Leipziger Mietspiegel 2025-2027
Stadt: leipzig
Drucksache: VIII-DS-00938
Datum: 2025-05-26
Vorlagenart: Beschlussvorlage

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Ratsversammlung 
 
 
 
Beschlussvorlage-Nr. VIII-DS-00938 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Soziales, Gesundheit und 
Vielfalt 
 
 
Stammbaum: 
 
VIII-DS-00938 Dezernat Soziales, 
Gesundheit und Vielfalt 
 
 
VIII-DS-00938-Ifo-01 Dezernat Soziales, 
Gesundheit und Vielfalt 
 
Betreff: 
Leipziger Mietspiegel 2025-2027 
 
 
Beratung im Gremium  
(Änderungen vorbehalten) 
 
Voraussichtlicher Sitzungstermin Zuständigkeit 
DB OBM - Vorabstimmung 02.05.2025 Vorberatung 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters 12.05.2025 Bestätigung 
FA Allgemeine Verwaltung 03.06.2025 1. Lesung 
FA Soziales, Gesundheit und Vielfalt 26.05.2025 1. Lesung 
FA Stadtentwicklung und Bau 27.05.2025 1. Lesung 
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen 27.05.2025 1. Lesung 
gemeinsames Gremium SBB/OR  Information zur Kenntnis 
FA Allgemeine Verwaltung 17.06.2025 2. Lesung 
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen 10.06.2025 2. Lesung 
FA Stadtentwicklung und Bau 10.06.2025 2. Lesung 
FA Soziales, Gesundheit und Vielfalt 16.06.2025 2. Lesung 
Ratsversammlung 25.06.2025 Beschlussfassung 
 
Auswirkungen auf Strategie, Haushalt  
und Stadtraum 
 
 
Ziele „Leipzig-Strategie 2035“ Bezahlbares Wohnen 
Klimawirkung nein 
Auswirkung auf bezahlbares Wohnen ja 
Finanzielle Auswirkungen nein 
Auswirkung auf den Stellenplan nein 
Räumlicher Bezug gesamtes Stadtgebiet 
  
 
Beschlussvorschlag 
1. Der Leipziger Mietspiegel 2025-2027 wird als qualifizierter Mietspiegel nach 
§ 558d BGB anerkannt. 
2. Der Leipziger Mietspiegel 2025-2027 tritt am 1. Juli 2025 in Kraft und löst den 
Leipziger Mietspiegel 2022 ab. 
3. Für den nachfolgenden Mietspiegel (Leipziger Mietspiegel 2027-2029) prüft die Stadt 
Leipzig anstelle einer Neuerstellung nach zwei Jahren die stichprobenbasierte 
Fortschreibung gem. § 558d Abs. 2 S.1, 2 BGB. 
 
Zusammenfassung 
Anlass der Vorlage: 
X  Rechtliche Vorschriften   Stadtratsbeschluss X  Verwaltungshandeln 
 
  Sonstiges: 
Mit Zustimmung zu dieser Vorlage wird der Leipziger Mietspiegel 2025-2027 durch den 
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Stadtrat als qualifiziert anerkannt. Das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels ist 
aufgrund des Bevölkerungswachstums und der daraus resultierenden Entwicklung am 
Wohnungsmarkt für die Stadt Leipzig unverzichtbar geworden. Die Anerkennung durch den 
Stadtrat ist gemäß § 558d Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) notwendig. Die Vorlage 
erläutert unter „2. Beschreibung der Maßnahme - Anerkennung im Arbeitskreis“ welche 
Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter den Leipziger Mietspiegel 2025-2027 
anerkannt haben. 
Gemäß § 558d Abs. 1 S. 3 BGB entsteht durch die Anerkennung im Stadtrat und durch die 
Anerkennung der Interessenvertretungen eine gesetzliche Vermutungswirkung, die den 
Mietspiegel und damit die Rechtssicherheit bei Mieterhöhungsverlangen sowie die 
Anwendung der Mietpreisbremse weiter stärkt. 
Der bisherige Mietspiegel wurde jeweils nach dem Jahr der zugrundeliegenden 
Datenerhebung benannt. Um Unklarheiten für die Anwenderinnen und Anwender bezüglich 
der Geltungsdauer zu vermeiden, wurde mit dem neuen Mietspiegel auf eine Benennung 
entsprechend der Jahre des Geltungszeitraums umgestellt. Auf den Leipziger Mietspiegel 
2022, dessen Daten zum Stichtag 01.10.2022 erhoben wurden und dessen Gültigkeit sich 
von Juni 2023 bis Juni 2025 erstreckt, folgt damit der neue Leipziger Mietspiegel 2025-2027. 
Layout und Inhalt der Broschüre zum Mietspiegel werden in einer separaten Vorlage durch 
die DB OBM bestätigt und sodann veröffentlicht.  
 
Beschreibung des Abwägungsprozesses 
Der Mietspiegel wurde durch das Amt für Statistik und Wahlen nach anerkannten 
wissenschaftlichen Methoden erarbeitet. Im Erarbeitungsprozess wurde das vorliegende 
Regressionsmodell als geeignetste Berechnungsgrundlage des Mietspiegels intern 
fortlaufend mit dem Sozialamt, dem Stadtplanungsamt sowie dem Amt für Geoinformation 
und Bodenordnung abgestimmt. Dabei sind keine unterschiedlichen fachlichen Beurteilungen 
oder Zielkonflikte aufgetreten. 
 
I.  Eilbedürftigkeitsbegründung 
Nicht erforderlich 
 
II.  Begründung Nichtöffentlichkeit 
Nicht erforderlich 
 
III.  Strategische Ziele 
Der Leipziger Mietspiegel 2025-2027 
sortiert sich in der Leipzig Strategie - 
2035 unter 3.3 im Ziel Stadtgesellschaft 
Zusammenhalten „in bezahlbares 
Wohnen“ ein. 
 
IV.  Sachverhalt 
1.  Anlass 
Die Stadt Leipzig hat mit dem 
Mietspiegel 2016 erstmalig einen 
qualifizierten Mietspiegel nach 
§ 558d BGB veröffentlicht und konnte 
dies mit den Mietspiegeln 2018, 2020 
und 2022 fortsetzen.  
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Die Stadtverwaltung trägt dafür Sorge, verantwortungsvoll mit den kommunalen 
Möglichkeiten im Themenfeld „Wohnen“ umzugehen. Um diese Verantwortung in Umsetzung 
der Mietspiegelerstellung dem Stadtrat aufzuzeigen, wird transparent dargelegt, weshalb der 
Leipziger Mietspiegel 2025-2027qualifizierbar ist. 
Seit 1. Juli 2022 sind alle Kommunen mit mehr als 50.000 Einwohnerinnen und Einwohnern 
auf Grund des Mietspiegelreformgesetzes (MsRG) gesetzlich verpflichtet, einen Mietspiegel 
zu erstellen. Gemäß § 1 Sächsisches Mietspiegel-Zuständigkeitsgesetz ist die Stadt Leipzig 
für die Erstellung eines Mietspiegels gem. §§ 558c u. 558d BGB zuständig.  
Der qualifizierte Mietspiegel hat zusätzlich eine erhebliche Bedeutung für die 
Mietpreisbremse, da dieser deren Berechnungsgrundlage darstellt.  
Der Stadtverwaltung sind Vorgänge bekannt, bei denen insbesondere private 
Großvermietende versuchen, Neuvertragsmieten oder Mieterhöhungen anhand von drei 
Vergleichswohnungen durchzusetzen. Die Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete 
über drei Vergleichswohnungen wird insbesondere dann genutzt, wenn kein qualifizierter 
Mietspiegel existiert. Ein qualifizierter Mietspiegel hilft den Mieterinnen und Mietern, sich in 
solchen Fällen gegen überhöhte Mieten zu wehren, da die Angaben aus dem Mietspiegel 
unabhängig vom gewählten Begründungsmittel dem Mieterhöhungsverlangen beizufügen 
sind. Gleichzeitig wird der Vermietende mit dem qualifizierten Mietspiegel rechtssicher in die 
Lage versetzt, eine zustimmungsfähige Mietererhöhung oder eine unanfechtbare 
Neuvertragsmiete festsetzen zu können. 
Der Leipziger Mietspiegel entspricht den Anforderungen, die das BGB, das EGBGB und die 
Mietspiegelverordnung (MsV) an qualifizierte Mietspiegel stellen. Der Leipziger Mietspiegel 
ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Unter „Beschreibung der 
Maßnahme“ wird ausführlich auf die Vorgaben der MsV eingegangen. 
Mit Beschlusspunkt 3 hält sich die Stadtverwaltung die Option zur Fortschreibung offen. Der 
Gesetzgeber eröffnet in § 558d Abs. 2 BGB die Möglichkeit, einen qualifizierten Mietspiegel 
im Abstand von zwei Jahren im Rahmen einer Fortschreibung an die Marktentwicklung 
anzupassen. Dieses Vorgehen ist in der Mehrzahl der Deutschen Großstädte gängige 
Praxis. Eine Anpassung des Mietspiegels bewahrt die Struktur des Mietspiegels, 
insbesondere die enthaltenen wohnwertrelevanten Merkmale und passt lediglich die Höhe 
der Grundbeträge und Zu- bzw. Abschläge anhand aktueller Daten an. Die Bewahrung der 
Struktur des Mietspiegels über einen Zeitraum von vier Jahren bietet beiden 
Mietvertragsparteien Verlässlichkeit und einen längeren Planungshorizont. Gleichzeitig kann 
die für die Fortschreibung mittels Stichprobe erforderliche Erhebung mit deutlich weniger 
Befragten auskommen als für eine Neuerstellung erforderlich wären. Somit wird die 
Belastung der Mieter/-innen und Vermieter/-innen durch die mit Auskunftspflicht belegte 
Erhebung reduziert. Zudem sind die Kosten einer stichprobenbasierten Anpassung geringer 
als bei einer Neuerstellung. 
 
2.  Beschreibung der Maßnahme 
Herleitung der Qualifizierbarkeit des Leipziger Mietspiegel 2025-2027 
„Soweit Mietspiegel unter Beachtung der in den §§ 7 bis 21 MsV geregelten Anforderungen 
erstellt wurden, wird vermutet, dass sie anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen 
entsprechen. Soweit Mietspiegel diese Anforderungen nicht erfüllen, sind sie einfache 
Mietspiegel.“ (§ 6 Abs. 2 MsV) 
Grundlage gemäß 
Mietspiegelverordnung 
gesetzliche Vorgabe Umsetzung in der Stadt Leipzig 
§ 7 Abs. 1 MsV Erstellung mittels Regressions-, 
Tabellenanalyse oder 
vergleichbarer Methodik 
Die Stadt Leipzig setzt die 
Regressionsanalyse um. 
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Grundlage gemäß 
Mietspiegelverordnung 
gesetzliche Vorgabe Umsetzung in der Stadt Leipzig 
§ 8 Abs. 1 S. 1 MsV direkte Befragung von 
Vermietenden, Mietenden oder 
von beiden Gruppen 
(Primärdatenerhebung) 
Die Stadt Leipzig hat sowohl 
Mieterinnen und Mieter als auch 
Vermieterinnen und Vermieter 
direkt befragt. 
§ 8 Abs. 1 S. 2 i. V. m. 
§ 9 Abs. 1 MsV 
repräsentative Stichprobe, mit 
dem Ziel, wirklichkeitsgetreu die 
Auswertungsgrundgesamtheit 
darzustellen 
Die Stadt Leipzig hat die 
Repräsentativität der Stichprobe 
geprüft. Die Nachweispflicht über 
die Repräsentativität der Daten 
wird mit einem Methodenbericht 
zum Leipziger Mietspiegel 
umgesetzt. 
§ 8 Abs. 1 i. V. m.  
§ 11 Abs. 3 MsV 
ausreichende Datenmenge 
mittels Regressionsanalyse, d.h. 
1% der Wohnungen im 
Geltungsbereich bzw. 3.000 
Wohnungen, wenn im 
Geltungsbereich mehr als 3.000 
Wohnungen vorhanden sind 
Die Stichprobenprobenziehung 
wird bereits so vorbereitet, dass 
diese Anforderung eingehalten 
wird. Die Stadt Leipzig hat mit 
mehr als 5.000 Datensätzen von 
Wohnungen für den Mietspiegel 
2025-2027 das erforderliche 
Mindestmaß übererfüllt. 
§ 8 Abs. 4 i. V. m.  
§ 9 Abs. 4,  
§ 10 Abs. 2,  
§ 12 Abs. 3, 
§ 14 Abs. 2, 
§ 16 Abs. 4, 
§ 19 Abs. 5 und 
§ 20 MsV 
Anforderungen an die 
Dokumentation 
Dem Stadtrat wird mit 
Einbringung der Vorlage zum 
Mietspiegel auch der 
Methodenbericht zur Kenntnis 
gegeben.  
§ 9 Abs. 3 MsV Notwendigkeit der 
Plausibilitätsprüfung auf 
Ausprägung gesetzlicher und 
außergesetzlicher 
wohnwertrelevanter Merkmale, 
die das Ergebnis verzerren 
könnten. Dem ist mit geeigneten 
Maßnahmen zu begegnen. 
Die Stadt Leipzig führt im 
Anschluss an die Datenerhebung 
umfangreiche 
Plausibilitätsprüfungen durch. 
Unplausible Datensätze fließen 
nicht in den Mietspiegel ein.  
§ 10 Abs. 1 MsV Herstellung einer bereinigten 
Nettostichprobe 
Der Methodenbericht beschreibt 
detailliert die Schritte zur 
Herstellung der bereinigten 
Nettostichprobe. 
§ 12 Abs. 1 MsV ein qualifizierter Mietspiegel 
muss die Nettokaltmiete pro 
Quadratmeter ausweisen 
Diese Vorgabe ist für den 
Mietspiegel 2025-2027 
umgesetzt. 
§ 14 Abs. 1 MsV Untersuchung 
wohnwertrelevanter Merkmale 
und Heranziehung von 
außergesetzlichen Merkmalen 
Alle bekannten Merkmale werden 
durch Regressionsanalyse auf 
Wohnwertrelevanz geprüft. Die 
Heranziehung von 
außergesetzlichen Merkmalen 
wird ebenso geprüft. Einzelheiten 
zur Regressionsanalyse werden 
im Methodenbericht dargestellt 
und Einflüsse nachgewiesen. 
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Grundlage gemäß 
Mietspiegelverordnung 
gesetzliche Vorgabe Umsetzung in der Stadt Leipzig 
§ 16 Abs. 1 bis 4 MsV Darstellung des Ergebnisses, 
also der ortsüblichen 
Vergleichsmiete 
(Mietspiegelbroschüre). 
Die Stadt Leipzig veröffentlicht 
regelmäßig eine Broschüre, die 
diesen Anforderungen entspricht. 
Die Darstellung erfolgt 
weitgehend in tabellarischer Form 
mit der Ausweisung von Zu- und 
Abschlägen (faktorbasiert).  
§ 17 MsV Art der Wohnungen: Es sollen 
Wohnungen in 
Mehrfamilienhäusern mit mehr 
als zwei Wohnungen erfasst 
werden. 
Daten von Wohnungen mit 
Gefälligkeitsmieten oder Mieten, 
die einer Mietpreisbindung 
unterliegen sowie Wohneigentum 
werden ausgeschlossen.  
§ 18 MsV Darstellung von Wohnflächen, 
Beschaffenheit, Ausstattung 
sowie energetische Ausstattung 
und Beschaffenheit und deren 
Auswirkung auf die Miete pro 
Quadratmeter im Mietspiegel 
Der Mietspiegel greift alle Punkte 
auf, bei denen eine 
Wohnwertrelevanz nachgewiesen 
werden konnte. 
§ 19 MsV An die Wohnlagen im 
qualifizierten Mietspiegel sind 
besondere Anforderungen 
gestellt.  
Die Stadt Leipzig hat sich 
erstmalig für die externe 
Erstellung der Lagekarte durch 
die FUB IGES entschieden. Die 
Lagekarte wurde unter Beachtung 
des § 19 MsV sowie der 
Kommentierung zu § 19 MsV 
Börstinghaus/Clar 
Mietspiegelrecht, 1. Auflage 2023 
(Rn 1-26) unter Beteiligung des 
Arbeitskreises erstellt.  
§ 21 Abs. 1 MsV kostenfreies Bereitstellen des 
Mietspiegels sowie der 
Dokumentation im Internet 
Der Leipziger Mietspiegel wird 
kostenfrei als Download unter 
www.leipzig.de/mietspiegel zur 
Verfügung gestellt.  
Zusätzlich kann die Broschüre 
gegen ein Entgelt in Höhe von 
5,00 Euro inkl. Umsatzsteuer in 
der Bürgerinfo im Neuen Rathaus, 
in den Bürgerinfobüros und per 
Online-Bestellung erworben 
werden. 
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Grundlage gemäß 
Mietspiegelverordnung 
gesetzliche Vorgabe Umsetzung in der Stadt Leipzig 
§ 21 Abs. 2 MsV der Mietspiegel soll binnen einer 
Frist von 9 Monaten nach dem 
Stichtag der Datenerhebung 
veröffentlicht werden 
Der Erhebungsstichtag ist der 
01.10.2024. Der Mietspiegel 
2025-2027 soll den Mietspiegel 
2022 durch Ratsbeschluss zum 
1. Juli 2025 ablösen, damit wird 
die Frist gewahrt. 
Das ist eine Neuerung zum 
Mietspiegel 2022. In der 
Vergangenheit wurde der 
Mietspiegel am Tag nach 
Ratsbeschluss gültig. Da die 
Ratsversammlung nicht immer am 
gleichen Kalendertag tagt, ist ein - 
auch für künftige Mietspiegel - 
verlässliches und immer gleiches 
Datum notwendig. 
 
Die Tabelle zeigt, dass die Maßgaben des § 6 Abs. 2 MsV eingehalten bzw. mit der 
Darstellung im Methodenbericht umgesetzt wurden. Im Ergebnis ist der Leipziger Mietspiegel 
2025-2027 qualifizierbar. 
 
Erhebung 
Für den Mietspiegel 2025-2027 wurden erstmals zu jeder Wohnung der Stichprobe sowohl 
Mieter/-innen als auch Vermieter/-innen befragt. Dies ermöglichte, beide 
Mietvertragsparteien zu denjenigen Aspekten zu befragen, zu denen Sie am besten 
auskunftsfähig waren. Gleichzeitig ermöglichte das Vorliegen zweier Fragebögen je 
Wohnung eine direkte Plausibilisierung zentraler Angaben, etwa der Miethöhe und 
Wohnfläche und damit einen erheblichen Qualitätszuwachs. Mit der Erhebung wurde 
erstmalig die Auskunftspflicht gem. Art. 238 § 2 Abs. 2 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen 
Gesetzbuch (EGBGB) umgesetzt. Sowohl Mieterinnen und Mieter als auch Vermieterinnen 
und Vermieter sind zur Auskunft verpflichtet. Gem. Art. 238 § 4 Abs. 1 EBGBG stellt eine 
nicht, nicht rechtzeitige, nicht richtige oder nicht vollständige Teilnahme eine 
Ordnungswidrigkeit dar und kann gem. Art. 238 § 4 Abs. 2 EGBGB mit einer Geldbuße von 
bis zu 5.000,00 Euro geahndet werden. 
Einige Vermieterinnen und Vermieter haben die Daten mittels der angebotenen strukturierten 
Vermieterbefragung übermittelt. Die Verarbeitung und die Plausibilisierung der Mietwerte 
erfolgte Januar/ Februar 2025. 
 
Lage 
Neben den Vorgaben des § 19 MsV war das Ziel der Stadtverwaltung, ein Lagemodell für 
den Mietspiegel zu verwenden, das auf vor Ort feststellbaren Faktoren basiert und diese 
empirisch bewertet. Nicht direkt quantifizierbare Faktoren, wie das Image, sollten lediglich 
nachrangig einfließen. Bei der Einschätzung der Makrolage ist es wichtig, dass die Lagekarte 
möglichst langfristig stabil bleibt und dass Lagekategorien durch die bemessenden Faktoren 
keinen starken Schwankungen unterliegen. Um die Vorgaben des § 19 MsV als Qualitätsziel 
erreichen zu können, wurde der Auftrag für die Erstellung der Lagekarte extern 
ausgeschrieben. Folgende Institute wurden aufgefordert, ein Angebot zur Lageerstellung (bis 
max. 20.000,00 Euro) abzugeben: 
a) FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH 
b) ANALYSE & KONZEPTE immo.consult GmbH  
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c) ALP Institut für Wohnungen und Stadtentwicklung GmbH. 
Die FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH hat ein entsprechendes Angebot 
abgegeben und den Zuschlag erhalten. In einem ersten Termin konnte die FUB IGES 
Wohnen+Immobiline+Umwelt GmbH dem Arbeitskreis Mietspiegel die geplante 
Vorgehensweise zur Erstellung der Lagekarte darlegen. Im Anschluss daran wurden 
entsprechende Eichgebiete erstellt. Zusammen mit dem Arbeitskreis Mietspiegel wurden 
diese Gebiete überarbeitet und aufbereitet. In einem weiteren Termin konnte ein 
Wohnlagenmodell präsentiert werden. Dem Arbeitskreis wurde die Möglichkeit gegeben, in 
Einzelfällen eine begründete Umstufungen auszuarbeiten.  
Die unabhängige Lagekarte der FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt hält die Vorgaben 
des § 19 MsV ein, worauf im Methodenbericht detailliert eingegangen wird. Für die 
Mietspiegelanwendung wird die Lagekarte wieder unter www.leipzig.de/mietspiegel 
dargestellt. 
 
Regressionsmethodik 
Der Leipziger Mietspiegel 2025-2027 basiert, wie seine Vorgänger, auf einem multiplen 
linearen Regressionsmodell. Da sich die Methodik bewährt hat, wurde die Grundmiete pro 
Quadratmeter gewählt. Mit der Spezifizierung des Regressionsmodells soll eine möglichst 
gute Anpassung an die Daten der Mietspiegelstichprobe sowie eine optimierte 
Prognoseleistung des Modells mit Blick auf unbekannte Daten erreicht werden. 
Die Auswahl der Merkmale erfolgte so, dass das final spezifizierte Regressionsmodell 
lediglich Merkmale enthielt, deren Einfluss auf die Miethöhe nachgewiesen ist. Des Weiteren 
wurde überprüft, ob die Wirkrichtung der Einzelmerkmale inhaltlich plausibel ist. Merkmale 
wurden anschließend ausgeschlossen, wenn sie zu unplausiblen Zusammenhängen oder 
Verletzungen der Modellannahmen führten. 
Das gesamte Modell wurde abschließend einer Stabilitätsanalyse unterzogen. Das finale 
Mietspiegelmodell enthält neben dem Grundbetrag 31 Einzelmerkmale, für die jeweils ein 
prozentualer Zu- oder Abschlag zur mittleren Miete ausgewiesen wird. Das Modell erfüllt, wie 
im Methodenbericht dargelegt, alle statistischen Anforderungen an ein generalisiertes 
Regressionsmodell und ist in der Lage, rund 86 Prozent der Streuung der Wohnungsmieten 
in den zugrundeliegenden Daten zu erklären. 
Nähere Details zur Stichprobe, zur Modellrechnung sowie zur Fehleranalyse sind dem 
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027 zu entnehmen. 
 
Anerkennung des Leipzig Mietspiegels 2025-2027 
Mit dem Mietspiegelreformgesetz wurde eine Mehrfach-Anerkennung zur Erlangung eines 
qualifizierten Mietspiegels mit Vermutungswirkung eröffnet.  
1) Die Anerkennung gemäß § 558d Abs. 1 S. 1 BGB erklärt die Qualifizierung eines 
Mietspiegels, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden 
ist. Diese Qualifizierung ist mittels Stadtratsbeschluss oder durch die Anerkennung 
der Interessenvertretungen der Vermieter/-innen und der Mieter/-innen möglich. 
2) Mit der Anerkennung gemäß § 558d Abs. 1 S. 3 BGB tritt zusätzlich eine 
Vermutungswirkung in Kraft. Die Vermutungswirkung hat zur Folge, dass im Streitfall 
die Beweislast, ob der Mietspiegel nach wissenschaftlich anerkannten Grundsätzen 
erstellt wurde, auf Seiten des Klägers liegt. Diese besondere Form der Qualifizierung 
ist durch Stadtratsbeschluss und Anerkennung der Interessenvertretungen der 
Vermieter/-innen sowie Mieter/-innen möglich.  
Ein Stadtratsbeschluss ist für die besondere Qualifizierung des Mietspiegels mit 
Vermutungswirkung immer notwendig. Sofern nur eine Anerkennung durch 
Stadtratsbeschluss oder der Interessenvertretungen vorliegt, kann die Stadt Leipzig nur 
einen qualifizierten Mietspiegel ohne Vermutungswirkung veröffentlichen. Im Streitfall wäre 
dann die Stadt Leipzig in der Beweislast, eine Erstellung nach wissenschaftlich anerkannten 
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Grundsätzen nachzuweisen. 
Bis 17.04.2025 wurden die Interessenvertretungen der Vermieterinnen und Vermieter sowie 
der Mieterinnen und Mieter um Anerkennung der Qualifizierung des Mietspiegels nach 
§ 558d Abs. 1 S. 1 BGB ersucht.  
Als Interessenvertretung der Mieterinnen und Mieter ist im Arbeitskreis der Deutsche 
Mieterbund – Mieterverein Leipzig e.V. vertreten. 
Als Interessenvertretung der Vermieterinnen und Vermieter sind im Arbeitskreis zwei 
Verbände vertreten: 
1) Plattform der Wohnungsgenossenschaften Leipzig „wohnen bei uns“ 
(Zusammenschluss von den Genossenschaften UNITAS eG, VLW eG, WOGETRA 
eG, BGL eG) 
2) Haus & Grund Leipzig, Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Leipzig und 
Umgebung e.V. 
Sofern eine Anerkennung jeweils einer Interessenvertretung vorliegt, genügt das zur 
Anerkennung der Qualifizierung des Mietspiegels. 
Die bis 17.04.2025 im Arbeitskreis Mietspiegel erbetene Anerkennung der Qualifizierung des 
Leipziger Mietspiegels 2025-2027 wurde wie folgt durch die Akteure abgegeben:  
Institution/Verband/ Akteur 
(Mitglied des 
Arbeitskreises) 
Interessenverband 
im Sinne des 
§ 558d BGB 
Aussage zur Anerkennung 
Deutscher Mieterbund – 
Mieterverein Leipzig e.V. 
ja Anerkennung  
gem. § 558d Abs. 1 S. 1 BGB 
wohnen bei uns  
Plattform von Leipziger 
Wohnungsgenossenschaften  
(UNITAS eG, VLW eG, 
WOGETRA eG, BGL eG) 
ja Anerkennung  
gem. § 558d Abs. 1 S. 1 BGB 
Haus & Grund Leipzig, 
Haus-, Wohnungs- und 
Grundeigentümer-Verein 
Leipzig und Umgebung e.V. 
ja keine Anerkennung 
Leipziger Wohnungs- und 
Baugesellschaft mbH 
nein Anerkennung 
Vertreter der Wissenschaft 
Universität Leipzig  
(Empirische 
Wirtschaftsforschung) 
nein Anerkennung 
Vertreter der Wissenschaft 
Hochschule Anhalt 
nein Anerkennung 
 
Veröffentlichung 
Der Leipziger Mietspiegel wird kostenfrei als Download unter www.leipzig.de/mietspiegel zur 
Verfügung gestellt. Zusätzlich kann die Broschüre gegen ein Entgelt in Höhe von 5,00 Euro 
inkl. Umsatzsteuer in der Bürgerinfo im Neuen Rathaus, in den Bürgerinfobüros und per 
Online-Bestellung erworben werden. Das Erscheinungsbild der Mietspiegelbroschüre bleibt 
erhalten. Zudem wird der Online-Mietspiegelrechner für den Leipziger Mietspiegel 2025-2027 
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in gewohnter Form auf www.leipzig.de/mietspiegel zur Verfügung gestellt. 
 
3.  Zeitplan 
Der Mietspiegel 2025-2027 wird mit Beschluss des Stadtrates als qualifizierter Mietspiegel 
zum 01.07.2025 veröffentlicht, löst den Mietspiegel 2022 ab und gilt bis zum 30.06.2027.  
Nach Veröffentlichung erfolgt zeitnah die Anpassung der Richtwerte der angemessenen 
Kosten der Unterkunft. 
 
4.  Finanzen und Personal (Details) 
Der Mietspiegel 2025-2027 entfaltet keine finanziellen Auswirkungen.  
Steuerrechtliche Prüfung X nein  wenn ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG X nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts 
Umsatzsteuerpflicht der Leistung X nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen  ja  nein, siehe Anlage zur Begründung 
 
5.  Klimawirkung (Details) 
Nicht erforderlich 
 
6.  Auswirkung auf bezahlbares Wohnen (Details) 
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird als Berechnungsgrundlage für die Mietpreisbremse 
gemäß § 556d BGB, als Begründungsmittel für Mieterhöhungen nach § 558 BGB sowie als 
Grundlage zur Ermittlung überhöhter Mieten nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz 1954 (WiStrG) 
herangezogen.  
Die vorgeschlagene Maßnahme 
schafft, erhält oder mindert mietpreis- u. belegungsgebundenen Wohnraum 
verringert, stabilisiert oder erhöht Miet- und/oder Wohnnebenkosten 
 
7. Bürgerbeteiligung 
bereits erfolgt  geplant  nicht nötig  
Im Rahmen des Arbeitskreises Mietspiegel wurden die Interessenvertreter der 
Vermieterinnen und Vermieter sowie Mieterinnen und Mieter, die Leipziger Wohnungs- und 
Baugesellschaft mbH, Wohnungsgenossenschaften, Vertreter und Vertreterinnen aus 
Wissenschaft sowie weitere Fachämter der Stadt Leipzig beteiligt. 
 
8.  Besonderheiten 
Auch auf anderen Rechtsgebieten werden Mietspiegel zunehmend zur Feststellung der 
ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen, wie im öffentlichen Recht, Steuerrecht sowie 
Familienrecht, wenn es beispielsweise um die Frage der Wohnwertermittlung im Rahmen 
des familienrechtlichen Unterhaltsverfahrens (Börstinghaus/Clar Rdn. 70 ff. m. w. N.) geht. 
Mit Inkrafttreten des Wohnraumfördergesetzes (WoFG) zum 01.01.2002 erlangte die 
Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete mittels Mietspiegel auch im Bereich des 
öffentlich geförderten Wohnraums erhebliche Bedeutung. 
X
x
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9.  Folgen bei Nichtbeschluss  
Wird der vorliegende Mietspiegel nicht durch Stadtratsbeschluss anerkannt, fehlt diesem 
Mietspiegel die Vermutungswirkung (dass er wissenschaftlich anerkannten Grundsätzen 
entspricht) nach § 558d Abs. 1 S. 3 BGB.  
Der Mietspiegel 2025-2027 wurde durch die Interessenvertretungen (Deutscher Mieterbund 
– Mieterverein Leipzig e.V. und Plattform von Leipziger Wohnungsgenossenschaften 
„Wohnen bei uns“) bereits anerkannt und ist somit qualifiziert.  
Die Anerkennung des Mietspiegels durch den Stadtrat ist jedoch dringend geboten, um die 
höchste Rechtssicherheit herzustellen, die Qualifizierung mit Vermutungswirkung. 
Angesichts der aktuellen Diskrepanz zwischen Angebots- und Bestandsmieten ist ein 
qualifizierter Mietspiegel mit Vermutungswirkung für die Mieterinnen und Mieter wichtig zur 
gesetzmäßigen Regulierung von Mietsteigerungen sowie von Neuvertragsmieten. Dies ist für 
die Leipzigerinnen und Leipziger in einer Stadt mit einem Anteil an Mietwohnungen von 85 
Prozent von hoher Bedeutung.  
Außerdem schafft ein qualifizierter Mietspiegel mit Vermutungswirkung Rechtssicherheit in 
der Wohnbauförderung und bei der Anpassung der Richtwerte der angemessenen Kosten 
der Unterkunft im Rahmen des Schlüssigen Konzepts. Mietpreiserhöhungen für 
belegungsgebundene Wohnungen stützen sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Für die 
Festlegung der angemessenen Kosten der Unterkunft wird die Datengrundlage des 
Mietspiegels herangezogen. Sofern sich die Datengrundlage auf einen qualifizierten 
Mietspiegel bezieht, wird die Qualität der erhobenen Daten von den Sozialgerichten i.d.R. 
nicht in Zweifel gezogen. 
 
Anlage/n 
1 Anlage 1 Mietspiegel 2025-2027_Berechnung ortsübliche Vergleichsmiete 
(öffentlich) 
 
2 Anlage 2 Leipziger Mietspiegel 2025-2027_Methodenbericht (öffentlich) 
 
 
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Der Leipziger Mietspiegel 2025 - 2027 
 
Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit Hilfe der Mietspiegeltabellen 
In diesem Kapitel wird die Anwendung der Mietspiegeltabellen Schritt für Schritt erklärt. Bitte gehen Sie so vor, dass 
Sie alle Zwischenergebnisse (Faktoren) notieren und diese am Ende mit dem Grundbetrag nach Wohnfläche multi-
plizieren. Die Tabellen sind vollständig und zusammenhängend ab Seite 2 abgebildet. Die Anwendung des Online-
Mietspiegelrechners unter www.leipzig.de/mietspiegel wird empfohlen. 
 
Schritt 1: Grundbetrag nach Wohnfläche in €/m² 
 
Der Grundbetrag für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ergibt sich aus der Wohnfläche laut Mietvertrag. Nach 
Auswahl des Grundbetrags kann dieser direkt auf Seite 11 in die Tabelle übertragen werden.  
 
Für Wohnraum in Ein- und Zweifamilienhäusern ist der Grundbetrag gesondert ausgewiesen. Dieser Grundbetrag 
ist unabhängig von der Wohnfläche zu verwenden. 
 
Der Grundbetrag ist nicht als ortsübliche Vergleichsmiete zu verstehen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist erst 
das Ergebnis der Berechnung nach den Tabellen der Seite 2 bis 10 und unter Berücksichtigung des Spannbereichs 
auf Seite 12.  
Schritt 2: Berechnung des Zwischenergebnisses 
Alle Ausstattungsmerkmale können nur dann Berücksichtigung finden, wenn diese von der Vermieterin oder 
dem Vermieter eingebaut, installiert oder zur Verfügung gestellt wurden.  
Ausstattungsmerkmale: a) Baualter 
b) Erneuerung einzelner Merkmale und Art der Wohnung 
c) Heizung, Warmwasseraufbereitung und Leitungen 
d) Küche 
e) Badezimmer 
f) Fußboden 
g) Fenster 
h) weitere Ausstattungsmerkmale 
i) Lagemerkmale 
Für die Ausstattungsmerkmale (a-i) Baujahr, Erneuerung einzelner Merkmale und Art der Wohnung, Heizung, 
Warmwasseraufbereitung und Leitungen, Küche, Badezimmer, Fußboden, Fenster, weitere Ausstattungsmerk-
male sowie Lagemerkmale sind Zwischenergebnisse zu berechnen.  
Jedes Merkmal hat einen Faktor. Ein Faktor größer 1 bedeutet, dass das Merkmal wohnwerterhöhend ist. Ein 
Faktor kleiner 1 steht dafür, dass das Merkmal wohnwertmindern ist.  
 
Faktoren innerhalb einer Rubrik, die als Ausstattungsmerkmal in der Wohnung vorhanden sind, sind miteinander 
zu multiplizieren. Das Produkt dieser Faktoren ergibt das Zwischenergebnis (siehe Tabellen auf Seite 2 -10). An-
schließend werden die einzelnen Zwisc henergebnisse miteinander multipliziert und ergeben den Gesamtfaktor 
(Übertrag auf Seite 11).  
Schritt 3: Ermittlung des Mittelwerts (Grundbetrag nach Wohnfläche wird multipliziert mit Gesamtfaktor) 
 
Der Mittelwert ist das Produkt aus dem Grundbetrag nach Wohnfläche (Schritt 1) und dem errechneten Gesamt-
faktor (Schritt 2). 
Schritt 4: Einordnung in den Spannbereich (mittels wohnwerterhöhender oder wohnwertmindernder Merk-
male) 
 
Liegen wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale vor, kann vom Mittelwert abgewichen werden. 
Diese Merkmale stehen in Abhängigkeit mit dem Baujahr der Wohnung.  
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Schritt 1: Grundbetrag nach Wohnfläche 
Der Tabelle ist der Grundbetrag nach Wohnfl äche zu entnehmen und auf Seite 11 zu übertragen. Die Wohnfläche 
ist die Fläche, die im Mietvertrag angegeben ist. Bruchteile sind auf ganze Quadratmeter auf- bzw. abzurunden.  
Wohnfläche Grundbetrag Wohnfläche Grundbetrag Wohnfläche Grundbetrag Wohnfläche Grundbetrag 
20 - 25 m²  8,36 €  64 m²  6,04 €  103 m²  5,91 €  142 m²  5,59 €  
26 m²  8,15 €  65 m²  6,02 €  104 m²  5,90 €  143 m²  5,58 €  
27 m²  7,95 €  66 m²  6,01 €  105 m²  5,90 €  144 m²  5,57 €  
28 m²  7,78 €  67 m²  6,00 €  106 m²  5,89 €  145 m²  5,56 €  
29 m²  7,61 €  68 m²  5,99 €  107 m²  5,88 €  146 m²  5,55 €  
30 m²  7,47 €  69 m²  5,98 €  108 m²  5,88 €  147 m²             5,55 €  
31 m²  7,33 €  70 m²  5,98 €  109 m²  5,87 €  148 m²  5,54 €  
32 m²  7,21 €  71 m²  5,97 €  110 m²  5,86 €  149 m²  5,53 €  
33 m²  7,10 €  72 m²  5,97 €  111 m²  5,86 €  150 m²  5,52 €  
34 m²  7,00 €  73 m²  5,96 €  112 m²  5,85 €  151 m²  5,52 €  
35 m²  6,91 €  74 m²  5,96 €  113 m²  5,84 €  152 m²  5,51 €  
36 m²  6,83 €  75 m²  5,96 €  114 m²  5,83 €  153 m²  5,50 €  
37 m²  6,76 €  76 m²  5,96 €  115 m²  5,82 €  154 m²  5,50 €  
38 m²  6,69 €  77 m²  5,96 €  116 m²  5,82 €  155 m²  5,49 €  
39 m²  6,63 €  78 m²  5,96 €  117 m²  5,81 €  156 m²  5,48 €  
40 m²  6,58 €  79 m²  5,96 €  118 m²  5,80 €  157 m²  5,48 €  
41 m²  6,53 €  80 m²  5,97 €  119 m²  5,79 €  158 m²  5,47 €  
42 m²  6,49 €  81 m²  5,97 €  120 m²  5,78 €  159 m²  5,47 €  
43 m²  6,45 €  82 m²  5,97 €  121 m²  5,77 €  160 m²  5,46 €  
44 m²  6,42 €  83 m²  5,97 €  122 m²  5,76 €  161 m²             5,46 €  
45 m²  6,39 €  84 m²  5,97 €  123 m²  5,75 €  162 m²  5,45 €  
46 m²  6,36 €  85 m²  5,97 €  124 m²  5,75 €  163 m²  5,45 €  
47 m²  6,33 €  86 m²  5,97 €  125 m²  5,74 €  164 m²  5,45 €  
48 m²  6,31 €  87 m²  5,97 €  126 m²  5,73 €  165 m²  5,44 €  
49 m²  6,29 €  88 m²  5,97 €  127 m²  5,72 €  166 m²  5,44 €  
50 m²  6,27 €  89 m²  5,97 €  128 m²  5,71 €  167 m²  5,44 €  
51 m²  6,25 €  90 m²  5,97 €  129 m²  5,70 €  168 m²  5,43 €  
52 m²  6,23 €  91 m²  5,96 €  130 m²  5,69 €  169 m²  5,43 €  
53 m²  6,21 €  92 m²  5,96 €  131 m²  5,68 €  170 m²  5,43 €  
54 m²  6,19 €  93 m²  5,96 €  132 m²  5,67 €  171 m²             5,43 €  
55 m²  6,18 €  94 m²  5,95 €  133 m²  5,66 €  172 m²             5,42 €  
56 m²  6,16 €  95 m²  5,95 €  134 m²  5,65 €  173 m²  5,42 €  
57 m²  6,14 €  96 m²  5,95 €  135 m²  5,65 €  174 m²  5,42 €  
58 m²  6,13 €  97 m²  5,94 €  136 m²  5,64 €  175 m²  5,42 €  
59 m²  6,11 €  98 m²  5,94 €  137 m²  5,63 €  176 m²  5,42 €  
60 m²  6,10 €  99 m²  5,93 €  138 m²  5,62 €  177 m²  5,42 €  
61 m²  6,08 €  100 m²  5,93 €  139 m²  5,61 €  178 m²  5,42 €  
62 m²  6,07 €  101 m²  5,92 €  140 m²  5,60 €  179 m²  5,43 €  
63 m²  6,05 €  102 m²  5,92 €  141 m²  5,59 €  180 - 200 m²  5,43 €  
Wohnraum in Ein- und Zweifamilienhäusern:  
wohnflächenunabhängiger Grundbetrag 7,05 €   
ermittelter Grundbetrag nach Wohnfläche (Übertrag auf Seite 11) € 
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Schritt 2: Berechnung der Zwischenergebnisse 
a) Baujahr der Wohnung 
Das Baujahr ist grundsätzlich das Jahr, in dem das Gebäude fertiggestellt wurde. Bei Häusern, die völlig zerstört und 
neu aufgebaut wurden, ist das Jahr des Wiederaufbaus maßgeblich, bei grundlegender Modernisierung der Woh-
nung das ursprüngliche Baujahr des Hauses.  
Merkmal Faktor   
Baujahr 
    
vor 1919 1,000   
    
1919 bis 1945 0,972   
    
1946 bis 1960 0,924   
    
1961 bis 1991 0,869 
 
 
    
1992 bis 2004 1,044   
    
2005 bis 2014 1,113   
     
ab 2015 1,246   
             
Zwischenergebnis: Baualter 
 
Die Faktoren sind zu multiplizieren und als Zwischenergebnis zu notieren. Das Zwischenergebnis ist in die Tabelle „Ermittlung des Mittelwerts“ 
auf Seite 11 zu übertragen. 
Platz für Ihre Notizen: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
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b) Erneuerung einzelner Merkmale und Art der Wohnung 
Merkmale müssen grundlegend erneuert worden sein. 
Für den Faktor „Erneuerung“ müssen folgende Merkmale betrachtet werden.  
 Badausstattung 
 Bodenbeläge 
 Innentüren 
 Wohnungseingangstür 
 Heizkörper 
 
Nicht anwendbar sind Merkmale, die im Zuge eines Neubaus eingebaut und seither nicht erneuert wurden.  
Die Berücksichtigung der Faktoren, die sich auf die Art der Wohnung beziehen, können nur in Mehrfamilienhäu-
sern Anwendung finden. 
Eine Einbauküche oder Einbauschränke zählen nicht zur Möblierung. Von möbliertem Wohnraum spricht man, wenn 
die Vermieterin bzw. der Vermieter den Mietraum ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen (löffelfertig) 
ausgestattet hat. Bei einer teilmöblierten Wohnung ist di e Grundausstattung vorhanden, jedoch ohne vollständige 
Einrichtung.  
Merkmal Faktor  
 
Erneuerung 
komplett in den 
vergangenen 5 Jahren erneuert 
    
1,148   
überwiegend in den  
vergangenen 5 Jahren erneuert 
   
1,107   
überwiegend in den  
vergangenen 15 Jahren erneuert 
   
1,043   
überwiegend in den 
vergangenen 25 Jahren erneuert 
  
1,021  
      
keine Erneuerung 1,000   
Art der Woh-
nung 
(nur in Mehrfami-
lienhäuser an-
wendbar) 
    
möblierte/teilmöblierte Wohnung 1,110     
    
Wohnung im Erdgeschoss 0,991   
    
Wohnung im Hinterhaus oder Nebengebäude 1,034   
Gebäude mit mehr als 5 Geschossen  
(inkl. Erdgeschoss) 
   
0,984   
             
Zwischenergebnis: Produkt aller vorliegenden Faktoren (wenn kein Merkmal vorliegt 1,000) 
Bsp.: 1,148 x 0,991 ≈ 1,138  
 
Die Faktoren sind zu multiplizieren und als Zwischenergebnis zu notieren. Das Zwischenergebnis ist in die Tabelle „Ermittlung des Mittelwerts“ 
auf Seite 11 zu übertragen. 
  
Zu beachten:  
Alle Merkmale müssen erneuert worden sein, um den zuschlagsbegrün-
denden Faktor 1,148 zu erhalten. 
Überwiegend erneuert bedeutet, dass mindestens drei Merkmale erneuert 
wurden sind. 
 
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Ausstattung, Beschaffenheit und energetische Qualität 
Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind eine Vielzahl von weiteren Ausstattungsmerkmalen, die die 
Wohnung und das Gebäude betreffen, zu beachten.  
c) Ausstattungsmerkmale zur Heizung, Warmwasseraufbereitung und zu 
Leitungen 
Der Faktor 1,057 für die Fußbodenheizung in den Wohnräumen findet nur Anwendung, wenn in mindestens der 
Hälfte der Wohnräume (ohne Küche, Bad und Flur) eine Fußbodenheizung vorhanden ist.  
Der Faktor 1,022 für die Fußbodenheizung nur in Küche oder Bad findet nur Anwendung, wenn das Merkmal Fuß-
bodenheizung in den Wohnräumen nicht zutrifft.  
Das Merkmal „keine Zentralheizung vorhanden“ kann nur in Mehrfamilienhäusern Anwendung finden.  
Auch bei teilweisen Leitungen über Putz kann ein Abschlag gegeben werden.  
Merkmal Faktor  
 
Heizung 
    
Fußbodenheizung in den Wohnräumen 1,057     
    
Fußbodenheizung nur in Küche oder Bad 1,022     
    
keine Zentralheizung vorhanden  
(nur in Mehrfamilienhäuser anwendbar) 0,894   
Warmwasser-
aufbereitung 
    
keine zentrale Warmwasser-Aufbereitung 0,979    
Leitungen Wasser-, Gas- oder Elektroleitungen  
mindestens teilweise über Putz 
   
0,982   
             
Zwischenergebnis: Produkt aller vorliegenden Faktoren (wenn kein Merkmal vorliegt 1,000) 
Bsp.: 1,057 x 0,982 ≈ 1,038  
Die Faktoren sind zu multiplizieren und als Zwischenergebnis zu notieren. Das Zwischenergebnis ist in die Tabelle „Ermittlung des Mittelwerts“ 
auf Seite 11 zu übertragen. 
Platz für Ihre Notizen: 
 
 
 
 
 
 
 
  
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d) Ausstattungsmerkmale der Küche 
Der Faktor für die Einbauküche ist dann zu berücksichtigen, wenn die Küche von der Vermieterin bzw. vom Vermieter 
gestellt wurde und aus fest montierten Küchenmöbeln inklusive Elektrogeräten besteht. Die Einbauküche muss im 
Wohnungsmietvertrag erwähnt sein, es darf kein extra Mietver trag für die Küche vereinbart wo rden sein und keine 
zusätzlichen Kosten dafür anfallen. 
Das Merkmal „offene, „amerikanische“ Küche“ kann nur in Mehrfamilienhäusern Anwendung finden.  
Merkmal Faktor 
  
Küche 
    
offene, „amerikanische“ Küche 
(nur in Mehrfamilienhäuser anwendbar) 1,012   
Einbauküche  
(von Vermieterin oder vom 
Vermieter gestellt) 
   
 älter als 15 Jahre 1,023  
    
älter als 5 Jahre 1,035   
Einbau in den letzten 
5 Jahren 
   
1,087   
         
  Zwischenergebnis: Produkt aller vorliegenden Faktoren (wenn kein Merkmal vorliegt 1,000) 
Bsp.: 1,012 x 1,023 ≈ 1,035  
Die Faktoren sind zu multiplizieren und als Zwischenergebnis zu notieren. Das Zwischenergebnis ist in die Tabelle „Ermittlung des Mittelwerts“ 
auf Seite 11 zu übertragen. 
 
Platz für Ihre Notizen: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
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e) Ausstattungsmerkmale des Badezimmers  
Alle Zu- und Abschläge beziehen sich auf das Hauptbad (mit Wanne und/oder Dusche) der Wohnung. Wenn die 
Wohnung über mehr als ein Badezimmer verfügt, ist der Faktor 1,043 anzuwenden.  
Eine bodengleiche oder ebenerdige Dusche ist eine stufenlos begeh- und befahrbare Dusche und weist keinen Ein-
stieg von mehr als 2 cm Höhe auf. Wenn solch eine Dusche vorhanden ist, ist der Faktor bei Baualtersklassen vor 
2015 mit dem Faktor 1,017 zu berücksichtigen. Bei Wohnungen deren Baualtersklasse ab 2015 liegt, ist der Faktor 
1,000 anzuwenden. 
Die Ausstattungsmerkmale Handtuchwandheizkörper, Doppelwaschbecken und Bidet werden in Kombination be-
trachtet: Der passende Faktor ist zu berücksichtigen, wenn eines bzw. mindestens zwei der genannten Merkmale im 
Hauptbad vorhanden sind. Es kann nur einer der Faktoren angerechnet werden. 
Der Faktor für den ungefli esten Nassbereich  ist zu berücksichtigen , wenn keine Fliesen oder kein gleichwertiger 
Wandbelag (nicht Fußboden) , der gegen Nässe schützt , mindestens im Bereich v on Dusche, Badewanne und 
Waschbecken vorhanden sind.  
Der Faktor für „mehr als eine Toilette“ kann berücksichtigt werden, wenn mindestens eine zusätzliche Toilette  
(sogenanntes Gäste-WC) außerhalb des Bades/der Bäder vorhanden ist.  
Merkmal Faktor  
 
Badezimmer 
ein Badezimmer mit Badewanne oder Dusche 
vorhanden 
    
1,000      
ein Badezimmer mit Badewanne und Dusche 
vorhanden 
    
1,017      
mehrere Badezimmer mit Badewanne oder 
Dusche vorhanden 
    
1,043      
       
kein Fenster im Badezimmer vorhanden  0,984      
bodengleiche/ 
ebenerdige Dusche 
Baualtersklasse 
vor 2015 
    
1,017   
Baualtersklasse 
ab 2015 
     
1,000   
1 Merkmal vorhanden: Handtuchwand- 
heizkörper, Doppelwaschbecken oder Bidet 
    
1,030     
mind. 2 Merkmale vorhanden: Handtuchwand-
heizkörper, Doppelwaschbecken oder Bidet 
   
1,041   
       
unverkleideter Spülkasten 0,986      
Badezimmer im Nassbereich (Wandbelag) un-
gefliest und kein gleichwertiger Nässeschutz 
   
0,956   
Toilette/-n mehr als eine Toilette außerhalb des  
Bades/der Bäder (z.B. Gäste-WC) 
   
1,029   
             
Zwischenergebnis: Produkt aller vorliegenden Faktoren (wenn kein Merkmal vorliegt 1,000) 
Bsp.: 1,017 x 1,017 x 1,029 ≈ 1,064   
Die Faktoren sind zu multiplizieren und als Zwischenergebnis zu notieren. Das Zwischenergebnis ist in die Tabelle „Ermittlung des Mittelwerts“ 
auf Seite 11 zu übertragen. 
  
17 von 221 in Zusammenstellung
 
8  
 
f) Ausstattungsmerkmal Fußboden 
Hier ist der überwiegende Bodenbelag in den Wohnräumen (außer Bad, Küche, Flur) maßgebend. 
Vinylbelag ist ein sehr strapazierfähiger Fußbodenbelag  und wird in Planken verlegt. Durch seine Optik kann er mit 
Holz-, Stein- oder Metallbelägen verwechselt werden. Davon zu unterscheiden ist der Standard-PVC-Belag. Dieser 
wird von der Rolle verlegt. 
Merkmal Faktor  
 
überwiegen-
der Bodenbe-
lag in den 
Wohnräumen 
(außer Flur,  
Küche, Bad) 
kein von Vermieterin oder vom Vermieter ge-
stellter Belag 
   
1,000   
    
PVC-Belag, Teppich 1,000   
    
Naturstein, Fliesen, Dielen 1,035   
    
Laminat 1,046   
     
Linoleum, Vinylbelag, Kork 1,064 
 
 
  
 
 
Parkett 1,079  
        
Zwischenergebnis: Produkt aller vorliegenden Faktoren (wenn kein Merkmal vorliegt 1,000) 
Bsp.: Laminat in allen Wohnräumen 1,000  
Die Faktoren sind zu multiplizieren und als Zwischenergebnis zu notieren. Das Zwischenergebnis ist in die Tabelle „Ermittlung des  Mittelwerts“ 
auf Seite 11 zu übertragen. 
g) Ausstattungsmerkmal Fenster 
Fenster mit Dreifachverglasung bestehen aus drei Glasscheiben  und haben dadurch eine besondere Lärm - und 
Schalldämmung sowie eine verbesserte Energieeffizienz. 
Mit Rollläden und Jalousien sind nur solche Verdunklungsmöglichkeiten gemeint, die außen an den Fenstern mon-
tiert sind. 
Merkmal Faktor 
  
Fenster 
    
überwiegend Dreifachverglasung der Fenster 1,036    
Rollläden/Jalousien vorhanden 
   
1,000    
elektrisch bedienbare Rollläden/Jalousien  
(auch teilweise) 
   
1,026   
        
  Zwischenergebnis: Produkt aller vorliegenden Faktoren (wenn kein Merkmal vorliegt 1,000) 
Bsp.: 1,036 x 1,000 ≈ 1,036  
Die Faktoren sind zu multiplizieren und als Zwischenergebnis zu notieren. Das Zwischenergebnis ist in die Tabelle „Ermittlung des Mittelwerts“ 
auf Seite 11 zu übertragen. 
  
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114 
h) Weitere Ausstattungsmerkmale 
Bei der Betrachtung der Balkone, Wintergärten, Loggien, sowie der Terrassen und der Dachterrassen ist die Fläche 
zu berücksichtigen, die am größten ist, d. h. der größte Balkon oder die größte Terrasse. Hierbei muss die tatsächli-
che Größe und nicht die laut Mietvertrag vereinbarte Größe herangezogen werden. Die Fläche der Balkone, Winter-
gärten, Loggien, sowie der Terrassen und der Dachterrassen muss mind. 1 Quadratmeter (m²) groß sein. 
Das Merkmal „Gegen-/Wechselsprechanlage“ kann nur in Mehrfamilienhäusern Anwendung finden. 
Das Merkmal „Pkw-Stellplatz“ kann nicht angewendet werden, wenn ein Betrag für den Pkw-Stellplatz im Mietvertrag 
gesondert ausgewiesen ist. Das Merkmal kann nur in Mehrfamilienhäusern Anwendung finden. 
Merkmal Faktor   
Balkone, Ter-
rassen und 
andere Frei-
flächen  
(tatsächliche 
Größe) 
Balkon,  
Loggia oder  
Wintergarten 
    
1 m² bis 3 m² 1,036   
     
größer als 3 m² bis 8 m² 1,057   
      
größer als 8 m² 1,065   
    
Terrasse oder Dachterrasse 1,069   
weitere Aus-
stattungs-
merkmale 
Pkw-Stellplatz vorhanden  
(in Grundmiete enthalten; trifft nur auf Mehrfamilienhäuser 
zu) 
   
1,058   
      
Aufzug 1,041     
Gegen-/Wechsel-
sprechanlage 
(trifft nur auf Mehrfa-
milienhäuser zu) 
     
nicht vorhanden 0,926   
     
Ja, ohne Video 1,000   
    
Ja, mit Video 1,027   
Deckenspots oder indirekte Beleuchtung  
in Küche, Bad oder Flur 
   
1,019   
    
Abstellkammer in der Wohnung 1,012   
    
feuerhemmende Wohnungstür  
(mit Zertifikat) 1,015   
             
Zwischenergebnis: Produkt aller vorliegenden Faktoren (wenn kein Merkmal vorliegt 1,000) 
Bsp.: 1,065 x 1,012 ≈  1,078 € 
Die Faktoren sind zu multiplizieren und als Zwischenergebnis zu notieren. Das Zwischenergebnis ist in die Tabelle „Ermittlung des Mittelwerts“ 
auf Seite 11 zu übertragen. 
  
19 von 221 in Zusammenstellung
 
10  
 
i) Lagemerkmale 
Die Lageeinordnung erfolgt aus dem Wohnlagenmodell vom Institut FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH. 
Die Lagekarte steht auf den Seiten 13 bis 14  des Mietspiegels zur  Verfügung. Für eine detaillierte und adress - 
bezogene Einordnung nutzen Sie die Adresszuordnung zum Leipzige r Mietspiegel 202 5 - 2027 auf  
www.leipzig.de/mietspiegel. Die adressbezogene Lagekategorie kann  über das Bürgertelefon der Stadt Leipzig 
(0341 115) erfragt werden. 
Merkmal Faktor   
Wohnlage 
(siehe  
Lagekarte) 
innerhalb  
der Innenstadt 
    
einfach 1,100   
    
mittel 1,100   
    
gut 1,100   
    
sehr gut 1,136   
    
Kerngebietslage 1,147   
außerhalb  
der Innenstadt 
    
einfach 0,976   
    
mittel 1,000   
    
gut 1,051   
    
sehr gut 1,061   
             
Zwischenergebnis: Lage 
 
 
Die Faktoren sind zu multiplizieren und als Zwischenergebnis zu notieren. Das Zwischenergebnis ist in die Tabelle „Ermittlung des Mittelwerts“ 
auf Seite 11 zu übertragen. 
 
Platz für Ihre Notizen: 
 
 
 
 
 
 
 
  
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114 
Schritt 3: Ermittlung des Mittelwerts der Miete 
Vom Grundbetrag ausgegangen, sind alle Zwischenergebnisse miteinander zu multiplizieren. Im Ergebnis steht der 
Mittelwert der Miete. Sollten keine zusätzlichen wohnwerterhöhenden oder wohnwertmindernden Merkmale vorlie-
gen, empfiehlt es sich, den Mittelwert als ortsübliche Vergleichsmiete heranzuziehen. 
(a) Grundbetrag nach Wohnfläche (Übertrag von Seite 2) € 
Übertrag der Zwischenergebnisse 
 
Berechnungshinweis: Die Zwischenergeb-
nisse sind miteinander zu multiplizieren. Das 
Ergebnis ist unter (b) Gesamtfaktor einzutra-
gen. 
a) Baualter (Übertrag von Seite 3)  
b) Erneuerung der Merkmale und Art der 
Wohnung (Übertrag von Seite 4)  
c) Heizung (Übertrag von Seite 5)  
d) Küche (Übertrag von Seite 6)  
e) Badezimmer (Übertrag von Seite 7)  
f) Fußboden (Übertrag von Seite 8)  
g) Fenster (Übertrag von Seite 8)  
h) weitere Ausstattungsmerkmale 
(Übertrag von Seite 9) 
 
i) Lagemerkmale (Übertrag von Seite 10)  
(b) Gesamtfaktor: Produkt aus den Zwischenergebnissen ohne Grundbetrag (a)  
 
Mittelwert: Grundbetrag nach Wohnfläche (a) multipliziert mit Gesamtfaktor (b) 
€ 
 
Platz für Ihre Notizen: 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
21 von 221 in Zusammenstellung
 
12  
 
Schritt 4: Einordnung in den Spannbereich 
Der Einfluss des Marktes auf den Mietpreis kann bewirken, dass selbst für völlig identische Wohnungen verschiedene 
Mieten gezahlt werden. Weiterhin gibt es wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale, die in den voran-
gegangenen Tabellen deshalb nicht vorhanden sind, weil sie entweder für eine statistisch fundierte Darstellung nicht 
mietpreisbildend (signifikant) waren oder mit einer statistischen Erhebung überhaupt nicht eind eutig erfasst werden 
können (beispielsweise unterschiedliche Qualitäten von Ausstattungsmerkmalen).  
Dennoch können diese wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale Einfluss auf die Miethöhe haben. 
Mit Hilfe der nachfolgenden Tabellen erfolgt die E inordung dieser Merkmale in Abhängigkeit vom Bau jahr der Woh-
nung in den Spannbereich. Die sich daraus ergebenden Gesamtabweichungen nach unten oder oben werden von 
dem Mittelwert subtrahiert oder addiert. 
 Baujahr der Wohnung unterer Spannwert oberer Spannwert   
 Baujahr vor 1919 - 0,86 € + 0,82 €   
 Baujahr 1919 bis 1945 - 0,65 € + 0,62 €   
 Baujahr 1946 bis 1960 - 0,56 € + 0,56 €   
 Baujahr 1961 bis 1991  - 0,60 € + 0,52 €   
 Baujahr 1992 bis 2004 - 0,84 € + 0,74 €   
 Baujahr 2005 bis 2014 - 0,91 € + 0,74 €   
 Baujahr ab 2015 - 1,30 € + 1,52 €   
 
  
Gesamtabweichung nach unten  
(Mittelwert subtrahiert mit dem Übertrag des unteren Spannwerts)    
  Mittelwert der Miete pro Quadratmeter   
  
Gesamtabweichung nach oben  
(Mittelwert addiert mit dem Übertrag des oberen Spannwerts)    
 
Auf diese Weise kann für eine Wohnung der untere Spannwert, der Mittelwert und der obere Spannwert der Miete 
bestimmt werden. Als anfänglicher Ausgangswert für die Miethöhe einer Wohnung wird sich zunächst regelmäßig 
der Mittelwert der Miete empfehlen. 
Bei der Regressionsanalyse zeigten einige Merkmale mit nicht ausreichender Signifikanz dennoch Tendenzen in 
negativer oder positiver Richtung. Diese können deshalb als wohnwerterhöhend bzw. wohnwertmindernd dargestellt 
werden. Da bei der Mietspiegelerhebung zudem nicht alle Merkmale, die den Mietwert einer Wohnung ausmachen, 
erfasst werden konnten, kann die Aufstellung der Merkmale nicht abschließend sein.  
Wohnwerterhöhende bzw. wohnwertmindernde Merkmale können zur Begründung für Abweichungen nach unten 
oder oben vom Mittelwert der Miete innerhalb des Spannbereiches herangezogen werden. Merkmale, die bereits in 
die Berechnung des M ittelwertes der Miete nach den Tabellen der Seiten 2 bis 10 eingeflossen sind, dürfen nicht 
noch einmal zur Einordnung in den Spannbereich herangezogen werden. Für eine volle Ausschöpfung des oberen 
Spannbereiches (vom Mittelwert bis zum oberen Spannwert) der Miete sollten mehrere wohnwerterhöhende Merk-
male gleichzeitig vorliegen. Analog gilt dies für die Ausschöpfung des unteren Spannbereiches.  
  
