Integratives Wohnprojekt Engelsdorfer Straße 108/110
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-A-00917
Datum: 2020-03-06
Vorlagenart: Antrag

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Ratsversammlung 
 
Antrag Nr. VII-A-00917 
 
Status: öffentlich 
 
  
 
Eingereicht von  
CDU-Fraktion 
 
 
 
Betreff: 
Integratives Wohnprojekt Engelsdorfer Straße 108/110 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
 
Zuständigkeit 
   
Ratsversammlung   Verweisung in die Gremien 
FA Soziales und Gesundheit   Vorberatung 
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen   Vorberatung 
OR Mölkau   Vorberatung 
Ratsversammlung   Beschlussfassung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Der Stadtverwaltung wird beauftragt, mit der Denkmalsozial gGmbH einen 
Erbbaurechtvertrag über 99 Jahre zum Zweck der Errichtung eines integrativen 
Wohnprojektes für die Grundstücke Engelsdorfer Str. 108 und 110 abzuschließen.  
 
2. Die Stadt Leipzig trifft darüber hinaus vertragliche Regelungen mit der Denkmalsozial 
gGmbH, um in den Erbbaupachtvertrag eintreten sowie ein Vorkaufsrecht für die 
Gebäude geltend machen zu können, falls sich die Denkmalsozial gGmbH auflöst. 
Mit dem Bauherren und Vermieter, der Denkmalsozial gGmbH, werden Miet- und 
Belegungsrechte für die Stadt Leipzig ab dem Zweitbezug der Einrichtung für bis zu 99 
Jahre (Dauer des Erbpachtvertrags) gesichert und vertraglich geregelt. 
   
3. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, aus dem Haushalt der Stadt Leipzig einmalig 
einen Zuschuss in Höhe von 150.000 Euro zur Realisierung des inklusiven Wohnprojektes 
in der Engelsdorfer Straße 108, 110 in Leipzig zu zahlen. Die Deckung erfolgt aus dem 
Budget Wohnungspolitisches Konzept. 
 
Begründung: 
 
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Der Oberbürgermeister wurde vom Stadtrat beauftragt, bis Ende 2018 entsprechend der Regelungen 
im Wohnungspolitischen Konzept (Leitlinie 3) und vor dem Hintergrund der Richtlinie "Investitionen 
Teilhabe" des Freistaates Sachsen, eine städtische Richtlinie zur Förderung von Wohnprojekten für 
behinderte Menschen und ein Konzept zu erarbeiten. 
Dieses liegt dem Rat bis heute noch nicht vor. 
 
Das hier in der Anlage vorgelegte Konzept der Denkmalsozial gGmbH könnte Grundlage für ein 
städtisches Konzept sein. Neben der inhaltlichen Ausrichtung des Konzeptes, die das würdige 
Zusammenleben von mehrfach schwerstbehinderten Menschen ermöglicht, liegt auch ein 
Finanzierungskonzept mit einem sehr hohen Eigenanteil vor. 
 
Das ambulante Wohnen stellt eine wichtiger werdende Form des selbstbestimmten Wohnens für 
Menschen mit Behinderungen dar.  
 
Weitergehende Informationen entnehmen Sie bitte der Projektskizze (siehe Anlage). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Projektskizze 
 
Inklusive Wohngemeinschaft  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Engelsdorfer Straße 108/110   
 
