Umsetzung des allgemeinen Vorkaufsrechts im Bereich Soziale Erhaltungssatzungen zugunsten Dritter
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-DS-07367
Datum: 2022-12-12
Vorlagenart: Beschlussvorlage

1/7 
 
 
Ratsversammlung 
 
 
 
Beschlussvorlage-Nr. VII-DS-07367 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
 
Betreff: 
Umsetzung des allgemeinen Vorkaufsrechts im Bereich Soziale 
Erhaltungssatzungen zugunsten Dritter 
 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
Voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
Zuständigkeit 
   
DB OBM - Vorabstimmung  Vorberatung 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters  Bestätigung 
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen  Vorberatung 
FA Stadtentwicklung und Bau  Vorberatung 
Ratsversammlung 18.01.2023 Beschlussfassung 
 
 
Beschlussvorschlag 
1. Der erste Bericht zur Umsetzung des allgemeinen Vorkaufsrechtes im Bereich Sozialer 
Erhaltungssatzungen gemäß Anlage 1 wird zur Kenntnis genommen. 
2. Der als Anlage 2 angefügte Kriterienkatalog zur Auswahl des Dritten im konkreten 
Vorkaufsfall, in Verbindung mit der Bewertungsmatrix, aus der sich ergibt, welche 
Kriterien mit welcher Gewichtung für die Entscheidung ausschlaggebend sind, gemäß 
Beschlusspunkt 4 zu VII-DS-06145 vom 10.11.2021, wird beschlossen. 
3. In Umsetzung des Beschlusspunktes 8.b zu VII-DS-06145 vom 10.11.2021 wird die als 
Anlage 3 beigefügte Vertraulichkeitsvereinbarung als Regelwerk zur Kenntnis 
genommen, um das Votum der Mieterinnen und Mieter zu berücksichtigen, falls mehrere 
Dritte sich für einen Erwerb im Vorkaufsfall bewerben. 
4. Im Sinne des Beschlusspunktes 9 zu VII-DS-06145 vom 10.11.2021 wird die Verwaltung 
vertiefend beauftragt, zu prüfen, wie und unter welchen Voraussetzungen eine finanzielle 
Unterstützung des Dritten, zu dessen Gunsten das Vorkaufsrecht ausgeübt werden soll, 
beihilferechtskonform möglich ist. Verwiesen wird auf das Anlage 4 beigefügte erste 
Prüfergebnis. 
 
 
Räumlicher Bezug 
Soziale Erhaltungssatzungsgebiete nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch 
(BauGB): Alt-Lindenau, Lindenau, Connewitz, Eisenbahnstraße, Am Lene-Voigt-Park, 
Eutritzsch, Plagwitz/ Kleinzschocher und Leutzsch. 
 
Zusammenfassung 
 
Anlass der Vorlage:    
 
  Rechtliche Vorschriften X  Stadtratsbeschluss   Verwaltungshandeln 
 
1 von 18 in Zusammenstellung
2/7 
 
  Sonstiges: 
 
Mit dieser Vorlage werden die Beschlusspunkt 4, 6, 8b und 9 des Beschlusses der 
Ratsversammlung vom 10.11.2021 zu VII-DS-06145 umgesetzt. Vorgelegt wird der erste 
Bericht zur Umsetzung des allgemeinen Vorkaufsrechtes im Bereich Sozialer 
Erhaltungssatzungen. Bestandteil der Vorlage sind zudem ein Kriterienkatalog zur Auswahl 
des Dritten im konkreten Vorkaufsfall sowie ein Regelwerk, um das Votum der Mieterinnen 
und Mieter im Vorkaufsfall zu berücksichtigen, falls sich mehrere Dritte bewerben und ein 
erstes Prüfergebnis zur Beihilferelevanz eines Zuschusses an den Dritten bzw. einer 
Eigenkapitalzuführung an die LWB. 
 
Finanzielle Auswirkungen 
Finanzielle Auswirkungen X nein  wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, nachfolgend angegeben 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR/Jahr wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
    
Steuerrechtliche Prüfung  X nein  wenn ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B 
UStG   nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts 
Umsatzsteuerpflicht der Leistung   nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen   ja  nein, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
 
Auswirkungen auf den Stellenplan X nein  wenn ja, nachfolgend angegeben 
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
 
 
Ziele 
Hintergrund zum Beschlussvorschlag: 
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt? 
  
 
2030 – Leipzig wächst nachhaltig! 
Ziele und Handlungsschwerpunkte 
Leipzig setzt auf  
Lebensqualität 
Leipzig besteht im  
Wettbewerb 
 Balance zwischen 
 
 Positive 
2 von 18 in Zusammenstellung
3/7 
 
Verdichtung und Freiraum Rahmenbedingungen für 
qualifizierte Arbeitsplätze 
 Qualität im öffentlichen Raum 
und in der Baukultur 
 Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte 
 Nachhaltige Mobilität 
 
 Vielfältige und stabile 
Wirtschaftsstruktur 
 Vorsorgende Klima- und 
Energiestrategie 
 Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschafts-management 
 Erhalt und Verbesserung der 
Umweltqualität 
 Leistungsfähige technische 
Infrastruktur 
 Quartiersnahe Kultur-, Sport- 
und Freiraum-angebote 
 
 Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft 
Leipzig schafft soziale Stabilität  Wirkung auf Akteure 
Leipzig stärkt seine 
Internationalität 
 Chancengerechtigkeit in der 
inklusiven Stadt 
 Bürgerstadt  Weltoffene Stadt 
 Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung 
 Region  Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft 
X Bezahlbares Wohnen  Stadtrat  Interdisziplinäre 
Wissenschaft und exzellente 
Forschung 
 Zukunftsorientierte Kita- und 
Schulangebote 
 Kommunalwirtschaft  Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort 
 Lebenslanges Lernen  Verwaltung  Imageprägende 
Großveranstaltungen 
 Sichere Stadt    Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln 
      
 Sonstige Ziele 
Bei Bedarf überschreiben (max. 50 ZML) 
 Trifft nicht zu     
 
 
Klimawirkung 
Klimawirkung durch den Beschluss der Vorlage 
Stufe 1: Grobe Einordnung zur Klimawirkung (Klimaschutzes und zur –wandelanpassung) 
Eingesetzte Energieträger (Strom, 
Wärme, Brennstoff)  keine / Aussage nicht möglich  erneuerbar  fossil 
Reduziert bestehenden Energie-
/Ressourcenverbrauch  Aussage nicht möglich  ja  nein 
Speichert CO2-Emissionen (u.a. 
Baumpflanzungen)  Aussage nicht möglich  ja  nein 
Mindert die Auswirkungen des 
Klimawandels (u. a. Entsiegelung, 
Regenwassermanagement) 
 Aussage nicht möglich  ja  nein 
Abschätzbare Klimawirkung mit 
erheblicher Relevanz  ja, da Beschlussgremium RV, GVA, oder VA und mind. 5 
Jahre Betriebs- und Nutzungsdauer  nein 
Vorlage hat keine abschätzbare 
Klimawirkung X ja (Prüfschema endet hier.)   
 
