Bebauungsplan Nr. 445 "Wohnquartier Zur Alten Brauerei";
Stadtbezirk Nordwest, Ortsteil Lützschena-Stahmeln;
Freigabe zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung
Stadt: leipzig
Drucksache: VI-DS-06650
Datum: 2019-01-09
Vorlagenart: Beschlussvorlage

1/3
 
 
Dienstberatung des 
Oberbürgermeisters 
 
Beschlussvorlage Nr. VI-DS-06650 
 
Status: öffentlich 
 
  
 
Eingereicht von  
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
 
Betreff: 
Bebauungsplan Nr. 445 "Wohnquartier Zur Alten Brauerei"; 
Stadtbezirk Nordwest, Ortsteil Lützschena-Stahmeln; 
Freigabe zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
 
Zuständigkeit 
   
OR Lützschena-Stahmeln   Information zur Kenntnis 
FA Stadtentwicklung und Bau   Information zur Kenntnis 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters  08.01.2019 Beschlussfassung 
 
 
Beschluss des Oberbürgermeisters vom 08.01.2019: 
 
1. Der Vorentwurf des Bebauungsplanes sowie seine Begründung werden gebilligt. 
 
2. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wird 
beschlossen. 
 
 
Zusammenfassung: 
 
Anlass der Vorlage:  
 
 Rechtliche Vorschriften    Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln 
 Sonstiges: 
 
Mit dieser Vorlage soll für den in der Anlage beigefügten Bebauungsplan-Vorentwurf und 
seine Begründung die Freigabe für die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der 
Öffentlichkeit herbeigeführt werden.  
 
 
 
 
  
2/3
 
Übereinstimmung mit strategischen Zielen: 
 
 Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur. 
 Das Handeln der Stadt richtet sich auf Kinder, Jugendliche und Familien mit Kindern 
aus. (siehe Anlage Prüfkatalog) 
 
 Schaffung von Rahmenbedingungen für Arbeitsplätze 
  (siehe Anlage Prüfkatalog) 
 
 
 
 
Finanzielle Auswirkungen  X nein  wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
 
Auswirkungen auf den Stellenplan X nein  wenn ja, 
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
Beteiligung Personalrat X nein  ja, 
 
 
 
Beschreibung des Abwägungsprozesses: 
Nicht erforderlich. 
 
 
 
  
3/3
 
Sachverhalt:  
Ziel und Inhalt der Planung ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für 
die städtebauliche Reaktivierung der insgesamt ca. 5,7 ha großen, ehemals als Brauerei 
genutzten Fläche. Es ist überwiegend die Sanierung denkmalgeschützter Bausubstanz zu 
Wohnzwecken und eine Ergänzung mit Geschosswohnungsbau sowie insbesondere die 
Errichtung einer Einzelhandelseinrichtung und einer Kita geplant. Durch die geplante 
grundlegende städtebauliche Neuordnung und angestrebte Freiraumgestaltung des Areals 
soll gleichzeitig eine neue Aufenthaltsqualität des ortsbildprägenden Geländes in der 
Ortsmitte von Lützschena geschaffen werden. 
Übereinstimmung mit den Strategischen Zielen der Kommunalpolitik ist wie folgt 
gegeben: 
 Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. die Neuschaffung von Arbeitsplät-
zen 
In Folge der Aufstellung des Bebauungsplanes ist davon auszugehen, dass durch die 
geplante Ansiedlung einer Einzelhandelseinrichtung sowie Errichtung und Inbetriebnahme 
einer Kindertagesstätte Arbeits- und ggf. Ausbildungsplätze neu geschaffen werden können.  
 Schaffung von Rahmenbedingungen für eine ausgeglichenere Altersstruktur 
In Folge der Aufstellung des Bebauungsplanes ist davon auszugehen, dass mit der 
beabsichtigten Sanierung von Baudenkmalen zu Wohnzwecken und dem geplanten 
Geschosswohnungsbau sowie den geplanten sozialen Einrichtungen Rahmenbedingungen 
für eine ausgeglichenere Altersstruktur geschaffen werden können. Grundlage dafür sind 
auch die mit dem Vorhabenträger zu treffenden Verpflichtungen, den geplanten 
Wohnungsbau anteilig als sozialen Mietwohnungsbau zu realisieren und auch barrierefreie 
Wohnungen vorzusehen. Ziel ist es, mit dem Angebot unterschiedlicher Wohnungstypen und 
Betreuungsformen verschiedene soziale Gruppen, insbesondere aber auch junge Familien 
und Senioren anzusprechen. 
Die Belange der Kreativwirtschaft werden durch die Planung nicht berührt.  
Landwirtschaftliche Flächen sind von der Planung nicht betroffen.  
Flächen im Eigentum der Stadt sind im Plangebiet vorhanden; es finden jedoch keine 
Veränderungen der bestehenden Verhältnisse statt.  
Maßnahmen der Stadt zur Umsetzung der Planung bzw. Kosten, die infolge der 
Aufstellung des Bebauungsplanes auf die Stadt zukommen können (einschließlich 
Maßnahmen auf städtischen Flächen zum Ausgleich von Eingriffen im Rahmen der 
Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz), können erst im Laufe des weiteren 
Verfahrens ermittelt werden. 
Die weitere Vorgehensweise ist wie folgt vorgesehen: 
Nach Bestätigung dieser Vorlage in der Dienstberatung des OBM und abschließender 
Behandlung im Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau wird das Dezernat 
Stadtentwicklung und Bau, Stadtplanungsamt die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit 
zum Vorentwurf und seiner Begründung durchführen. 
Dem Ortschaftsrat Lützschena-Stahmeln wird die Vorlage durch das Büro für 
Ratsangelegenheiten unmittelbar nach der Bestätigung in der Dienstberatung des OBM 
zugeleitet. 
 
 
 
Anlagen: 
1 Prüfkatalog 
2 Übersichtskarte 
3 Strukturkonzept 
4 Begründung zum Bebauungsplan 
 
 
 
 
 
 
 
 
Prüfkatalog  
 
Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für den Erhalt bzw. 
die Neuschaffung von Arbeitsplätzen 
 
Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle folgenden Indikatoren bewerten: 
 
 verbessert gesichert verschlechtert keine 
Auswirkung 
Begründung 
in Vorlage 
Seite 1 
      
1 Arbeitsplatzsituation ☒  ☐  ☐  ☐   
      
      
2 Ausbildungsplatz-
situation 
☒ ☐ ☐ ☐  
      
      
3 finanzielle Situation der 
Unternehmen: sie wird 
durch städtische 
Entscheidung (z. B. zu 
Steuern, Gebühren, 
Preisen für Gas-Wasser-
Strom) 
☐ ☐ ☐ ☒  
 
 
      
      
4 Bedeutung des 
Vorhabens für 
wirtschaftliche 
Entwicklung 
positive Auswirkung negative 
Auswirkung 
keine 
Auswirkung  
☐ hoch ☐ mittel ☒ niedrig ☐ ☐  
       
       
5 Finanzierung 
private Mittel Drittmittel/ 
Fördermittel 
finanzielle 
Folgewirkungen 
für die Stadt 
keine 
Auswirkung  
☐ ja ☐ nein ☐ ja ☐ nein ☐ ja ☐  nein ☒   
         
 
 
 
1) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher freigestellt.
Stadt Leipzig 
01.15/016/01.12 
 
 
Prüfkatalog  
 
Prüfung der Übereinstimmung mit dem strategischen Ziel: Schaffung von Rahmenbedingungen für eine 
ausgeglichenere Altersstruktur. Das Handeln der Stadt richtet sich auf Kinder, Jugendliche und Familien 
mit Kindern aus. 
 
