Kosten der Unterkunft und Heizung: Anpassung der Richtwerte für Leistungsberechtigte nach dem SGB II und SGB XII
Stadt: leipzig
Drucksache: VI-Ifo-05471
Datum: 2018-03-21
Vorlagenart: Informationsvorlage

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Informationsvorlage Nr. VI-Ifo-05471 
 
Status: öffentlich 
 
  
 
Eingereicht von  
Dezernat Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule 
 
 
 
Betreff: 
Kosten der Unterkunft und Heizung: Anpassung der Richtwerte für 
Leistungsberechtigte nach dem SGB II und SGB XII 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
 
Zuständigkeit 
   
Dienstberatung des Oberbürgermeisters   Bestätigung 
FA Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule   Information zur Kenntnis 
Ratsversammlung  16.05.2018 Information zur Kenntnis 
 
 
Die Information wird zur Kennntis genommen.  
 
 
 
  
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Übereinstimmung mit strategischen Zielen: 
 
 nicht relevant 
  
 
 
 
 
Finanzielle Auswirkungen  x nein  wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? x nein  wenn ja, 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
 
Auswirkungen auf den Stellenplan x nein  wenn ja, 
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
Beteiligung Personalrat  nein  ja, 
 
 
 
  
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Sachverhalt  
 
1. Einleitung 
 
Eine grundlegende Aufgabe der Stadt Leipzig ist die Sicherstellung und der Schutz des 
Grundbedürfnisses Wohnen. Um Leistungsberechtigten nach dem SGB II (Grundsicherung 
für Arbeitssuchende) und SGB XII (Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung) das 
Wohnen unter angemessenen Bedingungen zu ermöglichen, werden die festgelegten 
Richtwerte für die Bemessung der Unterkunfts- und Heizkosten regelmäßig überprüft und 
gegebenenfalls angepasst. 
 
Da sowohl der Mietspiegel als auch die Betriebskostenbroschüre zwischenzeitlich neu 
erstellt wurden, liegen für die Stadt Leipzig aktuelle Erkenntnisse zu den Wohnkosten im 
Stadtgebiet vor. Die bisherigen Richtwerte sind daher erneut zu überprüfen. 
 
Die im Jahr 2014 vorgenommene Herleitung der Richtwerte (DS-00687) wurde durch das 
Sozialgericht Leipzig und das Landessozialgericht Sachsen in mehreren Verfahren des 
einstweiligen Rechtsschutzes bestätigt. Die zum damaligen Zeitpunkt entwickelte Methode 
zur Ermittlung angemessener Richtwerte wird beibehalten und wo erforderlich an die aktuelle 
Rechtsprechung angepasst. 
 
Mit der Differenzierung der Richtwerte für die Grundmiete je m² nach der jeweiligen Größe 
der Bedarfsgemeinschaft wird den Gegebenheiten des Leipziger Wohnungsmarktes und der 
Rechtsprechung des Bundessozialgerichtes (Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R) 
entsprochen. 
 
 
2. Änderung der Richtwerte für die angemessene Bruttokaltmiete und der 
Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 
 
Folgende Richtwerte sollen für das Stadtgebiet Leipzig gelten: 
 
Richtwert für die 
Bruttokaltmiete 
Nichtprüfungsgrenze 
Heizkosten 
Größe der 
Bedarfs-
gemeinschaft aktuell neu Differenz aktuell neu Differenz 
1 Person 269,57 € 279,60 € 10,03 € 58,43 € 55,78 € - 2,65 € 
2 Personen 354,50 € 372,92 € 18,42 € 77,91 € 74,38 € - 3,53 € 
3 Personen 446,95 € 474,24 € 27,29 € 97,38 € 92,97 € - 4,41 € 
4 Personen 518,63 € 533,80 € 15,17 € 110,36 € 105,36 € - 5,00 € 
5 Personen 581,13 € 604,39 € 23,26 € 123,35 € 117,76 € - 5,59 € 
jede weitere 
Person 61,18 € 63,62 € 2,44 € 12,99 € 12,40 € - 0,59 € 
 
Die niedrigere Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten resultiert aus gesunkenen Kosten, die 
u.a. auf günstigere Erdgaspreise zurückzuführen sind. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Diese Werte entsprechen folgenden gerundeten Beträgen je m²: 
 
Größe der 
Bedarfs-
gemeinschaft 
abstrakt 
angemessene 
Wohnfläche 
Grundmiete 
(Nettokaltmiete) Betriebskosten 
Nichtprüfungsgre
nze 
Heizkosten 
1 Person 45 m² 4,79 € 
2 Personen 60 m² 4,79 € 
3 Personen 75 m² 4,90 € 
4 Personen 85 m² 4,86 € 
5 Personen 95 m² 4,94 € 
jede weitere 
Person 10 m² 4,94 € 
1,42 € 1,24 € 
 
3. Finanzielle Auswirkungen 
 
Im Haushaltsplan 2018 sind die Aufwendungen für die Leistungen der Kosten für Unterkunft 
und Heizung in Höhe von 143,37 Mio. € veranschlagt. 
 
Vor allem die jährliche Anpassungen der Regelbedarfsstufen und die Entwicklung der Mieten 
wirken sich neben anderen Faktoren auf den monatlichen Zahlbetrag für die Kosten der 
Unterkunft (KdU) und Heizung je Bedarfsgemeinschaft aus.  
 
durchschnittlicher mtl. Zahlbetrag je BG 2016 292,99 € 
durchschnittlicher mtl. Zahlbetrag je BG 2017 
(Januar bis September 2017) 304,58 € 
prozentuale Veränderung 3,81% 
 
Aufgrund der notwendigen Anpassung der Richtwerte der KdU und der Nichtprüfungsgrenze 
für die Heizkosten an die Entwicklung der Bruttowarmmieten ist neben dem laufenden 
Anstieg des monatlichen Zahlbetrags je Bedarfsgemeinschaft von einer zusätzlichen 
Steigerung auszugehen. Für die nachfolgende Darstellung der finanziellen Auswirkungen 
wird angenommen, dass im Jahr 2018 bei einem Drittel aller Bedarfsgemeinschaften eine 
Anpassung der Miete an die neuen Richtwerte KdU und die geänderte Nichtprüfungsgrenze 
für die Heizkosten seitens der Vermieter erfolgen wird. 
 
Entwicklung Richtwerte KdU und Nichtprüfungsgrenze Heizkosten 
 
Größe der 
Bedarfs-
gemeinschaft 
Anzahl Bedarfs-
gemeinschaften* Anteil Richtwert KdU zzgl. 
Heizung aktuell 
Richtwert KdU zzgl. 
Heizung neu 
alle BG 38.191 100,0%     
1 Person 20.629 54,0% 328,00 € 335,38 € 
2 Personen 8.408 22,0% 432,41 € 447,30 € 
3 Personen 4.569 12,0% 544,33 € 567,21 € 
4 Personen 2.532 6,6% 628,99 € 639,16 € 
5 Personen 1.232 3,2% 704,48 € 722,15 € 
ab 6 Personen 
(zzgl.) 821 2,1% 74,17 € 76,02 € 
* letzter verfügbarer Datenstand September 2017 
 
6/7
Größe der  
Bedarfs-
gemeinschaft 
prozentuale 
Veränderung ggü. 
bisherigen Werten 
gewichtete prozentuale 
Veränderung über alle 
Bedarfsgemeinschaften 
Anpassung der Miete in 
33 % aller Fälle 
1 Person 2,20% 
2 Personen 3,33% 
3 Personen 4,03% 
4 Personen 1,59% 
5 Personen 2,45% 
6 und mehr 
Personen 2,43% 
2,64% 0,88% 
 
Insgesamt wird daher von einem Anstieg des monatlichen Zahlbetrages je 
Bedarfsgemeinschaft von zuletzt 304,58 € um 4,69% im Jahr 2018 ausgegangen. 
 
Die Anzahl aller der Ermittlung der finanziellen Auswirkungen zugrundeliegenden 
Bedarfsgemeinschaften entspricht dem mit dem Jobcenter für 2018 vereinbarten 
Jahresdurchschnittswert. Dieser beträgt 37.500 Bedarfsgemeinschaften. Im Zeitraum Januar 
bis September 2017 standen durchschnittlich noch 38.637 Bedarfsgemeinschaften im 
Leistungsbezug.  
 
Summe der prozentualen Veränderung + 4,69% 
voraussichtlicher mtl. Zahlbetrag je BG 2018 318,85 € 
Anzahl BG im Jahresdurchschnitt 2018 37.500 
Gesamtkosten 2018 143.483.000,00 € 
Planansatz 2018 143.375.542,00 € 
Mehraufwendungen 2018 107.458,00 € 
 
Gegenüber dem Planansatz 2018 ergeben sich Mehraufwendungen von ca. 107.000 €. Da 
die Mehraufwendungen derzeit nur geschätzt werden können, wird zunächst von einer 
nahezu planmäßigen Inanspruchnahme der zur Verfügung stehenden Aufwendungen 
ausgegangen. 
 
4. Folgen bei Nichtbeschluss 
 
Das Sozialgericht Leipzig hat bereits Ende 2017 angekündigt, dass es die im Jahr 2014 
ermittelten Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und die Nichtprüfungsgrenze für die 
Heizkosten für überholt hält, da diese die aktuelle Marktentwicklung nicht mehr ausreichend 
widerspiegeln. Sollte in Folge das aktuelle „Schlüssige Konzept“ (DS-00687) für rechtswidrig 
erklärt werden, legt das Sozialgericht für die Angemessenheitsberechnung regelmäßig die 
deutlich höheren Werte der Wohngeldtabelle zuzüglich eines Sicherheitszuschlags von 10% 
zugrunde. Dies hat das Bundessozialgericht für Kommunen ohne ein (anerkanntes) 
Schlüssiges Konzept entschieden. Für die Stadt Leipzig wäre das mit erheblichen 
Mehrkosten verbunden. 
 
Daneben hat sich die Stadt Leipzig, der Rechtsprechung des Bundessozialgerichtes folgend, 
zu einer regelmäßigen Überprüfung und ggf. Anpassung der angemessenen Kosten der 
Unterkunft verpflichtet. Unabhängig davon ist die Fortschreibung des „Schlüssigen Konzepts“ 
aber auch zur Wahrung des Rechtsfriedens erforderlich, denn die Verwaltung ist an Recht 
und Gesetz gebunden. Folgt die Stadt Leipzig diesem Auftrag nicht, erzeugt sie vermeidbare 
Klagewellen und das Vertrauen der Leipziger Bürger in die Rechtmäßigkeit des 
Verwaltungshandelns schwindet. 
 
