Bebauungsplan Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung;
Stadtbezirk: Mitte, Ortsteil: Zentrum; 
Freigabe zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-DS-09377
Datum: 2024-01-23
Vorlagenart: Beschlussvorlage

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Dienstberatung des 
Oberbürgermeisters 
 
 
 
Beschlussvorlage-Nr. VII-DS-09377 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
 
Betreff: 
Bebauungsplan Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung; 
Stadtbezirk: Mitte, Ortsteil: Zentrum;  
Freigabe zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung 
 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
Voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
Zuständigkeit 
   
DB OBM - Vorabstimmung  Vorberatung 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters  Beschlussfassung 
SBB Mitte  Information zur 
Kenntnis 
FA Stadtentwicklung und Bau  Information zur 
Kenntnis 
 
 
 
Beschluss des Oberbürgermeisters vom 23.01.2024: 
1. Der Vorentwurf der Bebauungsplan-Änderung sowie seine Begründung werden 
gebilligt. 
2. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wird beschlossen. 
 
Räumlicher Bezug 
Stadtbezirk: Mitte 
Ortsteil: Zentrum 
Zusammenfassung 
 
Anlass der Vorlage:    
 
  Rechtliche Vorschriften   Stadtratsbeschluss   Verwaltungshandeln 
 
x  Sonstiges: Bauleitplan-Verfahren 
 
Mit dieser Änderung sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für einen stabilen 
Fortbestand des Einkaufszentrums geschaffen werden. Dies soll insbesondere durch die 
Flexibilisierung der für die einzelnen Sortimente festgesetzten Verkaufsflächenobergrenzen 
und durch eine moderate Erhöhung der zulässigen Gesamtverkaufsraumfläche innerhalb der 
bestehenden Gebäudekubaturen erreicht werden. 
Mit dieser Vorlage soll die Freigabe für die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der 
Öffentlichkeit herbeigeführt werden. 
 
 
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Finanzielle Auswirkungen 
Finanzielle Auswirkungen x nein  wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, nachfolgend angegeben 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR/Jahr wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
    
Steuerrechtliche Prüfung   nein  wenn ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B 
UStG   nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts 
Umsatzsteuerpflicht der Leistung   nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen   ja  nein, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
 
Auswirkungen auf den Stellenplan x nein  wenn ja, nachfolgend angegeben 
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Ziele 
Hintergrund zum Beschlussvorschlag: 
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt? 
  
 
2030 – Leipzig wächst nachhaltig! 
Ziele und Handlungsschwerpunkte 
Leipzig setzt auf  
Lebensqualität 
Leipzig besteht im  
Wettbewerb 
 Balance zwischen 
Verdichtung und Freiraum 
 Positive 
Rahmenbedingungen für 
qualifizierte Arbeitsplätze 
 Qualität im öffentlichen Raum 
und in der Baukultur 
 Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte 
 Nachhaltige Mobilität 
 
x Vielfältige und stabile 
Wirtschaftsstruktur 
 Vorsorgende Klima- und 
Energiestrategie 
 Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschafts-management 
 Erhalt und Verbesserung der 
Umweltqualität 
 Leistungsfähige technische 
Infrastruktur 
 Quartiersnahe Kultur-, Sport- 
und Freiraum-angebote 
 
 
 Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft 
Leipzig schafft soziale Stabilität  Wirkung auf Akteure 
Leipzig stärkt seine 
Internationalität 
 Chancengerechtigkeit in der 
inklusiven Stadt 
 Bürgerstadt  Weltoffene Stadt 
 Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung 
 Region  Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft 
 Bezahlbares Wohnen  Stadtrat  Interdisziplinäre 
Wissenschaft und exzellente 
Forschung 
 Zukunftsorientierte Kita- und 
Schulangebote 
 Kommunalwirtschaft  Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort 
 Lebenslanges Lernen  Verwaltung  Imageprägende 
Großveranstaltungen 
 Sichere Stadt    Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln 
      
 Sonstige Ziele 
 
 Trifft nicht zu     
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Klimawirkung 
Klimawirkung durch den Beschluss der Vorlage 
Stufe 1: Grobe Einordnung zur Klimawirkung (Klimaschutzes und zur –wandelanpassung) 
Eingesetzte Energieträger (Strom, 
Wärme, Brennstoff) x keine / Aussage nicht möglich  erneuerbar  fossil 
Reduziert bestehenden Energie-
/Ressourcenverbrauch x Aussage nicht möglich  ja  nein 
Speichert CO2-Emissionen (u.a. 
Baumpflanzungen) x Aussage nicht möglich  ja  nein 
Mindert die Auswirkungen des 
Klimawandels (u. a. Entsiegelung, 
Regenwassermanagement) 
x Aussage nicht möglich  ja  nein 
Abschätzbare Klimawirkung mit 
erheblicher Relevanz  ja, da Beschlussgremium RV, GVA, oder VA und mind. 5 
Jahre Betriebs- und Nutzungsdauer x nein 
Vorlage hat keine abschätzbare 
Klimawirkung x ja (Prüfschema endet hier.)   
 
Stufe 2: Die Vorlage berücksichtigt die zentralen energie- und klimapolitischen Beschlüsse (s. 
leipzig.de) 
  ja  nein (Begründung s. Abwägungsprozess)  nicht berührt (Prüfschema endet 
hier.) 
       
Stufe 3: Detaillierte Darstellung zur abschätzbaren Klimawirkung nur bei erheblicher Relevanz 
  Berechnete THG-Emissionen (in t bzw. t./a): ____________________ 
  liegt vor: s. Anlage/Kapitel der Vorlage: ________________________ 
  wird vorgelegt mit: ________________ (z. B. Planungsbeschluss, Baubeschluss, Billigungs- und 
Auslegungsbeschluss) 
   
Erläuterungen zur Klimawirkung: 
Klimawirkungen können nur durch die Umsetzung des bauplanungsrechtlichen Rahmens für 
die Zulässigkeit von Bauvorhaben, wie er sich nach Abschluss des Verfahrens ergibt, 
entstehen. 
Abschätzbare Klimawirkungen, die sich aus der Umsetzung ergeben können, sind derzeit 
nicht erkennbar. Die frühzeitige Beteiligung dient dazu, Auswirkungen der Planung zu 
ermitteln und Informationen bei den Trägern öffentlicher Belange, Vereinen, 
Naturschutzverbänden und der Öffentlichkeit einzuholen. Diese dienen als Grundlage für die 
Abwägungsentscheidung. Dies schließt insbesondere umwelt- und damit auch 
klimarelevante Sachverhalte ein. Die in den Beteiligungen gewonnenen Sachverhalte 
werden im weiteren Verfahren vertiefend betrachtet und bewertet. Weitere Informationen 
dazu werden mit der Vorlage „Billigungs- und Auslegungsbeschluss“ vorgelegt. 
 