Wenn relevant angekreuzt wurde, dann bitte alle folgenden Indikatoren bewerten: 
 
Indikatoren verbessert 
auf 
bisherigen 
Niveau  
verschlechtert keine 
Auswirkung 
Begründung in 
Vorlage Seite 1 
      
1 Vorschulische Bildungs- 
und Betreuungsangebote 
(Qualität, Vielfalt, 
Erreichbarkeit, 
Quantität/Umfang) 
☒ ☐ ☐ ☐   
  
  
       
2 Schulische 
Bildungsangebote, 
Ausbildung und Studium 
(Qualität, Vielfalt, 
Erreichbarkeit, 
Quantität/Umfang) 
☐ ☐ ☐ ☒   
  
  
      
3 Wohnbedingungen für 
Kinder, Jugendliche und 
Familien (Angebot, 
Attraktivität, Vielfalt, 
Infrastruktur) 
☒ ☐ ☐ ☐   
  
  
      
4 Kultur- und 
Freizeitangebote, 
Möglichkeiten zum Spielen, 
Sporttreiben und Treffen 
sowie Naturerfahrungen 
für Kinder, Jugendliche 
und Familien 
     
☒ ☐ ☐ ☐   
  
 
 
      
5 Gesundheit und Sicherheit 
von Kindern und 
Jugendlichen/Schutz vor 
Gefahren 
☐ ☒ ☐ ☐   
  
  
      
6 Integration von Kindern 
und Jugendlichen mit 
Behinderungen oder 
Migrationshintergrund 
☐ ☐ ☐ ☒   
  
  
      
7 Finanzielle Bedingungen 
von Familien 
☐ ☐ ☐ ☒   
  
 
      
 Indikator hat stattge-
funden 
ist 
vorgesehen 
ist nicht vorgesehen Begründung in 
Vorlage, Seite 1 
       
       
8 Beteiligung von Kindern, 
Jugendlichen und Familien 
bei der zu treffenden 
Entscheidung 
☐  ☐ ☐   
  
  
       
 
1) Das Ausfüllen der Seitenangabe ist dem Einreicher freigestellt. 
 
 
 
 
Stadt Leipzig 
01.15/016/01.12 
Übersichtskarte – Lage des Plangebietes 
für die Vorlage 
 
Bebauungsplan Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ 
 
 
 
Datengrundlage: Stadtkarte Leipzig (DSK 5), M 1:25.000, Stand: 2018 
Herausgeber: Amt für Geoinformation und Bodenordnung 
 
