Bebauungsplan Nr. 455 "Sondergebiet Gleisdreieck - Arno-Nitzsche-Straße"
Stadtbezirk: Süd, Ortsteil: Marienbrunn
Aufstellungsbeschluss
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-DS-01763
Datum: 2020-10-15
Vorlagenart: Beschlussvorlage

1/5
 
Ratsversammlung 
 
 
Beschlussvorlage Nr. VII-DS-01763 
 
Status: öffentlich 
 
  
 
Eingereicht von  
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
 
Betreff: 
Bebauungsplan Nr. 455 "Sondergebiet Gleisdreieck - Arno-Nitzsche-Straße" 
Stadtbezirk: Süd, Ortsteil: Marienbrunn 
Aufstellungsbeschluss 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
 
Zuständigkeit 
   
DB OBM - Vorabstimmung   Vorberatung 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters   Bestätigung 
SBB Süd   Anhörung 
FA Stadtentwicklung und Bau   Vorberatung 
Ratsversammlung  16.12.2020 Beschlussfassung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Die Begründung zum Bebauungsplan wird gebilligt.  
2. Die Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplanes gemäß  
    § 2 Abs. 1 BauGB für das im Übersichtsplan dargestellte Gebiet wird beschlossen. 
 
 
Räumlicher Bezug: 
Stadtbezirk: Süd 
Ortsteil: Marienbrunn 
 
Zusammenfassung: 
 
Anlass der Vorlage:  
 
 Rechtliche Vorschriften    Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln 
 Sonstiges: 
 
Ziel ist eine planungsrechtliche und prozessgestützte Entwicklung der Flächen innerhalb des 
Gleisdreiecks, die einerseits die Umnutzung der nördlichen Flächen im Bereich des 
ehemaligen Umspannwerks für eine kulturelle Einrichtung verfolgt. Andererseits werden die 
Entwicklungsabsichten und potentielle Nachbarschaftskonflikte in die Planung eingestellt. Mit 
dieser Vorlage wird das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes förmlich eingeleitet. 
 
 
 
 
 

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Finanzielle Auswirkungen x nein  wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
 
Steuerrechtliche Prüfung  nein  wenn, ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG  nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des 
Sachverhalts  
Umsatzsteuerpflicht der Leistung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen  ja   Nein, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
 
Auswirkungen auf den Stellenplan  Ja x Nein 
Beantragte Stellenerweiterung:     Vorgesehener Stellenabbau:  
 
 
 
  
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Hintergrund zum Beschlussvorschlag:  
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?  
 
 
2030 - Leipzig wächst nachhaltig! 
Ziele und Handlungsschwerpunkte 
 
Leipzig setzt auf 
Lebensqualität: 
 Balance zwischen 
Verdichtung und 
Freiraum 
 Qualität im öffentlichen 
Raum und in der 
Baukultur 
 Nachhaltige Mobilität 
 Vorsorgende Klima- und 
Energiestrategie 
 Erhalt und Verbesserung 
der Umweltqualität 
 Quartiersnahe Kultur-, 
Sport- und Freiraum-
angebote 
Leipzig besteht im 
Wettbewerb: 
 Positive Rahmen-
bedingungen für qualifizierte 
Arbeitsplätze 
 Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte 
 Vielfältige und stabile 
Wirtschaftsstruktur 
 Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschaftsmanagement 
 Leistungsfähige technische 
Infrastruktur 
 Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft 
 
Leipzig schafft soziale 
Stabilität: 
 Chancengerechtigkeit in 
der inklusiven Stadt 
 Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung 
 Bezahlbares Wohnen 
 Zukunftsorientierte Kita- 
und Schulangebote 
 Lebenslanges Lernen 
 Sichere Stadt 
 
 
 
  
 
Akteure: 
 Bürgerstadt 
 Region 
 Stadtrat 
 Kommunalwirtschaft 
 Verwaltung 
 
Leipzig stärkt seine 
Internationalität: 
 Weltoffene Stadt 
 Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft 
 Interdisziplinäre 
Wissenschaft und 
exzellente Forschung 
 Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort 
 Imageprägende 
Großveranstaltungen 
 Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln 
 
Sonstige Ziele: 
 
 trifft nicht zu  
 
 
 
Beschreibung des Abwägungsprozesses:  
 