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Vorbetrachtung 
Junge Menschen mit Behinderung haben ebenso ein Recht auf selbst bestimmtes Wohnen 
wie junge Menschen ohne Behinderung. Die freie 'Wahl von Wohnort und Wohnart ist nicht 
zuletzt in der UN-Behindertenrechtskonvention (in Kraft getreten am 3. Mai 2008, von 
Deutschland ratifiziert am 24. Februar 2009) – Artikel 19 – aufgeführt. 
Gegenwärtig findet ein Paradigmenwechsel im Hinblick auf das Wohnen von Menschen mit 
Behinderungen statt – bundesweit, regional und kommunal. 
„Mit der Reform der Eingliederungshilfe hin zu einem Bundesteilhabegesetz sollen 
Menschen mit Behinderung aus dem bisherigen "Fürsorgesystem" herausgeführt werden.“ 
(Beauftragte der Bundesregierung für die Belange behinderte Menschen, 04.05.2015). 
Mitglieder des Wohngemeinschaft Connewitz e.V. haben gemeinsam mit Toralf Zinner von 
der DENKMALSOZIAL gemeinnützige GmbH die Notwendigkeit der Unterstützung des 
Ambulant Betreuten Wohnens deshalb auch in in die Prozesse zur Erarbeitung des 
Teilhabeplans der Stadt Leipzig und der Fortschreibung des Wohnungspolitischen 
Konzeptes der Stadt Leipzig eingebracht. Im aktuellen Wohnungspolitischen Konzept ist 
die Wohngemeinschaft Connewitz unter der Überschrift „MENSCHEN MIT 
BEHINDERUNGEN UNTERSTÜTZEN“ als exemplarisches Beispiel möglicher Wohnformen 
aufgeführt. 
 
Ausgangssituation für unser aktuelles Vorhaben 
In Zeiten des dynamischen Stadtwachstums wird die Projektumsetzung kooperativer und 
gemeinwohlorientierter Wohnprojekte zunehmend schwerer, insbesondere aufgrund 
steigender Boden- und Immobilienpreise sowie Baukosten. Damit sinken die 
Möglichkeiten, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Darüber hinaus benötigen diese 
Projekte vergleichsweise mehr Zeit für die Entwicklung, die Abstimmung und den Bau. 
Deshalb braucht gemeinwohlorientiertes Bauen und Wohnen Unterstützung. 
Die DENKMALSOZIAL gemeinnützige GmbH unterstützt diesen Gedanken konkret, da sie 
angetreten ist, derartige Projekte, vor allem im Bereich inklusiver Wohnprojekte, in der 
Praxis umzusetzen.  
Gelungen ist dies uns erstmals mit dem Projekt „Wohngemeinschaft Connewitz“.  Hier 
leben 8 junge Menschen mit Handicap in ihrer WG gemeinsam auf einer schönen Hofanlage 
mit mehreren Familien unterschiedlicher sozialer Schichten. Hier gibt es ein gemeinsames 
aktives Leben unter dem Gedanken der Inklusion, das mit seinen Veranstaltungen ins 
Viertel wirkt, moderiert von den MitarbeiterInnen von DENKMALSOZIAL. Nächstes Event 
ist hier das inklusive Hoffest am 10.05.2020  anlässlich der Aktionswoche für die Rechte 
der Menschen mit Behinderung. 
Immer wieder treten Menschen mit ähnlichen Bedarfen an uns heran, sie über das Projekt 
zu informieren, zu beraten oder im besten Fall ein gemeinsames Projekt in ähnlicher Form 
anzudenken und umzusetzen.  
Ca. 40 Familien haben sich an verschiedensten Stellen in Leipzig als Interessenten für 
inklusive Wohnprojekte für Menschen mit Handicap registrieren lassen; der tatsächliche 
Bedarf ist mutmaßlich um ein Vielfaches höher. 
Den beteiligten Familien ist gemeinsam, dass ihre Söhne und Töchter mit einer 
Behinderung mittelfristig nicht mehr zu Hause wohnen wollen. 
Warum? 
 Das Zusammenleben mit den Eltern bietet keine Perspektive für die künftigen 
 
