Bebauungsplan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“; Stadtbezirk: Nordwest, Ortsteil: Lützschena-Stahmeln; 
Satzungsbeschluss
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-DS-07776-NF-01
Datum: 2023-12-13
Vorlagenart: Neufassung Beschlussvorlage

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Ratsversammlung 
 
 
 
Neufassung Beschlussvorlage-Nr. VII-DS-07776-NF-01 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
 
Betreff: 
Bebauungsplan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“; Stadtbezirk: 
Nordwest, Ortsteil: Lützschena-Stahmeln;  
Satzungsbeschluss 
 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
Voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
Zuständigkeit 
   
FA Stadtentwicklung und Bau 12.12.2023 2. Lesung 
Ratsversammlung  Beschlussfassung 
 
 
Beschlussvorschlag 
1. Die zum Entwurf des Bebauungsplanes vorgebrachten Stellungnahmen hat die 
Ratsversammlung mit dem Ergebnis geprüft, sie in der Art und Weise zu 
berücksichtigen, wie es in Kapitel 8 der Begründung zum Bebauungsplan sowie dem 
beiliegenden Abwägungsvorschlag angegeben ist. 
2. Die Begründung zum Bebauungsplan wird gebilligt. 
3. Der Bebauungsplan wird als Satzung beschlossen. 
Hinweis: Die in der Vorlage enthaltenen Pläne dienen lediglich der Information. Maßgebend ist der zum Zeitpunkt 
des Beschlusses im Sitzungssaal des Stadtrates ausgehängte Plan. 
 
Räumlicher Bezug 
Stadtbezirk: Nordwest  
Ortsteil: Lützschena-Stahmeln 
 
Zusammenfassung 
Anlass der Vorlage:    
 
X  Rechtliche Vorschriften   Stadtratsbeschluss   Verwaltungshandeln 
 
  Sonstiges: 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sollen die bauplanungsrechtlichen 
Voraussetzungen für die Errichtung eines Wohnquartieres, einer Kindertagesstätte sowie 
eines Nahversorgungsmarktes mit ergänzenden Räumlichkeiten für die Ortschaft und 
weiteren Dienstleistungen geschaffen werden. Mit dieser Vorlage soll der Bebauungsplan als 
Satzung beschlossen werden. 
 
Finanzielle Auswirkungen 
Finanzielle Auswirkungen X nein  wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
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Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, nachfolgend angegeben 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR/Jahr wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
    
Steuerrechtliche Prüfung   nein  wenn ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B 
UStG   nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts 
Umsatzsteuerpflicht der Leistung   nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen   ja  nein, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
 
Auswirkungen auf den Stellenplan X nein  wenn ja, nachfolgend angegeben 
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
 
 
Ziele 
Hintergrund zum Beschlussvorschlag: 
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt? 
  
 
2030 – Leipzig wächst nachhaltig! 
Ziele und Handlungsschwerpunkte 
Leipzig setzt auf  
Lebensqualität 
Leipzig besteht im  
Wettbewerb 
 Balance zwischen 
Verdichtung und Freiraum 
 Positive 
Rahmenbedingungen für 
qualifizierte Arbeitsplätze 
X Qualität im öffentlichen Raum 
und in der Baukultur 
 Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte 
 Nachhaltige Mobilität 
 
 Vielfältige und stabile 
Wirtschaftsstruktur 
 Vorsorgende Klima- und 
Energiestrategie 
 Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschafts-management 
 Erhalt und Verbesserung der 
Umweltqualität 
 Leistungsfähige technische 
Infrastruktur 
 Quartiersnahe Kultur-, Sport- 
und Freiraum-angebote 
 
 
 Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft 
Leipzig schafft soziale Stabilität  Wirkung auf Akteure 
Leipzig stärkt seine 
Internationalität 
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 Chancengerechtigkeit in der 
inklusiven Stadt 
 Bürgerstadt  Weltoffene Stadt 
 Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung 
 Region  Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft 
X Bezahlbares Wohnen  Stadtrat  Interdisziplinäre 
Wissenschaft und exzellente 
Forschung 
X Zukunftsorientierte Kita- und 
Schulangebote 
 Kommunalwirtschaft  Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort 
 Lebenslanges Lernen  Verwaltung  Imageprägende 
Großveranstaltungen 
 Sichere Stadt    Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln 
      
 Sonstige Ziele 
 
 Trifft nicht zu     
 
 
Klimawirkung 
Klimawirkung durch den Beschluss der Vorlage 
Stufe 1: Grobe Einordnung zur Klimawirkung (Klimaschutzes und zur –wandelanpassung) 
Eingesetzte Energieträger (Strom, 
Wärme, Brennstoff) X keine / Aussage nicht möglich  erneuerbar  fossil 
Reduziert bestehenden Energie-
/Ressourcenverbrauch X Aussage nicht möglich  ja  nein 
Speichert CO2-Emissionen (u.a. 
Baumpflanzungen)  Aussage nicht möglich X ja  nein 
Mindert die Auswirkungen des 
Klimawandels (u. a. Entsiegelung, 
Regenwassermanagement) 
 Aussage nicht möglich X ja  nein 
Abschätzbare Klimawirkung mit 
erheblicher Relevanz X ja, da Beschlussgremium RV, GVA, oder VA und mind. 5 
Jahre Betriebs- und Nutzungsdauer  nein 
Vorlage hat keine abschätzbare 
Klimawirkung  ja (Prüfschema endet hier.)   
 
Stufe 2: Die Vorlage berücksichtigt die zentralen energie- und klimapolitischen Beschlüsse (s. 
leipzig.de) 
 X ja  nein (Begründung s. Abwägungsprozess)  nicht berührt (Prüfschema endet 
hier.) 
       
Stufe 3: Detaillierte Darstellung zur abschätzbaren Klimawirkung nur bei erheblicher Relevanz 
  Berechnete THG-Emissionen (in t bzw. t./a): ____________________ 
 X liegt vor: s. Anlage/Kapitel der Vorlage: Begründung zum Bebauungsplan, Kapitel 7. Umweltbericht 
  wird vorgelegt mit: ________________ (z. B. Planungsbeschluss, Baubeschluss, Billigungs- und 
Auslegungsbeschluss) 
   
Erläuterungen zur Klimawirkung: 
Klimawirkungen können nur durch die Umsetzung des bauplanungsrechtlichen Rahmens für 
die Zulässigkeit von Bauvorhaben, wie er sich nach Abschluss des Verfahrens ergibt, 
entstehen. 
Zu den Klimawirkungen aus der Umsetzung siehe der Angaben in der Vorlage VII-DS-05478 
zum vorhergehenden Verfahrensschritt. Weitere Informationen können darüber hinaus dem 
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Kapitel Umweltbericht der Begründung zum Bebauungsplan entnommen werden. Dieses 
enthält keine gegenüber dem vorhergehenden Verfahrensschritt inhaltlich geänderten 
Aussagen. 
 
Sachverhalt 
Beschreibung des Abwägungsprozesses:   
Hier geht es um die Darstellung des verwaltungsinternen Abstimmungsprozesses. Dieser hat 
stattgefunden. Es sind keine unterschiedlichen fachlichen Beurteilungen mit der Folge 
inhaltlicher Zielkonflikte aufgetreten. Bezüglich der gesetzlich vorgeschriebenen Abwägung 
gemäß § 1 Abs. 7 des Baugesetzbuches siehe den Abwägungsvorschlag. 
  
I. Eilbedürftigkeitsbegründung 
Nicht erforderlich 
  
II. Begründung Nichtöffentlichkeit 
Nicht erforderlich 
  
III. Strategische Ziele 
Das strategische Ziel Bezahlbares Wohnen wird umgesetzt, indem zum einen in der 
wachsenden Stadt Wohnen ermöglicht und damit ein Beitrag zu einer bedarfsgerechten und 
stadtverträglichen Erweiterung des Wohnangebotes geleistet wird sowie indem bezahlbarer 
mietpreisgebundener Wohnraum im begleitenden städtebaulichen Vertrag zum 
Bebauungsplan vereinbart wird. 
  
Das strategische Ziel Qualität im öffentlichen Raum und in der Baukultur wird umgesetzt, 
indem denkmalgeschützte Bausubstanz, die seit langem brachgefallen ist, instandgesetzt 
wird und somit ein Beitrag zur Bewahrung des Leipziger Stadtbildes und seiner 
Architekturgeschichte geleistet wird. 
  
Das strategische Ziel Zukunftsorientierte Kita- und Schulangebote wird umgesetzt, indem 
eine Fläche für eine Kita planungsrechtlich gesichert wird und damit ein Beitrag zu einem 
bedarfsgerechten Angebot an Kindertagesstätten geschaffen wird. 
  
IV. Sachverhalt 
1. Anlass 
Das frühere Betriebsgelände der Brauerei soll als Wohnstandort entwickelt werden. Die 
Eigentümerin strebt an, die auf dem Grundstück verbliebene denkmalgeschützte 
Bausubstanz für Wohnzwecke umfangreich zu sanieren und zusätzlich Wohnungsneubauten 
zu errichten. Ergänzt wird das ca. 5,3 Hektar große Plangebiet durch eine Fläche für eine 
Kindertagesstätte sowie das Grundstück des ehemaligen Brauereigasthofes im Bereich der 
Halleschen Straße. Auf diesem sollen insbesondere ein Nahversorgungsmarkt und 
Räumlichkeiten für die Ortschaft und lokale Vereine etabliert werden.   
  
Das Erfordernis für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten 
Brauerei“ begründet sich insbesondere daraus, dass der bislang die baurechtliche 
Genehmigungsgrundlage bildende, rechtskräftige Bebauungsplan Nr. E-75 
„Gemeindezentrum Lützschena-Stahmeln“ mit den nunmehr bestehenden 
Entwicklungszielen nicht kompatibel ist. Das von der Eigentümerin auf dem ehemaligen 
Brauereigelände angestrebte Vorhaben ist nur auf Grundlage eines neuen, in seinen 
Festsetzungen darauf abgestimmten Bebauungsplanes genehmigungsfähig. 
  
  
2. Beschreibung der Maßnahme 
a) Neufassung der Vorlage 
Die Neufassung der Vorlage war erforderlich, da nach Einstellung der Unterlagen in 
das allris Änderungen in der Begründung des Bebauungsplans vorzunehmen waren. 
Dies ist darauf zurückzuführen, dass nach Verfassen der Planbegründung 
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artenschutzrechtliche Untersuchungen durchgeführt wurden. Die Erkenntnisse aus 
der Untersuchung wurden in Gutachten dokumentiert, die der Stadtverwaltung am 
11.12.2023 zur Prüfung vorgelegt wurden. Im Ergebnis der Prüfung ergaben sich 
Erkenntnisse, die vornehmlich zur Erweiterung der Regelungen im städtebaulichen 
Vertrag geführt haben. Auch in der Begründung des Bebauungsplans war hierauf 
einzugehen. Die Ergänzung erfolgt im Umweltbericht unter Kap. 7.3.5.2 
„Artenschutz“, Kap. 7.4.7.2 „Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands 
(Basisszenario)“ sowie Kap. 7.4.7.5 „Maßnahmen zur Vermeidung, Verhinderung, 
Verringerung oder zum Ausgleich erheblicher nachteiliger Umweltauswirkungen“. 
 
b) Maßnahme 
Mit dem Bebauungsplan ist die Revitalisierung einer jahrzehntelangen Brachfläche im 
Ortsteil Lützschena-Stahmeln verbunden. Ausgangspunkt der planerischen Ziele ist 
der nachhaltige Erhalt der ranghohen Architekturdenkmäler aus dem 19. und frühen 
20. Jahrhundert. Sie stellen zum Teil weithin sichtbare Alleinstellungsmerkmale des 
Ortsteils Lützschena-Stahmeln dar und sollen zu Wohnzwecken saniert und 
instandgesetzt werden. Das künftige Quartier wird zudem von Neubauten geprägt 
sein, die auf den weiteren, gegenwärtig unbebauten Teilen des Plangebietes errichtet 
werden können. 
 
Die historische Nutzung als Brauereistandort bedeutet für das städtebauliche 
Erscheinungsbild eine Sonderstellung im Hinblick auf Höhenentwicklung und Dichte 
im Stadtteil Lützschena-Stahmeln. Mit dem städtebaulichen Entwurf wird ein Konzept 
der Nachverdichtung und der Weiterentwicklung des Bestandes verfolgt. Es wird ein 
öffentlich nutzbares Wegesystem im Gebiet entstehen, welches das Umfeld in alle 
Himmelsrichtungen neu miteinander verknüpft und damit einen Beitrag zur 
räumlichen Vernetzung leistet.  
 
Eine Besonderheit des Entwurfes stellt die ausschließliche Unterbringung der 
Anwohnerstellplätze in Tiefgaragen dar. Damit verbunden ist das Planungsziel, das 
Wohnquartier frei von öffentlichem Straßenverkehrsaufkommen als 
Durchgangsverkehr zu halten. Dies wiederum wird sich positiv auf die 
mikroklimatischen Bedingungen auswirken. Zudem werden geeignete Bedingungen 
geschaffen, damit sich sowohl die Bewohnerinnen und Bewohner, als auch die 
weitere Bevölkerung des Stadtteils den öffentlich nutzbaren Raum für gemeinsame 
Aktivitäten aneignen und das Quartier als Ort der Kommunikation und der Erholung 
wahrnehmen können. 
 
Am südöstlichen Rand des Plangebietes wird von der Eigentümerin ein 
Grundstücksanteil zum Betrieb einer Kindertagesstätte mit ca. 120 
Betreuungsplätzen bereitgestellt, womit eine bestehende Unterversorgung mit Kita-
Plätzen im Stadtteil Lützschena-Stahmeln aufgehoben werden soll. 
 
Den südlichen Abschluss des Plangebietes bildet ein städtisches Grundstück, auf 
dem Baurecht für einen Lebensmittelmarkt und ergänzender Nutzungen geschaffen 
wird. Dies können Räumlichkeiten für die Ortschaft und lokale Vereine, aber auch für 
Dienstleistungsbetriebe und Büroeinheiten sein. Damit wird ein zentrales Ansinnen 
der ansässigen Bevölkerung unterstützt.  
 
Es ist zu berücksichtigen, dass bereits seit den 1990er Jahren ein Baurecht mit dem 
Bebauungsplan Nr. E-75 „Gemeindezentrum Lützschena-Stahmeln“ besteht. 
Aufgrund der veränderten Nutzungsziele, aber auch städtebaulicher 
Entwicklungsaspekte wird dieses Baurecht neu definiert, indem der Bebauungsplan 
Nr. 445 neu aufgestellt wird. In der Bilanzierung von Eingriff und Ausgleich in Natur 
sowie Landschaft sind die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. E-75 jedoch zu 
berücksichtigen. Demnach wird durch das Baurecht auf Grundlage des 
Bebauungsplanes Nr. 445 kein weitergehender Umfang an Eingriffen ausgelöst, als 
es bisher zulässig ist. Das ist zum einen darauf zurückzuführen, dass die zulässige 
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Versiegelung im Vergleich zum bisher rechtskräftigen Bebauungsplan gemindert 
wird. Zum anderen werden erneut grünordnerische Maßnahmen festgesetzt, die 
ökologisch wirksam werden und in die Bilanz eingeflossen sind. 
 
Zur weiteren Qualifizierung der freiraumplanerischen Gestaltung wurde ein 
Freiflächenkonzept erarbeitet, in dem insbesondere die öffentlich nutzbaren Bereiche 
tiefergehender betrachtet werden. Aufgrund dieser gestalterischen Festlegungen 
sowie einer Reihe weiterer Aspekte wird zu diesem Bebauungsplan ein 
städtebaulicher Vertrag zwischen der Stadt Leipzig und der Eigentümerin 
abgeschlossen. Inhaltliche Gegenstände sind insbesondere die 
Erschließungsplanung, das Freiflächenkonzept, Vereinbarungen zum Artenschutz 
sowie die Bereitstellung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum. 
 
Mit dem Beschluss dieser Vorlage wird der Bebauungsplan als Satzung beschlossen 
(§ 10 Abs. 1 BauGB). 
  
  
3. Realisierungs-/Zeithorizont 
Die weitere Vorgehensweise ist wie folgt vorgesehen: 
Nach der Beschlussfassung durch die Ratsversammlung wird das Dezernat 
Stadtentwicklung und Bau, Stadtplanungsamt, 
den Beschluss im Leipziger Amtsblatt bekannt machen. 
  
  
4. Finanzielle Auswirkungen 
Aus dem Beschluss dieser Vorlage sind keine finanziellen Auswirkungen für die Stadt zu 
erwarten. 
Im Zuge der Umsetzung des Planes sind finanzielle Auswirkungen für die Stadt wie folgt zu 
erwarten bzw. nicht auszuschließen: 
jährliche Folgekosten für öffentliche Erschließungsanlagen (Kita-Zufahrt): 830 €. 
In Folge der Umsetzung des Planes ist voraussichtlich mit Einnahmen aus einem 
Erbbaurechtsvertrag zum städtischen Grundstück im Bereich Hallesche Straße zu rechnen.  
  
  
5. Auswirkungen auf den Stellenplan 
Keine 
  
  
6. Bürgerbeteiligung 
X  bereits erfolgt    geplant    nicht nötig 
  
Die Beteiligung der Öffentlichkeit erfolgte im Laufe des Verfahrens nach den Anforderungen 
des BauGB. Die Durchführung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB 
erfolgte nach Bekanntmachung im Amtsblatt Nr. 1/2022 vom 15.01.2022 im Zeitraum vom 
25.01. bis 24.02.2022. Im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf gingen 
Stellungnahmen von Bürgerinnen und Bürgern sowie Umweltverbänden ein.  
  
In der Stellungnahme eines Umweltverbandes wurde insbesondere eine reduzierte Anzahl 
an Kfz-Stellplätzen im Plangebiet, die Stärkung sonstiger Mobilitätsformen sowie ein 
umfassender Erhalt des Baumbestandes gefordert. Die verkehrsbezogenen Themen werden 
im Mobilitätskonzept behandelt. Die Möglichkeiten, den Baumbestand in die Planung 
umfassender zu integrieren, wurden in der Freiflächenplanung untersucht und berücksichtigt.  
  
Ein weiterer Umweltverband hat sich sehr kritisch zu Methodik, Untersuchungsumfang und 
-ergebnissen des Artenschutzfachbeitrages geäußert. Es wurde daraufhin eine 
Stellungnahme des Gutachters eingeholt, in der auf die einzelnen Kritikpunkte fachlich 
detailliert eingegangen wurde. Außerdem wurden zusätzliche Untersuchungen bezüglich 
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potenzieller Lebensräume geschützter Tierarten durch ein weiteres Planungsbüro 
durchgeführt. Die daraus resultierenden artenschutzrechtlichen Maßnahmen sind Bestandteil 
des städtebaulichen Vertrages zum Bebauungsplan.   
  
Im Ergebnis der Bürgerbeteiligung wurden keine Änderungen des Planinhaltes nach den 
Beteiligungen zum Entwurf vorgenommen. 
  
Näheres zu den Ergebnissen der Beteiligungen siehe den beigefügten Abwägungsvorschlag 
sowie den Kapiteln 4 und 8 der Begründung zum Bebauungsplan. 
  
  
7. Besonderheiten 
Im Zusammenhang mit dem Billigungs- und Auslegungsbeschluss (VII-DS-05478) wurde 
ergänzend die Erstellung eines Mobilitäts- sowie eines Energiekonzeptes beschlossen. 
Beide Konzepte wurden zwischenzeitlich erarbeitet. Die Ergebnisse des Mobilitätskonzeptes 
wurden in die Begründung zum Bebauungsplanes, Kapitel 3.5 integriert. Die zentralen 
Aussagen des Energiekonzeptes finden sich in der Begründung zum Bebauungsplan, Kapitel 
3.7 wieder.  
Beide Konzepte liegen dem städtebaulichen Vertrag als Anlagen bei.  
  
Weiterhin wurden mit dem Beschluss des vorhergehenden Verfahrensschrittes verschiedene 
Prüfaufträge zur Verbesserung der Situation des ÖPNV, des Fuß- und Radverkehrs an den 
Oberbürgermeister erteilt. Diese sind in die Untersuchungen zum Mobilitätskonzept 
eingeflossen und werden verwaltungsseitig weiterverfolgt.  
  
Zudem wurde für die Konzeptvergabe des städtischen Grundstücks an der Halleschen 
Straße eine vertikale Nutzungsmischung beschlossen und die Errichtung einer 
Quartiersgarage in Prüfung gegeben. Diese Beschlussinhalte wurden im separat erfolgten 
Konzeptverfahren weiterverfolgt.  
  
  
8. Folgen bei Nichtbeschluss 
Bei Nichtbeschluss kann das Planverfahren nicht abgeschlossen werden und der 
Bebauungsplan nicht zur Satzung gelangen. Das Baurecht würde nach wie vor durch den 
Bebauungsplan Nr. E-75 „Gemeindezentrum Lützschena-Stahmeln“ definiert werden. 
Insbesondere die Entwicklung des Wohnquartieres durch die bauwillige Eigentümerin wäre 
damit nicht möglich. 
 
Anlage/n 
1 Übersichtskarte (öffentlich) 
 
2 Abwägungsvorschlag (öffentlich) 
 
3 Namens- und Adressliste zum Abwägungsvorschlag (nichtöffentlich) 
 
4 Bebauungsplan Teil A: Planzeichnung (öffentlich) 
 
5 2b_Planzeichenerklärung A3 (öffentlich) 
 
6 Bebauungsplan Teil B: Text (öffentlich) 
 
7 Begründung zum Bebauungsplan (öffentlich) 
 
9 BPlan Nr. 445 Wohnquartier Alte Brauerei Lützschena_Änderungen 
Fledermäuse (nichtöffentlich) 
 
 
7 von 163 in Zusammenstellung
Übersichtskarte – Lage des Plangebietes 
für die Vorlage 
 
Bebauungsplan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ 
 
 
 
 
Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), M 1 : 6.000, Stand: Juli 2019 
Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung 
 
 
 Grenze des Plangebietes 
 
 
 
8 von 163 in Zusammenstellung
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“  Seite 1 von 24 
17.01.2023 
Abwägungsvorschlag zum 
B-Plan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ 
 
In diesem Abwägungsvorschlag sind aufbereitet: 
o die wesentlichen Inhalte der im Rahmen der Beteiligungen eingegangenen Stellungnahmen 
 - der Träger öffentlicher Belange (TöB) – nur, soweit es einer Abwägungsentscheidung bedarf – und 
 - aus der Öffentlichkeit, 
o die Beschlussvorschläge (BV) zu den einzelnen, in den Stellungnahmen genannten Inhalten sowie 
o die Begründungen der Stadt zu den Beschlussvorschlägen – soweit erforderlich –. 
 
Weitere Ergebnisse der Beteiligungen sind Kapitel 8 der Begründung zum Bebauungsplan zu entnehmen. 
 
Erläuterung der Beschlussvorschläge: 
 
berück-
sichtigt Beschlussvorschlag (BV) Erläuterung 
J N 
X  Wird berücksichtigt Der genannte Sachverhalt wird durch Änderung oder Ergänzung 
von Inhalten des Planes und/oder seiner Begründung ganz oder 
teilweise berücksichtigt. 
Auf Art und Weise bzw. Fundstelle der vorgeschlagenen Berück-
sichtigung wird in der Begründung des BV hingewiesen. 
 X Wird nicht berücksichtigt  Der genannte Sachverhalt wird nicht berücksichtigt und führt so-
mit nicht zu Änderungen oder Ergänzungen von Inhalten des Pla-
nes und/oder seiner Begründung. 
Die maßgeblichen Gründe sind in der Begründung des BV darge-
legt. 
-  Ist bereits berücksichtigt Der genannte Sachverhalt führt nicht zu Änderungen oder Ergän-
zungen von Inhalten des Planes und/oder seiner Begründung, weil 
der jeweilige Sachverhalt darin bereits ausreichend berücksichtigt 
ist. 
Auf Art und Weise bzw. Fundstelle der gegebenen Berücksichti-
gung wird in der Begründung des BV hingewiesen. 
 - Ist nicht Gegenstand dieses 
Planverfahrens 
Der genannte Sachverhalt ist nicht Gegenstand dieses Bauleitplan-
verfahrens, sondern bezieht sich auf Sachverhalte außerhalb des 
räumlichen Geltungsbereiches, ist inhaltlich nicht relevant oder 
widersprüchlich für das vorliegende Bauleitplanverfahren, ist Sa-
che anderer oder späterer Genehmigungs- oder Planverfahren, o-
der dieser Bauleitplan steht einer entsprechenden Realisierung 
nicht entgegen. 
Die maßgeblichen Hintergründe sind – soweit erforderlich – in der 
Begründung des BV dargelegt. 
 
9 von 163 in Zusammenstellung
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“  Seite 2 von 24 
17.01.2023 
I. Träger öffentlicher Belange (TöB) 
 
Lfd. 
Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
berück-
sichtigt 
J N 
I-1.  Kommunale Wasserwerke Leipzig GmbH 
Stellungnahme vom 21.02.2022 
  
I-1.1  Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Zur Schmutzwasserentsorgung wird mitgeteilt, dass innerhalb der Privatstraßen durch 
die Leipziger Wasserwerke abwasserseitig lediglich die geplanten Schmutzwasserlei-
tungen in Eigentum und Betrieb übernommen werden. Diesbezüglich ist eine Mindest-
breite der Straße von 4,0 m sicherzustellen, darüber hinaus sind die Leitungen mittels 
beschränkt persönlicher Dienstbarkeit zu sichern sowie ein Wegerecht einzuräumen. 
Die dauerhafte Erreichbarkeit der Leitungen ist Grundvoraussetzung für die Über-
nahme dieser durch das V ersorgungsunternehmen. 
 
BV: Ist bereits berücksichtigt 
Begründung: 
Die Anforderungen können – soweit dies im Bebauungsplan gelöst werden kann – mit 
den Festsetzungen des Plans erfüllt werden. Die Verkehrsflächen sind entsprechend 
weit dimensioniert festgesetzt und darüber hinaus sind vorbereitende Festsetzungen zur 
Sicherung der benannten notwendigen Rechte getroffen. Die Gewährung der Dienstbar-
keiten und Wegerechte selbst muss zwischen der KWL und der Eigentümerin der Flä-
chen des Baugebiets direkt erfolgen. 
-  
I-1.2  Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Bezüglich der geplanten Baumstandorte wird auf den erforderlichen Mindestabstand 
zwischen geplanten Bäumen und durch das Versorgungsunternehmen zu übernehmen-
den Schmutzwasserleitungen (sowie Trinkwasserleitungen) in Höhe von 2,50 m 
(Stammachse – Außenkante Rohrleitung) verwiesen. Diese Anforderung ist im Rahmen 
der B-Plan-Aufstellung zwingend zu berücksichtigen. 
Insbesondere innerhalb der in nordsüdlicher Richtung verlaufenden Privatstraße 
scheint die Einhaltung der Anforderung unter Berücksichtigung der erforderlichen 
Trassen für Ver- und Entsorgungsleitungen sowie der zusätzlich zu berücksichtigenden 
Abstände der Leitungen untereinander nicht sichergestellt. 
Eine Übernahme von Anlagen(teilen), für die der o.g. Mindestabstand nicht eingehalten 
wird, wird abgelehnt. 
 
BV: Ist bereits berücksichtigt 
Begründung: 
Die in der Stellungnahme vorgetragenen Anforderungen an die Mindestabstände kön-
nen bei der Pflanzung der Bäume gemäß den Festsetzungen erfüllt werden. Den durch 
den V orhabenträger vorgelegten Planunterlagen zur Erschließung lässt sich dies entneh-
men. Die stadträumlich-strukturierenden Baumpflanzungen nach dem Bebauungsplan 
und die unterirdischen Erschließungsanlagen können entsprechend umgesetzt werden.  
Die notwendigen weiteren Detailabstimmungen, v.a. auch zur Übernahme der Anlagen, 
sind jedoch zwischen dem Versorgungsunternehmen und dem V orhabenträger unmittel-
bar zu führen. 
-  
I-1.3  Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Es wird deutliche Kritik sowohl am Gutachten zu den hydrogeologischen Grundlagen 
der Grundstücksentwässerung als auch den daraus folgenden Schlüssen im Erschlie-
ßungskonzept, wie auch der Erschließungsplanung für den Umgang mit dem Nieder-
schlagswasser selbst, geübt. Bei den hydrogeologischen Grundlagen betrifft dies v.a. die 
 - 
10 von 163 in Zusammenstellung
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“  Seite 3 von 24 
17.01.2023 
Lfd. 
Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
berück-
sichtigt 
J N 
Bestimmung von Durchlässigkeitsbeiwerten der vorhandenen Untergründe zur Bemes-
sung von Versickerungsanlagen als auch die für diese Anlagen angesetzten Bemes-
sungsregen und empfohlenen Technologien. Für letztere bestehen Zweifel an der Ge-
nehmigungsfähigkeit, wie auch der technischen Realisierbarkeit. 
V or dem Hintergrund der Komplexität der gesamten Thematik wird die Beauftragung 
eines Fachplaners für die dezentrale Regenwasserbewirtschaftung empfohlen. 
Zudem wird darauf hingewiesen, dass sich die geplanten Versickerungsanlagen teil-
weise innerhalb von Altlastenverdachtsflächen befinden und deren grundsätzliche Ge-
nehmigungsfähigkeit demnach zusätzlich in Frage gestellt ist. Insbesondere verweisen 
wir auf die vorgefundenen Überschreitungen des P AK [polyzyklische aromatische Koh-
lenwasserstoffe]-Wertes an mehreren Sondierungspunkten. 
 
BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens 
Begründung: 
Es ist einzuschätzen, dass die betroffenen Sachverhalte neben bzw. unabhängig vom 
Bebauungsplan geklärt bzw. fortentwickelt werden können. Sie betreffen die Umset-
zung der Planung; auf den Bebauungsplan selbst haben sie so unmittelbar keinen Ein-
fluss. Es ist deshalb festzuhalten, dass die angesprochenen Sachverhalte nicht zu Ände-
rungen oder Ergänzungen im Bebauungsplan führen. Die grundsätzliche Umsetzungsfä-
higkeit des Bebauungsplans wird damit auch nicht in Frage gestellt. Das Verfahren zur 
Aufstellung des Bebauungsplans kann weiterbetrieben werden.  
Auch wenn die betroffenen Unterlagen den Bebauungsplan mit seinen Festsetzungen 
nicht unmittelbar anbelangen, so berühren sie jedoch Ausführungen in der Begründung 
zum Bebauungsplan. Die Begründung zum Bebauungsplan wird daher an den aktuell 
vorliegenden Informationsstand zu den Planungen, die z.T. ggü. dem Stand zur Beteili-
gung der Träger öffentlicher Belange fortentwickelt worden sind, angepasst. 
I-1.4  Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Gegebenenfalls ist bezüglich der voran genannten Punkte ein erforderlicher Bodenaus-
tausch zur Sicherstellung genehmigungsfähiger Versickerungsbedingungen (u.a. hin-
sichtlich Durchlässigkeitsbeiwert sowie Bodenkontamination) innerhalb des B-Planes 
festzusetzen. 
 
BV: Wird nicht berücksichtigt 
Begründung: 
Für eine diesbezügliche Regelung wird keine geeignete Rechtsgrundlage für eine Fest-
setzung im Bebauungsplan gesehen. Eine entsprechende Festsetzung ist deshalb nicht 
möglich.  
Die Formulierung der Anregung mit „gegebenenfalls“, zu verstehen im Sinne von „so-
fern möglich“, verweist bereits auf die eher nur optional erwogene Aufnahme der vor-
geschlagenen Regelung, was eben letztlich nicht durchführbar ist. 
 X 
I-1.5  Inhalt der Stellungnahme: 
Es wird unter Nennung mehrerer Gründe, die sich auf die vorstehenden Sachverhalte 
beziehen, der Aussage in Kap. 3.6 Medientechnische Erschließung der Begründung 
zum Bebauungsplan widersprochen, dass das Erschließungskonzept den Nachweis er-
bracht hat, dass das gesamte Niederschlagswasser versickert werden kann. 
 
BV: Wird berücksichtigt 
Begründung: 
Die Ausführungen an den betreffenden Stellen in der Begründung zum Bebauungsplan 
werden entsprechend dem aktuellen Kenntnisstand der Planung fortgeschrieben. 
  
X  
11 von 163 in Zusammenstellung
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“  Seite 4 von 24 
17.01.2023 
Lfd. 
Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
berück-
sichtigt 
J N 
I-1.6  Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Bezüglich der Analyse des Starkregenrisikos ([Kap. 7.4.3 auf] Seite 53, Absatz 3 [der 
Begründung zum Bebauungsplan]) weisen wir darauf hin, dass das abfließende Ober-
flächenwasser entgegen der Formulierung („…sollte daher berücksichtigt werden…“) 
zwingend bis zum Bemessungsregenereignis (vermutlich T = 100 Jahre) im Planungs-
gebiet verbleiben muss.  
Gegebenenfalls sind hierfür Flutmulden, multifunktionale Flächen bzw. Geländemodel-
lierungen zu berücksichtigen. Bei umfassender Berücksichtigung regenmengenreduzie-
render Maßnahmen sowie der voran genannten Technologien zur dezentralen Regen-
wasserbewirtschaftung („Schwammstadt-Prinzip“) ist von einer deutlichen Reduzie-
rung der erforderlichen Maßnahmen zur Starkregenvorsorge auszugehen. 
 
BV: Ist bereits berücksichtigt 
Begründung: 
Die inzwischen vorliegende detaillierte Erschließungsplanung liefert die entsprechen-
den Nachweise. Das Niederschlagswasser kann demnach bis einschließlich eines 
100jährigen Regenereignisses – wobei aufgrund der lokalen Bedingungen für die Be-
messungen letztlich ein 10-jähriges Ereignis das maßgebliche ist – schadlos vor Ort ver-
bracht werden. Die Ableitung erfolgt u.a. über wegebegleitende Entwässerungsmulden, 
welche nicht explizit festgesetzt werden müssen, jedoch planungsrechtlich für einen 
solchen Zweck genutzt werden dürfen, und zudem mittels Rigolen. Änderungen oder 
Ergänzungen im Bebauungsplan, wie etwa die Festsetzung für die Sicherung von Versi-
ckerungsflächen, weitergehende Maßnahmen o.ä. sind nicht erforderlich (s. auch oben). 
Die Umsetzung der erforderlichen technischen und sonstigen Maßnahmen zum Um-
gang mit dem Niederschlagswasser können innerhalb der bestehenden Bebauungsplan-
Inhalte realisiert werden.  
Die Ausführungen in der Begründung zum Bebauungsplan werden korrigiert und ent-
sprechend dem aktuellen Kenntnisstand der Planung fortgeschrieben. 
-  
I-1.7  Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Unter Bezugnahme auf die in Abbildung 6 (Begründung zum B-Plan, Seite 54) darge-
stellte Starkregenkarte verweisen wir auf das zusätzliche Erfordernis einer diesbezüg-
lich angepassten Erschließungs- und insbesondere Verkehrsplanung im Erschließungs-
gebiet, die die bekannten Überflutungsschwerpunkte berücksichtigt (Anordnung Tiefga-
ragenzufahrten, Höhenplanung Grundstücke und Straßen, Einrichtung mit erhöhtem 
Schadenspotential (Kita, Schule, Pflegeeinrichtungen)). Insbesondere die Tiefgaragen-
zufahrten an der Straße „Zur alten Brauerei“ sind aus Sicht der LWW [Leipziger Was-
serwerke] mit einem hohen Gefährdungspotential verbunden. 
 
BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens 
Begründung: 
Die betreffenden Sachverhalte können, wie in der Stellungnahme bereits selbst benannt, 
in dem Bauleitplanverfahren nachgelagerten (technischen) Planungen gelöst werden. 
Ergänzungen oder Änderungen an den Unterlagen des Bebauungsplans sind insofern 
nicht erforderlich. 
 - 
I-1.8  Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Auf Grund der inhaltlichen Übereinstimmung der Kapitel 3.6 sowie 7.4.3 zum Erschlie-
ßungskonzept sind in der Begründung zum B-Plan die voran genannten Hinweise der 
Leipziger Wasserwerke zum hydrogeologischen Gutachten sowie zum Erschließungs-
konzept zu berücksichtigen und die o.g. Kapitel entsprechend anzupassen (betrifft u.a. 
dezentrale RW[Regenwasser]-Bewirtschaftung, Durchlässigkeitsbeiwerte, Flächenent-
siegelung, Bemessungsansatz Rigolen-Elemente uvm.). 
X  
12 von 163 in Zusammenstellung
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“  Seite 5 von 24 
17.01.2023 
Lfd. 
Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
berück-
sichtigt 
J N 
BV: Wird berücksichtigt 
Begründung: 
Die Ausführungen an den betreffenden Stellen in der Begründung zum Bebauungsplan 
werden entsprechend dem aktuellen Kenntnisstand der Planung fortgeschrieben. 
I-1.9  Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Entsprechend Teil A-Planzeichnung, Teil B-Textliche Festsetzungen und der Begrün-
dung zum B-Plan-Entwurf werden innerhalb des Plangebietes im Bereich der privaten 
Straßenverkehrsflächen Geh-, Fahr- und Leitungsrechte u.a. zugunsten der V er- und 
Entsorgungsträger festgesetzt (GFL1, GFL2 und GFL3).  
Innerhalb der Privatstraßen (und auch ggf. innerhalb des Wohn und Sondergebietes so-
wie der privaten Grünflächen) sind die Leitungsrechte zusätzlich durch Einräumung 
von beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten zugunsten unseres Unternehmens zu si-
chern. 
 
BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens 
Begründung: 
Der Bebauungsplan mit seinen zitierten eine Sicherung vorbereitenden Festsetzungen 
schafft die Grundlage für die Begründung der entsprechenden Rechte. Die eigentliche 
Sicherung dieser und ggf. weiterer Rechte ist zwischen den Eigentümern der Flächen 
und dem Versorgungsunternehmen direkt abzustimmen. 
 - 
I-1.10  Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Innerhalb der mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastenden Flächen sind Baum-
pflanzungen vorgesehen (insgesamt 27 Stück).  
Der genaue Standort der Bäume ist nicht festgeschrieben. Der genaue Verlauf der Ver- 
und Entsorgungsleitungen unseres Unternehmens innerhalb des Plangebietes wird erst 
ausgearbeitet. Es ist deshalb darauf zu verweisen, dass die Bäume außerhalb der 
Schutzstreifen der zu verlegenden Leitungen angeordnet werden. Der erforderliche Ab-
stand richtet sich nach der Dimension der Leitung, entsprechende Maße in Abhängig-
keit des Leitungsdurchmessers werden angegeben. 
 
BV: Ist bereits berücksichtigt 
Begründung: 
Innerhalb der Flächen mit der Bezeichnungen GFL 1 und GFL 2 sind in nahezu unmit-
telbarer West-Ost-Richtung beginnend von der Zufahrt von der Straße Zur Alten Braue-
rei 9 Bäume zu pflanzen. Die hier gleichfalls zugrundeliegende private Verkehrsfläche 
ist mit einer Breite von ca. 12 m festgesetzt. Damit ist ausreichend Raum für die Unter-
bringung der Leitungen neben den Bäumen gegeben. Ähnlich verhält es sich bei den zu 
pflanzenden 11 Bäumen auf der Nord-Süd-Achse im GFL 2. Die private Verkehrsfläche 
ist hier mit 9 m festgesetzt. Die inzwischen vorliegende Erschließungsplanung liefert 
den Nachweis, dass dies so umgesetzt werden kann.  
Die Pflanzfestsetzung im Bereich des GFL 3 (7 Bäume parallel zur Längsachse der fest-
gesetzten GFL-Fläche) befindet sich östlich außerhalb dieser Fläche. Ein ausreichender 
Abstand zur GFL-Fläche kann hier insofern sichergestellt werden. 
-  
I-2.  Mitteldeutscher Verkehrsverbund GmbH 
Stellungnahme vom 01.02.2022 
  
I-2.1  Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Im Verkehrsgutachten wird weiterhin auf die gute Erreichbarkeit der S-Bahnstation mit 
dem Fahrrad hingewiesen und auf die Möglichkeit der Fahrradmitnahme in den S-Bah-
nen. Dies ist zutreffend. Da die Mitnahmekapazitäten der S-Bahnen insbesondere zu 
den Hauptverkehrszeiten begrenzt sind, möchten wir jedoch verstärkt auf Bike+Ride 
 - 
13 von 163 in Zusammenstellung
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“  Seite 6 von 24 
17.01.2023 
Lfd. 
Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
berück-
sichtigt 
J N 
orientieren, d.h. die S-Bahnreisenden nutzen das Fahrrad für den Weg zwischen Woh-
nung und S-Bahnstation, wo dieses sicher und möglichst wettergeschützt abgestellt wer-
den kann. In Abhängigkeit der Entwicklung des Planungsgebiets wäre daher zu prüfen, 
ob die bestehenden Radabstellmöglichkeiten an der S-Bahnstation ausreichen oder Er-
weiterungen erforderlich werden. 
 
BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens 
Begründung: 
Die Frage der ausreichenden Ausstattung des S-Bahnhaltepunktes mit Radabstellmög-
lichkeiten ist keine dieser Planaufstellung; allein, weil nicht gesagt werden kann ob o-
der in welchen Umfang eine Nutzung durch die neuen Bewohner erfolgen kann oder 
wird. 
Die Nähe zur S-Bahn ist ganz sicher eine Standortqualität des Plangebietes. Ob die 
künftigen Bewohnerinnen und Bewohner dies annehmen und damit gewisse Angebots-
erweiterungen am Haltepunkt selbst sinnvoll wären, muss die Zukunft zeigen. Die Si-
cherung der Attraktivität des Verkehrsmittels bzw. des bevorzugten Übergangs vom Rad 
in die S-Bahn ohne Mitnahme des Rades ist jedoch gleichsam primär Sache des Anbie-
ters. Es wird daher auch davon ausgegangen, dass die angesprochene Prüfung des Be-
darfs an Radabstellmöglichkeiten in Abhängigkeit der Entwicklung des Planungsgebiets 
insofern ein Angebot bzw. Verweis auf das eigene Handeln des MDV in diesem Zusam-
menhang darstellt. Unabhängig hiervon wird an einer Optimierung von auch verschließ-
baren Fahrradabstellanlagen an S-Bahn-Haltestellen, auch an dem hier gegenständli-
chen gearbeitet. 
I-2.2  Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Hinsichtlich einer (Wieder-) Öffnung der Bahnstraße für den allgemeinen Kfz-Verkehr 
möchten wie die Ergänzung einer umfassenden V erkehrsprognose anregen, um vorab 
festzustellen, ob hierdurch langfristig doch erhebliche zusätzliche Verkehrsmengen 
durch die Wohngebietsstraßen ("Zur Alten Brauerei" und "Bahnstraße") hervorgerufen 
werden, welcher einerseits das geplante Wohngebiet selbst in seiner Attraktivität min-
dern würden, andererseits die geplante gemischte Führung von Kfz- und Radverkehr 
zumindest fragwürdig erscheinen ließen. 
 
BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens 
Begründung: 
Die Ergänzung einer umfassenden Verkehrsprognose, wie angeregt, wird nicht erfolgen. 
Auch wenn das Plangebiet „Adressat“ für bestimmte Auswirkungen einer Öffnung für 
den allgemeinen KFZ-Verkehr im genannten Bereich der Bahnstraße sein könnte, be-
trifft dies dieses Planverfahren nicht. Es ist zudem aus derzeitiger Sicht insgesamt da-
von auszugehen, dass keine solchen Auswirkungen auftreten werden, die die ange-
strebte Nutzung als Wohnstandort in Frage stellen könnten. 
 - 
I-3.  Mitteldeutsche Netzgesellschaft Strom mbH 
Stellungnahme vom 09.02.2022 
 
Gegen die Planung bestehen keine grundsätzlichen Bedenken. Es werden jedoch dar-
über hinaus einzelne Sachverhalte angesprochen: 
  
I-3.1  Inhalt der Stellungnahme: 
Für den Bereich Nieder- und Mittelspannungsanlagen wird mitgeteilt, dass die vorhan-
denen sowie die geplanten Trassen und Standorte mit den dazugehörigen Schutzstreifen 
in den Bebauungsplan aufzunehmen und auszuweisen sind. Dabei sind entsprechende 
Schutzstreifenbreiten anzusetzen. 
 
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Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“  Seite 7 von 24 
17.01.2023 
Lfd. 
Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
berück-
sichtigt 
J N 
 
BV: Wird nicht berücksichtigt 
Begründung: 
Eine die Sicherung der vorhandenen Leitungen vorbereitende Festsetzung im Bebau-
ungsplan ist nicht erforderlich. Die Bestandsleitungen werden nicht in Frage gestellt; 
sie wurden insbesondere bei der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen be-
reits ausreichend berücksichtigt. Und auch auf eine sonstige (nachrichtliche) Darstel-
lung der Leitungsverläufe wird bewusst verzichtet, da diese Information für das Plan-
verständnis nicht notwendig ist. 
Für geplante Anlagen werden über die bereits enthaltenen Rechte über die GFL-Flächen 
hinaus keine Festsetzungen aufgenommen. Weitere Trassen werden allerdings, wie an-
geregt, ohnehin im öffentlichen Verkehrsraum bzw. in den sonstig geeigneten weniger 
befestigten Flächen eingeordnet werden. 
I-3.2  Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Zur Versorgung des Baugebietes ist die Errichtung einer Transformatorenstation erfor-
derlich. Für den Standort benötigen wir eine Versorgungsfläche von 5,5 x 5,5 m. 
Ein Standortvorschlag innerhalb der mit „M 1“ bezeichneten privaten Grünfläche, un-
mittelbar westlich der südlichen „Fläche für öffentlich nutzbare Stellplätze“ wird dazu 
übergeben. 
Die Trafostation wird die envia Mitteldeutsche Energie AG mittels Eintragung einer 
Dienstbarkeit im Grundbuch sichern. 
 
BV: Wird nicht berücksichtigt 
Begründung: 
Der Forderung, die als Anregung zur Festsetzung einer Fläche für Versorgungsanlagen 
verstanden wird, soll für den vorgeschlagenen Standort nicht gefolgt werden. Nach dem 
Bebauungsplanentwurf ist an der benannten Stelle ein Baumstandort innerhalb einer 
privaten Grünfläche festgesetzt. Insbesondere die Baumpflanzung als lineare Struktur 
parallel zur vorhandenen Mauer entlang der Bahnstraße dient der städtebaulich-stadt-
räumlichen Gliederung bzw. der Ausbildung eines Grüngürtels zum westlichen Ab-
schluss des Wohngebietes. Gleichzeitig bildet der an dieser Stelle vorgesehene Baum 
die linke Begrenzung des Einganges zum neuen Wohngebiet.  
Nach der inzwischen vorliegenden Erschließungsplanung des V orhabenträgers ist eine 
Trafostation unmittelbar nördlich der „Fläche für öffentlich nutzbare Stellplätze“ inner-
halb der festgesetzten privaten Grünfläche vorgesehen und gerade nicht an dem in der 
Stellungnahme genannten Standort. Dieser neue Standort ist zwischen dem hier stel-
lungnehmenden Versorger und dem V orhabenträger vorabgestimmt. So kann einerseits 
den Erschließungsanforderungen als auch der beabsichtigten Ausbildung der Baumreihe 
Rechnung getragen werden. Die abschließende Klärung des Standortes soll den nachge-
ordneten Verfahren überlassen werden. 
Die grundbuchliche Sicherung des Standortes ist – unabhängig davon wo der Trafo 
letztlich aufgestellt wird – zwischen dem V orhabenträger und dem Netzbetreiber unmit-
telbar und privatrechtlich abzuklären und damit nicht Gegenstand dieses Bebauungs-
planverfahrens. 
 X 
I-4.  Polizeidirektion Leipzig 
Stellungnahme vom 22.02.2022 
  
I-4.1  Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Ob die geplanten (und ggf. auch von umliegenden Bereichen mitgenutzten) oberirdi-
schen ca. 24 Stellflächen für den Besucherverkehr ausreichen, kann derzeit nicht ab-
schließend beurteilt werden. Sofern dem nicht so ist, besteht die Gefahr, dass das umlie-
X  
15 von 163 in Zusammenstellung
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“  Seite 8 von 24 
17.01.2023 
Lfd. 
Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
berück-
sichtigt 
J N 
gende Straßennetz sowie die frei zugänglichen Bereiche des Quartiers durch zusätzli-
chen, ggf. untergeordneten ruhenden Verkehr belastet werden. Dies gilt es möglichst zu 
vermeiden. […] Zugleich sollte ein zu geringes Angebot jedoch das Ziel eines möglichst 
autofreien/ -armen Quartiers nicht gefährden. 
Sofern die Ansiedlung eines Nahversorgungsmarktes zur Umsetzung gelangt, sollte da-
her aus unserer Sicht geprüft werden, ob – in Abhängigkeit der verfügbaren Fläche der 
dann zu errichtenden Tiefgarage (o.ä.) – auch eine Teilfläche zur öffentlichen Nutzung 
zur Verfügung gestellt werden könnte, um ggf. höheren Bedarf des Besucherparkens 
ebenfalls unterirdisch einordnen zu können. 
 
BV: Wird berücksichtigt 
Begründung: 
Für die Planung von Stellflächen für entstehenden Besucherverkehr wird im Stadtgebiet 
meist ein Verhältnis von 1 Stellplatz je 10 Wohneinheiten angesetzt. Es existieren je-
doch keine Rechtsgrundlagen, die zu berücksichtigen wären. In diesem Quartier wird 
nach derzeitigem Stand der Hochbauplanung ein geringerer Bemessungsansatz gewählt. 
Es handelt sich jedoch um einen sogenannten Angebotsbebauungsplan, so dass die kon-
krete Anzahl der zu realisierenden Wohneinheiten nicht abschließend festgelegt werden 
kann. 
Das Plangebiet ist mit der nahe gelegenen S-Bahn-Station und der Straßenbahnhalte-
stelle Lützschena gut an den ÖPNV angebunden und verfügt mit dem Wegesystem im 
nahe gelegenen Auwald über eine attraktive Radverkehrsanbindung in die innerstädti-
schen Bereiche. Es wird deshalb prognostiziert, dass ein Teil des Besucherverkehrs das 
Plangebiet ohne Pkw ansteuert. 
Die inzwischen vorliegende detaillierte Erschließungsplanung sieht die Bereitstellung 
von insgesamt 29 Stellflächen für den Besucherverkehr sowie 2 Stellflächen für Carsha-
ring vor. Damit hat sich die Anzahl gegenüber dem Zeitpunkt der Stellungnahme er-
höht. Es wird davon ausgegangen, dass die geplanten Stellplätze ausreichend sein wer-
den. Die angegebene Anzahl in der Begründung zum Bebauungsplan wird korrigiert. In 
den erstellten Fachgutachten Verkehrskonzept und Mobilitätskonzept werden zudem 
keine Bedenken vorgetragen, dass die vorliegende Planung zu einer Konfliktsituation 
hinsichtlich des Besucherparkens führen würde. 
Der Bebauungsplan trifft keine Aussagen zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs auf 
dem Grundstück, welches für die Ansiedlung eines Nahversorgungsmarktes vorgesehen 
ist. Hintergrund sind die komplexen Anforderungen an eine potenzielle Bebauung. Eine 
Entscheidung darüber soll im Rahmen der Konzeptvergabe für das Grundstück gefällt 
werden. Die Möglichkeiten, auf diesem Grundstück auch Stellflächen für den Besucher-
verkehr des künftigen Wohngebietes bereitzustellen, wird in diesem Zuge mitgeprüft. 
I-4.2  Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Die verkehrliche Anbindung des Nahversorgungsmarktes an die Hallesche Straße er-
achten wir insgesamt als ungünstig. Aufgrund der Nähe zum lichtsignalisierten Knoten-
punkt […] ist eine Zu- und Ausfahrt in und aus allen Richtungen, mit Blick auf die Si-
cherheit und die Leichtigkeit des Verkehrs, kaum zu realisieren. Das deshalb vorgese-
hene Prinzip „rechts rein – rechts raus“ lässt sich hingegen kaum durchsetzen, zumal 
etwa die Hälfte des Quell- und Zielverkehrs aus Westen bzw. nach Osten zu erwarten ist 
(vgl. Abb. 14 der V erkehrsuntersuchung). Im Ergebnis dessen wären regelmäßige Ver-
stöße und verkehrliche Konfliktsituationen abzusehen, die V erkehrsbehinderungen eben 
gerade nicht ausschließen und ggf. ein erhöhtes Unfallrisiko darstellen könnten. Die 
konkrete Anbindung des Nahversorgers an das öffentliche Straßennetz sollte daher 
nochmals überdacht werden. 
 
BV: Ist bereits berücksichtigt 
-  
16 von 163 in Zusammenstellung
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“  Seite 9 von 24 
17.01.2023 
Lfd. 
Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
berück-
sichtigt 
J N 
Begründung: 
Die Lage des Grundstückes unmittelbar am lichtsignalisierten Knotenpunkt Hallesche 
Straße/Straße Zur Alten Brauerei lässt nach derzeitigem Stand nur eine Erschließung 
von der Hauptverkehrsstraße nach dem Prinzip „rechts rein – rechts aus“ zu. Die ver-
kehrsplanerischen Bedingungen bieten keinerlei Spielraum für eine andere Erschlie-
ßung. Dies wurde in dem zitierten Verkehrsgutachten umfassend betrachtet und fachlich 
bestätigt. In der Verkehrsprognose wurden die mittleren Wartezeiten im Zufahrtsbereich 
zum Einkaufsmarkt für alle Belastungsszenarien mit der Qualitätsstufe A bewertet, d.h. 
unter 10 Sekunden.  
Indes kann die Durchsetzung der an dieser Stelle erforderlichen straßenverkehrsrechtli-
chen V orschriften nicht in einem Bebauungsplan erfolgen. Die vorgetragenen Aspekte 
werden jedoch im Konzeptverfahren zur Vergabe des Grundstückes mitberücksichtigt. 
Eine abschließende Bewertung der Situation, die jedoch grundsätzlich zulässige Er-
schließungslösungen ermöglicht, ist daher erst im nachgelagerten Genehmigungsver-
fahren möglich, wenn das konkrete Konzept für den geplanten Einzelhandelsstandort 
mit Verortung der Zu- und Abfahrten und Unterbringung des ruhenden Verkehrs vor-
liegt. 
I-4.3  Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Die Überlegungen, die stadtauswärtige Straßenbahnhaltestelle vor die Kreuzung mit 
den Straßenzügen Zur Alten Brauerei/An der Schäferei zu verlegen werden begrüßt. Es 
wird jedoch ein zwingender Bedarf für eine gesicherte Fußgängerquerung östlich des 
Knotenpunktes gesehen. Die westlich des Knotenarms liegende vorhandene Querung ist 
für die Entwicklung des Gebietes nicht mehr ausreichend. Eine sichere, für alle barrie-
refreie und möglichst umwegarme fußläufige Erschließung sollte daher aus und in alle 
Richtungen vorgesehen werden. […]  
Berücksichtigt werden muss in diesem Zusammenhang, dass sich im Falle einer knoten-
nahen Einordnung einer Fußgängerquerung auch die ggf. neue Haltestellenlage der 
Straßenbahn weiter nach Osten verschieben würde, was sich folglich auf die Lage der 
Tiefgaragen-Anbindung des Lebensmittelmarktes auswirken würde. Ob dessen verkehr-
liche Anbindung an die Hallesche Straße dann doch umsetzbar ist, bliebe zu prüfen. 
 
BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens 
Begründung: 
Im erstellten Mobilitätskonzept zum Bebauungsplan wird, auch unter Berücksichtigung 
der in dieser Stellungnahme vorgetragenen Argumente, eine zusätzliche Querungsmög-
lichkeit für Fußgänger und Fußgängerinnen sowie Radfahrende angeregt. Der hier vor-
getragene Hinweis ist daher schon in der Planung geprüft worden. Die Entscheidung 
über die Realisierbarkeit steht jedoch in Zusammenhang mit den weiteren Planungen 
zum Umfeld des Quartiers und insbesondere zur Halleschen Straße. Eine zwingende 
Umsetzung im Zusammenhang mit diesem Bebauungsplan ist daher nicht gegeben. Die 
angesprochenen Sachverhalte werden verwaltungsseitig weiter geprüft und entspre-
chend berücksichtigt. 
Was die Anbindung des Nahversorgungsstandortes betrifft, siehe obigen Ausführungen 
unter I-4.2. 
 - 
I-4.4  Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Es ist zu betrachten, wie eine sichere, rechtskonforme und akzeptable Wegeverbindung 
für Radfahrer aus der westlichen Halleschen Straße und der Straße An der Schäferei an 
die südöstlichen Ziele des Areals (Kita) hergestellt werden kann. Eine sichere Querung 
ist lediglich am Knoten Hallesche Straße/Zur Alten Brauerei/An der Schäferei möglich. 
Eine weitere Querung in Höhe der Kita-Zufahrt ließe sich vermutlich schwer umsetzen. 
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Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“  Seite 10 von 24 
17.01.2023 
Lfd. 
Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
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Bliebe es bei der einzigen Querungsmöglichkeit am signalisierten Knoten, fehlt ein An-
schluss für den Radverkehr in Richtung Osten. Es wäre daher absehbar, dass Radfahrer 
den Gehweg in „falsche“ Richtung befahren, was aufgrund der einzuordnenden Ziele 
(Geschäfte, Dienstleister, ggf. ÖPNV-Haltestelle) und dem damit einhergehenden Fuß-
gängeraufkommen zu vermeiden ist. Dem erfahrungsgemäß insofern auftretenden Un-
fallrisiko sollte planungsseitig vorgebeugt werden. 
 
BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens 
Begründung: 
Eine zusätzliche sichere Querungsmöglichkeit für Radfahrende wird im Zusammen-
hang mit weiteren potenziellen Erschließungsmaßnahmen im Umfeld des Plangebietes 
geprüft, siehe obigen Ausführungen unter I-4.3. 
I-4.5  Inhalt der Stellungnahme: 
Es wird angeregt, die von West nach Ost verlaufende Fläche mit der Bezeichnung GFL 
3, die gegenwärtig ausschließlich mit Gehrechten versehen ist, auch mit Radfahrrechten 
auszustatten. So könnte neben einer gesicherten West-Ost-Verbindung (z.B. zur Kita) 
auch ein weiterer sinnvoller Anschluss für Radfahrer an den südwestlichen Teil des 
Quartiers hergestellt werden und auch dem Anspruch gerecht werden, Fußgänger und 
Radfahrer bei der Erschließung des Gebietes im gleichen Maße zu berücksichtigen. Ak-
tuell wäre das Plangebiet für Radfahrer aus Westen kommend auf sicherem und rechts-
konformem Wege nur nördlich des WA 4 zu erreichen, was als optimierungsbedürftig 
eingeschätzt wird. 
 
BV: Wird nicht berücksichtigt 
Begründung: 
Ein verstärktes Interesse für den Radverkehr in West-Ost-Richtung zwischen Nahver-
sorgungsmarkt und südlichem Abschluss des Wohngebietes wird in der Verkehrsunter-
suchung nicht prognostiziert. Im Ergebnis wird eine Begründung des öffentlichen Inte-
resses an Radverkehr auf privatem Grundstück an dieser Stelle gutachterlich als nicht 
zwingend erforderlich eingestuft und kann deshalb mangels einer städtebaulichen 
Rechtfertigung auch nicht festgesetzt werden. 
 X 
I-4.6  Inhalt der Stellungnahme: 
Die Herstellung eines regelkonformen Gehwegs entlang der nordwestlichen Plange-
bietsgrenze wird für unumgänglich gehalten; die Verringerung des Straßenquerschnitts 
entlang der Straße Zur Alten Brauerei wird dabei unkritisch gesehen.  
Im Bereich der nördlichen Bahnstraße sollte im Falle einer möglichen Öffnung für 
Durchgangsverkehr und einer eventuellen Erweiterung des ÖPNV-Angebots durch 
Busse, eine Erweiterung des Straßenquerschnitts in Erwägung gezogen werden, um 
auch im betreffenden Kurvenbereich Begegnungsverkehr sicher zu ermöglichen. 
 
BV: Ist bereits berücksichtigt 
Begründung: 
Es wird für die Anregung der Erweiterung des Straßenquerschnitts davon ausgegangen, 
dass der Abschnitt unmittelbar nördlich des Plangebietes und rückwärtig der Bebauung 
am Südende des Radefelder Wegs gemeint ist. Es könnte dabei als Anregung der Erwei-
terung der Festsetzung der Verkehrsfläche in diesem Bereich verstanden werden. 
In dem o.g. Abschnitt ist die Bahnstraße im Kurvenbereich derzeit ca. 5,5 m breit. So-
weit dies unter den örtlichen Verhältnissen möglich ist – derzeit ist v.a. keine unmittel-
bar angrenzende Bebauung vorhanden –, könnte, wie bereits in der zum Bebauungsplan 
erfolgten Verkehrsuntersuchung skizziert, eine Verbreiterung nach Westen/Nordwesten 
-  
18 von 163 in Zusammenstellung
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“  Seite 11 von 24 
17.01.2023 
Lfd. 
Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
berück-
sichtigt 
J N 
in Frage kommen. Aus aktueller Sicht wird eine Verbreiterung jedoch nicht als zwin-
gend notwendig gesehen. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass eine zukünftige Nut-
zung der Straßen durch Omnibusse nicht gesichert ist und es zudem alternative Lö-
sungsmöglichkeiten gibt. Der Bebauungsplan setzt deshalb nur die Flächen des derzeit 
im kommunalen Eigentum befindlichen Flurstücks der Straße als Verkehrsfläche fest. 
(Hinweis: Die innere Aufteilung der Verkehrsfläche in Fahrbahn, Gehweg usw. ist im 
Übrigen nicht im Bebauungsplan regelbar.)  
Sollte im tatsächlichen Bedarfsfall und aufgrund einer entsprechend konkreten Planung, 
eine Verbreiterung zu einem späteren Zeitpunkt ins Auge gefasst werden, so ist dies un-
abhängig von diesem Bebauungsplan möglich bzw. sind die ggf. erforderlichen Ände-
rungen der Grundstücksverhältnisse (v.a. Flächenerwerb entlang des Straßenflurstücks) 
ohnehin separat zu lösen. 
I-5.  Eigenbetrieb Stadtreinigung Leipzig 
Stellungnahme vom 24.02.2022 
Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Der Eigenbetrieb stimmt dem Bebauungsplan bei Berücksichtigung bestimmter Maßga-
ben zu. Dazu wird ausgeführt: 
Gemäß Ratsbeschluss vom 19.05.2021 zur Vorlage VII-DS-02246 „Grundsatzbeschluss 
zur Einführung von Unterflursystemen in der Stadt Leipzig“ sollen alle Bebauungs-
pläne im Planverfahren als notwendige Grundlage für die weitere Verfolgung des The-
mas geprüft werden. […] Der Bebauungsplan enthält dazu keine Angaben. […] 
Laut Begründung zum Bebauungsplan sollen im städtebaulichen Vertrag Regelungen zu 
Befahrungsmöglichkeiten des Quartiersinneren aus Gründen kommunaler Pflichten er-
folgen. Der Eigenbetrieb fordert eine frühzeitige Beteiligung. 
 
BV: Ist bereits berücksichtigt 
Begründung: 
Der Ratsbeschluss sieht die Prüfung der Anwendung von Unterflursystemen für Ge-
biete, in denen eine Bauleitplanung erfolgt, vor. Die Untersuchung der Anwendungs-
möglichkeiten hat im V orfeld stattgefunden. Es wurden während des Planverfahrens 
mehrere Beratungen zwischen V orhabenträger und Stadtreinigung mit dem Ergebnis ge-
führt, dass die vorhandenen Bedenken nicht ausgeräumt werden konnten. Der V orha-
benträger führt dazu an, dass für einen solchen unterirdischen Müllstandplatz eine rela-
tiv große Fläche benötigt wird, die er angesichts der weiteren Anforderungen an die 
Freiflächenentwicklung nicht bereitstellen könne. Weiterhin wurde als Beweggrund 
festgehalten, dass aufgrund der Größe des Wohngebietes und der Vielzahl der Gebäude 
zentrale Müllplätze nicht praktikabel wären, da die Bewohner dann große Strecken zur 
Müllentsorgung überwinden müssten. Es besteht deshalb die Sorge, dass ein solches 
System durch die Anwohnerschaft nicht akzeptiert würde. Deshalb wurde sich für de-
zentrale Sammelstellen in herkömmlicher Ausführung entschieden. In diesem Plange-
biet sollen daher keine Unterflursysteme zur Anwendung kommen.   
Der Eigenbetrieb ist zum Bebauungsplanverfahren, aber im Weiteren auch zur Erschlie-
ßungsplanung, respektive zur Abstimmung zum städtebaulichen Vertrag durch die 
Stadtverwaltung, beteiligt worden. Die Anforderungen der Stadtreinigung haben inso-
fern entsprechend Eingang gefunden.  
Ergänzend ist anzumerken: Ein Befahren des Quartiersinneren mit Entsorgungsfahrzeu-
gen ist zudem inzwischen nicht mehr vorgesehen. Die Bereitstellung der Behälter zur 
Abholung erfolgt durch einen beauftragten Dienstleister an dafür eingerichteten Sam-
melplätzen an der äußeren Erschließung. Entsprechende Regelungen wurden im städte-
baulichen Vertrag bzw. zwischen V orhabenträger und Stadtreinigung getroffen. Die Be-
gründung zum Bebauungsplan wird dementsprechend aktualisiert. 
-  
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Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“  Seite 12 von 24 
17.01.2023 
Lfd. 
Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
berück-
sichtigt 
J N 
I-6.  Stadt Schkeuditz 
Stellungnahme vom 31.01.2022 
Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Es wird ausdrücklich auf die Hinweise und Anmerkungen aus der Stellungnahme der 
Stadt Schkeuditz vom 29.01.2019 (gemeint ist aber wohl der 09.01.2019) zum V orent-
wurf des Bebauungsplans verwiesen. Dieser Stellungnahme ist zu entnehmen:  
Im Zuge der weiteren Planung ist sicherzustellen, dass durch den geplanten Einzelhan-
del die im Einzelhandels- und Zentrenkonzept Schkeuditz 2018 ausgewiesene Nahver-
sorgungslage in der Modelwitzer Straße und das Nahversorgungszentrum in der Paetz-
straße gemäß § 34 Abs. 3 BauGB nicht beeinträchtigt werden. Eine enge interkommu-
nale Abstimmung wäre sinnvoll und notwendig. 
 
BV: Ist bereits berücksichtigt 
Begründung: 
Die benannten Standorte in Schkeuditz befinden sich 2 bzw. gut 3 Kilometer Luftlinie 
vom hier gegenständlichen Plangebiet entfernt. Mit der für eine Entwicklung als Nah-
versorgungsstandort an der Halleschen Straße zur Verfügung stehenden Grundstücksflä-
che und der festgesetzten Verkaufsflächenzahl ergibt sich eine Verkaufsfläche (VKF) 
von ca. 800 m² (vgl. Kap. 10.1.2 der Begründung zum Bebauungsplan). In der Ortslage 
Lützschena (ohne Stahmeln) lebten entsprechend der Daten des Einwohnerregisters 
zum 31.12.2020 insgesamt rd. 2.800 EW mit Hauptwohnsitz. Durch das Neubauvorha-
ben ergibt sich ferner ein zusätzliches Einwohner/-innenpotenzial von mindestens 730 
EW (laut Projektentwicklung werden zwischen 350 und 550 Wohneinheiten angestrebt). 
In Anbetracht der durchschnittlichen Kaufkraft je Einwohner/-in für das Sortiment Nah-
rungs- und Genussmittel (Bezugsjahr 2021; IFH Köln) ergibt sich somit in der Summe 
ein endogenes Kaufkraftpotenzial von mindestens rd. 8,8 Mio. Euro p.a. für das Nah-
einzugsgebiet des konzipierten Lebensmittelmarktes. Legt man die aktuellen durch-
schnittlichen Flächenproduktivitäten der im Marktgebiet Leipzig tätigen Lebensmittel-
ketten zugrunde, ist für einen Nahversorger mit 800 m² VKF eine Spanne der Umsatzer-
wartung von mindestens 3,23 Mio. Euro p.a. (bei durchschnittlicher Flächenproduktivi-
tät i.H.v. 4.040 Euro je m²) bis zu 7,66 Mio. Euro p.a. (bei durchschnittlicher Flächen-
produktivität i.H.v. 9.570 Euro je m²) anzusetzen (Datenquelle: Hahn Retail Real Estate 
Report 2021/2022). 
Die moderate Dimensionierung des V orhabens mit 800 m² Verkaufsfläche dient einer 
vorrangigen Ausrichtung des Marktes auf den (fußläufigen) Nahbereich, der in Anbe-
tracht der oben berechneten endogenen Potenziale der Ortslage (Mantelbevölkerung, 
Kaufkraft) bereits aus sich heraus eine absatzwirtschaftlich tragfähige Ausgestaltung ei-
nes Lebensmittelmarktes ermöglicht. Die überwiegende Ausrichtung des Marktes auf 
den Ortsteil folgt dabei auch den konzeptionellen Aussagen des Stadtentwicklungsplans 
(STEP) Zentren 2016. Darüber hinaus werden die zulässigen Hauptsortimente auf die 
nahversorgungsrelevanten Sortimente gemäß der Leipziger Sortimentsliste 2014 be-
schränkt. Eine Beeinträchtigung oder gar Gefährdung der aufgeführten Standorte ver-
gleichbarer Größe in der Stadt Schkeuditz kann damit ausgeschlossen werden.  
Die interkommunale Abstimmung zwischen den Städten findet regelmäßig durch den 
fachlichen Austausch zu verschiedenen stadtplanerischen Themen statt. Dies schließt 
auch Fragen des Einzelhandels ein. Die im Rahmen dieses Bauleitplanverfahrens er-
folgte Beteiligung ist dabei ein Baustein dessen. 
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Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“  Seite 13 von 24 
17.01.2023 
II. Öffentlichkeit 
 
Hinweis: 
Im Folgenden ist aus Datenschutzgründen anstelle des Namens und der Anschrift jeweils eine Num mer angegeben. 
Anhand dieser Nummer sind der Name und die Anschrift  aus der Namens- und Adressenliste zu ersehen, die der Vorlage 
– aus Datenschutzgründen nicht zur Veröffentlichung freigegeben! – beigefügt ist. 
 
Lfd. 
Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
berück-
sichtigt 
J N 
II-1.  Stellungnahme vom 21.02.2022 
 
Ein Umweltverband findet bei der Planung grundsätzlich zahlreiche gute Ideen bezüg-
lich Klimafreundlichkeit, grünem Wohnquartier und Wohnqualität. Dennoch teilt er mit, 
dass das V orhaben in der aktuellen Fassung abgelehnt werde. Begründet wird dies an-
hand der nachfolgend einzeln aufgeführten Punkte: 
  
II-1.1  Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Es wird begrüßt, dass die Anwohnerstellplätze in Tiefgaragen untergebracht werden; 
kritisiert wird die Anzahl der Stellplätze (1 Stellplatz je Wohneinheit). Dies ist bei der 
guten ÖPNV-Anbindung nicht erforderlich und steht im Widerspruch zu den Klima- und 
Mobilitätszielen der Stadt Leipzig. Es ist ein nachhaltiges Mobilitätskonzept zu erstellen 
und dabei die Richtwerte der Stellplatzsatzung [0,5 bis 0,7 Stellplätze je Wohnung in 
Abhängigkeit der Größe] als Höchstmaß und hinsichtlich der Fahrradstellplätze, E-La-
desäulen und Car-Sharing-Stellplätze als Mindestmaß anzustreben.  
 