 
 Grenze des Plangebietes 
 
 
KGV "Lindenhöhe"
Klgr.
Zum
KaltenBorn
Kleiner Poetenweg
Hallesche Str.
Am Bildersaal
RadefelderW
eg
Fußweg
AnderFeuerwehr
Jungfernstiege
Paulinengrund
Zum
KaltenBorn
AnderSchäferei
Bahnstraße
Bahnstraße
RadefelderW
eg
Feuerwehr
1
2
2
1
1
1
2
2
1
2
1
1
1
1
2
1
1
1
1
2
2
1
1
1
1
1
1
1
2
1
2
2
1
2
2
1
3
28
10
6
5
11
7
28
7
1
5
9
21
14
10
5
2
4
3
6
41
100
107
2
27
7
25
5
7
22
16
1
10
14
7
8
11
9
3
3
2
1
22a
18
2
120
14a
17
30
31
4
26
8
8
3
14
10
4
2
37
1
93
96
30b
118
1
6
17
7
18
19
1
8 4
22
16
5
7
6
2
12
15
12
10
5
40
1a
85
122
4
29
6
4
20
20
3
6
9
16
12
14
2
38
7
42
30
30e
3
8
18
4
1
1
2
11
9
15
5
6
39
2a
91
102
98
89
30a
17
3815
14
1a
16
40
42
12
22
24 26
43
20
19
27
28
29
16
23
30
17
36
39
19
31
11
25
35
41
21
18
37
I
Wildwuchs
Wildwuchs
Wildwuchs
Wildwuchs
Wildwuchs
Wildwuchs
Wildwuchs
Wildwuchs
Wildwuchs
LiS
LiS
K lPfl
S Pfl
Rabatte
Wildwuchs
B eton
B eton
Rab.
Rab.
S Pfl
Fußweg (BPfl)
Tor
Tor
B stRi
B stRi
A sphalt
Kies
Fußweg (Asphalt)
K lPfl
Fußw
eg (Beton)
Fußweg (Asphalt)
Fußweg (Asphalt)
A sphalt
A sphalt
A sphalt
A sphalt
A sphalt
A sphalt
A sphalt
B eton
B eton & SPfl
Ram
pe
Rampe
B eton
S chutt
B eton
Silo
LiS
LiS
LiS
Wildwuchs
Wildwuchs& Sc hutt
Wildwuchs
& Sc hutt
Wildwuchs
& Sc hutt
Wildwuchs
& k l. B äume
Gleis e, B eton,
S chotter &div . Pflaster
Gleis e, B eton,S chotter &
div . Pflaster
Gleis e, B eton,S chotter &div . Pflaster
Gleis e, B eton,
S chotter &div . Pflaster
B eton
Schuttberge
S chutt
NstP fl &
B eton
Laderampe
Laderampe
Wildwuchs
& k l. B äume
LiS
S Pfl
B eton
Rampe
Ruine(Betonrampen)
S chutt
S chutt
S Pfl
NstPfl
S chutt
Schuttberge
Laderam
pe
Grube(S c hutt)
Ruine
Ruine
B eton &
div . Pfl
Wildwuchs
& Sc hutt
S chutt& Müll
Wildwuchs
& Sc hutt
Wildwuchs& Sc hutt
Ruine
Turm
Turm
Ruine
Ruine
Ruine
S chütte
Ruine
B eton
Wildwuchs
& Sc hutt
NstPfl
B eton
Beton
Silo
Silo
B etonbecken
Betonschräge
Betonschräge
Betonschräge
B etonpodest
Wildwuchs& Schutt
ZPfl
NstPfl
S stRi
S stRi
Tor
Tor
B stRi
Giebel D14 durch
Abbrucharbeiten
teilweise beschädigt!
Ruine II
Ruine I
Ruine I
Ruine III
Wild-wuchs
Wild-
wuchs
Wild-wuchs
Wildwuchs
Wildwuchs& Sc hutt
LiS
M
etallpodest
Ruine II
II
IV
NstPfl
S Pfl
LiS
LiS
LiS
I
I
Wildwuchs
& Sc hutt
Wildwuchs
Wildwuchs
E ins tiegin Keller
NstPfl
A sphalt
Wildwuchs& Sc hutt
B eton
unbef.
Tor
Tor
Tor
Wildwuchs(ehem.
 Betonweg)
Wildwuchs
Wildwuchs
& Sc huttLaube
Tor
Tor
Wildwuchs
Wildwuchs
Rampe
B eton
B eton
B eton
Wildwuchs
& Sc hutt
A sphalt
S Pfl
Ruine
B etonpodest
(S treifenfundamente)
NstPfl
Wildwuchs
& Sc hutt
K eller-z ugangv ersc hüttet!
NstPfl
NstPfl
unbef.
unbef.
unbef.
B eton
B eton
B eton
Schuttberge
Schuttberge
B eton
B eton
Schutt& Müll
Schuttberge
Schutt& Müll
B eton
B eton
S Pfl
S Pfl
B eton
B eton
Wildwuchs& Sc hutt
Wildwuchs& Schutt
P
odest
P
odest
B eton-
s ockel
B eton-
s ockel
B eton-s ockel
Laderam
pe
Laderam
pe
Laderam
pe
Laderampe
S Pfl
B eton-
s ockel
S Pfl
Ruine
Vordach
Vordach
Vordach
Vordach
III
IV
III
Turm
I
I
II
I
B eton
Fußweg(BPfl)
Fußweg (BPfl)
Werbe-tafel
Pollerreihe
unbef.
NstPfl
Wildwuchs
Wildwuchs
Wildwuchs
Wildwuchs
Wildwuchs
B eton-fundament
Mauer-reste
Parkplatz(unbef.)
B stRi
A bfall-behälter
Bank
Parkplatz(BPfl)
S ockel
II
Tor
Tor
II
I
I
I
I
I
I
I
ehem.Pförtner
V
ordach
Tor
Tor
I
I
I
Garten
I
I
I
Nr.108
II
Nr.110
III
EingangKeller
0,30/5,0
0,25/3,0
0,10/3,0
0,25/5,0
0,20/3,0
0,35/16,0m ehrstä.
0,20/4,0
0,15/2,0
0,20/3,0
0,15/3,0
0,40/10,0
3 stämmig
0,35/7,0
0,25/7,02 stämmig
0,35/8,0
0,20/3,0
0,10/3,0
0,20/5,0
0,55/10,0
0,15/3,0
0,15/3,0
0,15/3,0
0,15/3,0 0,15/5,0m ehrstä.
0,35/12,03 stämmig
0,25/4,0
0,25/7,02 stämmig0,20/4,0
0,20/3,0
0,35/7,0
0,15/3,0
0,15/4,0
0,15/2,0
0,15/3,0
0,10/2,0
0,25/5,0
0,15/3,0
0,15/3,0
0,15/3,0
0,45/10,0
2 stämmig
0,15/3,0
0,15/3,0
0,15/3,0
0,15/3,0
0,15/3,0
0,15/3,0
0,15/4,02 stämmig
0,25/10,0
0,20/2,0
0,35/6,0
0,15/2,0
0,20/3,0
0,50/12,0m ehrstä.
0,20/4,0
0,15/3,0
0,45/6,0
0,30/5,0
0,50/12,03 stämmig
0,35/10,03 stämmig
0,15/4,02 stämmig
0,35/10,02 stämmig
0,45/8,0 0,35/8,0
0,40/10,0
0,35/8,0
0,20/4,00,20/3,0
0,15/3,0
0,15/2,0
Bet on-
mast
0,50/8,0
0,40/8,0
0,15/3,0
0,30/4,0
0,10/3,0
0,40/8,0
0,35/6,0
0,25/4,0
0,30/6,0
0,25/3,00,30/6,0
0,55/14,0
0,30/6,0
0,15/3,0
0,10/2,0
0,15/2,0
0,35/8,0
0,25/3,0
0,35/8,0
0,25/4,0
0,40/10,0
0,35/14,0m ehrstä.
0,30/7,0
0,20/4,0
0,20/4,0
0,15/3,0
0,30/5,0 0,35/8,0
0,40/10,0
0,35/8,0
0,15/2,0
0,30/5,00,10/2,0
0,60/12,0
0,25/4,0
0,25/4,0
0,15/3,0
0,15/3,0
0,20/4,02 stämmig
0,25/7,03 stämmig
0,20/3,0
0,25/7,03 stämmig
0,35/12,04 stämmig
0,15/3,0
0,20/2,0
0,15/3,0
0,20/6,02 stämmig
0,20/4,0
0,20/3,0
0,15/2,0
0,40/10,0
0,50/10,0
0,60/10,0
tot 0,30
0,40/7,0
0,60/7,0
0,45/8,0
0,25/3,0
0,30/6,0
0,30/4,0
0,35/4,0
0,45/14,02 stämmig
0,35/4,0
0,20/6,0
0,15/3,0
0,15/4,0
0,15/4,0
0,15/4,0
2 stämmig
0,15/4,02 stämmig
0,15/4,02 stämmig
0,15/4,0
0,15/3,0
0,15/3,0
0,25/6,0
0,25/4,0
0,40/8,02 stämmig 0,40/8,0
0,25/4,0
0,20/4,0
0,50/16,02 stämmig
0,25/10,02 stämmig
tot 0,40
0,15/3,0
0,15/2,0
0,15/4,0
0,35/8,0
0,15/3,0
0,15/3,02 stämmig
0,20/4,0
0,15/4,0
0,15/10,0m ehrstä.
0,40/6,0
0,30/4,0
0,30/4,0
tot 0,35
0,30/5,0
0,30/6,0
0,30/6,0
0,25/5,02 stämmig
0,75/12,0
0,35/8,0
0,30/6,0
0,20/4,0
0,15/4,02 stämmig
0,50/10,0
0,40/12,0
0,15/3,0
0,15/5,03 stämmig
0,15/5,02 stämmig
0,15/2,0
0,15/4,0
2 stämmig
0,15/4,02 stämmig
0,15/4,0
0,15/5,0
0,15/3,0
0,15/3,0
0,15/3,0
0,10/3,0
0,10/2,0
0,10/3,0
0,10/3,0
0,20/5,03 stämmig
0,20/5,03 stämmig
0,15/5,02 stämmig
0,25/6,0
0,15/4,02 stämmig
0,15/3,0
0,15/4,0
0,15/4,0
0,15/3,0
0,15/4,0
0,15/4,02 stämmig
0,20/5,0
0,15/4,0
0,15/4,0
0,20/5,0m ehrstä.
0,15/4,0m ehrstä.
0,10/5,0
m ehrstä.
0,15/4,0
0,15/10,0m ehrstä.
0,15/6,0m ehrstä.
0,15/6,0m ehrstä.
0,20/3,0
0,20/3,0
0,15/4,02 stämmig
0,15/3,00,15/3,0
0,20/4,0
0,15/4,02 stämmig
0,15/2,0
0,15/3,0
0,15/3,0
0,25/4,0 0,15/5,0
0,20/5,0
0,15/4,0
0,15/5,03 stämmig
0,15/4,0
0,15/3,0
0,15/4,0
0,15/6,04 stämmig
0,15/10,0m ehrstä.
0,40/9,0
0,15/5,03 stämmig
0,60/14,0
2 stämmig
0,20/3,0
0,15/6,02 stämmig0,20/5,0
0,25/10,04 stämmig
0,30/6,0
0,15/5,0
0,35/7,0
0,30/6,0 0,60/10,0
0,60/10,0
0,15/6,03 stämmig
0,10/4,0m ehrstä.
0,10/4,0
m ehrstä.
0,20/6,02 stämmig
0,50/10,0
0,20/3,0
0,30/6,0
0,20/4,0
0,20/3,0
0,45/6,0
0,30/6,0
0,15/4,0
0,15/4,0
0,15/4,0
0,15/3,0
0,15/3,0
0,20/5,0
0,15/3,0
0,45/8,0
0,50/10,0
0,15/5,0m ehrstä.
0,15/3,0
0,65/14,0
0,20/4,0
0,15/3,0
0,40/6,0
0,45/8,02 stämmig
0,40/8,0
0,15/4,0
0,15/3,0
0,15/4,02 stämmig
0,15/6,0m ehrstä.
0,15/7,0m ehrstä.
0,15/4,0
0,20/6,02 stämmig
0,30/5,0
0,20/4,0
0,25/6,0
0,25/10,02 stämmig
0,40/10,0
0,20/3,0
0,30/8,0
0,30/8,0
0,25/4,0
0,25/4,0
0,25/4,0
0,50/10,0m ehrstä.
0,25/8,0m ehrstä.
0,20/4,0
0,40/10,0
0,45/6,0
0,55/10,0
0,50/8,0
0,45/8,0
0,40/8,0
0,35/7,0
0,55/8,0
0,50/8,0
0,70/12,0
0,15/3,0
0,45/10,0
0,70/10,0
0,65/14,0
0,45/6,0
0,55/7,0
0,40/5,0
0,40/5,0
Bet on-
mast
0,40/7,0
0,20/4,0
56/m
203
256
1
183
6
231
1
224/1
218
52
2
55/b
55
16
55/i
183
7
82
7
53
5
198
7
55
5
178
3
177
13
55
4
178/f
54
8
66
2
65
55/f
183
14
219
29
184
10
82
1
177
32
183
17
55/o
55
6
198
1
82 52
54
5
177/20
66
3
55
10
55
4
56/i
55
12
55
2
307
198
8
56
r
219
4
55
3
219
30
183
20
56/a
55
19
305
7
183
19
57/g
82
6
178/g
64
57
54
a
202
55
18
5
183
18
60
70
1
55/15
55
17
198
2
60
10
66
5
53
a
82
2
183
13
55/h
901
55/g
81
55
2
183
10
305
8
54
1
183
15
55
6
51
79/a
303
177/d
2
55/p
177
31
177
2
305
5
59
55
7
78
55/13
1/5
305
3
183
22
55
5
55/d
177
25
55
11
179/a
208
207
899
183
9
305
4
57/a
55/14
54
13
178
4
209
64
1
55/l
66/a
64
3
82
3
183
21
58
183
12
55
9
177/c
57/c
905
212/k
178/h
212
1
54/4
71/3
60/b
212
2
71/4
198
6
79
183
16
54
3
54
305
6305
2
55
8
54
6
80
82
15
54
11
201
55/a
77/2
213
4
177
22
54
12
183
4
54
56
p
206
238
236/1
177/15
211
10
177
17
217
56/h
268
226 221
1
56
177/14
222/1
205
56
x
199
56/g
227/1
56/b
56
w
56/s
216
220
178/i
237/1
253
1
57/b
56/f
233/1
56/c
56/l
56/n
264
56/2219
234
177
21
177/16
178
1
56
d
56
o
254
1
4
184
8
179/c
185
8
56
q
56/u
56
1
223
1
200
183
23
57/f
57
1
82
9
177
1
183
11
178/e
229
1
198/4
56/k
215/1
255
1
230
5243
1
269
228
1
212/1
178/k
235/1
185
6
232/1
177/k1
204
178
2
56/t
177/34
262
3
56/z
225
214
1
213/1
56
y
177/9
210
56/v
ZurAltenBrauerei
STRUKTURKONZEPT
Stadtbezirk:
Ortsteil:
Nordwest
Lützschena-Stahmeln
Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Stadtplanungsamt
Planverfasser: StadtLandGrün
Stadt- und Landschaftsplanung
H. Ebert, A. Friedewald, A. Strehl
Am Kirchtor 10
06108 Halle (Saale)
Grenze des räumlichen
Geltungsbereiches
Datengrundlage: Stadtgrundkarte Leipzig (DSGKL 1000)
Datengrundlage: Amt für Geoinformation und Bodenordnung
Legende:
Erhalt denkmalgeschützter Gebäude
Bereich ergänzender Neubau für Wohnungen
in Nutzung befindlicher Bestand
Potentialfläche Nahversorgungsmarkt
(<800 m² Verkaufsfläche) + ergänzender Bereich
Potenzialfläche Kindertagesstätte (ca. 75-90 Plätze)
zu erhaltende Grünfläche mit Gehölzbestand
geschütztes Biotop vom Typ
"Höhlenreiche Altholzinsel" (Reg.-Nr.: 82032.I)
befahrbarer Quartierszugang
durchgrünte, öffentliche durchgängige
Zufahrt Tiefgarage
variabler Bereich der jeweiligen
sowie für ergänzende, die Wohnnutzung nicht störende
M 1: 2000
gewerbliche Nutzungen und Freiflächen
für Gewerbe / Wohnen in den oberen Etagen
Wegeverbindung (exemplarisch)
Tiefgaragenzufahrt
- ca. 350 Wohneinheiten
- ca. 350 Tiefgaragenstellplätze
6040200 100
 
