Leipziger Mietspiegel 2022
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-DS-08301
Datum: 2023-05-02
Vorlagenart: Beschlussvorlage

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Ratsversammlung 
 
 
 
Beschlussvorlage-Nr. VII-DS-08301 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Soziales, Gesundheit und Vielfalt 
 
 
 
Betreff: 
Leipziger Mietspiegel 2022 
 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
Voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
Zuständigkeit 
   
DB OBM - Vorabstimmung 21.04.2023 Vorberatung 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters 02.05.2023 Bestätigung 
FA Soziales, Gesundheit und Vielfalt  Vorberatung 
FA Stadtentwicklung und Bau  Vorberatung 
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen  Vorberatung 
Ratsversammlung 14.06.2023 Beschlussfassung 
 
 
Beschlussvorschlag 
 
1. Der Leipziger Mietspiegel 2022 wird als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB 
anerkannt. 
2. Der Leipziger Mietspiegel 2022 tritt am Tag nach der Beschlussfassung in Kraft und 
löst den Mietspiegel 2020 ab. 
 
 
Räumlicher Bezug 
Der Leipziger Mietspiegel 2022 gilt für die Stadt Leipzig und wirkt unmittelbar in 
Mieterhöhungsverlangen sowie als Berechnungsgrundlage für die Mietpreisbremse für alle 
Mieterhaushalte im Stadtgebiet, sofern kein Ausschlussgrund vorliegt. 
 
Zusammenfassung 
Anlass der Vorlage:    
  Rechtliche Vorschriften   Stadtratsbeschluss x  Verwaltungshandeln 
 
  Sonstiges: 
 
Die Stadt Leipzig ist gemäß § 1 Sächsisches Mietspiegel-Zuständigkeitsgesetz 
(SächsMsZustG) für die Erstellung eines Mietspiegels zuständig.  
Mit Zustimmung zu dieser Vorlage wird der Leipziger Mietspiegel 2022 durch den Stadtrat 
als qualifiziert anerkannt. Das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels ist aufgrund des 
Bevölkerungswachstums und der daraus resultierenden Entwicklung am Wohnungsmarkt für 
die Stadt Leipzig unverzichtbar geworden. Die Anerkennung durch den Stadtrat ist gemäß 
§ 558d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) notwendig.  
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Die Anerkennung der Qualifizierung wurde im Arbeitskreis bei den beiden 
Interessenvertretern der Vermieter/-innen (Haus & Grund Leipzig Haus-, Wohnungs- und 
Grundeigentümer-Verein Leipzig und Umgebung e.V. bzw. der Plattform von Leipziger 
Wohnungsgenossenschaften „wohnen bei uns“) sowie bei der Interessenvertretung der 
Mieter/-innen (Deutscher Mieterbund - Mieterverein Leipzig e.V.) ersucht.  
Da die Anerkennung eines Interessenvertreters der Vermieter/-innen nicht erfolgte, ist die 
Anerkennung des Stadtrates zur Qualifizierung des Mietspiegels nach § 558d Abs. 1 Satz 1 
BGB notwendig. Mit der Anerkennung wird die Rechtssicherheit in Mieterhöhungsverlangen 
erhöht sowie die Anwendung der Mietpreisbremse weiter gestärkt.. 
 
Finanzielle Auswirkungen 
Finanzielle Auswirkungen x nein  wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, nachfolgend angegeben 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR/Jahr wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
    
Steuerrechtliche Prüfung   nein  wenn ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B 
UStG   nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts 
Umsatzsteuerpflicht der Leistung   nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen   ja  nein, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
 
Auswirkungen auf den Stellenplan x nein  wenn ja, nachfolgend angegeben 
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Ziele 
Hintergrund zum Beschlussvorschlag: 
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt? 
  
 
2030 – Leipzig wächst nachhaltig! 
Ziele und Handlungsschwerpunkte 
Leipzig setzt auf  
Lebensqualität 
Leipzig besteht im  
Wettbewerb 
 Balance zwischen 
Verdichtung und Freiraum 
 Positive 
Rahmenbedingungen für 
qualifizierte Arbeitsplätze 
 Qualität im öffentlichen Raum 
und in der Baukultur 
 Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte 
 Nachhaltige Mobilität 
 
 Vielfältige und stabile 
Wirtschaftsstruktur 
 Vorsorgende Klima- und 
Energiestrategie 
 Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschafts-management 
 Erhalt und Verbesserung der 
Umweltqualität 
 Leistungsfähige technische 
Infrastruktur 
 Quartiersnahe Kultur-, Sport- 
und Freiraum-angebote 
 
 
 Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft 
Leipzig schafft soziale Stabilität  Wirkung auf Akteure 
Leipzig stärkt seine 
Internationalität 
 Chancengerechtigkeit in der 
inklusiven Stadt 
 Bürgerstadt  Weltoffene Stadt 
 Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung 
 Region  Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft 
x Bezahlbares Wohnen  Stadtrat  Interdisziplinäre 
Wissenschaft und exzellente 
Forschung 
 Zukunftsorientierte Kita- und 
Schulangebote 
 Kommunalwirtschaft  Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort 
 Lebenslanges Lernen  Verwaltung  Imageprägende 
Großveranstaltungen 
 Sichere Stadt    Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln 
      
 Sonstige Ziele 
Bei Bedarf überschreiben (max. 50 ZML) 
 Trifft nicht zu     
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Klimawirkung 
Klimawirkung durch den Beschluss der Vorlage 
Stufe 1: Grobe Einordnung zur Klimawirkung (Klimaschutzes und zur –wandelanpassung) 
Eingesetzte Energieträger (Strom, 
Wärme, Brennstoff)  keine / Aussage nicht möglich  erneuerbar  fossil 
Reduziert bestehenden Energie-
/Ressourcenverbrauch  Aussage nicht möglich  ja  nein 
Speichert CO2-Emissionen (u.a. 
Baumpflanzungen)  Aussage nicht möglich  ja  nein 
Mindert die Auswirkungen des 
Klimawandels (u. a. Entsiegelung, 
Regenwassermanagement) 
 Aussage nicht möglich  ja  nein 
Abschätzbare Klimawirkung mit 
erheblicher Relevanz  ja, da Beschlussgremium RV, GVA, oder VA und mind. 5 
Jahre Betriebs- und Nutzungsdauer x nein 
Vorlage hat keine abschätzbare 
Klimawirkung x ja (Prüfschema endet hier.)   
 
Stufe 2: Die Vorlage berücksichtigt die zentralen energie- und klimapolitischen Beschlüsse (s. 
leipzig.de) 
  ja  nein (Begründung s. Abwägungsprozess)  nicht berührt (Prüfschema endet 
hier.) 
       
Stufe 3: Detaillierte Darstellung zur abschätzbaren Klimawirkung nur bei erheblicher Relevanz 
  Berechnete THG-Emissionen (in t bzw. t./a): ____________________ 
  liegt vor: s. Anlage/Kapitel der Vorlage: ________________________ 
  wird vorgelegt mit: ________________ (z. B. Planungsbeschluss, Baubeschluss, Billigungs- und 
Auslegungsbeschluss) 
   
 
 
 
Sachverhalt 
Beschreibung des Abwägungsprozesses:   
Im Erarbeitungsprozess wurde das Regressionsmodell als geeignetste 
Berechnungsgrundlage des Mietspiegels intern fortlaufend zwischen dem Amt für Statistik 
und Wahlen, dem Sozialamt, dem Stadtplanungsamt sowie dem Amt für Geoinformation und 
Bodenordnung abgestimmt. Dabei sind keine unterschiedlichen fachlichen Beurteilungen 
oder Zielkonflikte aufgetreten. 
 
I.  Eilbedürftigkeitsbegründung  
Entfällt. 
 
II.  Begründung Nichtöffentlichkeit   
Entfällt. 
 
III.   Strategische Ziele  
Mit dem Integrierten Stadtentwicklungskonzept „Leipzig 2030“ nimmt sich die Stadt Leipzig 
des Themas – bezahlbares Wohnen – im Fachkonzept Wohnen an. Mit der Veröffentlichung 
eines qualifizierten Mietspiegels 2022 wird unter dem Schwerpunkt – Leipzig schafft soziale 
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Stabilität – ein aussagekräftiges Begründungsmittel in Mieterhöhungsverlangen geschaffen. 
Damit werden Mietpreissteigerungen entsprechend der Entwicklung der ortsüblichen 
Vergleichsmiete im kompletten freifinanzierten Mietwohnungssegment sowie im geförderten 
Wohnungsbau reguliert.  
Daneben stellt die Qualifizierung des Leipziger Mietspiegels 2022 seit dem Inkrafttreten der 
Mietpreisbremse am 13.07.2022 bei der Vereinbarung von Neuvertragsmieten eine 
rechtssichere Berechnungsgrundlage dar. 
 
IV.  Sachverhalt  
1.  Anlass  
Die Stadt Leipzig ist für die Mietspiegelerstellung gemäß § 1 SächsMsZustG zuständig und 
gemäß § 558c Abs. 4 BGB zur Erstellung verpflichtet. 
Die Stadt Leipzig hat mit dem Mietspiegel 2016 erstmalig einen qualifizierten Mietspiegel 
nach § 558d BGB veröffentlicht und konnte dies auch mit den Mietspiegeln 2018 und 2020 
fortsetzen. Mit der stetigen Qualifizierung der Leipziger Mietspiegel wird eine verlässliche 
fortwährende Rechtssicherheit, insbesondere in Mieterhöhungsverlangen sowie bei der 
Gestaltung von Neuvertragsmieten, für Mieter/-innen und Vermieter/-innen geschaffen.  
Seit der Veröffentlichung des Leipziger Mietspiegels 2020 gab es einige gesetzliche 
Novellierungen bzw. mit Einführung der Mietpreisbremse neue mietpreisregulierende 
Instrumente für die Stadt Leipzig. Die gesetzlichen Novellierungen haben Auswirkungen auf 
die Arbeit der Stadtverwaltung, aber vor allem auf die hier wirkenden Vermieter/-innen, die 
hier wohnenden Mieter/-innen und auch auf wohnungssuchende Haushalte.  
Zuletzt ist die Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 31.05.2022 zum 
13.07.2022 für die Städte Leipzig und Dresden in Kraft getreten. Damit können erstmalig die 
gesetzlichen Vorgaben zur Miethöhe bei Mietbeginn gemäß §§ 556d ff BGB in der Stadt 
Leipzig angewandt werden. Der qualifizierte Mietspiegel hat folglich erheblich an Bedeutung 
gewonnen, da – sofern keine Ausnahmen nach § 556f BGB vorliegen – der qualifizierte 
Mietspiegel Berechnungsgrundlage für die Mietpreisbremse darstellt.  
Der Stadtverwaltung sind Vorgänge bekannt geworden, bei denen insbesondere private 
Großvermieter Neuvertragsmieten oder Mieterhöhungen anhand von drei 
Vergleichswohnungen durchzusetzen versuchen. Ein qualifizierter Mietspiegel hilft Mieter/-
innen sich in solchen Angelegenheiten gegen ungerechtfertigt festgesetzte Mieten zu 
wehren. Gleichzeitig wird der Vermietende – sofern er den Mietspiegel anwendet – 
rechtssicher in die Lage versetzt, eine zustimmungsfähige Mietererhöhung oder eine 
unanfechtbare Neuvertragsmiete festzusetzen. 
Eine besondere Novellierung haben die Anforderungen an die Mietspiegelerstellung 
erfahren. Wesentliche Bestandteile des Mietspiegelreformgesetzes sind zum 01.07.2022 in 
Kraft getreten. Neben inhaltlichen Anforderungen hat vor allem die späte Übertragung der 
Zuständigkeit die Stadt Leipzig vor Herausforderungen gestellt. Das Sächsische Mietspiegel-
Zuständigkeitsgesetz vom 15.12.2022 ist erst zum 30.12.2022 in Kraft getreten. Im Weiteren 
wird aufgezeigt, dass die damit verbundenen inhaltlichen Anforderungen eingehalten wurden 
und wie die Stadt Leipzig mit der Zuständigkeitslücke zwischen Juli und Dezember 2022 
umgegangen ist. 
 
2.  Beschreibung der Maßnahme  
2.1 Herleitung der Qualifizierbarkeit des Leipziger Mietspiegels 2022 
Entspricht ein Mietspiegel den Anforderungen, die eine nach § 558c Abs. 5 BGB erlassene 
Rechtsverordnung (Mietspiegelverordnung, MsV) an qualifizierte Mietspiegel richtet, wird 
vermutet, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Die 
Mietspiegelverordnung konkretisiert in § 6 Abs. 2 MsV:  
Ein Mietspiegel gilt als nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, wenn die Vorgaben der 
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MsV eingehalten wurden. „Soweit Mietspiegel unter Beachtung der in den §§ 7 bis 21 MsV 
geregelten Anforderungen erstellt wurden, wird vermutet, dass sie anerkannten 
wissenschaftlichen Grundsätzen entsprechen. Soweit Mietspiegel diese Anforderungen nicht 
erfüllen, sind sie einfache Mietspiegel.“ 
Die Mietspiegelverordnung bezieht sich ab § 7 auf die Erstellung von qualifizierten 
Mietspiegeln. Die einzelnen Tatbestände, die erfüllt sein müssen, sind nachfolgend 
dargestellt:  
Grundlage gemäß 
Mietspiegelverordnung 
gesetzliche Vorgabe Umsetzung Stadt Leipzig 
§ 7 Abs. 1 MsV Erstellung der Mietspiegel mittels 
Regressions-, Tabellenanalyse oder 
vergleichbarer Methodik 
Die Stadt Leipzig setzt die 
Regressionsanalyse um. 
§ 8 Abs. 1 S. 1 MsV direkte Befragung von Vermietern, 
Mietern oder von beiden Gruppen 
(Primärdatenerhebung) 
Die Stadt Leipzig hat sowohl Mieter als 
auch Vermieter in Form einer freiwilligen 
Datenerhebung direkt befragt. 
§ 8 Abs. 1 S. 2 i. V. m. 
§ 9 Abs. 1 MsV 
repräsentative Stichprobe, mit dem 
Ziel, wirklichkeitsgetreu die 
Auswertungsgrundgesamtheit 
darzustellen 
Die Stadt Leipzig hat die 
Repräsentativität der Stichprobe geprüft. 
Die Stichprobe ist hinsichtlich der 
Verteilung der verschiedenen 
Baualtersklassen, der Wohnungsgrößen 
und der Lagen repräsentativ. Die 
Nachweispflicht über die 
Repräsentativität der Daten wird mit 
einem Methodenbericht zum Leipziger 
Mietspiegel umgesetzt. 
§ 8 Abs. 1 i. V. m.  
§ 11 Abs. 3 MsV 
ausreichende Datenmenge für 
Erstellung eines Mietspiegels mittels 
Regressionsanalyse, d.h. 1% der 
Wohnungen im Geltungsbereich bzw. 
übersteigt die danach erforderliche 
Anzahl an Wohnungen 3.000, so 
genügt ein Stichprobenumfang von 
3.000 Wohnungen 
Die Stichprobenprobenziehung wird 
bereits so vorbereitet, dass diese 
Anforderung eingehalten wird. Die Stadt 
Leipzig hat mit mehr als 5.000 
Datensätzen von Wohnungen für den 
Mietspiegel 2022 das erforderliche 
Mindestmaß übererfüllt. 
§ 8 Abs. 4 i. V. m.  
§ 9 Abs. 4,  
§ 10 Abs. 2,  
§ 12 Abs. 3, 
§ 14 Abs. 2, 
§ 16 Abs. 4, 
§ 19 Abs. 5 und 
§ 20 MsV 
Anforderungen an die Dokumentation Mit dem Mietspiegel wird auch ein 
Methodenbericht veröffentlicht. Die 
Einhaltung der Anforderungen wird dem 
Methodenbericht ausführlich zu 
entnehmen sein. 
§ 9 Abs. 3 MsV Notwendigkeit der 
Plausibilitätsprüfung auf Ausprägung 
gesetzlicher und außergesetzlicher 
wohnwertrelevanter Merkmale, die 
das Ergebnis verzerren könnten. 
Dem ist mit geeigneten Maßnahmen 
zu begegnen. 
Die Stadt Leipzig führt die 
Plausibilitätsprüfung parallel zur 
Datenauswertung und Modellierung des 
Regressionsmodells durch. Unplausible 
Datensätze fließen nicht in den 
Mietspiegel ein.  
§ 10 Abs. 1 MsV Herstellung einer bereinigten 
Nettostichprobe 
Die Stadt Leipzig hat dies mit den Daten 
aus der Erhebung 2022 bereits 
umgesetzt und wird das Ergebnis im 
Methodenbericht veröffentlichen. 
§ 12 Abs. 1 MsV ein qualifizierter Mietspiegel muss die 
Nettokaltmiete pro Quadratmeter 
ausweisen 
Diese Vorgabe wurde bereits im 
Leipziger Mietspiegel 2020 umgesetzt 
und wird für den Mietspiegel 2022 
fortgeführt. 
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Grundlage gemäß 
Mietspiegelverordnung 
gesetzliche Vorgabe Umsetzung Stadt Leipzig 
§ 14 Abs. MsV Untersuchung wohnwertrelevanter 
Merkmale und Heranziehung von 
außergesetzlichen Merkmalen 
Alle bekannten Merkmale werden durch 
Regressionsanalyse auf 
Wohnwertrelevanz geprüft. Die 
Heranziehung von außergesetzlichen 
Merkmalen wird ebenso geprüft. 
Einzelheiten zur Regressionsanalyse 
werden im Methodenbericht dargestellt 
und Einflüsse nachgewiesen. 
§ 16 Abs. 1 bis 4 MsV Darstellung des Ergebnisses, also 
der ortsüblichen Vergleichsmiete 
(Mietspiegelbroschüre): Darstellung 
der Zu- und Abschläge, oder der 
Darstellung durch Punktwerte; 
Ausweisen von Definitionen und 
Spannen 
Die Stadt Leipzig veröffentlicht 
regelmäßig eine Broschüre, die diesen 
Anforderungen entspricht. Die 
Darstellung erfolgt weitestgehend in 
tabellarischer Form mit der Ausweisung 
von Zu- und Abschlägen. Seit dem 
Mietspiegel 2020 bauen Zu- bzw. 
Abschläge auf einem Punktwert auf. Die 
Darstellung soll auch in künftigen 
Broschüren so fortgesetzt werden. 
Daneben nimmt die Broschüre Bezug 
auf Definitionen aus der Befragung 
(Stichwortverzeichnis) und weist 
Spannen aus.   
§ 17 MsV Art der Wohnungen: Wohnungen in 
Mehrfamilienhäusern mit mehr als 
zwei Wohnungen. Ausschluss von 
anderen Vertragstypen. 
Einige Vertragstypen werden im 
Vorhinein, andere werden durch die 
Befragung ausgeschlossen. Daten von 
Wohnungen mit Gefälligkeitsmieten oder 
Mieten, die einer Mietpreisbindung 
unterliegen sowie Wohneigentum 
werden ausgeschlossen.  
Auskunft über die Wohnungsarten und 
damit die Anwendungsmöglichkeit des 
Mietspiegels für die jeweilige Wohnung 
gibt die Mietspiegelbroschüre. 
§ 18 MsV Darstellung von Wohnflächen, 
Beschaffenheit, Ausstattung sowie 
energetische Ausstattung und 
Beschaffenheit und deren 
Auswirkung auf die Miete pro 
Quadratmeter im Mietspiegel 
Der Mietspiegel (Broschüre) greift alle 
Punkte, sofern eine Wohnwertrelevanz 
nachgewiesen werden konnte, auf. 
§ 19 MsV An die Wohnlagen im qualifizierten 
Mietspiegel sind besondere 
Anforderungen gestellt. Die 
Anforderungen einzeln aufzuzählen 
wird ausgespart, da hier ein 
erheblicher Umfang notwendig 
werden würde. 
Die Stadt Leipzig hält mit der 
Anwendung der Lagekarte des 
Gutachterausschusses für den Leipziger 
Mietspiegel 2022 sowie der Prüfung der 
Relevanz der Merkmale aus der 
Mikrolage diese Vorgaben ein. 
§ 21 Abs. 1 MsV kostenfreies Bereitstellen des 
Mietspiegels sowie der 
Dokumentation im Internet 
Der Leipziger Mietspiegel wird seit 
vielen Jahren kostenfrei als Download 
unter www.leipzig.de/mietspiegel zur 
Verfügung gestellt.  
Zusätzlich kann die Broschüre für 
4 Euro in der Bürgerinfo im Neuen 
Rathaus, in den Bürgerinfobüros und 
per Online-Bestellung erworben werden. 
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Grundlage gemäß 
Mietspiegelverordnung 
gesetzliche Vorgabe Umsetzung Stadt Leipzig 
§ 21 Abs. 2 MsV der Mietspiegel soll binnen einer Frist 
von 9 Monaten nach dem Stichtag 
der Datenerhebung veröffentlicht 
werden 
Der Erhebungsstichtag ist der 
01.10.2022. Der Mietspiegel 2022 soll 
im Juni 2023 den Mietspiegel 2020 
durch Ratsbeschluss fristgemäß 
ablösen. Die 9-Monats-Frist ist damit 
gewahrt. 
 
Die Tabelle zeigt, dass die Maßgaben des § 6 Abs. 2 MsV eingehalten bzw. mit der 
Darstellung im Methodenbericht umgesetzt wurden. Im Ergebnis ist der Leipziger Mietspiegel 
2022 qualifizierbar. 
 
2.2 Anerkennung des Leipziger Mietspiegels 2022 
Mit dem Mietspiegelreformgesetz wird eine Mehrfach-Anerkennung zur Erlangung eines 
qualifizierten Mietspiegels mit Vermutungswirkung eröffnet.  
1) Die Anerkennung gemäß § 558d Abs. 1 S. 1 BGB erklärt die Qualifizierung eines 
Mietspiegels, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden 
ist. Diese Qualifizierung ist mittels Stadtratsbeschluss oder durch die Anerkennung 
der Interessenvertretungen der Vermieter/-innen und der Mieter/-innen möglich. 
2) Mit der Anerkennung gemäß § 558d Abs. 1 S. 3 BGB tritt zusätzlich eine 
Vermutungswirkung in Kraft. Die Vermutungswirkung hat zur Folge, dass im Streitfall 
die Beweislast, ob der Mietspiegel nach wissenschaftlich anerkannten Grundsätzen 
erstellt wurde, auf Seiten des Klägers liegt. Diese besondere Form der Qualifizierung 
ist durch Stadtratsbeschluss und Anerkennung der Interessenvertretungen der 
Vermieter/-innen sowie Mieter/-innen möglich.  
Ein Stadtratsbeschluss ist für die besondere Qualifizierung des Mietspiegels mit 
Vermutungswirkung immer notwendig. Sofern nur eine Anerkennung durch 
Stadtratsbeschluss oder der Interessenvertretungen vorliegt, kann die Stadt Leipzig nur 
einen qualifizierten Mietspiegel ohne Vermutungswirkung veröffentlichen. Im Streitfall wäre 
dann die Stadt Leipzig in der Beweislast, eine Erstellung nach wissenschaftlich anerkannten 
Grundsätzen nachzuweisen. 
Am 06.04.2023 wurden die Interessenvertretungen der Vermieter/-innen und Mieter/-innen 
um Anerkennung der Qualifizierung des Mietspiegels nach § 558d Abs. 1 BGB ersucht.  
Als Interessenvertretung der Mieter/-innen ist im Arbeitskreis der Deutsche Mieterbund – 
Mieterverein Leipzig e.V. vertreten. 
Als Interessenvertretung der Vermieter/-innen sind im Arbeitskreis zwei Verbände vertreten: 
1) Wohnen bei uns - Plattform von Leipziger Wohnungsgenossenschaften 
(Zusammenschluss der Genossenschaften UNITAS eG, VLW eG, WOGETRA eG, 
BGL eG, Lipsia eG) 
2) Haus & Grund Leipzig, Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Leipzig und 
Umgebung e.V. 
Beide Vermieterverbände erfüllen die Voraussetzung einer anerkennungsfähigen 
Interessenvertretung im Sinne des § 558d BGB. 
„Das Anerkenntnis als qualifizierter Mietspiegel ist eine Willenserklärung, die von einem 
vertretungsberechtigten Organ des Interessenverbands abgegeben werden muss. Eine Form 
ist dafür nicht vorgeschrieben. […] Es ist nicht das Anerkenntnis aller örtlich auftretenden 
Interessenverbände auf jeder Seite erforderlich. Es genügt die Anerkennung durch je einen 
Interessenverband auf jeder Seite.“ (Quelle: Schmidt-Futterer Mietrecht, 15. Auflage, 
RdNr.114, Börstinghaus) 
Der Begriff „Interessenverband“ setzt dabei vom Wortlaut bereits voraus, dass es sich um 
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den Zusammenschluss von mindestens zwei Mitgliedern handeln muss. Ein örtlicher 
Großvermieter […] ist kein Interessenverband. Ein solcher Großvermieter kann zwar am 
Arbeitskreis Mietspiegel teilnehmen, er kann aber keinen Mietspiegel erstellen oder 
anerkennen. Der Interessenverband muss auf der anderen Seite auch nicht alle Vermieter 
oder Mieter vertreten. […] Entscheidend ist, dass durch die Struktur des Verbandes nicht nur 
Singularinteressen eines Vermieters vertreten werden, sondern die Interessen einer 
bestimmten Art von Vermietern. Es muss sich um den für die Gemeinde örtlich zuständigen 
Verband handeln. […]“ (Quelle: Schmidt-Futterer Mietrecht, 15. Auflage, RdNr.33, 
Börstinghaus) 
Die am 06.04.2023 im Arbeitskreis Mietspiegel erbetene Anerkennung der Qualifizierung des 
Leipziger Mietspiegels 2022 wurde wie folgt von den Akteuren abgegeben: 
  
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Institution/Verband/ Akteur (Mitglied 
des Arbeitskreises) 
Interessenverband im 
Sinne des § 558d BGB Aussage zur Anerkennung 
Deutscher Mieterbund – 
Mieterverein Leipzig e.V. ja Anerkennung als qualifizierter 
Mietspiegel nach § 558d 
wohnen bei uns  
Plattform von Leipziger 
Wohnungsgenossenschaften  
(UNITAS eG, VLW eG, WOGETRA 
eG, BGL eG, Lipsia eG) 
ja keine Anerkennung als qualifizierter 
Mietspiegel nach § 558d 
Haus & Grund Leipzig, Haus-, 
Wohnungs- und Grundeigentümer-
Verein Leipzig und Umgebung e.V. 
ja keine Anerkennung als qualifizierter 
Mietspiegel nach § 558d 
Leipziger Wohnungs- und 
Baugesellschaft mbH nein Anerkennung der Erstellung nach 
wissenschaftlichen Grundsätzen 
Vertreter der Wissenschaft 
Hochschule Anhalt nein Anerkennung der Erstellung nach 
wissenschaftlichen Grundsätzen 
Vertreter der Wissenschaft 
Universität Leipzig nein Anerkennung der Erstellung nach 
wissenschaftlichen Grundsätzen 
Vertreter des  
Amtsgerichtes Leipzig nein Anerkennung der Erstellung nach 
wissenschaftlichen Grundsätzen 
 
2.3 Lagekategorisierung 
Ein wichtiges Anliegen, welches sowohl die Akteure im Arbeitskreis vorgebracht haben, aber 
auch aus stadteigenem Interesse entstanden ist, ist die Weiterentwicklung der Beurteilung 
der Wohnlage. Wie in den vergangenen Mietspiegeln auch, besteht die Lagekategorisierung 
aus einer Makro- und einer Mirkolage-Betrachtung. Die bisher verwendete Lageeinteilung 
auf Grundlage der Bodenrichtwerte hat sich in den vergangenen Mietspiegeln bewährt, aber 
zuletzt auch aufgezeigt, dass eine stetige und stabile Lagebetrachtung notwendig ist. Auch 
zur Ermittlung von Wohnlagen hat das Mietspiegelreformgesetz mit § 19 der MsV eine 
Regelung getroffen. 
„Zur Ermittlung von Wohnlagen soll untersucht werden, inwiefern sich durch Beschreibungen 
mittels vor Ort feststellbarer Faktoren wie insbesondere Bebauungs- und Verkehrsdichte, 
Zentralität, Infrastruktur, Begrünung oder vergleichbarer Kriterien Wohnlagen einteilen 
lassen. Wird hierdurch die Einteilung von Wohnlagen nicht sachgerecht ermöglicht, können 
weitere Bewertungsmaßstäbe wie Bodenrichtwerte oder Kriterien der allgemeinen Beliebtheit 
bestimmter Wohngegenden berücksichtigt werden.“ 
Die Stadt Leipzig hatte daher das Ziel, eine aussagefähige Lagekategorisierung vorab und 
losgelöst von der eigentlichen Mietspiegelerstellung herzuleiten und nutzen zu können. Von 
wesentlicher Bedeutung bei der Einschätzung der Makrolage ist es, dass die Lageeinteilung 
möglichst langfristig stabil bleibt und dass Lagekategorien durch die bemessenden Faktoren 
keinen starken Schwankungen unterliegen. Um sowohl die Vorgaben des § 19 MsV als die 
weitergehenden Qualitätsziele zu erreichen, hat die Stadt Leipzig den Akteuren im 
Arbeitskreis im Wesentlichen zwei Angebote unterbreitet. 
1. Die Erstellung einer Lagekarte durch den Arbeitskreis selbst. 
2. Das Verwenden einer unabhängig erstellten Lagekarte des Gutachterausschusses 
für den Leipziger Mietspiegel 2022 sowie alle nachfolgenden Mietspiegel. 
Der Arbeitskreis hat sich entschieden, die Lagekarte des Gutachterausschusses für die 
Wohnlageneinteilung im Mietspiegel heranzuziehen. Aus Sicht der Stadt Leipzig ist das die 
bestmöglichste Wahl. Die unabhängige Lagekarte des Gutachterausschusses hält auch die 
Vorgaben des § 19 MsV ein, worauf im Methodenbericht detailliert eingegangen wird. 
Die Lagekarte des Gutachterausschusses ist bereits jetzt im Geoinformationssystem 
(stadtplan.leipzig.de) unter folgendem Link veröffentlicht und unter dem Pfad 
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Themenbaum/Bauen und Wohnen/Bodenrichtwertauskunft/Bodenrichtwerte 2022/ 
Lagequalität 2022 für jedermann einsehbar: 
https://stadtplan.leipzig.de/WebOffice/synserver?project=Stadtplan&client=core&user=guest  
Für die Mietspiegelanwendung wird die Lagekarte wieder in gewohnter Form unter 
www.leipzig.de/mietspiegel mit zusätzlichen Merkmalen der Mikrolage (Entfernung zu 
besonderer Infrastruktur, Lärm etc.) dargestellt. 
 
2.4 weitere Informationen 
Neben der Umsetzung gesetzlicher Neuregelungen ist die Stadt Leipzig daran interessiert, 
den Mietspiegel für die Anwenderinnen und Anwender zu verbessern und 
weiterzuentwickeln. Bewährte Methodiken sollen hingegen fortgeführt werden.  
Der Leipziger Mietspiegel 2022 basiert auf einem generalisierten multiplen linearen 
Regressionsmodell. Die Spezifizierung des Regressionsmodells erfolgte mit dem Ziel, eine 
möglichst gute Anpassung an die Daten der Mietspiegelstichprobe zu erreichen und 
gleichzeitig die Prognoseleistung des Modells mit Blick auf unbekannte Daten zu optimieren. 
Das Ergebnis ist ein Mietspiegel, der – wie seine Vorgänger – wohnwerterhöhende und 
wohnwertmindernde Merkmale zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausweist. 
Die Auswahl der Merkmale erfolgte so, dass das final spezifizierte Regressionsmodell 
lediglich Merkmale enthielt, deren Einfluss auf die Miethöhe gesichert ist (95%- 
Signifikanzniveau). Des Weiteren wurde überprüft, ob die Wirkrichtung der Einzelmerkmale 
inhaltlich plausibel ist. Bei Bedarf wurden Einzelmerkmale kombiniert. Beispiele für 
Merkmalkombinationen sind: 
• Das Merkmal „Dachgeschosswohnung mit Dachschrägen“ setzt sich aus den 
Einzelmerkmalen „Wohnung liegt im Dachgeschoss“, „Wohnung hat (teilweise) 
Dachschrägen“ und „Bei der Wohnung handelt es sich um keine Maisonette- oder 
Penthauswohnung“ zusammen.  
• Ebenso wurde die Anzahl der Bäder sowie die Ausstattung des Hauptbades mit 
Wanne und/oder Duschkabine zu einem mehrstufigen Merkmal kombiniert. 
• Auch wurde das das Vorhandensein einzelner Ausstattungsmerkmale 
(Handtuchwandheizkörper, Doppelwaschbecken, Bidet) zu einem Merkmal „weitere 
Ausstattungsmerkmale im Bad“ zusammengefasst bzw. kombiniert. 
Das gesamte Modell wurde abschließend einer Stabilitätsanalyse unterzogen, um eine 
Überanpassung an die Daten der Stichprobe zu vermeiden. Das finale Mietspiegelmodell 
enthielt neben dem Grundbetrag und der Baualtersklasse 49 Einzelmerkmale, für die jeweils 
ein zu- oder abschlagsbegründender Faktor zur mittleren Miete ausgewiesen wird. Das 
Modell erfüllt, wie im Methodenbericht dargelegt, alle statistischen Anforderungen an ein 
generalisiertes multiples lineares Regressionsmodell und ist in der Lage, rund 90 Prozent der 
Streuung der Wohnungsmieten in den zugrundeliegenden Daten zu erklären. 
Der Online-Mietspiegel-Rechner wird für den Leipziger Mietspiegel 2022 aktualisiert und 
allen Anwenderinnen und Anwendern kostenfrei zur Verfügung gestellt. 
Das Erscheinungsbild der Mietspiegelbroschüre bleibt ebenso erhalten. Ergänzt wurde die 
Broschüre um Hinweise zur neu eingeführten Mietpreisbremse. 
Nähere Details zur Stichprobe, zur Modellrechnung sowie zur Fehleranalyse u.a. sind dem 
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 zu entnehmen. 
 
2.5 Fazit 
Die Stadt Leipzig ist für die Mietspiegelerstellung gemäß § 1 SächsMsZustG zuständig und 
gemäß § 558c Abs. 4 BGB zur Erstellung verpflichtet. 
Anhand des Methodenberichts wird nachgewiesen, dass der Leipziger Mietspiegel 2022 
11 von 145 in Zusammenstellung
12/13 
 
unter Einhaltung der Vorgaben aus der MsV sowie nach anerkannten wissenschaftlichen 
Grundsätzen erstellt wurde. Der Leipziger Mietspiegel 2022 kann gemäß § 558d Abs. 1 BGB 
qualifiziert werden. 
Die Anerkennung des Stadtrates führt zu einem qualifizierten Mietspiegel. 
 
3.  Realisierungs- / Zeithorizont  
Der Mietspiegel 2022 wird mit Beschluss des Stadtrates als qualifizierter Mietspiegel mit 
Vermutungswirkung nach § 558d Abs. 1 S. 3 BGB veröffentlicht und löst den Mietspiegel 
2020 ab. 
 
4.  Finanzielle Auswirkungen  
Der Mietspiegel 2022 entfaltet für die Stadt Leipzig keine finanziellen Auswirkungen.  
 
5.  Auswirkungen auf den Stellenplan  
Die Vorlage hat keine Auswirkungen auf den Stellenplan. 
 
6.  Bürgerbeteiligung  
  bereits erfolgt   geplant x  nicht nötig 
Bei der Mietspiegelerstellung ist eine Bürgerbeteiligung – abgesehen von der 
Datenerhebung – nicht erforderlich. Im Rahmen des Arbeitskreises Mietspiegel wurden die 
Interessenvertretungen der Vermieter/-innen und Mieter/-innen, die Leipziger Wohnungs- 
und Baugesellschaft mbH, Wohnungsgenossenschaften, Vertreter/-innen aus Wissenschaft 
und Justiz sowie mehrere Fachämter der Stadt Leipzig beteiligt. 
 
7.  Besonderheiten   
Auch auf anderen Rechtsgebieten werden Mietspiegel zunehmend zur Feststellung der 
ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen, wie etwa im öffentlichen Recht, im Steuerrecht 
sowie im Familienrecht, wenn es um die Frage der Wohnwertermittlung im Rahmen des 
familienrechtlichen Unterhaltsverfahrens (Börstinghaus/Clar Rdn. 70 ff. m. w. N.) geht. 
Mit Inkrafttreten des Wohnraumfördergesetzes (WoFG) zum 01.01.2002 erlangte die 
Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete mittels Mietspiegel auch im Bereich des 
öffentlich geförderten Wohnraums erhebliche Bedeutung. 
 
8.  Folgen bei Nichtbeschluss  
Wird der vorliegende Mietspiegel durch den Stadtrat nicht durch Beschluss anerkannt, 
verfügt die Stadt Leipzig künftig über einen einfachen Mietspiegel. 
Die Qualifizierung des Mietspiegels wird jedoch dringend empfohlen, da andernfalls 
Mieterhöhungen sowie die Gestaltung von Neuvertragsmieten auf Basis von drei 
Vergleichswohnungen durchgesetzt werden können. Angesichts der aktuellen Diskrepanz 
zwischen Angebots- und Bestandsmieten ist ein qualifizierter Mietspiegel für die Mieter/-
innen ein wichtiges Instrument zur Dämpfung von Mietsteigerungen sowie zur Regulierung 
von Angebotsmieten. Dies ist für die Leipzigerinnen und Leipziger in einer Stadt mit einem 
Anteil an Mietwohnungen von 85 Prozent (Quelle: Vorabbericht zur Kommunalen 
Bürgerumfrage 2021, Seite 11) von hoher Bedeutung.  
Bei fehlender Qualifizierung des Mietspiegels wird die Anwendung der Instrumente zur 
Mietpreisdämpfung (z. B. die abgesenkte Kappungsgrenze, Mietpreisbremse) für die 
Mieterinnen und Mieter erschwert. 
12 von 145 in Zusammenstellung
13/13 
 
 
 
Anlage/n 
1 Anlage 1 Leipziger Mietspiegel 2022 (öffentlich) 
 
2 Anlage 2 - Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 (öffentlich) 
 
3 Anlage 3 - Lagekarte zum Leipziger Mietspiegel 2022 (öffentlich) 
 
 
13 von 145 in Zusammenstellung
Dezernat Soziales, Gesundheit und Vielfalt
Sozialamt
Leipziger Mietspiegel 2022
Leipziger 
Mietspiegel 2022
14 von 145 in Zusammenstellung
1 
 
Vorwort 
 
Liebe Leipzigerinnen und Leipziger, 
seit der Veröffentlichung des letzten Mietspiegels ist 
viel passiert.  
Für viele Menschen spürbar ist die Einführung der 
Mietpreisbremse in Leipzig durch die Sächsische 
Mietpreisbegrenzungsverordnung. Mit dem Wirken 
der Mietpreisbremse in unserer Stadt darf eine Neu- 
vertragsmiete in der Regel nur noch maximal 10 Pro- 
zent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. 
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird vom geltenden 
Mietspiegel definiert. 
Mit dem Leipziger Mietspiegel 2022 legt die Stadt Le ipzig allen Einwohnerinnen und Einwohnern ein 
rechtssicheres Begründungsmittel in Mieterhöhungsverlangen aber auch bei der Gestaltung von Neu- 
vertragsmieten vor. Viele Menschen haben im vergangenen Jahr die Erfahrung machen müssen, dass 
auf Grund von steigenden Preisen sowie höheren Heiz- u nd Betriebskosten das Geld am Ende des 
Monats knapp wird. Der Leipziger Mietspiegel 2022 gibt Mieterinnen und Mietern ein Hilfsmittel an die 
Hand, mit dem sie eine Mieterhöhung überprüfen und willkürliche Mieterhöhungen zurückweisen kön- 
nen.  
Ein qualifizierter Mietspiegel richtet sich gleichermaßen an Vermieterinnen und Vermieter wie an Mie- 
terinnen und Mieter. Er ist ein Instrument, auf dessen Grundlage sich beide Seiten transparent und fair 
gegenübertreten können. Er ist ebenfalls ein aussagekr äftiges Instrument zur Vermarktung des eige- 
nen Wohnungsbestandes.  
Sie finden den Leipziger Mietspiegel 2022 und den Online-Rechner unter 
www.leipzig.de/mietspiegel . 
Bitte nutzen Sie dieses Angebot, um sich über Ihre ort sübliche Vergleichsmiete zu informieren. Mit 
wenigen Schritten können Sie selbst die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung berechnen und 
Argumente für bzw. gegen eine Mieterhöhung vorbringen. 
Mein besonderer Dank gilt den Mieterinnen und Mietern sowie den Vermieterinnen und Vermietern, die 
sich die Zeit genommen haben, sich an der ausführlichen Befragung zu beteiligen. Ohne Sie wäre das 
vorliegende Ergebnis nicht möglich geworden. 
Darüber hinaus danke ich den im Arbeitskreis Mietspiege l vertretenen Akteurinnen und Akteuren für 
die konstruktive und zeitaufwändige Zusammenarbeit. 
Ihre  
 
Dr. Martina Münch  
Bürgermeisterin und Beigeordnete für Soziales, Gesundheit und Vielfalt 
15 von 145 in Zusammenstellung
 
 
2 
 
Inhalt  
Vorbemerkungen zum Mietspiegel 3  
Mieterhöhungen 4  
Mietpreisbremse 4  
Gültigkeit und Geltungsbereich 5  
Datengrundlage und Berechnungsmethode 5  
Der Leipziger Mietspiegel 2022 6  
Einordnung in den Spannbereich 16  
Die Lagekarte des Leipziger Mietspiegels 2022 18  
Stichwortverzeichnis 20  
Exkurs: Mietenentwicklung 23  
Anlage: Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) 24  
Anlage: Mietspiegeltabellen zum Leipziger Mietspiegel 2022 28  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
16 von 145 in Zusammenstellung
 3
 
 
Vorbemerkungen zum Mietspiegel 
Der Mietspiegel ist eine der gesetzlichen Möglichke iten 
zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nac h 
§§ 558 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)  1. Die Ermitt- 
lung von Preisen und Merkmalen der Wohnungen beruht 
auf der Satzung über die Durchführung regelmäßiger 
Kommunalstatistiken zur Erhebung von Mietwerten in 
der Stadt Leipzig (Mietwerterhebungssatzung) vom  
14. März 2020 sowie Art. 238 Einführungsgesetz zum 
Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB). 
Der Mietspiegel wurde durch das Sozialamt und das Amt 
für Statistik und Wahlen der Stadt Leipzig auf der Grund- 
lage einer repräsentativen Stichprobenerhebung nich t 
preisgebundener Wohnungen erarbeitet. Dabei waren 
Wohnungen, deren Mieten in den letzten sechs Jahren  
vor dem 1. Oktober 2022 nicht geändert wurden, gemäß 
§ 558 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. 
Die Erstellung des Mietspiegels wurde vom Arbeitskr eis 
Mietspiegel fachlich begleitet. Dem Arbeitskreis gehören 
an:  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Das BGB unterscheidet zwischen einem „einfachen 
Mietspiegel” und einem „qualifizierten Mietspiegel” . Ein 
einfacher Mietspiegel ist eine Übersicht über die o rtsüb- 
liche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder vo n 
Interessenvertretungen der Vermieter/-innen und der  
Mieter/-innen gemeinsam erstellt oder anerkannt worden 
ist. Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspi egel, der 
darüber hinaus nach anerkannten wissenschaftlichen 
Grundsätzen erstellt worden ist. 
 
 
                                                      
1 Dabei handelt es sich um die monatliche Netto-
Kaltmiete . Dies ist die Miete einschließlich etwaiger 
Modernisierungszuschläge, jedoch ohne Heiz-, 
Warmwasser- und allgemeine (kalte) Betriebskosten. 
 
Der Leipziger Mietspiegel 2022 wurde mit Ratsbeschl uss 
vom 14. Juni 2023 (VII-DS-08301) als qualifizierter  Miet- 
spiegel gemäß § 558d Abs. 1 S. 1 BGB anerkannt. Darüber 
hinaus hat der Deutsche Mieterbund – Mieterverein Leipzig 
e.V. als Interessenvertretung der Mieter/-innen den  Miet- 
spiegel anerkannt. 
Mit dem Leipziger Mietspiegel 2022 werden der Metho den- 
bericht sowie die Adresszuordnung zur Einordnung in  eine 
Lagekategorie auf www.leipzig.de/mietspiegel veröff ent- 
licht. Der Methodenbericht enthält die wissenschaft lichen 
Grundlagen zur Erstellung des Mietspiegels. 
Kostenfreier Download 
Der Leipziger Mietspiegel 2022 und der dazugehörige  
Methodenbericht sowie die Lagekarte zur Lage-
einordnung stehen unter www.leipzig.de/mietspiegel 
zum kostenfreien Download zur Verfügung. 
Gedruckte Broschüre 
Gegen eine Schutzgebühr von 4,00 Euro zzgl. 7 Prozent 
Umsatzsteuer kann der Leipziger Mietspiegel 2022 al s 
Broschüre in der Bürgerinformation im Neuen Rathaus  
(Untere Wandelhalle, Martin-Luther-Ring 4-6, 04109 
Leipzig) erworben werden. Beim Sozialamt, Abteilung  
Soziale Wohnhilfen, Prager Str. 21, 04103 Leipzig o der 
per Bestellformular unter www.leipzig.de/mietspiege l 
kann die Broschüre (zzgl. Versandkosten) bestellt 
werden.  
Online-Mietspiegel-Rechner 
Mit Hilfe des Online-Mietspiegel-Rechners können Sie 
die ortsübliche Vergleichsmiete Ihrer Wohnung unter 
www.leipzig.de/mietspiegel berechnen. Das Ergebnis 
der Berechnung wird Ihnen als PDF-Dokument zur wei-
teren Verwendung zur Verfügung gestellt. 
Alle Rechte vorbehalten 
Es ist nicht gestattet, ohne ausdrückliche Genehmigung 
des Sozialamtes diese Veröffentlichung oder Teile dar- 
aus für gewerbliche Zwecke zu vervielfältigen oder in 
elektronische Systeme einzuspeichern.  
Die Vervielfältigung dieser Veröffentlichung oder von 
Teilen daraus – auch in elektronischen Systemen – ist 
für nicht gewerbliche Zwecke mit Angabe der Quelle ge- 
stattet.   
 
