Bebauungsplan Nr. 426 "Neubebauung Brandenburger Straße/Hofmeisterstraße/Hahnekamm" (Entwurf);
Stadtbezirk Mitte, Ortsteil Zentrum-Mitte;
Durchführung der öffentlichen Auslegung im Rahmen des beschleunigten Verfahrens
Stadt: leipzig
Drucksache: VI-DS-02466
Datum: 2016-05-18
Vorlagenart: Informationsvorlage

Dienstberatung des Oberbürgermeisters
Informationsvorlage Nr. VI-DS-02466
Status: öffentlich
Beratungsfolge:
Gremium  
Dienstberatung des Oberbürgermeisters  
Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau  
Stadtbezirksbeirat Leipzig-Mitte  
Eingereicht von
Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Betreff
Bebauungsplan Nr. 426 "Neubebauung Brandenburger 
Straße/Hofmeisterstraße/Hahnekamm" (Entwurf);
Stadtbezirk Mitte, Ortsteil Zentrum-Mitte;
Durchführung der öffentlichen Auslegung im Rahmen des beschleunigten 
Verfahrens
Die Information wird zur Kenntnis genommen.
Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen:
 Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur.
 
 Schaffung von Rahmenbedingungen für Arbeitsplätze
 
1 von 159 in Zusammenstellung
 
Finanzielle Auswirkungen nein X wenn ja,
Kostengünstigere Alternativen geprüft nein ja, Ergebnis siehe Anlage zur 
Begründung
Folgen bei Ablehnung nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? nein ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt
Ergebnishaushalt Erträge
Aufwendungen 2016 2017 1013 SK 42112000
PSP 1100.551001
Finanzhaushalt Einzahlungen
Auszahlungen
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? nein wenn ja,
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge
Ergeb. HH Aufwand
Nach Durchführung 
der Maßnahme zu 
erwarten
Ergeb. HH Erträge
Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)
Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen
Auswirkungen auf den Stellenplan X nein wenn ja,
Beantragte Stellenerweiterung: Vorgesehener Stellenabbau:
Beteiligung Personalrat X nein ja,
2 von 159 in Zusammenstellung
 
Sachverhalt:
 Siehe Anlage „Beschreibung des Sachverhaltes“.
Anlagen:
1 Prüfkatalog
2 Beschreibung des Sachverhaltes
3 Übersichtskarte
4 Übersichtsplan
5 Bebauungsplan Teil A, Blatt 1: Planzeichnung, Planzeichenerklärung
6 Bebauungsplan Teil A, Blatt 2: Zeichnerische Darstellungen zur Fassadengestaltung
7 Bebauungsplan Teil B: Text
8 Begründung zum Bebauungsplan
9 Mobilitätskonzept
3 von 159 in Zusammenstellung
Prüfkatalog 
Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. 
die Neuschaffung von Arbeitsplätzen 
Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle fol genden Indikatoren bewerten: 
verbessert gesichert verschlechtert keine 
Auswirkung 
Begründung 
in Vorlage 
Seite 
1
1 Arbeitsplatzsituation 
2 Ausbildungsplatz- 
situation 
      
3 finanzielle Situation der 
Unternehmen: sie wird 
durch städtische 
Entscheidung (z. B. zu 
Steuern, Gebühren, 
Preisen für Gas-Wasser- 
Strom) 
      
4 Bedeutung des 
Vorhabens für 
wirtschaftliche 
Entwicklung 
positive Auswirkung negative 
Auswirkung 
keine 
Auswirkung 
 hoch  mittel  niedrig       
5 Finanzierung 
private Mittel Drittmittel/ 
Fördermittel 
finanzielle 
Folgewirkungen 
für die Stadt 
keine 
Auswirkung 
 ja  nein  ja  nein  ja   nein       
1) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher fr eigestellt. 
Stadt Leipzig 
01.15/016/01.12 
4 von 159 in Zusammenstellung
Prüfkatalog 
Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für eine 
ausgeglichenere Altersstruktur. Das Handeln der Stadt richtet sich auf Kinder, Jugendliche und Familien 
mit Kindern aus. 
Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle  folgenden Indikatoren bewerten: 
Indikatoren verbessert 
auf 
bisherigen 
Niveau 
verschlechtert keine 
Auswirkung 
Begründung in 
Vorlage Seite 
1
1 Vorschulische Bildungs- 
und Betreuungsangebote 
(Qualität, Vielfalt, 
Erreichbarkeit, 
Quantität/Umfang) 
      
2 Schulische 
Bildungsangebote, 
Ausbildung und Studium 
(Qualität, Vielfalt, 
Erreichbarkeit, 
Quantität/Umfang) 
      
3 Wohnbedingungen für 
Kinder, Jugendliche und 
Familien (Angebot, 
Attraktivität, Vielfalt, 
Infrastruktur) 
      
4 Kultur- und 
Freizeitangebote, 
Möglichkeiten zum 
Spielen, Sporttreiben und 
Treffen sowie 
Naturerfahrungen für 
Kinder, Jugendliche und 
Familien 
        
5 Gesundheit und Sicherheit 
von Kindern und 
Jugendlichen/Schutz vor 
Gefahren 
      
6 Integration von Kindern 
und Jugendlichen mit 
Behinderungen oder 
Migrationshintergrund 
      
7 Finanzielle Bedingungen 
von Familien 
      
Indikator hat stattge- 
funden 
ist 
vorgesehen 
ist nicht vorgesehen Begründung in 
Vorlage, Seite 
1
8 Beteiligung von Kindern, 
Jugendlichen und Familien 
bei der zu treffenden 
Entscheidung 
      
1) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher fr eigestellt. 
Stadt Leipzig 
01.15/016/01.12 
5 von 159 in Zusammenstellung
Beschreibung des Sachverhaltes 
Bebauungsplan Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/Hofmeisterstraße/Hahne-
kamm“ (Entwurf) 
Durchführung der öffentlichen Auslegung im Rahmen des beschleunigten Verfahrens 
Mit dieser V orlage soll der Fachausschuss für Stadtentwick lung und Bau über die Absicht der 
Verwaltung informiert werden, zu dem in der Anlage beigefüg ten Bebauungsplan-Entwurf und 
seiner Begründung die öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauG B) durchzuführen. Da der 
Bebauungsplan (B-Plan) im beschleunigten Verfahren (§ 13a BauGB) aufgestellt wird, ist nach den 
bei der Stadt geltenden Verfahrensregelungen für diesen Ve rfahrensschritt kein Ratsbeschluss 
vorgesehen. Näheres zum Verfahren siehe Kap. 4 der Begründung zum B-Plan. 
Übereinstimmung mit den Strategischen Zielen der Kommunalpolitik  ist wie folgt gegeben: 
• Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von Arbeitsplät   zen   
In Folge der Aufstellung des B-Planes ist davon auszugehen, dass im Mischgebiet der 
Bebauungsplanung gewerblichen Nutzungen und damit auch zukünftig neue Arbeitsplätze entstehen 
können. 
• Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur   
In Folge der der Aufstellung des B-Planes ist davon auszugeh en, dass im Mischgebiet der 
Bebauungsplanung auch neue Wohnraumangebote entstehen können. 
Die Belange der Kreativwirtschaft  werden durch die Planung nicht berührt. 
Landwirtschaftliche Flächen sind von der Planung nicht betroffen. 
Flächen im Eigentum der Stadt (Verkehrsflächen) sind von der Planung berührt. Auf Grundl age 
des noch abzuschließenden städtebaulichen Vertrages werd en die Verkehrsflächen der erstmalig 
herzustellenden Planstraße gebaut, die Verkehrsflächen d er öffentlichen Straße Hofmeisterstraße 
grundhaft ausgebaut und verbreitert und die Verkehrsfläch en der öffentlichen Straße Hahnekamm 
verbreitert. Alle Maßnahmen bezüglich der Verkehrsfläche n sind als künftige öffentliche Straßen 
kosten- und lastenfrei durch den V orhabenträger an die Stadt zu übertragen. 
Maßnahmen der Stadt zur Umsetzung der Planung bzw. Kosten , die infolge der Aufstellung des 
B-Planes auf die Stadt zukommen können, einschließlich 
- der Einbeziehung städtischer Flächen in das Plangebiet, 
- sonstiger Betroffenheiten städtischer Flächen (z.B. durch Maßnahmen zum Ausgleich von 
Eingriffen im Rahmen der Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz) oder 
- das Erfordernis zum Grunderwerb durch die Stadt, 
sind im Ergebnis der durchgeführten Ermittlungen nicht zu erwarten. 
- Im Plangebiet liegen städtische Verkehrsflächen. Maßnahm en der Stadt zur Umsetzung der 
Planung sind auf diesen im Bestand befindlichen öffentlich en Verkehrsflächen nicht vorgesehen. 
Der Umbau der Straßenverkehrsflächen als auch die Baumpfla nzungen erfolgen durch den 
V orhabenträger. Dies wird entsprechend im Städtebaulichen Vertrag geregelt. 
Die weitere Vorgehensweise  ist wie folgt vorgesehen: 
Nach Kenntnisnahme dieser V orlage in der Dienstberatung de s OBM und Information des 
Fachausschusses Stadtentwicklung und Bau wird das Dezerna t Stadtentwicklung und Bau, 
Stadtplanungsamt, 
• die öffentliche Auslegung und 
• zeitgleich die Beteiligung der TöB zum Entwurf durchführen sowie 
• die Bürgervereine beteiligen. 
Dem Stadtbezirksbeirat Mitte wird die V orlage durch das Büro für Ratsangelegenheiten unmittelbar 
nach der Kenntnisnahme in der Dienstberatung des OBM zugeleitet. 
24.02.2016, geänd. 24.03.2016, geänd. 02.05.2016 
6 von 159 in Zusammenstellung
Übersichtskarte - Lage des Plangebietes
Datengrundlage: Stadtkarte DSK5, M 1:5000, Stand: 09.2013
Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung
Grenze des Plangebietes
Bebauungsplan Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/ 
Hofmeisterstraße/Hahnekamm“ 
7 von 159 in Zusammenstellung
2
30
Wintergarten-Hochhaus
45562 GFW
Parkpl. PL
BPLBPL
BR
13
..
GF1650
Büttnerstr.39881S
4
51
3
GFHD
7
4 (3)1 GFTGaGF
12
4
4
Chopinstr.
4
.. ..9
10
4
GFW
GFHD1789
GFHD
S39668
GF
GF1807
S3968
Dohnanyistr.
Brandenburger Str.
Brandenburger
 Str.
Brandenburger
 Str.
Sachsenseite
Sachsenseite
2
4
5
1
1
5
6
(2) BPL
1652
391859
1788
39914 39882
12
14
6
Schützenstr.
Schützenstr.
S391812
S391855
GFW
1652aGFW
BGL
391853
10
4
GFGI391856
39913
S
(2)
S396011
4567S
BPL4555
S 4604
Parkplatz
3965Wintergartenstr.
Wintergartenstr.
13
6
GFW
1880a
1879GFW
2a
9
7
1
396012
GFW39603
391837
391810
S39609
BR
Querstr.
4
11
GF18771878GFW
S
Querstr.3961
4
4 3
13
1869GF
1(2)
ParkplatzS PL
S37801
37802
396013396014
396015
45563
Hahnekamm
39188
4559S
PL
5
1
GF
21
5
1610
GF1611a15
GF
1611
12
5
Hahnekamm
S
3963
Parkplatz
GF1613
GF1612
S
5
2
5 Ldr.
1864
GFHD
BPL185310
(P1)
(6)1
(5)1
391838
3964
GFHD
39183
18681
92211
S
18531
Parkplatz
GF1614
(4)1
Ldr.
18604
GFGI
GFHD44551
4
6
GFW4
21785a
Rosa-Luxemburg-Str.
GFW17851(2)
1(2)
3
3
12a GF1785b
4
5
S
Hofmeisterstr.
S
3967
BPL
S
S
18521
18539
391825
18608
18538
18541
S
391824
GFGI
S S
GH
3
4
1(3)
GFHD
44554
8a
52
S4962
GFW4961
GFHD
GFHD
5
2
39664 GFHD(P1)
GF1812a
GF1812c
39667
18543
391823
391822
44553
90786
S
39606
GF1786
GF1812d
GF
10 4
1812e
GF
124
1813a
GF
1811
GF1813
GF1840a
1
4
S
5
Ldr.
(2)
1(4)
(2)11651a(2)1
GFW1783
8
4
2
7
4
Parkpl.
3
5
GF
1812b
GF
1810
GF1814
GF1809
GFW18151
GF
1816GF1817a
144 GF1840b
(2)1
GFW18381
4
3
5
2
18545
1651b
18431
1787
10
8
324
4 25
S
BPL
1(2)
GF
1782
(4)1
9a
2
29b
GFW
GF1782a
1782c
9c
3
BPL
GFW
3 23
Hans-Poeche-Str.
GF
S
1(P8)
1836a
3969
18182
391841
18382
90890
(5)1BPL
(3)2GFWGFW
(4)2
1808
(3)1
(2)1
4
GF
GF1819aGF1820
GF1819
GF1821
22
GF
1834a
75
GFW1834c
GFW1836
GFGI1835
4(2)
4
12
GF1834b
244
GFGI18346
(P1)
(2)1
18181 18231
1822a
18232
GFW
1781
90914
GRÃœ4557
Übersichtsplan - Grenze des räumlichen Geltungsbereiches
Datengrundlage: Stadtkarte DSK5, M 1:2000, Stand: 04.2015Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung
Grenze des Plangebietes
Bebauungsplan Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/ Hofmeisterstraße/Hahnekamm“ 
8 von 159 in Zusammenstellung
9 von 159 in Zusammenstellung
10 von 159 in Zusammenstellung
11 von 159 in Zusammenstellung
12 von 159 in Zusammenstellung
13 von 159 in Zusammenstellung
4
1
2
12
3
B87
13
12 2a
10
2
1864
3960153780396011
1785/a
391810
18608
10
3961
1612
18545
39664
18541
1812/d
3966739668
18604
1785/b
1812/a
39641869
37802
4961
1812/c
18539
1611
1812/e
18531 396518521 1783
1813/a
18543
17851614
3967
18538391838
18681
1853
Plan und Recht GmbHBauleitplanung - Entwicklungsplanung - Regionalplanung2GHUEHUJHU6WUDH10435 BerlinDatum:30.03.2016
$EVFKQLWW%UDQGHQEXUJHU6WUDH3ODQVWUDH
$EVFKQLWW+DKQHNDPP:LQWHUJDUWHQVWUDH$EVFKQLWW:LQWHUJDUWHQVWUDH5RVD/X[HPEXUJ6WUDH+RIPHLVWHUVWUDH
$EVFKQLWW3ODQVWUDH+RIPHLVWHUVWUDH
0 5 20 m1015
0 5 20 m10150 5 20 m1015
0 5 20 m1015
14 von 159 in Zusammenstellung
Bebauungsplan Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/Hofmeisterstraße/Hahnekamm“  
(Entwurf)  1 
Teil B: Text   
 
Stand: 02.05.2016 
Die der Planung zugrunde liegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse, DIN-
Vorschriften, VDI-Richtlinien und ähnliche Regelungen) können bei der Stadt Leipzig im 
Neuen Rathaus, Martin-Luther-Ring 4-6, 04109 Leipzig, Stadtplanungsamt, Zimmer 499, 
während der Sprechzeiten eingesehen werden. 
 
I.  Festsetzungen  
1. Art der baulichen Nutzung  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB] 
1.1 Für das Teil-Baugebiet MI 1 gilt: 
1.1.1 
Allgemein zulässig sind: 
a) Geschäfts- und Bürogebäude, 
b) Einzelhandelsbetriebe, soweit sie keine zentrenrelevanten Ha uptsortimente gemäß der 
unter II. festgesetzten „Leipziger Liste zentrenrelevanter Sortimente 2014“ anbieten, 
c) Einzelhandelsbetriebe als „Leipziger Laden“; beim Betriebs- bzw. Anlagetyp „Leipziger 
Laden“ handelt es sich um ein Ladengeschäft, welches als Fachge schäft ein branchen-
spezifisches oder bedarfsgruppenorientiertes Sortiment führt od er zur ergänzenden Ver-
sorgung der Bevölkerung in seinem Einzugs- und Nahbereich dient  und eine Größe der 
Verkaufsfläche von 150 m² nicht überschreitet, 
d) Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergu ngsgewerbes, 
e) sonstige Gewerbebetriebe, 
f) Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, s oziale, gesundheitliche und 
sportliche Zwecke. 
1.1.2  
Unzulässig sind:  
a) Wohnungen, 
b) Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten  gemäß der unter II. fest-
gesetzten „Leipziger Liste zentrenrelevanter Sortimente 2014“ u nd einer Verkaufsfläche 
von mehr als 150 m², 
c) Einzelhandelsbetriebe als Sex-Shops; beim Betriebs- bzw. Anl agetyp „Sex-Shop“ handelt 
es sich um ein Ladengeschäft, das überwiegend Erotik- und Sexartikel anbietet, 
d) Vergnügungsstätten, 
e) Bordelle und bordellartige Betriebe,  
f) Tankstellen, Gartenbaubetriebe, 
g) Werbeanlagen, die selbständige bauliche Anlagen im Sinne des  § 2 SächsBO sind, so-
wie Werbeanlagen, die für Fremdwerbung bestimmt sind. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 4 Nr. 1, Abs. 5, Abs. 6 Nr. 1, Abs. 8, 9 BauNVO]  
 
1.2 Für das Teil-Baugebiet MI 2.1 gilt: 
1.2.1 
Allgemein zulässig sind:  
a) Wohnungen oberhalb des Erdgeschosses,  
b) Geschäfts- und Bürogebäude, 
15 von 159 in Zusammenstellung
Bebauungsplan Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/Hofmeisterstraße/Hahnekamm“  
(Entwurf)  2 
Teil B: Text   
 
Stand: 02.05.2016 
c) Einzelhandelsbetriebe, soweit sie keine zentrenrelevanten Ha uptsortimente gemäß der 
unter II. festgesetzten „Leipziger Liste zentrenrelevanter Sortimente 2014“ anbieten,  
d) Einzelhandelsbetriebe als „Leipziger Laden“, 
e) Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergu ngsgewerbes, 
f) sonstige Gewerbebetriebe, 
g) Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, s oziale, gesundheitliche und 
sportliche Zwecke. 
1.2.2 
Unzulässig sind:  
a) Wohnungen im Erdgeschoss, 
b) Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten  gemäß der unter II. fest-
gesetzten „Leipziger Liste zentrenrelevanter Sortimente 2014“ u nd einer Verkaufsfläche 
von mehr als 150 m², 
c) Einzelhandelsbetriebe als Sex-Shops, 
d) Vergnügungsstätten, 
e) Bordelle und bordellartige Betriebe,  
f) Tankstellen, Gartenbaubetriebe,  
g) Werbeanlagen, die selbständige bauliche Anlagen im Sinne des  § 2 SächsBO sind, so-
wie Werbeanlagen, die für Fremdwerbung bestimmt sind. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 4 Nr. 1, Abs. 5, 6 Nr. 1, Abs. 7, 8, 9 BauNVO]  
 
1.3 Für das Teil-Baugebiet MI 2.2 gilt: 
1.3.1 
Allgemein zulässig sind Wohnungen. 
1.3.2 
Ausschließlich im Erdgeschoss sind (neben Wohnungen) die folgen den baulichen oder sons-
tigen Anlagen oder Nutzungen zulässig: 
a) Büros, 
b) sonstige Gewerbebetriebe, 
c) Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, s oziale, gesundheitliche und 
sportliche Zwecke. 
Ausschließlich im Erdgeschoss und bis zu einer Tiefe von 14,0 m , gemessen von der Stra-
ßenbegrenzungslinie zur Hofmeisterstraße / Planstraße, sind Einzelhandelsbetriebe als „Leip-
ziger Laden“ zulässig; zugehörige Stellplätze sind auch außerha lb der festgesetzten Tiefe 
zulässig.  
1.3.3 
Unzulässig sind: 
a) Einzelhandelsbetriebe, soweit sie nicht nach 1.3.2 zulässig sind, 
b) Einzelhandelsbetriebe als Sex-Shops,  
c) Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergu ngsgewerbes, 
d) Vergnügungsstätten,  
e) Bordelle und bordellartige Betriebe,  
16 von 159 in Zusammenstellung
Bebauungsplan Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/Hofmeisterstraße/Hahnekamm“  
(Entwurf)  3 
Teil B: Text   
 
Stand: 02.05.2016 
f) Tankstellen, Gartenbaubetriebe, 
g) Werbeanlagen, die selbständige bauliche Anlagen im Sinne des  § 2 SächsBO sind, so-
wie Werbeanlagen, die für Fremdwerbung bestimmt sind. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 4 Nr. 1, Abs. 5, 6 Nr. 1, Abs. 7, 8, 9 BauNVO]  
 
1.4 Für das Teil-Baugebiet MI 3 gilt: 
1.4.1 
Allgemein zulässig sind:  
a) Geschäfts- und Bürogebäude, 
b) Einzelhandelsbetriebe, soweit sie keine zentrenrelevanten Ha uptsortimente gemäß der 
unter II. festgesetzten „Leipziger Liste zentrenrelevanter Sortimente 2014“ anbieten, 
c) Einzelhandelsbetriebe als „Leipziger Laden“, 
d) Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergu ngsgewerbes, 
e) sonstige Gewerbebetriebe, 
f) Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, s oziale, gesundheitliche und 
sportliche Zwecke. 
1.4.2 
Wohnungen sind nur oberhalb des Erdgeschosses zulässig.  
1.4.3 
Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten ge mäß der unter II. festge-
setzten „Leipziger Liste zentrenrelevanter Sortimente 2014“ sin d (ergänzend zu 1.4.1) zuläs-
sig, wenn sie innerhalb der zeichnerisch festgesetzten Fläche A BCDA errichtet werden und 
mindestens 90 % ihrer Verkaufsfläche für das Angebot nahversorg ungsrelevanter Sortimente 
gemäß der unter II. festgesetzten „Leipziger Liste zentrenrelev anter Sortimente 2014“ ver-
wenden. 
1.4.4 
Unzulässig sind: 
a) Einzelhandelsbetriebe als Sex-Shops, 
b) Vergnügungsstätten,  
c) Bordelle und bordellartige Betriebe,  
d) Tankstellen, Gartenbaubetriebe, 
e) Werbeanlagen, die selbständige bauliche Anlagen im Sinne des  § 2 SächsBO sind, so-
wie Werbeanlagen, die für Fremdwerbung bestimmt sind. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 4 Nr. 1, Abs. 5, 6 Nr. 1, Abs. 7, 8, 9 BauNVO]  
 
 
2. Maß der baulichen Nutzung; Stellplätze 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1, 2 BauGB] 
2.1 Zulässige Grundfläche baulicher Anlagen; Staffelung 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 Nr. 1, § 19 Abs. 4 BauNVO, § 31 BauGB] 
2.1.1  
Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO entsp richt derjenigen Fläche, 
die sich innerhalb der festgesetzten Baulinien und Baugrenzen befindet. 
17 von 159 in Zusammenstellung
Bebauungsplan Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/Hofmeisterstraße/Hahnekamm“  
(Entwurf)  4 
Teil B: Text   
 
Stand: 02.05.2016 
2.1.2 
Die festgesetzte zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2  BauNVO darf durch die in 
§ 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen bis zu einer Gru ndflächenzahl von 0,8 
überschritten werden.  
Weitere Überschreitungen der Grundfläche im Sinne des § 19 Abs.  2 BauNVO durch die in 
§ 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen können ausnahmsw eise bis zu einer 
Grundflächenzahl von 1,0 zugelassen werden, wenn rechtlich gesi chert ist (z.B. durch Bau-
last), dass diese Überschreitungen durch entsprechende Unterschreitungen an anderer Stelle 
im Geltungsbereich des Bebauungsplans ausgeglichen werden. 
2.1.3 
Abweichend von den festgesetzten Baulinien mit Ausrichtung zu I nnenhöfen ist dort für Ge-
schosse oberhalb von 18,0 m über der Bezugshöhe eine Staffelung zulässig. 
 
2.2 Höhe baulicher Anlagen 
2.2.1 
Bezugshöhe ist die mittlere Höhe der Oberkante der an das Baugr undstück angrenzenden 
öffentlichen Verkehrsflächen, gemessen an den Endpunkten der an liegenden Grenze des 
jeweiligen Baugrundstückes. Soweit ein Baugrundstück mehr als e in Teil-Baugebiet umfasst, 
ist die Bezugshöhe die mittlere Höhe der Oberkante der an das T eil-Baugebiet angrenzenden 
öffentlichen Verkehrsflächen, gemessen an den Endpunkten der an liegenden Grenze des 
jeweiligen Teil-Baugebietes. 
Die festgesetzten Höhen gelten einschließlich notwendiger Brüst ungen, Geländer oder Ein-
fassungen von Dachbegrünung.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 16 Abs. 2 Nr. 4, § 18 BauNVO]  
2.2.2 
Überschreitungen der zeichnerisch festgesetzten Höhen können fü r Gebäudeteile wie Fahr-
stuhlschächte oder technische Aufbauten ausnahmsweise zugelassen werden, wenn  
 die Grundfläche dieser Aufbauten insgesamt 10% der auf dem Bau grundstück tatsäch-
lich überbauten Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO nicht überschreitet, 
 die bauliche Höhe der Aufbauten 4,00 m über der unter ihnen re alisierten Geschossde-
cke nicht überschreitet und 
 die Aufbauten gegenüber der ausgebildeten Oberkante des darunt er befindlichen Ge-
schosses ohne Berücksichtigung von Brüstungen, Geländern oder Einfassungen an allen 
straßenseitigen Außenseiten der Gebäude so weit zurücktreten, d ass der Neigungswin-
kel der Tangente an der ausgebildeten Oberkante des darunterlie genden Geschosses 
und an der Oberkante der Aufbauten der Haustechnik einen Winkel  von 60 Grad nicht 
überschreitet. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 16 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 6 BauNVO]  
 
2.3  Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche 
[§ 9 Abs. 1 Nrn. 1, 2 BauGB i.V. mit § 23 Abs. 2, 3 BauNVO] 
Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche (Tiefgaragen, Kellerges chosse) dürfen auch au-
ßerhalb der festgesetzten Baulinien und Baugrenzen errichtet werden. 
 
 
 
18 von 159 in Zusammenstellung
Bebauungsplan Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/Hofmeisterstraße/Hahnekamm“  
(Entwurf)  5 
Teil B: Text   
 
Stand: 02.05.2016 
2.4  Stellplätze 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB, § 31 Abs. 1 BauGB]   
Stellplätze und Garagen mit Ausnahme von Behindertenstellplätze n sind nur in Geschossen 
unterhalb der Erdoberfläche zulässig (Tiefgaragen). Ausnahmswei se können auf dem Grund-
stück Brandenburger Straße 2 (Flurstück 1864) auch oberirdische  Stellplätze oder Garagen, 
die keine Behindertenstellplätze sind, bis zu einer Gesamtfläch e dieser Stellplätze und Gara-
gen von 600 m² zugelassen werden. 
 
 
3.  Sonstige Festsetzungen 
3.1 Geh- und Fahrrechte 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB] 
3.1.1 
Die in der Planzeichnung mit dem Planzeichen Nr. 15.5 der PlanZ V festgesetzten und mit 
den Buchstaben „GF“ gekennzeichnet en Flächen sind mit einem Geh recht zugunsten der 
Allgemeinheit sowie einem Fahrrecht zugunsten der Träger der öf fentlichen Entsorgung zu 
belasten.  
3.1.2 
Die in der Planzeichnung mit dem Planzeichen Nr. 15.5 der PlanZ V festgesetzten und mit 
dem Buchstaben „G“ gekennzeichneten Flächen sind mit einem Gehr echt zugunsten der All-
gemeinheit zu belasten.  
3.1.3 
Die Belastung mit einem Gehrecht sowie ggf. mit einem Fahrrecht  umfasst die Befugnis der 
Stadt Leipzig, dort Wege in einer Breite von bis zu 5,5 m zugun sten der Allgemeinheit sowie 
ggf. zugunsten der Träger der öffentlichen Entsorgung anzulegen und zu unterhalten.  
 
3.2 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen   
[§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] 
3.2.1 
An allen in der Planzeichnung gekennzeichneten Fassaden und Dac hflächen sind Vorkeh-
rungen zum Schutz vor Außenlärm am Gebäude zu treffen, indem di e Außenbauteile ein-
schließlich der Fenster luftschalldämmend ausgeführt werden. Fü r erforderliche resultierende 
Luftschalldämmmaße der Außenbauteile nach DIN 4109* sind an den festgesetzten Baulinien 
Lärmpegelbereiche entsprechend dem Eintrag in der Nebenzeichnun g 1 zur Planzeichnung 
maßgebend. 
3.2.2 
Für Wohnungen gilt: Schutzbedürftige Räume im Sinne der DIN 410 9*, die nur Fenster zu 
Fassaden mit einer Lärmbelastung > 50 dB(A) nachts besitzen, si nd nach VDI-Richtlinie 
2719* mit schallgedämmten fensterunabhängigen Lüftungseinrichtu ngen auszustatten. Für 
die Lüftung dieser Räume sind auch andere technische Lösungen z ulässig, wenn das resul-
tierende Luftschalldämmmaß gemäß 3.2.1 nicht wesentlich verringert wird. 
* Fundstelle siehe Vorbemerkung 
 
 
 
19 von 159 in Zusammenstellung
Bebauungsplan Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/Hofmeisterstraße/Hahnekamm“  
(Entwurf)  6 
Teil B: Text   
 
Stand: 02.05.2016 
3.3 Beschränkung der Stellplätze 
[§ 9 Abs. 4 BauGB, § 12 Abs. 6 BauNVO i.V.m. VwVSächsBO 49.2.1] 
Die Anzahl der Stellplätze für Kraftfahrzeuge wird wie folgt beschränkt: 
Die höchstens zulässige Zahl der Stellplätze ergibt sich aus der um die Hälfte (50%) reduzier-
ten Mindestzahl der notwendigen Stellplätze, die auf der Grundl age der Verwaltungsvorschrift 
zur Sächsischen Bauordnung* ohne Reduktion der Mindestzahl durc h die zuständige Behör-
de ermittelt wurde.  
* Fundstelle siehe Vorbemerkung 
 
3.4. Grünordnerische Festsetzungen  
[§ 9 Abs. 1 Nrn. 1, 20, 25 BauGB] 
3.4.1 
Innerhalb der Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
sind mindestens 50 standortgerechte Bäume mit einem Stammumfang  von mindestens 20-
25 cm zu pflanzen. Für mindestens die Hälfte der Pflanzungen na ch Satz 1 müssen heimi-
sche Arten verwendet werden; höchstens 10 % der nach Satz 1 zu pflanzenden Bäume dür-
fen Nadelbäume sein.  
Vorhandene Bäume mit mindestens dem in Satz 1 genannten Stammum fang werden ange-
rechnet. Innerhalb der Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuc hern und sonstigen Be-
pflanzungen sind Fußwege zulässig.  
3.4.2  
Soweit Teile der Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern u nd sonstigen Bepflan-
zungen durch Tiefgaragen oder Kellergeschosse unterbaut werden sollen, sind diese unterir-
dischen baulichen Anlagen mit einer mindestens 100 cm mächtigen  Bodenschicht zu über-
decken und intensiv zu begrünen. Ausnahmsweise können auf bis z u 20 % der unterbauten 
Flächen geringere Überdeckungen zugelassen werden. 
3.4.3      
Alle Dachflächen bis zu einer Neigung von 15° sind extensiv zu begrünen. Davon ausge-
nommen sind die Flächen notwendiger technischer Anlagen auf diesen Dächern. 
3.4.4 
Entlang der zeichnerisch festgesetzten Linien für Baumpflanzungen ist mindestens die jeweils 
in der zeichnerischen Festsetzung angegebene Anzahl standortger echter großkroniger hoch-
stämmiger Laubbäume (Stammumfang von mindestens 20-25 cm, Krone nansatz in mindes-
tens 2,5 m Höhe) anzupflanzen. Die Bäume sind dauerhaft zu erha lten und bei Abgang zu 
ersetzen. Jeder Baum ist in eine offene Bodenfläche (Baumscheib e) mit einer Mindestfläche 
von 6 m² und einem Mindestquerschnitt von 2 m zu pflanzen. Die Baumscheiben sind durch 
geeignete bauliche Maßnahmen vor Überfahren zu schützen. 
3.4.5 
Für neu angelegte ebenerdige Stellplätze ist je angefangene vie r Stellplätze mindestens ein 
standortgerechter großkroniger hochstämmiger Laubbaum (Stammumf ang von mindestens 
20-25 cm, Kronenansatz in mindestens 2,5 m Höhe) zu pflanzen. D ie Bäume sind dauerhaft 
zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Jeder Baum ist in eine offene Bodenfläche (Baum-
scheibe) mit einer Mindestfläche von 6 m² und einem Mindestquer schnitt von 2 m zu pflan-
zen. Die Baumscheiben sind durch geeignete bauliche Maßnahmen v or Überfahren zu schüt-
zen. 
 
 
 
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Bebauungsplan Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/Hofmeisterstraße/Hahnekamm“  
(Entwurf)  7 
Teil B: Text   
 
Stand: 02.05.2016 
3.4.6 
Die Befestigung oberirdischer Stellplätze und ihrer Zufahrten a uf den Baugrundstücken ist so 
auszuführen, dass das auf den jeweiligen Flächen anfallende Nie derschlagswasser weitest-
gehend innerhalb dieser Flächen versickern kann. 
 
 
4. Örtliche Bauvorschriften zu Werbeanlagen 
[§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m.§ 89 Abs. 1 Nr. 1 und 2, Abs. 2 SächsBO] 
4.1 
Werbeanlagen müssen sich hinsichtlich Maßstab, Material und Far bigkeit in die äußere Ge-
stalt des jeweiligen Gebäudes und Fassadenabschnittes einfügen.  Werbeanlagen dürfen 
nicht auf Fassaden benachbarter Gebäude übergreifen. 
4.2 
Werbeanlagen sind nur im Erdgeschossbereich sowie im Brüstungsb ereich des ersten Ober-
geschosses zulässig. Das Anbringen von Hausnamen oberhalb des e rsten Obergeschosses 
kann ausnahmsweise zugelassen werden, wenn dies nicht verunstaltend wirkt. 
4.3 
Im Teil-Baugebiet MI 1 kann in den Bereichen, die an die öffent liche Verkehrsfläche grenzen, 
die Errichtung von Dachwerbeanlagen (Werbung auf den Gebäuden) aus Einzelbuchstaben 
und Signets unter Überschreitung der festgesetzten Oberkante de r Gebäude ausnahmsweise 
zugelassen werden, wenn die festgesetzte Oberkante des Gebäudes  durch die Dachwerbe-
anlage um nicht mehr als 1,5 m überschritten wird und dies nicht verunstaltend wirkt. 
4.4 
Werbeanlagen über 8,0 m² Ansichtsfläche sind unzulässig. Die An sichtsfläche von Werbean-
lagen aus Einzelbuchstaben errechnet sich aus der Summe der die  einzelnen Buchstaben 
umgrenzenden Rechtecke.  
4.5 
Werbeanlagen, die vor die Fassade oder die Schaufensterebene vo rtreten, sind nur in Form 
selbst leuchtender Einzelbuchstaben zulässig. Werbeanlagen müss en blendfrei sein. An-
strahlungen sind unzulässig.  
4.6 
Werbeanlagen mit Lauf-, Wechsel- oder Blinklicht, Digitalbildan lagen, Bild- oder Filmprojekti-
onen sind unzulässig.  
 
 
5. Örtliche Bauvorschriften zur Gestaltung der Gebäude  
[§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m.§ 89 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 SächsBO] 
5.1  Grundsatz 
5.1.1 
Die textlichen Vorschriften unter Nr. 5 gelten in Verbindung mi t den zeichnerischen Darstel-
lungen zur Fassadengestaltung auf Blatt 2 der Planurkunde. Alle  Vorschriften unter Nr. 5 gel-
ten nur für die zum öffentlichen Straßenraum ausgerichteten Gebäudeseiten. 
5.1.2 
Die zeichnerischen Darstellungen auf Blatt 2 der Planurkunde si nd grundsätzlich als Gestal-
tungsvorbild verbindlich. Sie dienen auch der räumlichen Zuordn ung unterschiedlicher Vor-
21 von 159 in Zusammenstellung
Bebauungsplan Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/Hofmeisterstraße/Hahnekamm“  
(Entwurf)  8 
Teil B: Text   
 
Stand: 02.05.2016 
schriften für die Fassadengestaltung in den vier Abschnitten de r zum öffentlichen Straßen-
raum ausgerichteten Fassaden. 
 
5.2  Erdgeschosszone  
5.2.1 
Die optisch wahrnehmbare Höhe des Erdgeschosses muss ab Oberkan te Gehweg mindes-
tens 4,0 m betragen.  
5.2.2 
Die Abstände der Eingänge untereinander – auch zum nächstgelege nen Eingang im benach-
barten Abschnitt – dürfen (gemessen von Mittelachse zu Mittelac hse entlang der Straßenbe-
grenzunglinie) folgende Höchstmaße nicht überschreiten: 
a) für Eingänge im Abschnitt 1: 75 m 
b) für Eingänge in den Abschnitten 2 und 4: 15 m. 
Innerhalb jedes Abschnittes sind mindestens 3 Eingänge zu realisieren. 
5.2.3 
Die Breite der Tiefgaragenzufahrten bzw. -ausfahrten darf das n ach Bauordnungsrecht erfor-
derliche Mindestmaß nicht überschreiten. 
 
5.3  Fassaden 
5.3.1 
Fensterlose Fassaden sind unzulässig. 
5.3.2 
Balkone sind unzulässig.  
5.3.3 
Erker und andere Vorsprünge dürfen nicht mehr als 1,0 m vor die  festgesetzten straßenseiti-
gen Baulinien vorspringen. 
5.3.4 
Fassaden dürfen nicht durch auskragende gebäudetechnische Einri chtungen (insbesondere 
Rohre, Leitungen) verunstaltet werden. 
5.3.5 
Fenster sind in der Form des stehenden rechteckigen Einzelfenst ers auszubilden. Die Fens-
ter müssen als senkrechte Achsen angeordnet werden. 
5.3.6 
Fassaden dürfen weder verspiegelt noch mit grellen oder fluores zierenden Farben versehen 
werden. 
 
5.4  Markisen, Jalousien, Rollläden und Einbruchsicherungen 
5.4.1 
Sonnenschutzeinrichtungen sind in die Fassadengestaltung zu int egrieren. Markisen sind nur 
über Ladeneingängen und Schaufenstern im Erdgeschoss zulässig. Verspiegelte Fenster-
flächen sind unzulässig. 
5.4.2 
Markisen müssen an Gehwegen eine lichte Durchgangshöhe von mind estens 2,5 m haben. 
Die Vorderkante muss mindestens 0,7 m von der Bordsteinkante en tfernt sein. Verkehrs-
rechtliche Vorschriften bleiben unberührt.  
 
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Bebauungsplan Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/Hofmeisterstraße/Hahnekamm“  
(Entwurf)  9 
Teil B: Text   
 
Stand: 02.05.2016 
5.4.3 
Zulässig sind einfarbige, nicht glänzende Materialien. Grelle u nd glänzende Farben und Ma-
terialien für Markisen sind nicht zulässig. 
5.4.4 
Jalousien und Rollläden dürfen in den Obergeschossen das lichte  Maß der Fensteröffnungen 
nicht überschreiten. Die dazugehörigen Kästen dürfen nicht auskragen. 
5.4.5 
Einbruchsicherungen im Erdgeschoss müssen so gestaltet werden, dass dahinterliegende 
Fenster- und Türöffnungen sichtbar sind. Geschlossene Roll- und  Fensterläden sind nicht zu-
lässig. Sämtliche Sicherheitskonstruktionen sind in die Fassadengestaltung zu integrieren.  
 
5.5  Staffelgeschosse und Dächer 
5.5.1 
Dächer, mit denen an das Dach des denkmalgeschützten Hauses Bra ndenburger Straße 2 in 
geschlossener Bauweise nach Nordosten oder Süden (in dem Bereic h, für den in Teil A: Ne-
benzeichnung 1 zur Planzeichnung Traufhöhen festgesetzt sind) a ngeschlossen wird, müs-
sen als Schrägdächer mit einer Dachneigung zwischen 30° und 70° ausgebildet werden.  
5.5.2 
Soweit kein Schrägdach gemäß Nr. 5.5.1 zu errichten ist, ist nu r ein Staffelgeschoss als 
oberstes Geschoss zulässig, außer im Abschnitt 1, wo bis zu zwe i Staffelgeschosse als 
oberste Geschosse zulässig sind. Der Rücksprung des bzw. der St affelgeschosse zur Bauli-
nie darf nicht mehr als insgesamt 1,0 m betragen.  
5.5.3 
Die Fläche vor einem Staffelgeschoss darf nicht eingehaust oder überdacht werden. 
5.5.4 
Dacheinschnitte bei geneigten Dächern sind unzulässig. Sie könn en ausnahmsweise zuge-
lassen werden, wenn sie vom öffentlichen Verkehrsraum aus nicht sichtbar sind. 
5.5.5 
Dachaufbauten dürfen insgesamt durch ihre Größe, Anzahl und For m die Dachlandschaft 
nicht verunstalten. 
5.5.6 
Antennen/Satellitenempfangsanlagen sind unter Dach oder an eine r von den öffentlich zu-
gänglichen Straßen und Plätzen abgewandten Dachfläche anzubringen. 
5.5.7 
Staffelgeschosse und Dächer dürfen weder verspiegelt noch mit g rellen oder fluoreszieren-
den Farben versehen werden.  
 
5.6 Zulässigkeit von Abweichungen  
Abweichungen vom Gestaltungsvorbild nach Nr. 5.1 und von den Fe stsetzungen Nr. 5.2 bis 
Nr. 5.5 können zugelassen werden, wenn das Gestaltungsforum der  Stadt Leipzig ihnen zu-
stimmt oder wenn die Architekturleistungen durch das Ergebnis e ines ordentlichen Wettbe-
werbs gemäß „Richtlinien für Planungswettbewerbe / RPW 2013“ zustande gekommen sind. 
 
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Bebauungsplan Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/Hofmeisterstraße/Hahnekamm“  
(Entwurf)  10 
Teil B: Text   
 
Stand: 02.05.2016 
II. Leipziger Liste zentrenre levanter Sortimente 2014* 
 
zentrenrelevante Sortimente 
nahversorgungsrelevante Sortimente 
Apothekenwaren (freiverkäuflich)  
Back- und Konditoreiwaren 
Drogeriewaren, Parfümerie- und Kosmetik- 
artikel 
Fleischwaren 
Getränke1 
Nahrungs- und Genussmittel2 
Sanitätsartikel 
Schnittblumen 
Topf- und Zimmerpflanzen, Blumentöpfe und 
Vasen 
Zeitungen/ Zeitschriften 
Zoologische Artikel, lebende Tiere 
Bekleidung 
Bettwaren3 
Bild- und Tonträger 
Bücher 
Camping- und Outdoorartikel4 
Computer und Zubehör  
Elektrogroßgeräte  
Elektrokleingeräte  
Fotoartikel  
Glas/ Porzellan/ Keramik
5 
Handarbeitswaren/ Kurzwaren/ Meterware/  
Wolle 
Haushaltswaren6 
Heimtextilien, Gardinen, Dekostoffe, Haus-, 
Bett- und Tischwäsche 
Hörgeräte 
Kinderwagen 
Kunstgewerbe/ Bilder/ Bilderrahmen, Wohn-
dekorationsartikel 
Künstlerartikel/ Bastelzubehör, Sammler-
briefmarken und -münzen 
Lampen, Leuchten, Leuchtmittel  
Lederwaren/ Taschen/ Koffer/ Regenschirme 
Musikinstrumente und Zubehör 
Optik, Augenoptik 
Papier, Büroartikel, Schreibwaren 
Schuhe  
Spielwaren  
Sportartikel/ Sportgeräte7 
Sportbekleidung 
Sportschuhe 
Telekommunikation und Zubehör  
Uhren, Schmuck  
Unterhaltungselektronik und Zubehör 
* bezogen auf den Einzelhandel im engeren Sinne (inkl. Lebensmittelhandwerk), d. h. ohne Berücksichtigung von 
Kfz-, Brenn-, Kraft- und Schmierstoffhandel sowie rezeptpflichtigen Pharmazeutika 
Erläuterungen: 
1.  inkl. Wein/ Sekt/ Spirituosen 
2.  inkl. Kaffee/ Tee/ Tabakwaren 
3.  Bettwaren umfassen u. a. Kissen, Bettdecken, Matratzenschoner 
4.  zu Camping- und Outdoorartikeln zählen u. a. Zelte, Isomatten und Schlafsäcke (ohne Wohnwagenzubehör, 
Bekleidung und Schuhe) 
5.  Glas/ Porzellan/ Keramik ohne Pflanzgefäße 
6.  Haushaltswaren umfassen: Küchenartikel und -geräte (ohne Elektrokleingeräte); Messer, Scheren, Besteck, 
Eimer, Wäscheständer und -körbe, Besen, Kunststoffbehälter und -schüsseln 
7.  Sportartikel/ -geräte ohne Sportgroßgeräte 
 
 
24 von 159 in Zusammenstellung
 
 
Begründung zum  
Bebauungsplan Nr. 426 
„Neubebauung Brandenburger Straße/ 
Hofmeisterstraße/Hahnekamm“ 
 
(Entwurf) 
 Stadtbezirk: Mitte 
 Ortsteil: Zentrum-Ost 
 
 
Grenze des 
räumlichen 
Geltungsbereiches 
 
 Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
Stadtplanungsamt 
Planverfasser: 
 
 
 
 
Plan und Recht GmbH 
Oderberger Straße 40 
10435 Berlin  
 
 
02.05.2016
 
25 von 159 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/Hofmeisterstraße/Hahnekamm“ (Entwurf)  
Seite 2 
02.05.2016  
INHALTSVERZEICHNIS 
A.  EINLEITUNG 5  
1.  Lage und Größe des Plangebietes 5  
2.  Planungsanlass und -erfordernis 5  
3.  Ziele und Zwecke der Planung 6  
4.  Verfahrensdurchführung 6  
B.  GRUNDLAGEN DER PLANUNG 7  
5.  Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes 7  
5.1  Topografie 7  
5.2  Vorhandene Bebauung und Nutzungen 7  
5.3  Vorhandene Wohnbevölkerung 8  
5.4  Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung 8  
5.5  Soziale Infrastruktur 8  
5.6  Technische Infrastruktur 8  
5.6.1  Verkehrsinfrastruktur 8  
5.6.2  Ver- und Entsorgungsanlagen 9  
6.  Planerische und rechtliche Grundlagen 9  
6.1  Planungsrechtliche Grundlagen 9  
6.1.1  Ziele der Raumordnung 9  
6.1.2  Flächennutzungsplan 10  
6.1.3  Landschaftsplan 11  
6.1.4  Zulässigkeit von Bauvorhaben 12  
6.2  Sonstige Planungen 12  
6.2.1  Integriertes Stadtentwicklungskonzept 12  
6.2.2  Integriertes Stadtentwicklungskonzept Leipziger Osten (STEK LEO) 12  
6.2.3  Stadtentwicklungsplan Zentren 13  
6.2.4  Strategische Konzepte zum Wohnen 13  
6.2.5  Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen 14  
6.2.6  Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum 14  
6.2.7  Architekturwerkstatt 14  
7.  Umweltbelange 15  
7.1  Einleitung 15  
7.1.1  Für die Umweltbelange relevante Inhalte des Planes 16  
7.1.2  Fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes 16  
7.1.3  Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange 20 
26 von 159 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/Hofmeisterstraße/Hahnekamm“ (Entwurf)  
Seite 3 
02.05.2016  
7.2  Beschreibung und Bewertung der voraussichtlichen erheblichen Umwelt- 
auswirkungen der Planung 21  
7.2.1  Boden / Altlasten 21  
7.2.2  Wasser 24 
7.2.3  Klima / Luft 25  
7.2.4  Tiere und Pflanzen 27  
7.2.5  Menschen 31  
8.   Ergebnisse der Beteiligungen 33  
8.1  Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit 33  
8.2  Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 33  
8.3  Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Entwurf 33  
8.4  Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf 34  
9.  Städtebauliches Konzept 34  
9.1  Gliederung des Gebietes 34  
9.2  Bebauungs-/Nutzungskonzept 34  
9.3  Erschließungskonzept 35  
9.4  Grünordnerisches Konzept 36  
C.  INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES 37  
10.  Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches 37  
11.  Gliederung des Plangebietes 37  
12.  Baugebiete 37  
12.1  Art der baulichen Nutzung 37  
12.1.1  Teil-Baugebiet MI 1 38  
12.1.2  Teil-Baugebiet MI 2.1 42  
12.1.3  Teil-Baugebiet MI 2.2 43  
12.1.4  Teil-Baugebiet MI 3 46  
12.2  Maß der baulichen Nutzung; überbaubare Grundstücksfläche; Stellplätze 49  
12.2.1  Zulässige Grundfläche baulicher Anlagen; überbaubare Grundstücksfläche;  
Staffelung 49  
12.2.2  Höhe baulicher Anlagen 55  
12.2.3  Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche 61  
12.2.4  Stellplätze 62  
12.3  Geh- und Fahrrechte 63  
12.4  Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 65  
12.5  Beschränkung der Stellplätze 69  
13.  Verkehrsflächen 71  
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/Hofmeisterstraße/Hahnekamm“ (Entwurf)  
Seite 4 
02.05.2016  
13.1  Öffentliche Straßenverkehrsflächen 71  
13.2  Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung: Fußgängerbereich 73  
14.  Grünordnerische Festsetzungen 73  
15.  Örtliche Bauvorschriften zu Werbeanlagen 79  
16.  Örtliche Bauvorschriften zur Gestaltung der Gebäude 81  
D.  STÄDTEBAULICHE KALKULATION 91  
 
Anhang I:  Prüfung der Voraussetzungen für die Anwendung des be schleunigten  
Verfahrens nach § 13a BauGB 93  
Anhang II:  Hinweise 103  
Anhang III: Zusammenfassende Erklärung [gemäß § 10 Abs. 4 BauGB] 106  
Anhang IV: Geh- und Fahrrechte, Durchgänge und Durchfahrten 107  
 
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/Hofmeisterstraße/Hahnekamm“ (Entwurf)  
Seite 5 
02.05.2016  
A. EINLEITUNG 
1. Lage und Größe des Plangebietes 
Das Plangebiet dieses Bebauungsplanes befindet sich im Stadtbezirk Mitte, Ortsteil Zentrum-Ost1 
in unmittelbarer Nähe des Leipziger Hauptbahnhofs. 
Das Plangebiet umfasst eine Fläche von ca. 2,7 ha und wird umgrenzt von 
 der Brandenburger Straße im Nordwesten,  
 der Hofmeisterstraße im Osten, 
 der Wintergartenstraße und der Rosa-Luxemburg-Straße im Süden, 
 der westlichen Straßenbegrenzung der Straße Hahnekamm im Südwesten.  
Die räumliche Lage des Plangebietes ist aus der Übersichtskarte bzw. aus der Planzeichnung zu 
ersehen. Der genaue Verlauf der Grenze des räumlichen Geltungsbereiches und die betroffenen 
Flurstücke bzw. Flurstücksteile können aus der Planzeichnung bzw. dem Kap. 10 dieser 
Begründung entnommen werden.  
2. Planungsanlass und -erfordernis 
Ausgangslage: Das Gebiet befindet sich im unbeplanten Innenbereich.  
Im Integrierten Stadtentwicklungskonzept der Stadt Leipzig (SEKo) wird das Planungsgebiet als ein 
Bindeglied zwischen dem Leipziger Hauptbahnhof zum Leipziger Osten dargestellt. Handlungs-
schwerpunkt ist die funktionale und städtebauliche Vernetzung der Innenstadt mit dem Leipziger 
Osten. Im FNP ist das Plangebiet als gemischte Baufläche – MI dargestellt.  
Anlass für die Aufstellung dieses Bebauungsplanes ist das Herantreten des Eigentümers der unbe-
bauten Flächen im Plangebiet an die Stadt Leipzig. Dieses rund zwei Hektar große Baugrundstück 
soll neu bebaut werden. Zur Entwicklung eines nutzungsgemischten Stadtquartiers mit unterschied-
lichen Büro-, Hotel- und Wohnnutzungen hat der Eigentümer im V orfeld und in Abstimmung mit 
der Stadt Leipzig eine städtebauliche Werkstatt durchgeführt. Die in dieser Werkstatt durch die Jury 
empfohlene städtebauliche Idee wurde durch das Büro Grunwald & Grunwald zu einem Quartiers-
entwicklungskonzept weiterbearbeitet. 
Das Erfordernis für die Aufstellung des Bebauungsplanes begründet sich insbesondere daraus, dass  
das geplante Bauvorhaben in seiner Gesamtheit nicht die Kriterien des § 34 BauGB erfüllt. Dazu 
zählen die beabsichtigte Realisierung einer Innenbebauung im Quartier, die Neuordnung der Ver-
kehrsbeziehungen im nördlichen Plangebiet durch Neubau bzw. Verbreiterung von Straßen sowie 
die geplante Beschränkung des Stellplatzerfordernisses. 
Darüber hinaus dient der Bebauungsplan zur Steuerung und Umsetzung der baulichen Maßvorga-
ben aus dem Quartierentwicklungskonzept sowie zur Umsetzung der kommunalen Stadtentwick-
lungsziele und -planungen. 
                                                 
1 Stadtbezirks- und Ortsteilb ezeichnungen lt. Ratsbeschluss 423/92, zuletzt geändert durch Ratsbeschluss III-411/00. 
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3. Ziele und Zwecke der Planung 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans sollen vor allem folgende Ziele und Zwecke verfolgt 
werden: 
a) Steuerung der geplanten Wiederbebauung mit mischgebietstypischen Nutzungen, 
b) Schaffung neuer Wohnangebote sowie einer urbanen und konfliktfreien Mischung von 
Wohn- und Gewerbenutzungen im Quartier, 
c) Steuerung des Einzelhandels gemäß dem Stadtentwicklungsplan Zentren (Zentren- und 
Einzelhandelskonzept), 
d) Umsetzung des Grün- und Freiflächenkonzeptes, 
e) Umsetzung der geplanten Straßenbaumaßnahmen (Um- und Neubau), 
f) Umsetzung des Konzeptes zur autoarmen Quartiersentwicklung.  
Übergeordnetes stadtentwicklungspolitisches Ziel der Stadt Leipzig ist es, den Stadtraum zwischen 
dem Zentrum und Hauptbahnhof mit den Stadträumen des Leipziger Ostens aufzuwerten und besser 
miteinander zu vernetzen. Die Entwicklung dieser großen Brachfläche hat dabei eine strategische 
Bedeutung. Ziel der Quartiersentwicklung ist es, das bisher ungeordnete und weitgehend ungenutz-
te Areal zu einem lebendigen nutzungsgemischten Stadtquartier mit unterschiedlichen Wohn-, 
Hotel- und Dienstleistungsnutzungen zu entwickeln und das Gebiet stufenweise zu bebauen. 
4. Verfahrensdurchführung 
Folgende Verfahrensschritte wurden zur V orbereitung des Satzungsbeschlusses durchgeführt: 
Aufstellungsbeschluss vom 
Beschluss Nr. VI-DS-01647,  
bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 22/2015 vom  
11.11.2015 
 
28.11.2015
Bekanntmachung zum beschleunigten Verfahren  
Bekanntmachung nach § 13a Abs. 3 BauGB 
a) zur Anwendung des beschleunigten Verfahrens sowie  
b) zur Möglichkeit der Unterrichtung und Äußerung für die 
Öffentlichkeit, 
erfolgte verbunden mit der Bekanntmachung des Aufstellungs-
beschlusses 
28.11.2015
Beteiligung der Öffentlichkeit  
(§ 3 Abs. 2 BauGB), bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 
#/2016 vom # 
# bis #
Beteiligung der Träger öffentlicher Belange  
(§ 4 Abs. 2 BauGB), mit Schreiben vom 
 
#
 
 
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Folgende Besonderheiten der Durchführung des Verfahrens sind zu nennen: 
 Anwendung des beschleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB)  
Die im § 13a Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 3 BauGB genannten V oraussetzungen wurden einer gesonderten 
Prüfung unterzogen (Näheres dazu siehe auch im Anhang I zu dieser Begründung) und sind wie 
folgt erfüllt: 
○ Es handelt sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung für die Wiedernutzbar-
machung von Flächen. 
○ Es wird einem Bedarf an Investitionen zur Erhaltung, Sicherung und Schaffung von 
Arbeitsplätzen sowie zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum Rechnung getragen. 
○ Der zulässige Größenwert von 20.000 m² zulässiger Grundfläche2 wird nicht erreicht. 
Näheres siehe Anhang. 
○ Die Zulässigkeit von V orhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträg-
lichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach 
Landesrecht unterliegen, wird nicht vorbereitet oder begründet. 
○ Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB 
genannten Schutzgüter (Natura-2000-Gebiete) bestehen nicht. 
 Absehen von den frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit und der TöB 
V on den frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie der Träger 
öffentlicher Belange (TöB) gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurde unter Anwendung des § 13a Abs. 2 
Nr. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB abgesehen. Unabhängig davon wurde durch die 
Projektentwicklungsgesellschaft am 05.10.2015 eine Bürgerinformation durchgeführt und ausge-
wählte Behörden und Träger öffentlicher Belange frühzeitig beteiligt. 
Näheres zu den Ergebnissen der durchgeführten Beteiligungen siehe Kap. 8 dieser Begründung. 
 