 
 
 
7/7
Anlage 
Verwaltungsrichtlinie Kosten der Unterkunft 
 
 
 
Stadt Leipzig 
Sozialamt 
Abteilung Soziale Wohnhilfen 
Fachaufsicht KdU 
Verwaltungsrichtlinie 
Kosten der Unterkunft (Kapitel 1) 
- Herleitung angemessener Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und der 
Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten; „Schlüssiges Konzept“ - 
SGB II §§ 22 
SGB XII §§ 35, 42a 
DS-00687/14 v. 18.12.2014 
DS-05471/18 v. 20.03.2018 
 
 
 
 
 
 
 
  
Schlüssiges Konzept 2018 
 
 Seite 2 
 
 
Inhalt 
 
1. Zielsetzung 3 
2. Bestimmungen des Bundessozialgerichtes (BSG) 4 
2.1 Vergleichsraum 4 
2.2 Art und Weise der Datenerhebung 5 
2.3 Produkttheorie 8 
2.4 Wohnungsstandard 8 
2.5 Abstrakt angemessene Wohnfläche 10 
2.6 Beobachtungszeitraum 10 
2.7 Repräsentativität des Umfangs der erhobenen Daten 11 
2.8 Rundung während der Berechnung 11 
3. Bestimmung eines angemessenen Richtwertes für die Bruttokaltmiete und einer  
 Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 12 
3.1 Ermittlung angemessener Eckwerte für die Grundmiete 12 
3.2 Ermittlung angemessener Betriebskosten 14 
3.3 Bruttokaltmiete 16 
3.4 Ermittlung angemessener Heizkosten - Nichtprüfungsgrenze 16 
4. Verfügbarkeit angemessenen Wohnraums 19 
4.1 Zumutbarkeit 19 
4.2 Betrachtung angemessenen Wohnraums in den Mietspiegeldaten 19 
4.3 Verfügbarkeit am Markt angebotener angemessener Wohnungen 22 
4.4 Vergleich mit den tatsächlichen Grundmieten der leistungsberechtigten Haushalte  
 (SGB II) 26 
5. Feststellung der angemessenen Unterkunftskosten und der Nichtprüfungsgrenze  
 für die Heizkosten 27 
6. Inkrafttreten 28 
Tabellen- und Abbildungsverzeichnis 29 
Literatur- und Quellenverzeichnis 30 
  
Schlüssiges Konzept 2018 
 
Seite 3 
1. Zielsetzung 
 
Eine grundlegende Aufgabe der Stadt Leipzig ist die Sicherstellung und der Schutz des 
Grundbedürfnisses Wohnen. Um Leistungsberechtigten nach dem SGB II (Grundsich e-
rung für Arbeitssuchende) und SGB XII (Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsmind e-
rung) das Wohnen unter angemessenen Bedingungen zu ermöglichen, werden die 
Richtwerte für die Bemessung der Unterkunftskosten regelmäßig überprüft und bei Bedarf 
angepasst.  
 
Die Ermittlung der Richtwerte erfolgte im Jahr 2014 anhand des Datensatzes, der dem 
Leipziger Mietspiegel 2014 1 zu Grunde l ag und aus den Ergebnissen der Betriebskoste n-
broschüre des Berichtsjahres 20142. Da sowohl der Mietspiegel3 als auch die Betriebskos-
tenbroschüre4 zwischenzeitlich neu erstellt  wurden, liegen für die Stadt Leipzig aktuelle 
Erkenntnisse zu den Wohnkosten im Stadtgebiet vor. Die bisherigen Richtwerte sind daher 
erneut zu überprüfen. 
 
Die im Jahr 2014 vorgenommene Herleitung der Richtwerte wurde durch das Sozialgericht 
Leipzig und das  Landessozialgericht Sachsen in mehreren Verfahren  des einstweiligen 
Rechtsschutzes bestätigt5. Die Methode zur Ermittlung angemessener  Richtwerte wird 
beibehalten und wo erforderlich an die aktuelle Rechtsprechung angepasst.  
 
Für die Stadt Leipzig besteht bei  der Herleitung der Unterkunfts- und Heizkosten weiterhin 
die Herausforderung, bedürftigen Bürgerinnen und Bürgern die Versorgung mit angeme s-
senem Wohnraum unter Einhaltung der gesetzgeberischen Vorgaben des 
§ 22a Abs. 3 SGB II zu ermöglichen. Hierbei soll die Bestimmung der angemessenen 
Aufwendungen für Unterkunft und Heizung die Verhältnisse des einfachen Standards auf 
dem örtlichen Wohnungsmarkt abbilden u nd deren Auswirkungen auf den örtlichen Wo h-
nungsmarkt wie folgt berücksichtigen: 
 
1. Vermeidung von Mietpreis erhöhenden Wirkungen, 
2. Verfügbarkeit von Wohnungen des einfachen Standards, 
3. Berücksichtigung aller verschiedenen Anbietergruppen und 
4. Schaffung und Erhaltung sozial ausgeglichener Bewohnerstrukturen. 
  
                                                 
1  Leipziger Mietspiegel 2014, DS-00599/14 
2  Betriebskosten in Leipzig 2012 - Berichtsjahr 2014, DS V/4067  
3 Leipziger Mietspiegel 2016, VI-DS-03674 
4 Betriebskosten in Leipzig 2014 - Berichtsjahr 2016, VI-DS-02531  
5  vgl. u.a. LSG Sachsen, Beschluss v. 29.08.2016, L 8 AS 675/16 B ER 
Schlüssiges Konzept 2018 
 
 Seite 4 
2. Bestimmungen des Bundessozialgerichtes (BSG) 
 
Ein schlüssiges Konzept  ist ein planmäßiges Vorgehen des Grundsicherungsträgers im 
Sinne der systematischen Ermittlung und Bewertung genereller, wenngleich orts - und zeit-
bedingter Tatsachen für sämtliche Anwendungsfälle im maßgeblichen Vergleichsraum und 
nicht nur ein punktuelles Vorgehen von Fall zu Fall. 
 
Schlüssig ist das Konzept, wenn es mindestens die folgenden Voraussetzungen6 erfüllt: 
 
 Die Datenerhebung darf ausschließlich in dem genau eingegrenzten und muss über 
den gesamten Vergleichsraum erfolgen, 
 es bedarf einer nachvo llziehbaren Definition des Gegenstandes der Beobachtung, 
z.B. welche Art von Wohnungen - Differenzierung nach Standard der Wohnungen, 
Brutto- und Nettomiete (Vergleichbarkeit), Differenzierung nach Wohnungsgröße, 
 Angaben über den Beobachtungszeitraum, 
 Festlegung der Art und Weise der Datenerhebung (Erkenntnisquellen, z .B. Miet-
spiegel), 
 Repräsentativität des Umfangs der eingezogenen Daten, 
 Validität der Datenerhebung, 
 Einhaltung anerkannter mathematisch -statistischer Grundsätze der Datenauswe r-
tung und 
 Angaben über die gezogenen Schlüsse (z .B. Spannoberwert oder Kappungsgre n-
ze). 
 
Auf diese Voraussetzungen wird nachfolgend detailliert eingegangen. 
 
2.1 Vergleichsraum 
 
Für die Herleitung einer angemessenen Referenzmiete ist zunächst das Bestimmen eines 
maßgebenden Vergleichsraumes erforderlich. Dieser beschreibt ein ausreichend großes 
Gebiet, das aufgrund der räumlichen Nähe, Infrastruktur und insbesondere seiner ver-
kehrstechnischen Verbundenheit einen homogenen Bereich bildet. Einerseits soll das Ei n-
zugsgebiet hinreichend bestimmt und eingrenzbar sein; andererseits soll vermieden 
werden, dass durch ein Herausgreifen „preiswerter Brennpunktgebiete“ die Referenzmiete 
beeinflusst wird. Leistungsberechtigte sollen die Möglichkeit haben, auch außerhalb so l-
cher Stadtteile eine Wohnung anzumieten.7 
 
Das gesamte Stadtgebiet Leipzigs wird als ein Vergleichsraum bestimmt, da die räumliche 
Nähe der einzelnen Stadtbezirke und die Infrastruktur einen homogenen Bereich bilden. 
Darüber hinaus gewährleistet der öffentliche Nahverkehr in Leipzig die gute Erreichbarkeit 
des Stadtkerns von allen Stadtteilen, auch solchen in Randlagen, gleichermaßen. Von den 
Randlagen aus ergeben sich in die innerstädtischen Bezirke insoweit lediglich Fahrzeiten, 
wie sie auch erwe rbstätigen Pendlern zugemutet  werden (vgl . § 1 40 Abs. 4 Satz 2 
SGB III). 
 
Bei der Wahl des maßgebenden Vergleichsraumes werden die  dazu getroffenen Ent-
scheidungen des BSG  berücksichtigt. Es hat bereits für andere Großstädte einen Ve r-
gleichsraum über das gesamte Stadtgebiet bestätigt8 und außerdem festgestellt, dass eine 
                                                 
6  vgl. BSG, Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R, Rn. 19 
7 vgl. BSG, Urteil v. 17.12.2009, B 4 AS 27/09 R, Rn. 18 
8 vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rn. 22 und BSG, Urteil v.18.11.2014, B 4 AS 9/14 R, Rn. 27 
Schlüssiges Konzept 2018 
 
Seite 5 
Beschränkung auf bestimmte Bezirke (oder Ortsteile) mit besonders verdichteter Beba u-
ung und damit vorwiegend günstigem Wohnraum ein sozialräumliches Risiko birgt.9 
 
2.2 Art und Weise der Datenerhebung 
 
Die angemessenen Richtwerte für die Grundmiete je m² werden aus den Daten, die dem 
Leipziger Mietspiegel 2016 zu Grunde lieg en, berechnet. Die empirisch erhobenen Daten 
für den Mietspiegel bilden eine gute Grundlage 10, um die aktuellen Verhältnisse am Woh-
nungsmarkt abzubilden. Sie sind grundsätzlich geeignet, um die grundsicherungsrechtl i-
che Angemessenheitsgrenze zu bestimmen .11 Diese Methode gewährleistet auch, dass 
alle Anbietergruppen – private Eigentümer, kommunale Wohnungsgesellschaf ten und 
Wohnungsgenossenschaften – berücksichtigt und nur aktuell zu zahlende Mieten der D a-
tenerhebung zu Grunde gelegt werden. 
 