Stufe 2: Die Vorlage berücksichtigt die zentralen energie- und klimapolitischen Beschlüsse (s. 
leipzig.de) 
  ja  nein (Begründung s. Abwägungsprozess)  nicht berührt (Prüfschema endet 
hier.) 
3 von 18 in Zusammenstellung
4/7 
 
       
Stufe 3: Detaillierte Darstellung zur abschätzbaren Klimawirkung nur bei erheblicher Relevanz 
  Berechnete THG-Emissionen (in t bzw. t./a): ____________________ 
  liegt vor: s. Anlage/Kapitel der Vorlage: ________________________ 
  wird vorgelegt mit: ________________ (z. B. Planungsbeschluss, Baubeschluss, Billigungs- und 
Auslegungsbeschluss) 
   
 
 
 
Sachverhalt 
Beschreibung des Abwägungsprozesses:   
Nicht relevant. 
 
I.  Eilbedürftigkeitsbegründung  
entfällt  
 
II.  Begründung Nichtöffentlichkeit  
Nicht relevant. 
 
III.  Strategische Ziele  
Der Erlass und die Umsetzung von Sozialen Erhaltungssatzungen sind ein Baustein zur 
Umsetzung des INSEK-Ziels „Leipzig schafft soziale Stabilität“ mit dem 
Handlungsschwerpunkt „Bezahlbares Wohnen“. In Quartieren mit nachgewiesener 
besonderer Nachfragedynamik und einem hohen Aufwertungspotenzial des 
Gebäudebestandes sowie Aufwertungsdruck als auch einem nachgewiesenen 
Verdrängungspotenzial der im Gebiet ansässigen Bevölkerung soll mit dem Einsatz dieses 
Instruments die Zusammensetzung der Bevölkerung und damit der Zusammenhang von 
Wohnraum, Einwohnerinnen und Einwohnern und (öffentlicher) Infrastruktur erhalten 
bleiben. 
 
IV.  Sachverhalt  
 
1.  Anlass  
Diese Beschlussvorlage setzt den Beschluss der Ratsversammlung vom 10.11.2021 zu VII-
DS-06145 „Allgemeines Vorkaufsrecht im Bereich Sozialer Erhaltungssatzungen zugunsten 
Dritter (Nacherfassung zu VII-DS-02690)“, Beschlusspunkte 4, 6, 8b und 9 um. 
 
Beschlossen wurde unter Beschlusspunkt 4, den abschließenden Kriterienkatalog dem 
Stadtrat zeitlich vor der ersten konkreten Vorkaufsrechtsausübung zugunsten eines Dritten in 
Erhaltungsgebieten zur Abstimmung zum Beschluss vorzulegen, spätestens bis 02/2022. 
Aufgrund der einschränkenden Wirkung des Urteils des Bundesverwaltungsgerichts 
(BVerwG) vom 09.11.2021, welches die bisher in zahlreichen Kommunen angewendete und 
von den Vorinstanzen bestätigte Praxis der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts in 
Gebieten einer Erhaltungssatzung weitgehend gekippt hat, musste die Stadtverwaltung das 
Verfahren grundlegend reformieren. So wurden Rahmenvertrag, Verpflichtungserklärung und 
Abwendungsvereinbarung in Abstimmung mit dem Rechtsamt überarbeitet. Am 21.01.2022 
haben alle 12 im Pool befindliche vorkaufsbegünstigte Dritte bestätigt, grundsätzlich auch 
unter den neuen Rahmenbedingungen im Verfahren zu bleiben. 
 
Beschlossen wurde unter Beschlusspunkt 6, den Stadtrat jährlich über die Umsetzung zu 
informieren. 
 
Beschlossen wurde unter Beschlusspunkt 8b, dass, sofern sich mehrere zum Pool 
zählenden Dritte für einen Erwerb im Vorkaufsfall bewerben, das Votum der Mietparteien zu 
4 von 18 in Zusammenstellung
5/7 
 
berücksichtigen ist. Dazu war ein Regelwerk zu erarbeiten. 
 
Beschlossen wurde unter Beschlusspunkt 9, dass der Oberbürgermeister dem Stadtrat bis 
Ende 2021 das Ergebnis der beihilferechtlichen Prüfung für eine Unterstützungsleistung an 
die LWB, Wohnungsgenossenschaften und genossenschaftsähnlichen Rechtsformen im 
Falle der Ausübung des Vorkaufsrechtes zugunsten Dritter vorlegt. 
 
2.  Beschreibung der Maßnahme  
Nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 Baugesetzbuch (BauGB) steht der Stadt Leipzig ein Vorkaufsrecht 
beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich von Sozialen Erhaltungssatzungen zu, 
welches nach § 27a BauGB zugunsten eines Dritten ausgeübt werden kann. 
 
In Folge des Urteils des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) vom 09.11.2021 (Az.: 
BVerwG 4 C 1.20), kann das Vorkaufsrecht zur Anwendung kommen, wenn ein Grundstück 
entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und 
genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage Missstände oder Mängel im Sinne 
des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB aufweist, so dass die Ausübung des Vorkaufsrechts 
deren Beseitigung bezweckt. Gemäß § 27 Abs. 1 BauGB kann der Erstkäufer die Ausübung 
des Vorkaufsrechts abwenden, wenn er diese Missstände oder Mängel binnen 
angemessener Frist beseitigen kann und er sich vor Ablauf der Frist nach § 28 Absatz 2 Satz 
1 zur Beseitigung verpflichtet. 
 
Zu Beschlusspunkt 4: 
Der in Anlage 2 angefügte Kriterienkatalog, für die Auswahl des Dritten im konkreten 
Vorkaufsfall, enthält zur Sicherung von dauerhaft bezahlbarem Wohnraum mit Blick auf die 
Zielstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung zum Erhalt der vorhandenen Struktur der 
Wohnbevölkerung folgende Parameter: 
1. Allgemeine Referenzen und Kennzahlen 
2. Organisatorische Leistungsfähigkeit 
3. Sozialverträglichkeit und Gemeinwohlorientiertheit, unterteilt in objektkonkrete 
Bewirtschaftungsdaten und den lokalen Objektbezug des Erwerbs. 
Im weiteren Verfahren wird durch die Stadtverwaltung ein geeignetes Bewertungsverfahren 
erarbeitet, welches das Auswahlverfahren anhand der aufgeführten Kriterien, transparent 
und nachvollziehbar gestaltet. 
 