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13                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   14 
 
 
114 
 
Die Lagekarte des Leipziger Mietspiegels 2025 – 2027 
 
Die nebenstehende Lagekarte gibt einen Überblick über die Verteilung 
der Lagekategorien einfach, mittel, gut und sehr gut in Innenstadtlage 
und außerhalb der Innenstadtlage sowie über die Kerngebietslage. 
Für die genaue Bewertung der Lagekategorie empfiehlt sich d ie 
Adresszuordnung unter www.leipzig.de/mietspiegel zu verwenden oder 
über das Bürgertelefon unter [TELEFONNUMMER ENTFERNT] zu erfragen. 
 
Der unten dargestellte Ausschnitt der  Lagekarte gibt einen Überblick 
über die Kerngebietslage. Auch hier empfiehlt sich, die Adresszuord-
nung unter www.leipzig.de/mietspiegel zur genauen Bewertung zu nut-
zen. 
 
 
 
Kerngebietslage: 
  
 
 
         
einfache Lage 
 
 
 
 
mittlere Lage 
 
 
 
 
gute Lage 
 
 
 
 
sehr gute Lage 
 
 
 
 
Kerngebietslage 
 
 
 
 
23 von 221 in Zusammenstellung
Dezernat Allgemeine Verwaltung
Amt für Statistik und Wahlen
Leipziger Mietspiegel 2025 - 2027
Methodenbericht
24 von 221 in Zusammenstellung
25 von 221 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  1 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Inhalt 
1 Einführung ....................................................................................................................... 3 
1.1 Gesetzliche Grundlagen ................................................................................................... 4 
1.2 Organisatorischer Rahmen der Mietspiegelerstellung ..................................................... 5 
1.3 Anerkennung als qualifizierter Mietspiegel ....................................................................... 7 
2 Datenerhebung ............................................................................................................... 8 
2.1 Überblick über den Mietwohnungsmarkt in Leipzig .......................................................... 8 
2.2 Erhebungsgrundgesamtheit ............................................................................................. 8 
2.3 Konzeption und Ziehung der Stichprobe ........................................................................ 17 
2.4 Durchführung der Erhebung ........................................................................................... 23 
2.5 Durchsetzung der Auskunftspflicht ................................................................................. 35 
2.6 Datenschutz .................................................................................................................... 36 
3 Datenaufbereitung und explorative Datenanalyse .................................................... 38 
3.1 Zusammenführen der Daten ........................................................................................... 38 
3.2 Datenplausibilisierung .................................................................................................... 40 
3.3 Ausschluss nicht mietspiegelrelevanten Wohnraums .................................................... 45 
3.4 Ausschluss nicht ortsüblicher Wohnungen ..................................................................... 46 
3.5 Imputation fehlender Werte ............................................................................................ 48 
3.6 Deskriptive Analyse ........................................................................................................ 50 
3.7 Non-Response-Analyse .................................................................................................. 56 
3.8 Gewichtung ..................................................................................................................... 61 
3.9 Ausschöpfung und Aufbereitung der Stichprobe ............................................................ 62 
4 Abbildung der Wohnlage ............................................................................................. 67 
4.1 Berücksichtigung der Wohnlageneinteilung im Mietspiegel 2025-2027 ......................... 67 
5 Regressionsanalyse ..................................................................................................... 71 
5.1 Methodischer Ansatz ...................................................................................................... 71 
5.2 Grundstruktur des Regressionsmodells ......................................................................... 72 
5.3 Codierung der Modellvariablen....................................................................................... 76 
5.4 Modellbildungsprozess ................................................................................................... 84 
5.5 Berücksichtigung außergesetzlicher Merkmale .............................................................. 87 
5.6 Finale Spezifikation des Regressionsmodells ................................................................ 95 
26 von 221 in Zusammenstellung
2  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
5.7 Diagnose des Regressionsmodells ................................................................................ 99 
5.8 Berechnung und Interpretation der Mietpreisspannen ................................................. 106 
6 Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete....................................................... 110 
Literaturverzeichnis ................................................................................................................ 116 
Tabellenverzeichnis ................................................................................................................ 118 
Abbildungsverzeichnis ........................................................................................................... 119 
Anhang ..................................................................................................................................... 121 
 
 
Impressum 
Erstellt:  Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen 
Autoren:  Michael Naber 
Martin Waschipky 
Alle Rechte vorbehalten. Es ist nicht gestattet, ohne ausdrückliche Genehmigung des 
Amtes für Statistik und Wahlen diese Veröffentlichung oder Teile daraus für gewerbliche 
Zwecke zu vervielfältigen oder in elektronische Systeme einzuspeichern. Die Vervielfäl-
tigung dieser Veröffentlichung oder von Teilen daraus ist für nicht gewerbliche Zwecke 
mit Angabe der Quelle gestattet.  
27 von 221 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  3 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
1 Einführung 
Der vorliegende Methodenbericht beschreibt die methodischen Hintergründe und das 
Verfahren zur Erstellung des Leipziger Mietspiegels 2025-20271.  
Der Hauptzweck des qualifizierten Mietspiegels liegt in der objektiven Ermittlung von 
Mietentgelten, die für vergleichbaren Wohnraum tatsächlich bezahlt werden. Er dient so-
wohl einzelnen Mieter/-innen als auch Vermieter/-innen, deren Interessenverbänden, 
Wohnungsunternehmen, Makler/-innen, der städtischen Verwaltung und nicht zuletzt 
Gerichten und Sachverständigen, indem er eine zuverlässige und differenzierte Markt-
übersicht über den Mietwohnungsmarkt vermittelt  und damit hilft, Mietstreitigkeiten vor 
Gericht zu vermeiden.  
Mietspiegel werden in Leipzig seit 1997 regelmäßig erstellt. Beginnend mit dem Leipzi-
ger Mietspiegel 2016 erhielten alle Mietspiegel die Anerkennung durch den Leipziger 
Stadtrat als qualifizierte Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB. 
Der Leipziger Mietspiegel 2025-2027 wurde – sowohl in der Datenerhebung als auch der 
Datenauswertung – nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden und Grundsätzen 
neu erstellt. Er erfüllt damit die Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel und 
löst den Leipziger Mietspiegel 2022 nach rund zwei Jahren Geltungsdauer ab.  
Der Mietspiegel stützt sich auf eine repräsentative Erhebung unter Leipziger Mieter/-in-
nen und Vermieter/-innen, die eigens für diesen Zweck durchgeführt wurden  (Primär-
datenerhebung). Die Auswertung der erhobenen Daten erfolgte mittels wissenschaftlich 
anerkannter regressionsanalytischer Methoden, die sich in der Praxis als problemadä-
quat erwiesen haben.  
Die ausführlichen Erläuterungen dieses Methodenberichts dienen als Nachweis, dass 
die Vorgaben der Mietspiegelverordnung (MsV) umgesetzt wurden und der qualifizierte 
Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen  Grundsätzen erstellt wurde. Neben 
den sich aus § 8 Abs. 4 i. V. m. § 9 Abs. 4, § 10 Abs. 2, § 11, § 12 Abs. 3, § 14 Abs. 2, 
§ 16 Abs. 4, § 19 Abs. 5 und § 20 MsV  ergebenden Dokumentationspflichten enthält 
dieser Methodenbericht weitergehende Ausführungen, um die verwendete Methodik und 
die einzelnen Prozessschritte nachvollziehbar zu machen.  
                                                
1  Die bisherigen Leipziger Mietspiegel wurden jeweils nach dem Jahr der zugrundeliegenden Datenerhebung benannt. 
Um Unklarheiten für die Anwender/-innen bezüglich der Geltungsdauer zu vermeiden, wurde mit dem vorliegenden 
Mietspiegel auf eine Benennung entsprechend der Jahre des Geltungszeitraums umgestellt. Auf den Leipziger Miet-
spiegel 2022, dessen Daten zum Stichtag 01.10.2022 erhoben wurden und dessen Gültigkeit sich von Juni 2023 bis 
Juni 2025 erstreckt, folgt damit der vorliegende Leipziger Mietspiegel 2025-2027. 
28 von 221 in Zusammenstellung
4  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Dies ist ein wesentlicher Grundsatz des Arbeitens nach wissenschaftlichen Grundsätzen 
und zwingende Voraussetzung, um die Adäquanz der  gewählten Vorgehensweise und 
damit letztlich die Zuverlässigkeit der Ergebnisse des Mietspiegels beurteilen zu können. 
1.1 Gesetzliche Grundlagen 
Die gesetzlichen Bestimmungen zu Mietspiegeln finden sich im Bürgerlichen Gesetz-
buch (§§ 558 bis 558d BGB). Unterschieden wird dort zwischen einfachen und qualifi-
zierten Mietspiegeln. Ein qualifizierter Mietspiegel ist dabei ein Mietspiegel, der nach 
anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zu-
ständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter/-innen und der Mieter/-
innen anerkannt worden ist.  
Mit Wirkung zum 30.12.2022 übertrug der Freistaat Sachsen mit dem Sächsischen Miet-
spiegelzuständigkeitsgesetz (SächsMsZustG) die Zuständigkeit zur Erstellung von 
Mietspiegeln auf die Gemeinden, die damit zuständige Behörden nach den §§ 558c und 
558d BGB sind. 
Einem qualifizierten Mietspiegel wird die Vermutungswirkung zugesprochen, dass er die 
ortsüblichen Vergleichsmieten korr ekt wiedergibt. Sofern ein qualifizierter Mietspiegel 
existiert, der Angaben zur entsprechenden Wohnung enthält, muss dieser Wert im Miet-
erhöhungsverfahren mitgeteilt werden, auch wenn für die Mieterhöhung ein anderes Be-
gründungsmittel nach § 558a Abs. 2 BGB herangezogen wurde. Dem qualifizierten Miet-
spiegel kommt damit eine hervorgehobene Stellung im Mieterhöhungsverfahren zu, die 
seine Überlegenheit gegenüber der Heranziehung nur weniger Vergleichsmieten und 
Sachverständigengutachten betont. 
Gleichzeitig definiert der Gesetzgeber hohe Standards, die für die Qualifizierung eines 
Mietspiegels zu erfüllen sind. Als qualifiziert gilt ein Mietspiegel gemäß § 558d Abs. 1 
und 2 BGB dann, wenn er 
1. nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde und i nsbeson-
dere den in der Mietspiegelverordnung niedergelegten Anforderungen entspricht, 
2. im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst wird und nach 
höchstens vier Jahren neu erstellt wird. Die Anpassung kann als Fortschreibung per 
Stichprobe oder auf Basis des Preisindexes für die Lebenshaltung erfolgen, 
3. von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder den Interessenvertretungen 
von Mieter/-innen und Vermieter/ -innen als qualifiziert anerkannt wird. Erfolgt die 
Anerkennung sowohl durch die nac h Landesrecht zuständige Behörde als auch 
durch die Interessenvertretungen, so wird vermutet, dass der Mietspiegel anerkann-
ten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht. 
Erfüllt ein Mietspiegel diese Voraussetzungen nicht oder nicht mehr, gilt er als einfacher 
Mietspiegel ohne die rechtlich privilegierte Stellung eines qualifizierten Mietspiegels. 
29 von 221 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  5 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Mit Wirkung zum 01.07.2022 trat die jüngste Reform des Mietspiegelrechts einschließ-
lich der neu erlassenen Mietspiegelverordnung (MsV) in Kraft. Die Reform verfolgt das 
Ziel, durch die Definition von Standards sowohl Rechtssicherheit als auch Akzeptanz 
qualifizierter Mietspiegel zu verbessern. Die in der Mietspiegelverordnung enthaltenen 
Vorgaben für Erhebung und Analyse der Daten sowie die Erstellung des Regressio ns-
mietspiegels formalisieren und konkretisieren die zuvor nur implizit formulierten Stan-
dards. Durch die im Mai 2024 in komplett überarbeiteter und ausgeweiteter Form neu 
veröffentlichte BBSR-Publikation Handlungsempfehlungen zur Erstellung von Mietspie-
geln (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, 2024) werden die gesetzlichen 
und wissenschaftlichen Vorgaben an die Mietspiegelerstellung in Form konkreter Emp-
fehlungen zur Vorgehensweise weiter spezifiziert.  
1.2 Organisatorischer Rahmen der Mietspiegelerstellung 
Der Leipziger Mietspiegel 2025-2027 wurde unter Federführung des Sozialamts durch 
das Amt für Statistik und Wahlen neu erstellt. Die Stadt Leipzig ist gemäß § 1 SächsMs-
ZustG zuständige Behörde für die Erstellung von  Mietspiegeln nach den §§ 558c und 
558d BGB. Das Amt für Statistik  und Wahlen erfüllt als kommunale Statistikstelle nach 
§ 9 Sächsisches Statistikgesetz (SächsStatG) die Anforderung für die Erhebung und 
Verarbeitung der für die Mietspiegelerstellung notwendigen Einzeldaten. 
Abbildung 1-1: 
Organisation der Mietspiegelerstellung 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2025-2027 
 
  
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Fachlich begleitet wurde der Prozess der Mietspiegelerstellung durch einen Arbeitskreis, 
dem neben den beiden für die Mietspiegelerstellung federführend zuständigen Ämtern 
die Vertretungen der Mieter/-innen und Vermieter/-innen sowie weitere Akteur/-innen mit 
Bezug zum Leipziger Mietwohnungsmarkt angehören: 
• Interessenvertretungen der Mieter/-innen und Vermieter/-innen: 
 Deutscher Mieterbund - Mieterverein Leipzig e.V. 
 Haus & Grund Leipzig - Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein 
Leipzig und Umgebung e.V. 
 Plattform “wohnen bei uns” der Wohnungsbaugenossenschaften Vereinigte 
Leipziger Wohnungsgenossenschaft eG (VLW), Wohnungsgenossenschaft 
Transport eG (WOGETRA), Wohnungsgenossenschaft UNITAS eG (UNITAS), 
Wohnungsgenossenschaft „Lipsia“ eG (Lipsia) und Baugenossenschaft Leipzig 
eG (BGL) 
• Wohnungsunternehmen: 
 Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (LWB) 
• Vertreter/-innen der Wissenschaft: 
 Prof. Dr. Ulrike Hausmann (ehem. Hochschule Anhalt) 
 Prof. Dr. Roland Schuhr (Universität Leipzig) 
• Weitere Ämter der Stadtverwaltung Leipzig: 
 Stadtplanungsamt 
 Amt für Geoinformation und Bodenordnung  
(Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für die Stadt Leipzig) 
Beratungen des Arbeitskreises Mietspiegel 
Im Zuge der Mietspiegelerstellung kam der Arbeitskreis zu insgesamt sieben Sitzungen 
zusammen. In der Auftak tsitzung am 01.09.2023 wurde seitens der Stadtverwaltung 
über das Vorhaben informiert, die Datenerhebung des neu zu erstellenden Mietspiegels 
als kombinierte Befragung von Mieter/-innen und Vermieter/-innen durchzuführen, wobei 
zu allen Wohnungen beide Parteien befragt werden sollen.  
In der Sitzung vom 14.03.2024 wurden die vorab versandten Entwürfe der Fragebögen 
für die Befragungen der Mieter/-innen und Vermieter/-innen diskutiert und teilweise an-
gepasst.  
Aufgrund der durch juristische Fachkommentare weiter ausdifferenzierten Vorgaben der 
Mietspiegelreform wurde seitens der verwaltungsinternen Arbeitsgruppe die Festlegung 
getroffen, dass der neu zu erstellende Leipziger Mietspiegel ein datenbasiertes Lage-
konzept enthalten soll, dass sich auf eine statistische Analyse vor Ort feststellbarer Merk-
male stützt. Mit der Erstellung eines den Anforderungen des § 19 MsV entsprechenden 
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Lagekonzepts wurde nach Ausschreibung im August 2024 die FUB IGES Wohnen+Im-
mobilien+Umwelt GmbH beauftragt. Die für das Lagekonzept notwendigen Geodaten 
wurden durch die Stadt Leipzig bereitgestellt. 
Vor Beginn der Mietspiegelerhebung nahm der Arbeitskreis im September 2024 noch 
einige letzte Anpassungen am Fragebogen vor. Außerdem wurde der Arbeitskreis über 
die Ausschreibung des dat enbasierten Lagekonzepts und die Rolle des Arbeitskreises 
im Prozess der Lageerstellung informiert.  
In zwei Sitzungen im Oktober 2024 und Januar 2025 befasste sich der Arbeitskreis mit 
der Auswahl der Eichgebiete, die zur Kalibrierung des Lagemodells genutzt wurden und 
nahm nach Vorstellung des finalen Lagekonzepts noch begründete Umstufungen der 
Lagebewertung in einzelnen Gebieten vor. 
Anfang März 2025 erfolgte die Information des Arbeitskreises über den Abschluss der 
Mietspiegelerhebung, erste deskriptive Auswertungen der erhobenen Daten sowie die 
vorgenommenen Plausibilisierungs- und Aufbereitungsschritte. Daneben wurden Mög-
lichkeiten zur Berücksichtigung der energetischen Beschaffenheit im Mietspiegel vorge-
stellt und diskutiert. 
Das finale Mietspiegelmodell wurde dem Arbeitskreis Ende März 2025 übergeben. Für 
Rückfragen und Prüfaufträge fanden mehrere Individualtermine am 04.04.2025 und am 
10.04.2025 mit Mitgliedern des Arbeitskreises statt, bevor in der Sitzung des Arbeitskrei-
ses am XX.04.2025 über die Anerkennung des Mietspiegels beraten wurde. 
1.3 Anerkennung als qualifizierter Mietspiegel 
Der Leipziger Mietspiegel 2025-2027 wurde am XX.XX.2025 durch [Verbände] als Inte-
ressenvertretung der Mieter/ -innen und Vermieter/ -innen sowie am XX. XXXX 2025 
durch Bes chluss des Leipziger Stadtrats  als qualifizierter Mietspiegel im Sinne von 
§ 558d BGB anerkannt (siehe Anhang). Aufgrund der Qualifizierung wird gesetzlich ver-
mutet, dass der Mietspiegel anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht 
und die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt wiedergibt. 
Der Leipziger Mietspiegel 2025-2027 gilt von 01.07.2025 bis einschließlich 30.06.2027 
als qualifizierter Mietspiegel. 
  
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2 Datenerhebung 
2.1 Überblick über den Mietwohnungsmarkt in Leipzig 
Für einen Überblick über den Umfang des Wohnungsbestands in Leipzig und die Struk-
tur des Mietwohnungsmarktes, können die Ergebnisse der Gebäude - und Wohnungs-
zählung (GWZ) des Zensus 2022 herangezogen werden, die im Rahmen der Mietspie-
gelerstellung gem. § 1 Abs. 5 Art. 238 EGBGB an die für die Erstellung zuständige Stelle 
übermittelt werden dürfen. Diese Zahlen dienen dem Verständnis und der Einordnung 
der in Kap. 2.2 generierten Erhebungsgrundgesamtheit. 
Zum Stichtag 15.05.2022 waren in Leipzig von 354.898 Wohnungen in Gebäuden mit 
Wohnraum 12,6 Prozent vom Eigentümer bzw. der Eigentümerin bewohnt und 81,9 Pro-
zent zu Wohnzwecken vermietet. Weitere 5,4 Prozent der Wohnungen waren leerste-
hend, 0,1 Prozent waren privat genutzte Ferien- oder Freizeitwohnungen. Die Gesamt-
heit der zu Wohnzwecken vermieteten oder leerstehenden Wohnungen (zusammen 87,3 
Prozent oder 309.889 Wohnungen) werden als potentiell vermietbarer Wohnraum ange-
nommen. 
Rund 10,7 Prozent der Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum entfallen laut Zensus 
2022 auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern (nicht mehr als zwei Wohnungen 
an einer Adresse). Dieses Marktsegment spielt jedoch für den Leipziger Mietwohnungs-
markt lediglich eine untergeordnete Rolle, da nur 4.751 Häuser oder 12,6 Prozent des 
Bestands an Ein- und Zweifamilienhäusern vermietet waren, während der überwiegende 
Teil im Eigentum bewohnt war. 
Neben diesen Angaben lässt die Gebäude - und Wohnungszählung des Zensus 2022 
jedoch keinen Rückschluss zu, welcher Anteil der zu Wohnzwecken vermieteten oder 
leerstehenden Wohnungen die Bedingungen erfüllt, für die Berechnung des Leip ziger 
Mietspiegels herangezogen zu werden. 
2.2 Erhebungsgrundgesamtheit 
Die Erhebungsgrundgesamtheit umfasst gemäß § 2 Abs. 4 MsV die Gesamtheit der 
Wohnungen, aus der die Bruttostichprobe der Mietspiegelerhebung gezogen wird. Diese 
unterscheidet sich, wie im Folgenden erläutert, zwangsläufig von der Auswertungsge-
samtheit, die die Gesamtheit aller mietspiegelrelevanten Wohnungen beschreibt (§ 2 
Abs. 3 MsV). Hintergrund dieser Diskrepanz ist, dass zum Zeitpunkt der Ziehung der 
Bruttostichprobe die Mietspiegelrel evanz der Wohnungen nicht abschließend bekannt 
oder überprüfbar ist. 
Nicht mietspiegelrelevant und damit bei der Erstellung des Mietspiegels aufgrund ge-
setzlicher Vorgaben nicht zu berücksichtigen sind folgende Kategorien von Wohnungen: 
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• Wohnungen, deren Miethöhe nicht in den letzten sechs Jahren vor dem Erhebungs-
stichtag vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB (Betriebskosten) abge-
sehen, geändert wurde (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB); 
• preisgebundener Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusam-
menhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB); 
• Wohnraum in Studierenden- oder Jugendwohnheimen (§ 549 Abs. 3 BGB); 
• Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassen wurde (§ 549 Abs. 
2 Nr. 1 BGB); 
• Wohnraum, der Tei l der vom Vermiete r/von der Vermieterin  selbst bewohnten  
Wohnung ist und den der Vermieter/die Vermieterin überwiegend mit Einrichtungs- 
gegenständen auszustatten hat (sog. Einliegerwohnung; § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB); 
• Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkann-
ter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit drin-
gendem Wohnungsbedarf zu überlassen (§ 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB). 
Ebenfalls auszuschließen ist Wohnraum, für den kein Mietverhältnis besteht, insbeson-
dere von Eigentümer/-innen selbst genutzter oder mietfrei überlassener Wohnraum. 
Neben diesen gesetzlichen Ausschlussgründen empfiehlt es sich, weitere Kategorien 
von Wohnungen nicht in die Erstellung des Mietspiegels einzubeziehen, wenn diese sich 
aufgrund besonderer Vertragsgestaltungen deutlich von den üblichen Marktbedingun-
gen unterscheiden: 
• Wohnraum in Heimen und heimähnlichen Unterkünften, etwa Alten - und Pflege-
heime, Internate, Gemeinschaftsunterkünfte; 
• Wohnungen, deren Miete aus besonderen Gründen niedriger als die marktübliche 
Miete festgelegt wurde (Gefälligkeitsmieten); 
• Wohnungen, in deren Miete auch noch andere nicht gesondert ausgewiesene Leis-
tungen enthalten sind (z. B. Serviceleistungen) und die nicht gesondert ausgewie-
sen werden können; 
• Werkmiet- und Werkdienstwohnungen nach §§ 575 Abs. 1 Nr. 3, 576 BGB; 
• einzelne Wohnräume einer Wohnung, die in einem Untermietverhältnis bewohnt 
werden; 
• Wohnungen, die von mehreren Mietparteien genutzt werden und für die mehrere 
Mietverhältnisse mit u nterschiedlichen Personen bestehen (z. B. Wohngemein-
schaften mit mehreren Mietverträgen). 
Mangels einer Datengrundlage, die diese komplexen Vorgaben vollumfänglich abbildet, 
kann die Erhebungsgrundgesamtheit vorab nur um die folgenden Kategorien von Wohn-
raum bereinigt werden: 
• Von Eigentümer/-innen selbst genutzter Wohnraum kann näherungsweise über Ab-
gleich der Bewohner/-innen mit Daten der Grundsteuer sowie der Wohnungsgeber-
datei identifiziert werden. 
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• Wohnraum in Studierenden- und Jugendwohnheimen, Heimen und heimähnlichen 
Unterkünften kann anhand des Verzeichnisses von Sonderadressen ausgeschlos-
sen werden, sofern die fragliche Adresse vollumfänglich als Heim oder heimähnli-
che Unterkunft genutzt wird und daneben kein weiterer, regulär vermieteter Wohn-
raum existiert. 
Die detaillierte Identifikation nicht mietspiegelrelevanter Wohnungen über diese Katego-
rien hinaus kann erst mit Hilfe von Filterfragen in den Mieter- und Vermieterfragebögen 
erfolgen. Folglich kann ein umfassender Ausschluss nicht mietspieg elrelevanter Woh-
nungen erst nach erfolgter Befragung im Zuge der Bereinigung der Nettostichprobe statt-
finden. 
Eine exakte Bestimmung und Abgrenzung der Auswertungsgrundgesamtheit aller miet-
spiegelrelevanter Wohnungen nach § 2 Abs. 3 MsV ist deshalb mit den für die Mietspie-
gelerstellung zur Verfügung stehenden Datengrundlagen unmöglich. Deshalb muss für 
Plausibilitätsprüfungen an zahlreichen Stellen hilfsweise auf die Erhebungsgrundge-
samtheit zurückgegriffen werden, obwohl bekannt ist, dass in ihr auch Wohnr aum, der 
nicht mietspiegelrelevant ist, in unbekanntem Umfang enthalten sein wird. 
Datengrundlagen 
Für die Erstellung der Erhebungsgrundgesamtheit wurden die folgenden Datengrundla-
gen genutzt: 
1. Informationen zu Wohnhaushalten 
Laut § 9 Sächsisches Statistikgesetz (SächsStatG) in Verbindung mit der Satzung 
über die Weitergabe von Daten zur Bevölkerung in der Stadt Leipzig  erhält die ab-
geschottete Statistikstelle im Amt für Statistik und Wahlen Daten aus dem Meldere-
gister zu allen zu einem Stichtag im Stadtgebiet gemeldeten Personen mit Haupt - 
und Nebenwohnsitz  (Bevölkerungsbestand) als anonymisierten Melderegisterab-
zug. 
Das Melderegister enthält jedoch keine direkten Informationen über das Zusammen-
leben der gemeldeten Personen in Haushalten. Diese Information ist jedoch für die 
Ziehung einer Wohnungsstichprobe zentral, um zu verhindern, dass von Mehrper-
sonenhaushalten bewohnte Wohnungen mit höherer Wahrscheinlichkeit in die 
Stichprobe gelangen als von lediglich einer Person bewohnte Wohnungen.  
Über das bundesweit etablierte Verfahren der statistischen Haushaltegenerierung 
(HHGen) können Personen an derselben Wohnadresse aufgrund von Merkmalsver-
gleichen zu Wohnhaushalten zusammengefasst werden. Berücksichtigt werden da-
bei folgende Merkmale, die als Indizien bestimmter familiärer Beziehungen dienen 
können oder diese ausschließen (KOSIS-Verbund, 2023): 
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- (steuerliche) Verzeigungen zwischen Ehegatten sowie zwischen Kindern 
und deren Elternteilen, 
- Namensübereinstimmungen (kodiert) im Bereich der Familien -, Geburts - 
und früheren Familiennamen, 
- gleiche frühere Wohnadresse, 
- gleiches Einzugsdatum an der gegenwärtigen Wohnadresse, 
- demographische Merkmalskonstellationen bezüglich Alter, Geschlecht, Fa-
milienstand und Staatsangehörigkeit. 
Verwendet wurde der anonymisierte Melderegisterabzug zum Stichtag 31.07.2024. 
2. Daten des Melderegisters 
Zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels sind dem Amt für Statistik und Wah-
len gemäß Art 238 § 1 Abs. 2 EGBGB folgende Daten aller volljährigen Pe rsonen 
im Gebiet der Stadt Leipzig durch die Meldebehörde zu übermitteln: 
- Familienname 
- Vornamen unter Kennzeichnung des gebräuchlichen Vornamens, 
- derzeitige Anschriften im Zuständigkeitsbereich der Meldebehörde sowie 
- Einzugsdaten. 
Zum Zwecke der Datensparsamkeit wurde auf die Übermittlung eines vollständigen 
Datenabzugs aller volljährigen Personen verzichtet. Stattdessen wurde lediglich die 
Übermittlung der Daten einer zufälligen Vorauswahl von Haushalten (Primärstich-
probe, vgl. Kap. 2.3) bei der Meldebehörde beantragt. Auch auf die Übermittlung 
des Einzugsdatums konnte verzichtet werden.  
3. Daten aus der Verwaltung der Grundsteuer  
Nach Art. 238 § 1 Abs. 1 EGBGB können zur Erstellung eines qualifizierten Miet-
spiegels die bei der Verwaltung der Grundsteuer bekannt gewordenen Namen und 
Anschriften – unter Beachtung des Rückspielverbots – der Grundstückseigentü-
mer/-innen verarbeitet werden.  
Die Daten wurden durch die Stadtkasse als Gesamtabzug aller aktiven Wohnobjekte 
in Leipzig zum Stichtag 01.08.2024 übermittelt. 
4. Daten aus der Wohnungsgeberdatei 
Namen und Anschriften der Wohnungsgeber /-innen können gemäß Art. 238 § 1 
Abs. 2 Nr. 5 EGBGB zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels genutzt werden. 
Da die Wohnungsgeberbescheinigung erst mit Inkrafttreten des Bundesmeldege-
setzes im November 2015 eingeführt wurde, liegen Wohnungsgeberinformationen 
erst für rund ein Drittel der in Leipzig gemeldeten Personen vor.  
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Ein Datenabzug aller Wohnungsgeber/ -innen in Leipzig wurde zum Stichtag 
18.07.2024 übermittelt. 
5. Register der Sonderadressen 
Das Amt für Statistik und Wahlen pflegt ein laufendes Register aller Leipziger Ad-
ressen, welches Informationen zur ausschließlichen oder teilweisen Nutzung der 
sich unter einer Adresse befindlichen Gebäude enthält. Aus diesem Register lassen 
sich insbesondere Adressen ohne zumindest teilweise Wohnnutzung identifizieren. 
Angereichert wird das Register über Adresslisten der städtischen Fachämter zu 
Krankenhäusern, Alten- und Pflegeheimen, Wohnstätten für Menschen mit körperli-
chen oder geistigen Beeinträchtigungen, Gemeinschaftsunterkünften für Geflüch-
tete, Internate sowie Studierenden- und Jugendwohnheime. 
Die Daten wurden zum Stichtag 16.09.2024 verwendet.  
6. Daten zu gefördertem Wohnraum 
Da die Daten des Leipziger Mietspiegels auch die Grundlage für die Erstellung eines 
schlüssigen Konzepts zur Ermittlung der Kosten der Unterkunft nach SGB II und XII 
dienen, wurden Anschriften, an denen geförderter Wohnraum existiert, nicht aus der 
Erhebungsgrundgesamtheit ausgeschlossen.  
Der Ausschluss von gefördertem Wohnraum erfolgte stattdessen im Zuge der Be-
reinigung der Nettostichprobe anhand der Filterfrage im Vermieter-Fragebogen. Zur 
weiteren Plausibilisierung wurde ein Verzeichnis des Sozialamtes über geförderten 
Wohnraum verwendet, über das Anschriften mit ausschließlich gefördertem Wohn-
raum ausgeschlossen werden konnten.  
Die Daten wurden zum Stichtag 01.10.2024 verwendet. 
7. Informationen zum Gebäudetyp 
Informationen zum Gebäudetyp, insbesondere die Differenzierung zwischen Ein - 
und Zweifamilienhäusern auf der einen und Mehrfamilienhäusern auf der anderen 
Seite wurden aus verschiedenen Datenbeständen der Stadt Leipzig abgeleitet. Ge-
nutzt wurden insbesondere die Informationen über die je Anschrift gemeldeten Per-
sonen und Wohnhaushalte, außerdem die Geschosszahl, Dachform und vorherr-
schende Bebauungsform. 
Abgrenzung der Erhebungsgrundgesamtheit 
Das Vorgehen zur Abgrenzung der Erhebung sgrundgesamtheit ist in Abbildung 1-1 
schrittweise dargestellt.  
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Abbildung 2-1: 
Schematische Darstellung der Abgrenzung der Erhebungsgesamtheit 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2025-2027 
 
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Wohnraum, der leer steht oder zu anderen als Wohnzwecken genutzt wird, konnte be-
reits dadurch ausgeschlossen werden, dass als Auswahlgrundlage die Daten des Mel-
deregisters bzw. die auf seiner Basis generierten Wohnhaushalte verwendet werden. 
Insgesamt war zum Datenstand des Melderegisters Wohnraum an gut 63.600 unter-
schiedlichen Adressen in Leipzig bewohnt. 
1. Bereinigung um Alten- und Pflegeheimen, Gemeinschaftsunterkünften für Ge-
flüchtete, Internate, Studierenden- und Jugendwohnheime 
Im folgenden Schritt wurde die Bereinigung um Gemeinschaftsunterkünfte, Heime 
und heimähnliche Unterkünfte vorgenommen, die nicht die in den für den Mietspie-
gel relevanten Wohnungsbestand fallen. Ausgeschlossen wurden lediglich diejeni-
gen Adressen, an denen gemäß Register der Sonderadressen keinerlei normale 
Wohnnutzung existiert. In diesem Schritt wurden 7.446 Adressen mit ausschließli-
cher Sondernutzung ausgeschlossen. 
Die Bereinigung um Gemeinschaftsunterkünfte, Heime und heimähnliche Unter-
künfte an Adressen mit Mischnutzung erfolgte dagegen im Zuge der Bereinigung 
der Nettostichprobe anhand der Angaben der Befragten zu den Filterfragen 2 bzw. 
3 im Fragebogen.  
2. Reduktion der Auswahlgrundlage auf eine Vorauswahl potentiell zu befragen-
der Wohnungen 
Der nachfolgende Schritt zur Identifikation von Eigentümer/ -innen bewohnten 
Wohnraums basiert auf dem namensweisen Abgleich der Bewohner/-innen mit den 
Daten der Grundsteuer und der Wohnungsgeberdatei. Aus Gründen der Datenspar-
samkeit wurde die Entscheidung gefällt, auf eine Übermittlung der Namensangaben 
aller volljährigen in Leipzig mit Hauptwohnsitz gemeldeten Personen zu verzichten 
und dem Abgleich der Eigentümer/ -innen eine Vorauswahl der potentiell zu befra-
genden Wohnungen vorzuschalten. 
Im anonymisierten Abzug des Melderegisters wurden hierzu alle an einer der nach 
Bereinigungsschritt 1 verbleibenden Anschriften mit Hauptwohnsitz gemeldeten 
Personen im Alter ab 18 Jahren ausgewählt.  
Diese Auswahl wurde per Zufallsziehung auf eine Person j e Wohnhaushalt einge-
schränkt, die im Rahmen der Haushaltegenerierung als Haushaltsvorstand bzw. 
Partner/-in des Haushaltsvorstands 2 identifiziert wurde.  Da mit diesem Schritt je 
                                                
2  Gemäß ursprünglicher Konvention des Haushaltegenerierungsverfahrens HHGen wurde i. d. R. ein volljähriges männ-
liches Haushaltsmitglied als Haushaltsvorstand identifiziert. Obwohl diese Konvention nicht mehr Teil des Programms 
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Haushalt genau eine Person in der Auswahlgesamtheit verbleibt, ergibt sich für je-
den Haushalt eine identische Auswahlwahrscheinlichkeit, unabhängig von der Zahl 
der Haushaltsmitglieder. Aus dieser Auswahlgesamtheit wurde die Vorauswahl von 
15.000 primären Haushalten als gleichverteilte Zufallsstichprobe gezogen.  
Anhand bisheriger Erfahrungswerte zur zu erwartenden Anzahl eigentümerbewohn-
ter Wohnungen wurde die Größe der Vorauswahl so festgelegt, dass ausreichend 
Wohnungen verbleiben würden, um die angestrebte Bruttos tichprobe von 12.000 
Wohnungen ziehen zu können. 
3. Auswahl von Reservehaushalten 
Zu jedem Haushalt in der Vorauswahl wurde – sofern verfügbar – nach demselben 
Schema ein weiterer Reservehaushalt (B) an derselben Adresse per Zufallsverfah-
ren ausgewählt. Die Reservehaushalte wurden lediglich dann an Stelle des Primär-
haushalts kontaktiert, wenn bereits das Erstanschreiben der Mieterbefragung nicht 
zugestellt werden konnte.  
Diese Maßnahme diente dazu, die relativ große zeitliche Diskrepanz zwischen dem 
Beginn der Erhebung am 01.10.2024 und dem bereits zum Stichtag 31.07.2024 ge-
zogenen anonymisierten Melderegisterabzug, der als Grundlage der Stichproben-
ziehung diente, auszugleichen.  
Die Nutzung von Reserv ehaushalten an derselben Adresse erhöht die Sicherheit, 
dass die räumliche Verteilung der Nettostichprobe frei von ausfallbedingten Verzer-
rungen ist. Unter der Annahme einer weitgehend homogenen Sozial- und Baustruk-
tur je Adresse ist dieses Vorgehen außerdem geeignet, Verzerrungen der Miethöhe 
und anderer erhobener Merkmale zu vermeiden.  
4. Auswahl zusätzlicher Haushalte im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser  
Im Arbeitskreis Mietspiegel wurde das Ziel formuliert, im Leipziger Mietspiegel nach 
Möglichkeit auch Aussagen für das Segment der vermieteten Ein - und Zweifamili-
enhäuser treffen zu können. Aufgrund der relativ geringen Zahl vermieteter Häuser 
(vgl. Kap. 2.1) war die Anzahl mietspiegelrelevanter Ein- und Zweifamilienhäuser in 
der Nettostichprobe nicht immer ausreichend, um statistisch fundierte Aussagen 
über dieses Segment treffen zu können. 
                                                
ist, würde eine Stichprobenziehung alleine aus der Gesamtheit der Haushaltsvorstände weiterhin in einer überpropor-
tional männlichen Stichprobe resultieren, weshalb auch die Partner/-innen des Haushaltsvorstands einbezogen wer-
den.   
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Um diesem Problem vorzubeugen, wurde die Vorauswahl um eine gesonderte  
Schicht von 1.500 Haushalten (EFH) ergänzt, die per Zufallsauswahl aus den An-
schriften mit Ein- und Zweifamilienhäusern gezogen wurden. 
5. Übermittlung der Namen der ausgewählten Personen durch die Meldebehörde  
Insgesamt wurden für die Vorauswahl 15.000 primäre Haushalte (A), 13.690 Reser-
vehaushalte (B) sowie 1.500 Haushalte an Ein- und Zweifamilienhausadressen zu-
fällig ausgewählt. Die Ordnungsmerkmale der 30.190 stellvertretend für diese Haus-
halte ausgewählten Personen wurden an die Meldebehörde übermittelt, die die zu-
gehörigen Namensangaben übermittelte.  
Hierbei ergab sich eine Differenz von 210 Personen, die seit dem Stichtag des ano-
nymisierten Melderegisterabzugs nicht mehr in der ursprünglichen Wohnung gemel-
det waren. Sofern es sich bei den Ausfällen um  primäre Haushalte (A) handelte, 
wurden diese durch den zugehörigen Reservehaushalt ersetzt.  
6. Weitgehender Ausschluss eigentümerbewohnten Wohnraums  
Eine vollumfängliche Bereinigung der Erhebungsgrundgesamtheit um selbstgenutz-
tes Wohneigentum ist aufgrund der Eigenheiten der für die Bereinigung verfügbaren 
Datenquellen nicht möglich: 
- Die Struktur der Grundsteuerdaten orientiert sich an wirtschaftlichen Ein-
heiten, die nicht zwingend eine Zuordnung zu konkreten Adressen zulas-
sen. Eine Zuordnung nach Adresse i st in der überwiegenden Mehrheit der 
Fälle möglich. Im Falle mehrerer Eigentümer/ -innen an einer Anschrift ist 
eine direkte Zuordnung zu konkreten Wohnungen jedoch nicht möglich. Die 
Identifikation selbstgenutzten Wohneigentums kann deshalb nur über einen 
Namensabgleich von Eigentümer/-in und Bewohner/-in erfolgen. 
- Angaben zum Wohnungsgeber/zur Wohnungsgeberin liegen nur für die 
seit Inkrafttreten des Bundesmeldegesetzes 2016 neu bezogenen Wohnun-
gen vor, dann jedoch mit einer konkreten Zuordnung von Bewohner/-in und 
Wohnungsgeber/-in.   
Um dennoch bereits einen möglichst hohen Anteil der selbstgenutzten Wohnungen 
aus der Erhebungsgrundgesamtheit ausschließen zu können, wurde der Eigentü-
merabgleich getrennt für beide Datenquellen durchgeführt. 
Eine Wohnung wurde auf Basis der Grundsteuerdaten als selbstgenutztes Wohnei-
gentum ausgeschlossen, sofern es sich bei den Eigentümer/-innen um natürlich Per-
sonen mit Wohnsitz in Leipzig handelte und 
- mindestens ein Vorname sowie der Nachname von Eigentümer/-in und Be-
wohner/-in übereinstimmten; 
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- der Nachname übereinstimmte und maximal zwei Haushalte a n derselben 
Adresse existierten. 
Für den Abgleich mit der Wohnungsgeberdatei wurde getrennt, aber in identischer 
Form, ein Vergleich von Vor - und Nachnamen der Bewohner/-innen und der Woh-
nungsgeber/-innen vorgenommen.  
Insgesamt wurden auf diese Weise 3.728 Wohnungen als selbstgenutztes Wohnei-
gentum aus der Erhebungsgrundgesamtheit ausgeschlossen, die zumindest auf Ba-
sis einer der beiden Datenquellen als selbstgenu tztes Wohneigentum identifiziert 
werden konnten. Sofern es sich bei den ausgeschlossenen Wohnungen um primäre 
Haushalte (A) handelte, wurden diese – sofern verfügbar – durch die zugehörigen 
Reservehaushalte ersetzt. 
Der Abgleich der Eigentümer/-innen wurde ebenfalls herangezogen, um diejenigen 
Wohnungen zu identifizieren, die zum Bestand der Unternehmen und Genossen-
schaften zählen, die dem Arbeitskreis Mietspiegel ihre Bereitschaft zur Beteiligung 
an der strukturierten Vermietererhebung angezeigt hatten. 
Nach Abschluss der beschriebenen Aufbereitungsschritte verblieben 13.863 primäre 
Haushalte, 12.023 Reservehaushalte sowie 366 Haushalte an Adressen mit Ein - und 
Zweifamilienhäusern, die als Basis für die Ziehung der Bruttostichprobe dienten.  
2.3 Konzeption und Ziehung der Stichprobe 
Gemäß § 8 Abs. 1 MsV müssen qualifizierte Mietspiegel auf der Grundlage einer direkten 
Datenerhebung durch Befragung von Vermieter n/-innen oder Mietern /-innen oder von 
beiden Gruppen erstellt werden (Primärdatenerhebung). Da eine Vollerhebung weder 
statistisch erforderlich noch ressourceneffizient wäre, erfolgt dies in der Regel auf Basis 
einer repräsentativen Stichprobe. Ziel der repräsentativen Stichprobe ist dabei, die Aus-
wertungsgrundgesamtheit in verkleinertem Umfang, aber möglichst wirklichkeitsgetreu 
abzubilden. 
Aufgrund der bereits beschriebenen praktischen Restriktionen, die eine vollständige Be-
reinigung der Erhebungsgrundgesamtheit um nicht mietspiegelrelevanten Wohnraum 
verhindern, muss die Stichprobenziehung jedoch au s der Erhebungsgrundgesamtheit 
gezogen werden. 
Unter Repräsentativität wird dabei üblicherweise verstanden, dass die Stichprobe die 
entscheidenden Charakteristika der Grundgesamtheit widerspiegelt. Kauermann und 
Küchenhoff beschreiben diese Anforderung wie folgt:   
„In der Marktforschung und in der empirischen Sozialforschung wird manchmal eine 
repräsentative Stichprobe als ein verkleinertes Abbild der Grundgesamtheit definiert. 
Typischerweise wird verlangt, dass personenbezogene Merkmale […] eine möglichst 
42 von 221 in Zusammenstellung
18  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
ähnliche Verteilung haben wie in der Grundgesamtheit.“  (Kauermann & Küchenhoff, 
2011, S. 11) 
Ein verkleinertes, aber korrekt zusammengesetzte s Abbild der Auswertungsgrundge-
samtheit in der Stichprobe stellt sicher, dass auf Basis von Aussagen in Bezug auf die 
Stichprobe unverzerrte Aussagen über die Auswertungsgrundgesamtheit getroffen wer-
den können. Die Stichprobe soll deshalb die „wahren“ Verhältnisse der Auswertungs-
grundgesamtheit sowohl hinsichtlich der Miethöhe als auc h der sie beeinflussenden 
Merkmale wiedergeben.  
Der Rückschluss von einer Stichprobe auf die nicht vollständig bekannte Auswertungs-
grundgesamtheit ist stets mit statistischer Unsicherheit verbunden. Laut MsV soll die 
Stichprobe deshalb folgende Anforderungen erfüllen: 
• Zufallsauswahl als Basis (§ 8 Abs. 1 MsV) 
• Positive Auswahlwahrscheinlichkeit für alle Wohnungen der Auswertungsgrundge-
samtheit (§ 8 Abs. 1 MsV) 
• Bestimmbare Auswahlwahrscheinlichkeit (§ 8 Abs. 1 MsV) 
• ausreichender Umfang der bereinigten Nettostichprobe (§ 11 Abs. 1 und 3 MsV) 
Im Folgenden wird dargestellt, wie die Bruttostichprobe gezogen wurde und welche Prü-
fungen der Plausibilität durchgeführt wurden. 
Untersuchungs- und Erhebungseinheiten 
Untersuchungseinheiten der Mietspiegelerhebung sind di e Wohnungen bzw. Mietver-
hältnisse, die Teil der Erhebungsgrundgesamtheit sind. Die Mietspiegelerhebung nutzt 
Erhebungseinheiten, die einen möglichst direkten Zugang zu den Untersuchungseinhei-
ten herstellen können. 
Aufgrund des Fehlens eines Wohnungsregisters sind in Leipzig keine direkten Angaben 
zu einzelnen Wohnungen vorhanden. Auch die nach wirtschaftlichen Einheiten struktu-
rierte Grundsteuerdatei ist als alleinige Datengrundlage nur bedingt geeignet. Als Erhe-
bungseinheiten kommen damit potentiell nur die gemeldeten Personen laut Melderegis-
ter oder die auf dieser Basis generierten Wohnhaushalte in Frage. 
Es kann angenommen werden, dass in jeder Wohnung mindestens eine volljährige Per-
son mit Haupt- oder Nebenwohnsitz gemeldet ist. Bei Rückgriff auf gemeldete Personen 
im Melderegister haben somit alle Untersuchungseinheiten eine positive Auswahlwahr-
scheinlichkeit. Problematisch ist aller dings die sich ergebende unterschiedliche Aus-
wahlwahrscheinlichkeit der einzelnen Untersuchungseinheiten in Abhängigkeit der An-
zahl volljähriger Personen im Haushalt. Diese Personenanzahl muss im Zuge der Erhe-
bung erfragt und die unterschiedlichen Auswahlwahrscheinlichkeiten über eine Gewich-
tung ausgeglichen werden. 
43 von 221 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  19 
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Aus diesem Grund stützt sich die Stichprobe de s Leipziger Mietspiegels auf die gene-
rierten Wohnhaushalte als Erhebungseinheiten, die, wie in Kapitel 2.2 erläutert, jeweils 
durch den Haushaltsvorstand oder deren  Partner/-in repräsentiert werden. Auf diese 
Weise ergibt sich für jeden Haushalt eine identische Auswahlwahrscheinlichkeit, unab-
hängig von der Haushaltsgröße. Da jede für den Mietspiegel relevante Wohnung von 
genau einem Haushalt bewohnt wird, ergibt sich eine repräsentative Stichprobe der miet-
spiegelrelevanten Wohnungen, bei der alle Untersuchungseinheiten eine positive Aus-
wahlwahrscheinlichkeit haben in die Stichprobe zu gelangen.  
Darüber hinaus ist jede gleichverteilte Stichprobe aus dem Einwohnerregister auch hin-
sichtlich der räumlichen Verteilung repräsentativ, sodass kein Bereich des Stadtgebiets 
unverhältnismäßig über- oder unterrepräsentiert wird. 
Zielgruppe der Befragung können grundsätzlich Mieter/ -innen oder Vermieter/ -innen 
sein, von denen jeweils ausgegangen werden kann, dass sie über die nötigen Informa-
tionen bezüglich der Untersuchungseinheit, also zum Mietverhältnis bzw. zur Wohnung, 
verfügen. Laut Handlungsempfehlungen zur Erstellung von Mietspiegeln (Bundesinstitut 
für Bau-, Stadt- und Raumforschung, 2024, S. 38) sind beide Befragungsgruppen grund-
sätzlich geeignete Adressaten für Mietspiegelerhebungen, weis en jedoch spezifische 
Stärken und Schwächen ihrer Kenntnisse über die Untersuchungseinheit auf.  
Für die Erhebung zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027 wurde erstmalig eine konseku-
tive Befragung von Mieter/ -innen und Vermieter/-innen durchgeführt, wobei die in-
haltliche Aufteilung der Befragungsinhalte sich an den vermuteten Kenntnissen beider 
Adressatengruppen orientierte. Für jede Wohnung wurden damit – sofern ein mietspie-
gelrelevantes Mietverhältnis vorlag – beide Mietvertragsparteien befragt. 
Umfang der Stichprobe 
§ 11 Abs. 3 MsV schreibt für die bereinigte Nettostichprobe einen Mindestumfang von 
mindestens 1 Prozent der Wohnungen im Geltungsbereich des Mietspiegels vor. Über-
steigt dieser Anteil, wie in Leipzig, die Zahl von 3.000 Wohnungen, genügt ein Stichpro-
benumfang von 3.000 Datensätzen.  
Für den vorangegangenen Leipziger Mietspiegel 2022 lagen der Berechnung des Re-
gressionsmodells 5.658 auswertbare Datensätze zugrunde. Als Zielgröße für die Erhe-
bung zum Leipziger Mietspiegel 2025 -2027 wurde erneut ein Umfang der bereinigten 
Nettostichprobe zwischen 5.000 und 6.000 Datensätzen angestrebt, um weiterhin auch 
vergleichsweise seltene Merkmale statistisch gesichert im Mietspiegel abbilden zu kön-
nen. 
Die Erfahrung aus früheren Leipziger Mietspiegelerhebungen z eigt, dass zwischen 35 
und 40 Prozent der Fragebogenrückläufe keine Mietspiegelrelevanz aufweisen. Verbun-
den mit Erfahrungswerten anderer Städte, die bereits Erhebungen mit Auskunftspflicht 
44 von 221 in Zusammenstellung
20  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027 
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durchgeführt haben, wurde kalkuliert, dass der angestrebte Umfang der bereinigten Net-
tostichprobe mit einer Bruttostichprobe von 12.000 Wohnungen erreichbar sein würde. 
Schichtung 
Nach § 9 Abs. 2 MsV kann eine proportionale oder disproportionale Schichtung der 
Stichprobe nach gesetzlichen oder außergesetzlichen Merkmalen  vorgenommen wer-
den. Für eine Schichtung wird die Gesamtheit der Erhebungseinheiten (d.h. Wohnun-
gen) in überschneidungsfreie Teilmengen zerlegt, aus denen anschließend unabhängige 
Teilstichproben gezogen werden. Schichtungen in Mietspiegeln können beispiel sweise 
nach räumlichen Einheiten oder Vermietertypen erfolgen. 
Als relevante Dimension für eine Schichtung wurde der Gebäudetyp der Ein- und Zwei-
familienhäuser gegenüber den Mehrfamilienhäusern identifiziert. Aufgrund der geringen 
Zahl vermieteter Häuser kann so eher kontrolliert werden, dass in der bereinigten Netto-
stichprobe eine ausreichende Anzahl von Datensätzen verbleibt. Als Zielgröße der Ein-
familienhäuser wurde eine Größenordnung von rund 350 Häusern angestrebt, um in der 
bereinigten Nettostichprobe den Anteil der vermieteten Ein- und Zweifamilienhäuser von 
rund 1,5 Prozent am gesamten Leipziger Mietwohnungsmarkt (vgl. Kap. 2.1) zu replizie-
ren.  
Auf eine prop ortionale Schichtung nach Ortsteilen oder Stadtbezirken wurde für den 
Leipziger Mietspiegel verzichtet, da durch die vorgenommene Zufallsauswahl aus dem 
Melderegister eine räumlich unverzerrte Stichprobe angenommen werden kann  und 
durch die geltende Auskunftspflicht keine nennenswerten Unterschiede im Antwortver-
halten zu erwarten sind . Im Falle etwaiger relevanter räumlicher Unterschiede im Ant-
wortverhalten besteht dennoch die Möglichkeit eines späteren Ausgleichs über eine 
Non-Response-Gewichtung. 
Zufallsziehung 
Die Ziehung der Bruttostichprobe erfolgte, wie bereits die Vorauswahl der potentiell zu 
befragenden Haushalte, als gleichverteilte Zufallsstichprobe im Umfang von 12.000 
Haushalten aus den verbleibenden 13.863 primären Haushalten. 
Gemeinsam mit den für die Bruttostichprobe zufällig ausgewählten Haushalten wurden 
auch die diesen bereits fest zugeordneten Reservehaushalte ausgewählt. 
Die nach Bereinigung um selbstgenutztes Wohneigentum verbleibenden 366 Haushalte 
in Ein- und Zweifamilienhäusern wurden nicht weiter durch Stichprobenziehung redu-
ziert und bilden damit eine proportionale Schicht innerhalb der Befragung. 
Die Stichprobenziehung wurde technisch mit der Statistiksoftware R umgesetzt. 
45 von 221 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  21 
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Plausibilitätsprüfung der Bruttostichprobe 
Sofern gesicherte Erkenntnisse über die statistische Ausprägung wesentlicher wohn-
wertrelevanter Merkmale und deren Anteile an der Erhebungsgrundgesamtheit vorlie-
gen, schreibt § 9 Abs. 3 MsV eine Überprüfung vor, ob sich diese Anteile in der Brutto-
stichprobe entsprechend widerspiegeln. Als Grundlage einer solchen Plausibilitätsprü-
fung bieten sich erneut die Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ) des 
Zensus 2022 an, auf die bereits in Kap. 2.1 Bezug genommen wurde.  
Die Daten der GWZ lassen einen direkten Vergleich der Verteilung des gesamten ver-
mieteten Wohnungsbestands und der Bruttostichprobe nach Baualtersklassen zu. Abbil-
dung 2-2 zeigt, dass zwischen dem gesamten Mietwohnungsbestand und der Brutto-
stichprobe nur unwesentliche Diskrepanzen ergeben. Zu beachten ist, dass diejenigen 
Wohnungen nicht in den Vergleich einbezogen wurden, für die das Baujahr laut Zensus 
lediglich als imputiertes und nicht als erhobenes Merkmal vorliegt.  
Abbildung 2-2: 
Plausibilisierung der Bruttostichprobe nach Baualter 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2025-2027 
Vor dem Hintergrund, dass der vermietete Wohnungsbestand laut GWZ auch Mietver-
hältnisse beinhaltet, deren Grundmiete in den vergangenen sechs Jahren nicht verän-
dert wurde, erscheinen die beobachteten geringen Abweichungen plausibel. Die größte 
Abweichung zwischen GWZ und Bruttostichprobe ergibt sich mit 1,7 Prozentpunkten für 
die Baualtersklasse 1970 bis 1979, die besonders stark durch Großwohnsiedlungen ge-
prägt ist. Diese Wohnungen weisen gemäß den Ergebnissen früherer Mietspiegel wie 
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22  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027 
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auch der Kommunalen Bürgerumfrage (Amt für Statistik und Wahlen, 2023) besonders 
lange Wohndauern und relativ stabile Mieten auf. 
Eine weitere Plausibilitätsprüfung der Bruttostichprobe kann entlang der Dimension der 
räumlichen Verteilung im Stadtgeb iet erfolgen. Aus Abbildung 2-3 lässt sich ablesen, 
dass auf der Karte des Leipziger Stadtgebiets alle Gebiete mit Wohnbebauung (grau 
hinterlegt) gleichermaßen durch die Adressen der Bruttostichprobe abgedeckt werden. 
Nicht abgedeckt werden dagegen Grün- und Waldflächen, landwirtschaftliche Flächen, 
Wasserflächen sowie Gewerbe-, Industrie- und Verkehrsflächen (rötlich hinterlegt). 
Abbildung 2-3: 
Plausibilisierung der Bruttostichprobe nach räumlicher Verteilung 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2025-2027 
Die vorgenommene Plausibilitätsprüfung gibt damit keinen Hinweis darauf, dass Merk-
male entlang der überprüfbaren Dimensionen nicht angemessen in der Bruttostichprobe 
vertreten wären. Eine Verzerrung der Ergebnisse ist daher nicht zu erwarten. Eine kor-
rigierende Gewichtung ist aus diesem Grund nicht erforderlich. 
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Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  23 
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2.4 Durchführung der Erhebung 
Als Stichtag der Erhebung zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027 wurde der 01.10.2024 
festgelegt. Die Befragten wurden in den Erhebungsunterlagen informiert, dass auch bei 
späterer Beantwortung des Fragebogens immer der Stand des Mietverhältnisses bzw. 
der Zustand der Wohnung zum Stichtag zu bewerten ist. 
Durch die erstmalige Entscheidung, zu jeder Wohnung der Bruttostichprobe beide Miet-
vertragsparteien zu befragen, ergab sich grundsätzlich eine konsekutive Abfolge der 
Befragung: 
• Zunächst wurden die für die Stichprobe ausgewählten Haushalte kontaktiert und 
gebeten, den Mieterfragebogen auszufüllen. Als Teil der Mieterbefragung wurden 
Anschrift sowie Name bzw. Firma des Vermieters/der Vermieterin erhoben.  
• Die plausibilisierten Angaben zu den Vermieter/ -innen wurden anschließend dazu 
genutzt, die identifizierten Vermieter/-innen zu kontaktieren und zur Teilnahme an 
der Vermieterbefragung aufzufordern. 
Durch die konsekutive Befragung beider Mietvertragsparteien wurde von Beginn an 
mehr Zeit für die Durchführung der Mietspiegelbefragung als in früheren Jahren einge-
plant.  
Ein Nachteil der konsekutiven Form der Befragung ist, dass Vermieter/-innen mit großen 
Wohnungsbeständen über den gesamten Befragungszeitraum hinweg kontinuierlich 
neue Anschreiben zur Vermieterbefragung erhalten, da der Versandzeitpunkt der einzel-
nen Vermieter-Erstanschreibens davon abhängig ist, wann der/die zugehörige Mieter/-in 
die Mieterbefragung abgeschlossen hat.  
Aus diesem Grund wurde den größeren institutionellen Vermieter/-innen angeboten, sich 
an der sogenannten strukturierten Vermietererhebung zu beteiligen. Vermieter/ -in-
nen, die ihre Bereitschaft zur Teilnahme anzeigten, konn ten bereits vor Beginn der Er-
hebung den Wohnungen der Bruttostichprobe zugeordnet werden. Die teilnehmenden 
Unternehmen hatten somit den Vorteil, bereits Anfang Oktober zu erfahren, für welche 
Wohnungen ihres Bestands Auskunft zu geben war, um die Daten ef fizienter zusam-
mentragen zu können. 
Die Befragung der Mieter/-innen und Vermieter/-innen fand – mit Ausnahme der struktu-
rierten Vermietererhebung –  in den Monaten Oktober 2024 bis Februar 2025 als hybride 
Erhebung statt. Die Befragten konnten somit entweder online oder über Papierfragebo-
gen teilnehmen. 
Für die Durchführung der Befragung wurde die Software QuestorPro genutzt. Die Soft-
ware ermöglicht neben der simultanen Erstellung einer korrespondierenden Papier- und 
Online-Variante der Fragebögen auch die scannergestützte Erfassung der ausgefüllten 
48 von 221 in Zusammenstellung
24  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027 
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Papierfragebögen. Damit konnte der manuelle Erfassungsaufwand weitgehend mini-
miert und sichergestellt werden, dass keine Doppelteilnahmen über verschiedene Befra-
gungswege möglich waren. 
Mietspiegel-Fragebögen 
Ausgangspunkt für die Erstellung des Fragebogens zur Erhebung des Leipziger Miet-
spiegels 2025-2027 waren die in den vorherigen Mietspiegelerhebungen in Leipzig ein-
gesetzten Fragebögen. Die enthaltenen Fragemodelle wurden überarbeitet und den ak-
tuellen Erfordernissen des Wohnungsmarktes angepasst.  
Als größte Veränderung wurden die einleitenden Filterfragen zu Details des Mietver-
trags bzw. zur Mietspiegelrelevanz der Wohnung grundlegend überarbeitet, um be-
sondere Vertragsarten wie Index- oder Staffelmieten oder die Vermietung als (teil-)möb-
lierte Wohnung sowie das Vorliegen besonderer Ausschlussgründe wie Gefälligkeitsmie-
ten, Überlassung zum vorübergehenden Gebrauch oder in der Miete enthaltene Zusatz-
leistungen detailliert identifizieren zu können. Neu aufgenommen wurde ein Fragenblock 
zum Jahr der letztmaligen Erneuerung bedeutender Ausstattungsmerkmale, um den Sa-
nierungszustand der Wohnung detaillierter umschreiben zu können. Weiter verfeinert 
wurde das Fragenmodul zur energetischen Beschaffenheit der Wohnung, das neben 
dem energetischen Standard der Fenster und dem Energieausweis nun auch die Wär-
medämmung relevanter Gebäudebestandteile umfasst.  
Im Fragebogen der Mieter/-innen wurde die Abfrage von Anschrift, Name und ggf. Firma 
des Vermieters/der Vermieter-in aufgenommen. Diese Hilfsmerkmale wurden nach Ein-
gang des Fragebogens gesondert von den Erhebungsmerkmalen aufbereitet und für die 
Kontaktaufnahme mit den Vermieter/-innen genutzt.  
Die Entscheidung, zu jeder Wohnung beide Vertragsparteien zu befragen, ermöglichte 
eine thematische Aufteilung der Frageblöcke auf die Fragebögen für Mieter/ -innen und 
Vermieter/-innen. Für die A ufteilung der Befragungsinhalte wurden folgende Kriterien 
zugrunde gelegt: 
• Um Doppelerhebungen von Merkmalen zu minimieren, wurden lediglich die zentra-
len Fragenblöcke zur Mietspiegelrelevanz sowie zur Höhe der Miete und Neben-
kosten und zur Fläche der Wohnung in identischer Form in beide Fragebögen auf-
genommen. Dies ermöglichte einen direkten Vergleich der zentralen Variablen und 
eine Plausibilisierung der Angaben über beide Fragebögen hinweg. 
• Fragen zu Vorhandensein und Zustand kleinteiliger Ausstattungsmerkmale wurden 
vorwiegend als Teil des Mieter -Fragebogens erfragt, in der Erwartung, dass der 
tatsächliche Ausstattungszustand der Wohnung am besten durch den/die Bewoh-
ner/-in einschätzbar ist. 
• Fragen zur energetischen Beschaffenheit und zum Sanierungszusta nd der Woh-
nung sowie zu Details des Mietvertrags wurden im Fragebogen für Vermieter/-innen 
49 von 221 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  25 
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konzentriert, da diesen in der Regel weitergehende technische Informationen zum 
Wohngebäude vorliegen bzw. diese über die Hausverwaltung erfragt werden kön-
nen. 
• Die Wohnwertmerkmale, die sich in vergangenen Mietspiegeln als statistisch signi-
fikant erwiesen hatten, waren allesamt im Fragebogen der Mieter/ -innen vorhan-
den, so dass die theoretische Möglichkeit bestanden hätte, einen Mietspiegel im 
bisherigen Umfang notfalls auch ohne Vorhandensein des Vermieter-Fragebogens 
erstellen zu können. 
Tabelle 2-1: 
Aufteilung der Befragungsmerkmale auf Mieter/-innen und Vermieter/-innen  
Mieter/-innen beide Parteien Vermieter/-innen 
Zustand des Wohngebäudes Mietspiegelrelevanz &  
Ausschlussgründe 
Details zum Mietvertrag und ggf. 
Grundlage der letzten Mieterhöhung 
Zustand der Wohnumgebung Baujahr Art des Wohngebäudes 
Geschosszahl &  
Lage der Wohnung im Haus Miete, Wohnfläche, Zimmerzahl Detaillierter Sanierungszustand 
Dachschrägen Grundangaben zur Heizung Details zur Heizungsanlage 
Ausstattung Badezimmer Ausstattung Küche Energetischer Standard der Fenster 
Ausstattung nach Räumen überwiegender Bodenbelag Dämmung des Wohngebäudes 
Bodenbelag nach Räumen Balkon/Freiflächen Energieausweis 
Barrierefreiheit Pkw-Stellplatz Feuer-/Einbruchshemmende Tür 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2025-2027 
Der finale Fragebogen für Mieter/-innen umfasste auf sieben Seiten insgesamt 34 Fra-
genkomplexe, darunter vier vorgeschaltete Filterfragen, um nicht mietspiegelrelevante 
Wohnungen aus der Erhebung zu eliminieren und besondere Vertragskonstellationen zu 
identifizieren sowie drei Fragen zur Identifikation von Mieter/-in und Vermieter/-in des in 
Frage stehenden Mietverhältnisses. Der Fragebogen für Vermieter/-innen umfasste fünf 
Seiten und 31 Fragenkomplexe, darunter fünf Filterfragen.  
Die übrigen Fragenmodule lieferten neben den Angaben zur Höhe von Grundmiete, Be-
triebs- und Nebenkosten Informationen zu Wohnung und Wohngebäude, deren Ausstat-
tung und Zustand, zur energetischen Beschaffenheit sowie zur adressspezifischen 
Wohnlage. Damit wurde abgesichert, dass die nach § 558 Abs. 2 BGB geforderten As-
pekte der Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung erfasst wur-
den (Fragebögen siehe Anhang). 
Um die Befragten bei der Beantwortung komplexer Sachverhalte zu unterstützen, wur-
den Fragen im Online -Fragebogen mit Ausfüllhinweisen in Form von Erläuterungen, 
Beispielen und/oder bildlichen Illustrationen versehen, um eine korrekte und konsistente 
Beantwortung sicherzustellen. Denjenigen Mieter/-innen, die den Online -Fragebogen 
nicht nutzen konnten oder wollten, wurden die Ausfüllhinweise in wortgleicher Form als 
Broschüre gemeinsam mit dem Papierfragebogen zugesandt. Die Ausfüllhinweise für 
Vermieter/-innen waren online als PDF-Dokument verfügbar.  
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Daneben stand die eigens eingerichtete  städtische Mietspiegel-Hotline während des 
gesamten Erhebungszeitraums für inhaltliche Rückfragen zur Verfügung. 
Mietererhebung 
Zum Erhebungsstichtag 01.10.2024 erhielten die 12.000 in der primären Stichprobe ent-
haltenen Haushalte postalisch ein erstes Anschreiben, in dem sie um Teilnahme an der 
Mietspiegelerhebung gebeten wurden. 
Unmittelbar vor Befragungsbeginn wurde mit einer Pressemitteilung auf die anstehende 
Mietspiegelerhebung sowie die erstmals angewandte Auskunftspflicht aufmerksam ge-
macht. Die gleichzeitig freigeschaltete Seite zur Befragung sowie das Anschreiben ent-
hielten neben allgemeinen Informationen zum Ausfüllen des Fragebogens gesonderte 
Hinweise zu Beratungsstellen für Senior/-innen, Menschen mit Migrationshintergrund so-
wie weitere Unterstützungsangebote.   
Abbildung 2-4: 
Zeitlicher Ablauf der Mietererhebung 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2025-2027 
In der ersten Erhebungsphase war im Sinne des Online-First-Ansatzes ausschließlich 
eine Online-Teilnahme an der Erhebung möglich. Das Erstanschreiben enthielt zu die-
sem Zweck ein individuelles Zugangskennwort, über das die Befragten auf den Online-
Fragebogen zugreifen konnten. Personen, die nicht online an der Befragung teilnehmen 
konnten oder wollten, wurden mit dem Erstanschreiben bereits informiert, dass sie bei 
Nichtteilnahme ab Anfang November unaufgefordert ein Erinnerungsschreiben samt Pa-
pierfragebogen erhalten würden.  
Die Nachfrage nach Papierfragebögen er wies sich bereits während der Online -Phase 
der Erhebung als so hoch, dass bereits zum 14.10.2024 eine erste Welle von 225 Fol-
geanschreiben mit beigefügtem Papierfragebogen an diejenigen Befragten versandt 
wurde, die bis zu diesem Zeitpunkt Bedarf nach eine m Papierfragebogen angemeldet 
hatten. 
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Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  27 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Zum 15.10.2024 wurden weitere 431 Erstanschreiben an verfügbare Reservehaushalte 
(B) versandt, sofern das für den zugehörigen Haushalt der Primärstichprobe (A) vorge-
sehene Erstanschreiben nicht zugestellt werden konnte. 
Haushalte, auf deren Wohnung eines der Ausschlusskriterien zutraf, wurden informiert, 
diese dem Amt für Statistik und Wahlen in jedem Fall mitzuteilen, um der Auskunftspflicht 
zu entsprechen. Möglichkeit hierzu bestand sowohl über den Fragebogen, der bei  Vor-
liegen eines Ausschlussgrunds unmittelbar zum Ende der Befragung führte, als auch 
telefonisch über die Mietspiegel-Hotline. Die über die Hotline oder per E-Mail gemelde-
ten Ausfallgründe wurden unter Zuordnung zur Wohnungs-ID in einer Datenbank erfasst. 
Die 7.634 Haushalte, die bis zum 11.11.2024 noch nicht an der Befragung teilgenommen 
hatten, erhielten in den folgenden Tagen das Erinnerungsschreiben zusammen mit dem 
Papierfragebogen, den Ausfüllhinweisen in Form einer Broschüre sowie einem frankier-
ten Rückumschlag. Die Papierfragebögen enthielten das individuelle Zugangskennwort 
in Form eines Barcodes, um den Fragebogen eindeutig einer Wohnung zuordnen zu 
können und gleichzeitig die Möglichkeit einer Mehrfachteilnahme über verschiedene Be-
fragungswege auszuschließen. Als Frist für die Teilnahme wurde der 01.12.2024 be-
nannt. 
Um die vom Gesetzgeber eingeführte Auskunftspflicht durchsetzen zu können, wurde 
die zweite Erinnerung für Mieter/-innen als Bescheid ausgestaltet und per amtlicher Zu-
stellung mit Postzustellungsurkunde (PZU) versandt. Mit der zweiten Erinnerung wurde 
die Frist zur Teilnahme auf den 15.01.2025 verlängert. Zum 13.12.2024 erfolgte der Ver-
sand der Bescheide an 2.472 Haushalte, für die bis zu diesem Zeitpunkt keine Teilnahme 
registriert war. Weitere 54 Bescheide wurden am 10.01.2025 an Haushalte versandt, 
denen im Vorfeld eine individuelle Verlängerung der Teilnahmefrist eingeräumt worden 
war. 
Infolge eines Fehlers bei der Erstellung der ersten Welle von Bescheiden, die zunächst 
eine fehlerhafte Frist für die Teilnahme enthielten, erhielten die 1.556 Haushalte, die bis 
zum 10.01.2025 nicht teilgenommen hatten, nochmals einen Korrekturbescheid, der die 
fehlerhafte Frist korrigierte und auf den 25.01.2025 verlängerte.  
Berücksichtigt wurden alle Mieter-Fragebögen, die bis einschließlich 24.02.2025 online 
oder postalisch beim Amt für Statistik und Wahlen eingegangen waren. 
In Abbildung 2-5 sind die Fragebogenrückläufe der Mieterbefragung differenziert nach 
Online- und Papierfragebögen dargestellt. Bis zum Versand der ersten Erinnerung wa-
ren insgesamt 4.152 Fragebögen eingegangen, davon lediglich 47 als Papierfragebö-
gen. Die Zahl der tatsächlich versandten Erinnerungsschreiben liegt allerdings niedriger 
als die Differenz aus den insgesamt angeschriebenen 12.000 Haushalten und den be-
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Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
reits eingegangenen Fragebögen, da neben den in der Abbildung dargestellten Rück-
läufen in Fragebogenform weitere  Rückläufe in Form unzustellbarer Anschreiben oder 
Befreiungen von der Auskunftspflicht vorlagen. 
Zu beachten ist außerdem, dass die Rückläufe der Papierfragebögen nicht das Ein-
gangsdatum, sondern das Datum der Digitalisierung des Fragebogens widerspiegeln. 
Die digitale Erfassung von Papierfragebögen erfolgte immer, sobald ein Bündel von 50 
potentiell mietspiegelrelevanten Papierfragebögen eingegangen war.   
Klar erkennbar ist, dass nach jeder der beiden Erinnerungen eine deutliche Dynamik in 
der Zahl der R ückläufe zu beobachten ist. Insgesamt wurden 73,9 Prozent der Mieter-
fragebögen online ausgefüllt.   
Abbildung 2-5: 
Tägliche Fragebogenrückläufe der Mietererhebung 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2025-2027 
 