Sachverhalt 
 Beschreibung des Abwägungsprozesses: 
Hier geht es um die Darstellung des verwaltungsinternen Abstimmungsprozesses. Dieser hat 
stattgefunden. Es sind keine unterschiedlichen fachlichen Beurteilungen mit der Folge 
inhaltlicher Zielkonflikte aufgetreten. 
 
I. Eilbedürftigkeitsbegründung 
Nicht erforderlich 
 
II. Begründung Nichtöffentlichkeit 
Nicht erforderlich 
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III. Strategische Ziele 
Das Vorhaben liegt im INSEK-Schwerpunkt Erweiterte Innenstadt. Ziel hierfür ist, die 
vorhandenen Qualitäten weiter zu stärken und die Leipziger Innenstadt als 
Dienstleistungszentrum von europäischem Rang, als Magnet in Stadt und Region sowie für 
den Städtetourismus weiterzuentwickeln. Ein wichtiger Handlungsansatz ist die Stärkung des 
Einzelhandels in der Innenstadt. Hierzu wird mit dem Bebauungsplan ein Beitrag geleistet, 
indem das Abschöpfen des vorhandenen Flächenpotentials planungsrechtlich abgesichert 
wird. Mit dem Bebauungsplan wird somit die Umsetzung des strategischen Ziels „Leipzig 
besteht im Wettbewerb“ unterstützt.  
 
IV. Sachverhalt 
1. Anlass 
Der Betreiber des Einkaufscenters strebt bereits seit 2016 verschiedene Umstrukturierungs-, 
Flexibilierungs- und Aufwertungsmaßnahmen an dem zweiflügligen Gebäudekomplex an. 
Dabei sollen insbesondere auch die im Gebäudebestand vorhandenen, noch unvermieteten 
Flächen, die nicht für Gastronomie und Dienstleistungen vorgesehen oder geeignet sind, für 
den Einzelhandel aktiviert werden. Ein stabiles und dem weiter zunehmenden Onlinehandel 
entgegenhandelndes und resilientes Einkaufscenter dient der Stabilisierung und 
Aufrechterhaltung der Attraktivität der gesamten Innenstadt. 
 
Die gewünschte Aktivierung der im Gebäudekomplex brachliegenden Flächenpotenziale ist 
nach den geltenden Festsetzungen des Bebauungsplans zur Verkaufsflächenobergrenze 
und den darin zulässigen Verkaufsflächen für die einzelnen Warensortimente nicht 
genehmigungsfähig. Aus diesem Grund ergibt sich ein Anpassungsbedarf für die geltenden 
B-Planregelungen.  
 
2. Beschreibung der Maßnahme 
Mit dieser Vorlage wird für den in der Anlage beigefügten Bebauungsplan-Vorentwurf und 
seine Begründung die Freigabe für die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der 
Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB) herbeigeführt. 
 
3. Realisierungs-/Zeithorizont 
Die weitere Vorgehensweise ist wie folgt vorgesehen: 
Nach der Bestätigung dieser Vorlage in der Dienstberatung des OBM und Information im 
Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau wird das Dezernat Stadtentwicklung und Bau, 
Stadtplanungsamt, die frühzeitigen Beteiligungen der Öffentlichkeit (siehe 
„Bürgerbeteiligung“) und zeitgleich der Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB) 
durchführen. 
 
Auf die frühzeitigen Beteiligungen folgen die Beteiligungen zum Entwurf. Daran schließt sich 
der Satzungsbeschluss an. 
 
4. Finanzielle Auswirkungen 
Keine 
 
5. Auswirkungen auf den Stellenplan 
Keine 
 
6. Bürgerbeteiligung 
  bereits erfolgt X  geplant   nicht nötig 
 
Die Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 des BauGB erfolgt in Form einer 
öffentlichen Auslegung der nach dem BauGB erforderlichen Unterlagen. Die 
Bekanntmachung dazu erfolgt im Leipziger Amtsblatt.  
Zeitgleich erfolgt die Beteiligung der Bürgervereine zu den nach dem BauGB erforderlichen 
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Unterlagen. 
 
7. Besonderheiten 
Keine  
 
8. Folgen bei Nichtbeschluss 
Das Verfahren zur Änderung des Bebauungsplanes wird nicht fortgesetzt und damit können 
die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine zukunftsträchtige, bestandssichere und 
resiliente Entwicklung des Einkaufscenters nicht geschaffen werden.   
 
 
Anlage/n 
1 Übersichtsplan (öffentlich) 
 
2 Vorentwurf (öffentlich) 
 
3 Begründung zum Bebauungsplan (öffentlich) 
 
 
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 Bebauungsplan Nr. 45.5 
 „Höfe am Brühl“ 
2. Änderung 
 Vorentwurf zur frühzeitigen Beteiligung 
 Stadtbezirk: Mitte 
 Ortsteil: Zentrum 
 
 
 
 
 
 
 
 Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
Stadtplanungsamt 
Planverfasser: Plan und Recht GmbH 
Dipl.-Ing. Elisabeth Giesecke 
Oderberger Straße 40 
10435 Berlin 
13.11.2023 
Planfassung gemäß 
§ 4 (1) BauGB § 3 (1) BauGB § 4 (2) BauGB § 3 (2) BauGB § 4a (3) BauGB § 10 (1) BauGB § 10 (3) BauGB 
Datum/Unterschrift Datum/Unterschrift Datum/Unterschrift Datum/Unterschrift Datum/Unterschrift Datum/Unterschrift Datum/Unterschrift 
 
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Seite 1 der Satzung  
zur 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“ in der Fassung der 1. Änderung vom 21.11.2009  
 
 
Die der Planung zugrunde liegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse, DIN-
Vorschriften, VDI-Richtlinien und ähnliche Regelungen) können bei der Stadt Leipzig im Neuen 
Rathaus, Martin-Luther-Ring 4-6, 04109 Leipzig, Stadtplanungsamt, Zimmer 499, während der 
Sprechzeiten eingesehen werden. 
 