B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG 
5. Beschreibung des Plange bietes und seines Umfeldes 
Zu den umweltrelevanten Grundlagen siehe Kapitel 7. Umweltbelange. 
5.1 Topografie 
Das Plangebiet ist annähernd eben. Die Höhenlage liegt bei ca. 111,5 m NHN. 
5.2 Vorhandene Bebauung und Nutzungen 
Das Areal liegt seit 1992 (Zerstörung alter Gebäude durch Brandstiftung) weitgehend brach. Der 
einzige relevante Baubestand ist das als Baudenkmal gesicherte Gebäude Brandenburger Straße 2. 
Bei dem markanten viergeschossigen Gebäude handelt es sich um das mit einer repräsentativen 
Natursteinfassade ausgestattete ehemalige Bahnpostamt, welches zurzeit als Hostel genutzt wird. 
Im rückwärtigen Bereich dieses Grundstücks befindet sich eine zweigeschossige Remise, die als 
Galerie- und Veranstaltungsgebäude genutzt wird. 
                                                 
2  Schwellenwert von 20.000m² zulä ssiger Grundfläche nach § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB. 
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Im Süden des Areals befinden sich versiegelte Parkplatzflächen und Schuttablagerungen, der nörd-
liche Teil liegt brach.   
Das direkte Umfeld des Standortes ist sehr heterogen. Aufgrund der vielfach fehlenden Bebauung 
(Hofmeisterstraße, Dohnanyistraße, Wintergartenstraße und Hahnekamm), des geringen Sanie-
rungsstandes der wenigen Bestandsgebäude in der Umgebung sowie des schlechten Zustandes der 
öffentlichen Straßen (Hofmeisterstraße, Rosa-Luxemburg-Straße, Hahnekamm) wird der gesamte 
Stadtraum als ungeordnet wahrgenommen. 
5.3 Vorhandene Wohnbevölkerung 
Im Gebiet ist keine Wohnbevölkerung vorhanden. 
5.4 Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung 
Die Freiflächen des Grundstücks Brandenburger Straße 2 (Hostel-Nutzung) sind versiegelt und 
werden z.T. für da Abstellen von Kfz genutzt. Die übrigen Flächen im südlichen Teil des Areals 
werden z.T. als Parkplatzflächen genutzt, z.T. sind die brachgefallenen Flächen durch Schutt-
ablagerungen, Gehölzaufwuchs sowie größere Einzelbäume geprägt.  
Im Norden des Areals ist eine relativ artenarme Brachfläche bzw. Gras-/ Krautflur vorhanden; dort 
wurde das Areal in unregelmäßigen Abständen von Bewuchs befreit. 
Abgesehen von der Parkplatznutzung gibt es keine sonstigen freiraumbezogene Nutzungen. 
5.5 Soziale Infrastruktur 
Anlagen der sozialen Infrastruktur sind nicht vorhanden. 
5.6 Technische Infrastruktur 
5.6.1 Verkehrsinfrastruktur 
Die Straßenverkehrsflächen im Plangebiet sind bis auf die Planstraße bereits im Bestand vorhanden. 
Die Brandenburger Straße weist einschließlich der Seitenräume eine Breite von ca. 30-33 m auf 
und ist als klassifizierte Straße (Bundesstraße B 87) Teil des Hauptstraßennetzes Leipzigs und damit 
von hoher Verkehrsbelastung geprägt3. Im STEP Verkehr und öffentlicher Raum (2015) ist sie als 
Hauptverkehrsstraße regionaler Bedeutung (HS III) ausgewiesen.  
Die übrigen Straßen im Plangebiet sind deutlich schmaler und geringer mit Kfz-Verkehr belastet. 
Die Breite des Straßenzugs Wintergartenstraße/Rosa-Luxemburg-Straße liegt bei 16 bis 22 m 
(einschließlich Seitenbereiche). Über diese Trasse verlaufen mehrere Straßenbahnlinien in Richtung 
östliches Stadtgebiet. 
Die Hofmeisterstraße weist derzeit eine Breite von ca. 12,60 m auf, die Straße Hahnekamm wei-
tet sich von 11,2 m in Richtung Brandenburger Straße auf ca. 21,7 m (einschließlich Seitenbereiche) 
auf.   
                                                 
3  Gemäß STEP Verkehr und öffen tlicher Raum ist im Zeitraum bis 2025 mit einer Verkehrsbelastung zwischen 20.000 und 30.000 
Kfz/Tag zu rechnen. 
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5.6.2 Ver- und Entsorgungsanlagen 
In den Straßenräumen, die das Plangebiet umgeben, sind nach Auskunft der Kommunalen Wasser-
werke Leipzig Trinkwasserleitungen sowie Mischwasserleitungen vorhanden. Nähere Informatio-
nen zur Kapazität bzw. Auslastung der Trinkwasserleitungen liegen nicht vor; eine Anpassung der 
Kapazitäten ist jedoch grundsätzlich machbar.  
Bezüglich der Ableitung von Regenwasser erfolgte der Hinweis, dass Regenwasser aus dem Plan-
gebiet nur über einen Mischwassersammler in der Hofmeisterstraße und über einen Mischwasser-
sammler in der Wintergartenstraße eingeleitet werden könne. Es sei davon auszugehen, dass Regen-
wasser nicht ungedrosselt in das vorhandene Abwassernetz eingeleitet werden könne.  
Eine technische Lösung bezüglich der begrenzten Ableitungskapazität kann auf verschiedene Weise 
erfolgen – z.B. durch eine Drosselung, auch durch Regenwasserrückhalteanlagen im B-Plangebiet 
oder durch den Bau einer Querverbindung zwischen zwei Hauptsammelleitern (außerhalb des Plan-
gebietes).  
Außerdem befinden sich Stromversorgungs- und Telekommunikationskabel in den vorhandenen 
Straßenflächen.  
 
6. Planerische und rechtliche Grundlagen 
6.1 Planungsrechtliche Grundlagen 
6.1.1 Ziele der Raumordnung 
Landesentwicklungsplan Sachsen 2013 
Der Landesentwicklungsplan Sachsen (LEP 2013) wurde am 30. August 2013 im Sächsischen 
Gesetz- und Verordnungsblatt 11/2013 öffentlich bekannt gemacht und ist auf einen Zeitraum von 
zehn Jahren ausgerichtet. Der Landesentwicklungsplan enthält Grundsätze und Ziele zur räumli-
chen Ordnung und Entwicklung des Freistaats Sachsen.  
Für das Plangebiet sind die Ziele des Landesentwicklungsplans als verbindliche V orgaben zu beach-
ten. Insbesondere das nachfolgend aufgeführte Ziel ist für das Gebiet von Belang: 
○ Z 1.3.1 Die Zentralen Orte sind so zu entwickeln, dass sie  
 ihre Aufgaben als Schwerpunkte des wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen 
Lebens im Freistaat Sachsen wahrnehmen können und 
 zur Sicherung der Daseinsvorsorge die Versorgung der Bevölkerung ihres Verflech-
tungsbereiches mit Gütern und Dienstleistungen bündeln und in zumutbarer Ent-
fernung sicherstellen. 
Durch seine Festsetzungen trägt der B-Plan dazu bei, das Oberzentrum Leipzig als Schwerpunkt des 
wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Lebens zu sichern und zu stärken. Die Festsetzungen 
tragen auch zur Stärkung des Quartiers bei.  
Die beabsichtigten Festsetzungen des B-Plans sind daher mit den Aussagen des Landesentwick-
lungsplans vereinbar. 
Regionalplan Westsachsen 2008 
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Der Regionalplan Westsachsen 2008 ist am 25.07.2008 in Kraft getreten. Seine Festlegungen sind 
bei der Aufstellung des Bebauungsplans zu beachten. 
Im Landesentwicklungsplan ist Leipzig als Oberzentrum ausgewiesen. Der Regionalplan West-
sachsen übernimmt diese Festlegung nachrichtlich durch Darstellung in der Karte 1 „Raum-
struktur“. 
Zu beachten sind insbesondere folgende Ziele: 
○ Z 2.3.1  Zentrale Orte sind für ihren jeweiligen räumlichen Verflechtungsbereich als 
Versorgungs- und Arbeitsplatzzentren, als Wohnstandorte sowie als Standorte für Bildung 
und Kultur zu sichern und zu stärken. 
Durch seine Festsetzungen trägt der B-Plan zur Sicherung und Stärkung des Gebietes sowie der 
angrenzenden Gebiete als Wohn- und Gewerbestandorte bei. 
○ Z 5.2.2  Stadtteile sollen als funktionierende Versorgungs- und Sozialräume erhalten 
und entwickelt werden. (…) 
Durch seine Festsetzungen trägt der B-Plan dazu bei, die Versorgungs- und Sozialfunktionen des 
Ortsteils zu entwickeln.  
Der Bebauungsplan ist mit den Aussagen des Regionalplans Westsachsen vereinbar. 
6.1.2 Flächennutzungsplan 
Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Leipzig (Stadtratsbeschluss am 25.03.2015, 
Bekanntmachung der Genehmigung am 16.05.2015) sind die Flächen im Geltungsbereich des B-
Planes als „gemischte Baufläche – kein Kerngebiet nach § 7 BauNVO möglich“ dargestellt. Weiter-
hin ist am südlichen Rand des Gebietes eine Fernwärmeleitung dargestellt. 
 
Quelle:  Stadtplanungsamt Leipzig  
Die Art der Nutzung wird im B-Plan als Mischgebiet festgesetzt. Der B-Plan ist damit aus dem 
wirksamen FNP entwickelt. 
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6.1.3 Landschaftsplan 
Gemäß § 11 BNatSchG ist für die örtlichen Ziele des Umweltschutzes im Stadtgebiet Leipzig ein 
Landschaftsplan als ökologische Grundlage für den Flächennutzungsplan aufgestellt worden (be-
stätigt durch den Stadtrat am 16.10.2013). Er enthält neben den Zielen die für ihre Verwirklichung 
erforderlichen Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege.   
Abb.: Ausschnitt aus dem integrierten Entwicklungskonzept zum Landschaftsplan 
 
Quelle:  Stadt Leipzig, SG Landschafts- und Grünordnungsplanung  
Das B-Plangebiet ist im Landschaftsplan als temporäre Grünfläche dargestellt. Zusätzlich ist die 
Fläche mit dem Symbol für „weiterführende Planungen unter Einarbeitung landschaftsplanerischer 
V orgaben, V orhaben nach Art und Umfang vertretbar in Abhängig von den Kompensationsmöglich-
keiten“ versehen.  
Der Geltungsbereich ist gemäß des Integrierten Entwicklungskonzepts des Landschaftsplans dem 
Leitbild 6 für Innerstädtische Freiräume der offenen und geschlossenen Block- und Blockrand-
bebauung zugeordnet. Es sind dafür die folgenden Ziele, Erfordernisse und Maßnahmen des Natur-
schutzes und der Landschaftspflege formuliert:  
○ Verbesserung der Wohnumfeldsituation und des Stadtbildes durch Verhinderung bzw. 
Verminderung von Versiegelungen,  
○ Schaffung von V orgärten im Rahmen von Verkehrsberuhigungsmaßnahmen, Fassaden- und 
Dachbegrünung, 
○ Entkernung und Entsiegelung der Innenhofbereiche zugunsten von Grünflächen,  
○ gezielte Beibehaltung eines Teils der vorhandenen Baulücken (auch in Brachestadien) bei 
maßvoller Bebauung ehemals bebauter Flurstücke mit dem Ziel der Schaffung eines funk-
tionsfähigen Grünflächen- und Biotopverbundes,  
○ Schaffung von Parkanlagen und begrünten Stadtplätzen,  
○ Straßenbaumpflanzung,  
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○ Umbau der Innenhofbereiche zu einem vielfältig nutzbaren gemeinschaftlichen Gartenraum 
bei Verlagerung der Funktionen Verkehr und Gewerbe aus diesen Freiräumen heraus sowie 
Beratung und Öffentlichkeitsarbeit zu Förderprogrammen und Gestaltungsmaßnahmen 
(Stadt Leipzig 2013). 
Bereits bei der dem B-Plan vorangehenden Städtewerkstatt im Jahr 2014 wurden Landschaftsarchi-
tektur-Büros beteiligt, um praktikable Lösungen für die angestrebte Begrünung des Quartiers von 
Anfang an sicherzustellen. Zentrale Punkte waren dabei das sog. „Arboretum“ (hier ein mit Bäumen 
begrünter Wohnhof), extensive Dachbegrünung sowie die Pflanzung von Straßenbäumen im öffent-
lichen Raum.  
Der B-Plan ist daher mit den Aussagen des Landschaftsplans vereinbar. 
6.1.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben 
Das Plangebiet befindet sich im unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 BauGB. Die Umgebungsbe-
bauung weist z.T. große Baulücken auf, insbesondere an der Hofmeisterstraße und am Hahnekamm. 
V orherrschende Nutzungen der Bebauung der angrenzenden Quartiere sind Büro/Verwaltung, Be-
herbergungsgewerbe, Parkplätze, Wohnungen und Läden und entspricht dem Baugebietstyp MI 
gemäß § 6 BauNVO. 
Das Maß der vorhandenen baulichen Nutzungen differiert zwischen dem nördlichen Teil entlang der 
Brandenburger Straße und dem südlich gelegenen Teil des Plangebietes. Das Hostel an der Bran-
denburger Straße besitzt ein Traufhöhe 17,9 m, sowie eine Firsthöhe von 27,6 m. Die benachbarten 
Gebäude in den Quartiersstraßen haben Traufhöhen von 13,0 – 14,7 m sowie Firsthöhen von 19,6 – 
20,3 m. 
 
6.2 Sonstige Planungen 
6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept  
Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2020 (SEKo) ist als städtebauliches Entwick-
lungskonzept i.S.d. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB vom Stadtrat beschlossen worden (RB IV – 1595-09). 
Im SEKo wird eine fachübergreifende Stadtentwicklungsstrategie für die Stadt Leipzig bis 2020 
formuliert. Auf Basis der Vernetzung sektoraler Planungen (Stadtentwicklungspläne und Fachpla-
nungen) benennt es inhaltliche und stadträumliche Ziele und Handlungsschwerpunkte sowie zentra-
le Maßnahmeschwerpunkte zu deren Umsetzung. Damit ist das SEKo eine Grundlage für ein ziel-
gerichtetes ressortübergreifendes Verwaltungshandeln sowie die Zusammenarbeit in der Stadtent-
wicklung und für die Kooperation mit den verschiedenen Akteuren außerhalb der Stadtverwaltung. 
Das V orhaben liegt im Schwerpunktgebiet „Leipziger Osten“. Ein wesentliches Ziel für den Leipzi-
ger Osten ist die städtebauliche und funktionale Stärkung des Leipziger Ostens.  
Der Bebauungsplan, der die städtebauliche Aufwertung des Areals zum Ziel hat, setzt somit die 
Ziele des SEKos um. 
6.2.2 Integriertes Stadtentwicklungskonzept Leipziger Osten (ST EK LEO) 
Am 20.03.2014 hat der Stadtrat das Integrierte Stadtteilentwicklungskonzept Leipziger Osten 
(STEK LEO) beschlossen (Beschluss Nr. RBV-1564/13). Es konkretisiert die allgemeinen Ziele der 
Stadtentwicklung für die Wohnquartiere östlich der Innenstadt. Der 2002 in Kraft gesetzte Konzep-
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tionelle Stadteilplan Leipziger Osten (KSP LEO) ist weitestgehend umgesetzt und wird durch das 
STEK LEO fortgeschrieben. 
Die Aufstellung des B-Planes Nr. 426 mit dem Ziel, ein lebendiges Mischgebiet an die Stelle einer 
Brache zu setzen, bedeutet daher eine Konkretisierung des Ziels des STEK LEO nach Bewältigung 
der Herausforderungen im wirtschaftlichen und baulichen Bereich. 
6.2.3 Stadtentwicklungsplan Zentren 
Der STEP Zentren ist seit 1999 das räumlich-funktionale Ordnungskonzept der Stadt Leipzig zur 
Erhaltung und Entwicklung ihrer zentralen Versorgungsbereiche. Er wurde mit Beschluss des Stadt-
rates vom 18.03.2009 (RB IV-1544/09) fortgeschrieben. V om Ratsbeschluss zur vorgezogenen Teil-
fortschreibung des STEP vom 18.06.2014 (RBV-2107/14) ist der Planbereich nicht berührt. Das 
Verfahren zur generellen Fortschreibung des STEP Zentren ist noch nicht abgeschlossen. 
Mit dem STEP Zentren liegt ein städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 
Nr. 11 BauGB vor, das Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Ver-
sorgungsbereiche der Stadt enthält. Ziel des STEP ist, eine Konzentration von Einzelhandel und 
weiteren Nutzungen an geeigneten Standorten zu fördern, um eine räumliche Diversifizierung von 
Einzelhandelsstandorten an nicht bzw. nicht ausreichend integrierten Standorten zu vermeiden. 
Dazu weist er auf der Basis eines abgestuften integrierten Zentrensystems zentrale Versorgungs-
bereiche verschiedener Größen in entsprechender räumlicher Verteilung im Stadtgebiet aus. 
Der Geltungsbereich des B-Planes Nr. 426 liegt außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche. Da 
von Läden mit zentrenrelevanten Sortimenten nur ein Nahversorger (unterhalb der Schwelle zur 
Großflächigkeit) in einem begrenzten Bereich und im Übrigen nur kleine Läden bis 150 m² (sog. 
„Leipziger Läden“) zulässig sind, trägt der B-Plan zur Umsetzung des STEP Zentren bei. 
6.2.4 Strategische Konzepte zum Wohnen 
Das Wohnungspolitische Konzept, Fortschreibung 2015 (VI-DS-1475-NF) wurde am 28.10.2015 
durch den Stadtrat beschlossen. Es definiert vor dem Hintergrund der Veränderungen auf dem Woh-
nungsmarkt die wohnungspolitischen Leitlinien der Stadt und benennt Instrumente sowie Maßnah-
men zur Umsetzung des Konzepts. Mit dem Wohnungspolitischen Konzept werden folgende Ziel-
setzungen verfolgt: Ausweitung des Wohnungsangebots, Schaffung eines qualitativ vielfältigen 
Wohnungsangebots, Schaffung bezahlbaren Wohnraums, Unterstützung kooperativer Wohnformen, 
besondere Unterstützung der Schaffung des Wohnraums für Familien, Seniorinnen und Senioren 
sowie Menschen mit Behinderungen, Schaffung von sozial- und nutzungsstrukturell gemischten 
Stadtteilen, nachhaltiges Wachstum und Steigerung der Energieeffizienz. 
Der Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung (STEP W+S) legt in seinem Teil-
plan Wohnungsbau (RB V-771/11 vom 20.04.2011) die im Sinne einer flächensparenden, ökologi-
schen und ökonomischen, aber auch nachfragegerechten Siedlungsentwicklung mit Priorität zu ent-
wickelnden Standorte des Wohnungsneubaus fest. Der Teilplan Wohnungsbau liefert die analyti-
schen Grundlagen und entwickelt strategische Aussagen zur Wohnbauflächenentwicklung und leitet 
hieraus sowie aus der rechtlichen Situation seine Zielkategorien für die Standortentwicklung ab. 
Der Teilplan ist auf den Eigenheimbau ausgerichtet. 
 
Mit Beschluss zum Wohnungspolitischen Konzept sind die im Teilplan Wohnungsbau formulierten 
Einschränkungen bezüglich des Geschosswohnungsbaus aufgehoben. V or dem Hintergrund steigen-
der Nachfrage nach Wohnungen und einer effizienten Flächennutzung wird Geschosswohnungs-
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neubau an infrastrukturell gut erschlossenen Standorten insbesondere im Einzugsbereich des schie-
nengebundenen öffentlichen Nahverkehrs priorisiert.  
Im Teilplan Wohnungsbau wurde das Plangebiet aufgrund seiner Versorgungsqualitäten als insge-
samt sehr günstig bewertet. Da der Standort im Einzugsbereich schienengebundenen öffentlichen 
Nahverkehrs erreichbar ist, entspricht die Planung eines Mischgebietes mit Geschosswohnungsneu-
bau den Zielen des STEP W+S Teilplan Wohnungsbau und des Wohnungspolitischen Konzepts. 
6.2.5 Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen 
Der Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen ist die planerische Zielkonzeption der Stadt 
Leipzig für die Entwicklung der gewerblichen Bauflächen im Stadtgebiet. 
Für den Bebauungsplan ergeben sich aus dem Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen 
keine Aussagen oder relevanten Inhalte. 
6.2.6 Stadtentwicklungsplan V erkehr und öffentlicher Raum 
Der Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum formuli ert übergeordnete Leitlinien und 
Prioritäten zur Abwicklung des Verkehrs sowie zur Gestaltung de r Straßen und Plätze. Die erste 
Fortschreibung wurde in der Ratsversammlung vom 25. Februar 2015 beschlossen. 
Die Aufstellung des B-Planes Nr. 426 befördert das stadtentwicklungspolitische Ziel, den motori-
sierten Individualverkehr langfristig weiter zugunsten des öffentlichen Verkehrs und des Fuß- und 
Radverkehrs zu reduzieren.  
Dazu sollen der Fahrradverkehr und das Carsharing gefördert werden und zur Reduzierung des 
MIV beitragen. Aufgrund der innenstadtnahen Lage und der günstigen Anbindung an das ÖPNV-
Netz ist das Plangebiet in besonderer Weise geeignet, dieses Ziel exemplarisch umzusetzen. Auto-
arme Quartiere können dazu beitragen, den Verkehr in innerstädtischen Lagen zu minimieren und 
damit die Lebensqualität der Bewohner zu erhöhen. 
Ein weiteres Ziel des STEP ist es auch, Straßen und Plätze wieder als attraktiven Lebensraum für 
die Bewohner zu gestalten. Der Plan trägt durch Regelungen zu Pkw-Stellplätzen (nur in Tiefgara-
gen), die Sicherung ausreichenden öffentlicher Flächen für Fahrbahnen, Straßenbäume und Fuß-
gängerbereiche sowie die Festsetzung einer Platzfläche zum Erreichen dieses Zieles bei. Der Plan 
trägt auch durch die Sicherung von Durchwegungen für die Allgemeinheit (Ausbildung eines fuß-
gängerfreundlichen Quartiers) zur Umsetzung des STEP bei. 
Zum Thema Fußverkehr wird im STEP VöR festgelegt, dass Grundstücksein- und Ausfahrten so zu 
gestalten sind, dass der V orrang der Fußgänger deutlich wird. Der Bebauungsplan ist damit verein-
bar; eine entsprechende Ausführung ist im Rahmen der Straßenausbauplanung sicherzustellen. 
6.2.7 Architekturwerkstatt 
Zur Sicherstellung der stadträumlichen und architektonischen Qualität wurde in enger Zusammen-
arbeit mit dem Dezernat für Stadtentwicklung und Bau und dem Gestaltungsforum der Stadt Leip-
zig eine Architekturwerkstatt durchgeführt. Die Architekturwerkstatt wurde als kooperatives Werk-
stattverfahren mit fünf beteiligten Architekturbüros durchgeführt. 
Im B-Plan werden diese Ergebnisse durch die Verteilung der Nutzungen, die Baukörperfestsetzun-
gen, die zulässigen Bauhöhen, die Festsetzungen zu Baumpflanzungen sowie die örtlichen Bauvor-
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schriften umgesetzt. Ein Teil der Ergebnisse soll in einem städtebaulichen Vertrag ergänzend zur 
Bauleitplanung festgeschrieben werden. 
7. Umweltbelange  
7.1 Einleitung 
Dieser Bebauungsplan Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/ Hofmeisterstraße/ Hahne-
kamm“ wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt. Demnach sind die Durch-
führung einer Umweltprüfung und die Erstellung eines förmlichen Umweltberichtes nach § 2 Abs. 4 
und § 2a Nr. 2 BauGB nicht erforderlich. 
Das V orliegen der umweltrelevanten V oraussetzungen für das beschleunigte Verfahren wurde mit 
folgenden Ergebnissen geprüft: 
Die Zulässigkeit von V orhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeits-
prüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht 
unterliegen, wird nicht vorbereitet oder begründet. Näheres dazu siehe auch im Anhang I zu dieser 
Begründung. Es handelt sich bei dem V orhaben um den Bau eines Städtebauprojektes für sonstige 
bauliche Anlagen im Sinne der Nr. 18.7 der Anlage 1 zum UVPG . Der dort genannte Größenwert 
von 20.000 m² zulässiger Grundfläche wird nicht erreicht. Die nach dem Bebauungsplan maximal 
zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO beträgt lediglich 11.493 m² (siehe Kap. 
D. Städtebauliche Kalkulation).  
Nordöstlich des Geltungsbereichs des B-Plans 426 befindet sich im räumlichen Zusammenhang 
eine weitere Fläche, die jedoch erst zu einem späteren Zeitpunkt überplant werden soll. Bei Annah-
me einer Überbauung von 100% ergäbe sich für diese Fläche eine Grundfläche von 1.485 m², so 
dass auch bei gemeinsamer Betrachtung der Schwellenwert von 20.000 m² nicht erreicht wird.  
Es bestehen ebenso keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB 
genannten Schutzgüter (Erhaltungsziele und Schutzzweck der Gebiete von gemeinschaftlicher 
Bedeutung und der Europäischen V ogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes), da 
sich keine derartigen Gebiete in der näheren Umgebung oder im möglichen Einwirkbereich von 
zulässigen Nutzungen nach dem Bebauungsplan befinden.  
Auch ohne förmliche Umweltprüfung sind die wesentlichen Auswirkungen des Bebauungsplanes 
auf die Umwelt zu ermitteln und die ermittelten wesentlichen Umweltauswirkungen in der Begrün-
dung zum Bebauungsplan darzulegen (§ 2a Nr. 1 BauGB). Dazu wird wie folgt vorgegangen: 
a. Einschätzung aufgrund einer überschlägigen Prüfung, auf welche Umweltbelange der B-Plan 
voraussichtlich erhebliche Auswirkungen haben kann, die in der Abwägung zu berücksichtigen 
wären und mit denen man sich deshalb im Rahmen des Planverfahrens vertiefend beschäftigen 
muss. 
b. Festlegung der Stadt, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Umwelt-
belange für diesen Bauleitplan für die Abwägung erforderlich ist, auf der Grundlage der Ein-
schätzung (siehe dazu Kap. 7.1.3). 
c. Ermittlung der Umweltbelange in dem festgelegten Umfang und Detaillierungsgrad. 
d. Beschreibung und Bewertung der ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen (siehe Kap. 7.2). 
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Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/Hofmeisterstraße/Hahnekamm“ (Entwurf)  
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e. Ergänzung der Ermittlungen und der Darlegungen zu den Umweltbelangen, soweit im Ergebnis 
der Beteiligungen zum Entwurf erforderlich. 
7.1.1 Für die Umweltbelange r elevante Inhalte des Planes   
Der Bebauungsplan ermöglicht im Mischgebiet Grundflächen von Gebäuden i.S.d. § 19 Abs. 2 
BauNVO von insgesamt 11.493 m². Dies entspricht einer rechnerischen Grundflächenzahl (GRZ I) 
von 0,57, die somit unterhalb der Obergrenze für Mischgebiete von 0,6 (gemäß § 17 (1) BauNVO) 
liegt. Die Überschreitungsmöglichkeit für Nebenanlagen wird gemäß textlicher Festsetzung Nr. 
2.1.2 auf die Grundflächenzahl (hier GRZ II) von 0,8 begrenzt. Bei einer Fläche des Baugebietes 
von 20.037 m² entspricht das einer maximal möglichen Versiegelung durch Hauptgebäude, Neben-
anlagen, Unterbauungen sowie Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten von 16.030 m². Ver-
bunden hiermit ist die Beseitigung von Gehölzbeständen. 20 Bäume sind hierbei entsprechend der 
landesrechtlichen Regelungen geschützt. Sechs höhlenreiche Einzelbäume werden im Verzeichnis 
der Stadt Leipzig zu den geschützten Bestandteilen von Natur und Landschaft geführt. 
Ein Ausgleich für den Verlust der Biotopstrukturen erfolgt durch die Anlage begrünter Innenhöfe, 
Dachbegrünung und durch straßenbegleitende Baumpflanzungen. Für den begrünten Innenhof, das 
sogenannte Arboretum, ist die Pflanzung von mindestens 50 Bäumen mit einem Stammumfang von 
mindestens 20-25 cm vorgesehen. Im städtebaulichen Vertrag soll die Art der Bepflanzung konkret 
geregelt werden. Die Schaffung der Grünanlagen hat auch für die Umweltbelange Klima und Luft-
qualität eine ausgleichende Wirkung. 
Die Bebauung wird darüber hinaus zu einer Zunahme der Verkehre und damit der Lärmimmissio-
nen führen. Entsprechend der vorliegenden Prognosen werden die schalltechnischen Orientierungs-
werte für Verkehrslärm nach DIN 18005 Beiblatt 1, die für Mischgebiete tagsüber 60 dB(A) und 
nachts 45 dB(A) betragen, an den straßenseitigen Fassaden sowohl tags als auch nachts über-
schritten.  
Die lärmtechnische Beurteilung des Anlieferverkehrs über die Innenhöfe kommt zu dem Ergebnis, 
dass die nächtliche Anlieferung zu einer erheblichen Überschreitung der Richtwerte nach TA Lärm 
führt.  
Zur Verminderung und Vermeidung der entstehenden Lärmbelastungen werden je nach vorherr-
schendem Lärmpegelbereich im Bebauungsplan (s. Kap. 11) geeignete Maßnahmen zur Schall-
dämmung an den Gebäuden vorgesehen. Anlieferungen im Zeitraum zwischen 22.00 und 6.00 Uhr 
sind auszuschließen. 
7.1.2 Fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes 
Nachfolgend werden die für diesen Bebauungsplan bedeutsamen fachlichen Grundlagen und Ziele 
des Umweltschutzes genannt.  
 
7.1.2.1 Schutzgebiete und Sc hutzobjekte gemäß BNatSchG 
Das V orhaben liegt nicht in einem europäischen V ogelschutzgebiet gemäß § 32 BNatSchG und auch 
nicht in einem im Bundesanzeiger gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 5 des Bundesnaturschutzgesetzes bekannt 
gemachten Gebiet von gemeinschaftlicher Bedeutung gemäß FFH-Richtlinie. 
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Natur- und Landschaftsschutzgebiete gemäß § 23 und § 26 BNatSchG sind ebenso wenig betroffen 
wie Naturdenkmale gemäß § 28 BNatSchG .  
Für den Geltungsbereich sind im Kataster der Stadt Leipzig sechs höhlenreiche Einzelbäume als 
gemäß § 30 BNatSchG i.V . mit § 21 Abs. 1 Nr. 2 SächsNatSchG geschützte Biotope verzeichnet.  
Gemäß der landesrechtlichen Regelung nach § 19 Absatz 2 Nr. 3 sind auf mit Gebäuden bebauten 
Grundstücken Bäume ab einem Stammumfang von über einem Meter geschützt. Ausgenommen 
hiervon sind Obstbäume, Nadelgehölze, Pappeln (Populus spec.), Birken (Betula spec.) und Baum-
weiden.  
 
7.1.2.2 Landschaftsplan 
Das B-Plangebiet ist im Landschaftsplan der Stadt Leipzig von 2013 als temporäre Grünfläche 
dargestellt. Zusätzlich ist die Fläche mit dem Symbol für „weiterführende Planungen unter Ein-
arbeitung landschaftsplanerischer V orgaben, V orhaben nach Art und Umfang vertretbar in Ab-
hängigkeit von den Kompensationsmöglichkeiten“ versehen.  
Der Geltungsbereich ist gemäß des Integrierten Entwicklungskonzepts des Landschaftsplans dem 
Leitbild 6 für Innerstädtische Freiräume der offenen und geschlossenen Block- und Blockrand-
bebauung zugeordnet. Es sind dafür die folgenden Ziele, Erfordernisse und Maßnahmen des Na-
turschutzes und der Landschaftspflege formuliert:  
○ Verbesserung der Wohnumfeldsituation und des Stadtbildes durch Verhinderung bzw. Ver-
minderung von Versiegelungen,  
○ Schaffung von V orgärten im Rahmen von Verkehrsberuhigungsmaßnahmen, Fassaden- und 
Dachbegrünung, 
○ Entkernung und Entsiegelung der Innenhofbereiche zugunsten von Grünflächen,  
○ gezielte Beibehaltung eines Teils der vorhandenen Baulücken (auch in Brachestadien) bei 
maßvoller Bebauung ehemals bebauter Flurstücke mit dem Ziel der Schaffung eines funkti-
onsfähigen Grünflächen- und Biotopverbundes,  
○ Schaffung von Parkanlagen und begrünten Stadtplätzen,  
○ Straßenbaumpflanzung,  
○ Umbau der Innenhofbereiche zu einem vielfältig nutzbaren gemeinschaftlichen Gartenraum 
bei Verlagerung der Funktionen Verkehr und Gewerbe aus diesen Freiräumen heraus sowie 
Beratung und Öffentlichkeitsarbeit zu Förderprogrammen und Gestaltungsmaßnahmen 
(Stadt Leipzig 2013). 
7.1.2.3 Grünordnungsplan 
V on der Aufstellung eines eigenständigen Grünordnungsplanes (§ 6 Abs. 2 SächsNatSchG) konnte 
für diesen Bebauungsplan vollständig abgesehen werden, da die Belange von Naturschutz und 
Landschaftspflege bereits bei der Aufstellung des Bebauungsplans berücksichtigt sind und grün-
ordnerische Festsetzungen getroffen wurden.  
7.1.2.4 Eingriffsregelung 
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V on der Anwendung der Eingriffsregelung konnte im vorliegenden Falle aufgrund der Anwendung 
des beschleunigten Verfahrens abgesehen werden. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten Eingrif-
fe, die aufgrund der Aufstellung dieses Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a 
Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.  
Eine Bilanzierung erfolgte in Bezug auf den gemäß der landesrechtlichen Regelung geschützten 
Baumbestand. Grundlage hierfür ist eine Erfassung des Gehölzbestandes in Bezug auf Art, Stamm-
umfang, Stammanzahl und Kronendurchmesser. 
Als Ersatz für den Verlust der geschützten Gehölze werden insgesamt 67 Bäume mit Stammum-
fängen > 20 cm gepflanzt. Davon sollen 50 Gehölze in den geplanten Innenhöfen und 17 Gehölze 
als Straßenbegleitgrün gepflanzt werden. 
7.1.2.5 Sonstige fachliche Grundl agen und Ziele des Umweltschutzes 
a) Vorprüfung des Einzelfalles n ach § 13a Abs. 1 Nr. 2 BauGB 
(s. Kap. 7.1.) 
b) Bodengutachten 
Im Mai 2014 wurde von der FCB GmbH ein Bodengutachten für das geplante Bebauungsgebiet an-
gefertigt. Dieses kann als Grundlage genutzt werden, um eine potentielle Gefährdung der Ziele des 
Bodenschutzes auf der Fläche auszuschließen.  
c) Altlastengutachten 
Es liegt eine orientierende Altlastenuntersuchung vor, welche im Rahmen des Bodengutachtens 
(FCB 2014) durchgeführt wurde und damit als Basis für eine Gefährdungsabschätzung von Boden 
und Wasser durch Altlasten herangezogen werden kann.  
d) Verkehrs- und Lärmgutachten 
V on der Dr. Brenner Ingenieurgesellschaft mbH (2015) wurde eine Prognose zur Verkehrserzeu-
gung und -verteilung für das Jahr 2025 erstellt. Diese bildet die Grundlage zur Prognose der zu 
erwartenden verkehrsbedingten Lärmimmissionen. Zudem erfolgte eine schalltechnische Beurtei-
lung des Anlieferverkehrs. 
e) Energiekonzept   
Um das Planungsgebiet klimagerecht und nachhaltig zu entwickeln, wurde seitens S&P Sahlmann 
Planungsgesellschaft für Gebäudetechnik mbH ein Energiekonzept (2015) erarbeitet. Unter Berück-
sichtigung der rechtlichen Grundlagen wie Energieeinsparverordnung (EnEV) und Erneuerbare-
Energien-Wärmegesetz (EE-WärmeG) und der Pflicht zur Nutzung von erneuerbaren Energien wur-
den konzeptionelle Aussagen zur energetischen Erschließung und Versorgung der Nutzungseinhei-
ten des Areals aufgezeigt. Das Energiekonzept dient dem V orsorge- und Vermeidungsansatz 
bezogen auf das Schutzgut Klima/Luft. 
f) Artenschutzrechtliche Begutachtung von Gehölzen 
Mittels Sichtkontrolle wurden die Gehölze auf artenschutzfachlich relevante Befunde, d.h. das V or-
handensein von Höhlen und Spalten als potentielle Habitatstrukturen für Vögel und Fledermäuse 
untersucht (hochfrequent GbR 2014). 
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g) Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag 
Durch das Büro Planland (2015) wurde ein artenschutzrechtlicher Fachbeitrag erstellt. Der Fachbei-
trag prüft, ob und in welchem Umfang durch die im Bebauungsplan vorbereiteten Nutzungen 
Schädigungen und Störungen für die vorkommenden wildlebenden Tierarten im Sinne des § 44 
BNatSchG gegeben sind, wie sie vermieden bzw. ausgeglichen werden können und inwieweit, falls 
erforderlich, die V oraussetzung für eine Ausnahme nach § 45 Abs. 7 BNatSchG gegeben ist. Als 
Grundlage für den Fachbeitrag erfolgte eine Erfassung zum V orkommen von Vögeln und der Zaun-
eidechse.  
h) Bundes- und landesrechtliche Regelungen 
Innerhalb des V orhabensgebietes gilt das Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG), das Sächsische 
Naturschutzgesetz (SächsNatSchG) und die Baumschutzsatzung der Stadt Leipzig. Darüber hinaus 
findet das Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) Anwendung. 
Im BNatSchG ist im § 1 unter anderem  festgeschrieben, dass lebensfähige Populationen wild 
lebender Tier- und Pflanzenarten einschließlich ihrer Lebensstätten zu erhalten sind und dass Böden 
so zu erhalten sind, dass sie ihre Funktion im Naturhaushalt erfüllen können. 
i) Lokale Agenda 21 
Die Leipziger Agenda 21 beinhaltet verschiedene Leitziele zur nachhaltigen Entwicklung. Diese 
umfassen unter anderem die energetische Optimierung und Nutzung regenerativer Energien und die 
Minimierung des Verbrauchs fossiler Energieträger.  
j) Umweltqualitätsziele der Stadt 
Die Stadt Leipzig hat am 18.12.2009 einen Luftreinhalteplan mit dem Ziel der Einhaltung der 
Grenzwerte von Feinstaub (PM10) und Stickstoffdioxid (NO2) zur Verbesserung der lufthygie-
nischen Verhältnisse aufgestellt.  
Die Stadt Leipzig hat zudem am 17.9.2013 einen Lärmaktionsplan für den Ballungsraum Leipzig 
aufgestellt.  
Des Weiteren wurde von der Stadt Leipzig für 2014-2020 ein Energie- und Klimaschutzprogramm 
aufgestellt. Dieses sieht beispielsweise eine umweltfreundliche Energieversorgung vor. Für gewerb-
liche Bauflächen sowie auch für größere Brachflächen ist je nach Eignungskriterien eine Nutzungs-
strategie zu formulieren, wobei alternative Nutzungsmöglichkeiten einzubeziehen sind. Nach-
nutzungen, die dem Klimaschutz dienen, sollten im V ordergrund stehen.  
Weiterhin liegt ein Bodenschutzkonzept der Stadt Leipzig vor, das die Revitalisierung ehemaliger 
Brachen vor der Neuerschließung von Flächen vorsieht. 
Gemäß der Beschlüsse des Leipziger Stadtrates vom 20.06.1996 (Beschluss Nr. II-561/96) sowie 
18.06.2003 (Beschluss Nr. III-1356/03) verfügt die Stadt Leipzig zudem über bindende Umwelt-
qualitätsziele und -standards (STADT LEIPZIG, 1996 sowie STADT LEIPZIG, 2003). Diese um-
fassen u.a. die Bereiche „Gesundheitsvorsorge und Wohlbefinden“, „Schadstoffemissionen“ und 
„indirekte Umweltbelastungen durch die Stadt“. 
 
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7.1.3 Umfang und Detaillierungsgr ad der Ermittlung der Umweltbelange 
Im Rahmen des Verfahrens wurde geprüft, auf welche Umweltbelange oder Teilaspekte von Um-
weltbelangen der Bebauungsplan möglicherweise erhebliche Umweltauswirkungen haben kann, die 
in der Abwägung zu berücksichtigen sind. 
Belang / Teilaspekt mögliche 
erhebliche Umweltauswirkungen 
Art, Umfang und Detaillierungsgrad 
der Ermittlungen 
1. Boden / Altlasten nicht fachgerechte Entsorgung 
vorhandener belasteter Substrate  
orientierende Altlastenuntersuchung 
innerhalb des Bodengutachtens 
2. Wasser Verlagerung oder Entgasung von 
Schadstoffen (leichtflüchtige halo-
genierte Kohlenwasserstoffe LHKW)  
In Zusammenhang mit der Baugrund-
untersuchung erfolgte eine Grund-
wasseranalyse an Proben aus vorhan-
denen Grundwassermessstellen und 
einer Probe aus der Bohrung B2/2014. 
3. Klima/Luft  
(inkl. Gerüche) 
Anstieg der Wärme- und 
Schadstoffbelastung  
Zusätzlich Ermittlungen sind nicht 
vorgesehen, Orientierung an den 
klimatischen und lufthygienischen 
Angaben in der 
Stadtklimauntersuchung 2010 und im 
Luftreinhalteplan 
4. Pflanzen Verlust von wertvollem oder geschütz-
tem Vegetationsbestand sowie von 
nach Baumschutzverordnung 
geschützter Gehölze 
Aufnahme und Bewertung der Vege-
tation einschließlich Gehölzbestand 
5. Tiere erhebliche Beeinträchtigung von Vö-
geln und Fledermäusen (insbesondere 
durch Verlust ihrer potentiellen Habitat-
bäume) sowie von Zauneidechsen  
Kartierung von Höhlenbäumen sowie 
Erfassung der Zauneidechse und der 
Vogelarten, Erstellung eines arten-
schutzrechtlichen Fachbeitrages 
6. Biologische Vielfalt Vgl. P unkt 4 und 5  Vgl. Punkt 4 und 5  
7. Landschaft erhebliche Umweltauswirkungen sind 
nicht zu erwarten  
- 
8. Menschen:   
8.1 Erholungspotential erheb liche Umweltauswirkungen sind 
nicht zu erwarten  
- 
8.2 Verkehrslärm Lärmbel astungen über den festgesetz-
ten Schwellenwerten 
Erstellung einer Lärmprognose (Raster-
lärmkarten zum Straßenverkehrslärm 
auf der Grundlage einer Verkehrspro-
gnose) 
8.3 Gewerbelärm Lärmbelastung durch Lieferverkehre 
innerhalb der Innenhöfe über den 
festgesetzten Schwellenwerten 
Gutachterliche Überprüfung der zu 
erwartenden Lärmbelastung 
9. Kulturgüter und 
sonstige Sachgüter 
erhebliche Umweltauswirkungen sind 
nicht zu erwarten 
- 
10. Wechselwirkungen Wechselwirkungen zwischen den - 
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Belang / Teilaspekt mögliche 
erhebliche Umweltauswirkungen 
Art, Umfang und Detaillierungsgrad 
der Ermittlungen 
Schutzgütern, die zu zusätzlichen bzw. 
sich gegenseitig verstärkenden erhebli-
chen Umweltauswirkungen führen kön-
nen, sind nicht zu erwarten. 
 
Die weiteren Ermittlungen und Darlegungen konzentrieren sich auf die oben angeführten Punkte. 
Keine weiteren Ermittlungen und Darlegungen sind erforderlich zu den Belangen Landschaft, Erho-
lungspotential, Kultur- und sonstige Sachgüter und Wechselwirkungen. Das Plangebiet hat aktuell 
keine Bedeutung für die Erholungsnutzung, besondere landschaftliche Qualitäten sind derzeit eben-
falls nicht gegeben. Kultur und Sachgüter sind nicht betroffen. Das als Baudenkmal ausgewiesene 
Bestandsgebäude wird in die Planung integriert und erfährt keine Beeinträchtigung.  
Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Schutzgütern, die zu einer Verstärkung der Beeinträch-
tigungen führen könnten, sind nicht erkennbar. Die Bebauung führt nicht zu unlösbaren Konflikten 
mit den Schutzgütern. 
 
7.2 Beschreibung und Bewertung der voraussichtlichen erheblichen 
Umweltauswirkungen der Planung 
Nachfolgend werden die aufgrund der Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Er-
mittlung der Umweltbelange (siehe Kap. 7.1.2) ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen 
beschrieben und bewertet. 
7.2.1 Boden / Altlasten 
7.2.1.1 Bestandsaufnahme 
a) Beschreibung der verwendeten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten 
Im Bodengutachten, dass im Wesentlichen den nördlichen Bereich des geplante Bebauungsgebiets 
untersucht, wurden die bodenphysikalische Kennwerte ermittelt und ein Baugrundmodell erstellt. 
Für den hälftigen südlichen Teil liegt bereits eine Baugrunduntersuchung aus dem Jahr 1998 vor.  
Parallel zur Baugrunduntersuchung wurden ergänzende Untersuchungen zu zwei auf dem Gelände 
befindlichen Altlastenverdachtsflächen durchgeführt, das Grundwasser wurde hinsichtlich seines 
Schadstoffpotenzials analysiert (FCB 2014).  
b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
Charakteristisch für das ehemals bebaute und nach Zerstörung planierte Gelände sind anthropogene 
Aufschüttungsböden, die als Lockersyrosem + Regosol + Pararendzina bezeichnet werden können. 
Diese Bodengesellschaft beschreibt die Böden ehemals dicht bebauter Innenstadtbereiche, die wäh-
rend des 2. Weltkrieges zum Teil vollständig zerstört wurden. Sie besteht von der Zusammen-
setzung her aus einer lockeren Auffüllschicht aus Sand, Schluff, Ziegel- und Betonbruch sowie 
weiteren Störstoffen, die meist bis in eine Tiefe von 2 m unter GOK reicht. Die Bodenschichten 
sind vollständig mit Trümmerschutt durchsetzt. Teilweise sind die Keller erhalten geblieben, so dass 
auch im Bestand zusätzlich von zum Teil unterbauten Flächen auszugehen ist. Unterhalb der 
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beschriebenen Bodenschicht schließt sich bis in durchschnittlich 4 m Tiefe unter GOK eine mittel-
dicht gelagerte Sandschicht an. Darunter folgen bis zu 19 m mächtige quartäre Terrassenschotter als 
Abfolge von Sanden und Kiesen (FCB 2014). 
Altlasten 
Im Zuge der Altlastenuntersuchungen wurde festgestellt, dass im V orhabensgebiet innerhalb der 
Auffüllmassen lokal Bodenverunreinigungen unterschiedlichster Art vorhanden sind. Belegt sind 
Verunreinigungen mit Zuordnung bis DK I (mäßige Belastung). Die in den Bodenproben aus der 
anthropogenen Auffüllschicht (Sand, Schluff, Bauschutt, Fremdstoffe) festgestellten Schwermetall-
konzentrationen wurden insgesamt als gering eingeschätzt. Punktuell liegen die Konzentrationen 
aber deutlich über den Schwellenwerten der LAGA-Zuordnung bis Z2, was einem eingeschränkten 
Einbau mit definierten technischen Sicherungsmaßnahmen entsprechen würde. Die PAK-Werte 
(Polyzyklische Aromatische Kohlenwasserstoffe) liegen meist unter den Grenzwerten. Die tiefer 
liegenden gewachsenen Schichten sind nicht verunreinigt (FCB 2014). 
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes 
Das Bundesbodenschutzgesetz definiert wesentliche Bodenfunktionen, die zu erhalten sind. Diese 
umfassen natürliche Funktionen, Nutzungsfunktionen für den Menschen sowie die Funktion als Ar-
chiv der Natur- und Kulturgeschichte. Beispielsweise dient der Boden dazu, Schadstoffe zu filtern 
und abzubauen (§ 2 Abs. 2 BBodSchG) und ist dadurch u. a. in der Lage, Schadstoffbelastungen des 
Grundwassers abzupuffern. Schädliche Bodenveränderungen sind generell zu vermeiden (§ 4 
Abs. 1). 
7.2.1.2 Entwicklungsprognose / erhebliche Auswirkungen der Plan ung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung 
Bei Nichtumsetzung der Planung bliebe die gegenwärtige Situation einschließlich der bestehenden 
Belastungssituation erhalten.  
b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung 
Entsprechend den Festsetzungen des B-Planes sind für das Bestandsgrundstück keine Baumaßnah-
men zu erwarten, da das Gebäude Brandenburger Str. 2 denkmalgeschützt ist und die zulässige 
Grundfläche bereits ausgeschöpft ist. 
Auf den Grundstücken des V orhabenträgers kommt es anlagebedingt durch die Baumaßnahmen zu 
erheblichen und/oder nachhaltigen Beeinträchtigungen der Bodenfunktionen durch Neuversiege-
lung in einem Umfang von ca. 13.783 m² (siehe nachfolgende Tabelle).  
Durch die Bodenversiegelung gehen abiotische und biotische Bodenfunktionen verloren. Betroffen 
von der Versiegelungen sind bereits jetzt stark anthropogen überformte Böden. In Teilbereichen ist, 
bedingt durch vorhandene Kellersohlen durch eine höhere Versiegelung im Bestand auszugehen. In 
Verbindung mit der Beräumung des Geländes erfolgt eine fachgerechte Entsorgung der kontami-
nierten Substrate.  
 
 
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7.2.1.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nach-
teiligen Auswirkungen 
Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen der Bodenfunktionen darf innerhalb der festgesetzten 
Baulinien eine Gesamt-GRZ von 0,8 im Sinne des § 19 Abs. 4 BauNVO nicht überschritten werden. 
Damit bleiben 20% des Baugrundstücks unversiegelt. 
Zur Verminderung der Beeinträchtigung der Bodenfunktionen werden die durch Tiefgaragen oder 
Kellergeschosse unterbauten Teile der Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sons-
tigen Bepflanzungen mit einer mindestens 100 cm mächtigen Bodenschicht überdeckt und intensiv 
begrünt. Zusätzlich sind alle Dachflächen bis zu einer Neigung von 15° extensiv zu begrünen. Die 
Filter- und Pufferfunktion der Böden sowie die Funktion als Pflanzenstandort können damit in 
Teilen erhalten werden.  
Im V orhabengebiet wurden innerhalb der Auffüllmassen lokal Bodenverunreinigungen unterschied-
lichster Art nachgewiesen, die eines entsprechenden Entsorgungsweges bedürfen. Belegt sind Ver-
unreinigungen mit Zuordnung bis DK I. Es wird empfohlen, beim Bodenaushub ein entsprechendes 
Massenmanagement zur Selektierung betroffener Bodenhorizonte vorzunehmen. 
 
Tab.: Versiegelungsbilanz 
 
Nutzungsart Fläche zulässige 
Versiegelung 
(Baukörper)
Zulässige 
Über-
schreitung 
max. 
zulässige 
Versiegelung  
GRZ 0,8  
nicht 
versiegelbar
Mischgebiete Planung 
Mischgebiet MI 1  
(neu zu bebauen) 3.487 m² 2.084 m² 706 m² 2.790 m² 
Mischgebiet MI 2.1 986 m² 986 m² 0 m² 986 m² 
Mischgebiet MI 2.2 6.856 m² 3.023 m² 2.462 m² 5.485 m² 
Mischgebiet MI 3  5.899 m² 3.570 m² 1.149 m² 4.719 m² 
Summe Planung 
(neu zu bebauende 
Grundstücke) 
17.229 m² 9.663 m² 4.120 m² 13.783 m² 
davon nicht versiegel-
bare Fläche   3.446 m²
Mischgebiete Bestand 
Mischgebiet MI 1 
(bereits bebaut) 2.808 m² 1.830 m² 416 m² 2.246 m² 
Summe gesamte 
Mischgebiete 20.037 m²  
Öffentliche Straßen- 
und Platzflächen 7.447 m²   
Gesamtfläche 
Plangebiet  27.484 m²     
Erläuterung:  
Gemäß textlicher Festsetzung Nr. 2.1.1 entspricht die Grundfläche i.S.d. § 19 Abs. 2 BauNVO (Hauptgebäu-
de) den durch Baulinien und Baugrenzen festgesetzten Baukörpern. Insgesamt ist für das gesamte Bau-
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gebiet eine Überschreitung der Grundfläche i.S.d. § 19 Abs. 2 BauNVO durch Nebenanlagen bis zu einer 
GRZ von 0,8 zulässig (entsprechend § 19 Abs. 4 BauNVO). 
  
