Aktualisierung der Eigentümerziele für die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (LWB)
Stadt: leipzig
Drucksache: VI-DS-03397-NF-05
Datum: 2017-04-11
Vorlagenart: Neufassung Beschlussvorlage

Ratsversammlung
Neufassung Nr. VI-DS-03397-NF-05
Status: öffentlich
Beratungsfolge:
Gremium Termin Zuständigkeit
FA Stadtentwicklung und Bau  
Verwaltungsausschuss  
FA Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule  
Ratsversammlung 12.04.2017 Beschlussfassung
Eingereicht von
Oberbürgermeister
Betreff
Aktualisierung der Eigentümerziele für die Leipziger Wohnungs- und 
Baugesellschaft mbH (LWB)
Beschlussvorschlag:
1. Die Ratsversammlung beschließt die aktualisierten Eigentümerziele der LWB gemäß Anlage 2.
2. Damit werden die Eigentümerziele gemäß RBV-900/11 und RBV-1989/14 neu gefasst.
3. Die nächste Evaluierung der Eigentümerziele der LWB erfolgt in Anlehnung an die Evaluierung 
der Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzepts im Jahr 2019. Über etwaige zwischenzeitlich 
auftretende erhebliche Zielabweichungen ist der Verwaltungsausschuss zu informieren.
Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen:
 nicht relevant
 
Sachverhalt:
 siehe Anlagen
Anlagen:
VI-DS-03397-NF-05 Begründung
VI-DS-03397-NF-05 Anlage 1 Synopse der Eigentümerziele
 