Nicht erforderlich 
 
I. Eilbedürftigkeitsbegründung 
 
Nicht erforderlich 
 
II. Begründung Nichtöffentlichkeit  
 
Nicht erforderlich 
 
III.  Strategische Ziele 
 
Der Bebauungsplan unterstützt insbesondere das Ziel, die „Vielfältige, lebendige 
Kulturlandschaft“, zu der Clubs und Live-Musikspielstätten gehören, zu erhalten und besser 
4/5
zu vernetzen. Das gilt auch mit Blick auf eine quartiersnahe, möglichst fußläufige Versorgung 
mit Kulturangeboten.  
Die bestehende Kunst- und Kulturszene spielt als wichtiger Standortfaktor bei der 
Gewinnung von Fachkräften für den Tourismus sowie für Hotellerie und Gastronomie eine 
sehr wichtige Rolle. Viele Arbeitsplätze sind zudem direkt oder indirekt mit dem Kunst- und 
Kulturbetrieb der Stadt verbunden. Neben der Lebensqualität wird mit den verfolgten 
Planungszielen somit auch die Wettbewerbsfähigkeit und Internationalität Leipzigs gestärkt.  
Das Plangebiet liegt im südlichsten Teil des INSEK-Entwicklungsgebiet Südostraum/Alte 
Messe. Ihm kommt damit eine besondere Rolle im Wachstumsprozess Leipzigs zu. Für den 
Westteil des Plangebietes wird die multifunktionale Vernetzung zwischen Bayerischer 
Bahnhof und Auwald thematisiert, als Grün- und Freiraumverbindung wie auch als 
Radverkehrs-, Bewegungs- und Aktivachse. 
 
IV. Sachverhalt 
1. Anlass 
 
Anlass für die Aufstellung dieses Bebauungsplanes ist die Verlagerung von zwei kulturellen 
Einrichtungen aus Gebieten, die der Sicherung von großen innerstädtischen 
Flächenentwicklungen dienen. Der TV Club und der Club Distillery sind bis 08/2021 aus den 
Gebieten Eutritzscher Freiladebahnhof und Bayerischer Bahnhof zu verlagern. 
Die Projektentwickler haben den Betreibern der Clubs eine Fläche zwischen den Gleisen 
nördlich der Arno-Nitzsche-Straße angeboten, auf der sich das leerstehende bahnbedingte 
Umspannwerk befindet. Für die Prüfung und Entwicklung dieser Fläche wurde eine Stiftung 
gegründet. Die Stiftung konnte zwischenzeitlich das Flurstück 532/22 (Gemarkung 
Connewitz) erwerben.Die konkrete Entwicklung dieses Flurstücks wird über einen 
vorhabenbezogenen Bebauungsplan geregelt. 
Für die Gesamtfläche des sog. Gleisdreiecks soll der Aufstellungsbeschluss für einen 
Bebauungsplan gefasst werden. Die Umnutzung ruft in Verbindung mit den angrenzenden, 
vorhandenen Nutzungen planungsrechtliche Fragestellungen auf. 
Die Konfliktlage ist daher im Rahmen des Bauleitplanverfahrens qualifiziert zu ermitteln, 
durch ge-eignete Maßnahmen zu überwinden oder zumindest soweit als möglich zu 
minimieren. Im Ergebnis sind entsprechende bauplanungsrechtliche Regelungen zu treffen, 
um ein Nebeneinander unterschiedlicher Nutzungen und Interessen zu ermöglichen und 
bauplanungsrechtlich zu sichern. 
Entsprechend Beschluss VI-A-06751, RV vom 15.05.2019 zur Sicherung von Kreativräumen 
und kultureller Raumbedarfe ist die Verwaltung angehalten, ein ausreichendes Angebot für 
kulturelle Nutzungen zur Verfügung zu stellen und vorsorgend rechtlich zu sichern. 
 
2. Beschreibung der Maßnahme 
 
Mit dem Beschluss dieser Vorlage wird das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes 
Nr. 455 „Sondergebiet Gleisdreieck“ für das in den Anlagen Übersichtskarte und 
Übersichtsplan kenntlich gemachte Gebiet förmlich eingeleitet. 
 
3. Realisierungs- / Zeithorizont 
 
Die weitere Vorgehensweise ist wie folgt vorgesehen: 
Nach der Beschlussfassung durch die Ratsversammlung wird das Dezernat 
Stadtentwicklung und Bau, Stadtplanungsamt, den Beschluss im Leipziger Amtsblatt bekannt 
machen.  
 
Mit dem Aufstellungsbeschluss beginnt das Planverfahren. Weitere Verfahrensschritte bis 
hin zum Satzungsbeschluss schließen sich an den Aufstellungsbeschluss an. 
 