 
 
Begründung zum 
Bebauungsplan Nr. 445 
„Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ 
 
(Vorentwurf) 
 Stadtbezirk: Nordwest 
 Ortsteil: Lützschena-Stahmeln 
 
 
 Grenze des räumlichen 
 Geltungsbereiches 
 
 
 
 Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
Stadtplanungsamt 
Planverfasser: StadtLandGrün 
Stadt- und Landschaftsplanung 
H. Ebert, A. Friedewald, A. Strehl  
Am Kirchtor 10 
06108 Halle (Saale) 
29.11.2018 
  
 
Datengrundlage: Stadtgrundkarte 
Leipzig (DSGKL 1000), M 1:3000 
Stand: 2105,  
Herausgeber: Amt für 
Geoinformation und 
Bodenordnung 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Vorentwurf)  
 Seite 2 
29.11.2018 
 
 
INHALTSVERZEICHNIS 
 
0. Vorbemerkungen ................................ ................................ ................................ ................. 3 
A. PLANUNGSKONZEPTION ................................ ................................ ................................ .. 3 
1. Lage und Größe des Plangebietes ................................ ................................ ...................... 3 
2. Planungsanlass und -erfordernis ................................ ................................ ......................... 4 
3. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung ................................ ................................ .......... 4 
4. Städtebauliches Konzept ................................ ................................ ................................ ..... 4 
5. Verfahren................................ ................................ ................................ ............................. 6 
B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG ................................ ................................ ......................... 6 
6. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes................................ ......................... 6 
6.1 Topografie ................................ ................................ ................................ ........................... 6 
6.2 Vorhandene Bebauung und Nutzungen ................................ ................................ ............... 7 
6.3 Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung ................................ ................................ ........... 7 
6.4 Soziale Infrastruktur ................................ ................................ ................................ ............. 8 
6.5 Technische Infrastruktur ................................ ................................ ................................ ...... 8 
6.5.1 Verkehrsinfrastruktur ................................ ................................ ................................ ........... 8 
6.5.2 Ver- und Entsorgungsanlagen ................................ ................................ ............................. 9 
7. Planerische und rechtliche Grundlagen ................................ ................................ ............... 9 
7.1 Planungsrechtliche Grundlagen ................................ ................................ ........................... 9 
7.1.1 Ziele der Raumordnung ................................ ................................ ................................ ....... 9 
7.1.2 Flächennutzungsplan ................................ ................................ ................................ ........ 10 
7.1.3 Landschaftsplan ................................ ................................ ................................ ................ 10 
7.2 Umweltbelange ................................ ................................ ................................ .................. 10 
7.3 Sonstige Planungen ................................ ................................ ................................ .......... 11 
7.3.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept ................................ ................................ ............... 11 
7.3.2 Stadtentwicklungsplan Zentren ................................ ................................ .......................... 12 
7.3.3 Strategische Konzepte zum Wohnen ................................ ................................ ................. 12 
 
 
  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Vorentwurf)  
 Seite 3 
29.11.2018 
 
0.   Vorbemerkungen 
Mit dem Einwohnerzuwachs der Stadt Leipzig verbinden sich besondere Chancen, aber auch Her-
ausforderungen für die Stadtentwicklung. Die Nachfrage nach Wohnraum kann nicht mehr allein 
durch die Sanierung leerstehender Gebäude, sondern muss auch durch Neubau gedeckt werden.  
Auf den Flächen der früheren Sternburg-Brauerei in Lützschena-Stahmeln möchte die Stadt Leipzig 
gemeinsam mit dem Eigentümer die Chance nutzen, eine größere Anzahl an Wohnungen zu errich-
ten. Die markanten Gebäude der ehemaligen Brauerei werden dem künftigen Wohngebiet einen ho-
hen Wiedererkennungswert in der Stadt und für die Bewohner bringen. 
Für die Fläche muss zunächst Baurecht geschaffen werden. Die Stadt Leipzig stellt dazu einen Be-
bauungsplan auf. Nunmehr findet die erste (frühzeitige) Beteiligung der Bürgerinnen und Bürger 
statt. Gleichzeitig werden auch die zuständigen Behörden um Stellungnahme gebeten.  
Im vorliegenden Plan sind die allgemeinen Ziele für das Wohngebiet formuliert. Wie die Gebäude 
errichtet, die Grünflächen gestaltet und die Straße und Wege geführt werden, wird zur Zeit durch 
mehrere Planungsbüros erarbeitet und anschließend in die Planung aufgenommen.  
Mit dieser Beteiligung sollen zunächst die Hinweise der Bürgerinnen und Bürger sowie 
Informationen der Träger öffentlicher Belange gesammelt werden. Diese fließen dann in den 
nächsten Planungsschritt (Bebauungsplanentwurf) ein, der ebenfalls öffentlich ausgelegt wird. 
 
A. PLANUNGSKONZEPTION 
1. Lage und Größe des Plangebietes 
Das Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ befindet sich im 
Stadtbezirk Nordwest und dort im Ortsteil Lützschena-Stahmeln. 
Der Ortsteil Lützschena-Stahmeln liegt am Stadtrand von Leipzig und ist im Zuge der Eingemein-
dung 1999 aus den ehemals selbständigen Gemeinden Lützschena und Stahmeln hervorgegangen.  
Der Ortsteil ist strukturell deutlich wahrnehmbar gegliedert durch den Verlauf der Bundesstraße B 
6. Nördlich davon sind gewerbliche Bauflächen vorherrschend, südlich davon überwiegen die Sied-
lungsbereiche und der Naherholungsraum des Leipziger Auwalds. Die ländliche Prägung des Stadt-
teils spiegelt sich auch in der dominierenden Einfamilienhausbebauung wider. 
Das Plangebiet umfasst eine Fläche von ca. 5,7 ha und wird umgrenzt 
 im Westen durch die Straße Zur Alten Brauerei, 
 im Nordwesten durch den Übergang und den weiteren Verlauf als Bahnstraße, 
 im Osten von der Kleingartenanlage „Lindenhöhe“, 
 im Südosten durch bewohnte Grundstücke sowie 
 im Südwesten von der Halleschen Straße.  
Die räumliche Lage und die Abgrenzung des Plangebietes sind aus der Abbildung auf dem Deck-
blatt zu ersehen. 
 
 
 
 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Vorentwurf)  
 Seite 4 
29.11.2018 
 
2. Planungsanlass und -erfordernis 
Den Anlass der Planung bildet das Bestreben, das frühere Betriebsgelände der ehemaligen Stern-
burg-Brauerei als Wohnstandort zu entwickeln. Die Erwerberin ist bereit, die denkmalgeschützte 
Bausubstanz der ehemaligen Sternburg-Brauerei für Wohnzwecke zu sanieren und ergänzende 
Wohnungsneubauten zu errichten. 
Das Erfordernis für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Braue-
rei“ begründet sich insbesondere daraus, dass der bislang die baurechtliche Genehmigungsgrund-
lage bildende, rechtskräftige Bebauungsplan Nr. E-75 „Gemeindezentrum Lützschena-Stahmeln“ 
mit den nunmehr bestehenden Entwicklungszielen nicht kompatibel ist. Das vom Investor auf dem 
ehemaligen Brauereigelände angestrebte V orhaben ist nur auf Grundlage eines neuen, in seinen 
Festsetzungen darauf abgestimmten Bebauungsplanes genehmigungsfähig. 
Der Bebauungsplan Nr. E-75 als derzeitige Genehmigungsgrundlage soll aufgehoben werden. Der 
räumliche Geltungsbereich des künftigen Bebauungsplanes Nr. 445 entspricht dem des Bebauungs-
planes Nr. E-75. 
 
3. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sollen vor allem folgende Ziele und Zwecke verfolgt 
werden: 
 die Herstellung der bauplanungsrechtlichen Grundlagen für die seitens der Eigentümerin des 
Brauereigeländes beabsichtigte Bebauung des Areals, um dort einen Wohnstandort entwi-
ckeln und etablieren zu können, 
 die Stärkung einer zentralen Lage von Lützschena mit entsprechender Adressbildung,  
 die Revitalisierung einer Brachfläche und Beseitigung eines erheblichen städtebaulichen 
Missstandes inklusive Leerstandes, sowie der Erhalt und die Wiedernutzung denkmal-
geschützter Bausubstanz,  
 Entwicklung eines allgemeinen Wohngebietes mit einer Kindertagesstätte,  
 Berücksichtigung der natur- und artenschutzrechtlichen Belange,  
 Sicherung der inneren Erschließung des geplanten Wohnquartiers unter Minimierung des 
Verkehrsaufkommens,  
 Unterbringung des ruhenden Verkehrs in einer Quartierstiefgarage. 
 
4. Städtebauliches Konzept 
Der V orentwurf des Bebauungsplans liegt als Strukturkonzept vor, in das die folgenden grundsätzli-
chen planerischen Überlegungen eingeflossen sind: 
Allgemein 
Die vorhandene Bebauung hat für den Ort eine überaus prägende Wirkung. Sie allein verleiht dem 
Ort bereits ein Alleinstellungsmerkmal. Anliegen der städtebaulichen Planung ist eine zusätzliche 
Stärkung der Identität aus dem Zusammenwirken von Alt und Neu.  
Ein Großteil der noch auf dem Grundstück verbliebenen Gebäude sowie die Keller und der Luft-
schutzbunker sind Kulturdenkmäler im Sinne des § 2 des Gesetzes zum Schutz und zur Pflege der 
Kulturdenkmale im Freistaat Sachsen. Sie sollen instandgesetzt, modernisiert und ein wesentlicher 
Bestandteil des Gesamtkonzeptes werden. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Vorentwurf)  
 Seite 5 
29.11.2018 
 
Es wird angestrebt, innerhalb des Quartiers ca. 350 Wohnungen unterschiedlicher Typologien zu 
entwickeln, weil die Lebendigkeit und Nachhaltigkeit eines Wohnquartiers wesentlich von der Viel-
falt der Wohnformen bestimmt wird.  
Ergänzend zum Wohnungsbau sind kleinere, die Wohnnutzung nicht störende gewerbliche Einhei-
ten denkbar. 
 
Südlicher Teil der ehemaligen Brauerei 
Im Bereich um das ehemalige Sudhaus soll der denkmalgeschützte Gebäudebestand erhalten, sa-
niert und umgenutzt werden. Ein möglichst breites Spektrum an unterschiedlichen Wohntypologien 
wird angestrebt.  
Dazu beitragen können auch Angebote für ein unmittelbares Nebeneinander von Wohnen und Ar-
beiten und (hinsichtlich der Flächeninanspruchnahme untergeordnet) auch Freizeitangeboten in 
unmittelbarer Nähe. 
 
Nördlicher und östlicher Teil der ehemaligen Brauerei 
In diesem Bereich wird die Neubebauung überwiegen, weiterhin ist der Erhalt der noch vorhande-
nen ortsbildprägenden Bebauung (insbesondere das ehemalige Turmhaus) vorgesehen. 
Auch in diesem Teil des Plangebietes sollen unterschiedliche Wohnungstypen entstehen. Die Reali-
sierung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum wird vorrangig in diesen Bereichen 
möglich sein, da eine Planung entsprechend der Anforderungen an die soziale Wohnraumförderung 
im Neubau eher kostenverträglich herzustellen ist gegenüber den vorhandenen Grundrissstrukturen 
in den denkmalgeschützten Bestandsgebäuden, auch im Hinblick auf seine frühere gewerbliche 
Nutzung. 
 
Kindertagesstätte 
Mit dem Anwachsen der Bevölkerung wird ein Bedarf für eine zusätzliche Kindertagesstätte entste-
hen. Nach derzeitigen planerischen Überlegungen ist die Einordnung der Kita mit maximal 90 Plät-
zen nördlich der vorhandenen Wohnhäuser auf einem dort vorhandenen Plateau vorgesehen (südöst-
licher Bereich des Flurstücks 66/5). 
 
Nahversorger 
Die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes mit einer Verkaufsfläche von max. 800 m² ist im süd-
westlichen Teil des Plangebietes auf dem städtischen Flurstück 66/a vorgesehen. Eine mehrgeschos-
sige Bebauung mit weiteren Nutzungen in ein bis zwei Obergeschossen wird für den Standort nicht 
ausgeschlossen. 
Auf dem für den Lebensmittelmarkt vorgesehenen Grundstück ist ein Kastanienbestand vorhanden, 
der nach § 21 Sächsisches Naturschutzgesetz (SächsNatSchG) als Biotop geschützt ist (Typ „Höh-
lenreiche Altholzinsel“, Reg.-Nr. 82032.I). Im Rahmen der Umsetzung der Planung ist mit dem 
Kastanienbestand so schonend und rücksichtsvoll wie möglich umzugehen. 
 
Freiraum 
Es soll ein Quartier mit hoher Lebens- bzw. Aufenthaltsqualität entstehen, von dessen Ausstrahlung 
auch das Umfeld profitiert. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Vorentwurf)  
 Seite 6 
29.11.2018 
 
V orgesehen ist deshalb die Zonierung der Freiflächen in private und öffentliche Räume. Die Erleb-
barkeit und die Anbindung an die Umgebung werden durch eine durchgängige öffentliche Wege-
verbindung für den Fußgänger- und Radverkehr ermöglicht. 
Ein wichtiges Element der zukünftigen Grünstruktur bildet dabei die Erhaltung des Gehölzbestan-
des im Böschungsbereich zur Kleingartenanlage. Dieser stellt zugleich eine wichtige städtebauliche 
Zäsur dar. 
 
Erschließung und Mobilität 
Die Kfz-Erschließung des Plangebietes erfolgt über die bereits heute ampelgeregelte Kreuzung Hal-
lesche Straße/Zur Alten Brauerei. 
Die o. g. öffentliche Wegeverbindung soll im südlichen Teil als befahrbarer Weg ausgebildet wer-
den, insbesondere für die Erschließung und Belieferung der Kindertagesstätte. Im Übrigen sollen 
die notwendigen Erschließungsanlagen so sparsam wie möglich geplant werden. 
Zugunsten der Freiraumqualität soll der ruhende Verkehr überwiegend über Tiefgaragen abgedeckt 
werden. V orgesehen ist ein Schlüssel von 1 Stellplatz/Wohnung. Demzufolge sollen auch ca. 350 
Tiefgaragenplätze entstehen. Die Tiefgaragenzufahrten sollen am nordwestlichen bzw. nördlichen 
Eingang zum Plangebiet hergestellt werden, wobei die exakte Verortung im weiteren Verlauf der 
Planung zu bestimmen ist.   
 
5. Verfahren 
Der Aufstellungsbeschluss (Beschluss Nr. VI-DS-05669) vom 27.06.2018 wurde im Leipziger 
Amtsblatt Nr. 14/2018 vom 18.08.2018 bekannt gemacht.  
Die Aufstellung des Bebauungsplanes erfolgt im vollen Verfahren, d.h. mit allen frühzeitigen Betei-
ligungsverfahren (§ 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB) sowie Umweltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB).  
 
B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG 
6. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes 
6.1 Topografie 
Das Plangebiet erstreckt sich von ca. 105 m ü. NHN im Süden bis ca. 110 m ü. NHN im Norden. 
Am östlichen Rand befindet sich zu der angrenzenden Kleingartenanlage hin eine Böschung. Das 
Gelände steigt im Übergang zu der Gartenanlage erheblich bis auf das Niveau von ca. 115 m ü. 
NHN an (im nordöstlichen Bereich um ca. 4 Meter, im südöstlichen Verlauf um bis zu 7 Meter). Im 
Südosten des Plangebietes befindet sich östlich des ehemaligen Pförtnergebäudes eine größere Flä-
che, die ca. 2 m höher liegt als das übrige Grundstück (ca. 111 m ü. NHN, Erschließungsstraße ca. 
109 m ü. NHN). 
Auf dem Gelände der Sternburg-Brauerei sind zahlreiche Ablagerungen vorhanden, so dass das na-
türliche Geländeniveau an vielen Stellen des Plangebietes nicht wahrnehmbar ist. 
Ein weiterer Geländesprung von ca. 4 m besteht im Übergangsbereich vom städtischen Grundstück 
mit der Flurstücksnummer 66/a zu den benachbarten Flurstücken 65, 66/3 und 66/5. 
 
