J. Mehr-Erwachsenenhaushalte
67 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
60 
der Personen mit akademischem Bildungsweg mit späterem Zuzugsjahr einen größeren Anteil der Bevöl-
kerung stellt.  
Abbildung 43: Bildungsabschluss der Personen im Alter 15 Jahre und älter (personenbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2021 
Abbildung 44: Bildungsabschluss der Personen im Alter 15 Jahre und älter nach Zuzugsjahr in die 
Wohnung (personenbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2021 
3% 2%
7%
42%23%
23%
n=938
kein Schulabschluss
noch in der schulischen Ausbildung
Hauptschulabschluss oder
vergleichbar
10. Klasse oder vergleichbar
Fach-/Abitur
Fach-/Hochschulabschluss oder
Promotion
*
*
*
8
12
*
*
6
5
6
20
10
10
13
16
62
57
65
96
110
26
20
20
40
108
33
11
18
47
105
0% 20% 40% 60% 80% 100%
vor 2000 in die
 Wohnung gezogen(n=144)
2000 bis 2005 in die
 Wohnung gezogen (n=105)
2006 bis 2010 in die
 Wohnung gezogen (n=122)
2011 bis 2015 in die
 Wohnung gezogen (n=209)
seit 2016 in die
 Wohnung gezogen (n=357)
kein Schulabschluss noch in der schulischen Ausbildung
Hauptschulabschluss oder vergleichbar 10. Klasse oder vergleichbar
Fach\-Abitur Fachhochschul-/Hochschulabschluss/Promotion
68 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
61 
Berufstätigkeit und Beteiligung am Erwerbsleben 
Die größte Berufsgruppe der Personen im Alter über 15 Jahren ist die der Angestellten mit run d 32 %. 
29 % der Personen befinden sich bereits in Rente oder Pension. 14 % der Personen befinden sich noch in 
der Schule, der Ausbildung oder im Studium. Rund 20 % der Studierenden sind nebenbei beschäftigt. Der 
Anteil an Personen, die gegenwärtig arbeitssuchend, in einer Beschäftigungsmaßnahme oder in einer 
Umschulung sind, beträgt 6 %. Von den Arbeitssuchenden sind etwa 5 % der Per sonen geringfügig be-
schäftigt oder stocken ihr Einkommen auf.  
Abbildung 45: Berufstätigkeit der Personen im Alter über 15 Jahren (personenbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2021 
Der Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten an den Erwerbsfähigen ist im Zeitraum 2016 zu 
2020 im Untersuchungsgebiet Neulindenau um rund 3 %-Punkte gesunken. Damit hat eine gegenläufige 
Entwicklung zur Gesamtstadt Leipzig stattgefunden, in der der Anteil der sozialversicherungspflichtig Be-
schäftigten um rund 4 % gestiegen ist. Mit einer Quote der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten von 
jeweils 61 % befinden sich das Gebiet Neulindenau und die Stadt Leipzig jedoch auf demselben Niveau 
(vgl. Abbildung 46). Die Erwerbslosenquote45 ist im Untersuchungsgebiet Neulindenau in den letzten fünf 
Jahren um 2,5 %_Punkte gesunken. Mit 5,2 % unterschreitet die Erwerbslosenquote im Untersuchungsge-
biet den gesamtstädtischen Vergleichswert von 6,1 % (vgl. Abbildung 46). Gleiches gilt für den Anteil 
der Personen in Bedarfsgemeinschaften. Dieser unterschreitet seit dem Jahr 2018 den gesamtstädtischen 
Vergleichswert. Im Jahr 2016 betrug der Anteil an Personen in Bedarfsgemeinschaften noch 8 % mehr 
als in der Stadt Leipzig (vgl. Abbildung 47).  
Gemäß der durchgeführten Haushaltsbefragung beträgt der Anteil der Haushalte, die einen Zu schuss 
zum Lebensunterhalt erhalten 24 %. Rund 9 % der Haushalte erhalten Arbeitslosengeld II/Hartz IV und 
rund 7 % sonstige staatliche Leistungen wie BAföG, Elterngeld und/oder Corona-Überbrückungshilfen.  
 
45  Anteil der Arbeitslosen an der erwerbsfähigen Bevölkerung im Alter von 15 bis 65 Jahren. 
5 3 
6 
11 
32 
2 
  
 
6 
1 
29 
n 1.006 Schüler/ in
Auszubildende/r
Student/in
Arbeiter/in
Angestellte/r
Beamte/r
Selbstständige/r
in Beschäftigungsmaßnahme/
Umschüler/in, Sprachschüler/in
arbeitssuchend
Hausmann/-frau
Rentner/in, Pensionär/ in
69 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
62 
Abbildung 46: Entwicklung der Quoten der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten und der Arbeits-
losen an den Erwerbsfähigen auf Ebene der Statistischen Bezirke für das Untersu-
chungsgebiet und die Stadt Leipzig 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Ordnungsamt Einwohnerregister  und Bundesagentur für 
Arbeit, 31.12.2016 und 31.12.2020 
Abbildung 47: Entwicklung des Anteils der Personen in Bedarfsgemeinschaften an den Personen im er-
werbsfähigen Alter auf Ebene der Statistischen Bezirke für das Untersuchungsgebiet 
und die Stadt Leipzig 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Ordnungsamt Einwohnerregister un d Bundesagentur für 
Arbeit, 31.12.201 und 31.12.2019 
6.4 Einkommensverhältnisse und Mietbelastung 
Zentrale Indikatoren zur Bestimmung des Verdrängungspotenzials sind die Einkommensverhältni sse und 
die Mietbelastung der Haushalte. Haushalte mit geringen Einkommen sind besonders von steigenden Mie-
0,0 
5,0 
10,0 
15,0 
20,0 
25,0 
30,0 
2016 2017 2018 2019
Untersuchungsgebiet Neulindenau
(-12,1 -Punkte)
Leipzig
(-3,5 -Punkte)
70 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
63 
ten betroffen, da sie in der Regel kaum Möglichkeiten haben, Mieterhöhungen zu kompensieren. Haus-
halte mit mittleren Einkommen können besonders verdrängungsgefährdet sein, wenn sie bereits eine hohe 
Mietbelastung aufweisen. Durch den Verlust günstigen Wohnraums im Zuge von Mieterhöhungen ist die  
Versorgung einkommensschwacher Haushalte und von Haushalten mit einer bereits hohen Mietbelastung 
nicht mehr gewährleistet, weil entsprechender Ersatzwohnraum im Quartier und in der Gesamtstadt kaum 
oder gar nicht zur Verfügung steht. Dieser müsste an anderer Stelle neu geschaffen werden. 
Einkommensverhältnisse 
Das monatliche Netto-Haushaltseinkommen beträgt im Gebiet Neulindenau im Median 1.500 Euro und 
unterschreitet damit den gesamtstädtischen Vergleichswert von 1.974 Euro.46 In der Abbildung 47 ist das 
klassierte Einkommen für Neulindenau und die Stadt Leipzig gegenübergestellt. 46 % der Haushalte 
verfügen in Neulindenau über ein Einkommen von unter 1.500 Euro. In der Gesamtstadt s ind es rund 
33 %. Der Anteil an Haushalten mit einem Einkommen von über 3.200 Euro unterschreitet in Neulindenau 
mit 12 % den gesamtstädtischen Vergleichswert von 22 %. Das Gebiet Neulindenau ist durch untere und 
mittlere Einkommensgruppen geprägt. 
Abbildung 48: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens in Einkommensklassen  
(haushaltsbezogen) 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung gemäß: Haushaltsbefragung 2021 und Stadt Leipzig, Kommun ale Bürge-
rumfrage 2020 Vorabbericht 
Die Verteilung des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens nach Haushaltsgröße wird in der Tabelle 16 
dargestellt. Mit 1.300 Euro ist das mittlere monatliche Netto-Haushaltseinkommen bei den 1-Person en-
Haushalten am geringsten. Haushalte mit 4- und-mehr-Personen verfügen über ein Einkommen von über 
3.000 Euro. Aussagekräftiger ist die Berechnung des bedarfsgewichteten Einkommens gemäß der Anzahl 
der Personen im Haushalt im nächsten Abschnitt. 
 
46  Stadt Leipzig, Kommunale Bürgerumfrage 2020 Vorabbericht. Abweichung en zur Statistik erklären sich durch die Bildung 
von Teilgebieten unterhalb der Ebene von Ortsteilen und Statistischen Bezirken. 
10% 9%
24%
17%
11%
7%
21%
17%
13%
18%
9%
10%
11%
16%
1% 6%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Neulindenau 2021
(n=562)
Leipzig 2020
5.200 Euro und mehr
3.200 bis unter 5.200 Euro
2.600 bis unter 3.200 Euro
2.000 bis unter 2.600 Euro
1.500 bis unter 2.000 Euro
1.300 bis unter 1.500 Euro
900 bis unter 1.300 Euro
unter 900 Euro
71 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
64 
Tabelle 16: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommen nach Haushaltsgröße  
(haushaltsbezogen) 
Haushaltsgröße n Median 
1-Personen-Haushalt 362 1.300 Euro 
2-Personen-Haushalt 131 2.343 Euro 
3-Personen-Haushalt 43 2.875 Euro 
4-und-mehr-Personen-Haushalt 22 3.281 Euro 
Gesamt 557 1.500 Euro 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Das Einkommensniveau nach Zuzugsjahr in die Wohnung beträgt bei Haushalten, die bereits seit übe r 
zehn Jahren in ihre Wohnung gezogen sind, 1.583 Euro. Haushalte, die in den letzten fünf Jahren zuge-
zogen sind, haben ein Einkommen von 2.000 Euro im Median.  
Die Abbildung 49 veranschaulicht die jeweilige Zusammensetzung der Einkommensgruppen nach dem 
Einzugsjahr in die Wohnung. Die Abbildung belegt, dass kaum Veränderungen hinsichtlich der Eink om-
mensgruppen zu erkennen sind. Auch in den letzten zwei Zuzugskohorten beträgt der Anteil an Haushalten 
mit einem Einkommen von unter 1.500 Euro mehr als 40 %. Der Zuzug in das Gebiet Neulindenau ist 
demnach für verschiedene Einkommensgruppen möglich. Das mittlere Einkommensniveau nach Einzugsjahr 
in die Wohnung bestätigt dies: Haushalte, die vor über zehn Jahren eingezogen sind, haben ein monat-
liches Netto-Haushaltseinkommen von 1.500 Euro. Haushalte, die seit dem Jahr 2016 eingezogen s ind, 
beträgt das Einkommen 1.509 Euro.  
