Satzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Soziale Erhaltungssatzung) für das Gebiet "Eisenbahnstraße"
Stadt: leipzig
Drucksache: VI-DS-08221
Datum: 2020-04-29
Vorlagenart: Beschlussvorlage

1/9
 
Ratsversammlung 
 
 
Beschlussvorlage Nr. VI-DS-08221 
 
Status: öffentlich 
 
  
 
Eingereicht von  
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
 
Betreff: 
Satzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) zur Erhaltung der 
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Soziale Erhaltungssatzung) für das Gebiet 
"Eisenbahnstraße" 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
 
Zuständigkeit 
   
Dienstberatung des Oberbürgermeisters   Bestätigung 
FA Stadtentwicklung und Bau   Vorberatung 
FA Finanzen   Vorberatung 
FA Soziales und Gesundheit   Vorberatung 
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen   Vorberatung 
SBB Ost   Vorberatung 
DB OBM - Vorabstimmung    
Ratsversammlung  10.06.2020 Beschlussfassung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Im Ergebnis der Detailuntersuchung zur Prüfung des Einsatzes einer Satzung zur 
Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung („Soziale 
Erhaltungssatzung“) gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB für den 
Stadtraum Ost i. V. m. Südost in der Stadt Leipzig wird für das Gebiet 
„Eisenbahnstraße“ der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung beschlossen. 
 
2. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, den Text zur Sozialen Erhaltungssatzung für 
das Gebiet „Eisenbahnstraße“ (gemäß Anlage 2) samt der Karte des 
Geltungsbereiches (Anlage 1) im nächstmöglichen Amtsblatt ortsüblich bekannt zu 
machen. 
 
3. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, künftig alle fünf Jahre die Festsetzung der 
Sozialen Erhaltungsgebiete zu evaluieren. Der Stadtrat wird über die Ergebnisse 
dieser Evaluierung informiert. 
 
4. Mit dem Wirksamwerden der Satzung verliert der Beschluss über die Aufstellung 
einer Sozialen Erhaltungssatzung für das Untersuchungsgebiet „Innerer Osten“ 
(Beschluss VI-A-07910 vom 26.06.2019) seine Wirksamkeit. 
 
5. Die Aufwendungen für die begleitende Öffentlichkeitsarbeit bei der Einführung von 
Sozialen Erhaltungsgebieten in Leipzig sind auf Grundlage der Vorlage VI-DS-07946-
NF-01 „Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzepts - Mitteleinsatz 2017 und 
2018 (Rückblick) sowie 2019 und 2020 (Planung)" (Beschluss der Ratsversammlung 

2/9
vom 26.06.2019) im Innenauftrag Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzepts 
(106452200001), Kostenbaustein D „Wohnungspolitische Instrumente weiter 
entwickeln" im Haushaltsjahr wie folgt geplant: 
- 2020: 8.300,00 €. 
 
 
Hinweis: 
 
Der dieser Vorlage beigefügte Plan dient lediglich der Orientierung und ist nicht Bestandteil 
der Sozialen Erhaltungssatzung. Bestandteil der Sozialen Erhaltungssatzung ist allein der im 
Zeitpunkt der Beschlussfassung im Saal der Ratsversammlung ausgehängte Plan. Die 
Grenzen des dieser Vorlage beigefügten Planes entsprechen dem Originalplan in 
verkleinertem Maßstab. Die Beifügung des Lageplans in Originalgröße zu dieser Vorlage 
wäre unzweckmäßig und ist rechtlich nicht erforderlich. Bei Bekanntmachung der Sozialen 
Erhaltungssatzung wird auf die Einsichtnahmemöglichkeit nach § 8 Absatz 1 Nr. 2 
KomBekVO / § 2 Absatz 1 Nr. 2 BekS hingewiesen. 
 
Räumlicher Bezug: 
 
Die Soziale Erhaltungssatzung wird für das Gebiet „Eisenbahnstraße“ im Leipziger Osten 
entsprechend des in Anlage 1 dargestellten Gebietsumrisses festgesetzt. 
 
Zusammenfassung: 
 
Zur Einführung von Sozialen Erhaltungssatzungen nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 
BauGB wurde nach einer Voruntersuchung (Grobscreening) eine Detailuntersuchung für 
ausgewählte Stadträume der Stadt Leipzig durchgeführt. Im Ergebnis wird für das Gebiet 
„Eisenbahnstraße“ im Osten Leipzigs nachgewiesen, dass die Anwendungsvoraussetzungen 
für den Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung vorliegen. 
 
Anlass der Vorlage:  
 
 Rechtliche Vorschriften    Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln 
 Sonstiges: 
 
Diese Vorlage setzt den Beschluss der Ratsversammlung VI-DS-05896 vom 24.10.2018 
„Gesamtstädtische Voruntersuchung zum Einsatz von Sozialen Erhaltungssatzungen“, 
Beschlusspunkt 2 um. 
 
Der Auftrag zum Erlass von Sozialen Erhaltungssatzungen gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 
BauGB leitet sich aus dem Wohnungspolitischen Konzept (WoPoKo) der Stadt Leipzig von 
2015 ab (Beschluss der Ratsversammlung Nr. VI-DS-01475-NF-002 vom 28.10.2015, Seite 
23). Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030 (INSEK) (VI-DS-04159-NF-01, 
Beschluss vom 31.05.2018) greift im Fachkonzept Wohnen diesen Auftrag auf. 
 
 
  
3/9
 
 
 
 
Finanzielle Auswirkungen  nein X wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft X nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein X ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? X nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen  
2020 
 
2020 
 
8.300,00 
Innenauftrag 
106452200001 
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
 
Auswirkungen auf den Stellenplan X nein  wenn ja, 
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
4/9
 
Hintergrund zum Beschlussvorschlag:  
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?  
 
 
2030 – Leipzig wächst nachhaltig! 
Ziele und Handlungsschwerpunkte 
 
Leipzig setzt auf 
Lebensqualität: 
Balance zwischen 
Verdichtung und 
Freiraum 
Qualität im öffentlichen 
Raum und in der 
Baukultur 
Nachhaltige Mobilität 
Vorsorgende Klima- 
und Energiestrategie 
Erhalt und 
Verbesserung der 
Umweltqualität 
Quartiersnahe Kultur-, 
Sport- und Freiraum-
angebote 
Leipzig besteht im 
Wettbewerb: 
Positive Rahmen-
bedingungen für 
qualifizierte 
Arbeitsplätze 
Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte 
Vielfältige und stabile 
Wirtschaftskultur 
Leistungsfähige 
technische Infrastruktur 
Vernetzung von 
Bildung, Forschung und 
Wirtschaft 
 
Leipzig schafft soziale 
Stabilität: 
Chancengerechtigkeit 
in der inklusiven Stadt 
Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung 
Bezahlbares Wohnen 
Zukunftsorientierte 
Kita- und Schulangebote 
Lebenslanges Lernen 
Sichere Stadt 
 
 
 
  
Akteure: 
 Bürgerstadt 
 Region 
 Stadtrat 
 Kommunalwirtschaft 
 Verwaltung 
 
Leipzig stärkt seine 
Internationalität: 
Weltoffene Stadt 
Vielfältige, lebendige 
Kultur- und Sport-
landschaft 
Interdisziplinäre 
Wissenschaft und 
excellente Forschung 
Attraktiver Tagungs- 
und Tourismusstandort 
Imageprägende 
Großveranstaltungen 
Globales Denken, lokal 
verantwortliches 
Handeln 
 
Sonstige Ziele: >beim Ausfüllen bitte überschreiben: max. 60 Zeichen ohne Leerzeichen 
 
trifft nicht zu  
 
 
 
Beschreibung des Abwägungsprozesses:  
 
Nicht relevant 
 
I. Eilbedürftigkeitsbegründung 
 
Nicht relevant 
 
II. Begründung Nichtöffentlichkeit  
 
Nicht relevant 
 
 
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III.  Strategische Ziele 
 
Der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung für das Gebiet „Eisenbahnstraße“ ist ein 
Baustein zur Umsetzung des INSEK-Ziels „Leipzig schafft soziale Stabilität“ mit dem 
Handlungsschwerpunkt „Bezahlbares Wohnen“. In Quartieren mit nachgewiesener 
besonderer Nachfragedynamik und einem hohem Aufwertungspotenzial des 
Gebäudebestandes sowie Aufwertungsdruck als auch einem nachgewiesenen 
Verdrängungspotenzial der im Gebiet ansässigen Bevölkerung soll mit dem Einsatz dieses 
Instruments die Zusammensetzung der Bevölkerung und damit der Zusammenhang von 
Wohnraum, Einwohner/-innen und (öffentlicher) Infrastruktur erhalten bleiben. 
 
Das Erhaltungsgebiet „Eisenbahnstraße“ liegt nach INSEK Leipzig 2030 im 
Schwerpunktgebiet der integrierten Stadtteilentwicklung Leipziger Osten. 
 
IV. Sachverhalt 
 
1. Anlass 
 
Diese Vorlage setzt den Beschluss der Ratsversammlung VI-DS-05896 vom 24.10.2018 
„Gesamtstädtische Voruntersuchung zum Einsatz von Sozialen Erhaltungssatzungen“, 
Beschlusspunkt 2 um. 
 
Der Auftrag zum Erlass von Sozialen Erhaltungssatzungen gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 
2 BauGB leitet sich aus dem Wohnungspolitischen Konzept (WoPoKo) der Stadt Leipzig von 
2015 ab (Beschluss der Ratsversammlung Nr. VI-DS-01475-NF-002 vom 28.10.2015, Seite 
23). Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2013 (INSEK) (VI-DS-04159-NF-01, 
Beschluss vom 31.05.2018) greift im Fachkonzept Wohnen diesen Auftrag auf. 
 
Grundlage für die Soziale Erhaltungssatzung im Gebiet „Eisenbahnstraße“ und die 
Gebietsabgrenzung bildet das im Jahr 2019 im Auftrag des Amtes für Wohnungsbau und 
Stadterneuerung der Stadt Leipzig von der LPG Landesweiten Planungsgesellschaft mbH 
erstellte Gutachten zu möglichen Sozialen Erhaltungsgebieten gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 
Nr. 2 BauGB im Stadtraum Ost i. V. m. Südost der Stadt Leipzig. 
 
2. Beschreibung der Maßnahme 
 
Mit Hilfe der Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB 
soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten und die Verdrängung der 
gebietsansässigen Wohnbevölkerung verhindert werden, um negative städtebauliche 
Auswirkungen zu vermeiden.  
 
Die städtebaulichen Ziele sind  
 
a)   die Erhaltung des bestehenden Wohnraumangebotes mit den aktuell erreichten 
durchschnittlichen Ausstattungsstandards und  
b)   die Erhaltung der Übereinstimmung von sozialer Infrastruktur, Wohnungsangebot und 
Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung.  
 
6/9
Über eine Soziale Erhaltungssatzung können (nur) Sanierungen über den Standard hinaus 
verhindert werden, nicht aber die Herstellung des durchschnittlichen Ausstattungsstandards 
einer vergleichbaren Wohnung. Zur Unterstützung von Erhaltungszielen kann in einem 
Sozialen Erhaltungsgebiet die Stadt das allgemeine Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 BauGB 
ausüben, wenn die Gefahr erkennbar wird, dass durch Veräußerung eines Grundstücks mit 
Wohngebäude, die in der Satzung aufgeführten Ziele gefährdet werden. 
 
Im Gutachten (Feinscreening) wurde nachgewiesen, dass die Voraussetzungen für die 
Festsetzung einer Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB – 
bestehendes Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck, Verdrängungsgefahr – im 
zukünftigen Erhaltungsgebiet „Eisenbahnstraße“ vorliegen. Die detaillierte Darstellung der 
städtebaulichen Gründe für das Satzungsgebiet befindet sich in Anlage 3. 
 
Im Ergebnis des Gutachtens zum Stadtraum Ost i. V. m. Südost wird der am 26.06.2019 
gefasste Aufstellungsbeschluss zum Untersuchungsgebiet Innerer Osten aufgehoben. 
 
3. Realisierungs-/ Zeithorizont 
 
Das Gebiet „Eisenbahnstraße“ wird mit Beschluss der Ratsversammlung vor der 
Sitzungspause Sommer 2020 als Soziales Erhaltungsgebiet gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 
Nummer 2 BauGB festgesetzt.  
 
Der Oberbürgermeister wird beauftragt, künftig alle fünf Jahre die Festsetzung der sozialen 
Erhaltungsgebiete zu evaluieren. Der Stadtrat wird über die Ergebnisse dieser Evaluierung 
informiert. 
 
4. Finanzielle Auswirkungen 
 
In Umsetzung des Beschlusses VI-DS-05896 vom 24.10.2018, Beschlusspunkt 5 zur 
begleitenden Öffentlichkeitsarbeit und im Zusammenhang mit dem in der Ratsversammlung 
am 26.06.2019 beschlossenen Änderungsantrag VI-DS-07946-NF-01-ÄA-01 zur Umsetzung 
des Wohnungspolitischen Konzepts - Mitteleinsatz 2017 und 2018 (Rückblick) sowie 2019 
und 2020 (Planung) werden insgesamt 50.000 €, davon für das Satzungsgebiet 
„Eisenbahnstraße“ 8.300 €  in 2020 für die begleitende Öffentlichkeitsarbeit bei der 
Einführung von Sozialen Erhaltungsgebieten im Innenauftrag 106452200001 bereitgestellt. 
 
5. Auswirkungen auf den Stellenplan 
 
Nicht relevant (zusätzliche Stellen sind im Stellenplan 2019/2020 enthalten) 
 
6. Bürgerbeteiligung 
 
 bereits erfolgt     geplant     nicht nötig 
 
Gemäß Beschluss VI-DS-05896 vom 24.10.2018, Beschlusspunkt 5 sind „sobald für 
identifizierte Stadträume Soziale Erhaltungssatzungen vom Stadtrat beschlossen wurden, 
die betroffenen Mieter/-innen und Vermieter/-innen hierüber zu informieren. Dafür sind alle 
7/9
zur Verfügung stehenden Mittel einzusetzen: z. B. Anschreiben, Informationsbroschüre 
(mehrsprachig), Einwohnerversammlung.“ Hierzu erfolgt die Entwicklung einer frühzeitigen 
Kommunikationsstrategie zur Bewohner- und Eigentümerinformation in Gebieten mit 
Sozialen Erhaltungssatzungen (zur Finanzierung vgl. Pkt. 4). Dies umfasst auch eine 
zusätzliche Informationsveranstaltung vor Mieter/-innen und Eigentümer/-innen des 
Satzungsgebietes im Vorfeld der Beschlussfassung als Beteiligungskomponente. 
 
7. Besonderheiten  
 
Nicht relevant 
 
8. Folgen bei Nichtbeschluss 
 
Im Mittelpunkt des sozialen Erhaltungsrechts steht die Erhaltung der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen, die sich aus dem jeweiligen örtlichen 
Zusammenhang ergeben müssen. Im optimalen Fall korrespondieren die 
Bevölkerungsstruktur, das Wohnraumangebot und die öffentliche Infrastruktur eines 
Quartiers miteinander, so dass eine Veränderung der Bevölkerungsstruktur dazu führen 
kann, dass negative Auswirkungen auf die bereitgestellte Infrastruktur möglich sind. 
 
Bei Nichterlass der Erhaltungssatzung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB mit 
den damit verbundenen Genehmigungsvorbehalten kann eine Verdrängung der ansässigen 
Wohnbevölkerung stattfinden. Da für diese Menschen anderweitig kaum adäquater 
Wohnraum zur Verfügung steht und auch die Stadt Leipzig diesen Wohnraum nicht 
kurzfristig wird schaffen können, ist die Erhaltung des bestehenden Wohnungsbestandes 
zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Geltungsbereich der Satzung 
erforderlich. 
 
Bei Nichterlass der Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB mit 
den damit verbundenen Genehmigungsvorbehalten sind ferner folgende negative 
städtebaulichen Folgen zu erwarten: 
 
Verlust von preisgünstigem Mietwohnraum, der kontinuierlich durch 
Modernisierungsinvestitionen in den Wohnbestand, den Anstieg der Bestands- und 
Angebotsmieten und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verloren geht. Der 
noch vorhandene preisgünstige Mietwohnraum nimmt für einkommensschwache Haushalte 
und Studierendenhaushalte, aber auch für Haushalte mit mittleren Einkommen, die bereits 
an ihrer Mietbelastungsgrenze liegen, eine wichtige Versorgungsfunktion ein. Langfristig ist 
die Versorgungsfunktion der Stadt mit preiswerten Wohnungen durch die Verdrängung von 
Haushalten, die auf die Erhaltung dieses Wohnraums angewiesen sind, in Gefahr. Der 
Leipziger Osten zeichnet sich durch eine junge Bewohnerschaft aus, die auf dem lokalen 
Wohnungsmarkt noch ein breites Angebot an adäquatem Mietwohnraum vorfindet. Dies 
begründet insgesamt, dass effektive Maßnahmen zur Begrenzung von 
Aufwertungsinvestitionen erforderlich sind. 
 
Sicherung öffentlicher Investitionen und Abfedern von Aufwertungsprozessen im 
Rahmen von Entwicklungsimpulsen durch Neubau: Im Rahmen der unterschiedlichen 
Städtebauförderprogramme im Leipziger Osten wurden und werden öffentliche Fördermittel 
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in die Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudebestands, des öffentlichen Raums 
und der sozialen Infrastruktur investiert, die bedarfsgerecht und nachfrageorientiert mit den 
Bewohnerinnen und Bewohnern, lokalen Akteuren und privaten sowie öffentlichen 
Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern eingesetzt und abgestimmt wurden. Eine 
zweite Modernisierungswelle oder die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen kann 
die Erfolge gefährden. Daneben können Ausstrahleffekte auf den Wohnungsbestand, die von 
Wohnungsneubauprojekten oder der Umgestaltung öffentlicher Räume innerhalb des 
Quartiers und daran angrenzend ausgehen, mit dem sozialen Erhaltungsrecht abgedämpft 
werden, indem Modernisierungen sozial behutsam umgesetzt bzw. auf die 
Mindestanforderungen begrenzt und Wohnungsumwandlungen erschwert werden. 
 