7.2.2 Wasser 
7.2.2.1 Bestandsaufnahme 
a) Beschreibung der verwendeten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten 
Grundwasser  
Zur Erkundung der lokalen Baugrundverhältnisse wurden zwei Bohrungen bis 10 m Tiefe niederge-
bracht. In Zusammenhang mit der Baugrunduntersuchung erfolgte ebenfalls eine Grundwasserana-
lyse an Proben aus vorhandenen Grundwassermessstellen und einer Probe aus der Bohrung 
B2/2014. 
b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
Grundwasser wurde auf einer Höhe von 105,50 NHN festgestellt. Dies entspricht einem Flur-
abstand von 6,00 m. Die Grundwasserfließrichtung verläuft von SE nach NW. 
In Zusammenhang mit der Baugrunduntersuchung erfolgte ebenfalls eine Grundwasseranalyse an 
Proben aus vorhandenen Grundwassermessstellen und einer Probe aus der Bohrung B2/2014. 
An zwei Probenahmestellen wurden im Grundwasserabstrom Werte leicht über dem Kriterium der 
Unteren Wasserbehörde zur Einleitung in die Parthe beim Parameter LHKW (leichtflüchtige halo-
genierte Kohlenwasserstoffe) festgestellt. Allerdings wurde hierfür bisher keine Kontaminations-
quelle lokalisiert. Für den nördlichen Bereich wurde keine Parameterüberschreitung bezüglich 
LHKW festgestellt. Allerdings ist hier eine untypische Grenzwertüberschreitung für den Parameter 
Zink (Schwermetall) nachgewiesen worden. Dies kann auf eine Verunreinigung des Grundwassers 
an dieser Stelle infolge Bodeneintrags während des Bohrprozesses zurückgeführt werden, da die 
Probenahme unmittelbar im Anschluss an die Bohrung erfolgte. Hier sollte bei Bedarf eine Verifi-
kation der Analyse zu einem späteren Zeitpunkt vorgenommen werden (FCB 2014).  
Oberflächenwasser  
Im Plangebiet sind keine Oberflächengewässer vorhanden.  
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes 
Das Sächsische Wasserhaushaltsgesetz schreibt laut § 39 vor, dass die Grundwasserneubildung 
durch Versiegelung des Bodens und andere Beeinträchtigungen der Versickerung nicht über das not-
wendige Maß hinaus behindert werden darf.  
7.2.2.2 Entwicklungsprognose / erhebliche Auswirkungen der Plan ung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung 
Bei Nichtdurchführung der Planung ergeben sich hinsichtlich des Schutzgutes Wasser keine wesent-
lichen Veränderungen zur gegenwärtigen Situation. Die Freiflächen stehen weiterhin weitgehend 
der Grundwasserneubildung zur Verfügung. An der bestehenden Belastungssituation ändert sich 
nichts, zumal bislang keine Kontaminationsquelle lokalisiert werden konnte.  
 
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b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung 
Durch den Bebauungsplan ergibt sich eine Neuversiegelung in einem Umfang von max. 13.783 m² 
(siehe Tabelle Versiegelungsbilanz). In Abhängigkeit vom Versiegelungsgrad wird die Versicke-
rungsmöglichkeit von Niederschlagswasser eingeschränkt bzw. wird diese bei V ollversiegelung 
völlig unterbunden. Der Boden steht damit zur Grundwasseranreicherung und -speicherung nur 
eingeschränkt bzw. nicht mehr zur Verfügung. In wie weit die bestehende Belastungssituation im 
Zuge der Planung geklärt werden kann ist abhängig von der Klärung der Kontaminationsquelle. 
7.2.2.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nach-
teiligen Auswirkungen 
Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen der Bodenfunktionen darf innerhalb der festgesetzten 
Baulinien eine Gesamt-GRZ von 0,8 im Sinne des § 19 Abs. 4 BauNVO nicht überschritten werden. 
Damit bleiben 20% des Baugrundstücks unversiegelt und stehen weiterhin der Versickerung zur 
Verfügung.  
Zur Verminderung der Beeinträchtigung des Wasserhaushaltes werden die durch Tiefgaragen oder 
Kellergeschosse unterbauten Teile der Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonsti-
gen Bepflanzungen Flächen mit einer mindestens 100 cm mächtigen Bodenschicht überdeckt und 
intensiv begrünt. Zusätzlich sind alle Dachflächen bis zu einer Neigung von 15% extensiv zu 
begrünen. Durch die Speicherfunktion des Bodens erfolgt ein verzögerter Wasserabfluss, wodurch 
die Kanalisation entlastet wird. Die Verdunstung des Wassers über die Vegetationsschicht bewirkt 
zudem positive klimatische Effekte. 
Die Befestigung oberirdischer Stellplätze und ihrer Zufahrten erfolgt in wasserdurchlässiger Bau-
weise, so dass das auf den jeweiligen Flächen anfallende Niederschlagswasser weitestgehend inner-
halb dieser Flächen versickern kann und damit der Grundwasseranreicherung zur Verfügung steht. 
7.2.3 Klima / Luft 
7.2.3.1 Bestandsaufnahme 
a) Beschreibung der verwendeten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten 
Die Darstellung stützt sich auf allgemeine Aussagen zur makroklimatischen Situation und der be-
sonderen Situation des Innenstadtklimas sowie die Stadtklimauntersuchung Leipzig (Steinicke und 
Streifeneder 2010). Darüber hinaus fanden in die Darstellung und Bewertung der Schadstoffbe-
lastung durch PM10 und NO2 die Aussagen des Luftreinhalteplans der Stadt Leipzig Berücksichti-
gung (Stadt Leipzig 2009) bzw. dessen Fortschreibung von 2015 (vgl. Stellungnahme des AfU vom 
19.04.2016) und der Jahresbericht 2014 zur Umsetzung der Maßnahmen des Luftreinhalteplans der 
Stadt Leipzig (Stadt Leipzig 2014). 
b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
Das Gebiet der Stadt Leipzig ist makroklimatisch der Übergangszone zwischen dem maritimen und 
dem kontinentalen Klimabereich zuzuordnen. Der jährliche Witterungsverlauf ist durch einen aus-
geprägten Jahresgang der Lufttemperatur mit relativ hohen und tiefen absoluten Maximal- und 
Minimaltemperaturen geprägt. Die durchschnittliche Jahresmitteltemperatur hat im Zeitraum 1961 
bis 1990 an der Wetterstation Leipzig-Schkeuditz (Flughafen) 8,8 °C betragen. Die Jahressumme 
der Niederschläge liegt bei 529 mm. Die Hauptwindrichtung ist Südwest bis West (Ingenieurbüro 
Lohmeyer in Landschaftsplan der Stadt Leipzig 2013). 
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Das Plangebiet liegt im intensiven städtischen Überwärmungsbereich (Innenstadtklima) mit folgen-
den Merkmalen: Hohe Tages- und Nachttemperaturen, geringe nächtliche Abkühlung, geringe rela-
tive Feuchte, stark reduzierter Luftaustausch, stark turbulentes Windfeld mit Böigkeit und Zug-
erscheinungen; bioklimatisch stark belastend. Allerdings ist ca. die Hälfte des Plangebietes ein 
Kaltluftgebiet mit mäßigen bis guten Kaltluftentstehungsbedingungen mit mehr oder weniger stark 
ausgeprägtem Tagesgang von Temperatur und Feuchte sowie nächtlicher Kaltluftproduktion (Stadt-
klimauntersuchung 2010: Klimafunktionskarte). Dieser Teil wird als Freifläche mit sehr hoher kli-
matisch-lufthygienischer Ausgleichsfunktion eingestuft. Für die Flächen mit Innenstadtklima wird 
eine hohe Empfindlichkeit gegenüber Nutzungsintensivierung festgestellt (Stadtklimauntersuchung 
2010: Bewertungskarte).  
Nach Maßgabe des aktuellen Entwurfs zur Fortschreibung des Luftreinhalteplans von 2015) (vgl. 
Stellungnahme des AfU vom 19.04.2016) liegt das Plangebiet in einem Areal in dem die Feinstaub-
belastung (PM10) im Jahresmittel 26 µg/m³ und die Stickstoffdioxidbelastung (NO2) 30 µg/m³ 
beträgt. In der an das Plangebiet angrenzenden Brandenburger Straße beträgt die Belastung in 
Bezug auf Feinstaub im Jahresmittel 29 µg/m³ und in Bezug auf Stickstoffdioxid 39 µg/m³. Die 
Belastung ist als „hoch“ anzusehen.  
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes 
Das Zielkonzept Klima/Luft des Landschaftsplanes fordert für die Überwärmungsbereiche die Min-
derung des Aufheizeffektes und den Abbau der thermischen Belastung. Die Freiflächen mit klima-
tisch-lufthygienischer Entlastungsfunktion sollen erhalten und die Durchlüftungsfunktion gesichert 
werden. Das Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) sieht in § 45 Maßnahmen zur Verbesse-
rung der Luftqualität vor. Für die Stadt Leipzig wurde nach § 47 (BImSchG) ein Luftreinhalteplan 
mit dem Ziel der dauerhaften Verminderung schädlicher Luftverunreinigungen aufgestellt. Darin ist 
vorgesehen, dass in erster Linie der Grenzwert für Feinstaub (PM10) von 50 µg/m³ an nicht mehr 
als 35 Tagen pro Jahr überschritten werden soll. Der einzuhaltende gesetzliche Grenzwert gemäß 
39. BImSchV für Stickstoffdioxid (NO
2) beträgt im Jahresmittel 40 µg/m³. Die Umweltqualitäts-
ziele der Stadt Leipzig formulieren für die Jahresmittelwerte sowohl für Feinstaub als auch für 
Stickstoffdioxid einen Zielwert von 20 µg/m³.  
Aufgrund fehlender gesetzlicher Regelungen zur Rußbelastung kann für diesen Schadstoff keine 
abschließende Bewertung erfolgen. 
7.2.3.2 Entwicklungsprognose / erhebliche Auswirkungen der Plan ung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung 
Bei Nicht-Durchführung der Planung sind kurzfristig keine Veränderungen der klimatischen Situa-
tion zu erwarten. Unter der V oraussetzung einer weitgehend ungestörten Sukzession der Vegetation 
würde mittel- bis langfristig die klimatische Ausgleichsfunktion der Fläche zunehmen. 
Die Luftschadstoffbelastung würde sich, bedingt durch die technische Erneuerung der Fahrzeug-
flotte und der aktuellen, für die Luftreinhalteplanung verwandten Verkehrsprognose, die von einer 
Abnahme des Verkehrsaufkommens an der Brandenburger Straße im Abschnitt zwischen Hahne-
kamm und Sachsenseite ausgeht, voraussichtlich verringern.  
Die Lage der Flächen im unbeplanten Innenbereich ermöglicht jedoch bereits aktuell eine Randbe-
bauung in Verbindung mit § 34 BauGB, so dass auch bei Nichtdurchführung der Planung zusätzli-
che klimatische und lufthygienische Belastungen eintreten können.  
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b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung 
Bei Durchführung der Planung kommt es zu einer zusätzlichen Versiegelung. Verbunden hiermit 
sind klimatische Aufheizungseffekte. Infolge der baulichen Verdichtung ist von einer Zunahme des 
Straßenverkehrs und damit von einer erhöhten Feinstaub- und Schadstoffbelastung auszugehen.  
Die Vervollständigung der Randbebauung führt zu einer Verschlechterung des Luftaustauschs. In 
seiner Prognose für das Jahr 2025 geht das Amt für Umweltschutz sowohl für Feinstaub als auch für 
Stickstoffdioxid davon aus, dass die Grenzwerte der 39. BImSchV eingehalten werden, die Umwelt-
qualitätsziele der Stadt Leipzig jedoch überschritten werden (vgl. Stellungnahme des AfU vom 
19.04.2016). 
7.2.3.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nach-
teiligen Auswirkungen 
Die Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen übernehmen 
ebenso wie die extensive Dachbegrünung klimatische Ausgleichsfunktionen für das Gebiet.  
Durch die Anlage von Gründächern kann gegenüber herkömmlichen Dächern über einen längeren 
Zeitraum Feuchtigkeit gespeichert werden, die somit eine dauerhaftere Verdunstung ermöglicht. 
Dies gilt auch für die nicht versiegelten Bereiche in den Innenhöfen bzw. oberhalb der Tiefgaragen 
und für die neu gepflanzten Straßenbäume. Die neu angelegte Vegetation dient darüber hinaus durch 
die Schadstofffilterungen der Verminderung negativer Entwicklungen der Luftqualität. 
Gemäß dem aktuellen Mobilitätskonzept soll, im Vergleich zur Verwaltungsvorschrift zur Sächsi-
schen Bauordnung das Stellplatzangebot für Kfz um 50 % verringert und damit auch die Belastun-
gen durch zusätzliche Quell- und Zielverkehre reduziert werden.  
Dem V orsorge- und Vermeidungsgebot folgend wurde bereits frühzeitig ein Energiekonzept (S&P 
2015) erstellt, um eine klimagerechte und nachhaltige Entwicklung für das zukünftige Bauvorhaben 
zu initiieren. Darin werden Möglichkeiten energiesparender Varianten der Energienutzung aufge-
zeigt, wodurch klimaschädliche CO2-Emissionen vermieden bzw. vermindert werden können. Er-
gänzend sei darauf hingewiesen, dass neben der Wahl der Heizmethode die Vermeidung von klima-
wirksamen Emissionen von weiteren Faktoren wie Nutzerverhalten, Eigentümerstruktur, Belegung 
der Gebäude und Energiepreisen abhängt. 
Zusätzlich soll als V orsorge zum Schutz vor erhöhter Schadstoffbelastung ein Betriebsverbot für 
handbeschickte Befeuerungsanlagen für feste Brennstoffe im Rahmen des städtebaulichen Vertrages 
geregelt werden.  
7.2.4 Tiere und Pflanzen 
7.2.4.1 Bestandsaufnahme 
a) Beschreibung der verwendeten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten 
Innerhalb des Geltungsbereiches wurde die Vegetationsstruktur und -ausprägung einschließlich der 
charakteristischen Pflanzenarten erfasst. Der Gehölzbestand wurde hinsichtlich Art, Stammumfang, 
Stammanzahl und Kronendurchmesser erfasst. Zusätzlich erfolgte im Februar 2014 eine arten-
schutzfachliche Begutachtung der Gehölze zur Erfassung potentieller Lebensräume von Fledermäu-
sen und Vögeln (hochfrequent 2014). In Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde wurden 
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faunistische Untersuchungen zu der Artengruppe der Vögel und zum V orkommen der Zauneidechse 
durchgeführt.  
Für die Artengruppe der Vögel erfolgten Bestandserfassungen in den Monaten Juni und Juli 2015 
Bei insgesamt 2 Begehungen wurden die Reviere bzw. Brutplätze der Vögel erfasst. Neben anderen 
Revier anzeigenden Merkmalen, wie warnende und Futter- und Nistmaterial tragende Altvögel, war 
das hauptsächliche Kriterium für die Ausweisung eines Revieres der Reviergesang eines Männ-
chens bei zwei aufeinander folgenden Begehungen im Abstand von wenigstens 7 Tagen. 
Abweichend von dieser Methode wurde wegen der jahreszeitlich späten Kartierung die einmalige 
Beobachtung Revier anzeigender Merkmale wie Gesang bzw. intensiv warnende Altvögel in einem 
geeigneten Bruthabitat ebenfalls als Revier gewertet. Zusätzlich wurde nach Bruthöhlen in Bäumen 
gesucht.  
Für die Erfassung der Zauneidechse wurden die Flächen per Sicht langsam abgegangen. Die Begeh-
ungen fanden bei sonnigem und warmem Wetter jeweils vormittags statt, da die meisten Tiere dann 
ihre Nachtverstecke verlassen haben, um sich zu sonnen und somit am besten sichtbar sind, bevor 
sie sich nach dem Jagen bei Eintritt der Mittagshitze wieder im Schutz der Vegetation aufhalten.  
b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
Biotoptypen und Flora  
In Bezug auf die Biotopausstattung stellt sich das Gebiet aktuell in weiten Bereichen als planierte, 
durch Sande und Schotter geprägte weitgehend vegetationslose bzw. nur schütter bewachsene Flä-
che dar. Charakteristisch sind hier Arten der ein- und zweijährigen Ruderalfluren wie Melde 
(Atriplex spec.), Gänsefuß (Chenopodium spec.), Johanniskraut (Hypericum perforatum) oder Wil-
de Möhre (Daucus carota). An den Rändern der vorhandenen Gehölzinseln sind Säume mit ausdau-
ernden Ruderalfluren entwickelt. Teile der Flächen sind mit Beton versiegelt und als Stellflächen 
genutzt. Auf ungenutzten versiegelten Flächen haben sich teilweise Bestände mit Weißem Mauer-
pfeffer (Sedum album) entwickelt. In den Gehölzbeständen dominieren Gehölze mit Stammdurch-
messern zwischen 10 und 20 cm. Nur vereinzelt sind auch Bäume mit größerem Stammdurchmesser 
vorhanden. Der überwiegend aus natürlicher Sukzession hervorgegangene Gehölzbestand setzt sich 
zum überwiegenden Teil aus Robinie und Götterbaum zusammen. Darüber hinaus kommen auch 
Esche, Ahorn, Birke und Pappel vor.  
Es wurden 10 Bäume mit potentiellen Habitatstrukturen für Fledermaus- und Brutvogelarten erfasst 
(hochfrequent 2014). Einer der Höhlenbäume ist inzwischen abgängig. Sechs der Höhlenbäume 
sind im Kataster der geschützten Teile von Natur und Landschaft gemäß § 21 SächsNatSchG Abs. 1 
Nr. 2 verzeichnet. 
Gemäß der landesrechtlichen Regelung sind 20 Bäume mit einem Stammumfang von > 1,0 m ge-
schützt. 
Einen Antrag auf Befreiung vom Verbot des § 30 Abs. 2 BNatSchG hat der Vorhabenträger mit 
Datum vom 04.11.2015 an die Untere Naturschutzbehörde gestellt. Die naturschutzrechtliche 
Befreiung zur Beseitigung gesetzlich geschützter Biotope auf den Flurstücken 1853\9 und 1853\10 
der Gemarkung Leipzig wurde von der UNB am 05.02.2016 erteilt.  
Fauna: 
Vögel: 
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Im Untersuchungsgebiet wurden insgesamt 15 V ogelarten nachgewiesen darunter 10 Brutvögel, 5 
Arten traten als Nahrungsgäste auf (siehe Tab. 1). Alle im Untersuchungsgebiet erfassten Brutvögel 
sind lt. der Roten Liste Sachsens (RAU et al. 1999) ungefährdet. 
Mit drei Revieren ist die Amsel der häufigste Brutvogel im Untersuchungsgebiet, gefolgt von der 
Dorngrasmücke mit zwei Revieren. V on den übrigen Brutvögeln wurde jeweils ein Revier erfasst.  
Nach dem Brutvogelatlas von Sachsen (STEFFENS et al. 2013) gehören Amsel, Blaumeise, Dorn-
grasmücke, Girlitz, Grünfink, Kohlmeise, Mönchsgrasmücke, Stieglitz und Ringeltaube zu den häu-
figen Brutvogelarten in Sachsen; der Gelbspötter gehört zu den mittelhäufigen Brutvogelarten. Die 
Bestände von Amsel, Blaumeise, Grünfink, Kohlmeise, Mönchsgrasmücke, Stieglitz und Ringel-
taube weisen in Sachsen einen zunehmenden oder stabilen Bestandstrend auf, die Bestände von 
Dorngrasmücke, Gelbspötter und Girlitz einen (z.T. kurzfristigen, d.h. die zurückliegenden 25 Jahre 
betreffend) abnehmenden Bestandstrend (STEFFENS et al. 2013). 
Unter den Brutvögeln dominieren mit 8 Arten die Freibrüter (Gebüsch- und Baumbrüter); es 
wurden mit Blau- und Kohlmeise lediglich zwei Höhlenbrüter kartiert (siehe Tab. 1). 
Grünspecht, Hausrotschwanz, Haussperling, Rabenkrähe und Turmfalke wurden als Nahrungsgäste 
beobachtet. Als weitere potenzielle Brutvogelarten gelten aufgrund der vorhandenen Biotopstruktu-
ren Gartenbaumläufer, Rotkehlchen und Zaunkönig, sie wurden jedoch bei der durchgeführten Kar-
tierung nicht nachgewiesen. Auch die weiteren potenziellen Brutvogelarten weisen in Sachsen 
einen zunehmenden oder stabilen Bestandstrend auf (ebd.). 
Alle Arten sind nach dem Bundesnaturschutzgesetz besonders geschützt. 
Tab.  Vögel im Untersuchungsgebiet (Brutvögel sind fett gesetzt)  
Deutscher Name Wissenschaftlicher 
Name 
Rote-
Liste 
S 
2003 
Rote 
Liste 
D 
2007 
BNat-
SchG 
EU-
Vogel-
schutz-
RL 
Status  
(Mit Anzahl 
der 
(potentiellen) 
Reviere (R)  
Nist-
ökologie 
Amsel Turdus merula - - § - B (3 R) Fr/Ba/Ge
Blaumeise Parus caeruleus - - § - B (1 R) Hö 
Dorngrasmücke  Sylvia communis - - § - B (2 R) Fr/Ge/ 
Stauden 
Gelbspötter  Hippolais icterina - - § - B (1 R) Fr/Ba/Ge
Girlitz  Serinus serinus - - § - B (1 R) Fr/Ge/Ba
Grünfink Carduelis chloris - - § - B (1 R) Fr 
Kohlmeise Parus major - - § - B (1 R) Hö 
Mönchsgrasmücke Sylvia atricapilla - - § - B (1 R) Fr/Ge 
Stieglitz Carduelis carduelis - - § - B (1 R) Fr/Ge/Ba
Ringeltaube Columba palumbus - - § - B (1 R) Fr/Ba 
Grünspecht Picus viridis - - § - Ng Hö 
Hausrotschwanz Erithacus rubecula - - § - Ng Ni/HH 
Haussperling Passer domesticus - - § - Ng Hö/Ni 
Rabenkrähe Corvus corone - - § - Ng Fr/Ba 
Turmfalke Falco tinnunculus - - § - Ng Gebäude
/HH 
Gartenbaumläufer  Certhia brachydactyla - - § - PB Hö 
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Deutscher Name Wissenschaftlicher 
Name 
Rote-
Liste 
S 
2003 
Rote 
Liste 
D 
2007 
BNat-
SchG 
EU-
Vogel-
schutz-
RL 
Status  
(Mit Anzahl 
der 
(potentiellen) 
Reviere (R)  
Nist-
ökologie 
Rotkehlchen Erithacus rubecula - - § - PB Bo 
Zaunkönig  Troglodytes troglodytes - - § - PB Fr/Ni 
Rote Listen: Rote Liste Wirbeltiere Freistaat Sachsen (S) (R AU et al. 1999); Rote Liste der Brutvögel Deutschlands (D)  
(SÜDBECK et al. 2007) 
B: Brutvogel, Ng: Nahrungsgast, PB: Potenzieller Brutvogel 
BNatSchG (§ 7): § = besonders geschützt 
EU-Vogelschutzrichtlinie (Anhang I): - = nicht aufgeführt 
Nistökologie nach S
ÜDBECK et al. 2005: 
Ba = Baumbrüter, Bo = Bodenbrüter, Fr = Freibrüter, Ge = Gebüschbrüter, HH = Halbhöhlenbrüter, Hö = Höhlenbrüter, Ni = Nischenbrüter 
 
Zauneidechsen: 
Im Untersuchungsgebiet konnte die Zauneidechse nicht nachgewiesen werden.  
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes 
Das Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) sieht gemäß § 1 vor, dass zur dauerhaften Sicherung der 
biologischen Vielfalt lebensfähige Populationen wild lebender Tiere und Pflanzen einschließlich 
ihrer Lebensstätten zu erhalten sind. Dies gilt auch im Hinblick auf ihre jeweilige Funktion im 
Naturhaushalt. 
7.2.4.2 Entwicklungsprognose / erhebliche Auswirkungen der Plan ung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung 
Bei Nichtdurchführung der Planung ergeben sich hinsichtlich des Schutzgutes Arten und Biotope 
keine erheblichen Veränderungen zur gegenwärtigen Situation. Mittel- bis langfristig werden sich 
im Zuge der natürlichen Sukzession Gehölzbestände ausbreiten, Rohbodenstandorte und ruderale 
Gras- und Staudenfluren werden entsprechend zurücktreten.  
b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung 
In Verbindung mit der Bebauung erfolgt eine vollständige Beräumung des Baufeldes. Damit ver-
bunden ist der Verlust von Lebens- und Reproduktionsstätten wie Baumhöhlen und -spalten 
besonders geschützter V ogelarten. 
Durch die geplante Bebauung gehen die Habitatqualitäten auf den zusätzlich versiegelten Flächen 
in einem Umfang von ca. 13.859 m² verloren. Damit ist anlagebedingt ein erheblicher und/oder 
nachhaltiger Verlust von Gehölzstrukturen verbunden. Darunter 20 Gehölze, die gemäß der landes-
rechtlichen Reglung geschützt sind. 
7.2.4.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nach-
teiligen Auswirkungen 
Im Zuge der Bebauung entstehen im Bereich der Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern 
und sonstigen Bepflanzungen Gehölz- und Strauchbestände. Als Ausgleich für den Verlust der ge-
mäß der landesrechtlichen Reglung geschützten Gehölze werden auf der Fläche mindestens 50 in 
der Mehrzahl standortheimische Gehölze mit einem Stammumfang > 20 cm gepflanzt. Weitere 19 
Gehölze entsprechender Qualität werden in den Straßenräumen gepflanzt. Der Verlust der geschütz-
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Seite 31 
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ten Gehölze kann hierdurch ersetzt werden. Zudem ist für neu angelegte ebenerdige Stellplätze je 
angefangene vier Stellplätze mindestens ein standortgerechter großkroniger hochstämmiger Laub-
baum (Stammumfang von mindestens 20-25 cm, Kronenansatz in mindestens 2,5 m Höhe) zu 
pflanzen. 
Zusätzlich sind alle Dachflächen bis zu einer Neigung von 15% extensiv zu begrünen. Ausgenom-
men hiervon sind die Flächen notwendiger technischer Anlagen. Hierdurch erfolgt ein partieller 
Ausgleich für den Verlust der Offenlandbiotope. 
Zur Vermeidung artenschutzrechtlicher Konfliktlagen sind die im Anhang 2 aufgeführten Hinweise 
zu berücksichtigen.  
7.2.5 Menschen 
7.2.5.1 Verkehrslärm 
7.2.5.1.1 Bestandsaufnahme 
Entsprechend der Lärmkartierung der Stadt Leipzig 2013 liegt der Schallpegel aktuell an der Bran-
denburger Straße am Tage zwischen 70 und 75 dB (A). An der Rosa-Luxemburg-Straße werden 
Schallpegel von 60 bis 65 dB (A) und an Hahnekamm und Hofmeisterstraße von 55 bis 60 dB(A) 
erreicht. Bei Nacht sinken die Werte an der Brandenburger Straße auf 60 bis 65 dB (A), an der 
Rosa-Luxemburg-Straße auf 55 bis 60 dB (A) und an Hahnekamm und Hofmeisterstraße auf 45 bis 
50 dB(A).  
Aktuell werden lediglich an Hahnekamm und Hofmeisterstraße die Orientierungswerte für Ver-
kehrslärm nach DIN 18005 Beiblatt 1, die für Mischgebiete tagsüber 60 dB(A) und nachts 45 
dB(A) betragen, bei Tag eingehalten. Nachts werden die Werte in allen Straßenräumen 
überschritten. 
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes 
Die DIN 18005 schreibt für Flächen bestimmter Nutzungsart (u. a. Mischgebiete, die auch im ge-
planten Bebauungsbereich vorkommen), maximale Verkehrslärmbelastungen vor. Für Neuplanun-
gen auf bisher unbebauten Flächen gelten strengere Grenzwerte als für den bereits vorhandenen 
baulichen Bestand. Die festgelegten Standards liegen dem Lärmaktionsplan zugrunde, der für die 
Stadt Leipzig aufgestellt wurde. 
7.2.5.1.2 Entwicklungsprognose / erhebliche Auswirkungen der Pl anung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung 
Wird das V orhaben nicht durchgeführt, ist nicht mit einer nennenswerten Veränderung des Ver-
kehrslärms zu rechnen.  
b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung 
Zusätzliche Lärmbelastungen sind durch die zusätzlichen Verkehre auf den das Gebiet umschließen-
den Straßen gegeben. Gemäß der Lärmprognose (Dr. Brenner Ing. Gesellschaft 2015) wird bei Tage 
(6-22 Uhr) im Randbereich der Brandenburger Straße ein Schallpegel von >=70 dB(A) und entlang 
von Rosa-Luxemburg-Straße und Hahnekamm ein Schallpegel von 65-70 dB(A) erreicht. An der 
Wintergartenstraße und an der Hofmeisterstraße liegen die Werte zwischen 60 und 65 dB(A). 
55 von 159 in Zusammenstellung
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Nachts (22-6 Uhr) werden an der Brandenburger und an der Rosa-Luxemburg-Straße Werte von >= 
55 dB(A)) erreicht. An den übrigen Straßen liegen die Werte zwischen 50 und 55 dB(A).  
Die schalltechnischen Orientierungswerte für Verkehrslärm werden damit sowohl tags als auch 
nachts überschritten. Ohne Schutzmaßnahmen kommt es zu einer erheblichen Lärmbelastung für 
die Bewohner. 
7.2.5.1.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgle ich der  
 nachteiligen Auswirkungen 
In den Mischgebieten werden entlang der festgesetzten Baulinien V orkehrungen zum Schutz vor 
Außenlärm an Gebäuden getroffen, indem die Außenbauteile einschließlich der Fenster luftschall-
dämmend ausgeführt werden. Somit müssen beim Bau der Fassaden entlang der Baulinien mit Aus-
richtung zum öffentlichen Straßenraum Außenbauteile (Wände, Fenster, der Straße zugewandte 
Dachflächen usw.) so gebaut werden, dass nach Fertigstellung die in der DIN 4109 bestimmten 
Luftschalldämmmaße erreicht werden 
In Wohnungen, die schutzbedürftige Räume im Sinne der DIN 4109 mit Fenstern nur zu öffentli-
chen Straßen mit einer Lärmbelastung > 50 dB(A) nachts besitzen, werden diese Räume nach VDI-
Richtlinie 2719 mit schallgedämmten fensterunabhängigen Lüftungseinrichtungen ausgestattet. Für 
die Lüftung dieser Räume sind auch andere technische Lösungen zulässig, wenn das resultierende 
Luftschalldämmmaß nicht wesentlich verringert wird.  
Durch die genannten V orgaben lassen sich die lärmbedingten Beeinträchtigungen minimieren. 
Zusätzlich soll über eine Reduktion der Stellplatzanzahl eine Verminderung des MIV und der damit 
verbundenen Schallimmissionen erreicht werden.  
7.2.5.2 Gewerbelärm 
7.2.5.2.1  Bestandsaufnahme 
7.2.5.2.2  Entwicklungsprognose / e rhebliche Auswirkungen der Planung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung 
Wird das V orhaben nicht durchgeführt, tritt kein zusätzlicher Gewerbelärm durch Anlieferverkehr 
auf. 
b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung 
Entsprechend der schalltechnischen Beurteilung der Lärmbelastungen durch Anlieferverkehr über 
die Innenhöfe führt die nächtliche Anlieferung zu einer erheblichen Überschreitung der Richtwerte 
nach TA Lärm von 45 dB(A). Für den angenommenen Lieferverkehr von maximal 18 Lkw bzw. 
Lastzügen am Tag treten keine Überschreitung der Richtwerte nach TA Lärm (60 dB(A)) auf. 
7.2.5.2.3  Maßnahmen zur Verme idung, Verringerung und zum Ausgleich der  
 nachteiligen Auswirkungen 
Zur Verminderung von nächtlichen Lärmbelastungen sind Anlieferungen im Zeitraum zwischen 
22.00 und 6.00 Uhr auszuschließen. Dies gilt sowohl für das Hotel und das Hostel als auch für den 
Lebensmittelmarkt. Die angenommene Fahrtenhäufigkeit von 18 Lkw/Tag führt zu keinen Über-
schreitungen und stellt bis auf Weiteres eine Orientierungsgröße dar. 
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8.  Ergebnisse der Beteiligungen 
8.1 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit 
Eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde durch die Stadt 
Leipzig nicht durchgeführt. 
Der Projektentwickler hat am 05.10.2015 im Gemeindehaus der Evangelischen Gemeinde ELIM 
Leipzig (Hans-Poeche-Straße 11) eine öffentliche Veranstaltung durchgeführt. Vertreter des V or-
habenträgers – der Projektentwicklungsgesellschaft Krystallpalastareal GmbH & Co. KG – und 
Mitarbeiter des Stadtplanungsamtes gaben Auskunft über das Entwicklungskonzept, das im Ergeb-
nis einer von der Entwicklungsgesellschaft ausgerichteten städtebaulichen Werkstatt entstanden. 
 
8.2 Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange  
Eine frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurde durch 
die Stadt Leipzig nicht durchgeführt. 
Der Projektentwickler hat am 20. Juli 2015 eine V orabinformation zu der in V orbereitung befindli-
chen Planung an insgesamt 25 ausgewählte Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange ver-
schickt. Davon äußerten sich 19.  
Die Kommunalen Wasserwerke Leipzig (KWL) übersandten allgemeine Hinweise zur Trinkwasser-
versorgung und zur Abwasserentsorgung und wiesen darauf hin, dass Regenwasser derzeit nur be-
grenzt in den vorhandenen Sammler eingeleitet werden könne. Hierfür kann im Rahmen der kon-
kreten Bauausführungsplanung eine technische Lösung gefunden werden.  
Das Landesamt für Archäologie wies auf die besondere Bedeutung des Areals für die Bodendenk-
malpflege hin. Gemäß der Bitte des Amtes wird ein Hinweis in die Begründung aufgenommen, dass 
vor Bauarbeiten archäologische Grabungen auszuführen sind.  
Das Sächsische Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie (LfULG) wies darauf hin, 
dass im Plangebiet möglicherweise Altlasten vorhanden sind. Im Rahmen der Ausführungsplanung 
muss daher sichergestellt werden, dass verunreinigter Bodenaushub den einschlägigen Gesetzen 
entsprechend behandelt oder entsorgt wird. Das LfULG übersandte außerdem Hinweise zum vor-
sorgenden Radonschutz, die im Anhang zur Begründung dargestellt sind. 
Die Stadtreinigung Leipzig forderte, die Befahrbarkeit des Areals für Entsorgungsfahrzeuge sicher-
zustellen und nannte die dafür notwendigen Breiten und Durchfahrtshöhen. Die Einhaltung dieser 
Anforderungen wird durch die Festsetzung von Flächen für Fahrrechte für Ver- und Entsorger sowie 
durch die Begründung von Baulasten (außerhalb des B-Plans) erfüllt. Z.T. sind die Hinweise im 
Rahmen der Bauausführungsplanung zu beachten.  
Die übrigen TÖBs übersandten lediglich Sachverhaltsdarstellungen oder Hinweise für die Begrün-
dung, die zu keiner Änderung der Planung führten, oder sie äußerten keine Bedenken. 
 
8.3 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Entwurf  
Wird im weiteren Verfahren ergänzt. 
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8.4 Beteiligung der Öffentlichkeit zum Entwurf 
Wird im weiteren Verfahren ergänzt. 
 
9. Städtebauliches Konzept 
Das städtebauliche Konzept für das Plangebiet folgt dem Leitbild der „Europäischen Stadt“: Da-
nach werden eine kompakte Blockrandstruktur, klar definierte öffentliche Räume und eine bewusst 
gesteuerte Durchmischung verschiedener innenstadttypischer Nutzungen einschließlich des Woh-
nens angestrebt.   
Durch die Bebauung der bisherigen Brachfläche soll das neue Quartier zukünftig als Bindeglied 
zwischen dem Leipziger Hauptbahnhof und dem Leipziger Osten fungieren. 
Teil des Konzeptes ist die Bildung von Innenhöfen, die im westlichen Bereich für Fußgänger öffent-
lich zugänglich sein sollen und im östlichen Bereich an der Hofmeisterstraße durch Begrünung 
geprägt sein sollen (gemeinschaftlich durch Anwohner nutzbar). Insgesamt soll die Überbauung des 
Baugebietes aus Gründen des Umweltschutzes auf 80 Prozent begrenzt werden. Sämtliche Höfe 
sollen von parkenden Kfz freigehalten werden. 
Die das Plangebiet umgebenden Straßen werden z.T. verbreitert, z.T. neu angelegt (Planstraße) und 
in Teilbereichen begrünt, im südöstlichen Bereich wird ein kleiner Quartiersplatz (Einmündung 
Hofmeisterstraße in die Rosa-Luxemburg-Straße) gestaltet.  
 
9.1 Gliederung des Gebietes 
Das gesamte Plangebiet wird als gegliedertes Mischgebiet festgesetzt. Weiteres zur Gliederung 
siehe Kap. 9.2. 
 
9.2 Bebauungs-/Nutzungskonzept 
Im Plangebiet sollen vielfältige Mischgebietsnutzungen zulässig sein: unterschiedliche Wohn-
nutzungen, Beherbergungsgewerbe, Büro/ Dienstleistung sowie Einzelhandel/Gastronomie. Das 
Baugebiet wird dabei wie folgt gegliedert:  
○ Im westlichen/nördlichen Teil an der Brandenburger Straße (MI 1) sind schwerpunktmäßig 
mischgebietstypische, gewerbliche Nutzungen vorgesehen; das Wohnen ist hier ausge-
schlossen. Nicht großflächiger und nicht zentrenrelevanter Einzelhandel ist zulässig. 
○ Im östlichen Teil an der Hofmeisterstraße (MI 2.2) sind gewerbliche Nutzungen weit-
gehend ausgeschlossen, hier ist ab dem 1. Obergeschoss ausschließlich Wohnen zulässig. 
Einzelhandel ist nur direkt an der Hofmeisterstraße in Form des Leipziger Ladens mit einer 
maximalen Verkaufsfläche von 150 m² zulässig. 
○ Im südlichen Teil an der Wintergartenstraße/Hofmeisterstraße (MI 3) wird ein höheres Maß 
an Nutzungsmischung zugelassen; sowohl gewerbliche Nutzungen als auch das Wohnen 
sind zulässig. Hier soll in beschränktem Maße auch nicht großflächiger Einzelhandel zur 
Nahversorgung erlaubt sein. Aus Gründen der Verkehrsbelastung und um den Straßenraum 
zu beleben, soll im Erdgeschoss kein Wohnen stattfinden. 
Dieser Nutzungsgliederung folgt die Anordnung der Baukörper:  
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Die Wohnnutzungen an der Hofmeisterstraße sind um einen großzügigen Innenhof angeordnet, 
während für die übrigen Bereiche eine höhere Baudichte beabsichtigt ist. Gleichzeitig werden durch 
die Anordnung der Baukörper der öffentliche Straßenraum sowie die für alle Fußgänger zugäng-
lichen westlichen Höfe von dem privaten bzw. gemeinschaftlichen Wohnhof im östlichen Teil klar 
getrennt.   
 
9.3 Erschließungskonzept 
Das Baugebiet ist von öffentlichen Straßen umgeben; im Süden des Baugebiets verlaufen mehrere 
Straßenbahnlinien. Zur Anbindung eines neuen, dicht bebauten Quartiers war daher ein Verkehrs-
gutachten erforderlich. Im Ergebnis sollen die das Plangebiet umgebenden Straßen im zeitlichen 
Zusammenhang mit der Wiederbebauung des Areals baulich ertüchtigt und z.T. verbreitert werden. 
Gänzlich neu errichtet wird die Planstraße im Nordosten des Gebietes. 
Aus verkehrlichen Gründen müssen einige Abschnitte für Zufahrten zu Tiefgaragen bzw. zu Block-
innenbereichen ausscheiden: Dazu zählt der größte Teil der Brandenburger Straße (Gewährleistung 
weitgehender Anbaufreiheit), ebenso zählen dazu die Kreuzungsbereiche der umgebenden Straßen 
jeweils auf einer Länge von 20 bis 30 m ab Blockecke. Aus verkehrlichen und städtebaulichen 
Gründen werden außerdem im Rahmen der Straßenausbauplanung keine Ladezonen im öffentlichen 
Straßenraum vorgesehen. Es werden in beschränktem Umfang (Hofmeisterstraße) straßenbegleitend 
öffentlich nutzbare Parkplätze vorgesehen. 
Um die Ver- und Entsorgung (insb. Müllentsorgung, außerdem Lieferverkehr aus Waren- und Ener-
gielieferungen sowie Dienstleistungsverkehr usw.) zu sichern, wird daher eine Durchfahrtmöglich-
keit für Entsorger durch das Baugebiet (vom Hahnekamm zur Planstraße) vorgesehen. Natürlich 
kann eine Ver- und Entsorgung der Nutzungen z.T. auch über Tiefgaragen erfolgen. 
Das Plangebiet ist aufgrund seiner Lagegunst und besonders guten Anbindung an den öffentlichen 
Nah- und Fernverkehr für die Realisierung eines autoarmen Quartiers (autoreduziertes Wohnen und 
Arbeiten) geeignet. Stadt und V orhabenträger haben sich daher im Rahmen des Gesamtvorhabens 
der Quartiersentwicklung darauf verständigt, autoreduziertes Wohnen und Arbeiten zu fördern. 
Begleitend zur Aufstellung des B-Plans wurde dazu ein Mobilitätskonzept erarbeitet, um Machbar-
keit und die zur Umsetzung notwendigen Maßnahmen zu klären. Ziel ist es, den zukünftigen Ver-
kehr durch die Nutzer (Bewohner, Kunden, Angestellte) in höherem Maße durch die Verkehrsträger 
des Umweltverbundes (öffentlicher Verkehr, Radverkehr und Fußverkehr) sowie durch Carsharing 
zu bewältigen und weniger durch private Kfz.4 Das Verkehrs- und Tiefbauamt der Stadt Leipzig hat 
dieses Konzept bestätigt. 
Bausteine zur Umsetzung dieses Konzeptes sind die Förderung von Fahrrad- und Fußverkehr sowie 
der Nutzung des ÖPNV , Mietwagenbereitstellung vor Ort bzw. Carsharing, aber auch die Reduzie-
rung von Kfz-Stellplätzen. 
Die zur Förderung des angestrebten autoarmen Quartiers notwendigen Lenkungsmaßnahmen sollen 
teils durch Festsetzungen im Bebauungsplan erfolgen, teils sollen sie im städtebaulichen Vertrag 
zwischen Stadt und V orhabenträger vereinbart werden. 
                                                 
4  Stadt und V orhabenträger können dabei den künftigen Nutzern der Gebäude nur Angebote für ein verändertes Mobilitätsverhal-
ten machen. Eine rechtliche Bindung der Nutzer zum Verzicht auf einen eigenen Pkw ist durch Festsetzungen im B-Plan oder 
durch Regelungen im städtebaulichen Vertrag (z.B. mit dem Ziel der Gestaltung von Miet- oder Kaufverträgen, d.h. mit Wirkung 
auf unbeteiligte Dritte) nicht möglich. 
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Durch Festsetzung im Bebauungsplan umzusetzende Maßnahmen zugunsten einer autoarmen Quar-
tiersentwicklung:  
○ Die nach Bauordnungsrecht notwendigen Stellplätze werden durch Festsetzung verringert; 
die Höchstzahl zulässiger Stellplätze wird auf diese notwendigen Stellplätze begrenzt. Ein 
freiwilliges Mehrangebot privat errichteter Stellplätze ist damit nicht möglich. 
○ Dennoch sind Stellplätze erforderlich, die fast ausschließlich in Tiefgaragen bereitgestellt 
werden sollen, damit wertvoller Freiraum den Nutzern und Bewohnern zur Verfügung 
steht.5  
○ Zulassen eines nicht großflächigen Nahversorgers, um die Nutzung fußläufig gelegener 
Einkaufsmöglichkeiten zu fördern. 
○ Durch Festsetzung werden Durchwegungen der Höfe (mit Gehrecht für die Allgemeinheit) 
vorgesehen. Dies trägt auch zur Umsetzung der Ziele des STEP Verkehr und öffentlicher 
Raum – Förderung des Fußverkehrs – bei. 
 
9.4 Grünordnerisches Konzept 
Das grünordnerische Konzept entspricht den geplanten Baukörpern: Während der im östlichen 
Bereich des Baugebietes gelegene Wohnhof als weitgehend unversiegelte, begrünte Fläche anzu-
legen ist, erfolgen für die übrigen Hofbereiche keine besonderen Festlegungen. Jedoch ist auch hier 
ein Mindestmaß an Begrünung vorzusehen, da die Versiegelung der Grundstücksfläche auf 80 Pro-
zent begrenzt ist. 
Für die Dächer ist vorgesehen, sämtliche flachen bzw. flach geneigten Dächer extensiv zu begrü-
nen. Damit wird einerseits ein Beitrag zur Stadtökologie geleistet und andererseits zum Rückhalt 
von Regenwasser. 
Für die Straßenräume im Plangebiet ist die Neupflanzung bzw. Ergänzung von Straßenbäumen vor-
gesehen. Im Einmündungsbereich der Hofmeisterstraße in die Rosa-Luxemburg-Straße ist eine 
große Platane vorhanden. Diese ist zu erhalten; die Fläche wird als Platzfläche (Fußgängerbereich) 
gestaltet. 
                                                 
5  Ausnahmen werden entspreche nd der Bauordnung lediglich für Behinderten-Pkw gestattet. 
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C. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES 
10. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans ist dem Übersichtsplan bzw. der Planzeichnung zu ent-
nehmen. Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich ein Teil des Flurstücks 1812a, ein Teil des 
Flurstücks 1812c, die Flurstücke 1852/1, 1853/1, 1853/8, ein Teil des Flurstücks 1853/9, 1853/10, 
1854/1, 1854/3, ein Teil des Flurstücks 1854/5, die Flurstücke 1864, 1868/1, 3780/2, ein Teil des 
Flurstücks 3960/11, 3960/15, 3964, ein Teil des Flurstücks 3965, ein Teil des Flurstücks 3966/8 und 
ein Teil des Flurstücks 3967. 
Er umfasst eine Fläche von ca. 2,5 ha und wird umgrenzt von 
○ der Brandenburger Straße im Nordwesten,  
○ der Hofmeisterstraße im Osten, 
○ der Wintergartenstraße im Süden, 
○ der Straße Hahnekamm im Südwesten. 
 
11. Gliederung des Plangebietes 
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans befinden sich  
○ ein Baugebiet,  
○ das von öffentlichen Verkehrsflächen umgeben ist,  
○ sowie im Südosten eine Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung 
(Fußgängerbereich).  
Das Baugebiet wird gemäß dem städtebaulichen Konzept als gegliedertes Mischgebiet nach § 6 
BauNVO festgesetzt. Die Gliederung in Teil-Baugebiete berücksichtigt zum einen die Verkehrs-
belastung der angrenzenden Straßen, denn in den stärker verkehrsbelasteten Bereichen wird das 
Wohnen ausgeschlossen. Zum anderen werden die Ergebnisse der Städtebauwerkstatt von 2014 
sowie Besonderheiten hinsichtlich der Belichtung berücksichtigt. Einzelheiten ergeben sich aus den 
nachfolgend begründeten Festsetzungen. 
 
12. Baugebiete 
12.1 Art der baulichen Nutzung 
Zeichnerische Festsetzung: 
Das Mischgebiet wird zeichnerisch festgesetzt, gegliedert in die Teil-Baugebiete MI 1, MI 2.1, MI 
2.2 und MI 3 unter Trennung mit dem Planzeichen 15.14 (Knotenlinie). Die Nummerierung der Teil-
Baugebiete wird in der Planzeichnung aufgeführt.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V .m. § 1 Abs. 4 Nr. 1 BauNVO] 
 
 
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Begründung: 
Entsprechend den städtebaulichen Ziel- und Nutzungsvorstellungen und gemäß der Darstellung im 
Flächennutzungsplan werden die Baugebiete als ein gegliedertes Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO 
festgesetzt. Im gegliederten Mischgebiet sollen sowohl Wohnnutzungen als auch nicht störende 
gewerbliche Nutzungen zulässig sein. 
Zur Begründung der Gliederung siehe die folgende Erläuterung der textlichen Festsetzungen Nr. 
1.1.1 bis 1.4.4. 
 
12.1.1 Teil-Baugebiet MI 1 
Textliche Festsetzung: 
1. Art der baulichen Nutzung  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB] 
1.1 Für das Teil-Baugebiet MI 1 gilt: 
1.1.1 
Allgemein zulässig sind: 
a) Geschäfts- und Bürogebäude, 
b) Einzelhandelsbetriebe, soweit sie keine zentrenrelevanten Hauptsortimente gemäß der unter II. 
festgesetzten „Leipziger Liste zentrenrelevanter Sortimente 2014“ anbieten,  
c) Einzelhandelsbetriebe als „Leipziger Laden“; beim Betriebs- bzw. Anlagetyp „Leipziger 
Laden“ handelt es sich um ein Ladengeschäft, welches als Fachgeschäft ein branchenspezifi-
sches oder bedarfsgruppenorientiertes Sortiment führt oder zur ergänzenden Versorgung der 
Bevölkerung in seinem Einzugs- und Nahbereich dient und eine Größe der Verkaufsfläche von 
150 m² nicht überschreitet, 
d) Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 
e) sonstige Gewerbebetriebe, 
f) Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportli-
che Zwecke. 
1.1.2  
Unzulässig sind:  
a) Wohnungen, 
b) Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten gemäß der unter II. festge-
setzten „Leipziger Liste zentrenrelevanter Sortimente 2014“ und einer Verkaufsfläche von mehr 
als 150 m², 
c) Einzelhandelsbetriebe als Sex-Shops; beim Betriebs- bzw. Anlagetyp „Sex-Shop“ handelt es 
sich um ein Ladengeschäft, das überwiegend Erotik- und Sexartikel anbietet, 
d) Vergnügungsstätten, 
e) Bordelle und bordellartige Betriebe,  
f) Tankstellen, Gartenbaubetriebe, 
g) Werbeanlagen, die selbständige bauliche Anlagen im Sinne des § 2 SächsBO sind, sowie 
Werbeanlagen, die für Fremdwerbung bestimmt sind. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V .m. § 1 Abs. 4 Nr. 1, Abs. 5, Abs. 6 Nr. 1, Abs. 8, 9 BauNVO]  
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Begründung: 
Die textlichen Festsetzungen, die die Art der Nutzung regeln, listen nacheinander die zulässigen 
Nutzungen, die unter bestimmten Bedingungen zulässigen Nutzungen und zum Schluss die unzu-
lässigen Nutzungen auf. Innerhalb dieser Abschnitte orientiert sich die Gliederung einzelner 
Nutzungen, beginnend mit Buchstabe a), am Wortlaut der Baunutzungsverordnung. 
Begründung zu 1.1.1:  
Die Festsetzung 1.1 bestimmt für das Teil-Baugebiet MI 1 die Art der Nutzung. Das Teil-Baugebiet 
MI 1 ist Teil des gegliederten Mischgebietes, in dem die in einem Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO 
grundsätzlich und ausnahmsweise zulässigen Nutzungen auf der Rechtsgrundlage des § 1 BauNVO 
räumlich verteilt und in einzelnen Teil-Baugebieten beschränkt oder ausgeschlossen werden. 
Im Teil-Baugebiet MI 1 – an der Brandenburger Straße mit höherer Verkehrsbelastung gelegen und 
stärker baulich verdichtet – sollen vornehmlich gewerbliche Nutzungen verwirklicht werden. Daher 
werden die folgenden Nutzungen als allgemein zulässig bestimmt: Geschäfts- und Bürogebäude, 
Schank- und Speisewirtschaften (Restaurants, Bars) sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes 
(d.h. Hotels, Hostels, Pensionen u. dergl.), sonstige Gewerbebetriebe sowie Anlagen für Verwaltun-
gen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.  
Unter sonstigen Gewerbebetrieben sind Betriebe zu verstehen, die nicht unter eine der anderen in 
der Festsetzung aufgezählten Nutzungen fallen und die nicht die anderen zulässigen Nutzungen im 
Mischgebiet – insbesondere das Wohnen – wesentlich stören. Die Entscheidung über die Zulässig-
keit erfolgt im Einzelfall, denkbar ist z.B. ein kleiner spezialisierter Handwerksbetrieb, eine kleine 
Manufaktur aus dem Nahrungsmittelbereich u.ä. 
Einzelhandelsbetriebe: Durch die Festsetzung als Mischgebiet i.S.d. § 6 BauNVO ist großflächiger 
Einzelhandel6 grundsätzlich ausgeschlossen. Einzelhandelsbetriebe unterhalb der Schwelle zur 
Großflächigkeit sind nach der Festsetzung im MI 1 in zwei Ausprägungen allgemein zulässig, 
nämlich Läden, die  
○ kein zentrenrelevantes Hauptsortiment gemäß festgesetzter Liste  (siehe II. der textlichen 
Festsetzungen) anbieten sowie  
○ kleine Läden in Form des Leipziger Ladens.  
Die Stadt Leipzig setzt in sämtlichen Bebauungsplänen den STEP Zentren (siehe Kap. 6.2.7), ein 
förmlich beschlossenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 
BauGB zur Steuerung des Einzelhandels, um. Danach soll Einzelhandel mit zentrenrelevanten 
Hauptsortimenten grundsätzlich nur in den von der Stadt dafür bestimmten zentralen Orten statt-
finden, um diese Lagen in ihrer Funktion zu stärken. Der Geltungsbereich dieses Bebauungsplans 
ist jedoch außerhalb der im STEP Zentren bestimmten zentralen Versorgungsbereiche gelegen, so 
dass nur die beiden genannten Ausprägungen zulässig sein sollen. 
○ Einzelhandelsbetriebe, die kein zentrenrelevantes Hauptsortimen t anbieten, dürfen dement-
sprechend „nicht zentrenrelevante“ Waren anbieten. Zu diesen Wa ren zählen gemäß der 
Leipziger Sortimentsliste (als Teil des STEP Zentren vom Stadtr at beschlossen) über-
wiegend solche, die insgesamt wenig gekauft werden oder die auf grund ihrer Artikelgrößen 
oder ihres geringen Werts pro V olumen große Verkaufsflächen benötigen, also z.B. Möbel, 
                                                 
6  Großflächige Einzelhandelsbetr iebe – nach derzeitiger Rechtsprechung wird die Grenze zur Großflächigkeit bei 800 m² 
Verkaufsfläche vermutet – sind in einem Mischgebiet nicht zulässig. 
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Matratzen, Fliesen, Gartenartikel usw. Das Angebot zentrenrelev anter Waren ist nur als 
Randsortiment zulässig, flächenmäßig somit sehr begrenzt.  
○ Der „Leipziger Laden“ wird an dieser Stelle der Festsetzungen z unächst definiert: Es 
handelt sich um kleine Läden mit höchstens 150 m² Verkaufsfläche, die ein spezielles 
(branchenspezifisches) Warenangebot führen oder der ergänzenden  Versorgung der 
Bevölkerung dienen. Daher ziehen sie weniger Kundschaft als grö ßere Läden mit mehr als 
150 m² an, verursachen vergleichsweise wenig Verkehr und generi eren vergleichsweise 
geringe Umsätze (auch: geringere Flächenumsätze), so dass die z entralen Lagen nicht 
gefährdet werden und eine Überlastung der Verkehrsinfrastruktur  auszuschließen ist. Daher 
ist beim „Leipziger Laden“ keine Einschränkung hinsichtlich des  Sortiments erforderlich.
  