Der Mietspiegel der Stadt Leipzig wird durch das Sozialamt und das Amt für Statistik und 
Wahlen auf der Grundlage einer repräsentativen Stichprobenerhebung nicht preisgebu n-
dener Wohnungen gemäß § 558c f. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erarbeitet und mittels 
eines (multiplen linearen) Regressionsmodells berechnet.  Die für den Mietspiegel notwe n-
dige Datenerhebung und -verarbeitung erfolgt gemäß § 9 Abs. 1 des Sächsischen Stati s-
tikgesetzes (SächsStatG) durch das Amt für Statistik und Wahlen als für die 
Kommunalstatistiken der Stadt Leipzig zuständige Stelle.  Die Stadt Leipzig verfügt über 
einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB. Dieser wird nach wissenschaftlich aner-
kannten Auswertungsmethoden alle zwei Jahre neu erstellt. Die Erstellung des Mietspi e-
gels wurde durch den Arbeitskreis Mietspiegel fachlich begleitet. Dem Arbeitskreis 
gehören neben den beiden Fachämtern der Stadt Leipzig u.a. 
 
 der Deutsche Mieterbund – Mieterverein Leipzig e.V. als Vertreter der Interessen 
der Mieterinnen und Mieter, 
 Haus und Grund Leipzig e.V. als Vertreter privater Eigentümer, 
 die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH als kommunaler Vermieter, 
 verschiedene Wohnungsgenossenschaften, 
 das Amtsgericht Leipzig und 
 die Hochschule Anhalt, Fachbereich Wirtschaft, Sachgebiet Immobilienwirtschaft  
 
an.  
 
Datengrundlage für die Befragung zum Mietspiegel waren die Adressen von 11.564 Miete-
rinnen und Mieter n von Wohnungen , die über ein Zufallsverfahren aus dem Einwohne r-
melderegister ermittelt wurden.  Aus dieser Zufallsauswahl lagen abschließend 
auswertbare anonymisierte Antworten zu 2.729 Wohnungen, für die der Mietspiegel gilt,  
vor. Das entspricht einer empfohlenen Stichprobe von bis zu einem Prozent 12 der in 
Leipzig im Jahr 2011 insgesamt bewohnten 242.486 Mietwohnungen13  zzgl. der in den 
Jahren 2012 bis 2016 5.242 fertiggestellten Wohnungen14 in Mehrfamilienhäusern. 
  
                                                 
9
  vgl. BSG, Urteil v. 19.02.2009, B 4 AS 30/08 R, Rn. 21f. und auch BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 2/10 R,  
 Rn. 18 
10 BBSR, BBSR-Berichte KOMPAKT 02/2014, S. 8 
11 vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rn. 30 
12
  BBSR, Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln 2014, S. 25 
13
  Statistisches Landesamt, Zensus 2011, S. 6 
14 Statistisches Jahrbuch der Stadt Leipzig 2017 (Vorabversion); Fertiggestellte Wohnungen 2012 bis 2016 nach der 
Wohnungsgröße (S. 606) abzgl. Fertiggestellte Wohnungen in Wohngebäuden mit einer oder zwei Wohnungen 2012 
bis 2016 (S. 605) 
Schlüssiges Konzept 2018 
 
 Seite 6 
In der Erhebung wurden u. a. folgende Angaben erfragt: 
 
 Größe, Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung, 
 Alter und Art des Gebäudes, 
 Höhe der Miete und 
 Lage der Wohnung (Wohnumgebung). 
 
Nach dem Ausschluss von 20 Wohnungen, für die der Mietspiegel keine Anwendung fi n-
det (Wohnungen ohne Bad oder Sammelheizung) sowie „Ausreißern“ (Wohnungen mit ei-
ner Grundmiete von <= 2,50 €/m² oder >  11,00 €/m²) verblieben 2.729 Datensätze für die 
Mietspiegelauswertung. Von diesen für die Erstellung des Mietspiegels verwandten Da-
tensätzen werden zur Herleitung angemessener Richtwerte die Angaben zu den Erh e-
bungsmerkmalen Grundmiete, Wohnfläche und Anzahl der Wohnräume herangezogen. 
 
Da die für den Mietspiegel erhobenen  Daten keine validen Angaben zu den Nebenkosten 
enthalten, werden die angemessenen Richtwerte für d ie Betriebskosten und die Nichtprü-
fungsgrenze für die Heizkosten aus den Ergebnissen der Broschüre Betriebskosten in 
Leipzig 2014 – Berichtsjahr 201615 abgeleitet. Die Betriebskostenbroschüre wird im Turnus 
von zwei Jahren durch  das Sozialamt erstellt. Darin werden die durchschnittlichen B e-
triebs- und Heiz kosten von in der Vermietung befindlich en Mehrfamilienhäusern ausg e-
wiesen. 
 
Die zur Erstellung der Betriebskostenbroschüre erhobene Stichprobe umfasste 3,3% aller 
Betriebskostenabrechnungen von Mehrfamilienhäusern des Jahres 2014. Jeder Gebäude-
typ wurde mit seinem tatsächlichen Anteil am Gesamtbestand von 26.167 Mehrfamilien-
häusern, jedoch mit mindestens 30 Gebäudeeinheiten, berücksichtigt. 
  
                                                 
15
  Betriebskosten in Leipzig 2014 - Berichtsjahr 2016, VI-DS-02531, S. 6f.  
Schlüssiges Konzept 2018 
 
Seite 7 
Tabelle 1: Übersicht Gebäudetyp und ausgewertete Betriebskostenabrechnungen 
 
Gebäudetyp Baujahr / Merkmal 
marktaktiver 
Gebäudebestand 
(Mehrfamilienhäuser)16 
tatsächlich 
ausgewertet 
1 vor 1919 11.631 404 
2 1919 – 1945 5.152 176 
3 1946 – 1960 1.162 56 
4 1961 – 1990 
unsaniert 1.124 53 
5 1961 – 1990 
saniert 3.928 210 
6 Hochhaus17 270 54 
7 Neubau 
ab 1991 2.900 102 
Summe - 26.167 1.055 
 
Die ausgewerteten Betriebskostenabrechnungen wurden dem Sozialamt durch verschi e-
dene am Markt tätige Anbietergruppen zur Verfügung gestellt. Das waren im Einzelnen: 
 
 238 Abrechnungen des kommunalen Vermieters LWB GmbH, 
 340 Abrechnungen von Wohnungsgenossenschaften, 
 214 Abrechnungen von privaten Eigentümern und Hausverwaltungen sowie 
 263 Abrechnungen von Mietern u.a. über den Deutschen Mieterbund Mieterverein 
 Leipzig e.V. 
 
Von jeder Nebenkostenabrechnung wurden neben de n allgemeinen Daten wie Wohnfl ä-
che und Gebäudetyp auch sämtliche für Betriebs- und Heizkosten relevanten Werte – u.a. 
Verbrauchsmengen und Kosten – erfasst. Aus diesen D aten wurden im Anschluss für j e-
den Gebäudetyp die durchschnittlichen Kosten (arithmetischer Mittelwert) ermittelt. Be-
triebskosten, die nur bei einem geringen Anteil der Gebäude entstehen (z.B. Aufwand für 
Brand-/Blitzschutz oder Dachrinnenreinigung) wurden  zu sonstigen Betriebskosten z u-
sammengefasst und deren durchschnittliche Höhe über alle Objekte des jeweiligen G e-
bäudetyps ausgewiesen. 
 
Die Herleitung der Richtwerte  und der Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten  ist im 3. 
Kapitel dargestellt. 
 
Ob zu den ermittelten Richtwerten für die Grundmiete  Wohnraum in ausreichendem U m-
fang vorhanden ist, w ird anhand der für das Stadtgebiet Leipzig am Markt angebotenen 
Mietwohnungen untersucht.  Dazu wird im Rahmen der Herleitung angemessener Rich t-
werte für die Kosten der Unterkunft erstmals auf die Datenbank der Empirica AG (empir i-
                                                 
16
  eigene Datenerhebung aus dem Wohn- und Gebäudeverzeichnis der Stadt Leipzig 
17 Gemäß § 2 Abs. 4 Nr. 1 der Sächs. BauO sind Hochhäuser Gebäude mit einer Höhe von mehr als 22 Metern, im  
 Regelfall somit Gebäude mit mehr als 6 Etagen 
Schlüssiges Konzept 2018 
 
 Seite 8 
ca-systeme Marktdatenbank) zurückgegriffen. Diese Datenbank liefert aktuelle und umfa s-
sende Informationen zu Preisen und Mieten des deutschen Immobilienmarktes. Sie basiert 
auf einer umfangreichen Sammlung sorgfältig aufbereiteter Immobilienmarktdaten aus 
mehr als 100 Quellen.18 
 
Die Untersuchung der Angebotsmieten ist in Kapitel 4.3 dargestellt. 
 
2.3 Produkttheorie 
 
Der zu ermittelnde Richtwert für die Grundmiete stellt das Produkt aus maximal  angemes-
sener Wohnfläche und der angemessenen Quadratmetermiete, die über den Wohnungs-
standard definiert wird , dar. Da es im  Ergebnis nur auf die Kostenbelastung des 
Grundsicherungsträgers ankommt, kann von einem der beiden Faktoren zu Gunsten oder 
Lasten des anderen abgewichen werden (Produkttheorie)19: 
 
abstrakt angemessene Wohnfläche * Standard (Mietpreis je m²) = Richtwert  
 
2.4 Wohnungsstandard 
 
Eine Wohnung gilt dann als angemessen, wenn sie nach Ausstattung, Lage und Bausu b-
stanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen genügt und keinen gehobenen Woh n-
standard aufweist („bescheidener Zuschnitt“ 20). Sie muss daher im unteren Segment des 
Vergleichsmaßstabs liegen, wobei es auch hier nicht auf  die Angemessenheit einzelner 
wertbildender Faktoren, sondern des Produktes (der Gesamtbelastung) ankommt. 21 Da 
einzelne wertbildende Faktoren wie Ausstattungsmerkmale, Lage und Bausubstanz  einer 
Wohnung nie allein für deren Mietpreis maßgebend sind, kann der Wohnungsstandard 
nicht nur von der Qualität einzelner Faktoren bzw. deren Vorhandensein (u.a. Balkon, Pa r-
kett) abhängen. 
 
Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) schätzt ein, dass 
die Einbeziehung von konkreten Ausstattungsmerkmalen in die Definition des einfachen 
Standards in der Praxis kaum realisierbar ist, weil 
 
 die Anzahl der zu berücksichtigenden Ausstattungsmerkmale zu groß ist; 
 einzelne Ausstattungs merkmale sehr unterschiedlich bewertet und gewichtet we r-
den, so dass eine objektive Bewertung sehr schwierig ist, und 
 sich die Ausstattungsstandards mit der Zeit ändern können (z. B. höherwertige 
Ausstattung). 
 