4. Finanzielle Auswirkungen 
 
keine 
 
5/5
5. Auswirkungen auf den Stellenplan 
 
keine 
 
6. Bürgerbeteiligung 
 
 bereits erfolgt     geplant     nicht nötig 
 
Im Laufe des weiteren Bauleitplan-Verfahrens wird die Öffentlichkeit nach den Vorschriften 
des Baugesetzbuches (vgl. § 3 BauGB) beteiligt. Die Bekanntmachungen dazu erfolgen im 
Leipziger Amtsblatt.  
 
7. Besonderheiten  
 
Die Flächen innerhalb des Gleisdreiecks sind (noch nicht) von Bahnbetriebszwecken 
freigestellt, so dass sie sich grundsätzlich in der Fachplanungshoheit des 
Bundeseisenbahnvermögens befinden. 
 
8. Folgen bei Nichtbeschluss 
 
Wird das Verfahren zur Aufstellung des Planes nicht eingeleitet, können die 
planungsrechtlichen Vorrausetzungen für die Sicherung und die beabsichtigte Entwicklung 
nicht geschaffen werden. 
 
Anlagen: 
1 Übersichtskarte 
2 Übersichtsplan 
3 Auszug aus dem Flächennutzungsplan 
4 Begründung zum Bebauungsplan 
 
 
Übersichtskarte – Lage des Plangebietes 
für die Vorlage 
 
Bebauungsplan Nr. 455 „Sondergebiet Gleisdreieck – Arno-Nitzsche-Straße“ 
 
    
 
Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), M 1 : 17000, Stand: 2018 
Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung 
 
 
 Grenze des Plangebietes 
 
 
 
Übersichtsplan – Grenze des räumlichen Geltungsbereiches 
für die Vorlage 
 
Bebauungsplan Nr. 455 „Sondergebiet Gleisdreieck – Arno-Nitzsche-Straße“ 
 
 
 
Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), M 1 : 5000, Stand: 2018 
Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung 
 
 
 Grenze des Plangebietes 
 
 
 
Auszug aus dem Flächennutzungsplan 
für die Vorlage 
 
Bebauungsplan Nr. 455 „Sondergebiet Gleisdreieck – Arno-Nitzsche-Straße“ 
 
 
 
Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), M 1 : 20000, Stand: Festsetzung vom 25.03.2015 
Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung/Stadtplanungsamt 
 
 
 Grenze des Plangebietes 
 
 
 
 
 
 Begründung zum  
Bebauungsplan Nr. 455 
 „Sondergebiet Gleisdreieck/  
Arno-Nitzsche-Straße“ 
 (Aufstellungsbeschluss) 
 Stadtbezirk: Süd 
 Ortsteil: Marienbrunn  
 
 
 
 
Grenze des räumlichen     
              Geltungsbereiches 
 
 
 
 Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
Stadtplanungsamt 
Planverfasser:                  Stadtplanungsamt  08.08.2020 

Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 455 „Sondergebiet Gleisdreieck/ Arno-Nitzsche-Straße“ (Aufstellungsbeschluss)   
Seite 2 
08.08.2020 
1. Lage, Größe und Abgrenzung des Plangebietes 
Das Plangebiet dieses Bebauungsplanes befindet sich im Stadtbezirk Süd, im Ortsteil Marienbrunn 
und dort in der Gemarkung Connewitz. 
Es umfasst eine Fläche von ca. 10,0 ha und wird umgrenzt von 
 im Norden die Gleisanlagen der Deutschen Bahn, u.a. Nutzung für S1, S2, S3 
 im Osten die Brücke Zwickauer Straße über den Gleisanlagen  
 im Südosten die Gleisanlagen, ehem. Bahnlinie Engelsdorf- Leipzig-Connewitz 
 im Süden die Arno-Nitzsche-Straße und  
 im Westen die Gleisanlagen der Deutschen Bahn, u.a. Nutzung S4, S5, S6 
 
Die räumliche Lage und die Abgrenzung des Plangebietes sind aus dem Übersichtsplan zu ersehen. 
 