Insgesamt überwiegt beim „Leipziger Laden“ der positive Effekt der Belebung der direkten 
Nachbarschaft und der ergänzenden Versorgung der Bevölkerung. D aher soll dieser Laden- 
bzw. Betriebstyp zulässig sein.  
Mit der Umsetzung der Festsetzung werden durch die im MI 1 zulässigen Einzelhandelsbetriebe 
nicht die Umsätze im Bereich zentrenrelevanter Sortimente in den von der Stadt dafür bestimmten 
zentralen Lagen gefährdet. Zentrenrelevante Sortimente gemäß der Leipziger Sortimentsliste (2014) 
wurden unter Ziffer römisch II in die Festsetzungen des Bebauungsplans aufgenommen, damit das 
Gebot der Bestimmtheit planungsrechtlicher Festsetzungen erfüllt ist.  
Der Titel des in den Bebauungsplan unter römisch II. der textlichen Festsetzungen übernommenen 
Teils der Liste lautet „Leipziger Liste zentrenrelevanter Sortimente 2014“ in Abweichung vom ur-
sprünglichen Titel „Leipziger Sortimentsliste“, da letztere auch nicht-zentrenrelevante Sortimente 
enthält, die nicht in den Bebauungsplan übernommen werden.  
Begründung zu 1.1.2:  
Einige Nutzungen sollen im MI 1 nicht zulässig sein: Dazu zählen zunächst Wohnungen, die gemäß 
dem städtebaulichen Konzept (vgl. Kap. 9.2) und der angestrebten Gliederung des gesamten Misch-
gebiets nicht im MI 1, sondern in anderen Teil-Baugebieten verwirklicht werden sollen, denn das 
MI 1 ist stark vom Verkehr belastet und stärker verdichtet als die übrigen Teile des Mischgebietes.  
Zur Steuerung des Einzelhandels und in Ergänzung der textlichen Festsetzung Nr. 1.1.1 sollen Ein-
zelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Hauptsortiment und einer Verkaufsfläche von mehr als 
150 m² ausgeschlossen werden. Dies betrifft beispielsweise Läden, die Schuhe auf über 500 m² 
Verkaufsfläche anbieten. Da die Zulässigkeit derartiger Läden geeignet wäre, den Einzelhandel in 
den dafür bestimmten zentralen Bereichen der Stadt zu gefährden, werden sie (entsprechend den 
Festlegungen des STEP Zentren) ausgeschlossen.  
Einzelhandelsbetriebe, die Sexartikel anbieten (Sex-Shops), zählen nicht zu Vergnügungsstätten, 
sondern tatsächlich zum Einzelhandel. Diese Läden sollen jedoch aufgrund ihrer Störwirkung (ins-
besondere für die Wohnnutzung) und da sie so wie andere Unternehmen aus dem Bereiche des Sex-
gewerbes geeignet sind, den guten Ruf eines Viertels zu schädigen, ebenfalls ausgeschlossen 
werden. „Sex-Shops“ im Sinne dieses Bebauungsplans werden an dieser Stelle der Festsetzungen 
zunächst definiert: Es handelt sich um Ladengeschäfte (nicht z.B. um Standorte von Nur-Online-
Shops), die überwiegend Erotik- und Sexartikel anbieten. Diese Definition ist erforderlich, da Sex-
Shops Waren aus verschiedenen – auch zentrenrelevanten – Sortimentsgruppen anbieten, z.B. Ton-
träger/ Bücher, Cremes/ Hygieneartikel, Kleidung, Schuhe usw. Die Definition eines besonderen 
Betriebstyps ist in der Praxis zur Durchführung des B-Plans leichter zu handhaben. Nicht von der 
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Festsetzung erfasst sind einzelne Artikel, die im Randsortiment anderer Läden angeboten werden, 
z.B. Kondome oder einzelne erotische Zeitschriften.  
Ebenfalls unzulässig sind Vergnügungsstätten, die die angestrebten hochwertigen Nutzungen auf-
grund ihres möglichen Störpotenzials und/oder aufgrund ihrer hohen Flächenrendite gefährden 
könnten. Der städtebauliche Begriff der „Vergnügungsstätten“ ist weder im Baugesetzbuch noch in 
der BauNVO 2013 definiert, sodass Rechtsprechung und Kommentierung für ihre Definition heran-
gezogen werden müssen. Danach bedeutet „Vergnügungsstätte im planungsrechtlichen Sinn: 
Sammelbegriff für Gewerbebetriebe besonderer Art, bei denen die kommerzielle Unterhaltung des 
Besuchers im V ordergrund steht und bei denen in unterschiedlicher Ausprägung der Sexual-, Spiel- 
und/oder der Geselligkeitstrieb für eine gewinnbringende Freizeitunterhaltung angesprochen oder 
auch ausgenutzt wird.“ 7 
Da die verschiedenen Arten von Vergnügungsstätten eine große Bandbreite aufweisen und bei eini-
gen Einrichtungen mit dem Charakter von Vergnügungsstätten Überschneidungen mit anderen 
Nutzungskategorien nicht zu übersehen sind (z.B. Kultur, Sport), gibt es hinsichtlich der Einord-
nung einzelner (Unter-) Arten von Einrichtungen unter den Begriff der Vergnügungsstätten in der 
juristischen Literatur und in der Rechtsprechung unterschiedliche Auffassungen, während andere 
Arten von Einrichtungen wiederum von allen Seiten unbestritten als Vergnügungsstätten eingeord-
net werden. Aufgrund ihres Störpotenzials und aufgrund ihres Einzugsbereiches sind viele (Ausprä-
gungen von) Vergnügungsstätten darüber hinaus kerngebietstypisch, z.B. Nachtbars und Nacht-
clubs, Großraum-Diskotheken oder Multiplex-Kinos; sie wären in einem Mischgebiet ohnehin nicht 
zulässig.   
Die Stadt beabsichtigt, im Geltungsbereich dieses B-Plans – in unmittelbarer Nähe des Stadtzen-
trums und des Hauptbahnhofs – keinerlei Vergnügungsstätten zuzulassen, auch keine nicht kern-
gebietstypischen Vergnügungsstätten (z.B. eine kleinere Spielhalle), um Störungen auszuschließen 
und da an anderer Stelle im Stadtgebiet ausreichend Gelegenheit besteht. Daher werden sämtliche 
Vergnügungsstätten in diesem Teil-Baugebiet ausgeschlossen. Dazu zählen u.a.: Tanzlokale, Spiel- 
und Automatenhallen, Wettbüros, Betriebe mit Sexdarbietungen (einschließlich Sex-Kinos, Video-
kabinen und dergl.), Swinger-Clubs, aber auch Varietés. 
Bordelle und bordellartige Betriebe weisen ein hohes Störpotenzial auf, insbesondere für Wohn-
nutzungen. Sie sind außerdem geeignet, den Ruf bzw. die „gute Adresse“ eines Viertels zu gefähr-
den und können bereits durch ihre hohen Umsätze andere Nutzungen wirtschaftlich gefährden. Ihre 
Einordnung in eine Nutzungs(-unter-)kategorie der Baunutzungsverordnung ist umstritten. Daher 
werden sie mit dieser Festsetzung klarstellend ausgeschlossen. Für die Genehmigungspraxis ist eine 
Entscheidung zur Einordnung als Vergnügungsstätte damit unerheblich. 
Tankstellen sollen aufgrund ihres Störpotenzials (insbesondere Verkehr zu allen Zeiten) ausge-
schlossen werden. Gartenbaubetriebe sollen in diesem Mischgebiet grundsätzlich nicht zulässig 
sein, da sie zu Störungen durch berufstypische Fahrzeuge und durch den Einsatz von Maschinen 
führen können und da ihr Erscheinungsbild nicht dem städtebaulich angestrebten Gebietsgepräge 
entspricht. Daher werden sie ebenfalls in diesem Teil-Baugebiet ausgeschlossen. 
Ebenfalls ausgeschlossen werden Werbeanlagen, die selbständige bauliche Anlagen im Sinne des 
§ 2 SächsBO sind, sowie Werbeanlagen, die für Fremdwerbung bestimmt sind.  
                                                 
7  Janning, Heinz (Hrsg.) (2010): Planungsrechtliche Steuerung v on städtebaulich problematischen Vergnügungsstätten und „Rot-
lichtangeboten“, verfügbar unter http://www.innenstadt-nrw.de/fileadmin/ staedtenetzwerk/ Veranstaltungen/ EA_Spielhallen_ 
Hamm/ 92756_Planungsrechtliche Steuerung von städtebaulich problematischen Vergnügungsstätten.pdf, S. 1, Zugriff am 
26.6.2013; vgl. auch Ziegler in Brügelmann, a. a. O., BauNVO § 4a, Rn. 55f., Lfg. 67 (August 2008). 
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Werbeanlagen als selbständige bauliche Anlagen sind z.B. in Einhaltung der Baulinien aufgebaute 
Tafeln oder Türme, die nicht (unselbständiger) Teil größerer baulicher Anlagen sind (z.B. eines Ge-
bäudes). Die von derartigen Werbeanlagen ausgehende städtebauliche Prägung des Straßenraums ist 
für diesen zentral gelegenen Bereich nicht erwünscht, da sie der Sanierung des innenstadtnah gele-
genen Quartiers entgegensteht und nicht zur Steigerung der Attraktivität beiträgt.  
Werbeanlagen, die für Fremdwerbung bestimmt sind, umfassen sämtliche Werbeanlagen, die für 
Produkte oder Dienstleistungen werben, die nicht am Ort der Werbung angeboten werden, z.B. 
Werbung für Erfrischungsgetränke an einer gut einsehbaren Stelle der Fassade, ohne dass genau 
dort dieses Getränk gekauft werden kann. Solche Werbung wird meist besonders auffällig gestaltet, 
um einen gut frequentierten Ort zur Werbung zu nutzen – und ist daher städtebaulich prägend. Diese 
Prägung ist jedoch hier unerwünscht, da sie der Sanierung des innenstadtnah gelegenen Quartiers 
entgegensteht und nicht zur Steigerung der Attraktivität beiträgt. 
Da derartige Werbeanlagen eine Art der Nutzung darstellen, können sie nicht durch örtliche Gestal-
tungsfestsetzungen (mit der Rechtsgrundlage des § 89 SächsBO) i.V .m. § 9 Abs. 4 BauGB ausge-
schlossen werden, sondern nur als Regelung zur Art der Nutzung (mit der Rechtsgrundlage des § 9 
Abs. 1 Nr. 1 BauGB).8 
 
12.1.2 Teil-Baugebiet MI 2.1 
Textliche Festsetzung: 
1.2 Für das Teil-Baugebiet MI 2.1 gilt: 
1.2.1 
Allgemein zulässig sind:  
a) Wohnungen oberhalb des Erdgeschosses,  
b) Geschäfts- und Bürogebäude, 
c) Einzelhandelsbetriebe, soweit sie keine zentrenrelevanten Hauptsortimente gemäß der unter II. 
festgesetzten „Leipziger Liste zentrenrelevanter Sortimente 2014“ anbieten,  
d) Einzelhandelsbetriebe als „Leipziger Laden“, 
e) Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 
f) sonstige Gewerbebetriebe, 
g) Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportli-
che Zwecke. 
1.2.2 
Unzulässig sind:  
a) Wohnungen im Erdgeschoss, 
b) Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten gemäß der unter II. festge-
setzten „Leipziger Liste zentrenrelevanter Sortimente 2014“ und einer Verkaufsfläche von mehr 
als 150 m², 
c) Einzelhandelsbetriebe als Sex-Shops, 
d) Vergnügungsstätten, 
e) Bordelle und bordellartige Betriebe,  
                                                 
8  Vgl. Urteil des VGH Baden-Wü rttemberg vom 16. April 2008 – 3 S 3005/06. 
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f) Tankstellen, Gartenbaubetriebe, 
g) Werbeanlagen, die selbständige bauliche Anlagen im Sinne des § 2 SächsBO sind, sowie 
Werbeanlagen, die für Fremdwerbung bestimmt sind. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V .m. § 1 Abs. 4 Nr. 1, Abs. 5, 6 Nr. 1, Abs. 7, 8, 9 BauNVO]  
 
Begründung:  
Die Festsetzung 1.2 bestimmt für das Teil-Baugebiet MI 2.1 die Art der Nutzung. Dieses Teil-Bau-
gebiet – an der Planstraße gelegen und nur aus einem Baukörper bestehend – bildet einen Übergang 
zwischen dem stärker gewerblich geprägten Teil-Baugebiet MI 1 an der Brandenburger Straße und 
dem stärker durch die Wohnnutzung geprägten Teil-Baugebiet MI 2.2 an der Hofmeisterstraße. 
Denkbar und planerisch vertretbar ist an dieser Stelle sowohl eine stärker gewerbliche Nutzung als 
auch eine eher durch das Wohnen geprägte Nutzung. Dieser beabsichtigten Flexibilität folgen die 
Festsetzungen zur Art der Nutzung: 
Begründung zu 1.2.1:  
Sämtliche im Teil-Baugebiet MI 1 zulässigen und unter 1.1.1 a) bis f) aufgezählten Nutzungen 
sollen ebenfalls im Teil-Baugebiet MI 2.1 zulässig sein. Zur näheren Begründung siehe die 
Begründung zu 1.1.1.  
Im Unterschied zum MI 1 sollen jedoch Wohnungen oberhalb des Erdgeschosses zulässig sein. Das 
MI 2.1 ist bereits etwas entfernt von der stark belasteten Brandenburger Straße gelegen und liegt 
außerdem direkt nördlich der geplanten Grünfläche. Wohnungen sollen daher oberhalb des Erd-
geschosses zulässig sein (siehe auch Begründung zu 1.2.2).  
Begründung zu 1.2.2:  
Wie bei der Regelung der zulässigen Nutzungen sollen – bis auf Wohnungen – auch sämtliche im 
Teil-Baugebiet MI 1 unzulässigen und unter 1.1.2 b) bis g) aufgezählten Nutzungen auch im Teil-
Baugebiet MI 2.1 unzulässig sein, da die beschriebenen Gründe – Schutz der hochwertigen Nutzun-
gen (insbesondere der Wohnnutzung) im Mischgebiet auch für das Teil-Baugebiet MI 2.1 gelten.  
Wohnungen im Erdgeschoss sind unzulässig, da aufgrund des Bebauungskonzeptes im Erdgeschoss 
mit schwierigen Belichtungsverhältnissen zu rechnen ist; außerdem ist dieses Teil-Baugebiet direkt 
an der Durchfahrt für Versorgungsfahrzeuge gelegen. 
Zur näheren Begründung siehe die Begründung zu 1.1.2.  
 
12.1.3 Teil-Baugebiet MI 2.2 
Textliche Festsetzung: 
1.3 Für das Teil-Baugebiet MI 2.2 gilt: 
1.3.1 
Allgemein zulässig sind Wohnungen. 
1.3.2 
Ausschließlich im Erdgeschoss sind (neben Wohnungen) die folgenden baulichen oder sonstigen 
Anlagen oder Nutzungen zulässig: 
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a) Büros, 
b) sonstige Gewerbebetriebe, 
c) Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sport-
liche Zwecke. 
Ausschließlich im Erdgeschoss und bis zu einer Tiefe von 14,0 m, gemessen von der Straßenbegren-
zungslinie zur Hofmeisterstraße / Planstraße, sind Einzelhandelsbetriebe als „Leipziger Laden“ 
zulässig; zugehörige Stellplätze sind auch außerhalb der festgesetzten Tiefe zulässig. 
1.3.3 
Unzulässig sind: 
a) Einzelhandelsbetriebe, soweit sie nicht nach 1.3.2 zulässig sind, 
b) Einzelhandelsbetriebe als Sex-Shops,  
c) Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 
d) Vergnügungsstätten, 
e) Bordelle und bordellartige Betriebe,  
f) Tankstellen, Gartenbaubetriebe, 
g) Werbeanlagen, die selbständige bauliche Anlagen im Sinne des § 2 SächsBO sind, sowie 
Werbeanlagen, die für Fremdwerbung bestimmt sind. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V .m. § 1 Abs. 4 Nr. 1, Abs. 5, 6 Nr. 1, Abs. 7, 8, 9 BauNVO]  
 
Begründung: 
Die Festsetzung 1.3 bestimmt für das Teil-Baugebiet MI 2.2 die Art der Nutzung. Dieses Teil-Bau-
gebiet ist zum größten Teil an der Hofmeisterstraße und mit einem kleineren Teil an der Planstraße 
gelegen – somit an denjenigen Straßen im Plangebiet, die am geringsten von Verkehr belastet sind. 
Außerdem sind die Baukörper um die geplante Fläche für Anpflanzungen herum angeordnet, und 
die bauliche Dichte ist im Vergleich zu den anderen Teil-Baugebieten geringer. Daher eignet sich 
dieses Teil-Baugebiet am besten für Wohnnutzung. 
Begründung zu 1.3.1:  
Daher sind in sämtlichen Geschossen im Teil-Baugebiet MI 2.2 Wohnungen zulässig. 
Begründung zu 1.3.2:  
Andere als Wohnnutzungen sollen nur in geringfügigem Umfang zugelassen werden. Um ihren Um-
fang zu begrenzen, sollen diese anderen Nutzungen nur im Erdgeschoss zulässig sein, denn die Be-
dingungen für das Wohnen sind in höheren Geschossen tendenziell besser (Belichtung; 
Störeinflüsse wie Straßen- oder Personenverkehr).9 Denkbar und planerisch vertretbar sind in 
diesem Teil-Baugebiet sowohl Büros, sonstige Gewerbebetriebe (die das Wohnen nicht stören), 
Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche 
Zwecke. Über die Zulässigkeit dieser Nutzungen im konkreten Einzelfall ist unter Berücksichtigung 
ihrer Verträglichkeit mit der Wohnnutzung zu entscheiden.  
Diese Nutzungen werden daher planungsrechtlich nur im Erdgeschoss zugelassen. Zur näheren 
Begründung siehe die Begründung zu 1.1.1. 
                                                 
9  Anmerkung: Das Wohnen wird jedoc h im Erdgeschoss nicht ausgeschlossen, denn bei entsprechender architektonischer Planung 
können Wohnungen im Erdgeschoss für Menschen mit Gehbehinderung oder für Menschen, die Wert auf einen Mietergarten o.ä. 
legen, gut eingerichtet werden.  
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„Leipziger Läden“, also kleine Läden, die das unmittelbar benachbarte Wohnen nicht stören, kön-
nen zur Belebung des Straßenraums beitragen. Sie sollen daher im Erdgeschoss und in dem direkt 
an der Straße gelegenen Bereich zulässig sein. Dazu wird ihre Zulässigkeit in der Festsetzung auf 
eine Bautiefe von 14,0 m – gemessen ab der Straßenbegrenzungslinie zur Hofmeisterstraße bzw. 
Planstraße – beschränkt, also auf den unmittelbar an der Straße angeordneten Baukörper. Im hin-
teren Bereich sollen sie nicht zulässig sein, da dort eher Wohnen oder anderen Nutzungen verwirk-
licht werden sollen.  
Da für Läden gemäß Sächsischer Bauordnung i.V .m. der Verwaltungsvorschrift zur Sächsischen 
Bauordnung Stellplätze nachzuweisen sind, ergibt sich – unter Berücksichtigung der textlichen 
Festsetzung Nr. 3.3 – das Erfordernis, bis zu 2 bis 3 Stellplätze (bei einer Verkaufsfläche von 
150 m²) nachzuweisen. Da gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 2.4 Stellplätze jedoch nur in 
Tiefgaragen zulässig sind, wird eine Sonderregelung aufgenommen: Während der Laden selbst nur 
im vorderen Baukörper (innerhalb der festgesetzten Bautiefe von 14 m) zulässig ist, dürfen zuge-
hörige notwendige Stellplätze auch an anderer Stelle (also „außerhalb der festgesetzten Tiefe“) 
gebaut werden. Damit werden mehrere Grundstücke übergreifende Stellplatzlösungen möglich. Im 
Übrigen gelten die Bestimmungen der Sächsischen Bauordnung zu Stellplätzen in ihrer jeweiligen 
Fassung. 
Begründung zu 1.3.3:  
Einige Nutzungen sollen im MI 2.2. nicht zulässig sein, da sie entweder zum Schutz des Wohnens 
nicht in diesem Teil-Baugebiet verwirklicht werden sollen oder da sie den allgemeinen städtebauli-
chen Zielen der Stadt Leipzig für das Plangebiet widersprechen: 
Einzelhandelsbetriebe, soweit sie nicht nach 1.3.2 zulässig sind, sollen unzulässig sein. Eine erste 
Einschränkung der Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben ist in der Festsetzung Nr. 1.3.2 bereits 
enthalten – nämlich die räumliche Eingrenzung und die Beschränkung auf den Betriebstypus „Leip-
ziger Laden“ und damit auf eine maximale Verkaufsfläche von 150 m². Die Festsetzung Nr. 1.3.3 
schließt ergänzend andere Ladentypen aus, insbesondere Läden mit mehr als 150 m²; sie schließt 
auch Läden im straßenabgewandten Bereich des MI 2.2 aus. Dies begründet sich damit, dass größe-
re Läden in diesem Teil-Baugebiet nach dem STEP Zentren nicht zugelassen werden sollen, dass sie 
keine Flächenkonkurrenz zu anderen zulässigen Nutzungen im MI 2.2 entfalten sollen und dass 
Läden im Falle ihrer Zulässigkeit zur Belebung der Straßenfront beitragen sollen. 
Auch Sex-Shops sind mit der angestrebten Wohnnutzung in diesem Teil-Baugebiet nicht verträglich, 
da sie mit der angestrebten Aufwertung des Stadtquartiers und mit der Etablierung als guter innen-
städtischer Wohnlage nicht verträglich sind; sie werden daher ausgeschlossen. Im Übrigen siehe die 
Begründung zu 1.1.2. 
Ebenfalls ausgeschlossen werden sollen Schank- und Speisewirtschaften (Bars und Restaurants) 
sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes (Hotels, Hostels, Pensionen), da das Teil-Baugebiet MI 
2.2 in erster Linie dem Wohnen dienen soll. V on den genannten Nutzungen gehen zum einen in 
erhöhtem Maße Störungen aus (An- und Abfahrtverkehr, Personenverkehr in erhöhtem Maße auch 
zu späten Stunden, rauchende Gäste mit Unterhaltung, Lieferverkehr, Lüftungsanlagen oder Abfall-
behälter in der Nähe zu Wohnungen u.ä.), vor allem aber sind diese Nutzungen aufgrund ihrer 
hohen Flächenumsätze geeignet, die Wohnnutzung durch wirtschaftliche Konkurrenz zu bedrohen. 
Als weiterer Grund ist anzuführen, dass der zugehörige Freiraum (Fläche für Anpflanzungen im MI 
2.2 / MI 3) möglichst wenig durch Freiflächennutzungen von Restaurants (z.B. Biergarten im 
Innenhof) beeinträchtigt oder eine Flächenkonkurrenz (z.B. Frühstücksterrasse eines Hotels statt 
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Freiraum für die Anwohner) entstehen soll; die Freifläche soll vorrangig den Bewohnern vor-
behalten bleiben. 
Weiterhin werden auch Vergnügungsstätten, Bordelle und bordellartige Betriebe sowie Tankstellen 
und Gartenbaubetriebe ausgeschlossen, da sie in ganz besonderem Maße geeignet sind, die ange-
strebte Wohnnutzung stören. Im Übrigen siehe die Begründung zu 1.1.2. 
Ebenso wie in den bereits beschriebenen Teil-Baugebieten MI 1 und MI 2.1 sollen auch im MI 2.2 
Werbeanlagen, die selbständige bauliche Anlagen im Sinne des § 2 SächsBO sind, sowie Werbean-
lagen, die für Fremdwerbung bestimmt sind, ausgeschlossen werden. Die städtebaulichen Gründe 
sind dieselben, zur näheren Begründung siehe daher die Begründung zu 1.1.2. 
 
12.1.4 Teil-Baugebiet MI 3 
Zeichnerische Darstellung: 
Mit den Buchstaben A, B, C und D werden 4 Punkte in der Planzeichnung gekennzeichnet, die eine 
Fläche für Einzelhandel für die Nahversorgung bestimmen. 
Begründung: 
Mit der textlichen Festsetzung 1.4.3 wird innerhalb einer begrenzten Fläche des Teil-Baugebietes 
MI 3 mit einer Größe von ca. 750 m² zentrenrelevanter Einzelhandel für die Nahversorgung auf 
mehr als 150 m² zugelassen. Die Kennzeichnung des räumlichen Bereiches mittels der Buchstaben 
A, B, C und D (als Fläche ABCDA) dient der räumlichen Bestimmtheit dieser textlichen Fest-
setzung. Im Übrigen siehe die Begründung zur textlichen Festsetzung Nr. 1.4.3. 
 
Textliche Festsetzung: 
1.4 Für das Teil-Baugebiet MI 3 gilt: 
1.4.1 
Allgemein zulässig sind:  
a) Geschäfts- und Bürogebäude, 
b) Einzelhandelsbetriebe, soweit sie keine zentrenrelevanten Hauptsortimente gemäß der unter II. 
festgesetzten „Leipziger Liste zentrenrelevanter Sortimente 2014“ anbieten, 
c) Einzelhandelsbetriebe als „Leipziger Laden“, 
d) Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 
e) sonstige Gewerbebetriebe, 
f) Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sport-
liche Zwecke. 
1.4.2 
Wohnungen sind nur oberhalb des Erdgeschosses zulässig.  
 
1.4.3 
Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten gemäß der unter II. festgesetzten 
„Leipziger Liste zentrenrelevanter Sortimente 2014“ sind (ergänzend zu 1.4.1) zulässig, wenn sie 
innerhalb der zeichnerisch festgesetzten Fläche ABCDA errichtet werden und mindestens 90 % 
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ihrer Verkaufsfläche für das Angebot nahversorgungsrelevanter Sortimente gemäß der unter II. 
festgesetzten „Leipziger Liste zentrenrelevanter Sortimente 2014“ verwenden. 
1.4.4 
Unzulässig sind: 
a) Einzelhandelsbetriebe als Sex-Shops, 
b) Vergnügungsstätten, 
c) Bordelle und bordellartige Betriebe,  
d) Tankstellen, Gartenbaubetriebe, 
e) Werbeanlagen, die selbständige bauliche Anlagen im Sinne des § 2 SächsBO sind, sowie 
Werbeanlagen, die für Fremdwerbung bestimmt sind. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V .m. § 1 Abs. 4 Nr. 1, Abs. 5, 6 Nr. 1, Abs. 7, 8, 9 BauNVO]  
 
Begründung: 
Die Festsetzung 1.4 bestimmt für das Teil-Baugebiet MI 3 die Art der Nutzung. Dieses Teil-Bauge-
biet nimmt den südlichen Teil des Geltungsbereiches ein, gelegen an den Straßen Hahnekamm, 
Wintergartenstraße und Rosa-Luxemburg-Straße. 
Dieses Teil-Baugebiet ist damit zwar nicht im selben Maße von Verkehr belastet wie das an der 
Brandenburger Straße gelegene MI 1, jedoch stärker als die Hofmeisterstraße. Außerdem verläuft 
über die Wintergartenstraße und die Rosa-Luxemburg-Straße eine Hauptachse des Straßenbahn-
netzes. Stadträumlich zeichnet sich dieses Teil-Baugebiet dadurch aus, dass es an Freiflächen wie 
dem Wintergartenplatz sowie dem kleinen Platz an der Kreuzung von Hofmeisterstraße in die Rosa-
Luxemburg-Straße liegt. Damit eignet sich das MI 3 in besonderem Maße für recht verschiedene 
mischgebietstypische Nutzungen. Diese sollen zu einer Belebung des öffentlichen Raumes bei-
tragen. Entsprechend soll – verglichen mit den anderen Teil-Baugebieten – im MI 3 die größte 
Nutzungsvielfalt zugelassen werden. 
Begründung zu 1.4.1:  
Daher werden die folgenden Nutzungen als allgemein zulässig bestimmt: Geschäfts- und Büroge-
bäude, Schank- und Speisewirtschaften (Restaurants, Bars) sowie Betriebe des Beherbergungs-
gewerbes (d.h. Hotels, Hostels, Pensionen u. dergl.), sonstige Gewerbebetriebe sowie Anlagen für 
Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Dies 
sind – mit Ausnahme des Einzelhandels – sämtliche auch im MI 1 zulässigen Mischgebietsnutzun-
gen. Zur näheren Begründung siehe die Begründung zu 1.1.1. 
Bezüglich der Zulässigkeit von Einzelhandel erfolgt eine Steuerung wie im Teil-Baugebiet MI 1 an 
der Brandenburger Straße: Es sollen sowohl „Leipziger Läden“ zulässig sein, da sie die angestrebte 
Mischnutzung unterstützen, das Viertel beleben und üblicherweise keine negativen städtebaulichen 
Auswirkungen haben, als auch größere Läden unterhalb der Schwelle zur Großflächigkeit, soweit 
sie kein zentrenrelevantes Hauptsortiment gemäß der unter II. festgesetzten Leipziger Sortiments-
liste anbieten, da dies die angestrebte Nutzungsvielfalt an dieser Stelle des Mischgebiets unter-
stützen kann und städtebauliche Ausschlussgründe seitens der Stadt nicht gesehen werden. Im Übri-
gen siehe die nähere Begründung zu 1.1.1. 
Begründung zu 1.4.2:  
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Wohnungen sind nur oberhalb des Erdgeschosses zulässig, da die Erdgeschosszone zum einen den 
gewerblichen Nutzungen vorbehalten sein soll – aus wirtschaftspraktischen Gründen und zur Bele-
bung des öffentlichen Raumes – und da die Erdgeschosszone in höherem Maße Störungen ausge-
setzt ist wie Kundenverkehr, Lärm und anderen Immissionen und dergleichen. Es ist zusätzlich zu 
beachten, dass im MI 3 in der Erdgeschosszone Durchfahrten / Durchgänge festgesetzt sind, von 
denen Störungen ausgehen können. Zum anderen ist aufgrund des Bebauungskonzeptes im Erd-
geschoss mit schwierigen Belichtungsverhältnissen zu rechnen; dies betrifft insbesondere den Bau-
körper im nördlichen Teil des MI 3.  
Begründung zu 1.4.3: 
Durch die Festsetzung als Mischgebiet i.S.d. § 6 BauNVO ist großflächiger Einzelhandel grund-
sätzlich ausgeschlossen. Durch die Formulierung der textlichen Festsetzungen 1.1 bis 1.4 ist Einzel-
handel mit zentrenrelevantem Hauptsortiment auf einer Verkaufsflächen von mehr als 150 m² in 
allen Teil-Baugebieten grundsätzlich ausgeschlossen, um die Umsetzung des STEP Zentren sicher-
zustellen. 
Dennoch sollen im MI 3 in beschränktem Maße Einzelhandelsbetriebe unterhalb der Schwelle zur 
Großflächigkeit – zusätzlich zur Zulässigkeit von Einzelhandel gemäß der Festsetzung Nr. 1.4.1 – 
dann zulässig sein, wenn sie der Nahversorgung dienen. Daher werden in die Festsetzung 1.4.3 die 
Bedingungen aufgenommen, dass  
○ mindestens 90 % ihrer Verkaufsfläche für das Angebot nahversorgungsrelevanter Sortimente 
gemäß der Leipziger Sortimentsliste zu verwenden sind, z.B. Nah rungs- und Genussmittel, 
Getränke oder Sanitätsartikel und  
○ die Läden auf der (in der Planzeichnung festgesetzten Fläche ABCDA) errichtet werden.  
Die bedingte Zulässigkeit von Läden mit mehr Verkaufsfläche als der Leipziger Laden stellt eine 
Ausnahme vom STEP Zentren dar (siehe Kap. 6.2.3). Ziel des STEP ist es, eine Konzentration von 
Einzelhandel und weiteren Nutzungen an geeigneten Standorten zu fördern. Der Geltungsbereich 
dieses B-Plans liegt außerhalb der im STEP Zentren ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiche. 
Daher wird im Geltungsbereich dieses B-Plans Einzelhandel mit zentrenrelevantem Hauptsortiment 
i.d.R. nur als „Leipziger Laden“ zugelassen. Für das MI 3 soll jedoch zugunsten der Nahversorgung 
der Bevölkerung eine geringe Abweichung vom STEP Zentren erfolgen, aus den folgenden 
Gründen: 
○ Das Plangebiet liegt zwischen den ausgewiesenen zentralen Verso rgungsbereichen „City 
(inkl. Hauptbahnhof, Wilhelm-Leuschner-Platz)“ (A-Zentrum) und „Eisenbahnstraße-Mitte“ 
(D-Zentrum, d.h. Nahversorgungszentrum), wobei Innenstadt bzw. Hauptbahnhof näher lie-
gen. Diese sind aber durch den Straßenring städtebaulich vom Pl angebiet getrennt, so dass 
der Zugang insbesondere für Kinder oder Menschen mit eingeschrä nkter Mobilität nicht in 
der Weise niedrigschwellig, d.h. schnell, bequem, ungefährlich bzw. fußgängerfreundlich ist, 
wie es ein Laden in der Nachbarschaft wäre. Im Plangebiet soll aber die Mobilität zu Fuß 
und mit dem Fahrrad gefördert werden. Daher ist eine Ausnahme z ugunsten der wohnort-
nahen Versorgung vorzusehen. 
○ Das Plangebiet ist ebenso wie angrenzende Bereiche als zentrums nahes Mischgebiet bereits 
Arbeitsplatz für viele Menschen, die sich während der Mittagspa use oder vor/nach ihrer 
Arbeitszeit (unabhängig von den Angeboten der Gastronomie) vers orgen möchten. Weiter-
hin soll das Plangebiet selbst als vollwertiger Wohnstandort en twickelt werden. Ein gutes 
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Nahversorgungsangebot trägt dazu bei, dass dieses städtebaulich e Entwicklungsziel erreicht 
werden kann. 
Durch die Beschränkung des Einzelhandels auf nahversorgungsrelevante Hauptsortimente – also 
unter Ausschluss sonstiger zentrenrelevanter Hauptsortimente – werden Umsätze der nächstgelege-
nen Versorgungsbereiche im Bereich der sonstigen zentrenrelevanten Warengruppen nicht gefähr-
det. Durch die räumliche Beschränkung auf die Fläche ABCDA (mit einer Fläche von ca. 750 m²) 
ist davon auszugehen, dass nur ein Laden mit einer Verkaufsfläche oberhalb des „Leipziger Ladens“ 
entstehen wird. Das Leipziger Zentrengefüge insgesamt ist mit der Regelung gemäß 1.4.3 vereinbar. 
Sonstige negative städtebauliche Auswirkungen sind nicht zu befürchten, da das Plangebiet städte-
baulich gut integriert ist. 
Begründung zu 1.4.4: 
Unzulässig sollen all diejenigen Nutzungen sein, die die angestrebte Nutzungsmischung gefährden 
oder geeignet sind, dass Wohnen in besonderem Maße zu stören. Daher werden wie in den übrigen 
Teil-Baugebieten Einzelhandelsbetriebe als Sex-Shops, Vergnügungsstätten, Bordelle und bordell-
artige Betriebe, Tankstellen und Gartenbaubetriebe, Werbeanlagen, die selbständige bauliche An-
lagen im Sinne des § 2 SächsBO sind, sowie Werbeanlagen, die für Fremdwerbung bestimmt sind. 
ausgeschlossen. Hierzu siehe im Übrigen die Begründung zu 1.1.2. 
 
12.2 Maß der baulichen Nutzung;  überbaubare Grundstücksfläche; Stellplätze 
12.2.1 Zulässige Grundfläche baulic her Anlagen; überbaubare Grundstücks-
fläche; Staffelung 
Zeichnerische Festsetzung: 
Die Grenzen der überbaubaren Grundstücksflächen werden mit Baugrenzen und Baulinien zeichne-
risch festgesetzt. Dabei werden entlang der Grenzen der Baugebiete zur Straßenverkehrsfläche 
Baulinien festgesetzt, während im Inneren der Baugebiete Baugrenzen festgesetzt werden, mit 
folgenden Ausnahmen: 
a) Im MI 1 werden zwei je 12 m lange Baulinien mit Ausrichtung zu einem Innenhof und 
einem Winkel von 62° zueinander festgesetzt. 
b) Im MI 3 werden zwei je 11 m lange Baulinien mit Ausrichtung zu einem Innenhof und 
einem Winkel von 67° zueinander festgesetzt. 
[§ 9 Abs. 2 BauGB i.V .m. § 23 Abs. 1 BauNVO] 
 
Begründung: 
Gemäß dem Bebauungs- und Nutzungskonzept (siehe Kap. 9.2) werden entlang der Straßenbegren-
zungslinien sowie im zentralen Bereich des Baugebietes mittels Baulinien und Baugrenzen Bau-
körper festgesetzt. Dabei entstehen (durch die Festsetzung vorrangig von Baugrenzen) Höfe, die der 
Belichtung und Belüftung, der Erschließung, der freiraumbezogenen Erholung und der Begrünung 
dienen. 
Die festgesetzten Baukörper schließen an das vorhandene denkmalgeschützte Gebäude auf dem 
Grundstück Brandenburger Straße 2 an. Durch dieses Anschließen sowie durch die Festsetzung von 
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Baulinien entlang der Grenzen der Baugebiete zur Straßenverkehrsfläche wird die Bebauung im 
Plangebiet entlang der Straßenräume geschlossen; der öffentliche Raum wird klar erkennbar 
begrenzt und strukturiert.  
Die vorhandene Remise auf dem Grundstück Brandenburger Straße 2 wird als Baukörper in die 
Planzeichnung aufgenommen, da ihre Erhaltung städtebaulich vertretbar ist.  
Die Baulinie entlang der Straßenbegrenzungslinie zur Wintergartenstraße weist in ihrem Verlauf 
zwei Versprünge von je 0,5 m auf (siehe Planzeichnung, Nebenzeichnung 2). Diese Versprünge sind 
ein Detail, das im Rahmen der Städtebauwerkstatt erarbeitet wurde und der Akzentuierung der dem 
Wintergartenplatz zugewandten Fassade dienen soll. 
An zwei Stellen im Mischgebiet werden Baulinien festgesetzt (Ausnahmen a) und b) der zeichneri-
schen Festsetzung), die in den Innenhöfen Eckwinkel von 62° bzw. von 67° (im MI 1 bzw. im MI 3) 
bilden. Diese Festsetzung ist erforderlich, um die Ausbildung der Gebäudekubaturen entsprechend 
dem Bebauungskonzept zu ermöglichen. 
○ Gemäß § 6 Abs. 3 Nr. 1 SächsBO müssen Außenwände mindestens in einem Winkel von 75° 
zueinander errichtet werden; kleinere Winkel sind nicht zulässig. Der in der Städtebauwerk-
statt erarbeitete Entwurf ergibt jedoch an zwei Stellen – nämlich im MI 1 sowie im MI 3 – 
Winkel zwischen Außenwänden zu Innenhöfen, die 62° bzw. 67° betragen. Damit sind diese 
Winkel kleiner als der in § 6 Abs. 3 Nr. 1 SächsBO genannte Winkel von 75 Grad mit der 
Rechtsfolge, dass die Errichtung der Außenwände mit diesem Winkel (ohne die im folgen-
den dargestellte Lösung) nicht möglich ist. Die SächsBO bietet keine Rechtsgrundlage, auf 
der – z.B. auf dem Wege der Aufnahme einer örtlichen Bauvorschrift in einen Bebauungs-
plan – geringere Winkel als 75° für die Errichtung zweier Außenwände, deren Abstands-
flächen sich überdecken, zugelassen werden können.10  
○ Setzte die Stadt an diesen zwei Stellen Baugrenzen fest, so könnte der vorgeschriebene Min-
destwinkel von 75° zwischen den Außenwänden zu den Innenhöfen auch dadurch eingehal-
ten werden, dass die Außenwände unter Zurückweichen von der Baugrenze errichtet wür-
den. Dabei ergäbe sich aber eine Gebäudeform, die vom Bebauungskonzept der Städtebau-
werkstatt abweicht. Außerdem könnte die durch die Baukörperfestsetzung eröffnete Grund-
fläche nicht ausgenutzt werden. Dies ist nicht Ziel dieser Bauleitplanung. 
Eine Umsetzung des Bebauungskonzeptes ist nur möglich, wenn an diesen zwei Stellen Baulinien 
festgesetzt werden und die Bauaufsichtsbehörde eine Abweichung von den V orschriften der 
SächsBO zu Abstandsflächen erteilt: 
○ Die Baulinien werden mit der notwendigen Länge (nach genauer Rechnung 10,93 bzw. 
11,87 m, aufgerundet auf ein städtebaulich handhabbares Maß von 11 bzw. 12 m) 
festgesetzt, entsprechend dem Ziel des B-Plans, an diesen zwei Stellen Gebäudefassaden zu 
erlauben. Die notwendige Länge der Baulinien ergibt sich wie folgt:  
Städtebauliches Ziel ist die Einhaltung der Baulinie durch Gebäudefassaden bis zu einer 
Höhe von 18 m; oberhalb dieser Höhe sollte gestaffelt werden. Eine Höhe von 18,0 m 
erfordert gemäß § 6 Abs. 4, 5 SächsBO eine Abstandsfläche mit einer Tiefe von 7,20 m 
(18,0 m x 0,4 = 7,20 m). V om Scheitelpunkt der Baulinien bis zu einer Länge der Baulinien 
von 10,93 m (bei 67°) bzw. 11,87 m (bei 62°) überlappen sich die Abstandsflächen (und 
                                                 
10  Die in § 89 SächsBO geboten e Möglichkeit, zur Verwirklichung der Festsetzungen einer städtebaulichen Satzung von § 6 
abweichende Maße der Abstandsflächentiefe in einer Satzung zu regeln, erstreckt sich nicht auf das Überdeckungsverbot der 
Abstandsflächen des § 6 Abs. 3 SächsBO. 
74 von 159 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/Hofmeisterstraße/Hahnekamm“ (Entwurf)  
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ergeben dabei Winkel kleiner als 75°).  
Ab einer Entfernung vom Scheitelpunkt von 11 m bzw. 12 m (nach Rundung der errechneten 
10,93 m bzw. 11,87 m auf handliche Werte) überlappen sich die Abstandsflächen der Fassa-
den nicht mehr, da sie ausreichend weit voneinander entfernt sind (mehr als 2 x 7,20 m), 
obgleich der Winkel zwischen den Fassaden unverändert ist. Daher sind hier wieder Bau-
grenzen festgesetzt. 
○ Bei der Bauantragstellung erlaubt die zuständige Bauaufsichtsbehörde für die Außenwände 
der Gebäude entlang der Baulinien zu Innenhöfen (bis zu einer Höhe von 18,0 m über der 
Bezugshöhe – siehe hierzu die textliche Festsetzung Nr. 2.1.3) das Unterschreiten des 
Mindestwinkels von 75°. Dazu genehmigt die Behörde eine Abweichung gemäß § 67 
SächsBO, damit der Bauherr die im B-Plan festgesetzte Baulinie einhalten kann und die 
städtebauliche Figur gemäß Bebauungskonzept verwirklicht werden kann.  
○ In ihre Genehmigung darf die Bauaufsichtsbehörde Maßgaben in ihre Genehmigung auf-
nehmen, mit der „der Zweck der jeweiligen Anforderung“ (hier das im Grundsatz nicht 
gewünschte Unterschreiten des Winkels von 75° gemäß § 6 Abs. 3 Nr. 1 SächsBO) sicherge-
stellt wird, z.B. hinsichtlich einer ausreichenden Belichtung oder hinsichtlich des Brand-
schutzes. 
Es ist städtebaulich vertretbar, die Gebäude mit diesen zwei Winkeln zu bauen, da die Ziele der 
Bauordnung (Brandschutz, Belichtung, Belüftung) hier auch auf andere Weise als durch das Fest-
halten am Mindestwinkel von 75° gesichert werden können (z.B. Größe der Fenster, Anordnung der 
Räume, Wahl geeigneter Baustoffe). 
Das Problem der fehlenden Rechtsgrundlage für eine Abweichung lässt sich nicht im B-Plan lösen; 
eine entsprechende Ausnahme kann nicht festgesetzt werden. Daher muss an dieser Stelle „in eine 
Befreiungslage hinein geplant werden“. Die Befreiung ist möglich, denn § 67 Abs. 1 SächsBO sieht 
vor: 
Die Bauaufsichtsbehörde kann Abweichungen von Anforderungen dieses Gesetzes und auf-
grund dieses Gesetzes erlassener Vorschriften zulassen, wenn sie unter Berücksichtigung des 
Zwecks der jeweiligen Anforderung und unter Würdigung der öffentlich-rechtlich geschützten 
nachbarlichen Belange mit den öffentlichen Belangen, insbesondere den Anforderungen des § 
3 Abs. 1 vereinbar sind. 
Dazu soll die Bauaufsichtsbehörde schon während der Planaufstellung in Aussicht stellen, dass sie 
später im Rahmen der Baugenehmigung an den zwei Engstellen von den V orschriften des § 6 Abs. 3 
SächsBO („Abstandsflächen dürfen sich nicht überdecken…“ …) befreien wird.  
Hinweis: Die Genehmigung einer Abweichung gemäß § 67 SächsBO entbindet nicht von der Ver-
pflichtung, die Anforderungen des Brandschutzes und an ausreichende Belichtung zu wahren. Hier-
zu trifft § 30 SächsBO die nötigen Regelungen. U.U. kann sich im Baugenehmigungsverfahren aus 
den Forderungen der zuständigen Behörde als Auflage ergeben, dass besondere brandabweisende 
Materialien zum Einsatz kommen müssen, die innere Raumplanung anzupassen ist oder Fenster im 
betreffenden Bereich nicht zulässig sind. Da dies Regelungsgegenstand der Bauordnung ist, sind 
Festsetzungen dazu im Bebauungsplan nicht erforderlich. Gleiches gilt für eine ausreichende 
Belichtung. Es wurde geprüft, ob die allgemeinen Anforderungen an Belichtung, Besonnung und 
Belüftung gewährleistet werden können. Im Ergebnis ergaben sich keine Probleme. 
75 von 159 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/Hofmeisterstraße/Hahnekamm“ (Entwurf)  
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Die Notwendigkeit der Abweichung betrifft im Plangebiet nur die o.a. beiden Stellen mit Winkeln 
von 62° und 67°. Im Übrigen sind die Regelungen des § 6 SächsBO im gesamten Plangebiet bei der 
Ausführungsplanung einzuhalten. 
 
Textliche Festsetzung: 
2.1 Zulässige Grundfläche baulicher Anlagen; Staffelung 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V .m. § 16 Abs. 2 Nr. 1, § 19 Abs. 4 BauNVO, § 31 BauGB] 
2.1.1 
Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO entspricht derjenigen Fläche, die sich 
innerhalb der festgesetzten Baulinien und Baugrenzen befindet. 
2.1.2 
Die festgesetzte zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO darf durch die in § 19 
Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 überschritten 
werden.  
Weitere Überschreitungen der Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO durch die in § 19 
Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen können ausnahmsweise bis zu einer Grundflächenzahl 
von 1,0 zugelassen werden, wenn rechtlich gesichert ist (z.B. durch Baulast), dass diese Überschrei-
tungen durch entsprechende Unterschreitungen an anderer Stelle im Geltungsbereich des Bebau-
ungsplans ausgeglichen werden.  
2.1.3 
Abweichend von den festgesetzten Baulinien mit Ausrichtung zu Innenhöfen ist dort für Geschosse 
oberhalb von 18,0 m über der Bezugshöhe eine Staffelung zulässig. 
 
Begründung zu 2.1.1: 
Der Bebauungsplan soll das Maß der baulichen Nutzung steuern. Gemäß § 16 Abs. 3 ist dazu stets 
die Grundflächenzahl oder die Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen festzusetzen, und 
§ 16 Abs. 2 BauNVO bietet dafür mehrere Werkzeuge an, u.a. auch die Festsetzung der Größe der 
Grundflächen im Bebauungsplan als absolutes Maß. Dies kann sowohl durch die Festsetzung abso-
luter Flächengrößen (Zahlen in m²) erfolgen als auch durch zeichnerische Festsetzungen, die sich 
zur zweifelsfreien Bestimmung absoluter Flächengrößen eignen.  
In diesem Bebauungsplan werden zur Umsetzung des Bebauungskonzeptes ohnehin die beabsich-
tigten Baukörper in der Planzeichnung festgesetzt. Enge Baukörperfestsetzungen wie in diesem Fall 
geben im Gegensatz zu weiter gefassten Baufeldern nicht nur die überbaubare Fläche an, sondern 
entsprechen sehr genau der Größe der Grundflächen.  
Daher bietet es sich an, die bereits erfolgte zeichnerische Festsetzung der Baukörper zur Steuerung 
des Maßes der baulichen Nutzung zu verwenden. Die dafür notwendige Bestimmung erfolgt mit-
hilfe der textlichen Festsetzung Nr. 2.1.1.  
Die zeichnerisch festgesetzten Baukörper ergeben folgende Grundflächen je Teil-Baugebiet: 
76 von 159 in Zusammenstellung
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Teil-Baugebiet Flächengröße 
in m²
Grundfläche der 
Baukörper in m²
resultierende GRZ 
i.S.d. § 19 Abs. 2 
BauNVO
MI 1 6.295 3.914 0,62
MI 2.1 986 986 1,00
MI 2.2 6.856 3.023 0,44
MI 3 5.899 3.570 0,61
Summe 20.036 11.493 0,57
 
Infolge der Festsetzungen ergeben sich die in der Tabelle dargestellten Maßzahlen. Dabei halten die 
jeweils pro Teil-Baugebiet resultierenden Grundflächenzahlen – bis auf das MI 2.1 – die Obergren-
ze des § 17 BauNVO für Mischgebiete ein, ebenso in der Summe für das gesamte Mischgebiet. Das 
Ergebnis 1,0 als resultierende GRZ kommt im MI 2.1 daher, dass hier ein Baukörper(-abschnitt) 
ohne eigene anteilige Grundstücksfreifläche als eigenes Teil-Baugebiet abgegrenzt wurde. (Hier soll 
die Art der Nutzung besonders gesteuert werden.) Die Überschreitung ist unproblematisch, denn die 
ermittelten GRZ-Zahlen haben keinen Festsetzungscharakter, und insgesamt bleibt durch die Fest-
setzungen zur Steuerung des Maßes der baulichen Nutzung eine der Obergrenze des § 17 BauNVO 
entsprechende Grundflächenzahl gewahrt. 
Begründung zu 2.1.2: 
Zur Benutzung der Gebäude im Baugebiet sind neben den Gebäuden selbst auch andere bauliche 
(Neben-)Anlagen notwendig oder zulässig, die dem Nutzungszweck der Grundstücke (z.B. Wohnen 
oder Bürogebäude) dienen oder mit ihm vereinbar sind, z.B. Wege. Diese baulichen Anlagen sind in 
§ 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichnet: 
1. Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten,  
 betrifft in diesem B-Plan voraussichtlich nur in geringem Maße oberirdische Stellplätze, 
z.B. für Behinderten-Pkw, soweit diese außerhalb von Gebäuden errichtet werden  
2. Nebenanlagen im Sinne des § 14, 
 verweist auf § 14 BauNVO, so dass auch die dort genannten Anlagen von § 19 Abs. 4 
Satz 1 BauNVO erfasst werden: 
§ 14 BauNVO nennt „Nebenanlagen und Einrichtungen, die dem Nutzungszweck der in 
dem Baugebiet gelegenen Grundstücke oder des Baugebiets selbst dienen und die seiner 
Eigenart nicht widersprechen, ausnahmsweise auch „die der Versorgung der Baugebiete 
mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser sowie zur Ableitung von Abwasser dienenden 
Nebenanlagen“ (nicht abschließende Wiedergabe) 
 betrifft in diesem B-Plan voraussichtlich Wege, Terrassen, möglicherweise kleine 
Gartenhäuschen oder Fahrrad-Abstellanlagen 
3. bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück 
lediglich unterbaut wird, 
 betrifft in diesem B-Plan voraussichtlich Kellergeschosse z.B. für Tiefgaragen, die 
gemäß Festsetzung Nr. 2.3 auch außerhalb von Baugrenzen errichtet werden dürfen) 
Die in § 19 Abs. 4 BauNVO geregelten – und in der Festsetzung 2.1.2 klarstellend aufgeführten –  
Anlagen umfassen sämtliche bauliche Anlagen, die keine Hauptanlagen (Gebäude) sind. Die Über-
schreitung der bereits durch Gebäude überdeckten Grundstücksfläche durch weitere dieser bau-
lichen Nebenanlagen wird durch § 19 Abs. 4 BauNVO bzw. durch Klarstellung in der Festsetzung 
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Nr. 2.1.2 flächenmäßig begrenzt, nämlich auf höchstens 80% der Grundstücksfläche, entsprechend 
einer GRZ II von 0,811.  
Aus Gründen des Bodenschutzes bleibt die Stadt Leipzig bei der in § 19 Abs. 4 BauNVO vorge-
nommenen Begrenzung auf 0,8 und verzichtet auf die Möglichkeit des Abs. 4 Satz 3, abweichende 
Regelungen im Bebauungsplan zu treffen. Festsetzungen zu Sonderregelungen für die Anrechnung 
einzelner Nebenanlagen sind weder beabsichtigt noch im Gesetz vorgesehen.12  
Da jedoch zum derzeitigen Zeitpunkt zwar eine städtebauliche Planung, aber noch keine konkrete 
Bauausführungsplanung oder konkrete Projektplanung vorliegen und insbesondere bei der Planung 
von Tiefgaragen noch Änderungen möglich sein sollen, soll Bauherren Flexibilität bei der Planung 
der Nebenanlagen eingeräumt werden und Verlagerungen von Grundflächen i.S.d. § 19 Abs. 4 
BauNVO zwischen Grundstücken und Teil-Baugebieten möglich sein.  
Gemäß Festsetzung 2.1.2 Satz 3 darf ein Bauherr über die für sein Baugrundstück zulässige Über-
schreitung durch Nebenanlagen hinaus mehr überbauen (bzw. zu unterbauen), auch in Überschrei-
tung der GRZ II von 0,8, wenn bezogen auf das gesamte Mischgebiet das städtebauliche Ziel der 
Stadt – nämlich die Begrenzung der Inanspruchnahme von Grundstücksfläche durch bauliche An-
lagen auf 80 % – eingehalten wird. Dazu muss dieser Bauherr einen anderen Grundstückseigentü-
mer im Plangebiet finden, der bereit ist, entsprechend weniger Fläche mit Nebenanlagen zu über- 
oder unterbauen. 
Die Überschreitung ist nur als Ausnahme möglich; eine Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde ist 
insofern erforderlich. Bei der Aufnahme von Ausnahmen muss auch das zugelassene Maß der Ab-
weichung bestimmt werden: in der Festsetzung wird daher bestimmt, dass eine Überschreitung bis 
zu einer GRZ II von 1,0 zulässig ist. Dies ist erforderlich, falls das Baugebiet MI 2.1 als eigenes 
Baugrundstück abgeteilt und entsprechend dem B-Plan bebaut werden soll. 
Die Festsetzung beinhaltet die Bedingung einer ausreichenden rechtlichen Sicherung dieser Über-
tragung (z.B. mittels Baulast), mit der erreicht wird,  
○ dass ein Nebenfläche abgebender Grundstückseigentümer diese abg egebene Nebenfläche 
(um deren Größe er unterhalb einer GRZ II von 0,8 bleiben muss)  nicht zu einem späteren 
Zeitpunkt doch überbaut,  
○ dass dies einen möglichen nachfolgenden Grundstückseigentümer ebenso bindet. 
Die Festsetzung 2.1.2 ist angemessen und städtebaulich vertretbar, da sie einerseits den Bauherren 
ein hohes Maß an Flexibilität bietet zur kostengünstigen oder nutzerfreundlichen Realisierung von 
Nebenanlagen (Tiefgaragen) und andererseits die umweltbezogenen, städtebaulichen Ziele der Stadt 
sichert. 
 