BV: Ist bereits berücksichtigt 
Begründung: 
Hinsichtlich der KFZ-Stellplätze, Fahrradabstellplätze und E-Ladesäulen – oder wie es 
die Stellplatzsatzung genauer formuliert: der baulichen V orbereitung eines ausreichen-
den Elektroanschlusses, damit bei Bedarf eine Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge 
installiert werden kann – sind keine Festsetzungen getroffen. Damit gelten die Regelun-
gen der Stellplatzsatzung in der zum Zeitpunkt der Genehmigung eines V orhabens gel-
tenden Fassung der Stellplatzsatzung unmittelbar. Dies dürfte für die Fahrradabstell-
plätze und Lademöglichkeiten der Intention der Stellungnahme entsprechen.  
Die Stellplatzsatzung regelt zudem nur die von der Verwaltungsvorschrift abweichen-
den Richtzahlen für den Bedarf an Kfz-Stellplätzen. Eine Begrenzung im Sinne eines 
Verbots, weitere Stellplätze als die sogenannten notwendigen Stellplätze zu schaffen, 
also die Plätze, die verpflichtend geschaffen werden müssen, ist damit jedoch nicht ver-
bunden. Es soll aber auch nicht auf anderem Wege erfolgen. Mit der Verpflichtung die 
Stellplätze „unter die Erde zu bringen“, wie im Entwurf des Bebauungsplans bereits 
enthalten, wird dem städtebaulichen Ziel eines autoarmen Quartiers ausreichend ent-
sprochen. 
Zwischenzeitlich wurde, wie in der Stellungnahme gefordert, ein Mobilitätskonzept für 
den Bebauungsplan erstellt. Darin wurde unter anderem die verkehrs- und mobilitäts-
technische Ist-Situation im Umfeld des Plangebietes analysiert. Die Ergebnisse der Un-
tersuchung führen zur Empfehlung, ca. einen Stellplatz je Wohneinheit zur Verfügung 
zu stellen, da die Stellplatzauslastung in den angrenzenden Wohnlagen insbesondere 
nachts abschnittsweise bereits sehr hoch ist. Obschon das vorliegende Mobilitätskon-
zept einige Maßnahmen im Sinne der Veränderung des Mobilitätsverhaltens vorschlägt, 
welche auch weiter geprüft und soweit möglich umgesetzt werden sollen (z.B. Taktver-
dichtung Tram, Radabstellanlagen an S-Bahn-Haltestelle, Car-Sharing-Stellplätze, 
Bike-Sharing, ggf. Busanbindung u.a.) wird im Sinne einer gerechten Abwägung aller 
Belange unter- und gegeneinander der gutachterlichen Empfehlung gefolgt und ca. ein 
Stellplatz je Wohneinheit ermöglicht (nicht festgesetzt), auch um eine Konfliktsituation 
hinsichtlich des Abstellens von Kfz im öffentlichen Verkehrsraum auf Grund fehlender 
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21 von 163 in Zusammenstellung
Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“  Seite 14 von 24 
17.01.2023 
Lfd. 
Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
berück-
sichtigt 
J N 
privater Stellplätze zu vermeiden.    
Für Car-Sharing-Stellplätze enthält die Stellplatzsatzung keine Regelung bezüglich ei-
ner Mindestzahl. Für ein entsprechendes Angebot sollen Stellplätze am nordwestlichen 
Eingang zum Plangebiet entstehen. Dazu werden im städtebaulichen Vertrag Vereinba-
rungen zwischen dem V orhabenträger und der Stadt getroffen. 
II-1.2  Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Stellplätze, Zufahrten und Wege sowie Feuerwehraufstellflächen sollen mit Rasengitter-
steinen angelegt werden. Diese sollen mit geeigneten, ökologisch wirksamen Saatmi-
schungen eingesät werden. Es empfiehlt sich eine Saatmischung mit trockenresistenten, 
kleinwüchsigen und blütenreichen Pflanzenarten.  
 
BV: Ist bereits berücksichtigt 
Begründung: 
Zur Ausführung von Stellplätzen, Wegen und Feuerwehraufstellflächen ist bereits eine 
Festsetzung im Bebauungsplan enthalten. Diese fordert, dass die Befestigungen solcher 
Flächen so auszuführen sind, dass das anfallende Niederschlagswasser weitestgehend 
innerhalb dieser Flächen oder an deren Rand versickern kann. Damit kann je nach den 
speziellen sonstigen Nutzungsanforderungen (v.a. der Art und Häufigkeit des Bege-
hens/Befahrens), die geeignete Ausführung zur Anwendung kommen. Bei Stellplätzen 
werden dies beispielsweise die angeregten Rasengittersteine einschließlich entsprechen-
der Einsaat sein. Für Feuerwehraufstellflächen ist hingegen häufig Schotterrasen das 
Mittel der Wahl, weil sie nur selten befahren werden und so einen durchgängigeren 
Grünbewuchs erlauben und sich optisch aber auch hinsichtlich der Versickerungsmög-
lichkeiten eine gleichmäßigere Wirkung ergibt. 
Die Anregungen zur Ansaat werden in die Begründung zum Bebauungsplan als Emp-
fehlungen zur Umsetzung aufgenommen.  
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II-1.3  Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Die geplante Anzahl an Stellplätzen (20 – 27) für den Nahversorger erscheint zu hoch. 
In Anbetracht der Zweckbestimmung für eine quartiersnahe Versorgungseinrichtung ist 
der Einzugsbereich begrenzt. […] Das rechts neben dem Nahversorger geplante Park-
haus ist daher überdimensioniert. 
 
BV: Ist bereits berücksichtigt 
Begründung: 
Der Bebauungsplan regelt in dem sonstigen Sondergebiet zur Verbesserung der Nahver-
sorgung die Zulässigkeit des Einzelhandels, v.a. der Verkaufsfläche und der zulässigen 
Sortimente. Festsetzungen zur Errichtung eines Parkhauses werden nicht getroffen. 
Gleichwohl wird es später eine gewisse Anzahl Stellplätze geben müssen. 
Die Darstellung, die das grundsätzliche Erschließungskonzept für das Plangebiet ver-
deutlichen soll (Abb. 4 der Begründung zum Bebauungsplan), meint ein in den Nahver-
sorgungsmarkt integriertes Parkhaus. Ein selbständiges Parkhaus ist an dieser Stelle 
nach den Festsetzungen des B-Plans nicht möglich. Das städtische Grundstück soll im 
Anschluss an eine Konzeptvergabe durch einen privaten Investor entwickelt werden. Es 
sind daher jetzt noch keine genaueren Ausführungen für die Unterbringung der Stell-
plätze möglich. Der Konzeptvergabe soll nicht durch zu detaillierte Festsetzungen vor-
gegriffen werden. Der Bebauungsplan gibt deshalb nur einen grundsätzlichen Rahmen 
für diese Fläche vor. Weitere Rahmenbedingungen für die einzureichenden Konzepte 
können und sollen im Zuge der Konzeptvergabe durch die Stadt bestimmt werden.  
Die in der Begründung zum Bebauungsplan angeführten Zahlen für die voraussichtlich 
notwendigen Stellplätze sind anhand der erwarteten Verkaufsfläche abgeschätzt wor-
den. Die tatsächliche Zahl und deren Unterbringungsform hängt vom sich erfolgreich 
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Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“  Seite 15 von 24 
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Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
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durchsetzenden Konzept/dem zur Realisierung kommenden Vorhaben ab. 
II-1.4  Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Für die Vereinbarung in einem städtebaulichen Vertrag wird gefordert, dass die Stadt 
Leipzig sorgt für: 
 die Tram-Verbindung der Linie 11 im 10-min-Takt, 
 die Einrichtung eines Radweges auf der Bahnstraße zum S-Bahnhof Lützschena so-
wie am S-Bahnhof für ein Park & Ride-Angebot (Fahrradhaus und/oder Fahrradbo-
xen) und 
 die Errichtung eines Radweges entlang der Halleschen Str., Radverkehrsanbindung 
in die City. 
 
BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens 
Begründung: 
Ein städtebaulicher Vertrag erfolgt i.d.R. zwischen der Gemeinde und dem V orhabenträ-
ger. Gegenstand eines solchen Vertrages sind regelmäßig die durch das V orhaben unmit-
telbar ausgelösten Erfordernisse, wie die Schaffung oder Ergänzung von Einrichtungen 
der Infrastruktur, z.B. Straßen, Kindertagesstättenplätze usw. Der Umfang ist dabei im-
mer durch die Frage der Angemessenheit begrenzt. Sprich: Was nicht durch das V orha-
ben des V orhabenträgers über das V orhandene hinaus ausgelöst wird oder zumindest 
mittelbar damit im Zusammenhang steht, kann nicht seitens der Gemeinde vom V orha-
benträger verlangt werden und so auch nicht im Vertrag Eingang finden. Andererseits 
sind die Leistungen der Gemeinde in solchen Verträgen ihrerseits auch immer auf das 
gegenständliche V orhaben bezogen. Grundsätzliche, also allgemeine Maßnahmen der 
(Stadt-)Entwicklung werden daher nicht Bestandteil der Vereinbarung zwischen den 
Vertragspartner/-innen. Die nachvollziehbar angeregten Sachverhalte aus der Stellung-
nahme können daher nicht Gegenstand des abzuschließenden städtebaulichen Vertrages 
werden. 
 
Gleichwohl wird sich die Stadt bemühen, die angeregten Verbesserungen auf den Weg 
zu bringen bzw. diese unterstützen. Mit der Realisierung der neuen Wendeschleife im 
Bereich Hänichen durch die Leipziger Verkehrsbetriebe wird die Einführung des 10-Mi-
nuten-Taktes für die Linie 11 bis zur Stadtgrenze voraussichtlich in 2024 erreichbar. 
Der weitere Ausbau der Attraktivität der Nutzung des S-Bahn-Halts in Lützschena ist 
darüber hinaus auch bereits bei anderen Beteiligten, wie etwa dem MDV , in den Fokus 
getreten und wird weiterverfolgt werden. Zudem ist davon auszugehen, dass mit der 
Umsetzung des Radverkehrsentwicklungsplans und der Mobilitätsstrategie durch die 
Stadt Leipzig die Einordnung von richtlinienkonformen Radverkehrsanlagen im Zuge 
der Halleschen Straße erfolgen wird.  
 - 
II-1.5  Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Es wird im B-Plan davon ausgegangen, dass das gesamte Regenwasser im Gebiet versi-
ckern kann. Angesichts der Prognosen für den Klimawandel […] ist jedoch die Anlage 
von Zisternenanlagen zur Speicherung und Nutzung nicht versickerbaren Regenwassers 
für die Bewässerung der Grünflächen im B-Plan zu beauflagen. Die Anlagen können 
unterirdisch oder auf Dächern installiert werden.  
 
BV: Ist bereits berücksichtigt 
Begründung: 
Im Erschließungskonzept wurden im Abschnitt zum Niederschlagswasser entspre-
chende Empfehlungen zur Speicherung schon ausgesprochen. Für eine Festsetzung im 
Bebauungsplan mit dem Inhalt der Verpflichtung zur Errichtung solcher Anlagen steht 
jedoch keine Rechtsgrundlage im Bauplanungsrecht zur Verfügung. Eine Festsetzung, 
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Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“  Seite 16 von 24 
17.01.2023 
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Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
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wie die angeregte, kann daher nicht getroffen werden.  
II-1.6  Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Es ist wünschenswert, dass die Begrünung von Gebäudeflächen und der Einbau solar-
energetischer Anlagen in komplementärer Weise erfolgt, um das gesamte Dach- und 
Fassadenflächenpotential eines Gebäudes zu nutzen. 
 
BV: Ist bereits berücksichtigt 
Begründung: 
Der Bebauungsplan verpflichtet zur Herstellung von Gründächern auf Flachdächern neu 
zu errichtender Gebäude. Gleichzeitig enthält er in den „Örtlichen Bauvorschriften“ Re-
gelungen zur Einordnung von Solaranlagen. Mit der Festsetzung, dass bei einer flächi-
gen Dachbegrünung die Solarmodule aufzuständern sind, schafft er rechtlich die Mög-
lichkeit, gleichzeitig Dachbegrünung und Solarenergie zu realisieren. Beide Nutzungen 
sind planungsrechtlich zulässig. 
Im zwischenzeitlich erstellten Energiekonzept zum Bebauungsplan wurde der energeti-
sche Nutzen von Solaranlagen auf den Dächern tiefergehend untersucht und herausge-
stellt, welche Gebäude für diese Form der dezentralen Stromerzeugung in Frage kom-
men. Um die geltenden Anforderungen an das Klimaschutzsofortmaßnahmenprogramm 
der Stadt Leipzig erfüllen zu können, wird eine Installation und Nutzung von Solaranla-
gen auf Dächern aller V oraussicht nach erforderlich. Die dazugehörige Verpflichtung ist 
im städtebaulichen Vertrag geregelt. 
Für die Fassaden sind Solaranlagen ausgeschlossen. Zu begründen ist dies mit dem be-
trächtlichen Anteil an Bestandsgebäuden, die dem Denkmalschutz unterliegen sowie 
dem damit gegebenen Umgebungsschutz und den damit verbundenen baugestalteri-
schen Anforderungen an das Erscheinungsbild. Dies betrifft v.a. die Neubauten. Einer 
Fassadenbegrünung hingegen stehen die Regelungen des Bebauungsplanes ausdrück-
lich nicht entgegen.  
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II-1.7  Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Zur textlichen Festsetzung Nr. 1.1.5 wird angemerkt: Die Solaranlagen auf Flachdä-
chern sollten einen Neigungswinkel von 15-20 Grad aufweisen (nicht nur 10 Grad, wie 
aktuell geplant). Bei einem Winkel unter 15 Grad kann Regen etwaige Verunreinigun-
gen von Modulen nicht vollständig entfernen. 
 
BV: Ist bereits berücksichtigt 
Begründung: 
Hintergrund der Festsetzung ist gerade die weitere Öffnung der Nutzungsmöglichkeiten 
für Solaranlagen. Die Regelung ist insofern missverständlich formuliert, als dass sie 
suggeriert, das die festgesetzten 10 Grad für die Neigung der Module von Solaranlagen 
gelten würden. Dem ist nicht so; die 10 Grad sind praktisch eine Wiederholung der 
Festsetzung zur Dachneigung, die bei Flachdächern eine solche bis 10 Grad zulässt 
(vgl. Festsetzung in Teil A: Planzeichnung einschließlich der Planzeichenerklärung). 
Um die Möglichkeiten der solaren Ausbeute nicht zu beschränkten wird im gesamten 
Plan für Solaranlagen eine diesbezügliche Regelung nicht getroffenen. Die missver-
ständliche Formulierung wird zum Satzungsbeschluss redaktionell geändert zu: 
Abweichend zu Nr. 1.1.2 b) sind Solaranlagen als eigenständige Hauptnut-
zung allgemein zulässig, wenn diese auf Flachdächern angebracht werden. 
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II-1.8  Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Alle Roßkastanien (Bäume Nr. 5, 6, 7, 132 – 143) sollen zum Erhalt festgesetzt werden. 
Die Bäume sind gem. § 30 BNatSchG in Verbindung mit § 21 Sächsisches Naturschutz-
gesetz (SächsNatSchG) als Biotop geschützt (Typ „Höhlenreiche Altholzinseln“, Reg.-
Nr. 82032.I BNatSchG) und unterliegen dem Zerstörungs- und Beeinträchtigungsverbot 
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Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“  Seite 17 von 24 
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Lfd. 
Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
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[…] Eine geplante „Befreiung von den Verboten nach § 30 Abs. 2 BNatSchG gemäß § 
67 BNatSchG i.V .m. § 39 SächsNatSchG“ zum Zweck der Überplanung wird abgelehnt. 
 
BV: Ist bereits berücksichtigt 
Begründung: 
Die Rosskastanien mit den Nummern 5 bis 7 sowie 132 bis 134 und 137 bis 140 der 
Baumbestandskartierung befinden sich innerhalb einer als „mit Bindungen für Bepflan-
zungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzun-
gen“ festgesetzten Fläche. Die Festsetzung entspricht damit der Forderung aus der Stel-
lungnahme. Darüber hinaus ist die nachrichtliche Übernahme als Biotop mit „B“ aus 
der Planzeichnung ablesbar.  
Die Kastanien mit den Nrn. 135, 136 und 141 bis 143 liegen nicht innerhalb dieser Flä-
che. Sie befinden sich außerhalb der o.g. festgesetzten Fläche in der überbaubaren 
Grundstücksfläche des Sondergebiets. Um dem Grundstück eine Entwicklungsperspek-
tive zu eröffnen, wird ausgehend von der Halleschen Straße eine Ausdehnung der Flä-
che in Nord-Süd-Richtung von 20 m festgesetzt. Die überbaubare Grundstücksfläche 
darf hier für eine Bebauung bis an die Baugrenze ausgenutzt werden – sie muss es aber 
nicht. Die Bäume könnten deshalb, müssen aber nicht zwingend, zur Disposition ste-
hen. Die vorgesehene Konzeptvergabe zur Entwicklung des Grundstücks wird dazu Er-
gebnisse liefern. In Abwägung zwischen den Belangen des Baum-/Biotopschutzes und 
denen der Sicherung der Nahversorgung im Ortsteil nebst der wirtschaftlich tragbaren 
Entwicklung und sinnvollen Ausnutzung des Grundstücks werden deshalb hier die Fest-
setzungen so getroffen, dass die Möglichkeit des Erhalts, wie auch die des (auszuglei-
chenden) Verlusts der nachfolgenden Planung überlassen wird. So soll das optimale Er-
gebnis für den Standort über eine breitere Auseinandersetzung mit mehreren Entwick-
lungsoptionen aufgrund der Konzeptideen erreicht werden. 
 
Auch wenn das V orgehen seitens des Stellungnehmers abgelehnt wird, führt dies nicht 
zu einem geänderten V orgehen oder einer anderen behördlichen Entscheidung.  
Nach § 30 Abs. 4 BNatSchG kann, wenn die Aufstellung des Bebauungsplanes zu 
Handlungen im Sinne des Absatzes 2 führt (Zerstörung oder sonstige erhebliche Beein-
trächtigung), auf Antrag der Gemeinde über eine erforderliche Ausnahme oder Befrei-
ung von den Verboten des Absatzes 2 vor der Aufstellung des Bebauungsplans entschie-
den werden. Ein Antrag auf Inaussichtstellung einer Befreiung nach § 30 Abs. 4 
BNatSchG bzw. § 67 BNatSchG ist, um die naturschutzrechtlichen V orgaben mit einer 
künftigen Nutzung des betroffenen Grundstückes miteinander in Einklang zu bringen, 
seitens des Stadtplanungsamtes bei der unteren Naturschutzbehörde gestellt worden. 
Mit Schreiben vom 28. Januar 2021 wurde eine Befreiung gemäß § 67 BNatSchG in 
Aussicht gestellt. Der behördlichen Entscheidung waren eingehende Prüfungen voran-
gestellt worden, u.a. sind Maßnahmen geprüft worden, um die Flächeninanspruch-
nahme im Sinne des geschützten Biotopes zu mindern. Näheres siehe auch v.a. Kap. 
7.3.5.1 der Begründung zum Bebauungsplan.  
Im Übrigen kommt der Artenschutz unmittelbar erst auf der V ollzugebene zum Tragen. 
Für den Bebauungsplan ist maßgeblich, dass ihm keine dauerhaften V ollzughindernisse 
entgegenstehen und auf einer der nachfolgenden Ebenen, hier dem V ollzug, die Lösbar-
keit der entsprechenden Sachverhalte möglich ist. Dies ist hier - auch durch die Inaus-
sichtstellung - gegeben. Bei einem tatsächlichen Eingriff in den Baumbestand sind dann 
weitere Entscheidungen bzw. Maßnahmen (etwa die Sicherung der Funktion vorhande-
ner Baumhöhlen über sog. Totholzpyramiden) zu treffen. 
II-1.9  Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Der B-Plan von 1996 (Nr. E-75) dient nach wie vor als Grundlage für den vorgelegten 
B-Plan, sollte aber an heutige Verhältnisse (Klima-, Artennotstand) angepasst werden. 
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Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“  Seite 18 von 24 
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Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
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Der vorgelegte B-Plan wird nur mit der alten Planung verglichen, wodurch kein Kom-
pensationsbedarf entsteht, sondern sogar ein „Aufwertungspotential“ von 281.557 
Punkten, trotz V ersiegelung und der bescheinigten erheblichen Umweltauswirkungen. 
 
BV: Wird nicht berücksichtigt 
Begründung: 
Sofern die Stellungnahme dergestalt verstanden werden soll, dass der bestehende Be-
bauungsplan Nr. E-75 nur hinsichtlich der genannten Sachverhalte geändert und ansons-
ten belassen bleiben soll, ist diese Forderung abzulehnen. Begründen lässt sich dies ei-
nerseits, weil einige Eckpfeiler des damaligen Konzeptes, wie etwa die städtebauliche 
Struktur nebst Nutzungskanon und die V orbehaltsfläche der Straßenbahn im südlichen 
Bereich, heute so nicht mehr zur Umsetzung gelangen sollen und andererseits, weil sich 
gleichzeitig die gestalterischen V orstellungen eines nachhaltig attraktiven Stadtquartiers 
erheblich gewandelt haben. 
Der rechtskräftige Plan ist jedoch zwingend als Vergleichsbasis zu der neuen Planung 
heranzuziehen, da er die derzeit gültige planuntrechtliche Grundlage für das Gebiet dar-
stellt. Es war insofern zu prüfen, ob mit dem neuen Bebauungsplan ein über den rechts-
kräftigen Bebauungsplan hinausgehender Eingriff begründet wird. Dass dabei ein posi-
tiver Saldo in der Bilanz entsteht, ist primär mit dem geringeren Versiegelungsgrad und 
den grünordnerischen Maßnahmen als Ausgleich für die vorgesehenen Eingriffe be-
gründet. 
Näheres speziell zur Eingriffsregelung siehe dem Kap. 7.3.5.5 der Begründung zum Be-
bauungsplan und zu den Details der Eingriff-Ausgleich-Bilanzierung siehe der Gegen-
überstellung in Anhang IV der Begründung. 
Die erkannten erheblichen Umweltauswirkungen auf verschiedene Belange können je-
doch letztlich ausgeglichen werden. Näheres siehe der Kap. 7.4.6 sowie 7.4.7 und 7.5 
der Begründung zum Bebauungsplan. 
II-1.10  Inhalt der Stellungnahme: 
Neben den getroffenen Festsetzungen zur Dachbegrünung sind mindestens 50 % aller 
fensterlosen Fassaden zu begrünen. 
 
BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens 
Begründung: 
Die vorgetragene Forderung zielt auf die Realisierung der Planung. Einer Begrünung 
der Fassaden, wie sie gefordert wird, stehen die Festsetzungen des Bebauungsplans 
nicht entgegen. 
 - 
II-1.11  Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Zur Verbesserung des Nahrungsangebots für Insekten sollen offene Flächen nicht mit 
monotonen Rasenflächen beplant, sondern mit einheimischen Saatgutmischungen auf-
gewertet werden, die sich an der zuvor da gewesenen Ruderalvegetation orientiert.  
 
BV: Ist bereits berücksichtigt 
Begründung: 
Für die mit M1 und M2 in der Planzeichnung bezeichneten Flächen ist eine entspre-
chende Regelung zur – zumindest anteiligen – Herstellung als Blühwiese aus Saatgut 
gebietsheimischer Herkunft in den textlichen Festsetzungen getroffen.  
Insbesondere für die unmittelbar der Wohnbebauung als Freiflächen zugeordneten Be-
reiche (nicht überbaubare Grundstücksflächen) soll eine solche Verpflichtung nicht er-
folgen. Dies würde ansonsten eine gewisse Nutzungskonkurrenz zwischen der Erholung 
als wohnungsnahem Freiraum für die Bewohnerinnen und Bewohner und dem Arten-
schutz auslösen.  
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Nr. 
Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
berück-
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J N 
Gleichwohl kann eine solche Begrünung trotzdem umgesetzt werden. Die entspre-
chende Empfehlungen wird zur weiteren Berücksichtigung an den V orhabenträger wei-
tergeben. 
II-1.12  Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Wir empfehlen die extensive Pflege durch eine zweischürige Mahd. Diese sollte, wo im-
mer möglich, als hälftige oder Streifenmahd erfolgen, welcher eine Zweitmahd nach Er-
reichen der Vollblüte der Erstmahdfläche folgt. 
 
BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens 
Begründung: 
Die Anregungen betreffen die Pflege der entstehenden Flächen. Die Empfehlungen und 
Hinweise werden zur weiteren Berücksichtigung an den V orhabenträger weitergeben. 
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II-1.13  Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Altbäume sind als wichtige Habitate zu erhalten. Im weiteren Verlauf der Stellung-
nahme werden verschiedene Bäume aus der Baumkartierung einzeln aufgezählt, die 
zum Erhalt festgesetzt werden sollen. Dies wird dergestalt begründet, dass ihre Stand-
orte nicht durch andere, ihrem Erhalt entgegenstehende, Nutzungen überplant sind. Z.T. 
wird darauf hingewiesen, dass die benannten Bäume der Leipziger Baumschutzsatzung 
unterfallen würden. 
Ferner wird angeregt, für bestimmte Bäume, die in einem schlechten Zustand sind, 
durch baumpflegerische Maßnahmen die Verkehrssicherheit wiederherzustellen und da-
mit deren Erhalt zu erreichen. 
 
BV: Wird nicht berücksichtigt 
Begründung: 
§ 9 Abs. 1 Nr. 25 b) BauGB ermöglicht Grünerhaltungs-Festsetzungen ausschließlich 
aus städtebaulichen Gründen. Dazu gehört gemäß § 1 Abs. 5 BauGB auch der Umwelt-
schutz. Die Abgrenzung gegenüber naturschutzrechtlichen oder gestalterischen Gründen 
ohne bodenrechtlichen Bezug ist jedoch nicht immer eindeutig. Legitime Ziele der Fest-
setzung von Erhaltungsbindungen sind z.B. die Sicherung der städtebaulichen Prägung 
von Baugebieten durch Bäume und Gehölze, die Gestaltung des Ortsbildes, die Struktu-
rierung und Abschirmung von Baugebieten sowie die Gestaltung von Übergängen zwi-
schen Siedlung und Landschaft. Ausschließlich naturschutzbezogene Gründe wie die 
Erhaltung einer seltenen Art rechtfertigen hingegen die Festsetzung einer Erhaltungs-
bindung nicht. 
In diesem Bebauungsplan sind und können deshalb nur insoweit Erhaltungsfestsetzun-
gen enthalten, wie eine entsprechende städtebauliche Grundlage gegeben ist. So verhält 
es sich v.a. für die vorhandene Gehölzstruktur an der östlichen Plangebietsgrenze aber 
auch die mit M1 und M2 bezeichneten Flächen. Für weitere Teilbereiche bzw. einzelne 
Bäume, wie sie auch in der Stellungnahme aufgeführt wurden, ergibt sich hingegen 
diese städtebauliche Begründung nicht. Der Schutz dieser Bäume ist allerdings über die 
städtische Baumschutzsatzung gegeben, sofern die Bäume von ihr erfasst sind.  
Der Bebauungsplan schafft einen Rahmen - v.a. hinsichtlich der Art der Nutzung, der 
Lage der Bebauung auf dem Baugrundstück und den Dimensionen der Baukörper - in-
nerhalb dessen V orhaben entwickelt werden dürfen. Inwieweit dieser Rahmen ausge-
nutzt wird, ist zum Zeitpunkt der Aufstellung des B-Plans noch weitgehend offen. Da-
mit wird sich erst bei der Planung der Gebäude herausstellen, welche Gehölze erhalten 
werden können und welche nicht. Die inzwischen vorliegende Freiflächenplanung gibt 
eine Orientierung darüber, an welchen Stellen Bäume in größerem Umfang erhalten 
bleiben und in die Planung integriert werden können. Dazu zählen insbesondere die Bö-
 X 
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Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“  Seite 20 von 24 
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Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
berück-
sichtigt 
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schungsbereiche im Übergang zur Kleingartenanlage sowie auf der festgesetzten Grün-
fläche im südöstlichen Teil des Plangebietes. Auf dieser Nord-Süd-Achse kann der 
Baumbestand nahezu vollständig erhalten und durch zusätzliche Anpflanzungen ver-
dichtet werden. Dabei handelt es sich gleichzeitig um die Bereiche mit der größten An-
zahl an vorhandenen Bäumen. In südlicher Fortsetzung befindet sich der Standort der 
künftigen Kita. Dessen überbaubare Grundstücksfläche ist bewusst nicht beschränkt 
worden, um den größtmöglichen Spielraum bei der Anordnung der baulichen Anlagen 
auf dem Grundstück einzuräumen. Im Sinne der allgemeingültigen Ziele der Stadtent-
wicklung wird jedoch ein behutsamer Umgang mit dem Baumbestand auf dieser Fläche 
verfolgt.  
Sofern Bäume und ggf. weitere Gehölze trotz aller Bemühungen der Integration entfal-
len müssen, sind diese, sofern sie der Leipziger Baumschutzsatzung unterfallen, ent-
sprechend der Satzung zu ersetzen. 
Baumpflegerische Maßnahmen sind im städtebaulichen Vertrag enthalten, die Begrün-
dung zum Bebauungsplan wird diesbezüglich ergänzt.  
II-1.14  Inhalt der Stellungnahme: 
Es wird angeregt, die Pflanzung von Weiden vorzusehen, da eine Großzahl an Insekten-
arten (genannt wird die Zahl 213) auf diese spezialisiert sind. 
 
BV: Ist bereits berücksichtigt 
Begründung: 
In der Pflanzempfehlungsliste in Anhang II der Begründung zum Bebauungsplan für die 
Laubbäume ist – neben anderen Arten – die Empfehlung „standortangepasste heimische 
Weiden“ bereits enthalten. 
-  
II-1.15  Inhalt der Stellungnahme: 
Unklarheiten werden gesehen bezüglich der Fläche mit der Bezeichnung M1 und der 
dazugehörigen textlichen Festsetzung, die den Baumerhalt vorschreibt, während nach 
der Baumbestandsliste für die Nrn. 31 bis 34, 36 und 37 die Fällung vorgesehen sei. Es 
wird zugunsten des Erhalts argumentiert, v.a. als Nahrungsquelle für Insekten und auch 
als Ausweichmöglichkeit für den Girlitz dessen benachbarter Lebensraum überplant 
wird. 
 
BV: Wird berücksichtigt 
Begründung: 
Die Bäume 31 und 32 werden durch die Festsetzungen des Bebauungsplans überplant; 
sie befinden sich innerhalb einer privaten Straßenverkehrsfläche und können deshalb 
nicht – auch nicht als Straßenbäume innerhalb dieser Fläche – erhalten werden. Für die 
Bäume mit den Nrn. 33 und 34 sowie 36 und 37 gilt die in der Stellungnahme zitierte 
Festsetzung, da diese in der mit M1 bezeichneten Fläche standen. Sie sind zwischen-
zeitlich jedoch gefällt worden, sodass ein Erhalt nicht mehr möglich ist. Da das unmit-
telbare Umfeld dieser Bäume, wie sich zwischenzeitlich gezeigt hat, versiegelt war, 
konnte der Wurzelraum dieser Bäume bei der Bodenentsiegelung nicht ausreichend ge-
schützt werden. Die Bäume sind nicht in die bisherige Eingriff-Ausgleich-Bilanzierung 
eingeflossen. Sie werden durch Neuanpflanzungen nach Maßgabe der Leipziger Baum-
schutzsatzung auf der Maßnahmenfläche M1 ersetzt, sodass ein potenzieller neuer Le-
bensraum für die angesprochenen Arten entstehen wird.  
X  
II-1.16  Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Der Erhalt der Baumhecke als östliche Grundstücksbegrenzung zu den Kleingärten ist 
zu begrüßen. Die Baumhecke erfüllt eine wichtige Habitatfunktion. Jedoch sollte die 
Breite der Baumhecke nicht auf 8,6 m begrenzt werden, sondern wo immer möglich, in 
ihrer ursprünglichen Breite erhalten bleiben. So ist z.B. im Abschnitt WA2 ausreichend 
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Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“  Seite 21 von 24 
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Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
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Platz zwischen Neubauten und Hecke. 
 
BV: Ist bereits berücksichtigt 
Begründung: 
Die aus Teil A: Planzeichnung abgelesenen 8,6 m stellen an der Stelle der eingetragenen 
Bemaßung einMindestmaß dar. Am nördlichen Ende der Fläche besitzt diese eine Breite 
von ca. 9,8 m. Im südlichen Abschnitt im WA 2 ist die Fläche mit einer Breite von ca. 9 
m festgesetzt. Insgesamt ergibt sich die Dimensionierung der Fläche, die den Erhalt si-
chern soll, ganz wesentlich aus den vorhandenen baulichen Strukturen aus denen sich 
wiederum die Neubebauung im WA 1, WA 2 und im Nordteil des WA 6 in ihrer östli-
chen Ausdehnung ableitet. Ein erforderlicher Abstand zwischen zukünftiger Bebauung 
und Baumhecke, der im WA 2 und WA 6 mit 2,2 m vermaßt ist, kommt noch hinzu. 
Je nach realisierter Bebauung kann die Hecke über den festgesetzten Rahmen hinaus er-
halten werden. Dies soll konkret jedoch der Umsetzung überlassen bleiben. Mit der 
Festsetzung wird nur ein Mindesterhalt gesichert. 
II-1.17  Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Auf Grund der zu erwartenden starken Auswirkungen auf z.T. streng geschützte Tierar-
ten sind alle baulichen Anlagen unter Anwendung der Methode des Animal Aided De-
sign [AAD] zu gestalten. Insbesondere für Fledermäuse, Schrecken, Zauneidechse und 
Zielarten der Avifauna sind Steckbriefe nach der Methode AAD anzulegen und die sich 
daraus ableitenden Maßnahmen zum Lebensraumerhalt festzusetzen. Mit der Erarbei-
tung ist ein qualifiziertes Planungsbüro zu beauftragen. 
 
BV: Ist bereits berücksichtigt 
Begründung: 
Animal-Aided Design ist ein Konzept mit interdisziplinärem Ansatz von Ökologie, Zo-
ologie, Architektur, Landschaftsarchitektur und Planung im Sinne von „tierunterstützen-
der Gestaltung“. Ziel ist es dabei v.a. die Bedürfnisse von Menschen und Tieren zu er-
mitteln, miteinander abzugleichen und in Balance zu bringen.  
Der V orschlag sich dessen zu bedienen ist grundsätzlich zu begrüßen. In Einzelfällen ist 
es in Leipzig bisher bereits zur Anwendung gekommen. 
Auch wenn eine hundertprozentige Umsetzung der Forderung nach Anwendung des 
AAD mit entsprechenden Steckbriefen usw. nicht erfolgt, lässt sich doch festhalten: 
Im artenschutzrechtlichen Fachbeitrag, welcher der Planung zugrunde liegt, sind bereits 
Maßnahmenempfehlungen zur Vermeidung des Eintretens von Verbotstatbeständen 
nach § 44 BNatSchG sowie Maßnahmen zum Ausgleich oder Ersatz aufgeführt. Diese 
sind u.a. aus in diesem Zusammenhang erstellten arten- oder gildekonkreten Steckbrie-
fen abgeleitet worden. Außerdem liegt eine faunistische Untersuchung an Heuschrecken 
vor. 
Für Teile der in der Stellungnahme aufgeführten Tiergruppen bzw. Arten sind Maßnah-
men als Festsetzungen im Bebauungsplan verankert:    
So sind zugunsten der Blauflügligen Ödlandschrecke innerhalb der mit M2 bezeichne-
ten Fläche entsprechende Strukturen für diese Art herzustellen (Teil B: Text Nr. 5.2) – 
auch wenn dies nur ein Mindestmaß darstellen kann (Näheres siehe Kap. 7.3.5.5 der 
Begründung zum Bebauungsplan). Deshalb wurden ergänzend in der inzwischen vorlie-
genden Freiflächenplanung weitere linsenförmige Sandhügel konzipiert, die an periphe-
ren Stellen im Plangebiet verortet sind und so weitere Ersatzlebensräume bieten sollen. 
Für die Fledermäuse ist im Bebauungsplan geregelt (Teil B: Text Nr. 5.3), dass vor Be-
ginn von Baumaßnahmen an der Fassade des Sudhauses sowie in allen Kellerräumen 
ein neues Quartier für Fledermäuse mit geeigneten Strukturen für Balz und Überwinte-
rung innerhalb der privaten Grünfläche, die sich nördlich der festgesetzten Gemeinbe-
darfsfläche befindet, herzustellen ist (Details siehe Kap. 7.4.7.5 der Begründung zum 
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Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“  Seite 22 von 24 
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Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
berück-
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Bebauungsplan). Darüberhinausgehend sind in einem aktuell erstellten Maßnahmen-
konzept weitere konkrete und darüber hinaus in Aussicht genommene Maßnahmen, die 
voraussichtlich im Ergebnis der ökologischen Bauüberwachung erforderlich werden, 
zusammengefasst. Die Bearbeitung erfolgt(e) – auch fortdauernd – durch das mit der 
ökologischen Bauüberwachung der Planumsetzung beauftragte Fachbüro. Die fortwäh-
rende Funktionalität der Fledermaus-Ersatzhabitate ist dabei im 1., 2., 3. und 5. Jahr 
nach Maßnahmenumsetzung durch den V orhabenträger im Rahmen eines Monitorings 
zu kontrollieren und die Ergebnisse sind der Unteren Naturschutzbehörde vorzulegen. 
Für die inzwischen zusätzlich nachgewiesenen gebäudebrütenden V ogelarten (Hausrot-
schwanz/Bachstelze, Haussperling, Mauersegler, Turmfalke) sind Nistkästen im Außen-
bereich vorgesehen. Speziell für die ausschließlich im Innern von Gebäuden brütende 
Rauchschwalbe sind darüber hinaus Nistplätze im Ersatz-Bestandsgebäude auf der 
Grünfläche im südöstlichen Teil des Plangebietes geplant. Da nicht alle angebotenen 
Nisthilfen gleichermaßen angenommen werden, soll der Ausgleich im Verhältnis (er-
fasster Bestand zu Ersatz) von 1:2 erfolgen.  
Die Planung und Umsetzung der beschriebenen Maßnahmen ist im städtebaulichen Ver-
trag zum Bebauungsplan rechtlich verankert.  
Damit ist eine weitgehend den Forderungen aus der Stellungnahme folgende Umgangs-
weise gesichert. 
II-2.  Stellungnahme vom 22.02.2022 
Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Eine lokale Interessengemeinschaft, die sich dem Artenschutz und dabei insbesondere 
dem Fledermausschutz verschrieben hat, hat zu dem ausgelegten Planentwurf Stellung 
genommen.  
In der Stellungnahme wird behauptet, der artenschutzrechtliche Fachbeitrag enthalte er-
hebliche methodische, formelle und inhaltliche Mängel bezogen auf Fledermäuse, Brut-
vögel/Gebäudebrüter und Zauneidechsen. Dies wurde umfangreich begründet. 
 
BV: Wird berücksichtigt 
Begründung: 
Die Inhalte der Stellungnahme wurden sorgfältig und unter Einbeziehung der Unteren 
Naturschutzbehörde geprüft. Im Ergebnis dessen liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, 
dass in dem von einem Fachbüro erstellten und mit der Unteren Naturschutzbehörde 
einvernehmlich abgestimmten artenschutzrechtlichen Fachbeitrag Mängel enthalten 
sind, die die Änderungen von Planinhalten erforderlich machen bzw. die Rechtsicher-
heit des Bebauungsplanes in Frage stellen würden. 
Für das Verhältnis zwischen Artenschutzrecht und Bauleitplanung ist von Bedeutung: 
Die artenschutzrechtlichen Zugriffs- und Beeinträchtigungsverbote gemäß § 44 
BNatSchG entfalten für die Bauleitplanung nur mittelbare Bedeutung, da sie allein auf 
die Verwirklichungshandlung bezogen sind und daher unmittelbar nur für die Zulas-
sungsentscheidung (hier für die auf der Grundlage des Bebauungsplans zu erteilende 
Baugenehmigung) gelten. Ein Bebauungsplan erweist sich daher aus Gründen des Ar-
tenschutzrechts nur dann wegen fehlender Erforderlichkeit der Planung als unzulässig, 
wenn seiner Verwirklichung unüberwindbare artenschutzrechtliche Hindernisse entge-
genstehen. Anhaltspunkte dafür, dass dies hier der Fall sein könnte, liegen nicht vor. 
Denn: Der Bebauungsplan ist unter Einhaltung der artenschutzrechtlichen Zugriffs- und 
Beeinträchtigungsverbote – etwa durch Unterlassung bestimmter Veränderungen oder 
Umsetzung geeigneter Schutz- und/oder Ausgleichsmaßnahmen – umsetzbar. 
Selbst wenn man unterstellen würde, dass die in der Stellungnahme angegebenen fach-
lichen Mängel im artenschutzrechtlichen Fachbeitrag tatsächlich bestünden, kann und 
ist dem erst im sachlichen und zeitlichen Zusammenhang mit der Genehmigung und 
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Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“  Seite 23 von 24 
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Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
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Realisierung des jeweiligen konkreten V orhabens zu entsprechen. Dazu kommen geeig-
nete Nachuntersuchungen und die Festlegung entsprechender, über die Festsetzungen 
des Bebauungsplanes hinausgehender Artenschutzmaßnahmen auf artenschutzrechtli-
cher Grundlage in Frage. Dies ist jedoch nicht Gegenstand dieses Bauleitplan-Verfah-
rens, sondern allein Sache des Artenschutzrechtes und der zu dessen Durchsetzung zur 
Verfügung stehenden naturschutzrechtlichen Instrumente.  
Im Rahmen der fortentwickelten Planungen zur Entwicklung des Gebietes sind Nach-
untersuchungen u.a. auch bezüglich der Fledermäuse erfolgt und über die Festsetzungen 
des Bebauungsplanes hinausgehende Artenschutzmaßnahmen definiert worden. Diese 
sind unter Beteiligung der unteren Naturschutzbehörde im städtebaulichen Vertrag zwi-
schen Stadt und V orhabenträger fixiert. 
In der Begründung zum Bebauungsplan werden diese Festlegungen entsprechend er-
gänzt.   
II-3.  Stellungnahme vom 10.02.2022 
Inhalt der Stellungnahme (Zitate in kursiv): 
Im Bebauungsplan wird kaum auf den zunehmenden Radverkehr eingegangen. Eine An-
bindung an das Radwegenetz der Stadt ist nicht erkennbar. 
Untermauert wird dies in der Stellungnahme mit insgesamt vier Unterpunkten: 
1. Es besteht ein Radweg entlang der Straßenbahnlinie Hallesche Str. von Stahmeln 
nach Lützschena. In Lützschena wird der Radweg aber gemeinsam auf dem Gehweg ge-
führt. Radwege-Markierungen sind nicht vorhanden. Es werden aber jüngere Familien 
mit Kindern in dem neuen Wohnquartier einziehen und verstärkt mit dem Rad und 
ÖPNV fahren. Auf der Halleschen Str. sollte somit ein separater baulich getrennter 
Radweg vom Ortseingang bis zur Kreuzung gebaut werden.  
2. In der Bahnstraße ist ebenfalls in der Planung kein Radweg vorgesehen. Also müss-
ten sich die Radfahrenden die Bahnstraße mit dem MIV ins Wohngebiet teilen. Auch 
hier sollte ein separater Radweg vorgesehen werden.  
3. Unbedingt muss eine Radwege-Anbindung nach Norden erfolgen, in der Bahnstraße 
bis zur S-Bahn Haltestelle mit Anbindung an den zukünftigen Radschnellweg Leipzig-
Halle.  
4. Es fehlen auch Überlegungen zur Radwege-Anbindung nach Süden zur Kreuzung 
Hallesche Str - Schloßstr. [gemeint ist voraussichtlich An der Schäferei/Schlossweg in 
Lützschena] mit Anbindung an den Elster-Radweg und weiter als asphaltierter Radweg 
in den Auwald Richtung Böhlitz-Ehrenberg. 
 
BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens 
Begründung: 
Die Belange des Radverkehrs wurden ausdrücklich und hinreichend in der Planung be-
rücksichtigt. Mit dem vorliegenden Verkehrsgutachten, aber auch mit dem erstellten 
Mobilitätskonzept, welche im Rahmen der Bauleitplanung erstellt worden ist, wurden 
die verschiedenen Verkehrsformen und dabei insbesondere auch der in der Stellung-
nahme den Schwerpunkt bildende Radverkehr näher untersucht. Neben der Analyse des 
Ist-Zustandes werden umfangreiche Empfehlungen für die weitere Entwicklung der Be-
lange des Radverkehrs gegeben. Die Umsetzung verschiedener Maßnahmen wird – so-
weit durch den V orhabenträger zu verantworten – im städtebaulichen Vertrag zwischen 
ihm und der Stadt gesichert. 
Die in den einzelnen Unterpunkten der Stellungnahme konkret angesprochenen Sach-
verhalte betreffen allerdings Bereiche außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungs-
plans (Nrn. 1, 3, 4) bzw. Dinge, die so nicht im Bebauungsplan oder im erforderlichen 
städtebaulichen Vertrag, der jedoch auch nur angemessene Regelungen enthalten darf, 
geregelt werden können (Nr. 2).  
Zu Letzterem ist darauf zu verweisen, dass die Aufteilung der Verkehrsflächen – also 
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Abwägungsvorschlag zum B-Plan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“  Seite 24 von 24 
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Inhalt der Stellungnahme, 
Beschlussvorschlag (BV) mit Begründung 
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v.a. die Differenzierung in Fahrbahn, Geh- und Radwege – nicht im Bebauungsplan 
festgesetzt werden kann. Der Bebauungsplan ist eine Flächenplanung. Es besteht daher 
lediglich die Möglichkeit der Festsetzung der Verkehrsfläche insgesamt. Dies ist so 
auch im Plan z.B. für die Straße Zur Alten Brauerei und die Bahnstraße geschehen.  
Für die als Wohngebietsstraßen eingestuften Straßen Zur Alten Brauerei und Bahnstraße 
ist übrigens, anders als in der Stellungnahme gefordert, in dem Gutachten weiterhin die 
Radverkehrsführung im Mischverkehr mit Kraftfahrzeugen auf der Fahrbahn empfoh-
len. Dem soll in der weiteren Umsetzung gefolgt werden. 
Näheres zur Erschließung siehe auch der Kap. 3.5 und 5.6 der Begründung zum Bebau-
ungsplan. 
II-4.  Stellungnahme vom 21.02.2022 
Inhalt der Stellungnahme: 
Die Eigentümer der Flurstücke 66/2 und 177/2 der Gemarkung Lützschena stellen fest, 
dass diese in den Bebauungsplan einbezogen worden sind und erheben daraufhin Ein-
wände gegen den Bebauungsplan. Sie sehen einen Klärungsbedarf für Teile der be-
troffenen Flurstücke. Nähere Erklärungen zum Sachverhalt werden allerdings nicht ge-
macht. 
 
BV: Ist nicht Gegenstand dieses Planverfahrens 
Begründung: 
Die beiden benannten Flurstücke sind weder ganz noch teilweise innerhalb des Gel-
tungsbereiches des Bebauungsplanes gelegen. Die planungsrechtlichen Verhältnisse än-
dern sich für diese beiden Flurstücke daher nicht. Im Detail: 
Das Flurstück 177/2 ist jedoch heute zu mehr als der Hälfte seiner Fläche Teil der südli-
chen Zufahrt zum Plangebiet, vor allem als Gehweg. Eventuell sinnvolle Veränderun-
gen im Zusammenhang mit der Entwicklung des Plangebietes in diesem Bereich, z.B. 
auch bezüglich des Eigentums, sind ggf. zwischen dem V orhabenträger des neuen 
Wohngebiets und den Eigentümern des Flurstücks zu klären. Das Verfahren zur Aufstel-
lung des Bebauungsplanes wird davon allerdings nicht berührt.  
Das Flurstück 66/2 ist Teil des Wohngrundstückes und nahezu vollständig mit Gebäu-
den überbaut. Die hier gegenständliche Bauleitplanung hat auf dieses Flurstück keinen 
mittel- oder unmittelbaren Einfluss. 
In einem V or-Ort-Gespräch am 13.09.2022 wurde der Sachverhalt noch einmal einge-
hend von den Grundstückseigentümern und Mitarbeitern des Stadtplanungsamtes ge-
meinsam erörtert. Aufgrund der Zuständigkeit wurden die o.g. vorgetragenen Belange 
anschließend mit der Bitte um Prüfung sowie evtl. weitere Bearbeitung vom Stadtpla-
nungsamt an das Verkehrs- und Tiefbauamt weitergeleitet. 
 - 
 
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Planzeichenerklärung[entsprechend PlanZV]I. Festsetzungen 1. Art der baulichen Nutzung [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB] WAAllgemeines Wohngebiet (gemäß § 4 BauNVO)[§ 1 Abs. 3 i.V.m. Abs. 2 Nr. 3 BauNVO]2. Maß der baulichen Nutzung [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB] Grundflächenzahl, hier z.B. 0,40,4[§ 16 BauNVO]Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß, hier z.B. IVIV
3. Baulinien, Baugrenzen [§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB] Höhe des Firstes über Bezugshöhe, maximalFH  max.[§ 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO]......... m[§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m § 89 SächsBO][§ 16 BauNVO]
Baulinie[§ 23 BauNVO]Baugrenze[§ 23 BauNVO]
4. Flächen für den Gemeinbedarf [§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB] Fläche für den Gemeinbedarf5. Verkehrsflächen [§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB] Öffentliche Straßenverkehrsfläche
Einfahrtbereichhier: Einfahrtbereich Tiefgarage6. Grünflächen [§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB] private Grünflächen7. Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz,zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und LandschaftUmgrenzung von Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklungder Landschaft mit Bezeichnung der Fläche, hier z.B.: M1[§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] M1
Linie für Baumpflanzungen und Angabe der Zahl zu pflanzender Bäume,hier: z.B. 11 StückUmgrenzung von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltungvon Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 b) BauGB] 
Schutzobjekte des NaturschutzrechtsDEinzelanlagen, die dem Denkmalschutz unterliegen
8. Sonstige Planzeichenmit Geh-, Fahr- bzw. Leitungsrechten zu belastende Flächen [§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB] 
Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans[§ 9 Abs. 7 BauGB] Abgrenzung zwischen Baugebieten 
III. Darstellungen ohne Normcharakter
IV. Darstellungen der Plangrundlage5,00Bemaßungslinie mit Maßangabe in Meter
FlurstücksgrenzenFlurstücksnummerbestehende Gebäude17713vorhandene Bäume113.64HöhenBöschungMauer
Baugebiet Nr.GRZDachform Aufteilung der Nutzungsschablone
II. Nachrichtliche Übernahmen [§ 9 Abs. 6 BauGB]
Brunnen
Durchgang
WalmdachWD
Private Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung SOsonstiges Sondergebiet (gemäß § 11 BauNVO),[§ 1 Abs. 3 i.V.m. Abs. 2 Nr. 11 und § 11 Abs. 2 BauNVO]Zweckbestimmung: Nahversorgungsstandort
öSt[§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und 22 BauGB] GFL 1GGehrecht zugunsten der AllgemeinheitGFL 2Leitungsrecht zugunsten der Ver- und EntsorgungsträgerGeh- und Fahrrecht zugunsten der Allgemeinheit,Geh- und Radfahrrecht zugunsten der Allgemeinheit,
Umgrenzung von Flächen für öffentlich nutzbare Stellplätze
Flachdach (Dachneigung bis zu 10°)FDGFL 3Leitungsrecht einschließlich darauf bezogenes Fahrrecht Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit,Leitungsrecht einschließlich darauf bezogenes Fahrrecht 
hier: Biotoptyp "höhlenreiche Altholzinseln"B
Private Straßenverkehrsfläche
11[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a) BauGB] 
Lichte HöheLH
[§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 89 SächsBO]
Verkaufsflächenzahl (VFZ), hier z.B. VFZ 0,22VFZ 0,22[§ 16 BauNVO]II-IIIZahl der Vollgeschosse als Mindest und Höchstmaß, hier z.B. II-III[§ 16 BauNVO]
Zweckbestimmung: Kita
Zweckbestimmung: Fußweg
Anpflanzen von Bäumen[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a) BauGB] 
zugunsten der Ver- und Entsorgungsträgerzugunsten der Ver- und Entsorgungsträger
Bezugshöhe von 106 m. ü. NHN[§ 16 BauNVO]
Baugrenze zwischen Teilflächen mit unterschiedlicherZahl der Vollgeschosse bzw. Firsthöhen
Leipzig, 17.01.2023
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Teil B: Text 
 
Die der Planung zugrundeliegenden V orschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse, DIN-
V orschriften, VDI-Richtlinien und ähnliche Regelungen) können bei der Stadt Leipzig im 
Neuen Rathaus, Martin-Luther-Ring 4-6, 04109 Leipzig, Stadtplanungsamt, Zimmer 498, 
während der Sprechzeiten eingesehen werden. 
 
I. Festsetzungen 
 
1. Art der baulichen Nutzung [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB] 
 
1.1 Allgemeine Wohngebiete [§ 4 BauNVO] 
 
1.1.1 Allgemein zulässig sind: 
 
a) Wohngebäude,  
b) die der Versorgung des Gebiets dienenden Schank- und Speisewirtschaften sowie 
nicht störenden Handwerksbetriebe,  
c) Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke. 
 
1.1.2 Ausnahmsweise können zugelassen werden (soweit sich aus den nachfolgenden 
Festsetzungen nichts anderes ergibt):  
 
a) Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 
b) sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, 
c) Anlagen für Verwaltungen,  
d) Anlagen für sportliche Zwecke.  
[§ 1 Abs. 5 BauNVO] 
 
1.1.3 Nicht Bestandteil des Bebauungsplanes und damit unzulässig sind (soweit sich aus den 
nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes ergibt):  
 
a) Läden, 
b) Gartenbaubetriebe,  
c) Tankstellen. 
[§ 1 Abs. 5 und 6 BauNVO]  
 
1.1.4 Abweichend von Nr. 1.1.3 a) sind der V ersorgung des Gebietes dienende  Läden 
ausschließlich bis 150 m² Verkaufsfläche allgemein zulässig. 
 
1.1.5 Abweichend zu Nr. 1.1.2 b) sind Solaranlagen als eigenständige Hauptnutzung 
allgemein zulässig, wenn diese auf Flachdächern angebracht werden. 
 [§ 1 Abs. 9 BauNVO]  
 
1.2 Sonstiges Sondergebiet „Nahversorgungsstandort“ [§ 11 Abs. 2 BauNVO] 
 
1.2.1 Das Sondergebiet dient der Nahversorgung. 
 
1.2.2 Allgemein zulässig sind im Erdgeschoss: 
Läden, die einzelne oder mehrere der folgenden Sortimente als Hauptsortiment führen: 
36 von 163 in Zusammenstellung
Bebauungsplan  
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ 
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- Nahrungs- und Genussmittel1,  
- Back- und Konditoreiwaren,  
- Fleischwaren, 
- Getränke2, 
- Drogerie-, Parfümerie- und Kosmetikartikel,  
- Apothekenwaren (freiverkäuflich), 
- Sanitätsartikel, 
- Schnittblumen, 
- Topf- und Zimmerpflanzen, Blumentöpfe und Vasen, 
- Zeitungen/Zeitschriften und 
- Zoologische Artikel, lebende Tiere. 
 
1.2.3 Die Verkaufsflächenzahl (VFZ) gemäß Teil A: Planzeichnung gibt an, wieviele 
Quadratmeter Verkaufsfläche je Quadratmeter Baugrundstücksfläche zulässig sind. 
Maßgebend für die Ermittlung der zulässigen Verkaufsfläche ist die Fläche des 
jeweiligen Baugrundstückes, die innerhalb des SO liegt. 
 
1.2.4 Allgemein zulässig sind in den Obergeschossen sowie im Erdgeschoss (ergänzend zu 
den Läden nach 1.2.2): 
 
a) Schank- und Speisewirtschaften, 
b) Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche 
und sportliche Zwecke, 
c) Geschäfts- und Bürogebäude, 
d) sonstige nicht störende Gewerbebetriebe. 
 
2. Maß der baulichen Nutzung [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB] 
 
 In den Allgemeinen Wohngebieten und im Sondergebiet sind Dachaufbauten 
ausschließlich zulässig, wenn sie eine Höhe von 2 m oberhalb der Dachhaut nicht 
überschreiten.  
Für Dachaufbauten in Form von technischen Installationen gilt mit Ausnahme von 
Solaranlagen zusätzlich, 
a) dass sie aus technischen Gründen nachweislich notwendig sein müssen, 
b) dass sie auf maximal 20 Prozent zusammenhängende Dachfläche eines 
Gebäudes zusammengefasst und begrenzt sein müssen und 
c) ihr Abstand zur Dachflächenaußenkante mindestens dem Maß ihrer Höhe über 
der Dachhaut entsprechen muss, zu den Verkehrsflächen zugewandten 
Dachflächenaußenkanten jedoch mindestens 3 m. 
[§ 16 und § 18 BauNVO] 
 
3. Überbaubare Grundstücksflächen [§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB] 
 
3.1 In den Allgemeinen Wohngebieten sind Überschreitungen der Baulinien und 
Baugrenzen durch Balkone auf maximal einem Drittel der Fassadenlänge der Gebäude 
um bis zu 2 m Tiefe zulässig. Weiterhin ist ein Zurücktreten hinter die Baulinien durch 
Loggien auf maximal einem Drittel der Fassadenlänge der Gebäude um bis zu 2 m 
                                                           
1 inkl. Kaffee/Tee/Tabakwaren 
2 inkl. Wein/Sekt/Spirituosen 
37 von 163 in Zusammenstellung
Bebauungsplan  
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ 
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Tiefe zulässig.  
 [§ 23 Abs. 2 und 3 BauNVO] 
 
3.2 In den Allgemeinen Wohngebieten sind Überschreitungen der Baulinien und 
Baugrenzen durch Terrassen um bis zu 3 m Tiefe zulässig.  
 [§ 23 Abs. 2 und 3 BauNVO] 
 
3.3 In dem Allgemeinen Wohngebiet WA 5 können die dritten Vollgeschosse auf der 
ehemaligen Abfüllhalle in ihren Baugrenzen um bis zu 2 m überschritten werden, 
sofern baustatische Gründe dies erfordern. Davon ausgenommen sind die Baugrenzen, 
mit denen die Außenwände des Gebäudes in der Planzeichnung festgesetzt sind. 
 [§ 16 Abs. 6 i. V. m. § 23 Abs. 2 und 3 BauNVO] 
 
4. Stellplätze und Garagen [§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB] 
 
4.1 In den Allgemeinen Wohngebieten sind Kfz-Stellplätze ausschließlich in Tiefgaragen 
und auf den in der Planzeichnung dafür festgesetzten Flächen für öffentlich nutzbare 
Stellplätze zulässig.  
 [§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i. V. m. § 12 Abs. 4 BauNVO] 
 
4.2 Überdachte Stellplätze (Carports) und oberirdische Garagen sind im gesamten 
räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes unzulässig. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i. V. m. § 12 Abs. 6 BauNVO] 
 
4.3 In den Allgemeinen Wohngebieten sind Ein- und Ausfahrten von Tiefgaragen 
außerhalb der in der Planzeichnung festgesetzten Einfahrtbereiche unzulässig.  
[§ 12 Abs. 6 BauNVO] 
 
5.  Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und 
Landschaft [§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] 
 
5.1 Maßnahmefläche M1 
 
Die vorhandenen Bäume sind zu erhalten und bei Abgang durch Laubbäume, 
Stammumfang mindestens 20 – 25 cm, zu ersetzen. Die Fläche unter den Bäumen ist 
zu mindestens einem Drittel als Blühwiese, Saatgut aus gebietsheimischer Herkunft, 
zu entwickeln. Die darüber hinaus verbleibende Fläche ist als Landschaftsrasen 
anzulegen. 
 
5.2  Maßnahmefläche M2 
 
Die vorhandenen Bäume sind zu erhalten und bei Abgang durch Laubbäume, 
Stammumfang mindestens 20 – 25 cm, zu ersetzen. Entlang der östlichen Grenze ist in 
einer Breite von 8 m eine Baum-Strauch-Hecke aus heimischen, standortgerechten 
Laubbäumen und Sträuchern zu pflanzen. Der Aufbau der Hecke ist wie folgt zu 
gestalten: 
 
 Entlang der Mittelachse sind in einem Abstand untereinander von 10 m Bäume, 
Mindestpflanzgröße: Heister, 150 – 200 cm, zu pflanzen. 
38 von 163 in Zusammenstellung
Bebauungsplan  
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ 
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 Beidseitig der Baumreihe sind Sträucher, Mindestpflanzhöhe 60 – 80 cm, mit 
einer mittleren Pflanzdichte von 1 Strauch je 2 m² zu pflanzen. 
 
Die verbleibende Fläche ist als Blühwiese, Saatgut aus gebietsheimischer Herkunft, zu 
entwickeln. Innerhalb der Fläche sind 3 Sandaufschüttungen mit einer Fläche von 
jeweils 30 m² und einer maximalen Höhe von 2 m anzulegen und dauerhaft zu 
erhalten. 
 
5.3 Maßnahmen für den Artenschutz 
 
 V or Beginn von Baumaßnahmen an der Fassade des Sudhauses sowie in allen 
Kellerräumen ist auf der nördlich an die Fläche für den Gemeinbedarf angrenzenden 
Grünfläche ein neues Quartier für Fledermäuse mit geeigneten Strukturen für Balz und 
Überwinterung herzustellen (CEF-Maßnahme). 
 
5.4 Versickerung des Niederschlagswassers auf Baugrundstücken 
 
Das auf den Baugrundstücken anfallende Niederschlagswasser ist, soweit es nicht für 
Brauchwasserzwecke verwendet wird, weitestgehend auf dem jeweiligen Baugrund -
stück zu versickern.  
 
5.5 Befestigung von Oberflächen  
 
 Die Befestigung von oberirdisch angelegten privaten Stellplätzen und Wegen, 
einschließlich der Aufstellflächen für die Feuerwehr, ist so auszuführen, dass das auf 
den jeweiligen Flächen anfallende Niederschlagswasser weitestgehend innerhalb 
dieser Flächen oder ergänzend an deren Rand auf den privaten Grundstücksflächen 
versickern kann. 
 
5.6 Helligkeit von sichtbaren Oberflächen befestigter Flächen 
 
 Die Befestigung von Flächen, die nicht durch Gebäude überbaut werden, ist 
ausschließlich mit hellen Oberflächen zulässig.  
 Davon kann ausnahmsweise abgewichen werden, soweit denkmalschutzrechtliche 
Gründe entgegenstehen. 
 
6.  Anpflanzen und Erhalten von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB] 
 
6.1  Baumpflanzungen 
 
6.1.1  Innerhalb der nördlich an die Fläche für den Gemeinbedarf angrenzenden Grünfläche 
sind 15 heimische, standortgerechte Laubbäume, Stammumfang 20 – 25 cm, zu 
pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Vorhandene Laubbäume 
ab einem Stammumfang von 20 cm werden angerechnet. 
 
6.1.2 Entlang in der Planzeichnung festgesetzten Linien für Baumpflanzungen ist mindestens 
die jeweils angegebene Anzahl Bäume in einem Abstand von 8 bis 12 m anzupflanzen. 
Es sind ausschließlich großkronige, heimisc he, standortgerechte Laubbäume, 
Stammumfang 20 – 25 cm, anzupflanzen. 
39 von 163 in Zusammenstellung
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Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ 
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Die Mindestgröße der offenen Baumscheiben beträgt 10 m² sowie des 
durchwurzelbaren Raumes 12 m³.  
 
6.1.3 Für die in der Planzeichnung festgesetzten Einzelbäume gelten die vorstehenden 
Anforderungen und Qualitäten aus 6.1.2. 
 
6.2 Begrünung nicht überbaubarer Flächen 
 
Die gemäß festgesetzter Grundflächenzahl (GRZ) nicht überbaubaren Flächenanteile 
der Baugrundstücke, einschließlich zu begrünender Flächen über Tiefgaragen dieser 
Bereiche, sind mit einem heimischen, standortgerechten Laubbaum, Stammumfang 
mindestens 20 - 25 cm je angefangene 150 m² sowie zu mindestens 25 % mit 
heimischen, standortgerechten Sträuchern, Mindestpflanzhöhe 60 - 80, ein Strauch je 3 
m², zu bepflanzen. 
Baumpflanzungen nach den zeichnerischen Festsetzungen auf dem jeweiligen 
Baugrundstück werden angerechnet. 
 
6.3  Begrünung von Tiefgaragen 
 
Nicht mit Gebäuden, Wegen, Platzflächen, Parkflächen, Terrassen oder technischen 
Einrichtungen der Tiefgaragen (z.B. Lüftung, Zu-/Ausgänge) überbaute Teile von 
Tiefgaragen sind mit einer mindestens 60 cm starken, durchwurzelbaren Substratschicht 
zu überdecken und ganzflächig intensiv gemäß den Anforderungen und Qualitäten aus 
6.2 zu begrünen. Die Anpflanzungen sind dauerhaft zu e rhalten und bei Abgang zu 
ersetzen. 
Für Baumpflanzungen ist die Stärke der durchwurzelbaren Substratschicht auf einer 
Fläche von mindestens jeweils 10 m² pro Baum auf mindestens 100 cm zu erhöhen. 
 
6.4  Dachbegrünung 
 
Flachdächer (bis 10° Dachneigung) auf neu errichteten Gebäude n sind zu mindestens 
80 % der Dachfläche des jeweiligen Gebäudes mit einer mindestens 15 cm dicken, 
durchwurzelbaren Substratschicht zu versehen und mit heimischen, standortgerechten 
Stauden und Gräsern extensiv zu begrünen (soweit s ich aus den nachfolgenden 
Festsetzungen nichts anderes ergibt). 
 
6.5  Dachgärten 
 
Im Allgemeinen Wohngebiet WA 5 in den in der Planzeichnung entlang der privaten 
Straßenverkehrsfläche festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen (ehemalige 
Abfüllhalle) sind Flachdächer als für den Aufenthalt nutzbare Dachgärten zu gestalten 
und mit Rasen, Stauden und Sträuchern zu begrünen und dauerhaft zu unterhalten. 
 
7.  Örtliche Bauvorschriften [§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 89 SächsBO] 
 
7.1 Staffelgeschosse 
 
In dem Allgemeinen Wohngebiet WA 1 ist das oberste zulässige V ollgeschoss 
ausschließlich als Staffelgeschoss zu errichten. Die Außenwand muss mindestens 1,50 
m hinter der Außenwand des darunterliegenden Geschosses zurückbleiben. 
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7.2  Einfriedungen 
 
In den Allgemeinen Wohngebieten sind Einfriedungen, angrenzend an eine 
Verkehrsfläche oder mit Gehrechten (und ggf. zusätzlich sonstigen Rechten) zu 
belastende Fläche, ausschließlich bis zu einer Höhe von maximal 1,20 m über 
Geländeoberfläche in Form von Hecken aus standortgerechten, heimischen 
Laubgehölzen zulässig. Diese dürfen von Zäunen mit maximal gleicher Höhe begleitet 
werden, sofern sie eine Durchsicht gewähren.  
Dies gilt nicht für die bestehende denkmalgeschützte Mauer an der Straße Zur Alten 
Brauerei und Bahnstraße sowie der Absturzsicherung von Einfahrtbereichen für 
Tiefgaragen. 
 
7.3 Solaranlagen 
 
7.3.1 Solaranlagen sind in den Allgemeinen Wohngebieten ausschließlich auf Flachdächern 
ab dem 4. Vollgeschoss sowie in dem Sondergebiet ab dem 2. Vollgeschoss in einer 
maximalen Höhe von 1 m über der Dachhaut und mit einem Abstand von mindestens 
1 m zu den Dachflächenaußenkanten zulässig. 
 
7.3.2 Soweit eine Kombination von Solaranlagen und einer flächigen Dachbegrünung 
vorgenommen wird, sind die Solarmodule aufgeständert auszuführen. 
 
7.4 Begrünung von Anlagen der Abfallentsorgung 
 
 Stellplätze für Abfall-/Wertstoffbehälter (auch Säcke), soweit sich diese außerhalb von 
Gebäuden befinden, sind so zu begrünen (auch mit ergänzenden Hilfsmitteln, wie z. B. 
Rankgerüsten), dass die Einsicht auf die Behälter von öffentlich zugänglichen Flächen 
aus nicht möglich ist.  
 
7.5  Werbeanlagen 
 
7.5.1  Werbeanlagen dürfen wesentliche Elemente der Fassadengestaltung (insbesondere 
Pfeiler, Gesimse, Brüstungen, historische Bauteile, Zeichen und Inschriften) nicht 
verdecken. 
 
7.5.2  Die Errichtung von Werbeanlagen ist nur im Erdgeschossbereich sowie im 
Brüstungsbereich des ersten Obergeschosses zulässig. 
 
7.5.3  Werbeanlagen in Form von laufenden Schriften, Blink- und Wechselbeleuchtung 
sowie sich bewegende Werbeanlagen sind unzulässig. 
 
II. Hinweise 
 
 Altlasten 
 
Für das Plangebiet können aufgrund der umfangreichen gewerblichen Vornutzung 
Verunreinigungen des Bodens sowie der verbliebenen Bausubstanz nicht 
ausgeschlossen werden.  
Der Rückbau von Gebäuden sowie der Bodenaushub für Tiefgaragenanlagen, Gebäude 
und Freiflächen sind daher baubegleitend durch einen Fachgutachter (Abfall, 
41 von 163 in Zusammenstellung
Bebauungsplan  
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ 
 Seite 7 
 
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Altlasten) zu überwachen. Der Umfang der baubegleitenden Untersuchungen ist vor 
Beginn von Baumaßnahmen mit der Abfall-/Bodenschutzbehörde der Stadt Leipzig 
abzustimmen. Darüber hinaus ist eine abschließende Untersuchung der nicht 
überbauten Flächen nach Errichtung und Umbau der baulichen Anlagen 
durchzuführen. Die Untersuchung ist mit der Abfall-/Bodenschutzbehörde der Stadt 
Leipzig im Vorfeld abzustimmen. 
 
 Bodendenkmalpflege – Archäologie 
 
 Der Geltungsbereich befindet sich in einem Bereich, in dem den Umständen nach zu 
vermuten ist, dass sich dort Kulturdenkmale befinden. 
 Für Erdarbeiten im Plangebiet (Erschließungs-, Abbruch-, Ausschachtungs-, Planier- 
und Bauarbeiten) ist nach § 14 Abs. 1 des Sächsischen Denkmalschutzgesetzes eine 
denkmalschutzrechtliche Genehmigung erforderlich. Zuständig für die Erteilung dieser 
Genehmigung ist die untere Denkmalschutzbehörde der Stadt Leipzig. Diese erteilt die 
Genehmigung auf Antrag und nach Herstellung des Einvernehmens mit dem 
Landesamt für Archäologie Sachsen. 
 
 Brunnenanlagen 
 
 Die drei auf dem ehemaligen Brauereigelände vorhandenen Brunnen sind zu erhalten 
oder alternativ zurückzubauen. Dazu sind der unteren Wasserbehörde vor Beginn von 
Baumaßnahmen ein Erhaltungs- oder Rückbaukonzept vorzulegen und die damit 
verbundenen Maßnahmen abzustimmen. 
 
Pflanzempfehlungen 
 
 Für die Auswahl der Baum- und Gehölzarten sowie sonstigen Pflanzen wird auf 
Anhang II: Pflanzempfehlungen der Begründung zum Bebauungsplan verwiesen. 
 
 Kampfmittelüberprüfung 
 
Bei dem Flurstück 66/5 der Gemarkung Lützschena handelt es sich um ein Bomben-
abwurfgebiet. Auf dem Flurstück gab es auch bereits einen Kampfmittelfund. 
Konkrete Anhaltspunkte für Lagerorte von Kampfmitteln oder militärischen Gegen-
ständen liegen jedoch nicht vor. Es wird empfohlen, bei erdeingreifenden Tätigkeiten 
Maßnahmen der Gefahrenvorsorge durch ein gewerbliches Kampfmittelräumunter-
nehmen zu veranlassen.  
Sollten bei der Untersuchung/Bauausführung Kampfmittel oder andere Gegenstände 
militärischer Herkunft gefunden werden, wird auf die Anzeigepflicht entsprechend der 
Kampfmittelverordnung vom 02.03.2009 verwiesen. Dies gilt auch im Zweifelsfall. Es 
erfolgt dann eine umgehende Beräumung durch den Kampfmittelbeseitigungsdienst 
Sachsen.  
 