Erhaltung und Stärkung einer nachfragegerechten sozialen Infrastruktur: Die Analyse 
der Detailuntersuchung belegt, dass ein Wirkungszusammenhang zwischen der 
Sozialstruktur und dem Angebot an Infrastruktureinrichtungen im Quartier besteht. Neben 
den Regelangeboten im Kita- und Grundschulbereich haben sich bedarfsgerechte, 
unterstützende Angebote herausgebildet, die wichtige kompensatorische Funktionen für 
Familien, Menschen mit Migrationshintergrund und Personen in sozialen und 
gesundheitlichen Problemlagen übernehmen. Um das Wirkungsgefüge zwischen Angebot 
und Nutzer bzw. Nutzerin aufrechtzuerhalten, ist die Erhaltung der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung begründet. Die festgestellten Entwicklungen auf dem lokalen und 
gesamtstädtischen Wohnungsmarkt bewirken, dass der Wohnungsmarkt insbesondere für 
sozial benachteiligte und einkommensschwache Haushalte, die oftmals auf zusätzliche 
Angebote angewiesen sind, kaum Alternativen bereithält. Die Inanspruchnahme von sozialen 
Infrastrukturangeboten und besonderen Leistungen durch bedürftige Haushalte kann durch 
eine Verdrängung dieser Haushalte nicht mehr sichergestellt werden. Hinzu kommt, dass die 
amtlich festgestellten Bedarfe und Prognosen zeigen, dass die Kapazitätsgrenzen der 
Tagebetreuung im Kita- und Grundschulbereich stark ausgelastet sind. 
 
Im optimalen Fall korrespondiert das Wohnraumangebot nach Art und Maß mit der 
Bevölkerungszusammensetzung im Wohngebiet hinsichtlich Haushaltsform und -größe. In 
diesem Fall ist von einer bedarfsgerechten Wohnraumversorgung auszugehen. In den 
möglichen sozialen Erhaltungsgebieten wurde eine überwiegend bedarfsgerechte 
Wohnraumversorgung der lokalen Bevölkerung festgestellt. Veränderungen am 
Wohnungsschlüssel können dazu führen, dass das Wohnraumangebot nicht mehr auf die im 
Gebiet ansässige Wohnbevölkerung zugeschnitten ist. Die aus wirtschaftlichen 
Überlegungen attraktive Zusammenlegung von Wohnungen kann dazu führen, dass 
Wohnraum für kleine und auch finanzschwächere Haushalte verloren geht. Größere, 
familiengerechte Wohnungen können in der Folge dazu führen, dass die Nachfrage nach der 
vorhandenen sozialen Infrastruktur ansteigt und eine nachfragegerechte Versorgung durch 
das vorhandene Angebot an Kita- und Grundschulplätzen nicht (mehr) möglich ist. Bei der 
Zusammenlegung von größeren bereits familiengerechten Wohnungen kann es ebenfalls zur 
Verdrängung mit dem Effekt kommen, dass auf der zuvor von zwei Familien bewohnten 
Fläche nunmehr nur noch eine Familie in einer dann zusammengelegten Wohnung lebt und 
die andere Familie fortziehen muss. In beiden Fällen können Folgekosten für die Anpassung 
(Schaffung oder Reduzierung von Kapazitäten) an die Nachfrage resultieren, während in 
anderen Stadtteilen die Auslastung vergleichbarer Einrichtungen zurückgeht bzw. steigt und 
dort Anpassungen der vorhandenen Kapazitäten notwendig werden. Zugleich müsste 
andernorts für die möglicherweise verdrängten kleineren oder auch größeren Haushalte 
Ersatzwohnraum geschaffen werden. 
9/9
 
Folgeinvestitionen zum Aufbau öffentlicher Infrastrukturen in anderen Stadtteilen: Mit 
einer Verdrängung einkommensschwacher und sozial benachteiligter Haushalte aus dem 
Untersuchungsgebiet können städtebauliche Folgeprobleme in anderen Stadtquartieren 
auftreten, da es zur Konzentration von sozialen und ökonomischen Problemen kommt, die 
zum Beispiel den Aufbau flankierender Infrastrukturen oder sozialer Einrichtungen durch 
zusätzliche öffentliche Investitionen nach sich ziehen. Darüber hinaus müsste Wohnraum für 
einkommensschwache Haushalte in anderen Quartieren geschaffen werden. 
 
Anlagen: 
 
1. Karte des Geltungsbereiches des Sozialen Erhaltungsgebietes nach § 172 Abs. 1 Satz 1 
Nr. 2 BauGB für das Gebiet „Eisenbahnstraße“ 
2. Satzungstext zur Sozialen Erhaltungssatzung für das Gebiet „Eisenbahnstraße“ 
3. Detailuntersuchung zur Prüfung des Einsatzes einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß 
§ 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB zur Erhaltung der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung im Stadtraum Ost i. V. m. Südost (nur im Allris einsehbar) 
4. Übersichtskarte zur Einordnung des Sozialen Erhaltungsgebietes im Stadtgebiet 
5. Bekanntmachung zur Aufhebung der Aufstellungsbeschlüsse 
 
 
 
 
 
Kartengrundlage: Amt für 
Geoinformation und Bodenordnung
Stand: 03/ 2020
© Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung
´
Soziales 
Erhaltungsgebiet
Eisenbahnstraße
gemäß §172 Abs. 1 
Satz 1 Nr. 2 BauGB
Geltungsbereich der 
Sozialen 
Erhaltungssatzung
0 250 500 750125
Meter
Anlage 1:
verkleinerter Lageplan
 1 
Anlage 2 zu VI-DS-08221 „Satzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch 
(BauGB) zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Soziale Erhal-
tungssatzung) für das Gebiet „Eisenbahnstraße“ 
 
Satzungstext zur Sozialen Erhaltungssatzung für das Gebiet „Eisenbahnstraße“ 
 
So öffentlich bekannt zu machen nach Erlass mit folgendem Inhalt: 
 
Der Stadtrat der Stadt Leipzig hat in seiner Sitzung am […] folgenden Beschluss gefasst: 
 
Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß §  172 A b-
satz 1 Satz  1 Nummer 2 Bau gesetzbuch für das Gebiet „ Eisenbahnstraße“ der Stadt 
Leipzig 
 
Der Stadtrat der Stadt Leipzig hat in seiner Sitzung am [...] auf der Grundlage des § 4 der 
Sächsischen Gemeindeordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 9. März 2018 
(SächsGVBl. S. 62), zuletzt geändert durch Artikel 5 des Gesetzes vom 2. Juli 2019 (SächGVBl. 
S. 542), und auf der Grundlage des § 172 des Baugesetzbuches in der Fassung der Bekann t-
machung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), jeweils in der am Tag der Beschlussfa s-
sung geltenden Fassung, nachfolgende Satzung beschlossen: 
 
§ 1 
Geltungsbereich des Erhaltungsgebiets „Eisenbahnstraße“ 
Die Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung g emäß 
§ 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB gilt für das in der anliegenden Karte mit einer Linie eing e-
grenzte Gebiet „Eisenbahnstraße“ in den Leipziger Ortsteilen Neustadt-Neuschönefeld, Volk-
marsdorf und Sellerhausen-Stünz. 
  
Das Gebiet „Eisenbahnstraße“ wird im Norden mit Beginn der Eisenbahnstraße entlang der 
Rosa-Luxemburg-Straße sowie den anschließenden Bahnbetriebsanlagen, der Hermann -
Liebmann-Straße, der Mariannenstraße einschließlich der auf der Nordseite anliegenden 
Wohnbebauung, der Bennigsenstraße einschließlich der auf der Ostseite anliegenden Woh n-
bebauung, der Torgauer Straße sowie der Gleisanlage bis zum Kreuzungspunkt der Gleisanl a-
gen im Bereich der Wurzner Straße begrenzt. Im Osten bilden die Rüdigerstraße, die Cunner s-
dorfer Straße, die Karl-Härting-Straße, die Zweenfurther Straße einschließlich der Wohnbeba u-
ung auf der Nordseite sowie die Julius -Krause-Straße die Gebietsgrenze. Südlich wird das Ge-
biet von der Karl -Härting-Straße einschließlich Wohnbebauung  auf der Westseite, der 
Zweenfurther Straße, der Plaußiger Straße einschließlich der Wohnbebauung auf der Westse i-
te, der Cunnersdorfer und der Wurzner Straße einschließlich südlich gelegener Grundstücke bis 
Zum Kleingartenpark und mit Wohnbebauung in der Emmausstraße, der Wurzner Straße ei n-
schließlich der Wohnbebauung auf der Südseite bis zur Einmündung Schützenhausstraße, der 
Torgauer Straße, der Konradstraße, der Hermann -Liebmann-Straße einschließlich Bergstraße 
und der Wurzner Straße begrenzt. Westlich reicht das Gebiet von der Dresdner Straße, der 
Kohlgartenstraße, der Atriumstraße, der Lutherstraße einschließlich westlicher Wohngebäude 
sowie der sich westlich anschließenden Grundstücke bi s zur Kreuzung Kohlgartenstraße/Rosa-
Luxemburg-Straße. Die Innenkante der Linie bildet die Gebietsgrenze. 
 2 
Die Karte mit dem Geltungsbereich ist Bestandteil dieser Satzung. Das Erhaltungsgebiet u m-
fasst alle Grundstücke und Grundstücksteile einschließlich um grenzender Verkehrsflächen i n-
nerhalb der im Lageplan abgegrenzten Flächen. Bei Zweifeln an der Einbeziehung von Grun d-
stücken oder Grundstücksteilen ist die Innenkante der im Lageplan eingezeichneten Begre n-
zungslinie maßgeblich. 
 
§ 2 
Gegenstand der Satzung für das Erhaltungsgebiet „Eisenbahnstraße“ 
Zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung bedürfen in dem in §  1 bezeichne-
ten Gebiet der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der G e-
nehmigung. Die Genehmigung darf nur ver sagt werden, wenn die Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Die Gene h-
migung ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der 
baulichen Anlage wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Sie ist ferner zu erteilen, wenn die Ä n-
derung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer 
durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanfo r-
derungen dient. Die Genehmigung ist auch zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen A n-
lage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen der 
Energieeinsparverordnung dient. 
 
§ 3 
Zuständigkeit 
Die Durchführung der Satzung obliegt dem Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung der 
Stadt Leipzig. 
 
§ 4 
Ordnungswidrigkeiten 
Wer eine bauliche Anlage innerhalb des Geltungsbereichs des Erhaltungsgebiets „Eisenbah n-
straße“ gemäß § 1 dieser Satzung ohne die dafür nach § 2 dieser Satzung erforderliche Ge-
nehmigung rückbaut oder ändert, handelt gemäß § 213 Absatz 1 Nummer 4 BauGB ordnung s-
widrig und kann gemäß § 213 Absatz 3 BauGB mit einer Geldbuße belegt werden. 
 
§ 5 
Ausnahmen 
§ 2 dieser Satzung ist nicht auf Grundstücke anzuwenden, die den in § 26 Nummer  2 BauGB 
bezeichneten Zwecken dienen, und auf die in § 26 Nummer 3 BauGB bezeichneten Grundst ü-
cke. Das Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung  der Stadt Leipzig unterrichtet die B e-
darfsträger dieser Grundstücke von dieser Satzung. Beabsichtigt ein Bedarfst räger dieser 
Grundstücke ein Vorhaben im Sinne von § 2 dieser Satzung, hat er dies dem Amt für Woh-
nungsbau und Stadterneuerung der Stadt Leipzig anzuzeigen. 
 
§ 6 
Inkrafttreten 
Die Satzung tritt am Tag nach der Bekanntmachung im Leipziger Amtsblatt in Kraft. 
 3 
 
Leipzig, den 
 
Burkhard Jung,  
Oberbürgermeister der Stadt Leipzig  
 
 
 
Der Lageplan mit der Umgrenzung des Sozialen Erhalt ungsgebietes „Eisenbahnstraße“ 
wird in Form der Ersatzbekanntmachung bekannt gemacht. Der hier im Amtsblatt für die 
Soziale Erhaltungssatzung „Eisenbahnstraße“ beigefügte Lageplan entspricht inhaltlich 
dem Original -Lageplan. Maßgeblich ist jedoch der ersatzbekanntgemachte Original -
Lageplan. Der wesentliche Inhalt des Plans ergibt sich aus § 1 der Erhaltungssatzung. 
Der Lageplan wird von der Stadt Leipzig, Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung, 
Prager Straße 118-136 (Haus C), 04317 Leipzig, Zimmer C.6.015 zur kostenlosen Einsicht 
durch jedermann montags bis freitags von 9 bis 12 Uhr, dienstags 13 bis 18 Uhr und 
donnerstags 13 bis 16 Uhr im Zeitraum vom […] bereitgehalten. 
 
Die Bekanntmachung der vorstehenden Satzung mit der Ersatzbekanntmachung des Lageplans 
wird angeordnet. 
 
Leipzig, den 
 
 
Burkhard Jung,  
Oberbürgermeister der Stadt Leipzig 
 
 
  
Hinweise: 
I. 
Nach § 4 Absatz 4 SächsGemO gelten Satzungen, die unter Verletzung von Verfahrens - und 
Formvorschriften zustande gekommen sind, ein Jahr nach ihrer Bekanntmachung als von A n-
fang an gültig zustande gekommen. Dies gilt nicht, wenn 
1. die Ausfertigung der Satzung nicht oder fehlerhaft erfolgt ist, 
2. Vorschriften über die Öffentlichkeit der Sitzungen, die Genehmigung oder die Bekanntm a-
chung der Satzung verletzt worden sind, 
3. der Bürgermeister dem Beschluss nach § 52 Absatz 2 SächsGemO wegen Gesetzwidrigkeit 
widersprochen hat, 
4. vor Ablauf der in Satz 1 genannten Frist 
a) die Rechtsaufsichtsbehörde den Beschluss beanstandet hat oder 
b) die Verletzung der Verfahrens - und Formvorschrift gegenüber der Gemeinde unter B e-
zeichnung des Sachverhalts, der die Verletzung begründen soll, schriftl ich geltend g e-
macht worden ist. 
Ist eine Verletzung nach Satz 2 Nummer 3 oder 4 geltend gemacht worden, so kann auch nach 
Ablauf der in Satz 1 genannten Frist jedermann diese Verletzung geltend machen. 
 4 
II. 
Gemäß § 215 BauGB gilt für die Frist der Geltendma chung der Verletzung von Vorschriften 
Folgendes: Unbeachtlich werden 
1. eine nach § 214 Absatz 1 Satz 1 Nummern 1 bis 3 BauGB beachtliche Verletzung der dort 
bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften, 
2. eine unter Berücksichtigung des § 214 Absatz 2 BauGB beachtliche Verletzung der Vor-
schriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans und 
3. nach § 214 Absatz 3 Satz 2 BauGB beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs, 
wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung dieser Satzu ng schriftlich gege n-
über der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend 
gemacht worden sind.  
 
Leipzig, den 
 
 
Burkhard Jung,  
Oberbürgermeister der Stadt Leipzig  
 
 
 
DETAILUNTERSUCHUNG ZUR PRÜFUNG DES EINSATZES EINER SOZIALEN 
ERHALTUNGSSATZUNG GEMÄß § 172  ABSATZ 1 SATZ 1 NUMMER 2 BAU GB 
ZUR ERHALTUNG DER ZUSAMMENSETZUNG DER WOHNBEVÖLKERUNG IM 
STADTRAUM OST IN VERBINDUNG MIT SÜDOST  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 2 
Auftraggeber 
 
Stadt Leipzig 
Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung 
Abteilung Wohnungsbau 
Prager Straße 118-136  
04317 Leipzig  
 
  
 
Auftragnehmer 
 LPG Landesweite Planungsgesellschaft mbH 
Geschäftsführer Roland Schröder 
Gaudystraße 12 
 
10437 Berlin 
 
Tel.:  [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
Fax:  [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
www.LPGmbH.de 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Bearbeitung:  Dipl.-Ing. Sören Drescher 
M. Sc. Wiebke Köker 
Dipl.-Ing. Roland Schröder  
Dorothea Löffler  
 
 
 