Die eindeutige und mehrheitliche Absichtserklärung der Mietparteien zum Eigenerwerb der 
Immobilie und einer künftigen Selbstverwaltung in einer genossenschaftlichen oder 
genossenschaftsähnlichen Form, wird im Sinne des Beschlusspunktes 8a zu VII-DS-06145 
vom 10.11.2021, unabhängig des Kriterienkataloges, prioritär behandelt. 
 
Zu Beschlusspunkt 6: 
Der Evaluationsbericht (Anlage 1) berichtet zum Stand des Allgemeinen Vorkaufsrechts im 
Bereich der acht Gebiete mit einer Sozialen Erhaltungssatzung in Leipzig nach § 172 und § 
173 BauGB. Der Bericht umfasst den Zeitraum von Juli 2020 bis Juli 2022. In diesem 
Zeitraum wurden insgesamt 374 Kaufverträge geprüft. Darunter befanden sich (seit dem 
stark einschränkenden Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021) acht 
Kaufverträge, die Grundstücke betrafen, deren bauliche Anlagen städtebauliche Mängel und 
Missstände aufwiesen. Zu fünf dieser Vorgänge wurden Anhörungen mit Erstkäufern geführt 
und eine Abwendung wurde erzielt. In Leipzig sind demnach weiterhin Anwendungsfälle für 
die Ausübung des Allgemeinen Vorkaufsrechts vorhanden. Im Februar 2021 hat die Stadt 
Leipzig überdies in einem Fall das Vorkaufsrecht ausgeübt. 
 
Zu Beschlusspunkt 8b: 
Im Ergebnis der Prüfung der Berücksichtigung des Mietervotums wurde eine 
Vertraulichkeitsvereinbarung (Anlage 3) erarbeitet. Die Vertraulichkeitsvereinbarung 
ermöglicht es der Stadtverwaltung, den betroffenen Mietparteien, nach erfolgter Information 
über einen Vorkaufsfall, die Bewerbungsunterlagen, der sich für den Erwerb im Vorkaufsfall 
bewerbenden Dritten, vorzulegen. In Folge dessen kann die Stadtverwaltung die 
5 von 18 in Zusammenstellung
6/7 
 
Mietparteien mit Festlegung einer entsprechenden Frist um Abgabe ihres Votums bitten. Das 
Votum der Mietparteien dient der Verwaltung gemäß Beschlusspunkt 8 als Empfehlung. 
Unter Einbeziehung der wirtschaftlichen, organisatorischen und sozialen Aspekte, 
berücksichtigt die Stadtverwaltung im Auswahlverfahren das empfehlende Votum der 
Mietparteien bei ihrer Entscheidung. 
 
Zu Beschlusspunkt 9: 
Der Fragenkatalog (Anlage 4), der durch einen Fachanwalt für Verwaltungsrecht beantwortet 
wurde, stellt das erste Prüfergebnis zur Beihilferelevanz eines Zuschusses an den Dritten 
bzw. einer Eigenkapitalzuführung an die LWB dar. Dies ist demnach im Regelfall eine 
Begünstigung und beihilferelevant. Unter bestimmten Umständen, wie z.B. Sozialer 
Wohnungsbau, kann eine derartige Begünstigung jedoch ausgeschlossen sein. Indirekte 
Unterstützungen, wie z.B. der Erlass von Ausgleichsbeträgen, stellen als Minderung von 
Lasten ebenfalls eine beihilferelevante Begünstigung dar. Die verschiedenen Rechtsformen, 
der im Pool der Stadt Leipzig befindlichen vorkaufsbegünstigten Dritten, haben grundsätzlich 
keinen Einfluss auf die Beihilferelevanz der ihnen gewährten Begünstigungen. Die Prüfung 
ist auf dieser Basis weiter zu vertiefen. 
 
3.  Realisierungs- / Zeithorizont  
Das allgemeine Vorkaufsrecht im Bereich Sozialer Erhaltungssatzungen zugunsten Dritter 
gilt, solange die Sozialen Erhaltungssatzungen Alt-Lindenau, Lindenau, Connewitz, 
Eisenbahnstraße, Am Lene-Voigt-Park, Eutritzsch, Plagwitz/ Kleinzschocher und Leutzsch in 
Kraft sind. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, künftig alle fünf Jahre die Festsetzung 
des Sozialen Erhaltungsgebietes zu evaluieren. Der Stadtrat wird über die Ergebnisse dieser 
Evaluierung informiert. 
 
4.  Finanzielle Auswirkungen  
Entfällt. 
  
5.  Auswirkungen auf den Stellenplan  
keine 
  
6.  Bürgerbeteiligung  
  
X  bereits erfolgt   geplant   nicht nötig 
 
Gemäß Beschluss VI-DS-05896 vom 24.10.2018, Beschlusspunkt 5, sind sobald für 
identifizierte Stadträume Soziale Erhaltungssatzungen beschlossen wurden, die betroffenen 
Mieter/-innen und Vermieter/-innen hierüber zu informieren und alle zur Verfügung 
stehenden Mittel einzusetzen. 
Der Erlass und die Umsetzung von Sozialen Erhaltungssatzungen ist verbunden mit einer 
umfangreichen begleitenden Öffentlichkeitsarbeit. Dies beinhaltet ein umfassendes 
Maßnahmenbündel, durch welche eine frühzeitige Information und Kommunikation zu 
Bewohner/-innen und Eigentümer/-innen hergestellt werden soll. Hierzu zählen z. B. 
Informationsveranstaltungen im Satzungsgebiet, informative Printprodukte (Faltblätter), 
aktive Pressearbeit und Maßnahmen zur Internetpräsenz. 
 
7.  Besonderheiten   
Nicht relevant.  
  
8.  Folgen bei Nichtbeschluss  
Im Mittelpunkt des sozialen Erhaltungsrechts steht die Erhaltung der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen, die sich aus dem jeweiligen örtlichen 
6 von 18 in Zusammenstellung
7/7 
 
Zusammenhang ergeben müssen. Im optimalen Fall korrespondieren die 
Bevölkerungsstruktur, das Wohnraumangebot und die öffentliche Infrastruktur eines 
Quartiers miteinander, so dass eine Veränderung der Bevölkerungsstruktur dazu führen 
kann, dass negative Auswirkungen auf die bereitgestellte Infrastruktur möglich sind. 
 
Bei Nichtbeschluss des Kriterienkataloges kann die Auswahl des Dritten nicht nach 
nachvollziehbaren und anwendbaren objektiven Parametern erfolgen. Weder wirtschaftliche 
und organisatorische Leistungsfähigkeit des Dritten, noch Sozialverträglichkeit und 
Gemeinwohlorientiertheit können berücksichtigt werden.  
 