Gebäudeschadstoffsanierung 
 
Die zum Umbau vorgesehenen Bestandsgebäude sind in erheblichem Umfang mit 
Teerkork gedämmt. Die Teerkorkplatten sind an Wänden, Decken und Fußböden 
verklebt. Es handelt sich um einen Gebäudeschadstoff mit sehr hohen Gehalten an 
Polycyclischen Kohlenwasserstoffen (PAK). Im Falle des Verbleibs des Teerkorks im 
42 von 163 in Zusammenstellung
Bebauungsplan  
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ 
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Rahmen der Umnutzung sind die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht 
gewährleistet.  
Mit den Bauantragsunterlagen für die Bestandsgebäude ist deshalb eine konkrete 
Erfassung der mit Teerkork gedämmten und anderen Gebäudeschadstoffen 
verunreinigten Räume und sonstigen Gebäudeteile (z.B. Dächer) zu erstellen und 
vorzulegen.   
Der Teerkork und die teerhaltigen Beschichtungen sind für eine Wohn- und Gewerbe-
nutzung baubegleitend vollständig zu separieren und rückzubauen. Außerdem sind im 
Bereich der verölten Fußböden und ggf. Wände Gefahrenabwehrmaßnahmen für eine 
Wohn- und Gewerbenutzung erforderlich. Die Gebäudeschadstoffsanierung ist durch 
eine/-n Fachgutachter/-in baubegleitend zu überwachen und zu untersuchen. Der 
Umfang der baubegleitenden Untersuchungen ist vor Beginn der Baumaßnahmen mit 
der Abfall-/Bodenschutzbehörde abzustimmen. 
 
43 von 163 in Zusammenstellung
 
 
 
Begründung zum 
Bebauungsplan Nr. 445 
„Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ 
   
 Stadtbezirk: Nordwest 
 Ortsteil: Lützschena-Stahmeln 
 
 
 Grenze des räumlichen 
 Geltungsbereiches 
 
 
 
 Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
Stadtplanungsamt 
Planverfasser: StadtLandGrün 
Stadt- und Landschaftsplanung 
Anke Bäumer und Astrid Friedewald GbR  
Händelstraße 8 
06114 Halle (Saale) 
12.12.2023 
Datengrundlage: Stadtgrundkarte 
Leipzig (DSGKL 1000), M 1:3000 
Stand: 2105,  
Herausgeber: Amt für 
Geoinformation und 
Bodenordnung 
44 von 163 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“   
  Seite 1 
12.12.2023 
INHALTSVERZEICHNIS 
A. EINLEITUNG ................................ ................................ ................................ ....................... 4 
1. Lage und Größe des Plangebietes ................................ ................................ ...................... 4 
2. Planungsanlass und -erfordernis ................................ ................................ ......................... 4 
3. Zielstellung und städtebauliches Konzept ................................ ................................ ............ 5 
3.1 Ziele und Zwecke der Planung ................................ ................................ ............................ 5 
3.2 Gliederung des Gebietes ................................ ................................ ................................ ..... 5 
3.3 Bebauungs-/Nutzungskonzept ................................ ................................ ............................. 6 
3.4 Grünordnerisches Konzept ................................ ................................ ................................ .. 8 
3.5 Verkehrserschließung ................................ ................................ ................................ ........ 10 
3.6 Medientechnische Erschließung ................................ ................................ ........................ 15 
3.7 Energetisches Konzept ................................ ................................ ................................ ...... 18 
4. Verfahrensdurchführung ................................ ................................ ................................ .... 21 
B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG ................................ ................................ ....................... 22 
5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes................................ ....................... 22 
5.1 Topografie ................................ ................................ ................................ ......................... 22 
5.2 Vorhandene Bebauung und Nutzungen ................................ ................................ ............. 22 
5.3 Vorhandene Wohnbevölkerung ................................ ................................ ......................... 23 
5.4 Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung ................................ ................................ ......... 23 
5.5 Soziale Infrastruktur ................................ ................................ ................................ ........... 23 
5.6 Technische Infrastruktur: Verkehrsinfrastruktur................................ ................................ .. 23 
5.7 Technische Infrastruktur: Ver- und Entsorgungsanlagen ................................ ................... 24 
6. Planungsrechtliche und sonstige planerische Grundlagen ................................ ................. 25 
6.1 Planungsrechtliche Grundlagen ................................ ................................ ......................... 25 
6.1.1 Erfordernisse der Raumordnung ................................ ................................ ........................ 25 
6.1.2 Flächennutzungsplan ................................ ................................ ................................ ........ 26 
6.1.3 Landschaftsplan ................................ ................................ ................................ ................ 26 
6.1.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben ................................ ................................ ........................... 26 
6.2 Sonstige Planungen ................................ ................................ ................................ .......... 27 
6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept ................................ ................................ ............... 27 
6.2.2 Stadtentwicklungsplan Zentren ................................ ................................ .......................... 27 
6.2.3 Strategische Konzepte zum Wohnen ................................ ................................ ................. 28 
6.2.4 Strategische Konzepte zur sozialen Infrastruktur ................................ ...............................  29 
6.2.5 Strategische Konzepte zum Klimaschutz ................................ ................................ ........... 29 
7. Umweltbericht ................................ ................................ ................................ .................... 30 
7.0 Zusammenfassung ................................ ................................ ................................ ............ 30 
7.1 Einleitung................................ ................................ ................................ ........................... 31 
7.2 Wichtigste Ziele und Inhalte des Planes ................................ ................................ ............ 32 
7.3 Ziele des Umweltschutzes und Art ihrer Berücksichtigung ................................ ................. 33 
7.3.1 Fläche ................................ ................................ ................................ ...............................  35 
7.3.2 Boden und Grundwasser ................................ ................................ ................................ ... 36 
7.3.3 Oberflächenwasser ................................ ................................ ................................ ............ 37 
7.3.4 Luft und Klima ................................ ................................ ................................ ................... 38 
7.3.5 Natur- und Artenschutz, Landschaftspflege und Grünordnung ................................ ........... 39 
7.3.6 Menschen und Gesundheit ................................ ................................ ................................  49 
7.3.7 Kulturgüter und sonstige Sachgüter ................................ ................................ ................... 51 
45 von 163 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“   
  Seite 2 
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7.3.8 Wechselwirkungen zwischen den vorgenannten Belangen ................................ ................ 52 
7.3.9 Auswirkungen aufgrund Anfälligkeit für Unfälle oder Katastrophen ................................ .... 53 
7.4 Beschreibung und Bewertung der erheblichen Umweltauswirkungen ................................  54 
7.4.1 Fläche ................................ ................................ ................................ ...............................  54 
7.4.2 Boden und Grundwasser ................................ ................................ ................................ ... 55 
7.4.3 Oberflächenwasser ................................ ................................ ................................ ............ 56 
7.4.4 Luft ................................ ................................ ................................ ................................ .... 58 
7.4.5 Klima ................................ ................................ ................................ ................................ . 59 
7.4.6 Pflanzen ................................ ................................ ................................ ............................ 59 
7.4.7 Tiere ................................ ................................ ................................ ................................ .. 63 
7.4.8 Biologische Vielfalt ................................ ................................ ................................ ............ 68 
7.4.9 Landschaft ................................ ................................ ................................ ......................... 69 
7.4.10 Erholungspotential ................................ ................................ ................................ ............. 69 
7.4.11 Verkehrslärm ................................ ................................ ................................ ..................... 69 
7.4.12 Gewerbelärm ................................ ................................ ................................ ..................... 70 
7.4.13 Freizeitlärm/Sportlärm ................................ ................................ ................................ ....... 70 
7.4.14 Luftqualität ................................ ................................ ................................ ......................... 70 
7.4.15 Kulturgüter und sonstige Sachgüter ................................ ................................ ................... 71 
7.4.16 Wechselwirkungen zwischen den vorgenannten Belangen ................................ ................ 71 
7.4.17 Auswirkungen des geplanten Vorhabens auf das Klima und der Anfälligkeit der      
geplanten Vorhaben gegenüber den Folgen des Klimawandels ................................ ........ 71 
7.5 Überwachung erheblicher Umweltauswirkungen ................................ ...............................  72 
7.6 Referenzliste der Quellen ................................ ................................ ................................ .. 73 
8. Ergebnisse der Beteiligungen ................................ ................................ ............................ 74 
8.1 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit ................................ ................................ ........... 74 
8.2 Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ................................ ..................... 75 
8.3 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ................................ ................................ ....... 76 
8.4 Beteiligung der Öffentlichkeit ................................ ................................ ............................. 78 
C. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES ................................ ................................ .............. 81 
9. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches ................................ ................................ ..... 81 
10. Baugebiete ................................ ................................ ................................ ........................ 81 
10.1 Art der baulichen Nutzung ................................ ................................ ................................ . 81 
10.1.1 Allgemeine Wohngebiete ................................ ................................ ................................ ... 81 
10.1.2 Sonstiges Sondergebiet ................................ ................................ ................................ ..... 83 
10.1.3 Fläche für den Gemeinbedarf ................................ ................................ ............................ 85 
10.2 Maß der baulichen Nutzung ................................ ................................ ...............................  86 
10.2.1 Dachaufbauten ................................ ................................ ................................ .................. 86 
10.2.2 Grundflächenzahl ................................ ................................ ................................ .............. 87 
10.2.3 Zahl der Vollgeschosse ................................ ................................ ................................ ..... 89 
10.2.4 Höhe der Dachfirste ................................ ................................ ................................ ........... 90 
10.3 Überbaubare Grundstücksflächen ................................ ................................ ..................... 91 
11. Stellplätze und Garagen ................................ ................................ ................................ .... 94 
12. Verkehrsflächen ................................ ................................ ................................ ................. 95 
13. Grünflächen ................................ ................................ ................................ ....................... 97 
14. Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen ................................ ............. 98 
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15. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und  
Landschaft ................................ ................................ ................................ ......................... 99 
16. Anpflanzen und Erhalten von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen .......... 102 
17. Örtliche Bauvorschriften ................................ ................................ ................................ .. 108 
17.1 Dachformen ................................ ................................ ................................ ..................... 108 
17.2 Staffelgeschosse ................................ ................................ ................................ ............. 108 
17.3 Einfriedungen ................................ ................................ ................................ .................. 109 
17.4 Solaranlagen ................................ ................................ ................................ ................... 110 
17.5 Begrünung von Anlagen der Abfallentsorgung ................................ ................................ . 111 
17.6 Werbeanlagen ................................ ................................ ................................ ................. 111 
18. nachrichtliche Übernahmen ................................ ................................ ............................. 112 
18.1 Baudenkmale ................................ ................................ ................................ .................. 112 
18.2 gesetzlich geschütztes Biotop ................................ ................................ .......................... 112 
 
 
Anhang I: Hinweise 
 II: Pflanzempfehlungen 
 III: Städtebauliche Kalkulation 
 IV: Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung 
 V:  Zusammenfassende Erklärung [gemäß § 10a Abs. 1 BauGB] 
 
  
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A. EINLEITUNG 
1. Lage und Größe des Plangebietes 
Das Plangebiet des Bebauungsplanes befindet sich im Stadtbezirk Nordwest und dort im Ortsteil 
Lützschena-Stahmeln. 
Das Plangebiet wird umgrenzt 
 im Westen durch die Straße Zur Alten Brauerei, 
 im Nordwesten durch den Übergang und den weiteren Verlauf als Bahnstraße, 
 im Osten von der Kleingartenanlage „Lindenhöhe“, 
 im Südosten durch bewohnte Grundstücke sowie 
 im Südwesten von der Halleschen Straße.  
Das Gebiet hat eine Größe von ca. 5,3 ha. 
Der genaue Verlauf der Grenze des räumlichen Geltungsbereiches und die betroffenen Flurstücke 
bzw. Flurstücksteile können aus der Planzeichnung entnommen werden. 
2. Planungsanlass und -erfordernis 
Das frühere Betriebsgelände der Sternburg-Brauerei soll als Wohnstandort entwickelt werden. Die 
Eigentümerin ist bereit, die auf dem Grundstück verbliebene denkmalgeschützte Bausubstanz für 
Wohnzwecke zu sanieren und ergänzende Wohnungsneubauten zu errichten. 
In den 1990er Jahren wurde für das Areal der Bebauungsplan Nr. E-75 „Gemeindezentrum Lütz-
schena-Stahmeln“ beschlossen. Er wurde aufgestellt, um die identitätsprägende Wirkung des ehe-
maligen Industriestandortes in ein funktional vielschichtiges Gemeindezentrum zu überführen und 
zu sichern.  
Aufgrund der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung, welche insbesondere in den 1990er und 
Anfang der 2000er Jahre in der Stadt Leipzig zu Schrumpfungsprozessen geführt hat, aber auch we-
gen veränderten stadtentwicklungspolitischen Zielsetzungen im Zuge der Eingemeindung von  
Lützschena-Stahmeln im Jahr 1999, wurden die Nutzungs- und Bebauungsabsichten nicht umge-
setzt. Für die heutigen planerischen Absichten entfallen einige Eckpfeiler des damaligen Konzeptes, 
wie etwa die V orbehaltsfläche der Straßenbahn im südlichen Bereich. Gleichzeitig haben sich die 
gestalterischen V orstellungen eines nachhaltig attraktiven Stadtquartiers gewandelt. 
Das Erfordernis für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Braue-
rei“ begründet sich insbesondere daraus, dass der bislang die baurechtliche Genehmigungsgrund-
lage bildende, rechtskräftige Bebauungsplan Nr. E-75 „Gemeindezentrum Lützschena-Stahmeln“ 
mit den nunmehr bestehenden Entwicklungszielen nicht kompatibel ist. Das von der Eigentümerin 
auf dem ehemaligen Brauereigelände angestrebte V orhaben ist nur auf Grundlage eines neuen, in 
seinen Festsetzungen darauf abgestimmten Bebauungsplanes genehmigungsfähig, da nur so die 
Wirkungen und Auswirkungen der beabsichtigten Entwicklung rechtlich ordnungsgemäß und für 
alle Beteiligten hinreichend sicher bewältigt werden können.  
Die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 445 ist somit die V oraussetzung für eine geordnete städte-
bauliche Entwicklung des Plangebietes. 
Der räumliche Geltungsbereich des künftigen Bebauungsplanes Nr. 445 entspricht in weiten Teilen 
dem des Bebauungsplanes Nr. E-75. Lediglich die im südöstlichen Abschluss, entlang der Halle-
schen Straße gelegenen Grundstücke sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Für diese Flä-
chen besteht aufgrund ihrer Wohnfunktion mittlerweile kein Erfordernis einer städtebaulichen Ent-
wicklung und Ordnung mehr.  
Für eine detailliertere Beschreibung des Plangebietes wird auf die Ausführungen im Abschnitt B der 
Planbegründung verwiesen.  
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3. Zielstellung und städtebauliches Konzept 
3.1 Ziele und Zwecke der Planung 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes werden vor allem folgende Ziele und Zwecke verfolgt: 
a) die Herstellung der bauplanungsrechtlichen Grundlagen für die seitens der Eigentümerin des 
Brauereigeländes beabsichtigte Bebauung des Areals, um dort einen Wohnstandort entwickeln 
und etablieren zu können, 
b) die Stärkung einer zentralen Lage von Lützschena mit entsprechender Adressbildung,  
c) die Revitalisierung einer Brachfläche und Beseitigung eines erheblichen städtebaulichen Miss-
standes inklusive seines Leerstandes sowie der Erhalt und die Wiedernutzung denkmalge-
schützter Bausubstanz,  
d) die Errichtung einer Kindertagesstätte zur anteiligen Deckung des Betreuungsbedarfs von 
Kleinkindern im Leipziger Nordwesten,  
e) die Schaffung der planungsrechtlichen V oraussetzungen für die Errichtung eines Lebensmittel-
marktes mit max. 800 m² Verkaufsfläche, 
f) die umfassende Berücksichtigung der Belange von Natur und Landschaft,  
g) die Sicherung der inneren Erschließung des geplanten Wohnquartiers unter Minimierung des 
künftigen Verkehrsaufkommens,  
h) die Unterbringung des ruhenden Anwohnerverkehrs in Quartierstiefgaragen sowie des Besu-
cherverkehrs auf oberirdischen Stellplätzen, 
i) die Realisierung eines energieeffizienten und an den Klimawandel angepassten Städtebaus, der 
durch kompakte Siedlungseinheiten eine effiziente Flächeninanspruchnahme aufweist. 
Weitere Ziele und Zwecke, die den einzelnen Festsetzungen zugrunde liegen, sind den jeweiligen 
Kapiteln des Abschnitts C zu entnehmen, in denen die Festsetzungen begründet werden. 
3.2 Gliederung des Gebietes 
Allgemein 
Die Investorin strebt an, innerhalb des Quartiers ca. 500 bis 550 Wohnungen unterschiedlicher Grö-
ßen und Typologien zu entwickeln, um eine Vielfalt an Wohnformen zu erzeugen und die Lebendig-
keit des Quartiers zu befördern.  
Ergänzend zum Wohnungsbau sind kleinere, die Wohnnutzung nicht störende gewerbliche Einhei-
ten denkbar. 
Südlicher Teil des ehemaligen Brauereigeländes 
Im Bereich um das ehemalige Sudhaus soll der denkmalgeschützte Gebäudebestand erhalten, sa-
niert und umgenutzt sowie behutsam ergänzt werden. Ein möglichst breites Spektrum an unter-
schiedlichen Wohntypologien wird angestrebt. Dazu beitragen können auch Angebote für ein unmit-
telbares Nebeneinander von Wohnen und Arbeiten. 
Nördlicher und östlicher Teil des ehemaligen Brauereigeländes 
In diesem Bereich wird die Neubebauung überwiegen. Weiterhin wird die noch vorhandene orts-
bildprägende Bebauung (insbesondere das ehemalige Werkstatt- und Turmgebäude, als „Turmhaus“ 
bezeichnet) erhalten und ergänzt. 
Auch in diesem Teil des Plangebietes sollen unterschiedliche Wohnungstypen entstehen.  
 
 
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Grundstück entlang der Halleschen Straße 
Dem Bereich an der Halleschen Straße kommt eine Sonderfunktion zu. Die Fläche soll künftig für 
den Betrieb eines Nahversorgungsmarktes und ergänzender Dienstleistungseinrichtungen genutzt 
werden. 
 
Abb. 1:  Entwurf 1. Rang Mehrfachbeauftragung, Isometrie (Arbeitsgemeinschaft Schulz und Schulz Architekten, 
Bayer Uhrig Architekten, Franz Reschke Landschaftsarchitektur) 
3.3 Bebauungs-/Nutzungskonzept 
Das städtebauliche Konzept wurde im V orentwurf des Bebauungsplanes als Strukturkonzept erar-
beitet. Dieses diente als Grundlage für eine Mehrfachbeauftragung von fünf Architekturbüros bzw. 
Arbeitsgemeinschaften verschiedener Büros. V on ihnen wurde jeweils ein städtebaulicher Entwurf 
für das Areal entwickelt. Der erste Rang diente im Anschluss der Qualifizierung sowie Präzisierung 
des städtebaulichen Konzeptes und als Grundlage für den Entwurf des Bebauungsplanes. 
Das Areal in seiner historischen, baulichen wie funktionalen Sonderstellung in Lützschena- 
Stahmeln stellt erhöhte Anforderungen an die Frage, wie es als lebendiges und gleichermaßen nach-
haltiges Quartier ausgebildet werden kann.  
Als Ausgangspunkt dient die vorhandene Bebauung der früheren gewerblichen Nutzung. Sie hat für 
den Ort eine überaus prägende, identitätsstiftende Wirkung. Gebäude wie die beiden städtebauli-
chen Dominanten des ehemaligen Turmhauses im zentral-nördlichen Bereich und des ehemaligen 
Sudhauses südlich davon, verleihen dem Ort bereits ein Alleinstellungsmerkmal. Das Bebauungs-
konzept sieht deshalb den Erhalt der denkmalgeschützten Bausubstanz vor. Ein Großteil der noch 
auf dem Grundstück verbliebenen Gebäude sowie die Keller und der Luftschutzbunker sind Kultur-
denkmale im Sinne des § 2 des Gesetzes zum Schutz und zur Pflege der Kulturdenkmale im Frei-
staat Sachsen. Sie sollen instandgesetzt und modernisiert werden und bilden einen wesentlichen Be-
standteil des Gesamtkonzeptes. 
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Neben dem Erhalt architekturhistorisch wertvoller Bausubstanz sieht das städtebauliche Konzept 
die Errichtung von behutsam eingepassten Neubauten, insbesondere im nördlichen und östlichen 
Teil des Areals, vor. Während im Süden und Westen des Quartiers weitgehend geschlossene Block-
randstrukturen entwickelt werden, soll sich die Bebauung nach Osten zur Böschung zur Kleingar-
tenanlage als „grüne Raumkante“ öffnen.  
Somit bilden sich innerhalb des Areals angemessene innere Blockrandstrukturen aus, die sozialver-
träglich überschaubare Nachbarschaften ergeben, die wiederum durch das öffentlich nutzbare Wege-
netz miteinander in Verbindung gesetzt werden. Diese urbanen Räume werden geprägt sein von ei-
nem Wechsel enger Straßenräume und Aufweitungen sowie Versätzen im Bereich urbaner Plätze, 
auf denen das gemeinschaftliche Quartiersleben befördert wird. Die leicht bewegte Topografie gibt 
dem Quartier einen definierten Rahmen, in dem die Neubauten mit den denkmalgeschützten Be-
standsgebäuden eine selbstverständliche Beziehung eingehen können. 
Das Konzept der Nachverdichtung und des Weiterbauens des Bestandes stärkt die Identität des Are-
als und die prägende Bedeutung dessen für den ganzen Ort Lützschena. Das Turmgebäude wird 
weitergebaut und bildet so den Rücken für das Herz des Quartiers – den neugeschaffenen Turm-
hausplatz, der sich zwischen Sudhaus und Turmhaus aufspannt und künftig einen zentralen Platz 
und Kommunikationspunkt im Quartier bilden wird.   
Durch eigene Patios, Loggien und Dachterrassen sowie Mietergärten soll demgegenüber auch ein 
notwendiges Maß an Privatheit innerhalb der Gemeinschaft im neuen Wohnquartier gewährleistet 
werden. Eine Besonderheit bildet hierbei die ehemalige Abfüllhalle im südöstlichen Quartiersbe-
reich, die unter Wahrung der denkmalpflegerischen Belange behutsam in Teilbereichen um ein Ge-
schoss aufgestockt wird. Zwischen den Aufstockungen werden begrünte und nutzbare Dachflächen 
angeordnet, die das Gebäude zusätzlich gestalterisch und funktional aufwerten.   
 
 
Abb. 2:  Blick aus Südosten in Richtung des um einen Anbau ergänzten „Turmhauses“ (Arbeits-
gemeinschaft Schulz und Schulz Architekten, Bayer Uhrig Architekten, Franz Reschke 
Landschaftsarchitektur) 
 
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Die zukünftigen Nutzungen werden sich folgendermaßen gliedern: 
Wohnen 
Das Gelände der ehemaligen Sternburg-Brauerei wird als verdichtetes Wohngebiet mit Wohnungs-
angeboten für verschiedene Bedürfnisse und Bevölkerungsgruppen entwickelt. V om generationen-
übergreifenden Wohnen, über Wohnen für Familien, Wohnen für Alleinstehende oder Wohngemein-
schaften wird ein reiches Spektrum an Wohnungsangeboten ermöglicht. 
Im Bereich der Neubebauung wird eine anteilige Realisierung von mietpreis- und belegungsgebun-
denem Wohnraum gemäß den Beschlüssen der Stadt Leipzig erfolgen. Vertragliche Regelungen 
diesbezüglich sind Teil des städtebaulichen Vertrages zum Bebauungsplan. Eine Planung entspre-
chend der Anforderungen an die soziale Wohnraumförderung wird im Neubau als eher kostenver-
träglich erachtet gegenüber den vorhandenen Grundrissstrukturen in den denkmalgeschützten Be-
standsgebäuden, die auf die frühere gewerbliche Nutzung ausgerichtet waren. 
Die Wohnnutzung kann ggf. ergänzt werden durch gewerbliche Nutzungen, die die Funktion als 
Wohngebiet nicht stören, sondern sinnvoll ergänzen, wie beispielsweise gastronomische Einrichtun-
gen an zentralen Plätzen des künftigen Quartiers. 
Kindertagesstätte 
Mit dem Anwachsen der Bevölkerung wird der Bedarf für eine zusätzliche Kindertagesstätte entste-
hen. Die Einordnung einer Kita mit ca. 120 Plätzen ist nördlich der vorhandenen Wohnhäuser ent-
lang der Halleschen Straße auf einem dort vorhandenen Plateau vorgesehen (südöstlicher Bereich 
des Flurstücks 66/5). 
Nahversorger und ergänzende Dienstleistungen 
Die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes mit einer Verkaufsfläche von max. 800 m² ist im süd-
westlichen Teil des Plangebietes auf dem städtischen Flurstück 66/a und damit am Eingang des 
Quartiers vorgesehen. Ergänzende Nutzungen, etwa Betriebe aus dem Dienstleistungssektor oder 
Räumlichkeiten für öffentliche Institutionen und Vereine, sind bauplanungsrechtlich vorgesehen und 
erwünscht. Ebenso sind Einrichtungen für gastronomische Angebote zulässig. Die Anordnung er-
folgt in mehrgeschossiger Bauweise mit mindestens zwei bis maximal drei V ollgeschossen. Damit 
wird dem Prinzip der Stapelung unterschiedlicher Nutzungen entsprochen und ein Beitrag zur effi-
zienten Flächennutzung geleistet.  
3.4 Grünordnerisches Konzept 
In dem Plangebiet soll ein Quartier mit hoher Lebens- bzw. Aufenthaltsqualität entstehen, von des-
sen Ausstrahlung auch das Umfeld profitiert. Ausgehend vom historischen Bestand, bestimmt durch 
die warme Materialität der denkmalgeschützten Gebäude und die Atmosphäre der erhaltenen Pflas-
teroberflächen, werden identitätsstiftende und nachbarschaftlich-städtische Räume gebildet. 
Übergeordnet durchzieht ein von der Öffentlichkeit nutzbares Wegegerüst das Quartier und ver-
knüpft dieses für den Fußgänger- und Radverkehr in alle Richtungen mit seinem Umfeld. Erstmalig 
wird dabei auch eine Verbindung zur Kleingartenanlage „Lindenhöhe“ geschaffen. Ein wichtiges 
Element der zukünftigen Grünstruktur bildet dabei der Erhalt des Gehölzbestandes im Böschungs-
bereich zur Kleingartenanlage. Dieser stellt zugleich eine wichtige städtebauliche Zäsur dar. 
Die Freiräume werden ausgehend von der Nutzung ‚Wohnen’ konzipiert. Die Blockinnenbereiche 
sind differenziert in Mieter-, als auch Gemeinschaftsgärten. Mit ihrer Begrünung wird ihnen eine 
wichtige mikroklimatische Bedeutung zukommen. Wünschenswert ist es, gemeinschaftlich nutzbare 
Gärten und Plätze durch Gastronomie oder Einzelhandel zu ergänzen.  
Durch die Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes entsteht eine Sequenz urbaner und begrünter 
Platzräume, die dem nachbarschaftlichen Leben Raum geben sollen. Durch vielgestaltige Grün-
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strukturen in den Randbereichen des Gebiets („Grüner Rahmen“), in den V orgartenzonen der Wohn-
gebäude und als Straßenbegleitgrün entlang der Wege und auf den Stadtplätzen, wird ein durch-
grüntes Wohngebiet geschaffen. Dieses fügt sich trotz seines großen Bauvolumens harmonisch in 
die vorstädtische Umgebung ein. Mit der weitreichenden Beschränkung von Kfz-Verkehr im Wohn-
gebiet werden die V oraussetzungen geschaffen, damit sich die Bewohnerinnen und Bewohner im 
Quartier wohlfühlen und sich den öffentlichen Raum für Freizeitaktivitäten und als Ort gemeinsa-
mer Kommunikation aneignen.  
Südlich des Wohngebietes bietet das stadtseitige Entrée an der Halleschen Straße/Zur Alten Braue-
rei eine großzügige Anbindung an die geplante Straßenbahnhaltestelle. Der dort entstehende Platz 
erhält durch den geplanten Lebensmittelmarkt und ergänzenden Dienstleistungen zusätzliche Quali-
tät und wird wesentlich zur Belebung des Stadtteils beitragen.  
Auf dem Grundstück im südlichen Abschluss ist ein Kastanienbestand vorhanden, der nach § 21 
Sächsisches Naturschutzgesetz (SächsNatSchG) als Biotop geschützt ist (Typ „Höhlenreiche Althol-
zinseln“, Reg.-Nr. 82032.I). Im Falle der Realisierung eines Lebensmittelmarktes in der Erdge-
schosszone ist aufgrund der funktionalen Anforderungen an einen solchen Betrieb davon auszuge-
hen, dass sich ein Eingriff in den Baumbestand nicht gänzlich vermeiden lässt. Mit Schreiben vom 
28. Januar 2021 wurde von der Naturschutzbehörde eine Befreiung für einen Teilbereich des Bioto-
pes gemäß § 67 BNatSchG in Aussicht gestellt. 
Das grünordnerische Konzept sieht einen nachhaltigen Umgang mit den vorhandenen Materialien 
und Einbauten vor. Die Aufarbeitung von Pflasterbelägen bezüglich ihrer barrierefreien und kom-
fortablen Begehbarkeit, die Sanierung von Stützmauern und der Erhalt von historischen Relikten 
sowie die Integration von wertvollen Gehölzgruppen sind wesentliche Maßnahmen.  
 
 
Abb. 3:  Entwurf 1. Rang Mehrfachbeauftragung, Detaillagepläne (Arbeitsgemeinschaft Schulz und 
Schulz Architekten, Bayer Uhrig Architekten, Franz Reschke Landschaftsarchitektur) 
 
 
 
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3.5 Verkehrserschließung 
Fußgängerverkehr 
Für Fußgängerinnen und Fußgänger werden sich die Ziele vorrangig im Bereich der Straßenbahn-
haltestelle befinden, da hier sowohl die Anbindung an den Nahverkehr besteht als auch ein kleines 
Ortsteilzentrum für Lützschena entstehen soll. Die meisten Wege werden somit zwischen den Zu-
gängen zum Wohnquartier und dem Knotenpunkt Hallesche Straße/Straße Zur Alten Brauerei zu-
rückgelegt werden. In Abhängigkeit der Anzahl und Lage dieser Zugänge sowie der Attraktivität der 
Wegeverbindungen innerhalb des Plangebietes, werden sich die Fußgängerinnen und Fußgänger 
entlang der Bahnstraße und der Straße Zur Alten Brauerei bzw. durch das Wohnquartier bewegen.  
Eine zusätzliche Wegeführung wird in West-Ost-Richtung in Form eines neu zu errichtenden Geh-
wegs zum östlich angrenzenden Kleingartenverein hergestellt. Die Verknüpfung zu den gegenwärtig 
untergenutzten Kleingärten auf der Lindenhöhe trägt zur Attraktivität des Wohnens im künftigen 
Quartier bei, bietet Spaziergängerinnen und Spaziergängern jedoch auch eine neue Verbindung.  
Da die Kleingartenanlage deutlich höher liegt und für eine barrierefreie Rampe eine Steigung von 
max. 6 Prozent zulässig ist, ergibt sich angesichts der vorhandenen 6 m Höhenunterschied eine er-
forderliche Rampenlänge von ca. 120 m. Die Überprüfung ergab einen nicht vertretbaren Eingriff in 
die Böschung zur Kleingartenanlage, auf der beidseitig der Rampe je 40 m vollflächig gerodet wer-
den müssten. Die Zugangsmöglichkeit an dieser Stelle wird deshalb als Treppe und damit nicht bar-
rierefrei ausgebildet werden. Weiterführende Regelungen dazu sind im städtebaulichen Vertrag ge-
troffen worden.   
Da es im Bestand keine straßenbegleitenden Gehwege am östlichen Rand der Straße Zur Alten 
Brauerei gibt, wurde im Verkehrsgutachten empfohlen, für Fußgängerinnen und Fußgänger im Zuge 
der Straße Zur Alten Brauerei einen 2,50 m breiten Gehweg auf der östlichen Fahrbahnseite einzu-
ordnen. Dies ist zulasten der Fahrbahn möglich, wenn die nutzbare Breite im Zufahrtsbereich zur 
Lichtsignalanlage nicht unter 6,00 m sinkt. Das ist gewährleistet. Im Bereich der Bahnstraße nörd-
lich des Knotenpunktes mit dem Radefelder Weg und der Straße Zur Alten Brauerei würde die Er-
weiterung des bestehenden Gehweges auf durchgängig 2,50 m und einer Fahrbahnbreite von 6,00 m 
eine Erweiterung des Straßenquerschnitts nach sich ziehen. An der betroffenen Stelle kann eine als 
Wohnstraße eingestufte Trasse jedoch auch mit 5,00 m Fahrbahnbreite ausgebildet werden, wenn 
Ausweichstellen für größere Fahrzeuge (z.B. Stadtreinigung) geschaffen werden.  
Eine Neuordnung des Straßenraums entlang des Plangebietes sollte nach Auffassung der Gutachter 
auch unter dem Aspekt einer möglichen Öffnung der Eisenbahnunterführung im Zuge der Bahn-
straße betrachtet werden. Geringere Fahrbahnbreiten würden sich auf die Geschwindigkeit reduzie-
rend auswirken, was bei einem ggf. (wenn auch nur geringfügig) erhöhten Aufkommen von Durch-
gangsverkehren positiv zu bewerten wäre. 
Ggf. muss die vorhandene denkmalgeschützte Mauer in zwei Teilbereichen versetzt werden, sofern 
unter Beibehaltung der westlichen bzw. nördlichen Grundstücksgrenzen nur eine Verbreitung des 
Straßenraumes nach Osten bzw. Süden möglich ist.  
Ein regelkonformer, straßenbegleitender Gehweg am östlichen Rand der Straße Zur Alten Brauerei 
bzw. südlichen Rand der Bahnstraße ist damit Bestandteil der Planung. Die angesprochenen ver-
kehrstechnischen Fragestellungen sind in der Erschließungsplanung gesondert behandelt und als 
Bestandteil des städtebaulichen Vertrages mit der Eigentümerin abschließend geregelt.   
Radverkehr 
Für den Radverkehr sind bei der Erschließung des Wohnquartiers barrierefreie Zugänge bzw. Wege-
verbindungen durch das Plangebiet vorzusehen. Radfahrende können an verschiedenen Stellen in 
das Wohnquartier hineinfahren. Direkt erreichen sie das Quartier dabei im Bereich der beiden Kfz-
Zufahrten zu den öffentlich nutzbaren Stellplätzen an der Bahnstraße und Straße Zur Alten Braue-
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rei. Mit Verlauf über den zentralen Quartiersplatz am ehemaligen Turmhaus führt die Radwegever-
bindung durch das Wohnquartier weiter als Nord-Süd-Achse zum südlichen Zu- bzw. Ausfahrtsbe-
reich an der Halleschen Straße.  
Zusätzlicher Radverkehr wird voraussichtlich im Bereich des Nahversorgungsmarktes und dessen 
Wegeanbindung ins Wohnquartier entstehen. Da im Bebauungsplan an dieser Stelle jedoch aus-
schließlich Gehrechte zugunsten der Allgemeinheit – und keine Radfahrrechte – vorgesehen sind, 
werden Radfahrende an dieser Stelle über die parallel verlaufende Trasse Zur Alten Brauerei im 
Mischverkehr mit Kraftfahrzeugen ins Wohngebiet geführt. Hintergrund dieser Planungsentschei-
dung ist, dass die Anordnung und Erreichbarkeit von Kfz-Stellplätzen auf dem Grundstück an der 
Halleschen Straße erst im Laufe der Gebäudeplanung geklärt werden.  
Mit der künftig zu erwartenden Belegung an Kfz-Verkehr auf der Halleschen Straße ist die Notwen-
digkeit verbunden, separate Radwege bereitzustellen. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass mit 
der Umsetzung des Radverkehrsentwicklungsplans und der Mobilitätsstrategie durch die Stadtver-
waltung Leipzig die Einordnung von richtlinienkonformen Radverkehrsanlagen im Zuge der Halle-
schen Straße erfolgen wird. Einfluss auf die Radwegführung wird auch die beabsichtigte Verlegung 
der stadtauswärtigen Straßenbahnhaltestelle an die Grenze zum Plangebiet haben.  
In den Wohngebietsstraßen Zur Alten Brauerei und Bahnstraße kann der Radverkehr hingegen auch 
zukünftig im Mischverkehr mit Kraftfahrzeugen auf der Fahrbahn geführt werden. 
Über die Bahnstraße besteht zudem eine gute Anbindung an den S-Bahn-Haltepunkt Lützschena. 
Positive Effekte werden von der geplanten Errichtung einer Sammelschließanlage mit 20 zugangs-
gesicherten Abstellmöglichkeiten für Fahrräder am S-Bahn-Haltepunkt Leipzig-Lützschena erwar-
tet. Hierdurch kann eine der größten Barrieren für den intermodalen Alltagsverkehr mit Rad und 
ÖPNV – Diebstahl hochwertiger Fahrräder und Vandalismus – überwunden werden. 
Die Stellplatzsatzung der Stadt Leipzig gibt vor, 2 bis 4 Fahrradabstellplätze je Wohnung bereitzu-
stellen. In der aktuellen Planung sind von der Investorin mehr als 1.000 Radabstellmöglichkeiten in 
privaten Kellerabteilen der jeweiligen Wohngebäude (je ein Abteil mit zwei Radabstellplätzen pro 
Wohneinheit) und mehr als 300 in drei allgemeinen Fahrradabstellplätzen in zentral gelegenen 
Wohngebäuden vorgesehen. In letztgenannten Anlagen werden dann voraussichtlich auch 20 Pro-
zent der Stellplätze für Lastenräder nutzbar sein.  
Über den Bedarf der privaten Stellplätze hinaus, sind Fahrradabstellanlagen auch im öffentlich zu-
gängigen Raum bereitzustellen. Im Mobilitätskonzept zum Bebauungsplan1 wurde auf Grundlage 
des Nachhaltigkeitsszenarios der Mobilitätsstrategie 2030 berechnet, dass 16 bis 28 öffentliche, 
oberirdische Radabstellplätze im Wohnquartier vorzusehen sind. In der Freiflächenplanung sind ins-
gesamt mehr als 200 Radanlehnbügel – zugeordnet zu den Häusern in Abhängigkeit der Anzahl an 
Wohneinheiten – vorgesehen, wobei jeder Bügel zwei Fahrrädern Platz zum Abstellen bietet. 
Im Bereich der Kita ist gemäß Stellplatzsatzung je ein Fahrradabstellplatz je 10 bis 15 Kinder ein-
zuordnen. Bei der geplanten Anzahl von ca. 120 Betreuungsplätzen entspricht dies acht bis zwölf 
Stellplätzen.  
Für den Nahversorgungsmarkt im Bereich der Halleschen Straße gelten indes die V orgaben der Ver-
waltungsvorschrift zur Sächsischen Bauordnung. Demnach ist 1 Fahrradstellplatz je 60 bis 80 m² 
Verkaufsnutzfläche herzustellen, jedoch mindestens 2 Stellplätze je Laden. Berücksichtigt werden 
müssen in diesem Zusammenhang die geplanten sonstigen Nutzungen in ein bis zwei Obergeschos-
sen. Im Mobilitätskonzept zum Bebauungsplan werden allein für den Nahversorgungsmarkt etwa 30 
Radabstellplätze empfohlen. Eine Steuerung erfolgt im Zuge der Konzeptvergabe des Grundstückes 
durch die Stadt Leipzig. 
                                                
1 Stadt Leipzig, Bebauungsplan Nr. 445 „Wohnquartier an der alten Brauerei“, Mobilitätskonzept, Verkehrs-System Consult Halle 
GmbH, September 2022 
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Öffentlicher Personennahverkehr 
Die Leipziger Verkehrsbetriebe beabsichtigen mit der Fertigstellung der Wendeschleife Hänichen 
den Bedienungstakt auf der Straßenbahnlinie 11 zwischen Wahren und Hänichen vom derzeitigen 
20-Minuten-Takt auf einen 10-Minuten-Takt (abends und am Wochenende vom 30- auf einen 15-
Minuten-Takt) zu verdichten. Darüber hinaus sind keine weiteren Maßnahmen vorgesehen, da die 
betreffende ÖPNV-Erschließung für Stadtrandgebiete mit Straßenbahn und S-Bahn gemäß den Ziel-
stellungen des städtischen Nahverkehrsplans ausreichend erfüllt ist.  
Ein zusätzliches Potenzial zur besseren Anbindung besteht darin, wenn zukünftig wieder Busse ent-
lang der Straße Zur Alten Brauerei bzw. Bahnstraße verkehren würden. Ein entsprechender V or-
schlag wurde auch im Forschungsprojekt Low Carb, welches sich umfassend mit der zukünftigen 
Entwicklung des ÖPNV im Nordraum Leipzigs auseinandersetzt, formuliert. Mögliche Haltestellen-
standorte wären an der Straße Zur Alten Brauerei in Nähe der Halleschen Straße und in der Bahn-
straße nördlich der Einmündung des Radefelder Wegs. 
Äußere MIV-Erschließung 
Die Kfz-Erschließung des Plangebietes erfolgt in erster Linie über die bereits heute ampelgeregelte 
Kreuzung Hallesche Straße/Straße Zur Alten Brauerei.  
Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes wurde eine verkehrsplanerische und verkehrs-
technische Untersuchung0F
2 durchgeführt. Im Rahmen dieser Untersuchung wurden für folgende An-
binde- und Knotenpunkte Leistungsfähigkeitsberechnungen durchgeführt und bewertet: 
o Hallesche Straße/Zur Alten Brauerei/An der Schäferei 
o Bahnstraße/Zur Alten Brauerei 
o Anbindung Einkaufsmarkt an Hallesche Straße 
o Anbindung Kindertageseinrichtung an Hallesche Straße 
Die Anbindungen des Wohnquartiers an die Straßen Zur Alten Brauerei und Bahnstraße wurden 
nicht gesondert betrachtet. Da die betreffenden Nebenstraßen gering frequentiert sind, ist hier von 
sehr großen Kapazitätsreserven auszugehen, sodass der Gutachter eingeschätzt hat, dass eine Leis-
tungsfähigkeit in jedem Fall gegeben sein wird. 
Die Leistungsfähigkeitsberechnung für den Knoten Hallesche Straße/Zur Alten Brauerei/An der 
Schäferei hat ergeben, dass die Analysebelastungen in der Morgen- und Nachmittagsspitze in guter 
Verkehrsqualität bewältigt werden können. V or dem Prognosehorizont 2030 – unabhängig ob die 
Bahnstraße für den Durchgangsverkehr geöffnet wird oder nicht – ändern sich diese Werte nicht sig-
nifikant. 
Mit dem zusätzlichen, durch das Plangebiet (Wohnquartier und Kita) sowie den Lebensmittelmarkt 
ausgelösten Verkehr, ändern sich die Werte für die Betrachtung der Analyse und der Prognose 2030 
ebenfalls nicht signifikant. Im Gutachten wird festgestellt, dass der signalisierte Knotenpunkt somit 
noch große Kapazitätsreserven aufweist. 
V on untergeordneter Bedeutung für die Leistungsfähigkeit des Knotenpunktes ist die Lage der Stra-
ßenbahnhaltestelle, da bereits im Bestand – und auch mit einer Haltestelle im östlichen Knotenarm 
– die Anmeldung einer Straßenbahn die Hauptrichtungsfreigabe beschleunigt bzw. verlängert und 
die Einfahrt in die Haltestelle den Hauptverkehrsstrom im Zuge der Halleschen Straße aufhält. Für 
die Sicherheit des Verkehrsablaufes am Knotenpunkt ist eine Lage in der Knotenpunktzufahrt, 
sprich östlich des Kreuzungspunktes Hallesche Straße/Straße Zur Alten Brauerei/An der Schäferei 
zu bevorzugen, da der gesperrte Verkehr hinter der Bahn warten muss und der Knotenpunkt frei 
bleibt. Die Möglichkeit einer Verlagerung der Straßenbahnhaltestelle östlich des Kreuzungspunktes 
wurde im vorliegenden Bebauungsplan berücksichtigt. 
                                                
2 Stadt Leipzig, Bebauungsplan Nr. 445 „Wohnquartier an der alten Brauerei“ verkehrsplanerische und verkehrstechnische 
Untersuchung, Verkehrs-System Consult Halle GmbH, Mai 2019 
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An der Kreuzung Bahnstraße/Zur Alten Brauerei/Radefelder Weg treffen Straßen im nachrangigen 
Verkehrsnetz (Nebenstraßen) aufeinander. Die Regelung erfolgt nach dem Prinzip „rechts-vor-
links“. In allen Belastungsszenarien hat der Gutachter eine gute Verkehrsqualität ermittelt. Die 
Kreuzung weist – auch bei Öffnung der Bahnstraße für den Durchgangsverkehr – noch Kapazitäts-
reserven auf. 
Die Anbindung des geplanten Lebensmittelmarktes an eine Hauptverkehrsstraße (Hallesche Straße) 
ist aus Sicherheitsgründen in unmittelbarer Knotennähe nur für Rechtsab- und -einbieger möglich. 
Deshalb wurde die Leistungsfähigkeit der Zufahrt nur in der Variante „Rechts-rein-rechts-raus“ be-
wertet. Dabei wird für die „Nebenrichtungszufahrt“ (Anbindung Markt von Hallescher Straße) von 
der Regelung der Wartepflicht mit Zeichen 206 („Halt, V orfahrt gewähren“ = Stoppschild) ausge-
gangen. Unter den genannten V oraussetzungen wurde eine sehr gute Verkehrsqualität ermittelt.  
Der Zufahrtsbereich zur geplanten Kindertageseinrichtung befindet sich ebenfalls an der Halle-
schen Straße – etwa 100 Meter vor dem Knotenpunkt Hallesche Straße/Zur Alten Brauerei/An der 
Schäferei. Der Leistungsfähigkeitsberechnung wurde die Option zugrunde gelegt, dass alle Fahrt-
richtungen ermöglicht werden. Auch für die Kindertagesstätte wurde in allen Belastungsszenarien 
eine gute bis sehr gute Verkehrsqualität ermittelt. 
Es kann somit festgestellt werden, dass die äußere Erschließung des Wohngebietes für den motori-
sierten Individualverkehr in einer guten Verkehrsqualität möglich ist. Das bestehende Netz kann den 
zusätzlichen Verkehr aufnehmen. 
Innere Erschließung für den motorisierten Individualverkehr (MIV) 
Mit dem Erschließungskonzept für die innere Erschließung wird das Ziel verfolgt, den ebenerdigen 
motorisierten Individualverkehr weitreichend zu vermindern. Da den wohnungsnahen Freiräumen 
eine immense Bedeutung als erweitertem Lebens- und Wohnraum zukommt, soll das gesamte 
Wohnquartier überwiegend den Fußgängerinnen und Fußgängern bzw. Radfahrenden vorbehalten 
sein. Eine Ausnahme bildet die öffentliche Zufahrt zur Kindertagesstätte von der Halleschen Straße. 
Möglich wird dies insbesondere, indem der ruhende Anwohnerverkehr zugunsten der Freiraumqua-
lität ausnahmslos in Tiefgaragen abgedeckt wird. Darüber hinaus wird eine Ein- bzw. Durchfahrt 
durch die inneren Quartiersbereiche mithilfe zusätzlicher baulicher Maßnahmen beschränkt. Räum-
lich ist davon der Bereich ab Höhe des westlichen Gebäudeabschlusses des Turmhauses im Nord-
westen bis zur Höhe des Kita-Grundstückes im Südosten betroffen. Im Bebauungsplan ist dieser 
Bereich mit „GFL 2“ festgesetzt. Im Ergebnis wird in den Kernbereichen des Quartiers lediglich 
eine Befahrbarkeit für die wesentlichen Versorgungsfunktionen bestehen. Dazu zählen insbesondere 
Feuerwehr- und Rettungsfahrzeuge, Krankentransporte, Möbellieferungs- und Pflegedienstleistun-
gen, Fahrzeuge der Stadtreinigung, Taxen und Zustelldienste. Die Gewährleistung der ständigen Be-
fahrungsmöglichkeit des Quartiersinneren aus Gründen kommunaler Pflichten, wie beispielsweise 
der öffentlichen Sicherheit, ist über Regelungen im städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan er-
folgt.  
Über dieses Erschließungskonzept wird der motorisierte Individualverkehr zugunsten einer umwelt-
verträglichen Mobilität und einem größeren Maß an Lebens- und Aufenthaltsqualität im Quartier 
auf ein Mindestmaß reduziert.   
Die Investorin plant in den Tiefgaragen rechnerisch für jede Wohnung einen Stellplatz zur Verfü-
gung zu stellen. Damit sieht sie mehr Stellplätze vor als die Stellplatzsatzung der Stadt Leipzig, die 
lediglich, je nach Wohnungsgröße, 0,5 bis 0,7 Stellplätze verlangt. Da dies den Zielen der Mobili-
tätsstrategie der Stadt Leipzig zu widersprechen scheint, hat die Stadt untersuchen lassen, mit wel-
chem Mobilitätsverhalten konkret an diesem Standort in Stadtrandlage gerechnet werden muss und 
wie viele Stellplätze im Gebiet dafür sinnvoll sind. 
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Abb. 4:  Entwurf 1. Rang Mehrfachbeauftragung, Erschließungssystem (Arbeitsgemein-
schaft Schulz und Schulz Architekten, Bayer Uhrig Architekten, Franz Reschke 
 Landschaftsarchitektur) 
 
Als wichtige Grundlage wurden Daten aus der Mobilitätserhebung „System repräsentativer Ver-
kehrsbefragungen (SrV)“ genutzt, mit der die Stadt Leipzig im 5-jährigen Rhythmus grundlegende 
Informationen über das tägliche Verkehrsgeschehen in der Stadt sowie der Region erhebt. Das künf-
tige Wohnquartier ist in diesem System als sogenanntes „Außen- und Siedlungsgebiet“ einzuord-
nen. Charakteristisch für diesen Gebietstyp sind die vergleichsweise ländliche Lage im Stadtraum 
und längere Wegstrecken zu städtischen Infrastrukturen.  
Für das Mobilitätskonzept relevant sind die wesentlich höheren Anteile des MIV am Modal Split 
gegenüber dem städtischen Durchschnitt. Selbst bei Umsetzung des Nachhaltigkeitsszenarios aus 
der Mobilitätsstrategie der Stadt Leipzig würde der Anteil der Kfz-Nutzung noch über 50 Prozent 
am Modal Split betragen. Ausgehend von insgesamt geplanten 500 bis 550 Wohneinheiten ist dem-
nach mit ungefähr einem Kfz-Stellplatz pro Wohneinheit zu rechnen, was der Planung der Investo-
rin entspricht.  
Auch belegen Daten des Amtes für Statistik und Wahlen der Stadt Leipzig, dass der private Pkw-
Besitz in Lützschena-Stahmeln mit mehr als 650 Kraftfahrzeugen je 1.000 Einwohner/-innen mehr 
als doppelt so hoch wie in den zentralen Stadtbezirken mit weniger als 300 Pkw je 1.000 Einwoh-
ner/-innen ist. Da das angrenzende Wohngebiet „Gartenstadt Quasnitz“ – besonders nachts – bereits 
eine hohe Stellplatzauslastung im öffentlichen Straßenraum aufweist, sollte vermieden werden, dass 
die zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohner des geplanten Wohnquartiers ihre Kraftfahrzeuge 
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Begründung zum Bebauungsplan 
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im Umfeld des Plangebietes abstellen. Aus alldem folgt, dass der Gutachter der Investorin empfiehlt 
einen Stellplatz je Wohnung anzubieten. Die Stellplatzsatzung schreibt lediglich eine Mindestanzahl 
an herzustellenden Stellplätzen vor. Für eine Begrenzung der Stellplätze fehlt der Stadt die Ermäch-
tigung.  
Die Tiefgaragenzufahrten sollen am westlichen bzw. nördlichen Eingang zum Plangebiet hergestellt 
werden. Sie werden in der Planzeichnung festgesetzt (vgl. Planzeichnung und Abbildung 4). Besu-
cherparkplätze für das Wohnquartier sind ebenerdig in den Bereichen der nordwestlichen Zufahrt 
(ca. 25 Stellplätze) sowie der südlichen Zufahrt (4 Stellplätze) zum Wohngebiet vorgesehen. Die 
notwendigen Stellplätze für den Betrieb der Kindertagesstätte sind über die Zufahrt von der Halle-
schen Straße zu erreichen.  
Die Anzahl an erforderlichen Stellplätzen für den geplanten Nahversorgungsmarkt unterliegt weiter-
hin den Anforderungen der Verwaltungsvorschrift (VwV) zur Sächsischen Bauordnung, da für ge-
werbliche Nutzungen bislang noch keine kommunale Stellplatzsatzung erlassen worden ist. Gemäß 
der VwV ist grundsätzlich ein Kfz-Stellplatz je 30 bis 40 m² Verkaufsnutzfläche und ein Fahrrad-
stellplatz je 60 bis 80 m² Verkaufsnutzfläche vorzusehen. Da die Verkaufsfläche auf max. 800 m² 
begrenzt ist, besteht somit ein Stellplatzbedarf von ca. 20 bis max. 27 Stellplätzen für Kraftfahr-
zeuge, die auf dem betreffenden Grundstück unterzubringen sind.  
Zu dem Nahversorgungsmarkt liegen jedoch keine abschließenden Planungen vor. Eine Entschei-
dung über die Unterbringung der notwendigen Anzahl an Stellplätzen wird im Laufe der Planungen 
für das Gebäude erfolgen.  
Weitere Maßnahmen zur Mobilität 
Um einen Umstieg auf andere, umweltverträglichere Mobilitätsformen aktiv zu fördern, wurden im 
Mobilitätskonzept Maßnahmen geprüft und in einem Katalog zusammengefasst. Neben der ohnehin 
vorgesehenen Taktverdichtung der Straßenbahnlinie 11 und des künftigen Angebotes von Carsha-
ring, wird die Einrichtung einer Mobilitätsstation mit Leihfahrrädern und E-Scooter am Quartiers-
eingang der Straße Zur Alten Brauerei vorgeschlagen. Zudem sollte eine sichere Querung der Halle-
schen Straße in Höhe der künftigen Kita-Zufahrt eingerichtet werden, um den Fußgängerverkehr in 
die Wohngebiete südlich der Halleschen Straße zu erleichtern. Als wesentlich für die Stärkung des 
Radverkehrs werden Radverkehrsanlagen auf der Halleschen Straße eingestuft. Über das Planver-
fahren hinaus sollen die Möglichkeiten für ÖPNV-Mietertickets zwischen Eigentümern/-innen und 
LVB verhandelt werden. Das Mobilitätskonzept ist Bestandteil des städtebaulichen Vertrages zum 
Bebauungsplan. 
Zur Förderung eines klimagerechten Stadtquartiers wird die Errichtung einer bereits angesproche-
nen Carsharing-Station, welche durch die Allgemeinheit genutzt werden kann, im nordwestlichen 
Teil des Wohnquartiers geplant. Der Standort wird nahe der Straße Zur Alten Brauerei südlich des 
Knotenpunktes mit Bahnstraße und Radefelder Weg eingeordnet und soll damit auch für Anwohne-
rinnen und Anwohner umliegender Siedlungsbereiche eine attraktive Alternative zum privaten Pkw 
bilden. Weiterführende Regelungen dazu sind im städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan ge-
troffen.   
3.6 Medientechnische Erschließung 
Da das Plangebiet seit vielen Jahren brachliegt, muss die innere medientechnische Erschließung, 
soweit erforderlich, neu hergestellt werden. 
Trink- und Löschwasserversorgung 
Die Trinkwasserversorgung ist entsprechend den Aussagen der Kommunalen Wasserwerke Leipzig 
GmbH (KWL) über die Versorgungsleitung DN 200/150, die entlang der Bahnstraße/Straße Zur Al-
ten Brauerei verläuft, möglich (siehe Kap. 5.7). 
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Aus der vorhandenen bzw. geplanten Bebauungsstruktur würden sich jedoch sehr lange Hausan-
schlussleitungen ergeben, was aus hygienischer Sicht bedenklich ist. Daher ist laut Erschließungs-
konzept1F
3 eine Ringleitung zur inneren Erschließung des Plangebietes vorzusehen. Diese wird den 
Ringschluss zwischen den Leitungen Hallesche Straße und der Bahnstraße/Zur Alten Brauerei her-
stellen. Damit wären eine größere Versorgungssicherheit und kurze Hausanschlüsse gewährleistet. 
Es ist vorgesehen, dass die Ringleitung nach ihrer Realisierung von der Kommunalen Wasserwerke 
Leipzig GmbH (KWL) übernommen wird. 
Der Löschwasserbedarf kann aus dem Netz der KWL gedeckt werden. Es steht eine Löschwasser-
menge von 96 m³/h zur Verfügung. Mit dem geplanten Ringschluss der Versorgungsleitungen kön-
nen zusätzliche Hydrantenanschlüsse für die Löschwasserversorgung vorgesehen werden. Durch ein 
dichteres Hydrantennetz kann ein schnellerer Löschangriff gewährleistet werden. 
Maßnahmen zur Gewährleistung des Brandschutzes sind innerhalb der Baufelder vorzusehen. Flä-
chen des öffentlichen Verkehrsraumes sind zur brandschutztechnischen Sicherung der Gebäude 
grundsätzlich nicht in Betracht zu ziehen, wenn das Freihalten der Flächen ein Halteverbot erfor-
dert. 
Grundsätzlich ist die Erschließungsplanung vorab mit der KWL abzustimmen. Als Leitungswege 
stehen allgemein die Verkehrsflächen und die bereits mit Geh-, Fahr- und Leitungsrecht ausgewie-
senen Flächen zur Verfügung. Sollen die Leitungen als öffentliche Ver- und Entsorgungsanlagen 
durch die KWL übernommen werden, sind deren Forderungen bezüglich Zugänglichkeit und Quali-
tät der Straßen einzuhalten. Die Hausanschlüsse sind dann durch den/die jeweiligen Eigentümer/-
innen bzw. Nutzer/-innen zu beantragen. 
Abwasserentsorgung  
Die Abwasserentsorgung des Plangebietes ist im Trennverfahren vorzusehen.  
Schmutzwasser 
Für die Schmutzwasserentsorgung bestehen Anbindemöglichkeiten in südlicher Richtung an den 
Mischwasserkanal DN 250 in der Halleschen Straße. In westlicher Richtung kann an den Schmutz-
wasserkanal DN 200 - DN 300 in der Straße Zur Alten Brauerei sowie in nordwestlicher Richtung 
an den Mischwasserkanal DN 350 in der Bahnstraße angebunden werden. 
Die Gebäude entlang der Bahnstraße/Zur Alten Brauerei und der Halleschen Straße können direkt 
an die Abwasserleitungen angebunden werden.2F
4 Für die Bebauung im Inneren des Plangebietes ist 
ein Hauptsammler mit Anschluss an die vorhandenen Leitungen der KWL neu zu bauen. Lage und 
Leitungsführung sind im Rahmen der Erschließungsplanung mit dem Entsorgungsunternehmen ab-
zustimmen. 
Regenwasser  
Grundsätzlich ist der Versiegelungsgrad innerhalb des Baugebietes durch einen hohen Grünflächen-
anteil, den Einsatz von versickerungsfähigem Pflaster und Dachbegrünung so gering wie möglich 
zu halten. Es sind möglichst viele abflussmengenreduzierende Maßnahmen vorzusehen. Dazu ge-
hört beispielsweise die separate Leitungsführung der Balkonentwässerung ohne Anschluss an Rigo-
len; diese kann über die Rasenflächen oberirdisch versickert werden. Auch ist davon auszugehen, 
dass das gesamte Regenwasser auf dem Grundstück verbleibt.  
Der Versickerungsnachweis des Ingenieurbüros VEBAU hat ergeben, dass eine Versickerung gene-
rell möglich ist.3F
5 Dies entspricht den Empfehlungen der Deutschen Vereinigung für Wasserwirt-
                                                
3 Erschließungskonzept Wasser, Abwasser und Regenwasser zum Bebauungsplan, Projektierung Heizung Lüftung Sanitär,  
Dipl.-Ing. (FH) U. Tegl, 28.04.2020 
4 Stellungnahme KWL zum V orentwurf des Bebauungsplans vom 15.01.2019 
5 Baugrundgutachten, VEBAU Ingenieurbüro, 23.05.2019 
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schaft, Abwasser und Abfall e. V. (Arbeitsblatt DWA-A 138, Planung, Bau und Betrieb von Anla-
gen zur Versickerung von Niederschlagswasser), in denen für den Einsatz von Versickerungsanla-
gen nur Lockergesteine in Frage kommen, deren kf-Werte im Bereich von kf = 1x 10-3 bis 1x 10-6 
m/s liegen. Bei kf-Werten von kleiner als kf = 1 x 10-6 m/s ist eine Entwässerung ausschließlich über 
die Versickerung mit zeitweiliger Speicherung nicht gewährleistet, sodass eine ergänzende Ablei-
tungsmöglichkeit vorzusehen wäre. 
Für die kiesigen, sandigen Auffüllungen unterhalb der vorhandenen Oberflächenbefestigungen wur-
den Durchlässigkeiten mittels Laborversuchen ermittelt. Eine Versickerung innerhalb dieser Schicht 
ist jedoch nur möglich, sofern die flächenhafte Verbreitung sowie der Abtransport des versickern-
den Wassers sichergestellt sind. Die flächenhafte Verbreitung wurde durch die Erkundungen nach-
gewiesen. Allerdings kann durch die geplante Bebauung mit einer Vielzahl an Gebäuden und Tief-
garage der nach DWA-A 138 geforderte Abstand zu Gebäuden und Baugruben nicht eingehalten 
und damit eine ungünstige Beeinflussung der Gebäudegründung nicht ausgeschlossen werden. Die 
Erschließungsplanung sieht daher eine Kombination aus verzögerter Abflussbildung in der Oberflä-
che sowie eine Versickerung für das Bemessungsereignis mittels Kiesrigolen, teilweise in Verbin-
dung mit Bewuchs (aus Baumrigolen) vor. 
Für eine Versickerung kommen hauptsächlich die den Geschiebelehm unterlagernden Sande und 
Kiese in Betracht. Für diese Schicht wurde ein Bemessungs-Durchlässigkeitsbeiwert von kf = 4,5 x 
10-5 m/s angegeben. Untersuchungen der Wasserdurchlässigkeitsbeiwerte in Form von Sickertests 
oder als Ableitung aus den Kornverteilungskurven liegen derzeit nicht vor. Da für jedes Gebäude 
jedoch eine eigene Versickerung geplant werden soll, wird eine entsprechende Bodenuntersuchung 
in den jeweiligen Bereichen inklusive Untersuchungen der Wasserdurchlässigkeitsbeiwerte in Form 
von Sickertests bzw. zusätzlichen Bohrungen empfohlen. Dabei ist auch der Nachweis der Schad-
stofffreiheit bzw.  -belastung im jeweiligen Bereich des Bodens zu führen. Die Ergebnisse sind der 
Bodenschutzbehörde und Wasserbehörde der Stadt Leipzig vorzulegen und mit diesen abzustim-
men. 
Weiterhin ist nach der o.g. Vorschrift eine Mächtigkeit des Sickerraumes, bezogen auf den mittleren 
höchsten Grundwasserstand (100,28 m ü. NHN), von mindestens 1 m gefordert, um eine ausrei-
chende Filterstrecke für eingeleitete Niederschlagsabflüsse zu gewährleisten. Bei einer Gelände-
oberkante von ca. 109,00 m ü. NHN und einer Einbindetiefe der Versickerungsanlagen mit ca. 2,4 
m unter Gelände (geodätische Höhe ca. 106,50 m ü. NHN) ist der erforderliche Sickerraum zum 
Grundwasser jedoch sicher eingehalten. 
Der Umgang mit dem anfallenden Regenwasser wurde gegenüber dem Planentwurf zwischenzeit-
lich im Zuge der Erschließungsplanung differenzierter ausgearbeitet. Für die Konzeptionierung von 
Entwässerungsanlagen wurde das Plangebiet in Teileinzugsgebiete unterteilt. Das anfallende Ober-
flächenwasser wird künftig oberirdisch durch Topografie in wegebegleitende Entwässerungsmulden 
geführt, die das Wasser in darunterliegenden, perforierten Rohrleitungen zu geplanten Rigolen-
standorten ableiten. Damit wird eine verzögerte Abflussbildung initiiert. In Teilen ist die Ausbil-
dung von Baumrigolen in Erweiterung von Pflanzflächen vorgesehen.   
Auf Grundlage der derzeit vorliegenden Angaben zu den Dachflächen wurde eine Berechnung der 
Rigolen je Gebäude durchgeführt. Eine Versickerung des gesamten, auf den Dachflächen anfallen-
den Niederschlagswassers konnte entsprechend nachgewiesen werden.  
Für die Starkregenereignisse und die Überflutungsvorsorge sind alle Rasen- und sonstigen Grünflä-
chen als Überflutungsflächen heranzuziehen und entsprechend auszubilden. Eine Flutung der Tief-
garagen durch auf dem privaten Grundstück anfallendes Oberflächenwasser ist topografisch bedingt 
nicht zu besorgen. Durch die höhere Lage des Geländes gegenüber den angrenzenden Straßenflä-
chen sowie zusätzlicher Geländeregulierung in den Grünflächen wird eine Fließrichtung weg von 
den Tiefgarageneinfahrten sichergestellt. 
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Zur Begrenzung der Bodenversiegelung werden im Erschließungskonzept Wasser, Abwasser und 
Regenwasser folgende Maßnahmen empfohlen: 
o Begrenzung von vollversiegelten Flächen (Bitumen oder Beton), 
o Verwendung von Rasengittersteinen, Ökopflaster und Schotterrasen, 
o Anlegen von oberirdischen Rasenmulden mit Bepflanzung, 
o begrünte verdunstungsoptimierte Dachflächen und 
o Mindestüberdeckung Tiefgarage für ausreichende Bepflanzung. 
Diese Flächen unterstützen aufgrund ihrer geringen Abflussbeiwerte die zur Gewährleistung einer 
vollständigen Versickerung notwendigen Maßnahmen. Weiterhin sind, wie bereits geplant, diverse 
Retentions- und Verdunstungsflächen vorzusehen. Auch Baumreihen an den Verkehrswegen und 
diverse Grünflächen und -streifen unterstützen die Aufnahme von Oberflächenwasser zur Versicke-
rung. 
Außerdem wurde vom Gutachter angeregt, in Bereichen mit größeren Grünflächen eine Zisterne zur 
Nutzung des Regenwassers für die Bewässerung der Grünflächen vorzusehen. Dies sollte mit einer 
automatischen Bewässerung der Rasenflächen verbunden werden, um die Zisterne in Zeiten ohne 
Regen zu leeren und damit anschließend eine erneute Füllung und Nutzung gewährleisten zu kön-
nen. Damit könnte die Belastung der Versickerungsanlagen reduziert werden und gleichzeitig das 
Regenwasser wieder der Natur zur Verfügung gestellt werden. 
Grundsätzlich hat das Erschließungskonzept ergeben, dass die Versickerung des gesamten anfallen-
den Niederschlagswassers im Plangebiet möglich ist. Auf Grundlage der exakten Gebäudedachflä-
chen und den sonstigen befestigten Flächen sind im Zuge der weiteren Erschließungsplanung die 
Regenentwässerungs- und Überflutungsnachweise der einzelnen Bereiche konkretisiert worden. Die 
Erschließungsplanung ist Bestandteil des städtebaulichen Vertrages zum Bebauungsplan. 
Gasversorgung 
Die Gasversorgung des Plangebietes ist möglich. Sie kann ausgehend von den auf der Westseite der 
Straße Zur Alten Brauerei und auf der Südseite der Halleschen Straße verlaufenden Gasmitteldruck-
leitungen erfolgen (vgl. Kap. 5.7).  
Elektroenergieversorgung 
Das neue Netz kann ausgehend von dem Mittelspannungskabel, das am nördlichen Rand der Halle-
schen Straße verläuft, aufgebaut werden (vgl. Kap. 5.7).  
3.7 Energetisches Konzept 
Die energetischen Maßnahmen für das Plangebiet setzen sich aus einer Vielzahl von Bausteinen zu-
sammen, die in ihrer Gesamtheit dazu beitragen, den CO2-Ausstoß zu minimieren.  
Städtebau 
Auf der Handlungsebene des Bebauungsplanes werden Festsetzungen zur Stellung der Gebäude so-
wie zur Bebauungsdichte getroffen. Mit der vorliegenden Planung wird eine vergleichsweise hohe 
Dichte, insbesondere in Hinblick auf die Lage am Stadtrand, sowie ein hohes Maß an Kompaktheit 
der Baukörper erzielt. 
Durch die Konzentration auf Mehrfamilienhäuser im Geschosswohnungsbau wird ein günstigeres 
A/Ve-Verhältnis erreicht. Dieses beschreibt das Verhältnis der Wärme abstrahlenden Außenhülle A 
zum beheizten V olumen Ve des Gebäudes. Ein kompakter Baukörper hat somit einen niedrigen 
A/Ve-Wert mit einem geringeren Heizwärmebedarf.  
Als positiver Einflussfaktor ist die 3- bis 5-Geschossigkeit der Baukörper zu betrachten, durch die 
ein optimiertes A/Ve-Verhältnis gegenüber Gebäuden mit einer geringeren Anzahl an V ollgeschos-
sen ermöglicht wird. Ebenso wirkt sich die Länge der Baukörper mit zumeist über 25 Metern redu-
zierend auf den Heizwärmebedarf aus. Die relativ geringe Anzahl an V or- und Rücksprüngen an den 
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Baukörpern trägt zur Reduzierung der Fassadenfläche insgesamt bei, was ebenso energetisch zu-
träglich ist. Durch die kompakten Gebäudeformen, insbesondere im Neubausegment, reduzieren 
sich neben den Baukosten auch die Betriebs- und Unterhaltskosten.  
Objektplanung  
Für die konkrete Objektplanung liegt die Verantwortung für eine energieeffiziente Bauweise in der 
Hand der Eigentümerin. Die Ziele eines hohen baulichen Wärmeschutzes bzw. einer Reduzierung 
des Wärmebedarfes sollen unter Beachtung des Gebäudeenergiegesetzes erreicht werden durch: 
 Reduzierung der Transmissionswärmeverluste durch Dämmung der Gebäudefassade, 
 passive Solarenergienutzung,  
 eine hohe Qualität der Gebäudehülle und  
 eine hohe Anlageneffizienz im Gebäude selbst. 
Bei den Baudenkmalen ist denkbar, von der Ausnahme im Sinne von § 24 EnEV/ § 105 Gebäude-
energiegesetz Gebrauch zu machen.  
Versorgungstechnische Systeme 
Bei der Entwicklung des Quartiers sind die Anforderungen an das Sofortmaßnahmenprogramm zum 
Klimaschutz der Stadt Leipzig zu erfüllen. Demnach ist der Energiebedarf zu signifikanten Anteilen 
aus erneuerbaren Energien zu decken. In der Systematik des Sofortmaßnahmenprogramms ist das 
künftige Wohnquartier als „Typ A – vorwiegend dichte Bebauung, Geschosswohnungsbau, Kern-
stadtlage“ einzuordnen. Zwar handelt es sich um ein Gebiet am Stadtrand, jedoch ist die Bebau-
ungsform des Geschosswohnungsbaus in dichter städtebaulicher Struktur das bedeutsamere Merk-
mal. Weiterhin vorprägend ist die Lage deutlich außerhalb des Fernwärmeversorgungsgebietes der 
Stadt Leipzig. Damit gelten als Vorgaben für das Plangebiet: 
Stromversorgung:  
Typ A mind. 10% EE-Anteil 
Wärmeversorgung:  
außerhalb des Fernwärmegebietes, Typ A mind. 50% EE-Anteil 
 
Um den Nachweis zu erbringen, dass diese Kennwerte bei der künftigen Versorgung des Quartiers 
erfüllt werden können, wurde ein „Fachgutachten zur energetischen Versorgung“6 durch die Leipzi-
ger Stadtwerke erstellt. Es liegt dem städtebaulichen Vertrag als Anlage bei. 
Das Konzept sieht eine dezentrale Stromerzeugung durch Fotovoltaik-Anlagen auf Dachflächen 
vor. Aufgrund der überwiegenden Ausführung mit Walmdächern wurden die denkmalgeschützten 
Gebäude im Bebauungsplanverfahren als städtebaulich ungeeignet für eine Installation derartiger 
Systeme eingestuft. Sie sind daher im Wohnquartier ausschließlich auf neu zu errichtenden Gebäu-
den auf Flachdächern ab dem 4. Vollgeschoss sowie im Sondergebiet ab dem 2. Vollgeschoss zuläs-
sig (vgl. Kap. 17.4). Im Energiekonzept wurden die bestehenden und geplanten Gebäude einzeln 
hinsichtlich der bauplanungsrechtlichen, denkmalpflegerischen und technischen Voraussetzungen 
geprüft. Im Ergebnis sind insgesamt sechs Gebäude für die Installation und den Betrieb von Foto-
voltaik-Anlagen auf Dachflächen geeignet. Nach der vorliegenden Kalkulation des Energiekonzep-
tes ist mit einem möglichen Ertrag von 425.700 kWh zu rechnen. Mit den am Markt üblichen Leis-
tungsgrößen der Module kann der prognostizierte Strombedarf von 1.821.500 kWh damit bilanziell 
zu ca. 23 Prozent erzeugt werden.  
 