Abbildungen Deckblatt: LPG mbH, eigene Aufnahmen 
 
Stand:  März 2020 

 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 3 
Inhaltsverzeichnis 
1. Einleitung …………………………………………………………………………...5 
1.1 Anlass ....................................................................................................................................................... 5 
1.2 Fragestellungen der Detailuntersuchung ........................................................................................... 5 
1.3 Vorgehensweise und Erhebungsmethodik ......................................................................................... 6 
1.4 Gebietsabgrenzung .............................................................................................................................. 9 
1.5 Repräsentativität der Haushaltsbefragung ................................................................................... 11 
2. Das soziale Erhaltungsrecht ..................................................................................... 14 
3. Kurzvorstellung des Untersuchungsgebietes ........................................................... 20 
3.1 Förderkulissen, Planwerke ................................................................................................................. 21 
3.2 Aktuelle Planungen und Einflussfaktoren ........................................................................................ 22 
3.3 Vorhandene Infrastrukturen .............................................................................................................. 24 
4. Analyseebene Aufwertungspotenzial ...................................................................... 25 
4.1 Gebäudealter ..................................................................................................................................... 25 
4.2 Wohnungsschlüssel und Wohnfläche ............................................................................................... 25 
4.3 Eigentumsverhältnisse ......................................................................................................................... 27 
4.4 Ortsbildanalyse .................................................................................................................................. 28 
4.5 Ausstattungsmerkmale ....................................................................................................................... 29 
4.6 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungspotenzials ........................................................... 33 
5. Analyseebene Aufwertungsdruck ............................................................................ 35 
5.1 Entwicklung der Angebotsmietpreise .............................................................................................. 35 
5.2 Bestandsmieten.................................................................................................................................... 35 
5.3 Abgeschlossenheitsbescheinigungen, Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen  
und Wohnungsverkäufe .................................................................................................................... 40 
5.4 Bauliche Veränderungen ................................................................................................................... 42 
5.5 Ferienwohnungen und Leerstand ..................................................................................................... 44 
5.6 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungsdrucks .................................................................. 44 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 4 
6. Analyseebene Verdrängungspotenzial .................................................................... 47 
6.1 Bevölkerungsentwicklung, Alter und Herkunft gemäß Statistik .................................................. 47 
6.2 Haushaltsgröße und Haushaltsstruktur ............................................................................................ 50 
6.3 Beteiligung am Erwerbsleben .......................................................................................................... 53 
6.4 Einkommensverhältnisse und Mietbelastung .................................................................................. 55 
6.5 Gebietsbindung, Nutzung von Infrastruktur, Nachbarschaft und Umzugsgründe .................. 60 
6.5.1 Nutzung von Infrastruktureinrichtungen im Wohnquartier ................................................ 61 
6.5.2 Bewertung der Entwicklungen im Quartier und der Nachbarschaft ............................... 62 
6.5.3 Gebietsbindung ......................................................................................................................... 64 
6.5.4 Umzugsabsichten ....................................................................................................................... 66 
6.6 Einschätzung und Bewertung des Verdrängungspotenzials ....................................................... 68 
7. Zusammenfassende Bewertung ............................................................................... 71 
7.1 Eisenbahnstraße und Lene-Voigt-Park ........................................................................................... 71 
7.1.1 Mögliche negative städtebauliche Folgewirkungen .......................................................... 71 
7.1.2 Handlungserfordernis/Erhaltungsziele ................................................................................. 72 
7.1.3 Abgrenzung der Geltungsbereiche ....................................................................................... 73 
7.2 Weitere Empfehlungen für das restliche Untersuchungsgebiet ................................................. 75 
7.3 Durchsetzung des sozialen Erhaltungsrechts .................................................................................. 76 
8. Verzeichnisse und Quellen ...................................................................................... 77 
8.1 Abbildungsverzeichnis ....................................................................................................................... 77 
8.2 Tabellenverzeichnis ............................................................................................................................ 78 
8.3 Quellenverzeichnis .............................................................................................................................. 79 
8.3.1 Literatur und Statistik ............................................................................................................... 79 
8.3.2 Drucksachen, Gesetze, Rechtsquellen, Verordnungen ....................................................... 80 
8.3.3 Internet ........................................................................................................................................ 81 
Anhang 1: Karten Gebäudezustand und Fassadendämmung ............................... 82 
Anhang 2: Fragebogen .......................................................................................... 83 
 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 5 
1. Einleitung 
1.1 Anlass 
Im Rahmen eines gesamtstädtischen Grobscreenings auf der Grundlage von Sekundärstatistiken 
wurden im Jahr 2018 alle 310 statistischen Bezirke der Stadt Leipzig durch das A mt für Wohnungs-
bau und Stadterneuerung analysiert. Im Ergebnis wurden die vier Stadträume Mitte, Ost in Verbin-
dung mit (i. V. m.) Südost, Alt-West i. V. m. Südwest und Nord identifiziert, in denen eine mittlere bis 
hohe Relevanz für die mögliche Eignung al s Soziales Erhaltungsgebiet festgestellt wurde. Zusätzlich 
wurde der Stadtraum Connewitz in die Detailuntersuchung als fünfter Stadtraum aufgenommen. 
Mit dem vorliegenden Detailscreening für den Stadtraum Ost i. V. m.  Südost wurde der abschlie-
ßende Verfahrensschritt zur Festsetzung von Sozialen Erhaltungssatzungen vollzogen. Der Stadtraum 
Ost i. V. m.  Südost umfasst die folgenden Statistischen Bezirke ( 200, 201, 202, 205, 206, 210, 
211, 212, 213, 222, 223, 233, 234 sowie 300, 301, 302, 303). Damit  wurde dem Wohnungspoli-
tischen Konzept de r Stadt Leipzig (Fortschreibung 2015) gefolgt und der Beschluss der Ratsve r-
sammlung VI-DS-05896 „Gesamtstädtische Voruntersuchung zum Einsatz von Sozialen Erhaltungssat-
zungen“ vom 24.10.2018 umgesetzt.  
Im Mittelpunkt des sozialen Erhaltungsrechts steht di e Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbe-
völkerung aus städtebaulichen Gründen, die sich aus dem jeweiligen örtlichen Zusammenhang erg e-
ben müssen. Im optimalen Fall korrespondieren die Bevölkerungsstruktur, das Wohnraumangebot 
und die öffentliche Infrastruktur eines Quartiers miteinander, so dass eine Veränderung der Bevölke-
rungsstruktur dazu führen kann, dass negative Auswirkungen auf die bereitgestellte Infr astruktur 
möglich sind. Die Soziale Erhaltungssatzung verfolgt mit die ser Logik ausschließlich stä dtebauliche 
Interessen, der Schutz einzelner Miet erinnen und Mieter ist kein direktes Schutzziel. 1 Im Ergebnis des 
Detailscreenings liegt eine ausführliche Begründung über die Anwendbarkeit des sozialen Erha l-
tungsrechts im Stadtraum Ost i. V. m. Südost vor. 
1.2 Fragestellungen der Detailuntersuchung 
Mit dem Detailscreening wurde für den Stadtraum Ost i. V. m. Südost überprüft, ob die Vorausset-
zungen zum Erlass von einer oder mehreren S ozialen Erhaltungssatzungen gemäß § 172 Absatz  1 
Satz1 Nummer 2 BauGB gegeben sind. Dafür wurden das bauliche Aufwertungspotenzial, der wo h-
nungswirtschaftliche Aufwe rtungsdruck und das soziale Verdrängungspotenzial ermittelt. Mit der 
vorliegenden Untersuchung werden folgende Fragen beantwortet: 
 Welcher Zusammenhang besteht zwischen der vorhandenen Zusammensetzung der Wohnbe-
völkerung, dem Wohnungsangebot und der sozialen, grünen und verkehrlichen Infrastruktur? 
 Welche negativen städtebaulichen Folgen sind durch eine Veränderung der Zusammenset-
zung der Wohnbevölkerung zu erwarten?  
 
1   Vgl. OVG Mecklenburg -Vorpommern, Urt. Vom 14.12.2000 - 3 K 25/99 -, NVwZ-RR 2001, 719 = 
BauR 2001, 1397 = UPR 2001, 233 = NordÖR 2001, 213. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 6 
 Welche Auswirkungen kann eine beim Land Sachsen zu beantragende Umwandlungsverord-
nung für den Stadtraum entfalten, wenn es ein Soziales Erhaltungsgebiet werden sollte? 
 Welche Handlungserfordernisse bestehen in dem Gebiet und welche (Schutz-)Ziele sollen mit 
einer Sozialen Erhaltungssatzung verfolgt werden? 
 Wie sind die potenziellen Erhaltungsgebiete räumlich abzugrenzen, um innerhalb des Gel-
tungsbereichs die Erreichung der aufgestellten Erhaltungsziele gewährleisten zu können? 
 Mit welchen rechtssicheren Prüfkr iterien ist die Durchsetzung des sozialen Erhaltungsrechts in 
den Sozialen Erhaltungsgebieten möglich? 
1.3 Vorgehensweise und Erhebungsmethodik 
In kleinräumiger Vertiefung des stadtweiten Grobscreenings zur Identifizierung von V erdachtsgebie-
ten, werden auch im Detailscreening die folgenden drei Analyseebenen verwendet: 
 Das Aufwertungspotenzial beschreibt die im Gebiet vorhandenen Möglichkeiten, den ba u-
lichen Zustand des Gebäude - und Wohnungsbestandes über den gebietstypischen Aussta t-
tungsstandard hinweg, wohnwerterhöhend verändern zu können, welche Eigentumsverhältnis-
se vorliegen und inwieweit Potenziale zur Umwandlung von Miet - in Eigentumswohnungen 
bestehen. 
 Demgegenüber beschreibt der Aufwertungsdruck, ob das wohnwerterhöhende Potenzial im 
Gebiet bereits genu tzt wird bzw. ob die Rahmenbedingungen Anlass dazu geben. Dazu 
werden die Dynamik des Wohnungsmarktes und die Attraktivität des Wohnstandortes an-
hand der Entwicklung von Angebots - und Bestandsmieten, baulicher Maßnahmen und U m-
wandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen sowie Wohnungsverkäufen analysiert. 
 Das Verdrängungspotenzial knüpft an die soziodemografischen Rahmenbedingungen im 
Quartier an. Welche Haushalte sind potenziell von einer Verdrängung bedroht und inwi e-
weit ist in Kombination mit dem Aufwertun gspotenzial und dem Aufwertungsdruck eine G e-
fährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu befürchten? Zeichnet sich eine 
Veränderung der Bevölkerungsstruktur bereits ab?  
Die Erhebungsmethodik zur Durchführung des Deta ilscreenings basiert auf einer A nalyse sekundär-
statistischen Datenmaterials und Primärerhebungen. Die einzelnen Bausteine stehen dabei gleichra n-
gig nebeneinander und haben eine eigene Wertigkeit für die Untersuchung. Der schematische Unte r-
suchungsaufbau ist in der Abbildung 1 dargestellt. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 7 
Abbildung 1: Schematischer Untersuchungsaufbau 
 
Quelle:  LPG mbH, eigene Darstellung 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 8 
Analyse der Sekundärstatistik 
Die Grundlage der Detailuntersuchung bil det die Analyse von Sekundärs tatistiken zu soziodem o-
graphischen Daten, der Mietpreisentwicklung, baulichen Maßnahmen und weiteren gebäudebezo-
genen Kennwerten. Die sekundärstatistischen Daten liegen in der Regel auf der Ebene der Statist i-
schen Bezirke – unterhalb der zu analysierenden Stadträume – vor. Die Statistischen Bezirke wurden 
den Teilgebieten zugeordnet und aggregiert. Die Sekundärdaten werden –  soweit möglich –  zum 
aktuell verfügbaren Datenstand, als auch in ihrer zeitlichen Entwicklung ausgewer tet. Aufgrund der 
begrenzten s ekundärstatistischen Datenverfügbarkeit auf kleinräumiger Ebene sind die Ergebnisse 
der Haushaltsbefragung von großer Bedeutung, um die Daten zu qualifizieren und Datenlücken zu 
schließen, z. B. die Einkommenssituation, die Wa rmmietbelastung von Haushalten und Ausstattungs-  
und Mietstandards. 
Haushaltsbefragung 
Für den Begründungszusammenhang für oder gegen den Erlass einer S ozialen Erhaltungssatzung 
sind repräsentative Daten zu soziodemographischen Fragen, der Einwohner- und Haushaltsstruktur, 
den Einkommensverhältnissen und vor allem zu den Wohnverhältnissen, der Mietentwicklung und der 
Mietbelastung unerlässlich. Diese wurden mittels einer Haushaltsbefragung erhoben. Die Haushalt s-
befragung fand im Zeitraum März bis Mitte Mai 201 9 statt. Es wurden 2.47 8 Personen im Alter 
zwischen 18 und 85 Jahren im Stadtraum Ost i. V. m.  Südost angeschrieben und gebeten, an der 
schriftlichen Haushaltsbefragung teilzunehmen. Die Auswahl der angeschriebenen Person je Haushalt 
erfolgte per Zufallsstichprobe aus dem Einwohnermel deregister durch den Auftraggeber. Die Hau s-
halte wurden von der Stadt Leipzig mit einem personalisierten Anschreiben über die Haushaltsbe-
fragung, die Hintergründe der Untersuchung, die Ziele des sozialen Erhaltungsrechtes und den Um-
gang mit den persönliche n Daten durch den Auftraggeber informiert. Dem Anschreiben war ein 
sechsseitiger Fragebogen beigelegt (vgl. Anhang 2). Begleitend wurde eine Pressemitteilung verö f-
fentlicht. Anfang April 2019 wurden Erinnerungsschreiben an a lle Haushalte verschickt. Die Teilnah-
me an der Befragung war für die Haushalte der Zufallsstichprobe auch im Internet durch einen Onl i-
ne-Fragebogen möglich. 
Die Teilnahme an der Befragung erfolgte freiwillig. Die Angaben wurden anonym erfasst und unte r-
liegen den Regelungen des Artikel 13  der Datenschutzgrundverordnung und § 20 des Sächsischen 
Statistikgesetzes.2 Die erhobenen Daten wurden durch die Stadt Leipzig in Zahlen umgesetzt und 
ohne Namen und ohne Adresse, das heißt anonymisiert, zwischengespeichert . Anschließend wurden 
die Daten vertraulich ausgewertet sowie ausschließlich zu den Zwecken der vorliegenden Unters u-
chung verwendet. Ein Rückschluss auf einzelne Befragte ist ausgeschlossen. 
Die Ergebnisse der Haushaltsbefragung sind in diesem Bericht in D iagrammen dargestellt. Je nach 
Fragetyp (Einfach- oder Mehrfachnennungen) und Beantwortung durch den Haushalt (z.  B. durch das 
Offenlassen von Fragen) variieren die Gesamtheiten (n) bei den einzelnen Fragen. Die zu Grunde 
liegende Zahl der einbezogenen Antworten ist jeweils in den Diagra mmen angegeben (n=x). Bezie-
 
2  Satzung über die kommunalen Erhebungen der Stadt Leipzig; einsehbar unter www.leipzig.de/buergerumfrage 
sowie Sächsisches Statistikgesetz, einsehbar unter https://www.revosax.sachsen.de/. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 9 
hen sich die Werte auf das gesamte Untersuchungsgebiet, also die Grundgesamtheit der Personen,  
Haushalte, Wohnungen oder Gebäude, wird dies mit einem großem „N“ angezeigt. Zur besseren 
Lesbarkeit sind in der Regel die Prozentwerte und/oder die absoluten Werte zusätzlich angegeben. 
Fallzahlen unter 10 können nur eine Tendenzaussage sein. Fallzahlen unter 5 werden mit einem „*“ 
gekennzeichnet. In den Ausführungen zur Haushaltsbefragung wird zur besser en Lesbarkeit von 
Haushalten ges prochen. Dies bezieht sich jeweils auf die antwortenden Haushalte zur jeweiligen 
Frage bzw. auf die teilnehmenden Haushalte an der Haushaltsbefragung. Weitere Hinweise zu Da r-
stellungen siehe Kapitel 1.5. 
Ortsbildanalyse 
Mit dem Ziel , den Gebäudezustand und das Aufwertungspotenzial im Gebiet einschätzen und be-
werten zu können, wurde im Frühjahr 2019 eine gebäudescharfe Ortsbildanalyse im gesamten Un-
tersuchungsgebiet durchgeführt. Dabei wurden folgen de Merkmale anhand fester Bewert ungskrite-
rien für jedes Wohngebäude (Mehrfamilienhäuser) erhoben: 
 aktuelle Bautätigkeit  
 Fassadenzustand  
 Wärmedämmung (Fassade) 
 Balkone 
 Aufzug 
 Fenster 
 Geschosse 
 Dachgeschossausbau bzw. Aufstockung 
 Nutzung Erdgeschoss (inkl. Leerstand) 
Die Ortsbildanalyse qualifiziert die Haushaltsbefragung und ist grundlegend, um aktuelle Aufwe r-
tungstendenzen und noch vorhandene Modernisierungspotenziale ermitteln zu können. 
1.4 Gebietsabgrenzung 
Im gesamten Stadtraum Ost i. V. m. Südost lebten zum 31.12.2018 rund 76.126 Einwohnerinnen und 
Einwohner.3 Der Stadtraum befindet sich in den Stadtbezirken Ost und Südost und umfasst Teile der 
Ortsteile Neustadt-Neuschönefeld, Volkmarsdorf, Anger-Crottendorf , Sellerhausen-Stünz, Reudnitz-
Thonberg und Stötteritz. 
Für die Analyse im Rahm en des Detailscreenings war es zweckmäßig, den Stadtraum Ost i. V. m.  
Südost abzugrenzen. Grundlage für die Abgrenzung waren die Bau- und Nutzungsstruktur sowie die 
vor Ort durch die Ortsbildanalyse gewonnenen Erkenntnisse. D ie Abgrenzung erfolgte auf der Ebe-
ne der statistischen Blöcke. In einem ersten Schritt wurden Blöcke ausgeschlossen, die nicht durch 
Wohnbebauung geprägt sind. Dazu gehören zusammenhängende Grün - und Freiflächen, Gemein-
 