 
                                                 
11  Diese zweite Obergrenze für de n Quotienten aus der Summe der Flächen aller baulichen Haupt- und Nebenanlagen im Verhältnis 
zur Fläche des Baugrundstücks wird in Analogie zur GRZ häufig GRZ II genannt. 
12  Dazu führt das OVG Saarland ins seinem Urteil Folgendes aus: „Die in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO 1990 enthaltene, boden-
schutzrechtlich motivierte verbindliche Anrechnungsvorgabe für die dort genannten, neben den Hauptanlagen zusätzlich den 
Boden versiegelnden Baumaßnahmen insbesondere durch die Errichtung von Nebenanlagen (§ 14 BauNVO 1990) und Garagen 
ist auf die Festsetzung der Größe der Grundfläche der baulichen Anlagen nach § 16 Abs. 2 Nr. 1 2. Alt. BauNVO 1990 ebenfalls 
anzuwenden. Für einen pauschalen generellen Ausschluss der Anrechnungsbestimmungen des § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO 1990 
gibt es keine gesetzliche Ermächtigungsgrundlage.“ (OVG Saarland, Urteil 2 C 312/08 vom 12.03.2009) 
78 von 159 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
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Begründung zu 2.1.3: 
Zur Umsetzung des Bebauungskonzeptes (damit an zwei Stellen mit Winkeln zwischen Fassaden zu 
Innenhöfen von 62° und 67° dort die Gebäudefassaden entsprechend dem städtebaulichen Entwurf 
errichtet werden) werden an zwei Stellen im Mischgebiet Baulinien zu Innenhöfen festgesetzt 
(siehe die Begründung zur zeichnerischen Festsetzung der Baugrenzen und Baulinien, S. 50 ff.). 
Zur Umsetzung des Bebauungskonzeptes – für die architektonische Wirkung – ist jedoch die Ein-
haltung der Baulinien an diesen Stellen nur bis zu einer Höhe der Gebäude von 18,00 m (bei übli-
chen Raumhöhen vom EG bis einschließlich 4. OG) erforderlich. Oberhalb dieser Bauhöhe ist ein 
Rücksprung der Bebauung (Staffelung) erwünscht und soll daher zulässig sein. Auf diese Weise 
kann die Bebauung hinsichtlich der Geschosse architektonisch akzentuiert werden, und die 
Belichtung kann verbessert werden.  
 
12.2.2 Höhe baulicher Anlagen 
Zeichnerische Festsetzung: 
Die maximal zulässigen Traufhöhen, Firsthöhen und Oberkanten der Gebäude werden in der 
Nebenzeichnung zur Planzeichnung als Höhen über der Bezugshöhe festgesetzt.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 4 BauGB i.V .m. § 16 Abs. 2 BauNVO] 
 
Textliche Festsetzung: 
2.2 Höhe baulicher Anlagen 
2.2.1 
Bezugshöhe ist die mittlere Höhe der Oberkante der an das Baugrundstück angrenzenden öffentli-
chen Verkehrsflächen, gemessen an den Endpunkten der anliegenden Grenze des jeweiligen Bau-
grundstückes. Soweit ein Baugrundstück mehr als ein Teil-Baugebiet umfasst, ist die Bezugshöhe 
die mittlere Höhe der Oberkante der an das Teil-Baugebiet angrenzenden öffentlichen Verkehrs-
flächen, gemessen an den Endpunkten der anliegenden Grenze des jeweiligen Teil-Baugebietes.  
Die festgesetzten Höhen gelten einschließlich notwendiger Brüstungen, Geländer oder Einfassun-
gen von Dachbegrünung.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V . m. § 16 Abs. 2 Nr. 4, § 18 BauNVO]  
 
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist die Begrenzung der Bauhöhen, um das Maß der baulichen Nutzung zu be-
grenzen und um städtebaulich Einpassung der Bebauung in die Umgebung zu steuern. Die Fest-
setzung im B-Plan soll auch deshalb vorgenommen werden, da sich nicht in jedem Fall (an jeder 
Stelle des Baugebietes) eine zulässige Bauhöhe aus der Anwendung des § 34 BauGB ergibt, denn 
die Umgebung weist derzeit noch Brachen auf.   
Eine Steuerung der Bauhöhen und einiger Höhen der Dächer – nämlich von Firsthöhen und Trauf-
höhen im westlichen Bereich des Plangebiets – soll deshalb vorgenommen werden, da auf dem 
Grundstück Brandenburger Straße 2 ein denkmalgeschütztes Gebäude mit einem Mansarddach steht 
und auf dem Grundstück Hahnekamm 3 – direkt gegenüber dem Plangebiet – ebenfalls ein Gebäude 
mit einem Walmdach. Eine städtebauliche Einbindung – auch zur Gestaltung des Ortsbildes – ist 
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seitens der Stadt erwünscht, sowohl bezüglich der Bauflucht (daher Festsetzung von Baulinien) und 
bezüglich der Dachentwicklung. 
Die Bezugshöhe ist aus den Höhen der an das jeweilige Baugrundstück angrenzenden öffentlichen 
Verkehrsflächen nach V orschrift der Festsetzung durch Bildung eines Mittelwertes zu ermitteln. Die 
Festsetzung der Art der Ermittlung ist notwendig, da die für die Aufstellung des B-Plans verwende-
te amtliche Kartengrundlage keine Höhenangaben enthält. Nach Angaben des vom V orhabenträger 
beauftragten öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs liegen die Höhen der angrenzenden 
öffentlichen Flächen zwischen 109,6 und 111,4 m über NHN, steigen somit von Südwesten nach 
Nordosten um ca. 1,5 m an. 
Satz 2 der Festsetzung Nr. 2.2.1 regelt die Ermittlung der Bezugshöhe im Fall, dass die Baugrund-
stücke größer sind als ein Teil-Baugebiet oder anderweitig größere Einheiten umfassen. In diesem 
Fall ist nicht etwa für ein großes Baugrundstück, dass bspw. MI 1 und MI 3 umfasst, nur eine 
durchschnittliche Höhe zu ermitteln, sondern es ist für jedes Teil-Baugebiet eine eigene durch-
schnittliche Höhe nach der V orschrift zu ermitteln. Zweck der Vorschrift ist es, dass die Bebauung 
dem langsam nach Nordosten ansteigenden Gelände in ihrer Höhenlage folgt. 
Die festgesetzten Bauhöhen ermöglichen die Realisierung folgender Geschosszahlen: 
 Oberkante 18 m / 18,50 m 5 Geschosse 
 Oberkante 21 m / 22 m 6 Geschosse 
 Oberkante 23,50 m / 24 m 7 Geschosse 
In einigen Bereichen werden zwei Höhen festgesetzt, nämlich eine Oberkante des Gebäudes und 
eine (niedrigere) Traufhöhe, und zwar nordöstlich und südlich an das denkmalgeschützte Gebäude 
Brandenburger Straße 2 anschließend. In der Folge sind die oberen Geschosse als Dachgeschosse 
zu realisieren, wenn der Bauherr das maximal mögliche Maß ausschöpfen will. Damit erreichen die 
geplanten Baukörper harmonische Bauhöhen, die auch mit der Umgebung städtebaulich korrespon-
dieren.  
Um Diskussionen im Rahmen der Bauantragstellung von vorneherein zu vermeiden und ein effizi-
entes Verwaltungshandeln zu ermöglichen, wird in der Festsetzung klargestellt, dass die festgesetz-
ten Höhen einschließlich notwendiger Brüstungen, Geländer oder Einfassungen von Dachbegrü-
nung gelten – für diese Bauteile sind also keine zusätzlichen Überschreitungen der Höhen zulässig. 
Bei der konkreten Bauausführungsplanung, insbesondere der Festlegung der Bauhöhen, sind somit 
die in § 6 SächsBO geforderten Abstandsflächen zu beachten. 
 
Prüfung der Geschossflächenzahlen und der Obergrenzen des § 17 BauNVO 
Da die Festsetzung der Grundflächen (als Baukörperfestsetzungen mittels Baulinien und Baugren-
zen) i.V .m. Bauhöhen für die beabsichtigte städtebauliche Steuerung ausreichend ist, werden für das 
Baugebiet weder eine Geschossflächenzahl (GFZ) noch eine Grundflächenzahl (GRZ) festgesetzt. 
Bei Ausnutzung der im B-Plan eröffneten Grundflächen und Bauhöhen ergeben sich jedoch folgen-
de rechnerische Werte für die Geschossflächenzahlen: 
80 von 159 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/Hofmeisterstraße/Hahnekamm“ (Entwurf)  
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Teil‐Baugebiet Baugebiets‐
größe (m²)
Grundfläche der 
zulässigen 
Baukörper (m²)
mögliche 
Geschosszahl
mögliche Ge‐
schossfläche 
(m²)
resultie‐ 
rende GFZ
MI 1 3.487 2.084 7 14.588 4,2
MI 2.1 986 986 6 5.916 6,0
MI 2.2 6.856 3.023 5 15.115 2,2
MI 3 2.977 5 14.885
MI 3, Teil 593 6 3.558
Summen 17.228 9.663 54.062 3,1
3,15.899
 
(Die Berechnung beschränkt sich hierbei auf die noch nicht bebauten Grundstücke im Geltungsbe-
reich des Bebauungsplanes. Der Wert von 6,0 stellt einen nicht aussagekräftigen Spitzenwert da, der 
dadurch entsteht, dass dieses Teil-Baugebiet zur besseren Steuerung der zulässigen Nutzungen nur 
einen Baukörper umfasst.13) 
Als Obergrenze für das Maß der baulichen Nutzung sieht § 17 Abs. 2 BauNVO 2013 für Misch-
gebiete als GRZ 0,6 und als GFZ 1,2 vor. In folgenden Bereichen erlauben die Festsetzungen des B-
Plans somit rein rechnerisch folgende Überschreitungen dieser Obergrenzen:  
○ Im nördlichen / westlichen Bereich an der Brandenburger Straße bzw. Planstraße (Teil-
Baugebiet MI 1) ergibt sich mit einer (rechnerischen) GRZ für Grundflächen i.S.d. § 19 
Abs. 2 BauNVO von 0,62 eine nur geringfügige, tolerierbare Überschreitung der Ober-
grenze 0,6. Im Teil-Baugebiet MI 2.1 ergibt sich rechnerisch eine GRZ von 1,0. Auf der 
Ebene des gesamten Baugebiets, ebenso für die Summe der neu zu bebauenden Grund-
stücke des V orhabenträgers, wird jedoch die Obergrenze von 0,6 eingehalten. 
○ Für sämtliche Teil-Baugebiete ergeben sich bei Ausnutzung der im B-Plan eröffneten 
Grundflächen und Bauhöhen (rechnerische) GFZ zwischen 2,1 und 4,2, im Mittel von ca. 
3,1 (siehe Tabelle). Damit wird die Obergrenze des § 17 Abs. 2 BauNVO von 1,2 durch die 
ermöglichte Baudichte deutlich überschritten. 
 
Begründung der Überschreitung der Obergrenzen des § 17 BauNVO 
Eine Überschreitung der Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO ist gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO aus 
städtebaulichen Gründen zulässig, wenn sichergestellt wird, dass die allgemeinen Anforderungen an 
gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Um-
welt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden.  
Die Überschreitungen sind im Falle des Bebauungsplans Nr. 426 aus folgenden städtebaulichen 
Gründen beabsichtigt und gerechtfertigt: 
○ Die Planung dient der Umsetzung eines städtebaulichen Wettbewerbs (Architekturwerk-
statt), in dem bewusst Lösungen für eine qualitätvolle Bebauung bei stärkerer Verdichtung 
gesucht wurden. 
○ Wesentlicher Bestandteil der Quartiersentwicklungsplanung ist die Unterteilung des Bau-
gebiets in stärker verdichtete und in weniger stark verdichtete Teilflächen. Das Teil-Bauge-
                                                 
13  Für eine Bebauung bzw. Bauantr agsstellung würde das Teil-Baugebiet MI 2.1 entweder Teil eines größeren Baugrundstücks sein, 
oder müsste „als ein eigenes Baugrundstück“ unter Ausnutzung der Festsetzung Nr. 2.1.2 gewissermaßen „unbebaut zu haltende 
Grundstücksfläche“ auf anderen Grundstücken sichern.  
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biet MI 1 zählt zu diesen stärker verdichteten Bereichen. Ebenso zählt das Teil-Baugebiet 
2.1 dazu; dieses Teil-Bau-gebiet wurde – aus Gründen der planungsrechtlichen Feinsteue-
rung – so konzipiert, dass es nur einen Baukörper umfasst. Damit ergibt sich hier eine GRZ 
i.S.d. § 19 Abs. 2 BauNVO von 1,0, die keine Aussagekraft über die tatsächliche Baudichte 
auf dem Gesamtareal entfaltet, sondern nur in der Gesamtbetrachtung des B-Plans ver-
standen werden kann. 
○ Der Bebauungsplan dient der Innenentwicklung Leipzigs. Es ist Ziel der Stadt Leipzig, das 
seit mehr als 20 Jahren brachliegende große Gelände wieder einer baulichen Nutzung zuzu-
führen und entsprechende Initiativen zur Bebauung zu fördern. Eine Verdichtung der Nut-
zungen in Zentrumsnähe entspricht dem Leitbild der kompakten Stadt, denn es sollen für 
verschiedene Nutzungen Angebote in der Innenstadt geschaffen werden, um entsprechend 
Entwicklungsdruck von weniger gut integrierten stadträumlichen Lagen zu nehmen.  
Mit den vorgesehenen Nutzungsmaßen fügt sich das Gebiet in gewachsene innenstadtnahe 
Wohnlagen Leipzigs ein: Abgesehen von der stark aufgelockerten Nachkriegsbebauung 
liegen die Werte der Grundflächenzahlen (i.S.d. § 19 Abs. 2 BauNVO) zentrumsnaher 
Grundstücke zum großen Teil zwischen 0,6 und 0,9, bei meist 5 Geschossen oder mehr. 
○ Die Stadt hat ein Interesse daran, dass vorhandene teure Infrastruktur gut ausgelastet wird, 
dies betrifft sämtliche technischen Medien sowie die Straßen und den öffentlichen Verkehr. 
Der nahe gelegene Hauptbahnhof und die Straßenbahnlinien entlang der Ringstraßen sind 
als Schwerpunkte des ÖPNV zu werten, was eine stärkere Verdichtung der Baugebiete im 
Einzugsbereich rechtfertigt.  
Zu den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zählen insbesondere 
die Sicherstellung einer ausreichenden Belichtung, die Möglichkeit, im Wohnumfeld nutzbare 
Grünflächen vorzufinden und die ausreichende Abschirmung vor gesundheitsschädlichen Lärm-
immissionen.  
Die in § 17 Abs. 2 BauNVO genannten Bedingungen sind erfüllt. Die Überschreitung wird durch 
folgende Festsetzungen und Umstände ausgeglichen: 
○ Durch die Festsetzungen insb. zur Steuerung der Wohnnutzung ist sichergestellt, dass in 
sämtlichen dem Wohnen zugeordneten Teil-Baugebieten bzw. Geschossen die Anforderun-
gen an eine ausreichende Belichtung erfüllt werden können. Im stärker verdichteten MI 1 
soll keine Wohnnutzung erfolgen, im MI 2.1 soll Wohnen zur Sicherstellung ausreichender 
Belichtung nur oberhalb des Erdgeschosses zulässig sein. 
○ Die Obergrenze für die Überschreitung der (rechnerischen) GRZ durch Nebenanlagen 
i.S.d. § 19 Abs. 4 BauNVO für das gesamte Mischgebiet ist 0,8. Damit sollen der Schutz 
des Bodens gewährleistet und die Auswirkungen der erhöhten Verdichtung begrenzt 
werden. Die nicht versiegelten Flächen sind gemäß den Festsetzungen zur Begrünung und 
gemäß Sächsischer Bauordnung zu bepflanzen; außerdem sind die flachen bzw. flach-
geneigten Dachflächen bis 15° extensiv zu begrünen. Die Pflanzen auf diesen Flächen 
dienen somit der Aufrechterhaltung der Funktionen des Naturhaushalts und sorgen für 
Kühlung durch Verdunstung. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die 
Pflanzfläche im B-Plan demjenigen Teilbereich zugeordnet ist, der schwerpunktmäßig für 
das Wohnen vorgesehen ist. Die Dachbegrünung sorgt außerdem – ähnlich Oberboden –  
für Retention des Niederschlagswassers.  
Die im B-Plan festgelegte Obergrenze für Versiegelung (als Überbauung durch Haupt- und 
Nebenanlagen) entspricht der Obergrenze des § 17 Abs. 2 BauNVO i.V .m. der Überschrei-
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tungsmöglichkeit gemäß § 16 Abs. 4 BauNVO. Bezogen auf das gesamte Mischgebiet 
bleibt also die Versiegelung im Sinne der BauNVO gedeckelt. 
○ Die Schallimmissionen für schutzwürdige Nutzungen im Plangebiet können durch geeig-
nete und zumutbare Maßnahmen zum baulichen Schallschutz bewältigt werden: Hierfür 
wurden textliche Festsetzungen zur Schalldämmung der Außenfassaden und Fenster in den 
Plan aufgenommen. Die Bauweise – geschlossen und somit Blöcke mit Innenhöfen bildend 
und in dieser Weise auch durch die DIN 18005 (Abschnitt 5.5) empfohlen – trägt ganz er-
heblich zu Schallschutz und Wohnruhe bei. Bezüglich des Lärmschutzes lassen sich somit 
gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleisten: Obwohl wegen der V orbelastung 
hauptsächlich durch Straßenlärm die Orientierungswerte gemäß Beiblatt zur DIN 18005 am 
Rande der Baugebiete nicht eingehalten werden, können die angestrebten niedrigen Innen-
raumpegel eingehalten werden.  
○ Für gewerbliche Nutzungen im Plangebiet, die jetzt noch nicht absehbar sind, erfolgt im 
Rahmen der Baugenehmigung eine Prüfung gemäß den V orgaben der TA Lärm. Bei Er-
fordernis können Maßgaben zum Schallschutz in die Baugenehmigung aufgenommen 
werden.   
○ Eingriffe in den Naturhaushalt werden durch geeignete Maßnahmen ausgeglichen, obwohl 
es im Verfahren nach § 13a BauGB keine naturschutzfachliche Ausgleichspflicht gibt. Dies 
umfasst Festsetzungen zur Dachbegrünung und die Anpflanzung von Bäumen in der 
Pflanzfläche („Arboretum“) und im öffentlichen Straßenraum. Selbstverständlich werden 
Maßnahmen zum besonderen Artenschutz in das Gesamtprojekt integriert. 
○ Die Freiflächen können, planerisch abgesichert durch die festgesetzte Verringerung und 
Verlagerung der Stellplätze in Tiefgaragen, insbesondere im MI 2.2. (Pflanzfläche bzw. 
„Arboretum“ mit einer Größe von ca. 3.500 m²) neben ihrer Funktion als Standort für 
Bäume und Sträucher auch für den Aufenthalt der Bewohner und sonstigen Nutzer im 
Freien dienen. 
○ Damit die vorgesehene bauliche Dichte nicht in einem starken Ansteigen des privaten mo-
torisierten Ziel- oder Quellverkehrs mündet, sind oberirdische Stellplätze und Garagen aus-
geschlossen und wird die Zahl der zulässigen Stellplätze begrenzt. Im öffentlichen Raum 
werden keine anrechenbaren Parkmöglichkeiten (als Ersatz für Stellplätze) geschaffen. 
Damit wird die Errichtung vorrangig autoaffiner Bauvorhaben erschwert. Im Gegenzug 
sollen Fahrradstellplätze bereitgestellt werden und Angebote für das Carsharing gemacht 
werden. Die Verkehrserschließung des Gebietes durch den ÖPNV ist ausgezeichnet. Da das 
Plangebiet zentrumsnah liegt, ist unter diesen V oraussetzungen auch die Bedingung des 
§ 17 Abs. 2 BauNVO – dass nämlich „die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden“ – 
erfüllt. 
Unter Berücksichtigung des Dargelegten ist die (rechnerische) Überschreitung der Obergrenze des 
§ 17 Abs. 1 BauNVO daher rechtskonform. 
 
 
 
 
 
Textliche Festsetzung: 
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2.2.2 
Überschreitungen der zeichnerisch festgesetzten Höhen können für Gebäudeteile wie Fahrstuhl-
schächte oder technische Aufbauten ausnahmsweise zugelassen werden, wenn  
 die Grundfläche dieser Aufbauten insgesamt 10% der auf dem Baugrundstück tatsächlich über-
bauten Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO nicht überschreitet, 
 die bauliche Höhe der Aufbauten 4,00 m über der unter ihnen realisierten Geschossdecke nicht 
überschreitet und 
 die Aufbauten gegenüber der ausgebildeten Oberkante des darunter befindlichen Geschosses 
ohne Berücksichtigung von Brüstungen, Geländern oder Einfassungen an allen straßenseitigen 
Außenseiten der Gebäude so weit zurücktreten, dass der Neigungswinkel der Tangente an der 
ausgebildeten Oberkante des darunterliegenden Geschosses und an der Oberkante der Aufbau-
ten der Haustechnik einen Winkel von 60 Grad nicht überschreitet. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V . m. § 16 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 6 BauNVO] 
 
Begründung: 
Bei der Errichtung eines Gebäudes entsprechend dem Stand der Technik sind häufig einige Gebäu-
deteile notwendigerweise höher als das Gebäude selbst, z.B. Fahrstühle. Daher ist es sinnvoll, 
neben der Höhenbegrenzung für das Hauptgebäude (sowie die in 2.2.1 Satz 3 genannten Gebäude-
teile) selbst Ausnahmen für bestimmte Überschreitungen dieser festgesetzten Höhe für die tech-
nisch notwendigerweise höheren Gebäudeteile zu eröffnen.  
Diese Ausnahmen sollen aber nicht dazu führen, dass das vorgegebene Maß der baulichen Nutzung 
in mehr als geringfügigem Maße überschritten wird. Das Maß der baulichen Nutzung ist in diesem 
Bebauungsplan durch die zulässige Grundfläche der baulichen Anlagen i.V .m. den zeichnerischen 
Festsetzungen zu Oberkante und Traufhöhe der Gebäude im Plan abschließend bestimmt. Soweit 
Aufbauten technisch erforderlich sind, soll dies nur in sehr begrenztem Maß zum Überschreiten des 
vorgegebenen Maßes der baulichen Nutzung führen. 
Auch für das Stadtbild sind derartige Aufbauten nicht ganz unkritisch. Häufig ergeben sich bei zu 
großen, zu nah an die Straßenfront herangerückten oder in sich zu hohen Aufbauten Nachteile für 
das Stadtbild: Eine vom durchschnittlichen Betrachter akzeptierte Abfolge verschiedener Dächer, 
die aber doch architektonisch als Einheit wahrnehmbar sind, wird durch überdimensionierte oder zu 
auffällig gestaltete Aufbauten störend überladen, die architektonische Planung wird dann durch 
technische Aufbauten konterkariert. Die soll vermieden werden, da ein Mindestmaß an Gestalt-
qualität die Realisierung hochwertiger Nutzungen im Gebiet, die Identifikation der Bewohner mit 
dem Viertel und die städtebauliche Sanierung des noch von Kriegszerstörungen bzw. Nachkriegs-
abrissen gezeichneten Gebietes unterstützt.  
Daher wird das Ausmaß der Überschreitung der in 2.2.1 festgesetzten Gebäudehöhen durch tech-
nisch gerechtfertigte höhere Gebäudeteile begrenzt und an Bedingungen geknüpft, nämlich  
○ die Begrenzung der Grundfläche dieser Aufbauten relativ zur realisierten Grundfläche (je 
Baugrundstück),  
○ die Begrenzung der Höhe der Aufbauten selbst (Überschreitungshöhe) und  
○ das Zurücktreten der Aufbauten, damit die optische Prägung für Benutzer des öffentlichen 
Straßenraums zumindest begrenzt wird; dazu wird ein geneigter Winkel definiert, hinter 
den die Aufbauten zurücktreten müssen.  
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Ziel der Regelung ist es, die Belangen der Baukultur und der Gestaltung des Ortsbildes14 bei der 
städtebaulichen Planung angemessen zu berücksichtigen und die Einpassung der Bebauung in die 
Umgebung zu steuern. Dafür stellen die in der textlichen Festsetzung aufgeführten Regelungen 
Mindestbedingungen dar. Zusätzlich zu ihrer Erfüllung muss für die technischen Aufbauten eine 
Ausnahme beantragt werden, die von der zuständigen Behörde auf Begründetheit und Angemessen-
heit geprüft wird. Die Bedingtheit und die Notwendigkeit der Ausnahmebeantragung sind damit zu 
rechtfertigen, dass technische Aufbauten eine besondere Prägungskraft für den öffentlichen Raum 
entfalten können und an sich schon geduldete Überschreitungen der festgesetzten Höhen darstellen.  
Insgesamt wird mit der für Bauherren großzügigen Regelung ein hohes Maß an Flexibilität für tech-
nische Aufbauten gewährt. 
 
12.2.3 Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche 
Textliche Festsetzung: 
2.3  Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche  
Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche (Tiefgaragen, Kellergeschosse) dürfen auch außerhalb 
der festgesetzten Baulinien und Baugrenzen errichtet werden. 
[§ 9 Abs. 1 Nrn. 1, 2 BauGB i.V . mit § 23 Abs. 2, 3 BauNVO] 
 
Begründung: 
Grundsätzlich gelten Baugrenzen auch für die Errichtung baulicher Anlagen unterhalb der Gelände-
oberfläche, soweit diese keine Nebenanlagen sind. Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans soll 
aus folgenden Gründen die Überschreitung der Baugrenzen durch Tiefgaragen und Kellergeschosse 
zulässig sein: 
○ Mit der zugelassenen (resultierenden, nicht festgesetzten) Geschossfläche wird die Ober-
grenze für das Maß der Nutzung gemäß § 17 BauNVO überschritten (siehe hierzu die Be-
gründung zu 2.2 in Kap. 12.2.2). Dies führt zu entsprechend erhöhtem Flächenbedarf für 
Stellplätze, da gemäß Sächsischer Bauordnung Stellplätze für die Nutzungen nachzuweisen 
sind und gemäß Festsetzung 2.4 diese nur in Tiefgaragen zulässig sind.  
○ Ein erhöhter Flächenbedarf ergibt sich auch für Kellerräume, die in der Wohnungswirt-
schaft üblich und gemäß Sächsischer Bauordnung als ergänzende Nutzflächen für Wohnun-
gen vorgeschrieben sind. Es ist üblich und soll dem Bauherren ermöglicht werden, diese 
auch in Kellergeschossen zu verwirklichen. 
○ Dadurch wird eine Überschreitung der Baugrenzen notwendig, wenn nicht mehrgeschossi-
ge Kellergeschosse notwendig werden sollen. Angesichts des hohen Grundwasserstandes 
im Plangebiet soll dies nicht zugemutet werden und stattdessen die Überschreitung der 
Baugrenzen ermöglicht werden. 
○ Eine weitere Begründung ergibt sich dadurch, dass in der Planzeichnung im mittleren Be-
reich (im MI 2.2) ein Baukörper festgesetzt wird. Eine Durchfahrt von Tiefgaragen unter 
den Baukörpern direkt an den Straßen zu einer Tiefgarage unter dem im mittleren Bereich 
gelegenen Baukörper soll (unterirdisch) möglich sein. Dies spricht für eine Überschreitung 
                                                 
14  § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB; § 89 Abs. 1 SächsBO. 
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der Baugrenzen, denn ohne diese wäre eine Zufahrt nur vom schmalen Ende des Baukör-
pers aus – baulich schwierig – möglich. 
Eine Begrenzung der Überschreitung ergibt sich dadurch, dass gemäß Festsetzung Nr. 2.1.2 (ent-
sprechend § 19 Abs. 4 BauNVO) die festgesetzte Grundfläche nur bis zu einer Grundflächenzahl 
von 0,8 überschritten werden darf. Es bleiben also 20 % des Grundstückes unbebaut. 
 
12.2.4 Stellplätze  
Textliche Festsetzung: 
2.4  Stellplätze 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 4, § 31 Abs. 1 BauGB]   
Stellplätze mit Ausnahme von Behindertenstellplätzen sind nur in Geschossen unterhalb der Erd-
oberfläche zulässig (Tiefgaragen). Ausnahmsweise können auf dem Grundstück Brandenburger 
Straße 2 (Flurstück 1864) auch oberirdische Stellplätze oder Garagen, die keine Behindertenstell-
plätze sind, bis zu einer Gesamtfläche dieser Stellplätze und Garagen von 600 m² zugelassen 
werden. 
 
Begründung:  
Die Nutzung oberirdischer Geschosse für Kfz-Stellplätze, die Errichtung oberirdischer Garagen (in 
Form von Nebenanlagen) sowie oberirdischer Stellplätze auf Freiflächen sind unzulässig, da sie 
aufgrund ihres erheblichen Flächenverbrauchs und den mit den Nutzungen verbundenen Baulich-
keiten und Störungen der Nutzer nicht mit dem angestrebten städtebaulichen Konzept – Ergeb-
nis der 2014 durchgeführten Städtebauwerkstatt – vereinbar sind und im Baugebiet andere er-
wünschte Nutzungen (auch freizeitbezogene Nutzungen der Bewohner) stören können. Die Errich-
tung von Stellplätzen ist in Tiefgaragengeschossen möglich. Die tendenziell höheren Baukosten von 
Tiefgaragen sind angesichts üblicher Baukosten und angesichts der Verwertbarkeit der äußerst 
zentral gelegen Flächen zumutbar, auch wenn der hier höhere Grundwasserstand nur ein Geschoss 
ohne besondere technische V orkehrungen zulässt.  
Oberirdische Stellplätze für die Fahrzeuge körperlich Behinderter (Behindertenstellplätze), die nach 
SächsBO vorgeschrieben werden können, sind von diesem Verbot ausdrücklich ausgenommen. 
Parkplätze im öffentlichen Raum sind von der Regelung sind nicht betroffen, da sie keine „Stell-
plätze“ im bauordnungsrechtlichen Sinne sind. 
Für die im Bestand vorhandene Nutzung von Freiflächen für Stellplätze auf dem Grundstück Bran-
denburger Straße 2 (derzeit als Hostel genutzt) wird eine ausnahmsweise Zulässigkeit zugunsten 
oberirdischer Stellplätze in den Plan aufgenommen. Auch hier wünscht sich die Stadt für zukünftige 
bauliche Entwicklung einen Ausschluss oberirdischer Stellplätze; Forderungen auf der Grundlage 
des Planungsschadensrechtes (z.B. aus Mehrkosten für eine Tiefgarage) sollen jedoch vermieden 
werden. Bei der Formulierung von Ausnahmen muss das zugelassene Maß der Ausnahme mit fest-
gesetzt werden. Daher wird die derzeit vorhandene, nicht begrünte oder durch sonstige Nebenan-
lagen belegte, für Stellplätze nutzbare Freifläche als Höchstmaß für die Ausnahme festgesetzt, näm-
lich 600 m². 
 
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12.3 Geh- und Fahrrechte  
Zeichnerische Festsetzung: 
Für eine Blockdurchfahrt vom Hahnekamm zur Planstraße werden Flächen außerhalb der Bau-
grenzen zeichnerisch als mit einem Geh- und Fahrrecht zu belastende Flächen festgesetzt. In 
Ergänzung der zeichnerischen Festsetzung werden diese Flächen mit den Buchstaben „GF“ 
gekennzeichnet.  
Für einen zusätzlichen Durchgang, ausgehend von den Flächen für die Durchfahrt im MI 3 bis zur 
Wintergartenstraße, wird eine Fläche außerhalb der Baugrenzen zeichnerisch als mit einem Geh-
recht zu belastende Fläche festgesetzt. In Ergänzung der zeichnerischen Festsetzung wird die 
Fläche mit dem Buchstaben „G“ gekennzeichnet. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1, 21 BauGB] 
 
Textliche Festsetzung: 
3.1 Geh- und Fahrrechte  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB 
3.1.1 
Die in der Planzeichnung mit dem Planzeichen Nr. 15.5 der PlanZV festgesetzten und mit den Buch-
staben „GF“ gekennzeichneten Flächen sind mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit 
sowie einem Fahrrecht zugunsten der Träger der öffentlichen Entsorgung zu belasten. 
3.1.2 
Die in der Planzeichnung mit dem Planzeichen Nr. 15.5 der PlanZV festgesetzten und mit dem 
Buchstaben „G“ gekennzeichnete Fläche ist mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu 
belasten. 
3.1.3 
Die Belastung mit einem Gehrecht sowie ggf. mit einem Fahrrecht umfasst die Befugnis der Stadt 
Leipzig, dort Wege in einer Breite von bis zu 5,5 m zugunsten der Allgemeinheit sowie ggf. zuguns-
ten der Träger der öffentlichen Entsorgung anzulegen und zu unterhalten. 
 
Begründung zur ZF und zur textlichen Festsetzung: 
Eine Durchfahrt der Entsorgungsfahrzeuge durch den Blockinnenbereich soll aus folgendem Grund 
möglich sein: Die vorgesehene dichte Bebauung (unter Überschreitung der Obergrenze des § 17 
BauNVO für die GFZ in Mischgebieten) erfordert eine leistungsfähigere öffentliche Entsorgung, da 
ein höheres Maß baulicher Nutzung zu höherem Anfall von Reststoffen (Müll) führt, das Halten von 
Entsorgungsfahrzeugen auf den umgebenden öffentlichen Straßen jedoch minimiert werden soll. 
Ebenso soll das Bereitstellen von Mülltonnen zur Abholung auf öffentlichen Gehwegen minimiert/ 
ausgeschlossen werden, da dies der Aufenthaltsqualität nicht förderlich ist und geeignet ist, den 
Fußgängerverkehr behindern, insbesondere mobilitätseingeschränkte Personen. Neben der Möglich-
keit, geeignete Tiefgaragen zu nutzen, ist eine gesicherte Durchfahrt für Entsorger am besten geeig-
net, diese Anforderungen zu erfüllen. 
Als fußläufige Durchquerungsmöglichkeit sollen weiterhin – gemäß dem städtebaulichen Konzept –
diejenigen Bereiche des Mischgebiets, die nicht ganz überwiegend dem Wohnen vorbehalten sind 
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(nämlich die westlichen/ nördlichen Bereiche) der Allgemeinheit offenstehen. Die Durchquerungs-
möglichkeit soll von der Wintergartenstraße als wichtiger Achse des öffentlichen Nahverkehrs aus 
zugänglich sein. Damit werden auch die Ziele des STEP Verkehr und öffentlicher Raum umgesetzt. 
Für die Sicherstellung der Durchfahrten bzw. Durchgänge durch die Baugebiete sind erforderlich: 
○ Durchgänge/ Durchfahrten durch Gebäude und 
○ Wege in den Hofbereichen außerhalb der Gebäude 
Die Darstellung in Anhang IV zu dieser Begründung verdeutlicht das Konzept der Durchwegung 
des Baugebietes. Eine Sicherung dieser Durchgänge/Durchfahrten sowohl durch Gebäude als auch 
außerhalb der Gebäude soll jedoch nur z.T. in diesem Bebauungsplan erfolgen.  
Möglich wäre die vollständige zeichnerische und textliche Festsetzung im B-Plan, wenn eine räum-
lich schon zum jetzigen Zeitpunkt genau bestimmbare und abwägungsgerecht festsetzbare Durch-
fahrt gesichert werden soll. Den Bauherren soll aber in diesem Plan ein höheres Maß an Flexibilität 
eingeräumt werden, was die genaue Lage der Durchfahrten bzw. Durchgänge betrifft, um die Ent-
wicklung des Areals nicht zu erschweren. Eine Festsetzung ohne genaue Kenntnis zukünftiger Ge-
bäudezuschnitte bzw. zukünftiger Grundstückszuschnitte ist fehleranfällig – insbesondere im Hin-
blick auf die Bestimmtheit der Festsetzung und im Hinblick auf den späteren V ollzug seitens der 
Bauaufsichtsbehörde.  
Das Instrument der Baulast ist besser geeignet, die notwendigen Durchfahrten / Durchgänge durch 
Gebäude zu sichern. Dazu sollen auf den betroffenen Grundstücken im Grundbuch Baulasten be-
gründet werden, in denen der räumliche Bereich, die Mindestbreite sowie die lichte Mindesthöhe 
der Gebäudedurchfahrten (bzw. Gebäudedurchgänge) usw. festgehalten werden. Bei der Teilung 
von Grundstücken bleiben die Baulasten erhalten. Bei einer Baugenehmigung für die belasteten 
Grundstücke prüft die Bauaufsichtsbehörde, ob die Verpflichtungen aus der Baulast eingehalten 
werden.  
Im Bebauungsplan erfolgt die Sicherung der Wege außerhalb von Gebäuden. Dazu werden in der 
Planzeichnung mit dem Planzeichen Nr. 15.5 der PlanZV geeignete Bereiche (Korridore) als Flä-
chen für die Eintragung eines Gehrechtes zugunsten der Allgemeinheit sowie eines Fahrrechtes zu-
gunsten der Träger der öffentlichen Entsorgung (gekennzeichnet durch die Buchstaben GF) – bzw. 
nur eines Gehrechtes (Buchstabe G) – festgesetzt.  
Dies umfasst den größten Teil der Hofflächen im MI 1 und MI 3, jedoch ohne das Grundstück Bran-
denburger Straße 2. Für die Wege tatsächlich benötigt und als Belastung der Eigentümer angemes-
sen sind nur Grundstücksstreifen, die schmaler als diese Korridore sind, denn für die städtebauli-
chen Ziele der Stadt werden die Höfe nicht in ihrer vollen Ausdehnung benötigt, sondern nur soweit 
wie ein Fahrzeug bzw. Fußgängergruppen dies benötigen. Die Korridore werden in der Planzeich-
nung jedoch breiter festgesetzt, um Flexibilität für Eigentümer und Stadt zu gewährleisten. Sowohl 
für den Bauherrn als auch für die Stadt ist diese Flexibilität von V orteil, denn zum einen ist die ge-
naue Lage der Gebäudedurchfahrten/-gänge noch nicht bekannt, zum anderen werden die Flächen 
der betroffenen Innenhöfe möglicherweise auch für andere Flächennutzungen außerhalb der Durch-
wegung benötigt. In der Bauausführungsplanung ist darauf zu achten, dass die beabsichtigten 
Durchgänge/ Durchfahrten unter Berücksichtigung der übrigen Freiflächen-Nutzungen errichtet 
werden. Dies geschieht i.d.R. einvernehmlich. Mit aller Wahrscheinlichkeit stimmen sich Bauherr 
und Stadt hierzu ab.  
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Die Festsetzung von Flächen für die Eintragung eines Geh- oder Fahrrechtes in einem Bebauungs-
plan bewirkt noch nicht automatisch die Eintragung der Rechte in das Grundbuch und das Ent-
stehen des Geh- oder Fahrrechtes. Im Regelfall wird der Eigentümer des Grundstückes das im B-
Plan vorbereitete Recht freiwillig einräumen. Nur im Streitfall – z.B. bei der Errichtung baulicher 
Anlagen, die dem beabsichtigten Durchgang entgegenstehen, sind die Eintragung und notfalls 
streitige Durchsetzung des Geh- bzw. Fahrrechts erforderlich.  
Auf der Grundlage der Festsetzungen dieses B-Plans ließen sich innerhalb der festgesetzten Flächen 
insofern der Bau und die Unterhaltung von 5,5 m breiten Durchgängen bzw. -fahrten durchsetzen, 
wie es in Satz 3 der Festsetzung Nr. 3.1 festgesetzt ist.  
(Üblicherweise ist die streitige Durchsetzung nicht nötig, da die Erfahrung zeigt, dass Bauherren es 
vorziehen, Wege¬rechte für die Öffentlichkeit gemäß den Wünschen der Stadt, aber in eigener 
Regie zu realisieren. Auch in diesem Planverfahren hat der V orhabenträger erklärt, die gewünschten 
Wegerechte einzuräumen und die erforderlichen Wege zu bauen. Ein streitiger V ollzug der Fest-
setzung und die Verwendung städtischer Haushaltsmittel ist daher aller Wahrscheinlichkeit nach 
nicht erforderlich.) 
Rettungs-, Feuerwehrfahrzeuge und andere öffentlich-rechtliche Einsatzfahrzeuge dürfen auf diesen 
– und anderen befahrbaren – Flächen im Mischgebiet ebenfalls fahren. Für das Zufahrtsrecht der 
Rettungsdienste ist jedoch keine planungsrechtliche Festsetzung nötig, da die Duldungspflicht der 
Grundstückseigentümer bereits im Sächsischen Gesetz über den Brandschutz, Rettungsdienst und 
Katastrophenschutz verankert ist.  
Die Abgabe der Erklärung des derzeitigen Grundstückseigentümers gegenüber der Stadt, dass Bau-
lasten eingetragen werden sollen, kann im Bebauungsplan nicht festgesetzt werden; sie kann jedoch  
im städtebaulichen Vertrag zu diesem Bebauungsplan vereinbart werden. Für die in der Planzeich-
nung als Flächen für die Eintragung von Fahrrechten zugunsten der Entsorger festgesetzten Flächen 
muss ferner als Bestandteil der Baulasten eingetragen werden, dass die Geschossdecken von 
Tiefgaragen, die möglicherweise in den Hofbereichen (außerhalb der Baugrenzen) errichtet werden, 
die typischen Lasten durch Entsorgungsfahrzeuge tragen können.  
Mit Rücksicht auf den Grundstückseigentümer kann im städtebaulichen Vertrag auch vereinbart 
werden, dass die Stadt die Eintragung der Baulast und die Begründung der Geh- und Fahrrechte erst 
nach Planung und Fertigstellung der Durchgänge/Durchfahrten vornimmt und dabei auf diejenigen 
Grundstücksteile beschränkt, die für die Durchgänge/Durchfahrten tatsächlich in Anspruch genom-
men werden.    
 
12.4 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 
Die maßgebliche Schallimmissionsquelle auf schutzwürdige Nutzungen in den Baugebieten – unab-
hängig von zukünftig realisierten gewerblichen Nutzungen im Mischgebiet selbst – ist der Pkw-
Verkehr auf den umliegenden öffentlichen Straßen. Hinzu kommen Immissionen u.a. durch den 
schienengebundenen Verkehr. 
Ausweislich der Verkehrslärmkartierung der Stadt Leipzig sind die das Plangebiet umgebenden 
Straßen derzeit hoch belastet: So liegt z.B. die nächtliche Lärmbelastung (LDEN) zwischen 60 und 
70 dB(A).15 Zur Klärung der zukünftigen Belastung des Plangebietes innerhalb und außerhalb der 
                                                 
15  Lärmkartierung der Stadt Leipzig 2012, Lärmarten: Kfz-Verkehr, Straßenbahnverkehr, Eisenbahnverkehr, Flugverkehr, Industrie 
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straßenbegleitenden Bebauung wurde eine schalltechnische Prognose16 angefertigt. Auf der Basis 
der für 2025 erwarteten Verkehrsmengen enthält diese entsprechende Angaben.  
Danach werden die Orientierungswerte der DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) für Verkehrs-
lärm17 wie bereits zum gegenwärtigen Zeitpunkt voraussichtlich auch im Jahr 2025 tagsüber an den 
meisten und nachts an sämtlichen das Baugebiet umgebenden, den öffentlichen Straßen zuge-
wandten Gebäudefassaden durch die Lärmbelastung des Straßenverkehrs überschritten: 
○ Die Beurteilungspegel der Immissionen überschreiten tags an der Brandenburger Straße 70 
dB(A) und an der Hofmeisterstraße 55 dB(A), z.T. auch 60 dB(A).  
○ Nachts überschreiten die Beurteilungspegel der Immissionen an der Brandenburger Straße 
immer noch 65 dB(A) und an der Hofmeisterstraße sowie am Rosa-Luxemburg-Platz 50 
dB(A).  
○ An den hofseitigen Fassaden liegen tagsüber Beurteilungspegel von maximal 45 dB(A) an. 
Nachts ist für die hofseitigen Fassaden mit Beurteilungspegeln unter 40 dB(A), in den 
meisten Bereichen sogar mit Beurteilungspegeln unter 35 dB(A) zu rechnen. Ein dem ent-
gegenwirkender „Überschlag“ von Straßenlärm in den Innenhof ist durch die Abschirmwir-
kung der Baukörper nicht zu erwarten, sobald die Höfe geschlossen sind. 
Für eine abwägungsgerechte Bauleitplanung sind somit nach derzeitiger höchstrichterlicher Recht-
sprechung18 Festsetzungen zu Schallschutzmaßnahmen für schutzwürdige Nutzungen erforderlich. 
 
Zeichnerische Festsetzung: 
Die maßgeblichen Lärmpegelbereiche für erforderliche resultierende Dämmmaße der Außenbau-
teile nach DIN 4109 werden in der Planzeichnung festgesetzt. 
Textliche Festsetzung: 
3.2 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen   
[§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] 
3.2.1 
An allen in der Planzeichnung gekennzeichneten Fassaden und Dachflächen sind Vorkehrungen 
zum Schutz vor Außenlärm am Gebäude zu treffen, indem die Außenbauteile einschließlich der 
Fenster luftschalldämmend ausgeführt werden. Für erforderliche resultierende Luftschalldämm-
                                                                                                                                                               
und Gewerbe, Zeitraum: Nacht, Stadt Leipzig, Juni 2014. 
16  Schalltechnische Beurteilung der Lärmbelastungen durch Kfz- und Anlieferverkehr. Quartiere Krystallpalast und R.-Luxemburg-
Straße, Dr. Brenner Ingenieurgesellschaft Dresden, Stand: 9.9.2015, S. 7f. Die Berechnung erfolgte überschlägig nach üblichen 
Rechenverfahren, d.h. mit einer Ungenauigkeit von +/- 3 dB. In den Lärmkarten angegeben wurde jeweils das lauteste 
Stockwerk (worst-case-Betrachtung). 
17  Die Orientierungswerte der DIN 18005 sind bei der Planung von Neubaugebieten zu beachten. In der Tabelle der DIN 18005 
sind für Mischgebiete folgende Werte für maximale Beurteilungspegel angeben: tags 60 dB(A), nachts 50/45 dB(A). Der höhere 
Wert gilt für Verkehrslärm, der niedrigere Wert gilt für Gewerbe- und Freizeitlärm sowie für Geräusche von vergleichbaren 
öffentlichen Betrieben. 
18  Das Bundesverwaltungsgericht ha t entschieden (Urteil vom 22. März 2007, 4 CN 2.06 - BVerwGE 128, 238), dass die Werte der 
DIN 18005-1 zur Bestimmung der zumutbaren Lärmbelastung im Rahmen einer gerechten Abwägung nur als Orientierungshilfe 
herangezogen werden können. Je weiter diese Werte überschritten werden, desto gewichtiger müssen die für die Planung spre-
chenden städtebaulichen Gründe sein, umso mehr hat die Gemeinde aber auch die zur Verfügung stehenden baulichen und tech-
nischen Möglichkeiten auszuschöpfen, um gesundheitsschädliche Auswirkungen zu verhindern. Die städtebaulichen Gründe, die 
für die Bebauung des Geltungsbereiches des B-Plans Nr. 426 sprechen, sind in Kap. 4 dieser Begründung aufgeführt. 
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Begründung zum Bebauungsplan 
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maße der Außenbauteile nach DIN 4109* sind an den festgesetzten Baulinien Lärmpegelbereiche 
entsprechend dem Eintrag in der Nebenzeichnung 1 zur Planzeichnung maßgebend. 
* Fundstelle siehe Vorbemerkung 
 
Begründung: 
Im Mischgebiet ist die Realisierung von Aufenthaltsräumen für Menschen in jedem Geschoss der 
zulässigen Gebäude im Plangebiet zu erwarten. Die Baugebiete sind dabei von Straßen mit einer 
derzeit und voraussichtlich auch 2025 hohen Verkehrsbelastung umgeben (s.o.). Da die menschliche 
Gesundheit ein abwägungserheblicher Belang in der Bauleitplanung ist, werden auf der Grundlage 
von § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB Maßnahmen zum Schallschutz festgesetzt, nämlich die luftschalldäm-
mende bauliche Ausführung der in der Nebenzeichnung 1 zur Planzeichnung gekennzeichneten 
Fassaden. Dies wird durch die Festsetzung Nr. 3.2.1 angeordnet: Danach müssen beim Bau der 
Fassaden entlang der Baulinien mit Ausrichtung zum öffentlichen Straßenraum Außenbauteile 
(Wände, Fenster, der Straße zugewandte Dachflächen usw.) so gebaut werden, dass nach Fertig-
stellung die in der DIN 4109 bestimmten Luftschalldämmmaße erreicht werden. 
In der Festsetzung wird auf die DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ verwiesen. Die DIN 4109 
wurde von der obersten Bauaufsichtsbehörde durch öffentliche Bekanntmachung als Teil der techni-
schen Baubestimmungen eingeführt und ist damit Bestandteil des öffentlichen Baurechts. Kap. 5 
der DIN 4109 regelt den Schutz vor Außenlärm und die Anforderungen an die Luftschalldämmung 
von Außenbauteilen.  
Da die Fassadenabschnitte der Baugebiete entlang der öffentlich en Straßen in unterschiedlichem 
Ausmaß von Straßenverkehrslärm betroffen sind, werden die Lärmp egelbereiche in der Neben-
zeichnung 1 zur Planzeichnung eingetragen und damit den Fassade nabschnitten zugeordnet. Der 
Begriff „Lärmpegelbereich“ ist in der DIN 4109 (dort in Tab. 8)  eindeutig bestimmt und bezieht 
sich auf den maßgeblichen Außenlärmpegel in dB(A) für den Zeitraum 6 bis 22 Uhr (tags).  
Beim V ollzug der Festsetzung Nr. 3.2.1 ist zur Bestimmung des notwendigen Luftschalldämmma-
ßes auf den in der Planzeichnung zugeordneten Lärmpegelbereich und die vom Bauherrn beabsich-
tigte Nutzung abzustellen und das entsprechende erforderliche resultierende Luftschalldämmmaß 
R’
w,res für Außenbauteile in dB der Tab. 8 der DIN 4109 zu entnehmen. Schutzbedürftige Räume im 
Sinne der DIN 4109 sind z.B.: Wohn- und Schlafräume, Kinderzimmer, Arbeitsräume, Büros, 
Unterrichts- und Seminarräume.  
Die textliche Festsetzung i.V . mit der zeichnerischen Angabe des Lärmpegelbereiches in der Neben-
zeichnung 1 und mit Verweis auf die DIN 4109 erfüllt das Kriterium der Bestimmtheit, denn die am 
Bau Beteiligten können das Maß des baulichen Schallschutzes eindeutig aus Bebauungsplan und 
DIN 4109 bestimmen.  
Für ein Wohnzimmer mit Ausrichtung zum Rosa-Luxemburg-Platz ergeben sich in einer Beispiel-
rechnung folgende Werte: 
Lärmpegelbereich gemäß Planzeichnung: III  
Raumart (Tab. 8 der DIN 4109) Aufenthaltsraum  
Erforderl. R’
w,res des Außenbauteils (Tab. 8 der DIN 4109) 35 dB 
Beurteilungspegel (Außenfassade) tags 55 – 60 dB(A) 
Zuschlag Straßenverkehr
19 5 dB 
Innenraum-Pegel tags 25 – 30 dB  
                                                 
19  Übliche Faustregel bei der Ab schätzung der Wirkungsweise der Schalldämmung. 
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In der Beispielrechnung ist bei V ollzug der Festsetzung damit zu rechnen, dass sich ein ungefährer 
Innenraum-Pegel (tags) von 25-30 dB einstellt. Damit kann der Raum als „ruhiges Zimmer“ be-
zeichnet werden.20 
Für die hofseitigen Fassaden ist aufgrund der geschlossenen Bauweise zu erwarten, dass die Nacht-
Werte der DIN 18005 für Mischgebiete eingehalten werden. Hier sind somit keine Schallschutz-
maßnahmen erforderlich. 
 