2. Ausgangslage, Planungsanlass und Planungserfordernis 
Ausgangslage  
Die Innenstadt und die innenstadtnahen Ortsteile von Leipzig sind von verschiedenen Heraus for-
derungen geprägt: Zum einen soll die vorhandene „Leipziger Stadtqualität“ erhalten bleiben, zum 
anderen bestehen in der weiterhin wachsenden Stadt die Nachfragen nach Wohn raum inklusive der 
nachfolgenden Einrichtungen der Daseinsvorsorge . Gerade im inneren Stadtgebiet werden die 
Flächenressourcen immer weniger und sind einer zunehmenden Nutzungskonkurrenz ausgesetzt. 
Flächenpotentiale bilden die nicht mehr bahngenutzten Areale. Auf und nahe dieser Bahnflächen 
haben sich mit der Zeit verschiedene Einrichtungen etabliert, die die Cha nce der Nutzung auch im 
Sinne der Zwischennutzung er kannt und umgesetzt haben. Anzutreffen sind regelmäßig 
kleingewerbliche Nutzungen im „low budget -Bereich“, Kreativräume für Ateliers oder C lub-
nutzungen.  
Das Gebiet, am so genannten Gleisdreieck (Arno -Nitzsche-Straße), ist auch eine dieser noch bahn-
gewidmeten Flächen. Seitens der Deutschen Bahn wurden bahnbedingte Nutzungen zwischenzeitlich 
aufgegeben, so dass diese Fläche entwickelt werden kann. 
 
Dass das Plangebiet aktuell eine bahngewidmete Fläche ist, bedeutet das die Fläche derzeit noch nicht 
aus dem Fachplanungsvorbehalt der Deutschen Bahn bzw. des Bundeseisenbahnvermögens entlassen 
und damit auch noch nicht Teil der kommunalen Planungshoheit ist. Für wesentliche Teile der Fläche 
wurde jedoch die Entbehrlichkeitsprüfung durchgeführt, so dass eine Nachnutzung planerisch und 
planungsrechtlich vorbereitet werden kann.  
Alle im Plangebiet errichteten Anlagen sind durch die Bahn zu bahnbetrieblichen Zwecken errichtet 
worden. 
Die Gesamtfläche unterliegt verschiedenen aktuellen Nutzungen:  
- Im Norden befindet sich das ehemalige Umspannwerk / Eisenbahnkraftwerk mit verschiedenen 
Nebenanlagen. Die Gebäude sind leerstehend. Die das Umspannwerk umliegenden Bereiche sind 
verwildert und aktuell ebenso ungenutzt. Dieses Flurstück wurde 2019 durch die Deutsche Bahn 
an die Stiftung „Leipziger Club- und Kulturstiftung“ verkauft. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 455 „Sondergebiet Gleisdreieck/ Arno-Nitzsche-Straße“ (Aufstellungsbeschluss)   
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08.08.2020 
- Im Osten und Süden befinden sich Kleingartenanlagen der Deutschen Bahn (KGV Reichsbahn 
Connewitz e.V .). 
- Im Südosten befinden sich weitere leerstehende bauliche Anlagen. 
- Im Westen bzw. im Zentrum de s Plangebietes befinden sich bauliche Anlagen, die für bahn -
betriebs-notwendige Zwecke (u.a. Bahnwärterhaus) und/ oder betriebsbedingtes Wohnen errichtet 
wurden. Diese Flächen wurden nach 1990 von der Deutschen Bahn an das Bundes eisen-
bahnvermögen (BEV) übergeben.  Die baulichen Anlagen wurden zwischen 2000 und 2014 aus 
dem Bundeseisenbahnvermögen ( BEV) heraus an private Interessenten und Nutzer  verkauft. 
Aktuell werden diese Anlagen zum Wohnen genutzt. 
Derzeit wird das Plangebiet über die Arno-Nitzsche-Straße erschlossen. Diese Erschließung ent -
spricht in Funktion und Ausbau einer Wirtschafts- bzw. Betriebszufahrt. 
 