3  vgl. Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Einwohnerregister, 31.12.2018. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 10 
bedarfsflächen, gewerblich und indus triell genutzte Bereiche oder So nderbauflächen. Anschließend 
wurden Wohng ebiete ausgeschlossen, die durch Ein- und Zweifamilienhäuser o. ä. Strukturtypen 
geprägt sind. Außerdem wurden auch einzelne Gebäude in Gebieten, die nicht durch Wohnnutzung 
geprägt sind, herausgenommen. Diese Gebäu de weisen keinen städtebaulichen Zusammenhang zu 
den gebildeten Teilräumen auf. In diesen Gebieten sind die Voraussetzungen für den  Einsatz des 
sozialen Erhaltungsrechts aus gutachterlicher Sicht nicht gegeben . Außerhalb der somit gebildeten  
Untersuchungskulisse befinden sich:  
 Kleingartenanlagen und Friedhofsflächen, insbesondere in Sellerhausen-Stünz 
 überwiegend gewerblich/industriell genutzte Gebiete, zum Beispiel  südlich der Stötteritzer 
Straße,  
 Einfamilienhausgebiete wie zum Beispiel an der Pommernstraße im Osten von Anger 
Diese Bereiche werden als „Gebiete ohne Relevanz“ für das soziale Erhaltung srecht bezeichnet (vgl. 
Abbildung 2).  
Abbildung 2: Übersicht des Stadtraums Ost i. V. m. Südost und der Untersuchungsgebiete 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
Mit der Gebietsabgrenzung wird der Rechtsprechung gefolgt, wonach bei der Festlegung von So-
zialen Erhaltungsgebieten ein hoher Anteil der schützenswe rten Wohnbevölkerung mit dem Ins tru-
ment erreicht werden soll. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 11 
1.5 Repräsentativität der Haushaltsbefragung 
Im Stadtraum Ost i. V. m.  Südost wurden 2.478 Haushalte  von der Stadt Leipzig für die Einbezie-
hung in die Haushaltsbefragung angeschrieben. In Ost i. V. m. Südost haben 757 Haushalte an  der 
Haushaltsbefragung teilgenommen, was einem Rücklauf von 30,5  % entspricht. Gemäß der G e-
bietsabgrenzung in Kapitel 1.4  wurden 618 Haushalte in die Auswertung einbezogen (vgl. Tabelle 
1; gewichteter Datensatz), da sich diese innerhalb des gemäß Abbildung 2 abgegrenzten Gebietes 
befinden. In der Tabelle 1 ist der erzielte Rücklauf dargestellt.  
Tabelle 1: Darstellung des Rücklaufs 
Gebiet 
Stadt Leipzig, Ein-
wohnerregister, 
31.12.18 
Haushaltsbefragung 
2019 (gewichteter 
Datensatz) 
Haushaltsbefragung 
2019 (ungewichteter 
Datensatz) 
Personen Haushalte Personen Haushalte Personen Haushalte 
Eisenbahnstraße 19.031 11.432 460 300 679 311 
Am Lene-Voigt-Park 16.792 10.244 495 318 720 325 
gesamt 35.823 21.676 955 618 1.399 636 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
Bei der Anlage der Befragung (Zu fallsstichprobe aus dem Einwohne rregister) ist zu beachten, dass 
größere Haushalte auch eine größere Chance haben, in die Stichprobe einbezogen zu werden. 
Diese unterschiedlichen Auswahlwahrscheinlichkeiten werden durch haushaltsbezogene Wichtungs-
faktoren berücksichtigt. Damit erfolgte e ine Anpassung des Merkmals Haushaltsgröße an die Daten 
des Einwohnerregisters der Stadt Leipzig. Die Berechnung der Wichtungsfaktoren erfolgte durch die 
Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen. In der Tabelle 2 sind die Haushaltsgröße gemäß Ein-
wohnerregister der Stadt Leipzig zum 31.12.2018 und die Haushaltsgröße gemäß Hau shaltsbefra-
gung 2019 (gewichteter Datensatz) gegenübergestellt. 
Tabelle 2: Haushaltsgröße gemäß Einwohnerregister der Stadt Leipzig (31.12.2018) und ge-
mäß Haushaltsbefragung 2019 (gewichteter Datensatz) im Vergleich 
Haushaltsgröße 
Stadt Leipzig, Einwohner-
register, 31.12.2018 Haushaltsbefragung 2019 
(N=21.676) (n=618) 
1-Personen-Haushalte 62 % 62 % 
2-Personen-Haushalte 22 % 23 % 
3-Personen-Haushalte 9 % 8 % 
4-und-mehr-Personen-Haushalte 7 % 7 % 
Haushaltsgröße (Mittelwert) 1,6 1,6 
Quelle: Stadt Leipzig, Einwohnerregister, Stand: 31.12.2018; Haushaltsbefragung 2019 
Zur Auswertung und D arstellung der Haushaltsbefragung wird in der Regel der haushaltsbezogene, 
gewichtete Datensatz verwandt. Auswertungen zu den Merkmalen Alter, Nationalität, Beruf und 
Bildung werden personenbezogen auf Grundlage des ungewichteten Datensatzes dargestellt. D ie 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 12 
jeweils zutreffende Bezugsgrö ße Haushalt oder Person wird in den Abbildungsüberschri ften der 
Auswertungen zur Haushaltsbefragung zum besseren Verständnis aufgeführt. 
Die folgenden Abbildungen geben Aufschluss über die Qualität der Stichprobe in Relation zur 
Grundgesamtheit im Untersuchungsgebiet Ost i. V. m. Südost. Die Altersstruktur und die Nationalität 
der Personen im Untersuchungsgebiet Ost i. V. m.  Südost sind in etwa deckungsgleich mit der amtli-
chen Statistik (vgl. Abbildung 3 und Abbildung 4). In der Haushaltsbefragung wurden etwas mehr 
Personen im Alter von 18 bis 26 Jahren erreicht. Dagegen sind aus allen anderen Altersgru ppen 
prozentual weniger Personen  vertreten als in der Statistik angegeben. Bei der Nationalität über-
wiegen Antworten von Muttersprachlern, während Personen mit Migrationshintergrund oder mit einer 
anderen Nationalität leicht unterrepräsentiert sind.  
Abbildung 3: Altersstruktur gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung (personenbezogen) 
7% 7%
2%
23%
38%
8%
7% 7%6%
4%
1%
28%
40%
8%
6% 7%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
0 bis 5
Jahre
6 bis 14
Jahre
15 bis 17
Jahre
18 bis 26
Jahre
27 bis 44
Jahre
45 bis 54
Jahre
55 bis 64
Jahre
65 Jahre
und älter
Stadt Leipzig,
Einwohnerregister, 2018
(N=35.823)
Haushaltsbefragung 2019
(n=1.356)
 
Quelle: Stadt Leipzig, Einwohnerregister, 31.12.2018; Haushaltsbefragung 2019 
Abbildung 4: Nationalität gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung (personenbezogen) 
20%
72%
8%9%
88%
3%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
ausländische Staatsangehörigkeit deutsch ohne
Migrationshintergrund
deutsch mit Migrationshintergrund
Stadt Leipzig,
Einwohnerregister,
2018
(N=35.823)
Haushaltsbefragung
2019
(n=1.339)
 
Quelle: Stadt Leipzig, Einwohnerregister, 31.12.2018; Haushaltsbefragung 2019 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 13 
In Abbildung 5 ist die Eigentumsform der Gebäude in vereinfachter Form gegenübergestellt, da die 
Kategorien aus der Haushaltsbefragung und der Sekundärstatistik nicht deckungsgleich sind. Dieser  
Abgleich veranschaulicht eine minimale Differenz  zwischen den statistischen Daten und der Auswer-
tung des  Haushaltsbefragung. So sind laut Statistik kommunale Wohnungsunternehmen mit einem 
Anteil von 4 % vertreten, dem gegenüber stammen 6 % der in der Haushaltsbefragung erzielten 
Antworten aus Wohnungen, dies sich im Eigentum  von Genossenschaften befinden. Der Anteil der 
Haushalte, dessen Wohnungen im Privateigentum sind, in der H aushaltsbefragung entsprechend 
etwas niedriger.  
Abbildung 5: Eigentumsform der Gebäude gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung  
(haushaltsbezogen) 
4% 3%
93%
6% 4%
91%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
kommunales
Wohnungsunternehmen (LWB)
Genossenschaft (z.B. Lipsia,
Unitas, Kontakt)
Privateigentum*
Sozialamt (Amt 50) 2011
(n= 2.018)
Haushaltsbefragung 2019
(n=607)
 
Quelle: Stadt Leipzig, Sozialamt, 2011; Haushaltsbefragung 2019; *die Kategorie Privateigentum umfasst in 
der Sekundärstatistik: Privatpersonen, ausländische Fonds, Stiftungen, Wohneigentümergemeinschaf-
ten 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 14 
2. Das soziale Erhaltungsrecht 
Ziel und Wirkungsweise 
Das Ziel der Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB ist  die 
Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen. Dies verweist 
auf zwei Tatbestände, die bei der Beurteilung über eine Erhaltungssatzung überprüft werden mü s-
sen: Zum einen die Schutzwürdigkeit der gegenwärtig bestehenden Bevölkerungszusammensetzung 
und zum anderen das Vorhandensein der städtebaulichen Gründe. Daraus ergeben sich zwei Fra-
gen: Wie wird die Sozialstruktur aus städtebau licher Sicht bewertet und welche städtebaulichen 
Auswirkungen gehen von einer Veränderung dieser Struktur aus? 
§ 172 Absatz 1 Satz 1 und 4 BauGB geben für Erhaltungsgebiete einen Genehmigungsvorbehalt für 
den Rückbau, die Änderung, die Nutzungsänderung baulicher Anlagen und die Begründung von 
Wohnungs- und Teileigentum an Gebäuden, di e ganz oder t eilweise zu Wohnzwecken dienen, vor. 
Die Erhaltungssatzung hat eine zweistufige Wirkungsweise. Mit der Festsetzung der Satzung für 
einen bestimmten räumlichen Geltungsbereich (Stufe  1) wird die Erhaltungswürdigkeit des Gebietes 
begründet, eine  konkrete Ve rbindlichkeit für Vorhaben ergi bt sich daraus jedoch noch nicht. Dies 
bedeutet, dass die nunmehr genehmigungspflichtigen Vorhaben grundsätzlich genehmigt werden 
können, jedoch bei der Antragstellung einer konkreten Prüfung unterzogen werden, um  die von ihnen 
ausgehende Gefährdung für das Erhaltungsziel zu bestimmen (Stufe  2). Erst mit Einreichung des G e-
nehmigungsantrages findet eine Abwägung über das betreffende Vorhaben statt.
4  
Versagungsgründe und zeitgemäßer Ausstattungszustand 
Die Versagungsgründe steh en in engem Zusammenhang mit de n Erhaltungszielen und ergeben sich 
daraus. In §  172 Absatz 4 BauGB ist geregelt, dass die Genehmigung nur versagt werden darf, 
wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen erhalten wer den 
soll. Be i der Abwägung von Vorhaben ist  es unerheblich, ob von der konkreten Maßnahme eine 
reale Verdrängung von Bewohnerinnen und Bewohnern ausgeht oder diese nur generell dazu g e-
eignet ist. Dabei stellt sich die Frage, ab wann eine Maßnahme den Erhaltungszielen entgegensteht: 
Ist die erste Umwandlung von einer Miet - in eine Eigentumswohnung aufgrund des Wohnungsschlüs-
sels noch städtebaulich vertretbar, so kann durch die Umwandlung weiterer Wohnungen der gro ß-
flächige Verlust von Mietwohnraum drohen. Zu klären ist demnach, ob von der Maßnahme eine Vor-
bildwirkung ausgeht, die dem Erhaltungsziel nicht zuträglich ist.5 
In der Genehmigungspraxis sind Maßnahmen, die zur Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungsz u-
standes einer durchschnittlichen Wohnung unter B erücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Min-
destanforderungen dienen, gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 BauGB grundsätzlich zu ge-
nehmigen. Eine S oziale Erhaltungssatzung soll damit nicht dazu beitragen, einen baulichen Substa n-
dard im Quartier zu konservieren.  
 
4  Mitschang, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar, 13. Auflage 2016, Rn. 48. 
5  BVerwG, 18.06.1997 - BVerwG 4 C 2/97. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 15 
Die bauordnungsrechtlichen Mindes tanforderungen sind bei der Beurteilung von Maßnahmen zu 
berücksichtigen, d.  h. sie sind abwägend zu überprüfen. Nach §  172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 
BauGB ist die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustande s unter Wahr ung der bauord-
nungsrechtlichen Mindestanforderungen zu genehmigen. Daraus erwächst ein konkreter Genehmi-
gungsanspruch für den Antragssteller. Die Formulierung umfasst zwei zu berücksichtigende Merkmale 
bei der baulichen Änderung von Gebäuden. Z um einen sind die bauordnungsrechtlichen Mindestan-
forderungen zu wahren. Diese umfassen z. B. die Ausstattung der Gebäude mit Sanitär-, Frisch - und 
Abwasser- sowie Elektroinstallationen. Sie stellen die untere Grenze für zu genehmigende Maßna h-
men dar. Der zeitgemäße A usstattungszustand bezieht sich zum anderen auf eine durchschnittliche 
Wohnung, die „in diesem Gebiet [...] von Bevölkerungsschichten der Art, aus der sich die Wohnb e-
völkerung des betreffenden Mili euschutzgebietes zusammensetzt, beansprucht wird“ und desse n 
Herstellung ebenfalls zu genehmigen ist.6 Zu diesem Sachverhalt – der für die Beurteilung anzuwe n-
denden Maßstabsebene –  gibt es keine einheitliche Rechtsprechung. Der Ausstattungszustand kann 
über den bauordnungsrechtlichen Mindesta nforderungen liegen und  stellt damit zugleich die obe re 
Grenze der zu genehmigenden Maßna hmen dar. Diese Maßnahmen können jedoch dazu führen, 
dass Mietpreise ansteigen und bestimmte Bevölk erungsgruppen verdrängt werden. Diese Regelung 
verhindert, dass in Erhaltungsg ebieten schlechte bauliche Zustände unterha lb der bauordnungsrecht-
lichen Vorgaben, ein sog. Substandard (z.  B. Ofenhe izung, Außentoilette), erhalten bleiben. 7 Als 
zeitgemäße Ausstattungszustände einer Wohnung werden in der Rechtsprechung die Warmwasse r-
versorgung durch Gasetagenheizungen und der Einbau von Isolierverglasungen identifiziert. 8 Einzel-
kohleöfen und einfach verglaste Fenster entsprechen diesem Zustand nicht mehr.  
Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) 
Gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1a B auGB haben Eigentümerinnen und  Eigentümer eines 
Gebäudes im Geltungsbereich einer S ozialen Erhaltungssatzung einen Anspruch auf Erteilung einer 
Genehmigung, wenn die beabsichtigte Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die 
baulichen oder anlagen technischen Mindestanforderunge n der Energieeinsparverordnung (EnEV) 
dient. Zweck dieser Verordnung ist die Einsparung von Energie in Gebäuden als Beitrag zur Erfü l-
lung der bundesweiten ene rgiepolitischen Ziele. Gemäß § 555b BGB sind bauliche V eränderungen, 
durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird, energetische Moderni-
sierungen. (Wärme-)Energie kann z.  B. durch den Einbau von Isolierglasfenstern, den Austausch von 
Außentüren, Heizungs- und Warmwasserleitungen so wie der Dämmu ng von Außenwänden, Keller - 
und Geschossdecken eingespart werden.  
Mit der Beschränkung auf die in § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1a BauGB abgestellten Mindestan-
forderungen soll dem Ziel des sozialen Erhaltungsrechts Rec hnung getragen werden. 9 Dabei kommt 
die EnEV in ihrer jeweils geltenden Fassung zur Anwendung. 10, 11 Die Durchführung einer Maßnahme, 
 
6  Mitschang, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar, 13. Auflage 2016, Rn. 52. 
7  Mitschang, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar, 13. Auflage 2016, Rn. 51. 
8  OVG Berlin, 10.06.2004 - OVG 2 B 3.02, IBRRS 2004, 3556. 
9  Deutscher Bundestag, Gesetz zur  Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren 
Fortentwicklung des Städtebaurechts, BT-Drs. 17/13272, S. 17. 
10  Vgl. Gaßner, Groth, Siederer & Coll (Hrsg.): Rechtsgutachten zur sozialverträglichen Steuerung der energet i-
schen Sanierung in den sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, 
2015, S. 8 ff.  
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 16 
die den Mindestanforderungen der EnEV entspricht und zu genehmigen ist, kann nach den §§ 559 
und 555b BGB mit einer Modernisierungsumlage von 8 % auf die Miete umge legt werden.12 Eine 
Erhöhung der Mietbelastung und langfristige Wirkungen auf das lokale Mietpreisniveau sind mögli-
che Folgen. Die EnEV regelt Mindeststandards für Bauteile, die erneuert oder ausgetauscht werden 
sollen. Es wird dabei unterschieden in  
 den Austausch/die Erneuerung von Einzelbauteilen (z. B. Fenster und Fassade) und  
 eine komplette Gebäudesanierung (Gebäudebilanzierung). 
Sofern nur einzelne Sanierungsmaßnahmen, wie die Erneuerung der Fassade oder der Austausch von 
Fenstern vorge nommen wird, gibt die EnEV konkrete Anforde rungswerte für den einzuhaltenden 
Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) vor.13 Werden diese Werte durch den Austausch und die 
Erneuerung unterschritten, kann eine Genehmigung versagt werden. Außerdem beinhaltet § 9 Absatz 
3 EnEV eine Einschränkung hinsichtl ich der von einem Austausch oder einer Erneuerung betroffenen 
Fläche der Bauteile. Wenn die Fläche der geänderten Bauteile weniger als 10  % der gesamten 
Bauteilfläche des Gebäudes betrifft, besteht kein Zwang zur Anwendung der EnEV, dies gilt z. B. bei 
Reparaturarbeiten. 
Bei einer umfassenden energetischen Modernisierung muss eine energetische Gesamtbilanzierung für 
das Gebäude durchgeführt werden, d.  h. der Jahres-Primärenergiebedarf errechnet werden. Dazu 
wird das Referenzgebäudeverfahren angewandt. Das R eferenzgebäude dient dabei zur Ermittlung 
des nach der EnEV maximal zulässigen Jahres-Primärenergiebedarfs für Heizung, Warmwasserau f-
bereitung, Lüftung und Kühlung. Der Jahres -Primärenergiebedarf des sanierten Gebäudes darf laut 
EnEV bis zu 40 % höher sein, als der eines entsprechenden Neubaus.14, 15 
Es ist also darauf zu achten, ob beabsichtigte Maßnahmen das Erfordernis einer energetischen S a-
nierung der betroffenen Bauteile auslösen und dadurch das Erhaltungsziel konterkariert  wird. Folg-
lich ist eine Steuerung im Sinne des sozialen Erhaltungsrechts möglich, wenn eine Genehmigung unter 
der V oraussetzung erteilt wird, dass bauliche Änderungsmaßnahmen so durchzuführen sind, dass 
eine energetische Modernisierung nicht erforderlich wird.16 Zwingende Nachrüstpflichten sind in § 10 
EnEV ger egelt, so z. B. Dämmmaßnahmen von obersten Geschossdecken sowie der Austausch von 
Heizkesseln, die vor dem 01.10.1978 eingebaut oder aufgestellt wurden. Im Genehmigungsverfah-
ren gibt es in der Praxis die Interpretation bzw. Auslegung, dass nur dann energetische Modernisi e-
rungen genehmigt werden, wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer bereits die Nachrüstpflichten 
erfüllt hat. 
 