Abbildung 49: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens in Einkommensklassen nach Zuzu gs-
jahr in die Wohnung (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
6
11
11
14
16
30
15
16
27
46
16
5
*
21
16
29
11
7
26
45
10
9
9
16
27
9
7
7
12
15
12
*
9
16
20
*
*
*
*
*
0% 20% 40% 60% 80% 100%
vor 2000 in die
Wohnung gezogen
(n=113)
2000 bis 2005 in die
Wohnung gezogen
(n=62)
2006 bis 2010 in die
Wohnung gezogen
(n=64)
2011 bis 2015 in die
Wohnung gezogen
(n=133)
seit 2016 in die
Wohnung gezogen
(n=188)
unter 900 Euro 900 bis unter 1.300 Euro 1.300 bis unter 1.500 Euro
1.500 bis unter 2.000 Euro 2.000 bis unter 2.600 Euro 2.600 bis unter 3.200 Euro
3.200 bis unter 5.200 Euro 5.200 Euro und mehr
72 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
65 
Äquivalenzeinkommen 
Durch die Berechnung des Äquivalenzeinkommens wird das monatliche Netto-Haushaltseinkommen un-
ter Berücksichtigung unterschiedlicher Haushaltsgrößen und -formen vergleichbar. Hierfü r wird das ver-
fügbare monatliche Netto-Haushaltseinkommen in Abhängigkeit von Anzahl und Alter der Haushalts mit-
glieder gewichtet.47 Außerdem wird der Anteil einkommensarmer bzw. armutsgefährdeter Haushalte in 
Abhängigkeit zur Armutsgefährdungsschwelle berechnet. Die Armutsgefährdungsschwell e ist mit 60 % 
des Medians aller Äquivalenzeinkommen der Bevölkerung in Privathaushalten festgelegt und wi rd ab-
hängig von der Zusammensetzung des Haushalts jährlich auf verschiedenen räumlichen Ebenen ermittelt, 
so auch für die Stadt Leipzig. Haushalte mit einem Äquivalenzeinkommen unter dieser Schwelle gelten als 
einkommensarm. Einkommensarme Haushalte sind besonders durch steigende Mietkosten bedroht, da eine 
Kompensation aufgrund begrenzter finanzieller Mittel kaum möglich ist. 
In Neulindenau beträgt das Äquivalenzeinkommen 1.489 Euro und 32 % der Haushalte sind einkommens-
arm. Dies ist ein überdurchschnittlich hoher Wert, da in der Stadt Leipzig 16 % der Haushalte einkom-
mensarm sind.48 In der Tabelle 17 sind das bedarfsgewichtete Äquivalenzeinkommen und der Anteil der 
einkommensarmen Haushalte für die verschiedenen Haushaltstypen dargestellt. Besonders Haushalte mit 
Kindern sind durch einen sehr hohen Anteil einkommensarmer Haushalte gekennzeichnet. Au ch ältere 
Paare sind zu 45 % einkommensarm. Bei der großen Gruppe der Alleinstehenden im Alter über 64 Jahre 
wird hingegen unterdurchschnittlich hoher Anteil einkommensarmer Haushalte festgestellt.  
 
47  Das Äquivalenzeinkommen basiert auf der Annahme, dass sich innerhalb e ines Haushalts durch gemeinsames Wirtschaften 
Einsparungen erzielen lassen und dass Kinder einen geringeren Bedarf haben. Die Haushaltsmitglieder werden wie folgt 
gewichtet: erstes Haushaltsmitglied ab 14 Jahre mit dem Faktor 1,0, jedes weitere Haushaltsmitglied ab 14 Jahre mit dem 
Faktor 0,5, jedes weitere Haushaltsmitglied unter 14 Jahre mit dem Faktor 0,3. Die Gewichtungsfaktoren werden zur Haus-
haltsäquivalenzgröße aufaddiert. Zur Berechnung des Äquivalenzeinkommens wird das Netto-Haushaltseinkommen durch die 
Haushaltsäquivalenzgröße geteilt. Orientiert wird sich an den „Armutsgefährdungsschwellen in Euro nach ausgewählten deut-
schen Großstädten und Haushaltszusammensetzung auf Basis des Haushaltsnettoei nkommens“ für die Stadt Leipzig, 2019 . 
Zur Berechnung wird der regionale Median der Äquivalenzeinkommen herangez ogen. Die Armutsgefährdungsschwelle auf 
Basis des Haushaltsnettoeinkommens liegt bei 60 % des jeweiligen Me dians multipliziert mit dem Bedarfsgewicht des Haus-
halts (nach neuer OECD-Skala). Liegt das Haushaltsnettoeinkommen eine s Haushalts mit gegebener Zusammensetzung unter 
diesem Betrag wird von Armutsgefährdung ausgegangen. (vgl. Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Gemeinsames 
Statistikportal, Einkommensarmut und -verteilung, Internetquelle). 
48  Stadt Leipzig, Kommunale Bürgerumfrage 2020 Vorabbericht. 
73 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
66 
Tabelle 17: Äquivalenzeinkommen nach Haushaltstyp und Anteil einkommensarmer Haushalte  
(haushaltsbezogen) 
Haushaltstyp n Median, 2021 
Anteil einkom-
mensarme 
Haushalte 
Alleinstehend 
18 bis unter 27 Jahre (16) (1.000 €) (27 %) 
27 bis unter 45 Jahre 96  1.500 €  10 % 
45 bis unter 65 Jahre 109  1.200 €  28 % 
65 Jahre oder älter 123  1.200 €  25 % 
Paare 
eine/r 18 bis unter 45 Jahre 26  1.861 €  28 % 
45 bis unter 65 Jahre 29  2.000 €  17 % 
eine/r 65 Jahre oder älter 47  1. 78 €  45 % 
Alleinerziehend mit Kind/ern unter 18 Jahren (17) (1.083 €) (88 %) 
Familie mit Kind/ern unter 18 Jahren 37  1.556 €  65 % 
Mehr-Erwachsenen-Haushalt* 29  1.335 €  80 % 
Gesamt 530 1.395 Euro 32 % 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021; *Mehr-Erwachsenen-Haushalte umfassen ne ben Wohngemeinschaften auch 
Paare mit volljährigen Kindern. Fraglich ist, ob bei diesen Haushalten immer die korrekte Höhe der Ein-
kommen aller Haushaltsmitglieder angegeben wurden; () = sehr geringe Fallzahl. 
Mietbelastung 
Der Indikator Mietbelastung gibt darüber Aufschluss, welchen Teil ihres monatlichen Netto-Haushaltsein-
kommens die Haushalte im Gebiet für die Miete aufwenden. Dabei ist zu unterscheiden zwischen der 
Netto-Kaltmietbelastung und der Warmmietbelastung, die die kompletten Wohnkosten der Haushalte 
bestehend aus der Kaltmiete und aller Betriebskosten umfasst. Nur durch die Warmmietbelastung kann 
die tatsächliche finanzielle Belastung der Haushalte abgebildet werden. Ab einem Wert von 30 % wird 
von einer hohen Warmmietbelastung ausgegangen; Forschung und Politik setzen ähnliche Schwellen-
werte.49  
Die mittlere Warmmietbelastung (Median) beträgt in Neulindenau rund 27 % und unterschreitet dam it 
den gesamtstädtischen Vergleichswert von 29 %.50 In der Abbildung 50 ist die klassierte Warmmietbe-
lastung im Vergleich zur Stadt Leipzig dargestellt. Rund 37 % der Haushalte haben eine Warm mietbe-
lastung von mindestens 30 %. In der Gesamtstadt betrifft dies hingegen 43 %. Die Abbildung belegt, 
dass der Anteil an Haushalten, die bereits eine sehr hohe Warmmietbelastung von über 40 % aufweisen 
deutlich geringer ausgeprägt ist als in der Gesamtstadt. Dafür sind die mittlere und untere Warmmiet-
belastungsgruppe stärker vertreten. Rund 60 % der Haushalte, die bereits eine hohe Warmmietbelastung 
von mindestens 30 % aufweisen, wohnen im genossenschaftlichen oder kommunalen Wohnungsbestand. 
 
49  Hans Böckler Stiftung, Wohnverhältnisse in Deutschland – eine Analyse der sozialen Lage in 77 Großstädten, Bericht aus dem 
Forschungsprojekt „Sozialer Wohnversorgungsbedarf“, 2017, S. 14; Deutscher Bundestag, Dritter Bericht der Bundesregie-
rung über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland und Wohngeld - und Mietenbericht 2016, Drucksache 
18/13120, 2017, S. 114; Deutscher Bundestag, Wohngeld ausweite n und die Belastung durch Wohnkosten begrenzen, 
Drucksache 19/10752, 2019. 
50  Stadt Leipzig, Kommunale Bürgerumfrage 2020 Vorabbericht. 
74 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
67 
Abbildung 50: Warmmietbelastung in Neulindenau und der Stadt Leipzig  
(haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  LPG mbH, eigene Darstellung nach: Haushaltsbefragung 2021 und Stadt Leipzig, Kommu nale Bürgerum-
frage 2020 Vorabbericht 
Von einer hohen Warmmietbelastung sind in Neulindenau insbesondere 1-Personen-Haushalte betroffen, 
wie in der Abbildung 51 dargestellt. Der größte Anteil entfällt auf Alleinstehende im Alter über 64 Jah-
ren, die zu rund 60 % eine hohe Warmmietbelastung aufweisen. 75 % dieser Haushalte leben im genos-
senschaftlichen oder kommunalen Wohnungsbestand. Gleiches gilt auch für Alleinerziehende und Familien 
mit minderjährigen Kindern, die eine hohe bis sehr hohe Warmmietbelastung aufweisen. 