• Deutscher Mieterbund - Mieterverein Leipzig e. V.  
• Plattform von Leipziger Wohnungsgenossenschaf- 
ten „wohnen bei uns“, darunter die Wohnungsge- 
nossenschaft „Lipsia“ eG, die Baugenossenschaft 
Leipzig eG sowie die Vereinigte Leipziger Woh- 
nungsgenossenschaft eG 
• Haus & Grund Leipzig - Haus-, Wohnungs- und 
Grundeigentümer-Verein Leipzig und Umge- 
bung e.V. 
• Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH 
• Amtsgericht Leipzig 
• Hochschule Anhalt, Fachbereich Wirtschaft, SG 
Immobilienwirtschaft 
• Universität Leipzig, Institut für Empirische Wirt - 
schaftsförderung, Team Statistik  
• Amt für Statistik und Wahlen  
• Stadtplanungsamt 
• Amt für Geoinformation und Bodenordnung 
• Sozialamt 
17 von 145 in Zusammenstellung
 
 
4 
 
Mieterhöhungen 
Gemäß § 558a Abs. 3 BGB hat der/die Vermieter/-in 
in seinem/ihrem Mieterhöhungsverlangen die Anga- 
ben für die Wohnung nach dem qualifizierten Miet- 
spiegel (ortsübliche Vergleichsmiete) auch dann 
mitzuteilen, wenn er/sie die Mieterhöhung auf ein a n- 
deres Begründungsmittel als den qualifizierten Miet - 
spiegel stützt. 
Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichs- 
miete (Mietspiegel) – aber nicht um mehr als 15 Pro - 
zent innerhalb von 3 Jahren (Kappungsgrenze) – ist 
in der Regel zulässig, sofern der Mietspiegel richt ig 
angewandt wurde. 
 
 
 
 
 
Der/die Vermieter/-in muss die Zustimmung des/der 
Mieters/-in zur Mieterhöhung verlangen 
(§ 558b BGB). Für solche Mieterhöhungen gelten drei 
verschiedene Begrenzungen, die der/die Vermieter/-
in mit seinem/ihrem Mieterhöhungsverlangen einhal- 
ten muss.  
1. Die Miete muss vor der Mieterhöhung die letzten 
15 Monate gleich hoch geblieben sein (§ 558 Abs. 
1 S. 1 BGB) und  
2. das Mieterhöhungsverlangen darf dem/der Mie- 
ter/-in frühestens nach Ablauf eines Jahres seit der 
letzten Mieterhöhung zugehen (§ 558 Abs. 1 S. 2 
BGB). 
3. Die Mieterhöhung wird mit Beginn des dritten Ka-
lendermonats nach Zugang des Mieterhöhungs- 
schreibens geschuldet, sofern der/die Mieter/-in 
zustimmt (§ 558b Abs. 1 BGB). 
Wird eine Mieterhöhung vor Ablauf dieser Fristen ver- 
langt, ist sie unwirksam. Die verlangte Miete darf die 
ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Die 
ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Woh- 
nung wird mit Hilfe dieses Mietspiegels berechnet. 
 
 
 
Mietpreisbremse 
Der Freistaat Sachsen hat mit der Sächsischen Miet-
preisbegrenzungsverordnung vom 31. Mai 2022 die Miet- 
preisbremse gemäß § 556d BGB für die Stadt Leipzig 
eingeführt. Die Mietpreisbremse ist zum 13. Juli 20 22 in 
Kraft getreten und ist nach aktueller Rechtslage bi s zum 
Ablauf des 31. Dezember 2025 gültig. 
Nach § 556d BGB darf damit seit dem 13. Juli 2022 d ie 
Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses die o rts- 
übliche Vergleichsmiete – die in Leipzig durch den Miet- 
spiegel bestimmt wird – höchstens um 10 Prozent 
übersteigen, wenn der Mietvertrag über Wohnraum in ei- 
nem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt 
liegt. Der angespannte Wohnungsmarkt wurde mit der 
Sächsischen Mietpreisbegrenzungsverordnung für das 
gesamte Stadtgebiet festgestellt. Das heißt, die Mi et- 
preisbremse muss im gesamten Stadtgebiet angewandt 
werden. 
Umfängliche Informationen zur Mietpreisbremse erhalten 
Sie im Internet unter www.leipzig.de/mietpreisbremse. 
Was ist die Mietpreisbremse? 
Die Mietpreisbremse ist ein gesetzliches Steuerungs - 
instrument für Neuvertragsmieten von Wohnungen. Sie  
soll verhindern, dass Neuvertragsmieten ohne deutli che 
Verbesserung der Mietsache (Modernisierung) beliebi g 
hoch angesetzt werden können. Die Mietpreisbremse be- 
grenzt die Anhebung der Neuvertragsmiete (Kaltmiete ) 
auf eine maximale Erhöhung von 10 Prozent der Miete  
für eine vergleichbare Wohnung (ortsübliche Vergleichs- 
miete). 
Gibt es Ausnahmen von der Mietpreisbremse? 
Es gibt zwei gesetzlich geregelte Ausnahmen. Nicht an- 
zuwenden ist die Mietpreisbremse gemäß § 556f BGB 
auf 
• Wohnungen, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 
genutzt und vermietet werden sowie 
• Wohnungen, die nach umfassender Modernisierung 
das erste Mal vermietet werden. Umfassend ist eine 
Modernisierung dann, wenn sie einen solchen Umfang 
aufweist, dass durch diese Modernisierung eine Gleich- 
stellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Di ese 
Voraussetzung dürfte dann eröffnet sein, wenn der 
Bauaufwand einem Drittel des Neubauaufwands ent- 
spricht. Kosten für reine Instandhaltungsmaßnahmen 
müssen dabei abgezogen werden. 
Kann der/die Vermieter/-in eine Miete verlangen, di e 
mehr als 10 Prozent über der Vergleichsmiete liegt? 
Ja, das ist zum Beispiel möglich, wenn die Vormiete einer 
Wohnung bereits mehr als 10 Prozent über der ortsüb li- 
chen Vergleichsmiete lag. Diese Vormiete darf dann als 
Neuvertragsmiete angesetzt werden.  
Die Kappungsgrenze  ist eine weitere zu beachtende 
Beschränkung bei Mieterhöhungen, die neben der 
ortsüblichen Vergleichsmiete zu beachten ist. Gemäß  
Sächsischer Kappungsgrenzen-Verordnung vom 
3. Juni 2020 gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von  
15 Prozent ab 1. Juli 2020. Die Vorschrift tritt am  
30. Juni 2025 außer Kraft. 
18 von 145 in Zusammenstellung
 5
 
 
Gültigkeit und Geltungsbereich 
Dieser Mietspiegel gilt ab 15. Juni 2023 für Mietwo h- 
nungen im Stadtgebiet von Leipzig 2 zum gegenwärti- 
gen Gebietsstand und löst den Mietspiegel 2020 ab. 
Der Leipziger Mietspiegel ist als qualifizierter Mi et- 
spiegel bis 14. Juni 2025 gültig. 
3 
Dieser Mietspiegel gilt nicht  (§§ 549, 558 ff. BGB) für:  
Weiterhin kann der Mietspiegel nicht  für vermieteten 
Wohnraum  
angewandt werden. 
4 
Datengrundlage und 
Berechnungsmethode 
Datengrundlage für die Berechnung waren die Adressen 
von 25.967 Haushalten (Bruttostichprobe), die über ein 
Zufallsverfahren ermittelt wurden. Von diesen waren  
                                                      
2 Der Leipziger Mietspiegel 2022 könnte in angren- 
zenden Gemeinden aufgrund der Berücksichtigung 
spezifischer örtlicher Wohnlagen nicht anwendbar 
sein. 
3 siehe dazu Urteil des LG Berlin 64 S99/21  
2.749 Adressen für die Vermieterbefragung vorgesehen. 
Die übrigen 23.218 Haushalte wurden in einem ersten  
Schritt gebeten, den Fragebogen über das Internet a us- 
zufüllen.  
Wurde diese Möglichkeit nicht genutzt, wurde im zweiten 
Schritt ein Papierfragebogen zugesandt. Die Befragu ng 
fand im Zeitraum von Oktober bis Dezember 2022 stat t. 
Erfragt wurden die im Oktober 2022 zu entrichtende 
Grundmiete, die Vorauszahlung für die Betriebs- und  
Heizkosten sowie Merkmale zur Art, Ausstattung, Be-
schaffenheit, energetischen Ausstattung und Beschaf - 
fenheit sowie Lage der Wohnung. 
Nach Ausschluss von Wohnungen, deren Grundmiete in 
den vergangenen sechs Jahren nicht angepasst wurde 
oder die nicht im Geltungsbereich des Mietspiegels lie- 
gen sowie von Fragebögen mit unplausiblen Antworten  
und Datensätzen, die als „Ausreißer“ 
5 oder besonders 
einflussreiche „Hebelwerte“ klassifiziert wurden, v erblie- 
ben 5.658 Datensätze für die Auswertung.  
Die Berechnung des Mietspiegels erfolgte mittels ei nes 
(generalisierten multiplen linearen) Regressionsmo-
dells 
6. Die in den Tabellen (Seite 7 bis 15) angegebenen 
Einflussvariablen wurden unter den Prämissen ermitt elt, 
dass sie einen mietpreisbildenden (signifikanten 7) Ein- 
fluss auf die Miethöhe haben, die höchste Anpassung s- 
güte des gewählten Regressionsmodells gewährleisten  
und plausibel sind. Einige Merkmale hatten nur in K om- 
bination mit anderen Merkmalen einen mietpreisbilde n- 
den (signifikanten) Einfluss auf die Miethöhe. Im 
Ergebnis kann aus den Tabellen für jede Kombination  
von Wohnungsgröße, Baualter, Ausstattungsmerkmalen 
und Lage der Mittelwert der Miete berechnet werden.  
Darüber hinaus werden für jede Baualtersklasse Zwei -
Drittel-Mietpreisspannen gebildet. Für deren Berechnung 
wurden die Differenzen zwischen tatsächlichen und nach 
Regressionsgleichung berechneten Mieten je Quadrat-
meter ermittelt und der Größe nach sortiert. Danach wur- 
den alle Differenzwerte abgeschnitten, die sich am 
unteren und oberen Ende befanden. Die Anzahl der ab - 
geschnittenen Werte an jedem Ende der Rangfolge ent - 
sprach dabei einem Sechstel der Anzahl aller Werte.  
Innerhalb des so gebildeten Mietspannbereichs liege n 
demzufolge zwei Drittel der erhobenen Mietpreise, die für 
den ausgewiesenen Mietspannbereich relevant sind. 
Dieser Spannbereich ist in den Tabellen ab Seite 16  an- 
gegeben. 
Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung ge - 
mäß § 558 Abs. 2 BGB ist das Ergebnis des Mittelwer ts 
der Miete je Quadratmeter Wohnfläche unter Berücksich- 
tigung der Einordnung in den Spannbereich. Für eine  
ausführliche Darstellung der Methodik wird als Anla ge 
zum Mietspiegel 2022 der Methodenbericht veröffent-
licht, der kostenfrei unter www.leipzig.de/mietspiegel zur 
Verfügung steht.
 
4 Für so ausgestattete Wohnungen standen keine 
oder zu wenig Datensätze zur Verfügung. Die 
Sammelheizung ist im Stichwortverzeichnis erklärt. 
5 siehe dazu „Ausreißer“ im Stichwortverzeichnis 
6 siehe dazu „Regressionsmodell“ im Stichwortver- 
zeichnis 
 
7 siehe dazu „signifikant“ im Stichwortverzeichnis 
 Wohnungen, welche mit Mitteln aus öffentlichen 
Haushalten gefördert wurden und deshalb einer Be- 
grenzung der Miethöhe unterliegen, sofern die An- 
wendung des Mietspiegels durch Förderzusage 
ausgeschlossen ist, 
 Wohnraum in Heimen und heimähnlichen Unterkünf- 
ten unterschiedlicher Art (z. B. Alten- und Pflege-
heime, Studenten- und Jugendheime, Internate, 
Gemeinschaftsunterkünfte), 
 Wohnungen im Betreuten Wohnen, es sei denn, 
dass Betreuungs- oder Zusatzleistungen durch ge- 
sonderte Verträge erfasst sind, 
 gewerblich oder teilgewerblich genutzte Räume, 
 Werks-, Dienst- und Hausmeisterwohnungen, 
 Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Ge- 
brauch vermietet ist, 
 möbliert vermieteten Wohnraum, 
 Wohnungen, deren Küche, Toilette und Badezimmer 
– soweit vorhanden – von anderen Mietparteien mit- 
benutzt werden und 
 Wohnungen, für die eine Gefälligkeitsmiete verein-
bart wurde. 
 ohne Toilette (innerhalb der Wohnung) oder 
 ohne Küche oder 
 ohne Möglichkeit zum Beheizung der Wohnung, 
 mit einer Wohnfläche von weniger als 20 m² sowie 
mehr als 200 m² oder 
 ohne vom Vermieter bereitgestellter Möglichkeit 
der Warmwasserversorgung 
19 von 145 in Zusammenstellung
 
 
6 
 
Der Leipziger Mietspiegel 2022 
 
Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit Hilfe der Mietspiegeltabellen 
In diesem Kapitel wird die Anwendung der Mietspiegeltabellen Schritt für Schritt erklärt. Erklärungsbedürftige Begriffe 
werden erläutert. Bitte gehen Sie so vor, dass Sie alle Zwischenergebnisse (Faktoren) notieren und die se am Ende 
mit dem Grundbetrag nach Wohnfläche multiplizieren.  Die Tabellen sind vollständig und zusammenhängend ab 
Seite 28 dieser Broschüre abgebildet. Die Anwendung des Online-Mietspiegel-Rechners unter www.leipzig.de/miet- 
spiegel wird empfohlen. 
 
Einführende Begriffserläuterungen für die Berechnung 
Grundbetrag 
 
Der Grundbetrag ergibt sich aus der Wohnfläche laut  
Mietvertrag. Nach Auswahl des Grundbetrags kann die - 
ser direkt auf Seite 15 übertragen werden. 
Der Grundbetrag ist nicht  als ortsübliche Vergleichs- 
miete zu verstehen. Die ortsübliche Vergleichsmiete  ist 
erst das Ergebnis der Berechnung aus den Tabellen der 
Seiten 7 bis 15 und unter Berücksichtigung des Span n- 
bereichs auf Seite 16.  
Zwischenergebnis 
 
Für die Rubriken Baualter, Art der Wohnung, Heizung , 
Küche, Badezimmer, Fußboden, Fenster, weitere Aus- 
stattungsmerkmale, Lagemerkmale sind Zwischen-
 
ergebnisse zu berechnen. 
Faktoren innerhalb einer Rubrik, die als Ausstattun gs- 
merkmal in der Wohnung vorhanden sind, sind mit-
 
einander zu multiplizieren. Das Produkt dieser Fakt oren 
ergibt das Zwischenergebnis. 
Anschließend werden die einzelnen Zwischenergeb- 
nisse miteinander multipliziert und ergeben den Gesamt- 
faktor. 
 
Ausstattungsmerkmal 
 
Alle Ausstattungsmerkmale 
8 können nur dann Berück- 
sichtigung finden, wenn diese von dem/der Vermieter/-in 
eingebaut, installiert oder zur Verfügung gestellt wurden.  
 
Gesamtfaktor 
 
Der Gesamtfaktor ist das Produkt (d.h. die Multiplikation) 
aller Faktoren aus den Merkmalen, die in der zu betrach- 
tenden Wohnung vorhanden sind. 
 
Faktor  
 
Der Faktor ersetzt die aus dem Leipziger Mietspiege l 
2020 bekannten Zu- und Abschläge. 
Jedes Merkmal hat einen Faktor. Ein Faktor größer 1 be- 
deutet, dass das Merkmal wohnwerterhöhend ist. Ein 
Faktor kleiner 1 steht dafür, dass das Merkmal wohn - 
wertmindernd ist. 
 
 
Mittelwert  der Miete pro Quadratmeter  
 
Der Mittelwert ist das Produkt aus dem Grundbetrag 
nach Wohnfläche und dem errechneten Gesamtfaktor. 
Er steht für den Mittelwert der ortsüblichen Vergle ichs- 
miete. 
 
  
                                                      
8 siehe dazu „Ausstattung der Wohnung“ im Stichwortverzeichnis 
20 von 145 in Zusammenstellung
21 von 145 in Zusammenstellung
 
 
8 
 
Schritt 2: Berechnung der Zwischenergebnisse und des Gesamtfaktors zur 
Ermittlung des Mittelwerts 
In den nachfolgenden Tabellen werden alle relevante n Merkmale betrachtet. Für jedes Merkmal ist ein Fa ktor aus- 
gewiesen. Sofern ein oder mehrere Merkmale zutreffe n, sind die Faktoren in der rechten Spalte zu übern ehmen. 
Das jeweilige Zwischenergebnis sowie der Gesamtfakt or werden mit Hilfe der Multiplikation berechnet (z.B. 1,064 x 
0,978 ≈ 1,041). Dabei ist dringend zu beachten, das s die Rechenergebnisse immer auf die dritte Nachkom mastelle 
kaufmännisch zu runden sind (z.B. 1,0408592 ≈ 1,041). 
Baujahr der Wohnung 
Das Baujahr 10  ist grundsätzlich das Jahr, in dem das Gebäude fer tiggestellt wurde. Bei Häusern, die völlig zerstört  
und neu aufgebaut wurden, ist das Jahr des Wiederau fbaus maßgeblich, bei grundlegender Modernisierung der 
Wohnung das ursprüngliche Baujahr des Hauses. Falls die Wohnung früher ein Gewerberaum, ein Dachboden oder 
aus anderen Gründen keine Wohnung war, dann ist das  Jahr maßgeblich, in dem der An-, Um- oder Ausbau z u 
Wohnraum erfolgt ist. Der Faktor des Baujahres ist als Zwischenergebnis zu notieren. 
Merkmal Faktor    
Baujahr 
vor 1919 
1,000  
  
 
1919 bis 1945  
1946 bis 1960 
0,982   
1961 bis 1991 und kein Plattenbau  
1961 bis 1991 und Plattenbau 11  0,925   
1992 bis 2004 1,035   
2005 bis 2014 1,071   
ab 2015 1,095    
             
  Zwischenergebnis: Baualter  
(Übertrag des Faktors als Zwischenergebnis)   
 
Art der Wohnung, Erstbezug seit 1 Oktober 2016 
Nun erfolgt die Berücksichtigung der Faktoren, die sich auf die Art der Wohnung beziehen.  
Für den Faktor „Erstbezug nach Sanierung seit 1. Oktober 2016“ müssen folgende sechs Merkmale betrachtet wer- 
den.  
 Sanitärausstattung 
 Fußböden 
 Innentüren 
 Elektroinstallation 
 Fenster 
 Heizkörper 
 
Als Dachgeschosswohnungen 12  bezeichnet man in der Regel Wohnungen, die direkt unter dem Dach liegen und 
aufgrund der vorhandenen Dachneigung eine kleinere nutzbare Wohnfläche als die tatsächliche Grundfläch e der 
                                                      
10  siehe dazu „Baujahr“ im Stichwortverzeichnis 
11  siehe dazu „Plattenbau“ im Stichwortverzeichnis 
12 siehe dazu „Dachgeschosswohnung“ im Stichwortverzeichnis  
Beachten:  
Mindestens eins der sechs Merkmale muss direkt vor Bezug erneuert wor- 
den sein, damit der zuschlagbegründende Faktor von 1,022 angewandt 
werden kann. 
Der anrechenbare Faktor fällt höher aus, wenn minde stens fünf der auf- 
gezählten Merkmale direkt vor Bezug erneuert wurden. 
22 von 145 in Zusammenstellung
 9
 
 
Wohnung aufweisen (vgl. § 4 Nr. 2 Wohnflächenverord nung). Bereits das teilweise Vorhandensein von Dach schrä- 
gen in der Wohnung ist ausreichend, damit das Merkmal zutrifft. 
Die Lage in der obersten Etage, möglichweise unter einem Flachdach, reicht nicht aus, um den Abschlag für eine 
Dachgeschosswohnung zu begründen.  
Die Faktoren sind zu multiplizieren und als Zwische nergebnis zu notieren. Das Zwischenergebnis ist in die Tabelle 
„Ermittlung des Mittelwerts“ auf Seite 15 zu übertragen. 
Merkmal  Faktor   
 
Erstbezug 
seit 
01.10.2016 
nach Sanierung von mind. 1 Merkmal und von 
max. 4 Merkmalen 1,022     
nach Sanierung von mindestens 5 Merkmalen 1,045    
in eine neu gebaute Wohnung oder zu  
Wohnzwecken neu ausgebautes Dachgeschoss 1,064      
Art der Woh- 
nung 
    
Dachgeschosswohnung mit Dachschrägen, aus- 
genommen sind Maisonette-Wohnungen 0,978      
    
Penthauswohnung 13  1,144    
    
Wohnung im Hinterhaus oder Nebengebäude 1,034    
Wohnung im Ein-, Zweifamilien- oder Reihen- 
haus 14   
   
1,170    
             
Zwischenergebnis: Produkt aller vorliegenden Faktoren (wenn kein Merkmal vorliegt 1,000)  
Bsp.: 1,064 x 0,978 ≈ 1,041  
 
 
Fortsetzung Seite 11 
Platz für Ihre Notizen: 
 
 
 
 
 
 
 
  
                                                      
13  siehe dazu „Penthaus“ im Stichwortverzeichnis  
14  siehe dazu „Reihenhaus“ im Stichwortverzeichnis  
23 von 145 in Zusammenstellung
 
 
10 
 
Ausstattung, Beschaffenheit und energetische Qualität 
Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sin d eine Vielzahl von weiteren Ausstattungsmerkmalen,  die die 
Wohnung und das Gebäude betreffen, zu beachten. Die Faktoren sind zu multiplizieren und jeweils als Zwischener- 
gebnis zu erfassen. Alle Zwischenergebnisse sind in  die Tabelle „Ermittlung des Mittelwerts“ auf Seite  15 zu über- 
tragen. 
Ausstattungsmerkmale zur Heizung und Leitungen  
Merkmal  Faktor   
 
 
Fußbodenheizung in allen Wohnräumen 15  
   
Heizung 
1,057      
Fußbodenheizung im Bad 16  vorhanden  
(gilt nur für Baujahre bis 2004) 
   
1,038      
dezentrale Heizung 17  in der gesamten Wohnung 
   
0,890    
Leitungen Wasser-, Gas- oder Elektroleitungen  
mind. teilweise über Putz 18  
   
0,975    
             
Zwischenergebnis: Produkt aller vorliegenden Faktoren (wenn kein Merkmal vorliegt 1,000)  
Bsp.: 0,890 x 0,975 ≈ 0,868   
Ausstattungsmerkmale der Küche 
Der Faktor für die Einbauküche 19  ist dann zu berücksichtigen, wenn die Küche vom Ve rmieter/ der Vermieterin ge- 
stellt wurde und aus fest montierten Küchenmöbeln i nklusive Elektrogeräten besteht. Die Einbauküche mu ss im 
Wohnungsmietvertrag erwähnt sein, es darf kein extra Mietzuschlag für die Küche vereinbart worden sein. 
Merkmal  Faktor   Übertrag  
  
  
Küche  
         
offene, „amerikanische“ Küche 20  1,013      
    
Einbauküche durch Vermieter/-in gestellt 1,063      
             
 Zwischenergebnis: Produkt aller vorliegenden Faktoren (wenn kein Merkmal vorliegt 1,000)  
Bsp.: 1,012 x 1,061 ≈ 1,074   
 
  
                                                      
15  siehe dazu „Wohnräume“ im Stichwortverzeichnis  
16  Wenn die Wohnung mit mehreren Bädern ausgestattet ist, muss die Fußbodenheizung mindestens im Hauptba d 
vorhanden sein. 
17  z.B. Ofenheizung, aber keine Gasetagenheizung; siehe dazu „dezentrale Heizung“ im Stichwortverzeichnis 
18  Das Merkmal ist auch dann zu berücksichtigen, wenn es einzeln und nicht in der gesamten Wohnung auftritt. Nicht 
darunter zu verstehen sind Heizleitungen, die aus der Wand zum Heizkörper führen.  
19  siehe dazu „Einbauküche“ im Stichwortverzeichnis  
20  siehe dazu „amerikanische Küche“ im Stichwortverzeichnis  
24 von 145 in Zusammenstellung
 11 
 
 
Ausstattungsmerkmale des Badezimmers  
Hier ist zunächst die Anzahl der vollwertigen Bäder mit Wanne und/ oder Dusche in der Wohnung maßgebend. Wenn 
die Wohnung über mehr als ein vollwertiges Badezimmer verfügt, ist dieser Faktor zu berücksichtigen.  
Alle weiteren Zu- und Abschläge beziehen sich auf das Hauptbad  der Wohnung: 
Das Fenster im Badezimmer führt nur dann zu einer Berücksichtigung des Faktors, wenn es sich um eine Wohnung 
in der Baualtersklasse 1961 bis 1991 im Plattenbau handelt. 
Eine bodengleiche oder ebenerdige Dusche 21  ist eine stufenlos begehbare Dusche und weist eine n Einstieg von 
maximal 2 cm Höhe auf. Wenn solch eine Dusche vorhanden ist, ist der Faktor zu berücksichtigen. 
Die Ausstattungsmerkmale Handtuchwandheizkörper, Do ppelwaschbecken und Bidet werden in Kombination be-
trachtet: Der passende Faktor ist zu berücksichtigen, wenn eines bzw. mindestens zwei der genannten Merkmale im 
Hauptbad vorhanden sind. Es kann stets nur einer der Faktoren angerechnet werden. 
Der Faktor für den ungefliesten Nassbereich ist zu berücksichtigen, wenn keine Fliesen oder kein gleic hwertiger 
Wandbelag (nicht Fußboden), der gegen Nässe schützt , mindestens im Bereich von Dusche, Badewanne und 
Waschbecken vorhanden sind.  
Merkmal  Faktor   
 
Anzahl und Kon- 
figuration der 
Badezimmer 
ein Badezimmer mit Badewanne oder Dusche 
vorhanden 
     
1,000      
ein Badezimmer mit Badewanne und Dusche 
vorhanden 
     
1,022      
mehrere Badezimmer mit Badewanne oder Du- 
sche vorhanden 
     
1,049      
         
Badezimmer mit Fenster und Plattenbau 22   1,055      
         
bodengleiche/ ebenerdige Dusche 1,033      
1 Merkmal vorhanden: Handtuchwandheizkör- 
per, Doppelwaschbecken oder Bidet 
     
1,031      
mind. 2 Merkmale vorhanden: Handtuchwand- 
heizkörper, Doppelwaschbecken oder Bidet 
   
1,038    
 
         
unverkleideter Spülkasten 23  0,970      
Nassbereich nicht gefliest und kein gleichwerti- 
ger Nässeschutz 
   
0,923    
Toilette/-n mehr als eine Toilette (z.B. Gäste-WC 24 ) 
   
1,030    
             
Zwischenergebnis: Produkt aller vorliegenden Faktoren (wenn kein Merkmal vorliegt 1,000) 
Bsp.: 1,022 x 1,033 x 0,970 ≈ 1,024   
 
 
 
                                                      
21  siehe dazu „bodengleiche/ ebenerdige Dusche“ im Stichwortverzeichnis  
22  siehe dazu „Plattenbau“ im Stichwortverzeichnis 
23  siehe dazu „unverkleideter Spülkasten im Stichwortverzeichnis  
24  siehe dazu „Gäste-WC“ im Stichwortverzeichnis  
25 von 145 in Zusammenstellung
 
 
12 
 
Ausstattungsmerkmal Fußboden 
Der Bodenbelag in den Wohnräumen ist maßgebend. Sof ern in den Wohnräumen nur Bodenbeläge aus einer der  
drei aufgeführten Kategorien vorhanden sind, ist der Faktor der entsprechenden Kategorie anzusetzen. Sind Boden- 
beläge aus mehreren Kategorien (gemischter Belag) v orhanden, ist der Faktor 1,000 anzuwenden (kein Zu-  oder 
Abschlag). Eventuell vorhandene hochwertige Bodenbe läge in einzelnen Zimmern können in diesem Fall übe r die 
Spanneneinordnung berücksichtigt werden. 
Beispiele für gemischte Bodenbeläge: 
1. In den Wohnräumen ist Teppich und PVC-Belag (Bel äge aus gleicher Kategorie) vorhanden, dann ist der  Faktor 
0,973 anzuwenden.  
2. In den Wohnräumen ist Parkett und Dielenbelag (B eläge aus gleicher Kategorie) vorhanden, dann ist d er Faktor 
1,032 anzuwenden.  
3. In der Wohnung ist Teppich, Laminat und Parkett (verschiedene Kategorien) vorhanden, dabei ist über wiegend 
Parkett vorhanden, dann ist der Faktor 1,000 anzuwe nden, zusätzlich kann das überwiegende Vorhandensei n 
des Parketts über den Spannbereich abgebildet werden. 
Vinylbelag 25  ist ein sehr strapazierfähiger Fußbodenbelag 26  und wird in Planken verlegt. Durch seine Optik kan n er 
mit Holz-, Stein- oder Metallbelägen verwechselt we rden. Davon zu unterscheiden ist der Standard-PVC-B elag 27 . 
Dieser wird von der Rolle verlegt. 
Merkmal  Faktor   
 
Fußboden in  
allen Wohnräu- 
men  
(außer Flur,  
Küche, Bad) 
PVC, Teppich, oder  
kein durch Vermieter/-in gestellter Belag 
    
0,973     
     
Laminat, Linoleum, Vinyl, gemischter Belag 28  1,000    
         
Parkett 29 , Holzdielen, Fliesen 1,032     
             
Zwischenergebnis: Produkt aller vorliegenden Faktoren (wenn kein Merkmal vorliegt 1,000)  
Bsp.: Laminat in allen Wohnräumen 1,000   
Ausstattungsmerkmale zu den Fenstern 
Fenster mit Dreifachverglasung bestehen aus drei Gl asscheiben und haben dadurch eine besondere Lärm- u nd 
Schalldämmung sowie eine verbesserte Energieeffizienz. 
Mit Rollläden und Jalousien sind nur solche Verdunk lungsmöglichkeiten gemeint, die außen an den Fenste rn mon- 
tiert sind. 
Merkmal Faktor    
             
Fenster 
überwiegend Dreifachverglasung 30  der Fenster 1,018      
Rollläden/Jalousien 31   
an allen Fenstern vorhanden 
   
1,019    
             
  Zwischenergebnis: Produkt aller vorliegenden Faktoren (wenn kein Merkmal vorliegt 1,000) 
Bsp.: 1,017 x 1,019 ≈ 1,035  
                                                      
25  siehe dazu „Vinylbelag“ im Stichwortverzeichnis  
26  siehe dazu „Fußbodenbelag“ im Stichwortverzeichnis 
27  siehe dazu „PVC-Belag“ im Stichwortverzeichnis  
28  siehe dazu „gemischter Belag“ im Stichwortverzeichnis 
29  siehe dazu „Parkett“ im Stichwortverzeichnis 
30  siehe dazu „Dreifachverglasung“ im Stichwortverzeichnis 
31  siehe dazu „Rollläden/ Jalousien“ im Stichwortverzeichnis  
26 von 145 in Zusammenstellung
 13 
 
 
Balkone, Terrassen (Freiflächen) und weitere Ausstattungsmerkmale 
Bei der Betrachtung der Freiflächen (Balkone, Winte rgärten, Loggien, Dachterrassen, Terrassen) ist die  Fläche zu 
berücksichtigen, die am größten ist, d. h. der größte Balkon oder die größte Terrasse. Hierbei muss die tatsächliche 
Größe  und nicht die laut Mietvertrag vereinbarte Größe h erangezogen werden. Die Freifläche muss mind. 1 Qua d- 
ratmeter (m²) groß sein. 
Merkmal  Faktor    
Balkone, Ter- 
rassen und an- 
dere Frei-
flächen (tat- 
sächliche 
Größe), 
Garten 
Balkon,  
Loggia oder 
Wintergarten 
1 m² bis 3 m² 1,039    
größer als 3 m² bis 10 m² 1,053     
größer als 10 m² 1,078      
Terrasse  
oder Dachter- 
rasse 
1 m² bis 10 m² 1,044  
 
 
größer als 10 m² 1,054   
mehr als ein Balkon, Terrasse, Loggia,  
Dachterrasse oder Wintergarten  
mit je mind. 1 m² vorhanden 
   
1,024    
Garten zur alleinigen Nutzung 1,025  
   
    
weitere Aus- 
stattungsmerk- 
male 
      
Aufzug 32  1,040     
    
Videosprechanlage 1,027    
    
Abstellkammer in der Wohnung 1,014    
stufen- und schwellenlose Erreichbarkeit des 
Hauses, der Wohnung und der Räume in der 
Wohnung 33   
   
1,022    
             
Zwischenergebnis: Produkt aller vorliegenden Faktoren (wenn kein Merkmal vorliegt 1,000) 
Bsp.: Laminat in den Wohnräumen 1,000   
 
Platz für Ihre Notizen: 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
                                                      
32  Das Merkmal „Aufzug“ ist auch dann zu berücksichtigen, wenn der Aufzug nicht auf jeder Etage hält. 
33  Unberücksichtigt bleibt der stufen- und schwellenlose Zugang zum Balkon.  
27 von 145 in Zusammenstellung
 
 
14 
 
Lagemerkmale 
Die Lageeinordnung erfolgt auf Grundlage der Lageka rte des Gutachterausschusses vom 1. Januar 2022. Di e La- 
gekarte steht Ihnen auf den Seiten 18 und 19 des Mietspiegels zur Verfügung. Für eine detaillierte und adressbezo- 
gene Einordnung nutzen Sie bitte die Adresszuordnun g zum Leipziger Mietspiegel 2022 auf 
www.leipzig.de/mietspiegel. Gern können Sie auch über das Bürgertelefon der Stadt Leipzig (0341 115) Ihre adress- 
bezogene Lagekategorie erfragen. 
Wenn sich die zu beurteilende Wohnung in 100 m fußl äufiger Erreichbarkeit zu ausgewählten Gewässern od er in 
weniger als 300 m fußläufiger Nähe zu einer Grün- und Erholungsfläche im Stadtbezirk Mitte befindet, ist der jeweils 
ausgewiesene Faktor zu berücksichtigen. Welche Grün - und Erholungsflächen bzw. Gewässer im Sinne des M iet- 
spiegels zu berücksichtigen sind, können Sie der Lagekarte unter 
www.leipzig.de/mietspiegel  entnehmen. 
Weitere Faktoren sind zu berücksichtigen, wenn sich  das Gebäude an einer Bahnanlage befindet oder im H aus 
Gewerbe oder Gastronomie angesiedelt ist. 
Hinweis zur Anwendung der Lagekarte:  
Mit Hilfe der Lagekarte, unter www.leipzig.de/mietspiegel kann neben der Lagekategorie die Einschätzung über d ie 
Entfernung zur nächsten Erholungsfläche bei Innenst adtlage, über die Entfernung zum nächsten Gewässer sowie 
die Einschätzung über die Lage an einer befahrenen bzw. aktiven Bahnanlage erfolgen. Das Adressverzeichnis wird 
quartalsweise aktualisiert, damit auch neue Adressen zugeordnet werden können. Lediglich – nach Veröffentlichung 
des Mietspiegels 2022 – neu entstandene Erholungsflächen, kann das Adressverzeichnis nicht abbilden. Diese müs- 
sen selbst eingeschätzt werden. 
Merkmal Faktor   
 
             
Wohnlage 
(siehe  
Lagekarte) 
einfach 0,964  
 
 
mittel 1,000   
gut 1,076   
sehr gut 1,107   
Kerngebietslage 1,114   
Villenlage 1,078   
     
weitere Lage- 
kriterien 
Wasserfläche 34  unter 100 m erreichbar 1,050    
Erholungsfläche unter 300 m erreichbar  
und Innenstadtlage 1,041  
 
  
 
  
das Haus befindet sich an einer befahrenen/ak- 
tiven Bahnanlage 35  
   
0,975    
im Haus und unter der gleichen Adresse  
befindet sich Gewerbe oder Gastronomie 36  
   
0,985    
             
Zwischenergebnis: Produkt aller vorliegenden Faktoren (wenn kein Merkmal vorliegt 1,000) 
Bsp.: 0,964 x 1,050 x 0,975 ≈ 0,986   
 
 
                                                      
34  siehe dazu „Wasserflächen“ im Stichwortverzeichnis 
35  siehe dazu „Bahnanlage“ im Stichwortverzeichnis 
36  siehe dazu „Gewerbe oder Gastronomie“ im Stichwortverzeichnis  
28 von 145 in Zusammenstellung
 15 
 
 
Schritt 3: Ermittlung des Mittelwerts der Miete 
Vom Grundbetrag ausgegangen, sind alle Zwischenergebnisse miteinander möglichst ungerundet zu multiplizieren. 
Das Ergebnis ist der Mittelwert der Miete. Sollten keine zusätzlichen wohnwerterhöhenden oder wohnwert mindern- 
den Merkmale vorliegen, empfiehlt es sich, diesen Mittelwert als ortsübliche Vergleichsmiete heranzuziehen. 
(a) Grundbetrag nach Wohnfläche (Übertrag von Seite 7) 
 
€ 
Übertrag der Zwischenergebnisse 
 
Berechnungshinweis: Die Zwischenergeb- 
nisse sind miteinander zu multiplizieren. Das 
Ergebnis ist unter (b) Gesamtfaktor einzutra- 
gen. 
Baualter (Übertrag von Seite 8)  
Erstbezug seit 01.10.2016; Art der Wohnung 
(Übertrag von Seite 9)  
Heizung und Leitungen 
(Übertrag von Seite 10) 
 
Küche (Übertrag von Seite 10)  
Badezimmer (Übertrag von Seite 11)  
Fußboden (Übertrag von Seite 12)  
Fenster (Übertrag von Seite 12)  
Balkone, Terrassen (Freiflächen) und weitere 
Ausstattungsmerkmale  
(Übertrag von Seite 13) 
 
Lagemerkmale (Übertrag von Seite 14)  
(b) Gesamtfaktor: Produkt aus den Zwischenergebnissen ohne Grundbetrag (a)   
Mittelwert: Grundbetrag nach Wohnfläche (a) multipliziert mit Gesamtfaktor (b) € 
 
Platz für Ihre Notizen: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
29 von 145 in Zusammenstellung
 
 
16 
 
Schritt 4: Einordnung in den Spannbereich 
Der Einfluss des Marktes auf den Mietpreis kann bewirken, dass selbst für völlig identische Wohnungen verschiedene 
Mieten gezahlt werden. Weiterhin gibt es wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale, die in den voran- 
gegangenen Tabellen deshalb nicht ausgewiesen sind,  weil sie entweder für eine statistisch fundierte D arstellung 
nicht mietpreisbildend (signifikant) waren oder mit  einer statistischen Erhebung überhaupt nicht einde utig erfasst 
werden können (beispielsweise unterschiedliche Qualitäten von Ausstattungsmerkmalen).  
Dennoch können diese wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale Einfluss auf die Miethöhe haben. 
Mit Hilfe der nachfolgenden Tabellen erfolgt die Ei nordung dieser Merkmale in Abhängigkeit vom Baujahr  der Woh- 
nung in den Spannbereich. Die sich daraus ergebende n Gesamtabweichungen nach unten oder oben werden mi t 
dem Mittelwert multipliziert. 
            
 Baujahr der Wohnung  unterer Spannwert  oberer Spannwert    
 Baujahr vor 1919  0,871  1,122    
 Baujahr 1919 bis 1945  0,902  1,091    
 Baujahr 1946 bis 1960  0,905  1,102    
 Baujahr 1961 bis 1991 Plattenbau 37  0,898  1,077    
 Baujahr 1961 bis 1991 kein Plattenbau  0,902  1,081    
 Baujahr 1992 bis 2004  0,885  1,125    
 Baujahr 2005 bis 2014 0,904  1,090    
 Baujahr ab 2015 0,885  1,104    
      
 
     
  
Gesamtabweichung nach unten  
(Mittelwert multipliziert mit dem Übertrag des unteren Spannwerts)    
  Mittelwert der Miete pro m²   
  
Gesamtabweichung nach oben  
(Mittelwert multipliziert mit dem Übertrag des oberen Spannwerts)    
     
 
Auf diese Weise kann für eine Wohnung der untere Sp annwert, der Mittelwert und der obere Spannwert der  Miete 
bestimmt werden. Als anfänglicher Ausgangswert für die Miethöhe einer Wohnung wird sich zunächst regel mäßig 
der Mittelwert der Miete  empfehlen. 
Bei der Regressionsanalyse zeigten einige Merkmale mit nicht ausreichender Signifikanz dennoch Tendenz en in 
negativer oder positiver Richtung. Diese können deshalb als wohnwerterhöhend bzw. wohnwertmindernd dargestellt 
werden. Da bei der Mietspiegelerhebung zudem nicht alle Merkmale, die den Mietwert einer Wohnung ausma chen, 
erfasst werden konnten, kann die Aufstellung der Merkmale (Seite 17) nicht abschließend sein.  
Wohnwerterhöhende bzw. wohnwertmindernde  Merkmale können zur Begründung für Abweichungen nac h unten 
oder oben vom Mittelwert der Miete innerhalb des Sp annbereiches herangezogen werden. Merkmale, die ber eits in 
die Berechnung des Mittelwertes der Miete nach den Tabellen der Seiten 7 bis 15 eingeflossen sind, dür fen nicht 
noch einmal  zur Einordnung in den Spannbereich herangezogen werden. Für eine volle Ausschöpfung des oberen 
Spannbereiches (vom Mittelwert bis zum oberen Spannwert ) der Miete sollten mehrere  wohnwerterhöhende Merk- 
male gleichzeitig vorliegen. Analog gilt dies für die Ausschöpfung des unteren Spannbereiches. 
  
                                                      
37  siehe dazu „Plattenbau“ im Stichwortverzeichnis 
30 von 145 in Zusammenstellung
 17 
 
 
Beispiele für wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale zur Nutzung 
für den Spannbereich 38  
Die Merkmale haben empfehlenden Charakter und sich nicht abschließend aufgeführt. 
Zusätzlich Merkmale, die hier nicht aufgeführt sind  aber eindeutig wohnwerterhöhend und wohnwertminder nd sind, 
können ebenso über den Spannbereich abgebildet werd en. Die Merkmale sollen nicht in den Tabellen zur B erech- 
nung des Mittelwerts enthalten sein. 
 
 
      
wohnwerterhöhende Merkmale 
Energieeffiziente Wohnung (Endenergiebedarf gemäß 
Energieausweis Kennbuchstabe B oder besser) 
 
  
Gemischter Bodenbelag in Wohnräumen, überwiegend 
hochwertiger Belag 39  
 
  
Deckenspots 40  in Küche, Bad und/oder Flur  
  
Fenster im Badezimmer (außer Plattenbau)  
  
Elektrisch bedienbare Rollläden  
  
Maisonette 41 - oder Galeriewohnung 42   
  
zusätzlicher Kamin oder Kaminofen  
  
          
 
 
                                                      
38  Die Beispiele für wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale sind nicht Bestandteil des qualifizierten 
Mietspiegels und soll dem/der Anwender/-in zur Orientierung dienen.  
39  Sofern für den Fußboden bereits der Faktor 1,032 berücksichtigt wurde, kann das Merkmal im Spannbereich nicht 
erneut angewandt werden.  
40  siehe dazu „Deckenspots“ im Stichwortverzeichnis  
41  siehe dazu „Maisonettewohnung“ im Stichwortverzeichnis 
42  siehe dazu „Galeriewohnung“ im Stichwortverzeichnis  
43  siehe dazu „dezentrale Warmwasserversorgung“ im Stichwortverzeichnis  
44  Sofern für den Fußboden bereits der Faktor 0,973 berücksichtigt wurde, kann das Merkmal im Spannbereich nicht 
erneut angewandt werden.  
          
wohnwertmindernde Merkmale 
Warmwasserversorgung ganz oder teilweise dezentral 43   
  
Gemischter Bodenbelag in Wohnräumen, überwiegend 
einfacher Belag 44  
 
  
Fenster einfach verglast    
  
fußläufige Distanz zur nächsten Haltestelle des ÖPNV 
von mehr als 750 m 
 
  
Lage an Straße mit Straßenbahn  
  
Wohnung liegt im Erdgeschoss  
 
Zustand des Wohngebäudes: eher ungepflegt, erneue- 
rungsbedürftig  
 
          
31 von 145 in Zusammenstellung
 
 
18 
 19 
 
Die Lagekarte des Leipziger Mietspiegels 2022 
Die nebenstehende Lagekarte gibt einen Überblick üb er die Verteilung der Lagekategorien einfach, mitte l, gut 
und sehr gut sowie die Kerngebietslage und Villenlagen im gesamten Stadtgebiet. 
Für die genaue Bewertung der Lagekategorie empfiehl t sich die Adresszuordnung unter www.leipzig.de/miet- 
spiegel zu verwenden oder über das Bürgertelefon unter [TELEFONNUMMER ENTFERNT] zu erfragen. 
Die unten dargestellten Ausschnitte der Lagekarte g eben einen Überblick über die Innenstadtlage sowie die 
Villenlagen in Schleußig und in Leutzsch. Auch hier  empfiehlt sich, die Adresszuordnung unter 
www.leipzig.de/mietspiegel zur genauen Bewertung zu nutzen. 
 
 
 
 
 
 
 
Kerngebietslage 
Villenlage am Beispiel Schleußig 
 
 
Villenlage am Beispiel Leutzsch 
32 von 145 in Zusammenstellung
 
 
20 
 
Stichwortverzeichnis 
Amerikanische (offene) 
Küche 
ist eine großzügige Küche, die sich nicht in einem separaten Raum befindet, sondern 
in einem Wohnraum i.d.R. das Wohnzimmer integriert ist. 
Ausreißer 
(im statistischen Sinne) sind Datensätze, die nicht im Erwartungsbereich liegen u nd 
deshalb von der Berechnung ausgeschlossen werden. Der Methodenbericht zum 
Leipziger Mietspiegel 2022 erläutert ab Seite 18 (Abschnitt 4.2) ausführlich den Aus- 
schluss nicht-ortsüblicher Wohnungen. 
Ausstattung der Wohnung 
sind die Ausstattungsmerkmale, die von dem/der Verm ieter/-in gestellt werden. Von 
dem/der Mieter/-in auf eigene Kosten geschaffene od er veränderte Ausstattungs-  
gegenstände der Wohnung zählen nicht darunter. Nähere Angaben können ggf. dem 
Wohnungsübergabeprotokoll entnommen werden. 
Badezimmer 
ist ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung, der  der Körperhygien e dient und 
über Duschkabine und/oder Badewanne und in der Rege l über Waschbecken und 
Toilette verfügt. 
Bahnanlagen 
sind alle Grundstücke, Bauwerke und sonstigen Einrichtungen e iner Eisenbahn, die 
unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse zur Abwicklung oder Sicherung des 
Reise- oder Güterverkehrs auf der Schiene erforderl ich sind (vgl. § 4 Abs. 1 EBO) , 
aktiv genutzt werden und in der Lage sind, Lärm zu verursachen.  
Baujahr des Hauses 
ist das Jahr der Fertigstellung des Gebäudes. Bei M odernisierung bzw. Sanierung 
des Gebäudes ist das ursprüngliche Baujahr des Haus es anzugeben, bei zwischen- 
zeitlich völlig zerstörten und ne u aufgebauten Häusern das Jahr des Wiederaufbaus. 
Bei An-, Um- und Ausbau von Räumlichkeiten, die bis her nicht zum Wohnen be- 
stimmt waren (z.B. ausgebautes Dachgeschoss, Fabrik gebäude, Gewerberäume 
o.ä.), ist das Baujahr der Fertigstellung zu Wohnzw ecken an zugeben. Aus diesem 
Grund zählen Loftwohnungen als neu geschaffener Woh nraum. 
(Siehe auch Stichwortverzeichnis: Plattenbau) 
Bidet ist ein Sitzwaschbecken, das im Bad zusätzlich zum Wasch- bzw. Toilettenbecken 
vorhanden ist. 
bodengleiche/ ebenerdige 
Dusche ist eine stufenlos begehbare Dusche. Die Einstiegshöhe darf 2 cm nicht übersteigen. 
 
