Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch für das Gebiet Leutzsch der Stadt Leipzig
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-DS-06234
Datum: 2022-02-08
Vorlagenart: Beschlussvorlage

1/9
Ratsversammlung
Beschlussvorlage-Nr. VII-DS-06234
Status: öffentlich
Eingereicht von:
Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Betreff:
Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung 
gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch für das Gebiet 
Leutzsch der Stadt Leipzig
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten):
Gremium
Voraussichtlicher 
Sitzungstermin
Zuständigkeit
DB OBM - Vorabstimmung Vorberatung
Dienstberatung des Oberbürgermeisters Bestätigung
FA Stadtentwicklung und Bau Vorberatung
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen Vorberatung
FA Finanzen Vorberatung
FA Soziales, Gesundheit und Vielfalt Vorberatung
FA Wirtschaft, Arbeit und Digitales Vorberatung
SBB Alt-West Anhörung
Ratsversammlung 15.03.2022 Beschlussfassung
Beschlussvorschlag
1. Im Ergebnis der Detailuntersuchung zur Prüfung des Einsatzes einer Sozialen 
Erhaltungssatzung für den Stadtraum Alt-West wird die Satzung zur Erhaltung der 
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 
Baugesetzbuch (BauGB) für das Gebiet Leutzsch der Stadt Leipzig gemäß Anlage 2 
beschlossen.
2. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, künftig alle fünf Jahre die Festsetzung des 
Sozialen Erhaltungsgebietes zu evaluieren. Der Stadtrat wird über die Ergebnisse 
dieser Evaluierung informiert.
3. Mit dem Wirksamwerden der Satzung verliert der Beschluss über die Aufstellung 
einer Sozialen Erhaltungssatzung für die Untersuchungsgebiete Leutzsch (Beschluss 
VII-DS-01644) und Umfeld Paul-Küstner-Straße (Beschluss VII-DS-01645) jeweils 
vom 12.11.2020 seine Wirksamkeit. 
Hinweis:
 
Der dieser Vorlage beigefügte Plan dient lediglich der Orientierung und ist nicht Bestandteil 
der Sozialen Erhaltungssatzung. Bestandteil der Sozialen Erhaltungssatzung ist allein der im 
Zeitpunkt der Beschlussfassung im Saal der Ratsversammlung ausgehängte Plan. 
Die Grenzen des dieser Vorlage beigefügten Planes entsprechen dem Originalplan in 
verkleinertem Maßstab. Die Beifügung des Lageplans in Originalgröße zu dieser Vorlage 
wäre unzweckmäßig und ist rechtlich nicht erforderlich. Bei Bekanntmachung der Sozialen 
Erhaltungssatzung wird auf die Einsichtnahmemöglichkeit nach § 8 Absatz 1 Nr. 2 
KomBekVO / § 2 Absatz 1 Nr. 2 BekS hingewiesen.
 
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Räumlicher Bezug
 
Die Soziale Erhaltungssatzung wird für das Gebiet Leutzsch im Stadtraum Alt-West 
entsprechend des in Anlage 1 dargestellten Gebietsumrisses festgesetzt.
  
Zusammenfassung
 
Für das Untersuchungsgebiet Leutzsch wurde in der Ratsversammlung am 12.11.2020 (vgl. 
VII-DS-01644) ein Aufstellungsbeschluss für eine Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 
Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB gefasst. Zielstellung war es über eine Detailuntersuchung 
die Anwendungsvoraussetzungen ggf. für eine Soziale Erhaltungssatzung abzuleiten. Im 
Ergebnis wird für das Gebiet Leutzsch im Stadtraum Alt-West nachgewiesen, dass die 
Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung vorliegen.
 
Anlass der Vorlage:   
 
  Rechtliche Vorschriften X  Stadtratsbeschluss   Verwaltungshandeln  
       
  Sonstiges:
 
Diese Vorlage setzt den Beschluss der Ratsversammlung vom 17.06.2020 zur Vorlage VI-
DS-08252-NF-01 („Satzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch (BauGB) 
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Soziale Erhaltungssatzung) für 
das Gebiet „Alt-Lindenau“), Beschlusspunkt 9 um.
 
Der Auftrag zum Erlass von Sozialen Erhaltungssatzungen gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 
BauGB leitet sich aus dem Wohnungspolitischen Konzept (WoPoKo) der Stadt Leipzig von 
2015 ab (Beschluss der Ratsversammlung Nr. VI-DS-1475-NF-002 vom 28.10.2015, Seite 
23). Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK) (VI-DS-04159-NF-01, 
Beschluss vom 31.05.2018) greift im Fachkonzept Wohnen diesen Auftrag auf.
 
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Finanzielle Auswirkungen
Finanzielle Auswirkungen  nein X wenn ja,
Kostengünstigere Alternativen geprüft X nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung
Folgen bei Ablehnung  nein X ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? X nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen 2022 2022 8.300,00
Innenauftrag
106452200001
 
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, nachfolgend angegeben
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR/Jahr wo veranschlagt
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen     
    
Steuerrechtliche Prüfung   nein  wenn ja
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B 
UStG   nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts
Umsatzsteuerpflicht der Leistung   nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen   ja  nein, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung
 
Auswirkungen auf den Stellenplan X nein  wenn ja, nachfolgend angegeben
Beantragte Stellenerweiterung: Vorgesehener Stellenabbau: 
 
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Ziele
Hintergrund zum Beschlussvorschlag:
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?
 
 
2030 – Leipzig wächst nachhaltig!
Ziele und Handlungsschwerpunkte
Leipzig setzt auf 
Lebensqualität
Leipzig besteht im 
Wettbewerb
 Balance zwischen
Verdichtung und Freiraum
 Positive 
Rahmenbedingungen für 
qualifizierte Arbeitsplätze
 Qualität im öffentlichen Raum
und in der Baukultur
 Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte
 Nachhaltige Mobilität
 
 Vielfältige und stabile 
Wirtschafts- struktur
 Vorsorgende Klima- und
Energiestrategie
 Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschafts-management
 Erhalt und Verbesserung der
Umweltqualität
 Leistungsfähige technische 
Infrastruktur
 Quartiersnahe Kultur-, Sport-
und Freiraum-angebote
 
 Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft
Leipzig schafft soziale Stabilität  Akteure
Leipzig stärkt seine 
Internationalität
 Chancengerechtigkeit in der 
inklusiven Stadt
 Bürgerstadt  Weltoffene Stadt
 Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung
 Region  Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft
X Bezahlbares Wohnen  Stadtrat  Interdisziplinäre 
Wissenschaft und 
exzellente Forschung
 Zukunftsorientierte Kita- und 
Schulangebote
 Kommunalwirtschaft  Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort
 Lebenslanges Lernen  Verwaltung  Imageprägende 
Großveranstaltungen
 Sichere Stadt    Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln
      
Sonstige Ziele: bei Bedarf überschreiben (max. 50 ZML) 
 Trifft nicht zu     
 
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Klimawirkung
Klimawirkung durch den Beschluss der Vorlage
Stufe 1: Grobe Einordnung zur Klimawirkung (Klimaschutzes und zur –wandelanpassung)
Eingesetzte Energieträger 
(Strom, Wärme, Brennstoff)  keine / Aussage nicht möglich  erneuerbar  fossil
Reduziert bestehenden Energie-
/Ressourcenverbrauch  Aussage nicht möglich  ja  nein
Speichert CO2-Emissionen (u.a. 
Baumpflanzungen)  Aussage nicht möglich  ja  nein
Mindert die Auswirkungen des 
Klimawandels (u. a. 
Entsiegelung, Regen-
wassermanagement)
 Aussage nicht möglich  ja  nein
Abschätzbare Klimawirkung mit 
erheblicher Relevanz  ja, da Beschlussgremium RV, GVA, oder VA und mind. 
5 Jahre Betriebs- und Nutzungsdauer  nein
Vorlage hat keine abschätzbare 
Klimawirkung X ja (Prüfschema endet hier.)   
 
Stufe 2: Die Vorlage berücksichtigt die zentralen energie- und klimapolitischen Beschlüsse (s. 
leipzig.de)
  ja  nein (Begründung s. 
Abwägungsprozess)  nicht berührt (Prüfschema endet 
hier.)
       
Stufe 3: Detaillierte Darstellung zur abschätzbaren Klimawirkung nur bei erheblicher Relevanz
  Berechnete THG-Emissionen (in t bzw. t./a): ____________________
  liegt vor: s. Anlage/Kapitel der Vorlage: ________________________
  wird vorgelegt mit: ________________ (z. B. Planungsbeschluss, Baubeschluss, Billigungs- und 
Auslegungsbeschluss)
   
 
 
Sachverhalt
 
Beschreibung des Abwägungsprozesses:  
 
nicht relevant
 
I. Eilbedürftigkeitsbegründung 
 
nicht relevant 
 
II. Begründung Nichtöffentlichkeit  
 
nicht relevant
 
III.  Strategische Ziele 
 
Der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung für das Gebiet Leutzsch ist ein Baustein zur 
Umsetzung des INSEK-Ziels „Leipzig schafft soziale Stabilität“ mit dem 
Handlungsschwerpunkt „Bezahlbares Wohnen“. In Quartieren mit nachgewiesener 
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besonderer Nachfragedynamik und einem hohen Aufwertungspotenzial des 
Gebäudebestandes sowie Aufwertungsdruck als auch einem nachgewiesenen 
Verdrängungspotenzial der im Gebiet ansässigen Bevölkerung soll mit dem Einsatz dieses 
Instruments die Zusammensetzung der Bevölkerung und damit der Zusammenhang von 
Wohnraum, Einwohner/-innen und (öffentlicher) Infrastruktur erhalten bleiben.
 
 IV. Sachverhalt 
 
1. Anlass 
 
Diese Vorlage setzt den Beschluss der Ratsversammlung vom 17.06.2020 zur Vorlage VI-
DS-08252-NF-01, Beschlusspunkt 9 („Satzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nummer 2 
Baugesetzbuch (BauGB) zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung 
(Soziale Erhaltungssatzung) für das Gebiet „Alt-Lindenau“) um. 
 
Der Auftrag zum Erlass von Sozialen Erhaltungssatzungen gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 
BauGB leitet sich aus dem Wohnungspolitischen Konzept (WoPoKo) der Stadt Leipzig von 
2015 ab (Beschluss der Ratsversammlung Nr. VI-DS-01475-NF-002 vom 28.10.2015, Seite 
23). Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK) (VI-DS-04159-NF-01, 
Beschluss vom 31.05.2018) greift im Fachkonzept Wohnen diesen Auftrag auf.
 
Grundlage für die Soziale Erhaltungssatzung im Gebiet Leutzsch und die 
Gebietsabgrenzung bildet das im Jahr 2021 im Auftrag des Amtes für Wohnungsbau und 
Stadterneuerung der Stadt Leipzig von der LPG Landesweiten Planungsgesellschaft mbH 
erstellte Gutachten zu möglichen Sozialen Erhaltungsgebieten gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 
Nummer 2 BauGB für die Untersuchungsgebiete Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
der Stadt Leipzig.
 
 2. Beschreibung der Maßnahme 
 
Mit Hilfe der Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB 
soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten und die Verdrängung der 
gebietsansässigen Wohnbevölkerung verhindert werden, um negative städtebauliche 
Auswirkungen zu vermeiden.
 
Die städtebaulichen Ziele sind:
 
a)      die Erhaltung des bestehenden Wohnraumangebotes mit den aktuell erreichten     
durchschnittlichen Ausstattungsstandards und
 
b)      die Erhaltung der Übereinstimmung von sozialer Infrastruktur, Wohnungsangebot 
und Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung.
 
Über eine Soziale Erhaltungssatzung können (nur) Sanierungen über den Standard hinaus 
verhindert werden, nicht aber die Herstellung des durchschnittlichen Ausstattungsstandards 
einer vergleichbaren Wohnung. Zur Unterstützung von Erhaltungszielen kann in einem 
Sozialen Erhaltungsgebiet die Stadt das allgemeine Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 BauGB 
ausüben, wenn die Gefahr erkennbar wird, dass durch Veräußerung eines Grundstücks mit 
Wohngebäude, die in der Satzung aufgeführten Ziele gefährdet werden.
 
Im Gutachten (Detailuntersuchung) wurde nachgewiesen, dass die Voraussetzungen für die 
Festsetzung einer Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB – 
bestehendes Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck, Verdrängungsgefahr – im 
zukünftigen Erhaltungsgebiet Leutzsch vorliegen. Die detaillierte Darstellung der 
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städtebaulichen Gründe für das Satzungsgebiet befindet sich in Anlage 3.
 
Im Ergebnis des Gutachtens wird der am 12.11.2020 gefasste Aufstellungsbeschluss (im 
Amtsblatt am 28.11.21 ortsüblich bekannt gemacht) zum Untersuchungsgebiet Leutzsch 
aufgehoben.
 
 3. Realisierungs- / Zeithorizont 
 
Das Gebiet Leutzsch wird mit Beschluss der Ratsversammlung Anfang 2022 als Soziales 
Erhaltungsgebiet gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB festgesetzt.
 
Der Oberbürgermeister wird beauftragt, künftig alle fünf Jahre die Festsetzung des Sozialen 
Erhaltungsgebietes zu evaluieren. Der Stadtrat wird über die Ergebnisse dieser Evaluierung 
informiert.
 
4. Finanzielle Auswirkungen 
 
In Umsetzung des Beschlusses VI-DS-05896 vom 24.10.2018, Beschlusspunkt 5 zur 
begleitenden Öffentlichkeitsarbeit und im Zusammenhang mit der in der Ratsversammlung 
am 22.07.2021 beschlossenen Vorlage VII-DS-02296 „Umsetzung des Wohnungspolitischen 
Konzepts - Mitteleinsatz 2019/2020 (Rückblick) und Mittelfreigabe 2021/2022“ werden für 
das Satzungsgebiet Leutzsch 8.300 € in 2022 für die begleitende Öffentlichkeitsarbeit bei der 
Einführung von Sozialen Erhaltungsgebieten im Innenauftrag 106452200001 zur Verfügung 
gestellt.
 
 5. Auswirkungen auf den Stellenplan 
 
nicht relevant
 
6. Bürgerbeteiligung 
 
  bereits erfolgt X  geplant   nicht nötig
 
Gemäß Beschluss VI-DS-05896 vom 24.10.2018, Beschlusspunkt 5, sind sobald für 
identifizierte Stadträume Soziale Erhaltungssatzungen beschlossen wurden, die betroffenen 
Mieter/-innen und Vermieter/-innen hierüber zu informieren und alle zur Verfügung 
stehenden Mittel einzusetzen.
Der Erlass und die Umsetzung von Sozialen Erhaltungssatzungen ist verbunden mit einer 
umfangreichen begleitenden Öffentlichkeitsarbeit. Dies beinhaltet ein umfassendes 
Maßnahmenbündel, durch welche eine frühzeitige Information und Kommunikation zu 
Bewohner/-innen und Eigentümer/-innen hergestellt werden soll. Hierzu zählen z. B. 
Informationsveranstaltungen im Satzungsgebiet, informative Printprodukte (Faltblätter), 
aktive Pressearbeit und Maßnahmen zur Internetpräsenz. Die für die bestehenden 
Satzungsgebiete durchzuführenden Maßnahmen der begleitenden Öffentlichkeitsarbeit 
sollen in entsprechender Weise auch für das vorliegende Satzungsgebiet Leutzsch 
Anwendung finden.
 
7. Besonderheiten  
 
Nicht relevant
 
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8. Folgen bei Nichtbeschluss 
 
Im Mittelpunkt des sozialen Erhaltungsrechts steht die Erhaltung der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen, die sich aus dem jeweiligen örtlichen 
Zusammenhang ergeben müssen. Im optimalen Fall korrespondieren die 
Bevölkerungsstruktur, das Wohnraumangebot und die öffentliche Infrastruktur eines 
Quartiers miteinander, so dass eine Veränderung der Bevölkerungsstruktur dazu führen 
kann, dass negative Auswirkungen auf die bereitgestellte Infrastruktur möglich sind.
 
Bei Nichterlass der Erhaltungssatzung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB mit 
den damit verbundenen Genehmigungsvorbehalten würde eine Verdrängung der ansässigen 
Wohnbevölkerung stattfinden. Da für diese Menschen anderweitig kaum adäquater 
Wohnraum zur Verfügung steht und auch die Stadt Leipzig diesen Wohnraum nicht 
kurzfristig wird schaffen können, ist die Erhaltung des bestehenden Wohnungsbestandes 
zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Geltungsbereich der Satzung 
erforderlich.
 
Bei Nichterlass der Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB sind 
ferner folgende negative städtebaulichen Folgen zu erwarten:
 
Verlust eines bedarfsgerechten Verhältnisses zwischen den Haushalten und des 
Wohnungsangebots
Der durch ein vielfältiges Angebot an Wohnungen geprägte Wohnstandort ist aufgrund 
seiner Lage und des noch günstigen Mietniveaus im Wohnungsbestand attraktiv und trägt 
damit zur Versorgung von Mieter/-innen mit günstigem Mietwohnraum bei. Die gegenwärtige 
Wohnungsbelegung gemäß Haushalts-größe und Zimmeranzahl der Wohnung bestätigt, 
dass das Wohnungsangebot mit der Nachfrage übereinstimmt. Durch eine maßvolle und 
sozial behutsame Begleitung möglicher Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen kann 
das noch ausgeglichene Verhältnis zwischen Wohnkosten und Einkommen im Gebiet 
erhalten werden.
→ Erhaltungsziel: Die Erhaltung des gegenwärtigen Wohnungsangebots und der 
Wohnungsgröße dient als wesentliche städtebauliche Voraussetzung der Erhaltung der im 
Gebiet vorhandenen Haushalts- und Bewohner/-innenstruktur. Dazu gehört auch die 
Erhaltung der städtebaulichen Strukturen durch Untersagung des Rückbaus von 
Wohngebäuden.
 
Verlust von günstigem Mietwohnraum
Das empfohlene Soziale Erhaltungsgebiet Leutzsch wird durch private Eigentumsformen 
dominiert. Es besteht ein noch großes Potenzial zur Umwandlung von Miet- in 
Eigentumswohnungen in dessen Zuge in der Regel ein höherer Ausstattungszustand 
realisiert und Mietwohnungen dem Wohnungsmarkt entzogen werden. Die Entwicklung der 
erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen und die Dynamik bei Verkäufen von 
Eigentumswohnungen lassen einen Anstieg an Wohnungsumwandlungen erwarten. Hohe 
Kaufpreise erhöhen den Renditedruck, der sich bei einer weiteren Vermietung der Wohnung 
zusätzlich auf die Miete auswirken kann. Die Reglementierung der Umwandlung von Miet- in 
Eigentumswohnungen und die Untersagung bestimmter baulicher Maßnahmen zum 
Abfedern modernisierungsbedingter Mieterhöhungen trägt dazu bei, günstigen 
Mietwohnraum zur Versorgung der Gebietsbevölkerung zu erhalten und somit 
Segregationsprozessen entgegenzuwirken. Der Wohnungsbestand bietet derzeit noch 
ausreichend Sanierungs- und Modernisierungspotenziale.
→ Erhaltungsziel: Sozial verträgliche Umsetzung von Modernisierungsvorhaben im 
Rahmen der bauordnungsrechtlichen und energetischen Mindestanforderungen sowie unter 
Wahrung der Anforderungen an die Herstellung des gebietstypischen Ausstattungszustands. 
Information und Beratung der Bewohner/-innen sowie der Eigentümer/-innen sind dafür 
sinnvoll. Die Regulierung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist bei der 
Umsetzung ein wichtiger Baustein. Aus diesem Grund ist das Ersuchen des Freistaates 
Sachsen zum Erlass einer Umwandlungsverordnung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB 
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angeraten bzw. die Umsetzung des Baulandmobilisierungsgesetzes und des § 250 BauGB 
im Sinne des Sozialen Erhaltungsrechts zu prüfen.
 
Folgeinvestitionen zum Aufbau öffentlicher Infrastrukturen oder Wohnungsneubau in 
anderen Stadtteilen
Mit einer Verdrängung einkommensschwacher und sozial benachteiligter Haushalte aus dem 
empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet sind städtebauliche Folgeprobleme in anderen 
Stadtquartieren möglich, da es zur Konzentration von sozialen und ökonomischen 
Problemen kommt, die zum Beispiel den Aufbau flankierender Infrastrukturen oder sozialer 
Einrichtungen durch zusätzliche öffentliche Investitionen nach sich ziehen. Auch die 
Bereitstellung günstigen Mietwohnraums hinsichtlich Art, Größe und Preis gehören dazu. 
Eine Veränderung der soziodemografischen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung und 
eine ungesteuerte Aufwertung des Wohnungsbestands begünstigen Verdrängungsprozesse, 
die aufgrund des Verdrängungspotenzials zu erwarten sind.
→ Erhaltungsziel: Erhaltung der gegenwärtigen Struktur des Wohnungsangebots, um ein 
vielfältiges Wohnungsangebot für verschiedene Haushalts- und Einkommenstypen zu 
sichern und die bedarfsgerechte Versorgung der Quartiersbevölkerung zu gewährleisten.
 
Insgesamt werden die negativen städtebaulichen Auswirkungen einer Veränderung der 
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung auf Umfang und bedarfsgerechte Ausstattung der 
Wohnungen, auf den städtebaulichen Charakter, die Infrastrukturauslastung sowie 
sozialräumliche Gebietsstrukturen als erheblich eingeschätzt.
 
Im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch werden daher Maßnahmen 
vorgeschlagen, um Veränderungsprozesse so weit zu begrenzen, dass ihre Auswirkungen 
gesteuert werden können. Die Soziale Erhaltungssatzung ist das geeignete städtebauliche 
Instrument für die Dämpfung der Dynamik und einen aus stadtplanerischer Sicht adäquaten 
behutsamen und allmählichen Wandel. Bauliche Maßnahmen, die der Herstellung eines 
zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter 
Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dienen, sind zulässig.
 
Anlage/n
1 Anlage 1 Gebietsumgriff Soziale Erhaltungssatzung Leutzsch (öffentlich)
2 Anlage 2 Satzungstext Soziale Erhaltungssatzung Leutzsch (öffentlich)
3 Anlage 3 Bericht Untersuchungsgebiete Umfeld Paul-Küstner-Straße und 
Leutzsch (nur elektronisch einsehbar) (öffentlich)
4 Anlage 4 Übersichtskarte Stadtgebiet und Westen (öffentlich)
5 Anlage 5 Bekanntmachung zur Aufhebung der Aufstellungsbeschlüsse 
(öffentlich)
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Kartengrundlage: Amt für 
Geoinformation und Bodenordnung
Stand: 01/2022
© Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung
´
Soziales 
Erhaltungsgebiet
Leutzsch
gemäß §172 Abs. 1 
Satz 1 Nr. 2 BauGB
Geltungsbereich der 
Sozialen 
Erhaltungssatzung
0 250125
Meter
Anlage 1:
verkleinerter Lageplan
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Anlage 2 zu VII-DS-06234 
Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 
Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch (BauGB) für das Gebiet Leutzsch  
Satzungstext zur Sozialen Erhaltungssatzung Leutzsch 
So öffentlich bekannt zu machen nach Erlass mit folgendem Inhalt: 
Der Stadtrat der Stadt Leipzig hat in seiner Sitzung am […] folgenden Beschluss gefasst: 
Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 
Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch für das Gebiet Leutzsch der Stadt Leipzig 
Der Stadtrat der Stadt Leipzig hat in seiner Sitzung am [...] auf der Grundlage des § 4 der 
Sächsischen Gemeindeordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 9. März 2018 
(SächsGVBl. S. 62), zuletzt geändert durch Artikel 2 des G esetzes vom 16.12.2020  
(SächGVBl. S. 722), und auf der Grundlage des § 172 des Baugesetzbuches in der Fassung 
der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), jeweils in der am Tag der 
Beschlussfassung geltenden Fassung, nachfolgende Satzung beschlossen: 
§ 1 
Geltungsbereich des Erhaltungsgebietes Leutzsch 
Die Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß 
§ 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB gilt für das in der anliegenden Karte mit e iner Linie 
eingegrenzte Gebiet in dem Leipziger Ortsteil Leutzsch.  
Das Gebiet wird im Nordwesten durch die Franz -Flemming-Straße begrenzt und umfasst die 
Wohnbebauung auf der östlichen Straßenseite von der Georg-Schwarz-Straße bis zur Franz-
Flemming-Straße 58. Die Gebietsgrenze verläuft ansch ließend in östlicher Richtung auf der 
Rückseite der Bebauung der  Bischofstraße, sodass die Bebauung der Bischofstraße 
(beidseitig) Bestandtei l des Gebiets wird; ausgenommen sind jedoch die Gebäude 
Bischofstraße 19 bis 31 (ungerade Ha usnummern). An der Breh mestraße schließt die 
Gebietsgrenze die Gebäude Brehmestraße 6 bis 10 mit ein und im weiteren Verlauf umfasst 
das Gebiet die Bebauung der Junghanßstraße (westliche Straßenseite) sowie die Gebäude 
Rückmarsdorfer Straße 20 und 22. Die Gebietsgrenze verläuft anschließend an der nördlichen 
und östlichen Grundstücksgrenze des Einkaufszentrums „Leutzsch-Arkaden“, welches somit 
nicht Bestandteil des Gebiets wird, auf die Rückmarsdorfer Straße zwischen den 
Hausnummern 18 (außerhalb des Gebiets) und 16 (im Gebiet) zu. 
Der Rückmarsdorfer Straße folgt die Grenze weiter Richtung Osten. Vor der Rückmarsdorfer 
Straße 7 (innerhalb des Gebiets) knickt die Grenze Richtung Süden ab und führt zur nördlichen 
Bebauung der Benediktusstraße. Die Gebäude Benediktusstraße 1A und 3 u mfassend führt 
die Grenze zur Hans -Driesch-Straße und folgt dieser in südlicher Richtung bis zur Franz -
Flemming-Straße 8 und anschließend hinter der Wohnbebauung der Sattelhofstraße (im 
Gebiet) in Richtung Benediktusstraße 10 und 12. In Verlängerung der Benediktusstraße führt 
die Grenze ostwärts zur Straße Am langen Felde und umfasst  dort die Adressen Am langen 
Felde 2 bis 6 (gerade Hausnummern) sowie 1 und 3. Anschließend verläuft die Gebietsgrenze 
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in östlicher Richtung hinter der Bebauung der Georg -Schwarz-Straße entlang, welche  
Bestandteil des Gebiets wird. An der Zuwegung zum Spielplatz Georg-Schwarz-Straße knickt 
die Grenze Richtung Südwesten ab und führt zwischen den Gebäuden Pufendorfst raße 14 
(außerhalb des Gebiets) und 12 (im Gebiet) sowie Pufendorfstraße 7 (außerhalb des Gebiets) 
und 5 ( im Gebiet) zur Prießnitzstraße, deren nördliche Wohnbebauung bis zur Georg -
Schwarz-Straße vollständig Teil des Gebiets wird. 
Die östliche Begrenzung des Gebiets bildet die Georg -Schwarz-Straße bis zur Karl -Schurz-
Straße, wobei ab Georg-Schwarz-Straße 146 aufwärts die Grundstücke auf beiden Seiten der 
Georg-Schwarz-Straße Bestandteil des Gebiets werden. Auch die Adressen William-Zipperer-
Straße 154, 156 und 159 sowie Pfingstweide  23, Blüthnerstraße 32 und Karl -Schurz-Straße 
41 gehören zum Gebiet. Die Grenze führt anschließend zur Franz-Flemming-Straße. 
Die Karte mit dem Geltungsbereich ist Bestandteil dieser Satzung. Das Erhaltungsgebiet 
umfasst alle Grundstücke und Grundstücksteile einschließlich umgrenzender Verkehrsflächen 
innerhalb der im Lageplan abgegrenzten Flächen.  Bei Zweifeln an der Einbeziehung von 
Grundstücken oder Grundstücksteilen ist die Innenkante der im Lageplan eingezeichneten 
Begrenzungslinie maßgeblich.  
§ 2 
Gegenstand der Satzung für das Erhaltungsgebiet Leutzsch 
Zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung bedürfen in dem in §  1 
bezeichneten Gebiet der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher 
Anlagen der Genehmigung. Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn die  
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten 
werden soll. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des 
Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Sie 
ist ferner zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des 
zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung unter 
Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient. Die Genehmigung 
ist auch zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die 
baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderun gen des Gebäud eenergiegesetzes 
dient. Die Genehmigung wird nach Maßgabe des § 172 Absatz 4 BauGB in der jeweils gültigen 
Fassung erteilt. 
§ 3 
Zuständigkeit 
Die Durchführung der Satzung obliegt dem Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung der 
Stadt Leipzig. 
§ 4 
Ordnungswidrigkeiten 
Wer eine bauliche Anlage innerhalb des Geltungs bereichs des Erhaltungsgebiets Leutzsch 
gemäß § 1 dieser Satzung ohne die dafür nach § 2 dieser Satzung erforderliche Genehmigung 
rückbaut oder ändert, handelt gemäß § 213 Absatz 1 Nummer 4 BauGB ordnungswidrig und 
kann gemäß § 213 Absatz 3 BauGB mit einer Geldbuße belegt werden. 
12 von 145 in Zusammenstellung
§ 5 
Ausnahmen 
§ 2 dieser Satzung ist nicht auf Grundstücke anzuwenden, die den in § 26 Nummer 2 BauGB 
bezeichneten Zwecken dienen, und auf die in § 26 Nummer 3 BauGB bezeichneten 
Grundstücke. Das Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung der Stadt Leipzig unterrichtet 
die Bedarfsträger dieser Grundstücke von dieser Satzung. Beabsichtigt ein Bedarfsträger 
dieser Grundstücke ein Vorhaben im Sinne von § 2 dieser Satzung, hat er dies dem Amt für 
Wohnungsbau und Stadterneuerung der Stadt Leipzig anzuzeigen. 
§ 6 
Inkrafttreten 
Die Satzung tritt am Tag nach der Bekanntmachung im Leipziger Amtsblatt in Kraft. 
Leipzig, den  
 
_______________________________________________________________________ 
Burkhard Jung,  
Oberbürgermeister der Stadt Leipzig  
 
Der Lageplan mit der Umgrenzung  des Sozialen E rhaltungsgebietes Leutzsch wird in 
Form der Ersatzbekanntmachung bekannt gemacht. Der hier im Amtsblatt für die 
Soziale Erhal tungssatzung Leutzsch  beigefügte Lageplan entspricht inhaltlich dem 
Original-Lageplan. Maßgeblich ist jedoch der ersatzbekanntgemachte Original -
Lageplan. Der wesentliche Inhalt des Plans ergibt sich aus § 1 der Erhaltungssatzung. 
Der Lageplan wird von der Stadt Leipzig, Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung, 
Prager Straße 118-136 (Haus C), 04317 Leipzig, Zimmer C.6.015 zur kostenlosen Einsicht 
durch jedermann montags bis freitags von 9  bis 12 Uhr, dienstags 13 bis 18  Uhr und 
donnerstags 13 bis 16 Uhr im Zeitraum vom […] bereitgehalten. 
Die Bekanntmachung der vorstehenden Satzung mit der Ersatzbekanntmachung des 
Lageplans wird angeordnet. 
Leipzig, den  
 
_______________________________________________________________________ 
Burkhard Jung,  
Oberbürgermeister der Stadt Leipzig 
 
Hinweise: 
I. 
Nach § 4 Absatz 4 SächsGemO gelten Satzungen, die unter Verletzung von 
Verfahrens- und Formvorschriften zustande gekommen sind, ein Jahr nach ihrer 
Bekanntmachung als von Anfang an gültig zustande gekommen. Dies gilt nicht, wenn 
1. die Ausfertigung der Satzung nicht oder fehlerhaft erfolgt ist, 
13 von 145 in Zusammenstellung
2. Vorschriften über die Öffentlichkeit der Sitzungen, die Genehmigung oder die 
Bekanntmachung der Satzung verletzt worden sind, 
3. der Bürgermeister dem Beschluss nach § 52 Absatz 2 SächsGemO wegen 
Gesetzwidrigkeit widersprochen hat, 
4. vor Ablauf der in Satz 1 genannten Frist 
a) die Rechtsaufsichtsbehörde den Beschluss beanstandet hat oder 
b) die Verletzung der Verfahrens - und Formvorschrift gegenüber der Gemeinde 
unter Bezeichnung des Sachverhalts, der die Verletzung begründen soll, 
schriftlich geltend gemacht worden ist. 
Ist eine Verletzung nach Satz 2 Nummer 3 oder 4 geltend gemacht worden, so kann 
auch nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist jedermann diese Verletzung geltend 
machen. 
 
II. 
Gemäß § 215 BauGB gilt fü r die Frist der Geltendmachung der Verletzung von 
Vorschriften Folgendes: Unbeachtlich werden 
1. eine nach § 214 Absatz 1 Satz 1 Nummern 1 bis 3 BauGB beachtliche Verletzung 
der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften, 
2. eine unter Berücksichtigung des § 214 Absatz 2 BauGB beachtliche Verletzung 
der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des 
Flächennutzungsplans und 
3. nach § 214 Absatz 3 Satz 2 BauGB beachtliche Mängel des 
Abwägungsvorgangs, 
wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung dieser Satzung schriftlich 
gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden 
Sachverhalts geltend gemacht worden sind.  
 
 
 
 
 
 
14 von 145 in Zusammenstellung
 
 
DETAILUNTERSUCHUNG ZUR PRÜFUNG DES EINSATZES EINER SOZIALEN 
ERHALTUNGSSATZUNG GEMÄß § 172  ABSATZ 1 SATZ 1 NUMMER 2 
BAUGB ZUR ERHALTUNG DER ZUSAMMENSETZUNG DER WOHNBEVÖLKE-
RUNG IN DEN UNTERSUCHUNGSGEBIET EN UMFELD PAUL -KÜSTNER -
STRAßE UND LEUTZSCH  
 
 
 
 
 
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Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
2 
Auftraggeberin 
 
Stadt Leipzig 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung 
Abteilung Wohnungsbau  
Sachgebiet 64.12 Besonderes Städtebaurecht/ 
Erhaltungssatzungen 
 
Prager Straße 118-136  
04317 Leipzig  
  
 
Auftragnehmerin 
 
LPG Landesweite Planungsgesellschaft mbH 
Geschäftsführer Roland Schröder 
 
Gaudystraße 12 
10437 Berlin 
 
Tel.:  [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
Fax:  [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
www.LPGmbH.de 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Bearbeitung:  Dipl.-Ing. Sören Drescher 
Dipl.-Ing. Roland Schröder  
B. Sc. Oliver Frühauf 
B. Sc. Lena Hach 
 
 
 
Abbildungen Deckblatt: LPG mbH, eigene Aufnahmen,  
Mai bis Juni 2021 
 
Stand:   Januar 2022 | Endbericht 
 
 
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Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
3 
Inhaltsverzeichnis 
1. Einleitung  .....................................................................................................................................  5 
1.1 Anlass  ----------------------------------------------------------------------------------------------  6 
1.2 Fragestellungen der Detailuntersuchung ----------------------------------------------------------  7 
1.3 Vorgehensweise und Erhebungsmethodik --------------------------------------------------------  7 
1.3.1 Analyse und Auswertung der Sekundärstatistik ----------------------------------------  9 
1.3.2 Infrastrukturanalyse ---------------------------------------------------------------------  11 
1.3.3 Haushaltsbefragung ---------------------------------------------------------------------  11 
1.3.4 Ortsbildanalyse --------------------------------------------------------------------------  17 
2. Kurzbeschreibung des Untersuchungsgebiets ..................................................................... 18 
2.1 Förderkulissen, Planwerke und aktuelle Planungen -------------------------------------------  19 
2.2 Vorhandene Infrastrukturen ----------------------------------------------------------------------  21 
3. Gebietsabgrenzung ................................................................................................................ 23 
4. Aufwertungspotenzial ............................................................................................................. 26 
4.1 Gebäudealter -------------------------------------------------------------------------------------  26 
4.2 Wohnungsschlüssel und Wohnfläche ------------------------------------------------------------  28 
4.3 Eigentumsverhältnisse und Umwandlungspotenzial --------------------------------------------  29 
4.4 Sanierungs-/Modernisierungszustand der Wohngebäude gemäß Ortsbildanalyse ------ 31 
4.5 Ausstattungszustand ------------------------------------------------------------------------------  36 
4.6 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungspotenzials -------------------------------------  43 
5. Analyseebene Aufwertungsdruck ......................................................................................... 46 
5.1 Angebots- und Bestandsmieten ------------------------------------------------------------------  46 
5.2 Modernisierungsmaßnahmen und bauliche Veränderungen ---------------------------------- 51 
5.3 Umwandlungen und Wohnungsverkäufe -------------------------------------------------------  53 
5.4 Ferienwohnungen und Leerstand ----------------------------------------------------------------  58 
5.5 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungsdrucks -----------------------------------------  59 
6. Analyseebene Verdrängungspotenzial ............................................................................... 62 
6.1 Bevölkerungsentwicklung, Alterszusammensetzung und Herkunft ---------------------------- 62 
6.2 Haushaltsgröße, Haushaltsform und Haushaltstyp ---------------------------------------------  66 
6.3 Bildung, Berufstätigkeit und Beteiligung am Erwerbsleben -----------------------------------  72 
6.4 Einkommensverhältnisse und Mietbelastung ----------------------------------------------------  76 
6.5 Wohndauer, Nachbarschaft und Gebietsbindung --------------------------------------------  85 
6.6 Nutzung von Angeboten und Einrichtungen ----------------------------------------------------  90 
6.7 Durch die Haushalte wahrgenommene Entwicklungen im Quartier und in der  
Nachbarschaft ------------------------------------------------------------------------------------  92 
6.8 Einschätzung und Bewertung des Verdrängungspotenzials ---------------------------------- 95 
  
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Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
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7. Zusammenfassende Bewertung und Empfehlung ............................................................... 99 
7.1 Begründung und Empfehlung für die Abgrenzung des Geltungsbereichs ------------------ 100 
7.2 Zusammenfassende Einschätzung der Analyseebenen für den empfohlenen  
Geltungsbereich ----------------------------------------------------------------------------------  101 
7.3 Mögliche negative städtebauliche Folgewirkungen und städtebauliche  
Erhaltungsziele -----------------------------------------------------------------------------------  105 
7.4 Durchsetzung des sozialen Erhaltungsrechts ---------------------------------------------------  107 
7.5 Überprüfung der Sozialen Erhaltungssatzung ------------------------------------------------  108 
8. Verzeichnisse ......................................................................................................................... 109 
8.1 Abbildungsverzeichnis ---------------------------------------------------------------------------  109 
8.2 Tabellenverzeichnis ------------------------------------------------------------------------------  112 
8.3 Quellenverzeichnis -------------------------------------------------------------------------------  113 
8.3.1 Literatur und Statistik -------------------------------------------------------------------  113 
8.3.2 Internet -----------------------------------------------------------------------------------  114 
Anhang 1:  Plandarstellungen ................................................................................................ 115 
Anhang 2:  Fragebogen .......................................................................................................... 116 
 
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Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
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5 
1. Einleitung 
In den Großstädten Deutschlands hat sich die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum z u angemes-
senen Bedingungen verschlechtert. Angespannte Wohnungsmärkte mit drastisch steigenden Mieten sin d 
eine Folge der steigenden Nachfrage nach städtischem Wohnraum und dem gleichzeitig langsamen Aus-
schöpfen vorhandener Kapazitäten zur Schaffung von neuen Wohnungen. Das gestiegene Interess e an 
der Verwertung von Immobilien durch Immobilienunternehmen und Privateigentümer/-innen sowie gestie-
gene Ansprüche an Ausstattungsstandards und Wohnkomforts einkommensstarker Haushalte begünstigen 
Geschäftsmodelle, die z. B. durch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und/oder durc h 
kostenaufwändige, mietumlagefähige Modernisierungen auf die Aufwertung von Bestandsimmobilien ab-
zielen. Dadurch ist der Wohnraum der darin lebenden Mieter/-innen zusätzlich gefährdet, weil Miet-
wohnraum verloren geht bzw. die Mietkosten steigen. 
Um die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt zu beeinflussen, sind für die Städte nur wenige städte-
bauliche Eingriffsmöglichkeiten vorhanden. Eine Möglichkeit sind Soziale Erhaltungssatzungen gemäß 
§ 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch (BauGB). Zwar können mit dem städtebaulichen Instru-
ment keine generellen Mietobergrenzen festgelegt werden und auch bauliche Angleichungen an gebiets-
typische, durchschnittliche Ausstattungszustand sind zu akzeptieren, dennoch kann in Sozialen Erhaltungs-
gebieten durch die Einführung einer Genehmigungspflicht und damit eines Genehmigungsvorbehalts für 
bauliche Änderungen auf die Quartiersentwicklung Einfluss genommen werden. Vor diesem Hinterg rund 
hat das sozialen Erhaltungsrecht auf angespannten Wohnungsmärkten in den vergangenen Jahren einen 
hohen Bedeutungszuwachs gewonnen. 
Im Mittelpunkt des sozialen Erhaltungsrechts steht die Erhalt ung der Zusammensetzung der Wohnbevöl-
kerung aus städtebaulichen Gründen, die sich aus dem jeweiligen örtlichen Zusammenhang ergeben muss. 
Im optimalen Fall korrespondieren die Bevölkerungsstruktur, das Wohnraumangebot und die öffentliche 
Infrastruktur eines Quartiers miteinander, sodass eine Veränderung der Bevölkerungszusammensetzung  
dazu führen kann, dass negative Auswirkungen auf die bereitgestellte Infrastruktur oder die Versorgung 
mit angemessenem Wohnraum möglich sind. Für den Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung ist zu ermit-
teln, ob die ansässige Wohnbevölkerung zum einen unter einem Verdrängungsdruck steht und zum ande-
ren auf die Wohnungen und die Infrastruktur im Quartier angewiesen ist. Die soziale Erhaltungssatz ung 
verfolgt mit dieser Logik ausschließlich städtebauliche Interessen, der Schutz einzelner Mieter/ -innen ist 
kein direktes Schutzziel.1 Trotz der rechtlich begrenzten Eingriffsmöglichkeiten kann mit der Sozialen Er-
haltungssatzung „für die in einem intakten Gebiet wohnenden Menschen der Bestand der Umgebung 
gesichert und so die Bevölkerungsstruktur in einem bestimmten Ortsteil vor unerwünschten Verdrängungen 
geschützt werden.“2 
Schutzwürdig ist nach der Rechtsprechung ein Gebiet mit grundsätzlich jeder Art von Wohnbevölkerung, 
soweit deren Zusammensetzung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll.3 Es muss 
demnach keine bestimmte Bevölkerungszusammensetzung vorhanden sein. Vielmehr muss aus der Analyse 
 
1  Vgl. OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urt. Vom 14.12.2000 - 3 K 25/99-, NVwZ-RR 2001, 719 = BauR 2001, 1397 = UPR 
2001, 233 = NordÖR 2001, 213. 
2  BVerfG, Beschl. vom 26.01.1987 - 1 BvR 969/83- , DVBl. 1 987, 465 = NVwZ 1987, 879 = ZfBR 1987, 203. 
3  Stock, Jürgen (2012): 172 BauGB, in: Ernst, Werner/Zinkhahn, Wi lly/Bielenberg, Walter/Krautzberger, Michael (Hrsg.): 
Baugesetzbuch, Loseblattkommentar, Band V, 2012, Rn 41. 
19 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
6 
von Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck und Verdrängungspotenzial hervorgehen, dass sich aus be-
reits stattfindenden oder absehbaren Entwicklungen negative städtebauliche Folgeerscheinu ngen erge-
ben, die den Einsatz des sozialen Erhaltungsrechts – zum Beispiel zur Vermeidung von Verdrängungspro-
zessen – rechtfertigen. Damit wird den Grundsätzen der Bauleitplanung zur Schaffung und Er haltung 
sozial stabiler Bewohner/-innenstrukturen gemäß § 1 Absatz 6 Nummer 2 BauGB entsprochen, und städ-
tebauliche Folgekosten werden vermieden. 
1.1 Anlass 
Auf Grundlage des Beschlusses der Ratsversammlung VI- DS-05896 „Gesamtstädtische Voruntersuchung 
zum Einsatz von Sozialen Erhaltungssatzungen“ vom 24.10.2018 wurden im Ergebnis der Voruntersuchung 
(Grobscreening) fünf Stadtr äume (Mitte, Ost i. V. m. Südost, Alt-West i. V. m. Südwest und Nord) in 
Leipzig mit Relevanz für eine Soziale Erhaltungssatzung identifiziert, die ein erhöhtes Aufwertungs- bzw. 
Verdrängungspotenzial und einen erhöhten Aufwertungsdruck verzeichnen. Zusätzlich w urde der Stadt-
raum Connewitz in die Detailuntersuchung als fünfter Stadtraum aufgenommen. Die Detailuntersuchungen 
wurden im Zeitraum 2019 bis Anfang 2020 durchgeführt. Im Ergebnis wurden sechs Soziale Erhaltungs-
gebiete – Alt-Lindenau, Lindenau, Am Lene-Voigt-Park, Eisenbahnstraße, Connewitz und Eutritzsch – mit 
Beschluss der Ratsversammlung vom 17.06.2020 festgesetzt. 
Im Beschluss der Ratsversammlung vom 17.06.2020 zur Vorlage VI-DS-08252-NF-01 („Satzung gemäß 
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch (BauGB) zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohn-
bevölkerung (Soziale Erhaltungssatzung) für das Gebiet „Alt-Lindenau“) ist zudem enthalten, dass im Jahr 
2021 Detailuntersuchungen für das Untersuchungsgebiet Plagwitz/Kleinzschocher und die Erweiterungs-
gebiete Neulindenau, Leutzsch und Umfeld Paul-Küstner-Straße durchzuführen und zu präzisieren  sind 
sowie insbesondere die Qualität der Stichprobe aus der Haushaltbefragung zu erhöhen ist. Ziels tellung 
ist ggf. die Ableitung neuerlicher Satzungen für Soziale Erhaltungsgebiete. Am 12.11.2020 hat der  
Stadtrat der Stadt Leipzig die Aufstellung Sozialer Erhaltungssatzungen für die vier Untersuchungsge-
biete Plagwitz/Kleinzschocher, Umfeld Paul-Küstner-Straße, Neulindenau und Leutzsch beschlossen.4  
Mit der vorliegenden Detailuntersuchung für die Untersuchungsgebiete Umfeld Paul-Küstner-Straße 
und Leutzsch wurde der abschließende Verfahrensschritt zur Prüfung der Anwendungsvorauss etzungen 
für den Erlass von Sozialen Erhaltungssatzungen vollzogen. Das Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küs-
tner-Straße umfasst den Statistischen Bezirk 713. Das Untersuchungsgebiet Leutzsch umfasst die folgen-
den Statistischen Bezirke: 731, 732, 733 und 734. Damit wurde der Beschluss der Ratsversammlung VI-
DS- 08252-NF-01 „Satzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch (BauGB) zur Erhaltung 
der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Soziale Erhaltungssatzung) für das Gebiet „Alt-Lindenau““ 
vom 17.06.2020 umgesetzt. Der Auftrag zum Erlass von Sozialen Erhaltungssatzungen gemäß § 172 
Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB leitet sich aus dem Wohnungspolitischen Konzept (WoPoKo) der Stadt 
Leipzig von 2015 ab (Beschluss der Ratsversammlung Nr. VI- DS-1475-NF-002 vom 28.10.2015, Seite 
23). Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK) (VI-DS-04159-NF-01, Beschluss vom 
31.05.2018) greift im Fachkonzept Wohnen diesen Auftrag auf. 
 