Abbildung 51: Warmmietbelastung nach Haushaltsgröße (haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2021 
Die Verteilung der Warmmietbelastungsquoten nach dem Einzugsjahr in die Wohnung belegt, dass un-
abhängig vom Einzugsjahr in die Wohnung eine stabile Belastung der Haushalte vorliegt (vgl. Abbildung 
52). Haushalte, die zwischen den Jahren 2000 und 2015 in ihre Wohnung gezogen sind, weisen je einen 
24% 21%
40%
36%
26%
26%
11% 17%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Neulindenau 2021
(n=408)
Stadt Leipzig 2020
40 % und mehr des Netto-
Haushaltseinkommens
30 bis unter 40 % des Netto-
Haushaltseinkommens
20 bis unter 30 % des Netto-
Haushaltseinkommens
unter 20 % des Netto-
Haushaltseinkommens
34
44
19
109
35
15
89
12
*
34
6
*
0% 20% 40% 60% 80% 100%
1-Personen-Haushalt
(n=266)
2-Personen-Haushalt
(n=97)
3-und-mehr-
Personen-Haushalt
(n=40)
unter 20 % des Netto-
Haushaltseinkommens
20 bis unter 30 % des
Netto-Haushaltseinkommens
30 bis unter 40 % des
Netto-Haushaltseinkommens
40 % und mehr des Netto-
Haushaltseinkommens
75 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
68 
Anteil von über 20 % der Haushalte auf, die eine geringe Warmmietbelastung aufweisen. Aber auch 
neu hinzugezogene Haushalte weichen nicht stark von den Vorjahren ab, obwohl das Mietniv eau in den 
vergangenen Jahren angestiegen ist (vgl. Kapitel 5.1). 
Abbildung 52: Warmmietbelastung nach Zuzugsjahr in die Wohnung (haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2021 
In der Abbildung 53 sind die Spannen der Warmmietbelastung nach den Klassen des monatlichen Netto-
Haushaltseinkommens dargestellt. Wie aus der Abbildung hervorgeht, haben Haushalte mit einem Netto-
Haushaltseinkommen von unter 900 Euro bereits eine mittlere Warmmietbelastung von mindestens 40 %. 
Zu beachten ist, dass die Fallzahl hier sehr gering ist. Haushalte mit einem Einkommen von 900 bis unter 
1.500 Euro liegen zwischen einer mittleren Warmmietbelastung von 30 und 36 %. Die übrigen Einkom-
mensklassen, haben im Median eine niedrigere Warmmietbelastung.  
Abbildung 53: Warmmietbelastung nach monatlichem Netto-Haushaltseinkommen (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
19
13
14
26
24
36
18
15
38
55
27
12
15
23
28
11
*
*
9
15
0% 20% 40% 60% 80% 100%
vor 2000 in die
Wohnung gezogen
(n=104)
2000 bis 2005 in die
Wohnung gezogen
(n=62)
2006 bis 2010 in die
Wohnung gezogen
(n=61)
2011 bis 2015 in die
Wohnung gezogen
(n=128)
seit 2016 in die
Wohnung gezogen
(n=181)
unter 20 % des Netto-
Haushaltseinkommens
20 bis unter 30 % des
Netto-Haushaltseinkommens
30 bis unter 40 % des
Netto-Haushaltseinkommens
40 % und mehr des Netto-
Haushaltseinkommens
76 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
69 
6.5 Wohndauer, Nachbarschaft und Gebietsbindung 
Als Indikatoren für die Bindung der Wohnbevölkerung an das Wohngebiet werden die Wohndauer und 
die sozialen Beziehungen innerhalb der Nachbarschaft sowie die Nutzung von Angeboten und Einrichtun-
gen durch die Haushalte herangezogen. Eine hohe Zufriedenheit mit dem Wohngebiet und den dort 
vorgefundenen Bedingungen, Angeboten und Einrichtungen kann Anzeiger für ein funktionierendes Wohn-
quartier sein. Soziale Beziehungen innerhalb der Nachbarschaft und damit verbundene informelle Unter-
stützungsnetzwerke können sich positiv auf die Stabilität der Nachbarschaft auswirken. Zudem werden 
die durch die Gebietsbevölkerung wahrgenommenen Entwicklungen innerhalb des Quartiers betrachtet. 
Wohndauer 
In den nachfolgenden beiden Abbildungen ist die Wohndauer der Gebietsbevölkerung bezogen auf das 
Wohngebiet sowie die Wohnung dargestellt. 54 % der Haushalte wohnen bereits seit mehr als zehn 
Jahren im Wohngebiet. Hervorzuheben ist der sehr hohe Anteil von 33 % der Haushalte, die bereits seit 
über 20 % Jahren im Wohngebiet leben. Dies ist ein Indikator für stabile Wohnverhä ltnisse. In ihrer 
jetzigen Wohnung leben 45 % der Haushalte bereits seit mindestens zehn Jahren. Ein Teil der Haushalte 
ist demnach in den vergangenen Jahren innerhalb des Wohngebiets umgezogen ist. 27 % der Haushalte 
sind in den letzten fünf Jahren in das Wohngebiet zugezogen. Die durchschnittliche Wohndauer beträgt 
18,7 Jahre im Wohngebiet und 12,8 Jahre in der Wohnung. 
Abbildung 54: Zuzugsjahr in das Wohngebiet 
(haushaltsbezogen) 
Abbildung 55: Einzugsjahr in die Wohnung  
(haushaltsbezogen) 
  
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
33%
10%
11%
19%
27%
n=693
vor 2000 in das Wohngebiet gezogen
2000 bis 2005 in das Wohngebiet gezogen
2006 bis 2010 in das Wohngebiet gezogen
2011 bis 2015 in das Wohngebiet gezogen
seit 2016 in das Wohngebiet gezogen
20%
13%
12%
23%
32%
n=695
vor 2000 in die Wohnung gezogen
2000 bis 2005 in die Wohnung gezogen
2006 bis 2010 in die Wohnung gezogen
2011 bis 2015 in die Wohnung gezogen
seit 2016 in die Wohnung gezogen
77 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
70 
Nachbarschaft 
Anknüpfend an die lange Wohndauer vieler Haushalte, belegen auch die nachbarschaftlichen Kontakte, 
dass ein stabiles nachbarschaftliches Gefüge im Gebiet besteht: Rund 37 % der Haushalte pflegen en-
gere Kontakte mit den Nachbar/-innen, indem freundschaftliche Beziehungen bestehen oder eine gegen-
seitige Unterstützung erfolgt (vgl. Abbildung 55). Weitere 43 % der Haushalte kennen ihre Nachbar/-
innen und sprechen gelegentlich miteinander. Dies zeugt von einer geringen Anonymität. Nur 3 % de r 
Haushalte kennen ihre Nachbar/-innen kaum oder gar nicht.  
Abbildung 56: Kontakte zur Nachbarschaft (haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2021 
Gebietsbindung 
Für rund die Hälfte der Haushalte in Neulindenau ist die günstige Miete Hauptgrund für die Wohnortwahl. 
Dies belegt, dass das günstige Mietniveau in Kombination mit dem verfügbaren Einkommen für viele 
Haushalte übereinstimmt. Darüber hinaus ist für rund 40 % der Haushalte die den Ansprüchen genügende 
Wohnungsausstattung von hoher Bedeutung. Die Lage des Wohngebiets in der Stadt und die Nähe zu 
Freunden, Bekannten und Verwandten nimmt für einen ähnlichen Anteil der Haushalte einen hohen Stel-
lenwert ein. Für rund ein Drittel der Haushalte war die Miete beim Einzug günstig. 40 % dieser Haushalte 
geben aber auch an, dass die Miete gegenwärtig noch günstig ist, d. h. trotz gestiegener Miete schätzen 
diese Haushalte für sich persönlich ein, dass die Miete noch leistbar ist. Für 3 % d er Haushalte sind die 
sozialen Einrichtungen im Gebiet von wichtiger Bedeutung. Differenziert nach Haushalstypen ergibt sich, 
dass vor allem Alleinerziehenden (wenig Fallzahlen) und 23 % der Familien mit Kindern auf die sozialen 
Einrichtungen vor Ort angewiesen sind. Deutlich geringer ist der Anteil bei der großen Gruppe der Al-
leinstehenden im Alter über 64 Jahren, von denen nur 3 % eine Angewiesenheit angeben. Von den ein -
kommensarmen Haushalten geben nur 5 % der Haushalte an, auf die sozialen Einrichtungen vor Ort an-
gewiesen zu sein.  
8%
29%
43%
17%
3%
n=683 Es ist ein freundschaftliches
Verhältnis, man unternimmt auch
mal gemeinsam etwas.
Man kennt sich und hilft sich
gegenseitig mit kleineren Dingen.
Man grüßt sich und spricht
gelegentlich miteinander.
Es haben nur einige miteinander
Kontakt, die meisten laufen
aneinander vorbei.
Es kennt und grüßt sich fast keiner.
78 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
71 
Abbildung 57: Gründe für die Wohnortwahl (Mehrfachnennungen möglich) (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021; * z. B. Schule, Beratungseinrichtungen 
Umzugsneigung 
Die Umzugsneigung, dargestellt in der Abbildung 58, gibt Aufschluss darüber, welcher Anteil der Haus-
halte in den nächsten zwei Jahren umziehen möchte oder muss. Dies sind insgesamt 18 % der Haushalte. 
3 % der Haushalte sind von einem unfreiwilligen Umzug betroffen. Die Angabe des vo raussichtlichen 
Zielorts bei einem Umzug gemäß Abbildung 59 verdeutlicht die hohe Gebietsverbundenheit, denn 39 % 
der Haushalte möchten gern im Gebiet verbleiben. Das Wohngebiet stellt für diese Haushalte demnach 
keinen Wegzugsgrund dar. 30 % der Haushalte möchten in einen anderen Leipziger Stadtteil ziehen.  
Abbildung 58:  Wollen oder müssen Sie in den 
nächsten zwei Jahren umziehen? 