                                                
6 Stadt Leipzig, Bebauungsplan Nr. 445 „Wohnquartier an der alten Brauerei“, Fachgutachten zur energetischen Versorgung, 
Leipziger Stadtwerke GmbH, Juni 2022 
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Zu den Möglichkeiten der nachhaltigen Wärmeversorgung wurden drei potenzielle Versorgungsva-
rianten tiefergehend untersucht. Im ersten Szenario wird der Grundlastwärmebedarf durch ein 
Blockheizkraftwerk erzeugt, der durch einen Spitzenlast-Gaskessel ergänzt werden kann. Durch den 
Einsatz von Kraft-Wärme-Kopplung könnten unter Beimischung von Biomethan ca. 68 Prozent des 
jährlichen Wärmebedarfes im Energiestandard GEG aus erneuerbaren Energien bereitgestellt wer-
den. Vorteile dieser Versorgungsvariante sind die Effizienz und vergleichsweise hohe Versorgungs-
sicherheit. Nachteilig wirken sich die angestiegenen und schwer kalkulierbaren Bezugskosten von 
Biomethan und Erdgas aus. Durch die Gutschrift für CO2-Emissionen für ausgespeisten Strom und 
der Beimischung von Biomethan können jährlich CO2-Emissionen von ca. 549 tCO2 im Energie-
standard GEG eingespart werden. Setzt man die Gutschrift der CO2-Emissionen für den ausgespeis-
ten Strom auf Null, erhöhen sich die CO2-Emissionen jedoch auf ca. 1.473 tCO2 im Energiestandard 
GEG. 
Das zweite Szenario zeichnet sich durch die Verbrennung von fester Biomasse (Pellets, Hackschnit-
zel oder Scheitholz) zur Deckung des Grundlastwärmebedarfes aus. Zur Wärmeerzeugung in der 
Spitzenlast werden ebenfalls Gaskessel einbezogen. Im Energiestandard GEG könnten darüber ca. 
67 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien bereitgestellt werden. Als vorteilhaft ist der Ein-
satz des nachwachsenden bzw. regionalen Energieträgers Holz zu bewerten. Hemmnisse für die 
Umsetzung bestehen insbesondere im erhöhten Aufwand der Betriebsführung (z.B. Entsorgung von 
Reststoffen und Brennstoffmanagement) sowie vergleichsweise hohem Platzbedarf für die Lage-
rung des Brennstoffes. Beim Einsatz von fester Biomasse mit einem Gas-Spitzenlastkessel ist mit 
CO2-Emissionen von ca. 445 tCO2/a im Energiestandard GEG zu rechnen. 
Das dritte Szenario basiert auf dem Einsatz von Wärmepumpen. Um eine Warmwasserbereitung in 
jedem Objekt zu ermöglichen, wird eine hybride Nutzung von Luft-Wasser-Wärmepumpen und 
Erdwärmepumpen (Sole) sowie einem Spitzenlastgerät vorgeschlagen. Um 65 Prozent des Wärme-
bedarfes aus erneuerbaren Energien zu decken, müssten in Abhängigkeit des Energiestandards und 
der Art der Wärmepumpe zwischen 2.000 MWh/a und 2.500 MWh/a durch Wärmepumpen bereit-
gestellt werden. Für Luft-Wasser-Wärmepumpen charakteristisch sind die vergleichsweise niedri-
gen Investitionskosten zur Erschließung von Quelltemperaturen. Als Herausforderung ist demge-
genüber die Kontrolle der mit dem Einsatz verbundenen Schallimmissionen zu betrachten. Erd-
wärme zeichnet sich dadurch aus, dass sie keinen saisonalen Schwankungen unterliegt, wodurch der 
effiziente Betrieb der Wärmepumpen auch im Winter optimal möglich ist. Nachteilig beim Einsatz 
von Flächenkollektoren ist der hohe Platzbedarf, bei Tiefenbohrungen der Kostenaufwand für In-
stallation und Unterhalt. Die CO2-Emissionen beim Einsatz von Luft-Wärmepumpen betragen im 
Energiestandard GEG ca. 907 tCO2 pro Jahr, durch den Einsatz von Sole-Wärmepumpen verringern 
sie sich auf ca. 700 tCO2 pro Jahr. 
In allen Szenarien kann ein Anteil von mindestens 65 Prozent an erneuerbaren Energien für die 
Wärmeerzeugung bereitgestellt werden. Jede der betrachteten Varianten hat mehrdimensionale Vor- 
und Nachteile, die sich insbesondere den Themen Ökologie, Wirtschaftlichkeit und Betriebsauf-
wand zuordnen lassen. Das Energiekonzept schließt mit der Empfehlung, eine Energieversorgung 
durch Luft-Wasser-Wärmepumpen sowie Erdwärmepumpen zu forcieren. Als wesentliche Argu-
mente angeführt werden der hohe saisonale Wirkungsgrad und effiziente Betrieb der Erdwärme-
pumpen, der geringe Anteil und die gute Planbarkeit des Einsatzes des fossilen Energieträgers und 
die Möglichkeit der passiven Kühlung durch Erdwärmepumpen sowie aktiven Kühlung bei Luft-
Wasser-Wärmepumpen. Die Variabilität dieser Formen der Energieerzeugung vereine ökologische 
sowie wirtschaftliche Vorteile und bilde so die umsetzungsfreundlichste Lösung ab.   
 
 
 
 
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4. Verfahrensdurchführung 
Folgende Verfahrensschritte wurden zur V orbereitung des Satzungsbeschlusses durchgeführt: 
Aufstellungsbeschluss vom 
Beschluss Nr. VI-DS-05669, 
bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 14/2018 vom 18.08.2018 
27.06.2018 
frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB),  
bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 5/2019 vom 09.03.2019; 
öffentliche Informationsveranstaltung im Feuerwehrhaus Lützschena 
11.03.2019 bis 
25.03.2019 
25.03.2019 
frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 
(§ 4 Abs. 1 BauGB), mit Schreiben vom 
 
17.12.2018 
Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Entwurf  
(§ 4 Abs. 2 BauGB) sowie 
Unterrichtung der Naturschutzvereinigungen  
über die öffentliche Auslegung (§ 33 Abs. 2 Satz 2 SächsNatSchG),  
mit Schreiben vom 
 
 
 
 
24.01.2022 
Öffentliche Auslegung des Entwurfes 
(§ 3 Abs. 2 BauGB), bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 1/2022 
vom 15.01.2022 
25.01.2022 bis 
24.02.2022 
 
Folgende Besonderheit der Durchführung des Verfahrens ist zu nennen: 
 Änderung des FNP im Parallelverfahren 
Der FNP wird im Parallelverfahren (§ 8 Abs. 3 BauGB) geändert. Näheres siehe Kap. 6.1.2 die-
ser Begründung.  
 
  
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B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG 
5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes 
5.1 Topografie 
Das Plangebiet erstreckt sich von ca. 105 m ü. NHN im Süden bis ca. 110 m ü. NHN im Norden. 
Für frühere betrieblicher Zwecke wurde das Gelände terrassiert und eingeebnet, sodass heute 
ca. 80% der Fläche auf Höhen zwischen 109 m und 110 m liegen. 
Am östlichen Rand befindet sich zu der angrenzenden Kleingartenanlage hin eine Böschung. Das 
Gelände steigt im Übergang zu der Gartenanlage erheblich an. Im Südosten des Plangebietes befin-
det sich östlich des ehemaligen Pförtnergebäudes eine größere Fläche, die ca. 2 m höher liegt als 
das übrige Grundstück (ca. 111 m ü. NHN). 
Ein weiterer Geländesprung von ca. 4 m besteht im Übergangsbereich vom städtischen Grundstück 
mit der Flurstücksnummer 66/a zu den benachbarten Flurstücken 65, 66/3 und 66/5. 
5.2 Vorhandene Bebauung und Nutzungen 
Bei dem Plangebiet handelt es sich um das Gelände der früheren Sternburg-Brauerei in Lützschena, 
das Grundstück des früheren Brauereigasthofes und einiger angrenzender Flächen, die der verkehr-
lichen Erschließung dienen.  
Der Ursprung des Brauereibetriebs geht auf das 19. Jahrhundert zurück. Nachdem die Produktion 
zu DDR-Zeiten als volkseigener Betrieb geführt wurde, verlagerte der neue Eigentümer Anfang der 
1990er Jahre die Bierproduktion nach Reudnitz und vollzog die Schließung des Standortes Lütz-
schena.  
Mit Aufgabe der Nutzung Anfang der 1990er Jahre ist das Areal brach gefallen, bisweilen wurden 
Teile der Bebauung sukzessive abgebrochen. Der noch verbliebene, überwiegend denkmalge-
schützte Gebäudebestand bildet ein architekturhistorisch wertvolles Zeugnis der 1920er Jahre und 
weist auf den bedeutsamen Produktionsstandort hin, der den Ortsteil Lützschena-Stahmeln in seiner 
Entwicklung langjährig und identitätsstiftend geprägt hat. 
Hinsichtlich der Silhouette dominieren das aus dem Jahr 1928 stammende Sudhaus im Art-déco-Stil 
mit seinem weithin sichtbaren Kupferdach, mit dem das Gebäude eine Höhe von ca. 42 m aufweist 
und das expressionistische Werkstattgebäude mit dem ca. 28 m hohen Uhrturm aus gleicher Zeit 
(1927). Beide Gebäude bestimmen ganz entscheidend das Ortsbild von Lützschena.  
Die Bebauung am westlichen und östlichen Rand des Plangebietes ist kleinteilig. Auf der Südwest-
seite sind noch einige eingeschossige Arbeiterhäuser aus der Zeit um 1800 im spätbarocken Stil mit 
Krüppelwalmdach vorhanden. Auf der Ostseite handelt es sich um ein- bis zweigeschossige frühere 
Stall- und Garagengebäude der ehemaligen Brauerei.  
Im südwestlichen Bereich des Plangebietes liegt die brachliegende Fläche des ehemaligen Brauerei-
Gasthofes, der 2007 abgerissen wurde. 
Angrenzend an das Plangebiet befinden sich im Südosten eine ebenfalls denkmalgeschützte Villa 
sowie mehrere Wohngrundstücke.  
Südlich des Plangebietes schließt sich die Hallesche Straße als Hauptverkehrsstraße an. Auf der ge-
genüberliegenden Straßenseite der Halleschen Straße ist keine straßenbegleitende Bebauung vor-
handen. Lediglich im Kreuzungsbereich von Hallescher Straße und Straße Zur Alten Brauerei befin-
det sich gegenüberliegend ein zweigeschossiges Gebäude. Westlich, nordwestlich und nordöstlich 
des ehemaligen Brauereigeländes schließen Ein- und Mehrfamilienhäuser mit überwiegend ein bis 
zwei Geschossen an. Weiterhin befindet sich auf Höhe der früheren Arbeiterhäuser im südwestli-
chen Geländeteil die örtliche Feuerwehr gegenüberliegend an der Straße Zur Alten Brauerei. Die 
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östlich des Plangebietes angrenzenden Grundstücke unterliegen hingegen der Nutzung des Klein-
gärtnervereins Lindenhöhe.  
5.3 Vorhandene Wohnbevölkerung 
Das Plangebiet ist unbewohnt. Unmittelbar angrenzend leben einige Anwohnerinnen und Anwohner 
in den vorhandenen Wohngebäuden entlang der Halleschen Straße. Im Westen und Norden des 
Plangebietes schließen sich größere Wohnsiedlungen an.  
5.4 Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung 
Den überwiegenden Teil des Plangebietes nehmen die Flächen der ehemaligen Brauerei ein, die 
nach Nutzungsaufgabe brach gefallen sind. Die Flächen wurden ursprünglich intensiv durch Ge-
bäude, sonstige bauliche Anlagen, Verkehrs- und Lagerflächen genutzt. Nur wenige Grünflächen 
haben das Gelände gegliedert. Zwischenzeitlich sind großflächig Ablagerungen, z.T. auf rückgebau-
ten Flächen, erfolgt.  
Aufgrund der Sukzession bzw. fehlenden Pflege haben sich z.T. auf künstlichen und versiegelten 
Böden unstrukturierte Pflanzengesellschaften oder dichte Gehölze (z. B. die etwa mittig im Plange-
biet östlich der Straße Zur Alten Brauerei gelegene Fläche nördlich der vorhandenen Silos) ausge-
bildet. Im Südosten ist eine etwas höher gelegene Fläche mit Altbäumen bestanden. 
Hervorzuheben ist der dichte Gehölzriegel entlang der östlichen Grundstücksgrenze. Dieser wird 
aus Altbäumen gebildet und stellt eine Zäsur zur angrenzenden Kleingartenanlage dar.  
Auf dem städtischen Grundstück 66/a befindet sich zudem ein geschütztes Biotop, das aufgrund des 
vorhandenen Altbaumbestandes (Kastanien) gemäß § 30 BNatSchG in Verbindung mit § 21 
SächsNatSchG als „Höhlenreiche Altholzinseln“ festgestellt ist. 
5.5 Soziale Infrastruktur 
Innerhalb des Plangebiets selbst sind derzeit keine Einrichtungen der sozialen Infrastruktur vorhan-
den. 
In der näheren Umgebung befinden sich folgende Einrichtungen: 
 Kindertagesstätte „Lützschenaer Sternchen“, Freirodaer Weg 2b (ca. 600 m), 
 Kindertagesstätte „Sonnenhügel“, Am Hohlweg 2 (ca. 1,9 km), 
 Grundschule Stahmeln, Hauptstandort Stahmelner Höhe (ca. 1,6 km) und Nebenstandort 
Windmühlenweg (ca. 800 m) und 
 AWO-Sozialstation, Am Brunnen 5 (ca. 650 m).  
Die Grundschule und der Hortbetrieb in Lützschena-Stahmeln sollen künftig an einem Standort an 
der Halleschen Straße gebündelt werden. Dazu wird in den kommenden Jahren ein neues Schulge-
lände geplant und realisiert. Der künftige Standort wird sich ca. 600 Meter östlich, d.h. in stadtein-
wärtiger Richtung, befinden. 
5.6 Technische Infrastruktur: Verkehrsinfrastruktur 
Fuß- und Radverkehr 
Innerhalb des Plangebietes existieren derzeit keine durchgängigen Fuß- oder Radwegeverbindun-
gen.  
Die Bahnstraße sowie die Straße Zur Alten Brauerei sind Ortsstraßen mit einseitigen Gehwegen. 
Auf der dem Plangebiet zugewandten Ostseite der Straße Zur Alten Brauerei ist überwiegend kein 
Gehweg vorhanden. Dieser beginnt erst im Übergangsbereich zur Bahnstraße und setzt sich nach 
Nordosten fort. 
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Die Hallesche Straße wird hingegen beidseitig von einem Gehweg begleitet. 
Durch den nahen S-Bahnhaltepunkt „Leipzig-Lützschena“ ist das Zweirad für den täglichen Weg 
auch aus dieser Stadtrandlage durchaus attraktiv. In der Zielnetzplanung Radverkehr der Stadt 
Leipzig sind die Hallesche Straße und der Straßenzug An der Schäferei, Straße Zur Alten Brauerei 
und (nördliche) Bahnstraße als Radhauptrouten im Stadtteil verbindenden Netz ausgewiesen. 
Straßenbegleitende Radwege sind im Umfeld des Plangebietes nicht vorhanden. Lediglich in der 
Zufahrt Zur Alten Brauerei zum signalgeregelten Knotenpunkt mit der Halleschen Straße ist ein 
kurzer Schutzstreifen für geradeaus fahrende und nach rechts abbiegende Radfahrer mit geringfügig 
vorgezogener Haltlinie angelegt. Dieser soll die Sicherheit gegenüber rechtsabbiegenden Kraftfahr-
zeugen aus der gleichen Zufahrt erhöhen. 
Öffentlicher Personennahverkehr 
Das Gebiet ist trotz Stadtrandlage durch den unmittelbaren Anschluss an die Hallesche Straße gut 
an den Öffentlichen Personennahverkehr angebunden. So befindet sich in unmittelbarer Umgebung 
in stadtauswärtiger Richtung die Haltestelle Lützschena der Straßenbahnlinie 11 der Leipziger Ver-
kehrsbetriebe (LVB) GmbH, die von Schkeuditz über das Leipziger Stadtgebiet bis Markkleeberg 
Ost führt.  
Allerdings verkehrt die Straßenbahn im Tagesverkehr vorerst nur im 20-Minuten-Takt. Mit Errich-
tung der geplanten Wendeschleife im Bereich Hänichen werden die V oraussetzungen für die Aus-
weitung des 10-Minuten-Taktes bis zur Stadtgrenze geschaffen, d. h. nach Fertigstellung der Gleis-
schleife wird sich das ÖPNV-Angebot wesentlich verbessern. 
In ca. 800 m bis 1.000 m Entfernung befindet sich in nordöstlicher Richtung der S-Bahn-Haltepunkt 
Leipzig-Lützschena der S-Bahn Mitteldeutschland, über den aktuell eine Verbindung in die Rich-
tungen Halle (Saale) Hbf – Trotha bzw. Leipzig Hbf – Zentrum – Markkleeberg-Gaschwitz im 30-
Minuten-Takt besteht (Linie S3). In Richtung Markkleeberg verkehrt sie durch den Citytunnel 
Leipzig und dient somit alle zentralen Haltepunkte an. Mit dem Fahrrad ist auch diese Haltestelle 
vom geplanten Wohnquartier in fünf Minuten zu erreichen. 
Motorisierter Individualverkehr 
Das Plangebiet ist straßenseitig von Norden über die Bahnstraße, von Westen über die Straße Zur 
Alten Brauerei sowie von Südwesten und Süden über die Hallesche Straße erreichbar. Direkt auf 
das ehemalige Brauereigelände führt eine zwischen der vorhandenen Wohnbebauung im südlichen 
Abschluss gelegene Zufahrt von Süden mit Anbindung an die Hallesche Straße.  
Die Hallesche Straße stellt als Kreisstraße mit Funktion einer Ortsdurchfahrt die Verbindung in die 
westlich angrenzende Stadt Schkeuditz sowie in die anderen Leipziger Stadtteile nach Osten in 
Richtung Stadtzentrum (Wahren, Möckern, Gohlis) her.  
Der Anschluss an das weitere übergeordnete klassifizierte Straßennetz ist über die Bundesstraße 6 
sowie die Bundesautobahn A 14, die beide nördlich des Plangebietes durch Lützschena-Stahmeln 
verlaufen, gegeben. 
5.7 Technische Infrastruktur: Ver- und Entsorgungsanlagen 
Trink- und Löschwasserversorgung 
Entlang der Bahnstraße/Zur Alten Brauerei verläuft eine Trinkwasserleitung DN 200/150, von der 
aus die Trink- und Löschwasserversorgung des künftigen Wohnquartiers möglich ist. 
Löschwasser kann in Höhe von 96 m³/h bereitgestellt werden. 
  
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Abwasserentsorgung 
In der Halleschen Straße ist ein Mischwasserkanal DN 250 vorhanden, an den für die Schmutzwas-
serentsorgung in südlicher Richtung angebunden werden kann. In westlicher Richtung kann an den 
Schmutzwasserkanal DN 200 - DN 300 in der Straße Zur Alten Brauerei sowie in nordwestlicher 
Richtung an den Mischwasserkanal DN 350 in der Bahnstraße angebunden werden. 
Bezüglich der Regenwasserableitung bildet jedoch eine dezentrale Regenwasserbewirtschaftung auf 
dem Grundstück in Form von Regenwassernutzung und/oder Versickerung künftig oberste Priorität. 
Gasversorgung 
Auf der Westseite der Straße Zur Alten Brauerei und auf der Südseite der Halleschen Straße verlau-
fen jeweils Gasmitteldruckleitungen DN 150. Somit ist die Gasversorgung des Plangebietes grund-
sätzlich möglich. 
Elektroenergieversorgung 
Im östlichen Randbereich der Straße Zur Alten Brauerei und der Bahnstraße verlaufen Mittelspan-
nungskabel in Trägerschaft der Mitteldeutschen Netzgesellschaft Strom mbH (MITNETZ Strom), 
die nicht mehr in Betrieb sind. Am nördlichen Rand der Halleschen Straße verläuft ein Mittelspan-
nungskabel. Somit könnte das neue Netz ausgehend von diesem Mittelspannungskabel aufgebaut 
werden. Die Breite des erforderlichen Schutzstreifens für das Mittelspannungskabel beträgt 2,0 m. 
6. Planungsrechtliche und sonstige planerische Grundlagen 
6.1 Planungsrechtliche Grundlagen 
6.1.1 Erfordernisse der Raumordnung 
Der Bebauungsplan ist aus nachfolgenden übergeordneten Planungen entwickelt: 
 Landesentwicklungsplan des Freistaates Sachsen (LEP 2013)  
verbindlich seit dem 12.07.2013, 
 Regionalplan Leipzig-Westsachsen, verbindlich in seiner Fortschreibung seit dem 16.12.2021 
(RPl L-WS) 
Der LEP 2013 stellt die Ziele (Z) und Grundsätze (G) der Raumordnung und Landesplanung für die 
räumliche Ordnung und Entwicklung des Freistaates Sachsen dar, die im RPl L-WS als verbindli-
chen Rahmen für die räumliche Ordnung und Entwicklung der Region Leipzig-Westsachsen kon-
kretisiert werden. 
Mit der Nutzung als Wohnquartier wird dem Leitbild des LEP 2013, der Innenentwicklung vor der 
Außenentwicklung den V orzug einzuräumen, entsprochen. Die Planung trägt mit dazu bei, dass die 
Stadt Leipzig ihre Aufgaben als Oberzentrum erfüllen kann (Z 1.3.1 und Z 1.3.6 LEP 2013). Durch 
die Entwicklung eines neuen Wohngebietes auf einer ehemals gewerblich genutzten und seit vielen 
Jahren brach gefallenen Fläche im Verdichtungsraum Leipzig wird eine nachhaltige Entwicklung 
und eine Minimierung der Flächenneuinanspruchnahme ermöglicht (u. a. Z 2.2.1.7 sowie G 1.2.1 
und G 2.2.2.2 LEP 2013, Z 2.2.1.1 und G 4.1.3.1 RPl L-WS).  
Infolge der unmittelbaren Anbindung an das bestehende Straßenbahn- und S-Bahn-Netz in Leipzig 
und seiner Umgebung erfolgt eine Siedlungsentwicklung, die die Verknüpfungspunkte des ÖPNV 
berücksichtigt (Z 2.2.1.10 LEP 2013).  
Im RPl L-WS ist östlich des Plangebietes eine Grünzäsur ausgewiesen. Daran westlich 
anschließend, in Richtung Geltungsbereich des Bebauungsplanes, ohne sich jedoch mit diesem zu 
überschneiden, befindet sich ein im RPl L-WS 2020 (Plankapitel 4.1.1) neu ausgewiesenes 
V orbehaltsgebiet Arten- und Biotopschutz. Beeinträchtigungen dieser Erfordernisse der 
Raumordnung durch die Planung sind nicht erkennbar.  
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Durch die Bereitstellung eines differenzierten Wohnraumangebotes hinsichtlich Wohnformen, Woh-
nungsgrößen und -ausstattung wird den gegenwärtigen gesellschaftlichen Anforderungen wie dem 
demografischen Wandel Rechnung getragen (Z 2.2.1.4 RPl L-WS). 
Der Bebauungsplan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ steht damit, wie in den Stellung-
nahmen der Landesdirektion Sachsen vom 18.01.2019 und 24.02.2022 festgestellt, in Einklang mit 
den Erfordernissen der Raumordnung.  
6.1.2 Flächennutzungsplan 
Aufgrund des Bebauungsplanes wurde eine Änderung des Flächennutzungsplanes (FNP) erfor-
derlich. Der Bebauungsplan wich von den Darstellungen des bisher wirksamen FNP ab. 
Für das Plangebiet des Bebauungsplanes war im FNP als allgemeine Art der Bodennutzung bislang 
dargestellt:  
 gemischte Baufläche,  
 Wohnbaufläche, 
 „Öffentliche Verwaltung“ (mittels Symbols) sowie 
 Grünfläche (mit der Zweckbestimmung Kleingärten) 
 
Dies stimmt mit den Planungszielen der Stadt nicht mehr über ein. Für den FNP wurde ein Ände-
rungsverfahren durchgeführt. Der geänderte FNP stellt nunmehr nördlich eines Streifens entlang der 
Halleschen Straße eine Wohnbaufläche dar. 
6.1.3 Landschaftsplan 
Gemäß § 11 BNatSchG ist für die örtlichen Ziele des Umweltschutzes im Stadtgebiet Leipzig ein 
Landschaftsplan als ökologische Grundlage für den Flächennutzungsplan aufgestellt worden (bestä-
tigt durch den Stadtrat am 16.10.2013). Er enthält neben den Zielen die für ihre Verwirklichung er-
forderlichen Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege.  
Zu den für diesen Bebauungsplan relevanten Inhalten siehe Kap. 7 dieser Begründung. 
6.1.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben 
Für die Beurteilung der Zulässigkeit von Bauvorhaben im Plangebiet ist aktuell der § 30 BauGB an-
zuwenden.  
Wie bereits erwähnt, bildet die bauplanungsrechtliche Grundlage gegenwärtig der 1996 in Kraft ge-
tretene Bebauungsplan Nr. E-75 „Gemeindezentrum Lützschena-Stahmeln“.  
Als wesentliche Planinhalte des derzeit geltenden Bebauungsplanes Nr. E-75 sind zu nennen: 
 zulässige Art der baulichen Nutzung:  Mischgebiet 
 zulässiges Maß der baulichen Nutzung:   GRZ 0,6 
 überbaubare Grundstücksfläche:   3,31 ha 
 versiegelbare Verkehrsfläche:   1,16 ha 
(siehe Flächengegenüberstellung unter Kap. 7.3.5.5 Eingriffsregelung) 
Der Bebauungsplan Nr. 445 ersetzt nach seinem Inkrafttreten den aktuell geltenden Bebauungsplan 
Nr. E-75 weitestgehend.  
Im Umfeld des Plangebietes existieren mit dem Bebauungsplänen Nr. 219 „Wohngebiet am Heide-
graben“, Nr. 233 „Wohnanlage Alte Schäferei“ und Nr. 354 „Gewerbepark Stahmeln“ für weitere 
Flächen verbindliche Bauleitpläne. 
  
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6.2 Sonstige Planungen 
Sonstige städtische Planungen sind für diesen Bebauungsplan wie folgt relevant: 
6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept 
Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK) wurde am 31.05.2018 als ressort-
übergreifendes, langfristiges Handlungskonzept und städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne 
des § 1 Abs. 6 Nr. 11 Bau GB vom Stadtrat beschlossen. Damit ist das Zielbild Leipzig 2030 
(Teil A) dem kommunalen Handeln in allen Bereichen zugrunde zu legen. Die fachübergreifenden 
Schwerpunktgebiete und die Ortsteilstrategie (Teil B) sind als Grundlage der stadträumlichen 
Schwerpunktsetzung in den Ämtern zu berücksichtigen.  
Für den Bebauungsplan sind insbesondere die folgenden strategischen Ziele und Handlungsschwer-
punkte des Zielbildes relevant (INSEK, A-10 und A-16): 
 Bezahlbares Wohnen 
 Qualität im öffentlichen Raum und in der Baukultur 
 Zukunftsorientierte Kita- und Schulangebote 
Das V orhaben liegt im fachübergreifenden Schwerpunktgebiet „Nordraum“, dem zentralen Wirt-
schaftsraum Leipzigs. Für die zukünftige Entwicklung ist deshalb ein besonderer Schwerpunkt auf 
die Ausgewogenheit der Handlungsfelder Lebensqualität, Gewerbe, Grün und Landwirtschaft zu 
legen.  
Eine besondere Rolle spielt dabei auch die Stärkung der Ortsteilidentität. Der Ortsteil Lützschena-
Stahmeln ist in der Ortsteilstrategie des INSEK der Raumkategorie „Qualitäten weiterentwickeln“ 
zugeordnet. In diesen Gebieten soll die Entwicklung gestärkt und die Infrastruktur sowie die Ange-
bote bedarfsorientiert nachgerüstet werden, z. B. bei Arrondierung und Erweiterung von Wohnbau-
flächen. Die Mehrfachnutzung von öffentlichen Gebäuden als zentrale und soziale Treffpunkte im 
Stadtteil wird angestrebt (INSEK, B-8/-22/-47). 
Die vorliegende Planung folgt den Zielstellungen des INSEK, indem die planungsrechtlichen V o-
raussetzungen für die Revitalisierung historischer Baustrukturen - und damit der Stärkung der Orts-
teilidentität - geschaffen werden. Zudem wird durch die Einordnung eines Nahversorgers, die 
Schaffung von V oraussetzungen für ein vielfältiges Wohnungsangebot und den Bau sozialer Infra-
struktur die Lebensqualität im Ortsteil gestärkt. 
6.2.2 Stadtentwicklungsplan Zentren 
Mit dem Stadtentwicklungsplan (STEP) Zentren 2016 (Beschluss des Stadtrates vom 20.09.2017 - 
VI-DS-04512) verfügt die Stadt Leipzig über ein städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne 
des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB zur Erhaltung und Entwicklung ihrer zentralen Versorgungsbereiche.  
Darin wird der Ortslage Lützschena eine räumliche Versorgungslücke attestiert, die durch die An-
siedlung eines neuen Nahversorgers geschlossen werden soll. Hierbei wird explizit das Areal der 
ehemaligen Sternburg-Brauerei als möglicher Standort einer Projektrealisierung benannt. Aufgrund 
der vorherrschenden Standortbedingungen (rd. 4.200 EW im Ortsteil zzgl. der EW-Potenziale aus 
dem V orhaben, gute ÖPNV-Erschließung durch Lage an der Halleschen Straße/Georg-Schumann-
Straße, gutes Versorgungsangebot in Richtung Schkeuditz und Wahren) beschränken sich die Per-
spektiven auf die Sicherung und Stärkung einer räumlich ausgewogenen wohnortnahen Grundver-
sorgung. Durch die räumlichen Distanzen zur Ortslage Stahmeln und der dort bereits gegebenen 
Versorgungsstrukturen (am Standort Mühlenstraße), ist die Dimensionierung des Nahversorgers in 
erster Linie auf die endogenen Potenziale der Ortslage Lützschena auszurichten. 
  
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6.2.3 Strategische Konzepte zum Wohnen 
Das Wohnungspolitische Konzept, Fortschreibung 2015 wurde am 28.10.2015 durch den Stadtrat 
beschlossen. Es definiert vor dem Hintergrund der Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt die 
wohnungspolitischen Leitlinien der Stadt und benennt Instrumente sowie Maßnahmen zur Umset-
zung des Konzepts. Mit dem Wohnungspolitischen Konzept werden folgende Zielsetzungen ver-
folgt: Ausweitung des Wohnungsangebots, Schaffung eines qualitativ vielfältigen Wohnungsange-
bots, Schaffung bezahlbaren Wohnraums, Unterstützung von kooperativen Wohnformen, besondere 
Unterstützung der Schaffung des Wohnraums für Familien, Seniorinnen und Senioren sowie Men-
schen mit Behinderungen, Schaffung von sozial- und nutzungsstrukturell gemischten Stadtteilen, 
nachhaltiges Wachstum und Steigerung der Energieeffizienz. 
Der 2022 beschlossene Stadtentwicklungsplan (STEP) Wohnbauflächen (VII-DS-00871) formuliert 
eine Strategie für eine nachhaltige Entwicklung von Flächen für den Wohnungsneubau im Flächen-
nutzungsplan. Hinsichtlich der Bauleitplanung formuliert der STEP Wohnbauflächen die Anforde-
rung, Standorte im fußläufigen Einzugsbereich des schienengebundenen ÖPNV multifunktional und 
für verschiedene Personengruppen zu entwickeln. Die Schaffung eines Anteils an gewerblichen 
Nutzungen wird an diesen Standorten grundsätzlich mitgeprüft. Darüber hinaus werden Bauleit-
pläne auf der Grundlage folgender Prinzipien entwickelt, um den Anforderungen des Klimawandels 
und des Klimaschutzes gerecht zu werden: Verminderung der Beeinträchtigung von Luftleitbahnen, 
Schaffung von 13 qm Freiraum/Grünfläche je Einwohner/-in, solaroptimierte Gebäudeausrichtung, 
Gewährleistung des Regenwasserrückhaltes und Erstellung/Umsetzung von Energie- und Mobili-
tätskonzepten. 
V or dem Hintergrund zunehmender Anspannung auf dem Leipziger Wohnungsmarkt fasste der 
Stadtrat am 23.08.2017 den Beschluss, den sozialen Wohnungsbau zu unterstützen, indem bei der 
Aufstellung von Bebauungsplänen durch städtebauliche Verträge sichergestellt wird, dass 30 % der 
Bruttogeschossfläche, die für Wohnen im Geschosswohnungsbau vorgesehen sind, als mietpreis- 
und belegungsgebundener Wohnungsbau entsprechend der jeweils geltenden Förderrichtlinie des 
Freistaates Sachsen (aktuell FRL gebundener Mietwohnraum vom 29. April 2021) errichtet werden. 
Diese Bindung gilt für Bebauungspläne, in denen die planungsrechtliche Zulässigkeit für mindes-
tens 5.000 m² Bruttogeschossfläche für den Geschosswohnungsbau begründet wird. Dies trifft für 
den geplanten Wohnstandort zu. Jedoch entsprechen bei dem geplanten Wohnungsbauvorhaben die 
inneren Grundrissstrukturen des denkmalgeschützten Gebäudebestands nicht den förderfähigen Flä-
chenvorgaben, sodass diese Gebäudeanteile für die Bindung zur Inanspruchnahme von Mitteln der 
sozialen Wohnraumförderung nicht geeignet sind. Insofern ist bei der vorhandenen denkmalge-
schützten Bausubstanz ein Ausnahmetatbestand gegeben, die Bindung wird sich daher auf Neubau-
ten konzentrieren. Im Ergebnis kommen gemäß den Festsetzungen dieses Bebauungsplanes die 
Baugebiete WA 1, WA 2 und WA 4 für mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungsbau unein-
geschränkt in Frage. In den Baugebieten WA 3 und WA 6 stellen die entsprechenden Anteile im 
Neubausegment potenzielle Flächen dar, während das Baugebiet WA 5 aufgrund der Dominanz 
denkmalgeschützter Bausubstanz ausscheidet. 
Die Eigentümerin des ehemaligen Brauereigeländes hat ihr Einverständnis zur Errichtung von miet-
preis- und belegungsgebundenem Wohnraum im V orfeld erklärt. Dazu sind im städtebaulichen Ver-
trag zum Bebauungsplan zwischen der Stadt Leipzig und der Eigentümerin weiterführende Verein-
barungen getroffen worden. 
 
 
 
 
 
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6.2.4 Strategische Konzepte zur sozialen Infrastruktur 
Bedarf an Plätzen für die Kinderbetreuung 
In der jährlich fortlaufenden Kita-Entwicklungsplanung wird für den Versorgungsraum Nordwest, 
zu dem auch Lützschena-Stahmeln gehört, aufgezeigt, dass es zu wenige Kita-Plätze gibt. Mit der 
Entwicklung eines Wohnungsbaustandortes der hier aufzeigten Größenordnung wird dieses Defizit 
anwachsen. Deshalb ist im Plangebiet eine Kindertagesstätte mit ca. 120 Plätzen vorgesehen. 
Schulentwicklungsplan (SEP) – Fortschreibung 2019 
Der Schulbezirk Lützschena-Stahmeln verfügt gegenwärtig über zwei Standorte, an denen der 
Grundschulbetrieb stattfindet. Beide Schulgebäude sind in einem stark sanierungsbedürftigen 
Bauzustand. Da ihre Erweiterung aus baulicher Sicht sowie hinsichtlich der zu kleinen Grundstücke 
nicht möglich ist, soll die Schule an einem neuen Standort gebündelt werden. Der 
Schulentwicklungsplan verdeutlicht, dass vor dem Hintergrund der prognostizierten 
Bevölkerungsentwicklung voraussichtlich drei Klassenzüge und die Erweiterungsmöglichkeit auf 
vier Klassenzüge benötigt werden. Für das künftige Schulgelände wird der Bebauungsplan Nr. 462 
der Stadt Leipzig mit der Bezeichnung „Schulstandort am Bahngraben“ aufgestellt. 
6.2.5 Strategische Konzepte zum Klimaschutz 
Mit der Ausrufung des Klimanotstandes durch einen Stadtratsbeschluss 2019 wird dem Klima-
schutz sowie dem Schutz der Bevölkerung vor den Folgen des Klimawandels die höchste Priorität 
eingeräumt. Für das Jahr 2040 strebt Leipzig den Zustand der Klimaneutralität an. Eine wesentliche 
Grundlage für den Klimaschutz stellt das Fachkonzept „Klimaschutz und technische Infrastruktur“ 
im INSEK dar. Dabei werden insbesondere die Handlungsschwerpunkte zur vorsorgenden Klima- 
und Energiestrategie, zur leistungsfähigen technischen Infrastruktur und zum vorsorgenden Flä-
chen- und Liegenschaftsmanagement mit konkreten Maßnahmenbündeln untersetzt. 
 
Folgende Ziele und Maßnahmen sind für die Planung relevant:  
 Ziel 2: „Initiierung der Wärmewende im Gebäudesektor und Etablierung nachhaltiger Lö-
sungen zur Ver- und Entsorgung sowie Finanzierung.“ 
 Maßnahme M 3.3 benennt hierfür die Integration und den Ausbau von erneuerbaren Ener-
gien (Strom/Wärme) im Stadtgebiet: „…Neben der Erschließung von kommunalen und pri-
vaten Dachflächen und der Förderung der Eigenstromnutzung und Direktvermarktung sind 
zusätzliche Potenziale der Abwärme zu nutzen …“ 
 Ziel 3: „Entwicklung einer zukunftsfähigen, resilienten und intelligenten Ver- und Entsor-
gungsstruktur“.  
 Maßnahme M 3.2 benennt hierfür die Transformation der Fernwärmeversorgung – gesamt-
städtisch und auf Quartiersebene „…Auf Quartiersebene sind hierbei auch Nahwärmesys-
teme anzustreben, um flexibel auf rechtliche und energetische Entwicklungen eingehen zu 
können. Maßnahmen sind u. a. der Einsatz von innovativen Speicherlösungen (Wärme und 
Strom), der Einsatz von Nahversorgungslösungen auf Basis von Kraft-Wärme-Kopplung o-
der erneuerbarer Energien...“. 
Weiterhin bedeutsam ist das an den Klimanotstand inhaltlich anknüpfende Sofortmaßnahmenpro-
gramm zum Klimanotstand 2020. Darin werden Maßnahmen herausgestellt, anhand deren Umset-
zung die Zielstellung erreicht werden soll. Folgende Maßnahmen werden in der Planung berück-
sichtigt: 
 
 Dachflächennutzung für erneuerbare Energien 
 Dachflächennutzung für Begrünung 
 Prüfung von Fernwärmeanschlüssen und Nahwärmelösungen 
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 Rückhaltung von Niederschlagswasser innerhalb des Quartieres 
 Errichtung einer Carsharing-Station 
 Maßnahmen zum weitgehenden Erhalt des natürlichen Wasserhaushaltes 
 Pflanzungen von Bäumen auf Verkehrsflächen 
7. Umweltbericht 
7.0 Zusammenfassung 
Diesem Umweltbericht liegt die Anlage 1 des BauGB zugrunde. Die nach dieser Anlage erforderli-
chen Angaben sind wie folgt zusammenzufassen: 
Wichtigste Ziele der Aufstellung dieses Planes ist die Revitalisierung dieser gewerblichen Brache 
und die Nachnutzung als Wohnstandort. Ergänzt wird die angestrebte Nutzung durch die Festset-
zung einer Gemeinbedarfsfläche für einen Kindergarten und eines Sondergebietes für einen Nahver-
sorgungsmarkt und ergänzender Dienstleistungen. 
Der Plan wird für den Bau eines weitgehend konkreten V orhabens mit einer Investitionsabsicht auf-
gestellt. Dabei handelt es sich um das künftige Wohnquartier. Der Plan basiert auf den Ergebnissen 
einer städtebaulichen Mehrfachbeauftragung aus den Jahren 2018 bzw. 2019. 
Inhalt des Planes sind insbesondere Festsetzungen zur Art und zum Maß der baulichen Nutzungen 
sowie Festsetzungen von Verkehrs- und Grünflächen. 
Die Ausweitung von Siedlungsflächen zu Lasten des Freiraumes (Flächenverbrauch) ist nicht 
Ziel und auch nicht Gegenstand der Planung.  
Der Plan wird nicht für UVP-pflichtige Vorhaben7 aufgestellt. 
Näheres zu den Zielen und Inhalten dieses Plans siehe Kap. 7.2, Kap. 3 und Abschnitt C dieser Be-
gründung. 
Als fachliche Grundlagen und Ziele liegen dem Plan vor allem zugrunde: Erkenntnisse zu Schutz-
gebieten und Schutzobjekten nach BNatSchG und der Landschaftsplan.  
Näheres siehe Kap. 7.2. 
Erhebliche Umweltauswirkungen, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären, sind zu erwar-
ten oder nicht auszuschließen. In der nachfolgenden Tabelle ist angegeben, auf welche Umweltbe-
lange bzw. Teilaspekte von Umweltbelangen erhebliche Umweltauswirkungen zu erwarten oder 
nicht auszuschließen sind und ob die Stadt Maßnahmen zur Überwachung erheblicher Umweltaus-
wirkungen plant. 
Umweltbelange  Erhebliche  
Auswirkungen  
auf den genannten Belang 
sind zu erwarten oder  
nicht auszuschließen 
Überwachungs-
maßnahmen 
sind geplant 
Fläche Nein Nein 
Boden und Grundwasser Nein Nein 
Oberflächenwasser Nein Nein 
Luft  Nein Nein 
Klima Nein Nein 
Pflanzen Ja Ja 
                                                
7 V orhaben, für die eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) durchgeführt werden muss 
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Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“   
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Umweltbelange  Erhebliche  
Auswirkungen  
auf den genannten Belang 
sind zu erwarten oder  
nicht auszuschließen 
Überwachungs-
maßnahmen 
sind geplant 
Tiere Ja Ja 
Biologische Vielfalt Nein Nein 
Landschaft Nein Nein 
Erholungspotential Nein Nein 
Verkehrslärm Nein Nein 
Gewerbelärm Nein Nein 
Freizeitlärm/Sportlärm Nein Nein 
Luftqualität Nein Nein 
Kulturgüter und sonstige Sachgüter Nein Nein 
Wechselwirkungen zwischen den vorgenannten Belangen Nein Nein 
Auswirkungen auf die vorgenannten Belange aufgrund  
Anfälligkeit der zulässigen V orhaben für  
schwere Unfälle oder Katastrophen 
Nein Nein 
Auswirkungen während der Bau- und Betriebsphase  
der geplanten V orhaben  
auf die Belange nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a bis i BauGB 
Ja Ja 
Näheres siehe Kap. 7.4 und 7.5. 
Die Liste der Quellen ist Kap. 7.6 zu entnehmen. 
7.1 Einleitung 
Für die Belange des Umweltschutzes wird im Bauleitplan-Verfahren eine Umweltprüfung durchge-
führt, in der 
 die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und 
 die erheblichen Umweltauswirkungen, die ermittelt wurden, in einem Umweltbericht be-
schrieben und bewertet 
werden (§ 2 Abs. 4 und § 2a Nr. 2 BauGB4F
8 sowie Anlage 1 zum BauGB). 
Dazu wird grundsätzlich wie folgt vorgegangen: 
 Einschätzung (auf Grundlage einer überschlägigen Prüfung) auf welche Flächen und auf 
welche Umweltbelange der Bauleitplan voraussichtlich erhebliche Auswirkungen haben 
kann, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären. 
 Festlegung der Stadt, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Um-
weltbelange für diesen Bauleitplan für die Abwägung erforderlich ist, auf der Grundlage der 
Einschätzung (siehe dazu die jeweiligen Unterkapitel von Kap. 7.4). 
 Ermittlung der Umweltbelange in dem festgelegten Umfang und Detaillierungsgrad. 
 Beschreibung und Bewertung der ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen im Umwelt-
bericht (siehe dazu die jeweiligen Unterkapitel von Kap. 7.4). 
                                                
8 Baugesetzbuch 
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Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“   
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 Anpassung der Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades, der Ermittlungen und 
des Umweltberichtes, soweit aufgrund neu gewonnener Erkenntnisse (z.B. im Ergebnis der 
Beteiligungen zum Entwurf) erforderlich. 
Die weiteren Angaben der Einleitung nach Anl.1 Nr. 1 BauGB,   
a) Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bauleitplans sowie  
b) Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Um-
weltschutzes, die für den Bauleitplan von Bedeutung sind, und der Art ihrer Berücksichti-
gung,  
sind aus redaktionellen Gründen nachfolgend in den Kap. 7.2 und 7.3 dargestellt, inhaltlich aber 
dennoch als Teil der Einleitung nach Anl. 1 Nr. 1 BauGB zu verstehen. 
7.2 Wichtigste Ziele und Inhalte des Planes 
Nach Anl. 1 Nr. 1 Buchst. a) bedarf es einer Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele 
des Bauleitplans, einschließlich einer Beschreibung der Festsetzungen des Plans mit Angaben über 
Standorte, Art und Umfang sowie Bedarf an Grund und Boden der geplanten V orhaben. 
Wichtigste Ziele dieses Bauleitplanes sind es, die bauplanungsrechtlichen Grundlagen für die be-
absichtigte Bebauung des Areals herzustellen, um dort ein neues Wohnquartier entwickeln und etab-
lieren zu können, sowie die planungsrechtlichen Grundlagen für die Errichtung eines Lebensmittel-
marktes mit max. 800 m² Verkaufsfläche zu schaffen. Die weiteren Ziele sind in Kap. 3 aufgelistet. 
Inhalte des Planes sind vor allem Festsetzungen:  
 zur Entwicklung eines neuen Wohnquartiers auf einer Fläche von rd. 36.550 m², 
 zur Art der baulichen Nutzung, festgesetzt als Allgemeines Wohngebiet sowie als Sonderge-
biet (hier: Nahversorgungsstandort),  
 zum Maß der baulichen Nutzung, festgesetzt mit einer GRZ zwischen 0,4 und 0,65 für die 
Allgemeinen Wohngebiete und einer GRZ von 0,6 für das Sondergebiet, Zahl der V ollge-
schosse mit maximal VI, Höhe baulicher Anlagen mit maximal 22 m Höhe des Firstes,  
 einer Fläche für den Gemeinbedarf (hier: Kita) auf einer Fläche von rd. 2.400 m², 
 zu überbaubaren Grundstücksflächen, 
 zu Verkehrsflächen, durch Festsetzung von öffentlicher Straßenverkehrsfläche sowie von 
privater Straßenverkehrsfläche und privater Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung 
(Fußweg) zur inneren Erschließung, 
 zur Grünordnung, insbesondere an der östlichen Geltungsbereichsgrenze zum Erhalt der Ge-
hölzreihe sowie an den Straßen Zur Alten Brauerei und Bahnstraße, 
 zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft, insbeson-
dere durch Festsetzung von zeichnerisch und textlich festgesetzten Maßnahmen (Maßnah-
meflächen M1 und M2), Grünflächen, Erhaltung von Gehölzen sowie Übernahme von Ver-
meidungs- und Ausgleichsmaßnahmen für den speziellen Artenschutz. 
Zudem ist eine Inaussichtstellung für eine Befreiung nach § 67 BNatSchG (hier: Biotoptyp „höhlen-
reiche Altholzinseln“) Gegenstand dieser Planung. 
Ein Flächenverbrauch durch Ausweitung von Siedlungsflächen erfolgt nicht. Es wird eine be-
reits intensiv bebaute Fläche nachgenutzt. 
 
 
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Angaben über Standorte, Art und Umfang sowie Bedarf an Grund und Boden geplanter Vor-
haben  
sind wie folgt zu nennen: 
 Sanierung der Brauereigebäude für Wohnzwecke und Neubau von Wohnhäusern (Allge-
meine Wohngebiete WA 1 – WA 6 mit insgesamt 32.950 m² Grundfläche) einschließlich ei-
ner Kindertagesstätte (2.400 m²) sowie eines Lebensmittelmarktes (SO = 3.600 m²); unter 
Berücksichtigung der zulässigen Überschreitung nach § 19 Abs. 4 BauGB ergibt sich eine 
zulässige Grundfläche von rd. 27.000 m²), 
 Herstellung von Verkehrsflächen zur inneren Erschließung (9.350 m²), 
 Entwicklung und Erhalt von privaten Grünflächen (5.050 m²). 
Der Plan wird nicht für UVP-pflichtige Vorhaben nach dem UVPG9 oder dem SächsUVPG10 auf-
gestellt.  
Weitere Ausführungen sind vor allem Kap. 3 und dem Abschnitt C dieser Begründung zu entneh-
men. 
7.3 Ziele des Umweltschutzes und Art ihrer Berücksichtigung 
Nach Anl. 1 Nr. 1 Buchst. b) BauGB – bedarf es der Darstellung  
 der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes, 
die für diesen Bauleitplan von Bedeutung sind, und  
 der Art, wie diese Ziele und die Umweltbelange bei der Aufstellung des Bauleitplans be-
rücksichtigt wurden. 
Für den vorliegenden Bebauungsplan sind folgende Fachgesetze und Fachpläne im Hinblick auf die 
Umweltschutzziele herangezogen worden: 
 Bundes- und landesrechtliche Regelungen  
a) Bundesnaturschutzgesetz  
b) Sächsisches Naturschutzgesetz  
c) Baugesetzbuch  
d) Fachgesetze wie z. B. das Wasserhaushaltsgesetz  
Die für die Schutzgüter geltenden rechtlichen Regelungen werden in den entsprechenden Kapiteln, 
soweit notwendig, gesondert genannt. 
 Ziele der Stadt 
Auf regionaler bzw. lokaler Ebene enthalten  
 die Umweltqualitätsziele und -standards der Stadt Leipzig (1996),  
 der Luftreinhalteplan der Stadt Leipzig (2009) einschließlich Fortschreibung 2018 (2019),  
 die Stadtklimauntersuchung Leipzig (2010),  
 der Landschaftsplan (2013),  
 das Energie- und Klimaschutzprogramm der Stadt Leipzig 2014 – 2020 (2014), 
 das Sofortmaßnahmenprogramm zum Klimanotstand 2020, 
                                                
9 UVP-Gesetz – Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung 
10 Sächsisches UVP-Gesetz – Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung im Freistaat Sachsen 
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 das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK, 2018), 
 das Straßenbaumkonzept Leipzig 2030 (2019), 
 die Starkregengefahrenkarte (2018) und 
 die Planungshinweiskarte Klimaanalyse (2019)  
wesentliche Ziele des Umweltschutzes. Die in den oben genannten Fachplänen und -konzepten der 
Stadt enthaltenen Ziele des Umweltschutzes wurden daraufhin geprüft, inwieweit sie für diesen 
Bauleitplan von Bedeutung sind. Soweit sie von Bedeutung sind, wurden sie bei der Ausarbeitung 
des Bebauungsplanes berücksichtigt und entweder mit dem Plan umgesetzt oder für die Beurteilung 
der Erheblichkeit von Umweltauswirkungen und ihrer Bewertung mit zugrunde gelegt (siehe auch 
Kap. 7.4). 
 Gutachten und Untersuchungen zum Vorhaben 
 Vermessung einschließlich Baumbestand, Vermessungs- und Ingenieurbüro Kunze und 
Schmidt Partnerschaft, Leipzig, Stand: 26.04.2018 
 Verkehrsplanerische und Verkehrstechnische Untersuchung Bebauungsplan Nr. 445 „Wohn-
quartier an der Alten Brauerei“, Verkehrs-System Consult Halle GmbH, Halle (Saale), Stand: 
24.05.2022 
 Bestandsdokumentation Bäume und Flächeninanspruchnahme, StadtLandGrün Stadt- und 
Landschaftsplanung GbR, Halle (Saale), Stand: Juli 2021 
 Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag zum Bebauungsplan Nr. 445 „Wohnquartier zur Alten 
Brauerei“, habit.art ökologie & faunistik Guido Mundt, Halle (Saale), Stand: Mai 2019 
 Erschließungskonzept Wasser, Abwasser und Regenwasser zum Bebauungsplan, Projektie-
rung Heizung, Lüftung, Sanitär, U. Tegl, Leipzig, Stand: 28.04.2020 
 Grundstücksentwässerung, hydrologische Grundlagen, VEBAU – Ingenieurbüro für Baustoff-
prüfung und Umwelttechnik, Leipzig, Stand: 24.05.2019 
 Untersuchung Gebäudeschadstoffe, Orientierende Altlastenuntersuchung, Abfall- und Entsor-
gungskonzept, CDM Smith Consult GmbH, Leipzig, Stand: 13.05.2019 
 Faunistische Untersuchungen an Heuschrecken (Orthoptera) für die „Alte Brauerei Lütz-
schena“ in Leipzig, Sachsen, Dr. M. Wallaschek Halle (Saale), Stand: 07.08.2019 
 Schallimmissionsprognose für das B-Plangebiet Nr. 445 "Wohnquartier Zur Alten Brauerei" 
gegenüber Straßenverkehrslärm, Vergleich der Ergebnisse mit den städtebaulichen Orientie-
rungswerten der DIN 18005 und Ausweisung der maßgeblichen Außenlärmpegelbereiche 
nach DIN 4109-2 (Ausgabe 07/2016), MFPA Leipzig GmbH, Stand: 15.01.2020 
 Fachgutachten zur energetischen Versorgung „Zur Alten Brauerei“, Leipziger Stadtwerke 
GmbH, Leipzig, Stand: 27.06.2022 
 Artenschutzfachliche Gebäudeuntersuchung auf geschützte Tierarten, bioplan Gutachterbüro 
für Stadt- und Landschaftsökologie, Leipzig, Stand: August 2022 
 Mobilitätskonzept Bebauungsplan Nr. 445 „Wohnquartier an der Alten Brauerei“, Verkehrs-
System Consult Halle GmbH, Halle (Saale), Stand: September 2022 
 Dokumentation von Netzfängen und Telemetrie in der „Alte Sternburgbrauerei“ in Leipzig, 
myotis Büro für Landschaftsökologie, Halle (Saale), Stand: September 2023 
 Maßnahmenkonzept für die Wochenstuben der Braunen Langohren, Breitflügel- und Mopsfle-
dermaus in der „Alte Sternburgbrauerei“ in Leipzig, myotis Büro für Landschaftsökologie, 
Halle (Saale), Stand: 29.11.2023 
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Die für die Schutzgüter relevanten Gutachten und Untersuchungen werden in den entsprechenden 
Kapiteln, soweit notwendig, gesondert genannt.  
7.3.1 Fläche 
Vorbemerkung: 
Der Begriff „Fläche“ wurde in das BauGB aufgenommen, um damit die UVP-ÄndRL11 [1] umzusetzen.  
In der UVP-ÄndRL erfolgte die Aufnahme des Begriffes in Erwägung insbesondere nachstehender Gründe:  
 Es muss gegen den Flächenverbrauch im Sinne von nichtnachhaltiger fortschreitender Ausweitung von Sied-
lungsflächen vorgegangen werden;  
 dazu sollen bei öffentlichen und privaten Projekten die Auswirkungen auf die betroffenen Flächen, insbeson-
dere auf den Flächenverbrauch, geprüft und begrenzt werden  
(siehe UVP-ÄndRL [1], dort S. 2, Erwägungsgrund 9). 
Im BauGB erfolgte die Aufnahme des Begriffes, obwohl das Thema „Flächeninanspruchnahme“ schon nach bisheri-
gem Recht im Rahmen der Umweltprüfung zu berücksichtigen war (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung zum 
BauGB 2017 [2]). Der Begriff wurde dennoch in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB aufgenommen, da dies zur Klarstel-
lung und auch vor dem Hintergrund der Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung [3] sachgerecht erschien. 
Maßgebliche Ziele der Nachhaltigkeitsstrategie sind in diesem Zusammenhang insbesondere (vgl. Nachhaltigkeits-
strategie, S. 155 ff):  
 das „30-Hektar-Ziel“, nach dem die Inanspruchnahme zusätzlicher Flächen für Siedlungs- und Verkehrszwe-
cke bis zum Jahr 2030 auf unter 30 Hektar pro Tag begrenzt werden soll, sowie  
 das Ziel, dass Freiräume für die land- und forstwirtschaftliche Nutzung, als Kultur- und Naturlandschaften 
sowie als Erholungsräume erhalten bleiben sollen und daher der Rückgang der Freiraumfläche je Einwohner 
reduziert werden soll.  
Aufgabe der Umweltprüfung zum Belang „Fläche“ ist vor diesem Hintergrund: 
Die erheblichen Umweltauswirkungen der Planung  
 auf die Ausweitung von Siedlungsflächen  
 in Form von Inanspruchnahme zusätzlicher Flächen für Siedlungs- und Verkehrszwecke  
sollen ermittelt, im Umweltbericht beschrieben und bewertet sowie in die Abwägungsentscheidung einge-
stellt werden. 
Als Maßstab wird dabei die Abgrenzung lt. Begriffsdefinition der Nachhaltigkeitsstrategie verwendet. Diese lautet (vgl. 
Nachhaltigkeitsstrategie, S. 159 und 160):  
 „Siedlungs- und Verkehrsfläche ist nicht gleichzusetzen mit versiegelter Fläche. Zur Siedlungs- und Ver-
kehrsfläche zählen die Nutzungsarten Gebäude- und Freifläche, Betriebsfläche ohne Abbauland, Verkehrs-
fläche, Erholungsfläche und Friedhöfe. Der Indikator stellt dabei nicht auf die versiegelte Fläche ab, sondern 
erfasst auch unbebaute und nicht versiegelte Flächen wie Gärten, Hofflächen und Verkehrsbegleitgrün sowie 
Freiflächen wie Parks und Grünanlagen, Kleingärten, Gartenland innerhalb von Ortslagen, Sport- und Frei-
zeitanlagen, Campingplätze sowie Friedhöfe.“  
 „Als Freiraumflächen werden die Landwirtschafts-, Wald-, Abbau- und Haldenflächen sowie Wasserflächen in 
Form von fließenden und stehenden Gewässern bezeichnet. Es sind somit alle Flächen, die nicht zur Kate-
gorie der Siedlungs- und Verkehrsflächen zählen. Freiraumflächen sind abzugrenzen von Freiflächen und 
Siedlungsfreiflächen, wie beispielsweise Friedhöfen, Gärten, Parks, Grünanlagen oder Wildgehegen, die 
zwar unbebaut sind, aber zur Siedlungs- und Verkehrsfläche zählen.“  
Primär zu beantwortende Frage ist: „Ist bei Durchführung der Planung die Ausweitung von Siedlungs- und Verkehrs-
fläche im o.g. Sinne zu erwarten?“  
 
Ziele des Umweltschutzes: 
a) Es muss gegen den Flächenverbrauch im Sinne von nichtnachhaltiger fortschreitender Auswei-
tung von Siedlungsflächen vorgegangen werden (UVP-ÄndRL [1], Erwägungsgrund 9). 
                                                
11 Richtlinie 2014/52/EU zur Änderung der Richtlinie 2011/92/EU über die Umweltverträglichkeitsprüfung bei bestimmten 
öffentlichen und privaten Projekten 
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b) Die Inanspruchnahme zusätzlicher Flächen für Siedlungs- und Verkehrszwecke soll begrenzt 
werden (Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung [3], S. 155 ff). 
c) Freiräume sollen für die land- und forstwirtschaftliche Nutzung, als Kultur- und Naturlandschaf-
ten sowie als Erholungsräume erhalten bleiben. Der Rückgang der Freiraumfläche je Einwohner 
soll reduziert werden. (ebenda) 
d) Mit Grund und Boden soll sparsam und schonend umgegangen werden; dabei sind zur Verringe-
rung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen die Möglichkeiten 
der Entwicklung der Gemeinde insbesondere durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nach-
verdichtung und andere Maßnahmen zur Innenentwicklung zu nutzen. (1a Abs. 2 BauGB) 
e) Landwirtschaftlich, als Wald oder für Wohnzwecke genutzte Flächen sollen nur im notwendigen 
Umfang umgenutzt werden. (ebenda) 
Art der Berücksichtigung: 
Es wurde zunächst geprüft, ob die Ziele von der Planung berührt sein können. Dies ist zwar der 
Fall. Die Ziele wurden aber bei der Ausarbeitung des Planes berücksichtigt. Bei Durchführung der 
Planung ist keine Ausweitung von Siedlungs- und Verkehrsfläche im o.g. Sinne zu erwarten. Weite-
res siehe Kap. 7.4.1. 
7.3.2 Boden und Grundwasser 
Nachfolgend geht es um die Ziele für  
a) den Boden im Sinne des § 2 Abs. 1 BBodSchG5F
12, also um die obere Schicht der Erdkruste ein-
schließlich der flüssigen Bestandteile (Bodenlösung) und der gasförmigen Bestandteile (Boden-
luft), ohne Grundwasser und Gewässerbetten, sowie 
b) das Grundwasser im Sinne des § 3 Nr. 3 WHG6F
13, also das unterirdische Wasser in der Sätti-
gungszone, das in unmittelbarer Berührung mit dem Boden oder dem Untergrund steht. 
Es wurde hinsichtlich der Fragestellung geprüft, ob auf den Boden und auf das Grundwasser bezo-
gene Ziele von der Planung berührt sein können.  
7.3.2.1 Ziele für den Boden 
Für den Boden sind folgende Ziele zu nennen: 
a) Mit Grund und Boden soll sparsam und schonend umgegangen werden; dabei sind Bodenversie-
gelungen auf das notwendige Maß zu begrenzen (§ 1a BauGB).  
b) Reduzierung der Flächeninanspruchnahme sowie Erreichung eines Verhältnisses von Innenent-
wicklung zu Außenentwicklung von 3 : 1 (Nationale Nachhaltigkeitsstrategie 2002) 
c) Schutz des Bodens vor schädlichen Umwelteinflüssen (Bundes-Bodenschutzgesetz) 
d) Nachhaltige Sicherung und Wiederherstellung der Bodenfunktionen sowie Sanierung von Bo-
den und Altlasten (Sächsisches Abfallwirtschafts- und Bodenschutzgesetz) 
e) Umweltqualitätsziele des Stadt Leipzig 
 natürliche Bodenfunktionen nachhaltig sichern und wiederherstellen  
 natürlich gewachsene Böden als Wert an sich erhalten 
Art der Berücksichtigung: 
Die Ziele wurden bei der Ausarbeitung des Planes berücksichtigt. Im Ergebnis trägt der Plan zur 
Umsetzung der Ziele bei:  
                                                
12 Bundes-Bodenschutzgesetz – Gesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten 
13 Wasserhaushaltsgesetz – Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushalts 
80 von 163 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“   
  Seite 37 
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 Es handelt sich um eine Fläche zur Wiedernutzbarmachung, womit dem Grundsatz der In-
nenentwicklung vor Außenentwicklung entsprochen wird. 
 Der Boden ist gegenwärtig bereits vollständig nachteilig überprägt, seine Neuversiegelung 
wird durch Festsetzungen begrenzt (z.B. zulässige GRZ). 
Die Ziele wurden bei der Beurteilung der Erheblichkeit der Umweltauswirkungen und ihrer Bewer-
tung berücksichtigt. Näheres dazu siehe Kap. 7.4.2. 
7.3.2.2 Ziele für das Grundwasser 
Relevante Ziele für das Grundwasser sind: 
a) Erhalt der Leistungsfähigkeit des Wasserhaushaltes (§ 5 Abs. 1 Nr. 3 WHG) 
b) Vermeidung einer Vergrößerung und Beschleunigung des Wasserabflusses (§ 5 Abs. 1 Nr. 4 
WHG) 
c) Neubildung durch Versiegelung des Bodens und andere Beeinträchtigungen der Versickerung 
nicht über das notwendige Maß hinaus zu behindern  
d) Vermeidung von Beeinträchtigungen der Grundwasserneubildung durch Zunahme der 
Versiegelung (§ 39 Abs. 1 Sächsisches Wassergesetz) 
e) wassersensible Planung durch Vermeidung des Abflusses von Niederschlagswasser aus dem 
Plangebiet bzw. Quartier (Sofortmaßnahmenprogramm zum Klimanotstand 2020)  
Art der Berücksichtigung: 
Die Ziele wurden bei der Ausarbeitung des Planes berücksichtigt. Im Ergebnis trägt der Plan wie 
folgt zur Umsetzung der Ziele bei:  
 Es handelt sich um eine Fläche zur Wiedernutzbarmachung mit einem hohen Versiegelungs-
grad und damit der Vermeidung einer Inanspruchnahme bislang unbebauter Flächen. 
 Es werden Maßnahmen z.B. zur Versickerung von Niederschlagswasser und von Dachbe-
grünungen getroffen. 
Die Ziele wurden bei der Beurteilung der Erheblichkeit der Umweltauswirkungen und ihrer Bewer-
tung berücksichtigt. Näheres dazu siehe Kap. 7.4.2. 
7.3.3 Oberflächenwasser 
Zum Belang „Oberflächenwasser“ werden nachfolgend die Ziele zur Gewässerreinhaltung und die 
damit verbundenen Ziele zum Gewässerschutz im Sinne von Schutz des Wassers vor schädlichen 
Einwirkungen betrachtet.  
a) Vermeidung einer Vergrößerung und Beschleunigung des Wasserabflusses (§ 5 Wasserhaus-
haltsgesetz) 
b) Ökologisch, sozial und wirtschaftlich nachhaltige Nutzung des Wassers (Wasserrahmen-
richtlinie) 
c) Nachhaltige Bewirtschaftung von Gewässern sowie Gewässer als Bestandteil des 
Naturhaushalts, als Lebensgrundlage des Menschen, als Lebensraum für Pflanzen und Tiere 
schützen (Wasserhaushaltsgesetz) 
d) Umweltqualitätsziele der Stadt Leipzig 
Beachtung des Regenwasserabflusses bei Entwicklung neuer Baugebiete (Kommunale 
Anpassungsstrategien für wassersensible Infrastruktur) 
Es wurde hinsichtlich der Fragestellung geprüft, ob auf das Oberflächenwasser und insbesondere 
den Oberflächenwasserabfluss bezogene Ziele von der Planung berührt sein können.  
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Art der Berücksichtigung: 
Die Ziele wurden bei der Ausarbeitung des Planes berücksichtigt. Im Ergebnis trägt der Plan wie 
folgt zur Umsetzung der Ziele bei:  
 Es handelt sich um eine Fläche zur Wiedernutzbarmachung mit einer hohen baulichen 
Dichte und damit verbunden der Vermeidung einer zusätzlichen Inanspruchnahme bislang 
unbebauter Flächen. 
 Das anfallende Niederschlagswasser soll weitestgehend auf dem jeweiligen Baugrundstück 
versickern. 
 Die lokale Rückhaltung und Verdunstung wird im Bereich der Tiefgaragen sowie der über-
baubaren Grundstücksflächen (im Neubau) durch Begrünungsmaßnahmen aktiv gefördert. 
 Durch die Planung sind keine Oberflächengewässer berührt. 
Die Ziele wurden bei der Beurteilung der Erheblichkeit der Umweltauswirkungen und ihrer Bewer-
tung berücksichtigt. Näheres dazu siehe Kap. 7.4.3. 
7.3.4 Luft und Klima 
Zum Belang „Luft“ werden nachfolgend die Ziele zur Luftreinhaltung und die damit verbundenen 
Ziele zum Klimaschutz im Sinne von Schutz des Klimas vor schädlichen Veränderungen (Klima-
wandel) betrachtet.  
Unter „Klima“ erfolgt die Betrachtung der Ziele zum Schutz des Kleinklimas (örtliches bzw. klein-
räumiges Klima, Stadtklima) und die auf die „Anpassung an den Klimawandel“ bezogenen Ziele. 
7.3.4.1 Ziele für die Luft (Luftreinhaltung und Schutz des Klimas) 
a) Nationales Klimaschutzziel ist, die Treibhausgasemissionen schrittweise zu mindern (§ 3 Abs. 1 
KSG7F
14). 
b) Bauleitpläne sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen 
Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz, insbesondere auch in 
der Stadtentwicklung, zu fördern (§ 1 Abs. 5 BauGB). 
c) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne soll den Erfordernissen des Klimaschutzes durch Maßnah-
men, die dem Klimawandel entgegenwirken, Rechnung getragen werden. Dies ist in der Abwä-
gung nach § 1 Absatz 7 BauGB zu berücksichtigen (§ 1a Abs. 1 und 5 BauGB). 
d) Erreichen der Klimaneutralität in der Stadt Leipzig bis spätestens 2050 (Sofortmaßnahmenpro-
gramm zum Klimanotstand (VI-A-07961-DS-10)) 
Art der Berücksichtigung: 
Die Ziele wurden bei der Ausarbeitung des Planes berücksichtigt. Im Ergebnis trägt der Plan wie 
folgt zur Umsetzung der Ziele bei:  
 Es handelt sich um eine Fläche zur Wiedernutzbarmachung, womit dem Grundsatz der In-
nenentwicklung vor Außenentwicklung entsprochen wird. 
 Es werden neben dem Wohnraum Flächen zur Realisierung eines Nahversorgungsmarktes 
und ergänzender Dienstleistungen sowie einer Kita planungsrechtlich vorbereitet - damit 
wird eine wohnortnahe Grundversorgung vorbereitet, die fußläufig erreichbar ist. 
Die Ziele wurden bei der Beurteilung der Erheblichkeit der Umweltauswirkungen und ihrer Bewer-
tung berücksichtigt. Näheres dazu siehe Kap. 7.4.4. 
                                                