VI-DS-03397-NF-05 Anlage 2 Lesefassung der Eigentümerziele
VI-DS-03397-NF-05 Anlage 3 Bewertung Änderungsanträge
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Begründung 
1. Einführung 
Erstmalig im Jahr 2011 hat die Ratsversammlung Eigentümerziele für die Leipziger Wohnungs- 
und Baugesellschaft mbH (LWB) beschlossen (RBV-900/11). Diese wurden im Jahr 2014 ergänzt 
(RBV-1989/14) und sind in dieser Fassung aktuell gültig. Die bisherigen Eigentümerziele sind aus 
der Synopse ersichtlich, die dieser Vorlage als Anlage 1 beigefügt ist. 
Mit dem Beschluss zur Fortschreibung der Unternehmensstrategie der LWB (02043-NF-02) hat 
die Ratsversammlung den Oberbürgermeister beauftragt, die Eigentümerziele der LWB vor dem 
Hintergrund des Beschlusses zur Fortschreibung 2015 des wohnungspolitischen Konzeptes (VI-
DS-1475-NF-002) neu zu bewerten und fortzuschreiben. 
Die LWB als kommunales Unternehmen und bedeutender Wohnungsanbieter Leipzigs über- 
nimmt mit einem per 31.12.2016 bewirtschafteten Gesamtbestand von 35.095 Wohnungen, was 
einem Marktanteil von rund 10,5 % entspricht, in verschiedenen Bereichen Aufgaben, die zur 
Erreichung wohnungspolitischer Ziele der Stadt Leipzig beitragen (z. B. in den Bereichen soziale 
Wohnraumversorgung, Stadtentwicklung und Stadtumbau). Als kommunale Gesellschaft ist sie 
damit ein wichtiges Instrument zur praktischen Umsetzung stadtentwicklungspolitischer Ziele, die 
unter Berücksichtigung der betriebswirtschaftlichen Stabilität verfolgt werden. 
Die vergangenen rund 15 Jahre der Geschäftstätigkeit der LWB waren geprägt von einem Sanie- 
rungs- und Konsolidierungskurs der Gesellschaft – bis etwa 2010 zudem beeinflusst durch einen 
entspannten Wohnungsmarkt. Im Vordergrund stand ein für die Gesellschaft existentieller fi- 
nanzwirtschaftlicher Kraftakt zur Entschuldung und damit Stabilisierung der wirtschaftlichen Lage 
der LWB. 
2. Begründung der Neufassung 
Seit Einreichung der ersten Fassung der Vorlage Ende 2016 haben sich relevante Rahmenbe- 
dingungen geändert. Insbesondere in Form  
• einer dynamischen Wohnungsmarktentwicklung vor Ort  (s. a. VI-DS-03919 „Monitoringbe- 
richt Wohnen 2016/17“), 
• des Erlasses der „Richtlinie zur Förderung der Sch affung von mietpreis- und belegungs- 
gebundenem Mietwohnraum“ durch den Freistaat Sachsen im Dezember 2016,  
• einer Aktualisierung von Bemessungsgrößen des jewe iligen Wohnungsbestandes bei der 
LWB (s. a. aktualisierter Umsetzungsstand der bisherigen Eigentümerziele durch die LWB 
zum 31.12.2016) 
• sowie bis dato vorliegender Änderungsanträge der F raktionen.  
Die Verwaltung hat zwischenzeitlich zur geplanten Umsetzung der Förderrichtlinie eine „Konzep- 
tion zum Antrag der Stadt Leipzig auf Wohnungsbauförderung für das Jahr 2017 gemäß Richtli- 
nie gebundener Wohnraum“ vorgelegt (s. Vorlage VI-DS-03384-NF-01), die derzeit parallel in den 
Gremien erörtert wird. Die sich daraus ergebenden Wechselwirkungen zur Vorlage der Eigentü- 
merziele wurden entsprechend aufgegriffen. 
Die bisherige Vorlage wurde intensiv in mehreren Gremien (u. a. im Fachausschuss für Stadt- 
entwicklung und Bau, im Verwaltungsausschuss und im Fachausschuss Jugend, Soziales, Ge- 
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sundheit und Schule) erörtert. Es wurden Fragen beantwortet und weiterführende Informationen 
zur Verfügung gestellt: 
• eine Synopse der LWB zur Erfüllung der aktuell gül tigen Eigentümerziele durch das Un- 
ternehmen zum Stand 31.12.2016; 
• eine Übersicht des Wohnungsmarktes in Sachsen bzw.  Leipzig des Statistischen Landes- 
amtes, dessen Angaben grundsätzliche Bemessungs- und Bezugsgrundlage für alle An- 
gaben bzw. Relationen in der vorliegenden Vorlage sind (s. Auszug aus dem Statisti- 
schem Jahrbuch 2016, Teil „Bautätigkeit und Wohnungswesen“); 
• Stellungnahme der Geschäftsführung der LWB vom 07. 02.2017 zur vorliegenden Fas- 
sung der Vorlage und damit zusammenhängender Fragestellungen aus den Gremien. 
In der Verwaltungsausschusssitzung am 01.03.2017 hatte zudem die Geschäftsführung der LWB 
Gelegenheit, zum aktuellen Umsetzungsstand der bisherigen Eigentümerziele zu informieren und 
eine Einschätzung aus Sicht des Unternehmens zu den vorgesehenen Anpassungen abzugeben. 
Dabei wurde nachdrücklich auf finanzielle Restriktionen und darüber hinausgehende Vorausset- 
zungen bzw. Rahmenbedingungen zur Zielerfüllung verwiesen.  
Die vorliegende Neufassung greift zudem mehrere, bis dato vorliegende Änderungsanträge der 
Fraktionen und von Stadträten auf, die aus Sicht der Verwaltung für die vorliegende Fassung 
übernommen werden könnten. Alle nicht aufgenommenen Aspekte in diesem Zusammenhang 
werden in der vorliegenden Form bzw. Fassung nicht zur Annahme durch die Ratsversammlung 
empfohlen. 
3. Neuaufnahme/Anpassungen einzelner Eigentümerziel e 
In der als Anlage 1 beigefügten Synopse sind die bisherigen und neuzufassenden/angepassten 
Eigentümerziele ersichtlich. Neufassungen bzw. inhaltliche Änderungen sind darin gelb unterlegt, 
während redaktionelle Anpassungen unterstrichen wurden. Die wesentlichen Neufassungen bzw. 
inhaltlichen Änderungen werden nachfolgend beschrieben. 
3.1. Sachziele 
3.1.1. Kernbestand der LWB (Vorgehensziel 1.1.1, bi sher Zusatzziel 1) 
Das bisherige Ziel der alleinigen Festschreibung eines Kernbestands von mindestens 36.000 
Wohneinheiten erscheint im Kontext der sich verändernden Einwohnerzahl Leipzigs als nicht 
mehr zeitgemäß. Im Rahmen der Diskussion zu den Eigentümerzielen kristallisierte sich eine 
Zielvorgabe in Form einer relativen Kennzahl als sinnvoll heraus. Der guten wirtschaftlichen Ent- 
wicklung der LWB folgend soll sich das Unternehmen entsprechend der Leipziger Wohnungs- 
marktentwicklung über Leipzig verteilt entwickeln. Insofern wurde eine Zielgröße in Höhe des 
aktuellen Marktanteils von 10,5 % festgeschrieben.  
Da das Erreichen der Marktanteilszielgröße nicht allein durch das Agieren der LWB gesichert 
werden kann, sondern auch von dem Investitionsverhalten der anderen Marktteilnehmer abhängt, 
wurde außerdem eine absolute Zielgröße von mindestens 38.000 Wohnungen bis Ende 2026 
festgelegt. Dabei ist eine etwaige Übertragung von städtischem Wohneigentum auf die LWB nicht 
auf diese Zielgröße anzurechnen und bei der Messung der Zielerreichung der Zielgröße für Ende 
2026 entsprechend zu berücksichtigen.  
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Die Umsetzung dieser Mindestzielvorgabe steht dabei unter dem Vorbehalt der wirtschaftlichen 
Leistungsfähigkeit der LWB. Darüber hinaus setzt deren Erreichung insbesondere auch das Vor- 
handensein dafür erforderlicher Flächenpotenziale voraus.  
Mit dem Änderungsantrag 03 (SR Schlegel) wurde vorgeschlagen, eine Mindestgröße für den 
Kernbestand festzulegen – dies wurde in der vorliegenden Neufassung mit der Festlegung einer 
Mindestzahl von 36.000 Wohnungen aufgenommen. 
Während das bisherige Eigentümerziel vorsah, dass die Erweiterung des Wohnungsbestandes 
vorrangig in jenen Stadtbezirken zu erfolgen hat, in denen der Anteil der LWB-Wohnungen unter 
fünf Prozent liegt, ist im aktualisierten Zielkatalog eine offenere Formulierung enthalten, die die 
möglichst breite Verteilung der Bestände über das gesamte Stadtgebiet vorsieht. Hintergrund: 
Der Leipziger Immobilienmarkt bietet seit geraumer Zeit nur begrenzte Auswahlmöglichkeiten 
zum Erwerb zukunftsfähiger Wohnimmobilien und zur Arrondierung geeigneter Baugrundstücke. 
Die bisherige Formulierung spiegelte daher nicht mehr die bestehenden Möglichkeiten einer rea- 
listischen Bestandserweiterung wider.  
Um den Anforderungen des Marktes und dem Ziel eines Wachstums des Wohnungsbestandes 
der LWB insgesamt gerecht werden zu können, reicht es nicht aus, dass die LWB in den Stadt- 
bezirken, in denen sie derzeit einen Marktanteil unter 5 % aufweist, agiert und dabei sich mög- 
licherweise ergebende Chancen in anderen Stadtbezirken nicht oder nur nachrangig verfolgt. 
Vielmehr soll die LWB mit der Neuformulierung in die Lage versetzt werden, Wachstumsmöglich- 
keiten im gesamten Stadtgebiet, die sich unter den Voraussetzungen Portfolioeignung und Wirt- 
schaftlichkeit ergeben, nutzen zu können. Vor diesem Hintergrund wurde die im Änderungsantrag 
03 vorgeschlagene Anpassung dieser Formulierung nicht aufgenommen. 
Der Änderungsantrag 03 sieht außerdem vor, dass in innerstädtischen Stadtteilen künftig keine 
Einzelverkäufe mehr stattfinden. Dies wurde in der vorliegenden Fassung ebenfalls berücksich- 
tigt. Diese Vorgabe würde ab Beschluss über die vorliegende Vorlage und einen dem Rechnung 
tragenden Gesellschafterbeschluss für das Unternehmen verbindlich gelten. Etwaige, auf Grund- 
lage bisheriger Eigentümerziele noch laufende Verfahren, wären davon ausgenommen. 
In der Betrachtung ist noch nicht etwaiges, an die LWB im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten 
ggf. noch zu übertragendes bzw. zu verkaufendes städtisches Wohneigentum berücksichtigt. 
Sollte es dazu kommen – eine entsprechende Vorlage des Dezernates Wirtschaft und Arbeit da- 
zu geht in den nächsten Wochen ins Verfahren – wäre insbesondere zu entscheiden, welchen 
Spielraum dem Unternehmen zum Umgang mit den Beständen, nicht zuletzt in Abhängigkeit von 
dessen Zustand im jeweiligen Einzelfall, eingeräumt werden soll. So sollte es der LWB zumindest 
weiterhin möglich sein, zur Flächen- und Portfoliooptimierung Objekte bzw. Flächen, auch in in- 
nerstädtischer Lage, ggf.  zu tauschen, um hierüber die Nutzungsmöglichkeiten im Sinne der 
Erfüllung der Eigentümerziele insgesamt zu verbessern. Insofern wurde die im Änderungsantrag 
vorgeschlagene Formulierung im Sinne einer „Zustimmung mit Ergänzung“ mit dem Zusatz 
„grundsätzlich“ übernommen. 
Der Zielstellung des Änderungsantrages der SPD-Fraktion (VI-DS-03397-ÄA-04), bis 2026 den 
Wohnungsbestand auf 40.000 Wohnungen zu erhöhen, wird auf Basis des bisherigen Sachstan- 
des und unter Berücksichtigung von finanziellen Restriktionen auf Seiten des Unternehmens im 
Sinne einer Zustimmung mit Änderung in die vorliegende Neufassung aufgenommen. Der grund- 
sätzlichen Intention des Antrages hinsichtlich einer Erhöhung der bisherigen Zielgröße wurde 
durch Aufnahme der absoluten Zielgröße von 38.000 Wohnungen bis 2026 gefolgt. 
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Die Zielvorgabe von 38.000 Wohnungen ist bereits vor dem Hintergrund, dass die LWB zum En- 
de des Jahres 2016 über rund 35.000 Wohnungen verfügte, schon als durchaus ambitioniert ein- 
zuschätzen. Dabei terminieren nicht nur die verfügbaren Investitionsmittel der LWB, sondern ins- 
besondere auch die verfügbaren Flächen für Neubauten und/oder Preise für etwaige Ankäufe die 
Realisierung der Zielvorgabe.  
3.1.2. Vorhaltung von preiswertem Wohnraum (Vorgehe nsziel 1.1.2) 
Bisher soll die LWB vergleichsweise preiswerten Wohnraum mit einen Anteil an ihrem Wohnung- 
sportfolio in Höhe des Zweifachen ihres Marktanteils vorhalten. Dies entspricht aktuell einem An- 
teil von 21 %. Als preiswerter Wohnraum galten dabei bisher Wohnungen bis zu einem Mietzins 
entsprechend der jeweiligen KdU-Richtlinie zuzüglich 10 %.  
Aktuell weist ein Anteil von rund 62 % der Wohnungen der LWB einen Mietzins im Rahmen der 
derzeit geltenden Richtlinie „Kosten der Unterkunft“ (KdU-Richtlinie) aus. Das bedeutet jedoch 
nicht, dass dieser Anteil der Wohnungen zurzeit vollumfänglich an KdU-berechtigte Haushalte 
vermietet ist oder künftig zu vermieten sein wird. Der aktuell hohe Anteil an KdU-fähigen Woh-
nungen wird sich im Zuge dringend notwendiger Sanierungen, von denen während der wirtschaft- 
lichen Konsolidierungsphase abgesehen werden musste, tendenziell verringern. 
Das überarbeitete Eigentümerziel nimmt nunmehr eine Differenzierung zwischen Wohnungen, 
die den Angemessenheitskriterien der KdU-Richtlinie entsprechen und sonstigem preiswerten 
Wohnraum vor, der mit Wohnungen mit einem Mietzins entsprechend der KdU-Richtlinie zuzüg- 
lich maximal 10 % definiert ist.  
Angesichts der aktuell vorhandenen Bestände der LWB an Wohnungen, die der KdU-Richtlinie 
entsprechen, und des Fakts, dass der Leerstand an Wohnungen in Leipzig bereits jetzt auf 3 % 
gesunken ist, soll LWB mindestens ein Drittel ihrer Wohnungen zu einem Mietpreis anbieten, der 
den Angemessenheitskriterien der KdU-Richtlinie entspricht. Der Mietzins entsprechend KdU-
Richtlinie liegt in Abhängigkeit von der Haushaltsgröße derzeit zwischen 207,01 EUR für 1-
Person-Haushalte und 449,06 EUR für 5-Personen-Haushalte. Die Werte werden regelmäßig 
überprüft.  
Zusätzlich wird LWB beauftragt, Wohnungen mit preisgünstigem Mietzins entsprechend o. g. 
Definition vorzuhalten. 
Nebenbedingung dieses Ziels ist der Erhalt der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Unter- 
nehmens. Damit folgt die Aktualisierung auch den Festlegungen im wohnungspolitischen Kon- 
zept (Leitlinie 2, genügend Wohnungen für einkommensschwache Haushalte).  
3.1.3. Berücksichtigung von sozialem Wohnungsbau im  Rahmen des Neubauprogramms (Vor- 
gehensziel 1.1.3) 
Im Lichte der Wohnungsmarktsituation in Leipzig (s. a. Monitoringbericht Wohnen 2016/17) spielt 
die LWB als kommunale Wohnungsgesellschaft selbstverständlich eine besondere Rolle. Abge- 
leitet aus dem im Gesellschaftsvertrag verankerten Unternehmenszweck, vorrangig eine sichere 
und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung der breiten Schichten der Bevölkerung zu ge- 
währleisten, hat die LWB im Rahmen ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit dafür Sorge zu tragen, 
auch im Rahmen der Bestandszuwächse unter Inanspruchnahme von Fördermitteln einen ange- 
messenen Anteil an sozial verträglichen Wohnungen sicherzustellen.  
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Die Richtlinie zur Förderung der Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Mietwohn- 
raum des Freistaates Sachsen sieht direkte Baukostenzuschüsse bei einer Reduzierung der 
Miethöhe um 3,50 EUR/m² bis zum Grenzwert gemäß KdU-Richtlinie und einer 15-jährigen Bin- 
dung mit Belegungsrechten vor. Bei Neubauten ist im aktuellen Entwurf der Förderrichtlinie au- 
ßerdem eine Baukostengrenze von 2.200 EUR/m² und für Sanierungen 600 bis 1.800 EUR/m² 
festgelegt.  
Zur weiteren Strategieentwicklung ist LWB gemäß Zielvorgabe grundsätzlich gefordert – in enger 
Abstimmung mit der Stadt Leipzig – umgehend alle Möglichkeiten zur Organisation eines wirt- 
schaftlich vertretbaren sozialen Wohnungsbaus auszuarbeiten. Im Rahmen ihres Neubaupro- 
grammes soll die LWB mindestens 30 % der Wohnungen im Segment des sozialen Wohnungs- 
baus im Sinne der diesbezüglichen Definition schaffen. Dies steht unter der Bedingung, dass im 
Rahmen der Richtlinie Fördermittel zur Verfügung gestellt werden, ggf. im Einzelfall noch ergänzt 
durch städtische Fördermittel. Grundvoraussetzung hierfür ist – wie für alle Ziele in der Präambel 
festgelegt – dass sich dieser soziale Wohnungsbau wirtschaftlich darstellen lässt. Der Vorrang 
dieses generellen Vorbehaltes in der Präambel sollte bestehen bleiben. Daher wurde der Ände- 
rungsantrag VI-DS-03397-ÄA-01, der Fraktion Die Linke, sofern er eine Aufhebung dieser Prä- 
misse vorsieht, nicht aufgenommen. 
3.1.4. Angebot des Verkaufs oder der Verpachtung vo n Mehrfamilienhäusern an die Mieter vor 
Verkauf an Dritte (Vorgehensziel 1.1.6) 
Neben dem bisher vorgesehenen Angebot des Verkaufs von Mehrfamilienhäusern an die Mieter, 
bevor diese an Dritte veräußert werden, wurde auch die Möglichkeit der Einräumung eines Erb- 
baurechts zugunsten der Mieter aufgenommen.  
Das Thema Erbbaurecht bietet sowohl für den Erbbaurechtsgeber als auch den Erbbaurechts- 
nehmer Vorteile. Aus Sicht des Erbbaurechtgebers bleibt das Gebäude im Besitz des Eigentü- 
mers, in diesem Fall der LWB. Damit würde der Stadt und ihrem Tochterunternehmen auch lang- 
fristig eine wichtige Steuerungsmöglichkeit erhalten bleiben. Aus Sicht des Erbbaurechtsnehmers 
besteht der Vorteil darin, dass bei einem Erbbaurecht die Anfangsinvestition deutlich geringer 
ausfällt als im Falle eines Kaufs. Eine Mietergemeinschaft, denen ein Haus zum Kauf angeboten 
wird, steht außerdem vor der Herausforderung, in kurzer Zeit eine gemeinsame Trägerstruktur 
zum Erwerb des Gebäudes aufzubauen sowie das nötige Kapital zur Finanzierung bereit zu stel- 
len. Aufgrund der heterogenen Zusammensetzung von Mietergemeinschaften ist davon auszu- 
gehen, dass nicht alle Mieter über ausreichend Eigenkapital verfügen, um eine bankenübliche 
Finanzierung für den Erwerb des Gebäudes zu erhalten. In der Regel wird eine Finanzierung 
sowohl für den Kaufpreis als auch für die Sanierung des Gebäudes benötigt. Die Option, ein Ge- 
bäude auf Basis des Erbbaurechts zu erwerben, verringert die Höhe der Anfangsinvestition und 
erhöht damit die Chancen auf einen Kredit z. B. zur Finanzierung der Sanierung des Gebäudes. 
Dieses Sachziel soll nicht für ggf. notwendige Veräußerungen aus dem Bestand des städtischen 
Wohneigentums, das auf die LWB übertragen werden soll, gelten. Um die potenziell zu über- 
nehmenden Bestände sinnvoll sanieren und in der Folge bewirtschaften zu können, muss die 
LWB in der Lage sein, zur Finanzierung der notwendigen Maßnahmen einen Teil der übernom- 
menen Bestände ohne Veräußerungsbeschränkungen am Markt platzieren zu können.  
 
