Erste Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungskriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-DS-06892
Datum: 2022-07-08
Vorlagenart: Beschlussvorlage

1/7
Dienstberatung des 
Oberbürgermeisters
Beschlussvorlage-Nr. VII-DS-06892
Status: öffentlich
Eingereicht von:
Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Betreff:
Erste Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungskriterien für 
Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten):
Gremium
Voraussichtlicher 
Sitzungstermin
Zuständigkeit
DB OBM - Vorabstimmung Vorberatung
Dienstberatung des Oberbürgermeisters Beschlussfassung
FA Stadtentwicklung und Bau Information zur 
Kenntnis
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen Information zur 
Kenntnis
FA Soziales, Gesundheit und Vielfalt Information zur 
Kenntnis
FA Wirtschaft, Arbeit und Digitales Information zur 
Kenntnis
Beschluss des Oberbürgermeisters vom 05.07.2022:
1. Für die Genehmigungspraxis im Rahmen der Umsetzung von Satzungen zur 
Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Soziale Erhaltungssatzung) 
gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch werden im Ergebnis der 
Evaluierung die in Anlage 4 aufgezeigten konkretisierten Kriterien zur Beschreibung 
des allgemein üblichen Standards von Wohnungen (dem sog. Leipziger Wohn- und 
Ausstattungsstandard) in diesen Arealen beschlossen.
2. Diese evaluierten und konkretisierten Genehmigungskriterien werden in den 
festgesetzten Sozialen Erhaltungsgebieten angewendet.
3. Die Genehmigungskriterien sind im Verwaltungshandeln weiter zu konkretisieren und 
zu evaluieren. Die Evaluierungsergebnisse sind weiterhin alle zwei Jahre vorzulegen. 
Der Stadtrat wird über die Ergebnisse informiert.
Räumlicher Bezug
Die Genehmigungskriterien kommen in den Gebieten mit festgesetzten Sozialen 
Erhaltungssatzungen gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch (BauGB) zur 
Anwendung.
 
 
Zusammenfassung
 
  Rechtliche Vorschriften   Stadtratsbeschluss X  Verwaltungshandeln
 
  Sonstiges:
 
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Für die Umsetzung von Sozialen Erhaltungssatzungen nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 
2 BauGB und für die Erreichung des Sozialen Erhaltungszieles wurden im Mai 2020 
einheitliche Genehmigungskriterien als rahmensetzende Vorgabe für das 
Verwaltungshandeln festgelegt. Diese Genehmigungskriterien wurden nunmehr nach zwei 
Jahren Umsetzung der bestehenden sechs Sozialen Erhaltungssatzungen evaluiert, 
konkretisiert und auch in der Struktur und Lesbarkeit optimiert.
 
Dieser Leipziger Wohn- und Ausstattungsstandard für die Genehmigungspraxis ersetzt nicht 
die nach BauGB erforderliche Einzelfallprüfung je Vorhaben, dient aber als 
Orientierungsrahmen für die Verwaltung und für Antragsteller/-innen.
 
Finanzielle Auswirkungen
Finanzielle Auswirkungen X nein  wenn ja,
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, nachfolgend angegeben
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR/Jahr wo veranschlagt
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen     
    
Steuerrechtliche Prüfung   nein  wenn ja
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B 
UStG   nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts
Umsatzsteuerpflicht der Leistung   nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen   ja  nein, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung
 
Auswirkungen auf den Stellenplan X nein  wenn ja, nachfolgend angegeben
Beantragte Stellenerweiterung: Vorgesehener Stellenabbau: 
 
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Ziele
Hintergrund zum Beschlussvorschlag:
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?
 
 
2030 – Leipzig wächst nachhaltig!
Ziele und Handlungsschwerpunkte
Leipzig setzt auf 
Lebensqualität
Leipzig besteht im 
Wettbewerb
 Balance zwischen
Verdichtung und Freiraum
 Positive 
Rahmenbedingungen für 
qualifizierte Arbeitsplätze
 Qualität im öffentlichen Raum
und in der Baukultur
 Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte
 Nachhaltige Mobilität
 
 Vielfältige und stabile 
Wirtschafts- struktur
 Vorsorgende Klima- und
Energiestrategie
 Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschafts-management
 Erhalt und Verbesserung der
Umweltqualität
 Leistungsfähige technische 
Infrastruktur
 Quartiersnahe Kultur-, Sport-
und Freiraum-angebote
 
 Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft
Leipzig schafft soziale Stabilität  Wirkung auf Akteure
Leipzig stärkt seine 
Internationalität
 Chancengerechtigkeit in der 
inklusiven Stadt
 Bürgerstadt  Weltoffene Stadt
 Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung
 Region  Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft
X Bezahlbares Wohnen  Stadtrat  Interdisziplinäre 
Wissenschaft und exzellente 
Forschung
 Zukunftsorientierte Kita- und 
Schulangebote
 Kommunalwirtschaft  Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort
 Lebenslanges Lernen  Verwaltung  Imageprägende 
Großveranstaltungen
 Sichere Stadt    Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln
      
Sonstige Ziele: bei Bedarf überschreiben (max. 50 ZML) 
 Trifft nicht zu     
 
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Klimawirkung
Klimawirkung durch den Beschluss der Vorlage
Stufe 1: Grobe Einordnung zur Klimawirkung (Klimaschutzes und zur –wandelanpassung)
Eingesetzte Energieträger 
(Strom, Wärme, Brennstoff)  keine / Aussage nicht möglich  erneuerbar  fossil
Reduziert bestehenden Energie-
/Ressourcenverbrauch  Aussage nicht möglich  ja  nein
Speichert CO2-Emissionen (u.a. 
Baumpflanzungen)  Aussage nicht möglich  ja  nein
Mindert die Auswirkungen des 
Klimawandels (u. a. 
Entsiegelung, Regen-
wassermanagement)
 Aussage nicht möglich  ja  nein
Abschätzbare Klimawirkung mit 
erheblicher Relevanz  ja, da Beschlussgremium RV, GVA, oder VA und mind. 
5 Jahre Betriebs- und Nutzungsdauer  nein
Vorlage hat keine abschätzbare 
Klimawirkung X ja (Prüfschema endet hier.)   
 
Stufe 2: Die Vorlage berücksichtigt die zentralen energie- und klimapolitischen Beschlüsse (s. 
leipzig.de)
  ja  nein (Begründung s. Abwägungsprozess)  nicht berührt (Prüfschema endet 
hier.)
       
Stufe 3: Detaillierte Darstellung zur abschätzbaren Klimawirkung nur bei erheblicher Relevanz
  Berechnete THG-Emissionen (in t bzw. t./a): ____________________
  liegt vor: s. Anlage/Kapitel der Vorlage: ________________________
  wird vorgelegt mit: ________________ (z. B. Planungsbeschluss, Baubeschluss, Billigungs- und 
Auslegungsbeschluss)
   
 
 
Sachverhalt
Beschreibung des Abwägungsprozesses:  
 
Nicht relevant.
 
I. Eilbedürftigkeitsbegründung 
 
Nicht relevant.
 
II. Begründung Nichtöffentlichkeit  
 
Nicht relevant.
 
III.  Strategische Ziele 
 
Die Umsetzung von Sozialen Erhaltungssatzungen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB 
und die Festlegung von Genehmigungskriterien sind Bausteine zur Umsetzung des INSEK 
Ziels „Leipzig schafft soziale Stabilität“ mit dem Handlungsschwerpunkt „Bezahlbares 
Wohnen“. In Quartieren mit nachgewiesener besonderer Nachfragedynamik und einem 
hohen Aufwertungspotenzial des Gebäudebestandes sowie Aufwertungsdruck als auch 
einem nachgewiesenen Verdrängungspotenzial der im Gebiet ansässigen Bevölkerung soll 
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mit dem Einsatz dieses Instruments die Zusammensetzung der Bevölkerung und damit der 
Zusammenhang von Wohnraum, Einwohner/-innen und (öffentlicher) Infrastruktur erhalten 
bleiben.
 
IV. Sachverhalt 
 
1. Anlass 
 
Anlass ist der Beschluss der Dienstberatung des Oberbürgermeisters vom 05.05.2020 zu VI-
DS-08248 „Genehmigungskriterien für Gebiete mit Satzungen zur Erhaltung der 
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des 
Baugesetzbuchs (BauGB) in der Stadt Leipzig“. Gemäß Beschlusspunkt 3 sind die 
Genehmigungskriterien alle zwei Jahre im Verwaltungshandeln zu evaluieren und zu 
konkretisieren und erneut zum Beschluss vorzulegen.
 
Bei der erhaltungsrechtlichen Genehmigungsentscheidung handelt es sich in der Regel im 
Einzelfall nicht um eine Ermessensentscheidung sondern um eine gebundene Entscheidung. 
Bei einer gebundenen Entscheidung muss die Verwaltung bei Vorliegen aller 
Tatbestandsvoraussetzungen die im Gesetz vorgesehene Rechtsfolge herbeiführen. 
Dementsprechend steht ihr also kein Ermessen zu. Zunächst sind die 
Genehmigungstatbestände des § 172 Abs. 4 S. 2 sowie S. 3 Nr. 1, 1a BauGB zu prüfen. 
Soweit die Genehmigung hiernach nicht erteilt werden kann, ist die Genehmigungsfähigkeit 
nach § 172 Abs. 4 S. 1 BauGB zu prüfen.
 
Der Beschluss von Genehmigungskriterien liegt demnach in der Zuständigkeit des 
Oberbürgermeisters im Rahmen der Geschäfte der laufenden Verwaltung gemäß § 53 Abs. 
2 S. 1 Var. 1 Sächsischer Gemeindeordnung (SächsGemO).
 
Der Kriterienkatalog ist ein Orientierungsrahmen für die Verwaltung und Antragsteller und 
gibt Anhaltspunkte für die Genehmigungsfähigkeit nach § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 1 BauGB 
(Ausstattungsstandard) sowie für die nach § 172 Abs. 4 S. 1 BauGB erforderliche 
Prognoseentscheidung zu den städtebaulichen Auswirkungen. Er ersetzt nicht die 
Einzelfallprüfung.
 
2. Beschreibung der Maßnahme 
Mit dieser Vorlage wird - ausgehend von den Umsetzungserfahrungen der vergangenen zwei 
Jahre - der evaluierte und konkretisierte Katalog an Genehmigungskriterien als 
Orientierungsrahmen für die Genehmigungspraxis in Gebieten mit Sozialer 
Erhaltungssatzung vorgelegt. 
 
Grundlage für die Genehmigungspraxis in den Sozialen Erhaltungsgebieten sind zunächst 
die Vorschriften der §§ 172 und 173 des BauGB sowie die auf ihnen fußenden 
Rechtsverordnungen.
 
Zielstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung ist, die Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung im Satzungsgebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten. 
Es geht bei einer Sozialen Erhaltungssatzung darum, in einem intakten Gebiet wohnenden 
Menschen die Umgebung zu sichern und dadurch die Bevölkerungszusammensetzung vor 
unerwünschten Veränderungen, insbesondere vor Verdrängungsprozessen zu schützen (vgl. 
Battis / Krautzberger / Löhr, Kommentar zum BauGB § 172, Randnummer 11). 
 
Vorhandener Wohnraum in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung darf nicht in einer 
Weise verändert werden, dass er für die im Gebiet ansässigen Bevölkerungsgruppen nicht 
mehr geeignet ist. Aus diesen Gründen bedürfen der Rückbau, die Änderung oder die 
Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung. Dies gilt sowohl für 
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baugenehmigungspflichtige Vorhaben, als auch für bauordnungsrechtlich verfahrensfrei 
beziehungsweise genehmigungsfrei gestellte Vorhaben. 
 
Einen Rechtsanspruch haben Eigentümer/-innen auf die Genehmigung von Vorhaben in 
Sozialen Erhaltungsgebieten, die der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards 
einer durchschnittlichen Wohnung gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB oder der 
Anpassung einer baulichen Anlage an die Mindestanforderungen des 
Gebäudeenergiegesetzes gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB dienen. Eine 
Anpassung an den üblichen Wohnstandard darf Eigentümer/-innen nicht verweigert werden.
 
Im Mai 2020, vor Beginn der Umsetzung der bestehenden 6 Sozialen Erhaltungssatzungen, 
wurde ein Katalog an Genehmigungskriterien als Orientierungsrahmen beschlossen.
 
Der Kriterienkatalog enthält durch die Festlegung eines „Leipziger Wohn- und 
Ausstattungsstandards“ Auslegungshinweise zu dem unbestimmten Rechtsbegriff des 
„zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter 
Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen“ gemäß § 172 Abs. 4 
S. 3 Nr. 1 BauGB und gibt Anhaltspunkte für die nach § 172 Abs. 4 S. 1 BauGB erforderliche 
Prognoseentscheidung. Der allgemein übliche Standard von Wohnungen in der Stadt Leipzig 
ist in der Regel gegeben, wenn hinsichtlich Bauausführung und Ausstattung die 
Mindestanforderungen erfüllt und die Wohnbedürfnisse breiter Schichten der 
Wohnbevölkerung nicht überschritten sind. Ein allgemein üblicher Standard von 
Wohnräumen liegt erst dann vor, wenn deutlich mehr als die Hälfte der Wohnungen über 
eine entsprechende Ausstattung und Merkmale zum Standard verfügen.
 
Die erste Evaluierung und Konkretisierung des Katalogs an Genehmigungskriterien erfolgte 
standardisiert in der Durchführung, Auswertung und Interpretation. Die 
„Evaluierungsmethode“ umfasst hierbei fünf Analysebausteine je Kriterium (vgl. hierzu 
Anlage 1 „Evaluierungsmethode).
 
Zum Evaluierungsergebnis wird auf folgende weitere Anlagen verwiesen:
Anlage 2 beschreibt das Evaluierungsergebnis zu den einzelnen 
Genehmigungskriterien in tabellarischer Form.
Anlage 3 umfasst in Form einer Synopse die erhaltungsrechtliche Bewertung der 
Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren. 
 
Das Ergebnis dieser ersten Evaluierung nach zwei Jahren Umsetzung ist der 
fortgeschriebene und in seiner Lesbarkeit optimierte Katalog an Genehmigungskriterien 
des Leipziger Wohn- und Ausstattungsstandards als Orientierungsrahmen für Gebiete 
mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig (Anlage 4).
 
Zusammenfassend festzustellen ist, dass sich die Genehmigungskriterien in der Praxis 
bewährt haben und auch durch Bauherrschaft und Planende überwiegend akzeptiert 
wurden. Es wurde eine Anpassung der Kriterien an neue Rechtsprechungen und hinsichtlich 
nicht im Antragsgeschehen nachgefragter Ausstattungselemente vorgenommen sowie die 
nur bauordnungsrechtlich relevanten Unterscheidungen (in baugenehmigungspflichtige und 
verfahrensfrei beziehungsweise genehmigungsfrei gestellte Vorhaben) in der Gliederung für 
eine bessere Übersichtlichkeit und Lesbarkeit des Kriterienkataloges gegenüber der 
Beschlussfassung vom Mai 2020 entfernt. Damit werden die Genehmigungskriterien in der 
Neufassung in drei Kategorien zusammengefasst (Für folgende Maßnahmen wird 
erhaltungsrechtlich - eine / keine / nach zusätzlicher Prüfung - Genehmigung erteilt).
 
3. Realisierungs- / Zeithorizont 
 
Die Genehmigungskriterien werden in den per Beschluss festgesetzten Sozialen 
Erhaltungsgebieten in Leipzig gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB angewendet. 
Die Genehmigungskriterien sind weiterhin im Verwaltungshandeln zu konkretisieren und alle 
zwei Jahre zu evaluieren. Der Stadtrat wird über die Ergebnisse informiert.
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4. Finanzielle Auswirkungen 
 
Nicht relevant.
 
5. Auswirkungen auf den Stellenplan 
 
Nicht relevant.
 
6. Bürgerbeteiligung 
 
X  bereits erfolgt   geplant   nicht nötig
 
Die für die Genehmigungspraxis in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung evaluierten und 
konkretisierten Genehmigungskriterien zum Leipziger Wohn- und Ausstattungsstandard 
wurden mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren (u.a. des Bündnisses für bezahlbares 
Wohnen), der Politik, dem Leipziger Mieterverein e.V., Vertreter/-innen von Stadt für Alle und 
von Quartiersmanagements am 11.02.2022, noch vor der verwaltungsinternen Abstimmung 
dieser Beschlussvorlage, vorabgestimmt.
 
In einem zweiten Informations- und Abstimmungstermin wurden am 01.03.2022 die 
Genehmigungskriterien mit seitens der Bauherren beauftragten Architekten/Architektinnen 
und Planer/Planerinnen vorabgestimmt.
 
Die eingegangenen Hinweise aus beiden Veranstaltungen wurden gutachterlich geprüft und 
bewertet, unter Beachtung der rechtlichen Rahmenbedingungen des BauGB (vgl. die als 
Anlage 3 beigefügte Synopse).
 
7. Besonderheiten
 
Nicht relevant.
 
8. Folgen bei Nichtbeschluss 
Es werden keine konkretisierten Vorgaben für das Verwaltungshandeln und für 
Antragsteller/-innen und beauftragte Architekt/-innen und Planer/-innen als 
Orientierungsrahmen für die Bearbeitung von Anträgen gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 
Nummer 2 des Baugesetzbuchs gefasst, mit negativen Auswirkungen auf die 
Bearbeitungssicherheit für die Verwaltung, sowie die Planungs- und Investitionssicherheit für 
Bauherren.
 
Anlage/n
1 Anlage 1 zu VII-DS-06892 Evaluierungsmethode (öffentlich)
2 Anlage 2 zu VII-DS-06892 Evaluierungsergebnisse zu den 
Genehmigungskriterien (öffentlich)
3 Anlage 3 zu VII-DS-06892 Synopse zu den Hinweisen der Vorabstimmung 
(öffentlich)
4 Anlage 4 zu VII-DS-06892 Katalog an Genehmigungskriterien 2022.docx 
(öffentlich)
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1 
 
Anlage 1 zu VII-DS-06892 „Erste Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungskri-
terien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
 
Methode zur ersten Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungskriterien des 
Leipziger Wohn- und Ausstattungsstandards  
Der Beschluss vom 05.05.2020 zur internen Verwaltungsvorschrift VI-DS-08248 „Genehmi-
gungskriterien für Gebiete mit Satzungen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevöl-
kerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Stadt 
Leipzig“ beauftragt gemäß Beschlusspunkt 3 die Verwaltung alle zwei Jahre die Genehmi-
gungskriterien im Verwaltungshandeln zu evaluieren und zu konkretisieren.  
Die Evaluierung der Genehmigungskriterien erfolgte standardisiert in der Durchführung, Aus-
wertung und Interpretation. Die „Evaluierungsmethode“ umfasst hierbei folgende fünf Analyse-
bausteine je Kriterium: 
1. Berücksichtigung der gebundenen erhaltungsrechtlichen Rechtsfolge des § 172 Abs. 
4 BauGB  
Bei der sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB ist Ziel die Erhaltung 
der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen. Das 
Gesetz gibt indirekt ein gebundenes Prüfschema vor, das bei der Prüfung von Genehmigungs-
anträgen im Einzelfall abzuarbeiten ist.  
Bei Entscheidungen über erhaltungsrechtliche Genehmigungen gem. § 172 Abs. 4 BauGB han-
delt es sich nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes (BVerwG) um solche 
mit einem sog. Versagungsermessen (Urt. Vom 30.06.2004 – 4 C 1.03). Das bedeutet, die Ge-
meinde hat keinen Ermessensspielraum bei der Frage, wann eine erhaltungsrechtliche Geneh-
migung zu erteilen ist. Diese Fälle sind gesetzlich in § 172 Abs. 4 S. 3 BauGB geregelt. Nach 
Auffassung des BVerwG sei es im Rahmen des § 172 Abs. 4 S. 1, 2 BauGB jedoch denkbar, 
"dass auch bei Annahme einer Verdrängungsgefahr im Einzelfall atypische Fallgestaltungen ge-
geben sind, die gleichwohl die Erteilung der Genehmigung im Ermessenswege rechtfertigen". 
Solche Ermessenserwägungen müssten aber "nur angestellt werden, wenn Anhaltspunkte für 
eine atypische Fallgestaltung" vorliegen. Ein atypischer Fall liegt vor, wenn der Einzelfall auf 
Grund seiner besonderen Umstände von dem Regelfall der Tatbestände nach § 172 Abs. 4 
BauGB signifikant abweicht und die vorgesehene Rechtsfolge für den Betroffenen eine unver-
hältnismäßige Härte darstellen würde. 
 
2. Auswertung des Genehmigungsgeschäftes im Umsetzungszeitraum Juli 2020 bis De-
zember 2021 in den bestehenden sechs Sozialen Erhaltungssatzungen auf Basis der 
Halbjahresberichte 
Seit Satzungsbeginn im Juli 2020 sind bis Dezember 2021 in den sechs Sozialen Erhaltungsge-
bieten der Stadt 191 erhaltungsrechtlich relevante Anträge geprüft worden. Ausgehend von den 
Halbjahresberichten zur Umsetzung des Genehmigungsgeschäfts (vgl. VII-Ifo-02395 „1. Sach-
standsbericht für den Umsetzungszeitraum Juli 2020 bis Ende Dezember 2020“, eingebracht in 
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2 
 
die Ratsversammlung am 15.09.2021 und VII-Ifo-06543 „2. Sachstandsbericht für den Umset-
zungszeitraum Juli 2020 bis Dezember 2021“, Vorlage wird parallel zu dieser Vorlage einge-
bracht) werden die Fallzahlen je Kriterium und die Prüfentscheidungen bei der Evaluierung der 
Genehmigungskriterien berücksichtigt. Aus Aktualitätsgründen wurde der Betrachtungszeitraum 
um den Zeitraum bis 31.12.2021 erweitert. 
 