Textliche Festsetzung: 
3.2.2 
Für Wohnungen gilt: Schutzbedürftige Räume im Sinne der DIN 4109*, die nur Fenster zu Fassa-
den mit einer Lärmbelastung > 50 dB(A) nachts besitzen, sind nach VDI-Richtlinie 2719* mit 
schallgedämmten fensterunabhängigen Lüftungseinrichtungen auszustatten. Für die Lüftung dieser 
Räume sind auch andere technische Lösungen zulässig, wenn das resultierende Luftschalldämmmaß 
gemäß 3.2.1 nicht wesentlich verringert wird. 
* Fundstelle siehe Vorbemerkung 
Begründung: 
Der Schutz des nächtlichen Schlafes gehört bei Wohnnutzungen zu den städtebaulichen Zielen. Zu 
einem ungestörten und erholsamen Schlaf gehört eine ausreichende Belüftung der schutzbedürftigen 
Räume, die für das Schlafen geeignet und dazu genutzt werden. „Schutzbedürftig im Sinne der DIN 
4109“ bedeutet dabei, dass für die Bestimmung der schutzbedürftigen Räume auf die Definition der 
DIN 4109 zurückgegriffen wird. Bei Wohnungen sind dies danach: Wohn- und Schlafräume, Kin-
derzimmer und Arbeitsräume, nicht aber Bäder/ WCs, Abstellräume und Küchen.  
○ Sofern ein für das Wohnen genutzter Raum nur Fenster zu einer Fassade mit einer hohen 
nächtlichen Schalleinwirkung besitzt, sind für einen ausreichenden Schutz vor gesundheits-
schädlichen Schalleinwirkungen nicht nur die Dämmwirkung der Fassade gemäß Fest-
setzung 3.2.1 erforderlich, sondern gleichzeitig auch besondere V orkehrungen zur Siche-
rung der notwendigen nächtlichen Belüftung (Luftwechsel). Das Öffnen eines (üblichen) 
Fensters zu lärmbelasteten Straßen zum Zwecke der Belüftung ist der Gesundheit abträg-
lich, denn „bei Beurteilungspegeln über 45 dB ist selbst bei nur teilweise geöffnetem 
Fenster ungestörter Schlaf häufig nicht mehr möglich.“ 21 Daher sind andere (technische) 
Möglichkeiten zur Belüftung vorzusehen, so dass Fenster zur Straße nicht (auf herkömm-
liche Art weit) geöffnet zu werden brauchen.  
Für diese Wohnungen werden daher durch die Festsetzung 3.2.2 die notwendigen Luftwechsel 
sichergestellt. Gemäß der Festsetzung wird der Einbau fensterunabhängiger Lüftungsvorrichtungen 
notwendig, wenn die nächtliche Schallbelastung der Fassade 50 dB(A) überschreitet (Beurteilungs-
pegel). Dies betrifft derzeit und (gemäß Prognose auch 2025 sämtliche das Mischgebiet umgebende 
Gebäudefronten an öffentlichen Straßen. Grundsätzlich ist aber die Möglichkeit gegeben, dass die 
Verkehrsbelastung und mit ihr die Geräuschbelastung in der Zukunft sinken.  
Fensterunabhängig im Sinne der V orschrift bedeutet, dass die Lüftung unabhängig von der Öffnung 
des Fensters funktioniert; eine baulich-räumliche Zuordnung ist aber möglich. Die Lüftungseinrich-
                                                 
20  Darstellung des Schalldruckpege ls verschiedener Geräusche (Tab. 8), in: Lärm – Hören, messen und bewerten, Bayerisches 
Landesamt für Umwelt 2013 [Hg.], S. 7. 
21  DIN 18005-1, Beiblatt 1 – Ber echnungsverfahren, hg. vom DIN-Institut (1985), S. 2. 
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tungen müssen den Richtlinien der VDI 2719 entsprechen: In dieser Richtlinie wird in Kap. 5.1 die 
Schalldämmung von Lüftungseinrichtungen und -elementen geregelt. Die geforderten fensterunab-
hängigen Lüftungseinrichtungen können entweder als einzelne Anlagen in jedem Raum oder bspw. 
als Teil einer zentralen Anlage realisiert werden. 
○ Bei schutzbedürftigen Räumen in Wohnungen, die über ein Fenster zu einem Innenhof 
verfügen, greift die V orschrift nicht, da die Bewohner das Fenster zur nächtlichen Lüftung 
öffnen können. Möglicherweise ist – im Sinne einer besseren Vermietbarkeit – hier ein frei-
williger Schutz durch den Bauherrn ratsam; eine städtebauliche Notwendigkeit für Fest-
setzungen besteht bei diesen Wohnungen aber nicht, da die Innenhöfe gemäß Schallimmis-
sionsprognose ruhig sind und gewerbliche Nutzungen im Rahmen ihrer Baugenehmigung 
zu Maßgaben zum Schutz der Wohnnutzungen verpflichtet werden können. 
Auch bei Festsetzung eines hohen Maßes an baulichem Schallschutz soll die Festsetzung Nr. 3.2.2 
zur Belüftung dem Bauherren ein Mindestmaß an Flexibilität bei der Erfüllung des Festsetzungs-
ziels gewähren, da die notwendigen baulichen / technischen V orkehrungen einen erhöhten techni-
schen Aufwand erfordern. Es ist zu erwarten, dass es weitere Fortschritte in der Bautechnik gibt. 
Daher bestimmt Satz 2 der Festsetzung, dass auch andere technische Lösungen zulässig sind, soweit 
der Schallschutz dabei gewährleistet ist. Dies ist im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.  
12.5 Beschränkung der Stellplätze 
Textliche Festsetzung: 
3.3 Beschränkung der Stellplätze 
[§ 9 Abs. 4 BauGB, § 12 Abs. 6 BauNVO i.V .m. VwVSächsBO 49.2.1 
Die Anzahl der Stellplätze für Kraftfahrzeuge wird wie folgt beschränkt: 
Die höchstens zulässige Zahl der Stellplätze ergibt sich aus der um die Hälfte (50%) reduzierten 
Mindestzahl der notwendigen Stellplätze, die auf der Grundlage der Verwaltungsvorschrift zur 
Sächsischen Bauordnung* ohne Reduktion der Mindestzahl durch die zuständige Behörde ermittelt 
wurde.  
* Fundstelle siehe Vorbemerkung 
 
Begründung: 
Gemäß § 12 Abs. 6 BauNVO kann in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass in einem Bau-
gebiet oder in bestimmten Teilen des Baugebiets Stellplätze insgesamt ausgeschlossen werden oder 
nur in beschränktem Umfang zulässig sind. 
Landesrechtliche Regelungen dürfen dem nicht entgegenstehen. § 49 Abs. 1 SächsBO beinhaltet 
zwar eine Stellplatzpflicht, es gibt aber die Möglichkeit, die erforderlichen Stellplätze auch in zu-
mutbarer Nähe herzustellen oder nach § 49 Abs. 2 SächsBO abzulösen. Damit gibt es landesrechtli-
che Ausnahmen zur Stellplatzpflicht auf dem eigenen Grundstück, so dass die Anwendung des § 12 
Abs. 6 BauNVO i.V .m. dem Bebauungsplan grundsätzlich rechtskonform ist und den Ausschluss 
oder eine Beschränkung durch Festsetzung ermöglicht. 
Diese Reduzierung der Zahl notwendiger Stellplätze soll im Bereich dieses B-Plans aus stadt- und 
umweltplanerischen Gründen in höherem Maße – nämlich um insgesamt fünfzig Prozent (50%) – 
erfolgen. Damit werden folgende Ziele verfolgt: 
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○ Die Stadt Leipzig flankiert die Entwicklung zentraler und zentrumsnaher Lagen mit dem 
Bestreben, diese schrittweise vom fließenden und ruhenden Kfz-Verkehr zu entlasten und 
damit die Aufenthalts- und Erlebnisqualität für Gäste und Bewohner spürbar zu verbessern. 
Als Baugebiet in fußläufiger Entfernung zur Innenstadt soll im Plangebiet ebenfalls ein 
autoarmes Quartier entstehen (siehe STEP Verkehr und Öffentlicher Raum, 1. Fortschrei-
bung 2015). 
○ Des Weiteren gehören die Sicherung einer menschenwürdigen Umwelt und Schutz und 
Entwicklung der natürlichen Lebensgrundlagen gemäß § 1 Abs. 5 BauGB grundsätzlich zu 
den Zielen der Bauleitplanung. Die Stadt Leipzig unternimmt vielfache Anstrengungen, um 
den Umwelt- und insbesondere den Klimaschutz lokal zu verbessern (siehe Energie- und 
Klimaschutzprogramm der Stadt Leipzig 2014-2020). 
○ Der Beitrag der Bauleitplanung für den Umwelt- und Naturschutz erfolgt auch für die Ziele 
des lokalen Lärm- und Klimaschutzes sowie der Luftreinhaltung (siehe Luftreinhalteplan 
der Stadt Leipzig 2009). 
○ In der stark vorbelasten zentralen Stadtlage werden durch den Bebauungsplan Maßnahmen 
ergriffen, die sich vermindernd auf Quell- und Zielverkehr von Kraftfahrzeugen auswirken. 
Die Reduzierung von Parkierungsmöglichkeiten soll die vorhandenen Alternativen wie 
öffentlicher Verkehr (ÖPNV), Fuß- und Radverkehr entsprechend attraktiver werden 
lassen. Die in diesem Plan formulierte Stellplatzbeschränkung soll aus Gründen des 
Umweltschutzes die (erweiterte) Innenstadt von Verkehr entlasten. 
 
Der V orhabenträger hat in einem Mobilitätskonzept Möglichkeiten erarbeitet, um dazu beizutragen, 
den zukünftigen Verkehr durch die Nutzer (Bewohner, Kunden, Angestellte) in höherem Maße 
durch die Verkehrsträger des Umweltverbundes zu bewältigen und weniger durch das private Kfz.  
Insgesamt erlauben Lagegunst und Maßnahmen zur Förderung des Umweltverbundes eine Reduzie-
rung der Stellplätze, da die Stadt Leipzig davon ausgeht, dass der zu erwartende Verkehr in geord-
netem Maße bewältigt werden kann.  
V ollzug der Festsetzung 
Die im Einzelfall erforderliche Anzahl der notwendigen Stellplätze wird (grundsätzlich) von der 
Bauaufsichtsbehörde bestimmt, und zwar „unter Berücksichtigung der Sicherheit und Leichtigkeit 
des Verkehrs, der Bedürfnisse des ruhenden Verkehrs sowie der Erschließung durch Einrichtungen 
des öffentlichen Personennahverkehrs“ (so § 49 Abs. 1 Satz 3 SächsBO).  
Bereits in der Verwaltungsvorschrift zur Sächsischen Bauordnung vom 31.8.2012 ist eine Redukti-
onsmöglichkeit der Anzahl notwendiger Stellplätze vorgesehen. Dort werden in Nr. 49.1.5 die 
Kriterien genannt, bei deren Erfüllung Reduktionen durch die Bauaufsichtsbehörde vorgenommen 
werden können, z.B. eine Nähe von max. 500 m zu einer Haltestelle des ÖPNV um 30%, Nähe zu 
einer Straßenbahnlinie oder Großkunden-Abonnements der Nutzer. Die in der Verwaltungsvor-
schrift eröffneten Reduktionsmöglichkeiten sind bei der Konzipierung der Festsetzung Nr. 3.3 
bereits berücksichtigt und in dem festgesetzten 50 %-Abzug enthalten. Zur Klarstellung, dass beim 
V ollzug der Festsetzung bspw. die Reduktionsmöglichkeit um 30 % wegen des ÖPNV nicht in 
Anspruch zu nehmen ist, wurde die Formulierung „ohne Reduktion der Mindestzahl“ in die Fest-
setzung aufgenommen. 
Zum V ollzug der Festsetzung sind von der Bauaufsichtsbehörde in einem ersten Schritt die Tabel-
lenwerte für die notwendigen Stellplätze entsprechend der Nutzung zu ermitteln. Dabei soll die 
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Behörde, soweit in der anzuwendenden Verwaltungsvorschrift Spannen angegeben werden, jeweils 
von demjenigen Wert ausgehen, der in der Berechnung zu weniger Stellplätzen führt.   
Im zweiten Schritt sind die ermittelten Werte um 50 % zu vermindern und ergeben dann die höchs-
tens zulässige Zahl der Stellplätze. 
Im Folgenden wird zur Erläuterung ein Beispiel gegeben: 
Nutzung Büro 
Größe: 8 Büros / Annahme: 320 m² Nutzfläche 
Richtwert der Tabelle: 1 Stellpla tz je 40 bis 80 m² Nutzfläche 
 Anwendung des kleineren Schlüssels  1 Stellplatz je 80 m² Nutz fläche 
Zwischenergebnis: 4 notwendige Stellplätze 
 gemäß textlicher Festsetzung Reduzierung um 50 %  abzüglich 2 notwendige Stellplätze 
Ergebnis  2 notwendige Stellplätze 
Über diese Mindestanforderung hinaus vom Bauherrn freiwillig zusätzlich errichtete Stellplätze 
sind keine „notwendigen“ Stellplätze i.S.d. Bauordnung. Diese „überschießenden“ Stellplätze sind 
durch die Festsetzung untersagt. 
Mit der Festsetzung wird die zulässige Anzahl der Stellplätze, die (vorhabenbezogen) auf den 
Grundstücken im Baugebiet errichtet werden dürfen, wie oben beschrieben auf diejenige Anzahl 
von Stellplätzen begrenzt, die nach Bauordnungsrecht als notwendig festgelegt wird. Die Errich-
tung überschießender Stellplätze ist somit nicht zulässig; die Beschränkung besteht in der Unzu-
lässigkeit freiwillig errichteter „nicht notwendiger“ Stellplätze. 
Die Festsetzung ist angemessen, denn es werden sowohl die städtebaulichen Ziele der Stadt um-
gesetzt als auch die Interessen der Grundstückseigentümer gewahrt. Sämtliche Grundstücke des 
Mischgebiets bleiben erschlossen – auch für den Kfz-Verkehr. Notwendige Stellplätze und alle 
Behindertenstellplätze sind im Rahmen der übrigen Festsetzungen weiterhin zulässig. 
 
13. Verkehrsflächen 
13.1 Öffentliche Straßenverkehrsflächen 
Zeichnerische Festsetzung: 
Die für die Erschließung notwendigen öffentlichen Straßenverkehrsflächen werden zeichnerisch 
festgesetzt. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB] 
 
Begründung: 
Die Erschließung des Baugebietes erfolgt über die umgebenden Straßen. Diese werden als öffent-
liche Straßenverkehrsfläche festgesetzt, um die uneingeschränkte öffentliche Nutzung zu gewähr-
leisten. Damit dient die Festsetzung der planungsrechtlichen Sicherung der verkehrlichen Erschlie-
ßung des Baugebiets. 
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Im Rahmen der Städtebauwerkstatt und der daran anschließenden städtebaulichen Qualifizierung 
wurde für das Plangebiet ein Konzept zum Straßenausbau angefertigt22, welches durch das Ver-
kehrs- und Tiefbauamt der Stadt Leipzig bestätigt wurde. Zur Umsetzung dieses Konzeptes werden 
die Straßenverkehrsflächen in der Planzeichnung in den folgenden Breiten (Fahrbahn und Seiten-
räume) festgesetzt:  
○ Der Hahnekamm wird im Bereich an der Wintergartenstraße auf 13,00 m aufgeweitet, im 
Einmündungsbereich an der Brandenburger Straße bleibt die Straße unverändert. 
○ In der Wintergartenstraße sowie der Rosa-Luxemburg-Straße erfolgen kleinere Verschiebun-
gen der Straßenbegrenzung von unter 1 m. 
○ Die Hofmeisterstraße wird mit einer Breite von 15,40 m bis 15,48 m festgesetzt; somit 
erfolgt eine Verbreiterung um ca. 2,75 m.  
○ Die Planstraße wird mit einer Breite von 17,50 m festgesetzt. Die Straße wird völlig neu 
gebaut. 
Mit der Umsetzung dieses Konzeptes im B-Plan sind in den neuen und z.T. verbreiterten Straßen 
Hofmeisterstraße und Planstraße der Bau von zwei Richtungsfahrbahnen zu je 2,75 m sowie beid-
seitiger Seitenbereiche mit Parkplätzen (längs) und Baumpflanzungen möglich.  
Bei der Dimensionierung der öffentlichen Flächen werden in begrenztem Maße öffentlich nutzbare 
Parkplätze vorgesehen. Eine Anrechnung auf (nach der SächsBO) notwendige Stellplätze ist aus-
geschlossen; notwendige Stellplätze müssen – entsprechend dem Grundgedanken der Sächsischen 
Bauordnung – vollständig auf den Baugrundstücken untergebracht werden. Bei der Dimensionie-
rung der öffentlichen Verkehrsflächen wird außerdem davon ausgegangen, dass innerhalb dieser 
Flächen keine Ladebereiche für die Anlieferung gebaut werden; Lade- und Entladevorgänge müssen 
somit auf den privaten Grundstücken erfolgen. Ladeplätze für Elektro-Autos sollen möglich sein. 
Den Belangen der öffentlichen Dienste (Rettungsdienst, Brandschutz, Versorgungsträger, Abfall-
entsorgung usw.) ist Rechnung getragen, da die Straßenquerschnitte ausreichen und die Entsorgung 
durch planerische Festsetzungen innerhalb der Baugebiete selbst (ohne notwendiges Halten auf der 
öffentlichen Fahrbahn) möglich ist.  
Die Übereignung bislang privater, zukünftig benötigter Flächen (z.B. in der Hofmeisterstraße) 
durch den Eigentümer an die Stadt wird im Rahmen des städtebaulichen Vertrages geregelt.  
Dies betrifft auch die neu zu errichtende Planstraße, mit der eine rechtwinklige Einmündung des 
Verkehrsflusses in die Brandenburger Straße erreicht wird. Bislang mündet die Hofmeisterstraße 
weiter östlich direkt in spitzem Winkel in die Brandenburger Straße, so dass die notwendigen 
Schleppkurven von Müllfahrzeugen der Entsorger nicht gewährleistet sind.  
Zur genaueren Unterteilung der Straßenverkehrsfläche sollen keine Festsetzungen getroffen wer-
den, da hierfür kein Planerfordernis besteht und da bei jeder späteren Änderung der Unterteilung 
eine Befreiung oder eine B-Planänderung erforderlich würde. 
 
 
 
                                                 
22  Quartiersentwicklungsplan, Büro Grunwald & Grunwald, Leipzig, Stand 31.8.2015.  
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Zeichnerische Festsetzung: 
Für den Anschluss des Mischgebietes zur Brandenburger Straße sowie in den Kreuzungsbereichen 
der Planstraße, der Hofmeisterstraße, der Rosa-Luxemburg-Straße, der Wintergartenstraße sowie 
des Hahnekamm mit den angrenzenden Straßen werden Bereiche ohne Ein- und Ausfahrt fest-
gesetzt. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB] 
Für diese Bereiche schließt der B-Plan die Ein- und Ausfahrt per Kfz in das Mischgebiet aus, da 
dies aus Gründen der Verkehrssicherheit
23 (Übersichtlichkeit, Klarheit der V orfahrt, Aussparen der 
üblicherweise von Fußgängern bevorzugten Bereiche) sinnvoll ist.  
Dies betrifft Gebäudefronten in einem Abstand von jeweils 20 m beiderseits einer Fassadenecke, 
die Brandenburger Straße (überwiegend) sowie die Rosa-Luxemburg-Straße. Nicht einbezogen in 
die Festsetzung sind die bestehenden Ein-/Ausfahrten des Grundstücks Brandenburger Straße 2. 
Insgesamt verbleiben genügend Bereiche, die für Ein- oder Ausfahrten (von Ver- oder Entsorgungs-
fahrzeugen, Pkw oder in eine Tiefgarage) genutzt werden können, sowohl in der Planstraße als auch 
in der Hofmeisterstraße, der Wintergartenstraße sowie im Hahnekamm.  
 
13.2 Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung: Fußgängerbereich 
Zeichnerische Festsetzung: 
Als öffentliche Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung „Fußgängerbereich“ wird eine ca. 
15x28 m große Fläche im Einmündungsbereich der Hofmeisterstraße in die Rosa-Luxemburg-
Straße festgesetzt. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB] 
Begründung: 
Die öffentliche Platzfläche ist Teil der Gesamtplanung für die Wiederbebauung des Gesamtareals 
und wurde bereits in der Architekturwerkstatt von 2014 zur städtebaulichen Gliederung des 
Straßenraums vorgesehen. Die Fläche ist durch ihre Lage südlich von Bebauung gut belichtet und 
soll zum Aufenthalt der Allgemeinheit, Ausruhen, Kommunikation u. dergl. im öffentlichen Raum 
dienen.  
Mit der Festsetzung trägt die Planung zur Umsetzung der Ziele des STEP Verkehr und öffentlicher 
Raum – nämlich Verbesserung der Aufenthaltsqualität der Straßenräume für Fußgänger – bei. 
 
14. Grünordnerische Festsetzungen  
Zeichnerische Festsetzung: 
In der Planstraße und der Hofmeisterstraße wird auf der westlichen Straßenseite, parallel ausge-
richtet zur Grenze des Mischgebietes, zwischen der südöstlichen Grenze des Teil-Baugebietes MI 
2.1 bis ca. 15 m südlich der südlichen Grenze des Teil-Baugebietes MI 2.2 eine Linie für Baum-
pflanzungen mit der Anzahl zu pflanzender Bäume: 10 Stück zeichnerisch festgesetzt. 
                                                 
23  Information seitens des Verkehr s- und Tiefbauamtes der Stadt Leipzig. 
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In der Wintergartenstraße und der Rosa-Luxemburg-Straße wird auf der nördlichen Straßenseite, 
parallel ausgerichtet zur Grenze des Mischgebietes, zwischen der Straße Hahnekamm und der Hof-
meisterstraße eine Linie für Baumpflanzungen mit der Anzahl zu pflanzender Bäume: 7 Stück zeich-
nerisch festgesetzt. 
In der Straße Hahnekamm wird auf der westlichen Straßenseite, parallel ausgerichtet zur Straßen-
begrenzungslinie, zwischen der nördlichen Grenze des Flurstücks 1869 und der Brandenburger 
Straße eine Linie für Baumpflanzungen mit der Anzahl zu pflanzender Bäume: 2 Stück zeichnerisch 
festgesetzt. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB]  
Begründung: 
Stadtgestalterisches Ziel ist die Wiederherstellung begrünter Straßenräume. Die zeichnerischen 
Festsetzungen dienen somit der Ergänzung der in Teilen noch vorhandenen erhaltenswerten Stra-
ßenbäume, aber auch der Neugestaltung des Straßenraumes. Die Festsetzungen dienen aber auch 
der Verbesserung der stadtökologischen Bedingungen im Plangebiet.  
Es ist geplant, für 17 der insgesamt 19 im Geltungsbereich zur Pflanzung festgesetzten Straßenbäu-
me die Übernahme der Koste im städtebaulichen Vertrag zu diesem B-Plan zu regeln (siehe unten – 
Begründung zum Hinweis). Der Straßenraum der Hofmeisterstraße wird zuungunsten des Grund-
stückseigentümers verbreitert. Durch diese Verbesserung des Straßenquerschnitts wird aber Gehölz-
aufwuchs am bisherigen Rand des Baugrundstückes beseitigt. Daher ist es gerechtfertigt, die Pflan-
zung der im Vertrag behandelten Straßenbäume auf den bei Ausschöpfung der eröffneten Baurechte 
notwendigen Ausgleich nach Leipziger Baumschutzsatzung anzurechnen. 
Mit der zeichnerischen Festsetzung werden die Anzahl sowie die Zuordnung zu Straßenabschnitten 
festgelegt: Die Linie markiert die beabsichtigte Anordnung der Bäume an der Straße – hier also in 
allen Fällen fassaden- bzw. straßenraumbegleitend –, nicht jedoch deren genaue Pflanzposition. 
Diese wird im Rahmen der Straßenausbauplanung und mit Rücksicht auf Platzangebot, Leitungen, 
Zufahrten, Parkplätze usw. vom zuständigen Verkehrs- und Tiefbauamt der Stadt Leipzig festgelegt.   
 
Zeichnerische Festsetzung: 
Der innerhalb der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung: Fußgängerbereich vorhandene 
Großbaum ist zu erhalten.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB]  
 
Begründung: 
Stadtgestalterisches Ziel ist die Wiederherstellung attraktiver, begrünter Straßenräume. V orhandene 
Großbäume, deren Position und Erhaltungszustand diesem Ziel dienen, sollen erhalten werden. 
Auf der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung: Fußgängerbereich (Platzfläche) ist eine 
großkronige Platane vorhandenen. Ihre Erhaltung dient dem Ziel der Schaffung lebenswerter, be-
grünter Stadträume und dem Ziel, das Kleinklima zu verbessern (durch Verdunstung und Schatten-
wurf im Sommer). Daher wird eine Festsetzung zur Erhaltung des Baums in den Plan aufgenom-
men.  
 
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Zeichnerische Festsetzung: 
Im östlichen Teil des Mischgebietes wird in den Teil-Baugebieten MI 2.2 und MI 3 eine Fläche zum 
Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen mit einer Nord-Süd-Ausdehnung 
von ca. 150 m Länge und einer Breite von ca. 33 m zeichnerisch festgesetzt. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a) BauGB]  
 
Begründung: 
Mit der zeichnerischen Festsetzung wird gemäß dem städtebaulichen Konzept im östlichen Teil des 
Plangebietes eine großzügige Grünfläche definiert, die diesem stärker für Wohnnutzungen bestimm-
ten Bereich eine besondere, durchgrünte Freiflächenqualität verschafft. 
Da gemäß textlicher Festsetzung Nr. 2.1.2 die Baugrundstücke nur bis zu einer GRZ i.S.d. § 19 
Abs. 4 BauNVO von 0,8 über- oder unterbaut werden dürfen, bleiben 20 % der Flächen in den Bau-
gebieten unversiegelt und sind zu begrünen. Diese Flächen werden zu einem großen Teil innerhalb 
der zeichnerisch festgesetzten Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Be-
pflanzungen realisiert. Diese Anpflanzfläche eignet sich grundsätzlich auch zur Versickerung von 
Regenwässern. 
Die planungsrechtliche Festsetzung erfolgt nicht als private Grünfläche, da die Fläche dann nicht 
Teil des Baugebietes (Mischgebietes) wäre und nicht als Bemessungsgrundlage i.S.d. § 19 Abs. 3 
BauNVO bei der Beurteilung von Bauanträgen zu rechnen wäre – die beabsichtigte bauliche Aus-
nutzung des Plangebietes wäre dann nicht möglich. 
Siehe weiter die Begründung zur textlichen Festsetzung Nr. 3.4. 
 
Textliche Festsetzung: 
3.4. Grünordnerische Festsetzungen  
[§ 9 Abs. 1 Nrn. 1, 20, 25 BauGB] 
3.4.1 
Innerhalb der Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sind 
mindestens 50 standortgerechte Bäume mit einem Stammumfang von mindestens 20-25 cm zu pflan-
zen. Für mindestens die Hälfte der Pflanzungen nach Satz 1 müssen heimische Arten verwendet 
werden; höchstens 10 % der nach Satz 1 zu pflanzenden Bäume dürfen Nadelbäume sein. 
Vorhandene Bäume mit mindestens dem in Satz 1 genannten Stammumfang werden angerechnet. 
Innerhalb der Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sind 
Fußwege zulässig.  
3.4.2  
Soweit Teile der Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
durch Tiefgaragen oder Kellergeschosse unterbaut werden sollen, sind diese unterirdischen bauli-
chen Anlagen mit einer mindestens 100 cm mächtigen Bodenschicht zu überdecken und intensiv zu 
begrünen. Ausnahmsweise können auf bis zu 20 % der unterbauten Flächen geringere Überdeckun-
gen zugelassen werden. 
3.4.3  
Alle Dachflächen bis zu einer Neigung von 15° sind extensiv zu begrünen. Davon ausgenommen 
sind die Flächen notwendiger technischer Anlagen auf diesen Dächern. 
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3.4.4 
Entlang der zeichnerisch festgesetzten Linien für Baumpflanzungen ist mindestens die jeweils in der 
zeichnerischen Festsetzung angegebene Anzahl standortgerechter großkroniger hochstämmiger 
Laubbäume (Stammumfang von mindestens 20-25 cm, Kronenansatz in mindestens 2,5 m Höhe) an-
zupflanzen. Die Bäume sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Jeder Baum ist in 
eine offene Bodenfläche (Baumscheibe) mit einer Mindestfläche von 6 m² und einem Mindestquer-
schnitt von 2 m zu pflanzen. Die Baumscheiben sind durch geeignete bauliche Maßnahmen vor 
Überfahren zu schützen. 
3.4.5 
Für neu angelegte ebenerdige Stellplätze ist je angefangene vier Stellplätze mindestens ein stand-
ortgerechter großkroniger hochstämmiger Laubbaum (Stammumfang von mindestens 20-25 cm, 
Kronenansatz in mindestens 2,5 m Höhe) zu pflanzen. Die Bäume sind dauerhaft zu erhalten und 
bei Abgang zu ersetzen. Jeder Baum ist in eine offene Bodenfläche (Baumscheibe) mit einer 
Mindestfläche von 6 m² und einem Mindestquerschnitt von 2 m zu pflanzen. Die Baumscheiben sind 
durch geeignete bauliche Maßnahmen vor Überfahren zu schützen. 
3.4.6 
Die Befestigung oberirdischer Stellplätze und ihrer Zufahrten auf den Baugrundstücken ist so aus-
zuführen, dass das auf den jeweiligen Flächen anfallende Niederschlagswasser weitestgehend 
innerhalb dieser Flächen versickern kann. 
 
Begründung: 
Die hohe Baudichte im Plangebiet führt bei üblichen Bauweisen – wie auch im übrigen Innenstadt-
bereich – zur mikroklimatischen Erwärmung, das Plangebiet ist jedoch bislang als innenstadtnahes 
Kaltluftentstehungsgebiet zu charakterisieren (Näheres siehe Umweltbelange, Kap. 7). Die Luftqua-
lität kann durch Staubaufwirbelung und Aufheizung beeinträchtigt werden. Durch die Bebauung 
werden überdies potenzielle Standorte für Vegetation und damit einerseits Biotope für Pflanzen und 
Tiere, andererseits Abkühlung durch Verdunstungsleistung und die Versickerung von Regenwasser 
in ihrem Umfang verringert, da die Wiederbebauung des Plangebietes mit dem Verlust eines großen 
Teils des vorhandenen Baumaufwuchses und mit Bebauung verbunden ist. Dieses nach dem B-Plan 
mögliche, hohe Maß von Bebauung und Versiegelung (sowohl der privaten Flächen als auch der 
öffentlichen Räume) wirkt sich somit auf das örtliche Kleinklima und die lokale Umweltsituation 
grundsätzlich nachteilig aus.  
Daher werden die bei diesem Städtebauprojekt möglichen Maßnahmen – nämlich die Pflanzung von 
Bäumen in der dafür festgesetzten Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen 
Bepflanzungen und die extensive Begrünung flacher bzw. flach geneigter Dächer – durch diese 
Festsetzungen angeordnet. Sie dienen somit zum einen der Gestaltung, zum anderen aber auch der 
Verbesserung der ökologischen Bedingungen. 
Zu 3.4.1: Bestandteil des städtebaulichen Konzeptes ist ein großzügiger begrünter Innenhof in dem 
durch Wohnnutzungen geprägten Teil des Mischgebiets. Die Begrünung der Fläche wird mit der 
textlichen Festsetzung gesichert, denn es wird eine Mindestzahl von 50 Bäumen sowie eine Min-
destqualität – nämlich 20-25 cm Stammumfang (gemessen in 1 m Stammhöhe) festgesetzt. Der 
grüne Innenhof dient dem Aufenthalt und der Freizeitnutzung der Bewohner der umliegenden Bau-
körper. In der Festsetzung wird daher klargestellt, dass innerhalb der Fläche auch Fußwege erlaubt 
sind. Die Bäume müssen standortgerecht sein – d.h. hinsichtlich ihrer arttypischen Ansprüche an 
Boden, Wasserangebot, Belichtung u. dergl. für die Anpflanzung an diesem Ort geeignet sein – da 
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standortgerechte Pflanzungen die Pflanzengesundheit fördern und die Dauerhaftigkeit der Pflan-
zung gewährleisten. An dieser Dauerhaftigkeit hat die Stadt Leipzig ein städtebaulich begründetes 
Interesse. 
Die Festsetzung enthält die Möglichkeit, vorhandene Bäume anzurechnen. Dies ist aus folgendem 
Grund sinnvoll: Falls sich im Rahmen der späteren Ausführungsplanung zeigt, dass bereits gut ge-
eignete Bäume vorhanden sind, wäre eine Fällung und anschließende Neupflanzung unter Berück-
sichtigung der Zielsetzung der Festsetzung kontraproduktiv. Zwar ist bei einer Erstbebauung des 
Geländes gemäß dem derzeit vorliegenden städtebaulichen Entwurf (Masterplan) nicht damit zu 
rechnen, dass die Festsetzung zur Anwendung kommt. Der B-Plan wird jedoch als offener Bebau-
ungsplan aufgestellt, eine von der derzeit vorliegenden Masterplanung abweichende Bauausfüh-
rungsplanung ist nach Inkrafttreten des B-Plans nicht ausgeschlossen. Daher soll diese Regelung 
Teil der Festsetzungen werden, denn soweit vorhandene Bäume erhalten bleiben, wäre ein Fest-
halten an der Zahl neu (zusätzlich) zu pflanzender Bäume unverhältnismäßig.  
Die Festsetzung formuliert auch V orschriften zur Artenauswahl der zu pflanzenden Bäume. Ein 
Mindestanteil von 50 Prozent der Bäume muss aus einheimischen Arten bestehen. Dies ist damit zu 
begründen, dass einheimische Arten bei der Herausbildung von Ökosystemen (dazu zählt auch die 
Anlage einer Grünfläche) größere V orteile bieten, z.B. als Nahrungs- oder Bruthabitate. Daher wer-
den bei vielen Bauleitplanverfahren auch höhere Quoten für einheimische Arten angestrebt. Bei die-
sem B-Plan darf aus folgendem Grund ein vom üblichen Maße abweichender, höherer Anteil fremd-
ländischer Arten gepflanzt werden: Teil des zwischen der Stadt und dem V orhabenträger abge-
stimmten Masterplanes ist die Gestaltung der Fläche für Anpflanzungen als sog. „Arboretum“24, 
was einen höheren Anteil „exotischer“ Baumarten, d.h. mit besonderem Habitus, andersartigen 
Blättern oder Fruchtständen oder besonderer Herbstfärbung, meist aus Asien oder Nordamerika, 
bedingt. Der Anteil der Nadelbäume wiederum soll 10 % nicht übersteigen, um in den Winter-
monaten eine bessere Belichtung der um diesen Hof liegenden Räume zu ermöglichen, denn bis auf 
die Lärche sind die meisten Nadelbäume immergrün.  
Im Anhang zum Bebauungsplan sind geeignete Baumarten für die Pflanzungen gemäß 3.4.1. auf-
geführt. 
Zu 3.4.2: Aufgrund der Bestimmungen der Sächsischen Bauordnung zur Stellplatzpflicht werden 
Stellplätze notwendig (trotz Verringerung ihrer Anzahl durch Festsetzung in diesem B-Plan). Teil 
des städtebaulichen Konzeptes ist es, diese Nutzungen ausschließlich in Kellergeschossen zu reali-
sieren, um die Freiflächen nicht damit zu blockieren. Überdies werden voraussichtlich Keller-
geschosse für Haustechnik oder Kellerräume (Lagerräume) der Mieter notwendig.  
Angesichts der städtebaulichen Dichte und des anstehenden hohen Grundwasserstandes oder auch, 
um eine Gesamtentwicklung des unbebauten Areals (mit größeren Bauabschnitten einer Tiefgarage) 
zu ermöglichen, wird es voraussichtlich notwendig werden, Teile der festgesetzten Fläche zum An-
pflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen zu unterbauen.  
Da diese Fläche jedoch vorrangig für Zwecke der Begrünung bestimmt ist, soll die Unterbauung 
nicht dazu führen, dass nicht oder nur unzureichend begrünt werden kann. Daher wird eine Min-
deststärke der Erdüberdeckung festgesetzt, so dass hier mindestens größere Sträucher bzw. klein-
bleibende Baumformen wurzeln können; und diese „intensive Begrünung“ ist auch entsprechend 
der Festsetzung vorzunehmen. Die Überdeckung mit 1 m Erde führt aber zu entsprechend tiefer 
liegenden Unterbauungen (Rampen/Zufahrten/Kellergeschosse). Um die Ausführungsplanung nicht 
                                                 
24  Ein Arboretum ist Sammlung unter schiedlicher, insbesondere fremdländischer Baumarten.  
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zu sehr einzuschränken, soll daher in Randbereichen ausnahmsweise – d.h. bei V orlage eines kon-
kreten Bauantrags und mit Begründung der Notwendigkeit – eine geringere Überdeckung möglich 
sein. Diese Ausnahme soll jedoch auf 20 % der unterbauten Fläche begrenzt werden, damit das 
eigentliche Ziel – intensive Begrünung – erreicht wird.   
Eine völlige oder sehr weitgehende Unterbauung ist nicht zu befürchten, da durch die Flächen der 
„überschießenden Unterbauung“ (d.h. außerhalb der Gebäude bzw. Flächen i.S.d. § 19 Abs. 2 
BauNVO) die in Festsetzung Nr. 2.1.2 gezogene Obergrenze von 0,8 einzuhalten ist. 
Zu 3.4.3: Die flachen bzw. flach geneigten Dächer sollen gemäß dem städtebaulichen Konzept 
extensiv begrünt werden. Da die überbaute Grundfläche sich in der Aufsicht aus Dachflächen und 
(zulässigen) Terrassenflächen zusammensetzt, kann allein aufgrund der Größe der summierten 
Flächen ein bedeutender Beitrag zum Naturhaushalt geleistet werden. „Extensive Begrünung“ 
bedeutet die Verwendung von Gräsern und Stauden, die nur eine geringe Substratstärke von 5-10 
cm Stärke benötigen. Diese Begrünungsform bietet ein Mindestmaß an Regenwasserrückhalt, im 
Übrigen stellt sie vor allem einen Standort für Blütenstauden und Insekten dar. Dies dient den 
Zielen der Stadtökologie und leistet einen Beitrag zum Ausgleich der Überschreitung der 
Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO. 
Die Verpflichtung zur Begrünung soll nur für Dachflächen bis zu einer Neigung von 15° gelten, da 
eine Begrünung stärker geneigter Dächer einen unverhältnismäßig hohen Aufwand zur Sicherung 
des Begrünungssubstrates gegen Abrutschen oder Abwehung erfordern würde. V on der Pflicht zur 
Begrünung ausgenommen sind ebenfalls Flächen, die sich aus technischen Gründen nicht zur Be-
grünung eignen bzw. davon freizuhalten sind, z.B. Wartungswege auf dem Dach und technische 
Anlagen (zulässige Aufbauten), die sich nicht in die Gebäudehülle integrieren lassen. 
Zu 3.4.4: Wie bereits bei der Begründung der zeichnerischen Festsetzung der Linien für Baumpflan-
zungen verdeutlicht, dient die Festsetzung von Baumpflanzungen in den öffentlichen Straßen-
räumen des Plangebietes zum einen der Stadtgestaltung, zum anderen aber auch der Verbesserung 
der ökologischen Bedingungen. Die Wiederbebauung des Plangebietes ist mit dem Verlust eines 
großen Teils des vorhandenen Baumaufwuchses verbunden (Näheres siehe Umweltbericht, Kap. 7). 
V on Bäumen gehen in der Stadt vielfältige positive Wirkungen aus: Beschattung und Verdunstung, 
somit Minderung von sommerlicher Überhitzung, Filterung belasteter Luft, bei Auswahl geeigneter 
Baumarten sind Straßenbäume auch wichtige Lebensräume heimischer Insekten, Vögel und Fleder-
mäuse.  
Daher wird mit der Festsetzung Nr. 3.4.4 angeordnet, dass entlang der zeichnerisch festgesetzten 
Linien für Baumpflanzungen die jeweils angegebene Anzahl von Straßenbäumen zu pflanzen ist. In 
der Festsetzung ist eine Mindest-Pflanzqualität angegeben, damit das städtebauliche Ziel erreicht 
werden kann. Die Bäume sollen hochstämmig (gegliedert in Stamm und Krone) sein, wobei der 
Stamm 2,50 m Höhe aufweisen soll, da die Bäume nicht die verkehrliche Nutzung der 
Straßenräume behindern sollen. Für die Pflanzung sind standortgerechte Laubbäume zu verwenden, 
denn ihrem Standort angepasste Bäume sind robuster und neigen unter den Bedingungen der 
Großstadt weniger zu Mangelerscheinungen oder Ausfällen, Laubbäume sind aus 
stadtgestalterischen Gründen (Erscheinungsbild) und unter Umweltgesichtspunkten (z.B. 
Blattfläche, Sauerstoffproduktion) zu bevorzugen. Um das Anwachsen und den Bestand der 
Straßenbäume zu sichern, werden offene Baumscheiben von mindestens 6 m² festgesetzt, da dies 
die Versorgung der Wurzeln mit Sauerstoff fördert und der Versickerung dient. Damit die 
Baumscheibe nicht der Verdichtung durch fehlerhaftes Befahren oder Falschparken von Kfz 
ausgesetzt werden kann, ist die Baumscheibe durch geeignete bauliche Maßnahmen (z.B. Geländer 
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oder Bügel) zu schützen. Dies ist insbesondere angesichts der Beschränkung der Stellplätze im 
Baugebiet von besonderer Wichtigkeit. 
Zu 3.4.5: Die Festsetzung ergänzt die ausnahmsweise Zulässigkeit oberirdischer Stellplätze (siehe 
Festsetzung 2.4), die zur Bestandswahrung der vorhandenen ebenerdigen Stellplätze auf dem 
Grundstück Brandenburger Straße 2 in den Plan aufgenommen wurde. 
Aus Sicht der Stadt ist die Anordnung von Stellplätzen in Tiefgaragengeschossen die bessere 
Lösung für innenstadtnahen Lagen, da Freiflächen auf den Grundstücken dort knapper sind als in 
Stadtrandlagen. Für den Fall, dass (bei weitreichenden Umbaumaßnahmen) erneut ebenerdige Stell-
plätze neu gebaut werden, sollen die in Leipzig üblichen Festsetzungen zur Begrünung und ver-
sickerungsfördernden Ausführung von Stellplätzen zur Anwendung kommen: Danach ist je 4 
Stellplätze ein hochstämmiger Laubbaum zu pflanzen; da dies der Verbesserung des Kleinklimas 
durch Verdunstung, Beschattung und der Stadtökologie dient. Die Regelungen zu Pflanzqualität und 
Baumschutz gleichen den Regelungen in Nr. 3.4.4 (nähere Begründung siehe dort).  
Zu 3.4.6: Diese Festsetzung ergänzt Nr. 3.4.5: Neu angelegten ebenerdige Stellplätze einschließlich 
ihrer Zufahrten sind in versickerungsfördernder Weise zu bauen. Dabei ist die Auswahl der Pflaste-
rung, Unterbaumaterialien, Fugenbreite usw. so vorzunehmen, dass eine weitgehende Versickerung 
des auf diesen Flächen anfallenden Regenwassers erreicht wird. Das kann bei geeignetem Unter-
grund z.B. eine Kombination von Großpflastersteinen in Splitt leisten. Ziel ist die Förderung eines 
naturnahen Wasserhaushaltes sowie die Entlastung der öffentlichen Regenwasserkanalisation ins-
besondere bei Spitzenereignissen (Starkregen). 
 
Hinweis:  
Im städtebaulichen Vertrag zu diesem Bebauungsplan soll die Pflanzung oder die Kostenübernahme 
der Pflanzung von 17 Straßenbäumen im öffentlichen Raum durch den V orhabenträger vereinbart 
werden. In diesem Vertrag soll auch eine geeignete Artenliste für diese Pflanzungen vereinbart 
werden.  
Zum einen ist die Festsetzung nicht erforderlich, da die öffentlichen Flächen der Stadt Leipzig ge-
hören. Zum anderen wird die Durchführung bzw. Finanzierung der Pflanzung von 17 der insgesamt 
19 zu pflanzenden Straßenbäume im städtebaulichen Vertrag, der zu diesem B-Plan abgeschlossen 
werden soll, geregelt. Die Pflanzung der verbleibenden zwei Straßenbäume (dies betrifft die Straße 
Hahnekamm) können durch die Stadt Leipzig finanziert werden. 
 
 
15. Örtliche Bauvorschriften zu Werbeanlagen 
Textliche Festsetzung: 
[§ 9 Abs. 4 BauGB i. V . m. § 89 Abs. 1 Nr. 1 und 2, Abs. 2 SächsBO] 
4.1 
Werbeanlagen müssen sich hinsichtlich Maßstab, Material und Farbigkeit in die äußere Gestalt des 
jeweiligen Gebäudes und Fassadenabschnittes einfügen. Werbeanlagen dürfen nicht auf Fassaden 
benachbarter Gebäude übergreifen. 
4.2 
Werbeanlagen sind nur im Erdgeschossbereich sowie im Brüstungsbereich des ersten Oberge-
schosses zulässig. Das Anbringen von Hausnamen oberhalb des ersten Obergeschosses kann 
ausnahmsweise zugelassen werden, wenn dies nicht verunstaltend wirkt.  
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4.3 
Im Teil-Baugebiet MI 1 kann in den Bereichen, die an die öffentliche Verkehrsfläche grenzen, die 
Errichtung von Dachwerbeanlagen (Werbung auf den Gebäuden) aus Einzelbuchstaben und Signets 
unter Überschreitung der festgesetzten Oberkante der Gebäude ausnahmsweise zugelassen werden, 
wenn die festgesetzte Oberkante des Gebäudes durch die Dachwerbeanlage um nicht mehr als 
1,5 m überschritten wird und dies nicht verunstaltend wirkt. 
4.4 
Werbeanlagen über 8,0 m² Ansichtsfläche sind unzulässig. Die Ansichtsfläche von Werbeanlagen 
aus Einzelbuchstaben errechnet sich aus der Summe der die einzelnen Buchstaben umgrenzenden 
Rechtecke. 
4.5 
Werbeanlagen, die vor die Fassade oder die Schaufensterebene vortreten, sind nur in Form selbst 
leuchtender Einzelbuchstaben zulässig. Werbeanlagen müssen blendfrei sein. Anstrahlungen sind 
unzulässig. 
4.6 
Werbeanlagen mit Lauf-, Wechsel- oder Blinklicht, Digitalbildanlagen, Bild- oder Filmprojektionen 
sind unzulässig.  
Begründung: 
Sämtliche Festsetzungen zur Gestalt der Werbeanlagen sollen eine störende Wirkung von Werbung 
verhindern. Das Plangebiet befindet sich innerhalb des Geltungsbereiches der Erhaltungssatzung 
Leipzig-Innenstadt. Diese Satzung dient der Erhaltung der vorhandenen städtebaulichen Eigenart 
des Gebietes sowie zur baulichen Fortentwicklung der bereits vorhandenen und für die Zukunft 
angestrebten hohen baulichen Qualität.  
Werbeanlagen, die sich nicht in die äußere Gestalt der Gebäude einfügen – ihn also gegenüber 
einem mittelmäßig empfindlichen Betrachter optisch dominieren, verfremden oder unkenntlich 
werden lassen, sollen nicht zulässig sein, da sie zum baulichen Zusammenhang der innenstadtnahen 
Gebiete und zu deren Gestaltqualität im Widerspruch stehen. Ob eine Werbeanlage sich noch ein-
fügt oder den zulässigen Rahmen verlässt, ist unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des 
Einzelfalles zu beurteilen, wobei auch die Funktion des jeweils betroffenen Baugebiets zu berück-
sichtigen ist. Dabei ist auf das ästhetische Empfinden eines normal (durchschnittlich) empfindsa-
men Betrachters25 abzustellen.26 Die Anwendung des Begriffes „Einfügen“ ist in der Rechtspre-
chung hinreichend geklärt.  
Aus diesen Gründen sind im Plangebiet auch übergroße Werbeanlagen (über 8 m²) oder zu hoch 
angebrachte Werbeanlagen (über dem Brüstungsbereich des 1. Obergeschosses bzw. bei Dach-
werbung mehr als 1,5 m über der Gebäude-Oberkante) unzulässig.  
Für Hausnamen (z.B. für Hotels oder den Sitz einer großen Firma) können Ausnahmen von der Be-
schränkung auf die beiden unteren Geschosse zugelassen werden, wenn dies nicht verunstaltend 
wirkt. Eine solche Ausnahme ist anhand des konkreten Einzelfalls zu beurteilen: Entsprechend den 
                                                 
25  Gemeint ist also weder das Emp finden eines besonders unempfindlichen (auch: ungebildeten) Betrachters, der keine Ansprüche 
an das Stadtbild stellt, noch das Empfinden eines äußerst empfindlichen Betrachters (auch: eines besonders gebildeten Betrach-
ters, ggf. durch ein Studium der Kunstgeschichte, Architektur oder dergl.), der erhöhte Kriterien an das Erscheinungsbild einer 
Fassade legen könnte. Abzustellen ist auf den sog. „gebildeten Durchschnittsmenschen“. 
26  Vgl. Urteil des VGH Baden-Wü rttemberg vom 28.10.1992 – Az. 3 S 2490/91. 
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Erfahrungen aus der Praxis wird durch Kommunikation zwischen Bauherr und der zuständigen Ver-
waltung einer Verunstaltung des Stadtbildes am besten vorgebeugt.  
Auch der Begriff der Verunstaltung beinhaltet naturgemäß eine gewisse Unschärfe, ist in der Recht-
sprechung zum Baurecht aber ebenfalls ein eingeführter Begriff: 
Eine bauliche Anlage stört das Gesamtbild der Umgebung, wenn der Gegensatz zwischen ihr 
und der Umgebung von dem Betrachter als belastend oder unlusterregend empfunden wird. 
Bei der Beurteilung ist auf das Empfinden des so genannten gebildeten Durchschnitts-
menschen abzustellen.
27  
Maßgeblich ist, ob der Anblick bei einem nicht unbeträchtlichen, in durchschnittlichem Maße 
für ästhetische Eindrücke aufgeschlossenen Teil der Betrachter nachhaltigen Protest aus-
löst.
28 
Die Konkretisierung des Begriffs des „Verunstaltens“ in der verwaltungsgerichtlichen Recht-
sprechung genügt den rechtsstaatlichen Geboten der Berechenbarkeit des Rechts, der Rechts-
klarheit und der Rechtssicherheit; sie genügt der Aufgabe der Rechtsprechung, Grundsätze zu 
entwickeln, welche die Entscheidung des Einzelfalls normativ zu leiten im Stande sind. Die 
Tatsache, dass hinsichtlich der Rechtsanwendung im einzelnen Fall ein Rest von Unsicherheit 
verbleibt, folgt aus der Funktion von Rechtsbegriffen der vorliegenden Art als Einschätzungs-
ermächtigung.
29 
Die Bandbreite der auf Lichttechnik gestützten Werbung ist geeignet, in hohem Maße das städte-
bauliche Erscheinungsbild zu dominieren. Damit dies nicht zu Verunstaltungen führt, wird mit den 
Festsetzungen 4.4 und 4.5 die Anwendung sämtlicher in hohem Maße störender Techniken ausge-
schlossen: Werbeanlagen, die durch zu hohe Leuchtkraft blenden, ebenso Werbeanlagen mit laufen-
dem, wechselndem (Farbe, Intensität o.ä.) oder blinkendem Licht, Digitalbildanlagen (LED-Schir-
me oder ähnliche Techniken), Filmsequenzen, Bild- oder Filmprojektionen auf Fassaden, Bürger-
steige oder andere Hintergründe.  
Als Folge der Festsetzungen in Nr. 4 ist weiterhin Werbung am Ort der Leistung möglich, die zwar 
maßvoll auffallen darf, sich jedoch in den Rahmen der Architektur einfügt. Mit den Festsetzungen 
wird damit auch einem Wettlauf der verschiedenen Werbeformen (zum Schaden des öffentlichen 
Raumes) um möglichst hohe Aufmerksamkeit der Passanten vorgebeugt. 
 
16. Örtliche Bauvorschriften zur Gestaltung der Gebäude 
Zeichnerische Festsetzung: 
Auf Blatt 2 der Planurkunde werden Gestaltungsvorbilder für die straßenseitigen Fassaden für vier 
gekennzeichnete Abschnitte der Bebauung entlang der Straßenbegrenzungslinie dargestellt. 
[§ 9 Abs. 4 BauGB i.V .m. § 89 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 SächsBO]  
 
 
 
                                                 
27  Vgl. BVerwG , Urteil vom 28. Juni 1965 – I C 146.53 -, BVerwGE 2, S. 172.  
28  Vgl. BVerwG , Beschluss vom 13. April 1995 – 4 B 70,95, BRS 57 Nr. 109 NJW 1995, 2648 ff.; vgl. auch V oßkuhle, Bauord-
nungsrechtliches Verunstaltungsverbot und Bau-Kunst, BayVBl. 1995, S. 613 ff. 
29  Vgl. BVerfG , Beschluss vom 26. Juni 1985 – 1 BvR 588/84, NVwZ 1985, S. 819. 
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Begründung: 
Im Nachgang zur Städtebauwerkstatt wurden die architektonischen Entwürfe durch die vier betei-
ligten Architekturbüros weiter bearbeitet, d.h. hinsichtlich ihrer Realisierbarkeit und Fassadenstruk-
turierung qualifiziert. Dabei fand eine Abstimmung mit der Stadt, dem V orhabenträger und dem 
Gutachtergremium statt. Das Ergebnis dieser architektonischen Qualifizierung – die vorliegenden 
Entwürfe der vier Architekturbüros – soll in seinen Grundzügen im Bebauungsplan abgesichert 
werden. 
Gemäß § 89 Abs. 3 SächsBO können örtliche Bauvorschriften „auch in Form zeichnerischer Dar-
stellungen“ erlassen werden. Auf dieser Rechtsgrundlage werden die straßenseitigen Fassaden der 
architektonischen Entwürfe auf Blatt 2 der Planurkunde dargestellt und werden (mit der textlichen 
Festsetzung Nr. 5.1.2) Teil der örtlichen Bauvorschrift. 
Textliche Festsetzung: 
5. Örtliche Bauvorschriften zur Gestaltung der Gebäude  
[§ 9 Abs. 4 BauGB i.V .m.§ 89 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 SächsBO] 
5.1  Grundsatz 
5.1.1 
Die textlichen Vorschriften unter Nr. 5 gelten in Verbindung mit den zeichnerischen Darstellungen 
zur Fassadengestaltung auf Blatt 2 der Planurkunde. Alle Vorschriften unter Nr. 5 gelten nur für die 
zum öffentlichen Straßenraum ausgerichteten Gebäudeseiten. 
5.1.2 
Die zeichnerischen Darstellungen auf Blatt 2 der Planurkunde sind grundsätzlich als Gestaltungs-
vorbild verbindlich. Sie dienen auch der räumlichen Zuordnung unterschiedlicher Vorschriften für 
die Fassadengestaltung in den vier Abschnitten der zum öffentlichen Straßenraum ausgerichteten 
Fassaden. 
 
Begründung: 
Mit den textlichen Festsetzungen Nr. 5.1.1 und 5.1.2 werden die Darstellungen auf Blatt 2 der Plan-
urkunde Teil der örtlichen Bauvorschrift. Auf der Rechtsgrundlage der SächsBO können örtliche 
Bauvorschriften nur über die „äußere Gestaltung baulicher Anlagen“ mit dem Ziel der „Erhaltung 
und Gestaltung von Ortsbildern“ erlassen werden. Da das ortsgestalterische Ziel der Neubebauung 
darin besteht, für die durch die äußeren Fassaden geprägten Straßenräume durch Gestaltung ein 
Mindestmaß an baulicher Qualität und Belebung zu sichern, wird in 5.1.1 klargestellt, dass die ört-
lichen Bauvorschriften nur für zum öffentlichen Straßenraum ausgerichteten Gebäudeseiten gelten, 
nicht jedoch für die hofseitigen Fassaden. Die vier Fassadendarstellungen werden räumlich ein-
deutig vier grafisch bezeichneten Abschnitten zugeordnet.  
Die Darstellungen dienen als verbindliches V orbild: Bauherren müssen die geplanten Fassaden 
grundsätzlich am zugeordneten V orbild orientieren; (ohne Begründung) grob abweichende Ent-
würfe sind nicht zulässig. Die V orschrift erlaubt aber Abweichungen in untergeordnetem Maße, sei 
es aus bautechnischen Gründen oder aus gestalterischen Gründen. (Außerdem sind Abweichungen 
nach 5.6 möglich).  
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Die Festsetzung ist angemessen, da zum einen nur Gestaltungsvorbilder festgesetzt werden (gering-
fügige oder begründete Abweichungen sind möglich) und da zum anderen der V orhabenträger die 
Fassadengestaltung durch Architekturbüros unter der Beteiligung der Stadt (kooperativ) entwickeln 
ließ; die Festsetzungen enthalten also keine Bindungen mit unbekannten (möglicherweise schwierig 
umzusetzenden) Inhalten. Sollten Grundstücksteile verkauft werden, so sind den Erwerbern die um-
zusetzenden (und auch umsetzbaren) Festsetzungen des B-Plans bekannt.  
Die Festsetzungstechnik – nämlich Festsetzung eines grafischen Gestaltungsvorbildes, das aufgrund 
des Maßstabs, des Fehlens von Bemaßung, Farbwerten und Materialangaben naturgemäß eine 
Bandbreite (einen Auslegungskorridor) eröffnet – ist eine „ermessensleitende“ V orschrift: Die Ver-
waltung hat sich bei der Bearbeitung eines Bauantrags nach pflichtgemäßem Ermessen am Ziel der 
Festsetzungen zu orientieren. Dies gilt ebenso für alle folgenden Festsetzungen unter Nr. 5, die 
nicht mit genauen (Maß-) Zahlen arbeiten. 
 