 
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3.1.5. Unterstützung der Stadt- und Quartiersentwic klung (Vorgehensziele 1.2.1 und 1.2.4) 
In diesem Eigentümerziel folgen die Anpassungen im Wesentlichen den Anforderungen, die sich 
aus der dynamischen Bevölkerungsveränderung in Leipzig in alle Richtungen ergeben können 
und Inhalten des wohnungspolitischen Konzepts.  
Die angestrebte Zurverfügungstellung von nicht-betriebsnotwendigen Liegenschaften zum Zwe- 
cke der Erfüllung öffentlicher Aufgaben von stadtstrategischer Bedeutung zielt auf die Bereitstel- 
lung von sozialer Infrastruktur (z. B. Kindergärten, Schulen oder Flüchtlingsunterkünften) ab und 
stellt eine weitere Umsetzung des Ratsbeschlusses RB VI-A-01297 dar. Entsprechend hat die 
Geschäftsführung der Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH den Gesellschaftervertre- 
ter frühzeitig über geplante, unterjährige Transaktionen im Zusammenhang mit nicht betriebsnot- 
wendigen Liegenschaften zu informieren. Dies betrifft geplante Veräußerungen oder Drittver- 
marktungen von unbebauten oder bebauten Grundstücken/Flurstücken oder davon abgrenzbaren 
Teilen. 
3.2. Finanzziele 
Nach der Konsolidierung des Unternehmens kann und soll sich die LWB verstärkt auf die Errei- 
chung der Sachziele konzentrieren. Dazu bedarf es einer ausreichenden und nachhaltigen wirt- 
schaftlichen Stabilität des Unternehmens. Insbesondere die mit den formulierten Sachzielen not- 
wendige Investitionstätigkeit der LWB setzt voraus, dass sich die LWB weiterhin zu günstigen 
Konditionen (fremd-)finanzieren kann. Zum dauerhaften Erhalt dieser muss das Unternehmens- 
und Kreditsicherheitenrating zumindest auf dem erreichten Niveau verbleiben. Wichtige Kompo- 
nenten des Unternehmensratings sind die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, die Schuldendienst- 
fähigkeit und die Eigenkapitalausstattung. Letztlich dienen die finanzwirtschaftlichen Leitplanken 
auch zur Sicherung und zum Erhalt des Vermögens der Gesellschaft.  
Es werden nachfolgende an die wirtschaftliche Situation angepasste neue Finanzziele formuliert: 
3.2.1. Mindestvorgabe und Zielgröße Eigenkapitalquo te (Vorgehensziel 2.1.1) 
Durch die erwirtschafteten Ergebnisse, die zum Verlustausgleich der Vorjahre genutzt wurden, 
konnte die LWB kontinuierlich eine gesunde Eigenkapitalbasis wiederherstellen. Per 31.12.2015 
belief sich die Eigenkapitalquote auf knapp 34 %.  
Vor dem Hintergrund der anstehenden Investitionsaufgaben der LWB, die sich u. a. auch aus der 
Neuformulierung des Eigentümerziels, den Marktanteil in der wachsenden Stadt zu halten, erge- 
ben, ist die Eigenkapitalquote als eine Kennzahl der finanziellen Leistungsfähigkeit der LWB zu 
sehen. Die mit der Finanzierung der Investitionen einhergehende Fremdfinanzierung hat Einfluss 
auf die Struktur der Passiva der Bilanz und somit auf die Eigenkapitalquote. Die Mindestvorgabe 
zur Eigenkapitalquote i. H. v. 30 % und eine Zielgröße von mindestens 35 % stellt insofern 
sicher, dass sich die LWB, gemessen am bestehenden Eigenkapital, nicht zu hoch verschuldet. 
3.2.2. Zielgröße Schuldendienstdeckungsgrad (Vorgeh ensziel 2.1.3) 
Der Schuldendienstdeckungsgrad ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl, bei der den Einnah- 
men der Kapitaldienst aus der Fremdverschuldung (Zinssaldo und planmäßige Tilgung) gegen- 
über gestellt wird: 
Schuldendienstdeckungsgrad  = angepasstes EBITDA  
planmäßiger Kapitaldienst 
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Die Kennzahl gibt Auskunft über die Fähigkeit des Unternehmens, den aus der Fremdver- 
schuldung resultierenden Kapitaldienst aus den laufenden Einnahmen zu decken . 
Exemplarisch ist die Berechnung der Kennziffer basierend auf den Zahlen des Geschäftsjahres 
2015 dargestellt: 
 Betriebsergebnis vor Abschreibungen, Zinsen und St euern (EBITDA) TEUR 53.349  
+  nicht aktivierte Modernisierungsmaßnahmen TEUR 0  
+  Erträge aus Beteiligungen (inkl. Ergebnisabführungen) TEUR 2.739  
=  Angepasstes EBITDA  TEUR  56.088  
 Zinssaldo TEUR 20.665  
+  Planmäßige Tilgung TEUR 22.856  
=  (planmäßiger) Kapitaldienst TEUR 43.521  
Schuldendienstdeckung TEUR 12.657  
Schuldendienstdeckungsgrad   1,29  
 
Als Ausgangsgröße wird das um Sondereinflüsse bereinigte operative Betriebsergebnis vor Ab- 
schreibungen, Zinsen und Steuern (EBITDA) verwendet. Gegenüber dem bislang verwendeten 
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit unterscheidet sich die neue Ausgangsgröße dadurch, 
dass sie nicht durch (stichtagsbedingte) Zahlungsverschiebungen beeinflusst ist und somit eine 
bessere Vergleichbarkeit zwischen langfristigen Planungen einerseits und den Ist-Zahlen ande- 
rerseits gegeben ist. Zu diesem Ergebnis werden nicht aktivierte Modernisierungsmaßnahmen 
hinzugerechnet. Damit soll vermieden werden, dass sich auf Grund eines bilanziell unterschiedli- 
chen Umgangs (Aufwand/Aktivierung) mit Investitionen in den bewirtschafteten Bestand Auswir- 
kungen auf die Kennziffer ergeben. Des Weiteren werden auch die Erträge aus den Tochterun- 
ternehmen hinzugerechnet. Dies begründet sich dadurch, dass die wesentlichen Tochtergesell- 
schaften der LWB nicht als Finanzbeteiligungen, sondern als ausgelagerte, die operative Ge- 
schäftstätigkeit der LWB unterstützende Einheiten zu betrachten sind. Hieraus ergibt sich das 
„angepasste EBITDA“, aus dem nachhaltig der planmäßige Kapitaldienst zu leisten ist. Die 
Schuldendienstdeckung gibt dann die Über- oder Unterdeckung in TEUR an.  
Als Zielgröße wird ein Schuldendienstdeckungsgrad von 1,25 angestrebt, die Mindestgröße soll 
1,2 betragen. Der Faktor 1,2 der Mindestgröße bedeutet eine 20%ige Überdeckung des planmä- 
ßigen Kapitaldienstes, so dass der notwendige Eigenanteil der LWB für Investitionen abgedeckt 
werden kann. 
3.2.3. Anpassung der Ziele zu Bürgschaftsvolumen, A ltschulden und Altkredite (Ergebnisziel 2.2 
und Vorgehensziele 2.2.1-3) 
Das mit den bisherigen Eigentümerzielen vorgegebene Ergebnisziel, das Bürgschaftsvolumen 
entsprechend dem hierfür aufgestellten Bürgschaftsrückführungskonzept bis zum Jahr 2012 auf 
unter 250 Mio. EUR zurückzuführen, wurde durch Umsetzung der im Konzept beschriebenen 
Maßnahmen erfüllt. Per 31.12.2016 betrug das mit Bürgschaften besicherte Kreditvolumen (Alt- 
schulden und Altkredite) 242 Mio. EUR.  
Zur Besicherung der Altschulden und Altkredite stellen die seitens der Stadt Leipzig der LWB 
gewährten Bürgschaften gleichwohl auch weiterhin eine wichtige Sicherheit dar. Die fortzufüh- 
rende Rückführung der mit Bürgschaften besicherten Kredite erfolgt entsprechend der in den 
bestehenden Darlehensverträgen vereinbarten Tilgungsleistungen. In ihrer derzeitigen Planung 
geht die LWB davon aus, dass bislang verbürgte Darlehen bei Anschlussfinanzierungen bzw. 
Umschuldungen auch weiterhin mit Bürgschaften der Stadt Leipzig besichert werden. Neukredit- 
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aufnahmen sollen nicht mit Bürgschaften der Stadt Leipzig unterlegt werden, wodurch der Anteil 
der verbürgten Darlehen weiterhin sukzessive sinken wird. Um dem Rechnung zu tragen, wird 
eine neue Höchstgrenze von 250 Mio. EUR für durch Bürgschaften der Stadt Leipzig besicherte 
Kredite als Ziel vorgegeben. 
Hinsichtlich der geplanten Entwicklung der Bürgschaften erfolgt im Zuge der Haushaltsplanung 
der Stadt Leipzig eine regelmäßige Berichterstattung der LWB an die Kämmerei. Vor diesem 
Hintergrund bedarf es keiner gesonderten Berichterstattung bzw. Fortschreibung im Sinne eines 
Bürgschaftsrückführungskonzeptes mehr. 
3.2.4. Zielgröße Loan-to-Value (Vorgehensziel 2.2.4 ) 
Über die rein handelsrechtlich bilanzielle Sichtweise hinaus soll auch die Betrachtung der  Ver- 
schuldungssituation  erfolgen. Hierzu wird die Fremdverschuldung (bilanziell: Verbindlichkeiten 
gegenüber Kreditgebern, „Loan“) in Relation („to“) zum Wert der als Sicherheiten herangezoge- 
nen Immobilien („Value“) gesetzt. Da hierbei auf die Beleihungsfähigkeit der Immobilien abge- 
stellt werden soll, erfolgt die Bewertung der Immobilien gemäß der Sicht der finanzierenden Ban- 
ken mit dem Beleihungswert. Dieser ergibt sich aus den zehnjährigen Ist-Mieten der als Sicher- 
heit zur Verfügung stehenden Immobilien.  
Loan-to-Value  = Verbindlichkeiten ggü. Kreditgebern  
Beleihungswert der als Sicherheiten zur Verfügung stehenden Immobilien 
Der so ermittelte Loan-to-Value  drückt aus, in welchem Umfang den Immobilienwerten Verbind- 
lichkeiten gegenüberstehen. Hierbei wird eine Relation von 55 % angestrebt, sie soll jedoch ma- 
ximal 60 % betragen, da dies bei Fremdfinanzierungen die Grenze ist, bis zu der sich die LWB 
(günstig) bei Banken im Realkreditbereich finanzieren kann.  
Basierend auf den Zahlen per 31.12.2015 beträgt der Loan-to-Value der LWB 52,4 % 
 