3. Auswertung bestehender Rechtsprechungen auch zu einzelnen Kriterien des Voll-
zugs von Sozialen Erhaltungssatzungen 
Bei der Evaluierung der Genehmigungskriterien müssen vorliegende Rechtsprechungen zur 
Umsetzung von Sozialen Erhaltungssatzungen und zu einzelnen Kriterien berücksichtigt wer-
den. Dieser Prüfschritt erfolgt in enger Abstimmung mit dem Rechtsamt der Stadt Leipzig. 
 
4. Kriterienbezogene Ableitung von Leipzig spezifischen Besonderheiten des Wohn- 
und Ausstattungsstandards (Leipzig-Spezifik) 
Der Auftrag zur Umsetzung von Sozialen Erhaltungssatzungen bei angespanntem Wohnungs-
markt leitet sich ab aus dem Wohnungspolitischen Konzept (WoPoKo) und dem Integrierten 
Stadtentwicklungskonzept (INSEK) der Stadt Leipzig. Die Umsetzung von Sozialen Erhaltungs-
satzungen fußt auf der Leitlinie 1 des WoPoKo „Wohnen in Leipzig – für alle, vielfältig, bezahl-
bar und wirtschaftlich tragfähig“ und der Leitlinie 2 „Genügend Wohnungen für einkommens-
schwache Haushalte“. Im Wortlaut des WoPoKo zum Umsetzungsbaustein der Leitlinie 1 „Be-
zahlbare Wohnungen erhalten“ heißt es: „Der Erhalt und die Schaffung von bezahlbarem Wohn-
raum in allen Stadtgebieten soll vor allem im Bestand bei Instandhaltung, Sanierung und Um-
bau unterstützt werden. Ein besonderer Fokus liegt auf der Unterstützung von bezahlbarem 
Wohnen für Haushalte mit geringem bis mittlerem Einkommen.“  
Die Umsetzung der bestehenden Sozialen Erhaltungssatzungen in Leipzig tangiert und unter-
stützt aber auch andere Zielbereiche des WoPoKo. Dies erfolgt im Genehmigungsgeschäft un-
ter Beachtung der rechtlichen Rahmenbedingungen des Besonderen Städtebaurechts im Bau-
gesetzbuch und von vorliegenden Rechtsprechungen unter der Begrifflichkeit Leipzig-Spezifik.  
Folgende weitere durch die Soziale Erhaltungssatzung unterstützte Zielbereiche des WoPoKo 
lassen sich aufführen: 
 Kooperative Wohnformen unterstützen, 
 Energieeffizienz steigern, 
 Familien, Senioren und Menschen mit Behinderungen besonders unterstützen. 
Untersetzt wird dies bei der Evaluierung der einzelnen Kriterien in der Anlage 2 dieser Vorlage. 
 
5. Gutachterliche Einschätzung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipzi-
ger Wohnungsmarktakteuren, der Politik und weiteren Multiplikatoren sowie mit Pla-
ner/innen 
Im Zuge der Evaluierung der Genehmigungskriterien erfolgte am 11.02.2022 eine Informations-
veranstaltung mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren (u.a. des Bündnisses für bezahlbares 
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3 
 
Wohnen) und der Politik sowie weiteren Akteuren, wie bspw. dem Leipziger Mieterverein und 
Stadt für alle und den Quartiersmanagements zu den Ergebnissen und zur Konkretisierung der 
Kriterien noch vor der verwaltungsinternen Mitzeichnung der Vorlage. Zudem fand am 
01.03.2022 eine Informationsveranstaltung mit am Verfahren beteiligten Architekten/Architektin-
nen und Planer/-innen statt. Die Hinweise und Empfehlungen aus diesen Veranstaltungen wur-
den gutachterlich geprüft und unter Beachtung der rechtlichen Rahmenbedingungen des 
BauGB bewertet. Im Ergebnis der Bewertung der Hinweise wurde eine Synopse erstellt, die als 
Anlage 3 der Vorlage beigefügt ist. 
 
In Anlage 2 sind tabellarisch alle Kriterien des in der Dienstberatung des Oberbürgermeisters 
am 05.05.2020 beschlossenen Kriterienkataloges (vgl. VI-DS-08248) unter Anwendung der o.g. 
fünf Analysebausteine evaluiert und ggf. Leipzig–spezifisch konkretisiert. 
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1 
Anlage 2 zu VII-DS-06892 „Erste Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungs-
kriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
 
Tabellarische Darstellung der Ergebnisse der ersten Evaluierung und Konkretisierung 
der Genehmigungskriterien des Leipziger Wohn- und Ausstattungsstandards 
(Stand 05/2022) 
 
Zur Umsetzung des Beschlusses des Oberbürgermeisters vom 05.05.2020 (Beschlussvorlage 
Nr. VI-DS-08248) wird dieser Bericht auf Basis des Verwaltungshandelns im Zeitraum 
05.07.2020 bis 31.12.2021 für die 6 Satzungsgebiete der Sozialen Erhaltungssatzungen in 
Leipzig mit einer aktualisierten Vorlage zu den Genehmigungskriterien des Leipziger Wohn- 
und Ausstattungsstandards (VI-DS-08248) im Ergebnis der ersten Evaluierung vorgelegt. 
 
Das Ziel einer Sozialen Erhaltungssatzung ist der Schutz der vorhandenen Bevölkerungsstruk-
tur aus besonderen städtebaulichen Gründen vor Verdrängung. Da dies auch wohnwerterhö-
hende Modernisierungen über dem Standard (unter Berücksichtigung der Mindestanforderun-
gen an Wohnraum nach der Sächsischen Bauordnung und nach dem Gebäudeenergiegesetz 
GEG) beinhaltet, muss dieser Standard definiert werden. Der Kriterienkatalog enthält durch die 
Festlegung eines „Leipziger Wohn- und Ausbaustandards“ Auslegungshinweise zu dem unbe-
stimmten Rechtsbegriff des „zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen 
Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen“ gemäß 
§ 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 1 BauGB und gibt Anhaltspunkte für die nach § 172 Abs. 4 S. 1 BauGB 
erforderliche Prognoseentscheidung ohne einen Substandard zu etablieren. Grundlage und 
Maßstab ist der Leipziger Wohn- und Ausstattungsstandard einer durchschnittlichen Wohnung, 
unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen der Sächsischen 
Bauordnung (SächsBO).  
Voranzustellen ist, dass der Kriterienkatalog ein Hilfsinstrument ist, welches Antragstellern und 
der Verwaltung als Orientierung dient. Hierbei kann er aber nicht jeden Einzelfall regeln. Daher 
gibt es in der Genehmigungspraxis immer wieder das Missverständnis, dass alle Maßnahmen, 
die nicht in den Genehmigungskriterien genannt sind, auch nicht der Überprüfung nach sozia-
lem Erhaltungsrecht unterfallen. Der Kriterienkatalog ist darum eine „Leitplanke“ und ein Orien-
tierungsrahmen für die Prüfenden, als auch für Antragsteller/-innen sowie Mieter/-innen. Er hat 
keine Rechtsverbindlichkeit und ersetzt nicht die nach § 172 und § 173 BauGB erforderliche 
Einzelfallprüfung. Der Kriterienkatalog trifft keine ermessensleitenden Vorgaben für atypische 
Einzelfälle.  
Mit der Evaluierung der Genehmigungskriterien wird den Erfahrungen aus ca. 1,5 Jahren Ge-
nehmigungspraxis Rechnung getragen und die Kriterien sind entsprechend der lokalen Erfor-
dernisse präzisiert. Die Evaluierung der Genehmigungskriterien erfolgte standardisiert in der 
Durchführung, Auswertung und Interpretation. Die „Evaluierungsmethode“ ist in Anlage 1 er-
sichtlich. 
Die Genehmigungskriterien wurden stadtweit in allen festgesetzten sozialen Erhaltungsgebie-
ten angewendet, da sich aus den Gutachten zur Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen in 
den Stadträumen der Stadt Leipzig keine Erforderlichkeit unterschiedlicher bzw. gebietsspezifi-
scher Genehmigungskriterien ergab, auch wenn teilweise unterschiedliche Parameter in den 
untersuchten Gebieten anders ausgeprägt sind. 
Der Kriterienkatalog mit der Beschreibung des Wohn- und Ausstattungsstandards für Gebiete 
in der Stadt Leipzig mit Sozialer Erhaltungssatzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuches wurde über-
arbeitet und vereinfacht, sodass nunmehr drei Überschriften  
1. Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt, 
11 von 58 in Zusammenstellung
2 
2. Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich keine Genehmigung erteilt, 
3. Für folgende Maßnahmen kann erhaltungsrechtlich eine Genehmigung nach zusätzli-
cher Prüfung erteilt werden 
mit entsprechenden Unterpunkten verbleiben. Dazu wurde auch auf die Unterteilung in geneh-
migungsbedürftige und genehmigungsfreigestellte bzw. verfahrensfreie Bauvorhaben nach 
SächsBO verzichtet, da dies keinen Einfluss auf die erhaltungsrechtliche Bewertung hat. Die-
ser überarbeitete Kriterienkatalog liegt als Anlage 4 vor. 
 
In den folgenden tabellarischen Übersichten sind die Kriterien des in der Dienstberatung des 
Oberbürgermeisters am 05.05.2020 beschlossenen Kriterienkataloges (vgl. VI-DS-08248) zu-
sammengefasst nach 11 Kategorien evaluiert und ggf. Leipzig spezifisch konkretisiert. Dabei 
wurden die gemäß Anlage 1 benannten Evaluierungsmethoden angewandt. 
 
Kategorie 1: Abbruch/Rückbau 
Abbruch von Wohngebäuden oder einzelnen Wohneinheiten 
1. Formulierung im Kriterienkatalog bisher (Anlage 1 zu VI-DS-08248): 
Für den Abbruch von Wohngebäuden oder einzelnen Wohneinheiten wird eine erhaltungs-
rechtliche Genehmigung beziehungsweise Zustimmung grundsätzlich nicht erteilt, es sei 
denn, dass auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen 
Anlage wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. 
2. Erhaltungsrechtliche Bewertung gemäß Prüffolge § 172 BauGB: 
Der Abbruch von Wohngebäuden oder einzelnen Wohneinheiten ist i.d.R. gemäß § 172 Abs. 
4 Satz 1 BauGB gebunden zu versagen. Der Abbruch einer baulichen Anlage, bedarf der 
Genehmigung in den Sozialen Erhaltungsgebieten. Es wird geprüft, ob Auswirkungen auf 
die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung bestehen bzw. zu prognostizieren sind. Die 
Genehmigung ist nach Abs. 4 Satz 2 BauGB zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung 
des Allgemeinwohl die Erhaltung der baulichen Anlage wirtschaftlich nicht mehr zumutbar 
ist. 
3. Hinweise aus der Rechtsprechung: 
- 
4. Hinweise aus der Genehmigungspraxis in Leipzig:  
Für den Abbruch von Wohngebäuden oder einzelnen Wohneinheiten wird eine erhaltungs-
rechtliche Genehmigung beziehungsweise Zustimmung nicht erteilt, es sei denn, dass auch 
unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage nicht mehr 
zumutbar ist. Die Städterecherche hat ergeben, dass in anderen Städten mit Sozialer Erhal-
tungssatzung das Thema Abbruch von Wohngebäuden relevant ist und Investoren eine Ma-
ximierung des für deren Zwecke passenden Neubaus anstreben.  
In den Sozialen Erhaltungsgebieten wurde ein Abbruch eines teilsanierten Wohngebäudes 
mit drei 4 bis 5-Raum-Wohnungen beantragt. Der Vorgang ist derzeit noch in der Prüfung. 
11 Anträge beinhalteten Rückbauten im Zusammenhang mit Neubauvorhaben (z.B. Abbruch 
von nicht ehemals wohnlich genutzten Nebengebäuden oder von ungenutzten, maroden 
ehemaligen Garagen, die keine erhaltungsrechtliche Relevanz haben). Diesen 11 Vorhaben 
wurde darum zugestimmt.  
12 von 58 in Zusammenstellung
3 
5. Kriterium im Ergebnis der Evaluierung (vgl. Anlage 4 „Kriterienkatalog“): 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich keine Genehmigung erteilt:  
2a: Abbruch von Wohngebäuden oder einzelnen Wohneinheiten, es sei denn, dass 
auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage 
wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. 
 
 
Kategorie 2: Neubau / Schaffung neuer Wohnraum  
Errichtung (Neubau) von Gebäuden  
1. Formulierung im Kriterienkatalog bisher (Anlage 1 zu VI-DS-08248): 
Errichtung (Neubau) von Gebäuden 
2. Erhaltungsrechtliche Bewertung gemäß Prüffolge § 172 BauGB: 
Die Errichtung baulicher Anlagen steht bei Sozialen Erhaltungssatzungen nicht unter einem 
Genehmigungsvorbehalt. Ein ggf. erforderlicher Rückbau auf dem Grundstück zur Baufrei-
machung ist erhaltungsrechtlich zu prüfen.  
3.Hinweise aus der Rechtsprechung: 
- 
4. Hinweise aus der Genehmigungspraxis in Leipzig: 
Eine Beteiligung des Fachamtes AWS erfolgt darum zur Prüfung, ob der Neubau die Erhal-
tungsziele berührt. Es darf keine für Ziel und Zweck der Sozialen Erhaltungssatzung rele-
vante bauliche Anlage durch Baufreimachung betroffen sein, die im Zuge der geplanten 
Neubaumaßnahme einen Rückbau, eine Änderung oder eine Nutzungsänderung erfährt. 
In den Sozialen Erhaltungsgebieten wurden 44 Anträge für Neubauten zugestimmt, bei de-
nen ca. 594 neue Wohnungen geschaffen werden können. 11 Anträge umfassten gleichzei-
tig Rückbauten (z.B. Abbruch von nicht ehemals wohnlich genutzten Nebengebäuden oder 
von ungenutzten, maroden ehemaligen Garagen, die keine erhaltungsrechtliche Relevanz 
haben).  
5. Kriterium im Ergebnis der Evaluierung (vgl. Anlage 4 „Kriterienkatalog“): 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
1g: Errichtung (Neubau) von Gebäuden (zu prüfen ist ein erforderlicher Rückbau auf 
dem Grundstück z.B. zur Baufreimachung). 
 
Neuerrichtung von Wohnungen als Aufstockung auf bestehende Gewerbeeinheiten 
1. Formulierung im Kriterienkatalog bisher (Anlage 1 zu VI-DS-08248): 
Neuerrichtung von Wohnungen als Aufstockung auf bestehende Gewerbeeinheiten 
2. Erhaltungsrechtliche Bewertung gemäß Prüffolge § 172 BauGB: 
Die Errichtung baulicher Anlagen steht bei Sozialen Erhaltungssatzungen nicht unter einem 
Genehmigungsvorbehalt. Die Aufstockung auf bestehende Gebäude kann dann wie ein 
Neubau zur Schaffung neuen Wohnraums behandelt werden, wenn bestehende Wohnein-
heiten nicht beeinträchtigt werden. 
3. Hinweise aus der Rechtsprechung: 
- 
13 von 58 in Zusammenstellung
4 
4. Hinweise aus der Genehmigungspraxis in Leipzig: 
In den Sozialen Erhaltungsgebieten wurde keine Neuerrichtung von Wohnungen als Aufsto-
ckung auf bestehende Gewerbeeinheiten beantragt. Diese Schaffung zusätzlichen Wohn-
raums soll mit dem Sozialen Erhaltungsrecht nicht begrenzt werden, da kein Einfluss auf die 
bestehende Wohnbevölkerung zu prognostizieren ist. Es wird mit zunehmender Verdichtung 
der Stadt auch das Thema Aufstockungen bestehender Gebäude an Relevanz gewinnen. 
Dabei darf der bestehende Wohnraum unterhalb der Aufstockung durch bauliche Änderun-
gen nicht beeinträchtigt werden. 
Im Gebiet Lindenau wurde einem Antrag auf Aufstockung auf ein bestehendes Wohnge-
bäude (bisher fehlendes Dachgeschoss) zugestimmt unter der Prämisse, dass der darunter-
liegende vorhandene Wohnraum nicht beeinträchtigt wird. In drei weiteren Anträgen in den 
Gebieten Eisenbahnstraße und Connewitz wurde ebenfalls einer Aufstockung bei bestehen-
den Wohngebäuden zugestimmt. 
5. Kriterium im Ergebnis der Evaluierung (vgl. Anlage 4 „Kriterienkatalog“): 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
1i: Neuerrichtung von Wohnungen als Aufstockung auf bestehende Gebäude, wenn 
bestehender Wohnraum (z.B. in der darunterliegenden Etage) nicht verändert wird. 
 
Dachboden zu Wohnungen, wenn noch keine Wohnung im betroffenen Bereich bestanden 
hat 
1. Formulierung im Kriterienkatalog bisher (Anlage 1 zu VI-DS-08248): 
Schaffung zusätzlichen Wohnraums zum Beispiel durch Dachgeschossausbau, wenn 
dadurch bestehender Wohnraum nicht verändert wird und Nutzungsänderung Dachboden 
zu Wohnungen, wenn noch keine Wohnung im betroffenen Bereich bestanden hat 
2. Erhaltungsrechtliche Bewertung gemäß Prüffolge § 172 BauGB: 
Die Errichtung baulicher Anlagen bzw. die Herstellung einer erstmaligen Wohnnutzung lee-
rer Dachböden steht bei Sozialen Erhaltungssatzungen nicht unter einem Genehmigungs-
vorbehalt. Der Dachboden kann dann wie ein Neubau zur Schaffung neuen Wohnraums 
ohne Einschränkungen neu ausgebaut werden. 
3. Hinweise aus der Rechtsprechung: 
- 
4.Hinweise aus der Genehmigungspraxis in Leipzig: 
Die Umnutzung bzw. die erforderlichen Umbauarbeiten zur Herstellung von Wohnraum in 
bisher nicht als Wohnraum genutzten Dachboden bzw. Dachbodenbereichen wird zuge-
stimmt, wenn kein anderer vorhandener Wohnraum, z.B. in der Etage darunter beeinflusst 
wird, d.h. keine Maisonettelösungen geschaffen werden oder Räume bestehender Wohnun-
gen benötigt werden. Der Dachboden kann dann wie ein Neubau zur Schaffung neuen 
Wohnraums ohne Einschränkungen nach dem Sozialen Erhaltungsrecht ausgebaut werden. 
Diese Schaffung zusätzlichen Wohnraums soll mit dem Sozialen Erhaltungsrecht nicht be-
grenzt werden, da kein Einfluss auf die bestehende Wohnbevölkerung zu prognostizieren 
ist. Es erfolgt vorab eine Kontrolle, dass noch kein Wohnraum vorhanden ist. 
In den Sozialen Erhaltungsgebieten wurden 30 Anträge auf Dachgeschossneuausbau zu 54 
neuen Wohneinheiten gestellt und erhaltungsrechtlich zugestimmt.  
5. Kriterien im Ergebnis der Evaluierung (vgl. Anlage 4 „Kriterienkatalog“): 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
14 von 58 in Zusammenstellung
5 
1h: Schaffung zusätzlichen Wohnraums zum Beispiel durch Dachgeschossausbau, 
wenn dadurch bestehender Wohnraum (z.B. in der darunterliegenden Etage) nicht 
verändert wird. 
 