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Lebensjahre und -jahrzehnte, weil sie dann nicht mit Gleichaltrigen zusammen 
wohnen, so wie andere erwachsene Menschen oder zum Beispiel ihre erwachsenen 
Geschwister auch. 
 Die Eltern haben den erwachsenen Menschen mit Behinderung 20 Jahre und mehr 
gepflegt, zu einem großen Teil sind sie deshalb körperlich geschwächt und auch 
erschöpft. Sie werden ihre Kinder nicht mehr dauerhaft pflegen können. 
 Deshalb ist die Betreuung und Pflege durch die Eltern auf lange Sicht nicht mehr zu 
leisten. 
Welche Vorteile bietet das Ambulant Betreute Wohnen für die Bewohner_innen, die 
Kostenträger und das gesellschaftliche Umfeld? 
 Das Zusammenleben mit gleichaltrigen Menschen ermöglicht 
o die Erhöhung der Selbstständigkeit im Austausch mit den 
MitbewohnerInnen 
o die Bildung von Freundschaften oder auch Partnerschaften 
o die Übernahme von Verantwortung in einer Gemeinschaft entsprechend den 
eigenen Kompetenzen 
o durch die Weiterentwicklung der eigenen Fähigkeiten in Bezug auf die 
Gestaltung des Wohnhaushaltes eine Vorbereitung auf eigenständigeres 
Wohnen. 
 Synergie-Effekte wirken sich positiv aus 
o im Hinblick auf die Kosten für barrierefreies und barrierearmes Wohnen 
o im Hinblick auf die Kosten für die Pflege und Betreuung. 
 Das Ambulant Betreute Wohnen ist, so wie sich dies auch im Grundsatz „ambulant 
vor stationär“ widerspiegelt, im Vergleich zum Wohnen in einem Pflegeheim 
kostengünstiger. „Kapazitäten in Wohnstätten können abgebaut, im Gegenzug mehr 
Angebote im niedrigschwelligen Wohn- und Lebensbereich geschaffen werden.“ 
(Sachstandsbericht  zur Entwicklung der Behindertenhilfe in Leipzig 2013, a.a.O.) 
 Das Ambulant Betreute Wohnen bietet bessere Voraussetzungen für Inklusion, da 
die Wohngemeinschaft gut in die Nachbarschaft  integriert werden kann – im Fall des 
Projektes Wohngemeinschaft Connewitz in der Probstheidaer Straße findet die 
Inklusion durch das Zusammenleben mit nicht behinderten Menschen, die im Objekt 
eigenen Wohnraum haben, sogar im Wohnprojekt selbst statt. 
Warum gemeinschaftliches Ambulant Betreutes Wohnen? 
Das Ambulant Betreute Wohnen in getrennten Einraumwohnungen stellt für die 
spezifische Gruppe der Menschen mit Mehrfachbehinderungen keine Lösung dar: 
 Es müsste eine Rund-um-die-Uhr-Betreuung und -Pflege erfolgen, die wirtschaftlich 
nicht tragbar ist. 
 Auch Menschen mit Mehrfachbehinderungen haben das Recht auf Kommunikation im 
Alltag mit Menschen, die nicht ausschließlich dem Pflegepersonal angehören. 
 Gemeinschaftliches Wohnen ermöglicht Kommunikation und gegenseitiges Lernen 
sowie die Entwicklung von Sozialkompetenz. 
 Gerade die Mischung von Menschen mit verschiedenen Kompetenzen gewährleistet 
das Potenzial für einen gemeinsamen solidarischen und vielfältigen Lebensalltag. 
 
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 Das Zusammenleben in der Gruppe ermöglicht die Vermeidung von Isolation und das 
Voneinander-Lernen. 
 