Textliche Festsetzung: 
5.2  Erdgeschosszone  
5.2.1 
Die optisch wahrnehmbare Höhe des Erdgeschosses muss ab Oberkante Gehweg mindestens 4,0 m 
betragen.  
5.2.2 
Die Abstände der Eingänge untereinander – auch zum nächstgelegenen Eingang im benachbarten 
Abschnitt – dürfen (gemessen von Mittelachse zu Mittelachse entlang der Straßenbegrenzunglinie) 
folgende Höchstmaße nicht überschreiten: 
a) für Eingänge im Abschnitt 1: 75 m 
b) für Eingänge in den Abschnitten 2 und 4: 15 m. 
Innerhalb jedes Abschnittes sind mindestens 3 Eingänge zu realisieren. 
5.2.3 
Die Breite der Tiefgaragenzufahrten bzw. -ausfahrten darf das nach Bauordnungsrecht erforder-
liche Mindestmaß nicht überschreiten. 
Begründung: 
Sämtliche Absätze der Festsetzung dienen der Gestaltung der Fassaden mit Wirkung zum öffentli-
chen Straßenraum; ihre Umsetzung dient dem Belang der Baukultur in § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB.  
Ziel der Festsetzung ist die Realisierung großzügiger Erdgeschosszonen, da die Erdgeschosszone 
für die soziale Interaktion von Bewohnern und Passanten eine erhöhte Bedeutung haben, 
lagebedingt aber die geringste Belichtung erhalten. Um beengte Raumverhältnisse zu vermeiden, 
sollen daher die Raumhöhen vorgegeben werden.  
Erwünscht ist die Belebung der öffentlichen Räume. Regelungsbedarf wird aus städtischer Sicht in 
diesem Zusammenhang vorrangig für den Abschnitt 1 an der Brandenburger Straße/ Planstraße und 
für die Abschnitte 2 und 4 an der Wintergartenstraße/ Rosa-Luxemburg-Straße gesehen.  
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Daher sollen Ein- und Ausgänge30 zu Wohnungen, Hotels, Läden und Büros – neben Fenstern die 
„Hauptadern sozialer Interaktion“ mit einer Mindestzahl und -dichte vorgeschrieben werden. Für 
das Ziel der Belebung wäre es kontraproduktiv und würde eher zu einer Verödung beitragen, wenn 
Fassaden errichtet würden, die nur wenige Austauschgelegenheiten für Menschen zum öffentlichen 
Raum besäßen, beispielsweise im Norden nur einen Haupteingang auf 100 m Fassadenfront oder 
eine Center-ähnliche Erschließung im Süden des Plangebietes.  
Mit der Festsetzung soll vielmehr eine architektonische Gebäudeorganisation gefördert werden, die 
möglichst viele – auch verschiedene – Nutzungen in den Gebäuden direkt mit dem öffentlichen 
Raum verbindet. Dazu werden mindestens drei Eingänge (bzw. Ausgänge für jeden zu regelnden 
Abschnitt vorgeschrieben und Höchstmaße für die Abstände der Eingänge untereinander bzw. zum 
nächsten Abschnitt im benachbarten benannten Abschnitt festgesetzt.  
Dabei wird auf die räumliche Lage der Fassaden Rücksicht genommen: In Abschnitt 1, größtenteils 
an der verkehrsreichen Brandenburger Straße gelegen, ist eine geringere Passantenfrequenz wahr-
scheinlich, die Stadt rechnet eher mit monofunktionalen Nutzungen und toleriert bis zu einem ge-
wissen Grad eine geringere Anzahl von Eingängen. Daher sind hier größere Abstände der Türen 
untereinander angemessen (75 m).  
In den Abschnitten 2 und 4, die die deutlich geringer belasteten, mit der Tram erschlossenen, besser 
besonnten, vorrangig vielfältigen Mischgebietsnutzungen dienenden Straßen umfassen, soll die Be-
bauung eine kleinteilige soziale Interaktion (Läden, Büros, Eingänge für Bewohner/ Hotelgäste) er-
möglichen, hier werden daher 15 m als Höchstabstand festgesetzt. 
Sämtliche festgesetzten Mindestzahlen der Eingänge pro Abschnitt sowie die festgesetzten Höchst-
abstände untereinander finden sich in den bereits vorliegenden architektonischen Entwürfen wieder. 
Für den Abschnitt 3 an der Hofmeisterstraße wird – entsprechend der vorgesehenen Nutzung Woh-
nen, ergänzt durch einige kleine Läden – kein Regelungsbedarf gesehen, da eine städtebaulich ak-
zeptable Bebauung auch ohne Regelung zu erwarten ist.  
Hinsichtlich der Tiefgaragen soll sichergestellt werden, dass nicht unnötig breite Tiefgaragenzufahr-
ten/-ausfahrten realisiert werden, die störende Barrierewirkungen in den Seitenbereichen (Bürger-
steigen) oder Straßenräume erzeugen und Passanten hindern. Ein konkretes Maß soll nicht festge-
setzt werden, da eine genaue Tiefgaragenplanung noch nicht vorliegt. Daher erfolgt eine Beschrän-
kung auf das nach baulichen V orschriften (z.B. Garagenverordnung) erforderliche Mindestmaß. Die 
Gestaltung der Seitenbereiche kann zur Benutzbarkeit (V orrang für Fußgänger) beitragen; Fest-
setzungen hierzu sind jedoch nicht erforderlich. 
Textliche Festsetzung: 
5.3  Fassaden 
5.3.1 
Fensterlose Fassaden sind unzulässig. 
5.3.2 
Balkone sind unzulässig.  
5.3.3 
Erker und andere Vorsprünge dürfen nicht mehr als 1,0 m vor die festgesetzten straßenseitigen Bau-
linien vorspringen. 
                                                 
30  In der Festsetzung wird zur  Vereinfachung von Eingängen gesprochen, gemeint sind damit sowohl Ein- als auch Ausgänge. 
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5.3.4 
Fassaden dürfen nicht durch auskragende gebäudetechnische Einrichtungen (insbesondere Rohre, 
Leitungen) verunstaltet werden. 
5.3.5 
Fenster sind in der Form des stehenden rechteckigen Einzelfensters auszubilden. Die Fenster 
müssen als senkrechte Achsen angeordnet werden. 
5.3.6 
Fassaden dürfen weder verspiegelt noch mit grellen oder fluoreszierenden Farben versehen 
werden. 
Begründung: 
Sämtliche Absätze der Festsetzung dienen der Gestaltung der Fassaden mit Wirkung zum öffent-
lichen Straßenraum; ihre Umsetzung dient dem Belang der Baukultur in § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB.  
Sämtliche Fassaden zu den öffentlichen Räumen sollen – entsprechend den vorliegenden, zwischen 
Stadt und V orhabenträger abgestimmten architektonischen Entwürfen – Fenster haben, jedoch keine 
Balkons. Diese stellen im innenstädtischen Kontext Fremdkörper dar, die nur schwer in qualität-
volle Fassaden integriert werden können. Daher sollen Balkone nicht an den Außenfassaden, wohl 
aber an den Fassaden in den ruhigeren Blockinnenhöfen zulässig sein. Ebenso sollen Erker und 
andere V orsprünge auf 1,0 m Auskragung vor die jeweilige straßenseitige Baulinie beschränkt wer-
den, um Auswüchse zu verhindern und zu erreichen, dass eine anspruchsvolle Fassadengestaltung 
nicht durch übertriebene Auskragungen bzw. Ausstülpungen an Gebäuden ersetzt wird.  
Auch die übrigen Festsetzungen dienen der Verhinderung verunstaltender Details: Gebäudetechnik 
wie Klimageräte, Abflussrohre und dergl. darf nicht als optisch störend wahrnehmbar vor die Fassa-
den treten und sie so verunstalten.  
Für Fenster wird die Form des stehenden rechteckigen Einzelfensters vorgeschrieben. Der Gestalt-
charakter „stehend“ (bzw. „hochkant“) ergibt sich etwa ab einem Verhältnis der Fensterhöhe zur 
Fensterbreite von mindestens 1,4:1,0. Mit der Festsetzung sind auch Fensterbänder, dreieckige oder 
runde Fenster und ähnliche Sonderformen ausgeschlossen. Die Fenster müssten darüber hinaus als 
senkrechte Achsen (also nicht versetzt, sondern in Achsen über-/untereinander) angeordnet werden. 
Damit trägt die Festsetzung insgesamt dazu bei, dieses Gebiet mit ruhiger bzw. klassisch wirkender 
Architektur in das in der Umgebung vorgefundene Ortsbild einzupassen; avantgardistisch wirkende 
Entwürfe sind hier eher nicht zu realisieren. 
Fassaden dürfen auch nicht durch ihre Materialität oder Farbgebung das Ortsbild verunstalten. Da-
mit sie sich in das im angrenzenden Bereich vorgefundene Ortsbild einfügen, sind grelle oder fluo-
reszierende/phosphoreszierende Farben und Verspiegelungen unzulässig, also z.B. Signalfarben, 
Neonfarben, leuchtende Farben, glänzende Farben und Materialien. Fluoreszierende oder phospho-
reszierende Farben sind Spezialfarben, die (z.B. unter Zumischung geeigneter Zusätze) die Eigen-
schaft der Lumineszenz (Leuchten nach Anregung durch Licht) aufweisen. Grelle Farben i.S.d. 
Festsetzung sind bspw. folgende im Handel erhältlichen Farben folgender RAL-Nummern: 
 
○ 1016 (Schwefelgelb),  
○ 1018 (Zinkgelb),  
○ 1026 (Leuchtgelb),  
○ 1028 (Melonengelb),  
○ 2000 (Gelborange),  
○ 2001 (Rotorange),  
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○ 2005 (Leuchtorange),  
○ 2007 (Leuchthellorange),  
○ 3024 (Leuchtrot),  
○ 3026 (Leuchthellrot),  
○ 4003 (Erikaviolett),  
○ 4005 (Blaulila),  
○ 4008 (Signalviolett),  
○ 4010 (Telemagenta) 
Textliche Festsetzung: 
5.4  Markisen, Jalousien, Rollläden und Einbruchsicherungen 
5.4.1 
Sonnenschutzeinrichtungen sind in die Fassadengestaltung zu integrieren. Markisen sind nur über 
Ladeneingängen und Schaufenstern im Erdgeschoss zulässig. Verspiegelte Fensterflächen sind 
unzulässig. 
5.4.2 
Markisen müssen an Gehwegen eine lichte Durchgangshöhe von mindestens 2,5 m haben. Die 
Vorderkante muss mindestens 0,7 m von der Bordsteinkante entfernt sein. Verkehrsrechtliche Vor-
schriften bleiben unberührt.  
5.4.3 
Zulässig sind einfarbige, nicht glänzende Materialien. Grelle und glänzende Farben und Materiali-
en für Markisen sind nicht zulässig. 
5.4.4 
Jalousien und Rollläden dürfen in den Obergeschossen das lichte Maß der Fensteröffnungen nicht 
überschreiten. Die dazugehörigen Kästen dürfen nicht auskragen. 
5.4.5 
Einbruchsicherungen im Erdgeschoss müssen so gestaltet werden, dass dahinterliegende Fenster- 
und Türöffnungen sichtbar sind. Geschlossene Roll- und Fensterläden sind nicht zulässig. 
Sämtliche Sicherheitskonstruktionen sind in die Fassadengestaltung zu integrieren.  
Begründung: 
Sämtliche Absätze der Festsetzung dienen der Gestaltung der Fassaden mit Wirkung zum öffent-
lichen Straßenraum; ihre Umsetzung dient dem Belang der Baukultur in § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB. 
Mit der V orschrift wird sichergestellt, dass Sonnenschutzeinrichtungen die Fassade nicht über-
decken, dominieren oder stören sollen, sondern sich vielmehr in die Fassade einfügen.  
Die Festsetzung ist außerdem notwendig, um ein Mindestmaß an Gestaltqualität für Markisen zu 
sichern und Markisen in ihrem Einsatz auf das erforderliche Maß zu beschränken: So sind Markisen 
nur dort zulässig, wo im Erdgeschoss Läden und Schaufenster vorhanden sind (nicht aber z.B. im 
ersten Obergeschoss).  
Verspiegelte Fensterflächen verstärken durch die Reflexion der gegenüberliegenden Fassade die 
Abschottung einer Fassade vor Betrachtern; sie sind außerdem für das in der unmittelbaren Um-
gebung vorgefundene Ortsbild nicht typisch und stören die für die innenstadtnahen Mischgebiete 
typischen Fassaden in erheblichem Maße. Sie sollen daher nicht zulässig sein. 
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Ähnlich wie für Sonnenschutzeinrichtungen in den Obergeschossen wird für Markisen festgesetzt, 
dass sie das lichte Maß der Fenster- oder Türöffnungen im Erdgeschoss nicht überschreiten dürfen. 
Zwar ist der Sonnenschutz bei Überdimensionierung der Markisen größer; die entsprechende 
städtebauliche Wirkung (Abdeckung / Abschirmung) wäre aber unerwünscht. Außerdem ist die 
Festsetzung notwendig, um den öffentlichen Fußweg vor den Ladenzonen für Menschen jeder 
Körpergröße begehbar zu halten. Aus gestalterischen Gründen (optisches Gewicht der Überdeckung 
des Gehwegs) soll ein Mindestabstand von 0,7 m von der Bordsteinkante eingehalten werden. Der 
letzte Satz von 5.4.2 bestimmt, dass verkehrsrechtliche V orschriften diesen Regelungen vorgehen, 
denn die gestalterischen Ziele der Stadt sollen nicht zu Lasten der Verkehrssicherheit gehen. 
Für Markisen, Jalousien und Rollläden sind nur einfarbige, nicht aber grelle oder glänzende Materi-
alien zulässig. Wie schon mit der Festsetzung zu den Fassaden selbst (5.3.6) soll die V orschrift 5.4.3 
dazu beitragen, dass die Fassade insgesamt sich in das im angrenzenden Bereich vorgefundene 
Ortsbild einfügt, daher sind grelle Farben und Verspiegelungen unzulässig, also z.B. Signalfarben, 
Neonfarben, leuchtende oder phosphoreszierende Farben, glänzende Farben und Materialien. 
Mit der Festsetzung Nr. 5.4.4 wird festgesetzt, dass Jalousien und Rollläden das lichte Maß der 
Fensteröffnungen nicht überschreiten dürfen. Damit soll erreicht werden, dass sie sich hinsichtlich 
ihrer optischen Wirkung den eigentlichen fassadenstrukturierenden Elementen unterordnen. Dem-
selben Zweck dient auch die Bestimmung, dass die dazugehörigen Kästen an ihrem Anbringungsort 
verdeckt (also nicht „optisch auftragend“) anzubringen sind. 
Die Festsetzung Nr. 5.4.5 ist notwendig, um die Ladenzone in den Erdgeschossen einsehbar zu 
halten. Die Attraktivität der Erdgeschosszonen ist für vielfältige, belebte öffentliche Räume in 
innenstadtnahen Baugebieten besonders wichtig: Ein Laden im Erdgeschoss, der mit einer durch-
sichtigen Einbruchsicherung versehen ist, bleibt für Fußgänger attraktiver als geschlossene Roll-
läden, an denen der Blick der Passanten gestoppt wird und der nichts Interessantes zeigt. Dement-
sprechend sollen auch Einbruchsicherungen in die Fassade integriert werden, so dass deren struk-
turierende Elemente also nicht überdecken, dominieren oder stören. 
Textliche Festsetzung: 
5.5  Staffelgeschosse und Dächer 
5.5.1 
Dächer, mit denen an das Dach des denkmalgeschützten Hauses Brandenburger Straße 2 in ge-
schlossener Bauweise nach Nordosten oder Süden (in dem Bereich, für den in Teil A: Nebenzeich-
nung 1 zur Planzeichnung Traufhöhen festgesetzt sind) angeschlossen wird, müssen als Schräg-
dächer mit einer Dachneigung zwischen 30° und 70° ausgebildet werden.  
5.5.2 
Soweit kein Schrägdach gemäß Nr. 5.5.1 zu errichten ist, ist nur ein Staffelgeschoss als oberstes Ge-
schoss zulässig, außer im Abschnitt 1, wo bis zu zwei Staffelgeschosse als oberste Geschosse zu-
lässig sind. Der Rücksprung des bzw. der Staffelgeschosse zur Baulinie darf nicht mehr als insge-
samt 1,0 m betragen.  
5.5.3 
Die Fläche vor einem Staffelgeschoss darf nicht eingehaust oder überdacht werden. 
5.5.4 
Dacheinschnitte bei geneigten Dächern sind unzulässig. Sie können ausnahmsweise zugelassen 
werden, wenn sie vom öffentlichen Verkehrsraum aus nicht sichtbar sind. 
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5.5.5 
Dachaufbauten dürfen insgesamt durch ihre Größe, Anzahl und Form die Dachlandschaft nicht 
verunstalten. 
5.5.6 
Antennen/ Satellitenempfangsanlagen sind unter Dach oder an einer von den öffentlich zugängli-
chen Straßen und Plätzen abgewandten Dachfläche anzubringen. 
5.5.7 
Staffelgeschosse und Dächer dürfen weder verspiegelt noch mit grellen oder fluoreszierenden 
Farben versehen werden.  
Begründung: 
Die neue Bebauung soll sich in das vorgefundene Ortsbild (wenn auch größere bauliche Lücken 
vorhanden sind) einfügen. Dazu sollen sich die unmittelbar an das Baudenkmal Ehemaliges Bahn-
postamt (Brandenburger Straße 2) anschließenden Gebäude in ihrer baulichen Höhe (durch pla-
nungsrechtliche Festsetzung gesichert) und in ihrer Dachform anpassen; dort sollen Schrägdächer 
errichtet werden. 
Um zu erreichen, dass ein Schrägdach nicht nur für einen kleinen Abschnitt errichtet wird, sondern 
in einem ausreichend großen – stadtgestalterisch wirksamen – Abschnitt, soll dies in demjenigen 
Bereich gelten, für den in der Nebenzeichnung 1 zur Planzeichnung Traufhöhen festgesetzt sind, 
also in der Straße Hahnekamm und nordöstlich des Baudenkmals auf einer Länge von etwa 30 m. 
Eine genaue Dachneigung kann nicht festgesetzt werden, da dies eine unangemessene Einschrän-
kungen der Bauherren wäre. Daher wird für die Dachneigung ein Winkel von 30° und 70° vorge-
schrieben, der auch Mansarddächer erlaubt. 
Die V orschrift in 5.5.2 orientiert sich an den abgestimmten architektonischen Entwürfen, deren Um-
setzung die Stadt absichern möchte. Danach soll nur an der Ecke Brandenburger Straße/ Planstraße 
eine zweifache Staffelung zulässig sein (gelegen in Abschnitt 1), in den übrigen Abschnitten der 
straßenseitigen Fassaden ist jeweils nur eine Staffelung zulässig, da dies dem angestrebten dezenten 
Erscheinungsbild dient. Auch die Regelung der Staffelungstiefe als maximal 1,0 m, unabhängig 
davon, ob eine Staffelung errichtet wird oder zweimal gestaffelt wird wie in Abschnitt 1, ist damit 
zu begründen, dass die Umsetzung der abgestimmten architektonischen Entwürfe abgesichert 
werden soll. 
Mit der V orschrift 5.5.3 soll vermieden werden, dass ausgebildete und erwünschte Staffelungen (sei 
es durch spätere Umbaumaßnahmen) durch gestalterische „Tricks“ abgeändert werden und das Er-
scheinungsbild der oberen Geschosse verunstaltet wird. 
Die Festsetzung 5.5.4 dient insgesamt der Wahrung eines Mindestmaßes von Gestaltqualität der 
Dächer mit Ausrichtung zum öffentlichen Raum. Angestrebt wird eine ruhige „Dachlandschaft“. 
Dacheinschnitte (z.B. für Dachterrassen von Wohnungen im Dachgeschoss) verändern die optische 
Wirkung eines üblicherweise relativ gleichförmigen und als oberer Abschluss des Gebäudes wir-
kenden Schrägdaches stark; dies ist nicht erwünscht. Sollte sich in einem Einzelfall ergeben, dass 
der Einschnitt vom öffentlichen Raum aus nicht wahrnehmbar wäre, kann befreit werden. 
Dem städtebaulichen Ziel, optisch nachteilige Wirkungen auf das Stadtbild zu vermeiden und dem 
Belang der Baukultur in § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB zu entsprechen, dienen auch die nachfolgenden 
V orschriften 5.5.5 bis 5.5.7. Seit einigen Jahren ist als bauliche Entwicklung zu beobachten, dass 
eine Vielzahl gebäudetechnischer Anlagen auf dem Dach angeordnet wird, ohne diese architekto-
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nisch geeignet in das Erscheinungsbild einzubinden. Dachaufbauten sind meist sichtbar können das 
Erscheinungsbild der Dachlandschaft und damit den öffentlichen Raum prägen. Städtebauliches 
Entwicklungsziel ist es, die überkommene Dachlandschaft teils zu erhalten, teils mit moderner 
Formensprache fortzuschreiben, dabei aber gestalterische Fehlentwicklungen zu vermeiden und die 
Dachgestalt neuer Bauvorhaben in das vorhandene Erscheinungsbild der stadtgestalterisch einzu-
fügen. So wie übertrieben große Fassadenvorsprünge (siehe 5.3.3) können auch verunstaltend große 
Dachaufbauten das Erscheinungsbild der Bebauung stören. Mit diesen Aufbauten wird oft eine 
maximale Verwertung des Gebäudes angestrebt (neben Staffelungen, Dachaufbauten zählt auch die 
Auslagerung von Dachtechnik aus dem Dachstuhl u.ä. dazu) Auch Anlagen zur Gewinnung regene-
rativer Energie zählen zu den Dachaufbauten, die erst in den letzten beiden Jahrzehnten verstärkt in 
die Bautechnik Eingang gefunden haben und geeignet sind, das Bild der Dachlandschaft zu stören.  
Die störende Anbringung von Antennen bzw. Satellitenempfangsanlagen auf Dächern mit Ausrich-
tung zum öffentlichen Raum ist nicht erforderlich, da die Anlagen unter hoher Empfangsqualität 
auch unter dem Dach oder im Innenhof betrieben werden können und da i.d.R. kabelgebundene 
Empfangsanlagen zu zumutbaren Bedingungen verfügbar sind. Daher wird festgesetzt, dass An-
tennenanlagen unter dem Dach oder von den öffentlichen Flächen abgewandt anzubringen sind. 
So wie auch bei Fassaden kann die Verwendung verspiegelter Materialien oder greller oder fluores-
zierender Farben für Staffelgeschosse oder Dächer das Ortsbild verunstalten. Damit sie sich in das 
im angrenzenden Bereich vorgefundene Ortsbild einfügen, sind grelle oder fluoreszierende Farben 
und Verspiegelungen unzulässig, also z.B. Signalfarben, Neonfarben, leuchtende (fluoreszierende/ 
phosphoreszierende Farben), glänzende Farben und Materialien (siehe im Übrigen die Begründung 
zu Nr. 5.3.6). 
Textliche Festsetzung: 
5.6 Zulässigkeit von Abweichungen  
Abweichungen vom Gestaltungsvorbild nach Nr. 5.1 und von den Festsetzungen Nr. 5.2 bis Nr. 5.5 
können zugelassen werden, wenn das Gestaltungsforum der Stadt Leipzig ihnen zustimmt oder wenn 
die Architekturleistungen durch das Ergebnis eines ordentlichen Wettbewerbs gemäß „Richtlinien 
für Planungswettbewerbe / RPW 2013“ zustande gekommen sind.  
Begründung: 
Über die bereits in 5.1 erwähnten kleinen Abweichungen hinaus sollen weitere – auch vom Umfang 
her weitergehende – Abweichungen möglich sein, wenn auf anderem Wege als dem V ollzug der ört-
lichen Bauvorschriften in den Festsetzungen Nr. 5.1 bis 5. 5 eine hohe Gestaltqualität der Gebäude 
sichergestellt werden kann. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn entweder  
○ das Gestaltungsforum der Stadt Leipzig – das vom Stadtrat beauftragte Gremium, das für die 
Gestaltung des öffentlichen Raumes zuständig ist – den Abweichungen zustimmt; oder  
○ bei der Durchführung eines ordentlichen Wettbewerbes gemäß den „Richtlinien für 
Planungswettbewerbe / RPW 2013“. 
Mit der Aufnahme dieser Festsetzung wird sichergestellt, dass die bauliche Weiterentwicklung der 
Innenstadt nicht allein durch diese Gestaltungsvorschriften gesteuert wird, sondern ebenso durch 
Prozesse, die eine fachlich und demokratisch legitimierte Meinungsbildung sicherstellen. Dies kann 
entweder dadurch erfolgen, dass ein ordentlicher Wettbewerb gemäß den Richtlinien für Planungs-
wettbewerbe / RPW 2013“ durchgeführt wird, oder dadurch, dass das Gestaltungsforum der Stadt 
Leipzig einer veränderten architektonischen Planung zustimmt. Dem Gestaltungsforum gehören so-
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wohl Mitglieder der Ratsversammlung Leipzig an als auch externe Personen, die einen beruflichen 
Hintergrund als Architekt, Planer, Denkmalpfleger usw. haben können, aber nicht müssen. 
Das Ergebnis eines Wettbewerbs oder das V otum des Gestaltungsforums werden von der Bauauf-
sichtsbehörde als gewichtiges Argument zu berücksichtigen sein. Eine endgültige Bindung der Ver-
waltung an ein externes Gremium – z.B. durch Formulierung einer „Muss-V orschrift“ in der Fest-
setzung Nr. 5.6 – wäre nicht legitim: Die Bauaufsichtsbehörde ist gemäß Bauordnung die zuständi-
ge, allein entscheidungsbefugte Verwaltungsbehörde und darf diese Befugnis nicht abgeben. 
 
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D. STÄDTEBAULICHE KALKULATION 
Die folgende Tabelle stellt für den Geltungsbereich des B-Plans die Flächengrößen dar.  
Art der Nutzung Flächengröße  in m²  Flächengröße in ha  Anteil in %
Mischgebiet 20.037 2,0 72,9%
Straßenverkehrsflächen 7.164 0,7 26,1%
Straßenverkehrsfläche besonderer 
Zweckbestimmung (Platz) 283 0,0 1,0%
SUMME 27.484 2,7 100,0%  
 
Flächenbilanz der zulässigen Grundflächen je Teil-Baugebiet: 
Teil-Baugebiet Flächengröße des 
Baugebietes in m²
Grundfläche der 
zulässigen 
Baukörper
resultierende GRZ 
i.S.d. § 19 Abs. 2 
BauNVO
Mischgebiet MI 1 6.295 3.914 0,62
Mischgebiet MI 2.1 986 986 1,00
Mischgebiet MI 2.2 6.856 3.023 0,44
Mischgebiet MI 3 5.899 3.570 0,61
SUMME
20.037 11.493 0,57  
 
Berechnung der zulässigen Überschreitung der Grundfläche gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO, 
aufgegliedert auf die bereits bebauten Grundstücke sowie die neu bebaubaren Grundstücke: 
Teil-Baugebiet
Flächengröße 
des Bau-
gebietes in m²
Grundfläche der 
zulässigen 
Baukörper
resultierende GRZ 
i.S.d. § 19 Abs. 2 
BauNVO
zusätzlich nutzbare Fläche 
für Nebenanlagen bis zu 
einer GRZ II von 0,8 
(Festsetzung 2.1.2)
MI 1                             
(bereits bebaut) 2.808 1.830 0,65 417
MI 1                            
(neu zu bebauen) 3.487 2.084 0,60 706
MI 2.1                        
(neu zu bebauen) 986 986 1,00 0
MI 2.2                               
(neu zu bebauen) 6.856 3.023 0,44 2.462
MI 3                                  
(neu zu bebauen) 5.899 3.570 0,61 1.149
SUMME 20.037 11.493 0,57 4.733
Summen für neu zu 
bebauende Grundstücke 17.228 9.663 0,56 4.317
 
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Flächenbilanz der zulässigen Geschossflächen je Teil-Baugebiet (überschlägige Rechnung ohne 
Berücksichtigung des Grundstückes Brandenburger Str. 2 mit Bestandsbebauung): 
Teil-Baugebiet Baugebiets-
größe (m²)
Grundfläche der 
zulässigen 
Baukörper (m²)
mögliche 
Geschosszahl
mögliche Ge-
schossfläche 
(m²)
resultie- 
rende 
GFZ
MI 1 3.487 2.084 7 14.588 4,2
MI 2.1 986 986 6 5.916 6,0
MI 2.2 6.856 3.023 5 15.115 2,2
MI 3 2.977 5 14.885
MI 3, Teil 593 6 3.558
SUMME 17.228 9.663 54.062 3,1
3,15.899
 
Im Rahmen einer V orplanung wurden durch vom V orhabenträger beauftragte Architekten mit der 
Ausarbeitung von Entwürfen beauftragt. Bei Zugrundelegen der von den Architekten ermittelten 
oberirdischen BGF (a) ergeben sich für das Baugebiet dieselben Zahlen für resultierende GFZ.  
 
 
Leipzig, den  
 
 
 
Jochem Lunebach 
Leiter des  
Stadtplanungsamtes 
 
Anhang: I: Prüfung der V oraussetzungen für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens 
nach § 13a BauGB 
 II: Hinweise 
 III: Zusammenfassende Erklärung gemäß § 10 Abs. 4 BauGB  
 IV: Geh- und Fahrrechte, Durchgänge und Durchfahrten 
 
 
116 von 159 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/Hofmeisterstraße/Hahnekamm“ (Entwurf)  
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02.05.2016  
Anhang I: Prüfung der Voraussetzungen für die Anwendung des beschleunigten 
Verfahrens nach § 13a BauGB  
Prüfung der Grundvoraussetzungen für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a 
BauGB 
Die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 426 „Neubebauung Branden burger Straße/ Hofmeister-
straße/ Hahnekamm“ (sog. Krystallpalastareal) soll im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB 
erfolgen. Das Plangebiet ist im Innenbereich Leipzigs gelegen. Mit der Planung sollen bislang 
brachliegende, ehemals bebaute Flächen einer Wiedernutzung zuge führt werden. Dabei soll einer-
seits Wohnraum geschaffen werden, zum anderen sollen auch gewer bliche Nutzungen realisiert 
werden, wodurch zur Schaffung bzw. Erhaltung von Arbeitsplätzen beigetragen wird.  
Als Art der Nutzung soll ein Mischgebiet i.S.d. § 6 BauNVO mit mehreren Teilbaugebieten fest-
gesetzt werden. Im B-Plan sollen nach derzeitiger Planung (V ore ntwurf) ca. 11.200 m² Grund-
flächen in den Baugebieten festgesetzt werden. Diese Zahl liegt  unter der Grenze von 20.000 m² 
gemäß § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB, die einen B-Plan der Inn enentwicklung ohne weitere 
V orprüfung ermöglicht.  
Nordöstlich des vorgesehenen Geltungsbereiches befindet sich an  der Brandenburger Straße eine 
dreieckige Fläche, die zwar ebenfalls Gegenstand der Städtebauw erkstatt zum Krystallpalastareal 
war, jedoch erst zu einem späteren Zeitpunkt bebaut werden soll . Sie wird daher nicht in den 
Geltungsbereich des B-Plans Nr. 426 einbezogen. Bei Annahme ein er Überbauung von 100% 
ergäbe sich für diese Fläche eine Grundfläche von 1.485 m². Som it wäre selbst bei Annahme eines 
räumlichen bzw. zeitlichen Zusammenhangs i.S.d. § 13a Abs. 1 Sa tz 2 Nr. 1 BauGB und einer 
gesamten Grundfläche von ca. 12.700 m² die Schwelle von 20.000 m² nicht erreicht und das 
beschleunigte Verfahren zulässig. 
Die Anwendung des beschleunigten Verfahrens für den Bebauungsplan ist gemäß § 13 a Abs. 1 
Satz 4 BauGB auch ausgeschlossen, wenn 
○ die Zulässigkeit von V orhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträg-
lichkeitsprüfung (UVP) nach dem UVPG oder Landesrecht unterliegen, vorbereitet oder 
begründet wird oder 
○ Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 lit. b BauGB genannter 
Schutzgüter bestehen. 
In Mischgebieten sind Hotels gemäß § 6 BauNVO ohne Größenbegrenzung allgemein zulässig. 
Hotels zählen zu den in der Anlage 1 zum UVPG aufgezählten UVP-pflichtigen V orhaben, bei 
denen gemäß Ziffer 18.8 i.V .m. Ziffer 18.1.1 im Innenbereich bei Überschreitung von 100 Betten 
eine V orprüfung der UVP-Pflichtigkeit notwendig wird. Nach Abschätzung der Grundfläche könn-
ten im westlichen Teil des Mischgebiets Hotels mit einigen Hundert Hotelbetten errichtet werden; 
die Prüfschwelle der Anlage 1 zum UVPG wäre somit erreicht.  
Ob für einen B-Plan eine UVP durchzuführen ist, hängt jedoch nach § 2 Abs. 3 Nr. 3 UVPG davon 
ab, ob durch ihn die „Zulässigkeit von bestimmten V orhaben im Sinn der Anlage 1 begründet 
werden soll“. Ob diese V oraussetzung hier gegeben ist muss bezweifelt werden. 
Die V oraussetzung der „Begründung der Zulässigkeit eines bestimmten V orhabens ist unstrittig ge-
geben, wenn ein B-Plan durch anlagen- bzw. projektbezogene Festsetzungen (z. B. nach § 1 Abs. 4 
bis 9 BauNVO oder durch Festsetzung eines entsprechenden Sondergebiets) ein in der Anl. 1 zum 
UVPG aufgeführtes V orhaben nach Größe, Art und Standort genau bestimmt (so Gierke in Kohl-
117 von 159 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/Hofmeisterstraße/Hahnekamm“ (Entwurf)  
Seite 94 
02.05.2016  
hammer-Kommentar zum BauGB, bearb. von Brügelmann u.a., § 13 Rn. 71 (65. Lfg. Februar 
2008)). Diese V oraussetzung ist hier nicht gegeben. Zu der weiteren Frage, ob auch ein – wie hier – 
in seinen Festsetzungen allgemein gehaltener Angebotsbebauungsplan eine UVP-Pflichtigkeit aus-
lösen kann, führt Gierke a.a.O. folgendes aus: 
Überwiegend verneint wird dagegen die Frage, ob ein „Angebots-B-Plan“ mit allgemein gehaltenen, 
typisierten Festsetzungen (z. B. „MK“, „GE“ oder „GI“) bereits UVP-pflichtig ist, wenn auf Grund 
der allgemeinen Festsetzungen auch ein UVP-pflichtiges Vorhaben (z. B. ein Vorhaben nach Nr. 1 bis 
17 der Anl. 1 zum UVPG , ein Hotelkomplex i. S. v. Nr. 18.1 Anl. 1 UVPG , ein großflächiger Einzel-
handel i.S. von Nr. 18.6 Anl. 1 UVPG) zugelassen werden könnte.  (Ablehnend z. B. OVG Magdeburg 
17.11.2005 – 2 K 227/02 – Juris; Schmidt-Eichstaedt BauR 2007, 1148; Uechtritz BauR 2007, 476; 
Blechschmidt ZfBR 2007, 120; Mitschang ZfBR 2007, 433 mit dem Hinweis, dass nach § 2 Abs. 3 Nr. 3 
im B-Plan die Zulässigkeit eines „bestimmten“ U VP-pflichtigen Vorhabens begründet werden müsse. 
Der Plan müsse als projektbezogener B-Plan aufgestellt, also gezielt auf dieses Vorhaben ausgerichtet 
sein (zum Begriff des projektbezogenen B-Plans VGH München 21.6.2004 – 20 N 04.1201, 20 NE 
04.1221, 20 N 04.1103 – BayVBl 2005, 177 = Juris). 
Gierke gibt demgegenüber zu bedenken: 
Nach Art. 2 Abs. 2 Projekt-UVP-RL reicht es jedoch aus, dass für ein Projekt eine „Genehmigung“ 
vorliegt. Genehmigung ist nach der Projekt-UVP-RL jede „Entscheidung der zuständigen Behörde 
oder der zuständigen Behörden, aufgrund deren der Projektträger das Recht zur Durchführung des 
Projekts erhält.“ Da sich der deutsche Gesetzgeber dafür entschieden hat, B-Pläne als Entscheidun-
gen i. d. S. anzusehen, kann nur schwer zwischen projektbezogenen B-Plänen und B-Plänen mit allge-
meinen Festsetzungen unterschieden werden, denn auch die zuletzt genannten Pläne setzen einen ver-
bindlichen Rahmen und räumen dem Investor städtebaulich das Recht zur Realisierung des Projekts 
innerhalb des Rahmens ein. Sie stellen insoweit eine rahmenhafte „Entscheidung“ dar. 
Im Ergebnis spricht viel für die herrschende Meinung. Es würde zu einem unnötigen Verwaltungs-
aufwand führen, wenn bei „offenen“, angebotsorientierten Plänen jeder Möglichkeit der Ansiedlung 
eines UVP-pflichtigen Projekts mittels (mehrerer) V orprüfungen nachgegangen werden müsste. Der 
Verzicht auf eine V orprüfung bedeutet nicht etwa, dass die Umweltprüfung im Falle der tatsächli-
chen Verwirklichung eines UVP-pflichtigen Projekts entfallen würde. Die Prüfung wird dann viel-
mehr – sofern die V oraussetzungen des UVPG dafür vorliegen – anlässlich der V orhabenzulassung 
durchgeführt. Eine höchstrichterliche Entscheidung zu dieser Frage steht jedoch noch aus. Zur Ab-
sicherung der Entscheidung für das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB wurde daher im 
vorliegenden Fall eine freiwillige V orprüfung der UVP-Pflichtigkeit eines Hotelbauvorhabens im 
Plangebiet durchgeführt.  
Die nachfolgenden Darlegungen belegen, dass nach überschlägiger Prüfung nicht mit erheblichen 
Umweltauswirkungen durch die Errichtung von Hotels im Plangebiet zu rechnen ist. Anhaltspunkte 
für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 lit. b BauGB genannter Schutzgüter (also der Er-
haltungsziele und der Schutzzwecke von Natura 2000-Gebieten) bestehen ebenfalls nicht. 
Prüfung der UVP-Pflichtigkeit eines durch die Aufstellung des Bebauungsplans als zulässig 
ermöglichten Hotel-V orhabens mit 100 und mehr Betten 
Aus der V orprüfung soll sich ergeben, ob ein Hotel-V orhaben mit 100 und mehr Betten im Plan-
gebiet – auch auf mehrere Hotelbauten verteilt – „nach Einschätzung der zuständigen Behörde 
(hier: der Stadt Leipzig) aufgrund überschlägiger Prüfung“ unter Berücksichtigung der in der 
Anlage 2 zum UVPG aufgeführten Kriterien“ erhebliche nachteilige Umweltauswirkungen haben 
kann.  
118 von 159 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/Hofmeisterstraße/Hahnekamm“ (Entwurf)  
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02.05.2016  
Bei der V orprüfung ist gemäß § 3c UVPG zu berücksichtigen, inwieweit Umweltauswirkungen 
durch die von V orhabenträger vorgesehenen Vermeidungs- und Verminderungsmaßnahmen offen-
sichtlich ausgeschlossen werden. Bei der allgemeinen V orprüfung ist auch zu berücksichtigen, 
inwieweit die Prüfwerte für Größe oder Leistungen, die die V orprüfung eröffnen, überschritten 
werden. Die Durchführung und das Ergebnis der V orprüfung sind zu dokumentieren. 
Die hier gemäß § 3c UVPG erforderliche überschlägige Prüfung wurde auf der Grundlage vor-
handener Unterlagen (Quartiersentwicklungsplan, Büro Grunwald & Grunwald, Leipzig, Juni 
2015) und einer Ortsbesichtigung im Juni 2015 unter Berücksichtigung der in der Anlage 2 zum 
UVPG genannten Kriterien anhand der nachstehenden Tabelle mit folgenden Ergebnissen durch-
geführt. 
Lfd. Nr.  Kriterien gemäß Anlage 2 zum 
UVPG. Daraus entwickelte 
Fragen an das mögliche 
Vorhaben: 
Beant-
wortung 
der Frage: 
JA oder 
NEIN  
Kurze Begründung der Antwort 
1. Merkmale des Vorhaben:  
Die Merkmale eines Vorhabens sind insbesondere hinsichtlich folgender Kriterien zu 
beurteilen: 
1.1 Größe des Vorhabens: Löst 
das Vorhaben schon wegen 
seiner Größe voraussichtlich 
erhebliche nachteilige Umwelt-
auswirkungen aus? 
NEIN In der Innenstadt sowie den Baugebieten in 
unmittelbarer Nähe zur Innenstadt bzw. an 
Hauptverkehrsstraßen sind Hotels üblich und 
stadtverträglich. Auswirkungen ergeben sich 
hauptsächlich aus Verkehr. Angesichts der 
sehr guten Anbindung an den ÖV sowie der 
Nähe zum Hauptbahnhof ist mit vermindertem 
Verkehrsaufkommen zu rechnen; erhebliche 
Auswirkungen sind nicht zu erwarten. 
1.2 Nutzung und Gestaltung von Wasser, Boden, Natur und Landsch aft:  
Löst das Vorhaben voraussichtlich erhebliche nachteilige Umweltauswirkungen auf folgende 
Schutzgüter aus? 
1.2.1 auf das Wasser einschl. 
Grundwasser? 
NEIN Oberflächengewässer sind nicht betroffen.  
Die Grundwasserneubildung wird durch die 
Nutzung „Hotel“ im Vergleich zu anderen 
Mischgebietsnutzungen nicht beeinflusst. 
1.2.2 auf den Boden? NEIN Das Gebiet ist teilversiegelt, mit Trümmern 
auch im Untergrund, seit Jahrhunderten an-
thropogen beeinflusst. Die im B-Plan für das 
Gebiet festgesetzte zulässige Grundfläche 
orientiert sich an der Obergrenze des § 17 
BauNVO (GRZ 0,6).  
Der Boden wird durch ein Hotel-Bauvorhaben 
nicht mehr als durch vergleichbare Misch-
gebietsnutzungen versiegelt.    
1.2.3 auf die Natur (Tiere und 
Pflanzen)? 
NEIN Der Geltungsbereich ist nach derzeitigem 
Kenntnisstand nicht Habitat seltener Tierarten. 
Einwirkungen auf wenige Habitatstrukturen 
mit Bedeutung für den besonderen 
Artenschutz i.S.d. § 44 Abs. 1 BNatSchG 
(Baumhöhlen u. dergl. für Vögel und Fleder-
119 von 159 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/Hofmeisterstraße/Hahnekamm“ (Entwurf)  
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02.05.2016  
Lfd. Nr.  Kriterien gemäß Anlage 2 zum 
UVPG. Daraus entwickelte 
Fragen an das mögliche 
Vorhaben: 
Beant-
wortung 
der Frage: 
JA oder 
NEIN  
Kurze Begründung der Antwort 
mäuse) können durch CEF-Maßnahmen und 
biologische Baubegleitung ausgeglichen 
werden. 
1.2.4 auf die Landschaft? NEIN  Das Bild der Stadtlandschaft im Bereich des 
Plangebiets wird durch die Bebauung stark 
überformt. Ein mögliches Hotel verursacht 
keine Verschlechterung. 
1.3 Abfallerzeugung:  
Löst das Vorhaben voraus-
sichtlich erhebliche nachteilige 
Umweltauswirkungen durch 
Abfallerzeugung aus? 
 NEIN Der Geltungsbereich  des Plangebiets – ein-
schließlich möglicher Hotelbauvorhaben – 
wird an die kommunale Abfallerzeugung ange-
schlossen.  
1.4 Umweltverschmutzung und 
Belästigungen: 
Sind von dem Vorhaben erheb-
liche Umweltverschmutzungen 
und Belästigungen zu erwarten? 
NEIN Während der Bauphase ist – sowohl bei 
Hotels als auch bei anderen im Mischgebiet 
zulässigen Nutzungen – mit Baulärm und 
Staubentwicklung zu rechnen. Im Übrigen sind 
– bei Bewältigung des anfallenden Verkehrs – 
keine erheblichen Belästigungen zu erwarten.  
1.5 Unfallrisiko, insbesondere mit 
Blick auf verwendete Stoffe 
und Technologien: 
Ist das Vorhaben mit besonde-
ren Unfallrisiken verbunden, 
insbes. mit Blick auf die verwen-
deten Stoffe und Technologien? 
NEIN Vom Betrieb eines  Hotels gehen im regulären 
Betrieb keine besonderen Unfallrisiken aus.  
2. Standort des Vorhabens 
Die ökologische Empfindlichkeit eines Gebiets, das durch ein Vorhaben möglicherweise 
beeinträchtigt wird, ist insbesondere hinsichtlich folgender Nutzungs- und Schutzkriterien unter 
Berücksichtigung der Kumulierung mit anderen Vorhaben in ihrem gemeinsamen 
Einwirkungsbereich zu beurteilen: 
2.1 Bestehende Nutzung des Ge-
bietes, insbesondere als Flä-
che für Siedlung und Erho-
lung, für land-, forst- und 
fischereiwirtschaftliche 
Nutzungen, für sonstige 
wirtschaftliche und öffentliche 
Nutzungen, Verkehr, Ver- und 
Entsorgung (Nutzungs-
kriterien): 
Könnte das Vorhaben im Hin-
blick auf die bestehende 
Nutzung voraussichtlich erheb-
liche nachteilige Umweltaus-
wirkungen auslösen? 
 NEIN Hotels sind in Mischgebieten ohne Größenbe-
grenzung zulässig und in zentralen Stadtlagen 
üblich. Besonders empfindliche Nutzungen 
sind in der Umgebung nicht vorhanden; tat-
sächlich ergeben sich bei Anordnung an der 
Brandenburger Straße bzw. in der Nähe zum 
Hauptbahnhof die geringsten Auswirkungen 
im Vergleich mit anderen Standorten. 
 
2.2 Reichtum, Qualität und NEIN Das Plangebiet befindet sich in einem deutlich 
120 von 159 in Zusammenstellung
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Lfd. Nr.  Kriterien gemäß Anlage 2 zum 
UVPG. Daraus entwickelte 
Fragen an das mögliche 
Vorhaben: 
Beant-
wortung 
der Frage: 
JA oder 
NEIN  
Kurze Begründung der Antwort 
Regenerationsfähigkeit von 
Wasser, Boden, Natur und 
Landschaft des Gebietes 
(Qualitätskriterien) 
Könnte das Vorhaben im 
Hinblick auf die Regenerations-
fähigkeit von Wasser, Boden, 
Natur und Landschaft des Ge-
bietes (Qualitätskriterien) vor-
aussichtlich erhebliche nachteili-
ge Umweltauswirkungen aus-
lösen? 
vorbelasteten, anthropogen überformten 
Stadtraum direkt angrenzend an eine stark 
befahrene Bundesstraße.  
Eine Beeinträchtigung der Regenerations-
fähigkeit der genannten Kriterien ist nicht 
erkennbar. 
 
2.3 Belastbarkeit der Schutzgüt er unter besonderer Berücksichtigung folgender Gebiete 
und von Art und Umfang des ihnen jeweils zugewiesenen Schutzes (Schutzkriterien): 
Könnte das Vorhaben in folgenden besonders geschützten Gebieten erhebliche nachteilige 
Umweltauswirkungen auslösen? 
2.3.1 Auswirkungen auf  
Natura 2 000-Gebiete nach § 7 
Absatz 1 Nummer 8 des Bunde-
snaturschutzgesetzes? 
NEIN Natura-2000-Gebiete sind im Wirkungsbereich 
des Plangebiets nicht vorhanden.  
2.3.2 Auswirkungen auf 
Naturschutzgebiete nach § 23 
des Bundesnaturschutz-
gesetzes, soweit nicht bereits 
von Nummer 2.3.1 erfasst? 
NEIN Das Plangebiet befindet sich außerhalb von 
Natur- und Landschaftsschutzgebieten. 
 
2.3.3 Auswirkungen auf  
Nationalparke und Nationale 
Naturmonumente nach § 24 des 
Bundesnaturschutzgesetzes, 
soweit nicht bereits von 
Nummer 2.3.1 erfasst? 
NEIN Nationalparke und Naturmonumente sind im 
Wirkungsbereich des Plangebiets nicht vor-
handen. 
2.3.4 Auswirkungen auf  
Biosphärenreservate und Land-
schaftsschutzgebiete gemäß 
den §§ 25 und 26 des Bundes-
naturschutzgesetzes? 
NEIN Biosphärenreservate und Landschaftsschutz-
gebiet sind im Wirkungsbereich des Plan-
gebiets nicht vorhanden. 
2.3.5 Auswirkungen auf  
Naturdenkmäler nach § 28 des 
Bundesnaturschutzgesetzes? 
NEIN Naturdenkmäler sind im Wirkungsbereich des 
Plangebiets nicht vorhanden. 
2.3.6 Auswirkungen auf  
geschützte Landschaftsbestand-
teile, einschließlich Alleen, nach 
§ 29 des Bundesnaturschutz-
gesetzes, 
NEIN Geschützte Landschaftsbestandteile ein-
schließlich von Alleen sind im Wirkungs-
bereich des Plangebiets nicht vorhanden. 
2.3.7 Auswirkungen auf gesetzlich 
geschützte Biotope nach § 30 
des Bundesnaturschutz-
NEIN Für die Stadt Leipzig  liegt ein Verzeichnis der 
gemäß § 30 BNatSchG in Verbindung mit § 21 
SächsNatSchG geschützten Biotope vor. Für 
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Lfd. Nr.  Kriterien gemäß Anlage 2 zum 
UVPG. Daraus entwickelte 
Fragen an das mögliche 
Vorhaben: 
Beant-
wortung 
der Frage: 
JA oder 
NEIN  
Kurze Begründung der Antwort 
gesetzes? den B-Planbereich sind in diesem Verzeichnis 
6 höhlenreiche Bäume, die als gesetzlich ge-
schützte Biotope gelten, aufgeführt. Im Rah-
men einer Vorabstimmung mit der Unteren 
Naturschutzbehörde wurde festgestellt: Falls 
eine Beseitigung von geschützten Biotopen 
erforderlich ist, ist eine Ausnahme möglich 
und wird im Rahmen der Baugenehmigungs-
planung in Aussicht gestellt.  
Die Ausnahmegenehmigung kann durch die 
zuständige Stelle mit Maßgaben verbunden 
werden, durch die sichergestellt wird, dass die 
Fällungen nicht zu dauerhaften Auswirkungen 
auf die ökologische Gesamtsituation (insb. 
auch bezüglich Baumhöhlen/Nistgelegenhei-
ten im Umkreis des Plangebietes führen). Da 
bei der Beantwortung der Frage Nr. 2.3 dieser 
Tabelle entsprechend § 3c UVPG passende  
Ausgleichsmaßnahmen berücksichtigt 
werden, lautet die Antwort weiterhin „Nein“.   
2.3.8 Auswirkungen auf  
Wasserschutzgebiete nach § 51 
des Wasserhaushaltsgesetzes, 
Heilquellenschutzgebiete nach § 
53 Absatz 4 des Wasserhaus-
haltsgesetzes, Risikogebiete 
nach § 73 Absatz 1 des Wasser-
haushaltsgesetzes sowie Über-
schwemmungsgebiete nach § 
76 des Wasserhaushalts-
gesetzes? 
NEIN Wasserschutzgebiete, Heilquellenschutz-
gebiete, Risikogebiete sowie Überschwem-
mungsgebiete nach dem Wasserhaushalts-
gesetz sind im Wirkbereich des Plangebiets 
nicht vorhanden. 
2.3.9 Auswirkungen auf  
Gebiete, in denen die in Vor-
schriften der Europäischen 
Union festgelegten Umweltqua-
litätsnormen bereits über-
schritten sind? 
NEIN 
  
Umweltqualitätsnormen der EU sind insb. zu 
Luftschadstoffen, Wasser und Lärm festge-
legt. 
Luft 
Zur Bewertung der Luftqualität werden die 
Umweltqualitätsnormen der Rahmenrichtlinie 
zur Luftqualität (RL 96/62/EG) und ihrer 
Tochterrichtlinien herangezogen.  
Folgende Luftschadstoffe bereiten in Leipzig 
Besorgnis:  
Feinstaub (PM10): Gemäß EU-Richtlinie 
99/30/EG gelten ab 1. Januar 2005 folgende 
Grenzwerte: 
 für den 24-Stunden-Mittelwert von PM10: 
50 µg/m³, dabei sind 35 Überschreitungen 
pro Jahr erlaubt;  
 für den Jahresmittelwert von PM10: 40 
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Lfd. Nr.  Kriterien gemäß Anlage 2 zum 
UVPG. Daraus entwickelte 
Fragen an das mögliche 
Vorhaben: 
Beant-
wortung 
der Frage: 
JA oder 
NEIN  
Kurze Begründung der Antwort 
µg/m³  
Der Jahresmittel-Grenzwert konnte in Leipzig 
in den letzten Jahren eingehalten werden. An 
der nächstgelegenen Messstation des LVUG 
Leipzig-Mitte wurde 2013 und 2014 auch der 
gesetzlich erlaubte Rahmen von maximal 35 
Tagen nicht überschritten, während dies an 
der Messstation in Grünau der Fall war.  
Erhebliche Auswirkungen von Hotelprojekten 
auf die Feinstaub-Belastung 6 km weiter west-
lich sind (angesichts des Beeinflussung durch 
Wetter, industrielle und landwirtschaftliche 
Betriebe, Kfz- und Schienen-Verkehr) nicht zu 
erwarten. 
Stickstoffdioxide: Der Grenzwert von 40 
µg/m³ (jährlicher Mittelwert) wurde an der ver-
kehrsnahen Messstation in Leipzig-Mitte bis 
2013 überschritten, die Belastung sinkt aber 
stetig. (Die beiden anderen Messstationen 
sind geringer belastet.) Erhebliche Auswirkun-
gen von Hotelbauvorhaben sind nicht zu er-
warten. 
Wasser  
Mit der Umweltqualitätsnorm-Richtlinie (RL 
2008/105/EG) werden für bestimmte prioritäre 
und prioritär gefährliche Stoffe Umweltquali-
tätsnormen für den guten Zustand (GGK II 
oder besser) von Oberflächengewässern fest-
gelegt. 
Einen guten chemischen Zustand erreicht die 
Mehrzahl der Leipziger Oberflächenwasser-
körper, der ökologische Zustand ist jedoch 
überwiegend unbefriedigend bis schlecht, 
hauptsächlich wegen fehlender Naturnähe, 
Einträgen aus der Landwirtschaft und Alt-
lasten. 
Erhebliche negative Auswirkungen eines 
Hotelprojektes auf den Zustand der Leipziger 
Oberflächengewässer sind nicht zu erwarten, 
da das Plangebiet dem Anschlusszwang an 
die Abwasserentsorgung unterliegt.  
Lärm 
Die von der EU erlassene Umgebungslärm-
richtlinie (RL 2002/49/EG) enthält Vorgaben 
für den Lärmschutz und die Lärmkartierung, 
jedoch keine Immissionsgrenzwerte.  
Ausweislich der Überschreitungskarten zum 
123 von 159 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
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Lfd. Nr.  Kriterien gemäß Anlage 2 zum 
UVPG. Daraus entwickelte 
Fragen an das mögliche 
Vorhaben: 
Beant-
wortung 
der Frage: 
JA oder 
NEIN  
Kurze Begründung der Antwort 
Gesamtlärm (LDEN und LNight) ist in der nähe-
ren Umgebung des Plangebietes entlang 
sämtlicher Hauptstraßen (Innenstadt-Ring, 
Brandenburger Straße, Wintergartenstraße, 
Dresdner Straße) und Eisenbahntrassen tags 
der Pegel von 65 dB(A) überschritten und 
nachts der Pegel von 55 dB(A). Erhebliche 
Änderungen dieser Situation sind durch Hotel-
bauvorhaben im Plangebiet nicht zu erwarten. 
Durch ein überschlägiges Gutachten wurde 
geklärt, welche Lärmemissionen durch 
Anlieferverkehr über die Innenhöfe aufgrund 
von Hotelnutzungen zu erwarten wären.  
Dabei ergab sich, dass bei bis zu 18 Lkw/ 24 
Std. keine Überschreitungen der Richtwerte 
der TA Lärm zu erwarten sind. Bei mehr als 18 
Lkw oder bei einer Belieferung in den frühen 
Morgenstunden (vor 6 Uhr, Nachtzeit) sind 
jedoch Überschreitungen der Richtwerte der 
TA Lärm (60 dB(A) tags, 45 dB(A) nachts) zu 
erwarten. 
Die Verträglichkeit von vorhabenbedingtem 
Anlieferverkehr mit schutzwürdigen 
Nutzungen im Plangebiet (z.B. 
Wohnnutzungen) kann im 
Genehmigungsverfahren durch die Bauauf-
sichtsbehörde sichergestellt werden 
(genauere Lärmimmissions-Berechnung bei 
konkreten Bauanträgen, Steuerung des 
genehmigten Umfangs von Hotelnutzungen, 
Auflagen usw.). Damit sind keine erheblichen 
negativen Auswirkungen eines Hotelprojektes 
auf die Lärmsituation im Plangebiet zu er-
warten 
2.3.10 Auswirkungen auf  
Gebiete mit hoher Bevölke-
rungsdichte, insbesondere 
Zentrale Orte im Sinne des § 2 
Absatz 2 Nummer 2 des 
Raumordnungsgesetzes? 
NEIN Ein zulässiges Hotel-Vorhaben hat keine 
erheblichen nachteiligen Auswirkungen auf 
den zentralen Ort Leipzig. 
2.3.11 Auswirkungen auf  
in amtlichen Listen oder Karten 
verzeichnete Denkmäler, Denk-
malensembles, Bodendenkmä-
ler oder Gebiete, die von der 
durch die Länder bestimmten 
Denkmalschutzbehörde als ar-
chäologisch bedeutende Land-
schaften eingestuft worden 
sind? 
NEIN Das Gebäude Brandenburger Str. 2 (ehem. 
Bahnpostamt) ist ein geschütztes Baudenk-
mal. Die Festsetzungen zu Bauhöhen im B-
Plan respektieren die städtebauliche Situation. 
Auswirkungen durch zusätzliche Hotelnutzun-
gen im neu zu bebauenden Teil des Mischge-
bietes sind nicht erkennbar.  
 