14 Bundes-Klimaschutzgesetz 
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7.3.4.2 Ziele für das Klima (Kleinklima und Anpassung an den Klimawandel) 
a) Bauleitpläne sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen 
Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpas-
sung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern (§ 1 Abs. 5 BauGB). 
b) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne soll den Erfordernissen des Klimaschutzes durch Maßnah-
men, die dem Klimawandel entgegenwirken, Rechnung getragen werden. Dies ist in der Abwä-
gung nach § 1 Absatz 7 BauGB zu berücksichtigen (§ 1a Abs. 1 und 5 BauGB). 
c) Berücksichtigung klimatischer Funktionen bei der Aufstellung von Bauleitplänen (Planungshin-
weiskarte der Klimamodellierung der Stadt Leipzig) 
d) Freihaltung von Kaltluftentstehungsgebieten und -abflussbahnen von Bebauung (Leipziger Kli-
maschutzprogramm) 
e) Das Lokalklima in der Stadt ist so zu beeinflussen, dass eine anthropogen-klimatisch bedingte 
Belastung für den Menschen weitestgehend reduziert wird (Luftreinhalteplan der Stadt Leipzig). 
Art der Berücksichtigung: 
Die Ziele wurden bei der Ausarbeitung des Planes berücksichtigt. Im Ergebnis trägt der Plan wie 
folgt zur Umsetzung der Ziele bei:  
 Es handelt sich um eine Fläche zur Wiedernutzbarmachung, womit dem Grundsatz der In-
nenentwicklung vor Außenentwicklung entsprochen wird. 
 Es liegt eine qualifizierte Freiflächenplanung zum Bebauungsplan vor, in der sich mit Maß-
nahmen zur Vermeidung vor lokaler Überhitzung und Anpassung an Starkregenereignissen 
auseinandergesetzt wurde. 
 Es werden Festsetzungen getroffen, um klimatische Beeinträchtigungen zu vermeiden (Frei-
haltung von Kaltluftbahnen, Begrenzung des Versiegelungsgrades, Dachbegrünungen und 
Baumpflanzungen zur Verminderung der Aufheizung). 
 Es wurde ein Energiekonzept erarbeitet, welches verschiedene Szenarien beinhaltet, anhand 
derer die V orgaben des Klimaschutzsofortmaßnahmenprogramms (bzgl. der Mindestanteile 
für die Strom- und Wärmeversorgung durch erneuerbare Energien) erfüllt werden können. 
Die Ziele wurden bei der Beurteilung der Erheblichkeit der Umweltauswirkungen und ihrer Bewer-
tung berücksichtigt. Näheres dazu siehe Kap. 7.4.5. 
7.3.5 Natur- und Artenschutz, Landschaftspflege und Grünordnung 
In diesem Kapitel werden die auf die Belange Pflanzen, Tiere, Biologische Vielfalt und Landschaft 
bezogenen Ziele behandelt. 
Dazu gehören in erster Linie auch  
a) die Erhaltungsziele und die Schutzzwecke  
o der Natura-2000-Gebiete (V ogelschutzgebiete nach der Europäischen V ogelschutzricht-
linie8F
15, Flora-Fauna-Habitat-(FFH-)Schutzgebiete nach der Flora-Fauna-Habitat-Richt-
linie9F
16) und  
o der weiteren Schutzgebiete und Schutzobjekte (Naturschutzgebiete, Landschaftsschutz-
gebiete, Flächennaturdenkmale, Geschützte Biotope) sowie 
b) die Ziele des Artenschutzes gemäß BNatSchG1 0F
17, 
                                                
15 Richtlinie 2009/147/EG über die Erhaltung der wildlebenden V ogelarten 
16 Richtlinie 92/43/EWG zur Erhaltung der natürlichen Lebensräume sowie der wildlebenden Tiere und Pflanzen 
17 Bundesnaturschutzgesetz – Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege 
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c) die im Landschaftsplan [4] 11F
18 für die örtliche Ebene der Stadt Leipzig konkretisierten Ziele, Er-
fordernisse und Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege sowie 
d) die Ziele der Eingriffsregelung nach dem BNatSchG. 
Des Weiteren sind folgende Aspekte zu berücksichtigen: 
Schutzgebiete und Schutzobjekte gemäß BNatSchG 
Das Plangebiet befindet sich weder in einem Europäischen V ogelschutzgebiet (SPA) oder Flora-
Fauna-Habitat (FFH)-Gebiet noch in einem nationalen Schutzgebiet (NSG, LSG, FND u. a.).  
Das nächstgelegene SPA „Leipziger Auwald“ sowie das FFH-Gebiet „Leipziger Auensystem“ sind 
südlich des Plangebietes in einem Abstand von ca. 110 m bzw. 510 m von der Geltungsbereichs-
grenze verortet.  
Auch das Landschaftsschutzgebiet (LSG) „Leipziger Auwald“, dessen Abgrenzung in diesem Be-
reich der Grenze des SPA folgt, berührt demnach nicht das Plangebiet. 
Lebensstätten besonders geschützter Tierarten (§ 44 BNatSchG) 
Im V orhabengebiet befinden sich Bäume mit Baumhöhlen, die sich als Fortpflanzungs- oder Ruhe-
stätten von Tieren besonders geschützter Arten darstellen (hier Lebensstätten des Eremiten und ggf. 
Fledermäuse) und deren Beschädigung oder Zerstörung gemäß § 44 BNatSchG verboten ist. Diese 
überdecken sich in Teilen mit den geschützten Kastanien (vgl. Kap. 7.3.5.1). Dies betrifft folgende 
Bäume im Plangebiet: 
Baumnummer geplanter Umgang 
5, 6, 7 Vermeidungsmaßnahme VASB 2 
132 - 143 Vermeidungsmaßnahme VASB 2 
7.3.5.1 Geschützte Biotope 
Im Südwesten des Plangebietes ist ein Kastanienbestand vorhanden, der nach § 30 BNatSchG in 
Verbindung mit § 21 Sächsisches Naturschutzgesetz (SächsNatSchG) als Biotop geschützt ist (Typ 
„Höhlenreiche Altholzinseln“, Reg.-Nr. 82032.I). Im Rahmen der Umsetzung der Planung ist mit 
dem Kastanienbestand so schonend und rücksichtsvoll wie möglich umzugehen. 
Als geschütztes Biotop unterliegt es dem Zerstörungs- bzw. Beeinträchtigungsverbot nach § 30 Abs. 
2 BNatSchG. Nach § 30 Abs. 4 BNatSchG kann, wenn die Aufstellung des Bebauungsplanes zu 
Handlungen im Sinne des Absatzes 2 führt, auf Antrag der Gemeinde über eine erforderliche Aus-
nahme oder Befreiung von den Verboten des Absatzes 2 vor der Aufstellung des Bebauungsplans 
entschieden werden. Ein Antrag auf Inaussichtstellung einer Befreiung nach § 30 Abs. 4 BNatSchG 
bzw. § 67 BNatSchG ist seitens des Stadtplanungsamtes beim Amt für Umweltschutz und der Unte-
ren Naturschutzbehörde mit Schreiben vom 22.04.2020 sowie ergänzt vom 04.11.2020 und 
18.12.2020 gestellt worden.   
Im Rahmen der Planaufstellung wurden Maßnahmen eingehend geprüft, um die Flächeninanspruch-
nahme im Sinne des geschützten Biotopes zu mindern. So sieht die Planung vor, die überbaubare 
Grundstücksfläche auf die Mindestanforderungen zu reduzieren, die vom Einzelhandelssektor ange-
nommen werden. Die Annahmen beruhen auf dem laufenden Monitoring der Stadt Leipzig. Weiter-
hin wird vorgesehen, den ruhenden Verkehr ausschließlich unter- bzw. über den geplanten Nutzun-
gen anzuordnen, wodurch eine zusätzliche Gefährdung des Baumbestandes infolge des Parkraum-
angebotes unterbunden wird. In der Begründung zur Antragstellung wurde eingehend auf das öf-
fentliche sowie soziale Interesse des V orhabens (hier: Errichtung eines Nahversorgungsmarktes) für 
den Stadtteil Lützschena-Stahmeln verwiesen.  
                                                
18 Stadt Leipzig, Landschaftsplan, Leipzig, 2013 (Beschluss der Ratsversammlung vom 16.10.2013). 
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Die Befreiung von den Verboten nach § 30 Abs. 2 BNatSchG ist gemäß § 67 BNatSchG i.V .m. § 39 
SächsNatSchG mit Schreiben vom 28.01.2021 in Aussicht gestellt worden. 
7.3.5.2 Artenschutz 
Ziele des Umweltschutzes: 
Für die Bebauungsplanung von Bedeutung sind vor allem die in § 44 Abs. 1 BNatSchG geregelten 
„V orschriften für besonders geschützte und bestimmte andere Tier- und Pflanzenarten“, namentlich 
die darin genannten artenschutzrechtlichen Verbote. 
Es handelt sich dabei um Zugriffs- und Beeinträchtigungsverbote, die allein auf die Verwirkli-
chungshandlung selbst bezogen sind. Für die Bebauungsplanung haben sie nur mittelbare Bedeu-
tung. Nicht der Bebauungsplan oder einzelne seiner Festsetzungen, sondern erst deren Verwirkli-
chung kann den verbotenen Eingriff darstellen. 
Für die Bauleitplanung ist aber von Bedeutung, ob bei seiner Verwirklichung ein unüberwindlicher 
Verstoß gegen artenschutzrechtliche Verbotstatbestände, der die V ollzugsunfähigkeit dieses Bebau-
ungsplanes zur Folge hätte, vorliegen würde. Ein Bebauungsplan, dessen Verwirklichung im Zeit-
punkt seines Inkrafttretens dauerhafte Hindernisse in Gestalt artenschutzrechtlicher Zugriffs- und 
Beeinträchtigungsverbote entgegenstehen würden, ist nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 
BauGB (siehe auch die dazu ergangene Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes 12 F
19 [5]).   
Art der Berücksichtigung: 
Ausgehend von den vorstehenden Grundlagen wurde im Rahmen einer artenschutzrechtlichen Be-
wertung geprüft, welche artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände von der Verwirklichung der Pla-
nung berührt werden können und ob diese einen unüberwindlichen Verstoß gegen artenschutzrecht-
liche Verbotstatbestände darstellen können.  
Gegenstand der artenschutzrechtlichen Prüfung waren folgende Arten und Artengruppen: 
 Fledermäuse, 
 Brutvögel, 
 Zauneidechsen, 
 Eremit sowie ergänzend 
 Heuschrecken. 
Zur Abschätzung, ob der Verwirklichung der Planung artenschutzrechtliche Verbotstatbestände als 
unüberwindliche V ollzugshindernisse entgegenstehen werden, wurden im Rahmen des Planverfah-
rens die bei Verwirklichung der Planung voraussichtlich betroffenen Arten und ihre Lebensräume 
sowie Art und Umfang ihrer voraussichtlichen Betroffenheit überschlägig ermittelt und bewertet. 
Wesentliche Ergebnisse sind: 
Im V orhabengebiet befinden sich Kastanien mit Baumhöhlen, die sich als Fortpflanzungs- oder Ru-
hestätten von Tieren besonders geschützter Arten eignen (hier potenzielle Lebensstätten von Brut-
vögeln, des Eremiten und ggf. von Fledermäusen) und deren Beschädigung oder Zerstörung gemäß 
§ 44 BNatSchG verboten ist.  
Fassaden und Kellerräume weisen Quartiersstrukturen für Fledermäuse auf. Deren Schädigung oder 
Zerstörung ist gemäß § 44 BNatSchG verboten. 
Zudem weisen unbebaute Flächen Habitatstrukturen für Zauneidechsen auf. Eine Inanspruchnahme 
kann auch hier zu einem Auslösen von Verbotstatbeständen nach § 44 Abs. 1 BNatSchG führen. Je-
doch wurden trotz intensiver Begehungen zu keinem Zeitpunkt der Untersuchungen Zauneidechsen 
nachgewiesen. 
                                                
19Vgl. BVerwG, Beschluss v. 25.08.1997 – 4 NB 12.97 – 
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Die Untersuchungen über Heuschreckenpopulationen ergaben keine Betroffenheit streng geschütz-
ter Arten. Jedoch wurde das V orkommen der „besonders geschützten“ Art der Blauflügeligen Öd-
landschrecke nachgewiesen. Diese unterliegt als besonders geschützte Art dem allgemeinen Arten-
schutz nach § 39 Abs. 1 BNatSchG und ist daher in die Eingriffsbetrachtungen einzustellen.  
Die Ergebnisse der artenschutzrechtlichen Prüfung sind dem Artenschutzfachbeitrag, dem Gutach-
ten über faunistische Untersuchungen an Heuschrecken, der artenschutzfachlichen Gebäudeuntersu-
chung, der Dokumentation von Netzfängen und Telemetrie sowie dem Maßnahmenkonzept für die 
Wochenstuben der Braunen Langohren, Breitflügel- und Mopsfledermaus zu entnehmen. 
In ca. 500 bis 5.500 m entfernt vom Plangebiet befindet sich das FFH-Gebiet „Leipziger Auensys-
tem“. Unter Ziffer 3 der Anlage der Verordnung der Landesdirektion Leipzig zur Bestimmung des 
Gebietes „Leipziger Auensystem“ vom 19. Januar 2011 ist das FFH-Gebiet als Jagdhabitat des Gro-
ßen Mausohrs und als Jagdhabitat und Sommerquartierkomplex für die Mopsfledermaus ausgewie-
sen. Eine erhebliche Beeinträchtigung des FFH-Gebiets „Leipziger Auensystem“ kann aus folgen-
den Gründen ausgeschlossen werden: 
Mopsfledermaus: 
Im Rahmen einer Untersuchung im Januar 2022 wurden 3 überwinternde Mopsfledermäuse an ein-
zelnen Hangplätzen in den Kellerräumen des ehemaligen Rampengebäudes/der ehemaligen Abfüll-
halle nachgewiesen. Im dazugehörigen Abschlussbericht wurde konstatiert, dass auch eine ganzjäh-
rige Nutzung als Sommer- bzw. Winterquartier nicht ausgeschlossen werden kann. Weiterführend 
haben Fledermauserfassungen in der Wochenstubenzeit 2023 ergeben, dass in den Gebäuderuinen 
Wochenstuben u.a. der Mopsfledermaus vorkommen. Der V orhabenträger hat ein Konzept vorge-
legt. In diesem sind CEF-Maßnahmen und Rahmenbedingungen beschrieben, die in der Bauphase 
für eine nachfolgende Errichtung von Bauwerken im Plangebiet, sicherstellen, dass eine Beeinträch-
tigung im Sinne der § 44 ff BNatSchG vermieden werden kann. Das Konzept ist als Anlage 4f Be-
standteil des städtebaulichen Vertrags. 
Großes Mausohr: 
Über 50 % der Nachweise aus den letzten zwei Jahrzehnten im Stadtgebiet gehen auf das Brauerei-
gelände zurück. Für das Große Mausohr wurde 2022 Nachweise zur Schwarm-/ Paarungszeit Mitte 
August erbracht. Das Brauereigelände erfüllt demnach eine Schwarm-/ Quartiersfunktion und dient 
potentiell als Winterquartier. Die bereits umgesetzten Maßnahmen am Sommerquartierhaus sowie 
die geplanten Maßnahmen zum Erhalt und zur Aufwertung sowie Sicherung der bestehenden Kel-
lerräume als Schwarm- und Winterquartier (Anlage 4f zum städtebaulichen Vertrag) lassen einen 
Erhalt dieser Schwarmquartierfunktion erwarten. 
Die Möglichkeit, dass auf der Zulassungsebene bzw. im Zusammenhang mit Verwirklichungshand-
lungen ggf. spezielle artenschutzrechtliche Prüfungen durchzuführen sind, bleibt davon unberührt. 
Es liegt kein unüberwindlicher Verstoß gegen artenschutzrechtliche Verbotstatbestände, der 
die V ollzugsunfähigkeit dieses Bebauungsplanes zur Folge hätte, vor. 
7.3.5.3 Landschaftsplan 
Im Landschaftsplan [4] 13F
20 werden die für die örtliche Ebene der Stadt Leipzig konkretisierten Ziele, 
Erfordernisse und Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege dargestellt. Sie sind in 
der Abwägung nach § 1 Absatz 7 BauGB zu berücksichtigen und, soweit geeignet, als Festsetzung 
in den Bebauungsplan aufzunehmen. Abweichungen sind zu begründen. (§ 11 BNatSchG i.V .m. § 7 
SächsNatSchG14 F
21). 
 
                                                
20 Stadt Leipzig, Landschaftsplan, Leipzig, 2013 (Beschluss der Ratsversammlung vom 16.10.2013). 
21 Sächsisches Naturschutzgesetz 
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Ziele des Landschaftsplanes 
Das Plangebiet ist dem Leitbild 6 „Innerstädtische Freiräume der offenen und geschlossenen Block- 
und Blockrandbebauung“ zuzuordnen, mit folgender Zielsetzung: 
Entwicklung, Sicherung, Verbesserung der Aufenthalts- und Stadtbildqualität in dichtbebauten 
Innerstädtischen Räumen durch Erhaltung und Schaffung von begrünten Innenhöfen, Fassaden 
und Dächern, Einbeziehung von Fließgewässerabschnitten, Straßenbaumpflanzungen, Einbezie-
hung wohnungsnaher Grünflächen und Herstellung ihrer Verbindung zu Parkanlagen und grünen 
Stadtplätzen, Einbindung in das Grün- und Wegesystem der Stadt 
Die für diesen Bauleitplan wesentlichen Inhalte des Landschaftsplanes sind darüber hinaus: 
 Erhaltung und Entwicklung von Siedlungsgebieten mit hohem Durchgrünungsgrad durch 
unbebaute Freiräume der Zier- und Nutzgärten 
 Wahrung ihres typischen grüngeprägten Ortsbildcharakters 
 Schaffung von Gliederungs- und Identifikationsmerkmalen durch Mittel der Freiflächenge-
staltung, Erhaltung ihrer Erholungsfunktion, ihrer Bedeutung für Stadtklima und Biotopver-
bund 
 Schaffung durchgehender Geh- und Radwegeverbindungen mit Anschluss an das Wegenetz  
 Herstellung der Verbindung zu den städtischen und stadtnahen Erholungsräumen 
Zudem wird eine Grünverbindung entlang des Radefelder Wegs/der Bahnstraße ausgewiesen. Des 
Weiteren wird die historische Bebauung als bedeutendes Wahr- und Merkzeichen gekennzeichnet, 
die zu sichern und gestalterisch zur Erhaltung der Eigenart des Raumes zu integrieren ist. 
Art der Berücksichtigung: 
Es wurde geprüft, ob das Leitbild des Landschaftsplanes von der Planung berührt wird. Ergebnis: 
Dem Leitbild wird mit der Entwicklung eines neuen Wohnquartieres in besonderem Maße entspro-
chen und in vielfältiger Art Rechnung getragen, wie z.B.: 
 Entwicklung eines offenen Wohnquartieres 
 Schaffung von Wohnhöfen und Plätzen mit einer hohen Aufenthaltsqualität 
 neue Durchwegung des Plangebietes zur Anbindung der Kleingartenanlage „Lindenhöhe“ 
 Begrünung von Dachflächen 
7.3.5.4 Grünordnungsplan 
Ziele des Umweltschutzes: 
Im Grünordnungsplan werden die für das Plangebiet dieses Bebauungsplanes konkretisierten Ziele, 
Erfordernisse und Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege dargestellt (§ 11 
BNatSchG15F
22 i. V. m. § 7 SächsNatSchG1 6F
23). Sie sind zwar, mangels förmlicher Festlegung, formell 
nicht unter die „festgelegten Ziele des Umweltschutzes“ zu fassen. Sie werden aber in der Abwä-
gung nach § 1 Absatz 7 BauGB berücksichtigt und, soweit geeignet, als Festsetzung in den Bebau-
ungsplan aufgenommen.  
Art der Berücksichtigung: 
Für diesen Bebauungsplan wurde kein Grünordnungsplan erstellt, da die Belange von Natur und 
Landschaft umfassend berücksichtigt werden. Es handelt sich bei dem Plangebiet um eine Nachnut-
zung/Nutzungsänderung eines früheren Gewerbestandortes, die Naturgüter und das Landschaftsbild 
sind bereits vollständig anthropogen überprägt. Es wurden zum einen Erfassungen hinsichtlich der 
                                                
22 Bundesnaturschutzgesetz 
23 Sächsisches Naturschutzgesetz 
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V orkommen besonders oder streng geschützter Tiere durchgeführt und zum anderen wurde ein qua-
lifizierter Freianlagenplan erstellt. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes geben dabei den grün-
ordnerischen Rahmen für die Inhalte der Freianlagenplanung vor. Die Umsetzung der Inhalte wird 
im städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan gesichert.  
Weiterer Ermittlungen und Darlegungen dazu bedarf es daher nicht. 
7.3.5.5 Eingriffsregelung 
Ziele des Umweltschutzes: 
Nach § 13 ff BNatSchG17 F
24 gilt: 
 Erhebliche Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft sind vorrangig zu vermeiden.  
Der Verursacher eines Eingriffs18 F
25 ist verpflichtet, vermeidbare Beeinträchtigungen von Na-
tur und Landschaft zu unterlassen.  
 Nicht vermeidbare erhebliche Beeinträchtigungen sind durch Ausgleichs- oder Ersatz-
maßnahmen oder, soweit dies nicht möglich ist, durch einen Ersatz in Geld zu kompensie-
ren.  
Der Verursacher ist verpflichtet, unvermeidbare Beeinträchtigungen durch Maßnahmen des 
Naturschutzes und der Landschaftspflege auszugleichen (Ausgleichsmaßnahmen) oder zu 
ersetzen (Ersatzmaßnahmen). Ausgeglichen ist eine Beeinträchtigung, wenn und sobald die 
beeinträchtigten Funktionen des Naturhaushalts in gleichartiger Weise wiederhergestellt sind 
und das Landschaftsbild landschaftsgerecht wiederhergestellt oder neugestaltet ist. Ersetzt 
ist eine Beeinträchtigung, wenn und sobald die beeinträchtigten Funktionen des Naturhaus-
halts in dem betroffenen Naturraum in gleichwertiger Weise hergestellt sind und das Land-
schaftsbild landschaftsgerecht neugestaltet ist.  
Gemäß § 18 BNatSchG ist über die Vermeidung, den Ausgleich und den Ersatz von Eingriffen, die 
auf Grund der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Bebauungsplänen zu erwar-
ten sind, nach den V orschriften des BauGB zu entscheiden.  
Nach § 1a Abs. 3 BauGB sind die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beein-
trächtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaus-
halts in seinen in § 1 Absatz 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB bezeichneten Bestandteilen (Eingriffsrege-
lung nach dem Bundesnaturschutzgesetz) in der Abwägung nach § 1 Absatz 7 BauGB zu berück-
sichtigen.  
Art der Berücksichtigung: 
Vermeidung oder Verringerung von Eingriffen  
Soweit dies unter Berücksichtigung der planerischen Ziele des Bebauungsplanes möglich war, wur-
den Eingriffe vermieden oder der Umfang der infolge des Bebauungsplanes zulässigen Eingriffe 
verringert (vgl. dazu die Ausführungen unter Kap. 7.4 und im Teil C). 
Für das Plangebiet liegt ein rechtskräftiger Bebauungsplan vor. Die darin getroffenen Festsetzungen 
geben somit die bauplanungsrechtliche Bestandssituation wieder. D.h. im Rahmen der Eingriffs-
Ausgleichs-Bilanzierung wird geprüft, inwieweit mit dem neuen Bebauungsplan ein über den 
rechtskräftigen Bebauungsplan hinausgehender Eingriff begründet wird. 
                                                
24 Bundesnaturschutzgesetz 
25 Veränderungen der Gestalt oder Nutzung von Grundflächen oder Veränderungen des mit der belebten Bodenschicht in Verbindung 
stehenden Grundwasserspiegels, die die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts oder das Landschaftsbild erheblich 
beeinträchtigen kann (vgl. § 14 Abs. 1 BNatSchG) 
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  Seite 45 
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Es wird darauf hingewiesen, dass der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. E-75 einen größeren räumli-
chen Geltungsbereich umfasst. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 445 um-
fasst in weiten Teilen den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. E-75. Lediglich die 
im südöstlichen Abschluss, entlang der Halleschen Straße, gelegenen Grundstücke sind nicht Ge-
genstand des Bebauungsplanes Nr. 445. Das betrifft die Flurstücke 66/3, 65, 177/1, 177/c und 177/d 
mit einer Fläche von insgesamt ca. 3.400 m². Die nachfolgende Flächenermittlung bzw. die Ein-
griffs-Ausgleichs-Bilanzierung berücksichtigt diese Flächen daher nicht. 
 
Abb. 5: Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. E-75 „Gemeindezentrum Lützschena-Stahmeln“, 
die nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ vorgesehen 
sind 
 
Flächenbilanzen von B-Plan Nr. E-75 und B-Plan Nr. 445 
 B-Plan Nr. E-75 B-Plan Nr. 445 
räumlicher Geltungsbereich 
zzgl. nicht im Geltungsbereich B-Plan Nr. 445* 
5,34 ha 
    0,34 ha 
5,34 ha 
*Erläuterung: Der räumliche Geltungsbereich des B-Planes Nr. E-75 ist 0,34 ha größer als der räumliche 
Geltungsbereich des B-Planes Nr. 445. Zur Vergleichbarkeit werden in der Flächenbilanz des B-Planes Nr. 
E-75 nur die Flächen berücksichtigt, die auch vom B-Plan Nr. 445 erfasst sind. Die übrigen 0,34 ha des 
räumlichen Geltungsbereiches des B-Planes Nr. E-75 werden in der Flächenbilanz nicht behandelt.   
Flächennutzungen innerhalb der Geltungsbereiche 
Baugebiete 4,14 ha 3,65 ha 
Verkehrsflächen 1,18 ha 0,94 ha 
Versorgungsfläche 0,02 ha - 
Gemeinbedarfsfläche (Kita) - 0,24 ha 
Grünflächen - 0,51 ha 
Summe 5,34 ha 5,34 ha 
 
nicht im Geltungsbereich 
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Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“   
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Versiegelung 
überbaubare Fläche nach zulässiger Grundfläche zzgl. 
zulässiger Überschreitung 
3,31 ha 2,70 ha 
versiegelbare Verkehrsflächen 1,16 ha 0,92 ha 
Versorgungsfläche 0,02 ha - 
Max. zulässige Versiegelung 4,49 ha 3,62 ha 
Versiegelungsgrad 84 % 68 % 
 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 445 ist demnach kein zusätzlicher Eingriff gegenüber 
dem bislang bestehenden Bebauungsplan Nr. E-75 „Gemeindezentrum Lützschena-Stahmeln“ ver-
bunden. Das ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass die zulässige Versiegelung im Vergleich 
zum bisher rechtskräftigen Bebauungsplan um ca. 8.800 m² geringer ausfällt. Zudem werden flä-
chenkonkret grünordnerische Maßnahmen als Ausgleich für die vorgesehenen Eingriffe durch den 
Bebauungsplan Nr. 445 festgesetzt, die ökologisch wirksam werden und daher bilanzierbar sind. Es 
wird darauf hingewiesen, dass der Flächenermittlung zum Bebauungsplan Nr. E-75 die in der Plan-
zeichnung sowie den textlichen Festsetzungen getroffenen Aussagen zugrunde liegen. Insbesondere 
im Hinblick auf den zulässigen Versiegelungsgrad wird damit der maximal mögliche Eingriff defi-
niert. Dieser maximal zulässige Eingriff wird auch für den Bebauungsplan Nr. 445 analog ermittelt, 
um eine Vergleichbarkeit zu wahren. 
Die Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung wurde nach dem Leipziger Bewertungsmodell [6] vorge-
nommen. Es wurde dabei unter Berücksichtigung der Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungs-
planes Nr. E-75 und des Bebauungsplanes Nr. 445 in Baugebiete und Verkehrsflächen sowie Flä-
chen mit grünordnerischen Festsetzungen differenziert. Für die Baugebiete wurden die nach zulässi-
ger Grundfläche zzgl. zulässiger Überschreitung überbaubaren Flächen und die nicht überbaubaren 
Flächen gesondert in Ansatz gebracht. Im Bebauungsplan Nr. 445 wird eine Fläche für den Gemein-
bedarf (hier: Kita) festgesetzt. Für die Bewertung der Naturgüter und des Landschaftsbildes wird 
dabei angenommen, dass die Fläche überwiegend als Grünfläche angelegt wird, die mehrheitlich 
unbebaut verbleiben und dem Aufenthalt der Kinder im Freien vorbehalten sein soll. Diese An-
nahme ist mit Unsicherheiten verbunden im Hinblick auf die angenommene Wertzahl. Für die Ge-
samtbewertung ist das hinnehmbar, da die betroffene Fläche sehr klein ist und das Gesamtergebnis 
nur unwesentlich beeinflusst wird. 
Die Bilanzierung wurde für die Schutzgüter gemäß der Bewertungsschemata differenziert vorge-
nommen. V orangestellt wird im Hinblick auf die Bewertung des Bebauungsplans darauf hingewie-
sen, dass dieser als Angebotsbebauungsplan aufgestellt wird. Die Festsetzungen umfassen auch 
Dachbegrünungen. Jedoch sind die zu betroffenen Dachflächen nicht abschließend quantifizierbar. 
Die positiven Wirkungen auf die Schutzgüter Wasser, Klima, Pflanzen und Tiere können daher nicht 
in die Bewertung eingestellt werden. Es wird für alle nach zulässiger Grundfläche zzgl. zulässiger 
Überschreitung überbaubaren Flächen der ungünstigste Fall angenommen. 
Boden 
Die zu versiegelnden/zu bebauenden Flächen wurden jeweils mit einer Leistungszahl von 0 ange-
setzt. Es handelt sich, wie bereits ausgeführt, um eine vormals gewerblich genutzte Brachfläche. 
Daher werden für den B-Plan Nr. E-75 die unversiegelten Flächen (Sukzessionsflächen, Pflanzge-
bote usw.) aufgrund der gestörten Bodenverhältnisse mit einer Leistungszahl von 15 bewertet. 
Analog wird für die grünordnerischen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 445 verfahren. Le-
diglich für das Erhaltungsgebot wird ein Wert von 50 angenommen, der die Entwicklungszeit des 
Gehölzes und den damit verbundenen positiven Wirkungen auf den Boden berücksichtigt. 
Klima 
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Auch für das Schutzgut Klima wird eingeschätzt, dass die versiegelten/bebauten Flächen keine öko-
logische Funktion, hier Ausgleichsfunktion aufweisen. Die grünordnerischen Festsetzungen bedin-
gen für nahezu alle Flächen nur eine Bewertung mit 45 Punkten, da diese überwiegend nicht mit 
Bäumen bestanden sein werden. Ausgenommen davon wird das Erhaltungsgebot und die Fläche für 
den Gemeinbedarf. Der vorhandene Baumbestand trägt zur Frischluftproduktion bei und wirkt 
durch Verschattung einer Aufheizung entgegen.  
Wasser 
Das anfallende Oberflächenwasser wird von allen versiegelten Flächen gesammelt und einer Versi-
ckerung überwiegend in den Grünflächen zugeführt. Innerhalb der Grünflächen kann Oberflächen-
wasser gleichmäßig verdunsten, das entspricht einer Leistungszahl von 80. Dieser Ansatz wird für 
die Fläche für den Gemeinbedarf und die nördlich angrenzende, öffentlich nutzbare Grünfläche um 
10 gemindert, da innerhalb der Flächen auch Versiegelungen/Teilversiegelungen zulässig sind (hier 
Kita, Wege usw.). 
Flora/Fauna 
Die Flächen mit grünordnerischen Festsetzungen werden gemäß Entwicklungsziel bewertet.  
Für den Bebauungsplan Nr. E-75 wurde die Bewertung wie folgt vorgenommen: 
Sukzessionsfläche: Ruderalflur, artenarm mit 35 Punkten, da aufgrund der Kleinteiligkeit, der 
Lage an der Bahnstraße bzw. an Stellplätzen eine einsetzende Sukzession 
z.B. durch Begehen der Fläche gestört wird, 
Pflanzungen: festgesetzt sind Strauchpflanzungen, daher Bewertung mit Gebüsch, über-
wiegend standortfremd 72 Punkte, 
nach GRZ nicht 
überbaubare Fläche: 
kein Entwicklungsziel festgesetzt, daher Bewertung als Scherrasen (Inten-
sivrasen) mit 13 Punkten, 
Baumscheibe: wasserdurchlässige Herstellung, innerhalb versiegelter Flächen, daher Be-
wertung mit 8 Punkten, 
kronenüberschirmte 
Fläche:  
Neuanpflanzung, Hochstamm > 14 – 20 cm. 
Für den Bebauungsplan Nr. 445 wurde die Bewertung wie folgt vorgenommen: 
Fläche für Gemein-
bedarf (Kita): 
vorhandener Altbaumbestand, zulässige Versiegelung, intensive Nutzung 
für Spielbereiche, daher Mittelwert mit 26 Punkten angesetzt (= Garten 
mit überwiegendem Ziergartenanteil), 
Flächen M1, M2: bandartige Freiraumentwicklung mit Baumpflanzungen = Grünflächen 
mit Großbaumbestand (45 Punkte), 
Erhaltungsgebot: Erhalt der Baumhecke, daher Bewertung als Baumreihe mit einheimi-
schen, standortgerechten Arten = 42 Punkte, 
Grünfläche nördlich 
Fläche für Gemein-
bedarf: 
bandartige Freiraumentwicklung mit Erhalt der Altbäume und Neuan-
pflanzungen = Grünfläche mit Großbaumbestand (45 Punkte), 
sonstige  
Grünflächen: 
straßenbegleitend, keine Festsetzung, daher Bewertung als Intensivrasen 
mit 13 Punkten, 
nach GRZ nicht 
überbaubare Fläche: 
kein Entwicklungsziel festgesetzt, daher Bewertung als Scherrasen (Inten-
sivrasen) mit 13 Punkten, 
Baumscheibe: wasserdurchlässige Herstellung, innerhalb versiegelter Flächen, daher Be-
wertung mit 8 Punkten, 
91 von 163 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“   
  Seite 48 
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kronenüberschirmte 
Fläche: 
Neuanpflanzung, Hochstamm >14 – 20 cm. 
 
Heuschrecken 
Der Eingriff in den Lebensraum der Blauflügeligen Ödlandschrecke, der mit der Beseitigung des 
Lebensraumes einhergeht, ist erheblich, jedoch nicht zu vermeiden. Explizit ist auf die Beseitigung 
der Ablagerungen zu verweisen. Auch Minderungsmaßnahmen sind nicht umzusetzen. Eine Minde-
rung von Eingriffen kann im Allgemeinen durch einen Abtrag der obersten Bodenschicht und ein 
Aufbringen an anderer Stelle herbeigeführt werden. Das wird in Bezug auf das Plangebiet nicht 
möglich, da die Vegetationsschicht, wenn überhaupt vorhanden, nur sehr gering ist. Wird diese auf-
genommen, werden die im Boden vorhandenen Entwicklungsstadien (Eier, Larven) beeinträchtigt.  
Eine Kompensation im Plangebiet ist unter Gewährleistung nachfolgender Lebensraumansprüche an 
ein Habitat möglich [7]: 
Mindestgröße 2.000 - 3.000 m² für eine dauerhafte Besiedlung, ganztags besonnt, mageres 
Substrat aus bestenfalls mineralstoffarmem Sand mit einer niedrigen, lückigen Vegetation 
(Deckungsgrad 5 – 60 %), ohne Störung (durch Hunde, spielende Kinder usw.) 
Der Nutzungsdruck im Plangebiet erschwert die Einordnung von Flächen mit den genannten Habi-
tatansprüchen. Im Bebauungsplan wird, gemäß den bekannten Anforderungen an Habitate, ein Ent-
wicklungsziel für die Maßnahmefläche M2 im nördlichen Abschluss festgesetzt. Aufgrund der be-
sonderen Ansprüche dieser Art an das Habitat werden, um das Störpotenzial zu minimieren, für die 
Fläche keine Nutzungen im Hinblick auf Aufenthalt/Erholung zugelassen (Rasenfläche). 
Im Zuge der Freianlagenplanung wurden die Böschungsflächen am Rand zur Kleingartenanlage auf 
der Ostseite des Plangebietes als ebenfalls geeignete Flächen identifiziert und definiert, soweit ihre 
Vegetation nicht zu dicht ist. Durch die zusätzliche Anlage von Sandinseln wird der Lebensraum 
verbessert. Auch der Bereich der Streuobstflächen ist für Ödlandschrecken geeignet, sofern der Be-
wuchs niedrig gehalten wird. 
Gleichartige Lebensraumansprüche könnten zudem auf den begrünten Dachflächen angelegt, sofern 
diese nur extensiv begrünt werden. Allerdings ist eine Besiedlung kaum wahrscheinlich, da die 
Dachflächen durch die Art nicht eigenständig erreicht werden können. Ein Verbringen von Lebens-
formen der Art wäre allenfalls (zufällig) mit dem aufzubringenden Substrat möglich. Im Allgemei-
nen werden im Boden vorhandene Lebensformen über Abtrag und Ablagerung verbreitet. Das ist 
vorliegend nicht möglich. Die Herstellung des Substrats für die Dachbegrünungen, insbesondere der 
Mischvorgang, mindert jedoch die Überlebenschancen von Entwicklungsformen im zu verwenden-
den Erdstoff. Es kann demnach nur eine Verbreitung durch Vögel angenommen werden. 
Im Ergebnis der Betrachtungen ist festzustellen, dass eine Kompensation für diesen Eingriff mit den 
dargelegten Einschränkungen (kein Umsiedeln oder Verbringen von Lebensformen) möglich ist. Im 
Rahmen der Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB zu diesem Belang überwiegt das öffentliche Inte-
resse. Es handelt sich insbesondere um einen städtebaulichen Missstand im Hinblick auf die denk-
malgeschützte Bebauung, deren Erhalt mit der Entwicklung eines neuen Wohnquartieres gesichert 
wird. Die Lage des V orhabengebietes innerhalb der bebauten Ortslage von Lützschena stellt keinen 
arttypischen Lebensraum für Heuschrecken dar. Ein V orkommen wurde aufgrund der Nutzungsauf-
gabe der Flächen sowie der damit einhergehenden Ablagerungen standortfremden Materials mög-
lich. Das V orhabengebiet ist von intensiv baulich genutzten Flächen umgeben bzw. bestehen zu ge-
eigneten Flächen durch die umgebenden Straßen keine Verbindungen. Es ist daher anzunehmen, 
dass die Heuschrecken mit den Erdstoffablagerungen in das Plangebiet eingebracht worden sind. 
Die nach Nutzungsaufgabe vorherrschenden Bedingungen erfüllten als Sekundärstandort die Le-
bensraumansprüche der Arten in ausreichendem Umfang. Die Eignung der nur lückig bewachsenen 
92 von 163 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“   
  Seite 49 
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und gut besonnten Bereiche wäre mit zunehmender Verschattung durch Gehölze und Bäume zu-
rückgedrängt worden. 
Das öffentliche Interesse ist nicht allein mit einer Nachnutzung des Standortes zu begründen. Viel-
mehr ergibt es sich aus der zwingend notwendigen Altlastenbehandlung. Die mit den Altablagerun-
gen verbundenen Auswirkungen insbesondere auf die Schutzgüter Boden und Wasser sind auch 
ohne eine baulich Nachnutzung des Standortes zwingend notwendig zu beseitigen. Bereits darin 
drückt sich ein überwiegendes öffentliches Interesse aus. Insofern wird im Rahmen der Abwägung 
der entgegenstehenden Belange dem öffentlichen Interesse zur Nachnutzung des Plangebietes als 
Wohnquartier im Zweifelsfall der V orrang gegenüber dem Belang des Schutzes der Heuschrecken 
eingeräumt.  
Um dennoch ein Mindestmaß an Ersatzlebensräumen für die Heuschreckenarten (hier insbesondere 
Blauflügelige Ödlandschrecke) im Plangebiet nachzuweisen, wird die Maßnahmefläche M2 quanti-
tativ und qualitativ dem Eingriff gegenübergestellt. Die im Rahmen der Freianlagenplanung defi-
nierten weiteren Lebensräume im Bereich der Böschungen und angrenzender Freiflächen sowie die 
Dachbegrünungen können nur qualitativ berücksichtigt werden, wobei für letztere die V orausset-
zung in einer Extensivbegrünung gemäß textlicher Festsetzung 6.4 liegt.   
Landschaftsbild 
Das Landschaftsbild wird sowohl für den Ausgangsplan als auch den Bebauungsplan Nr. 445 mit 
einer Wertigkeit von 10 in die Bilanzierung eingestellt. Hinsichtlich des städtebaulichen Zieles sind 
die Bebauungspläne gleich einzustufen (innerstädtische, offene und nahezu geschlossene Block- 
und Blockrandbebauung). Aus der Bewertung der Einzelkriterien ergaben sich jeweils geringe und 
schwere Beeinträchtigungen, sodass eine Gewichtung zu einem Wert von V führte und somit 10 
Punkte in Ansatz gebracht wurden. 
Daraus ergibt sich folgendes Ergebnis: 
Gesamtwertzahl Bebauungsplan Nr. E-75 332.669 Punkte 
Gesamtwertzahl Bebauungsplan Nr. 445 614.225 Punkte 
Aufwertungspotenzial 281.557 Punkte 
Im Ergebnis der Gegenüberstellung kann festgestellt werden, dass mit den im Bebauungsplan ge-
troffenen Festsetzungen ein Aufwertungspotenzial von 281.557 Punkten erzielt werden kann. (siehe 
auch Anhang IV). 
7.3.6 Menschen und Gesundheit 
Nachfolgend geht es um die Ziele für  
a) die Sicherung einer menschenwürdigen Umwelt einschließlich der Sicherung gesunder 
Wohn- und Arbeitsverhältnisse (§ 1 Abs. 5 BauGB) 
b) den dauerhaften Schutz der Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie des Erholungswertes von 
Natur und Landschaft (§ 1 Abs. 4 BNatSchG) 
c) eine weitgehende Reduzierung der anthropogen-klimatisch bedingten Stressbelastung für 
den Menschen (Umweltqualitätsziele der Stadt Leipzig) 
d) ein ausreichendes Angebot an quantitativen und qualitativen Erholungsmöglichkeiten für 
alle Bevölkerungs- und Nutzergruppen in der Stadt (Umweltqualitätsziele der Stadt Leipzig) 
7.3.6.1 Erholungspotential 
In diesem Kapitel wird auf die Auswirkungen auf das Erholungspotential des Plangebietes und sei-
nes relevanten Umfeldes für den Menschen eingegangen. 
93 von 163 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“   
  Seite 50 
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Derzeit stellt sich das Plangebiet als brachliegende und ungenutzte Altindustriefläche mit prägender 
und überwiegend denkmalgeschützter Bebauung sowie einem Altbaumbestand insbesondere im Os-
ten und Süden dar. Das Gelände befindet sich in Privatbesitz, wird durch eine straßenbegleitende 
historische Mauer sowie ergänzende Zäune gesichert und steht somit der Öffentlichkeit für Erho-
lungszwecke bislang nicht zur Verfügung.   
Im Osten grenzt an das Plangebiet die Kleingartenanlage „Lindenhöhe“ an. Südlich des Plangebie-
tes befindet sich in einer Entfernung von ca. 700 m die Elsteraue mit ihren ausgedehnten Waldflä-
chen. Die Aue ist durch Reit- und Wanderwege für die Erholung erschlossen. 
Der Landschaftsplan [4] weist für den Bereich eine Entwicklungsfläche zur Steigerung der Umwelt-
qualität durch Erhöhung des Grünanteils und der Wohnumfeldverbesserung auf. Der rechtskräftige 
Bebauungsplan Nr. E-75 trifft keine Festsetzungen zu Erholungsnutzungen im Plangebiet. 
Bei Umsetzung der Planung wird die Brachfläche revitalisiert. Es werden Grünflächen angelegt, die 
durch vielfältige Anpflanzungen gestaltet und diversifiziert werden. Wege und Verweilgelegenhei-
ten im öffentlich nutzbaren Raum schaffen Freiraumqualitäten für die Anwohnerinnen und Anwoh-
ner des künftigen Wohnquartiers und der umliegenden Siedlungen gleichermaßen.  
7.3.6.2 Verkehrslärm 
In diesem Kapitel wird auf die Auswirkungen des Verkehrslärms auf den Menschen und seine Ge-
sundheit eingegangen.  
Im Hinblick auf Verkehrslärm wird auf die Schallimmissionsprognose abgestellt [8]. Aufgrund der 
bestehenden verkehrlichen V orbelastung entlang der Ortsdurchfahrt der Halleschen Straße wurde 
diese Untersuchung durchgeführt mit der Zielstellung, die schalltechnischen V oraussetzungen für 
zusätzlichen Wohnraum auf dem Grundstück im südlichen Abschluss des Plangebietes (überwie-
gend Flurstück 66/a) zu ermitteln.  Demnach gehen Verkehrslärmbelastungen von folgenden Stra-
ßen aus: 
 Hallesche Straße 
 An der alten Schäferei 
 Zur Alten Brauerei 
Des Weiteren gehen auch Belastungen durch Schienenverkehr (hier: Straßenbahntrasse in der Halle-
schen Straße) aus.  
Die Schallimmissionsprognose kommt zu dem Ergebnis, dass für die Bebauung parallel zur Halle-
schen Straße die Orientierungswerte nach DIN 18 005, die für Allgemeine Wohngebiete tagsüber 55 
dB(A) und nachts 45 dB(A) betragen, um bis zu 21 dB(A) überschritten werden. 
Zudem ergeben sich Anforderungen aus den Lärmkartierungen der Stadt Leipzig hinsichtlich der 
südlich abschließenden Bereiche der künftigen Wohnnutzung und des Kitabetriebes. Näheres zum 
Umgang siehe Kap. 7.4.11. 
7.3.6.3 Gewerbelärm 
In diesem Kapitel wird auf die Auswirkungen des Gewerbelärms auf den Menschen und seine Ge-
sundheit eingegangen.  
Die vorliegende Schallimmissionsprognose [8] betrachtet keine Auswirkungen einer gewerblichen 
Nutzung auf das geplante Wohnquartier. Der Bebauungsplan trifft Festsetzungen zu Allgemeinen 
Wohngebieten, einer Fläche für den Gemeinbedarf und zu einem sonstigen Sondergebiet (hier: Nah-
versorgungsstandort). Durch den Nahversorger sowie die zulässigen ergänzenden Nutzungen in die-
sem Sondergebiet sind Beeinträchtigungen durch Geräusche zu erwarten. Im Rahmen des nachfol-
genden Baugenehmigungsverfahrens ist die Einhaltung der Immissionsrichtwerte nach TA Lärm ge-
mäß den gesetzlichen V orschriften vom Bauantragsteller nachzuweisen. 
94 von 163 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“   
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7.3.6.4 Freizeitlärm/Sportlärm 
In diesem Kapitel wird auf die Auswirkungen des Freizeit- bzw. des Sportlärms auf den Menschen 
und seine Gesundheit eingegangen.  
Es wurde geprüft, ob auf Freizeit- oder Sportlärm bezogene Ziele von der Planung berührt sein kön-
nen. Dies ist nicht der Fall. Der Bebauungsplan trifft Festsetzungen zu Allgemeinen Wohngebieten, 
einer Fläche für den Gemeinbedarf und zu einem sonstigen Sondergebiet (hier: Nahversorgungs-
standort). Die Inhalte dieses Bauleitplanes berühren daher keine Ziele im Hinblick auf Freizeit-
/Sportlärm. Weiterer Darlegungen bedarf es hier nicht. 
7.3.6.5 Luftqualität 
Hier geht es um lufthygienische Auswirkungen auf die Menschen sowohl  
a) aus vorhandenen Immissionen, die aus bestehenden Quellen innerhalb und außerhalb des Plan-
gebietes auf das Plangebiet einwirken, als auch  
b) aus zusätzlichen Immissionen, die aus der Umsetzung der Planung zu erwarten sind. 
Zu den Emissionen, die aus der Umsetzung der Planung resultieren können, und zu daraus resultie-
renden Veränderungen der lufthygienischen Situation allgemein (auch außerhalb des Plangebietes) 
siehe Kap. 7.4.4. 
Der Belang „Luftqualität“ wurde dahingehend geprüft, ob darauf bezogene Ziele von der Planung 
berührt sein können. Dies ist nicht der Fall. Derzeit stellt sich die Fläche als Gewerbebrache dar, so-
dass keine Auswirkungen auf die Luftqualität zu verzeichnen sind. Die brachgefallenen und mit ei-
ner Vegetationsschicht begrünten Flächen tragen derzeit mit differenzierter Intensität zur Verbesse-
rung der Luftqualität bei.  
Der Bebauungsplan trifft Festsetzungen zu Allgemeinen Wohngebieten, einer Fläche für den Ge-
meinbedarf und zu einem sonstigen Sondergebiet (hier: Nahversorgungsstandort). Die Inhalte dieses 
Bauleitplanes berühren daher keine Ziele im Hinblick auf die Luftqualität. Weiterer Darlegungen 
bedarf es hier nicht. 
7.3.7 Kulturgüter und sonstige Sachgüter 
Nachfolgend geht es um die Ziele für  
a) den Schutz, die Pflege und die Überwachung des Zustandes der Kulturdenkmale (§ 8 Abs. 1 
SächsDSchG19 F
26) 
b) die Bewahrung von historisch gewachsenen Kulturlandschaften, auch mit ihren Kultur-, Bau- 
und Bodendenkmälern, vor Verunstaltung, Zersiedelung und sonstigen Beeinträchtigungen (§ 1 
Abs. 4 BNatSchG). 
Art der Berücksichtigung: 
Die Ziele wurden bei der Ausarbeitung des Planes berücksichtigt. Im Ergebnis trägt der Plan wie 
folgt zur Umsetzung der Ziele bei:  
 Es werden die bauplanungsrechtlichen V oraussetzungen für ein Wohngebiet geschaffen, bei 
dem die denkmalgeschützte Bausubstanz zu erhalten ist. Durch das zentrale Ansinnen der 
Revitalisierung der Brachfläche und der ergänzenden Bebauung im Neubau werden Anreize 
zur nachhaltigen Instandsetzung/Sanierung der verbliebenen Bausubstanz gesetzt.  
 Durch die Wegeführungen bzw. Freiräume des künftigen Quartiers werden die Denkmäler in 
ihrer Außenwirkung für die Öffentlichkeit wieder zugänglich gemacht.  
                                                
26 Sächsisches Denkmalschutzgesetz 
95 von 163 in Zusammenstellung
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  Seite 52 
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 Mit der dauerhaften Nutzung als Wohnstandort wird einer weiteren Verunstaltung der Denk-
mäler vorgebeugt. 
Die Ziele wurden bei der Beurteilung der Erheblichkeit von Umweltauswirkungen berücksichtigt. 
Näheres siehe Kap. 7.4.15. 
7.3.8 Wechselwirkungen zwischen den vorgenannten Belangen 
Die nach den V orgaben des BauGB zu betrachtenden Schutzgüter beeinflussen sich gegenseitig in 
unterschiedlichem Maße. Dabei sind Wechselwirkungen aus Verlagerungseffekten und komplexe 
Wirkungszusammenhänge unter den Schutzgütern zu betrachten. Die aus methodischen Gründen 
auf Teilsegmente des Naturhaushaltes, die so genannten Schutzgüter, bezogenen Auswirkungen be-
treffen also ein stark vernetztes komplexes Wirkungsgefüge. 
Maßgebliche Wechselwirkungen zwischen Belangen wurden jeweils bereits zu den einzelnen 
Schutzgütern beschrieben.  
Im Bestand ist das Plangebiet durch eine hoch versiegelte und über Jahrzehnte brach gefallene altin-
dustrielle Fläche gekennzeichnet. Aufgrund dieser Rahmenbedingungen sind die natürlichen Boden-
funktionen nur eingeschränkt vorhanden, der Abfluss des Oberflächenwassers findet ungesteuert 
statt. Die Artenausstattung ist angepasst an die Bedingungen der weitgehend trockenen und versie-
gelten Oberflächen und stark beschädigter Bausubstanz. Älterer Baumbestand befindet sich in den 
östlichen und südlichen Plangebietsteilen. In der Fläche sind infolge der Sukzession aufwachsende 
Pioniergehölze zu finden, Wasserflächen sind nicht vorhanden. Aufgrund der markanten baulichen 
V orprägung und unter Berücksichtigung des jahrzehntelangen Leerstandes geht vom Plangebiet eine 
geringe Bedeutung für die Luftqualität seiner Umgebung aus. Die gegenwärtigen Rahmenbedingun-
gen begünstigen jedoch die Ausbildung von Wärmeinseln insbesondere in den Sommermonaten. 
Hinsichtlich der Lärmbelastung besteht eine erhebliche Vorbelastung durch den Straßen- bzw. 
Schienenverkehr, die sich jedoch auf den südlichen Teil in Richtung der Halleschen Straße kon-
zentriert. Aufgrund der fehlenden Zugänglichkeit des Areals existieren keine Fuß-/Radwege, die 
Verbindungen der verschiedenen Siedlungsbereiche im Stadtteil ermöglichen. Ebenso werden 
dadurch die potenziellen Qualitäten einer Erholungsfunktion für die Bürgerinnen und Bürger im 
Stadtteil bislang unterbunden.  
Mit Umsetzung der Planung ist eine anteilige Rücknahme der versiegelten Flächen verbunden. Da-
mit werden die natürlichen Bodenfunktionen gestärkt und zu ihrer nachhaltigen Sicherung beigetra-
gen. Gleichzeitig werden die Bedingungen zur lokalen Grundwasserneubildung verbessert und ein 
regulierter Abfluss des Oberflächenwassers gewährleistet. Die beschriebenen Veränderungen führen 
zu einer Wandlung der Standortverhältnisse und nehmen dadurch Einfluss auf die potenzielle Be-
siedlung durch Tierarten und Vegetation. Durch Anpflanzungen von heimischen Baum- und 
Straucharten sowie Dachbegrünungen werden jedoch neue Lebensräume geschaffen. Durch die 
Maßnahmen werden zudem das Mikroklima verbessert und die Auswirkungen extremer Wetterbe-
lastungen reduziert. Insbesondere die durchgängige Nord-Süd-Passage, die frei von Bebauung und 
weitgehend frei von motorisiertem Verkehr bleiben wird, trägt zu Luftaustauschbewegungen im 
künftigen Quartier bei. Die mit einem neuen Wohnquartier verbundenen Lärmbelastungen durch 
den zunehmenden Straßenverkehr werden vermindert, indem die Stellplätze für Anwohnerinnen 
und Anwohner ausschließlich unterirdisch angeordnet werden und deren Erschließung über die be-
stehenden Straßen im Umfeld des Quartieres erfolgt. Die geplanten öffentlich zugänglichen Wege-
verbindungen, deren zentrale Nord-Süd-Achse durch das Wohnquartier auch für Radfahrende nutz-
bar ist, schaffen neue Verbindungen im Stadtteil. Die künftigen Platz- und Freiflächen im Quartier 
dienen der lokalen Erholung. Es haben sich im Rahmen der Analyse keine Anhaltspunkte ergeben, 
wonach über die bereits beschriebenen Wechselwirkungen hinaus weitere Wechselwirkungen zu be-
trachten wären. Weiterer Darlegungen bedarf es daher nicht.  
 
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7.3.9 Auswirkungen aufgrund Anfälligkeit für Unfälle oder Katastrophen 
Ziele des Umweltschutzes: 
Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. j BauGB sind, unbeschadet des § 50 Satz 1 des BImSchG, die Aus-
wirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der zulässigen V orhaben für schwere Unfälle oder Kata-
strophen auf die Belange nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a bis d und i BauGB zu erwarten sind, bei 
der Aufstellung der Bauleitpläne zu berücksichtigen. 
Anmerkung: 
Gegenstand der Betrachtungen  sind dabei grundsätzlich ausschließlich (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung 
zum BauGB 2017 [2], S. 40)  
 Vorhaben,  
o für die nach dem Bebauungsplan eine Zulässigkeit gegeben ist und  
o die nach gegenwärtigem Wissensstand hinsichtlich derjenigen Merkmale, die für die Bestimmung der 
Relevanz von Unfall- oder Katastrophenereignissen von Bedeutung sind, hinreichend konkretisie rt sind, 
sowie 
 Unfall- oder Katastrophenereignisse,  
o die aufgrund der Anfälligkeit des jeweiligen Vorhabens für schwere Unfälle und/oder Katastrophen zu 
erwarten und deshalb für das betroffene Vorhaben von Bedeutung sind, wobei  
o für die Bestimmung der Relevanz von Unfall- und Katastrophenereignissen sowohl ihre Wahrscheinlich-
keit als auch das mit ihnen verbundene Schadensausmaß zu berücksichtigen sind,  
 Auswirkungen, die  
o bei relevanten Unfall- oder Katastrophenereignissen 
o von dem jeweiligen Vorhaben selbst hervorgerufen werden können. 
Für schwere Unfälle,  
 die als vorhabeninterne Ereignisse von dem Vorhaben selbst hervorgerufen werden können, 
 bei denen die Eintritts-Wahrscheinlichkeit nicht so gering ist, dass mit ihrem Eintreten nicht gerechnet werden 
muss, und  
 bei denen erhebliche Auswirkungen auf die genannten Belange zu erwarten oder nicht auszuschließen sind,  
ist zu ermitteln und darzulegen, welche erheblichen Umweltauswirkungen zu erwarten oder nicht auszuschließen sind. 
Hinsichtlich schwerer Unfälle n im Sinne der Seveso -III-Richtlinie [9] bzw. der StörfallVO 20F
27 des Bundes werden hier 
zusätzlich die Auswirkungen in den Blick genommen, die von außerhalb des Plangebietes gelegenen Betriebsbereichen 
von Störfallbetrieben auf schutzbedürftige Nutzungen einwirken können. 
Für Katastrophen,  
 die als vorhabenexterne Ereignisse von außen auf das jeweilige Vorhaben einwirken können, 
 bei denen die Eintritts-Wahrscheinlichkeit nicht so gering, dass mit dem Eintreten nicht rechnen muss,  
 für die das jeweilige Vorhaben anfällig ist und  
 deren Einwirken auf das jeweilige Vorhaben bewirkt, dass von ihm erhebliche Auswirkungen auf die genannten 
Belange zu erwarten oder nicht auszuschließen sind, 
ist zu ermitteln und darzulegen, welche erheblichen Umweltauswirkungen zu erwarten oder nicht auszuschließen sind.  
An Katastrophenereignissen sind von den grundsätzlich denkbaren Fällen – z.B. Erdbeben, Anstieg des Meeresspie-
gels, Überschwemmungen; vgl. UVP-ÄndRL [1], S. 2, Erwägungsgrund (15) – für die Stadt Leipzig in diesem Zusam-
menhang nach ausreichendem Ermessen nur Hochwassersituationen bzw. Überflutungen nach Starkregen bedeutsam 
und daher auch nur diese zu betrachten. 
Art der Berücksichtigung: 
Ausgehend von den vorstehenden Grundlagen wurde geprüft, ob die hier zu betrachtenden Auswir-
kungen zu erwarten sind. Ergebnis dessen ist: 
                                                
27 Störfall-Verordnung – Zwölfte Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (12. BImSchV) 
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  Seite 54 
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Im vorliegenden Fall sind keine erheblichen Umweltauswirkungen aufgrund einer Anfälligkeit 
für Unfälle oder Katastrophen zu erwarten. 
Anhaltspunkte dafür, dass derartige Auswirkungen zu erwarten sind, liegen im Ergebnis der durch-
geführten Ermittlungen nicht vor. Die nach dem Bebauungsplan zulässigen V orhaben weisen keine 
besondere Anfälligkeit für schwere Unfälle oder Katastrophen im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. 
j BauGB auf.  
Denn: Mit dem Bebauungsplan Nr. 445 werden ausschließlich Nutzungen erlaubt, die in Zusam-
menhang mit Wohnen oder wohnortnaher Grundversorgung stehen. 
7.4 Beschreibung und Bewertung der erheblichen Umweltauswirkungen 
Nach § 2 Abs. 4 BauGB werden in der Umweltprüfung die voraussichtlichen erheblichen Umwelt-
auswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet. Dazu legt die Ge-
meinde für jeden Bauleitplan fest, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der 
Belange für die Abwägung erforderlich ist. Die Umweltprüfung bezieht sich aber nur auf das, was 
nach gegenwärtigem Wissensstand und allgemein anerkannten Prüfmethoden sowie nach Inhalt und 
Detaillierungsgrad des Bauleitplans in angemessener Weise verlangt werden kann. Die zur Be-
schreibung und Bewertung der ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen gehörenden Angaben 
des Umweltberichtes ergeben sich aus Anl. 1 Nr. 2 BauGB.  
Zur Umsetzung dessen werden nachfolgend insbesondere dargelegt: 
 die aufgrund einer überschlägigen Prüfung getroffene Einschätzung,  
o auf welchen Flächen die dort vorhandenen Umweltmerkmale bei Durchführung der Pla-
nung voraussichtlich erheblich beeinflusst werden können und  
o auf welche Umweltbelange die Durchführung der Planung voraussichtlich erhebliche 
Auswirkungen haben kann, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären,   
 die auf Grundlage dieser Einschätzung erfolgte Festlegung der Stadt, in welchem Umfang 
und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Umweltbelange für diesen Bauleitplan für die Ab-
wägung erforderlich ist, sowie, soweit erforderlich, 
 die Beschreibung und Bewertung der erheblichen Umweltauswirkungen der Planung. 
7.4.1 Fläche 
Hinsichtlich der Prüfkriterien wird auf Kap. 7.3.1 verwiesen. Primär zu beantworten ist die Frage: 
Ist bei Durchführung der Planung die Ausweitung von Siedlungs- und Verkehrsfläche im o.g. Sinne 
zu erwarten? 
Bei Durchführung der vorliegenden Planung ist keine Ausweitung von Siedlungs- und Verkehrs-
fläche im o.g. Sinne (siehe Kap. 7.3.1) zu erwarten. 
Denn: 
 Es handelt sich in Gänze um eine Planung zur Innenentwicklung.  
 Sie dient der Wiedernutzbarmachung von Flächen und der Nachverdichtung innerhalb des 
bestehenden Siedlungskörpers.  
 Eine Ausweitung von Siedlungsflächen bzw. eine Neuinanspruchnahme von Freiraumflä-
chen für Siedlungs- und Verkehrszwecke ist nicht Gegenstand oder Folge dieses Planes. Er 
wirkt dem vielmehr dadurch entgegen, dass er der Innenentwicklung dient. 
Folglich sind keine Auswirkungen auf den Belang „Fläche“ im o.g. Sinne zu erwarten.  
Zum Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange wird deshalb festge-
legt, dass es weiterer Ermittlungen und Darlegungen dazu nicht bedarf.  
98 von 163 in Zusammenstellung
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7.4.2 Boden und Grundwasser 
Hinsichtlich der Prüfkriterien wird auf Kap. 7.3.2 verwiesen. 
Zu den Auswirkungen auf Gewässer siehe das nachfolgende Kapitel. 
Bei Durchführung der Planung sind keine für die Abwägung erheblichen Umweltauswirkungen 
auf den Belang zu erwarten. 
Denn:  
Die mit der Umsetzung des Bebauungsplanes verbundenen Auswirkungen auf den Boden sind zu 
differenzieren in baubedingte, anlage- und betriebsbedingte Wirkungen. Im Allgemeinen wirken 
baubedingte Beeinträchtigungen und erhebliche Umweltauswirkungen nur vorübergehend während 
der Bauphase. Anlagebedingte Wirkungen beschränken sich auf die Inanspruchnahme von Boden-
fläche sowie die Wirkungen im Landschaftsraum. Die bei einem ordnungsgemäßen Betrieb eines 
V orhabens hervorgerufenen Auswirkungen auf die Umwelt können vielfältig sein, sind aber, da 
diese sich z.B. nach der Art und Menge der Emissionen bemessen, für das vorliegende Planverfah-
ren in Bezug auf den Boden nicht relevant.  
Mit dem Bebauungsplan wird die Entwicklung eines Wohnquartieres vorbereitet. Darüber hinaus 
werden Flächen zur Realisierung einer Kindertagesstätte und eines Nahversorgungsmarktes mit er-
gänzenden Dienstleistungen geplant. Diese Nutzungen sind nicht mit Wirkungen verbunden, die be-
triebsbedingt hervorgerufen werden und zudem auf den Boden wirken. 
Baubedingte Wirkungen sind dahingehend zu erwarten, dass in V orbereitung der Umsetzung die Be-
räumung von Ablagerungen mit Bauschutt und externem Material sowie der Rückbau von Verkehrs-
flächen und nicht nachnutzbaren baulichen Anlagen notwendig sind. Das ist mit positiven Wirkun-
gen auf den Boden verbunden. Weiterhin steht kein gewachsener Boden mehr an, sodass baubedingt 
keine zusätzliche Inanspruchnahme von bislang unberührten Bodenflächen zu verzeichnen ist. 
Mit der Umsetzung der Planung wird das Plangebiet in Baugebiete und Verkehrsflächen sowie 
Grünflächen gegliedert. Das geht im Vergleich zum bisher rechtskräftigen Bebauungsplan mit einer 
Abnahme der zulässigen Versiegelung von ca. 8.800 m² einher. Damit werden zwar keine natürli-
chen Bodenverhältnisse geschaffen. Die freigestellten Flächen können aber Standorte für Pflanzen 
sein sowie Funktionen im Hinblick auf den Wasserhaushalt (Versickerung, Verdunstung, Puffer- und 
Filterfunktion) erfüllen. 
Im Sächsischen Altlastenkataster (SALKA) ist das Plangebiet (Gesamtgelände) als ehemalige Stern-
burg-Brauerei in Lützschena unter der AKZ 65822797 erfasst. Auf dem Gelände gibt es eine Reihe 
von Verdachtsflächen.  
Ferner existieren laut SALKA verschiedene Untersuchungen auf den Stufen Historische Erkundung, 
Orientierende Untersuchung, Detailuntersuchung und Sanierung gemäß BBodSchG bzw. 
BBodSchV .  
Für das Gelände der ehemaligen Sternburg-Brauerei liegt eine aktuelle Altlastenuntersuchung2 1F
28 vor, 
bei der die Bodenverunreinigungen (Altlastenuntersuchung) der recherchierten Verdachtsflächen 
(ALVF) bezüglich der künftig geplanten Nutzung des Standortes für Wohnen und Arbeiten unter-
sucht und bewertet wurden. Die Schutzgutbeurteilung ist für den Wirkungspfad Boden – Mensch 
erfolgt. 
Die Analysen ergaben lokal erhöhte Schadstoffgehalte im Bereich des Treibstoff- und Öllagers 
(MKW) und des früheren Kfz-Abstellplatzes (PAK). Darüber hinaus sind keine Kontaminationen in 
                                                
28 Untersuchung Gebäudeschadstoffe, Orientierende Altlastenuntersuchung, Abfall- und Entsorgungskonzept, CDM Smith im 
Auftrag der Hildebrand und Partner GmbH, 13.05.2019 
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“   
  Seite 56 
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den untersuchten Bereichen festgestellt worden. Die Untersuchungen beschränkten sich auf ausge-
wählte und zugängliche Verdachtsflächen. Aufgrund der früheren Nutzung sowie der Lagerung der 
Abfälle ist auf dem gesamten Grundstück mit lokal erhöhten Schadstoffgehalten zu rechnen. 
Weitere Untersuchungen zur Gefahrenerkundung sind in der Planungsphase nicht erforderlich. Zur 
Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind im Zusammenhang mit den Baumaß-
nahmen der Rückbau der Gebäude, der Bodenaushub für die Tiefgaragen, die Gebäude und die Frei-
flächen baubegleitend durch einen Fachgutachter (Abfall, Altlasten) zu überwachen und zu untersu-
chen. Der Umfang der baubegleitenden Untersuchungen ist vor Beginn der Baumaßnahmen mit der 
Abfall-/Bodenschutzbehörde abzustimmen. 
Im Zusammenhang mit den dezentral geplanten Versickerungsbereichen (siehe Kap. 3.6) steht eine 
abschließende Untersuchung ggf. vorhandener erhöhter Schadstoffgehalte im Boden gegenwärtig 
noch aus. Über den Umfang und die lokalen Stellen der notwendigen Begutachtung wurde sich zwi-
schen der Grundeigentümerin und den zuständigen Umweltbehörden verständigt. Die Ergebnisse 
der baubegleitenden Untersuchungen sind in einem Abschlussbericht darzustellen und unverzüglich 
nach Abschluss der Tiefbaumaßnahmen dem Amt für Umweltschutz, Abfall-/Bodenschutzbehörde 
zu übergeben. Des Weiteren sind der Baubeginn (14 Tage vorher) und das von der Bauherrin beauf-
tragte Ingenieurbüro mitzuteilen.  
Schadstoffbelastete Bereiche sind einzugrenzen, zu separieren, analytisch zu bewerten und entspre-
chend den Untersuchungsergebnissen in dafür zugelassenen Anlagen zu entsorgen.   
7.4.3 Oberflächenwasser 
In diesem Kapitel geht es ausschließlich um die Auswirkungen auf Gewässer.  
Bei Durchführung der Planung sind keine erheblichen Umweltauswirkungen auf den Belang zu 
erwarten. Es befinden sich weder im Plangebiet noch angrenzend Oberflächengewässer.  
Des Weiteren ist in der Bewertung auch der Umgang mit anfallendem Niederschlagswasser zu be-
rücksichtigen. Es wird dabei differenziert, inwieweit die Planung Auswirkungen auf den Oberflä-
chenabfluss hat und ob weiterhin eine Versickerung von Niederschlagswasser möglich ist. 
Auswirkungen auf den Oberflächenabfluss 
Als Starkregen bezeichnet man Regenereignisse, bei denen in kurzer Zeit besonders viel Nieder-
schlag fällt. Im Gegensatz zu Dauerregen tritt er meist lokal begrenzt auf. Er entsteht typischerweise 
in Verbindung mit Gewittern im Sommerhalbjahr. Das Ergebnis sind hohe Aufkommen an Oberflä-
chenwasser und lokalen Überflutungen. Für eine Bewertung des Plangebietes im Hinblick auf eine 
V orbelastung wurde die Starkregengefahrenkarte [10] herangezogen. 
Wie der nachfolgenden Abbildung zu entnehmen ist, sind bei außergewöhnlichen Starkregenereig-
nissen die Straßenbereiche westlich des Plangebietes (Radefelder Weg/Straße Zur Alten Brauerei) 
betroffen. Innerhalb des Plangebietes werden nur kleine Teilflächen dargestellt. Hierbei handelt es 
sich vermutlich um Senken bzw. abgedichtete Flächen. In der Erschließungsplanung zum Bebau-
ungsplan wird die oberflächige Ableitung des anfallenden Oberflächenwassers darauf ausgerichtet, 
dass in den Mulden und Geländevertiefungen das Wasser kurzzeitig eingestaut und verzögert den 
Rigolen zulaufen kann. Damit wird Beeinträchtigungen in den angrenzenden Bereichen des Plange-
bietes vorgebeugt.  
Versickerung von Niederschlagswasser 
Für die nachfolgende Bewertung wurden die Untersuchungen zur Entwässerung im Rahmen des 
Bauleitplanverfahrens [11] und [12] herangezogen. Die Begutachtungen der auf dem Grundstück 
anstehenden Böden haben ergeben, dass eine Versickerung generell möglich ist. Es ist eine Mäch-
tigkeit des Sickerraumes, bezogen auf den mittleren höchsten Grundwasserstand (100,28 m ü. 
NHN), von mindestens 1 m gefordert, um eine ausreichende Filterstrecke für eingeleitete Nieder-
schlagsabflüsse zu gewährleisten. Bei einer Geländeoberkante von ca. 109 m ü. NHN und einer 
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Einbindetiefe der Versickerungsanlagen mit ca. 2,4 m unter Gelände (geodätische Höhe ca. 106,50 
m ü. NHN) ist der erforderliche Sickerraum zum Grundwasser jedoch sicher eingehalten. 
 