Das BMVBS empfiehlt daher eine Definition des  einfachen Standards über den Mie t-
preis.22 Die Marktmiete dient als guter Qualitätsindikator: Je höher die erzielte Miete – für 
gleich große Wohnungen in der gleichen Stadt –, desto höher bewertet der Mieter die 
Qualität dieser Wohnung angesichts der vorhandenen Alternativen.23 
 
                                                 
18 www.empirica-systeme.de/portfolio/empirica-systeme-marktdatenbank/ 
19
  vgl. BSG, Urteil v. 07.11.2006, B 7b AS 18/06 R, Rn. 20 
20 vgl. BSG, Urteil v. 07.11.2006, B 7b AS 10/06 R, Rn. 28 
21 st. Rspr., zuletzt BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rn. 31 bzw. BSG, Urteil v. 07.11.2006,  
 B 7b AS 18/06 R, Rn. 20. 
22
  BMVBS, Arbeitshilfe, S. 22 
23 Heising, Angemessene Unterkunftskosten, S. 5 
Schlüssiges Konzept 2018 
 
Seite 9 
Dieser Auffassung folgend, wird zur Bemessung des Standards einer Wohnung deren 
Grundmiete je m² Wohnfläche herangezogen. Die im Zuge der Erhebung für den aktuellen 
Mietspiegel aufgenommenen D aten werden in Abhängigkeit von ihrer Grundmiete je m² 
Wohnfläche in drei gleich große Segmente aufgeteilt: 
 
 Wohnungen einfachen Standards, 
 Wohnungen mittleren Standards und  
 Wohnungen gehobenen Standards. 
 
Die Wohnung mit der höchsten Grundmiete je m² innerhalb des einfachen Segments bildet 
dabei den Richtwert je m² Wohnfläche ab, da z u diesem Preis  (Kappungsgrenze24) auch 
alle anderen Wohnungen des einfachen Segments anmietbar sind. 
 
Wohnungen unterhalb des einfachen Standards (Substandard) werden bei der Ermittlung 
einer angemessenen Referenzmiete nicht berücksichtigt. 25 Dieser Wohnraum ist bei-
spielsweise durch die alleinige Beheizung mit Einzelöfen, eine außerhalb der Wohnung 
liegende Toilette oder eine fehlende Dusche oder Badewanne gekennzeichnet und wird in 
Leipzig nur noch in sehr geringem Umfang vermietet. Bereits vor der Datenauswertung für 
den Mietspiegel wurden daher folgende zwölf Datensätze eliminiert: 
 
 elf Wohnungen ohne Sammelheizung 
 darunter zwei Wohnungen ohne Bad 
 eine Wohnung ohne Bad aber mit Sammelheizung 
 
Da der Leipziger Mietspiegel nicht für möblierten Wohnraum gilt, ble iben solche Wohnun-
gen unberücksichtigt. Die Ausstattung einer Wohnung mit Hausrat ist zudem kosteninten-
siv und führt in der Praxis zu deutlich höheren Mieten, die nicht zur Preisbildung 
angemessener Richtwerte für Wohnraum einfachen Standards herangezogen werden 
können. Auch die Daten von angemieteten Zimmern werden nicht für die Mietspiegelerhe-
bung genutzt. 
 
Bei der Bestimmung eines angemessenen Richtwertes für die Grundmiet e je m² erfolgte 
keine Beschränkung auf Wohnungen bestimmter Baualtersklassen, auch wenn nach 1991 
errichtete Wohngebäude in der Stadt Leipzig i.d.R. einen höheren Ausstattungsgrad besit-
zen, als Leistungsberechtigten i.S.d. § 22 SGB II zugebilligt wird.26 Das für den Mietspiegel 
erforderliche Erhebungsmerkmal – Baualtersgruppe des Wohngebäudes – blieb bei der 
Datenauswertung für die Richtwertbildung unberücksichtigt. Da Wohnraum der Baujahre 
nach 1991 aufgrund der überdurchschnittlichen Ausstattung eine verg leichsweise höhere 
Grundmiete als anderer Wohnraum aufweist,  ergibt sich für die Leistungsberechtigten 
durch diese Verfahrensweise ein weiterer Spielraum, bei Anmietung eines älteren Bauja h-
res beispielsweise eine Wohnung mit besserer Ausstattung oder mit größerer Wohnfläche 
wählen zu können.  
                                                 
24
  vgl. BSG, Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R, Rn. 19 
25 vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 50/10 R, Rn. 29 
26 vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 2/10 R, Rn. 23 
Schlüssiges Konzept 2018 
 
 Seite 10 
2.5 Abstrakt angemessene Wohnfläche 
 
Zur Bestimmung der angemessenen Wohnfläche ist – unabhängig von der  Anzahl der 
Zimmer – nur die Quadratmeterzahl „pro Kopf“, also entsprechend der Haushaltsgröße, zu 
berücksichtigen.27  
 
Bei der Bestimmung der  abstrakt angemessenen Wohnungsgröße ist nicht auf die Zahl 
der Personen, die eine Wohnung gemeinsam nutzen, sondern allein auf die Zahl der Mi t-
glieder der Bedarfsgemeinschaft  abzustellen.28 Die in diesem Konzept  dargestellten abs-
trakt angemessenen Wohnflächen beziehen sich daher auf die  Größe der 
Bedarfsgemeinschaft. 
 
Da für das Stadtgebiet Leipzig keine repräsentativen Daten über die tatsächlichen Woh n-
verhältnisse von Haushalten im Niedrigeinkommensbereich ohne Transferleistungsbezug 
vorliegen29, wird bei der Bemessung einer angemessenen Wohnfläche auf die  geltende 
landesrechtliche Vorschrift zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus30 zurückgegriffen. 
Für die Stadt Leipzig werden demnach folgende Höchstgrenzen festgelegt: 
 
 für eine 1-Person-Bedarfsgemeinschaft  45 m², 
 für eine 2-Personen-Bedarfsgemeinschaft  60 m², 
 für eine 3-Personen-Bedarfsgemeinschaft  75 m², 
 für eine 4-Personen-Bedarfsgemeinschaft  85 m². 
 
Für jede weitere zur Bedarfsgemeinschaft rechnende Person erhöht sich die Wohnfläche 
höchstens um weitere 10 m². 
 
Den Besonderheiten des Einzelfalles ist bei der Bestimmung einer angemessenen Woh n-
fläche jeweils Rechnung zu tragen. 
 
2.6 Beobachtungszeitraum 
 
Der Beobachtungszeitraum für die Herleitung eine s angemessenen Richtwertes für die 
Grundmiete entspricht dem Erhebungszeitraum der Stichprobe für den Mietspiegel der 
Stadt Leipzig. Für den Mietspiegel wurden  Daten von Wohnungen erhoben, deren Miete 
sich im Zeitraum vom 01. 01.2012 bis 31.12.2015 geändert hat oder die in diesem Zei t-
raum neu angemietet wurden. Die Befragung für den Mietspiegel erfolgte im Zeitrau m von 
Februar bis Mai 2016. Angaben zur Höhe der Miete wurden für den Monat Januar 2016 
erhoben. 
 
Der Richtwert für die kalten Betriebskosten und die Nichtprüfungsgrenze für die Heizkos-
ten werden aus den Ergebnissen der aktuellen Betriebskostenbroschüre gebildet. Die Er-
gebnisse der Betriebskostenbroschüre beruhen auf Abrechnungen für das Jahr 201 4, die 
in 2015 durch die Vermieter erstellt wurden.31 Alle 1.055 Abrechnungen, die zur Erstellung 
der Betriebskostenbroschüre genutzt  wurden, umfassten den kompletten Abrechnungs-
zeitraum 2014. Abrechnungen, die nicht den vollständigen 12-monatigen Zeitraum betr a-
fen, wurden nicht berücksichtigt. 
 
                                                 
27
  vgl. BSG, Urteil v. 17.12.2009, B 4 AS 27/09 R, Rn. 16 und BSG, Urteil v. 22.08.2012, B 14 AS 13/12 R, Rn. 18 
28
  vgl. BSG, Urteil v. 18.02.2010, B 14 AS 73/08 R, Rn. 23 
29
  vgl. BT-Dr. 17/3404, S. 101 i.V.m. Berlit in LPK-SGB II, zu § 22b, Rn. 9 ff. 
30 RL gebundener Mietwohnraum des Freistaates Sachsen v. 22.11.2016, i.d.F. v. 08.03.2017 
31
  Betriebskosten in Leipzig 2014 - Berichtsjahr 2016, VI-DS-02531, S. 6f.  
Schlüssiges Konzept 2018 
 
Seite 11 
Die Erhebung der Daten für die Untersuchung der Angebotsmieten wurde im Zeitraum 
01.06. bis 31.0 8.2017 zum Datenstand 12.10.2017 durchgeführt. Erstmals konnten über 
die empirica -systeme Marktdatenbank alle Wohnungsangebote eines Monats (Vollerh e-
bung) und nicht nur die Angebote eines bes timmten Stichtags unter Berücksichtigung der 
Höhe der Grundmiete, der Wohnfläche, der Anzahl der Wohnräume und der Lage der 
Wohnung im Stadtgebiet ausgewertet werden. Der mehrmonatige Erhebungszeitraum 
wurde gewählt, um die Entwicklungen auf dem Wohnungsma rkt durch den stetigen Wech-
sel von neu vermieteten (Abgänge) und neu angebotenen Wohnungen (Zugänge) b e-
obachten zu können. 
 
2.7 Repräsentativität des Umfangs der erhobenen Daten 
 
Die Repräsentativität der Datenerhebung ist einerseits durch die Satzung über die Durch-
führung regelmäßiger Kommunalstatistiken zur Erhebung von Mietwerten in der Stadt 
Leipzig (Mietwerterhebungssatzung)32 und andererseits durch die umfangreiche Stichpro-
be über alle Gebäudetypen  und Anbietergruppen , die Basis für die Ergebnisse der B e-
triebskostenbroschüre ist, sichergestellt. 
 
Die Repräsentativität der Untersuchung der Angebotsmieten ist durch die Vollerhebung 
der Wohnungsinserate aus der empirica-systeme Marktdatenbank  gewährleistet. Es e r-
folgte keine Begrenzung auf eine Stichprobe. 
 
2.8 Rundung während der Berechnung 
 
In diesem Konzept a usgewiesene Zwischenergebnisse werden zu Gunsten einer bess e-
ren Lesbarkeit auf die 4. Nachkommastelle gerundet angegeben.  Generell wird aber mit 
ungerundeten Werten gerechnet. Erst die Endergebnisse der Richtwerte und die Nichtprü-
fungsgrenzen der Heizkosten werden abschließend auf volle Cent-Beträge aufgerundet.33 
  
                                                 
32
  Satzung über die Durchführung regelmäßiger Kommunalstatistiken zur Erhebung von Mietwerten in der Stadt Leipzig 
(Mietwerterhebungssatzung), VI-DS-04605, (veröffentlicht im Leipziger Amts-Blatt Nr. 19 vom 28.10.2017) 
33
  vgl. SG Dresden, Urteil v. 18.09.2012, S 38 AS 17/11, S. 7 
Schlüssiges Konzept 2018 
 
 Seite 12 
3. Bestimmung eines angemessenen Richtwertes für die Bruttokalt-
miete und einer Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 
 
3.1 Ermittlung angemessener Eckwerte für die Grundmiete 
 
Die Eckwerte für die Grundmiete pro m² werden aus den Datensätzen, die dem Leipziger 
Mietspiegel zu Grunde liegen, ermittelt. 
 