 
Kategorie 3: Energetische Sanierung / Heizung 
Ersteinbau einer Sammelheizung (inkl. Warmwasserversorgung) 
1. Formulierung im Kriterienkatalog bisher (Anlage 1 zu VI-DS-08248): 
Ersteinbau einer Sammelheizung (inkl. Warmwasserversorgung) 
2. Erhaltungsrechtliche Bewertung gemäß Prüffolge § 172 BauGB: 
Der Ersteinbau einer Sammelheizung inklusive Warmwasserversorgung ist gemäß § 172 
Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB gebunden zu genehmigen. Die Änderung der baulichen Anlage 
dient der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen 
Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen. 
3. Hinweise aus der Rechtsprechung: 
- 
4. Hinweise aus der Genehmigungspraxis in Leipzig:  
Der Einbau einer Sammelheizung gehört zu einer wohnwerterhöhenden Ausstattung, die im-
mer auch eine nicht unerhebliche Erhöhung des Mietzinses durch Modernisierungsumlage 
auslösen kann. Mit dem Nachweis der Erforderlichkeit, z.B. durch Ortsbegehung, Fotodoku-
mentation etc. wird der Ersteinbau einer Sammelheizung (darunter zählen beispielsweise 
auch wohnungsbezogene Gasetagenheizungen) immer genehmigt, wobei für die neue Hei-
zungsanlage höchstens die Mindestforderungen des GEG erfüllt werden dürfen. Ein zusätz-
licher Nachweis geförderter Maßnahmen, z.B. Bundesförderung für effiziente Gebäude 
(BEG) ist möglich und wird dann auch genehmigt, da hier die erhöhte Modernisierungsum-
lage durch die Förderung und damit Verringerung der ansetzbaren Investitionssumme abge-
federt wird. 
Im Antrag ist die geplante Heizung zu benennen und Kennwerte zu übergeben. Eine kom-
plett neue Heizungsanlage ist im Allgemeinen erforderlich bei lange leerstehenden Objekten 
oder wenn noch Ofenheizung und Raumeinzelheizungen (z.B. Nachtspeicheröfen) vorhan-
den sind. Eine Gasetagenheizung zählt auch zu den Sammelheizungen. 
In den Sozialen Erhaltungsgebieten wurde bei 22 Sanierungen für 161 Wohneinheiten dem 
Ersteinbau einer Sammelheizung zugestimmt.  
5. Kriterium im Ergebnis der Evaluierung (vgl. Anlage 4 „Kriterienkatalog“): 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
1a: Ersteinbau einer Sammelheizung (inkl. Warmwasserversorgung) 
 
Anpassungen an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen der Ener-
gieeinsparverordnung (EnEV) 
1. Formulierung im Kriterienkatalog bisher (Anlage 1 zu VI-DS-08248): 
15 von 58 in Zusammenstellung
6 
Anpassungen an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen der Ener-
gieeinsparverordnung (EnEV) für bestehende Gebäude und Anlagen in der bei der Antrags-
stellung geltenden Fassung. Darunter fallen derzeit: 
- die Erneuerung bestehender Fenster als Doppel- oder Isolierglasfenster, 
- die Erneuerung der bestehenden Heizungsanlage, 
- die Dämmung der obersten Geschossdecke (bei nicht ausgebautem Dachgeschoss), 
- die Dämmung der Warmwasser- und Heizungsverteilleitungen jeweils nach näherer 
Maßgabe der EnEV und einem Sachverständigengutachten und 
- Maßnahmen zur Energieeinsparung, die über die Anpassung an die baulichen oder an-
lagentechnischen Mindestanforderungen der EnEV an bestehenden Gebäuden und An-
lagen in der bei Antragstellung geltenden Fassung hinausgehen (Ausnahmen vgl. Pkt. 
2.2.3). 
Geförderte Maßnahmen über die Mindestanforderungen der EnEV werden gesondert be-
wertet und die Anbringung von Wärmedämmung (innen oder außen) soweit nicht aus den 
Mindestanforderungen der EnEV erforderlich, aber die Senkung des Energiebedarfes und 
die dadurch eintretende Heizkostenersparnis nachgewiesen wird. 
2. Erhaltungsrechtliche Bewertung gemäß Prüffolge § 172 BauGB: 
Die Anpassungen an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des 
Gebäudeenergiegesetzes (GEG) für bestehende Gebäude und Anlagen ist gemäß § 172 
Abs.4 Satz 1a BauGB gebunden zu genehmigen. Die Änderung einer baulichen Anlage 
dient dann der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen 
des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. 
I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) 
geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter 
anzuwenden ist.  
Eine Anpassung über die gesetzlich definierten Mindestforderungen ohne Nachweis einer 
Förderung bzw. nachgewiesener Senkung des Energiebedarfes und die dadurch eintretende 
Heizkostenersparnis dient nicht der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen 
Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung 
vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. 
Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Ge-
bäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist. 
3. Hinweise aus der Rechtsprechung: 
§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB ist auch auf Maßnahmen zur Energieeinsparung, die der 
Eigentümer freiwillig nach Maßgabe der EnEV bzw. des GEG durchführt, anwendbar und ist 
nicht nur dann eröffnet, wenn nach der EnEV eine Pflicht zum Handeln besteht. 
VG Berlin, Beschluss vom 13.11.2020 – 19 L 288/20 
4. Hinweise aus der Genehmigungspraxis in Leipzig:  
Da das Gebäudeenergiegesetz (GEG) am 1. November 2020 in Kraft getreten ist und seit 
diesem Zeitpunkt die bisherige Energieeinsparverordnung (EnEV) außer Kraft ist, sind in der 
Anlage 4 in allen betroffenen Punkten die Energieeinsparverordnung (EnEV) durch das Ge-
bäudeenergiegesetz (GEG) zu ersetzen. Dies insbesondere, da sich die Anforderungen an 
die Bestandssanierung zwischen EnEV und GEG nicht wesentlich ändern. Auch das BauGB 
§ 172 wurde in diesem Punkt angepasst. Im Antragsverfahren ist zu prüfen, ob es sich bei 
den beantragten baulichen Maßnahmen um die so genannten Nachrüstpflichten gemäß 
16 von 58 in Zusammenstellung
7 
GEG handelt. Die Erfüllung der Nachrüstpflichten entspricht der baulichen Änderung zur 
Herstellung eines anlagentechnischen oder baulichen Mindeststandards des GEG bzw. der 
EnEV, wenn diese nach § 111 Absatz 1 GEG weiter anzuwenden ist, im Sinne des § 172 
Absatz 4 Satz 3 Nummer 1a BauGB. Die Nachrüstpflichten ergeben sich direkt aus dem 
GEG und sind vom Eigentümer zu erfüllen. Demnach ist auch eine erhaltungsrechtliche Ge-
nehmigung zu erteilen. 
Darunter fallen derzeit z.B.:  
- Dämmung der obersten Geschossdecke (Nachrüstpflicht gemäß § 47 GEG),  
- Austausch Heizkessel (älter als 30 Jahre) (Nachrüstpflicht gemäß § 72 GEG),  
- Dämmung der Warmwasser- und Heizungsverteilleitungen (Nachrüstpflicht gemäß § 
71 GEG), 
Den Anpassungen der Gebäude/Wohnungen an die baulichen oder anlagentechnischen 
Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) für bestehende Gebäude und 
Anlagen in der bei der Antragsstellung geltenden Fassung ist auf der Grundlage des § 172 
Abs. 4 S.3 Nr. 1a BauGB immer zuzustimmen, auch wenn diese Maßnahmen eine nicht un-
erhebliche Mieterhöhung durch Nutzung der möglichen Modernisierungsumlage auslösen 
können. Da die Kaltmieten aufgrund der Modernisierungsumlage zumeist stark steigen, führt 
eine Kostenersparnis durch kompensierte Heizkosten in der Regel nicht zu einer Reduktion, 
sondern insgesamt zu einer Steigerung der Warmmietkosten. Eine Erhöhung der Mietbelas-
tung und langfristige Wirkungen auf das lokale Mietniveau sind mögliche Folgen. Ein Steue-
rungspotenzial ergibt sich nur für Maßnahmen zur Energieeinsparung, die über die bauli-
chen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen hinausgehen. In diesen Fällen ist eine 
Beurteilung im Einzelfall notwendig und der Umfang der Maßnahme kann z. B. auf die Min-
destanforderungen des GEG reduziert werden. 
Es muss darum immer der Nachweis der Erforderlichkeit der geplanten Maßnahme zur An-
tragstellung, z.B. über ein Gutachten erfolgen. Die Mindestanforderungen des GEG für Be-
standssanierungen dürfen dabei i. d. R. nicht überschritten werden, wobei ggf. mit Nachweis 
einer tatsächlichen Senkung des Energiebedarfes und die dadurch eintretende Heizkosten-
ersparnis bei der Anbringung von Wärmedämmung innen oder außen für die Mieter im Ein-
zelfall auch höhere Anforderungen realisiert werden können. Ebenso können höhere Anfor-
derungen mit Nachweis der Nutzung von Fördermöglichkeiten (z.B. BEG-Förderung) zur Re-
duzierung der Modernisierungsumlagekosten auf die Mieteinheiten bei energetischen Sanie-
rungen/ Modernisierungen genehmigungsfähig sein. 
In den Sozialen Erhaltungsgebieten wurden 22 Anträge für 164 Wohneinheiten auf eine 
Energetische Sanierung innerhalb der Mindestanforderung des GEG (z.B. Fassadendäm-
mung, Sanierung des Daches, Einbau neuer Fenster, Erneuerung der Heizungsanlage) ge-
nehmigt. Hier erfolgte der Nachweis auf Einhaltung der Mindestforderungen des GEG.  
Bei fünf dieser 22 Anträge wurde im Rahmen von Erörterungsgesprächen mit den Antrag-
stellenden genehmigungsfähige Lösungen gefunden, die nicht über die Mindestforderungen 
der EnEV bzw. des GEG hinausgehende Baumaßnahmen beinhalten. 
Eine Maßnahme musste aufgrund der vorgesehenen Fenster und Wärmedämmung versagt 
werden. Dieses Vorhaben wurde jedoch vom Antragsteller im dritten Umsetzungshalbjahr 
(Juli 2021 bis Dezember 2021) erneut in geänderter und genehmigungsfähiger Form bean-
tragt, sodass diesem final erhaltungsrechtlich zugestimmt werden konnte. 
In den Sozialen Erhaltungsgebieten wurden keine Maßnahmen mit nachgewiesener Sen-
kung des Energiebedarfes beantragt, die über die Mindestforderungen der EnEV bzw. des 
GEG oder mit Nutzung von Fördermitteln hinausgehende Baumaßnahmen beinhalten. 
5. Kriterien im Ergebnis der Evaluierung (vgl. Anlage 4 „Kriterienkatalog“): 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
17 von 58 in Zusammenstellung
8 
1d: Anpassungen an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen 
des GEG für bestehende Gebäude und Anlagen in der bei der Antragsstellung gelten-
den Fassung.  
Darunter fallen derzeit z.B.: 
- die Erneuerung bestehender Fenster als Doppel- oder Isolierglasfenster, 
- die Erneuerung der bestehenden Heizungsanlage,  
- die Dämmung der obersten Geschossdecke (bei nicht ausgebautem Dachge-
schoss), 
- die Dämmung der Warmwasser- und Heizungsverteilleitungen 
(jeweils mit Nachweis der Erforderlichkeit und Ausführung, z.B. Gutachten, Fachun-
ternehmererklärung). 
Ertüchtigungen, die über den Mindestanforderungen des GEG liegen können geson-
dert bewertet werden, wenn für geförderte Maßnahmen ein Nachweis der Förderung 
erbracht wird oder die Senkung des Energiebedarfes und die dadurch eintretende 
Heizkostenersparnis nachgewiesen wird. 
 
 
Kategorie 4: Grundausstattung Bad, Installationen (Technische Gebäudeausstattung) 
Ersteinbau beziehungsweise Ergänzung eines vorhandenen Bades 
1. Formulierung im Kriterienkatalog bisher (Anlage 1 zu VI-DS-08248): 
Ersteinbau beziehungsweise Ergänzung eines vorhandenen Bades in ein Bad mit folgenden 
Grundausstattungsmerkmalen: ein WC, ein Einzelwaschbecken, eine Einbaubadewanne o-
der eine Dusche, Wand- und Bodenverfliesung. Erforderliche Grundrissänderungen sind da-
bei auf ein Minimum zu beschränken und vorhandene Stränge zu berücksichtigen. Und: 
Erforderliche Grundrissänderungen, z.B. zum Einbau eines grundausgestatteten Bades sind 
auf ein Minimum zu beschränken und vorhandene Stränge zu berücksichtigen 
2. Erhaltungsrechtliche Bewertung gemäß Prüffolge § 172 BauGB: 
Der Ersteinbau eines Bades beziehungsweise die Ergänzung eines vorhandenen Bades mit 
den Grundausstattungsmerkmalen: ein WC, ein Einzelwaschbecken, eine Einbaubade-
wanne oder eine Dusche, Wand- und Bodenverfliesung ist gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 
BauGB gebunden zu genehmigen. Die Änderung der baulichen Anlage dient der Herstellung 
des zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung unter Berück-
sichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen. 
3. Hinweise aus der Rechtsprechung: 
Ein wandhängendes WC in einem Altbau ist ein wohnwerterhöhendes Merkmal (so das LG 
Berlin im Urteil vom 26.05.2020 – LG 67 S 46/20) und erfüllt den Versagensgrund des § 172 
Abs. 4 S. 1 BauGB. (VG Berlin, Beschluss vom 17.11.2020 – VG 19 L 315/20)  
4. Hinweise aus der Genehmigungspraxis in Leipzig:  
Der Einbau eines Bades bzw. die Ergänzung eines bestehenden Bades um die genannten 
Ausstattungsmerkmale gehört zu einer wohnwerterhöhenden Ausstattung, die immer auch 
eine nicht unerhebliche Erhöhung des Mietzinses durch Modernisierungsumlage auslösen 
kann. Damit wird aber mit den benannten Grundausstattungsmerkmalen ein zeitgemäßer 
Ausstattungsstandard einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauord-
nungsrechtlichen Mindestanforderungen geschaffen. 
18 von 58 in Zusammenstellung
9 
Der Ersteinbau bzw. die Ergänzung eines Bades mit den Grundausstattungsmerkmalen: ein 
WC, ein Einzelwaschbecken, eine Einbaubadewanne oder eine Dusche, Wand- und Boden-
verfliesung wurde für alle Anträge genehmigt. Dies entspricht auch den Anforderungen nach 
SächsBO §48 (3) und an gesunde Wohnverhältnisse. Hierbei wurden in 14 Fällen auch 
Grundrissänderungen erforderlich, die sich an den vorhandenen Wänden und ggf. Strängen 
im Gebäude orientiert haben. Die Grundrissänderungen mussten dabei moderat und für die 
zeitgemäße Errichtung/Ergänzung des Bades erforderlich sein. Diese erforderlichen Grund-
rissänderungen dienen zur Herstellung der Funktionsfähigkeit einer Wohnung. Wohnungen 
ohne Bad oder ohne grundausgestattetes Bad sind üblicherweise nur noch in wenigen län-
ger leerstehenden oder lange nur teilsanierten Gebäuden zu finden. 
In den Sozialen Erhaltungsgebieten wurde bei 24 Anträgen für 169 Wohneinheiten dem 
Ersteinbau bzw. die Ergänzung eines Bades mit den benannten Grundausstattungsmerkma-
len zugestimmt.   
5. Kriterien im Ergebnis der Evaluierung (vgl. Anlage 4 „Kriterienkatalog“): 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
1b: Ersteinbau beziehungsweise Ergänzung eines vorhandenen Bades in ein Bad mit 
folgenden Grundausstattungsmerkmalen: 
- ein WC, ein Einzelwaschbecken,  
- eine Einbaubadewanne oder eine Dusche,  
- Wand- und Bodenverfliesung. 
Erforderliche Grundrissänderungen sind dabei auf ein Minimum zu beschränken und 
vorhandene Stränge zu berücksichtigen. 
 
Einbau eines Zweitbades oder Gäste-WC 
1. Formulierung im Kriterienkatalog bisher (Anlage 1 zu VI-DS-08248): 
Einbau eines Zweitbades oder Gäste-WC in Wohnungen, die weniger als 4 Zimmer haben 
(separate Küchen werden nicht als Zimmer gezählt) und 
Einbau Gäste-WC in Wohnungen mit mindestens 4 Zimmer (ohne Küche), wenn die Anzahl 
der Zimmer nicht verringert wird. 
2. Erhaltungsrechtliche Bewertung gemäß Prüffolge § 172 BauGB: 
Der Einbau eines Zweit-WC in Wohnungen, die weniger als 4 Zimmer haben (separate Kü-
chen werden nicht als Zimmer gezählt) dient nicht der Herstellung des zeitgemäßen Ausstat-
tungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungs-
rechtlichen Mindestanforderungen. Der Einbau verwirklicht i. d. R. den Versagensgrund des 
§ 172 Abs. 4 S. 1 BauGB und ist daher nicht genehmigungsfähig. 
3. Hinweise aus der Rechtsprechung:  
- 
4. Hinweise aus der Genehmigungspraxis in Leipzig:  
Eine Differenzierung in Zweitbad und Gäste-WC ist aus der Praxisanwendung im Betrach-
tungszeitraum nicht erforderlich. Es reicht die Verwendung des Begriffes Zweit-WC. 
Der nachträgliche Einbau eines Zweit-WC in Wohnungen, die weniger als 4 Zimmer haben 
(separate Küchen werden nicht als Zimmer gezählt) wird nicht genehmigt, da dies eine ge-
bietsuntypische Aufwertung über den Standard darstellt. Dies insbesondere im Hinblick auf 
den erforderlichen baulichen Aufwand und damit einhergehende Kostenintensität und die 
19 von 58 in Zusammenstellung
10 
mögliche Schaffung attraktiverer Wohngrundrisse, die von den Bewohnern des Gebietes 
nicht mehr genutzt werden können (z.B. bei Reduzierung der Zimmeranzahl). 
Dem Einbau eines Zweit-WC in Wohnungen mit mindestens 4 Zimmern (ohne Zählung der 
Küche), wird zugestimmt, wenn der vorhandene Grundriss dies ohne Verringerung der An-
zahl der Zimmer ermöglicht. 
In den Sozialen Erhaltungsgebieten wurden zwei Zweit-WC beantragt und mit den Antrag-
stellenden erörtert, ein komplettes Zweitbad wurde nicht beantragt. Die typischen Leipziger 
Grundrisse in den sozialen Erhaltungsgebieten lassen einen Einbau ohne Verringerung der 
Zimmeranzahl üblicherweise auch nicht zu. 
5. Kriterien im Ergebnis der Evaluierung (vgl. Anlage 4 „Kriterienkatalog“): 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
1f: Einbau eines Zweit-WC in Wohnungen, die mindestens 4 Zimmer haben (separate 
Küchen werden nicht als Zimmer gezählt), wenn die Zimmeranzahl erhalten bleibt. 
 
Grundausstattungen mit Sanitär-, Trinkwasser-, Abwasserinstallationen, sowie Elektroinstal-
lationen und 
Antennen-, Kabelfernseh- und Gegensprechanlagen (Audio) sowie Internetversorgung 
1. Formulierung im Kriterienkatalog bisher (Anlage 1 zu VI-DS-08248): 
Grundausstattungen mit Sanitär-, Trinkwasser-, Abwasserinstallationen, sowie Elektroinstal-
lationen und 
Antennen-, Kabelfernseh- und Gegensprechanlagen (Audio) 
2. Erhaltungsrechtliche Bewertung gemäß Prüffolge § 172 BauGB: 
Die Grundausstattungen mit Sanitär-, Trinkwasser-, Abwasserinstallationen, sowie Elektroin-
stallationen und Antennen-, Kabelfernseh- und Gegensprechanlagen (Audio) ist gemäß § 
172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB gebunden zu genehmigen. Die Änderung der baulichen An-
lage dient der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen 
Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen. 
3. Hinweise aus der Rechtsprechung: 
- 
4. Hinweise aus der Genehmigungspraxis in Leipzig:  
Gemäß den Anforderungen an gesunde hygienische Lebensverhältnisse und die Sicherheit 
wird der Errichtung bzw. Ertüchtigung der Grundausstattung einer Wohnung mit Sanitär-, 
Trinkwasser-, Abwasserinstallationen, sowie Elektroinstallationen immer zugestimmt, auch 
wenn dies Mieterhöhungen durch die mögliche Modernisierungsumlage auslösen kann.  
Eine gesonderte Rolle spielt die Elektroinstallation, da diese neben der Gewährleistung der 
Sicherheit im Betrieb auch Ausstattungsmerkmale enthalten kann, die sich stark wohnwert-
erhöhend und über dem genehmigungsfähigen Standard liegend zeigen kann. Selbstver-
ständlich muss die Elektroinstallation den zum Errichtungszeitpunkt geltenden gesetzlichen 
und behördlichen Vorschriften, VDE-Normen, DIN-Normen und Technischen Anschlussbe-
dingungen (TAB) der Netzbetreiber entsprechen. Dabei stehen die elektrische Sicherheit, 
die Gebrauchstauglichkeit, der Komfort und der energieeffiziente Betrieb der Elektroinstalla-
tion im Vordergrund. 
Die RAL-RG 678 (Elektrische Anlagen in Wohngebäuden) ist eine Richtlinie, welche die 
Ausstattungsstandards der Elektroinstallation definiert. Im Genehmigungsgeschäft war eine 
20 von 58 in Zusammenstellung
11 
breite Akzeptanz dieses genehmigungsfähigen Standards in den sozialen Erhaltungsgebie-
ten planer- bzw. eigentümerseitig zu konstatieren. Für die Elektroinstallation ist die Stan-
dardausstattung nach RAL RG 678 1* als Mindestausstattung immer genehmigungsfähig, 
weil darin alle erforderlichen Installationsbereiche inclusive eine ausreichende Anzahl an 
Fernseh- bzw. Internetanschlüssen sowie Gegensprechanlage (keine Videogegensprechan-
lage) benannt sind. Diese wurde von den Antragstellern im Genehmigungsverfahren akzep-
tiert. Es ist festzustellen, dass Videogegensprechanlagen weder zum gebietstypischen Aus-
stattungsmerkmal gehören noch der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes 
einer durchschnittlichen Wohnung dienen oder eine bauordnungsrechtliche Mindestanforde-
rung darstellen. 
In den Sozialen Erhaltungsgebieten wurde 26 Anträgen für 176 Wohnungen für die Installa-
tion der Grundausstattung bzw. Ertüchtigung auf die Sicherheitsanforderungen der Elektro-
installation zugestimmt. Es wurden mit 20 Anträgen (für 167 Wohnungen) die Gegensprech-
anlagen ohne Bildübertragung neu oder zur Ertüchtigung beantragt und zugestimmt. Ebenso 
wurde mit 23 Anträgen für 165 Wohneinheiten einer Erneuerung der Sanitärinstallation zu-
gestimmt. 
5. Kriterien im Ergebnis der Evaluierung (vgl. Anlage 4 „Kriterienkatalog“): 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
1c: Grundausstattungen mit Sanitärinstallationen (Trinkwasser, Abwasser), sowie 
Elektroinstallationen gemäß Standardausstattung nach RAL RG 678 1*. 
 