Abbildung 59: Voraussichtlicher Zielort bei einem 
Umzug 
  
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
51%
40%
39%
37%
31%
21%
13%
13%
12%
7%
3%
0% 20% 40% 60%
die Miete ist günstig
die Wohnungsausstattung entspricht meinen Vorstellungen
ich schätze die Lage in der Stadt
Nähe zu Verwandten, Freunden und/oder Bekannten
die Miete war beim Einzug günstig
Nähe zum Arbeitsplatz
ich lebe schon immer in diesem Wohngebiet
ich habe keine andere Wohnung gefunden
sonstiger Grund
mich interessieren die kulturellen Angebote im Quartier
mein Haushalt ist auf die sozialen Einrichtungen angewiesen*
n=704
82%
3%
15%
n=671
nein ja, ich muss umziehen ja, ich will umziehen
39%
30%
15%
2%
8%
7%
n = 117
innerhalb des jetzigen Wohngebietes
in einen anderen Leipziger Stadtteil
ins Leipziger Umland
innerhalb Sachsens (außer Leipzig und näherer Umgebung)
anderer Ort außerhalb Sachsens
weiß nicht
79 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
72 
Von den Haushalten, die umziehen müssen, nennen rund die Hälfte persönliche Gründe wie z. B. Hei-
rat/Geburt/Auszug eines Kindes. Für einen kleinen Teil dieser Haushalte hängt dies mit der gegenwärti-
gen Wohnungsgröße zusammen. Die Unzufriedenheit mit dem Wohnumfeld oder berufliche Gründe wie 
ein Arbeits- oder Studienplatzwechsel nehmen eine gleichrangige Bedeutung ein. Wohnungsbezogene 
Umzugsgründe wie eine nicht altersgerechte Wohnung, die gegenwärtige Miethöhe oder Mängel nehmen 
eine untergeordnete Rolle ein und betreffen nur einzelne Haushalte. Für die Haushalte, die umziehen 
wollen, sind in der Abbildung 60 die Umzugsgründe dargestellt. Der häufigste Umzugsgrund ist die 
Unzufriedenheit mit dem Wohnumfeld. Die nächstfolgenden Umzugsgründe sind eine zu kleine Wohnung 
und persönliche Gründe. Da im Gebiet Neulindenau nur wenig Überbelegungen festgestellt werden konn-
ten (vgl. Kapitel 6.2), ist anzunehmen, dass dieser Umzugsgrund in erster Linie Haushalte betrifft, die mit 
einer Haushaltsvergrößerung rechnen. Darüber hinaus belegt die differenzierte Betrachtung h insichtlich 
der bedarfsgerechten Wohnungsbelegung, dass nur 13 % der Haushalte, die aufgrund einer zu kleinen 
Wohnung umziehen wollen, derzeitig in einer überbelegten Wohnung wohnen. Zusammengefasst besteht 
im Gebiet eine geringe Umzugsneigung bei den Haushalten. Für Haushalte, die umziehen müssen oder 
wollen, sind überwiegend nicht wohnungsbezogene Themen ausschlaggebend für den Umzugswunsch. 
Abbildung 60: Umzugsgründe bezogen auf die Haushalte, die umziehen wollen (haushaltsbezogen)  
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021; * z. B. Heirat/Geburt/Auszug eines Kindes; ** z. B. Arbeitsplatz- oder Stu-
dienplatzwechsel 
6.6 Nutzung von Angeboten und Einrichtungen 
Hohe Nutzungsquoten der im Wohngebiet vorhandenen Angebote und Einrichtungen deuten auf eine den 
Bedürfnissen der Gebietsbevölkerung entsprechende Ausstattung des Gebiets hin. Welcher An teil der 
Haushalte die verschiedenen Einrichtungen und Angebote im Gebiet nutzt, ist nachfolgend in der Ab bil-
dung 61 dargestellt. 
80 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
73 
Eine hohe Nutzungsquote erfahren Einkaufsmöglichkeiten für den alltäglichen Bedarf und medizinische 
Einrichtungen sowie öffentliche Grünanlagen, Spielplätze und Sportplätze . Auch kulturelle Einrichtungen 
werden von rund der Hälfte der Haushalte genutzt. Die Grundversorgung ist demnach innerhalb des 
Gebiets sichergestellt. Ein Viertel der Haushalte ist in Vereinen und Initiativen engagiert oder  beteiligt 
sich ehrenamtlich. Bei den übrigen Angeboten und Einrichtungen handelt es sich zumeist um zielgruppen-
spezifische Angebote und Einrichtungen, weshalb eine differenzierte Betrachtung und Einordnung sinnvoll 
ist; diese ist in der Tabelle 18 dargestellt. Erwartungsgemäß erreichen kinder- und senior/-innenspezifi-
sche Angebote und Einrichtungen bei diesen Zielgruppen höhere Nutzungsquoten als im Gebietsm ittel. 
Die Nachfrage von Beratungseinrichtungen wird etwas stärker durch Haushalte, die auf einen Zuschuss 
zum Lebensunterhalt angewiesen sind, nachgefragt. Im Vergleich zu anderen Sozialen Erhaltungsgebieten 
sind die Nutzungsquoten unterdurchschnittlich. Dies kann aber auch mit dem geringen Angebot vor  Ort 
zusammenhängen. Einzelne Haushalte wünschen sich zusätzliche Angebote im Gebiet (vgl. Abbildung 62) 
wie kulturelle Einrichtungen oder Nachbarschaftseinrichtungen. In Summe sind dies aber nur wenig Haus-
halte. Die Zufriedenheit mit dem Angebot überwiegt deutlich.  
Abbildung 61: Nutzung von Angeboten und Einrichtungen (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
98%
86%
68%
46%
24%
10%
10%
8%
8%
5%
4%
4%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs (n=576)
Medizinische Einrichtungen (n=477)
öffentliche Grünanlagen, Spielplätze,
Sportplätze (n=325)
Kulturelle Einrichtungen (n=177)
Vereine, Initiativen, ehrenamtliches Engagement
(n=96)
Kinderkrippe, Kita (n=44)
Beratungseinrichtungen (n=39)
Nachbarschaftstreff (n=35)
Grundschule, Hort (n=33)
Religiöse Einrichtungen (n=23)
Kinder-/Jugendfreizeiteinrichtung (n=15)
Angebote für Senior/innen (n=15)
n=1855 
81 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
74 
Tabelle 18: Zielgruppenspezifische Nutzung von Angeboten und Einrichtungen (haushaltsbezogen) 
Angebot/ 
Einrichtung 
Haushalte mit  
Kindern unter  
18 Jahren 
(n=215*) 
Haushalte mit 
Personen im  
Alter von 65 
Jahren und mehr 
(n=169*) 
Haushalte mit 
Bezug von 
Grundsiche-
rungsleistungen 
(n=114*) 
Einkommens-
arme  
Haushalte51 
(n=311*) 
öffentliche Grünflä-
chen, Spielplätze, 
Sportplätze 
90 %    
Kinderkrippe, Kita 49 %    
Grundschule, Hort 42 %    
Kinder- und Jugend-
freizeiteinrichtungen 28 %    
Angebote für  
Senior/-innen  12 %   
Nachbarschaftstreff 14 % 9 % 14 % 12 % 
Beratungseinrichtungen 11 % 10 % 22 % 12 % 
Vereine, Initiativen,  
ehrenamtliches Enga-
gement 
31 % 30 % 21 % 23 % 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 ; *da die Antworthäufigkeiten je nach Einrichtung/Angebot variieren, bezeich-
net hier n nicht die Anzahl der Antworten, sondern die Größe der jeweiligen Zielgruppe 
Abbildung 62: Fehlende/nicht ausreichende Angebote und Einrichtungen (Mehrfachnennungen möglich) 
(haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
 
51  Als einkommensarm gelten Haushalte, deren Äquivalenzeinkommen die A rmutsgefährdungsschwelle unterschreitet, d. h. we-
niger als 60 % des Medians aller Äquivalenzeinkommen der Bevölkerung in Privathaushalten beträgt (vgl. Kapitel 6.4). 
13%
8%
8%
7%
6%
6%
5%
4%
3%
2%
2%
2%
0% 5% 10% 15% 20%
Kulturelle Einrichtungen
Nachbarschaftstreff
Beratungseinrichtungen
öffentliche Grünanlagen, Spielplätze, Sportplätze
Vereine, Initiativen, ehrenamtliches Engagement
Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs
Angebote für Senior/innen
Kinder-/Jugendfreizeiteinrichtung
Kinderkrippe, Kita
Medizinische Einrichtungen
Religiöse Einrichtungen
Grundschule, Hort
n=704
82 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
75 
6.7 Durch die Haushalte wahrgenommene Entwicklungen im Quartier und in der Nachbarschaft 
In der Abbildung 63 sind die von den Haushalten in den letzten zwei Jahren wahrgenommenen Entwick-
lungen und Veränderungen dargestellt. Über die Hälfte der Haushalte haben keine spürbaren Verände-
rungen wahrgenommen. Die negativen Veränderungen überwiegen die positiven.  
Abbildung 63: Wahrnehmung von Veränderungen und Entwicklungen im Quartier (Mehrfachnennungen 
möglich) (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
In den nachfolgenden Abbildungen sind die positiven und negativen Nennungen jeweils auf die Haushalte 
bezogen, die positive oder negative Veränderungen wahrgenommen haben. Rund die Hälfte dieser 
Haushalte bewertet die Modernisierung und Sanierung der Bausubstanz im Gebiet als positiv. Auch der 
Neubau wird von rund einem Drittel der Haushalte begrüßt. Außerdem hat sich die Bevölkerungszusam-
mensetzung positiv verändert, begünstigt durch ins Gebiet ziehende Haushalte. Der Neubau und die  
Verdichtung im Gebiet werden aber auch kritisch gesehen, dies belegen die negativen Wahrnehmungen. 
Darüber hinaus werden die Parkplatzsituation, die fehlende Sauberkeit im Gebiet und die mit dem Neu-
bau zusammenhängenden Faktoren Baustellen und Lärm als sich negativ entwickelnde Themen angesehen. 
Hervorzuheben ist, dass die Themen Miete und Immobilienpreise sowie die Veränderung der Bevölke-
rungszusammensetzung oder die Verdrängung von Haushalten kaum wahrgenommen werden. Dies deckt 
sich mit den bisher analysierten Indikatoren, die auf ein stabiles Wohngebiet hindeuten. 
54%
16%
33%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
keine Veränderungen positive Veränderungen negative Veränderungen
n=704
83 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
76 
Abbildung 64: Wahrgenommene positive Veränderungen im Quartier (Mehrfachnennungen möglich) 
(haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021; * z. B. Abstellmöglichkeiten 
Abbildung 65: Wahrgenommene negative Veränderungen im Quartier (Mehrfachnennungen möglich) 
(haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
6.8 Einschätzung und Bewertung des Verdrängungspotenzials 
Der Bevölkerungsaufbau im Gebiet Neulindenau gemäß Alter und Migrationshintergrund unterscheidet 
sich von der Gesamtstadt, da der Anteil an älteren Alleinlebenden im Alter über 64 Jahren höher und 
der Anteil an Personen mit einem Migrationshintergrund geringer ist. Wie in der Gesamtstadt domin iert 
jedoch die Altersgruppe der 27- bis 44-Jährigen Es leben vor allem 1- und 2-Personen-Haush alte im 
5%
7%
7%
8%
9%
10%
18%
25%
27%
34%
0% 10% 20% 30% 40% 50%
Verdrängung
Kriminalität/Drogen/Sicherheitsgefühl, Polizei
Grünflächen/Freiflächen, deren Pflege
Veränderung der Bevölkerungszusammensetzung
Miete/Immobilienpreise
Baustellen, Lärm, Staub
Sauberkeit/Pflege/Müll/Winterdienst
Sonstiges
Parkplatzsituation
Neubau/Verdichtung
n=229
84 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
77 
Gebiet Neulindenau. Alleinlebende und kinderlose Paare sind die häufigsten Haushaltsformen. 54 % der 
Haushalte wohnen bereits seit mindestens zehn Jahren im Wohngebiet. Wohnungsrgöße und Haushalts-
größe stimmen im Gebiet überein, da 85 % der Wohnungen bedarfsgerecht belegt sind. Die Überbele-
gung von Wohnraum ist kein Missstand.  