Mit dem im Eigentum der Stadt Leipzig befindlichen Objekt Engeldorfer Straße 108/110 
bietet sich nun die Möglichkeit, den nächsten Schritt zu gehen.  
Eine Mutter aus den betroffenen Familien, deren Kinder in die Wohngemeinschaft 
einziehen wollen schrieb bezüglich ihrer Interessentengruppe: 
„Wir, das sind 7 Familien mit körperlich und geistig schwer behinderten jugendlichen 
Kindern, auf der Suche nach einem Wohnumfeld für sie, welches sowohl ihren Bedürfnissen 
nach professioneller Pflege und Betreuung gerecht wird, als ihnen auch ein Leben unter 
Gleichaltrigen ermöglichen soll. 
Wir denken an 2 räumlich getrennte, jedoch unmittel bar beieinander liegende 
Wohngemeinschaften für je 4 Jugendliche. Dies sorgt  einerseits für einen überschaubaren 
Rahmen trotz des großen Platzbedarfes (alle sind auf den Rollstuhl und weitere Hilfsmittel 
angewiesen).  
Andererseits sollte diese Konstellation auch für di e Kostenträger interessant sein:  
Eine gerade Anzahl an Bewohnern ermöglicht am Beste n den erforderlichen maximalen 
Pflegeschlüssel von 1:2. Zudem könnte im Fall von plötzlicher Krankheit eines Pflegers eine 
helfende Hand aus dem zweiten Team kurzfristig über brücken helfen ( -> wir planen, uns 
auf einen Pflegedienst für alle festzulegen). 
Das Objekt in der Engelsdorfer Straße stellt sich f ür uns ideal für eine Umsetzung wie 
beschrieben dar:  
Neben dem erforderlichen Wohnraum, den es bietet, i st die dörfliche Umgebung bei 
zeitgleicher Zentrumsnähe zu betonen. Es gibt eine Bushaltestelle direkt vor dem Objekt. 
Es ist somit von Pflegekräften ideal zu erreichen, und bietet gleichzeitig allen Beteiligten 
ein hohes Maß an Lebensqualität. Denn es ist uns eb enfalls Anliegen, viel Zeit mit den 
Jugendlichen zu verbringen, gemeinsame Aktivitäten zu planen, komplikationslos zu einem 
Spaziergang aufbrechen zu können. Behandelnde Ärzte  im Uni-Klinikum sind gut zu 
erreichen. Und nicht zuletzt kann auch eine Teilnah me am gesellschaftlichen Leben in 
großer Fülle ermöglicht werden. 
Der Garten bietet die Möglichkeit – wie auch von der Wohngemeinschaft Connewitz gelebt 
– die Nachbarschaft einzubeziehen, kleine Feste zu veranstalten, sich kennen zu lernen und 
ein Miteinander zu schaffen. Diesbezüglich würden w ir gern einen ganz ähnlichen Weg 
beschreiten wollen. 
Aktuell sind wir 7 Familien, bei der herrschenden N achfrage wird eine 8. Familie schnell 
gefunden sein. 
Da es nicht möglich ist, bei Nichtgefallen einfach den Standort zu wechseln wie in einem 
„Normalfall“, ist es um so wichtiger, ein Umfeld zu  schaffen, welches dauerhaft gute 
Bedingungen für alle Beteiligten bietet. Wir glauben, diese im genannten Objekt vereint zu 
finden und würden uns sehr freuen, wenn es der besc hriebenen Nutzung zugeführt 
werden kann.“ 
 
 
 
 
 
Das Objekt 
Leipzig/ Ortslage Mölkau, Engelsdorfer Str. 108 / 110 
Flurstück 38 und 38a; ca. 744 m²; Bodenrichtwert 300 
 
Leipzig/ Ortslage Mölkau, Engelsdorfer Str. 108 / 110  
Flurstück 38 und 38a; ca. 744 m²; Bodenrichtwert 300 €/m ² = Basis für Erbpacht 
 
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² = Basis für Erbpacht  
 

 
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Angestrebt wird, einen Erbpachtvertrag auf Basis des Bodenrichtwerte zu einem jährlichen 
Erbpachtzins von 2,8% mit der Stadt Leipzig abzuschließen und die gefährdeten, stark 
sanierungsbedürftigen Gebäude zum symbolischen Wert von 1 € zu übernehmen. 
Erbpacht/ Jahr:  744 m² x 300 € x 2,8 % = 6.249,60 €. 
Nach der Sanierung können ca. 750 m² Wohnfläche angeboten werden. Davon belegt die 
Wohngemeinschaft ca. 480 m². Die weiteren Wohnungen werden als sozialer Wohnraum 
mit entsprechendem Wohnberechtigungsschein vermietet. 
Maßgeblich für das Konzept ist, dass auch unter Nutzung des schönen Gartens, 
Gemeinschaft unter allen Bewohnern entstehen soll, die auch positiv ins Viertel wirkt. 
Hierzu soll ein reger Austausch zu den entsprechenden Erfahrungen der 
Wohngemeinschaft Connewitz stattfinden. 
 