 
 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Vorentwurf)  
 Seite 7 
29.11.2018 
 
6.2 Vorhandene Bebauung und Nutzungen 
Bei dem Plangebiet handelt es sich zum überwiegenden Teil um das Gelände der früheren Stern-
burg-Brauerei und einige angrenzende Flächen in Lützschena.  
Der Ursprung des Brauereibetriebs geht auf das 18. Jahrhundert zurück. Nachdem die Produktion 
zu DDR-Zeiten als volkseigener Betrieb geführt wurde, verlagerte der neue Eigentümer Anfang der 
1990er Jahre die Bierproduktion nach Reudnitz und vollzog die Schließung des Standortes Lütz-
schena.  
Mit Aufgabe der Nutzung Anfang der 1990er Jahre ist das Areal brachgefallen, bisweilen wurden 
Teile der Bebauung sukzessive abgebrochen. Der noch verbliebene, überwiegend denkmalgeschütz-
te Gebäudebestand bildet ein architekturhistorisch wertvolles Zeugnis der 1920er Jahre und weist 
auf den bedeutsamen Produktionsstandort hin, der den Ortsteil Lützschena-Stahmeln in seiner Ent-
wicklung langjährig und identitätsstiftend geprägt hat. 
Hinsichtlich der Silhouette dominieren das aus dem Jahr 1928 stammende Sudhaus im Art-déco-Stil 
mit seinem weithin sichtbaren Kupferdach, das eine Höhe von ca. 25,50 m aufweist und das drei- 
bzw. viergeschossige expressionistische Werkstattgebäude mit dem ca. 24,00 m hohen Uhrturm aus 
gleicher Zeit (1927). Beide Gebäude bestimmen ganz entscheidend das Ortsbild von Lützschena.  
Die Bebauung am westlichen und östlichen Rand des Plangebietes ist kleinteilig. Auf der Südwest-
seite sind noch einige eingeschossige Arbeiterhäuser aus der Zeit um 1800 im spätbarocken Stil mit 
Krüppelwalmdach vorhanden. Auf der Ostseite handelt es sich um ein- bis zweigeschossiges Ne-
bengebäude der Brauerei.  
Ergänzend befinden sich im südlichen und südöstlichen Plangebiet eine ebenfalls denkmalgeschütz-
te Stadtvilla sowie mehrere Wohngebäude. Im südwestlichen Bereich des Plangebietes liegt die 
brachliegende Fläche des ehemaligen Brauerei-Gasthofes, der 2007 abgerissen wurde. 
Südlich des Plangebietes schließt sich die Hallesche Straße als Hauptverkehrs- bzw. Erschließungs-
straße an. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite der Halleschen Straße ist keine straßenbeglei-
tende Bebauung vorhanden. Lediglich im Kreuzungsbereich von Hallescher Straße und Straße Zur 
Alten Brauerei, befindet sich gegenüberliegend ein zweigeschossiges Gebäude. Westlich, nordwest-
lich und nordöstlich des Brauereigeländes schließen Ein- und Mehrfamilienhäuser mit überwiegend 
ein bis zwei Geschossen an. Weiterhin befindet sich auf Höhe der früheren Arbeiterhäuser im süd-
westlichen Geländeteil die örtliche Feuerwehr gegenüberliegend an der Straße Zur Alten Brauerei. 
Die östlich des Untersuchungsbereiches angrenzenden Grundstücke unterliegen hingegen der Nut-
zung des Kleingärtnervereins Lindenhöhe.  
 
6.3 Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung 
Den überwiegenden Teil des Plangebietes nehmen die Flächen der ehemaligen Brauerei ein, die 
nach Nutzungsaufgabe brach gefallen sind. Die Flächen sind ursprünglich intensiv durch Gebäude, 
bauliche Anlagen, Verkehrs- und Lagerflächen genutzt worden. Nur wenige Grünflächen haben das 
Gelände gegliedert. Zwischenzeitlich sind großflächig Ablagerungen, z.T. auf rückgebauten Flä-
chen, erfolgt.  
Aufgrund der Sukzession bzw. fehlenden Pflege haben sich z.T. auf künstlichen und versiegelten 
Böden unstrukturierte Pflanzengesellschaften oder dichte Gehölze (z.B. Fläche nördlich der Silos) 
ausgebildet. Im Südosten ist eine etwas höher gelegene Fläche mit Altbäumen bestanden. 
Hervorzuheben ist der dichte Gehölzriegel entlang der östlichen Grundstücksgrenze. Dieser wird 
aus Altbäumen gebildet und stellt eine Zäsur zur angrenzenden Kleingartenanlage dar.  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Vorentwurf)  
 Seite 8 
29.11.2018 
 
Auf dem städtischen Grundstück 66/a existiert zudem ein geschütztes Biotop, das aufgrund des vor-
handenen Altbaumbestandes (Kastanien) gemäß § 21 SächsNatSchG als „Höhlenreiche Altholzin-
sel“ festgestellt ist. 
Die Freiflächen an der Villa werden als Garten durch die Bewohner genutzt. Neben Spielbereichen 
dominieren Rasenflächen diesen Bereich. 
 
6.4 Soziale Infrastruktur 
Innerhalb des Plangebiets selbst sind derzeit keine Einrichtungen der sozialen Infrastruktur vorhan-
den. 
In der näheren Umgebung befinden sich folgende Einrichtungen: 
 Kindertagesstätte „Lützschenaer Sternchen“, Freirodaer Weg 2b (ca. 500 m), 
 Kindertagesstätte der V olkssolidarität „Sonnenhügel“, Am Hohlweg 2 (ca. 1,9 km), 
 Grundschule Stahmeln, Hauptstandort Stahmelner Höhe (ca. 1,6 km) und Nebenstandort 
Windmühlenweg (ca. 800 m), 
 Seniorenresidenz Am Mariannengraben (ca. 500 m) und  
 AWO-Sozialstation, Am Brunnen 5 (ca. 650 m).  
Die Verwaltung prüft zudem gegenwärtig die Realisierung eines neuen Grundschulstandortes in 
Lützschena-Stahmeln. 
 
6.5 Technische Infrastruktur  
6.5.1 Verkehrsinfrastruktur 
Individualverkehr 
Das Plangebiet ist straßenseitig von Norden über die Bahnstraße, von Westen über die Straße Zur 
Alten Brauerei sowie von Südwesten und Süden über die Hallesche Straße erreichbar. Direkt auf 
das Brauereigelände führt eine zwischen der vorhandenen Wohnbebauung im südlichen Abschluss 
gelegene Zufahrt von Süden mit Anbindung an die Hallesche Straße.  
Die Hallesche Straße stellt als Kreisstraße mit Funktion einer Ortsdurchfahrt die Verbindung in die 
westlich angrenzende Stadt Schkeuditz sowie in die anderen Leipziger Stadtteile nach Osten (bspw. 
Wahren, Möckern, Gohlis) her.  
Der Anschluss an das übergeordnete klassifizierte Straßennetz ist über die Bundesstraße 6 sowie 
BAB 14, die nördlich des Plangebietes verlaufen, gegeben. 
 
Öffentlicher Personennahverkehr 
Das Gebiet ist trotz Stadtrandlage durch den unmittelbaren Anschluss an die Hallesche Straße sehr 
gut an den Öffentlichen Personennahverkehr angebunden. So befindet sich in unmittelbarer Umge-
bung in stadtauswärtiger Richtung die Haltestelle Lützschena der Straßenbahnlinie 11 Schkeuditz-
Markleeberg Ost.  
 
 
 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Vorentwurf)  
 Seite 9 
29.11.2018 
 
Fußgänger-/Radverkehr 
Innerhalb der Brauereifläche existieren derzeit keine durchgängigen Fuß- oder Radwegeverbindun-
gen.  
Die Bahnstraße sowie die Straße Zur Alten Brauerei sind Ortsstraßen mit einseitigen Gehwegen. 
Auf der dem Plangebiet zugewandten Ostseite der Straße Zur Alten Brauerei ist überwiegend kein 
Gehweg vorhanden. Dieser beginnt erst im Übergangsbereich zur Bahnstraße. 
Die Hallesche Straße wird beidseitig von einem Gehweg begleitet. 
Straßenbegleitende Radwege sind im Umfeld des Plangebietes nicht vorhanden. 
6.5.2 Ver- und Entsorgungsanlagen 
Da das Plangebiet seit vielen Jahren brach liegt, ist zu erwarten, dass die innere medientechnische 
Erschließung völlig neu hergestellt werden muss. 
Prinzipiell ist davon auszugehen, dass das Plangebiet mit allen erforderlichen Medien ver- bzw. ent-
sorgt werden kann, da es in der Vergangenheit baulich genutzt und entsprechend erschlossen war. 
 