Anlage 1: Synopse Aktualisierung Eigentümerziele LWB    Änderungen/Neufassungen redaktionelle Änderungen  
Druckdatum 27.03.2017         Seite 1/10 
 
 bisherige Eigentümerziele  aktualisierte Eigentümerziele   
Präambel Ziel der Stadt Leipzig ist es, sich als at traktiver und 
konkurrenzfähiger Wohnstandort weiter zu entwickeln und es 
allen Bürgern zu ermöglichen, entsprechend ihren 
Bedürfnissen, ihren Wünschen und finanziellen Möglichkeiten 
adäquaten Wohnraum zu finden. 
Die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH nimmt als 
kommunale Wohnungsgesellschaft eine wichtige Funktion auf 
dem Leipziger Wohnungsmarkt ein. Als kommunale 
Gesellschaft ist die LWB ein Instrument zur praktischen 
Umsetzung sozial-, wohn- und stadtentwicklungspolitischer 
sowie ökologischer Ziele gemäß dem "Wohnungspolitischen 
Konzept und Wohnraumversorgungskonzept der Stadt 
Leipzig" (RB IV-1576/09), die unter Berücksichtigung der 
betriebswirtschaftlichen Stabilität verfolgt werden. 
Mit Ratsbeschluss RBV-675/11 vom 09.02.2011 hat die 
Ratsversammlung der Stadt Leipzig in Anerkennung des 
Ergebnisses des Bürgerentscheides vom 27.01.2008 das 
Bekenntnis zu den Unternehmen und Betrieben der 
Daseinsvorsorge LVV mbH, Stadtwerke Leipzig GmbH, 
Leipziger Verkehrsbetriebe GmbH, Kommunale Wasserwerke 
Leipzig GmbH, Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft 
mbH, Klinikum St. Georg GmbH und Leipziger Stadtreinigung 
in kommunaler Hand erneuert. 
Vor diesem Hintergrund und unter Beachtung, dass das 
Erreichen der finanz- und betriebswirtschaftlichen 
Zielvorgaben die zentrale Voraussetzung für die 
wirtschaftliche Stabilisierung der LWB und damit eine 
wesentliche Bedingung für eine angemessene Erfüllung der 
jeweiligen Sachziele darstellen, d.h. Vorrang haben, 
beschließt die Ratsversammlung folgende Eigentümerziele: 
Ziel der Stadt Leipzig ist es, sich als attraktiver und 
konkurrenzfähiger Wohnstandort weiter zu entwickeln und es 
allen Bürgern zu ermöglichen, entsprechend ihren 
Bedürfnissen, ihren Wünschen und finanziellen Möglichkeiten 
adäquaten Wohnraum zu finden. Der Zweck der Leipziger 
Wohnungs- und Baugesellschaft mbH ist vorrangig eine 
sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung der 
breiten Schichten der Bevölkerung. 
Als kommunale Wohnungsgesellschaft nimmt die LWB dabei 
eine wichtige Funktion auf dem Leipziger Wohnungsmarkt ein 
und ist ein Instrument zur praktischen Umsetzung sozial-, 
wohn- und stadtentwicklungspolitischer sowie ökologischer 
Ziele des wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig in 
seiner aktuellen Fassung, die unter Berücksichtigung der 
betriebswirtschaftlichen Stabilität verfolgt werden. 
Zuletzt mit Ratsbeschluss RBV-675/11 vom 09.02.2011 hat 
die Ratsversammlung der Stadt Leipzig in Anerkennung des 
Ergebnisses des Bürgerentscheides vom 27.01.2008 das 
Bekenntnis zu den Unternehmen und Betrieben der 
Daseinsvorsorge LVV mbH, Stadtwerke Leipzig GmbH, 
Leipziger Verkehrsbetriebe GmbH, Kommunale Wasserwerke 
Leipzig GmbH, Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft 
mbH, Klinikum St. Georg GmbH und Leipziger Stadtreinigung 
in kommunaler Hand erneuert. 
Vor diesem Hintergrund und Unter Beachtung, dass das 
Erreichen der finanz- und betriebswirtschaftlichen 
Zielvorgaben die zentrale Voraussetzung für die nachhaltige 
wirtschaftliche Stabilität der LWB und damit eine wesentliche 
Bedingung für eine angemessene Erfüllung der jeweiligen 
Sachziele darstellen, d.h. Vorrang haben, beschließt die 
Ratsversammlung folgende Eigentümerziele: 
  
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1. Sachziele:  
1.1 
Ergebnisziel: 
 
Die LWB übernimmt eine wichtige Rolle auf dem Leipziger 
Wohnungsmarkt, auch bei der Versorgung einkommens-
schwacher Haushalte mit Wohnraum (Bedarfsgruppen: z. 
B. Großfamilien, Senioren und KdU-Empfänger nach dem 
SGB II + SGB XII). Sie leistet in den Stadtteilen, in denen 
sie Wohnungsbestände besitzt, ihren Beitrag, der 
sozialräumlichen Segregation gegenzusteuern. 
Die LW B übernimmt eine wichtige Rolle auf dem Leipziger 
Wohnungsmarkt, auch bei der Versorgung einkommens-
schwacher Haushalte mit Wohnraum (Bedarfsgruppen: z. 
B. Großfamilien, Senioren, Menschen mit Behinderungen, 
Menschen mit Migrationshintergrund und Empfänger von 
Leistungen für Unterkunft nach dem SGB II und SGB XII). 
Sie leistet in den Stadtteilen, in denen sie 
Wohnungsbestände besitzt, ihren Beitrag, der 
sozialräumlichen Segregation gegenzusteuern. 
1.1 
Vorgehensziele:  
  
1.1.1. 
(bisher 
Zusatzziel 3) 
Für die LWB wird ein Kernbestand von mindestens 36.000 
Wohneinheiten (WE) in der Stadt Leipzig dauerhaft festge-
schrieben. Es ist anzustreben, dass die Erweiterung des 
Wohnungsbestandes vorrangig in jenen Stadtbezirken erfolgt, 
in denen der Anteil der LWB-Wohnungen unter 5 Prozent 
liegt. 
Seitens LWB ist ein Marktanteil i.H.v. 10,5 % anzustreben, 
sofern dies mit der finanziellen Leistungs- und 
Investitionsfähigkeit der Gesellschaft vereinbar ist. Dabei ist 
ein Mindestbestand von 36.000 Wohnungen sicherzustellen 
und der Wohnungsbestand bis spätestens Ende 2026 auf 
mindestens 38.000 Wohnungen zu erhöhen. Bei der Haltung 
und Erweiterung des Wohnungsbestandes ist darauf zu 
achten, dass die Bestände möglichst breit über das gesamte 
Stadtgebiet verteilt sind. In den innerstädtischen Stadtteilen 
finden künftig grundsätzlich keine Einzelverkäufe mehr statt. 
1.1.2 
 
Die LWB sorgt für den Erhalt und die Bereitstellung von 
stadtweit preiswertem Wohnraum in allen Wohnungsgrößen 
im marktfähigen und gängigen Bestand, differenziert nach 
Wohnraum, der den Angemessenheitskriterien der Richtlinie 
„Kosten der Unterkunft“ in der jeweils geltenden Fassung und 
sonstigem preisgünstigem Wohnraum entspricht. Die LWB 
wird hierfür mindestens einen Anteil einkommensschwacher 
Haushalte mit vergleichsweise preiswertem Wohnraum ver-
sorgen, der dem zweifachen ihres Marktanteils entspricht - 
gemessen an der Gesamtzahl der Leipziger Haushalte. Als 
preiswerter Wohnraum gelten Wohnungen bis zu einem Miet-
zins entsprechend der jeweiligen KdU-Richtlinie zuzüglich 
Die LWB sorgt für den Erhalt und die Bereitstellung von 
Wohnraum, der den Angemessenheitskriterien der Richtlinie 
„Kosten der Unterkunft“ entspricht, sowie sonstigem 
preiswerten Wohnraum. Diese Wohnräume sollten möglichst 
breit verteilt in allen Stadtgebieten, in allen Wohnungsgrößen, 
im marktfähigen und gängigen Bestand vorhanden sein. 
Hierbei soll der Anteil der vorzuhaltenden Wohnungen, die 
den Angemessenheitskriterien der Richtlinie „Kosten der 
Unterkunft“ entsprechen, auf mindestens 1/3 des Gesamtbe-
stands festgeschrieben werden. Als sonstiger preisgünstiger 
Wohnraum gelten Wohnungen mit einem Mietzins 
entsprechend der Richtlinie „Kosten der Unterkunft“ zuzüglich 
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10%. maximal 10 %. Bei der Neuvermietung von KdU-fähigem 
Wohnraum behandelt die LWB Vermittlungsersuchen des 
Sozialamtes vorrangig. Nebenbedingung ist die wirtschaftliche 
Leistungsfähigkeit der LWB. 
1.1.3 (neu)  Die LWB ist hinsichtlich ihrer weiteren Strategieentwicklung 
grundsätzlich gefordert – in enger Abstimmung mit der Stadt 
Leipzig – umgehend alle Möglichkeiten zur Organisation eines 
wirtschaftlich vertretbaren, sozialen Wohnungsbaus 
auszuarbeiten. Im Rahmen ihres Neubauprogrammes soll 
LWB mindestens 30 % der Wohnungen im Segment des 
sozialen Wohnungsbaus schaffen, sofern im Rahmen der 
Richtlinie zur Förderung der Schaffung von mietpreis- und 
belegungsgebundenem Mietwohnraum des Freistaates 
Sachsen Fördermittel zu Verfügung gestellt werden. 
1.1.4 
 
Die LWB sorgt für den Erhalt und die Herstellung eines 
akzeptablen Bauzustandes auch im preiswerten Segment, 
damit durch energiesparende Bauausstattungsmerkmale 
(energetische Sanierung) eine Finanzierung der 
Betriebskosten gegeben ist. 
Die LWB sorgt für den Erhalt und die Herstellung eines 
akzeptablen Bauzustandes auch im preiswerten Segment, 
damit durch energiesparende Bauausstattungsmerkmale 
(energetische Sanierung) eine Finanzierung der 
Betriebskosten gegeben ist. 
1.1.4a) 
 
Die LWB gewährleistet eine Versorgung im preiswerten 
Segment für besondere Personengruppen, insbesondere 
einkommensschwache Haushalte und Haushalte, die sich 
nicht selbst am Markt versorgen können und hält eine 
Angebotsreserve für diesen Personenkreis vor. 
Die LWB gewährleistet eine Versorgung im preiswerten 
Segment für besondere Personengruppen, insbesondere 
einkommensschwache Haushalte und Haushalte, die sich 
nicht selbst am Markt versorgen können und hält eine 
Angebotsreserve für diesen Personenkreis vor. 
1.1.4b) 
 
Die LWB leistet einen Beitrag zur Versorgung für senioren- 
und behindertengerechten Wohnraum. Die LWB wird dazu bei 
Bedarf im Rahmen ihrer Möglichkeiten auch kurzfristige 
Maßnahmen zur Wohnungsanpassung, insbesondere für 
Menschen mit Behinderung, Senioren oder kinderreiche 
Haushalte realisieren.  
Die LWB leistet einen Beitrag zur Versorgung für senioren- 
und behindertengerechten Wohnraum. Die LWB wird dazu bei 
Bedarf im Rahmen ihrer Möglichkeiten auch kurzfristige 
Maßnahmen zur Wohnungsanpassung, insbesondere für 
Menschen mit Behinderung, Senioren oder kinderreiche 
Haushalte realisieren. 
1.1.4c) 
 