  
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Vermietererhebung 
Die Vermietererhebung erfolgte nachgelagert auf Basis der Angaben, die die Mieter/-in-
nen im Fragebogen zu Person und Anschrift des Vermieters/der Vermieterin tätigten. 
Der Ablauf der Vermieterbefragung hing somit  von der Dynamik des Rücklaufs der 
Mieterbefragung ab. In der Planung der Erhebung war von Beginn an vorgesehen, dass 
nach Abschluss der Mietererhebung ein weiterer Monat erforderlich sein würde, um zu 
den eingegangenen Mieterfragebögen auch die Angaben der Vermieter/-innen einholen 
zu können. 
Die Angaben zu Person, Firma und Anschrift des Vermieters/der Vermieterin aus den 
Fragen 35 bis 37 des Mieterfragebogens, wurden täglich im Rahmen der Eingangser-
fassung von Papierfragebögen unter Zuordnung der Wohnung s-ID digital in einer Da-
tenbank erfasst. Ebenfalls täglich wurden die Angaben der zwischenzeitlich eingegan-
genen Online-Fragebögen hinzugespielt.  
Da die Angaben der Mieter/ -innen allerdings in einem Großteil der Fälle entweder un-
vollständige oder unklare Angaben erhielten, wurden alle Angaben zum Vermieter/zur 
Vermieterin plausibilisiert und standardisiert. Hierzu wurden vorrangig die Abzüge aus 
der Wohnungsgeberdatei sowie der Grundsteuerdatei verwendet, die für die Mietspie-
gelerstellung zur Verfügung standen. Zur Korrektur und Plausibilisierung von Anschriften 
außerhalb Leipzigs wurden öffentlich zugängliche Suchmaschinen und Kartendienste 
verwendet, zur Plausibilisierung von Firmennamen und -anschriften auch Angaben aus 
dem Unternehmensregister. Sofern an Stelle des Vermieters eine Hausverwaltung be-
nannt wurde, wurde diese kontaktiert, sofern aus den verfügbaren Quellen kein Rück-
schluss auf den/die Eigentümer/-in möglich war.  
Nach Abschluss der Plausibilisierung und Standardisierung wurde mindestens einmal 
pro Woche eine Welle von Vermieter-Erstanschreiben erzeugt, kuvertiert und versandt. 
Für jeden Fall wurden ein individuelles Zugangskennwort sowie ein Fragebogen erzeugt. 
Die Erstanschreiben für Vermieter/ -innen enthielten zur Identifikation der in Frage ste-
henden Wohnung die Wohnungs -ID, Wohnungsanschrift, den Namen des Mieters/der 
Mieterin sowie den Hinweis, dass die Identifikation als Vermieter /-in auf den Angaben 
des Mieters/der Mieterin basiert. Im Online- und Papierfragebogen waren jeweils Woh-
nungs-ID und Wohnungsanschrift ersichtlich, um bei Vermieter/-innen mit mehreren be-
troffenen Wohnungen einer Verwechslung der Fragebögen vorzubeugen. 
Die Vermieterbefragung war grundsätzlich als reine Online-Erhebung konzipiert. Pa-
pierfragebögen wurden lediglich an diejenigen Vermieter/-innen versandt, die dies aus-
drücklich anforderten. Der Anteil der Papierfragebögen in der Vermieterbefragung lag 
bei 3,2 Prozent alle Fragebogenrückläufe. 
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Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Die erste Welle mit Vermieter-Erstanschreiben wurde am 15.10.2024 versandt (vgl. Ab-
bildung 2-6). Insgesamt 23 weitere Wellen folgten im Wochentakt, während der Hoch-
phase der Erhebung von Ende November bis Mitte Januar auch zwei bis dreimal je Wo-
che. Die Gesamtzahl der zu jedem Zeitpunkt insgesamt kontaktierten Vermieter/-innen 
ist in Abbildung 2-7 zusätzlich zu den Fragebogenrückläufen dargestellt. Durch den zeit-
lich gestaffelten Versand der Vermieter -Erstanschreiben erhielten alle Befragten eine 
individuelle Frist für die Teilnahme, die in der Regel fünf, mindestens jedoch drei Wochen 
betrug.   
Abbildung 2-6: 
Zeitlicher Ablauf der Vermietererhebung 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2025-2027 
Angeschriebene Personen oder Firmen, die fehlerhafterweise als Vermieter/ -innen der 
in Frage stehenden Wohnung identifiziert wurden, wurden bei entsprechender Meldung 
von der Teilnahmepflicht entbunden. Sofern aus den zur Verfügung stehenden Informa-
tionen ersichtlich, wurde ein neuer Versuch zur Identifikation des Vermieters/der Vermie-
terin unternommen. Wo dies nicht möglich war, wurden die Mieter/-innen erneut kontak-
tiert und aufgefordert, die Angaben zum Vermieter/zur Vermieterin zu korrigieren oder 
zu aktualisieren. Auch bei Postrückläufern und fehlerhaften Anschriften wurde entspre-
chend verfahren.  
Im Unterschied zur Mieterbefragung erfolgte in der Vermieterbefragung lediglich eine 
Erinnerung an die ausstehende Teilnahme. Um die Auskunftspflicht durchsetzen zu kön-
nen, wurde diese analog zur zweiten Erinnerung der Mieter/-innen als Bescheid per amt-
licher Zustellung mit Postzustellungsurkunde (PZU) versandt. Der Versandzeitpunkt des 
Großteils der Erinnerungen erfolgte am 10.01.2025 und damit mehr als einen Monat 
nach Ablauf der ursprünglich kommunizierten Frist. Dies diente zum einen der Berück-
sichtigung der Weihnachtsferien, ermöglichte zum anderen aber auch eine Vereinfa-
chung der Logistik durch gebündelten Versand aller Mahnungen an einem Termin. Zwei 
kleinere Wellen von Erinnerungen wurden in den folgenden Wochen versandt. Für alle 
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Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Vermieter/innen, deren Teilnahmefrist nach dem 21.01.2025 auslief, wurde aus Zeit-
gründen auf die Erinnerung und damit die Durchsetzung der Auskunftspflicht verzichtet. 
Der letzte Versand von Vermieter-Erstanschreiben erfolgte am 29.01.2025. Berücksich-
tigt wurden alle Vermieter -Fragebögen, die bis einschließlich 24.02.2025 online oder 
postalisch beim Amt für Statistik und Wahlen eingegangen waren. 
Abbildung 2-7: 
Tägliche Fragebogenrückläufe der Vermietererhebung 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2025-2027 
Strukturierte Vermietererhebung 
Die strukturierte Vermietererhebung folgt der Idee der in früheren Leipziger Mietspiegeln 
praktizierten Großvermieterbefragung. Diejenigen Wohnungsunternehmen mit größeren 
Wohnungsbeständen, die sich für die freiwillige Teilnahme an dieser besonderen Erhe-
bungsform entschieden, konnten die Angaben zu den Wohnungen der Stic hprobe, die 
ihren Beständen zugeordnet werden konnten, an Stelle von Einzelfragebögen in Form 
eines strukturierten Datensatzes gesammelt übermitteln. Das Fragenprogramm, die 
Auswahl und Anzahl der Wohnungen, für die Angaben zu tätigen waren sowie Umfang 
und Durchsetzung der Auskunftspflicht werden von der Teilnahme an der strukturierten 
Vermietererhebung nicht berührt.   
Im Juli 2024 nahm die Stadt Leipzig proaktiv Kontakt zu denjenigen Wohnungsunterneh-
men in Leipzig auf, denen in der Wohnungsgeberdatei mindestens 100 Wohnungen zu-
geordnet werden konnten und informierte über die anstehende Mietspiegelerhebung so-
wie die Vorteile einer Beteiligung an der strukturierten Erhebung. Am 16.08.2024 wurde 
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Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
eine entsprechende Medieninformation herausgegeben. Voraussetzungen für eine Teil-
nahme waren eine entsprechende Anzeige des Unternehmens bis Mitte September so-
wie eine adressscharfe Mitteilung der zugehörenden Wohnungsbestände im Leipziger 
Stadtgebiet. 
Insgesamt erklärten sich 36 Unternehmen zu einer Teilnahme an der strukturierten Ver-
mietererhebung bereit, denen 4.685 Wohnungen 37,9 Prozent der Bruttostichprobe zu-
geordnet werden konnten. Zu den teilnehmenden Unternehmen zählten die LWB sowie 
die Wohnungsbaugenossenschaften VLW, WOGETRA, UNITAS, Lipsia, Elsteraue und 
WBG Kontakt e.G., die auch in der Vergangenheit an der Großvermietererhebung teil-
genommen hatten. Ebenfalls bereits an der Großvermietererhebung zum vergangenen 
Mietspiegel beteiligt hatten sich die Hildebrand & Partner GmbH, die GRK -ImmoWert 
GmbH sowie die Vonovia SE. Die Verteilung der Wohnungen der Bruttostichprobe auf 
die einzelnen Wohnungsunternehmen ist in Abbildung 2-8 ablesbar.  
Abbildung 2-8: 
Zusammensetzung der strukturierten Vermietererhebung 
  
 
Unternehmen 
Wohnungen in der 
strukturierten 
Vermietererhebung 
Prozent Anzahl 
LWB 29,4 1.377 
WBG Kontakt eG 11,0 514 
Vonovia 9,1 426 
Lipsia 5,7 265 
WOGETRA 5,4 254 
GRK-ImmoWert 5,1 238 
Grand City Property 4,6 214 
Unitas 4,1 190 
VLW 3,9 183 
Hildebrand & Partner 2,3 106 
Dr. Reise und Partner 1,8 85 
Stift. Meyersche Häuser 1,8 84 
Elsteraue 1,4 66 
CasaCon 1,4 65 
Freiherr von Dobeneck 1,3 60 
Dr. Nowak 1,2 56 
DOMUS 1,2 54 
Renta Quarterback 1,1 52 
Velero Management 1,0 49 
Hummelsheim 1,0 47 
BUWOG 0,8 39 
TAG AG 0,8 37 
übrige 4,8 224 
Gesamt 100 2.749 
  
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Neben den Objekten im Besitz der sich beteiligten Unternehmen wurden anhand über-
mittelter Adresslisten auch diejenigen Bestände in die strukturierte Vermietererhebung 
einbezogen, die durch die Unternehmen verwaltet werden. 
Für die Datenerfassung wurden Excel-Tabellen genutzt, die für jede Frage bzw. Teilfrage 
des Vermieter-Fragebogens eine Spalte enthielten. Jede Zeile repräsentierte eine Woh-
nung der Bruttostichprobe, die dem Bestand des jeweiligen Unternehmens zugeordnet 
werden konnte. Zur Vermeidung von Eingabefehlern wurde der Eingabebereich der ein-
zelnen Spalten auf den zulässigen Wertebereich der zugehörigen Fragen beschränkt. 
Darüber hinaus enthielten die Zellen über jeder Eingabespalte d en zugehörigen Fra-
getext und die Ausprägungen. 
Für die teilnehmenden Unternehmen fand am 25.09.2024 ein Informationstermin als Vi-
deokonferenz statt, in dem über das Ausfüllen der Tabellen und Besonderheiten der er-
fragten Merkmale informiert wurde. 
Die teilnehmenden Unternehmen erhielten am 07.10 .2024 die vorbereiteten Erfas-
sungstabellen, in denen die dem jeweiligen Unternehmen zugeordneten Wohnungen der 
Bruttostichprobe mit Wohnungs-ID, Wohnungsanschrift und Name des Mieters/der Mie-
terin aufgeführt waren. Um eine einheitliche Erfassung der Daten sicherzustellen, erhiel-
ten auch die an der strukturierten Erhebung teilnehmenden Unternehmen die Ausfüllhin-
weise für Vermieter/ -innen sowie einen Codeplanbogen, der neben den Fragentexten 
die numerische Codierung aller Antwortoptionen enthielt. 
Zeilen mit nicht zuzuordnenden oder zwischenzeitlich verzogenen Personen wurden an-
hand einer Zusatzvariable markiert und die übrigen Spalten wurden  leer belassen. Im 
Zuge der Erhebung konnten einige weitere Wohnungen einem der an der strukturierten 
Erhebung beteiligten Unternehmen zugeordnet werden. Diese Fälle wurden als Nach-
trag zur Excel-Tabelle übergehen. 
Nach Abschluss der Erfassung wurden die Namen und Anschriften der Mieter/-innen aus 
der Tabelle gelöscht und lediglich die anhand der Wohnungs -ID unterscheidbaren Da-
tensätze über eine städtisch betriebene Cloudlösung auf Basis von nextcloud zurück an 
das Amt für Statistik und Wahlen übermittelt. Der Upload der Datensätze wurde tech-
nisch so organisiert, dass keine Einsichtnahme in die übermittelten Daten anderer Ver-
mieter/-innen möglich war. 
Rückfragen 
Die Befragung beider Mietparteien zu jeder Wohnung in der Bruttostichprobe – entweder 
in konsekutiver Form oder gleichzeitig im Wege der strukturierten Vermietererhebung – 
bot als weiteren Vorteil erstmals die Möglich keit einer tiefergehenden Plausibilisierung 
der in den Fragebögen getätigten Angaben.   
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Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Wird, wie in bisherigen Leipziger Mietspiegelerhebungen, nur eine der Mietparteien be-
fragt, muss sich die Plausibilisierung dagegen auf von außen erkennbare Merkmale oder 
numerische Plausibilitätsprüfungen (Vgl. dazu Kap. 3.2) beschränken. Die Aufnahme 
einzelner, zentraler Merkmale in beide Fragebögen, erlaubt dagegen einen direkten Ab-
gleich der Mieter- und Vermieterangaben zur Wohnung. 
In der Erhebung zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027 wurde diese Option immer dann 
genutzt, wenn sich aus den zu einer Wohnung vorliegenden Fragebögen anhand der 
vorgeschalteten Filterfragen 1 bis 4 unterschiedliche Schlüsse hinsichtlich der Mietspie-
gelrelevanz ergaben. In diesen Fällen wurden konkrete Rückfragen an die befragten 
Mietvertragsparteien formuliert: 
• Die Mietvertragspartei, die angab, dass die Wohnung nicht für den Mietspi egel re-
levant ist, erhielt eine postalische Rückgabe mit Hinweis auf die abweichenden An-
gaben der anderen Partei und der Bitte um Prüfung, ob die eigenen Angaben kor-
rekt waren.  
• Sofern sich aus Mieterfragebögen, die als Papierfragebögen vorlagen, keine Miet-
spiegelrelevanz ergab, der Fragebogen aber dennoch vollständig ausgefüllt war, 
wurden die Angaben des Vermieters zur Mietspiegelrelevanz übernommen und der 
Mieterfragebogen vollständig erfasst. 
• Für den Fall, dass Angaben zu korrigieren waren und sich in d er Folge eine Miet-
spiegelrelevanz der Wohnung ergab, lag der Rückfrage bereits ein Papierfragebo-
gen samt Rückumschlag bei, der ggf. nun bis zum Ende auszufüllen war.  
• Falls nur einzelne Angaben nachzutragen waren oder nach Ansicht der befragten 
Vertragspartei keine Korrektur von Angaben nötig war, konnten diese Informationen 
auch telefonisch oder per E-Mail übermittelt werden. 
Neben den Rückfragen zur Mietspiegelrelevanz wurden weitere Rückfragen gestellt, 
falls: 
• in Mieterfragebögen die Angaben zum Vermiete r/zur Vermieterin fehlten, unvoll-
ständig oder veraltet waren und nicht aus den vorhandenen Datenquellen vervoll-
ständigt werden konnten; 
• Angaben zu Miethöhe, Wohnfläche oder Datum des Einzugs bzw. der letzten Miet-
erhöhung fehlten; 
• Fragebögen offensichtlich fehlerhaft ausgefüllt oder in erheblichem Maße unvoll-
ständig waren; 
• Angaben unleserlich oder grob unplausibel waren. 
Die aus Rückfragen resultierenden korrigierten Angaben wurden anschließend in der 
Erhebungssoftware QuestorPro erfasst. Im Falle von Einzel angaben wurden die Daten 
über die Plausibilisierungsfunktion händisch korrigiert. Falls aus der Rückfrage ein neuer 
Fragebogenrücklauf resultierte, wurde dieser digital erfasst und der bereits vorliegende 
Rücklauf damit überschrieben. 
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Der zeitliche Verlauf der versandten Rückfragen, differenziert nach Rückfragen an Mie-
ter/-innen und Vermieter/-innen, ist in Abbildung 2-9 dargestellt. 
Abbildung 2-9: 
Zeitlicher Verlauf der versandten Rückfragen 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2025-2027 
2.5 Durchsetzung der Auskunftspflicht 
Durch die in Art. 238 § 2 Abs. 2 EGBGB eingeführte Auskunftspflicht ist die Teilnahme 
an der Mietspiegelerhebung sowohl für Mieter/ -innen als auch Vermieter/ -innen von 
Wohnraum verpflichtend. Die Auskunftspflicht wurde in Leipzig im Rahmen der Erhe-
bung zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027 erstmals durchgesetzt. 
Der Gesetzgeber sieht dabei laut Art 238 § 4 EGBGB vor, dass ordnungswidrig handelt, 
wer vorsätzlich oder fahrlässig entgegen Art. 238 § 2 Abs. 1 oder 2, jeweils auch  in 
Verbindung mit Absatz 3, eine Auskunft nicht, nicht rechtzeitig, nicht richtig oder 
nicht vollständig erteilt. Verstöße oder Verweigerungen können hinsichtlich der Aus-
kunftspflicht mit einem Bußgeld belegt werden. 
Wie bereits in der Darstellung des Erh ebungsablaufs beschrieben, wurden die Mie-
ter/-innen nacheinander mit drei Anschreiben kontaktiert, die jeweils einen Hinweis auf 
die Auskunftspflicht enthielten:  
• Im Erstanschreiben wurde zunächst in allgemeiner Form auf die Auskunftspflicht 
und die Konsequenzen im Falle eines Verstoßes hingewiesen. Außerdem wurden 
den Befragten verschiedene Beratungs- und Hilfsangebote benannt, die beim Aus-
füllen des Fragebogens unterstützen konnten. 
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• Im zweiten Anschreiben wurde explizit darauf hingewiesen, dass ein Verstoß gegen 
die Auskunftsplicht eine Ordnungswidrigkeit darstellt und ein Bußgeld nach sich 
ziehen kann. Das zweite Anschreiben klärte die Befragten außerdem über die Ge-
legenheit auf, Gründe vorzubringen, warum die Auskunftspflicht nicht auf sie zutref-
fen bzw. kein Verstoß gegen diese vorliegen könnte. Auf diese Weise wurde der 
Vorgabe der Anhörung des Betroffenen laut § 55 Gesetz über Ordnungswidrigkei-
ten (OWiG) umgesetzt. 
• Die letzte Erinnerung wurde als Bescheid mit Aufforderung zur Auskunftserteilung 
ausgestaltet und per amtlicher Zustellung mit Postzustellungsurkunde (PZU) zuge-
stellt. Auf diese Weise konnte der Zugang des Bescheids und der Zustellungszeit-
punkt nachgewiesen werden. 
Für die Befragung der Vermieter/-innen wurde dieser Ablauf insofern modifiziert, dass 
nur eine Erinnerung der befragten Vermieter/ -innen erfolgte. Das Erstanschreiben ent-
hielt deshalb bereits den Passus zur Anhörung des Betroffenen nach § 55 OWiG, wäh-
rend das Erinnerungsschreiben in Form des Bescheids mit Aufforderung zur Aus-
kunftserteilung als PZU versandt wurde. 
Sofern Rückfragen an Mieter/ -innen und Vermieter/ -innen nicht fristgerecht oder voll-
ständig beantwortet wurden, wurde ebenfalls ein individueller Bescheid mit Nennung der 
noch zu übermittelnden Auskünfte per PZU zugestellt und eine Frist zur Beantwortung 
gesetzt.  
Befreiungen von der Auskunftspflicht wurden in den Fällen gewährt, in denen die Be-
fragten berechtigte Gründe vorbrachten, warum ihnen eine Teilnahme nicht möglich war.  
Sofern nach Ablauf der Frist zur Teilnahme keine oder keine vollständige Auskunft vor-
lag, wird die aktenmäßige Dokumentation des Vorgangs an die zentrale Bußgeldbe-
hörde der Stadt Leipzig weitergeleitet, um ein Bußgeldverfahren einzuleiten. Ausgenom-
men werden die Fälle, in denen eine Befreiung von der Auskunftspflicht gewährt wurde 
oder für die kein Nachweis über die Zustellung des Mahnbescheids vorlag. 
2.6 Datenschutz 
Bei Vorbereitung, Durchführung und Auswertung der Mietspiegelerhebung war der  Da-
tenschutz stets gewährleistet. Die Befragten wurden gemäß Art. 13 und 14 DSGVO mit 
jedem an sie gerichteten Anschreiben ausführlich über die Verarbeitung ihrer personen-
bezogenen Daten und ihre Rechte informiert. 
Der Druck der Fragebögen und Anschreiben erfolgte für die Befragung der Mieter/-innen 
in der hauseigenen Druckerei. Die Kuvertierung der Erstanschreiben und Mahnbe-
scheide erfolgte über den IT -Dienstleister der Stadt Leipzig, die Erinnerungsschreiben 
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Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
wurden durch einen externen Dienstleister verpackt und versandt. In beiden Fällen wur-
den mit den beteiligten Unternehmen detaillierte Vereinbarungen zur Gewährleistung 
des Datenschutzes geschlossen.  
Druck, Kuvertierung und Versand der Anschreiben und Fragebögen für die Befragung 
der Vermieter/-innen erfolgten direkt im Amt für Statistik und Wahlen.  
Die Verarbeitung der Daten erfolgte ausschließlich in der nach § 9 Sächsisches Statis-
tikgesetz eingerichteten kommunalen Statistikstelle im Amt für Statistik und Wahlen, die 
sowohl räumlich als auch technisch und organisatorisch von anderen Verwaltungsberei-
chen abgeschottet ist. Die Einzelangaben der Befragten werden ausschließlich zur Er-
stellung des qualifizierten Mietspiegels verwendet. 
Die nach Art. 238 § 1 Abs. 1 und 2 EGBGB übermittelten Angaben aus der Grundsteuer 
und dem Melderegister werden zum frühestmöglichen Zeitpunkt, jedoch spätestens 
nach drei Jahren gelöscht. Da die Stadt Leipzig zum aktuellen Zeitpunkt eine stichpro-
benbasierte Fortschreibung des qualifizierten Mietspiegels nach § 558d Abs. 2 S atz 2 
BGB anstrebt, wurden die Hilfsmerkmale nach Art. 238 § 2 Abs. 2 Nr. 2 EGBGB zwar 
von den Erhebungsmerkmalen getrennt, jedoch nicht gelöscht. Dieses Vorgehen ist 
nach Art. 238 § 3 Abs. 2 Satz 2 zulässig, solange die Hilfsmerkmale für eine stichpro-
benbasierte Anpassung des Mietspiegels benötigt werden. 
Ebenfalls unberührt von den Löschungsfristen des EGBGB sind die Daten derjenigen 
Personen, gegen die zur Durchsetzung der Auskunftspflicht ein Bußgeldverfahren an-
hängig ist. 
  
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38  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
3 Datenaufbereitung und explorative Datenanalyse 
Die nach Abschluss der Erhebung vorliegenden Daten stellen zunächst die (unberei-
nigte) Nettostichprobe dar, in der neben Angaben zu mietspiegelrelevanten Wohnungen 
auch nicht mietspiegelrelevanter Wohnraum, nicht ortsübliche Wohnungen sowie unvoll-
ständige oder unplausible Fragebögen enthalten sind. Die erhobenen Daten müssen 
deshalb aufbereitet und bereinigt werden, um die bereinigte Nettostichprobe zu erhal-
ten, die anschließend als Grundlage für die in Kapitel 5 beschriebene Datenauswertung 
mittels Regressionsanalyse dient.   
Die in §§ 10 und 12 MsV beschriebenen Schritte umfassen im Einzelnen: 
• das Zusammenführen der Datenquellen aus den unterschiedlichen Befragungswe-
gen der Erhebung; 
• das Zusammenführen der zu einer Wohnung vorliegenden Mieter - und Vermieter-
angaben zu einem gemeinsamen Datensatz;  
• die Plausibilisierung der Daten; 
• die Reduktion auf mietspiegelrelevante Datensätze;  
• der Ausschluss nicht ortsüblichen Wohnraums; 
• die Imputation von Fehlwerten sowie  
• die Prüfung der Nettostichprobe auf mögliche Verzerrungen aufgrund unvollständi-
ger oder selektiver Rückläufe (Non-Response-Analyse).  
Für alle Schritte der Mietspiegelerstellung von der Stichprobenziehung über die Daten-
aufbereitung und -analyse bis hin zur Berechnung des Regressionsmodells  wurde das 
Statistik-Softwarepaket R Version 4.4.1 (R Development Core Team, 2008) mit den Zu-
satzpaketen dp lyr (Wickham, François, Henry, & Müller, 2023) , sjlabelled  (Lüdecke, 
2022), shiny  (Chang, Cheng, Allaire, Xie, & McPherson, 2023) , ggplot2  (Wickham, 
2016), performance (Lüdecke, Makowski, Waggoner, & Patil, 2023), mice (van Buuren, 
2018), pool (Cheng, Wickham, & Borges, 2024) , splines (Bates & Venables, 2022) , sf 
(Pebesma, 2018), tibble (Müller & Wickham, 2024)  sowie tidyr (Wickham, Vaughan, & 
Girlich, 2024) genutzt. 
3.1 Zusammenführen der Daten 
Nach Abschluss der Erhebung lagen Daten aus den folgenden Quellen vor: 
• Durch die Mieter/-innen und Vermieter/-innen ausgefüllte Papierfragebögen; 
• Datensätze aus von Mieter/ -innen und Vermieter/-innen ausgefüllten Online-Fra-
gebögen; 
• Datensätze aus der strukturierten Vermietererhebung im Excel-Tabellenformat; 
• In einer Datenbank erfasste Ausschlussgründe, Befreiungen von der Auskunfts-
pflicht oder Teilnahmeverweigerungen, die telefonisch, per E-Mail oder postalisch 
mitgeteilt wurden. 
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Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  39 
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Nach dem Einscannen der Papierfragebögen und einer ersten Sichtkontrolle wurden die 
enthaltenen Daten zusammen mit den ausgefüllten Online -Fragebögen in der verwen-
deten Befragungssoftware QuestorPro zusammengeführt. Auf die Daten der in Questor-
Pro erfassten Online- und Papierfragebögen konnte anschließend über eine API-Schnitt-
stelle zugegriffen werden. 
Im Rahmen des Qualitätsmanagements wurden die Daten der strukturierten Vermieter-
erhebung einer Datenintegritätsprüfung unterzogen, da trotz d er in Excel eingebauten 
Gültigkeitsregeln sichergestellt werden musste, dass nur die vorgesehenen Datentypen 
und -ausprägungen für die einzelnen Variablen genutzt wurden.  
Bereits während der Erhebung wurden die täglich neu eingegangenen Datensätze hin-
sichtlich ihrer Mietspiegelrelevanz geprüft und der Datenbanktabelle des Hotline -Tools 
zugeführt, um die Angaben der Filterfragen 1 bis 4 zur Mietspiegelrelevanz auch den 
Bearbeiter/-innen der Mietspiegel-Hotline zugänglich zu machen und aussagefähig ge-
genüber Anrufer/-innen zu sein.  
Durch die Umstellung auf die kombinierte Befragung von Mieter/ -innen und Vermie-
ter/- innen musste der etablierte Datenaufbereitungsprozess vollständig angepasst wer-
den. Hierfür wurden zunächst die drei Datenquellen (Angaben von Mi eter/-innen und 
Vermieter/-innen aus Questor  Pro sowie Daten der strukturierten Vermietererhebung 
aus Excel) getrennt voneinander aufbereitet. Anschließend wurden die Variablenbe-
zeichnungen der Vermieterdatensätze harmonisiert, so dass sie, sofern vorhanden, mit 
den Variablenbezeichnungen der Mieterdatensätze korrespondierten.   
In 11 Fällen lagen zur selben Wohnung Angaben durch mehrere Vermieter/-innen vor.3 
In diesen Fällen wurde derjenige Datensatz genutzt, aus dem sich eine Mietspiegelrele-
vanz der Wohnung ergab. Weiterhin wurden Fragebögen aus der regulären Vermieter-
befragung gegenüber Angaben aus der strukturierten Vermietererhebung bevorzugt.  
Anschließend wurden die beiden Quellen von Vermieterdaten zu einem Datensatz zu-
sammengeführt und dieser anhan d der Wohnungs -ID mit dem Mieterdatensatz ver-
knüpft. Dieser Datensatz, der die Angaben von Mieter/-innen und Vermieter/-innen ent-
hielt, wurde fortlaufend durch neu eingegangene Fragebögen aktualisiert und diente als 
Ausgangsbasis der Datenplausibilisierung.  
Sofern hinsichtlich der Mietspiegelrelevanz eine Diskrepanz zwischen Mieter - und Ver-
mieterfragebogen vorlag, wurde, wie in Kapitel 2.4 beschrieben, ggf. eine Rückfrage bei 
jener Partei eröffnet, deren Fragebogen nicht mietspiegelrelevant war.  
                                                
3  Dies war insbesondere bei der strukturierten Vermieterbefragung möglich, da manche Unternehmen nicht den gesam-
ten Wohnungsbestand an einer Adresse verwalten. Entsprechend gaben diese dort an, dass die entsprechende Miet-
partei nicht bekannt sei, was jedoch nicht zum Ausschluss der Wohnung führen sollte.  
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Dies erfolgte zum Teil automatisiert (bei Eindeutigkeit der Nachfrage), zum Teil wurden 
die Nachfragen manuell erzeugt, nachdem die beiden Datenquellen in Augenschein ge-
nommen wurden. 
3.2 Datenplausibilisierung 
Automatisierte Datenplausibilisierung 
Die Plausibilisierung der Daten erfolgte zunächst automatisiert für alle zentralen Variab-
len, bei denen sowohl Angaben der Mieter/ -innen als auch der Vermieter/ -innen vorla-
gen. Es wurden Regeln festgelegt, bei welchen Variablen den Angaben des Vermie-
ters/der Vermieterin und bei welchen den Angaben aus dem Mieterfragebogen Vorrang 
eingeräumt wurde. Tabelle 3-1 fasst die Variablen und die Regeln zusammen. In Abbil-
dung 3-1 sind die zusammengefassten Ergebnisse dargestellt.  
Neben der Entscheidung zwischen abweichenden Angaben von Vermieter/-in oder Mie-
ter/-in mussten vereinzelt auch Einzelangaben gelöscht werden.4 Anpassungen erfuhren 
darüber hinaus gut 22 Prozent der Fälle im Bereich der Bodenbeläge: Sofern der/die 
Vermieter/-in als überwiegenden Bodenbelag beispielsweise Parkett angab, der/die Mie-
ter/-in jedoch Laminat, so wurde entsp rechend der überwiegende Belag auf den Wert 
des Vermieters gesetzt (vgl. Tabelle XXX). Dies hatte zur Folge, dass auch die Boden-
beläge in den einzelnen Räumen harmonisiert wurden.  
Tabelle 3-1: 
Regeln der automatisierten Datenplausibilisierung 
Variable Label Datensatz- 
priorität besondere Regeln 
m02 Spezieller Wohnraum … Vermieter/-in  
m03 Art und Besonderheiten des  
Mietverhältnisses Vermieter/-in  
m04 Einzugs- und Erhöhungsdatum Vermieter/-in wenn Differenz < 60 Tage, sonst beide An-
gaben belassen 
m05 Baualtersklasse des Hauses Vermieter/-in wenn Mieter/-in 'weiß nicht' angab und Bau-
jahr des Zensus 2022 zur Angabe passte 
m06 Errichtung überwiegend in serieller oder 
Plattenbauweise Vermieter/-in 
wenn Mieter/-in 'weiß nicht' angab, sonst 
beide Angaben belassen bzw. wenn An-
gabe des Vermieters/der Vermieterin unter 
Kontrolle des Baujahres 
m07 Erstbezug Vermieter/-in wenn Vermieter/-in 'nein' angegeben hat 
m11a a) Grundmiete im Oktober 2024 Vermieter/-in 
Abweichung nicht größer als 15 Prozent 
bzw. sofern vorhanden generell Angaben 
Vermieter/-in 
                                                
4  Wenn unter Frage 7 der Erstbezug verneint wurde, dann wurden entsprechend die Angaben, welche Ausstattungs-
merkmale saniert wurden, entfernt. Wenn unter Frage 31 kein Pkw-Stellplatz oder keine Garage vorliegt, wurde ent-
sprechend die Angabe zur Vertragsart gelöscht.  
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m11b-d b-d) Nebenkosten Vermieter/-in  
Variable Label Datensatz- 
priorität besondere Regeln 
m12 Wohnungsgröße in m² Vermieter/-in Abweichung nicht größer als 15 Prozent, 
sonst beide Angaben belassen 
m13 Anzahl Wohnräume (über 6 m²) Vermieter/-in Abweichung kleiner gleich 1 Raum, sonst 
beide Angaben belassen 
m16_mv Heizungsart der Wohnung Vermieter/-in sofern Mieter/-in Heizstrahler angab, wurde 
Wert Vermieter/-in um Heizstrahler ergänzt 
m17 überwiegender Energieträger Vermieter/-in  
m18_mv Warmwasserversorgung der Wohnung Vermieter/-in 
Sofern Mieter/-in 'über die Gasthe-
rme/Gasetagenheizung' angab und Vermie-
ter/-in 'zentral für das Gebäude' bzw. Mie-
ter/-in und Vermieter/-in 'Boiler' oder ' 
Durchlauferhitzer' angaben 
m19a a) Art der Küche Vermieter/-in  
m19b b) Küchengröße Vermieter/-in wenn Differenz < 5 m², sonst beide Anga-
ben belassen 
m19c c) Küchenfenster vorhanden - sofern bei Einbauküche kein Widerspruch 
bestand 
m19f f) zusätzlicher monatlicher Zuschlag Vermieter/-in wenn Differenz < 5 EUR, sonst beide Anga-
ben belassen 
m19c-e c-e) Ausstattung der Küche Vermieter/-in 
sofern Differenzen über alle Variablen zwi-
schen Mieter/-in und Vermieter/-in nicht 
größer 5 Prozent 
m24f f) Bodenbelag Küche - wenn Mieter/-in oder Vermieter/-in 'Fliesen' 
angeben, dann 'Fliesen'  
m24g g) Bodenbelag Hauptbad - wenn Mieter/-in oder Vermieter/-in 'Fliesen' 
angeben, dann 'Fliesen'  
m24h h) Bodenbelag Flur Vermieter/-in 
wenn 'Linoleum/Vinylbelag/Kork', 'Laminat',  
'PVC-Belag' oder 'Parkett' angegeben 
wurde 
m25 Überwiegender Bodenbelag in den 
Wohnräumen - 
Fliesen nachrangig gegenüber anderen Be-
lägen, Vermieter bei Laminat, Holzdielen 
und Parkett gegenüber Mieter/-in priorisiert 
m27a_1 a) Art der größten Freifläche Vermieter/-in Sofern Mieter/-in und Vermieter/-in Vorhan-
densein angeben 
m27a_2 b) Größe der größten Freifläche Vermieter/-in Abweichung nicht größer als 15 Prozent, 
sonst beide Angaben belassen 
m28a a) Gegen-/Wechselsprechanlage Vermieter/-in Vermieter/-in verneint, aber Mieter/-in gibt 
Vorhandensein an 
m31 Stellplätze oder Garagenplätze für  
Autos, die zur Wohnung gehören Vermieter/-in Vereinheitlichung von einem oder mehreren 
Plätzen 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2025-2027 
Mehr als 58 Prozent der Datensätze wiesen nach der automatischen Datenplausibilisie-
rung keinerlei Widersprüche zwischen Angaben von Mieter/ -in und Vermieter/-in mehr 
auf. In den verbleibenden knapp 42 Prozent der Datensätze wurden Prüfcodes für alle 
Variablen erzeugt, bei denen die Angaben von Mieter/-in und Vermieter/-in voneinander 
abwichen.  
66 von 221 in Zusammenstellung
42  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Abbildung 3-1: 
Ergebnisse der automatischen Datenplausibilisierung  
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2025-2027 
Zusätzlich wurden regelbasiert Widersprüche zwischen den Angaben der Befragten und 
anderen Datenquellen der Verwaltung sowie inhaltliche Widersprüche innerhalb einer 
Wohnung aufgedeckt und ebenfalls durch Prüfcodes gekennzeichnet. Ausgenommen 
von der Plausibilisierung waren die Angaben zu Heiz - und Betriebskosten (Frage 1 1b-
d), da diese nicht für die Mietspiegelberechnung vorgesehen waren. 
Für die Ableitung von Plausibilitätsregeln wurde zunächst auf den Katalog der bei 
früheren Mietspiegeln angewandten Prüfregeln zurückgegriffen. Weitere Kriterien wur-
den aus Häufigkeitsverteilungen und Kreuztabellen über Merkmalskombinationen (z. B. 
Baualtersklasse und Heizungsart) abgeleitet. Exemplarisch wurden folgende Merkmale 
und Merkmalskombinationen überprüft: 
• besonderer Wohnungstyp (Maisonette, Loft etc.) und Baualtersklasse; 
• Geschossanzahl des Hauses im Vergleich zur Lage der Wohnung im Haus; 
• Wohnfläche und Anzahl der Zimmer; 
• Art der Heizung bzw. Warmwasserversorgung in Kombination mit dem Baualter; 
67 von 221 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  43 
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• Elektro- und Sanitärleitungen über Putz in Kombination mit dem Baualter; 
• Angabe Ein- und Zweifamilienhaus und Zahl der Haushalte laut Einwohnerregister; 
• Angaben zur Küche als offenem Bereich bzw. separatem Raum; 
• Einstufung Plattenbau/serielle Bauweise und Baualtersklasse. 
Manuelle Datenplausibilisierung 
Nach Durchlaufen der Plausibilisierungsregeln wurde der Datensatz als Datenbankta-
belle gespeichert. Mehr als 60 Prozent der enthaltenen Datensätze enthielten Prüfcodes 
aufgrund der Verletzung mindestens einer der Plausibilisierungsregeln. Diese Fälle wur-
den anschließend einer manuellen Plausibilisierung unterzogen.  
Aufgrund der zeitlichen Restriktionen verlief die Datenplausibilisierung in Wellen: Noch 
während der Erhebung wurde mit der Plausibilisierung der Datensätze, bei denen bereits 
beide Parteien geantwortet hatten, begonnen. Mit dem Ende der Erhebung wurden die 
verbleibenden Datensätze, bei denen die Rückmeldung des Vermieters/der Vermieterin 
nicht fristgerecht erfolgte, imputiert (vgl. Kap. 3.5) und anschließend ebenfalls der Plau-
sibilisierung übergeben. 
Für die manuelle Plausibilisierung wurde ein zu diesem Zweck entwickeltes Plausibili-
sierungstool auf Basis einer R Shiny -App genutzt, in der alle Datensätze anhand der 
zuvor erstellten Prüfcodes thematisch gefiltert, begutachtet und bearbeitet werden konn-
ten (vgl. Abbildung 3-2).  
Abbildung 3-2: 
Plausibilisierungstool für Mietspiegel-Datensätze 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2025-2027 
Die Datensätze wurden über das Hilfsmerkmal der Adresse geocodiert und um Angaben 
zum Baujahr (aus der statistischen Gebäudedatei bzw. der Denkmalliste des Landes-
amtes für Denkmalschutz) sowie zur Art der Heizung (aus der statistischen Gebäudeda-
tei) und der Gebäudehöhe ergänzt.  
68 von 221 in Zusammenstellung
44  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Über das Plausibilisierungstool konnten außerdem per Link die Position des Wohnge-
bäudes in Google Maps sowie Schräg luftbilder und aus Straßenbefahrungen stam-
mende Panoramaaufnahmen aus der Geodateninfrastruktur der Stadt Leipzig aufgeru-
fen werden, um sich einen Eindruck vom Zustand des Wohngebäudes aus verschiede-
nen Blickwinkeln verschaffen zu können. 
Die mittels der Prüfcodes gekennzeichneten Datensätze wurden einzeln einer detaillier-
ten manuellen Prüfung unterzogen und bei Bedarf korrigiert. Alle vorgenommenen Än-
derungen wurden in Form einer Datensatzhistorie dokumentiert. Die Ergebnisse der ma-
nuellen Plausibilisierung für die einzelnen Variablen ist in Abbildung 3-3 zusammenge-
fasst.  
Abbildung 3-3: 
Ergebnisse der manuellen Datenplausibilisierung 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2025-2027 
Auffällig ist in diesem Zusammenhang die Variable Größe von Balkonen und Terrassen 
(m27a_2). Die Vermieter/-innen gaben häufig anstatt der erfragten tatsächlichen Fläche 
lediglich 25-50 Prozent der Fläche von Balkonen oder Terrassen an.  
69 von 221 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  45 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Aus diesem Grund w urden bei dieser Variable in der Mehrzahl der Fälle die Angaben 
der Mieter/-innen übernommen, was durch Luftbildaufnahmen überprüft wurde. 
Besonders aufwändig war erneut die Überprüfung der Angaben zum Baualter des Hau-
ses. Der Mieterfragebogen bot hier neben den vorgegebenen Baualtersklassen auch die 
Antwortoption weiß ich nicht an, von der in 1.320 Fällen Gebrauch gemacht wurde. Diese 
Fälle mussten anhand der Angaben der Vermieter/-innen sowie der verfügbaren Daten 
aus der statistischen Gebäudedatei, der Denkmalliste sowie Luftbildern und Panorama-
aufnahmen ergänzt werden. 
An denjenigen Adressen, an denen Angaben zu zwei oder mehr Wohnungen vorhanden 
waren, wurden darüber hinaus die Angaben der Datensätze innerhalb der Adresse  
verglichen und auf mögliche Widersprüche überprüft. Insbesondere wurde in diesen Fäl-
len untersucht, ob die Angaben zu Ausstattungsmerkmalen und Zustand des Gebäudes 
miteinander vereinbar waren.  
Da für eine Vielzahl von Variablen sowohl Angaben der Mieter/-innen als auch der Ver-
mieter/-innen zur Verfügung standen, konnte die Tiefe der Datenplausibilisierung gegen-
über früheren Mietspiegeln deutlich erweitert und die Qualität der plausibilisierten Daten 
weiter verbessert werden. Die Übereinstimmung zwischen beiden Angaben erleichterte 
die Plausibilisierung von untypischen Merkmalskonstellationen, die ansonsten unter Um-
ständen zur Klassifikation als unplausibler Datensatz hätte führen können. Gleichzeitig 
wurde bei widersprüchlichen Angaben für die plausibilisierende Person häufig eindeutig 
sichtbar, welcher der beiden Datensätze das plausiblere Antwortverhalten beinhaltete. 
Der Erleichterung durch die Reduktion des Bruttostichprobenumfangs und die automati-
sierte Plausibilisierung für viele Variablen stand eine Zunahme der absoluten Zahl zu 
prüfender Fälle gegenüber, die sich durch kleinere Widersprüche zwischen den beiden 
Mietparteien ergab. Der Gesamtaufwand für die Datenplausibilisierung war damit ähnlich 
hoch wie bei früheren Mietspiegeln. 
Insgesamt wurden im Rahmen der Plausibilitätsprüfung 28 inhaltlich unplausible Fra-
gebögen aus der Nettostichprobe ausgeschlossen. Gem. § 10 Abs. 1 MsV waren diese 
Fälle vor allem hinsichtlich wesentlicher Merkmale, wie der Miethöhe unplausibel und 
nicht korrigierbar. 
3.3 Ausschluss nicht mietspiegelrelevanten Wohnraums 
Der Ausschluss für die Mietspiegelerstellung nicht relevanter Datensätze ist eine Vor-
stufe zur im nächsten Kapitel thematisierten Identifikation von nicht ortsüblichem Wohn-
raum. Wie bereits erläutert, ist eine abschließende Prüfung der Kriterien  der Mietspie-
gelrelevanz erst nach Abschluss der Erhebung möglich. 
70 von 221 in Zusammenstellung
46  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Im Zuge der Generierung der Erhebungsgrundgesamtheit wurde bereits eine nähe-
rungsweise Bereinigung um Wohnraum in Heimen und heimähnlichen Unterkünften so-
wie um von Eigentümer/-innen selbst genutzten Wohnraum durchgeführt. Die weiteren 
in Kapitel 2.2 beschriebenen Fallkonstellationen nicht mietspiegelrelevanten Fälle wur-
den durch die Filterfragen 1 b is 4 im Fragebogen – die zum Ende der Befragung führ-
ten – identifiziert (siehe Anhang). 
In einem ersten Schritt wurden über Frage 1 vom vorgeschalteten Eigentümerabgleich 
nicht erfasste selbstnutzende Eigentümer/-innen sowie nicht relevante Untermietverhält-
nisse ausgeschlossen. 
In Frage 2 wurde neben Wohnraum in Heimen und heimähnlichen Unterkünften auch 
das Vorliegen einer Gefälligkeitsmiete erfasst, wobei das gleichzeitige Vorliegen meh-
rerer Ausschlussgründe möglich war.  
Frage 3 erfasste als weitere Ausschlussgründe das Vorliegen mehrerer Mietverträge für 
dieselbe Wohnung, die Überlassung zum vorübergehenden Gebrauch, die Existenz ei-
ner Mietpreisbindung im Rahmen einer öffentlichen Förderung und den Fall, dass in der 
Grundmiete weitere, sachfremde Kosten enthalten sind, die nicht getrennt ausgewiesen 
werden können. Der letztgenannte Fall umfasst neben den für Leipzig seltenen Inklusiv- 
oder Teil-Inklusivmieten auch Kosten für Serviceleistungen, die nicht getrennt ausweis-
bar sind.  
Die über die weiteren Antwortoptionen in den Fragen 2 und 3 gewonnenen Informationen 
führten dagegen nicht zu einem Abbruch der Befragung. Diese erhobenen Daten wurden 
stattdessen im Zuge der Datenplausibilisierung sowie als mögliche außergesetzliche 
Merkmale nach § 2 Abs. 2 MsV bei der Datenauswertung und Spannenberechnung über-
prüft. 
Im letzten Schritt erfolgte über die Fragen 4 a) und 4 b) der Ausschluss aller Fälle au-
ßerhalb des 6-Jahres-Zeitraums gem. § 558 Abs. 2 BGB.  
Insgesamt wurden durch die Angaben der Mieter/ -innen 3.291 Fälle und durch die An-
gaben der Vermieter/-innen 764 Fälle nicht mietspiegelrelevanten Wohnraums identifi-
ziert und ausgeschlossen. Die genannten Fallzahlen weisen ein sehr hohes Maß an 
Überschneidungen auf, sind jedoch alleine schon durch Unterschiede im Fragenpro-
gramm zwischen den Mieter - und Vermieterfragebögen nicht vollständig deckungs-
gleich. Die detaillierte Aufschlüsselung der auf die einzelnen Ausschlussgründe für nicht 
mietspiegelrelevanten Wohnraum entfallenden Datensätze ist in Tabelle 3-7 enthalten.  
3.4 Ausschluss nicht ortsüblicher Wohnungen 
Aus dem Anspruch des qualifizierten Mietspiegels, eine ortsübliche Vergleichsmiete aus-
zuweisen, ergibt sich unmittelbar die Notwendigkeit, den zugrundeliegenden Datensatz 
auf unübliche Beobachtungen bzw. statistische Ausreißer zu überprüfen. Auf diese 
71 von 221 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  47 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Weise wird der Vorgabe des § 12 MsV entsprochen, die erhobenen Mietwerte so aufzu-
bereiten, dass eine einheitliche Ausweisung der ortsüblichen Vergleichswerte ermöglicht 
wird. 
Im Gegensatz zur in Kapitel 3.2 durchgeführten Plausibilisierung einzelner, nicht schlüs-
siger Angaben in Datensätzen werden in diesem Schritt Datensätze betrachtet, die in 
Bezug auf bestimmte Merkmalsausprägungen oder Kombinationen mehrerer Ausstat-
tungsmerkmale als untypisch für den Leipziger Mietwohnungsmarkt gelten müssen.  
Da die Ergebnisse der Regressionsanalyse anfällig für Ausreißerwerte der abhängigen 
Variable sind, wurde zunächst die Verteilung der  Nettokaltmieten pro m2 untersucht. 
Diese ist in Abbildung 3-4 als Histogramm dargestellt. Die Verteilung weist die für Miet-
preisverteilungen übliche Rechtss chiefe auf. Die übliche Definition von Ausreißern als 
Werte, die ausgehend von den Quartilswert en weiter als der 1,5 -fache Interquartilsab-
stand entfernt liegen, erscheint vor diesem Hintergrund zu restriktiv , weshalb als obere 
Grenze für potentielle Ausreißerwerte der 3-fache Interquartilsabstand zugrunde gelegt 
wurde. 
Abbildung 3-4: 
Häufigkeitsverteilung der Nettokaltmieten pro m2 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2025-2027 
 
72 von 221 in Zusammenstellung
48  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027 
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Die so identifizierten potentiellen Ausreißer wurden einer Einzelfallprüfung unterzogen, 
wobei untersucht wurde, ob die auffälligen Miethöhen durch besondere Merkmalskons-
tellationen, etwa eine besonders hochwertige Ausstattung oder eine sehr lange Miet-
dauer erklärbar waren. In der Folge wurden lediglich 9 Wohnungen mit Mieten unter 
3,25 EUR pro m2 als nicht ortsüblich ausgeschlossen.  
Während in früheren Mietspiegelerhebungen häufig Wohnungen mit nicht zeitgemäßer 
sanitärer Ausstattung, Heizung oder ohne Kü che auftraten, gab es in der aktuellen 
Stichprobe nach Abschluss der Plausibilisierung nur noch 2 Fälle, für die weder Hin-
weise auf eine zentrale noch eine  dezentrale Heizung vorlagen.  Die betroffenen Be-
obachtungen wurden als nicht ortsüblich aus der weiteren Analyse ausgeschlossen.  
Insgesamt wurde die Nettostichprobe somit um  9 Datensätze mit statistischen Ausrei-
ßermieten nach § 12 Abs. 2 MsV und um 2 Wohnungen aufgrund nicht ortsüblicher 
Merkmale bereinigt. 
Diese sehr zurückhaltende Bereinigung um nicht ortsübliche Wohnungen und statisti-
sche Ausreißer ist dadurch begründet, dass im Zuge der Datenauswertung mittels Re-
gressionsanalyse eine weitere Prüfung der Datenbasis auf Fälle mit besonders starkem 
Einfluss auf die Ergebnisse der Regression durchgeführt wird (sog. Hebelwerte, vgl. 
Kap. 5.4).   
3.5 Imputation fehlender Werte 
Auch nach den bisher erfolgten Schritten der Datenaufbereitung und -plausibilisierung 
wiesen die verbleibenden Datensätze immer noch Fehlwerte auf, die daraus resultierten, 
dass der/die Befragte einzelne Fragen nicht beantwortet hat oder die ursprünglichen An-
gaben im Zuge der Datenplausibilisierung gelöscht werden mussten. Um einen Daten-
satz in der Regression verwenden zu können, müssen jedoch alle im konkreten Regres-
sionsmodell verwendeten erklärenden Variablen vollständig ohne Fehlwerte oder weiß 
nicht-Antworten vorliegen. 
Datensätze, bei denen die zentralen Angaben der Miethöhe und/oder der Wohnfläche 
fehlten, wurden aus der Nettostichprobe und von der weiteren Analyse ausgeschlossen. 
Dies betraf 18 Fälle. 
Für die weiteren Variablen gibt es verschiedene Optionen, um den für die Modellierung 
zur Verfügung stehenden Datenbestand möglichst groß zu halten: 
• Entfernung von Fällen mit Fehlwerten:  Dieses Vorgehen reduzi ert jedoch den 
zur Verfügung stehenden Nettostichprobenumfang enorm und kann deshalb zu 
Verzerrungen innerhalb der Stichprobe führen. 
• Entfernung von Merkmalen mit vielen Fehlwerten aus dem Modell: Diese Option 
schränkt jedoch die inhaltliche Aussagekraft des Mietspiegels ein und kommt des-
halb nur für Merkmale mit geringem vermuteten Einfluss auf die Miethöhe in Frage.  
73 von 221 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  49 
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• Imputation: Fehlende Werte können mittels statistischer Verfahren imputiert, also 
ersetzt, werden. Dieses Vorgehen hat den Vorteil, dass wed er unvollständige Da-
tensätze noch Merkmale verloren gehen und wird durch die Handlungsempfehlun-
gen zur Erstellung von Mietspiegeln (Bundesinstitut für Bau -, Stadt - und 
Raumforschung, 2024, S. 43)  empfohlen. Die Wahl geeign eter Methoden sowie 
eine Prüfung des möglichen Einflusses der imputierten Daten auf das Ergebnis der 
Analyse sind jedoch zwingend erforderlich. 
Zusätzlich zu den 911 Datensätzen mit Fehlwerten bei einzelnen Merkmalen liegt für 
1.039 mietspiegelrelevante Da tensätze kein Vermieterfragebogen vor. Sofern diese 
Fälle in den Mietspiegel einfließen sollen, ist eine Imputation der Vermieterangaben not-
wendig. 
Für die Imputation wurde das R-Paket mice (Multiple Imputation by Chained Equations) 
in Version 3.16.0 genut zt (van Buuren, 2018). Zunächst wurden anhand von künstlich 
erzeugten Fehlwerten (Missings) verschiedene Verfahren hinsichtlich ihrer Güte getes-
tet. Im Ergebnis erzielte die im Paket implementierte Methode cart (Classification and 
Regression Trees) die treffsichersten Ergebnisse. Dieses Verfahren ist in der Lage, in 
einem Durchlauf sowohl diskrete als auch kontinuierliche Merkmale zu imputieren, was 
einen bedeutenden Vorteil gegenüber einfacheren Verfahren (Formen der Mittelwert -
Imputation) bzw. mehrstufigen Schätzungen darstellt. 
Zunächst wurden alle Datensätze, bei denen sowohl Mieter- als auch Vermieterangaben 
vorlagen, untersucht und Variablen festgelegt, bei denen ein Fehlwert zur erneuten ma-
nuellen Datenplausibilisierung führte (Baujahr, serielle Bauweise, Erstbezug, Ge-
schosszahl, Grundmiete, Wohnfläche).  
Weiterhin wurde für eine Auswahl von wohnungsbezogenen Ausstattungsmerkmalen die 
Referenzkategorie imputiert (i. d. R. das Nichtvorliegen des fraglichen Merkmals).  
Bei Variablen, die üblicherweise für alle Wohnungen derselben Adresse identische Aus-
prägungen annehmen, wurde, sofern mindestens ein anderer Datensatz an der glei-
chen Adresse ohne Fehlwert vorlag, dessen Angabe genutzt. Hierfür wurden die ad-
ressbezogenen Variablen gesondert manuell plausibilisiert (Baujahr, Balkone vorhan-
den, Barrierefreiheit des Hauses, Gewerbe im Haus etc.) und für die verbleibenden Va-
riablen algorithmisch geschätzt. 
Die Fehlwerte der verbleibenden Variablen wurden über den cart-Algorithmus imputiert. 
Nach Abschluss der Imputation wurde überprüft, ob die imputierten Werte einen Einfluss 
auf die Koeffizienten des für den Mietspiegel ausgewählten Regressionsmodells haben.  
Für die 1.039 Datensätze, zu denen lediglich der Mieterfragebogen vorlag und die An-
gaben des Vermieters/der Vermieterin imputiert werden mussten, zeigte sich ein deutli-
cher Effekt auf das resultierende Regressionsmodell sowohl hinsichtlich der Signifikanz 
als auch der Stärke von Prädiktoren. Dies war unabhängig davon, ob alle genannten 
74 von 221 in Zusammenstellung
50  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Datensätze oder lediglich die 173 Fälle in die Modellierung eingeschlossen wurden, an 
denen eine Imputation der Vermieterdaten anhand der Angaben zu einer anderen Woh-
nung an derselben Adresse möglich war. Dieser Effekt ließ sich auch durch die Einfüh-
rung eines außergesetzlichen Merkmals zum Imputations-Status des Datensatzes nicht 
in ausreichendem Maße korrigieren. 
Für die Fälle, in denen lediglich eine Imputation von Fehlwerten erfolgte, blieben die 
geschätzten Modellkoeffizienten hingegen unverändert. Somit ergab sich mit wie auch 
ohne Imputation kein Unterschied sowohl hinsichtlich der Signifikanz als auch der Stärke 
der Prädiktoren. Eine Verzerrung aufgrund der Imputationen kann entsprechend ausge-
schlossen werden. Eine ebenfalls geprüfte Hinzunahme des dichotomen Merkmals Im-
putation als außergesetzliches Merkmal verschlechterte das Modell hinsichtlich AIC und 
BIC (vgl. Kap. 715.1) geringfügig und wurde entsprechend des Grundsatzes der sparsa-
men Modellierung nicht umgesetzt. 
Anhand dieser Erkenntnisse wurde die Entscheidung gefällt, lediglich diejenigen Datens-
ätze in die Modellierung einfließen zu lassen, für die sowohl der Mieter - als auch der 
Vermieterfragebogen vorlag. Die bereinigte Nettostichprobe umfasste damit insgesamt 
6.017 auswertbare Datensätze. 
3.6 Deskriptive Analyse 
Nach Durchführung der Aufbereitungsschritte, die von den Rohdaten der Erhebung zur 
bereinigten Nettostichprobe führten, werden in diesem Abschnitt ausgewählte Häufig-
keitsverteilungen und statistische Lageparameter der bereinigten Nettostichprobe be-
trachtet und visualisiert.  
Dabei werden die zentralen Merkmale Nettokaltmiete pro m², Wohnfläche und Baualter 
betrachtet. Die beiden zuletzt genannten Merkmale üben basierend auf Erfahrungen 
früherer Leipziger Mietspiegel sowie anderer Städte die größten Einflüsse auf die Ziel-
variable Nettokaltmiete pro m² aus. 
Wohnfläche 
Ähnlich wie bereits in Kapitel 3.4 für die Höhe der Nettokaltmieten pro m² in der unberei-
nigten Nettostichprobe dargestellt, weist auch die Verteilung der Wohnfläche eine aus-
geprägt rechtsschiefe Verteilung auf. Diese ist in Abbildung 3-5 für die bereinigte Netto-
stichprobe dargestellt. 
Am rechten Rand der Verteilung sind vereinzelte, sehr große Wohnungen zu erkennen, 
deren Angaben sich jedoch als plausibel erwiesen. Unter den relativ großen Wohnungen 
finden sich außerdem viele der in der Stichprobe enthaltenen Ein- und Zweifamilienhäu-
ser bzw. Reihenhäuser. 
 
