Schongauer Straße 41
Stadt: leipzig
Drucksache: VI-A-01258-VSP-001
Datum: 2015-07-07
Vorlagenart: Verwaltungsstandpunkt

Seite 1/6
Ratsversammlung
Verwaltungsstandpunkt Nr. VI-A-01258-VSP-001
Status: öffentlich
Beratungsfolge:
Gremium Termin Zuständigkeit
Dienstberatung des Oberbürgermeisters Bestätigung
Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau 07.07.2015 Vorberatung
Ratsversammlung 08.07.2015 Beschlussfassung
Eingereicht von
Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Betreff
Schongauer Straße 41
Rechtliche Konsequenzen
Der gemäß Ursprungsantrag gefasste Beschluss wäre
Rechtswidrig und/oder x Nachteilig für die Stadt Leipzig.
Zustimmung Ablehnung
Zustimmung mit Ergänzung Ablehnung, da bereits Verwaltungshandeln
x Alternativvorschlag Sachstandsbericht
Beschluss: Die Verwaltung empfiehlt - analog zum VSP zum A-01275 – folgenden 
Alternativvorschlag:
Der Stadtrat beauftragt die Verwaltung, mit dem Eigentümer die Verhandlungen weiterzuführen, um 
zu versuchen, eine möglichst einvernehmliche Lösung herbeizuführen, welche einerseits die 
Belastungen für die Senioren den Umständen entsprechend so gering als möglich hält und die 
andererseits den planungs- und baurechtlich anzuwendenden Rechtsvorschriften genügt.  
Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen:
1 von 5 in Zusammenstellung
Seite 2/6
Vorauszuschicken ist:
Die Verwaltung bedauert die Problemlage um die Wohnanlage Schongauer Straße 41 und die 
Auswirkungen auf die dort wohnenden Senioren außerordentlich. Im Wissen um die mit einem 
Wohnsitzwechsel gerade für alte Menschen verbundenen Belastungen hat die Verwaltung in der 
Vergangenheit intensive Bemühungen unternommen, um mit dem Eigentümer und Betreiber eine für 
alle Betroffenen und Beteiligten bestmögliche Lösung zu befördern. Leider blieb dies vor allem auf 
Grund der ausgebliebenen Mitwirkung des ehemaligen Eigentümers ohne Erfolg.
In Kenntnis der Problemlage wurde auch eine entsprechend groß bemessene Duldungszeit für die 
Nutzungsaufgabe bemessen, um den bestmöglich Übergang für die einzelnen Mieter zu erreichen.
Aktuell gibt es neue Kontakte auch mit dem jetzigen Eigentümer und dessen Rechtsvertretern, in 
denen die unterschiedlichen Sichtweisen und die Möglichkeit einer Lösung erörtet werden.
Sachverhalt:
Die "Seniorenwohnanlage" befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes (B-Plan) Nr. 170 
"Schongauer Straße" (Größe Plangebiet ca. 48,5 ha), der am 21.07.2001 in Kraft trat. Der im Antrag 
genannte "Bebauungsplan 2" - Vorhaben- und Erschließungsplan (VE-Plan) Nr. 2 "Lehdenweg/II-
Ost" (Größe Plangebiet ca. 58 ha) wurde durch o. g. B-Plan Nr. 170 überplant.
Im Zuge der Überplanung blieben die Planungsinhalte für den betroffenen Teilbereich unverändert 
(Hotel/Boardinghaus). Sowohl dem VE-Plan Nr. 2 als auch dem B-Plan Nr. 170 lagen konkrete 
Nutzungsabsichten der Grundstückseigentümer zugrunde.
Dies waren im Wesentlichen:
ein Sondergebiet (SO) Einkaufszentrum großflächiger Einzelhandel mit 70.000 m² Vkfl.
ein SO für weitere groß- und nichtgroßflächigen Einzelhandel mit max. 17.500 m² Vkfl.
ein SO Freizeitbad
ein SO Sportzentrum mit Hallen und Tennisfreispielplätzen
ein SO Hotel/Boardinghaus (Hotel mit 1.100 Betten)
eingeschränkte Gewerbegebiete (GEe)
ein Gewerbehof
ein Verwaltungs- und Behördenzentrum
eine Polizeiwache
mehrere tausend Parkplätze (ebenerdig und in Parkhäusern)
Eine Wohnnutzung/Altenpflegeheim/Seniorenwohnanlage entsprach im B-Plan Nr. 170 weder den 
Zielen der Eigentümer noch den stadtentwicklungspolitischen Zielen.