4  Stadt Leipzig, Ratsversammlung, Plagwitz/Kleinzschocher - Beschluss -Nr. VII-DS-01637, Umfeld Paul-Küstner-Straße - Be-
schluss-Nr. VII-DS-01645, Neulindenau - Beschluss-Nr. VII-DS-01642, Leutzsch - Beschluss-Nr. VII-DS-01644. 
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Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
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1.2 Fragestellungen der Detailuntersuchung 
Mit der Detailuntersuchung wurde geprüft, ob in den Untersuchungsgebieten Umfeld Paul-Küstner-
Straße und Leutzsch ein Handlungserfordernis im Sinne des sozialen Erhaltungsrechts gemäß § 172 Ab-
satz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB besteht und ob die rechtlichen Voraussetzungen für den Erlass einer 
Sozialen Erhaltungssatzung erfüllt sind. Dafür wurden das bauliche Aufwertungspotenzial, der wohnungs-
wirtschaftliche Aufwertungsdruck und das soziale Verdrängungspotenzial ermittelt. Neben der A nalyse 
sekundärstatistischen Datenmaterials wurden eine gebäudescharfe Ortsbildanalyse und eine Haushalts-
befragung durchgeführt, um ergänzende Informationen zur Ausstattung der Wohnungen, der Miethöhe 
und zu den Einkommensverhältnissen sowie der Gebietsbindung der Bevölkerung ermitteln zu können. Mit 
der vorliegenden Detailuntersuchung wurden folgende Fragen beantwortet: 
▪ Liegen die Anwendungsvoraussetzungen zur Festsetzung von Sozialen Erhaltungssatzungen in 
den beiden Untersuchungsgebieten oder in Teilen vor? 
▪ Wie setzt sich die zu schützende Wohnbevölkerung zusammen?  
▪ Welcher Zusammenhang besteht zwischen der vorhandenen Zusammensetzung der Wohnbevöl-
kerung, dem Wohnungsangebot und der sozialen, grünen und verkehrlichen Infrastruktur? 
▪ Welche Steuerungswirkung geht vom sozialen Erhaltungsrecht auf die bauliche und soziale Struk-
tur in den Untersuchungsgebieten aus? 
▪ Welche Auswirkungen kann eine beim Land Sachsen zu beantragende Umwandlungsverordnung 
für die Untersuchungsgebiete entfalten, wenn es Soziale Erhaltungsgebiete werden sollten? 
▪ Welche negativen städtebaulichen Folgen sind durch eine Veränderung der Zusammensetzung 
der Wohnbevölkerung zu erwarten?  
▪ Welche Handlungserfordernisse bestehen in den Gebieten und welche Erhaltungsziele sollen mit 
dem sozialen Erhaltungsrecht in den beiden Untersuchungsgebieten oder in Teilen der Untersu-
chungsgebiete erreicht werden? 
▪ Wie sind potenzielle Soziale Erhaltungsgebiete räumlich abzugrenzen, um innerhalb des jeweili-
gen Geltungsbereichs die aufgestellten Erhaltungsziele erreichen zu können? 
▪ Mit welchen Genehmigungskriterien ist die Erreichung der aufgestellten Erhaltungsziele möglich? 
1.3 Vorgehensweise und Erhebungsmethodik 
Die Erhebungsmethodik zur Durchführung der Detailuntersuchung basiert auf einer Analyse des sekundär-
statistischen Datenmaterials und Primärerhebungen entsprechend der Abbildung 1. 
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Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
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Abbildung 1: Schematischer Untersuchungsaufbau 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
In kleinräumiger Vertiefung des stadtweiten Grobscreenings zur Identifizierung von Verdachtsgebieten, 
wurden auch in der Detailuntersuchung zur Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen für die Festsetzung 
einer Sozialen Erhaltungssatzung die folgenden drei Analyseebenen verwendet: 
22 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
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9 
▪ Das Aufwertungspotenzial beschreibt, welche Möglichkeiten im Gebiet vorhanden sind, um den 
baulichen Zustand des Gebäude- und Wohnungsbestands über den gebietstypischen A usstat-
tungszustand hinweg wohnwerterhöhend verändern zu können, welche Eigentumsverhältnisse vor-
liegen und inwieweit Potenziale zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bestehen. 
▪ Demgegenüber beschreibt der Aufwertungsdruck, wie das wohnwerterhöhende Potenzial im 
Gebiet bereits genutzt wird bzw. welche Rahmenbedingungen dafür einen Anlass geben. Dazu 
werden die Dynamik des Wohnungsmarkts und die Attraktivität des Wohnstandorts anhand der 
Entwicklung von Angebots- und Bestandsmieten, baulichen Maßnahmen und Umwandlungen von 
Miet- in Eigentumswohnungen sowie Wohnungsverkäufen analysiert. 
▪ Das Verdrängungspotenzial knüpft an die soziodemografischen Rahmenbedingungen im Quar-
tier an. Welche Haushalte sind potenziell von einer Verdrängung bedroht und inwieweit ist in 
Kombination mit dem Aufwertungspotenzial und dem Aufwertungsdruck eine Gefährdung der 
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu befürchten? Zeichnen sich bereits Veränderungen in 
der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ab und leiten sich daraus negative städtebauliche 
Folgen ab? 
1.3.1 Analyse und Auswertung der Sekundärstatistik 
Die Grundlage der Detailuntersuchung bildet die Analyse von Sekundärstatistiken zu soziodemographi-
schen Daten, der Mietpreisentwicklung, baulichen Maßnahmen und weiteren gebäudebezogenen Kenn-
werten. Die sekundärstatistischen Daten liegen in der Regel auf der Ebene der Statistischen Bezirke (STB) 
– unterhalb der zu analysierenden Untersuchungsgebiete – vor. In den beiden nachfolgenden Abbildun-
gen sind die Statistischen Bezirke und die statistischen Blöcke in den beiden Untersuchungsgebieten dar-
gestellt. Die Sekundärdaten wurden, soweit möglich, auf der Ebene der Untersuchungsgebiete, durc h 
Aggregation der Statistischen Bezirke gebietsscharf ausgewertet. Die Sekundärdaten werden – soweit 
möglich – zum aktuell verfügbaren Datenstand, als auch in ihrer zeitlichen Entwicklung ausgewertet. Auf-
grund der begrenzten sekundärstatistischen Datenverfügbarkeit auf kleinräumiger Ebene sind die Ergeb-
nisse der Haushaltsbefragung von großer Bedeutung, um die Daten zu qualifizieren und Datenlücken zu 
schließen, z. B. die Einkommenssituation, die Warmmietbelastung von Haushalten und Ausstattun gs- und 
Mietstandards. Die Daten der Haushaltsbefragung liegen auf Ebene der statistischen Blöcke vor und 
konnten (teil-)gebietsscharf aggregiert und ausgewertet werden. 
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Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
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Abbildung 2: Statistischer Bezirk und statistische Blöcke im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-
Straße 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
Abbildung 3: Statistische Bezirke und statistische Blöcke im Untersuchungsgebiet Leutzsch 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
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Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
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1.3.2 Infrastrukturanalyse 
Als weiterer Bearbeitungsbaustein wurden die soziale und grüne Infrastruktur im Gebiet hinsic htlich be-
stehender Bedarfe sowie dem Versorgungsgrad analysiert. Neben statistischen Kennwerten wurden auch 
Planwerke wie das Integrierte Stadtentwicklungskonzept (INSEK) 2030 der Stadt Leipzig, die Planungs-
raumsteckbriefe der Kinder- und Jugendförderung und der Schulentwicklungsplan – Fortschreibung 2019 
verwendet. In der Regel wurden diese Daten auf Ebene von Planungsräumen und Ortsteilen ausgewertet. 
Die amtlichen Statistiken wurden durch die Haushaltsbefragung qualifiziert, indem z. B. die Nutzung von 
lokalen, gebietsspezifischen Infrastruktureinrichtungen abgefragt, die Wohnzufriedenheit ermittelt und 
wahrgenommene Veränderungen im Quartier erhoben wurden (vgl. Kapitel 6).  
1.3.3 Haushaltsbefragung 
Durchführung 
Für den Begründungszusammenhang für oder gegen den Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung sind 
repräsentative Daten zu soziodemographischen Fragen, der Einwohner- und Haushaltsstr uktur, den Ein-
kommensverhältnissen und vor allem zu den Wohnverhältnissen, der Mietentwicklung und der Mietbelas-
tung unerlässlich. Diese wurden mittels einer Haushaltsbefragung erhoben. Die Haushaltsbefragung fand 
im Zeitraum März bis Mai 2021 statt. Es wurden 1.1 44 Personen im Untersuchungsgebiet Paul-Küstner-
Straße und 3.839 Personen im Untersuchungsgebiet Leutzsch jeweils im Alter zwischen 18 und 85 Jahren 
und mit Hauptwohnsitz im jeweiligen Gebiet angeschrieben und gebeten, an der schriftlichen Haushalts-
befragung teilzunehmen. Die Auswahl der angeschriebenen Person je Haushalt erfolgte per Zufallsstich-
probe aus dem Einwohnermelderegister durch den Auftraggeber. Die Haushalte wurden von der Stad t 
Leipzig mit einem personalisierten Anschreiben über die Haushaltsbefragung, die Hintergründe der Un-
tersuchung, die Ziele des sozialen Erhaltungsrechtes und den Umgang mit den persönlichen Daten  durch 
den Auftraggeber informiert. Dem Anschreiben war ein sechsseitiger Fragebogen beigelegt (vgl. Anhang 
1). Begleitend wurde eine Pressemitteilung veröffentlicht. Anfang April 2021 wurden im Untersu chungs-
gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße Erinnerungsschreiben an die Haushalte verschic kt. Die Teilnahme an 
der Befragung war für die Haushalte der Zufallsstichprobe auch im Internet durch einen Online -Frage-
bogen möglich. 
Die Teilnahme an der Befragung erfolgte freiwillig. Die Angaben wurden anonym erfasst und unterliegen 
den Regelungen des Artikel 13 der Datenschutzgrundverordnung und § 20 des Sächsischen Sta tistikge-
setzes.5  
Auswertung und Analyse 
Die Antworten aus den postalisch eingereichten und online eingegebenen Fragebögen wurden anonym 
erfasst, die erhobenen Daten in Zahlen umgesetzt und ohne Namen und ohne Adresse, das heißt anony-
misiert, zwischengespeichert. Anschließend wurden die Daten ausgewertet sowie ausschließlich zu den 
 
5  Satzung über die kommunalen Erhebungen der Stadt Leipzig; einsehbar un ter www.leipzig.de/buergerumfrage sowie Säch-
sisches Statistikgesetz, einsehbar unter https://www.revosax.sachsen.de/. 
25 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
12 
Zwecken der vorliegenden Untersuchung verwendet. Ein Rückschluss auf einzelne Teilnehmende ist damit 
ausgeschlossen. 
Die Ergebnisse der Haushaltsbefragung sind in diesem Bericht in Diagrammen dargestellt. Je nach Fra-
getyp (Einfach- oder Mehrfachnennungen) und Beantwortung durch den Haushalt (z. B. durch das Offen-
lassen von Fragen) variiert die Gesamtheit (n) bei den einzelnen Fragen. Die zu Grunde liegende Zahl 
der einbezogenen Antworten ist jeweils in den Diagrammen angegeben (n=Anzahl). Beziehen sich die 
Werte auf das gesamte Untersuchungsgebiet, also die Grundgesamtheit der Personen, Wohnungen oder 
Gebäude, wird dies mit einem großem „N“ angezeigt. Zur besseren Lesbarkeit sind in der Regel die 
Prozentwerte und/oder die absoluten Werte zusätzlich angegeben. Fallzahlen unter 10 können nur eine 
Tendenzaussage sein, Fallzahlen unter 5 werden in der Regel mit einem Sternchen gekennzeichnet. In den 
Ausführungen zur Haushaltsbefragung wird zur besseren Lesbarkeit von Haushalt en gesprochen. Dies 
bezieht sich jeweils auf die antwortenden Haushalte zur jeweiligen Frage bzw. auf die teilnehmenden 
Haushalte an der Haushaltsbefragung. Bei der Auswertung haushaltsspezifischer Daten wurden verschie-
dene Kategorien gebildet, um die Haushalte besser beschreiben zu können. Dazu wurde die H aushalts-
form, z. B. Alleinlebende, Alleinerziehende, Paare mit Kind/ern oder Paare ohne Kind/er im Fragebogen 
abgefragt. Daran anknüpfend wurden Haushaltstypen gebildet, um die einzelnen Haushaltsformen auch 
gemäß dem Alter analysieren zu können. Dadurch können z. B. jüngere oder ältere Alleinlebende mitei-
nander verglichen werden. Die genauen Haushaltsformen und -typen sind in Kapitel 6 dargestellt.  
An mehreren Stellen der Auswertung erfolgt eine Differenzierung der Analyseergebnisse nach Zuzugsko-
horten. Zu beachten ist, dass diese Darstellungen den Ist-Zustand (Momentaufnahme) zum Zeitpunkt der 
Haushaltebefragung widerspiegeln. Möglicherweise bereits stattgefundene Veränderungsprozesse, z. B. 
der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung können so nicht abgebildet werden. Die Darstellungen tref-
fen insofern keine belastbaren Aussagen zur Entwicklung der Zusammensetzung der  Wohnbevölkerung 
im zeitlichen Verlauf, da bereits weggezogene Haushalte nicht mehr in der Stichprobe enthalten sind. Sie 
stellen daher eher Tendenzaussagen zur Zusammensetzung der einzelnen Zuzugskohorten d ar und sind 
damit als eine Annäherung an stattfindende Veränderungen zu verstehen.  
Bei der Analyse der Daten und der Auswertung der Haushaltsbefragung wurden das Teilnahmeverhalten 
und ggf. leichte Differenzen bei einzelnen der dargestellten Parameter in die Beurteilung einbezogen 
und es wurde wo immer möglich auf aktuelle Zahlen der kommunalen Statistik zurückgegriffen.  
Repräsentativität des Rücklaufs der Haushaltsbefragung 
Im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße wurden im Rahmen der Haushaltsbefragung 1.144 
von 1.206 Haushalten angeschrieben. 405 Haushalte haben an der Haushaltsbefragung teilgenommen, 
was einem Rücklauf von 35 % entspricht (vgl . Tabelle 1). Im Untersuchungsgebiet Leutzsch wurden im 
Rahmen der Haushaltsbefragung 3.8 39 von 4.038 Haushalten angeschrieben. 1.209 Haushalte haben 
an der Haushaltsbefragung teilgenommen, was einem Rücklauf von 27 % entspricht. Aus gutachterlicher 
Erfahrung ist diese Rücklaufquote quantitativ als sehr gut zu bewerten.  
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Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
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Tabelle 1: Kennzahlen zur Haushaltsbefragung 
Untersuchungsgebiet Versand Rücklauf  
(absolut) 
Rücklauf  
(in %) 
gewertete  
Fragebögen 
Umfeld Paul-Küstner-Straße 1.144 405 35 % 405 
Leutzsch 3.839 1.029 27 % 1.029 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Zur Prüfung der Qualität der durch die Haushaltebefragung erzielten Stichprobe wurden die in der Be-
fragung erhobenen Daten mit der zur Verfügung stehenden Sekundärstatistik abgeglichen. Dies ist in den 
folgenden Abbildungen dargestellt. Aus diesem Abgleich lässt sich ableiten, ob die Stichprobe die Grund-
gesamtheit hinsichtlich ausgewählter Merkmale adäquat abbildet, oder ob spezifische Verzerrungen auf-
treten, aufgrund derer die Aussagekraft der anhand der Haushaltebefragung ermittelten Ergebniss e 
eingeschränkt sein könnte. Die soziodemographischen Sekundärdaten wurden gebietsscharf für da s Un-
tersuchungsgebiet ausgewertet. Für den Vergleich der Eigentumsverhältnisse wurden die Daten f ür alle 
Mehrfamilienhäuser innerhalb des Untersuchungsgebiets ausgewertet. 
Bei der Anlage der Befragung (Zufallsstichprobe aus dem Einwohnerregister) ist zu beachten, dass grö-
ßere Haushalte auch eine größere Chance haben, in die Stichprobe einbezogen zu werden. Diese unter-
schiedlichen Auswahlwahrscheinlichkeiten wurden durch haushaltsbezogene Wichtungsfaktoren berüc k-
sichtigt. Damit erfolgte eine Anpassung des Merkmals Haushaltsgröße an die Daten des Einwohnerregis-
ters der Stadt Leipzig. Die Berechnung der Wichtungsfaktoren erfolgte durch die Stadt Leipzig, Amt für 
Statistik und Wahlen. In den beiden nachfolgenden Tabellen sind die Haushaltsgröße gemäß Einwohner-
register der Stadt Leipzig zum 31.12.20 20 und die Haushaltsgröße gemäß Haushaltsbefragung 2021 
– gewichteter und ungewichteter Datensatz – gegenübergestellt. 
Tabelle 2: Darstellung des Rücklaufs 
UG Gebiet 
Stadt Leipzig,  
Einwohnerregister, 
31.12.20 
Haushaltsbefragung 
2021 (gewichteter 
Datensatz) 
Haushaltsbefragung 
2021 (ungewichteter 
Datensatz) 
Personen Haushalte Personen Haushalte Personen Haushalte 
2 Umfeld Paul-Küst-
ner-Straße 2.063 1.206 683 405 785 405 
4 Leutzsch 6.850 4.038 1.741 1.037 1.978 1.029 
Quelle: LPG mbH, eigene Zusammenstellung gemäß: Stadt Leipzig, Ordnungsamt, Einwohne rregister, Stand 
31.12.20; Haushaltsbefragung 2021 
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Tabelle 3: Haushaltsgröße gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung (gewichteter Datensatz) 
Haushaltsgröße Umfeld Paul-Küstner-Straße Leutzsch 
N=1.206 n=402 N=4.038 n=1.034 
1-Personen-Haushalte 57 % 57 % 55 % 56 % 
2-Personen-Haushalte 25 % 26 % 29 % 28 % 
3-Personen-Haushalte 11 % 10 % 9 % 9 % 
4-und-mehr-Personen-Haushalte 7 % 7 % 7 % 7 % 
Haushaltsgröße (Mittelwert) 1,7 1,7 1,7 1,7 
Quelle: LPG mbH, eigene Zusammenstellung gemäß: Stadt Leipzig, Ordnungsamt, Einwohner register, Stand 
31.12.20; Haushaltsbefragung 2021 
Zur Auswertung und Darstellung der Haushaltsbefragung wird in der Regel der haushaltsbezogene, ge-
wichtete Datensatz verwandt. Auswertungen zu den Merkmalen Alter, Nationalität, Beruf und Bil dung 
werden personenbezogen auf Grundlage des ungewichteten Datensatzes dargestellt. Die jeweils zutref-
fende Bezugsgröße Haushalt oder Person wird in den Abbildungsüberschriften der Auswer tungen zur 
Haushaltsbefragung zum besseren Verständnis aufgeführt. 
Die folgenden Abbildungen geben Aufschluss über die Qualität der Stichprobe in Relation zur Grundge-
samtheit in den beiden Untersuchungsgebieten. Die Altersstruktur im Untersuchungsgebiet U mfeld Paul-
Küstner-Straße ist nahezu deckungsgleich mit der amtlichen Statistik (vgl. Abbildung 4). Im Untersuchungs-
gebiet Leutzsch bestehen leichte Unterschiede bei den Altersgruppen 27 bis 44 Jahre und 65 Jahre und 
älter. Diese Unterschiede sind jedoch gering und führen zu keiner Verzerrung der Ergebnisse. 
Abbildung 4: Altersstruktur gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung (personenbezoge n) im Un-
tersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Ordnungsamt, Einwohnerregister, Stand 31.12.20 ; Haushaltsbefragung 2021 
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Abbildung 5: Altersstruktur gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung (personenbezogen) im Un-
tersuchungsgebiet Leutzsch 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Ordnungsamt, Einwohnerregister, Stand 31.12.20 ; Haushaltsbefragung 2021 
In beiden Gebieten ist der Anteil an Ausländerinnen und Ausländern gemäß der Haushaltsbefragun g 
leicht unterrepräsentiert. Dies sind erwartbare Abweichungen. In der Analyse wird auf die sekundärsta-
tistischen Daten zurückgegriffen. 
Abbildung 6: Nationalität gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung (personenbezogen) im Un-
tersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Zusammenstellung gemäß: Stadt Leipzig, Ordnungsamt, Einwohner register, Stand 
31.12.20; Haushaltsbefragung 2021 
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Abbildung 7: Nationalität gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung (personenbezogen) im Un-
tersuchungsgebiet Leutzsch 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Zusammenstellung gemäß: Stadt Leipzig, Ordnungsamt, Einwohner register, Stand 
31.12.20; Haushaltsbefragung 2021 
Auch die Eigentumsform der Wohngebäude wurde im Rahmen der Haushaltsbefragung repräsentat iv 
getroffen und bildet somit die gegenwärtigen Verhältnisse in den Untersuchungsgebieten sehr gut ab.  
Abbildung 8: Eigentumsform der Gebäude gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung (haushalts-
bezogen) im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung (AWS) 2021 Stand Apr il 2021; Haushaltsbe-
fragung 2021 
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Abbildung 9: Eigentumsform der Gebäude gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung (haushalts-
bezogen) im Untersuchungsgebiet Leutzsch 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung (AWS) 2021 Stand Apr il 2021; Haushaltsbe-
fragung 2021 
Zusammengefasst lässt sich aus gutachterlicher Sicht feststellen, dass die erhobenen Datensätze hinsichtlich 
Quantität und Qualität die repräsentative Beschreibung der Untersuchungsgebiete ermöglicht. 
1.3.4 Ortsbildanalyse 
Im Zeitraum Mai bis Juni 2021 wurde eine gebäudescharfe Ortsbildanalyse in den beiden Untersuchungs-
gebieten durchgeführt, um den Gebäudezustand und das Aufwertungspotenzial genau bewerten zu kön-
nen. Dabei wurden folgende Merkmale anhand fester Bewertungskriterien für jedes Wohngebäude 
(Mehrfamilienhäuser ab 3 Wohneinheiten) erhoben, sofern diese vom öffentlichen Straßenland aus er-
kennbar waren: 
▪ aktuelle Bautätigkeit 
▪ Fassadenzustand und Wärmedämmung der Fassade 
▪ Ausstattung mit Balkonen oder Aufzug 
▪ Fenster 
▪ Anzahl der Geschosse; Möglichkeit zum Dachgeschossausbau bzw. zur Aufstockung 
▪ Erdgeschoss nach Nutzungsart (inkl. Leerstand) 
Die Ortsbildanalyse qualifiziert die Haushaltsbefragung und ist grundlegend, um aktuelle Aufwertungs-
tendenzen und vorhandene Modernisierungspotenziale ermitteln zu können. 
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2. Kurzbeschreibung des Untersuchungsgebiets 
Das Untersuchungsgebiet Leutzsch im Stadtbezirk Alt-West umfasst den nordwestlichen Teil des Ortsteils 
Leutzsch. Die südöstliche Hälfte des Ortsteils ist bereits Bestandteil des festgesetzten Sozialen Erhaltungs-
gebiets Alt-Lindenau. Das Untersuchungsgebiet Leutzsch wird von fünfgeschossiger Gründerzeitbebauung 
entlang der Georg-Schwarz-Straße geprägt. In den Höfen befinden sich teilweise noch Gewerbebauten. 
Zum Bahnhof Leipzig-Leutzsch hin gibt es große Brachflächen mit Entwicklungspotenzial. Im  Norden do-
minieren Gebäude aus den 1920er- und 30er-Jahren mit großzügigen grünen Höfen, nach Nordoste n 
hin lockert die Struktur der Bebauung weiter auf mit Ein- und Zweifamilienhäusern, darunter repräsenta-
tive Villen. Im Süden des Gebiets geht die Wohnbebauung in Kleingärten über, die eine Pufferzone zu 
den sich anschließenden Gewerbeflächen bilden. Ganz im Süden befindet sich eine Einfamilienhaussied-
lung. Über die Straßenbahn in der Georg-Schwarz-Straße sowie die S- und Regionalbahn am Bahn hof 
Leipzig-Leutzsch wird ein schneller Anschluss an die Innenstadt sowie nach Lindenau gewährleistet. 
Das Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße gehört zum Ortsteil Altlindenau und grenzt wie 
das Untersuchungsgebiet Leutzsch an das bereits festgesetzte Soziale Erhaltungsgebiet Alt-Lindenau an. 
Es befindet sich östlich der William-Zipperer-Straße und ist geprägt von offener Bebauung, teilweise mit 
Stadtvillencharakter. Damit unterscheidet es sich in der Bebauungsstruktur deutlich von der Bebauung vom 
benachbarten festgesetzten Sozialen Erhaltungsgebiet. Lediglich ganz im Süden gibt es auch dichtere 
Gründerzeitbebauung. Im Nordosten schließt sich eine Kleingartenanlage an. 
Abbildung 10: Übersicht über die beiden Untersuchungsgebiete mit festgesetztem Sozialen Erhaltungs-
gebiet Alt-Lindenau 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
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2.1 Förderkulissen, Planwerke und aktuelle Planungen 
Der Leipziger Westen ist ein Schwerpunktgebiet der Leipziger Stadtentwicklung. Seit 2007 wurde der 
Leipziger Westen durch den Europäischen Fonds für regionale Entwicklung (EFRE) und seit 2014 dur ch 
den Europäischen Sozialfonds (ESF) gefördert. Für beide Programme endete die Förderperiode im Jahr 
2020. Darüber hinaus ist der Leipziger Westen Teil des EU-Smart-City-Projektes Triangu lum, in dessen 
Rahmen „zukunftsfähige [...] Lösungen für städtische Infrastrukturen, Energie und nach haltige Mobilität“6 
entwickelt und modellhaft umgesetzt werden. Die Georg-Schwarz-Straße wurde 2011 in das Programm 
"Aktive Stadt- und Ortsteilzentren" aufgenommen. Des Weiteren wurde 2018 ein neues Integ riertes 
Stadtentwicklungskonzept mit dem Zeithorizont 2030 (INSEK Leipzig 2030) beschlossen. Hierin sind Leutz-
sch und Altlindenau als Urbane Gebiete II kategorisiert. 7 Für diese Variante des Urbanen Gebiets sind 
laut INSEK die Prüfung und der eventuelle Einsatz von rechtlichen Instrumenten wie der Sozialen E rhal-
tungssatzung vorgesehen.8 
Die Abbildung 11 gibt einen Überblick über die Fördergebiete in Leipzig. Im Rahmen der Städtebauför-
derung wurden im Leipziger Westen öffentliche Fördermittel in die Instandsetzung und Sanierung des  
Gebäudebestands, den öffentlichen Raum und die soziale Infrastruktur sowie in Netzwerk- und Beteili -
gungsstrukturen eingesetzt, die sich an den Bedarfen der Bewohner/-innen, lokalen Akteure und privaten 
sowie öffentlichen Wohnungseigentümer/-innen orientieren. 
Abbildung 11: Fördergebietskulissen, Stand: 01/2020 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung 
 
6  Stadt Leipzig, INSEK 2030, B- 39 
7  Stadt Leipzig, INSEK 2030, C2.1- 20 
8  vgl. Stadt Leipzig. INSEK 2030, C2.1-12, 13 
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In dem 2018 beschlossenen INSEK werden für alle Leipziger Ortsteile Handlungsansätze bis 2030  vor-
gestellt. Die das Untersuchungsgebiet betreffenden Ansätze sind in der Tabelle 4 zusammengestellt, so-
fern sie mehrfach auftraten. 
Tabelle 4: Handlungsansätze bis 2030 für die im Untersuchungsgebiet gelegenen Ortsteile ge-
mäß INSEK 2030 
 
Altlindena 
Leutzsch 
Nutzung des Instrumentensets „zum Erhalt und zur Schaffung bezahlbaren 
Wohnraums“ x x 
Ausbau der Bildungsinfrastruktur x x 
Verbesserung der Umweltqualität x  
„Qualifizierung von Innenentwicklung und Nachverdichtung durch mehr 
Grün im Stadtraum“ x  
Qualifizierung und Stärkung von Magistralen x x 
Beobachtung der sozioökonomischen Entwicklung und Begleitung mit klein-
teiligen präventiven Maßnahmen im Bereich Bildung und Soziales, Vernet-
zung von lokalen Akteuren 
x  
„Sicherung und Qualifizierung von Kultur- und Freizeiteinrichtungen“; „Un-
terstützung kultureller Initiativen und Projekte“; Unterstützung sozialer, in-
tegrativer und Sportangebote 
x x 
„Sicherung und Profilierung innerstädtischer Gewerbeflächen“  x 
Ausbau bzw. Erneuerung der verkehrlichen Infrastrukturen  x x 
Weiterentwicklung von Sportstätten  x 
Quelle: Stadt Leipzig, INSEK 2030, S. 39- 45  
Zusammenfassend ist festzustellen, dass in den Ortsteilen des Untersuchungsgebiets Maßnahmen geplant 
sind, die die sozialen, kulturellen und verkehrlichen Infrastrukturen betreffen. Weiterhin genann te Ziele 
sind die Entwicklung innerstädtischer Gewerbeflächen sowie die Verbesserung der Umweltqu alität. In 
Altlindenau soll der sozioökonomischen Entwicklung besondere Aufmerksamkeit zuteilwerden; geplant ist 
unter anderem die Stärkung lokaler Netzwerke. In Altlindenau und Leutzsch sollen Instrumente „zum Erhalt 
und zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums“9 zum Einsatz kommen. 
Als größeres aktuelles Planungsvorhaben ist der Bebauungs-Plan Nr. 452 “ Bahnbogen Leutzsch“ zu er-
wähnen. Der Aufstellungsbeschluss wurde 18.07.20 öffentlich bekannt gemacht. Ziel der Planung auf dem 
30 ha großen Gelände nördlich des Untersuchungsgebiets Leutzsch ist die Brachflächenrevitalisierung und 
Konversion der Bahnflächen. Dadurch soll der Übergang zum Ortsteil Böhlitz-Ehrenberg ver bessert und 
die Siedlungsränder städtebaulich gefasst und punktuell durch Wohnnutzung ergänzt werden. In diesem 
Rahmen soll auch eine Gemeinbedarfsfläche für einen Schulstandort gesichert werden und die Bereich e 
Arbeiten und Wohnen im Stadtbezirk erhalten und weiterentwickelt werden.10 
 
9  Stadt Leipzig, INSEK 2030, B-39, B-44, B- 45. 
10  Stadt Leipzig, Stadtplanungsamt, Bebauungs-Plan Nr. 452, 15.10.2020. 
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2.2 Vorhandene Infrastrukturen 
Die Untersuchungsgebiete Leutzsch und Umfeld Paul-Küstner-Straße verfügen über eine Vielzahl von Kin-
derbetreuungseinrichtungen und Schulstandorten, deren Umfang und Entwicklung im Folgenden kurz skiz-
ziert werden soll. 
Für einen Ausbau der bestehenden Bildungsinfrastrukturen besteht grundsätzlich Bedarf: Die Ortsteile, in 
denen Teilgebiete der Untersuchungsgebiete liegen, verzeichnen ein Bevölkerungswachstum. Im Ortsteil 
Leutzsch liegt das Einwohnerwachstum über dem gesamtstädtischen Durchschnitt. In Altlindenau und Leutz-
sch wächst der Anteil an Kindern und/oder Jugendlichen besonders stark.11 
Kindertageseinrichtungen 
Die Anzahl der angebotenen Betreuungsplätze der Kindertageseinrichtungen im Planungsraum Westen 
umfassten im Jahr 2019 insgesamt 5.404 Plätze. 12 Dem standen im gleichen Jahr 5.134 angemeldete 
Kinder in Kindertageseinrichtungen gegenüber. Die Auslastung der angebotenen Betreuungsplätze in Kin-
dertageseinrichtungen beträgt dementsprechend für den Planungsraum Westen im Jahr 2019 95 % und 
lag über dem Vergleichswert der Stadt Leipzig mit 93,4 %. Im Planungsraum Westen besteht gemäß der 
städtischen Kinder- und Jugendförderung eine hohe Auslastungsquote „weiterhin in nahezu allen Ortstei-
len“.13 Im Vergleich zum Jahr 2017 hat sich die Anzahl der angebotenen Betreuungsplätze um rund 10 % 
erhöht, dies entspricht einem Plus von 486 Plätzen. Durch die Kapazitätserweiterung ist der leichte Rück-
gang der Auslastungsquote von 97,8 % auf 95 % im Planungsraum Westen – bei einer weiterhin stei-
genden Anzahl an Kindern – zu erklären. 
Sowohl in Altlindenau als auch in Leutzsch ist die Zahl der angebotenen Betreuungsplätze in Kindertages-
einrichtungen seit 2014 stark angestiegen. Besonders deutlich ist der Anstieg in Leutzsch ausgefallen: Die 
Zahl der Betreuungsplätze hat sich hier innerhalb von fünf Jahren verdoppelt. In beiden O rtsteilen ist 
dennoch die Auslastungsquote hoch und liegt über der Quote im gesamten Planungsraum Westen. Die 
Tabelle 5 veranschaulicht sowohl die Auslastungsquote als auch die genaue Anzahl der Betreuungsplätze 
für die Ortsteile Altlindenau und Leutzsch. 
 
11  Stadt Leipzig, INSEK 2030, B-39, B-44, B-45 
12  „Kindertageseinrichtungen implizieren Kinderkrippen, Kindergärten, Integrationseinrichtungen und kombinierte Einrichtungen 
für Kinder im Alter von null bis sechs Jahren. Horte/Hortplätze sind in die ser Darstellung nicht integriert, da diese zum Pri m-
arbereich zählen.“ (vgl. Stadt Leipzig, Kinder- und Jugendförderung, Planungsraumsteckbrief 2019, S. 19) 
13  Stadt Leipzig, Kinder- und Jugendförderung, Planungsraumsteckbrief 2019, S. 20. 
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Tabelle 5: Anzahl angebotene Betreuungsplätze ausgewählter Ortsteile im Planungsraum Westen  
Anzahl Betreuungsplätze 
in Kindertageseinrichtun-
gen 
2014 
2015 
2016 
2017 
2018 
2019 
Auslastung 
2019 
Altlindenau 471 419 411 430 589 603 95,9 % 
Leutzsch  425 789 777 794 806 837 95,7 % 
Planungsraum Westen 4.516 5.035 4.955 4.918 5.277 5.404 95,0 % 
Quelle:  Stadt Leipzig, Kinder- und Jugendförderung, Planungsraumsteckbrief 2019 
Schulische Einrichtungen 
„Bei den Schülerzahlen an allgemeinbildenden Schulen der Stadt Leipzig ist bereits seit dem Schuljahr 
2009/2010 demografisch bedingt eine Trendwende zu anhaltendem Wachstum zu verzeichnen. Im Schul-
jahr 2019/20 wurde mit 53.218 Schüler/-innen ein neuer Höchststand erreicht. Im Vergleich zum Vorjahr 
wuchs die Gesamtanzahl an Schüler/-innen um 3,0 % (+1.534). “14 Im Planungsraum Westen stieg die 
Anzahl der Schülerinnen und Schüler an allgemeinbildenden Schulen zum Schuljahr 2019/20 auf 9.018 
an. Seit 2015/16 ist die Anzahl um rund 20 %, d. h. 1.138 Schülerinnen und Schüler gestiegen. 
Im Ortsteil Altlindenau, der auch das Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße umfass t, ist die 
Anzahl der Schülerinnen und Schüler an allgemeinbildenden Schulen kontinuierlich gestiegen. 2019/20 
gab es rund 500 Schüler/-innen mehr als noch im Schuljahr 2015/16. Auch im Ortsteil Leutzsch ist inner-
halb von fünf Jahren ein deutlicher Anstieg von 442 auf 690 Schüler/-innen zu verzeichnen. 
Tabelle 6:  Entwicklung der Anzahl der Schülerinnen und Schüler für ausgewählte Ortsteile  
Anzahl Schülerinnen und Schü-
ler je Ortsteil und  
Schuljahr 
2015/16 
2016/17 
2017/18 
2018/19 
2019/20 
Altlindenau 1.534 1.581 1.707 1.859 2.071 
Leutzsch 442 574 650 690 641 
Planungsraum Westen 7.511 7.880 8.276 8.661 9.018 
Quelle:  Stadt Leipzig, Leipzig Informationssystem, Schulen 
 
14  Stadt Leipzig, Kinder- und Jugendförderung, Planungsraumsteckbrief 2019, S. 20. 
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3. Gebietsabgrenzung 
Im Untersuchungsgebiet Leutzsch lebten zum 31.12.2020 fast 7.000 Einwohner/-innen mit Hauptwohnsitz 
und im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße etwa 2.000 Einwohner/-innen mit H auptwohn-
sitz.15 Für die Analyse im Rahmen der Detailuntersuchungen war es zweckmäßig, Teilgebiete abzugren-
zen. Dadurch reduziert sich entsprechend die Fallanzahl (n). Grundlage für die Abgrenzung von Teilge-
bieten waren die Bau- und Nutzungsstruktur sowie die vor Ort durch die Ortsbildanalyse gewonnenen 
Erkenntnisse. Die Abgrenzung erfolgte auf der Ebene der statistischen Blöcke. Dabei wu rden die Blöcke 
hinsichtlich ihres überwiegenden Charakters eingeordnet. Mit der Bildung von Teilgebieten wird auch der 
Rechtsprechung gefolgt, wonach bei der Festlegung von Sozialen Erhaltungsgebieten ein hoher Anteil der 
schützenswerten Wohnbevölkerung mit dem Instrument erreicht werden soll. Dies ist nicht der Fall, wenn 
unbewohnte Gebiete in das Satzungsgebiet aufgenommen werden. 
In einem ersten Schritt wurden Blöcke ausgeschlossen, die nicht durch Wohnbebauung geprägt sind. Dazu 
gehören zusammenhängende Grün- und Freiflächen, Gemeinbedarfsflächen, gewerblich und industr iell 
genutzte Bereiche oder Sonderbauflächen. Anschließend wurden Wohngebiete ausgeschlossen, die durch 
Ein- und Zweifamilienhäuser o. ä. Strukturtypen geprägt sind. Außerdem wurden auch einzelne Gebäude 
in Gebieten, die nicht durch Wohnnutzung geprägt sind, herausgenommen. Diese Gebäude weisen keinen 
städtebaulichen Zusammenhang zu den gebildeten Teilräumen auf und können aufgrund ihrer ger ingen 
Anzahl nur schwerlich ein städtebauliches Gewicht oder negative städtebauliche Folgen begründen. In 
diesen Gebieten ist der Einsatz des sozialen Erhaltungsrechts aus gutachterlicher Sicht nich t ausreichend 
begründbar. Außerhalb der somit gebildeten Untersuchungskulisse befinden sich:  
▪ Bahnanlagen (Bahnbogen Leutzsch),  
▪ gewerblich/industriell genutzte Gebiete, z. B. die Flächen westlich der Franz-Flemming-Straße,  
▪ Kleingartenanlagen, 
▪ Ein/- und Zweifamilienhausgebiete wie westlich der Rathenaustraße sowie rund um die Rosen-
müllerstraße, 
▪ Wohnbebauung außerhalb eines möglichen Gebietszusammenhangs, beispielsweise westlich der 
Bahntrasse, 
▪ Wohnbebauung aus den 1990er Jahren und später, die kein bauliches Aufwertungspotenzi al 
aufweisen und sich in Randlagen befinden wie an der Brehmestraße und der Baumgarten-Crusius-
Straße/Pufendorfstraße, 
▪ Gebiete wie zum Beispiel westlich der Franz-Flemming-Straße, wo der Wohnnutzung kein städ -
tebauliches Gewicht zukommt. 
Diese Bereiche werden als „Gebiete ohne Relevanz“ für das soziale Erhaltungsrecht bezeichnet und sind 
in der Abbildung 12 dargestellt.  
 
15  vgl. Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Ordnungsamt, Einwohnerregister, 31.12.2018. 
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Abbildung 12: Gebiet ohne Relevanz 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
Die Auswertung der Haushaltsbefragung erfolgte in mehreren Phasen und kleinräum ig auf Ebene der 
statistischen Blöcke, indem die einzelnen Indikatoren miteinander verglichen wurden. Im Ergebnis der Ana-
lyse erfüllen einige der Wohnblöcke die Anwendungsvoraussetzungen für das soziale Erhaltungsrecht. In 
der Addition dieser Wohnblöcke ergibt sich ein stadträumlich zusammenhängendes Gebiet (vgl. Abbil -
dung 13), das den Großteil des Untersuchungsgebiets Leutzsch umfasst. Daraus ergeben sich die folgen-
den Teilgebiete: 
▪ Das empfohlene Soziale Erhaltungsgebiet Leutzsch erfüllt die Voraussetzungen für die Anwen-
dung des sozialen Erhaltungsrechts. 
▪ Das restliche Untersuchungsgebiet Leutzsch erfüllt die Voraussetzungen für die Anwendung des 
sozialen Erhaltungsrechts nicht. 
▪ Das Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße, in dem die Voraussetzungen für die Anwendung des 
sozialen Erhaltungsrechts nicht vorliegen. 
 
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Abbildung 13: Unterteilung der Untersuchungsgebiete 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
Für das empfohlene Soziale Erhaltungsgebiet Leutzsch sowie für das Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße 
ist in den folgenden Kapiteln eine detaillierte Analyse aller Indikatoren dargestellt. Für das restliche  
Untersuchungsgebiet Leutzsch wurden ebenfalls alle Indikatoren ausgewertet. Im Ergebnis erfüllt dieses 
Gebiet die Anwendungsvoraussetzungen für das soziale Erhaltungsrecht nicht. Der Wohngebä udebe-
stand befindet sich fast ausschließlich im kommunalen und genossenschaftlichen Eigentum. D as Potenzial 
zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist gering. Die Warmmietbelastung der Haushalte ist 
unterdurchschnittlich, der Anteil einkommensarmer Haushalte und der Haushalte, die einen Zu schuss zum 
Lebensunterhalt bekommen, geringer als im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch. Hinzu 
kommt ein unterdurchschnittliches Mietniveau. Der Fassadenzustand weist kaum Schäden au f, energeti-
sches Modernisierungspotenzial besteht noch im kommunalen und genossenschaftlichen Bestand. Aufgrund 
des geringen Verdrängungspotenzials in Kombination mit den Eigentumsverhältnissen und dem fehlenden 
wohnungswirtschaftlichen Aufwertungsdruck besteht im restlichen Untersuchungsgebiet Leutzsch kein Erfor-
dernis zur Festsetzung einer Sozialen Erhaltungssatzung.  
 