Bei Nichtbeschluss des Kriterienkataloges sind negative Folgen für Sicherung von dauerhaft 
bezahlbarem Wohnraum (u.a. sozialverträgliche Mieten) zu erwarten. 
 
 
Anlage/n 
1 Anlage 1 zu VII-DS-07367 Evaluationsbericht Vorkaufsrecht (Stand 27.07.2022) 
(öffentlich) 
 
2 Anlage 2 zu VII-DS-07367 Kriterien zur Auswahl des Dritten im konkreten 
Vorkaufsfall samt Bewertungsmatrix (öffentlich) 
 
3 Anlage 3 zu VII-DS-07367 Muster Vertraulichkeitsvereinbarung (öffentlich) 
 
4 Anlage 4 zu VII-DS-07367 Fragenkatalog EU Beihilferecht (öffentlich) 
 
 
7 von 18 in Zusammenstellung
 
 
 
 
 
 
 
 
Anlage 1 zu VII-DS-07367 
„Umsetzung des allgemeinen Vorkaufsrechts im Bereich Soziale 
Erhaltungssatzungen zugunsten Dritter“ 
 
Evaluationsbericht zum Stand des Allgemeinen Vorkaufsrechts im Bereich der 
acht Gebiete mit einer Sozialen Erhaltungssatzung in Leipzig nach § 172 und § 
173 BauGB. (Berichtszeitraum Juli 2020 bis Juli 2022) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Leipzig, 27.07.2022 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
8 von 18 in Zusammenstellung
2 
 
Dieser Evaluationsbericht legt zu den acht Sozialen Erhaltungssatzungen in Leipzig nach 
§ 172 und § 173 Baugesetzbuch den Stand der Prüfung des Allgemeinen Vorkaufsrechts 
dar. Er umfasst Angaben für den Zeitraum von Juli 2020 bis Juli 2022  und setzt den 
Beschluss der Ratsversammlu ng vom 10.11.2021 zu VII -DS-06145 „Allgemeines Vor-
kaufsrecht im Bereich Sozialer Erhaltungssatzungen zugunsten Dritter (Nacherfassung 
zu VII-DS-02690)“, Beschlusspunkt 6, um. 
 
Seit Inkrafttreten der Satzungen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölke-
rung gemäß §172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch in der Stadt Leipzig, am 
05.07.2020 sowie am 04.04.2022, wurden 374 Kaufverträge geprüft. Von den betroffe-
nen Grundstücken befanden sich 78 im Sozialen Er haltungsgebiet Alt-Lindenau, 46 in 
Lindenau, jeweils 62 in Connewitz und Am Lene -Voigt-Park, 96 im Gebiet Eisenbahn-
straße, 20 in Eutritzsch, 2 in Leutzsch und 8 in Plagwitz/ Kleinzschocher. 
 
Mit dem Urteil vom 09.11.2021 (Az.: BVerwG 4 C 1.20) hat das Bund esverwaltungsge-
richt (BVerwG) die bisher in zahlreichen Kommunen angewendete und von den Vo-
rinstanzen bestätigte Praxis der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts in G ebie-
ten einer Erhaltungssatzung weitgehend gekippt und die Möglichkeit zur Ausübung stark 
eingeschränkt. Ein Vorkaufsfall durch die Gemeinde kann demnach bei Grundstücken, 
die nach § 26 Satz 1 Nr. 4 nach den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme 
bebaut sind und genutzt werden, nur noch dann erfolgen, wenn die baulichen Anlagen 
auf den Grundstücken Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Absatz 2 und 3 Satz 
1 BauGB aufweisen und die Ausübung des Vorkaufsrechts deren Beseitigung oder Be-
hebung bezweckt. Daher hat die Stadtverwaltung das Verfahren grundliegend reformiert 
und Rahmenvertrag, Verpflichtungserklärung und Abwendungsvereinbarung in Abstim-
mung mit dem Rechtsamt überarbeitet. 
 
Das Urteil des BVerwG hat keinen Einfluss auf die Genehmigungspraxis in den beste-
henden Sozialen Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB. Weiterhin sind alle Maßnah-
men des Rückbaus, der Änderung und der Nutzungsänderung einer baulichen Anlage 
vorab genehmigungspflichtig und auf die Prognose einer Verdrängungsgefahr zu prüfen. 
 
 
9 von 18 in Zusammenstellung
3 
 
Seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts wurden 8 Kaufverträge geprüft, die 
Grundstücke betrafen, deren bauliche Anlagen städtebauliche Mängel und Missstände 
aufwiesen. Zu fünf Objekten wurden Anhörungen mit Erstkäufern geführt. Eine Abwen-
dung wurde erzielt. 
 
Vor dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts, hat die Stadt Leipzig im Februar 2021 in 
einem Fall das Vorkaufsrecht ausgeübt (vgl. Beschluss des Grundstücksverkehrsaus-
schusses vom 01.02.2021  zu VII-DS-02321). Aufgrund des damals noch nicht abge-
schlossenen Interessenbekundungsverfahrens zur Suche mögl icher Dritter (vgl. Auffor-
derung im Amtsblatt Nr. 20 vom 31.10.2020), war die Möglichkeit der Ausübung des Vor-
kaufsrechts zugunsten Dritter nach § 27 a BauGB nicht gegeben. 
 
In Folge des Interessenbekundungsverfahrens haben bislang 8 Dritte den ihnen vorge-
legten Rahmenvertrag unterschrieben, wurden in den Interessentenpool aufgenommen 
und stehen demzufolge für die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter nach § 
27 a BauGB zur Verfügung. 
 
Derzeit in Vorbereitung befindet sich eine Ausschreibung zur objektbezogenen Bestim-
mung und Bewertung von Missständen und Mängeln  an Bestandswohngebäuden ent-
sprechend § 177 Abs. 2 und 3 BauGB. Die Daten zu Missständen und Mängeln der ent-
sprechenden Objekte, sollen der Stadt Leipzig und dem jeweiligen Dritten im Prozess der 
Prüfung und ggf. Ausübung des Allgemeinen Vorkauf srecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 
BauGB im Geltungsbereich von Sozialen Erhaltungssatzungen der Stadt Leipzig, als Ent-
scheidungsrundlage bzw. Orientierungshilfe dienen , ob das Grundstück übernomme n 
werden kann. Ferner sind diese Daten Grundlage der Bestimmung angemessener Fris-
ten zur Beseitigung der festgestellten Missstände und Mängel sowie der Erhebung ge-
eigneter Vertragsstrafen, die in Abwendungsvereinbarungen und Verpflichtungserklärun-
gen fixiert werden können.  
 