Da in den Mietspiegeldatensätzen keine ausreichende Anzahl an Wohnungen enthalten 
ist, die exakt den ab strakt angemessenen Wohnflächen entsprechen, die Leistungsb e-
rechtigten zustehen (z. B. nur 31 Wohnungen mit genau 45 m²) , werden zur Bestimmung 
angemessener Eckwerte für die Grundmiete pro m² Wohnflächenspannen gebildet. 34 Da-
bei wurde eine Unter - und Überschreitung der abstrakt angemessenen Wohnflächen von 
jeweils 5 m² gewählt. 
 
Tabelle 2: Wohnflächenspannen 
 
 Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen 
1 2 3 4 5 
abstrakt angemesse-
ne Wohnfläche 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 95 m² 
untere Grenze 40 m² 55 m² 70 m² 80 m² 90 m² 
obere Grenze 50 m² 65 m² 80 m² 90 m² 100 m² 
 
Durch die Wahl dieser Grenzen kann auf einen ausreichenden Umfang an Wohnungsd a-
ten zur Bildung eines Eckwertes  für die Grundmiete pro m² , der die aktuellen Verhältnisse 
am Wohnungsmarkt abbildet, zurückgegriffen werden. 
 
Tabelle 3: Anzahl an Wohnungsdaten 
 
Anzahl an 
Datensätzen 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen 
1 2 3 4 5 
die genau der  
abstrakt angemesse-
nen Wohnfläche  
entsprechen  
31 86 44 24 12 
die im Bereich der 
gebildeten Wohn-
flächenspanne liegen 
419 678 430 277 185 
 
Wie in Kapitel 2 dargestellt, ist die Grundmiete je m²  Wohnfläche vornehmlich kennzeich-
nend für den Standard einer Wohnung. Daher w erden für die selektierten Datensätze j e-
weils die Grundmieten je m²  Wohnfläche bestimmt und die Werte in aufsteigender 
                                                 
34
  vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 14 AS 77/12 R, Rn. 32 
Schlüssiges Konzept 2018 
 
Seite 13 
Reihenfolge sortiert. Die Grundmiete je m² Wohnfläche einer jeden Wohnflächenspanne, 
die genau das untere Drittel (ein faches Segment) aller Datensätze nach oben be grenzt, 
stellt den Richtwert für di e jeweilige Größe der Bedarfsgemeinschaft dar. Mit der Differen-
zierung der Eckwerte für die Grund miete je m² nach der jeweiligen Größe der Bedarfsg e-
meinschaft wird den Gegebenheiten des Leipziger Wohnungsmarktes und der 
Rechtsprechung des BSG35 entsprochen. 
 
Tabelle 4: Ermittlung der Eckwerte für die Grundmiete je m² 
 
 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen 
1 2 3 4 5 
unteres Drittel an 
Wohnungen der 
Wohnflächenspanne 
139,6667 226 143,3333 92,3333 61,6667 
Eckwert 
Grundmiete je m² 
(33 ⅓ %-Perzentil36) 
4,7888 € 4,7908 € 4,8987 € 4,8556 € 4,9375 € 
mittlerer Wert der 
Datenreihe = Median 5,1227 € 5,1309 € 5,2239 € 5,2674 € 5,5000 € 
 
In der nachfolgenden Abbildung wird dieser Berechnungsschritt am Beispiel der  
Wohnungen für 1-Person-Haushalte grafisch dargestellt. 
 
Abbildung 1: Verteilung der Wohnungen nach ihrer Grundmiete je m² Wohnfläche 
 
 
                                                 
35
  vgl. BSG, Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R, Rn. 19 
36
  v. Malottki, info also 3/2014, Fn. 7: „Perzentile teilen eine Grundgesamtheit so, dass der genannte Anteil in Prozent  
unterhalb dieser Schwelle liegt und der Rest darüber. Ein 20%-Perzentil der Mieten ist also der Schwellenwert, unter 
dem 20% der Mieten liegen.“ 
0
10
20
30
40
50
2,80 € 3,60 € 4,40 € 5,20 € 6,00 € 6,80 € 7,60 € 8,40 € 9,20 € 
Anzahl 
Wohnfläche von 40 - 50 m², n=419 ≜ der 1-Person-Haushalte 
4,7888 € 5,5424 € 
einfaches 
Segment 
mittleres 
Segment 
gehobenes 
Segment 
Schlüssiges Konzept 2018 
 
 Seite 14 
3.2 Ermittlung angemessener Betriebskosten 
 
Soweit keine statistischen Daten zur Bestimmung angemessener Betriebskosten – gerade 
im unteren Wohnsegment – vorliegen, ist es zulässig, auf bereits vorliegende Daten aus 
Betriebskostenübersichten (und dabei vorrangig auf örtliche Übersichten) zurückzugreifen 
und dabei auf die sich daraus ergebenden Du rchschnittswerte. Die Heranziehung von 
Durchschnittswerten aus allen Mietverhältnissen ergibt zwar einen Wert, der – weil er den 
gesamten Mietmarkt erfasst – in der Tendenz höher liegt, als dies bei Auswertung nur des 
Teilsegments der Fall wäre, auf das Le istungsberechtigte nach dem SGB II zu verweisen 
sind. Sofern eine entsprechend differenzierte Datenlage aber nicht vorliegt und also eine 
Auswertung des Teilsegments mit vernünftigem Aufwand ausscheidet, ist eine solche Ve r-
gröberung erforderlich, um mit au sreichender Sicherheit zu gewährleisten, dass in jedem 
Marktsegment - auch in dem in Bezug zu nehmenden unteren Segment - eine genügende 
Anzahl an Mietverhältnissen zu diesem Preis vorhanden ist.37 
 
Da f ür das Stadtgebiet Leipzig keine Erkenntnisse über die  Betriebskosten im unteren 
Wohnsegment vorliegen und im Zuge der Mietspiegelbefragung dazu ebenfalls keine vali-
den Daten erhoben werden konnten, werden die kalten Betriebskosten auf Grundlage der 
aktuellen Broschüre Betriebskosten in Leipzig 2014 (Berichtsjahr 2016) ermittelt. 
 
Zur Bildung eines zutreffenden Durchschnittswerts für den gesamten Vergleichsraum w er-
den die  für die unterschiedlichen Gebäudetypen vorliegenden Betriebskostenergebnisse 
im Verhältnis zum Anteil von Wohnungen dieses Gebäudet yps am gesamten Wohnung s-
bestand gewichtet 38. Der gesamte Wohnung sbestand im Stadtgebiet Leipzig von derzeit 
332.242 Wohnungen (inkl. Eigentumswohnungen) verteilt sich auf die Gebäudetypen wie 
in Tabelle 5 dargestellt. 
 
Tabelle 5: Wohnungsbestand nach Gebäudetyp39 
 
 Gebäudetyp40 
1 2 3 4 5 6 7 
Wohnungs-
bestand 131.635 57.054 12.406 16.015 47.130 22.427 45.575 
prozentualer 
Anteil am 
Gesamtbestand 
39,6202% 17,1724% 3,7340% 4,8203% 14,1854% 6,7502% 13,7174% 
 
Zur Ermittlung der kalten Betriebskosten werden zu den jeweiligen durchschnittlichen ka l-
ten Betriebskosten die Aufzugskosten addiert. Die Aufzugskosten stellen e ine Besonder-
heit bei der Bestimmung angemessener Betriebskosten dar , da Aufzüge nur in den 
Gebäuden des Typs  6 generell vorhanden  sind. Bei allen anderen Baualtersklassen sind 
Aufzüge i.d.R. ein zusätzliches Ausstattungsmerkmal und für einen gehobenen Wo h-
nungsstandard kennzeichnend. Um leistungsberechtigten Haushalten auch die Anmietung 
von Wohnraum in Gebäuden mit Aufzug zu ermöglichen, werden die Aufzugskosten in die 
kalten Betriebskosten einbezogen. 
                                                 
37 vgl. BSG, Urteil v. 22.08.2012, B 14 AS 13/12 R, Rn. 27 
38 vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 50/10 R, Rn. 32 
39 eigene Datenerhebung aus Wohn- und Gebäudeverzeichnis 
40
  vgl. S. 7, Tabelle 1 
Schlüssiges Konzept 2018 
 
Seite 15 
 
Die so ermittelten Werte für die kalten Betriebskosten je Gebäudetyp w erden danach zu 
einem für den Vergleichsraum gültigen gewichteten arithmetischen Mittelwert  zusammen-
gefasst. In diesen gewichteten arithmetischen Mittelwert gehen die Betriebskosten der un-
terschiedlichen Gebäudetypen entsprechend ihres Anteils am Gesamtbestand ein. Bei der 
Bildung des einfachen arithmetischen Mittels der Betriebskosten über alle Gebäudetypen 
würden diese – ungeachtet des Anteils der Gebäudetypen am gesamten Wohnungsb e-
stand – zu gleichen Teilen in die Berechnung einfließen. Der gewichtete arithmetische Mit-
telwert berücksichtigt, dass Gebäudetypen mit einem größeren Wohnungsbestand mit 
größerem Gewicht einfli eßen als Gebäudetypen mit einem geringeren Wohnungsb e-
stand41. 
 