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4. Aufwertungspotenzial 
Das Aufwertungspotenzial beschreibt die im Gebiet vorhandenen Möglichkeiten zur Erhöhung des Wohn-
werts durch mietumlagefähige, kostenaufwendige Ausstattungsmerkmale (Modernisierung), Grundrissän-
derungen von Wohnungen, die u. a. mit der Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen einhergehen, 
oder durch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Zur Bestimmung des Aufwertungspot en-
zials im Untersuchungsgebiet wurden Indikatoren erfasst und bewertet, die als sachliche und materielle 
Voraussetzungen für eine Aufwertung des Wohnungsbestands angesehen werden.  
Bei den Indikatoren zum Aufwertungspotenzial spielen insbesondere die Attraktivität des Gebäudebe-
stands und typische Aufwertungspotenziale des Gebäudebestandes abhängig von Gebäudealter und 
Bauepoche, die Eigentumsverhältnisse, der bauliche Zustand des Gebäudes und der Ausstattungszustand 
der Wohnungen sowie deren Größe und Struktur eine Rolle. In diesem Kapitel werden diese Indikatoren 
einzeln betrachtet und wo möglich miteinander in Bezug gesetzt. 
Je schlechter die Grundausstattung eines Gebäudes ist und je länger eine Sanierung zurückliegt, des to 
höher ist üblicherweise das Potenzial zum Austausch oder zur Erneuerung von Bauteilen und Ausstattungs-
merkmalen. Dies betrifft insbesondere den energetischen Zustand der Wohngebäude im Hinblick auf die 
Heizungsanlage, die Fenster, das Dach oder die Fassade. Um gebietstypische Besonderheiten herauszu-
arbeiten und zu einer belastbaren Gesamteinschätzung des Aufwertungspotenzials im Untersuchungsge-
biet zu kommen, werden in einem ersten Schritt die im Untersuchungsgebiet vorwiegenden Baualtersklas-
sen und Eigentumsverhältnisse betrachtet. Daraus werden Schwerpunkte für die Auswertung der erhobe-
nen Primärdaten (gebäudescharfe Ortsbildanalyse und auf Blockebene anonymisierte Haushaltsbefra-
gung) abgeleitet und der Gebäude- und Wohnungsbestand hinsichtlich dieser Schwerpunkte unter sucht. 
Im Ergebnis wird das Aufwertungspotenzial nicht nur über einzelne Indikatoren quantifiziert, sondern ba-
siert auf dem komplexen Zusammenspiel aller Indikatoren, welches erst in deren Zusammenführung u nd 
Abwägung aussagekräftig wird. 
4.1 Gebäudealter 
Abbildung 14 und Abbildung 15 veranschaulichen gebäudescharf die Verteilung des Wohnungsbestan-
des nach Baualtersklasse im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch und im Untersuchungsgebiet 
Umfeld Paul-Küstner-Straße. 43,8 % der Gebäude im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße sind Grün-
derzeitgebäude mit Baujahr bis 1918 und weitere 44,6 % sind bis 1945 entstanden. Im empfohlenen 
Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch wurden sogar zwei Drittel der Gebäude in der Gründerzeit und wei-
tere 29 % bis 1945 errichtet. 96 % der Gebäude im empfohlenen Sozialen Erhaltungsge biet Leutzsch 
stammen folglich aus der Zeit vor dem Jahr 1946, im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße s ind es fast 
90 %. Jeweils weniger als 2 % der Gebäude in den beiden Gebieten wurden zwischen den Jahren 1946 
und 1990 erbaut. Nach 1990 entstanden knapp 10 % der Gebäude im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-
Straße. Im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch beträgt der Anteil lediglich rund 3 %. 
40 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
27 
Abbildung 14: Gebäudealter bezogen auf die Anzahl der Wohngebäude 16 (gebietsscharf) 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bo denordnung, 2021 
Wegen seiner historischen Bauweise mit Ornamenten und hohen Deckenhöhen ist der gründerzeitliche 
Altbaubestand schon lange attraktiv für Mieter/-innen und Eigentümer/-innen. Neben der Aufteilung 
in Wohneigentum bestehen Potenziale – wenn bauordnungsrechtlich möglich – durch das Hinzufügen von 
Ausstattungsmerkmalen wie z. B. Aufzügen, große und hochwertig ausgestattete Badezimmer, neue und 
größere Balkone oder Zweit-Balkone, Fußbodenheizungen oder Video-Gegensprechanlagen. Dies bele-
gen Beispiele aus verschiedenen deutschen Großstädten wie Berlin (Nord-Neukölln und Prenzlauer Berg), 
Leipzig (Eisenbahnstraße, Am Lene-Voigt-Park) oder Köln (Severinsviertel). 
In den vergangenen Jahren rücken vermehrt auch neuere Bestände in den Fokus von Investor/-innen 
und immobilienwirtschaftlichen Unternehmen. So ermöglichen der Reformwohnungsbau der 1920er 
und 1930er Jahre  und auch der  Geschosswohnungsbau aus den Jahren 1950 bis 1990  vielfältige 
Aufwertungspotenziale für die Eigentümer/-innen. Neben den schon beschriebenen Maßnahmen wie der 
energetischen Ertüchtigung oder der Veränderung von Wohnungsstrukturen, z. B. durch  die Schaffung 
großzügiger Wohnungsgrundrisse oder der Zusammenlegung von Wohnungen, bestehen in diesen Be-
ständen Potenziale durch die (Neu)Errichtung von Bauteilen wie Balkonen oder Aufzügen. Die Bestände 
dieser Baualtersklassen umfassen zudem oft ganze Gebäudeblöcke oder Siedlungen in homogener Ei-
gentumsstruktur (und entsprechend potenziell großem Umfang an Wohnungen pro Maßnahme), sodass 
bauliche Veränderungen in diesen Beständen erhebliche Auswirkungen auf die Bewohner/-innenstr uktur 
eines Viertels haben können. 
Die oben genannten Ausstattungsmerkmale erhöhen den Wohnwert und sind als Modernisierungen umla-
gefähig. Damit tragen sie zur Erhöhung der Mietkosten bei und können zur Verdrängung eink ommens-
schwacher Haushalte oder von Haushalten mit bereits hoher Warmmietbelastung führen. 
 
16  Mehrfamilienhäuser ohne Ein- und Zweifamilienhäuser sowie ähnliche Bautypen. 
4 ,8 
67,  
44,6 
28,6 
0,4 
1,8 
1,1 
9,8 
2,6 
0 
10 
20 
 0 
40 
50 
60 
70 
80 
90 
100 
Umfeld Paul- üstner-Straße
(N 112)
Leutzsch
(N 266)
1991 bis 2010
1961 bis 1990
1946 bis 1960
1919 bis 1945
vor 1919
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Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
28 
Abbildung 15: Baualter der Wohnbebauung 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Boden ordnung, 2021 
4.2 Wohnungsschlüssel und Wohnfläche 
Das soziale Erhaltungsrecht entfaltet durch die Genehmigungskriterien eine Schutzwirkung für die Erhal-
tung der Wohnungsstrukturen und des Wohnungsschlüssels nach Größe und Zimmeranzahl. 
Entsprechend der Haushaltsbefragung hat der Großteil des Wohnungsbestands im empfohlenen Sozialen 
Erhaltungsgebiet Leutzsch und auch im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße eine Wohnungs-
größe zwischen 40 und 79 Quadratmeter. Der Anteil großer Wohnungen mit einer Wohnfläche von min-
destens 80 Quadratmetern ist im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße mit 30  % wesentlich 
größer als in Leutzsch (19 %). Die mittlere Wohnfläche im Median pro Haushalt beträgt in Leu tzsch 
66 Quadratmeter, im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße 71 Quadratmeter. 
Wie in Abbildung 16 dargestellt wird, ist der Anteil der Wohnungen zwischen 40 und 59 Quadratmetern 
jeweils am höchsten (Umfeld Paul-Küstner-Straße 33 %, Leutzsch 40 %). Es folgt der Anteil von Wohnun-
gen mit 60 bis 79 Quadratmetern, der im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße 31 % und in Leutzsch 37 % 
umfasst. 19 % des Wohnungsbestands im empfohlenen Sozialen Erhaltungsbiet Leutzsch weisen  eine 
Größe von mehr als 80 Quadratmeter auf, im Untersuchungsgebiet Umfeld-Paul-Küstner-Straße sogar 
31 %. Der Anteil kleiner Wohnungen mit einer Fläche von bis zu 40 Quadratmeter ist mit jeweil s etwa 
5 % am Gesamtwohnungsbestand sehr gering. 
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Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
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29 
Aus der Abbildung 17 geht hervor, dass im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße die Hälfte 
der Wohnungen ein bis zwei Zimmer hat, im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch trifft das 
auf 57 % der Wohnungen zu.17 
Abbildung 16: Wohnfläche (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Abbildung 17: Anzahl der Zimmer (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
4.3 Eigentumsverhältnisse und Umwandlungspotenzial 
Private Eigentumsformen bieten hohes Potenzial für die derzeit renditereiche Bildung von Wohnungs- 
und Teileigentum. Infolge der Umwandlung von Miet- in (Einzel-)Eigentum werden die umgewandelten 
 
17  In der Haushaltsbefragung wurde die Zimmeranzahl nur als ganzzahliger Wert abgefragt, sodass beispielsweise auch eine 
Wohnung mit 1,5 Zimmer gegebenenfalls in die Kategorie der 2-Zimmer-Wohnungen fallen kann. 
6 4 
   40 
 1 
 7 
18 
11 
1  8 
0 
10 
20 
 0 
40 
50 
60 
70 
80 
90 
100 
Umfeld Paul- üstner-Straße
(n  97)
Leutzsch
(n 616)
100 Quadratmeter
und mehr
80 bis 99
Quadratmeter
60 bis 79
Quadratmeter
40 bis 59
Quadratmeter
unter 40
Quadratmeter
8 8 
42 49 
 4 
   
14 6 
2 
4 
0 
10 
20 
 0 
40 
50 
60 
70 
80 
90 
100 
Umfeld Paul- üstner-Straße
(n 400)
Leutzsch
(n 616)
5 und mehr Zimmer
4 Zimmer
  Zimmer
2 Zimmer
1 Zimmer
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Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
30 
Wohnungen häufig dem Mietwohnungsmarkt entzogen, was langfristig zu einer Veränderung der Eigen-
tumsverhältnisse in einem Gebiet führen kann, die wiederum oftmals eine Veränderung der Bevölkerungs-
zusammensetzung nach sich zieht. Zudem verfügen Eigentumswohnungen i. d. R. über einen höheren Aus-
stattungszustand als Mietwohnungen, sodass im Zuge von Umwandlungen mit der Schaffung zusätzlicher 
Ausstattungsmerkmale zu rechnen ist. 
Das empfohlene Soziale Erhaltungsgebiet Leutzsch ist stark durch Mietwohnungen geprägt. 9 3 % der 
Haushalte wohnen zur Miete, demgegenüber sind nur 7 % der befragten Haushalte selbstnutzende E i-
gentümer/-innen. Im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße wohnen 91 % der Haushalte zur 
Miete. 
Abbildung 18 belegt, dass die Struktur der Vermieter/-innen sowohl im empfohlenen Sozialen Erhal-
tungsgebiet Leutzsch als auch im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße stark durch private 
Wohnungsunternehmen und private Hauseigentümer/-innen dominiert ist. Der Anteil von kommunalen oder 
genossenschaftlichen Wohnungen ist im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet mit 5 % gering. Im U n-
tersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße sind 7 % der Wohngebäude im kommunalen Eigentum . 
Demgegenüber befinden sich in beiden Gebieten etwa drei Fünftel der Wohnungen im Eigentum privater 
Hauseigentümer/-innen oder privater Wohnungsunternehmen. Für diese Wohnungen besteht ein h ohes 
Umwandlungspotenzial. Rund ein Drittel der Wohnungen sind Eigentumswohnungen, wobei im empfohle-
nen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch insgesamt 28 % der Wohnungen vermietete Eigentumswohnungen 
sind und 7 % selbstgenutzt werden. Im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße werden 9 % 
der Wohnungen von den Eigentümer/-innen selbstgenutzt und 25 % der Wohnungen sind vermietete 
Eigentumswohnungen. 
Abbildung 18: Eigentumsform der Wohngebäude 18 (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
 
18  Mehrfamilienhäuser ohne Ein- und Zweifamilienhäuser sowie ähnliche Bautypen. 
7 2 
   
41 
 7 
17 
2  
9 7 
25 28 
0 
10 
20 
 0 
40 
50 
60 
70 
80 
90 
100 
Umfeld Paul- üstner-
Straße (n  91)
Leutzsch
(n 602)
vermietete Eigentumswohnung
selbstnutzende Eigentümer in
sonstiges  rivates
Wohnungsunternehmen
 rivate r  auseigentümer in
Genossenschaft
kommunales
Wohnungsunternehmen
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31 
4.4 Sanierungs-/Modernisierungszustand der Wohngebäude gemäß Ortsbildanalyse  
Im Mai 2021 wurde eine gebäudescharfe Ortsbildanalyse durch die LPG mbH durchgeführt, um die 
Ausstattung der Wohngebäude19 zu erfassen. In der Regel handelt es sich um straßenseitige Einschätzun-
gen, je nach Baustruktur konnten auch die straßenabgewandten Gebäudeseiten begutachtet werden. Die 
Aussagen beziehen sich daher immer auf den öffentlich einsehbaren Anteil des Gebäudes. Bei der Ana-
lyse wurden Fassadenzustand und -dämmung, Balkone, Fenster, bereits durchgeführte Aufstockungen und 
Dachgeschossausbauten, die Nutzung der Erdgeschosse sowie aktuelle Bautätigkeiten aufgenommen. Ins-
gesamt wurden 112 Aufgänge im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße und 266 Aufgänge 
im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch erfasst.20 Die wesentlichen Erkenntnisse der Ortsbild-
analyse sind in den folgenden Tabellen und Abbildungen dargestellt. 
Der Anteil von Fassaden in ungepflegtem/schadhaftem und mäßigem Zustand umfass t im empfohlenen 
Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch 12 % der Wohngebäude. Sie sind vor allem entlang der Georg-
Schwarz-Straße vorhanden, wobei das Straßenbild bezogen auf den Zustand der Fassaden sehr h ete-
rogen ist. Der Anteil vollständig leerstehender und teilweise stark sanierungsbedürftiger G ebäude be-
trägt im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch 3 %. Der überwiegende Anteil der Wohnge-
bäude weist einen normalen Erhaltungszustand auf, rund ein Drittel ist sehr gepflegt. Das  belegt, dass 
schon überwiegend Fassadensanierungen in den vergangenen Jahren durchgeführt wurden. 
Im Untersuchungsgebiet Umfeld-Paul-Küstner-Straße ist der Fassadenzustand weitgehend hom ogen. 
91 % der Wohngebäude weisen einen normalen Erhaltungszustand auf, 6 % einen sehr gepflegten. Die 
Zahl der Gebäude mit schadhaften Fassaden reduziert sich auf Einzelfälle im Süden des Gebiets an der 
Grenze zum festgesetzten Sozialen Erhaltungsgebiet Alt-Lindenau. Vollständig leerstehende Wohnge-
bäude gibt es im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße keine. 
Die Abbildung 19 stellt das Ergebnis der Ortsbildanalyse hinsichtlich des Indikators Fassadenzustand 
kartografisch dar. Sie ist im Anhang in größerer Auflösung beigefügt.  
 
19  Mehrfamilienhäuser ohne Ein- und Zweifamilienhäuser sowie ähnliche Bautypen. 
20  Im restlichen Untersuchungsgebiet Leutzsch wurden 129 Hausaufgänge aufgenommen. 
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Tabelle 7: Ergebnisse der Ortsbildanalyse bezogen auf die Anzahl der Wohngebäude 21 (ge-
bietsscharf) 
Merkmal Kategorien 
Umfeld Paul-Küst-
ner-Straße 
(N=112) 
Leutzsch 
(N=266) 
Fassadenzustand 
sehr gepflegt: renovierte oder gut 
erhaltene Fassade 6 % 35 % 
normal: keine Schäden, einzelne 
kleine Schönheitsfehler 91 % 52 % 
mäßig: Schäden, deutliche Abnut-
zungserscheinungen 3 % 7 % 
ungepflegt: große Schäden, stark 
erneuerungsbedürftig 0 % 5 % 
Leerstand Wohnhaus steht offenbar vollstän-
dig leer („Ruine“) 0 % 3 % 
Fassadendämmung 
zeitgemäße Dämmung vorhanden 13 % 12 % 
vsl. nicht mehr zeitgemäße Däm-
mung vorhanden 12 % 4 % 
keine Dämmung vorhanden, aber 
Dämmung wahrscheinlich möglich 57 % 35 % 
keine Dämmung vorhanden und 
Dämmung unwahrscheinlich (würde 
Attraktivität des Gebäudes ab-
werten) 
19 % 49 % 
Quelle: LPG mbH, Ortsbildanalyse 2021; Anteile gerundet, daher kann die Summe der einzel nen Merkmalsbe-
reiche ungleich 100 % sein 
 
21  Mehrfamilienhäuser ohne Ein- und Zweifamilienhäuser sowie ähnliche Bautypen. 
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Abbildung 19: Ergebnisse der Ortsbildanalyse: Fassadenzustand 
 
Quelle: Eigene Darstellung nach Ortsbildanalyse der LPG mbH, 2021 
Abbildung 20: Unterschiedliche Fassadenzu-
stände in der Georg-Schwarz-
Straße 
Abbildung 21: Fassade mit Dämmung 
  
Quelle: LPG mbH, eigene Aufnahme, Mai 2021 Quelle: LPG mbH, eigene Aufnahme, Mai 2021 
Im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgeb iet Leutzsch besteht ein hohes Potenzial für die Dämmung der 
Fassaden, denn 84 % der Fassaden sind nicht gedämmt. Davon ist bei 35 % der Gebäude eine Dämmung 
mutmaßlich eine mögliche Modernisierungsoption. Bei den anderen 49 % ist eine Fassadendämmung un-
wahrscheinlich, da sie das Gebäude äußerlich verändern würde, weil die Fassade nach der D ämmung 
nicht in gleicher Ästhetik herstellbar wäre. Letzteres betrifft in der Regel Gründerzeithäuser mit aufwän-
dig verzierten Schmuckfassaden (beispielsweise wegen individueller Stuckelemente, Materialwechseln 
oder dem Einsatz von Naturstein). Größere Potenziale zur Fassadendämmung gibt es außerdem in  den 
Wohnanlagen des restlichen Untersuchungsgebiets Leutzsch. Diese sind allerdings überwiegend im genos-
senschaftlichen und kommunalen Eigentum. Beide Eigentumsformen wirtschaften nach anderen wirtschaft-
lichen Grundsätzen als privatwirtschaftlich orientierte Personen bzw. Unternehmen. 
47 von 145 in Zusammenstellung
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Auch im Untersuchungsgebiet Umfeld-Paul-Küstner-Straße ist das Potenzial für die Dämmung der Fassa-
den hoch. Wie in Leutzsch sind drei Viertel der Fassaden ungedämmt. Davon ist sogar bei 57 % ein e 
Fassadendämmung in Zukunft wahrscheinlich. Nur bei knapp 20 % der Wohngebäude würde eine Fas-
sadendämmung die Ästhetik der Fassade mutmaßlich negativ verändern, sodass die Dämmung unwahr-
scheinlich ist. Hier sind auch denkmalschutzrechtliche Belange zu berücksichtigen. 
Die Abbildung 22 stellt das Ergebnis der Ortsbildanalyse hinsichtlich des Indikators Fassadendämmung 
kartografisch dar. Sie ist im Anhang in größerer Auflösung zu finden. 
Abbildung 22: Ergebnisse der Ortsbildanalyse: Fassadendämmung 
 
Quelle: Eigene Darstellung nach Ortsbildanalyse der LPG mbH, 2021 
In der Regel wurden nur Balkone 22 erfasst, die vom öffentlichen Straßenraum aus sichtbar sind. Hierbei 
wurde das Vorhandensein von Balkonen an insgesamt 14 % der Gebäude im empfohlenen Sozialen 
Erhaltungsgebiet Leutzsch festgestellt; an 7 % der Gebäude wurde der Balkon nachträglich angebracht. 
Viele Balkone im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet befinden sich jedoch rückwärtig an den Ge-
bäuden, sodass die Ergebnisse der Haushaltsbefragung mit in die Beurteilung einbezogen werden müssen 
(siehe Kapitel 4.5). Demnach verfügen 75 % der Haushalte über einen Balkon (oder Loggia/Wintergar-
ten/Terrasse), 6 % haben sogar mehr als einen Balkon . Im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet ist 
folglich das Potenzial für den Anbau von Balkonen noch nicht voll ausgeschöpft. 
Im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße wurden aufgrund der offenen Bauweise die Grund-
stücke umfassender eingesehen. Es wurde an 54 % der Gebäude ein Balkon erfasst, wobei dieser an 
 
22  Die Kategorie umfasst auch Loggien oder ähnliches. 
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knapp 10 % der Gebäude nachträglich angebracht wurde. Gemäß der Haushaltsbefragung verfügen 
73 % der Haushalte über einen Balkon (oder Loggia/Wintergarten/Terrasse), 8 % über mehrere. Auch 
hier ist noch weiteres Potenzial für den Anbau von Balkonen vorhanden. 
Bei der Ortsbegehung wurden 5 % der Fenster im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch als 
eindeutig erneuerungsbedürftig und schadhaft identifiziert. Im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-
Straße betrifft dies 3 % der Fenster. Somit besteht ein Potenzial für den Austausch und die Erneuerung 
der Fenster mindestens bei diesen Wohngebäuden. Weiteres Potenzial z. B. durch den Einbau moderner, 
schall- und wärmeisolierender dreifach Verglasungen ist davon unabhängig bei dem überwiegende n 
Anteil des Fensterbestandes vorhanden. In der Haushaltsbefragung wurde demnach auch ein deutlich 
höheres Potenzial ermittelt (vgl. nächstes Kapitel). 
Tabelle 8: Ergebnisse der Ortsbildanalyse bezogen auf die Anzahl der Wohngebäude 23 (ge-
bietsscharf) 
Merkmal Kategorien 
Umfeld Paul-Küst-
ner-Straße 
(N=112) 
Leutzsch 
(N=266) 
Fenster schadhaft, 
deutlich erneuerungsbedürftig24 
3 % 5 % 
DG-Ausbau/ 
Aufstockung 
Dachgeschoss  
ausgebaut/aufgestockt 81 % 69 % 
Potenzial zum  
Dachgeschossausbau25 18 % 30 % 
Quelle: LPG mbH, Ortsbildanalyse 2021; Anteile gerundet, daher kann die Summe der einzel nen Merkmalsbe-
reiche ungleich 100 % sein 
Zwar unterliegt die Schaffung von neuem Wohnraum in Sozialen Erhaltungsgebieten keinem Genehmi-
gungsvorbehalt – anders verhält es sich bei städtebaulichen Erhaltungsgebieten, die auch den Neubau 
von Gebäuden reglementieren –, dennoch kann der Ausbau von Dachgeschossen an Bestandsgebäuden 
erhaltungsrechtlich bedeutsam sein. Dies ist dann der Fall, wenn der neu geschaffene Wohnraum mit der 
darunter liegenden Wohnung verbunden werden soll, sodass eine Maisonettewohnung entsteht. Dies ver-
ändert die Wohnungsgröße bzw. die Anzahl der Wohnräume der betroffenen Bestandswohnung. Außer-
dem kann der Dachgeschossausbau oder die Aufstockung von Wohngebäuden Ausgangspunkt zur Schaf-
fung zusätzlicher Ausstattungsmerkmale wie dem Anbau eines Aufzugs sein. 
Im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch wurde das Potenzial zum Dachgeschossausbau bzw. 
zur Aufstockung bereits bei 69 % der Wohngebäude genutzt. Somit besteht dort für 30 % der Wohn-
gebäude das Potenzial zur Erweiterung der Wohnfläche durch einen Dachgeschossausbau bzw. dur ch 
eine Aufstockung26 des Gebäudes. Im gesamten empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet befinden sich 
zahlreiche einzelne Wohngebäude mit entsprechendem Potenzial. Im restlichen Untersuchungsgebiet 
 
23  Mehrfamilienhäuser ohne Ein- und Zweifamilienhäuser sowie ähnliche Bautypen. 
24  Bei der Begehung von außen kann kein abschließender Eindruck aller Fenster erlangt werden, weshalb die Daten der Haus-
haltsbefragung miteinzubeziehen sind. 
25  umfasst alle Dächer, die noch nicht ausgebaut/aufgestockt wurden, ausgenommen Dächer mit Penthouse oder genutzter 
Dachfläche; keine baurechtliche Prüfung erfolgt. 
26  umfasst alle Dächer, die noch nicht ausgebaut/aufgestockt wurden, ausgenommen Dächer mit Penthouse oder genutzter 
Dachfläche; keine baurechtliche Prüfung erfolgt. 
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Leutzsch gibt es zusammenhängende Wohnanlagen im kommunalen oder genossenschaftlichen Bestand, 
die aufgrund ihres homogenen Erscheinungsbilds ein besonders hohes Aufstockungs potenzial aufweisen. 
Ein einmal entwickeltes Konzept lässt sich hier leicht auf alle anderen Bauten desselben Typs übertragen, 
während bei Einzelbauten stets individuelle Entwürfe vonnöten sind. 
Im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße besteht nur noch bei 18 % der Wohngebäude das 
Potenzial zum Dachgeschossausbau bzw. zur Aufstockung des Gebäudes. Räumlich verortet ist das Po-
tenzial im südlichen Bereich des Untersuchungsgebiets größer. 
Die Abbildung 23 stellt das Ergebnis der Ortsbildanalyse bezüglich des Ausbaustands der Dachgeschosse 
kartografisch dar. Sie ist im Anhang in größerer Auflösung beigefügt. 
Abbildung 23: Ergebnisse der Ortsbildanalyse: Dachgeschossausbau/ Aufstockungspotenzial 
 
Quelle: Eigene Darstellung nach Ortsbildanalyse der LPG mbH, 2021 
4.5 Ausstattungszustand 
In der Genehmigungspraxis sind Maßnahmen, die zur Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands 
einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderun-
gen dienen, gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 BauGB grundsätzlich zu genehmigen. Eine Soziale 
Erhaltungssatzung soll damit nicht dazu beitragen, einen im Quartier möglicherweise vorhandenen bauli-
chen Substandard zu konservieren. 
Die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen sind bei der Beurteilung von Maßnahmen zu berück-
sichtigen, d. h. sie sind abwägend zu prüfen. Nach § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 BauGB ist die 
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Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
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Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes unter Wahrung der bauordnungsrech tlichen Min-
destanforderungen zu genehmigen. Daraus erwächst ein konkreter Genehmigungsanspruch bei der A n-
tragsstellung. Die Formulierung umfasst zwei zu berücksichtigende Merkmale bei der baulichen Änderung 
von Gebäuden.  
▪ Zum einen sind die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen zu wahren. Diese umfas sen 
z. B. die Ausstattung der Gebäude mit Sanitär-, Frisch- und Abwasser- sowie Elektroinstallationen. 
Sie stellen die untere Grenze für zu genehmigende Maßnahmen dar.  
▪ Zum anderen bezieht sich der zeitgemäße Ausstattungszustand auf eine durchschnittliche Woh-
nung, die „in diesem Gebiet [...] von Bevölkerungsschichten der Art, aus der sich die Wohnbevöl-
kerung des betreffenden Milieuschutzgebiets zusammensetzt, beans rucht wird“ und dessen  er-
stellung ebenfalls zu genehmigen ist.27  
Zu diesem Sachverhalt – der für die Beurteilung anzuwendenden Maßstabsebene – gibt es keine einheit-
liche Rechtsprechung. Der Ausstattungszustand kann über den bauordnungsrechtlichen Mindes tanforde-
rungen liegen und stellt damit zugleich die obere Grenze der zu genehmigenden Maßnahmen dar. Diese 
Maßnahmen können jedoch dazu führen, dass Mieten ansteigen und bestimmte Bevölkerungsgruppen 
verdrängt werden. Diese Regelung verhindert aber, dass in Erhaltungsgebieten unzulängliche bauli che 
Zustände unterhalb der bauordnungsrechtlichen Vorgaben, ein sogenannter Substandard (z. B. Ofenhei-
zung), erhalten bleiben.28 Als zeitgemäße Ausstattung einer Wohnung werden in der Rechtsprechung u. a. 
die Warmwasserversorgung durch Gasetagenheizungen und der Einbau von Isolierverglasungen identi-
fiziert.29 Einzelkohleöfen und einfachverglaste Fenster entsprechen diesem Zustand nicht mehr.  
Zur Bestimmung des gegenwärtigen Ausstattungszustands der Wohnungen und Gebäude im empfohlenen 
Sozialen Erhaltungsgebiet wurden die in der Tabelle 9 dargestellten Ausstattungsmerkmale in der Haus-
haltsbefragung erhoben. Die Merkmale sind thematisch gruppiert. Anhand der Ausstattungsmerkm ale 
können 
▪ nachholende Sanierungspotenziale zur Anpassung an einen zeitgemäßen Ausstattungszustand, 
z. B. durch den Einbau einer Sammelheizung, eines Bades oder einer innenliegenden Toilette, 
▪ das energetische Modernisierungspotenzial, z. B. durch die Dämmung von Fassaden oder den 
Austausch von einfachverglasten Fenstern und 
▪ die Möglichkeiten für den An- oder Einbau zusätzlicher, wohnwerterhöhender Ausstattungs-
merkmale wie einer Fußbodenheizung, eines zweiten Balkons oder eines Aufzugs 
festgestellt werden. Der Ausstattungszustand dient außerdem als Grundlage zur Ermittlung des gebiets-
typischen Ausstattungszustands, der sich aus der überwiegenden Anzahl der vorhandenen Merkmale 
zusammensetzt. 
 
27  Mitschang, Stephan, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar, 13. Auflage 2016, Rn. 52. 
28  Mitschang, Stephan, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar, 14. Auflage 2019, Rn. 51. 
29  OVG Berlin, 10.06.2004 - OVG 2 B 3.02, IBRRS 2004, 3556. 
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Gebietstypischer Ausstattungszustand 
Der gebietstypische Ausstattungszustand umfasst die Ausstattungsmerkmale, die in zwei Drittel des Woh-
nungsbestands nachweisbar sind.30 Damit wird der zeitgemäße Ausstattungszustand einer durchschnittli-
chen Wohnung gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 BauGB als Standard definiert. Darüber hinaus-
gehende bzw. zusätzliche Ausstattungsmerkmale würden den Wohnwert und ggf. auch die Miete erhöhen. 
Sie sind somit als Modernisierung zu definieren, für die das soziale Erhaltungsrecht eine Steuerungswir-
kung erzielen kann. 
Der gebietstypische Ausstattungszustand des Wohnungsbestands entspricht sowohl im empfohlenen 
Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch als auch im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße eine r 
Wohnungsausstattung mit folgenden Ausstattungsmerkmalen: 
▪ Badezimmer mit WC sowie Dusche oder Badewanne 
▪ innenliegende Toilette 
▪ Zentral- oder Fernheizung 
▪ zentrale Warmwasserversorgung  
▪ ein Erstbalkon31 
▪ Gegensprechanlage ohne Kamera 
Nachholendes Sanierungspotenzial 
Als nachholendes Sanierungspotenzial werden Ausstattungsmerkmale definiert, die auf einen Substan-
dard hindeuten und nicht den bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen entsprechen. Dazu gehören 
Wohnungen ohne eigenes Bad, mit Ofenheizung zur Beheizung der Wohnräume und mit einfachverglas-
ten Fenstern. 
Nur einzelne Wohnungen im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch und im Untersuchungsgebiet 
Umfeld Paul-Küstner-Straße sind noch mit Ofenheizung und/oder ohne Badezimmer ausgestattet. De r 
Anteil von Wohnungen mit Ofenheizung liegt im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch bei 2 %. 
Auch die Ausstattung mit einfachverglasten Fenstern bildet einen Substandard ab. Das nachholende Sa-
nierungspotenzial dieses Merkmals ist sowohl im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch mit rund 
20 % als auch im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße mit 23 % relativ hoch. Auch der hohe 
 
30  vgl. BGH, 19.2.1992, VIII ARZ 5/91, Rn 41: Nach allem ka nn als "allgemein üblich" im Sinne von § 541 b Abs.1 2. Halbs. 
BGB nur ein Zustand angesehen werden, der bei deutlich mehr als nur der Hä lfte der Mietwohnungen festzustellen ist. Eine 
deutliche Mehrheit ist anzunehmen, wenn mindestens 2/3 der maßgeblichen Wohneinheiten entsprechende Ausstattungsmerk-
male aufweisen  
31  Diese Kategorie umfasst auch einen Wintergarten, eine Loggia oder T errasse. Die im Rahmen der Haushaltsbefragung er-
mittelte Größe des Erstbalkons beträgt im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch und im Untersuchungsgebiet Um-
feld Paul-Küstner-Straße jeweils 5,0 qm im Median. Zu beachten ist, dass nur ganzzahlige Werte in die Berec hnung einge-
gangen sind, d. h. Angaben wie 4,5 qm zu 5 ,0 qm aufgerundet wurden. Es ist daher anzunehmen, dass die tatsächliche 
Balkongröße weniger als 5,0 qm beträgt. 
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Anteil an Kasten-Doppelfenstern von jeweils fast 30 % korrespondiert mit dem festgestellten Baualter 
und kann je nach Beschaffenheit und Alter ein Sanierungspotenzial begründen. 
Tabelle 9: ausgewählte Ausstattungsmerkmale (haushaltsbezogen) 
Ausstattungsmerkmal 
Umfeld  
Paul-Küstner-Straße 
(n=401) 
Leutzsch 
(n=620) 
Badezimmer   
mit Dusche oder Badewanne 84 % 80 % 
mit Dusche und Badewanne 17 % 19 % 
WC im Bad 98 % 97 % 
Gäste-WC (zusätzlich) 9 % 9 % 
Beheizung der Wohnung über   
Ofenheizung 1 % 2 % 
Nachtspeicherheizung 0 % 0 % 
Gas-Etagenheizung 17 % 14 % 
Zentralheizung/Fernheizung 74 % 66 % 
Fußbodenheizung 4 % 15 % 
Warmwasserversorgung   
dezentrale Warmwasserversorgung  10 % 8 % 
zentrale Warmwasserversorgung  88 % 91 % 
Fenster (überwiegend)   
Einfachverglasung 23 % 20 % 
Kasten-Doppelfenster 28 % 28 % 
Isolier-/Wärmeschutzverglasung oder Schallschutz-
fenster 46 % 51 % 
zusätzliche Ausstattung   
Balkon1 73 % 75 % 
weitere/r Balkon1 8 % 6 % 
Aufzug 16 % 10 % 
überwiegend hochwertiges Parkett, Natur-/Kunst-
stein oder Fliesen 25 % 25 % 
Einbauküche (vom Vermieter eingebaut) 24 % 30 % 
Gegensprechanlage ohne Kamera 82 % 79 % 
Gegensprechanlage mit Kamera 7 % 13 % 
Energiesparende Ausstattung   
Solaranlage zur Erwärmung von Wasser oder zur 
Stromgewinnung 0 % 2 % 
gedämmte Fassade 36 % 40 % 
energiesparende Heizungsanlage² 5 % 6 % 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 ; 1: umfasst auch Loggia/Wintergarten/Terrasse; ²: z. B. Kraft-Wärme-Kopp-
lung, Brennwerttechnik; Summe der einzelnen Merkmalsbereiche ergibt aufgrund von missings/keine An-
gabe oder Mehrfachnennungen nicht immer 100 % 
Energetisches Modernisierungspotenzial 
Energetische Modernisierungen sind bauliche Veränderungen, durch die Endenergie in Wohngebäuden 
nachhaltig eingespart werden soll. Dabei ist die energetische Sanierung zur Erreichung der bauli chen 
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Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zulässig. Anhand dieser Ausstattungsmerk-
male wird darüber hinaus Potenzial für die energetische Modernisierung des Gebäudebestands deutlich. 
Gemäß der Haushaltsbefragung bietet jeweils etwa die Hälfte des Wohnungsbestands im empfohlenen 
Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch und im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße Potenzial für 
die Ausstattung mit Isolier-/Wärmeschutzverglasung oder Schallschutzfenstern. Darüber hinaus bestätigt 
die Haushaltsbefragung die bereits per Ortsbildanalyse festgestellten Potenziale zur Fassadendämmung. 
Diese Maßnahmen der energetischen Modernisierung sind nach dem GEG mietumlagefähig. Mit einer 
Ausnutzung dieses Potenzials ist in naher Zukunft daher zu rechnen. 
Potenzial für den zusätzlichen An- bzw. Einbau von Ausstattungsmerkmalen 
Während sowohl im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch als auch im Untersuchungsgebiet 
Umfeld Paul-Küstner-Straße das nachholende Sanierungspotenzial zur Anpassung an den zeitgemäßen 
Ausstattungszustand nur einen kleinen Anteil des Wohnungsbestands umfasst, weist ein Großteil der Woh-
nungen hohes Potenzial für die Ausstattung mit zusätzlichen wohnwerterhöhenden Ausstattungsmerkmalen 
auf. Bisher verfügen nur jeweils etwa 18 % der Wohnungen in beiden Gebieten über ein Badezim mer 
mit getrennter Dusche und Badewanne. Jeweils rund ein Zehntel der Wohnungen verfügen über  ein se-
parates Gäste-WC. Über einen Aufzug sind bislang lediglich 10 % der Wohnungen im empfohlenen 
Sozialen Erhaltungsgebiet sowie 16 % im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße zu erreichen. 
Tabelle 9 veranschaulicht zudem, dass hohe Potenziale für den Einbau eines hochwertigen Bodenbelags 
und einer Einbauküche sowie die Ausstattung mit einer Fußbodenheizung bestehen. Außerdem besteht,  
sofern bauordnungsrechtlich möglich, ein Potenzial zum Anbau von Zweitbalkonen. Der im Vergleich hö-
here Anteil an Fußbodenheizungen und Videogegensprechanlagen im empfohlenen Sozialen Erhaltungs-
gebiet Leutzsch geht insbesondere auf Eigentumswohnungen und/oder Neubauten ab dem Jahr 1990 
zurück.  
Ausstattungsmerkmale nach Eigentumsform der Wohnung 
Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist ein Motor von quartiersbezogenen Veränderungen. 
Oftmals geht die Aufteilung eines Wohngebäudes in Einzeleigentum mit der Schaffung zusätzlicher Aus-
stattungsmerkmale einher, die den späteren (Wieder-)Verkaufswert der Eigentumswohnungen erhöhen . 
Untersuchungen zum sozialen Erhaltungsrecht in anderen deutschen Großstädten belegen dies und bestä-
tigen, dass die Anwendung der Umwandlungsverordnung in Sozialen Erhaltungsgebieten zur Erh öhung 
der Wirksamkeit des sozialen Erhaltungsrechts beiträgt. Für das empfohlene Soziale Erhaltungs gebiet 
Leutzsch sowie das Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße wurde der Ausstattungszustand ge-
mäß Eigentumsform des Gebäudes bestimmt. 
Anhand der Tabelle 10 wird deutlich, dass die selbstgenutzten oder vermieteten Eigentumswohnungen in 
der Regel einen höheren Ausstattungszustand aufweisen als andere Mietwohnungen. Beispielsweise ver-
fügen etwa doppelt so viele Eigentumswohnungen über ein Gäste-WC als von Privaten vermietete Woh-
nungen. Es ist also davon auszugehen, dass es im Zuge von einer Umwandlung von Miet- in Eigentums-
wohnungen zu einer Schaffung zusätzlicher und wohnwerterhöhender Ausstattungsmerkmale kommt. 
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Tabelle 10: Vergleich ausgewählter Ausstattungsmerkmale nach Eigentumsform (haushaltsbezogen) 
Leutzsch 
Ausstattungsmerkmal 
Genossen-
schaft/ 
kommunal 
(n=27) 
Privat  
vermietet1 
(n=363) 
Eigentums-
wohnung2 
(n=212) 
Badezimmer mit getrennter Dusche und Badewanne * 18 % 23 % 
Gäste-WC * 7 % 13 % 
Fußbodenheizung * 7 % 29 % 
Isolier-/Wärmeschutzverglasung, Schallschutzfenster 37 % 47 % 57 % 
weiterer Balkon3 * 2 % 13 % 
Aufzug * 8 % 15 % 
überwiegend hochwertiger Fußboden * 18 % 40 % 
Gegensprechanlage mit Kamera * 7 % 24 % 
gedämmte Fassade 59 % 30 % 54 % 
energiesparende Heizungsanlage4 0 % 4 % 8 % 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021; 1= private Hauseigentümer/- in und private Wohnungsunternehmen; ²= ver-
mietete und selbstgenutzte Eigentumswohnungen; ³= umfasst auch Loggia/Wintergarten/Terrasse;  
4= z. B. Kraft-Wärme-Kopplung, Brennwerttechnik; *geringe Fallzahl 
Etwas aus der Reihe fallen in der Tabelle 10 die Angaben zu den Ausstattungsmerkmalen in kommunalen 
und genossenschaftlichen Wohnungen. Während die meisten höherwertigen Ausstattungsmerkmale nur in 
Einzelfällen in solchen Wohnungen verfügbar sind, ist der hohe Anteil an energiesparender Au sstattung 
hervorzuheben. Das Vorhandensein von Isolier-/Wärmeschutzverglasung sowie einer gedämmten Fas-
sade befindet sich auf etwa dem gleichen Niveau wie bei den anderen Eigentumsformen oder liegt sogar 
darüber. Wir gehen davon aus, dass hierbei vor allem energiepolitische und ökologische Aspekte eine 
Rolle spielen, wohingegen der umlagefähige Einbau anderer wohnwerterhöhender Ausstattungsmerkmale 
aufgrund der gegenüber Privaten anderen wirtschaftlichen Zielstellung dieser Eigentumsformen mutmaß-
lich weniger von Bedeutung ist. Zu beachten sind auch die geringen Grundgesamtheiten kommunaler und 
genossenschaftlicher Wohnungen in den Gebieten. 
Wohnungsmängel und Verbesserungswünsche 
Neben der Ausstattung geht auch die Einschätzung des gegenwärtigen Zustands der Wohnungen in  die 
Beurteilung des Aufwertungspotenzials mit ein. 52 % der Haushalte im empfohlenen Sozialen Erhaltungs-
gebiet Leutzsch und 51 % der Haushalte im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Str aße haben in 
ihrer Wohnung einen oder mehrere Mängel. Die meistgenannten Mängel in den Wohnungen beziehen 
sich auf undichte Türen und Fenster sowie auf erneuerungsbedürftige Fußböden. Vielf ach treten auch 
Feuchtigkeit und Schimmel in der Wohnung auf und Sanitäranlagen sowie Heizungen sind erneue rungs-
bedürftig. Im Zuge von nicht umlagefähigen Instandsetzungen können ggf. zusätzliche Maßnahmen  um-
gesetzt werden. 
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Abbildung 24: Mängel in der Wohnung (Mehrfachnennungen möglich) (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
In der Abbildung 25 wird der Wunsch nach einer Verbesserung der Wohnungsausstattung – auch wenn 
damit eine Mieterhöhung verbunden ist – dargestellt. Jeweils rund ein Viertel der Haushalte im empfoh-
lenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch und im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße wün-
schen sich Verbesserungen. Demnach wünschen sich nicht alle Haushalte, deren Wohnung Mängel aufweist, 
eine Verbesserung der Wohnungsausstattung. Die meisten Nennungen der Haushalte entfallen auf die 
Modernisierung von Badezimmern und Fenstern sowie die energetische Gebäudesanierung oder Schall-
schutzmaßnahmen. Der Anteil der Nennungen ist im Vergleich zwischen dem empfohlenen Sozialen Erhal-
tungsgebiet Leutzsch und dem Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße durchweg sehr ähnli ch. 
Lediglich der Wunsch nach dem Anbau eines Balkons wird mit einem Anteil von 32 % der Nennungen im 
Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße mehr als doppelt so oft aufgeführt wie in Leutzsch. Ins-
gesamt spiegeln sich die festgestellten Aufwertungspotenziale wider. 
9 
1  
25 
24 
22 
40 
 8 
8 
16 
24 
26 
28 
 8 
4  
0 5 10 15 20 25  0  5 40 45 50 
Elektroinstallation defekt erneuerungsbedürftig
 eizung defekt erneuerungsbedürftig
Sonstiges
Sanitäranlagen defekt erneuerungsbedürftig
Feuchtigkeit Schimmel
undichte Fenster  üren
Fußboden erneuerungsbedürftig
Umfeld Paul- üstner-Straße
(n 205)
Leutzsch
(n  27)
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Abbildung 25: Verbesserung der Wohnungsausstattung (Mehrfachnennungen möglich) (haushaltsbezo-
gen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
4.6 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungspotenzials 
Die Analyse der Indikatoren zum Aufwertungspotenzial belegt, dass im empfohlenen Sozialen Erhaltungs-
gebiet Leutzsch umfangreiche baulich-eigentumsrechtliche Aufwertungspotenziale bestehen, deren Nut-
zung Auswirkungen auf die Struktur der Wohnungen und das Wohnungsangebot haben können. Auch für 
das Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße sind solche Potenziale identifizierbar. In der Ta-
belle 11 sind die zentralen Ergebnisse der Analyse des Aufwertungspotenzials dargestellt. 
Das empfohlene Soziale Erhaltungsgebiet Leutzsch und auch das Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küst-
ner-Straße sind durch gründerzeitlichen Wohngebäudebestand und Wohnbebauung aus den 1920er 
und 1930er Jahren geprägt. Allein aufgrund des Baualters der Wohngebäude ergibt sich ein theoretisch 
höheres Potenzial zum Austausch oder der Erneuerung von Ausstattungsmerkmalen und Bauteilen. Das 
empfohlene Soziale Erhaltungsgebiet Leutzsch weist dabei zu großen Teilen eine sehr ähnliche Bebau-
ungsstruktur wie das angrenzende festgesetzte Soziale Erhaltungsgebiet Alt-Lindenau auf. Das Untersu-
chungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße, das ebenfalls an das Soziale Erhaltungsgebiet Alt-Lindenau 
angrenzt, unterscheidet sich in der Bebauungsstruktur indes deutlich. Sie ist überwiegend aufgelockert . 
Vom südlichsten Bereich abgesehen, weist das Gebiet eher den Charakter eines Stadtvillenquartiers auf 
als den eines klassischen Gründerzeitviertels. 
7 
11 
11 
2  
15 
 5 
 5 
29 
41 
5 
10 
17 
22 
 2 
 6 
 8 
 9 
47 
0 5 10 15 20 25  0  5 40 45 50 
Vergrößerung des Badezimmers
Grundrissveränderung gewünscht
Anbau Aufzug gewünscht
Schallschutzmaßnahmen gewünscht
Anbau eines Balkons gewünscht
Sonstiges
Modernisierung der Fenster gewünscht
energetische Gebäudesanierung gewünscht
Modernisierung Badezimmer gewünscht
Umfeld Paul- üstner-Straße
(n 96)
Leutzsch
(n 142)
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Tabelle 11: Ergebnisse der Analyse des Aufwertungspotenzials 
Indikator Umfeld Paul-Küstner-Straße Leutzsch 
Eigentumsform 
überwiegend private Eigentumsformen, Anteil Eigentumswohnungen bei etwa ei-
nem Drittel, wovon die meisten vermietet werden; jeweils unter 10 % der Woh-
nungen im genossenschaftlichen oder kommunalen Eigentum 
Potenzial für  
Umwandlungen 
Potenzial für etwa drei Fünftel der Wohnungen gegeben (58 % Umfeld Paul-Küs-
tner-Straße, 60 % Leutzsch) 
äußerlicher  
Sanierungszu-
stand 
homogenes Straßenbild: 
- 91 % der Fassaden mit normalem Er-
scheinungsbild ohne Schäden 
- 3 % mit Schäden oder starkem Erneu-
erungsbedarf  
 