Dachgeschosswohnung 
Als Dachgeschosswohnungen bezeichnet man in der Reg el Wohnungen, die direkt 
unter dem Dach liegen und aufgrund der vorhandenen Dachneigung ein e kleinere 
nutzbare Wohnfläche als die tatsächliche Grundfläch e der Wohnung aufweisen 
(vgl. § 4 Nr. 2 Wohnflächenverordnung). Eine Wohnun g ist auch dann als Dachge- 
schosswohnung zu werten, wenn die Wohnung nur teilweise über Dachschrägen ver- 
fügt. Die Lage in der obersten Etage, möglichweise unter einem Flachdach, reicht 
nicht aus, um den Abschlag für eine Dachgeschosswohnung zu begründen.  
Deckenspots sind in die Decke eingelassene, punktförmige Beleuchtungskörper. 
dezentrale Heizung 
Die Wohnung ist nicht an eine zentrale Heizanlage bzw. eine Gasetagenheizung an- 
geschlossen. Die Wohnung wird ausschließlich dezent ral z.B. durch eine Ofenhei- 
zung beheizt. 
dezentrale Warmwasser-
versorgung 
Warmwasseraufbereitung direkt an der Wasserentnahmestelle (z.B. über Boiler oder 
Durchlauferhitzer), Funktion unabhängig vom Heizsystem. 
Dreifachverglasung sind Fenster mit drei fertigungstechnisch verbundenen Glasscheiben. 
Einbauküche Möblierung der Küche mit fest montierten Küchenmöbeln und Elektrogeräten, die von 
dem/der Vermieter/-in gestellt werden. 
33 von 145 in Zusammenstellung
 21 
 
 
Fußbodenbelag Damit sind Bodenbeläge unterschiedlicher Materialien (z. B. Laminat, Dielen, Parkett, 
Linoleum) gemeint, die auf dem Rohfußboden aufgebracht sind. 
Galeriewohnung ist eine Wohnung mit einer oberen offenen Ebene, di e jedoch nicht die Größe der 
unteren Wohnebene aufweist und über eine innenliegende Treppe erreichbar ist. 
Gäste-WC ist neben dem Bad ein zusätzlicher Raum mit Toilette innerhalb der Wohnung. 
gemischter Belag 
In den Wohnräumen sind verschiedene Beläge verlegt.  Die Mischung kann grund- 
sätzlich aus allen Belägen bestehen (z. B. PVC, Teppich, kein durch den/die Vermie- 
ter/-in gestellter Belag, Laminat, Vinyl, Parkett, Holzdielen, Fliesen) 
Geschosswohnungsbau 
Beim Geschosswohnungsbau handelt es sich um den Bau von Wohnungen in mehr- 
geschossiger Bauweise. Die Wohnumgebung ist in der Regel durch geschlossene 
und offene Blockrandbebauung sowie Zeilen- und Bloc kbauweise gepr ägt. In einem 
Objekt befinden sich - meist übereinander - mehrere  Nutzungseinheiten (Wohnun- 
gen, Büros, etc.). 
Gewerbe oder Gastronomie 
ist unter der gleichen Adresse, wie der zu betracht ende Wohnung angesiedelt. Von 
der Gastronomie bzw. dem Gewerbe geht Lärm, Besucherverkehr oder eine ähnliche 
Beeinträchtigung aus. 
Küche ist ein Raum innerhalb der Wohnung, der vorrangig f ür die Zubereitung von Speisen 
vorgesehen ist und deshalb über Anschlüsse für Herd und Spüle verfügt.  
Loftwohnung 
ist eine Wohnung, die durch aufwändige Renovierung und Modernisierung in ehema- 
ligen alten Industriegebäuden entstanden ist. Die Loftwohnung ist gekennzeichnet 
von großen Fenstern, hohen Decken und freien Flächen. 
Maisonettewohnung 
ist Wohnraum, der über z wei oder mehr Etagen verteilt, die über eine innerh alb der 
Wohnung liegende Treppe miteinander verbunden sind. Oftmals erstrecken sich Mai- 
sonette-Wohnungen über das Dachgeschoss und den darüber liegenden Dachraum.  
ortsübliche Vergleichsmiete wird in § 558 Abs. 2 BG B definiert. (siehe Anlage) 
Parkett ist ein Fußbodenbelag aus Vollholzstücken, die nach  bestimmten Mustern zusam- 
mengesetzt sind (zu unterscheiden von Dielung und Laminat). 
Penthaus ist eine Wohnung in einem freistehenden Wohngebäude  auf dem Dach eines mehr- 
geschossigen Hauses. 
Plattenbau 
sind Gebäude, die überwiegend in Betonfertigteilbau weise (Wände und Decken) er- 
richtet wurden (z. B. Bauwerkstyp WBS 70, P2, Wohnhochhäuser WHH, QP). 
Nicht als Plattenbau zählen Gebäude der Baualtersstufe 1961 bis 1990, die in Block- 
bauweise und Streifenbauweise errichtet wurden (z. B. Bauwerkstyp 8 kN, 8 kN Q 3 
A, Q6, L4, 11 kN, 20 kN). 
PVC-Belag ist ein Fußbodenbelag aus dem Kunststoff Polyvinylchlorid (zu unterscheiden von Li- 
noleum und Vinylbelag). 
Regression 
ist ein statistisches Analyseverfahren, um Beziehun gen zwischen einer abhängigen 
und einer oder mehreren unabhängigen Variablen zu m odellieren. Konkret für die 
Erstellung des Mietspiegels werden spezifische Merk male einer Wohnung (Größe, 
Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) zu deren Wirk ung auf den Mietpreis unter- 
sucht. 
Reihenhaus 
ein Einfamilienhaus, das mit weiteren gleichartig gestalteten Häusern eine geschlos- 
sene Reihung bildet. Das Reihenhaus ist von der Blockrandbebauung (Mehrfamilien- 
häuser in geschlossener Bauweise) abzugrenzen. 
Rollläden/ Jalousien Gemeint sind hier Rollläden und Jalousien, welche a ußen an den Fenstern/ Balkon- 
türen montiert sind. 
Sammelheizung 
ist eine Zentral-, Fern- bzw. Etagenheizung. Gleich gestellt sind einzelne Öf en mit 
Gas-, Elektro- oder Ölbetrieb mit zentraler Versorgung, falls alle  Wohnräume sowie 
Bad und Küche damit ausgestattet sind. 
34 von 145 in Zusammenstellung
 
 
22 
 
signifikant 
Ein statistisch belastbarer Einfluss auf die Miethö he bzw. ein gemessener Zusam- 
menhang zwischen zwei Variablen (hier: Miethöhe und Wohnmerkmal) tritt in der 
Stichprobe nicht einfach zufällig auf. Es wurde ein  Signifikanzniveau von 0,05 ange- 
setzt. 
Souterrain 
 
ist ein Synonym für das Untergeschoss eines Gebäudes, wenn dieses Geschoss (mit 
seinem Fußboden) unterhalb der Erdoberfläche auf der Seite der Straßenfassade 
liegt und die betreffenden Räume zum Wohnen dienen.  
unverkleideter Spülkasten Aufputzspülkasten; der ge samte Spülkasten ist sichtbar montiert. 
Vinylbelag 
ist ein besonders strapazierfähiger Fußbodenbelag, der in Holz-, Stein- oder Metall- 
muster als Fliese oder Planke verlegt wird und sehr authentisch wirkt. Im Unterschied 
dazu wird der Standard-PVC-Belag von der Rolle verlegt. 
Wasserflächen 
im Sinne dieses Mietspiegels sind folgende Gewässer:  
Auensee, Zwenkauer See, Cospudener See, Markkleeber ger See und Kulkwitzer 
See, außerdem die Weiße Elster, Elsterflutbecken und Elsterflutbett, der Karl-Heine-
Kanal sowie der Lindenauer Hafen. 
Wohnfläche 
umfasst die Größe der gesamten Wohnung und ist in der Regel aus dem Mietvertrag 
zu entnehmen. Die Wohnfläche bezeichnet die Summe der anrechenbaren Grundflä- 
chen, die ausschließlich zur Wohnung gemäß Wohnflächenverordnung gehören. 
Wohnräume 
sind Räume mit einer Fläche von mehr als 6 m². Bade zimmer, Flur, Küche und Ab- 
stellräume werden nicht als Wohnräume (anders als b ei der Wohnfläche) gezählt, 
egal wie groß sie sind. Ein Wohnraum, in den eine K üche integriert ist (bspw. ameri- 
kanische Küche), wird als ein Wohnraum gezählt. Bei Angabe von abgeschlossenen 
halben Räumen im Mietvertrag (mit mehr als 6 m²) wi rd auf ganze Zahlen aufgerun- 
det. 
35 von 145 in Zusammenstellung
 23 
 
 
Stadt Leipzig 
Sozialamt 
Abteilung Soziale Wohnhilfen 
Prager Straße 21 
04103 Leipzig 
 
Tel.: [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
E-Mail: [E-MAIL ENTFERNT] 
Bürgertelefon Leipzig 
Tel.: [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
Haus & Grund Leipzig 
Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer – Verein 
Leipzig und Umgebung e. V. 
Zimmerstraße 1 
04109 Leipzig 
 
Tel.: [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
E-Mail: [E-MAIL ENTFERNT] 
www.leipzig.de/bauen-und-wohnen/stadtentwicklung 
€5,44 €5,54 
€5,89 
€6,29 
€0,00 
€1,00 
€2,00 
€3,00 
€4,00 
€5,00 
€6,00 
€7,00 
Deutscher Mieterbund – Mieterverein Leipzig e.V. 
Hans-Poeche-Straße 9 
04103 Leipzig 
 
Tel.: [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
E-Mail: [E-MAIL ENTFERNT] 
Bestandsschutz von Mieten 
Mietentgelte, die in zulässiger Weise durch 
Mietpreisfestsetzungen oder Mietpreisvereinbarungen  
entstanden sind, bleiben auch nach dem Erscheinen 
dieses Leipziger Mietspiegels bestehen. Der/die 
Mieter/-in kann unter Hinweis auf den aktuell gülti gen 
Leipziger Mietspiegel eine Herabsetzung des 
Mietpreises gerichtlich nicht durchsetzen. 
 
Auskünfte zum Mietspiegel 
Auskünfte, welche sich im Zusammenhang mit der 
Anwendung des Mietspiegels und der Einordnung in 
die Lagekategorien ergeben, werden erteilt durch 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die adressbezogene Wohnlage kann der Lagekarte 
unter www.leipzig.de/mietspiegel entnommen oder 
telefonisch erfragt werden: 
 
 
 
Im Rahmen ihrer Mitgliedschaft können sich Mieter/-
innen mietrechtlich beraten und außergerichtlich 
vertreten lassen u.a. durch: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
und Vermieter/-innen bei: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Exkurs: Mietenentwicklung  
Im Ergebnis der Datenerhebungen der jeweiligen 
Mietspiegel wird eine gesamtstädtische Durchschnitts-
miete ermittelt.  
Seit 2020 werden für den Mietspiegel Mieten 
berücksichtigt, die in den letzten sechs Jahren neu  
vereinbart oder geändert wurden. Für den Mietspiege l 
2016 und 2018 galt noch ein Betrachtungszeitraum 
von vier Jahren. Unter Berücksichtigung dieser 
Maßgabe wurden u.a. Durchschnittsmieten ermittelt. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Zum Thema Wohnen werden durch die Stadt Leipzig 
weitere Berichte veröffentlicht, die z. B. im Rahme n 
eines Monitorings einen Gesamtüberblick über den 
Leipziger Wohnungsmarkt geben. 
 
Inhalte dazu stehen unter  
 
 
 
 
zur Verfügung. 
36 von 145 in Zusammenstellung
 
 
24 
 
Anlage: Auszug aus dem Bürgerlichen 
Gesetzbuch (BGB) 45  zur 
Vergleichsmieterhöhung in Wohnungs- 
mietverhältnissen 
§ 549 Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare 
Vorschriften 
(1) Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten die § § 535 
bis 548, soweit sich nicht aus den §§ 549 bis 577a etwas 
anderes ergibt. 
(2) Die Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbegin n in 
Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d 
bis 556g), über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561) und über 
den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältniss es 
sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 56 8 
Abs. 2, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575a 
Abs. 1 und §§ 577, 577a) gelten nicht für Mietverhä ltnisse 
über  
1. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch 
vermietet ist, 
2. Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst 
bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter 
überwiegend mit Einrichtungsgegenständen 
auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter 
nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie ode r 
mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf  
Dauer angelegten gemeinsam 
en Haushalt führt, 
3. Wohnraum, den eine juristische Person des öffent lichen 
Rechts oder ein anerkannter privater Träger der 
Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mi t 
dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie 
den Mieter bei Vertragsschluss auf die 
Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme 
von den genannten Vorschriften hingewiesen hat. 
(3) Für Wohnraum in einem Studenten- oder 
Jugendwohnheim gelten die §§ 556d bis 561 sowie die  §§ 
573, 573a, 573d Abs. 1 und §§ 575, 575a Abs. 1, §§ 577, 
577a nicht. 
 
§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichs-
miete 
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhö hung 
der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verl angen, 
wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhun g 
eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Da s 
Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der 
letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. 
Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht 
berücksichtigt. 
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet a us den 
üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer 
vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer  
Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage 
einschließlich der energetischen Ausstattung und 
Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, 
von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worde n 
sind. Ausgenommen ist Wohnraum,  
                                                      
45 Bürgerliches Gesetzbuch in der Fassung der Be- 
kanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 
42, 2909; 2003 I S. 738), zuletzt geändert durch 
bei dem die Miethöhedurch Gesetz oder im Zusammen-
hang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. 
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miet e 
innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 
559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert 
erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 
beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende 
Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu 
angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder 
einem Teil der Gemeinde besonders gefährdet ist und  
diese Gebiete durch Rechtsverordnung nach Satz 3 
bestimmt sind.  Die Landesregierungen werden 
ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung fü r die 
Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.  
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,  
1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur 
Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den 
Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen 
wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen 
ist und  
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu 
entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt. 
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monat e vor 
dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm  
innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur 
Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu 
erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpfl ichtung 
des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den 
§§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den  
hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften we gen 
Wegfalls der Mietbindung erloschen ist. 
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf 
die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittm ittel im 
Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Ab s. 1 
mit 8 Prozent des Zuschusses. 
Artikel 1 des Gesetzes vom 14.03.2023 (BGBl. 
2023 I, Nr. 72) 
Verordnung der Sächsischen Staatsregierung zur Sen-
kung der Kappungsgrenze gemäß § 558 Absatz 3 des 
Bürgerlichen Gesetzbuchs vom 3. Juni 2020 
Auf Grund des § 558 Absatz 3 Satz 3 des Bürgerlichen Ge- 
setzbuches in der Fassung der Bekanntmachung vom 2.  
Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738), der durch 
Artikel 1 Nummer 7 Buchstabe b des Gesetzes vom 11.  
März 2013 (BGBl. I S. 434) eingefügt worden ist, verordnet 
die Staatsregierung: 
§ 1 
Die Landeshauptstadt Dresden und die Kreisfreie Sta dt 
Leipzig sind Gemeinden im Sinne von § 558 Absatz 3 Satz 
2 des Bürgerlichen Gesetzbuches, in denen die ausre i- 
chende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen  
zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. 
§ 2 
Diese Verordnung tritt am Tag nach der Verkündung, frü- 
hestens jedoch am 1. Juli 2020 in Kraft und mit Ablauf des 
30. Juni 2025 außer Kraft. 
37 von 145 in Zusammenstellung
 25 
 
 
(6 ) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende 
Vereinbarung ist unwirksam. 
§ 558a Form und Begründung der Mieterhöhung 
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem 
Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. 
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug 
genommen werden auf 
1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d), 
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), 
3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines 
öffentlich bestellten und vereidigten 
Sachverständigen, 
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbar e 
Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei 
Wohnungen. 
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei 
dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten is t, 
Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in se inem 
Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann 
mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein ander es 
Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt. 
(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der 
Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete 
innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der 
Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel 
vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2  
eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein 
veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer 
vergleichbaren Gemeinde verwendet werden. 
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende 
Vereinbarung ist unwirksam. 
§ 558b Zustimmung zur Mieterhöhung 
(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, sc huldet 
er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats 
nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. 
(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf 
des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des 
Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilu ng der 
Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von dre i 
weiteren Monaten erhoben werden. 
(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, 
das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann 
es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel 
des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch 
in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 S atz 1 
zu. 
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende 
Vereinbarung ist unwirksam. 
§ 558c Mietspiegel; Verordnungsermächtigung 
(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ort sübli- 
che Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der n ach 
Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenver- 
tretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erst ellt o- 
der anerkannt worden ist. 
(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder 
mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt 
werden. 
(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren d er 
Marktentwicklung angepasst werden. 
(4) Die nach Landesrecht zuständigen Behörden solle n 
Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis b esteht 
und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist . Für 
Gemeinden mit mehr als 50 000 Einwohnern sind Mietspie- 
gel zu erstellen. Die Mietspiegel und ihre Änderung en sind 
zu veröffentlichen. 
(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsver- 
ordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften  zu 
erlassen über den näheren Inhalt von Mietspiegeln und das 
Verfahren zu deren Erstellung und Anpassung einschl ieß- 
lich Dokumentation und Veröffentlichung. 
§ 558d Qualifizierter Mietspiegel 
(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach 
anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt  und 
von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder v on 
Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter a ner- 
kannt worden ist. Entspricht ein Mietspiegel den Anforderun- 
gen, die eine nach § 558c Absatz 5 erlassene 
Rechtsverordnung an qualifizierte Mietspiegel richt et, wird 
vermutet, dass er nach anerkannten wissenschaftlich en 
Grundsätzen erstellt wurde. Haben die nach Landesre cht 
zuständige Behörde und Interessenvertreter der Verm ieter 
und der Mieter den Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel 
anerkannt, so wird vermutet, dass der Mietspiegel a ner- 
kannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht. 
(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jah- 
ren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann ein e 
Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bun- 
desamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller 
privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. 
Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu er- 
stellen. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Anpassung n ach 
Satz 1 und für die Neuerstellung nach Satz 3 ist de r Stich- 
tag, zu dem die Daten für den Mietspiegel erhoben wurden. 
Satz 4 gilt entsprechend für die Veröffentlichung d es Miet- 
spiegels. 
(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird 
vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel be zeichne- 
ten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. 
  
38 von 145 in Zusammenstellung
 
 
26 
 
Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetz- 
buch (BGB) 46  zur zulässigen Miethöhe 
bei Mietbeginn 
§ 556d Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; 
Verordnungsermächtigung 
(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlosse n, 
der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 b e- 
stimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt 
liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die 
ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 
10 Prozent übersteigen. 
(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit 
angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung 
für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu 
bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten  
liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der 
Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde ode r 
einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen  
besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dan n der 
Fall sein, wenn  
1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bunde sweiten 
Durchschnitt, 
2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalt e den 
bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, 
3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch 
Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum 
geschaffen wird, oder 
4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht. 
Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens m it 
Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten. Sie muss 
begründet werden. Aus der Begründung muss sich erge - 
ben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem an- 
gespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Fe rner 
muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnah - 
men die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch di e 
Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum 
ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen. 
§ 556e Berücksichtigung der Vormiete oder einer 
durchgeführten Modernisierung 
(1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt  schuldete 
(Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulä ssige 
Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete verein- 
bart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksich- 
tigt bleiben Mietminderungen sowie solche 
Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter inner halb 
des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältni sses 
vereinbart worden sind. 
(2) Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vo r Beginn 
des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im 
Sinne des § 555b durchgeführt, so darf die nach § 556d Ab- 
satz 1 zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, 
der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3a 
und § 559a Absatz 1 bis 4 ergäbe. Bei der Berechnung nach 
Satz 1 ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Ab- 
satz 2) auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses 
 
                                                      
46  Bürgerliches Gesetzbuch in der Fassung der Be- 
kanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 
42, 2909; 2003 I S. 738), zuletzt geändert durch 
ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen  
wäre. 
§ 556f Ausnahmen 
§ 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die n ach 
dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. 
Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste 
Vermietung nach umfassender Modernisierung. 
§ 556g Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete 
(1) Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften die- 
ses Unterkapitels abweichende Vereinbarung ist unwi rk- 
sam. Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn 
gilt dies nur, soweit die zulässige Miete überschri tten wird. 
Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete  nach 
den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerech tfer- 
tigten Bereicherung herauszugeben. Die §§ 814 und 8 17 
Satz 2 sind nicht anzuwenden. 
(1a) Soweit die Zulässigkeit der Miete auf § 556e oder § 556f 
beruht, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter vor dessen 
Abgabe der Vertragserklärung über Folgendes unaufge for- 
dert Auskunft zu erteilen:  
1. im Fall des § 556e Absatz 1 darüber, wie hoch di e Vor- 
miete war, 
2. im Fall des § 556e Absatz 2 darüber, dass in den  letzten 
drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modern isie- 
rungsmaßnahmen durchgeführt wurden, 
3. im Fall des § 556f Satz 1 darüber, dass die Wohn ung 
nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermi etet 
wurde, 
Artikel 1 des Gesetzes vom 14.03.2023 (BGBl. 
2023 I Nr. 72) 
 
Verordnung der Sächsischen Staatsregierung zur Be- 
stimmung der Gebiete mit Begrenzung der zulässigen 
Miethöhe bei Mietbeginn (Sächsische Mietpreisbe- 
grenzungsverordnung – SächsMPBVO) vom 
31.05.2022  
Aufgrund des § 556d Absatz 2 Satz 1 in Verbindung mit 
Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches in der Fassung 
der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 
2909; 2003 I S. 738), dessen Satz 1 durch Artikel 1 des 
Gesetzes vom 19. März 2020 (BGBl. I S. 540) geändert 
worden ist, verordnet die Staatsregierung: 
§ 1 Anwendungsbereich 
Die Landeshauptstadt Dresden und die Kreisfreie Sta dt 
Leipzig sind Gebiete mit angespannten 
 
Wohnungsmärkten im Sinne des § 556d Absatz 2 Satz 2  
des Bürgerlichen Gesetzbuches, in denen die  
ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwoh - 
nungen zu angemessenen Bedingungen  
besonders gefährdet ist. 
§ 2 Inkrafttreten, Außerkrafttreten 
Diese Verordnung tritt am Tag nach ihrer Verkündung  in 
Kraft und mit Ablauf des 31. Dezember 2025 
 
außer Kraft. 
39 von 145 in Zusammenstellung
 27 
 
 
4. im Fall des § 556f Satz 2 darüber, dass es sich um die 
erste Vermietung nach umfassender Modernisierung ha n- 
delt. 
Soweit der Vermieter die Auskunft nicht erteilt hat , kann er 
sich nicht auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete 
berufen. Hat der Vermieter die Auskunft nicht erteilt und hat 
er diese in der vorgeschriebenen Form nachgeholt, kann er 
sich erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft auf eine 
nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen. Ha t der 
Vermieter die Auskunft nicht in der vorgeschriebenen Form 
erteilt, so kann er sich auf eine nach § 556e oder § 556f 
zulässige Miete erst dann berufen, wenn er die Ausk unft in 
der vorgeschriebenen Form nachgeholt hat. 
(2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den  §§ 
556d und 556e nicht geschuldete Miete nur zurückver lan- 
gen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften d ieses 
Unterkapitels gerügt hat. Hat der Vermieter eine Au skunft 
nach Absatz 1a Satz 1 erteilt, so muss die Rüge sic h auf 
diese Auskunft beziehen. Rügt der Mieter den Verstoß mehr 
als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses oder war 
das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits been det, 
kann er nur die nach Zugang der Rüge fällig geworde ne 
Miete zurückverlangen. 
(3 ) Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, 
Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die  für die 
Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorsch riften 
dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsa- 
chen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermie ter 
hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Ausk unft 
über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gil t § 
559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend. 
(4) Sämtliche Erklärungen nach den Absätzen 1a bis 3 be- 
dürfen der Textform. 
 
 
40 von 145 in Zusammenstellung
 
 
28 
 
Anlage: Mietspiegeltabellen zum Leipziger Mietspiegel 2022 
Tabelle 1: Berechnung des Mittelwertes  
Die grauen Felder sind Pflichtfelder, in diese muss  ein Wert eingetragen werden. Die weißen Felder kön nen bei 
Vorhandensein des Merkmals ausgefüllt werden. 
Baualtersklasse, Wohnfläche und Art der Wohnung 
Grundbetrag nach Wohnfläche (siehe dazu Seite 7 des Mietspiegels)  €  
Faktor je 
Ausstat- 
tungs- 
merkmal 
 
Baujahr 
vor 1919 
1,000 
 
 
1919 bis 1945 
1946 bis 1960 
0,982  
1961 bis 1991 und kein Plattenbau 47  
1961 bis 1991 und Plattenbau 0,925  
1992 bis 2004 1,035  
2005 bis 2014 1,071  
ab 2015 1,095  
Erstbezug 
seit 
01.10.2016 
nach Sanierung von mind. 1 und max. 4 Merkmalen 
48  1,022  
 
nach Sanierung von mind. 5 Merkmalen 49  1,045  
in eine neu gebaute Wohnung oder in ein zu Wohnzwe-
cken neuausgebautes Dachgeschoss 1,064 
  
Art der  
Wohnung 
Dachgeschosswohnung mit Dachschrägen, ausgenom- 
men sind Maisonette-Wohnungen 0,978 
  
Penthauswohnung 50  1,144   
Wohnung im Hinterhaus oder Nebengebäude 1,034  
 
Wohnung im Ein-, Zweifamilienhaus oder Reihenhaus 1 ,170  
  
                                                      
47  siehe dazu „Plattenbau“ im Stichwortverzeichnis  
48  Mindestens eins und maximal 4 Merkmale müssen direkt vor Bezug der Wohnung erneuert wurden: Sanitärausstattung, Fuß- 
boden, Innentüren, Elektroinstallation, Fenster, Heizkörper 
49  Mindestens 5 Merkmale müssen direkt vor Bezug der Wohnung erneuert wurden: Sanitärausstattung, Fußboden, Innentüren, 
Elektroinstallation, Fenster, Heizkörper 
50  siehe dazu „Penthaus“ im Stichwortverzeichnis  
41 von 145 in Zusammenstellung
 29 
 
 
Ausstattung, Beschaffenheit und energetische Qualität 
Faktor je 
Ausstat- 
tungs- 
merkmal 
 
Heizung 
Fußbodenheizung in allen Wohnräumen 1,057
  
Fußbodenheizung im Bad 51  (bei Baujahren bis 2004) 1,038   
dezentrale Heizung 52  in der gesamten Wohnung 0,890   
Leitungen Wasser-, Gas- oder Elektroleitungen über Putz 0,975   
Küche 
offene, „amerikanische“ Küche 1,013   
Einbauküche (von dem/der Vermieter/-in gestellt) 1, 063   
Faktor je 
Ausstat- 
tungs- 
merkmal 
(Haupt-) 
Badezimmer 
ein Badezimmer mit Wanne oder Dusche 
1,000  
 ein Badezimmer mit Wanne und Dusche  1,022  
mehrere Badezimmer 53  mit Wanne oder Dusche 1,049  
Badezimmer mit Fenster im Plattenbau 54  1,055   
bodengleiche/ ebenerdige Dusche  1,033   
1 Merkmal vorhanden aus: Handtuchwandheizkörper, 
Doppelwaschbecken oder Bidet 1,031
 
 mind. 2 Merkmale vorhanden aus: Handtuchwandheiz-
körper, Doppelwaschbecken oder Bidet 1,038 
 
Badezimmer im Nassbereich (Wandbelag) 
ungefliest und kein gleichwertiger Nässeschutz 0,923 
  
unverkleideter Spülkasten 55  0,970   
Toiletten mehr als eine Toilette vorhanden (z.B. Gä ste-WC) 1,030   
Fußböden 56  
PVC-Belag (Standard) oder Teppichboden 0,973  
 
kein vom Vermieter gestellter Belag  0,973  
Laminat, Linoleum, Vinyl, gemischter Belag 57  1,000  
Fliesen, Parkett, Holzdielen 1,032  
Fenster 
überwiegend Dreifachverglasung der Fenster 1,018   
Rollläden/ Jalousien 58  an allen Fenstern vorhanden  1,019   
weitere  
Ausstattungs-
merkmale 
Balkon  
(tatsächliche 
Größe) 
1 m² bis 3 m² 1,039 
 
 
größer als 3 m² bis 10 m² 1,053  
größer als 10 m² 1,078  
Terrasse oder 
Dachterrasse (tat- 
sächliche Größe) 
1 m² bis 10 m² 1,044 
 
größer 10 m² 1,054  
mehr als ein Balkon, Terrasse, Dachterrasse, Loggia,  
oder Wintergarten vorhanden (je mind. 1 m² Fläche) 1,024   
Garten zur alleinigen Nutzung 1,025   
Aufzug 1,040   
Videosprechanlage 1,027   
Abstellkammer in der Wohnung 1,014   
stufen- und schwellenlose Erreichbarkeit des Hauses, der 
Wohnung und der Räume in der Wohnung 1,022  
                                                      
51  Bei Vorhandensein von mehreren Bädern, muss zumindest im Hauptbad eine Fußbodenheizung vorhanden sein. 
52  Bsp.: Ofenheizung; siehe dazu „dezentrale Heizung“ im Stichwortverzeichnis  
53  vollwertiges Bad mit Wanne und/ oder Dusche 
54  Die Wohnung muss der Baualtersklasse 1961 bis 1991 und Plattenbau zugeordnet sein.  
55  siehe dazu „unverkleideter Spülkasten“ im Stichwortverzeichnis  
56  siehe dazu „Fußboden“ im Stichwortverzeichnis 
57  siehe dazu „gemischter Belag“ im Stichwortverzeichnis 
58  siehe dazu „Rollläden/ Jalousien“ im Stichwortverzeichnis  
42 von 145 in Zusammenstellung
 
 
30 
 
Lage 
Faktor je 
Lagemerk- 
mal 
Wohnlage 
(Einordnung 
gemäß Lage- 
karte) 
einfach  0,964
 
 
mittel 1,000  
gut 1,076  
sehr gut  1,107  
Kerngebietslage 1,114  
Villenlage 1,078  
weitere Lage- 
kriterien 
Erholungsfläche unter 300 m erreichbar und  
Innenstadtlage 1,041 
  
Wasserfläche 59  unter 100 m erreichbar 1,050   
Das Haus befindet sich an einer befahrenen/aktiven 
Bahnanlage 
60 . 0,975   
Im Haus befindet sich Gewerbe oder Gastronomie 61  0,985   
Gesamtfaktor 
(Produkt aus allen Faktoren) =
  
Mittelwert der Miete: Gesamtfaktor x Grundbetrag aus Wohnfläche =  € 
 
Tabelle 2: Untere und obere Spannwerte der Miete (Zwei-Drittel-Spanne) 
Abweichungen  
nach unten (–)  
und oben (+) 
Baujahr 
62  
vor 1919 (–) 0,871 
(+) 1,122 
(–) ________ 
 
 
 
(+) ________ 
1919 bis 1945 (–) 0,902 
(+) 1,091 
1946 bis 1960 (–) 0,905 
(+) 1,102 
1961 bis 1991 und Plattenbau 63  (–) 0,898 
(+) 1,077 
1961 bis 1991 und kein Plattenbau (–) 0,902 
(+) 1,081 
1992 bis 2004 (–) 0,885 
(+) 1,125 
2005 bis 2014 (–) 0,904 
(+) 1,090 
ab 2015 (–) 0,885 
(+) 1,104 
Gesamtabweichung nach unten Abweichung nach unten (-) x Mittelwert =  
Gesamtabweichung nach oben Abweichung nach oben (+) x Mittelwert =  
unterer Spannwert der Miete Mittelwert der Miete - Gesamtabweichung nach unten = ___________ 
oberer Spannwert der Miete Mittelwert der Miete + Gesamtabweichung nach oben = ___________ 
 
                                                      
59  siehe dazu „Wasserflächen“ im Stichwortverzeichnis 
60  siehe dazu „Bahnanlage“ im Stichwortverzeichnis 
61  siehe dazu „Gewerbe oder Gastronomie“ im Stichwortverzeichnis 
62  siehe dazu „Baujahr“ im Stichwortverzeichnis 
63  siehe dazu „Plattenbau“ in Stichwortverzeichnis  
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LEIPZIGER MIETSPIEGEL 2022
Impressum
Herausgeber:  Stadt Leipzig, Sozialamt
Verantwortlich: Martina Kador-Probst, Sozialamt
Redaktion:  Tom Hübner, Sozialamt
   Franziska Seifert, Sozialamt
   Michael Naber, Amt für Statistik und Wahlen
   Martin Waschipky, Amt für Statistik und Wahlen
   Dr. Andrea Schultz, Amt für Statistik und Wahlen
Mitarbeit:  Kerstin Lehmann, Amt für Statistik und Wahlen
Layout/Druck:  Stadt Leipzig, Hauptamt
Titelfoto:  www.ungestalt.de
Redaktionsschluss: 31.03.2023
Schutzgebühr:  4,00 € (zzgl. 7 % Umsatzsteuer und Versandkosten)
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Leipziger Mietspiegel 2022 
 
Methodenbericht 
 
45 von 145 in Zusammenstellung
46 von 145 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  1 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Inhalt 
1 Einführung ................................ ................................ ................................ ..................  3 
2 Gesetzliche Grundlagen ................................ ................................ .............................  4 
3 Datenerhebung ................................ ................................ ................................ ........... 5 
3.1 Grundsätzliche Befragungsmethodik ................................ ................................ ............. 5 
3.2 Konzeption der Stichprobe ................................ ................................ ............................  6 
3.3 Stichprobenziehung und -bereinigung ................................ ................................ ........... 8 
3.4 Durchführung der Befragung ................................ ................................ .......................  12 
4 Explorative Datenanalyse und Datenaufbereitung ................................ ..................  16 
4.1 Plausibilitätsprüfung ................................ ................................ ................................ .... 16 
4.2 Ausschluss nicht-ortsüblicher Wohnungen ................................ ................................ .. 18 
4.3 Imputation fehlender Werte ................................ ................................ .........................  20 
4.4 Deskriptive Analyse der Miethöhe ................................ ................................ ............... 21 
4.5 Repräsentativität ................................ ................................ ................................ ......... 23 
4.6 Ausschöpfung der Stichprobe ................................ ................................ .....................  30 
5 Berücksichtigung der Wohnlage ................................ ................................ ............. 33 
5.1 Makrolage – großräumige Lageeinstufung ................................ ................................ .. 33 
5.2 Mikrolage – unmittelbares Wohnumfeld................................ ................................ ....... 40 
6 Regressionsanalyse ................................ ................................ ................................ . 44 
6.1 Methodischer Ansatz ................................ ................................ ................................ .. 44 
6.2 Grundstruktur des Regressionsmodells ................................ ................................ ....... 45 
6.3 Codierung der Modellvariablen ................................ ................................ ...................  48 
6.4 Modellbildungsprozess ................................ ................................ ...............................  52 
6.5 Berücksichtigung außergesetzlicher Merkmale................................ ............................  55 
6.6 Finale Spezifikation des Regressionsmodells ................................ ..............................  57 
6.7 Diagnose des Regressionsmodells ................................ ................................ ............. 62 
6.8 Berechnung und Interpretation der Mietpreisspannen ................................ ................. 66 
7 Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ................................ .......................  69 
Literaturverzeichnis ................................ ................................ ................................ .............. 74 
Tabellenverzeichnis ................................ ................................ ................................ .............. 76 
Abbildungsverzeichnis ................................ ................................ ................................ ......... 77 
Anhang ................................ ................................ ................................ ................................ .. 78 
 