75 von 221 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  51 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Abbildung 3-5: 
Häufigkeitsverteilung der Wohnfläche (bereinigte Nettostichprobe) 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2025-2027 
Als Lagemaße der Wohnfläche in der bereinigten Nettostichprobe ergeben sich ein arith-
metisches Mittel von 67,7 m² bei einem Median von 63 m². 
Auf einen Ausschluss besonders großer oder kleiner Wo hnungen als statistische Aus-
reißer wurde verzichtet, da die in der bereinigten Nettostichprobe verbliebenen Wohnun-
gen sämtlich als ortsüblich einzustufen waren. Auch diese Werte durchliefen im Zuge 
der Modellierung die Prüfung auf statistische Hebelwerte ( vgl. Kap. 5.4), die zu einem 
Ausschluss führen konnte, falls die Beobachtung einen ungerechtfertigt starken Einfluss 
auf die abhängige Variable ausüben sollte. 
Aus der sehr unterschiedlichen Verteilung der Wohnflächen von Wohnungen in Mehrfa-
milienhäusern gegenüber Ein- und Zweifamilienhäusern wurde für die Modellierung der 
Schluss abgeleitet, die zur Beschreibung des Zusammenhangs von Wohnfläche und 
Nettokaltmiete pro m² verwendete Spline-Funktion getrennt für beide Typen von Wohn-
raum zu betrachten. 
Da Splines außerdem anfällig für den Einfluss von Randwerten reagieren können, wurde 
zum Zwecke der Modellierung die Wohnfläche von Wohnungen größer als 200 m² auf 
diesen Wert gekappt (5 Wohnungen), während die Fläche von Wohnungen unter 20 m² 
zum Zwecke der Modellierung auf 20 m² angehoben wurde (2 Wohnungen). In der re-
sultierenden Wohnflächenfunktion waren die geschätzten Randwerte des Splines somit 
für alle größeren als auch kleineren Werte anzuwenden. 
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52  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027 
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Baualter 
Der Leipziger Mietwohnungsbestand weist eine ausgeprägte Ausdifferenzierung entlang 
des Baualters auf, die sich in sehr unterschiedlichen Miethöhen, Ausstattungsstandards 
und Wohnungszuschnitten widerspiegelt.  
Im Leipziger Mietspiegel wie auch in anderen Publikationen des Amtes für Statistik und 
Wahlen werden standardisierte Baualtersklassen verwendet, die sich an entscheiden-
den Zäsuren für Bautätigkeit und -standards in Leipzig orientieren. Dies sind zunächst 
die Endjahre der beiden Weltkriege, während denen die Bautätigkeit weitgehend zum 
Erliegen kam. Eine weitere Zäsur stellte das Aufkommen der seriellen Plattenbauweise 
ab 1961 dar, die die Bautätigkeit bis 1991 dominierte. Die Baualtersklassen seit 2005 
werden dagegen primär anhand zehnjähriger Intervalle abgegrenzt. Eine Abfrage des 
Baujahrs als metrische Variable wäre zwar grundsätzlich möglich, allerdings ist weder 
bei Mieter/-innen noch bei Vermieter/ -innen damit zu rechnen, dass diese Information 
mit hinreichender Sicherheit vorliegt. Dies zeigt sich bereits in den Einzelangaben des 
Zensus 2022, die teilweise deutlich von den Angaben der Landesdenkmalliste abwei-
chen. 
In Abbildung 3-6 ist zunächst das Gefüge der Nettokaltmieten nach Baualtersklassen in 
Form von Boxplots dargestellt. Hieraus wird deutlich, dass die Mieten in seit 2005 neu 
erstellten Wohnungen erheblich über dem gesamtstädtischen Mittel liegen. 
Abbildung 3-6: 
Zusammenhang zwischen Nettokaltmieten pro m² und Baualter 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2025-2027 
77 von 221 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  53 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Die günstigsten Mieten ergeben sich für Wohnungen der Baualtersklasse 1961 bis 1991 
sowie der Zwischen- und Nachkriegszeit. Die stark besetzte Klasse der Gründerzeitwoh-
nungen (vor 1919) weist dagegen eine große Varianz innerhalb der Klasse auf. 
Hinsichtlich des Zusammenhangs zur  Wohnfläche (Abbildung 3-8) fällt auf, dass neue 
Wohnungen ab 2005 tendenziell größer sind als der historische Wohnungsbestand. Die 
im Mittel kleinsten Wohnungen finden sich in der Altersklasse von 1961 bis 1991, wäh-
rend sich auch hier für die Wohnungen aus der Gründerzeit eine hohe Varianz der Wohn-
flächen zeigt. 
Abbildung 3-7: 
Zusammenhang zwischen Wohnfläche und Baualter 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2025-2027 
Nettokaltmiete 
Nach Bereinigung der Nettostichprobe kann im folgenden Schritt das Niveau der Mieten 
ausgewertet werden. Idealerweise sollte die Mietspiegelstichprobe das aus anderen ver-
fügbaren Datenquellen sowie früheren Mietspiegel stichproben bekannte Mietpreisge-
füge widerspiegeln. 
In Abbildung 3-8 ist zunächst der Zusammenhang zwischen Höhe der Nettokaltmieten 
pro m² und Wohnfläche in Quadratmetern dargestellt. Der Zusammenhang zwischen 
beiden Variablen ist, wie bereits in früheren Mietspiegelanalysen dargestellt, nichtlinea-
rer Natur und wurde hier über ein Generalisiertes Additives Regressionsmodell (GAM) 
geschätzt. Während sich der autonome Anteil der Mieten bei kleineren Wohnungen auf 
78 von 221 in Zusammenstellung
54  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
weniger Quadratmeter umlegen lässt, sinken die mit tleren Quadratmetermieten bis zu 
einem Minimum bei Wohnungen mit rund 60 m². Für größere Wohnungen ergibt sich 
dagegen wieder ein positiver Zusammenhang, wobei Wohnflächen größer als 125 m² in 
Leipzig verhältnismäßig selten vorkommen. 
Abbildung 3-8: 
Zusammenhang zwischen Nettokaltmieten pro m² und Wohnfläche 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2025-2027 
Die aus der bereinigten Nettostichprobe resultierenden mittleren Nettokaltmieten pro m² 
je Gruppe (Median) sind, gemeinsam mit den zugehörigen 1/6- und 5/6-Quantilen, in 
Tabelle 3-2 dargestellt. Die gewählte Darstellung differen ziert unter Verzicht auf eine 
detailliertere Ausweisung lage- oder ausstattungsbezogener Merkmale lediglich anhand 
der für die Mietpreisbindung einflussreichsten Merkmale Baualter und Wohnfläche.  
Anzumerken ist, dass für insgesamt 13 der 40 Zellen mangels ausreichender Fallzahlen 
keine statistisch belastbare Aussage getroffen werden kann, da die zugrundeliegenden 
Merkmalskombinationen sowohl im realen Mietwohnungsmarkt als auch der Stichprobe 
kaum vorzufinden sind. Diese Problematik verdeutlicht die Vorzüge der für den Leipziger 
Mietspiegel verwendeten Modellierung per Regressionsanalyse: Anders als in Tabellen-
mietspiegeln können in Regressionsmietspiegeln auch relativ seltene Merkmalskombi-
nationen sowie eine weit größere Auswahl wohnwertrelevanter Merkmale statistisch ge-
sichert ausgewiesen werden. 
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Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  55 
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Tabelle 3-2: 
Übersicht der Grundmiete nach Baualter und Wohnungsgröße  
 
vor  
1919 
1919 bis 
1945 
1946 bis 
1960 
1961 bis 1991* 
1992 bis 
2004 
2005 bis 
2014 
ab  
2015 gesamt serielle  
Bauweise 
keine  
serielle 
Bauweise 
Wohnungsgröße                     Anzahl 
bis 45 m² 239 96 13 248 12 82 5 13 708 
46 bis 60 m² 550 315 88 671 39 163 6 41 1.873 
61 bis 75 m² 601 314 78 591 18 157 2 44 1.805 
76 bis 90 m² 421 121 34 101 5 117 10 34 843 
ab 91 m² 502 64 11 21 5 63 22 100 788 
gesamt 2.313 910 224 1.632 79 582 45 232 6.017 
 
 
vor  
1919 
1919 bis 
1945 
1946 bis 
1960 
1961 bis 1991 
1992 bis 
2004 
2005 bis 
2014 
ab  
2015 gesamt serielle  
Bauweise 
keine  
serielle 
Bauweise 
Wohnungsgröße                     Median, 1/6- und 5/6-Quantile in EUR 
bis 45 m² 
6,18 6,00  5,61  6,93   5,95 
7,54 6,66  6,52  8,14   7,08 
9,34 7,82  7,75  10,41   9,12 
46 bis 60 m² 
5,80 5,71 5,55 5,06 4,94 6,50  10,82 5,39 
6,85 6,31 6,34 5,70 5,90 7,38  12,26 6,32 
8,55 7,48 7,73 6,70 7,03 8,46  13,96 7,90 
61 bis 75 m² 
5,94 5,58 5,35 4,71  6,16  9,30 5,19 
7,00 6,24 5,90 5,34  7,04  11,23 6,25 
8,60 7,68 6,86 6,29  7,94  12,97 7,94 
76 bis 90 m² 
5,76 5,61 5,40 4,56  6,21  10,31 5,47 
7,10 6,34 6,01 5,13  6,97  11,66 6,71 
9,04 7,51 6,72 6,07  8,25  13,42 8,81 
ab 91 m² 
5,98 5,51    6,45  9,92 6,00 
7,50 6,67    7,81  11,50 7,79 
9,38 9,59    9,93  13,20 10,49 
gesamt 
5,88 5,66 5,43 4,90 5,08 6,39 7,92 9,99 5,43 
7,09 6,36 6,16 5,62 6,31 7,27 9,47 11,64 6,56 
9,00 7,68 7,25 6,79 7,59 8,75 10,97 13,51 8,55 
Für Zellen mit Fallzahlen < 30 werden keine mittleren Mieten ausgewiesen. Diese sind farblich hervorgehoben. 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2025-2027 
Gegenüber der Leipziger Mietspiegelstichprobe 202 2 ergibt sich demnach ein Anstieg 
der mittleren Nettokaltmieten pro m² um 0,27 EUR bzw. +4,3 Prozent auf nun 6,56 EUR. 
Besonders starke relative Anstiege der mittleren Mieten ergeben mit jeweils +12 Prozent 
in den beiden neuesten Baualtersklassen sowie mit +9,6 Prozent für Wohnungen mit 
einer Wohnfläche von mehr als 90 m². 
Auch die Verteilung der in der aktuellen Mietspiegelstichprobe enthaltenen Wohnungen 
auf die Kombinationen von Baualter und Wohnungsgröße sowie das Gefüge der Mieten 
ergibt erneut das aus den Stichproben 2016, 2018, 2020 und 2022 bekannte Bild.  
80 von 221 in Zusammenstellung
56  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
3.7 Non-Response-Analyse 
Anders als bei den grundsätzlich stichprobenneutral auftretenden Ausfällen durch nicht 
zustellbare Anschreiben, ver zogene oder verstorbene Zielpersonen, können Ausfälle 
mietspiegelrelevanter Wohnungen aufgrund fehlender Bereitschaft oder Möglichkeit zur 
Teilnahme (Unit-Non-Response) zu Verzerrungen in der Nettostichprobe führen. 
Durch eine konsequente Durchsetzung der Auskunftspflicht nach Art. 238 § 2 Abs. 2 
EGBGB, die in Städten ähnlicher Größe wie Leipzig zu Rücklaufquoten zwischen 80 und 
90 Prozent bei Mietspiegelerhebungen führt (vgl. z. B. Landeshauptstadt Stuttgart (2024, 
S. 5)), wird das Problem selektiver Antwortausfälle erheblich reduziert, kann jedoch nicht 
vollständig ausgeschlossen werden. 
Wie bereits im Rahmen der Stichprobenziehung beschrieben und anders , als etwa bei 
Bevölkerungsstichproben, ist die Auswertungsgrundgesamtheit der mietspiegelrelevan-
ten Woh nungen aufgrund der detaillierten gesetzlichen Vorgaben und Ausschluss-
gründe a priori nicht exakt abgrenzbar, womit auch keine Informationen über die Vertei-
lung wesentlicher preisbestimmender Merkmale in der Auswertungsgrundgesamtheit 
bekannt sind.  
Eine Non-Response-Analyse für Mietspiegelerhebungen kann deshalb lediglich über 
den Vergleich der Brutto- und Nettostichprobe entlang verfügbarer Hilfsmerkmale erfol-
gen, die für die gesamte Bruttostichprobe zugänglich sind. Zentral ist dabei, dass für 
diesen Ab gleich die unbereinigte Nettostichprobe verwendet wird (Bundesinstitut für 
Bau-, Stadt- und Raumforschung, 2024, S. 43) , da in der Bruttostichprobe, wie bereits 
mehrfach beschrieben, auch nicht mietspiegelrelevanter Wohnraum enthalten ist und ein 
Abgleich mit der bereinigten Nettostichprobe (die lediglich mietspiegelrelevante Fälle 
umfasst) deshalb nicht statthaft wäre. 
Die Non-Response-Analyse erfolgt über einen Vergleich von Brutto - und unbereinigter 
Nettostichprobe entlang der auf die einzelnen Merkmalsausprägungen entfallenden An-
teile. Als Merkmalsdimensionen für die Non-Response-Analyse stehen neben räumlich 
zuordenbaren Merkmalen das Baualter sowie der Vermietertyp zur Verfügung. 
Räumliche Verteilung 
Zunächst wurde der Frage nachgegangen, ob die räumliche Verteilung der in der Netto-
stichprobe enthaltenen Wohnungen auf das Stadtgebiet womöglich durch ungleichmä-
ßige Ausfälle verzerrt sein könnte. Räumliche Non-Response-Analysen sind unproble-
matisch für alle Wohnungen der Bruttostichprobe möglich, da zu jeder Wohnung die  
geocodierte Adresse vorhanden ist, die mit beliebigen Raumebenen verschnitten wer-
den kann. 
Da das Instrument des Mietspiegels nicht dafür konzipiert ist, repräsentative Aussagen 
auf der Ebene kleinräumiger Gliederungen zu treffen, ist grundsätzlich auch eine geringe 
81 von 221 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  57 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Anzahl von Rückläufen in einzelnen Ortsteilen unproblematisch. Entscheidend ist viel-
mehr, eine Verzerrung der Stichprobe durch systematische Stichprobenausfälle in ein-
zelnen Stadträumen bzw. Siedlungsformen zu vermeiden.  
Relevant für die Aufdeckung möglicher räumlicher Verzerrungen ist die Frage, ob sich 
die räumliche Verteilung derjenigen Adressen in der Stichprobe, für die eine Antwort der 
Befragten vorliegt (response), von der Verteilung der Adressen in der Bruttostichprobe 
unterscheidet. Im Idealfall weisen beide Gruppen nahezu identische Verteilungen auf.  
In Tabelle 3-3 sind die Ergebnis se der Non -Response-Analyse für die räumlichen Di-
mensionen der 10 Stadtbezirke und der vier stadträumlichen Lagetypen in Anlehnung 
an die Einteilung des BBSR (Sturm, 2007) dargestellt. Während sich die Stadtbezirke 
mit zwei Ausnahmen radial vom Zentrum zum Stadtrand erstrecken, bilden die Lagety-
pen nach BBSR konzentrische Ringe um das Stadtzentrum, so dass hier zwei Dimensi-
onen betrachtet werden können. Dieselben Ergebnisse sind außerdem in Abbildung 3-9 
als sogenannter Dumbbell-Plot visualisiert, der neben dem direkten Vergleich der Anteile 
von response und Bruttostichprobe auch einen Überblick über den auf die verschiede-
nen Merkmalsausprägungen entfallenden Anteilswerte zulässt. 
Tabelle 3-3: 
Non-Response-Analyse in Bezug auf räumliche Verteilung  
Gebietseinheit Anteil  
Bruttostichprobe 
Anteil  
response Differenz 
Stadtbezirke 
Mitte 10,78 % 11,17 % +0,39 % 
Nordost 8,54 % 8,39 % -0,15 % 
Ost 14,59 % 13,99 % -0,60 % 
Südost 9,52 % 9,80 % +0,27 % 
Süd 11,37 % 11,84 % +0,48 % 
Südwest 8,81 % 8,78 % -0,03 % 
West 9,03 % 8,78 % -0,25 % 
Alt-West 10,47 % 10,25 % -0,21 % 
Nordwest 5,63 % 5,57 % -0,06 % 
Nord 11,26 % 11,43 % +0,16 % 
Lagekategorien nach BBSR 
Innenstadt 10,78 % 11,17 % +0,39 % 
Innenstadtrand 57,37 % 57,26 % -0,11 % 
Stadtrand 1 23,01 % 22,56 % -0,45 % 
Stadtrand 2 8,83 % 9,01 % +0,18 % 
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82 von 221 in Zusammenstellung
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Abbildung 3-9: 
Non-Response-Analyse in Bezug auf räumliche Verteilung 
 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Zensus 2022 und Mietspiegel 2025-2027 
Die Abweichung der Verteilung der Merkmalsausprägungen zwischen response und 
non-response liegen dabei im Bereich von wenigen Zehntelprozent. In Bezug auf die 
Stadtbezirke zeigt sich ein leicht überdurchschnittliches Antwortverhalten in den Stadt-
bezirken Mitte und Süd, während der Anteil der Antworten in West geringer ausfällt.  
Auch hinsichtlich der BBSR -Lagekategorien ergibt die Non-Response-Analyse Abwei-
chungen von betragsmäßig weniger als einem halben Prozentpunkt.   
Die räumliche Non-Response-Analyse liefert somit keine Anhaltspunkte auf eine Verzer-
rung der Nettostichprobe aufgrund selektiver Rückläufe. Es kann davon ausgegangen 
werden, dass die räumliche Verteilung der in der Nettostichprobe enthaltenen Rückläufe 
die tatsächliche Verteilung der Erhebungsgesamtheit der Wohnungen über das Stadtge-
biet repräsentativ abbildet. 
 
83 von 221 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  59 
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Baualter 
Als Grundlage für die Baualtersstruktur der Bruttostichprobe wurde erneut auf die Ergeb-
nisse der Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ) des Zensus 2022 zurückgegriffen, 
die bereits für die Plausibilisierung der Bruttostichprobe verwendet wurde (vgl. Kap. 2.3). 
Auch für die Dimension des Baualters wurde auf Basis der statistischen Gebäudedatei 
eine Non-Response-Analyse durchgeführt, deren Ergebnisse in Tabelle 2-1 und Abbil-
dung 3-10 zusammengefasst sind.  
Tabelle 3-4: 
Non-Response-Analyse in Bezug auf Baualter  
Baualtersklasse Anteil  
Bruttostichprobe 
Anteil  
response Differenz 
vor 1919 28,89 % 28,37 % -0,51 % 
1919 bis 1945 16,15 % 16,38 % +0,23 % 
1946 bis 1960 4,09 % 4,08 % -0,01 % 
1961 bis 1991 23,52 % 23,32 % -0,20 % 
1992 bis 2004 12,91 % 13,34 % +0,43 % 
2005 bis 2014 3,81 % 3,93 % +0,12 % 
ab 2015 6,60 % 6,66 % +0,06 % 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Zensus 2022 und Mietspiegel 2025-2027 
 
Abbildung 3-10: 
Non-Response-Analyse in Bezug auf Baualter 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Zensus 2022 und Mietspiegel 2025-2027 
 
84 von 221 in Zusammenstellung
60  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027 
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Die deutlichste Abweichung zwischen Bruttostichprobe und response, die jedoch auch 
hier nur knapp über einem halben Prozentpunkt liegt, ergibt sich für die Baualtersklasse 
vor 1919, die in den Rückläufen leicht untervertreten ist. Auch für die Dimension des 
Baualters ergibt die Non -Response-Analyse somit keine Anhaltspunkte für relevante 
Verzerrungen durch selektives Antwortverhalten. 
Vermietertyp 
Durch die im Rahmen der strukturierten Vermietererhebung vorgenommene Überprü-
fung, welche der Wohnungen in der Bruttostichprobe einem der teilnehmenden Woh-
nungsunternehmen zugeordnet werden kann, ist eine Nutzung dieser Merkmalsdimen-
sion im Rahmen der Non-Response-Analyse möglich.  
Hierfür wurden vier Gruppen von Vermieter/-innen gebildet: 
• LWB; 
• Genossenschaften und Stiftungen, die sich an der strukturierten Vermietererhe-
bung beteiligten; 
• weitere institutionelle Vermieter/-innen, die an der strukturierten Erhebung teilnah-
men; 
• alle übrigen Vermieter/-innen außerhalb der strukturierten Erhebung. 
Der Vermietertyp stellt ein relevantes außergesetzliches Merkmal im Sinne der Mietspie-
gelverordnung dar, da die Miethöhe sowohl durch Rechtsform und Eigentümerstruktur, 
die konkrete Praxis der Nutzung von Mieterhöhungspotentialen als auch die Struktur der 
den Vermieter/-innen zuzuordnenden Wohnungsbestände variieren kann. Eine verzerrte 
Abbildung der Vermieterstruktur durch selektiven Rücklauf kann die Ergebnisse des 
Mietspiegels deshalb deutlich beeinflussen. 
Die Ergebnisse der Non -Response-Analyse entlang dieser Dimension sind in Tabelle 
3-5 und Abbildung 3-11 dargestellt. 
Tabelle 3-5: 
Non-Response-Analyse nach Vermietertyp 
Vermietertyp Anteil  
Bruttostichprobe 
Anteil  
response Differenz 
LWB 11,55 % 11,36 % -0,19 % 
Genossenschaften/Stiftungen 13,23 % 13,74 % +0,51 % 
sonst. strukturierte Vermieter/-innen 14,10 % 14,20 % +0,09 % 
Vermieter/-in außerhalb d. strukt.  
Erhebung 61,12 % 60,70 % -0,41 % 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Zensus 2022 und Mietspiegel 2025-2027 
  
  
85 von 221 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  61 
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Abbildung 3-11: 
Non-Response-Analyse nach Vermietertyp 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Zensus 2022 und Mietspiegel 2025-2027 
Erneut zeigen sich nur minimale Abweichungen zwischen den Merkmalsverteilungen in 
Bruttostichprobe und response, wobei die stärkste Diskrepanz auf die um rund 0,5 Pro-
zentpunkte übervertretenen Genossenschaften und Stiftungen entfällt. 
Auch für die Verteilung des Merkmals Vermiet ertyp ergibt sich damit in der Non-
Response-Analyse keine Notwendigkeit einer korrigierenden Gewichtung aufgrund se-
lektiven Rücklaufs. 
3.8 Gewichtung 
Abhängig vom Design der Bruttostichprobe und den Erkenntnissen der Non-Response-
Analyse kann sich die Notwendigkeit einer Gewichtung der Stichprobe ergeben (§ 9 Abs. 
2-4 MsV). Hierbei sind verschiedene Arten von Gewichtungen zu unterscheiden, die je-
weils eigenen Zwecken dienen: 
• Designgewichte dienen der Berücksichtigung und dem Ausgleich verschiedener 
Ziehungswahrscheinlichkeiten der Stichprobeneinheiten.  
• Non-Response-Gewichte dienen dagegen dem Ausgleich abweichender Teilnah-
mewahrscheinlichkeiten entlang von Gruppen, die sich für die Brutto- wie auch die 
unbereinigte Nettostichprobe vorhandener externer Prüfmerkm ale ergeben (vgl. 
Kap. 3.7).   
Aufgrund der Stichprobenziehung als einfache Zufallsstichprobe auf Basis der Wohn-
haushalte (vgl. Kap.  2.3) weist jede Wohnung als Stichprobeneinheit die gleiche Zie-
hungswahrscheinlichkeit auf. Eine Designgewichtung kommt deshalb lediglich für eine 
eventuell notwendige Rückgewichtung der als gesonderte, disproportionale Schicht ge-
zogenen Ein- und Zweifamilienhäuser in Frage.  
Eine korrigierende Gewichtung der Bruttostichprobe ist, wie bereits in Kapitel 2.3 nach-
gewiesen, nicht erforderlich, da die entlang nachprüfbarer Dimensionen vorhandenen 
86 von 221 in Zusammenstellung
62  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Merkmalsverteilungen keinen Anhaltspunkt auf eine Verzerrung der Bruttostichprobe zu-
lassen (§ 9 Abs. 3 MsV).  
Auch die in Kapitel 3.7 durchgeführten Non-Response-Analysen lieferten keine Anhalts-
punkte auf unvollständige oder selektive Rückläufe, die zu Verzerrungen der Ergebnisse 
führen könnten (§ 10 Abs. 2 MsV). Eine korrigierende Non -Response-Gewichtung ist 
deshalb nicht erforderlich. 
Da der Anteil der Einfamilienhäuser in der unbereinigten Nettostichprobe mit 1,4 Prozent 
nur unwesentlich unterhalb ihres Anteils von  1,5 Prozent am gesamten Leipziger Miet-
wohnungsmarkt liegt (vgl. Kap. 2.1), kann gemäß § 9 Abs. 2 MsV auf eine explizite Rück-
gewichtung über Design- und Non-Response-Gewichte verzichtet werden, da keine Ver-
zerrung der Ergebnisse zu erwarten ist.  
3.9 Ausschöpfung und Aufbereitung der Stichprobe 
Der folgende Abschnitt dokumentiert, wie in § 10 Abs. 2 MsV vorgegeben, die Rückläufe 
der Mietspiegelerhebung s owie die verschiedenen Ausfallgründe im Detail. Anschlie-
ßend werden die einzelnen Schritte der Datenaufbereitung sowie der Bereinigung ge-
mäß § 12 Abs. 3 MsV dokumentiert, so dass eine vollständige Übersicht über die Aufbe-
reitung des Datensatzes bis hin zur bereinigten Nettostichprobe möglich ist. 
Die detaillierte Rücklaufstatistik der Mietspiegelerhebung  ist in Tabelle 3-6 darge-
stellt. Ausgangspunkt ist die Bruttostichprobe von 12.366 Wohnungen bzw. zu befragen-
den Haushalten, die die Haushalte der primären Stichprobe (A) sowie der Zusatzstich-
probe für Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH) enthält. Durch die getrennte Befragung von 
Mieter/-innen und Vermieter/-innen ergeben sich unterschiedliche Rückläufe für die bei-
den Teilbefragungen. Die Werte der Spalte Vermieter/-innen umfassen dabei sowohl die 
Rückläufe der regulären Vermieterbefragung per Fragebogen als auch die Rückläufe der 
strukturierten Vermieterbefragung. 
Von der Bruttostichprobe sind zunächst die sogenannten stichprobenneutralen Aus-
fälle abzuziehen. Die hierzu zählenden Ausfallgründe treten zufällig über die Stichprobe 
hinweg auf und stellen daher keine Quelle systematischer Verzerrungen der Nettostich-
probe dar.  
Zusätzlich zu den ausgewiesenen 426 Fällen von nicht zustellbaren Anschreiben an Mie-
ter/-innen, konnte bei 431 weiteren Fällen (vgl. Kap.  2.4) stattdessen der zugeordnete 
Reservehaushalt (B) befragt werden, weshalb kein Ausfall vorlag.  
 
 
87 von 221 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  63 
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Tabelle 3-6: 
Rücklaufstatistik  
Erhebungsphase Mieter/-innen Vermieter/-innen 
Bruttostichprobe 12.366 12.366 
stichproben-
neutrale  
Ausfälle 
Zielperson an Adresse nicht erreichbar 426 331 
Zielperson verstorben 11 2 
Vermieter mangels Mietspiegelrelevanz nicht kontaktiert - 3.755 
Summe 437 4.088 
Bereinigte Bruttostichprobe 11.929 8.278 
Stichproben-
systematische 
Ausfälle 
Befreiung von der 
Auskunftspflicht 
aus Altersgründen 73 - 
aus gesundheitlichen Gründen 46 - 
aus sprachlichen Gründen 58 - 
Vermieter im Ausland ansässig und nicht  
erreichbar - 172 
Verweigerung 10 69 
keine Antwort 855 961 
Summe 1.042 1.202 
Nettostichprobe (unbereinigt) 10.887 7.076 
Rücklaufquote  
(Anteil unbereinigte Nettostichprobe an bereinigter Bruttostichprobe) 91.3 % 85,5 % 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2025-2027 
Auf Seite der Vermieter/ -innen wurde auf die Kontaktierung von insgesamt 3.755 Ver-
mieter/-innen verzichtet. Diese entfallen mit wenigen Ausnahmen auf diejenigen Woh-
nungen, bei denen die Wohnung laut Mieter/-in durch Vorliegen eines Ausschlussgrunds 
nicht für den Mietspiegel relevant war. In diesen Fällen war der Fragebogen bereits nach 
Ende der Filterfragen 1-4 beendet und es erfolgte keine Abfrage von Anschrift und Name 
oder Firma des Vermieters/der Vermieterin. 
Aus der Bruttostichprobe abzüglich der stichprobenneutralen Ausfälle ergibt sich die be-
reinigte Bruttostichprobe. 
Im Gegensatz zu diesen Ausfällen treten stichprobensystematische Ausfälle nicht zu-
fällig auf, sondern hängen von der individuellen Bereitschaft der in der Stichprobe zufällig 
ausgewählten Person ab, an der Mietspiegelerhebung teilzunehmen. Insgesamt lagen 
1.042 (Mieter/-innen) bzw. 1.202 (Vermieter/-innen) solche Ausfälle vor.  
177 befragte Mieter/ -innen wurden nach entsprechend er Kontaktaufnahme über die 
Mietspiegel-Hotline, per E-Mail oder Post von der Auskunftspflicht befreit. Die Gewäh-
rung von Befreiungen von der Auskunftspflicht  wurde sehr zurückhaltend gehand-
habt und nur in den Fällen zugestanden, in denen glaubhaft gemacht  werden konnte, 
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64  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
dass weder eine Hilfeleistung durch Angehörige und Freunde noch eine Inanspruch-
nahme von Unterstützungsangeboten zum Ausfüllen des Fragebogens möglich war. 
Vermieterseitig wurden Befreiungen nur dann gewährt, wenn der/die Vermieter/-in nicht 
im Inland ansässig und eine Mahnung per PZU deshalb nicht möglich war. 
Eine geringe Zahl von befragten Mieter/ -innen und Vermieter/-innen erklärte ausdrück-
lich, die Teilnahme an der Befragung trotz Hinweises auf die Auskunftspflicht und die 
Möglichkeit eines Ordnungswidrigkeitsverfahrens zu verweigern. 
Die Fälle, in denen keine Antwort erfolgte, stellten bei früheren, noch auf freiwilliger Basis 
ohne Auskunftspflicht durchgeführten Mietspiegelerhebungen den mit Abstand größten 
Ausfallgrund dar (2022: 13.122 Ausfälle, entspricht 50,4 Prozent der damaligen Brutto-
stichprobe). Durch die Einführung und konsequente Kommunikation der Auskunftspflicht 
sowie die Einführung einer zweiten Erinnerung bzw. Mahnung lagen für lediglich 855 
Fälle der Mietererhebung und 96 1 Fälle der Vermietererhebung keinerlei Rückmeldun-
gen vor. 
Die Rücklaufquote (Anteil der unbereinigten Nettostichprobe an der um stichproben-
neutrale Ausfälle bereinigten Bruttostichprobe) lag somit bei 91,3 Prozent (Mieter/-in-
nen) bzw. 85,3 Prozent (Vermieter/-innen). Beide Rücklaufquoten liegen mehr als dop-
pelt so hoch wie in der Mietspiegelerhebung 2022, bei der auf freiwilliger Teilnahmebasis 
für 39,9 Prozent der Adressen ein Rücklauf erfolgte. Die erzielten Rücklaufquoten liegen 
am oberen Bereich der in Mietspiegelerhebungen anderer Städte unter Anwendung der 
Auskunftspflicht erzielten Quoten (vgl. z. B. Dokumentation zum Dresdner Mietspiegel 
2025 (2024, S. 10) und Mietspiegel der Landeshauptstadt Stuttgart 2025/2026, Metho-
denbericht und Dokumentation (2024, S. 5)).  
In Tabelle 3-7 sind abschließend die aufeinanderfolgenden Schritte zur Bereinigung und 
Aufbereitung der Nettostichprobe dargestellt. Die zunächst erfolgte Bereinigung um nicht 
mietspiegelrelevanten Wohnraum wurde noch getrennt für die Mieter- und Vermieterbe-
fragungen vorbereitet, bevor anschließend beide Datenquellen ü ber die Wohnungs-ID 
zusammengefügt wurden. 
Dies umfasste die Ausschlussgründe laut § 558 Abs. 2 BGB, 549 Abs. 2, 3 BGB, deren 
Vorliegen in der Mietspiegelerhebung anhand der einleitenden Filterfragen 1-4 erfasst 
wurde und deren Operationalisierung in Kapit el 3.3 beschrieben ist. Da auf eine Woh-
nung gleichzeitig mehrere der in den Filterfragen 2 und 3 erfragten Ausschlussgründe 
zutreffen können, sind in Tabelle 3-7 sowohl die Häufigkeiten der einzelnen Ausschluss-
gründe als auch die Gesamtzahl der von mindestens einem Ausschlussgrund betroffe-
nen Wohnungen ausgewiesen. 
Der Fall, dass das Mietverhältnis länger als sechs Jahre besteht bzw. seit sechs Jahren 
keine Erhöhung der Grundmiete stattfand, war mit 1.537 Fällen (Mieter/-innen) bzw. 621 
Fällen (Vermieter/-innen) erwartungsgemäß der häufigste Ausschlussgrund.   
89 von 221 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  65 
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Tabelle 3-7: 
Bereinigung der Nettostichprobe  
Bereinigungsschritt Mieter/-innen Vermieter/-innen 
Nettostichprobe (unbereinigt) 10.887 7.076 
Ausschluss 
nicht  
mietspiegel- 
relevanter 
Wohnungen 
selbstgenutztes Eigentum 542 16 
nicht relevantes Untermietverhältnis 431 0 
Art des 
Wohnraums 
(Mehrfach-
nennung 
möglich) 
Wohnraum in einem Alten-/Pflegeheim 9 0 
Wohnraum eines Trägers der Wohlfahrtpflege 12 0 
Gefälligkeitsmiete 162 22 
Wohnraum in einem Studierenden- oder  
Jugendwohnheim 10 0 
Summe 192 22 
Vertragsver-
hältnis  
(Mehrfach-
nennung 
möglich) 
mehrere Mietparteien mit jeweils eigenem  
Mietvertrag 319 53 
Überlassung zum vorübergehenden Ge-
brauch 13 2 
Weitere Beträge in Grundmiete enthalten 276 21 
Mietpreisbindung im Rahmen einer  
öffentlichen Förderung 0 35 
Summe 553 105 
erstmalige Festlegung bzw. letzte Änderung der Grundmiete 
außerhalb des 6-Jahres-Zeitraums 1.573 621 
Summe nicht mietspiegelrelevanter Wohnraum 3.291 764 
mietspiegelrelevanter Wohnraum 7.596 6.312 
Zusammenführen der Mieter- und Vermieterfragebögen: 
Beibehalten wurden Wohnungen, zu denen 
- keine Ausschlussgründe vorliegen 
- mindestens der Mieterfragebogen vorliegt 
Bereinigungsschritt Fälle 
mietspiegelrelevanter Wohnraum 7.113 
Ausschluss nicht 
verwertbarer bzw. 
nicht ortsüblicher 
Datensätze  
unvollständiger Fragebogen 18 
unplausible Angaben 28 
nicht ortsüblich 11 
Summe 57 
verbleibende Datensätze 7.056 
darunter: 
Mieter- und Vermieterfragebögen liegen vor 6.017 
Mieterfragebogen liegt vor, Vermieterangaben aus  
Vermieterangaben zu anderer Wohnung an Adresse imputiert 173 
Mieterfragebogen liegt vor,  
Vermieterangaben ohne Bezug zu Adresse imputiert 866 
Bereinigte Nettostichprobe 6.017 
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Im Mietspiegel 202 2 lag bei insgesamt 26,6 Prozent der Wohnungen der Bruttostich-
probe ein Ausschlussgrund hinsichtlich Mietspiegelrelevanz vor. Ausgehend von der 
Mieterbefragung hat sich dieser Anteil in der vorliegenden Erhebung nur unwesentlich 
auf einen Anteil von 27,6 Prozent erhöht. Im Vorfeld war davon ausgegangen worden, 
dass in vergangenen Mietspiegelerhebungen ohne Auskunftspflicht ein relevanter Anteil 
nicht mietspiegelrelevanten Wohnraums nicht aufgedeckt wurde, da für die Befragten 
auf freiwilliger Basis wenig Anreiz Bestand, den Fragebogen zu beantworten. Im Ergeb-
nis zeigt sich, dass diese Befürchtung offenbar unbegründet war. 
Nach Ausschluss der nicht mietspiegelrelevanten Wohnungen gemäß Mieter- und Ver-
mieterfragebogen wurden die verbleibenden Fälle über die Wohnungs-ID zusammenge-
führt (vgl. Kap. 3.1) und weiter verarbeitet, sofern weder der Mieter- noch der Vermieter-
fragebogen einen Ausschlussgrund enthielt und zumindest der Mieterfragebogen vorlag. 
Nach diesem Schritt verblieben 7.113 mietspiegelrelevante Datensätze. 
Der Ausschluss unplausibler (28 Fälle, vgl. Kap. 3.2) und unvollständiger Fälle (18 Fälle, 
vgl. Kap. 3.5) sowie der 11 als nicht ortsüblich eingestuften Wohnungen (Kap. 3.4) er-
folgte anschließend auf Ebene der zusammengeführten Datensätze. 
Da, wie in Kapitel 3.5 beschrieben, im Falle eines Einschlusses derjenigen Fälle, bei 
denen kein Vermieterfragebogen vorlag und die Werte der Vermieterangaben entweder 
anhand anderer Angaben a n der Adresse oder frei imputiert werden mussten, von Ef-
fekten auf die Ergebnisse des Regressionsmodells auszugehen war, wurden lediglich 
die vollständigen Fälle, zu denen sowohl der Mieter- als auch der Vermieterfragebogen 
vorlagen, in die Modellierung einbezogen. 
Für die Berechnung des Mietspiegels stand damit eine bereinigte Nettostichprobe von 
6.017 Wohnungen zur Verfügung. Die bereinigte Nettostichprobe liegt somit am oberen 
Ende des angestrebten Stichprobenumfangs (vgl. Kap.  2.3). Die Vorgaben des § 11 
Abs. 3 MsV zum Umfang der bereinigten Nettostichprobe werden damit deutlich überer-
füllt: Ausgehend vom Wohnungsbestand zum Zensus -Stichtag 15.05.2022 umfasst die 
bereinigte Nettostichprobe 1,6 Prozent des gesamten Wohnungsbestands bzw. 1,9 Pro-
zent des Bestands an vermieteten oder leerstehenden Wohnungen und damit mehr als 
die Vorgabe von mindestens einem Prozent der Wohnungen im Geltungsbereich des 
Mietspiegels bzw. 3.000 Wohnungen in größeren Städten.  
Für den Mietspiegel 2022 stand zum Vergleich eine bereinigte Nettostichprobe von 5.669 
Wohnungen zur Verfügung.  
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4 Abbildung der Wohnlage 
Die Wohnlage ist nach § 558 Abs. 2 BGB ein wohnwertrelevantes gesetzliches Merkmal, 
das für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen ist. Die Wohn-
lage ist dabei ein komplexes Merkmal aus unterschiedlichsten Einflussfaktoren, dass 
einer Messung nicht unmittelbar zugänglich ist.  
Zur Ermittlung von Wohnlagen soll laut § 19 Abs. 2 MsV untersucht werden, inwiefern 
sich durch Beschreibungen mittels vor Ort feststellbarer Faktoren wie insbesondere Be-
bauungs- und Verkehrsdichte, Zentralität, Infrastruktur, Begrünung oder vergleichbarer 
Kriterien Wohnlagen einteilen lasse n. Falls hierdurch keine sachgerechte Einteilung 
möglich ist, können nachrangig weitere Bewertungsmaßstäbe wie Bodenrichtwerte oder 
Kriterien der allgemeinen Beliebtheit bestimmter Wohngegenden berücksichtigt werden. 
Für den Leipziger Mietspiegel 2025 -2027 wurde seitens der verwaltungsinternen Ar-
beitsgruppe die Festlegung getroffen, ein Lagekonzept zu entwickeln, dass sich unter 
Berücksichtigung der Vorgaben des § 19 MsV auf die statistische Analyse von Daten zu 
vor Ort feststellbaren Merkmalen stützt. Mit der Umsetzung wurde die FUB IGES Woh-
nen+Immobilien+Umwelt GmbH beauftragt. Das Vorgehen sowie die verwendete Me-
thodik sind in einem gesonderten Methodenbericht Wohnlage Stadt Leipzig 2025 doku-
mentiert, der Teil der Dokumentation des qualifizierten Leipziger Mietspiegels 2025-2027 
ist. 
Jeder Leipziger Wohnadresse und somit jeder Wohnung der bereinigten Nettostichprobe 
kann über das Wohnlagenverzeichnis eine Lageeinteilung zugeordnet werden. Der Vor-
gabe einer exakten Verortung der ausgewiesenen Lagen des § 19 Abs. 3 MsV ist damit 
entsprochen. Mit Hilfe dieser Zuordnung konnte im Rahmen der Modellierung geprüft 
werden, ob die Wohnlageneinteilung einen Einfluss auf die Mietpreisbildung hat. 
4.1 Berücksichtigung der Wohnlageneinteilung im Mietspiegel 2025-2027 
Das sich aus der Wohnlageneinteilung ergebende Lagemerkmal umfasste insgesamt 12 
Ausprägungen, die sich aus den vier bereits in früheren Leipziger Mietspiegeln verwen-
deten Lagekategorien einfache Lage, mittlere Lage, gute Lage und sehr gute Lage sowie 
einem zusätzlichen Faktor für lärmbasierte lokale Belastungen in den Ausprägungen be-
lastet, neutral und begünstigt zusammensetzten. Hinzu kamen unbewohnte Adressen, 
denen keine Wohnlage zugeordnet wurden.  
Im Zuge der Modellierung (vgl. Kap. 5.4) wurden die Lagekategorien sowohl in direkter 
Kombination mit den Belastungsfaktoren als zusammengesetztes Merkmal mit 12 kate-
gorialen Ausprägungen als auch als zwei unabhängige kategoriale Merkmale einge-
bracht. Beide Ansätze führten jedoch zum selben Ergebnis, wonach dem im Lagekon-
zept ausgewiesenen Belastungsfaktor kein statistisch signifikanter Einfluss auf die Höhe 
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der Nettokaltmieten zuzuschreiben war. Auf die Berücksichtigung der Belastungsfakto-
ren im Mietspiegel musste somit verzichtet werden. Hintergrund hierfür ist, dass die Ein-
stufung nach Lagekategorien in vielen Fällen bereits aufgrund der eingeflossenen Merk-
male zu einer niedrigeren Einstufung von Adressen in belasteten Lagen führte, weshalb 
eine erneute Abstufung durch die Belastungsfaktoren keine weitere Ausdifferenzierung 
zuließ. 
Für die weitere stadträumliche Ausdifferenzierung der Wohnlage wurden im Mietspiegel 
2025-2027 erneut auch stadträumliche Raumtypen in Anlehnung an die Einteilung des 
Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) verwendet (Sturm, 2007). 
Hierbei wurden die Stadtrandlagen in zwei Kategorien unterteilt, wobei die Kategorie 
Stadtrand 2 diejenigen Gebiete umfasst, die erst nach 1990 nach Leipzig eingemeindet 
wurden und überwiegend durch dörfliche Strukturen und Einfamilienhauslagen geprägt 
sind (Abbildung 4-1). 
Diese Raumtypen der innerstädtischen Raumbeobachtung repräsentieren im Wesentli-
chen Zentralität und Distanz vom Stadtzentrum . Im Rahmen der Modellierung erwies 
sich eine Ausdifferenzierung der ermittelten Lagekategorien zwischen dem Raumtyp der 
Innenstadt und dem restlichen Stadtgebiet als statistisch einflussreich und plausibel. 
Abbildung 4-1: 
Stadträumliche Raumtypen in Leipzig 
 
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), Amt für Statistik und Wahlen Leipzig 
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Weitere Regressionsanalysen auf Basis der beschriebenen Wohnlagenkarte zeigten, 
dass insbesondere in unmittelbaren Zentrumslagen eine Verbesserung der Modellquali-
tät erreicht werden konnte, indem die vier qualitativen Lagekategorien in diesen spezifi-
schen Lagen weiter ausdifferenziert wurden. Als zusätzliche Lagekategorie wurde des-
halb analog zum Leipziger Mietspiegel 2022 die Kerngebietslage als weitere Ausprä-
gung aufgenommen. Die räumliche Abgrenzung dieser Wohnlage basiert auf der nach 
stadtplanerischen Kriterien vorgenommenen Abgrenzung des Gutachterausschusses 
und umfasst Adressen innerhalb des Innenstadtrings sowie das direkte Umfeld auf der 
anderen Straßenseite des Rings.  
Abbildung 4-2: 
Karte der Wohnlageneinteilung für den Mietspiegel 2025-2027 
 
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Insgesamt ergaben sich aus der Kombination der Lagekategorien mit der Differenzie-
rung zwischen Innenstadt und übrigem Stadtgebiet ein neunstufiges kategoriales Merk-
mal für die Wohnlage (die Adressen in Kerngebietslage befinden sich sämtlich im Be-
reich der Innenstadt). Die resultierende Lagekarte ist in Abbildung 4-2 dargestellt. 
Die differenzierende Wirkung der Wohnlageneinteilung in Bezug auf die Höhe der Mieten 
pro m2 lässt sich aus Abbildung 4-3 ablesen. Über die vier qualitativen Lagekategorien 
ergibt sich ein klarer Zusammenhang zwischen der Qualität der Wohnlage und der Höhe 
der mittleren Mieten. Die räumliche Differenzierung sowie die Kerngebietslage setzen 
sich im Mietspiegel als Faktoren mit signifikantem Effekt auf die Miethöhe durch.  
Abbildung 4-3: 
Übersicht der Nettokaltmieten pro m2 nach  
Lagekategorie und stadträumlichem Raumtyp 
 
 
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5 Regressionsanalyse 
5.1 Methodischer Ansatz 
Im Interesse der Anwendbarkeit des neuen Mietspiegels und einer im Zeitablauf schlüs-
sigen Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmieten wird bei jeder Neuerstellung des 
qualifizierten Leipziger Mietspiegels der Ansatz größtmöglicher Kontinuität verfolgt, bei 
dem auf in früheren Mietspiegeln bereits erprobte Vorgehensweisen und Verfahren zu-
rückgegriffen wird. Anpassungen werden jedoch insbesondere dann notwendig, wenn 
sich der rechtliche Rahmen ändert oder sich aus Veränderungen des Marktes neue Zu-
sammenhänge in den die Höhe der Miete erklärenden Einflussfaktoren ergeben. Gleich-
zeitig ist sicherzustellen, dass die angewendeten Verfahren und das aus ihnen resultie-
rende Mietspiegelmodell anerkannten wissenschaftlichen Standards genügen. 
Konzeptionell handelt es s ich bei einem Regressionsmietspiegel sowohl um ein erklä-
rendes Modell als auch um ein Prognosemodell:  
 Zur Bestimmung der mietpreisbildenden Einflussfaktoren und deren Einfluss-
stärke muss das Modell eine möglichst gute Anpassungsgüte an die Daten der 
bereinigten Nettostichprobe erreichen. 
 Als Instrument zur Bestimmung ortsüblicher Vergleichsmieten sollte der Miet-
spiegel so spezifiziert sein, dass er möglichst gute Schätzungen der ortsüblichen 
Miete auch für diejenigen Wohnungen liefern kann, die nicht  in der Mietspiegel-
stichprobe enthalten waren.  
Neben einer möglichst guten Anpassung des Regressionsmodells an die Daten der 
Stichprobe wurde deshalb bei der Erstellung des vorliegenden Mietspiegels der Fokus 
darauf gerichtet, die Prognoseleistung des Modells in Bezug auf neue, also nicht in die 
Modellschätzung eingeflossene Daten zu optimieren.  
Die Zieldimensionen einer möglichst guten Anpassung an die Stichprobe sowie einer 
möglichst guten Prognoseleistung können dabei durchaus in Konflikt stehen: Insbeson-
dere Regressionsmodelle mit einer hohen Anzahl erklärender Variablen sind anfällig für 
ein Over-Fitting, also eine Überanpassung an den Datensatz. Die Folge ist eine Insta-
bilität der geschätzten Modellparameter gegenüber Änderungen der Datengrundlage 
und eine schlechtere Prognoseleistung in Bezug auf dem Modell unbekannte Daten.  
Neben üblichen Maßzahlen für die Anpassungsgüte eines Regressionsmodells wie dem 
adjustierten R2 sowie den Informationskriterien nach Akaike und Bayes (AIC bzw. BIC) 
wurden somit auch  Fehlermaße wie die Wurzel des mittleren quadratischen Fehlers 
(Root Mean Square Error, RMSE) sowie der mittlere absolute Prognosefehler (Mean 
Absolute Error, MAE) zur Begutachtung der Modellqualität und -eignung betrachtet. 
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In den nachfolgenden Abschnitten wird die Vorgehensweise der Formulierung und 
Schätzung des Regressionsmodells detailliert beschrieben. Sämtliche Schritte der Be-
rechnung fanden innerhalb der abgeschotteten kommunalen Statistikstelle des Amtes 
für Statistik und Wahlen statt. Wie bereits für die vorangegangenen Schritte wurde für 
die Erstellung und Auswertung des Mietspiegel-Modells die Open-Source Software R in 
Version 4.4.1 eingesetzt. 
5.2 Grundstruktur des Regressionsmodells 
Als abhängige Variable wird auch im  Leipziger Mietspiegel 2025 -2027 die Netto kalt-
miete pro Quadratmeter betrachtet (vgl. dazu § 12 Abs. 1 MsV).  
Unter Einschluss der weiteren nach § 558 Abs. 2 BGB bei der Herleitung der ortsüblichen 
Vergleichsmiete zu berücksichtigenden Merkmale (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffen-
heit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit  der 
Wohnung) wurden bei der Erstellung des Mietspiegels 2025-2027 zwei Grundvarianten 
des Regressionsmodells betrachtet und verglichen. 
Die Anwendung eines klassischen linearen Regressionsmodells auf Basis der Kleinste-
Quadrate-Schätzmethode (Ordinary Least Squares oder OLS -Regression) scheidet 
aus, da die Nettokaltmiete pro Quadratmeter als abhängige Variable keine Normalver-
teilung mehr aufweist (vgl. Abbildung 3-4). Dies kann eine verzerrte Schätzung von Re-
gressionskoeffizienten und Standardfehlern zur Folge haben. Ein übliches Vorgehen in 
solchen Fällen ist die Transformation der abhängigen Variable, etwa über Logarithmie-
rung. Alternativ stehen mit der Klasse der generalisierten linearen Modelle (Generalized 
Linear Model, GLM)  Schätzansätze zur Verfügung, d ie eine Berücksichtigung der 
Schiefe der abhängigen Variable ermöglicht. 
Ausgangspunkt:  
Gamma-Regression (GLM) zur Erklärung der logarithmierten Nettokaltm iete  
pro Quadratmeter, Wohnfläche als glatte Funktion (Mietspiegel 2022) 
Dieser Modellansatz entspricht dem für den Leipziger Mietspiegel 2022 gewä hlten Mo-
dell (Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022, S. 46-48).  
Um das Problem der nicht normalverteilten abhängigen Variable zu vermeiden, wurde 
diese einer Logarithmus-Transformation mittels des natürlichen Logarithmus unterzo-
gen. Dies führte zu einer erheblich verbesserten Übereinstimmung der Verteilung von 
beobachteten und geschätzten Mieten.  
Als Schätzalgorithmus wurde ein Generalisiertes lineares Modell (GLM) auf Basis einer 
Gamma-Verteilung angewandt.  
  