 
 
 
10 von 18 in Zusammenstellung
Anlage 2 zu VII-DS-07367 „Umsetzung des allgemeinen Vorkaufsrechts im Bereich Soziale 
Erhaltungssatzungen zugunsten Dritter“ 
 
Kriterien zur Auswahl des Dritten im konkreten Vorkaufsfall samt Bewertungsmatrix 
 
1. Allgemeine Referenzen und Kennzahlen 
a) Welchen Bestand an Wohnungen in Leipzig hat das Unternehmen aktuell? 
b) Wie hoch ist die derzeitige Durchschnittsmiete in €/m² über diesen Bestand? 
c) Wie hoch war die durchschnittliche Neuvermietungsmiete in €/m² im letzten Kalenderjahr? 
d) Wie hoch waren der Instandhaltungsaufwand (nicht aktivierungspflichtig gem. HGB) 
gerundet auf ganze Tausender im letzten Kalenderjahr? 
e) Bitte nennen Sie drei Gebäude, die in den letzten fünf Jahren saniert wurden und 
beschreiben Sie die Baumaßnahmen kurz. 
 
2. Organisatorische Leistungsfähigkeit 
a) Einhaltung des dreiwöchigen Prüfzeitraum bis zur Kaufentscheidung im Unternehmen 
b) Darstellung des Ablaufplans zum Entscheidungsprozess im Unternehmen 
c) Nachweis zur technischen, wohnungswirtschaftlichen, juristischen und kaufmännischen 
Leistungsfähigkeit des Unternehmens 
d) Nachweis der Bonität bzw. Finanzierungsnachweis der Instandsetzungsmaßnahmen  
 
3. Sozialverträglichkeit und Gemeinwohlorientiertheit 
 
3.1 objektkonkrete Bewirtschaftungsdaten 
Für das Objekt ist eine Bewirtschaftungsprognose über mindestens 20 Jahre zu erstellen. Dabei sind 
im Rahmen einer dynamischen Wirtschaftlichkeitsberechnung insbesondere darzustellen: 
a) Verlauf der Miete 
b) Verlauf der laufenden Instandhaltung 
c) Höhe der kurzfristigen Instandsetzungskosten 
d) Mittelherkunft (Fremd- und Eigenkapital) 
e) Eigenkapitalverzinsung 
 
3.2 lokaler Objektbezug des Erwerbs 
a) Nachweis von Synergien aus der Nachbarschaft zum Vorkaufsobjekt 
b) Darstellung von positiven Ausstrahleffekten für die Nachbarschaft 
c) Darstellung eines besonderen Bezugs zur Immobilie 
11 von 18 in Zusammenstellung
Anlage 2 zu VII-DS-07367 „Umsetzung des allgemeinen Vorkaufsrechts im Bereich Soziale Erhaltungssatzungen zugunsten Dritter“
Kriterien zur Auswahl des Dritten im konkreten Vorkaufsfall samt Bewertungsmatrix
max. PunktePunktabzug, wenn: Bewerber 1Bewerber 2Bewerber 3
1. Allgemeine Referenzen und Kennzahlen 30
a) Welchen Bestand an Wohnungen in Leipzig hat das Unternehmen aktuell?6
b) Wie hoch ist die derzeitige Durchschnittsmiete in €/m² über diesen Bestand?9
c) Wie hoch war die durchschnittliche Neuvermietungsmiete in €/m² im letzten 
Kalenderjahr? 9
d) Wie hoch waren der Instandhaltungsaufwand (nicht aktivierungspflichtig gem. 
HGB) gerundet auf ganze Tausender im letzten Kalenderjahr? 3
e) Bitte nennen Sie drei Gebäude, die in den letzten fünf Jahren saniert wurden 
und beschreiben Sie die Baumaßnahmen kurz. 3
2. Organisatorische Leistungsfähigkeit 60
a) Einhaltung des dreiwöchigen Prüfzeitraum bis zur Kaufentscheidung im 
Unternehmen 25
ohne erbrachten Nachweis: max. 
25 Punkte Abzug
b) Darstellung des Ablaufplans zum Entscheidungsprozess im Unternehmen5
c) Nachweis zur technischen, wohnungswirtschaftlichen, juristischen und 
kaufmännischen Leistungsfähigkeit des Unternehmens 15
ohne erbrachten Nachweis: max. 
15 Punkte Abzug
d) Nachweis der Bonität bzw. Finanzierungsnachweis der 
Instandsetzungsmaßnahmen 15
ohne erbrachten Nachweis: max. 
15 Punkte Abzug
3. Sozialverträglichkeit und Gemeinwohlorientiertheit 10
3.1.objektkonkrete Bewirtschaftungsdaten
Für das Objekt ist eine Bewirtschaftungsprognose über mindestens 20 Jahre zu 
erstellen. Dabei sind im Rahmen einer dynamischen 
Wirtschaftlichkeitsberechnung insbesondere darzustellen: 7
ohne vorgelegte Prognose: max. 
7 Punkte Abzug
a) Verlauf der Miete
b) Verlauf der laufenden Instandhaltung
c) Höhe der kurzfristigen Instandsetzungskosten
d) Mittelherkunft (Fremd- und Eigenkapital)
e) Eigenkapitalverzinsung
3.2.lokaler Objektbezug des Erwerbs
a) Nachweis von Synergien aus der Nachbarschaft zum Vorkaufsobjekt1
b) Darstellung von positiven Ausstrahleffekten für die Nachbarschaft1
c) Darstellung eines besonderen Bezugs zur Immobilie 1
12 von 18 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-07367 „Umsetzung des allgemeinen Vorkaufsrechts im Bereich Soziale 
Erhaltungssatzungen zugunsten Dritter“ 
Seite 1 von 4 
 
Vertraulichkeitsvereinbarung 
im Rahmen der Ausübung des Vorkaufsrechtes zugunsten Dritter 
in Sozialen Erhaltungsgebieten (nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2  
BauGB) der Stadt Leipzig  
 
 
 
Zwischen 
[Name]  
[Straße, Hausnummer, PLZ, Ort] 
vertreten durch [Name] 
 
- nachfolgend „Mieter“ genannt -  
 
und 
der Stadt Leipzig 
vertreten durch den Oberbürgermeister 
dieser vertreten durch den Amtsleiter Liegenschaftsamt, 
Matthias Kaufmann, Martin-Luther-Ring 4-6, 04109 Leipzig 
 