 
47 von 145 in Zusammenstellung
2  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Impressum 
Erstellt:  Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen 
Autoren:  Michael Naber 
Martin Waschipky 
Alle Rechte vorbehalten. Es ist nicht gestattet, ohne ausdrückliche Genehmigung des 
Amtes für Statistik und Wahlen diese Veröffentlichung oder Teile daraus für gewerbliche 
Zwecke zu vervielfältigen oder in elektronische Systeme einzuspeichern. Die Vervielfäl-
tigung dieser Veröffentlichung oder von Teilen daraus ist für nicht gewerbliche Zwecke 
mit Angabe der Quelle gestattet.  
48 von 145 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  3 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
1 Einführung 
Der vorliegende Methodenbericht beschreibt die methodischen Hintergründe und das 
Verfahren zur Erstellung des Leipziger Mietspiegels 202 2. Durch die Offenlegung der 
einzelnen Arbeitsschritte der Erstellung und der verwendeten Methodik sollen die Ein-
haltung wissenschaftlicher Grundsätze, die Adäquanz der verwendeten Verfahren und 
damit die Zuverlässigkeit der Ergebnisse dargelegt werden. 
Der Mietspiegel stützt sich auf repräsentative Erhebungen unter Leipziger Mieter/-innen 
und Großvermieter/-innen, die eigens für diesen Zweck durchgeführt wurden. Die Be-
rechnung des Mietspiegels erfolgte als Regressi onsmietspiegel nach wissenschaftlich 
anerkannten Methoden. Beginnend mit dem Leipziger Mietspiegel 2016 erhielten alle 
Mietspiegel die Anerkennung durch den Leipziger Stadtrat als qualifizierte Mietspiegel 
im Sinne des § 558d BGB. 
Der Leipziger Mietspiegel  2022 wurde unter Federführung des Sozialamts durch das 
Amt für Statistik und Wahlen erstellt. Begleitet wurde dieser Prozess durch einen Ar-
beitskreis, dem die Vertretungen der Mieter/-innen und Vermieter/-innen sowie weitere 
Akteur/-innen mit Bezug zum Leipziger Mietmarkt angehören: 
• Deutscher Mieterbund - Mieterverein Leipzig 
• Haus & Grund Leipzig 
• Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB) 
• Plattform “wohnen bei uns” der Wohnungsbaugenossenschaften VLW,  
WOGETRA, UNITAS und BGL 
• Wohnungsbaugenossenschaften Lipsia und Elsteraue 
• Prof. Dr. Ulrike Hausmann (ehem. Hochschule Anhalt) 
• Prof. Dr. Roland Schuhr (Universität Leipzig) 
• Frau Richterin Kerstin Schneider (Amtsgericht Leipzig) 
Der Hauptzweck des Mietspiegels liegt in der objektiven Ermittlung von Mietentgel ten, 
die für vergleichbaren Wohnraum tatsächlich bezahlt werden. Er dient sowohl einzelnen 
Mieter/-innen als auch Vermieter/-innen, deren Interessenverbänden, Wohnungsunter-
nehmen, Makler/-innen, der städtischen Verwaltung und nicht zuletzt den Gerichten und 
Sachverständigen, indem er eine zuverlässige und differenzierte Marktübersicht über 
den Mietwohnungsmarkt vermittelt und Mietstreitigkeiten vor Gericht verhindert.  
Die Stadt Leipzig ist gemäß SächsMsZustG zuständige Behörde für die Erstellung von 
Mietspiegeln nach den §§ 558c und 558d des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Der Leipziger 
Mietspiegel 2022 wurde am XX. XXXXXX 2023 durch Beschluss des Leipziger Stadtrats 
als qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB anerkannt (siehe Anhang).  
49 von 145 in Zusammenstellung
4  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
2 Gesetzliche Grundlagen 
Die gesetzlichen Bestimmungen zu Mietspiegeln finden sich im Bürgerlichen Gesetz-
buch (§§ 558 bis 558d BGB). Unterschieden wird dort zwischen qualifizierten und ein-
fachen Mietspiegeln. 
Mit Wirkung zum 01. Juli 2022 trat die jüngste Reform des Mietspiegelrechts einschließ-
lich der neu erlassenen Mietspiegelverordnung (MsV) in Kraft. Die Reform verfolgt das 
Ziel, durch die Definition von Standards sowohl Rechtssicherheit als auch Akzeptanz 
qualifizierter Mietspiegel zu verbessern. Die in der Mietspiegelverordnung enthaltene n 
Vorgaben für Erhebung und Analyse der Daten sowie die Erstellung des Regressions-
mietspiegels ersetzen und konkretisieren die bislang als Standard geltenden Hinweise 
zur Erstellung von Mietspiegeln  (Bundesinstitut für Bau -, Stadt- und Raumforschung, 
2002). 
Mit Wirkung zum 30. Dezember 2022 übertrug der Freistaat Sachsen mit dem Sächsi-
schen Mietspiegelzuständigkeitsgesetz (SächsMsZustG) die Zuständigkeit zur Erstel-
lung von Mietspiegeln auf die Gemeinden, die damit zuständige Behörden nach den 
§§ 558c und 558d des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind. 
Einem qualifizierten Mietspiegel wird die Vermutungswirkung zugesprochen, dass er die 
ortsüblichen Vergleichsmieten korrekt wiedergibt. Sofern ein qualifizierter Mietspiegel 
existiert, der Angaben zur entsprechenden Wohnung enthält, muss dieser Wert im Miet-
erhöhungsverfahren mitgeteilt werden, auch wenn für die Mieterhöhung ein anderes Be-
gründungsmittel nach § 558a Abs. 2 BGB herangezogen wurde. Dem qualifizierten Miet-
spiegel kommt damit eine hervorgehobene Stellung im Mieterhöhungsverfahren zu, die 
seine Überlegenheit gegenüber der Heranziehung nur weniger Vergleichsmieten und 
Sachverständigengutachten betont. 
Gleichzeitig definiert der Gesetzgeber hohe Standards, die für die Qualifizieru ng eines 
Mietspiegels zu erfüllen sind. Als qualifiziert gilt ein Mietspiegel gemäß § 558d Abs. 1 
und 2 BGB dann, wenn er 
1. nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt  wurde und insbeson-
dere den in der Mietspiegelverordnung niedergelegten Anforderungen entspricht, 
2. im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst wird und nach 
höchstens vier Jahren neu erstellt wird. Die Anpassung kann als Fortschreibung per 
Stichprobe oder auf Basis des Preisindexes für die Lebenshaltung erfolgen, 
3. von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder den Interessenvertretungen 
von Mieter/-innen und Vermieter/ -innen als qualifiziert anerkannt wird.  Erfolgt die 
Anerkennung sowohl durch die nach Landesrecht zuständige Behörde als auch 
durch die Interessenvertretungen, so wird vermutet, dass der Mietspiegel anerkann-
ten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht. 
50 von 145 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  5 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Erfüllt ein Mietspiegel diese Voraussetzungen nicht oder nicht mehr, gilt er als einfacher 
Mietspiegel ohne die rechtlich privilegierte Stellung eines qualifizierten Mietspiegels. 
Da die Übertragung der Zuständigkeit für die Mietspiegelerstellung auf die sächsischen 
Gemeinden durch das SächsMsZustG erst nach Beginn der Datenerhebung für den 
Leipziger Mietspiegel 2022 erfolgte, bildet die Satzung über die Durchführung regelmä-
ßiger Kommunalstatistiken zur Erhebung von Mietwerten in der Stadt Leipzig (Mietwer-
terhebungssatzung) vom 26. Februar 2020 erneut die Grundlage der Datenerhebung 
für den Leipziger Mietspiegel. Die dort niedergelegten Grundsätze entsprechen den me-
thodischen Vorgaben der Mietspiegelverordnung und stellten sicher, dass die auf dieser 
Grundlage erhobenen Daten nach Übertragung der Zuständigkeit für die Mietspiegeler-
stellung verwendet werden konnten. 
Die Datenerhebung erfolgte auf Basis eine r Zufallsauswahl von Haushalten aus dem 
Einwohnermelderegister, um ein repräsentatives Abbild des Mietwohnungsmarktes in 
der Mietspiegel-Stichprobe sicherzustellen. Gleichzeitig wurde sichergestellt, dass nur 
diejenigen Wohnungen in die Berechnung des Mietspiegels einfließen konnten, die ge-
mäß § 558 Abs. 2 BGB für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berück-
sichtigen sind. 
Der Leipziger Mietspiegel 2022 wurde - sowohl in der Datenerhebung als auch der Da-
tenauswertung - nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden und Grundsätzen neu 
erstellt. Er erfüllt damit die Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel und lö st 
den Leipziger Mietspiegel 2020 nach rund zwei Jahren Geltungsdauer ab. Die Auswer-
tung der erhobenen Daten erfolgte mittels regressionsanalytischer Methoden, die für die 
Erstellung qualifizierter Mietspiegel wissenschaftlich anerkannt und etabliert sind und 
sich in der Praxis als problemadäquat erwiesen haben. Die einzelnen Schritte werden 
im Folgenden detailliert dokumentiert und erläutert. 
3 Datenerhebung 
3.1 Grundsätzliche Befragungsmethodik 
Die Erhebung der Daten für den Leipziger Mietspiegel erfolgte, wie auch schon bei vo-
rangegangenen Mietspiegeln, über eine kombinierte Erhebung bei Mieter/-innen und 
ausgewählten Großvermietern. 
Während bei vorangegangenen Mietspiegeln die Erhebung vor Ort in den Mieter haus-
halten durch Erhebungsbeauftragte (Interviewer/-innen) stattfand, wurde die Befragung 
der Mieter/-innen mit dem Leipziger Mietspiegel 2020 aufgrund der pandemiebedingten 
Einschränkungen erstmals rein schriftlich als kombinierte Online -/Papierfragebogener-
hebung umgesetzt. Diese Befragungsform wurde aufgrund der guten Erfahrungen auch 
für den Mietspiegel 2022 beibehalten. 
51 von 145 in Zusammenstellung
6  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
In Wohnungen, die einem der großen Akteure am Leipziger Mietwohnungsmarkt (Groß-
vermieter) zuzuordnen waren, wurden diese anstelle der Mieter/-innen befragt. 
Methodisch anzumerken ist, dass es sich bei diesem Verfahren trotz der Trennung in 
zwei Teilerhebungen nicht um einen Dual-Frame-Ansatz handelt, da beide Erhebungen 
auf einer einheitlich gezogenen Stichprobe beruhen, jede Wohnung nur in einer der bei-
den Teilstichproben enthalten sein kann und in beiden Erhebungen identische Befra-
gungsinstrumente zur Anwendung kommen. 
Um den spezifischen Anforderungen des Mietspiegelrechts zu entsprechen, wurden im 
Prozess der Stichprobenziehung und der Datenerhebung verschiedene Maßnahmen in-
tegriert, die im Folgenden beschrieben werden. 
3.2 Konzeption der Stichprobe 
Der für die Mietspiegelerhebung zugrunde zu legende Wohnungsbestand ist gesetzlich 
definiert. Zunächst muss ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegen, die erhobene 
Miete darf sich ausschließlich auf die Wohnung beziehen und es müssen die Aus-
schlussgründe unter § 549 Abs. 2 und 3 BGB sowie § 558 Abs. 2 BGB berücksichti gt 
werden. Demzufolge sind bei der Erhebung auszuschließen: 
• von Eigentümer/-innen selbst genutzter Wohnraum; 
• Räume, die in einem Untermietverhältnis bewohnt werden; 
• Wohnungen, die ganz oder zum Teil gemäß Mietvertrag gewerblich genutzt wer-
den; 
• Wohnungen, die von mehreren Mietparteien genutzt werden (Wohngemeinschaften 
mit mehreren Mietverträgen); 
• Wohnungen, in deren Miete auch noch andere nicht gesondert ausgewiesene Leis-
tungen enthalten sind (z. B. Garagenmiete, Serviceleistungen); 
• möblierte oder teilmöblierte Wohnungen (außer Einbauküche); 
• mietpreisgebundene Wohnungen; 
• Wohnungen, deren Miete aus besonderen Gründen niedriger festgelegt wurde (Ge-
fälligkeitsmieten); 
• Gemeinschaftsunterkünfte, Wohnheime. 
Außerdem dürfen gemäß § 558 Abs. 2 BGB ausschließlich die jenigen Mietverhältnisse 
berücksichtigt werden, bei denen die Miete während eines vorgegebenen Betrachtungs-
zeitraumes von sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurde. Wohnungen, deren 
Miethöhe ausgehend vom Erhebungsstichtag seit mindestens sechs Jahren unverändert 
ist, sind demzufolge auszuschließen. 
Die danach verbleibende Restmenge an Wohnungen bildet die Grundgesamtheit der 
mietspiegelrelevanten Wohnungen in Leipzig. Da aus Kapazitäts - und Kostengründen 
52 von 145 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  7 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
keine Totalerhebung dieses Wohnungsbestandes e rfolgen kann, muss auf eine Stich-
probe zurückgegriffen werden. Diese soll repräsentativ sein, also die wahren Verhält-
nisse der Grundgesamtheit hinsichtlich Miethöhe und weiterer damit zusammenhängen-
der Parameter adäquat widerspiegeln. Erst durch die Befrag ung können Erkenntnisse 
über die Mietspiegelrelevanz der Wohnungen erlangt werden. Folglich kann die Grund-
gesamtheit im Vorfeld nicht exakt abgegrenzt werden.  
Da kein vollständiger und aktueller Datenbestand des mietspiegelrelevanten Wohnungs-
bestands in Leipzig verfügbar ist, wurde für die Stichprobenziehung das Leipziger Ein-
wohnerregister genutzt. Es enthält alle in Leipzig melderechtlich ansäss igen Personen 
mit Wohnanschrift und  personenbezogenen Merkmalen wie Alter und Geschlecht. Di-
rekte Angaben über H aushalte sind dem Einwohnerregister nicht zu entnehmen. Über 
das Verfahren der statistischen Haushaltegenerierung (HHGen) können jedoch Perso-
nen an derselben Wohnadresse aufgrund von Merkmalsvergleichen zu Wohnhaushalten 
zusammengefasst werden. Berücksicht igt werden dabei insbesondere Namensüber-
einstimmungen, Übereinstimmungen beim Meldedatum und früheren Wohnadressen so-
wie Konstellationen demografischer Merkmale, die als Indizien bestimmter familiärer Be-
ziehungen dienen können oder diese ausschließen (KOSIS-Verbund, 2023). 
Für die Stichprobenziehung wurden zunächst alle Personen ab 18 Jahren ausgewählt, 
die mit Stand 1.  September 2022 in Leipzig mit Hauptwohnsitz gemeldet waren. Diese 
Auswahl wurde per Zufallsziehung weiter auf eine Person je statistischem Haushalt ein-
geschränkt, die im Rahmen der Haushaltegenerierung als Haushaltsvorstand bzw. Part-
ner/-in des Haushaltsvorstands identifiziert wurde. Auf diese Weise ergibt sich für jeden 
Haushalt eine identische Auswahlwahrs cheinlichkeit, unabhängig von der Haushalts-
größe. Da jede für den Mietspiegel relevante Wohnung von genau einem Haushalt be-
wohnt wird, ergibt sich über die Haushaltsstichprobe aus dem Einwohnermelderegister 
auch eine repräsentative Stichprobe der mietspieg elrelevanten Wohnungen, die dabei 
mit einer identischen Auswahlwahrscheinlichkeit in die Stichprobe gelangen. Darüber 
hinaus ist jede gl eichverteilte Stichprobe aus dem  Einwohnerregister auch hinsichtlich 
der territorialen Verteilung repräsentativ, sodass kein Bereich des Stadtgebiets unver-
hältnismäßig über- oder unterrepräsentiert wird. 
Da die primäre Stichprobe in diesem Stadium neben den mietspiegelrelevanten Woh-
nungen auch weiteren, nicht relevanten Wohnraum beinhaltet, sind weitere Einschrän-
kungen und Bereinigungen erforderlich, um sich der Grundgesamtheit der mietspiegel-
relevanten Wohnungen zu nähern. Hierzu wurden zunächst eigentümerbewohnte Woh-
nungen weitgehend ausgeschlossen. Weitere Filterungen erfolgten anhand der Adresse, 
um Gemeinschaftsunterkünfte, Wohnheime sowie geförderten, preisgebundenen Wohn-
raum aus der Stichprobe entfernen zu können. Die abschließende Feststellung der Miet-
spiegelrelevanz einer Wohnung ergab sich über einleitende Filterfragen im Fragebogen. 
53 von 145 in Zusammenstellung
8  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Eine Doppelerfassung von Wohnung en, in denen verschiedene Haushalte (im melde-
rechtlichen Sinn) ansässig sind, war ausgeschlossen, da sich anhand dieser Filtermerk-
male ein Ausschlussgrund ergeben würde. 
Da die Zuständigkeit für die Mietspiegelerstellung in Sachsen erst zum 30. Dezember 
2022 mit dem Sächsischen Mietspiegelzuständigkeitsgesetz (SächsMsZustG) gesetz-
lich geregelt wurde, konnte die in Art. 238 § 2 EGBGB vorgesehene Auskunftspflicht für 
Mieter/-innen und Vermieter für die Mietspiegelerhebung 2022 noch nicht umgesetzt 
werden. Ein e Erhebung mit Auskunftspflicht hätte aufgrund der erwarteten höheren 
Rückläufe die Verwendung einer kleineren Stichprobe ermöglicht. Insbesondere hätte 
die Erhebung mit Auskunftspflicht ermöglicht, auf die Verwendung von Reservewohnun-
gen zu verzichten, ohne die räumliche Adäquanz der Stichprobe zu gefährden.  
Zur Vermeidung von Verzerrungen und zur Sicherung eines ausreichend hohen Rück-
laufs wurde stattdessen erneut auf die Ziehung von Reservehaushalten zurückgegriffen: 
Zu jedem Haushalt in der finalen Mie tspiegelstichprobe wurden - sofern verfügbar - bis 
zu zwei weitere Reservehaushalte an derselben Adresse per Zufallsverfahren ausge-
wählt. Die Rückläufe dieser Reservehaushalte flossen lediglich dann in die Berechnung 
des Mietspiegels ein, wenn der ursprüng lich ausgewählte Haushalt nicht an der Befra-
gung teilgenommen hatte. Dieses Vorgehen erhöht die Sicherheit, dass die räumliche 
Verteilung der Nettostichprobe frei von ausfallbedingten Verzerrungen ist. Unter der An-
nahme einer weitgehend homogenen Sozial- und Baustruktur an einer Adresse ist die-
ses Vorgehen außerdem geeignet, Verzerrungen der Miethöhe und anderer erhobener 
Merkmale zu vermeiden. 
3.3 Stichprobenziehung und -bereinigung 
Grundlage für die Stichprobenziehung bildete der quartalsweise erstellte, anonymisierte 
Abzug des Einwohnerregisters der Stadt Leipzig zum Stichtag 31. August 2022. Dieser 
Datensatz enthält aus Gründen des Datenschutzes an Stelle von Namen nur die Regist-
riernummer der zugehörigen Person als Identifikationsmerkmal. Der schematisc he Ab-
lauf der mehrstufigen Stichprobenziehung ist in Abbildung 3-1 dargestellt. 
Als erster Schritt wurde aus dem Melderegisterabzug eine gleichverteilte Primärstich-
probe von 25 000 Haushalten (A) gezogen. Adressen, an denen sich Alten- und Pfle-
geheime, Internate, Betriebswohnheime, Asylbewerberunterkünfte, Übergangswohn-
heime für Spätaussiedler oder jüdische Kontingentflüchtlinge, Objekte der betreuten 
Wohnformen in der Jugendhilfe, Objekte für betreutes Wohnen (teilweise) sowie Kran-
kenhäuser befinden, wurden  im Voraus als nicht mietspiegelrelevant ausgeschlossen. 
Zu jedem Haushalt der Primärstichprobe wurden anschließend aus den an derselben 
Wohnanschrift v erbleibenden Haushalten bis zu zwei weitere Reservehaushalte (B 
bzw. C) zufällig gezogen.  
54 von 145 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  9 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Da nicht an jeder Adresse drei Haushalte ansässig waren, ergaben sich in der Summe 
69 147 Haushalte, repräsentiert durch die Registriernummer des Haushaltsvorstands  
oder dessen Partner/-in, verteilt auf 17 469 unterschiedliche Wohnadressen. 
Zu den übergebenen Registriernummern aus Primär - und Reservestichprobe übermit-
telte die Meldebehörde Name, Geschlecht und Anschrift der zugehörigen Person. In die-
sem Schritt wurden diejenigen Personen aus der Stichprobe eliminiert, die zwischenzeit-
lich entweder aus Leipzig weggezogen oder innerhalb Leipzigs an eine neue Anschrift 
verzogen waren. 
Um selbstgenutztes Wohneigentum bereits im Vorfeld weitgehend aus der Mietspie-
gelerhebung ausschließen zu können, wurden durch die Stadtkasse aus den Daten zur 
Grundsteuer auf Grundlage von § 31 Abs. 3 Abgabenordnung die zu den Adressen der 
Primärstichprobe gehörigen Eigentümer/ -innen übermittelt. An den 17  469 Adressen 
wurden insgesamt 64 011 Eigentümer/-innen ermittelt. Durch Namensabgleich von Be-
wohner/-in und Eigentümer/-in konnten Schlussfolgerungen hinsichtlich des Eigentums- 
bzw. Mietverhältnisses gezogen werden.  
Eine Wohnung wurde als selbstgenutztes Wohneigentum ausgeschlossen, sofern 
• bei Wohnsitz des Eigentümers in Leipzig mindestens ein Vorname sowie der Nach-
name von Eigentümer/-in und Bewohner/-in übereinstimmten; 
• bei Wohnsitz des Eigentümers in Leipzig der Nachname übereinstimmte und maxi-
mal zwei Haushalte an derselben Adresse existierten; 
Insgesamt wurden auf diese Weise 4 031 Wohnungen als selbstgenutztes Wohneigen-
tum aus der Stichprobe ausgeschlossen. 
Der Eigentümerabgleich wurde ebenfalls herangezogen, um diejenigen Wohnungen der 
Primär- und Reservestichprobe zu identifizieren, die zum Bestand der Unternehmen und 
Genossenschaft zählen, die dem Arbeitsk reis Mietspiegel ihre Bereitschaft zur Beteili-
gung an der Großvermietererhebung für den Mietspiegel 2022 angezeigt hatten. Dazu 
zählten die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB) sowie die Wohnungsbau-
genossenschaften VLW, WOGETRA, UNITAS, BGL, Lipsia, Elsteraue und Wohnungs-
baugenossenschaft Kontakt e.G . Mit der Hildebrand & Partner GmbH, der GRK -Im-
moWert GmbH sowie erstmalig der Vonovia SE beteiligten sich drei weitere Unterneh-
men an der Großvermietererhebung. Neben den Objekten im Besitz der drei Unterneh-
men wurden anhand übermittelter Adresslisten auch diejenigen Bestände in die Groß-
vermietererhebung einbezogen, die durch die genannten Unternehmen verwaltet wer-
den. Diesen Großvermietern konnten 4 004 Adressen aus der Primärstichprobe zuge-
ordnet wurden. 
Insgesamt konnten auf diese Weise 15 206 Wohnungen von der Primär- und Reserve-
stichprobe abgetrennt werden, die als Basis für die Großvermieterstichprobe dienten. 
55 von 145 in Zusammenstellung
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Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Nach Ausschluss selbstgenutzten Wohneigentums verblieben damit 49  909 Haushalte 
für die Befragung der Mieter/-innen. 
Abbildung 3-1: 
Schematischer Ablauf der Stichprobenziehung 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2022  
 
56 von 145 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  11 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Auf dieser Grundlage konnten die endgültigen Stichproben für die Befragung der  
Mieter/-innen sowie die Großvermietererhebung gezogen werden: 
Ausgehend von Erfahrungswerten bezüglich der Rücklaufquoten aus früheren Mietspie-
gelerhebungen sowie der Kommunale n Bürgerumfrage wurde für die Befragung der 
Mieter/-innen eine Stichprobengröße von 12 000 Wohnungen festgelegt. Dieser gegen-
über der Mietspiegelerhebung 2020 um 2 000 Wohnungen reduzierte Stichprobenansatz 
wurde gewählt, da der damalige Rücklauf an auswer tbaren Wohnungen höher ausfiel 
als erwartet. 
Diese 12 000 Haushalte wurden als einfache Zufallsstichprobe aus denjenigen Haushal-
ten der primären Stichprobe (A) gezogen, die nach dem Eigentümerabgleich verblieben 
waren. Zu 11 208 dieser Haushalte stand an d erselben Adresse ein weiterer Reserve-
haushalt (B) aus der ursprünglichen Reservestichprobe zur Verfügung. Die ursprünglich 
gezogenen zweiten Reservehaushalte (C) wurden als Reservestichprobe für eine gege-
benenfalls notwendige Nacherhebung gesichert, aber letztlich nicht genutzt. Die Vertei-
lung der ermittelten Haushalte auf die primäre Stichprobe und die Reservestichproben 
sowie die Verteilung der Zahl der Wohnungen je ABC -Tripel sind in Abbildung 3-2 dar-
gestellt. 
Abbildung 3-2: 
Zusammensetzung der Mieter/-innen-Stichprobe 
  
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 202 2 
Da bei der Befragung der Mieter/ -innen, die ohne Teilnahmepflicht erfolgt, die Ausfall-
quoten aufgrund von Teilnahmeverweigerungen höher sind als bei der Großvermieter-
erhebung, wurde der Bruttostichprobenansatz der Großvermietererhebung entspre-
chend den Erf ahrungen zurückliegender Erhebungen proportional niedriger angesetzt. 
Für die Großvermietererhebung wurden dementsprechend 2  750 Haushalte, proportio-
57 von 145 in Zusammenstellung
12  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
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nal geschichtet nach dem Wohnungsbestand der einzelnen Großvermieter, zufällig aus-
gewählt. Die Verteilung a uf die einzelnen Großvermieter ist in Abbildung 3-3 ablesbar. 
Die ursprüngliche Unterscheidung zwischen Primär - und Reservestichprobe wurde in 
diesem Kontext aufgehoben, da für diesen Teilbereich der Stichprobe die Ausfallw ahr-
scheinlichkeit geringer ist und um je Großvermieter eine ausreichende Anzahl an Woh-
nungen einbeziehen zu können. 
Abbildung 3-3: 
Zusammensetzung der Großvermieter-Stichprobe 
  
 
Großvermieter 
Wohnungen in der 
Großvermieter-Stichprobe 
Prozent Anzahl 
LWB 35,8 983 
Kontakt 14,3 392 
BGL 8,2 225 
Lipsia 7,9 218 
WOGETRA 6,7 183 
Vonovia 6,4 175 
GRK-ImmoWert 6,2 171 
Unitas 5,2 144 
VLW 5,1 141 
Hildebrand & Partner 2,9 79 
Elsteraue 1,4 38 
Gesamt 100 2.749 
  
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 202 2 
3.4 Durchführung der Befragung 
Als Stichtag der Mietspiegelerhebung 2022 wurde der 1. Oktober 2022 festgelegt. Die 
Befragung der Mieter/-innen fand in den Monaten Oktober bis Dezember 2022 als kom-
binierte Online-/Papierfragebogenerhebung nach dem Grundsatz Online First statt.  
Mietspiegel-Fragebogen 
Ausgangspunkt für die Erstellung des Fragebogens zur Mietspiegelerhebung 2022 wa-
ren die in den vorherigen Mietspiegelerhebungen in Leipzig eingesetzten Fragebögen. 
Die darin enthaltenen Fragemodelle wurden überarbeitet und den aktuellen Erfordernis-
sen des Wohnungsmarktes angepasst. So wurden erstmals die Ausstattungsmerkmale 
und Bodenbeläge der einzelnen Wohnräume getrennt voneinander erhoben. Auch die 
Fragestellungen zum Sanierungsstand der Wohnung bei Bezug wurden weiter verfeinert 
sowie das Fragenmodul zum Energieverbrauch der Wohnung überarbeitet. Nachdem im 
58 von 145 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  13 
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Leipziger Mietspiegel gute Erfahrungen mit aus den Geokoordinaten der Infrastrukturen 
errechneten Distanzen gesammelt werden konnten, wurde auf die erneute Erhebung der 
fußläufigen Erreichbarkeit wohnungsnaher Infrastrukturen verzichtet. 
Im Ergebnis entstand ein sechsseitiger Fragebogen mit drei vorgeschalteten Filterfra-
gen, um die nicht mietspiegelrelevanten Wohnungen aus der Erhebung zu eliminieren. 
34 Fragenkomplexe lieferten neben den Auskünften zur Höhe der Grundmiete und den 
Betriebs- und Nebenkosten, Informationen zu Haus und Wohnung, deren Ausstattung 
und Zustand, energetischer Beschaffenheit sowie zur Wohnlage. Damit wurde abgesi-
chert, dass die nach § 558 Abs. 2 BGB geforderten Aspekte der Art, Größe, Ausstattung, 
Beschaffenheit und Lage der Wohnung erfasst wurden (siehe Anhang). 
Für die Entwicklung des Mietspiegelfragebogens wurde das Programm QuestorPro ge-
nutzt, das neben der parallelen Erstellung einer Papier - und einer Online-Variante des 
Fragebogens auch die digitale Erfassung der ausgefüllten Papierfragebögen ermöglicht. 
Damit konnte der manuelle Erfassungsaufwand weitgehend minimiert und sichergestellt 
werden, dass keine Doppelteilnahmen möglich sind. 
Um die Befragten bei der Beantwortung komplexer Sachverhalte zu unterstützen, wur-
den komplexere Fragen i m Online-Fragebogen mit Ausfüllhinweisen in Form von Er-
läuterungen, Beispielen und/oder bildlichen Illustrationen versehen, um eine korrekte 
und konsistente Beantwortung sicherzustellen. Denjenigen Befragten, die den Online -
Fragebogen nicht nutzen konnten oder wollten, wurden die Ausfüllhinweise in wortglei-
cher Form als Broschüre gemeinsam mit dem Papierfragebogen zugesandt. Daneben 
stand die eigens eingerichtete Mietspiegel-Hotline während des gesamten Erhebungs-
zeitraums für inhaltliche Rückfragen zur Verfügung. 
Mietererhebung 
Zum 1. Oktober 2022 wurden die 23  272 Haushalte der primären Stichprobe sowie der 
verfügbaren ersten Reservehaushalte (B) angeschrieben und um Beteiligung an der 
Mietspiegelerhebung gebeten. Die täglichen Rückläufe sind in Abbildung 3-4 dargestellt. 
Um einen möglichst hohen Anteil der Rückläufe über eine Online-Beteiligung zu errei-
chen und damit Ressourcen zu schonen, gliederte sich die Befragung in zwei Stufen:  
• Zunächst wurden die ausgewählten Haushalte postalisch benachrichtigt und zur 
Teilnahme an der Befragung über einen Online -Fragebogen aufgerufen. Hierzu 
wurde den Haushalten im Anschreiben ein individuelles Pseudonym mitgeteilt, das 
als Zugangskennung zum Online-Fragebogen diente. Denjenigen Haushalten, de-
nen eine Teilnahme auf diesem Weg nicht möglich war oder die diese nicht wünsch-
ten, wurde angekündigt, dass sie automatisch nach Ablauf von vier Wochen einen 
Papierfragebogen erhalten würden, sofern bis dahin keine Teilnahme erfolgte. 
• Alle 17 434 Haushalte der Stichprobe, die innerhalb der ersten vier Wochen nicht 
an der Erhebung teilnahmen, erhielten in der zweiten Stu fe ab Anfang November 
59 von 145 in Zusammenstellung
14  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
2022 eine schriftliche Erinnerung zur laufenden Befragung sowie den Fragebogen 
in Papierform. Auch der Papierfragebogen enthielt das individuelle Pseudonym in 
Form eines Barcodes, um eingehende Fragebögen eindeutig einer Wohnung der 
Stichprobe zuordnen zu können. 
Haushalte, auf deren Wohnung eines der Ausschlusskriterien zutraf, wurden gebeten, 
diese dem Amt für Statistik und Wahlen mitzuteilen. Möglichkeit hierzu bestand sowohl 
über die Filterfragen im Fragebogen als auch telefonisch über die Mietspiegel-Hotline. 
Die auf diesem Weg gemeldeten Ausfallgründe wurden unter Zuordnung zum Pseudo-
nym in einer Datenbank erfasst. 
Abbildung 3-4: 
Tägliche Rücklaufstatistik der Mietererhebung 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 202 2 
Durch die Erfassung des Pseudonyms sowohl im Online -Fragebogen als auch bei der 
Eingangserfassung der Papier-Fragebögen waren Mehrfach-Teilnahmen durch einzelne 
Befragte ausgeschlossen. Gleichzeitig konnten diejenigen Fälle identifiziert werden, in 
denen sowohl ein Fragebogen des Haushalt es aus der Primärstichprobe als auch des 
zugehörigen Reservehaushaltes aus demselben Adress -Tripel (A -, B-, C-Haushalte) 
vorlagen. In diesen Fällen wurde zunächst geprüft, ob an derselben Adresse ein weiteres 
Adress-Tripel vorlag, zu dem kein Fragebogen eingegangen war. Sofern die s nicht der 
Fall war, wurde nur derjenige der vorliegenden Fragebögen in die Auswertung einbezo-
gen, der den höheren Anteil beantworteter Fragen enthielt. War dieser identisch, wurde 
der Fragebogen des Haushaltes A verwendet. Die weiteren Fragebögen des Adress -
Tripels wurden nicht in die Auswertung des Mietspiegels einbezogen und als stichpro-
benneutrale Ausfälle behandelt. 
 0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
1. Okt.
8. Okt.
15. Okt.
22. Okt.
29. Okt.
5. Nov.
12. Nov.
19. Nov.
26. Nov.
3. Dez.
10. Dez.
17. Dez.
Online kumuliert
Papier kumuliert
Gesamt kumuliert
60 von 145 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  15 
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Berücksichtigt wurden alle Fragebögen, die bis einschließlich 20. Dezember 2022 online 
oder postalisch beim Amt für Statistik und Wahlen eingegangen waren. 
Großvermietererhebung 
Für die Erhebung der Daten der Wohnungen, die den einzelnen Großvermietern zuge-
ordnet werden konnten, wurden Excel-Tabellen genutzt, die für jede Frage bzw. Teilfrage 
des Mietspiegel-Fragebogens eine Spalte enthielten. Zur Vermeidung von Eingabefeh-
lern wurde der Eingabebereich der einzelnen Spalten auf den zulässigen Wertebereich 
der zugehörigen Fragen beschränkt. Darüber hinaus erschien über jeder Eingabespalte 
der zugehörige Fragetext als Pop-Up.  
Die Großvermieter erhielten am 19. September 2022 die vorbereiteten Erfassungstabel-
len, in denen die dem jeweiligen Großvermieter zugeordneten Mieter/-innen der Brutto-
stichprobe mit einer adressbezogenen Identifikationsnummer, Namen und Anschrift auf-
geführt waren. Um eine einheitliche Erfassung der Daten sicherzustellen, erhielten auch 
die Großvermieter ausführliche Ausfüllhinweise. 
Zeilen mit nicht zuzuordnenden oder zwischenzeitlich verzogenen Personen wurden leer 
belassen. Nach Abschluss der Erfassung wurden die Namen und Anschriften aus der 
Tabelle gelöscht und lediglich die anhand der Identifikationsnummer unterscheidbaren 
Datensätze über eine städtisch betriebene Cloudlösung auf Basis von nextcloud zurück 
an das Amt für Statistik und Wahlen übermittelt. Der Datenschutz war hierbei sicherge-
stellt, da die einzelnen Großvermieter keinen Zugriff auf die Datensätze anderer Groß-
vermieter erhielten. 
  
61 von 145 in Zusammenstellung
16  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
4 Explorative Datenanalyse und Datenaufbereitung 
Nach Abschluss der Erhebung lagen Daten aus den folgenden Quellen vor: 
• Durch die Mieter/-innen ausgefüllte Papierfragebögen; 
• Datensätze aus von Mieter/-innen ausgefüllten Online-Fragebögen; 
• Datensätze von Großvermietern im Excel-Tabellenformat; 
• In einer Datenbank erfasste Ausschlussgründe oder Teilnahmeverweigerun-
gen, die dem Amt für Statistik und Wahlen telefonisch, per E -Mail oder postalisch 
mitgeteilt wurden. 
Nach dem Einscannen der Papierfragebögen und einer ersten Sichtkontrolle wurden die 
enthaltenen Daten zusammen mit den ausgefüllten Online -Fragebögen in der verwen-
deten Befragungssoftware QuestorPro zusammengeführt und konnten als CSV -Datei 
exportiert werden.  
Diese Datei wurde wiederum mit den Erfassungstabellen der Großvermietererhebung 
und den erfassten Ausschlussgründen bzw. Teilnahmeverweigerungen zusammenge-
führt und in eine Datenbank eingestellt, die als Ausgangspunkt für die weiteren Schritte 
der Datenaufbereitung und -analyse diente.  
Hierfür, wie auch bereits für die Stichprobenziehung und -aufbereitung sowie die nach-
folgenden Schritte, wurde das Statistik-Softwarepaket R Version 4.2.1 (R Development 
Core Team, 2008) mit den Zusatzpaketen dplyr (Wickham, François, Henry, & Müller, 
2023), sjlabelled (Lüdecke, 2022) , shiny  (Chang, Cheng, Allaire, Xie, & McPherson, 
2023), ggplot2 (Wickham, 2016) , modelr  (Wickham, 2022) , performance  (Lüdecke, 
Makowski, Waggoner, & Patil, 2023) , mice  (van Buuren, 2018) , splines (Bates & 
Venables, 2022), DHARMa (Hartig, 2022) sowie sf (Pebesma, 2018) genutzt. 
4.1 Plausibilitätsprüfung 
Alle neu eingegangenen Datensätze wurden zunächst einer umfassenden Plausibilitäts- 
und Vollständigkeitsprüfung unterzogen. Hierfür wurde ein zu diesem Zweck entwickel-
tes Plausibilisierungstool auf Basis einer R  Shiny-App genutzt, die jeden Datensatz 
anhand vordefinierter Plausibilitätskriterien überprüfte und bei deren Verletzung mit ei-
nem Warnhinweis versah  (vgl. Abbildung 4-1). Die Datensätze wurden hierzu anhand 
der enthaltenen Adresse geocodiert und um Angaben zum Baujahr (aus der statistischen 
Gebäudedatei bzw. der Denkmalliste des Landesamtes für Denkmalschutz) sowie zur 
Art der Heizung (aus der statistischen Gebäudedatei) ergänzt. Über das Plausibilisie-
rungstool konnten außerdem per Link die Position des Wohngebäudes in Google Maps 
sowie Schrägluftbilder und aus Straßenbefahrungen stammende Panoramaaufnahmen 
aus der Geodateninfrastruktur der Stadt Leipzig aufgerufen werden, um sich einen Ein-
druck vom Zustand des Wohngebäudes aus verschiedenen Blickwinkeln verschaffen zu 
können. 
62 von 145 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  17 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Abbildung 4-1: 
Plausibilisierungstool für Mietspiegel-Datensätze 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 202 2 
Für die Ableitung relevanter Plausibilitätsregeln wurde zunächst auf den Katalog der 
bei früheren Mietspiegeln angewandten Prüfregeln zurückgegriffen. Weitere Kriterien 
wurden aus Häufigkeitsverteilungen und Kreuztabellen über Merkmalskombinationen 
(z.B. Baualtersklasse und Heizungsart) abgeleitet. Exemplarisch wurden folgende Merk-
male und Merkmalskombinationen überprüft: 
• besonderer Wohnungstyp (Maisonette, Loft etc.) und Baualtersklasse; 
• Geschossanzahl des Hauses im Vergleich zur Lage der Wohnung im Haus; 
• Ausgebautes Dachgeschoss und Baualtersklasse; 
• Wohnfläche und Anzahl der Zimmer; 
• Art der Heizung bzw. Warmwasserversorgung in Kombination mit dem Baualter; 
• Elektro- und Sanitärleitungen über Putz in Kombination mit dem Baualter; 
• Zahl der Wohnungen im Haus und Zahl der Haushalte laut Einwohnerregister; 
• Angaben zur Küche als offenem Bereich bzw. separatem Raum; 
• Einstufung Plattenbau/kein Plattenbau in Baualtersklasse 1961 bis 1991; 
• Kombination aus plattenbauspezifischen Ausstattungsmerkmalen (Wohnungstür, 
Bodenbelag, Fliesen und Baualtersklasse). 
Die mittels der Plausibilitätskriterien als potentiell unplausibel identifizierten Datensätze 
wurden einer detaillierten Überprüfung und gegebenenfalls Korrektur unterzogen, wobei 
alle vorgenommenen Änderungen in Form einer Datensatzhistorie dokumentiert wurden.  
Ausgenommen von der Plausibilisierung waren die Angaben zu Heiz- und Betriebskos-
ten (Frage 13b/c/d), da diese von vornherein nicht für die Mietspiegelberechnung vorge-
sehen waren, sowie die Fragen zur Energieeffizienz (Fragen 32 bis 35), da hier die Mehr-
zahl der Mieter/-innen keine (plausiblen) Angaben machen konnte. Wie schon bei den 
63 von 145 in Zusammenstellung
18  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
vorangegangenen Mietspiegeln wurde dieses Merkmal deshalb nicht in die Berechnung 
einbezogen. 
Besonders aufwändig war erneut die Überprüfung der Angaben zum Baualter des Hau-
ses. Der Fragebogen bot hier neben den vorgegebenen Baualtersklassen auch die Ant-
wortoption „weiß ich nicht“ an, von der in 1 320 Fällen Gebrauch gemacht wurde. Zur 
Ergänzung und Korrektur der Baualtersklasse sowie der Angaben zur Art der Heizung 
wurde auf eine Kombination aus Daten der statistischen Gebäudedatei, verfügbarer 
Schräg-Luftbilder und Panoramaaufnahmen sowie, wo vorhanden, Angaben aus der 
Denkmalliste des Landesamtes für Denkmalpflege zurückgegriffen. 
An denjenigen Adressen, an denen Angaben zu zwei oder mehr Wohnungen vorhanden 
waren, wurden darüber hinaus die Angaben der Datensätze verglichen und auf mögliche 
Widersprüche überprüft. Insbesondere wurde in diesen Fällen untersucht, ob die Anga-
ben zu Ausstattungsmerkmalen und Zustand des Gebäudes miteinander vereinbar wa-
ren.  
Weiterhin erschienen während der Mietspiegelberechnung einzelne Datensätze als un-
plausibel und mussten nach Überprüfung teilweise korrigiert werden. Insgesamt wurden 
im Rahmen der Plausibilitätsprüfung 297 Datensätze von der weiteren Berechnung aus-
geschlossen. 
4.2 Ausschluss nicht-ortsüblicher Wohnungen 
Aus dem Anspruch des qualifizierten Mietspiegels, eine ortsübliche Vergleichsmiete aus-
zuweisen, ergibt sich unmittelbar die Notwendigkeit, den zugrundeliegenden Datensatz 
auf unübliche Beobachtungen bzw. statistische Ausreißer zu überprüfen. Im Gegensatz 
zur im vorhergehenden Schritt durchgeführten Plausibilisierung einzelner, nicht schlüs-
siger Angaben in Datensätzen werden in diesem Schritt Datensätze betrachtet, die für 
sich genommen schlüssig und plausibel erscheinen, in Bezug auf bestimmte Merkmals-
ausprägungen oder Kombinationen mehrerer Ausstattungsmerkmale jedoch als unty-
pisch für den Leipziger Mietwohnungsmarkt gelten müssen.  
Da die Ergebnisse der Regressionsanalyse anfällig für Ausreißerwerte der abhängigen 
Variable sind, wurde zunächst die Verteilung der Miethöhe untersucht. Diese ist in Ab-
bildung 4-2 als Häufigkeitsdichte der Mieten pro m2 dargestellt. Die Verteilung weist eine 
Schiefe zum rechten Rand auf, wo in Einzelfällen Werte oberhalb der doppelten Medi-
anmiete beobachtet werden. Die übliche Definition von Ausreißern als Werte, di e aus-
gehend von den Quartilswerten weiter als der 1,5-fache Interquartilsabstand entfernt lie-
gen, erscheint vor diesem Hintergrund zu restriktiv. Stattdessen wurden lediglich Woh-
nungen mit Mieten unter 3, 25 EUR/ m 2 (6 Wohnungen) bzw. über 18 ,00 EUR/ m 2 
(1 Wohnung) als nicht ortsüblich ausgeschlossen. Für die Erstellung des Leipziger Miet-
spiegels 2020 lagen die entsprechenden Grenzen, ab denen ein Wert als Ausreißer in 
Bezug auf die Miete gewertet wurde, noch bei 3,00 EUR/m2 bzw. 13,00 EUR/ m2. 
64 von 145 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  19 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Abbildung 4-2: 
Häufigkeitsverteilung der Mieten pro m2 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 202 2 
 
Abbildung 4-3: 
Häufigkeitsverteilung der Wohnfläche 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 202 2 
65 von 145 in Zusammenstellung
20  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Bezüglich der Wohnfläche wurde ähnlich verfahren: Abbildung 4-3 zeigt, dass ebenfalls 
eine rechtsschiefe Verteilung vorliegt, die am rechten Rand vereinzelt sehr große Woh-
nungen aufweist. Als Ausschlusskriterium wurde hier ebenfalls ein sehr konservative r 
Schwellenwert angesetzt und lediglich Wohnungen mit mehr als 200 m2 aus der Analyse 
ausgeschlossen, sofern es sich dabei nicht um ein Einfamilienhaus handelte. Dies betraf 
konkret 9 Wohnungen. 
Während in früheren Mietspiegelerhebungen häufig Wohnungen mit nicht zeitgemäßer 
sanitärer Ausstattung, Heizung oder ohne Küche  auftraten, gab es in der aktuellen 
Stichprobe nach Abschluss der Plausibilisierung nur noch 8 Fälle, für die keine Hinweise 
auf eine zentrale noch eine dezentrale Heizung vorlagen. Die betroffenen Beobachtun-
gen wurden aus der weiteren Analyse ausgeschlossen.  
Zusätzlich traten während der weiteren Datenanalyse Merkmale mit potentiell positivem 
Einfluss auf die Miethöhe zutage, die allerdings zu geringe Fallzahlen aufwiesen, um im 
Mietspiegelmodell als eigene Zu - oder Abschlagsfaktoren einzugehen. Dies betraf ins-
besondere das Ausstattungsmerkmal Bodenbelag, wo lediglich eine Wohnung mit 
Naturstein als überwiegendem Bodenbelag in den Wohnräumen vertreten war. Da diese 
Wohnung anhand der Miethöhe nicht ohne weiteres mit einer anderen Merkmalsausprä-
gung kombiniert werden konnte, wurde sie stattdessen als nicht ortsüblich ausgeschlos-
sen.  
Insgesamt wurden so 16 plausible Datensätze als statistische Ausreißer und 9 Wohnun-
gen aufgrund nicht ortsüblicher Merkmale aus den weiteren Analysen ausgeschlossen. 
4.3 Imputation fehlender Werte 
Datensätze, bei denen zentrale Angaben wie die Miethöhe oder die Wohnfläche fehlten, 
wurden im Rahmen der Plausibilisierung von der weiteren Analyse ausgeschlossen. Bei 
Fehlwerten anderer Wohnwertmerkmale wurde auf die Imputation von Werten zurück-
gegriffen, um diese Datensätze dennoch für die folgende Regressionsanalyse verwen-
den zu können. 
Hierfür wurde das R-Paket mice (Multiple Imputation by Chained Equations) in Version 
3.14.0 genutzt (van Buuren, 2018, S. 2018). Zur Imputation wurde auf die im Paket im-
plementierte Methode cart (Classification and Regression Trees ) zurückgegriffen. Die-
ses Verfahren ist in der Lage, sowohl diskrete als auch kontinuierliche Merkmale zu im-
putieren, was einen bedeutenden Vorteil darstellt. Für folgende Variablen wurden Werte 
mittels dieses Imputationsverfahren ergänzt: 
• Zustand des Wohngebäudes (m16a-f),  
• einzelne Ausstattungsmerkmale des Badezimmers (m21a-k),  
• Vorhandensein und Größe des Balkons (m26a-b) sowie  
• Ausstattung der Wohnräume (m25a-h). 
66 von 145 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  21 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Im zweiten Schritt wurden alle Fehlwerte der verbleibenden Variablen der entsprechen-
den Referenzkategorie zugeordnet (i.d.R. nein bzw. die häufigste Ausprägung, z. B. 
Fenster überwiegend zweifach verglast ). Das Baualter wurde nicht imputiert, sondern 
bereits im Rahmen der Plausibilitätsprüfung manuell korrigiert bzw. ergänzt. 
Im Anschluss wurde geprüft, ob die imputierten Werte einen Einfluss auf die Koeffizien-
ten des für den Mietspiegel ausgewählten Regressionsmodells haben. Im Ergebnis zeigt 
sich, dass die geschätzten Koeffizienten bis zur dritten Nachkommastelle  unverändert 
bleiben. Somit ergibt sich mit und ohne Imputation kein Unterschied sowohl hinsichtlich 
der Signifikanz als auch der Stärke der Prädiktoren. Eine Verzerrung aufgrund der Im-
putationen kann entsprechend ausgeschlossen werden. 
4.4 Deskriptive Analyse der Miethöhe 
Zur Beurteilung der Qualität des Datensatzes wurde im folgenden Schritt das Niveau der 
Mieten ausgewertet und mit anderen verfügbaren Datenquellen sowie früheren Mietspie-
gelstichproben in Beziehung gesetzt. Zur Differenzierung wurden hierbei die Wohnungs-
größe sowie das Baualter des Hauses herangezogen, da diese Merkmale erfahrungs-
gemäß den größten Einfluss auf den Mietpreis haben . Idealerweise sollte die Mietspie-
gelstichprobe das bekannte Mietpreisgefüge widerspiegeln und gleichzeitig den in 
Leipzig seit einigen Jahren beobachteten Trend steigender Mieten erkennen lassen. 
Die resultierenden mittleren Mieten pro Quadratmeter je Gruppe sind, gemeinsam mit 
den zugehörigen 1/6 - und 5/6-Quantilen, in Tabelle 4-1 dargestellt. Die gewählte Dar-
stellung differenziert unter Verzicht auf eine detailliertere Ausweisung lage - oder aus-
stattungsbezogener Merkmale lediglich anhand der, für die Mietpreisbindung e influss-
reichsten, Merkmale Baualter und Wohnfläche. Kritisch anzumerken ist, dass für insge-
samt 11 der 40 Zellen mangels ausreichender Fallzahlen keine statistisch belastbare 
Aussage getroffen werden kann, da die zugrundeliegenden Merkmalskombinationen so-
wohl im realen Mietwohnungsmarkt als auch der Stichprobe kaum vorzufinden sind. 
Gegenüber der Leipziger Mietspiegelstichprobe 20 20 ergibt sich demnach ein Anstieg 
der mittleren Quadratmetermiete um 0,40 EUR auf nun 6,29 EUR. Auch die Verteilung 
der in der M ietspiegelstichprobe 2022 enthaltenen Wohnungen auf die Kombinationen 
von Baualter und Wohnungsgröße sowie das Gefüge der Mieten ergibt erneut das aus 
den Stichproben 2016, 2018 und 2020 bekannte Bild.  
  
