Mehrbelastungsausgleich Sächsisches Mietspiegel-Zuständigkeitsgesetz (SächsMsZustG)
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-F-08264-AW-01
Datum: 2023-03-14
Vorlagenart: schriftliche Antwort zur Anfrage

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schriftliche Antwort zur Anfrage-Nr. VII-F-08264-AW-01 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Soziales, Gesundheit und Vielfalt 
 
 
 
Betreff: 
Mehrbelastungsausgleich Sächsisches Mietspiegel-
Zuständigkeitsgesetz (SächsMsZustG) 
 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
Voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
Zuständigkeit 
   
Ratsversammlung 15.03.2023 schriftliche 
Beantwortung 
 
Sachverhalt 
1. Aufgrund welcher speziellen Rechtsgrundlagen und anhand welcher in den 
Rechtsgrundlagen festgelegten Kriterien hat die Stadt Leipzig vor Inkrafttreten des 
Sächsisches Mietspiegel-Zuständigkeitsgesetz (SächsMsZustG) welche Art des 
Mietspiegels erstellt und fortgeschrieben – einfach oder qualifiziert? 
 
Seit 1998 erstellt die Stadt Leipzig regelmäßig einen Mietspiegel, zunächst noch als 
einfachen Mietspiegel gemäß § 2 Miethöhegesetz und seit der Mietrechtsnovellierung im 
Jahr 2001 nach § 558c Abs. 1 BGB (alte Fassung1). Erstmals wurde der Leipziger 
Mietspiegel 2016 gemäß § 558d BGB (alte Fassung2) qualifiziert. Die Qualifizierung ist an 
eine Erstellung des Mietspiegels nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen 
geknüpft und erfolgt nicht durch die Verwaltung selbst, sondern durch Anerkennung von der 
nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessensvertretern der Vermieter und 
der Mieter (vgl. § 558d Abs. 1 BGB) 
 
Der Leipziger Mietspiegel wird aktuell alle zwei Jahre neu erstellt. Eine Fortschreibung – 
anhand des Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland – 
erfolgte bisher nicht. 
  
 
1 § 558c Abs. 1 BGB alte Fassung (vor Mietspiegelreformgesetz und vor SächsMsZustG): „Ein 
Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der 
Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder 
anerkannt worden ist.“ 
2 § 558d Abs. 1 BGB alte Fassung (vor Mietspiegelreformgesetz und vor SächsMsZustG): „Ein 
qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen 
erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt 
worden ist.“  
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2. Welche rechtlichen Gründe bzw. welche sachlichen Erfordernisse bestanden für die 
Erhebung eines qualifizierten Mietspiegels und welche rechtlichen und sachlichen 
Folgen hätte die Erstellung und Fortschreibung eines allein „einfachen“ 
Mietspiegels anstatt eines qualifizierten Mietspiegels für die Stadt Leipzig und die 
Mietenentwicklung? 
 
Die Bedeutung des qualifizierten Mietspiegels gegenüber dem einfachen Mietspiegel ist vor 
allem im Streitfall zwischen Mieter/-in und Vermieter/-in über die Rechtmäßigkeit eines 
Mieterhöhungsverlangens erheblich.  
 
Gemäß § 558a Abs. 3 BGB besteht bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels für 
den/die Vermieter/-in die Pflicht, die Angaben aus dem qualifizierten Mietspiegel mitzuteilen. 
Bei qualifizierten Mietspiegeln wird vermutet, dass die darin bezeichneten Entgelte die 
ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Für Vermieter/-innen ist es bei Vorliegen eines 
qualifizierten Mietspiegels deutlich schwieriger, ihr Mieterhöhungsverlangen auf ein anderes 
Begründungsmittel (Auskunft aus einer Mietdatenbank, Gutachten eines öffentlich bestellten 
und vereidigten Sachverständigen oder Entgelte für mind. drei vergleichbare Wohnungen) zu 
stützen. 
 