Übergeordnete und sonstige Planungen 
Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) sind die Flächen als Flächen für Bahnanlagen dargestellt.  
Im südöstlichen Bereich gibt es einen Korridor, der über der Bahnanlagendarstellung einen Bereich 
als Fläche für den überörtlichen Verkehr, hier: Trassenkorridor für mögliche Straßenführung, darstellt 
Es handelt sich hierbei um ein Teilstück des mittleren Ringes, der eine schnelle Verkehrsverbindung 
zwischen der Arno -Nitzsche-Straße und der Prager Straße ermöglichen könnte. Im integrierten 
Entwicklungskonzept des Landschaftsplanes ist das Plangebiet als Fläche für Bahnanlagen bzw. 
Grünfläche mit der Zweckbestimmung Kleingärten dargestellt. 
Im Bereich des ehem. Umspannwerkes sieht der Landschaftsplan für das Schutzgut Arten/Biotope 
die „Entwicklung (Anreicherung) von Lebensräumen in bebauten Gebieten“ vor. 
Entlang der angrenzenden Gleise ist  die „Erhaltung/ Entwicklung von Trockenbiotopen, Ruderal -
fluren, Gehölzen“ vorgesehen. Die Gleistrassen sind als Ventilationsbahnen freizuhalten (Schutzgut 
Klima). 
Im Integrierten Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK)  ist die Kultur - und Kreativwirt-
schaft breit verankert. Unter anderem soll d ie vielfältige, lebendige Kultur landschaft, zu de r Clubs 
und Live-Musikspielstätten gehören, erhalten und besser vernetzt werden. Das gilt auch mit Blick auf 
eine quartiersnahe Versorgung mit Kulturangeboten. Zugleich wird angestrebt, das U mfeld für 
Innovation, Gründer und Fachkräfte in Leipzig zu stärken. Hierbei spielt die bestehende Kunst- und 
Kulturszene als wichtiger Standortfaktor bei der Gewinnung von Fachkräften, für den Tourismus 
sowie für Hotellerie und Gastronomie eine sehr wichtige Rolle. Viele Arbeitsplätze sind zudem direkt 
oder indirekt mit dem Kunst- und Kulturbetrieb der Stadt verbunden. 
Für den B-Plan ist aus dem INSEK weiterhin die Lage im südlichsten Teil des INSEK-Entwicklungs-
gebiet Südostraum/Alte Messe relevant. Ihm kommt damit eine besondere Rolle im Wachs tums-
prozess Leipzigs zu. Für den Westteil des Plangebietes wird die multifunktional e Ver netzung 
zwischen Bayerischem Bahnhof und Auwald thematisiert, als Grün - und Freiraumverbindung wie 
auch als Radverkehrs-, Bewegungs- und Aktivachse. 
Angrenzend an das Plangebiet befinden sich  
- im Osten die Geltungsbereiche des B -Planes Nr. 34.1 „Hauptstraßensystem Alte Messe und 
Umfeld (Neue Zwickauer Straße/ Richard-Lehmann-Straße“, in Kraft seit 27.09.1997, 
- im Südosten des B-Planes 375 „Arno-Nitzsche-Straße/Zwickauer Straße- Nutzungsarten“, in Kraft 
seit 18.5.2011 und  
- im Norden der B-Plan Nr. 397 „Stadtraum Bayerischer Bahnhof“. Für diesen wurde am 29.09.2012 
ein Aufstellungsbeschluss gefasst. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 455 „Sondergebiet Gleisdreieck/ Arno-Nitzsche-Straße“ (Aufstellungsbeschluss)   
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Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans ist, dass die Stadt Leipzig der weiteren Verdrängung 
von Standorten der Kreativwirtschaft und von kulturelle n Räumen, wie hier beispielsweise der 
Clubkultur entgegenwirken möchte. In Hinblick auf die Verdrängungsprozesse sind Alternativen zu 
suchen, zu prüfen und zu sichern.  
Das Thema der Verdrängung wurde seitens der politischen Entscheidungsträger und der Stadt Leipzig 
erkannt: Entsprechend Beschluss  VI-A-06751, RV vom 15.05.2019 zur Sicherung von Kreativ -
räumen und kultureller Raumbedarfe ist die Verwaltung angehalten, ein ausreichendes Angebot für 
kulturelle Nutzungen zur Verfügung zu stellen und vorsorgend rechtlich zu sichern.  
Unter dem Aspekt der kulturellen Vielfalt zeichnet sich d ie Stadt Leipzig neben der so genannten 
Hochkultur auch durch die so genannte Clubkultur aus. Es ist daher Anliegen, die Angebote für Kultur 
nicht zu reduzieren. Daher solle n insbesondere bereits über die Stadtgrenzen hinaus bekannte und 
etablierte Clubs ihren Standort in der Stadt behalten. 
Ergänzend zu den Ausführungen wird schließlich auf den Beschluss VII-A-01387-NF-03, RV vom 
10.07.2020, verwiesen, in dem enthalten ist, dass sich die Ratsversammlung umfassend zum Erhalt 
der Leipziger Clubkultur und der Livemusikspielstätten bekennt und die Leipziger Clubs, in ideeller 
Hinsicht als kulturelle Einrichtungen anerkennt. 
Als zwei Institutionen der Clubszene sind hier der TV-Club auf dem Gelände des Eutritzscher Frei-
ladebahnhofs und die Distillery, heute nahe des Bayerischen Bahnhofs, zu nennen.  
Die Bahnflächen am ehemaligen Eutritzscher Freiladebahnhof als auch am ehemaligen Bayerischen 
Bahnhof sind derzeit – außer den o.g. Nutzungen - nahezu ungenutzt und brachliegend. Durch 
Projektentwickler ist dieses Standortpotential erkannt  und die  Flächen sollen u.a.  zu zentralen 
Wohnungsstandorten entwickelt werden.   
Im Zuge der Planungen zu diesen beiden Entwicklungsflächen wurden mehrfach Varianten geprüft, 
wie die vorhandenen Nutzungen, hier insbesondere die Clubnutzungen erhalten bleiben können . Im 
Ergebnis musste jedoch anerkannt werden, dass bei Beibehaltung der Haupt entwicklungsziele der 
Projektentwicklung sich auf beiden Arealen insbesondere Immissionskonflikte abzeichnen, die 
dauerhaft nicht überwunden werden können.  Eine Lösung für den Erhalt der sich auf den Arealen 
befindlichen Clubeinrichtungen konnte nicht gefunden werden. Im Anhang zum Beschluss der Rats-
versammlung (VI -DS-06753 vom 13.03.2019)  ist daher u.a. benannt, dass zwischen der Projekt-
entwicklung am Bayerischen Bahnhof  und dem dort verdrängten Club eine Alternative gefunden 
werden soll. 
Auf der Suche nach alternativen Standorten h aben die Betreiber der beiden o.g. Clubs den Standort 
des ehemaligen Umspannwerkes auf dem Gleisdreieck nördlich der Arno-Nitzsche-Straße als für eine 
Club- und ergänzende Kulturnutzung geeignet eingeschätzt. 
Unterstützt durch die Projektentwickler der beiden Wohnungsbaustandorte gelang zunächst der Er -
werb des Flurstücks 532/22 mit einer Fläche von ca. 12.500 m², auf dem sich der leerstehende, denk-
malgeschützte Gebäudekomplex des Umspannwerks der Deutschen Bahn mit einer Grundfläche von 
ca. 2.500  m² befindet. Für die weitere Projektentwicklung dieser Fläche wurde inzwischen eine 
Stiftung gegründet. 
Prüf- und Planungsauftrag des Bauleitplanverfahrens ist die zu verlagernde und gemeinsame Unter-
bringung der beiden Einrichtungen der „Clubszene“ (Club- und Live-Musikspielstätten). Beide Clubs 
sind nach derzeitigem Stand bis 08/2021 zu verlagern. Es ist weiterhin zu prüfen, ob sich der Standort 
zu einem neuen Zentrum verschiedener Kulturangebote entwickeln kann. 
Die Prüfung des Standortes hat dabei über das anlassgebende V orhaben hinaus auch die Entwicklung 
der Nachbarschaften um das Umspannwerk in die Planung einzustellen . Insofern umfasst der 
Geltungsbereich des Aufstellungsbeschlusses die gesamte Fläche des sogenannten „Gleisdreiecks“ 
Begründung zum Bebauungsplan 
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und der planungsrechtliche Prüfauftrag bezieht über die beabsichtigte Umnutzung hinaus auch die 
Entwicklungsmöglichkeiten und Konfliktlagen der angrenzenden Nachbarschaften ein.  
Insgesamt ist im Rahmen des Bauleitplanverfahrens die Potential- und Konfliktlage qualifiziert zu 
ermitteln, durch ge eignete Maßnahmen zu überwinden oder zumindest soweit als möglich zu 
minimieren. Im Ergebnis sind entsprechende bauplanungsrechtliche Regelungen zu tref fen, um ein 
Nebeneinander unterschiedlicher Nutzungen und Interessen zu ermö glichen und die städtebauliche 
Ordnung bauplanungsrechtlich zu sichern. 
 