Der sich daraus für den gesamten Vergleichsraum ergebende Wert wird im Anschluss um 
einen Sicherheitszuschlag von 10% erhöht. Der Sicherheitszuschlag berücksichtigt den 
nicht genau bezifferbaren Mehrbedarf an Kaltwasser, der Personen entsteht, die (möglich-
erweise) keiner außerhäuslichen Beschäftigung nachgehen , sowie künftige allgemeine 
Kostensteigerungen wie sie z.  B. durch die Anpassung des Mindestlohnes im Bereich der 
haushaltsnahen Tätigkeiten (Grünpflege, Hausreinigung oder Winterdienst) auftreten kön-
nen.42 
 
Tabelle 6: Ermittlung angemessener kalter Betriebskosten43 
 
Kosten je m² 
Gebäudetyp44 
1 2 3 4 5 6 7 
Ø kalte 
Betriebskosten 1,13 € 0,99 € 1,02 € 1,07 € 1,06 € 1,18 € 1,23 € 
zzgl. Kosten  
für Aufzug 0,24 € 0,11 €  0,18 € 0,24 € 0,11 € 0,18 € 
∑ kalte 
Betriebskosten 1,37 € 1,10 € 1,02 € 1,25 € 1,30 € 1,29 € 1,41 € 
prozentualer 
Anteil am 
Gesamtbestand 
39,6202% 17,1724% 3,7340% 4,8203% 14,1854% 6,7502% 13,7174% 
gewichteter Mit-
telwert der kalten 
Betriebskosten* 
1,2949 € 
zzgl. 10% 
Sicherheits-
zuschlag 
0,1295 € 
angemessene 
kalte Betriebs-
kosten 
1,4244 € 
*Berechnung:  ∑kalte Betriebskosten Gebäudetyp 1 * prozentualer Anteil Gebäudetyp 1 am Wohnungsbestand+ … + 
∑kalte Betriebskosten Gebäudetyp 7 * prozentualer Anteil Gebäudetyp 7 am Wohnungsbestand 
  
                                                 
41 vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 50/10 R, Rn. 32 
42
  BMVBS, Arbeitshilfe, S. 39 
43
  Betriebskosten in Leipzig 2014 - Berichtsjahr 2016, VI-DS-02531/16, S. 6 f. 
44
  vgl. S. 7, Tabelle 1 
Schlüssiges Konzept 2018 
 
 Seite 16 
3.3 Bruttokaltmiete 
 
Die Richtwerte für die Kosten der Unterkunft sollen die Kaltmiete und die Betriebskosten 
umfassen, da n eben der Nettokaltmiete auch die Betriebskosten abstrakt zu bestimmen 
und als Faktor in das Produkt (vgl. Kapitel 2.3) einzubeziehen sind.45 
 
Die zuvor ermittelten Beträge für die Betriebskosten  werden daher zu den jeweiligen Wer-
ten der Grundmiete addiert. Die gebildeten Summen werden im Anschluss mit der abstrakt 
angemessenen Wohnfläche je Größe der Bedarfsgemeinschaft multipliziert. Daraus erge-
ben sich die Richtwerte in Form der Bruttokaltmiete. 
 
Tabelle 7: Feststellung angemessener Richtwerte für die Kosten der Unterkunft 
 
 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen  
1 2 3 4 5 für jede weitere 
Person 
abstrakt angemes-
sene Wohnfläche 45m² 60m² 75m² 85m² 95m² zzgl. 10m² 
angemessene 
Grundmiete je m² 4,7888 € 4,7908 € 4,8987 € 4,8556 € 4,9375 € 4,9375 € 
angemessene Be-
triebskosten je m² 1,4244 € 
Bruttokaltmiete 
je m² 6,2132 € 6,2152 € 6,3232 € 6,2800 € 6,3620 € 6,3620 € 
ungerundetes 
Ergebnis 279,5946 € 372,9130 € 474,2375 € 533,7989 € 604,3859 € 63,6196 € 
Richtwert 
Bruttokaltmiete 279,60 € 372,92 € 474,24 € 533,80 € 604,39 € zzgl. 63,62 € 
 
Diese (vom Bundessozialgericht favorisierte) Ausgestaltung des Richtwert es erhöht den 
Spielraum für Wohnungssuchende, da wiederum z.B. eine höhere Grundmiete durch nie d-
rige Betriebskosten ausgeglichen werden kann und umgekehrt. 
 
3.4 Ermittlung angemessener Heizkosten - Nichtprüfungsgrenze 
 
Für die Heiz - und Wassererwärmungskosten liegen aktuelle Erkenntnisse auf Basis der 
Broschüre Betriebskosten in Leipzig 2014 (Berichtsjahr 2016) vor. Die dazu ausgewerte-
ten Daten betreffen das Abrechnungsjahr 2014. 
 
Aus der Summe der Heiz - und der Wassererwärmungskosten eines jeden Gebäudetyps 
wird analog der für die kalten Betriebskosten beschriebenen Vorgehensweise ein gewic h-
teter Mittelwert gebildet. 
 
Da das Jahr 2014 im langjährigen Vergleich ein sehr warmes Jahr  war, fielen deutlich ge-
ringere Heizkosten als in einem normal kalten Jahr an. Die reinen Heizkosten w erden da-
her vor Berechnung des gewichteten Mittelwertes klimabereinigt.46 Für den Zeitraum vom 
01.01.2014 bis 31.12.2014 beträgt der durchschnittliche Klimafaktor für das Stadtgebiet 
                                                 
45
  vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2012, B 14 AS 50/10 R, Rn. 33 
46
  BMVBS, Arbeitshilfe, S. 39 
Schlüssiges Konzept 2018 
 
Seite 17 
Leipzig 1,2047. Mit diesem Faktor sind die Heizkosten zu multiplizieren. Gleiches gilt nicht 
für die Wassererwärmungskosten, da für diese die klimatischen Verhältnisse eines Jahres 
unerheblich sind. 
 
Tabelle 8: Ermittlung angemessener Heizkosten48 
 
Kosten je m² 
Gebäudetyp49 
1 2 3 4 5 6 7 
Heizung 
(2014 KF 1,20) 0,72 € 0,67 € 0,65 € 0,77 € 0,70 € 0,93 € 0,63 € 
Heizung klimabe-
reinigt (* 1,20) 0,8640 € 0,8040 € 0,7800 € 0,9240 € 0,8400 € 1,1160 € 0,7560 € 
Wasser-
erwärmung 0,26 € 0,28 € 0,29 € 0,35 € 0,31 € 0,28 € 0,24 € 
∑ Heiz- und 
Wasser-
erwärmung 
1,1240 € 1,0840 € 1,0700 € 1,2740 € 1,1500 € 1,3960 € 0,9960 € 
prozentualer 
Anteil am 
Gesamtbestand 
39,6202% 17,1724% 3,7340% 4,8203% 14,1854% 6,7502% 13,7174% 
gewichteter Mit-
telwert der Heiz- 
und Wasserer-
wärmungskosten* 
1,1268 € 
*Berechnung:  ∑Heiz- und Wassererwärmung Gebäudetyp 1 * prozentualer Anteil Gebäudetyp 1 am Wohnungsbe-
stand+ … + ∑ Heiz- und Wassererwärmung Gebäudetyp 7 * prozentualer Anteil Gebäudetyp 7 am 
Wohnungsbestand 
 
Die angemessenen Heizkosten ergeben sich aus der Multiplikation des gewichteten Mi t-
telwertes der Heiz - und Wassererwärmungskosten je m² mit den abstrakt angemessenen 
Wohnflächen nach Größe der Bedarfsgemeinschaft. 
 
Da die Bestimmung eines abstrakt angemessenen Heizkostenpreises pro m² -Wohnfläche 
für eine einfache Wohnung im unteren Segment eines Wohnungsmarktes ohne Bezu g-
nahme auf den konkreten Bauzustand, die jeweilige Wohnungslage und regionale Geg e-
benheiten unmögl ich ist, dient es der Verwaltungsökonomie, Höchst -Toleranzwerte zu 
bestimmen, bei deren Unterschreitung die Angemessenheit der tatsächlichen Kosten u n-
terstellt wird (sog. Nichtprüfungsgrenze). 50 Die zuvor ermittelten Werte w erden daher a b-
schließend zur Bildung einer Nichtprüfungsgrenze um weitere 10% angehoben. 
 
Heizkosten, die oberhalb dieser Nichtprüfungsgrenze liegen, sind im konkreten Einzelfall  
auf ihre Angemessenheit anhand der aktuellen Fassung des kommunalen Heizspiegels 51 
zu prüfen.  
                                                 
47
  Deutscher Wetterdienst, Klimafaktoren für den Energieausweis, Mittelwert der PLZ-Zustellbezirke des Stadtgebietes 
 Leipzig im Zeitraum 01.01.-31.12.2014 auf Basis des ab 01.05.2014 gültigen Berechnungsverfahrens 
48
  Betriebskosten in Leipzig 2014 - Berichtsjahr 2016, VI-DS-02531/16, S. 6f. 
49
  vgl. S. 7, Tabelle 1 
50
  Deutscher Verein, Empfehlungen zu den angemessenen KdU, S. 44 
51 co2online gGmbH, Heizspiegel Leipzig  
Schlüssiges Konzept 2018 
 
 Seite 18 
Tabelle 9: Feststellung einer Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 
 
 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen  
1 2 3 4 5 für jede weitere 
Person 
abstrakt angemes-
sene Wohnfläche 45m² 60m² 75m² 85m² 95m² zzgl. 10m² 
gewichteter Mittelwert 
der Heiz- und Wasser-
erwärmungskosten 
1,1268 € 
gewichteter Mittelwert 
der Heiz- und Wasser-
erwärmungskosten 
zzgl. 10% Zuschlag 
1,2395 € 
ungerundetes  
Ergebnis 55,7784 € 74,3711 € 92,9639 € 105,3591 € 117,7543 € 12,3952 € 
Nichtprüfungsgrenze 
Heizkosten 55,78 € 74,38 € 92,97 € 105,36 € 117,76 € zzgl. 12,40 € 
  
Schlüssiges Konzept 2018 
 
Seite 19 
4. Verfügbarkeit angemessenen Wohnraums 
 
4.1 Zumutbarkeit 
 
Vor der Beurteilung, ob angemessener Wohnraum zu den ermittelten Richtwerten für die 
Grundmiete verfügbar ist, sind die Mindestanforderungen an die Zumutbarkeit von Woh n-
raum für die jeweilige Größe der Bedarfsgemeinschaft zu definieren, da dazu keine bu n-
des- oder landeseinheitlichen Vorgaben über alle Bedarfsgemeinschaftsgrößen bestehen. 
 
Die Stadt Leipzig hält nachfolgende Mindestwohnflächen in Verbindung mit der angeg e-
benen Mindestanzahl von Wohnräumen für zumutbar. Das bedeutet nicht, dass im Um-
kehrschluss Wohnungen, die über eine kleinere Wohnfläche oder eine geringere Anzahl 
von Wohnräumen verfügen, generell unzumutbar sind. Auch die Zumutbarkeit ist im ko n-
kreten Ein zelfall zu prüfen. Gerade für Haushalte mit mehreren Kindern können auch 
Wohnungen mit einer geringeren Raumanzahl zumutbar sein.52 
 
Tabelle 10: Mindestanforderung Zumutbarkeit 
 
 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen 
1 2 3 4 5 
Mindestwohnfläche 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 
Mindestanzahl 
Wohnräume 1 2 3 4 4 
 
Bei der Validierung der Richtwerte für die Grundmiete werden Wohnungen, die über eine 
kleinere Wohnfläche oder eine geringere als die Mindestanzahl an Wohn räumen verfügen, 
nicht in das Ergebnis einbezogen, obwohl sie im Einzelfall geeignet sein können. 
 