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Die Struktur des Modells ergab sich auf Basis dieser Überlegungen wie folgt: 
𝑙𝑛(𝑚𝑖) = 𝛽0 + 𝑓(𝑊𝐹𝐿) + 𝛽1𝑥𝑖1 + 𝛽2𝑥𝑖2 + 𝛽3𝑥𝑖3+. . . +𝛾1𝑧𝑖1 + 𝛾2𝑧𝑖2+. . . +𝜀𝑖 
Dabei bezeichnen 
𝑖 Nummer des Datensatzes 
𝑚𝑖 Nettokaltmiete (in EUR/m²) 
𝑓(𝑊𝐹𝐿) Glatte Funktion (Spline) für die Wohnfläche 
𝛽0 Konstante/Grundbetrag des Regressionsmodells 
𝛽1, 𝛽2, … Koeffizienten des Regressionsmodells 
𝑥𝑖1, 𝑥𝑖2, …  dichotome Wohnwertmerkmale 
𝛾1, 𝛾2, … Koeffizienten der außergesetzlichen Merkmale 
𝑧𝑖1, 𝑧𝑖2, …  außergesetzliche Merkmale 
𝜀𝑖 Residuum 
Dieser Modellansatz führte im Leipziger Mietspiegel 2022 zu einer deutlichen Verbesse-
rung der Modelleigenschaften und Prognosequalität verglichen mit der klassischen line-
aren Regression (OLS).   
Gewählte Modellstruktur:   
Gamma-Regression (GLM) mit Log -Link zur Erklärung der Nettokaltm iete pro 
Quadratmeter, Wohnfläche als glatte Funktion 
Der im Mietspiegel 2022 verwendete Regressionsansatz war insofern untypisch, da er 
die Gamma-Regression mit einer Transformation der abhängigen Variable kombinierte.  
Üblicherweise wird stattdessen mit sogenannten Link-Funktionen gearbeitet, die an-
stelle einer Transformation der Modellgleichung die Ergebnisse der Regression transfor-
mieren. Am Beispiel der logarithmischen Link -Funktion (Log-Link) hat dies zur Folge, 
dass das Modell den logarithmierten Mittelwert der abhängigen Variable optimiert. Auf 
Ebene der ursprünglichen Skala produziert dieser Ansatz, analog zur direkten Transfor-
mation der abhängigen Variable, ein multiplikativ interpretierbares Modell. 
Die Ergebnisse beider Ansätze weisen aus statistischer Perspektive nur relativ geringe 
Unterschiede auf. Insbesondere sind beide Ansätze in ähnlicher Weise in der Lage, die 
beobachtete Schiefe in der Verteilung der abhängigen Variable zu erfassen. Die Ver-
wendung der Log -Link-Funktion anstelle einer Transformation der Modellgleichung ist 
dennoch ein üblicheres und damit in gängigen R -Paketen besser implementiertes Vor-
gehen, was insbesondere die Modelldiagnose erheblich erleichterte. Im direkten Ver-
gleich mit dem 2022 verwende ten Modellansatz erzielte diese Modellierungsvariante 
konstant leicht bessere Werte hinsichtlich der Anpassungsgüte und der Prognosequali-
tät. 
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Die Modellgleichung für ein Generalisiertes lineares Modell ( GLM) auf Basis einer 
Gamma-Verteilung ergibt sich bei Verwendung einer Log-Link-Funktion wie folgt: 
𝑙𝑛(𝜇(𝑚)) = 𝛽0 + 𝑓(𝑊𝐹𝐿) + 𝛽1𝑥𝑖1 + 𝛽2𝑥𝑖2 + 𝛽3𝑥𝑖3+. . . +𝛾1𝑧𝑖1 + 𝛾2𝑧𝑖2+. . . +𝜀𝑖 
Dabei bezeichnen 
𝑖 Nummer des Datensatzes 
𝜇(𝑚) Mittelwert der Nettokaltmiete (in EUR/m²) 
𝑓(𝑊𝐹𝐿) Glatte Funktion (Spline) für die Wohnfläche 
𝛽0 Konstante/Grundbetrag des Regressionsmodells 
𝛽1, 𝛽2, … Koeffizienten des Regressionsmodells 
𝑥𝑖1, 𝑥𝑖2, …  dichotome Wohnwertmerkmale 
𝛾1, 𝛾2, … Koeffizienten der außergesetzlichen Merkmale 
𝑧𝑖1, 𝑧𝑖2, …  außergesetzliche Merkmale 
𝜀𝑖 Residuum 
Die Einbeziehung einer Konstanten 𝛽0 in beiden Modellansätzen berücksichtigt einen 
Grundbetrag, der unabhängig von konkreten Ausstattungs - und Beschaffenheitsmerk-
malen in die Kalkulation der Mieten einfließt. Die Konstante repräsentiert somit die Miete 
einer „mittleren“ Wohnung, in der keines der im Mietspiegel enthaltenen dichotomen 
Merkmale zutrifft und die bei allen Merkmalen mit mehr als zwei Ausprägungen der Re-
ferenzkategorie zugeordnet werden kann.  
Modellierung der Wohnfläche 
Die Wohnfläche wurde, wie bereits im Leipziger Mietspiegel 2022, als glatte Funktion 
für den Einfluss der Wohnungsgröße in Quadratmetern modelliert. Anders als bei einer 
Abbildung über diskrete Wohnungsgrößenklassen werden auf diese Weise unplausible 
Sprünge in der Höhe der geschätzten Nettokaltmiete beim Übergang zwischen den Klas-
sen vermieden. Da der Zusammenhang zwischen Wohnfläche und Höhe der Grund-
miete nicht linear verläuft, wurden zunächst Polynome höherer Ordnung ins Modell auf-
genommen. Ein Polynom zweiter Ordnung entspricht etwa der Wohnfläche zum Quad-
rat. Ein Polynom dritter Ordnung führte hier zwar zu guten Ergebnissen im Bereich mit-
telgroßer Wohnungen, wies jedoch keine ausreichende Flexibilität auf, um auch beson-
ders große Wohnungen adäquat zu schätzen. Ei n generelles Problem von Polynomen 
ist außerdem, dass sie an den Rändern der Verteilung, also bei eher seltenen oder  
extremen Werten, eine hohe Instabilität aufweisen und damit stark durch einzelne solche 
Werte beeinflusst werden können. 
Stattdessen wurde für die Modellierung der Wohnfläche auf eine polynominale Spline-
Funktion zurückgegriffen, die aus mehreren durch Polynome beschreibbaren Segmen-
ten besteht und sich flexibler an die Struktur der Daten anpassen lässt. Die Knoten, also 
die Stellen an denen die einzelnen Segmente des Splines aneinanderstoßen, wurden 
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nicht vorgegeben, sondern durch den Schätzalgorithmus innerhalb der Vorgabe eines 
Maximums von 6 Knoten optimal entsprechend der Datenlage gesetzt.  
Die Konstante 𝛽0 kann für die Anwendung des Mi etspiegels mit dem Wert des Splines 
für die Wohnfläche zu einem auf ganze Quadratmeter genauen Grundbetrag für einzelne 
Wohnungsgrößen kombiniert werden und wird im Mietspiegel als Tabelle dargestellt. 
Ein zentrales Element des für den Leipziger Mietspiege l gewählten Ansatzes ist die 
Schätzung der abhängigen Variable in einer einzigen Modellstufe durch simultanen Ein-
bezug sowohl des Einflusses der Wohnfläche als auch der weiteren Merkmale. Der weit 
verbreitete Ansatz des Regensburger Modells schätzt dagegen in seiner Grundspezifi-
kation zunächst den Einfluss der Wohnfläche in einer ersten Regressionsstufe und an-
schließend auf Basis der verbleibenden Restvarianz den Einfluss der übrigen Merkmale. 
Die Entscheidung für eine simultane Schätzung basierte insbesondere auf der Überle-
gung, dass beide Einflüsse Interaktionen aufweisen. Beispielsweise wird das Wohnwert-
merkmal vom Vermieter gestellte Einbauküche  sowohl bei sehr großen als auch sehr 
kleinen Wohnungen auftreten, im Modell aber nur durch einen einzigen, für alle Woh-
nungsgrößen einheitlichen Koeffizienten abgebildet. Die simultane Schätzung der 
Wohnfläche vermeidet hier eine übermäßige Belastung beispielsweise kleiner Wohnun-
gen mit Einbauküche, indem sich der Verlauf der Funktion für die Wohnfläche in diesem 
Größenbereich automatisch angepasst.  
Sowohl die gewählte Spezifikation der Spline -Funktion als auch die Entscheidung für 
eine simultane Schätzung aller Einflussfaktoren wurden im Verlauf der Modellierung 
überprüft und validiert. Hierbei ergab sich, dass die Ergebnisse der gewählten Modell-
struktur annähernd äquivalent zu den Ergebnissen eines generalisierten additiven Mo-
dells (GAM) ausfielen, während die Prognoseeigenschaften des gewählten Ansatzes mi-
nimal besser ausfielen. In Bezug auf das sogenannte Regensburger Modell führte der 
Leipziger Ansatz zu deutlich besseren und plausibleren Ergebnissen.  
Interpretation der Modellkoeffizienten 
Aufgrund der Log-Link-Funktion können die Werte der Regressionskoeffizienten 𝛽1, 𝛽2, … 
nicht mehr als Zu- bzw. Abschläge in EUR/m2 zur ortsüblichen Vergleichsmiete je Quad-
ratmeter einer „mittleren“ Wohnung interpretiert werden . Analog zum Mietspiegel 2022  
ist zunächst eine Rücktransformation vorzunehmen.  
Aus den additiv in die Mo dellgleichung eingehenden Einflussfaktoren ergeben sich so 
multiplikative, prozentuale Zu- und Abschläge in Bezug auf die rücktransformierten 
Grundmieten. Diese Zu- und Abschläge sind entsprechend nicht aufzusummieren, son-
dern als Faktoren miteinander zu m ultiplizieren. Die Umrechnung der im Regressions-
modell geschätzten Koeffizienten zu prozentualen Zu - und Abschlägen erfolgt mit der 
folgenden Formel: 
100 von 221 in Zusammenstellung
76  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027 
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𝑏𝑗 = 100 ∙ (𝑒𝛽𝑗 − 1)% 
Alle aus dem Modell resultierenden Zu - und Abschläge wurden abschließend vor Aus-
weisung im Mietspiegel auf die dritte Nachkommastelle genau gerundet und haben somit 
eine Genauigkeit von einem Zehntel eines Prozentpunktes. 
Einbezug außergesetzlicher Merkmale 
Die zu diesem Zeitpunkt im Regressionsmodell enthaltenen außergesetzlichen Merk-
male nach § 558 Abs. 2 BGB und § 2 Abs. 2 MsV dienen dem Zweck, die weiteren, im 
Sinne des BGB gesetzlichen, Einflussfaktoren auf die Miethöhe möglichst verzerrungs-
frei zu schätzen. Diese Möglichkeit ergibt sich aus § 14 Abs. 1 MsV. Die außergesetzli-
chen Merkmale können allerdings im Mietspiegel nicht als mietpreisbildende Merkmale 
ausgewiesen werden.  
Aus diesem Grund werden die außergesetzlichen Merkmale im zweiten Berechnungs-
schritt (vgl. Kap. 5.5) wieder aus dem Modell entfernt. An ihrer Stelle werden die Grund-
beträge so korrigiert, dass das Niveau der beobachteten Mieten optimal geschätzt wird. 
Die für die gesetzlichen Merkmale berechneten Modellkoeffiz ienten werden dabei kon-
stant gehalten und sind damit frei von Verzerrungen durch außergesetzliche Einflüsse.  
Als Resultat ergibt sich allerdings, dass das für die Vorhersage der ortsüblichen Ver-
gleichsmiete verwendete Modell, das keine außergesetzlichen M erkmale mehr enthält, 
von dem ursprünglich geschätzten Modell unter Einschluss der außergesetzlichen Merk-
male abweicht. 
5.3 Codierung der Modellvariablen 
Die Mehrzahl der in der Mietspiegelerhebung enthaltenen Merkmale lag bereits in dicho-
tom codierter Form – in der Regel mit den Ausprägungen Ja/Nein – vor. Diese Variablen 
wurden einheitlich in der Form 1 = Ja und 0 = Nein codiert. Bei einzelnen Merkmalen, 
deren Vorliegen als ortsüblicher Standard gewertet werden kann, wurde im Rahmen der 
Modellierung die Wirkrichtung des Merkmals umgekehrt. Ein Beispiel hierfür ist das im 
Fragebogen erhobene Merkmal verkleideter Spülkasten, das in der Form unverkleideter 
Spülkasten in das Mietspiegel-Modell einging. 
Zur Berücksichtigung von Wohnwertmerkmalen mit mehr als zwei Ausprägungen wurde 
entsprechend dem üblichen Vorgehen ein Set von dichotomen Dummy-Variablen gebil-
det, wobei eine Kategorie als Referenz entfällt (Fahrmeir, Kneib, & Lang, 2009, S. 81 ff.). 
Als Referenzkategorie wurde entweder die erste Ausprägung (z. B. für das Merkmal 
Baualter die Baualtersklasse vor 1919) oder die Ausprägung mit der höchsten Fallzahl 
verwendet (z. B. für die Lagekategorien die mittlere Lage außerhalb der Innenstadt). Die 
Zusammenhänge des Modells bleiben hierdurch unbeeinflusst und werden lediglich an-
ders dargestellt. 
101 von 221 in Zusammenstellung
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Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Klassenbildung bei metrisch bzw. ordinal skalierten Merkmalen  
Obwohl eine direkte Berücksichtigung metrisch oder ordinal skalierter Variablen im Mo-
dell analog zur Modellierung der Wohnfläche als glatte Funktion grundsätzlich möglich 
wäre, ist dies mit Blick auf die Komplexität des Modells, insbesondere aus Sicht der 
Anwender/-innen, nicht zwingend die optimale Lösung. Ein sinnvolleres Vorgehen ist 
deshalb häufig die Bildung geeigneter Klassen zur Abbildung des Zusammenhangs mit 
der Miete.  
Für alle auf diese Weise zu berücksichtigenden Variablen wurden Anzahl und Grenzen 
der Klassen zunächst anhand funktionaler Kriterien abgeleitet. Im Zuge der einzelnen 
Modellierungsschritte wurden die gebildeten Klassen variiert und angepasst, um Erklä-
rungsgüte und Prognoseleistung des Modells zu optimieren. 
Zur Abbildung der Größe von Balkon und Terrassen im Modell musste eine Einteilung 
der Flächen gefunden werden, die den Zusammenhang mit der Miete möglichst akkurat 
widerspiegelt. Diese wurde für die größte von eventuell mehreren vorhandenen Freiflä-
chen verwendet, während ein eventuell vorhandener zusätzlicher Balkon bzw. eine zu-
sätzliche Terrasse unabhängig von Art und Gr öße als eigenes Merkmal im Modell be-
rücksichtigt wurde. Für die Fläche von Balkonen, Loggien und Wintergärten ergab sich 
eine Flächeneinteilung, die leicht von derjenigen im Mietspiegel 2020 und 2022 ab-
weicht. Im Ergebnis ergab sich die Einteilung in die folgenden vier Ausprägungen:  
• Balkon/Loggia/Wintergarten bis unter 3 m2;  
• Balkon/Loggia/Wintergarten von 3 bis unter 8 m2; 
• Balkon/Loggia/Wintergarten von 8 m2 und mehr; 
• Terrasse/Dachterrasse (flächenunabhängig). 
Kombination von Einzelmerkmalen 
Mehrere Merkmale gingen aus praktischen Gründen nicht in der im Fragebogen erfrag-
ten Form in das Modell ein, sondern wurden als neue Variablen codiert. Dies umfasste 
Merkmale, die sich gegenseitig ausschließen, Merkmale, die üblicherweise gemeinsam 
mit bestimmten Ausprägungen anderer Variablen auftreten oder Merkmale, deren Effekt 
auf die Miete sich nur für ausgewählte Kombinationen mit anderen Merkmalen manifes-
tiert. 
Ausstattungsmerkmale, die auf Ebene der einzelnen Räume der Wohnung erhoben wur-
den, wurden für die Verwendung im Mietspiegel anhand der Angaben entweder für alle 
Wohnräume (ohne Küche, Bad, Flur) oder für alle Räume zusammengefasst. In der Re-
gel wurde vorausgesetzt, dass das fragliche Merkmal in allen Wohnräumen vorhanden 
ist, etwa beim Bodenbelag der Wohnräume.  
Funktionale Kombinationen mehrerer Einzelmerkmale wurden verwendet, wenn so eine 
Spezifizierung oder Ausdifferenzierung erreicht wurde. Beispielhaft wurde die Anzahl der 
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Bäder sowie die Ausstattung des Hauptbades mit Wanne und/oder Duschkabine zu ei-
nem mehrstufigen Merkmal kombiniert, ebenfalls das Vorhandensein einzelner Ausstat-
tungsmerkmale (Handtuchwandheizkörper, Doppelwaschbecken, Bidet) zu einem Merk-
mal weitere Ausstattungsmerkmale im Bad. 
Andere Merkmale wurden mit dem Baualter der Wohnung kombiniert. Dies ist dann sinn-
voll, wenn Merkmale stark auf einzelne Baualterskategorien konzentriert sind und ihr 
Vorhandensein dadurch zu unterschiedlichen Effekten in Abhängigkeit des Baualters 
führt. Ein Beispiel hierfür ist das Vorhandensein einer bodentiefen Dusche in Gebäuden 
der Baualtersklasse ab 2015. Während sich für dieses Merkmal in allen übrigen Baual-
tersklassen ein signifikant positiver Effekt ergab, kann die bodentiefe Dusche in den ab 
2015 errichteten Wohngebäuden aufgrund des hohen Aufkommens  als baualterstypi-
scher Standard ausgegangen werden. In dieser Baualtersklasse ergab sich entspre-
chend kein signifikanter Einfluss auf die Höhe der Nettokaltmiete.  
Weiterhin muss, um die Anwendbarkeit und innere Schlüssigkeit des Mietspiegelmodells 
sicherzustellen, geprüft werden, ob Merkmale mit zwar signifikantem Einfluss auf die 
Mieten auch in plausibler Wirkrichtung ins Modell einfließen. Hintergrund ist hier häu-
fig, dass der Koeffizient des Merkmals stellvertretend für einen nicht im Modell enthalte-
nen Einflussfaktor (Omitted Variable) im Modell Einfluss ausübt. Durch die Möglichkeit, 
im Rahmen der Modellierung auch außergesetzliche Merkmale zu berücksichtigen, tra-
ten unplausible Modellkoeffizienten, wie bereits im Mietspiegel 2022, nur noch in sehr 
wenigen Fällen auf. In den verbleibenden Fällen (z. B. Vorhandensein eines Kellers bzw. 
einer Abstellmöglichkeit außerhalb der Wohnung) ließ sich der Effekt mit dem Baujahr in 
Bezug setzen, woraufhin die Signifikanz verloren ging. 
Komplexes Merkmal: Energetische Beschaffenheit  
Bei der energetischen Beschaffenheit der Wohnung handelt es sich, analog zur Wohn-
lage, um ein komplexes Merkmal, dass sich aus dem Zusammenspiel verschiedener 
Einzelmerkmale ergibt. Für die Modellierung, aber auch die spätere Anwendung  des 
Mietspiegels, ergeben sich mehrere praktische Probleme: 
 Die verschiedenen zu berücksichtigenden Einzelmerkmale weisen Abhängigkei-
ten und Korrelationen untereinander wie auch mit dem Baualter (Umsetzung 
baualterstypischer Standards) auf. 
 Die Erhebung detaillierter Informationen ist i. d. R. nur über die Befragung der 
Vermieter/-innen möglich. Dennoch besitzen auch private, nicht institutionelle 
Vermieter/-innen in vielen Fällen keine ausreichenden Kenntnisse, um die Fra-
gen zur energetischen Beschaffenh eit vollständig und korrekt beantworten zu 
können. 
103 von 221 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  79 
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 Eine Nutzung von Sekundärdaten, etwa aus der kommunalen Wärmeplanung, 
für die Erstellung qualifizierter Mietspiegel ist nach aktueller Gesetzeslage auf-
grund des in § 8 Abs. 1 und 2 MsV verankerten Primärdatengebots ausgeschlos-
sen. 
 Die im Mietspiegel verwendeten Merkmale müssen für alle Wohnungen gleich-
ermaßen zugänglich und anwendbar sein. Zugänglichkeit und Überprüfbarkeit 
der zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete notwendigen Angaben 
sollten idealerweise sowohl für Mieter/ -innen als auch Vermieter/ -innen gleich-
ermaßen gegeben sein. 
Eine Publikation des BMVBS zur Integration der energetischen Beschaffenheit in Miet-
spiegeln (Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwick lung, 2013) formuliert 
zwei denkbare Ansätze zur Berücksichtigung, die entweder über die Nutzung der Ener-
giekennwerte aus Gebäudeenergieausweisen oder die Bildung eines komplexen Index-
wertes führen. Beide Ansätze wurden im Rahmen des vorliegenden Mietspiegels über-
prüft. 
Als präferierte Lösung wurde zunächst der Ansatz eines aus Einzelmerkmalen zusam-
mengesetzten Indexwertes zur energetischen Beschaffenheit verfolgt, da dieser eine 
Bewertung durch beide Mietvertragsparteien zulässt und durch die Bezu gnahme auf 
konkrete Einzelmerkmale ein hohes Maß an Objektivität in der späteren Anwendung si-
cherstellt. Hierzu wurden in Anlehnung an die Publikation des BMVBS (S. 19) die im 
Vermieterfragebogen enthaltenen Angaben zur Dämmung von Gebäudeteilen, zur über-
wiegenden Verglasung der Fenster, zur Art der Heizung sowie dem Baujahr des Ener-
gieerzeugers herangezogen. Anstatt auf die Stärke der aufgebrachten Dämmung in Zen-
timetern wurde jedoch auf die stattdessen verfügb are Information des Jahrs der Däm-
mung abgestellt, die anhand der geltenden Vorgaben äquivalent unterteilt werden 
konnte. Ebenfalls leichte Abweichungen waren hinsichtlich der verwendeten Altersklas-
sen erforderlich.  
Das resultierende Schema zur Berechnung des Indexwertes ist in Tabelle 5-1 zusam-
mengefasst. Die resultierenden Indexwerte sind in Abbildung 5-1 in klassierter Form 
gruppiert nach Baualter dargestellt.  
Problematisch war, dass sich für den Indexwert im Zuge der Modellierung lediglich in der 
Phase der explorativen Modellbildung eine Signifikanz ergab, die sich verlor, sobald das 
Modell um eine größere Zahl weiterer Merkmale ergänzt wurde. Dieses Resultat ergab 
sich unabhängig von der gewählten Klassierung des Indexwertes und auch nach ver-
schiedenen Anpassungen in der konkreten Berechnung des Indizes.  
 
104 von 221 in Zusammenstellung
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Tabelle 5-1: 
Schema zur Bestimmung des Indexwerts zur energetischen Beschaffenheit 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2025-2027 
Auch der Arbeitskreis Mietspiegel sprach sich in seiner Sitzung vom 05.03.2025 auf-
grund der Komplexität der Anwendung gegen die Verwendung des Indexwertes und 
stattdessen nach Möglichkeit für die Nutzung der Energiekennwerte aus Energieaus-
weisen aus. 
Dieser zweite Weg bietet insofern Vorteile, dass Energieausweise eine für alle Mietpar-
teien leicht verständliche und einheitliche Darstellung zur Anwendung im Mietspiegel er-
möglichen. Problematisch bei diesem Ansatz ist jedoch, dass Energieausweise bislang 
nicht in allen Wohngebäuden vorgeschrieben sind. Insbesondere in denkmalgeschütz-
ten Gebäuden ist häufig kein Energieausweis vorhanden. Die zweite Problematik, dass 
Energieausweise entweder als Bedarfs - oder Verbrauchsausweis ausgestellt werden 
können, deren Werte nicht direkt vergleichbar sind, lässt sich dagegen über an die Pub-
likation des BMVBS (2013, S. 14) angelehnte Anpassungsfaktoren lösen.  
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Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  81 
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Abbildung 5-1: 
Verteilung des Index zur energetischen Beschaffenheit nach Baualter 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2025-2027 
 
Abbildung 5-2: 
Verteilung der standardisierten und imputierten Energiekennwerte nach Baualter 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2025-2027 
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Das Problem der Anwendung der Energiekennwerte für Gebäude ohne Energieausweis 
lässt sich insofern lösen, dass Mieter/-innen seit kurzem im Rahmen ihrer Betriebskos-
tenabrechnung eine an die Skala der Energie-Verbrauchsausweise angelehnte Informa-
tion über den Energieverbrauch des Wohngebäudes erhalten, die anstelle des aus dem 
Energieausweis entnommenen Verbrauchswert verwendet werden kann.   
Die Energiekennwerte für diejenigen Wohnungen der bereinigten Nettostichprobe, für 
die kein Energieausweis vorlag, wurden über eine gesonderte Imputation mittels des R-
Pakets mice (vgl. Kap. 3.5) generiert, wobei der cart-Algorithmus in diesem Schritt ledig-
lich die verfügbaren Angaben zu Baualter und energetischen Ausstattungsmaßnahmen 
in die Schätzung einbezog. In Abbildung 5-2 ist die Verteilung der resultierenden Ener-
giekennwerte dargestellt. 
Auch für das Merkmal der Energiekennwerte ergab sich im Modellierungsprozess kein 
nachhaltiger signifikanter Einfluss auf die Höhe der Nettokaltmieten, sobald die Zahl ein-
bezogener Merkmale ausgeweitet wurde. Dennoch ließen sich zumindest für besonders 
niedrige wie auch besonders hohe Energiekennwerte Effekte unterhalb der gewählten 
Signifikanzschwelle nachweisen, die jedoch keine Aufnahme in das Mietspiegelmodell 
zuließen.  
Auf die Berücksichtigung der energetischen Beschaffenheit im Lei pziger Mietspiegel 
2025-2027 über ein komplexes Merkmal musste somit verzichtet werden. Berücksichtigt 
wurden stattdessen einzelne Merkmale der energetischen Ausstattung , für die sich 
statistisch gesicherte Einflüsse ergaben. Im finalen Modell sind dies die Merkmale: 
 Fußbodenheizung (weiter ausdifferenziert); 
 Fehlen einer Zentralheizung (im Mehrfamilienhaus); 
 Fehlen einer zentralen Warmwasser-Aufbereitung; 
 hoher energetischer Standard der Fenster (überwiegend dreifach verglast). 
Durch diese Ausstattungsmerkmale ist dennoch eine ausdifferenzierte Abbildung ener-
getischer Merkmale nach § 558 Abs. 2 BGB gegeben.  
Komplexes Merkmal: Sanierungszustand 
Um den tatsächlichen Zustand der Wohnung realistisch zu beschreiben, wurde im aktu-
ellen Fragebogen erneut erhoben, ob die Wohnung im Erstbezug nach Neubau, Dach-
geschossausbau oder grundlegender Sanierung der Wohnung erfolgte. Zusätzlich 
war anzugeben, wie viele von sechs auswählbaren Ausstattungsmerkmalen (Sanitär-
ausstattung, Fußboden, Inne ntüren, Elektroinstallation, Fenster sowie Heizkörper) im 
Zuge der Sanierung erneuert wurden. Im Rahmen der Vermieterbefragung wurde au-
ßerdem detailliert der Zeitpunkt des Einbaus bzw. der letztmaligen Erneuerung zent-
raler Ausstattungsmerkmale in Form von Altersklassen erfragt. Unter diesen Merkma-
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Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  83 
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len waren neben der Ausstattung des Bades (Sanitärobjekte und/oder Fliesen) Boden-
beläge, Türen, Fenster und Heizkörper, aber auch, sofern vorhanden, die vermieterseitig 
gestellte Einbauküche.  
Das im Leipziger Mietspiegel 2022 verwendete komplexe Merkmal Erstbezug nach Sa-
nierung wurde nach Rücksprache mit dem Arbeitskreis Mietspiegel im Mietspiegel 2025-
2027 nicht erneut verwendet, da sich die praktische Anwendung schwierig gestaltete. 
Stattdessen wurde ein neues komplexes Merkmal zum Sanierungszustand der Woh-
nung gebildet, das unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und dem Status als 
Erstbezug angewandt werden konnte. 
Als optimal erwies sich dabei der Einbezug der Ausstattungsmerkmale Badausstattung, 
Bodenbeläge, Innentüren, Wohnungseingangstür sowie Heizkörper. Neben den statisti-
schen Eigenschaften des resultierenden komplexen Merkmals kann das Alter dieser 
Merkmale sowohl Mieter/-innen- als auch Vermieter/-innenseitig gut überprüft werden. 
Aus der Anzahl insgesamt erneuerter Merkmale in Kombination mit dem Jahr der letzt-
maligen Erneuerung sowie dem Baualter des Wohngebäudes konnte das Merkmal Sa-
nierungszustand der Wohnung wie folgt definiert werden: 
 alle Merkmale in den vergangenen 5 Jahren erneuert; 
 Merkmale überwiegend in den vergangenen 5 Jahren erneuert; 
 Merkmale überwiegend in den vergangenen 15 Jahren erneuert; 
 Merkmale überwiegend in den vergangenen 25 Jahren erneuert; 
 keine überwiegende Erneuerung der Merkmale. 
Tabelle 5-2: 
Verteilung des Merkmals Sanierungszustand der Wohnung nach Baualter 
Baualtersklasse 
alle Merkmale  
in den  
vergangenen  
5 Jahren  
erneuert 
überwiegend in 
den vergangenen  
5 Jahren  
erneuert 
überwiegend in 
den vergangenen  
15 Jahren  
erneuert 
überwiegend in 
den vergangenen  
25 Jahren  
erneuert 
keine Erneuerung 
Baujahr vor 1919  91 39 337 108 1.738 
Baujahr 1919 bis 1945 23 12 95 64 716 
Baujahr 1946 bis 1960 14 12 18 12 168 
Baujahr 1961 bis 1991 106 52 208 114 1.231 
Baujahr 1992 bis 2004 4 4 30 27 517 
Baujahr 2005 bis 2014 - - - - 45 
Baujahr ab 2015 - - - - 232 
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Anwendbar ist das Merkmal Sanierungszustand der Wohnung lediglich dann, wenn seit 
erstmaligem Einbau des Merkmals eine Erneuerung stattfand. Da alle genannten Merk-
male zur Grundausstattung von Wohnraum gehören, ist die erstmalige Erstellung bzw. 
Einbringung durch den Vermieter/die Vermieterin über die Baualtersklasse der Wohnung 
108 von 221 in Zusammenstellung
84  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027 
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im Mietspiegel berücksichtigt. Die Verteilung des Merkmals nach Baualtersklassen ist in 
Tabelle 5-2 dargestellt. 
Merkmale in Ein- und Zweifamilienhäusern 
Für Einfamilienhäuser ergab die Analyse der erhobenen Daten, dass zahlreiche Merk-
male, die für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zu einem statistisch signifikanten Ef-
fekt auf die Höhe der Nettokaltmiete führen, im Segment der Ein- und Zweifamilienhäu-
ser als Ausstattungsstandard gelten können. Dies kann dazu führen, dass bei der Mo-
dellschätzung ein Teil des Effekts, der dem Merkmal Ein - oder Zweifamilienhaus zuzu-
schreiben wäre, auf diese standardmäßig in Ein- und Zweifamilienhäusern anzutreffen-
den Ausstattungsmerkmale umgelenkt wird. 
Weitere Merkmalsausprägungen, etwa Geschosshöhen größer als drei Geschoss e (in-
klusive EG) treten dagegen in Ein- und Zweifamilienhäusern faktisch nicht auf. 
Im Sinne der Schätzung unverzerrter Modellkoeffizi enten wurde der Einfluss der be-
troffenen Merkmale im Modell deshalb lediglich für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 
zugelassen, während Ein - und Zweifamilienhäuser der Referenzkategorie zugeordnet 
wurden. Dies betraf die folgenden Ausstattungs- und Beschaffenheitsmerkmale: 
 Maisonette, Galerie, Loft oder Penthaus-Wohnung 
 Wohnung im Erdgeschoss bzw. Wohnung im Dachgeschoss 
 Wohnung im Hinterhaus 
 Gebäude mit mehr als 5 Geschossen (inkl. EG) 
 Möbliert vermietete Wohnung 
 Zentralheizung vorhanden 
 Offene, amerikanische Küche 
 Kfz-Stellplatz 
 Gegen-/Wechselsprechanlage (mit oder ohne Video) 
Hierdurch erhöhte sich der signifikante positive Einfluss des Merkmals Ein- oder Zweifa-
milienhaus deutlich von rund +15 auf +21,9 Prozent, während mehrere Ausstattungs-
merkmale ihren signifikanten Effekt durch die Beschränkung auf Mehrfamilienhäuser 
verloren. Erklärungsgüte und Prognosequalität des Modells konnten durch diesen Schritt 
verbessert werden. 
5.4 Modellbildungsprozess 
Als erster Schritt des Prozesses der Modellbildung wurden zunächst explorative Analy-
sen der potenziellen Einflussfaktoren durchgeführt, um erste Erkenntnisse über deren 
Einfluss und Wirkrichtung zu gewinnen. Eine detaillierte Begutachtung der Einzelmerk-
male war alleine schon aufgrund der hohen Zahl von meh r als 1 15 Einzelmerkmalen 
erforderlich. 
109 von 221 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  85 
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Neben der Analyse von Häufigkeitstabellen und Korrelationen wurde in diesem Schritt 
eine Serie explorativer Regressionsmodelle erstellt, die jeweils thematisch zusammen-
gehörigen Merkmale gemeinsam mit den Merkmalen W ohnfläche und Baualter heran-
zogen, um die Miete der Wohnung zu erklären. Auf diese Weise konnten der Einfluss 
der Einzelmerkmale auf die Miete weitgehend unbeeinflusst von Merkmalen anderer in-
haltlicher Kategorien begutachtet werden und erste Erkenntnisse über die Stärke und 
Wirkrichtung des Zusammenhangs mit der Höhe der Mieten gewonnen werden.  
Zu beachten ist, dass aufgrund der explorativen Analyse noch keine Rückschlüsse auf 
die Signifikanz einzelner Merkmale im finalen Regressionsmodell möglich sind. G rund 
hierfür sind Korrelationen der Merkmale untereinander, die in dieser Stufe der Modellie-
rung explizit ausgeblendet wurden. 
Für die Berechnung des Regressionsmodells in R wurde die Funktion glm() aus dem 
Paket base verwendet (R Development Core Team, 2008). Dieser Funktion wurden zu-
nächst alle Variablen übergeben, die im Modell des Leipziger Mietspiegels 2022 enthal-
ten waren und die nach Abschluss der explorativen Analyse verblieben waren.  
Ausgehend von diesem Modell, das noch eine Vielzahl nicht oder nur schwach signifi-
kanter Merkmale beinhaltete, wurden schrittweise weitere Modelle entwickelt, in denen 
sukzessive noch nicht genutzte Merkmale ergänzt sowie Merkmale ohne Signifikanz  
oder mit nicht plausiblen Regressionskoeffizienten eliminiert wurden.  
Variablenselektion 
Als Signifikanzschwelle für die Berücksichtigung von Einflussfaktoren im finalen Regres-
sionsmodell wurde erneut eine Irrtumswahrscheinlichkeit von 5 Prozent festgelegt.  
Multikollinearität von Merkmalen trat in der Berechnung  des Leipziger Mietspiegels 
2025-2027 nur in geringem Ausmaß auf und führte nicht zum Ausschluss von ansonsten 
signifikanten Wohnwertmerkmalen. 
Entfernung stark einflussreicher Beobachtungen 
Im folgenden Schritt der Modellierung wurde die Regressionsschätzung auf sogenannte 
Hebelwerte untersucht, die aufgrund großer Residuen starken Einfluss auf das Modell 
nehmen können. Hierzu wurden die Cook’schen Distanzen betrachtet. Da eine eindeu-
tige Grenze für die E instufung eines Wertes als einflussreiche Beobachtung fehlt, wur-
den sukzessive die Beobachtungen mit den höchsten Cook’schen Distanzen aus dem 
Modell entfernt, bis sich das resultierende Regressionsmodell als stabil erwies.  
Insgesamt wurden 18 einflussreiche Hebelwerte mit einer Cook’schen Distanz von mehr 
als 0,05 nicht mehr in der finalen Spezifikation des Regressionsmodells berücksichtigt. 
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Die Eliminierung dieser Beobachtungen hatte keinen Einfluss auf Umfang und Anzahl 
der Merkmale mit statistisch bela stbarem Einfluss, führte aber zu einer klaren Verbes-
serung des Modells hinsichtlich Anpassungsgüte und Prognosequalität. Um sicherzuge-
hen, dass diese Verbesserung nicht lediglich auf ein Overfitting des Modells hinsichtlich 
der vorliegenden Stichprobe zurückzuführen war, wurde das Modell im folgenden Schritt 
auf Stabilität überprüft.  
Stabilitätsanalyse 
Hauptzweck des Mietspiegels ist die Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete für 
Wohnungen außerhalb der Mietspiegelstichprobe. Trotz der nachgewiesenen Repräsen-
tativität der Stichprobe in Bezug auf die zentralen Wohnwertmerkmale und die stadt-
räumliche Verteilung muss sichergestellt werden, dass Modelleffekte nicht alleine auf 
Stichprobeneffekte zurückgehen. Die im Modell signifikanten Einflüsse sollten sich auch 
bei veränderter Zusammensetzung der (in die Modellschätzung eingehenden) Daten be-
stätigen lassen.  
Um diesen Nachweis zu erbringen, wurden die geschätzten Modellspezifikationen einer 
Kreuzvalidierung unterzogen: In 100 Iterationen wurde jeweils per Zufallsstichprobe ein 
Trainingsdatensatz im Umfang von 5.000 Fällen aus den für die Berechnung insgesamt 
zur Verfügung stehenden Daten gezogen. Die Ziehung erfolgte mit Zurücklegen, so dass 
in der entstehenden synthetischen Stichprobe auch Wohnungen mehrfa ch enthalten 
sein konnten. Auf Basis der Trainingsdaten wurde jeweils das Regressionsmodell in der 
vorher auf den Gesamtdatensatz angewandten Spezifikation neu geschätzt. Über 100 
Durchläufe hinweg wurde für jedes Merkmal die Häufigkeit eines signifikanten  Effekts 
sowie Minimum, Maximum, Mittelwert sowie der Median der beobachteten Regressions-
koeffizienten berechnet.  
In Bezug auf die Stabilität wurde überprüft, welche Effekte über möglichst viele Iterati-
onen hinweg und mit geringer Schwankungsbreite der Regressionskoeffizienten signifi-
kant wurden. Umgekehrt wurden Effekte, die sich nur in wenigen Modelliterationen sig-
nifikant auf die Miethöhe auswirkten, aus dem Modell entfernt. Im finalen Regressions-
modell waren 56 der 72 enthaltenen Einzelmerkmale in allen 100 Iterationen signifikant, 
weitere zwölf Merkmale in mehr als 90 Iterationen. Der instabilste Koeffizient  erreichte 
in 48 Iterationen die 5-Prozent-Signifikanzschwelle und wurde im Modell belassen.  
Weitere 2.000 ebenfalls zufällig mit Zurücklegen gezogene Datensätze fungierten in je-
der Iteration als Testdatensatz, um die Prognoseleistung des Modells  in Bezug auf 
unbekannte Daten zu überprüfen. Neben R2 und AIC, die die Anpassungsgüte der Mo-
delle an den Trainingsdatensatz beschreiben, wurden deshalb auch die Wurzel des mitt-
leren quadratischen Fehlers (RMSE) sowie der mittlere absolute Prognosefehler (MAE) 
für die Prognose der Testdaten ausgewiesen und über alle Iterationen als Mittelwert, 
Median und Extremwerte zusammengefasst. 
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Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  87 
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Kriterien zur Modellwahl 
Nach dem Muster der in Abschnitt 5.2 dargestellten Modellformulierung wurden zahlrei-
che Iterationen des Modells geschätzt und zum Zwecke der Optimier ung miteinander 
verglichen. Als Vergleichsmodelle wurden jeweils ein identisch spezifiziertes Modell, 
dass lediglich gesetzliche Einflussfaktoren enthielt, eine Modellformulierung als genera-
lisiertes additives Modell (GAM) sowie das Mietspiegelmodell 2022 herangezogen. Die 
in diesem Prozess zu optimierenden Gütemaße waren das Pseudo-R2 nach Nagelkerke 
sowie das Akaike-Informationskriterium (AIC).  
Nagelkerkes R2 beschreibt auf Basis des Likelihood -Ratios den Anteil der durch das 
Regressionsmodell erklärten Streuung der Daten und kann einen maximalen Wert von 
1 annehmen. In seiner Interpretation ist es vergleichbar mit dem klassischen R2 als Maß 
der Anpassungsgüte in linearen Regressionsmodellen.  
Das AIC ist ein relatives Gütemaß zur Modellselektion, das den Vergleich mehrerer Mo-
delle ermöglicht: Es belohnt ebenfalls eine gute Modellanpassung, während zuneh-
mende Komplexität des Modells in Form einer höheren Anzahl von Regressionsparame-
tern bestraft wird. Das AIC ermöglicht somit die Abwägung zwischen einer hohen Erklä-
rungsgüte und einem Over -Fitting, also der Gefahr einer Überanpassung des Modells 
an die zugrundeliegenden Daten.  
Als weiteres Kriterium für die Auswahl des finalen Regressionsmodells wurde auf die 
Prognoseleistung des Modells abgestellt. Hierzu wurden die im Zuge der Kreuzvalidie-
rung ermittelten Prognosefehler RMSE in Bezug auf den Testdatensatz miteinander 
verglichen und Modelle bevorzugt, die bei vergleich baren Werten der übrigen Gü-
temaße, geringere Prognosefehler aufwiesen.  
Zu betonen ist, dass sich die verschiedenen Kriterien zur Modellselektion in der Regel in 
dieselbe Richtung entwickeln: Modelle mit hohen Werten des R 2 weisen in der Regel 
auch bessere Werte in Bezug auf das AIC und die Prognosefehler auf. 
5.5 Berücksichtigung außergesetzlicher Merkmale 
Wie bereits in Abschnitt 5.2 dargestellt, wurden im Rahmen der Modellierung auch au-
ßergesetzliche Merkmale jenseits der in § 558 Abs. 2 B GB festgelegten Beschränkung 
der mietpreisbildenden Merkmale auf Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage 
der Wohnung berücksichtigt. Hintergrund des Einbezugs dieser Merkmale in die Model-
lierung ist die Vermeidung von Verzerrungen aufgrund relevan ter, aber fehlender Vari-
ablen (Omitted Variable Bias).  
Als außergesetzliche Merkmale wurden dabei im ersten Berechnungsschritt der Ver-
mietertyp, das Vorliegen eines Staffel- oder Indexmietvertrags, das Vorliegen einer Neu-
vertragsmiete, die seit Abschluss des Mietvertrags keine Mieterhöhung erfahren hatte, 
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sowie die Dauer des Mietverhältnisses im Verhältnis zur mittleren Wohndauer der jewei-
ligen Baualtersklasse eingebracht. Alle vier außergesetzlichen Merkmale gehen in ihren 
Ausprägungen hochsignifikant in das Mietspiegelmodell ein und üben einen erheblichen 
Einfluss auf die Miethöhe aus. Durch ihre Berücksichtigung verbessern sich beispiels-
weise die Werte des R 2 von rund 0,67 auf etwa 0,77. Zwei weitere denkbare außerge-
setzliche Merkmale, nämlich die Vermietung der Wohnung an eine Wohngemeinschaft 
sowie das Vorliegen imputierter Werte im Datensatz (vgl . Kap. 3.5) blieben dagegen 
ohne messbaren Einfluss auf die Modell koeffizienten und wurden deshalb nicht einbe-
zogen. 
Obwohl aus statistischer Sicht relevant und signifikant, können die außergesetzlichen 
Merkmale aufgrund gesetzlicher Restriktionen im Mietspiegel nicht als mietpreisbildende 
Merkmale ausgewiesen werden und werden deshalb in einem zweiten Berechnungs-
schritt wieder aus dem Modell entfernt. Das im Leipziger Mietspiegel 2022 verwendete 
Vorgehen zur Eliminierung des Einflusses der außergesetzlichen Merkmale folgte der 
von Windmann und Kauermann vorgeschlagenen V erfahrensweise (Windmann & 
Kauermann, 2022)  und basierte auf der Imputation der außergesetzlichen Merkmale 
durch ihren jeweiligen Mittelwert. Aufgrund der im Mietspiegel 2025-2027 verwendeten 
Form des Regressionsmodells war diese nicht erneut anwendbar.  
Stattdessen wurden die außergesetzlichen Variablen auf ihren Referenzwert gesetzt und 
ein Korrekturfaktor ∆ für den Grundbetrag des Modells (I ntercept) ermittelt, der den so 
entstandenen Omitted Variable Bias korrigiert. Der durchschnittliche Vorhersagewert 
des Modells auf der Antwortskala bleibt somit erhalten, wenn alle außergesetzlichen 
Merkmale auf ihren Referenzwert gesetzt werden. Dieses Vorgehen wurde im Mietspie-
gel der Landeshauptstadt Magdeburg erstmalig angewandt (Seehase & Wiegleb, 2024).  
Für diese Bias-Korrektur werden zunächst die durchschnittlichen Prädiktionen und Re-
siduen des vollständigen Modells, da s auch die außergesetzlichen Merkmale als Ein-
flussfaktoren enthält, bestimmt. Anschließend werden die außergesetzlichen Merkmale 
auf ihren Referenzwert gesetzt und für das resultierende, reduzierte Modell, das nun 
einen deutlichen Omitted Variable Bias auf weist, erneut die mittleren Prädiktionen und 
Residuen bestimmt. 
Der Korrekturfaktor ∆ ergibt sich für die gewählte Modellform über folgende Formel: 
∆ = 𝑙𝑛 (
∑ 𝜇𝑖
𝑣𝑜𝑙𝑙𝑛
𝑖=1
∑ 𝜇𝑖
𝑟𝑒𝑑𝑢𝑧𝑖𝑒𝑟𝑡𝑛
𝑖=1
) 
Die Division der Summen der Responses beider Modelle entspricht aufgrund der Loga-
rithmierung einer Subtraktion auf der Antwortskala. Für das finale Mietspiegelmodell 
2025-2027 betrug der Wert des Korrekturfaktors ∆= 0,0263. 
Das Modell-Intercept wurde anschließend um den Wert für ∆ korrigiert. Das resultie-
rende, verschobene, Modell lieferte dann dieselben mittleren Prädiktionen sowie  
113 von 221 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  89 
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Residuen wie das ursprüngliche volle Modell. Abgesehen vom um ∆ korrigierten Wert 
des Intercepts beinhaltet es dieselben, verzerrungsfrei geschätzten Modellkoeffizienten 
für die gesetzlichen Merkmale, während die außergesetzlichen Merkmale nicht mehr zur 
Prädiktion beitragen.  
Durch den Verlust der in den außergesetzlichen Merkmalen enthaltenen Information sin-
ken allerdings sowohl Erklärungsgüte als auch Prognose-Performance des für die Prog-
nose verwendeten Modells.  
Effekt des außergesetzlichen Merkmals Vermietertyp 
Das Merkmal Vermietertyp bildet im ersten Berechnungsschritt des Mietspiegels den 
Einfluss der Preispolitik der unterschiedlichen Typen von Vermieter/-innen auf die Höhe 
der Mieten ab und zeigte bereits im Leipziger Mietspiegel 2022 einen signifikanten Ein-
fluss auf die Höhe der Nettokaltmieten.  
Aufgrund der erstmaligen Befragung der Vermieter/ -innen zu allen Wohnungen der 
Stichprobe schied eine erneute Berücksichtigung einzelner Vermieter/-innen als zu se-
lektiv aus. Stattdessen wurden die einzelnen Vermieter/ -innen zu drei Vermietertypen 
zusammengefasst. Die LWB ( Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH) bildet 
hierbei aufgrund der Größe ihres Wohnungsbestandes und des Status als kommunales 
Unternehmen einen eigenen Vermietertyp. Ein weiterer Vermietertyp fasst die in der Er-
hebung enthaltenen Wohnungsgenossenschaften sowie gemeinwohlorientierte Stiftun-
gen zusammen. Die verbleibenden Wohnungen bilden den dritten Vermiet ertyp. Eine 
weitere Unterteilung dieses dritten Typs in private und institutionelle Vermieter/ -innen 
wurde geprüft, führte jedoch zu keinen Veränderungen der Modellkoeffizienten der ge-
setzlichen Merkmale. 
Die Effekte des außergesetzlichen Merkmals Vermiete rtyp im ersten Modellierungs-
schritt sind in Tabelle 5-3 in pseudonymisierter Form dargestellt. Die dargestellten Koef-
fizienten sind bereits auf die Antwortskala rücktransformiert und sind entsprechend als 
multiplikative, prozentuale Zu- oder Abschläge in Bezug auf die Nettokaltmiete pro m² 
zu interpretieren. Alle ausgewiesenen Koeffizienten werden auf die dritte Nachkommas-
telle genau angegeben. Die dargestellten Anteile repräsentieren die relative Häufigkeit 
des Auftretens der einzelnen Merkmalsausprägungen. 
Tabelle 5-3: 
Einfluss des außergesetzlichen Merkmals Vermietertyp auf die Grundmiete 
Vermietertyp Koeffizient Standard- 
fehler t-Statistik p-Wert Anteil 
Vermietertyp 1 0,945 0,006 -9,228 <0,001 0,200 
Vermietertyp 2 0,977 0,006 -3,922 <0,001 0,151 
alle übrigen Referenzkategorie 0,650 
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Effekt des außergesetzlichen Merkmals Dauer des Mietverhältnisses 
Der Leipziger Mietwohnungsmarkt war in den vergangenen Jahren durch eine zuneh-
mende Anspannung und ein steigendes Mietniveau geprägt (Kommunale 
Bürgerumfrage 2023, S. 23) . In der Konsequenz zeigt e sich bereits im Leipziger Miet-
spiegel 2022, dass die Dauer des Mietverhältnisses als außergesetzliches Merkmal ei-
nen signifikanten Einfluss auf die Höhe der Nettokaltmiete ausübt.  
Im vergangenen Mietspiegel floss die Dauer des Mietverhältnisses in Form von Jahres-
klassen ein, wobei Mietverhältnisse mit Dauern von 10 Jahren und mehr, auf die gut ein 
Drittel der Fälle entfielen, die Referenzkategorie bildeten  (Methodenbericht zum 
Leipziger Mietspiegel 2022, S. 56).  
Diese Form der Op erationalisierung des Merkmals ist naheliegend, lässt jedoch außer 
Acht, dass die Wohndauer in hohem Maß in Bezug zum Baualter steht: Wohndauern im 
Neubau sind zwangsläufig durch den Errichtungszeitpunkt des Wohngebäudes limitiert. 
Die längsten Wohndauern finden sich in Leipzig im Segment der Wohnungen aus den 
Baujahren 1961 bis 1991. Um diesen Zusammenhang abzubilden, wurde neben der Prü-
fung des Merkmals absolute Dauer des Mietverhältnisses eine weitere Variable gebildet, 
die die Abweichung der Wohndauer von der mittleren Wohndauer (Median) der jeweili-
gen Baualtersklasse beschreibt. Hierdurch kann eine bessere Abgrenzung des Effekts 
der Wohndauer vom Effekt der Baualtersklasse erreicht werden (vgl. hierzu Abbildung 
5-5). 
Für diese außergesetzliche Variable Dauer des Mietverhältnisses im Verhältnis zum Me-
dian der Baualtersklasse, die in fünf Klassen unterteilt wurde, ergeben sich hochsignifi-
kante Effekte im ersten Modellierungsschritt, die in Tabelle 5-4 ausgewiesen sind. Für 
die Interpretation gelten die Ausführungen zu Tabelle 5-3 analog.  
Tabelle 5-4: 
Einfluss des außergesetzlichen Merkmals Dauer des Mietverhältnisses  
auf die Grundmiete 
Dauer des Mietverhältnisses  
im Verhältnis zum Median  
der Baualtersklasse 
Koeffizient Standard- 
fehler t-Statistik p-Wert Anteil 
mindestens 4 Jahre kürzer 1,112 0,005 20,532 <0,001 0,241 
2 bis 3 Jahre kürzer 1,065 0,005 11,881 <0,001 0,168 
Median +/- 1 Jahr Referenzkategorie 0,305 
2 bis 3 Jahre länger  0,962 0,008 -4,655 <0,001 0,056 
mindestens 4 Jahre länger  0,918 0,006 -15,548 <0,001 0,230 
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Für Mietdauern, die mindestens zwei Jahre kürzer als der Median der Baualtersklasse 
sind, ergeben sich demnach deutliche Zuschläge, für Wohndauern die mindestens zwei 
Jahre über dem baualtersspezifischen Median liegen dagege n Abschläge bezogen auf 
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die Höhe der Nettokaltmiete. Diese Operationalisierung führte in der Gesamtschau zu 
einer ausgewogeneren Berücksichtigung der Dauer des Mietverhältnisses als dies bei 
der Verwendung absoluter Wohndauern der Fall wäre.   
Effekte der außergesetzlichen Merkmale Staffel- oder Indexmietvertrag sowie Neu-
vertragsmiete 
Weitere typische außergesetzliche Merkmale ergeben sich üblicherweise aus dem Typ 
des Mietvertrages. Für den Mietspiegel 2025 -2027 können insbesondere Index - und 
Staffelmieten gesondert betrachtet werden. Erfahrungen aus anderen Städten zeigen, 
dass insbesondere Indexmieten aufgrund des starken Anstiegs des Verbraucherpreisin-
dizes (VPI) seit 2022 ein höheres Mietniveau aufweisen als Mietverträge, deren Mieten 
über den Mechanismus des § 558 Abs. 1 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Ver-
gleichsmiete) angepasst werden. 
Für das außergesetzliche Merkmal Staffel- oder Indexmietvertrag ergab sich im ersten 
Modellierungsschritt ein hochsignifikanter Zuschlag von 11 Prozent gegenüber anderen 
Mietverträgen. Die Ergebnisse sind in Tabelle 5-5 ausgewiesen.  
Tabelle 5-5: 
Einfluss des außergesetzlichen Merkmals Vertragsart auf die Grundmiete 
Vertragsart Koeffizient Standard- 
fehler t-Statistik p-Wert Anteil 
Staffel- oder Indexmietvertrag 1,11 0,006 16,384 <0,001 0,082 
nein Referenzkategorie 0,918 
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Zusätzlich zum bereits berücksichtigten Merkmal der Dauer des Mietverhältnisses kann 
weiter ausdifferenziert werden, ob im betrachteten Mietvertragsverhältnis noch die bei 
Einzug vereinbarte Nettokaltmiete gilt (sog. Neuvertragsmiete) oder zwischenzeitlich  
eine Anpassung der Grundmiete erfolgte. Dieses außergesetzliche Merkmal ermöglicht 
eine weitere Ausdifferenzierung derjenigen Vertragsverhältnisse, die innerhalb des 
sechsjährigen Bezugszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete neu abgeschlossen 
wurden.  
Tabelle 5-6: 
Einfluss des außergesetzlichen Merkmals Neuvertragsmiete auf die Grundmiete 
Neuvertragsmiete Koeffizient Standard- 
fehler t-Statistik p-Wert Anteil 
Neuvertrag  
(ohne Erhöhung der Grundmiete) 1,029 0,005 6,058 <0,001 0,371 
nein Referenzkategorie 0,629 
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Im ersten Modellierungsschritt ergibt sich für das außergesetzliche Merkmal Neuver-
tragsmiete ein signifikanter Zuschlag von 2,9 Prozent gegenüber Mietverträgen, in de-
nen die Grundmiete zwischenzeitlich angepasst wurde. Die Ergebnisse sind in Tabelle 
5-6 zusammengefasst. 
Veranschaulichung des Zusammenwirkens der außergesetzlichen Merkmale  
Um den Effekt der außergesetzlichen Merkmale zu untersuchen, wurden während der 
Modellierung unterschiedliche Varianten außergesetzlicher Merkmale gebildet und hin-
sichtlich ihres Einflusses auf die Regression geprüft. Während die Nutzung von erklä-
renden Merkmalen den Normalfall einer Regressionsanalyse darstellt, ist die gesetzliche 
Vorgabe der Nichtberücksichtigung nachgewiesenermaßen relevanter Einflussfaktoren 
ein Spezifikum der Mietspiegelerstellung.  
Abbildung 5-3: 
Effekte der Berücksichtigung außergesetzlicher Merkmale auf die Prädiktion 
 
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Die folgenden Erläuterungen dienen dazu, ein Verständnis für die Effekte dieses Vorge-
hens auf die Ergebnisse des Mietspiegels zu ermöglichen. Hierzu wurde das finale Mo-
dell fünf weiteren Modellen gegenübergestellt, die jeweils nur ein einziges der zur Ver-
fügung stehenden außergesetzlichen Merkmale enthielten. Alle anderen Einflussfakto-
ren wurden konstant gehalten.  
In Abbildung 5-3 kann der für diese Modelle resultierende geschätzte Wert der Netto-
kaltmiete sowohl für die gesamte Wohnung als auch pro m², jeweils in Abhängigkeit zur 
Wohnfläche, abgelesen werden. Die rote Linie sowie das graue Konfidenzband reprä-
sentieren das finale Mietspiegelmodell 2025-2027. Es wird deutlich, dass die Schätzung 
des finalen Modells, dass insgesamt vier außergesetzliche Merkmale berücksichtigt, ei-
nem mittleren Verlauf zwischen den Ergebnissen der Einzelmodelle folgt, die je nur eines 
der Merkmale beinhalten. Die Einzelmodelle neigen auch jeweils zu Über - bzw. Unter-
schätzungen für Wohnungen bestimmter Größenklassen (z. B. tendenzielle Unterschät-
zung eher kleiner Wohnungen und Überschätzung größerer Wohnungen durch das Mo-
dell durchschnittliche Wohndauer nach Baujahr).  
Insgesamt wird jedoch – wenig überraschend – deutlich, dass der Effekt der außerge-
setzlichen Merkmale auf die Höhe der Prädiktion anhand des Verlaufs  der Wohnfläche 
relativ gering ist. Grundsätzlich werden durch die außergesetzlichen Merkmale jedoch 
alle Merkmale in ihrer Schätzung beeinflusst, da der Wert der Modellkoeffizienten bzw. 
die mögliche Erklärung, welche die se im Zuge der Regressionsanalyse beitragen kön-
nen, maßgeblich von den anderen, im Modell enthaltenen, Variablen abhängen.  
Aus diesem Grund kann die Auswahl und konkrete Operationalisierung dennoch einen 
erheblichen Einfluss auf die mittlere Prädiktion der Nettokaltmiete für Wohnungen ein-
zelner Merkmalsausprägungen ausüben. Dies wird am Beispiel der Baualtersklasse der 
Wohnung verdeutlicht (Abbildung 5-4). 
Im Mietspiegel 2025 -2027 wurden die Effekte von vier außergesetzlichen Merkmalen 
berücksichtigt. Diese Auswahl sorgt für eine Überlagerung der Effekte der einzelnen 
Merkmale, die in den einzelnen Baualtersklassen zu moderateren Verschiebungen der 
geschätzten Werte führt, als dies bei den Modellen der Fall ist, die nur jeweils eine Di-
mension berücksichtigen. So würde die alleinige Berücksichtigung des außergesetzli-
chen Merkmals durchschnittliche Wohndauer nach Baujahr im Bereich der Baujahre vor 
1946 sowie n ach 1991 zu einer Überschätzung gegenüber dem vollen Modell von im 
Mittel 0,10 bis 0,18 EUR pro m² führen, dafür ergäbe sich im Bereich 1946 bis 1991 eine 
Unterschätzung um 0,11 bis 0,34 EUR pro m². Ursache hierfür ist die aus den Daten 
hervorgehende deutliche höhere Fluktuation innerhalb der überschätzten und die län-
gere Wohndauer innerhalb der unterschätzen Baualtersklassen. Für die anderen außer-
gesetzlichen Merkmale lassen sich ähnliche Effekte beobachten. 
 