Die LWB unterbreitet darüber hinaus ein Wohnungsangebot, 
das das mittlere und höherpreisige Segment einschließt und 
gewährleistet so ein Wohnraumangebot für alle 
Bevölkerungsgruppen. 
Die LWB unterbreitet darüber hinaus ein Wohnungsangebot, 
das das mittlere und höherpreisige Segment einschließt und 
gewährleistet so ein Wohnraumangebot für alle 
Bevölkerungsgruppen. 
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1.1.5 
(bisher 
Zusatzziel 1) 
Im Falle der Veräußerung bewohnter Gebäude ist immer dann 
eine Sozialcharta mit dem neuen Eigentümer zu vereinbaren, 
wenn es sich um Objekte mit einem Wohnbestand ab 8 
Wohneinheiten handelt. 
Im Falle der Veräußerung bewohnter Gebäude ist immer dann 
eine Sozialcharta mit dem neuen Eigentümer zu vereinbaren, 
wenn es sich um Objekte mit einem Wohnbestand ab 8 
Wohneinheiten handelt. 
1.1.6 
(bisher 
Zusatzziel 2) 
Sollte die Geschäftsführung bzw. der Aufsichtsrat der LWB 
den Verkauf eines oder mehrerer Mehrfamilienhäuser mit 
bestehenden Mietverhältnissen beschließen, so werden die 
Mieter sofort schriftlich gebeten, binnen eines halben Jahres 
ein gemeinsames Kaufangebot zu unterbreiten. In einem 
solchen Schreiben ist auf Beratungsangebote hinzuweisen. 
Sollte die Geschäftsführung bzw. der Aufsichtsrat der LWB 
den der Verkauf eines oder mehrerer Mehrfamilienhäuser mit 
bestehenden Mietverhältnissen beschlossen werden 
beschließen, so wird allen Mietern das Haus zur Übernahme 
durch Kauf oder Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 99 Jahren 
angeboten. Die Mieter werden hierüber sofort schriftlich 
informiert und auf Beratungsangebote hingewiesen. Die Stadt 
Leipzig erhält zeitgleich Kenntnis vom Angebot. Die 
Mietergemeinschaft soll als juristische Person binnen zwölf 
Monaten ein Angebot abgeben. Der Kaufpreis soll durch den 
unabhängigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in 
der Stadt Leipzig ermittelt werden.  
1.1.7 
 
Die LWB bemüht sich um Stabilität der Mietpreiskonditionen in 
bereits vermieteten Wohnraum bei einkommensschwachen 
Haushalten. 
Die LWB bemüht sich um Stabilität der Mietpreiskonditionen in 
bereits vermieteten Wohnraum bei einkommensschwachen 
Haushalten. 
1.1.8 
(bisher 
Zusatzziel 4) 
Modernisierungsmaßnahmen der LWB sollten im 
mietpreisgünstigen oder mittelpreisigen Bestand grundsätzlich 
nur in dem Maße durchgeführt werden, dass die Bestände 
auch nach der Sanierung im gleichen Marktsegment gehalten 
werden können. 
Modernisierungsmaßnahmen der LWB sollten im 
mietpreisgünstigen oder mittelpreisigen Bestand grundsätzlich 
nur in dem Maße durchgeführt werden, dass die Bestände 
auch nach der Sanierung im gleichen Marktsegment gehalten 
werden können. 
1.1.9 Eine enge Zusammenarbeit mit dem Sozialamt, Abteilung 
soziale Wohnhilfen, und die Aufrechterhaltung der 
Vermittlungsmodalitäten wird von der LWB gewährleistet. 
Eine enge Zusammenarbeit mit dem Sozialamt zur gezielten 
Vermittlung von Wohnraum an besondere Bedarfsgruppen 
wird von der LWB gewährleistet. 
1.1.10 
 
Die LWB führt das Sozialmanagement im Rahmen der 
präventiven Hilfe und als frühzeitige Alarmfunktion (Beratung 
und Betreuung von Mietern mit spezifischen Problemlagen) 
fort, bei Bedarf auch als Weitervermittlung der Haushalte an 
das bestehende Hilfesystem der Stadt Leipzig.  
Die LWB führt das Sozialmanagement im Rahmen der 
präventiven Hilfe und als frühzeitige Alarmfunktion (Beratung 
und Betreuung von Mietern mit spezifischen Problemlagen) 
fort, bei Bedarf auch als Weitervermittlung der Haushalte an 
das bestehende Hilfesystem der Stadt Leipzig.  
1.1.11 Weitere Maßnahmen zur Dämpfung von Segregation sind: Weitere Maßnahmen zur Dämpfung von Segregation si nd: 
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 -  Marktbeeinflussung an einzelnen Großsiedlungsst andorten, 
-  Erhalt preisgünstiger Wohnungsangebote in Stadtteilen im 
Aufwertungsprozess  
-  Marktbeeinflussung an einzelnen Großsiedlungsstandorten, 
-  Erhalt und – wenn möglich – Erhöhung des heutige n 
Bestands an Wohnungen, die den Angemessenheits-
kriterien der Richtlinie „Kosten der Unterkunft“ entsprechen 
sowie an sonstigen preisgünstigen Wohnungen in 
Stadtteilen, in denen die durchschnittliche Bestandsmiete 
oberhalb des gesamtstädtischen Durchschnitts liegt   
1.1.12 
 
Die LWB gewährleistet die Übermittlung von Daten zum 
Bestand (z. B. Freimeldungen, Überlassung, Wohnmerkmale 
und Leerbestände) an die Stadt Leipzig, u. a. in Verbindung 
mit der laufenden Wohnungsmarktbeobachtung und der 
Erarbeitung des Miet- und Betriebskostenspiegels. 
Die LWB gewährleistet die Übermittlung von Daten zum 
Bestand (z. B. Freimeldungen, Überlassung, Wohnmerkmale 
und Leerbestände, kleinräumige Wohnungsmarkt-
beobachtung) an die Stadt Leipzig, u. a. in Verbindung mit der 
laufenden Wohnungsmarktbeobachtung und der Erarbeitung 
des Miet- und Betriebskostenspiegels. 
1.2 
Ergebnisziel: 
 
Partner bei der Stadt - und Quartiersentwicklung  
Die LWB ist ein zentraler Partner bei der Stadt- und 
Quartiersentwicklung. 
Partner bei der Stadt - und Quartiersentwicklung  
Die LWB ist ein zentraler Partner bei der Stadt- und 
Quartiersentwicklung.  
1.2 
Vorgehensziele:  
  
1.2.1 
 
Die LWB unterstützt die Stadt- und Quartiersentwicklung 
durch gezielte Maßnahmen der Sanierung, des Rückbaus und 
des Verkaufs. Dies erfolgt im Einzelnen durch:  
- Umsetzung der Maßnahmen auf Grundlage des SEKo und 
in enger Abstimmung mit der Stadt 
- Vermeidung des Abrisses städtebaulich und 
denkmalpflegerisch wertvoller Gebäude, 
- Bereitstellung geeigneter Grundstücke für 
Zwischennutzungen und innerstädtische Eigentumsbildung. 
Die LWB unterstützt die Stadt- und Quartiersentwicklung 
durch gezielte Maßnahmen der Sanierung, des Neubaus, des 
Ankaufs, des Rückbaus und des Verkaufs. Dies erfolgt im 
Einzelnen durch:  
- Umsetzung der Maßnahmen auf Grundlage des integrierten 
Stadtentwicklungskonzepts und in enger Abstimmung mit 
der Stadt 
- Vermeidung des Abrisses städtebaulich und 
denkmalpflegerisch wertvoller Gebäude, 
- Bereitstellung geeigneter Grundstücke für Zwischen-
nutzungen und innerstädtische Eigentumsbildung sowie für 
die Umsetzung besonderer wohnungspolitischer Ziele z.B. 
kooperative Wohnprojekte, alternative Wohnformen 
- Zurverfügungstellung von nicht-betriebsnotwendigen 
Liegenschaften zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben von 
stadtstrategischer Bedeutung 
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Druckdatum 28.03.2017         Seite 6/10 
 
1.2.2 
 
Zur Stadt- und Quartiersentwicklung gehören perspektivisch 
auch Investitionen in Wohnungsneubauten. Voraussetzung 
hierfür ist die Realisierung eines positiven Zielcashflows (EZ 
2.1; VZ 2.1.1). Mit dem Wohnungsneubau sollen die EZ 1.1 
und EZ 1.3 unterstützt werden. 
Zur Stadt- und Quartiersentwicklung gehören perspektivisch 
auch Investitionen in Wohnungsneubauten. Voraussetzung 
hierfür ist die Realisierung der Finanzziele, insbesondere des 
Schuldendienstdeckungsgrades. eines positiven Zielcashflows 
(EZ 2.1; VZ 2.1.1). Mit dem Wohnungsneubau sollen die EZ 
1.1 und EZ 1.3 unterstützt werden. 
1.2.3 
 
Sowohl bei Modernisierungs- als auch bei 
Neubaumaßnahmen sind Belange der Baukultur und 
Architekturqualität, insb. im Falle von Standorten mit 
herausragendem und/oder stadtbildprägendem Charakter, im 
Rahmen des wirtschaftlich Vertretbaren zu berücksichtigen. 
Sowohl bei Modernisierungs- als auch bei 
Neubaumaßnahmen sind Belange der Baukultur und 
Architekturqualität, insb. im Falle von Standorten mit 
herausragendem und/oder stadtbildprägendem Charakter, im 
Rahmen des wirtschaftlich Vertretbaren zu berücksichtigen. 
1.2.4 
 
Die LWB unterstützt die Stadt Leipzig bei der Realisierung von 
öffentlichen Baumaßnahmen in ausgesuchten Stadtquartieren 
(ggf. in Eigenschaft als Bauträger bei der Sanierung bzw. 
beim Neubau von Kindertagesstätten). 
Die LWB unterstützt die Stadt Leipzig bei der Realisierung von 
öffentlichen Baumaßnahmen in ausgesuchten 
Stadtquartieren. Ferner leistet LWB Beiträge zur Erfüllung von 
Aufgaben mit stadtstrategischer Bedeutung (z.B.  als 
Bauträger bei der Sanierung und beim Neubau von 
Kindertagesstätten und anderen sozialen Einrichtungen), 
sofern wirtschaftliche Ziele dem nicht entgegenstehen.  
1.2.5 
 
Die LWB übernimmt im Rahmen des Quartiersmanagements 
Aufgaben und kooperiert mit der Stadtverwaltung sowie mit 
örtlichen Organisationen und Vereinen.  
Die LWB übernimmt im Rahmen des Quartiersmanagements 
Aufgaben und kooperiert mit der Stadtverwaltung sowie mit 
örtlichen Organisationen und Vereinen. 
1.2.6 
(bisher 
Zusatzziel 5) 
Die Stadtverwaltung legt dem Fachausschuss 
Stadtentwicklung und Bau - beginnend im 2. Halbjahr 2014 - 
einmal im Jahr eine Vorlage mit allen Abgängen (Verkauf, 
Abriss) sowie den Zugängen (Neubau und Ankäufe) von 
unbebauten Grundstücken und Wohneinheiten der LWB vor.  
Die Stadtverwaltung legt dem Fachausschuss 
Stadtentwicklung und Bau - beginnend im 2. Halbjahr 2014 - 
einmal im Jahr eine Vorlage mit allen Abgängen (Verkauf, 
Abriss) sowie den Zugängen (Neubau und Ankäufe) von 
unbebauten Grundstücken und Wohneinheiten der LWB vor.  
1.3. 
Ergebnisziel: 
 
Der Wohnungsbestand wird unter Beachtung der 
Sozialverträglichkeit den ökologischen 
Herausforderungen entsprechend bedarfsgerecht 
angepasst. Neue Wohnstandorte stehen im Einklang mit 
einer nachhaltigen und integrierten Siedlungs- und 
Stadtentwicklung.  
Der  Wohnungsbestand wird unter Beachtung der 
Sozialverträglichkeit den ökologischen 
Herausforderungen entsprechend bedarfsgerecht 
angepasst. Neue Wohnstandorte stehen im Einklang mit 
einer nachhaltigen und integrierten Siedlungs- und 
Stadtentwicklung.  
  