heterogenes Straßenbild: 
- überwiegend normales Erscheinungs-
bild ohne Schäden 
-  35 % der Fassaden sehr gepflegt/ 
renoviert  
-  12 % der Fassaden mit Schäden 
oder starkem Erneuerungsbedarf  
nachholendes  
Sanierungspo-
tenzial 
vorhanden, Austausch einfachverglaster Fenster (23 % Umfeld Paul-Küstner-
Straße, 19 % Leutzsch), rund die Hälfte der Wohnungen haben Mängel 
gebietstypische  
Ausstattungs-
merkmale 
-  Badezimmer mit WC sowie Dusche oder Badewanne 
-  innenliegende Toilette 
-  Zentral- oder Fernheizung 
-  zentrale Warmwasserversorgung  
-  ein Erstbalkon/Wintergarten/Loggia/Terrasse 
-  Gegensprechanlage ohne Kamera 
Potenzial für zu-
sätzliche Aus-
stattungsmerk-
male 
-  Fußbodenheizung 
-  Aufzug 
-  Gäste-WC 
-  getrennte Dusche und Badewanne  
-  zusätzlicher Balkon 
-  hochwertige Bodenbeläge 
-  Einbauküche 
-  Gegensprechanlage mit Kamera 
energetisches  
Modernisie-
rungspotenzial 
hohes Potenzial für alle energetischen Merkmale 
Quelle: LPG mbH, eigene Zusammenstellung 
Sowohl im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch als auch im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-
Küstner-Straße besteht ein nachholendes Sanierungspotenzial vor allem in Bezug auf den Austausch 
einfachverglaster Fenster. Hinzu kommt, dass jeweils rund die Hälfte der Haushalte Mängel in der Woh-
nung haben, sodass von einem hohen Instandsetzungsbedarf ausgegangen werden kann. Die Instandset-
zung und die Anpassung der Wohnungen an den zeitgemäßen Ausstattungszustand sind auch im Sozialen 
Erhaltungsgebiet genehmigungsfähig. Steuernd Einfluss kann aber auf den Umfang der durchzuführenden 
Maßnahme oder damit verbundene, zusätzliche Maßnahmen genommen werden. 
Für den An- oder Einbau solcher zusätzlichen Ausstattungsmerkmale wie der Einbau einer Fußboden-
heizung oder eines Gäste-WCs und den Anbau eines Zweitbalkons sowie eines Aufzugs bes teht sowohl 
im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch als auch im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-
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Straße ein großes Potenzial. Die Nutzung dieser Potenziale kann sich wohnwerterhöhend auswirken. Da-
neben besteht ein umfassendes  energetisches Modernisierungspotenzial . Neben dem Austausch der 
Fenster und dem Einbau wärmeschutzverglaster Fenster bietet der Einbau energieeinsparender Heizungs-
anlagen ein großes Potenzial. Darüber hinaus besteht ein hohes Potenzial zur Anbringung einer Wärme-
dämmung an der Fassade. 
Die Wohnungen im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch und im Untersuchungsgebiet Umfeld 
Paul-Küstner-Straße sind überwiegend Wohnungen mit einer Wohnungsgröße zwischen 40 und 
79 Quadratmeter. Die mittlere Wohnfläche im Median pro Haushalt beträgt in Leutzsch 66 Quadratme-
ter, im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße 71 Quadratmeter. Der Anteil an kleinen Woh-
nungen ist im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch etwas größer und bietet – sofern bauord-
nungsrechtlich möglich – in begrenztem Umfang ein Potenzial zur Zusammenlegung. In Leutzsch wird zu-
dem eine hohe Quote an bedarfsgerecht belegten Wohnungen festgestellt (vgl. Kapitel 6.2). 
93 % der Wohnungen im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch und 91 % der Wohnungen im 
Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße werden zur Miete bewohnt, nur 7 % bzw. 9 % dur ch 
selbstnutzende Eigentümerinnen und Eigentümer. Der Wohngebäudebestand befindet sich überwiegend 
im privaten Eigentum, weniger als 10 % der Wohnungen sind im kommunalen oder genossenschaftlichen 
Eigentum. Die Möglichkeiten der Stadt Leipzig steuernd auf den lokalen Wohnungsmarkt Einfluss zu neh-
men, sind demnach stark begrenzt. Die dominierende Eigentumsform sind private Hauseigentümerinne n 
und Hauseigentümer. Das Potenzial zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen beträgt etwa 
60 %. Daneben befindet sich rund ein Drittel der Wohnungen momentan im Eigentum von Wohneigen-
tumsgemeinschaften. Durch selbstnutzende Eigentümerinnen und Eigentümer bewohnte Wohnungen haben 
insgesamt jedoch nur einen Anteil von einem Viertel im Umfeld Paul-Küstner-Straße bzw. einem Fünftel in 
Leutzsch; der Großteil der Eigentumswohnungen wird vermietet. Die Analyse des Ausstattungsz ustands 
nach Eigentumsform verdeutlicht, dass die selbstgenutzten oder vermieteten Eigentumswohnungen in der 
Regel einen höheren Ausstattungszustand aufweisen als andere Mietwohnungen. 
Zusammengefasst bestehen im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch vielfältige bauliche Auf-
wertungspotenziale, die sowohl die nachholende Sanierung als auch die energetische Modernisierung und 
den Ein- oder Anbau zusätzlicher, den Wohnwert erhöhender Merkmale umfass en. Gleiches ist für das 
Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße festzustellen, wobei im Rahmen der durchgefü hrten 
Ortsbildanalyse an den Wohngebäuden äußerlich geringere Aufwertungspotenziale als in Leutzsch fest-
gestellt wurden. Daneben besteht in beiden Gebieten ein großes Potenzial für die Umwandlung von Miet- 
in Eigentumswohnungen. Die Nutzung der vorhandenen Potenziale kann zu Veränderungen der Woh-
nungsstruktur und des Wohnwerts führen, wodurch Auswirkungen auf die Bewohnerinnen und Bewohner in 
den betroffenen Beständen entstehen. Die identifizierten baulichen Aufwertungspotenziale belegen, dass 
noch ein hohes Steuerungspotenzial für das Soziale Erhaltungsrecht besteht. 
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5. Analyseebene Aufwertungsdruck 
Die Analyseebene Aufwertungsdruck  beschreibt, inwieweit vorhandene Potenziale zur Erhöhung des 
Wohnwerts im Gebiet bereits genutzt werden, oder welche Anhaltspunkte vorliegen, die die Ausschöp-
fung der Aufwertungspotenziale in den nächsten Jahren wahrscheinlich machen. Dazu werden die Dyna-
mik des Wohnungsmarkts und die wirtschaftliche Attraktivität des Wohnstandorts analysiert. Für die Be-
urteilung des Aufwertungsdrucks sind u. a. die Höhe und die Entwicklung der Angebots- und Bestandsmie-
ten zentrale Indikatoren. Eine steigende Entwicklung deutet hierbei auf einen starken Aufwertungsdru ck 
hin. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wird analysiert, weil in diesen Fällen mit der 
Schaffung zusätzlicher Ausstattungsmerkmale zu rechnen ist und die Möglichkeit zur Anmeldung von Ei-
genbedarf durch die neuen Wohnungseigentümer/-innen besteht. Beides wirkt sich auf die Zusammen-
setzung der Bewohner/-innen im betroffenen Wohngebäude aus. Darüber hinaus wird der Aufwertungs-
druck anhand der baulichen Maßnahmen im Gebiet ermittelt, etwa durch die Analyse durchgeführter 
oder absehbarer Modernisierungsmaßnahmen. Mieterhöhungen, die wiederum Einfluss auf die gewach-
senen soziodemographischen und sozialräumlichen Verhältnisse haben, sind vor allem im Hinblick auf die 
Ausschöpfung von Modernisierungspotenzialen zu erwarten, denen mit dem sozialen Erhaltungsrecht be-
gegnet werden kann. Neubauvorhaben bzw. die städtebauliche Entwicklung im Gebiet oder dem näheren 
Umfeld können zudem auf das Gebiet ausstrahlen und den Verwertungsdruck steigern. 
5.1 Angebots- und Bestandsmieten 
Die Betrachtung der Angebots- und Bestandsmieten gibt Aufschluss über die derzeitige wirt schaftliche 
Attraktivität des Wohnstandorts. Hohe Angebots- und Bestandsmieten können das Ergebnis umfassender 
umlagefähiger Modernisierungsarbeiten in der Wohnung oder am Wohngebäude sein. Ein hohes Ange-
botsmietniveau und die Aussicht auf potenziell höhere Mieteinnahmen bieten (auch aufgrund derzeit nied-
riger Zinsen) Anreize für Modernisierungen, welche über Mieterhöhungen einen Mietparteien-Wechsel 
herbeiführen können, welcher wiederum ein höheres Angebotsmietniveau befördert. Bestimmte Eigentums-
formen, wie genossenschaftlicher und kommunaler Wohnungsbestand, können sich hingeg en dämpfend 
auf das Bestandsmietniveau auswirken. Ein geringes Angebots- und Bestandsmietniveau bietet umgekehrt 
ein Potenzial zur Steigerung z. B. durch die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Hierfür ist die 
Betrachtung benachbarter Quartiere sowie bezirklicher und gesamtstädtischer Vergleichswerte hilfreich. 
Angebotsmieten 
Das Angebotsmietniveau im Untersuchungsgebiet Leutzsch betrug im Jahr 2020 7,00 Euro pro Quadrat-
meter nettokalt. Damit ordnet sich das Angebotsmietniveau unterhalb der Vergleichswerte des Gebiets 
Umfeld Paul-Küstner-Straße und des gesamtstädtischen Vergleichswerts ein, wie die Tabelle 12 belegt. 
Jedoch ist das Angebotsmietniveau im Untersuchungsgebiet Leutzsch seit 2016 um 27 % ges tiegen und 
damit deutlich stärker als im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße und in der Stadt Leipzig.  Dadurch hat 
das Angebotsmietniveau in Leutzsch den gesamtstädtischen Vergleichswert fast erreicht (vgl. Ab bildung 
26). Dies belegt einen starken wohnungswirtschaftlichen Aufwertungsdruck in den vergangenen Jahren. 
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Tabelle 12: Angebotsmiete in den Untersuchungsgebieten und der Gesamtstadt  
(Median, nettokalt in Euro/Quadratmeter) 
Gebiet 2016 2020 
2016 bis 2020  
Entwicklung in 
Euro/Quadratmeter 
2016 bis 2020  
Entwicklung in % 
Umfeld  
Paul-Küstner-Straße 6,00 € 7,18 € 1,18 €  20 % 
Leutzsch 5,52 € 7,00 € 1,48 €  27 % 
Leipzig 6,00 € 7,06 € 1,06 €  18 % 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, empirica -Datenbank 
Abbildung 26:  Entwicklung der Angebotsmiete in den Untersuchungsgebieten und der Gesamtstadt 
(Median, nettokalt in € Quadratmeter) 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, empirica- Datenbank 
Bestandsmieten 
Das Bestandsmietniveau im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße beträgt im Median 6,12 Euro je Quad-
ratmeter und im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch 6,00 Euro je Quadratmeter. D as Be-
standsmietniveau beider Gebiete liegt noch unter dem Leipziger Grundmietniveau von 6,20 Euro je 
Quadratmeter.32 Das Grundmietniveau von Wohnungen in der Stadt Leipzig ist seit dem Jahr 2015 um 
rund 1,00 Euro gestiegen.33 
Die Abbildung 27 auf der Grundlage der Haushaltsbefragung 2021 verdeutlicht, dass Haushalte, die in 
den letzten fünf Jahren in ihre Wohnung im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße gezogen sind, mit 
6,67 Euro je Quadratmeter eine knapp 1,00 Euro höhere Miete haben als Haushalte, die bereits sei t 
zehn Jahren in ihrer Wohnung leben. Im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch ist das Bestands-
mietniveau zwar niedriger als im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße, jedoch ist die Miete in Leutzsch in 
 
32 Stadt Leipzig, Kommunale Bürgerumfrage 2020 Vorabbericht. 
33 Stadt Leipzig, Kommunale Bürgerumfrage 2020 Vorabbericht, S. 12. 
6,00 €
6,41 €
6,62 €
7,06 €
7,18 €
5,52 €
6,00 €
6, 8 €
6,64 €
7,00 €
6,00 €
6,41 €
6,68 €
6,99 €
7,06 €
5,00 €
5,50 €
6,00 €
6,50 €
7,00 €
7,50 €
2016 2017 2018 2019 2020
Umfeld Paul- üstner-Straße
Leutzsch
Lei zig
61 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
48 
den vergangenen 5 Jahren etwas stärker angestiegen. Mieter/-innen, die vor 5 Jahren in das Gebiet 
zogen, haben mit 5,61 Euro/Quadratmeter nettokalt eine 1,01 Euro geringere Miete als Mieter/-innen, 
die heute in das Gebiet ziehen. Dies verdeutlicht die Spreizung des Mietniveaus zwischen alteingesesse-
nen Mieter/-innen und neu zuziehenden Mieter/-innen. Diese Entwicklung wird durch das steigende An-
gebotsmietniveau begünstigt. 
Tabelle 13: Netto-Kaltmiete/qm nach Teilgebieten und Haushaltsgröße (haushaltsbezogen) 
Haushaltsgröße Umfeld Paul-Küstner-Straße Leutzsch 
n Median n Median 
1-Personen-Haushalt 178 6,17 € 309 5,87 € 
2-Personen-Haushalt 74 6,10 € 120 6,09 € 
3-Personen-Haushalt 34 5,90 € 37 6,59 € 
4-und-mehr-Perso-
nen-Haushalt 19 5,   € 25 5,8  € 
Gesamtmietniveau 308 6,12 € 492 6,00 € 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Abbildung 27: Netto-Kaltmiete in Euro/Quadratmeter (Median) nach Zuzugsjahr in die Wohnung 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
In der Abbildung 28 ist die klassifizierte Verteilung der Netto-Kaltmiete je Quadratmeter im empfohlenen 
Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch und im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße dargestellt. Etwa die 
Hälfte der Haushalte in Leutzsch haben eine Netto-Kaltmiete von unter 6,00 Euro und liegen demn ach 
unter dem stadtweiten Bestandsmietniveau von 6,20 Euro je Quadratmeter im Jahr 2020. 31 % der 
Haushalte im Gebiet Leutzsch haben eine Kaltmiete von 6,00 bis unter 7,00 Euro je Quadratmeter  und 
für 13 % der Haushalte beträgt die Miete zwischen 7,00 und unter 8,00 Euro je Quadratmeter. Ru nd 
6 % der Haushalte im Gebiet sind mit einer Netto-Kaltmiete von über 8,00 Euro pro Quadratmeter 
belastet. Im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße zahlen nur 11 % der befragten Mieter/-innen eine Miete 
unter 5,00 Euro. 32 % hat eine Kaltmiete von 5,00 bis unter 6,00 Euro/ Quadratmeter. Der größte Teil 
aller Mietenden hat eine Netto-Kaltmiete von 6,00 bis unter 7,00 Euro je Quadratmeter. Für 14 % liegt 
die Netto-Kaltmiete zwischen 7,00 und 8,00 Euro je Quadratmeter und für rund 7 % über 8,00 Euro. Im 
6,10 €
5,75 €
5,58 €
5,77 €
6,67 €
5,82 €
5,4  € 5,50 €
5,61 €
6,62 €
5,00 €
5,50 €
6,00 €
6,50 €
7,00 €
vor 2000 in
die Wohnung
gezogen
2000 bis 2005
in die Wohnung
gezogen
2006 bis 2010
in die Wohnung
gezogen
2011 bis 2015
in die Wohnung
gezogen
seit 2016 in
die Wohnung
gezogen
Umfeld
Paul- üstner-
Straße
(n  07)
Leutzsch
(n 490)
62 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
49 
Vergleich ist das untere Mietsegment im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch stärker ausge-
prägt als im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße. 
Abbildung 28: Netto-Kaltmiete in Euro/Quadratmeter (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Das Bestandsmietniveau nach Eigentumsverhältnis der Wohnung ist in der Abbildung 29 
Abbildung 29 dargestellt. Im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße wird im privaten Wohnungsbestand 
ein Mietniveau von mehr als 6,00 Euro je Quadratmeter erreicht, während das Mietniveau im kommunalen 
Wohnungsbestand deutlich unter 6,00 Euro liegt. Im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch wir-
ken insbesondere vermietete Eigentumswohnungen mietpreistreibend, während vergleichsweise günstige 
Mieten im genossenschaftlichen Wohnungsbestand und in Wohnungen privater Hauseigentümer/- innen 
abgefragt werden. In beiden Gebieten ist der Anteil kommunaler und genossenschaftlicher Wohnungs-
bestände gering. 
Abbildung 29: Bestandsmietniveau nach Eigentumsverhältnis der Wohnung (haushaltsbezogen) 
 
2 4 
9 12 
 2 
 2 
 6  1 
14 1  
4 5 
2 1 
0 
10 
20 
 0 
40 
50 
60 
70 
80 
90 
100 
Umfeld Paul- üstner-Straße
(n  06)
Leutzsch
(n 492)
9 und mehr Euro Quadratmeter
8 bis 8,99 Euro Quadratmeter
7 bis 7,99 Euro Quadratmeter
6 bis 6,99 Euro Quadratmeter
5 bis 5,99 Euro Quadratmeter
4 bis 4,99 Euro Quadratmeter
unter 4,00 Euro Quadratmeter
5,82 €
6,09 € 6,12 €
6,18 €
5,8  €
5,91 €
5,76 €
6,27 €
5,50 €
5,60 €
5,70 €
5,80 €
5,90 €
6,00 €
6,10 €
6,20 €
6, 0 €
6,40 €
kommunales
Wohnungs-
unternehmen
Genossen-
schaft
 rivates
Wohnungs-
unternehmen
 rivate r
 aus-
eigentümer in
vermietete
Eigentums-
wohnung
Umfeld
Paul- üstner-
Straße
(n  02)
Leutzsch
(n 48 )
63 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
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Quelle: Haushaltsbefragung 2021; Aufgrund geringer Fallzahlen und einer damit einh ergehenden Verzerrung 
der Analyseergebnisse sind der kommunale Bestand im Gebiet Leutzsch und der genossenschaftliche Be-
stand im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße nicht dargestellt. 
Mieterhöhung 
In den letzten fünf Jahren erfolgte bei 41 % der Haushalte im empfohlenen Sozialen Erhaltungsge biet 
Leutzsch und bei 38 % der Haushalte im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße eine Erhöhung der Netto -
Kaltmiete. 75 % der Mieterhöhungen in Leutzsch und 72% der Mieterhöhungen im Umfeld Paul-Küstner-
Straße wurden mit der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete begründet (vgl. Abbildung 30). 9 % 
der Mietsteigerungen in Leutzsch und 10 % der Mietsteigerungen im Umfeld Paul-Küstner-Straße lassen 
sich auf Modernisierungsmaßnahmen zurückführen. 
Abbildung 30: Begründung der Mieterhöhung  (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Durchschnittlich ist die Netto-Kaltmiete im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch durch  eine 
Mieterhöhung um 12 % bzw. 0,61 Euro je Quadratmeter gestiegen. Im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-
Straße waren es 11 % bzw. 0,58 Euro je Quadratmeter. Bei modernisierungsbedingten Mieterhöhungen 
ist in Leutzsch ein Anstieg von rund 17 % bzw. 0,78 Euro festzustellen und im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-
Straße ein Anstieg von 16% bzw. 0,84 Euro je Quadratmeter. Diese Erhöhungen kann Haush alte mit 
geringen Einkommen und bereits hohen Mietkosten stark belasten: Bei einer durchschnittlichen Wohnfläche 
von 66 Quadratmetern im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch bedeutet dies eine monatliche 
Mehrbelastung von rund 51,50 Euro. Für Mieter/-innen des Gebiets Paul-Küstner-Straße mit einer durch-
schnittlichen Wohnfläche von 71 Quadratmetern kämen knapp 60 Euro hinzu. 
Die nach einer Modernisierung zu erwartende Steigerung der Mieteinnahmen kann Anreize für Eigentü-
mer/-innen begründen, die Gebäude und Wohnungen aufzuwerten. Die bisher erfolgten Modernisierun-
gen werden im folgenden Abschnitt aufgeschlüsselt. 
72 
10 
2 
7 7 
  
75 
9 
5   
6 
1 
0 
10 
20 
 0 
40 
50 
60 
70 
80 
Lei ziger
Miets iegel
Modernisierungs-
maßnahmen
Staffel-
mietvertrag
drei
Vergleichsmieten
anderer Grund Neuvermietung
nach
Mieterwechsel
Umfeld Paul- üstner-Straße
(n 122)
Leutzsch
(n 210)
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Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
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5.2 Modernisierungsmaßnahmen und bauliche Veränderungen  
Als weitere Indikatoren des Aufwertungsdrucks werden Modernisierungsmaßnahmen sowie bauliche Ak-
tivitäten analysiert. Mit der Festsetzung eines Sozialen Erhaltungsgebiets wird ein Genehmigungsvorbe-
halt für den Rückbau, die Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen eingef ührt. Darüber 
kann Einfluss auf bauliche Vorhaben im Gebiet genommen werden.  
In den letzten fünf Jahren waren 13 % der Haushalte im Untersuchungsgebiet Paul- Küstner-Straße und 
16 % der Haushalte in Leutzsch von einer Modernisierung betroffen. Die Art der durchgeführten Moder-
nisierungen der letzten fünf Jahre ist in der Abbildung 31 für Leutzsch und in Abbildung 32 für das Umfeld 
der Paul-Küstner-Straße dargestellt. Bei 15 % der Maßnahmen in Leutzsch handelt es sich um komplette 
Sanierungen bzw. Modernisierungen des gesamten Wohngebäudes. In diesem Rahmen wurden auch wei-
tere Maßnahmen durchgeführt wie der Austausch von Fenstern, die Erneuerung von Heizungsanlagen und 
energetische Modernisierungsmaßnahmen. 14% der Maßnahmen dienten der Sanierung von Fußböden 
und 11 % der Erneuerung von Fenstern. 9 % der Nennungen entfallen auf die Modernisi erung von Ba-
dezimmern und Sanitäranlagen. In 4% der Fälle handelt es sich um energetische Fassadendämmun gen 
und 5 % der Maßnahmen betreffen Heizungsumbauten oder -erneuerungen. Es kann davon ausgegangen 
werden, dass ein Teil der Maßnahmen bspw. an Fenstern oder im Rahmen kompletter Gebäudesanierun-
gen die Belange des GEG berühren und daher auch energetisch bedeutsam sind. Weitere Maßnahmen 
umfassen den Austausch von Türen, die Erneuerung der Küche, die Renovierung des Trep penhauses. 4% 
der Maßnahmen bestehen aus dem Anbau oder der Erneuerung von Balkonen.  
Abbildung 31: Art der durchgeführten Modernisierung (Mehrfachnennungen möglich) seit 2016 im 
empfohlenen Soziale Erhaltungsgebiet Leutzsch (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Anhand der in den letzten Jahren durchgeführten Maßnahmen wird deutlich, dass die im Kapitel 4 fest-
gestellten Aufwertungspotenziale im Gebiet bereits genutzt werden. Außerdem lassen die bestehenden 
Potenziale erwarten, dass in den kommenden Jahren weitere Wohngebäude modernisiert werden. 
15 
14 
11 
9 
19 
6 
5 
5 
5 
4 
4 4 
n 1 9 kom lette Sanierung Modernisierung
Sanierung Fußboden
Erneuerung der Fenster
Modernisierung Badezimmer Sanitäranlagen
Sonstiges
Austausch Erneuerung  üren
Erneuerung  üche
Renovierung  re  enhaus
Erneuerung Umbau  eizung
energetische Fassadendämmung
Anbau eines Balkons
Erneuerung der Elektrik
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Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
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17 % der Modernsierungen der letzten fünf Jahre im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße waren Fußbo-
densanierungen. 13 % aller Maßnahmen waren komplette Sanierungen und der Großteil der Maßnah-
men (48 %) fällt wegen geringer Fallzahlen unter Sonstiges, darunter nur zwei Fassadendämmungen und 
drei Erneuerungen von Fenstern. Im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße wird demnach eine geringe bau-
liche Aktivität in den vergangenen Jahren festgestellt.  
Abbildung 32: Art der durchgeführten Modernisierung (Mehrfachnennungen möglich) seit 2016 im Un-
tersuchungsgebiet Paul-Küstner-Straße (haushaltsbezogen) 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
In der Tabelle 14 wird innerhalb des Untersuchungszeitraums 2016 bis 2020 dargestellt, wie viele ge-
nehmigte Wohnungen in den beiden Untersuchungsgebieten und der Stadt Leipzig in bestehenden Ge-
bäuden neu errichtet wurden. Eingeschlossen sind auch Baugenehmigungen, denen ein Abriss oder eine 
Wohnungszusammenlegung folgte, wodurch der Wohnungsbestand reduziert wurde. Zu berücksichtigen 
ist, dass bei der Auswertung nur solche Maßnahmen analysiert werden können, die gemäß de r Sächsi-
schen Bauordnung eine Genehmigung durch die Bauaufsicht erfordern. 
Das Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße weist eine Quote von nur 0,2 % des Wohnungsbestands auf 
und liegt damit weit unter dem gesamtstädtischen Vergleichswert. Dagegen fällt bei der Betrachtung des 
empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch ein besonders hoher Wert auf, der den städtischen Ver-
gleichswert übersteigt. Hinzu kommt, dass im Zeitraum 2016 bis 2020 Baugenehmigungen für 115 neue 
Wohnungen im Neubau in Leutzsch erteilt wurden. Dies entspricht 2,8 % des Wohnungsbestands aus dem 
Jahr 2016. Im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße wurden Baugenehmigungen für acht neue Wohnungen 
im Neubau erteilt, die Quote beträgt 0,7 %. 
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Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
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Tabelle 14: Anteil der in den Untersuchungsgebieten in bestehenden Gebäuden genehmigten Woh-
nungen am Gesamtwohnungsbestand und Vergleich zur Stadt Leipzig 
Gebiet 
Anzahl der genehmig-
ten Wohnungen von 
2016 bis 2020 in beste-
henden Gebäuden 
Wohnungsbestand 
(gesamt), 2020 
Anteil der genehmigten 
Wohnungen in bestehen-
den Gebäuden am  
Wohnungsbestand 2020 
Umfeld Paul- 
Küstner-Straße 2 1.236 0,2 % 
Leutzsch 104 4.134 2,5 % 
Leipzig 3.686 344.949 1,1 % 
Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen 
Antragsgeschehen 
Seit der Verabschiedung der Aufstellungsbeschlüsse im November 2020 für die beiden Untersu chungs-
gebiete hat es im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße nur einen Bauantrag gegeben, der nicht erhal-
tungsrechtlich bedeutsam war.34 In Leutzsch wurden hingegen sieben Bauanträge mit insgesamt 11 Maß-
nahmen gestellt. Es fallen dabei 36 % auf Balkonanbauten, 27 % auf Grundrissänderungen, 18 %  auf 
Umnutzungen und je rund 9 % auf die Errichtung bzw. den Rückbau von Wohngebäuden. 35 Daran wird 
ersichtlich, dass es zur Beantragung von erhaltungsrechtlich bedeutsamen Maßnahmen im Gebiet Leutzsch 
gekommen ist, die die Anwendung des gesamten Genehmigungsspektrums der Sozialen Erhaltungssat-
zung ermöglicht. 
5.3 Umwandlungen und Wohnungsverkäufe 
Wie in Kapitel 4 beschrieben, besteht im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße und im empfohlenen Sozi-
alen Erhaltungsgebiet Leutzsch noch ein großes Potenzial für die Umwandlung von Miet- in Eigentums -
wohnungen. Neben der Schaffung zusätzlicher Ausstattungsmerkmale zur Erhöhung des Woh nwerts, ist 
außerdem die Ankündigung von Eigenbedarf durch die Eigentümer/- in möglich. Dies hat Auswirkungen 
auf den betroffenen Haushalt, weil z. B. die Miethöhe im Zuge von Modernisierungen steigen kann oder 
ein Umzug aufgrund der Anmeldung von Eigenbedarf nötig wird. Durch die Umwandlung von Miet- in 
Eigentumswohnungen können dem Wohnungsmarkt Mietwohnungen entzogen werden, da diese nicht 
zwangsläufig weiterhin vermietet werden.  
Beispiele aus Quartieren in verschiedenen deutschen Großstädten belegen, dass die Umwandlung von 
Miet- in Eigentumswohnungen mit erheblichen Veränderungen der Gebäude- und Wohnungssubstanz ein-
hergeht und sich damit auf die Zusammensetzung der Mieter/-innenschaft im umgewandelten Mietobjekt 
auswirkt. Im Zuge der Umwandlung erfolgen in der Regel aufwändige Modernisierungsmaßnahmen, die 
den Wohnwert der Gebäude und Wohnungen erhöhen. Trotz der Möglichkeit für die ansässigen Mieter/-
innen, die Wohnungen über das Vorkaufsrecht gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) selbst zu 
erwerben, ist der Verbleib der angestammten Bewohner/-innen nur selten möglich, da z. B. die finanzi-
ellen Möglichkeiten nicht ausreichen. Vergangene Analysen in Erhaltungsgebieten zeigen, dass bei etwa 
 
34  Stadt Leipzig, Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung. 
35  Stadt Leipzig, Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung. 
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jedem zweiten Umwandlungsvorgang parallel oder im Anschluss an die Umwandlung erhebliche bauliche 
Maßnahmen am Wohngebäude durchgeführt werden.36 
Die Umwandlung von einer Miet- in eine Eigentumswohnung ist ein mehrstufiger Prozess: Der Umwandlung 
geht zuerst die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung durch die (zuständige) Bauaufsic htsbe-
hörde voraus. Mit der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigung kann eine Umwandlungsgenehmigung 
für das Grundstück/Gebäude beantragt werden. Die Umwandlung wird erst durch das Anlegen neu er 
Grundbuchblätter – eines für jede Wohnung – durch das Grundbuchamt vollzogen, es erfolgt eine so 
genannte Grundbuchumschreibung.37 Die Analyse der Abgeschlossenheitsbescheinigungen ermöglicht es 
somit, die zukünftigen Wohnungsumwandlungen abschätzen zu können, hingegen stellen die Grundbuch-
umschreibungen die tatsächlich vollzogenen Umwandlungen dar. 
Erfahrungen aus der Anwendung von Umwandlungsverordnungen aus Hamburg und Berlin bestät igen, 
dass trotz der bestehenden Ausnahmeregelungen gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 BauGB, „Geschäftsmo-
delle, die über Umwandlungen auf kurzfristige Erträge zielen, in den Sozialen Erhaltungsgebieten zu-
rückgedrängt werden“ konnten.38 Als weiterer Indikator werden die Anzahl und die Entwicklung der Ver-
käufe von Eigentumswohnungen sowie deren Preisentwicklung betrachtet, um die Attraktivität zur Bildung 
von Wohneigentum abschätzen zu können.  
Abgeschlossenheitsbescheinigungen und Wohnungsumwandlungen 
Im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch wurden von 2016 bis 2020 acht Abgeschlossenheits-
bescheinigungen erteilt, die insgesamt 71 Wohnungen im Wohnungsbestand betroffen haben. Die Anzahl 
der Anträge hat sich dabei in den Jahren erhöht, wobei das Jahr 2019 eine Ausnahme darstellt (vgl. 
Abbildung 33). In diesem Zuge ist auch die Anzahl der betroffenen Wohneinheiten angestiegen. Insge-
samt waren rund 2 % des Gesamtwohnungsbestands von der Erteilung einer Abgeschlossenheitsbeschei-
nigung betroffen. Hinzu kommt, dass im selben Zeitraum zwei neue Wohngebäude mit insgesamt 
17 Wohneinheiten im Untersuchungsgebiet errichtet wurden, für die Abgeschlossenheitsbeschein igungen 
erteilt wurden. Dies deutet auf den Neubau von Eigentumswohnungen hin.  
Im Untersuchungsgebiet Umfeld-Paul-Küstner-Straße wurden keine Anträge auf Abgeschloss enheit von 
Wohnungen in Bestandsgebäuden gestellt.  
 
36  LPG mbH, Voruntersuchung Schillerpromenade, Bezirk Neukölln von Berlin, 2015, S. 49.; LPG mbH, Voruntersuchung Reuter-
platz, Bezirk Neukölln von Berlin, 2015, S. 44 f. 
37  Statistisch umfassen die Abgeschlossenheitsbescheinigungen jeweils einen Antrag, der ein Grundstück mit einem oder mehreren 
Gebäuden betreffen kann. Die Umwandlungen können hingegen Grundstücke oder Wohnungen umfassen.  
38  Abgeordnetenhaus Berlin, Schriftliche Anfrage: Ein Jahr Umwandlungsverordnung – ein Grund zum Feiern?, Drucksache 
17/18118, 29.02.2016, S. 3. 
68 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
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Abbildung 33: Erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Wohnungsbestand (in Wohneinheiten) im 
zeitlichen Verlauf im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Bauordnung und Denkmalpflege 
Verkäufe von Eigentumswohnungen 
Im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße wurden im Zeitraum der Jahre 2017 bis 2020 91 Ei-
gentumswohnungen im Wieder- oder im Erstverkauf nach Sanierung und Neubau verkauft. Im Untersu -
chungsgebiet Leutzsch waren es 415 Wohnungen. In der Abbildung 34 ist die Entwicklung der Wieder- 
und Erstverkäufe im zeitlichen Verlauf für beide Untersuchungsgebiete dargestellt. Die Wiederverkäufe 
von Wohnungen haben sich seit dem Jahr 2018 in beiden Gebieten auf einem Niveau stabilisiert. Bei  
den Erstverkäufen nach Sanierung und Neubau ist festzustellen, dass es nur in Leutzsch zu einer nennens-
werten Aktivität gekommen ist. Insgesamt umfassen die Wohnungen, die in beiden Gebieten von Wieder- 
oder Erstverkäufen betroffen waren, rund 6 % des Gesamtwohnungsbestands von 2020. In der Gesamt-
stadt waren es 5 %. Demnach besteht in Leutzsch eine leicht höhere Dynamik, wenngleich im  Gebiet 
Umfeld Paul-Küstner-Straße die sehr geringe absolute Anzahl an Wohnungen zu beachten ist.  
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Abbildung 34: Verkäufe von Eigentumswohnungen im Wiederverkauf und Erstverkauf nach Sanierung 
und Neubau 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung 
In der Abbildung 35 ist die Entwicklung der durchschnittlichen Verkaufspreise von Eigentumswohnungen 
für den Wieder- und Erstverkauf nach Sanierung und Neubau in Euro pro Quadratmeter für die beiden 
Untersuchungsgebiete dargestellt. Bei den Wiederverkäufen wird deutlich, dass sich das Prei sniveau im 
Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße bereits seit dem Jahr 2017 auf oder oberhalb des gesamtstädtischen 
Niveaus befindet. Im Vergleich zum Jahr 2017 ist das Preisniveau nur um 11 % gestiegen, woh ingegen 
es in der Gesamtstadt und dem Untersuchungsgebiet Leutzsch um rund 40 % angestiegen ist. Das  Preis-
niveau im Wiederverkauf befindet sich in Leutzsch noch leicht unterhalb des gesamtstädtischen Vergleichs-
werts. 
Im Untersuchungsgebiet Leutzsch hat sich das Preisniveau bei Erstverkäufen nach Sanierung und Neubau 
von rund 3.500 Euro je Quadratmeter im Jahr 2017 auf rund 4.900 Euro je Quadratmeter erhöht. Dies 
entspricht einem Anstieg von rund 40 %. Damit wurde im Jahr 2020 der gesamtstädtische Vergleichswert 
zum zweiten Mal nach dem Jahr 2018 übertroffen. Gesamtstädtisch betrug der Anstieg 20 %. Im Gebiet 
Umfeld Paul-Küstner-Straße sind die Daten zum Erstverkauf nach Sanierung und Neubau aufgrund einer 
geringen Fallzahl nicht repräsentativ auswertbar. Die Höhe und die Entwicklung der Verkaufspreise deu-
ten auf einen starken wohnungswirtschaftlichen Aufwertungsdruck in Leutzsch hin. Insbesondere für Woh-
nungen im Erstverkauf nach Sanierung und Neubau lassen sich sehr hohe Verkaufspreise realisieren. Dies 
kann zum einen Anreiz zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen begründen zum anderen sind 
solche Preise nur von einkommensstarken Haushalten zu bezahlen. Kommt es nach Sanierung und Verkauf 
zu einer Vermietung der Wohnung, ist davon auszugehen, dass hohe Mieten zur Refinanzier ung vom 
Eigentümer bzw. der Eigentümerin erzielt werden müssen. 
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Abbildung 35: Durchschnittliche Verkaufspreise in Euro je Quadratmeter  
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung 
In beiden Gebieten waren rund 30 % der Haushalte von einem Wechsel des Eigentümers bzw. der E i-
gentümerin während des Mietverhältnisses betroffen. In den beiden nachfolgenden Abbildungen sind das 
Jahr des Eigentümer/-innenwechsels für die Haushalte gemäß ihres Zuzugsjahrs in die Wohnung darge-
stellt. Die Abbildungen belegen jeweils einen Anstieg der Eigentümer/-innenwechsel seit dem Jahr 2011, 
im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße fällt der Anstieg deutlich flacher aus. In beiden Gebieten waren 
von Eigentümer/-innenwechseln anteilig insbesondere Haushalte mit einer langen Wohndauer betroffen: 
Zwischen 42 und 53 % der Haushalte in Leutzsch, die vor dem Jahr 2005 in ihre Wohnung gezogen sind, 
waren von einem Wechsel des Eigentümers bzw. der Eigentümerin betroffen. Im Gebiet Umfeld Paul-
Küstner-Straße waren es zwischen 47 und 58 % im selben Zeitraum. Haushalte, die seit dem Jahr 2016 
in ihre Wohnung gezogen sind, waren zu 11 % im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße und zu 15  % im 
empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch davon betroffen. 
71 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
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Abbildung 36: Eigentümer/-innenwechsel der Wohnung bzw. des Wohngebäudes während des Miet-
verhältnisses nach Jahr für die Haushalte gemäß Zuzugsjahr in die Wohnung im Unter-
suchungsgebiet Paul-Küstner-Straße (haushaltsbezogen 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Abbildung 37: Eigentümer/-innenwechsel der Wohnung bzw. des Wohngebäudes während des Miet-
verhältnisses nach Jahr für die Haushalte gemäß Zuzugsjahr in die Wohnung im emp-
fohlenen Soziale Erhaltungsgebiet Leutzsch (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
5.4 Ferienwohnungen und Leerstand  
In Sozialen Erhaltungsgebieten unterliegen der Rückbau, die Änderung und die Nutzungsänderung von 
baulichen Anlagen dem Genehmigungsvorbehalt gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 BauGB. Nutzungsände-
rungen können z. B. die Umnutzung einer Wohnung zu Büroräumen, d. h. einer gewerblichen Nutzung, die 
Umnutzung von Dachräumen zu Wohnzwecken oder auch die Änderung der gewerblichen Nutzung sein. 
Eine Nutzungsänderung kann ein bauliches Vorhaben im Sinne der §§ 29 ff. BauGB darstellen und einer 
   1   9
17
 
9
5
15
 
12
0
20
40
60
80
100
120
140
vor 2001 2001 bis
2005
2006 bis
2010
2011 bis
2015
seit 2016
seit 2016 in die Wohnung
gezogen (n 1 )
2011 bis 2015 in die
Wohnung gezogen (n 20)
2006 bis 2010 in die
Wohnung gezogen (n 12)
2000 bis 2005 in die
Wohnung gezogen (n 26)
vor 2000 in die Wohnung
gezogen (n 17)
                                  
   9 115 8
19
 
8
17
7
44
 4
0
20
40
60
80
100
120
140
vor 2001 2001 bis
2005
2006 bis
2010
2011 bis
2015
seit 2016
seit 2016 in die Wohnung
gezogen (n  4)
2011 bis 2015 in die
Wohnung gezogen (n 51)
2006 bis 2010 in die
Wohnung gezogen (n 25)
2000 bis 2005 in die
Wohnung gezogen (n 27)
vor 2000 in die Wohnung
gezogen (n 20)
                                  