 
            Abb. 6: Auszug aus Starkregengefahrenkarte      
  (Szenario Außergewöhnlicher Starkregen) 
    Quelle: Stadt Leipzig (2018) 
Für eine Versickerung kommen hauptsächlich die den Geschiebelehm unterlagernden Sande und 
Kiese in Betracht. Für diese Schicht wurde ein Bemessungs-Durchlässigkeitsbeiwert von kf = 4,5 x 
10-5 m/s angegeben. Untersuchungen der Wasserdurchlässigkeitsbeiwerte in Form von Sickertests 
oder als Ableitung aus den Kornverteilungskurven liegen derzeit nicht vor. Da für jedes Gebäude 
jedoch eine eigene Versickerung geplant werden soll, wird eine entsprechende Bodenuntersuchung 
in den jeweiligen Bereichen inklusive Untersuchungen der Wasserdurchlässigkeitsbeiwerte in Form 
von Sickertests bzw. zusätzlichen Bohrungen empfohlen. Dabei ist auch der Nachweis der Schad-
stofffreiheit bzw. -belastung im jeweiligen Bereich des Bodens zu führen. Die Ergebnisse sind der 
Bodenschutzbehörde und Wasserbehörde der Stadt Leipzig vorzulegen und mit diesen abzustim-
men. 
Der Umgang mit dem anfallenden Regenwasser wurde gegenüber dem Planentwurf zwischenzeit-
lich im Zuge der Erschließungsplanung differenzierter ausgearbeitet. Für die Konzeptionierung von 
Entwässerungsanlagen wurde das Plangebiet in Teileinzugsgebiete unterteilt. Das anfallende Ober-
flächenwasser wird künftig oberirdisch durch Topografie in wegebegleitende Entwässerungsmulden 
geführt, die das Wasser in darunterliegenden, perforierten Rohrleitungen zu geplanten Rigolen-
standorten ableiten. Damit wird eine verzögerte Abflussbildung initiiert. In Teilen ist die Ausbil-
dung von Baumrigolen in Erweiterung von Pflanzflächen vorgesehen. 
Auf Grundlage der vorgesehenen Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche wurde eine 
Berechnung von Rigolen je Dachfläche der einzelnen Gebäude durchgeführt. Eine Versickerung al-
ler Dachflächen konnte entsprechend nachgewiesen werden. Eine Bemessung der vorgesehenen Ri-
golen und Überflutungsflächen wird im städtebaulichen Vertrag zwischen der Stadt Leipzig und der 
Grundeigentümerin geregelt. 
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Darüber hinaus werden der geringere Versiegelungsgrad sowie die Begrünung der Dachflächen im 
Neubausegment und der nicht überbaubaren Tiefgaragenbereiche zur lokalen Wasserspeicherung 
beitragen. Durch die Umsetzung der verschiedenen Maßnahmen kann das anfallende Nieder-
schlagswasser vollständig im Plangebiet versickert werden. 
Im Bebauungsplan werden aufbauend auf den Untersuchungen folgende Festsetzungen getroffen: 
 Festsetzungen zur Versickerung von Regenwasser auf den Baugrundstücken und befestigten 
Stellplätzen bzw. Wegen  
 Begrenzung der Versiegelung durch Festsetzung überbaubarer Flächen  
 Festsetzung von Dachbegrünungen für Neubauten zur Niederschlagswasserzwischenspei-
cherung 
 Begrünung der unbebauten Flächen über den Tiefgaragen zur Minderung der Versiegelung  
Zum Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange wird deshalb festge-
legt, dass es weiterer Ermittlungen und Darlegungen dazu nicht bedarf. 
7.4.4 Luft 
In diesem Kapitel geht es allein um Emissionen und daraus resultierende Veränderungen der lufthy-
gienischen Situation, die aus der Umsetzung der Planung resultieren können. Zu daraus und zu aus 
vorhandenen Quellen zu erwartenden lufthygienischen Auswirkungen auf die Menschen siehe Kap. 
7.4.14. 
Bei Durchführung der Planung sind keine erheblichen Umweltauswirkungen auf den Belang zu 
erwarten. Es werden überwiegend Allgemeine Wohngebiete festgesetzt. Auch die im Sondergebiet 
zulässigen Nutzungen führen nutzungsbedingt nicht zu Auswirkungen auf die Luftqualität.  
Mit Umsetzung der Planung ist jedoch Verkehr in Form von PKW-Aufkommen durch Anwohnerin-
nen und Anwohner des Wohnquartiers, den Betrieben der Kita und des Nahversorgungsmarktes so-
wie geringfügig durch LKW-Verkehr (Lieferverkehr, Entsorgung usw.) verbunden. Gemäß der ver-
kehrstechnischen Untersuchung wird von folgendem zusätzlichen Verkehr ausgegangen: 
Allgemeines Wohngebiet 2.002 Kfz / 24 h 
Kita 158 Kfz / 24 h 
Nahversorger 1.282 Kfz / 24 h 
Unter Berücksichtigung des geringen prognostizierten und tageszeitlich verteilten Verkehrsaufkom-
mens sind keine erheblichen Auswirkungen durch Emissionen des Verkehrs zu erwarten. Innerhalb 
des Plangebietes sind die Auswirkungen zu vernachlässigen. Gemäß der Verkehrskonzeption wird 
die innere Erschließung des Gebietes überwiegend dem Fuß- und Radverkehr vorbehalten. Ein Be-
fahren soll lediglich in Ausnahmefällen (insbesondere Müllentsorgung, Feuerwehr, Kranken- und 
Pflegetransport, Möbellieferung) erfolgen. Der öffentliche Durchgangsverkehr für Kfz wird somit 
im Quartiersinneren unterbunden. Die Stellplätze für Anwohnerinnen und Anwohner werden aus-
schließlich in Tiefgaragen bereitgestellt, deren Erschließung über die bestehenden Hauptstraßen er-
folgt. Das Erschließungskonzept ist Kap. 3.5 der Begründung zu entnehmen.  
Bei der Verkehrsverteilung wird angenommen, dass die Kfz-Wege der zukünftigen Anwohnerinnen 
und Anwohner sich vor allem in Richtung Stadtzentrum bzw. zu den weiterführenden Straßenver-
bindungen (hier B 6) orientieren. Eine Zunahme des Verkehrsaufkommens wird auch auf den an-
grenzenden Straßen (Hallesche Straße, Bahnstraße und Straße Zur Alten Brauerei) nicht zu einer 
erheblichen Mehrbelastung der lufthygienischen Situation führen. Die Bahnstraße und die Straße 
Zur Alten Brauerei sind gegenwärtig gering frequentiert und weisen keine erhebliche V orbelastung 
auf. Gemeinsam mit der Halleschen Straße verfügen sie über geeignete Kapazitätsreserven, sodass 
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eine Leistungsfähigkeit stets gegeben sein wird und der zusätzlich induzierte Verkehr zu keiner 
Überschreitung von lufthygienischen Erheblichkeitsschwellen führen würde.  
Im Osten und Norden des Plangebietes befinden sich Kleingartenanlagen, ausgedehnte Frei- sowie 
Ackerflächen. Im westlichen Umfeld schließt die Gartenstadt Quasnitz mit ihrer insgesamt lockeren 
Bebauung an. Es wird daher davon ausgegangen, dass eine gute Durchlüftung und Durchmischung 
von Luftmassen im Umfeld des Plangebietes gegeben ist, die auch in das Plangebiet wirken. 
Zum Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange wird deshalb festge-
legt, dass es weiterer Ermittlungen und Darlegungen dazu nicht bedarf. 
7.4.5 Klima 
In diesem Kapitel geht es um Wirkungen auf die klimatische Situation. 
Für das Stadtgebiet von Leipzig liegt eine flächendeckende Bewertung der stadtklimatischen Situa-
tion vor. [13] Es sind demnach im Bereich Lützschena flächendeckend Kaltluftleitbahnen von Nord 
nach Süd ausgebildet. Die Einströmung der Kaltluft erfolgt in Bezug auf das Plangebiet im Westen 
entlang des Radefelder Weges/Straße Zur Alten Brauerei sowie aus Richtung Nordost über die 
Ackerfläche nördlich der Bahnstraße, die Kleingartenanlage und die Nord-Süd ausgerichtete frühere 
Erschließungsachse durch das damalige Brauereigelände. Das Plangebiet liegt nicht in einem Kalt-
lufteinwirkbereich. Der westlich an das Plangebiet angrenzende Straßenraum wird durch die Pla-
nung nicht eingeschränkt. Insofern wird auch die dort verlaufende Kaltluftbahn nicht beeinträchtigt. 
Es wird zum einen die vorhandene denkmalgeschützte Bebauung nachgenutzt und mit der Neube-
bauung im Allgemeinen Wohngebiet WA 4 die südlich vorhandene Baukante aufgenommen und 
nach Norden fortgesetzt. Die historische innere Erschließungspassage in Nord-Süd-Ausrichtung 
wird beibehalten und durch umfangreiche Baumpflanzungen aufgewertet. Des Weiteren wird zwi-
schen den Allgemeinen Wohngebieten WA 1 und WA 2 ein ca. 30 m breiter Bereich von einer Be-
bauung ausgenommen. Somit ist auch die durch das Plangebiet in der Planungshinweiskarte ausge-
wiesene Kaltluftleitbahn weiterhin funktionsfähig. 
Die derzeit unbebauten Flächen werden in der Planungshinweiskarte überwiegend den Räumen mit 
einer hohen bis sehr hohen klimaökologischen Funktion zugeordnet. Planungsziel für die Flächen 
ist es, die Ökosystemdienstleistungen durch Vernetzung und Durchströmbarkeit zu erhalten. Dazu 
werden umfangreiche Baumpflanzungen sowie Dachbegrünungen vorgesehen. Große Platzstruktu-
ren und breite Wege sollen zu einem adäquaten Luftstromaustausch beitragen. 
Bei Durchführung der Planung sind demnach keine erheblichen Umweltauswirkungen auf den 
Belang zu erwarten.  
7.4.6 Pflanzen 
7.4.6.1 Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange 
Einschätzung: 
Bei Durchführung der Planung sind für die Abwägung erhebliche Umweltauswirkungen auf den Be-
lang zu erwarten. Diese ergeben sich aus Eingriffen in den Baumbestand. Eingriffe in den Kasta-
nienbestand an der Halleschen Straße unterliegen, da diese als geschütztes Biotop zu bewerten sind, 
nicht der Abwägung. Mit Schreiben vom 28. Januar 2021 wurde von der Naturschutzbehörde eine 
Befreiung gemäß § 67 BNatSchG in Aussicht gestellt. 
Weitere Ermittlungen und Darlegungen sind deshalb wie nachfolgend angegeben erforderlich. 
Festlegung: 
Es ist eine Erfassung des Baumbestandes erforderlich. 
 
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Begründung: 
Es sind erhebliche Umweltauswirkungen zu erwarten oder zumindest nicht auszuschließen.  
7.4.6.2 Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands (Basisszenario) 
Das Plangebiet stellt eine gewerbliche Brachfläche dar, deren Nutzung seit langem aufgegeben ist. 
Es ist durch stark beschädigte bauliche Anlagen, marode Verkehrs- und Lagerflächen sowie insbe-
sondere auch Ablagerungen mit Bauschutt und externem Material geprägt. Offene Bodenflächen 
mit Vegetationsbeständen sind lediglich in den Randbereichen vorhanden. Auf den brachgefallenen 
Flächen hat eine Sukzession eingesetzt. Der Lageplan mit den Bestandsbäumen sowie eine tabella-
rische Auflistung sind der Bestandsdokumentation29 zu entnehmen. 
Für den Belang Pflanzen sind folgende Flächen hervorzuheben: 
 Kastanienbestand an der Halleschen Straße 
 Baumhecke entlang der östlichen Geltungsbereichsgrenze zur Kleingartenanlage 
 Gehölzbestand auf der Fläche der geplanten Kita 
 Grünfläche nördlich der ehemaligen Tanks an der Straße Zur Alten Brauerei 
Der Kastanienbestand an der Halleschen Straße ist als Biotop – Typ „Höhlenreiche Altholzinseln“ – 
geschützt. Es hat sich eine Krautschicht ausgebildet. 
 
 
Abb. 7 und 8: Kastanienbaumbestand auf dem Flurstück 66/a im südlichen Teil des Plangebietes  
Im Osten ist zur Kleingartenanlage eine Böschung ausgebildet, die mit einem heckenartigen Baum-
bestand bewachsen ist. Dominierend sind hier Gemeine Esche (Fraxinus excelsior), Spitz-Ahorn 
(Acer platanoides), Birke (Betula pendula) und Salweide (Salix caprea).  
An der Straße Zur Alten Brauerei hat sich nördlich der ehemaligen Tanks ein dichtes Gehölz aus 
Robinien (Robinia pseudoacacia), Eschenblättrigem Ahorn (Acer negundo) und Birken (Betula pen-
dula) entwickelt. 
Die im Südosten des Plangebietes gelegene Grünfläche weist einen Altbaumbestand auf. Da diese 
Fläche nicht mehr gepflegt wurde, breiten sich zunehmend Sämlinge sowie Brombeeren aus. Fol-
gende Arten sind erfasst: Berg-Ahorn (Acer pseudoplatanus), Spitz-Ahorn (Acer platanoides), Ge-
meine Esche (Fraxinus excelsior), Rosskastanie (Aesculus hippocastanum), Winter-Linde (Tilia 
cordata). 
Es wurden im Zuge der Baumbestandserfassungen über die beschriebenen Flächen hinaus keine 
Bäume erfasst, die eine besondere Bedeutung für das Landschaftsbild oder als Lebensraum für Tiere 
aufweisen. 
                                                
29 StadtLandGrün Stadt- und Landschaftsplanung GbR: Bestandsdokumentation, Stand 2021 
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Abb. 9:  Gehölze an der Straße Zur Alten 
Brauerei 
Abb. 10: Zufahrt und früherer Schienenanschluss zum Sudhaus 
(Blickrichtung Süden) 
  
Abb. 11 und 12: dichter Gehölzbestand im Südosten 
Auf den Flächen mit Ablagerungen sowie den befestigten Flächen hat sich teilweise eine Krautflur 
entwickelt, die durch Grasartige und Goldrute (Solidago canadensis) geprägt wird. Ergänzend kom-
men zunehmend auch Gehölze auf (überwiegend Birke und Robinie). Es sind im Bereich der Ru-
deralfluren keine geschützten Pflanzen bzw. geschützten Biotope nachgewiesen worden. 
  
Abb. 13:  unversiegelte Flächen mit beginnender 
Sukzession im Bereich östlich der ehem. 
Abfüllhallen und des Turmhauses 
Abb. 14:  Sukzession im Bereich versiegelter Flächen 
im nördlichen Teil des Plangebietes 
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7.4.6.3 Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung 
Bei Nichtdurchführung der Planung würden die Flächen weiterhin brachliegen. Die Sukzession 
würde weiter voranschreiten. Einerseits würde der Anteil an Gehölzen und damit auch Bäumen zu-
nehmen und andererseits im Gegenzug die Krautflur zurückgedrängt werden. 
7.4.6.4 Entwicklung bei Durchführung der Planung 
e) Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung 
Die mit der Umsetzung des Bebauungsplanes verbundenen Auswirkungen auf Pflanzen sind zu dif-
ferenzieren in baubedingte, anlage- und betriebsbedingte Wirkungen. Im Allgemeinen wirken bau-
bedingte Beeinträchtigungen nur vorübergehend während der Bauphase. Anlagebedingte Wirkun-
gen sind mit einer Inanspruchnahme von Bodenfläche verbunden. Die bei einem ordnungsgemäßen 
Betrieb eines V orhabens hervorgerufenen Auswirkungen auf die Umwelt können vielfältig sein, sind 
aber aufgrund der geplanten Nutzungen für das Schutzgut Pflanzen zu vernachlässigen. 
Im Zuge bauvorbereitender Arbeiten (Beräumung, Abbruch) werden im Bereich aller künftigen 
Baugebiete und Verkehrsflächen Ruderalfluren sowie Gehölzbestände vollständig beseitigt. Es wer-
den Bäume gefällt, die teilweise der Baumschutzsatzung unterliegen. Diese baubedingten Wirkun-
gen sind dauerhaft. Im Plangebiet werden teilweise auch auf den zukünftig unbebauten Flächen 
baubedingte Eingriffe erfolgen. Dies ist aufgrund der vorherrschenden umfangreichen Ablagerun-
gen nicht zu vermeiden und betrifft auch die Bereiche der Grünflächen. 
Anlagebedingt lässt der Bebauungsplan Nr. 445 eine Inanspruchnahme von rd. 36.260 m² Bodenflä-
che zu. Das ist aufgrund der V orbelastung und unter Berücksichtigung des rechtskräftigen Bebau-
ungsplanes Nr. E-75 nicht mit einer zusätzlichen Inanspruchnahme von Bodenfläche und damit Le-
bensräumen für Pflanzen verbunden.  
Die Vegetationsstruktur wird sich mit Umsetzung des Bebauungsplanes ändern. Die derzeit ruderal-
geprägten Flächen werden beseitigt. Die nicht überbaubaren Flächen der Baugebiete werden dem 
Charakter eines städtischen Wohngebietes entsprechend durch Rasenflächen, Ziergehölze und ggf. 
Beete ausgefüllt. Weiterführende Festlegungen dazu werden im Rahmen der Freianlagenplanung 
getroffen, die Bestandteil des städtebaulichen Vertrages ist. 
Mit den festgesetzten Grünflächen werden die Baumhecken zur Kleingartenanlage sowie der Baum-
bestand nördlich der als Kita geplanten Fläche für den Gemeinbedarf gesichert. Im nordwestlichen 
Abschluss des Plangebietes wird mit den vorgesehenen Baumpflanzungen ein attraktiver Übergang 
zur angrenzenden Gartenstadt gewährleistet.  
7.4.6.5 Maßnahmen zur Vermeidung, Verhinderung, Verringerung oder zum 
Ausgleich erheblicher nachteiliger Umweltauswirkungen 
Vermeidungs- und Minderungs- sowie Ausgleichsmaßnahmen für anlage- und betriebsbedingte Be-
einträchtigungen, die im Bebauungsplan festgesetzt und im städtebaulichen Vertrag fixiert werden:  
 Erhalt der unbebauten Freiflächen und der vorhandenen Gehölze innerhalb der  
Maßnahmeflächen 
 Entwicklung einer Grünfläche an der Bahnstraße (M1) 
 Entwicklung einer Grünfläche nördlich der Fläche für den Gemeinbedarf 
 Erhalt der Baumhecke und Erweiterung nach Norden durch ergänzende Anpflanzungen 
(M2) 
 Begrünung von Dächern, Dachgärten sowie nicht überbaubaren Bereichen von Tiefgaragen 
 Begrünung von nicht überbaubaren Flächen innerhalb der Baugebiete 
 Begrünung der Verkehrsflächen durch Alleebäume 
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 Begrünung dauerhafter Parkierungsanlagen  
7.4.6.6 Anderweitige Planungsmöglichkeiten 
In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten und wesentliche Gründe für die 
getroffene Wahl sind wie folgt zu nennen: 
Grundsätzliche wäre es möglich, für die Baugebiete zusätzliche grünordnerische Festsetzungen zu 
treffen. Alternativ dazu können konkrete Maßnahmen der Freiflächengestaltung aber auch in einer 
Planung festgelegt werden, die dann Teil des städtebaulichen Vertrages werden. Diesen Weg ist die 
Eigentümerin in Abstimmung mit der Stadt gegangen. Es wurde ein qualifizierter Freiflächenplan 
erarbeitet.  
7.4.6.7 Technische Verfahren, aufgetretene Schwierigkeiten  
Technische Verfahren kamen nicht zu Anwendung.  
Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Angaben sind nicht aufgetreten.  
7.4.6.8 Bewertung der erheblichen Auswirkungen 
Bei Beachtung der vorgeschlagenen Maßnahmen werden keine erheblichen Auswirkungen verblei-
ben. 
7.4.7 Tiere 
7.4.7.1 Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange 
Einschätzung: 
Bei Durchführung der Planung sind für die Abwägung erhebliche Umweltauswirkungen auf den 
Belang zu erwarten.  
Weitere Ermittlungen und Darlegungen sind deshalb wie nachfolgend angegeben erforderlich. 
Festlegung: 
Es sind faunistische Untersuchungen zu den Arten bzw. Artengruppen der Brutvögel, der Fleder-
mäuse, des Eremiten, der Zauneidechsen und der Heuschrecken erforderlich.  
Begründung: 
Es sind erhebliche Umweltauswirkungen zu erwarten oder zumindest nicht auszuschließen.  
7.4.7.2 Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands (Basisszenario) 
In Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde wurden Kartierungen zu Brutvögeln, Fleder-
mäusen, Eremit, Zauneidechsen und Heuschrecken durchgeführt.  
 Brutvögel 
Als Ergebnis der Kartierungen für den artenschutzrechtlichen Fachbeitrag konnten im Plangebiet 20 
V ogelarten sicher nachgewiesen werden. Es handelt sich dabei um typische Vertreter gebüsch- und 
baumbestandener Sukzessionsflächen. Da die Arten vorwiegend im Randbereich im Übergang zur 
Kleingartenanlage vorkommen, konnte überwiegend kein Brutnachweis erbracht werden. V on den 
erfassten Arten ist lediglich der einmalig gesichtete Turmfalke streng geschützt, wobei auch hier 
kein Brutplatz identifiziert werden konnte. 
Die zusätzlich durchgeführten Kartierungen der artenschutzfachlichen Gebäudeuntersuchung erga-
ben einen Nachweis für ca. 45 Nist- und Ruheplätze von Brutvögeln, darunter 7 Arten: Hausrot-
schwanz, Rauchschwalbe, Mehlschwalbe, Amsel, Meise, Ringeltaube und Turmfalke. Aktive bzw. 
diesjährige (2022) Bruten wurden für Rauchschwalbe, Hausrotschwanz und Ringeltaube identifi-
ziert, der Turmfalke war im Tageseinstand anwesend.  
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 Fledermäuse 
Folgende Arten wurden während der Untersuchungen für den artenschutzrechtlichen Fachbeitrag im 
Plangebiet nachgewiesen: Mopsfledermaus, Breitflügelfledermaus, Kleiner Abendsegler, Großer 
Abendsegler, Zwergfledermaus, Mückenfledermaus, Rauhautfledermaus, Großes Mausohr, Braunes 
und Graues Langohr. Eine Eignung als Wochenstube wurde für die oberirdischen Gebäude in die-
sem Bericht nicht geschlussfolgert. Jedoch wurden die unterirdischen Gewölbekeller unter mehre-
ren Brauereigebäuden als potenzielle Quartiere erfasst.  
Im Zusammenhang mit der artenschutzfachlichen Gebäudeuntersuchung wurden schließlich etwa 
90 Hangplätze und Spaltenquartiere von mindestens 6 Fledermausarten registriert, wobei ein Groß-
teil der Funde auf Sommerquartierhangplätze in innenliegenden Deckenstrukturen zurückzuführen 
ist. Besondere Bedeutung kommt dem halbetagigen Kellergeschoss in der Nordhälfte der ehemali-
gen Abfüllhalle zu, in dem 1/3 aller Hangplätze, v.a. in verrosteten Deckenrohren, vorgefunden 
wurden. Das V orkommen weiterer Fledermausarten und Individuen sowohl in den Winter- als auch 
in den Sommerquartieren ist nicht auszuschließen, wobei ein Großteil der Räume auch ganzjähriges 
Quartierpotenzial bietet und somit nicht auf einen Quartiertyp beschränkt werden kann. Alleinige 
Winterquartiere befinden sich nur in den tiefliegenden Kellerräumen des Rampengebäudes und 
Sudhauses, alleinige Sommerquartiere in oberirdischen, offenen Räumen ohne tiefe Spaltenstruktu-
ren wie etwa im ersten OG des Laborgebäudes. 
In der Untersuchung, die anhand von Netzfängen und Telemetrie durchgeführt wurde und deren Do-
kumentation auf September 2023 datiert, wurden Wochenstuben hingegen nachgewiesen: Für die 
Mopsfledermaus, für die Breitflügelfledermaus und für das Braune Langohr, an unterschiedlichen 
Stellen in Umgebung zum Sudhaus. Das ehemalige Brauereigelände dient den Fledermäusen dem-
nach nicht nur als Nahrungshabitat, sondern aufgrund der Vielzahl an Quartiersstrukturen in den 
Gebäuderuinen als Sommerlebensraum, mit Männchenquartieren sowie Wochenstuben zur Auf-
zucht der Jungen. Es beherbergt auch Schwarm- sowie Winterquartiere und wird somit ganzjährig 
von verschiedenen Fledermausarten genutzt. Maßnahmen zur Vermeidung der Verbotstatbestände 
nach § 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG (Verbot des Fangs, der Verletzung und der Tötung), nach § 44 
Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG (Verbot der Störung während der Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser-, 
Überwinterungs- und Wanderungszeiten) und nach § 44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG (Verbot des Ent-
zugs der Fortpflanzungs- und Ruhestätten) sind demnach erforderlich und rechtlich zu sichern.  
Neben den oben genannten Strukturen an Gebäuden weisen die Kastanien im Süden des Plangebie-
tes Höhlungen auf, die aufgrund ihrer Tiefe nicht vollständig als Sommerquartiere ausgeschlossen 
werden können. Dagegen besteht für die Bestandsbäume im Osten der Brauerei für Fledermäuse 
aufgrund fehlender Höhlungen oder Risse kein Quartierpotential. 
 Eremit 
Der Baumbestand weist mit Ausnahme der Kastanien an der Halleschen Straße keine geeigneten 
Habitatstrukturen auf. Bei der Kontrolle der Höhlungen der Kastanien konnten V orkommen nicht 
zweifelsfrei ausgeschlossen werden. 
 Zauneidechsen 
Im Zuge der Begehungen konnten trotz intensiver Nachsuche zu keinem Zeitpunkt Zauneidechsen 
nachgewiesen werden. 
 Heuschrecken 
Im Plangebiet wurden 14 Heuschreckenarten nachgewiesen. Sämtliche Arten sind im Raum Leipzig 
bekannt und mindestens häufig. Lediglich die Südliche Eichenschrecke kommt eher selten vor. Es 
sind keine Arten erfasst, die streng geschützt sind. Jedoch handelt es sich bei der Blauflügeligen 
Ödlandschrecke um eine besonders geschützte Art.  
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Das Plangebiet wies zum Zeitpunkt der Erfassungen 2019 einen hohen Anteil an Brach- und Suk-
zessionsflächen auf. Insgesamt war die Habitatausstattung sehr differenziert (Schutt- und Material-
ablagerungen, ruinöse Gebäude, geschotterte Flächen, dichter Gehölzbewuchs). Die Vegetation 
wies unterschiedliche Sukzessionsstadien auf. Das spiegelt sich auch in den vorkommenden Heu-
schreckenarten wider. Die Blauflügelige Ödlandschrecke kam dabei auf einem Extrembiotop vor, 
das gekennzeichnet ist durch gepflasterte oder betonierte vegetationsfreie bis -arme Flächen, die 
sich etwa diagonal von Nord nach Südost durch das Plangebiet ziehen. Im Hinblick auf eine Ein-
griffsbewertung ist insbesondere das V orkommen der Blauflügeligen Ödlandschrecke als besonders 
geschützte Art einzustellen. 
7.4.7.3 Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung 
Der vorhandene Vegetationsbestand würde bestehen bleiben bzw. sich weiter durch natürliche Suk-
zession entwickeln. Somit würde sich auch das Artenspektrum der vorkommenden V ogel- und Fle-
dermausarten nicht grundsätzlich ändern. Eine zunehmende Sukzession, die mit einer weiteren Aus-
breitung von Gehölzstrukturen einhergehen würde, führt zu einer Entwertung der Habitateignung 
für Heuschreckenarten und insbesondere der Blauflügeligen Ödlandschrecke. Andererseits können 
andere Heuschreckenarten einwandern, die an Gehölzstrukturen gebunden sind. 
7.4.7.4 Entwicklung bei Durchführung der Planung 
f) Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung 
Mit der Umsetzung des Bebauungsplanes Nr. 445 sind temporäre Störungen während der Bauphase 
z.B. durch Baulärm (akustisch) und die allgemeine Bautätigkeit (visuell) zu verzeichnen. Durch 
Flächenbeanspruchungen sind weiterhin auch Verluste von Lebensräumen zu erwarten. So gehen 
beispielsweise potenzielle Brut- und Fortpflanzungsstätten mit Baumfällungen verloren.  
Verluste sind bei Durchführung der Planung insbesondere hinsichtlich der Quartiere für Fleder-
mäuse zu erwarten. Eine dadurch begründete Ausgleichsmaßnahme wird als Maßnahme zum 
Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft im Bebauungsplan festge-
setzt. Ein dazugehöriges Maßnahmenkonzept sowie weitere Maßnahmen werden im städtebaulichen 
Vertrag zum Bebauungsplan gesichert. 
Des Weiteren wird baubedingt der Lebensraum der Heuschrecken und hier insbesondere der Blau-
flügeligen Ödlandschrecke in Anspruch genommen. Baubedingte Wirkungen sind zunächst in Be-
zug auf ein Beräumen der Ablagerungen sowie einen Rückbau der Verkehrs- und Lagerflächen zu-
rückzuführen. Bestandsmindernd wirken zudem Beunruhigungen (Lärm, Bewegung) und Schad-
stofffreisetzungen durch Baufahrzeuge. 
Darüber hinaus gehende anlage- und betriebsbedingte Wirkungen sind nicht zu erwarten. 
7.4.7.5 Maßnahmen zur Vermeidung, Verhinderung, Verringerung oder zum 
Ausgleich erheblicher nachteiliger Umweltauswirkungen 
Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen für anlage- und betriebsbedingte Beeinträchtigungen, 
die im Bebauungsplan festgesetzt und im städtebaulichen Vertrag fixiert werden: 
 Erhalt der unbebauten Freiflächen und der vorhandenen Gehölze innerhalb der Maßnah-
meflächen 
 Entwicklung einer Grünfläche an der Bahnstraße (M1) 
 Entwicklung einer Grünfläche nördlich der Fläche für den Gemeinbedarf 
 Erhalt der Baumhecke und Erweiterung nach Norden durch Anpflanzungen (M2) 
 Begrünung von Dächern, Dachgärten sowie nicht überbaubaren Bereichen von Tiefgaragen 
 Begrünung von nicht überbaubaren Flächen innerhalb der Baugebiete 
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 Begrünung der Verkehrsflächen durch Alleebäume 
 Begrünung dauerhafter Parkierungsanlagen  
Ausgleichsmaßnahmen, die im Bebauungsplan festgesetzt und im städtebaulichen Vertrag fixiert 
werden: 
 Einrichtung von Ersatzquartieren für Fledermäuse (ACEF 1)  
Zum Ausgleich des Verlustes von möglichen Reproduktions- und Überwinterungsstätten für die 
nachgewiesenen Arten der Rauhautfledermaus, Mopsfledermaus und Mückenfledermaus sollen die 
im südöstlichen Teil des Plangebietes befindlichen (und weiterhin unbebaut verbleibenden) Keller-
gewölbe am Rande einer Grünfläche als Lebensraumersatz entwickelt werden. Das Ersatzquartier 
soll eine Mindestgröße von 5 m (Breite) x 10 m (Länge) x 2 m (Höhe) aufweisen. Das künftige 
Quartier ist mit einem gesicherten Einflug sowie mit geeigneten Strukturen für Balz und Überwinte-
rung herzustellen und langfristig zu sichern. Die Herstellung ist fachgutachterlich zu begleiten. 
Nach Fertigstellung ist das Ersatzquartier mit Boden zu überdecken und zu begrünen. 
Maßnahmen des artenschutzrechtlichen Fachbeitrages, die im städtebaulichen Vertrag fixiert wer-
den: 
 Bauzeitenregelungen für Arbeiten an oberirdischen Gebäudeteilen (VASB 1) 
 Artenschutzrechtliche Baubegleitung bei Fällung von Kastanien (VASB 2) 
 Bauzeitenregelungen für Arbeiten in den Kellerräumen (VASB 3) 
 Artenschutzrechtliche Baubegleitung bei Arbeiten in den Kellerräumen (VASB 4) 
 Bauzeitenregelungen zum Schutz von Gehölzbrütern (VASB 5) 
VASB 1: Bauzeitenregelungen für Arbeiten an oberirdischen Gebäudeteilen  
Um Verluste von Einzeltieren (Mopsfledermaus und Mückenfledermaus) zu vermeiden, sollen Fas-
sadenarbeiten bei der Sanierung des Sudhauses nur außerhalb der Balz- und Paarungszeit erfolgen. 
VASB 2: Artenschutzrechtliche Baubegleitung bei Gehölzentnahme von Kastanien  
Die Entnahme der Bäume erfordert eine artenschutzrechtliche Baubegleitung. Höhlenbäume sind 
schrittweise zu kürzen. Dabei ist darauf zu achten, dass der Höhlenkörper nicht beschädigt wird. 
Anschließend hat eine Kontrolle des Mulmmeilers auf V orkommen des Eremiten zu erfolgen. Soll-
ten dabei Tiere (Entwicklungsstadien) der Art nachgewiesen werden, sind diese mitsamt des Mul-
mmeilers zu sichern/zwischenzuhältern.  
V or Beginn der Maßnahme ist mit der zuständigen Naturschutzbehörde der Verbleib potenzieller 
V orkommen von Eremiten oder Fledermäusen zu klären und dem mit der Baubegleitung beauftrag-
ten Fachbüro mitzuteilen. Sollten im Zuge der Gehölzentnahmen Hinweise auf tatsächlich genutzte 
Quartierstrukturen vorgefunden werden, sind diese zu ersetzen. Der Umfang dieser CEF-Maßnahme 
ist anhand des vorhandenen Befundes mit der zuständigen Naturschutzbehörde festzulegen. 
VASB 3: Bauzeitenregelungen für Arbeiten in den Kellerräumen  
Zur Vermeidung von Individuenverlusten bei Beräum- und Abbrucharbeiten innerhalb der Keller-
räume haben diese nur außerhalb der Balz- und Überwinterungszeit von Fledermäusen zu erfolgen. 
VASB 4: Artenschutzrechtliche Baubegleitung bei Arbeiten in den Kellerräumen 
Zur Vermeidung von Individuenverlusten sind alle Arbeiten in den Kellerräumen innerhalb der 
Balz- und Überwinterungszeit artenschutzrechtlich zu begleiten. Sollten im Rahmen der Arbeiten 
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Begründung zum Bebauungsplan 
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Tiere gefunden werden, sind diese fachgerecht zu bergen, ggf. zwischenzuhältern und in Abstim-
mung mit der zuständigen Naturschutzbehörde in ein geeignetes Ersatzquartier umzusiedeln. Poten-
tielle Quartierstrukturen sind im V orfeld, soweit möglich, zu kontrollieren und zu sichern. 
VASB 5: Bauzeitenregelungen zum Schutz von Gehölzbrütern 
Um Verluste bei Einzeltieren zu vermeiden, haben Gehölzentnahmen nur außerhalb der Nist- und 
Brutzeit zu erfolgen. 
Maßnahmen der artenschutzfachlichen Gebäudeuntersuchungen, die im städtebaulichen Vertrag fi-
xiert werden: 
 Herstellung von ganzjährigen Ersatzquartieren in den Kellerräumen mehrerer Gebäude (Fle-
dermäuse) 
 Erhalt des Bestandsgebäudes auf der festgesetzten Grünfläche im südöstlichen Teil des Plan-
gebietes und Herstellung als Ersatz-Quartiersgebäude (Fledermäuse und Rauchschwalben)  
 Anbringung von Nistkästen an Bestandsgebäuden und Neubauten (Fledermäuse und gebäu-
debrütende V ogelarten) 
Generell können die vorgefundenen Fledermaushangplätze und Spaltenquartiere oftmals keinem 
jahreszeitlichen Quartiertyp zugeordnet werden, da sich die klimatischen Bedingungen in einigen 
Quartierräumen im Jahresverlauf ändern, so dass diese Räume von bestimmten Arten auch ganzjäh-
rig genutzt werden können. Eine strikte Trennung von Winter- und Sommerquartieren ist somit 
nicht möglich; zudem müssen auch einzelne Räume gleicher Gebäudeetagen differenziert nach ih-
rem Potenzial und den klimatischen Bedingungen betrachtet werden. So gibt es neben den klassi-
schen Winterquartieren im 2. Kellergeschoss des Sudhauses, sowohl unterirdische als auch oberirdi-
sche Räume mit gleichermaßen Sommer- und Winterquartierpotenzial. Dies muss bei der Bau-
zeitenregelung und ökologischen Baubegleitung berücksichtigt werden. Aufgrund der Uneindeutig-
keiten ist die ökologische Baubegleitung als ganzjährige Überwachungsmaßnahme für alle Ge-
bäudebereiche durchzuführen und der Bauablauf in sensiblen Bereichen flexibel entsprechend der 
Funde anzupassen.  
Weiterhin werden im städtebaulichen Vertrag Maßnahmen zur Vermeidung des Eintretens arten-
schutzrechtlicher Verbotstatbestände rechtlich gesichert, die durch den Nachweis von Wochenstu-
ben verschiedener Fledermausarten erforderlich sind und über die oben genannten Vereinbarungen 
hinausgehen: 
 Ausbau von Ersatzwochenstubenquartieren im Dachbodenbereich des Sommerquartieres 
 Ausbringung von Fledermauskästen als Ausgleich zum Quartierentzug in Folge des Rück-
baus/Abrisses/Sanierung von Bauwerken 
 Anlage (Montage) von Spaltenquartieren als Ersatzwochenstubenquartiere 
 Herstellung von Einflügen in Dachkastenbereichen 
 Anlage von Klinger-Fledermausquartieren als Ersatzwochenstubenquartier 
Eine ökologische Baubegleitung ist darüber hinaus durchzuführen, falls Kastanien im gesetzlich ge-
schützten Biotop auf dem städtischen Grundstück an der Halleschen Straße gefällt werden sollen. 
7.4.7.6 Anderweitige Planungsmöglichkeiten 
In Betracht kommende a nderweitige Planungsmöglichkeiten und wesentliche Gründe für die 
getroffene Wahl sind wie folgt zu nennen: 
Es bestehen grundsätzlich keine anderen Planungsmöglichkeiten. Der durch Fledermäuse genutzte 
Gebäudebestand steht unter Denkmalschutz und soll daher erhalten werden. Eine Nachnutzung setzt 
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eine Sanierung der Gebäude einschließlich einer Vielzahl an Kellerräumen voraus, sodass die Quar-
tiersstrukturen nicht umfänglich zu erhalten sind. Daher ist vorgesehen, die nach Planung ungenutzten 
Kellerräume sowie ein oberirdisches Bestandsgebäude im Bereich der Grünfläche unmittelbar nörd-
lich der Fläche für den Gemeinbedarf zu erhalten und als Ersatzquartiere herzurichten. 
Hinsichtlich eines ggf. notwendigen Eingriffes in den artenschutzrelevanten Kastanienbaumbes tand 
im südlichen Teil des Plangebietes wird auf die planerischen Rahmenbedingungen zur Realisierung 
eines Nahversorgungsmarktes für die Siedlungsbereiche von Lützschena hingewiesen. Für weiterfüh-
rende Erläuterungen wird auf die Kap. 6.2.2, 7.3.5.1 sowie 10.1.2 der Begründung verwiesen. 
Auch in Bezug auf die Blauflügelige Ödlandschrecke ergeben sich keine anderweitigen Planungs-
möglichkeiten. Eine Nachnutzung des Plangebietes ist immer mit einem Rückbau der Verkehrs- und 
Lagerflächen sowie einem Beräumen der Bauschuttablagerungen verbunden.  
7.4.7.7 Technische Verfahren, aufgetretene Schwierigkeiten  
Technische Verfahren kamen nicht zu Anwendung.  
Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Angaben sind nicht aufgetreten.  
7.4.7.8 Bewertung der erheblichen Auswirkungen 
Bei Beachtung der vorgeschlagenen Maßnahmen werden mit Ausnahme der Beeinträchtigungen in 
Bezug auf die Blauflügelige Ödlandschrecke keine erheblichen Auswirkungen verbleiben. 
7.4.8 Biologische Vielfalt 
Im Allgemeinen wird unter dem Begriff „Biologische Vielfalt“ die Vielfalt der Lebensräume, die 
Artenvielfalt und die genetische Vielfalt verstanden. 
Bei Durchführung der Planung sind keine erheblichen Umweltauswirkungen auf den Belang zu 
erwarten. Die Vielfalt der Lebensräume ist im Plangebiet reduziert auf Gehölze (Altbaumbestand, 
Jungwuchs) und stark beschädigte Gebäude. In dieser begrenzten Lebensraumvielfalt haben sich 
allerdings verschiedene, zum Teil geschützte Arten etablieren können. Hervorzuheben sind die höh-
lenreichen Altholzbestände (hier: Kastanien). Diese werden überwiegend erhalten. Die Baumhecke 
entlang der östlichen Geltungsbereichsgrenze weist eine Bedeutung als verbindendes Element zwi-
schen der nordöstlich und östlich des Geltungsbereichs gelegenen Kleingartenanlage sowie dem 
Gehölzbestand im Südosten des Plangebietes auf. Die Baumhecke wird daher zum Erhalt festge-
setzt. Ergänzt wird dieses Erhaltungsgebot durch die Festsetzung der Maßnahmefläche M2, sodass 
die räumliche Verbundachse bis zur Bahnstraße ausgeweitet wird.  
Weitere Vernetzungen sind im Nordwesten in Richtung Radefelder Weg zu verzeichnen. Auch die-
ser Verbund wird durch Baumpflanzungen an der Straße Zur Alten Brauerei und innerhalb der Maß-
nahmefläche M1 gestärkt. 
Die Auswirkungen des V orhabens auf das Schutzgut Biologische Vielfalt bestehen vor allem darin, 
dass sich die Nutzungen innerhalb des Gebietes nach Jahrzehnten des weitgehenden „Sich-selbst-
Überlassens“ einer Industriebrachenstruktur und des Zulassens der natürlichen Sukzession intensi-
vieren werden. Das Artenspektrum wird sich aufgrund dessen jedoch nicht grundlegend verändern. 
So werden beispielsweise kommune Gebüschbewohner und Arten der Siedlungen erhalten bleiben. 
Mit einem Rückgang der Anzahl im Gebiet vorkommender Arten ist allerdings zu rechnen. 
Positiv gegenüberzustellen ist, dass durch die grünordnerischen Maßnahmen eine erhebliche Auf-
wertung von unverbaut verbleibenden Flächen erfolgen wird. Aus diesen bislang weitgehend zur 
Ablagerung von Bauschutt und externem Abfallmaterial in Anspruch genommenen Bereichen kön-
nen sich potenzielle Lebensräume für Arten entwickeln. Zudem wird die biologische Vielfalt durch 
künftige Dachbegrünungen befördert. Insgesamt werden die Auswirkungen damit nicht erheblich 
sein. 
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7.4.9 Landschaft 
Bei Durchführung der Planung sind keine erheblichen Umweltauswirkungen auf den Belang zu 
erwarten. Mit der Nachnutzung der Fläche wird eine gewerbliche Brachfläche einer neuen Nutzung 
zugeführt. Die derzeitige Außenwirkung des Standortes, die durch teilweise ruinöse Bausubstanz 
und insbesondere Ablagerungen geprägt ist, wird gestalterisch aufgewertet. Die erhaltenswerte Bau-
substanz wird in das geplante Bebauungskonzept eingebunden. Der ortsbildprägende Gehölzbestand 
wird berücksichtigt. Zudem erfährt das Plangebiet künftig eine wahrnehmbare innere Gliederung 
durch Grünflächen und öffentlich nutzbare Wege. 
Zum Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange wird deshalb festge-
legt, dass es weiterer Ermittlungen und Darlegungen dazu nicht bedarf. 
7.4.10 Erholungspotential 
In diesem Kapitel wird auf die Auswirkungen auf das Erholungspotential des Plangebietes und sei-
nes relevanten Umfeldes für den Menschen eingegangen. 
Bei Durchführung der Planung sind keine erheblichen Umweltauswirkungen auf den Belang zu 
erwarten. Es werden mit dem Bebauungsplan keine Erholungsflächen bzw. Flächen mit einem Er-
holungspotential überplant. Es handelt sich vielmehr um die Revitalisierung und Wiedernutzbarma-
chung einer bislang nicht zugänglichen gewerblichen Brachfläche. 
Mit dem Bebauungsplan werden vielfältige Möglichkeiten für eine Erholungsnutzung geschaffen. 
In erster Linie ist es das Ziel, den verdichteten Wohnungsbau mit attraktiven, öffentlich nutzbaren 
Plätzen und begrünten Hofstrukturen mit einer hohen Aufenthaltsqualität zu ergänzen. Damit geht 
auch eine öffentliche Zugänglichkeit und Durchwegung des Geländes einher. Es werden Wegever-
bindungen von der Straße Zur Alten Brauerei bis zur Kleingartenanlage im Osten und von der 
Bahnstraße zur Halleschen Straße geschaffen. Diese Nord-Süd-Verbindung begünstigt eine fußläu-
fige Erreichbarkeit des freien Landschaftsraumes im Norden und der Elsteraue im Süden. Ein we-
sentlicher Beitrag zur Erholungsfunktion wird vom Ausschluss des allgemeinen Kfz-Aufkommens 
in den zentralen Bereichen des künftigen Wohnquartiers ausgehen. Damit werden die Nutzungsqua-
litäten der Freiräume erheblich verbessert.  
Die Erholungsfunktionen innerhalb des Plangebietes sind Gegenstand der Freianlagenplanung, die 
Bestandteil des städtebaulichen Vertrages zum Bebauungsplan ist.  
Zum Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange wird deshalb festge-
legt, dass es weiterer Ermittlungen und Darlegungen dazu nicht bedarf. 
7.4.11 Verkehrslärm 
In diesem Kapitel wird auf die Auswirkungen des Verkehrslärms auf den Menschen und seine Ge-
sundheit eingegangen.  
Bei Durchführung der Planung sind keine erheblichen Umweltauswirkungen auf den Belang zu 
erwarten. Wie bereits unter Kap. 7.3.6.2 ausgeführt, ist eine schalltechnische Untersuchung zu einer 
möglichen Bebauung im Südwesten des Plangebietes (künftig: Sondergebiet für einen Nahversor-
gungsmarkt und ergänzenden Dienstleistungen) vorgenommen worden.  
Die Schallimmissionsprognose [8] kommt zu dem Ergebnis, dass für die Bebauung parallel zur Hal-
leschen Straße die Orientierungswerte nach DIN 18005, die für Allgemeine Wohngebiete tagsüber 55 
dB(A) und nachts 45 dB(A) betragen, um bis zu 21 dB(A) überschritten werden. Daher wird für 
diesen Bereich ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Nahversorgungsstandort festgesetzt und 
auf eine Wohnnutzung verzichtet. 
Weiterhin wurden die verfügbaren Lärmkartierungen der Stadt Leipzig ausgewertet. Demnach ist 
nicht gänzlich auszuschließen, dass die Orientierungswerte der DIN 18005 im südlichen Bereich der 
künftigen Fläche für die Kita sowie im südlichen Abschluss der Wohnbebauung entlang der Straße 
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Zur Alten Brauerei leicht überschritten werden. Die Begründung ergibt sich aus der Lage jeweils im 
näheren Umfeld der Halleschen Straße. Im Ergebnis wird jedoch festgestellt, dass die Erfüllung der 
schallschutztechnischen Anforderungen an die jeweilige Nutzung in den nachgelagerten Baugeneh-
migungsverfahren nachgewiesen bzw. gelöst werden können. Die Festset zungen dieses Bebauungs-
planes lassen verschiedene Möglichkeiten diesbezüglich zu. Im Falle der zukünftigen Kita kann durch 
eine zielführende Aufteilung des Grundstücks und damit einhergehende Anordnung der Bebauung 
maßgeblich auf die Schallwerte auch in de n Außenanlagen Einfluss genommen werden. Begünsti-
gend wirkt zudem der Umstand, dass die zentralen Quartiersbereiche frei von öffentlichem Kfz-Ver-
kehr verbleiben und deshalb aus nördlicher Richtung kein relevanter Verkehrslärm auf den künftigen 
Kita-Betrieb einwirken wird. Auch im östlichen Bereich verbleibt das Grundstück durch den Klein-
gartenverein geschützt. 
Zum Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange wird deshalb festgelegt, 
dass es weiterer Ermittlungen und Darlegungen dazu nicht bedarf. 
  
Abb. 15: Lärmkartierung - Tagwerte Kfz 2017  
in dB(A) 
Abb. 16: Lärmkartierung – Nachtwerte Kfz 2017  
in dB(A) 
7.4.12 Gewerbelärm 
In diesem Kapitel wird auf die Auswirkungen des Gewerbelärms auf den Menschen und seine Ge-
sundheit eingegangen.  
Bei Durchführung der Planung sind keine erheblichen Umweltauswirkungen zu erwarten. In der 
Schallimmissionsprognose [8] wird diesbezüglich auf das nachfolgende Baugenehmigungsverfah-
ren verwiesen, in dem die Einhaltung der Immissionsrichtwerte nach TA Lärm nachzuweisen ist. 
7.4.13 Freizeitlärm/Sportlärm 
In diesem Kapitel wird auf die Auswirkungen des Freizeit- bzw. des Sportlärms auf den Menschen 
und seine Gesundheit eingegangen.  
Bei Durchführung der Planung sind keine erheblichen Umweltauswirkungen auf den Belang zu 
erwarten. Über das in einem Wohngebiet hinausgehende Maß an Freizeitlärm werden keine der ge-
nannten Nutzungen mit dem Bebauungsplan zugelassen. 
7.4.14 Luftqualität 
Hier geht es um lufthygienische Auswirkungen auf die Menschen sowohl  
a) aus vorhandenen Immissionen, die aus bestehenden Quellen innerhalb und außerhalb des Plan-
gebietes auf das Plangebiet einwirken, als auch  
b) aus zusätzlichen Immissionen, die aus der Umsetzung der Planung zu erwarten sind. 
114 von 163 in Zusammenstellung
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Zu den Emissionen, die aus der Umsetzung der Planung resultieren können, und zu daraus resultie-
renden Veränderungen der lufthygienischen Situation allgemein (auch außerhalb des Plangebietes) 
siehe Kap. 7.4.4. 
Es sind im Plangebiet bzw. im Umfeld keine Quellen vorhanden, die die Luftqualität beeinträchti-
gen. 
Zum Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange wird deshalb festge-
legt, dass es weiterer Ermittlungen und Darlegungen dazu nicht bedarf. 
7.4.15 Kulturgüter und sonstige Sachgüter 
In diesem Kapitel geht es ausschließlich um die umweltbezogenen Auswirkungen der Planung auf 
Kulturgüter und sonstige Sachgüter. Dabei handelt es sich um solche Auswirkungen, die über Um-
weltmedien auf die Substanz der Kulturgüter und sonstigen Sachgüter einwirken. Dies sind z.B. 
Luftverunreinigungen und Erschütterungen.  
Das Überplanen eines Kulturgutes (z.B. eines Denkmals) oder eines sonstigen Sachgutes derart, 
dass die Festsetzungen des Bebauungsplanes dem weiteren unveränderten Bestand des Kulturgutes 
oder des sonstigen Sachgutes entgegenstehen, fällt nicht darunter und wird deshalb hier nicht be-
trachtet. 
Im vorliegenden Fall sind keine für die Abwägung erheblichen umweltbezogenen Auswirkungen 
auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter zu erwarten. 
Anhaltspunkte dafür, dass aus der Durchführung der Planung derartige Auswirkungen auf im Plan-
gebiet und seinem relevanten Umfeld vorhandene Kulturgüter und sonstige Sachgüter resultieren, 
liegen nicht vor. Denn: 
 Ein Großteil der noch auf dem Grundstück verbliebenen Gebäude sowie die Keller und der 
Luftschutzbunker sind Kulturdenkmäler im Sinne des § 2 des Gesetzes zum Schutz und zur 
Pflege der Kulturdenkmale im Freistaat Sachsen. Sie sollen instandgesetzt, modernisiert und 
ein wesentlicher Bestandteil des Gesamtkonzeptes werden. 
 Im Zuge der Erarbeitung des Bebauungsplanes gab es Abstimmungen mit der zuständigen 
Denkmalschutzbehörde zu den wesentlichen Inhalten des Bebauungsplanes.  
Zum Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange wird deshalb festge-
legt, dass es weiterer Ermittlungen und Darlegungen dazu nicht bedarf. 
7.4.16 Wechselwirkungen zwischen den vorgenannten Belangen 
Über die im Allgemeinen bestehenden Wechselwirkungen zwischen Boden – Versiegelung – Wasser 
– Vegetation/Tierwelt – Klima – Menschen sind im Plangebiet keine weiteren Wechselwirkungen 
bekannt. Anhaltspunkte dafür, dass aus der Durchführung der Planung abwägungserhebliche Aus-
wirkungen auf oder durch Wechselwirkungen zu erwarten sind, liegen nicht vor.  
Zum Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange wird deshalb festge-
legt, dass es weiterer Ermittlungen und Darlegungen dazu nicht bedarf. 
7.4.17 Auswirkungen des geplanten Vorhabens auf das Klima und der Anfälligkeit 
der geplanten Vorhaben gegenüber den Folgen des Klimawandels 
Im Hinblick auf das Lokalklima wird auf die vorangegangenen Ausführungen zu den Schutzgütern 
Luft und Klima verwiesen. Einer Anfälligkeit künftig zulässiger V orhaben gegenüber den Folgen 
des Klimawandels wird durch umfassende Festsetzungen im Bebauungsplan Nr. 445 entgegenge-
wirkt. Dazu zählen:  
 Erhalt der Baumhecke im Osten und der Grünfläche nördlich der Fläche für den Gemeinbe-
darf  
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 unbebaute Flächen im Norden und Nordwesten werden als Maßnahmeflächen M1 und M2 
ökologisch aufgewertet und weiterentwickelt 
 Verschattung von Hauptwegeverbindungen durch zusätzliche Baumpflanzungen (Konkreti-
sierung im Rahmen der Freianlagenplanung, die Bestandteil des städtebaulichen Vertrages 
zum Bebauungsplan ist) 
 Begrünung von Dächern, Dachgärten und nicht überbauten Bereichen über Tiefgaragen  
 Versickerung von Regenwasser auf den Bauflächen und befestigten Stellplätzen bzw. Wegen   
 Begrenzung der Flächen im Plangebiet, die versiegelt werden können 
Damit wird eine maßgebliche ökologische Aufwertung gegenüber den bislang bestehenden Bauvor-
schriften auf Grundlage des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. E-75 erzielt. Die Anfälligkeit zu-
lässiger V orhaben gegenüber klimatologischen Wetterextremen wie Starkregenereignissen oder Hit-
zeinseln wird damit als gering eingestuft.  
Zum Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange wird deshalb festge-
legt, dass es weiterer Ermittlungen und Darlegungen dazu nicht bedarf. 
7.5 Überwachung erheblicher Umweltauswirkungen 
Die Gemeinden sind verpflichtet, die erheblichen Umweltauswirkungen, die aufgrund der Durch-
führung der Bauleitpläne eintreten, zu überwachen, um insbesondere unvorhergesehene nachteilige 
Auswirkungen frühzeitig zu ermitteln und in der Lage zu sein, geeignete Maßnahmen zur Abhilfe 
zu ergreifen (§ 4c BauGB). Die geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Umwelt-
auswirkungen sind im Umweltbericht zu beschreiben ((siehe Nr. 3. b) der Anlage 1 zum BauGB). 
Im Rahmen der Umweltprüfung für diesen Bebauungsplan wurde festgestellt, dass dessen Durch-
führung voraussichtlich erhebliche Umweltauswirkungen nach sich ziehen wird. Für deren Überwa-
chung sind die nachfolgend beschriebenen Maßnahmen vorgesehen. Bei der Bewertung der erhebli-
chen Umweltauswirkungen, die bei Durchführung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, ist zu be-
achten, dass mit dem rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. E-75 bereits erhebliche Auswirkungen zu-
lässig sind. An dieser Stelle zu bewerten sind allein erhebliche Auswirkungen, die über das bereits 
zulässige Maß hinausgehen. 
Folgenden erheblichen Auswirkungen sind die jeweils angegebenen geplanten Überwachungsmaß-
nahmen zugeordnet: 
Schutzgut Pflanzen: 
 Bei Umsetzung der Planung tritt der Verlust von bestehender Vegetation durch baubedingte 
Maßnahmen ein. Diesbezüglich erfolgt keine Überwachungsmaßnahme. 
 Das Wachstum neuer bzw. zusätzlicher Vegetation wird durch Maßnahmen zum Schutz, zur 
Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft sowie durch sonstige grünordne-
rische Maßnahmen geplant. Als Überwachungsmaßnahme ist eine Kontrolle der Durchfüh-
rung vorgesehen. 
Schutzgut Tiere: 
 Bei Umsetzung der Planung tritt der Verlust von Lebensräumen von Fledermaus- und Heu-
schreckenarten, Brutvögeln und möglicherweise Eremiten ein. Als Überwachungsmaßnah-
men werden ökologische Bauüberwachungen vorgesehen. Sie sind in Kap. 7.4.7.5 ausführ-
lich beschrieben. Bezüglich der im Bebauungsplan festgesetzten Ausgleichsmaßnahme zur 
Schaffung eines neuen Fledermausquartieres ist eine Kontrolle der Durchführung vorgese-
hen. Weiterführende und präzisierte Regelungen sind im städtebaulichen Vertrag zwischen 
der Stadt Leipzig und der bauwilligen Grundeigentümerin vereinbart. 
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Auf die gesetzliche Pflicht der Behörden zur Unterrichtung der Stadt (§ 4 Abs. 3 BauGB) wird hin-
gewiesen. 
Sollte es bei der Durchführung dieses Bebauungsplanes Hinweise auf unvorhergesehene nachteilige 
Umweltauswirkungen geben, dann werden erforderlichenfalls geeignete Maßnahmen zu Abhilfe er-
griffen werden. 
7.6 Referenzliste der Quellen 
Diesem Umweltbericht liegen die nachfolgend genannten Quellen, die für die im Bericht enthalte-
nen Beschreibungen und Bewertungen herangezogen wurden, zugrunde. Allgemeingültige und all-
gemeinverfügbare Quellen, wie Bundes- und Landesgesetze/-verordnungen usw. – z.B. Baugesetz-
buch (BauGB), Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG), Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprü-
fung (UVPG) – werden hier nicht aufgeführt. 
 
[1]  Europäische Union, Richtlinie 2014/52/EU des europäischen Parlaments und des Rates vom 
16. April 2014 zur Änderung der Richtlinie 2011/92/EU über die 
Umweltverträglichkeitsprüfung bei bestimmten öffentlichen und privaten Projekten.  
[2]  Bundesregierung, Entwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im 
Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt, Deutscher 
Bundestag, Drucksache 18/10942, S. 41.  
[3]  Bundesregierung (Hrsg.), Deutsche Nachhaltigkeitsstrategie – Neuauflage 2016, Stand: 1. 
Oktober 2016, Kabinettsbeschluss vom 11. Januar 2017, S. 159.  
[4]  Stadt Leipzig, Landschaftsplan, Leipzig, 2013 (Beschluss der Ratsversammlung vom 
16.10.2013).  
[5]  Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 25.08.1997 – 4 NB 12.97 –.  
[6]  Stadt Leipzig, Leipziger Bewertungsmodell für die Bilanzierung von Eingriffen in Natur und 
Landschaft sowie deren Ausgleich und Ersatz, Aktualisierung 2016.  
[7]  Wallaschek, M., Tiergeographische und zoozönologische Untersuchungen an Heuschrecken 
(Saltatoria) in der Halleschen Kuppenlandschaft, Articulata-Beih. 6, Seite 1-191.  
[8]  MFPA Leipzig GmbH, Untersuchungsbericht Nr. S 2.3/19-193-1, Stand: 15. Januar 2020.  
[9]  Europäische Union, Richtlinie 2012/18/EU des Europ. Parlaments und des Rates vom 4. Juli 
2012 zur Beherrschung der Gefahren schwerer Unfälle mit gefährlichen Stoffen, zur 
Änderung und anschließenden Aufhebung der Richtlinie 96/82/EG des Rates (ABl. L 197 vom 
24.7.2012).  
[10]  Stadt Leipzig, Starkregengefahrenkarte, www.stadt-leipzig.de, Stand: 2018.  
[11]  VEBAU, Grundstücksentwässerung, hydrologische Grundlagen, Leipzig, 24.05.2019.  
[12]  Projektierung Heizung, Lüftung, Sanitär, U. Tegl, Leipzig, Erschließungskonzept Wasser, 
Abwasser und Regenwasser zum Bebauungsplan, Leipzig, Stand: 28.04.2020.  
[13]  Stadt Leipzig, Klimaanalyse Leipzig, Stand: 2019. 
 
 
 
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8. Ergebnisse der Beteiligungen 
8.1 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit 
Die frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand in der Zeit vom 11.03.2019 bis 
25.03.2019 statt. Die Planunterlagen konnten im Neuen Rathaus, Stadtplanungsamt vor dem Zim-
mer 499 eingesehen werden. Am 19.03.2019 wurden die Ergebnisse mündlich erörtert. Im Zeitraum 
der Auslegung der Unterlagen sind zwei schriftliche Stellungnahmen eingegangen. 
Zusätzlich zur Auslegung des V orentwurfs im Neuen Rathaus fand am 25. März 2019 eine Informa-
tionsveranstaltung im Feuerwehrhaus in Lützschena statt. Bei der Veranstaltung wurde die Planung 
erläutert und Fragen der anwesenden Bürgerinnen und Bürger beantwortet.  
In Zusammenführung der schriftlichen sowie mündlich eingegangenen Stellungnahmen wurden ins-
besondere folgende, für die Planinhalte des Bebauungsplanes relevante Hinweise zur Planung gege-
ben: 
Nutzungskonzept und Bebauung: 
 Der denkmalgeschützte Gebäudebestand müsse prägend für das Ortsbild bleiben. 
 Im Plangebiet sollte die Errichtung von öffentlichen Gebäuden berücksichtigt werden, da in 
Lützschena keine Räumlichkeiten bestünden, um öffentliche Veranstaltungen angemessen 
durchführen zu können. 
 Die Möglichkeiten einer erweiterten Bebauung des Grundstücks der ehemaligen Direktoren-
villa sollen geprüft werden. 
Die Hinweise wurden – soweit wie möglich – bei der Erarbeitung des Bebauungsplanes bzw. 
der zugehörigen Gutachten beachtet. Die Errichtung von öffentlichen Gebäuden zur Durchfüh-
rung öffentlicher Veranstaltungen ist kein Planungsziel des Bebauungsplanverfahrens. Eine 
Mehrfachnutzung von Gebäuden, in denen u.a. öffentliche Veranstaltungen durchgeführt werden 
können, ist bauplanungsrechtlich jedoch zulässig.  
Zwischenzeitlich ist die Entscheidung gefallen, den räumlichen Geltungsbereich des Bebau-
ungsplanes Nr. 445 zu verkleinern. Das Grundstück der ehemaligen Direktorenvilla entlang der 
Halleschen Straße befindet sich nicht mehr innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des Be-
bauungsplanes, da für das betreffende Grundstück kein aktives Planerfordernis für die städte-
bauliche Entwicklung und Ordnung nachgewiesen werden konnte. Die künftige Zulässigkeit von 
Bauvorhaben in diesem Bereich richtet sich nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes Nr. 445 
deshalb weiterhin nach den Festsetzungen des bestehenden Bebauungsplanes Nr. E-75 „Ge-
meindezentrum Lützschena-Stahmeln“.  
Innere und äußere verkehrliche Erschließung des künftigen Quartiers 
 Es bestehen Befürchtungen, dass die Straße Zur Alten Brauerei und der Knotenpunkt an der 
Halleschen Straße aufgrund des zusätzlichen Verkehrs auf Kapazitätsgrenzen stoßen. 
 Die Anzahl der verbindlich herzustellenden Pkw-Stellplätze sollte 1,5 – 2 Stellplätze je 
Wohneinheit betragen, insbesondere um die potenzielle Beanspruchung des Straßenraums 
der westlich des Plangebietes angrenzenden Gartenstadt zu Parkzwecken zu unterbinden. 
 Ergänzend müssten Besucherparkplätze in ausreichender Anzahl für das Wohngebiet bereit-
gestellt werden. Ebenso sollten Parkmöglichkeiten in den Bereichen der Kindertagesstätte 
und des Nahversorgungsmarktes geschaffen werden. 
 Die ehemalige Zufahrt zum Brauereibetrieb von der Halleschen Straße sollte als zukünftige 
Haupteinfahrt zum Quartier geprüft werden. 
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 Um die Hallesche Straße als Ortsdurchfahrt nicht erheblich zu beeinträchtigen, sollte eine 
zusätzliche Rechtsabbiegespur geplant werden. 
Die Hinweise zum fließenden Verkehr wurden Untersuchungsgegenstand des Verkehrsgutach-
tens, dessen Ergebnisse in den Bebauungsplan eingeflossen sind. Gegen eine Haupterschlie-
ßung des Plangebietes über die Hallesche Straße bestehen Bedenken vor allem hinsichtlich der 
Verkehrssicherheit. 
Erklärtes Ziel ist es, zukünftig die Attraktivität des Nahverkehrs zu steigern, um den Modal 
Split22F
30 zugunsten der Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel zu verschieben. Es wird aufgrund der 
vorhandenen ÖPNV-Anbindung des Plangebietes von einem Stellplatzbedarf von ca. 1 Stell-
platz/Wohnung ausgegangen, der ausnahmslos in Tiefgaragen abgedeckt werden soll. Für Besu-
cherinnen und Besucher sind ca. 25 ebenerdige Stellplätze am nördlichen sowie 4 Stellplätze am 
südlichen Eingang zum künftigen Wohnquartier vorgesehen (vgl. Kap. 11). 
Die Unterbringung des ruhenden Anwohnerverkehrs in Tiefgaragen führt zu einer Verkehrsbe-
ruhigung im Plangebiet und steigert die Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum. Oberirdisch 
dürfen lediglich Müllfahrzeuge, Krankenwagen u. ä. im Quartiersinneren verkehren. Genauere 
Regelungen dazu werden im städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan festgelegt. 
8.2 Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 
Die Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 17.12.2018 über die Planung infor-
miert. Wichtigste Ergebnisse sind: 
 Das Landesamt für Archäologie Sachsen hat auf die Notwendigkeit archäologischer Untersu-
chungen vor Baubeginn hingewiesen. 
Dies wurde durch einen entsprechenden Hinweis auf der Planzeichnung berücksichtigt. 
 Seitens des Landesamtes für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie (LfULG) stehen dem V orha-
ben keine rechtlichen Bedenken entgegen. Aus ingenieurgeologischer bzw. hydrogeologischer 
Sicht wurde mitgeteilt, dass Altlastenvoruntersuchungen/Baugrund- bzw. Versickerungsgutach-
ten sowie ein Regenwasserbewirtschaftungskonzept zwingend erforderlich sind im Hinblick auf 
den Einfluss geplanter Maßnahmen (Tiefbau, Regenwasserentsorgung) auf den sehr oberflä-
chennah anstehenden Grundwasserleiter der saalezeitlichen Hauptterrasse sowie der unterla-
gernden Elsterterrasse (auch in Zusammenhang mit potenziell vorhandenen Altlasten). 
Es wurden Untersuchungen bzgl. Altlastenverdachtsflächen sowie Niederschlagswasserbewirt-
schaftung und –entwässerung erstellt; ihre Ergebnisse sind in den Bebauungsplan eingeflossen 
(vgl. Kap. 3.6 und Kap. 15). 
 Die Ver- und Entsorgungsunternehmen haben Informationen zu ihren Anlagenbeständen und zu 
den Rahmenbedingungen gegeben, die bei der Neuerschließung des Plangebietes zu beachten 
sind.  
Die Informationen zu den Anlagenbeständen sind unter Kap. 5.7 in die Begründung eingeflos-
sen. 
 Die Stadt Schkeuditz begrüßt die Entwicklungsabsichten auf der Brachfläche ausdrücklich. Für 
den geplanten Nahversorgungsmarkt müsse jedoch sichergestellt werden, dass die im Einzel-
handels- und Zentrenkonzept ausgewiesene Nahversorgungslage in der Modelwitzer Straße und 
das Nahversorgungszentrum in der Paetzstraße nicht beeinträchtigt werden.   
                                                