118 von 221 in Zusammenstellung
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Abbildung 5-4: 
Effekte der Berücksichtigung außergesetzlicher Merkmale auf die Prädiktion 
nach Baualtersklassen 
 
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Die gleichzeitige Berücksichtigung mehrerer außergesetzlicher Merkmale im Mietspiegel 
2025-2027 beugt entsprechend zu starken Verzerrungen der Prädiktionen für einzelne 
Wohnungsmarktsegmente vor, indem die Einzeleffekte ausbalanciert werden. Die Ant-
wort auf die Frage, welches Ausmaß an Verzerrung der Prädiktion für zentrale Dimensi-
onen des Mietspiegels noch als akzeptabel gelten kann, bleiben sowohl der Gesetzge-
ber als auch die Forschung bislang schuldig. Im Leipziger Mietspiegel wurde deshalb 
der Weg gewäh lt, die einzubeziehenden außergesetzlichen Merkmale auf ein Maß zu 
beschränken, auf dem die Koeffizienten der gesetzlichen Merkmale weitgehend stabil 
waren. An diesem Punkt konnte davon ausgegangen werden, dass das Problem des 
Omitted Variable Bias weitgeh end behoben war. Für die konkrete Operationalisierung 
der außergesetzlichen Merkmale wurde die Variante bevorzugt, die zu keinen unplausi-
bel hohen Über- oder Unterschätzungen für einzelne Ausprägungen zentraler Variablen 
führte (Baualter, Wohnfläche, Gebäudetyp). 
Gleichzeitig ist zu betonen, dass auf den Einbezug außergesetzlicher Merkmale im Rah-
men der Modellierung faktisch nicht verzichtet werden  kann. Die Variabilität der Daten 
würde als Folge des Omitted Variable Bias ansonsten fälschlicherweise anderen  Aus-
stattungsmerkmalen zugeschrieben. Kauermann und Windmann (2022) zeigten dies an-
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hand synthetischer Daten. Die beschriebenen Effekte konnten für den Leipziger Daten-
satz in der vergleichenden Modellierung ohne die Berüc ksichtigung außergesetzlicher 
Merkmale repliziert werden.  
5.6 Finale Spezifikation des Regressionsmodells 
Die Ergebnisse der finalen Spezifikation des Mietspiegelmodells nach Eliminierung der 
im vorhergehenden Abschnitt beschriebenen Einflüsse der außergesetzlichen Merkmale 
(zweiter Berechnungsschritt) werden in diesem Abschnitt zusammengefasst. Darge-
stellt ist somit die Fassung des Modells, die zur Vorhersage der ortsüblichen Vergleichs-
miete heranzuziehen ist. 
Der Einfluss der Wohnfläche auf die Miethöhe ergibt sich durch Bestimmung der Werte 
der im Modell geschätzten Spline -Funktion für ganzzahlige Werte der Wohnfläche in 
Quadratmetern (in Abbildung 5-5 als rote Linie dargestellt).  
Dieser Wert wird um den Korrekturfaktor ∆ für den Omitted Variable Bias angepasst, der 
sich aus der Eliminierung der außergesetzlichen Merkmale aus dem Modell ergab (vgl. 
Kap. 5.5). Dieser in Abbildung 5-5 als blaue Linie dargestellte Wert kann als  der quad-
ratmeterspezifische Grundbetrag des Modells für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 
verstanden werden. Werte der Funktion werden für den Wertebereich von 20 bis 200 m² 
ausgewiesen, um die Belastbarkeit der Funktion auch an den Rändern abzusichern.  
Abbildung 5-5: 
Effekt der Wohnfläche auf die Grundmiete je Quadratmeter  
(Grundbetrag des Modells) 
 
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Der Grundbetrag für Ein - und Zweifamilienhäuser  ist dagegen unabhängig von der 
Wohnfläche (vgl. Kap. 5.3) und entspricht dem Wert der Wohnflächenfunktion für 120 m², 
der für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete noch mit dem Modellkoeffizien-
ten für Ein- und Zweifamilienhäuser zu multiplizieren ist. 
Die Einflüsse der weiteren, im finalen Modell berücksichtigten Regressoren sind in Ta-
belle 5-7 zusammengefasst. Bei allen im Modell berücksichtigten Regressoren liegt das 
Signifikanzniveau bei mindestens 95 Prozent (p-Wert unter 0,05 und t-Wert absolut grö-
ßer als zwei). 
Die dargestellten Modellkoeffizienten wurden bereits wie in Kapitel 5.2 beschrieben rück-
transformiert und bilden somit die Effekte der zugehörigen Merkmalsausprägungen als 
multiplikative, prozentuale Zu- oder Abschläge in Bezug auf die Nettokaltmiete pro Quad-
ratmeter ab.  
Bei der Dummy-Codierung kategorialer Merkmale (z. B. Baualtersklassen, Lagekatego-
rien) muss eine der Merkmalsausprägungen als Referenzwert festgelegt werden. Diese 
Referenzkategorie, für die kein Regressionskoeffizient berechnet werden kann, ist in Ta-
belle 5-7 jeweils in Klammern angegeben. Im Mietspiegel kann für die Referenzausprä-
gung entsprechend weder ein Zu- noch ein Abschlag angesetzt werden. Die Berücksich-
tigung in der Mietspiegeltabelle erfo lgt zum Zwecke der Nachvollziehbarkeit mit einem 
neutralen Zu-/Abschlagsfaktor Faktor von 1,000.  
Merkmale, für die im Rahmen der Erhebung das Alter bzw. die letzte Erneuerung eines 
Ausstattungsmerkmals anhand fester Jahreszahlen erfragt wurde, werden im Mietspie-
gel in der Form operationalisiert, dass die feste Jahreszahl in der Mietspiegeltabelle 
durch eine Zeitspanne ersetzt wird. Dies dient dem Zweck, das Merkmal über die ge-
samte Anwendungsdauer des Mietspiegels sowie eine mögliche Fortschreibung hinweg 
unverändert anwenden zu können. Das in Tabelle 5-7 dargestellten Merkmalsausprä-
gung Sanierungszustand der Wohnung - vollständig ab 2020 wird in der Mietspiegeltab-
elle beispielsweise als Sanierungszustand der Wohnung - alle Merkmale in den vergan-
genen 5 Jahren erneuert operationalisiert (vgl. Tabelle 6-2). 
Tabelle 5-7: 
Regressionstabelle der finalen Modellspezifikation 
Prädiktor Koeffizient Standard- 
fehler t-Statistik p-Wert 
Baujahr der Wohnung:  
(Referenz: vor 1919)     
 1919 bis 1945 0,972 0,006 -5,137 <0,001 
 1946 bis 1960 0,924 0,011 -7,467 <0,001 
 1961 bis 1991 (Plattenbau) 0,869 0,008 -18,645 <0,001 
 1992 bis 2004 1,044 0,007 6,272 <0,001 
 2005 bis 2014 1,113 0,020 5,398 <0,001 
 ab 2015 1,246 0,013 16,530 <0,001 
Ein- und Zweifamilienhaus oder Reihenhaus 1,219 0,024 8,317 <0,001 
Hinterhaus (nur MFH) 0,022 0,008 2,665 0,008 
Erdgeschoss (nur MFH) 0,044 0,011 3,870 <0,001 
keine zentrale Warmwasser-Aufbereitung 0,157 0,031 5,024 <0,001 
121 von 221 in Zusammenstellung
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Fußbodenheizung:  
(Referenz: nein)     
ja, in den Wohnräumen 1,057 0,008 6,584 <0,001 
ja, nur in Küche oder Bad 1,022 0,010 2,219 <0,05   
keine Zentralheizung (nur MFH) 0,894 0,037 -2,990 <0,01 
sichtbar verlaufende Wasser-, Gas- oder  
Elektroleitungen 0,982 0,004 -4,338 <0,001 
Anzahl und Ausstattung Badezimmer:  
(Referenz: 1 Badezimmer mit Wanne oder Dusche)     
1 Bad mit Wanne und Dusche 1,017 0,006 2,829 <0,01 
mehrere Bäder mit Wanne oder Dusched 1,043 0,009 4,841 <0,001 
bodengleiche/ebenerdige Dusche vorhanden, Baujahr 
älter als 2015 1,017 0,006 2,787 < 0,01 
weitere Ausstattungsmerkmale im Badezimmer:  
(Referenz: nein)     
mind. 1 Merkmal 1,030 0,004 7,796 <0,001 
mind. 2 Merkmale 1,041 0,009 4,247 <0,001 
kein Fenster im Badezimmer vorhanden 0,984 0,004 -4,283 <0,001 
unverkleideter Spülkasten 0,986 0,004 -3,683 <0,001 
Badezimmer (Nassbereich) ungefliest 0,956 0,010 -4,594 <0,001 
zusätzliche Toilette außerhalb des Bades/der Bäder 1,029 0,008 3,627 <0,001 
überwiegender Bodenbelag:  
(Referenz: kein, PVC, Teppich)     
Parkett 1,079 0,007 11,590 <0,001 
Naturstein,Fliesen, Dielen 1,035 0,009 3,695 <0,001 
Linoleum, Vinylbelag, Kork 1,064 0,006 10,520 <0,001 
Laminat 1,046 0,005 8,398 <0,001 
Rollläden außen elektrisch 1,026 0,009 2,926 <0,01 
Deckenspots o. ind. Beleuchtung in Küche/Bad o. Flur 1,019 0,004 4,699 <0,001 
Abstellkammer (mit Tür) in der Wohnung vorhanden 1,012 0,004 2,839 <0,01 
Feuerhemmende Wohnungstür (Zertifikat in der Zarge) 1,015 0,005 3,082 <0,01 
Gegen-/Wechselsprechanlage im MFH vorhanden : 
(Referenz: ja, ohne Video)     
nein 0,926 0,018 -4,295 <0,001 
ja, mit Video 1,027 0,007 3,693 <0,001 
Aufzug vorhanden 1,041 0,004 9,167 <0,001 
Pkw-Stellplatz in der Grundmiete enthalten und  vor-
handen (nur MFH) 1,058 0,016 3,592 <0,001 
Fenster überwiegend dreifach verglast 1,036 0,009 3,930 <0,001 
Sanierungszustand der Wohnung  
(Referenz: überwiegend vor 2000)     
vollständig ab 2020 1,148 0,009 15,373 <0,001 
überwiegend ab 2020 1,107 0,012 8,627 <0,001 
überwiegend ab 2010 1,043 0,006 7,605 <0,001 
überwiegend ab 2000 1,021 0,007 2,851 <0,01 
Wohnlage  
(Referenz: mittlere Lage außerhalb der Innenstadt)     
einfache Lage 0,976 0,005 -5,320 <0,001 
gute Lage 1,051 0,004 11,160 <0,001 
sehr gute Lage 1,061 0,012 5,116 <0,001 
einfache/mittlere/gute Lage - Innenstadt 1,100 0,006 15,483 <0,001 
sehr gute Lage - Innenstadt 1,147 0,019 7,257 <0,001 
Kerngebietslage 0,976 0,005 -5,320 <0,001 
möblierte oder teilmöblierte Wohnung 1,110 0,036 2,885 <0,01 
offene, "amerikanische" Küche 1,012 0,006 2,109 <0,05 
Einbauküche vorhanden  
(Referenz: nein)     
EBK bis 2009 1,023 0,007 3,200 <0,01 
EBK 2010 bis 2019 1,035 0,009 3,639 <0,001 
EBK ab 2020 1,087 0,012 7,157 <0,001 
Balkon vorhanden  
(Referenz: nein)     
Balkon <= 3m 1,036 0,006 6,114 <0,001 
Balkon <= 8m 1,057 0,004 12,909 <0,001 
Balkon > 8m 1,065 0,008 7,784 <0,001 
Dach-/Terrasse 1,069 0,008 8,846 <0,001 
mehr als 5 Geschosse (inkl. EG) 0,984 0,004 -3,562 <0,001 
n = 5.999, Referenzkategorien bei mehr als 2 Ausprägungen der unabhängigen Variablen in Klammern angegeben 
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Abbildung 5-6: 
Vergleich der tatsächlichen und geschätzten Nettokaltmieten 
 
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Nagelkerkes R 2 als Maß der Anpassungsgüte des Modells an die zugrunde gelegten 
Daten erreicht für Berechnungsschritt 1 einen Wert von 0,777. Dieser Wert lässt sich so 
interpretieren, dass knapp 78 Prozent der in der Stichprobe vorhandenen Variation der 
Nettokaltmieten pro Quadratmeter durch die berechnete Regressionsfunktion erklärt 
werden kann. Verglichen mit dem Leipziger Mietspiegel 2022 (0,684) konnte die Anpas-
sungsgüte des ersten Modellschritts nochmals deutlich verbessert werden. 
Durch Multiplikation der sich aus dem Regressionsmodell geschätzten Mieten pro Quad-
ratmeter mit den aus der Mietspiegelerhebung bekannten Angaben zur Wohnfläche las-
sen sich die geschätzten Nettokaltmieten der gesamten Wohnung berechnen. Auch auf 
dieser Ebene sollte das Regressionsmodell eine möglichst gute Anpassungsleistung er-
bringen. Diese Gesamtgüte des Mietspiegelmodells lässt sich aus Abbildung 5-6 able-
sen: Den tatsächlich gezahlten Mieten sind im Streudiagramm die sich aus dem Modell 
ergebenden ortsüblichen Vergleichsmieten gegenübergestellt.  
 
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Der Korrelationskoeffizient nach Bravais-Pearson liegt bei +0,960, woraus sich für R2 ein 
Wert von 0,922 bzw. nach dem 2. Berechnungsschritt 0,861 ableiten lassen. Rund 92 
Prozent der Streuung der Nettokaltmieten (bzw. 86 Prozent nach Berücksichtigung des 
Korrekturfaktors Delta der außergesetzlichen Merkmale) innerhalb der Stichprobe kön-
nen somit durch das Mietspiegelmodell erklärt werden. 
5.7 Diagnose des Regressionsmodells 
Um sicherzustellen, dass ein Regressionsmodell einen statistischen Sachverhalt korrekt 
abbildet, müssen verschiedene Modellannahmen und statistische Bedingungen erfüllt 
sein. Werden diese Annahmen und Bedingungen verletzt, können sich Fehler oder Ver-
zerrungen bei den Koeffizienten (im Falle des Mietspiegels den Zu - und Abschlägen) 
oder den für die Beurteilung des Modells (etwa für Signifikanzaussagen) verwendeten 
statistischen Tests ergeben. Die Erfüllung der Modellvoraussetzungen wird deshalb im 
Folgenden untersucht und bewertet. 
Analyse der Residuen 
Die Modellresiduen 𝜀𝑖, also die Differenzen zwischen tatsächlicher und geschätzter 
Miete, sollten normalverteilt und im Mittel gleich Null sein. Ein negatives Residuum 
steht dabei für eine Überschätzung und ein positives Vorzeichen für eine Unterschätzung 
der tatsächlichen Mieten pro Quadratmeter. Die Beachtung dieses Kriteriums stellt  
sicher, dass das geschätzte Regressio nsmodell alle für den untersuchten Sachverhalt 
relevanten Zusammenhänge enthält und in den strukturlosen Residuen somit lediglich 
die verbleibende, zufällige Reststreuung verbleibt. Ausweislich des in Abbildung 5-7 dar-
gestellten Histogramms der Residuen und des Quantil-Quantil-Diagramms (QQ-Plot) in 
Abbildung 5-8 werden diese Kriterien erfüllt:  
Die Residuen weisen einen Erwartungswert von Null auf und sind mit Blick auf das His-
togramm näherungsweise normalverteilt. Der QQ-Plot stellt die Quantile der beobachte-
ten (standardisierten) Residuen den theoretischen Quantilen e iner Standardnormalver-
teilung gegenüber. Für den Fall, dass alle Punkte auf der eingezeichneten Geraden lä-
gen, wären beide Verteilungen identisch. 
Die Residuen verteilen sich annähernd symmetrisch um die Null, weisen aber breitere 
Flanken auf als für eine Normalverteilung typisch wäre. Dieser Effekt ist einschlägig für 
wohnungsmarktbezogene Datensätze, die üblicherweise in Bezug auf sehr große und 
sehr kleine Wohnungen stärker streuen.  
Bei der Analyse der Modellresiduen ist ebenfalls die Besonderheit zu beachten, dass die 
Effekte der außergesetzlichen Merkmale im zweiten Modellschritt lediglich in Form des 
einheitlichen Korrekturfaktors Delta für den Omitted Variable Bias einfließen. Es ist somit 
davon auszugehen, dass in den Modellresiduen noch relevante Informationen hinsicht-
lich der außergesetzlichen Merkmale enthalten sind.   
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Abbildung 5-7: 
Histogramm der Modellresiduen 
 
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Abbildung 5-8: 
Quantil-Quantil-Diagramm (QQ-Plot) des Regressionsmodells 
 
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Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  101 
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Um die auf Basis des Regressionsmodells zu erwartenden Werte der abhängigen Vari-
able eingrenzen zu können, werden im statistischen Kontext einer Regressionsanalyse 
üblicherweise Prognoseintervalle berechnet. Diese stellen einen Wertekorridor dar, in 
dem der zu prognostizierende Wert mit einer vorgegebenen (hohen) Wahrscheinlichkeit 
zu vermuten ist. Bei Regressionsmietspiegeln wird die Schwankungsbreite der ortsübli-
chen Vergleichsmiete dagegen entsprechend der Vorgaben von § 16 Abs. 3 MsV über 
Spannen auf Basis von Quantilen der Residuen berücksichtigt, deren Bildung im folgen-
den Kapitel 5.8 erläutert wird.  
Zur Beurteilung der Modellgüte wurden die Residuen hinsichtlich ihrer stadträumlichen 
Verteilung5 untersucht. Diese wird in Abbildung 5-9 auf Ebene der zehn Leipziger Stadt-
bezirke dargestellt. Anstatt der aus Gründen der Anschaulichkeit verwendeten administ-
rativen Gliederung könnten zur Analyse der stadträumlichen Verteilung  der Residuen 
auch andere, Gebietseinteilungen, etwa ein Kilometerraster, herangezogen werden.   
Abbildung 5-9: 
Mittelwert der Residuen je Stadtbezirk 
 
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5  Hierbei ist anzumerken, dass der Mietspiegel entsprechend der gesetzlichen Vorgaben ein Instrument mit Aussage-
kraft auf gesamtstädtischer Ebene ist. Die aus der Mietspiegelerhebung resultierende Stichprobe wurde nicht dazu 
konzipiert, repräsentative Aussagen über das Gefüge der ortsüblichen Vergleichsmieten auf kleinräumiger Ebene zu 
treffen. 
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Die durchschnittlichen Residuen pro Quadratmeter liegen nur in den Stadtbezirken Süd 
(+0,15 EUR/m2), Alt-West (-0,10 EUR/m2) und West (-0,11 EUR/m2) betragsmäßig über 
0,10 EUR pro m 2. Diese nur geringe Streuung spricht für die Anpassungsgüte des Mo-
dells, während die stadträumliche Verteilung veranschaulicht, dass keine lageabhängige 
Verzerrung der geschätzten Mieten vorliegt. 
Überprüfung auf Multikollinearität 
Multikollinearität, also die Korrelation erklärender Variablen untereinander, führt daz u, 
dass die Schätzung der einzelnen Regressionsparameter unzuverlässig wird. Während 
die Prognosequalität des Modells insgesamt nicht beeinträchtigt wird, können einzelne 
Regressionskoeffizienten sprunghaft auf kleine Änderungen der Modellstruktur oder der 
zugrundeliegenden Daten reagieren.  
Im vorliegenden Mietspiegel wurden derartige Korrelationen zwischen Einzelmerkmalen 
oder zwischen Ausstattungsmerkmalen und Baualter bzw. Wohnungsgröße bereits im 
Rahmen der explorativen Datenanalyse identifiziert und l ediglich das einflussreichere 
der redundanten Merkmale in der weiteren Berechnung berücksichtigt. 
Zusätzlich wurden in allen Modellierungsschritten die Varianzinflationsfaktoren (VIF) 
der einzelnen Variablen betrachtet. Konventionell werden VIFs zwischen 5  und 10 als 
Indikatoren moderater Multikollinearität interpretiert. Werte kleiner als 5 gelten als unkri-
tisch. In der finalen Spezifikation des Mietspiegelmodells erreicht der höchste VIF einen 
Wert von 4,70. Multikollinearität kann damit ausgeschlossen werden. 
Überprüfung auf Heteroskedastie 
Eine weitere Anforderung an lineare Regressionsmodelle ist die Annahme homogener 
Varianzen. Die Verletzung dieser Annahme wird als Heteroskedastie bezeichnet.  
Bei der Analyse von Wohnungsmieten ist das Vorliegen von H eteroskedastie in gewis-
sem Umfang typisch, da die Streuung der beobachteten Mieten in Abhängigkeit be-
stimmter Wohnungsmerkmale zunimmt. Dies trifft besonders für die Wohnungsgröße zu, 
da vor allem die Mieten sehr großer Wohnungen überdurchschnittlich stark streuen.  
Das Vorliegen von Heteroskedastie verzerrt nicht die korrekte Schätzung der Koeffizien-
ten, wohl aber die berechneten Standardfehler und Signifikanzwerte. Um dennoch zu 
robusten Signifikanzaussagen zu kommen, besteht die Möglichkeit, heteroskedastie- 
resistente Standardfehler zu verwenden.  
  
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Abbildung 5-10: 
Streudiagramm der Modellresiduen und Wohnungsgrößen 
 
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Die weitgehend gleichmäßige Verteilung der Modellresiduen in Bezug auf die Woh-
nungsgröße (Abbildung 5-10) zeigt, dass das tatsächliche Ausmaß der Heteroskedastie 
gering ausfällt. Da außerdem, wie oben beschrieben, für die Variablenselektion neben 
der reinen Signifikanz der Merkmale auch die Stabilität des Modells bei Variationen der 
Datenbasis bewertet wurde, wurde auf die Berechnung robuster Standardfehler verzich-
tet. Dies entspricht der üblichen Praxis in Regressionsmietspiegeln vergleichbarer 
Städte. 
Überprüfung auf verbleibende Ausreißer 
Wie in Kapitel 5.4 beschrieben, wurden insgesamt 18 Beobachtungen mit besonders 
starkem Einfluss auf die Modellergebnisse als Hebelwerte aus dem Datensatz entfernt. 
Hierzu wurden die Cook’schen Distanzen verwendet. 
Um sicherzustellen, dass die finale Modellspezifikation frei vom Einfluss möglicherweise 
verbleibender einflussreicher Beobachtungen ist, wurde mit dem in Abbildung 5-11 dar-
gestellten Leverage-Plot eine Visualisierung gewählt, die eine optische Identifikation von 
statistischen Hebelwerten zulässt.  
Auszuschließen wären demnach Beobachtungen, die außerhalb der grünen Grenzen 
liegen. Die zu beobachtende Verteilung der standardisierten Residuen entlang der Null-
Linie spricht jedoch eindeutig dafür, dass das Modell keine weiteren Hebelwerte enthält.  
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Abbildung 5-11: 
Überprüfung auf verbleibende einflussreiche Beobachtungen 
 
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Validierung der gewählten Modellklasse 
Während der Phase der Modellierung wurden stets unterschiedliche Modellklassen 
überprüft und ihre Ergebnisse und Eigenschaften miteinander verglichen. Neben der fi-
nal verwendeten Modellform der Gamma-Regression mit Log-Link wurde standardmäßig 
eine Log-transformierte Modellkonstruktion (entspricht dem Modell des Leipziger Miet-
spiegels 2022) sowie ein generalisiertes additives Modell (GAM) sowohl auf Basis der 
logarithmierten Nettokaltmieten als auch der untransformierten Nettokaltmieten parallel 
geschätzt.  
Für die abschließende Prüfung wurde das finale Modell mit fünf anderen Modellklassen 
verglichen und hinsichtlich der Performance überprüft. Hierzu wurde neben eigenen 
Analyseskripten vor allem auf das etablierte R-Paket performance zurückgegriffen, wel-
ches die Möglichkeit bietet, eine Vielzahl unterschiedlicher Modelle über standardisierte 
Performance-Scores miteinander zu vergleichen. Die Ergebnisse sind in Tabelle 5-8 zu-
sammengefasst. Im Ergebnis fällt der Score für das Model 2025-2027 am höchsten aus. 
Dies deckt sich auch mit den eigenen Analysen, bei denen die Qualität der Modelle hin-
sichtlich unterschiedlicher Merkmalskombinationen (insb. Baualtersklassen und Gebäu-
detyp) überprüft wurde. Insbesondere die hohe Varianzerklärung (R²) und der geringe 
RMSE von 0,90 EUR belegen die hohe Güte des ausgewählten Modells.  
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Tabelle 5-8: 
Vergleich der finalen Modellspezifikation mit anderen Modellklassen 
Bezeichnung des Modells unabhängige 
Variable Modell Family Link RMSE R² 
Perfor-
mance 
Score 
Modell 2025-2027 Miete/m² GLM Gamma log 0,900 0,777 78,9 
Modellvariante 2022 ln(Miete/m²) GLM Gamma identity 1,130 0,747 40,0 
multiple lineare Regression log ln(Miete/m²) lm - - 1,130 0,755 38,6 
generalisiertes additives Modell Miete/m² GAM Gamma log 0,911 0,764 18,6 
generalisiertes lineares Modell Miete/m² GLM Gaussian log 0,897 0,774 0,57 
multiple lineare Regression Miete/m² lm - - 0,906 0,767 0,13 
Performance-Score: Heuristik zum Vergleich unterschiedlicher Regressionsmodelle, Wertebereich 0 bis 100.  
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Auch die Entscheidung für ein auf der Gamma-Verteilung anstelle der Normalverteilung 
basierendes generalisiertes lineares Modell (GLM) wurde validiert: Zwar erscheint ein 
GLM mit Normalverteilung (Gaussian) und Log -Link ebenfalls gut geeignet, doch führt 
die beobachtete Schiefe der Verteilung der Nettokaltmieten zu einem deutlich größeren 
Fehler an den Rändern, was insbesondere in den QQ-Plots sichtbar wurde .  
Abbildung 5-12 macht dies deutlich: Im Vergleich zu einem einfachen linearen Regres-
sionsmodell (dargestellt in grau) sind die beiden GLM mit log-Link überlegen. 
Abbildung 5-12: 
Modellvergleich geschätzte Mieten vs. reale Daten 
 
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Die rechtsschiefe Verteilung der Grundmieten lässt sich durch die Gamma -Verteilung 
deutlich besser abbilden, als über die Normalverteilung. Die beiden dargestellten Alter-
nativmodelle unter- bzw. überschätzen besonders geringe und besonders hohe Mieten 
deutlich stärker als das gewählte Modell. 
5.8 Berechnung und Interpretation der Mietpreisspannen 
Da über eine Mietspiegelerhebung niemals alle mietpreisbestimmenden Merkmale   
erhoben werden, kann auch ein Mietspiegelmodell mit hoher Erklärungsgüte nie alle tat-
sächlichen Mietunterschiede im Stadtgebiet restlos erklären. Insbesondere werden die 
vereinbarten Mieten durch kurz - und mittelfristige Einflüsse des Marktes und das Ve r-
handlungsgeschick der beteiligten Vertragsparteien beeinflusst, so dass selbst für voll-
kommen identische Wohnungen unterschiedliche Mieten möglich sind.  
Um der resultierenden Schwankungsbreite im Regressionsmodell dennoch Rechnung 
zu tragen, werden üblicherweise neben der mittleren ortsüblichen Vergleichsmiete auch 
Spannenwerte ausgewiesen. Gemäß § 16 Abs. 3 Satz 3 MsV und den Handlungsemp-
fehlungen des BBSR (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, 2024, S. 66-
67) wird in der Regel eine Zwei-Drittel-Spanne verwendet. An beiden Rändern der Ver-
teilung der als ortsüblich klassifizierten Datensätze wird somit jeweils das extremste 
Sechstel der Fälle abgeschnitten.  
Die Spannenwerte werden wie in früheren Leipzige r Mietspiegeln nach Baualters-
klasse differenziert ausgewiesen, womit der Bedeutung des Baualters Rechnung ge-
tragen wird. Nach der Wohnfläche zeigt die Baualtersklasse den zweitgrößten differen-
zierenden Einfluss auf die Miethöhe. 
Ausgangspunkt für die Spannenberechnung sind die Residuen des Mietspiegelmodells.  
Da im Rahmen der Modellierung die Schätzung um Effekte der wesentlichen außerge-
setzlichen Merkmale bereinigt wurde, muss davon ausgegangen werden, dass relevante 
Einflüsse der außergesetzlichen Merkmale nun stattdessen in der Reststreuung enthal-
ten sind. Eine Zuordnung dieser Einflüsse zur Spanne erscheint jedoch nicht sinnvoll, da 
außergesetzliche Merkmale als nicht in § 558 BGB aufgeführte Merkmale auch nicht für 
die Einordnung in den Spannenbereich herangezogen werden können. 
Stattdessen wurden die Residuen vor der Spannenberechnung über eine Hilfsregres-
sion um außergesetzliche Einflüsse bereinigt: Die im Rahmen der Modellierung be-
rücksichtigten außergesetzlichen Merkmale Dauer des Mietverhältnisses, Vermietertyp, 
Vertragsart und Neuvertragsmiete wurden auf die Residuen des Modells regressiert, um 
die Reststreuung um den Einfluss dieser Merkmale zu bereinigen ( Tabelle 5-9). Eine 
Prüfung auf Signifikanz ist hierbei nicht notwendig, da den einzelnen Merkmalen in die-
sem Kontext lediglich die Rolle von Kontrollvariablen zukommt.  
 
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Tabelle 5-9: 
Hilfsregression zur Bereinigung der Reststreuung um außergesetzl. Einflüsse 
Prädiktor Koeffizient Standard- 
fehler t-Statistik p-Wert 
(Intercept) -0,140 0,029 -4,859 <0,001 
Staffel- oder Indexmiete 0,896 0,045 20,108 <0,001 
Neuvertrag (ohne Erhöhung der Grundmiete)  0,181 0,032 5,647 <0,001 
Vermietertyp     
Vermietertyp 1 -0,351 0,033 -10,494 <0,001 
Vermietertyp 2 -0,169 0,035 -4,763 <0,001 
Dauer des Mietverhältnisses im Verhältnis  
zum Median der Baualtersklasse     
mindestens 4 Jahre kürzer 0,723 0,035 20,524 <0,001 
2 bis 3 Jahre kürzer 0,465 0,038 12,173 <0,001 
2 bis 3 Jahre länger -0,306 0,055 -5,581 <0,001 
mindestens 4 Jahre länger -0,619 0,036 -17,350 <0,001 
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Diese Vorgehensweise folgt dem im Gutachten zur Erstellung des  qualifizierten Miet-
spiegels Frankfurt am Main 2022 (Institut Wohnen und Umwelt GmbH, 2022, S. 98 -99) 
beschriebenen Vorgehen. Die verbleibende Reststreuung diente anschließend als Basis 
der Spannenermittlung. 
Die eigentliche Bestimmung der Spannenwerte erfolgte differenziert nach Baualtersklas-
sen über die Bestimmung der 1/6- und der 5/6-Quantile der bereinigten Residuen. In 
Tabelle 5-10 sind sowohl die Quantile auf Basis der unbereinigten als auch der bereinig-
ten Residuen dargestellt. Die sich aus den unbereinigten Residuen ergebenden Quantile 
fallen aufgrund der enthaltenen außergesetzlichen Effekte erheblich breiter aus.  
Tabelle 5-10: 
Quantile der Residuen des Mietspiegelmodells (Spannenwerte) 
 unbereinigte Quantile bereinigte Quantile 
Baualtersklasse 1/6  5/6 1/6  
(untere Spanne) 
5/6  
(obere Spanne) 
Baujahr vor 1919  -1,100 +1,150 -0,861 +0,822 
Baujahr 1919 bis 1945 -0,849 +0,618 -0,654 +0,620 
Baujahr 1946 bis 1960 -0,862 +0,694 -0,562  +0,563 
Baujahr 1961 bis 1991 -0,645 +0,700 -0,602  +0,519 
Baujahr 1992 bis 2004 -0,986 +0,800 -0,844  +0,736 
Baujahr 2005 bis 2014 -0,990 +0,952 -0,914  +0,742 
Baujahr ab 2015 -1,030 +2,140 -1,300 +1,520 
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Abbildung 5-13: 
tatsächliche und geschätzte Mieten nach Lage im Spannenbereich 
pdsf
 
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Ein derartiger Schwankungsbereich würde die Aussagekraft des Mittelwerts der ortsüb-
lichen Vergleichsmiete erheblich einschränken und die rechtssichere Anwendung des 
Mietspiegels in Frage stellen. Die sich auf Basis der bereinigten Residuen ergebenden 
Spannen bewegen sich in ähnlichen Größenordnungen wie in früheren Leipziger Miet-
spiegeln. 
In Abbildung 5-13 lässt sich die Einordnung der beobachteten und geschätzten Mieten 
in den berechneten Spannenwert ablesen. Auffällig im Vergleich zu früheren Leipziger 
Mietspiegeln, in denen keine Bereinigung der Residuen erfolgte, ist eine Abweichung 
zwischen tatsächlicher und geschätzter Nettokaltmiete kein zwingendes Indiz dafür, ob 
die betreffende Wohnung innerhalb der Spannengrenzen eingeordnet wird: Wohnungen 
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deutlich oberhalb der Winkelhalbierenden, deren Miete durch den Mietspiegel über-
schätzt werden, können dennoch als üblich gelten, sofern sich diese Überschätzung auf 
vorliegende außergesetzliche Merkmale zurückführen lässt. 
Die ermittelten Spannenwerte sind – anders als die Koeffizienten des Regressionsmo-
dells – als absolute Werte in Euro zu interpretieren und werden deshalb zum Mittelwert 
der ortsüblichen Vergleichsmiete addiert (oberer Spannenwert) bzw. von ihm subtrahiert 
(unterer Spannenwert). 
Um den Anwender/-innen des Mietspiegels Hinweise zur Einordnung ihrer Wohnung in 
den Spannenbereich geben zu können, wurden auf Wunsch des Arbeitskreises Miet-
spiegel erneut potentiell wohnwerterhöhende bzw. wohnwertmindernde Merkmale  als 
Orientierungshilfe identifiziert, die beispielhaft ein Abweichen vom mittleren Wert der 
ortsüblichen Vergleichsmiete rechtfertigen können. Diese Orientierungshilfen sind nicht 
Teil des qualifizierten Mietspiegels, haben lediglich empfehlenden Charakter. 
Laut den Handlungsempfehlungen des BBSR (Bundesinstitut für Bau -, Stadt - und 
Raumforschung, 2024, S. 67) sind derartige Orientierungshilfen zulässig, sollten jedoch 
zumindest statistisch untersetzt sein. Merkmale wurden dann als wohnwerterhöhend 
bzw. wohnwertmindernd interpretiert, wenn sie im Rahmen des Modellbildungsprozes-
ses in mehrere Modellvarianten als signifikant eingingen, in der finalen Modellspezifika-
tion aber zum Signifikanzniveau von 5 Prozent keinen Einfluss ausübten. Voraussetzung 
hierfür war, dass die Einflussrichtung des Merkmals über alle Modellvarianten hinweg 
unverändert blieb.  
Außerdem wurden Merkmalsausprägungen als wohnwertsteigernd oder -mindernd be-
nannt, wenn sie zur weiteren Konkretisierung und Ausdifferenzierung von im Mietspiegel 
enthaltenen Merkmalen genutzt werden können. Dies betrifft insbesondere den Fall ge-
mischter Bodenbeläge in den Wohnräumen: Sofern in den Wohnräumen kein klar über-
wiegender Bodenbelag identifiziert werden kann , ermöglicht die Einordnung im Span-
nenbereich ausgehend vom angesetzten Bodenbelag eine ausdifferenzierte Berücksich-
tigung.   
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6 Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete 
Basierend auf den in Kapitel Tabelle 5-7 dargestellten Ergebnissen des Regressionsmo-
dells kann die ortsübliche Vergleichsmiete für Leipziger Wohnungen abgeleitet werden. 
Hierzu muss im ersten Schritt zunächst der quadratmeterspezifische Grundbetrag ermit-
telt werden. Dieser Grundbetrag wird im zweiten Schritt um das Produkt der baujahres-, 
ausstattungs-, beschaffenheits- und lagespezifischen Zu- und Abschlagsfaktoren erhöht 
bzw. vermindert. 
Bestimmung des Grundbetrags nach Wohnfläche 
Der Grundbetrag des Mietspiegels ergibt sich abhängig von der Wohnungsgröße  und 
Art des Gebäudes aus Tabelle 6-1.  
Zur Ermittlung des korrekten Grundbetrages für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 
ist die Wohnfläche auf ganze Quadratmeter zu runden. Als Mehrfamilienhäuser im Sinne 
dieses Mietspiegels gelten Wohngebäude mit mindestens drei Wohneinheiten. In der 
Tabelle sind quadratmetergenaue Werte für den Wertebereich von 25 bis 180 Quadrat-
metern ausgewiesen. Für kleinere bzw. größere, aber noch als ortsüblich geltende Woh-
nungen (20 bis 25 Quadratmeter bzw. 180 bis 200 Quadratmeter) ist entsprechend der 
erste bzw. letzte Wert der Tabelle anzusetzen.  
Für Wohnraum in Ein - und Zweifamilienhäusern ist stattdessen der in Tabelle 6-1 
gesondert ausgewiesene, von der Wohnfläche unabhängige Grundbetrag zu verwen-
den, der bereits den Zuschlag für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern enthält. 
Berücksichtigung der weiteren Wohnwertmerkmale 
Die im Regressionsmodell als signifikant ermittelten wohnwertbeeinflussenden Merk-
male sind in Tabelle 6-2 mit den zugehörigen Zu - bzw. Abschlagsfaktoren und – wo 
erforderlich – Erläuterungen zur Anwendung angegeben. Weitere für die korrekte An-
wendung des Mietspiegels maßgebliche Erläuterungen sind den Ausführungen der Miet-
spiegel-Broschüre und dem dortigen Stichwortverzeichnis zu entnehmen.  
Die Faktoren aller auf die relevante Wohnung zutreffenden Merkmale sind miteinander 
zu multiplizieren, so dass sich als Produkt ein Gesamtfaktor ergibt.  
Alle Faktoren sind für die Anwendung des Leipziger Mietspiegels auf die dritte Nach-
kommastelle (Zehntelprozent) genau ausgewiesen und zu verwenden. Sofern sich in der 
Anwendung des Mietspiegels durch die Bildung von Zwischenergebnissen eine Ab wei-
chung des Gesamtfaktors von dessen ohne Zwischenrundung ermittelten Wert ergibt, 
ist das ohne Zwischenrundung ermittelte Ergebnis maßgeblich. 
Der Mittelwert der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt sich durch Multiplikation des 
Grundbetrags mit diesem Gesamtfaktor.  
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Tabelle 6-1: 
Grundbeträge des Mietspiegels 
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (abhängig von Wohnfläche): 
Wohnfläche Grundbetrag Wohnfläche Grundbetrag Wohnfläche Grundbetrag Wohnfläche Grundbetrag 
20 - 25 m² 8,36 € 64 m² 6,04 € 103 m² 5,91 € 142 m² 5,59 € 
26 m² 8,15 € 65 m² 6,02 € 104 m² 5,90 € 143 m² 5,58 € 
27 m² 7,95 € 66 m² 6,01 € 105 m² 5,90 € 144 m² 5,57 € 
28 m² 7,78 € 67 m² 6,00 € 106 m² 5,89 € 145 m² 5,56 € 
29 m² 7,61 € 68 m² 5,99 € 107 m² 5,88 € 146 m² 5,55 € 
30 m² 7,47 € 69 m² 5,98 € 108 m² 5,88 € 147 m² 5,55 € 
31 m² 7,33 € 70 m² 5,98 € 109 m² 5,87 € 148 m² 5,54 € 
32 m² 7,21 € 71 m² 5,97 € 110 m² 5,86 € 149 m² 5,53 € 
33 m² 7,10 € 72 m² 5,97 € 111 m² 5,86 € 150 m² 5,52 € 
34 m² 7,00 € 73 m² 5,96 € 112 m² 5,85 € 151 m² 5,52 € 
35 m² 6,91 € 74 m² 5,96 € 113 m² 5,84 € 152 m² 5,51 € 
36 m² 6,83 € 75 m² 5,96 € 114 m² 5,83 € 153 m² 5,50 € 
37 m² 6,76 € 76 m² 5,96 € 115 m² 5,82 € 154 m² 5,50 € 
38 m² 6,69 € 77 m² 5,96 € 116 m² 5,82 € 155 m² 5,49 € 
39 m² 6,63 € 78 m² 5,96 € 117 m² 5,81 € 156 m² 5,48 € 
40 m² 6,58 € 79 m² 5,96 € 118 m² 5,80 € 157 m² 5,48 € 
41 m² 6,53 € 80 m² 5,97 € 119 m² 5,79 € 158 m² 5,47 € 
42 m² 6,49 € 81 m² 5,97 € 120 m² 5,78 € 159 m² 5,47 € 
43 m² 6,45 € 82 m² 5,97 € 121 m² 5,77 € 160 m² 5,46 € 
44 m² 6,42 € 83 m² 5,97 € 122 m² 5,76 € 161 m² 5,46 € 
45 m² 6,39 € 84 m² 5,97 € 123 m² 5,75 € 162 m² 5,45 € 
46 m² 6,36 € 85 m² 5,97 € 124 m² 5,75 € 163 m² 5,45 € 
47 m² 6,33 € 86 m² 5,97 € 125 m² 5,74 € 164 m² 5,45 € 
48 m² 6,31 € 87 m² 5,97 € 126 m² 5,73 € 165 m² 5,44 € 
49 m² 6,29 € 88 m² 5,97 € 127 m² 5,72 € 166 m² 5,44 € 
50 m² 6,27 € 89 m² 5,97 € 128 m² 5,71 € 167 m² 5,44 € 
51 m² 6,25 € 90 m² 5,97 € 129 m² 5,70 € 168 m² 5,43 € 
52 m² 6,23 € 91 m² 5,96 € 130 m² 5,69 € 169 m² 5,43 € 
53 m² 6,21 € 92 m² 5,96 € 131 m² 5,68 € 170 m² 5,43 € 
54 m² 6,19 € 93 m² 5,96 € 132 m² 5,67 € 171 m² 5,43 € 
55 m² 6,18 € 94 m² 5,95 € 133 m² 5,66 € 172 m² 5,42 € 
56 m² 6,16 € 95 m² 5,95 € 134 m² 5,65 € 173 m² 5,42 € 
57 m² 6,14 € 96 m² 5,95 € 135 m² 5,65 € 174 m² 5,42 € 
58 m² 6,13 € 97 m² 5,94 € 136 m² 5,64 € 175 m² 5,42 € 
59 m² 6,11 € 98 m² 5,94 € 137 m² 5,63 € 176 m² 5,42 € 
60 m² 6,10 € 99 m² 5,93 € 138 m² 5,62 € 177 m² 5,42 € 
61 m² 6,08 € 100 m² 5,93 € 139 m² 5,61 € 178 m² 5,42 € 
62 m² 6,07 € 101 m² 5,92 € 140 m² 5,60 € 179 m² 5,43 € 
63 m² 6,05 € 102 m² 5,92 € 141 m² 5,59 € 180 - 200 m² 5,43 € 
Wohnraum in Ein- und Zweifamilienhäusern: 
Wohnflächenunabhängiger Grundbetrag: 7,05 €  
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2025-2027 
136 von 221 in Zusammenstellung
112  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Tabelle 6-2: 
Signifikante Wohnwertmerkmale sowie Zu- und Abschlagsfaktoren 
Wohnwertmerkmal Ausprägungen Faktor Erläuterung 
Baujahr 
vor 1919 1,000  
1919 bis 1945 0,972 
1946 bis 1960 0,924 
1961 bis 1991  0,869 
1992 bis 2004 1,044 
2005 bis 2014 1,113 
ab 2015 1,246 
Sanierungszustand 
der Wohnung 
alle Merkmale in den vergangenen  
5 Jahren erneuert 1,148 Sanierungsmerkmale sind Bad-
ausstattung, Bodenbeläge, Innen-
türen, Wohnungseingangstür, 
Heizkörper 
 
Nicht anwendbar sind Merkmale, 
die im Zuge eines Neubaus ein-
gebaut und seither nicht erneuert 
wurden 
Merkmale überwiegend in den vergangenen  
5 Jahren erneuert 1,107 
Merkmale überwiegend in den vergangenen  
15 Jahren erneuert 1,043 
Merkmale überwiegend in den vergangenen  
25 Jahren erneuert 1,021 
keine Erneuerung 1,000 
Art der Wohnung 
möblierte oder teilmöblierte Wohnung 1,110 Einbauküche oder Einbau-
schränke zählen nicht als  
Möblierung 
Gilt nur für Mehrfamilienhäuser 
Wohnung im Hinterhaus oder Nebengebäude 1,034 
Wohnung im Erdgeschoss 0,991 
Gebäude mit mehr als 5 Geschossen (inkl. EG) 0,984 
Heizung 
Fußbodenheizung in den Wohnräumen vorhanden 1,057 
Nur anwendbar, wenn in mindes-
tens der Hälfte der Wohnräume 
(ohne Küche, Bad, Flur)  
vorhanden 
Fußbodenheizung nur in Küche oder Bad  
vorhanden 1,022 Nur anwendbar, wenn Merkmal in 
Wohnräumen nicht zutrifft 
keine Zentralheizung vorhanden 0,894 Gilt nur für Mehrfamilienhäuser 
Warmwasseraufbe-
reitung keine zentrale Warmwasser-Aufbereitung 0,979  
Leitungen Wasser-, Gas- oder Elektroleitungen über Putz 0,982 auch bei teilweisem  
Vorhandensein anwendbar 
Küche 
offene, „amerikanische“ Küche 1,012 Gilt nur im Mehrfamilienhaus, 
Mindestgröße 4 m² 
Einbauküche  
(vom Vermieter  
gestellt)  
älter als 15 Jahre 1,023 Die Einbauküche muss als Teil 
des Wohnungsmietvertrages und 
ohne sonstige, zusätzliche Kos-
ten vermietet werden 
älter als 5 Jahre 1,035 
Einbau in letzten 5 Jahren 1,087 
Badezimmer 
ein Badezimmer mit Wanner oder Dusche 1,000 
 ein Badezimmer mit Wanne und Dusche  1,017 
mehrere Badezimmer mit Wanne oder Dusche  
vorhanden 1,043 
Kein Fenster im Badezimmer vorhanden 0,984  
1 Merkmal vorhanden aus: Handtuchwandheizkör-
per, Doppelwaschbecken oder Bidet 1,030 
 mind. 2 Merkmale vorhanden aus: Handtuchwand-
heizkörper, Doppelwaschbecken oder Bidet 1,041 
Badezimmer im Nassbereich (Wandbelag)  
ungefliest und kein gleichwertiger Nässeschutz 0,956  
unverkleideter Spülkasten 0,986  
bodengleiche/ ebenerdige 
Dusche  
Baujahr vor 2015 1,017 
 
ab 2015 1,000 
Toiletten mehr als eine Toilette vorhanden  
(z. B. Gäste-WC) 1,029 
Mindestens eine Toilette muss 
sich außerhalb eines der Bade-
zimmer befinden 
137 von 221 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  113 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Überwiegender  
Bodenbelag in den 
Wohnräumen 
Parkett 1,079 
Relevant ist der vom Vermieter 
gestellte Bodenbelag in den 
Wohnräumen 
Linoleum, Vinylbelag, Kork 1,064 
Naturstein, Fliesen, Dielen 1,035 
Laminat 1,046 
PVC, Teppich 1,000 
Kein vom Vermieter gestellter Belag 1,000 
Fenster 
überwiegend Dreifachverglasung der Fenster 1,036  
Rollläden/ Jalousien vorhanden 1,000 Außenliegende Rollläden/  
Jalousien elektrisch bedienbare Rollläden/ Jalousien 1,026 
Weitere Ausstat-
tungsmerkmale 
Balkon 1 qm bis 3 qm 1,036 Sind mehrere der genannten Flä-
chen vorhanden, ist hier die 
größte vorhandene Fläche anzu-
setzen 
„Balkon“ umfasst auch Loggien 
und Wintergärten 
Balkon größer als 3 qm bis 8 qm 1,057 
Balkon größer als 8 qm 1,065 
Terrasse oder Dachterrasse 1,069 
Pkw-Stellplatz vorhanden  
(in Grundmiete enthalten) 1,058 
Nicht anwendbar, wenn Betrag 
für Pkw-Stellplatz gesondert  
ausweisbar ist  
Gilt nur für Mehrfamilienhäuser 
Aufzug 1,041  
Gegen-/Wechsel-
sprechanlage 
nicht vorhanden 0,926 
Nur im Mehrfamilienhaus  
anwendbar ja, ohne Video 1,000 
ja, mit Video 1,027 
Deckenspots oder indirekte Beleuchtung  
in Küche, Bad oder Flur 1,019  
Abstellkammer in der Wohnung 1,012  
Feuerhemmende Wohnungstür (mit Zertifikat) 1,015  
Wohnlage 
einfach  0,976 
Einordnung gemäß Lagekarte 
mittel 1,000 
gut 1,051 
sehr gut  1,061 
einfach - Innenstadt 1,100 
mittel- Innenstadt 1,100 
gut - Innenstadt 1,100 
sehr gut - Innenstadt 1,136 
Kerngebietslage 1,147 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2025-2027 
Anwendung der Mietpreisspannen 
Zur Berechnung der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der ermittelte Mittel-
wert der ortsüblichen Vergleichsmiete mit den für das jeweilige Baujahr zutreffenden 
Werten für den oberen bzw. den unteren Spannenwert gemäß  Tabelle 6-3 zu verrech-
nen. Die resultierende Mietpreisspanne beschreibt den Wertebereich der Miete, der für 
die jeweilige Wohnung als ortsüblich zu werten ist.    
 
138 von 221 in Zusammenstellung
114  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Tabelle 6-3: 
Spannenwerte für die ortsübliche Vergleichsmiete 
Baualtersklasse untere Spanne obere Spanne 
Baujahr vor 1919  - 0,86 € + 0,82 € 
Baujahr 1919 bis 1945 - 0,65 € + 0,62 € 
Baujahr 1946 bis 1960 - 0,56 €  + 0,56 € 
Baujahr 1961 bis 1991 - 0,60 €  + 0,52 € 
Baujahr 1992 bis 2004 - 0,84 €  + 0,74 € 
Baujahr 2005 bis 2014 - 0,91 €  + 0,74 € 
Baujahr ab 2015 - 1,30 € + 1,52 € 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2025-2027 
Die angegebenen Spannenwerte sind – anders als die Koeffizienten des Regressions-
modells – als absolute Werte zu interpretieren und werden deshalb zum Mittelwert der 
ortsüblichen Vergleichsmiete addiert (oberer Spannenwert) bzw. von ihm subtrahiert 
(unterer Spannenwert). 
Als anfänglicher Ausgangswert für die Miethöhe einer Wohnung gemäß Mietspiegel ist 
zunächst der ermittelte Mittelwert der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verwenden. Wei-
tere, im Mietspiegel nicht berücksichtigte wohnwerterhöhende bzw. wohnwertmindernde 
Merkmale können als Begründung für ein Abweichen vom mittleren Wert der ortsübli-
chen Vergleichsmiete innerhalb des Spannbereiches herangezogen werden.  
Bei der Regressionsanalyse zeigten einige Merkmale mit nicht ausreichender Signifi-
kanz dennoch Tendenzen eines negativen oder positiven Zusammenhangs mit der 
Grundmiete. Diese werden in Tabelle 6-4 beispielhaft als wohnwerterhöhend oder wohn-
wertmindernd dargestellt. Diese Merkmale stellen eine Orientierungshilfe zur Spannen-
einordnung dar und sind nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels.  
Tabelle 6-4: 
Beispiele für Wohnwerterhöhende und -mindernde Merkmale 
Wohnwerterhöhende Merkmale Wohnwertmindernde Merkmale 
energieeffiziente Wohnung (Endenergiebedarf gemäß 
Energieausweis Kennbuchstabe B oder besser) Wohnung mit Dachschrägen (im Mehrfamilienhaus) 
Maisonette-, Galerie-, Loft- oder Penthauswohnung Küchenraum ohne Küchenfenster 
Garten zur alleinigen Nutzung (im Mehrfamilienhaus) Fenster einfach verglast 
vollständige Barrierefreiheit der Wohnung, inkl. Barriere-
freiem Zugang über Hauseingang bis in die Wohnung gemischter Bodenbelag in den Wohnräumen 
 Zustand des Wohngebäudes:  
eher ungepflegt, erneuerungsbedürftig 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2025-2027 
 
139 von 221 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  115 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Da bei der Mietspiegelerstellung nie alle potentiell die Miete einer Wohnung beeinflus-
senden Merkmale betrachtet werden können, kann diese Aufstellung nicht abschließend 
sein. Zusätzliche Merkmale, die hier nicht aufgeführt aber eindeutig wohnwerterhöhend 
oder wohnwertmindernd sind, können ebenso über den Spannenbereich abgebildet wer-
den. Merkmale, die bereits als Merkmal in die Berechnung des Mittelwerts der ortsübli-
chen Vergleichsmiete eingegangen sind, dürfen dagegen nicht noch einmal für die Ein-
ordnung in den Spannenbereich herangezogen werden.  
140 von 221 in Zusammenstellung
116  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
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141 von 221 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  117 
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142 von 221 in Zusammenstellung
118  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Tabellenverzeichnis 
Tabelle 2-1:  Aufteilung der Befragungsmerkmale auf Mieter/-innen und Vermieter/-innen .......... 25 
Tabelle 3-1:  Regeln der automatisierten Datenplausibilisierung ..................................................... 40 
Tabelle 3-2:  Übersicht der Grundmiete nach Baualter und Wohnungsgröße ................................. 55 
Tabelle 3-3:  Non-Response-Analyse in Bezug auf räumliche Verteilung ........................................ 57 
Tabelle 3-4:  Non-Response-Analyse in Bezug auf Baualter ............................................................. 59 
Tabelle 3-5:  Non-Response-Analyse nach Vermietertyp .................................................................. 60 
Tabelle 3-6:  Rücklaufstatistik .............................................................................................................. 63 
Tabelle 3-7:  Bereinigung der Nettostichprobe ................................................................................... 65 
Tabelle 5-1:  Schema zur Bestimmung des Indexwerts zur energetischen Beschaffenheit ........... 80 
Tabelle 5-2:  Verteilung des Merkmals Sanierungszustand der Wohnung nach Baualter .............. 83 
Tabelle 5-3:  Einfluss des außergesetzlichen Merkmals Vermietertyp auf die Grundmiete ........... 89 
Tabelle 5-4: Einfluss des außergesetzlichen Merkmals Dauer des  Mietverhältnisses auf  
die Grundmiete ................................................................................................................ 90 
Tabelle 5-5:  Einfluss des außergesetzlichen Merkmals Vertragsart auf die Grundmiete .............. 91 
Tabelle 5-6:  Einfluss des außergesetzlichen Merkmals Neuvertragsmiete auf die Grundmiete ... 91 
Tabelle 5-7:  Regressionstabelle der finalen Modellspezifikation ..................................................... 96 
Tabelle 5-8:  Vergleich der finalen Modellspezifikation mit anderen Modellklassen ..................... 105 
Tabelle 5-9:  Hilfsregression zur Bereinigung der Reststreuung um außergesetzl. Einflüsse ..... 107 
Tabelle 5-10:  Quantile der Residuen des Mietspiegelmodells (Spannenwerte) .............................. 107 
Tabelle 6-1:  Grundbeträge des Mietspiegels ................................................................................... 111 
Tabelle 6-2:  Signifikante Wohnwertmerkmale sowie Zu- und Abschlagsfaktoren ....................... 112 
Tabelle 6-3:  Spannenwerte für die ortsübliche Vergleichsmiete ................................................... 114 
Tabelle 6-4:  Beispiele für Wohnwerterhöhende und -mindernde Merkmale ................................. 114 
  
143 von 221 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  119 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Abbildungsverzeichnis 
Abbildung 1-1:  Organisation der Mietspiegelerstellung .......................................................................... 5 
Abbildung 2-1:  Schematische Darstellung der Abgrenzung der Erhebungsgesamtheit .................... 13 
Abbildung 2-2:  Plausibilisierung der Bruttostichprobe nach Baualter ................................................. 21 
Abbildung 2-3:  Plausibilisierung der Bruttostichprobe nach räumlicher Verteilung .......................... 22 
Abbildung 2-4:  Zeitlicher Ablauf der Mietererhebung ............................................................................ 26 
Abbildung 2-5:  Tägliche Fragebogenrückläufe der Mietererhebung .................................................... 28 
Abbildung 2-6:  Zeitlicher Ablauf der Vermietererhebung ...................................................................... 30 
Abbildung 2-7:  Tägliche Fragebogenrückläufe der Vermietererhebung .............................................. 31 
Abbildung 2-8:  Zusammensetzung der strukturierten Vermietererhebung .......................................... 32 
Abbildung 2-9:  Zeitlicher Verlauf der versandten Rückfragen .............................................................. 35 
Abbildung 3-1:  Ergebnisse der automatischen Datenplausibilisierung ............................................... 42 
Abbildung 3-2:  Plausibilisierungstool für Mietspiegel-Datensätze ....................................................... 43 
Abbildung 3-3:  Ergebnisse der manuellen Datenplausibilisierung ....................................................... 44 
Abbildung 3-4:  Häufigkeitsverteilung der Nettokaltmieten pro m2........................................................ 47 
Abbildung 3-5:  Häufigkeitsverteilung der Wohnfläche (bereinigte Nettostichprobe) ......................... 51 
Abbildung 3-6:  Zusammenhang zwischen Nettokaltmieten pro m² und Baualter ............................... 52 
Abbildung 3-7:  Zusammenhang zwischen Wohnfläche und Baualter .................................................. 53 
Abbildung 3-8:  Zusammenhang zwischen Nettokaltmieten pro m² und Wohnfläche.......................... 54 
Abbildung 3-9:  Non-Response-Analyse in Bezug auf räumliche Verteilung ........................................ 58 
Abbildung 3-10: Non-Response-Analyse in Bezug auf Baualter ............................................................. 59 
Abbildung 3-11: Non-Response-Analyse nach Vermietertyp .................................................................. 61 
Abbildung 4-1: Stadträumliche Raumtypen in Leipzig ........................................................................... 68 
Abbildung 4-2:  Karte der Wohnlageneinteilung für den Mietspiegel 2025-2027 .................................. 69 
Abbildung 4-3: Übersicht der Nettokaltmieten pro m 2 nach  Lagekategorie und stadträumlichem 
Raumtyp ........................................................................................................................... 70 
Abbildung 5-1:  Verteilung des Index zur energetischen Beschaffenheit nach Baualter ..................... 81 
Abbildung 5-2:  Verteilung der standardisierten und imputierten Energiekennwerte nach Baualter . 81 
Abbildung 5-3:  Effekte der Berücksichtigung außergesetzlicher Merkmale auf die Prädiktion ......... 92 
Abbildung 5-4: Effekte der Berücksichtigung außergesetzlicher Merkmale auf die Prädiktion nach 
Baualtersklassen ............................................................................................................. 94 
Abbildung 5-5:  Effekt der Wohnfläche auf die Grundmiete je Quadratmeter  (Grundbetrag des 
Modells) ............................................................................................................................ 95 
Abbildung 5-6:  Vergleich der tatsächlichen und geschätzten Nettokaltmieten ................................... 98 
Abbildung 5-7:  Histogramm der Modellresiduen .................................................................................. 100 
144 von 221 in Zusammenstellung
120  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Abbildung 5-8:  Quantil-Quantil-Diagramm (QQ-Plot) des Regressionsmodells ................................ 100 
Abbildung 5-9:  Mittelwert der Residuen je Stadtbezirk ........................................................................ 101 
Abbildung 5-10: Streudiagramm der Modellresiduen und Wohnungsgrößen ..................................... 103 
Abbildung 5-11: Überprüfung auf verbleibende einflussreiche Beobachtungen ................................ 104 
Abbildung 5-12: Modellvergleich geschätzte Mieten vs. reale Daten ................................................... 105 
Abbildung 5-13: tatsächliche und geschätzte Mieten nach Lage im Spannenbereich ........................ 108 
 
  
145 von 221 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2025-2027  |  121 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Anhang 
FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH - Wohnlage Stadt Leipzig 2025 
Musterfragebogen Mieter/-innen 
Musterfragebogen Vermieter/-innen 
Ausfüllhinweise Vermieter/-innen 
Ausfüllhinweise Vermieter/-innen 
Qualifizierungsbeschluss 
146 von 221 in Zusammenstellung
 
Wohnlage Stadt Leipzig 2025 
 
Methodenbericht 
 
Hamburg, Februar 2025 
 
  
147 von 221 in Zusammenstellung
 
Wohnlage Stadt Leipzig 2025 - Methodenbericht II 
INHALT 
TABELLENVERZEICHNIS ________________________________ ______________ I 
ABBILDUNGSVERZEICHNIS ________________________________ ____________ I 
1 WOHNLAGE________________________________ _______________________ 1 
1.1 Bestimmung der Eichgebiete ___________________________________________________ 2 
1.2 Auswahl der Indikatoren _______________________________________________________ 3 
1.3 Diskriminanzfunktionen _______________________________________________________ 10 
1.3.1 Ermittlung der Diskriminanzfunktionen ____________________________________ 10 
1.3.2 Güte der Diskriminanzfunktionen ________________________________________ 12 
1.4 Einstufung unter Berücksichtigung der Zuordnungswahrscheinlichkeit __________________ 15 
1.5 Homogenisierung und Sichtprüfung _____________________________________________ 18 
1.6 begründete Umstufungen durch den  Arbeitskreis __________________________________ 19 
1.7 Ergebnis der Wohnlagenerstellung ______________________________________________ 20 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hinweis 
Ausschließlich zum Zweck der besseren Lesbarkeit wird auf die geschlechtsspezifische 
Schreibweise verzichtet. Alle personenbezogenen Bezeichnungen sind geschlechtsneutral 
und beziehen sich auf Angehörige aller Geschlechter. 
 