Hinsichtlich der Kennwerte zum Erwerbsleben ist die Erwerbslosenquote und der Anteil an Personen in 
Bedarfsgemeinschaften in den vergangenen Jahren rückläufig. Beide Indikatoren unterschreiten den ge-
samtstädtischen Vergleichswert. Gleichwohl erhalten rund 24 % der Haushalte einen Zuschuss  zum Le-
bensunterhalt, insbesondere Arbeitslosengeld II/Hartz IV und sonstige staatliche Leistungen wie BA föG, 
Elterngeld und/oder Corona-Überbrückungshilfen. 
Hervorzuheben ist, dass im Gebiet mit 32 % der Haushalte ein hoher Anteil an einkommensarmen 
Haushalten lebt. Besonders Haushalte mit Kindern sind durch einen sehr hohen Anteil einkommensarmer 
Haushalte gekennzeichnet. Auch ältere Paare sind zu 45 % einkommensarm. Bei der großen Gruppe der 
Alleinstehenden im Alter über 64 Jahre wird hingegen unterdurchschnittlich hoher Anteil einkommensarmer 
Haushalte festgestellt. Das mittlere monatliche Netto-Haushaltseinkommen beträgt im Median 1.500 Euro 
und unterschreitet damit das gesamtstädtische Einkommensniveau von 1.974 Euro deutlich. D emgegen-
über steht eine nur unterdurchschnittliche Warmmietbelastung von 27 %. Rund 37 % der Haushalte haben 
eine Warmmietbelastung von mindestens 30 %. In der Gesamtstadt betrifft dies hingegen 43 %. Die s 
korrespondiert im Gebiet Neulindenau eng mit dem günstigen Mietniveau, insbesondere im kommunalen 
und genossenschaftlichen Wohnungsbestand, aber auch bei privaten Hauseigentümer/-innen.  
Aus diesem Grund sind auch keine Veränderungen in der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung , 
die auf eine Verdrängung bestimmter Haushalte hinsichtlich Haushaltsgröße, Haushaltstyp oder Einkom -
mensniveau zurückgehen, festzustellen. So beträgt der Anteil an Haushalten mit einem monatlichen Netto-
Haushaltseinkommen von unter 1.500 Euro in den letzten zwei Zuzugskohorten weiterhin mehr als 40 %. 
Auch der Anteil an Alleinlebenden ist konstant. Der Zuzug in das Gebiet Neulindenau ist demnach w ei-
terhin für verschiedene Haushalte und Einkommensgruppen möglich. Die günstige Miete ist zudem der 
Hauptgrund für viele Haushalte, in das Gebiet gezogen zu sein. Die Umzugsneigung ist ents prechend 
gering und die Gebietsbindung hoch, da rund 40 % der umzugswilligen Haushalte (18 %) im Gebiet 
verbleiben möchten.  
Zusammengefasst ist die Wohnbevölkerung im Gebiet durch einen hohen Anteil an Haushalten gekenn-
zeichnet, die über ein geringes Einkommen verfügen. Demgegenüber stehen eine geringe Warmmietbe-
lastung im Vergleich zur Gesamtstadt oder anderen Sozialen Erhaltungsgebieten in Leipzig und eine 
stabile Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Der Zuzug verschiedener Haushaltstypen und Einkom-
mensgruppen ist weiterhin möglich und durch den hohen Anteil genossenschaftlicher und kommu naler 
Wohnungsbestände sichergestellt. Hinzu kommt der Neubau von 300 Sozialwohnungen an der Saalfelder 
Straße durch das kommunale Wohnungsunternehmen LWB. Alle Wohnungen werden aus dem Förderpro-
gramm des Freistaates Sachsen zur Schaffung von mietpreisgebundenem Wohnraum gefördert. Dadurch 
erhöht sich die Anzahl der Wohnungen im Gebiet um rund 10 %. Dies wird zur Stabilisierung der Zusam-
mensetzung der Wohnbevölkerung beitragen. 
85 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
78 
7. Zusammenfassende Bewertung und Empfehlung 
Die Analyse und Bewertung der Indikatoren ergibt, dass die Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass 
einer Sozialen Erhaltungssatzung – ein bestehendes bauliches Aufwertungspotenzial, ein wohnungswirt-
schaftlicher Aufwertungsdruck und ein soziales Verdrängungspotenzial – im Untersuchungsgebiet Neulin-
denau nicht gegeben sind. 
Diese Einschätzung begründet sich anhand eines geringen Aufwertungspotenzials, welches durch einen 
hohen Anteil an genossenschaftlichem und kommunalen Wohnungsbestand, einem geringen äußerlichen 
baulichen Aufwertungspotenzial der Wohngebäude sowie eines begrenzten Umwandlungspotenzials ge-
kennzeichnet ist. Das Gebiet trägt in erheblichem Maße zur Versorgung der Bevölkerung mit preisgüns-
tigem Wohnraum bei. Daran sind Bestände verschiedener Eigentümer/-innen beteiligt. Angebots- und  
Bestandsmieten sind gering und haben sich in den vergangenen Jahren nicht überdurchsch nittlich erhöht. 
Das Baugeschehen im Wohnungsbestand ist gering und es wurden keine Abgeschlossenheitsbescheinigun-
gen in den letzten fünf Jahren erteilt. Identifizierte Potenziale zur Aufwertung oder Umwandlung des 
Wohnungsbestands wurden nicht umgesetzt und sind aufgrund der Eigentumsverhältnisse nicht zu erwar-
ten. Dementsprechend ist kein baulicher und eigentumsrechtlicher Aufwertungsdruck im Gebiet vorhanden. 
Die Wohnbevölkerung im Gebiet ist durch einen hohen Anteil an Haushalten gekennzeichnet, die über ein 
geringes Einkommen verfügen. Demgegenüber stehen eine geringe Warmmietbelastung im Vergleich zur 
Gesamtstadt oder anderen Sozialen Erhaltungsgebieten in Leipzig und eine stabile Zusammensetzung 
der Wohnbevölkerung. Der Zuzug verschiedener Haushaltstypen und Einkommensgruppen ist weit erhin 
möglich und durch den hohen Anteil genossenschaftlicher und kommunaler Wohnungsbestände sicherge-
stellt. Hinzu kommt der Neubau von 300 Sozialwohnungen an der Saalfelder Straße durch das kommu-
nale Wohnungsunternehmen LWB. Alle Wohnungen werden aus dem Förderprogramm des Freistaates  
Sachsen zur Schaffung von mietpreisgebundenem Wohnraum gefördert. Dadurch erhöht sich die Anzahl 
der Wohnungen im Gebiet um rund 10 %. Dies wird zur Stabilisierung der Zusammensetzung der Wohn-
bevölkerung beitragen. 
Insgesamt wird für das Untersuchungsgebiet Neulindenau unter Einbeziehung aller in die D etailuntersu-
chung eingeflossen Indikatoren der drei Analyseebenen kein für den Erlass einer Sozialen Erhaltungssat-
zung nachzuweisender Einklang von baulichem Aufwertungspotenzial, wohnungswirtschaftlichem Aufwer-
tungsdruck und sozialem Verdrängungspotenzial festgestellt. Die zu erwartende Steuerungswirkung des 
sozialen Erhaltungsrechts wird als gering eingestuft. In Kombination der lokalen Gegebenheiten mit den 
Entwicklungen der Indikatoren sowie der Steuerungswirkung des sozialen Erhaltungsrechts sind die An-
wendungsvoraussetzungen für den Einsatz des städtebaulichen Instruments nicht erfüllt.  