7. Planerische und rechtliche Grundlagen 
7.1 Planungsrechtliche Grundlagen 
Die beabsichtigte Planung entspricht den V orgaben der Landes- und Regionalplanung (Landesent-
wicklungsplan, Regionalplan Westsachsen) sowie der Stadtentwicklungspläne der Stadt Leipzig. Im 
wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Leipzig ist die Fläche überwiegend als gemischte Bau-
fläche dargestellt (vgl. hierzu Pkt. 7.1.2).  
7.1.1 Ziele der Raumordnung 
Landesentwicklungsplan (LEP 2013) 
Der LEP 2013 (in Kraft getreten am 31. August 2013) stellt die Grundsätze und Ziele der Raumord-
nung und Landesplanung für die räumliche Ordnung und Entwicklung des Freistaates Sachsen dar. 
Mit der Nutzung als Wohnquartier wird dem Leitbild des LEP, der Innenentwicklung vor der Au-
ßenentwicklung den V orzug einzuräumen, entsprochen. 
Durch die Entwicklung eines neuen Wohngebietes auf einer ehemals gewerblich genutzten und seit 
vielen Jahren brach gefallenen Fläche im Verdichtungsraum Leipzig wird eine nachhaltige Entwick-
lung und effiziente Flächennutzung ermöglicht (LEP Ziel 2.2.1.7 sowie Grundsatz 1.2.1 und Grund-
satz 2.2.2.2).  
Infolge der unmittelbaren Anbindung an das bestehende Straßenbahn- und S-Bahn-Netz in Leipzig 
und seiner Umgebung erfolgt eine Siedlungsentwicklung, die die Verknüpfungspunkte des ÖPNV 
berücksichtigt (Ziel 2.2.1.10).  
Die vorliegende Planung entspricht damit den Zielen des Landesentwicklungsplans gemäß § 1 Abs. 
4 BauGB. 
 
Regionalplan (REP) Westsachsen 
Die Ziele der Landesplanung werden auf der regionalen Planungsebene konkretisiert. 
Der Regionalplan Westsachsen vom 25. Juli 2008 stellt den verbindlichen Rahmen für die räumli-
che Ordnung und Entwicklung der Region Westsachsen dar. Die Ziele des Regionalplans sind von 
allen öffentlichen Planungsträgern bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen zu beachten. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Vorentwurf)  
 Seite 10 
29.11.2018 
 
In der Raumnutzungskarte des REP (Karte 14) ist das Plangebiet als Siedlungsfläche dargestellt. 
Östlich des Plangebietes ist eine Grünzäsur markiert. 
Mit dem Bestreben, durch Flächenrevitalisierung eines brachliegenden Gewerbeareals einen neuen 
Wohnstandort zu etablieren, dabei das vorhandene Bauflächenpotenzial zu aktivieren und auf die 
Minimierung der Flächenneuinanspruchnahme hinzuwirken, wird ein positiver Beitrag zum spar-
samen Umgang mit Flächen und Bodenmaterial geleistet (REP Ziel 4.4.1). 
Durch die Bereitstellung eines differenzierten Wohnraumangebotes hinsichtlich Wohnformen, Woh-
nungsgrößen und –ausstattung wird den gegenwärtigen gesellschaftlichen Anforderungen wie dem 
demografischen Wandel Rechnung getragen (Ziel 5.1.4). 
V or diesem Hintergrund steht die vorliegende Planung mit den Zielen des Regionalplans gemäß § 1 
Abs. 4 BauGB in Einklang. 
7.1.2 Flächennutzungsplan 
In dem seit 16.05.2015 wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Leipzig sind für das Plan-
gebiet als allgemeine Arten der baulichen Nutzung gemischte Baufläche, Wohnbaufläche sowie 
Grünfläche dargestellt. 
Abweichend davon ist beabsichtigt, im Bebauungsplan ein allgemeines Wohngebiet festzusetzen. 
Somit wird der Bebauungsplan von den Darstellungen des wirksamen FNP abweichen. Der FNP 
soll im Parallelverfahren (§ 8 Abs. 3 BauGB) geändert werden. 
7.1.3 Landschaftsplan 
Gemäß § 11 BNatSchG ist für die örtlichen Ziele des Umweltschutzes im Stadtgebiet Leipzig ein 
Landschaftsplan als Fachplanung zum Flächennutzungsplan aufgestellt worden (bestätigt durch den 
Stadtrat am 16. Oktober 2013). Er enthält neben den Zielen die für ihre Verwirklichung erforderli-
chen Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege. 
Im Integrierten Entwicklungskonzept des Landschaftsplans wird das Plangebiet dem integrierten 
landschaftsräumlichen Leitbild LB 12 zugeordnet (Industrie- und Gewerbestandorte, großflächige 
Gleisanlagen und ehemalige militärische Anlagen). Des Weiteren ist die ehemalige Brauerei als be-
deutendes Wahr- und Merkzeichen gekennzeichnet.  
Die V orgaben aus dem Landschaftsplan werden bei der Erarbeitung der grünordnerischen Festset-
zungen im weiteren Planverfahren Berücksichtigung finden. 
 
7.2 Umweltbelange 
Im Rahmen dieses Bauleitplanverfahrens ist eine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB durchzu-
führen. Darin werden die unterschiedlichen umweltbezogenen Prüfaufgaben gebündelt und als obli-
gatorischer Teil in das Bebauungsplanverfahren integriert. Die Umweltprüfung führt alle umweltre-
levanten Belange zusammen und legt die Ergebnisse der Prüfung auf Umweltverträglichkeit und 
schutzgutbezogene Auswirkungen in einem Umweltbericht nach § 2a Nr. 2 BauGB dar. 
 
Grundlagen der Planung  
Für die Erstellung des Umweltberichtes werden verschiedene Bewertungen und Gutachten angefer-
tigt, um die umweltrelevanten Belange zu berücksichtigen, die für eine qualifizierte Planung erfor-
derlich sind: 
 artenschutzrechtlicher Fachbeitrag: faunistische Untersuchungen zu Brutvögeln, Zaun-
eidechsen, Fledermäusen, Heuschrecken, xylobionten Käfern wurden im Frühjahr 2018 be-
gonnen 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Vorentwurf)  
 Seite 11 
29.11.2018 
 
 altlastenorientierte Grundstücksbewertung im Hinblick auf  
o relevante Schadstoffe der zur Umnutzung vorgesehenen Bestandsgebäude 
o die Auswirkungen der vorhandenen Abfallbestände auf die Schutzgüter Boden und 
Grundwasser 
o Abbruch- und Entsorgungskonzept für den Rückbau/Teilrückbau von Gebäuden so-
wie für die Beräumung der auf dem Grundstück lagernden Abfälle 
 Baugrundgutachten zur Ermittlung der Versickerungsfähigkeit unter Beachtung der Altlas-
tenbewertung 
 Regenwasserbewirtschaftungskonzept zum Umgang mit Niederschlags-, insbesondere 
Starkregenereignissen 
 
Schutzgebiete und Schutzobjekte gemäß Bundesnaturschutzgesetz 
Im südwestlichen Bereich des Plangebiet befindet sich ein gemäß § 30 BNatSchG und § 21 
SächsNatSchG gesetzlich geschütztes Biotop der Kategorie „höhlenreiche Altholzinseln“. 
Das Plangebiet ist weder Bestandteil eines Naturschutzgebietes noch von Gebieten nach der V ogel-
schutzrichtlinie noch solcher der Flora-Fauna-Habitat (FFH)-Richtlinie.  
Im Südosten reicht eine Teilfläche des Landschaftsschutzgebietes sowie V ogelschutzgebietes 
„Leipziger Auwald“ bis auf ca. 110 Meter an das Plangebiet heran, ist jedoch durch die Hallesche 
Straße und dem straßenbegleitenden Gebäudebestand vom Plangebiet getrennt, sodass kein räum-
lich-funktionaler Zusammenhang festzustellen ist. Abgesehen davon existieren keine Schutzgebiete 
und Schutzobjekte in der näheren Umgebung. 
  
sonstige fachliche Grundlagen 
Für diesen Bebauungsplan werden grünordnerische Ziele erarbeitet, die die ökologische Grundlage 
des Bebauungsplans bilden. Sie werden in Form von zeichnerischen und textlichen Festsetzungen in 
den Bebauungsplan integriert und in der dazugehörigen Begründung erläutert. Dies betrifft insbe-
sondere die grünordnerischen Festsetzungen und die Flächen und Maßnahmen zum Ausgleich von 
Eingriffen in Natur und Landschaft im Sinne der §§ 13-19 BNatSchG. 
Für diesen Bebauungsplan ist die Eingriffsregelung gemäß § 1a Abs. 3 BauGB zu berücksichtigen. 
Dazu wird eine Eingriff-Ausgleichs-Bilanz nach dem Leipziger Bewertungsmodell erstellt. 
 