 
148 von 221 in Zusammenstellung
 
Wohnlage Stadt Leipzig 2025 - Methodenbericht I 
TABELLENVERZEICHNIS 
Tabelle 1: Anzahl Eichgebiete je Wohnlagenklasse ________________________________________ 3 
Tabelle 2: Diskriminanzkoeffizienten der Indikatoren ______________________________________ 11 
Tabelle 3: Klassifizierungsergebnis der Eichgebiete ______________________________________ 13 
Tabelle 4: Eigenwerte und Erklärungsanteile an der Varianz________________________________ 14 
Tabelle 5: Erklärungsbeitrag der Koeffizienten zur Unterscheidung der Wohnlage _______________ 14 
Tabelle 6: Vergleich der Wohnlage nach Modell (Maximum -Likelihood-Methode) mit Wohnlage nach 
Anwendung der Schwellenwerte______________________________________________ 17 
Tabelle 7: Vergleich der Wohnlage nach Anwendung der Schwellenwerte mit Wohnlage nach 
Homogenisierung und Sichtprüfung ___________________________________________ 19 
Tabelle 8: Vergleich der Wohnlage nach Homogenisierung und Sichtprüfung mit Wohnlage nach 
begründeten Umstufungen durch den Arbeitskreis________________________________ 20 
 
ABBILDUNGSVERZEICHNIS 
Abbildung 1: Übersicht überwiegende Wohnlage Leipzig __________________________________ 21 
149 von 221 in Zusammenstellung
 
Wohnlage Stadt Leipzig 2025 - Methodenbericht 1 
1 WOHNLAGE 
Der Mietspiegel der Stadt Leipzig 2025 wurde als qualifizierter Mietspiegel gemäß 
§ 558d BGB erstellt. Qualifizierte Mietspiegel geben die ortsübliche Vergleichsmiete 
wieder, die in einer Gemeinde üblicherweise für Wohnungen vergleichbarer Art, 
Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, einschließlich der energetischen Aus-
stattung und Beschaffenheit, gezahlt wird.  
Der Gesetzgeber hat im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) u. a. die Wohnlage als ein 
Wohnwertmerkmal zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmt. Um den 
Anforderungen eines qualifizierten Mietspiegels gerecht zu werden, wurde daher auch 
eine Wohnlageneinstufung für den Mietspiegel vorgenommen.  
Gemäß den Vorgaben der Mietspiegelverordnung soll eine Wohnlageneinstufung auf 
Basis einer datengestützten statistischen Analyse erfolgen, also nach einem nach re-
gionalwissenschaftlichen Grundsätzen erstellten Wohnlageermittlungsmodell. Es 
handelt sich um die erstmalige Erstellung der Wohnlage der Stadt Leipzig auf Basis 
eines datengestützten statistischen Verfahrens . Zuvor wurde eine leicht abgewan-
delte Wohnlagenkarte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte (GAA) in der 
Stadt Leipzig verwendet.  
Der Arbeitskreis Mietspiegel hat über das von FUB IGES vorgeschlagene Verfahren 
der Wohnlagenerstellung beraten. Dabei handelt es sich um das statistische Verfah-
ren der Diskriminanzanalyse, welches bei der Aktualisierung der Wohnlage Berlin 
2019 erfolgreich angewendet und gutachterlich durch einen unabhängigen Regional-
statistiker bestätigt wurde. Die Methodik wurde beispielsweise auch bei der Ersterstel-
lung der Wohnlagen für die Städte Kassel und Minden 2024 verwendet. 
Der Arbeitskreis Mietspiegel hat sich für eine elfstufige Klassifizierung der Wohnlage 
ausgesprochen. Die bereits in der alten Wohnlage ausgewiesenen einfachen, mittle-
ren, guten und sehr guten Wohnlagen werden darüber hinaus durch die Zusätze „be-
günstigt“, „neutral“ und „belastet“ erweitert. Letztere beziehen sich insbesondere auf 
die Lärmbelastung (vgl. Kapitel 1.1).  
Die Ergebnisse der Wohnlagenklassifizierung können der Broschüre des Leipziger 
Mietspiegels entnommen werden. 
Für die Erstellung der Wohnlage in der Stadt Leipzig wurden die nachfolgenden Ar-
beitsschritte vorgenommen: 
 Bestimmung der Eichgebiete  
 Auswahl und Prüfung relevanter Indikatoren 
 Ermittlung der Diskriminanzfunktionen auf Basis der Eichgebiete 
 Übertragung der Diskriminanzfunktionen auf das Stadtgebiet 
 Homogenisierung und Sichtprüfung der Ergebnisse 
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Wohnlage Stadt Leipzig 2025 - Methodenbericht 2 
1.1 Bestimmung der Eichgebiete 
Für die Erstellung der Wohnlagenkarte auf Basis des anerkannten statistischen Ver-
fahrens der Diskriminanzanalyse war es erforderlich, sogenannte Eichgebiete mit ein-
deutigen Wohnlagenzuordnungen zu bestimmen. Die Berechnung der Wohnlage er-
folgte auf der räumlichen Ebene der Baublockseiten.  
In Leipzig wurde für eine Vorauswahl der Eichgebiete eine über das gesamte Stadt-
gebiet verteilte Stichprobe aus der bestehenden Wohnlageneinstufung des GAA 
Leipzig gezogen. Zur Definition der Belastungsklassen „belastet“, „neutral“ sowie „be-
günstigt“ wurden die vorliegenden flächendeckenden Lärmkartierungen herangezo-
gen und mit den Adressen innerhalb der Baublockseiten verschnitten. 
Die Lärmdaten lagen für die Lärmquellen Kfz, Straßenbahn, Gewerbe, (DB-)Bahnlärm 
sowie Fluglärm vor. Dazu gab es bei Kfz-, Straßenbahn- und Gewerbelärm eine Un-
terteilung nach Tag-, Abend- sowie Nachtlärm und bei (DB-)Bahn- und Fluglärm eine 
Unterteilung nach Tag - und Nachtlärm. Insgesamt gibt es damit 13  kleinteilige Lär-
mindikatoren. 
Zur besseren Einschätzung der Lärmbelastung wurden Lärmkategorien gebildet. Die 
Kategorien orientieren sich an bundesweit typischen Grenzwerten in Lärmaktionsplä-
nen: 
Taglärm 
 < 55db Lärmkategorie 0 
 >= 55db - < 60db Lärmkategorie 1 
 >= 60db - < 65db Lärmkategorie 2 
 >= 65db Lärmkategorie 3 
Nachtlärm 
 < 45db Lärmkategorie 0 
 >= 45db - < 50db Lärmkategorie 1 
 >= 50db - < 55db Lärmkategorie 2 
 >= 55db Lärmkategorie 3 
Gibt es an einer Baublockseite bei keiner der 13 kleinteiligen Lärmquellen eine Belas-
tung ab Lärmkategorie 1, wird ihr als potenzielles Eichgebiet der Zusatz „begünstigt“ 
hinzugefügt. Gibt es mindestens eine Lärmquelle mit einer Belastung von Kategorie 3 
oder mindestens vier kleinteilige Lärmquellen ab Kategorie 1, wird die Baublockseite 
als potenzielles Eichgebiet mit dem Zusatz „belastet“ berücksichtigt. Bei vier kleintei-
ligen Lärmquellen ist sichergestellt, dass das Eichgebiet von mindestens zwei unter-
schiedlichen Lärmquellen beeinflusst wird. Trifft keine s dieser Kriterien zu wird eine 
Baublockseite als potenzielles Eichgebiet mit dem Zusatz „neutral“ berücksichtigt.  
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Wohnlage Stadt Leipzig 2025 - Methodenbericht 3 
Bei einem 95% -Konfidenzintervall wären 371 Eichgebiete statistisch notwendig. Da 
der Arbeitskreis die Möglichkeit von Änderungen haben sollte, wurd en 485 Eichge-
biete als Stichprobe gezogen, davon jeweils 55 in den mittleren Wohnlagen (belastet / 
neutral / begünstigt) sowie je 40 in den übrigen Wohnlagenkategorien.  
Die Wohnlagenklassen sehr gut belastet und sehr gut neutral mussten zu sehr gut 
neutral zusammengefasst werden, da es kaum Baublockseiten in der sehr guten 
Wohnlage gab, welche eine höhere Belastung aufwiesen.  
Der Arbeitskreis hat zu 23 Eichgebieten Vorschläge zur Umstufung / Streichung ge-
geben. Aufgrund des eingeplanten Puffers wurden die 23 Eichgebiete bei den weiter-
gehenden Berechnungen nicht berücksichtigt. Ein Eichgebiet wurde nachträglich auf-
grund eines Datenfehlers in die Klasse „einfach begünstigt“ umgestuft. Abschließend 
standen damit 462 Eichgebiete fest (vgl. Tabelle 1).  
Tabelle 1: Anzahl Eichgebiete je Wohnlagenklasse 
einfach mittel gut sehr gut 
bel. neu. beg. bel. neu. beg. bel. neu. beg. neu. beg. 
37 35 41 53 52 53 39 38 36 40 38 
bel. = belastet//neu. = neutral//beg. = begünstigt     © 2025 
1.2 Auswahl der Indikatoren 
In der Fachwissenschaft werden zahlreiche Indikatoren diskutiert, die für die Erklärung 
des Wohnlage-Wertes einer Umgebung herangezogen werden können. Zudem kom-
men in der Praxis verschiedene datengestützte Wohnlagemodelle zum Zwecke der 
Bestimmung der Lage im Sinne der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Einsatz.  
Für die Bestimmung der Wohnlage haben sich in der Fachwissenschaft verschiedene 
Ansätze (rechtliche Bestimmung, Mietspiegelpraxis, fallgruppenartige Bestimmung) 
herausgebildet.1 
Die Kriterien/Messgrößen der reinen Kaufpreise und Mietwerte werden vielfach als 
weniger bedeutsam und lediglich für eine Plausibilisierung von Wohnlagebestimmun-
gen als sinnvoll angesehen. Unabhängig vom Ansatz haben sich folgende Einfluss-
größen zur Bestimmung der Wohnlage etabliert:2  
 Technische und soziale Infrastruktur (Immissionen, Beeinträchtigungen, Ver-
kehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten),  
                                                   
1 Vgl. hierzu übersichtsartig Schwirley/Dickersbach, aaO, S. 427 ff. 
2 Vgl. Dickersbach, aaO, S. S. 421 ff.; Promann, aaO., S. 67 ff.  
152 von 221 in Zusammenstellung
 
Wohnlage Stadt Leipzig 2025 - Methodenbericht 4 
 Umwelteinflüsse (Durchgrünung, Grün - und Erholungsflächen, Flächenpoten-
zial), 
 Nachbarschaftsmerkmale (umliegende Wohnbebauung, Zentralität) und 
 Bevölkerungs- und Sozialstrukturen („Image“). 
Gemäß § 19 der Mietspiegelverordnung sollen der Bodenrichtwert sowie das Image 
nur als Bewertungsmaßstäbe herangezogen werden, wenn durch die Analyse der an-
deren Indikatoren keine sachgerechte Lageeinstufung möglich ist. In Leipzig war eine 
Ermittlung der Wohnlageneinstufungen ohne die Verwendung dieser Indikatoren mög-
lich, weswegen auf deren Verwendung verzichtet wurde.  
Im Rahmen der Ermittlung der Wohnlageneinstufungen in Leipzig wurden 21 Indika-
toren analysiert und überprüft. Dabei wurden nur Indikatoren verwendet, für die eine 
Datengrundlage zur Verfügung gestellt werden konnte.  
Zur Beurteilung der Wirkungsrichtung und Treffwirkung wurden Klassifikationskoeffi-
zienten ermittelt und herangezogen. Anhand dieser Werte lässt sich ablesen, wie die 
Einstufung in eine Wohnlage mit einem bestimmten Indikator grob zusammenhängt. 
Diese Einschätzungen sind nur mit Vorbehalt zu berücksichtigen, da die Vielzahl an 
Indikatoren bei elf Wohnlagenklassen nur bedingt eindimensionale Einschätzung en 
zulässt.  
Nachfolgend werden die verwendeten Indikatoren kurz erläutert sowie deren Einfluss 
auf die Wohnlagenklassifizierung eingeschätzt. Bei Indikatoren, die auf Adressebene 
vorliegen, wurde für die Diskriminanzanalyse ein Durchschnitt je Baublockseite ermit-
telt.  
Bevölkerungsdichte 
Die Bevölkerungsdichte (Personen/km²) wurde je Baublockseite ermittelt und ist als 
Dichteindikator zu interpretieren. Eine hohe Bevölkerungsdichte führt eher zu einer 
mittleren bis einfachen Wohnlage. Eine besonders geringe Bevölkerungsdichte führt 
eher zu einer sehr guten Wohnlage. 
Bioklima 
Das Bioklima liegt auf Ebene der Adressen vor und kann als Umweltindikator verstan-
den werden. Es handelt sich um einen kategorealen Indikator mit den Klassen sehr 
ungünstig, ungünstig, mittel sowie günstig. Je ungünstiger das Bioklima einer Bau-
blockseite ist, desto eher liegt eine einfache Wohnlage vor, je günstiger das Bioklima 
ist, desto eher liegen gute / sehr gute Wohnlagen vor.  
Anteil unversiegelte Fläche  
Für jede Adresse wurde geprüft, wie viel Fläche in einem Radius von 150m unversie-
gelt ist. Damit kann der Indikator sowohl als Umwelt- als auch als Dichteindikator be-
rücksichtigt werden. Ein geringer Anteil unversiegelter Flächen je Baublockseite führt 
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Wohnlage Stadt Leipzig 2025 - Methodenbericht 5 
eher zu einer einfachen Wohnlage, ein hoher Anteil wiederum zur sehr guten Wohn-
lage.  
Gebäudehöhe 
Für jede Adresse wurden Gebäudehöhen bereitgestellt. Diese können als Dichteindi-
kator berücksichtigt werden. Auf Ebene der Baublockseiten führt eine höhere Gebäu-
dehöhe eher zu einfachen oder mittleren Wohnlagen, eine geringe Gebäudehöhe e-
her zu guten oder sehr guten Wohnlagen.  
Distanz zu Grünflächen 
Die Distanz zu Grünflächen kann als Umweltindikator berücksichtigt werden. Dazu 
wurden Distanzmessungen von jeder Adresse zur nächstgelegenen Grünfläche vor-
genommen. Berücksichtigt wurden generalisierte Grün - und Waldflächen ab einer 
Größe von 10.000 m². Vereinzelt fehlende Werte im Außenbereich wurden interpoliert 
und anschließend Distanzklassen auf Ebene der Baublockseiten gebildet: 
 1: 0 bis 100m – Nahbereich 
 2: >100 bis 300m – gut zu Fuß erreichbar 
 3: >300 bis 800m – zu Fuß erreichbar 
 4: >800 bis 1.500m – tlw. zu Fuß, aber schnell mit Fahrrad / Auto erreichbar  
 5: >1.500 bis 3.000m – gut mit Fahrrad / Auto erreichbar 
 6: >3.000m – weitere Strecken, im Alltag häufiger mit Autonutzung verbunden 
Eine geringe Distanz zu einer Grünfläche führt insb. zu einer sehr guten Wohnlage.  
Distanz zu Erholungsflächen 
Die Distanz zu Erholungsflächen kann als Umwelt- und Freizeitindikator berücksichtigt 
werden. Dazu wurden Distanzmessungen von jeder Adresse zur nächstgelegenen 
Erholungsfläche vorgenommen. Ein öffentlicher Zugang zu Flächen wie Friedhöfen, 
Sport- und Freizeiteinrichtungen ist dabei nicht gesichert. Vereinzelt fehlende Werte 
im Außenbereich wurden interpoliert und anschließend Distanzklassen auf Ebene der 
Baublockseiten gebildet (gleiche Klassen wie bei Distanz zu Grünflächen). 
Die Distanz zu einer Erholungsfläche zeigt keine eindeutigen Trenn - und Wirkungs-
richtungen auf.  
Distanz zu einer S-Bahn- oder Regionalbahn-Haltestelle 
Die Distanz zu einer der genannten Haltestellenarten ist ein Indikator für die verkehr-
liche Infrastruktur. Dazu wurden Distanzmessungen von jeder Adresse zur nächstge-
legenen Haltestelle vorgenommen. Vereinzelt fehlende Werte im Außenbereich wur-
den interpoliert und anschließend Distanzklassen auf Ebene der Baublockseiten ge-
bildet. Diese unterschieden sich aufgrund der Grundlagendaten leicht von den zuvor 
genannten: 
 1: 0 bis > 100m – Nahbereich 
 2: 100 bis > 300m – gut zu Fuß erreichbar 
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Wohnlage Stadt Leipzig 2025 - Methodenbericht 6 
 3: 300 bis > 800m – zu Fuß erreichbar 
 4: 800 bis > 1.500m – tw. zu Fuß, aber schnell mit Fahrrad / Auto erreichbar  
 5: 1.500 bis > 3.000m – gut mit Fahrrad / Auto erreichbar 
 6: ab 3.000m – weitere Strecken, im Alltag häufiger mit Autonutzung verbunden 
Eine geringe Distanz zu einer Haltestelle führt eher zu mittleren bis einfachen Wohn-
lage, eine höhere Distanz ist typisch für gute bis sehr gute Wohnlagen. Eine geringe 
Distanz ist zudem typisch für belastete Wohnlagen. 
Distanz zu einer Straßenbahn-Haltestelle 
Auch die Distanz zu einer Straßenbahn-Haltestelle kann als Indikator für die verkehr-
liche Infrastruktur gewertet werden. Dazu wurden Distanzmessungen von jeder Ad-
resse zur nächstgelegenen Straßenbahn-Haltestelle vorgenommen. Vereinzelt feh-
lende Werte im Außenbereich wurden interpoliert und anschließend Distanzklassen 
auf Ebene der Baublockseiten gebildet ( gleiche Klassen wie bei Distanz zu einer S-
Bahn- oder Regionalbahn-Haltestelle). 
Eine hohe Distanz zu einer Straßenbahn -Haltestelle führt eher zu einer sehr guten 
Wohnlage, geringere Distanzen führen eher zu einer guten, mittleren und einfachen 
Wohnlage. Eine geringe Distanz ist zudem typisch für belastete Wohnlagen. 
Distanz zu einer Wasserfläche 
Der Indikator Distanz zu einer Wasserfläche kann sowohl als Umwelt - als auch als 
Freizeitindikator berücksichtigt werden. Dazu wurden Distanzmessungen von jeder 
Adresse zum nächstgelegenen Gewässer vorgenommen. Vereinzelt fehlende Werte 
im Außenbereich wurden interpoliert und anschließend Distanzklassen auf Ebene der 
Baublockseiten gebildet (gleiche Klassen wie bei Distanz zu Grünflächen). 
Eine geringe Distanz zu Wasserflächen führt eher zu einer sehr guten Wohnlage, eine 
hohe insbesondere zu mittleren und einfachen Wohnlagen.  
Distanz zu einer Apotheke 
Der Indikator Distanz zu einer Apotheke kann als Indikator für die Versorgungsinfra-
struktur gewertet werden. Dazu wurden Distanzmessungen v on jeder Adresse zur 
nächstgelegenen Apotheke vorgenommen. Vereinzelt fehlende Werte im Außenbe-
reich wurden interpoliert und anschließend Distanzklassen auf Ebene der Baublock-
seiten gebildet (gleiche Klassen wie bei Distanz zu einer S-Bahn- oder Regionalbahn-
Haltestelle). 
Die Distanz zu einer Apotheke zeigt keine eindeutigen Trenn - und Wirkungsrichtun-
gen auf.  
Distanz zu einer e-Ladesäule 
Der Indikator Distanz zu einer e-Ladesäule kann als Indikator für die verkehrliche Inf-
rastruktur gewertet werden. Dazu wurden Distanzmessungen von jeder Adresse zur 
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Wohnlage Stadt Leipzig 2025 - Methodenbericht 7 
nächstgelegenen e-Ladesäule vorgenommen. Vereinzelt fehlende Werte im Außen-
bereich wurden interpoliert und anschließend Distanzklassen auf Ebene der Bau-
blockseiten gebildet (gleiche Klassen wie bei Distanz zu einer S-Bahn- oder Regio-
nalbahn-Haltestelle). 
Eine hohe Distanz zu einer e -Ladesäule führt zu einfachen oder normalen Wohnla-
gen, eine geringere Distanz zu guten oder sehr guten Wohnlagen. 
Distanz zu einer Grundschule 
Der Indikator Distanz zu einer Grundschule kann als Indikator für die soziale Infra-
struktur gewertet werden. Dazu wurden Distanzmessungen von jeder Adresse zur 
nächstgelegenen Grundschule vorgenommen. Vereinzelt fehlende Werte im Außen-
bereich wurden interp oliert und anschließend Distanzklassen auf Ebene der Bau-
blockseiten gebildet (gleiche Klassen wie bei Distanz zu einer S -Bahn- oder Regio-
nalbahn-Haltestelle). 
Eine geringe Distanz zu einer Grundschule führt eher zu einer mittleren oder sehr 
guten Wohnlage und ist typisch für unbelastete Gebiete.  
Distanz zu einer Kita 
Der Indikator Distanz zu einer Kita kann als Indikator für die soziale Infrastruktur ge-
wertet werden. Dazu wurden Distanzmessungen von jeder Adresse zur nächstgele-
genen Kita vorgenommen. Vereinzelt fehlende Werte im Außenbereich wurden inter-
poliert und anschließend Distanzklassen auf Ebene der Baublockseiten gebildet (glei-
che Klassen wie bei Distanz zu einer S-Bahn- oder Regionalbahn-Haltestelle). 
Eine hohe Distanz zu einer Kita führt eher zu einer einfachen Wohnlage, eine geringe 
eher zu einer sehr guten Wohnlage. Eine geringe Distanz ist zudem typisch für unbe-
lastete Gebiete. 
Distanz zu einem Standort des Lebensmittel-Einzelhandels 
Der Standort eines Lebensmittel-Einzelhandels kann als Indikat or für die Versor-
gungsinfrastruktur gewertet werden. Dazu wurden Distanzmessungen von jeder Ad-
resse zum nächstgelegenen Standort vorgenommen. Vereinzelt fehlende Werte im 
Außenbereich wurden interpoliert und anschließend Distanzklassen auf Ebene der 
Baublockseiten gebildet (gleiche Klassen wie bei Distanz zu einer S-Bahn- oder Re-
gionalbahn-Haltestelle). 
Eine hohe Distanz zu einem Standort führt eher zu einer sehr guten Wohnlage, eine 
geringe Distanz zu einer einfachen, mittleren oder guten Wohnlage bei höhe rer Be-
lastung.  
Distanz zu einer Mobilitätsstation 
Der Indikator Distanz zu einer Mobilitätsstation kann als Indikator für die verkehrliche 
Infrastruktur gewertet werden. Dazu wurden Distanzmessungen von jeder Adresse 
zur nächstgelegenen Mobilitätsstation vorgenommen. Vereinzelt fehlende Werte im 
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Wohnlage Stadt Leipzig 2025 - Methodenbericht 8 
Außenbereich wurden interpoliert und anschließend Distanzklassen auf Ebene der 
Baublockseiten gebildet (gleiche Klassen wie bei Distanz zu einer S-Bahn- oder Re-
gionalbahn-Haltestelle). 
Eine geringe Distanz führt eher zu einfachen und mittleren Wohnlagen, typisch ist hier 
eine höhere Belastung. Eine höhere Distanz führt eher zu sehr guten und guten Wohn-
lagen, typisch ist eine geringere Belastung.  
Distanz zu einer Schule 
Der Indikator Distanz zu einer Schule kann als  Indikator für die soziale Infrastruktur 
gewertet werden. Dazu wurden Distanzmessungen von jeder Adresse zur nächstge-
legenen Schule vorgenommen. Vereinzelt fehlende Werte im Außenbereich wurden 
interpoliert und anschließend Distanzklassen auf Ebene der Baublockseiten gebildet 
(gleiche Klassen wie bei Distanz zu einer S-Bahn- oder Regionalbahn-Haltestelle). 
Eine geringe Distanz zu einer Schule führt eher zu sehr guten und guten Wohnlagen, 
eine höhere Distanz eher zu einfachen oder mittleren Wohnlagen.  
Fußläufige Distanz zum Stadtzentrum 
Der Indikator fußläufige Distanz zum Zentrum kann als Zentralitätsindikator gewertet 
werden. Auf Basis des Straßennetzes wurde für jede Adresse geprüft, wie weit sie 
vom Stadtzentrum entfernt liegt. Vereinzelt fehlende Werte im Außenbereich wurden 
interpoliert und anschließend Distanzklassen auf Ebene der Baublockseiten gebildet 
(gleiche Klassen wie bei Distanz zu Grünflächen). 
Eine geringere Distanz führt eher zu sehr guten oder guten Wohnlagen, eine höhere 
Distanz zu einfachen oder mittleren Wohnlagen. 
Reisezeit zum Stadtzentrum (zu Fuß) 
Der Indikator Reisezeit zum Zentrum kann als Zentralitätsindikator gewertet werden. 
Auf Basis des Straßennetzes wurde für jede Adresse geprüft, wie lange eine fußläu-
fige Anreise zum Stadtz entrum dauert. Vereinzelt fehlende Werte im Außenbereich 
wurden interpoliert und anschließend Klassen für die Reisezeit gebildet: 
 1: 0 bis 15 Minuten 
 2: Über 15 bis 30 Minuten 
 3: Über 30 bis 45 Minuten 
 4: Über 45 bis 60 Minuten 
 5: Über 60 bis 75 Minuten 
 6: Über 75 bis 90 Minuten 
 7: Über 90 bis 105 Minuten 
 8: Über 105 bis 120 Minuten 
 9: Über 120 Minuten 
Eine geringere Reisezeit führt eher zu sehr guten oder guten Wohnlagen, eine höhere 
Reisezeit eher zu einfachen oder mittleren Wohnlagen.  
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Wohnlage Stadt Leipzig 2025 - Methodenbericht 9 
Straßenbahnlärm 
Der berechnete Straßenbahnlärm wurde als Shapefile von der Stadt Leipzig zur Ver-
fügung gestellt. Auf Ebene der Baublockseiten wurde die Lärmbelastung mit den Ad-
ressen verschnitten und Mittelwerte gebildet. Durch die Zusammenfassung der drei 
Lärmkategorien Tag, Abend und Nacht auf einen Maximalwert je Baublockseite konn-
ten eine plausible Wirkungsrichtung sowie eine klare Trennwirkung erzielt werden.  
Höhere Lärmkategorien führen zu einer belasteten Wohnlage, niedrige zu einer be-
günstigten Wohnlage.  
Kfz-Lärm 
Der berechnete Kfz -Lärm wurde als Shapefile von der Stadt Leipzig zur Verfügung 
gestellt. Auf Ebene der Baublockseiten wurde die Lärmbelastung mit den Adressen 
verschnitten und Mittelwerte gebildet. Durch die Zusammenfassung der drei Lärmka-
tegorien Tag, Abend und Nacht auf einen Maximalwert je Baublockseite konnten eine 
plausible Wirkungsrichtung sowie eine klare Trennwirkung erzielt werden.  
Höhere Lärmkategorien führen zu einer belasteten Wohnlage, niedrige zu einer be-
günstigten Wohnlage.  
Fluglärm 
Der berechnete Fluglärm wurde als Shapefile von der Stadt Leipzig zur Verfügung 
gestellt. Auf Ebene der Baublockseiten wurde die Lärmbelastung mit den Adressen 
verschnitten und Mittelwerte gebildet. Durch die Zusammenfassung der drei Lärmka-
tegorien Tag, Abend und Nacht auf einen Maximalwert je Baublockseite konnten eine 
plausible Wirkungsrichtung sowie eine klare Trennwirkung erzielt werden.  
Höhere Lärmkategorien führen zu einer belasteten Wohnlage, niedrige zu einer be-
günstigten Wohnlage.  
Bahnlärm (DB) 
Der berechnete Bahnlärm lag als Shapefile vor, die Daten stammen vom Eisenbahn-
Bundesamt. Auf Ebene der Baublockseiten wurde die Lärmbelastung mit den Adres-
sen verschnitten und Mittelwerte gebildet. Durch die Zusammenfassung der drei 
Lärmkategorien Tag, Abend und Nacht auf einen Maximalwert je Baublockseite konn-
ten eine plausible Wirkungsrichtung sowie eine klare Trennwirkung erzielt werden.  
Höhere Lärmkategorien führen zu einer belasteten Wohnlage, niedrige zu einer be-
günstigten Wohnlage.  
  
158 von 221 in Zusammenstellung
 
Wohnlage Stadt Leipzig 2025 - Methodenbericht 10 
1.3 Diskriminanzfunktionen 
1.3.1 Ermittlung der Diskriminanzfunktionen 
Die für die Wohnlageermittlung gesuchten Diskriminanzfunktionen mit p (x) Indikato-
ren und ihren im Modell noch zu ermittelnden Koeffizienten sehen im Allgemeinen wie 
folgt aus3: 
𝑾𝑳𝑮𝒆𝒃𝒊𝒆𝒕 =  𝒂 +  𝒗𝟏  ∙  𝒙𝒎𝟏 +  𝒗𝟐  ∙  𝒙𝒎𝟐 +  … + 𝒗𝒑  ∙ 𝒙𝒎𝒑 
Dabei sind xmi die Messwerte (Daten) der Indikatoren und v i die Diskriminanzkoeffi-
zienten (Gewichte) der Indikatoren sowie a die Konstante. Die Diskriminanzkoeffizien-
ten zeigen durch Umrechnung die Bedeutung des zugehörigen Indikators zur Wohn-
lage-Gruppentrennung und damit zur Einstufung einer Adresse in eine der Wohnlagen 
an. Dabei ist die Anzahl der Diskriminanzfunktionen durch das Minimum der Anzahl 
der Gruppen - 1 (Wohnlagen) und der Anzahl der Merkmale, also Indikatoren,  be-
grenzt. 
Für die Schätzung der Diskriminanzfunktion im Raum ist es erforderlich, eine Gerade 
zu finden, bei der die multivariaten standardisierten Residuen (die Abstände der Ge-
raden zu den eigentlichen Werten der Indikatoren der Stichprobe) minimiert werden. 
Um die Diskriminanzfunktion bzw. -faktoren zu finden, wird eine Funktion aus Linear-
kombinationen (lineare Diskriminanzfunktion) gesucht, die eine maximale Unter-
scheidbarkeit der verglichenen Wohnlage-Gruppen durch die Indikatorwerte auf den 
Adressen gewährleistet. Mithilfe der Diskriminanzanalyse werden schlussendliche 
Gewichte für die Indikatoren ermittelt, die angesichts der wechselseitigen Beziehun-
gen zwischen den Indikatoren ( Multikollinearität) zu einer maximalen Trennung der 
untersuchten Gruppen führen und so eine möglichst eindeutige Zuordnung ermögli-
chen. 
Um die Diskriminanzanalyse in dem vorstehend erörterten Sinne auf den Mietspiegel 
der Stadt Leipzig 2025 anwenden zu können, wurden auf Grundlage der verwendeten 
Eichgebiete die Diskriminanzfunktionen mit den genannten elf Wohnlageeinstufungen 
ermittelt. Es wurden demnach zehn Diskriminanzfunktionen ermittelt. 
Über die Aufnahme von Indikatoren in die Berechnung wurde im Rahmen einer Struk-
turanalyse entschieden. Dazu wurden die Indikatoren zum einen hinsichtlich einer zu 
starken Korrelation untersucht. Diese zeigte sich insb. bei den Indi katoren Reisedis-
                                                   
3 Hans-Friedrich Eckey/Reinhold Kosfeld/Martina Rengers: Multivariate Statistik. S.307, Glei-
chung (5.3-1); vgl. auch Backhaus/Erichson/Plinke/Weiber: Multivariate Analysemethoden. 
13. Auflage, S.192, Formel (4.1); so auch Jürgen Bortz: Bortz Statistik. S.61 2, Gleichung 
(18.10) 
159 von 221 in Zusammenstellung
 
Wohnlage Stadt Leipzig 2025 - Methodenbericht 11 
tanz Zentrum und Reisezeit Zentrum. Aufgrund des höheren VIF-Wertes des Indika-
tors Reisezeit Zentrum (5,5) im Vergleich zu Reisedistanz  Zentrum (3,0) wurde der 
Indikator Reisezeit Zentrum ausgeschlossen. Auf Grundlage der Beurteilung der Indi-
katoren (vgl. Kapitel 1.2) wurden zudem die Indikatoren Distanz zur Apotheke sowie 
Distanz zu Erholungsflächen nicht berücksichtigt. 
Auf Grundlage der als plausibel zur Unterscheidung der Wohnlagegruppen beitragen-
den Indikatoren wurden die Diskriminanzfunktionen bestimmt. Die Einstufung in die 
Wohnlageklassen auf Grundlage der Indikatoren durch die Diskriminanzfunktionen ist 
dann besonders trennscharf, wenn zwei Umstände gleichzeitig vorliegen. Zum einen, 
wenn die Indikatorenwerte, die mit einer Gruppeneinteilung einhergehen, weitgehend 
homogen sind. Zum anderen, wenn gleichzeitig die Werte, die mit einer Gruppentei-
lung einhergehen, von den anderen Werten (die mit einer anderen Gruppeneinteilung 
einhergehen) weit auseinanderliegen.  
Um die eigentliche linearen Diskriminanzfunktionen und dort insbesondere die Diskri-
minanzkoeffizienten ermitteln zu können, wird mathematisch das sogenannte Diskri-
minanzkriterium benötigt.  
Die Diskriminanzfunktionen beschreiben die Funktionen, die zur maximalen Trennung 
der untersuchten Gruppen führen. Die Diskriminanzfunktionen haben auf Grundlage 
der Eichgebiete und der berücksichtigten Indikatoren die in Tabelle 2 dargestellten 
Diskriminanzkoeffizienten ergeben. 
Tabelle 2: Diskriminanzkoeffizienten der Indikatoren 
Indikator DF1 DF2 DF3 DF4 DF5 DF6 DF7 DF8 DF9 DF10 
Bev.-dichte 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 
Bioklima -0,073 -0,375 0,243 -0,275 0,560 -0,006 0,384 -0,128 -0,274 0,237 
Anteil  
unversiegelt -0,004 -0,018 0,010 0,070 -0,029 -0,005 0,003 -0,040 -0,010 -0,001 
Gebäudehöhe -0,002 0,019 0,020 0,010 0,054 0,008 -0,012 -0,006 0,035 0,018 
Distanz  
Grünfläche -0,011 0,025 -0,430 -0,169 -0,247 0,250 0,074 -0,383 -0,103 0,016 
Distanz S-/ 
Regiobahn-H -0,047 -0,422 0,149 -0,629 -0,050 -0,206 0,148 0,657 0,607 0,044 
Distanz 
Straßenbahn-H -0,094 -0,059 0,498 -0,088 -0,437 -0,112 0,225 0,073 -0,634 0,069 
Distanz 
Wasserfläche 0,060 0,360 -0,634 0,147 -0,271 0,244 0,364 0,163 0,180 0,126 
Distanz 
e-Ladesäule 0,087 0,229 0,304 0,043 0,036 -0,043 -0,028 -0,558 0,185 -0,798 
Distanz 
Grundschule 0,080 -0,070 -0,090 -0,329 -0,256 -0,716 -0,516 0,065 -0,048 0,496 
Distanz Kita 0,238 0,118 -0,314 -0,428 0,275 -0,211 0,254 -0,458 0,376 -0,391 
Distanz  
Lebensm.-EH -0,268 -0,014 0,276 0,266 -0,341 -0,474 0,318 -0,085 0,525 0,353 
160 von 221 in Zusammenstellung
 
Wohnlage Stadt Leipzig 2025 - Methodenbericht 12 
Distanz Mobili-
tätsstation -0,009 0,854 0,017 0,082 0,151 -0,471 -0,301 0,447 -0,406 -0,116 
Distanz Schule 0,009 0,244 0,088 -0,067 -0,079 0,248 0,077 0,190 0,515 0,329 
Distanz 
Zentrum 0,265 0,982 -0,110 -0,150 0,781 0,572 -0,194 0,110 0,467 0,703 
Lärm 
Straßenbahn 0,485 0,265 0,167 -0,234 0,483 -0,818 1,433 0,145 -0,387 0,286 
Lärm Kfz 2,490 -0,094 0,241 0,315 -0,164 -0,092 -0,347 -0,106 0,092 0,021 
Lärm Flug 2,140 0,129 0,210 -0,505 0,280 1,343 0,000 -1,206 -0,984 0,871 
Lärm Bahn 1,513 -0,126 0,897 0,244 -1,062 1,417 1,088 0,866 -0,407 -0,749 
© 2025 
In den Tabellen sind spaltenweise die jeweiligen Diskriminanzfunktionen (DF) 1 bis 10 
für das Stadtgebiet aufgeführt.  
Die Ergebnisse der Diskriminanzanalysen wurde abschließend auf alle Baublocksei-
ten im jeweiligen Bereich unter Berücksichtigung der Diskriminanzfunktionen übertra-
gen. 
1.3.2 Güte der Diskriminanzfunktionen 
Die Güte der ermittelten Diskriminanzfunktionen lässt sich u. a. anhand  
 der Treffergenauigkeit der Eichgebiete, 
 des sogenannten Eigenwertes und des Wilks-Lambda-Wertes der Diskriminanz-
funktionen, 
 der Bedeutung der Diskriminanzkoeffizienten beurteilen. 
Treffergenauigkeit der Eichgebiete 
Auf Grundlage der Eichgebiete wurde zunächst geprüft, w elche Auswirkungen die 
Diskriminanzfunktionen auf die Einstufung im Stadtg ebiet haben. Auf diese Weise 
wurde ermittelt, wie viele Voreinstufungen aus den Eichgebieten auf Grundlage der 
ermittelten Diskriminanzfunktionen und der Indikatorenwerte der Baublockseiten kor-
rekt zugeordnet werden konnten. Tabelle 3 zeigt, wie viele Eichgebiete in der daten-
gestützten Ermittlung ihre jeweilige Voreinstufung behielten oder einer anderen 
Wohnlage zugeordnet wurden.  
Die dunkelgrün hinterlegten Felder zeigen die Fälle, bei denen sich die vorhergesagte 
Wohnlage laut Modell nicht von der Eichgebietsfestlegung unterschied. Bei den hell-
grün hinterlegten Feldern gab es einen Sprung in die nächstgelegene Wohnlagen-
klasse, jedoch in der gleichen Belastungsklasse. Bei den dunkelblau hinterlegten Fel-
dern gab es einen Sprung zu einer anderen Belastungsklasse innerhalb der gleichen 
Wohnlage.  
161 von 221 in Zusammenstellung
 
Wohnlage Stadt Leipzig 2025 - Methodenbericht 13 
Bei den rot hinterlegten Feldern handelt es sich um sogenannte Springer. Als Springer 
werden Eichgebiete definiert, welche laut Modell über mindestens zwei Wohnlagen-
klassen springen oder sowohl um eine Wohnlagenklasse springen als auch in eine 
andere Belastungsklasse eingestuft werden. Die Springer werden bei der Berechnung 
der Diskriminanzfunktionen schrittweise ausgeschlossen, d.  h. die Berechnung wird 
so lange wiederholt, bis kein Eichgebiet mehr als Springer ausgewiesen wird. Die 
Springer sind in der Summen-Spalte und -Zeile nicht berücksichtigt.  
In Leipzig wurden 26 Springer identifiziert und ausgeschlossen. Von den 436 verblie-
benen Eichgebieten wurden 318 korrekt klassifiziert, was einer Trefferquote von 
72,9% entspricht. Die Trefferquote ist vergleichbar mit anderen Wohnlagenuntersu-
chungen in ähnlichen Städten. 
Tabelle 3: Klassifizierungsergebnis der Eichgebiete 
 
- = belastet / o = neutral / + = begünstigt  
 © 2025 
Ermittelte Eigenwerte 
Die Güte der Diskriminanzfunktionen kann zudem am Eigenwert abgelesen werden. 
Die Funktion mit dem größten Eigenwert hat die grö ßte Trennkraft. Mit dieser Prüf-
größe kann die Entscheidung getroffen werden, ob die erste Diskriminanzfunktion die 
Gruppen ausreichend trennt oder ob eine weitere Diskriminanzfunktion signifikant zur 
Trennung beiträgt. 
Die Eigenwerte der Diskriminanzfunktionen und damit auch ihr Anteil an der erklärten 
Varianz nehmen in absteigender Reihenfolge ab (vgl. Tabelle 4). 
162 von 221 in Zusammenstellung
 
Wohnlage Stadt Leipzig 2025 - Methodenbericht 14 
Tabelle 4: Eigenwerte und Erklärungsanteile an der Varianz 
Funktion Eigenwert % der Varianz Kumulierte % 
1 431,9 0,751 0,751 
2 90,7 0,158 0,908 
3 22,7 0,040 0,948 
4 9,9 0,017 0,965 
5 7,8 0,014 0,979 
6 5,7 0,010 0,988 
7 3,7 0,006 0,995 
8 1,6 0,003 0,998 
9 0,8 0,001 0,999 
10 0,5 0,001 1,000 
 © 2025 
Bedeutung der Diskriminanzfunktionskoeffizienten 
Der Einfluss der metrisch skalierten Indikatoren auf den Diskriminanzwert wird durch 
das Vorzeichen und den Wert der Diskriminanzkoeffizienten bestimmt.  
Um den Beitrag zur Erklärung der Wohnlage durch die Funktionen ermitteln zu kön-
nen, mussten die Diskriminanzkoeffizienten mithilfe der Eigenwerte umgerechnet wer-
den. Für die Diskriminanzkoeffizienten der Diskriminanzfunktionen ist der Erklärungs-
beitrag für die Bestimmung der Wohnlage in Prozent der Tabelle 5 zu entnehmen. 
Tabelle 5: Erklärungsbeitrag der Koeffizienten zur Unterscheidung der Wohnlage 
Indikator Erklärungsbeitrag 
Lärm Kfz 28,8% 
Lärm Flug 25,2% 
Lärm Bahn 17,5% 
Lärm Straßenbahn 6,4% 
Distanz Zentrum 5,4% 
Distanz Lebensmittel-Einzelhandel 3,0% 
Distanz Kita 2,9% 
Distanz Mobilitätsstation 1,9% 
Distanz e-Ladesäule 1,7% 
Bioklima 1,6% 
Distanz S-/Regionalbahnhaltestelle 1,6% 
Distanz Wasserfläche 1,2% 
Distanz Straßenbahnhaltestelle 1,1% 
Distanz Schule 0,7% 
Distanz Grundschule 0,6% 
Distanz Grünfläche 0,3% 
Anteil unversiegelte Fläche 0,1% 
163 von 221 in Zusammenstellung
 
Wohnlage Stadt Leipzig 2025 - Methodenbericht 15 
Gebäudehöhe 0,0% 
Bevölkerungsdichte 0,0% 
 © 2025 
Diese Beiträge der genannten Indikatoren entsprechen weitestgehend sowohl den Er-
gebnissen vergleichbarer Erhebungen qualifizierter Mietspiegel als auch der Praxis 
der Erstellung von Wohnlagen in Deutschland sowie fachwissenschaftlichen Ergeb-
nissen zur Ermittlung von Wohnlagen.  
1.4 Einstufung unter Berücksichtigung der 
Zuordnungswahrscheinlichkeit 
Die Einstufung der Adressen erfolgte nach dem Klassifikationswahrscheinlichkeiten-
konzept, welches auf dem Mahalanobis -Distanzkonzept und den Eingangswahr-
scheinlichkeiten der Gruppen der Stichprobe basiert. Die Zuordnun gs- oder Klassifi-
zierungswahrscheinlichkeit gibt die Wahrscheinlichkeit an, mit der eine Adresse eine 
Wohnlageeinstufung aufweist. Die verschiedenen Wahrscheinlichkeiten, mit der eine 
Adresse zu den einzelnen Wohnlagenklassen zugeordnet wird, addieren sich stets zu 
1, da jede Adresse mit Sicherheit genau einer Gruppe entstammt. 
Grundgedanke der Zuordnung ist der, dass eine Adresse mit ihren Indikatorenwerten 
der Gruppe von Adressen, also der Wohnlageklasse, zugeordnet wird, be i der die 
Wahrscheinlichkeit am größten ist, dass sie dieser Gruppe, also Wohnlageklasse, an-
gehört.  
Diese Wahrscheinlichkeit ist statistisch dann am größten, wenn die Adresse der 
Wohnlageklasse zugeordnet wird, bei der der Abstand der Indikatorwerte der Adresse 
zum Erwartungswert μ der Indikatoren der Adresse in der Wohnlageklasse am kleins-
ten ist.  
Die Ermittlung der Zuordnungswahrscheinlichkeiten erfolgte auf Grundlage der ermit-
telten Diskriminanzfunktionen. Bei der konkreten Berechnung der bedingten Wah r-
scheinlichkeit der Zuordnung einer Adresse zu den Wohnlagen klassen wurde das 
Klassifizierungswahrscheinlichkeitenkonzept auf Grundlage der Mahalanobis-Distan-
zen genutzt.4 Zur Ermittlung der Zuordnungswahrscheinlichkeit ist es erforderlich, mit 
den Indikatorenwerten der jeweiligen Adresse den sog. Mahalanobis-Abstand und an-
schließend die Zuordnungswahrscheinlichkeit zu berechnen. 
Mahalanobis-Abstand 
                                                   
4 Vgl. für die Umformung beispielsweise Backhaus, S. 190 f. und 217 f.; Kosfeld etc. 
164 von 221 in Zusammenstellung
 
Wohnlage Stadt Leipzig 2025 - Methodenbericht 16 
Zur Ermittlung des Mahalanobis-Distanzmaß wurden die Abstände der Diskriminanz-
werte jeder Adresse von den jeweiligen Gruppenmittelwerten, den sog. Gruppen-
zentroiden, für die jeweiligen Wohnlageeinstufungen gemessen. Aufgrund der Nor-
mierung der Diskriminanzkoeffizienten können die Abweichungen der Diskriminanz-
werte von den Gruppenzentroiden als Distanzmaß verwandt werden. 
Die Gruppenmittelwerte geben Auskunft über die durchschnittlichen Diskriminanz-
werte, die bei den jeweiligen Wohnlageeinstufungen in den Eichgebieten in den  
Wohnlageklassen beobachtet wurden. Zur Berechnung der Diskriminanzwerte wur-
den die Indikatorenwerte der jeweiligen Blockseite in die Funktionen eingesetzt.  
Ermittlung der Klassifizierungswahrscheinlichkeiten 
Die Berechnung der bedingten Wahrscheinlichkeiten der Wohnlagezuordnung erfolgt 
unter den Annahmen, dass die metrischen Ausgangswerte d er Indikatoren in jeder 
Gruppe normalverteilt sind und gleiche gruppenspezifische Varianz-Kovarianz-Matri-
zen vorliegen.  
Die Wahrscheinlichkeit, mit der eine Adresse i mit dem quadrierten Mahalanobis-Ab-
stand D der Gruppe g angehört, wurde mit der Formel 
𝑷(𝒈|𝑾𝑳𝒊) =
𝐞𝐱𝐩 (−𝑫𝒊𝒈
𝟐 /𝟐)𝑷𝒊(𝒈)
∑ 𝐞𝐱𝐩(−
𝑫𝒊𝒈
𝟐
𝟐 )𝑮
𝒈=𝟏 𝑷𝒊(𝒈)
   
und unter der Annahme von gleichen Eingangswahrscheinlichkeiten 
𝑷(𝒈|𝑾𝑳𝒊) =
𝐞𝐱𝐩 (−𝑴𝑫𝑾𝑳𝒊/𝟐)
∑ 𝐞𝐱𝐩(−
𝑫𝒊𝒈
𝟐
𝟐 )𝑮
𝒈=𝟏
  
ermittelt.5  
Demgemäß wurden die Wahrscheinlichkeiten für jede Blockseite jeweils für jede der 
elf Wohnlageklassen berechnet und in Prozent dargestellt.  
Anwendung Schwellenwert 
Bei der Maximum-Likelihood-Methode wird eine Adresse der Wohnlageklasse zuge-
ordnet, wo die Wahrscheinlichkeit am größten ist, dass sie dazugehört bzw. ähnliche 
Indikatorenwerte aufweist.6 Es genügt dabei ein einfaches Überwiegen. 
                                                   
5 Vgl. Eckey/Kosfeld/Rengers, aaO., S.337, Gleichung (5.3-70) und (5.3-71); so auch Back-
haus/Erichson/Plinke/Weiber: Multivariate Analysemethoden, 13. Auflage, S.221, Formel 
(4.29). 
6 Vgl. bspw. Eckey/Kosfeld/Rengers, aaO., S.338. 
165 von 221 in Zusammenstellung
 
Wohnlage Stadt Leipzig 2025 - Methodenbericht 17 
In Abweichung wurde entschieden, ein qualifiziertes Entscheidungskrite rium anzu-
wenden, um eine sachgerechte Wohnlagezuordnung zu gewährleisten. Die Zuord-
nungsregel wurde dahingehend modifiziert, dass eine Einstufung in eine von der alten 
Wohnlagenklasse abweichende Einstufung nur dann erfolgt, wenn die Wahrschein-
lichkeit bei über 75% liegt. Auf diese Weise wurde vermieden, dass Adressen bei nur 
knappem Überwiegen einer Zuordnungswahrscheinlichkeit umgestuft werden und er-
reicht, dass die meisten Adressen in Leipzig in der mittleren Wohnlage liegen. 
Gleichzeitig wurde für die Belastungsklassen ein Schwellenwert von 2/3 angewendet. 
Dabei wurde die berechnete Belastung laut Diskriminanzanalyse mit der Festlegung 
im Rahmen der Eichgebietsdefinition vergleichen. Nur wenn die Wahrscheinlichkeit 
für eine abweichende Belastungsklasse laut Diskriminanzanalyse bei über 66,67% 
liegt, wird eine Adresse in eine abweichende Belastungsklasse eingestuft. Durch die-
ses Kriterium wurden die Belastungen in Baublockseiten entlang bestimmter Straßen-
achsen homogener. 
Ergebnisse der Einstufungen nach datengestützter Ermittlung 
Nach der Übertragung der Diskriminanzfunktionen auf die Adressen der Baublocksei-
ten und die Anwendung des abgestimmten Zuordnungskriteriums ergibt sich die nach-
folgende Zuordnungsverteilung der Adressen im Verhältnis zur zuvor ber echneten 
Wohnlage nach Maximum-Likelihood-Methode. 
Tabelle 6: Vergleich der Wohnlage nach Modell (Maximum -Likelihood-Methode) mit Wohnlage 
nach Anwendung der Schwellenwerte 
 
- = belastet / o = neutral / + = begünstigt  
 © 2025 
In Leipzig wurden insgesamt 19.360 bzw. 27,6% der Adressen durch die Anwendung 
des Schwellenwertes als Entscheidungskriterium umgestuft. 
166 von 221 in Zusammenstellung
 
Wohnlage Stadt Leipzig 2025 - Methodenbericht 18 
1.5 Homogenisierung und Sichtprüfung 
Das räumlich-sozialwissenschaftliche Phänomen Wohnlage wird in der Fachwissen-
schaft generell als flächiges Phänomen verstanden. Gemeinhin erfasst die Wohnlage 
nicht nur das unmittelbare Wohnungsumfeld, sondern das sog. nähere oder weitere 
Wohnumfeld bzw. die Mikro- und Makrolage.7  
Die beschriebene datengestützte Ermittlung der Wohnlage 2025 ergab eine kleintei-
lige Zuordnung mit unterschiedlichen Wohnlagen im unmittelbaren und näheren Woh-
numfeld. Um den Anforderungen an eine Flächigkeit der Wohnlage zu genügen und 
eine Wohnlagenzuordnung zu gewährleisten, bei der die nähere und weitere Umg e-
bung wohnlageprägend ist, wurde die datengestützte Ermittlung in einer zweiten Stufe 
einer Homogenisierung unterzogen.  
Nach der statistischen Analyse ist es zwingend erforderlich, die Ergebnisse noch ein-
mal einer Sichtprüfung zu unterziehen, da es aufgrund der unterschiedlichen Indika-
toren zu nicht eindeutigen Ergebnissen kommen kann. Verantwortlich sind hierbei  
 die kleinteilige Betrachtung, 
 die Bezugsebene der Indikatoren (Baublockseite, Baublock) sowie 
 der Datenstand der Indikatoren. 
Die Homogenisierung der Wohnlage einer Adresse erfolgte durch die Bewertung der 
umliegenden Wohnlagen. Insbesondere wurden die in der Umgebung liegenden 
Wohnlageeinstufungen der Adresse betrachtet. Wenn die Wohnlageneinstufung einer 
Adresse deutlich von der Wohnlageeinstufung der Adressen in der näheren und wei-
teren Umgebung abwich, wurde die vereinzelte Adresse der in der Umgebung vor-
herrschenden Wohnlageeinstufung angepasst.  
Für die Homogenisierung wurden unterschiedliche Bedingungen formuliert. Insbeson-
dere wurde hier au f eine höhere Betrachtungsebene als die Adresse abgestellt, da 
insbesondere durch die verwendeten Entfernungsindikatoren hier schnell nicht nach-
vollziehbare kleinräumige Änderungen der Wohnlage entstehen konnten. Daher 
wurde bei der Homogenisierung in der Regel auf die Baublockseite abgestellt.  
Bei dieser Homogenisierung durch die umfassende Sichtprüfung wurden folgende Kri-
terien festgelegt: 
 Bereinigung einer Insellage, wenn maximal drei Baublockseiten eine andere 
Wohnlageneinstufung aufwiesen als in der Umgebung vorherrschend, 
 Homogenisierung von Belastungsstufen entlang bestimmter Straßenachsen, 
 Plausibilisierung einzelner Baublockseiten. 
Adressen ohne Wohnnutzung wird keine Wohnlage zugewiesen. 
                                                   
7 Vgl. Schwirley/Dickersbach, aaO, S. 418 f. und 432, Promann, etc. 
167 von 221 in Zusammenstellung
 
Wohnlage Stadt Leipzig 2025 - Methodenbericht 19 
Auf Basis dieser Vorgaben erfolgte für das Stadtgebiet eine umfassende Sichtprüfung 
der Wohnlageneinstufungen nach dem datengestützten Modell.  
Tabelle 7: Vergleich der Wohnlage nach Anwendung der Schwellenwerte mit Wohnlage nach Ho-
mogenisierung und Sichtprüfung 
 
- = belastet / o = neutral / + = begünstigt  
 © 2025 
In Leipzig wurden insgesamt 2.197 bzw. 3,1% der Adressen durch die Homogenisie-
rung und Sichtprüfung umgestuft. 
1.6 begründete Umstufungen durch den  
Arbeitskreis 
Nach Abschluss der Homogenisierung wurden durch den Arbeitskreis weitere Adres-
sen umgestuft, bei denen das Modell laut den Expertinnen und Experten zu unplau-
siblen Ergebnissen geführt hat (Umstufungsprotokoll vgl. Anlage). Die nachfolgende 
Tabelle beziffert diese Umstufungen. 
168 von 221 in Zusammenstellung
 
Wohnlage Stadt Leipzig 2025 - Methodenbericht 20 
Tabelle 8: Vergleich der Wohnlage nach Homogenisierung und Sichtprüfung mit Wohnlage nach 
begründeten Umstufungen durch den Arbeitskreis 
 
- = belastet / o = neutral / + = begünstigt  
 © 2025 
In Leipzig wurden insgesamt 2.205 bzw. 3,1% der Adressen durch den Arbeitskreis 
begründet und einvernehmlich umgestuft. 
1.7 Ergebnis der Wohnlagenerstellung 
Insgesamt ergibt sich eine Verteilung auf die Wohnlagenklassen nach der datenge-
stützten Berechnung, Homogenisierung und Sichtprüfung sowie begründeten Umstu-
fungen durch den Arbeitskreis von: 
 einfach belastet  5,5 % (3.994 Adressen) 
 einfach neutral  13,9 % (10.154 Adressen) 
 einfach begünstigt  11,2 % (8.209 Adressen) 
 mittel belastet  4,2 % (3.112 Adressen) 
 mittel neutral  14,1 % (10.362 Adressen) 
 mittel begünstigt  25,3 % (18.565 Adressen) 
 gut belastet   2,7 % (2.006 Adressen) 
 gut neutral   4,3 % (3.132 Adressen) 
 gut begünstigt  11,1 % (8.140 Adressen) 
 sehr gut neutral  1,2 % (896 Adressen) 
 sehr gut begünstigt  2,1 % (1.525 Adressen) 
 keine Wohnlage  4,3 % (3.165 Adressen) 
169 von 221 in Zusammenstellung
 
Wohnlage Stadt Leipzig 2025 - Methodenbericht 21 
Bei vereinzelter Wohnnutzung an Adressen ohne Wohnlage kann von einer einfachen 
Wohnlage, neutral ausgegangen werden.  
Abbildung 1 zeigt die überwiegende Wohnlage im Stadtgebiet von Leipzig. Eine 
adressscharfe Wohnlage kann der Online-Karte sowie dem Straßenverzeichnis ent-
nommen werden. 
 
Abbildung 1: Übersicht überwiegende Wohnlage Leipzig 
© 2025 
170 von 221 in Zusammenstellung
Wohnlage Stadt Leipzig | Umstufungsprotokoll 
Seite 1 von 14 
 
# Straße Hausnummern Beschluss Grund 
1 Ahornweg 2, 4, 6, 8, 10 einfach > gut Infrastruktur liegt außerhalb des 
Stadtgebietes und konnte im 
Modell nicht berücksichtigt 
werden 
2 Alte T auchaer Straße 65, 67, 69, 71, 73, 73A, 73B, 75, 
77, 81 
gut > mittel Vereinheitlichung, relativ begehrte 
Wohnlage 
3 Am Bogen 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15 mittel/beg. > gut/beg. Vereinheitlichung 
4 Am Bogen 54 gut/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung 
5 Am Eichenbogen 2, 4, 6, 8, 10, 12, 24 einfach > gut Infrastruktur liegt außerhalb des 
Stadtgebietes und konnte im 
Modell nicht berücksichtigt 
werden 
6 Am Eichenbogen 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 
21, 23, 25 
einfach/beg. > gut/beg. Infrastruktur liegt außerhalb des 
Stadtgebietes und konnte im 
Modell nicht berücksichtigt 
werden 
7 Am Fuchsbau 3, 5, 6, 7, 8, 13, 15, 17 einfach > gut Infrastruktur liegt außerhalb des 
Stadtgebietes und konnte im 
Modell nicht berücksichtigt 
werden 
8 Am Fuchsbau 2, 4 einfach/beg. > gut/beg. Infrastruktur liegt außerhalb des 
Stadtgebietes und konnte im 
Modell nicht berücksichtigt 
werden 
9 Am Geleinholz 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 
12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 
20, 21, 22, 23, 26, 27, 28, 29, 
30, 31, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 
39, 40, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 
73, 74, 75, 76 
einfach/beg. > mittel/beg. Neu entstandenes Quartier mit 
attraktiver Wohnlage 
10 Am Wolfswinkel 39, 41, 43, 45, 47, 47A, 47B, 48, 
48A, 48B, 48C, 48D, 49, 50, 
50A, 50C, 50D, 51, 52, 53, 53A, 
54, 55, 55A, 55B, 55C, 55D, 
einfach > gut Infrastruktur liegt außerhalb des 
Stadtgebietes und konnte im 
Modell nicht berücksichtigt 
werden 
171 von 221 in Zusammenstellung
Wohnlage Stadt Leipzig | Umstufungsprotokoll 
Seite 2 von 14 
 
55E, 55F, 55G, 56, 57, 57A, 58, 
59, 60, 61, 63, 63A, 65, 78, 80, 
82, 84, 86 
11 Am Wolfswinkel 64, 66, 68, 70, 72, 72A, 76 einfach/beg. > gut/beg. Infrastruktur liegt außerhalb des 
Stadtgebietes und konnte im 
Modell nicht berücksichtigt 
werden 
12 An der Meusdorfer Höhe 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 
14, 15, 16, 17, 18, 20, 24, 26 
gut/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung, relativ begehrte 
Wohnlage 
13 An der T abaksmühle 9, 9A, 11, 36, 38, 40, 42, 44, 46, 
48, 50, 52, 54, 56, 58 
gut > mittel Vereinheitlichung an 
Hauptverkehrsstraße 
14 An der T abaksmühle 1 einfach/bel. > mittel/bel. Vereinheitlichung an 
Hauptverkehrsstraße 
15 An der T abaksmühle 18A, 18B, 20A, 20B, 22A, 22B, 
24A, 24B, 26A, 26B 
gut/bel. > mittel/bel. Vereinheitlichung an 
Hauptverkehrsstraße 
16 Antonienstraße 8, 12, 12A, 12B, 12C einfach/bel. > gut/bel. Plausibilisierung des Gebietes 
17 Arnoldstraße 1, 2, 3, 4, 5, 5A, 6, 7, 9, 10, 11, 
12, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 
21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 
29, 30, 32, 34 
einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung des Quartiers, 
Infrastrukturelle Anbindung 
vorhanden 
18 Arno-Nitzsche-Straße 40, 42, 44, 46 einfach/bel. > mittel/bel. Vereinheitlichung an 
Hauptverkehrsstraße 
19 Arthur-Hoffmann-Straße 103, 105, 107, 109 gut/bel. > gut/beg. Vereinheitlichung 
20 Arthur-Hoffmann-Straße 139, 141, 143, 145, 147, 149, 
151, 153, 155, 157, 159, 161, 
163, 165, 173 
mittel/bel. > mittel Vereinheitlichung 
21 Aurelienstraße 11, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 21, 
23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 
31, 32, 33, 34, 36, 38, 40 
gut/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung der Gebiete im 
west. und öst. Lindenau 
22 Aurelienstraße 55, 57, 59 sehr gut/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung der Gebiete im 
west. und öst. Lindenau 
23 Bärlauchweg 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 
12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 
20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 
einfach/beg. > gut/beg. Infrastruktur liegt außerhalb des 
Stadtgebietes und konnte im 
Modell nicht berücksichtigt 
werden 
172 von 221 in Zusammenstellung
Wohnlage Stadt Leipzig | Umstufungsprotokoll 
Seite 3 von 14 
 
28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 36, 
38, 40, 42, 44, 46, 48, 50 
24 Baumeyerstraße 1, 2, 4, 6 einfach/bel. > mittel/bel. Vereinheitlichung des Quartiers, 
Infrastrukturelle Anbindung 
vorhanden 
25 Birkenstraße 2, 6, 8, 10, 10A, 12, 16, 18 mittel/beg. > gut/beg. Vereinheitlichung der Gebiete im 
west. und öst. Lindenau 
26 Bochumer Straße 51 mittel > einfach Vereinheitlichung 
27 Bogislawstraße 11, 13 gut > mittel Verglichen mit anderen Gebieten 
ist die Wohnlage in Volkmarsdorf 
eher als mittel einzustufen 
28 Bogislawstraße 4, 5, 6, 7, 9, 18, 20 gut/beg. > mittel/beg. Verglichen mit anderen Gebieten 
ist die Wohnlage in Volkmarsdorf 
eher als mittel einzustufen 
29 Brambacher Straße 25, 27, 29, 31 mittel > mittel/beg. Vereinheitlichung 
30 Breite Straße 1, 3, 5, 5A, 5B, 5C, 5D, 5E, 5F, 
7, 7A 
gut > mittel Die gute Lage wird als nicht 
nachvollziehbar eingeschätzt 
31 Breslauer Straße 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 
12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 
19A, 20, 21, 21A, 22, 23, 24, 25, 
26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 
33A, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 
41, 42, 44, 46 
einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung des Quartiers, 
Infrastrukturelle Anbindung 
vorhanden 
32 Breslauer Straße 57, 59, 61, 63, 65, 72, 74, 76, 
78, 78A, 80, 82 
mittel > gut Vereinheitlichung der attraktiven 
Wohnlage 
33 Breslauer Straße 64, 64A mittel/beg. > gut/beg. Vereinheitlichung der attraktiven 
Wohnlage 
34 Chemnitzer Straße 54, 56, 58, 60, 62, 64, 66 einfach > mittel Neu entstandenes Quartier mit 
attraktiver Wohnlage 
35 Chemnitzer Straße 50 gut > mittel Neu entstandenes Quartier mit 
attraktiver Wohnlage 
36 Clemens-Thieme-Straße 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21, 
23 
gut > mittel Vereinheitlichung, relativ begehrte 
Wohnlage 
37 Clemens-Thieme-Straße 2, 2A, 4, 6, 6A, 8A, 10, 12, 16, 
16B, 18, 20, 22 
gut/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung, relativ begehrte 
Wohnlage 
173 von 221 in Zusammenstellung
Wohnlage Stadt Leipzig | Umstufungsprotokoll 
Seite 4 von 14 
 
38 Dahlienstraße 89, 91, 93, 95, 97, 99 mittel > mittel/beg. Plausibilisierung der 
Belastungsklassen 
39 Denkmalsblick 3, 5, 7, 8, 10, 12, 18, 19 mittel/beg. > gut/beg. Vereinheitlichung 
40 Dimpfelstraße 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20, 
22, 24, 24A, 26, 28 
einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung 
41 Dohnaweg 3, 5 mittel > gut Vereinheitlichung 
42 Dohnaweg 17 gut/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung 
43 Dornbergerstraße 12, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22 gut > mittel Verglichen mit anderen Gebieten 
ist die Wohnlage in Volkmarsdorf 
eher als mittel einzustufen 
44 Dornbergerstraße 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 13 gut/beg. > mittel/beg. Verglichen mit anderen Gebieten 
ist die Wohnlage in Volkmarsdorf 
eher als mittel einzustufen 
45 Dornbergerstraße 23, 25, 27, 29 gut/bel. > mittel/bel. Verglichen mit anderen Gebieten 
ist die Wohnlage in Volkmarsdorf 
eher als mittel einzustufen 
46 Einsteinstraße 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20 mittel/beg. > gut/beg. Plausibilisierung des Gebietes 
47 Einsteinstraße 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 
21, 23, 25, 27, 29, 31, 33, 35 
sehr gut/beg. > gut/beg. Plausibilisierung des Gebietes 
48 Eisenbahnstraße 106, 108, 110, 112, 114, 116 einfach/bel. > mittel/bel. Verglichen mit anderen Gebieten 
ist die Wohnlage in Volkmarsdorf 
eher als mittel einzustufen 
49 Eisenschmidtplatz 4, 5 gut > mittel Vereinheitlichung, relativ begehrte 
Wohnlage 
50 Eisenschmidtplatz 1, 2, 3 einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung, relativ begehrte 
Wohnlage 
51 Elisabethstraße 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29 gut > mittel Verglichen mit anderen Gebieten 
ist die Wohnlage in Volkmarsdorf 
eher als mittel einzustufen 
52 Elisabethstraße 2, 4, 7, 9, 11, 13, 15, 16, 17, 18, 
19, 19A, 21 
gut/beg. > mittel/beg. Verglichen mit anderen Gebieten 
ist die Wohnlage in Volkmarsdorf 
eher als mittel einzustufen 
53 Endersstraße 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21, 23 gut > mittel Vereinheitlichung der Gebiete im 
west. und öst. Lindenau 
174 von 221 in Zusammenstellung
Wohnlage Stadt Leipzig | Umstufungsprotokoll 
Seite 5 von 14 
 
54 Engelmannstraße 1, 2, 2A, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 12, 
14, 16 
einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung des Quartiers 
55 Erika-von-Brockdorff-Straße 2, 4, 6, 8 gut > mittel Vereinheitlichung 
56 Ernst-Sommerlath-Weg 1, 2, 2A, 3, 4, 5, 7, 9, 9A, 11, 13 einfach > gut Infrastruktur liegt außerhalb des 
Stadtgebietes und konnte im 
Modell nicht berücksichtigt 
werden 
57 Essener Straße 52, 54, 56, 58 mittel/bel. > einfach/bel. Vereinheitlichung 
58 Feldstraße 50 gut > mittel Vereinheitlichung, relativ begehrte 
Wohnlage 
59 Feldstraße 15, 17, 19, 21, 23, 25, 27, 27A, 
29, 31 
einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung, relativ begehrte 
Wohnlage 
60 Feldstraße 26, 28, 30, 32, 34, 35, 36, 38, 
40, 42, 44, 46, 48 
gut/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung, relativ begehrte 
Wohnlage 
61 Felsenkellerstraße 6, 8, 10 mittel > gut Vereinheitlichung der Gebiete im 
west. und öst. Lindenau 
62 Felsenkellerstraße 2, 4 mittel/bel. > gut/bel. Vereinheitlichung der Gebiete im 
west. und öst. Lindenau 
63 Ferdinand-Jost-Straße 1, 2, 2A, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 
11A, 13, 14, 15, 16, 18, 19, 20, 
21, 22, 23, 23A, 24, 24A, 25, 26, 
27, 28, 28A, 29, 30, 31, 32, 33, 
34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 
42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 
50, 51, 52, 54, 56, 58, 60, 62, 
64, 66 
einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung des Quartiers, 
Infrastrukturelle Anbindung 
vorhanden 
64 Friedrich-Wolf-Straße 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20, 
22, 24, 26, 28, 30, 32, 33, 35, 
37, 39, 41, 43, 45, 47 
einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung 
65 Fritz-Simonis-Straße 1, 3, 5, 7 mittel > mittel/beg. Plausibilisierung der 
Belastungsklassen 
66 Fritz-Zalisz-Straße 1 gut > mittel Vereinheitlichung, relativ begehrte 
Wohnlage 
67 Fritz-Zalisz-Straße 2, 3, 4, 5, 5A, 6, 7, 7A, 8, 9, 9A, 
11, 12, 13, 15, 16, 18, 20, 21, 
einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung, relativ begehrte 
Wohnlage 
175 von 221 in Zusammenstellung
Wohnlage Stadt Leipzig | Umstufungsprotokoll 
Seite 6 von 14 
 