67 von 145 in Zusammenstellung
22  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Tabelle 4-1: 
Übersicht der Grundmiete nach Baualter und Wohnungsgröße  
 vor  
1919 
1919 bis 
1945 
1946 bis 
1960 
1961 bis 1991* 1992 bis 
2004 
2005 bis 
2014 
ab  
2015 gesamt Platten-
bau 
kein 
Plattenb. 
Wohnungsgröße                     Anzahl 
bis 45 m² 145 89 12 205 23 61 10 5 550 
46 bis 60 m² 437 247 102 505 164 177 9 19 1 660 
61 bis 75 m² 601 243 75 562 60 154 20 45 1 760 
76 bis 90 m² 405 107 29 102 3 126 12 51 835 
ab 91 m² 462 79 9 34 0 100 54 115 853 
gesamt 2 050 765 227 1 408 250 618 105 235 5 658 
 
 
vor  
1919 
1919 bis 
1945 
1946 bis 
1960 
1961 bis 1991 1992 bis 
2004 
2005 bis 
2014 
ab  
2015 gesamt Platten-
bau 
kein 
Plattenb. 
Wohnungsgröße                     Median, 1/6- und 5/6-Quantile in EUR 
bis 45 m² 
5,89 5,66  5,34  6,29   5,59 
7,18 6,31  6,16  7,55   6,60 
9,07 7,67  7,68  9,33   8,47 
46 bis 60 m² 
5,67 5,46 5,13 4,83 5,09 6,03   5,15 
6,55 6,11 5,75 5,45 5,49 6,90   6,00 
8,01 7,16 7,11 6,44 6,45 8,18   7,50 
61 bis 75 m² 
5,53 5,31 5,26 4,56 4,98 6,04  8,63 4,95 
6,62 5,93 5,81 5,06 5,54 6,86  10,15 6,00 
8,20 7,42 6,85 5,98 6,49 8,05  11,56 7,73 
76 bis 90 m² 
5,59 5,18  4,35  6,09  9,00 5,23 
6,85 6,04  4,93  7,01  10,85 6,63 
8,58 7,52  5,71  8,51  12,38 8,81 
ab 91 m² 
5,50 5,29  4,56  5,91 6,90 8,98 5,60 
6,95 6,52  4,99  6,68 8,28 10,00 7,11 
8,63 8,35  6,29  8,23 9,62 11,70 9,31 
gesamt 
5,58 5,35 5,16 4,70 5,08 6,04 7,14 8,96 5,16 
6,76 6,07 5,81 5,31 5,56 6,93 8,46 10,36 6,29 
8,46 7,50 7,02 6,46 6,49 8,38 9,61 12,04 8,22 
Für Zellen mit Fallzahlen < 30 werden keine mittleren Mieten ausgewiesen.  Diese sind farblich hervorgehoben.  
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2022 
In Abbildung 4-4 ist der Zusammenhang zwischen Höhe der Grundmiete und Wohnflä-
che in Quadratmetern dargestellt. Der Zusammenhang zwisch en beiden Variablen ist, 
wie bereits in früheren Mietspiegelanalysen dargestellt, nichtlinearer Natur und wurde 
hier über ein Generalisiertes Additives Regressionsmodell (GAM) geschätzt. Während 
sich der autonome Anteil der Mieten bei kleineren Wohnungen auf weniger Quadratme-
ter umlegen lässt, sinken die mittleren Quadratmetermieten bis zu einem Minimum bei 
Wohnungen mit rund 60 Quadratmetern. Für größere Wohnungen ergibt sich dagegen 
wieder ein positiver Zusammenhang, wobei Mietwohnungen größer als 120 Quadratme-
ter in Leipzig verhältnismäßig selten vorkommen. 
68 von 145 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  23 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Abbildung 4-4: 
Übersicht der Grundmieten pro m2 nach Wohnfläche 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2022  
4.5 Repräsentativität 
Die auf Basis der Mietspiegelstichprobe getroffenen Aussagen über die Strukturen der 
Grundgesamtheit sind grundsätzlich mit einer gewissen Unschärfe behaftet, deren Aus-
maß vom Umfang der Stichprobe und deren Repräsentativität abhängt. 
Unter Repräsentativität wird dabei üblicherweise verstanden, dass die Stichprobe die 
entscheidenden Charakteristika der Grundgesamtheit widerspiegelt. Kauermann und 
Küchenhoff beschreiben diese Anforderung wie folgt:   
„In der Marktforschung und in der empirischen Sozialforschung wird  manchmal eine 
repräsentative Stichprobe als ein verkleinertes Abbild der Grundgesamtheit definiert. 
Typischerweise wird verlangt, dass personenbezogene Merkmale […] eine möglichst 
ähnliche Verteilung haben wie in der Grundgesamtheit .“ (Kauermann & Küchenhoff, 
2011, S. 11) 
Ein verkleinertes, aber korrekt zusammengesetztes Abbild der Grundgesamtheit in der 
Stichprobe stellt sicher, dass aus Aussagen in Bezug auf die Stichprobe unverzerrte 
Aussagen über die Grundgesamtheit getroffen werden können. 
Diese Anforderung ist abzugrenzen von der Notwendigkeit einer ausreichenden Fall-
zahl bzw. Größe der Stichprobe: Je kleiner die einer induktiven Analyse zugrundelie-
gende Stichprobe ist, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass Kennzahlen der Stich-
probe (etwa der Mittelwert) vom Mittelwert der Grundgesamtheit abweichen. Durch eine 
69 von 145 in Zusammenstellung
24  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Erhöhung der Fallzahl lässt sich diese statistische Fehlerwahrscheinlichkeit reduzieren. 
Der Zusammenhang ist jedoch degressiver Natur: Die durch eine E rhöhung des Stich-
probenumfangs erreichbare zusätzliche Aussagekraft der Ergebnisse geht ab einer ge-
wissen Stichprobengröße gegen Null.  
Wie bereits im Rahmen der Stichprobenziehung beschrieben und anders, als etwa bei 
Bevölkerungsstichproben, ist die Grundgesamtheit der für den Mietspiegel relevanten 
Wohnungen aufgrund der Vorgabe, nur Mietverträge mit Änderungen der Miethöhe in 
den vergangenen sechs Jahren einzubeziehen, a priori nicht exakt abgrenzbar.  
Daher ist die Frage, ob die vorliegende Nettostichprobe ein repräsentatives Abbild dieser 
Grundgesamtheit darstellt, nur näherungsweise überprüfbar, indem die Struktur der 
Stichprobe mit dem gesamten Mietwohnungsbestand in Leipzig verglichen wird. Mögli-
che Verzerrungen lassen sich damit in den für die Mietpreisbildung wichtigen Dimensio-
nen Wohnungsgröße, Baualter und Vermietertyp anhand des Abgleichs mit Datenbe-
ständen zum Leipziger Wohnungsmarkt weitgehend ausräumen.  Da keine konkreten 
Hinweise auf systematische Unterschiede zwischen der Struktur der G rundgesamtheit 
und dem gesamten Leipziger Mietwohnungsbestand hindeuten, kann die Frage nach der 
Repräsentativität auf diese Weise hinreichend genau beantwortet werden.  
Für andere Dimensionen, insbesondere das tatsächliche Mietniveau innerhalb der 
Grundgesamtheit der relevanten Wohnungen, liegen dagegen keine Datenbestände vor, 
so dass eine mögliche Verzerrung durch selektives Antwortverhalten im Rahmen der 
freiwilligen Erhebung unentdeckt bliebe. Die Vermeidung derartiger Verzerrungen durch 
selektives Antwortverhalten ist das prinzipielle Ziel, der durch die Reform des Mietspie-
gelrechts eingeführten Auskunftspflicht. Da diese aufgrund des verspäteten Inkrafttre-
tens des SächsMsZustG für die Mietspiegelerhebung 2022 nicht genutzt werden konnte, 
stützt sich die Auswertung stattdessen auf eine Non-Response-Analyse der verfügbaren 
Dimensionen. Damit wird der Auffassung von Clar (2023) gefolgt, dass eine nicht ange-
wendete Auskunftspflicht mindestens begründungsbedürftig sei. Die Non -response-
Analyse gilt in der empirischen Sozialforschung als etablierte Methode, um derartige 
Verzerrungen zu erkennen. Können keine Verzerrungen mittels Non-response-Analyse 
ermittelt werden, lägen auch mit dieser Prüfmethode keine Hinweise auf Nicht -Reprä-
sentativität vor. 
Räumliche Verteilung 
Zunächst wurde der Frage nachgegangen, ob die räumliche Verteilung der in der Netto-
stichprobe enthaltenen Wohnungen auf das Stadtgebiet womöglich durch ungleichmä-
ßige Ausfälle verzerrt sein könnte. In Abbildung 4-5 ist die Lage der in der Brutto - bzw. 
der Nettostichprobe enthaltenen Wohnungen gegenübergestellt.  
70 von 145 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  25 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Während in den Ortsteilen der Innenstadt und des Innenstadtrandes zahlreiche Daten -
sätze verfügbar sind und alle Ortsteile in etwa proportional zu ihrer Haushaltezahl ver-
treten sind, sind in den dörflich bzw. du rch Einfamilienhauslagen geprägten Ortsteilen 
des Stadtrands nur wenige auswertbare Datensätze vorhanden. Dabei ist zu berücksich-
tigen, dass die Wohneigentumsquote in den Ortsteilen des Stadtrandes siedlungsstruk-
turbedingt erheblich höher liegt als in den zentrumsnahen Ortsteilen.  
Abbildung 4-5:  
Räumliche Verteilung der Brutto- und Nettostichprobe 
 
 
 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 202 2 
Auch eine geringe Anzahl auswertbarer Wohnungen in einzelnen Ortsteilen ist insofern 
unproblematisch, da das Instrument des Mietspiegels nicht dafür konzipiert ist, reprä-
sentative Aussagen auf der Ebene kleinräumiger Gliederungen zu treffen. Entscheidend 
ist vielmehr, eine Verzerrung der Stichprobe durch systematische Stichprobenausfälle in 
einzelnen Stadträumen bzw. Siedlungsformen zu vermeiden. Da nach einer räumlichen 
Analyse keine Anhaltspunkte auf derartige systematische Ausfälle aufgetreten waren, ist 
davon auszugehen, dass die räumliche Verteilung der Datensätze in der Stichprobe die 
tatsächliche Verteilung der mietspiegel-relevanten Wohnungen über das Stadtgebiet re-
präsentativ abbildet. 
Relevant für die Aufdeckung möglicher räumlicher Verzerrungen ist die Frage, ob sich 
die räumliche Verteilung derjenigen Adressen in der Stichprobe, für die eine Antwort der 
Befragten vorliegt ( response), von der Verteilung derjenigen Adressen unterscheidet, 
von denen keine Reaktion vorliegt ( non-response). Im Idealfall  weisen beide Gruppen 
nahezu identische Verteilungen auf.  
In Tabelle 4-2 sind die Ergebnisse der Non -Response-Analyse für die räumlichen Di-
mensionen der 10 Stadtbezir ke und der vier stadträumlichen Lagetypen in Anlehnung 
an die Einteilung des BBSR (Sturm, 2007) dargestellt. Während sich die Stadtbezirke 
Bruttostichprobe Nettostichprobe 
71 von 145 in Zusammenstellung
26  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
mit zwei Ausnahmen radial vom Zentrum zum Stadtrand erstrecken, bilden die Lagety-
pen nach BBSR konzentrische Ringe um das Stadtzentrum, so dass hier zwei Dimensi-
onen betrachtet werden können.  
Tabelle 4-2: 
Non-Response-Analyse in Bezug auf räumliche Verteilung  
Gebietseinheit Anteil non-response Anteil response Differenz 
Stadtbezirke    
Mitte 0,106 0,128 -0,022 
Nordost 0,067 0,083 -0,016 
Ost 0,140 0,136 0,004 
Südost 0,098 0,104 -0,006 
Süd 0,104 0,125 -0,021 
Südwest 0,094 0,095 -0,001 
West 0,087 0,085 0,002 
Alt-West 0,115 0,082 0,033 
Nordwest 0,060 0,047 0,013 
Nord 0,129 0,116 0,013 
Lagekategorien nach BBSR    
Innenstadt 0,106 0,128 -0,022 
Innenstadtrand 0,586 0,601 -0,015 
Stadtrand 1 0,206 0,218 -0,012 
Stadtrand 2 0,102 0,053 0,048 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2022  
Die Abweichungen zwischen response und non-response liegen dabei im geringen Pro-
zentbereich. In Bezug auf die Stadtbezirke zeigt sich ein leicht überdurchschnittliches 
Antwortverhalten im Stadtbezirk Süd, während der Anteil der Antworten in Alt-West ge-
ringer ausfällt. Die Unterrepräsentierung von Wohnungen am Stadtrand 2 dürfte auf den 
hohen Eigentumsanteil zurückzuführen sein: Trotz des Versuchs, Eigentümer im Zuge 
der Stichprobenziehung bereits weitgehend zu elim inieren, verblieben dennoch Eigen-
tümer/-innen in der gezogenen Stichprobe. Sofern sich die betroffenen Haushalte nicht 
wie empfohlen zurückmeldeten, gelten sie als non-response, auch wenn sie für die Miet-
spiegelerstellung nicht in Frage gekommen wären.   
Baualter 
Die Baualtersstruktur des gesamten Leipziger Wohnungsbestandes kann über die Sta-
tistische Gebäudedatei des Amtes für Statistik und Wahlen angenähert werden. Diese 
basiert auf der Gebäude- und Wohnungszählung, die als Teil des Zensus 2011 durch-
geführt wurde und wird aufgrund der Baufertigstellu ngsstatistik fortgeschrieben. Un-
schärfen ergeben sich zum einen daraus, dass eine Unterscheidung in vermietete und 
eigentümerbewohnte Wohnungen nicht möglich ist. Zum anderen lässt die Statistische 
Gebäudedatei keine Differenzierung der Baualtersklasse 1961 bis 1991 in Plattenbau 
72 von 145 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  27 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
und sonstige Bebauung zu. Abbildung 4-6 zeigt, dass beide Datenbestände nur unwe-
sentliche Diskrepanzen aufweisen. Vor dem Hintergrund, dass die GWZ nicht nur den 
mietspiegelrelevanten Wohnungsbestand, sondern auch Wohneigentum und länger be-
stehende Mietverhältnisse abbildet, erscheinen Abweichungen dieser Größenordnung, 
die unter drei Prozentpunkten liegen, als plausibel.  
Da, wie bereits erwähnt, keine exakte Abgrenzung der zu betrachtenden Grundgesamt-
heit möglich ist, lässt sich je doch auch keine methodisch fundierte Aussage treffen, ab 
welcher Schwelle eine Abweichung im Sinne der Repräsentativität nicht mehr zu vertre-
ten wäre. Da das Baualter der Wohnung jedoch auch als wesentliche erklärende Vari-
able in das Regressionsmodell des Mietspiegels einfließt, kann die Differenzierungswir-
kung der einzelnen Baualtersklassen korrekt abgebildet werden, solange für jede der 
Ausprägungen eine ausreichende Anzahl an Wohnungen vorliegt.  
Auch für die Dimension des Baualters wurde auf Basis der s tatistischen Gebäudedatei 
eine Non-Response-Analyse durchgeführt, deren Ergebnisse in Tabelle 4-3 aufgeführt 
sind. Eine relevante Differenz zwischen response und non-response zeigt sich hier nur 
in der Baualtersklasse 1961 bis 1991. Die geringe non-response-Quote in dieser Baual-
tersklasse kann sowohl durch den sehr geringen Eigentumsanteil in dieser durch Groß-
wohnsiedlungen geprägten Altersklasse als auch deren Konzentration auf die Bestände 
der Großvermieter erklären, die zu einem hören Rücklauf als in der Mietererhebung führt. 
Abbildung 4-6: 
Zusammensetzung der Nettostichprobe nach Baualter 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Statistische Gebäudedatei und Mietspiegel 2022 
  
73 von 145 in Zusammenstellung
28  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Tabelle 4-3: 
Non-Response-Analyse in Bezug auf Baualter  
Baualtersklasse Anteil non-response Anteil response Differenz 
vor 1919 0,337 0,288 0,049 
1919 bis 1945 0,157 0,151 0,006 
1946 bis 1960 0,042 0,043 -0,001 
1961 bis 1991 0,172 0,262 -0,090 
1992 bis 2004 0,147 0,108 0,039 
2005 bis 2014 0,040 0,040 0,000 
ab 2015 0,064 0,070 -0,006 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2022  
Wohnfläche 
Anders als beim Baujahr wird die Wohnfläche einzelner neu erstellter Wohnungen nicht 
in der Statistischen Gebäudedatei der Stadt Leipzig erfasst und fortgeschrieben. Zur 
Überprüfung der Repräsentativität der Mietspiegelstichprobe in Bezug auf die Verteilung 
der Wohnungsgrößen stehen  damit als einzige Datenquelle die Ergebnisse der Ge-
bäude- und Wohnungszählung (GWZ) zur Verfügung, die im Rahmen des Zensus 2011 
durchgeführt wurde. Die Leipziger Bautätigkeit seit 2011 findet in den Zahlen der GWZ 
somit noch keine Berücksichtigung.  Als Auswahlmenge wurde die Zahl der zu Wohn-
zwecken vermieteten Wohnungen laut GWZ verwendet, da diese der Definition der 
Grundgesamtheit der mietspiegelrelevanten Wohnungen am nächsten kommt. 
Abbildung 4-7: 
Zusammensetzung der Nettostichprobe nach Wohnfläche 
 
Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Zensus 2011, Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 202 2 
74 von 145 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  29 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Wie in Abbildung 4-7 dargestellt, weichen die in der Nettostichprobe enthaltenen Woh-
nungen auch in Bezug auf die Größeneinteilung nicht signifikant von der Verteilung des 
gesamten Leipziger Wohnungsbestandes laut Zensus 2011 ab. 
Auffällig ist die relative Unterrepräsentierung kleiner Wohnungen in der Nettostichprobe, 
die bereits in den beiden vorangegangenen Mietspiegeln in ähnlichem Ausmaß beo-
bachtet wurde. Dagegen sind Wohnungen der Größenklassen 60 bis 79 m2 sowie 80 bis 
99 m2 in der Stichprobe leicht überrepräsentiert. Welcher Anteil dieser Abweichung auf 
die Bautätigkeit seit 2011 und welcher auf andere Effekte entfällt, lässt sich nur grob 
annähern. So bestehen Anhaltspunkte dafür, dass kleinere Wohnungen überproportio-
nal oft möbliert oder teilmöbliert vermietet werden, womit sie nicht für den Mietspiegel 
herangezogen werden können. 
Auch beim Merkmal Wohnfläche ist anzumerken, dass diese im Regressionsmodell des 
Mietspiegels als eigenständige erklärende Variable berücksichtigt wurde. Wohnungsgrö-
ßenspezifische Auswirkungen auf die Miethöhe können somit auch bei Abweichungen 
der Anteile um einige Prozentpunkte korrekt dargestellt werden, solange alle im Miet-
wohnungsmarkt relevanten Größensegmente ausreichend vertreten sind. Dies kann mit 
Blick auf die vorliegende Nettostichprobe eindeutig bejaht werden. 
Wohnungsbestand 
Durch die gesonderte Erhebung der in der Großvermieterstichprobe enthaltenen Woh-
nungen direkt bei den Vermieter/-innen ergibt sich ein zusätzliches Potenzial für Verzer-
rungen der Nettostichprobe.  Gleichzeitig stellt der Vermietertyp ein außergesetzliches 
Merkmal im Sinne der Mietspiegelverordnung dar, das nicht direkt als mietpreisbildend 
in den Mietspiegel einfließen kann. 
Der Wohnungsbestand einzelner Großvermieter konzentriert sich überdurchschnittlich 
stark auf Plattenbauten der Baualtersklasse 1961 bis 1991 sowie auf Bestände aus den 
1920er und 1930er Jahren und der Nachkriegszeit. Für diese Baualtersklassen werden, 
wie aus Tabelle 4-1 ersichtlich wird, vergleichsweise geringe Mieten aufgerufen.  Eine 
Überrepräsentation der Großvermieter in der Nettostichprobe könnte somit zu einer Un-
terschätzung des tatsächlichen Mietniveaus der Stadt Leipzig führen. 
Da die im Rahmen der Mietspiegelerhebung erfragten wohnungsbezogenen Angaben 
bei den Großvermietern als eigener Datenbestand vorrätig sind, beschränken sich Aus-
fälle auf Wohnungen, die aufgrund der Ausschlusskriterien nicht mietspiegel -relevant 
waren oder bei denen die in der Stichprobe ausgewählten Personen keinem bestehen-
den Mietverhältnis zugeordnet werden konnten. Die Ausschöpfungsquote liegt für diese 
Teilerhebung somit höher als bei der direkten Befragung der Mieter/-innen. 
75 von 145 in Zusammenstellung
30  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Dieser Effekt wurde bereits bei der Festlegung des Brutto-Stichprobenansatzes berück-
sichtigt: Die Wohnungen der Großvermieter-Stichprobe machten bezogen auf den Um-
fang der Bruttostichprobe von 14  750 Wohnungen (12  000 Wohnungen der primären 
Stichprobe A plus 2  750 Wohnungen der Großvermieter -Stichprobe) einen Anteil von 
18,6 Prozent aus. In der Nettostichprobe ergab sich ein Anteil von Wohnungen im Groß-
vermieterbestand von 31,8 Prozent (vgl. Abbildung 4-8), was nur unwesentlich über dem 
realen Anteil der Großvermieter am gesamten Leipziger Wohnungsbestand liegt. 
Abbildung 4-8: 
Zusammensetzung der Nettostichprobe nach Vermietertyp 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Statistische Gebäudedatei und Mietspiegel 2022  
Die Notwendigkeit einer ausgleichenden Gewichtung der beiden Teilstichproben war so-
mit nicht gegeben. Diese Einschätzung konnte auch im Rahmen der weiteren Erstellung 
des Mietspiegel-Modells bestätigt werden, da sich die einzelnen Erhebungsformen bei 
Aufnahme in das Regressionsmodell als nicht signifikant erwiesen.  
4.6 Ausschöpfung der Stichprobe 
Die detaillierte Rücklaufstatistik der Mietspiegelerhebung ist in Tabelle 4-4 dargestellt. 
Ausgangspunkt ist die Bru ttostichprobe von 26 022 Wohnungen bzw. zu befragenden 
Haushalten, die die Haushalte der primären Stichprobe ( A) sowie die ersten Reserve-
haushalte (B) aus der Mieter/-innen-Stichprobe sowie die 2 750 der Großvermietererhe-
bung zugeordneten Wohnungen enthält. 
Hiervon sind zunächst die sogenannten stichprobenneutralen Ausfälle abzuziehen. 
Die hierzu zählenden Ausfallgründe treten zufällig über die Stichprobe hinweg auf und 
stellen daher keine Quelle möglicher Verzerrungen der Mietspiegel-Ergebnisse dar.  
Hierzu zählen die Ausschlussgründe laut § 558 Abs. 2 BGB, deren Vorliegen in der Miet-
spiegelerhebung anhand der einleitenden Filterfragen erfasst wurde. Auch Mitteilungen 
von Befragten per Telefon oder auf anderen Kommunikationswegen flossen in diese 
Aufzählung mit ein, sofern mindestens ein Ausschlussgrund in Bezug auf die Wohnung 
vorlag. Zu beachten ist, dass gleichzeitig mehrere der genannten Gründe vorliegen kön-
nen und die Summe der einzelnen Ausfallgründe damit höher liegt als die Gesamtzahl 
76 von 145 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  31 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
der als Ausfall zu wertenden Wohnungen. Aus der Bruttostichprobe abzüglich der stich-
probenneutralen Ausfälle ergibt sich die bereinigte Bruttostichprobe. 
Tabelle 4-4: 
Rücklaufstatistik  
Erhebungsphase Anzahl 
Bruttostichprobe (A & B)  26 022 
Stichprobenneutrale  
Ausfälle 
(Mehrfachnennung möglich) 
selbstgenutztes Eigentum 414 
Untermietverhältnis 219 
Nutzung durch mehrere Mietparteien mit eigenen Mietverträgen  257 
gewerbliche Nutzung 64 
möblierte/teilmöblierte Wohnung  82 
Gefälligkeitsmiete 101 
Grundmiete enthält weitere, nicht gesondert ausgewiesene Leistungen  213 
Beginn bzw. letzte Änderung des Mietverhältnisses außerhalb  
des 6-Jahres-Zeitraums 3 320 
Zielperson an Adresse nicht erreichbar 2 134 
Wohnung mit Belegungsbindung  27 
überzähliger Rücklauf an Adresse  192 
Summe 6 933 
Bereinigte Bruttostichprobe (Wohnungen) 19 089 
Bereinigte Bruttostichprobe (Primäradressen) 14 208 
Stichprobensystematische  
Ausfälle 
fehlendes Interesse/will keine Auskunft geben  268 
nicht verwertbar/unvollständiger Fragebogen  30 
Ausreißer/nicht ortsüblich 25 
keine Antwort 13 122 
Summe 13 455 
Rücklauf (Reaktionen gesamt: bereinigte Bruttostichprobe ohne „keine Antwort“)  5 967 
Rücklaufquote (Wohnungen) 31,3 % 
Nettostichprobe (bereinigte Bruttostichprobe abzgl. stichprobensystematische Ausfälle)  5 669 
Ausschöpfungsquote (Wohnungen)  29,7 % 
Ausschöpfungsquote (Primäradressen) 39,9 % 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2022 
Der Fall, dass das Mietverhältnis länger als sechs Jahre besteht bzw. seit sechs Jahren 
keine Mieterhöhung stattfand, war mit 3 320 Fällen erwartungsgemäß der häufigste Aus-
schlussgrund. Im Mietspiegel 2020 traf dieser Ausschlussgrund noch  auf rund 2  400 
Wohnungen zu, wobei die damalige Bruttostichprobe 2 000 Wohnungen mehr umfasste.  
77 von 145 in Zusammenstellung
32  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Ebenfalls als stichprobenneutrale Ausfälle wurden Zielpersonen gewertet, die an der aus 
dem Melderegister ermittelten Anschrift nicht erreichbar waren und bei denen sowohl 
das Erstanschreiben als auch das Erinnerungsschreiben nicht zugestellt werden konnte.  
Hinzu kamen diejenigen Fälle, in denen sowohl der in der primären Stichprobe ausge-
wählte Haushalt als auch der zugeordnete Reservehaushalt teilnahmen. In diesen Fällen 
wurde überprüft, ob an derselben Adresse ein weiteres Adress-Tripel in der Stichprobe 
enthalten war, aus dem gar kein Rücklauf vorlag. War dies der Fall, wurden beide Rück-
läufe in die weitere Auswertung einbezogen. In den 192 Fällen, in denen dies nicht mög-
lich war, wurde jeweils der unvollständigere der beiden Datensätze als überzähliger 
Rücklauf ausgeschlossen. Waren beide Datensätze gleich vollständig, verblieb der pri-
märe Haushalt A in der Auswertung. 
Im Gegensatz zu diesen Ausfällen treten die sogenannten stichprobensystematischen 
Ausfälle nicht zufällig auf, sondern hängen von der individuellen Bereitschaft der in der 
Stichprobe zufällig ausgewählten Person ab, an der Mietspiegelerhebung teilzunehmen. 
Insgesamt lagen 13 445 derartige Ausfälle vor.  Bei gut 97 Prozent davon handelte es 
sich um Fälle, in denen bis zum Ende der Erhebungsphase keine Reaktion auf das Erst-
anschreiben oder die vier Wochen später versandte Erinnerung eingegangen war, ob-
wohl mindestens eines der beiden Schreiben zugestellt werden konnte. In weiteren 30 
Fällen konnte der Fragebogen entweder aufgrund einer großen Zahl nicht beantworteter 
Fragen, oder wegen fehlender oder nicht plausibler Werte entscheidender Variablen wie 
Miethöhe oder Wohnfläche nicht verwertet werden. In 268 Fällen verweigerten die aus-
gewählte oder eine von ihr beauftra gte Person explizit die Teilnahme . In diesem Fall 
wurde auch kein Erinnerungsschreiben an die ausgewählte Person versandt.   
Ebenfalls von der weiteren Analyse ausgeschlossen wurden die in Abschnitt 4.2 identi-
fizierten statistischen Ausreißer sowie Wohnungen mit nicht ortsüblichen Merkmalen  
oder Merkmalskombinationen. Nach Abzug dieser 25 Wohnungen standen folglich noch 
5 669 Wohnungen für die Berechnung des Mietspiegels zur Verfügung. 
Aus dem Verhältnis der Reaktionen insgesamt, also der bereinigten Bruttostichprobe 
abzüglich der Fälle, in denen keinerlei Antwort durch die befragte Person erfolgte, zur 
Bruttostichprobe ergab sich eine Rücklaufquote von 31,3 Prozent (2020: 29,5 Prozent). 
Werden zusätzlich die weiteren stichprobensystematischen Ausfälle abgezogen , ergibt 
sich der Umfang der Nettostichprobe von 5 669 Wohnungen oder eine Ausschöp-
fungsquote von 29,7 Prozent (2020: 26,6 Prozent) der Bruttostichprobe.  
Diese beiden Quoten bezie hen sich jeweils auf den Anteil der Wohnungen, die für die 
Auswertung zur Verfügung standen, an der Zahl der Wohnungen in der bereinigten Brut-
tostichprobe. Da gemäß Stichprobenkonzept stets nur eine der Wohnungen innerhalb 
des Adresstripels in den Mietspie gel einfließen kann, stellen die eigentlichen Untersu-
chungseinheiten die 14  750 Primäradressen (12 Primäre Haushalte zuzüglich 2  750 
78 von 145 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  33 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Wohnungen der Großvermietererhebung) selbst dar. Nach Abzug der stichprobenneut-
ralen Ausfälle verblieben hiervon noch 14 208 Primäradressen als Basis. Bezogen hie-
rauf ergibt sich eine Ausschöpfungsquote von 39,9 Prozent der Primäradressen. 
Bezüglich des für einen Regressionsmietspiegel notwendigen Stichprobenumfangs 
schreibt die Mietspiegelverordnung in § 11 Abs. 3 für die ber einigte Nettostichprobe ei-
nen Stichprobenumfang vor, der wenigstens ein Prozent der Wohnungen im Gel-
tungsbereich des Mietspiegels umfasst. Während für kleinere Kommunen ein Stich-
probenumfang von 500 Wohnungen als erforderlich beschrieben wird, wird für große 
Kommunen ein Stichprobenumfang von 3 000 Wohnungen als ausreichend dargestellt 
wird, sofern die prozentuale Vorgabe zu einer höheren Stichprobengröße führen würde. 
Die für den Leipziger Mietspiegel 202 2 zur Verfügung stehende Nettostichprobe erfüllt 
beide genannten Kriterien: Bezogen auf den gesamten Bestand von 34 4 920 Wohnun-
gen in der Stadt Leipzig zum 31.12.2021 stellen die 5 669 auswertbaren Wohnungen 
einen Anteil von 1,6 Prozent dar. Ausgehend von der in der Kommunalen Bürgerumfrage 
2021 ermittelten Wohneigentumsquote von 14 Prozent der Haushalte (Amt für Statistik 
und Wahlen, 2021, S. 80) kann davon ausgegangen werden, dass die Nettostichprobe 
rund 1,9 Prozent des Mietwohnungsbestandes in Leipzig repräsentiert. 
5 Berücksichtigung der Wohnlage 
Der Faktor Wohnlage wurde im Leipziger Mietspiegel 2022 erneut als Komplex verschie-
dener Einzelmerkmale betrachtet, die sich zwei Dimensionen zuordnen lassen: 
• Makrolage bezeichnet die großräumige Lage einer Wohnung im Stadtgebiet. 
• Die Mikrolage beschreibt dagegen mietwertsteigernde und -mindernde Einflüsse 
im unmittelbaren Wohnumfeld einer Wohnung. 
Durch die adressgenaue Verortung aller Wohnungen der Mietspiegelstichprobe konnt e 
jeder Adresse eine Geokoordinate zugewiesen werden, die detaillierte Auswertungen in 
Bezug auf die Lage an Verkehrswegen und die Erreichbarkeit wohnungsnaher Infra-
strukturen ermöglichte. 
5.1 Makrolage – großräumige Lageeinstufung 
Zur Herleitung einer großräumigen Lageeinstufung für den Leipziger Mietspiegel wurden 
in der Vergangenheit die vom Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig festgelegten Bo-
denrichtwerte herangezogen. Obwohl die Bodenrichtwerte vorrangig der Wertermittlung 
im Grundstücksverkehr dienen, konnten sie in Leipzig über viele Jahre hinweg zur Be-
schreibung des Gefüges der großräumigen Wohnlagen verwendet werden.  
Die Höhe der Bodenrichtwerte stand in enger Korrelation zur wahrgenommenen Wohn-
lagenqualität und Attraktivität der ihnen zugeordneten Nachbarschaften. Die Bodenricht-
werte flossen dabei nicht in absoluter Höhe in das Mietspiegelmodell ein. Stattdessen 
79 von 145 in Zusammenstellung
34  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
wurden mittels eines Optimierungsverfahrens vier Klassen gebildet, die als einfache, 
mittlere, gute bzw. sehr gute Lage in den Mietspiegel einflossen  (Amt für Statistik und 
Wahlen, 2019).  
Da die Wohnlage ein beständiger Faktor ist , sollte die Lageeinteilung zwischen zwei 
Mietspiegeln idealerweise weitgehende Konstanz aufweisen. Veränderungen sollten 
sich lediglich dann ergeben, wenn Veränderungen der Verhältnisse vor Ort zu beobach-
ten sind, die das Gefüge der Wohnlagen untereinande r beeinflussen. Bereits bei der 
Erstellung des Leipziger Mietspiegels 2018 wurde deutlich, dass der Zusammenhang 
zwischen dem Gefüge der Bodenrichtwerte mit Stand vom 31. Dezember 2017 und der 
Lagequalität durch die Einführung des Merkmals Bebauungsform mit den Ausprägungen 
Geschosswohnungsbau und sonstige Bebauung weiter ausdifferenziert werden musste.  
Während der Berechnungen für den Mietspiegel 2020 zeigte sich, dass auch dieses Vor-
gehen nicht mehr ausreichend war, um auf Basis der Bodenrichtwerte vom 31. Dezem-
ber 2019 eine plausible Lageeinordnung abzuleiten. Deshalb musste der Schluss gezo-
gen werden, dass die Eignung der Bodenrichtwerte als Proxy-Variable für die Ableitung 
einer Lageeinteilung im Zuge des sich anspannenden Immobilien- und Wohnungsmark-
tes nicht mehr gegeben ist. Stattdessen wurde der Weg verfolgt, die Lageeinteilung des 
Mietspiegels 2018 zu plausibilisieren und – wo nötig – fortzuschreiben. 
Für den vorliegenden und für folgende Mietspiegel wird – analog zum Vorgehen zahl -
reicher anderer Großstädte – die Verwendung einer durch den Gutachterausschuss un-
abhängig erstellten Lagekarte angestrebt, die in regelmäßigen Abständen an geänderte 
Gegebenheiten vor Ort angepasst wird. Die damit verbundene Entkopplung der Lage-
einteilung von der Entwicklung der Kaufpreise für Wohnraum erscheint inhaltlich sinnvoll 
und förderlich für die Akzeptanz des Mietspiegels für die Anwender/-innen. 
Die erste Wohnlageneinteilung für die Stadt Leipzig wurde durch den Gutachteraus-
schuss in der Stadt Leipzig mit dem Grundstücksmarktbericht bezogen auf den Stichtag 
1. Januar 2022 vorgelegt (Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig, 2022) . Die zu die-
sem Stichtag festgelegte Wohnlageneinteilung ist für die Geltungsdauer des Leipziger 
Mietspiegels 2022 auch für den Fall maßgeblich, dass sich in neueren Lageeinteilungen 
ein anderer Wert ergeben sollte. Lediglich für diejenigen Adressen, für die zum 1. Januar 
2022 keine Wohnlage definiert war, ist stattdessen auf die jeweils neueste Fassung der 
Wohnlagenkarte des Gutachterausschusses zurückzugreifen. 
Der Gutachterausschuss entschied sich hierbei für die Einteilung in die vier Wohnlage-
kategorien einfach, mittel, gut und sehr gut, die in ihrer Bezeichnung den für den Leipzi-
ger Mietspiegel etablierten Lagekategorien entsprechen. Die Zuordnung zu den Lage-
kategorien erfolgte auf Basis eines vom Gutachterausschuss festgelegten Kriterienkata-
logs, der die Kategorien Immissionen, Bauweise, Erschließung, Grad der Durchgrünung, 
Infrastruktur/Nahversorgung/Grundschule, ÖPNV-Anbindung, Lage zur Innenstadt und 
zu Freizeiteinrichtungen sowie Image/Repräsentation beinhaltete. Die Beschreibung der 
80 von 145 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  35 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
einzelnen Lagekategorien ist in Tabelle 5-1 zusammengefasst. Die in § 19 Abs. 2 Miet-
spiegelverordnung niedergelegten Grundsätze für die Ermittlung von Wohnlagen werden 
hierbei erfüllt: Die Einteilung soll primär „[…] mittels vor Ort feststellbarer Faktoren wie 
insbesondere Bebauungs - und Verkehrsdichte, Zentralität, Infrastruktur, Begrünung  
oder vergleichbarer Kriterien […]“ erfolgen. Neben diesen objektiv mess - oder bewert-
baren Kriterien ermöglicht die Mietspiegelverordnung aber auch explizit die Berücksich-
tigung der allgemeinen Beliebtheit bestimmter Wohngegenden. Diese weicheren Fakto-
ren werden in der Leipziger Wohnlageneinteilung über die Kategorie Image/Repräsen-
tation einbezogen.   
Tabelle 5-1: 
Beschreibung der Lagekategorien  
Kategorie sehr gute Lage gute Lage mittlere Lage einfache Lage 
Immissionen 
ruhige Wohnlage; 
verkehrsberuhigt; 
innerhalb des Wohnge-
bietes ausschließlich 
Anliegerverkehr; 
keine das Wohnen be-
einträchtigende Einrich-
tungen 
ruhige Wohnlage; 
verkehrsberuhigt; 
keine das Wohnen be-
einträchtigende Einrich-
tungen 
ohne Vor- oder Nach-
teil; 
übliche Lärmbelastung; 
höheres Verkehrsauf-
kommen; 
teilweise Durchgangs-
verkehr 
ggf. stärkere Immissio-
nen; 
insbesondere Verkehrs-
lärm (Hauptverkehrs-
straße, Autobahn, 
Bahn, Fluglärm, Indust-
rie/Gewerbe) 
Bauweise 
offene Bebauung (auf-
gelockert); 
hochwertige Bebauung; 
gepflegtes Straßenbild 
aufgelockert, zumeist  
offen; 
gehobene Bauweise; 
gepflegtes Straßenbild 
durchschnittlicher 
Baustandard; 
Straßenbild ohne Auf-
fälligkeiten 
kompakte Bauweise; 
einfache Bebauung; 
ungepflegtes bzw. 
schlichtes Straßenbild 
Erschließung 
großzügiger  
Straßenraum, vorhanden 
Straßenausbau und 
Stellplätze im üblichen 
Rahmen 
einfache Straße; 
niedrige Ausbaustufe; 
ggf. nur teilerschlossen 
Grün/Park/ 
Auwald 
starke Durchgrünung; 
unmittelbare Nähe Park 
(z.B. Rosenthal) 
Durchgrünung 
keine besondere  
Grünlage;  
wenige Grünflächen 
sehr wenig Grün; 
wenig Freiflächen 
Infrastruktur/ 
Nahversor-
gung/  
Grundschule 
hinreichend hinreichend gewährleistet unzureichend 
ÖPNV 
gute Anbindung; 
Tram und/oder 
S-Bahn 
gute Anbindung; 
Tram und/oder 
S-Bahn 
im Umfeld 
vorhanden 
ungünstige 
Anbindung; 
in Einfamilienhaus- 
lagen ggf. nur 
Bus 
Lage zur  
Innenstadt und 
Freizeiteinrich-
tungen 
günstig günstig oder sehr  
zentral meist Stadtrand entfernt 
Image/Reprä-
sentation 
repräsentative  
Wohnlage bevorzugte Wohnlage ohne besonderen  
Repräsentationsfaktor einfach 
Gutachterausschuss in der Stadt Leipzig , Grundstücksmarktbericht 2022, eigene Darstellung 
81 von 145 in Zusammenstellung
36  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Erste Regressionsanalysen auf Basis der beschriebenen Wohnlagenkarte zeigten, dass 
insbesondere in unmittelbaren Zentrumslagen als auch den repräsentativen Villenlagen 
eine Verbesserung der Modellqualität erreicht werden konnte, indem die vier qualitativen 
Lagekategorien in diesen spezifischen Lagen weiter ausdifferenziert wurden. Als zusätz-
liche Lagekategorien wurden deshalb die Kerngebietslage sowie die Villenlage als wei-
tere Ausprägungen aufgenommen.  
Die räumliche Abgrenzung dieser beiden Wohnlagen basiert ebenfalls auf der sachver-
ständigen Einschätzung des Gutachterausschusses, der eine differenzierte Einschät-
zung der Bodenrichtwertzonen in Leipzig vorgenommen hat (Gutachterausschuss in der 
Stadt Leipzig, 2022, S. 84) . Die beiden zusätzlichen Lagekategorien werden dabei wie 
folgt definiert: 
• Kerngebietslage: Innenstadtring und direktes Umfeld auf anderer Straßenseite 
des Rings; schwerpunktmäßig gewerbliche Nutzung (Büro und Einzelhandel mit un-
tergeordnetem Wohnanteil) 
• Villenlage: hochwertige – villenartige – Gebäude; überwiegend zwei - bis dreige-
schossige Bebauung mit hohem privatem Grünflächenanteil; Nutzung als Einfami-
lienhaus, Eigentumswohnungsanlagen oder Büros 
In der Folge ergab sich die in Abbildung 5-1 und Abbildung 5-2 dargestellte Wohnlage-
einteilung für den Mietspiegel 2022. Tabelle 5-2 weist darüber hinaus die Anzahl der 
im Stadtgebiet vorhandenen Adressen nach Lagekategorie sowie die Anteile der Lage-
kategorien an der Gesamtheit der Adressen und den Wohnungen der Mietspiegelstich-
probe aus. Die mittlere Lage nimmt dabei eine auch gegenüber früheren Mietspiegeln 
einen höheren Anteil sowohl an allen Adressen als auch den in der Stichprobe vertrete-
nen Wohnungen aus. Wohnungen in guter und sehr guter Lage sind in der Mietspiegel-
stichprobe dagegen deutlich häufiger vertreten als in der Gesamtheit aller Adressen. 
Diese Differenzen ergeben sich primär daraus, dass in der Stichprobe lediglich Mietwoh-
nungen repräsentiert sind, die sich nicht gleichmäßig über das Stadtgebiet und die 
Wohnlagen verteilen.  
Tabelle 5-2: 
Wohnungsbestand und Mietspiegelstichprobe nach Lagekategorien  
Lagekategorie Anzahl Adressen Anteil (Prozent) Anteil in Stichprobe 
(Prozent) 
einfache Lage 14 691 20,2 17,1 
mittlere Lage 41 530 57,1 56,8 
gute Lage  10 152 14,0 23,0 
sehr gute Lage 745 1,0 2,2 
Kerngebietslage 720 1,0 0,5 
Villenlage 1 118 1,5 0,4 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2022  
  
82 von 145 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  37 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Abbildung 5-1: 
Karte der Wohnlageneinteilung für den Mietspiegel 2022 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 202 2 
Die differenzierende Wirkung der Wohnlageneinteilung in Bezug auf die Höhe der Mieten 
pro m2 lässt sich aus Abbildung 5-3 ablesen. Über die vier qualitativen Lagekategorien 
ergibt sich ein klarer Zusammenhang zwischen der Qualität der Wohnlage und der Höhe 
der mittleren Mieten. Die Kerngebiets- und Villenlage setzen sich im Mietspiegel als Fak-
toren mit signifikantem Effekt auf die Miethöhe durch.  
  
83 von 145 in Zusammenstellung
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Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Abbildung 5-2: 
Karte der Wohnlageneinteilung für den Mietspiegel 2022 –  
Kerngebietslage und ausgewählte Villenlagen 
Zentrum 
 
 
Leutzsch Schleußig 
  
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2022  
Diese Ergebnisse verdeutlichen die Notwendigkeit, die Makro -Wohnlage im Regressi-
onsmodell des Mietspiegels explizit zu berücksichtigen: Bleibt ein Merkmal mit Einfluss 
auf die zu erklärende Variable unberücksichtigt, verteilt sich deren Effekt auf andere Va-
riablen, die mit der fehlenden Variable eventuell korreliert sind. Folglich würde dieser 
anderen Variable ein unberechtigter Einfluss auf die Miethöhe zugeschrieben  (Omitted 
Variable Bias). 
  
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Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Abbildung 5-3: 
Übersicht der Grundmieten pro m2 nach Lagekategorien 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 202 2 
Neben der fortgeschriebenen Lageeinteilung zur Messung der Qualität der Wohnlagen 
gemäß Bewertung des Gutachterausschusses wurden im Mietspiegel 2022 erneut auch 
stadträumliche Lagekategorien in Anlehnung an die Einteilung des Bundesinstituts für 
Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) verwendet (Sturm, 2007). Hierbei wurden die 
Stadtrandlagen in zwei Kategorien unterteilt, wobei die Kategorie Stadtrand 2 diejenigen 
Gebiete umfasst, die erst nach 1990 nach Leipzig eingemeindet wurden und überwie-
gend durch dörfliche Strukturen und Einfamilienhauslagen geprägt sind. Diese Lageka-
tegorien der innerstädtischen Raumbeobachtung repräsentieren im Wesentlichen Zent-
ralität und Distanz vom Stadtzentrum und wurden insbesondere genutzt, um  eine funk-
tionale Ausdifferenzierung der zur Mikrolage zählenden Merkmale zu ermöglichen: Bei-
spielsweise zeigte sich im Rahmen der Auswert ungen, dass die Erreichbarkeit des 
ÖPNV in Quartieren des Stadtrands andere Wirkung entfaltet als im Innenstadtbereich. 
Die zur Beschreibung der Wohnlagen-Qualität verwendete Einteilung ist nur bedingt ge-
eignet, diese funktionale Differenzierung zu beschre iben. Die Zuordnung zu den stadt-
räumlichen Lagekategorien erfolgte auf Ebene der Ortsteile und ist in Abbildung 5-4 dar-
gestellt. Als weitere Option zur Berücksichtigung der Makrolage wurde erneut die Dis-
tanz der Wohnung zum Stadtzentrum (Zentralität) sowohl als alleinstehendes Merkmal 
als auch in Kombination mit den Lagekategorien untersucht. In beiden Varianten zeigte 
sich kein signifikanter Einfluss im Mietspiegelmodell.   
85 von 145 in Zusammenstellung
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Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Abbildung 5-4: 
Stadträumliche Lagekategorien gemäß BBSR 
 
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), Amt für Statistik und Wahlen Leipzig  
5.2 Mikrolage – unmittelbares Wohnumfeld 
Unter dem Begriff der Mikrolage wird allgemein die Beschaffenheit des unmittelbaren 
Wohnumfelds einer Wohnung verstanden. Neben der Bebauungsform fallen somit das 
Vorhandensein bzw. der Anteil von Grün- und Erholungsflächen, die Erreichbarkeit woh-
nungsnaher Infrastrukturen wie Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, medizi-
nische Versorgungseinrichtungen, allgemeinbildender Schulen sowie öffentlicher Nah-
verkehr in diese Kategorie.  
Nachdem bereits im Leipziger Mietspiegel 2020 die Mehrzahl der Merkmale zur Woh-
numgebung aus Geoanalysen abgeleitet wurde, erhielt der Fragebogen zur Mietspie-
gelerhebung 2022 nur noch wenige Merkmale zur Wohnumgebung. Als Wohnumgebung 
wurde dabei der Bereich definiert, der sich nach allen Seiten in Sichtweite an das Wohn-
haus anschließt. Erfragt wurden: 
• der Zustand der unmittelbaren Wohnumgebung mit vier vorgegebenen Ausprägun-
gen von durchgehend gepflegt bis ungepflegt; 
• die Lage des Hauses an einer stark befahrenen Durchgangsstraße, Straße mit Stra-
ßenbahn oder aktiven/befahrenen Bahnanlage; 
• die Lage in einem fluglärm- oder industrie-/gewerbelärmbelasteten Bereich sowie 
86 von 145 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  41 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
• die Frage, ob im Haus Gewerbe oder Gastronomie ansässig sind.  
Der Rückgriff auf Geoanalysen zur Ableitung möglichst vieler Merkmale der Mikrolage 
verfolgt das Ziel einer Objektivierung dieser Merkmale, um die Anwendbarkeit des Miet-
spiegels zu verbessern und Rechtsstreitigkeiten aufgrund divergierender subjektiver Ein-
schätzungen möglichst zu vermeiden. Wie im Methodenbericht zum Leipziger Mietspie-
gel 2018 dargelegt, fielen die subjektiven Einschätzungen der Mieter/-innen in Bezug auf 
Entfernungen und die Bewertung der Wohnumgebung auch innerhalb eng umgrenzter 
Nachbarschaften sehr heterogen aus. 
Hier wurde der Ansatz verfolgt, zunächst ein breites Spektrum wohnungsnaher Infra-
strukturen zu untersuchen, die potentiell Einfluss auf die Höhe der Mieten ausüben könn-
ten. Die einzelnen Kategorien sind in Tabelle 5-3 aufgeführt. Die Daten der einzelnen 
Kategorien wurden als Punkt- oder Polygon-Shapes der Geodateninfrastruktur des Am-
tes für Geoinformation und Bodenordnung entnommen.  
Im Gegensatz zu vorherigen Mietspiegeln wurden Merkmale der Mikrolage bereits durch 
den Gutachterausschuss bei der Zuordnung von Adressen zu den im vorherigen Ab-
schnitt dargestellten Wohnlagekategorien berücksichtigt. Aus diesem Grund war davon 
auszugehen, dass sich nur für wenige Einzelmerkmale ein eigenständiger, signifikanter 
Effekt im Mietspiegelmodell ergeben würde. Die adressgenaue Darstellung der Mikrola-
gemerkmale ermöglicht dennoch eine weitere Ausdifferenzierung innerhalb der Lagezo-
nen, weshalb ihr Einbezug in den Mietspiegel inhaltlich wie methodisch sinnvoll ist. 
Tabelle 5-3: 
Kategorien wohnungsnaher Infrastruktur für Erreichbarkeitsanalysen  
Oberkategorie Einzelkategorie Anmerkung 
Allgemeinbildende Schulen 
Grundschulen ohne Förderschulen und berufsbildende 
Schulen weiterbildende Schulen 
Kinderbetreuung 
Kitas 
 
Horte 
ÖPNV-Zugang 
Bus-Haltepunkte 
 Haltepunkte von Straßenbahn/S-Bahn/Re-
gionalbahn 
Grün-, Erholungs- und  
Wasserflächen 
Grün- und Erholungsflächen Grünflächen, Waldflächen 
Kleingartenanlagen  
Wasserflächen 
umfasste Gewässer sind Auensee, 
Zwenkauer See, Cospudener See, 
Markkleeberger See und Kulkwitzer 
See, außerdem Weiße Elster, Elsterflut-
becken und Elsterflutbett, der Karl-
Heine-Kanal sowie der Lindenauer Ha-
fen 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 202 2 
87 von 145 in Zusammenstellung
42  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Als Grün-, Erholungs- und Wasserflächen wurden diejenigen Flächen in die Erreich-
barkeitsanalyse einbezogen, die als Grünflächen oder Waldflächen geführt werden. 
Ebenfalls berücksichtigt wurden große Gewässer, die einen hohen Erholungswert auf-
weisen (Auensee, Zwenkauer See, Cospudener See, Markkleeberger See und Kulkwit-
zer See), außerdem aufgrund des Naherholungswerts die Weiße Elster, das Elsterflut-
becken und Elsterflutbett sowie der Karl-Heine-Kanal samt Lindenauer Hafen. Nicht ein-
bezogen wurden dagegen Flächenkategorien, die trotz eines hohen Grünanteils nicht 
primär der Erholung dienen (z.  B. Friedhöfe) oder die nicht uneingeschränkt öffentlich 
zugänglich sind (Sport- und Freizeitflächen). 
Um die Polygone der Grün - und Erholungsflächen sowie der Wasserflächen in die Er-
reichbarkeitsanalyse einbeziehen zu können, wurden diese in mehreren Bearbeitungs-
schritten vereinfacht und zusammengefasst: 
• Zunächst wurden aneinandergrenzende Flächen untereinander verschmolzen. 
Ebenfalls wurden sogenannte „Donut Holes“, etwa Waldlichtungen innerhalb eines 
geschlossenen Waldstücks, entfernt. 
• Polygone, die eine Distanz von weniger als 25 m zueinander aufweisen, wurden 
per „Segment Snapping“ verschmolzen, um räumlich zusammenhängende Gebiete 
zu schaffen, die in der Raumwahrnehmung der Bevölkerung ohnehin als ein Erho-
lungsgebiet angesehen werden. 
• Abschließend wurden lediglich Flächen berücksichtigt, die nach Abschluss der Ge-
neralisierung eine Fläche von mindestens 5 000 m2 aufwiesen. 
Die Stützpunkte der generalisierten Erholungsflächen-Polygone gingen anschließend in 
die Erreichbarkeitsanalyse ein. Die fußläufige Erreichbarkeit der Einrichtungen bzw. Flä-
chen der einzelnen Kategorien wurden über die Routing-Engine des Anbieters Targomo 
errechnet. Das zugrundeliegende Wegenetz basierte auf dem Netz OpenStreetMap. Um 
auch für neu vergebene Adressen eine einfache Distanzberechnung zu ermöglichen, 
wurden die fußläufigen Distanzen als Erreichbarkeitspolygone um die jeweiligen 
Standorte bzw. Flächen herum modelliert. Hierbei wurden gleichzeitig neun Distanzringe 
(unter 100 m, bis 200 m, bis 300 m, bis 400 m, bis 750 m, bis 1 000 m, bis 1 250 m, bis 
1 500 m sowie mehr als 1 500 m) als Polygone bestimmt, die mit dem Adressdatensatz 
des Amtes für Statistik und Wahlen verschnitten wurden. Im Resultat können Aussagen 
darüber getroffen werden, wie weit jede Adresse von der nächstgelegenen Einrichtung 
einer Kategorie bzw. dem nächstgelegenen als Erholungsfläche definierten Raumab-
schnitt entfernt ist. Für alle Kategorien wurde der Datenstand zum 1. Oktober 2022, dem 
für die Mietspiegelerhebung relevanten Stichtag, verwendet. 
Die resultierenden Distanzkategorien wurden im Regressionsmodell als Einflussfaktoren 
in Kombination mit der funktionalen Makro-Lageeinteilung berücksichtigt: Während 
das Fehlen eines ÖPNV -Zugangs in Gebieten des Geschosswohnungsbaus in negati-
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Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  43 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
vem Zusammenhang zur Miethöhe steht, zeigt sich in Einfamilienhauslagen kein Zusam-
menhang. Auch der Einfluss einer nahegelegenen Grün - oder Erholungsfläche äußert 
sich stark differenziert nach der Lage im Stadtgebiet. In der finalen Spezifikation zeigte 
sich kein signifikanter Einfluss mehr.  
Die Angaben zur Lage an einer stark befahrenen Durchgangsstraße, Straße mit Stra-
ßenbahn oder an einer befahrenen/aktiven Bahnanlage wurden auf Basis der als Sha-
pefile vorliegenden Straßen- und Liniennetze plausibilisiert und überprüft. Insbesondere 
die Einstufung einer Straße als „stark befahrene Durchgangsstraße“ führte im Rahmen 
der Erhebung zu abweichenden Angaben innerhalb derselben Nachbarschaft.  
Auf einen Abgleich der Angaben zur Lärmbelastung mit der amtlichen Lärmkartierung 
wurde dagegen verzichtet, da diese lediglich mit Stand 2017 vorlagen. Für die beiden 
Merkmale „Lage in einem fluglärmbelasteten Bereich“ und „Lage in einem industrie-/ge-
werbelärmbelasteten Bereich“ wurden stattdessen die Angaben der Befragten aus der 
Mietspiegelerhebung verwendet. 
Die Angaben zum Wohnumfeld und zur Lage des Hauses, etwa in Bezug auf die Lage 
an einer Straße mit starkem Durchgangsverkehr, einer Straßenbahn oder einer Bahnan-
lage wurden anhand verfügbarer Geodaten plausibilisiert: Auf Basis von Shapefiles zum 
Straßenhauptnetz, Straßenbahnnetz und Bahnnetz wurde überprüft, ob die jeweilige 
Wohnung in einem um den mittleren Streckenverlauf konstruierten Puffer liegt. Als rele-
vante Distanz wurde für die Lage an einer Bahnanlage 150 m gewählt. Adressen, die im 
Bereich des unterirdischen Verlaufs des Citytunnels liegen, wurden hiervon ausgenom-
men. Für die Lage an einer Straße mit starkem Durchgangsverkehr bzw. an einer Straße 
mit Straßenbahn wurde im innerstädtischen Bereich eine Distanz von 50 m zur Differen-
zierung herangezogen, während im Bereich des Stadtrandes von 80  m ausgegangen 
wurde, um die offenere Bebauungsstruktur in den Großwohnsiedlungen angemessen zu 
berücksichtigen.  
  