GELTUNGSBEREICH DER SATZUNG ZUR 2. ÄNDERUNG 
 
Der räumliche Geltungsbereich der 2. Änderung des Bebauungsplans „Höfe am Brühl“ 
betrifft nur einen Teilbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes in der Fassung 
der 1. Änderung vom 21.11.2009 , nämlich nur die Flächen des festgesetzten 
Sondergebietes gemäß § 11 BauNVO (Einkaufszentrum, bestehend aus dem Ostflügel 
und dem Westflügel). 
Folgende Flurstücke zählen (ganz oder teilweise) dazu: 
Flurstück-Nr. 421/2, 421/4, 421/6, 421/7, 438/3, 438/4, 448/3, 448/4, 449/4, 449/5, 449/6, 
450/1, 450/3, 450/4, 451/1, 451/3, 451/4, 453/3, 453/4, 453/5, 453/6, 454/1, 454/2, 454/3, 
454/4, 4385/2, 4898/2, 4898/3, 4898/4, 4898/5 (Teilflächen), 4898/6, 4898/7, 4898/9, 
4898/10, 4898/11 
(Stand des Katasters: 09.2023, Herausgeber: Amt für Geoinformation und 
Bodenordnung) 
9 von 22 in Zusammenstellung
Seite 2 der Satzung  
zur 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“ in der Fassung der 1. Änderung vom 21.11.2009  
 
TEXTLICHE FESTSETZUNGEN 
 
Der Bebauungsplan Nr. 45.5, 1. Änderung „Höfe am Brühl“, in Kraft getreten am 21.11.2009, 
wird wie folgt geändert: 
 
§ 1  Die textlichen Festsetzungen TF  1.11 Zulässige Gesamtverkaufsfläche und 
TF 1.13 Sortimentsregelung werden aufgehoben und durch folgende 
Bestimmungen ersetzt: 
 
 TF 1.11 (neu) Zulässige Gesamtverkaufsfläche 
Die Gesamtverkaufsfläche im Einkaufszentrum darf für den Einzelhandel 31.000 m² nicht 
überschreiten. 
 (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 11 Abs. 2 BauNVO) 
 
 TF 1.13 (neu) Sortimentsregelung 
(1) Für die im Einkaufszentrum zulässigen Einzelhandelsbetriebe wird mit Geltung für 
alle Geschosse nachfolgende Verkaufsflächenbegrenzung festgesetzt; die textliche 
Festsetzung Nr. 1.11 (Zulässige Gesamtverkaufsfläche) bleibt unberührt. 
Branche/Sortiment Zulässige Verkaufsfläche in m² 
Nahrungs- und Genussmittel 6.820 
Gesundheit und Körperpflege 3.000 
Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 1.100 
Bücher, Papier/Bürobedarf/Schreibwaren 
(PBS), Spielwaren 
3.000 
Bekleidung, Schuhe 20.000 
Elektrowaren 5.400 
Hausrat, Einrichtung, Möbel 4.600 
Optik, Hörgeräte-Akustik, Uhren, Schmuck 900 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 11 Abs. 2 BauNVO) 
 
 
  
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Seite 3 der Satzung  
zur 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“ in der Fassung der 1. Änderung vom 21.11.2009  
 
VERFAHRENSVERMERKE  
 
Präambel 
Die Ratsversammlung der Stadt Leipzig hat am 15.10.2008 den Bebauungsplan Nr. 45.5 „Höfe am 
Brühl“ (Beschluss-Nr. RBIV-1356/08) als Satzung beschlossen, gefolgt vom Beschluss des 
Bebauungsplans Nr. 45.5, 1. Änderung am 16.09.2009 (Beschluss-Nr. RBIV-1734/09). 
Der Beschluss über die Bebauungsplansatzung sowie die Stelle, bei der der geänderte Bebauungsplan 
auf Dauer von jedermann eingesehen werden kann, sind durch Veröffentlichung im Leipziger Amtsblatt 
vom 21.11.2009, Nr. 22, 19. Jahrgang zwecks Inkraftsetzung bekannt gemacht worden. 
Die Stelle, bei der der geänderte Bebauungsplan in der Fassung der 1. Änderung mit der Begründung 
und der zusammenfassenden Erklärung auf Dauer während der Dienststunden von jedermann 
eingesehen werden kann und über den Inhalt Auskunft zu erhalten ist, ist das Stadtplanungsamt der 
Stadt Leipzig. Die Adresse lautet: 
Neues Rathaus 
Martin-Luther-Ring 4-6 
04109 Leipzig 
Stadtplanungsamt, Zimmer 499 
 
Ausfertigung 
Die Ratsversammlung hat die 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, bestehend aus 
textlichen Festsetzungen, als Satzung beschlossen. 
Die Rechtsgrundlagen hierfür sind § 1 Abs. 3 und § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) sowie § 4 
der Sächsischen Gemeindeordnung (SächsGemO) in den jeweils geltenden Fassungen. 
Die Satzung wird hiermit ausgefertigt. 
 
Leipzig, den 
 
 
  (Siegel) 
 
 Burkhard Jung 
 Oberbürgermeister 
---------------------------------------------------------------------------------------------------------- ------------------------- 
Aufstellungsbeschluss 
Die Ratsversammlung hat am 18.01.2023 die Aufstellung der Satzung zur 2. Änderung des 
Bebauungsplanes Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“ beschlossen. 
 
Die ortsübliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses ist im Leipziger Amtsblatt Ausgabe 
03/2023 vom 04.02.2023 erfolgt. 
[§ 2 Abs. 1 BauGB] 
 
 
Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Entwurf 
Die von der Planung berührten Träger öffentlicher Belange sind mit Schreiben vom ............................. zur 
Abgabe einer Stellungnahme aufgefordert worden. 
[§ 4 Abs. 2 BauGB] 
 
 
Öffentliche Auslegung des Entwurfes 
Ort und Dauer der öffentlichen Auslegung wurden ortsüblich im Leipziger Amtsblatt Nr. ............................. 
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Seite 4 der Satzung  
zur 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“ in der Fassung der 1. Änderung vom 21.11.2009  
 
vom ............................. bekannt gemacht. 
 
Die von der Planung berührten Träger öffentlicher Belange sind mit Schreiben vom ............................. 
von der Auslegung benachrichtigt worden. 
 