22, 23, 24, 24A, 25, 26, 26A, 27, 
28, 29, 29A, 30, 31, 32, 33, 34, 
35, 36, 37, 38, 38A, 39, 40, 41, 
42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 48A, 
49, 51, 53 
68 Georg-Lehmann-Bogen 3, 5, 7, 9 einfach/beg. > mittel/beg. Neu entstandenes Quartier mit 
attraktiver Wohnlage 
69 Georg-Schumann-Straße 76, 78, 80, 82, 86, 88, 90 mittel/bel. > einfach/bel. Vereinheitlichung 
70 Georg-Schumann-Straße 46 gut/bel. > mittel/bel. Vereinheitlichung 
71 Georg-Schumann-Straße 187, 189, 191, 193, 195, 197, 
199, 201 
gut/bel. > einfach/bel. Vereinheitlichung 
72 Georg-Schwarz-Straße 2, 4, 6, 8, 10, 12 gut > einfach Vereinheitlichung 
73 Georg-Schwarz-Straße 17, 19, 21, 23 gut/bel. > einfach/bel. Vereinheitlichung 
74 Georg-Schwarz-Straße 41, 43, 45, 47 einfach/bel. > gut/bel. Vereinheitlichung 
75 Georg-Schwarz-Straße 46, 48, 50 mittel/bel. > gut/bel. Vereinheitlichung 
76 Geschwister-Steinhausen-
Straße 
2, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12 gut/beg. > mittel/beg. Neu entstandenes Quartier mit 
attraktiver Wohnlage 
77 Geutebrückstraße 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20, 
22, 24, 26, 28, 30 
einfach > mittel Vereinheitlichung 
78 Geutebrückstraße 17, 19 einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung 
79 Glafeystraße 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 
13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 
21, 21A, 22, 24 
einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung des Quartiers, 
Infrastrukturelle Anbindung 
vorhanden 
80 Gontscharowstraße 37, 39, 41, 41A, 43, 43A, 45, 
45A, 47, 49, 49A, 51, 53, 55, 57, 
59, 59A, 59B, 61, 63, 63A, 63B, 
65, 67 
einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung der Grenze 
zwischen einfacher und mittlerer 
Wohnlage 
81 Gorbitzer Straße 11, 21, 24, 25, 27 einfach/beg. > mittel/beg. Neu entstandenes Quartier mit 
attraktiver Wohnlage 
82 Gottschallstraße 1A mittel > gut Vereinheitlichung 
83 GutsMuthsstraße 11, 13, 15, 17, 19, 19A, 21, 21A, 
23, 25, 27, 27A, 29, 31, 33, 35 
gut/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung der Gebiete im 
west. und öst. Lindenau 
84 Gutsparkstraße 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20, 22, 
24 
einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung 
176 von 221 in Zusammenstellung
Wohnlage Stadt Leipzig | Umstufungsprotokoll 
Seite 7 von 14 
 
85 Hähnelstraße 2, 8, 10, 12, 14, 16, 22, 26, 28 gut/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung der Gebiete im 
west. und öst. Lindenau 
86 Hans-Beimler-Straße 1, 1A, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 
19, 21, 23, 25, 27, 29, 31, 33, 
35, 37, 39, 41, 52, 54, 56, 58 
mittel > mittel/beg. Plausibilisierung der 
Belastungsklassen 
87 Hans-Scholl-Straße 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20, 
21, 21A, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 
28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 
35A, 36, 36A, 37, 38, 39, 40, 42, 
44, 46 
einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung, relativ begehrte 
Wohnlage 
88 Hans-Scholl-Straße 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19 gut/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung, relativ begehrte 
Wohnlage 
89 Helmholtzstraße 1, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21 gut/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung der Gebiete im 
west. und öst. Lindenau 
90 Helmholtzstraße 2, 6 sehr gut/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung der Gebiete im 
west. und öst. Lindenau 
91 Hermann-Liebmann-Straße 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20, 22, 
24, 26, 52 
gut > mittel Verglichen mit anderen Gebieten 
ist die Wohnlage in Volkmarsdorf 
eher als mittel einzustufen 
92 Hermann-Liebmann-Straße 42, 44, 46, 48, 50 einfach/bel. > mittel/bel. Verglichen mit anderen Gebieten 
ist die Wohnlage in Volkmarsdorf 
eher als mittel einzustufen 
93 Hermann-Liebmann-Straße 78, 80, 82, 84 gut/bel. > mittel/bel. Verglichen mit anderen Gebieten 
ist die Wohnlage in Volkmarsdorf 
eher als mittel einzustufen 
94 Herzenstraße 73, 75, 77, 79, 79A, 81, 82, 83, 
84, 85, 86, 86A, 87, 88, 90, 92, 
94, 96 
mittel > einfach Vereinheitlichung der Grenze 
zwischen einfacher und mittlerer 
Wohnlage 
95 Hildegardstraße 1, 2, 18, 20, 22, 24, 26, 28, 30, 
32, 34, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 
42, 43, 45, 47 
gut/beg. > mittel/beg. Verglichen mit anderen Gebieten 
ist die Wohnlage in Volkmarsdorf 
eher als mittel einzustufen 
96 Hoepnerstraße 2, 3, 4, 4A, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 
12, 13 
mittel/beg. > gut/beg. Vereinheitlichung 
97 Holteistraße 4, 6, 22, 24, 26 einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung 
177 von 221 in Zusammenstellung
Wohnlage Stadt Leipzig | Umstufungsprotokoll 
Seite 8 von 14 
 
98 Idastraße 23, 25, 27, 29 gut > mittel Verglichen mit anderen Gebieten 
ist die Wohnlage in Volkmarsdorf 
eher als mittel einzustufen 
99 Idastraße 12, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 
32, 34, 36, 36B 
gut/beg. > mittel/beg. Verglichen mit anderen Gebieten 
ist die Wohnlage in Volkmarsdorf 
eher als mittel einzustufen 
100 Johannes-Kärner-Straße 1, 2, 2A, 2B, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 
12, 14, 15, 16 
einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung 
101 Josephstraße 38, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 
47, 49, 51 
gut/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung der Gebiete im 
west. und öst. Lindenau 
102 Juliusstraße 2, 4 einfach > mittel Verglichen mit anderen Gebieten 
ist die Wohnlage in Volkmarsdorf 
eher als mittel einzustufen 
103 Juliusstraße 1, 3, 5 gut > mittel Verglichen mit anderen Gebieten 
ist die Wohnlage in Volkmarsdorf 
eher als mittel einzustufen 
104 Juliusstraße 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20, 22 gut/beg. > mittel/beg. Verglichen mit anderen Gebieten 
ist die Wohnlage in Volkmarsdorf 
eher als mittel einzustufen 
105 Jupiterstraße 2 einfach > mittel Vereinheitlichung 
106 Jupiterstraße 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20, 
22, 24, 26, 28, 30, 32, 34, 36, 
38, 40, 42 
einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung 
107 Karl-Bücher-Straße 1, 1A, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17 einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung 
108 Karl-Heine-Platz 1 gut/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung der Gebiete im 
west. und öst. Lindenau 
109 Karl-Heine-Straße 36, 37, 37A, 38, 39, 41, 43, 45, 
46, 50, 52, 54, 56, 56B, 58, 58A, 
58B, 60, 60A, 62, 64 
einfach/bel. > mittel/bel. Vereinheitlichung der Gebiete im 
west. und öst. Lindenau 
110 Karl-Helbig-Straße 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 
13, 14, 16, 18, 20, 22, 24, 26, 28 
mittel > mittel/beg. Plausibilisierung der 
Belastungsklassen 
111 Klenaustraße 1, 1A, 3, 5, 5A, 7, 7A, 9, 9A, 9B, 
11, 13, 13A, 15 
einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung, relativ begehrte 
Wohnlage 
112 Klenaustraße 2, 4, 4A, 6, 8, 10, 12, 12A, 14, 
16 
gut/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung, relativ begehrte 
Wohnlage 
178 von 221 in Zusammenstellung
Wohnlage Stadt Leipzig | Umstufungsprotokoll 
Seite 9 von 14 
 
113 Knesebeckstraße 1, 2, 3, 5, 6, 13, 17, 19 gut/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung, relativ begehrte 
Wohnlage 
114 Koburger Straße 14, 16, 18, 20, 22, 24, 26, 28, 
30, 32 
einfach > gut Infrastruktur liegt außerhalb des 
Stadtgebietes und konnte im 
Modell nicht berücksichtigt 
werden 
115 Koburger Straße 34, 36, 38, 40, 42, 42A, 44, 44A, 
44B, 44C, 46, 48 
einfach/bel. > gut/bel. Infrastruktur liegt außerhalb des 
Stadtgebietes und konnte im 
Modell nicht berücksichtigt 
werden 
116 Kömmlitzer Weg 2, 2A, 3, 4, 5 mittel/bel. > einfach/bel. Vereinheitlichung aufgrund der 
Nähe zur Autobahn und Fluglärm 
117 Konrad-Hagen-Platz 2, 3 mittel > gut Vereinheitlichung 
118 Konrad-Hagen-Platz 1, 4 mittel/beg. > gut/beg. Vereinheitlichung 
119 Konradstraße 65, 67, 69 gut > mittel Verglichen mit anderen Gebieten 
ist die Wohnlage in Volkmarsdorf 
eher als mittel einzustufen 
120 Konradstraße 39, 41, 43, 45, 47, 49, 51, 52, 
55, 56, 57, 58, 58A, 59, 60, 60A, 
61, 62, 63, 64, 66, 70, 72 
gut/beg. > mittel/beg. Verglichen mit anderen Gebieten 
ist die Wohnlage in Volkmarsdorf 
eher als mittel einzustufen 
121 Kösner Straße 2, 4 mittel/beg. > gut/beg. Vereinheitlichung der Gebiete im 
west. und öst. Lindenau 
122 Kuckhoffstraße 8, 10, 12A, 12B, 14, 14A, 16, 
18, 20, 22 
einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung der Grenze 
zwischen einfacher und mittlerer 
Wohnlage 
123 Landsberger Straße 77, 79 einfach/bel. > mittel/bel. Vereinheitlichung 
124 Lange Reihe 1, 6, 9A, 10, 11, 12, 14, 16 einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung des Quartiers, 
Infrastrukturelle Anbindung 
vorhanden 
125 Langhansstraße 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 
21, 23 
einfach > mittel Vereinheitlichung 
126 Lerchenrain 2, 4, 6, 8 mittel > gut Vereinheitlichung 
127 Lerchenrain 1, 3, 5, 7, 8A, 8B, 9, 10, 11, 12, 
13, 13A, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 
20, 21, 21A, 22, 23, 24, 25, 26, 
mittel/beg. > gut/beg. Vereinheitlichung 
179 von 221 in Zusammenstellung
Wohnlage Stadt Leipzig | Umstufungsprotokoll 
Seite 10 von 14 
 
27, 29, 31, 33, 35, 37, 39, 41, 
43, 45, 47, 49, 51, 53, 55, 57, 
59, 61, 63, 65, 67 
128 Limburgerstraße 3, 3A, 3B, 3C, 3D, 3E, 3F, 5, 5A, 
5B, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19 
sehr gut/beg. > gut/beg. Plausibilisierung des Gebietes 
129 Limburgerstraße 31, 33, 33A gut/beg. > mittel/beg. Plausibilisierung des Gebietes 
130 Limburgerstraße 23, 25, 27, 29 sehr gut/beg. > mittel/beg. Plausibilisierung des Gebietes 
131 Ludolf-Colditz-Straße 44, 46, 48 mittel > gut Vereinheitlichung der attraktiven 
Wohnlage 
132 Ludolf-Colditz-Straße 34, 36, 38, 40, 42 mittel/bel. > gut/bel. Vereinheitlichung der attraktiven 
Wohnlage 
133 Lukasstraße 1, 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14 gut/beg. > mittel/beg. Verglichen mit anderen Gebieten 
ist die Wohnlage in Volkmarsdorf 
eher als mittel einzustufen 
134 Lützner Straße 23, 27, 29, 31, 33, 46, 48 gut/bel. > einfach/bel. Vereinheitlichung entlang der 
Lützner Straße 
135 Lützner Straße 5, 7, 9, 11, 15, 17, 19, 55, 57, 
59, 61, 63, 63A, 65, 67, 69, 71, 
73, 75, 77, 79, 81, 91, 93, 95, 
97, 99, 101, 103, 113, 115, 134, 
148, 150, 152, 153, 154, 156, 
158, 160, 162, 164, 182, 184, 
186, 188, 190, 192, 204, 206, 
208, 210, 212, 214, 214A 
mittel/bel. > einfach/bel. Vereinheitlichung entlang der 
Lützner Straße 
136 Lützner Straße 33A, 35, 37, 39 gut/bel. > mittel/bel. Vereinheitlichung entlang der 
Lützner Straße 
137 Lützner Straße 7A, 7B mittel/bel. > gut/bel. Vereinheitlichung der Gebiete im 
west. und öst. Lindenau 
138 Majakowskistraße 16 mittel > einfach Vereinheitlichung der Grenze 
zwischen einfacher und mittlerer 
Wohnlage 
139 Marcher Straße 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 
15A, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 
23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 29A, 
30, 31, 32, 32A, 33, 33A, 34, 35, 
einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung, relativ begehrte 
Wohnlage 
180 von 221 in Zusammenstellung
Wohnlage Stadt Leipzig | Umstufungsprotokoll 
Seite 11 von 14 
 
36, 38, 39, 40, 41, 41A, 42, 43, 
44, 45, 46, 47, 48, 48A, 49, 50, 
51, 52, 53, 54, 56 
140 Margaretha-Rothe-Straße 30, 32 gut > mittel Neu entstandenes Quartier mit 
attraktiver Wohnlage 
141 Margaretha-Rothe-Straße 2, 2A, 4, 6, 8, 9, 10, 11, 13, 15, 
17, 19, 20, 21, 22 
einfach/beg. > mittel/beg. Neu entstandenes Quartier mit 
attraktiver Wohnlage 
142 Margaretha-Rothe-Straße 24, 26, 26A, 28 gut/beg. > mittel/beg. Neu entstandenes Quartier mit 
attraktiver Wohnlage 
143 Max-Liebermann-Straße 56 einfach/bel. > mittel/bel. Vereinheitlichung 
144 Merseburger Straße 107, 115, 117 mittel/bel. > einfach/bel. Vereinheitlichung 
145 Merseburger Straße 38A, 38B, 38C, 40, 42, 42A, 44, 
46, 48, 50, 52, 54, 56, 58 
gut/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung der Gebiete im 
west. und öst. Lindenau 
146 Monarchenhügel 13, 15 einfach > mittel Vereinheitlichung, relativ begehrte 
Wohnlage 
147 Monarchenhügel 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 
14, 16, 16A, 16B, 18, 20, 21, 22, 
24, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 
32A, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 
41, 42, 43, 44, 48, 50, 52 
gut > mittel Vereinheitlichung, relativ begehrte 
Wohnlage 
148 Monarchenhügel 17 einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung, relativ begehrte 
Wohnlage 
149 Naunhofer Straße 27, 29, 31, 33, 35, 37, 39, 40, 
41, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 
51, 53, 55, 57 
mittel > gut Vereinheitlichung der attraktiven 
Wohnlage 
150 Neue Straße 5, 7, 9, 11, 13 gut > mittel Vereinheitlichung 
151 Neue Straße 2, 8, 10 gut/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung 
152 Odermannstraße 19 mittel/bel. > einfach/bel. Vereinheitlichung entlang der 
Lützner Straße 
153 Otto-Wilhelm-Scharenberg-
Bogen 
1, 3, 5, 7, 9 einfach/beg. > mittel/beg. Neu entstandenes Quartier mit 
attraktiver Wohnlage 
154 Parkring 48, 50, 54, 56, 56A, 58, 68, 72, 
74, 76, 76A, 78, 82, 86, 90, 92, 
94, 96, 98, 102, 106, 108, 110, 
112, 114, 116, 118, 118A, 120, 
mittel/bel. > einfach/bel. Vereinheitlichung aufgrund der 
Nähe zur Autobahn und Fluglärm 
181 von 221 in Zusammenstellung
Wohnlage Stadt Leipzig | Umstufungsprotokoll 
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122, 124, 126, 132, 134, 136, 
138, 138A, 138B, 138C 
155 Parkstraße 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 
13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 
21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 
29, 30, 31, 32, 33, 33B, 33C, 
33D, 34, 35, 36, 37, 37A, 38, 39, 
40, 41, 42, 43, 45, 47, 49, 51, 53 
gut > mittel Vereinheitlichung, relativ begehrte 
Wohnlage 
156 Parkstraße 2 einfach/bel. > mittel/bel. Vereinheitlichung, relativ begehrte 
Wohnlage 
157 Paul-Flechsig-Straße 2, 4, 6, 8, 9, 10, 11, 11A, 12, 13, 
14, 15, 16, 17, 19, 21, 23, 25 
einfach/beg. > mittel/beg. Neu entstandenes Quartier mit 
attraktiver Wohnlage 
158 Plaußiger Straße 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 
12, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 
21, 22, 23, 24, 25 
einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung des Quartiers 
159 Prager Straße 407, 409, 411, 411A, 413, 415 gut > mittel Vereinheitlichung, relativ begehrte 
Wohnlage 
160 Prager Straße 401 gut/bel. > mittel/bel. Vereinheitlichung, relativ begehrte 
Wohnlage 
161 Probstheidaer Straße 81, 83, 85, 87, 89, 91, 93, 95, 97 mittel/bel. > mittel Vereinheitlichung 
162 Radiusstraße 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20, 
22 
einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung entlang der 
Lützner Straße 
163 Richard-Lehmann-Straße 44, 46, 48, 50, 52 mittel/bel. > mittel Vereinheitlichung 
164 Riesaer Straße 35, 35A, 35B, 35C, 37, 39, 39A, 
41, 43, 43A, 43B, 45, 47, 49, 51, 
53, 53A, 55, 57, 59, 61, 63 
einfach/bel. > mittel/bel. Vereinheitlichung 
165 Rosa-Luxemburg-Straße 15, 15A, 17, 17A, 19, 21, 23, 27 gut > mittel Vereinheitlichung 
166 Rosa-Luxemburg-Straße 20, 30, 32 einfach/bel. > mittel/bel. Vereinheitlichung 
167 Rudolph-Herrmann-Straße 1, 3, 5, 7, 9, 11, 12, 13, 14, 15, 
16, 17, 19, 21, 23, 25, 27, 29, 
29A, 31, 33 
einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung des Quartiers, 
Infrastrukturelle Anbindung 
vorhanden 
168 Sachsenstraße 1, 3, 5, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 
16, 17, 18, 19, 20, 22, 24 
einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung 
169 Saturnstraße 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13 einfach > mittel Vereinheitlichung 
182 von 221 in Zusammenstellung
Wohnlage Stadt Leipzig | Umstufungsprotokoll 
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170 Schönbachstraße 20 mittel > gut Vereinheitlichung der attraktiven 
Wohnlage 
171 Schrammsteinstraße 1, 3, 5, 7, 9, 11 mittel > einfach Vereinheitlichung 
172 Siemensstraße 23 gut > mittel Vereinheitlichung 
173 Siemeringstraße 16, 28, 30 gut/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung der Gebiete im 
west. und öst. Lindenau 
174 Sommerfelder Straße 1, 3, 5, 7, 9, 11 einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung des Quartiers, 
Infrastrukturelle Anbindung 
vorhanden 
175 Straßbergerstraße 1, 1A, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 
10A, 11, 12, 13, 14, 14A, 16, 17, 
18, 19, 21 
einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung, relativ begehrte 
Wohnlage 
176 Theklaer Straße 138, 140, 142, 144, 146, 148 mittel > einfach Vereinheitlichung 
177 Torgauer Straße 7, 9, 11, 13, 15, 29, 31, 33, 35 einfach/bel. > mittel/bel. Verglichen mit anderen Gebieten 
ist die Wohnlage in Volkmarsdorf 
eher als mittel einzustufen 
178 Triftweg 6, 8, 10 einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung 
179 Turmweg 4, 6, 7, 8, 9, 11, 17 mittel/beg. > gut/beg. Vereinheitlichung 
180 Untere Eichstädtstraße 5A, 7, 9, 10A, 10B, 10C, 10D, 
11, 11A, 11B, 11C, 11D, 11E, 
11F, 11G, 11H, 12, 12A, 13, 14, 
15, 16, 17, 17A, 18, 19, 20, 21, 
22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 
30, 31, 33, 34, 36, 38, 40, 42, 44 
einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung des Quartiers, 
Infrastrukturelle Anbindung 
vorhanden 
181 Uranusstraße 114, 116, 118 einfach > mittel Vereinheitlichung 
182 Uranusstraße 52, 54, 56, 58, 60, 62, 64, 66, 
68, 70, 72, 74, 76, 78 
einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung 
183 Waldweg 1, 1A, 2, 3, 4, 5 einfach > gut Infrastruktur liegt außerhalb des 
Stadtgebietes und konnte im 
Modell nicht berücksichtigt 
werden 
184 Walther-Rathenau-Straße 1, 2, 3, 4, 4A, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 
11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 
19, 20, 21, 22 
gut > mittel Vereinheitlichung, relativ begehrte 
Wohnlage 
183 von 221 in Zusammenstellung
Wohnlage Stadt Leipzig | Umstufungsprotokoll 
Seite 14 von 14 
 
185 Weißdornstraße 44, 46, 48, 50, 52, 54 mittel > mittel/beg. Plausibilisierung der 
Belastungsklassen 
186 Weißestraße 2, 3, 4, 5, 5A, 5B, 5C, 5D, 6, 7, 
8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 18, 
18A, 18B, 20, 20A, 22, 26, 28, 
30, 32, 34 
einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung des Quartiers, 
Infrastrukturelle Anbindung 
vorhanden 
187 Windorfer Straße 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18 gut > mittel Vereinheitlichung 
188 Wurzner Straße 41, 43, 45, 47 einfach/bel. > mittel/bel. Verglichen mit anderen Gebieten 
ist die Wohnlage in Volkmarsdorf 
eher als mittel einzustufen 
189 Ziolkowskistraße 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 
21, 23, 25, 25A, 27, 29, 31, 33, 
35 
einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung der Grenze 
zwischen einfacher und mittlerer 
Wohnlage 
190 Zollikoferstraße 1, 3, 5, 7, 9, 11, 30, 32, 34, 36, 
38, 40 
gut > mittel Verglichen mit anderen Gebieten 
ist die Wohnlage in Volkmarsdorf 
eher als mittel einzustufen 
191 Zollikoferstraße 13, 15, 15A, 17, 19, 21, 23, 24, 
25, 26, 27, 28, 29, 31 
gut/beg. > mittel/beg. Verglichen mit anderen Gebieten 
ist die Wohnlage in Volkmarsdorf 
eher als mittel einzustufen 
192 Zschochersche Straße 4 mittel/bel. > gut/bel. Vereinheitlichung der Gebiete im 
west. und öst. Lindenau 
193 Zum Denkmal 1, 1A, 2A, 2B, 2C, 2D, 2E, 3, 3A gut > mittel Vereinheitlichung, relativ begehrte 
Wohnlage 
194 Zum Denkmal 2, 4, 5A, 6, 7, 7A, 8, 8A, 8B, 9, 
10, 11, 12, 14, 16, 20, 22, 24 
einfach/beg. > mittel/beg. Vereinheitlichung, relativ begehrte 
Wohnlage 
195 Zwickauer Straße 68 einfach/bel. > mittel/bel. Vereinheitlichung an 
Hauptverkehrsstraße 
196 Zwickauer Straße 100, 102, 104, 106, 108, 110, 
112, 114 
mittel/bel. > mittel Vereinheitlichung 
 
184 von 221 in Zusammenstellung
MUSTER
 
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Mietspiegelerhebung 2024 - Fragebogen für Mieterinnen und Mieter 
 
Liebe Teilnehmerin, lieber Teilnehmer,
 
durch Ihre Mitarbeit kann der nächste qualifizierte Leipziger Mietspiegel erstellt werden. Der Mietspiegel schützt Mieterinnen und
Mieter vor möglicherweise willkürlichen Mieterhöhungen und leistet einen wichtigen Beitrag zur Dämpfung des Anstiegs der Mieten
in unserer Stadt. Seit der Einführung der Mietpreisbremse findet der Mietspiegel auch bei der Ermittlung der zulässigen
Höchstmiete für neu zu vermietende Wohnungen Anwendung und schützt Sie somit auch im Falle eines Umzugs.
 
Bitte beachten Sie, dass für die Erhebung zur Erstellung des Leipziger Mietspiegels eine Auskunftspflicht nach Art. 238 §
2  Abs. 2 EGBGB besteht.  Eine nicht, nicht rechtzeitig, nicht richtig oder nicht vollständig erteilte Auskunft stellt eine
Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld geahndet werden kann.
 
Unterstützende Hinweise zum Ausfüllen des Fragebogens finden Sie in der mit der ersten Erinnerung versandten Broschüre 
sowie online unter www.leipzig.de/mietspiegel-befragung. Bei Fragen stehen wir Ihnen gerne unter 0341-123 28 88 oder unter 
[E-MAIL ENTFERNT] zur Verfügung.
 
Sie können die Befragung auch online unter www.leipzig.de/mietspiegel-befragung ausfüllen. 
 
Dieser Bogen wird maschinell ausgewertet. Markieren Sie eine Antwort bitte in der folgenden Weise: .
Wenn Sie eine Antwort korrigieren möchten, füllen Sie bitte den falsch markierten Kreis und noch etwas darüber hinaus aus,
ungefähr so: .
Ziffern sollen ungefähr so aussehen: ; Korrekturen so: 
Filterfragen zur Mietspiegelrelevanz Ihrer Wohnung
Nicht jede Wohnung darf für den Mietspiegel verwendet werden. Mit den Fragen 1 bis 4 wird herausgefunden, ob Ihre Wohnung
in Frage kommt. Ist dies nicht der Fall, endet die Befragung bereits hier.
Bitte senden Sie den Fragebogen in jedem Fall im portofreien Rückumschlag an uns zurück.
1. Sind Sie bzw. ist ein Mitglied Ihres Haushalts - bezogen auf diese Wohnung -
  Mieter/-in? - weiter mit Frage 2
  Untermieter/-in mit eigenem
Untermietvertrag? - Ende
  Eigentümer/-in? - Ende
In die Befragung werden nur Mietwohnungen einbezogen. Falls Sie Eigentümer/-in oder Untermieter/-in sind, endet die
Befragung für Sie bereits nach Frage 1.
2. Bewohnen Sie Wohnraum ...
Einzelne, entsprechend gekennzeichnete Angaben können zum Ende der Befragung führen. (Mehrfachantworten möglich.)
  in einem Alten-/Pflegeheim? - Ende
  in einem Studierenden- oder Jugendwohnheim? - Ende
  im betreuten Wohnen/Servicewohnen?
  in einer Wohngemeinschaft (WG)?
  eines Trägers der Wohlfahrtspflege? - Ende
  in einer Werkswohnung?
  der Ihnen von Freunden oder Verwandten vergünstigt
überlassen worden ist (Gefälligkeitsmiete)? - Ende
  nein, nichts davon trifft zu
3. Art und Besonderheiten des Mietverhältnisses
Einzelne, entsprechend gekennzeichnete Angaben können zum Ende der Befragung führen.
a) Handelt es sich bei Ihrem Mietvertrag um einen Indexmietvertrag? (Mieterhöhungen sind an
einen Preisindex gebunden.)
  ja
  nein
b) Handelt es sich bei Ihrem Mietvertrag um einen Staffelmietvertrag? (Mieterhöhungen erfolgen
nur in festgelegten Staffeln, d.h. zu vertraglich festgelegten Zeitpunkten und in festgelegter
Höhe.)
  ja
  nein
c) Gibt es für die Wohnung mehrere Mietparteien mit jeweils eigenem (Haupt-)Mietvertrag?
  ja - Ende
  nein
d) Werden Räume der Wohnung gemäß Mietvertrag gewerblich genutzt? (Ein Arbeitszimmer
oder Homeoffice zählen nicht hierzu.)
  ja
  nein
e) Haben Sie die Wohnung als möblierte oder teilmöblierte Wohnung angemietet?
(Eine Einbauküche oder Einbauschränke gelten nicht als Möblierung.)
  ja
  nein
f) Haben Sie die Wohnung befristet, maximal für drei Monate, angemietet? (d.h. zum
vorübergehenden Gebrauch überlassen)
  ja - Ende
  nein
g) Sind in der Grundmiete (Nettokaltmiete) weitere Beträge, z.B. Serviceleistungen, Heizkosten
oder umlagefähige Betriebskosten enthalten, die nicht gesondert ausgewiesen werden können?
  ja - Ende
  nein
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7
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185 von 221 in Zusammenstellung
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4. Abschluss des Mietvertrages und Mieterhöhungen
a) Seit wann sind Sie Mieter/-in dieser Wohnung? (TT.MM.JJJJ)
 . . 
b) Wann wurde die Grundmiete (Nettokaltmiete) letztmalig geändert?
(Nicht gemeint ist hier eine etwaige Erhöhung von
Betriebskostenvorauszahlungen.) (TT.MM.JJJJ)
 . . 
  Nettokaltmiete (Grundmiete) hat sich nicht geändert
Liegen beide Daten vor dem 1. Oktober 2018 endet die Befragung bereits hier.
Fragen zum Gebäude und zur Wohnung
5. Wann wurde das Haus errichtet, in dem sich Ihre Wohnung befindet?
  vor 1919
  1946 bis 1960
  1992 bis 2004
  ab 2015
  1919 bis 1945
  1961 bis 1991
  2005 bis 2014
  weiß ich nicht
6. Wurde das Wohngebäude in Plattenbauweise oder serieller Bauweise überwiegend aus Betonfertigteilen errichtet?
  ja
  nein
  weiß ich nicht
7. War Ihr Einzug in diese Wohnung ein Erstbezug?
  nein
  ja, nach Neubau (d.h. in ein neu errichtetes Gebäude)
  ja, nach Dachgeschossausbau
  ja, nach Sanierung der Wohnung
Wenn nach Sanierung, was wurde saniert?
(Mehrfachantworten möglich.)
  Sanitärausstattung
  Fußböden
  Innentüren
  Elektroinstallation
  Fenster
  Heizkörper
8. Wie viele Geschosse hat das Haus über dem
Erdgeschoss?
(mit einem eventuell ausgebauten Dachgeschoss)
 
Zählung ab 1. Obergeschoss! Ein eventuell ausgebautes
Dachgeschoss mitzählen.
9. In welchem Geschoss befindet sich Ihre
Wohnung?
(Erdgeschoss = 0, erstes Obergeschoss = 1 usw.)
 
  Wohnung befindet sich im Souterrain
  Wohnung befindet sich im ausgebauten Dachgeschoss/Mansarde
10. Falls Sie in einer Dachgeschosswohnung
wohnen, wie ist diese geschnitten?
(Mehrfachantworten möglich.)
  Wohnung erstreckt sich über zwei Etagen (Maisonette)
  Wohnung hat (teilweise) Dachschrägen
  Wohnung hat keine Dachschrägen
  nichts davon trifft zu
Fragen zu Wohnfläche und Miete
11. Wie hoch ist Ihre Miete im Oktober 2024? Bitte geben Sie alle Werte auf ganze Euro gerundet an!
a) monatliche Grundmiete (ohne Heiz- und Betriebskosten und ohne Abzug einer
Mietminderung)
 Euro
b) monatliche Heizkostenvorauszahlung
 Euro
c) monatliche Betriebskostenvorauszahlung
 Euro
ODER wenn nicht getrennt ausgewiesen:
d) monatliche Nebenkostenvorauszahlung insgesamt
 Euro
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186 von 221 in Zusammenstellung
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12. Wie groß ist Ihre Wohnung in m²?
Bitte geben Sie die Fläche auf ganze Quadratmeter gerundet an!
 m²
13. Wie viele Wohnräume (über 6 m²) hat Ihre Wohnung?
Küche, Bad, WC und Flur zählen nicht als Wohnraum, eine offene, "amerikanische" Küche
zählt als Teil des Wohnraums, in den sie übergeht.
 
Zustand des Wohngebäudes
14. Was trifft auf den baulichen Zustand des Gebäudes (außen und innen) zu?
durchgehend gepflegt,
sehr gut erhalten
eher gepflegt, zum Teil
erneuerungsbedürftig
eher ungepflegt,
erneuerungsbedürftig
sehr ungepflegt,
umfassender
Erneuerungsbedarf
a) Fassade
 
 
 
 
b) Fenster
 
 
 
 
c) Hauseingangstür und
Eingangsbereich
 
 
 
 
d) Treppenhaus
 
 
 
 
e) Keller (falls vorhanden)
 
 
 
 
f) Außenbereich des Hauses/der
Wohnanlage
 
 
 
 
Heizung und Warmwasser
15. Sind alle Wohnräume der Wohnung mit einer fest installierten Heizung ausgestattet?
  ja
  nein
16. Mit welcher Heizungsart wird die Wohnung beheizt? (Mehrfachantworten möglich.)
  Zentralheizung
  Etagenheizung
  Einzelöfen
  Kachelofen/Kaminofen/Kamin
  Elektrospeicheröfen (Nachtspeicher)
  Fußbodenheizung
  Heizstrahler
17. Welcher Energieträger wird dabei überwiegend eingesetzt?
  Gas
  Öl
  Strom
  Fernwärme
  Holzpellets
  Holz
  Kohle
  Solarenergie
  Luft-Wärmepumpe
  Erd-/Solewärmepumpe
18. Wie erfolgt die Warmwasserversorgung für die Wohnung? (Mehrfachantworten möglich.)
  zentral für das Gebäude (zentrale Hausanschlussstation)
  durch einen/mehrere Boiler in der Wohnung
  durch einen/mehrere Durchlauferhitzer in der Wohnung
  über die Gastherme/Gasetagenheizung
Küche
19. Was trifft auf die Ausstattung der Küche zu?
a) Art der Küche
  separater Küchenraum
  offene, "amerikanische"
Küche
b) Wie groß ist die Küche bzw. bei offener Küche der Küchenbereich
in m²?
 m²
c) Fenster oder Balkontür in der Küche bzw. im Küchenbereich
vorhanden
  ja
  nein
d) von Vermieter/-in gestellt: vollständige Einbauküche mit
mehreren Schränken und mindestens zwei Elektrogeräten (z. B.
Herd/Backofen, Kühlschrank, Spülmaschine)
  ja
  nein
e) von Vermieter/-in gestellt: Miniküche/Pantryküche
  ja
  nein
f) Zahlen Sie für die Einbauküche einen monatlichen Zuschlag
zusätzlich zur in Frage 11. a) angegebenen Grundmiete?
 Euro
  nein
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187 von 221 in Zusammenstellung
MUSTER
 
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Bad, Toilette
20. Wie viele Bäder (mit Dusche und/oder Wanne) hat die Wohnung?
 
21. Über welche Ausstattung verfügt Ihr Hauptbad (größtes oder am besten ausgestattetes Bad):
a) Ausstattung des (Haupt-)Bades
  Bad mit Wanne
  Bad mit Duschkabine
  Bad mit Wanne und Duschkabine
b) Wie groß ist das (Haupt-)Bad in m²?
 m²
c) Fenster vorhanden
  ja
  nein
d) Badezimmer im Nassbereich gefliest oder mindestens gleichwertig gegen
Nässe geschützt
  ja
  nein
e) Handtuchwandheizkörper vorhanden
  ja
  nein
f) bodengleiche/ebenerdige Dusche vorhanden (max. 2 cm Schwellen)
  ja
  nein
g) von Vermieter/-in gestellt: Badezimmermöbel vorhanden
  ja
  nein
h) Doppelwaschbecken oder zwei benachbarte Waschbecken vorhanden
  ja
  nein
i) Haltegriffe im Bad (z. B. Toilette, Dusche oder Wanne) vorhanden
  ja
  nein
j) Bidet vorhanden
  ja
  nein
k) unverkleideter Spülkasten
  ja
  nein
22. Wo in der Wohnung sind
Toiletten vorhanden?
(Mehrfachantworten möglich.)
  im Hauptbad
  in einem weiteren Bad
  in separatem Raum (z.B. Gäste-WC)
  außerhalb der Wohnung
Wohnräume
23. Bitte geben Sie für jeden vorhandenen Wohnraum an, für welchen Zweck Sie diesen vorwiegend nutzen.
(Wenn Ihre Wohnung mehr als fünf Wohnräume umfasst, bewerten Sie im Folgenden bitte die fünf größten Wohnräume!)
Wohnzimmer* Schlafzimmer Kinderzimmer Arbeitszimmer Sonstiges nicht
vorhanden
Wohnraum 1
 
 
 
 
 
 
Wohnraum 2
 
 
 
 
 
 
Wohnraum 3
 
 
 
 
 
 
Wohnraum 4
 
 
 
 
 
 
Wohnraum 5
 
 
 
 
 
 
* bzw. Wohnbereich der offenen, "amerikanischen" Küche
24. Welcher vom Vermieter gestellte Bodenbelag ist in den einzelnen Räumen überwiegend vorhanden?
(Bitte nur für vorhandene Räume ankreuzen, andernfalls leer lassen.)
Parkett
Holzdielen
(aufge-
arbeitet)
Naturstein
Linoleum
Vinylbelag
Kork
Fliesen Laminat PVC-Belag Teppich-
boden
kein
gestellter
Boden-
belag
Wohnraum 1
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Wohnraum 2
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Wohnraum 3
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Wohnraum 4
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Wohnraum 5
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Küche/Küchenbereich
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hauptbad
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Flur
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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0.4
188 von 221 in Zusammenstellung
MUSTER
 
Nicht ausfüllen!
25. Welcher vom Vermieter gestellte Bodenbelag überwiegt in den Wohnräumen insgesamt?
  Parkett
  Holzdielen (aufgearbeitet)
  Naturstein
  Linoleum, Vinylbelag, Kork
  Fliesen
  Laminat
  PVC-Belag
  Teppichboden
  kein gestellter Bodenbelag
26. Welche Merkmale treffen auf die einzelnen Wohnräume zu?
(Mehrfachantworten möglich, bitte nur Zutreffendes ankreuzen, andernfalls leer lassen.)
Deckenspots indirekte
Beleuchtung
Fußboden-
heizung
außen-
liegende
Rollläden/
Jalousien
außen-
liegende
Rollläden/
Jalousien,
elektrisch
bedienbar
abschließ-
bare
Fenstergriffe
möbliert
vermietet
(ohne
Einbau-
küche,
Einbau-
schränke)
Raum über
Flur
erreichbar
Wohnraum 1
 
 
 
 
 
 
 
 
Wohnraum 2
 
 
 
 
 
 
 
 
Wohnraum 3
 
 
 
 
 
 
 
 
Wohnraum 4
 
 
 
 
 
 
 
 
Wohnraum 5
 
 
 
 
 
 
 
 
Küche/Küchenbereich
 
 
 
 
 
 
 
 
Hauptbad
 
 
 
 
 
 
 
 
Flur
 
 
 
 
 
 
 
 
Weitere Ausstattungsmerkmale
27. Welche Flächen (Balkon, Terrasse, Loggia, Wintergarten) sind an der Wohnung vorhanden?
a) Art und Größe der größten Fläche
  Balkon
  Loggia
  Wintergarten
  Terrasse
  Dachterrasse
  nicht vorhanden
b) Art und Größe der zweitgrößten Fläche
  Balkon
  Loggia
  Wintergarten
  Terrasse
  Dachterrasse
  nicht vorhanden
Bitte geben Sie die tatsächliche
Fläche auf ganze Quadratmeter
gerundet an!
 m²
Bitte geben Sie die tatsächliche
Fläche auf ganze Quadratmeter
gerundet an!
 m²
c) Sind darüber hinaus weitere Balkone, Terrassen etc.
vorhanden?
  ja
  nein
28. Was trifft auf die Ausstattung der Wohnung zu?
a) Gegen-/Wechselsprechanlage mit elektrischem Türöffner vorhanden
  ja, ohne
Video
  ja, mit
Video
  nein
b) Abstellkammer (mit Tür) in der Wohnung vorhanden
  ja
  nein
c) Einbauschrank bzw. Einbauschränke vorhanden
  ja
  nein
d) Waschmaschinenanschluss in der Wohnung vorhanden
  ja
  nein
e) Es gibt in der Wohnung sichtbar verlaufende Wasser-, Gas- oder
Elektroleitungen.
  ja
  nein
29. Welche Einrichtungen stehen außerhalb der eigenen Wohnung zur Nutzung zur Verfügung?
a) Kellerraum oder Kellerabteil, abschließbar
  ja
  nein
b) abschließbarer Abstellraum oder Dachbodenkammer außerhalb der Wohnung
  ja
  nein
c) überdachte Unterstellmöglichkeit für Fahrräder
  ja, abschließbar
  nein
  ja, nicht
abschließbar
d) Aufzug
  ja
  nein
e) Waschmaschinenraum zum Anschließen einer eigenen Waschmaschine
  ja
  nein
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0.5
189 von 221 in Zusammenstellung
MUSTER
 
Nicht ausfüllen!
f) Garten zur alleinigen Nutzung
  ja
  nein
g) Garten/Grünfläche zur gemeinschaftlichen Nutzung
  ja, eingezäunt
bzw. abgegrenzt
  nein
  ja, öffentlich
zugänglich
30. Sind folgende Bereiche des Hauses bzw. Ihrer Wohnung stufen- und schwellenlos erreichbar?
(max. 2 cm Schwellen)
a) Hauseingang
  ja
  nein
b) Wohnungseingang
  ja
  nein
c) innerhalb der Wohnung (Wohnräume, Küche und Bad)
  ja
  nein
d) Zugang zu Balkon, Loggia, Wintergarten, Terrasse
  ja
  nein
  nicht vorhanden
Stellplätze, Garagen
31. Gibt es Stellplätze oder Garagenplätze für Autos, die zur Wohnung gehören und die Sie kostenfrei oder entgeltlich
nutzen können?
  ja, einen
  ja, mehrere
  nein - weiter mit Frage 33
32. Wie werden Kosten für diesen Stellplatz/diese Stellplätze abgerechnet?
  in Grundmiete laut Frage 11. a) enthalten
  als Zuschlag zur Grundmiete laut Frage 11. a)
  über einen gesonderten Vertrag
  kostenfrei
Fragen zur Wohnumgebung
Die folgenden Fragen beziehen sich auf Ihre Wohnumgebung. Damit ist der Bereich gemeint, der sich nach allen Seiten in
Sichtweite an Ihr Wohnhaus anschließt, also straßenseitig und auch an den Seiten bzw. der Rückseite des Gebäudes.
33. Was trifft am ehesten auf die unmittelbare Wohnumgebung zu?
  durchgehend gepflegt, Nachbargebäude neu gebaut/vollständig saniert
  überwiegend gepflegt, Nachbargebäude neu gebaut/überwiegend saniert
  wenig gepflegt, Nachbargebäude überwiegend unsaniert
  ungepflegt, fast ausschließlich unsanierte bzw. verfallene Gebäude
34. Was trifft auf die Lage des Hauses zu?
trifft zu trifft nicht zu
a) befindet sich an einer stark befahrenen Durchgangsstraße
 
 
b) befindet sich an einer Straße mit Straßenbahn
 
 
c) befindet sich an einer befahrenen/aktiven Bahnanlage
 
 
d) befindet sich in einem fluglärmbelasteten Bereich
 
 
e) befindet sich in einem industrie-/gewerbelärmbelasteten Bereich
 
 
f) Gewerbe, Gastronomie oder sonstiges Unternehmen im Haus
 
 
Wenn ja:
Um welche Art von Gewerbe bzw. Unternehmen handelt es sich? (Mehrfachantworten möglich.)
  Einzelhandel
  Gastronomie
  Handwerk
  (Arzt-)Praxis
  Büro mit Publikumsverkehr
  Büro ohne Publikumsverkehr
  Gewerbe mit Publikumsverkehr
  Gewerbe ohne Publikumsverkehr
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0.6
190 von 221 in Zusammenstellung
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Informationen zur Vermietung und zum Mietverhältnis
Für die Mietspiegelerhebung 2024 werden zu jeder ausgewählten Wohnung sowohl Mieter/-in als auch Vermieter/-in befragt. Um
den/die Vermieter/-in zu Ihrer Wohnung korrekt zu identifizieren, ist es notwendig, dass Sie am Ende des Fragebogens Namen
und Anschrift angeben.
Wenn Sie die Daten des Vermieters/der Vermieterin nicht kennen, erfragen Sie diese bitte bei Ihrer Hausverwaltung.
Hinweise zum Datenschutz: Die Namen und Anschriften des Mieters/der Mieterin sowie des Vermieters/der Vermieterin zählen
zu den Auskunftspflichten nach Art. 238 § 2 EGBGB und sind verpflichtend anzugeben.
35. Bitte geben Sie hier den Namen eines Mieters oder einer Mieterin gemäß (Haupt-)Mietvertrag an.
Nachname Mieter/-in    
   
Vorname Mieter/-in    
   
36. Bitte geben Sie hier Ihren Vermieter bzw. Ihre Vermieterin an.
  LWB - Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft
  WBG Kontakt
  BGL - Baugenossenschaft Leipzig
  Wohnungsgenossenschaft Lipsia
  WOGETRA
  Vonovia
  GRK-ImmoWert
  Wohnungsgenossenschaft Unitas
  VLW - Vereinigte Leipziger Wohnungsgenossenschaft
  Hildebrand & Partner
  WG Elsteraue
  Mein Vermieter bzw. meine Vermieterin ist nicht aufgeführt
Wenn Ihr Vermieter/Ihre Vermieterin in Frage 36 nicht aufgeführt ist:
37. Bitte geben Sie nachfolgend Name, Anschrift und Kontaktdaten des aktuellen Vermieters bzw. der aktuellen
Vermieterin an.
Firma & Name Vermieter/-in
Firma    
   
Nachname Vermieter/-in    
   
Vorname Vermieter/-in    
   
Anschrift Vermieter/-in
Straße    
   
Hausnummer    
   
PLZ
 
Ort    
   
Kontaktangaben Vermieter/-in (freiwillige Angabe)
Telefon Vermieter/-in
0 - 
E-Mail Vermieter/-in    
   
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7
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0.7
191 von 221 in Zusammenstellung
MUSTER
 
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Mietspiegelerhebung 2024 - Fragebogen für Vermieterinnen und Vermieter 
 
Sehr geehrte Damen und Herren,
 
durch Ihre Mitarbeit kann der nächste qualifizierte Leipziger Mietspiegel erstellt werden. Hierzu werden sowohl Mieterinnen und
Mieter als auch Vermieterinnen und Vermieter befragt.
 
Bitte beachten Sie, dass für die Erhebung zur Erstellung des Leipziger Mietspiegels eine Auskunftspflicht nach Art. 238 §
2  Abs. 2 EGBGB für Mieter/-innen und Vermieter/-innen besteht.  Eine nicht, nicht rechtzeitig, nicht richtig oder nicht
vollständig erteilte Auskunft stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld geahndet werden kann.
 
Auf www.leipzig.de/mietspiegel-befragung finden Sie Hinweise, die Sie beim Ausfüllen des Fragebogens unterstützen sollen.
Bei Fragen stehen wir Ihnen gerne unter 0341-123 28 88 oder unter [E-MAIL ENTFERNT] zur Verfügung.
 
Sie können die Befragung auch online unter www.leipzig.de/mietspiegel-befragung ausfüllen. 
 
Dieser Bogen wird maschinell ausgewertet. Markieren Sie eine Antwort bitte in der folgenden Weise: .
Wenn Sie eine Antwort korrigieren möchten, füllen Sie bitte den falsch markierten Kreis und noch etwas darüber hinaus aus,
ungefähr so: .
Ziffern sollen ungefähr so aussehen: ; Korrekturen so: 
Fragen zur Mietspiegelrelevanz Ihrer Wohnung
Achtung: Dieser Fragebogen bezieht sich auf die Ihnen als Vermieter zugeordnete Wohnung mit der ID Wohnungs-ID (vgl.
Anschreiben) und der Anschrift Anschrift der Wohnung.
Nicht jede Wohnung darf für den Mietspiegel verwendet werden. Mit den Fragen 1 bis 5 wird herausgefunden, ob die Wohnung in
Frage kommt. Ist dies nicht der Fall, endet die Befragung bereits hier.
Bitte senden Sie den Fragebogen in jedem Fall im portofreien Rückumschlag an uns zurück.
1. Sind Sie - bezogen auf diese Wohnung -
  Eigentümer/-in (nicht selbstnutzend)?
  Selbstnutzende/-r Eigentümer/-in? - Ende
  Verwalter/-in?
  Sonstiges:    
In die Befragung werden nur Mietwohnungen einbezogen. Falls Sie die Wohnung als Eigentümer/-in selbst nutzen, endet die
Befragung für Sie bereits nach Frage 1.
2. Handelt es sich um Wohnraum ...
Einzelne, entsprechend gekennzeichnete Angaben können zum Ende der Befragung führen. (Mehrfachantworten möglich.)
  in einem Alten-/Pflegeheim? - Ende
  in einem Studierenden- oder Jugendwohnheim? - Ende
  im betreuten Wohnen/Servicewohnen?
  in einer Werkswohnung?
  eines Trägers der Wohlfahrtspflege? - Ende
  nein, nichts davon trifft zu
  welcher der Mieterin/dem Mieter vergünstigt überlassen
worden ist (Gefälligkeitsmiete)? - Ende
3. Art und Besonderheiten des Mietverhältnisses
Einzelne, entsprechend gekennzeichnete Angaben können zum Ende der Befragung führen.
a) Handelt es sich bei dem Mietvertrag um einen Indexmietvertrag? (Mieterhöhungen sind an
einen Preisindex gebunden.)
  ja
  nein
b) Handelt es sich bei dem Mietvertrag um einen Staffelmietvertrag? (Mieterhöhungen erfolgen
nur in festgelegten Staffeln, d.h. zu vertraglich festgelegten Zeitpunkten und in festgelegter
Höhe.)
  ja
  nein
c) Gibt es für die Wohnung mehrere Mietparteien mit jeweils eigenem (Haupt-) Mietvertrag?
  ja - Ende
  nein
d) Werden Räume der Wohnung gemäß Mietvertrag gewerblich genutzt? (Ein Arbeitszimmer
oder Homeoffice zählen nicht hierzu.)
  ja
  nein
e) Haben Sie die Wohnung als möblierte oder teilmöblierte Wohnung vermietet?
(Eine Einbauküche oder Einbauschränke gelten nicht als Möblierung.)
  ja
  nein
f) Haben Sie die Wohnung befristet, maximal für drei Monate, vermietet? (d.h. zum
vorübergehenden Gebrauch überlassen)
  ja - Ende
  nein
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0.1
192 von 221 in Zusammenstellung
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g) Sind in der Grundmiete (Nettokaltmiete) weitere Beträge, z.B. Serviceleistungen, Heizkosten
oder umlagefähige Betriebskosten enthalten die nicht gesondert ausgewiesen werden können?
  ja - Ende
  nein
h) Besteht für die Wohnung im Oktober 2024 eine Mietpreisbindung im Rahmen einer
öffentlichen Förderung?
  ja - Ende
  nein
4. Abschluss des Mietvertrages und Mieterhöhungen
a) Seit wann besteht das Mietverhältnis für diese Wohnung?
(TT.MM.JJJJ an)
 . . 
b) Wann wurde die Grundmiete (Nettokaltmiete) letztmalig geändert?
(TT.MM.JJJJ an)
 . . 
  Nettokaltmiete (Grundmiete) hat sich nicht geändert
Liegen beide Daten vor dem 1. Oktober 2018, endet die Befragung bereits hier.
Wenn die Grundmiete seit Mietbeginn erhöht wurde:
5. Auf welcher rechtlichen Grundlage wurde die letzte Erhöhung der Grundmiete vereinbart?
  als Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach
§ 558 BGB
  als Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen nach §
559 BGB
  als Staffelmiete nach § 557a BGB
  als Indexmiete nach § 557b BGB
  durch einvernehmliche, individuelle Vereinbarung zwischen
Mieter/-in und Vermieter/-in
Fragen zum Gebäude und zur Wohnung
6. Wann wurde das Haus errichtet, in dem sich die Wohnung befindet?
  vor 1919
  1946 bis 1960
  1992 bis 2004
  ab 2015
  1919 bis 1945
  1961 bis 1991
  2005 bis 2014
7. Wurde das Wohngebäude in Plattenbauweise oder serieller
Bauweise überwiegend aus Betonfertigteilen errichtet?
  ja
  nein
8. Handelt es sich bei dem aktuellen Mietverhältnis um einen Erstbezug?
  nein
  ja, nach Neubau (d.h. in ein neu errichtetes Gebäude)
  ja, nach Dachgeschossausbau
  ja, nach Sanierung der Wohnung
Wenn nach Sanierung, was wurde saniert?
(Mehrfachantworten möglich.)
  Sanitärausstattung
  Fußböden
  Innentüren
  Elektroinstallation
  Fenster
  Heizkörper
9. Befindet sich die Wohnung in einem  ... ?
  Mehrfamilienhaus
  Ein- oder
Zweifamilienhaus
  Reihenhaus
10. Befindet sich die Wohnung in einem Hinterhaus
oder Nebengebäude?
  ja
  nein
11. Handelt es sich bei der Wohnung um eine Maisonette-, Galerie-, Loft- oder Penthauswohnung?  (Mehrfachantworten
möglich.)
  Maisonette
  Galerie
  Loft
  Penthaus
  nein
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0.2
193 von 221 in Zusammenstellung
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Fragen zu Wohnfläche und Miete
12. Wie hoch ist die Miete im Oktober 2024? Bitte geben Sie alle Werte auf ganze Euro gerundet an!
a) monatliche Grundmiete (ohne Heiz- und Betriebskosten und ohne Abzug einer
Mietminderung)
 Euro
b) monatliche Heizkostenvorauszahlung
 Euro
c) monatliche Betriebskostenvorauszahlung
 Euro
ODER wenn nicht getrennt ausgewiesen:
d) monatliche Nebenkostenvorauszahlung insgesamt
 Euro
13. Wie groß ist die Wohnung in m²?
Bitte geben Sie die Fläche auf ganze Quadratmeter gerundet an!
 m²
14. Wie viele Wohnräume (über 6 m²) hat die Wohnung?
Küche, Bad, WC und Flur zählen nicht als Wohnraum, eine offene, "amerikanische" Küche
zählt als Teil des Wohnraums, in den sie übergeht.
 
Zustand des Wohngebäudes
15. Wann wurden die folgenden Wohnungsausstattungen und Gebäudeteile zuletzt erneuert bzw. erstmalig eingebaut?
ab 2020 2010 bis 2019 2000 bis 2009 vor 2000 weiß nicht
nicht vom
Vermieter
gestellt
a) Einbauküche
 
 
 
 
 
 
b) Badausstattung (Sanitärobjekte,
Fliesen)
 
 
 
 
 
 
c) Bodenbeläge
 
 
 
 
 
 
d) Innentüren
 
 
 
 
 
 
e) Hauseingangstür und Eingangsbereich
 
 
 
 
 
 
f) Aufzug (auch technische Erneuerung)
 
 
 
 
 
 
g) Wohnungseingangstür
 
 
 
 
 
 
h) Fenster
 
 
 
 
 
 
i) Heizkörper
 
 
 
 
 
 
j) Fassade
 
 
 
 
 
 
k) Dacheindeckung
 
 
 
 
 
 
Heizung und Warmwasser
16. Bitte geben Sie das Baujahr des Wärmeerzeugers an:
  vor 1990
  1990 bis 1994
  1995 bis Januar 2002
  Februar 2002 bis April 2014
  nach April 2014
17. Mit welcher Heizungsart wird die Wohnung beheizt? (Mehrfachantworten möglich.)
  Zentralheizung
  Etagenheizung
  Einzelöfen
  Kachelofen/Kaminofen/Kamin
  Elektrospeicheröfen (Nachtspeicher)
  Fußbodenheizung
18. Welcher Energieträger wird dabei überwiegend eingesetzt?
  Gas
  Öl
  Strom
  Fernwärme
  Holzpellets
  Holz
  Kohle
  Solarenergie
  Luft-Wärmepumpe
  Erd-/ Solewärmepumpe
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0.3
194 von 221 in Zusammenstellung
MUSTER
 
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19. Wie erfolgt die Warmwasserversorgung für die Wohnung? (Mehrfachantworten möglich.)
  zentral für das Gebäude (zentrale Hausanschlussstation)
  durch einen/mehrere Boiler in der Wohnung
  durch einen/mehrere Durchlauferhitzer in der Wohnung
  über die Gastherme/Gasetagenheizung
Küche
20. Was trifft auf die Ausstattung der Küche zu?
a) Art der Küche
  separater Küchenraum
  offene, "amerikanische"
Küche
b) Wie groß ist die Küche bzw. bei offener Küche der Küchenbereich
in m²?
 m²
c) Fenster oder Balkontür in der Küche bzw. im Küchenbereich
vorhanden
  ja
  nein
d) von Vermieter/-in gestellt: vollständige Einbauküche mit
mehreren Schränken und mindestens zwei Elektrogeräten (z. B.
Herd/Backofen, Kühlschrank, Spülmaschine)
  ja
  nein
e) von Vermieter/-in gestellt: Miniküche/Pantryküche
  ja
  nein
f) Wird für die Einbauküche ein monatlicher Zuschlag zusätzlich zur
in Frage 12. a) angegebenen Grundmiete berechnet?
 Euro
  nein
Bodenbeläge
21. Welcher Bodenbelag überwiegt in den Wohnräumen insgesamt?
(ohne Küche bzw. Küchenbereich, Bad, Flur)
  Parkett
  Holzdielen (aufgearbeitet)
  Naturstein
  Linoleum, Vinylbelag, Kork
  Fliesen
  Laminat
  PVC-Belag
  Teppichboden
  kein gestellter Bodenbelag
22. Welcher Bodenbelag ist in den folgenden Räumen überwiegend vorhanden?
(bitte nur Zutreffendes ankreuzen, andernfalls leer lassen)
Parkett
Holzdielen
(aufge-
arbeitet)
Naturstein
Linoleum
Vinylbelag
Kork
Fliesen Laminat PVC-Belag Teppich-
boden
kein
gestellter
Boden-
belag
Küche/Küchenbereich
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hauptbad
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Flur
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Weitere Ausstattungsmerkmale
23. Welche Flächen (Balkon, Terrasse, Loggia, Wintergarten) sind an der Wohnung vorhanden?
a) Art und Größe der größten Fläche
  Balkon
  Loggia
  Wintergarten
  Terrasse
  Dachterrasse
  nicht vorhanden
b) Art und Größe der zweitgrößten Fläche
  Balkon
  Loggia
  Wintergarten
  Terrasse
  Dachterrasse
  nicht vorhanden
Bitte geben Sie die tatsächliche
Fläche auf ganze Quadratmeter
gerundet an!
 m²
Bitte geben Sie die tatsächliche
Fläche auf ganze Quadratmeter
gerundet an!
 m²
c) Sind darüber hinaus weitere Balkone, Terrassen etc.
vorhanden?
  ja
  nein
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0.4
195 von 221 in Zusammenstellung
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24. Was trifft auf die Ausstattung der Wohnung zu?
a) Gegen-/Wechselsprechanlage mit elektrischem Türöffner vorhanden
  ja, ohne Video
  nein
  ja, mit Video
b) Feuerhemmende Wohnungstür (Zertifikat in der Zarge)
  ja
  nein
c) Einbruchhemmende Wohnungstür (ggf. Zertifikat in der Zarge)
  ja
  nein
d) zentrale Schließanlage (ein Schlüssel für Haus- und Wohnungstür)
(Mehrfachantworten möglich.)
  ja, mit Schlüssel
  nein
  ja, mit Transponder
Stellplätze, Garagen
25. Gibt es Stellplätze oder Garagenplätze für Autos, die zur Wohnung gehören und die der/die Mieter/-in - kostenfrei
oder entgeltlich - nutzen kann?
  ja, eine(n)
  ja, mehrere
  nein - weiter mit Frage 27
26. Wie werden Kosten für diesen Stellplatz/diese Stellplätze abgerechnet?
  in Grundmiete laut Frage 12. a) enthalten
  als Zuschlag zur Grundmiete laut Frage 12. a)
  über einen gesonderten Vertrag
  kostenfrei
Fenster, Wärmedämmung, Energieeffizienz
27. Was trifft auf die Fenster der Wohnung zu?
  überwiegend zweifach verglast (zwei
Scheiben, Standard)
  überwiegend dreifach verglast (drei
Scheiben, höherer Standard)
  überwiegend einfach verglast (nur eine
Scheibe, wenig Wärmeschutz)
28. Wurde ab 1995 am Gebäude Wärmedämmung angebracht?
ja, zwischen
1995 und
2001
ja, zwischen
2002 und
2009
ja, ab 2010 nein weiß nicht
a) Außenwand
 
 
 
 
 
b) Dach
 
 
 
 
 
c) Oberste Geschossdecke
 
 
 
 
 
d) Kellerdecke/Kellerboden
 
 
 
 
 
e) Heizungsleitungen
 
 
 
 
 
29. Liegt für das Gebäude ein Energieausweis vor?
(falls unbekannt, bitte bei der Hausverwaltung erfragen)
  ja, als Bedarfsausweis
  ja, als Verbrauchsausweis
  nein
Falls ein Energieausweis vorhanden ist:
30. In welchem Jahr wurde der
Energieausweis ausgestellt?
 
31. Bitte tragen Sie den
Kennbuchstaben (A+ bis H) für den
Endenergiebedarf bzw.
Endenergieverbrauch ein.
 
 
A
0..50
B
50..75
C
75..100
D/E
100..160
F/G
160..250
H
>250
Alternativ können Sie den Endenergiebedarf bzw.
Endenergieverbrauch auch ankreuzen.
 
 
 
 
 
 
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0.5
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217 von 221 in Zusammenstellung
218 von 221 in Zusammenstellung
219 von 221 in Zusammenstellung
Platzhalter für
Qualifizierungsbeschluss
durch
AK Mietspiegel
und/oder
Stadtrat
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221 von 221 in Zusammenstellung