11  Energieeinsparverordnung vom 24.07.2007 (BGBl. I S. 1519), zuletzt durch Artikel 3 VO am 24.10.2015 (BGBl. 
I S. 1789, 1790) geändert. 
12  Mit dem  Mietrechtsanpassungsgesetz wurde die Modernisierungsumlage von 11 auf 8  % gesenkt (Bundesrat, 
Drucksache 611/18, 30.11.2018). 
13  Vgl. Anlage 3, EnEV. 
14  Vgl. ECOBAU Consulting (Hrsg.): Ingenieurtechnisches Fachgutachten zum Rechtsgutachten „Sozialve rträgliche 
Steuerung der energetischen Sanierung in sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB“ 
im Bezirk Pankow, Berlin 2015, S. 7. 
15  Bilanzierungsverfahren erfolgt gemäß: DIN V 18599, DIN V 4108-6, DIN V 4701-10. 
16  Vgl. Gaßner, Groth, S iederer & Coll  (Hrsg.): Rechtsgutachten zur sozialverträglichen Steuerung der energeti-
schen Sanierung in den sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, 
2015, S. 28 ff. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 17 
Im Falle einer Fassaden - oder Dachsanierung, die der Instandse tzung dient, wird regelmäßig das 
Erfordernis des § 9 Absatz 3 EnEV (10 %-Regel) erfüllt sein. Die Kommune hat nach gutachterlicher 
Bestätigung keine Möglichkeit, einer solchen Maßnahme die Genehmigung zu versagen, allerdings 
kann die durchzuführende Maßnahme in ihrem Umfang auf die Mindestanforderu ngen beschränkt 
werden. 
Umwandlungsverordnung 
Neben dem Genehmigungsvorbehalt für den Rückbau, die Änderung und die Nutzungsänderung 
baulicher Anlagen räumt § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB die Möglichkeit ein, dass au ch „die Begrün-
dung von Wohnungseigentum ode r Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäu-
den, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung e r-
folgen darf.“ 17 Um die Umwandlung von Miet - in Eigentumswohnungen auch unter  einen Genehmi-
gungsvorbehalt st ellen zu kö nnen, sind die Landesregierungen ermächtigt, für die Grundstücke in 
Gebieten einer Satzung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 eine Rechtsverordnung mit einer 
Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren zu erlassen.  
Die Umwandlung in Wohnungs - oder Teileigentum darf in S ozialen Erhaltungsgebieten gemäß § 
172 Absatz 4 Satz 1 BauGB versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung 
aus be sonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Die Gen ehmigung ist zu erteilen, 
wenn auch unter B erücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein 
Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr 
zumutbar ist und ist ferner gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 2 bis 6 BauGB zu erteilen, wenn 
2.  das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum z u-
gunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, 
3.  das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eig enen Nutzung an Familienangehörige des 
Eigentümers veräußert werden soll, 
4.  ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder 
Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des 
Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, 
5. das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder 
Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder 
6. sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Woh-
nungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Abs. 2 
Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Abs. 
1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt. 
Beispiele aus Qu artieren in verschiedenen deuts chen Großstädten belegen, dass die Umwandlung 
von Miet- in Eigentumswohnungen mit erheblichen Veränderungen der Gebäude- und Wohnungssub-
 
17  vgl. § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 18 
stanz einhergeht und sich damit auch deutlich auf die Mieterstruktur im umgew andelten Mietobjekt 
auswirkt. Im Zuge der U mwandlung erfolgen in der Regel aufwändige Modernisierungsmaßnahmen, 
die den Wohnwert der Gebäude und Wohnungen erhöhen. Trotz der Möglichkeit für die ansässigen 
Mieterinnen und Mieter, die Wohnungen über das Vorkaufsrecht se lbst zu erwerben, ist der Ve r-
bleib der angestammten Bewohnerschaft nur selten möglich, da z. B. die finanziellen Rahmenbedi n-
gungen nicht ausreichen. Unsere Analysen in Erhaltungsgebieten zeigen, dass bei etwa jedem zwe i-
ten Umwandlungsvorgang parallel oder im Anschluss an die Umwandlung erhebliche bauliche Maß-
nahmen am Wohngebäude durchgeführt wurden. 
Erfahrungen mit den Effekten einer Umwandlungsverordnung aus Hamburg und Berlin bestätigen, 
dass trotz der bestehenden und von den Antragsstellern genutzten Ausna hmeregelungen (s. o.), „Ge-
schäftsmodelle, die über Umwandlungen auf kurzfristige Erträge zielen, in den S ozialen Erhaltungs-
gebieten zurückgedrängt werden“ konnten. 18 Um das flankierende Instrument der Umwandlungsve r-
ordnung auch in den potenzi ellen Sozialen Erhaltungsgebieten der Stadt  Leipzig nutzen zu können, 
ist ein Erlass durch den Freistaat Sachsen notwendig. 
Vorkaufsrecht 
Im Geltungsbereich von Erhaltungsgebieten ist die Anwendung des Vorkaufsrechts gemäß § 24 A b-
satz 1 Satz 1 Nummer 4 Bau GB durch die Gemeinde möglich, sofern von einem Grundstücksverkauf 
eine negative Wirkung für die aufgestellten Erhaltungsziele, d.  h. dem Wohl der Allgemeinheit, aus-
geht. „Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts werden die Ziele der Erhaltungsverordnung gefördert, 
da mietwirksame Bau- und Modernisierungsmaßnahmen sowie die Umwandlung von Miet - in Eigen-
tumswohnungen durch den A nkauf effektiver beschränkt werden können als dies ohne den Ankauf 
der Fall wäre.“19  
Um die Ausübung des Vorkaufsrechtes abzuwenden, hat der Käufer bz w. die Käuferin gemäß § 27 
Absatz 1 Satz 1 BauGB die Möglichkeit, eine Abwendungsvereinbarung mit der Gemeinde zu 
schließen, in der sich der Käufer bzw. die Käuferin verpflichtet, das Grundstück nur im Sinne der 
Erhaltungsziele zu nutzen. Eine solche Vereinbarung kann folgende Verpflichtungen beinhalten: 
 Verzicht auf die Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 172 Absatz 4 BauGB, 
 Verzicht auf Nutzungsänderung, 
 keine Durchführung von baulichen Veränderungen und Modernisierungen, die über die He r-
stellung des zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung im Qua r-
tier oder über die Mindestanforderungen der EnEV hinausgehen. 
Kommt es zur Ausübung des Vorkaufsrechtes, wird dieses in der Regel zugunsten eines Dritten ge-
mäß § 27a BauGB ausgeübt. Begünstigte Dritte sind ebenso  verpflichtet, das Grundstück im Sinne 
der Erhaltungsziele zu nutzen. In Frage kommen dafür kommunale Wohnungsunternehmen, Geno s-
 
18  Abgeordnetenhaus Berlin, Schriftliche Anfrage: Ein Jahr Umwandlungsverordnung – ein Grund zum Feiern?, 
Drucksache 17/18118, 29.02.2016, S. 3. 
19  Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, Begründung zum Beschluss über die Ausübung des Vorkaufsrech-
tes, o. D. 
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senschaften oder gemeinnützige Stiftungen. Zur Ausübung des Vorkaufsrechts müssen ent sprechende 
Haushaltsmittel zur Verfügung st ehen. Die Einrichtung eines revolvierenden Fonds wird gemäß Em p-
fehlung des bezirklichen Arbeitskreises Vorkaufsrecht in Berlin durch den Berliner Senat geprüft, um 
die Handlungsoptionen zum Erwerb von Gebäuden durch städtisch e Wohnungsbaugesellschaften zu 
erweitern.20 In der Stadt München speist sich der „Ankaufsfonds“ aus Erlösen der Reprivatisierung 
und aus einem festen Haushaltstitel.21 
 
20  Bezirksamt Fri edrichshain-Kreuzberg, Gründung des Bezirklichen Arbeitskreises Vorkaufsrecht, Pressemitteilung 
Nr. 218 vom 15.11.2018, Internetquelle. 
21  Landeshauptstadt München, 25 Jahre Erhaltungssatzung in München, S. 31 ff. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 20 
3. Kurzvorstellung des Untersuchungsgebietes 
In der Abbildung 6 sind die zu analysierenden Teilgebi ete dargestellt  und in Tabelle 3 sind die 
Statistischen Bezirke den Teilgebieten zugeordnet . Die Stadtstruktur der beiden Teilgebiete wird 
nachfolgend kurz beschrieben. 
Abbildung 6: Übersicht über die zu analysierenden Teilgebiete 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
Tabelle 3: Zuordnung der Statistischen Bezirke je Teilgebiet 
Teilgebiet Statistische Bezirke 
Eisenbahnstraße 200, 201, 202, 205, 206, 210, 211, 212, 213, 215, 233, 234 
Am-Lene-Voigt-Park 222, 223, 224, 300, 301, 302, 303 
Quelle: LPG mbH, Eigene Darstellung 
Eisenbahnstraße 
Das Gebiet westlich der Hermann -Liebmann-Straße und nördlich der Eisenbahnstraße sowie  dem 
Stadtteilpark Rabet ist  durch eine geschlossene, gründerzeitliche Blockrandbebauung gekennzeic h-
net. Zwischen Friedrich-List-Platz im Westen und der Konstantinstraße ist die Bau- und Nutzungsstruk-
tur heterogener: Neben gewerblichen Nu tzungen befinden sich offene gründerzeitliche  Wohnblöcke 
und Geschosswohnungsbau aus den Jahren nach 1990. Südlich des Stadtteilparks Rabet sind offene 
und geschlossene gründerzeitliche Blockstrukturen prägend, die teilweise durch  Stadthäuser verdich-
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 21 
tet wurden. Diese Struktur zieht sich w eiter südlich über den Bernhardiplatz bis z ur Dresdner Stra-
ße/Wurzner Straße.  
Das Gebiet östlich der Hermann -Liebmann-Straße ist im  Norden rund um die Schulze -Delitzsch-
Straße und die Torgauer Straße durch  gewerbliche Nutzungen sowie Einrichtungen des Gem einbe-
darfs geprägt. Südlich angrenzend dominiert geschlossene gründerzeitliche Blockrandbebauung den 
Bereich zwischen Mariannenstraße und Konradstraße. Östlich der Torgauer Straße bis zum Parkbo-
gen Ost/ehemaliger S -Bahn-Ring schließen sich grü nderzeitliche Blockrandstrukturen an, die nur 
selten vollständig geschlossen sind und Potenziale zur Verdichtung aufweisen. Östlich der Bahnunte r-
führung, der Wurzner Straße folgend,  ist der Bebauungszusammenhang straßenseitig noch gege-
ben, die Blockstrukturen sind jedo ch rückwärti g nicht geschlossen. Geschlosse ne gründerzeitliche 
Blockstrukturen mit einem Anteil an Wohnbebauung aus den Jahren 1919 bis 1949 schließen sich 
erst wieder öst lich der Emmausstraße bis zur Bahntrasse an. Das Gebiet östlich der Bahntrasse ist 
entlang der Kai -Härtling-Straße und Zweenfurt her Straße durch gründerzeitliche Mehrfamilienhä u-
ser geprägt, teilweise ergänzen Neubauten (Stadthäuser) den Bebauungszusammenhang. 
Am-Lene-Voigt-Park 
Der Norden des Gebietes  zwischen Dresdner Straße und dem Lene -Voigt-Park i st überwiegend 
durch offene und geschlossene gründerzeitliche Blockrandbebauung geprägt und weist einen hohen 
Grün- und Freiflächenanteil, z. B. am Täubchenweg und dem Stephaniplatz auf. Hinzukommen g e-
werbliche Nutzungen, die sich an den Täubchenweg anschl ießen. Rund um die Anna -Kuhnow-Straße 
sind viele Stadthäuser entstanden. In östlicher Richtung zwischen Zweinaundorfer Straße und Mie-
rendorffstraße dominiert ebenfalls gründerzeitliche Wohnbebauung. In nordöstlicher Richtung bis 
rund um die Gre gor-Fuchs-Straße schließt sich mehrgeschoss iger Siedlungsbau der Jahre 1919 bis 
1949 an. 
Südlich des Lene -Voigt-Parks ist durch Blockrandbebauung der Gründerzeit geprägt. Inmitten des 
Gebietes befindet sich die Sternburg Brauerei. Daran grenzt südlich zwis chen Mühlstraße und Stöt-
teritzer Straße industrieller Geschosswohnungsbau an, mit dem Cäcilienpark als Grünfläche. 
3.1 Förderkulissen, Planwerke 
Der Leipziger Osten ist ein Schwerpunktgebiet der Leipziger Stadterneuerung. Bereits seit den 
1990er Jahren sind drei Sanierung sgebiete – Neuschönefeld, Neust ädter Markt und Reudnitz –  
förmlich festgelegt. Im Jahr 2000 wurde der Leipziger Osten in das Programm Soziale Stadt mit 
einer Laufzeit bis 2020 aufgenomme n, im Jahr 2016 folgte –  nach Neuausschreibung des Pro-
gramms Soziale S tadt durch den Freistaat Sachse n – das Programmgebiet Kerngebiet Leipziger 
Osten mit einer Laufzeit bis 2025 und Paunsdorf (außerhalb der Untersuchungskulisse). Ebenfalls seit 
dem Jahr 2000 erfolgt eine Förderung der Stadtentwicklung durch den Europäischen Fonds für re-
gionale Entwicklung (EFRE), hervorzuheben ist in diesem Zusammenhang der Masterplan Parkbogen 
Ost (s. Kapitel 3.2 ). Des Weiteren sind Projekte zu Arbeit, Bildung und Wirtschaft im Rahmen der 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 22 
Programme BIWAQ zu nenne n. Zudem war der Leipziger Oste n von 2003 bis 2014 Stadtumbau 
Ost-Gebiet, Programmteil Aufwertung und Rückbau.22 
Die Abbildung 7 gibt einen Überblick über die aktuellen Fördergebiete im Leipziger Osten. I m Rah-
men der Stä dtebauförderung werden öffentliche Fördermittel in die Instandsetzung und Sanierung  
des Gebäudebestands, den öffentlichen Raum und die soziale Infrastruktur sowie in Netzwerk - und 
Beteiligungsstrukturen eingesetzt, die sich an den Bedarfen der Bewohnerinnen und Bewohnern, loka-
len Akteure und privaten sowie öffentlichen Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern orientieren.  
Abbildung 7: Fördergebiete der Stadterneuerung im Leipziger Osten 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung, Fördergebiete der Stadterneuerung im 
Leipziger Osten, 10/2018 
3.2 Aktuelle Planungen und Einflussfaktoren 
In dem 2018 beschlossenen INSEK werden für alle Leipziger Ortsteile Handlungsansätze bis 2030 
vorgestellt. Im Stadtraum Ost/Südost werden je n ach Ortsteil unterschiedliche H andlungsansätze 
verfolgt. Am Häufigsten werden dabei die folgenden genannt: Unterstützung von Kultur - und Sport-
angeboten, Ausbau des Geh - und Radwegenetzes sowie des ÖPNV, Schaffung von naturverträgli-
chen Erholungsangeboten sowie Ausbau der Bildungsinfrast ruktur und Nutzung von Flächenpotenzia-
len für bezahlbaren Wohnraum beziehungsweise Erhalt der baulichen Struktur.23  
 
22  Stadt Leipzig, Fördergebiete der Stadterneuerung im Leipziger Osten 
23  Stadt Leipzig INSEK: B-31 bis B-36 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 23 
Die Ziele für den Leipziger Osten sind, diesen als attraktiven Wirtschafts - und Wohnstandort zu 
entwickeln be ziehungsweise etablieren und Integration und Chancengleichheit zu ermöglichen. Die 
Prioritäten hierzu sind: 
• Ansiedlungsschwerpunkte für neue Unternehmen fördern 
• Lokale Bildungslandschaft aufbauen 
• Kulturelle und soziale Vielfalt entwickeln 
• Städtebauliche Anbindung verbessern und 
• Zukunftsfähiges Wohnungsmarktprofil entwickeln.24  
Auf einem Teil des stillgelegten östlichen S-Bahnbogens entsteht ein grünes Aktivband, dass sich rund 
um den Leipziger Osten zieht, bestehende Grün-, Erholungs - und Freiflächen, aber auc h besondere 
Orte und Bauwerke integriert und die Ortsteile Reudnitz, Anger -Crottendorf, Stötteritz, Sellerhausen 
und Schönefeld und Zentrum Ost mi teinander verbindet (vgl. Abbildung 8). Der Masterplan wird in 
Etappen unter intensiver Beteiligung der Bürgerinnen und Bürger umgesetzt. Die Umsetzung des 
Masterplans setzt verschiedene Entwicklungsimpulse die zur Stärkung sozialer Infrastrukturen, des 
Wohnumfeldes und der Partizipation beitragen. 
Abbildung 8: Karte mit der Streckenführung des Parkbogens Ost 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Parkbogen Ost - von Bahnflächen zum grünen Aktivband 
 