30 Modal Split - Kenngröße zur Aufteilung der Verkehrsnachfrage auf verschiedene Verkehrsmittel. Er stellt die prozentuale 
Verteilung des Verkehrsaufkommens differenziert nach den Verkehrsmitteln dar. 
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Ein interkommunaler Austausch über die Einzelhandelssteuerung in den benachbarten Städten 
Schkeuditz und Leipzig fand während des Planverfahrens statt. Die Dimensionierung des Vor-
habens mit 800 m² Verkaufsfläche dient einer vorrangigen Ausrichtung des Marktes auf den 
(fußläufigen) Nahbereich im Ortsteil Lützschena-Stahmeln, sodass nicht mit Auswirkungen auf 
die nächstgelegenen Nahversorgungseinrichtungen in Schkeuditz zu rechnen ist. Weitere Infor-
mationen finden sich in den Kapiteln 6.2.2 und 10.1.2. 
8.3 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 
Den Trägern öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 24.01.2022 die Möglichkeit eröffnet, 
zum Bebauungsplanentwurf Stellung zu nehmen. Wichtigste Ergebnisse sind: 
 Das Landesamt für Archäologie Sachsen hat auf die Notwendigkeit archäologischer Untersu-
chungen vor Baubeginn hingewiesen. 
Dies wurde durch einen entsprechenden Hinweis auf der Planzeichnung berücksichtigt. 
 Das Landesamt für Denkmalpflege teilt mit, dass sich die Neubauten gut in den vorhandenen 
Bestand an denkmalgeschützten Gebäuden einfügen. Die vorgelegte Planung gefährdet den Be-
stand des Denkmalensembles nicht. Details wie die Anzahl und Lage neuer Balkonanlagen an 
den historischen Gebäuden bedürfen noch einer genauen Abstimmung mit den Denkmalbehör-
den. 
Eine konkretisierte Abstimmung erfolgt im Rahmen des Verfahrens zur Erteilung einer denkmal-
schutzrechtlichen Genehmigung bzw. des Baugenehmigungsverfahrens.  
 Die Landesdirektion Sachsen benachrichtigt darüber, dass die Aufstellung des Bebauungsplanes 
Nr. 445 in Einklang mit den Erfordernissen der Raumordnung steht. 
Weiterführende Informationen sind in Kapitel 6.1.1 enthalten. 
 Die Flughafen Leipzig-Halle GmbH weist in ihrer Stellungnahme darauf hin, dass aufgrund der 
Lage zum Flughafen Leipzig-Halle mit Überflügen bei Nutzung der kurzen östlichen Südabkur-
vung im Tagzeitraum von 06.00 bis 22.00 Uhr gerechnet werden muss.  
Die Äußerung führt nicht zu einer Änderung von Planinhalten, da sich das Plangebiet im zent-
ralen und integrierten Siedlungsbereich von Lützschena-Stahmeln befindet. 
 Die Leipziger Verkehrsbetriebe berichten über die geplante Verlegung der stadtauswärtigen 
Straßenbahnhaltestelle an ihren ursprünglichen Standort auf der Ostseite des Knotens. Insbeson-
dere zur Einhaltung der Mindestgehwegbreiten ist eine Koordination mit der geplanten Bebau-
ung des Grundstücks an der Halleschen Straße notwendig. 
Neben der ohnehin erforderlichen verwaltungsseitigen Abstimmung zur Haltestellenverlegung 
wird darüber hinaus eine Einbindung im Rahmen der Konzeptvergabe zum Grundstück erfol-
gen.  
 Von der Polizeidirektion Leipzig wurde hinsichtlich verschiedener verkehrsplanerischer Aspekte 
Stellung bezogen. Dabei wurde die Frage aufgeworfen, ob die Anzahl von ca. 24 oberirdischen 
Besucherstellflächen ausreichend dimensioniert ist. Ferner wird die verkehrliche Anbindung des 
Nahversorgungsmarktes an die Hallesche Straße als ungünstig bewertet und die rechtliche 
Durchsetzung des vorgesehenen „rechts rein – rechts raus“-Prinzips auf das Grundstück als 
schwer umsetzbar beurteilt, woraus verkehrliche Konfliktsituationen resultieren können. Im Zu-
sammenhang mit der geplanten Verlagerung der Straßenbahnhaltestelle wird eine gesicherte 
Fußgängerquerung östlich des Knotenpunktes Hallesche Straße/Zur Alten Brauerei als zwin-
gend notwendig erachtet, um eine gesicherte Anbindung der südlich bzw. südöstlich der Halle-
schen Straße liegenden Wohngebiete gewährleisten zu können. Für den Radverkehr ist darüber 
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hinaus die Anbindung in östliche Richtung zu prüfen, einer Nutzung des Gehweges in die „fal-
sche“ Richtung ist dabei planerisch vorzubeugen. Weiterhin wird eine Ausweitung der Radfahr-
rechte auf die ausschließlich mit Gehrechten versehene private Verkehrsfläche GFL 3 vorge-
schlagen.  
Die inzwischen konkretisierte Erschließungsplanung sieht die Bereitstellung von insgesamt 29 
Stellflächen für den Besucherverkehr sowie 2 Stellflächen für Carsharing vor. Damit hat sich 
die Anzahl gegenüber dem Zeitpunkt der Stellungnahme erhöht. Zudem ist das Wohnquartier 
mit der fußläufig erreichbaren S-Bahn-Station und der Straßenbahnhaltestelle Lützschena gut 
an das ÖPNV-Netz angebunden.  
Die Lage des Grundstückes unmittelbar am lichtsignalisierten Knotenpunkt Hallesche Straße/ 
Zur Alten Brauerei lässt nur eine Erschließung von der Hauptverkehrsstraße nach dem Prinzip 
„rechts rein – rechts aus“ zu (vgl. Kap. 3.5). Eine Durchsetzung der an dieser Stelle erforderli-
chen straßenverkehrsrechtlichen Vorschriften kann nicht in einem Bebauungsplan erfolgen. Zur 
Gewährleistung der sicheren Anbindung des Einkaufsmarktes ist auf ausreichende Sichtweiten 
bei der Ein- bzw. Ausfahrt des Grundstückes zu achten. Diese Aspekte werden im gegenwärtig 
laufenden Konzeptverfahren zur Vergabe des Grundstückes weiter berücksichtigt.  
Die geforderten zusätzlichen sicheren Querungsmöglichkeiten für den Fußgänger- und Radver-
kehr werden im Zusammenhang mit anderen potenziellen Erschließungsmaßnahmen im Umfeld 
des Plangebietes geprüft und über das Planverfahren hinaus weiterverfolgt. 
Die Erweiterung der Radfahrrechte im Plangebiet wird aufgrund der geringen Entfernung zur 
Straße Zur Alten Brauerei bzw. mit Radfahrrechten belegten Nord-Süd-Achse durch das Plan-
gebiet nicht angestrebt. Ein verstärktes Interesse für den Radverkehr in West-Ost-Richtung zwi-
schen Nahversorgungsmarkt und südlichem Abschluss des Wohngebietes wird nicht prognosti-
ziert.  
 Die Kommunalen Wasserwerke Leipzig GmbH kritisieren in ihrer Stellungnahme die Untersu-
chungen im Zusammenhang mit dem Schutzgut Wasser. Das Gutachten zu den hydrologischen 
Grundlagen der Grundstücksentwässerung wird hinsichtlich der Bestimmung von Durchlässig-
keitsbeiwerten der vorhandenen Untergründe bemängelt. Es wird darauf hingewiesen, dass sich 
die geplanten Versickerungsanlagen teilweise innerhalb von Altlastenverdachtsflächen befinden 
und deren grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit demnach zusätzlich in Frage gestellt ist. Wei-
terhin wird der Darstellung in der Begründung widersprochen, dass das Erschließungskonzept 
den Nachweis erbracht habe, dass das gesamte Niederschlagswasser versickert werden kann. 
Dafür werden insbesondere Argumente in Zusammenhang mit der Planung von Rigolen ange-
führt. Hinsichtlich der zeichnerisch festgesetzten Baumpflanzungen wird darauf verwiesen, dass 
die Bäume außerhalb der Schutzstreifen der zu verlegenden Leitungen angeordnet werden müs-
sen. Bezüglich des erforderlichen Mindestabstandes zwischen geplanten Bäumen und durch das 
Versorgungsunternehmen zu übernehmenden Schmutzwasserleitungen (sowie Trinkwasserlei-
tungen) wird dessen Einhaltung auf der Nord-Süd-Achse im Plangebiet kritisch hinterfragt. 
Die umfassende labortechnische Bestimmung von Durchlässigkeitsbeiwerten der vorhandenen 
Untergründe und der sachgerechte Umgang mit den Altlastenverdachtsflächen können unab-
hängig vom Bebauungsplan geklärt werden. Sie betreffen die Umsetzung der Planung; auf den 
Bebauungsplan selbst haben sie so unmittelbar keinen Einfluss. Die angesprochenen Sachver-
halte führen deshalb nicht zu Änderungen oder Ergänzungen im Bebauungsplan.  
Das Erschließungskonzept wurde inklusive der Planung von Rigolen zwischenzeitlich im Rah-
men der Erschließungsplanung weiterentwickelt und spezifiziert, wobei die Anforderungen der 
KWL explizit eingeflossen sind. Eine ausreichende Dimensionierung der benötigten Räume, um 
die zu verlegenden und zu übernehmenden Leitungen im unmittelbaren Umfeld von vorgesehe-
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nen Bäumen unterbringen zu können, wird gewährleistet. Den durch die Eigentümerin vorgeleg-
ten Planunterlagen zur Erschließung lässt sich dies entnehmen. Die Planbegründung wurde im 
Kapitel 3.6 an den aktuell vorliegenden Informationsstand angepasst und ergänzt. 
 Der Eigenbetrieb der Stadtreinigung Leipzig verweist in seiner Stellungnahme auf den Grund-
satzbeschluss zur Einführung von Unterflursystemen in der Stadt Leipzig. Demnach ist in den 
Planverfahren aller künftigen Bebauungspläne zu prüfen, ob diese Systeme eingesetzt werden 
können. Die Planung enthält dazu keine Aussagen.  
Eine Untersuchung der Anwendungsmöglichkeiten hat im Vorfeld stattgefunden. Es wurden 
während des Planverfahrens mehrere Beratungen zwischen Grundstückseigentümerin und 
Stadtreinigung geführt mit dem Ergebnis, dass die vorhandenen Bedenken gegenüber Unterflur-
systemen nicht ausgeräumt werden konnten. Die Grundstückseigentümerin führt dazu an, dass 
für einen solchen unterirdischen Müllstandplatz eine relativ große Fläche benötigt wird, die sie 
angesichts der weiteren Anforderungen an die Freiflächenentwicklung als nicht bereitstellbar 
erachtet. Weiterhin wurde als Beweggrund festgehalten, dass aufgrund der Größe des Wohnge-
bietes und der Vielzahl der Gebäude zentrale Müllplätze nicht praktikabel wären, da die Be-
wohnerinnen und Bewohner dann große Strecken zur Müllentsorgung überwinden müssten. Es 
besteht deshalb die Sorge, dass ein solches System durch die Anwohnerschaft nicht akzeptiert 
würde. Deshalb wurde sich für dezentrale Sammelstellen in herkömmlicher Ausführung ent-
schieden. In diesem Plangebiet wird daher auf Unterflursysteme verzichtet.  
8.4 Beteiligung der Öffentlichkeit 
Die Öffentlichkeit wurde durch die öffentliche Auslegung der Entwurfsunterlagen zum 
Bebauungsplan im Zeitraum vom 25.01.2022 bis 24.02.2022 beteiligt. Während der Beteiligung 
gingen vier schriftliche Äußerungen ein:  
 Ein Bürger sieht sich von der Planung persönlich betroffen, da ihm zwei Flurstücke gehören, die 
nach seiner Einschätzung dem Geltungsbereich des künftigen Bebauungsplanes angehören.  
Die beiden Flurstücke sind weder ganz noch teilweise innerhalb des Geltungsbereiches des Be-
bauungsplanes gelegen. Die planungsrechtlichen Verhältnisse ändern sich für diese beiden 
Flurstücke daher nicht. Eines der beiden Flurstücke ist jedoch heute zu mehr als der Hälfte sei-
ner Fläche Teil der südlichen Zufahrt zum Plangebiet, vor allem als Gehweg. Eventuell sinn-
volle Veränderungen im Zusammenhang mit der Entwicklung des Plangebietes in diesem Be-
reich, z.B. auch bezüglich des Eigentums, werden im Rahmen der Erschließungsplanung ge-
prüft. Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes wird davon allerdings nicht weiter 
berührt. 
 Ein Bürger weist auf defizitäre Radwegeverbindungen im Umfeld des Plangebietes hin und for-
dert eine Anbindung des künftigen Quartiers an das Radwegenetz der Stadt.  
Die Belange des Radverkehrs wurden ausdrücklich und hinreichend in der Planung berücksich-
tigt. Mit dem vorliegenden Verkehrsgutachten, welches im Rahmen der Bauleitplanung erstellt 
worden ist, wurden die verschiedenen Verkehrsformen und dabei insbesondere auch der in der 
Stellungnahme den Schwerpunkt bildende Radverkehr näher untersucht. Neben der Analyse des 
Ist-Zustandes werden umfangreiche Empfehlungen für die weitere Entwicklung der Belange des 
Radverkehrs gegeben. Die Umsetzung verschiedener Maßnahmen wird – soweit durch die 
Grundstückseigentümerin zu verantworten – im städtebaulichen Vertrag zwischen ihr und der 
Stadt gesichert. 
Die in den einzelnen Unterpunkten der Stellungnahme konkret angesprochenen Sachverhalte 
betreffen allerdings Bereiche außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans bzw. 
Dinge, die so nicht im Bebauungsplan geregelt werden können. Die geforderte Qualifizierung 
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des Radwegenetzes im Umfeld muss daher durch die gesonderte Umsetzung von einzelnen Maß-
nahmen erfolgen, die sich in die gesamtstädtische Radverkehrsstrategie integrieren.  
 Von einem Umweltverband wird die Planung aus umweltrelevanten Gesichtspunkten abgelehnt. 
Es soll ein nachhaltiges Mobilitätskonzept erstellt und für die Pkw-Stellplätze ein Höchstmaß 
angestrebt werden, das den Richtwerten der Stellplatzsatzung entspricht. Ebenso ist die Anzahl 
an Stellplätzen für den Nahversorgungsmarkt zu begrenzen. Unter energetischen Gesichtspunk-
ten sollen Solaranlagen auf Flachdächern einen Neigungswinkel von 15 bis 20 Grad aufweisen. 
Zudem wird gefordert, bestehende Bäume an verschiedenen Stellen im Plangebiet zum Erhalt 
festzusetzen. Darunter auch die als Biotop geschützten Rosskastanien, für die eine Befreiung 
von den Verboten nach § 30 Abs. 2 BNatSchG gemäß § 67 BNatSchG in Aussicht gestellt 
wurde. Ferner wird die Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung auf Grundlage des rechtsgültigen Be-
bauungsplanes Nr. E-75 „Gemeindezentrum Lützschena-Stahmeln“ abgelehnt und die Anwen-
dung der Methode des Animal aided Designs gefordert. 
Zwischenzeitlich wurde ein Mobilitätskonzept für den Bebauungsplan erstellt. Darin wurde un-
ter anderem die verkehrs- und mobilitätstechnische Ist-Situation im Umfeld des Plangebietes 
analysiert. Die Ergebnisse der Untersuchung führen zur Empfehlung, ca. einen Stellplatz je 
Wohneinheit zur Verfügung zu stellen, da die Stellplatzauslastung in den angrenzenden Wohnla-
gen insbesondere nachts abschnittsweise bereits sehr hoch ist. Da dies in etwa den geplanten 
Kapazitäten entspricht, wird keine Änderung des Bebauungsplanes vorgenommen. Hinsichtlich 
des Nahversorgungsmarktes enthält die Begründung zum Bebauungsplan Aussagen für die vo-
raussichtlich notwendigen Stellplätze, die auf Grundlage der erwarteten Verkaufsfläche abge-
schätzt worden sind. Die tatsächliche Zahl und deren Unterbringungsform, in erster Linie vo-
raussichtlich als Tiefgarage, hängt letztlich von den eingereichten Bebauungsvorschlägen und 
Verhandlungen im Rahmen der Konzeptvergabe ab, denen durch Festsetzungen im Bebauungs-
plan nicht vorweggegriffen werden soll. 
Die Forderung nach einem größeren Neigungswinkel für Solaranlagen auf Flachdächern deutet 
auf eine missverstandene Formulierung in der Festsetzung hin. Die kritisierten 10 Grad sind 
praktisch eine Wiederholung der Festsetzung zur Dachneigung, die bei Flachdächern eine sol-
che bis 10 Grad zulässt. Sie bezieht sich jedoch nicht auf den Neigungswinkel für die Solaranla-
gen. Die missverständliche Formulierung wird zum Satzungsbeschluss redaktionell geändert.  
Der Bebauungsplan enthält Festsetzungen zum Erhalt von Bäumen, soweit eine städtebauliche 
Grundlage gegeben ist. Die zwischenzeitlich zum Bebauungsplan erstellte Freiflächenplanung 
gibt zudem eine Orientierung darüber, an welchen Stellen Bäume in größerem Umfang erhalten 
bleiben und in die Planung integriert werden können. Dazu zählen insbesondere die Böschungs-
bereiche im Übergang zur Kleingartenanlage sowie auf der festgesetzten Grünfläche im südöst-
lichen Teil des Plangebietes. Auf dieser Nord-Süd-Achse kann der Baumbestand nahezu voll-
ständig erhalten werden und wird durch zusätzliche Anpflanzungen verdichtet. Dabei handelt es 
sich gleichzeitig um die Bereiche mit der größten Anzahl an vorhandenen Bäumen. Bezüglich 
der als Biotop geschützten Rosskastanien besteht die Festlegung, dass einige, einzeln definierte 
Bäume ggf. gefällt werden könnten, sofern die auf dem Grundstück zulässige überbaubare 
Grundstücksfläche für eine Bebauung bis an die Baugrenze ausgenutzt würde. Die Bäume könn-
ten deshalb, müssen aber nicht zwingend, zur Disposition stehen. In Abwägung zwischen den 
Belangen des Baum-/Biotopschutzes und denen der Sicherung der Nahversorgung im Ortsteil 
nebst der wirtschaftlich tragbaren Entwicklung und sinnvollen Ausnutzung des Grundstücks 
werden deshalb Festsetzungen so getroffen, dass die Möglichkeit des Erhalts, wie auch die des 
(auszugleichenden) Verlusts der nachfolgenden Planung überlassen wird. So soll das bessere 
Ergebnis für den Standort über eine breitere Auseinandersetzung mit mehreren Entwick-
lungsoptionen im Rahmen der Konzeptvergabe erreicht werden. 
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Der bestehende rechtskräftige Bebauungsplan Nr. E-75 „Gemeindezentrum Lützschena-Stah-
meln“ ist zwingend als Vergleichsbasis zu der neuen Planung heranzuziehen, da er die derzeit 
gültige Grundlage für das Plangebiet darstellt. Es war insofern zu prüfen, ob mit dem neuen Be-
bauungsplan ein über den rechtskräftigen Bebauungsplan hinausgehender Eingriff begründet 
wird. Das dabei ein positiver Saldo in der Bilanz entsteht, ist primär mit dem geringeren Versie-
gelungsgrad und den grünordnerischen Maßnahmen als Ausgleich für die vorgesehenen Ein-
griffe begründet. 
Die Methode des Animal Aided Design ist in diesem Bebauungsplanverfahren zwar nicht zum 
Einsatz gekommen, jedoch sind umfangreiche Untersuchungen durch mehrere Planungsbüros 
zu potenziell von der Planung betroffenen Tierarten durchgeführt worden. Im Ergebnis sind so-
wohl Festsetzungen im Bebauungsplan, als auch Maßnahmen und deren Verortung in die Frei-
flächen- und Erschließungsplanung integriert und im städtebaulichen Vertrag verankert wor-
den. Zum Schutz der betroffenen Tierarten werden die Bauarbeiten durch eine ökologische Bau-
begleitung überwacht und die fortwährende Funktionalität der Ersatzhabitate durch ein Moni-
toring geprüft.    
 V on einem weiteren Umweltverband wird Kritik am artenschutzrechtlichen Fachbeitrag geübt. 
Es werden sowohl methodische, als auch formelle und inhaltliche Mängel aufgelistet, die sich 
auf die Untersuchungen zu Fledermäusen, Brutvögeln und Zauneidechsen beziehen. 
Der artenschutzrechtliche Fachbeitrag wurde von einem Fachbüro mit nachweislich qualifizier-
ten Mitarbeitern/-innen erstellt und mit der Unteren Naturschutzbehörde abgestimmt. Insofern 
sind keine Anhaltspunkte dafür gegeben, die Bearbeitungsergebnisse derart in Frage zu stellen, 
als dass daraus Änderungen von Planinhalten resultieren bzw. die Rechtsicherheit des Bebau-
ungsplanes in Frage gestellt werden muss. Nach einem Gerichtsurteil des OVG Münster sind 
artenschutzrechtliche Verbotstatbestände „(…) allein auf die Verwirklichungshandlung bezogen 
und haben daher für die Bauleitplanung nur mittelbare Bedeutung. Es bedarf im Aufstellungs-
verfahren lediglich einer Abschätzung durch den Plangeber, ob der Verwirklichung der Planung 
artenschutzrechtliche Verbotstatbestände als unüberwindliche Vollzugshindernisse entgegenste-
hen werden.“31 Dies ist nicht der Fall, denn der Bebauungsplan ist unter Einhaltung der arten-
schutzrechtlichen Zugriffs- und Beeinträchtigungsverbote – etwa durch Unterlassung bestimm-
ter Veränderungen oder Umsetzung geeigneter Schutz- und/oder Ausgleichsmaßnahmen – um-
setzbar. Die mit diesem Verfahren verbundenen Schutz- bzw. Ausgleichsmaßnahmen sind in 
Form der textlichen Festsetzung Nr. 5.3 zum Teil im Bebauungsplan festgesetzt. Hinzu kommen 
weitere Regelungen im städtebaulichen Vertrag zwischen Stadt Leipzig und bauwilliger Grund-
eigentümerin. 
Ungeachtet des Verhältnisses von Bauleitplanung und Artenschutzrecht wurden die fachlichen 
Aspekte der Stellungnahme des Umweltverbandes detailliert geprüft. Dazu wurde eine erneute 
Stellungnahme des mit dem artenschutzrechtlichen Fachbeitrag beauftragten Fachbüros einge-
holt. Die Gutachter sind darin auf die einzelnen Kritikpunkte eingegangen und haben durch in-
haltliche Ergänzungen fachliche Unklarheiten und Widersprüche aufgelöst. Weiterhin wurde ein 
zusätzliches Fachbüro durch die Grundeigentümerin mit weiteren Kartierungen beauftragt. 
Diese Untersuchungen fanden zwischen der Auslegung des Bebauungsplanentwurfes und dem 
Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes im Januar sowie August 2022 statt. Sie erbrachten 
Nachweise einer Vielzahl an zusätzlichen Lebensstätten besonders und streng geschützter Fle-
dermaus- und Brutvogelarten im Plangebiet. Auf Grundlage dieser Ergebnisse wurden weitere 
Vereinbarungen mit der Unteren Naturschutzbehörde getroffen, die im städtebaulichen Vertrag 
zum Bebauungsplan enthalten sind (vgl. Kap. 7.4.7). 
 
                                                
31 Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 21. April 2015 – 10 D 21/12.NE -, juris 
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C. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES 
9. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches 
Die Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches dieses Bebauungsplanes sind in der Planzeichnung 
festgesetzt. 
In den räumlichen Geltungsbereich aufgenommen wurden alle diejenigen Flurstücke vollständig    
oder teilweise (im Bereich der Straße Zur Alten Brauerei), für die aufgrund der ermittelten Sachver-
halte sowie der Ziele und Zwecke der Planung ein aktuelles Planungserfordernis anzunehmen ist 
bzw. deren Einbeziehung aus anderen Gründen zweckmäßig war.  
10. Baugebiete 
10.1 Art der baulichen Nutzung 
10.1.1 Allgemeine Wohngebiete 
Im Teil A: Planzeichnung sind die aus den Baugebieten 1 bis 6 bestehenden Flächen festgesetzt 
als: 
Allgemeine Wohngebiete. 
[§ 4 BauNVO] 
Im Teil B: Text ist festgesetzt: 
1.1.1 Allgemein zulässig sind:  
a) Wohngebäude,  
b) die der Versorgung des Gebiets dienenden Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht 
störenden Handwerksbetriebe,  
c) Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke. 
 
1.1.2 Ausnahmsweise können zugelassen werden (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzun-
gen nichts anderes ergibt):  
a) Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 
b) sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, 
c) Anlagen für Verwaltungen,  
d) Anlagen für sportliche Zwecke.  
[§ 1 Abs. 5 BauNVO] 
 
1.1.3 Unzulässig sind (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes ergibt):  
a) Läden, 
b) Gartenbaubetriebe,  
c) Tankstellen. 
[§ 1 Abs. 5 und 6 BauNVO]  
 
1.1.4 Abweichend von Nr. 1.1.3 a) sind der Versorgung des Gebietes dienende Läden bis 150 m² 
Verkaufsfläche allgemein zulässig. 
[§ 1 Abs. 9 BauNVO] 
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“   
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Begründung: 
Mit diesen Festsetzungen werden die davon erfassten Flächen als „Allgemeine Wohngebiete“, be-
stehend aus den Baugebieten 1 bis 6, definiert und räumlich abgegrenzt. 
Für diese Gebiete wird – im Sinne einer Feinsteuerung – festgesetzt, welche Nutzungen ihrer Art 
nach allgemein, ausnahmsweise oder unzulässig sind. 
Ziel der Festsetzungen ist, vor allem zur Umsetzung der nachfolgend aufgeführten Ziele der Pla-
nung (siehe Kap. 3) beizutragen: 
a) die Herstellung der bauplanungsrechtlichen Grundlagen für die beabsichtigte Bebauung des 
Areals, um dort einen Wohnstandort entwickeln und etablieren zu können, 
b) die Stärkung einer zentralen Lage von Lützschena mit entsprechender Adressbildung,  
c) die Revitalisierung einer Brachfläche und Beseitigung eines erheblichen städtebaulichen Miss-
standes inklusive seines Leerstandes sowie der Erhalt und die Wiedernutzung denkmalge-
schützter Bausubstanz.  
Zum Inhalt der Festsetzungen: 
Mit der Festsetzung als „Allgemeine Wohngebiete“ wird die planerische Absicht klargestellt, die 
Industriebrache der ehemaligen Sternburg-Brauerei zu revitalisieren und für Wohnzwecke zu nut-
zen. Der bisherige, sich aus der Eigenschaft als Gewerbefläche ergebende, Rahmen für die Zuläs-
sigkeit von Bauvorhaben wird hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung grundlegend geändert. 
Damit kann die angestrebte Wohnnutzung dauerhaft gesichert werden. Mit der Festsetzung als All-
gemeine Wohngebiete werden darüber hinaus Nutzungskonflikte mit der Umgebung vermieden, 
insbesondere mit dem westlich angrenzenden Wohngebiet der Gartenstadt Quasnitz. 
Mit der Feinsteuerung dahingehend, welche Nutzungen ihrer Art nach allgemein, ausnahmsweise 
oder unzulässig sind, wird der sich aus dem § 4 BauNVO ergebende Zulässigkeitskatalog den im 
vorliegenden Fall gegebenen Erfordernissen angepasst. Zu den in den Allgemeinen Wohngebieten 
allgemein zulässigen Nutzungen neben dem Wohnen ist Folgendes auszuführen: 
Es besteht das städtebauliche Ziel, ein Wohnquartier zu entwickeln, welches aufgrund seiner eige-
nen Größe auch einen Bedarf an ergänzenden Nutzungen, wie beispielsweise Handwerksbetriebe 
und der Versorgung des Gebietes dienenden Schank- und Speisewirtschaften, hat. Weiterhin beste-
hen hinsichtlich Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke, die nach 
Anzahl, Größe und Auswirkungen die Prägung des Baugebiets durch das Wohnen nicht beeinträch-
tigen, keine Beschränkungen. 
Zu den in den Allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zulässigen Nutzungen ist Folgendes aus-
zuführen: 
Betriebe des Beherbergungsgewerbes zielen in der Regel auf eine ständig wechselnde Belegung und 
den nur vorübergehenden Aufenthalt ab. Hinsichtlich der Definitionen von „Wohnen“ und „Beher-
bergen“ besteht jedoch eine Variationsbreite, die eine eindeutige Abgrenzung mitunter erschwert. 
Für dieses Plangebiet wird keine städtebauliche Notwendigkeit gesehen, andere Zulässigkeitsrege-
lungen für Betriebe des Beherbergungsgewerbes als in der BauNVO vorgesehen, zu treffen.   
Weiterhin soll die Möglichkeit bestehen, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe ausnahmsweise 
unterbringen zu können, um die Wohnanlage beispielsweise durch eine Verwaltung betreuen zu 
können. Auch kleinteilige Gewerbebetriebe, beispielsweise im Dienstleistungssektor, sind vorstell-
bar, sofern sie mit ihrem Umfang und Störpotential mit der den Gebietscharakter prägenden Wohn-
nutzung vereinbar sind. 
Auch bezüglich der in Allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zulässigen Anlagen für Verwal-
tungen werden keine anderen Regelungen getroffen. Im Hinblick auf die Zweckbestimmung und 
126 von 163 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“   
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den Gebietscharakter der Allgemeinen Wohngebiete ist jedoch zu erwarten, dass nur kleinere Stel-
len öffentlicher oder privater Verwaltung als gebietsverträglich eingestuft werden können.  
Die in Allgemeinen Wohngebieten allgemein zulässigen Anlagen für sportliche Zwecke werden nur 
ausnahmsweise zugelassen, da sie wegen ihrer Auswirkungen auf den Gebietscharakter des denk-
malgeschützten Bauensembles ggf. ungeeignet sein könnten. Im Einzelfall ist von der Bauaufsichts-
behörde zu entscheiden, ob eine Sportanlage mit unzumutbaren Auswirkungen verbunden wäre und 
die konkrete Eigenart des betroffenen Allgemeinen Wohngebietes berücksichtigt wird. 
Zu den in den Allgemeinen Wohngebieten dieses Plangebietes unzulässigen Nutzungen ist Folgen-
des auszuführen: 
Der weitgehende Ausschluss von Läden erfolgt, weil die zur Versorgung des Plangebietes dienen-
den Läden in dem sonstigen Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Nahversorgungsstandort“ 
konzentriert werden sollen (vgl. textliche Festsetzungen 1.1.4 und 1.2). Dies bietet sich zum einen 
aufgrund der Lage der Fläche an der Halleschen Straße an. Somit werden zusätzliches Verkehrsauf-
kommen und damit einhergehende Belastungen der Aufenthaltsqualität, ausgelöst durch Liefer- und 
Kundenverkehr, im künftigen Wohngebiet vermieden. Zum anderen dient der geplante Nahversor-
gungsmarkt der Versorgung des Stadtteils Lützschena-Stahmeln insgesamt und soll auch Pend-
ler/-innen ansprechen. Die Lage an einer Hauptverkehrsstraße ist diesbezüglich von V orteil.  
Gartenbaubetriebe sind sehr flächenintensiv und würden infolgedessen einen zu großen Teil der für 
die Wohngebiete zur Verfügung stehenden Fläche benötigen. Das gilt analog auch für Tankstellen. 
Die zur Verfügung stehende Fläche soll jedoch weitgehend durch Wohnungen genutzt werden.  
Im Teil B: Text ist weiterhin festgesetzt: 
1.1.5  Abweichend von Nr. 1.1.2 b) sind Solaranlagen als eigenständige Hauptnutzung allgemein 
zulässig, wenn diese auf Flachdächern angebracht werden. 
  [§ 1 Abs. 9 BauNVO]  
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist, die Nutzung regenerativer Energien zu unterstützen und eine nachhaltige 
Energieversorgung des Quartiers zu befördern. Damit wird der Umsetzung des übergeordneten um-
weltpolitischen Ziels der Minderung des CO2-Ausstoßes gedient. 
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Mit der Festsetzung 1.1.2 b) werden sonstige nicht störende Gewerbebetriebe im Plangebiet nur 
ausnahmsweise zugelassen. Da es sich bei Solaranlagen um nicht störende gewerbliche Anlagen 
handelt, wird die Festsetzung getroffen, um diese auf Flachdächern zu ermöglichen, ohne dass es 
jeweils einer Einzelfallentscheidung bedarf.  
10.1.2 Sonstiges Sondergebiet 
In dem sonstigen Sondergebiet ist ein Nahversorgungsmarkt unterhalb der Schwelle der Großflä-
chigkeit vorgesehen. Zur planungsrechtlichen Steuerung werden folgende Festsetzungen getroffen: 
Im Teil A: Planzeichnung ist die Fläche festgesetzt als: 
Sonstiges Sondergebiet, Zweckbestimmung „Nahversorgungsstandort“. 
[§ 11 Abs. 2 BauNVO] 
Im Teil B: Text ist festgesetzt: 
1.2.1 Das Sondergebiet dient der Nahversorgung. 
1.2.2 Allgemein zulässig sind im Erdgeschoss: 
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Läden, die einzelne oder mehrere der folgenden Sortimente als Hauptsortiment führen: 
- Nahrungs- und Genussmittel23F
32,  
- Back- und Konditoreiwaren,  
- Fleischwaren, 
- Getränke24 F
33, 
- Drogerie-, Parfümerie- und Kosmetikartikel,  
- Apothekenwaren (freiverkäuflich), 
- Sanitätsartikel, 
- Schnittblumen, 
- Topf- und Zimmerpflanzen, Blumentöpfe und Vasen, 
- Zeitungen/Zeitschriften und 
- Zoologische Artikel, lebende Tiere 
 
1.2.3 Die Verkaufsflächenzahl (VFZ) gemäß Teil A: Planzeichnung gibt an, wieviele Quadratmeter 
Verkaufsfläche je Quadratmeter Baugrundstücksfläche zulässig sind. Maßgebend für die Er-
mittlung der zulässigen V erkaufsfläche ist die Fläche des jeweiligen Baugrundstückes, die 
innerhalb des SO liegt. 
1.2.4 Allgemein zulässig sind in den Obergeschossen sowie im Erdgeschoss (ergänzend zu den Lä-
den nach 1.2.2): 
a) Schank- und Speisewirtschaften, 
b) Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und 
sportliche Zwecke, 
c) Geschäfts- und Bürogebäude, 
d) sonstige nicht störende Gewerbebetriebe. 
Begründung: 
Die Nahversorgung stellt ein wesentliches Element der Lebensqualität der Wohnbevölkerung dar; 
ihr Schutz und ihre Sicherung sind folglich eine relevante kommunale Aufgabenstellung. Mit den 
Festsetzungen wird das Ziel, die Nahversorgung in Lützschena sicherzustellen, bauplanungsrecht-
lich gesteuert. 
Zum Inhalt der Festsetzungen: 
Mit dem Stadtentwicklungsplan (STEP) Zentren verfügt die Stadt Leipzig über ein räumlich-funkti-
onales Ordnungskonzept zur Erhaltung und Entwicklung ihrer zentralen Versorgungsbereiche (vgl. 
Kap. 6.2.2). 
Darin wird die Ortslage Lützschena als einer der größten fußläufig unterversorgten Bereiche im 
Leipziger Stadtgebiet ausgewiesen und eine räumliche Versorgungslücke attestiert. Hierbei ist zu 
berücksichtigen, dass die Altenquote im Ortsteil Lützschena-Stahmeln überdurchschnittliche 47,5 
Prozent beträgt, also diejenigen Bevölkerungsgruppen, die auf fußläufige Angebote angewiesen 
sind, auch entsprechend überrepräsentiert sein dürften. Im Sinne der kommunalen Daseinsvorsorge 
wird mit den Festsetzungen zum Sondergebiet der planungsrechtliche Rahmen für die Nahversor-
gung von Lützschena bestimmt. 
Es ist vorgesehen, in dem Plangebiet bis zu 550 Wohnungen zu errichten (Neubau und Sanierung). 
Bei einer unterversorgten Ortslage mit knapp 2.900 EW, welche um ein Wohngebiet dieser Größe 
erweitert wird, ist die Errichtung eines Nahversorgers in der festgesetzten Dimensionierung zur Ver-
sorgung der Bewohner angemessen und absatzwirtschaftlich tragfähig.  
                                                
32 inkl. Kaffee/Tee/Tabakwaren 
33 inkl. Wein/Sekt/Spirituosen 
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In dem sonstigen Sondergebiet werden die möglichen Verkaufsflächen generell auf eine Dimensio-
nierung unterhalb der Großflächigkeit eingeschränkt (ca. 1.200 m² Geschossfläche bzw. 800 m² Ver-
kaufsfläche):  
Fläche des sonstigen 
Sondergebietes 
max. Verkaufsfläche  Verkaufsflächenzahl max. Verkaufsfläche 
lt. Verkaufsflächen-
zahl 
3.591 m² 800 m² 0,222 797 m² 
 
Mit der festgesetzten Verkaufsflächenzahl kann die mögliche Verkaufsfläche von 800 m² nahezu 
ausgeschöpft werden. 
Ebenso erfolgt eine Einschränkung der zulässigen Hauptsortimente auf nahversorgungsrelevante 
Sortimente gemäß Leipziger Sortimentsliste 2014.  
Mit der Ausrichtung an den endogenen Potenzialen der Ortslage (Mantelbevölkerung, Kaufkraft) 
und der o.g. Beschränkung des zulässigen Warenspektrums werden negative städtebauliche Auswir-
kungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und Nahversorgungsstrukturen der Stadt Leipzig so-
wie der benachbarten Stadt Schkeuditz vermieden. Ebenso werden negative Auswirkungen auf die 
Funktionsmischung und damit auch auf die städtebauliche Struktur des Stadtteils verhindert.  
Die Festsetzungen dienen somit letztlich der Sicherung bzw. Stärkung der im STEP Zentren defi-
nierten zentralen Versorgungsbereiche und damit der Gewährleistung einer verbrauchernahen Ver-
sorgung der Bevölkerung des Stadtteils Lützschena-Stahmeln.  
Ergänzt werden soll der Nahversorgungsmarkt durch weitere Nutzungen in mindestens einer bis 
maximal zwei oberen V ollgeschossen. Ein Schwerpunkt soll dabei auf sonstigen nicht störenden 
Gewerbebetrieben, insbesondere aus dem Dienstleistungssektor liegen, um den Standort als einen 
zentralen Versorgungspunkt in Lützschena zu etablieren. Neben dem privatwirtschaftlichen Sektor 
kann dies auch Räumlichkeiten für Vereinsarbeit bzw. lokale Gemeinschaften oder Interessengrup-
pen umfassen. Einige Beispiele solcher Nutzungen sind pädagogische Angebote, Freizeitsport, 
Stadtteilbibliothek oder Jugend-/Seniorencafé. 
Durch die Zulässigkeit weiterer Nutzungen wie Schank- und Speisewirtschaften sowie Geschäfts- 
und Bürogebäuden sind Nutzungen möglich, die das Ziel unterstützen, einen zentralen Versorgungs-
bereich mit vielfältigen Funktionen in den Ortsteil Lützschena-Stahmeln zu integrieren. Die ge-
nannten Nutzungen stehen planerisch im V ordergrund. Wohnraum soll dagegen an diesem Standort 
nicht entstehen. 
Hinsichtlich des zu erwartenden Gewerbelärmes, der durch den Betrieb eines Nahversorgungsmark-
tes ausgelöst wird, soll im Baugenehmigungsverfahren eine anlagenbezogene Prüfung erfolgen.  
10.1.3 Fläche für den Gemeinbedarf 
Im Teil A: Planzeichnung ist im südöstlichen Teil des Flurstücks 66/5 eine Fläche festgesetzt als: 
Fläche für den Gemeinbedarf, Zweckbestimmung „Kita“  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BauNVO] 
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist, Flächen für die Errichtung einer Kindertagesstätte bereitzustellen und dar-
über zur Deckung des Betreuungsbedarfs von Kleinkindern im Leipziger Nordwesten (siehe Kap. 
6.2.4) beizutragen. 
 
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Zum Inhalt der Festsetzung: 
Mit zunehmender Bevölkerungszahl in Lützschena-Stahmeln wird ein Bedarf für eine zusätzliche 
Kindertagesstätte entstehen. Nach derzeitigen Überlegungen ist die Errichtung einer Kindertages-
stätte mit ca. 120 Plätzen auf einer Fläche von ca. 2.400 m² nördlich der vorhandenen Wohnhäuser 
entlang der Halleschen Straße vorgesehen. Die Fläche bietet sich aufgrund der topografischen Situ-
ation für die Nutzung an, da sie sich auf einem Plateau, anteilig mit Altbaumbestand, befindet. 
Weiterführende Festsetzungen, etwa hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche oder der 
Lage der Außenspielflächen, erfolgen nicht. Aufgrund der räumlichen Nähe zur Halleschen Straße 
sind bei der späteren städtebaulichen Planung die durch den Verkehrslärm auf dieser Straße ausge-
lösten Immissionseinträge zu berücksichtigen. Eine anlagenbezogene Prüfung im Baugenehmi-
gungsverfahren ist deshalb notwendig. 
10.2 Maß der baulichen Nutzung 
10.2.1 Dachaufbauten 
Im Teil B: Text ist festgesetzt: 
2. In den Allgemeinen Wohngebieten und im Sondergebiet sind Dachaufbauten ausschließlich 
zulässig, wenn sie eine Höhe von 2 m oberhalb der Dachhaut nicht überschreiten.  
Für Dachaufbauten in Form von technischen Installationen gilt mit Ausnahme von Solaran-
lagen zusätzlich, 
a) dass sie aus technischen Gründen nachweislich notwendig sein müssen, 
b) dass sie auf maximal 20 Prozent zusammenhängende Dachfläche eines Gebäudes zu-
sammengefasst und begrenzt sein müssen und 
c) ihr Abstand zur Dachflächenaußenkante mindestens dem Maß ihrer Höhe über der 
Dachhaut entsprechen muss, zu den Verkehrsflächen zugewandten Dachflächenau-
ßenkanten jedoch mindestens 3 m. 
[§ 16 und § 18 BauNVO] 
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist es, eine zweckmäßige Errichtung von Dachaufbauten zu ermöglichen, 
ohne das Ziel einer in ihrer Höhenentwicklung harmonischen Dachlandschaft zu gefährden.  
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Unter Dachaufbauten werden allgemein alle über die Grundform des Dachs hinausragenden Bau-
teile wie Dachfenster, Gauben, Dacherker und Zwerchhäuser verstanden. Weiterhin umfasst dieser 
Begriff beispielsweise Attiken, Balustraden, Ziergiebel sowie die vielgestaltigen Aufbauten auf 
Dachterrassen oder Dachgärten. 
Demgegenüber werden unter Dachaufbauten in Form von technischen Installationen Anlagen für 
Aufzüge und zur Gebäudereinigung, Antennen, Schornsteine, Lüftungs- und Klimaanlagen sowie 
Ansaug- und Abluftrohre zusammengefasst. Die Liste ist nicht abschließend. 
Die Festsetzung soll es der Bauherrin ermöglichen, die innere Aufteilung der Wohngebäude flexibel 
planen zu können und Aufbauten zur Steigerung der Wohn- bzw. Aufenthaltsqualität, aber auch zur 
Abrundung des gestalterischen Erscheinungsbildes der Dächer umsetzen zu können. Mit den Rege-
lungen über technische Installationen wird gewährleistet, dass sie in ihrem Umfang auf das tech-
nisch notwendige Maß reduziert werden und das Erscheinungsbild der Gebäude im Straßenbild 
nicht beeinträchtigen. Weiterhin wird darüber einem gestalterischen Konflikt zur denkmalgeschütz-
ten Bebauung vorgebeugt.  
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V on den Regelungen über technische Installationen ausgenommen sind Solaranlagen, deren Reali-
sierung im Sinne einer nachhaltigen Energieversorgung unterstützt wird (vgl. textliche Festsetzun-
gen 1.1.5, 7.3.1, 7.3.2 sowie Kap. 3.7). 
10.2.2 Grundflächenzahl 
Es gelten die im Teil A: Planzeichnung in der Nutzungsschablone angegebenen Werte als Ober-
grenze (Aufteilung der Nutzungsschablone: siehe Planzeichenerklärung). Die Grundflächenzahl 
wird in den Baugebieten demnach wie folgt festgesetzt: 
Baugebiet GRZ 
WA 1 0,5 
WA 2 0,4 
WA 3 0,55 
WA 4 0,65 
WA 5 0,5 
WA 6 0,4 
SO 0,6 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO, § 17 Abs. 2 BauNVO, § 19 BauNVO] 
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist die Steuerung der Flächen hinsichtlich ihrer Anteile, die mit überbaubaren 
Anlagen überdeckt werden dürfen.  
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung einer Grundflächenzahl bestimmt. Für 
die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist gem. § 19 BauNVO die Fläche des Baugrundstücks 
maßgebend. Diese Art der Festsetzung wird gewählt, um innerhalb der Baugebiete für die dort 
angestrebte Bebauung eine größtmögliche Flexibilität in der Ausnutzung der Grundstücksfläche zu 
gewährleisten.  
In den Allgemeinen Wohngebieten WA 1 sowie WA 3 bis WA 5 ergibt sich eine Überschreitung der 
Orientierungswerte der GRZ zwischen 25 und 62,5 Prozent. In den Allgemeinen Wohngebieten WA 
2 und WA 6 wird der Orientierungswert von 0,4 gemäß § 17 BauNVO eingehalten.  
Mit den Festsetzungen wird die wirtschaftlich tragfähige Nutzung der Grundstücke und gleichzeitig 
ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden vollzogen. Auch mit Ausschöpfung und teilweiser 
Überschreitung der festgesetzten Obergrenze der GRZ verbleiben ausreichend Flächen zur 
wohnungsnahen Begrünung des Gebietes sowie für Versickerung und 
Niederschlagswasserrückhaltung.   
Begründung der Überschreitung der Orientierungswerte des § 17 BauNVO 
Die Orientierungswerte für Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung gemäß § 17 Abs. 1 
BauNVO werden für Allgemeine Wohngebiete  
 hinsichtlich der GRZ in den Baugebieten WA 1, WA 3, WA 4 und WA 5  
 hinsichtlich der rechnerischen GFZ in den Baugebieten WA 1 bis WA 6  
überschritten. 
Für eine Überschreitung der Orientierungswerte liegen folgende städtebauliche Gründe vor: 
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 Die vorliegende Planung dient der Realisierung eines attraktiven Wohnquartieres mit einer 
quartierszuträglichen Verdichtung. Die Entwurfsgrundlage bildet das Ergebnis eines städte-
baulichen Konkurrenzverfahrens (Mehrfachbeauftragung von 5 Architekturbüros) aus dem 
1. Quartal 2019. Der dabei gewählte Siegerentwurf zeichnet sich durch die entsprechende 
bauliche Dichte aus; wird jedoch durch geeignete Lösungen hinsichtlich weiterer Merkmale 
wie Freiraumentwicklung, Typologien, Adressbildung, Erschließung und Flächenmanage-
ments qualifiziert. 
 Das Plangebiet weist eine besondere historische Vorprägung durch seine frühere gewerbli-
che Nutzung als Brauereistandort auf. Seine verbliebene Bausubstanz ist nahezu vollständig 
denkmalgeschützt und erhaltenswert. Eine kompakte Quartiersentwicklung wird jedoch erst 
durch die Ausbildung von zusätzlichen Wohngebäuden ermöglicht, wobei alte und neue 
Baustrukturen in einen räumlichen Bezug gesetzt werden. Es handelt sich damit um eine 
städtebauliche Situation, die nicht in beliebiger örtlicher Lage anzutreffen ist. Die Über-
schreitung ist damit auch dem besonderen Charakter des Gebietes begründet. 
 Der Bebauungsplan dient der Revitalisierung einer großen gewerblichen Brachfläche der  
dynamisch wachsenden Stadt Leipzig. Seit mehr als 25 Jahren sind die Gemeinden  
Lützschena-Stahmeln bzw. in Rechtsnachfolge die Stadt Leipzig bestrebt, Initiativen zur Be-
bauung und Wiedernutzung zu fördern. Nunmehr besteht die Möglichkeit, einen Beitrag zur 
Deckung des hohen Wohnungsbedarfs, anteilig im Bereich des mietpreis- und belegungsge-
bundenen Mietwohnraums in Leipzig, zu leisten.  
 Die Planung zielt darauf, ein wohnungsnahes Versorgungsangebot für Einzelhandel, eine 
Kita sowie Freiflächen zu gemeinschaftlichen Nutzungen für das Quartier und das nähere 
Umfeld zu schaffen. Durch die kompakte Bebauung werden nutzbare Grün- und Freiflächen 
begünstigt. Bestehende Gehölzstrukturen können überwiegend erhalten bleiben. 
 Das Baugebiet WA 4, als am stärksten verdichteter Bereich mit der größten Überschreitung 
der Obergrenzen des § 17 BauNVO, ist durch einen einzelnen Baublock gekennzeichnet, der 
lediglich im südöstlichen Bereich eine Öffnung seines Innenhofes vorsieht. Die Blockrand-
bebauung an dieser Stelle stellt einen Stadtbaustein dar, der sich im Plangebiet nur einmal 
wiederfindet und somit eine Sonderstellung einnimmt. In seiner räumlichen Anordnung zwi-
schen den Landmarken Sudhaus und Turmhaus stellt er einen kompakten und markanten 
städtebaulichen Kontrast dar und dient der eindeutigen Zuordnung der öffentlich zugängli-
chen Plätze im Osten bzw. Süden. Aufgrund seiner städtebaulichen Einzigartigkeit wird aus-
schließlich dieser Baublock als WA 4 festgesetzt. Die daraus resultierenden Werte einer 
GRZ von 0,65 sowie einer möglichen GFZ von 3,10 sind insofern nicht aussagekräftig hin-
sichtlich der tatsächlichen Baudichte des gesamten Plangebietes. 
 Ebenso stellt sich eine besondere Situation im Baugebiet WA 3 dar, in dem mit einer GRZ 
von 0,55 die zweithöchste Grundflächenzahl erreicht wird. Auf dieser Fläche befindet sich 
die städtebauliche Dominante des Turmhauses, welche erhalten und in Anlehnung an histo-
rische Planungen in östliche Richtung baulich fortgesetzt werden soll. Dadurch wird auch 
eine räumliche Fassung des südlich angrenzenden zentralen Quartiersplatzes möglich. Durch 
einen Neubau nördlich des Turmhauses wird einerseits eine selbstbewusste bauliche Ergän-
zung zu den angrenzenden denkmalgeschützten Gebäuden geschaffen, andererseits die Aus-
bildung differenzierter Räume mit einem Hofcharakter zwischen den Gebäuden und eine Er-
weiterung der historischen Passage nach Norden ermöglicht. Die Überschreitung der Orien-
tierungswerte des § 17 BauNVO ist daher in diesem Gebiet gerechtfertigt. 
Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden nicht 
beeinträchtigt. Im Einzelnen tragen insbesondere folgende Umstände und Maßnahmen dazu bei: 
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 Durch den Bebauungsplan werden öffentlich nutzbare Flächen geschaffen und gestaltet, die 
als Aufenthaltsbereiche für die lokale Bevölkerung dienen werden: der zentrale Platz am 
Turmhaus, der durch das Wohnquartier verlaufende Weg vom Bereich Radefelder 
Weg/Bahnstraße zur Halleschen Straße und die Grünfläche im südöstlichen Teil des Wohn-
quartieres angrenzend an die geplante Kita. Dazu gehört auch die Anpflanzung von Bäumen 
entlang der zentralen Gehweg-/Radwegachse durch das Gebiet, sodass die Aufenthaltsquali-
tät im öffentlich nutzbaren Raum befördert wird. 
 Durch die Festsetzungen von überbaubaren Grundstücksflächen durch Baulinien und Bau-
grenzen und die Unterbringung der Stellplätze in Tiefgaragen wird sichergestellt, dass auf 
den Baugrundstücken Freiflächen verbleiben, die hochwertig gestaltet werden können und 
der Erholung der Bewohnerinnen und Bewohner dienen. Gegenüber der bestehenden Situa-
tion der nicht nutzbaren Brachfläche mit Schutthalden wird in jedem Fall eine Verbesserung 
der Situation erzielt. 
 Durch die Verortung der vorgesehenen Tiefgaragenzufahrten und die Beschränkung der öf-
fentlichen Zufahrtsmöglichkeiten auf den Bereich von der Halleschen Straße ausgehend bis 
zur künftigen Kita fällt der Umfang an Erschließungsflächen moderat aus und nimmt den 
inneren Bereich des Quartiers so gering wie möglich in Anspruch.  
 Die Höhen der Gebäude werden durch Festsetzungen zur Anzahl der Vollgeschosse und 
Dachaufbauten begrenzt. Dadurch kann gewährleistet werden, dass die Wohnungen und 
Freiflächen gut belichtet und belüftet werden.  
Der Vermeidung nachteiliger Auswirkungen auf die Umwelt dienen folgende ausgleichende 
Umstände und Maßnahmen: 
 Durch die Realisierung des Wohnquartiers verringert sich der Versiegelungsgrad im Plange-
biet gegenüber dem bestehenden Baurecht. Ein möglicher Eingriff in das geschützte Biotop 
innerhalb des sonstigen Sondergebietes, Zweckbestimmung „Nahversorgungsstandort“ darf 
nur zur Realisierung eines Nahversorgungsmarktes und ergänzender Dienstleistungen erfol-
gen und setzt Genehmigungen durch die zuständige Naturschutzbehörde voraus. 
 Für die im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes nachgewiesenen streng ge-
schützten Arten wurden geeignete Maßnahmen entwickelt, um ihren Lebensraum in jeweils 
angemessener Art und Weise zu sichern. Hierzu wird auf den Umweltbericht und den arten-
schutzrechtlichen Fachbeitrag verwiesen (siehe Kap. 7). Weiterführende Vereinbarungen 
wurden mit der Eigentümerin im städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan getroffen. 
 Im Bebauungsplan werden Festsetzungen zu Anpflanzungen und der Begrünung von Flach-
dächern getroffen. Damit wird ein effektiver Beitrag zum lokalen Regenwassermanagement 
bei zunehmenden Starkregenereignissen, aber auch zur Förderung von Biodiversität geleis-
tet. 
 Durch den neu herzustellenden Gehweg vom Plangebiet in den östlich angrenzenden Klein-
gartenverein wird eine zusätzliche öffentlich nutzbare Verbindung geschaffen, die die Klein-
gartenanlage auch in ihrer Erholungsfunktion aufwertet. 
Die Überschreitung der Orientierungswerte für die GRZ ist damit fachlich begründet. 
 
10.2.3 Zahl der Vollgeschosse 
Es gelten die im Teil A: Planzeichnung angegebenen Werte als Unter- bzw. Obergrenze. Die Zahl 
der V ollgeschosse wird in den Baugebieten demnach wie folgt festgesetzt: 
 
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Baugebiet Zahl der Vollgeschosse (Maximum) Zahl der Vollgeschosse (Minimum) 
WA 1 4 bzw. 5  
WA 2 5  
WA 3   
WA 4 5  
WA 5 2,3,4 bzw. 6  
WA 6 5  
SO 3 2 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 16 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO] 
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist die Steuerung des überwiegenden Teils der überbaubaren Flächen hinsicht-
lich der Anzahl ihrer maximal zulässigen V ollgeschosse. Da die Festsetzung der Grundflächenzahl 
in Verbindung mit der Anzahl von V ollgeschossen für die beabsichtigte städtebauliche Steuerung 
ausreichend ist, wird für das Baugebiet keine Geschossflächenzahl festgesetzt. 
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Für die Baugebiete WA 1, WA 2, WA 4 und WA 6 wird auf Grundlage des städtebaulichen Konzep-
tes des Siegerentwurfs der Mehrfachbeauftragung eine vier- bzw. fünfgeschossige Bebauung festge-
setzt. Im Baugebiet WA 5, das durch den denkmalgeschützten Bestand geprägt ist, wird die Ge-
schossigkeit abstufend zwischen zwei und sechs V ollgeschossen festgesetzt. Dabei wurde in die Ab-
wägung eingestellt, dass sich ein Wiederaufbau bei einem eventuellen Verlust von denkmalge-
schützter Substanz (z. B. durch Brände oder Sturmschäden) nach städtebaulichen Belangen richtet. 
Mit der Festsetzung von drei V ollgeschossen in Teilbereichen des Baugebietes WA 5 (ehemalige 
Abfüllhalle) werden die geplanten Aufbauten, jeweils in Form eines V ollgeschosses, ermöglicht und 
planungsrechtlich gesichert. 
Eine Ausnahme bildet das sonstige Sondergebiet, in dem eine Mindestanzahl von zwei V ollgeschos-
sen sowie eine Maximalanzahl von drei V ollgeschossen festgesetzt ist. Darüber wird einerseits eine 
mehrgeschossige Bauweise zur Stapelung unterschiedlicher Nutzungen gesichert und andererseits 
die Höhenentwicklung in einem Maße begrenzt, welches mit der umgebenden Bebauung im Be-
reich der Halleschen Straße korreliert. 
Auf die Regelungen von § 20 Abs. 1 BauNVO bzw. § 90 Abs. 2 SächsBO wird verwiesen. 
10.2.4 Höhe der Dachfirste 
Es gelten die im Teil A: Planzeichnung angegebenen Werte als maximale Höhe der oberen 
Schnittlinie zweier geneigter Dachflächen über der Bezugshöhe, hier Walmdächern. Die 
Bezugshöhe ist 106 m ü. NHN. 
Die maximale Höhe des Firstes beträgt bei zwei Gebäuden durchgängig 18 m sowie bei einem 
Gebäude 19 m im westlichen Gebäudeteil sowie 22 m im östlichen Gebäudeteil.    
 [§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO, § 9 Abs. 4 BauGB, § 89 SächsBO] 
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist die Steuerung hinsichtlich der Höhen der Dachfirste im Baugebiet WA 3 
auf seinen überbaubaren Flächen.  
 
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Zum Inhalt der Festsetzung: 
Ausgangs- und Orientierungspunkt bildet die vorhandene denkmalgeschützte Bausubstanz im WA 
3. Die vorhandenen Höhen der Walmdächer werden hinsichtlich ihrer Dachfirste festgesetzt, um 
den Fortbestand der historischen V orbilder in der Zukunft baugestalterisch zu sichern. Die 
Festsetzung bezieht sich zudem auf ein neu zu errichtendes Gebäude, welches mit den bestehenden 
Baukörpern einen Hofcharakter ausbilden soll. Vervollständigt wird die städtebauliche Situation 
durch den Weiterbau des Turmhauses in östliche Richtung nach ursprünglichen, jedoch nie 
realisierten Planungen. Mit der Ausbildung als Walmdach und entsprechender Firsthöhe wird zu 
einem harmonischen Ortsbild an dieser Stelle beigetragen. 
Aus städtebaulichen Gründen werden die Firsthöhen festgesetzt, um das Maß der baulichen 
Nutzung und damit die bauliche Dichte im WA 3 zu steuern.   
10.3 Überbaubare Grundstücksflächen 
Im Teil A: Planzeichnung sind in den Baugebieten festgesetzt:  
Baulinien und Baugrenzen 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, § 23 BauNVO] 
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist eine Strukturierung des Plangebietes. Die überbaubaren Grundstücksflä-
chen definieren innerhalb der Baugebiete die Bereiche, in denen eine (hoch-)bauliche Nutzung zu-
lässig ist. An den denkmalgeschützten Gebäuden bilden die Baufenster den Gebäudebestand in sei-
nen Grundflächen ab. Ausnahme bildet hierbei das südliche Baufenster im WA 3, in dem der Ge-
bäudebestand in östlicher Richtung erweitert werden soll. 
Entsprechend dem Ergebnis der städtebaulichen Mehrfachbeauftragung sollen urbane städtebauli-
che Räume entwickelt werden, die geprägt sind von einem Wechsel enger Straßenräume und Auf-
weitungen sowie Versätzen im Bereich der Plätze (vgl. Kap. 3.3). Diesem Konzept tragen die Fest-
setzungen zu überbaubaren Grundstücksflächen Rechnung. 
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Baulinien wurden an den Gebäudekanten festgesetzt, die zur Gewährleistung der geplanten Raum- 
folgen und damit für die Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes unentbehrlich sind. Dies betrifft 
insbesondere die Neubauten entlang der durchgängigen Nord-Süd-Passage bis zur Einmündung in 
die Hallesche Straße. Über diese Festsetzungen werden durchgängige Raumkanten und damit Blick-
beziehungen zwischen verschiedenen öffentlich zugänglichen Quartiersbereichen gewährleistet. 
Über die Baulinien, die die Blockbebauung im WA 4 vorgeben, werden die öffentlich zugänglichen 
Plätze im Osten und Süden des Gebäudekomplexes definiert.  
Mit der Festsetzung einer Baulinie als südlichen Abschluss des Baufensters an der Halleschen 
Straße ist beabsichtigt, den Straßenraum der Halleschen Straße zu schließen und damit die diffuse 
städtebauliche Situation zu verbessern. Mit der überbaubaren Grundstücksfläche wird teilweise in 
das geschützte Biotop (Kastanienbestand) eingegriffen. Mit Schreiben vom 28. Januar 2021 wurde 
von der Naturschutzbehörde eine Befreiung gemäß § 67 BNatSchG in Aussicht gestellt (vgl. Kap. 
7.3.5.1). 
 
 
 
 
 
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Im Teil B: Text ist festgesetzt: 
3.1 In den Allgemeinen Wohngebieten sind Überschreitungen der Baulinien und Baugrenzen 
durch Balkone auf maximal einem Drittel der Fassadenlänge der Gebäude um bis zu 2 m 
Tiefe zulässig. Weiterhin ist ein Zurücktreten hinter die Baulinien durch Loggien auf 
maximal einem Drittel der Fassadenlänge der Gebäude um bis zu 2 m Tiefe zulässig.  
 [§ 23 Abs. 2 und 3 BauNVO] 
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist es, die Realisierung von vorgebauten oder eingezogenen Freisitzen zu be-
günstigen und gleichzeitig zu gewährleisten, dass die Fassaden der Baukörper weiterhin das städte-
bauliche Erscheinungsbild des Quartiers prägen. Sie sollen in ihrer optischen Wahrnehmung nicht 
Balkonen und Loggien untergeordnet werden.  
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Überschreitungen von Baulinien und Baugrenzen durch Balkone und Loggien werden auf maximal 
ein Drittel der jeweiligen Gebäudelänge begrenzt, um einer durchgehenden optischen Veränderung 
der Fassaden hinsichtlich ihrer Raumkanten entgegenzuwirken. Trotz der Sicherung dieser städte-
baulichen Zielsetzung bestehen für den Bauherrn ausreichend Spielräume in der Errichtung von 
Austritten durch Balkone bzw. Rücksprüngen durch Loggien.   
Im Teil B: Text ist weiterhin festgesetzt: 
3.2 In den Allgemeinen Wohngebieten sind Überschreitungen der Baulinien und Baugrenzen 
durch Terrassen um bis zu 3 m Tiefe zulässig.  
 [§ 23 Abs. 2 und 3 BauNVO] 
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist es, die Realisierung von Terrassen zu begünstigen und gleichzeitig zu ge-
währleisten, dass das städtebauliche Erscheinungsbild des Quartiers nicht beeinträchtigt wird.  
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Die Festsetzung ermöglicht, die festgesetzten Baulinien und Baugrenzen in vorgegebenem Maße zu 
überschreiten. Die Terrassen sind zurückhaltend und offen zu gestalten. Dies ergibt sich aus der Be-
rücksichtigung der Belange des Denkmalschutzes und aus dem städtebaulichen Ziel, dass insbeson-
dere der öffentlich nutzbare bzw. städtische Raum zukünftig über die Hauptbaukörper und nicht 
über daran angegliederte Terrassen geprägt werden soll. 
Im Teil B: Text ist weiterhin festgesetzt: 
3.3 In dem Allgemeinen Wohngebiet WA 5 können die dritten Vollgeschosse auf der ehemaligen 
Abfüllhalle in ihren Baugrenzen um bis zu 2 m überschritten werden, sofern baustatische 
Gründe dies erfordern. Davon ausgenommen sind die Baugrenzen, mit denen die 
Außenwände des Gebäudes in der Planzeichnung festgesetzt sind. 
 [§ 16 Abs. 6 i. V. m. § 23 Abs. 2 und 3 BauNVO] 
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist es, eine variierende Höhenentwicklung in diesem Bereich städtebaulich zu 
sichern und dabei ggf. notwendige räumliche Verschiebungen, die durch die bautechnischen V oraus-
setzungen gegeben sein können und im Planverfahren nicht abschließend beurteilt werden können, 
vorausschauend zu berücksichtigen. 
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Zum Inhalt der Festsetzung: 
Der städtebauliche Entwurf sieht Aufbauten auf der ehemaligen Abfüllhalle in gleichmäßigem 
Rhythmus vor. Sie sollen ein drittes V ollgeschoss mit Walmdach ausbilden (vgl. Kap. 3.3). Gemein-
sam mit den dazwischen angeordneten Dachgärten (vgl. textliche Festsetzung 6.5) derjenigen Ge-
bäudeabschnitte mit einer maximalen Zulässigkeit von zwei V ollgeschossen, handelt es sich um ein 
bauliches Alleinstellungsmerkmal im künftigen Wohnquartier, dem aufgrund seiner im Vergleich 
zur umgebenden Bebauung geringeren Höhe und damit verbundenen Sichtbarkeit besondere Bedeu-
tung zukommt. Da bislang noch keine bautechnischen Untersuchungen über die im Bestand vorhan-
dene denkmalgeschützte Bausubstanz vorliegen, können baustatische Notwendigkeiten zur Ver-
schiebung der Aufbauten nicht ausgeschlossen werden. Um die Aufbauten dennoch bauplanungs-
rechtlich zu sichern und ihrer Realisierbarkeit eine städtebaulich vertretbare Flexibilität aus nach-
weislichen baustatischen Gründen einzuräumen, wird eine Überschreitung von Baugrenzen in ei-
nem Umfang von bis zu 2 Metern als zulässig festgesetzt. Die Regelung ist auf diejenigen Baugren-
zen beschränkt, die die Abschnitte zwischen den Aufbauten mit einer Zulässigkeit von 3 V ollge-
schossen und den Dachgärten mit einer Zulässigkeit von 2 V ollgeschossen abgrenzen. Ausdrücklich 
ausgenommen sind damit diejenigen Baugrenzen, die die Außenwände des Gebäudes definieren. 
Die genaue räumliche Lage und Ausdehnung der ehemaligen Abfüllhalle sind im Lageplan mit Be-
zeichnung der historischen Brauereigebäude sowie in Abbildung 17 dargestellt.  
 
 
Abb. 17: Zuordnung von Gebäuden und Gebäudeteilen mit historischen Bezügen, die in den Festsetzungen und 
ihrer Begründung verwendet werden 
 
 
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11. Stellplätze und Garagen 
Im Teil A: Planzeichnung sind Flächen festgesetzt als: 
Umgrenzung von Flächen für öffentlich nutzbare Stellplätze  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und 22 BauGB] 
Im Teil B: Text ist festgesetzt: 
4.1 In den Allgemeinen Wohngebieten sind Kfz-Stellplätze ausschließlich in Tiefgaragen und auf 
den in der Planzeichnung dafür festgesetzten Flächen für öffentlich nutzbare Stellplätze zu-
lässig.  
 [§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i. V. m. § 12 Abs. 4 BauNVO] 
4.2 Überdachte Stellplätze (Carports) und oberirdische Garagen sind im gesamten räumlichen 
Geltungsbereich des Bebauungsplanes unzulässig. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i. V. m. § 12 Abs. 6 BauNVO] 
Begründung: 
Ziel der Festsetzungen ist eine Unterbringung des ruhenden Anwohnerverkehrs in einer oder meh-
rerer Quartierstiefgaragen sowie die Begrenzung von oberirdischen Stellplätzen auf ausgewählte 
Standorte verbunden mit einer Nutzbarkeit für die Öffentlichkeit. 
Zum Inhalt der Festsetzungen: 
Die Festsetzungen gewährleisten, dass die Stellplätze für Anwohnerinnen und Anwohner unterir-
disch in Tiefgaragen angeordnet werden. Da Besucherinnen und Besuchern des Wohngebietes ober-
irdische Parkmöglichkeiten angeboten werden sollen, sind diese Stellplätze innerhalb der privaten 
Straßenverkehrsflächen als öffentlich nutzbar in der Planzeichnung festgesetzt.  
Dabei sind ca. 25 oberirdische am nördlichen Eingang zum Wohnquartier und vier oberirdische 
Stellplätze im Bereich der Zufahrt zur geplanten Kindertagesstätte vorgesehen. Ergänzend soll eine 
Fläche für den Betrieb einer Carsharing-Station am nordwestlichen Eingang zum Plangebiet entste-
hen, wozu im städtebaulichen Vertrag weiterführende Vereinbarungen getroffen wurden. 
Die geplante Kindertagesstätte soll über ca. 120 Plätze verfügen. Gemäß der Stellplatzsatzung der 
Stadt Leipzig liegt der Bedarf an Kfz-Stellplätzen bei 1 Stellplatz je 40 bis 60 Kinder. Es werden 
demnach ca. 2 bis 3 private Pkw-Stellplätze benötigt, die auf dem Kita-Grundstück unterzubringen 
sind und zu denen der Bebauungsplan keine Regelungen trifft. Ihre exakte Lage ist im Zuge der 
weiteren Kita-Planung auf Grundlage des Bebauungsplanes festzulegen.   
Für den geplanten Nahversorgungsmarkt und ergänzende Dienstleistungen im Baugebiet des sonsti-
gen Sondergebietes ist die Unterbringung des ruhenden Verkehrs aufgrund der begrenzten Flächen-
verfügbarkeit eng an die Grundstücksaufteilung bzw. Gebäudeplanung gekoppelt. Da für diesen Be-
reich des Plangebietes gegenwärtig eine Konzeptvergabe durch die Stadtverwaltung erfolgt, werden 
keine weiterführenden Festsetzungen getroffen.  
Im Sinne eines städtebaulich attraktiven und denkmalgerechten Erscheinungsbildes wird im gesam-
ten räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes von überdachten Stellplätzen (Carports) und 
oberirdischen Garagen abgesehen. 
 