 
Kategorie 5: Grundrissänderungen/Wohnungsgrößen 
Nicht erforderliche Grundrissänderungen  
1. Formulierung im Kriterienkatalog bisher (Anlage 1 zu VI-DS-08248): 
Nicht erforderliche Grundrissänderungen (bauliche Eingriffe in funktionierende Wohngrund-
risse), z.B. - zur Schaffung besonders großzügiger Wohngrundrisse, - Auflösung separater 
Küchen, - Veränderung der ursprünglichen Zimmeranzahl oder Wohnfläche, - Verlegung / 
Neubau von Abstellräumen (betrifft nicht ehemalige Außen-WC). 
2. Erhaltungsrechtliche Bewertung gemäß Prüffolge § 172 BauGB: 
Nicht erforderliche Grundrissänderungen (bauliche Eingriffe in funktionierende Wohngrund-
risse) dienen nicht der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durch-
schnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforde-
rungen und sind daher nicht genehmigungsfähig im Rahmen des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 
BauGB. Derartige Grundrissänderungen verwirklichen i. d. R. den Versagensgrund des § 
172 Abs. 4 S. 1 BauGB und sind zu versagen. 
3. Hinweise aus der Rechtsprechung:  
Werden im Zusammenhang mit dem Anbau eines Seitenflügels an ein Bestandsgebäude, 
die Grundrisse mehrerer Bestandswohnungen verändert und leicht vergrößert, um eine bau-
technisch sinnvolle Nutzung des Seitenflügels zu ermöglichen, ist dieser Eingriff in die Be-
standswohnungen nicht geeignet, sich potentiell negativ auf die Zusammensetzung der Ge-
bietsbevölkerung auszuwirken. Insbesondere wird durch den Eingriff dem Wohnungsmarkt 
keine Wohnung entzogen und es wird kein besonders schützenswerter Wohnraum vernich-
tet, da die Bestandswohnungen nach dem Umbau weiterhin als Ein- und Zweizimmerwoh-
nungen existieren. (VG Berlin, Urteil vom 13.10.2019 – VG 13 K 19.16) 
4. Hinweise aus der Genehmigungspraxis in Leipzig:  
21 von 58 in Zusammenstellung
12 
Durch die Voruntersuchungen wurde in allen Erhaltungsgebieten festgestellt, dass die vor-
handene Bevölkerung und ihre Wohnungsnachfrage weitgehend im Einklang mit der vorhan-
denen Wohnungsstruktur liegt sowie eine hohe Nachfrage nach kostengünstigem Wohn-
raum besteht. Daher ist es ein wesentliches Erhaltungsziel diese Struktur zu erhalten, insbe-
sondere wenn es sich um bestehenden kostengünstigen Wohnraum handelt. Hierbei ist 
auch zu beachten, dass die städtebauliche Struktur geschützt wird und Maßnahmen, die in 
leerstehenden Wohnungen als genehmigungsfähig betrachtet werden auch in bewohnten 
Wohnungen zugelassen werden müssten. Durch die Einschränkung soll auch erreicht wer-
den, dass es möglichst wenig Anreize gibt Wohnungen leer zu ziehen oder gezielt Instand-
haltungen zu unterlassen, um möglichst große Freiräume bei einer Sanierung / Modernisie-
rung zu erhalten. 
Nicht erforderlichen Grundrissänderungen, d.h. baulichen Eingriffe in funktionierende Wohn-
grundrisse, z.B. zur Schaffung besonders großzügiger Wohngrundrisse, zur Auflösung sepa-
rater Küchen, zur Veränderung der ursprünglichen Zimmeranzahl oder Wohnfläche oder zur 
Verlegung / Neubau von Abstellräumen (betrifft nicht ehemalige Außen-WC) wurden ver-
sagt. Dies insbesondere im Hinblick auf den erforderlichen baulichen Aufwand und damit 
einhergehender Kostenintensität und die mögliche Schaffung attraktiverer Wohngrundrisse, 
die von den Bewohnern des Gebietes nicht mehr genutzt werden können (z.B. bei Reduzie-
rung der Zimmeranzahl).  
Eine Ausnahme vom Versagen der Grundrissänderungen wurde gemacht, wenn diese zum 
erstmaligen Einbau eines Bades oder zur Schaffung bzw. Wiederherstellung gesunder 
Wohnverhältnisse (Verlärmung, Belichtung etc.) erforderlich sind und sich an den baulichen 
Gegebenheiten zur Kostenminimierung orientiert. Allerdings werden alle markt- und rendite-
induzierten Grundrissänderungen versagt. Können die am Markt nachgefragten Grundrisse 
nicht geschaffen werden, so verringert sich der Aufwertungs- und Verdrängungsdruck auf 
das Gebiet spürbar. Entscheidend für die erhaltungsrechtliche Beurteilung ist daher nicht, ob 
ein Wohnungsgrundriss bei einem Neubauvorhaben heute anders gestaltet werden würde 
oder ob eine Wohnung mit einem anderen Grundriss besser vermarktbar wäre, sondern al-
lein, ob eine Wohnung bereits über die heute üblichen funktionalen Ausstattungsstandards, 
z.B. ein voll ausgestattetes Bad im Sinne des Genehmigungskriteriums verfügt. 
In den Sozialen Erhaltungsgebieten wurde 24 Anträgen für 83 bestehende Wohneinheiten 
auf bestandsorientierte Grundrissänderungen zugestimmt, da deren Notwendigkeit, z.B. 
zum Ersteinbau eines Bades/Küche erforderlich war.  
5. Kriterium im Ergebnis der Evaluierung (vgl. Anlage 4 „Kriterienkatalog“): 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich keine Genehmigung erteilt:  
2b: Nicht erforderliche Grundrissänderungen (bauliche Eingriffe in funktionierende 
Wohngrundrisse), z.B. 
- Schaffung besonders großzügiger Wohngrundrisse 
- Auflösung separater Küchen 
- Veränderung der ursprünglichen Zimmeranzahl oder Wohnfläche 
- Abtrennung / Neubau von Abstellräumen (betrifft nicht ehemalige Außen-WC). 
 
 
22 von 58 in Zusammenstellung
13 
Änderung Wohnungsschlüssel im Gebäude  
(Wohnungsteilungen, Wohnungszusammenlegungen) / Wohnungszusammenlegung mit 
Souterrainbereichen, wenn dadurch zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden kann 
1. Formulierung im Kriterienkatalog bisher (Anlage 1 zu VI-DS-08248): 
Änderung Wohnungsschlüssel im Gebäude (Wohnungsteilungen, Wohnungszusammenle-
gungen) und 
Wohnungszusammenlegung mit Souterrainbereichen, wenn dadurch zusätzlicher Wohn-
raum geschaffen werden kann 
2. Erhaltungsrechtliche Bewertung gemäß Prüffolge § 172 BauGB: 
Die Änderung des Wohnungsschlüssels im Gebäude (z.B. Teilung oder Zusammenlegung 
funktionierender Wohngrundrisse) dient nicht der Herstellung des zeitgemäßen Ausstat-
tungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungs-
rechtlichen Mindestanforderungen gem. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB. Im Rahmen der 
Genehmigungsprüfung nach Maßgabe des § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB ist die beantragte 
Änderung des Wohnungsschlüssels im Gebäude i. d. R. zu versagen.  
3. Hinweise aus der Rechtsprechung: 
OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28. März 2018, Az.: OVG 2 N 64.15: 
Es sei nicht Ziel der Satzung, dass denjenigen angestammten Bewohnern, denen der 
Wohnraum aus familiären Gründen zu klein geworden sei, stets ein Verbleib in dem Gebiet 
ermöglicht werden solle. Der Schutz des Bestandes kleinerer preisgünstigerer Wohnungen 
müsse nicht vor dem aus familiären Gründen größer gewordenen Wohnraumbedarf zurück-
treten. 
4. Hinweise aus der Genehmigungspraxis in Leipzig:  
Einen eher geringen Anteil weisen die Anfragen bzw. Anträge auf, die eine Wohnungszu-
sammenlegung oder auch Wohnungsteilung von Bestandswohnungen betreffen. Dies wurde 
im Zusammenhang mit Brandschutzauflagen (Rettungswege) aus Dachgeschossen mittels 
Maisonettlösungen in die darunterliegende Wohnung, aufgrund der Änderung der Familien-
situation oder weiteren persönlichen Gründen mit dem Wunsch nach Änderung der Woh-
nungsgröße der derzeit bewohnten Wohnung angefragt. Die Erhaltung der Wohnungsstruk-
tur in ihrer Mischung von unterschiedlichen Wohnungsgrößen und Lagekriterien ist Grundvo-
raussetzung für den Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Hinsichtlich 
Größe, Lage, Ausstattung und Anzahl korrespondieren die derzeitige Wohnungsstruktur und 
die Bevölkerungsstruktur miteinander. Eine Veränderung der Wohnungsstruktur hat zwangs-
läufig Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Die Verhinderung 
der Zusammenlegung oder Teilung von Wohnraum sorgt dafür, dass der Aufwertungsdruck 
im Gebiet gemindert wird und auch weiterhin bezahlbarer Wohnraum für die angestammte 
Bevölkerung zur Verfügung steht. Auch die Zusammenlegung von Wohnungen im Bestand 
mit neu geschaffenen Wohnungen im Dachgeschoss fällt unter diese Regelung, da hier-
durch ebenfalls die Wohnungsgrößenstruktur im Gebiet und damit die Passgenauigkeit zur 
vorhandenen Bevölkerungsstruktur generell verändert wird. 
Darum konnten diese Anfragen nur in wenigen Ausnahmefällen erhaltungsrechtlich positiv 
beschieden werden. Dies betrifft nur die Fälle, in denen z.B. die anliegenden Wohnungen 
nicht als Einzelwohnungen funktionieren, da z.B. kein (Erst-)Bad eingebaut werden könnte. 
Die vorhandenen und zu erhaltenden Wohnungsstrukturen sind in den Detailgutachten zum 
jeweiligen Gebiet benannt und es lässt sich ein Vorhandensein unterschiedlicher Woh-
nungsgrößen, Zimmeranzahlen und Typen erkennen, wobei der größte Anteil von 2-3-
Raum-Wohnungen ersichtlich ist. Hier gibt es ein großes Potential von Wohnungszusam-
23 von 58 in Zusammenstellung
14 
menlegungen zu größeren und damit aufgrund der Erhöhung der Wohnfläche teureren Woh-
nungen, wobei immer auch zu betrachten ist, dass durch Wohnungszusammenlegungen die 
Anzahl der Wohnungen im Gebiet reduziert wird. Es wurde aber auch die Teilung von gro-
ßen Wohnungen in kleinere Wohnungen angefragt. Damit ändert sich das angesprochene 
Klientel zukünftiger Bewohner weg von der durch die Erhaltungsatzung geschützten Bevöl-
kerungsstruktur im jeweiligen Erhaltungsgebiet. 
In diesem Zusammenhang sind immer die Vorbildwirkung und der Gleichbehandlungsgrund-
satz von Bedeutung. Grundsätzlich ist das Problem der wachsenden Stadt, in der Men-
schen, die umziehen und/oder deren Familiensituation sich ändert oder deren persönliche 
Ansprüche steigen eine andere Wohnung wünschen, als die, die sie derzeit bewohnen, nicht 
über die Soziale Erhaltungssatzung lösbar, da durch diese Wohnraumveränderung unter 
Einbeziehung bestehender Wohnungen immer auch die Verdrängung der potentiellen Be-
wohner der Wohnungen zu befürchten ist bzw. eintreten würde. Im Sozialen Erhaltungsge-
biet haben sich die vorhandenen städtebaulichen Strukturen an die vorhandenen Wohnun-
gen und damit deren (mögliche) Bewohner angepasst. Dies betrifft z.B. die Infrastruktur, das 
Angebot an Spielplätzen, Parkplätzen, Seniorentreffs, Tagespflegeeinrichtungen, Schulen 
oder Kindergärten etc. 
Einen Sonderfall, der auch im Einzelfall mit entsprechender Begründung möglich ist, ist der 
Zuschlag / Umschlag eines Zimmers innerhalb der Etage benachbarter Wohnungen, wenn 
dies ohne großen baulichen Aufwand, ggf. reversibel erfolgt und insgesamt die Struktur im 
Gebäude erhalten bleibt, d.h. grundsätzlich die beiden Wohnungen erhalten bleiben. Ebenso 
kann unter Umständen ein bisher nicht wohnungswirtschaftlich genutzter Abstellraum im 
Einzelfall einer Wohnung zur Wohnraumerweiterung zugeschlagen werden. 
Nicht zustimmungsfähig nach Sozialem Erhaltungsrecht ist aus o.g. Gründen der komplette 
Zusammenschluss zweier einzeln funktionierender Wohnungen zu einer großen Wohnung 
oder auch die Teilung einer großen funktionierenden Wohnung. Nur wenn hier die Genehmi-
gungsbehörde restriktiv im Sinne der Bestandserhaltung agiert, ist die dämpfende Wirkung 
signifikant. Die Eingriffszulässigkeit ist hier eindeutig, da zum Erreichen des Satzungsziels – 
dem Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung – der Erhalt der Wohnungsstruk-
tur, des Mixes unterschiedlicher Wohnungsgrößen eine wesentliche Voraussetzung ist. 
Wegzug und Zuzug von Bewohnern sind auch im größeren Umfang normal und kein Prob-
lem, sofern die soziale Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nach Alter, Einkommen, 
Ausbildung und Beruf, Familiengröße etc. sich dabei nicht ändert. 
Die immer erforderliche Einzelfallbetrachtung ermöglicht weiterhin die unter o.g. Hinweisen 
begründete Umschlagung eines Raumes zu einer bestehenden Wohneinheit. 
Im Betrachtungszeitraum wurde kein Antrag oder Anfrage zur Zusammenlegung bestehen-
den Wohnraums mit Souterrainbereichen gestellt. Diese kann im weiteren Genehmigungs-
geschäft dem Prüfkriterium Wohnungszusammenlegung und/oder Grundrissänderungen mit 
dem darin benannten Prüfregime zugeordnet werden und soll aus diesem Grund im Leipzi-
ger Kriterienkatalog entfallen. 
In den Sozialen Erhaltungsgebieten wurde eine Wohnungszusammenlegung für eine funkti-
onierende 4-Raum-Wohnung mit einer funktionierenden 1-Raum-Wohnung beantragt und 
versagt. Durch Erörterungsgespräche mit den Antragstellenden konnte zu drei Anträgen, die 
ursprünglich eine Veränderung des Wohnungsschlüssels (Zusammenlegungen oder Teilun-
gen) vorgesehen hatten, eine genehmigungsfähige Lösung gefunden werden. 
Unverbindliche Voranfragen zur Teilung großer Wohnungen erfolgten in 4 Fällen, diese wur-
den nicht beantragt, ebenso drei weitere Anfragen zu Wohnungszusammenlegungen. 
5. Kriterien im Ergebnis der Evaluierung (vgl. Anlage 4 „Kriterienkatalog“): 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich keine Genehmigung erteilt: 
24 von 58 in Zusammenstellung
15 
2g: Änderung Wohnungsschlüssel im Gebäude (Wohnungsteilungen, Wohnungszu-
sammenlegungen) vollständiger funktionierender bzw. funktionsfähig herstellbarer 
Wohnungen. 
 
 
Kategorie 6: Balkone / Dachterrassen 
Anbau eines Balkons als Bauteil  
1. Formulierung im Kriterienkatalog bisher (Anlage 1 zu VI-DS-08248): 
Anbau eines Erstbalkons als Bauteil, die genehmigungsfähige Grundfläche ergibt sich aus 
dem Gebäudetyp, den baulichen Gegebenheiten und der Größe der dazugehörigen Woh-
nung bzw. anderen gesetzlichen Regelungen und 
Anbau von Zweitbalkonen  
2. Erhaltungsrechtliche Bewertung gemäß Prüffolge § 172 BauGB: 
Der Anbau eines Erstbalkons als Bauteil ist gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB gebun-
den zu genehmigen. Die Änderung der baulichen Anlage dient allerdings nur unter den fol-
genden präzisierenden Einschränkungen der Ausführung der Herstellung des zeitgemäßen 
Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bau-
ordnungsrechtlichen Mindestanforderungen.  
Der Anbau von Zweitbalkonen ist gemäß § 172 Abs. § Satz 1 BauGB gebunden zu versa-
gen. Die Änderung der baulichen Anlage dient nicht der Herstellung des zeitgemäßen Aus-
stattungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauord-
nungsrechtlichen Mindestanforderungen. 
3. Hinweise aus der Rechtsprechung: 
- 
4. Hinweise aus der Genehmigungspraxis in Leipzig:  
Der Anbau von Balkonen stellt ein wohnwerterhöhendes Merkmal dar. Balkone gehören 
nicht zu den bauordnungsrechtlichen Mindestforderungen, ein Genehmigungsanspruch aus 
§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB kann sich ergeben, wenn sie zum zeitgemäßen Ausstat-
tungsstandard einer durchschnittlichen Wohnung gehören bzw. wenn kein Versagensgrund 
i. S. d. § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB vorliegt.  
Balkone werden in Leipzig dem zeitgemäßen Ausstattungsstandard zugerechnet. Die Errich-
tung von Erstbalkonen wird nach Sozialem Erhaltungsrecht zugelassen. Es soll aber mit ei-
nem Balkon keine "Wohnraumerweiterung" hergestellt werden, sondern eine Möglichkeit ge-
schaffen werden, vom Wohnungsinneren ins Freie zu treten, sodass eine passende Grund-
fläche von ca. 4,5 m² angemessen ist. In seiner Konstruktionsweise und Art darf der Balkon 
nicht besonders kostenaufwändig sein, um genehmigungsfähig zu sein.  
Als im Rahmen der Kostenprüfung nicht übermäßig kostenaufwändig und mit passender 
Grundfläche gelten hierbei in der Regel in Leipzig Balkone, die folgende Kriterien nachweis-
lich erfüllen:  
- Anbau eines handelsüblichen Balkons/Balkonanlage  
- ein Zugang/Balkontür  
- Orientierungsgröße von 1,50m Tiefe und 3,0m Breite und damit ca. 4,5m², wobei 
diese Maße an die bauliche Situation angepasst werden können, z.B. Fensterachsen 
etc. Diese Maße sind auch abgeleitet aus der SächsBO (untergeordnetes Bauteil), 
dem Leipziger Denkmalschutzstandard und üblichen Maßen bestehender Balkone 
25 von 58 in Zusammenstellung
16 
sowie aus Bauanträgen in den Satzungsgebieten in der Phase mit Aufstellungsbe-
schlüssen 
Hiervon abweichende Balkone bedürfen einer vertieften Prüfung. Nicht erforderliche Kosten 
sind zu vermeiden.  
Die obigen Kriterien sind sinngemäß auch auf Terrassen anzuwenden. Im EG, insbesondere 
bei geringem Höhenunterschied der EG-Wohnung zum Niveau des Hofes, sollte das EG 
eine in etwa gleich große Terrasse erhalten. 
Die erforderliche Sanierung des Bestandes von Balkonen und erforderlichenfalls der Ersatz-
neubau in entsprechender Größe wird genehmigt. Die Errichtung eines Zweitbalkons (bzw. 
Terrasse) ist unzulässig, unabhängig von der Lage und Größe des Erstbalkons bzw. der 
Terrasse. 
Im Zuge der Erörterungen konnten die geplanten Balkongrößen von 198 Wohnungen auf 
den genehmigungsfähigen Stand angepasst werden. Dies betraf 23 Anträge. 
Im Betrachtungszeitraum wurde 60 Anträgen für Balkonanbauten an insgesamt 393 beste-
henden Wohnungen in der erhaltungsrechtlichen Stellungnahme zugestimmt. 
Mieterseitig wurde im Zuge der Anhörung mitgeteilt, dass überwiegend der nachträgliche 
Anbau eines Erstbalkons begrüßt wird, allerdings die mögliche Erhöhung der Miete Beden-
ken auslöst, ca. 20% der Mieter würden lieber auf den Balkon verzichten. Dies betraf über-
wiegend die Erdgeschosswohnungen und Mieter kleiner Wohnungen. Diese gaben an, be-
wusst in eine Wohnung ohne Balkon gezogen zu sein, da diese preiswerter auf dem Markt 
angeboten wurden und der Balkon auch nicht in der Nutzung fehlt. 
Wintergärten und Balkonverglasungen wurden nicht beantragt. 
Ein Zweitbalkon ist eine untypische Wohnwerterhöhung über den Standard und muss ver-
sagt werden. Dies trifft analog z.B. auf zusätzliche Terrassen, Loggien, Wintergärten zu. 
Bei zwei Anträgen wurde im Rahmen der Erörterungsgespräche der Entfall von ursprünglich 
vorgesehenen Zweitbalkonen erreicht, wodurch ihnen erhaltungsrechtlich zugestimmt wer-
den konnte. 
5. Kriterien im Ergebnis der Evaluierung (vgl. Anlage 4 „Kriterienkatalog“): 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
1e: Anbau eines handelsüblichen Erstbalkons als Bauteil mit ca. 4,5m² Grundfläche 
mit einer Zugangstür, die genehmigungsfähige Grundfläche ergibt sich aus dem Ge-
bäudetyp, den baulichen Gegebenheiten und der Größe der dazugehörigen Wohnung 
bzw. anderen gesetzlichen Regelungen. 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich keine Genehmigung erteilt: 
2f: Anbau von Zweitbalkonen. 
 