86 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
79 
8. Verzeichnisse 
8.1 Abbildungsverzeichnis 
Abbildung 1: Schematischer Untersuchungsaufbau ................................................................................... 8 
Abbildung 2: Statistische Bezirke und statistische Blöcke im Untersuchungsgebiet.......................... 10 
Abbildung 3: Altersstruktur gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung  
(personenbezogen) .............................................................................................................. 14 
Abbildung 4: Nationalität gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung  
(personenbezogen) .............................................................................................................. 14 
Abbildung 5: Eigentumsform der Gebäude gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung 
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 15 
Abbildung 6: Übersicht über das Untersuchungsgebiet ........................................................................ 16 
Abbildung 7: Fördergebietskulissen, Stand: 01/2020 ......................................................................... 17 
Abbildung 8: Baustelle der Neubauanlage Saalfelder Straße .......................................................... 19 
Abbildung 9: Unterteilung des Untersuchungsgebiets Neulindenau ................................................... 22 
Abbildung 10: Gebäudealter bezogen auf die Anzahl der Wohngebäude (gebietsscharf) ........ 24 
Abbildung 11: Gebäudealter im Untersuchungsgebiet .......................................................................... 25 
Abbildung 12: Wohnfläche im Gebiet Neulindenau (haushaltsbezogen) ........................................... 26 
Abbildung 13: Anzahl der Zimmer im Gebiet Neulindenau (haushaltsbezogen) .............................. 26 
Abbildung 14: Eigentumsform der Wohngebäude (haushaltsbezogen) .............................................. 27 
Abbildung 15: Ergebnisse der Ortsbildanalyse: Fassadenzustand ...................................................... 29 
Abbildung 16: Sehr gepflegte renovierte Fassade ................................................................................. 29 
Abbildung 17: Fassade mit Dämmung ........................................................................................................ 29 
Abbildung 18: Ergebnisse der Ortsbildanalyse: Fassadendämmung .................................................. 30 
Abbildung 19: Schadhafte Fassadendämmung ........................................................................................ 30 
Abbildung 20: Angebauter Balkon ............................................................................................................. 30 
Abbildung 21: Ergebnisse der Ortsbildanalyse: Dachgeschossausbau/Aufstockungspotenzial ..... 32 
Abbildung 22: Mängel in der Wohnung (Mehrfachnennungen möglich) (haushaltsbezogen) ......... 37 
Abbildung 23: Verbesserung der Wohnungsausstattung (Mehrfachnennungen möglich) 
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 38 
Abbildung 24: Entwicklung der Angebotsmiete des Untersuchungsgebiets und der  
Gesamtstadt (Median, nettokalt in Euro/Quadratmeter ............................................. 42 
Abbildung 25: Netto-Kaltmiete in Euro/Quadratmeter (Median) nach Zuzugsjahr in die  
Wohnung (haushaltsbezogen) ........................................................................................... 43 
Abbildung 26: Netto-Kaltmiete in Euro/Quadratmeter (haushaltsbezogen) ...................................... 44 
Abbildung 27: Bestandsmietniveau nach Eigentumsverhältnis der Wohnung  
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 44 
Abbildung 28: Begründung der Mieterhöhung (haushaltsbezogen) ..................................................... 45 
Abbildung 29: Prozentuale Mieterhöhung (haushaltsbezogen) ............................................................. 45 
Abbildung 30: Art der durchgeführten Modernisierung (Mehrfachnennungen möglich) seit  
2016  (haushaltsbezogen) ................................................................................................. 46 
87 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
80 
Abbildung 31: Verkäufe von Eigentumswohnungen im Wiederverkauf und Erstverkauf nach 
Sanierung und Neubau ....................................................................................................... 49 
Abbildung 32: Durchschnittliche Verkaufspreise in Euro je Quadratmeter ......................................... 49 
Abbildung 33: Bevölkerungsentwicklung 2016 bis 2020 auf Datengrundlage der Statistischen 
Bezirke ................................................................................................................................... 53 
Abbildung 34: Alterszusammensetzung auf Datengrundlage der Statistischen Bezirke für das 
Untersuchungsgebiet und die Stadt Leipzig ................................................................... 53 
Abbildung 35: Prozentuale Veränderung der Altersgruppen von 2016 bis 2020 auf  
Datengrundlage der Statistischen Bezirke für das Untersuchungsgebiet und die  
Stadt Leipzig ........................................................................................................................ 54 
Abbildung 36: Personen mit und ohne Migrationshintergrund auf Datengrundlage der  
Statistischen Bezirke für das Untersuchungsgebiet und die Stadt Leipzig ............... 55 
Abbildung 37: Anteil der bedarfsgerecht belegten Wohnungen (haushaltsbezogen) ..................... 56 
Abbildung 38: Wohnungsbelegung gemäß Haushaltsgröße (haushaltsbezogen) ............................ 57 
Abbildung 39: Wohnungsbelegung gemäß Haushaltstyp (haushaltsbezogen) .................................. 57 
Abbildung 40: Haushaltsform (haushaltsbezogen) ................................................................................... 58 
Abbildung 41: Haushaltstyp (haushaltsbezogen) ..................................................................................... 58 
Abbildung 42: Haushaltstyp nach Einzugsjahr in die Wohnung (haushaltsbezogen) ........................ 59 
Abbildung 43: Bildungsabschluss der Personen im Alter 15 Jahre und älter  
(personenbezogen) .............................................................................................................. 60 
Abbildung 44: Bildungsabschluss der Personen im Alter 15 Jahre und älter nach Zuzugsjahr in  
die Wohnung (personenbezogen) .................................................................................... 60 
Abbildung 45: Berufstätigkeit der Personen im Alter über 15 Jahren (personenbezogen) ............ 61 
Abbildung 46: Entwicklung der Quoten der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten und der 
Arbeitslosen an den Erwerbsfähigen auf Ebene der Statistischen Bezirke für  
das Untersuchungsgebiet und die Stadt Leipzig ........................................................... 62 
Abbildung 47: Entwicklung des Anteils der Personen in Bedarfsgemeinschaften an den  
Personen im erwerbsfähigen Alter auf Ebene der Statistischen Bezirke für das 
Untersuchungsgebiet und die Stadt Leipzig ................................................................... 62 
Abbildung 48: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens in Einkommensklassen  
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 63 
Abbildung 49: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens in Einkommensklassen nach 
Zuzugsjahr in die Wohnung (haushaltsbezogen) ........................................................... 64 
Abbildung 50: Warmmietbelastung in Neulindenau und der Stadt Leipzig  
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 67 
Abbildung 51: Warmmietbelastung nach Haushaltsgröße (haushaltsbezogen) ................................ 67 
Abbildung 52: Warmmietbelastung nach Zuzugsjahr in die Wohnung (haushaltsbezogen) ........... 68 
Abbildung 53: Warmmietbelastung nach monatlichem Netto-Haushaltseinkommen  
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 68 
Abbildung 54: Zuzugsjahr in das Wohngebiet (haushaltsbezogen) ..................................................... 69 
Abbildung 55: Einzugsjahr in die Wohnung  (haushaltsbezogen) ......................................................... 69 
Abbildung 56: Kontakte zur Nachbarschaft (haushaltsbezogen) .......................................................... 70 
Abbildung 57: Gründe für die Wohnortwahl (Mehrfachnennungen möglich)  
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 71 
Abbildung 58:  Wollen oder müssen Sie in den nächsten zwei Jahren umziehen? ............................. 71 
88 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
81 
Abbildung 59: Voraussichtlicher Zielort bei einem Umzug ..................................................................... 71 
Abbildung 60: Umzugsgründe bezogen auf die Haushalte, die umziehen wollen  
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 72 
Abbildung 61: Nutzung von Angeboten und Einrichtungen (haushaltsbezogen) ................................ 73 
Abbildung 62: Fehlende/nicht ausreichende Angebote und Einrichtungen (Mehrfachnennungen 
möglich) (haushaltsbezogen) ............................................................................................. 74 
Abbildung 63: Wahrnehmung von Veränderungen und Entwicklungen im Quartier 
(Mehrfachnennungen möglich) (haushaltsbezogen) ....................................................... 75 
Abbildung 64: Wahrgenommene positive Veränderungen im Quartier (Mehrfachnennungen  
möglich) (haushaltsbezogen) ............................................................................................. 76 
Abbildung 65: Wahrgenommene negative Veränderungen im Quartier (Mehrfachnennungen 
möglich) (haushaltsbezogen) ............................................................................................. 76 
8.2 Tabellenverzeichnis 
Tabelle 1: Kennzahlen zur Haushaltsbefragung ............................................................................... 12 
Tabelle 2: Darstellung des Rücklaufs .................................................................................................. 13 
Tabelle 3: Haushaltsgröße gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung  
(gewichteter Datensatz) ..................................................................................................... 13 
Tabelle 4: Handlungsansätze bis 2030 für die im Untersuchungsgebiet gelegenen  
Ortsteile gemäß INSEK 2030 ........................................................................................... 18 
Tabelle 5: Anzahl angebotene Betreuungsplätze ............................................................................ 20 
Tabelle 6:  Entwicklung der Anzahl der Schülerinnen und Schüler .................................................. 20 
Tabelle 7: Ergebnisse der Ortsbildanalyse bezogen auf die Anzahl der Wohngebäude 
(gebietsscharf) ...................................................................................................................... 28 
Tabelle 8: Ergebnisse der Ortsbildanalyse bezogen auf die Anzahl der Wohngebäude 
(gebietsscharf) ...................................................................................................................... 31 
Tabelle 9: ausgewählte Ausstattungsmerkmale (haushaltsbezogen) ............................................ 35 
Tabelle 10: Vergleich ausgewählter Ausstattungsmerkmale nach Eigentumsform 
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 37 
Tabelle 11: Ergebnisse der Analyse des Aufwertungspotenzials .................................................... 39 
Tabelle 12: Angebotsmiete im Untersuchungsgebiet und der Gesamtstadt  
(Median, nettokalt in Euro/Quadratmeter) .................................................................... 42 
Tabelle 13: Netto-Kaltmiete/ Quadratmeter nach Haushaltsgröße (haushaltsbezogen) ........... 43 
Tabelle 14: Anteil der im Untersuchungsgebiet Neulindenau in bestehenden Gebäuden 
genehmigten Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand und Vergleich zur  
Stadt Leipzig ........................................................................................................................ 47 
Tabelle 15: Veränderung der Anteile der Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung in 
Prozentpunkten von 2016 bis 2020 für das Untersuchungsgebiet und die  
Stadt Leipzig ........................................................................................................................ 55 
Tabelle 16: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommen nach Haushaltsgröße  
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 64 
Tabelle 17: Äquivalenzeinkommen nach Haushaltstyp und Anteil einkommensarmer  
Haushalte  (haushaltsbezogen) ......................................................................................... 66 
Tabelle 18: Zielgruppenspezifische Nutzung von Angeboten und Einrichtungen  
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 74 
89 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
82 
8.3 Quellenverzeichnis 
8.3.1 Literatur und Statistik 
Abgeordnetenhaus Berlin, Schriftliche Anfrage: Ein Jahr Umwandlungsverordnung – ein Grund zum  
Feiern?, Drucksache 17/18118, 29.02.2016 
Krautzberger, Michael, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr (Hrsg.): Baugesetzbuch, Kommentar,  
11. Auflage, 2009 
Mitschang, Stephan, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar,  
verschiedene Auflagen 
Söfker, Wilhelm, § 1 BauGB, in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger (Hrsg.): Baugesetzbuch,  
Loseblattkommentar, Band I, 2012 Rn 123 
Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung, Gebäudealter, 2021 
Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung, Verkäufe von Eigentumswohnungen im  
Wiederverkauf und Erstverkauf nach Sanierung und Neubau, 2017 bis 2020 
Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, empirica-Datenbank, Angebotsmieten 
Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Melderegister, Einwohner*innen am Hauptwohnsitz, Alter, 
Herkunft, verschiedene Stände 
Stadt Leipzig, Kommunale Bürgerumfrage 2020 Vorabbericht 
Stadt Leipzig, Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung, Eigentumsform, 2021 
Stadt Leipzig, Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung, Anträge seit Aufstellungsbeschluss, 
2020/21 
Stadt Leipzig, Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung, Steckbrief zum Klimaquartier  
Leipzig-Neulindenau 
Stadt Leipzig, Ordnungsamt, Einwohnerregister, verschiedene Stände 
Stadt Leipzig, Ordnungsamt Einwohnerregister und Bundesagentur für Arbeit, Sozialversicherungspflich-
tig Beschäftigte, Arbeitslose, Personen in Bedarfsgemeinschaften, verschiedene Stände 
Stadt Leipzig, Ratsversammlung, Plagwitz/Kleinzschocher - Beschluss-Nr. VII-DS-01637, Umfeld Paul-
Küstner-Straße - Beschluss-Nr. VII-DS-01645, Neulindenau - Beschluss-Nr. VII-DS-01642, Leutzsch 
- Beschluss-Nr. VII-DS-01644 
Stadt Leipzig, INSEK 2030, 2018 
90 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
83 
Stadt Leipzig, Kinder- und Jugendförderung, Planungsraumsteckbrief 2019 
Stadt Leipzig, Leipzig Informationssystem, Schulen, verschiedene Stände 
Statistisches Landesamt Sachsen, Baugenehmigungen, 2016 bis 2020 
Stock, Jürgen, 172 BauGB, in: Ernst, Werner/Zinkhahn, Willy/Bielenberg, Walter/Krautzberger, Mi-
chael (Hrsg.): Baugesetzbuch, Loseblattkommentar, Band V, 2012, Rn 41. 