Die Pflicht zur Angabe der ortsüblichen Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel besteht bei 
einem einfachen Mietspiegel nicht. Der/die Vermieter/-in hat damit die Möglichkeit, anstelle 
des Mietspiegels bspw. die Entgelte von drei Vergleichswohnungen zur Begründung der 
Mieterhöhung heranzuziehen. Analog gilt diese Vorgehensweise auch bei der Anwendung 
der Mietpreisbremse, also bei Neuvertragsmieten. Mieterhöhungen und Neuvertragsmieten, 
die mit den Entgelten von drei Vergleichswohnungen begründet werden, liegen in aller Regel 
über dem Mietpreisniveau der ortsüblichen Vergleichsmiete eines Mietspiegels. Ein höheres 
Mietpreissteigerungspotential ist die Folge. Die Erstellung einfacher Mietspiegel führt mit 
hoher Wahrscheinlichkeit dazu, dass die Bestandsmieten und Neuvertragsmieten – trotz 
Einführung der Mietpreisbremse – gerade in angespannten Wohnungsmärkten stärker 
steigen als bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels. 
 
Neben den zu erwartenden Auswirkungen auf die Mietenentwicklung sorgt ein qualifizierter 
Mietspiegel für Verlässlichkeit und Rechtsfrieden zwischen Mieter/-innen und Vermieter/-
innen.  
 
Eine wesentliche Bedeutung hat der Mietspiegel zudem für Mieterhöhungen in mietpreis- 
und belegungsgebundenen Wohnungen (soziale Wohnraumförderung). Zwar ist die 
Mietpreisentwicklung in geförderten Wohnungen zusätzlich durch Vorschriften aus der 
sozialen Wohnraumförderung gedämpft, aber auch hier bildet der qualifizierte Mietspiegel die 
Berechnungsgrundlage für mögliche Mieterhöhungen. Ohne qualifizierten Mietspiegel könnte 
das Mietpreissteigungspotential in mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen 
deutlich höher ausfallen. 
 
Daneben tangiert der Mietspiegel weitere Rechtsgebiete (z. B. Steuerrecht, Unterhaltsrecht 
u.a.), wobei auch hier die Qualifizierung eines Mietspiegels zu mehr Rechtssicherheit führt. 
 
Die Stadt Leipzig verfolgt aus diesen Gründen das Ziel, einen qualifizierten Mietspiegel zu 
erstellen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
3. In welcher Höhe entstanden der Stadt Leipzig jeweils für die drei zuletzt erstellten 
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bzw. fortgeschriebenen (qualifizierten) Mietspiegel finanzielle Belastungen? 
 
In nachfolgender Tabelle sind die Sachaufwendungen nach Haushaltsjahren unter 
Zuordnung zur jeweiligen Mietspiegelerstellung ausgewiesen. 
 
Haushaltsjahr 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 
Sachaufwendungen 28.347 € 1.189 € 63.363 € 416 € 14.888 € 17 € 13.190 € 
Mietspiegel 2016 2018 2020 2022 
Aufwendungen 29.536 € 63.779 € 14.905 € 13.190 € 
 
Die Sachaufwendungen für die Mietspiegelerstellung haben sich mit dem Leipziger 
Mietspiegel 2020 stark verringert, da 2018 letztmalig Interviewer/-innen für die Befragung 
eingesetzt wurden. Seitdem erfolgt die Datenerhebung digital oder mit einem 
Papierfragebogen, der auch Mietern/-innen ohne Internetzugang die Teilnahme ermöglicht. 
 
Der Großteil des finanziellen Aufwands entfällt auf die Personalaufwendungen im Amt für 
Statistik und Wahlen und im Sozialamt. Diese betragen derzeit rund 146.000 €.  
 
4. Wurde die Stadt Leipzig seitens der Staatsregierung oder des Landtages zur 
Stellungnahme zum Referentenentwurf bzw. Gesetzentwurf eines Sächsischen 
Gesetzes über die Zuständigkeiten zur Erstellung von Mietspiegeln (Sächsisches 
Mietspiegel- Zuständigkeitsgesetz - SächsMsZustG) aufgefordert, hat die Stadt 
Leipzig eine Stellungnahme abgegeben und welchen Inhalt hatte die 
Stellungnahme? 
 
Der Sächsische Städte- und Gemeindetag e.V. (SSG) hat die Belange der sächsischen 
Kommunen gegenüber der Staatsregierung zum SächsMsZustG vertreten. Am 28.02.2022 
hat das Sozialamt an den SSG eine Stellungnahme versandt. Inhalt dieser Stellungnahme 
waren vor allem die Aufwendungen, die der Stadt Leipzig mit der Erstellung eines 
Mietspiegels entstehen. 
 