Die Auslegung erfolgte in der Zeit vom ............................. bis zum ............................. . 
[§ 3 Abs. 2 BauGB] 
 
 
Satzungsbeschluss 
Die Ratsversammlung hat die 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 45.5 nach Prüfung der im Verfahren 
eingegangenen Stellungnahmen am ............................. als Satzung beschlossen s owie die Begründung 
gebilligt. 
[§ 10 Abs. 1 BauGB] 
 
Leipzig, den 
 
 
  (Siegel) 
 
 Stadtplanungsamt 
 Amtsleiter 
---------------------------------------------------------------------------------------------------------- ------------------------- 
Inkrafttreten 
Die Bekanntmachung erfolgte im Leipziger Amtsblatt Nr. ............................. am ............................. . Mit 
der Bekanntmachung ist die 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 45.5 in Kraft getreten. 
[§ 10 Abs. 3 BauGB] 
 
Leipzig, den 
 
 
  (Siegel) 
 
 Stadtplanungsamt 
 Amtsleiter 
---------------------------------------------------------------------------------------------------------- ------------------------- 
Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften 
Innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 45.5 ist die 
Verletzung von Vorschriften beim Zustandekommen der Änderungssatzung nicht geltend gemacht 
worden. 
[§ 215 Abs. 1 BauGB] 
 
Leipzig, den 
 
 
  (Siegel) 
 
 Stadtplanungsamt 
 Amtsleiter 
---------------------------------------------------------------------------------------------------------- ------------------------- 
 
___________________________Ende der Urkunde ________________________________ 
 
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 Begründung zum 
Bebauungsplan Nr. 45.5 
 „Höfe am Brühl“ 
2. Änderung 
 (Vorentwurf) 
 Stadtbezirk: Mitte 
 Ortsteil: Zentrum 
 
 
 
 Grenze des räumlichen 
 Geltungsbereiches 
  
 
 
 
  
 Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
Stadtplanungsamt 
Planverfasser: Plan und Recht GmbH 
Dipl.-Ing. Elisabeth Giesecke 
Oderberger Straße 40 
10435 Berlin 
13.11.2023 
 
 
13 von 22 in Zusammenstellung
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung (Vorentwurf)   
Seite 2 
13. November 2023 
 
1. Lage, Größe und Abgrenzung des Plangebietes 
Das Plangebiet des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 45.5 in der Fassung der 1. Änderung 
vom 21.11.2009 befindet sich in Leipzig, im Stadtbezirk Mitte und dort im Ortsteil Zentrum1.  
Die vorliegende Satzung zur Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 45.5 „Höfe 
am Brühl“ in der Fassung der 1. Änderung betrifft nur einen Teilbereich des rechtsverbindlichen 
Bebauungsplanes, nämlich nur die Flächen des festgesetzten Sondergebietes gemäß § 11 BauNVO 
des Einkaufszentrums, bestehend aus einem Ostflügel und einem Westflügel. Folgende Flurstücke 
zählen (ganz oder teilweise) dazu:  
Gemarkung Leipzig Flurstück-Nr.2 
421/2, 421/4, 421/6, 421/7, 438/3, 438/4, 448/3, 448/4, 449/4, 449/5, 449/6, 450/1, 450/3, 450/4, 
451/1, 451/3, 451/4, 453/3, 453/4, 453/5, 453/6, 454/1, 454/2, 454/3, 454/4, 4898/2, 4898/3, 
4898/4, 4898/5 (Teilflächen), 4898/6, 4898/7, 4898/9, 4898/10, 4898/11 
 
Diese Flurstücke umfassen zusammen eine Fläche von ca. 2,1 ha und werden umgrenzt von 
 dem Richard-Wagner-Platz im Westen, 
 der Richard-Wagner-Straße im Norden, 
 der Straße Am Hallischen Tor im Osten sowie 
 dem Brühl im Süden. 
Die räumliche Lage und die Abgrenzung des Änderungsbereiches sind aus dem Übersichtsplan zu 
ersehen. Im Übersichtsplan dargestellt ist zudem nicht nur der räumliche Geltungsbereich der vor-
liegenden Änderungssatzung sondern auch nachrichtlich der räumliche Geltungsbereich des Bebau-
ungsplanes Nr. 45. 5 „Höfe am Brühl“ in der Fassung der 1. Änderung vom 21.09.2009. 
 
 
Abbildung 1: Übersichtsplan 
                                                
1 Stadtbezirks- und Ortsteilbezeichnungen lt. Ratsbeschluss 423/92, zuletzt geändert durch Ratsbeschluss III -411/00 
2 Stand des amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem [ALKIS]: 12.09.2023, Bereitsteller: Staatsbetrieb Geoba-
sisinformation und Vermessung Sachsen [GeoSN]; Quelle: GeoSN, dl-de/by-2-0 
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung (Vorentwurf)   
Seite 3 
13. November 2023 
 
2. Ausgangslage, Planungsanlass und Planungserfordernis 
Auf der Grundlage des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 45.5 in der Fassung der 1. Ände-
rung vom 21.11.2009 wurde das Einkaufszentrum „Höfe am Brühl“ in der Leipziger Innenstadt er-
richtet. Für die im Einkaufszentrum zulässigen Einzelhandelsbetriebe wurden seinerzeit im Bebau-
ungsplan eine Verkaufsflächenobergrenze von maximal 27.500 m² sowie darin geltende sortiments-
spezifische Verkaufsflächenbegrenzungen festgesetzt. Ziel sollte es sein, das Einkaufszentrum ver-
träglich in das Angebotsgefüge der Leipziger Innenstadt zu integrieren. Grundlage für die Verkaufs-
flächenregelungen bildete ein Gutachten der GMA vom Juni bzw. August 2008 zu den Auswirkun-
gen des V orhabens sowie zur raumordnerischen Beurteilung. 
Im September 2012 wurde das Einkaufszentrum „Höfe am Brühl“ eröffnet. Das Einkaufszentrum 
hat sich seitdem gut in das Zentrengefüge integriert und bildet einen der zentralen Handelsschwer-
punkte in der Leipziger Innenstadt. Insbesondere für die nördliche/westliche Innenstadt (Hain-
straße/Brühl) lieferte das Einkaufszentrum in den vergangenen Jahren wertvolle Impulse und hat zu 
einem signifikanten Anstieg der Passantenfrequenzen sowie einer Stimulation der Nachfrage nach 
Ladenlokalen beigetragen. Die damit verbundene Repositionierung der Hainstraße als Einzelhan-
delslage (A-Lage) hat in der Folge zu einer gleichmäßigeren Nutzungsintensität der Innenstadt bei-
getragen.  Das Innenstadtmonitoring3 sowie eine wissenschaftliche Langzeitstudie4 über die Aus-
wirkungen von Einzelhandelsgroßprojekten auf den innerstädtischen Einzelhandel der Universität 
Leipzig in Kooperation mit anderen Bildungseinrichtungen belegen, dass die Leipziger Innenstadt 
hervorragend aufgestellt ist, einen steigenden Zuspruch bei den Besuchern findet und die Integra-
tion des Einkaufszentrums in das Angebots- und Funktionsgefüge sich positiv entwickelt.  
Die Attraktivität der Leipziger Innenstadt resultiert aus einem breiten Angebotsspektrum; ein hoher 
Besucheraustausch zwischen den Haupteinkaufsbereichen und den „Höfen am Brühl“ ist festzustel-
len. Diese positive Entwicklung gilt es zu fortzuführen. Dazu sollen bislang unausgeschöpfte Flä-
chenpotenziale des Einkaufszentrums genutzt und die stadtstrukturelle Integration des Einkaufs-
zentrums in den innerstädtischen Funktionsraum gefördert werden.  
Der Betreiber strebt bereits seit 2016 verschiedene Umstrukturierungs-, Flexibilisierungs- und Auf-
wertungsmaßnahmen an dem zweiflügligen Gebäudekomplex an. Dabei sollen insbesondere auch 
die im Gebäudebestand vorhandenen, noch unvermieteten Flächen, die nicht für Gastronomie und 
Dienstleistungen vorgesehen oder geeignet sind, aktiviert werden. Diese bislang ungenutzten Flä-
chenpotenziale sollen sinnvollerweise für den Einzelhandel eröffnet werden, wodurch maximal 
3.500 m² neue Verkaufsfläche zusätzlich entstehen können. Nachfrage nach Flächen besteht insbe-
sondere bei den Warengruppen „Bekleidung, Schuhe“, „Bücher, Papier/Bürobedarf/Schreibwaren 
(PBS), Spielwaren“ und „Elektrowaren“.  
Die gewünschte Aktivierung der im Gebäudekomplex brachliegenden Flächenpotenziale ist nach 
den gelten Festsetzungen des Bebauungsplans zur Verkaufsflächenobergrenze und den darin zuläs-
sigen Verkaufsflächen für die einzelnen Warensortimente nicht genehmigungsfähig. Aus diesem 
Grund ergibt sich ein Anpassungsbedarf für die geltenden B-Planregelungen.  
Die Stadt Leipzig möchte das Anliegen des Eigentümers, eine branchenbezogene Umstrukturierung 
vorzunehmen, durch die Änderung der entsprechenden bauplanungsrechtlichen Bestimmungen un-
terstützen.  
                                                