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1.3 
Vorgehensziele: 
 
  
1.3.1 
 
Die LWB bemüht sich um eine ökologische Bewirtschaftung 
und Weiterentwicklung ihrer Bestände, sowie um 
Berücksichtigung ökologischer Kriterien bei der Entwicklung 
neuer Wohnstandorte entsprechend des 
Handlungsschwerpunktes "Klimaschutz und 
Energieeffizienz" des Stadtentwicklungsplanes (STEP) 
Wohnungsbau. Maßnahmen, von denen im Ergebnis 
nachhaltig positive Effekte sowohl auf die Entwicklung der 
Nebenkosten, als auch der Bewirtschaftungskosten insgesamt 
ausgehen, ist dabei Vorrang einzuräumen. 
Die LWB bemüht sich um eine nachhaltig ökologische 
Bewirtschaftung, Sanierung und Weiterentwicklung ihrer 
Bestände, sowie um Berücksichtigung ökologischer Kriterien 
bei der Entwicklung neuer Wohnstandorte entsprechend des 
Handlungsschwerpunktes "Klimaschutz und 
Energieeffizienz" des Stadtentwicklungsplanes (STEP) 
Wohnungsbau. Maßnahmen, von denen im Ergebnis 
nachhaltig positive Effekte sowohl auf die Entwicklung der 
Nebenkosten, als auch der Bewirtschaftungskosten insgesamt 
ausgehen, ist dabei Vorrang einzuräumen. Im Rahmen ihrer 
jeweiligen Maßnahmen prüft LWB die Einbeziehung von 
Technologien zur Energieerzeugung aus regenerativen 
Quellen, insbesondere zur Eigennutzung. 
1.3.2 Die LWB unterstützt die Stadt Leipzig bei der  Schaffung 
geeigneter Rahmenbedingungen für die energetische 
Sanierung.  
Die LWB unterstützt die Stadt Leipzig bei der Schaffung 
geeigneter Rahmenbedingungen für die energetische 
Sanierung.  
1.3.3 Die LWB leistet einen Beitrag zur alternative n 
Energiegewinnung, z.B. durch Errichtung und Betrieb von 
Photovoltaikanlagen auf eigenen Bestandsimmobilien. 
Die LWB leistet einen Beitrag zur alternativen 
Energiegewinnung, z.B. durch Errichtung und Betrieb von 
Photovoltaikanlagen auf eigenen Bestandsimmobilien. 
1.4. 
Ergebnisziel: 
Im Rahmen der Bestandsentwicklung verfolgt die LWB 
auch das Ziel Modellprojekte voranzutreiben 
Im Rahmen der Bestandsentwicklung verfolgt die LWB 
auch das Ziel Modellprojekte voranzutreiben  
1.4 
Vorgehensziele:  
  
1.4.1. (neu)  In Verbindung mit der Schaffung von preisgünstigem 
Wohnraum entwickelt die LWB Modellprojekte für kosten- und 
flächensparendes Bauen, die im Rahmen der weiteren 
Neubaustrategie des Unternehmens auf weitere Standorte 
übertragen werden können. 
1.4.2 Die LWB initiiert unter der Prämisse, dass wirtschaftliche Ziele 
nicht konterkariert werden, Modell- und Kooperationsprojekte, 
Die LWB initiiert unter der Prämisse, dass wirtschaftliche Ziele 
nicht konterkariert werden, Modell- und Kooperationsprojekte, 
Synopse Aktualisierung Eigentümerziele LWB              Änderungen/Neufassungen redaktionelle Änderungen ) 
Druckdatum 28.03.2017         Seite 8/10 
 
wie seniorengerechte Quartiere, energieeffiziente 
Wohnquartiere, (betreute) Wohngemeinschaften für junge 
Erwachsene. 
wie seniorengerechte Quartiere, selbstbestimmtes Wohnen 
von Menschen mit Behinderungen, energieeffiziente 
Wohnquartiere, (betreute) Wohngemeinschaften für junge 
Erwachsene. 
1.4.3 
 
Die LWB unterstützt Eigentümerinitiativen im sozialen Bereich 
zur Unterbringung von Haushalten mit 
Marktzugangsschwierigkeiten, bietet mit ihrem 
Sozialmanagement ihren Mietern Beratung und Unterstützung 
an und vermittelt bei Bedarf weiterführende Hilfen. 
Die LWB unterstützt Eigentümerinitiativen im sozialen Bereich 
zur Unterbringung von Haushalten mit 
Marktzugangsschwierigkeiten, bietet mit ihrem 
Sozialmanagement ihren Mietern Beratung und Unterstützung 
an und vermittelt bei Bedarf weiterführende Hilfen. 
1.4.4 
 
Die Aufnahme neuer Modellprojekte erfolgt in enger 
Abstimmung mit der Stadt. Über die einzelnen Projekte ist in 
den jeweiligen Gremien entsprechend zu informieren. 
Die Aufnahme neuer Modellprojekte erfolgt in enger 
Abstimmung mit der Stadt. Über die einzelnen Projekte ist in 
den jeweiligen Gremien entsprechend zu informieren. 
1.5 
Ergebnisziel: 
Im Rahmen des Rechtlich Zulässigen leistet die LWB 
durch entsprechende Auftragsvergaben einen Beitrag zur 
Sicherung von Wertschöpfung und Beschäftigung in 
Stadt und Region Leipzig. 
Im Rahmen des  rechtlich Zulässigen leistet die LWB – 
sofern wirtschaftlich vertretbar – durch entsprechende 
Auftragsvergaben einen Beitrag zur Sicherung von 
Wertschöpfung und Beschäftigung in Stadt und Region 
Leipzig.  
2. Finanzziele:  
2.1  
Ergebnisziel: 
Primäre Finanzziele der LWB sind das Erreichen der 
Wirtschaftlichkeit und die Stabilisierung der Gesellschaft. 
Primäres Finanzziel der LWB ist die Sicherung einer 
nachhaltig wirtschaftlichen Stabilität des Unternehmens. 
Hierbei ist die Unternehmensstrategie so auszurichten, 
dass eine wirtschaftliche Umsetzung der Sachziele 
möglich ist. 
2.1 
Vorgehensziele:  
  
2.1.1 
 
Die LWB erreicht bis zum Jahr 2014 nachhaltig den 
Zielcashflow 1, d. h. der Cashflow aus laufender 
Geschäftstätigkeit nach planmäßiger Tilgung ist größer Null. 
Die LWB strebt eine aus der Handelsbilanz abgeleitete 
Eigenkapitalquote (handelsbilanzielles Eigenkapital zzgl. 
Sonderposten / Bilanzsumme) von mindestens 35 % an, die 
Mindest-Eigenkapitalquote soll 30% nicht unterschreiten. 
2.1.2 
 
Die LWB erwirtschaftet spätestens ab dem Jahr 2014 
nachhaltig positive Jahresergebnisse, die eine marktübliche 
Verzinsung gewährleisten. Die Realisierung einzelner 
Sachziele wird bei der Bemessung der Verzinsung 
Die LWB erwirtschaftet weiterhin nachhaltig positive 
Jahresergebnisse, die eine marktübliche Verzinsung 
gewährleisten. Die Realisierung einzelner Sachziele wird bei 
der Bemessung der Verzinsung berücksichtigt. 
 
Synopse Aktualisierung Eigentümerziele LWB              Änderungen/Neufassungen redaktionelle Änderungen ) 
Druckdatum 28.03.2017         Seite 9/10 
 
berücksichtigt. 
2.1.3 (neu)  Der Schuldendienstdeckungsgrad ergibt sich durch die 
Relation „angepasstes EBITDA“  zum „planmäßigen 
Kapitaldienst“. Als Ausgangsgröße wird das um 
Sondereinflüsse bereinigte operative Betriebsergebnis vor 
Abschreibungen, Zinsen und Steuern (EBITDA) verwendet. Zu 
diesem werden nicht aktivierte Modernisierungsmaßnahmen 
und die Erträge aus den Beteiligungen an Töchtern 
hinzugerechnet („angepasstes EBITDA“). Der „planmäßige 
Kapitaldienst“ ergibt sich aus dem Zinssaldo sowie den 
planmäßigen Tilgungen.  Für die Zielkennziffer 
Schuldendienstdeckungsgrad wird eine Zielgröße von 1,25 
angestrebt, die Mindestgröße soll 1,2 betragen.  
2.2  
Ergebnisziel 
Die LWB wird entsprechend des Konzepts zur 
Reduzierung des Bürgschaftsobligos die besicherten 
Kredite bis zum Jahr 2012 unter 300 Mio. € zurückführen. 
Für die LWB gilt eine Höchstgrenze von 250  Mio. EUR für 
ihre durch Bürgschaften besicherten Kredite.  
2.2 
Vorgehensziele 
  
2.2.1 
 
Die Rückführung der bürgschaftsbesicherten Altschulden 
erfolgt in Höhe der geplanten Tilgung sowie durch 
Abrissmaßnahmen gemäß § 6a Altschuldenhilfegesetz für 
Wohnungsunternehmen. 
Die Rückführung der bürgschaftsbesicherten Altschulden und 
Altkredite erfolgt in Höhe der geplanten Tilgung.  
2.2.2 Die Altkredite werden planmäßig getilgt. (löschen, in 2.2.1 abgebildet) 
2.2.3 
 
Das Konzept der LWB zur Rückführung von Bürgschaften wird 
jährlich dem aktuellen Stand angepasst und fortgeschrieben. 
(löschen)  
2.2.2 (neu)  Zur Ermittlung der Zielkennziffer Loan-to-Value werden die 
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditgebern (Loan) in Relation 
(to) zum Wert der Immobilien (Value), welche als Sicherheiten 
zur Verfügung stehenden, gesetzt. Da hierbei auf die 
Beleihungsfähigkeit der Immobilien abgestellt werden soll, 
erfolgt die Bewertung der Immobilien gemäß der Sicht der 
finanzierenden Banken mit dem Beleihungswerten. Für den 
Loan-to-Value wird eine Relation von 55 % angestrebt, 
Synopse Aktualisierung Eigentümerziele LWB              Änderungen/Neufassungen redaktionelle Änderungen ) 
Druckdatum 28.03.2017         Seite 
10/10 
 
maximal soll der Loan-to-Value 60 % betragen.   
3.  Im Jahr 2015 erfolgt erstmalig eine Evaluation der 
Umsetzung der Eigentümerziele. Die Ergebnisse sind der 
Ratsversammlung nach Vorlage des Jahresabschlusses 
2014 zur Kenntnis zu geben. Über etwaige 
zwischenzeitlich auftretende erhebliche 
Zielabweichungen sowie deren Hintergründe ist der 
Verwaltungsausschuss zu informieren. 
Die in 2015 als Zusatzziele formulierten fünf 
Eigentümerziele wurden in den bisherigen Zielkatalog 
eingeordnet und entsprechend gekennzeichnet. 
(löschen)  
 