Das Erfordernis für die Aufstellung des Bebauungsplanes begründet sich insbesondere daraus, dass 
es die Aufgabe der Stadt Leipzig ist, Bebauungspläne aufzustellen, sobald und soweit es für die 
städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Im Planverfahren sind die angestrebten und 
vorhandenen Nutzungen zu qualifizieren und bauplanungsrechtlich konfliktminimierend aufeinander 
abzustimmen. Die Herausforderung liegt dabei in einem heterogenen und in seinen Schutzansprüchen 
unterschiedlichen Nutzungsmix bestehend aus  kulturellen und freizeitorientierten N utzungen, 
gewerbliche Nutzungen, Gartennutzungen, das Bewohnen der ehemaligen Bahnbetriebswohnungen 
und schließlich die Sicher ung der umgebenden Bahnnutzungen selber. Insbesondere zeichnen sich 
Konflikte durch die bereits vorhandenen Immissionen der Bahnanlagen als auch mögliche  
Immissionen im Zuge der Kultur- und Freizeitnutzung ab. 
Über die Bauleitplanung soll eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung verfolgt werden, die die 
unterschiedlichen Anforderungen und Bedürfnisse, bezogen auf den Standort und in Verantwortung 
gegenüber künftigen Generationen und konkreten Entwicklungsabsichten, miteinander in Einklang 
bringt. Darüber hinaus kann m öglichen Verdrängungsprozessen unterschiedlicher, sich nähernde r 
Nutzungen und V orhaben, nur auf Grundlage eines Bebauungsplans vorsorgend und planungs-
rechtlich regelnd begegnet werden.  
Und schlussendlich kann nur im Wege eines Bauleitplanv erfahrens eine Überführung der heute im 
planungsrechtlichen Außenbereich liegenden Flächen in den planungsrechtlichen Innenbereich 
erfolgen. 
Parallel zum Aufstellen des Planverfahrens ist es notwendig auch die öffentlichen Ziele und Belange 
in den übergeordneten Planungen, hier dem FNP, anzupassen. 
 
3. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sollen vor allem die folgenden Ziele und Zwecke verfolgt 
werden: 
 Erarbeiten der städtebaulichen Grundordnung : Mit dem B-Plan soll eine geordnete städte-
bauliche Entwicklung der bisher bahngenutzten Flächen vorbereitet und bauplanungsrechtlich 
gesichert werden. Es sollen die notwendigen Rahmensetzungen bezüglich der städtebaulichen 
Leitlinien erarbeitet und im Planungsprozess eine Lösung herbeigeführt werden.  
 Prüfung von Flächen für kulturelle und freizeitorientierte Nutzungen: Zur Sicherung der 
angestrebten kulturellen Nutzungen soll insbesondere die Fläche des ehemaligen Umspannwerks 
(Flurstück 532/22) untersucht werden. Die Prüfung der Freistellung von Bahn betriebszwecken 
erfolgt parallel zum Planverfahren durch die jeweiligen Flächeneigentümer. Das Verfahren wird 
durch die Verwaltung begleitet.  
 Reduzierung von Nutzungskonflikten : Durch die das Plangebiet umgebenden Bahnanlagen 
und die damit einhergehenden heute schon erheblichen und zudem potentiell darüber hinaus zu-
lässigen Immissionseinwirkungen vom Gleiskörper auf die Flächen des Plangebiets , ist die 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 455 „Sondergebiet Gleisdreieck/ Arno-Nitzsche-Straße“ (Aufstellungsbeschluss)   
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Nutzungsvielfalt im Plangebiet von vornherein eingeschränkt. Demgegenüber stehen d ie vor-
handenen und angestrebten Nutzungen , die jeweils unterschiedliche Begehrlichkeiten und 
Schutzansprüche nach sich  ziehen. Diese sind im Planverfahren zusammengetragen, unter -
einander abzuwägen und im Hinblick auf eine Gesamtlösung in die Planung einzustellen.  
 Entwicklung eines vielseitigen Nutzungsspektrums als perspektivische Zielentwicklung : 
Ziel des Planungsprozesses ist es, die verschiedenen Nutzungs- und Entwicklungsmöglichkeiten 
im Spektrum von gewerblichen, kulturellen, sozialen, kleingärtnerischen  bis zu besonderen, 
„wohnähnlichen“ Nutzungen soweit als möglich in die Planung einzustellen  bzw. planungs-
rechtlich in ihrer Entwicklungsperspektive aufeinander abzustimmen. Dabei stellen insbesondere 
die im zentralen Bereich des Plangebietes die Bahnbetriebswohnungen eine besondere Heraus-
forderung dar. Diese Gebäude wurden bereits vor mehreren Jahren aus dem Bundeseisenbahn-
vermögen an p rivate Eigentümer verkauft. Zu berü cksichtigen sind ebenso die Klein garten-
anlagen und die vorhandenen Grünareale, insbesondere unter dem Gesichtspunkt der Erholungs-
vorsorge. Noch unterliegen die Flächen dem Eisenbahnrecht, werden jedoch perspektivisch der  
kommunalen Planungshoheit zugeordnet werden. Insofern sind im Rahmen der Planaufstellung 
die Entwicklungsziele im Hinblick auf eine zukünftige bauplanungs rechtliche Zulässigkeit zu 
klären und festzusetzen.  
 Sicherung der Erschließung: Das Plangebiet grenzt an eine öffentlich gewid mete Straße, die 
weitere innere Erschließung befindet sich i m Bahneigentum. Diese Straße entspricht nicht dem 
Stand der Technik. Im Rahmen des Planverfahrens ist daher die Frage der gesicherten verkehrs-
seitigen als auch medienseitigen Erschließung zu klär en. Das Plangebiet ist umgeben von 
Gleisbereichen. Daher ist im Weiteren zu untersuchen, welche Querungsmöglichkeiten es über 
die Bahn gibt. Ebenso ist die Einbindung in örtliche und überörtliche Erschließungssysteme zu 
prüfen. In einem zu erstellenden Mobiliätskonzept sind u.a. die Vernetzung der Verkehrsträger 
und Stärkung der Nahmobilität zu verfolgen. Hier ist sowohl die Einbindung der Aktivachse Süd, 
einer Radverbindung von Leipzig/ Bayerischer Bahnhof zum Markkleeberger See als der Ausbau 
des S -Bahn-bzw. ZVNL* -Netzes mit ergänzenden Haltepunkten zu untersuchen.  
*ZVNL: Zweckverband für den Nahverkehrsraum Leipzig  
 Ermittlung und Berücksichtigung der umweltrelevanten Belange: Im Rahmen der 
Planaufstellung sind die Belange der Umwelt , des Klimaschutze s und der Anpassung an den 
Klimawandel zu ermitteln , z u bewerten  und freiräumliche wie ökologische Potentiale zu 
entwickeln, dieses unter besonderer Berücksichtigung der stadtklimatischen Aspekte. Es sollte 
im weiteren Verfahren geprüft werden, ob ein Energiekonzept für die Planung notwendig ist bzw. 
welche relevanten Aussagen dazu getroffen werden können. 
 