3 Vgl. Stadt Leipzig (2020): Monitoringbericht Einzelhandel. Abrufbar unter: https://static.leipzig.de/fileadmin/medien-
datenbank/leipzig-de/Stadt//02.6 Dez6 Stadtentwicklung Bau/61 Stadtplanungsamt/Stadtentwicklung/Monitoring/ Moni-
toring Einzelhandel/Monitoringbericht Einzelhandel 2019 Einzelseiten HQ.pdf 
4 Korzer, Tanja; Marit Müller; Sebastian Neider; Silke Weidner; Stefanie Komm (Hrsg.) (2017): Großprojekte und Inner-
städtischer Einzelhandel. Datenband zu einer Langzeitstudie zur Leipziger Innenstadt. Books on Demand, Norderstedt. 
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung (Vorentwurf)   
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3. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung 
Mit der vorliegenden Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 45.5 in der Fassung 
der 1. Änderung vom 21.11.2009 sollen vor allem folgende Ziele und Zwecke verfolgt werden: 
• V or dem Hintergrund der prosperierenden Entwicklung des Oberzentrums Leipzig sollen die 
planungsrechtlichen V oraussetzungen für eine Weiterentwicklung des Einkaufszentrums ge-
schaffen werden. Dies umfasst die Flexibilisierung der für die einzelnen Sortimente festgesetz-
ten Verkaufsflächenobergrenzen und eine moderate Erhöhung der zulässigen Gesamtverkaufs-
raumfläche innerhalb der bestehenden Gebäudekubaturen. Durch die Maßnahmen soll eine    
Attraktivierung der Handelsimmobilie, aber auch eine Stabilisierung und optimierte Positionie-
rung vor dem Hintergrund des wachsenden Wettbewerbs durch den Online-Handel erreicht wer-
den.   
• Sicherung der geordneten städtebaulichen Entwicklung des Areals als attraktiver, kompetenter 
und multifunktionaler Angebotsstandort („Erlebniseinkauf“) unter Berücksichtigung der ausge-
wogenen Entwicklung der gesamten Innenstadt.   
• Sicherung der nachhaltigen Integration des Gebäudekomplexes als Attraktor und Frequenzanker 
in das Innenstadtgefüge.  
• Schaffung der V oraussetzungen für Synergie- und Kopplungseffekte in und mit einem attrakti-
ven städtebaulichen Umfeld. Stärkung der Leistungsfähigkeit der Innenstadt als Ganzes.  
 
4. Wesentliche Inhalte und Auswirkungen der Planung 
Wesentliche Inhalte der Planung sind:  
 Die in TF 1.11 festgesetzte Gesamtverkaufsfläche von 27.500 m² für die beiden Gebäudeteile 
des Einkaufszentrums soll um insgesamt 3.500 m² auf 31.000 m² erhöht werden. Die Beschrän-
kung des Anteils der Betriebe mit mehr als 800 m² Verkaufsfläche kann entfallen. 
 