4.2 Betrachtung angemessenen Wohnraums in den Mietspiegeldaten 
(auf Basis der Nettokaltmiete) 
 
Das BSG hält daran fest, dass dann, wenn ein qualifizierter Mietspiegel, der in einem wi s-
senschaftlich gesicherten Verfahren aufgestellt wurde, der Bestimmung des angemess e-
nen Quadratmeterpreises für die Kaltmiete zugrunde liegt und ihm Aussagen zur 
Häufigkeit von Wohnungen mit dem angemessenen Quadratmeterpreis entnommen we r-
den können, davon auszugehen ist, dass es in ausreichendem Maße Wohnungen zu di e-
sem abstrakt angemessenen Quadratmeterpreis im örtlichen Vergleichsraum gibt.53 
 
Die Stadt Leipzig verfügt über einen  qualifizierten Mietspiegel. Den Leipziger Mietspiegel-
daten können Aussagen zu r Häufigkeit von Wohnungen mit dem zuvor ermittelten ang e-
messenen Quadratmeterpreis entnommen werden. 
 
In der nachfolgenden Übersicht sind zuerst die Wohnungen dargestellt, die über eine 
Wohnfläche verfügen, die zwischen der für die jeweilige Größe der Bed arfsgemeinschaft 
mindestens zumutbaren (Untergrenze) und der abstrakt angemessenen  Wohnfläche 
(Obergrenze) liegt. Danach werden schrittweise die zusätzliche n Voraussetzungen zur 
                                                 
52 vgl. LSG Sachsen, Beschluss vom 04.03.2011, Az: L 7 AS 753/10 B ER, S. 5f. 
53 vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rn. 38 
Schlüssiges Konzept 2018 
 
 Seite 20 
Mindestanzahl von Wohnräumen und der angemessene Quadratmeterpreis für die Netto-
kaltmiete ergänzt. In Abhängigkeit dieser zusätzlichen Voraussetzungen wird die Häufi g-
keit von Wohnungen mit einem angemessenen Quadratmeterpreis abgebildet. 
 
Tabelle 11: Häufigkeit angemessener Wohnungen in den Mietspiegeldaten 
 
Voraussetzungen 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen 
1 2 3 4 5 
Wohnfläche ab 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 
Wohnfläche bis 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 95 m² 
Anzahl Wohnungen 283 870 888 309 218 
 zusätzliche Voraussetzung: Mindestanzahl Wohnräume 
Mindestanzahl 
Wohnräume 1 2 3 4 4 
Anzahl Wohnungen 283 858 641 55 79 
 zusätzliche Voraussetzung: abstrakt angemessener Quadratmeterpreis 
abstrakt  
angemessene  
Nettokaltmiete je m² 
4,7888 € 4,7908 € 4,8987 € 4,8556 € 4,9375 € 
angemessene,  
gerundete Nettokalt-
miete gesamt  
215,50 € 287,45 € 367,41 € 412,73 € 469,07 € 
Anzahl Wohnungen 175 502 440 38 52 
  
Schlüssiges Konzept 2018 
 
Seite 21 
In der nachfolgenden Übersicht wird am Beispiel der 175 Datensätze der für 1-Person-
Haushalte ermittelten Wohnungen mit einem abstrakt angemessenen Quadratmeterpreis 
die Verteilung der Nettokaltmieten dargestellt. 
 
Abbildung 2: Verteilung der Nettokaltmieten von Wohnungen für 1-Person-
Haushalte mit einem abstrakt angemessenen Quadratmeterpreis 
 
 
 
Unter Berücksichtigung der Produkttheorie sind auch Wohnungen mit einer größeren als 
der abstrakt angemessenen Wohnfläche angemessen , wenn die Wohnfläche multipliziert 
mit dem Quadratmeterpreis für die Kaltmiete die für den jeweiligen Haushalt angemessene 
Grundmiete nicht übersteigt . Danach ergeben sich aus  den Mietspiegeldaten folgende 
Häufigkeiten. 
 
Tabelle 12: Häufigkeit von Wohnungen mit einer angemessenen Grundmiete in 
den Mietspiegeldaten 
 
Voraussetzungen 
Haushaltsgröße in Personen 
1 2 3 4 5 
Wohnfläche ab 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 
Mindestanzahl 
Wohnräume 1 2 3 4 4 
angemessene,  
gerundete Nettokalt-
miete gesamt  
215,50 € 287,45 € 367,41 € 412,73 € 469,07 € 
Anzahl Wohnungen 268 658 515 82 136 
 
6 7 
18 
12 
15 
22 23 
14 
32 
16 
10 
0
5
10
15
20
25
30
35
120 € 130 € 140 € 150 € 160 € 170 € 180 € 190 € 200 € 210 € 215,50 € 
Anzahl von Wohnungen mit einer Nettokaltmiete von bis zu 
Schlüssiges Konzept 2018 
 
 Seite 22 
In den Mietspiegeldaten sind zu der zuvor ermittelten Grundmiete Wohnungen über alle 
Haushaltsgrößen vorhanden. 
 
Zusätzlich zu der vom BSG gewählten Validierung der Verfügbarkeit von Wohnungen mit 
einem angemessenen Quadratmeterpreis  werden im nächsten Kapitel die aktuell am 
Wohnungsmarkt angebotenen Wohnungen beschrieben. 
 
4.3 Verfügbarkeit am Markt angebotener angemessener Wohnungen  
(Angebotsmieten auf Basis Nettokaltmiete) 
 
Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) hat in der im J a-
nuar 2013 veröffentlichten Arbeitshilfe zur Bestimmung der angemessenen Aufwendungen 
der Unterkunft im Rahmen kommunaler Satzungen  u. a. Hinweise zur sachgerechten E r-
mittlung von Angebotsmieten gegeben. 
 
Demnach sollen bei der Betrachtung der Angebotsmieten folgende Aspekte berücksichtigt 
werden: 
 
 Ganz wesentlich ist, dass die im Angebot befindlichen freien Mietwohnungen nur zu 
einem gewissen Teil überhaupt in Anzeigen oder auf Internet -Seiten publiziert wer-
den. So finden z.B. Genossenschaftswohnungen oder Wohnungen mit Belegung s-
rechten häufig einen neuen Mieter, ohne dass diese in Inserat en oder anderen 
Publikationen aufgetaucht wären. Das gilt auch für Wohnungen, die direkt an Nac h-
folgemieter übergeben werden. Weiterhin inserieren etwa Wohnungsunternehmen 
nicht alle gleichgearteten Wohnungen, so dass nicht auf das Gesamtangebot g e-
schlossen werden kann. 
 
 Bei den freien Wohnungen, die auch tatsächlich als Angebot publiziert werden, 
handelt es sich zudem tendenziell um die teureren Angebote. Denn die günstigeren 
Wohnungsangebote fallen überproportional unter die Gruppe, die direkt ohne Publ i-
kation neu vermietet werden. Daher ist davon auszugehen, dass durch eine Ang e-
botsmieten-Recherche und Analyse die preiswerten Wohnungen schlechter erfasst 
werden, je angespannter die Wohnungsmärkte sind. 
 
 Auf entspannten Märkten hingegen kann es dazu kommen , dass die tatsächlich ab-
geschlossenen Mietverträge nach Vertragsverhandlungen unterhalb der ursprüngl i-
chen Angebotsmieten liegen. 
 
 Insgesamt bildet die Analyse der Angebotsmieten einer Kommune in der Tendenz 
überproportional das höherpreisige Wohnungsmark tsegment ab, während tatsäc h-
lich in nennenswertem Umfang auch preiswertere Wohnungen auf dem lokalen 
Markt erhältlich sind. Darum besteht das Risiko, dass Angemessenheitsgrenzen, 
die sich ausschließlich auf die Auswertung von Angebotsmieten stützen, zu hoc h 
angesetzt sind.54 
 
Unter Berücksichtigung dieser Aspekte w ird die Grundmiete der am Markt angebotenen 
Mietwohnungen im Hinblick auf ihre Angemessenheit untersucht.  
 
Dazu wird im Rahmen der Herleitung der Richtwerte für die Kosten der Unterkunft erst-
mals auf die Datenbank der Empirica AG (empirica -systeme Marktdatenbank) zurückg e-
                                                 
54
  BMVBS, Arbeitshilfe, S. 44 
Schlüssiges Konzept 2018 
 
Seite 23 
griffen. Diese Datenbank liefert aktuelle und umfassende Informationen zu Preisen  und 
Mieten des deutschen Immobilienmarktes. 
 
Im Rahmen der  Vollerhebung lagen im Betrachtungs zeitraum Daten von  14.080 unter-
schiedlichen Mietinseraten für den Vergleichsraum vor, von denen ein Teil über einen Zeit-
raum von mehreren Monaten beworben wurde. Angebotene Wohnungen mussten über 
eine Mindestwohnfläche von 20 m² und eine Angabe zur Anzahl der Wohnräume verfügen. 
Fehlten entsprechende Aussagen, blieben die Angebote unberücksichtigt. 
 
In jedem Auswertungsmonat waren im Stadtgebiet Leipzig über 9. 100 unterschiedliche 
Wohnungsangebote vorhanden. 
 
Tabelle 13: Wohnungsangebote in der Stadt Leipzig (Zeitraum Juni – August 2017) 
 
 Juni Juli August 
Wohnungsangebote in 
der empirica-systeme 
Marktdatenbank 
9.368 9.179 9.225 
 
In Tabelle 14 werden die in diesen Erhebungen ermittelten angemessenen Wohnungen für 
leistungsberechtigte Haushalte nach dem SGB II und XII unter Berücksichtigung der Pr o-
dukttheorie dargestellt , d.h. Wohnungsangebote mit einer größeren als der abstrakt a n-
gemessenen Wohnfläche können bei einem geringeren als unter Kapitel 3.1 festgestellten 
Quadratmeterpreis angemessen sein.  
Schlüssiges Konzept 2018 
 
 Seite 24 
Daraus ergibt sich für die Stadt Leipzig folgende Mindestanzahl an angemessenen und 
zumutbaren Wohnungsangeboten.  
 
Tabelle 14: Verfügbarkeit angemessener Wohnungsangebote (Nettokaltmiete) 
 
Voraussetzungen 
Haushaltsgröße in Personen 
1 2 3 4 5 
Wohnfläche ab 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 
Mindestanzahl 
Wohnräume 1 2 3 4 4  
angemessene 
Nettokaltmiete 215,50 € 287,45 € 367,41 € 412,73 € 469,07 € 
 Anzahl Wohnungsangebote empirica Systeme Marktdatenbank 
Juni 307 709 627 15 24 
Juli 300 657 604 19 32 
August 282 655 601 21 27 
 darunter unterschiedliche Wohnungsangebote 
Juni – August 2017 483 1.041 853 26 39 
 
Die Auswertung zei gt, dass für alle Haushaltsgrößen eine Versorgung mit zumutbarem 
angemessenem Wohnraum möglich ist. 
 
Auf die Besonderheiten der Versorgung von Haushalten mit fünf Personen mit angeme s-
senem Wohnraum wurde erstmals im Jahr 2013 hingewiesen (DS V/3516 v. 09.12.2013, 
S. 26). Die erneute Untersuchung ergab für diese Haushaltsgröße ein ausreichendes A n-
gebot an angemess enen Wohnungen, wenn in die Suche Objekte mit mindestens vier 
Wohnräumen einbezogen werden. 
 