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Im Teil A: Planzeichnung sind Flächen festgesetzt als: 
Einfahrtbereich  
hier: Einfahrtbereich Tiefgarage  
Im Teil B: Text ist weiterhin festgesetzt: 
4.3 In den Allgemeinen Wohngebieten sind Ein- und Ausfahrten von Tiefgaragen außerhalb der 
in der Planzeichnung festgesetzten Einfahrtbereiche unzulässig.  
[§ 12 Abs. 6 BauNVO] 
Begründung: 
Ziel der Festsetzungen ist es, den Anschluss der Stellplätze für den ruhenden Anwohnerverkehr an 
die öffentliche Straßenverkehrsfläche zu regeln.  
Zum Inhalt der Festsetzungen: 
Durch die Festsetzung werden die Zufahrtsmöglichkeiten zu den Tiefgaragen für diejenigen Ab-
schnitte ausgeschlossen, die in der Planzeichnung nicht als Einfahrtbereiche festgesetzt sind. Die 
Regelung über die Lage der Zufahrten ist städtebaulich deshalb relevant, weil darüber ein verkehr-
lich günstiger Anschluss an das öffentliche Straßennetz der Stadt Leipzig sichergestellt wird. Die 
Einfahrtbereiche befinden sich in ausreichenden Abständen zum signalisierten Knotenpunkt Halle-
sche Straße/Zur Alten Brauerei bzw. zum Knotenpunkt Zur Alten Brauerei/Bahnstraße/Radefelder 
Weg. Sie gewährleisten, dass auch bei einem zusätzlichen Verkehrsaufkommen ein sicherer und 
leistungsfähiger Kfz-Verkehr erfolgen kann. Weiterhin sind die Einfahrtbereiche räumlich so veror-
tet, dass sie keinen straßenbegleitenden Wohngebäuden auf gleicher Höhe gegenüberliegen. Damit 
wird einer unzumutbaren Lärmbeeinträchtigung für Anwohnerinnen und Anwohner auf angrenzen-
den Grundstücken vorgebeugt. 
Es sind insgesamt zwei Einfahrtbereiche für Tiefgaragen zulässig, die sich aus der Differenzierung 
des städtebaulichen Entwurfes in einen nördlichen und einen südlichen Teil des Wohnquartieres ab-
leiten. Für die südliche Zufahrtsmöglichkeit im Bereich der Straße Zur Alten Brauerei wird eine 
Unterbrechung der denkmalgeschützten Mauer benötigt. Dies wird als städtebaulich erforderlich 
gesehen, da die historische Mauer weitestgehend durchgängig bis zur Bahnstraße im nördlichen Be-
reich erhalten ist und ohne diese Unterbrechung lediglich im nördlichen Abschluss des Wohnquar-
tieres potenzielle Einfahrtbereiche existieren würden. Dies stünde im Widerspruch zur entgegenge-
setzten Lage der Halleschen Straße als Hauptverkehrsstraße im Süden des Wohnquartieres. Weiter-
hin soll die Möglichkeit gegeben sein, die Tiefgaragen so herzustellen, dass die Wege zu den Ein- 
und Ausfahrten von den unterirdischen Anwohnerparkplätzen aus vergleichsweise kurz ausfallen. 
Dies wäre bei lediglich einem Einfahrtbereich an der Bahnstraße für die Anwohnerinnen und An-
wohner im südlichen Teil des künftigen Wohnquartieres vermutlich nicht mehr gegeben. 
Alternative Einfahrtbereiche wie über die künftige Kita-Zufahrt im südlichen Teil des Gebietes wä-
ren aufgrund des zusätzlichen Verkehrsaufkommens ohne eine weitere ampelgeregelte Einmündung 
zur Halleschen Straße nicht als verkehrssicher einzustufen. Eine solche Ampelanlage scheidet je-
doch aufgrund der räumlichen Nähe zum bestehenden signalisierten Knotenpunkt Hallesche Straße/ 
Zur Alten Brauerei aus. 
12. Verkehrsflächen 
Im Teil A: Planzeichnung sind die Verkehrsflächen festgesetzt als: 
 öffentliche Straßenverkehrsfläche,   
 private Straßenverkehrsfläche und  
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 Private Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung 
Zweckbestimmung: Fußweg.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB] 
Begründung: 
Ziel der Festsetzungen ist, die Voraussetzungen zur Erschließung im Sinne des § 30 BauGB, d.h. 
den hinreichenden Anschluss der Baugrundstücke an das öffentliche Straßennetz, zu regeln.  
Zum Inhalt der Festsetzungen: 
Die Zufahrt zur Kindertagesstätte wird als öffentliche Straßenverkehrsfläche festgesetzt, weil davon 
auszugehen ist, dass in der Kindertagesstätte nicht nur Kinder aus dem künftigen Wohngebiet be-
treut werden und deshalb gebietsfremder Verkehr entstehen wird. 
Die Wendefläche im Bereich des Übergangs zur privaten Straßenverkehrsfläche wird so dimensio-
niert, dass ein dreiachsiges Müllfahrzeug in einem Zug wenden kann.  
Die übrigen Flächen zur inneren Erschließung des Plangebietes werden als private Straßenverkehrs-
fläche festgesetzt. Die Festsetzung dient der inneren Erschließung des Wohngebietes. Die Flächen 
sind überwiegend dem Fuß- und Radverkehr vorbehalten. Damit stehen die Flächen vor allem für 
den Aufenthalt zur Verfügung. Da lediglich zwei Bereiche im Nordwesten des Plangebietes als Zu-
fahrt zu den Besucherstellplätzen für den öffentlichen Kfz-Verkehr befahrbar sind und die weiteren 
Flächen im Wohnquartier nur in Ausnahmefällen (Müllentsorgung, Möbellieferung, Krankentrans-
port o. ä.) befahren werden, ist keine Trennung der Verkehrsarten erforderlich; die Flächen können 
als Mischverkehrsfläche ausgebildet werden. 
Die inneren Erschließungsflächen des Wohnquartiers werden demnach privat bleiben; jedoch wird 
für die wichtigen Wegeverbindungen ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht bzw. ein Gehrecht zuguns-
ten der Allgemeinheit festgesetzt (vgl. Kap. 14). Konkretisierte Regelungen zur Sicherung der un-
eingeschränkten öffentlichen Zugänglichkeit und weiterer öffentlicher Interessen wurden im städte-
baulichen Vertrag mit der Grundeigentümerin getroffen. 
Die Entscheidung, von einer öffentlichen Widmung der inneren Erschließungsbereiche und damit 
öffentlicher Straßenverkehrsfläche im Wohnquartier abzusehen, ist mehreren Aspekten geschuldet. 
Zunächst besteht seitens der Stadt Leipzig und der Grundeigentümerin das gemeinsame Interesse, 
ein Wohngebiet zu realisieren, das hohe Maßstäbe hinsichtlich der Verkehrsreduzierung im Quar-
tiersinneren setzt, zugunsten größerer Aufenthaltsqualität und nutzbarer Freiflächen. Aufgrund des 
Erschließungskonzeptes, wonach die Anwohnerstellplätze ausschließlich in Tiefgaragen unterge-
bracht werden, besteht keine Notwendigkeit für Durchgangsverkehr durch das Wohngebiet. Dessen 
Unterbindung auf öffentlich gewidmeten Straßen würde jedoch voraussetzen, dass besondere Um-
stände dies zwingend erfordern. Diese Gründe liegen im Plangebiet nicht vor. 
Sonstige Möglichkeiten eines autofreien Quartiers mit öffentlichen Straßenverkehrsflächen kom-
men durch die Ausweisung als durchgängige Geh-/Radwege oder Fußgängerzone in Betracht. Dies 
würde jedoch bedeuten, jeglichen motorisierten Verkehr (außer Rettungs- und Feuerwehrfahrzeuge) 
zu unterbinden. Damit wäre eine Befahrbarkeit durch Lieferunternehmen oder Pflegedienste ausge-
schlossen. 
Für die Ausweisung eines verkehrsberuhigten Bereiches (Zeichen 325 der StVO, häufig als Spiel-
straße bezeichnet) müsste die Straße so gestaltet werden, dass die Funktion als Aufenthaltsbereich 
erkennbar ist. Der Fahrverkehr hat darin eine untergeordnete Bedeutung und darf die Schrittge-
schwindigkeit von 7 km/h nicht überschreiten. Unabhängig von den damit verbundenen Kosten für 
die Gestaltung könnte ein Durchgangsverkehr verkehrsrechtlich nicht unterbunden werden. 
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Unter dieser straßenverkehrsrechtlichen Ausgangslage besteht somit die Möglichkeit, den Verkehr 
im Wohngebiet effektiv zu beschränken und die beabsichtigte Verkehrsberuhigung umzusetzen, nur 
auf privaten Straßen. Dazu könnten beispielsweise Poller installiert und durch einen Hausmeister-
dienst geregelt werden. 
Neben den verkehrsplanerischen und verkehrsrechtlichen Aspekten sind auch erschließungstechni-
sche Bedingungen ausschlaggebend. Es wird angestrebt, auf die bereits vorhandene Kanalisation 
aufzubauen und diese weiterzuverwenden. Sowohl unter einer öffentlichen Fläche, als auch bei der 
notwendigen Trennung der Entwässerungssysteme zwischen öffentlichen und privaten Anlagen ent-
stünden technisch und rechtlich besonders komplexe Anforderungen, deren Umsetzung von der 
Stadt Leipzig nicht empfohlen bzw. befürwortet wird. Gegenüber anderen, in Planung befindlichen 
Wohnquartieren besteht in diesem Gebiet der Sonderfall, dass bestehende Kanäle Bestandteil der 
Planung sind, deren unterirdische Anordnung auf einer historischen gewerblichen Nutzung auf ei-
nem Privatgelände beruht. 
Weiterhin wurde die Möglichkeit der Ableitung von auf öffentlichen Straßenverkehrsflächen anfal-
lendem Niederschlagswasser auf (angrenzenden) privaten Flächen im Planungsprozess geprüft. Aus 
technischer Sicht und erfahrungsgemäß insbesondere in Havariefällen führt dies zu Problemen in 
der Straßenunterhaltung und wurde deshalb nicht weiterverfolgt. 
Schließlich besteht das Bestreben, die zum Teil denkmalgeschützten Bodenbeläge, insbesondere 
Kupferschlackepflaster, im Plangebiet im Sinne des nachhaltigen Bauens weiterzuverwenden. Je-
doch könnte das Straßenpflaster auf einer öffentlichen Fläche vermutlich nicht in dem geplanten 
Umfang weiterverwendet werden, weil es nicht den Standards öffentlicher Straßen der Stadt 
Leipzig entspricht und mit einem erhöhten Wartungsaufwand für die Stadt verbunden sein würde. 
Die Sicherung des von allen Beteiligten gewünschten Gestaltungsanspruchs an das Quartier ist 
ebenfalls über Vereinbarungen im städtebaulichen Vertrag zwischen der Stadt Leipzig und der 
Grundeigentümerin erfolgt. 
Die Anbindung an die Umgebung (Straßenbahnhaltestelle an der Halleschen Straße, Kleingartenan-
lage Lindenhöhe, Gartenstadt Quasnitz) sind wichtige planerische Anliegen. Deshalb werden durch-
gängige Wegeverbindungen für den Fuß- und Radverkehr durch Festsetzungen im Bebauungsplan 
(siehe Planzeichnung und Planzeichenerklärung sowie Kap. 14) und Dienstbarkeiten im Grundbuch 
gesichert.  
Als Besonderheit wird eine „Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung – privater Fußweg“, der 
eine erstmalige Verbindung zur Kleingartenanlage Lindenhöhe herstellt, in der Planzeichnung fest-
gesetzt und ebenfalls mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit gesichert. 
Für die Entwurfsplanung der künftigen öffentlichen Straßenverkehrsfläche bedarf es der Genehmi-
gung des Verkehrs- und Tiefbauamtes. In diesem Fall entspricht dies der äußeren Erschließung des 
Wohnquartieres. Für die Entwurfsplanung der künftigen privaten Straßenverkehrsfläche sowie des 
privaten Fußweges ist die Zustimmung des Verkehrs- und Tiefbauamtes notwendig. In diesem Fall 
entspricht dies der inneren Erschließung. Die Entwurfsplanungen sind Bestandteil des städtebauli-
chen Vertrages. 
Weiterer Festsetzungen und Darlegungen bedarf es dazu im Bebauungsplan nicht. 
13. Grünflächen 
Im Teil A: Planzeichnung sind Flächen festgesetzt als: 
Private Grünflächen   
[§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauNVO] 
 
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Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist es, neben der primären Schaffung von Räumen der wohnungsnahen Erho-
lung, Flächen für verschiedene ökologische Maßnahmen und Funktionen vorzuhalten und damit die 
Entwicklung von Freiräumen im Plangebiet zu sichern.  
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Insgesamt sind vier Flächen im Bebauungsplan als private Grünflächen festgesetzt. Die Grünfläche 
im nordwestlichen Abschnitt, die gegenüber dem Knotenpunkt Zur Alten Brauerei/Bahnstraße/Ra-
defelder Weg angeordnet ist, wird darüber hinaus als Maßnahmefläche M1 festgesetzt. Weiterfüh-
rende Aussagen zur Entwicklung und Nutzung dieser Fläche sind Kap. 15 zu entnehmen. Die bei-
den Grünflächen im östlichen Abschnitt im Übergang zur Kleingartenanlage sind darüber hinaus als 
Flächen für die Erhaltung von Bäumen und Sträuchern festgesetzt. Weiterführende Aussagen zur 
Entwicklung und Nutzung dieser Flächen sind Kap. 16 zu entnehmen.  
Die private Grünfläche, die nördlich an die Fläche für den Gemeinbedarf angrenzt, wird als eine 
Sukzessionsfläche ohne spezifische Nutzungen für die Öffentlichkeit bauplanungsrechtlich gesi-
chert. Im Bebauungsplan werden Baumpflanzungen festgesetzt, um die Grünfläche zu gliedern (vgl. 
textliche Festsetzung 6.1.1). Sie wird weitestgehend der Umsetzung von artenschutzrechtlichen 
Maßnahmen vorbehalten sein. Berücksichtigte Tierarten sind insbesondere Fledermäuse (vgl. textli-
che Festsetzung 5.3), Heuschrecken und gebäudebrütende V ogelarten. Dazu werden die vorhande-
nen baulichen Anlagen zumindest anteilig erhalten bleiben.  
Die Sicherung der Maßnahmen sowie Art und Umfang der Gestaltung der Grünflächen sind Be-
standteile des städtebaulichen Vertrags zwischen der Stadt Leipzig und der Grundeigentümerin.   
14. Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen 
Im Teil A: Planzeichnung sind mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit sowie Geh-, Fahr- und 
Leitungsrechten zu belastende Flächen wie folgt festgesetzt (siehe Planzeichnung und Planzeichen-
erklärung): 
 
GFL 1  Geh- und Fahrrecht zugunsten der Allgemeinheit, 
Leitungsrecht zugunsten der Ver- und Entsorgungsträger 
GFL 2  Geh- und Radfahrrecht zugunsten der Allgemeinheit, 
Leitungsrecht einschließlich darauf bezogenes Fahrrecht zugunsten der Ver- und Ent-
sorgungsträger 
GFL 3  Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit,  
Leitungsrecht einschließlich darauf bezogenes Fahrrecht zugunsten der Ver- und Ent-
sorgungsträger 
G  Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB] 
Begründung: 
Der überwiegende Anteil des künftigen Wohnquartieres wird nicht durch öffentliche Straßenver-
kehrsflächen erschlossen. Aus diesem Grund werden verschiedene Flächen festgesetzt, die unter 
Berücksichtigung ihrer jeweiligen Funktionen mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belasten 
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sind. Ziel der Festsetzung ist es somit, die bauplanungsrechtlichen V oraussetzungen für die Er-
schließung der Baugebiete zu schaffen. 
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Um die Erschließung der an die festgesetzte private Straßenverkehrsfläche angrenzenden (rückwär-
tigen) Teile der Allgemeinen Wohngebiete WA 1 bis WA 6 zu ermöglichen, werden die Geh-, Fahr- 
und Leitungsrechte GFL 1 bis 3 festgesetzt. Während Flächen des GFL 1 für jeglichen Kfz-Verkehr 
befahrbar sein werden (um die öffentlichen Besucherstellplätze zu erreichen), obliegt die öffentliche 
Nutzbarkeit der Flächen von GFL 2 den Fußgängerinnen und Fußgängern, Radfahrenden bzw. Ver- 
und Entsorgungsunternehmen. Auf den Flächen von GFL 3 besteht ein Gehrecht zugunsten der All-
gemeinheit sowie ein Leitungsrecht einschließlich eines darauf bezogenen Fahrrechtes zugunsten 
der Ver- und Entsorgungsunternehmen. Für die Ver- und Entsorgungsunternehmen muss im Hava-
riefall die Zufahrt zu ihren Anlagen gewährleistet werden. Deshalb wird ihnen zusätzlich ein auf das 
Leitungsrecht bezogenes Fahrrecht eingeräumt (bei den GFL 2 und GFL 3 erforderlich). Das Geh-
recht zugunsten der Allgemeinheit im Bereich der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung: 
privater Fußweg bezieht sich auf die künftige öffentlich nutzbare Wegeverbindung in die östlich an-
grenzende Kleingartenanlage. 
Mit der Festsetzung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten im Bebauungsplan, wie vorstehend darge-
legt, sind diese nicht abschließend begründet, sondern es sind nur die Flächen für solche Rechte 
festgesetzt. Die Begründung des Rechtes bedarf einer vertraglichen Vereinbarung zwischen der Ei-
gentümerin des belasteten Grundstückes und dem Kreis der Begünstigten. Dies ist im städtebauli-
chen Vertrag erfolgt. Für die Rechtswirkung ist es erforderlich, dass das Recht am Grundstück als 
Grunddienstbarkeit bzw. als persönlich beschränkte Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen 
wird.  
Eine gesonderte Aufnahme von Rechten zugunsten von Feuerwehr und Rettungsdiensten ist nicht 
erforderlich, da durch § 55 Abs. 1 des Sächsischen Gesetzes über den Brandschutz, Rettungsdienst 
und Katastrophenschutz (SächsBRKG) die Rechte u.a. für das Betreten und Befahren durch Ein-
satzkräfte im Einsatzfall bereits ausreichend geregelt sind. 
15. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur 
und Landschaft  
Im Teil A: Planzeichnung sind Flächen festgesetzt als: 
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung der Landschaft  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] 
Im Teil B: Text ist festgesetzt: 
5.1 Maßnahmefläche M1 
Die vorhandenen Bäume sind zu erhalten und bei Abgang durch Laubbäume, Stammumfang 
mindestens 20 – 25 cm, zu ersetzen. Die Fläche unter den Bäumen ist zu mindestens einem 
Drittel als Blühwiese, Saatgut aus gebietsheimischer Herkunft, zu entwickeln. Die darüber 
hinaus verbleibende Fläche ist als Landschaftsrasen anzulegen. 
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist es, den Hauptzugangsbereich im nördlichen Teil des künftigen Quartiers 
durch eine Grünfläche zu betonen. Mit der Pflanzung einer Baumreihe soll ein attraktiver Eingang 
des Wohngebietes gestaltet werden.   
 
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Zum Inhalt der Festsetzung: 
Die Maßnahmen betreffen eine Fläche, die überwiegend nicht bebaut ist. Diese Fläche wird derzeit 
im Straßenraum nicht wahrgenommen, da sie durch die Einfriedung begrenzt und damit in ihrer 
Einsicht beschränkt ist. Mit den ergänzend zu pflanzenden Bäumen wird ein Beitrag zur Verbesse-
rung des Mikroklimas geleistet. Durch die Blühwiesen und den Landschaftsrasen werden Lebens-
räume für Vögel und Insekten entwickelt.  
Im Teil B: Text ist weiterhin festgesetzt: 
5.2  Maßnahmefläche M2 
Die vorhandenen Bäume sind zu erhalten und bei Abgang durch Laubbäume, Stammumfang 
mindestens 20 – 25 cm, zu ersetzen. Entlang der östlichen Grenze ist in einer Breite von 8 m 
eine Baum-Strauch-Hecke aus heimischen, standortgerechten Laubbäumen und Sträuchern 
zu pflanzen. Der Aufbau der Hecke ist wie folgt zu gestalten: 
 Entlang der Mittelachse sind in einem Abstand untereinander von 10 m Bäume, Min-
destpflanzgröße: Heister, 150 – 200 cm, zu pflanzen. 
 Beidseitig der Baumreihe sind Sträucher, Mindestpflanzhöhe 60 – 80 cm, mit einer mitt-
leren Pflanzdichte von 1 Strauch je 2 m² zu pflanzen. 
Die verbleibende Fläche ist als Blühwiese, Saatgut aus gebietsheimischer Herkunft, zu ent-
wickeln. Innerhalb der Fläche sind 3 Sandaufschüttungen mit einer Fläche von jeweils 30 
m² und einer maximalen Höhe von 2 m anzulegen und dauerhaft zu erhalten. 
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist es, die südlich anschließende Hecke zu ergänzen und darüber eine durch-
gängige Grünachse als östlichen Abschluss des Wohnquartiers zu vervollständigen. Die ergänzende 
Herstellung von Sandhügeln dient dazu, Ersatzhabitate für Heuschrecken bereitzustellen. 
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Mit der im nördlichen Abschluss des Plangebietes innerhalb der Maßnahmefläche anzupflanzenden 
Baum-Strauch-Hecke wird die südlich angrenzende, in der Planzeichnung zum Erhalt festgesetzte 
Hecke ergänzt. Für den verbleibenden Teil der Maßnahmefläche existieren zeichnerische bzw. text-
liche Festsetzungen für Baumpflanzungen (vgl. Planzeichnung bzw. textliche Festsetzung 6.1.3), 
sodass auf weitere Gehölzanpflanzungen in dieser Festsetzung verzichtet wird. Für die Altbäume 
sind regelmäßig durchzuführende baumpflegerische Maßnahmen, insbesondere schonende Form- 
und Pflegeschnitte durchzuführen, um deren Erhalt zu sichern. Weiterhin werden Blühwiesen in 
diesem Bereich hergestellt, die durch Sandaufschüttungen gegliedert sein werden. Letztere sollen 
einen Ersatzlebensraum, insbesondere für die Blauflügelige Ödlandschrecke, bieten (vgl. Kap. 
7.3.5.5).  
Die Maßnahmefläche wird nicht als Grünfläche festgesetzt, sondern innerhalb des Allgemeinen 
Wohngebietes WA 1 eingeordnet. Sie umfasst eine Teilfläche der gemäß zulässiger GRZ baulich 
nicht nutzbaren Fläche. Mit der textlichen Festsetzung werden keine V orgaben im Hinblick auf Er-
holungsfunktionen bzw. Aufenthaltsqualitäten getroffen (beispielweise Herstellung von Rasenflä-
chen), da dies hinsichtlich der Lebensraumansprüche für die Blauflügelige Ödlandschrecke auch 
nicht gewünscht ist.  
 
 
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Im Teil B: Text ist weiterhin festgesetzt: 
5.3 Maßnahmen für den Artenschutz 
 Vor Beginn von Baumaßnahmen an der Fassade des Sudhauses sowie in allen Kellerräumen 
ist auf der nördlich an die Fläche für den Gemeinbedarf angrenzenden Grünfläche ein neues 
Quartier für Fledermäuse mit geeigneten Strukturen für Balz und Überwinterung herzustel-
len (CEF-Maßnahme).  
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist es, das Eintreten von Verbotstatbeständen nach § 44 Abs. 1 Bundesnatur-
schutzgesetz (BNatSchG) zu verhindern. Die Festsetzung dient der Beachtung der V orgaben des 
speziellen Artenschutzes und der Umsetzbarkeit des Bebauungsplanes. 
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Im Rahmen der faunistischen Untersuchungen ist eine Nutzung des vorhandenen Gebäudebestandes 
als Lebensstätte für Fledermäuse ermittelt worden. Um den Verlust des potenziellen Lebensraumes 
zu kompensieren, sind Ersatzhabitate herzustellen. Eine grundsätzliche Eignung für Ersatzquartiere 
besteht im Bereich der festgesetzten Grünfläche, die nördlich an die Fläche für den Gemeinbedarf 
angrenzt. Dort sind noch bauliche Anlagen vorhanden. Diese werden zumindest teilweise erhalten 
und so in die Grünfläche eingebunden, dass sie durch Fledermäuse angeflogen werden können. Dar-
über hinaus sind Strukturen vorzusehen bzw. anzulegen, um die Eignung als Fledermausquartier 
aufzuwerten. 
Die Maßnahme ist vor Beginn der Baumaßnahmen mit der Unteren Naturschutzbehörde abzustim-
men und umzusetzen, damit die Übernahme der Funktion als künftiges Habitat abgesichert ist. De-
taillierte Vereinbarungen dazu enthält der städtebauliche Vertrag. 
Im Teil B: Text ist weiterhin festgesetzt: 
5.4 Versickerung des Niederschlagswassers auf Baugrundstücken 
 Das auf den Baugrundstücken anfallende Niederschlagswasser ist, soweit es nicht für Brauch-
wasserzwecke verwendet wird, weitestgehend auf dem jeweiligen Baugrund stück zu versi-
ckern.  
5.5 Befestigung von Oberflächen  
 Die Befestigung von oberirdisch angelegten privaten Stellplätzen und Wegen, einschließlich 
der Aufstellflächen für die Feuerwehr, ist so auszuführen, dass das auf den jeweiligen 
Flächen anfallende Niederschlagswasser weitestgehend innerhalb dieser Flächen oder 
ergänzend an deren Rand auf den privaten Grundstücksflächen versickern kann. 
Begründung: 
Ziel der Festsetzungen ist es, den weitestgehenden Verbleib des anfallenden Niederschlagswassers 
auf dem jeweiligen Baugrundstück im Plangebiet zu erreichen. Dies soll einerseits dem Zweck die-
nen, das Niederschlagswasser im Interesse der Belange des Naturhaushaltes dem natürlichen Was-
serkreislauf zuzuführen. Andererseits wird damit bezweckt, im Rahmen der Anpassung an die Kli-
maveränderung eine Ableitung des Wassers in die öffentliche Kanalisation zu verhindern. Damit 
sollen insbesondere bei extremen Regenereignissen nachteilige Auswirkungen vor allem hinsicht-
lich umweltbezogener Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter vermieden werden.  
 
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Zum Inhalt der Festsetzungen: 
Eine Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers ist gemäß den Baugrunduntersuchungen 
grundsätzlich möglich. Unter Berücksichtigung des geplanten Versiegelungsgrades sind daher Maß-
nahmen zu ergreifen, um das Niederschlagswasser auf den Baugrundstücken zu versickern. Weitere 
Ausführungen dazu in Kap. 3.6. 
V orzugsweise sollen die Stellplätze, Wege, Zufahrten und Feuerwehraufstellflächen mit Rasengitter-
steinen bzw. Schotterrasen angelegt werden. Es wird empfohlen, diese mit einer Saatmischung be-
stehend aus trockenresistenten, kleinwüchsigen und blütenreichen Pflanzenarten einzusäen.  
Der Verwendung des Wassers für Brauchwasserzwecke (z.B. Toilettenspülung), aber auch die Zwi-
schenspeicherung und zeitversetzte Verwendung des Wassers z.B. für Gartenbewässerung, sollen 
die Festsetzungen nicht entgegenstehen. 
Im Teil B: Text ist weiterhin festgesetzt: 
5.6 Helligkeit von sichtbaren Oberflächen befestigter Flächen 
 Die Befestigung von Flächen, die nicht durch Gebäude überbaut werden, ist ausschließlich 
mit hellen Oberflächen zulässig.  
 Davon kann ausnahmsweise abgewichen werden, soweit denkmalschutzrechtliche Gründe 
entgegenstehen. 
Begründung: 
Die Festsetzung dient dem Ziel, eine Aufheizung der befestigten Flächen im Plangebiet zu vermin-
dern.  
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Mit der Herstellung der sichtbaren Oberflächen versiegelter Flächen in heller Optik kann die Auf-
heizung besonders an heißen, strahlungsreichen Tagen deutlich gemindert werden. Durch die Aus-
wahl einer hellen Oberfläche v.a. der Bodenbeläge wird die Rückstrahlkraft (Albedo) der Oberflä-
chen erhöht und es kann somit die Aufheizung des Materials durch Sonneneinstrahlung gegenüber 
der Nutzung dunklerer Materialien erheblich verringert werden. Folglich wird dadurch auch die 
Speicherung und spätere Abstrahlung von Wärme reduziert. Die Erwärmung im Plangebiet wird da-
mit reduziert und ein Beitrag zur Verringerung der Überwärmung von bebauten Siedlungsbereichen 
insgesamt geleistet. Es wirkt sich insofern positiv auf das lokale Stadtklima aus und es wird ein Bei-
trag zur Anpassung an den Klimawandel erfüllt. Unter einer hellen Optik ist eine Helligkeit ver-
gleichbar mit der RAL-Farbe 7004 „Signalgrau“ und heller zu verstehen. 
Im Plangebiet sind Oberflächenbeläge erhalten, die unter Denkmalschutz stehen. Zur weiteren Ver-
wendung bzw. einer denkmalpflegerisch konformen Ergänzung dieser Pflasterungen kann im Aus-
nahmefall von der Festsetzung abgewichen werden.  
16. Anpflanzen und Erhalten von Bäumen, Sträuchern und sonstigen 
Bepflanzungen 
Im Teil A: Planzeichnung sind Standorte bzw. Bereiche mittels Linien festgesetzt zum: 
Anpflanzen von Bäumen  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB] 
 
 
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Begründung: 
Ziel der Festsetzungen ist es, eine Begrünung des Plangebietes zu befördern. Die Festsetzungen 
dienen der Erholungsfunktion im Plangebiet und sichern Maßnahmen zur Anpassung an den Klima-
wandel. 
Zum Inhalt der Festsetzungen: 
Die Festsetzungen unterscheiden sich hinsichtlich der Pflanzung von Einzelbäumen sowie der 
Pflanzung von Baumreihen oder -gruppen. Für letztere werden in der Planzeichnung Linien angege-
ben, die die jeweilige räumliche Ausdehnung konkretisieren. Weiterhin wird die jeweilige Zahl zu 
pflanzender Bäume angegeben.  
Ein Teil der in der Planzeichnung festgesetzten Einzelbäume bzw. Baumreihen oder -gruppen dient 
der Ausbildung eines Grüngürtels in den westlichen Abschlüssen des Wohngebietes. Die Baumach-
sen entlang der öffentlich zugänglichen Wege im Inneren des Quartieres dienen insbesondere der 
Aufenthalts- bzw. Erholungsfunktion. Sie enden aus jeder Himmelsrichtung kommend am zentralen 
Platz zwischen der ehemaligen Abfüllhalle und dem Turmhaus und bilden damit quartiersprägende 
Grünschneisen aus. Hinsichtlich des Mikroklimas schaffen sie schattige Bereiche, die sich weniger 
stark aufheizen und bei hohen Außentemperaturen zur lokalen Abkühlung beitragen. Weitere Aus-
führungen dazu unter den textlichen Festsetzungen 6.1.2 sowie 6.1.3.  
Im Teil A: Planzeichnung sind weiterhin Flächen festgesetzt als: 
Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und 
sonstigen Bepflanzungen 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB] 
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist es, den vorhandenen Baumbestand innerhalb der Flächen in ihrer derzeiti-
gen Ausprägung zu erhalten. 
Zum Inhalt der Festsetzung:  
V on der Festsetzung betroffen sind zwei Flächen im Plangebiet. Entlang der östlichen Geltungsbe-
reichsgrenze ist ein Gehölzriegel aus Bäumen und Sträuchern vorhanden, der eine Zäsur zwischen 
dem Plangebiet und der angrenzenden Kleingartenanlage bildet. Die Hecke wird durch heimische 
Gehölzarten dominiert. Insbesondere die Artenvielfalt und das bereits erreichte Alter der Bäume 
stellen wertvolle Lebensräume für gehölzbrütende Vögel dar. Mit dem Erhalt der Hecke wird sich 
dieser Lebensraum weiterentwickeln und zunehmend gehölzbewohnenden Tierarten als Lebens-
raum dienen. Das Artenspektrum der Tiere wird sich mit zunehmendem Alter der Bäume auch auf 
Höhlenbewohner erweitern. Pflegende Eingriffe in den Bestand sind nur im Randbereich zulässig. 
Des Weiteren trägt die Hecke zur Frischluftproduktion bei und wirkt sich positiv auf die Qualität 
des Wohnumfeldes aus.  
Ähnliche Bedeutung kommt der zweiten Fläche zu, die sich auf dem Flurstück 66/a im südlichen 
Teil des Plangebietes befindet. Sie ist durch einen Kastanienbaumbestand geprägt, der ein gesetzlich 
geschütztes Biotop darstellt (vgl. u.a. Kap. 7.3.5.1 f. sowie 18.2). Die Kastanien weisen Baumhöh-
len auf, die sich auch als Fortpflanzungs- oder Ruhestätten von Tieren besonders geschützter Arten 
eignen (hier potenzielle Lebensstätten von Brutvögeln, des Eremiten und ggf. von Fledermäusen). 
Um einen naturnahen Charakter zu bewahren, soll weder durch ergänzende Anpflanzungen noch 
durch andere Maßnahmen in die Fläche bzw. den Gehölzbestand eingegriffen werden. Einzige Aus-
nahme bilden die Bereiche des Kastanienbaumbestandes, für die die Inaussichtstellung einer Befrei-
ung vorliegt (vgl. Kap. 7.3.5.1 sowie 18.2). 
 
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Im Teil B: Text ist festgesetzt: 
6.1 Baumpflanzungen 
6.1.1 Innerhalb der nördlich an die Fläche für den Gemeinbedarf angrenzenden Grünfläche sind 
15 heimische, standortgerechte Laubbäume, Stammumfang 20 – 25 cm, zu pflanzen, dauer-
haft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Vorhandene Laubbäume ab einem Stammum-
fang von 20 cm werden angerechnet. 
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist es, die private Grünfläche durch zusätzliche Baumpflanzungen in ihrer 
ökologischen Funktion und Bedeutung für das Quartier aufzuwerten. 
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Im Übergang des künftigen Kindergartens zum Wohngebiet soll eine private Grünfläche erhalten 
und aufgewertet werden. Sie soll durch eine angemessene Anzahl an Bäumen geprägt sein und ver-
schiedenen Nutzungsansprüchen gerecht werden. Um potenziell nutzbare Bereiche zwar einerseits 
zu verschatten, andererseits aber ausreichend Raum zu gewähren, wird die Anzahl auf 15 Bäume 
festgelegt. 
Mit der Festsetzung, vorhandene Bäume anzurechnen, soll der Erhalt bereits vorhandener Laub-
bäume gefördert werden. Diese Bäume haben sich am Standort bereits gut entwickelt und ein ent-
sprechendes Kronenvolumen ausgebildet. Damit wird insbesondere die klimatische Ausgleichsfunk-
tion ausgeübt, die sich bei neu anzupflanzenden Bäumen erst ausbilden muss. Insofern wird dem 
Schutz vorhandener Bäume ein V orrang eingeräumt und bei der Umsetzung des Bebauungsplanes 
mindernd im Hinblick auf Aufwendungen zum Anpflanzen honoriert. 
Ein Großteil der Grünfläche wird artenschutzrechtlichen Maßnahmen vorbehalten sein (vgl. Kap. 
13). Ein vordringlicher Erhalt von bestehenden Bäumen unterstützt diese Maßnahme zweckmäßig.  
Im Teil B: Text ist weiterhin festgesetzt: 
6.1.2 Entlang in der Planzeichnung festgesetzten Linien für Baumpflanzungen ist mindestens di e 
jeweils angegebene Anzahl Bäume in einem Abstand von 8  bis 12 m anzupflanzen. Es sind 
ausschließlich großkronige, heimische, standortgerechte Laubbäume, Stammumfang 20 – 25 
cm, anzupflanzen. 
Die Mindestgröße der offenen Baumscheiben beträgt 10 m² sowie des durchwurzelbaren Rau-
mes 12 m³.  
6.1.3 Für die in der Planzeichnung festgesetzten Einzelbäume gelten die vorstehenden Anforderun-
gen und Qualitäten aus 6.1.2. 
Begründung: 
Ziel der Festsetzungen ist es, das Plangebiet durch Baumpflanzungen im Übergang zu seinem Um-
feld sowie in seinen Verkehrsflächen bzw. dem öffentlich nutzbaren Raum zu gliedern.  
Zum Inhalt der Festsetzungen: 
Die Anordnung der Einzelbäume und Baumreihen/-gruppen entlang der Straße Zur Alten Brauerei 
und Bahnstraße erfolgt an denjenigen Stellen, die nicht durch denkmalgeschützte Bestandsgebäude 
genutzt bzw. für die städtebauliche Neuordnung im nördlichen Abschluss benötigt werden. Die 
Bäume dienen der Verbesserung der klimatischen Situation in den Randbereichen und der Begrü-
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nung des Wohnquartieres im Übergang zu seinem Umfeld. Die Einzelbäume sowie Baumrei-
hen/-gruppen im Inneren des Plangebietes begleiten die zentralen, öffentlich nutzbaren Wege von 
Nord nach Süd sowie den Turmhausplatz als zentralen Ort des Aufenthalts und der Kommunikation 
im Wohnquartier. Die Bäume wirken sich mikroklimatisch günstig aus (Staubbindung, Beschat-
tung), übernehmen ökologische Funktionen (Lebensraum, Nahrungsquelle) und wirken positiv auf 
das Orts- und Landschaftsbild. 
Die Baumreihen/-gruppen sind in der Planzeichnung entlang von Linien festgesetzt. Dies bedeutet 
ausdrücklich nicht, dass die Bäume zwingend exakt auf den Linien anzupflanzen sind. Zugunsten 
einer begründeten Notwendigkeit für die Erschließung oder Verbesserung der Wohn-/Freiraumqua-
lität kann auch geringfügig von den Linien räumlich abgewichen werden.   
Der variabel zu wählende Abstand zwischen den Bäumen von 8 bis 12 m gewährleistet einerseits, 
dass sich Biotopverbundfunktionen entwickeln können und andererseits, dass genügend Spielraum 
bei der Wahl der Baumstandorte, insbesondere in Hinblick auf die Erschließung der Baugrund- 
stücke, bleibt.  
Die Bäume müssen dabei heimisch und standortgerecht sein – d.h. hinsichtlich ihrer arttypischen 
Ansprüche an Boden, Wasserangebot, Belichtung und dergleichen für die Anpflanzung an diesem 
Ort geeignet sein –, da standortgerechte Pflanzungen die Pflanzengesundheit fördern und die Dauer-
haftigkeit der Pflanzung gewährleisten. An dieser Dauerhaftigkeit besteht ein städtebaulich begrün-
detes Interesse. Großkronige Laubbäume sind aus stadtgestalterischen Gründen (Erscheinungsbild) 
und unter Umweltgesichtspunkten (z.B. Verdunstung, Biodiversität, Filterwirkung) zu wählen. Sie 
müssen einen Stammumfang von 20 bis 25 cm aufweisen, um die gewünschte gestalterische und 
klimatische Wirkung zu erzeugen.  
Um das Anwachsen und den Bestand der Bäume zu sichern, werden als Mindestgröße für die offe-
nen Baumscheiben 10 m2 sowie des durchwurzelbaren Raumes 12 m3 festgesetzt. Dies fördert die 
Versorgung der Wurzeln mit Sauerstoff und dient der Versickerung. 
Im Hinblick auf die V orgaben zu Baumscheiben wird weiterführend auch auf die Standards der 
Stadt Leipzig bei der Planung und Ausführung von Straßenbegleitgrün hingewiesen. 
Im Teil B: Text ist weiterhin festgesetzt: 
6.2 Begrünung nicht überbaubarer Flächen 
Die gemäß festgesetzter Grundflächenzahl (GRZ) nicht überbaubaren Flächenanteile der 
Baugrundstücke, einschließlich zu begrünender Flächen über Tiefgaragen dieser Bereiche, 
sind mit einem heimischen, standortgerechten Laubbaum, Stammumfang mindestens  
20 - 25 cm je angefangene 150 m² sowie zu mindestens 25 % mit heimischen, standortge-
rechten Sträuchern, Mindestpflanzhöhe 60 - 80, ein Strauch je 3 m², zu bepflanzen. 
Baumpflanzungen nach den zeichnerischen Festsetzungen auf dem jeweiligen Baugrund-
stück werden angerechnet. 
6.3 Begrünung von Tiefgaragen 
Nicht mit Gebäuden, Wegen, Platzflächen, Parkflächen, Terrassen oder technischen Einrich-
tungen der Tiefgaragen (z.B. Lüftung, Zu-/Ausgänge) überbaute Teile von Tiefgaragen sind 
mit einer mindestens 60 cm starken, durchwurzelbaren Substratschicht zu überdecken und 
ganzflächig intensiv gemäß den Anforderungen und Qualitäten aus 6.2 zu begrünen. Die An-
pflanzungen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. 
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Für Baumpflanzungen ist die Stärke der durchwurzelbaren Substratschicht auf einer Fläche 
von mindestens jeweils 10 m² pro Baum auf mindestens 100 cm zu erhöhen. 
Begründung: 
Ziel der Festsetzungen ist es, die Freiflächen innerhalb der Baugebiete mit Bäumen und Sträu-
chern zu gliedern und die Wohn- und Aufenthaltsqualität zu stärken. Deshalb sollen die nicht über-
baubaren Flächen anteilig mit Gehölzen bepflanzt werden. Dies umfasst ausdrücklich auch die 
Möglichkeit der Anpflanzung gestalterisch wirksamer Vegetation auf den mit einer Tiefgarage un-
terbauten Flächen, um die Nutzungsmöglichkeiten und das Erscheinungsbild dieser Flächen zu er-
weitern und zu diversifizieren. 
Zum Inhalt der Festsetzungen: 
Die nicht überbaubaren Flächen der Baugrundstücke sind zu bepflanzen, um zu gewährleisten, dass 
die Flächen vegetationsbedeckt sind. Ein flächenhafter Bewuchs soll eine sinnvolle Durchgrünung 
der Baugebiete sichern. Um zu vermeiden, dass ausschließlich eintönige Rasenflächen angelegt 
werden, sollen Gehölze diese Flächen gliedern und somit zu einem abwechslungsreichen Ortsbild 
beitragen. Die Mindestgrößen für Stammumfänge und Pflanzhöhen werden festgesetzt, um die ge-
wünschte gestalterische und klimatische Wirkung zu erzeugen. 
Da der Bebauungsplan keine Festsetzungen darüber trifft, an welchen Stellen Tiefgaragen zulässig 
bzw. unzulässig sind, wird keine gesonderte Unterscheidung zu Art und Umfang der Anpflanzungen 
für diese Bereiche getroffen. Die textliche Festsetzung 6.2 schließt die nicht überbaubaren Flächen-
anteile von Baugrundstücken, die jedoch mit Tiefgaragen unterbaut werden, daher ausdrücklich ein. 
Das bedeutet, dass beispielsweise der je angefangene 150 m² anzupflanzende Laubbaum auf nicht 
überbauten Teilen von Tiefgaragen hergestellt werden kann und damit auch auf den V ollzug der 
textlichen Festsetzung 6.2 als Bereich nicht überbaubarer Flächenanteile der Baugrundstücke ange-
rechnet wird.   
Eine attraktive Gestaltung der Freiflächen auf nicht überbauten Teilen von Tiefgaragen setzt jedoch 
besondere Anforderungen an die Bodenstrukturen voraus. Deshalb wird mittels der textlichen Fest-
setzung 6.3 in Ergänzung zur textlichen Festsetzung 6.2 geregelt, dass diese Bereiche eine Mindest-
stärke von 60 cm in ihrer Substratschicht aufweisen müssen, um auf diesen Flächen neben Rasen 
und Stauden auch Sträuchern geeignete Wuchsbedingungen für eine dauerhafte Entwicklung bereit-
zustellen. So können durch die Rückhaltung pflanzenverfügbaren Wassers Vegetationsschäden in 
Trockenperioden vermieden werden. Um klein- und großkronige Baumpflanzungen auf Tiefgaragen 
zu begünstigen und dauerhaft zu erhalten, sind höhere Überdeckungen von mind. 100 cm im Wur-
zelbereich der Bäume auf einer Fläche von jeweils mindestens 10 m² erforderlich und deshalb fest-
gesetzt. Die Maßnahmen mindern die Auswirkungen der Bodenversiegelung und verbessern den 
Wasserhaushalt sowie das Lokalklima. 
Im Teil B: Text ist weiterhin festgesetzt: 
6.4 Dachbegrünung 
Flachdächer (bis 10° Dachneigung) auf neu errichteten Gebäuden sind zu mindestens 80 % 
der Dachfläche des jeweiligen Gebäudes mit einer mindestens 15 cm dicken, durchwurzel-
baren Substratschicht zu versehen und mit heimischen, standortgerechten Stauden und Grä-
sern extensiv zu begrünen (soweit sich aus den nachfolgenden Festsetzungen nichts anderes 
ergibt). 
 
 
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Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist es vorrangig, das anfallende Niederschlagswasser wieder dem Wasser-
kreislauf zuzuführen sowie mit den Begrünungen baulicher Anlagen die lokalen Auswirkungen der 
Versiegelung und des Klimawandels zu reduzieren.  
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Unter Berücksichtigung des geplanten Versiegelungsgrades sind Maßnahmen zu ergreifen, um das 
Niederschlagswasser auf den privaten Baugrundstücken zurückzuhalten. Dieser planerische Ansatz 
kann über verschiedene Einzelmaßnahmen erreicht werden. Mit der Dachbegrünung wird gewähr-
leistet, dass anfallendes Niederschlagswasser auf den Dachflächen aufgefangen und über die Ver-
dunstung wieder abgegeben wird. Für die nicht überbauten Flächen über den Tiefgaragen wird ana-
log zur Festsetzung über Dachbegrünungen mit den Mindestaufbaustärken und der Begrünung ein 
Speichern von Niederschlagswasser erreicht (vgl. textliche Festsetzung 6.3). 
Da sich begrünte Dachflächen weniger aufheizen, wirken sie stabilisierend auf das Mikroklima. Sie 
filtern Luftschadstoffe, speichern Kohlenstoff und erhöhen die Sauerstoffproduktion. Mit 15 cm 
Substratschichtdicke werden die V oraussetzungen geschaffen, Bezugsflächen und artenreiche Le-
bensräume anzubieten und dauerhaft zu erhalten, um verdrängte Flora und Fauna im Siedlungsbe-
reich zu stärken. In diesem Zusammenhang wird auch auf die Blauflügelige Ödlandschrecke ver-
wiesen, die derzeit im Bereich der Bauschuttablagerungen und spärlich bewachsenen Betonflächen 
vorkommt. Die begrünten Dachflächen tragen insgesamt zu einer Wertsteigerung des Freiraums bei, 
da sie von anderen Gebäuden teilweise eingesehen und als grüne Bereicherung erlebt werden kön-
nen.  
V on der Festsetzung zur Dachbegrünung sind lediglich diejenigen Baugebiete ausgenommen, in de-
nen keine Flachdächer auf neu errichteten Gebäuden vorgesehen sind. Dies betrifft die Baukörper 
im Allgemeinen Wohngebiet WA 3 sowie Teile der Allgemeinen Wohngebiete WA 5 und WA 6. 
Diese Bereiche sind im Bestand durch Walmdächer bzw. Glockendach (ehemaliges Sudhaus) denk-
malgeschützt vorgeprägt.   
Im Teil B: Text ist weiterhin festgesetzt: 
6.5 Dachgärten 
Im Allgemeinen Wohngebiet WA 5 in den in der Planzeichnung entlang der privaten Stra-
ßenverkehrsfläche festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen (ehemalige Abfüllhalle) 
sind Flachdächer als für den Aufenthalt nutzbare Dachgärten zu gestalten und mit Rasen, 
Stauden und Sträuchern zu begrünen und dauerhaft zu unterhalten.  
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist es, auf den mit Flachdächern auszubildenden Teilen der ehemaligen Ab-
füllhalle nutzbare Dachgärten anzulegen und damit zusätzliche Erholungsräume zu schaffen. Dar-
über hinaus sollen von den Dachgärten die gleichen ökologischen Effekte ausgehen wie von den 
sonstigen begrünten Dächern, d.h. eine Rückhaltung von Niederschlagswasser und die Verbesse-
rung des Mikroklimas. 
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Die Kombination von Aufbauten auf die bestehende Bausubstanz und dazwischen angeordneten 
Dachgärten stellt ein Alleinstellungsmerkmal der ehemaligen Abfüllhalle dar und verdeutlicht die 
besondere Funktion für das künftige Wohnquartier. Aufgrund der vergleichsweise niedrigen Ge-
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schossigkeit und damit verbundenen Sichtbarkeit insbesondere von den weiteren Gebäuden im Gel-
tungsbereich des Bebauungsplanes aus, wird über die Festsetzung ein attraktives Erscheinungsbild 
dieser Dachflächen gesichert. V on den Dachgärten geht ein aktiver Nutzen aus, indem diese Flächen 
ihren jeweiligen Eigentümern/-innen bzw. Mieter/-innen zur Erholung und Bewegung dienen.  
Die Begrünung der Dachflächen ermöglicht es, das dort anfallende Niederschlagswasser aufzufan-
gen und über die Verdunstung wieder abzugeben. Da sich begrünte Dachflächen weniger aufheizen, 
wirken sie stabilisierend auf das Mikroklima. Sie filtern Luftschadstoffe, speichern Kohlenstoff und 
erhöhen die Sauerstoffproduktion. Darüber hinaus leisten die gärtnerisch angelegten Dachflächen 
einen aktiven Beitrag zur lokalen Anpassung an den Klimawandel und zur Erhöhung der Naturviel-
falt im Gebiet.  
Aufgrund der Lage auf bereits vorhandener, denkmalgeschützter Bausubstanz und damit unbekann-
ter baustatischer Verhältnisse wird auf weiterführende verpflichtende Regelungen über Mindestauf-
baustärken des Bodensubstrats verzichtet. 
17. Örtliche Bauvorschriften 
17.1 Dachformen 
Im Teil A: Planzeichnung sind die Dachformen festgesetzt als: 
WD  Walmdach 
FD  Flachdach (Dachneigung bis zu 10°)   
[§ 9 Abs. 4 i.V .m. § 89 SächsBO] 
Begründung: 
Dachformen bilden ein wesentliches Merkmal für die Wirkung von Gebäuden in einem Wohnquar-
tier. Mit ihrer Festsetzung wird das Ziel verfolgt, das städtebauliche Erscheinungsbild des Wohn-
quartiers gestalterisch zu steuern. 
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Im Bestand wird das Areal dominiert durch die Dachform des Walmdaches. Sie soll das Quartier 
auch künftig entscheidend mitprägen, weshalb im Allgemeinen Wohngebiet WA 3 sowie in Teilen 
des Allgemeinen Wohngebietes WA 5 ein Walmdach festgesetzt wird. Gemäß dem städtebaulichen 
Entwurf betrifft dies im WA 3 auch einen Neubau sowie die bauliche Fortführung des Turmhauses. 
Im WA 5 umfasst dies die Aufstockung der ehemaligen Abfüllhalle um Dachaufbauten.  
Demgegenüber wird das Flachdach im Neubau dominieren. Gedanklicher Ausgangspunkt ist hier-
bei, dass dies eine in ihrem baugestalterischen Ausdruck zurückhaltende Ergänzung zum histori-
schen Gebäudebestand bildet. Den Flachdächern kommen darüber hinaus weitere umweltrelevante 
Funktionen zu (vgl. textliche Festsetzungen 6.4, 6.5 sowie 7.3). 
17.2 Staffelgeschosse 
Im Teil B: Text ist festgesetzt: 
7.1 Staffelgeschosse 
In dem Allgemeinen Wohngebiet WA 1 ist das oberste zulässige Vollgeschoss ausschließlich 
als Staffelgeschoss zu errichten. Die Außenwand muss mindestens 1,50 m hinter der Außen-
wand des darunterliegenden Geschosses zurückbleiben. 
[§ 9 Abs. 4 i.V .m. § 89 SächsBO] 
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“   
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Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist es, die Höhenentwicklung im Baugebiet WA 1 bauplanungsrechtlich zu 
steuern. Die Festsetzung erfolgt im Hinblick auf die Funktion des WA 1 als Übergang zum weitge-
hend unbebauten, nördlich angrenzenden Landschaftsraum. 
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Das Allgemeine Wohngebiet WA 1 bildet den nördlichen Abschluss des künftigen Wohnquartiers 
und damit den Übergang in den angrenzenden Landschaftsraum. Dieser ist teilweise bebaut mit ei-
nigen freistehenden Einfamilienhäusern sowie Pkw-Garagen. Die Bebauung im nördlichen Umfeld 
ist jedoch sowohl in ihrer Fläche, als auch in ihrer Höhenentwicklung geringfügig. Weite Teile sind 
als offener bzw. unbebauter Landschaftsraum erhalten, wobei das natürliche Gelände nach Norden 
hin ansteigt. Aufgrund dieser Rahmenbedingungen soll das oberste Geschoss derjenigen Baukörper, 
die den nördlichen Rand des künftigen Wohngebietes bilden und somit im Landschaftsraum weithin 
sichtbar sind, hinsichtlich seiner Wirkung im städtebaulichen Raum zurücktreten. 
17.3 Einfriedungen 
Im Teil B: Text ist festgesetzt: 
7.2  Einfriedungen  
In den Allgemeinen Wohngebieten sind Einfriedungen, angrenzend an eine Verkehrsfläche 
oder mit Gehrechten (und ggf. zusätzlich sonstigen Rechten) zu belastende Fläche, aus-
schließlich bis zu einer Höhe von maximal 1,20 m über Geländeoberfläche in Form von He-
cken aus standortgerechten, heimischen Laubgehölzen zulässig. Diese dürfen von Zäunen 
mit maximal gleicher Höhe begleitet werden, sofern sie eine Durchsicht gewähren.  
Dies gilt nicht für die bestehende denkmalgeschützte Mauer an der Straße Zur Alten Brauerei 
und Bahnstraße sowie der Absturzsicherung von Einfahrtbereichen für Tiefgaragen. 
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist es, die städtebauliche Kontinuität in den Wohngebieten, die Entwicklung 
eines einheitlichen Siedlungsgefüges sowie eines gemeinsamen straßenräumlichen Erscheinungsbil-
des zu gewährleisten. 
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Die Festlegung einer dauerhaft maximalen Höhe der Heckenpflanzung von 1,20 m über Gelände-
oberfläche erlaubt eine visuelle Abtrennung der privat genutzten Freiräume und unterstützt dennoch 
die Offenheit des Wohnquartieres. Dies entspricht u.a. den Anforderungen des Denkmalschutzes, 
den historischen stadträumlichen Charakter des Gebietes zu erhalten. Es soll auch für Besucherin-
nen und Besucher erlebbar sein. Durch die niedrigen Einfriedungen soll gleichzeitig eine höhere 
Transparenz und bessere soziale Kontrolle der öffentlich nutzbaren Räume gefördert werden. 
Zäune, die eine Durchsicht gewähren, sind nur in Verbindung mit der zu verwendenden Hecke zu-
lässig. Das Ziel einer grün geprägten Struktur des Gebietes soll dadurch unterstützt werden. 
Mit der Festsetzung von Laubholzhecken wird ferner die Strukturvielfalt erhöht, was sich auf die 
ökologische Vielfalt positiv auswirkt. Die Einfriedungen bleiben für Kleinsäuger und Reptilien 
durchgängig. 
Bezüglich der natürlichen Geländeoberfläche wird auf die Definition gemäß der Sächsischen Ver-
waltungsvorschrift zur SächsBO verwiesen. Demnach ist von dem vorhandenen Geländeniveau 
ohne künstliche Aufschüttungen/Abgrabungen auszugehen. 
Der letzte Satz der Festsetzung dient der Klarstellung und beschreibt Bereiche, für die die Festset-
zung aufgrund von anderen Prämissen nicht gelten kann (Denkmalschutz, konstruktiv notwendige 
Mauern für die Einfahrten zu den Tiefgaragen). 
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17.4 Solaranlagen  
Im Teil B: Text ist festgesetzt: 
7.3 Solaranlagen 
7.3.1 Solaranlagen sind in den Allgemeinen Wohngebieten ausschließlich auf Flachdächern ab 
dem 4. Vollgeschoss sowie in dem Sondergebiet ab dem 2. Vollgeschoss in einer maximalen 
Höhe von 1 m über der Dachhaut und mit einem Abstand von mindestens 1 m zu den Dach-
flächenaußenkanten zulässig.  
7.3.2 Soweit eine Kombination von Solaranlagen und einer flächigen Dachbegrünung vorgenom-
men wird, sind die Solarmodule aufgeständert auszuführen. 
Begründung: 
Mit den Festsetzungen wird das Ziel verfolgt, die baugestalterischen Rahmenbedingungen für die 
Installation von Anlagen für Solarenergie auf Dachflächen zu schaffen und dabei in Einklang mit 
den stadtökologischen Anforderungen an das Plangebiet zu bringen.  
Zum Inhalt der Festsetzungen: 
Da ein beträchtlicher Teil des Gebietes mit Bestandsgebäuden überbaut ist, die dem Denkmalschutz 
unterliegen, besteht ein Bedarf hinsichtlich der Steuerung des baugestalterischen Erscheinungsbil-
des bei Installation von Anlagen aus dem Bereich der Solarenergie. Die Zulässigkeit der Anlagen 
wird daher auf Dachflächen von Neubauten eingegrenzt. In den Allgemeinen Wohngebieten bezieht 
sich die Festsetzung auf Flachdächer ab dem 4. V ollgeschoss, d. h. oberhalb des 4., 5. und 6. V ollge-
schosses installiert, sind Solaranlagen zulässig. In dem Sondergebiet sind sie auf einem Flachdach 
ab dem 2. Vollgeschoss, d. h. oberhalb des 2. und 3. V ollgeschosses installiert, zulässig. Es kommen 
damit alle Neubauten für die Installation und den Betrieb von Dachflächen-Solaranlagen in Frage, 
mit Ausnahme eines Gebäudes unmittelbar nördlich des bestehenden Turmhauses im Allgemeinen 
Wohngebiet WA 3, für das ein Walmdach festgesetzt ist. 
Die Festsetzungen beziehen sich auf alle Solaranlagen auf Dächern. Dabei ist es gleichgültig, ob es 
sich um Solarkollektoren zur Wärmegewinnung oder um Fotovoltaik-Anlagen zur Gewinnung von 
elektrischem Strom handelt. Ebenso ist es unerheblich, ob diese Anlagen nur einen Teil oder die ge-
samte Dachfläche überdecken, wobei der vorgeschriebene Mindestabstand zu den Dachflächenau-
ßenkanten einzuhalten ist. Die Festlegung des Mindestabstandes erfolgt, um die Wirkung der Fassa-
den optisch nicht zu beeinträchtigen. Als Dachflächenaußenkante wird in der Regel die Kante be-
trachtet, an der die Dachhaut mit der Außenkante der Wand zusammentrifft und die durch einen Ort-
gang, eine Traufe oder Attika definiert wird. 
Eine mindestens 80 Prozent der Dachflächen beanspruchende Dachbegrünung (vgl. textliche Fest-
setzung 6.4) soll mit dem Betrieb von Solaranlagen auf Flachdächern kompatibel sein. Durch die 
textliche Festsetzung 7.3.2 werden diese unterschiedlichen Nutzungsformen miteinander vereinbar. 
Solarmodule können in die Flächen mit extensiver Dachbegrünung integriert werden, wenn sie in 
aufgeständerter Form ausgeführt werden. Darüber wird gewährleistet, dass die Betriebsmöglichkei-
ten von Solaranlagen zu Gunsten von Begrünungsflächen nicht unnötig eingeschränkt werden. Die 
gleichzeitige Nutzung der Flächen durch den Betrieb von Solaranlagen in aufgeständerter Bauweise 
ermöglicht positive Wechselwirkungen. Eine geringere Oberflächentemperatur der Begrünung im 
Vergleich zu frei bewitterten Dächern begünstigt eine geringere Aufheizung der Solarmodule und 
erhöht die Energieausbeute. Parallel können sich auf dem Dach aufgrund unterschiedlicher Ein-
strahlungs- und Feuchtigkeitsverhältnisse wechselnde Standortbedingungen ausbilden, die die Viel-
falt von Arten befördern. 
 
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17.5 Begrünung von Anlagen der Abfallentsorgung 
Im Teil B: Text ist festgesetzt: 
7.4 Begrünung von Anlagen der Abfallentsorgung 
Stellplätze für Abfall -/Wertstoffbehälter (auch Säcke), soweit sich diese außerhalb von Ge-
bäuden befinden, sind so zu begrünen (auch mit ergänzenden Hilfsmitteln, wie z.  B. Rankge-
rüsten), dass die Einsicht auf die Behälter von öffentlich zugänglichen Flächen aus nicht mög-
lich ist.  
Begründung: 
Mit der Festsetzung wird zur Gestaltung des Ortsbildes das Ziel verfolgt, dass die Stellplätze für 
Abfall- sowie Wertstoffbehälter und die dort abgestellten Abfallbehälter (auch Säcke) oder sonstige 
dort gelagerte Gegenstände von den öffentlich zugänglichen Flächen aus weitestgehend nicht sicht-
bar sind.  
Zum Inhalt der Festsetzung: 
Dem Betrachter soll sich ein durch grüne V orgärten und attraktive Freiflächen geprägtes, nicht 
durch Abfall-/Wertstoffbehälter beeinträchtigtes Ortsbild präsentieren. Mit der Festsetzung bzw. ih-
rer Umsetzung wird zu einem positiven Erscheinungsbild der Wohnsiedlung beigetragen. 
Durch die Begrünungsmaßnahmen werden auch kleinklimatische und faunistische Verbesserungen 
(Verminderung sommerlicher Aufheizung, Lebensraumfunktion für die V ogelwelt) erreicht. 
17.6 Werbeanlagen 
Im Teil B: Text ist festgesetzt: 
7.5  Werbeanlagen 
7.5.1  Werbeanlagen dürfen wesentliche Elemente der Fassadengestaltung (insbesondere Pfeiler, 
Gesimse, Brüstungen, historische Bauteile, Zeichen und Inschriften) nicht verdecken.  
7.5.2  Die Errichtung von Werbeanlagen ist nur im Erdgeschossbereich sowie im Brüstungsbe-
reich des ersten Obergeschosses zulässig.  
7.5.3  Werbeanlagen in Form von laufenden Schriften, Blink- und Wechselbeleuchtung sowie sich 
bewegende Werbeanlagen sind unzulässig. 
Begründung: 
Mit den Festsetzungen wird das Ziel verfolgt, Werbeanlagen gestalterisch zu steuern und eine har-
monische Gestaltung des Ortsbildes zu sichern.  
Zum Inhalt der Festsetzungen: 
Das Plangebiet ist von einem hohen Anteil denkmalgeschützter Bausubstanz geprägt. Die Blickbe-
ziehungen dieser historischen Gebäude zueinander sind ortsbildprägend und deshalb baugestalte-
risch besonders bedeutsam. Um ein attraktives Erscheinungsbild zu gewährleisten, werden deshalb 
V orgaben über die Errichtung von Werbeanlagen festgesetzt.  
Da innerhalb des Plangebietes gewerbliche Nutzungen möglich sein sollen, wäre ein genereller 
Ausschluss von Werbeanlagen unverhältnismäßig. Jedoch werden Werbeanlagen mit den Festset-
zungen hinsichtlich ihrer Anordnung und Gestaltung beschränkt. Während sich die textlichen Fest-
setzungen 7.5.1 und 7.5.2 auf Werbung an Gebäuden beziehen, betrifft die textliche Festsetzung 
7.5.3 beleuchtete Werbeanlagen allgemein.  
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Generell ist darauf hinzuweisen, dass Werbeanlagen bis zu einer Fläche von 1 m² SächsBauO ver-
fahrensfrei sind. Werbeanlagen an denkmalgeschützten Gebäuden bedürfen einer denkmalrechtli-
chen Genehmigung. 
18. Nachrichtliche Übernahmen 
18.1 Baudenkmale 
Im Denkmalverzeichnis des Freistaates Sachsen sind für den Standort der ehemaligen Sternburg-
Brauerei folgende Baudenkmale verzeichnet:  
 
Obj.-Dok.-
Nr. 
Bauwerksname Anschrift/Flurstück Kurzcharakteristik Datierung 
09258669 Sternburg-Brauerei Zur Alten Brauerei 9 (Ge-
markung Lützschena, 
Flurstück 66/5) 
Bautengruppe einer ehemaligen Brauerei 
sowie Einfriedungsmauer; altes Sudhaus 
und Kontorgebäude, Werkstatt mit Turm-
gebäude, Garagen, Arbeiterwohnhäuser, 
Kelleranlagen und Verwaltungsgebäude, 
Wohnhaus und Maschinenhäuser, von 
den Brauereigebäuden ragt das Sudhaus 
von 1926 (Architekt: Heinrich Moss-
dorf) mit seinem steil geschwungenen 
Kupferdach heraus, weithin sichtbares 
Kennzeichen der Lützschenaer Ortssil-
houette, baugeschichtliche, künstlerische 
und städtebauliche Bedeutung 
 
2. Hälfte 19. Jh. 
09258335 Arbeiterhäuser Zur Alten Brauerei 9 (Ge-
markung Lützschena, 
Flurstück 66/5) 
Arbeiterhäuser der Sternburg-Brauerei; 
einzig erhaltene Bauten der ersten  
Brauereianlage, ortsbildprägend und von 
sozialgeschichtlicher Bedeutung 
um 1834 
Abb. 18: Baudenkmale 
Quelle: www.lfd.sachsen.de 
Die unter Denkmalschutz stehenden Bauten wurden nachrichtlich in die Planzeichnung übernom-
men. 
18.2 gesetzlich geschütztes Biotop 
Auf dem Flurstück 66/a, Gemarkung Lützschena befindet sich ein wertvoller Baumbestand. Es han-
delt sich um einen aus Kastanien bestehenden gesetzlich geschützten Biotop vom Typ „Höhlenrei-
che Altholzinseln“ (Reg.-Nr. 82032.I). Handlungen, die zu einer Zerstörung oder sonstigen erhebli-
chen Beeinträchtigung geschützter Biotope führen können, sind gemäß § 30 BNatSchG verboten.  
Um die naturschutzrechtlichen V orgaben mit einer künftigen Nutzung des betroffenen Grundstückes 
miteinander in Einklang zu bringen, wurde vom Stadtplanungsamt für einen Teil des Kastanien-
baumbestandes ein Antrag zur Inaussichtstellung einer Befreiung gemäß § 67 BNatSchG i.V .m. 
§ 39 SächsNatSchG gestellt. Der Antrag wurde von der unteren Naturschutzbehörde positiv be-
schieden. Weitere Informationen dazu in Kap. 7.3.5.1. 
  
 
 
Dr.-Ing. Brigitta Ziegenbein 
Amtsleiterin 
 
Anhang
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ 
 Anhang I: Hinweise, Seite 1 
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Anhang I: Hinweise 
 
Vorsorgender Radonschutz 
Das Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie (LfULG) hat mit Stellungnahme vom 
30.01.2019 mitgeteilt: 
 
Aus strahlenschutzfachlicher Sicht bestehen keine rechtlichen Bedenken. Im Rahmen der weiteren 
Planungen zur Bebauung empfehlen wir aber, die fachlichen Hinweise zum vorsorgenden Radon-
schutz zu beachten. 
Das Plangebiet liegt nach den bisher vorliegenden Kenntnissen in einem Gebiet, für das keine Prog-
nosewerte zu Radonkonzentrationen in der Bodenluft vorliegen. Es ist jedoch nicht mit Sicherheit 
auszuschließen, dass auf Grund lokaler Gegebenheiten und der Eigenschaften des Gebäudes hin-
sichtlich eines Radonzutrittes dennoch erhöhte Werte der Radonkonzentration in der Raumluft auf-
treten können. 
Zum vorsorgenden Schutz vor erhöhter Strahlenbelastung durch Zutritt von Radon in Aufenthalts-
räumen empfehlen wir, bei geplanten Neubauten generell einen Radonschutz vorzusehen oder von 
einem kompetenten Ingenieurbüro die radiologische Situation auf dem Grundstück und den Bedarf 
an Schutzmaßnahmen abklären zu lassen. Bei geplanten Sanierungsarbeiten an bestehenden Gebäu-
den empfehlen wir, die Radonsituation durch einen kompetenten Gutachter ermitteln zu lassen und 
ggf. Radonschutzmaßnahmen bei den Bauvorhaben vorzusehen. 
 
 
 
 
 
 
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ 
 Anhang II: Pflanzempfehlungen, Seite 1 
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Anhang II: Pflanzempfehlungen 
Im Folgenden werden die für den räumlichen Geltungsbereich empfohlenen Pflanzenarten in Form 
von Pflanzlisten genannt: 
 
Liste 1:  Gehölze 
 
Laubbäume 
Acer campestre  Feld-Ahorn 
Acer platanoides  Spitz-Ahorn 
Acer pseudoplatanus  Berg-Ahorn 
Betula pendula  Sandbirke 
Carpinus betulus  Hainbuche 
Fagus sylvatica  Rotbuche 
Malus sylvestris Holz-Apfel 
Mespilus germanica Mispel 
Prunus avium  V ogelkirsche 
Platanus x acerifolia  Platane 
Populus tremula  Zitterpappel 
Prunus mahaleb Weichselkirsche 
Prunus padus  Traubenkirsche 
Pyrus communis Kultur-Birne 
Quercus petraea  Traubeneiche 
Quercus robur Stieleiche 
Salix spec.  standortangepasste heimische Weiden 
Sorbus aria  Mehlbeere 
Sorbus aucuparia  Eberesche, V ogelbeere 
Sorbus domestica  Speierling 
Sorbus tominalis Elsbeere 
Tilia cordata  Winterlinde 
Ulmus laevis  Flatterulme 
Ulmus minor  Feldulme 
Quercus petraea  Traubeneiche 
 
Straucharten 
Acer campestre  Feldahorn 
Berberis vulgare Gewöhnliche Berberitze 
Cornus mas Kornelkirsche 
Cornus sanguinea Roter Hartriegel 
Corylus avellana  Gewöhnliche Hasel 
Crataegus laevigata  Zweigriffliger Weißdorn 
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Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ 
 Anhang II: Pflanzempfehlungen, Seite 2 
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Crataegus monogyna  Eingriffliger Weißdorn 
Cytisus scoparius  Besenginster 
Euonymus europaeus  Europäisches Pfaffenhütchen 
Lonicera xylosteum  Rote Heckenkirsche 
Prunus padus  Traubenkirsche 
Prunus spinosa  Schlehe, Schwarzdorn 
Rhamnus carthaticus  Echter Kreuzdorn 
Rhamnus frangula  Faulbaum 
Ribes nigrum  Schwarze Johannisbeere 
Rosa canina  Hundsrose 
Rosa rubiginosa  Weinrose 
Rubus fruticosus  Brombeere 
Rubus idaeus  Himbeere 
Viburnum opulus  Gewöhnlicher Schneeball 
 
Liste 2:  Kletterpflanzen 
 
Campsis Klettertrompete 
Clematis vitalba Berg-Waldrebe 
Hydrangea anomala ssp. petiolaris Kletterhortensie 
Parthenocissus quinqfolia Wilder Wein 
Vitis vinifera Weinrebe 
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ 
 Anhang III: Städtebauliche Kalkulation, Seite 1 
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Anhang III: Städtebauliche Kalkulation 
 
 
 
 
 
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ 
   Anhang IV: Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung, Seite 1 
 
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Anhang IV: Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung 
 
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ 
 Anhang V: Zusammenfassende Erklärung, Seite 1 
 
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Anhang V: Zusammenfassende Erklärung [gemäß § 10a Abs. 1 BauGB] 
Diese Zusammenfassende Erklärung gibt Antworten auf folgende Fragen: 
1. Auf welche Art und Weise wurden die Umweltbelange in dem Bebauungsplan berücksichtigt? 
2. Auf welche Art und Weise wurden die Ergebnisse der Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Be-
hörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange im Bebauungsplan berücksichtigt? 
3. Aus welchen Gründen wurde der Plan nach Abwägung mit den geprüften, in Betracht kommenden 
anderweitigen Planungsmöglichkeiten gewählt? 
Die Umweltbelange wurden in diesem Bebauungsplan wie folgt berücksichtigt: 
 Im Rahmen des Verfahrens (einschließlich der Umweltprüfung) wurden die Umweltbelange 
ermittelt. Dazu wurden auch die Öffentlichkeit (einschließlich der Natur- und Umweltschutz-
verbände) sowie die Behörden und die sonstigen Träger öffentlicher Belange mehrfach betei-
ligt. Die gewonnenen Erkenntnisse wurden für die Planung und ihre Begründung (samt Um-
weltbericht) sowie für die Abwägung zugrunde gelegt. 
 Es handelt sich um eine Fläche zur Wiedernutzbarmachung, womit dem Grundsatz der Innen-
entwicklung vor Außenentwicklung entsprochen wird. Ein Flächenverbrauch durch Auswei-
tung von Siedlungsflächen erfolgt nicht. Es wird eine bereits intensiv bebaute Fläche nachge-
nutzt. 
 Die Umsetzung der Planung geht mit einer Abnahme der zulässigen Versiegelung von ca. 
8.800 m² einher. 
 Der Boden ist gegenwärtig vollständig nachteilig überprägt. Seine Neuversiegelung wird 
durch Festsetzungen begrenzt (z.B. zulässige GRZ). 
 Es werden Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und 
Landschaft festgesetzt. Wesentlich ist der Erhalt vorhandener Gehölze, wie der Baumhecke im 
östlichen Teil des Plangebietes und ihre Erweiterung nach Norden durch ergänzende Anpflan-
zungen. Weiterhin werden Flachdächer sowie die nicht überbaubaren Flächen innerhalb der 
Baugebiete und die nicht überbaubaren Bereiche von Tiefgaragen begrünt. Auf den Grünflä-
chen, aber auch auf den Verkehrsflächen und Flächen für öffentlich nutzbare Stellplätze wer-
den Bäume gepflanzt, um das Mikroklima zu verbessern. 
 Das anfallende Niederschlagswasser soll weitestgehend auf dem jeweiligen Baugrundstück 
versickern. Die lokale Rückhaltung und Verdunstung wird im Bereich der Tiefgaragen sowie 
der überbaubaren Grundstücksflächen (im Neubau) durch Begrünungsmaßnahmen aktiv ge-
fördert. 
Näheres siehe im Umweltbericht (Kap. 7 der Begründung zum Bebauungsplan).  
Die relevanten Ergebnisse der Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und der sonsti-
gen Träger öffentlicher Belange wurden wie folgt berücksichtigt: 
 Die während des Verfahrens eingegangenen Stellungnahmen wurden ausgewertet. Die gewon-
nenen Erkenntnisse wurden für die Planung und ihre Begründung (samt Umweltbericht) sowie 
bei der Abwägung zugrunde gelegt. Soweit erforderlich oder zweckmäßig, wurden die Inhalte 
der Stellungnahmen und die dazu jeweils vorgesehene Umgangsweise dem Stadtrat in Form 
eines Abwägungsvorschlages zur Abwägungsentscheidung vorgelegt. Zu den Ergebnissen der 
Beteiligungen siehe Kap. 8 dieser Begründung. 
 
 
 
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ 
 Anhang V: Zusammenfassende Erklärung, Seite 2 
 
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Die Wahl des Bebauungsplanes bzw. seiner Inhalte erfolgte nach Abwägung mit den geprüften, in 
Betracht kommenden anderweitigen Planungsmöglichkeiten aus folgenden Gründen: 
 Nur mit dem Bebauungsplan in der vorliegenden Form können die dem Bebauungsplan zu-
grundeliegenden Ziele und Zwecke (siehe Kap. 3.) erreicht werden. Näheres dazu siehe Teil 
C. dieser Begründung. 
 Bei Nicht-Aufstellung des Bebauungsplanes oder mit anderen Festsetzungen wäre das Errei-
chen der dem Bebauungsplan zugrundeliegenden Ziele und Zwecke in Frage gestellt bzw. so-
gar unmöglich. Auch dazu siehe Teil C. dieser Begründung. 
 Anhaltspunkte dafür, dass dem Bebauungsplan Umweltbelange oder sonstige Belange mit ei-
nem solchen Gewicht entgegenstehen, dass dieser in der vorliegenden Form nicht im Ergebnis 
einer sachgerechten Abwägung aufgestellt werden könnte, liegen nicht vor. 
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