Ziel der Planungen war es vielmehr, das Areal an der Großsiedlung Paunsdorf (geplant 16.000 WE/ 
realisiert ca. 7.000 WE) zu einem Stadtteilzentrum zu entwickeln sowie die gesamtstädtische 
Unterversorgung im Einzelhandelsbereich, bei Sport- und Freizeiteinrichtungen, im Dienstleistungs-
bereich sowie im Bereich des Beherbergungsgewerbes zu beheben. Darüber hinaus war es kom             
munalpolitischer Wille, an diesem Standort die Ansiedlung von Gewerbe zu fördern (wohnortnahe 
qualifizierte Arbeitsplätze).
Bereits zum Zeitpunkt der Aufstellung des B-Planes Nr. 170 - im Februar 2001 - war das mit dem 
VE-Plan Nr. 2 beabsichtigte Vorhaben einschließlich der verkehrlichen- und technischen Infra          
struktur nahezu komplett realisiert. Lediglich zwei größere Bauflächen direkt südlich der Permoser 
Straße und direkt östlich des Boardinghauses ("Seniorenwohnanlage Amalie") sind bis zum heu          
tigen Tag noch unbebaut.
Für die nördliche, unmittelbar an "die Amalie" angrenzende Baufläche besteht ein vorhaben          
bezogener Bebauungsplan (vB-Plan) Nr. 268 "Möbelmarkt Paunsdorf" (in Kraft seit 14.01.2006). Der 
Eigentümer beabsichtigt hier in den nächsten 2 Jahren einen Möbelmarkt mit einer Gesamt          
verkaufsfläche von 8.000 m² (davon 5.000 m² Möbel) zu realisieren. Bei diesem konkreten Vor               
haben ist der LKW-Anlieferbereich mit Zu- und Abfahrt im Nordwesten des Baufeldes direkt vis à vis 
der "Amalie" vorgesehen. Ein rechtliches Eingreifen durch die Stadt Leipzig ist hier nicht möglich.
2 von 5 in Zusammenstellung
Seite 3/6
Dieser Standort ist, insbesondere auch unter Berücksichtigung der gesamtstädtischen-, teilweise 
überörtlichen Bedeutung mehrerer der genannten Einrichtungen, die mit einem immensen Ziel          
verkehr/Verkehrsaufkommen sowohl über die direkt angrenzende Bundesstraße B 6 als auch 
innerhalb des Gebietes einhergehen, für Gewerbe, aber nicht für Dauerwohnen geeignet.
Auch aus diesem Zusammenhang heraus, wäre die beantragte Aufhebung bzw. Neuaufstellung des 
Bebauungsplanes mit dem Ziel „dauerhaftes Wohnen bzw. wohnähnliche Nutzungen“ nachträglich 
zu implementieren, nicht zielführend. Mit einem derartigen (ergebnisoffenen) Versuch erstmals eine 
solche Nutzung im Gebiet zu ermöglichen, würden letztlich städtebauliche Missstände produziert.
Darüber hinaus ist anzumerken, dass das Baurecht unterschiedliche Baugebietskategorien definiert, 
aus denen sich unterschiedliche rechtliche Schutzansprüche generieren. So entstehen aus  Woh          
nun          gen z. B. auch Abwehransprüche gegen gewerbegebietstypische Belastungen. Umgekehrt 
haben Eigentümer und Nutzer einer Baugebietskategorie, so auch von Gewerbegebieten, einen 
Gebietserhaltungsanspruch, d. h. darauf, dass die ihnen dort baurechtlich zustehenden Gestal          
tungsmöglichkeiten nicht durch die Genehmigung in dieser Baugebietskategorie unzulässiger 
Nutzungen beschnitten werden. Daraus könnten wiederum Schadenersatzansprüche entstehen.