Anlage 2: Lesefassung Aktualisierte Eigentümerziele der LWB     
Druckdatum 27.03.2017         Seite 1/5  
 
Präambel Ziel der Stadt Leipzig ist es, sich als at traktiver und konkurrenzfähiger Wohnstandort weiter zu entwickeln und es allen 
Bürgern zu ermöglichen, entsprechend ihren Bedürfnissen, ihren Wünschen und finanziellen Möglichkeiten adäquaten 
Wohnraum zu finden. Der Zweck der Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH ist vorrangig eine sichere und sozial 
verantwortbare Wohnungsversorgung der breiten Schichten der Bevölkerung. 
Als kommunale Wohnungsgesellschaft nimmt die LWB dabei eine wichtige Funktion auf dem Leipziger Wohnungsmarkt ein 
und ist ein Instrument zur praktischen Umsetzung sozial-, wohn- und stadtentwicklungspolitischer sowie ökologischer Ziele 
des wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig in seiner aktuellen Fassung, die unter Berücksichtigung der 
betriebswirtschaftlichen Stabilität verfolgt werden. 
Zuletzt mit Ratsbeschluss RBV-675/11 vom 09.02.2011 hat die Ratsversammlung der Stadt Leipzig in Anerkennung des 
Ergebnisses des Bürgerentscheides vom 27.01.2008 das Bekenntnis zu den Unternehmen und Betrieben der 
Daseinsvorsorge LVV mbH, Stadtwerke Leipzig GmbH, Leipziger Verkehrsbetriebe GmbH, Kommunale Wasserwerke Leipzig 
GmbH, Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH, Klinikum St. Georg GmbH und Leipziger Stadtreinigung in 
kommunaler Hand erneuert. 
Unter Beachtung, dass das Erreichen der finanz- und betriebswirtschaftlichen Zielvorgaben die zentrale Voraussetzung für 
die nachhaltige wirtschaftliche Stabilität der LWB und damit eine wesentliche Bedingung für eine angemessene Erfüllung der 
jeweiligen Sachziele darstellen, d.h. Vorrang haben, beschließt die Ratsversammlung folgende Eigentümerziele: 
1. Sachziele:  
1.1 
Ergebnisziel: 
 
Die LWB übernimmt eine wichtige Rolle auf dem Leipziger Wohnungsmarkt, auch bei der Versorgung einkommens -
schwacher Haushalte mit Wohnraum (Bedarfsgruppen: z. B. Großfamilien, Senioren, Menschen mit Behinderungen, 
Menschen mit Migrationshintergrund und Empfänger von Leistungen für Unterkunft nach dem SGB II und SGB XII). 
Sie leistet in den Stadtteilen, in denen sie Wohnungsbestände besitzt, ihren Beitrag, der sozialräumlichen 
Segregation gegenzusteuern. 
1.1 
Vorgehensziele:  
 
1.1.1. Seitens LWB ist ein Marktanteil i.H.v. 10,5 % anzustreben, sofern dies mit der finanziellen Leistungs- und Investitionsfähigkeit 
der Gesellschaft vereinbar ist. Dabei ist ein Mindestbestand von 36.000 Wohnungen sicherzustellen und der 
Wohnungsbestand bis spätestens Ende 2026 auf mindestens 38.000 Wohnungen zu erhöhen. Bei der Haltung und 
Erweiterung des Wohnungsbestandes ist darauf zu achten, dass die Bestände möglichst breit über das gesamte Stadtgebiet 
verteilt sind. 
1.1.2 
 
Die LWB sorgt für den Erhalt und die Bereitstellung von Wohnraum, der den Angemessenheitskriterien der Richtlinie „Kosten 
der Unterkunft“ entspricht sowie sonstigem preisgünstigem Wohnraum. Diese Wohnräume sollten möglichst breit verteilt in 
allen Stadtgebieten, in allen Wohnungsgrößen, im marktfähigen und gängigen Bestand vorhanden sein. Hierbei soll der Anteil 
der vorzuhaltenden Wohnungen, die den Angemessenheitskriterien der Richtlinie „Kosten der Unterkunft“ entsprechen, auf 
mindestens 1/3 des Gesamtbestands festgeschrieben werden. Als sonstiger preisgünstiger Wohnraum gelten Wohnungen mit 
Lesefassung Aktualisierte Eigentümerziele der LWB  
Druckdatum 28.03.2017         Seite 2/5 
 
einem Mietzins entsprechend der Richtlinie „Kosten der Unterkunft“ zuzüglich maximal 10 %. Bei der Neuvermietung von 
KdU-fähigem Wohnraum behandelt die LWB Vermittlungsersuchen des Sozialamtes vorrangig. Nebenbedingung ist die 
wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der LWB. 
1.1.3 Die LWB ist hinsichtlich ihrer weiteren Strat egieentwicklung grundsätzlich gefordert – in enger Abstimmung mit der Stadt 
Leipzig – umgehend alle Möglichkeiten zur Organisation eines wirtschaftlich vertretbaren, sozialen Wohnungsbaus 
auszuarbeiten. Im Rahmen ihres Neubauprogrammes soll LWB mindestens 30 % der Wohnungen im Segment des sozialen 
Wohnungsbaus schaffen, sofern im Rahmen der Richtlinie zur Förderung der Schaffung von mietpreis- und 
belegungsgebundenem Mietwohnraum des Freistaates Sachsen Fördermittel zu Verfügung gestellt werden. 
 
1.1.4 
 
Die LWB sorgt für den Erhalt und die Herstellung eines akzeptablen Bauzustandes auch im preiswerten Segment, damit 
durch energiesparende Bauausstattungsmerkmale (energetische Sanierung) eine Finanzierung der Betriebskosten gegeben 
ist. 
1.1.4a) 
 
Die LWB gewährleistet eine Versorgung im preiswerten Segment für besondere Personengruppen, insbesondere 
einkommensschwache Haushalte und Haushalte, die sich nicht selbst am Markt versorgen können und hält eine 
Angebotsreserve für diesen Personenkreis vor. 
1.1.4b) 
 
Die LWB leistet einen Beitrag zur Versorgung für senioren- und behindertengerechten Wohnraum. Die LWB wird dazu bei 
Bedarf im Rahmen ihrer Möglichkeiten auch kurzfristige Maßnahmen zur Wohnungsanpassung, insbesondere für Menschen 
mit Behinderung, Senioren oder kinderreiche Haushalte realisieren. 
1.1.4c) 
 
Die LWB unterbreitet darüber hinaus ein Wohnungsangebot, das das mittlere und höherpreisige Segment einschließt und 
gewährleistet so ein Wohnraumangebot für alle Bevölkerungsgruppen. 
1.1.5 Im Falle der Veräußerung bewohnter Gebäude is t immer dann eine Sozialcharta mit dem neuen Eigentümer zu vereinbaren, 
wenn es sich um Objekte mit einem Wohnbestand ab 8 Wohneinheiten handelt. 
1.1.6 Sollte der Verkauf eines oder mehrerer Mehrfa milienhäuser mit bestehenden Mietverhältnissen beschlossen werden, so wird 
allen Mietern das Haus zur Übernahme durch Kauf oder Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 99 Jahren angeboten. Die Mieter 
werden hierüber sofort schriftlich informiert und auf Beratungsangebote hingewiesen. Die Stadt Leipzig erhält zeitgleich 
Kenntnis vom Angebot. Die Mietergemeinschaft soll als juristische Person binnen zwölf Monaten ein Angebot abgeben. Der 
Kaufpreis soll durch den unabhängigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leipzig ermittelt werden.  
1.1.7 
 
Die LWB bemüht sich um Stabilität der Mietpreiskonditionen in bereits vermieteten Wohnraum bei einkommensschwachen 
Haushalten. 
1.1.8 Modernisierungsmaßnahmen der LWB sollten im m ietpreisgünstigen oder mittelpreisigen Bestand grundsätzlich nur in dem 
Maße durchgeführt werden, dass die Bestände auch nach der Sanierung im gleichen Marktsegment gehalten werden können.  
1.1.9 Eine enge Zusammenarbeit mit dem Sozialamt zu r gezielten Vermittlung von Wohnraum an besondere Bedarfsgruppen wird 
Lesefassung Aktualisierte Eigentümerziele der LWB  
Druckdatum 28.03.2017         Seite 3/5 
 
von der LWB gewährleistet. 
1.1.10 
 
Die LWB führt das Sozialmanagement im Rahmen der präventiven Hilfe und als frühzeitige Alarmfunktion (Beratung und 
Betreuung von Mietern mit spezifischen Problemlagen) fort, bei Bedarf auch als Weitervermittlung der Haushalte an das 
bestehende Hilfesystem der Stadt Leipzig.  
1.1.11 
 
Weitere Maßnahmen zur Dämpfung von Segregation sind: 
-  Marktbeeinflussung an einzelnen Großsiedlungsstandorten, 
-  Erhalt und – wenn möglich – Erhöhung des heutige n Bestands an Wohnungen, die den Angemessenheitskriterien der 
Richtlinie „Kosten der Unterkunft“ entsprechen sowie an sonstigen preisgünstigen Wohnungen in Stadtteilen, in denen die 
durchschnittliche Bestandsmiete oberhalb des gesamtstädtischen Durchschnitts liegt  
1.1.12 
 
Die LWB gewährleistet die Übermittlung von Daten zum Bestand (z. B. Freimeldungen, Überlassung, Wohnmerkmale und 
Leerbestände, kleinräumige Wohnungsmarktbeobachtung) an die Stadt Leipzig, u. a. in Verbindung mit der laufenden 
Wohnungsmarktbeobachtung und der Erarbeitung des Miet- und Betriebskostenspiegels. 
1.2 
Ergebnisziel: 
Partner bei der Stadt - und Quartiersentwicklung  
Die LWB ist ein zentraler Partner bei der Stadt- und Quartiersentwicklung. 
1.2 
Vorgehensziele:  
 
1.2.1 
 
Die LWB unterstützt die Stadt- und Quartiersentwicklung durch gezielte Maßnahmen der Sanierung, des Neubaus, des 
Ankaufs, des Rückbaus und des Verkaufs. Dies erfolgt im Einzelnen durch:  
- Umsetzung der Maßnahmen auf Grundlage des integrierten Stadtentwicklungskonzepts und in enger Abstimmung mit der 
Stadt 
- Vermeidung des Abrisses städtebaulich und denkmalpflegerisch wertvoller Gebäude, 
- Bereitstellung geeigneter Grundstücke für Zwischennutzungen und innerstädtische Eigentumsbildung sowie für die 
Umsetzung besonderer wohnungspolitischer Ziele z.B. kooperative Wohnprojekte, alternative Wohnformen 
- Zurverfügungstellung von nicht-betriebsnotwendigen Liegenschaften zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben von 
stadtstrategischer Bedeutung 
1.2.2 
 