Akteure und Struktur des Projektes  
Die Elterngruppe und der Verein 
Wichtiger Akteur  des Projektes ist die Elterngruppe  von Menschen mit Behinderungen, 
deren Motivation vor allem darin besteht, für ihre Söhne und Töchter eine Wohnform zu 
finden, in der sie gut wohnen und leben können, auch wenn die Eltern sich nicht mehr aktiv 
um sie kümmern können. 
Sie haben sich davon überzeugen können, dass  sich die Kompetenzen ihrer erwachsenen 
Kinder weiterentwickeln, wenn sie mit anderen Menschen ihrer Generation zusammen 
sind. Dies gilt es weiter zu stärken und das Kennenlernen der zuküftigen WG-Bewohner zu 
intensivieren zum Beispiel bei der Wahrnehmung von verschiedenen gemeinsamen 
Freizeit-Angeboten oder bei Gruppenausfahrten.  
Die Elterngruppe sieht sich auch in den kommenden Jahren als engagierten Akteur im 
gemeinsamen Projekt: 
 Dies ist begründet in der hohen Motivation der Eltern, eine gute Wohnlösung für ihre 
Söhne und Töchter zu finden und diese aktiv mitzugestalten, solange sie dazu noch in 
der Lage sind. 
 Die Eltern werden den nötigen Eingewöhnungsprozess so lange wie nötig begleiten 
und unterstützen. 
 Es ist die Gründung eines eigenen Vereins bzw. die Integration in den 
„Wohngemeinschaft Connewitz e. V.“ geplant. Dieser Verein soll zum Beispiel 
o die Prozesse bis zum Zustandekommens des Wohnprojektes organisieren (vor allem 
hinsichtlich der zukünftigen pflegeseitigen Betreuung der Bewohner) 
o das gute Zusammenleben der zukünftigen BewohnerInnen fördern 
o die Gestaltung eines erfüllten Lebensalltags der BewohnerInnen fördern (zum 
Beispiel gemeinsame und wo möglich auch inklusive Aktivitäten am Wochenende) 
o sich um die Finanzierung und Beschaffung von Geräten und Gegenständen 
kümmern, die nicht öffentlich gefördert werden (zum Beispiel Hofbänke, Trampolin 
für die gemeinsame Nutzung, usw.) 
o das gutnachbarschaftliche Zusammenleben und die Begegnung im Wohnviertel 
initiieren und organisieren (denkbar sind Hoffeste, eine Quartierszeitung u.a.) 
 
 
 