Weiterhin ist auf Anfrage des Ausschusses für Regionalentwicklung des Sächsischen 
Landtages am 12.10.2022 eine umfangreiche Stellungnahme ergangen. In der 
Stellungnahme zum Gesetzesentwurf wurden zwei wesentliche Inhalte kommentiert. Zum 
einen die dringende Entscheidung über die nach Landesrecht für die Mietspiegelerstellung 
zuständige Behörde und zum anderen die Auffassung der Staatsregierung zum 
Mehrbelastungsausgleich aufgrund des Konnexitätsprinzips.  
 
Folgende Zitate stammen aus der Stellungnahme: 
 
1. Nach Landesrecht zuständige Behörde 
 
Der Bund hat im August 2021 das Mietspiegelreformgesetz beschlossen und die Länder 
beauftragt, in ihrem Gebiet die für die Mietspiegelerstellung zuständigen Behörden zu 
bestimmen. Dafür hatte der Freistaat Sachsen bis zum Inkrafttreten der neuen 
Gesetzgebung am 01.07.2022 Zeit. Aus Sicht der Stadt Leipzig muss die zügige 
Verabschiedung des SächsMsZustG jetzt mit höchster Priorität behandelt werden, um im 
Freistaat Sachsen eine verlässliche Rechtsgrundlage für die Erstellung von Mietspiegeln 
durch die Kommunen zu schaffen und insbesondere um Mieterinnen und Mieter sowie 
Wohnungssuchende vor übermäßigen Mieten zu schützen. In Städten mit einem 
angespannten Wohnungsmarkt ist das Vorhandensein eines qualifizierten Mietspiegels 
unverzichtbar. 
[…] 
Es wird daher dringend empfohlen § 3 SächsMsZustG wie folgt abzuändern:  
„Dieses Gesetz tritt am 01.07.2022 in Kraft.“ 
[…] 
2. Mehrbelastungsausgleich 
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Der Frage des Mehrbelastungsausgleichs darf nicht zu Lasten des weiteren 
Gesetzgebungsverfahrens gehen. Unter Beteiligung des Rechtsamtes der Stadt Leipzig wird 
zum Mehrbelastungsausgleich wie folgt Stellung genommen. 
 
Ausweislich der Begründung unter D.IV. des Gesetzesentwurfs („Darstellung des 
Mehrbelastungsausgleichs nach Art. 85 Abs. 2 SächsVerf“) besteht nach Auffassung des 
Sächsischen Ministeriums für Finanzen trotz der Übertragung der neuen Pflichtaufgabe 
keine Mehrbelastung für die Mehrzahl der Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern, die 
zukünftig verpflichtet sind, einen Mietspiegel zu erstellen. Begründet wird diese Meinung mit 
der Erwägung, dass die Mehrzahl dieser Gemeinden die Aufgabe in der Vergangenheit 
bereits freiwillig und ohne Verpflichtung durchgeführt hätten, so dass die Kosten für die 
Erstellung und Fortführung der Mietspiegel vor und nach der Pflichtenübertragung identisch 
seien. 
 
Diese Ausführungen sind nach Auffassung der Stadt Leipzig weder sachlich noch rechtlich 
zutreffend. 
 
Wie bereits der Sächsische Städte- und Gemeindetag in seiner Stellungnahme vom 
07.03.2022 dargelegt hat, haben sich die Anforderungen an die Erstellung und 
Fortschreibung von Mietspiegeln durch das Mietspiegelreformgesetz erhöht, so dass 
hierdurch Mehrkosten auch für diejenigen Gemeinden entstehen, die bereits Mietspiegel 
erstellt haben. Im Besonderen gilt dies deshalb, weil die zur Erstellung des Mietspiegels 
erhobenen Daten nunmehr in großem Umfang nicht mehr für weitere Zwecke verarbeitet 
werden dürfen. Beispielsweise konnte die Stadt Leipzig die erhobenen Daten auf Grundlage 
ihrer Mietwerterhebungssatzung ebenfalls durch das Stadtplanungsamt, das Amt für 
Geoinformation und Bodenordnung sowie das Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung 
verarbeiten, um etwa den Monitoringbericht Wohnen zu erstellen, die Leipziger Standards für 
nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB beschlossene Erhaltungssatzungen herzuleiten, die 
Kaufpreissammlung gemäß § 195 BauGB i. V. m. § 197 Abs. 1 BauGB zu führen, weitere 
wohnungs- und stadtentwicklungspolitische Entscheidungen zu treffen und 
Informationsanfragen aus Politik und von Bürgerinnen und Bürgern zu beantworten.  
 