72 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
59 
Baugenehmigung bedürfen. Im Rahmen des sozialen Erhaltungsrechts kann die Nutzungsänderung erhal-
tungsrechtlich versagt werden, z. B. wenn es sich um die Nutzungsänderung von W ohnraum in Gewerbe 
oder Ferienwohnungen handelt (vgl. hierzu die Genehmigungskriterien der Stadt Leipzig). 
Während die Nutzungsänderung von Wohnraum zu gewerblichen Zwecken, beispielsweise durch di e 
Nutzung als Ferienwohnung zumeist aufgrund höherer Mieteinnahmen für Eigentümer/-innen attraktiv ist, 
kann Leerstand in Wohngebäuden entweder ein Anzeichen für eine geringe Attraktivität der Wohn ung 
oder aber Ausdruck für spekulative Renditeabsichten der Eigentümer/-innen sein. Du rch die Wahrneh-
mung von Leerstand und Ferienwohnungen durch die Haushalte in den beiden Gebieten lassen sich Rück-
schlüsse auf den Umfang des immobilienmarktwirtschaftlichen Handelns ziehen. 
Rund 1 % der Haushalte im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch sind Wohnungen im eigenen 
Wohngebäude bekannt, die als Ferienwohnungen genutzt werden, und 8 % haben Wohnungen im Wohn-
haus, die länger als drei Monate leer stehen. 39 Im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße werden keine 
Angaben zu Ferienwohnungen durch die Haushalte gemacht, rund 4 % sind längerfristige Leerstände  
bekannt. Insbesondere i m empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch wird demnach ein Teil des 
Mietwohnraums dem Wohnungsmarkt entzogen.40 
5.5 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungsdrucks 
Das Angebotsmietniveau (nettokalt) in den beiden Untersuchungsgebieten Umfeld Paul-Küstner-Straße 
und Leutzsch befindet sich auf einem ähnlichen Niveau wie das der Gesamtstadt. Im zeitlic hen Verlauf 
wird jedoch deutlich, dass das Angebotsmietniveau im Zeitraum der Jahre 2016 bis 2020 in Leutzsch um 
rund 27 % angestiegen ist. Damit werden die Vergleichswerte des Gebiets Umfeld Paul-Küstner-Straße 
mit 20 % und der Gesamtstadt mit 18 % deutlich übertroffen. Das weist auf einen wohnungswirtschaftli-
chen Aufwertungsdruck hin und lässt einen weiteren Anstieg erwarten. 
Im Vergleich dazu ist das Bestandsmietniveau im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch mit 
6,00 Euro je Quadratmeter unterdurchschnittlich ausgeprägt. Gesamtstädtisch beträgt das Grundmietni-
veau je Quadratmeter nettokalt 6,20 Euro im Jahr 2020. Daher trägt das empfohlene Soziale Er hal-
tungsgebiet Leutzsch zur Versorgung der Gebietsbevölkerung mit preisgünstigem Wohnraum bei. Dies ist 
vor dem Hintergrund der soziodemographischen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (vgl.  Kapitel 
Verdrängungspotenzial) von besonderer Bedeutung bzw. Schutzwürdigkeit. Gleichzeitig bestehen Unter-
schiede zwischen langjährigen Mieter/-innen und neu in das Gebiet Ziehenden, da das Bestandsmietni-
veau mit späterem Einzugsjahr in die Wohnung angestiegen ist. Diese Entwicklung wird durch das  stei-
gende Angebotsmietniveau begünstigt. Hinzu kommen Mieterhöhungen im Wohnungsbestand, von denen 
in den letzten fünf Jahren bereits 41 % der Haushalte betroffen waren. Im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-
Straße ist das obere Mietsegment bereits stärker ausgeprägt. 
Die analysierten Bauanträge, erteilten Baugenehmigungen und die durch die Haushaltsbefragung er-
fassten Modernisierungen belegen, dass sich der bauliche Aufwertungsdruck in den beiden Gebieten 
 
39  Haushaltsbefragung 2021. 
40  Hierbei ist zu beachten, dass es zur mehrfachen Benennung von Ferienwohnungen bzw. leer stehenden Wohnungen durch die 
Haushalte kommen kann. Die angegebenen Prozentwerte stellen nur den Antei l der Haushalte dar, denen eine Zweckent-
fremdung bekannt ist. Die Prozentwerte sind nicht gleichzusetzen mit dem Anteil der Wohnungen, die ggf. zweckentfremdet 
werden. 
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Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
60 
unterscheidet. Der Anteil neu errichteter Wohnungen in bestehenden Gebäuden im Zeitraum 2016 bis 
2020 umfasst im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße nur 0,2 % des Wohnungsbestands. In Leutzsch be-
trug die Quote 2,5 % des Wohnungsbestands und übersteigt damit den gesamtstädtischen Vergleichs -
wert von 1,1 %. Die Art der durchgeführten Modernisierungen gemäß Haushaltsbefragung belegt zu-
dem, dass im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch in größerem Umfang erhaltungsrech tlich 
bedeutsame Maßnahmen durchgeführt wurden wie die komplette Sanierung und Modernisierung von  
Wohngebäuden, energetische Modernisierungsmaßnahmen oder der Anbau zusätzlicher Au sstattungs-
merkmale wie eines Balkons. Seit Bekanntmachung der Aufstellungsbeschlüsse der Sozialen Erhaltungs-
satzungen im November 2020 für die beiden Untersuchungsgebiete hat es im Gebiet Umfeld Paul-Küst-
ner-Straße nur einen Bauantrag gegeben, der nicht erhaltungsrechtlich bedeutsam war. In Leutzsch ist es 
hingegen zur Beantragung verschiedener Maßnahmen gekommen, die erhaltungsrechtlich bedeutsam wa-
ren wie Grundrissänderungen, Balkonbauten oder der Rückbau von Wohngebäuden. Dies verdeutlich t, 
dass die Anwendung des gesamten Genehmigungsspektrums der Sozialen Erhaltungssatzung im Gebiet 
Leutzsch möglich ist. Im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße wird hingegen eine geringe bauliche Aktivität 
hinsichtlich der Art und des Umfangs von baulichen Maßnahmen in den vergangenen Jahren festgestellt. 
Gemäß der Analyse des Aufwertungspotenzials besteht im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutz-
sch und im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße noch ein großes Potenzial für die Umwandlung von Miet- 
in Eigentumswohnungen. Neben der Schaffung zusätzlicher Ausstattungsmerkmale zur Erhöhung des 
Wohnwerts, ist nach der erfolgten Umwandlung die Ankündigung von Eigenbedarf durch den oder die 
neue Eigentümer/-in möglich. Dies hat Auswirkungen auf den betroffenen Haushalt, weil z.  B. die Miet-
höhe im Zuge von Modernisierungen steigen kann oder ein Umzug aufgrund der Anmeldung von Eigen-
bedarf nötig wird. Die Analyse der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen seit dem Jahr 2016 
verdeutlicht, dass sich die Anzahl im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet zum Jahr 2020 e rhöht hat. 
Insgesamt waren rund 2 % des Gesamtwohnungsbestands von der Erteilung einer Abgeschlossenheitsbe-
scheinigung betroffen. Im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße wurde das Potenzial zur Umwandlung von 
Miet- in Eigentumswohnungen in den vergangen fünf Jahren nicht genutzt, es wurde keine Abgeschlossen-
heitsbescheinigung im Wohnungsbestand erteilt.  
Unterschiede zwischen den beiden Gebieten bestehen auch bei der Verkaufsaktivität von Eigentums-
wohnungen im Wieder- und Erstverkauf nach Sanierung und Neubau. Der Wiederverkauf von Eigen-
tumswohnungen befindet sich mit rund 6 % des Gesamtwohnungsbestands in beiden Gebieten auf einem 
ähnlichen Niveau, welches sich zudem oberhalb des gesamtstädtischen Vergleichswerts befindet. Hinsicht-
lich der Erstverkäufe nach Sanierung sind hingegen nur nennenswerte Aktivitäten im Gebiet Leutzsch fest-
zustellen. Dies geht einher mit einem stark angestiegen Kaufpreis von Eigentumswohnungen: Das Preisni-
veau hat sich bei Erstverkäufen nach Sanierung und Neubau von rund 3.500 Euro je Quadratmeter im 
Jahr 2017 auf rund 4.900 Euro je Quadratmeter erhöht. Dies entspricht einem Anstieg von rund 40 %. 
Damit wurde im Jahr 2020 der gesamtstädtische Vergleichswert zum zweiten Mal nach dem Jahr 2018 
übertroffen. Gesamtstädtisch betrug der Anstieg 20 %. In Leutzsch kommt es demnach nicht nur zum Wei-
terverkauf von Eigentumswohnungen, die erhaltungsrechtlich nicht beeinflusst werden können, sonder n 
auch verstärkt zum Erstverkauf nach durchgeführter Sanierung. Auf den Umfang d er Sanierung kann in 
Sozialen Erhaltungsgebieten mit Hilfe der Genehmigungskriterien Einfluss genommen werden. Im Gebiet 
Umfeld Paul-Küstner-Straße ist es hingegen fast ausschließlich zum Wiederverkauf von Eigentu mswoh-
nungen ohne Sanierung und Neubau gekommen. Die Höhe und die Entwicklung der Verkaufspreise deuten 
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Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
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auf einen starken wohnungswirtschaftlichen Aufwertungsdruck im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet 
Leutzsch hin. Insbesondere für Wohnungen im Erstverkauf nach Sanierung und Neubau las sen sich sehr 
hohe Verkaufspreise realisieren. Dies kann zum einen Anreiz zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswoh-
nungen begründen zum anderen sind solche Preise nur von einkommensstarken Haushalten zu  bezahlen. 
Kommt es nach Sanierung und Verkauf zu einer Vermietung der Wohnung, ist davon auszugehen , dass 
hohe Mieten zur Refinanzierung vom Eigentümer bzw. der Eigentümerin erzielt werden müssen. 
Zusammenfassend wird nur im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch ein wohnungswirtschaftli-
cher Aufwertungsdruck festgestellt, der die Entwicklung von Angebots- und Bestandsmieten, die Verkaufs-
preise von Eigentumswohnungen und vor allem bauliche Maßnahmen sowie die Umwandlung von Miet- in 
Eigentumswohnungen umfasst. Nur in Leutzsch besteht ein Zusammenhang zwischen den festgestellten bau-
lichen Aufwertungspotenzialen und der wohnungswirtschaftlichen Verwertung. 
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6. Analyseebene Verdrängungspotenzial 
In der Analyseebene Verdrängungspotenzial wird die gegenwärtige Zusammensetzung der Wohnbevöl-
kerung festgestellt und geprüft, ob Teile der Wohnbevölkerung von einer Verdrängung durch wohnwert-
erhöhende bauliche Maßnahmen oder die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bedroht sind.  
Als planungsrechtlicher Grundsatz der Bauleitplanung gilt nach § 1 Absatz 6 Nummer 2 BauGB die Schaf-
fung und Erhaltung sozial stabiler Bevölkerungsstrukturen. Die Einflussnahme der B auleitplanung auf die 
Bevölkerungszusammensetzung beschränkt sich dabei auf städtebauliche Belange und Einflussmöglichkei-
ten. Der Grundsatz umfasst die bis zur BauGB-Novelle 2004 gültige Leitlinie der Vermeidung einseitiger 
Bevölkerungsstrukturen und geht darüber hinaus, indem unter bestimmten Umständen und zeitlich begrenzt 
auch einheitliche Sozialstrukturen ausgewogene Wohnverhältnisse gewährleisten können. 41 Dieser Um-
stand verdeutlicht, dass die zumeist einseitigen Bevölkerungsstrukturen in Erhaltungsgebieten keinen Hin-
derungsgrund für die Festsetzung darstellen müssen. Die Feststellung, dass die Zusammens etzung der 
Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet immer von der Zusammensetzung im übrigen Gemeindegebiet 
abweichen muss, ist nicht entscheidungsrelevant. Die Rechtsprechung zielt auf die nachteiligen städtebau-
lichen Folgen einer Veränderung, gleich welcher Bevölkerungsstruktur, ab. 42 Demnach kann die „Schutz-
würdigkeit der Struktur der Wohnbevölkerung als solche [...] in dem untersuchten Gebiet unterstellt wer-
den, sodass es keines s eziellen Nachweises bedarf, dass sich die Struktur ‚bewährt' hat.“43 
Besonderer Fokus liegt bei der Beurteilung des Verdrängungspotenzials auf Bevölkerungsgrup pen, die 
aufgrund bestimmter soziodemografischer Merkmale besonders verdrängungsgefährdet sind, w eil sie 
aufgrund ihrer finanziellen Ausstattung einen schlechteren Zugang zum Wohnungsmarkt haben oder bei-
spielsweise weniger flexibel sind, weil sie z. B. auf das Angebot und die Struktur der Wohnun gen oder 
des Wohnumfelds angewiesen sind. Auch das soziale Umfeld, das informelle Unterstütz ung ermöglicht, 
kann hierzu gezählt werden. Eine geringe Umzugsneigung kann die geringe Flexibilität bzw. fehlende 
Ortsunabhängigkeit auf dem Wohnungsmarkt ebenfalls verdeutlichen. 
6.1 Bevölkerungsentwicklung, Alterszusammensetzung und Herkunft 
In den beiden Untersuchungsgebieten ist die Bevölkerungszahl seit dem Jahr 2016 angestiegen (vgl. 
Abbildung 38). Im Untersuchungsgebiet Leutzsch ist mit 2,1 % ein stärkerer Anstieg festzustellen als im 
Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße. Die Bevölkerungszahl ist dort nur um 0,9 % gestiegen. 
In der Gesamtstadt betrug die Bevölkerungsentwicklung im selben Zeitraum 4,5 % (vgl. Baufertigstellun-
gen zur Schaffung neuer Wohnungen gemäß Kapitel 5.2). 
 
41  Söfker, § 1 BauGB, in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger (Hrsg.): Baugesetzbuch, Loseblattkommentar, Band I, 2012 
Rn 123. 
42  Krautzberger, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr (Hrsg.): Baugesetzbuch, Kommentar, 11. Auflage, 2009, Rn 44. 
43  Stock, § 172 BauGB, in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger (Hrsg.): Baugesetzbuch, Loseblattkommentar, Band I, 2012 
Rn 42. 
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Abbildung 38: Bevölkerungsentwicklung 2016 bis 2020 auf Datengrundlage der Statistischen Bezirke 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Melderegis ter, Stand 
jeweils 31.12. des Jahres 
Im Vergleich zur Stadt Leipzig unterscheidet sich die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in den  
beiden Untersuchungsgebieten kaum. In der Stadt Leipzig und in den Untersuchungsgebieten domin iert 
die Altersgruppe der 27- bis 44-Jährigen mit einem Anteil um die 30 %. In Leutzsch beträgt de r Anteil 
28 %. Jeweils rund ein Fünftel der Bevölkerung ist 65 Jahre und älter. Der Anteil an Kindern und Jugend-
lichen im Alter unter 18 Jahren beträgt zwischen 15 und 17 %. 
Abbildung 39: Alterszusammensetzung auf Datengrundlage der Statistischen Bezirke für die Untersu-
chungsgebiete Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Melde register 31.12.20 
In der Abbildung 40 sind die prozentualen Veränderungen der Altersgruppen auf der Grundlage der 
amtlichen Statistik dargestellt. Beim Gebiet Umfeld-Paul-Küstner-Straße ist zu beachten, dass das Gebiet 
mit rund 2.000 Einwohner/-innen deutlich kleiner als das Gebiet Leutzsch ist und bereits Veränderungen 
1 1  71  6.98 
166 518 46.765
49 147 12.917
169 6 7 70.782
6  1.9 1 179.484
2 9 865 67.614
282 921 68.046
 94 1.460 122.816
0 
10 
20 
 0 
40 
50 
60 
70 
80 
90 
100 
UG Umfeld Paul- üstner-
Straße
(N 2.06 )
UG Leutzsch
(N 6.850)
Lei zig
(N 605.407)
65 Jahre und älter
55 bis 64 Jahre
45 bis 54 Jahre
27 bis 44 Jahre
18 bis 26 Jahre
15 bis 17 Jahre
6 bis 14 Jahre
0 bis 5 Jahre
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im unteren zweistelligen Bereich zu großen prozentualen Veränderungen führen können. Den absolu t 
stärksten Anstieg verzeichnet im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße die Altersgruppe der 
27- bis 44-Jährigen mit einem Plus von 61 Personen im Zeitraum 2016 zu 2020. Dies ents pricht einem 
Anstieg von rund 11 %. In Leipzig ist diese Gruppe um 7 % angestiegen. Im Untersuchungsgebiet Leutzsch 
ist hingegen ein Anstieg der Kinder im Alter zwischen 6 und 14 Jahren festzustellen. Der Anstieg liegt 
2 %-Punkte über dem gesamtstädtischen Vergleichswert. Ein Rückgang ist im Untersuchungsgebiet Leutz-
sch bei den 0- bis 5-Jährigen mit 8 % (- 31 Personen) und 45- bis 54-Jährigen (- 83 Personen) zu erken-
nen. Im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße wird ebenfalls ein Rückgang bei den 45 - bis 
54-Jährigen registriert. Sowohl in den beiden Untersuchungsgebieten als auch in der Gesamtstadt ist die 
Anzahl der Personen im Alter 45 bis 54 Jahre rückläufig. Der Anteil an Personen im Renten- un d Pensi-
onsalter ist jeweils leicht angestiegen. 
Abbildung 40: Prozentuale Veränderung der Altersgruppen von 2016 bis 2020 auf Datengrundlage 
der Statistischen Bezirke für die Untersuchungsgebiete und die Stadt Leipzig 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Meldere gister 31.12.16 
und 31.12.20 
Die sich aus den unterschiedlichen Wachstumsraten der Altersgruppen ergebenden anteilsmäßigen Ver-
änderungen der Zusammensetzung der Bevölkerung gemäß dem Alter ist in der Tabelle 15 für die Un-
tersuchungsgebiete und die Stadt Leipzig gegenübergestellt. Im Wesentlichen spiegeln sich die beschrie-
benen absoluten Veränderungen der Altersgruppen auch in der Entwicklung der anteiligen Bevölkerungs-
zusammensetzung wider, d. h. für das Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße, dass der Anteil 
der 27- bis 44 Jähren ansteigt, wohingegen der Anteil der 45- bis 54-Jährigen zurückgegangen ist. Im 
Untersuchungsgebiet Leutzsch trifft letzteres zu. Dafür ist der Anteil der Kinder im Alter zwischen 6 und 
14 Jahren gestiegen.  
-20 - 18 - 15 - 1  - 10 -8 -5 -  0   5 8 10 1  15 18 
0 bis 5 Jahre
6 bis 14 Jahre
15 bis 17 Jahre
18 bis 26 Jahre
27 bis 44 Jahre
45 bis 54 Jahre
55 bis 64 Jahre
65 Jahre und älter
UG Umfeld Paul- üstner-Straße UG Leutzsch Lei zig
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65 
Tabelle 15: Veränderung der Anteile der Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung in Prozent-
punkten von 2016 bis 2020 für die Untersuchungsgebiete und die Stadt Leipzig 
Altersgruppe UG Umfeld  
Paul-Küstner-Straße UG Leutzsch Leipzig 
0 bis 5 Jahre 0,3 %-Punkte -0,6 %-Punkte -0,2 %-Punkte 
6 bis 14 Jahre -0,5 %-Punkte 0,9 %-Punkte 0,6 %-Punkte 
15 bis 17 Jahre 0,0 %-Punkte 0,1 %-Punkte 0,1 %-Punkte 
18 bis 26 Jahre -0,3 %-Punkte 0,4 %-Punkte 0,4 %-Punkte 
27 bis 44 Jahre 2,7 %-Punkte 0,5 %-Punkte 0,8 %-Punkte 
45 bis 54 Jahre -2,6 %-Punkte -1,5 %-Punkte -1,6 %-Punkte 
55 bis 64 Jahre -0,1 %-Punkte -0,2 %-Punkte 0,2 %-Punkte 
65 Jahre und älter 0,4 %-Punkte 0,5 %-Punkte -0,3 %-Punkte 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Meldere gister 31.12.16 
und 31.12.20 
In der Stadt Leipzig haben rund 16 % der Personen einen Migrationshintergrund, weil sie eine ausländi-
sche Staatsangehörigkeit haben oder als Deutsche eine familiäre Migrationsgeschichte aufweisen (vgl . 
Abbildung 41). Im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße beträgt der Anteil ca. 9 % und im 
Untersuchungsgebiet Leutzsch rund 13 %. Der allgemeinen Bevölkerungsentwicklung folgend, ist die An-
zahl der Personen in allen drei Gruppen seit dem Jahr 2016 angestiegen. Der Anteil der Deutschen ohne 
Migrationshintergrund ist im Untersuchungsgebiet Leutzsch und der Gesamtstadt jeweils von 87 % auf 
84 % gesunken. 
Abbildung 41: Personen mit und ohne Migrationshintergrund auf Datengrundlage der Statistischen Be-
zirke für die Untersuchungsgebiete und die Stadt Leipzig 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Meldere gister 31.12.20 
1.871 6.019 508.688
78  1   .4 0
114 518 6 .289
0 
10 
20 
 0 
40 
50 
60 
70 
80 
90 
100 
UG Umfeld Paul- üstner-
Straße
(N 2.06 )
UG Leutzsch
(N 6.850)
Lei zig
(N 605.407)
keine deutsche
Staatsangehörigkeit
deutsch mit
Migrationshintergrund
deutsch ohne
Migrationshintergrund
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6.2 Haushaltsgröße, Haushaltsform und Haushaltstyp 
Haushaltsgröße und Belegung 
Das soziale Erhaltungsrecht entfaltet durch die Genehmigungskriterien eine Schutzwirkung für die Erhal-
tung der Wohnungsstrukturen und des Wohnungsschlüssels nach Größe und Zimmeranzahl. E ine Grund-
bedingung ist dafür, dass das Angebot an Wohnungen mit der Nachfrage durch die Haushalte weitge-
hend übereinstimmt und es zu einer überwiegend bedarfsgerechten Wohnungsbelegung kommt. 
Anknüpfend an die in Kapitel 1.3.3 dargestellte und den in Kapitel 4.2 beschriebenen Wohnungsschlüssel 
ist in der Abbildung 42 der Anteil der bedarfsgerecht belegten Wohnungen abgebildet. Eine bedarfs-
gerechte Wohnungsbelegung wird angenommen, wenn die Zimmeranzahl der Anzahl der Haushaltsmit-
glieder entspricht und ggf. maximal um ein weiteres Zimmer überschritten wird. Die Wohnungen im emp-
fohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch sind zu 80 % bedarfsgerecht belegt. Im Gebiet Umfeld Paul-
Küstner-Straße beträgt der Anteil nur 75 %. Über ein Fünftel der Wohnungen sind unterbelegt . Das 
Wohnungsangebot nach der Anzahl der Zimmer und der Haushaltsgröße stimmt daher im empfoh lenen 
Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch überein und stellt eine bedarfsgerechte Versorgung sicher. In beiden 
Gebieten wird nur bei zwei Dritteln der selbstgenutzten Eigentumswohnungen eine bedarfsgerechte Woh-
nungsbelegung festgestellt, weil etwa 30 % der selbstgenutzten Eigentumswohnungen unterbelegt sind. 
Abbildung 42: Anteil der bedarfsgerecht belegten Wohnungen (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße sind rund 4 % der Wohnungen überbelegt, im empfoh lenen So-
zialen Erhaltungsgebiet Leutzsch sind es nur rund 3 %. Zu gravierenden Überbelegungen kommt es im 
Gebiet Leutzsch nicht. Gemäß der differenzierten Auswertung der Wohnungsbelegung nach Haushal ts-
größe und Haushaltstyp in den nachfolgenden Abbildungen wird deutlich, dass es insbesondere bei 4-
und-mehr-Personen-Haushalten zu Überbelegungen kommt. Dies betrifft insbesondere Familien mit Kin-
dern und in begrenztem Umfang Alleinerziehende (vgl. Abbildung 45 und Abbildung 46). 
75 80 
21 17 
4    
0 
10 
20 
 0 
40 
50 
60 
70 
80 
90 
100 
Umfeld Paul- üstner-Straße
(n  98)
Leutzsch
(n 614)
gravierend überbelegt
überbelegt
unterbelegt
bedarfsgerecht belegt
80 von 145 in Zusammenstellung
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Bei den Unterbelegungen bestehen Unterschiede zwischen den beiden Gebieten. Im Gebiet Umfeld Paul-
Küstner-Straße weisen die Alleinstehenden und die Paare im Alter 45 bis 65 Jahre sowie die Mehr-
Erwachsenen-Haushalte jeweils einen Anteil von über 35 % Unterbelegung auf. Dies korres pondiert mit 
dem höheren Einkommensniveau dieser Haushaltstypen (vgl. Kapitel 6.4). Im empfohlenen Sozialen Erhal-
tungsgebiet wird die höchste Quote von Unterbelegungen bei Alleinstehenden in den Altersklassen 45 bis 
unter 65 Jahre sowie 65 Jahre und älter mit jeweils rund 26 % festgestellt. In diesen Fällen ist die Unter-
belegung von Wohnungen durch 1-Personen- Haushalte zu einem großen Anteil mit dem Remanenzeffekt 
begründet, d. h., dass Haushalte in einmal bezogenen Wohnungen verbleiben, obwohl sich die familiären 
Umstände ggf. durch den Auszug der Kinder, eine Trennung oder den Tod eines Lebenspartners verändert 
haben. Insbesondere Alleinstehende ab 65 Jahre verfügen über ein sehr geringes Haushaltseinkommen 
(vgl. Kapitel 6.4), sodass der Verbleib in der Wohnung mit dem günstigen Mietniveau in Bestandswoh-
nungen korrespondiert, die vor zehn oder mehr Jahren angemietet wurden (vgl. Kapitel 5.1). 
Abbildung 43: Wohnungsbelegung gemäß Haushaltsgröße (haushaltsbezogen) im Gebiet Umfeld 
Paul-Küstner-Straße 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
174
72
 5
16
5 
29
 
 
 
5
10  
0 10 20  0 40 50 60 70 80 90 100 
1-Personen- aushalt
2-Personen- aushalt
 -Personen- aushalt
4-und-mehr-Personen- aushalt
n  99
bedarfsgerecht belegt unterbelegt überbelegt gravierend überbelegt
81 von 145 in Zusammenstellung
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Abbildung 44: Wohnungsbelegung gemäß Haushaltsgröße (haushaltsbezogen) im Gebiet Leutzsch 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Abbildung 45: Wohnungsbelegung gemäß Haushaltstyp (haushaltsbezogen) im Gebiet Umfeld Paul-
Küstner-Straße 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
 00
129
4 
18
81
18
6
 
 
5
11
0 10 20  0 40 50 60 70 80 90 100 
1-Personen- aushalt
2-Personen- aushalt
 -Personen- aushalt
4-und-mehr-Personen- aushalt
n 614
bedarfsgerecht belegt unterbelegt überbelegt
18
66
 6
50
12
15
27
14
47
8
11
20
20
 
11
12
 
5
 
 
1  
0 10 20  0 40 50 60 70 80 90 100 
Alleinstehend 18 bis unter 27 Jahre
Alleinstehend 27 bis unter 45 Jahre
Alleinstehend 45 bis unter 65 Jahre
Alleinstehend 65 Jahre oder älter
Paare eine r 18 bis unter 45 Jahre
Paare 45 bis unter 65 Jahre
Paare eine r 65 Jahre oder älter
Alleinerziehend mit  ind ern unter 18 J.
Familien mit  ind ern unter 18 J.
Mehr-Erwachsenenhaushalte
n  98
bedarfsgerecht belegt unterbelegt überbelegt gravierend überbelegt
82 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
69 
Abbildung 46: Wohnungsbelegung gemäß Haushaltstyp (haushaltsbezogen) im Gebiet Leutzsch 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Haushaltsform und Haushaltstyp 
In der Abbildung 47 ist die gemäß der Haushaltsbefragung erhobene Haushaltsform in beiden Gebieten 
gegenübergestellt. Alleinlebende bilden in beiden Gebieten die größte Gruppe. Im empfohlenen Sozi-
alen Erhaltungsgebiet Leutzsch ist der Anteil mit 62 % höher als im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straß e 
mit 57 %. Der Anteil an Haushalten mit Kindern beträgt im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße rund 
20 %, im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch sind es 30 %. Wohngemeinschaften sind im 
Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße kaum vertreten, in Leutzsch umfassen sie 4 % der Haushalte.  
Abbildung 47: Haushaltsform (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
 4
76
94
84
28
22
47
20
4 
 0
16
  
 0
 
5
8
 
7
 
 
 
1 
 
0 10 20  0 40 50 60 70 80 90 100 
Alleinstehend 18 bis unter 27 Jahre
Alleinstehend 27 bis unter 45 Jahre
Alleinstehend 45 bis unter 65 Jahre
Alleinstehend 65 Jahre oder älter
Paare eine r 18 bis unter 45 Jahre
Paare 45 bis unter 65 Jahre
Paare eine r 65 Jahre oder älter
Alleinerziehend mit  ind ern unter 18 J.
Familien mit  ind ern unter 18 J.
Mehr-Erwachsenenhaushalte
n 614
bedarfsgerecht belegt unterbelegt überbelegt
227  84
82 2 
20
117
58 61
9 7
 26
0 
10 
20 
 0 
40 
50 
60 
70 
80 
90 
100 
Umfeld Paul- üstner-Straße
(n 400)
Leutzsch
(n 618)
Wohngemeinschaft (WG)
Paar mit minderjährigem n und
volljährigem n  ind ern im  aushalt
Paar mit minderjährigem n  ind ern
im  aushalt
alleinerziehend mit
minderjährigem n oder
völljährigem n  ind ern im  aushalt
Paar ohne  ind er im  aushalt
allein lebend
83 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
70 
Die Haushaltsform lässt sich anhand des Alters weiter ausdifferenzieren, wie in der Abbildung 48 dar-
gestellt. Unterschiede zwischen den beiden Gebieten sind hinsichtlich der Aufteilung des Haushaltsty ps 
der Alleinstehenden zu erkennen: Anteilig leben mehr Alleinstehende im Alter über 44 Jahren im Gebiet 
Leutzsch als im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße. Dort ist der Anteil an Alleinstehenden im Alter 27 bis 
44 Jahre hingegen größer. Wie bereits oben dargestellt, ist der Anteil an Familien mit Kindern im Gebiet 
Umfeld Paul-Küstner-Straße rund 6 % größer als in Leutzsch. 
Abbildung 48: Haushaltstypen 44 gemäß Haushaltsform und Alter (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Die Zusammensetzung der jeweiligen Gebietsbevölkerung nach Haushaltstyp variiert in Abhängigkeit 
vom Einzugsjahr der Haushalte in ihre Wohnung (vgl. Abbildung 49 und Abbildung 50). Im Gebiet Umfeld 
Paul-Küstner-Straße ist seit dem Jahr 2016 ein Anstieg von Alleinlebenden – insbesondere im Alter zwi-
schen 18 und 44 Jahren – und Paaren ohne Kinder im selben Alter festzustellen. Der Anteil an Familien 
mit Kindern und Alleinerziehenden ist innerhalb der letzten drei Zuzugskohorten weitgehend stabil. Im 
empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch ist hingegen ein Rückgang der Alleinstehenden – insbe-
sondere im Alter von 65 Jahren und älter – zugunsten von größeren Haushalten wie Paaren ohne Kinder 
im Alter von 18 bis 44 Jahren und Mehr-Erwachsenen-Haushalten zu erkennen.  
 
44  Erläuterung zu Paaren: Bestehen die Paar-Haushalte aus unterschiedli chen Altersgruppen erfolgt eine differenzierte Zuord-
nung. Ist eine Person unter 45 Jahre oder über 64 Jahre, wird der Paar- aushalt in die  ategorie „Paare eine r 18 bis unter 
45 Jahre“ bzw. „Paare eine r 65 Jahre oder älter“ eingeordnet. In der  ategorie „Paar 45 bis unter 65 Jahre“ sind beide 
Personen zwischen 45 und unter 65 Jahren alt. 
18  4
77 94
57 128
70
114
15
 226
2740
55
16
2 
62 62
1   
0 
10 
20 
 0 
40 
50 
60 
70 
80 
90 
100 
Umfeld Paul- üstner-Straße
(n  94)
Leutzsch
(n 602)
Mehr-Erwachsenenhaushalte
Familien mit  ind ern unter 18 J.
Alleinerziehend mit  ind ern unter 18 J.
Paare eine r 65 Jahre oder älter
Paare 45 bis unter 65 Jahre
Paare eine r 18 bis unter 45 Jahre
Alleinstehend 65 Jahre oder älter
Alleinstehend 45 bis unter 65 Jahre
Alleinstehend 27 bis unter 45 Jahre
Alleinstehend 18 bis unter 27 Jahre
84 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
71 
Abbildung 49: Haushaltstyp nach Einzugsjahr in die Wohnung (haushaltsbezogen) im Gebiet Umfeld 
Paul-Küstner-Straße 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Abbildung 50: Haushaltstyp nach Einzugsjahr in die Wohnung (haushaltsbezogen) im Gebiet Leutzsch 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
18
 
9
20
46
5
9
8
15
19
24
15
7
9
1 
 
15
11
7
 
 
 
19
12
 
 
 
 
 
5
7
 
8
19
 1
5
 
 
 
0 20 40 60 80 100 
vor 2000 in die
Wohnung gezogen
(n 64)
2000 bis 2005 in die
Wohnung gezogen
(n 5 )
2006 bis 2010 in die
Wohnung gezogen
(n 41)
2011 bis 2015 in die
Wohnung gezogen
(n 77)
seit 2016 in die
Wohnung gezogen
(n 156)
Alleinstehend 18 bis unter 27 Jahre Alleinstehend 27 bis unter 45 Jahre
Alleinstehend 45 bis unter 65 Jahre Alleinstehend 65 Jahre oder älter
Paare eine r 18 bis unter 45 Jahre Paare 45 bis unter 65 Jahre
Paare eine r 65 Jahre oder älter Alleinerziehend mit  ind ern unter 18 J.
Familien mit  ind ern unter 18 J. Mehr-Erwachsenenhaushalte
 
 1
 
7
 
27
52
15
18
 1
 7
25
 4
19
16
21
21
 
 
 
25
 
 
7
9
5
19
10
1 
7
7
 
 
 
6
15
 
 
11
17
 2
8
 
6
18
0 20 40 60 80 100 
vor 2000 in
dieWohnung gezogen
(n 84)
2000 bis 2005 in die
Wohnung gezogen
(n 62)
2006 bis 2010 in die
Wohnung gezogen
(n 85)
2011 bis 2015 in die
Wohnung gezogen
(n 1 7)
seit 2016 in die
Wohnung gezogen
(n 2 1)
Alleinstehend 18 bis unter 27 Jahre Alleinstehend 27 bis unter 45 Jahre
Alleinstehend 45 bis unter 65 Jahre Alleinstehend 65 Jahre oder älter
Paare eine r 18 bis unter 45 Jahre Paare 45 bis unter 65 Jahre
Paare eine r 65 Jahre oder älter Alleinerziehend mit  ind ern unter 18 J.
Familien mit  ind ern unter 18 J. Mehr-Erwachsenenhaushalte
85 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
72 
6.3 Bildung, Berufstätigkeit und Beteiligung am Erwerbsleben 
Für die Analyse des Verdrängungspotenzials sind sowohl der Bildungsabschluss als auch die Berufstätig-
keit der Personen im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet von Bedeutung. Personen mit höheren Bil-
dungsabschlüssen und höher vergüteten Berufen sind tendenziell weniger von Verdrängungsproz essen 
betroffen als Personen mit niedrigeren Bildungsabschlüssen und einfachen Berufen. Haushalte, die nicht in 
einem Beschäftigungsverhältnis stehen, sind zudem besonders durch einen Anstieg der Mieten gefährdet, 
da Mietsteigerungen nur schwer kompensiert werden können.  
Bildung 
Hinsichtlich des Bildungsabschlusses der Personen im Alter über 14 Jahren ist anh and der Abbildung 51 
im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße ein höherer Akademisierungsgrad festzustellen, da rund 40 % 
der Haushalte über einen Fach-/Hochschulabschluss oder eine Promotion verfügen. Im empfohlenen Sozi-
alen Erhaltungsgebiet Leutzsch beträgt dieser Anteil nur rund 30 %. Der Anteil der Person en mit einem 
Abschluss in der 10. Klasse (Ober-, Mittel- oder Realschule) ist mit 34 % am größten. 
Abbildung 51: Bildungsabschluss der Personen im Alter 15 Jahre und älter (personenbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2021 
Gemäß des Einzugsjahrs in die Wohnung anhand der nachfolgenden beiden Abbildungen wird deutlich, 
dass das Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße in allen Zuzugskohorten durch einen hohen Anteil an Perso-
nen mit höheren Bildungsabschlüssen geprägt ist. Seit dem Jahr 2016 ist dieser Anteil noch einmal gestie-
gen. Im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch beträgt der Anteil an hochqualifizierten Haus-
halten erst seit dem Einzugsjahr 2011 über 30 % der Haushalte. Der Anteil ist seit 2016 nochmals deutlich 
angestiegen. 
12 6 4  2
 5 56
175  08
116
222
256
274
0 
10 
20 
 0 
40 
50 
60 
70 
80 
90 
100 
Umfeld Paul- üstner-Straße
(n 628)
Leutzsch
(n 898)
Fach-  ochschulabschluss oder
Promotion
Fach- Abitur
10.  lasse oder vergleichbar
 au tschulabschluss oder
vergleichbar
noch in der schulischen Ausbildung
kein Schulabschluss
86 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
73 
Abbildung 52: Bildungsabschluss der Personen im Alter 15 Jahre und älter nach Zuzugsjahr in die 
Wohnung (personenbezogen) im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2021 
Abbildung 53: Bildungsabschluss der Personen im Alter 15 Jahre und älter nach Zuzugsjahr in die 
Wohnung (personenbezogen) im Gebiet Leutzsch 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2021 
 
 
 
 
 
 
 
5
11
15
9
5
8
7
6
47
 0
 2
 2
 2
19
17
5
22
5 
 7
 7
21
48
11 
0 10 20  0 40 50 60 70 80 90 100 
vor 2000 in die
Wohnung gezogen
(n 116)
2000 bis 2005 in die
Wohnung gezogen
(n 92)
2006 bis 2010 in die
Wohnung gezogen
(n 7 )
2011 bis 2015 in die
Wohnung gezogen
(n 122)
seit 2016 in die
Wohnung gezogen
(n 22 )
kein Schulabschluss noch in der schulischen Ausbildung
 au tschulabschluss oder vergleichbar 10.  lasse oder vergleichbar
Fach- Abitur Fach-  ochschulabschluss oder Promotion
 
 
 
 
1 
10
8
20
9
9
7
11
56
 7
60
81
71
16
16
25
  
1 2
27
15
27
64
141
0 10 20  0 40 50 60 70 80 90 100 
vor 2000 in die
Wohnung gezogen
(n 120)
2000 bis 2005 in die
Wohnung gezogen
(n 77)
2006 bis 2010 in die
Wohnung gezogen
(n 1 5)
2011 bis 2015 in die
Wohnung gezogen
(n 198)
seit 2016 in die
Wohnung gezogen
(n  65)
kein Schulabschluss noch in der schulischen Ausbildung
 au tschulabschluss oder vergleichbar 10.  lasse oder vergleichbar
Fach- Abitur Fach-  ochschulabschluss oder Promotion
87 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
74 
Berufstätigkeit und Beteiligung am Erwerbsleben 
Die größte Berufsgruppe der Personen im Alter über 14 Jahren ist in beiden Gebieten die Gruppe der 
Angestellten mit 43 % im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße und 37 % im empfohlenen Sozialen Erhal-
tungsgebiet Leutzsch. Die zweitgrößte Gruppe sind Personen, die sich in Rente oder Pension befinden; in 
Leutzsch sind dies 26 % und im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße rund 23 % der Personen. Der Anteil 
an Personen, die gegenwärtig arbeitssuchend, in einer Beschäftigungsmaßnahme oder Umschulung sind, 
beträgt in Leutzsch rund 5 %, im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße sind es rund 2 %. Der Anteil an 
Haushalten, die gegenwärtig nicht oder nicht mehr erwerbstätig sind 45, ist im empfohlenen Sozialen Er-
haltungsgebiet Leutzsch mit 32 % höher als im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße mit 28 %. 
Abbildung 54: Berufstätigkeit der Personen im Alter 15 Jahre und älter (personenbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2021 
Der Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten an den Erwerbsfähigen ist im Zeitraum 2016 zu 
2020 in der Stadt Leipzig um 4,4%-Punkte gestiegen (vgl. Abbildung 55). Im Vergleich dazu ist der 
Anteil an sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner -Straße 
auf einem ähnlichen Niveau geblieben, wohingegen der Anteil im Untersuchungsgebiet Leutzsch um rund 
1 %-Punkt gesunken ist. In beiden Gebieten befindet sich die Quote der sozialversicherungspflichtig Be-
schäftigten oberhalb der Gesamtstadt. Die Erwerbslosenquote 46 ist in Leutzsch seit dem Jahr 2016 um 
rund 1 % angestiegen und im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße leicht gesunken. Mit einer  Erwerbslo-
senquote von rund 7 % im Untersuchungsgebiet Leutzsch wird der städtische Vergleichswert von rund 6 % 
übertroffen. Die Erwerbslosenquote im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße ist hingegen auf einem unter-
durchschnittlichen Niveau.  
Im Hinblick auf den Anteil der Personen in Bedarfsgemeinschaften stellt die Abbildung 56 eine rückläufige 
Entwicklung in den beiden Untersuchungsgebieten und der Stadt Leipzig dar. Das Untersuchu ngsgebiet 
 
45  nicht oder nicht mehr erwerbstätig: in Beschäftigungsmaßnahme/ Umschüler/ -in, Sprachschüler/-in, arbeitssuchend, Haus-
mann/-frau, Rentner/-in, Pensionär/-in. 
46  Anteil der Arbeitslosen an der erwerbsfähigen Bevölkerung im Alter von 15 bis 65 Jahren. 
58 49
11 18
 7 65
 7 72
285   8
9
18
 9
66
 
7
11  9
14 1 
15 240
0 
10 
20 
 0 
40 
50 
60 
70 
80 
90 
100 
Umfeld Paul- üstner-Straße (n 658) Leutzsch (n 925)
Rentner in, Pensionär in
 ausmann -frau
arbeitssuchend
in Beschäftigungsmaßnahme 
Umschüler in, S rachschüler in
Selbstständige r
Beamte r
Angestellte r
Arbeiter in
Student in
Auszubildende r
Schüler in
88 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
75 
Leutzsch weist in dem dargestellten Zeitraum konstant den höchsten Anteil an Personen in Bedarfsgemein-
schaften auf: Der Anteil ist seit 2016 von 19,4 % auf 16 % gesunken. In der Gesamtstadt ist der Rückgang 
ähnlich stark ausgeprägt, der Anteil betrug im Jahr 2019 14,5 %. Unterdurchsc hnittlich ausgeprägt ist 
der Anteil im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße mit 12,3 % im Jahr 2019. En twicklung 
und Anteil der amtlichen Statistiken zum Erwerbsleben verdeutlichen, dass im Untersuchungsgebiet Leutz-
sch ein höherer Anteil an Personen lebt, die auf Unterstützung zum Lebensunterhalt angewiesen ist . Dies 
wird auch durch die Haushaltsbefragung bestätigt: Gemäß dieser beträgt der Anteil der Haushalte, die 
über einen Zuschuss zum Lebensunterhalt verfügen, 21 % im empfohlenen Sozialen Erhaltun gsgebiet 
Leutzsch. Rund 6 % der Haushalte erhalten Arbeitslosengeld II/Hartz IV, 1 % erhält ALG I, je 2 % erhalten 
Kurzarbeitergeld oder Grundsicherung im Alter und 3 % bekommen Wohngeld. Im Gebiet Umfeld Paul-
Küstner-Straße erhalten rund 16 % der Haushalte einen Zuschuss zum Lebensunterhalt. 
Abbildung 55: Entwicklung der Quoten der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten und der Arbeits-
losen an den Erwerbsfähigen auf Ebene der Statistischen Bezirke für die Untersuchungs-
gebiete und die Stadt Leipzig 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Ordnungsamt Einwohnerregister un d Bundesagentur für 
Arbeit, 31.12.2016 und 31.12.2020 
89 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
76 
Abbildung 56: Entwicklung des Anteils der Personen in Bedarfsgemeinschaften an den Personen im er-
werbsfähigen Alter auf Ebene der Statistischen Bezirke für die Untersuchungsgebiete 
und die Stadt Leipzig 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Ordnungsamt Einwohnerregister un d Bundesagentur für 
Arbeit, 31.12.201 und 31.12.2019 
6.4 Einkommensverhältnisse und Mietbelastung 
Zentrale Indikatoren zur Bestimmung des Verdrängungspotenzials sind die Einkommensverhältni sse und 
die Mietbelastung der Haushalte. Haushalte mit geringen Einkommen sind besonders von steigenden Mie-
ten betroffen, da sie in der Regel kaum Möglichkeiten haben, Mieterhöhungen zu kompensieren. Haus-
halte mit mittleren Einkommen können besonders verdrängungsgefährdet sein, wenn sie bereits eine hohe 
Mietbelastung aufweisen. Durch den Verlust günstigen Wohnraums im Zuge von Mieterhöhungen ist die 
Versorgung einkommensschwacher Haushalte und von Haushalten mit einer bereits hohen Mietbelastung 
nicht mehr gewährleistet, weil entsprechender Ersatzwohnraum im Quartier und in der Gesamtstadt kaum 
oder gar nicht zur Verfügung steht. Dieser müsste an anderer Stelle neu geschaffen werden. 
Einkommensverhältnisse 
Die Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens unterscheidet sich zwischen dem Gebiet U mfeld 
Paul-Küstner-Straße und dem empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch sehr deutlich: In Leutzsch 
beträgt das Einkommensniveau im Median 1.880 Euro. Im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße sind e s 
2.100 Euro. Damit wird das gesamtstädtische Einkommensniveau von 1.974 Euro47 in Leutzsch unterschrit-
ten und im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße deutlich übertroffen. Das Gebiet Umfeld Paul-Küstner-
Straße weicht damit auch stark vom benachbarten Sozialen Erhaltungsgebiet Alt-Lindenau ab, indem das 
Einkommensniveau im Jahr 2019 1.600 Euro betrug.48 
 