Einbau einer Dachloggia  
Hinweise aus der Genehmigungspraxis in Leipzig:  
Gesondert zu betrachten ist mit den Erfahrungswerten des Betrachtungszeitraums der nach-
trägliche Einbau von Dachloggien in bereits ausgebaute Dachgeschosse, d.h. in bestehende 
Wohnungen. Im Berichtszeitraum wurde der nachträgliche Einbau einer Dachterrasse in be-
stehende Wohnungen im Dachgeschoss eigentümerseitig in der Vorababstimmung 5-mal 
angefragt oder einmal in den Planunterlagen zur Antragstellung benannt.  
Der Einbau von Dachloggien in bestehende Dachgeschosswohnungen dient nicht der Her-
stellung des zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung unter 
Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen i. S. d. § 172 Abs. 4 
26 von 58 in Zusammenstellung
17 
Satz 3 Nr. 1 BauGB. Im Rahmen der Genehmigungsprüfung nach Maßgabe des § 172 Abs. 
4 Satz 1 BauGB ist der Einbau einer Dachloggia i. d. R. zu versagen.  
Auch beim nachträglichen Einbau einer Dachterrasse / Loggia in eine bestehende Wohnung 
handelt es sich um eine Änderung einer baulichen Anlage im Sinne von § 172 Abs. 1 Satz 1 
BauGB. Dies ist üblicherweise als Eingriff in einen funktionierenden Grundriss zu werten, 
welcher keine zusätzliche Fläche (wie z.B. ein nachträglicher Balkon) bietet, sondern ledig-
lich eine Freifläche, bei gleichzeitiger Reduzierung der Wohnfläche. Es ist ein kostspieliger 
Eingriff in die Bausubstanz (Statik, Dachkonstruktion, Abdichtung, Fenster/Türen etc.) erfor-
derlich, der mit nicht unerheblichen Auswirkungen auf die Mieten durch die Modernisie-
rungsumlage einhergehen kann und es erfolgt zusätzlich eine Aufwertung von Bestands-
wohnraum, die mit einer hohen Steigerung der Attraktivität der Wohnung einhergeht. Der 
nachträgliche Einbau von Dachterrassen muss darum versagt werden, da hier ein nicht er-
forderlicher aber massiver baulicher Eingriff in das Dach mit Grundrisseingriff und mit einer 
nicht unerheblichen Wohnwerterhöhung und Flächenverlust der Wohnung erforderlich ist. 
Dieser kann dann zum Verlust eines Zimmers führen und auch zu einer nicht unerheblichen 
Aufwertung und erhöhter Attraktivität der Dachgeschosswohnungen und folgend zu einer 
Ungeeignetheit der Wohnungen für die bestehende Bevölkerungsstruktur. Damit ist die Ge-
fahr der Verdrängung angestammter Wohnbevölkerung aus dem Gebiet, die sich die aufge-
wertete Dachgeschosswohnung nicht mehr leisten können oder die auf die bestehende 
Wohnfläche angewiesen sind, zu prognostizieren. Dachloggien befinden sich auch nicht in 
einem überwiegenden Teil der ausgebauten Dachgeschosse in Leipzig und entsprechen da-
mit auch nicht dem zeitgemäßen Standard in Dachgeschosswohnungen. Die Maßnahme ist 
vom Umfang her geeignet, die Ziele der Erhaltungssatzung zu berühren, da sie jedenfalls 
prinzipiell zu einer Mieterhöhung und damit möglicherweise zu der Gefahr der Verdrängung 
der ansässigen Bevölkerung führen kann. 
Für den Ausbau bestehender Dachböden mit der Schaffung neuen Wohnraums gilt diese 
Beschränkung nicht, hier werden neue Wohnungen und Grundrisse geschaffen. 
Im Zuge der Erörterungen wurde der nachträgliche Einbau von Dachterrassen in Bestands-
wohnungen nicht mehr beantragt. Zwei Dachterrassen passender Größe, die zusätzlich au-
ßerhalb des Wohngrundrisses geschaffen werden sollen (analog Balkon) wurde erhaltungs-
rechtlich zugestimmt. 
5. Neues Kriterium im Ergebnis der Evaluierung (vgl. Anlage 4 „Kriterienkatalog“): 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich keine Genehmigung erteilt: 
2h: Nachträglicher Einbau einer Dachterrasse/-loggia in bestehenden Wohnraum. 
 
 
Kategorie 7: Fenster/Türen 
Änderungen Fenster/Türen an der Fassade  
1. Formulierung im Kriterienkatalog bisher (Anlage 1 zu VI-DS-08248): 
Änderungen Fenster/Türen an der Fassade, wenn anschließend eine energetische Sanie-
rung erforderlich wird. Und: 
Einbau von Schallschutzfenstern bei Nachweis der Erforderlichkeit 
2. Erhaltungsrechtliche Bewertung gemäß Prüffolge § 172 BauGB: 
Die Änderungen Fenster/Türen an der Fassade, wenn anschließend eine energetische Sa-
nierung erforderlich wird ist i. d. R. nicht genehmigungsfähig im Rahmen des § 172 Abs. 4 
Satz 1 BauGB.  
27 von 58 in Zusammenstellung
18 
3. Hinweise aus der Rechtsprechung: 
- 
4. Hinweise aus der Genehmigungspraxis in Leipzig:  
Die Änderung von Fenstern und Türen an der Fassade kommt insbesondere beim nachträg-
lichen Anbau von Balkonen in Betracht, d.h. hier muss immer ein bestehendes Fenster zu 
einer Tür erweitert werden. Zusätzlich kann in Zimmern aufgrund deren besonderer bauli-
cher Situation (z.B. im Dachgeschoss oder große Zimmertiefe) die erforderliche Belichtung 
nach SächsBO nachträglich realisiert werden, indem Fensterflächen vergrößert werden. 
Diese Vorhaben werden mit Nachweis der Erforderlichkeit genehmigt, wenn anschließend 
keine energetische Sanierung erforderlich wird. Nur wenn Änderungen der Außenbauteile 
nicht mehr als 10 % der Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe des Gebäudes betreffen, be-
steht kein Zwang zur Anwendung des GEG. 
Die nachträgliche Erweiterung bestehender Fenster zu bodentiefen Fenstern erfordert einen 
aufwändigen Eingriff in die Bausubstanz und führt zu einer über dem Leipziger Standard lie-
genden Wohnwerterhöhung, wenn nicht, wie o.g. die erforderliche Belichtung hergestellt 
werden muss. Diese Maßnahme wird versagt, wenn nicht ein Nachweis der Erforderlichkeit 
(Belichtung) erbracht wird. 
Der nachträgliche Einbau von Schallschutzfenstern ist bei Nachweis der Erforderlichkeit mit-
tels Schallschutzgutachten möglich. Ein Nachweis kann auch über die Lage des Gebäudes 
und die einsehbare Lärmschutzkartierung im GIS der Stadt Leipzig erbracht werden. Übli-
cherweise werden dann erforderliche Schallschutzfenster auf der Straßenseite nachgewie-
sen und genehmigt.  
In den Sozialen Erhaltungsgebieten wurde bei Balkonanbauten die Erweiterung des beste-
henden angrenzenden Fensters zur Balkontür für 60 Anträge mit 393 Wohnungen geneh-
migt. Hier wurden aufgrund dieser Änderung auch keine zusätzliche energetische Ertüchti-
gung der Fassade erforderlich.  
Eine nachträgliche Erweiterung bestehender Fenster zu bodentiefen Fenstern wurde in ei-
nem Fall für vier Wohnungen für jeweils ein Fenster genehmigt, hier erfolgte der Nachweis 
der Erforderlichkeit der Belichtung des dahinterliegenden Raumes. 
Der nachträgliche Einbau von Schallschutzfenstern war aufgrund des Nachweises der Erfor-
derlichkeit bei fünf Anträgen im Zuge von Komplett- bzw. Erstsanierungen genehmigungsfä-
hig. 
Bei fünf zugestimmten Anträgen war die Ausgestaltung der geplanten Fenster Inhalt der Er-
örterung mit den Antragstellenden. 
5. Kriterien im Ergebnis der Evaluierung (vgl. Anlage 4 „Kriterienkatalog“): 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
1l: Einbau von Schallschutzfenstern mit dem Nachweis der Erforderlichkeit mittels 
Schallschutzgutachten oder nach Lärmkartierung. 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich keine Genehmigung erteilt: 
2c: Änderungen Fenster/Türen an der Fassade, wenn anschließend eine energetische 
Sanierung erforderlich wird. 
 
  
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Kategorie 8: Wohnungsausstattung 
Schaffung besonders hochwertiger Wohnungsausstattung  
1. Formulierung im Kriterienkatalog bisher (Anlage 1 zu VI-DS-08248): 
Schaffung besonders hochwertiger Wohnungsausstattung (z.B. Kamin, Sauna, hochwertige 
Bad- und Küchenausstattung, Panoramafenster, Einbau einer Gegensprechanlage mit Vide-
obildübertragung) und 
Fußbodenheizung (z.B. im Erdgeschoss im Zuge von energetischen Sanierungen) und 
Anbau von Wintergärten / Balkonverglasungen, wenn diese Maßnahmen keine energetische 
Sanierung anderer Bauteile erforderlich macht 
2. Erhaltungsrechtliche Bewertung gemäß Prüffolge § 172 BauGB: 
Die Schaffung besonders hochwertiger Wohnungsausstattung dient nicht der Herstellung 
des zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung unter Berück-
sichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen i. S. d. § 172 Abs. 4 Satz 3 
Nr. 1 BauGB. Im Rahmen der Genehmigungsprüfung nach Maßgabe des § 172 Abs. 4 Satz 
1 BauGB ist die Schaffung besonders hochwertiger Wohnausstattung i. d. R. zu versagen.  
3. Hinweise aus der Rechtsprechung: 
Der Austausch von Laminat gegen Fertigparkett ist kein Eingriff in die Bausubstanz des Ge-
bäudes und bedarf daher keiner erhaltungsrechtlichen Genehmigung. Kleinere Substanzein-
griffe (wie z.B. Bohrlöcher oder Befestigungen an den Bodenrändern) haben nicht die Quali-
tät eines rechtserheblichen Eingriffs. (Beschluss VG Berlin vom 17.11.2020 – 19 L 315/20)  
4. Hinweise aus der Genehmigungspraxis in Leipzig:  
Alle Maßnahmen, deren Einbau geeignet ist, eine (nicht nur geringfügige) Mieterhöhung 
auszulösen (als wohnwerterhöhendes Merkmal) liegen üblicherweise wesentlich über dem 
zeitgemäßen Ausstattungsstandard unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen 
Mindestanforderungen. Die Maßnahmen sind i. A. so kostenaufwändig, dass sie einen hö-
herwertigen Ausstattungszustand der Wohnungen und modernisierungsbedingte Mietsteige-
rungen hervorrufen, die zur Verdrängung der Wohnbevölkerung beitragen können. Sie sind 
besonders geeignet den Wohnungsbestand so zu verändern, dass sein Preisniveau die 
Zahlungsfähigkeit der vorhandenen Bevölkerung übersteigt und insofern eine für diese Be-
völkerungsstruktur destabilisierende Wirkung hat. 
Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 des Bürgerli-
chen Gesetzbuches BGB ermöglichen es gem. § 559 BGB, die jährliche Miete nach den auf-
gewendeten Kosten der Wohnung zu erhöhen. Diese Modernisierungsmaßnahmen sind u.a. 
bauliche Veränderungen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht 
wird. Die ergänzten Wohnungsausstattungsmerkmale stellen wohnwerterhöhende Maßnah-
men dar, die mit einer Erhöhung der Attraktivität von Wohnungen einhergehen und damit 
das Potential des Zuzugs anderer Bevölkerungsgruppen mit anderen Anforderungen an die 
städtebaulichen Voraussetzungen des Sozialen Erhaltungsgebietes mit der Verdrängung 
bestehender Bevölkerungsgruppen in sich tragen. Dies insbesondere im Hinblick auf die 
nicht unerheblichen möglichen Steigerungen der Bestandsmieten durch Modernisierungs-
umlagen und der Mieten durch attraktivere Wohnungen, die von den bestehenden Bevölke-
rungsstrukturen im Gebiet vermutlich nicht vollumfänglich mitgetragen werden können. Die 
Steuerungsmöglichkeit besteht in der Begrenzung von modernisierungsbedingten Umlagen 
auf die Miete zur Erhaltung günstigen Mietwohnraums bzw. zur Versorgung der Gebietsbe-
völkerung mit günstigem Mietwohnraum sowie der Verringerung der Attraktivitätssteigerung 
für bestehenden Wohnraum zur Erzielung höherer Mieten. Die Schaffung besonders hoch-
29 von 58 in Zusammenstellung
20 
wertiger Wohnungsausstattung muss darum nach Sozialem Erhaltungsrecht versagt wer-
den, da diese nicht der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durch-
schnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforde-
rungen dienen. 
Zu den preisbildenden Ausstattungsmerkmalen einer Wohnung gehört z.B. der Einbau einer 
Fußbodenheizung (FBH). Da eine FBH nicht zu den zu erfüllenden Mindestforderungen des 
GEG in der Altbausanierung erforderlich ist und auch im Genehmigungsgeschäft kein Nach-
weis dazu erbracht werden konnte, war diese höchstens im Erdgeschoss im Zuge von ener-
getischen Sanierungen als zustimmungsfähig im Kriterienkatalog benannt. Es wurde im Be-
trachtungszeitraum keine FBH im Erdgeschoss beantragt. Der nachträgliche Einbau einer 
FBH in eine (bewohnte oder leerstehende) Bestandswohnung stellt einen massiven kosten-
aufwändigen Eingriff in die bauliche Substanz dar und kann eine entsprechend hohe Moder-
nisierungsumlage bzw. Attraktivitätserhöhung auslösen. Es wird prognostiziert, dass eine 
Verdrängung der bestehenden Bevölkerung erfolgen kann. Die Notwendigkeit, im Erdge-
schoss Fußbodenheizungen nachträglich einzubauen wurde im Genehmigungsgeschäft 
nicht bestätigt, sodass diese Ausnahme in der weiteren Anwendung nicht erforderlich ist.  
Preisbildend wirken z.B. insbesondere auch hochwertige Fußbodenbeläge, wenn sie über-
wiegend in der vorhandenen Wohnfläche neu verlegt werden, zunächst durch die Moderni-
sierungsumlagen, aber auch deutlich durch die Attraktivitätssteigerung. Gebietstypisch und 
somit Standard sind Laminat (als Diele), Linoleum und Dielen. Vorzugsweise ist nach der 
Abnutzung der Ersatz in gleicher Art und Qualität als Laminat oder die Aufarbeitung des wei-
testgehend im Bestand vorhandenen Dielenbelags genehmigungsfähig. Teppichboden ent-
spricht nicht mehr dem heutigen gebietstypischen Standard. 
Das Einbaumerkmal Handtuchwandheizkörper im Bad wurde im Genehmigungsgeschäft 
kontrovers diskutiert, insbesondere, da die Anschaffungs- und Einbaukosten denen eines 
neuen anderen Heizkörpers in ähnlichem Kostenrahmen liegen. Zusätzlich zu möglichen 
Modernisierungsumlagen zeigt sich, dass ein Handtuchwandheizkörper darüber hinaus mit 
einer möglichen nicht unerheblichen Erhöhung über den Leipziger Wohn- und Ausstattungs-
standard in Sozialen Erhaltungsgebieten einhergehen kann. Nach Vorabstimmungen und 
sieben Erörterungen im Genehmigungsgeschäft wurden keine Handtuchwandheizkörper im 
Bad beantragt. Hier kann bei sehr kleinen Bädern zugunsten der Funktionalität entschieden 
werden. 
Es wurde im Betrachtungszeitraum kein Anbau von Wintergärten / Balkonverglasungen be-
antragt. Der nachträgliche Anbau von Wintergärten / Balkonverglasungen, auch wenn diese 
Maßnahmen keine energetische Sanierung anderer Bauteile erforderlich macht, stellt einen 
kostenaufwändigen Eingriff in die bauliche Substanz dar und kann eine entsprechend hohe 
Modernisierungsumlage auslösen, sodass prognostiziert werden kann, dass eine Verdrän-
gung der bestehenden Bevölkerung erfolgen kann. Da eine nachträgliche Balkonverglasung 
bzw. Wintergarten nicht zur Herstellung einer zeitgemäßen Ausstattung einer durchschnittli-
chen Wohnung in der Altbausanierung erforderlich ist, ist dieses zu versagen bzw. den nicht 
genehmigungsfähigen Wohnwerterhöhungen zuzuordnen. 
Weitere benannte wohnwerterhöhende Ausstattungsmerkmale wurden im Genehmigungs-
geschäft wenig bis gar nicht angefragt, sollten aber weiterhin benannt werden, da eine Stei-
gerung der Mieten bei nachträglichem Einbau möglich ist und die o.g. Prognose der Ver-
drängung der angestammten Bevölkerung nicht auszuschließen ist. 
In den Sozialen Erhaltungsgebieten wurden mit 31 Anträgen (meist Komplettsanierungen) 
für 193 Wohnungen neuer Fußbodenbelag genehmigt. Nach Erörterungen in 10 Fällen 
wurde der beantragte Bodenbelag auf den erhaltungsrechtlich zulässigen Standard ange-
passt.  
Beantragte Fußbodenheizungen wurden bei vier Sanierungsvorhaben nach der Erörterung 
nicht mehr beantragt, da kein Nachweis der Erforderlichkeit für die Nutzung von über die 
30 von 58 in Zusammenstellung
21 
Mindestforderungen des GEG hinausgehende energetische Ertüchtigungen mit Nutzung von 
Fördermöglichkeiten erfolgen konnte. 
5. Kriterien im Ergebnis der Evaluierung (vgl. Anlage 4 „Kriterienkatalog“): 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich keine Genehmigung erteilt: 
2d: Schaffung besonders hochwertiger Wohnungsausstattung (z.B. sehr hochwerti-
ger Bodenbelag, wie Parkett (Vollholz/Stäbchen), Designbelag, Fußbodenheizung, 
Klimaanlage, hochwertige Bad- und Küchenausstattung, „Smart-Home“, Kaminofen, 
bodentiefe Fenster, Sauna) - Diese Aufzählung ist nicht abschließend und dient der 
Orientierung. 
 
 
Kategorie 9: Stellplätze 
Schaffung zur Wohnung gehörender Stellplätze 
1. Formulierung im Kriterienkatalog bisher (Anlage 1 zu VI-DS-08248): 
Schaffung zur Wohnung gehörender Stellplätze, die nur im Zusammenhang mit der Woh-
nung vermietet werden 
2. Erhaltungsrechtliche Bewertung gemäß Prüffolge § 172 BauGB: 
Die Schaffung zur Wohnung gehörender Stellplätze, die nur im Zusammenhang mit der 
Wohnung vermietet werden dient nicht der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungsstan-
dards einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen 
Mindestanforderungen i. S. d § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB. Im Rahmen der Genehmi-
gungsprüfung nach Maßgabe des § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB ist die Schaffung solcher 
Stellplätze i. d. R. zu versagen. 
3. Hinweise aus der Rechtsprechung: 
- 
4. Hinweise aus der Genehmigungspraxis in Leipzig:  
Die Schaffung von Stellplätzen, die nur im Zusammenhang mit der Wohnung vermietet wer-
den wird versagt, wurde im Betrachtungszeitraum aber nicht beantragt. Es wurde in zwei 
Vorabstimmungen zu Sanierungen von Hofflächen mit vorhandener Tordurchfahrt darauf 
hingewiesen, dass für die neu errichteten Stellplätze im Hof separate Mietverträge mit den 
Nutzern, unabhängig von Wohnungsmietverträgen, abgeschlossen werden müssen. Eigen-
ständige Mietverträge für Stellplätze bleiben hiervon unberührt. 
Einem Antrag auf Schaffung von Stellplätzen wurde zugestimmt, da antragstellerseitig eine 
Zusage erfolgte, dass diese nicht im Zusammenhang mit Wohnungsmietverträgen vermietet 
werden, sondern mit separaten Verträgen. 
5. Kriterium im Ergebnis der Evaluierung (vgl. Anlage 4 „Kriterienkatalog“): 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich keine Genehmigung erteilt: 
2e: Schaffung zur Wohnung gehörender Stellplätze, die nur im Zusammenhang mit 
der Wohnung vermietet werden. 
 