 Die Sortimentsregelungen der TF 1.13 zu den einzelnen Warengruppen und deren maximalen 
Obergrenzen sollen angepasst werden. Verkaufsflächenzuwächse sollen vor allen Dingen die 
Sortimente „Bekleidung, Schuhe“, „Hausrat, Einrichtung, Möbel“ sowie „Bücher, Papier/Büro-
bedarf/Schreibwaren (PBS), Spielwaren“ erhalten. Die bisher in den textlichen Festsetzungen 
verankerte Flexibilisierungsklausel, die eine Überschreitung der festgesetzten Sortimentsober-
grenzen um jeweils 10 % ermöglicht, kann damit entfallen. 
Die benannten Änderungen beschränken sich allein auf die Anpassung von textlichen Festsetzun-
gen. Die neuen Festsetzungen sollen nach Abschluss des B-Planverfahrens an die Stelle bisheriger 
Regelungen treten. Eine Änderung der Planzeichnung ist dazu nicht erforderlich. Bei der vorliegen-
den Änderungssatzung handelt sich somit um einen sogenannten Textbebauungsplan. 
Folgende wesentliche Auswirkungen der Planung auf die Stadtentwicklung sind zu erwarten: 
Mit der Umsetzung der Planung erhöht sich die Verkaufsfläche in dem bereits bestehenden Gebäu-
dekomplex des Einkaufszentrums um bis zu 3.500 m². Dies trägt dazu bei, die Funktion der Stadt 
Leipzig als Oberzentrum zu stärken, indem das Verkaufsflächenangebot des Leipziger Innenstadt-
zentrums qualifiziert wird. Das Einkaufszentrum ist nachweislich wichtiger Bestandteil des Innen-
stadtangebots; es bestehen positive Synergieeffekte zwischen dem Einkaufszentrum und den übri-
gen Haupteinkaufslagen. Durch die Erhöhung der Verkaufsfläche im Einkaufszentrum sind weder 
nachteilige städtebauliche Auswirkungen innerhalb des Innenstadtzentrums noch schädliche Aus-
wirkungen auf die übrigen zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Leipzig und die wohnortnahe 
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung (Vorentwurf)   
Seite 5 
13. November 2023 
Grundversorgung der Bevölkerung zu erwarten. Dies soll durch eine Verträglichkeitsanalyse gut-
achterlich belegt werden. 
Die Aufgabenstellung der Verträglichkeitsanalyse besteht insbesondere in der Ermittlung und Be-
wertung der städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen der Verkaufsflächenerhöhung 
und der Anpassung der Sortimentsobergrenzen im Gebäudebestand auf den Einzelhandel im Unter-
suchungsraum im Hinblick auf zentrale Versorgungsbereiche und die verbrauchernahe Versorgung. 
Im Kern geht es dabei um die Frage, ob die mit der angestrebten Flexibilisierung der Sortiments-
obergrenzen verbundene Erweiterung der Verkaufsflächen in den verschiedenen Sortimenten zu Be-
einträchtigungen der städtischen Zentren in Leipzig sowie im Leipziger Umland führen könnte. 
Folgende Verkaufsflächenerweiterungen sind beabsichtigt: 
Branche/Sortiment Bisher  
zulässige 
VKF* 
Zukünftig zu-
lässige VKF 
Zuwachs an 
VKF gemäß 
Gutachten 
DLP5 
Nahrungs- und Genussmittel 6.820 6.820 0 
Gesundheit und Körperpflege 1.870 3.000 1.130 
Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf 110 1.100 990 
Bücher, Papier / Bürobedarf / Schreibwa-
ren (PBS), Spielwaren 
1.540 3.000 1.460 
Bekleidung, Schuhe 14.740 20.000 5.260 
Elektrowaren 3.520 5.400 1.880 
Hausrat, Einrichtung, Möbel 2.200 4.600 2.400 
Optik, Hörgeräte-Akustik, Uhren, 
Schmuck 
770 900 130 
GESAMT 27.500 31.000 3.500 
*im B-Plan Nr. 45.5, 1. Änderung festgesetzte Sortimentsobergrenze zzgl. 10 % Überschrei-
tungsmöglichkeit je Sortimentsgruppe bei Einhaltung der zulässigen Gesamtverkaufsfläche. 
 
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die künftig geltenden Sortimentsobergrenzen 
(wie bisher auch) nicht gleichzeitig vollständig ausgeschöpft werden können, da die Gesamt-
verkaufsfläche des Einkaufszentrums bei 31.000 qm begrenzt wird. 
Zum Zwecke der frühzeitigen Beteiligung liegt bereits die vollumfängliche Analyse zu den absatz-
wirtschaftlichen Auswirkungen der beabsichtigten Anpassungen der TF 1.11 und TF 1.13 vor. Der 
Bericht der Auswirkungsanalyse6 wird öffentlich ausgelegt und den Behörden und sonstigen Trä-
gern öffentlicher Belange zur Verfügung gestellt. Das Fazit der Auswirkungsanalyse, die auf einer 
Worst-Case-Betrachtung basiert, lautet: 
 Für keine der geprüften Branchen wurden Umsatzumverteilungsquoten im Bereich des von der 
Rechtsprechung definierten Schwellenwerts in Höhe von 10 % ermittelt.  
 Die ermittelten maximalen Umsatzumverteilungswirkungen fallen je Sortiment und Standort 
unterschiedlich aus. Die Leipziger Innenstadt wird am stärksten betroffen sein. Allerdings be-
wegen sich die Umverteilungsquoten in der Innenstadt selbst in der sektoralen Worst-Case-Be-
trachtung mit Umverteilungswerten zwischen 2 % und 6 %weit unterhalb kritischer Größenord-
nungen. 
                                                
5 Dr. Lademann & Partner (2023): Das Einkaufszentrum „Höfe am Brühl“ in Leipzig – Verträglichkeitsgutachten zu den 
Auswirkungen der Flexibilisierung der Sortimentsobergrenzen. Hamburg/Dresden, Stand: 25.10.2023, Tabelle 15.  
6 Dr. Lademann & Partner (2023): Das Einkaufszentrum „Höfe am Brühl“ in Leipzig – Verträglichkeitsgutachten zu den 
Auswirkungen der Flexibilisierung der Sortimentsobergrenzen. Hamburg/Dresden, Stand: 25.10.2023. 
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 Selbst bei Ansatz einer äußerst vorsichtigen Betrachtung einen Umverteilungswert von 6 % als 
Indiz für „mehr als unwesentliche Auswirkungen“ auf die städtebauliche Entwicklung, ließe 
sich eine vorhabeninduzierte Funktionsstörung der zentralen Versorgungsbereiche im Untersu-
chungsraum nicht ableiten. 
 Dies gilt insbesondere auch:  
- für das Sortiment „Bekleidung/Schuhe“, welches von besonderer Bedeutung für Innenstadt-
lagen ist und zugleich ganz besonders vom Online-Handel stark betroffen ist. Dieses Sorti-
ment ist bei der Ermittlung und Bewertung wettbewerbsinduzierter Kaufkraftumlenkungsef-
fekte entsprechend besonders sensibel zu betrachten. 
- für die Innenstädte der umliegenden Mittelzentren, für die Umverteilungswirkungen von 
mehr als 3 % in keinem Sortimentsbereich zu erwarten sind und sich in vielen Fällen über-
haupt nur geringfügige Angebotsbestände vorfinden lassen.  
 Insgesamt kann somit festgehalten werden, dass die planerisch eröffnete Qualifizierung der 
Höfe am Brühl mit Erweiterung der Verkaufsfläche um 3.500 m² innerhalb der Gebäudekubatur 
weder die Funktionsfähigkeit von zentralen Versorgungsbereichen gefährdet noch die verbrau-
chernahe Versorgung beeinträchtigt. Auch mit den zu beachtenden Zielen der Raumordnung 
steht die Planung vollständig im Einklang. 
 