7.3 Sonstige Planungen 
7.3.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept 
Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK) wurde am 31.05.2018 als ressort-
übergreifendes, langfristiges Handlungskonzept und städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne 
des § 1 Abs. 6 Nr. 11 Bau GB vom Stadtrat beschlossen. Damit ist das Zielbild Leipzig 2030 (Teil 
A) dem kommunalen Handeln in allen Bereichen zugrunde zu legen. Die fachübergreifende 
Schwerpunktgebiete und die Ortsteilstrategie (Teil B) sind als Grundlage der stadträumlichen 
Schwerpunktsetzung in den Ämtern zu berücksichtigen.  
Für den B-Plan-Entwurf sind insbesondere die folgenden strategischen Ziele und Handlungs-
schwerpunkte des Zielbildes relevant (INSEK, Teil A, S. A-10 und A 16): Bezahlbares Wohnen, 
Qualität im öffentlichen Raum und in der Baukultur, Zukunftsorientierte Kita- und Schulangebote. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Vorentwurf)  
 Seite 12 
29.11.2018 
 
Das V orhaben liegt in dem fachübergreifenden Schwerpunktgebiet „Nordraum“, dem zentralen 
Wirtschaftsraum Leipzigs. Für die zukünftige Entwicklung ist deshalb ein besonderer Schwerpunkt 
auf die Ausgewogenheit der Arbeitsfelder Lebensqualität, Gewerbe, Grün und Landwirtschaft zu 
legen.  
Eine besondere Rolle spielt dabei auch die Stärkungen der Ortsteilidentitäten. Der Ortsteil Lütz-
schena-Stahmeln ist in der Ortsteilstrategie des INSEK der Raumkategorie „Qualitäten weiterentwi-
ckeln“ zugeordnet. In diesen Gebieten soll die Entwicklung gestärkt und die Infrastruktur sowie die 
Angebote bedarfsorientiert nachgerüstet werden,  z.B. bei  Arrondierung und Erweiterung von 
Wohnbauflächen. Die Mehrfachnutzung von öffentlichen Gebäuden als zentrale und soziale Treff-
punkte im Stadtteil wird angestrebt. (INSEK, Teil B S. 8 / B-22 und B-47). 
Die vorliegende Planung folgt den Zielstellungen des INSEK, indem die planungsrechtlichen V o-
raussetzungen für die Revitalisierung von historischen Baustrukturen und damit der Stärkung der 
Ortsteilidentität geschaffen werden und durch die Einordnung eines Nahversorgers, durch die 
Schaffung von V oraussetzungen für ein vielfältiges Wohnungsangebot und den Bau von sozialer 
Infrastruktur die Lebensqualität im Ortsteil gestärkt wird. 
 
7.3.2 Stadtentwicklungsplan Zentren 
Mit dem Stadtentwicklungsplan (STEP) Zentren verfügt die Stadt Leipzig über ein räumlich-
funktionales Ordnungskonzept zur Erhaltung und Entwicklung ihrer zentralen Versorgungsbereiche.  
Darin wird der Ortslage Lützschena eine räumliche Versorgungslücke attestiert, die durch die An-
siedlung eines neuen Nahversorgers geschlossen werden soll. Hierbei wird explizit das Areal der 
ehemaligen Sternburg-Brauerei als möglicher Standort einer Projektrealisierung benannt. Aufgrund 
der vorherrschenden Standortbedingungen (4.000 EW im Ortsteil, gute ÖPNV-Erschließung durch 
Lage entlang der Halleschen Straße/Georg-Schumann-Straße, gutes Versorgungsangebot in Rich-
tung Schkeuditz und Wahren) beschränken sich die Perspektiven auf die Sicherung und Stärkung 
einer räumlich ausgewogenen wohnortnahen Grundversorgung. 
 
7.3.3 Strategische Konzepte zum Wohnen 
Das Wohnungspolitische Konzept, Fortschreibung 2015 wurde am 28.10.2015 durch den Stadtrat 
beschlossen. Es definiert vor dem Hintergrund der Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt die 
wohnungspolitischen Leitlinien der Stadt und benennt Instrumente sowie Maßnahmen zur Umset-
zung des Konzepts. Mit dem Wohnungspolitischen Konzept werden folgende Zielsetzungen ver-
folgt: Ausweitung des Wohnungsangebots, Schaffung eines qualitativ vielfältigen Wohnungsange-
bots, Schaffung bezahlbaren Wohnraums, Unterstützung von kooperativen Wohnformen, besondere 
Unterstützung der Schaffung des Wohnraums für Familien, Seniorinnen und Senioren sowie Men-
schen mit Behinderungen, Schaffung von sozial- und nutzungsstrukturell gemischten Stadtteilen, 
nachhaltiges Wachstum und Steigerung der Energieeffizienz. 
Der Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung (STEP W+S) legt in seinem Teil-
plan Wohnungsbau (Ratsbeschluss vom 20.04.2011) die im Sinne einer flächensparenden, ökologi-
schen und ökonomischen, aber auch nachfragegerechten Siedlungsentwicklung mit Priorität zu 
entwickelnden Standorte des Wohnungsneubaus fest. Der Teilplan Wohnungsbau liefert die analyti-
schen Grundlagen, entwickelt strategische Aussagen zur Wohnbauflächenentwicklung und leitet 
hieraus sowie aus der rechtlichen Situation seine Zielkategorien für die Standortentwicklung ab. Mit 
Beschluss zum Wohnungspolitischen Konzept sind die im Teilplan Wohnungsbau formulierten Ein-
schränkungen bezüglich des Geschosswohnungsbaus aufgehoben. V or dem Hintergrund steigender 
Nachfrage nach Wohnungen und einer effizienten Flächennutzung wird Geschosswohnungsneubau 
an infrastrukturell gut erschlossenen Standorten insbesondere im Einzugsbereich des schienen-
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 445 „Wohnquartier Zur Alten Brauerei“ (Vorentwurf)  
 Seite 13 
29.11.2018 
 
gebundenen öffentlichen Nahverkehrs priorisiert. Im STEP W+S, Teilplan Wohnungsbau wurde das 
Plangebiet als Standort mit Entwicklungspriorität eingestuft. Da der Standort im Einzugsbereich des 
schienengebundenen öffentlichen Nahverkehrs liegt, entspricht die Planung des Wohnstandortes auf 
dem brachliegenden Brauereigelände den Zielen des Wohnungspolitischen Konzepts und des STEP 
W+S, Teilplan Wohnungsbau. 
V or dem Hintergrund zunehmender Anspannung auf dem Leipziger Wohnungsmarkt fasste der 
Stadtrat am 23.08.2017 den Beschluss, den sozialen Wohnungsbau zu unterstützen, indem bei der 
Aufstellung von Bebauungsplänen durch städtebauliche Verträge sichergestellt wird, dass 30 % der 
Bruttogeschossfläche, die für Wohnen im Geschosswohnungsbau vorgesehen sind, als mietpreis- 
und belegungsgebundener Wohnungsbau entsprechend der jeweils geltenden Förderrichtlinie des 
Freistaates Sachsen (aktuell RL gebundener Mietwohnraum - RLgMW vom 22.11.2016) errichtet 
werden. Diese Bindung gilt für Bebauungspläne, in denen die planungsrechtliche Zulässigkeit für 
mindestens 5.000 qm Bruttogeschossfläche für den Geschosswohnungsbau begründet wird. Dies 
trifft für den geplanten Wohnstandort zu. Jedoch entsprechen bei dem geplanten Wohnungsbauvor-
haben die inneren Grundrissstrukturen des denkmalgeschützten Gebäudebestands nicht den förder-
fähigen Flächenvorgaben, sodass diese Gebäudeanteile für die Bindung zur Inanspruchnahme von 
Mitteln der sozialen Wohnraumförderung nicht geeignet sind. Insofern ist bei der vorhandenen 
denkmalgeschützten Bausubstanz ein Ausnahmetatbestand gegeben, die Bindung wird sich daher 
auf die Neubauten konzentrieren. Die Erwerberin des ehemaligen Brauereigeländes hat ihr grund-
sätzliches Einverständnis zur Errichtung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum im 
V orfeld erklärt. 
 
 
 
 
Stefan Heinig 
amt. Amtsleiter