 
31 von 58 in Zusammenstellung
22 
Kategorie 10: Aufzüge 
Einbau bzw. Anbau von Aufzügen beziehungsweise Fassadengleitern (im Rahmen bauord-
nungsrechtlicher Forderungen) 
1. Formulierung im Kriterienkatalog bisher (Anlage 1 zu VI-DS-08248): 
Einbau bzw. Anbau von Aufzügen beziehungsweise Fassadengleitern (im Rahmen bauord-
nungsrechtlicher Forderungen) 
2. Erhaltungsrechtliche Bewertung gemäß Prüffolge § 172 BauGB: 
Der Einbau bzw. Anbau von Aufzügen beziehungsweise Fassadengleitern (im Rahmen bau-
ordnungsrechtlicher Forderungen) ist gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB als bauliche Ände-
rung zu prüfen. Der Einbau von Aufzügen gem. § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 1 BauGB ist genehmi-
gungsfähig, wenn dies der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer 
durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestan-
forderungen dient. 
3. Hinweise aus der Rechtsprechung:  
Soweit der Einbau eines Aufzuges nach § 39 Abs. 4 S.1 SächsBO bei einem Neubau erfor-
derlich wäre, besteht grundsätzlich auch ein erhaltungsrechtlicher Genehmigungsanspruch i. 
R. d. § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 1 BauGB. 
Es kann mit dem VG Frankfurt am Main (VG Frankfurt a. M. Urteil v. 21.12.2020 – 8 K 
507/20.F) davon ausgegangen werden, dass ein Genehmigungsanspruch nur besteht, so-
weit mit dem Einbau des Aufzuges auch die Mindestanforderungen des § 39 Abs. 4 
SächsBO erfüllt werden. Nur soweit diese bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen 
umgesetzt werden, wird das Fortbestehen eines Substandards auch tatsächlich beseitigt. 
Zudem wird der Sinn und Zweck des Gesetzes (Menschen mit Behinderungen, Personen 
mit Kinderwagen und schweren Lasten den Zugang zu den Obergeschossen zu ermögli-
chen sowie den Transport liegender Kranker zu erleichtern und älteren Menschen – vor dem 
Hintergrund der Veränderung der Altersstruktur der Bevölkerung – eine unabhängige Le-
bensführung zu ermöglichen) i. d. R. nur erreicht, wenn die gesetzlichen Mindestanforderun-
gen tatsächlich umgesetzt werden. 
4. Hinweise aus der Genehmigungspraxis in Leipzig:  
Es wird geprüft, ob aufgrund besonderer Umstände im Einzelfall die Genehmigung zu versa-
gen ist. Dabei sind insbesondere folgende Kriterien zu berücksichtigen: 
a) Besonderer Kostenaufwand 
Eine Versagung der Genehmigung kommt in Betracht, wenn der Einbau und Betrieb des 
Aufzuges für sich genommen oder ggf. im Zusammenwirken mit anderen vorangegangenen 
oder gegenwärtigen, die baulichen Anlage ändernden Einzelmaßnahmen oder als Teil einer 
Gesamtmaßnahme eine „ungewöhnlich kostenaufwändige Anforderung” wäre. Dies lässt 
sich damit begründen, dass vom Kostenaufwand erheblich von der Regel abweichende 
Maßnahmen im besonderen Maß das Potenzial haben, modernisierungsbedingte Mietstei-
gerungen hervorzurufen und so in erheblichem Maß zur Verdrängung der vorhandenen 
Wohnbevölkerung oder zu einer städtebaulich nicht erwünschten Veränderung der Bevölke-
rungsstruktur beizutragen.  
b) Ausmaß des im Gebiet generell bestehenden Verdrängungsdrucks  
Auch das Ausmaß der Gefahr der Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung durch 
die Änderung der baulichen Anlage kann im Rahmen einer Versagung der Genehmigung 
von Bedeutung sein. Bei überdurchschnittlicher Verdrängungsgefahr kann ausnahmsweise 
32 von 58 in Zusammenstellung
23 
kein Anspruch auf Genehmigung eines Aufzuges mit Haltestellen in allen Geschossen be-
stehen, wenn der Einbau des Aufzuges aufgrund seiner Vorbildwirkung geeignet ist, diese 
Entwicklung zu verstärken. 
Nach den Forderungen der Sächsischen Bauordnung ist ein Aufzug (im Neubau) ab einer 
Höhe der letzten Wohnebene von 13m erforderlich, wobei er von öffentlichen Verkehrsflä-
chen und von allen Wohnungen in dem Gebäude stufenlos erreichbar sein muss (vgl. 
SächsBO §39 (4)). Eingriffe in bestehende funktionierende Wohngrundrisse werden nach 
der Prüfmatrix zu Grundrissänderungen bewertet.  
Insgesamt wurde aus o.g. Gründen im Zuge der Erörterung in vier Fällen der zunächst vor-
gesehene Aufzug nicht mehr geplant.  
Lösungen für den nachträglichen Aufzugseinbau konnten bei Eckgebäuden entsprechender 
Größe gefunden werden, da hier die ehemaligen Außen WC in der Ebene der Wohnungen 
liegen und darum kein Grundrisseingriff erforderlich wurde. Dies betraf einen Fall, in dem ei-
nem nachträglichen Aufzugeinbau zugestimmt wurde, insbesondere auch, weil sich in die-
sem Gebäude konstruktiv bedingt überdurchschnittlich viele Wohnungen bzw. eine große 
Wohnfläche befindet, so dass sich die Kosten pro m² Wohnfläche entsprechend für die ein-
zelne Wohnpartei aufteilen. Ein beantragter Aufzug wurde zurückgezogen, einer musste ver-
sagt werden. 
5. Kriterium im Ergebnis der Evaluierung (vgl. Anlage 4 „Kriterienkatalog“): 
Für folgende Maßnahmen kann erhaltungsrechtlich eine Genehmigung nach geson-
derter Prüfung erteilt werden: 
3a: Einbau bzw. Anbau von Aufzügen beziehungsweise Fassadengleitern (im Rahmen 
bauordnungsrechtlicher Forderungen), nach Prüfung der Kosten und üblicherweise, 
wenn kein Eingriff in bestehende Wohngrundrisse erfolgt sowie mit stufenfreier Er-
reichbarkeit. 
 
 
Kategorie 11: Nutzungsänderungen 
2. Erhaltungsrechtliche Bewertung gemäß Prüffolge § 172 BauGB: 
Die Nutzungsänderung bedarf ebenfalls der Genehmigung. Sie kann versagt werden, wenn 
die Nutzungsänderung den Zielen der Sozialen Erhaltungssatzung entgegensteht. Das ist 
insbesondere dann anzunehmen, wenn Wohnungen in eine gewerbliche Nutzung überführt 
werden sollen. Denn durch eine Verringerung des Wohnungsangebots ist i. d. R. eine Ver-
änderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erwarten. Hinzu tritt, dass auch 
der Gebietscharakter durch ein Zurückdrängen der Wohnnutzung verändert werden kann 
und auch hierdurch ggf. die durch die Erhaltungssatzung aus besonderen städtebaulichen 
Gründen geschützte Bewohnerstruktur beeinträchtigt wird . 
3. Hinweise aus der Rechtsprechung: 
- 
 Gewerbe in Wohnraum 
1. Formulierung im Kriterienkatalog bisher (Anlage 1 zu VI-DS-08248): 
Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum und 
Umbau von Gewerbeeinheiten zu Wohnungen 
4. Hinweise aus der Genehmigungspraxis in Leipzig: 
Der Umnutzung und der baulichen Änderung von Gewerbe in Wohnraum wird ohne Ein-
schränkungen der Ausstattung zugestimmt, da neuer Wohnraum geschaffen wird. Es darf 
33 von 58 in Zusammenstellung
24 
dabei keine Veränderung bestehender Wohnungen erforderlich sein. Es erfolgt vorab eine 
Kontrolle, ob tatsächlich eine gewerbliche Nutzung vorliegt. Ein Schutz bestehender Gewer-
bearten (im Sinne eines gewerblichen Milieuschutzes) ist im Sozialen Erhaltungsrecht nicht 
möglich, auch wenn diese zur Infrastruktur im Gebiet beitragen. Hierzu bedarf es einer ge-
setzlichen Regelung auf Bundesebene. 
Eine Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum wurde in 18 Fällen beantragt und ge-
nehmigt. Es können dadurch 44 neue Wohnungen geschaffen werden. 
5. Kriterien im Ergebnis der Evaluierung: 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
1j: Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum. 
 
 bestehenden Gewerbeeinheiten in andere Gewerbenutzung 
1. Formulierung im Kriterienkatalog bisher (Anlage 1 zu VI-DS-08248): 
Nutzungsänderung von bestehenden Gewerbeeinheiten in andere Gewerbenutzung 
4. Hinweise aus der Genehmigungspraxis in Leipzig: 
Der Umnutzung von einer Gewerbenutzung in eine andere wurde ohne Einschränkungen 
zugestimmt, da kein Wohnraum betroffen ist und darum die Ziele der Sozialen Erhaltungs-
satzung nicht negativ berührt werden. Es erfolgte vorab eine Kontrolle, ob tatsächlich eine 
genehmigte gewerbliche Nutzung vorliegt. Ein Schutz bestehender Gewerbearten (im Sinne 
eines gewerblichen Milieuschutzes) ist im Sozialen Erhaltungsrecht nicht möglich, auch 
wenn diese zur Infrastruktur im Gebiet beitragen. Hierzu bedarf es einer gesetzlichen Rege-
lung auf Bundesebene. 
Eine Nutzungsänderung von Gewerbe in Gewerbe wurde in 23 Fällen beantragt und geneh-
migt. 
5. Kriterium im Ergebnis der Evaluierung: 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
1k: Nutzungsänderung von bestehenden Gewerbeeinheiten in andere Gewerbenut-
zung. 
 
 Nutzungsänderung Wohnraum in Gewerbe  
1. Formulierung im Kriterienkatalog bisher (Anlage 1 zu VI-DS-08248): 
Nutzungsänderung Wohnraum in Gewerbe 
gewerbliche Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken (z.B. Ferienwohnungsvermie-
tung) und 
Wohnungen zur ausschließlichen Berufsausübung für freiberuflich Tätige und solche Gewer-
betreibende, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben 
4. Hinweise aus der Genehmigungspraxis in Leipzig: 
Die Umnutzung von Wohnraum in Gewerbe/Ferienwohnungen oder Büros/Praxen etc. ist im 
Sozialen Erhaltungsrecht i. d. R. zu versagen, da keine genehmigungsfähigen Tatbestands-
merkmale nach dem BauGB vorliegen und der Versagensgrund gem. § 172 Abs. 4 Satz 1 
BauGB verwirklicht wird.  
Ein Widerspruch zu den Zielen der Sozialen Erhaltungssatzung liegt dann vor, wenn Woh-
nungen in eine gewerbliche Nutzung überführt werden sollen. Diese werden dem Woh-
nungsmarkt entzogen. Durch eine Verringerung des Wohnungsangebots ist eine Verände-
rung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung sehr wahrscheinlich. Hinzu tritt, dass 
34 von 58 in Zusammenstellung
25 
auch der Gebietscharakter durch ein Zurückdrängen der Wohnnutzung verändert werden 
kann und so die durch die Erhaltungssatzung geschützte Bewohnerstruktur zerstört wird, 
weil auch die verbleibenden Wohnungsbestände von einer sozialstrukturell geänderten Be-
wohnerschaft bewohnt werden. Es kommt immer auf die positive Feststellung einer Nut-
zungsänderung an, sodass vorab geprüft wird, welche Nutzungsart vorhanden bzw. geneh-
migt ist. 
In den Sozialen Erhaltungsgebieten wurden 2 Anträge auf Umnutzung bestehender 3 Woh-
nungen zu Ferienwohnungen versagt. 
5. Kriterien im Ergebnis der Evaluierung: 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich keine Genehmigung erteilt: 
2i: gewerbliche Überlassung von Wohnraum (z.B. Ferienwohnungsvermietung). 
2j: Nutzungsänderungen von Wohnungen zur ausschließlichen Berufsausübung für 
freiberuflich Tätige und solche Gewerbetreibende, die ihren Beruf in ähnlicher Art 
ausüben. 
2k: Nutzungsänderung Wohnraum in Gewerbe, mögliche Ausnahme: Nutzungsände-
rung von leerstehendem Wohnraum in Erdgeschosslage in Gewerbe sowie einzelnem 
Wohnraum in kulturelle oder soziale Nutzung, wenn damit die Stadtteilentwicklung 
gemäß städtischer Ziele oder die Wiederbelebung in Magistralen erfolgen kann. 
 
 Umnutzung in Gewerbe von leerstehender Wohnung im Souterrain und 
leerstehendem Wohnraum in Erdgeschosslage in Gewerbe  
sowie einzelnem Wohnraum in kulturelle oder soziale Nutzung 
1. Formulierung im Kriterienkatalog bisher (Anlage 1 zu VI-DS-08248): 
Umnutzung in Gewerbe von leerstehender Wohnung im Souterrain oder wenn die Wohnung 
zur Wohnnutzung im Übrigen nur eingeschränkt geeignet ist und 
Nutzungsänderung von leerstehendem Wohnraum in Erdgeschosslage in Gewerbe, wenn 
damit die Stadtteilentwicklung gemäß städtischer Ziele oder die Wiederbelebung in Magist-
ralen erfolgen kann 
4. Hinweise aus der Genehmigungspraxis in Leipzig: 
Die Umnutzung von Wohnraum im Erdgeschoss in Gewerbe ist im Sozialen Erhaltungsrecht 
im Einzelfall genehmigungsfähig, wenn städtebauliche Gründe dafürsprechen und die Ziele 
der Sozialen Erhaltungssatzung nicht beeinträchtigt werden. Insbesondere Wohnungen, die 
zur Wohnnutzung nicht geeignet sind stehen den Zielen Erhaltung der Zusammensetzung 
der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen nicht entgegen, da keine 
Mietwohnung möglich ist.  
In den Sozialen Erhaltungsgebieten wurde 4 Anträgen in diesem Zusammenhang zuge-
stimmt. Ein Antrag umfasste bauliche Änderungen im Vorgriff auf eine Umnutzung zu einer 
soziokulturellen Einrichtung im Erdgeschoss im Zuge der Magistralenentwicklung. Dieses 
Vorhaben wurde weit vor Satzungsbeginn zur Stadtteilentwicklung angedacht und auf den 
Weg gebracht. Bei einem weiteren zugestimmten Antrag an diesem Objekt handelte es sich 
um die zweite Umbaustufe (Umnutzung von drei ehemaligen Wohneinheiten) dieses als aty-
pisch betrachteten Vorhabens. Weiterhin wurde die Herstellung eines Nachbarschafts-
raums im Rahmen einer Komplettsanierung eines Wohngebäudes zugestimmt und ein vier-
tes Vorhaben, dem zugestimmt wurde, beinhaltete die Umnutzung und Umbau von Wohn-
raum im Erdgeschoss in eine Servicestelle für die Bewohner des antragstellenden Woh-
nungsunternehmens.  
5. Kriterien im Ergebnis der Evaluierung: 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich keine Genehmigung erteilt: 
35 von 58 in Zusammenstellung
26 
2k: Nutzungsänderung Wohnraum in Gewerbe, mögliche Ausnahme: Nutzungsände-
rung von leer-stehendem Wohnraum in Erdgeschosslage in Gewerbe sowie einzel-
nem Wohnraum in kulturelle oder soziale Nutzung, wenn damit die Stadtteilentwick-
lung gemäß städtischer Ziele oder die Wiederbelebung in Magistralen erfolgen kann. 
 
 einzelnem Wohnraum zur Berufsausübung für freiberuflich Tätige und solche Gewerbetrei-
bende, die Ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, wenn die Wohnnutzung überwiegend erhal-
ten bleibt. 
1. Formulierung im Kriterienkatalog bisher (Anlage 1 zu VI-DS-08248): 
Nutzungsänderungen von einzelnem Wohnraum zur Berufsausübung für freiberuflich Tätige 
und solche Gewerbetreibende, die Ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, wenn die Wohnnut-
zung überwiegend erhalten bleibt 
4. Hinweise aus der Genehmigungspraxis in Leipzig: 
Die Umnutzung von einzelnem Wohnraum zur Berufsausübung ist im Sozialen Erhaltungs-
recht dann genehmigungsfähig, wenn die Wohnnutzung überwiegend erhalten bleibt. Dies 
ist im Einzelfall zu prüfen. 
In den Sozialen Erhaltungsgebieten wurden keine Anträge/Anfragen dazu gestellt. 
5. Kriterium im Ergebnis der Evaluierung: 
Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
1m: Nutzungsänderungen von einzelnem Wohnraum zur Berufsausübung für freibe-
ruflich Tätige und solche Gewerbetreibende, die Ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, 
wenn die Wohnnutzung überwiegend erhalten bleibt. 
 
36 von 58 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-06892: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren 
(Veranstaltung vom 11.02.2022) und den Planenden/Entwurfsverfassenden (Veranstaltung vom 01.03.2022) 
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
1 
 
Hildebrand und 
Partner GmbH 
Email vom 11.02.2022 
Wir mussten feststellen, dass die gelebte Praxis ab-
weichend von den ursprünglichen Ankündigungen 
und Zusagen zu einer individuellen Einzelfallent-
scheidung ist und in vielen Bereichen ‚Standards’ 
unflexibel durchgesetzt werden, was im Ergebnis auf 
absehbare Zeit sicherlich „Problemwohnungen“ 
schaffen wird. 
Das erhaltungsrechtliche Genehmigungsverfahren erfolgt unter Be-
rücksichtigung der gesetzlichen Regelungen der §§ 172 und 173 
BauGB. 
Genehmigungskriterien des Leipziger Wohn- und Ausstattungsstan-
dards sind eine Handlungsanweisung für die Verwaltung und gleich-
zeitig ein Orientierungsrahmen für Antragsteller/-innen. 
Einzelfallprüfung ist nach § 172 BauGB Pflicht und wird für jeden An-
trag durchgeführt. Pauschale Vorweggenehmigungen sind nicht zu-
lässig. 
Nach BauGB-Kommentar sind alle Vorhaben im Sinne des § 172 Abs. 
1 BauGB erhaltungsrechtlich relevant, die das Schutzziel beeinträchti-
gen. Die Genehmigung ist nach § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 1 BauGB zu er-
teilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des 
zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Woh-
nung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestfor-
derungen dient. 
Nach § 172 Abs. 4 S. 1 BauGB darf eine Genehmigung nur versagt 
werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus be-
sonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. 
 1. Verpflichtung zum Einbau von Plastikfenstern. 
(Dem Einbau von (nachhaltigen) Holzfenstern 
wird grundsätzlich nicht zugestimmt) 
Wird nach den gesetzlichen Regelungen des BauGB berücksichtigt. 
Begründung: 
37 von 58 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-06892: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren 
(Veranstaltung vom 11.02.2022) und den Planenden/Entwurfsverfassenden (Veranstaltung vom 01.03.2022) 
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
2 
 
Erhaltungsrechtlich zulässig sind nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a die 
Anpassungen an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestan-
forderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) für bestehende 
Gebäude und Anlagen in der bei der Antragsstellung geltenden Fas-
sung. Darunter fallen derzeit z.B. auch die Erneuerung bestehender 
Fenster als Doppel- oder Isolierglasfenster (vgl. auch Anlage 4 „Krite-
rienkatalog, Punkt 1.d und Anlage 2 „Evaluierungsergebnisse“, Kate-
gorie 3 „Energetische Sanierung“). 
Mit dem Nachweis, dass der nachträgliche Einbau von Holzrahmen-
fenstern, z.B. auch aufgrund von Denkmalschutzanforderungen, erfor-
derlich ist und keine wesentlich höheren Kosten verursacht, ist auch 
der Einbau von Holzrahmenfenstern im Einzelfall zustimmungsfähig. 
Eine grundsätzliche Versagung erfolgt in den Leipziger Sozialen Er-
haltungsgebieten nicht.  
 2. Verpflichtung zum Verlegen von Plastikböden. 
(Dem Einbau von wohnlichen und einfachen Die-
lenböden (keine reichlich verzierten Parkettbö-
den) wird grundsätzlich nicht zugestimmt) 
Wird nach den gesetzlichen Regelungen des BauGB berücksichtigt. 
Begründung: 
Es erfolgt immer eine Einzelfallbetrachtung. Die Genehmigung ist 
nach § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 1 BauGB immer zu erteilen, wenn die Än-
derung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Aus-
stattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung unter Berück-
sichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestforderungen dient. 
Nicht genehmigt werden sehr hochwertige Bodenbeläge, die zur 
Schaffung besonders hochwertiger Wohnungsausstattung zählen 
(vgl. auch Anlage 4 „Kriterienkatalog“, Punkt 2.d und Anlage 2 „Evalu-
ierungsergebnisse“, Kategorie 8 „Wohnungsausstattung“). 
38 von 58 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-06892: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren 
(Veranstaltung vom 11.02.2022) und den Planenden/Entwurfsverfassenden (Veranstaltung vom 01.03.2022) 
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
3 
 