- nachfolgend „Stadt Leipzig“ genannt –  
 
Präambel  
Die im Folgenden als „Mieter“ bezeichnete Vertragspartei ist zum Zeitpunkt des 
Vertragsschlusses Mieter einer Wohneinheit einer Immobilie (Wohnimmobilie) im Gebiet 
einer Sozialen Erhaltungssatzung der Stadt Leipzig. Die Wohnimmobilie ist Gegenstand 
einer vertraglichen Vereinbarung zur Eigentumsübertragung, auf die die Regelungen der 
§§ 24 ff. BauGB Anwendung finden. Die Stadt Leipzig beabsichtigt das ihr zustehende 
Vorkaufsrecht an der Wohnimmobilie gem. § 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 4, § 27a Abs. 1 Nr. 1 BauGB 
zugunsten eines Dritten auszuüben. Zu diesem Zweck hat die Stadt Leipzig in einem 
Auswahlverfahren geeignete Dritte ausgewählt, die nunmehr unter Berücksichtigung der 
konkreten Missstände und Mängel an der Wohnimmobilie aufgefordert worden sind, 
mitzuteilen, ob Interesse an dem Erwerb der Wohnimmobile besteht und bestimmte 
Bewerbungsunterlagen abzugeben. Hierzu gehören u.a. Unterlagen zur Kalkulation der 
erforderlichen Investitionskosten und zur Finanzierung der aller mit dem Erwerb im 
Zusammenhang stehenden Kosten sowie der zu erwartenden Mietenentwicklung im Objekt.  
13 von 18 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-07367 „Umsetzung des allgemeinen Vorkaufsrechts im Bereich Soziale 
Erhaltungssatzungen zugunsten Dritter“ 
Seite 2 von 4 
 
Der Stadtrat der Stadt Leipzig hat sich mit dem Verfahren zur Ausübung des Vorkaufsrechts 
zugunsten Dritter in Sozialen Erhaltungsgebieten befasst und mit Beschluss vom 10.11.2021 
(Vorlage VII-DS-06145) die Verwaltung beauftragt, eventuell vorhandene Mieter über einen 
Vorkaufsfall unverzüglich zu informieren und ihnen die Unterlagen der Bewerber zur 
Verfügung zu stellen. Hierdurch soll es ermöglicht werden, ein empfehlendes Votum zur 
Auswahl des Dritten (Erwerbers) der betroffenen Mieter einzuholen. Die zu übermittelnden 
Unterlagen haben vertrauliche Informationen sowie ggf. Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse 
zum Gegenstand. Daher ist vor der Übermittlung der Unterlagen, die Unterzeichnung der 
vorliegenden Vertraulichkeitsvereinbarung erforderlich.  
 
§ 1 Gegenstand der Vertraulichkeitsvereinbarung 
(1) Der Vertrag zur Übertragung des Eigentums an dem Objekt ….. löst ein gemeindliches 
Vorkaufsrecht i.S.d. § 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 BauGB aus. Die Stadt Leipzig beabsichtigt das 
Vorkaufsrecht zugunsten eines Dritten gem. § 27a Abs.1 Nr.1 BauGB auszuüben. Bei der 
Auswahl des geeigneten Dritten sind die Mieter des Objektes einzubeziehen. Der Abschluss 
diese Vertraulichkeitsvereinbarung ermöglicht es der Stadt Leipzig dem Mieter die 
(Bewerbungs-)Unterlagen aller in Betracht kommenden Dritten (Erwerber) zu übermitteln und 
die Mieter der betroffenen Wohnimmobilie in den Auswahlprozess einzubeziehen. Die 
Unterlagen enthalten dabei sowohl unternehmens- als auch objektbezogene Informationen, 
die Aufschluss über die organisatorische und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Dritten 
(Erwerber) und über die jeweils zu erwartende Mietenentwicklung geben. Die 
Kenntnisnahme dieser Unterlagen durch den Mieter ermöglicht es der Stadt Leipzig ein 
Votum der Mieter darüber einzuholen, zu wessen Gunsten das Vorkaufsrecht ausgeübt 
werden soll. Die Mieter haben keinen Anspruch darauf, dass die Stadt Leipzig das 
Vorkaufsrecht zugunsten des durch das Mietervotum bestimmten Dritten (Erwerbers) ausübt. 
Das Mietervotum stellt lediglich eine Empfehlung an die Stadt Leipzig dar.    
(2) Der Mieter hat keinen Anspruch auf Übermittlung von Unterlagen der in Betracht 
kommenden Dritten (Erwerber).  Der Mieter hat keinen Anspruch auf Mitteilung der 
Bewertungsergebnisse.     
     
§ 2 Vertrauliche Informationen; Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse 
(1) „Vertrauliche Informationen“ im Sinne dieser Vertraulichkeitsvereinbarung sind sämtliche 
Informationen, Unterlagen und Materialien, egal ob verkörpert oder nicht, die die Stadt 
Leipzig dem Mieter – im Rahmen des Vorkaufsfalles zugänglich gemacht hat, sowie 
Schlussfolgerungen daraus. Das Zugänglichmachen kann in beliebiger Form erfolgen, 
bspw., aber nicht abschließend, schriftlich, elektronisch, mündlich oder durch Möglichkeit der 
Kenntnisnahme. Als vertrauliche Informationen im Sinne dieser Vereinbarung gelten auch 
sämtliche Kopien vertraulicher Informationen, Notizen oder Protokolle über vertrauliche 
Informationen und sonstige Verkörperungen von vertraulichen Informationen, unabhängig 
davon, wer diese angefertigt hat. 
(2) Vertrauliche Informationen im Sinne dieser Vertraulichkeitsvereinbarung sind zudem alle 
auf ein Unternehmen bezogenen Tatsachen, Umstände und Vorgänge, die nicht offenkundig, 
sondern nur einem begrenzten Personenkreis zugänglich sind und an deren Nichtverbreitung 
der Rechtsträger ein berechtigtes Interesse hat (Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse). 
Hierzu zählen Umsätze, Ertragslagen, Kundenlisten, Bezugsquellen, Konditionen, 
Marktstrategien, Unterlagen zur Kreditwürdigkeit, Kalkulationsunterlagen.  
14 von 18 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-07367 „Umsetzung des allgemeinen Vorkaufsrechts im Bereich Soziale 
Erhaltungssatzungen zugunsten Dritter“ 
Seite 3 von 4 
 
 
§ 3 Vertraulichkeits- und Informationspflichten; Schutz von Betriebs- und 
Geschäftsgeheimnissen 
(1) Der Mieter verpflichtet sich hiermit, 
(a) die Vertraulichen Informationen streng vertraulich zu behandeln und nicht gegenüber 
Dritten (wie sogleich in Abs. 2 definiert) offenzulegen; 
(b) die Vertraulichen Informationen nur zum Zweck der Bewertung und der Auswahl eines 
geeigneten Erwerbers des Vorhabens zu verwenden; insbesondere wird der Mieter die 
Vertraulichen Informationen nicht nutzen, um sich einen geschäftlichen Vorteil im 
Wettbewerb gegenüber der anderen Partei, einem mit ihr verbundenen Unternehmen oder 
Dritten zu verschaffen. 
(2) "Dritte" im Sinne des Absatzes 1 sind sämtliche Personen und Unternehmen, die nicht 
Partei dieser Vereinbarung sind. Hierzu zählen auch Personen, die im Haushalt des Mieters 
leben, ohne selbst Mieter zu sein. 
(3) Jede Partei wird der jeweils anderen Partei unverzüglich schriftlich mitteilen, wenn sie 
Kenntnis davon erlangt, dass Vertrauliche Informationen in irgendeiner Weise an Unbefugte 
gelangt sind oder die Umstände vorliegen, wonach Gefahr besteht, dass dies geschieht. 
 