89 von 145 in Zusammenstellung
44  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
6 Regressionsanalyse 
6.1 Methodischer Ansatz 
Im Interesse der Anwendbarkeit des neuen Mietspiegels und einer im Zeitablauf schlüs-
sigen Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmieten wird bei jeder Neuerstellung des 
qualifizierten Leipziger Mietspiegels der Ansatz verfolgt, auf bereits in früheren Mietspie-
geln erprobte Vorgehensweisen und Verfahren zurückzugreifen. Anpassungen werden 
jedoch insbesondere dann notwendig, wenn sich der rechtliche Rahmen ändert oder sich 
aus Veränderungen des Marktes neue Zusammenhänge in den die Höhe der Miete er-
klärenden Einflussfaktoren ergeben. Daraus folgt einerseits eine hohe Pfadabhängigkeit 
in Bezug auf die Rahmenvorgaben jedes neu erstellten Mietspiegels . Andererseits ist 
sicherzustellen, dass die angewendeten Verfahren und das aus ihnen resultierende 
Mietspiegelmodell aktuellen wissenschaftlichen Standards genügen. 
Als abhängige Variable wird auch im Leipziger Mietspiegel 2022 die Netto-Kaltmiete je 
Quadratmeter betrachtet.  
Konzeptionell handelt es sich bei einem Regressionsmietspiegel um ein Prognosemo-
dell: Als Instrument zur Bestimmung ortsüblicher Vergleichsmieten sollte der Mietspiegel 
so spezifiziert sein, dass er möglichst gute Schätzungen der ortsüblichen Miete auch für 
diejenigen Wohnungen liefern kann, die nicht in der Mietspiegelstichprobe enthalten wa-
ren. Neben einer möglichst guten Anpassung des Regressionsmodells an die Daten der 
Stichprobe wurde deshalb bei der Erstellung des vorliegenden Mietspiegels der Fokus 
darauf gerichtet, die Prognoseleistung des Modells in Bezug auf neue, also nicht in die 
Modellschätzung eingeflossene Daten zu optimieren.  
Die Zieldimensionen einer möglichst guten Anpassung an die zur Verfügung stehende 
Stichprobe sowie einer möglichst guten Prognoseleistung können dabei durchaus in 
Konflikt stehen: Insbesondere Regressionsmodelle mit einer hohen Anzahl erklärender 
Variablen sind anfällig für ein Over-Fitting, also eine Überanpassung an den Datensatz. 
Die Folge ist eine Instabilität der geschätzten Modellparameter gegenüber Änderungen 
der Datengrundlage und eine schlechtere Progno seleistung in Bezug auf dem Modell 
unbekannte Daten.  
Neben üblichen Maßzahlen für die Anpassungsgüte eines Regressionsmodells wie dem 
adjustierten R2 sowie den Informationskriterien nach Akaike und Bayes (AIC bzw. BIC) 
wurden somit auch Fehlermaße wie der  mittlere absolute Prognosefehler (Mean Abso-
lute Error, MAE) und die Wurzel des mittleren quadratischen Fehlers (Root Mean Square 
Error, RMSE) zur Begutachtung der Modellqualität und -eignung betrachtet. 
In den nachfolgenden Abschnitten wird die Vorgehensw eise der Formulierung und 
Schätzung des Regressionsmodells detailliert beschrieben. Sämtliche Schritte der Be-
rechnung fanden innerhalb der abgeschotteten kommunalen Statistikstelle des Amtes 
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Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  45 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
für Statistik und Wahlen statt. Wie bereits im Rahmen der Datenau fbereitung wurde für 
die Erstellung und Auswertung des Mietspiegel-Modells die Open-Source Software R in 
Version 4.2.1 eingesetzt. 
6.2 Grundstruktur des Regressionsmodells 
Unter Einschluss der weiteren nach § 558 Abs. 2 BGB bei der Herleitung der ortsüblichen 
Vergleichsmiete zu berücksichtigenden Merkmale (Art, Ausstattung, Beschaffenheit so-
wie Lage der Wohnung) wurden bei der Erstellung des Mietspiegels 2022  zwei Grund-
varianten des Regressionsmodells betrachtet und verglichen: 
Ausgangspunkt: Erklärung der Grundmiete pro Quadratmeter 
Dieses Modell entspricht der im Leipziger Mietspiegel 2022 verwendeten Struktur und 
verwendet die Miete pro Quadratmeter als abhängige Variable des Regressionsmodells. 
Infolge des neuen Mietspiegelrechts wurde das Modell lediglich in Bezug auf die Berück-
sichtigung relevanter außergesetzlicher Merkmale ergänzt. Diese können gemäß § 14 
Abs. 1 Mietspiegelverordnung im Rahmen der Modellschätzung einbezogen  werden.  
Hieraus ergibt sich die Struktur des Modells wie folgt: 
𝑚𝑖 = 𝛽0 + 𝛽1𝑥𝑖1 + 𝛽2𝑥𝑖2 + 𝛽3𝑥𝑖3+. . . +𝛾1𝑧𝑖1 + 𝛾2𝑧𝑖2+. . . +𝜀𝑖 
Dabei bezeichnen 
𝑖 Nummer des Datensatzes 
𝑚𝑖 Grundmiete (in EUR/m²) 
𝛽0 Konstante/Grundbetrag des Regressionsmodells (in EUR/m²) 
𝛽1, 𝛽2, … Koeffizienten des Regressionsmodells (in EUR/m²) 
𝑥𝑖1, 𝑥𝑖2, …  dichotome Wohnwertmerkmale 
𝛾1, 𝛾2, … Koeffizienten der außergesetzlichen Merkmale (in EUR/m²) 
𝑧𝑖1, 𝑧𝑖2, …  außergesetzliche Merkmale 
𝜀𝑖 Residuum 
Der mietpreisbildende Effekt verschiedener Wohnungsgrößen wird in diesem Modell 
über sechs Größenklassen beschrieben, die einen hochsignifikanten Erklärungsbeitrag 
zum Modell leisten. Nachteil dieser Modellstruktur ist allerdings, dass sich an den Gren-
zen der Größenklassen Sprünge in der Höhe der geschätzten Mieten ergeben, die  für 
Anwender/-innen des Mietspiegels erklärungsbedürftig sind. Um diese Sprungstellen zu 
vermeiden, ist es jedoch möglich, den Einfluss der Wohnfläche alternativ als glatte Funk-
tion in die Schätzung des Modells einzubetten. 
Problematisch für die Anwendung  eines klassischen linearen Regressionsmodells auf 
Basis der Kleinste-Quadrate-Schätzmethode (Ordinary Least Squares oder OLS-Re-
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46  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
gression) ist, dass die Grundmiete pro Quadratmeter als abhängige Variable keine Nor-
malverteilung mehr aufweist  (vgl. Abbildung 4-2). Dies kann eine verzerrte Schätzung 
von Regressionskoeffizienten und Standardfehlern zur Folge haben. Ein übliches Vor-
gehen in solchen Fällen ist die Transformation der abhängigen Variable, etwa über Lo-
garithmierung. Alternativ stehen im R ahmen der generalisierten linearen Modelle (Ge-
neralized Linear Model, GLM) ein Schätzansatz zur Verfügung, der eine Berücksichti-
gung der Schiefe der abhängigen Variable ermöglicht. Dieser wurde bei der Schätzung 
erster Modelle nach dem dargestellten Ansatz verwendet und führte zu einer deutlichen 
Verbesserung der Anpassungsgüte und Prognose-Performance des Modells. 
Gewählte Modellstruktur:   
Erklärung der logarithmierten Grundmiete pro Quadratmeter , Wohnfläche als 
glatte Funktion 
Ausgehend von diesen Überlegungen wurde das bisherige Regressionsmodell zunächst 
um eine glatte Funktion für den Einfluss der Wohnungsgröße in Quadratmetern anstelle 
der bisher verwendeten Größenkategorien ergänzt.  
Ein zentrales Element des für den Leipziger Mietspiegel gewählten Ansatzes ist die 
Schätzung der abhängigen Variable in einer einzigen Modellstufe durch simultanen Ein-
bezug sowohl des Einflusses der Wohnfläche als auch der weiteren Merkmale. Der weit 
verbreitete Ansatz des „Regensburger Modells“ schätzt dagegen in seiner Grundspezi-
fikation zunächst den Einfluss der Wohnfläche in einer ersten Regressionsstufe und an-
schließend auf Basis der verbleibenden Restvarianz den Einfluss der übrigen Merkmale. 
Die Entscheidung für eine simultane Schätzung basierte insbesondere auf der Überle-
gung, dass beide Einflüsse Interaktionen aufweisen. Beispielsweise wird das Wohnwert-
merkmal „vom Vermieter gestellte Einbauküche“ sowohl bei sehr großen als auch sehr 
kleinen Wohnungen auftreten im Modell aber nur durch einen einzigen, für alle Woh-
nungsgrößen einheitlichen Koeffizienten abgebildet. Die simultane Schätzung der 
Wohnfläche vermeidet hier eine übermäßige Belastung beispielsweise kleiner Wohnun-
gen mit Einbauküche, indem sich der Verlauf der Funktion für die Wohnfläche in diesem 
Größenbereich automatisch angepasst.  
Da der Zusammenhang zwischen Wohnfläche und Höhe der Grundmiete nicht linear 
verläuft, wurden zunächst Polynome höherer Ordnung ins Modell aufgenommen.  Ein 
Polynom zweiter Ordnung entspricht etwa der Wohnfläche zum Quadrat. Ein Polynom 
dritter Ordnung führte hier zwar zu guten Ergebnissen im Bereich mittelgroßer Wohnun-
gen, wies jedoch keine ausreichende Flexibilität auf, um auch besonders große Woh-
nungen adäquat zu schätzen. Ein generelles Problem von Polynomen ist außerdem, 
dass sie an den Rändern der Verteilung, also bei eher seltenen oder extremen Werten, 
eine hohe Instabilität aufweisen und damit stark durch einzelne solche Werte beeinflusst 
werden können. 
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Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  47 
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Stattdessen wurde auf eine polynominale Spline-Funktion zurückgegriffen, die aus meh-
reren durch Polynome beschreibbaren Segmenten besteht und sich flexibler an die 
Struktur der Daten anpassen lässt. Die Knoten, also die Stellen an denen die einzelnen 
Segmente des Splines aneinanderstoßen, wurden nicht vorgegeben, sondern durch den 
Schätzalgorithmus innerhalb der Vorgabe eines Maximums von 6 Knoten optimal ent-
sprechend der Datenlage gesetzt.   
Um das Problem der nicht normalverteilten abhängigen Variab le zu vermeiden, wurde 
diese einer Logarithmus-Transformation mittels des natürlichen Logarithmus unterzo-
gen. Dies führte zu einer erheblich verbesserten Übereinstimmung der Verteilung von 
beobachteten und geschätzten Mieten.  
Als Schätzalgorithmus wurde a uf ein Generalisiertes lineares Modell ( GLM) auf Basis 
einer Gamma-Verteilung zurückgegriffen, was die Prognoseeigenschaften des Modells 
nochmals leicht verbesserte. Die Struktur des Modells ergibt sich auf Basis dieser Über-
legungen wie folgt: 
𝑙𝑛(𝑚𝑖) = 𝛽0 + 𝑓(𝑊𝐹𝐿) + 𝛽1𝑥𝑖1 + 𝛽2𝑥𝑖2 + 𝛽3𝑥𝑖3+. . . +𝛾1𝑧𝑖1 + 𝛾2𝑧𝑖2+. . . +𝜀𝑖 
Dabei bezeichnen 
𝑖 Nummer des Datensatzes 
𝑚𝑖 Grundmiete (in EUR/m²) 
𝑓(𝑊𝐹𝐿) Glatte Funktion (Spline) für die Wohnfläche 
𝛽0 Konstante/Grundbetrag des Regressionsmodells 
𝛽1, 𝛽2, … Koeffizienten des Regressionsmodells 
𝑥𝑖1, 𝑥𝑖2, …  dichotome Wohnwertmerkmale 
𝛾1, 𝛾2, … Koeffizienten der außergesetzlichen Merkmale 
𝑧𝑖1, 𝑧𝑖2, …  außergesetzliche Merkmale 
𝜀𝑖 Residuum 
Die Einbeziehung einer Konstanten 𝛽0 im Modell berücksichtigt einen Grundbetrag, der 
unabhängig von konkreten Ausstattungs- und Beschaffenheitsmerkmalen in die Kalku-
lation der Mieten einfließt. Die Konstante repräsentiert somit die Miete einer „mittleren“ 
Wohnung, in der keines der im Mietspiegel enthaltenen Merkmale existiert und bei allen 
Merkmalen mit mehr als zwei Ausprägungen die Referenzkategorie zutrifft. Die Kon-
stante kann für die Anwendung des Mietspiegels mit dem Wert des Splines zu einem auf 
ganze Quadratmeter genauen Grundbetrag für einzelne Wohnungsgrößen kombiniert 
werden und wird im Mietspiegel als Tabelle dargestellt. 
Anders als in früheren Mietspiegeln können die Werte der Regressionskoeffizienten 
𝛽1, 𝛽2, … nicht mehr als Zu- bzw. Abschläge in EUR/m2 zur ortsüblichen Vergleichsmiete 
je Quadratmeter einer „mittleren“ Wohnung interpretiert werden: Da die Grundmiete als 
abhängige Variable in logarithmierter Form in das Modell aufgenommen wurde, ist zu-
nächst eine Rücktransformation vorzunehmen. Aus den ad ditiven Einflussfaktoren auf 
93 von 145 in Zusammenstellung
48  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
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die logarithmierte Grundmiete ergeben sich so multiplikative, prozentuale Zu- und Ab-
schläge in Bezug auf die rücktransformierten Grundmieten. Diese Zu - und Abschläge 
sind entsprechend nicht aufzusummieren, sondern als Faktoren miteinander zu multipli-
zieren. Die Umrechnung der im Regressionsmodell geschätzten Koeffizienten zu pro-
zentualen Zu- und Abschlägen erfolgt mit der folgenden Formel: 
𝑏𝑗 = 100 ∙ (𝑒𝛽𝑗 − 1)% 
Alle aus dem Modell resultierenden Zu- und Abschläge wurden abschließend vor Aus-
weisung im Mietspiegel auf die dritte Nachkommastelle genau gerundet und haben somit 
eine Genauigkeit von einem Zehntel eines Prozentpunktes. 
Die zu diesem Zeitpunkt im Regressionsmodell enthaltenen außergesetzlichen Merk-
male nach § 558 Abs. 2 BGB  und § 2 Abs. 2 MsV dienen dem Zweck, die weiteren, im 
Sinne des BGB gesetzlichen Einflussfaktoren auf die Miethöhe möglichst verzerrungsfrei 
zu schätzen. Diese Möglichkeit ergibt sich aus § 14 Abs. 1 MsV. Die außergesetzlichen 
Merkmale können allerdings i m Mietspiegel nicht als mietpreisbildende Merkmale aus-
gewiesen werden.  
Aus diesem Grund werden die außergesetzlichen Merkmale im zweiten Berechnungs-
schritt (vgl. Abschnitt 6.5) wieder aus dem Modell entfernt. An ihrer Stelle werden die 
Grundbeträge neu bestimmt, so dass das Niveau der beobachteten Mieten optimal ge-
schätzt wird. Die für die gesetzlichen Merkmale berechneten Modellkoeffizienten werden 
dabei konstant gehalten und sind damit frei von Verzerrungen  durch außergesetzliche 
Einflüsse. Als Resultat ergibt sich allerdings, dass das für die Vorhersage der ortsübli-
chen Vergleichsmiete verwendete Modell, das keine außergesetzlichen Merkmale mehr 
enthält, von dem u rsprünglich geschätzten Modell unter Einschluss der außergesetzli-
chen Merkmale abweicht. 
6.3 Codierung der Modellvariablen 
Die Mehrzahl der in der Mietspiegelerhebung enthaltenen Merkmale lag bereits in dicho-
tom codierter Form - in der Regel mit den Ausprägungen Ja/Nein - vor. Diese Variablen 
wurden einheitlich in der Form 1 = Ja und 0 = Nein codiert. Bei einzelnen Merkmalen, 
deren Vorliegen als ortsüblicher Standard gewertet werden kann, wurde im Rahmen der 
Modellierung die Wirkrichtung des Merkmals umgekehrt.  Ein Beispiel hierfür ist das im 
Fragebogen erhobene Merkmal „verkleideter Spülkasten“, das in der Form „unverkleide-
ter Spülkasten“ in das Mietspiegel-Modell einging. 
Zur Berücksichtigung von Wohnwertmerkmalen mit mehr als zwei Ausprägungen wurde 
entsprechend dem üblichen Vorgehen ein Set von dichotomen Dummy-Variablen gebil-
det, wobei eine Kategorie als Referenz entfällt (Fahrmeir, Kneib, & Lang, 2009, S. 81 ff.). 
Als Referenzkategorie wurde entweder die erste Ausprägung (z. B. für das Merkmal 
Baualter die Baualtersklasse vor 1919) oder die Ausprägung mit der höchsten Fallzahl 
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Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  49 
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verwendet (z. B. für die Lagekategorien die mittlere Lage ). Die Zusammenhänge des 
Modells bleiben hierdurch unbeeinflusst und werden lediglich anders dargestellt. 
Klassenbildung bei metrisch bzw. ordinal skalierten Merkmalen  
Obwohl eine direkte Berücksichtigung metrisch oder ordinal skalierter Variablen im Mo-
dell analog zur Modellierung der Wohnfläche als glatte Funktion grundsätzlich möglich 
wäre, ist dies mit Blick auf die Komplexität des Modells, insbesondere aus Sicht der 
Anwender/-innen, nicht zwingend die optimale Lösung. Ein sinnvolleres Vorgehen ist 
deshalb häufig die Bildung geeigneter Klassen zur Abbildung des Zusammenhangs mit 
der Miete.  
Für alle auf diese Weise zu berücksichtigenden Variablen wurden Anzahl und Grenzen 
der Klassen zunächst anhand funktionaler Kriterien abgeleitet. Im Zuge der einzelnen 
Modellierungsschritte wurden die gebildeten Klassen variiert und angepasst, um Erklä-
rungsgüte und Prognoseleistung des Modells zu optimieren. 
Zur Abbildung der Größe von Balkon und Terrassen im Modell musste eine Einteilung 
der Flächen gefunden werden, die den Zusammenhang mit der Miete möglichst akkurat 
widerspiegelt. Diese wurde für die größte von eventuell mehreren vorhandenen Freiflä-
chen verwendet, während ein eventuell vorhandener zusätzlicher Balkon bzw. eine zu-
sätzliche Terrasse unabhängig von Art und Größe als eigenes Merkmal im Modell be-
rücksichtigt wurde. Für die Fläche von Balkonen, Loggien und Wintergärten ergab sich 
eine Flächeneinteilung, die derjenigen im Mietspiegel 2020 entspricht. Für Terrassen 
bzw. Dachterrassen konnte erstmalig eine Differenzierung in zwei Größenkategorien 
vorgenommen werden, die signifikanten Einfluss auf die Miethöhe ausüben. Im Ergebnis 
ergab sich die Einteilung in die folgenden fünf Größenklassen:  
• Balkon/Loggia/Wintergarten bis unter 3 m2  
• Balkon/Loggia/Wintergarten von 3 bis unter 10 m2  
• Balkon/Loggia/Wintergarten von 10 m2 und mehr 
• Terrasse/Dachterrasse bis unter 10 m2  
• Terrasse/Dachterrasse von 10 m2 und mehr 
Auch bei weiteren Flächenangaben wurde ähnlich verfahren. Die Größenkategorien 
für Küche und Badezimmer erwiesen sich allerdings im Modell als nicht signifikant.  
Neben diesen metrisch skalierten Merkmalen enthielt die Mietspiegelerhebung auch 
eine ordinal skalierte Frage zum baulichen Zustand des Gebäudes (außen und innen), 
die sich in sechs einzelne Items gliederte. Als vierstufige Bewertungsskala standen die 
Ausprägungen „durchgehend gepflegt, sehr gut erhalten“ = 3, „eher gepflegt, zum Teil 
erneuerungsbedürftig“ = 2, „eher ungepflegt, erneuerungsbedürftig“ = 1 sowie „sehr un-
gepflegt, umfassender Erneuerungsbedarf“ = 0 zur Auswahl. Da die Angaben der ein-
zelnen Items deutlich untereinander korreliert waren, wurden sie im Regressionsmodell 
95 von 145 in Zusammenstellung
50  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
als zusammengefasstes Merkmal auf Basis einer Punkteskala berücksichtigt. Die Eig-
nung des gebildeten gemeinsamen Faktors wurde über eine Faktorenanalyse sowie 
Cronbachs Alpha (𝛼 = .86) bestätigt. Für das zusammengefasste Merkmal ergab sich 
somit ein Wertebereich von 0 bis 18 Punkten, der im Rahmen der Modelloptimierung in 
die drei Kategorien  
• „sehr gepflegt“ – 17 bis 18 Punkte,  
• „eher gepflegt“ - 13 bis 16 Punkte sowie  
• „eher ungepflegt“ - 12 Punkte und weniger 
unterteilt wurde. Das Merkmal „Zustand des Wohngebäudes“ übte im finalen Regressi-
onsmodell keinen signifikanten Einfluss mehr aus. 
Kombination von Einzelmerkmalen 
Mehrere Merkmale gingen aus praktischen Gründen nicht in der im Fragebogen erfrag-
ten Form in das Modell ein, sondern wurden als neue Variablen codiert. Dies umfasste 
Merkmale, die sich gegenseitig ausschließen, Merkmale, die üblicherweise gemeinsam 
mit bestimmten Ausprägungen anderer Variablen auftreten oder Merkmale, deren Effekt 
auf die Miete sich nur für ausgewählte Kombinationen mit anderen Merkmalen manifes-
tiert. 
Ausstattungsmerkmale, die auf Ebene der einzelnen Räume der Wohnung erhoben wur-
den, wurden für die Verwendung im Mietspiegel anhand der Angaben entweder für a lle 
Wohnräume (ohne Küche, Bad, Flur) oder für alle Räume zusammengefasst. In der Re-
gel wurde vorausgesetzt, dass das fragliche Merkmal in allen Wohnräumen vorhanden 
ist, etwa beim Bodenbelag der Wohnräume.  
Funktionale Kombinationen mehrerer Einzelmerkmale wurden verwendet, wenn so eine 
Spezifizierung oder Ausdifferenzierung erreicht wurde. Beispielhaft ist hier das Merkmal 
„Dachgeschosswohnung mit Dachschrägen“ zu nennen: Dieses Merkmal setzt sich aus 
den Einzelmerkmalen „Wohnung liegt im Dachgeschoss “, „Wohnung hat (teilweise) 
Dachschrägen“ und „Bei der Wohnung handelt es sich um keine Maisonette- oder Pent-
hauswohnung“ gebildet wurde. Ebenso wurden die Anzahl der Bäder sowie die Ausstat-
tung des Hauptbades mit Wanne und/oder Duschkabine zu einem mehrstufig en Merk-
mal kombiniert, ebenfalls das Vorhandensein einzelner Ausstattungsmerkmale (Hand-
tuchwandheizkörper, Doppelwaschbecken, Bidet) zu einem Merkmal „weitere Ausstat-
tungsmerkmale im Bad“. 
Andere Merkmale wurden mit dem Baualter der Wohnung kombiniert. Dies ist dann sinn-
voll, wenn Merkmale stark auf einzelne Baualterskategorien konzentriert sind und ihr 
Vorhandensein dadurch zu unterschiedlichen Effekten in Abhängigkeit des Baualters 
führt. Beispiele hierfür sind das Vorhandensein eines Fensters im Bad in Plattenbauten 
der Baujahre 1961 bis 1991. Während sich das Tageslichtbad für diese Baualtersklasse 
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Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  51 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
als signifikant erwies, übte es in Wohnungen anderer Baualtersklassen keinen relevan-
ten Einfluss aus. Gleiches gilt für das Vorhandensein einer Fußbodenheizung im Bade-
zimmer: In Wohnungen, die vor 2005 errichtet wurden, tritt dieses Merkmal häufig auf, 
ohne dass in anderen Teilen der Wohnung eine Fußbodenheizung vorhanden ist. Ab 
2005 erstreckt sich das Vorhandensein einer Fußbodenheizung dagegen üblicherweise 
auf die komplette Wohnung, weshalb sich für neuere Wohnungen kein signifikanter Ein-
fluss mehr für dieses Merkmal ergibt. 
Weiterhin muss, um die Anwendbarkeit und innere Schlüssigkeit des Mietspiegelmodells 
sicherzustellen, geprüft werden, ob Merkmale mit z war signifikantem Einfluss auf die 
Mieten auch in plausibler Wirkrichtung ins Modell einfließen. Hintergrund ist hier häu-
fig, dass der Koeffizient des Merkmals stellvertretend für einen nicht im Modell enthalte-
nen Einflussfaktor (Omitted Variable) im Model l Einfluss ausübt. Für Merkmale mit un-
plausiblen Wirkrichtungen wurden  im ersten Schritt gemeinsame Häufigkeitsverteilun-
gen mit anderen Merkmalen berechnet, um mögliche Korrelationen und Zusammen-
hänge zu identifizieren. Für plausibel erscheinende Zusammenhänge wurden daraufhin 
Kombinationen aus verschiedenen Merkmalen bezieh ungsweise Merkmalsausprägun-
gen in das Modell aufgenommen. Im Verlauf des Modellbildungsprozesses wurden diese 
gesetzten Restriktionen kritisch überprüft und, wo für die Qualität des Modells förderlich, 
wieder gelockert. Anzumerken ist, dass unplausible Ein flussfaktoren aufgrund der Be-
rücksichtigung außergesetzlicher Merkmale bei der Modellbildung eine erheblich gerin-
gere Rolle spielten als noch im Mietspiegel 2020.  
Um den Zustand der Wohnung realistisch zu beschreiben, wurde im aktuellen Fragebo-
gen erneut erhoben, ob die Wohnung im Erstbezug nach Neubau, Dachgeschoss-
ausbau oder grundlegender Sanierung der Wohnung erfolgte. Zusätzlich war anzu-
geben, wie viele von sechs auswählbaren Ausstattungsmerkmalen (Sanitärausstattung, 
Fußboden, Innentüren, Elektroinstallation, Fenster sowie Heizkörper) im Zuge der Sa-
nierung erneuert wurden. Hieraus wurde ein mehrstufiges Merkmal „Erstbezug nach Sa-
nierung“ gebildet, bei dem sich unterschiedliche Zuschläge ergaben, je nachdem ob ma-
ximal vier oder mehr als vier der genannten Merkmale erneuert wurden. Da die mietbe-
einflussende Wirkung einer sich im Erstbezugszustand befindlichen  Wohnung mit der 
Dauer des Mietverhältnisses abnimmt, wurden die Erstbezugsvariablen mit dem Jahr 
verknüpft, in dem das Mietverhältnis begann. Als optimaler Zeitraum für die Betrachtung 
von Erstbezügen wurde dabei die Dauer von sechs Jahren identifiziert, die zu einer op-
timalen Anpassung im Modell führte und gleichzeitig deckungsgleich mit dem Bezugs-
zeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete ist. 
Bereits in Abschnitt 5.2 wurde dargestellt, dass sich der Effekt der Einzelmerkmale der 
Mikrolage nur in Kombination mit funktionalen Merkmalen wie der Bebauungsform bzw. 
97 von 145 in Zusammenstellung
52  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
der stadträumlichen Lagekategorie äußert. Dementsprechend gingen auch die über Er-
reichbarkeitsanalysen identifizierten Distanzen zu wohnungsnahen Infrastrukturen als 
kombinierte Merkmale in die Regression ein.  
6.4 Modellbildungsprozess 
Als erster Schritt des Prozesses der Modellbildung wurden zunächst explorative Analy-
sen der potenziellen Einflussfaktoren durchgeführt, um erste Erkenntnisse über deren 
Einfluss und Wirkrichtung zu gewinnen. Eine detaillierte Begutachtung der Einzelmerk-
male war alleine schon aufgrund der hohen Zahl von mehr als 130 Einzelmerkmalen 
erforderlich. 
Neben der Analyse von Häufigkeitstabellen und Korrelationen wurde in diesem Schritt 
eine Serie explorativer Regressionsmodelle erstellt, die jeweils thematisch zusammen-
gehörigen Merkmale gemeinsam mit den Merkmalen Wohnfläche und Baualter heran-
zogen, um die Miete der Wohnung zu erklären. Auf diese Weise konnten der Einfluss 
der Einzelmerkmale auf die Miete weitgehend unbeeinflusst von Merkmalen anderer in-
haltlicher Kategorien begutachtet werden und erste Erkenntnisse über die Stärke und 
Wirkrichtung des Zusammenhangs mit der Höhe der Mieten gewonnen werden.  
Zu beachten ist, dass aufgrund der explorativen Analyse noch keine Rückschlüsse auf 
die Signifikanz einzelner Merkmale im finalen Regressionsmodell möglich sind. Grund 
hierfür sind Korrelationen der Merkmale untereinander, die in dieser Stufe der Modellie-
rung explizit ausgeblendet wurden.  
Für die Berechnung des Regressionsmodells in R wurde die Funktion glm() aus dem 
Paket base verwendet (R Development Core Team, 2008). Dieser Funktion wurden zu-
nächst alle Variablen übergeben, die nach Abschluss der explorativen Analyse verblie-
ben waren. Ausgehend von diesem Modell, das noch eine Vielzahl nicht oder nur 
schwach signifikanter Merkmale beinhaltete, wurden schrittweise weitere Modelle entwi-
ckelt, in denen Merkmale ohne Signifikanz oder mit nicht plausiblen Regressionskoeffi-
zienten sukzessive eliminiert wurden.  
Variablenselektion 
Als Signifikanzschwelle für die Berücksichtigung von Einflussfaktoren im finalen Regres-
sionsmodell wurde erneut eine Irrtumswahrscheinlichkeit von 5 Prozent festgelegt.  
Ausprägungen der kategorisierten Variable „Baujahr der Wohnung“, die sich im Modell 
als nicht signifikant erwiesen hatten (Baualtersklassen 1919 bis 1945 bzw. 1946 bis 
1960), wurden mit der Referenzkategorie oder einer anderen Ausprägung zus ammen-
gefasst, so dass der resultierende Prognosefehler minimiert wurde. Dieses Vorgehen 
98 von 145 in Zusammenstellung
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führt zu einer realistischeren Berücksichtigung der Variable im Modell als das reine Null-
setzen der nicht signifikanten Baualtersklassen und stellt sicher, dass im Miet spiegel 
Aussagen für Wohnungen aller Baujahre getroffen werden können.  
Multikollinearität von Merkmalen trat in der Berechnung des Leipziger Mietspiegels 2022 
nur in geringem Ausmaß auf und führte nicht zum Ausschluss von ansonsten signifikan-
ten Wohnwertmerkmalen. 
Stabilitätsanalyse 
Hauptzweck des Mietspiegels ist die Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete für 
Wohnungen außerhalb der Mietspiegelstichprobe. Trotz der nachgewiesenen Repräsen-
tativität der Stichprobe in Bezug auf die zentralen Woh nwertmerkmale und die stadt-
räumliche Verteilung muss sichergestellt werden, dass Modelleffekte nicht alleine auf 
Stichprobeneffekte zurückgehen. Die im Modell signifikanten Einflüsse sollten sich auch 
bei veränderter Zusammensetzung der (in die Modellschätzung eingehenden) Daten be-
stätigen lassen. Um diesen Nachweis zu erbringen, wurden die geschätzten Modellspe-
zifikationen einer Kreuzvalidierung unterzogen: In 100 Iterationen wurde jeweils per 
Zufallsstichprobe ein Trainingsdatensatz im Umfang von 75 Prozent der für die Berech-
nung insgesamt zur Verfügung stehenden Daten gezogen. Auf Basis der Trainingsdaten 
wurde jeweils das Regressionsmodell in der vorher auf den Gesamtdatensatz ange-
wandten Spezifikation neu geschätzt. Über 100 Durchläufe hinweg wurde für jedes Merk-
mal die Häufigkeit eines signifikanten Effekts sowie Minimum, Maximum, Mittelwert so-
wie der Median der beobachteten Regressionskoeffizienten berechnet.  
In Bezug auf die Stabilität wurde überprüft, welche Effekte über möglichst viele Iterati-
onen hinweg und mit geringer Schwankungsbreite der Regressionskoeffizienten signifi-
kant wurden. Umgekehrt wurden Effekte, die sich nur in wenigen Modelliterationen sig-
nifikant auf die Miethöhe auswirkten, aus dem Modell entfernt. Im finalen Regressions-
modell waren 43 der 77 enthaltenen Einzelmerkmale in allen 100 Iterationen signifikant, 
weitere elf Merkmale in mehr als 90 Iterationen. Der instabilste  Koeffizient, welcher im 
finalen Modell belassen wurde, erreicht in 3 0 Iterationen die 5 -Prozent-Signifikanz-
schwelle.  
Die verbleibenden 25 Prozent der Daten jeder Iteration fungierten als Testdatensatz, um 
die Prognoseleistung des Modells in Bezug auf unbekannte Daten zu überprüfen. Ne-
ben R 2 und AIC, die die Anpassungsgüte der Modelle an den Trainingsdatensatz be-
schreiben, wurden deshalb auch der mittlere absolute Prognosefehler (MAE) sowie die 
Wurzel des mittleren quadratischen Fehlers (RMSE) für die Prognose der Testdaten 
ausgewiesen und über alle Iterationen als Mittelwert, Median und Extremwerte zusam-
mengefasst. Während der Prognose zeigte sich eine erwartbare geringe systematische 
Verzerrung in Bezug auf die Schätzung des Medians (Bias), die über eine Anpassung 
des Schätzers kompensiert wurde. 
99 von 145 in Zusammenstellung
54  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Entfernung stark einflussreicher Beobachtungen 
Im letzten Schritt der Modellierung wurde die Regressionsschätzung auf sogenannte 
Hebelwerte untersucht, die aufgrund großer Residuen starken Einfluss auf das Modell 
nehmen können. Hierzu wurden die Cook’schen Distanzen betrachtet. Da eine eindeu-
tige Grenze für die Einstufung ei nes Wertes als einflussreiche Beobachtung fehlt, wur-
den sukzessive die Beobachtungen mit den höchsten Cook’schen Distanzen aus dem 
Modell entfernt, bis sich das resultierende Regressionsmodell als stabil erwies.  
Dieses Vorgehen führte dazu, dass die urspr ünglich schwach signifikanten Merkmale 
„Zustand des Wohngebäudes: eher ungepflegt, erneuerungsbedürftig “ sowie das kom-
binierte Merkmal „Erdgeschosswohnung und Baualter ab 2015“ ihren statistisch belast-
baren Einfluss auf die Höhe der Mieten verloren, während sich Anpassungsgüte und 
Prognoseleistung verbesserten. Insgesamt wurden 1 1 einflussreiche Hebelwerte nicht 
mehr in der finalen Spezifikation des Regressionsmodells berücksichtigt. 
Kriterien zur Modellwahl 
Nach dem Muster der in Abschnitt 6.2 dargestellten Modellformulierung wurden zahlrei-
che Iterationen des Modells geschätzt und zum Zwecke der Optimierung miteinander 
verglichen. Die in diesem Pr ozess zu optimierenden Gütemaße waren das Pseudo -R2 
nach Nagelkerke sowie das Akaike-Informationskriterium (AIC).  
Nagelkerkes R 2 beschreibt auf Basis des Likelihood -Ratios den Anteil der durch das 
Regressionsmodell erklärten Streuung der Daten und kann ei nen maximalen Wert von 
1 annehmen. In seiner Interpretation ist es vergleichbar mit dem klassischen R2 als Maß 
der Anpassungsgüte in linearen Regressionsmodellen.  
Das AIC ist ein relatives Gütemaß zur Modellselektion, das den Vergleich mehrerer Mo-
delle er möglicht: Es belohnt ebenfalls eine gute Modellanpassung, während zuneh-
mende Komplexität des Modells in Form einer höheren Anzahl von Regressionsparame-
tern bestraft wird. Das AIC ermöglicht somit die Abwägung zwischen einer hohen Erklä-
rungsgüte und einem O ver-Fitting, also der Gefahr einer Überanpassung des Modells 
an die zugrundeliegenden Daten.  
Als weiteres Kriterium für die Auswahl des finalen Regressionsmodells wurde auf die 
Prognoseleistung des Modells abgestellt. Hierzu wurden die im Zuge der Kreuzva lidie-
rung ermittelten Prognosefehler MAE bzw. MRSE in Bezug auf den Testdatensatz mit-
einander verglichen und Modelle bevorzugt, die bei vergleichbaren Werten der übrigen 
Gütemaße, geringere Prognosefehler aufwiesen.  
Zu betonen ist, dass sich die verschiedenen Kriterien zur Modellselektion in der Regel in 
dieselbe Richtung entwickeln: Modelle mit hohen Werten des R2 weisen in der Regel 
auch bessere Werte in Bezug auf das AIC und die Prognosefehler auf. 
 