4. Wesentliche Inhalte und Auswirkungen der Planung 
Planungsrechtlich ist der Standort heute dem sogenannten Außenbereich nach § 35 BauGB zu ge-
ordnet. Wesentliche Inhalte der Planung sollen sein: 
 Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung  
 Festsetzungen zu überbaubaren und nicht überbaubaren Flächen 
 Festsetzungen zum Immissionsbelangen 
 Festsetzungen und Regelungen zur inneren und äußeren Erschließung des Plangebietes 
 Festsetzungen zur Grünordnung und Festsetzungen zum naturschutzrechtlichen Ausgleich 
 Sicherung der Kleingartennutzung 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 455 „Sondergebiet Gleisdreieck/ Arno-Nitzsche-Straße“ (Aufstellungsbeschluss)   
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08.08.2020 
 Inwieweit darüber hinaus Festsetzungen auf der Ebene des Bebauungsplans erforderlich sind, ist 
im Zuge des weiteren Planverfahrens zu klären. 
 
Die wesentlichen Auswirkungen der Planung liegen erwartungsgemäß 
 in der Umnutzung bisher bahnbetriebsnotwendiger Flächen  
 in der Option zur Entwicklung eines Standortes für die Kultur - und Kreativwirtschaft und die 
Erholung 
 in der Schaffung einer bauplanungsrechtlich gesicherten Entwicklungsperspektive der heute 
privat genutzten Flächen und Gebäude 
 in der Einbettung der Nutzungen in den freiräumlichen und stadtklimatischen Zusammenhang. 
 
5. Verfahren, weiteres Vorgehen 
Es soll das volle Verfahren - mit frühzeitigen Beteiligungen (§ 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB) sowie 
Umweltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB) - zur Anwendung kommen. 
Da für die Flächen des ehemaligen Umspannwerkes / Eisenbahnkraftwerkes  und d em hier vor -
gesehenen Sanierungs- und Umnutzungskonzept ein im Vergleich zu den übrigen Flächen im Plan -
gebiet höherer Detailierungsgrad erforderlich wird, und zudem mit der Stiftung ein konkreter V or-
habenträger bekannt ist, ist beabsichtigt, nach dem Aufstellungsbeschluss die Teilfläc he des ehe -
maligen Umspannwerkes (ggf. einschließlich Erschließung) als vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
fortzuführen. Mit dem V orhabenträger, der Stiftung „Leipziger Club- und Kulturstiftung“ wurde in 
diesem Zusammenhang vereinbart, dass dieser als V oraus setzung für die Durch führung der 
Planungsschritte einen  Antrag auf Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vor -
habenbezogenen Bebauungsplans stellt. Regelüblicher und notwendiger Teil dieses Antrags ist ein 
inhaltliches und finanzierungsseitiges  Konzept, aus dem erkennbar ist,  dass der V orhabenträger 
„bereit und in der Lage ist “, das V orhaben abschließend umzusetzen. Dieser Grundnachweis dient 
sowohl der Sicherung des Projektstandortes als auch dem Einsatz von Planungsmitteln. 
 
 
 
Leipzig, 
 
 
 
 
Heinrich Neu 
amt. Amtsleiter