 
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Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/Hofmeisterstraße/Hahnekamm“ (Entwurf)  
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02.05.2016  
Lfd. Nr.  Kriterien gemäß Anlage 2 zum 
UVPG. Daraus entwickelte 
Fragen an das mögliche 
Vorhaben: 
Beant-
wortung 
der Frage: 
JA oder 
NEIN  
Kurze Begründung der Antwort 
 
 
 
 
 
 
3. Merkmale der möglichen Auswirkungen 
Die möglichen erheblichen Auswirkungen eines Vorhabens sind anhand der unter den 
Nummern 1 und 2 aufgeführten Kriterien zu beurteilen; insbesondere ist Folgendem Rechnung 
zu tragen: 
3.1 des Ausmaßes der Auswir-
kungen (geographisches Ge-
biet und betroffene Bevölke-
rung): 
Sind die möglichen erheblichen 
Auswirkungen des Vorhabens 
insbes. im Hinblick auf das Aus-
maß des betroffene Gebiets und 
der ggf. betroffenen Bevölke-
rung bes. kritisch zu beurteilen? 
NEIN Wie sich aus den Eintragungen unter den 
Nummern 1 und 2 ergibt, hat das Vorhaben 
voraussichtlich keine erheblichen nachteiligen 
Auswirkungen auf die Umwelt und den Men-
schen. Daher erübrigt sich eine Prüfung der 
besonderen Merkmale von möglichen Aus-
wirkungen. 
3.2 des etwaigen grenzüber-
schreitenden Charakters der 
Auswirkungen: 
Sind die möglichen erheblichen 
Auswirkungen des Vorhabens 
insbes. wegen eines grenzüber-
schreitenden Charakters bes. 
kritisch zu beurteilen? 
NEIN Wie sich aus den Eintragungen unter den 
Nummern 1 und 2 ergibt, hat das Vorhaben 
voraussichtlich keine erheblichen nachteiligen 
Auswirkungen auf die Umwelt. Daher erübrigt 
sich eine Prüfung der besonderen Merkmale 
von möglichen Auswirkungen. Mit grenzüber-
schreitenden Wirkungen ist nicht zu rechnen. 
3.3 der Schwere und der Komple-
xität der Auswirkungen: 
Sind die möglichen erheblichen 
Auswirkungen des Vorhabens 
insbes. wegen der Schwere und 
Komplexität der Auswirkungen 
bes. kritisch zu beurteilen? 
NEIN Wie sich aus den Eintragungen unter den 
Nummern 1 und 2 ergibt, hat das Vorhaben 
voraussichtlich keine erheblichen nachteiligen 
Auswirkungen auf die Umwelt. Daher erübrigt 
sich eine Prüfung der „Schwere und Komple-
xität“ von möglichen Auswirkungen. 
3.4 der Wahrscheinlichkeit von 
Auswirkungen: 
Sind die möglichen erheblichen 
Auswirkungen des Vorhabens 
wegen der (hohen) Wahrschein-
lichkeit der Auswirkungen bes. 
kritisch zu beurteilen? 
NEIN Wie sich aus den Eintragungen unter den 
Nummern 1 und 2 ergibt, hat das Vorhaben 
voraussichtlich keine erheblichen nachteiligen 
Auswirkungen auf die Umwelt. Daher besteht 
auch keine hohe Wahrscheinlichkeit von Aus-
wirkungen 
3.5 der Dauer, Häufigkeit und Re-
versibilität der Auswirkungen: 
Sind die möglichen erheblichen 
Auswirkungen wegen ihrer 
NEIN Wie sich aus den Eintragungen unter den 
Nummern 1 und 2 ergibt, haben zulässige 
Hotelvorhaben voraussichtlich keine erhebli-
chen nachteiligen Auswirkungen auf die Um-
welt. Daher bestehen auch hinsichtlich der 
125 von 159 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/Hofmeisterstraße/Hahnekamm“ (Entwurf)  
Seite 102 
02.05.2016  
Lfd. Nr.  Kriterien gemäß Anlage 2 zum 
UVPG. Daraus entwickelte 
Fragen an das mögliche 
Vorhaben: 
Beant-
wortung 
der Frage: 
JA oder 
NEIN  
Kurze Begründung der Antwort 
Dauer, Häufigkeit und Reversi-
bilität bes. kritisch zu beurteilen? 
Dauer, Häufigkeit und Reversibilität von Aus-
wirkungen keine Bedenken. 
 
Die überschlägige Prüfung der voraussichtlichen Auswirkungen de s mit der Planaufstellung vor-
bereiteten V orhabens hat ergeben, dass die Umsetzung der Planun g voraussichtlich keine erhebli-
chen Umweltauswirkungen haben wird. Daher ist die Durchführung einer förmlichen Umweltver-
träglichkeitsprüfung mit Umweltbericht nicht erforderlich. Dess en ungeachtet sind alle Umwelt-
belange in die Planung einzustellen. 
Prüfung einer Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 lit. b BauGB genannten Schutzgüter  
Bei den in § 1 Abs. 6 Nr. 7 lit. b BauGB genannten Schutzgütern  handelt es sich um „die Erhal-
tungsziele und den Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne  des Bundesnaturschutzge-
setzes“. (Zu den Natura 2000-Gebieten zählen FFH-Gebiete und Europäische V ogelschutzgebiete). 
In der näheren Umgebung des Plangebiets befinden sich keine der vorgenannten Schutzgebiete. 
Aufgrund der Entfernung des Plangebiets zu Schutzgebieten und der Geringfügigkeit der Änderung 
bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 lit. b BauGB 
genannten Schutzgüter. 
126 von 159 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/Hofmeisterstraße/Hahnekamm“ (Entwurf)  
Seite 103 
02.05.2016  
Anhang II: Hinweise 
 
1. Artenschutz 
Zur Vermeidung artenschutzrechtlicher Konfliktlagen sind Maßnahmen vorgesehen, deren Um-
setzung (einschließlich der Sicherung notwendiger Flächen) im städtebaulichen Vertrag zwischen 
V orhabenträger und Stadt verbindlich geregelt wird. 
Berücksichtigung der Schutzzeit  
Durchführung notwendiger Rodungen und Baufeldfreimachung in der Zeit vom 01.10. bis 29.02., 
so dass eine Beeinträchtigung während der V ogelbrutzeit bzw. der Aktivitätsphase anderer Arten 
(Schutzzeit gem. § 39 (5) BNatSchG vom 01.03. bis 30.09.) vermieden werden kann.  
Berücksichtigung des Brutgeschäfts gemeinschaftsrechtlich geschützter V ogelarten 
Sofern die Beseitigung von Vegetation einschließlich von Bäumen unvermeidbar ist, ist zu gewähr-
leisten, dass freibrütende Vögel weder verletzt werden, noch deren Gelege zerstört wird und das 
Aufzuchtgeschehen ungehindert bis zur Selbständigkeit der Jungvögel ablaufen kann. Die Maßnah-
men sind daher grundsätzlich außerhalb der Fortpflanzungsperiode durchzuführen. V or Durch-
führung der Rodungsmaßnahmen und Baufeldfreimachung bedarf es einer fachkundigen Kontrolle. 
Lebensstätten höhlenbrütender V ogelarten und von Fledermausarten 
Bei Verlust von Lebensstätten höhlenbrütender V ogelarten und von Fledermausarten sind zur Siche-
rung des Fortpflanzungsangebotes und damit zum Erhalt der Funktionsfähigkeit von Lebensstätten 
im räumlichen Zusammenhang Ersatzlebensstätten durch vorgezogene Ausgleichs- bzw. CEF-Maß-
nahmen zu schaffen.  
Für die ggf. betroffenen Bruthöhlen sind in der Anzahl und hinsichtlich der nutzenden Arten aus-
reichend artspezifische Nisthilfen (i. d. R. 1 - 2 Nisthilfen pro Höhlenverlust) an Bäumen bzw. an 
Gebäuden anzubringen und zu unterhalten. Die Abstimmung der Anzahl und der konkreten Orte er-
folgt mit der zuständigen Naturschutzbehörde anhand der konkret festgestellten Anzahl an betroffe-
nen Baumhöhlen. 
Kontrolle zu fällender Bäume auf Quartiere von Fledermäusen, ggf. Umsetzen. 
Fällung von Bäumen mit Baumhöhlen bzw. Anzeichen auf Fledermausquartiere nur nach vorherge-
hender Prüfung durch eine fachkundige Person. Die Maßnahme ist zeitnah vor der Fällung der Bäu-
me durchzuführen. Falls es sich um nachweisliche Tagesverstecke handelt, sind die Höhlen nach 
Ausflug der Fledermäuse in der Dämmerung zu verschließen. Falls unbesetzte Quartiere nachge-
wiesen werden, sind diese sofort zu verschließen oder unbrauchbar zu machen (z. B. Ausschäumen 
der Einflugöffnungen, Ablösen von abgestorbenen Rindenpartien), damit ausgeschlossen werden 
kann, dass das nachweisliche Quartier erneut aufgesucht wird. Falls besetzte Quartiere vorgefunden 
werden, sind die Tiere fachgerecht in geeignete Ersatzquartiere umzusetzen oder der Baum ist 
direkt nach Verlassen des Quartiers zu fällen. Wann und wie die konkrete ggf. erforderliche Um-
setzung erfolgt, ist vor Ort von einer fachkundigen Person zu entscheiden, da das Umsetzen in an-
dere Quartiere, sehr stark situations- und witterungsabhängig sowie artspezifisch ist. Das geräumte 
Quartier ist ebenfalls sofort zu verschließen. Abstimmung des Ortes für eine ggf. erforderliche 
Umsetzung mit der zuständigen Naturschutzbehörde. 
2. Artenliste für Baumpflanzungen 
127 von 159 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/Hofmeisterstraße/Hahnekamm“ (Entwurf)  
Seite 104 
02.05.2016  
Folgende Baumarten sind geeignet für die Pflanzungen gemäß Festsetzung Nr. 3.4.1. 
 
Heimische Baumarten: 
Acer campestre  
Acer platanoides  
Betula pendula  
Carpinus betulus  
Fagus sylvatica  
Larix decidua  
Pinus sylvestris  
Prunus avium  
Prunus padus 
Quercus petraea  
Quercus robur  
Salix alba 
Salix fragilis 
Sorbus aucuparia 
Feldahorn  
Spitzahorn  
Sandbirke 
Hainbuche 
Rotbuche 
Europäische Lärche 
Waldkiefer 
Vogelkirsche 
Traubenkirsche  
Traubeneiche  
Stieleiche 
Silberweide 
Bruchweide 
Eberesche 
 
Nichtheimische Baumarten: 
Acer ginnala  
Acer griseum  
Acer rubrum  
Acer pensylvanicum  
Acer platanoides  
Acer saccharinum 
Betula papyrifera  
Betula utilis  
Catalpa bignonioides  
Celtis australis  
Fagus sylvatica  
Liriodendron tulipifera  
Nyssa sylvatica  
Ostrya carpinifolia  
Quercus rubra 
Feuerahorn  
Zimt-Ahorn 
Scharlachahorn 
Streifenahorn 
(in Sorten) 
Silberahorn 
Papierbirke 
Himalaja-Birke 
Trompetenbaum 
Zürgelbaum 
(in Sorten) 
Tulpenbaum 
Tupelobaum 
Hopfenbuche 
Amerikanische Roteiche 
 
3. Archäologie  
Das Landesamt für Archäologie hat mit Stellungnahme vom 27.07.2015 mitgeteilt: 
Das Verfahrensgebiet befindet sich in einem archäologisch hochrelevanten Bereich. Das Landesamt 
bittet um Aufnahme des folgenden Hinweises: 
„V or Beginn von Bodeneingriffen im Rahmen von Erschließungs- und Bauarbeiten müssen im von 
Bautätigkeit betroffenen Areal archäologische Grabungen durchgeführt werden. Auftretende Befun-
de sind sachgerecht auszugraben und zu dokumentieren.“ 
128 von 159 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/Hofmeisterstraße/Hahnekamm“ (Entwurf)  
Seite 105 
02.05.2016  
Das Plangebiet erfasst die seit der jüngeren Bronzezeit intensiv besiedelte Partheaue sowie die seit 
dem späten Mittelalter gewerblich / gärtnerische V orstadt. Außerdem ist nicht auszuschließen, dass 
Reste frühneuzeitlicher Befestigungsanlagen angetroffen werden. Da mit hoher Wahrscheinlichkeit 
davon auszugehen ist, dass sich in den ehemals nichtunterkellerten Bereichen Denkmäler erhalten 
geblieben sind, muss vor Baubeginn die archäologische Grabung auf Grundlage einer zwischen 
Landesamt für Archäologie und V orhabenträger abzuschließenden Vereinbarung durchgeführt 
werden. 
 
4. Vorsorgender Radonschutz 
Das Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie hat mit Stellungnahme vom 20.08.2015 
mitgeteilt, dass aus strahlenschutzfachlicher Sicht keine rechtlichen Bedenken zum vorliegenden 
Bebauungsplan bestehen.  
„Wir empfehlen jedoch, im Rahmen weiterer Planungen zur Bebauung, die fachlichen Hinweise 
zum vorsorgenden Radonschutz zu beachten. (…) 
Das Plangebiet liegt nach den uns bisher vorliegenden Kenntnissen in einem Gebiet, für das uns 
keine Prognosewerte zu Radonkonzentrationen in der Bodenluft vorliegen. Es ist jedoch nicht mit 
Sicherheit auszuschließen, dass auf Grund lokaler Gegebenheiten und der Eigenschaften des Ge-
bäudes hinsichtlich eines Radonzutrittes erhöhte Werte der Radonkonzentration in der Raumluft 
auftreten können.  
In Deutschland existieren bisher keine gesetzlichen Regelungen mit einem verbindlichen Grenzwert 
zu Radon in Gebäuden. Aus Gründen der V orsorge werden dementsprechend Empfehlungen für 
Schutzmaßnahmen ausgesprochen. 
Die Richtlinie der EU nennt als maximalen Referenzwert 300 Bq/m³, oberhalb dem Radonkonzen-
trationen in Innenräumen als unangemessen betrachtet werden.  
Zum vorsorgenden Schutz vor erhöhter Strahlenbelastung durch Zutritt von Radon in Aufenthalts-
räume empfehlen wir, bei geplanten Neubauten generell einen Radonschutz vorzusehen oder von 
einem kompetenten Ingenieurbüro die radiologische Situation auf dem Grundstück und den Bedarf 
an Schutzmaßnahmen abklären zu lassen. Bei geplanten Sanierungsarbeiten an bestehenden Gebäu-
den empfehlen wir, die Radonsituation durch einen kompetenten Gutachter ermitteln zu lassen und 
ggf. Radonschutzmaßnahmen bei den Bauvorhaben vorzusehen. 
Bei Fragen zu Radonvorkommen, Radonwirkung und Radonschutz wenden Sie sich bitte an die 
Radonberatungsstelle des Freistaates Sachsen:  
Staatliche Betriebsgesellschaft für Umwelt und Landwirtschaft, Radonberatungsstelle, Besucher-
adresse: Prof.-Dr.-Rajewsky-Str. 4, 08301 Bad Schlema, Öffnungszeiten: Dienstag und Donnerstag 
10.00–12.00 Uhr und 13.30–16.00 Uhr sowie nach Vereinbarung, Telefon/ Fax: [TELEFONNUMMER ENTFERNT], E-
Mail: [E-MAIL ENTFERNT], Internet: www.strahlenschutz.sachsen.de.“ 
 
129 von 159 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/Hofmeisterstraße/Hahnekamm“ (Entwurf)  
Seite 106 
02.05.2016  
Anhang III: Zusammenfassende Erklärung [gemäß § 10 Abs. 4 BauGB] 
(erst zum Satzungsbeschluss) 
130 von 159 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 426 „Neubebauung Brandenburger Straße/Hofmeisterstraße/Hahnekamm“ (Entwurf)  
Seite 107 
02.05.2016  
Anhang IV: Geh- und Fahrrechte, Durchgänge und Durchfahrten 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
131 von 159 in Zusammenstellung
132 von 159 in Zusammenstellung
 
Enersyngy GmbH, Nikolaistraße 33-37, 04109 Leipzig     Stand: 07.04.2016 Mobilitätskonzept  1/23  
  
 
 
 
MOBILITÄTSKONZEPT  
 
für das Neubauvorhaben  
auf dem ehemaligen Krystallpalast-Areal, 
Leipzig  
 
 
 
 
 
 
 
 
133 von 159 in Zusammenstellung
2/23 
 
 
 
Inhaltsverzeichnis
Präambel  ..................................................................................................................................................... 3 
 
Projektbeschreibung des Neubauvorhabens  ....................................................................................... 4 
 
Standortanalyse/ Mobilitätssituation ........................................................................................................ 8 
 
Konzept für die Stellplatzanlagen ........................................................................................................... 11 
 
erweiterte Mobilitätsangebote der Vermietungsgesellschaft  .......................................................... 15 
 
Sicherstellung der reduzierten Parkplatzbenutzung  ........................................................................... 16 
 
ANLAGEN ................................................................................................................................................... 17
 
134 von 159 in Zusammenstellung
 
Enersyngy GmbH, Nikolaistraße 33-37, 04109 Leipzig     Stand: 07.04.2016 Mobilitätskonzept  3/23  
Auftraggeber: Krystallpalastareal GmbH & Co.KG (KPA) 
 
 
Bearbeitung:  Dipl. Ing. Andre Jaschke – enersyngy UG 
 
 
 
Mitwirkende: Verkehrsplanungsbüro:  
   Dr. Brenner Ingenieursgesellschaft 
 
   Städtebau und Architektur:  
   Grunwald & Grunwald Architekten 
   K a l k o f  A r c h i t e k t e n  
   d e l u s e  a r c h i t e c t s   
   RKW Architektur + Städtebau 
   ZILA Architekten 
 
   Landschaftsplanung:  
   Atelier Loidl/Landschaftsarchitekten Berlin GmbH 
 
   TGA und Statik, Brandschutz:  
   S&P Sahlmann und Partner , 
 
   für das Stadtplanungsamt der Stadt Leipzig:  
   Marcus Herget  
 
 
 
 
Leipzig, April 2016
 
 
 
 
 
 
135 von 159 in Zusammenstellung
4/23 
Präambel  
Zwischen Hauptbahnhof und Friedrich-List-Platz, im östliche Zentrum von 
Leipzig entsteht ein neues Stadtquartier.  Das Areal zwischen der 
Brandenburger Straße und der Rosa-Luxemburg-Straße in Leipzig soll zu einem 
innovativen, nutzungsgemischten Stadtquartier mit unterschiedlichen Büro-, 
Hotel- und Wohnnutzungen entwickelt werden. Das Vorhabengebiet liegt 
südlich des Leipziger Hauptbahnhofes im Stadtteil Zentrum Ost. Es wird 
umgrenzt durch die Brandenburger Straße im Norden, die H.-Poeche- Straße 
im Osten, die R.-Luxemburg-Straße im Süden und die Straße Hahnekamm im 
Westen. 
Das Gesamtkonzept für das  Areal ist mit der Stadt Leipzig kooperativ 
abgestimmt. Mit dem Neubauvorhaben soll in der östlichen Vorstadt ein 
neues und urban gemischtes Stadtquartier entstehen.  
Dieses Mobilitätskonzept stellt die gemeinsame Grundlage her, um die 
verkehrs- und umweltpolitischen Ziele der Stadt Leipzig und die Interessen der 
Projektentwicklung miteinander zu verbinden. 
 
Die durch den Leipziger Stadtrat gefassten Beschlüsse zielen auf eine 
umweltgerechte und klimaschützende bauliche Weiterentwicklung der Stadt 
Leipzig. Vor diesem Hintergrund unterstützt und befördert die Stadtverwaltung 
die Entwicklung von verkehrsberuhigten Wohngebieten mit minimiertem 
Stellplatzbedarf.  
In autoarmen Quartieren kann sich die Lebensqualität der Bewohner 
erhöhen, denn: 
 
 die Nahstrukturen für den Einkauf, sonstige Dienstleistungen und 
Freizeitangeboten werden gestärkt, 
 eingesparte Parkplätze, reduzierte Infrastruktur und bauliche 
Verdichtung führen zu Flächengewinn ohne Verlust an Wohnqualität, 
 der Wegfall von ebenerdigen Stellplätzen und Garagen ermöglicht 
mehr Gestaltungsspielraum für Grün- und Freiraumplanung, 
 der motorisierter Verkehr auf lokalem Straßennetz wird reduziert, 
 Bewohnende bewegen sich mehr dank Förderung des Fahrrad- und 
 Fußverkehrs. 
 
Auch für die Bauherren ist die Umsetzung eines Mobilitätskonzeptes und die 
Reduzierung der Stellplätze attraktiv. Bei der Realisierung von autoreduzierten 
Projekten können Bauherren bei gleichbleibender Qualität günstiger bauen. 
Die Kostenvorteile können sie den Mietenden weitergeben und in alternative 
Mobilitätsangebote investieren. Sie erhalten zusätzliche Gestaltungsfreiheit, 
weil Restriktionen durch den zu erstellenden Parkierungsraum teilweise 
wegfallen. 
 
Die Bewohnenden – insbesondere Kinder und ältere Menschen – profitieren 
von reduzierten Gefahren durch fahrende Motorfahrzeuge. Kinder finden 
mehr Platz zum Spielen. Die Vermarktung wird verbessert und das 
136 von 159 in Zusammenstellung
 
Enersyngy GmbH, Nikolaistraße 33-37, 04109 Leipzig     Stand: 07.04.2016 Mobilitätskonzept  5/23  
Vermietungsrisiko für nicht genutzte, aber finanzierte und gebaute 
unterirdische Kfz-Stellplätze wird minimiert. 
 
Die im Nachfolgenden erläuterten Maßnahmen für das Neubauvorhaben auf 
dem Krystallpalast-Areal weisen nach, dass eine Reduzierung der Stellplätze 
für Kfz und Fahrräder unter Berücksichtigung der Sicherheit und Leichtigkeit 
des Verkehrs, der Bedürfnisse des ruhenden Verkehrs sowie der Erschließung 
durch den öffentlichen Personennahverkehrs möglich ist. 
137 von 159 in Zusammenstellung
6/23 
Projektbeschreibung des Neubauvorhabens  
Im Quartier des Krystallpalast-Areals soll eine vielfältige Mischung aus unter-
schiedlichen Wohnnutzungen, Hotel und Beherbergung, Büros und 
Dienstleistungen sowie Einzelhandel und Gastronomie realisiert werden. 
Darüber hinaus werden Straßenneubau- und -umbaumaßnahmen 
durchgeführt. Der Vorhabenträger hat sich bereit erklärt, die Gehwege sowie 
die Hofmeisterstrasse deutlich aufzuwerten.  
 
 
Quelle: Büro G&G, Ausschnitt Schwarzplan Quartiersentwicklung, Stand August 2015 
 
Die Stadt Leipzig hat dazu am 11.11.2015 einen Aufstellungsbeschluss zur 
Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens gefasst.  
Damit sich die unterschiedlichen Nutzungen sich so wenig wie möglich 
beeinträchtigen und die  hohe Lärmvorbelastung an der Brandenburger 
Straße möglichst wenig auf die schutzwürdigen Nutzungen einwirkt, soll das 
Areal in folgendem Nutzungskanon gegliedert werden: 
 
 im nördlichen Bereich sollen nur gewerblichen Nutzungen und kein 
Wohnen zugelassen werden, 
 im mittleren Bereich soll nur Wohnen ermöglicht werden, 
138 von 159 in Zusammenstellung
 
Enersyngy GmbH, Nikolaistraße 33-37, 04109 Leipzig     Stand: 07.04.2016 Mobilitätskonzept  7/23  
 im südlichen Bereich sollen Wohnungen und gewerbliche 
Nutzungen sowie ein Lebensmittel-Nahversorger zugelassen werden. 
 
Ein begrünter und mit unterschiedlichen Baumarten bepflanzter Wohnhof 
(Arboretum) liegt in der Mitte des Quartiers. Dieser Hof soll den Bewohnern 
vorbehalten sein. Die anderen Höfe besitzen eine Erschließungsfunktion und 
sollen als öffentliche Durchwegung und als Pausenhöfe nutzbar sein. 
 
 
139 von 159 in Zusammenstellung
8/23 
 
Nutzungskonzept der Projektentwicklungsgesellschaft 
 
Ausgehend von den stadtplanerischen Vorgaben sieht die Projektentwicklung 
folgende  Nutzungen und Kapazitäten im Quartier vor.
 
 
eigene Tabelle, Enersyngy UG , Stand Dezember 2015 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Büro G&G, Ausschnitt Schwarzplan Quartiersentwicklung, Stand August 2015 
Nutzung (überwiegend)
Hotel 5.810 140
Hotel 7.310 180
Büro/Service‐Wohnen 3.950 68
Büro/Service‐Wohnen 1.970 16
Hotel 5.760 127
stud. Wohnen 8.000 164
Wohnen 19.400 175
Summe 52.200 695 175
BGF m²
ca.
Anzahl Zimmer
ca. 
Anzahl WE
ca.
140 von 159 in Zusammenstellung
 
Enersyngy GmbH, Nikolaistraße 33-37, 04109 Leipzig     Stand: 07.04.2016 Mobilitätskonzept  9/23  
 
Im Bereich der Wohnnutzungen sollen  unterschiedliche Wohn-
raumangeboten für Familien, Paare, Alleinerziehende, Singles und 
Wohngemeinschaften umgesetzt werden. Die Kategorisierung der  
Wohnungen erfolgt in der Systematik des kommunalen Wohn-
raumversorgungskonzeptes der Stadt Leipzig.  
 
eigene Grafik, enersyngy UG, Stand Dezember 2015 
 
 
       
Wohnungsschlüssel Anzahl Bewohner ca.  
1 bis 2 Raum Wohnung 65 70  
2 bis 3 Raum Wohnung 27 60  
3 bis 4 Raum Wohnung 
klein 18 60  
3 bis 4 Raum Wohnung 
normal 20 80  
3 und mehr größer 90 
qm 45 180  
Summe 175 450  
eigene Tabelle, enersyngy UG, Stand Dezember 2015 
 
 
Baubegleitend werden Straßenbaumaßnahmen durchgeführt. Dazu gehört 
der Umbau und die Verbreiterung der Hofmeisterstraße und des Hahnekamm. 
Im Bereich entlang der Rosa-Luxemburg Straße und der Wintergartenstraße 
werden die Gehwege instand gesetzt. Nordöstlich des neuen Quartiers wird 
der Knotenpunkt Brandenburger Straße/ Sachsenseite vierarmig ausgebaut. 
Diese Anbindung wird an die Hofmeisterstraße herangeführt (Planstraße). 
Damit gelingt die vollständige Erschließung des Quartiers von der 
Brandenburger Straße.  
 
Trotz der veränderten Verkehrsführung und einer Aufwertung der Straßen soll 
das Quartier weitgehend von Durchgangsverkehr freigehalten werden. 
Vorbehaltlich der verkehrsbehördlichen Zustimmungen soll die Planungen so 
ausgerichtet werden, dass die quartiersinternen Straßen als verkehrsberuhigte 
Wohnungen bis 60 m²
Wohnungen 60  bis 90 m²
Wohnungen mehr als 90 m²
141 von 159 in Zusammenstellung
10/23 
Wohnstraßen oder mindestens im Sinne einer Tempo 30 Zone ausgewiesen 
werden können. Dabei wird der dreiteilig gegliederte Straßenraum 
grundsätzlich beibehalten. Die Fahrbahnbreiten werden auf Grundlage der 
EAE 85 und der RASt 06 auf das technisch erforderliche Maß dimensioniert, so 
dass eine Einordnung von Straßenbäumen und Stellplätzen möglich wird.  
 
Im Sinne eines autoarmen Stadtquartiers wird ebenerdiges Parken in den 
Blockinnenbereichen nicht zugelassen. Das Parken für Kraftfahrzeuge wird nur 
in der Tiefgarage möglich sein. Die geplanten Tiefgaragen werden über die 
Hofmeisterstraße, den Hahnekamm und die Planstraße angebunden. Die Ver- 
und Entsorgung des inneren Wohnriegels und die Belieferung der gewerb-
lichen Nutzungen wird über die innere Erschließung gewährleistet. 
 
Für die in der Nutzungskonzeption angegebenen Nutzungen wurde eine 
Verkehrsuntersuchung sowie ein Verkehrsmodell erarbeitet. Der Neuverkehr im 
Krystallpalast-Areal wird darin auf 1.800 Kfz/24h und 160 Lkw/24h beziffert. 
(siehe Verkehrsuntersuchung, Büro Brenner) 
 
Als Grundlage wurde vom Dr. Brenner Ingenieure, NL Dresden, ein 
Umfangreiches Verkehrsgutachten erstellt. Dieses wurde ein enger 
Zusammenarbeit mit dem Verkehrs- und Tiefbauamt der Stadt Leipzig erstellt 
und ist Basis für die verkehrstechnische Entwicklung im gesamten inneren 
Osten. 
 
 
 
 
 
Eine kompetente Verkehrs- und Straßennetzplanung im Quartier sowie die  
Anbindung des Quartiers über die Kreuzung Brandenburger Straße / 
Sachsenseite wurden darin untersucht und vorgeplant. Maßgeblich dabei 
142 von 159 in Zusammenstellung
 
Enersyngy GmbH, Nikolaistraße 33-37, 04109 Leipzig     Stand: 07.04.2016 Mobilitätskonzept  11/23  
waren neben der Aufnahme des neuen Verkehrs auf die 
Brandenburger Straße auch:  
 
- Die Neugestaltung der Hofmeisterstraße Parkbuchten 
- Die Sicherstellung der Anbaufreiheit an der Brandenburger Straße   
- Die Vermeidung von Durchgangsverkehr in der Hofmeisterstraße  
- Die Anbindung des Quartiers an das vorhandene Fuß- und Radwegenetz   
- Die Einordnung von neuen Baumpflanzungen in den Straßenraum  
- Die Optimierung des vorhandenen Fuß- und Radwegenetz  
- Auch die Instandsetzung bzw. Sanierung der Hofmeisterstrasse  
- Die Instandsetzung der Fußwege um das gesamte Quartier 
 
Hinzu kommt der Neubau der „Planstraße“. Diese soll die Brandenburger 
Straße und Hofmeisterstrasse miteinander verbinden und das Quartier an die 
Brandenburger Straße anschließen.  
 
 
 
 
 
 
 
143 von 159 in Zusammenstellung
12/23 
Standortanalyse/ Mobilitätssituation 
Das Krystallpalast-Areal befindet sich im Stadtbezirk Leipzig Mitte, Stadtteil 
Zentrum-Ost in unmittelbarer Nähe des Leipziger Hauptbahnhofs. Das 
Leipziger Stadtzentrum ist vom Plangebiet in wenigen Minuten fußläufig 
erreichbar. Die Größe des Areals beträgt ca. 17.300 m². Das Gelände liegt seit 
vielen Jahren brach. Das einzige erhaltene Gebäude ist das Baudenkmal 
Brandenburger Straße 2 (ehemaliges Bahnpostamt). Es wird heute als Hostel 
genutzt. Im rückwärtigen Bereich des Hostels befindet sich ein eingeschossiges 
Remise. 
Auf dem westlichen Teil des Areals steht ein Trafogebäude. Vor dem 
Trafogebäude liegt eine versiegelte Fläche, die als gewerblich 
bewirtschafteter Parkplatz genutzt wird. 
 
 
 
Quelle: www.googlemaps.com 
 
 
 
Bestandsituation Bereich Hahnekamm 
- westlicher Gehweg ca. 1,5 m bis 1,7 m; östlicher Gehweg 1,50 m, zur 
Brandenburger Straße hin aufgeweitet (> 5,0 m) 
- Fahrbahnbreite zwischen 8,2 m und 12,1 m 
- Verkehrsstärken Querschnitt: DTVw ca. 2.600 Kfz/24h, Spitzenstunde ca. 205 
Kfz/h 
- kein ÖPNV 
- längsseitiges Parken beidseits im Straßenraum, gewerblich bewirtschafteter 
Parkplatzflächen mit ca: 40 Parkplätzen  
 
Bestandsituation Bereich Wintergartenstraße  
- nördlicher Gehweg ca. 5 m (an der schmalsten Stelle) 
- Fahrbahnbreite ca. 10 m 
- Verkehrsstärken Querschnitt: DTV 255 Kfz/24h, Spitzenstunde ca. 30 Kfz/h 
144 von 159 in Zusammenstellung
 
Enersyngy GmbH, Nikolaistraße 33-37, 04109 Leipzig     Stand: 07.04.2016 Mobilitätskonzept  13/23  
- kein Parken erlaubt 
 
Bestandsituation Bereich Hofmeisterstraße  
- westlicher Gehweg ca. 1,8 m bis 2,20 m 
- östlicher Gehweg ca. 2,0 m 
- Fahrbahnbreite 8,6 m 
-längsseitiges Parken beidseits im Straßenraum erlaubt 
 
 
Bestandsituation Bereich Brandenburger Straße  
- südlicher Gehweg ca. 2 m 
- Radverkehrsanlage ca. 2 m 
- Fahrbahnbreite ca. 18,30 
- Verkehrsstärken Querschnitt: DTV 13186 Kfz/24h, Spitzenstunde ca. 1195 Kfz/h 
- kein Parken erlaubt
 
 
 
 
öffentliche Verkehrsanbindung 
Das Quartier ist sehr gut an das lokale, regionale und überregionale Netz des 
Öffentlichen Personenverkehrs angebunden. In der unmittelbaren Umgebung 
des Krystallpalast-Areals befinden sich zwei Straßenbahnhaltestellen sowie der 
Leipziger Hauptbahnhof der Deutschen Bahn.  
Den zukünftigen Nutzern des Quartiers stehen dabei die quartiersnahen 
Haltestellen Hofmeisterstraße und Wintergartenstraße, die durch 3 
Straßenbahnlinien und 2 Buslinien bedient werden, zur Verfügung. Diese 
Haltestellen werden auch außerhalb der Hauptverkehrszeit, d.h. auch an den 
Wochenenden sowie Feiertagen und in den Nachtstunden bedient. Damit 
besteht ein gesicherter und leistungsfähiger Anschluss an den ÖPNV in 
zumutbarer Entfernung. 
Unmittelbar am Quartier befinden sich Taxihaltepunkte am Leipziger 
Hauptbahnhof. 
 
Quelle: www.LVB.de Ausschnitt Netzplan 
145 von 159 in Zusammenstellung
14/23 
Die quartiersnaheste Haltestelle des ÖPNV ist die Haltestelle Hofmeisterstraße. 
(max. 1-3 Gehminuten) wird durch folgende Linien bedient: 
Straßenbahnlinie 1, 3, 8 
Bus 72, 73 
Das Quartier ist damit sehr gut an das lokale, regionale und überregionale 
Netz des Öffentlichen Personenverkehrs angebunden, sodass eine 
Automobilnutzung ökologisch und ökonomisch eher unvorteilhaft ist. 
 
Fahrradverkehr  
Zwei Routen mit Wegweisung des Leipziger Hauptnetzes für den Radverkehr 
grenzen an das Areal. Die Route entlang der Brandenburger Straße ist Teil der 
Hauptziele Leipzig – Bad Düben. Die Route entlang der Rosa-Luxemburg 
Straße ist Teil des Unterziels Leipzig – Eilenburg. Über diese Routen ist die 
Innenstadt direkt zu erreichen. Steigungen gibt es keine. Einzig die 
Brandenburger Straße als Haupterschließungsstraße besitzt eine 
Radverkehrsanlage. In der Rosa-Luxemburg Straße und in den Anliegerstraßen 
werden die Radfahrenden im Mischverkehr geführt. Besonders die enge 
Fahrbahn auf der Rosa-Luxemburg Straße ist problematisch. 
Damit sind die Voraussetzungen zum Fahrradfahren als optimierungsfähig 
einzuschätzen. Laut Aussage des VTA ist seitens der LVB eine Gleissanierung in 
der Rosa-Luxemburg-Straße in Planung. Wann weitere Maßnahmen in dieser 
Straße seitens des VTA erfolgen, kann derzeit nicht gesagt werden. 
 
Öffentliche Fahrabstellplätze befinden sich weder auf dem Wintergartenplatz 
noch im  Geschäftsbereich der  Rosa-Luxemburg Straße. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Radverkehrsentwicklungplan der Stadt Leipzig, 2010-2020 
146 von 159 in Zusammenstellung
 
Enersyngy GmbH, Nikolaistraße 33-37, 04109 Leipzig     Stand: 07.04.2016 Mobilitätskonzept  15/23  
motorisierter Individualverkehr 
Nördlich des Krystallpalast-Areals befindet sich die hoch frequentierte 
Brandenburger Straße, die als Bundesstraße klassifiziert ist (B 87). Von der 
Brandenburger Straße kann das Quartier derzeit an den Knotenpunkten 
Brandenburger Straße/ Hahnekamm, Brandenburger Straße/ H.-Poeche-
Straße und Brandenburger Straße/ Hofmeisterstraße erschlossen werden. 
Somit ist das Quartier an vier Verknüpfungspunkten an das übergeordnete 
Straßennetz angebunden. Über den westlich gelegenen Hahnekamm wird 
vorrangig Verkehr in Richtung Georgiring abgewickelt, da am W.-Brandt-Platz 
kein direktes Linksabbiegen besteht. 
 
Zurzeit ist in der Hofmeisterstraße und im Hahnekamm längsseitiges Parken 
beidseits des Straßenraums erlaubt. 
 
 
 
Erreichbarkeit von Dienstleistungen des täglichen Bedarfs 
Aufgrund der Zentralität des Areals  sind u.a. folgende Ziele in unter 15 
Minuten Fußweg erreichbar: 
 Hauptbahnhof  (in 2-4 Minuten),Promenaden , Problem Querung 
Brandenburger Strasse  
 Leipziger Innenstadt (in 5 min), Geschäfte, Problem Querung 
Innenstadtring 
 Leipziger Markt (in 10-12 Minuten) Wochenmarkt  
 
Der nächste Lebensmittel-Nahversorger befindet sich in der Kreuzstrasse und 
Inselstrasse mit einer Entfernung von jeweils  knapp einem Kilometer. Des 
Weiteren befinden sich ein Baumarkt und ein Fahrradgeschäft in der Nähe. Im 
beschriebenen Bauvorhaben wird ein Nahversorger realisiert.  
 
 
147 von 159 in Zusammenstellung
16/23 
Konzept für die Stellplatzanlagen 
Fahrradabstellplätze 
 
Im Krystallpalast-Areal wird die Anzahl der Fahrradabstellplätze auf 
mindestens 2 Abstellplätze pro Wohnung festgeschrieben. Die Anzahl für 
Gebäude mit Büro-, Verwaltungs- und Praxisräumen und für Wohnheime wird 
auf mindestens 2 Abstellplätze pro 40 bis 80 m² bzw. 1 Abstellplatz je 
Wohnheimbett erhöht.  
Alle Abstellplätze für die Bewohner und Nutzer werden überdacht sein. Der 
Abstellort wird von der öffentlichen Verkehrsfläche aus ebenerdig, über 
Rampen oder über Treppen mit Rampen gut zugänglich und verkehrssicher zu 
erreichen sein.  
Für den Besucheranteil werden Abstellplätze im Außenbereich und  in 
unmittelbarer Nähe der Eingangsbereiche der Bauvorhaben angeordnet 
werden.  
 
Der Flächenbedarf eines Fahrrades beträgt z.B. laut E. Neufert mindestens 2,0 
m Länge x 0,6 m Breite = 1,2 m². Jeder Abstellplatz muss von einer 
ausreichenden Bewegungsfläche direkt zugänglich sein. Bei 
Senkrechtaufstellung ist eine Bewegungsfläche von mindestens 1,75 m Tiefe 
vorzusehen, bei anderer Aufstellung entsprechend (mindestens jedoch 1,40 
m). 
 
Tabelle der Abstellplätze für Fahrräder 
Verkehrsquelle/ 
Bemessungs-
grundlage 
Richtzahl 
nach 
VwVSäch
sBO 
Richtzahl 
nach 
Mobilitäts-
konzept 
 Wohnungen 
(WE)  und 
Flächen  
gemäß Nut-
zungskon-
zept ca. 
ermittelte  
Anzahl 
Wohngebäude/  
je Wohnung 
 
1 bis 2  
 
2  
  
175 WE 
 
350 
Sonstige 
Wohnheime 
(Studenten)/ 
je 2 Betten  
 
 
1 
 
 
2 
  
 
168 Betten 
 
 
168 
Gebäude mit Büro-
,Verwaltungs- und 
Praxisräumen/ 
je 40 bis 80 m² 
Nutzfläche 
 
 
 
 
1  
 
 
 
 
2 je 60m² 
  
 
 
 
4.500 m² 
 
 
 
 
150 
Verkaufsstätten/ 
je 60 bis 80 m² 
Verkaufsnutzfläche 
 
 
1  
 
 
1 
  
 
500 m² 
 
 
6 
148 von 159 in Zusammenstellung
 
Enersyngy GmbH, Nikolaistraße 33-37, 04109 Leipzig     Stand: 07.04.2016 Mobilitätskonzept  17/23  
Gaststätten / 
je 8 bis 12 Sitzplätze 
 
 
1  
 
1  
 
  
Nicht vorgesehen 
 
- 
Beherbergungs-
stätten/ 
je 20 bis 30 Betten 
 
 
1  
 
 
1  
  
 
470 Betten 
 
 
19 
    SUMME 693 
 
 
 
Die Aufteilung der Abstellplätze für die Fahrräder erfolgt auf ebenerdig 
zugänglichen Abstellplätzen, in den Tiefgaragen oder im Außenbereich. 
 
Aktuell ist folgende Verteilung vorgesehen: 
 
   Wohnen  Büro  Hotel  Studenten    
UG  0  15 15 0 30 
EG  351  0 0 160 511 
Außen  80  36 20 20 156 
Gesamt  431  51 35 180 697 
Plan  350  150 25 168 693 
Änderungen im Rahmen der weiteren Planung vorbehalten   
 
149 von 159 in Zusammenstellung
18/23 
Kfz-Stellplätze 
Für das Quartier sollen Maßnahmen ergriffen werden, die eine autoarme 
Quartiersentwicklung ermöglichen sollen. 
Ziel der im nachfolgenden erläuterten Maßnahmen ist, dass die nach 
Sächsischer Bauordnung (Rechtsstand vom 1.3.2012) notwendigen Stellplätze 
auf unbefristete Zeit auf 50% der erforderlichen Anzahl verringert werden. 
Die Aufstellung des B-Planes Nr. 426 befördert das stadtentwicklungspolitische 
Ziel, den motorisierten Individualverkehr langfristig zu reduzieren. Aufgrund der 
innenstadtnahen Lage neben dem Hauptbahnhof und der sehr günstigen 
Anbindung an das ÖPNV-Netz ist das Plangebiet in besonderer Weise 
geeignet, dieses Ziel exemplarisch umzusetzen. Autoarme Quartiere können 
dazu beitragen, den Verkehr in innerstädtischen Lagen zu minimieren und 
damit die Lebensqualität der Bewohner zu erhöhen. 
Damit die vorgesehene bauliche Dichte nicht in einem starken Ansteigen des 
privaten motorisierten Ziel-oder Quellverkehrs mündet, sind oberirdische 
Stellplätze und Garagen ausgeschlossen und es wird die Zahl der zulässigen 
Stellplätze begrenzt. Damit wird die Errichtung autoaffiner Bauvorhaben 
erschwert und eine wichtige planerische Voraussetzung – nämlich der Schutz 
der oberirdischen Freiflächen vor der Inanspruchnahme durch Kfz – wird 
planerisch abgesichert. Diese Einschränkungen sind zumutbar, da die 
Verkehrserschließung des Gebietes durch den ÖPNV ausgezeichnet ist. 
Die Gestaltung der Tiefgarage wird als Stellplatzangebot an die Bewohner so 
erstellt, das von dort eine optimale Anbindung an die Wohnungen entsteht.  
Zudem werden Systeme geprüft, eine Doppelnutzung der Stellplätze (Tags 
Gewerbe, nachts Wohnungsmieter). Zudem wird es Stellplätze für CarSharing, 
sowie für Behinderte geben. 
 
Tabelle der Stellplätze für Kfz 
 
Verkehrsquelle/ 
Bemessungsgrundl
age 
Richtzahl 
nach 
VwVSächsB
O 
Richtzahl 
nach 
Mobilitäts-
konzept 
 Wohnungen 
und Flächen 
gemäß 
Nutzungs-
konzept 
ermittelte  
Anzahl 
Wohngebäude/ 
je Wohnung 
 
1 bis 2  
 
0,7  
  
175 WE 
 
123 
Sonstige 
Wohnheime 
(Studenten)/ 
je 2 Betten  
 
 
 
1 
 
 
 
0,4 
  
 
 
168 Betten 
 
 
 
34 
150 von 159 in Zusammenstellung
 
Enersyngy GmbH, Nikolaistraße 33-37, 04109 Leipzig     Stand: 07.04.2016 Mobilitätskonzept  19/23  
Gebäude mit 
Büro-,Verwal-
tungs- und 
Praxisräumen/ 
je 30 bis 40 m² 
Nutzfläche 
 
 
 
 
1  
 
 
 
 
0,2  
  
 
 
 
4.500 m² 
 
 
 
 
26 
Verkaufsstätten/ 
je 30 bis 40 m² 
Verkaufsnutz-
fläche 
 
 
1  
 
 
0,5  
  
 
500 m² 
 
 
7 
4. Gaststätten/ 
je 8 bis 12 
Sitzplätze 
 
 
1   
 
 
0,5 
  
noch nicht 
vorgesehen 
 
 
- 
Beherbergungs-
stätten/ 
2 bis 6 Betten 
 
 
1 
 
 
0,5  
  
 
470 Betten 
 
 
39 
    SUMME 229  
 
 
 
 
151 von 159 in Zusammenstellung
20/23 
Parkraumbewirtschaftung 
 
Aktuell befinden sich im Südwesten des Areals eine versiegelte 
Parkplatzflächen mit ca 40 Parkplätzen. Im öffentlichen Straßenraum des 
Hahnekamm und der Hofmeisterstraße darf  längsseitig ohne 
Zeitbeschränkung geparkt werden. Die vorhanden Stellplätze in erheblichen 
Umfang durch den „Fremdverkehr“ belegt, z.B. durch Arbeitspendler, 
Besucher von Gaststätten, Sportereignissen oder Veranstaltungen oder durch 
Ausweichverkehr aus innerstädtischen parkraumbewirtschafteten Straßen. 
 
Um den Grundsatz des autoarmen Quartiers konsequent umzusetzen, soll in 
Abstimmung mit dem Verkehrs- und Tiefbauamt der Stadt Leipzig eine 
geeignete Form der Parkraumbewirtschaftung geschaffen werden. Vorrangig 
sollen straßenseitig Stellplätze nur noch z.B. Parkscheibe oder kostenpflichtiges 
Parken mit Ausnahmeberechtigung zur Verfügung gestellt werden. 
 
 
 
Quelle: Landeshauptstadt München - Ausnahmegenehmigungen 
152 von 159 in Zusammenstellung
 
Enersyngy GmbH, Nikolaistraße 33-37, 04109 Leipzig     Stand: 07.04.2016 Mobilitätskonzept  21/23  
erweiterte Mobilitätsangebote der Vermieters  
Carsharing 
Die Bewohner/Nutzer des Quartiers sollen die Möglichkeit zur bequemen An-
mietung eines Carsharing-Fahrzeuges haben. In den im Quartier geplanten 
Tiefgaragen werden 2 x 4 Carsharingplätze an zentraler Stelle angeboten. Ein 
erhöhter Zeitaufwand und lange Laufwege für die Bewohner bzw. sonstigen 
Nutzer wird minimiert, indem dezentrale Lieferparkplätze an den Treppen-
häusern vorgesehen werden. 
 
Herkömmliche Studien zum Carsharing gehen von einem Verhältnis 1:6 bzw. 
1:8 aus. Das heißt durch ein Carsharing-Fahrzeug werden 6-8 Privatfahrzeuge 
ersetzt. Beziehungsweise teilen sich 42 Kunden durchschnittlich ein Carsharing-
Fahrzeug und ersetzen so bis zu 10 private Pkw, ermittelte der Bundesverband 
Carsharing e.V. Für die Ermittlung im Quartier Krystallpalast-Areal könnten mit 
dem angestrebten Angebot von 8 Carsharingplätzen bei einem Verhältnis 
von 1:8 somit ca. 64 Privatfahrzeuge ersetzt werden. 
 
Die Büros und Hotels werden ebenfalls in die Mobilitätskonzeption mit 
einbezogen. Durch die unmittelbare Nähe zum Hauptbahnhof ist davon 
auszugehen, dass Hotelgäste und Angestellte vorrangig mit dem ÖPNV 
anreisen. Für die mit Pkw anreisenden Hotelgäste und Angestellten ist zu 
berücksichtigen, dass zusätzlich zu den Hotel- und Büro sind zudem in der 
näheren Umgebung ein öffentliches Parkhaus (Hans-Poeche Str. 26-28) 
vorhanden und ein weiteres Parkhaus am Hauptbahnhof Ost ist bereits in 
Planung. Daher wird für die Hotel- und Büronutzungen ein Schlüssel von 1:10 
angenommen. 
Die Stellplätze werden 24 Stunden/Tag öffentlich zugänglich sein, damit die 
Carsharing-Nutzung allen Menschen im Quartier möglich ist.  
 
Die Projektentwicklungsgesellschaft wird die 8 Carsharingplätze in der 
Tiefgarage den Betreibern kostenfrei zur Verfügung stellen damit der Betreiber 
seine Mietfahrzeuge den Bewohnern des Quartieres sehr kostengünstig 
anbieten kann. 
 
Bikesharing 
Sowohl im Außenbereich des Quartieres als auch in der Tiefgarage werden 
wir Standorte der Leihfahrräder / Lastenbikes anbieten, diese können dann 
mittels Anruf, App ausgeliehen und zurückgegeben werden. Diesbezüglich 
werden wir hier mit dem Vorreiter in Sachen Bike Sharing, der Firma Nextbike 
in Kooperation stehen. 
 
 
 
 
 
153 von 159 in Zusammenstellung
22/23 
 
 
 
 
Elektromobilität 
 
In der Tiefgararge werden Elektrolademöglichkeiten für die Bewohner 
vorgesehen. 
Eine öffentliche Elektroladesäule im Quartier soll hier auch Besitzern von 
Elektroautos die Möglichkeit zur Aufladung geben. Die Stadtwerke Leipzig 
haben bisher 47 Ladestationen errichtet „Die durch die Stadtwerke Leipzig 
betriebenen Ladestationen im öffentlichen Bereich* werden aus 100% 
Erneuerbare Energien erzeugten Strom versorgt.“ 
 
Die Errichtung einer Leipziger Mobilitätsstation wird angestrebt 
 
 
 
154 von 159 in Zusammenstellung
 
Enersyngy GmbH, Nikolaistraße 33-37, 04109 Leipzig     Stand: 07.04.2016 Mobilitätskonzept  23/23  
Sicherstellung der reduzierten Parkplatzbenutzung  
Die Projektentwicklungsgesellschaft verpflichtet sich, durch die zielgerichtete 
Vermarktung und durch gesonderte Hinweise in den Mietverträgen, dafür zu 
sorgen, dass umweltbewussten Mieter und Nutzer angesprochen werden.  
 
Eine formale Verpflichtung von Wohnungseigentümern 
(Eigentumswohnungen und selbstgenutzten Gewerbeeinheiten) und Mieter 
(Mietwohnungen und Gewerbe) zum Verzicht auf ein eigenes Auto kann 
rechtlich nicht gefordert werden. Jedoch werden attraktive Angebote 
geschaffen bzw. stehen zur Verfügung, die dem Mobilitätsverhalten in einem 
autoarmen Quartier gerecht werden. 
 
Bestandteil dieser Erklärung ist ein Nachweis einer möglichen 
Vertragspartnerschaft (LOI) mit einem Car- Sharing Anbieter.  
 
Diese Verpflichtungserklärung bindet die Projektentwicklungsgesellschaft und 
deren Rechtsnachfolger. Bei einem Wechsel der verfügungsberechtigten 
Person werden wir diese Verpflichtung auf die Rechtsnachfolgerin oder den 
Rechtsnachfolger übertragen.   
 
 
 
 
 
 
 
 
ANLAGEN 
 
 
155 von 159 in Zusammenstellung
156 von 159 in Zusammenstellung
157 von 159 in Zusammenstellung
158 von 159 in Zusammenstellung
159 von 159 in Zusammenstellung