Zur Stadt- und Quartiersentwicklung gehören perspektivisch auch Investitionen in Wohnungsneubauten. Voraussetzung 
hierfür ist die Realisierung der Finanzziele, insbesondere des Schuldendienstdeckungsgrades. Mit dem Wohnungsneubau 
sollen die EZ 1.1 und EZ 1.3 unterstützt werden. 
1.2.3 
 
Sowohl bei Modernisierungs- als auch bei Neubaumaßnahmen sind Belange der Baukultur und Architekturqualität, insb. im 
Falle von Standorten mit herausragendem und/oder stadtbildprägendem Charakter, im Rahmen des wirtschaftlich 
Vertretbaren zu berücksichtigen. 
1.2.4 
 
Die LWB unterstützt die Stadt Leipzig bei der Realisierung von öffentlichen Baumaßnahmen in ausgesuchten Stadtquartieren. 
Ferner leistet LWB Beiträge zur Erfüllung von Aufgaben mit stadtstrategischer Bedeutung (z.B. 
 als Bauträger bei der 
Lesefassung Aktualisierte Eigentümerziele der LWB  
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Sanierung und beim Neubau von Kindertagesstätten und anderen sozialen Einrichtungen), sofern wirtschaftliche Ziele dem 
nicht entgegenstehen.  
1.2.5 
 
Die LWB übernimmt im Rahmen des Quartiersmanagements Aufgaben und kooperiert mit der Stadtverwaltung sowie mit 
örtlichen Organisationen und Vereinen. 
1.2.6 Die Stadtverwaltung legt dem Fachausschuss St adtentwicklung und Bau einmal im Jahr eine Vorlage mit allen Abgängen 
(Verkauf, Abriss) sowie den Zugängen (Neubau und Ankäufe) von unbebauten Grundstücken und Wohneinheiten der LWB 
vor.  
1.3. 
Ergebnisziel: 
 
Der Wohnungsbestand wird unter Beachtung der Sozialverträglichkeit den ökologischen Herausforderungen 
entsprechend bedarfsgerecht angepasst. Neue Wohnstandorte stehen im Einklang mit einer nachhaltigen und 
integrierten Siedlungs- und Stadtentwicklung.  
1.3 
Vorgehensziele: 
 
 
1.3.1 
 
Die LWB bemüht sich um eine nachhaltig ökologische Bewirtschaftung und Weiterentwicklung ihrer Bestände, sowie um 
Berücksichtigung ökologischer Kriterien bei der Entwicklung neuer Wohnstandorte. Maßnahmen, von denen im Ergebnis 
nachhaltig positive Effekte sowohl auf die Entwicklung der Nebenkosten, als auch der Bewirtschaftungskosten insgesamt 
ausgehen, ist dabei Vorrang einzuräumen. 
1.3.2 Die LWB unterstützt die Stadt Leipzig bei der  Schaffung geeigneter Rahmenbedingungen für die energetische Sanierung.  
1.3.3 Die LWB leistet einen Beitrag zur alternative n Energiegewinnung, z.B. durch Errichtung und Betrieb von Photovoltaikanlagen 
auf eigenen Bestandsimmobilien. 
1.4. 
Ergebnisziel: Im Rahmen der Bestandsentwicklung verfolgt die LWB auch das Ziel Modellprojekte voranzutreiben  
1.4 
Vorgehensziele:  
 
1.4.1 In Verbindung mit der Schaffung von preisgüns tigem Wohnraum entwickelt die LWB Modellprojekte für kosten- und 
flächensparendes Bauen, die im Rahmen der weiteren Neubaustrategie des Unternehmens auf weitere Standorte übertragen 
werden können. 
1.4.2 Die LWB initiiert unter der Prämisse, dass wi rtschaftliche Ziele nicht konterkariert werden, Modell- und Kooperationsprojekte, 
wie seniorengerechte Quartiere, selbstbestimmtes Wohnen von Menschen mit Behinderungen, energieeffiziente 
Wohnquartiere, (betreute) Wohngemeinschaften für junge Erwachsene. 
1.4.3 Die LWB unterstützt Eigentümerinitiativen im sozialen Bereich zur Unterbringung von Haushalten mit 
Marktzugangsschwierigkeiten, bietet mit ihrem Sozialmanagement ihren Mietern Beratung und Unterstützung an und 
Lesefassung Aktualisierte Eigentümerziele der LWB  
Druckdatum 28.03.2017         Seite 5/5 
 
vermittelt bei Bedarf weiterführende Hilfen. 
1.4.4 
 
Die Aufnahme neuer Modellprojekte erfolgt in enger Abstimmung mit der Stadt. Über die einzelnen Projekte ist in den 
jeweiligen Gremien entsprechend zu informieren. 
1.5 
Ergebnisziel: 
Im Rahmen des rechtlich Zulässigen leistet die LWB – sofern wirtschaftlich vertretbar – durch entsprechende 
Auftragsvergaben einen Beitrag zur Sicherung von Wertschöpfung und Beschäftigung in Stadt und Region Leipzig.  
2. Finanzziele:  
2.1  
Ergebnisziel: 
Primäres Finanzziel der LWB ist die Sicherung einer nachhaltig wirtschaftlichen Stabilität des Unternehmens.  Hierbei  
ist die Unternehmensstrategie so auszurichten, dass eine wirtschaftliche Umsetzung der Sachziele möglich ist. 
2.1 
Vorgehensziele:  
 
2.1.1 
 
Die LWB strebt eine aus der Handelsbilanz abgeleitete Eigenkapitalquote (handelsbilanzielles Eigenkapital zzgl. 
Sonderposten / Bilanzsumme) von mindestens 35 % an, die Mindest-Eigenkapitalquote soll 30% nicht unterschreiten. 
2.1.2 
 
Die LWB erwirtschaftet weiterhin nachhaltig positive Jahresergebnisse, die eine marktübliche Verzinsung gewährleisten. Die 
Realisierung einzelner Sachziele wird bei der Bemessung der Verzinsung berücksichtigt. 
 
2.1.3 Der Schuldendienstdeckungsgrad ergibt sich du rch die Relation „angepasstes EBITDA“  zum „planmäßigen Kapitaldienst“. 
Als Ausgangsgröße wird das um Sondereinflüsse bereinigte operative Betriebsergebnis vor Abschreibungen, Zinsen und 
Steuern (EBITDA) verwendet. Zu diesem werden nicht aktivierte Modernisierungsmaßnahmen und die Erträge aus den 
Beteiligungen an Töchtern hinzugerechnet („angepasstes EBITDA“). Der „planmäßige Kapitaldienst“ ergibt sich aus dem 
Zinssaldo sowie den planmäßigen Tilgungen.  Für die Zielkennziffer Schuldendienstdeckungsgrad wird eine Zielgröße von 
1,25 angestrebt, die Mindestgröße soll 1,2 betragen.  
2.2  
Ergebnisziel Für die LWB gilt eine Höchstgrenze von 250 Mio. EUR für ihre durch Bürgschaften besicherten Kredite.  
2.2 
Vorgehensziele 
 
2.2.1 
 
Die Rückführung der bürgschaftsbesicherten Altschulden und Altkredite erfolgt in Höhe der geplanten Tilgung. 
 
2.2.2 Zur Ermittlung der Zielkennziffer Loan-to-Val ue werden die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditgebern (Loan) in Relation (to) 
zum Wert der Immobilien (Value), welche als Sicherheiten zur Verfügung stehenden, gesetzt. Da hierbei auf die 
Beleihungsfähigkeit der Immobilien abgestellt werden soll, erfolgt die Bewertung der Immobilien gemäß der Sicht der 
finanzierenden Banken mit dem Beleihungswerten. Für den Loan-to-Value wird eine Relation von 55 % angestrebt, maximal 
soll der Loan-to-Value 60 % betragen.   
 
Anlage 3: Zusammenfassung Bewertung von Änderungsanträgen 
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Änderungsantrag 01 (Die LINKE): Zustimmung mit Änderung 
Der vorgeschlagenen Umformulierung des letzten Satzes der Präambel kann nur mit Ände-
rungen zugestimmt werden. Die ursprüngliche Formulierung stellt den wichtigen Zusammen-
hang hinsichtlich der Erfüllung der Finanzziele als Voraussetzung für die Erfüllung der Sach-
ziele deutlich heraus. Aus Gesellschaftersicht sind diese Formulierung und damit die Be-
gründung der "Vorrangstellung" der Finanzziele beizubehalten. Gleichwohl wurde die sat-
zungsgemäße Hauptaufgabe der LWB, vorrangig eine sichere und sozial verantwortbare 
Wohnungsversorgung der breiten Schichten der Bevölkerung sicherzustellen, in der Neufas-
sung in die Präambel übernommen, um diese auch in den Eigentümerzielen separat hervor-
zuheben.  
Änderungsantrag 02 (Die LINKE): Alternativvorschlag 
Der mit dem Antrag erbetene Verweis auf das „STEP Wohnen“ ist aufgrund der Ablösung 
des „STEP Wohnen“ durch das aktuell geltende „Wohnungspolitische Konzept der Stadt 
Leipzig“ nicht mehr aktuell und folgerichtig durch den Verweis auf das wohnungspolitische 
Konzept in der aktuellen Fassung in der Präambel der Eigentümerziele ersetzt worden. Das 
weiterhin angesprochene Thema Photovoltaik ist bereits im Vorgehensziel 1.3.3 enthalten 
und in der vorgeschlagenen Neuformulierung zu spezifisch. Insofern wurde in dieser Neufas-
sung eine gestraffte und allgemeiner gefasste Alternativformulierung für Ziel 1.3.1 vorge-
nommen. 
Änderungsantrag 03 (Stadtrat Siegfried Schlegel): Zustimmung zu Teil 1  (Mindestwoh-
nungsbestand) und Alternativvorschlag zu Teil 2  (Stadtteilbindung für Wohnungs-
bestandserweiterungen/keine Einzelverkäufe).  
Die im Antrag vorgeschlagenen Änderungen wurden unter Gliederungspunkt 3.1.1. berück-
sichtigt. 
Änderungsantrag 04 (SPD-Fraktion): Zustimmung mit Änderung 
Der Intention des Antrages kann vor dem Hintergrund sich zwischenzeitlich geänderter 
Rahmenbedingungen und Entwicklungen grundsätzlich gefolgt werden. Die Zielvorgabe von 
40.000 Wohnungen bis 2026 erscheint nach gegenwärtigem Stand der finanziellen und 
sonstigen Rahmenbedingungen für das Unternehmen nicht realisierbar. Es werden daher 
38.000 Wohnungen als Ziel aufgenommen, was gegenüber dem Status Quo von Ende 2016 
einen Zuwachs von rd. 3.000 Wohnungen durch Neubau, Aktivierung, Zukauf bedeuten wür- 
de. Etwas anderes kann sich ergeben, sollten sich die Förderbedingungen nochmals verbes- 
sern und/oder das Unternehmen auf anderem Wege in die Lage versetzt werden, die Ziel- 
vorgabe zumindest annähernd aus heutiger Sicht auch erfüllen zu können.