24  INSEK Leipziger Osten: S. 75-78; S. 81-88 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 24 
3.3 Vorhandene Infrastrukturen 
Der Stadtraum Ost i. V. m.  Südost verfügt über 32 Kinderbetreuungseinrichtungen und 23 Schul-
standorte, deren Umfang und Entwicklung im Folgenden kurz skizziert werden soll.  
Für einen Ausbau der bestehenden Bildungsinfrastrukturen besteht grundsätzlich Bedarf: Für alle 
Ortsteile steigen die Bevölkerungsprognosen. Insgesamt wird für den Planu ngsraum in ku rzfristiger 
Vorausschätzung ein Bevölkerungswachstum von 8,8 % prognostiziert. Bei einer mittelfristigen V o-
rausschätzung bis 2025 wird ein überdurchschnittliches Bevölkerungswachstum von 16,3 % progno s-
tiziert.25 
Kindertageseinrichtungen 
Im Planungsraum Ost i. V. m. Südost gab es 2017 in sgesamt 3.171 Plätze in 32 Kinderbetreuungs-
einrichtungen (Kinderkrippen, Kindergärten, Integrationseinrichtungen und kombinierte Einrichtungen 
für Kinder zwischen 0 und 6 Jahren). Insgesamt waren 3.072 Kinder in Kindertagesein richtungen 
angemeldet. Drei der Kinderbetreuungseinrichtungen waren zu 100 % ausgelastet, mehrere weitere 
Einrichtungen zu fast 100 % ausgelastet. Im Durchschnitt betrug die Auslastung im Planungsraum 
96,9 % und lag damit etwas höher als der G esamtdurchschnitt der Stadt Leipzig. In den  Jahren 
zuvor war die Anzahl der Plätze in Kinderbetreuungseinrichtungen von 2.703 im Jahr 2010 auf 
3.171 im Jahr 2017 gestiegen. Das entspricht einem Zuwachs von 17 %.26  
Schulische Einrichtungen 
Die Schülerinnen und Schüleranzahl an allgemeinbildenden Schulen der Stadt Leipzig hat bereits seit 
dem Schu ljahr 2009/2010 anhaltenden Wachstumsquoten zu verzeichnen. Im Schuljahr 2017/18 
wird ein neuer Höchststand mit 49.976 Schülerinnen und Schülern erreicht. Im Planungsraum Ost i. V. 
m. Südost gibt es 23 Schulstandorte, davon entfallen 13 auf Grundschulen, sechs auf Oberschulen 
und je zwei auf Gymnasien und Förderschulen. Die Anzahl der Schülerinnen und Schüler stieg in den 
letzten Jahren konstant an, 2017 lag sie bei 6.035 Schülerinnen und Schülern im Planungsraum Ost i. 
V. m. Südost.27  
 
25  Planungsraumsteckbrief 2017: Planungsraum Ost/Südost: S. 6 
26  Planungsraumsteckbrief 2017: Planungsraum Ost/Südost: S. 16-17 
27  Planungsraumsteckbrief 2017: Planungsraum Ost/Südost: S. 17-21 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 25 
4. Analyseebene Aufwertungspotenzial 
4.1 Gebäudealter 
Im Untersuchungsraum Ost i. V. m. mit Südost sind in beiden Teilgebieten fast die Hälfte der Gebä u-
de in der Gründerzeit erbaut worden. Im Gebiet Eisenbahnstraße sind mit etwa 20 % zahlreiche 
Gebäude vorhanden, die zwischen 1919 und 1945 erbaut wurden. Weitere 20 % der Gebäude 
sind zwischen 1991 bis 2010 entstanden. Im Teilgebiet Am Lene -Voigt-Park wurde etwa ein Fünftel 
der Gebäude in der Nachkriegszeit zwischen den Jahren 1961 und 1990 erbaut.  
Abbildung 9: Gebäudealter (gebietsscharf) 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Gebäude- und Wohnungszählung, 31.12.2018 
4.2 Wohnungsschlüssel und Wohnfläche 
Wie in Abbildung 10 dargestellt, sind rund 80 % der Wohnungen in beiden Teilgebieten 2- oder 3-
Zimmer-Wohnungen. Dabei überwiegen die 2-Zimmer-Wohnungen leicht. Wohnungen mit einem 
Zimmer oder mit mehr als drei Zimmern sind zu je rund 10 % vertreten.  

 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 26 
Abbildung 10: Anzahl der Zimmer (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Die Analyse der Wohnungsgrößen ergibt eine ähnliche Aufteilung . Etwa ein Viertel des  Wohnungs-
bestands in beiden Teilgebieten we ist eine Größe von mehr als 80 qm auf , wohingegen der Anteil 
an kleinen Wohnungen mit bis zu 40 qm mit 5 % im Teilgebiet Am Lene-Voigt-Park und 10 % in der 
Eisenbahnstraße geringer ist. Mit etwa 45 % ist in beiden Teilgebieten etwas weniger als die Hälfte 
des Wohnungsbestands somit kleiner als 60 qm.  
Abbildung 11: Wohnungsgröße (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 

 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 27 
4.3 Eigentumsverhältnisse 
Im Folgenden sind d ie Eigentumsverhältnisse auf Ba sis der Sekundärstatistik und der Haushaltsbe-
fragung dargestellt. 
Der überwiegende Teil der Wohngebäude befindet sich in privatem Eigentum, in beiden Teilgebie-
ten liegt der Anteil bei rund 90 %. Im Teilgebiet Eisenbahnstraße befinden sich 3,6 % der Wohnge-
bäude im Eigentum von Stadt, Land  und Bund. Andere Eigentumsformen sind je mit weniger als 2 % 
der Wohngebäude vertreten. Im Teilgebiet Am Lene -Voigt-Park befinden sich 3,8 % der Gebäude 
im Eigentum von Genossensch aften, die r estlichen Eigentumsformen sind mit weniger als 2,3 % ve r-
treten. Zu beachten ist, dass die Daten aus der Sekundärstatistik aus dem Jahr 2011 stammen. Die 
Daten wurden gebietsscharf (gemäß Abbildung 2) ausgewertet. 
Tabelle 4: Eigentumsverhältnisse gemäß amtlicher Statistik (gebietsscharf) 
Eigentumsstruktur Eisenbahnstraße 
n=1.170 
Am Lene-Voigt-
Park 
n=845 
Kommunales Wohnungsunternehmen 1,1 % 2,2 % 
Genossenschaft 1,6 % 3,8 % 
Stadt, Land, Bund 3,6 % 1,9 % 
Privat 90,7 % 89,8 % 
WEG 1,9 % 2,0 % 
Ausländischer Fonds 1,1 % 0,2 % 
Quelle:  Stadt Leipzig, Sozialamt, 2011 
In allen Teilgebieten wohnt die überwiegende Mehrheit der Haushalte zur Miete. Von den Hausha l-
ten, die zur Miete wohnen, benötigen nur wenige einen Wohnberechtigungsschein, um ihre Wohnung 
anmieten zu können.28 
In der Eisenbahnstraße sind  rund 5 % der Wohnungen, Am Lene -Voigt-Park rund 12 % der Wo h-
nungen im Eigentum kommunaler oder genossenschaftlicher Wohnungsunternehmen.  Die meisten  
Wohnungen gehören privaten Hauseigentümerinnen und Hauseigentümern oder privaten Wohnungs-
unternehmen. Vermietete und selbstgenutzte Eigentumswohnungen haben zusammen einen Anteil von 
20 %, wobei die vermieteten Eigentumswohnungen stark überwie gen. Somit b esteht bei 80 % der 
Wohnungen noch die Möglichkeit, sie in eine Eigentumswohnung umzuwandeln.  
 
28  Eisenbahnstraße: 3,8 %, Am Lene-Voigt-Park: 2,3 %). 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 28 
Abbildung 12: Eigentums- und Mietverhältnis der Wohnungen (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
4.4 Ortsbildanalyse 
Zwischen März und Mai 2019 wurde durch die LPG mbH eine Ortsbildanalyse durchgeführt, um die 
sichtbare Ausstattung der Gebäude zu erfassen. Hierbei wurde  der Zustand der Fassade, aktuelle 
Bautätigkeiten, Balkone, Fenster und bereits du rchgeführte Aufstockungen und D achgeschossausbau-
ten sowie die Nutzung der Erdgeschosse aufgenommen. Insgesamt wurden dabei 2.449 G ebäude 
im Stadtraum Ost i. V. m. Südost erfasst und alle Mehrfamilienwohnhäuser einbezogen. Die wesentli-
chen Erkenntnisse der Ortsbildanalyse sind in der fol genden Tabelle festgehalten. Die Auswertung 
erfolgte gebietsscharf (gemäß Abbildung 2). 
Tabelle 5: Ausstattungsmerkmale gemäß Ortsbildanalyse (gebietsscharf) 
Merkmale Eisenbahnstraße 
n=1170 
Am Lene-Voigt-Park 
n=845 
Fassade 
unsaniert/Schäden an Fassade oder 
Bauteilen 14,6 % 6,2 % 
Wärmedämmung 6,3 % 10,3 % 
Uneinheitliche Fensterrahmen 6,9 % 2,6 % 
Potenzial zum Dachgeschossausbau 38,7 % 52,6 % 
Leerstand im EG 13,6 % 4,3 % 
Bautätigkeit 4,5 % 1,8 % 
Quelle:  Ortsbildanalyse der LPG mbH, 2019 
Hervorzuheben ist der mit 14,6 % sehr hohe Anteil an unsanierten Wohngebäuden mit schadh aften 
Fassaden oder Bauteilen im Teilgebiet  Eisenbahnstraße. Mit 6,2 % ist der Anteil auch im Teilgebiet  
Am Lene-V oigt-Park hoch.  Die teilweise stark sanierungsbedürftigen  Gebäude sind im Stadtbild 
präsent, so zum Beispiel in der östlichen Eisenbahnstraße und der südlichen Torgauer Straße. Eine 
vollständige Darstellung des Gebäudezustandes ist als Anhang 1 beigefügt. 

 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 29 
Der Anteil von uneinheitlichen Fensterrahmen, der im Teilgebiet Eisenbahnstraße mit rund 7 % auf-
fällig hoch ist, weist auf den unterschiedlichen Sanierungsstand der Wohnungen innerhalb der Ge-
bäude hin. Nur jedes zehnte Mehrfamilienwohnhaus im Teilgebiet Am Lene-Voigt-Park und 6,3 % im 
Teilgebiet Eisenbahnstraße verfügen über eine Wärmedämmung. Bei den Gebäuden mit Fassade n-
dämmung handelt es sich meist um zusammenhängende Wohnanlagen. Es be steht folglich noch ein 
großes energetisches Modernisierungspotenzial. Eine vollständige Darstellung der jeweiligen Fass a-
dendämmung aller erfassten Gebäudezustande ist als Anhang 1 beigefügt.  
Ein Aufstockungspotenzial bzw. Potenzial zum Dachgeschossausbau ist im Teilgebiet Eisenba hnstraße 
bei knapp 40 % der Woh ngebäude noc h vorhanden, im Teilgebiet  Am Lene- Voigt-Park ist dies 
sogar bei mehr als der Hälfte der Fall.  
Im Teilgebiet Eisenbahnstraße ist der Leerstand im Erdgeschoss mit 13,6 % auch im Vergleich mit 
anderen Leipziger Sta dtteilen auß ergewöhnlich hoch . Hier besteht  ein großes Potenzial zur U m-
wandlung der Erdgeschossfläche in Wohnraum. Gegenwärtig laufende Bautätigkeiten wie Sanie-
rungen, Dachgeschossausbauten etc. wurden während der Ortsbildanalyse besonders häufig im 
Teilgebiet Eisenbahnstraße festgestellt.  
4.5 Ausstattungsmerkmale 
In Tabelle 6 sind die Ausstattungsmerkmale für die beiden  Teilgebiete im Leipziger Osten  im Ver-
gleich dargestellt. Das Potenzial für nachholende Sanierungen (Badeofen, Ofenhe izung, Toile tte 
außerhalb der Wohnung) zur Anpassung an den Vollstandard ist insgesamt gering bis nicht vorhan-
den. Die Eisenbahnstraße  mit 5,3 % sowie Am Lene -Voigt-Park mit 1,3 %  weisen beim Ausstat-
tungsmerkmal Ofenheizung eine n Substandard auf. Überwie gend werden die  Wohnungen durch 
zentrale Heizungs- und Warmwassersysteme versorgt und die Bäder sind mit einer Badewanne oder 
Dusche ausgestattet. In beiden Teilgebieten wird bei 25 % der Gebäude  ein Potenzial zum Aus-
tausch von einfachverglasten Fenstern fes tgestellt. Rund ein Drittel der Gebäude hat  Kasten-
Doppelfenster, was sich durch den hohen Anteil an gründerzeitlichen Bauten erklärt. Balkone sind bei 
rund der Hälfte aller Wohnungen vorhanden. Es besteht de mnach noch hohes Potenzial für den An-
bau eines Erstbalkons. Ein zweiter Balkon ist nur bei rund 3 % vorhanden. Etwa ein Drittel der Woh-
nungen in den Teilgebieten verfüg t über eine Fassadendämmung. Der Ausstattungsgrad mit Aufzü-
gen bietet noch großes Modernisierungspotenzial: Lediglich 27,3 % (Eisenbahnstraße) bezie hungs-
weise 21,4 % (Am Lene -Voigt-Park) der Wohnungen haben  entsprechend der Daten aus der Haus-
haltsbefragung einen Aufzug.  
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 30 
Tabelle 6:  Ausstattungsmerkmale der Wohnungen nach Teilgebieten (haushaltsbezogen) 
Ausstattungsmerkmale 
Eisenbahn-
straße 
(n=300) 
Am Lene-
Voigt-Park 
(n=318) 
Heizung 
Ofenheizung 5,3 % 1,3 % 
Nachtspeicherheizung * - 
Gasetagenheizung 7,7 % 9,1 % 
Zentral-/Fernheizung 76,0 % 81,4 % 
Fußbodenheizung 9,3 % 6,6 % 
Warmwasser 
Badeofen * - 
zentrale Warmwasserversorgung 87,0 % 91,8 % 
dezentrale Warmwasserversorgung** 12,0 % 6,6 % 
Badezimmer 
Toilette im Bad 96,0 % 97,8 % 
Toilette separat 3,0 % 0,9 % 
Badezimmer mit Dusche oder Badewanne 81,7 % 83,3 % 
Badezimmer mit getrennter Dusche und Badewanne 16,7 % 15,4 % 
Gäste-WC 3,0 % 5,3 % 
Küche 
Einbauküche (von VermieterIn) 28,3 % 29,6 % 
Separater Küchenraum  78,0 % 77,7 % 
Amerikanische Küche/offene Wohnküche  17,0 % 17,3 % 
nur Kochnische 4,7 % 5,0 % 
Fenster 
Einfachverglasung 25,3 % 26,1 % 
Kasten-Doppelfenster 34,0 % 28,9 % 
Wärmeschutzverglasung oder Schallschutzfenster 42,0 % 38,1 % 
Weitere Ausstattungsmerkmale 
Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse 52,7 % 62,9 % 
weiterer Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse 3,0 % 3,1 % 
hochwertiger Bodenbelag 19,7 % 18,2 % 
Aufzug 27,3 % 21,4 % 
Energiesparende Ausstattung 
energiesparende Heizungsanlage*** 4,0 % 2,5 % 
Solaranlage - Warmwasser/ Stromgewinnung 3,0 % - 
gedämmte Fassade 31,0 % 31,1 % 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019, *Fallzahl unter 5, **Elektroboiler/ Durchlauferhitzer, ***z. B. Kraft-
Wärme-Kopplung, Brennwerttechnik; Summe der einzelnen Merkmalsbereiche ergibt aufgrund von 
missings/keine Angabe nicht immer 100 % 
Zusammengefasst bestehen in den Teilgebieten noch teilweise nachholende Sanierungspotenziale im 
Hinblick auf Ausstattungsmerkmale, die einen Substandard darstellen . Zu beachten ist hierbei jedoch 
auch, dass sich die noch vorhandenen leerstehenden und teilweise ruinösen Wohng ebäude in den 
Daten zur Wohnungsausstattung aus der Haushaltsbefragung 2019 nicht wiederfinden können. Es sei 
dazu auch auf die Ergebnisse der Ortsbildanalyse im Kapitel 4.4  verwiesen. Hingegen lassen sich 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 31 
aus den Daten große energetische Modernisierungspotenziale und vielfältige Potenziale für den An- 
oder Einbau von zusätzlichen Ausstattungsmerkmalen ableiten.  
Bei differenzierter Betrachtung der Ausstattungsmerkmale nach Eigentumsform wird mit Tabelle 7 
belegt, dass der Ausstattungsgrad von vermie teten und sel bstgenutzten Eigentumswohnungen in na-
hezu allen Merkmalen deutlich über dem Au sstattungsgrad von anderen Mietwohnungen liegt . I m 
Zuge der Aufteilung von Wohnungen in Wohne igentum ist daher mit der Schaffung eines höheren 
Ausstattungszustandes zu rechnen. 
Tabelle 7: Vergleich ausgewählter Ausstattungsmerkmale nach Eigentumsform (haushaltsbezo-
gen) 
Ausstattungsmerkmal Eisenbahnstraße Am Lene-Voigt-Park  
 
vermietete 
Wohnung 
(n=236) 
Eigen-
tumswoh-
nungen* 
(n=60) 
vermietete 
Wohnung 
(n=250)  
Eigen-
tumswoh-
nungen* 
(n=61) 
Badezimmer mit getrennter Dusche und 
Badewanne  16 % 25 % 12 % 33 % 
Gäste-WC/Zweites WC 2 % 7 % 4 % 8 % 
energieeinsparende Heizungsanlage 3 % 7 % 3 % 3 % 
Fußbodenheizung 8 % 13 % 4 % 16 % 
Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse 49 % 67 % 60 % 74 % 
weiterer Bal-
kon/Loggia/Wintergarten/Terrasse 3 % 5 % 3 % 3 % 
Aufzug 23 % 45 % 21 % 28 % 
Einfachverglasung 28 % 13 % 28 % 18 % 
Wärmeschutzverglasung oder Schall-
schutzfenster 39 % 57 % 38 % 36 % 
überwiegend hochwertiger Fußboden 17 % 32 % 15 % 33 % 
gedämmte Fassade 28 % 43 % 29 % 43 % 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019; * vermietete und selbstgenutzte Eigentumswohnungen 
Entsprechend der Haushaltsumfrage sind die Mieterh aushalte mit der Ausstattung der Wohnungen  
grundsätzlich zufrieden. In Eisenbahnstraße wünschen lediglich 12 % der Haushalte  eine Verbesse-
rung der Wohnungsausstattung, auch wenn damit eine Mietsteigerung verbunden sein könnte . In Am 
Lene-Voigt-Park waren es rund 20 % . In der Abbildung 13 sind die jeweilig genannten Verbess e-
rungswünsche dargestellt. Unter den Haushalten, welche sich eine Verbesserung der Wohnungsau s-
stattung wünschen, überwiegt im Gebiet Eisenbahnstraße der Wunsch nach einem Balkon und im 
Gebiet Am Lene-Voigt -Park der Wunsch nach einer  Modernisierung der Fenster . Eine energetische 
Gebäudesanierung, Modernisierung des Badezimmers sowie Schallschutzmaßnahmen und Aufzüge  
sind die nachfolgenden Verbesserungswünsche.  
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 32 
Abbildung 13: Verbesserungswünsche Wohnungsausstattung (Mehrfachnennungen möglich) (haus-
haltsbezogen) 
4,1%
1,9%
4,4%
4,7%
8,5%
0,9%
4,7%
4,4%
3,5%
3,7%
3,0%
2,3%
5,0%
0,7%
3,7%
9,3%
3,3%
0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% 8,0% 9,0% 10,0%
Anbau eines Aufzugs
Vergrößerung des Badezimmers
Modernisierung des Badezimmers
Schallschutzmaßnahmen
Modernisierung der Fenster
Grundrissveränderung
energetische Gebäudesanierung
Anbau eines Balkons
Sonstiges
Eisenbahnstraße (n=300) Am Lene-Voigt-Park (n=318)
 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
In der Eisenbahnstraße bestätigen rund 40 % und im Teilraum Am Lene-Voigt-Park etwa 43 % der 
Haushalte, dass ihre Wohnung keine  Mängel aufweist. In Abbildung 14 sind die von den übr igen 
Haushalten benannten Mängel dargestellt, zu beachten ist, dass Mehrfachnennungen möglich waren. 
Häufig werden als Mängel der Wohnung vor allem Feuchtigkeit und Schimmel, undichte Fenster und 
Türen sowie erneuerungsbedürftige Fußböden  identifiziert. Das bestätigt den Verbesse rungswunsch 
nach einer Modernisierung der Fenster.  
Abbildung 14: Mängel in der Wohnung (Mehrfachnennungen möglich) (haushaltsbezogen) 
 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 