Neben der Prüfung der absatzwirtschaftlichen Effekte und den daraus resultierenden städtebauli-
chen Auswirkungen sind die verkehrlichen Auswirkungen der Verkaufsflächenerhöhung und –flexi-
bilisierung zu prüfen. Damit wurde das Büro IVV aus Aachen beauftragt, welches bereits die Ver-
kehrsuntersuchungen 2008/2009 zum rechtsverbindlichen B-Plan durchgeführt hat. Grundlage der 
aktuellen verkehrlichen Betrachtung bilden die in den Gutachten 2008 und 2009 prognostizierten 
Verkehrsmengen des Einkaufszentrums, für die eine leistungsfähige Abwicklung belegt werden 
konnte, und die aktuelle Frequentierung (2022/2023) des Parkhauses sowie der Anlieferung. Aus 
der tatsächlichen Belastung des Parkhauses durch Kunden- und Beschäftigtenverkehre werden ver-
schiedene Belastungssituationen abgeleitet und in einem Analogieschluss degressiv auf die neue 
Gesamtverkaufsflache hochgerechnet. Für den Anlieferverkehr erfolgte eine lineare Hochrechnung 
der erhobenen Verkehrsmengen. Weiterhin berücksichtigt wurde die Belastungssituation im angren-
zenden Straßennetz.  
Ein Vergleich der zu erwartenden Frequentierung mit den Prognosen aus 2008/2009 zeigt, dass die 
damals sehr optimistischen Prognosen weiterhin über dem zu erwartenden Verkehrsaufkommen ein-
schließlich der geplanten Verkaufsflächenerweiterung liegen. Mit insgesamt 87 Anlieferungen/Tag 
liegt das zukünftige Anlieferverkehrsaufkommen ebenfalls unter den Annahmen der Gutachten zum 
rechtsverbindlichen B-Plan 45.5 in der Fassung der 1. Änderung (100 Anlieferungen/Tag). Damit 
geht der Plangeber davon aus, dass eine leistungsfähige Abwicklung der Verkehrsmengen auch nach 
Umsetzung der 2. Änderung des Bebauungsplans gegeben ist. Die Erschließung auch nach der Er-
weiterung der Verkaufsflächen gesichert.7 
Da keine Verkehrsaufkommen über das Maß der Gutachten zum rechtsverbindlichen B-Plan hinaus 
zu erwarten sind, sind keine neuen Immissionsprognosen zu den Themen Lärm und Luftschadstoffe 
erforderlich.  
Die bereits vorliegenden gutachterlichen Stellungnahmen werden im Rahmen der frühzeitigen Be-
teiligung ausgelegt und den beteiligten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange zur 
Verfügung gestellt. 
Die nachstehende tabellarische Übersicht fast die vorläufige Bestandsaufnahme und Bewertung zu 
den Aspekten des Umweltschutzes zusammen. 
  
                                                
7 Vgl. Ingenieurgruppe IVV GmbH & Co. KG (2023): Stellungnahme. Erweiterung Höfe am  Brühl in Leipzig. 
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Begründung zum Bebauungsplan 
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Auswirkungen der Planung auf die Umweltschutzgüter 
Schutzgut Kurze Beschreibung des Zustands und der zu 
erwartenden Auswirkungen 
Kurze Bewertung 
Mensch und 
Bevölkerung 
Das bereits bestehende Einkaufszentrum dient 
überwiegend der Versorgung der Bevölkerung 
mit Waren des Einzelhandels. Mit Umsetzung 
der Planung erhöht sich der 
Verkaufsflächenbestand im Gebäudekomplex 
um maximal 3.500 m². Zu diesem Zwecke 
werden nur bereits bestehende Geschossflächen 
umgenutzt. 
Mit der Qualifizierung und der 
geringfügigen Erweiterung des 
Verkaufsflächenangebots innerhalb 
der Gebäudekubatur wird die 
Funktion des Oberzentrums 
weitergestärkt. Schädliche 
Auswirkungen innerhalb der 
Innenstadt und auf die 
benachbarten zentralen 
Versorgungsbereiche sind nicht zu 
erwarten. 
Tiere, 
Pflanzen, 
biologische 
Vielfalt 
Das Plangebiet ist durch das bestehende 
Einkaufszentrum mit zwei Gebäudeflügeln 
vollständig anthropogen überformt. Die 
geplante Umnutzung der Geschossflächen 
betrifft nur Flächen im Gebäudebestand; hier 
sind keine wertvollen Pflanzen- oder 
Tierbestände anzutreffen.  
Keine Beeinträchtigung. 
Boden Der Boden im Änderungsbereich ist durch den 
bestehenden Komplex des Einkaufszentrums 
vollständig versiegelt. Mit Umsetzung der 
Planung werden keine zusätzlichen 
Geschossflächen außerhalb und innerhalb der 
Gebäude geschaffen. Somit erfolgt keine 
Zunahme der Versiegelung. 
Keine Beeinträchtigung. 
Wasser, 
Ober-
flächen-
gewässer, 
Grund-
wasser 
Im Plangebiet sind keine Oberflächengewässer 
vorhanden. 
Das Grundwasser wird nicht berührt, da das 
V orhaben keine bauliche Erweiterung der 
Geschosse in den Untergrund zum Gegenstand 
hat. 
Keine Beeinträchtigung. 
Luft Durch das hohe Verkehrsaufkommen im Umfeld 
des Einkaufszentrums war und ist das 
Plangebiet im Bestand erheblich mit 
Luftschadstoffen belastet. Im Rahmen der 
Aufstellung des zu ändernden B-Plans wurden 
die Auswirkungen des Besucher- und 
Lieferverkehrs des Centers auf die Luftqualität 
Die lokale Luftqualität wird durch 
das Umnutzungs-V orhaben  aller 
V oraussicht nach nicht 
beeinträchtigt, da die 
prognostizierten Verkehrsmengen 
infolge der Planumsetzung 
unterhalb der Prognosen zum 
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung (Vorentwurf)   
Seite 8 
13. November 2023 
Schutzgut Kurze Beschreibung des Zustands und der zu 
erwartenden Auswirkungen 
Kurze Bewertung 
untersucht. Dabei ergab sich, dass sich mit der 
maximal zulässigen Zahl von 820 Stellplätzen 
und der daraus abzuleitenden zusätzlichen 
Verkehrsbewegungen die Luftbelastungen nicht 
wesentlich erhöhen werden. 
Mit der nun beabsichtigten Umnutzung von 
Flächen im Gebäudebestand wird kein 
signifikantes zusätzliches Verkehrsaufkommen 
erzeugt, welches Einfluss auf die örtliche 
Luftqualität haben kann. Die Anzahl der 
Stellplätze bleibt unverändert; die centereigene 
Statistik zur Auslastung des Parkhauses belegt 
zudem, dass die tatsächlichen Zufahrten zum 
Objekt deutlich unter den damaligen 
Prognosewerten liegen. Auch die 
prognostizierten Verkehrsmengen infolge der 
Planumsetzung liegen unterhalb der Prognosen 
zum rechtsverbindlichen B-Plan. 
rechtsverbindlichen B-Plan liegen. 
Klima Das Plangebiet befindet sich in der dicht 
bebauten Leipziger Innenstadt. Als Folge der 
hohen baulichen Dichte im Änderungsbereich 
selbst und in seinem Umfeld sind das Gebiet 
und seine Umgebung als ein intensiver 
städtischer Überwärmungsbereich 
(Innenstadtklima) anzusehen. Bereits die 
Errichtung des Einkaufszentrums sollte sich nur 
auf das lokale Kleinklima der direkten 
Umgebung auswirken können; allein das Klein-
Klima würde durch die Abluft aus der 
Klimatisierung beeinflusst. Die Beeinflussung 
spiele im Rahmen der innerstädtischen Klima-
Prozesse jedoch keine nennenswerte 
eigenständige Rolle; so die damaligen 
Prognosen.  
Da die geplante Umnutzung von bereits 
klimatisierten Geschossflächen im 
Gebäudekomplex keine nennenswerten 
Änderungen für die Belüftungssituation im 
Gebäude bedeutet, sind keine relevanten 
Auswirkungen auf die klimatischen Verhältnisse 
Mit Umsetzung der Planung ist mit 
keiner Veränderung der 
klimatischen Situation zu rechnen. 
Daher ist keine Beeinträchtigung 
des Schutzgutes Klima 
vorauszusehen. 
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Begründung zum Bebauungsplan 
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13. November 2023 
Schutzgut Kurze Beschreibung des Zustands und der zu 
erwartenden Auswirkungen 
Kurze Bewertung 
im Außenraum anzunehmen. 
Landschaft, 
Land-
schaftsbild, 
Erholungs-
wert 
Das V orhaben, in dem bereits bestehenden 
Gebäudekomplex vorhandene Geschossflächen 
zu Einzelhandelszwecken umzunutzen, übt 
keinen Einfluss auf das äußere Erscheinungsbild 
des Centers.  
Durch die beabsichtigen vertraglichen 
Regelungen zur Öffnung von Läden des 
Einkaufszentrums hin zum öffentlichen 
Straßenraum sowie über Maßnahmen zur 
stadtgestalterischen Erhöhung der 
Aufenthaltsqualität des Brühl wird ein Beitrag 
für das Erscheinungsbild des öffentlichen 
Raums geleistet. 
Das Plangebiet ist für den 
Landschafsschutz, das 
Landschaftsbild und die Erholung 
nicht relevant. 
Die Aufwertung des öffentlichen 
Raums hat positive Effekte für das 
Stadtbild. 
Weitere 
Aspekte 
zum Schutz 
des 
Menschen 
und seiner 
Gesundheit 
Der Standort des Einkaufszentrums und dessen 
Umgebung sind durch eine starke 
Lärmbelastung infolge des hohen 
Verkehrsaufkommens – insbesondere auf dem 
Tröndlinring – geprägt. Durch die im zu 
ändernden B-Plan getroffenen und bereits 
umgesetzten Festsetzungen zum Schallschutz 
sowie zur Vermeidung von Luftschadstoff-
Belastungen und störenden Lichteinwirkungen 
wird gewährleistet, dass die in dem und in der 
Nähe des Einkaufszentrums wohnende und 
arbeitende Bevölkerung nicht durch 
Lärmbelastungen, Luftschadstoffe und 
Lichtemissionen beeinträchtigt wird.  
Die geplante Umnutzung von Geschossflächen 
im Gebäudekomplex hat keinen Einfluss auf die 
Immissionssituation, da keine relevanten 
Neuverkehre generiert werden. Ziel ist es im 
Wesentlichen, die Verweildauer im Center zu 
erhöhen. Zudem belegen die Statistiken des 
Centermanagements, dass die tatsächliche 
Auslastung des Parkhauses unter den damals als 
verträglich bewerteten und höher eingestuften 
Prognosewerten liegt. Das gilt auch für die 
prognostizierten verkehrsmengen nach 
Planumsetzung. 
Die gebäudeinternen 
Flächenumnutzungen führen nicht 
zu einer relevanten Veränderung 
der Emissionen, die von dem 
Betrieb des bereits bestehenden 
Einkaufszentrums ausgehen. 
 