100 von 145 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  55 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
6.5 Berücksichtigung außergesetzlicher Merkmale 
Wie bereits in Abschnitt 6.2 dargestellt, wurden im Rahmen der Modellierung auch au-
ßergesetzliche Merkmale jenseits der in § 558 Abs. 2 BGB festgelegte n Beschränkung 
der mietpreisbildenden Merkmale auf Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage 
der Wohnung berücksichtigt. 
Hintergrund des Einbezugs dieser Merkmale in die Modellierung ist die Vermeidung von 
Verzerrungen aufgrund relevanter, aber fehlender Variablen (Omitted Variable Bias). Als 
außergesetzliche Merkmale wurden dabei der Vermieter (mit den Ausprägungen der 11 
einzelnen Großvermieter sowie sonstigen, privaten Vermietern) sowie die Dauer des 
Mietverhältnisses in ganzen Jahren (Klassenbildung für Mietda uern von 8 bis unter 10 
Jahren sowie von 10 Jahren und länger)  eingebracht. Beide außergesetzlichen Merk-
male gehen in ihren Ausprägungen hochsignifikant in das Mietspiegelmodell ein  und 
üben einen erheblichen Einfluss auf die Miethöhe aus. Durch ihre Berücksichtigung ver-
bessern sich beispielsweise die Werte des R2 von rund 0,59 auf etwa 0,68.  
Obwohl aus statistischer Sicht relevant und signifikant, können die außergesetzlichen 
Merkmale aufgrund gesetzlicher Restriktionen im Mietspiegel nicht als mietpreisbildende 
Merkmale ausgewiesen werden und werden deshalb in einem zweiten Berechnungs-
schritt wieder aus dem Modell entfernt. Das verwendete Vorgehen folgt hierbei der von 
Windmann und Kauermann vorgeschlagene n Verfahrensweise (Windmann & 
Kauermann, 2022) . Hierbei werden die beobachteten Werte der außergesetzlichen 
Merkmale per Imputation durch ihren jeweiligen Mittelwert ersetzt. Somit ergibt sich für 
alle beobachteten Wohnungen ei n konstanter, mittlerer Effekt der außergesetzlichen 
Merkmale, der mit dem Grundbetrag pro Quadratmeter verrechnet werden kann. Die für 
die gesetzlichen Merkmale berechneten Modellkoeffizienten werden dabei konstant und 
damit frei von Verzerrungen gehalten.  
Durch den Verlust der in den außergesetzlichen Merkmalen enthaltenen Information sin-
ken sowohl Erklärungsgüte als auch Prognose -Performance des für die Prognose ver-
wendeten Modells, während die Modellresiduen im Vergleich z u Berechnungsschritt 1 
zunehmen.  
Effekt des außergesetzlichen Merkmals Vermieter 
Das Merkmal Vermieter bildet im ersten Berechnungsschritt des Mietspiegels den Ein-
fluss der Preispolitik der unterschiedlichen Vermieter auf die Höhe der Mieten ab . Die 
Effekte für die Großvermieter, die sich an der Mietspiegelerhebung 2022 beteiligten, sind 
in Tabelle 6-1 in pseudonymisierter Form dargestellt.  
Großvermieter, für die sich kein eigenständiger signifikanter Effekt ergab, wurden jeweils 
kombiniert (Großvermieter 6, 7 und 8). Für die Großvermieter 10 und 11 ergab sich kein 
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56  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
signifikant von den privaten Vermietern verschiedener Effekt, weshalb beide Großver-
mieter mit der Referenzkategorie „privater Vermieter“ kombiniert wurden. 
Zu beachten ist, dass sich die angegebenen Koeffizienten noch auf die logarithmierte 
Grundmiete pro Quadratmeter beziehen. In Tabelle 6-1 sind als Faktor dagegen die 
durch Exponierung rücktransformierten und um den Wert 1 zentrierten Effekte darge-
stellt, die sich direkt als multiplikative, prozentuale Zu- oder Abschläge in Bezug auf die 
Grundmiete pro Quadratmeter interpretieren lassen. Alle ausgewiesenen Faktoren wer-
den auf die dritte Nachkommastelle genau angegeben. 
Die in Tabelle 6-1 dargestellten Anteile repräsentieren die relative Häufigkeit des Auftre-
tens der einzelnen Merkmalsausprägungen, die im Rahmen der Imputation der außer-
gesetzlichen Merkmale durch ihren Mittelwert als relative Gewichte interpretiert werden 
können. 
Tabelle 6-1: 
Einfluss des Vermieters auf die Grundmiete 
Vermieter Koeffizient Standard- 
fehler t-Statistik p-Wert Faktor Anteil 
Großvermieter 1 -0,084 0,012 -7,238 < 0,001 0,920 0,024 
Großvermieter 2 -0,111 0,031 -3,533 < 0,001 0,895 0,003 
Großvermieter 3 0,053 0,021 2,490 0,013 1,054 0,009 
Großvermieter 4 0,045 0,009 4,858 < 0,001 1,046 0,062 
Großvermieter 5 -0,109 0,014 -7,910 < 0,001 0,897 0,018 
Großvermieter 6, 7, 8 -0,019 0,006 -3,101 0,002 0,981 0,166 
Großvermieter 9 -0,052 0,016 -3,304 0,001 0,949 0,013 
Private Vermieter,  
Großvermieter 10, 11 Referenzklasse 0,705 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2022  
Effekt des außergesetzlichen Merkmals Dauer des Mietverhältnisses 
Der Leipziger Mietwohnungsmarkt war in den vergangenen Jahren durch eine zuneh-
mende Anspannung und ein  steigendes Mietniveau geprägt (Amt für Statistik und 
Wahlen, 2021, S. 90). In der Konsequenz zeigt sich, dass die Dauer des Mietverhältnis-
ses einen signifikanten Einfluss auf die Miethöhe hat. Dieser ist in Tabelle 6-2 dargestellt. 
Für alle gebildeten Klassen ergeben sich hochsignifikante Zuschlagsfaktoren im Ver-
gleich zur Referenzkategorie, welche die Mietverhältnisse mit Dauern von 10 Jahren und 
länger und damit gut ein Drittel aller erhobenen Mieten umfasst. 
In dem für Mietdauern unter einem Jahr berechneten Faktor von 1,24, also +24 Prozent 
gegenüber Mietverhältnissen, die bereits 10 Jahre oder länger bestehen, schlagen sich 
102 von 145 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  57 
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mögliche dämpfende Effekte der Mietpreisbremse noch nicht nieder. Die Mietpreis-
bremse gilt in der Stadt Leipzig seit dem 13. Juli 2022 und war damit zum Erhebungs-
stichtag erst seit zweieinhalb Monaten in Kraft.  
Tabelle 6-2: 
Einfluss der Dauer des Mietverhältnisses auf die Grundmiete 
Dauer des Mietverhältnisses Koeffizient Standard- 
fehler t-Statistik p-Wert Faktor Anteil 
unter 1 Jahr 0,216 0,007 30,386 < 0,001 1,241 0,103 
1 bis unter 2 Jahre 0,176 0,007 26,380 < 0,001 1,192 0,119 
2 bis unter 3 Jahre 0,134 0,007 19,357 < 0,001 1,143 0,102 
3 bis unter 4 Jahre 0,122 0,007 16,804 < 0,001 1,130 0,085 
4 bis unter 5 Jahre 0,097 0,007 12,959 < 0,001 1,101 0,075 
5 bis unter 6 Jahre 0,066 0,008 8,470 < 0,001 1,068 0,064 
6 bis unter 7 Jahre 0,058 0,011 5,160 < 0,001 1,059 0,027 
7 bis unter 8 Jahre 0,057 0,011 5,049 < 0,001 1,058 0,026 
8 bis unter 10 Jahre 0,017 0,008 2,218 0,027 1,018 0,055 
10 Jahre und mehr Referenzklasse 0,344 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2022  
6.6 Finale Spezifikation des Regressionsmodells 
Die Ergebnisse der finalen Spezifikation des Mietspiegelmodells nach Eliminierung der 
im vorhergehenden Abschnitt beschriebenen Einflüsse der außergesetzlichen Merkmale 
(zweiter Berechnungsschritt) werden in diesem Abschnitt zusammengefasst. Darge-
stellt ist somit die Fassung des Modells, die zur Vorhersage der ortsüblichen Vergleichs-
miete heranzuziehen ist. 
Der Einfluss der Wohnfläche auf die Miethöhe ergibt sich durch Bestimmung der Werte 
der im Modell geschätzten Spline -Funktion für ganzzahlige Werte der Wohnfläche in 
Quadratmetern. Zu diesem Wert wird der Wert der Konstante des Regressionsmodells 
hinzuaddiert, so da ss das resultierende Ergebnis als der quadratmeterspezifische 
Grundbetrag des Modells verstanden werden kann. Werte der Funktion werden für den 
Wertebereich von 25 bis 180 Quadratmetern ausgewiesen, um die Belastbarkeit der 
Funktion auch an den Rändern abzusichern.  
In Abbildung 6-1 sind die Werte dieser Grundbeträge für Berechnungsschritt 1 als gelbe 
Linie dargestellt. Durch die Eliminierung des Einflusses der außergesetzlichen Merkmale 
im zweiten Berechnungsschritt per Imputation ergibt sich ein für alle Wohnungen identi-
scher, mittlerer Effekt von +8,7 Prozent auf die in Schritt 1 bestimmten Grundbeträge . 
Dieser Grundbetrag für den zweiten Berechnungsschritt ist für die Vorhersage der orts-
üblichen Vergleichsmiete maßgeblich und in Abbildung 6-1 als blaue Linie dargestellt. 
103 von 145 in Zusammenstellung
58  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Abbildung 6-1: 
Effekt der Wohnfläche auf die Grundmiete je Quadratmeter  
(Grundbetrag des Modells) 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2022  
Zu Vergleichszwecken wurde außerdem in Rot das hypothetische Niveau des Grundbe-
trags für ein alternatives Modell dargestellt, in dem der Einfluss außergesetzlicher Merk-
male auch im ersten Berechnungsschritt unberücksichtigt blieb. Das leicht erhöhte Ni-
veau erklärt sich dadurch, dass sich der ansonsten auf die außergesetzlichen Merkmale 
entfallende mietpreisbildende Einfluss in anderem Maße auf die Wohnfläche und andere 
Wohnwertmerkmale verteilt, als im finalen, um den Omitted Variable Bias bereinigten 
Modell.1 
Die Einflüsse der weiteren, im finalen Modell berücksichtigten Regressoren sind in Ta-
belle 6-3 zusammengefasst. Bei allen im Modell berücksichtigten Regressoren liegt das 
Signifikanzniveau bei mindestens 95 Prozent (p-Wert unter 0,05 und t-Wert absolut grö-
ßer als zwei). 
                                                
1  Durch die einheitliche Behandlung der außergesetzlichen Merkmale fließt folglich noch ein Teil der Erklärung in den 
Grundbetrag. Die insgesamt gestiegene Erklärungsgüte in diesem finalen Modell spiegelt sich über die Koeffizienten 
wider. 
104 von 145 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  59 
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Wie auch bei Betrachtung der außergesetzlichen Einflüsse zu beachten ist, dass sich 
die angegebenen Koeffizienten noch auf die logarithmierte Grundmiete pro Quadratme-
ter beziehen. Dagegen bilden die Faktoren die Effekte als multiplikative, prozentuale Zu- 
oder Abschläge in Bezug auf die Grundmiete pro Quadratmeter ab.  
Bei der Dummy-Codierung kategorialer Merkmale (z.B. Baualtersklassen, Lagekatego-
rien) muss eine der Merkmalsausprägungen als Referenzwert festgelegt werden. Diese 
Kategorie, für die kein Regressionskoeffizient berechnet werden kann, ist in Tabelle 6-3 
jeweils in Klammern angegeben. Im Mietspiegel ergibt sich als Konsequenz daraus, dass 
für die Referenzausprägung weder ein Zu - noch ein Abschlag angesetzt werden kann.  
Die Berücksichtigung in der Mietspiegeltabelle erfolgt zum Zwecke der Nachvollziehbar-
keit mit einem Faktor von 1,000.  
Tabelle 6-3: 
Regressionstabelle der finalen Modellspezifikation 
Prädiktor Koeffizient Standard- 
fehler t-Statistik p-Wert Faktor 
Baujahr der Wohnung:  
(Referenz: vor 1919 bzw. 1919 bis 1945)     1,000 
 1946 bis 1960 bzw.  
1961 bis 1991 (kein Plattenbau)  -0,018 0,008 -2,385 <0.001 0,982 
 1961 bis 1991 (Plattenbau) -0,078 0,006 -12,051 <0.001 0,925 
 1992 bis 2004 0,035 0,008 4,610 <0.001 1,035 
 2005 bis 2014 0,069 0,017 4,006 <0.001 1,071 
 ab 2015 0,090 0,020 4,599 <0.001 1,095 
Erstbezug in neu erstellte Wohnung  0,062 0,019 3,257 0,001 1,064 
Erstbezug nach Sanierung - max. 4 Merkmale 
erneuert 0,022 0,008 2,665 0,008 1,022 
Erstbezug nach Sanierung - mind. 5 Merkmale  
erneuert 0,044 0,011 3,870 < 0,001 1,045 
Ein- und Zweifamilien- oder Reihenhaus 0,157 0,031 5,024 < 0,001 1,170 
Wohnung im Hinterhaus oder Nebengebäude  0,034 0,013 2,602 0,009 1,034 
Penthauswohnung 0,135 0,054 2,477 0,013 1,144 
Dachgeschosswohnung mit Dachschrägen  -0,023 0,010 -2,256 0,024 0,978 
Keine Zentralheizung vorhanden  -0,116 0,023 -5,096 < 0,001 0,890 
Sichtbar verlaufende Wasser-, Gas- oder Elektroleitun-
gen -0,026 0,006 -4,418 < 0,001 0,975 
amerikanische Küche 0,012 0,006 2,089 0,037 1,013 
Einbauküche (vom Vermieter gestellt)  0,061 0,006 9,752 < 0,001 1,063 
Anzahl und Ausstattung der Badezimmer :  
(Referenz: Ein Badezimmer mit Wanne oder separater 
Dusche) 
    1,000 
ein Bad mit Wanne und separater Dusche 0,022 0,007 3,185 0,001 1,022 
mehrere Badezimmer mit Wanne oder Dusche 0,048 0,012 4,069 < 0,001 1,049 
bodengleiche/ebenerdige Dusche  0,032 0,008 3,924 < 0,001 1,033 
 
 
105 von 145 in Zusammenstellung
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Ausstattungsmerkmale im Hauptbad (Handtuchwand-
heizkörper, Doppelwaschbecken, Bidet):  
(Referenz: Keines der genannten Merkmale vorhanden ) 
    1,000 
Eines der Merkmale vorhanden 0,030 0,005 6,535 < 0,001 1,031 
Mindestens 2 der Merkmale vorhanden  0,037 0,012 3,150 0,002 1,038 
Badezimmer mit Fenster und Plattenbau 0,054 0,012 4,500 < 0,001 1,055 
unverkleideter Spülkasten -0,031 0,004 -6,908 < 0,001 0,970 
Badezimmer im Nassbereich ungefliest bzw. ohne 
gleichwertigen Nässeschutz -0,080 0,008 -9,713 < 0,001 0,923 
Mehr als eine Toilette in Wohnung vorhanden  0,030 0,009 3,208 0,001 1,030 
Bodenbelag in den Wohnräumen :  
(Referenz: Laminat, Linoleum, Vinylbelag oder Kork 
bzw. gemischte Bodenbeläge) 
    1,000 
kein Bodenbelag oder einfacher Belag: PVC, Tep-
pichboden -0,027 0,005 -4,978 < 0,001 0,973 
hochwertiger Belag: Parkett, Holzdielen, Fliesen  0,031 0,005 5,813 < 0,001 1,032 
Fußbodenheizung in allen Wohnräumen  0,055 0,011 4,859 < 0,001 1,057 
Fußbodenheizung im Bad (nur für Wohnungen mit Bau-
jahr bis 2004) 0,037 0,011 3,359 0,001 1,038 
Rolläden/Jalousien außen an allen Fenstern  0,019 0,007 2,574 0,010 1,019 
Garten zur alleinigen Nutzung  0,024 0,011 2,260 0,024 1,025 
Fläche größter Balkon/ größte Terrasse mit je:  
(Referenz: kein Balkon bzw. Terrasse vorhanden )     1,000 
Balkon/Loggia/Wintergarten von 1 m² bis 3 m² 0,039 0,006 6,365 < 0,001 1,039 
Balkon/Loggia/Wintergarten größer 3 m² bis 10 m² 0,051 0,005 10,889 < 0,001 1,053 
Balkon/Loggia/Wintergarten größer 10 m² 0,075 0,013 5,725 < 0,001 1,078 
Terrasse/Dachterrasse von 1 m² bis 10 m² 0,043 0,012 3,720 < 0,001 1,044 
Terrasse/Dachterrasse größer 10 m² 0,053 0,015 3,417 < 0,001 1,054 
Weiterer Balkon/Terrasse vorhanden  mit mind. 1 m² 0,023 0,008 2,846 0,004 1,024 
Videosprechanlage 0,026 0,008 3,158 0,002 1,027 
Abstellkammer in der Wohnung  0,014 0,005 2,733 0,006 1,014 
Aufzug 0,040 0,005 7,874 < 0,001 1,040 
stufen- und schwellenlose Erreichbarkeit des Hauses, 
der Wohnung und der Räume in der Wohnung  0,022 0,008 2,638 0,008 1,022 
Fenster überwiegend dreifach verglast 0,018 0,008 2,248 0,025 1,018 
Fußläufige Distanz zu Wasserflächen unter 100 m  0,049 0,024 2,055 0,040 1,050 
Fußläufige Distanz zu Grün- und Erholungsflächen un-
ter 300 m - Innenstadtlage 0,040 0,011 3,754 < 0,001 1,041 
Gewerbe oder Gastronomie im Haus -0,015 0,006 -2,582 0,010 0,985 
Haus liegt an einer aktiven/befahrenen Bahnanlage -0,025 0,008 -3,325 < 0,001 0,975 
Wohnlage: (Referenz: mittlere Lage)     1,000 
Einfache Lage -0,037 0,005 -7,607 < 0,001 0,964 
Gute Lage 0,073 0,005 14,487 < 0,001 1,076 
Sehr gute Lage 0,102 0,015 6,628 < 0,001 1,107 
Kerngebietslage 0,108 0,028 3,787 < 0,001 1,114 
Villenlage 0,075 0,033 2,251 0,024 1,078 
n = 5 658, Referenzkategorien der unabhängigen Variablen in Klammern angegeben  
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2022  
  
106 von 145 in Zusammenstellung
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Abbildung 6-2: 
Vergleich der tatsächlichen und geschätzten Mieten 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2022  
Nagelkerkes R2 als Maß der Anpassungsgüte des Modells an die zugrunde gelegten 
Daten erreicht für Berechnungsschritt 1 einen Wert von 0,684. Dieser Wert lässt sich so 
interpretieren, dass gut 68 Prozent der in der Stichprobe vorhandenen Variation der Mie-
ten pro Quadratmeter durch die berechnete Regressionsfunktion erklärt werden kann.  
Dieser Wert lässt sich zwar nicht direkt mit dem Adjustierten R 2 früherer Leipziger Miet-
spiegel vergleichen (0,548 im Mietspiegel 2020), lässt aber den Schluss zu, dass der 
Einbezug außergesetzlicher Merkmale in das Modell die Erklärungsgüte deutlich erhöht. 
Ohne Einbezug der außergesetzlichen Merkmale, also für den zur Vorhersage der orts-
üblichen Vergleichsmiete relevanten Berechnungsschritt 2, ergibt sich eine Erklärungs-
güte von rund 0,58 7. Diese liegt damit auf dem Niveau des vorhergehenden Mietspie-
gels. 
Durch Multiplikation der sich aus dem Regressionsmodell geschätzten Mieten pro Quad-
ratmeter mit den aus der Mietspiegelerhebung bekannten Angaben zur Wohnfläche las-
sen sich die geschätzten Nettokaltmieten der gesamten Wohnung berechnen. Auch auf 
dieser Ebene sollte das Regressionsmodell eine möglichst gute Anpassungsleistung er-
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bringen. Diese Gesamtgüte des Mietspiegelmodells lässt sich aus Abbildung 6-2 able-
sen: Den tatsächlich gezahlten Mieten sind im Streudiagramm die sich aus dem Modell 
ergebenden ortsüblichen Vergleichsmieten gegenübergestellt. Der Korrelationskoeffi-
zient nach Bravais-Pearson liegt bei +0,950, woraus sich für R2 ein Wert von 0,902 ab-
leiten lässt. Rund 90 Prozent der Streuung der Nettokaltmieten innerhalb der Stichprobe 
kann somit durch das Mietspiegelmodell erklärt werden. 
6.7 Diagnose des Regressionsmodells 
Um sicherzustellen, dass ein Regressionsmodell einen statistischen Sachverhalt korrekt 
abbildet, müssen verschiedene Modellannahmen und statistische Bedingungen erfüllt 
sein. Werden diese Annahmen und Bedingungen verletzt, können sich Fehler oder Ver-
zerrungen bei den Koeffizienten (im Falle des Mietspiegels den Zu - und Abschlägen) 
oder den für die Beurteilung des Modells (etwa für Signifikanzaussagen) verwendeten 
statistischen Tests ergeben. Die Erfüllung der Modellvoraussetzungen wird deshalb im 
Folgenden untersucht und bewertet. 
Analyse der Residuen 
Die Modellresiduen 𝜀𝑖, also die Differenzen zwischen tatsächlicher und geschätzter 
Miete, sollten normalverteilt und im Mittel gleich Null  sein. Ein negatives Residuum 
steht dabei für eine Überschätzung und ein positives Vorzeichen für eine Unterschätzung 
der tatsächlichen Mieten pro Quadratmeter.  Die Beachtung dieses Kriteriums  stellt  
sicher, dass das geschätzte Regressionsmodell alle für den untersuchten Sachverhalt 
relevanten Zusammenhänge enthält und in d en Residuen somit lediglich die verblei-
bende, zufällige Reststreuung enthalten ist. 
Ausweislich des in Abbildung 6-3 dargestellten Histogramms der Residuen und des 
Quantil-Quantil-Diagramms (QQ-Plot) werden diese Kriterien erfüllt: Die Residuen wei-
sen einen Erwartungswert von Null auf und sind mit Blick auf das Histogramm nähe-
rungsweise normalverteilt. Die Residuen verteilen sich annähernd symmetrisch um die 
Null, weisen aber breitere Flanken auf als für eine Normalverteilung typisch wäre. Dieser 
Effekt ist einschlägig für wohnungsbezogene Datensätze, die üblicherweise in Bezug auf 
sehr große und sehr kleine Wohnungen stärker streuen. 
Der QQ-Plot in Abbildung 6-4 stellt Quantile von beobachteten und simulierten Residuen 
gegenüber. Aufgrund der Verwendung der Gamma -Verteilung im Modell kann für den 
QQ-Plot nicht die übliche Standardnormalverteilung der Residuen unterstellt werden. 
Ihre Verteilung wird deshalb durch Simulation auf Basis des geschätzten Modells appro-
ximiert (Dunn & Smyth, 1995). Zur Umsetzung wurde das R-Paket DHARMa verwendet 
(Hartig, 2022).   
108 von 145 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  63 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Abbildung 6-3: 
Histogramm der Modellresiduen 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 202 2 
 
Abbildung 6-4: 
Quantil-Quantil-Diagramm (QQ-Plot) des Regressionsmodells 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 202 2 
109 von 145 in Zusammenstellung
64  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Um die auf Basis des Regressionsmodells zu erwartenden Werte der ortsüblichen Ver-
gleichsmiete eingrenzen zu können, werden üblicherweise Prognoseintervalle berech-
net. Diese stellen einen Wertekorridor dar, in dem der zu prognostizierende Wert mit 
einer vorgegebenen (hohen) Wahrscheinlichkeit zu vermuten ist. Da für dieses Vorge-
hen die Annahme einer Normalverteilung der Residuen kritisch ist, wird im vorliegenden 
Fall nicht darauf zurückgegriffen. Stattdessen werden, der gängigen Praxis der Mietspie-
gelerstellung und den Vorgaben der Mietspiegelverordnung entsprechend, Spannen der 
ortsüblichen Vergleichsmiete auf Basis der Quantile der Modellresiduen bestimmt. Die 
zentralen zwei Drittel der Residuen, aus denen sich im folgenden Schritt die Spannen 
der ortsüblichen Vergleichsmiete ergeben, werden im folgenden Abschnitt 6.8 bestimmt.    
Als weiteres Kriterium zur Beurteilung der Modellgüte wurden die Residuen hinsichtlich 
ihrer stadträumlichen Verteilung untersucht. Diese wird in Abbildung 6-5 auf Ebene der 
zehn Leipziger Stadtbezirke dargestellt. Hierbei ist anzumerken, dass die aus der Miet-
spiegelerhebung resultierende Stichprobe nicht dazu konzipiert wurde, repräsentative 
Aussagen über die Miete auf kleinräumiger Ebene zu treffen. Derartige Aussagen über 
das Mietniveau auf Ebene der Stadtbezirke und Ortsteile würden auch den Zweck des 
Mietspiegels unterlaufen. Anstatt der hier aus Gründen der Anschaulichkeit verwendeten 
administrativen Gliederung könnten zur Analyse der stadträumlichen Verteilung der Re-
siduen auch andere, willkürliche Gebietseinteilungen herangezogen werden.   
Abbildung 6-5: 
Mittelwert der Residuen je Stadtbezirk 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2022  
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Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  65 
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Die durchschnittlichen Residuen pro Quadratmeter liegen nur in den Stadtbezirken Mitte 
(+ 0,12 EUR/m2), Ost (- 0,15 EUR/m2) und West ( - 0,15 EUR/m2) betragsmäßig über 
0,10 EUR pro m 2. Da abgesehen vom Stadtbezirk Mitte alle übrigen Stadtbezirke sehr 
diverse Ortsteile und Wohnlagen umfassen, spricht diese nur geringe Streuung für die 
Anpassungsgüte des Modells. Diese stadträumliche Verteilung veranschaulicht, dass 
keine lageabhängige Verzerrung der geschätzten Mieten vorliegt. 
Überprüfung auf Multikollinearität 
Multikollinearität, also die Korrelation erklärender Variablen untereinander,  führt dazu, 
dass die Schätzung der einzelnen Regressionsparameter unzuverlässig wird. Während 
die Prognosequalität des Modells insgesamt nicht beeinträchtigt wird, können einzelne 
Regressionskoeffizienten sprunghaft auf kleine Änderungen der Modellstruktur oder der 
zugrundeliegenden Daten reagieren.  
Im vorliegenden Mietspiegel wurden derartige Korrelationen zwischen Einzelmerkmalen 
oder zwischen Ausstattungsmerkmalen und Baualter bzw. Wohnungsgröße bereits im 
Rahmen der explorativen Datenanalyse identifiziert und lediglich das einflussreichere 
der redundanten Merkmale in der weiteren Berechnung berücksichtigt. 
Zusätzlich wurden in allen Modellierungsschritten die Varianzinflationsfaktoren (VIF) 
der einzelnen Variablen betrachtet. Konventionell werden VIFs zwischen 5 und 10 als 
Indikatoren moderater Multikollinearität interpretiert. Werte kleiner als 5 gelten als unkri-
tisch. In der finalen Spezifikation des Mietspiegelmodells erreicht der höchste VIF einen 
Wert von 3,39. Multikollinearität kann damit ausgeschlossen werden. 
Überprüfung auf Heteroskedastie 
Eine weitere Anforderung an lineare Regressionsmodell e ist die Annahme homogener 
Varianzen. Die Verletzung dieser Annahme wird als Heteroskedastie bezeichnet.  
Bei der Analyse von Wohnungsmieten ist das Vorliegen von Heteroskedastie in gewis-
sem Umfang typisch , da die Streuung der beobachteten Mieten in Abhängigkeit be-
stimmter Wohnungsmerkmale zunimmt. Dies trifft besonders für die Wohnungsgröße zu, 
da vor allem die Mieten sehr großer Wohnungen überdurchschnittlich stark streuen.  
Das Vorliegen von Heteroskedastie verzerrt nicht die korrekte Schätzung der Koeffizien-
ten, wohl aber die berechneten Standardfehler und Signifikanzwerte. Um dennoch zu 
robusten Signifikanzaussagen zu kommen, besteht die Möglichkeit, heteroskedastie - 
resistente Standardfehler zu verwenden.  
  
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66  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Abbildung 6-6: 
Streudiagramm der Modellresiduen und Wohnungsgrößen 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 202 2 
Die weitgehend gleichmäßige Verteilung der Modellresiduen in Bezug auf die Woh-
nungsgröße (Abbildung 6-6) zeigt, dass das tatsächliche Ausmaß der Heteroskedastie 
gering ausfällt. Da außerdem, wie oben beschrieben, für die Variablenselektion neben 
der reinen Signifikanz der Merkmale auch die Stabilität des Modells bei Variationen der 
Datenbasis bewertet wurde, wurde auf die Berechnung robuster Standardfehler verzich-
tet. Dies entspricht der üblichen Praxis in Regressionsmietspiegeln vergleichbarer 
Städte. 
6.8 Berechnung und Interpretation der Mietpreisspannen 
Da über eine Mietspiegelerhebung niemals alle mietpreisbestimmenden Merkmale  
erhoben werden, kann auch ein Mietspiegelmodell mit hoher Erklärungsgüte nie alle tat-
sächlichen Mietunterschiede im Stadtgebiet restlos erklären.  
Insbesondere werden die vereinbarten Mieten nicht nur durch außergesetzliche Merk-
male, sondern auch durch kurz- und mittelfristige Einflüsse des Marktes  und das Ver-
handlungsgeschick der beteiligten Vertragsparteien beeinflusst, so dass selbst für voll-
kommen identische Wohnungen unterschiedliche Mieten möglich sind.  
Um der resultierenden Schwankungsbreite im Regressionsmodell dennoch Rechnung 
zu tragen, werden üblicherweise neben der mittleren ortsüblichen Vergleichsmiete auch 
Spannenwerte ausgewiesen. Gemäß § 16 Abs. 3 Satz 3 M sV und den Empfehlungen 
des BBSR (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, 2002) wird in der Regel 
112 von 145 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  67 
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eine Zwei-Drittel-Spanne verwendet. An beiden Rändern der Verteilung der als ortsüb-
lich klassifizierten Datensätze wird somit jeweils das extremste Sechstel der Fälle abge-
schnitten.  
Ausgangspunkt für die Spannenberechnung beim Leipziger Mietspiegel sind die Resi-
duen des Mietspiegel modells. Diese absoluten Abweichungen zwischen tatsächlicher 
und im Modell geschätzter Mieten wurden zum Zwecke der Spannenberechnung als re-
lative Abweichungen in Bezug auf die tatsächliche n Mieten dargestellt und der Größe 
nach sortiert. Anschließend wurde differenziert nach Baualtersklassen jeweils das 1/6 - 
und das 5/6 -Quantil dieser relativen Residuen bestimmt, die in Tabelle 6-4 dargestellt 
sind. Die Spannenwerte werden nach Baualtersklasse differenziert ausgewiesen, womit 
der Bedeutung des Baualters Rechnung getragen wird. Nach der Wohnfläche zeigt die 
Baualtersklasse den zweitgrößten differenzierenden Einfluss auf die Miethöhe. 
Die ermittelten Quantile sind analog zu den Koeffizienten des Regressionsmodells als 
prozentuale Zu- und Abschläge zu interpretieren und werden deshalb in der Anwendung 
des Mietspiegels als Faktoren dargestellt, die mit dem ermittelten mittleren Wert der orts-
üblichen Vergleichsmiete zu multiplizieren sind. In Abbildung 6-7 lässt sich die Einord-
nung der beobachteten und geschätzten Mieten in den berechneten Spannenwert able-
sen.  
Um den Anwender/-innen des Mietspiegels Hinweise zur Einordnung ihrer Wohnung in 
den Spannenbereich geben zu können, wurden auf Wunsch des Arbeitskreises Miet-
spiegel wohnwerterhöhende bzw. wohnwertmindernde Merkmale benannt, die beispiel-
haft ein Abweichen vom mittleren Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtfertigen 
können. Die Aufzählung ist nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels, ist nicht abschlie-
ßend und stellt lediglich eine Orientierungshilfe mit empfehlendem Charakter dar. 
Tabelle 6-4: 
Quantile der relativen Residuen des Mietspiegelmodells (Spannenwerte) 
 Quantile Faktoren 
Baualtersklasse 1/6  
(untere Spanne) 
5/6  
(obere Spanne) untere Spanne obere Spanne 
Baujahr vor 1919  -0,129 0,122 0,871 1,122 
Baujahr 1919 bis 1945 -0,098 0,091 0,902 1,091 
Baujahr 1946 bis 1960 -0,095 0,102 0,905 1,102 
Baujahr 1961 bis 1991 Plattenbau  -0,102 0,077 0,898 1,077 
Baujahr 1961 bis 1991 kein Plattenbau  -0,098 0,081 0,902 1,081 
Baujahr 1992 bis 2004 -0,115 0,125 0,885 1,125 
Baujahr 2005 bis 2014 -0,096 0,090 0,904 1,090 
Baujahr ab 2015 -0,115 0,104 0,885 1,104 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 202 2 
 
113 von 145 in Zusammenstellung
68  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
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Abbildung 6-7: 
tatsächliche und geschätzte Mieten nach Lage im Spannenbereich 
 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2022  
Merkmale wurden dann als wohnwerterhöhend bzw. wohnwertmindernd interpretiert, 
wenn sie im Rahmen des Modellbildungsprozesses in mehrere Modellvarianten als sig-
nifikant eingingen, in der finalen Modellspezifikation aber zum Signifikanzniveau von 
5 Prozent keinen Einfluss ausübten. Voraussetzung hierfür war, dass die Einflussrich-
tung des Merkmals über alle Modellvarianten hinweg unverändert blieb.  
Außerdem wurden Merkmalsausprägungen als wohnwertsteigernd oder -mindernd be-
nannt, wenn sie zur weiteren Konkretisierung und Ausdifferenzierung von im Mietspiegel 
enthaltenen Merkmalen genutzt werden können. Dies betrifft insbesondere den Fall ge-
mischter Bodenbeläge in den Wohnräumen: Sofern Bodenbeläge aus mehr als einer der 
drei definierten Kategorien vorhanden sind, führt dies dazu, dass im Mietspiegel weder 
ein Zu- noch ein Abschlag angesetzt werden darf. In diesem Fall ermöglicht die Einord-
nung im Spannenbereich dennoch eine Abstufung, je nachdem ob einfache oder hoch-
wertige Bodenbeläge überwiegen.  
Die Energieeffizienz laut Energieausweis wurde aufgrund zahlreicher Fehlwerte nicht in 
die Berechnung des Mietspiegels einbezogen. Für Wohnungen mit besonders niedrigen 
114 von 145 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  69 
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Endenergiebedarfen ergab sich dennoch ein positiver korrelativer Zusammenhang zur 
Miethöhe, was für eine Benennung als potentiell wohnwertsteigerndes Merkmal spricht. 
7 Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete 
Basierend auf den in Abschnitt 6.6 dargestellten Ergebnissen des Regressionsmodells 
kann die ortsübliche Vergleichsmiete für Leipziger Wohnungen abgeleitet werden. 
Hierzu muss im ersten Schritt zunächst der quadratmeterspezifische Grundbetrag ermit-
telt werden. Dieser Grundbetrag wird im zweiten Schritt um das Produkt der baujahres-, 
ausstattungs-, beschaffenheits- und lagespezifischen Zu- und Abschlagsfaktoren erhöht 
bzw. vermindert. 
Bestimmung des Grundbetrags nach Wohnfläche 
Der Grundbetrag des Mietspiegels ergibt sich abhängig von der Wohnungsgröße aus 
Tabelle 7-1.  
Zur Ermittlung des korrekten Grundbetrages ist die Wohnfläche auf ganze Quadratmeter 
zu runden. In der Tabelle sind quadratmetergenaue Werte für den Wertebereich von 25 
bis 180 Quadratmetern ausgewiesen. Für kleinere bzw. größere, aber noch als ortsüb-
lich geltende Wohnungen (20 bis 25 Quadratmeter bzw. 180 bis 200 Quadratmeter) ist 
entsprechend der erste bzw. letzte Wert der Tabelle anzusetzen.  
Berücksichtigung der weiteren Wohnwertmerkmale 
Für die im Regressionsmodell als signifikant ermittelten wohnwertbeeinflussenden Merk-
male sind in Tabelle 7-2 mit den zugehörigen Zu - bzw. Abschlagsfaktoren und – wo 
erforderlich – Erläuterungen zur Anwendung versehen.  
Die Faktoren aller auf die relevante Wohnung zutreffenden Merkmale sind miteinander 
zu multiplizieren, so dass sich als Produkt ein Gesamtfaktor ergibt. Der Mittelwert der 
ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt sich durch Multiplikation des Grundbetrags mit die-
sem Gesamtfaktor.  
Alle Faktoren sind für die Anwendung des Leipziger Mietspiegels auf die dritte Nach-
kommastelle (Zehntelprozent) genau ausgewiesen und zu verwenden. Sofern sich in der 
Anwendung des Mietspiegels durch die Bildung von Zwischenergebnissen eine Abwei-
chung des Gesamtfaktors von dessen ohne Zwischenrundung ermittelten Wert ergibt, 
ist das ohne Zwischenrundung ermittelte Ergebnis maßgeblich. 
Weitere für die korrekte Anwendung des Mietspiegels maßgebliche Erläuterungen zur 
Anwendung und Interpretation der Wohnwertmerkmale sind den Ausführungen der Miet-
spiegel-Broschüre und dem dortigen Stichwortverzeichnis zu entnehmen. 
  
115 von 145 in Zusammenstellung
70  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Tabelle 7-1: 
Grundbeträge des Mietspiegels nach Wohnfläche 
Wohnfläche Grundbetrag Wohnfläche Grundbetrag Wohnfläche Grundbetrag Wohnfläche Grundbetrag 
20 - 25 m²  7,96 €  64 m²  5,81 €  103 m²  5,59 €  142 m²  5,16 €  
26 m²  7,72 €  65 m²  5,81 €  104 m²  5,58 €  143 m²  5,15 €  
27 m²  7,51 €  66 m²  5,81 €  105 m²  5,57 €  144 m²  5,14 €  
28 m²  7,33 €  67 m²  5,80 €  106 m²  5,56 €  145 m²  5,13 €  
29 m²  7,16 €  68 m²  5,80 €  107 m²  5,54 €  146 m²  5,13 €  
30 m²  7,02 €  69 m²  5,80 €  108 m²  5,53 €  147 m² 5,13 €   
31 m²  6,89 €  70 m²  5,80 €  109 m²  5,52 €  148 m²  5,11 €  
32 m²  6,78 €  71 m²  5,80 €  110 m²  5,51 €  149 m²  5,10 €  
33 m²  6,68 €  72 m²  5,80 €  111 m²  5,50 €  150 m²  5,10 €  
34 m²  6,60 €  73 m²  5,80 €  112 m²  5,49 €  151 m²  5,09 €  
35 m²  6,52 €  74 m²  5,80 €  113 m²  5,48 €  152 m²  5,09 €  
36 m²  6,46 €  75 m²  5,79 €  114 m²  5,46 €  153 m²  5,08 €  
37 m²  6,41 €  76 m²  5,79 €  115 m²  5,45 €  154 m²  5,07 €  
38 m²  6,36 €  77 m²  5,79 €  116 m²  5,44 €  155 m²  5,07 €  
39 m²  6,32 €  78 m²  5,79 €  117 m²  5,43 €  156 m²  5,07 €  
40 m²  6,29 €  79 m²  5,78 €  118 m²  5,42 €  157 m²  5,06 €  
41 m²  6,26 €  80 m²  5,78 €  119 m²  5,40 €  158 m²  5,06 €  
42 m²  6,24 €  81 m²  5,77 €  120 m²  5,39 €  159 m²  5,05 €  
43 m²  6,22 €  82 m²  5,77 €  121 m²  5,38 €  160 m²  5,05 €  
44 m²  6,20 €  83 m²  5,76 €  122 m²  5,37 €  161 m²             5,05 € 
45 m²  6,19 €  84 m²  5,76 €  123 m²  5,36 €  162 m²  5,05 €  
46 m²  6,17 €  85 m²  5,75 €  124 m²  5,35 €  163 m²  5,04 €  
47 m²  6,16 €  86 m²  5,74 €  125 m²  5,33 €  164 m²  5,04 €  
48 m²  6,14 €  87 m²  5,74 €  126 m²  5,32 €  165 m²  5,04 €  
49 m²  6,12 €  88 m²  5,73 €  127 m²  5,31 €  166 m²  5,04 €  
50 m²  6,11 €  89 m²  5,72 €  128 m²  5,30 €  167 m²  5,04 €  
51 m²  6,08 €  90 m²  5,71 €  129 m²  5,29 €  168 m²  5,04 €  
52 m²  6,06 €  91 m²  5,71 €  130 m²  5,28 €  169 m²  5,04 €  
53 m²  6,03 €  92 m²  5,70 €  131 m²  5,27 €  170 m²  5,04 €  
54 m²  6,01 €  93 m²  5,69 €  132 m²  5,26 €  171 m²           5,04 €  
55 m²  5,98 €  94 m²  5,68 €  133 m²  5,25 €  172 m²           5,04 €  
56 m²  5,95 €  95 m²  5,67 €  134 m²  5,23 €  173 m²   5,05 €   
57 m²  5,93 €  96 m²  5,66 €  135 m²  5,22 €  174 m²  5,05 €  
58 m²  5,90 €  97 m²  5,65 €  136 m²  5,21 €  175 m²  5,05 €  
59 m²  5,88 €  98 m²  5,64 €  137 m²  5,20 €  176 m²  5,06 €  
60 m²  5,86 €  99 m²  5,63 €  138 m²  5,19 €  177 m²  5,07 €  
61 m²  5,84 €  100 m²  5,62 €  139 m²  5,19 €  178 m²  5,07 €  
62 m²  5,83 €  101 m²  5,61 €  140 m²  5,18 €  179 m²  5,07 €  
63 m²  5,82 €  102 m²  5,60 €  141 m²  5,17 €  180 - 200 m²  5,09 €  
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2022  
 
 
 
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Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  71 
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Tabelle 7-2: 
Signifikante Wohnwertmerkmale sowie Zu- und Abschlagsfaktoren 
Wohnwertmerkmal Ausprägungen Faktor Erläuterung 
Baujahr 
vor 1919 
1,000 
 
1919 bis 1945 
1946 bis 1960 
0,982 
1961 bis 1991 und kein Plattenbau 
1961 bis 1991 und Plattenbau  0,925 
1992 bis 2004 1,035 
2005 bis 2014 1,071 
ab 2015 1,095 
Erstbezug seit 
01.10.2016 
nach Sanierung von mind. 1 und max. 4 Merkmalen  1,022 Mögliche Sanierungsmerkmale, 
die direkt vor Bezug der Woh-
nung erneuert wurden, sind Sani-
tärausstattung, Fußboden, Innen-
türen, Elektroinstallation, Fenster, 
Heizkörper.  
nach Sanierung von mind. 5 Merkmalen  1,045 
in eine neu gebaute Wohnung oder in ein zu Wohn-
zwecken neuausgebautes Dachgeschoss  1,064 
Art der Wohnung 
Dachgeschosswohnung mit Dachschrägen, ausge-
nommen sind Maisonette-Wohnungen 0,978 
 
Penthauswohnung 1,144 
Wohnung im Hinterhaus oder Nebengebäude  1,034 
Wohnung im Ein-, Zweifamilienhaus oder  
Reihenhaus 1,170 
Heizung 
Fußbodenheizung in allen Wohnräumen  1,057  
Fußbodenheizung im Bad vorhanden   
(gilt nur für Baujahre bis 2004) 1,038 Bei mehreren Bädern bezieht sich 
das Merkmal auf das Hauptbad  
keine Zentralheizung vorhanden 0,890  
Leitungen Wasser-, Gas- oder Elektroleitungen über Putz  0,975 auch bei teilweisem Vorhanden-
sein anwendbar 
Küche 
offene, „amerikanische“ Küche  1,013  
Einbauküche (vom Vermieter gestellt)  1,063 
Die Einbauküche muss als Teil 
des Wohnungsmietvertrages und 
ohne sonstige, zusätzliche Kos-
ten vermietet werden. 
Badezimmer 
ein Badezimmer mit Wanner oder Dusche 1,000 
 
ein Badezimmer mit Wanne und Dusche  1,022 
mehrere Badezimmer  mit Wanne oder Dusche vor-
handen 1,049 
Badezimmer mit Fenster im Plattenbau  1,055 
bodengleiche/ ebenerdige Dusche  1,033 
1 Merkmal vorhanden aus: Handtuchwandheizkör-
per, Doppelwaschbecken oder Bidet  1,031 
mind. 2 Merkmale vorhanden aus: Handtuchwand-
heizkörper, Doppelwaschbecken oder Bidet  1,038 
Badezimmer im Nassbereich (Wandbelag)  
ungefliest und kein gleichwertiger Nässeschutz  0,923 
unverkleideter Spülkasten 0,970 
Toiletten mehr als eine Toilette vorhanden (z.  B. Gäste-WC) 1,030  
Fußböden in den 
Wohnräumen 
Einfach: PVC-Belag (Standard), Teppichboden oder 
kein vom Vermieter gestellter Belag  0,973 Relevant ist der vom Vermieter 
gestellte Bodenbelag in den 
Wohnräumen.  
Sind Bodenbeläge aus mehreren 
der drei aufgeführten Kategorien 
vorhanden, gilt dies als gemisch-
ter Belag. 
Standard: Laminat, Linoleum, Vinyl  
1,000 
gemischter Belag 
Hochwertig: Fliesen, Parkett, Holzdielen 1,032 
Fenster 
überwiegend Dreifachverglasung der Fenster  1,018  
Rollläden/ Jalousien an allen Fenstern vorhanden  1,019  
117 von 145 in Zusammenstellung
72  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
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Weitere Ausstat-
tungsmerkmale 
 
Balkon 1 qm bis 3 qm 1,039 Sind mehrere der genannten Flä-
chen vorhanden, ist hier die 
größte vorhandene Fläche anzu-
setzen. 
 
„Balkon“ umfasst auch Loggien 
und Wintergärten. 
Balkon größer als 3 qm bis 10 qm  1,053 
Balkon größer als 10 qm 1,078 
Terrasse oder Dachterrasse 1 qm bis 10 qm  1,044 
Terrasse oder Dachterrasse größer 10 qm  1,054 
mehr als ein Balkon, Terrasse, Dachterrasse, Log-
gia, oder Wintergarten vorhanden  
(je mind. 1 qm Fläche) 
1,024 
 
Garten zur alleinigen Nutzung  1,025 
Aufzug 1,040 
Videosprechanlage 1,027 
Abstellkammer in der Wohnung  1,014 
stufen- und schwellenlose Erreichbarkeit des Hau-
ses, der Wohnung und der Räume in der Wohnung  1,022 
Wohnlage 
einfach  0,964 
Einordnung gemäß Lagekarte  
mittel 1,000 
gut 1,076 
sehr gut  1,107 
Kerngebietslage 1,114 
Villenlage 1,078 
weitere Lagekrite-
rien 
Erholungsfläche unter 300 m erreichbar und  
Innenstadtlage 1,041 
Einschätzung gemäß Lagekarte  Wasserfläche unter 100 m erreichbar  1,050 
Das Haus befindet sich an einer befahrenen/aktiven 
Bahnanlage 0,975 
Im Haus befindet sich Gewerbe oder Gastronomie  0,985  
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2022  
Anwendung der Mietpreisspannen 
Zur Berechnung der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der ermittelte Mittel-
wert der ortsüblichen Vergleichsmiete mit den für das jeweilige Baujahr zutreffenden 
Faktoren für den oberen bzw. den unteren Spannenwert gemäß Tabelle 6-4 zu multipli-
zieren. Die resultierende Mietpreisspanne beschreibt den Wertebereich der Miete, der 
für die jeweilige Wohnung als ortsüblich zu werten ist.    
Die Faktoren der Spannenwerte sind analog zu den Koeffizienten des Regressionsmo-
dells als prozentuale Zu- und Abschläge zu interpretieren und anzuwenden. 
Als anfänglicher Ausgangswert für die Miethöhe einer Wohnung gemäß Mietspiegel wird 
sich zunächst regelmäßig der ermittelte Mittelwert der ortsüblichen Vergleichsm iete 
empfehlen. Weitere, im Mietspiegel nicht berücksichtigte w ohnwerterhöhende bzw. 
wohnwertmindernde Merkmale können als Begründung für ein Abweichen vom mittleren 
Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete  innerhalb des  Spannbereiches herangezogen 
werden. Die in Tabelle 7-3 benannten wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden 
Merkmale sind nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels. Die Aufzählung ist nicht ab-
schließend und stellt lediglich eine Orientierungshilfe mit empfehlendem Charak-
ter dar. 
118 von 145 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  73 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Tabelle 7-3: 
wohnwerterhöhende und  wohnwertmindernde Merkmale 
Wohnwerterhöhende Merkmale Wohnwertmindernde Merkmale 
Elektrisch bedienbare Rollläden  Warmwasserversorgung ganz oder teilweise dezentral  
Zusätzlicher Kamin oder Kaminofen  Fenster einfach verglast 
Maisonette- oder Galeriewohnung 
Gemischter Bodenbelag in Wohnräumen, dabei überwie-
gend einfacher Belag (PVC, Teppich, kein vom Vermieter 
gestellter Belag) 
Deckenspots in Küche, Bad oder Flur  Zustand des Wohngebäudes: eher ungepflegt, erneue-
rungsbedürftig 
Fenster im Badezimmer (ausgenom men Plattenbau) Lage an Hauptstraße oder Straße mit Straßenbahn  
Energieeffiziente Wohnung (Endenergiebedarf gemäß 
Energieausweis Kennbuchstabe B oder besser)  Wohnung liegt im Erdgeschoss 
Gemischter Bodenbelag in Wohnräumen, dabei überwie-
gend hochwertiger Belag (Parkett, Holzdielen, Fliesen)  
fußläufige Distanz zur nächsten Haltestelle des ÖPNV 
von mehr als 750 m 
Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Mietspiegel 2022  
 
 
 
 
 
  
119 von 145 in Zusammenstellung
74  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Literaturverzeichnis 
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Stadt Leipzig. 
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Mietspiegeln (3. Aktualisierte Auflage 2020 Ausg.). Bonn. 
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120 von 145 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  75 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Pebesma, E. (2018). Simple Features for R: Standardized Support for Spatial Vector 
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Merkmalen bei der Mietspiegelerstellung - Kausalität vs. Vorhersage. Statistische 
Woche. Münster. 
 