§ 4 Herausgabepflichten 
(1) Auf schriftliche Aufforderung der Stadt Leipzig wird der Mieter unverzüglich sämtliche 
physische und/oder elektronische Reproduktionen und Kopien von Vertraulichen 
Informationen, einschließlich der vom Mieter gefertigten Materialien, die Vertrauliche 
Informationen enthalten oder Rückschlüsse auf diese zulassen (gleich auf welchem 
Trägermedium sie verkörpert sind) nach Wahl der Stadt Leipzig dieser zurückgeben oder 
vernichten und der Stadt Leipzig unverzüglich schriftlich die vollständige Rückgabe oder 
Vernichtung bestätigen. 
(2) Anwendbare gesetzliche Aufbewahrungspflichten stehen dem nur entgegen, wenn sie 
zwingend sind. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters (gleich aus welchem Rechtsgrund) ist 
ausgeschlossen. 
 
§ 5 Vertragsstrafen; Freistellungsverpflichtung 
(1) Für jeden Fall einer zurechenbaren Zuwiderhandlung gegen die Bestimmungen dieser 
Vereinbarung kann die Stadt Leipzig die Zahlung einer angemessenen Vertragsstrafe bis zur 
Höhe von 5.000 EUR verlangen, die die Stadt Leipzig nach billigem Ermessen festlegen darf 
und die im Streitfall vom zuständigen Gericht überprüft wird. Darüber hinausgehende 
Schadensersatzansprüche bleiben unberührt. 
(2) Die Geltendmachung der Vertragsstrafe durch die Stadt Leipzig befreit den Mieter nicht 
von der Pflicht zur Einhaltung der vertraglichen Verpflichtungen [für die Zukunft]. 
(3) Der Mieter verpflichtet sich, die Stadt Leipzig von sämtlichen Schadensersatzansprüchen, 
Aufwendungen und sonstigen Verpflichtungen, einschließlich angemessener Anwaltskosten, 
die aus einer [schuldhaften] Verletzung der Verpflichtungen aus §§ 3 oder 4 durch den 
Mieter freizustellen. Die Stadt Leipzig wird den Mieter unverzüglich informieren, wenn Dritte 
ihm gegenüber unter die vorstehende Freistellungsverpflichtung fallende Ansprüche 
15 von 18 in Zusammenstellung
Anlage 3 zu VII-DS-07367 „Umsetzung des allgemeinen Vorkaufsrechts im Bereich Soziale 
Erhaltungssatzungen zugunsten Dritter“ 
Seite 4 von 4 
 
erheben, und ihm, soweit möglich und zumutbar, Gelegenheit zur Abwehr des geltend 
gemachten Anspruchs geben. Der Mieter ist verpflichtet, der Stadt Leipzig unverzüglich alle 
ihm verfügbaren Informationen über den betreffenden Sachverhalt vollständig mitzuteilen.  
 
§ 6 Dauer der Verpflichtung 
Diese Vereinbarung tritt mit Unterzeichnung in Kraft und endet 5 Jahre nach Empfang der 
vertraulichen Informationen.  
 
§ 7 Schlussbestimmungen 
(1) Ausschließlicher Gerichtsstand für alle Streitigkeiten, die sich aus oder in 
Zusammenhang mit diesem Vertrag ergeben, ist Leipzig. 
(2) Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform, soweit nicht 
etwas Anderes bestimmt ist. Mündliche Nebenabreden bestehen nicht. 
(3) Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages ganz oder teilweise unwirksam oder 
undurchführbar sein oder werden, so bleibt die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen 
dieses Vertrages davon unberührt. Anstelle der unwirksamen oder undurchführbaren 
Bestimmung gilt eine solche Regelung als vereinbart, die, soweit rechtlich zulässig, nach Ort, 
Zeit, Maß und Geltungsbereich wirtschaftlich dem am nächsten kommt, was nach dem 
ursprünglichen Sinn und Zweck der unwirksamen oder undurchführbaren Bestimmung 
gewollt war. Dies gilt entsprechend im Fall von unbeabsichtigten Lücken in diesem Vertrag. 
 
 
Leipzig, den …………………….    Leipzig, den …………………….
   
Stadt Leipzig       Mieter 
 
vertreten durch:       
16 von 18 in Zusammenstellung
1 
 
Anlage 4 zu VII-DS-07367  
„Umsetzung des allgemeinen Vorkaufsrechts im Bereich Soziale Erhaltungssatzungen zugunsten 
Dritter“ 
 
Erstes Prüfergebnis zur Beihilferelevanz eines Zuschusses an den Dritten bzw. einer Eigenkapital-
zuführung an die LWB 
 
Die folgenden Fragen, beantwortet durch einen Fachanwalt für Verwaltungsrecht, stellen das erste 
Prüfergebnis zur beihilferechtlichen Prüfung für Unterstützung an die LWB, Wohnungs-
genossenschaften und genossenschaftsähnliche Rechtsformen im Falle der Ausübung des 
Vorkaufsrechtes zugunsten Dritter dar. Die Prüfung ist auf dieser Basis weiter zu vertiefen. 
 
 
1. Ist die Schaffung eines Topfes/ Budgets, um als Kommune im konkreten Vorkaufsfall einen 
Zuschuss geben zu können, so dass der Kauf für den Dritten wirtschaftlich darstellbar ist, 
beihilferelevant? 
 
Der kommunale Zuschuss stellt eine Gewährung staatlicher Mittel dar. 
 