47  Stadt Leipzig, Kommunale Bürgerumfrage 2020 Vorabbericht. Abweichung en zur Statistik erklären sich durch die Bildung 
von Teilgebieten unterhalb der Ebene von Ortsteilen und Statistischen Bezirken. 
48  LPG mbH, Detailuntersuchung im Stadtraum Alt-West i. V. m. Südwest. 
0,0 
5,0 
10,0 
15,0 
20,0 
25,0 
2016 2017 2018 2019
UG Umfeld Paul- üstner-Straße
(-2,5 -Punkte)
UG Leutzsch
(- ,4 -Punkte)
Lei zig
(- ,5 -Punkte)
90 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
77 
In der Abbildung 57 ist das klassierte Einkommen für die beiden Gebiete und die Stadt Leipzig gegen-
übergestellt. Im Vergleich der beiden Untersuchungsgebiete wird deutlich, dass der Anteil an Haushalten 
mit einem Einkommen von unter 1.500 Euro in Leutzsch mit 35 % deutlich größer als im  Gebiet Umfeld 
Paul-Küstner-Straße mit 26 % ist. In der Gesamtstadt beträgt der Anteil rund 33 %. Im Sozialen Er hal-
tungsgebiet Alt-Lindenau umfasste der Anteil im Jahr 2019 sogar 45 %.49 Der Anteil an Haushalten mit 
einem Einkommen von 3.200 Euro und mehr ist in Leutzsch deutlich geringer als im Gebiet Umfeld Paul-
Küstner-Straße und auch leicht unter dem gesamtstädtischen Vergleichswert.  
Abbildung 57: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens in Einkommensklasse n  
(haushaltsbezogen) 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung gemäß: Haushaltsbefragung 2021 und Stadt Leipzig, Kommun ale Bürge-
rumfrage 2020 Vorabbericht 
Die Verteilung des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens nach Haushaltsgröße ist in der Tabell e 16 
dargestellt. Im Vergleich ist das mittlere Einkommensniveau in allen Haushaltsgröße-Kategorien in Leutz-
sch niedriger als im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße. Für beide Gebiete gilt, dass das Einkommensni-
veau in kleinen Haushalten niedriger ist als in größeren Haushalten. Aussagekräftiger ist die Berechnung 
des bedarfsgewichteten Einkommens gemäß der Anzahl der Personen im Haushalt im nächsten Abschnitt. 
Tabelle 16: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommen nach Haushaltsgröße  
(haushaltsbezogen)
 
Haushaltsgröße Umfeld Paul-Küstner-Straße Leutzsch 
n Median n Median 
1-Personen-Haushalt 189 1.700 €  341 1.495 €  
2-Personen-Haushalt 93 2.900 €  130 2.500 €  
3-Personen-Haushalt 39  . 89 €  50  .160 €  
4-und-mehr-Personen-Haushalt 24 4.4 7 €  26  .550 €  
Gesamt 346 2.100 € 547 1.880 €  
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
 
49  LPG mbH, Detailuntersuchung im Stadtraum Alt-West i. V. m. Südwest. 
5 9 9 
12 
18 17 9 
8 7 
18 
19 17 
19 
21 
18 
12 
9 
10 
21 
15 
16 
4 
2 
6 
0 
10 
20 
 0 
40 
50 
60 
70 
80 
90 
100 
Umfeld Paul- üstner-Straße
2021 (n  45)
Leutzsch 2021
(n 548)
Lei zig 2020
5.200 Euro und mehr
 .200 bis unter 5.200 Euro
2.600 bis unter  .200 Euro
2.000 bis unter 2.600 Euro
1.500 bis unter 2.000 Euro
1. 00 bis unter 1.500 Euro
900 bis unter 1. 00 Euro
unter 900 Euro
91 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
78 
In den beiden nachfolgenden Abbildungen ist das Einkommensniveau nach Zuzugsjahr in die Wohnung 
für die beiden Gebiete dargestellt. Im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße betrug der Anteil der Haus-
halte mit einem Einkommen von 3.200 Euro und mehr in den Zuzugskohorten bis zum Jahr 2015 zwischen 
20 und 30 %. Seit dem Jahr 2016 liegt der Anteil unter 20 %. Stattdessen ist ein höherer An teil an 
Haushalten mit unteren und mittleren Einkommen festzustellen (vgl. Abbildung 58). Im empfohlenen Sozi-
alen Erhaltungsgebiet Leutzsch (Abbildung 59) wohnen deutlich mehr Personen mit einem Einkommen von 
unter 1.500 Euro. Der Anteil an einkommensstärkeren Haushalten ist mit späterem Einzugsjahr in die Woh-
nung angestiegen und hat sich auf einem konstanten Niveau stabilisiert, wohingegen der Anteil u nterer 
Einkommensklassen im Vergleich zu den vorherigen Zuzugsjahren geringer ist. 
Abbildung 58: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens in Einkommensklassen nach Zuz ugs-
jahr in die Wohnung (haushaltsbezogen) im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Abbildung 59: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens in Einkommensklassen nach Zuzu gs-
jahr in die Wohnung (haushaltsbezogen) im Gebiet Leutzsch 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
 
 
7
6
 
9
5
7
21
 
5
 
5
16
12
 
10
9
28
9
8
7
14
 0
10
 
5
6
14
1 
12
6
19
21
 
 
 
 
5
0 20 40 60 80 100 
vor 2000 in die
Wohnung gezogen
(n 50)
2000 bis 2005 in die
Wohnung gezogen
(n 45)
2006 bis 2010 in die
Wohnung gezogen
(n  8)
2011 bis 2015 in die
Wohnung gezogen
(n 69)
seit 2016 in die
Wohnung gezogen
(n 141)
unter 900 Euro 900 bis unter 1. 00 Euro 1. 00 bis unter 1.500 Euro
1.500 bis unter 2.000 Euro 2.000 bis unter 2.600 Euro 2.600 bis unter  .200 Euro
 .200 bis unter 5.200 Euro 5.200 Euro und mehr
 
6
9
1 
16
19
10
16
21
 1
5
8
5
10
1 
1 
5
15
22
49
18
15
11
29
40
6
6
10
8
17
11
6
9
25
  
 
 
 
0 20 40 60 80 100 
vor 2000 in die
Wohnung gezogen
(n 76)
2000 bis 2005 in die
Wohnung gezogen
(n 56)
2006 bis 2010 in die
Wohnung gezogen
(n 79)
2011 bis 2015 in die
Wohnung gezogen
(n 1 1)
seit 2016 in die
Wohnung gezogen
(n 202)
unter 900 Euro 900 bis unter 1. 00 Euro 1. 00 bis unter 1.500 Euro
1.500 bis unter 2.000 Euro 2.000 bis unter 2.600 Euro 2.600 bis unter  .200 Euro
 .200 bis unter 5.200 Euro 5.200 Euro und mehr
92 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
79 
Äquivalenzeinkommen 
Durch die Berechnung des Äquivalenzeinkommens wird das monatliche Netto-Haushaltseinkommen un-
ter Berücksichtigung unterschiedlicher Haushaltsgrößen und -formen vergleichbar. Hierfü r wird das ver-
fügbare monatliche Netto-Haushaltseinkommen in Abhängigkeit von Anzahl und Alter der Haushaltsm it-
glieder gewichtet.50 Außerdem wird der Anteil einkommensarmer bzw. armutsgefährdeter Haushalte in 
Abhängigkeit zur Armutsgefährdungsschwelle berechnet. Die Armutsgefährdungsschwelle ist  mit 60 % 
des Medians aller Äquivalenzeinkommen der Bevölkerung in Privathaushalten festgelegt und wi rd ab-
hängig von der Zusammensetzung des Haushalts jährlich auf verschiedenen räumlichen Ebenen ermittelt, 
so auch für die Stadt Leipzig. Haushalte mit einem Äquivalenzeinkommen unter dieser Schwelle gelten als 
einkommensarm. Einkommensarme Haushalte sind besonders durch steigende Mietkosten bedroht, da eine 
Kompensation aufgrund begrenzter finanzieller Mittel kaum möglich ist. 
Im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch beträgt das Äquivalenzeinkommen 1.580 Euro und 
29 % der Haushalte sind einkommensarm. Dies ist ein überdurchschnittlich hoher Wert, da  in der Stadt 
Leipzig 16 % der Haushalte einkommensarm sind.51 Auch im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße wird mit 
22 % ein erhöhter Anteil einkommensarmer Haushalte festgestellt.  
Für die beiden Gebiete ist in den beiden nachfolgenden Tabellen das bedarfsgewichtete Äquivalenz-
einkommen und der Anteil der einkommensarmen Haushalte für die verschiedenen Haushaltstypen dar-
gestellt. In beiden Gebieten sind besonders Haushalte mit Kindern durch einen sehr hohen Anteil einkom-
mensarmer Haushalte gekennzeichnet. Die übrigen Haushaltstypen im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-
Straße weisen einen geringen Anteil einkommensschwacher Haushalte auf. Im empfohlenen Sozialen  Er-
haltungsgebiet Leutzsch sind hingegen auch junge Erwachsene im Alter zwischen 18 und 26 Jahren  und 
ältere Paare im Alter über 64 Jahren durch eine hohe Einkommensarmut gekennzeichnet. Au ch bei den 
Alleinstehenden im Alter über 64 Jahren und jungen Paaren sind rund ein Viertel der Haushalte einkom-
mensarm.  
 
50  Das Äquivalenzeinkommen basiert auf der Annahme, dass sich innerhalb e ines Haushalts durch gemeinsames Wirtschaften 
Einsparungen erzielen lassen und dass Kinder einen geringeren Bedarf haben.  Die Haushaltsmitglieder werden wie folgt 
gewichtet: erstes Haushaltsmitglied ab 14 Jahre mit dem Faktor 1,0, jedes weitere Haushaltsmitglied ab 14 Jahre mit dem 
Faktor 0,5, jedes weitere Haushaltsmitglied unter 14 Jahre mit dem Faktor 0,3. Die Gewichtungsfaktoren werden zur Haus-
haltsäquivalenzgröße aufaddiert. Zur Berechnung des Äquivalenzeinkommens wird das Netto-Haushaltseinkommen durch die 
Haushaltsäquivalenzgröße geteilt. Orientiert wird sich an den „Armutsgefährdungsschwellen in Euro nach ausgewählten deut-
schen Großstädten und Haushaltszusammensetzung auf Basis des Haushaltsnettoei nkommens“ für die Stadt Lei zig, 2019 . 
Zur Berechnung wird der regionale Median der Äquivalenzeinkommen herangezo gen. Die Armutsgefährdungsschwelle auf 
Basis des Haushaltsnettoeinkommens liegt bei 60 % des jeweiligen Me dians multipliziert mit dem Bedarfsgewicht des Haus-
halts (nach neuer OECD-Skala). Liegt das Haushaltsnettoeinkommen eine s Haushalts mit gegebener Zusammensetzung unter 
diesem Betrag wird von Armutsgefährdung ausgegangen. (vgl. Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Gemeinsames 
Statistikportal, Einkommensarmut und -verteilung, Internetquelle). 
51  Stadt Leipzig, Kommunale Bürgerumfrage 2020 Vorabbericht. 
93 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
80 
Tabelle 17: Äquivalenzeinkommen nach Haushaltstyp und Anteil einkommensarmer Haushalte  
(haushaltsbezogen) im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße 
Haushaltstyp n Median, 2021 
Anteil einkom-
mensarme 
Haushalte 
Alleinstehend 
18 bis unter 27 Jahre 12  1. 00 €  25 % 
27 bis unter 45 Jahre 73  1.700 €  11 % 
45 bis unter 65 Jahre 47  1.800 €  9 % 
65 Jahre oder älter 53  1.487 €  15 % 
Paare 
eine/r 18 bis unter 45 Jahre 15  2.000 €  20 % 
45 bis unter 65 Jahre 24  2.412 €  4 % 
eine/r 65 Jahre oder älter 36  1.9   €  22 % 
Alleinerziehend mit Kind/ern unter 18 Jahren 15  1.254 €  67 % 
Familie mit Kind/ern unter 18 Jahren 52  1.905 €  50 % 
(Mehr-Erwachsenen-Haushalt*) 9  (2.303 €)  (22 %) 
Gesamt 336  1.757 €  22 % 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021; *Mehr-Erwachsenen-Haushalte umfassen nebe n Wohngemeinschaften auch 
Paare mit volljährigen Kindern. Wenig Fallzahlen. Fraglich ist, ob bei diesen Haushalten immer die kor-
rekte Höhe der Einkommen aller Haushaltsmitglieder angegeben wurden. 
Tabelle 18: Äquivalenzeinkommen nach Haushaltstyp und Anteil einkommensarmer Haushalte  
(haushaltsbezogen) im Gebiet Leutzsch 
Haushaltstyp n Median, 2021 
Anteil einkom-
mensarme 
Haushalte 
Alleinstehend 
18 bis unter 27 Jahre 30 1.225 €  34 % 
27 bis unter 45 Jahre 90 1.700 €  11 % 
45 bis unter 65 Jahre 114 1.500 €  18 % 
65 Jahre oder älter 97 1.300 €  23 % 
Paare 
eine/r 18 bis unter 45 Jahre 30 2.015 €  27 % 
45 bis unter 65 Jahre 25 2.278 €  21 % 
eine/r 65 Jahre oder älter 49 1.600 €  41 % 
Alleinerziehend mit Kind/ern unter 18 Jahren 20 1.209 €  60 % 
Familie mit Kind/ern unter 18 Jahren 52 1.806 €  55 % 
Mehr-Erwachsenen-Haushalt* 23 1.156 €  (70 %) 
Gesamt 529 1.580 € 29 % 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021; *Mehr-Erwachsenen-Haushalte umfassen nebe n Wohngemeinschaften auch 
Paare mit volljährigen Kindern. Fraglich ist, ob bei diesen Haushalten immer die korrekte Höhe der Ein-
kommen aller Haushaltsmitglieder angegeben wurden. 
Mietbelastung 
Der Indikator Mietbelastung gibt darüber Aufschluss, welchen Teil ihres monatlichen Netto-Haushaltsein-
kommens die Haushalte in den beiden Gebieten für die Miete aufwenden. Dabei ist zu unterscheiden 
94 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
81 
zwischen der Netto-Kaltmietbelastung und der Warmmietbelastung, die die kompletten Wohnkosten der 
Haushalte bestehend aus der Kaltmiete und aller Betriebskosten umfasst. Nur durch die Warmmietbelas-
tung kann die tatsächliche finanzielle Belastung der Haushalte abgebildet werden. Ab einem Wert von  
30 % wird von einer hohen Warmmietbelastung ausgegangen; Forschung und Politik setzen ähnliche 
Schwellenwerte.52 
Die mittlere Warmmietbelastung (Median) beträgt im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch 
28 % und im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße 27 %. Damit ist die Warmmietbelastung ähnlich hoch  
wie in der Stadt Leipzig mit 29 %.53 Die klassierte Warmmietbelastung ist für die beiden Gebiete im 
Vergleich zur Gesamtstadt in der Abbildung 60 dargestellt. 43 % der Haushalte in der Gesamtstadt 
haben eine Warmmietbelastung von mindestens 30 %. Derselbe Wert wird im Gebiet Umfeld Paul-Küs-
tner-Straße erreicht, in Leutzsch sind es rund 40 %. Der Anteil an Haushalten mit einer Warmm ietbelas-
tung von 40 % und mehr ist im Gebiet Leutzsch mit 18 % ähnlich hoch wie in der Gesamtstadt, abe r 
deutlich höher als im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße. Dafür ist in letztgenanntem Gebiet der Anteil  
an Haushalten mit einer Warmmietbelastung zwischen 30 und unter 40 % stärker ausgeprägt. Jeweil s 
rund 19 % der Haushalte in beiden Untersuchungsgebieten haben gegenwärtig eine Warmmietbelastung 
von 25 bis unter 30 %. Steigende Wohnkosten können dazu führen, dass diese Haushalte über die 30 %-
Schwelle springen. 
Abbildung 60: Warmmietbelastung in den Untersuchungsgebieten und der Stadt Leipzig  
(haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  LPG mbH, eigene Darstellung nach: Haushaltsbefragung 2021 und Stadt Leipzig, Kommu nale Bürgerum-
frage 2020 Vorabbericht 
 
52  Hans Böckler Stiftung, Wohnverhältnisse in Deutschland – eine Analyse der sozialen Lage in 77 Großstädten, Bericht aus dem 
Forschungs rojekt „Sozialer Wohnversorgungsbedarf“, 2017, S. 14; Deutscher Bundestag, Dritter Bericht der Bundesregie-
rung über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland und Wohngeld - und Mietenbericht 2016, Drucksache 
18/13120, 2017, S. 114; Deutscher Bundestag, Wohngeld ausweite n und die Belastung durch Wohnkosten begrenzen, 
Drucksache 19/10752, 2019. 
53  Stadt Leipzig, Kommunale Bürgerumfrage 2020 Vorabbericht. 
21 20 21 
 7 40  6 
 0 22 26 
1  18 17 
0 
10 
20 
 0 
40 
50 
60 
70 
80 
90 
100 
Umfeld Paul- üstner-Straße
(n  04)
Leutzsch
(n 498)
Stadt Lei zig 2020
40   und mehr des Netto-
 aushaltseinkommens
 0 bis unter 40   des
Netto- aushaltseinkommens
20 bis unter  0   des
Netto- aushaltseinkommens
unter 20   des Netto-
 aushaltseinkommens
95 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
82 
Von einer hohen Warmmietbelastung sind in den beiden Gebieten vor allem 1-Personen-Haushalte be-
troffen, wie in den nachfolgenden Abbildungen dargestellt wird. Im empfohlenen Sozialen Erhaltungsge-
biet Leutzsch weist ein Drittel der 3-Personen-Haushalte bereits eine hohe Warmmietbelastung auf.  
Abbildung 61: Warmmietbelastung nach Haushaltsgröße (haushaltsbezogen) im Gebiet Umfeld Paul-
Küstner-Straße 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2021 
Abbildung 62: Warmmietbelastung nach Haushaltsgröße (haushaltsbezogen) im Gebiet Leutzsch 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2021 
Eine differenzierte Betrachtung gemäß Haushaltstyp ist aufgrund der Fallzahlen nur für das Gebiet Leutz-
sch möglich (vgl. Abbildung 63). Demnach sind Alleinlebende, insbesondere im Alter zwischen 18 bis 27 
Jahren mit 56 % sowie ältere Alleinstehende ab 65 Jahren mit 66 %, von einer hohen Warmmietbelas-
tung betroffen. Von den Alleinerziehenden mit minderjährigen Kindern haben 39 % eine hohe Warm-
mietbelastung. 
22
18
17
9
5 
41
10
7
67
15
 
 
 1
 
 
0 20 40 60 80 100 
1-Personen- aushalt
(n 17 )
2-Personen- aushalt
(n 78)
 -Personen- aushalt
(n   )
4-und-mehr-Personen-
 aushalt
(n 19)
unter 20   des Netto-
 aushaltseinkommens
20 bis unter  0   des Netto-
 aushaltseinkommens
 0 bis unter 40   des Netto-
 aushaltseinkommens
40   und mehr des Netto-
 aushaltseinkommens
40
40
9
9
117
54
18
10
79
19
9
 
78
7
 
 
0 20 40 60 80 100 
1-Personen- aushalt
(n  14)
2-Personen- aushalt
(n 120)
 -Personen- aushalt
(n 40)
4-und-mehr-Personen-
 aushalt (n 2 )
unter 20   des Netto-
 aushaltseinkommens
20 bis unter  0   des Netto-
 aushaltseinkommens
 0 bis unter 40   des Netto-
 aushaltseinkommens
40   und mehr des Netto-
 aushaltseinkommens
96 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
83 
Abbildung 63: Warmmietbelastung nach Haushaltstyp (haushaltsbezogen) im Gebiet Leutzsch 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2021 
Die Verteilung der Warmmietbelastungsquoten nach dem Einzugsjahr in die Wohnung stellt für das Ge-
biet Umfeld Paul-Küstner-Straße eine höhere Warmmietbelastung für Haushalte dar, die seit dem Jahr 
2016 zugezogen sind (vgl. Abbildung 64). Im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch liegt der 
Anteil von Haushalten mit einer Warmmietbelastung von 30 % und mehr konstant bei ca. 40 % (vgl. 
Abbildung 65).  
Abbildung 64: Warmmietbelastung nach Zuzugsjahr in die Wohnung (haushaltsbezogen) im Gebiet 
Umfeld Paul-Küstner-Straße 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2021 
 
10
18
7
16
9
10
 
18
 
7
48
 4
24
9
9
24
10
2 
7
7
19
21
28
 
 
7
 
6
7
7
10
25
 1
 
 
 
 
 
 
0 20 40 60 80 100 
Alleinstehend 18 bis unter 27 Jahre
Alleinstehend 27 bis unter 45 Jahre
Alleinstehend 45 bis unter 65 Jahre
Alleinstehend 65 Jahre oder älter
Paare eine r 18 bis unter 45 Jahre
Paare 45 bis unter 65 Jahre
Paare eine r 65 Jahre oder älter
Alleinerziehend mit  ind ern unter 18 J.
Familien mit  ind ern unter 18 J.
Mehr-Erwachsenenhaushalte
n 492
unter 20   des Netto- aushaltseinkommens 20 bis unter  0   des Netto- aushaltseinkommens
 0 bis unter 40   des Netto- aushaltseinkommens 40   und mehr des Netto- aushaltseinkommens
5
10
14
22
14
19
15
8
18
48
9
5
8
17
50
 
8
 
7
15
0 20 40 60 80 100 
vor 2000 in die
Wohnung gezogen
(n  7)
2000 bis 2005 in die
Wohnung gezogen
(n  8)
2006 bis 2010 in die
Wohnung gezogen
(n  4)
2011 bis 2015 in die
Wohnung gezogen
(n 64)
seit 2016 in die
Wohnung gezogen
(n 127)
unter 20   des Netto-
 aushaltseinkommens
20 bis unter  0   des Netto-
 aushaltseinkommens
 0 bis unter 40   des Netto-
 aushaltseinkommens
40   und mehr des Netto-
 aushaltseinkommens
97 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
84 
Abbildung 65: Warmmietbelastung nach Zuzugsjahr in die Wohnung (haushaltsbezogen) im Gebiet 
Leutzsch 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2021 
In der Abbildung 66 und der Abbildung 67 sind die Spannen der Warmmietbelastung nach den Klassen 
des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens dargestellt. Wie aus den Abbildungen hervorgeht, sind 
Haushalte mit geringen Einkommen durch eine besonders hohe Warmmietbelastung gekennzeichnet. Im 
Vergleich der beiden Gebiete wird deutlich, dass die Warmmietbelastung der unteren und mittleren 
Einkommensgruppen im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch jeweils höher ist als im Gebiet  
Umfeld Paul-Küstner-Straße. So weisen Haushalte mit einem Einkommen von unter 1.300 Euro im Median 
bereits eine Warmmietbelastung von über 40 % und Haushalte mit einem Einkommen zwischen 1.300 und 
unter 2.000 Euro eine mittlere Warmmietbelastung von mindestens 30 % auf. Auch die Haushalte mit 
einem Einkommen von 2.000 bis unter 2.600 Euro sind bereits nah an der 30 %-Schwelle. Für das Gebiet 
Umfeld Paul-Küstner-Straße ist zudem auf den niedrigeren Anteil an Haushalten mit einem geringen Ein-
kommen hinzuweisen. 
16
12
15
27
28
19
18
 2
42
87
15
1 
15
2 
4 
1 
9
1 
22
  
0 20 40 60 80 100 
vor 2000 in die
Wohnung gezogen
(n 6 )
2000 bis 2005 in die
Wohnung gezogen
(n 52)
2006 bis 2010 in die
Wohnung gezogen
(n 75)
2011 bis 2015 in die
Wohnung gezogen
(n 114)
seit 2016 in die
Wohnung gezogen
(n 191)
unter 20   des Netto-
 aushaltseinkommens
20 bis unter  0   des
Netto- aushaltseinkommens
 0 bis unter 40   des
Netto- aushaltseinkommens
40   und mehr des Netto-
 aushaltseinkommens
98 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
85 
Abbildung 66: Warmmietbelastung nach monatlichem Net to-Haushaltseinkommen (haushaltsbezogen) 
im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Abbildung 67: Warmmietbelastung nach monatlichem Netto-Haushaltseinkommen (haushaltsbezogen) 
im Gebiet Leutzsch 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
6.5 Wohndauer, Nachbarschaft und Gebietsbindung 
Als Indikatoren für die Bindung der Wohnbevölkerung an das Wohngebiet werden die Wohndauer und 
die sozialen Beziehungen innerhalb der Nachbarschaft sowie die Nutzung von Angeboten und Einrichtun-
gen durch die Haushalte herangezogen. Eine hohe Zufriedenheit mit dem Wohngebiet und den dort 
vorgefundenen Bedingungen, Angeboten und Einrichtungen kann Anzeiger für ein funktionierendes Wohn-
quartier sein. Soziale Beziehungen innerhalb der Nachbarschaft und damit verbundene informelle Unter-
stützungsnetzwerke können sich positiv auf die Stabilität der Nachbarschaft auswirken. Zudem werden 
die durch die Gebietsbevölkerung wahrgenommenen Entwicklungen innerhalb des Quartiers betrachtet. 
0 
10 
20 
 0 
40 
50 
60 
70 
80 
unter 900
Euro
(n 14)
900 bis unter
1. 00 Euro
(n 4 )
1. 00 bis
unter 1.500
Euro
(n 26)
1.500 bis
unter 2.000
Euro
(n 59)
2.000 bis
unter 2.600
Euro
(n 60)
2.600 bis
unter  .200
Euro
(n  4)
 .200 bis
unter 5.200
Euro
(n 58)
5.200 Euro
und mehr
(n 8)
mittlere Warmmietbelastung 40- -Schwelle
Mietbelastungss annen (min . ma .)  0- -Schwelle
0 
10 
20 
 0 
40 
50 
60 
70 
unter 900
Euro
(n 47)
900 bis unter
1. 00 Euro
(n 9 )
1. 00 bis
unter 1.500
Euro
(n  9)
1.500 bis
unter 2.000
Euro
(n 98)
2.000 bis
unter 2.600
Euro
(n 101)
2.600 bis
unter  .200
Euro
(n 42)
 .200 bis
unter 5.200
Euro
(n 72)
5.200 Euro
und mehr
(n 6)
mittlere Warmmietbelastung 40- -Schwelle
Mietbelastungss annen (min . ma .)  0- -Schwelle
99 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
86 
Wohndauer 
In den nachfolgenden beiden Abbildungen ist die Wohndauer der Gebietsbevölkerung bezogen auf das 
Wohngebiet sowie die Wohnung dargestellt. In beiden Gebieten wohnt rund die Hälfte der Haushalte 
bereits seit über zehn Jahren im jeweiligen Wohngebiet. Der Anteil an Haushalten, die bereits seit übe r 
zwanzig Jahren im Gebiet wohnen, ist im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße ein wenig höher. In ihr er 
derzeitigen Wohnung leben rund 40 % der Haushalte bereits seit über zehn Jahren. Das läs st darauf 
schließen, dass ein Teil der Haushalte innerhalb des Wohngebiets umgezogen ist. Rund ein Drittel der  
Wohnbevölkerung ist in beiden Gebieten in den letzten fünf Jahren in das Wohngebiet zugezogen. Die 
durchschnittliche Wohndauer beträgt in beiden Gebieten rund 18 Jahre im Wohngebiet und rund 
11 Jahre in der Wohnung. 
Abbildung 68: Zuzugsjahr in das Wohngebiet (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Abbildung 69: Einzugsjahr in die Wohnung (haushaltsbezoge n) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
11 187
50 55
 4 59
77 122
122 192
0 
10 
20 
 0 
40 
50 
60 
70 
80 
90 
100 
Umfeld Paul- üstner-Straße
(n  96)
Leutzsch (n 615)
seit 2016 in das
Wohngebiet gezogen
2011 bis 2015 in das
Wohngebiet gezogen
2006 bis 2010 in das
Wohngebiet gezogen
2000 bis 2005 in das
Wohngebiet gezogen
vor 2000 in das
Wohngebiet gezogen
67 87
5 
6 
42 90
77 140
159 2 5
0 
10 
20 
 0 
40 
50 
60 
70 
80 
90 
100 
Umfeld Paul- üstner-Straße
(n  98)
Leutzsch (n 615)
seit 2016 in die Wohnung
gezogen
2011 bis 2015 in die
Wohnung gezogen
2006 bis 2010 in die
Wohnung gezogen
2000 bis 2005 in die
Wohnung gezogen
vor 2000 in die Wohnung
gezogen
100 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
87 
Nachbarschaft 
Die nachbarschaftlichen Kontakte deuten auf ein stabiles soziales Gefüge hin: Rund 50 % der Haushalte 
im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße und rund 40 % der Haushalte im empfohlenen Sozialen Erh al-
tungsgebiet Leutzsch pflegen engere Kontakte zu den Nachbar/-innen, indem freundschaftliche Bezie-
hungen bestehen oder eine gegenseitige Unterstützung erfolgt. Mit späterem Einzugsjahr in die Wohnung 
nehmen die engeren Kontakte zu den Nachbar/-innen ab. Jeweils nur rund 2 % der Haushalte in beiden 
Gebieten kennen ihre Nachbar/-innen kaum oder gar nicht.  
Abbildung 70: Kontakte zur Nachbarschaft (haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2021 
Gebietsbindung 
Für beide Gebiete sind in der Abbildung 71 die jeweiligen Gründe für die Wohnortwahl dargestellt. Im 
Vergleich der beiden Gebiete wird deutlich, dass wohnungsbezogene Gründe wie die Wohnungsaus-
stattung und die Miethöhe im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch anteilig etwas stärker aus-
geprägt sind als im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße. Dort stellt die Lage des Wohngebiets in de r 
Stadt den dominierenden Grund für die Wohnortwahl dar. Für 4 % der Haushalte im empfohlenen Sozi-
alen Erhaltungsgebiet Leutzsch bzw. 7 % der Haushalte im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße sind die 
sozialen Einrichtungen im Gebiet von wichtiger Bedeutung. Differenziert nach Haushaltstypen ergibt sich, 
dass rund ein Fünftel der Alleinerziehenden auf die sozialen Einrichtungen vor Ort angewiesen sind. Dies 
bestätigt sich auch im Hinblick auf die Nutzung von Angeboten und Einrichtungen in Kapitel 6.6. 
50 6 
142
169
146
251
47 115
8 15
0 
10 
20 
 0 
40 
50 
60 
70 
80 
90 
100 
Umfeld Paul- üstner-Straße
(n  9 )
Leutzsch (n  61 )
Es kennt und grüßt sich fast keiner.
Es haben nur einige miteinander
 ontakt, die meisten laufen aneinander
vorbei.
Man grüßt sich und s richt gelegentlich
miteinander.
Man kennt sich und hilft sich
gegenseitig mit kleineren Dingen.
Es ist ein freundschaftliches Verhältnis,
man unternimmt auch mal gemeinsam
etwas.
101 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
88 
Abbildung 71: Gründe für die Wohnortwahl (Mehrfachnennungen möglich) (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021; *z. B. Schule, Beratungseinrichtungen 
Umzugsneigung 
Die Umzugsneigung, dargestellt in der Abbildung 72, gibt Aufschluss darüber, welcher Anteil der Haus-
halte in den nächsten zwei Jahren umziehen möchte oder muss. Insgesamt sind dies 20 % der Haushalte 
in Leutzsch und rund ein Viertel im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße. Davon sind jeweils rund 4 % der 
Haushalte von einem unfreiwilligen Umzug betroffen. Die Angabe des voraussichtlichen Zielorts bei einem 
Umzug gemäß Abbildung 73 verdeutlicht die hohe Gebietsverbundenheit im Gebiet Umfeld Paul-Küst-
ner-Straße, denn 42 % der Haushalte möchten gern im Gebiet verbleiben. In Leutzsch sind es 33 %, dort 
überwiegt der Wunsch, in einen anderen Leipziger Stadtteil zu ziehen.  
Abbildung 72: Wollen oder müssen Sie in den nächsten zwei Jahren umziehen? (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
0 20 40 60 80 
ich schätze die Lage in der Stadt
die Wohnungsausstattung ents richt meinen Vorstellungen
die Miete ist günstig
Nähe zu Verwandten , Freunden und oder Bekannten
die Miete war beim Einzug günstig
Nähe zum Arbeits latz
ich lebe schon immer in diesem Wohngebiet
mich interessieren die kulturellen Angebote im Quarti er
ich habe keine andere Wohnung gefunden
sonstiger Grund
mein  aushalt ist auf die sozialen Einrichtungen ang ewiesen 
                                                  
 00 481
15
18
77 108
0 
10 
20 
 0 
40 
50 
60 
70 
80 
90 
100 
Umfeld Paul- üstner-Straße (n  92) Leutzsch (n 607)
ja, ich will umziehen
ja, ich muss umziehen
nein -  weiter mit Frage 42
102 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
89 
Abbildung 73: Voraussichtlicher Zielort bei einem Umzug (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Die von den Haushalten, die umziehen müssen, genannten Gründe unterscheiden sich zwischen den bei-
den Gebieten. Im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße wird mit Abstand am häufigsten eine zu kleine 
Wohnung angegeben. Im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch wird hingegen am häufigsten 
darauf verwiesen, dass die Wohnung derzeit modernisiert und nach dem Abschluss der Mo dernisierung 
zu teuer sei. Hinzu kommen persönliche Gründe und die Unzufriedenheit mit der Vermieter in bzw. dem 
Vermieter.  
Die Umzugsgründe, die von den Haushalten angegeben werden, die umziehen wollen, sind in der Abbil-
dung 74 für die beiden Gebiete dargestellt. Häufig genannte Umzugsgründe im empfohlenen Sozialen 
Erhaltungsgebiet Leutzsch sind eine zu kleine Wohnung, Unzufriedenheit mit dem Wohnumfeld u nd per-
sönliche Gründe wie z. B. Heirat/Geburt/Auszug eines Kindes. Da in Leutzsch nur wenig Überbelegungen 
festgestellt werden konnten (vgl. Kapitel 6.2), ist anzunehmen, dass eine zu kleine Wohnung bzw. per-
sönliche Gründe insbesondere Haushalte betrifft, die mit einer Haushaltsvergrößerung rechnen. Dies wird 
dadurch belegt, dass nur rund 14 % der Haushalte, die aufgrund einer zu kleinen Wohnung umziehen 
wollen, gegenwärtig in einer überbelegten Wohnung leben. Im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße sind 
Wohnungsmängel die am häufigsten genannten Umzugsgründe der umzugswilligen Haushalte (vgl. Kapi-
tel 4.4).  
 6
41
18 47
10
10
5 5
9 15
7 8
0 
10 
20 
 0 
40 
50 
60 
70 
80 
90 
100 
Umfeld Paul- üstner-Straße
(n   85)
Leutzsch
(n   126)
weiß nicht
anderer Ort außerhalb Sachsens
innerhalb Sachsens (außer Lei zig und
näherer Umgebung)
ins Lei ziger Umland
in einen anderen Lei ziger Stadtteil
innerhalb des jetzigen Wohngebietes
103 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
90 
Abbildung 74: Umzugsgründe bezogen auf die Haushalte, die umziehen wollen (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021; * z. B. Heirat/Geburt/Auszug eines Kindes; ** z. B. Arbe itsplatz- oder Stu-
dienplatzwechsel 
6.6 Nutzung von Angeboten und Einrichtungen 
Hohe Nutzungsquoten der im Wohngebiet vorhandenen Angebote und Einrichtungen deuten auf eine den 
Bedürfnissen der Gebietsbevölkerung entsprechende Ausstattung des Gebiets hin. Welcher An teil der 
Haushalte die verschiedenen Einrichtungen und Angebote im Gebiet nutzt, ist nachfolgend dargestellt. 
In der Abbildung 75 ist die Nutzung von Angeboten und Einrichtungen für beide Gebiete dargestellt. Eine 
sehr hohe Nutzungsquote erfahren in beiden Gebieten Einkaufsmöglichkeiten für den alltäglichen Bedarf, 
medizinische Einrichtungen und öffentliche Grünanlagen/Spielplätze/Sportplätze. Im Gebiet Umfeld 
Paul-Küstner-Straße erfahren auch kulturelle Angebote eine hohe Nachfrage. Die Grundversorgu ng ist 
demnach in beiden Gebieten sichergestellt. Jeweils über 30 % der Haushalte sind in Vereinen un d Initi-
ativen engagiert oder beteiligen sich ehrenamtlich. Bei den übrigen Angeboten und Einrichtungen handelt 
es sich zumeist um zielgruppenspezifische Angebote und Einrichtungen, weshalb eine differen zierte Be-
trachtung und Einordnung sinnvoll ist; diese ist in der Tabelle 19 dargestellt. Erwartungsgemäß erreichen 
kinder- und senior/-innenspezifische Angebote und Einrichtungen bei diesen Zielgruppen überdurc h-
schnittlich hohe Nutzungsquoten. Innerhalb dieser Zielgruppen ist bei den einkommensarmen Haus halten 
und Haushalten, die Grundsicherungsleistungen beziehen eine nochmals intensivere Nutzung festzustellen. 
Insbesondere unterstützende Angebote und Einrichtungen werden demnach zielgruppenspezifisch intensiv 
nachgefragt. Auch das ehrenamtliche Engagement nimmt eine große Bedeutung ein. 
1 
  
7 
8 
7 
10 
15 
17 
17 
15 
 1 
 1 
 4 
6 
0 
4 
10 
9 
19 
18 
 4 
1  
26 
25 
19 
 2 
0 5 10 15 20 25  0  5 40 
Wohnung ist zu groß
Wohnung wird modernisiert und ist dann zu teuer
Wohnung ist nicht altersgerecht
Wohnung ist in jetzigem Zustand zu teuer
Erwerb eines Eigenheims einer Eigentumswohnung
Unzufriedenheit mit dem der Vermieter in
Unzufriedenheit mit der Nachbarschaft
Mängel in der Wohnung
Berufliche Gründe  
Sonstiger Grund
Persönliche Gründe 
Unzufriedenheit mit dem Wohnumfeld
Wohnung ist zu klein
Umfeld Paul- üstner-Straße (n 77) Leutzsch (n 108)
104 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
91 
Abbildung 75: Nutzung von Angeboten und Einrichtungen (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
Tabelle 19: Zielgruppenspezifische Nutzung von Angeboten und Einrichtungen (haushaltsbezogen) 
Angebot/ 
Einrichtung 
Haushalte mit  
Kindern unter  
18 Jahren  
Haushalte mit 
Personen im  
Alter von 65 
Jahren und mehr  
Haushalte mit 
Bezug von 
Grundsiche-
rungsleistungen  
Einkommens-
arme  
Haushalte54  
U P-K-
Str. 
Leutz
sch 
U P-K-
Str. 
Leutz-
sch 
U P-K-
Str. 
Leutz-
sch 
U P-K-
Str. 
Leutz-
sch 
72* 76* 82* 117* 15* 34* 67* 121* 
öffentliche Grünflä-
chen, Spielplätze, 
Sportplätze 
97 % 96 %       
Kinderkrippe, Kita 53 % 56 %       
Grundschule, Hort 32 % 40 %       
Kinder- und Jugend-
freizeiteinrichtungen 35 % 28 %       
Angebote für  
Senior/-innen   16 % 9 %     
Nachbarschaftstreff 11 % 1 % 5 % 12 % 8 % 12 % 9 % 4 % 
Beratungseinrichtungen 15 % 14 % 12 % 11 % 42 % 30 % 29 % 19 % 
Vereine, Initiativen,  
ehrenamtliches Enga-
gement 
53 % 43 % 32 % 26 % 50 % 41 % 48 % 38 % 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021; *da die Antworthäufigkeiten je nach Einrichtung/Ange bot variieren, bezeich-
net hier n nicht die Anzahl der Antworten, sondern die Größe der jeweiligen Zielgruppe 
 