Zweifellos handelt es sich bei dem Gebiet des B-Planes Nr. 170 auch nach wie vor um eine 
sinnfällige Zuordnung für Gewerbe, Sport und Beherbergung und um keinen anzustrebenden 
Wohnstandort. Eine Planänderung könnte sich zudem nicht nur auf das betroffene Grundstück 
beziehen, sondern müsste auch die angrenzenden gewerblich genutzten bzw. als Gewerbegebiet 
ausgewiesenen Flächen in den Blick nehmen. Hier dürften mit großer Wahrscheinlichkeit Nutzungs          
einschränkungen erforderlich werden, die Planungsschadensansprüche auslösen können. Zu 
berücksichtigen ist auch, dass die gewerbliche Entwicklungsperspektive des gesamten Bereiches 
gerade durch den neuen Flächennutzungsplan der Stadt Leipzig bestätigt worden ist. Eine 
wohnähnliche Nutzung ist mit dieser Zielrichtung nicht zu vereinen. Für den Stadtrat stellte sich 
zudem die zentrale Frage der Rechtsgestaltung und Signalwirkung in die Stadt, wenn Verletzungen 
des von ihm gesetzten Planungs- und Baurechtes nicht geahndet, bestehende Schutzansprüche 
nicht durchgesetzt, sondern der Rechtsverletzer durch eine Änderung des geltenden Rechts - bei 
Schadenersatz auch noch auf Kosten der Allgemeinheit - begünstigt würde.
Bei dem im Antrag beispielhaft für eine Planänderung von GE zugunsten einer Wohnnutzung ge-
nannten B-Plan Nr. E-164 "Südlich der B 6" stellt sich der Sachverhalt wie folgt dar:
Die damals selbständige Gemeinde Engelsdorf hatte bereits 1993 für den B-Plan Nr. E-164 einen 
Satzungsbeschluss gefasst. Ziel war dabei die Sicherung des Bestandes bestehender Betriebe.
Nachdem später eine städtebauliche Rechtfertigung für ein Gewerbegebiet nicht mehr bestand und 
kein Gewerbegebiet mehr entwickelt werden sollte, wurde durch Engelsdorf die 2. Änderung des 
vorzeitigen Bebauungsplans Nr. 164.2 "Südlich der B 6" erarbeitet und am 27.08.1997 in Kraft 
gesetzt.
Der Begründung zum Bebauungsplan Pkt. 4 "Städtebauliche Zielsetzung" ist u. a. zu entnehmen, 
dass:
sich der Plangeltungsbereich innerhalb der bebauten Ortslage mit Wohnhäusern und  
Einzelhandelsgeschäften, die durch einen Grünbestand mit Gärten, Innenhöfen und einer  
Kleingartenanlage befindet,
die Gewerbeflächen inmitten dieser Struktur einen Fremdkörper darstellen,
die Umwidmung festgesetzter Gewerbegebiete in ein allgemeines Wohngebiet bzw.
in ein Mischgebiet erfolgen soll, um städtebauliche Konflikte zu vermeiden.
Zusammenfassend heißt das, dass sich die Problemlage für den B-Plan Nr. E-164 genau 
gegensätzlich zum B-Plan Nr. 170 verhält. In E-164 bestanden städtebauliche Missstände und 
Konflikte zwischen der Wohnbebauung und der gewerblichen Nutzung, die durch die Planänderung 
beseitigt wurden.
Die beantragte Änderung des aus planungsrechtlicher Sicht konfliktfreien 48,5 ha großen B-Planes 
Nr. E-170 zugunsten einer Wohn- oder wohnähnlichen Nutzung hätte städtebauliche- und 
Nutzungskonflikte in erheblichem Umfang sowie die o. g. Konsequenzen zur Folge.  
Anlage
3 von 5 in Zusammenstellung
Seite 4/6
Auszug auf dem FNP
4 von 5 in Zusammenstellung
5 von 5 in Zusammenstellung