8.3.2 Internet 
Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH, Neubauprojekte: Saalfelder Straße 
https://www.lwb.de/unternehmen/neubauprojekte/saalfelder-strasse 
letzter Zugriff am 03.09.2021 
Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Gemeinsames Statistikportal, Einkommensarmut und  
-verteilung 
https://www.statistikportal.de/de/sbe/ergebnisse/einkommensarmut-und-verteilung 
letzter Zugriff am 12.07.2021 
91 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
84 
Anhang 1: Plandarstellungen 
92 von 104 in Zusammenstellung
93 von 104 in Zusammenstellung
94 von 104 in Zusammenstellung
95 von 104 in Zusammenstellung
96 von 104 in Zusammenstellung
97 von 104 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet Neulindenau 
   September 2021 | Endbericht 
85 
Anhang 2: Fragebogen 
98 von 104 in Zusammenstellung
Fragebogen zum Sozialen Erhaltungsrecht in Ihrem Wohnquartier
 
Liebe Teilnehmerin, lieber Teilnehmer,
dieser Bogen wird maschinell ausgewertet. Markieren Sie eine Antwort bitte in der folgenden Weise: .
Wenn Sie eine Antwort korrigieren möchten, füllen Sie bitte den falsch markierten Kreis und noch etwas darüber hinaus aus,
ungefähr so: .
Ziffern sollen ungefähr so aussehen: ; Korrekturen so: 
1. In welchem Jahr sind Sie in Ihr Wohngebiet gezogen?
 im Jahr
2. In welchem Jahr sind Sie in diese Wohnung gezogen?
 im Jahr
3. Wo haben Sie gewohnt, bevor Sie in diese Wohnung gezogen sind?
 im selben Wohngebiet
  außerhalb von Leipzig
 in einem anderen Teil von Leipzig
4. Warum leben Sie in dieser Wohnung in Ihrem Wohngebiet? (Mehrfachnennung möglich)
 die Miete ist günstig
  Nähe zu Verwandten, Freunden und/oder Bekannten
 die Miete war beim Einzug günstig
  Nähe zum Arbeitsplatz
 ich habe keine andere Wohnung gefunden
  mich interessieren die kulturellen Angebote im Quartier
 die Ausstattung der Wohnung entspricht meinen
Vorstellungen
 mein Haushalt ist auf die sozialen Einrichtungen angewiesen
(z.B. Schule, Beratungseinrichtungen)
 ich lebe schon immer in diesem Wohngebiet
  sonstiger Grund
 ich schätze die Lage in der Stadt
5. Wie viele Quadratmeter hat
Ihre Wohnung?
m² 6. Wie viele Zimmer hat Ihre
Wohnung? Zählen Sie Bad und
Küche nicht mit.
Zimmer
7. Wann wurde Ihr Wohngebäude gebaut?
 vor 1919 (Gründerzeit)
  1961 bis 1990 (kein Plattenbau)
 1919 bis 1945
  1991 bis 2010
 1946 bis 1960
  nach 2010
 1961 bis 1990 (Plattenbau)
  weiß nicht
8. Sind Sie Mieter/in oder Eigentümer/in Ihrer Wohnung?
 ich bin Mieter/in -> weiter mit Frage 10
  ich bin Eigentümer/in
9. Nur für Eigentümer/innen: Haben Sie in dieser Wohnung vorher zur Miete gelebt?
 ja
  nein
Die Fragen 10-21 richten sich nur an Mieter/innen. Eigentümer/innen gehen bitte zu Frage 22.
10. Wer ist Vermieter/in Ihrer Wohnung?
 kommunales Wohnungsunternehmen (LWB)
  private/r Hauseigentümer/in
 Genossenschaft (z.B. Lipsia, Unitas, Kontakt)
  vermietete Eigentumswohnung
 sonstiges privates Wohnungsunternehmen (z.B. BCRE,
Vonovia SE, Grand City Property)
11. Brauchen oder brauchten Sie einen Wohnberechtigungsschein (WBS), um diese Wohnung mieten zu können?
 ja
  früher ja, jetzt nicht mehr
 nein
  weiß nicht
Seite 1 von 6
XXXXXxxxXXXXXX 30999.1
99 von 104 in Zusammenstellung
12. Wie hoch ist die derzeitige monatliche Miete für Ihre Wohnung?
Warmmiete (Miete insgesamt
inklusive aller Nebenkosten)
€ Netto-Kaltmiete
 €
13. Wurde Ihre Wohnung oder Ihr Wohngebäude in den letzten 5 Jahren (seit 2016) modernisiert/teilsaniert?
 ja
  nein -> weiter mit Frage 15
  nein, aber eine Modernisierung wurde
angekündigt -> weiter mit Frage 15
14. Wenn eine Modernisierung/Teilsanierung durchgeführt wurde: Welche Maßnahmen waren das?
15. Wurde Ihre Netto-Kaltmiete in den letzten 5 Jahren (seit 2016) geändert?
 ja
  nein -> weiter mit Frage 18
16. Wenn es eine Veränderung der Netto-Kaltmiete gab: Wie hoch war Ihre Netto-
Kaltmiete vor der letzten Änderung?
€
17. Wenn es eine Veränderung der Netto-Kaltmiete gab: Welcher Grund wurde für die letzte Mietänderung angeführt?
 Leipziger Mietspiegel
  Staffelmietvertrag
 Modernisierungsmaßnahmen
  drei Vergleichsmieten
 andere, und zwar (bitte nennen):
18. Gab es während Ihres Mietverhältnisses einen Eigentümer/innenwechsel Ihrer Wohnung/Ihres Hauses?
 ja
  nein, wurde aber angekündigt -> weiter mit Frage 20
 nein -> weiter mit Frage 20
  weiß nicht -> weiter mit Frage 20
19. Wenn es einen Eigentümer/innenwechsel gab: In welchem Jahr war das?
 im Jahr
20. Wurde Ihre Wohnung während Ihres Mietverhältnisses von einer Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt?
 ja
  nein, wurde aber angekündigt -> weiter mit Frage 22
 nein -> weiter mit Frage 22
  weiß nicht -> weiter mit Frage 22
21. Wenn eine Umwandlung in eine Eigentumswohnung stattfand: In welchem Jahr war
das?
im Jahr
Ab hier wieder an alle Befragten.
Zur Ausstattung Ihrer Wohnung: Badezimmer und Toilette
22. Wie viele Bäder hat Ihre Wohnung?
23. Was trifft auf Ihr Bad zu? (Mehrfachnennung möglich)
 Badezimmer mit Dusche oder Badewanne
  Badezimmer mit Dusche und separater Badewanne
24. Was trifft auf Ihre Toilette zu? (Mehrfachnennung möglich)
 im Bad
  Gästetoilette, zusätzlich
 nicht im Bad, separat
  außerhalb der Wohnung (z.B. im Treppenhaus)
Seite 2 von 6
XXXXXxxxXXXXXX 30999.2
100 von 104 in Zusammenstellung
Heizung und Warmwasserversorgung
25. Wie wird Ihre Wohnung beheizt? (Mehrfachnennung möglich)
 Ofenheizung
  Zentralheizung/Fernheizung
 Nachtspeicherheizung
  energiesparende Heizungsanlage (z.B. Kraft-Wärme-
Kopplung, Brennwerttechnik)
 Gas-Etagenheizung
  Fußbodenheizung
26. Welche Art von Warmwasserversorgung ist in der Wohnung vorhanden?
 zentrale Warmwasserversorgung
  Badeofen
 dezentrale Warmwasserversorgung (z.B. Elektroboiler/
Durchlauferhitzer)
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
27. Welche weiteren Ausstattungsmerkmale sind in der Wohnung vorhanden? (Mehrfachnennung möglich)
 ein Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse
  Videosprechanlage
 weitere/r Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse
  überwiegend hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein-Boden
oder Fliesen
 Aufzug
  keines der Genannten
 Gegensprechanlage
27a. Falls Ihre Wohnung über einen Balkon oder mehrere Balkone verfügt: bitte geben Sie die tatsächliche Größe an.
Größe vom ersten
Balkon/Loggia/Wintergarten/Terasse
m² Größe aller weiteren
Balkone/Loggien/Wintergärten/Terass
en
m²
28. Hat Ihre Wohnung eine Küche/Wohnküche?
 ja, als separater Küchenraum
  nein, nur Kochnische
 ja, als amerikanische Küche/offene Wohnküche
29. Ist in der Wohnung eine Einbauküche (vom Vermieter/von der Vermieterin eingebaut) vorhanden?
 ja
  nein
Fenster und energiesparende Ausstattung
30. Über welche Fenster verfügt die Wohnung? (Mehrfachnennung möglich)
 Einfachverglasung
  Wärmeschutzverglasung oder Schallschutzfenster
 Kastendoppelfenster
31. Über welche Ausstattung verfügt Ihr Wohnhaus? (Mehrfachnennung möglich)
 Solaranlage zur Erwärmung von Wasser oder zur
Stromgewinnung
 keines der Genannten
 gedämmte Fassade
32. Wünschen Sie sich eine Verbesserung der Wohnungsausstattung oder des Wohnungszuschnitts, auch wenn damit
eine Mieterhöhung verbunden sein sollte?