54  Als einkommensarm gelten Haushalte, deren Äquivalenzeinkommen die A rmutsgefährdungsschwelle unterschreitet, d. h. we-
niger als 60 % des Medians aller Äquivalenzeinkommen der Bevölkerung in Privathaushalten beträgt (vgl. Kapitel 6.4). 
0 20 40 60 80 100 
Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs
Medizinische Einrichtungen
öffentliche Grünanlagen, S iel lätze, S ort lätze
 ulturelle Einrichtungen
Vereine, Initiativen, ehrenamtliches Engagement
Religiöse Einrichtungen
Beratungseinrichtungen
 inderkri  e ,  ita
Grundschule,  ort
Nachbarschaftstreff
 inder- Jugendfreizeiteinrichtung
Angebote für Senior innen
Umfeld Paul- üstner-Straße ( n    58) Leutzsch (n   5 4)
105 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
92 
Die Haushalte in beiden Gebieten sind sehr zufrieden mit den gebietsspezifischen Angeboten und Ein-
richtungen. Einzig das Fehlen kultureller Einrichtungen in Leutzsch wird von 19 % der Haushalte besonders 
benannt. Dies korrespondiert mit der oben festgestellten geringen Nutzung der kulturellen Einrichtungen, 
da das Angebot gering ist oder fehlt. Hervorzuheben ist, dass der Anteil an Haushalten, die sich zusätz-
liche zielgruppenspezifische Angebote wünschen, im Gebiet Leutzsch höher ist (vgl. Abbildung 76).  
Abbildung 76: Fehlende/nicht ausreichende Angebote und Einrichtungen (Mehrfachnennungen möglich) 
(haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
6.7 Durch die Haushalte wahrgenommene Entwicklungen im Quartier und in der Nachbarschaft 
In der Abbildung 77 sind die von den Haushalten in den letzten zwei Jahren wahrgenommenen Entwick-
lungen und Veränderungen für die beiden Gebiete dargestellt. In beiden Gebieten überwiegt der Anteil 
an Haushalten, die keine spürbaren Veränderungen wahrgenommen haben. Der Anteil an negativ wahr-
genommenen Entwicklungen ist im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße höher als in Leutzsch.  
0 5 10 15 20 
 ulturelle Einrichtungen
öffentliche Grünanlagen, S iel lätze, S ort lätze
Nachbarschaftstreff
Angebote für Senior innen
Vereine, Initiativen, ehrenamtliches Engagement
Beratungseinrichtungen
 inder- Jugendfreizeiteinrichtung
 inderkri  e ,  ita
Medizinische Einrichtungen
Grundschule,  ort
Religiöse Einrichtungen
Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs
Umfeld Paul- üstner-Straße (n   401) Leutzsch (n   620)
106 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
93 
Abbildung 77: Wahrnehmung von Veränderungen und Entwicklungen im Quartier (Mehrfachnennungen 
möglich) (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
In den nachfolgenden Abbildungen sind die positiven und negativen Nennungen jeweils auf die Haushalte 
bezogen, die positive oder negative Veränderungen wahrgenommen haben. Im Vergleich der beiden 
Gebiete werden die Modernisierung, Sanierung und Instandsetzung von Gebäuden als häufigste positive 
Entwicklung wahrgenommen. Im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße folgen die Verbesserung des Ange-
bots im Bereich Kita und Schule sowie viele einzelne Nennungen, die unter sonstige Gründe summiert sind. 
In Leutzsch werden positive Veränderungen im Bereich Verkehr, der Beseitigung von Leerständen und im 
Angebot von Spielplätzen gesehen.   
Abbildung 78: Wahrgenommene positive Veränderungen im Quartier (Mehrfachnennungen möglich) 
(haushaltsbezogen) im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
44 47 
28 
 1 
40 
 1 
0 
5 
10 
15 
20 
25 
 0 
 5 
40 
45 
50 
Umfeld Paul- üstner-Straße
(n 401)
Leutzsch
(n 620)
keine Veränderungen
 ositive Veränderungen
negative Veränderungen
107 von 145 in Zusammenstellung
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   Januar 2022 | Endbericht 
94 
Abbildung 79: Wahrgenommene positive Veränderungen im Quartier (Mehrfachnennungen möglich) 
(haushaltsbezogen) im Gebiet Leutzsch 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021; *z. B. Laternen, Sitzgelegenheiten, Anpflanzung von Bäumen 
Im Hinblick auf negative Veränderungen werden bei den häufigsten Nennungen in beiden Gebieten 
dieselben Themen – die Parkplatzsituation und die fehlende Sauberkeit – benannt. In Leutzsch folgen die 
steigenden Mieten und Immobilienpreise, die auch von Haushalten im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße 
wahrgenommen werden.  
Abbildung 80: Wahrgenommene negative Veränderungen im Quartier (Mehrfachnennungen möglich) 
(haushaltsbezogen) im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
7 
7 
7 
7 
8 
9 
10 
10 
27 
4  
0 10 20  0 40 50 
Grünflächen Freiflächen, deren Pflege
Fußwege Gehwege
Stadtmobiliär 
Veränderung der Bevölkerungszusammensetzung
Einkaufsmöglichkeiten täglicher Bedarf, Post, Bank
Sonstiges
S iel lätze
Leerstandsbeseitigung
Verkehr
Modernisierung, Sanierung, Instandsetzung
n 190
108 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
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Abbildung 81: Wahrgenommene negative Veränderungen im Quartier (Mehrfachnennungen möglich) 
(haushaltsbezogen) im Gebiet Leutzsch 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2021 
6.8 Einschätzung und Bewertung des Verdrängungspotenzials 
Die sich aus dem bestehenden baulichen Aufwertungspotenzial und dem wohnungswirtschaftlic hen Auf-
wertungsdruck ergebende Verdrängungsgefahr ist für Teile der Gebietsbevölkerung im empfohlenen 
Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch erheblich und geeignet, wesentliche Veränderungen in der Zusam-
mensetzung der Bevölkerungsstruktur zu verursachen. Dies lässt sich anhand der An alyse des Verdrän-
gungspotenzials ableiten. 
Der Bevölkerungsaufbau gemäß Alter und Migrationshintergrund unterscheidet sich in den beiden Ge-
bieten Leutzsch und Umfeld Paul-Küstner-Straße kaum. Wie in der Gesamtstadt dominiert die Alters-
gruppe der 27- bis 44-Jährigen mit einem Anteil von rund 30 %, ein Fünftel der Haus halte ist über 
64 Jahre alt und der Anteil der Kinder und Jugendlichen bis 18 Jahre beträgt rund 18 %. Es leben vor 
allem 1- und 2-Personen-Haushalte in den beiden Gebieten. Alleinlebende und kinderlose Paare sind die 
häufigsten Haushaltsformen. Jeweils rund die Hälfte der Haushalte wohnen bereits seit mindestens zeh n 
Jahren im jeweiligen Wohngebiet. Unterschiede bestehen hinsichtlich eines höheren Akademisierungs -
grads der Personen im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße. Dafür leben im empfohlenen Sozialen Erhal-
tungsgebiet Leutzsch anteilig mehr Personen, die in Rente/Pension oder arbeitssuchend sind. Hinzu kommt, 
dass die Erwerbslosenquote und der Anteil der Personen in Bedarfsgemeinschaften im  stadtweiten Ver-
gleich in Leutzsch stärker ausgeprägt sind. Gemäß Haushaltsbefragung sind 21 % der Haushalte in Leutz-
sch auf einen Zuschuss zum Lebensunterhalt wie Arbeitslosengeld II/Hartz IV, Arbeitslosen geld I oder 
Grundsicherung im Alter angewiesen. Dies belegt, dass im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutz-
sch Haushalte mit begrenzten ökonomischen Spielräumen leben. Im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße 
befinden sich diese Kennwerte bereits seit dem Jahr 2016 auf unterdurchschnittlichem Niveau.  
5 
5 
5 
7 
7 
8 
10 
15 
2  
26 
0 10 20  0 40 50 
Part , Lärm durch Menschen
Verkehr
 riminalität Drogen Sicherheitsgefühl, Polizei
Sonstiges
Autoverkehr
Vandalismus Graffiti
Neubau Verdichtung
Miete Immobilien reise
Sauberkeit Pflege Müll Winterdienst
Park latzsituation
n 190
109 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
96 
Im Verlauf der letzten fünf Jahre sind zudem unterschiedliche Entwicklungen in den beiden Gebieten 
festzustellen. Im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch ist der Anteil von Kindern im Alter zwi-
schen 6 und unter 14 Jahren überproportional angestiegen. Im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße ist 
seit dem Jahr 2016 ein Anstieg von jungen Alleinlebenden und jungen Paaren ohne Kinder festzustellen. 
Der Anteil an Familien mit Kindern und Alleinerziehenden ist innerhalb der letzten drei Zuzu gskohorten 
weitgehend stabil. Im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch ist hingegen ein Rückgang der 
Alleinstehenden – insbesondere im Alter von 65 Jahren und älter – zugunsten von größeren Haushalten 
wie Paaren ohne Kinder im Alter von 18 bis 44 Jahren und Mehr-Erwachsenen-Haushalten zu  erkennen. 
Diese Entwicklung kann sich auf die Nachfrage nach Wohnraum auswirken. Im empfohlenen Sozialen 
Erhaltungsgebiet Leutzsch wird mit 80 % ein hoher Anteil bedarfsgerecht belegter Wohnungen erreicht, 
d. h. das Wohnungsangebot stimmt gemäß der Wohnungsgröße mit der Haushaltsgröße überein.  
Das monatliche Netto-Haushaltseinkommen  beträgt im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet 
1.880 Euro im Median und liegt damit sowohl unter dem gesamtstädtischen Einkommensniveau von 1.974 
Euro als auch unter dem monatlichen Netto-Haushaltseinkommen des Gebiets Umfeld Paul-Küstner-Straße 
mit 2.100 Euro im Median. Dieser Unterschied verstärkt sich bei der Verteilung der E inkommensklassen: 
Im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße haben rund ein Viertel der Haushalte ein Einkommen von weniger 
als 1.500 € im Monat zur Verfügung, während es im em fohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch 
35 % der Haushalte sind. Auch im Vergleich zur Gesamtstadt ist dieser Anteil in Leutzsch stärker ausge-
prägt. Der Anteil an Haushalten mit einem Einkommen von 3.200 Euro und mehr übersteigt im Ge biet 
Umfeld Paul-Küstner-Straße mit 25 % das Gebiet in Leutzsch mit 17 % und die Stadt Leipzig mit 22 %. 
Das gemäß der Anzahl der Haushaltsmitglieder gewichtete Äquivalenzeinkommen liegt in Leutzsch mit 
1.580 Euro ebenfalls deutlich unterhalb des Gebiets Umfeld Paul-Küstner-Straße mit 1.757 Euro. Der 
Anteil an einkommensarmen Haushalten ist demzufolge im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet 
Leutzsch mit 29 % deutlich höher als im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße mit 22 % und übersteigt auch 
den gesamtstädtischen Anteil von 16 % sehr deutlich. Daraus leiten wir ab, dass die ökonomischen Spiel-
räume der Haushalte im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch deutlich begrenzter sind als im 
Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße. Differenziert nach Einzugsjahr in die Wohnung hat sich der Anteil an 
einkommensstärkeren Haushalten in den letzten zwei Zuzugskohorten in Leutzsch erhöht und auf  einem 
konstanten Niveau stabilisiert, wohingegen der Anteil unterer Einkommensgruppen zurückgeg angen ist. 
Im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße sind die oberen Einkommensgruppen schon seit längerer Zeit mit 
einem hohen Anteil vertreten und auch Haushalte mit unteren Einkommen ziehen weiterhin in das Gebiet, 
deren Anteil ist seit dem Jahr 2016 sogar angestiegen. Dies belegt demnach keine einkommensbasierten 
Verdrängungsprozesse. Weitere Indikatoren wie die Wohndauer, nachbarschaftliche Kontakte und die 
Umzugsneigung belegen, dass im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße stabile Wohnverhältnisse bestehen.  
Die mittlere Warmmietbelastung (Median) beträgt im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch 
28 % und im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße 27 %. Damit ist die Warmmietbelastung ähnlich hoch  
wie in der Stadt Leipzig mit 29 %. Der Anteil an Haushalten mit einer Warmmietbelastung von 40 % und 
mehr ist im Gebiet Leutzsch mit 18 % ähnlich hoch wie in der Gesamtstadt (17 %), aber deutlich höher 
als im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße (13 %). Insbesondere jüngere und ältere Alleinlebende sowie 
Alleinerziehende sind von einer bereits hohen Warmmietbelastung betroffen. Bei älteren Haushalten und 
Haushalten mit Kindern sind in der Regel die finanziellen Spielräume begrenzter, sodass diese Haushalte 
wenig flexibel auf Mieterhöhungen reagieren können. Anknüpfend an die beschriebene Verteilung der 
110 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
97 
Einkommensklassen, sind Haushalte mit einem Einkommen von unter 1.500 Euro bereits von einer mittleren 
Warmmietbelastung von mindestens 40 % betroffen. Auch mittlere Einkommensgruppen im Gebiet Leutz-
sch sind bereits nahe an oder leicht über der Schwelle einer Warmmietbelastung von 30 %.  
Die Bedeutung und der Bedarf zielgruppenspezifischer Angebote wurden durch die Haushaltsbefra-
gung bestätigt. Haushalte mit Kindern nutzen intensiv die Angebote im Kinder- und Jugendbereich, Haus-
halte, die auf Zuschüsse zum Lebensunterhalt angewiesen oder einkommensarm sind, fr agen Beratungs- 
und Nachbarschaftseinrichtungen nach und auch ältere Haushalte weisen eine hohe Nachfrage nach Be-
ratungsangeboten und nachbarschaftlichen Einrichtungen auf. Ein hoher Anteil dieser Haushalte gibt kon-
kret an, auf die sozialen Einrichtungen im Gebiet angewiesen zu sein.  
Zusammengefasst ergibt sich für die Haushalte im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch  ein 
hohes Verdrängungspotenzial aufgrund der Einkommenssituation, des Anteils an Haushalten, die auf einen 
Zuschuss zum Lebensunterhalt angewiesen sind, der Armutsgefährdungsquote und der War mmietbelas-
tung. Zudem finden Veränderungen in der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung statt. Im Gebiet Um-
feld Paul-Küstner-Straße wird die Verdrängungsgefahr deutlich geringer eingestuft, da ein höheres Ein-
kommensniveau trotz ähnlich hoher Warmmietbelastung erreicht wird, der Anteil einkommensarmer Haus-
halte geringer und die Bevölkerungszusammensetzung im Verlauf der letzten fünf Jahre stabil geblieben 
ist. Darüber hinaus bestehen deutliche strukturelle Unterschiede zwischen dem Gebiet Umfeld Paul-Küst-
ner-Straße und dem benachbarten Sozialen Erhaltungsgebiet Alt-Lindenau, welches nicht nur städtebau-
lich, sondern auch soziodemographisch durch einen höheren Anteil verdrängungsgefährdeter Haush alte 
geprägt ist.55 
Einige Haushalte im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch sind besonders verdrängungsge-
fährdet, da sie zum Beispiel auf bestimmte Strukturen des Wohnumfelds oder günstige Mieten angewie-
sen sind. Dagegen stehen die noch bestehenden Aufwertungspotenziale und damit möglicherweise ein-
hergehende Mieterhöhungen sowie die Angebots- und Bestandsmieten, die in den letzten Jahren weiter 
gestiegen sind. Auch andere Faktoren, die sich auf die Wohnsituation und die städtebauliche Struk tur 
auswirken können, haben Einfluss auf die Haushalte. Zu den verdrängungsgefährdeten Haushalten zählen 
im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch insbesondere die folgenden Haushaltstypen:  
Einkommensschwache und armutsgefährdete Haushalte.  Diese Haushalte haben eine sehr hohe 
Warmmietbelastung, da sie nur ein Einkommen haben und auf die kleinen und günstigen Wohnungen im 
Gebiet angewiesen sind. Viele ältere Haushalte wohnen in größeren Wohnungen, weil sie die Mietkosten 
noch tragen können. Mietpreissteigerungen und eine geringe Verfügbarkeit von kleinen Wohnungen füh-
ren zum Wegzug dieser Haushalte, da ein Umzug im Wohngebiet aufgrund steigernder Angebotsmieten 
erschwert ist. Betroffen sind zudem vor allem Alleinlebende und Paare im Alter von 65 Jahren und älter, 
da die Rente nicht mit den Mieten steigt.  
Haushalte mit einer hohen Warmmietbelastung.  Eine hohe Warmmietbelastung liegt vor allem bei 
Haushalten in den unteren Einkommensklassen vor, aber auch Haushalte der mittleren Einkommensklassen 
haben mittlerweile hohe Warmmietbelastungen von 30 % und mehr. Betroffen sind davon verschiedene 
 
55  LPG mbH, Detailuntersuchung im Stadtraum Alt-West i. V. m. Südwest. 
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Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
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Haushaltstypen, insbesondere junge Erwachsene und ältere Alleinlebende sowie Alleinerziehende mit min-
derjährigen Kindern. Alleinerziehende mit minderjährigen Kindern und Personen im Alter von über 64 
Jahren sind oft auf bestimmte Einrichtungen im Quartier oder in der Nähe angewiesen wie Kitas, Schulen, 
Spielflächen, Senioren-/Nachbarschaftstreff. Diese Haushalte können aufgrund geringer Einkommen und 
Renten wenig flexibel auf Mietpreissteigerungen reagieren. 
Ältere Haushalte. Alleinlebende sowie Paare im Alter von 65 Jahren oder älter verfügen über ein ver-
gleichsweise geringes Äquivalenzeinkommen. Ein Großteil dieser Haushalte wohnt bereits sehr lange i n 
der Wohnung, deren Bestandsmiete gering, aber deren Größe häufig nicht mehr den Lebensumständen 
entspricht und die gemessen an der Haushaltsgröße eine zu hohe Anzahl an Zimmern aufweist. Ein Umzug 
innerhalb des Wohngebiets ist aufgrund des gestiegenen Angebotsmietniveaus nicht mehr möglich, sodass 
die Haushalte in den zu großen Wohnungen verbleiben. Der Verbleib dieser Haushalte im Sozialen Er-
haltungsgebiet ist zudem von hoher Bedeutung im Hinblick auf nachbarschaftliche Kontakte, da diese mit 
steigender Wohndauer enger werden. 
Mehr-Erwachsenen-Haushalte. Dieser Haushaltstyp umfasst sowohl Haushalte, in denen Eltern mit einem 
oder mehreren volljährigen Kindern wohnen, als auch Wohngemeinschaften. Mehr-Erwachsenen-Haus-
halte verfügen über ein geringes Äquivalenzeinkommen und eine hohe Warmmietbelastung. Insbesondere 
Studierenden-Haushalte sind in ihrer wirtschaftlichen Handlungsfähigkeit begrenzt. 
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Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
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7. Zusammenfassende Bewertung und Empfehlung 
In der Zusammenfassung der drei Analyseebenen bestätigt sich, dass nur im empfohlenen Sozialen Erhal-
tungsgebiet Leutzsch die Anwendungsvoraussetzungen für die Festsetzung einer Sozialen Erhaltungssat-
zung gegeben sind. Für das Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße wird der Erlass einer Sozialen  Erhal-
tungssatzung nicht empfohlen.  
Zwar bestehen in den beiden Gebieten ähnliche bauliche Aufwertungspotenziale, aber der wohnungs -
wirtschaftliche Aufwertungsdruck und das soziale Verdrängungspotenzial sind nur im empfohlenen Sozi-
alen Erhaltungsgebiet Leutzsch so ausgeprägt, dass eine Veränderung der Zusammensetzung der Wohn-
bevölkerung und dadurch verursacht negative städtebauliche Folgen zu erwarten sind. Das Gebiet Um-
feld Paul-Küstner-Straße weicht städtebaulich vom benachbarten Sozialen Erhaltungsgebiet Alt-Lindenau 
ab, da es überwiegend durch Stadtvillen und eine offene Bauweise geprägt ist. Die anhand der Or ts-
bildanalyse festgestellten Aufwertungspotenziale sind zudem geringer. Die Indikatoren des Aufwertungs-
drucks belegen, dass bauliche Aufwertungsprozesse nicht stattgefunden haben und es zu keiner Umwand-
lung von Miet- in Eigentumswohnungen gekommen ist. Darüber hinaus ist die Wohnbevölkerung durch ein 
im Vergleich zum empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch, dem Sozialen Erhaltungsgebiet Alt-
Lindenau und der Gesamtstadt überdurchschnittliches Einkommensniveau gekennzeichnet. Die Zusammen-
setzung der Wohnbevölkerung ist stabil. Nur im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch sind 
ausreichend starke Begründungszusammenhänge und eine mögliche Steuerungswirkung vorhanden, die 
den Einsatz des sozialen Erhaltungsrechts zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerun g 
rechtfertigen, um negative städtebauliche Folgewirkungen zu verhindern. 
Im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch bestehen bauliche Aufwertungspotenziale, die die 
Sanierung von Fassaden, die energetische Modernisierung des Wohngebäudebestands und den An- bzw. 
Einbau von zusätzlichen Ausstattungsmerkmalen umfassen. Der vielfältige Wohnungss chlüssel ist gegen-
wärtig bedarfsgerecht belegt. Veränderte Ansprüche an die Wohnungsausstattung oder die Wohnungs-
größe können Veränderungen hinsichtlich des Ausstattungszustands oder des Wohnungsschlüssels begrün-
den. Das Potenzial für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist hoch. 
Das Angebots- und Bestandsmietniveau befindet sich noch unterhalb der gesamtstädtisch en Vergleichs-
werte, sodass das Gebiet zur Versorgung der Wohnbevölkerung mit preisgünstigem Wohnraum beiträgt. 
Dies trifft insbesondere auf die Bestandsmieten in langjährigen Mietverhältnissen zu. Im zeitlichen Verlauf 
führt der Anstieg von Angebots- und Bestandsmieten jedoch dazu, dass preisgünstiger Wohnraum verlo-
ren geht, auch begünstigt durch Mieterhöhungen. Das Angebotsmietniveau ist überproportional gestiegen. 
Das festgestellte bauliche Aufwertungspotenzial wurde in den vergangenen Jahren bereits genutzt, dies 
belegen Bauanträge, Baugenehmigungen und Modernisierungen. Die Anwendung des gesamten erhal-
tungsrechtlichen Genehmigungsverfahrens ist möglich. Das stark angestiegene Preisniveau im Bereich der 
Eigentumswohnungen, insbesondere beim Erstverkauf nach Sanierung, belegt eine gestiegene Attraktivi-
tät zur Bildung von Wohneigentum. Die Anzahl der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen hat sich 
erhöht und kann zu einem weiteren Anstieg des Aufwertungsdrucks beitragen. 
Insbesondere aufgrund des hohen Anteils armutsgefährdeter Haushalte und der haushaltsspezifisch hohen 
Warmmietbelastung der Wohnbevölkerung wird ein Verdrängungspotenzial festgestellt. Der Anteil an 
Haushalten, die auf einen Zuschuss zum Lebensunterhalt angewiesen sind, ist erhöht. Dies belegt, dass im 
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Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
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empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch Haushalte mit begrenzten ökonomischen Spielräumen 
leben. Diese können in besonderem Maße von steigenden Mietkosten betroffen sein, wenn wohnwerter-
höhende Veränderungen am Gebäudebestand durchgeführt werden. Auch die Umwandlung von Miet- in 
Eigentumswohnungen birgt das Potenzial Motor für Verdrängungsprozesse zu sein. Das steigende Ein-
kommensniveau und der veränderte Zuzug von Haushaltstypen belegen Veränderungen.  
Aus dieser Veränderung der Zusammensetzung der Bevölkerung können negative städtebauliche Folge-
wirkungen resultieren, wie der Verlust eines bedarfsgerechten Verhältnisses zwischen den Haushalten 
und dem Wohnungsangebot oder der Verlust von günstigem Mietwohnraum. 
7.1 Begründung und Empfehlung für die Abgrenzung des Geltungsbereichs 
Im Ergebnis der Detailuntersuchung wird für das Gebiet Leutzsch der in der Abbildun g 82 dargestellte 
Geltungsbereich für die Festsetzung einer Sozialen Erhaltungssatzung empfohlen. 
Das Gebiet wird im Nordwesten durch die Franz-Flemming-Straße begrenzt und umfasst die Wohn be-
bauung auf der östlichen Straßenseite von der Georg-Schwarz- Straße bis zur Franz-Flemming-Straße 
58. Die Gebietsgrenze verläuft anschließend in östlicher Richtung auf der Rückseite der Bebauung der  
Bischofstraße, sodass die Bebauung der Bischofstraße (beidseitig) Bestandteil des Gebiets wird; ausge-
nommen sind jedoch die Gebäude Bischofstraße 19 bis 31 (ungerade Hausnummern). An der Breh-
mestraße schließt die Gebietsgrenze die Gebäude Brehmestraße 6 bis 10 mit ein und im weiteren Ver-
lauf umfasst das Gebiet die Bebauung der Junghanßstraße (westliche Straßenseite) sowie die Gebäude 
Rückmarsdorfer Straße 20 und 22. Die Gebietsgrenze verläuft anschließend an der nördlichen und öst-
lichen Grundstücksgrenze des Einkaufszentrums „Leutzsch -Arkaden“, welches somit nicht Bestandteil des 
Gebiets wird, auf die Rückmarsdorfer Straße zwischen den Hausnummern 18 (außerhalb des Gebiet s) 
und 16 (im Gebiet) zu. 
Der Rückmarsdorfer Straße folgt die Grenze weiter Richtung Osten. Vor der Rückmarsdorfer Straße 7 
(innerhalb des Gebiets) knickt die Grenze Richtung Süden ab und führt zur nördlichen Bebauu ng der 
Benediktusstraße. Die Gebäude Benediktusstraße 1A und 3 umfassend führt die Grenze zur Hans-
Driesch-Straße und folgt dieser in südlicher Richtung bis zur Franz-Flemming-Straße 8 und anschließend 
hinter der Wohnbebauung der Sattelhofstraße (im Gebiet) in Richtung Benediktusstraße 10 und 12. In 
Verlängerung der Benediktusstraße führt die Grenze ostwärts zur Straße Am langen Felde und umfasst 
dort die Adressen Am langen Felde 2 bis 6 (gerade Hausnummern) sowie 1 und 3. Anschließend verläuft 
die Gebietsgrenze in östlicher Richtung hinter der Bebauung der Georg-Schwarz-Straße entlang, welche 
Bestandteil des Gebiets wird. An der Zuwegung zum Spielplatz Georg-Schwarz-Straße knickt die Grenze 
Richtung Südwesten ab und führt zwischen den Gebäuden Pufendorfstraße 14 (außerhalb des Gebiets) 
und 12 (im Gebiet) sowie Pufendorfstraße 7 (außerhalb des Gebiets) und 5 (im Gebiet) zur Prießni tz-
straße, deren nördliche Wohnbebauung bis zur Georg-Schwarz-Straße vollständig Teil des Gebiets wird. 
Die östliche Begrenzung des Gebiets bildet die Georg-Schwarz-Straße bis zur Karl-Schurz-Straße, wobei 
ab Georg-Schwarz-Straße 146 aufwärts die Grundstücke auf beiden Seiten der Georg-Schwarz-Straße 
Bestandteil des Gebiets werden. Auch die Adressen William-Zipperer-Straße 154, 156 und 159 sowie 
114 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
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Pfingstweide 23, Blüthnerstraße 32 und Karl-Schurz-Straße 41 gehören zum Gebiet. Die Grenze führt 
anschließend zur Franz-Flemming-Straße. 
Abbildung 82: Empfohlene Gebietsabgrenzung des Sozialen Erhaltungsgebiets Leutzsch 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
Mit der empfohlenen Gebietskulisse wird der Rechtsprechung folgend, der wesentliche Anteil an Wohn-
bevölkerung erreicht, der die schützenswerte Bevölkerungszusammensetzung repräsentiert.56 Dabei geht 
es nicht um einen parzellenscharfen Nachweis, sondern um die räumliche Erfassun g des Gebietscharak-
ters57, der in der vorliegenden Untersuchung anhand städtebaulicher Zusammenhänge und mit Erfüll ung 
der Anwendungsvoraussetzungen begründet wird. Innerhalb dieser Gebietskulisse sind die aufgestellten 
Erhaltungsziele zu erreichen. 
7.2 Zusammenfassende Einschätzung der Analyseebenen für den empfohlenen Geltungsbe-
reich 
Die nachfolgenden Steckbriefe geben einen Überblick über die Einschätzungen der Analyseebenen und 
die möglichen Steuerungswirkungen des sozialen Erhaltungsrechts für das empfohlene Soziale Erhaltungs-
gebiet Leutzsch (vgl. Kapitel 7.1). 
 
56  OVG Lüneburg, 1 C 1.82, 27.04.1983. 
57  BVerwG, 4 C 9.96, 15.05.1997. 
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Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
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Tabelle 20: Zentrale Ergebnisse des Aufwertungspotenzials für das empfohlene Soziale Erhal-
tungsgebiet und Steuerungsmöglichkeiten des sozialen Erhaltungsrechts58 
Indikator Einschätzung Steuerungsmöglichkeiten des  
sozialen Erhaltungsrechts 
Gebäude- 
und 
Wohnungs-
struktur 
▪ Großteil des Wohnungsbestands mit 
Wohnungsgröße zwischen 40 und 
79 qm 
▪ Wohnungsbestand überwiegend im 
privatwirtschaftlichen Eigentum 
▪ 35 % der Wohnungen befinden sich in 
Wohnungs- und Teileigentum 
➢ Potenzial für Umwandlungen für 
60 % der Wohnungen gegeben 
▪ Erhaltung der Struktur, des Ange-
bots und der Eigentumsform des lo-
kalen Mietwohnungsmarkts, durch 
Reglementierung von: 
▪ Wohnungszusammenlegungen 
oder -teilungen sowie grundriss-
verändernden Maßnahmen,  
▪ Wohnungsabrissen,  
▪ Umwandlungen in Einzeleigen-
tum, sofern auf Landesebene 
eine Umwandlungsverordnung 
gilt und 
▪ einem Teil der Umwandlungen 
über die Anwendung des Vor-
kaufsrechts.59 
Sanierungs- 
und Moder-
nisierungs-
potenziale 
▪ Wohnungsbestand durch gründerzeitli-
che Wohngebäude und Wohnge-
bäude mit Baujahr bis 1945 geprägt 
▪ 12 % der Gebäude in mäßigem Zu-
stand oder mit großen Schäden 
➢ hohes Potenzial für Instandsetzung 
▪ 84 % der Fassaden nicht gedämmt. 
Bei 35 % der Fassaden ist eine Däm-
mung wahrscheinlich möglich 
➢ hohes Potenzial für energetische 
Modernisierung (Fassade) 
▪ 30 % der Dachgeschosse noch nicht 
ausgebaut 
➢ Potenziale zum Dachgeschossaus-
bau vorhanden 
▪ Sanierungs- oder Modernisierungs-
maßnahmen, die über die Mindest-
anforderungen des GEG60 oder 
der Bauordnung61 hinausgehen, 
können versagt bzw. auf die Min-
destanforderungen reduziert wer-
den.  
▪ Ausbau von Dachgeschossen gemäß 
Bauordnung genehmigungsfähig, 
die Schaffung von Maisonettewoh-
nungen kann versagt werden. 
Ausstat-
tungszu-
stand der  
Gebäude 
und Woh-
nungen 
➢ Potenzial für nachholende Sanierung: 
➢ Austausch einfachverglaster Fenster 
(20 %) 
➢ in Einzelfällen: Austausch Einzelöfen 
und Einbau Bad 
➢ Potenzial für zusätzliche Ausstattungs-
merkmale: 
➢ Fußbodenheizung 
➢ getrennte Dusche und Badewanne 
➢ Gäste-WC 
➢ Erstbalkon/ zusätzlicher Balkon 
➢ Aufzug 
➢ hochwertige Bodenbeläge 
➢ Einbauküche 
➢ Gegensprechanlagen mit Kamera 
▪ Eine nachholende Sanierung zur 
Herstellung eines zeitgemäßen Aus-
stattungszustands ist genehmigungs-
fähig, jedoch können der Umfang 
der Maßnahme auf die bauord-
nungsrechtlichen Mindestanforde-
rungen begrenzt und darüber hin-
ausgehende, wohnwerterhöhende 
Maßnahmen gemäß der Genehmi-
gungskriterien gesteuert werden. 
Quelle: LPG mbH, eigene Zusammenstellung 
 
58  Die Quadrate stellen die Ausprägung/Einstufung zentraler Kennwerte und die Pfeile die Potenziale/Schlussfolgerungen dar. 
59  Bei Anwendung des Vorkaufsrechts bei geplanten Verkäufen, die auf eine Umwandlung in Einzeleigentum abzielen.  
60  § 172 Absatz 4 Nummer 1a BauGB. 
61  § 172 Absatz 4 Nummer 1 BauGB. 
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Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
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Tabelle 21: Zentrale Ergebnisse des Aufwertungsdrucks für das empfohlene Soziale Erhaltungsge-
biet und Steuerungsmöglichkeiten des sozialen Erhaltungsrechts62 
Indikator Einschätzung Steuerungsmöglichkeiten des  
sozialen Erhaltungsrechts 
Angebots- 
und  
Bestands-
mieten 
▪ niedriges Bestandsmietniveau mit 
6,00 Euro/qm nettokalt im Vergleich 
zur Stadt Leipzig (6,20 Euro/qm) 
➢ Gebiet hat Versorgungsfunktion mit 
preisgünstigem Wohnraum inne 
▪ Anstieg Angebots- und Bestandsmieten 
▪ 41 % der Haushalte waren in den 
letzten fünf Jahren von einer Erhö-
hung der Netto-Kaltmiete betroffen  
▪ Vergleichswerte der Gesamtstadt wer-
den bei den Angebotsmieten beinahe 
überschritten 
➢ steigendes Bestandsmietniveau und 
hohe Mieten bei Neuvermietung 
verweisen auf wohnungswirtschaftli-
che Attraktivität des Gebiets 
▪ Eine Steuerungswirkung ist indirekt 
über die Regulierung von baulichen 
Maßnahmen und deren Umlage auf 
die Miete erreichbar. 
Bauanträge 
und Moder-
nisierungen 
▪ 16 % der Haushalte waren in den letz-
ten fünf Jahren von Modernisierungen 
betroffen 
▪ Anzahl der Baugenehmigungen bele-
gen im Vergleich zur Gesamtstadt 
rege Bautätigkeit und das Nutzen vor-
handener Aufwertungspotenziale 
➢ dies betrifft die komplette Sanie-
rung und Modernisierung von 
Wohngebäuden, energetische Mo-
dernisierungsmaßnahmen oder den 
Anbau zusätzlicher Ausstattungs-
merkmale wie eines Balkons  
▪ Modernisierungsmaßnahmen, die 
über die Mindestanforderungen der 
GEG hinausgehen, können versagt 
bzw. auf die Mindestanforderungen 
reduziert werden.  
▪ Über die Begrenzung des Umfangs 
von Sanierungen kann die Wirkung 
der Mietpreisbremse (Einführung im 
Jahr 2022 durch den Freistaat 
Sachsen in Aussicht gestellt) unter-
stützt werden. 
▪ Optional kann eine Mieterberatung 
den Mieter/-innen bei Modernisie-
rungsankündigungen, Mieterhöhun-
gen, Umwandlung und Eigenbe-
darfskündigung beratend zur Seite 
stehen 
Wohnungs-
umwandlun-
gen und 
Wohnungs-
verkäufe 
▪ Anstieg der Abgeschlossenheitsbeschei-
nigungen in den vergangenen Jahren 
▪ hohe Verkaufspreise von Eigentums-
wohnungen im Erstverkauf nach Sanie-
rung und Neubau im Vergleich zur Ge-
samtstadt 
➢ Anreize zur Eigentumsbildung, Sa-
nierung und zum Verkauf von Immo-
bilien 
▪ indirekte Steuerungswirkung durch 
Anwendung des Vorkaufsrechts 
▪ Bei gültiger Umwandlungsverord-
nung auf Landesebene (derzeit 
nicht gegeben): Erhaltung des Miet-
wohnungsanteils durch Versagung 
von Wohnungsumwandlungen und 
damit einhergehend auch Erhaltung 
eines gebietstypischen Ausstattungs-
zustands 
Ferienwoh-
nungen und 
Leerstand 
▪ langfristiger Leerstand oder Ferien-
wohnungen sind im Gebiet vorhanden 
➢ dadurch werden dem Mietwoh-
nungsmarkt Wohnungen entzogen 
▪ Die Nutzungsänderung von Wohn-
raum, z. B. zu gewerblichen Zwe-
cken, kann untersagt werden. 
Quelle: LPG mbH, eigene Zusammenstellung 
 
62  Die Quadrate stellen die Ausprägung/Einstufung zentraler Kennwerte und die Pfeile die Potenziale/Schlussfolgerungen dar. 
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Tabelle 22: Zentrale Ergebnisse des Verdrängungspotenzials für das empfohlene Soziale Erhal-
tungsgebiet und Steuerungsmöglichkeiten des sozialen Erhaltungsrechts63 
Indikator Einschätzung Steuerungsmöglichkeiten des  
sozialen Erhaltungsrechts 
Zusammen-
setzung der 
Gebietsbe-
völkerung 
▪ gemischte Bevölkerungszusammenset-
zung nach Alter, Bildung, Erwerbstätig-
keit, Einkommen und Wohndauer 
▪ bedarfsgerechte Wohnungsbelegung 
▪ unterdurchschnittliches monatliches 
Netto-Haushaltseinkommen von 1.880 
Euro 
▪ 35 % der Haushalte haben ein monat-
liches Netto-Haushaltseinkommen von 
unter 1.500 Euro 
▪ 29 % der Haushalte sind armutsge-
fährdet, insbesondere Haushalte mit 
Kindern, ältere Paare und junge Er-
wachsene betroffen  
▪ 40 % der Haushalte haben eine hohe 
Warmmietbelastung von mindestens 
30 %, bei 18 % beträgt die Warm-
mietbelastung bereits mindestens 40 % 
➢ besonders verdrängungsgefährdete 
Haushalte sind: 
➢ Einkommensarme und einkommens-
schwache Haushalte 
➢ Haushalte mit einer hohen Warm-
mietbelastung 
➢ Ältere Haushalte 
➢ Mehr-Erwachsenen-Haushalte 
▪ Veränderungen in der Zusammenset-
zung der Wohnbevölkerung gemäß 
Zuzugsjahr feststellbar 
➢ Überproportionaler Anstieg von 
Kindern zwischen 6 und 14 Jahren 
➢ Rückgang älterer Alleinstehender 
zugunsten von größeren Haushal-
ten wie Paaren ohne Kinder im Al-
ter von 18 bis 44 Jahren und 
Mehr-Erwachsenen-Haushalten 
▪ Erhaltung der bedarfsgerechten 
Wohnungsbelegung und des Woh-
nungsschlüssels durch Versagung 
von Grundrissänderungen, Woh-
nungsteilungen oder -zusammenle-
gungen 
▪ Begrenzung von modernisierungs-
bedingten Umlagen auf die Miete 
zur Erhaltung günstigen Mietwohn-
raums bzw. zur Versorgung der 
Gebietsbevölkerung mit günstigem 
Mietwohnraum 
Soziodemo-
grafische  
Sekundär-
daten 
▪ Indikatoren zum Erwerbsleben wie die 
Erwerbslosenquote oder der Anteil an 
Personen in Bedarfsgemeinschaften 
sind im Vergleich zur Stadt Leipzig er-
höht (2020) 
Gebietsbin-
dung 
▪ Zielgruppenspezifische Nutzung von 
Angeboten und Einrichtungen 
➢ verdrängungsgefährdete Haushalte 
sind stärker auf Angebote und Einrich-
tungen angewiesen 
▪ Erhaltung der Nachfrage nach sozi-
aler Infrastruktur durch den Schutz 
der Zusammensetzung der Bevölke-
rung 
Quelle: LPG mbH, eigene Zusammenstellung 
 
63  Die Quadrate stellen die Ausprägung/Einstufung zentraler Kennwerte und die Pfeile die Potenziale/Schlussfolgerungen dar. 
118 von 145 in Zusammenstellung
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7.3 Mögliche negative städtebauliche Folgewirkungen und städtebauliche Erhaltungsziele 
Der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung für das Gebiet Leutzsch ist ein Baustein zu r Umsetzung des 
INSEK-Ziels „Lei zig schafft soziale Stabilität“ mit dem  andlungsschwer unkt „Bezahlbares Wohnen“. 
In Quartieren mit nachgewiesener besonderer Nachfragedynamik soll mit dem Einsatz dieses Instruments 
die Zusammensetzung der Bevölkerung und damit der Zusammenhang von Wohnraum, Einwohner/-innen 
und öffentlicher Infrastruktur erhalten bleiben. Mit Hilfe der Sozialen Erhaltungssatzung gemäß §  172 
Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten und die 
Verdrängung der gebietsansässigen Wohnbevölkerung verhindert werden, um negative städtebauliche 
Auswirkungen zu vermeiden. Die städtebaulichen Ziele sind 
▪ die Erhaltung des bestehenden Wohnraumangebotes mit den aktuell erreichten durchschnittlichen 
Ausstattungszustands und 
▪ die Erhaltung der Übereinstimmung von sozialer Infrastruktur, Wohnungsangebot und Zusammen-
setzung der Gebietsbevölkerung. 
Bei Nichterlass der Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB mit den 
damit verbundenen Genehmigungsvorbehalten sind folgende teils erhebliche negative städtebauliche 
Folgen für das empfohlene Soziale Erhaltungsgebiet Leutzsch zu erwarten, die durch eine Veränderun g 
der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung entstehen. Aus der baulichen und soziodemografischen  
Struktur leiten sich in Kombination mit den zu erwartenden negativen städtebaulichen Auswirkungen ver-
schiedene Ziele für die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ab. 
Verlust eines bedarfsgerechten Verhältnisses zwischen den Haushalten und des Wohnungsangebots: 
Der durch ein vielfältiges Angebot an Wohnungen geprägte Wohnstandort ist aufgrund seiner Lage und 
des noch günstigen Mietniveaus im Wohnungsbestand attraktiv und trägt damit zur Versorgung von Mie-
ter/-innen mit günstigem Mietwohnraum bei. Die gegenwärtige Wohnungsbelegung gemäß Haushalts-
größe und Zimmeranzahl der Wohnung bestätigt, dass das Wohnungsangebot mit der Nachfrage über-
einstimmt. Durch eine maßvolle und sozial behutsame Begleitung möglicher Sanierungs- und Modernisie-
rungsmaßnahmen kann das noch ausgeglichene Verhältnis zwischen Wohnkosten und Einkommen im Ge-
biet erhalten werden. 
→  Erhaltungsziel: Die Erhaltung des gegenwärtigen Wohnungsangebots und der Wohnungsgröße 
dient als wesentliche städtebauliche Voraussetzung der Erhaltung der im Gebiet vorhandenen 
Haushalts- und Bewohner/-innenstruktur. Dies beinhaltet die Versagung von Wohnungsteilungen 
und -zusammenlegungen sowie Grundrissänderungen. Dazu gehört auch die Erhaltung der städ-
tebaulichen Strukturen durch Untersagung des Rückbaus von Wohngebäuden. 
Verlust von günstigem Mietwohnraum: Das empfohlene Soziale Erhaltungsgebiet Leutzsch wird durch 
private Eigentumsformen dominiert. Es besteht ein noch großes Potenzial zur Umwandlung von  Miet- in 
Eigentumswohnungen in dessen Zuge in der Regel ein höherer Ausstattungszustand realisiert un d Miet-
wohnungen dem Wohnungsmarkt entzogen werden. Die Entwicklung der erteilten Abgeschlossenheitsbe-
scheinigungen und die Dynamik bei Verkäufen von Eigentumswohnungen lassen einen Anstieg an Woh-
nungsumwandlungen erwarten. Hohe Kaufpreise erhöhen den Renditedruck, der sich bei einer weiteren 
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Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
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Vermietung der Wohnung zusätzlich auf die Miete auswirken kann. Die Reglementierung der Umwand-
lung von Miet- in Eigentumswohnungen und die Untersagung bestimmter baulicher Maßnahmen zum Ab-
federn modernisierungsbedingter Mieterhöhungen trägt dazu bei, günstigen Mietwohnraum zur Vers or-
gung der Gebietsbevölkerung zu erhalten und somit Segregationsprozessen entgegenzuwirken. Der 
Wohnungsbestand bietet derzeit noch ausreichend Sanierungs- und Modernisierungspotenziale. 
→  Erhaltungsziel: Sozial verträgliche Umsetzung von Modernisierungsvorhaben im Rahmen der 
bauordnungsrechtlichen und energetischen Mindestanforderungen sowie unter Wahrung der An-
forderungen an die Herstellung des gebietstypischen Ausstattungszustands. Information un d Be-
ratung der Bewohner/-innen sowie der Eigentümer/-innen sind dafür sinnvoll. Die Regulierung 
der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist bei der Umsetzung ein wichtiger Baustein. 
Aus diesem Grund ist das Ersuchen des Freistaates Sachsen zum Erlass einer Umwandlungsverord-
nung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB angeraten bzw. die Umsetzung des Baulandmobili-
sierungsgesetzes und des § 250 BauGB im Sinne des sozialen Erhaltungsrechts zu prüfen. 
Folgeinvestitionen zum Aufbau öffentlicher Infrastrukturen oder Wohnungsneubau in anderen Stadt-
teilen: Mit einer Verdrängung einkommensschwacher und sozial benachteiligter Haushalte aus dem emp-
fohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet sind städtebauliche Folgeprobleme in anderen Stadtquartieren mög-
lich, da es zur Konzentration von sozialen und ökonomischen Problemen kommt, die zum Beispi el den 
Aufbau flankierender Infrastrukturen oder sozialer Einrichtungen durch zusätzliche öffentliche Investitionen 
nach sich ziehen. Auch die Bereitstellung günstigen Mietwohnraums hinsichtlich Art, Größe und Pr eis ge-
hören dazu. Eine Veränderung der soziodemografischen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung und  
eine ungesteuerte Aufwertung des Wohnungsbestands begünstigen Verdrängungsprozesse, die aufgrund 
des Verdrängungspotenzials zu erwarten sind.  
→ Erhaltungsziel: Erhaltung der gegenwärtigen Struktur des Wohnungsangebots, um ein vielfälti-
ges Wohnungsangebot für verschiedene Haushalts- und Einkommenstypen zu sichern und die be-
darfsgerechte Versorgung der Quartiersbevölkerung zu gewährleisten.  
Insgesamt werden die negativen städtebaulichen Auswirkungen einer Veränderung der Zusammensetzung 
der Wohnbevölkerung auf Umfang und bedarfsgerechte Ausstattung der Wohnungen, auf den städte -
baulichen Charakter, die Infrastrukturauslastung sowie sozialräumliche Gebietsstrukturen als  erheblich 
eingeschätzt. 
Im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet Leutzsch werden daher Maßnahmen vorgeschlagen, um Ver-
änderungsprozesse so weit zu begrenzen, dass ihre Auswirkungen gesteuert werden können. Die Soziale 
Erhaltungssatzung ist das geeignete städtebauliche Instrument für die Dämpfung der Dynamik und einen 
aus stadtplanerischer Sicht adäquaten behutsamen und allmählichen Wandel. Bauliche Maßnahmen, die 
der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berück-
sichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dienen, sind zulässig.64 
 
64  vgl. § 172 Absatz 4 Nummer 1 BauGB. 
120 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
   Januar 2022 | Endbericht 
107 
7.4 Durchsetzung des sozialen Erhaltungsrechts 
Ziel der Sozialen Erhaltungssatzung ist die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in 
deren Geltungsbereich. Den in einem intakten Gebiet wohnenden Menschen soll der Bestand der Umge-
bung gesichert und so die Bevölkerungszusammensetzung in einem bestimmten Ortsteil vor unerwünschten 
Veränderungen geschützt werden. Daher sollen geplante Maßnahmen den vorhandenen Wohnraum nicht 
derart verändern, dass er für die im Gebiet ansässige Wohnbevölkerung nicht mehr geeignet ist . Ent-
scheidend sind die Auswirkungen auf den Bestand, die Größe und die Ausstattung des vorhandenen 
Wohnraums. 
Es besteht ein Steuerungserfordernis hinsichtlich der Erhaltung des Wohnraumangebots, der Durchführung 
energetischer Sanierungsmaßnahmen, der Regulierung von Modernisierungsmaßnahmen sowie hinsichtlich 
der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, der Zweckentfremdung von Wohnraum und des spe-
kulativen Umgangs mit Wohnraum. Um die Durchsetzung des sozialen Erhaltungsrechts im  empfohlenen 
Sozialen Erhaltungsgebiet zu gewährleisten, werden der Rückbau, die Änderung und Nutzungsänderung 
baulicher Anlagen über die städtischen Genehmigungskriterien bzw. ergänzende Regelungsbereiche ge-
steuert.  
Das bestehende Wohnungsangebot nach Größe (Anzahl der Zimmer und Wohnfläche), Ausstattung und 
Miethöhe entspricht der Nachfrage durch die Haushalte gemäß Haushaltsgröße und verfügbarem  Ein-
kommen. Daher besteht die Notwendigkeit, Veränderungen hinsichtlich des Wohnungsschlüssels hinsichtlich 
der Anzahl der Zimmer und der Grundrisse im Genehmigungsverfahren zu prüfen. Die Analyse belegt, 
dass im Gebiet Wohnraum mit geringer Miethöhe vorhanden ist und damit zur Versorgung der Bevölke-
rung beiträgt. Durch den Abbruch oder Rückbau von Wohngebäuden bzw. die Nutzungsänderung v on 
Wohnraum in Gewerbe geht dieser Mietwohnraum verloren. Zur Zweckentfremdung von Wohnraum 
kommt es gemäß Haushaltsbefragung auch im empfohlenen Sozialen Erhaltungsgebiet. Eine Wohnwert-
erhöhung durch den An- oder Einbau zusätzlicher Ausstattungsmerkmale, die nicht dem gebietstypischen 
Ausstattungszustand entsprechen wie bspw. ein Aufzug, ein großer Balkon, ein Zweitbalkon, eine Fußbo-
denheizung oder eine Gegensprechanlage mit Videobildübertragung ist daher nicht oder nur im Einzelfall 
genehmigungsfähig. Darüber hinaus bestehen im Gebiet große Potenziale zur energetischen Gebäudes-
anierung. Die Anpassungen an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Ge-
bäudeenergiegesetzes (GEG) sind zu genehmigen, aber der Umfang der Maßnahmen kann auf die Min-
destanforderungen reduziert werden. Es besteht darüber hinaus ein Potenzial für den Dachgeschossaus-
bau oder die Aufstockung bestehender Wohngebäude. Sofern dadurch kein bestehender Wohnraum  
beeinträchtigt wird, kann dieses genehmigt werden. In begrenztem Maß wird ein nachholendes Sanie-
rungspotenzial festgestellt wie einfachverglaste Fenster, Ofenheizungen oder kein Badezimmer. Der Ein-
bau mehrfachverglaster Fenster oder der Ersteinbau einer Sammelheizung zur Beseitigung eines Substan-
dards sind zu genehmigen. Zusammengefasst belegt die Detailuntersuchung, dass im empfohlenen Sozi-
alen Erhaltungsgebiet ein bauliches Aufwertungspotenzial besteht und dass durch die stadtweiten Ge-
nehmigungskriterien eine zielgerichtete Steuerung möglich ist. Diese Prüfkriterien der Stadt Leipzig sind 
geeignet, die aufgestellten Erhaltungsziele weitgehend zu erreichen. Deshalb besteht kein Bedarf, die 
Genehmigungskriterien zu ändern. 
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Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
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Nicht durch die Stadt Leipzig anwendbar ist bisher der Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von 
Miet- in Eigentumswohnungen gemäß § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB. Dazu ist es erforderlich, das s der 
Freistaat Sachsen eine entsprechende Landesverordnung erlässt, eine sogenannte Umwandlungsverord-
nung. Erfahrungen aus anderen deutschen Großstädten belegen, dass mit der zusätzlich en Anwendung 
der Umwandlungsverordnung der Wirkungsgrad des sozialen Erhaltungsrechts deutlich erhöht wer den 
kann. Ggf. ist auch die Anwendung der Regelungen des Baulandmobilisierungsgesetztes des § 250 
BauGB im Sinne der Erreichung der Erhaltungsziele zu prüfen. 
7.5 Überprüfung der Sozialen Erhaltungssatzung 
Eine Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB wird erst aufgehoben, 
„wenn entweder der Schutz vor Verdrängung nachhaltig garantiert ist oder die Verdrängung stattgefun-
den hat und damit das Ziel nicht mehr erreichbar ist.“65 Nach der Festsetzung sind die erhobenen Daten 
regelmäßig zu überprüfen, um die weitere Aufrechterhaltung der Satzung zu rechtfertigen. Gemäß Be-
schluss der Ratsversammlung der Stadt Leipzig sind die bestehenden Sozialen Erhaltungsgebiete alle fünf 
Jahre nach deren Festsetzung zu evaluieren.66 Für das empfohlene Soziale Erhaltungsgebiet Leutzsch wird 
dasselbe Verfahren empfohlen. 
 