Wohnwerterhöhend über den Standard wirken z.B. insbesondere 
auch hochwertige Fußbodenbeläge, wenn sie überwiegend in der vor-
handenen Wohnfläche neu verlegt werden, zunächst durch die Mo-
dernisierungsumlagen, aber auch deutlich durch die Wohnwerterhö-
hung. Gebietstypisch und somit Leipziger Wohn- und Ausstattungs-
standard sind z.B. Laminat (als Diele), Linoleum und Dielen. Vorzugs-
weise ist nach der Abnutzung der Ersatz in gleicher Art und Qualität 
als Laminat oder die Aufarbeitung des weitestgehend im Bestand vor-
handenen Dielenbelags genehmigungsfähig.  
 3. nicht zeitgerechte Badezimmer (max. Größe ca. 
4 m²) 
Wird nach den gesetzlichen Regelungen des BauGB berücksichtigt. 
Begründung: 
Die Größe von Badezimmern wird im Sozialen Erhaltungsgebiet nicht 
pauschal auf ca. 4m² begrenzt, insbesondere, da sich die Fläche vom 
vorhandenen Grundriss ableitet. Üblicherweise wird bei Ersteinbau 
das kleinste Zimmer zum Bad umgebaut, typischerweise liegt dieses 
in den Leipziger Gründerzeitgrundrissen innerhalb der Sozialen Erhal-
tungsgebiete auch neben der Küche, sodass die erforderlichen Instal-
lationen/Stränge gemeinsam genutzt werden können. Vorhandene 
Bäder können mit möglichst geringem Grundrisseingriff um die Min-
destausstattung (Waschbecken, WC, Dusche oder Wanne) ergänzt 
werden. Hierfür erfolgt immer eine Einzelfallprüfung mit der tatsäch-
lich vorliegenden baulichen Situation. Der Ersteinbau eines Bades be-
ziehungsweise die Ergänzung eines vorhandenen Bades mit den 
Grundausstattungsmerkmalen: ein WC, ein Einzelwaschbecken, eine 
Einbaubadewanne oder eine Dusche, Wand- und Bodenverfliesung 
39 von 58 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-06892: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren 
(Veranstaltung vom 11.02.2022) und den Planenden/Entwurfsverfassenden (Veranstaltung vom 01.03.2022) 
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
4 
 
ist gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB gebunden zu genehmi-
gen. Die Änderung der baulichen Anlage dient der Herstellung des 
zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen Woh-
nung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestan-
forderungen und soll möglichst geringe Grundrisseingriffe beinhalten 
(vgl. auch Anlage 4 „Kriterienkatalog“, Punkt 1.b und Anlage 2 „Evalu-
ierungsergebnisse“, Kategorie 4 „Grundausstattung Bad“). 
 4. keine behinderten- und altersgerechten Wohnun-
gen durch das Verbot des Einbaus von Bade-
wanne und Dusche (Festlegung auf eine der bei-
den Alternativen entspricht keinem Standard) 
Wird nach den gesetzlichen Regelungen des BauGB berücksichtigt. 
Begründung: 
Typischerweise ist ein altersgerechtes Bad barrierefrei gestaltet, so-
dass eine selbstbestimmte Nutzung auch älterer Bewohner gewähr-
leistet ist. Dies umfasst ggf. eine ebenerdige oder flache Dusche, ein 
barrierefreies WC, die Ausstattung mit Sitz- und Haltegriffen sowie ein 
Waschbecken, welches unterfahrbar ist. Die DIN 18040-2 schreibt 
z.B. eine Reihe von Kriterien für ein barrierefreies Bad vor, jedoch rei-
chen für den privaten Wohnbereich auch einige wesentliche Anpas-
sungen für seniorengerechtes Wohnen häufig aus. Für viele ältere 
Bewohner ist etwa der Umbau von Badewanne zu einer Dusche mit 
flacherer Duschtasse wesentlich sowie Haltegriffe in der Dusche und 
neben dem WC. Im Sozialen Erhaltungsgebiet ist darum für eine seni-
orengerechte Badlösung der Austausch einer vorhandenen Bade-
wanne hin zu einer Dusche im Einzelfall zu prüfen und auf Nachweis 
genehmigungsfähig. Die Schaffung besonders hochwertiger Woh-
nungsausstattung mit Badewanne und Dusche dient allerdings nicht 
40 von 58 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-06892: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren 
(Veranstaltung vom 11.02.2022) und den Planenden/Entwurfsverfassenden (Veranstaltung vom 01.03.2022) 
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
5 
 
der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durch-
schnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrecht-
lichen Mindestanforderungen i. S. d. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB 
(vgl. auch Anlage 4 „Kriterienkatalog“, Punkt 1.b und Anlage 2 „Evalu-
ierungsergebnisse“, Kategorie 4 „Grundausstattung Bad“). Im Rah-
men der Genehmigungsprüfung nach Maßgabe des § 172 Abs. 4 
Satz 1 BauGB besteht bei der Schaffung besonders hochwertiger 
Wohnausstattung i.d.R. ein Versagungsgrund, da eine Prognose der 
Verdrängungsgefahr abgeleitet wird, auch aufgrund der Vorbildfunk-
tion. 
 5. sinnvollen Grundrissänderungen wird grundsätz-
lich nicht zugestimmt, wenn dadurch die ur-
sprüngliche Aufteilung einer Wohnung optimiert 
wird 
Wird nach den gesetzlichen Regelungen des BauGB berücksichtigt. 
Begründung: 
Durch die Voruntersuchungen wurde in allen Erhaltungsgebieten fest-
gestellt, dass die vorhandene Bevölkerung und ihre Wohnungsnach-
frage weitgehend im Einklang mit der vorhandenen Wohnungsstruktur 
liegt sowie eine hohe Nachfrage nach kostengünstigem Wohnraum 
besteht. Daher ist es aus besonderen städtebaulichen Gründen ein 
wesentliches Erhaltungsziel diese Struktur zu erhalten, insbesondere 
wenn es sich um bestehenden kostengünstigen Wohnraum handelt.  
Zu den städtebaulich nachteiligen Folgewirkungen zählen unter ande-
rem der Verlust preiswerter Wohnungen durch Modernisierungen 
über den Leipziger Wohn- und Ausstattungsstandard, sodass diese 
an anderer Stelle im Stadtgebiet durch Ersatzwohnungen neu ge-
schaffen werden müssen und die Minderauslastung lokaler Infrastruk-
tur, die sich durch einen weitgehenden Austausch der Bevölkerung 
41 von 58 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-06892: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren 
(Veranstaltung vom 11.02.2022) und den Planenden/Entwurfsverfassenden (Veranstaltung vom 01.03.2022) 
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
6 
 
ergibt, und in der Folge in einem anderen Stadtgebiet neu geschaffen 
werden muss. 
Entscheidend sind die Auswirkungen auf den Bestand, die Größe und 
die Ausstattung des vorhandenen Wohnraumes. Soziale Erhaltungs-
satzungen sollen negative städtebauliche Folgewirkungen von Auf-
wertungs- und Verdrängungsprozessen vermindern. 
Hierbei ist auch zu beachten, dass die städtebauliche Struktur ge-
schützt wird und Maßnahmen, die in leerstehenden Wohnungen als 
genehmigungsfähig betrachtet werden auch in bewohnten Wohnun-
gen zugelassen werden müssten. 
Nicht erforderlichen Grundrissänderungen, d.h. baulichen Eingriffe in 
funktionierende Wohngrundrisse, z.B. zur Schaffung besonders groß-
zügiger Wohngrundrisse, zur Auflösung separater Küchen, zur Verän-
derung der ursprünglichen Zimmeranzahl oder Wohnfläche oder zur 
Verlegung / Neubau von Abstellräumen (betrifft nicht ehemalige Au-
ßen-WC) müssen erhaltungsrechtlich versagt werden. Dies insbeson-
dere im Hinblick auf den erforderlichen baulichen Aufwand und damit 
einhergehender Kostenintensität und die mögliche Schaffung attrakti-
verer Wohngrundrisse, die von den Bewohnern des Gebietes nicht 
mehr genutzt werden können (z.B. bei Reduzierung der Zimmeran-
zahl). Nicht erforderliche Grundrissänderungen (bauliche Eingriffe in 
funktionierende Wohngrundrisse) dienen nicht der Herstellung des 
zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen Woh-
nung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestan-
forderungen und sind daher nicht genehmigungsfähig im Rahmen des 
42 von 58 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-06892: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren 
(Veranstaltung vom 11.02.2022) und den Planenden/Entwurfsverfassenden (Veranstaltung vom 01.03.2022) 
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
7 
 
§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB. Derartige Grundrissänderungen 
verwirklichen i.d.R. den Versagensgrund des § 172 Abs. 4 S. 1 
BauGB und sind zu versagen. 
Erforderliche Grundrissänderungen, z. B. zum Einbau eines grund-
ausgestatteten Bades sind auf ein Minimum zu beschränken und vor-
handene Stränge zu berücksichtigen (vgl. auch Anlage 4 „Kriterienka-
talog“, Punkt 1.b und 2.b und Anlage 2 „Evaluierungsergebnisse“, Ka-
tegorie 5 „Grundrissänderungen / Wohnungsgrößen“). 
 6. energetische Sanierung (Nachhaltigkeit!) sind 
nur bis zur Erfüllung der Mindestanforderungen 
zulässig und mit geringen Mehrkosten, die sich 
nahezu in keiner Weise auf die Miete auswirken, 
verbundene darüber hinausgehende Maßnah-
men werden nicht genehmigt 
Wird nach den gesetzlichen Regelungen des BauGB berücksichtigt. 
Begründung: 
Den Anpassungen der Gebäude/Wohnungen an die baulichen oder 
anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiege-
setzes (GEG) für bestehende Gebäude und Anlagen in der bei der 
Antragsstellung geltenden Fassung ist auf der Grundlage des § 172 
Abs. 4 S. 3 Nr. 1a BauGB immer zuzustimmen, auch wenn diese 
Maßnahmen eine nicht unerhebliche Mieterhöhung durch Nutzung 
der möglichen Modernisierungsumlage auslösen können. Da die Kalt-
mieten aufgrund der Modernisierungsumlage zumeist stark steigen, 
führt eine Kostenersparnis durch kompensierte Heizkosten in der Re-
gel nicht zu einer Reduktion, sondern insgesamt zu einer Steigerung 
der Warmmietkosten. Eine Erhöhung der Mietbelastung und langfris-
tige Wirkungen auf das lokale Mietniveau sind mögliche Folgen. Ein 
Steuerungspotenzial ergibt sich nur für Maßnahmen zur Energieein-
sparung, die über die baulichen oder anlagentechnischen Mindestan-
forderungen hinausgehen. In diesen Fällen ist eine Beurteilung im 
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Anlage 3 zu VII-DS-06892: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren 
(Veranstaltung vom 11.02.2022) und den Planenden/Entwurfsverfassenden (Veranstaltung vom 01.03.2022) 
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
8 
 
Einzelfall notwendig und der Umfang der Maßnahme kann z. B. auf 
die Mindestanforderungen des GEG reduziert werden. 
Energetische Sanierungen, die über den Mindestanforderungen des 
GEG liegen können gesondert bewertet werden, wenn für geförderte 
Maßnahmen ein Nachweis der Förderung erbracht wird oder die Sen-
kung des Energiebedarfes und die dadurch eintretende Heizkostener-
sparnis nachgewiesen wird (vgl. auch Anlage 4 „Kriterienkatalog“, 
Punkt 1.d und Anlage 2 „Evaluierungsergebnisse“, Kategorie 3 „Ener-
getische Sanierung / Heizung“). 
 7. Verbot des Einbaus von Video-Sprechanlagen, 
die nachweislich nur mit sehr geringen, teilweise 
sogar gar keinen Mehrkosten mehr verbunden 
sind und insbesondere bei älteren und alleinste-
henden Bewohnern und künftigen Nutzern ein er-
heblich höheres Sicherheitsgefühl schaffen 
Wird nach den gesetzlichen Regelungen des BauGB nicht berück-
sichtigt. 
Begründung: 
Die Genehmigung ist nach § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 1 BauGB zu erteilen, 
wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeit-
gemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung 
unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestforderun-
gen dient. Damit muss der zeitgemäße Ausstattungszustand einer 
durchschnittlichen Wohnung berücksichtigt werden. Der vorhandene 
Ausstattungszustand der Wohnungen ist in den Gutachten zu den 
Satzungsgebieten benannt und bewertet, als Grundlage für die Krite-
rien des Leipziger Wohn- und Ausstattungsstandards (vgl. Anlage 4). 
Weiterhin ist die SächsBO zu berücksichtigen (§§ 47 und 48).  
Eine Videogegensprechanlage überschreitet den Leipziger Standard, 
eine Audio-Gegensprechanlage ist ausreichend und entspricht dem 
zeitgemäßen Ausstattungsstandard auch nach der RAL RG 678 1* 
44 von 58 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-06892: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren 
(Veranstaltung vom 11.02.2022) und den Planenden/Entwurfsverfassenden (Veranstaltung vom 01.03.2022) 
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
9 
 
(Richtlinie, welche die Ausstattungsstandards der Elektroinstallation 
definiert). 
In den Detailuntersuchungen zu den Satzungen wurde nachgewie-
sen, dass eine Videogegensprechanlage nicht in 50% der Wohnun-
gen anzutreffen ist und dass eine Videogegensprechanlage nicht zum 
üblichen Standard einer durchschnittlichen Mietwohnung im Sat-
zungsgebiet gehört. 
Im Rahmen der ausgewerteten Haushaltsbefragung und des bisheri-
gen Genehmigungsgeschäftes wurde der Wunsch nach einer Video-
gegensprechanlage mieterseitig nicht geäußert. 
Die Schaffung besonders hochwertiger Wohnungsausstattung dient 
nicht der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer 
durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauord-
nungsrechtlichen Mindestanforderungen i. S. d. § 172 Abs. 4 Satz 3 
Nr. 1 BauGB. Im Rahmen der Genehmigungsprüfung nach Maßgabe 
des § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB ist die Schaffung besonders hoch-
wertiger Wohnausstattung aufgrund der Prognose der Verdrängungs-
gefahr und der Vorbildfunktion i.d.R. zu versagen (vgl. auch Anlage 4 
„Kriterienkatalog“, Punkt 2.d und Anlage 2 „Evaluierungsergebnisse“, 
Kategorie 4 „Installationen / Technische Gebäudeausstattung“ und 
Kategorie 8 „Wohnungsausstattung“). 
 8. Nichtgenehmigungsfähigkeit einer zweiten Tür 
zum Balkon, wodurch die Nutzung des Balkons 
gerade auch für Familien erheblich einge-
schränkt wird 
Wird nach den gesetzlichen Regelungen des BauGB nicht berück-
sichtigt. 
Begründung: 
45 von 58 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-06892: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren 
(Veranstaltung vom 11.02.2022) und den Planenden/Entwurfsverfassenden (Veranstaltung vom 01.03.2022) 
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
10 
 
Eine zweite Balkontür entspricht nicht dem Leipziger Wohn- und Aus-
stattungsstandard für die Herstellung der Zugänglichkeit zu Balkonen. 
Üblicherweise wird ein Balkon hofseitig angebaut. Den typischen 
Leipziger Gründerzeitgrundrissen in den Sozialen Erhaltungsgebieten 
folgend befinden sich hofseitig Küche und Bad und ggf. weitere Zim-
mer. Der Balkonzugang erfolgt zumeist über die bestehende Küche.  
Eine zweite Balkontür überschreitet den Leipziger Standard, eine Zu-
gangstür ist ausreichend und entspricht dem zeitgemäßen Ausstat-
tungsstandard. Im Rahmen der Gutachten, der ausgewerteten Haus-
haltsbefragung und des bisherigen Genehmigungsgeschäftes wurde 
der Wunsch nach einer zweiten Balkontür mieterseitig nicht geäußert. 
Die Schaffung besonders hochwertiger Wohnungsausstattung dient 
nicht der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer 
durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauord-
nungsrechtlichen Mindestanforderungen i. S. d. § 172 Abs. 4 Satz 3 
Nr. 1 BauGB (vgl. auch Anlage 4 „Kriterienkatalog“, Punkt 1.e und An-
lage 2 „Evaluierungsergebnisse“, Kategorie 6 „Balkone“). Im Rahmen 
der Genehmigungsprüfung nach Maßgabe des § 172 Abs. 4 Satz 1 
BauGB ist die Schaffung besonders hochwertiger Wohnausstattung i. 
d. R. zu versagen. 
Frau Dr. Sa-
bine Heymann 
Email vom 11.02.2022 
 
Wird auch geprüft, ob beim Dachgeschossausbau 
eine Mindestzimmerhöhe eingehalten wird? 
Da Dachgeschossneuausbauten einer baurechtlichen Genehmigung 
nach Sächsischer Bauordnung (SächsBO) bedürfen, sind diese bau-
antragspflichtig. Im Rahmen des Bauantrages erfolgt seitens des 
Bauordnungsamtes die Prüfung, ob der Wohnraum den Forderungen 
der SächsBO entspricht.  
46 von 58 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-06892: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren 
(Veranstaltung vom 11.02.2022) und den Planenden/Entwurfsverfassenden (Veranstaltung vom 01.03.2022) 
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
11 
 
Die Umnutzung bzw. die erforderlichen Umbauarbeiten zur Herstel-
lung von Wohnraum in bisher nicht als Wohnraum genutzten Dachbo-
den bzw. Dachbodenbereichen wird erhaltungsrechtlich zugestimmt, 
wenn kein anderer vorhandener Wohnraum, z.B. in der Etage darun-
ter beeinflusst wird, d.h. keine Maisonettelösungen geschaffen wer-
den oder Räume bestehender Wohnungen benötigt werden. Der 
Dachboden kann dann wie ein Neubau zur Schaffung neuen Wohn-
raums ohne Einschränkungen nach Sozialem Erhaltungsrecht ausge-
baut werden. Diese Schaffung zusätzlichen Wohnraums soll mit dem 
Sozialen Erhaltungsrecht nicht begrenzt werden, da kein Einfluss auf 
die bestehende Wohnbevölkerung zu prognostizieren ist. Es erfolgt 
vorab eine Kontrolle, dass noch kein Wohnraum vorhanden ist. (vgl. 
auch Anlage 4 „Kriterienkatalog“, Punkt 1.h und Anlage 2 „Evaluie-
rungsergebnisse“, Kategorie 2 „Neubau / Schaffung neuer Wohn-
raum“) 
cowerk archi-
tektur 
Email vom 07.03.2022  
 1. Balkongrößen: Die zugelassene Balkongröße be-
dingt bei einem Projekt eine aufwendigere Grün-
dung. Das führt zu Mehrkosten, die theoretisch 
auf die Miete umgelegt werden könnten. Wie ver-
hält es sich, bei einer größeren Balkongröße und 
der Zusicherung der Genossenschaft diese nicht 
auf die vermietbare Fläche umzulegen 
Wird nach den gesetzlichen Regelungen des BauGB berücksichtigt. 
Begründung: 
Der Anbau von Balkonen stellt ein wohnwerterhöhendes Merkmal dar. 
Balkone gehören nicht zu den bauordnungsrechtlichen Mindestforde-
rungen, ein Genehmigungsanspruch aus § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 
BauGB kann sich ergeben, wenn sie zum zeitgemäßen Ausstattungs-
standard einer durchschnittlichen Wohnung gehören bzw. wenn kein 
Versagensgrund i.S.d. § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB vorliegt. Balkone 
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(Veranstaltung vom 11.02.2022) und den Planenden/Entwurfsverfassenden (Veranstaltung vom 01.03.2022) 
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
12 
 
werden in Leipzig dem zeitgemäßen Ausstattungsstandard zugerech-
net. Die Errichtung von Erstbalkonen wird nach sozialem Erhaltungs-
recht zugelassen. Es soll aber mit einem Balkon keine "Wohnraumer-
weiterung" hergestellt werden, sondern eine Möglichkeit geschaffen 
werden, vom Wohnungsinneren ins Freie zu treten, sodass eine pas-
sende Grundfläche von ca. 4,5 m² angemessen ist (vgl. auch Anlage 
4 „Kriterienkatalog“, Punkt 1.e und Anlage 2 „Evaluierungsergeb-
nisse“, Kategorie 6 „Balkone“). In seiner Konstruktionsweise und Art 
darf der Balkon nicht besonders kostenaufwändig sein, um genehmi-
gungsfähig zu sein. 
Soziales Erhaltungsrecht nach § 172 BauGB ist ein städtebauliches 
Instrument und entspricht keinem individuellen Mieterschutz. Der Vor-
schlag tangiert Mietrecht. Eine Eingriffsbefugnis auf Mietpreise/Ange-
botsmieten lässt sich aus dem BauGB nicht ableiten, sodass eine 
„Zielmiete“ nicht rechtssicher vereinbar ist. Milieuschutzrechtlich zu 
beachten sind mögliche Modernisierungsumlagen auf Bestandsmieter 
und folgende Mieterhöhungsmöglichkeiten aufgrund der Anhebung 
der Ausstattung von Wohnungen über den zeitgemäßen durchschnitt-
lichen Standard hinaus. 
 2. Mehrere Balkontüren: Mehrere Ausgänge zu Bal-
konen sind aufgrund von zu hohen Kosten abge-
lehnt worden. Da jedoch die Fenster vom Objekt 
komplett ausgetauscht werden müssen, sind die 
Mehrkosten von mehreren Balkontüren nicht 
ausschlaggebend. 
Wird nach den gesetzlichen Regelungen des BauGB berücksichtigt. 
Begründung: 
Eine zweite Balkontür entspricht nicht dem Leipziger Standard für die 
Herstellung der Zugänglichkeit zu Balkonen. Üblicherweise wird ein 
Balkon hofseitig angebaut. Den typischen Leipziger Gründerzeit-
grundrissen in den Sozialen Erhaltungsgebieten folgend befinden sich 
48 von 58 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-06892: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren 
(Veranstaltung vom 11.02.2022) und den Planenden/Entwurfsverfassenden (Veranstaltung vom 01.03.2022) 
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
13 
 
hofseitig Küche und Bad und ggf. weitere Zimmer. Der Balkonzugang 
erfolgt zumeist über die bestehende Küche.  
Eine zweite Balkontür überschreitet den Leipziger Standard, eine Zu-
gangstür ist ausreichend und entspricht dem zeitgemäßen Ausstat-
tungsstandard. Im Rahmen der Gutachten, der ausgewerteten Haus-
haltsbefragung und des bisherigen Genehmigungsgeschäftes wurde 
der Wunsch nach einer zweiten Balkontür mieterseitig nicht geäußert. 
Die Schaffung besonders hochwertiger Wohnungsausstattung dient 
nicht der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer 
durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauord-
nungsrechtlichen Mindestanforderungen i. S. d. § 172 Abs. 4 Satz 3 
Nr. 1 BauGB. Im Rahmen der Genehmigungsprüfung nach Maßgabe 
des § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB ist die Schaffung besonders hoch-
wertiger Wohnausstattung i. d. R. zu versagen. 
Die nachträgliche Erweiterung bestehender Fenster zu bodentiefen 
Fenstern erfordert einen aufwändigen Eingriff in die Bausubstanz und 
führt zu einer über dem Leipziger Standard liegenden Wohnwerterhö-
hung, wenn nicht die erforderliche Belichtung hergestellt werden 
muss. Diese Maßnahme wird versagt, wenn nicht ein Nachweis der 
Erforderlichkeit (Belichtung) erbracht wird. (vgl. auch Anlage 4 „Kriteri-
enkatalog“, Punkt 1.e und Anlage 2 „Evaluierungsergebnisse“, Kate-
gorie 6 „Balkone“ und Kategorie 7 „Fenster/Türen“) 
 3. Aufzugseinbauten: Sind Aufzugeinbauten nur 
ohne Grundrissänderung genehmigungsfähig? 
Das wird im bisherigen Kriterienkatalog nicht 
Wird nach den gesetzlichen Regelungen des BauGB berücksichtigt. 
Begründung: 
49 von 58 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-06892: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren 
(Veranstaltung vom 11.02.2022) und den Planenden/Entwurfsverfassenden (Veranstaltung vom 01.03.2022) 
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
14 
 
deutlich und macht den Einbau von Aufzügen bei 
den meisten Vorhaben schlichtweg unmöglich. 
Der Einbau bzw. Anbau von Aufzügen beziehungsweise Fassa-
dengleitern (im Rahmen bauordnungsrechtlicher Forderungen) ist ge-
mäß § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB als bauliche Änderung zu prüfen. 
Der Einbau von Aufzügen gem. § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 1 BauGB ist ge-
nehmigungsfähig, wenn dies der Herstellung eines zeitgemäßen Aus-
stattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berück-
sichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient. 
Es kann mit dem VG Frankfurt am Main (VG Frankfurt a. M. Urteil v. 
21.12.2020 – 8 K 507/20.F) davon ausgegangen werden, dass ein 
Genehmigungsanspruch nur besteht, soweit mit dem Einbau des Auf-
zuges auch die Mindestanforderungen des § 39 Abs. 4 SächsBO er-
füllt werden. Nur soweit diese bauordnungsrechtlichen Mindestanfor-
derungen umgesetzt werden, wird das Fortbestehen eines Substan-
dards auch tatsächlich beseitigt.  
Es wird geprüft, ob aufgrund besonderer Umstände im Einzelfall die 
Genehmigung zu erteilen oder zu versagen ist, hier insbesondere der 
erforderliche Kostenaufwand und das Ausmaß des im Gebiet generell 
bestehenden Verdrängungsdrucks. Nach den Forderungen der Säch-
sischen Bauordnung ist ein Aufzug (im Neubau) ab einer Höhe der 
letzten Wohnebene von 13m erforderlich, wobei er von öffentlichen 
Verkehrsflächen und von allen Wohnungen in dem Gebäude stufen-
los erreichbar sein muss (vgl. SächsBO §39 (4)). Eingriffe in beste-
hende funktionierende Wohngrundrisse werden nach der Prüfmatrix 
zu Grundrissänderungen bewertet. Um ggf. im Einzelfall besondere 
50 von 58 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-06892: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren 
(Veranstaltung vom 11.02.2022) und den Planenden/Entwurfsverfassenden (Veranstaltung vom 01.03.2022) 
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
15 
 