 ja
  nein -> weiter mit Frage 34
33. Wenn Sie sich Verbesserungen der Wohnungsausstattung oder des Wohnungszuschnitts wünschen, welche sind
dies? (Mehrfachnennung möglich)
 Anbau eines Aufzugs
  Modernisierung der Fenster
 Vergrößerung des Badezimmers
  Grundrissveränderung
 Modernisierung des Badezimmers
  energetische Gebäudesanierung, z.B. Fassadendämmung
oder Austausch der Heizungsanlage
 Schallschutzmaßnahmen
  Anbau eines Balkons
 Sonstiges (bitte nennen)
Seite 3 von 6
XXXXXxxxXXXXXX 30999.3
101 von 104 in Zusammenstellung
34. Welche Mängel hat Ihre Wohnung? Bitte benennen Sie alle baulichen Mängel in Ihrer Wohnung, nicht im Wohngebäude.
(Mehrfachnennung möglich)
 keine
  Fußboden erneuerungsbedürftig
 Sanitäranlagen defekt/erneuerungsbedürftig
  undichte Fenster/Türen
 Feuchtigkeit/Schimmel
  Elektroinstallation defekt/erneuerungsbedürftig
 Heizung defekt/erneuerungsbedürftig
 Sonstiges (bitte nennen)
Nachbarschaft und Ihr Umfeld
35. Welche der folgenden Einrichtungen und Angebote werden üblicherweise ungeachtet der Einschränkungen zur
Eindämmung der Covid-19-Pandemie von Ihnen/ Ihrem Haushalt genutzt? Falls Ihnen Einrichtungen/Angebote fehlen,
kreuzen Sie diese bitte zusätzlich in der letzten Spalte an.
wird von mir/meinem
Haushalt genutzt
wird von mir/meinem
Haushalt nicht genutzt
fehlt mir/meinem Haushalt
bzw. reicht nicht aus
a) öffentliche Grünanlagen, Spielplätze, Sportplätze
b) Kinderkrippe, Kita
c) Grundschule, Hort
d) Kinder-/Jugendfreizeiteinrichtungen
e) Nachbarschaftstreff
f) Angebote für Senior/innen
g) Beratungseinrichtungen
h) religiöse Einrichtungen
i) medizinische Einrichtungen
j) kulturelle Einrichtungen
k) Vereine, Initiativen, ehrenamtliches Engagement
l) Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs
36. Wie würden Sie das Verhältnis zu Ihren Nachbarn/Ihrer Nachbarschaft ungeachtet der Einschränkungen zur
Eindämmung der Covid-19-Pandemie beschreiben? Bitte kreuzen Sie nur die zutreffendste/eine Beschreibung an.
 Es ist ein freundschaftliches Verhältnis, man unternimmt auch mal gemeinsam etwas.
 Man kennt sich und hilft sich gegenseitig mit kleineren Dingen.
 Man grüßt sich und spricht gelegentlich miteinander.
 Es haben nur einige miteinander Kontakt, die meisten laufen aneinander vorbei.
 Es kennt und grüßt sich fast keiner.
37. Sind in Ihrem Haus Ferienwohnungen/ Gästewohnungen vorhanden oder stehen Wohnungen dauerhaft leer?
a) Ferienwohnungen oder Gästewohnungen
 ja
  nein
  weiß nicht
b) dauerhaft leerstehende Wohnung
 ja
  nein
  weiß nicht
Veränderungen im Quartier
38. Haben Sie das Gefühl, dass in den letzten zwei Jahren im Quartier Veränderungen und Entwicklungen
stattgefunden haben? Bitte benennen Sie kurz die Entwicklung. Im Wohngebiet gab es in den letzten Jahren:
 keine spürbaren Veränderungen
 positive Veränderungen, und zwar:
 negative Veränderungen, und zwar:
Seite 4 von 6
XXXXXxxxXXXXXX 30999.4
102 von 104 in Zusammenstellung
Umzugsabsichten
39. Wollen oder müssen Sie in den nächsten zwei Jahren aus diesem Wohngebiet weg- oder aus Ihrer Wohnung
ausziehen?
 nein -> weiter mit Frage 42
  ja, ich muss umziehen
  ja, ich will umziehen
Bitte beantworten Sie die Fragen 40 und 41 nur, wenn Sie planen, in den nächsten zwei Jahren umzuziehen.
40. Welcher Grund trifft auf Ihren geplanten Umzug zu? (Mehrfachnennung möglich)
 Mängel in der Wohnung
  Unzufriedenheit mit dem/der Vermieter/in
 Wohnung ist zu klein
  Kündigung des Vermieters/der Vermieter/in
 Wohnung ist zu groß
  Ankündigung von Eigenbedarf
 Wohnung ist in jetzigem Zustand zu teuer
  Erwerb eines Eigenheims/einer Eigentumswohnung
 Wohnung wird modernisiert und ist dann zu teuer
  persönliche Gründe (z.B. Heirat/Geburt/Auszug eines Kindes)
 Wohnung ist nicht altersgerecht
  berufliche Gründe (Arbeitsplatz-/Studienplatzwechsel)
 Unzufriedenheit mit dem Wohnumfeld
  sonstiger Grund
 Unzufriedenheit mit der Nachbarschaft
41. Wohin würden Sie am liebsten ziehen? Bitte kreuzen Sie nur die zutreffendste/ eine Beschreibung an.
 innerhalb des jetzigen Wohngebietes
  innerhalb Sachsens (außer Leipzig und näherer Umgebung)
 in einen anderen Leipziger Stadtteil
  anderer Ort außerhalb Sachsens
 ins Leipziger Umland
  weiß nicht
42. Wie viele Kinder und Jugendliche (bis 17 Jahre) und wie viele Erwachsene (Personen ab 18 Jahren) leben in Ihrer
Wohnung, Sie selbst eingeschlossen?
a) Anzahl der Haushaltsmitglieder
insgesamt
Personen b) davon erwachsene
Haushaltsmitglieder (18 Jahre und
älter)
Personen
c) davon Kinder und Jugendliche bis
17 Jahre
Personen
43. Welche Wohnform trifft auf Ihren Haushalt zu?
 allein lebend
  Paar mit minderjährigem/n Kind/ern im Haushalt
 alleinerziehend mit minderjährigem/n Kind/ern im Haushalt
  Paar mit volljährigem/n Kind/ern im Haushalt
 alleinerziehend mit volljährigem/n Kind/ern im Haushalt
  Wohngemeinschaft (WG)
 Paar ohne Kinder im Haushalt
44. Bitte füllen Sie für jede Person in Ihrem Haushalt die folgenden Felder aus.
Wie alt sind Sie? Bitte geben Sie Ihr Alter in Jahren an.
 Jahre
Sind Sie...
  männlich
  weiblich
Wie alt ist die zweite Person in Ihrem Haushalt? Bitte geben Sie ihr Alter in Jahren an.
 Jahre
Ist diese Person...
  männlich
  weiblich
Wie alt ist die dritte Person in Ihrem Haushalt? Bitte geben Sie ihr Alter in Jahren an.
 Jahre
Ist diese Person...
  männlich
  weiblich
Wie alt ist die vierte Person in Ihrem Haushalt? Bitte geben Sie ihr Alter in Jahren an.
 Jahre
Ist diese Person...
  männlich
  weiblich
Wie alt ist die fünfte Person in Ihrem Haushalt? Bitte geben Sie ihr Alter in Jahren an.
 Jahre
Ist diese Person...
  männlich
  weiblich
Seite 5 von 6
XXXXXxxxXXXXXX 30999.5
103 von 104 in Zusammenstellung
45. Bitte füllen Sie für jede Person in Ihrem Haushalt die folgenden Felder zur Staatsangehörigkeit aus. Sollten weniger
als 5 Personen in Ihrem Haushalt wohnen, lassen Sie die überzähligen Felder frei.
Sie selbst 2. Person 3. Person 4. Person 5. Person
deutsch ohne Migrationshintergrund
deutsch mit Migrationshintergrund
keine deutsche Staatsangehörigkeit
46. Bitte füllen Sie für jede Person ab 15 Jahren in Ihrem Haushalt die folgenden Felder zum derzeitigen Beruf/ zur
derzeitigen Tätigkeit aus.  Sollten weniger als 5 Personen in Ihrem Haushalt wohnen, lassen Sie die überzähligen Felder frei.
Sie selbst 2. Person 3. Person 4. Person 5. Person
Schüler/in
Auszubildende/r
Student/in
Arbeiter/in
Angestellte/r
Beamte/r
Selbstständige/r
in Beschäftigungsmaßnahme/ Umschüler/in, Sprachschüler/in
arbeitssuchend
Hausmann/-frau
Rentner/in, Pensionär/in
47. Bitte füllen Sie für jede Person ab 15 Jahren in Ihrem Haushalt die folgenden Felder zum höchsten
Bildungsabschluss aus. Sollten weniger als 5 Personen in Ihrem Haushalt wohnen, lassen Sie die überzähligen Felder frei.
Sie selbst 2. Person 3. Person 4. Person 5. Person
kein Schulabschluss
noch in der schulischen Ausbildung
Hauptschulabschluss oder vergleichbar
10. Klasse (Ober-/ Mittel-/ Realschule) oder vergleichbar
Fachhochschul- oder Hochschulreife (Fachabitur, Abitur)
Fachhochschul-/ Hochschulabschluss/ Promotion
48. Wie hoch ist Ihr monatliches Netto-Haushaltseinkommen? Bitte geben Sie den durchschnittlichen monatlichen
Netto-Betrag an, also nach Abzug von Steuern und Sozialabgaben. Regelmäßige Zahlungen wie Renten, Wohngeld,
Kindergeld, BAföG, Unterhaltszahlungen usw. rechnen Sie bitte dazu. Bei selbstständig Tätigen: Geben Sie bitte die
Netto-Einkünfte abzüglich der Betriebsausgaben an. Diese Angaben sind von hoher Bedeutung z. B. für die Berechnung
der Mietbelastungsquote.
Monatliches Netto-Haushaltseinkommen:
 €
49. Erhalten Sie oder eines Ihrer Haushaltsmitglieder derzeit einen Zuschuss zum Lebensunterhalt?
 nein
  Wohngeld
 Arbeitslosengeld (ALG I)
  Arbeitslosengeld (ALG II/ Hartz IV)
 Grundsicherung im Alter
  Kurzarbeitergeld
 sonstige staatliche Leistungen (BAföG, Elterngeld, Corona-
Überbrückungshilfen etc.)
50. Über wie viele Autos verfügt Ihr Haushalt?
Autos
 mein/unser Haushalt verfügt über kein Auto
51. Bitte nennen Sie die Blocknummer Ihres Wohngebietes. Diese Nummer wird
Ihnen im Anschreiben mitgeteilt.
52. Gibt es zum Abschluss dieses Fragebogens noch etwas wichtiges hinsichtlich Ihres Wohngebietes, das Sie uns
mitteilen möchten?
Seite 6 von 
6
XXXXXxxxXXXXXX 30999.6
104 von 104 in Zusammenstellung