 
65  Tietzsch, Der Schutz der Gebietsbevölkerung im Sanierungsgebiet, Rechtsgutachten, Berlin 1995, S. 17. 
66  vgl. Stadt Leipzig, Ratsversammlung, Neufassung - VI-DS-08251-NF-01, Beschluss der Ratsversammlung in der Sitzung vom 
17.06.20 zur Satzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugeset zbuch (BauGB) zur Erhaltung der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung (Soziale Erhaltungssatzung) für das Gebiet "Lindenau", Beschlusspunkt 3. 
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8. Verzeichnisse 
8.1 Abbildungsverzeichnis 
Abbildung 1: Schematischer Untersuchungsaufbau ................................................................................... 8 
Abbildung 2: Statistischer Bezirk und statistische Blöcke im Untersuchungsgebiet  
Umfeld Paul-Küstner-Straße .............................................................................................. 10 
Abbildung 3: Statistische Bezirke und statistische Blöcke im Untersuchungsgebiet Leutzsch .......... 10 
Abbildung 4: Altersstruktur gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung  
(personenbezogen) im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße .............. 14 
Abbildung 5: Altersstruktur gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung  
(personenbezogen) im Untersuchungsgebiet Leutzsch .................................................. 15 
Abbildung 6: Nationalität gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung  
(personenbezogen) im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße .............. 15 
Abbildung 7: Nationalität gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung  
(personenbezogen) im Untersuchungsgebiet Leutzsch .................................................. 16 
Abbildung 8: Eigentumsform der Gebäude gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung 
(haushaltsbezogen) im Untersuchungsgebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße .............. 16 
Abbildung 9: Eigentumsform der Gebäude gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung 
(haushaltsbezogen) im Untersuchungsgebiet Leutzsch .................................................. 17 
Abbildung 10: Übersicht über die beiden Untersuchungsgebiete mit festgesetztem Sozialen 
Erhaltungsgebiet Alt-Lindenau .......................................................................................... 18 
Abbildung 11: Fördergebietskulissen, Stand: 01/2020 ......................................................................... 19 
Abbildung 12: Gebiet ohne Relevanz ........................................................................................................ 24 
Abbildung 13: Unterteilung der Untersuchungsgebiete .......................................................................... 25 
Abbildung 14: Gebäudealter bezogen auf die Anzahl der Wohngebäude (gebietsscharf) ........ 27 
Abbildung 15: Baualter der Wohnbebauung ........................................................................................... 28 
Abbildung 16: Wohnfläche (haushaltsbezogen) ...................................................................................... 29 
Abbildung 17: Anzahl der Zimmer (haushaltsbezogen) .......................................................................... 29 
Abbildung 18: Eigentumsform der Wohngebäude (haushaltsbezogen) .............................................. 30 
Abbildung 19: Ergebnisse der Ortsbildanalyse: Fassadenzustand ...................................................... 33 
Abbildung 20: Unterschiedliche Fassadenzustände in der Georg-Schwarz-Straße ......................... 33 
Abbildung 21: Fassade mit Dämmung ........................................................................................................ 33 
Abbildung 22: Ergebnisse der Ortsbildanalyse: Fassadendämmung .................................................. 34 
Abbildung 23: Ergebnisse der Ortsbildanalyse: Dachgeschossausbau/ Aufstockungspotenzial .... 36 
Abbildung 24: Mängel in der Wohnung (Mehrfachnennungen möglich) (haushaltsbezogen) ......... 42 
Abbildung 25: Verbesserung der Wohnungsausstattung (Mehrfachnennungen möglich) 
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 43 
Abbildung 26:  Entwicklung der Angebotsmiete in den Untersuchungsgebieten und der  
Gesamtstadt (Median, nettokalt in € Quadratmeter) ................................................. 47 
Abbildung 27: Netto-Kaltmiete in Euro/Quadratmeter (Median) nach Zuzugsjahr in die  
Wohnung ............................................................................................................................... 48 
Abbildung 28: Netto-Kaltmiete in Euro/Quadratmeter (haushaltsbezogen) ...................................... 49 
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Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
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Abbildung 29: Bestandsmietniveau nach Eigentumsverhältnis der Wohnung  
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 49 
Abbildung 30: Begründung der Mieterhöhung (haushaltsbezogen) ..................................................... 50 
Abbildung 31: Art der durchgeführten Modernisierung (Mehrfachnennungen möglich) seit  
2016 im empfohlenen Soziale Erhaltungsgebiet Leutzsch (haushaltsbezogen) ...... 51 
Abbildung 32: Art der durchgeführten Modernisierung (Mehrfachnennungen möglich) seit  
2016 im Untersuchungsgebiet Paul-Küstner-Straße (haushaltsbezogen) ................. 52 
Abbildung 33: Erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Wohnungsbestand  
(in Wohneinheiten) im zeitlichen Verlauf im empfohlenen Sozialen  
Erhaltungsgebiet Leutzsch .................................................................................................. 55 
Abbildung 34: Verkäufe von Eigentumswohnungen im Wiederverkauf und Erstverkauf nach 
Sanierung und Neubau ....................................................................................................... 56 
Abbildung 35: Durchschnittliche Verkaufspreise in Euro je Quadratmeter ......................................... 57 
Abbildung 36: Eigentümer/-innenwechsel der Wohnung bzw. des Wohngebäudes während  
des Mietverhältnisses nach Jahr für die Haushalte gemäß Zuzugsjahr in die  
Wohnung im Untersuchungsgebiet Paul-Küstner-Straße (haushaltsbezogen ........... 58 
Abbildung 37: Eigentümer/-innenwechsel der Wohnung bzw. des Wohngebäudes während  
des Mietverhältnisses nach Jahr für die Haushalte gemäß Zuzugsjahr in die  
Wohnung im empfohlenen Soziale Erhaltungsgebiet Leutzsch  
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 58 
Abbildung 38: Bevölkerungsentwicklung 2016 bis 2020 auf Datengrundlage der  
Statistischen Bezirke ............................................................................................................ 63 
Abbildung 39: Alterszusammensetzung auf Datengrundlage der Statistischen Bezirke für die 
Untersuchungsgebiete Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch ............................. 63 
Abbildung 40: Prozentuale Veränderung der Altersgruppen von 2016 bis 2020 auf  
Datengrundlage der Statistischen Bezirke für die Untersuchungsgebiete und  
die Stadt Leipzig ................................................................................................................. 64 
Abbildung 41: Personen mit und ohne Migrationshintergrund auf Datengrundlage der  
Statistischen Bezirke für die Untersuchungsgebiete und die Stadt Leipzig .............. 65 
Abbildung 42: Anteil der bedarfsgerecht belegten Wohnungen (haushaltsbezogen) ..................... 66 
Abbildung 43: Wohnungsbelegung gemäß Haushaltsgröße (haushaltsbezogen) im Gebiet  
Umfeld Paul-Küstner-Straße .............................................................................................. 67 
Abbildung 44: Wohnungsbelegung gemäß Haushaltsgröße (haushaltsbezogen) im Gebiet  
Leutzsch .................................................................................................................................. 68 
Abbildung 45: Wohnungsbelegung gemäß Haushaltstyp (haushaltsbezogen) im Gebiet  
Umfeld Paul-Küstner-Straße .............................................................................................. 68 
Abbildung 46: Wohnungsbelegung gemäß Haushaltstyp (haushaltsbezogen) im Gebiet  
Leutzsch .................................................................................................................................. 69 
Abbildung 47: Haushaltsform (haushaltsbezogen) ................................................................................... 69 
Abbildung 48: Haushaltstypen gemäß Haushaltsform und Alter (haushaltsbezogen) ...................... 70 
Abbildung 49: Haushaltstyp nach Einzugsjahr in die Wohnung (haushaltsbezogen) im Gebiet  
Umfeld Paul-Küstner-Straße .............................................................................................. 71 
Abbildung 50: Haushaltstyp nach Einzugsjahr in die Wohnung (haushaltsbezogen) im Gebiet  
Leutzsch .................................................................................................................................. 71 
Abbildung 51: Bildungsabschluss der Personen im Alter 15 Jahre und älter  
(personenbezogen) .............................................................................................................. 72 
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Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
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Abbildung 52: Bildungsabschluss der Personen im Alter 15 Jahre und älter nach Zuzugsjahr  
in die Wohnung (personenbezogen) im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße ........ 73 
Abbildung 53: Bildungsabschluss der Personen im Alter 15 Jahre und älter nach Zuzugsjahr  
in die Wohnung (personenbezogen) im Gebiet Leutzsch ............................................ 73 
Abbildung 54: Berufstätigkeit der Personen im Alter 15 Jahre und älter (personenbezogen) ...... 74 
Abbildung 55: Entwicklung der Quoten der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten und der 
Arbeitslosen an den Erwerbsfähigen auf Ebene der Statistischen Bezirke für die  
Untersuchungsgebiete und die Stadt Leipzig ................................................................. 75 
Abbildung 56: Entwicklung des Anteils der Personen in Bedarfsgemeinschaften an den  
Personen im erwerbsfähigen Alter auf Ebene der Statistischen Bezirke für die 
Untersuchungsgebiete und die Stadt Leipzig ................................................................. 76 
Abbildung 57: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens in Einkommensklassen  
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 77 
Abbildung 58: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens in Einkommensklassen nach 
Zuzugsjahr in die Wohnung (haushaltsbezogen) im Gebiet Umfeld  
Paul-Küstner-Straße ............................................................................................................ 78 
Abbildung 59: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens in Einkommensklassen nach 
Zuzugsjahr in die Wohnung (haushaltsbezogen) im Gebiet Leutzsch ........................ 78 
Abbildung 60: Warmmietbelastung in den Untersuchungsgebieten und der Stadt Leipzig  
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 81 
Abbildung 61: Warmmietbelastung nach Haushaltsgröße (haushaltsbezogen) im Gebiet  
Umfeld Paul-Küstner-Straße .............................................................................................. 82 
Abbildung 62: Warmmietbelastung nach Haushaltsgröße (haushaltsbezogen) im Gebiet  
Leutzsch .................................................................................................................................. 82 
Abbildung 63: Warmmietbelastung nach Haushaltstyp (haushaltsbezogen) im Gebiet  
Leutzsch .................................................................................................................................. 83 
Abbildung 64: Warmmietbelastung nach Zuzugsjahr in die Wohnung (haushaltsbezogen) im  
Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße ............................................................................... 83 
Abbildung 65: Warmmietbelastung nach Zuzugsjahr in die Wohnung (haushaltsbezogen) im  
Gebiet Leutzsch .................................................................................................................... 84 
Abbildung 66: Warmmietbelastung nach monatlichem Netto-Haushaltseinkommen  
(haushaltsbezogen) im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße ...................................... 85 
Abbildung 67: Warmmietbelastung nach monatlichem Netto-Haushaltseinkommen  
(haushaltsbezogen) im Gebiet Leutzsch .......................................................................... 85 
Abbildung 68: Zuzugsjahr in das Wohngebiet (haushaltsbezogen) ..................................................... 86 
Abbildung 69: Einzugsjahr in die Wohnung (haushaltsbezogen) .......................................................... 86 
Abbildung 70: Kontakte zur Nachbarschaft (haushaltsbezogen) .......................................................... 87 
Abbildung 71: Gründe für die Wohnortwahl (Mehrfachnennungen möglich)  
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 88 
Abbildung 72: Wollen oder müssen Sie in den nächsten zwei Jahren umziehen?  
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 88 
Abbildung 73: Voraussichtlicher Zielort bei einem Umzug (haushaltsbezogen) ................................. 89 
Abbildung 74: Umzugsgründe bezogen auf die Haushalte, die umziehen wollen  
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 90 
Abbildung 75: Nutzung von Angeboten und Einrichtungen (haushaltsbezogen) ................................ 91 
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Abbildung 76: Fehlende/nicht ausreichende Angebote und Einrichtungen  
(Mehrfachnennungen möglich) (haushaltsbezogen) ....................................................... 92 
Abbildung 77: Wahrnehmung von Veränderungen und Entwicklungen im Quartier 
(Mehrfachnennungen möglich) (haushaltsbezogen) ....................................................... 93 
Abbildung 78: Wahrgenommene positive Veränderungen im Quartier  
(Mehrfachnennungen möglich) (haushaltsbezogen) im Gebiet Umfeld  
Paul-Küstner-Straße ............................................................................................................ 93 
Abbildung 79: Wahrgenommene positive Veränderungen im Quartier (Mehrfachnennungen  
möglich) (haushaltsbezogen) im Gebiet Leutzsch .......................................................... 94 
Abbildung 80: Wahrgenommene negative Veränderungen im Quartier (Mehrfachnennungen 
möglich) (haushaltsbezogen) im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße ...................... 94 
Abbildung 81: Wahrgenommene negative Veränderungen im Quartier (Mehrfachnennungen 
möglich) (haushaltsbezogen) im Gebiet Leutzsch .......................................................... 95 
Abbildung 82: Empfohlene Gebietsabgrenzung des Sozialen Erhaltungsgebiets Leutzsch ........... 101 
8.2 Tabellenverzeichnis 
Tabelle 1: Kennzahlen zur Haushaltsbefragung ............................................................................... 13 
Tabelle 2: Darstellung des Rücklaufs .................................................................................................. 13 
Tabelle 3: Haushaltsgröße gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung  
(gewichteter Datensatz) ..................................................................................................... 14 
Tabelle 4: Handlungsansätze bis 2030 für die im Untersuchungsgebiet gelegenen  
Ortsteile gemäß INSEK 2030 ........................................................................................... 20 
Tabelle 5: Anzahl angebotene Betreuungsplätze ausgewählter Ortsteile im  
Planungsraum Westen ........................................................................................................ 22 
Tabelle 6:  Entwicklung der Anzahl der Schülerinnen und Schüler für ausgewählte Ortsteile .. 22 
Tabelle 7: Ergebnisse der Ortsbildanalyse bezogen auf die Anzahl der Wohngebäude 
(gebietsscharf) ...................................................................................................................... 32 
Tabelle 8: Ergebnisse der Ortsbildanalyse bezogen auf die Anzahl der Wohngebäude 
(gebietsscharf) ...................................................................................................................... 35 
Tabelle 9: ausgewählte Ausstattungsmerkmale (haushaltsbezogen) ............................................ 39 
Tabelle 10: Vergleich ausgewählter Ausstattungsmerkmale nach Eigentumsform 
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 41 
Tabelle 11: Ergebnisse der Analyse des Aufwertungspotenzials .................................................... 44 
Tabelle 12: Angebotsmiete in den Untersuchungsgebieten und der Gesamtstadt  
(Median, nettokalt in Euro/Quadratmeter) .................................................................... 47 
Tabelle 13: Netto-Kaltmiete/qm nach Teilgebieten und Haushaltsgröße  
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 48 
Tabelle 14: Anteil der in den Untersuchungsgebieten in bestehenden Gebäuden  
genehmigten Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand und Vergleich zur  
Stadt Leipzig ........................................................................................................................ 53 
Tabelle 15: Veränderung der Anteile der Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung in 
Prozentpunkten von 2016 bis 2020 für die Untersuchungsgebiete und die  
Stadt Leipzig ........................................................................................................................ 65 
Tabelle 16: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommen nach Haushaltsgröße  
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 77 
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Tabelle 17: Äquivalenzeinkommen nach Haushaltstyp und Anteil einkommensarmer  
Haushalte  (haushaltsbezogen) im Gebiet Umfeld Paul-Küstner-Straße .................. 80 
Tabelle 18: Äquivalenzeinkommen nach Haushaltstyp und Anteil einkommensarmer  
Haushalte  (haushaltsbezogen) im Gebiet Leutzsch ...................................................... 80 
Tabelle 19: Zielgruppenspezifische Nutzung von Angeboten und Einrichtungen  
(haushaltsbezogen) .............................................................................................................. 91 
Tabelle 20: Zentrale Ergebnisse des Aufwertungspotenzials für das empfohlene  
Soziale Erhaltungsgebiet und Steuerungsmöglichkeiten des sozialen  
Erhaltungsrechts .................................................................................................................. 102 
Tabelle 21: Zentrale Ergebnisse des Aufwertungsdrucks für das empfohlene Soziale 
Erhaltungsgebiet und Steuerungsmöglichkeiten des sozialen Erhaltungsrechts ..... 103 
Tabelle 22: Zentrale Ergebnisse des Verdrängungspotenzials für das empfohlene  
Soziale Erhaltungsgebiet und Steuerungsmöglichkeiten des sozialen  
Erhaltungsrechts .................................................................................................................. 104 
8.3 Quellenverzeichnis 
8.3.1 Literatur und Statistik 
Abgeordnetenhaus Berlin, Schriftliche Anfrage: Ein Jahr Umwandlungsverordnung – ein Grund zum  
Feiern?, Drucksache 17/18118, 29.02.2016 
Krautzberger, Michael, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr (Hrsg.): Baugesetzbuch, Kommentar, 
11. Auflage, 2009 
Mitschang, Stephan, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar,  
verschiedene Auflagen 
Söfker, Wilhelm, § 1 BauGB, in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger (Hrsg.): Baugesetzbuch,  
Loseblattkommentar, Band I, 2012 Rn 123 
Stadt Leipzig, Amt für Bauordnung und Denkmalpflege, Abgeschlossenheitsbescheinigungen, 2016 bis 
2020 
Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung, Gebäudealter, 2021 
Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung, Verkäufe von Eigentumswohnungen im  
Wiederverkauf und Erstverkauf nach Sanierung und Neubau, 2017 bis 2020 
Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, empirica-Datenbank, Angebotsmieten 
Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Melderegister, Einwohner*innen am Hauptwohnsitz, Alter, 
Herkunft, verschiedene Stände 
Stadt Leipzig, Kommunale Bürgerumfrage 2020 Vorabbericht 
Stadt Leipzig, Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung, Eigentumsform, 2021 
127 von 145 in Zusammenstellung
Detailuntersuchung zum Erlass Sozialer Erhaltungssatzungen in den UGs Umfeld Paul-Küstner-Straße und Leutzsch 
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Stadt Leipzig, Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung, Anträge seit Aufstellungsbeschluss, 
2020/21 
Stadt Leipzig, Ordnungsamt, Einwohnerregister, verschiedene Stände 
Stadt Leipzig, Ordnungsamt Einwohnerregister und Bundesagentur für Arbeit, Sozialversicherungspflich-
tig Beschäftigte, Arbeitslose, Personen in Bedarfsgemeinschaften, verschiedene Stände 
Stadt Leipzig, Ratsversammlung, Neufassung - VI-DS-08251-NF-01, Beschluss der Ratsversammlung in 
der Sitzung vom 17.06.20 zur Satzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch 
(BauGB) zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Soziale Erhaltungssatzung) 
für das Gebiet "Lindenau" 
Stadt Leipzig, Ratsversammlung, Plagwitz/Kleinzschocher - Beschluss-Nr. VII-DS-01637, Umfeld Paul-
Küstner-Straße - Beschluss-Nr. VII-DS-01645, Neulindenau - Beschluss-Nr. VII-DS-01642, Leutzsch 
- Beschluss-Nr. VII-DS-01644 
Stadt Leipzig, INSEK 2030, 2018 
Stadt Leipzig, Kinder- und Jugendförderung, Planungsraumsteckbrief 2019 
Stadt Leipzig, Dezernat Stadtentwicklung und Bau, Stadtplanungsamt, Konzeptioneller Stadtteilplan für 
den Leipziger Westen, Präzisierung und Erweiterung 2009, Anlage B 
Stadt Leipzig, Leipzig Informationssystem, Schulen, verschiedene Stände 
Stadt Leipzig, Stadtplanungsamt, Bebauungs-Plan Nr. 452, 15.10.2020. 
Statistisches Landesamt Sachsen, Baugenehmigungen, 2016 bis 2020 
Stock, Jürgen, 172 BauGB, in: Ernst, Werner/Zinkhahn, Willy/Bielenberg, Walter/Krautzberger, Mi-
chael (Hrsg.): Baugesetzbuch, Loseblattkommentar, Band V, 2012, Rn 41. 
Tietzsch, Rainer, Der Schutz der Gebietsbevölkerung im Sanierungsgebiet, Rechtsgutachten, Berlin, 
1995 
8.3.2 Internet 
Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Gemeinsames Statistikportal, Einkommensarmut und  
-verteilung 
https://www.statistikportal.de/de/sbe/ergebnisse/einkommensarmut-und-verteilung 
letzter Zugriff am 12.07.2021 
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Anhang 1:  Plandarstellungen 
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130 von 145 in Zusammenstellung
131 von 145 in Zusammenstellung
132 von 145 in Zusammenstellung
133 von 145 in Zusammenstellung
134 von 145 in Zusammenstellung
135 von 145 in Zusammenstellung
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Anhang 2:  Fragebogen 
136 von 145 in Zusammenstellung
Fragebogen zum Sozialen Erhaltungsrecht in Ihrem Wohnquartier
 
Liebe Teilnehmerin, lieber Teilnehmer,
dieser Bogen wird maschinell ausgewertet. Markieren Sie eine Antwort bitte in der folgenden Weise: .
Wenn Sie eine Antwort korrigieren möchten, füllen Sie bitte den falsch markierten Kreis und noch etwas darüber hinaus aus,
ungefähr so: .
Ziffern sollen ungefähr so aussehen: ; Korrekturen so: 
1. In welchem Jahr sind Sie in Ihr Wohngebiet gezogen?
 im Jahr
2. In welchem Jahr sind Sie in diese Wohnung gezogen?
 im Jahr
3. Wo haben Sie gewohnt, bevor Sie in diese Wohnung gezogen sind?
 im selben Wohngebiet
  außerhalb von Leipzig
 in einem anderen Teil von Leipzig
4. Warum leben Sie in dieser Wohnung in Ihrem Wohngebiet? (Mehrfachnennung möglich)
 die Miete ist günstig
  Nähe zu Verwandten, Freunden und/oder Bekannten
 die Miete war beim Einzug günstig
  Nähe zum Arbeitsplatz
 ich habe keine andere Wohnung gefunden
  mich interessieren die kulturellen Angebote im Quartier
 die Ausstattung der Wohnung entspricht meinen
Vorstellungen
 mein Haushalt ist auf die sozialen Einrichtungen angewiesen
(z.B. Schule, Beratungseinrichtungen)
 ich lebe schon immer in diesem Wohngebiet
  sonstiger Grund
 ich schätze die Lage in der Stadt
5. Wie viele Quadratmeter hat
Ihre Wohnung?
m² 6. Wie viele Zimmer hat Ihre
Wohnung? Zählen Sie Bad und
Küche nicht mit.
Zimmer
7. Wann wurde Ihr Wohngebäude gebaut?
 vor 1919 (Gründerzeit)
  1961 bis 1990 (kein Plattenbau)
 1919 bis 1945
  1991 bis 2010
 1946 bis 1960
  nach 2010
 1961 bis 1990 (Plattenbau)
  weiß nicht
8. Sind Sie Mieter/in oder Eigentümer/in Ihrer Wohnung?
 ich bin Mieter/in -> weiter mit Frage 10
  ich bin Eigentümer/in
9. Nur für Eigentümer/innen: Haben Sie in dieser Wohnung vorher zur Miete gelebt?
 ja
  nein
Die Fragen 10-21 richten sich nur an Mieter/innen. Eigentümer/innen gehen bitte zu Frage 22.
10. Wer ist Vermieter/in Ihrer Wohnung?
 kommunales Wohnungsunternehmen (LWB)
  private/r Hauseigentümer/in
 Genossenschaft (z.B. Lipsia, Unitas, Kontakt)
  vermietete Eigentumswohnung
 sonstiges privates Wohnungsunternehmen (z.B. BCRE,
Vonovia SE, Grand City Property)
11. Brauchen oder brauchten Sie einen Wohnberechtigungsschein (WBS), um diese Wohnung mieten zu können?
 ja
  früher ja, jetzt nicht mehr
 nein
  weiß nicht
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12. Wie hoch ist die derzeitige monatliche Miete für Ihre Wohnung?
Warmmiete (Miete insgesamt
inklusive aller Nebenkosten)
€ Netto-Kaltmiete
 €
13. Wurde Ihre Wohnung oder Ihr Wohngebäude in den letzten 5 Jahren (seit 2016) modernisiert/teilsaniert?
 ja
  nein -> weiter mit Frage 15
  nein, aber eine Modernisierung wurde
angekündigt -> weiter mit Frage 15
14. Wenn eine Modernisierung/Teilsanierung durchgeführt wurde: Welche Maßnahmen waren das?
15. Wurde Ihre Netto-Kaltmiete in den letzten 5 Jahren (seit 2016) geändert?
 ja
  nein -> weiter mit Frage 18
16. Wenn es eine Veränderung der Netto-Kaltmiete gab: Wie hoch war Ihre Netto-
Kaltmiete vor der letzten Änderung?
€
17. Wenn es eine Veränderung der Netto-Kaltmiete gab: Welcher Grund wurde für die letzte Mietänderung angeführt?
 Leipziger Mietspiegel
  Staffelmietvertrag
 Modernisierungsmaßnahmen
  drei Vergleichsmieten
 andere, und zwar (bitte nennen):
18. Gab es während Ihres Mietverhältnisses einen Eigentümer/innenwechsel Ihrer Wohnung/Ihres Hauses?
 ja
  nein, wurde aber angekündigt -> weiter mit Frage 20
 nein -> weiter mit Frage 20
  weiß nicht -> weiter mit Frage 20
19. Wenn es einen Eigentümer/innenwechsel gab: In welchem Jahr war das?
 im Jahr
20. Wurde Ihre Wohnung während Ihres Mietverhältnisses von einer Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt?
 ja
  nein, wurde aber angekündigt -> weiter mit Frage 22
 nein -> weiter mit Frage 22
  weiß nicht -> weiter mit Frage 22
21. Wenn eine Umwandlung in eine Eigentumswohnung stattfand: In welchem Jahr war
das?
im Jahr
Ab hier wieder an alle Befragten.
Zur Ausstattung Ihrer Wohnung: Badezimmer und Toilette
22. Wie viele Bäder hat Ihre Wohnung?
23. Was trifft auf Ihr Bad zu? (Mehrfachnennung möglich)
 Badezimmer mit Dusche oder Badewanne
  Badezimmer mit Dusche und separater Badewanne
24. Was trifft auf Ihre Toilette zu? (Mehrfachnennung möglich)
 im Bad
  Gästetoilette, zusätzlich
 nicht im Bad, separat
  außerhalb der Wohnung (z.B. im Treppenhaus)
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Heizung und Warmwasserversorgung
25. Wie wird Ihre Wohnung beheizt? (Mehrfachnennung möglich)
 Ofenheizung
  Zentralheizung/Fernheizung
 Nachtspeicherheizung
  energiesparende Heizungsanlage (z.B. Kraft-Wärme-
Kopplung, Brennwerttechnik)
 Gas-Etagenheizung
  Fußbodenheizung
26. Welche Art von Warmwasserversorgung ist in der Wohnung vorhanden?
 zentrale Warmwasserversorgung
  Badeofen
 dezentrale Warmwasserversorgung (z.B. Elektroboiler/
Durchlauferhitzer)
Zusätzliche Ausstattungsmerkmale
27. Welche weiteren Ausstattungsmerkmale sind in der Wohnung vorhanden? (Mehrfachnennung möglich)
 ein Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse
  Videosprechanlage
 weitere/r Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse
  überwiegend hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein-Boden
oder Fliesen
 Aufzug
  keines der Genannten
 Gegensprechanlage
27a. Falls Ihre Wohnung über einen Balkon oder mehrere Balkone verfügt: bitte geben Sie die tatsächliche Größe an.
Größe vom ersten
Balkon/Loggia/Wintergarten/Terasse
m² Größe aller weiteren
Balkone/Loggien/Wintergärten/Terass
en
m²
28. Hat Ihre Wohnung eine Küche/Wohnküche?
 ja, als separater Küchenraum
  nein, nur Kochnische
 ja, als amerikanische Küche/offene Wohnküche
29. Ist in der Wohnung eine Einbauküche (vom Vermieter/von der Vermieterin eingebaut) vorhanden?
 ja
  nein
Fenster und energiesparende Ausstattung
30. Über welche Fenster verfügt die Wohnung? (Mehrfachnennung möglich)
 Einfachverglasung
  Wärmeschutzverglasung oder Schallschutzfenster
 Kastendoppelfenster
31. Über welche Ausstattung verfügt Ihr Wohnhaus? (Mehrfachnennung möglich)
 Solaranlage zur Erwärmung von Wasser oder zur
Stromgewinnung
 keines der Genannten
 gedämmte Fassade
32. Wünschen Sie sich eine Verbesserung der Wohnungsausstattung oder des Wohnungszuschnitts, auch wenn damit
eine Mieterhöhung verbunden sein sollte?
 ja
  nein -> weiter mit Frage 34
33. Wenn Sie sich Verbesserungen der Wohnungsausstattung oder des Wohnungszuschnitts wünschen, welche sind
dies? (Mehrfachnennung möglich)
 Anbau eines Aufzugs
  Modernisierung der Fenster
 Vergrößerung des Badezimmers
  Grundrissveränderung
 Modernisierung des Badezimmers
  energetische Gebäudesanierung, z.B. Fassadendämmung
oder Austausch der Heizungsanlage
 Schallschutzmaßnahmen
  Anbau eines Balkons
 Sonstiges (bitte nennen)
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34. Welche Mängel hat Ihre Wohnung? Bitte benennen Sie alle baulichen Mängel in Ihrer Wohnung, nicht im Wohngebäude.
(Mehrfachnennung möglich)
 keine
  Fußboden erneuerungsbedürftig
 Sanitäranlagen defekt/erneuerungsbedürftig
  undichte Fenster/Türen
 Feuchtigkeit/Schimmel
  Elektroinstallation defekt/erneuerungsbedürftig
 Heizung defekt/erneuerungsbedürftig
 Sonstiges (bitte nennen)
Nachbarschaft und Ihr Umfeld
35. Welche der folgenden Einrichtungen und Angebote werden üblicherweise ungeachtet der Einschränkungen zur
Eindämmung der Covid-19-Pandemie von Ihnen/ Ihrem Haushalt genutzt? Falls Ihnen Einrichtungen/Angebote fehlen,
kreuzen Sie diese bitte zusätzlich in der letzten Spalte an.
wird von mir/meinem
Haushalt genutzt
wird von mir/meinem
Haushalt nicht genutzt
fehlt mir/meinem Haushalt
bzw. reicht nicht aus
a) öffentliche Grünanlagen, Spielplätze, Sportplätze
b) Kinderkrippe, Kita
c) Grundschule, Hort
d) Kinder-/Jugendfreizeiteinrichtungen
e) Nachbarschaftstreff
f) Angebote für Senior/innen
g) Beratungseinrichtungen
h) religiöse Einrichtungen
i) medizinische Einrichtungen
j) kulturelle Einrichtungen
k) Vereine, Initiativen, ehrenamtliches Engagement
l) Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs
36. Wie würden Sie das Verhältnis zu Ihren Nachbarn/Ihrer Nachbarschaft ungeachtet der Einschränkungen zur
Eindämmung der Covid-19-Pandemie beschreiben? Bitte kreuzen Sie nur die zutreffendste/eine Beschreibung an.
 Es ist ein freundschaftliches Verhältnis, man unternimmt auch mal gemeinsam etwas.
 Man kennt sich und hilft sich gegenseitig mit kleineren Dingen.
 Man grüßt sich und spricht gelegentlich miteinander.
 Es haben nur einige miteinander Kontakt, die meisten laufen aneinander vorbei.
 Es kennt und grüßt sich fast keiner.
37. Sind in Ihrem Haus Ferienwohnungen/ Gästewohnungen vorhanden oder stehen Wohnungen dauerhaft leer?
a) Ferienwohnungen oder Gästewohnungen
 ja
  nein
  weiß nicht
b) dauerhaft leerstehende Wohnung
 ja
  nein
  weiß nicht
Veränderungen im Quartier
38. Haben Sie das Gefühl, dass in den letzten zwei Jahren im Quartier Veränderungen und Entwicklungen
stattgefunden haben? Bitte benennen Sie kurz die Entwicklung. Im Wohngebiet gab es in den letzten Jahren:
 keine spürbaren Veränderungen
 positive Veränderungen, und zwar:
 negative Veränderungen, und zwar:
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Umzugsabsichten
39. Wollen oder müssen Sie in den nächsten zwei Jahren aus diesem Wohngebiet weg- oder aus Ihrer Wohnung
ausziehen?
 nein -> weiter mit Frage 42
  ja, ich muss umziehen
  ja, ich will umziehen
Bitte beantworten Sie die Fragen 40 und 41 nur, wenn Sie planen, in den nächsten zwei Jahren umzuziehen.
40. Welcher Grund trifft auf Ihren geplanten Umzug zu? (Mehrfachnennung möglich)
 Mängel in der Wohnung
  Unzufriedenheit mit dem/der Vermieter/in
 Wohnung ist zu klein
  Kündigung des Vermieters/der Vermieter/in
 Wohnung ist zu groß
  Ankündigung von Eigenbedarf
 Wohnung ist in jetzigem Zustand zu teuer
  Erwerb eines Eigenheims/einer Eigentumswohnung
 Wohnung wird modernisiert und ist dann zu teuer
  persönliche Gründe (z.B. Heirat/Geburt/Auszug eines Kindes)
 Wohnung ist nicht altersgerecht
  berufliche Gründe (Arbeitsplatz-/Studienplatzwechsel)
 Unzufriedenheit mit dem Wohnumfeld
  sonstiger Grund
 Unzufriedenheit mit der Nachbarschaft
41. Wohin würden Sie am liebsten ziehen? Bitte kreuzen Sie nur die zutreffendste/ eine Beschreibung an.
 innerhalb des jetzigen Wohngebietes
  innerhalb Sachsens (außer Leipzig und näherer Umgebung)
 in einen anderen Leipziger Stadtteil
  anderer Ort außerhalb Sachsens
 ins Leipziger Umland
  weiß nicht
42. Wie viele Kinder und Jugendliche (bis 17 Jahre) und wie viele Erwachsene (Personen ab 18 Jahren) leben in Ihrer
Wohnung, Sie selbst eingeschlossen?
a) Anzahl der Haushaltsmitglieder
insgesamt
Personen b) davon erwachsene
Haushaltsmitglieder (18 Jahre und
älter)
Personen
c) davon Kinder und Jugendliche bis
17 Jahre
Personen
43. Welche Wohnform trifft auf Ihren Haushalt zu?
 allein lebend
  Paar mit minderjährigem/n Kind/ern im Haushalt
 alleinerziehend mit minderjährigem/n Kind/ern im Haushalt
  Paar mit volljährigem/n Kind/ern im Haushalt
 alleinerziehend mit volljährigem/n Kind/ern im Haushalt
  Wohngemeinschaft (WG)
 Paar ohne Kinder im Haushalt
44. Bitte füllen Sie für jede Person in Ihrem Haushalt die folgenden Felder aus.
Wie alt sind Sie? Bitte geben Sie Ihr Alter in Jahren an.
 Jahre
Sind Sie...
  männlich
  weiblich
Wie alt ist die zweite Person in Ihrem Haushalt? Bitte geben Sie ihr Alter in Jahren an.
 Jahre
Ist diese Person...
  männlich
  weiblich
Wie alt ist die dritte Person in Ihrem Haushalt? Bitte geben Sie ihr Alter in Jahren an.
 Jahre
Ist diese Person...
  männlich
  weiblich
Wie alt ist die vierte Person in Ihrem Haushalt? Bitte geben Sie ihr Alter in Jahren an.
 Jahre
Ist diese Person...
  männlich
  weiblich
Wie alt ist die fünfte Person in Ihrem Haushalt? Bitte geben Sie ihr Alter in Jahren an.
 Jahre
Ist diese Person...
  männlich
  weiblich
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45. Bitte füllen Sie für jede Person in Ihrem Haushalt die folgenden Felder zur Staatsangehörigkeit aus. Sollten weniger
als 5 Personen in Ihrem Haushalt wohnen, lassen Sie die überzähligen Felder frei.
Sie selbst 2. Person 3. Person 4. Person 5. Person
deutsch ohne Migrationshintergrund
deutsch mit Migrationshintergrund
keine deutsche Staatsangehörigkeit
46. Bitte füllen Sie für jede Person ab 15 Jahren in Ihrem Haushalt die folgenden Felder zum derzeitigen Beruf/ zur
derzeitigen Tätigkeit aus.  Sollten weniger als 5 Personen in Ihrem Haushalt wohnen, lassen Sie die überzähligen Felder frei.
Sie selbst 2. Person 3. Person 4. Person 5. Person
Schüler/in
Auszubildende/r
Student/in
Arbeiter/in
Angestellte/r
Beamte/r
Selbstständige/r
in Beschäftigungsmaßnahme/ Umschüler/in, Sprachschüler/in
arbeitssuchend
Hausmann/-frau
Rentner/in, Pensionär/in
47. Bitte füllen Sie für jede Person ab 15 Jahren in Ihrem Haushalt die folgenden Felder zum höchsten
Bildungsabschluss aus. Sollten weniger als 5 Personen in Ihrem Haushalt wohnen, lassen Sie die überzähligen Felder frei.
Sie selbst 2. Person 3. Person 4. Person 5. Person
kein Schulabschluss
noch in der schulischen Ausbildung
Hauptschulabschluss oder vergleichbar
10. Klasse (Ober-/ Mittel-/ Realschule) oder vergleichbar
Fachhochschul- oder Hochschulreife (Fachabitur, Abitur)
Fachhochschul-/ Hochschulabschluss/ Promotion
48. Wie hoch ist Ihr monatliches Netto-Haushaltseinkommen? Bitte geben Sie den durchschnittlichen monatlichen
Netto-Betrag an, also nach Abzug von Steuern und Sozialabgaben. Regelmäßige Zahlungen wie Renten, Wohngeld,
Kindergeld, BAföG, Unterhaltszahlungen usw. rechnen Sie bitte dazu. Bei selbstständig Tätigen: Geben Sie bitte die
Netto-Einkünfte abzüglich der Betriebsausgaben an. Diese Angaben sind von hoher Bedeutung z. B. für die Berechnung
der Mietbelastungsquote.
Monatliches Netto-Haushaltseinkommen:
 €
49. Erhalten Sie oder eines Ihrer Haushaltsmitglieder derzeit einen Zuschuss zum Lebensunterhalt?
 nein
  Wohngeld
 Arbeitslosengeld (ALG I)
  Arbeitslosengeld (ALG II/ Hartz IV)
 Grundsicherung im Alter
  Kurzarbeitergeld
 sonstige staatliche Leistungen (BAföG, Elterngeld, Corona-
Überbrückungshilfen etc.)
50. Über wie viele Autos verfügt Ihr Haushalt?
Autos
 mein/unser Haushalt verfügt über kein Auto
51. Bitte nennen Sie die Blocknummer Ihres Wohngebietes. Diese Nummer wird
Ihnen im Anschreiben mitgeteilt.
52. Gibt es zum Abschluss dieses Fragebogens noch etwas wichtiges hinsichtlich Ihres Wohngebietes, das Sie uns
mitteilen möchten?
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4
1
3
2 5
4
1
3
2
6
Kartengrundlage: Amt für 
Geoinformation und Bodenordnung
Stand: 01/2022
´
0 2.5001.250
Meter
Soziale 
Erhaltungs-
satzungen
gemäß §172 Abs. 1 
Satz 1 Nr. 2 BauGB
Gebiete mit Aufstellungsbeschluss 
(Beschluss Ratsversammlung 
vom 12.11.2020)
2
3
Umfeld Paul-Küstner-Straße
4 Plagwitz/Kleinzschocher
Neulindenau
Anlage 4:
Übersichtskarte
Bestehende Soziale
Erhaltungsgebiete 
(Beschluss Ratsversammlung
vom 17.06.2020)
Leutzsch1
Alt-Lindenau
Lindenau
Connewitz
Am Lene-Voigt-Park
Eisenbahnstraße
Eutritzsch
1
2
3
4
5
6
Geltungsbereiche der 
Sozialen Erhaltungs-
satzungen Leutzsch
und Plagwitz/
Kleinzschocher
im Ergebnis der 
Detailuntersuchungen 
für die Untersuchungs-
gebiete Leutzsch und
Plagwitz/Kleinzschocher
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Anlage 5 zu VII-DS-06234  
 
Öffentliche Bekanntmachung 
Aufhebung der Aufstellungsbeschlüsse zu Sozialen Erhaltungssatzungen gemäß 
§ 172 BauGB für die Untersuchungsgebiete Leutzsch und Umfeld Paul-Küstner-Straße 
Der Stadtrat hat in der Ratsversammlung vom 12.11.2020 die Aufstellung von Sozialen Er-
haltungssatzungen gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für die Untersuchungsgebiete 
Leutzsch und Umfeld Paul-Küstner-Straße beschlossen. Die Beschlüsse wurden am 
28.11.2020 im Amtsblatt ortsüblich bekannt gemacht. 
Die Abgrenzungen der Untersuchungsgebiete sind aus dem nachstehenden Übersichtsplan 
ersichtlich. 
Die o. g. Aufstellungsbeschlüsse wurden durch den Beschluss zu der Sozialen Erhaltungs-
satzung Leutzsch vom […] aufgehoben. Dies wird hiermit ortsüblich bekannt gemacht. 
Leipzig, den  
 
Burkhard Jung  
Oberbürgermeister der Stadt Leipzig  
 
 
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Leutzsch
Umfeld Paul-Küstner-Straße
730
720
731
740
735
715
711
710
734
714
733
713
801
811
050
712
601
716
732
700721
701 702
751
722721
806
© Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenor dnung
Übersichtsplan für die Aufhebung der Aufstellungsbe schlüsse zu Sozialen Erhaltungssatzungen
gemäß § 172 BauGB für die Untersuchungsgebiete Leut zsch und Umfeld Paul-Küstner-Straße
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