Darüber hinaus besteht für bedürftige Familien mit einem hohen Wohnflächenbedarf die 
Möglichkeit, im Sozialamt55 Unterstützung bei der Wohnraumbeschaffung zu erhalten. Das 
gilt auch für Haushalte mit einem Bedarf an a lters- und/oder behindertengerechtem Wohn-
raum. Im Sachgebiet Wohnraumversorgung wird zur Wohnungssuche umfassend beraten, 
zu speziellen Wohnungsangeboten informiert  und durch Kooperation mit de m kommuna-
len Vermieter de r LWB GmbH und anderen Wohnungsmarktakteuren sowie durch Nu t-
zung von städtischen Belegungsrechtsoptionen  in individuell angemessene n Wohnraum 
vermittelt. 
 
Bei der Versorgung mit geeignetem Wohnraum ist zu berücksichtigen, dass Haushalten 
von Leistungsberechtigten nach dem SGB II sowie dem SGB XII, die zur Senkung ihrer 
Unterkunftskosten aufgefordert werden, dafür im Regelfall ein Zeitraum von bis zu sechs 
                                                 
55 Sozialamt, Abteilung Soziale Wohnhilfen, Sachgebiet Wohnraumversorgung (50.52), Prager Str. 21, 04103 Leipzig 
Schlüssiges Konzept 2018 
 
Seite 25 
Monaten eingeräumt wird. 56 In dieser Frist unterliegt der Wohnungsmarkt einem perm a-
nenten Wechsel an Wohnungsangeboten. 
 
Im nächsten Schritt wird ausgewertet, wie sich die angemessenen Wohnungsangebote auf 
die einzelnen Stadtbezirke verteilen. 
 
Tabelle 15: Räumliche Verteilung angemessener Wohnungsangebote 
 
Stadtbezirk 
Haushaltsgröße in Personen 
1 2 3 4 5 
Mitte 22 16 23 1 - 
Nordost 65 159 154 1 1 
Ost 67 261 154 4 2 
Südost 21 91 52 1 - 
Süd 17 21 11 - 2 
Südwest 20 68 29 1 4 
West 172 125 318 17 29 
Alt-West 40 114 36 - - 
Nordwest 28 95 22 1 - 
Nord 29 86 52 - 1 
ohne Angabe 2 5 2 - - 
Summe 483 1.041 853 26 39 
 
Angemessene Wohnungsangebote sind in allen Leipziger Stadtbezirken vorhanden . In ei-
nigen Stadtbezirken liegen deutlich mehr Angebote als in anderen vor. Eine ähnliche Miet-
preisdifferenzierung gibt es in fast allen Großstädten Deutschlands. 57 Das Wohnungs -
angebot konzentriert sich jedoch nicht nur auf einige wenige Stadtbezirke, so dass sich 
nahezu alle bedürftigen Haushalte über das gesamte Stadtgebiet verteilt mit angemesse-
nem Wohnraum versorgen können.58 
 
Soweit sich eine räumliche Häufung des Bestandes angemessener Wohnung in einzelnen 
Stadtteilen zeigt, ist im Übrigen zu beachten, dass insoweit ein Spannungsverhältnis zum 
Wohnstandard besteht. Denn die Forderung nach einer stärkeren Verteilung der ang e-
messenen Wohnungen über das Stadtgebiet wäre mit einer Überschreitung des einfachen 
Standards verbunden. Eine (deutliche) Überschreitung des vom BSG propagierten einf a-
                                                 
56 vgl. § 22 Abs. 1 S. 3 SGB II bzw. § 35 Abs. 2 S. 2 SGB XII 
57 Heyn/ Dr. Braun/ Grade, Wohnungsangebote für arme Familien in Großstädten, S. 40 ff. 
58 vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rn. 29 
Schlüssiges Konzept 2018 
 
 Seite 26 
chen Standards würde sich indes zu Lasten von nicht im Leistungsbezug stehenden Mi t-
bewerbern um Wohnungen einfachen Standards auswirken, und kommt daher bereits vor 
diesem Hintergrund nicht in Betracht.59 
Sowohl im Mietspiegeldatensatz als auch bei den am Markt angebotenen Mietobjekten 
sind zu den ermittelten Richtwerten eine hinreichende Anzahl angemessener Wohnungen 
für alle Haushaltsgrößen nachweisbar. 
 
4.4 Vergleich mit den tatsächlichen Grundmieten der leistungsberechtigten Haus-
halte (SGB II) 
 
Die ermittelten Richtwerte für die Grundmiete werden nachfolgend mit den durchschnittli-
chen Nettokaltmieten (Bestandsdaten) der nach dem SGB II leistungsberechtigten Hau s-
halte verglichen. Dazu wird auf die veröffen tlichten Daten des Berichts zur jährlichen 
Überprüfung der Höhe der KdU 201660 zurückgegriffen. 
 
Tabelle 16: Vergleich des ermittelten Richtwertes mit den tatsächlichen Nettokalt-
mieten der Leistungsbezieher SGB II 
 
 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen 
1 2 3 4 ab 5 
abstrakt angemesse-
ne Wohnfläche 45 60 75 85 95 
Ø Wohnfläche in m² 44,8 m² 62,0 m² 71,5 m² 79,9 m² 94,5 m² 
Eckwert 
Grundmiete je m² 4,7888 € 4,7908 € 4,8987 € 4,8556 € 4,9375 € 
tatsächliche 
Ø Nettokaltmiete je m² 4,33 € 4,32 € 4,28 € 4,26 € 4,26 € 
Richtwert Grundmiete 215,50 € 287,45 € 367,41 € 412,73 € 469,07 € 
tatsächliche 
Ø Nettokaltmiete 213,56 € 283,01 € 328,24 € 364,31 € 422,77 € 
 
Die durchschnittlichen tatsächlichen Nettokaltmieten der leistungsberechtigten Bedarf s-
gemeinschaften nach dem SGB II liegen unter den ermittelten Richtwerten für die Grund-
miete.  
                                                 
59 Knickrehm, Soziale Sicherheit, 2015 - Ausgabe 7, S. 287 u. 291 
60 VI-DS-02986, Berichterstattung 2016 zur jährl. Analyse der KdU und Heizung von Leistungsberechtigten nach dem 
SGB II, S. 5 u. 9 
Schlüssiges Konzept 2018 
 
Seite 27 
5. Feststellung der angemessenen Unterkunftskosten und der Nichtprü-
fungsgrenze für die Heizkosten 
 
Die Höhe der Kosten der Unterkunft und der Heizkosten ist angemessen, wenn sie folgen-
de Werte nicht übersteigt: 
 
Tabelle 17: Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und Nichtprüfungsgrenze 
Heizkosten 
 
 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen  
1 2 3 4 5 für jede weitere 
Person 
Richtwert 
Bruttokaltmiete 279,60 € 372,92 € 474,24 € 533,80 € 604,39 € zzgl. 63,62 € 
Nichtprüfungs-
grenze Heizkosten 55,78 € 74,38 € 92,97 € 105,36 € 117,76 € zzgl. 12,40 € 
 
Die Richtwerte für die Bruttokaltmiete und die Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten stel-
len lediglich R eferenzwerte dar. Darüber hinausgehende Aufwendungen sind immer auf 
ihre Angemessenheit nach den Besonderheiten des Einzelfalls zu prüfen.61 
 
Soweit die Aufwendungen für die Unterkunft und Heizung den der Besonderheit des Ei n-
zelfalles angemessenen Umfang übersteigen, sind sie gemäß § 22 SGB II  bzw. 
§ 35 SGB XII als Bedarf so lange anzuerkennen, wie es der oder dem alleinstehenden 
Leistungsberechtigten oder der Bedarfsgemeinschaft nicht möglich oder nicht zuzumuten 
ist, durch einen Wohnungswechsel, durch Ve rmieten oder auf andere Weise die Aufwe n-
dungen zu senken. 
 
Bei der Unterbringung leistungsberechtigter Personen in sogenannten irregulären Unte r-
künften, z.B. Gemeinschaftsunterkünfte für Wohnungslose oder Frauenhäuser sind die 
tatsächlichen Kosten anzuerkennen. 
  
                                                 
61
  Verwaltungsrichtlinie Kosten der Unterkunft, Kapitel 2, Angemessenheit der laufenden KdU und Heizung, Rz. 43/0 ff. 
Schlüssiges Konzept 2018 
 
 Seite 28 
6. Inkrafttreten 
 
Diese Festlegungen wurden am 20.03.2018 mit der DS-05471 beschlossen und treten am 
01.04.2018 in Kraft. 
  
Schlüssiges Konzept 2018 
 
Seite 29 
Tabellen- und Abbildungsverzeichnis 
 
Tabelle 1 Übersicht Gebäudetyp und ausgewertete Betriebskostenabrechnungen 7 
Tabelle 2 Wohnflächenspannen 12 
Tabelle 3 Anzahl an Wohnungsdaten 12 
Tabelle 4 Ermittlung der Eckwerte für die Grundmiete je m² 13 
Tabelle 5 Wohnungsbestand nach Gebäudetyp 14 
Tabelle 6 Ermittlung angemessener kalter Betriebskosten 15 
Tabelle 7 Feststellung angemessener Richtwerte für die Kosten der Unterkunft 16 
Tabelle 8 Ermittlung angemessener Heizkosten 17 
Tabelle 9 Feststellung einer Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 18 
Tabelle 10 Mindestanforderung Zumutbarkeit 19 
Tabelle 11 Häufigkeit angemessener Wohnungen in den Mietspiegeldaten 20 
Tabelle 12 Häufigkeit von Wohnungen mit einer angemessenen Grundmiete in den   
 Mietspiegeldaten 21 
Tabelle 13 Wohnungsangebote in der Stadt Leipzig (Zeitraum Juni – August 2017) 23 
Tabelle 14 Verfügbarkeit angemessener Wohnungsangebote (Nettokaltmiete) 24 
Tabelle 15 Räumliche Verteilung angemessener Wohnungsangebote 25 
Tabelle 16 Vergleich des ermittelten Richtwertes mit den tatsächlichen Nettokaltmieten  
 der Leistungsbezieher SGB II 26 
Tabelle 17 Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und Nichtprüfungsgrenze 27 
 Heizkosten  
 
Abbildung 1 Verteilung der Wohnungen nach ihrer Grundmiete je m² Wohnfläche 13 
Abbildung 2 Verteilung der Nettokaltmieten von Wohnungen für 1-Person-Haushalte 21 
 mit einem abstrakt angemessenen Quadratmeterpreis 
  
Schlüssiges Konzept 2018 
 
 Seite 30 
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