Eine EU-Beihilferelevanz von kommunalen Zuschüssen zu Grundstücksankäufen im Rahmen eines 
Vorkaufsrechts Dritter besteht dann, wenn dadurch der Kauf von Liegenschaften zu Preisen 
ermöglicht wird, die unterhalb des Marktwertes liegen. Vorbehaltlich besonderer Umstände sind in 
einem solchen Fall jedenfalls die Beihilfemerkmale der Begünstigung und der Gewährung aus 
staatlichen Mitteln erfüllt. Handelt es sich bei dem Erwerber des Grundstücks um ein Unternehmen 
im Sinne des EU- Beihilfenrechts, so liegt auch das Merkmal der Selektivität vor. An die beiden 
übrigen Merkmale für das Vorliegen einer Eu-Beihilfe, die Wettbewerbsverfälschung und die 
Beeinträchtigung des zwischenstaatlichen Handels, werden – jedenfalls ab einem bestimmten 
Geldwert der Begünstigung– keine hohen Anforderungen gestellt. Erfolgt der Zuschuss zum 
verbilligten Ankauf hingegen zu einem bestimmten Zweck, an den der Erwerber gebunden ist, etwa 
für den sozialen Wohnungsbau, so könnte ein Fall der Dienstleistungen von allgemeinem 
wirtschaftlichem Interesse (DAWI) vorliegen und unter bestimmten Umständen eine Begünstigung 
im Sinne des Art. 107 Abs.1 AEUV im Ergebnis ausgeschlossen sein. 
 
 
2. Vorkaufsrechtsbegünstigte Dritte erbitten bei Grundstücken, die gleichzeitig in Sanierungsgebieten 
liegen, häufig eine indirekte Unterstützung. Hier geht es dann z.B. darum, dass die Kommune ihnen 
die Ausgleichsbeträge, die in Sanierungsgebieten fällig werden, erlässt. Wie ist dies in Sachen 
Beihilferecht zu betrachten? 
 
Begünstigung: Unter einer Begünstigung versteht man jeden wirtschaftlichen Vorteil, den ein 
Unternehmen unter normalen Marktbedingungen, d. h. ohne Eingreifen des Staates, nicht erhalten 
hätte. Entscheidend ist dabei allein die Wirkung der betreffenden Maßnahme, der Grund oder das 
Ziel des staatlichen Eingreifens sind dabei nicht von Bedeutung. Eine Begünstigung im Sinne des 
Art. 107 Abs. 1 AEUV kann nicht nur durch Gewährung positiver wirtschaftlicher Leistungen wie 
Zuschüssen oder Darlehen erfolgen, sondern auch durch Minderung von Lasten, die ein 
Unternehmen normalerweise zu tragen hat. 
 
17 von 18 in Zusammenstellung
2 
 
Bei der in Ihrer Frage 2 erwähntem Erlass von Ausgleichsbeträgen handelt es sich übrigens um eine 
derartige Minderung von Lasten, die mit den Zuschüssen für Grundstücksankäufe beihilferechtlich 
gleichzusetzen sind. 
 
Allerdings ist natürlich unabhängig vom Beihilferecht jeweils zu prüfen, ob die Voraussetzungen 
des Absehens von der Festsetzung von Ausgleichsbeträgen nach § 155 Absatz 3 BauGB für förmlich 
festgelegte Sanierungsgebiete oder für zu bezeichnende Teile eines Sanierungsgebiets vorliegen. 
Die Bezuschussung des Grundstücksankaufs wie auch der (zulässige) Erlass von Ausgleichsbeträgen 
gem. § 155 BauGB können beihilferechtlich unter folgenden Voraussetzungen als Dienstleistungen 
von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse (DAWI) eingeordnet werden. Die Verbilligung der 
anzukaufenden Grundstücke, die durch einen Kaufpreiszuschuss oder mittelbar durch den Verzicht 
auf Ausgleichsbeträge durch die Stadt erfolgt, ist als (beihilfekonformen) Ausgleich für die 
Erbringung von Leistungen des sozialen Wohnungsbaus einzuordnen. Bei diesen handelt es sich um 
Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse im Sinne des DAWI-Beschlusses. Die 
nach diesem Rechtsakt hierfür zulässigen Ausgleichsleistungen dürfen allerdings nicht so bemessen 
sein, dass sie die damit verbundenen Kosten inklusive eines angemessenen Gewinns übersteigen 
und eine Überkompensation begründen. Ebenso wäre es beihilferechtlich unzulässig, wenn 
Ausgleichsleistungen von dem Unternehmen für andere wirtschaftliche Tätigkeiten verwendet 
werden und es auf diese Weise zu ihrer Quersubventionierung kommt, was aber bei den von Ihnen 
genannten Fällen nicht denkbar ist. Der DAWI Beschluss umfasst als Ausgleichsleistungen auch 
Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse, die „zur Deckung des sozialen 
Bedarfs im Hinblick auf […] den sozialen Wohnungsbau“ bestimmt sind. Derartige 
Ausgleichsleistungen sind nach dem DAWI-Beschluss unter zwei Voraussetzungen zulässig. Erstens 
müssen die Unternehmen, die Ausgleichsleistungen erhalten, mit der Erbringung der betreffenden 
Dienstleistungen betraut worden sein. Dieser Betrauungsakt ist in dem Bewilligungsbescheid zu 
sehen, mit dem die Stadt die Zuwendungen zum Grundstückskauf, bzw. den Erlass der 
Ausgleichsbeträge gewährt. Zweitens darf die Höhe der Ausgleichsleistungen unter 
Berücksichtigung eines angemessenen Gewinns nicht über das hinausgehen, was erforderlich ist, 
um die durch die Erfüllung der gemeinwirtschaftlichen Verpflichtungen verursachten Nettokosten 
abzudecken. Das ist bei den von der Stadt geplanten Zuschüssen nicht der Fall. Soweit damit die 
von der Stadt geplanten Leistungen wie beschrieben als DAWI einzuordnen sind, sind diese 
Ausgleichsleistungen von der Pflicht zur Anmeldung bei der Europäischen Kommission freigestellt. 
 
 
3. Der Pool vorkaufsrechtsbegünstigter Dritter in Leipzig, besteht neben der kommunalen 
Wohnungsbaugesellschaft auch aus Wohnungsbaugenossenschaften (e.G.s), Kleinst-
genossenschaften (e.G., e.V.), privaten Wohnungsbau-Akteuren (GmbHs) und Einzelpersonen. Gibt 
es hier grundsätzlichen Unterschiede, wie Beihilfen an diese unterschiedlichen Akteure zu behandeln 
sind? Also ist die Unterstützung einer e.G. z.B. behilferechtlich weniger von Bedeutung, als die 
Unterstützung einer GmbH? 
 
Das EU-Beihilferecht erfasst nur solche Begünstigungen, die Unternehmen gewährt werden. Nach 
ständiger Rechtsprechung ist Unternehmen jede eine wirtschaftliche Tätigkeit ausübende Einheit, 
unabhängig von ihrer Rechtsform und der Art ihrer Finanzierung. Bei den in Ihrer Frage 3 
genannten Begünstigten handelt es sich insgesamt um Unternehmen in diesem Sinn. Dies gilt also 
auch für GmbHs und e.G.s. Bei den Privatpersonen kommt es darauf an, ob sie wirtschaftlich tätig 
sind, d.h. ob die zu erwerbenden Grundstücke wirtschaftlich genutzt werden. 
18 von 18 in Zusammenstellung