  
121 von 145 in Zusammenstellung
76  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Tabellenverzeichnis 
Tabelle 4-1: Übersicht der Grundmiete nach Baualter und Wohnungsgröße........ 22 
Tabelle 4-2: Non-Response-Analyse in Bezug auf räumliche Verteilung .............. 26 
Tabelle 4-3: Non-Response-Analyse in Bezug auf Baualter ................................ ... 28 
Tabelle 4-4: Rücklaufstatistik................................ ................................ .................... 31 
Tabelle 5-1: Beschreibung der Lagekategorien ................................ ....................... 35 
Tabelle 5-2: Wohnungsbestand und Mietspiegelstichprobe  
nach Lagekategorien ................................ ................................ ............ 36 
Tabelle 5-3: Kategorien wohnungsnaher Infrastruktur  
für Erreichbarkeitsanalysen ................................ ................................  41 
Tabelle 6-1: Einfluss des Vermieters auf die Grundmiete ................................ ....... 56 
Tabelle 6-2: Einfluss der Dauer des Mietverhältnisses auf die Grundmiete .......... 57 
Tabelle 6-3: Regressionstabelle der finalen Modellspezifikation ........................... 59 
Tabelle 6-3: Quantile der relativen Residuen des Mietspiegelmodells 
(Spannenwerte) ................................ ................................ .................... 67 
Tabelle 7-1: Grundbeträge des Mietspiegels nach Wohnfläche ............................. 70 
Tabelle 7-2: Signifikante Wohnwertmerkmale sowie  
Zu- und Abschlagsfaktoren ................................ ................................ . 71 
Tabelle 7-3: wohnwerterhöhende und  wohnwertmindernde Merkmale ................ 73 
  
122 von 145 in Zusammenstellung
Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022  |  77 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Abbildungsverzeichnis 
Abbildung 3-1: Schematischer Ablauf der Stichprobenziehung ............................. 10 
Abbildung 3-2: Zusammensetzung der Mieter/-innen-Stichprobe ........................... 11 
Abbildung 3-3: Zusammensetzung der Großvermieter-Stichprobe ........................ 12 
Abbildung 3-4: Tägliche Rücklaufstatistik der Mietererhebung ..............................  14 
Abbildung 4-1: Plausibilisierungstool für Mietspiegel-Datensätze ......................... 17 
Abbildung 4-2: Häufigkeitsverteilung der Mieten pro m2 ................................ ......... 19 
Abbildung 4-3: Häufigkeitsverteilung der Wohnfläche ................................ ............ 19 
Abbildung 4-4: Übersicht der Grundmieten pro m2 nach Wohnfläche .................... 23 
Abbildung 4-5:  Räumliche Verteilung der Brutto- und Nettostichprobe ................ 25 
Abbildung 4-6: Zusammensetzung der Nettostichprobe nach Baualter ................. 27 
Abbildung 4-7: Zusammensetzung der Nettostichprobe nach Wohnfläche ........... 28 
Abbildung 4-8: Zusammensetzung der Nettostichprobe nach Vermietertyp ......... 30 
Abbildung 5-1: Karte der Wohnlageneinteilung für den Mietspiegel 2022.............. 37 
Abbildung 5-2: Karte der Wohnlageneinteilung für den Mietspiegel 2022 –  
Kerngebietslage und ausgewählte Villenlagen ................................  38 
Abbildung 5-3: Übersicht der Grundmieten pro m2 nach Lagekategorien .............. 39 
Abbildung 5-4: Stadträumliche Lagekategorien gemäß BBSR ................................  40 
Abbildung 6-1: Effekt der Wohnfläche auf die Grundmiete je Quadratmeter  
(Grundbetrag des Modells) ................................ ................................  58 
Abbildung 6-2: Vergleich der tatsächlichen und geschätzten Mieten ..................... 61 
Abbildung 6-3: Histogramm der Modellresiduen ................................ ...................... 63 
Abbildung 6-4: QQ-Plot des Regressionsmodells ................................ .................... 63 
Abbildung 6-6: Mittelwert der Residuen je Stadtbezirk ................................ ............ 64 
Abbildung 6-5: Streudiagramm der Modellresiduen vs. Wohnungsgröße.............. 66 
Abbildung 6-7: tatsächliche und geschätzte Mieten nach Lage im  
Spannenbereich ................................ ................................ ................. 68 
 
  
123 von 145 in Zusammenstellung
78  |  Methodenbericht zum Leipziger Mietspiegel 2022 
Stadt Leipzig | Amt für Statistik und Wahlen 
Anhang 
 
124 von 145 in Zusammenstellung
MUSTER
 
Nicht ausfüllen!
Mietspiegelerhebung 2022 
 
Liebe Teilnehmerin, lieber Teilnehmer,
 
durch Ihre Mitarbeit kann der nächste qualifizierte Leipziger Mietspiegel erstellt werden. Der Mietspiegel schützt Mieterinnen und
Mieter vor möglicherweise willkürlichen Mieterhöhungen und leistet einen wichtigen Beitrag zur Dämpfung des Anstiegs der Mieten
in unserer Stadt. Durch die Einführung der Mietpreisbremse findet der Mietspiegel zukünftig auch bei der Ermittlung der zulässigen
Höchstmiete für neu zu vermietende Wohnungen Anwendung und schützt Sie somit auch im Falle eines Umzugs.
 
Die beigefügte Broschüre soll Sie beim Ausfüllen des Fragebogens unterstützen.
Bei Fragen stehen wir Ihnen gerne unter 0341-123 28 80 oder unter [E-MAIL ENTFERNT] zur Verfügung.
 
Dieser Bogen wird maschinell ausgewertet. Markieren Sie eine Antwort bitte in der folgenden Weise: .
Wenn Sie eine Antwort korrigieren möchten, füllen Sie bitte den falsch markierten Kreis und noch etwas darüber hinaus aus,
ungefähr so: .
Ziffern sollen ungefähr so aussehen: ; Korrekturen so: 
 
Sie können die Befragung auch online unter www.leipzig.de/mietspiegel ausfüllen. 
Filterfragen zur Mietspiegelrelevanz Ihrer Wohnung
Nicht jede Wohnung darf für den Mietspiegel verwendet werden. Mit den Fragen 1 bis 3 wird herausgefunden, ob Ihre Wohnung
in Frage kommt. Ist dies nicht der Fall, endet die Befragung bereits hier.
Bitte senden Sie den Fragebogen in jedem Fall im portofreien Rückumschlag an uns zurück.
1. Sind Sie - bezogen auf diese Wohnung -
  Eigentümer/-in? - Ende
  Untermieter/-in? - Ende
  Mieter/-in? - weiter mit Frage 2
In die Befragung werden nur Mietwohnungen einbezogen. Falls Sie Eigentümer/-in oder Untermieter/-in sind, endet die
Befragung für Sie bereits nach Frage 1.
2. Besonderheiten des Mietverhältnisses
a) Gibt es für die Wohnung mehrere Mietparteien mit jeweils eigenem Mietvertrag?
  ja - Ende
  nein
b) Wird die Wohnung gemäß Mietvertrag ganz oder teilweise gewerblich genutzt?
  ja - Ende
  nein
c) Wird die Wohnung als möblierte oder teilmöblierte Wohnung vermietet?
(Eine Einbauküche oder Einbauschränke gelten nicht als Möblierung)
  ja - Ende
  nein
d) Ist die derzeitige Miete aus einem besonderen Grund niedriger festgesetzt worden?
(z. B. Gefälligkeitsmiete)
  ja - Ende
  nein
e) Sind in der Grundmiete (Nettokaltmiete) weitere Beträge enthalten, die jedoch nicht
gesondert ausgewiesen werden können? (z.B. Heizkosten, umlagefähige
Betriebskosten, medizinische Pflegeleistungen)
  ja - Ende
  nein
Wurde eine der vorangehenden Fragen mit ja beantwortet, endet die Befragung bereits hier.
3. Abschluss des Mietvertrages und Mieterhöhungen
a) Seit wann sind Sie Mieter/-in dieser Wohnung? (TT.MM.JJJJ)
 . . 
b) Wann wurde die Grundmiete (Nettokaltmiete) letztmalig geändert?
(TT.MM.JJJJ)
 . . 
  Nettokaltmiete (Grundmiete) hat sich nicht geändert
Liegen beide Daten vor dem 1. Oktober 2016, endet die Befragung bereits hier.
Fragen zum Gebäude und zur Wohnung
4. Wann wurde das Haus errichtet, in dem sich Ihre Wohnung befindet?
  vor 1919
  1961 bis 1991 (Plattenbau)
  2005 bis 2014
  1919 bis 1945
  1961 bis 1991 (kein Plattenbau)
  ab 2015
  1946 bis 1960
  1992 bis 2004
  weiß ich nicht
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125 von 145 in Zusammenstellung
MUSTER
 
Nicht ausfüllen!
5. War Ihr Einzug in diese Wohnung ein Erstbezug?
ja nein
a) nach Neubau (d.h. in ein neu errichtetes Gebäude)
 
 
b) nach Dachgeschossausbau
 
 
c) nach Sanierung
 
 
Wenn nach Sanierung, was wurde saniert?
(Mehrfachantworten möglich)
  Sanitärausstattung
  Fußböden
  Innentüren
  Elektroinstallation
  Fenster
  Heizkörper
6. Befindet sich Ihre Wohnung in einem  ... ?
  Ein- oder
Zweifamilienhaus
  Reihenhaus
  Mehrfamilienhaus
7. Wenn Sie in einem Mehrfamilienhaus leben, wie
viele Wohneinheiten gibt es an dieser Adresse?
  1 bis 5
  6 bis 10
  11 bis 20
  mehr als 20
8. Befindet sich Ihre Wohnung in einem Hinterhaus
oder Nebengebäude?
  ja
  nein
9. Handelt es sich bei Ihrer Wohnung um eine Maisonette-, Galerie-, Loft- oder Penthauswohnung?  (Mehrfachantworten
möglich)
  Maisonette
  Galerie
  Loft
  Penthaus
  nein
10. Wie viele Geschosse hat das Haus über dem
Erdgeschoss?
(mit einem eventuell ausgebauten Dachgeschoss)
 
Zählung ab 1. Obergeschoss! Ein eventuell ausgebautes
Dachgeschoss mitzählen.
11. In welchem Geschoss befindet sich Ihre
Wohnung?
(Erdgeschoss = 0, erstes Obergeschoss = 1 usw.)
 
  Wohnung befindet sich im Souterrain
  Wohnung befindet sich im ausgebauten Dachgeschoss/Mansarde
12. Falls Sie in einer Dachgeschosswohnung
wohnen, wie ist diese geschnitten?
(Mehrfachantworten möglich)
  Wohnung erstreckt sich über
zwei Etagen (Maisonette)
  Wohnung hat (teilweise)
Dachschrägen
  Wohnung hat keine
Dachschrägen
  trifft nicht zu
Fragen zu Wohnfläche und Miete
13. Wie hoch ist Ihre Miete im Oktober 2022? Bitte geben Sie alle Werte auf ganze Euro gerundet an!
a) monatliche Grundmiete (ohne Heiz- und Betriebskosten und ohne Abzug einer
Mietminderung)
 Euro
b) monatliche Heizkostenvorauszahlung
 Euro
c) monatliche Betriebskostenvorauszahlung
 Euro
ODER wenn nicht getrennt ausgewiesen:
d) monatliche Nebenkostenvorauszahlung insgesamt
 Euro
14. Wie groß ist Ihre Wohnung in m²?
Bitte geben Sie die Fläche auf ganze Quadratmeter gerundet an!
 m²
15. Wie viele Wohnräume (über 6 m²) hat Ihre Wohnung?
Küche, Bad und Flur zählen nicht als Wohnraum!
 
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126 von 145 in Zusammenstellung
MUSTER
 
Nicht ausfüllen!
Zustand des Wohngebäudes
16. Was trifft auf den baulichen Zustand des Gebäudes (außen und innen) zu?
durchgehend gepflegt,
sehr gut erhalten
eher gepflegt, zum Teil
erneuerungsbedürftig
eher ungepflegt,
erneuerungsbedürftig
sehr ungepflegt,
umfassender
Erneuerungsbedarf
a) Fassade
 
 
 
 
b) Fenster
 
 
 
 
c) Hauseingangstür und
Eingangsbereich
 
 
 
 
d) Treppenhaus
 
 
 
 
e) Keller (falls vorhanden)
 
 
 
 
f) Außenbereich des
Hauses/der Wohnanlage
 
 
 
 
Heizung, Elektrik, Sanitär
17. Was trifft auf die Ausstattung der Wohnung zu?
a) Sammelheizung (Zentral-, Fern-, Block- bzw. Etagenheizung) in allen Wohnräumen,
Küche und Bad vorhanden
  ja
  nein
b) dezentrale Heizung (z. B. Nachtspeicherofen, Kohleofen) in mindestens einem
Wohnraum, Küche oder Bad vorhanden
  ja
  nein
c) Wohnung verfügt zusätzlich über einen Kamin, Kachelofen bzw. Kaminofen
  ja
  nein
d) Es gibt in der Wohnung sichtbar verlaufende Wasser-, Gas- oder Elektroleitungen
  ja
  nein
e) Warmwasserversorgung erfolgt ganz oder teilweise dezentral über Boiler oder
Durchlauferhitzer
  ja
  nein
f) Waschmaschinenanschluss in der Wohnung vorhanden
  ja
  nein
Küche
18. Was trifft auf die Ausstattung der Küche zu?
a) Art der Küche
  separater Küchenraum
  offene, "amerikanische"
Küche
b) Wie groß ist die Küche bzw. der Küchenbereich in m²?
 m²
c) Fenster oder Balkontür in der Küche bzw. im Küchenbereich
vorhanden
  ja
  nein
d) von Vermieter/-in gestellt: vollständige Einbauküche mit
mehreren Schränken und mindestens zwei Elektrogeräten (z. B.
Herd/Backofen, Spülmaschine)
  ja
  nein
e) von Vermieter/-in gestellt: Miniküche/Pantryküche
  ja
  nein
19. Sind die Wände im Arbeitsbereich der
Küche (Herd, Spüle) gefliest oder mit
wasserfesten Materialien geschützt (von
Vermieter/-in gestellt)?
  ja, Fliesenspiegel
  ja, wasserfester
Anstrich
  kein Spritzschutz
  ja, Glasverkleidung
  ja, sonstiges
wasserfestes
Material
Bad, Toilette
20. Wie viele Bäder (mit Dusche und/oder Wanne) hat die Wohnung?
 
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MUSTER
 
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21. Über welche Ausstattung verfügt Ihr Hauptbad (größtes oder am besten ausgestattetes Bad):
a) Ausstattung des (Haupt-)Bades
  Bad mit Wanne
  Bad mit Duschkabine
  Bad mit Wanne und Duschkabine
b) Wie groß ist das (Haupt-)Bad in m²?
 m²
c) Fenster vorhanden
  ja
  nein
d) Badezimmer im Nassbereich gefliest oder mindestens gleichwertig gegen
Nässe geschützt
  ja
  nein
e) Handtuchwandheizkörper vorhanden
  ja
  nein
f) Bodengleiche/ebenerdige Dusche vorhanden
  ja
  nein
g) von Vermieter/-in gestellt: Badezimmermöbel vorhanden
  ja
  nein
h) Doppelwaschbecken oder zwei benachbarte Waschbecken vorhanden
  ja
  nein
i) Haltegriffe im Bad (z. B. Toilette, Dusche oder Wanne) vorhanden
  ja
  nein
j) Bidet vorhanden
  ja
  nein
k) unverkleideter Spülkasten
  ja
  nein
22. Wo in der Wohnung sind Toiletten
vorhanden? (Mehrfachantworten möglich)
  im Hauptbad
  in einem weiteren Bad
  in separatem Raum (z.B. Gäste-
WC)
  außerhalb der Wohnung
Wohnräume
23. Bitte geben Sie für jeden vorhandenen Wohnraum an, für welchen Zweck Sie diesen vorwiegend nutzen.
(Wenn Ihre Wohnung mehr als fünf Wohnräume umfasst, bewerten Sie im Folgenden bitte die fünf größten Wohnräume!)
Wohnzimmer* Schlafzimmer Kinderzimmer Arbeitszimmer Sonstiges nicht vorhanden
Wohnraum 1
 
 
 
 
 
 
Wohnraum 2
 
 
 
 
 
 
Wohnraum 3
 
 
 
 
 
 
Wohnraum 4
 
 
 
 
 
 
Wohnraum 5
 
 
 
 
 
 
* bzw. Wohnbereich der Wohnküche
24. Welcher Bodenbelag ist in den einzelnen Wohnräumen überwiegend vorhanden?
(bitte nur Zutreffendes ankreuzen, andernfalls leer lassen)
Parkett
Holzdielen Naturstein Linoleum
Vinylbelag Kork Fliesen Laminat PVC-Belag
Teppich- boden
kein gestellter
Bodenbelag
Wohnraum 1
 
 
 
 
 
 
 
Wohnraum 2
 
 
 
 
 
 
 
Wohnraum 3
 
 
 
 
 
 
 
Wohnraum 4
 
 
 
 
 
 
 
Wohnraum 5
 
 
 
 
 
 
 
Küche/Küchenbereich
 
 
 
 
 
 
 
Hauptbad
 
 
 
 
 
 
 
Flur
 
 
 
 
 
 
 
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MUSTER
 
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25. Welche Merkmale treffen auf die einzelnen Wohnräume zu?
(Mehrfachantworten möglich, bitte nur Zutreffendes ankreuzen, andernfalls leer lassen)
Decken-
spots
indirekte
Beleuch-
tung
Fußboden-
heizung
Multimedia-
Anschluss
außen-
liegende
Rollläden/
Jalousien
außen-
liegende
Rollläden/
Jalousien,
elektrisch
bedienbar
abschließ-
bare
Fenster-
griffe
Zugang zu
Balkon/
Terrasse
über Flur
erreichbar
Wohnraum 1
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Wohnraum 2
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Wohnraum 3
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Wohnraum 4
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Wohnraum 5
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Küche/Küchenbereich
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Hauptbad
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Flur
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Weitere Ausstattungsmerkmale
26. Welche Flächen (Balkon, Terrasse, Loggia, Wintergarten) sind an der Wohnung vorhanden?
a) Art und Größe der größten Fläche
  Balkon
  Loggia
  Wintergarten
  Terrasse
  Dachterrasse
  trifft nicht zu
b) Art und Größe der zweitgrößten Fläche
  Balkon
  Loggia
  Wintergarten
  Terrasse
  Dachterrasse
  trifft nicht zu
Bitte geben Sie die tatsächliche
Fläche auf ganze Quadratmeter
gerundet an!
 m²
Bitte geben Sie die tatsächliche
Fläche auf ganze Quadratmeter
gerundet an!
 m²
c) Sind darüber hinaus weitere Balkone, Terrassen etc. vorhanden?
  ja
  nein
27. Welche weiteren Merkmale sind in der Wohnung vorhanden?
a) Gegen-/Wechselsprechanlage mit elektrischem Türöffner
  ja, ohne Video
  ja, mit Video
  nein
b) Feuerhemmende Wohnungstür (Zertifikat in der Zarge)
  ja
  nein
  weiß nicht
c) Einbruchhemmende Wohnungstür (ggf. Zertifikat in der Zarge)
  ja
  nein
  weiß nicht
d) Abstellkammer in der Wohnung
  ja
  nein
28. Welche Einrichtungen stehen außerhalb der eigenen Wohnung zur Nutzung zur Verfügung?
a) Kellerraum oder Kellerabteil, abschließbar
  ja
  nein
b) abschließbarer Abstellraum oder Dachbodenkammer außerhalb der
Wohnung
  ja
  nein
c) überdachte und abschließbare Unterstellmöglichkeit für Fahrräder
  ja
  nein
d) Aufzug
  ja
  nein
e) Waschmaschinenraum zum Anschließen einer eigenen Waschmaschine
  ja
  nein
f) Garten zur alleinigen Nutzung
  ja
  nein
g) Garten/Grünfläche zur gemeinschaftlichen Nutzung
  ja, eingezäunt bzw.
abgegrenzt
  nein
  ja, öffentlich
zugänglich
h) zentrale Schließanlage (ein Schlüssel für Haus- und Wohnungstür)
(Mehrfachantworten möglich)
  ja, mit Schlüssel
  nein
  ja, mit Transponder
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MUSTER
 
Nicht ausfüllen!
29. Sind folgende Bereiche des Hauses bzw. Ihrer Wohnung stufen- und schwellenlos erreichbar?
a) Hauseingang
  ja
  nein
b) Wohnungseingang
  ja
  nein
c) innerhalb der Wohnung (Wohnräume, Küche und Bad)
  ja
  nein
d) Zugang zu Balkon, Loggia, Wintergarten, Terrasse
  ja
  nein
  trifft nicht zu
30. Steht Ihnen ein Pkw-Stellplatz auf dem Grundstück oder in einer Tiefgarage zur Verfügung? (Mehrfachantworten
möglich)
  ja, ohne
Zusatzkosten
  ja, kostenpflichtig (in
Nettokaltmiete
enthalten)
  ja, kostenpflichtig
(Zusatzvertrag/
gesondert im
Mietvertrag
ausgewiesen)
  nein, aber ich
könnte einen vom
Vermieter anmieten
  nein, ich kann keinen
anmieten
Fenster, Wärmedämmung, Energieeffizienz
31. Was trifft auf die Fenster der Wohnung zu?
  überwiegend zweifach verglast (zwei
Scheiben, Standard)
  überwiegend dreifach verglast (drei
Scheiben, höherer Standard)
  einfach verglast (nur eine Scheibe,
wenig Wärmeschutz)
32. Liegt für das Gebäude ein Energieausweis vor?
(falls unbekannt, bitte bei der Hausverwaltung erfragen)
  ja
  nein -> weiter mit Frage 36
33. Falls Bedarfs- oder Verbrauchs-
ausweis vorhanden, in welchem
Jahr wurde er ausgestellt?
 
34. Bitte tragen Sie den
Kennbuchstaben (A+ bis H) für den
Endenergiebedarf ein.
 
 
A
0..50
B
50..75
C
75..100
D/E
100..160
F/G
160..250
H
>250
35. Gern können Sie den Endenergiebedarf auch
ankreuzen.
 
 
 
 
 
 
Fragen zur Wohnumgebung
Die folgenden Fragen beziehen sich auf Ihre Wohnumgebung. Damit ist der Bereich gemeint, der sich nach allen Seiten in
Sichtweite an Ihr Wohnhaus anschließt, also straßenseitig und auch an den Seiten bzw. der Rückseite des Gebäudes.
36. Was trifft am ehesten auf die unmittelbare Wohnumgebung zu?
  durchgehend gepflegt, Nachbargebäude neu gebaut/vollständig saniert
  überwiegend gepflegt, Nachbargebäude neu gebaut/überwiegend saniert
  wenig gepflegt, Nachbargebäude überwiegend unsaniert
  ungepflegt, fast ausschließlich unsanierte bzw. verfallene Gebäude
37. Was trifft auf die Lage des Hauses zu?
trifft zu trifft nicht zu
a) befindet sich an einer stark befahrenen Durchgangsstraße
 
 
b) befindet sich an einer Straße mit Straßenbahn
 
 
c) befindet sich an einer befahrenen/aktiven Bahnanlage
 
 
d) befindet sich in einem fluglärmbelasteten Bereich
 
 
e) befindet sich in einem industrie-/gewerbelärmbelasteten Bereich
 
 
f) Gewerbe oder Gastronomie im Haus
 
 
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6
Pseudonym
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0.6
130 von 145 in Zusammenstellung
Mietspiegelerhebung 2022
Ausfüllhinweise zum Fragebogen
131 von 145 in Zusammenstellung
Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen 1
Vielen Dank für Ihre Teilnahme an der Befragung zum Leipziger Mietspiegel 2022!
Mit Ihrer Mitarbeit unterstützen Sie die Erstellung des qualifizierten Leipziger Mietspiegels 2022.
Der Mietspiegel schützt Mieterinnen und Mieter vor möglicherweise willkürlichen Mieterhöhungen
und leistet einen wichtigen Beitrag zur Dämpfung des Anstiegs der Mieten in unserer Stadt. Ihr
ausgefüllter Fragebogen ist Teil einer breiten und repräsentativen Datenbasis, die eine fundierte
Mietspiegelerstellung erst möglich macht.
Diese Broschüre soll Sie beim Ausfüllen des Fragebogens unterstützen. Bei Fragen stehen wir
Ihnen gerne unter Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT] oder unter [E-MAIL ENTFERNT] zur Verfügung.
Filterfragen zur Mietspiegelrelevanz Ihrer Wohnung – Fragen 1 bis 3
Nicht jede Wohnung darf für den Mietspiegel verwendet werden. Mit den Fragen 1 bis 3 wird her-
ausgefunden, ob Ihre Wohnung in Frage kommt. Ist das nicht der Fall, endet die Befragung schon
hier:
1. Nur Mietwohnungen kommen für den Mietspiegel in Frage. Sind Sie Eigentümer/-in oder
Untermieter/-in, endet die Befragung hier. Senden Sie den Fragebogen trotzdem unbedingt
ab.
2 Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen
2. Wenn einer der folgenden Punkte mit ja beantwortet wird, endet die Befragung:
a) Wird die Wohnung von mehreren Mietparteien genutzt (z.B. bei WGs) und hat jede/-r Mieter/-
in einen eigenen Mietvertrag, endet die Befragung. Gibt es für die WG einen gemeinsamen
Mietvertrag, können Sie fortfahren.
b) Werden Teile der Wohnung gewerblich genutzt, endet die Befragung.
c) Wird die Wohnung möbliert oder teilmöbliert vermietet, endet die Befragung. Einbauküche
bzw. Einbauschränke gelten nicht als Möblierung oder Teilmöblierung.
d) Gefälligkeitsmiete : Die vereinbarte Miete wurde bewusst niedriger festgesetzt. Beispiele
sind Hausmeister-, Dienst- oder Werkswohnungen, oder wenn finanzielle Vorleistungen oder
eine Modernisierung durch den Mieter erfolgt sind. Eine Mietminderung aufgrund von Mängeln
zählt nicht als Gefälligkeitsmiete.
e) Es gibt Beträge, die in der Grundmiete enthalten sind, die jedoch nicht genau ausgewiesen
werden können. Beispiele sind die Miete für sonstige Räume, Heizkosten, umlagefähige Be-
triebskosten oder sonstige Zahlungen, wie Pflegedienstleistungen in Wohnungen mit betreu-
tem Wohnen. Wenn diese Beträge aus der Miete herausgerechnet werden können, können
Sie die Befragung fortsetzen.
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Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen 3
Letzte Mietänderung:
In den Mietspiegel können nur Mietwohnungen eingehen, bei denen die Miete in den vergangenen
sechs Jahren vereinbart oder geändert wurde. Das ist in der Regel dann der Fall, wenn Sie die
Wohnung in den vergangenen sechs Jahren neu angemietet haben oder in den letzten sechs Jah-
ren eine Mieterhöhung (nicht die Betriebs- oder Heizkosten) erhalten haben. Hierauf beziehen sich
die folgenden Fragen:
3. a)  Tragen Sie hier ein, wann Ihr Mietverhältnis begann (Beispiel: 01.01.1999). Das genaue
Datum finden Sie in Ihrem Mietvertag.
b) Hat sich Ihre Grundmiete (Nettokaltmiete) seit diesem Mietbeginn geändert, tragen Sie dies
hier ein (Tag, Monat, Jahr). Beispiel: 23.08.2019
Auch wenn einer der obenstehenden Gründe auf Ihre Wohnung zutrifft und diese damit nicht für
den Mietspiegel relevant ist, sind wir auf Ihre Rückmeldung angewiesen:
Bitte senden Sie uns den bis zum Punkt des Abbruchs ausgefüllten Fragebogen zurück oder
teilen Sie uns unter Tel. [TELEFONNUMMER ENTFERNT] oder [E-MAIL ENTFERNT] unter Angabe Ihres
Kennwortes mit, welcher Grund auf Ihre Wohnung zutrifft. Das Kennwort finden Sie fett
gedruckt im Anschreiben (mittig).
4 Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen
Fragen zum Gebäude und zur Wohnung – Fragen 4 bis 12
Im Folgenden werden zu einigen Fragen Hinweise gegeben.
4. Baujahr:  Geben Sie hier das Jahr der Fertigstellung des Gebäudes an.
 Bei Altbauten ist auch nach grundlegender Modernisierung der Wohnung das ursprüngliche
Baujahr des Hauses anzugeben. Nur bei Häusern, die völlig zerstört und neu aufgebaut wur-
den, ist das Jahr des Wiederaufbaus anzugeben.
 Ihre Wohnung war früher ein Gewerberaum, ein Dachboden oder aus anderen Gründen keine
Wohnung? Dann geben Sie das Jahr an (in der Regel ab 1992 oder jünger), in dem der An-,
Um- oder Ausbau zu Wohnraum erfolgt ist.
Plattenbauten sind Gebäude, die komplett in Betonfertigteilbauweise (Wände und Decken)
errichtet wurden (z. B. Bauwerkstyp WBS 70, P2, Wohnhochhäuser WHH, QP). Diese Gebäu-
detypen wurden in Leipzig nur in den Jahren 1961 bis 1991 errichtet.
5. Eine Wohnung gilt als Erstbezug nach grundlegender Sanierung, wenn mindestens drei
der sechs genannten Merkmale direkt vor Ihrem Einzug erneuert wurden:
Sanitärausstattung Fußboden Innentüren
Elektroinstallation Fenster Heizkörper
 Nicht gemeint sind reguläre Instanthaltungsmaßnahmen, wie zum Beispiel das Streichen von
Fenstern oder Heizkörpern.
133 von 145 in Zusammenstellung
Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen 5
6. Ein- oder Zweifamilienhäuser bzw. Reihenhäuser sind entweder freistehend oder in Reihe ge-
baut. Das gesamte Haus ist vermietet und nicht nur eine Einliegerwohnung.
7. Zur Ermittlung der Anzahl der Wohnungen können Sie beispielsweise die Zahl der Klingel-
schilder an der Haustür (alternativ Postkästen) zählen. Häuser mit mehr als 20 Wohnungen
werden zusammengefasst erhoben. Mit „Adresse“ ist die Hausnummer des Wohnhauses ge-
meint. Wohnungen in einem Hinterhaus sind nicht mitzuzählen.
9. Maisonettewohnung:  Wohnung über zwei Etagen mit einer Treppe innerhalb der Wohnung
Galeriewohnung: Wohnung über zwei Etagen, die obere offene Ebene hat jedoch nicht die
Größe der unteren Wohnebene
 Loft: Wohnung, die durch aufwändige Renovierung und Modernisierung in ehemaligen alten
Fabrikgebäuden bzw. Industriehallen entstanden ist
 Penthaus: Wohnung in einem freistehenden Wohngebäude auf dem Dach eines mehrge-
schossigen Hauses mit umlaufender Terrasse
10. Wie viele Geschosse hat das Haus über dem
Erdgeschoss?
Ein eventuell vorhandenes Souterrain (Kellerwohnung)
zählt nicht als Geschoss. Zählung siehe Beispielbild:
Hier handelt es sich um 3 Geschosse.
6 Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen
11. Geschoss, in dem die Wohnung liegt:
Sie wohnen im Erdgeschoss oder Hochparterre? Dann tragen Sie eine 0 ein.
Sie wohnen in der 1. Etage? Tragen Sie eine 1 ein. (2 für 2. Etage, 3 für 3. Etage usw.)
Sie wohnen in einer Souterrainwohnung (Kellerwohnung) oder im Dachgeschoss? Dann
kreuzen Sie dies entsprechend an.
Erstreckt sich die Wohnung über mehrere Geschosse, tragen Sie bitte das Geschoss ein, in
dem sich der Eingang der Wohnung befindet (etwa bei Maisonette- und Galeriewohnun-
gen).
Fragen zu Wohnfläche und Miete – Fragen 13 bis 15
Diese Angaben sind zentral für den Mietspiegel. Bitte machen Sie genaue Angaben und stützen
Sie sich dabei auf den Mietvertrag und die letzte Betriebskostenabrechnung.
13.a) Grundmiete im Oktober 2022: Ermitteln Sie anhand des Mietvertrages bzw. der letzten Mit-
teilung einer Mietänderung die aktuelle Höhe der Grundmiete ohne Berücksichtigung der
Heiz- und Betriebskosten (monatlicher Abschlag für Heizung, Wasser etc.) sowie weiterer
Nebenkosten (Kosten für Garage, Stellplatz, Gartenanteile), aber einschließlich eines mögli-
chen Modernisierungszuschlages. Mögliche Mietminderungen werden nicht abgezogen!
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Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen 7
13.b-c)
Die aktuelle Höhe der Heiz- und Betriebskostenvorauszahlung können Sie der letzten
Betriebskostenabrechnung bzw. der letzten Mitteilung einer Mietänderung entnehmen.
Liegt noch keine Betriebskostenabrechnung vor oder ist die Höhe der Vorauszahlung seit
dem Einzug unverändert, finden Sie die nötigen Angaben im Mietvertrag.
13.d) Teilweise erfolgt die Vorauszahlung für die Heiz- und Betriebskosten in einer Summe. In
diesen Fällen tragen Sie den Betrag in das Feld Nebenkostenvorauszahlung insgesamt
ein und lassen die Felder Heizkostenvorauszahlung und Betriebskostenvorauszahlung leer.
Wird Ihre Wohnung dezentral beheizt (z.B. über Kohleofen oder Nachtspeicheröfen) und
zahlen Sie deshalb keine Vorauszahlung auf die Heizkosten an den Vermieter, tragen Sie im
Feld Heizkosten eine 0 (Null) ein. In Ausnahmefällen werden für die Kaltwasserkosten sepa-
rate Vorauszahlungen geleistet. Diese rechnen Sie bitte zu den Betriebskosten hinzu.
14. Geben Sie die Fläche der Wohnung in m2 als ganze Zahl ohne Nachkommastellen an.
15. Ein Wohnraum, in den eine Küche integriert ist (z. B. amerikanische Küche), wird als ein
Wohnraum gezählt. Bei Angabe von halben Räumen im Mietvertrag runden Sie bitte auf
ganze Zahlen auf.
8 Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen
Zustand des Wohngebäudes – Frage 16
16. Beurteilen Sie hier bitte den Zustand des Wohngebäudes mit der folgenden Skala:
 Durchgehend gepflegt, sehr gut erhalten:  Das jeweilige Merkmal zeigt keine nennenswer-
ten Schäden oder Abnutzungserscheinungen. Abnutzungsspuren und kleinere Schäden wer-
den zeitnah beseitigt. Größere Reparaturen oder Ausbesserungsmaßnahmen sind aktuell
nicht nötig. Beispiel: Das Treppenhaus wurde vor wenigen Jahren renoviert und ist, abgese-
hen von einer Schramme im Wandputz, die ein Mieter beim Einzug verursacht hat, in neuwer-
tigem Zustand.
 Eher gepflegt, zum Teil erneuerungsbedürftig:  Das Merkmal zeigt Abnutzungserscheinun-
gen oder Schäden, die aber die Funktion nicht behindern. Größere Ausbesserungsmaßnah-
men oder Reparaturen sind nicht unbedingt nötig. Beispiel: Die Hauseingangstür wurde vor
einigen Jahren erneuert. Der Anstrich müsste bald erneuert werden, die Tür schließt aber si-
cher und ist auch sonst nicht beschädigt.
 Eher ungepflegt, erneuerungsbedürftig : Schäden und Abnutzungserscheinungen sind um-
fangreich, so dass die Funktionsweise teilweise beeinträchtigt ist. Größere Ausbesserungsar-
beiten und Reparaturen sind zeitnah notwendig. Beispiel: Beispielsweise sind Dichtungen der
Fenster spröde und verschlissen, so dass spürbare (Windzug, Kälte) Nachteile für den Mieter
vorhanden sind.
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Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen 9
 Sehr ungepflegt, umfassender Erneuerungsbedarf : Schäden und Abnutzungserscheinun-
gen sind so umfangreich, dass die Funktionsweise stark beeinträchtigt ist. Es besteht Sanie-
rungsbedarf. Beispiel: Ein Außenbereich ist derart vernachlässigt bzw. verwahrlost, dass eine
Nutzung durch den Mieter nicht mehr zumutbar ist. Pflegemaßnahmen (Rasenmähen, Zaun-
anstrich) reichen zur Beseitigung des Mangels nicht mehr aus.
 Beispiele für Erhaltungszustände (Auswahl zur Einschätzungshilfe)
durchgehend gepflegt,
sehr gut erhalten
Beispiel Außenbereich
eher gepflegt, zum Teil er-
neuerungsbedürftig
Eingangsbereich
eher ungepflegt,
erneuerungsbedürftig
Beispiel Fenster
sehr ungepflegt, umfassen-
der Erneuerungsbedarf
Beispiel Fassade
10 Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen
Fragen zur Ausstattung der Wohnung – Fragen 17 bis 35
Wichtig: Es dürfen nur Ausstattungsmerkmale angegeben werden, die vom Vermieter gestellt
worden sind. Von Ihnen als Mieter/-in auf eigene Kosten geschaffene oder veränderte Ausstat-
tungsgegenstände der Wohnung sind nicht anzukreuzen. Nähere Angaben können Sie gegebe-
nenfalls dem Wohnungsübergabeprotokoll entnehmen.
Heizung, Elektrik, Sanitär – Frage 17
17.a) Eine Sammelheizung kann eine Zentral-, Fern-, Block- bzw. Etagenheizung sein.
17.d) Elektroleitungen können über Putz, meist in einem Kabelkanal, liegen. Genauso können
auch Sanitärleitungen (Wasser-/Abwasserleitungen) sichtbar über Putz verlegt sein.
17.e) Bei einer dezentralen Warmwasserversorgung haben Sie einen Boiler oder Durchlauferhit-
zer in der Küche und/oder im Bad (Warmwasseraufbereitung direkt an der Entnahmestelle).
Das Heizsystem spielt dabei keine Rolle.
Kreuzen Sie, unabhängig vom Umfang, „ja“ an, sobald das genannte Merkmal in Ihrer
Wohnung vorhanden ist.
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Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen 11
Küche – Fragen 18 bis 19
18. Eine amerikanische Küche ist eine offene Küche, die sich nicht in einem separaten Raum
befindet, sondern in den Wohnraum integriert ist. Als Größe einer amerikanischen Küche
wird nur die Größe des Küchenbereiches (nicht des Wohnbereichs) angegeben. Ein Kü-
chenraum, der nur durch einen Durchgang (ohne Tür) zum Wohnbereich geöffnet wurde, ist
keine amerikanische Küche.
Bei einer amerikanischen Küche wird „Fenster oder Balkontür in der Küche bzw. im Kü-
chenbereich vorhanden“ nur mit „ja“ beantwortet, wenn in diesem Küchenbereich ein zu-
sätzliches Fenster vorhanden ist. Das Fenster im Wohnbereich ist dabei nicht gemeint. Es
müssten also mindestens zwei Fenster oder Balkontüren in diesem Raum vorhanden sein.
Eine Einbauküche ist dann anzugeben, wenn Sie vom Vermieter gestellt wird und aus fest
montierten Küchenmöbeln inklusive Elektrogeräten besteht.
Eine Miniküche bzw. Pantryküche ist eine sehr
kleine Küche, die in der Regel in einem Bauelement
über die erforderliche minimale Grundausstattung
einer Küche verfügt.
Zwei Beispiele für Pantry-/
Miniküchen
12 Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen
Bad/Toilette – Fragen 20 bis 22
20. Hier wird zunächst die Anzahl der Bäder in der Wohnung erfragt. Die folgenden Angaben
zur Badausstattung beziehen sich dann ausschließlich auf das Hauptbad. Das Hauptbad ist
bei mehreren Bädern das größte bzw. das am besten ausgestattete Bad.
21. Nässeschutz:  Fliesen oder ein gleichwertiger Wandbelag, der gegen Nässe schützt, sind
mindestens im Bereich von Dusche, Badewanne und Waschbecken vorhanden. Der Badfuß-
boden ist entweder gefliest oder mit einem mindestens gleichwertigen nässeunempfindlichen
Belag ausgestattet.
Eine bodengleiche/ebenerdige Dusche ist eine schwellenlos begeh- und befahrbare Du-
sche.
Zusätzliche Haltegriffe sind Hilfsmittel, die die selbständige Benutzung des Badezimmers
für mobilitätseingeschränkte Personen erleichtern. Sie sind nur anzugeben, wenn Sie vom
Vermieter gestellt wurden.
Ein Bidet ist ein Sitzwaschbecken, das im Bad zusätzlich zum Wasch- bzw. Toiletten-
becken vorhanden ist.
Ein unverkleideter Spülkasten ist sichtbar und nicht in die Wand eingebaut.
22. Eine Gästetoilette ist ein zusätzlicher Raum mit Toilette innerhalb der Wohnung.
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Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen 13
Ausstattungsmerkmale der einzelnen Wohnräume – Frage 23 bis 25
23. Bitte definieren Sie zunächst die Räume Ihrer Wohnung, außer Küche und Bad. Diese
Definition ist notwendig, damit später die Ausstattung für jeden Wohnraum erfragt
werden kann. (Datenschutzhinweis: Die tatsächliche Nutzung ist für die Erhebung nicht rele-
vant und wird nicht ausgewertet. Durch die Definition in Frage 23 soll Ihnen das Ausfüllen
der Fragen 24 und 25 erleichtert werden.
Bodenbelag, Multimediaanschluss, Rollläden/Jalousien (vom Vermieter gestellt!)
24. Hier wird der überwiegende Bodenbelag in den Wohnräumen erfragt. Ausschlaggebend
ist im Zweifel der Belag, der die größte Fläche im jeweiligen Raum einnimmt.
Vinylbelag ist ein sehr strapazierfähiger Fußbodenbelag. Er
ist aus Vinyl und wird in Planken verlegt. Durch seine Optik
kann er mit Holz-, Stein- oder Metallbelägen verwechselt
werden. Davon grenzt sich der Standard-PVC-Belag ab. Der
Standard-PVC-Belag wird in Rollen verlegt. Beispiele für Vinylbelag
25. Deckenspots  sind meist kleine LED-Leuchten, die direkt in
die Decke eingebaut werden.
Beispiel: Deckenspots
14 Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen
Bei indirekter Beleuchtung wird der Raum durch die
Reflektion einer Lichtquelle erhellt. Das Licht blendet
nicht und soll eine behagliche Stimmung erzeugen.
Ein Multimediaanschluss ist eine Dose mit Anschlussmöglichkeiten für
Internet, Telefon sowie digitales Fernsehen und Hörfunk. Ein Multime-
diaanschluss kann in hochwertig sanierten oder neugebauten Wohnun-
gen in Wohnräumen und/oder Küche und/oder Bad vorhanden sein. Eine
normale Fernseh- oder Antennendose ist kein Multimediaanschluss.
Mit Rollläden/Jalousien sind solche
Verdunkelungsmöglichkeiten gemeint, die
nur außen an den Fenstern montiert sind.
Beispiel: indirekte Deckenbeleuchtung
Beispiel: Multimediasteckdose
Beispiel: Jalousien und Rollläden
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Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen 15
Weitere Ausstattungsmerkmale – Frage 26 bis 28
26. Balkon, Terrasse, Loggia, Wintergarten: Wenn vorhanden, geben Sie die beiden größten
an. Sind z. B. ein Wintergarten mit 30 m², eine Terrasse mit 20 m² und ein Balkon mit 6 m²
vorhanden, dann tragen Sie die Fläche für den Wintergarten bei Frage 26 a) und die Fläche
für die Terrasse bei Frage 26 b) ein. Bei Frage 26 c) setzten Sie für den weiteren Balkon ein
Kreuz, ohne die Fläche anzugeben.  Bildbeispiele:
Balkon (verglast oder unverglast) Loggia (verglast oder unverglast)
Wintergarten (immer verglast) Dachterrasse                         Terrasse
16 Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen
27.  Weitere Merkmale
27.a) Eine Wechsel- oder Gegensprechanlage zwischen Ihrer
Haustür und Ihrer Wohnung kann mit oder ohne Bildübertra-
gung (Video) ausgestattet sein.
27.b) Gemeint sind Feuerhem-
mende Wohnungstüren
der Klassifikation T 30 oder
höher. Die Türen weisen
ein Zertifikat in der Zarge
oder am Türblatt auf, mit
Aufdruck T 30 oder EI 2 30.
Ihre Wohnungsverwaltung kann im Zweifel Auskunft geben.
Beispiel: Zulassungsschild an Innenseite des Türblatts
Beispiel: Videosprechanlage
An der Haustür sind eine Kamera und in der
Wohnung ein Monitor installiert.
139 von 145 in Zusammenstellung
Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen 17
27.c) Einbruchhemmende Türen
werden in sechs Widerstands-
klassen [RC] 1 bis [RC] 6 ein-
geteilt, wobei [RC] 6 für die
höchste Widerstandsklasse
steht. Polizeilich empfohlener
Einbruchschutz beginnt ab
[RC] 2. Sie können folgende
Merkmale aufweisen
Ggf. sind einbruchhemmende
Wohnungstüren mit einem Zertifikat
 in der Zarge oder am Türblatt
versehen, z. B.:
Quelle: www.k-einbruch.de/
Polizeiliche Kriminalprävention
der Länder und des Bundes
18 Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen
28.a-c) Es spielt keine Rolle, ob der Keller, der Abstellraum oder der Fahrradunterstand mit einem
Türschloss oder mit einem Vorhängeschloss gesichert sind. Die Räume sind vor Zutritt
Dritter geschützt.
28.f) Bitte kreuzen Sie ja an, wenn Sie Möglichkeit haben, einen Mietergarten zu mieten, zu
pachten oder Sie ihn kostenlos nutzen dürfen.
28.h) Bei einer zentralen Schließanlage können Sie mit demsel-
ben Schlüssel sowohl die Hauseingangstür, als auch die
Wohnungstür, ggf. auch Kellertüren aufschließen.
Fenster, Wärmedämmung, Energieeffizienz – Frage 31 bis 35
31. Fenster
Einfachverglasung
(heute unüblich)
Zweifachverglasung
(älterer Standard)
Dreifachverglasung
(heutiger Standard in Niedrigenergiehäusern)
Bildquelle: https://service.focus.de/fenster/beratung/
Beispiel: Schlüssel                Transponder
140 von 145 in Zusammenstellung
Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen 19
Fragen zum Energieausweis – Frage 32 bis 34
Energieausweis: Es gibt Energiebedarfs- und Energieverbrauchsausweise. Aufgrund der
Komplexität wird nicht unterschieden. Wichtig ist, das Jahr der Ausstellung anzugeben.
Für Denkmalschutzgebäude muss aktuell noch kein Energieausweis vorliegen. Daher
kann es sein, dass für Ihr Wohnhaus kein Energieausweis erstellt wurde.
Fragen zur Wohnumgebung – Frage 36 bis 37
Die folgenden Fragen beziehen sich auf Ihre Wohnumgebung. Damit ist der Bereich ge-
meint, der sich nach allen Seiten in Sichtweite an Ihr Wohnhaus anschließt, also stra-
ßenseitig als auch an den Seiten bzw. der Rückseite des Gebäudes. Folgende Beispiele
auf der nächsten Seite dienen als Einschätzungshilfe:
20 Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen
durchgehend gepflegt, Nachbargebäude neu gebaut/
vollständig saniert
überwiegend gepflegt, Nachbargebäude neu gebaut/
überwiegend saniert
wenig gepflegt, Nachbargebäude überwiegend unsaniert ungepflegt, fast ausschließlich unsanierte bzw.
verfallene Gebäude
141 von 145 in Zusammenstellung
Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen 21
37. Als Durchgangsstraße wird hier jede Straße verstanden, die in beiden Richtungen in eine
andere Straße einmündet und die nicht per Verkehrsschild für den Durchgangsverkehr
gesperrt ist.
Erstellt:  Stadt Leipzig,
Amt für Statistik und Wahlen
Redaktion: Dr. Andrea Schultz
Autoren: Michael Naber, Kerstin Lehmann, Dr.
Andrea Schultz, Martin Waschipky,
Franziska Seifert
Auskünfte zum Mietspiegel:
Tel.: [TELEFONNUMMER ENTFERNT]
E-Mail: [E-MAIL ENTFERNT]
www.leipzig.de/mietspiegel
Alle Rechte vorbehalten.
Es ist nicht gestattet, ohne ausdrückliche Genehmi-
gung des Amtes für Statistik und Wahlen diese
Veröffentlichung oder Teile daraus für gewerbliche
Zwecke zu vervielfältigen oder in elektronische
Systeme einzuspeichern. Die Vervielfältigung die-
ser Veröffentlichung oder von Teilen daraus ist für
nicht gewerbliche Zwecke mit Angabe der Quelle
gestattet.
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Platzhalter für
Qualifizierungs-
beschluss
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Leipziger Mietspiegel 2022 
 
Methodenbericht 
 
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