 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 33 
4.6 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungspotenzials 
Eisenbahnstraße 
Die Wohnbebauung im  Teilgebiet Eisenbahnstraße ist insbesondere durch  Gründerzeitbauten g e-
prägt. Etwa die Hälfte des Gebäudebestands ist bis 1919 entstanden, weitere 20 % des Bestandes 
wurden zwischen den 1990er und 2010er Jahren errichtet. Der Großteil des Wohnungsbestandes 
besteht aus Zwei- oder Drei-Zimmer-Wohnungen, etwa 50 % der Wohnungen haben eine Wohnflä-
che von mehr als 60 qm. Der Kleinwohnungsbestand für Wohnungen bis 40 qm ist mit anteilig 10 % 
vergleichsweise gering, sodass das Potenzial für Wohnungszusammenlegungen und Grundrissände-
rungen kaum vorhanden ist.  
Das Gebiet ist mit anteilig 90 % stark von privatwirtschaftlichen Eigentumsformen dominiert; nur ein 
sehr geringer Anteil von 5 % befindet sich im Eigentum von Genossenschaften oder des kommunalen 
Wohnungsunternehmens. Für 80 % der Wohnungen besteht Potenzial, diese  von Miet- in Eigentums-
wohnungen umzuwandeln.  
Zum gebietstypischen Ausstattungsstandard der Wohnungen im Gebiet Eisenbahnstraße  zählen die 
zentrale Warmwasser- und Heizungsversorgung. Etwa  die Hälfte der Wohnungen verfügt zu dem 
über einen Balkon. Im Hinblick auf zusätzliche Ausstattung smerkmale bestehen große Potenziale für 
den Einbau von Fußbodenheizungen, Gäste -WCs, eines weiteren Balkons, hochwertiger Bodenbel ä-
ge. Knapp ein Drittel der Gebäude ist bereits mit einem Aufzug ausgestattet, sodass ein großes 
Potenzial für Aufwertungstätigkeiten besteht. Auffallend ist der unterschiedliche Ausstattungsstandart 
in Miet- und Eigentumswohnungen. Im Hinblick auf das umfangreiche Umwandlungspotenzial im G e-
biet sind die Möglichkeiten für zusätzlicher Ausstattungsmerkmale groß. Zusätzliche Ausstattung s-
merkmale können sich stark wohnwerterhöhend auswirken.  
Ein hohes Aufwertungspotenzial besteht hinsichtlich der energetischen Modernisierung, da gemäß 
Ortsbildanalyse nur 5 bis 10 % der Gebäude bereits mit einem Wärmedämmverbundsystem au s-
gestattet sind. Mehr als die Hälfte der Gebäude im Gebiet verfügen noch über Fenster mit Einfac h-
verglasung sowie Kastendo ppelfenster, sodass ein großes Aufwertungspotenzial besteht. Bei etwa 
15 % des Gebäudebestands lässt sich zudem ein großer nachholender San ierungsbedarf aufgrund 
von unsanierten Fassaden und/oder Schäden an Bauteilen identifizieren. I m Gebiet Eisenbahnstraße 
überlagern sich ve rschiedene bauliche Aufwertungspotenziale . Das Aufwertungspotenzial ist somit 
insgesamt hoch.  
Am Lene-Voigt-Park 
Die Wohnbebauung im Teilg ebiet Am Lene-Voigt -Park ist insbesondere durch Gründerzeitbauten 
geprägt. Etwa die Hälfte des Gebäudebestands ist vor  1919 entstanden. Der Wohnungsbestand ist 
vor allem durch Zwei - und Drei-Zimmer-Wohnungen geprägt. Die Hälfte der Woh nungen hat ei ne 
Wohnfläche von mehr als 60 qm. Der Kleinwohnungsbestand für Wohnungen bis 40 qm ist mit antei-
lig 5 % sehr gering, sodass wenig Potenzial für Wohnungszusammenlegungen vorhanden ist. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 34 
Das Gebiet ist mit anteilig 90 %  von privatwirtschaftlichen Eigentumsformen dominie rt; mit etwa 
12 % ist ein geringer Anteil des Wohnungsbestandes im Eigentum von Genossenschaften oder ko m-
munalen Wohnungsunternehmen. Über 20 % der Wohnungen sind Eigentumswohnungen. Für 80 % 
der Wohnungen besteht Potenzial für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. 
Zum gebietstypischen Ausstattungsstandard der Wohnungen zählen die zentrale Warmwasser- und 
Heizungsversorgung sowie die Ausstattung mit einem Bad inklusive einer Toilette. 63 % der Woh-
nungen verfügen zudem über mindestens einen Balkon, weitere 20 % der Wohnungen sind zudem 
bereits mit einem Aufzug im Gebäude ausgestattet. Der Anteil der Ausstattungsmerkmale Fußbo-
denheizung, Gäste-WC und zweiter Balkon ist gering und bietet ein großes Aufwertungspotenzial, 
das sich stark wohnwerterhöhend auswirken kann.  
Ein Fünftel der Gebäude ist mit einem Aufzug ausgestattet, sodass ein großes Potenzial besteht. 
Auffallend ist der unterschiedliche Ausstattungsstandart in Miet - und Eigentumswohnungen. Im Hi n-
blick auf das umfangreiche Umwandlungspotenzial im Gebiet sind die Möglichkeiten für zusätzlicher 
Ausstattungsmerkmale groß. Zusätzliche Ausstattungsmerkmale können sich stark wohnwerterhöhend 
auswirken.  
Ein hohes Aufwertungspotenzial besteht hinsichtlich der energetischen Mod ernisierung, da gemäß  
Ortsbildanalyse nur 5  bis 10 % der Gebäude bereits mit einem Wärmedämmverbundsystem au s-
gestattet sind. Mehr als die Hälfte der Gebäude im Gebiet verfügen noch über Fenster mit Einfac h-
verglasung sowie Kastendo ppelfenster, sodass ein gr oßes Aufwertungspotenzial besteht. Bei etwa  
15 % des Gebäudebestands lässt sich zudem ein großer nachholender Sanierungsbedarf aufgrund 
von unsanierten Fassaden und/oder Schäden an Bauteilen identifizieren. Das Aufwertungspotenzial 
ist somit insgesamt hoch.  
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 35 
5. Analyseebene Aufwertungsdruck 
5.1 Entwicklung der Angebotsmietpreise 
Die Angebotsmieten sind gemäß der Abbildung 15 in beiden Teilgebieten des Leipziger Ostens 
sowie in der Gesamtstadt zwischen den Jahren 2012 und 2018 von etwa 5 Euro auf knapp 7 Euro 
gestiegen. Während sich die Angebotsmietpreise im Teilgebiet Eisenbahnstraße seit 2012 stetig an 
den Leipziger Mittelwert angenähert  haben, haben die Angebotsmietpreise im Teilgebiet Am Lene -
Voigt-Park diesen im Jahr 2016 bereits überschritten. Trotz des insgesamt höheren Mietpreisniveaus 
im Teilgebiet Am Lene -Voigt-Park, weisen die Angebotsmieten im Teilgebiet Eisenbahnstraße auf-
grund des geringeren Anfangswerts eine deutlich stärkere Steigung auf. Zwischen den Jahren 2012 
bis 2018 ist für das Teilgebiet Eisenbahnstraße ein Mietpreisanstieg von 47 % zu verzeichnen, was 
2,08 Euro/qm entspricht. Im Teilgebiet Am Lene -Voigt-Park beträgt der Anstieg 38 % bzw. 
1,85 Euro/qm. Beide Teilgebiete übertreffen hinsichtlich der Angebotsmietenentwickl ung die Stadt 
Leipzig, in der im gleichen Zeitraum ein Mietpreisanstieg von 33 % zu verzeichnen ist. 
Abbildung 15: Angebotsmietpreise im zeitlichen Verlauf (nettokalt in Euro/qm; Median) 
4,90 €
5,10 €
5,29 €
5,62 €
6,00 €
6,47 €
6,75 €
4,40 € 4,50 €
4,70 €
5,03 €
5,56 €
6,09 €
6,48 €
4,00 €
4,50 €
5,00 €
5,50 €
6,00 €
6,50 €
7,00 €
7,50 €
8,00 €
8,50 €
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
(nettokalt in Euro/qm)
Am Lene-Voigt-Park Eisenbahnstraße Median Leipzig (gesamt)
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, empirica-Datenbank 
5.2 Bestandsmieten 
Die Netto-Kaltmiete pro q m ist für die beiden Teilgebiete und die jeweilige Haushaltsgröße in Ta-
belle 8 dargestellt. Dabei ist ersichtlich, d ass in beiden Gebieten ein ähnliches Mietniveau vorliegt. 
In der Stadt Leipzig betrug der Median der Netto-Kaltmiete im Wohnungsbestand im Vergleich 
5,88 Euro/qm im Jahr 2018. 29 Dementsprechend liegen beide Teilräume noch unter dem Durc h-
schnitt der Gesamtstadt. Die höchsten Mieten im Median sind in beiden Gebieten bei den 2- und der 
4- und-mehr-Personen-Haushalte vorhanden. Mi t 5,94 Euro im Gebiet Eisenbahnstraße und 6,14 
Euro im Gebiet Am Lene-Voigt-Park sind die 4-und-mehr-Personen-Haushalte besonders betroffen. 
 
29  Stadt Leipzig, Schnellbericht zur Kommunalen Bürgerumfrage 2018, S. 6. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 36 
Tabelle 8: Netto-Kaltmiete/qm nach Teilgebieten und Haushaltsgröße (haushaltsbezogen) 
Haushaltsgröße Eisenbahnstraße Am Lene-Voigt-Park 
n Median n Median 
1-Personen-Haushalt 158 5,50 € 165 5,82 € 
2-Personen-Haushalt 58 5,71 € 62 5,97 € 
3-Personen-Haushalt 26 5,43 € 20 5,56 € 
4-und-mehr-Personen-
Haushalt 10 5,94 € 12 6,14 € 
Gesamtmietniveau 252 5,56 € 259 5,61 € 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Daran anknüpfend ist in Abbildung 16 und Abbildung 17 die Verteilung der im Einzelnen erfassten 
Netto-Kaltmieten für die Teilgebiete Eisenbahnstraße  und Am Lene-Voigt -Park dargestellt. Etwa 
63 % der Haushalte im Teilgebiet Eisenbahnstraße haben eine Netto-Kaltmiete von unter 6,00 Eu-
ro/qm und lie gen demnach unter dem stadtweiten Bestandsmietniveau von 5,88 Euro/qm im Jahr 
2018. Rund 65 % der 1- Personen-Haushalte haben eine Netto -Kaltmiete von maximal 5,99 E u-
ro/qm, während es unter den 2- und 4-und-mehr-Personen-Haushalten nur etwa 50 % sind. Fast 80 
% der 3-Personen-Haushalte haben ebenfalls Mietkosten von weniger als 6 Euro/qm. Im Vergleich 
haben 2-Personen-Haushalte leicht höhere Mietkosten, geringer als der Durc hschnitt sind sie bei 3 -
Personen-Haushalten. Mietkosten von mehr als 9 Euro/qm wurden nicht benannt.  
Abbildung 16: Netto-Kaltmiete nach Haushaltsgröße im Teilgebiet Eisenbahnstraße (haushaltsbe-
zogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Die Mieten im Teilgebiet Am Lene -Voigt-Park liegen dagegen höher, hier sind auch Mietkosten von 
bis zu 11 Euro/qm vorhanden. Insgesamt liegen die Mietkosten bei rund 65 % der Haushalte ebe n-
falls bei bis zu 6 Euro/qm. Dazu kommen jedoch auch höhere Mieten, die vor allem 1 - und 3 -
Personen-Haushalte betreffen.  

 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 37 
Abbildung 17: Netto-Kaltmiete nach Haushaltsgröße im Teilgebiet Am Lene-Voigt-Park (haushalts-
bezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Die Entwicklung der monatlichen Grundmiete 30 auf Grundlage der kommunalen Bürgerumfrage für 
den Zeitraum 2011 bis 2017 ist in Abbildung 18 dargestellt. Das Mietniveau in der Stadt Leipzig 
lag im Jahr 2017 bei 5,62 Euro/qm und ist seit dem Jahr 2011 um 12,4  % gestiegen. Die monatli-
che Grundmiete in beiden Teilgebieten des Untersuchungsgebiets hat im Jahr 2017 den Leipziger 
Vergleichswert noch nicht überschritten. Für das Teilgebiet Am Lene-Voigt-Park ist aber eine stete 
Annäherung zu verzeichnen, die sich aus dem sta rken Anstieg der Grundmietenniveaus ergibt: von 
2011 bis 2017 ist die monatliche Grundmiete hier um 17,7 % gestiegen, was den Anstieg in der 
Gesamtstadt deutlich übertrifft. 2017 lag die monatliche Grundmiete hier bei 5,53  Euro/qm. Im 
Teilgebiet Eisenbahnstraße ist die  monatliche Grundmiete von 2011 bis 2017 um 9,5 % gestiegen 
und lag im Jahr 2017 bei 5,13 Euro/qm. Aufgrund der bereits deutlich höheren Angebotsmieten ist 
mit weiteren Mietsteigerungen zu rechnen.  
 
30  Nettokaltmiete der Haushalte, die zur Miete wohnen (vgl. Sta dt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Ortstei l-
katalog 2018, S. 348). 

 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 38 
Abbildung 18: Monatliche Grundmiete (Median in €/m²) gemäß kommunaler Bürgerumfrage31 
4,68 € 4,56 €
4,97 €
5,13 €
4,70 € 4,77 €
5,28 €
5,53 €
5,00 €
5,08 €
5,29 €
5,62 €
4,50 €
4,70 €
4,90 €
5,10 €
5,30 €
5,50 €
5,70 €
5,90 €
2011 2013 2015 2017
Eisenbahnstraße
Am Lene-Voigt-Park
Leipzig
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Ortsteilkataloge 2012, 2014, 2016, 2018 
Das höchste Mietnive au wird in vermieteten Eigentumswohnun gen und im Wohnungsbestand privat-
wirtschaftlicher Wohnungs unternehmen oder privater Hauseigentümerinnen  und Hauseigentümer 
erzielt. Im genossenschaftlichen Bestand liegen die Mieten etwas niedriger, während im kommunalen 
Wohnungsbestand die geringsten Miet niveaus von deutlich unter 6,00 Euro/qm nett okalt erzie lt 
werden (vgl. Abbildung 19). Neben einem Zusam menhang zur Eigentümerstruktur  können die Miet-
preisunterschiede auch auf die unterschiedlichen Wohnungssegmente, die die Vermiete r halten, zu-
rückzuführen sein. Im Teilgebiet Am Lene-Voigt -Park ist eine ähnliche Verteilung erkenn bar. Jedoch 
liegen hier  die Mieten etwas höher, nur der kommu nale Wohnungsbestand hat einen geringfügig 
geringeren Durchschnitt. Vor allem bei privaten Wohnungsunternehmen, Wohnhaus - oder Woh-
nungseigentümern wird deutlich, dass die Mieten am Lene -Voigt-Park höher liegen als in der Eisen-
bahnstraße (vgl. Abbildung 20).  
 