Durch die Neuregelung in § 3 Abs. 4 zu Art. 238 EGBGB ist die Nutzung eines erheblichen 
Datenumfangs (nämlich vor allem - aber nicht nur - der nach § 1 zu Art. 238 EGBGB 
erhobenen Daten) zu diesen Zwecken nunmehr nicht mehr zulässig. Aufgrund dessen 
kommt es mit der Übertragung als Pflichtaufgabe zu einer Mehrbelastung in Form einer 
Verdopplung des Umfangs der Datenerhebung und -verarbeitung. Dies stellt eine 
Mehrbelastung i.S. des Art. 85 Abs. 2 SächsVerf dar. Entscheidend ist insoweit nicht, ob die 
Kosten für die Mietspiegelerstellung an sich vor und nach der Aufgabenübertragung 
identisch sind, sondern ob es durch die Aufgabenübertragung zu einer Kostenmehrbelastung 
kommt. Diese liegt auch dann vor, wenn die Aufgabenübertragung zu einer 
Kostenmehrbelastung unter Berücksichtigung anderer Aufgabenbereiche führt (vgl. Kaplonek 
in Baumann-Hasske, Die Verfassung des Freistaates Sachsen, Art. 85, Rn. 30). 
 
Die Erwägungen des Sächsischen Ministeriums für Finanzen beruhen daher nach dem 
Dafürhalten der Stadt Leipzig auf Mutmaßungen, die der wirklichen Sachlage nicht 
entsprechen. Insoweit dürfte es vorliegend an einer verfassungsgemäßen 
Kostenfolgenabschätzung fehlen. 
 
Um eine Diskussion zu den vorgeschlagenen Überlegungen zum Mehrbelastungsausgleich 
zur Entlastung der Kommunen zu ermöglichen, sollte § 2 Abs. 1 des SächsMsZustG wie folgt 
geändert werden: 
 
 „Soweit Gemeinden durch dieses Gesetz zur Erstellung und Fortschreibung eines 
einfachen Mietspiegels verpflichtet werden und dies zu einer Mehrbelastung führt, 
erhalten sie vom Freistaat Sachsen einen entsprechenden finanziellen Ausgleich.“  
 
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5. Schätzt die Stadt Leipzig angesichts der tatsächlich entstandenen Kosten für die 
Erstellung bzw. Fortschreibung der qualifizierten Mietspiegel gemäß Frage 3 die als 
Anlage 2 beigefügte Ergänzung der Stellungnahme des Sächsischen Städte- und 
Gemeindetages vom 24.05.2022 in Bezug auf die für die Stadt Leipzig darin 
bezifferten Beträge des Mehrbelastungsausgleichs (MBA) auf Basis der VwV 
Kostenfestlegung 2020 (Blatt 5 und 8) als sachgerecht und auskömmlich ein bzw. 
welche Berechnungsgrundlage für einen gemäß Art. 85 Abs. 2 der Verfassung des 
Freistaates Sachsen vorgeschriebenen Mehrbelastungsausgleich legt die Stadt 
Leipzig zu Grunde? 
 
Die Stellungnahme des SSG „Anhörung zum Entwurf des Sächsischen Mietspiegel-
Zuständigkeitsgesetzes (SächsMsZustG) - Berechnung des Mehrbelastungsausgleichs 
(MBA) auf Basis der VwV Kostenfestlegung 2020 - Berechnung für die Stadt Leipzig“ vom 
24.05.2022 beruht auf der Zuarbeit der Stadt Leipzig und ist sachgerecht. Ein 
Stellenmehrbedarf im Sozialamt mit 0,5 VzÄ wurde mit dem Haushaltsplan 2023/24 
beantragt und wird perspektivisch nach Stellenbesetzung zu höheren 
Personalaufwendungen führen. 
 
Anlage/n 
Keine 
 
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