Verkehrsorganisatorische 
Maßnahmen zur Verbesserung der 
Situation für Rad- und Fußgänger 
im Bereich der Ein- und Ausfahrt 
zum Parkhaus können außerhalb 
des B-Planverfahrens erfolgen, um 
die Verkehrssicherheit zu erhöhen 
und so Beeinträchtigungen 
entgegenzuwirken. 
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Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 45.5 „Höfe am Brühl“, 2. Änderung (Vorentwurf)   
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13. November 2023 
Schutzgut Kurze Beschreibung des Zustands und der zu 
erwartenden Auswirkungen 
Kurze Bewertung 
Verkehrsorganisatorische Maßnahmen im 
Bereich der Ein- und Ausfahrt zum Parkhaus 
sind kein Gegenstand der verbindlichen 
Bauleitplanung. Diese können bei Bedarf im 
Planvollzug geregelt werden.  
Kultur-
güter und 
sonstige 
Sachgüter 
Das Plangebiet liegt in der historischen Altstadt 
von Leipzig, die als Denkmalbereich (§ 21 
SächsDSchG) und Grabungsschutzgebiet (§ 22 
SächsDSchG) ausgewiesen ist. Das Plangebiet 
befindet sich zudem im Bereich des 
mittelalterlichen Stadtkerns, der als 
Kulturdenkmal im Sinne des § 2 SächsDschG 
zu betrachten ist. 
Die Umnutzung gebäudeinterner 
Geschossflächen hat keinen Einfluss auf die 
Belange des Denkmalschutzes. 
Eine Beeinträchtigung 
denkmalpflegerischer Belange ist 
gänzlich auszuschließen. 
Wechsel-
wirkungen 
Relevante Wechselwirkungen sind derzeit nicht 
erkennbar. 
Keine Beeinträchtigungen zu 
erwarten. 
 
 
 
5. Verfahren, weiteres Vorgehen 
 
Es soll das volle Verfahren – mit frühzeitigen Beteiligungen (§ 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB) so-
wie Umweltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB) – zur Anwendung kommen.  
Im Rahmen des Planverfahrens wird die Verwaltung mit dem Eigentümer der „Höfe am Brühl“ ei-
nen städtebaulichen Vertrag über die stadtgestalterische Erhöhung der Aufenthaltsqualität des Brühl 
auf Grundlage des vorliegenden Entwurfs verhandeln. Der Vertrag soll spätestens zum Satzungsbe-
schluss über die Bebauungsplanänderung vorliegen. Zudem wird die Verwaltung das Ziel einer ver-
traglichen Regelung zur weitergehenden Öffnung der Läden am Brühl verfolgen. 
 
 
Leipzig, den 
 
 
 
 
______________________  
Dr.-Ing. Brigitta Ziegenbein 
Amtsleiterin 
22 von 22 in Zusammenstellung