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Der Projektträger   DENKMALSOZIAL gGmbH 
Träger, Bauherr und Vermieter des Objektes ist die DENKMALSOZIAL gemeinnützige 
GmbH 
Der Geschäftsführer/ Sozialprojektentwickler Herr Zinner hat 2012  ein konzeptionell 
analoges Projekt des Ambulant Betreuten Wohnens in Torgau (Gebäudeensemble 
Fleischmarkt 5/ Pfarrstraße 1) umgesetzt, dies erfolgte in Zusammenarbeit mit der Stadt 
Torgau (Ansprechpartner damals: Beigeordneter der Stadt Torgau und Dezernent für 
Finanzen und Wirtschaftsförderung, Herr Osmar Brück). Für den  Verein Senioren 
Selbsthilfe Verein e. V. Torgau, der Träger des Wohnprojektes ist und in dessen Vorstand 
Herr Zinner sich engagiert, nahm er im Dezember 2012 den Demokratiepreis der SPD-
Landtagsfraktion Sachsen entgegen. 
Aufbauend auf dieser Erfahrung war er 2015-2018 verantwortlich für die Entwicklung des 
Projektes Wohngemeinschaft Connewitz. In diesem Zusammenhang erhielt Herr Zinner im 
Januar vom sächsischen Ministerpräsidenten auf dessen Neujahrsempfang eine 
Auszeichnung für sein ehrenamtliches Wirken im sozialen Bereich. 
Herr Toralf Zinner gehört  außerdem zu den Gründern der Leipziger Denkmalstiftung und 
hat mehrere Projekte initiiert, darunter das Projekt „Hildegarten am Bürgerbahnhof 
Plagwitz“. 
Die DENKMALSOZIAL gemeinnützige GmbH würde gegenüber dem Grundstücksbesitzer, 
also der Stadt Leipzig, als Erbpächter auftreten. Sie würde die Um- und 
Neubaumaßnahmen finanzieren und durchführen und dann die Wohnungen mit 
Einzelmietverträgen an die BewohnerInnen vermieten. 
Dabei arbeitet die DENKMALSOZIAL gGmbH nicht gewinnorientiert, sondern als 
gemeinnütziger Träger kostendeckend. 
Um die Kosten (Refinanzierung der Baukosten) zu decken, müsste eine Vermietung für ca. 
6,50 € pro Quadratmeter erfolgen. Dies geschieht unter der Voraussetzung, dass das 
sächsische Programm für den sozialen Wohnungsbau greift und Fördermittel der Aktion 
Mensch eingesetzt werden.  
In den Folgejahren soll dann der Mietpreis nicht an die stetig steigenden Mietpreis in 
Leipzig, sondern an die Inflationsrate angepasst werden. Dies wird auch vertraglich 
vereinbart.  
Betreuung und Pflege durch einen Pflegedienst  
Grundsätzlich kann jeder Bewohner den Pflegedienst selbst wählen. Auf Grund der 
bisherigen guten Erfahrungen in der Wohngemeinschaft Connewitz und hinsichtlich der 
Wirtschaftlichkeit wäre die Wahl von möglichst nur einem Dienst für die Pflege und 
Betreuung der BewohnerInnen (wenn sie sich dafür entscheiden) in den Zeiten, in denen 
sie nicht die Tagesstruktur (in einer Werkstatt für behinderte Menschen oder im Förder- 
und Betreuungsbereich einer solchen Werkstatt) wahrnehmen, sinnvoll. Hier spielt der 
Verein der Eltern in der Findungsphase eine entscheidende Rolle. 
Der Kommunale Sozialverband als Träger der Sozialhilfe  
Im Falle des Zustandekommens des Projektes - Inklusives Ambulant Betreutes Wohnen für 
erwachsene Menschen mit Mehrfachbehinderungen - wäre der KSV als überörtlicher 
Träger der Sozialhilfe für die Kosten der Unterkunft und die Eingliederungshilfe nach SGB 
XII zuständig.  
 
 
 
8 | S e i t e  
 
Finanzielle Eckdaten des Projektes (Grobkalkulation)  
Kosten/ Finanzierung der Sanierung 
Gesamtkosten (750 m² x 2.470 €)    1.852.500,- € 
 davon 
- Erwerbsneben- und Finanzierungskosten       53.500, - € 
- Baukosten inkl. Baunebenkosten  1.799.000,- € 
Finanzierung 
- Landesförderung  soz. Wohnungsbau     517.500,- € 
- Förderung Aktion Mensch      300.000,- €  
- Finanzierung Hausbank        846.500,- € 
- Direktdarlehen Unterstützer         38.500,- € 
- notwendige Projektförderung Stadt Leipzig    150.000,- € 
Gesamt  1.852.500,- € 
 
Kosten/ Finanzierung Vermietungsphase 
Jahresmiete (6,50 €/ m²) nach Abzug Leerstandswagnis       53.200,- € 
abzüglich 
- Erbpacht Grundstück            6.250,- € 
- Instandhaltungsrücklage            8.100,- € 
- Verwaltungskosten            2.700,- € 
- Kapitaldienst           34.800,- € 
 = Erlös/ Rücklage für Unvorhergesehenes          1 .350,- €