Bedarfe für besondere Wohnformen nachzuweisen muss planungs-
seitig ein schlüssiges, tragfähiges Konzept für nachträgliche Aufzugs-
einbauten vorliegen (vgl. auch Anlage 4 „Kriterienkatalog“, Punkt 3.a 
und Anlage 2 „Evaluierungsergebnisse“, Kategorie 10 „Aufzüge“). 
 4. Bodenbeläge: Die Kosten für den Einbau be-
stimmter Materialen stehen nicht im Verhältnis zu 
den mieterhöhenden Maßnahmen – hier haben 
schnelle Marktbewegungen (Baukosten, Mate-
rial, Stundensätze, Ökologie) Einfluss. 
Wird nach den gesetzlichen Regelungen des BauGB berücksichtigt. 
Begründung: 
Soziales Erhaltungsrecht nach § 172 BauGB ist ein städtebauliches 
Instrument und entspricht keinem individuellen Mieterschutz. Der Vor-
schlag tangiert Mietrecht. Eine Eingriffsbefugnis auf Mietpreise/Ange-
botsmieten lässt sich aus dem BauGB nicht ableiten, sodass eine 
„Zielmiete“ nicht rechtssicher vereinbar ist. Milieuschutzrechtlich zu 
beachten sind mögliche Modernisierungsumlagen auf Bestandsmieter 
und folgende Mieterhöhungsmöglichkeiten aufgrund der Anhebung 
der Ausstattung von Wohnungen über den zeitgemäßen durchschnitt-
lichen Standard hinaus. Da das Mietrecht privatrechtliche Bereiche 
und nicht das öffentliche Baurecht betrifft besteht in der Stadtverwal-
tung keine Rechtsgrundlage eventuelle Baukosten und damit die 
Höhe der Umlage von Modernisierungskosten zu begrenzen, auch 
wenn diese abhängig von der Marktlage der Baustoffe sind. Auswir-
kungen kann nur die Begrenzung des Standards und damit der erfor-
derlichen Baukosten nach oben haben. Darum wird die Genehmigung 
nach § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 1 BauGB (öffentliches Recht) nach Einzel-
fallprüfung dann erteilt, wenn die Änderung einer baulichen Anlage 
51 von 58 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-06892: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren 
(Veranstaltung vom 11.02.2022) und den Planenden/Entwurfsverfassenden (Veranstaltung vom 01.03.2022) 
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
16 
 
der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durch-
schnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrecht-
lichen Mindestforderungen dient. 
 5. Grundrissänderungen bei Herstellen von Sanitär-
räumen – kleine Resträume: Der Einbau von 
Erstbädern impliziert hier oft, dass „Resträume“ 
entstehen, die erst durch das Zusammenlegen 
mit anderen Räumen wieder gut nutzbare 
Räume entstehen lassen. 
Wird nach den gesetzlichen Regelungen des BauGB berücksichtigt. 
Begründung: 
Nach § 48 Pkt. 3 SächsBO muss jede Wohnung ein Bad mit Bade-
wanne oder Dusche und eine Toilette haben. Dies entspricht auch 
dem Leipziger Ausstattungsstandard einer zeitgemäßen durchschnitt-
lichen Wohnung. Die Größe von Badezimmern wird im Sozialen Er-
haltungsgebiet nicht pauschal benannt, insbesondere, da sich die Flä-
che vom vorhandenen Grundriss ableitet. Üblicherweise wird bei Erst-
einbau das kleinste Zimmer zum Bad umgebaut, typischerweise liegt 
dieses in den Leipziger Gründerzeitgrundrissen innerhalb der Sozia-
len Erhaltungsgebiete auch neben der Küche, sodass die erforderli-
chen Installationen/Stränge gemeinsam genutzt werden können. Aus 
dieser Betrachtung heraus ergeben sich überwiegend keine „Rest-
räume“ beim Ersteinbau von Bädern. Vorhandene Bäder können mit 
möglichst geringem Grundrisseingriff um die Mindestausstattung 
(Waschbecken, WC, Dusche oder Wanne) ergänzt werden. Hierfür er-
folgt immer eine Einzelfallprüfung mit der tatsächlich vorliegenden 
baulichen Situation. Der Ersteinbau eines Bades beziehungsweise die 
Ergänzung eines vorhandenen Bades mit den Grundausstattungs-
merkmalen: ein WC, ein Einzelwaschbecken, eine Einbaubadewanne 
oder eine Dusche, Wand- und Bodenverfliesung ist gemäß § 172 Abs. 
4 Satz 3 Nr. 1 BauGB gebunden zu genehmigen. Die Änderung der 
52 von 58 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-06892: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren 
(Veranstaltung vom 11.02.2022) und den Planenden/Entwurfsverfassenden (Veranstaltung vom 01.03.2022) 
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
17 
 
baulichen Anlage dient der Herstellung des zeitgemäßen Ausstat-
tungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichti-
gung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen und soll 
möglichst geringe Grundrisseingriffe beinhalten (vgl. auch Anlage 4 
„Kriterienkatalog“, Punkt 1.b und 2.b und Anlage 2 „Evaluierungser-
gebnisse“, Kategorie 5 „Grundrissänderungen / Wohnungsgrößen“). 
Es erfolgt immer eine Einzelfallbetrachtung. 
 6. Definition von Wohnküche vs. Große Küche mit 
angemessenem Essbereich: Typische für den 
Leipziger Grundriss sind schlauchige Küchen 
Hofseitig. Diese können jedoch nicht mit einem 
angemessenen Essbereich für z.B. einen Vier-
Fünfköpfigen Haushalt möbliert werden. Ein Ess-
bereich muss so in einem Wohnraum geschaffen 
werden. Da jedoch Wohnküchen als mieterhö-
hende Maßnahme gewertet werden sind Küchen 
inkl. Essplatz nicht genehmigungsfähig. 
Wird nach den gesetzlichen Regelungen des BauGB berücksichtigt. 
Begründung: 
Die Änderung vorhandener typischer Wohngrundrisse, auch mit eher 
langgezogenen Küchen auf der Hofseite einer Wohnung werden in 
der Einzelfallprüfung geprüft. Nicht erforderliche Grundrissänderun-
gen (bauliche Eingriffe in funktionierende Wohngrundrisse) dienen 
nicht der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer 
durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauord-
nungsrechtlichen Mindestanforderungen und sind daher nicht geneh-
migungsfähig im Rahmen des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB. Der-
artige Grundrissänderungen verwirklichen i. d. R. den Versagens-
grund des § 172 Abs. 4 S. 1 BauGB und sind zu versagen. Nicht er-
forderlichen Grundrissänderungen, d.h. baulichen Eingriffe in funktio-
nierende Wohngrundrisse, z.B. zur Schaffung besonders großzügiger 
Wohngrundrisse, zur Auflösung separater Küchen, zur Veränderung 
der ursprünglichen Zimmeranzahl oder Wohnfläche oder zur Verle-
gung / Neubau von Abstellräumen (betrifft nicht ehemalige Außen-
53 von 58 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-06892: Synopse zur erhaltungsrechtlichen Bewertung der Hinweise aus den Vorabstimmungen mit den Leipziger Wohnungsmarktakteuren 
(Veranstaltung vom 11.02.2022) und den Planenden/Entwurfsverfassenden (Veranstaltung vom 01.03.2022) 
Beteiligte Hinweis / Stellungnahme Berücksichtigung / Stellungnahme 
 
18 
 
WC) werden versagt. Dies insbesondere im Hinblick auf den erforder-
lichen baulichen Aufwand und damit einhergehender Kostenintensität 
und die mögliche Schaffung attraktiverer Wohngrundrisse, die von 
den Bewohnern des Gebietes nicht mehr genutzt werden können 
(z.B. bei Reduzierung der Zimmeranzahl) auch aufgrund der Vorbild-
funktion (vgl. auch Anlage 4 „Kriterienkatalog“, Punkt 1.b und 2.b und 
Anlage 2 „Evaluierungsergebnisse“, Kategorie 5 „Grundrissänderun-
gen / Wohnungsgrößen“). 
 
54 von 58 in Zusammenstellung
1 
Anlage 4 zu VII-DS-06892 „Erste Evaluierung und Konkretisierung der Genehmi-
gungskriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ 
Genehmigungskriterien  
des Leipziger Wohn- und Ausstattungsstandards 
  
für Gebiete in der Stadt Leipzig mit Sozialer Erhaltungssatzung zur Erhaltung der Zu- 
sammensetzung der Wohnbevölkerung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des 
Baugesetzbuches  
Ziel einer Sozialen Erhaltungssatzung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetz- 
buch (BauGB) ist es, in deren Geltungsbereich die angestammte Wohnbevölkerung aus be- 
sonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten. Daher dürfen geplante Maßnahmen vorhan- 
denen Wohnraum nicht derart verändern, dass er für die im Gebiet ansässige Bevölkerung 
nicht mehr geeignet ist. Entscheidend sind die Auswirkungen auf den Bestand, die Größe 
und die Ausstattung des vorhandenen Wohnraums. 
Dabei kommt es nicht darauf an, ob ein ganz konkretes Vorhaben allein geeignet ist die Er- 
haltungsziele zu verändern, sondern insbesondere, ob es aufgrund der Vorbildwirkung ge- 
eignet ist, Entwicklungen in Gang zu setzen, die tendenziell eine überdurchschnittlich hohe 
Verdrängungsgefahr für die im Erhaltungsgebiet vorhandene Wohnbevölkerung nach sich 
ziehen. Zu beachten ist, dass sich die Sozialen Erhaltungssatzungen auf bauliche Verände- 
rungen beziehen und kein Instrument des individuellen Mieterschutzes sind. Sie gelten so- 
wohl für bewohnte Wohneinheiten (vermietete Wohnungen, selbst genutztes Eigentum) als 
auch auf Leerwohnungen – unabhängig von der Eigentu msform. 
In Gebieten der Stadt Leipzig mit Sozialen Erhaltungssatzungen unterliegen bauliche Maß- 
nahmen einer gesonderten Genehmigungspflicht nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 und 
§ 173 BauGB, auch wenn sie baurechtlich verfahrensfrei beziehungsweise genehmigungsfrei 
gestellt sind. Ist die betreffende Maßnahme baugenehmigungsbedürftig, wird die Genehmi- 
gung zusammen mit der Baugenehmigung erteilt, sofern die für das Soziale Erhaltungsrecht 
zuständige Stelle, das Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung (AWS), gegenüber der 
Bauaufsichtsbehörde, dem Amt für Bauordnung und Denkmalpflege (ABD), zustimmt. Bei 
Vorhaben, die gemäß Sächsischer Bauordnung (SächsBO) verfahrensfrei oder genehmi- 
gungsfrei gestellt sind, ist die satzungsrechtliche Zustimmung gemäß § 172 BauGB in einem 
isolierten gebührenpflichtigen Verfahren beim AWS der Stadt Leipzig zu beantragen. Hierzu 
hat das AWS eigene Antragsformulare bereitgestellt. 
Das AWS prüft jeden Antrag auf die Einhaltung des Standards von Wohnungen in der Stadt 
Leipzig. Dazu sind von den Antragstellerinnen und Antragstellern z.B. Fotodokumentationen, 
Baubeschreibungen und Angaben über die Kosten abzugeben. Anhand der Bestandsbau- 
pläne und der geplanten Baumaßnahmen wird jeder Einzelfall geprüft. Der allgemein übliche 
Standard von Wohnungen in der Stadt Leipzig ist gegeben, wenn hinsichtlich Bauausführung 
und Ausstattung die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen erfüllt und die Wohnbe- 
dürfnisse breiter Schichten der Bevölkerung nicht überschritten sind.  
Die genehmigungsbedürftigen Vorhaben im Erhaltungsgebiet sind: 
- der Rückbau einer baulichen Anlage (dies umfasst auch den 
 Teilabbruch),  
- die Änderung baulicher Anlagen (dies umfasst auch  die Modernisierung bzw. Instand- 
setzung mit Gebrauchswertverbesserung; nicht aber die Instandhaltung im Sinne 
Pflege, Wartung, Inspektion, gleichwertige Reparatur oder Austausch),  
- sowie die Nutzungsänderung baulicher Anlagen. 
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Nicht wertverbessernde Instandhaltungsmaßnahmen (z.B. Austausch defekter Bauteile 
durch gleichwertige neue) sind grundsätzlich erhaltungsrechtlich genehmigungsfrei. 
Einen Rechtsanspruch haben Eigentümerinnen und Eigentümer auf die Genehmigung von 
Maßnahmen, die der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands dienen oder der 
Anpassung einer baulichen Anlage an die Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegeset- 
zes (GEG). 
Die Stadt Leipzig legt für ihre Genehmigungspraxis in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssat- 
zung im Rahmen des Leipziger Standards folgende Genehmigungskriterien fest, die eine je- 
weilige Einzelfallprüfung nicht ersetzen, aber als Orientierung dienen: 
 
1. Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich eine Genehmigung erteilt: 
a. Ersteinbau einer Sammelheizung (inkl. Warmwasser versorgung) 
b. Ersteinbau beziehungsweise Ergänzung eines vorha ndenen Bades in ein Bad mit fol- 
genden Grundausstattungsmerkmalen: 
- ein WC, ein Einzelwaschbecken,  
- eine Einbaubadewanne oder eine Dusche,  
- Wand- und Bodenverfliesung. 
Erforderliche Grundrissänderungen sind dabei auf ein Minimum zu beschränken und 
vorhandene Stränge zu berücksichtigen. 
c. Grundausstattungen mit Sanitärinstallationen (Tr inkwasser, Abwasser), sowie Elekt- 
roinstallationen gemäß Standardausstattung nach RAL RG 678 1*.  
d. Anpassungen an die baulichen oder anlagentechnis chen Mindestanforderungen des 
GEG für bestehende Gebäude und Anlagen in der bei der Antragsstellung geltenden 
Fassung.  
Darunter fallen derzeit z.B.: 
- die Erneuerung bestehender Fenster als Doppel- od er Isolierglasfenster, 
- die Erneuerung der bestehenden Heizungsanlage,  
- die Dämmung der obersten Geschossdecke (bei nicht  ausgebautem Dachge- 
schoss), 
- die Dämmung der Warmwasser- und Heizungsverteille itungen 
(jeweils mit Nachweis der Erforderlichkeit und Ausführung, z.B. Gutachten, Fachun- 
ternehmererklärung). 
Ertüchtigungen, die über den Mindestanforderungen des GEG liegen, können geson- 
dert bewertet werden, wenn für geförderte Maßnahmen ein Nachweis der Förderung 
erbracht wird oder die Senkung des Energiebedarfes und die dadurch eintretende 
Heizkostenersparnis nachgewiesen wird. 
e. Anbau eines handelsüblichen Erstbalkons als Baut eil mit ca. 4,5m² Grundfläche mit 
einer Zugangstür, die genehmigungsfähige Grundfläche ergibt sich aus dem Gebäu- 
detyp, den baulichen Gegebenheiten und der Größe der dazugehörigen Wohnung 
bzw. anderen gesetzlichen Regelungen.  
f. Einbau eines Zweit-WC in Wohnungen, die mindeste ns 4 Zimmer haben (separate 
Küchen werden nicht als Zimmer gezählt), wenn die Zimmeranzahl erhalten bleibt. 
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g. Errichtung (Neubau) von Gebäuden (zu prüfen ist ein erforderlicher Rückbau auf dem 
Grundstück, z.B. zur Baufreimachung). 
h. Schaffung zusätzlichen Wohnraums, z.B. durch Dac hgeschossausbau, wenn 
dadurch bestehender Wohnraum (z.B. in der darunterliegenden Etage) nicht verän- 
dert wird.  
i. Neuerrichtung von Wohnungen als Aufstockung auf bestehende Gebäude, wenn be- 
stehender Wohnraum (z.B. in der darunterliegenden Etage) nicht verändert wird. 
j. Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum. 
k. Nutzungsänderung von bestehenden Gewerbeeinheite n in andere Gewerbenutzung. 
l. Einbau von Schallschutzfenstern mit dem Nachweis  der Erforderlichkeit mittels 
Schallschutzgutachten oder nach Lärmkartierung. 
m. Nutzungsänderungen von einzelnem Wohnraum zur Be rufsausübung für freiberuflich 
Tätige und solche Gewerbetreibende, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, wenn 
die Wohnnutzung überwiegend erhalten bleibt. 
 
2. Für folgende Maßnahmen wird erhaltungsrechtlich keine Genehmigung erteilt: 
a. Abbruch von Wohngebäuden oder einzelnen Wohneinh eiten, es sei denn, dass auch 
unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage wirt- 
schaftlich nicht mehr zumutbar ist. 
b. Nicht erforderliche Grundrissänderungen (baulich e Eingriffe in funktionierende Wohn- 
grundrisse), z.B. 
- Schaffung besonders großzügiger Wohngrundrisse 
- Auflösung separater Küchen 
- Veränderung der ursprünglichen Zimmeranzahl oder Wohnfläche 
- Abtrennung / Neubau von Abstellräumen (betrifft n icht ehemalige Außen-WC). 
c. Änderungen Fenster/Türen an der Fassade, wenn an schließend eine energetische 
Sanierung erforderlich wird. 
d. Schaffung besonders hochwertiger Wohnungsausstat tung (z.B. sehr hochwertiger 
Bodenbelag, wie Parkett (Vollholz/Stäbchen), Designbelag, Fußbodenheizung, Klima- 
anlage, hochwertige Bad- und Küchenausstattung, „Smart-Home“, Kaminofen, bo- 
dentiefe Fenster, Sauna) - Diese Aufzählung ist nicht abschließend und dient der Ori- 
entierung. 
e. Schaffung zur Wohnung gehörender Stellplätze, di e nur im Zusammenhang mit der 
Wohnung vermietet werden. 
f. Anbau von Zweitbalkonen.  
g. Änderung Wohnungsschlüssel im Gebäude (Wohnungst eilungen, Wohnungszusam- 
menlegungen) vollständig funktionierender bzw. funktionsfähig herstellbarer Wohnun- 
gen. 
h. Nachträglicher Einbau einer Dachterrasse/-loggia  in bestehenden Wohnraum. 
i. Gewerbliche Überlassung von Wohnraum (z.B. Ferie nwohnungsvermietung). 
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j. Nutzungsänderungen von Wohnungen zur ausschließl ichen Berufsausübung für frei- 
beruflich Tätige und solche Gewerbetreibende, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausü- 
ben. 
k. Nutzungsänderung Wohnraum in Gewerbe, mögliche A usnahme: Nutzungsänderung 
von leerstehendem Wohnraum in Erdgeschosslage in Gewerbe sowie einzelnem 
Wohnraum in kulturelle oder soziale Nutzung, wenn damit die Stadtteilentwicklung 
gemäß städtischer Ziele oder die Wiederbelebung in Magistralen erfolgen kann. 
 
3. Für folgende Maßnahmen kann erhaltungsrechtlich eine Genehmigung nach zu- 
sätzlicher Prüfung erteilt werden: 
a. Einbau bzw. Anbau von Aufzügen beziehungsweise F assadengleitern (im Rahmen 
bauordnungsrechtlicher Forderungen), nach Prüfung der Kosten und üblicherweise, 
wenn kein Eingriff in bestehende Wohngrundrisse erfolgt sowie mit stufenfreier Er- 
reichbarkeit. 
 
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