31  Zur Berechnung wurde der Durchschnitt der Werte aller Ortsteile gebildet, in denen Statistische Bezirke des 
jeweiligen Teilgebiets liegen (Eisenbahnstraße: 20, 21, 23; Am Lene-Voigt-Park: 22, 30). 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 39 
Abbildung 19: Mittleres Mietniveau nach Wohnungsvermietenden (Eisenbahnstraße, haushaltsbe-
zogen) (nettokalt in Euro/qm)  
4,39 € 
5,37 € 5,47 € 5,54 € 
5,87 € 
- € 
1,00 € 
2,00 € 
3,00 € 
4,00 € 
5,00 € 
6,00 € 
7,00 € (nettokalt in Euro/qm)
kommunales
Wohnungsunternehmen
(n=5)
Genossenschaft
(n=6)
private/r
Hauseigentümer/in
(n=115)
sonstiges privates
Wohnungsunternehmen
(n=73)
vermietete
Eigentumswohnung
(n=43)
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Abbildung 20: Mittleres Mietniveau nach Wohnungsvermietenden (Am Lene-Voigt-Park, haushalts-
bezogen) (nettokalt in Euro/qm)  
4,32 € 
5,44 € 
5,77 € 5,92 € 
6,28 € 
- € 
1,00 € 
2,00 € 
3,00 € 
4,00 € 
5,00 € 
6,00 € 
7,00 € (nettokalt in Euro/qm)
kommunales
Wohnungsunternehmen
(n=17)
Genossenschaft
(n=8)
private/r
Hauseigentümer/in
(n=116)
sonstiges privates
Wohnungsunternehmen
(n=67)
vermietete
Eigentumswohnung
(n=47)
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 40 
5.3 Abgeschlossenheitsbescheinigungen, Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnun-
gen und Wohnungsverkäufe  
Seit 2012 wurden im gesamten Untersuchungsgebiet für 236 Wohneinheiten Abgeschlossenheitsbe-
scheinigungen erteilt bzw. Änderungs - und Ergänzungsanträge genehmigt. Im Jahr 2015 wurden im 
Teilraum Am Lene -Voigt-Park mehr als doppe lt so viele Bescheinigungen erteilt al s in den Jahren 
davor oder danach. In der Eisenbahnstraße ist ebenfalls ein deutlicher Anstieg sichtbar.  
Abbildung 21: Erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigungen einschließlich Änderungen und Ergän-
zungen im zeitlichen Verlauf 
10
13
17
33
20
17
15
8
4
10
15
42
11
7
9
5
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 1. Halbjahr
2019Eisenbahnstraße
(N=133)
Am Lene-Voigt-Park
(N=103)
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt Bauordnung und Denkmalpflege 
Bei sieben Haushalten in der Eisenbahnstraße wurde die  Wohnung während des Mietverh ältnisses 
von einer Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt. Zwei Umwandlungen fanden im Jahr 2000 
statt, je eine 2012 und 2014 und die restlichen drei im Jahr 2018.  
Insgesamt 1.362 Wohnungen wurden im Untersuchungsgebiet seit 01.01.2012 verkauft. Dabe i ist 
ein Aufwärtstrend erkennbar, der lediglich in de n Jahren 2013 und 2014 unterbrochen wird. 2015 
wurden erstmals in beiden Teilgebieten 100 Wohnungen verkauft, diese Zahl sank 2016 für das 
Teilgebiet Am Lene -Voigt-Park ein wenig. Insgesamt ist die Anza hl der verkauften Wohnungen in 
den folgenden Jahren wieder gestiege n. 2017 und 2018 wurden jeweils mehr als 130 Wohn ungen 
pro Teilgebiet verkauft. 2016 waren es in der Eisenbahnstraße 185 verkaufte Wohnungen. Die 
amtliche Statistik belegt somit einen Anstieg der Wohnungsverkäufe in den letzten sieben Jahren. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 41 
Abbildung 22: Wohnungsverkäufe im zeitlichen Verlauf 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung 
Bei rund einem Viertel der Ha ushalte hat während des Mietverhältnisses ein Eigentüm erwechsel der 
Wohnung oder des Wohngebäudes stattgefunden. Im zeitlichen Verlauf ist ein steter Anstieg der 
Wohnungsverkäufe seit 2010 zu erkennen (vgl. Abbildung  23). Eine genauere Betrachtung der Ei-
gentümerwechsel unter Berücksichtigung der Einzugsdaten der Haushalte verdeutlicht, dass sich die in 
Abbildung 23 abgebildete „Intensivierung“ der Eigentümerwechsel vor allem mit einer dynamischen 
Gebietsbevölkerung in Zusammenhang gebracht werden kann. Tabelle 9 veranschaulicht, dass zahl-
reiche Eige ntümerwechsel durch Personen benannt w urden, die erst seit 2006 in ihrer  Wohnung 
wohnen. 
Abbildung 23: Eigentümerwechsel der Wohnung bzw. des Wohngebäudes während des Mietver-
hältnisses (haushaltsbezogen) 
3 4 3
10
53
3 1
8
12
46
0
10
20
30
40
50
60
vor 2007 2007 bis 2009 2010 bis 2012 2013 bis 2015 2016 bis Mitte Mai
2019
Eisenbahnstraße
(n=73)
Am Lene-Voigt-Park
(n=70)
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
 

 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 42 
Tabelle 9: Eigentümerwechsel nach Zuzugsjahr in die Wohnung (haushaltsbezogen) 
Gebiet Bis zum Jahr 2005 in die Woh-
nung gezogen 
Seit dem Jahr 2006 in die Woh-
nung gezogen 
Eisenbahnstraße 25 54 
Am Lene-Voigt-Park 21 55 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019  
Bei der Betrachtung der durchschnittlichen Quadratmeterpreise bei Wohnungsverkäufen ist in beiden 
Teilgebieten ein deutlicher Aufwärtst rend erkennbar. Das e ntspricht der gesamtstädtischen Entwic k-
lung. In fast allen Jahren übertrafen  die Verkaufspreise im Teilgebiet A m Lene-Voigt-Park die Ver-
kaufspreise im Teilraum Eisenbahnstraße. 
Abbildung 24: Durchschnittliche Wohnungsverkaufspreise in Euro/qm im zeitlichen Verlauf nach 
Teilräumen 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung 
5.4 Bauliche Veränderungen 
Bauanträge, die im Gebiet Leipziger Osten zwischen August und Dezem ber im Jahr 2019 g estellt 
wurden, konzentrieren sich vorrangig auf die Anbringung von Ba lkonen und Grundrissänderungen. 
Insgesamt wurden im benannten Zeitraum 33 Bauanträge gestellt. 32 
Tabelle 10 stellt heraus, in welchem Teilbereich im Zeitraum zwischen 2012 bis 2018 anteilig die 
meisten Wohnungen von einer Baugenehmigung betroffen waren. Im Gebiet Eisenbahnstraße be-
trägt die Quote 1,9 %, was dem Leipziger Durc hschnitt entspricht. Das  Teilgebiet Am Lene-Voigt -
Park liegt mit 4,2 % je doch deutlich darüber, was eine erhöhte Bautätigkeit belegt . Eingeschlossen 
sind auch Baugenehmigu ngen, denen ein Abriss oder eine Wohnungszusammenlegung folgte,  
wodurch der Wohnungsbestand reduziert wurde. 
 
32  Stadt Leipzig, Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung 

 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 43 
Tabelle 10: Anteil der von Baugenehmigungen betroffenen Wohnungen am Gesamtwohnungs-
bestand nach Teilgebieten und im Vergleich zur Stadt Leipzig 
Gebiet Baugenehmigungen 
von 2012 bis 2018 
Wohnungsbestand 
(gesamt), 2016 
Anteil der von Bauge-
nehmigungen be-
troffenen Wohnungen 
Eisenbahnstraße 243 12.533 1,9 % 
Am Lene-Voigt-Park 454 10.767 4,2 % 
Leipzig 5.947 333.316 1,8 % 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen 
Der prozentuale Anteil der Haushalte, deren Wohnung seit 2014 modernisi ert oder teilsaniert wu r-
de, variiert in der Betrachtung der e inzelnen Teilgebiete kaum. In beiden Teilgebieten waren rund  
20 % der Haushalte in den vergangenen fünf Jahren von einer Modernisierung bzw. Teilsanierung 
betroffen. Bei einigen wurden Modernisierungsarbeiten bereits angekündigt.  
Abbildung 25: Wurde Ihre Wohnung seit 2014 modernisiert/teilsaniert (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Von allen 114 Modernisierungsmaßnahmen im Tei lraum Eisenbahnstraße entfallen 32 % auf Ko m-
plettmodernisierungen bzw. -sanierungen. Jeweils 10  % der Nennungen entfallen auf das Streichen 
der Fassade oder des Treppenhauses und die Erneuerung der Fu ßböden. Weitere häufig genannte 
Maßnahmen sind die Modernisierung des Badezimm ers sowie der Einbau bzw. die Umstellung der 
Heizung mit jeweils 8  %. Energetische Gebäudesanierungen umfassen nur 3 % der Nennungen; je-
doch kann davon ausgegangen werden, dass e in Teil der Maßnahmen an Fenstern (4  %) und der 
Fassade auch energetisch bedeutsam sind. Weitere Maßnahmen umfassen den Anbau eines Balkons, 
die Erneuerung der Elektrik, die Erneuerung der Sanitäranlagen, Dachsanierungen, den Austausch 
bzw. die Erneuerung von Türen, die Erneuerung der Küche, den Anbau eines  Aufzugs sowie Grund-
rissveränderungen. 
Im Teilraum Am Lene-Voigt-Park werden 85 Maßnahmen festgestellt. Wie auch im Teilgebiet Eise n-
bahnstraße entfällt der größte Anteil der Nennungen mit 31 % auf Komplettmodernisierungen bzw. 

 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 44 
-sanierungen. 13 % der Nennungen entfallen auf die Er neuerung von Fußböden. Zu den meistg e-
nannten Maß nahmen gehören zudem Modernisierungen des Badezimmers mit 9 %, energetische 
Gebäudesanierungen mit 8 % und das Streichen der Fassade  bzw. des Treppenhauses mit 7 %. 
Weitere Maßnahmen u mfassen die Modernisierung der Fenster, die Erneuerung der Ele ktrik, den 
Einbau bzw. die Umstellung der Heizung, den Anbau eines Balkons, den Austausch bzw. die Erneue-
rung von Türen, die Erneuerung der Küche, die Erneuerung der Sanitäranlagen, Dachsanierungen 
sowie Strangsanierungen. 
5.5 Ferienwohnungen und Leerstand 
Der Bestand an Ferienwohnungen und Leerständen in den Teilräumen des Untersuchungsg ebiets ist in 
Abbildung 26 dargestellt. Die Anteile der Ferienwohnungen bzw. leerstehenden Wohnungen wurden 
im Rahmen der Haushaltsbefragung ermittelt und sind somit immer in Bezug zur Gesamtzahl der 
Haushalte in den jeweiligen Teilräumen zu setzen. In der Eisenbahnstraße gabe n 6 % der Haushalte 
an, dass in ihrem Haus Ferienwoh nungen vorhanden sind. I m Teilgebiet Am Lene -Voigt-Park waren 
es ledigli ch 2 %. Auch dauerhaft leerstehende Wohnungen sind in der Eisenbahnstraße mit 9 % 
stärker vertreten als Am Lene-Voigt-Park mit 6 %. Die Zweckentfremdung von Wohnraum kann über 
das erhaltungsrechtliche Genehmigungsverfahren versagt werden.  
Abbildung 26: Sind in Ihrem Haus Ferienwohnungen/ Gästewohnungen vorhanden oder stehen 
Wohnungen dauerhaft leer? (haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
5.6 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungsdrucks 
Eisenbahnstraße 
Die Entwicklung der Angebotsmieten ist in den letzten Jahren im Teilraum Eisenbahnstraße übe r-
durchschnittlich stark ausgeprägt: von 2012 bis 2018 stiegen die Angebotsmie ten in der Eisenbahn-
straße um 47 %, was den gesamtstädtischen Anstieg um  mehr als 14 Prozentpunkte übertrifft. Da 
sich die Angebotsmieten im Vergleich zur Gesamtstadt lange auf einem niedrigeren Niveau be weg-

 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 45 
ten, liegt der durchschnittliche Angebotsmietpreis des Teilgebiets mit 6,48 Euro/qm im Jahr 2018 
trotz des höhe ren Anstiegs noch knapp unter dem Leipziger Median von 6,66 Euro/qm. Die Netto-
Kaltmiete beträgt im Mittel 5,56 Euro/qm; sodass 63 % der Miete n einen Maximalwert von 6,00 
Euro/qm erreichen. Daraus wird ersichtlich, das s das Teilgebiet eine wichtige Verso rgungsfunktion 
mit preisgünstigen Wohnungen übernimmt, auch wenn sich die Wohnungen zu einem gr oßen Anteil in 
privatwirtschaftlichem Eigentum befinden. 
In den letzten Jahren ist das Gebiet in den Fokus von Investitionstätigkeiten gerückt. Dies wird durch 
die steigende Anzahl von Wohnungsverkäufen belegt. Durch die Haushaltsbefragung konnte ermi t-
telt werden, dass ein Viertel der Haushalte während ihres Mietverhältnisses von eine m Eigentümer-
wechsel betroffen war. Der Quadratmeterpreis für den Verkauf hat sich von 500 Euro im Jahr 2012 
auf 1.300 Euro  im Jahr 2018 mehr als verdoppelt. Diese Entwicklung bekräftigt eine zunehmende 
wohnungswirtschaftliche Attraktivität des Teilraums Einbahnstraße . Die erteilten Baugenehmigungen 
und die steigenden Abgeschlossenheitsbescheinigungen deuten darauf hin, dass bestehende Aufwer-
tungspotenziale bereits punktuell genutzt wurden.  
Bei jedem fünften Haushalt fand in d en letzten fünf Jahren eine Modernisierung statt ode r wurde 
angekündigt. Ein Drittel dieser Modernisierungsarbeiten entfällt dabei auf komplette Sanierung der 
Wohngebäude. Mit anteilig 9 % ist der Bestand an leerstehenden Wohnungen auffallend hoch. Im 
Teilraum Eisenbahnstraße besteht dementsprechend ein gro ßes Potenzial für die Um wandlung von 
Gewerbeflächen in Wohnrau m. Etwa 6 % der Wohnungen i m Teilraum werden derzeit als Ferie n-
wohnungen angeboten.  
Zusammenfassend wird ein hoher baulicher Aufwertungsdruck  im Teilraum Eisenbahnstraße festge-
stellt, der sowohl die Mietentwicklung, als auch baulich-eigentumsrechtliche Dynamiken betrifft. 
Am Lene-Voigt-Park 
Die Entwicklung der Angebotsmieten ist in den letzten Jahren im Teilraum  Am Lene-Voigt-Park über-
durchschnittlich stark ausgeprägt: von 2012 bis 2018 stiegen die  Angebotsmieten Am Lene-Voigt-
Park um 38 %, was den gesamt städtischen Anstieg um etwa 5 Prozentpunkte übertrifft. Der durc h-
schnittliche Angebotsmietpreis des Teilgebiets liegt mit 6,75 Euro/qm im Jahr 2018 leicht über dem 
Leipziger Median von 6,66 Euro /qm. Die Netto-Kaltmiete beträgt im Mittel 5,61  Euro/qm. Daraus 
wird ersichtlich, dass das Teilgebiet eine wichtige Versorgungsfunktion mit preisgünstigen Wohnun-
gen übernimmt, auch wenn sich die Wohnungen zu einem großen Anteil in privatwirtschaftlichem 
Eigentum befinden. Auffällig ist der Unterschied zwischen den vo n privaten Eigentümern aufgerufe-
nen Mietpreisen (im Schnitt 5,99 Euro/qm) und dem von Genossenschaften bzw. kommunalen Wo h-
nungsunternehmen (4,88 Euro/qm).  
In den letzten Jahren ist das Gebiet i n den Fokus von Investit ionstätigkeiten gerückt. Dies wird dur ch 
die steigende Anzahl von Wohnungsverkäufen belegt. Durch die Haushaltsbefragung konnte ermi t-
telt werden, dass ein Viertel der Haushalte wäh rend ihres Mietverhältnisses von eine m Eigentümer-
wechsel betroffen war. Der Quadratmeterpreis für den Verkauf ist von 900 Euro im Jahr 2012 auf 
1.600 Euro im Jahr 2018 gestiegen  Diese Entwicklung weist auf eine zunehmende wohnungswirt-
schaftliche Attraktivität des Teilraums Am Lene-Voigt-Park hin. Der Anteil der von Baugenehmigun-
gen betroffenen Wohnungen am Gesamtwohnungs bestand beträgt für den Teilraum im Zeitraum 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 46 
von 2012 bis 2018 4,2 % und ist somit doppelt so hoch wie der der Stadt Leipzig mit 2 % 33 im 
Vergleichszeitraum. Neben der hohen Bauantragsquote deut et die Erhöhung  der Abge schlossen-
heitsbescheinigungen darauf hin, dass bestehende Aufwertungspotenziale bereits genutzt werden.  
Bei jedem fünften Haushalt fand in den letzten fünf Jahren eine Mo dernisierung statt oder wurde 
angekündigt. Ein Drittel dieser Modernisierungsarbeiten entfällt dabei auf komplette Sanierung der 
Wohngebäude. 7 % des Wohnungsbestands weisen Leerstand im Erdgeschoss auf, sodass ein P o-
tenzial für die Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnraum feststellbar ist. Mit anteilig 2  % ist 
der Bestand an Ferienwohnungen im Teilraum Am Lene-Voigt-Park gering.  
Zusammenfassend wird ein hoher baulicher Aufwertungsdruck im Teilraum Am Lene-Voigt-Park fest-
gestellt, der sowohl die Mietentwicklung, als auch baulich-eigentumsrechtliche Dynamiken betrifft. 
 
33  Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 47 
6. Analyseebene Verdrängungspotenzial 
Auf der Analyseebene des Verd rängungspotenzials werden insbesondere soziale Kenndaten unte r-
sucht und bewertet. Diese zielen vorrangig auf die Darstellung de r Bevölkerungszusammensetzung in 
den Teilgebieten ab, um die Auswirkung von untersuc htem Aufwertungspotenzial und Aufwertungs-
druck auf die Gebietsbevölkerung besser einschätzen zu können. Hierfür sind in den Unterkap iteln 
dargestellte Indikatoren ausschlaggebend.  
6.1 Bevölkerungsentwicklung, Alter und Herkunft gemäß Statistik 
In beiden Teilgebieten ist die Bevölkerungszahl von 2012 bis  2018 ange stiegen. Den stärkeren  
Bevölkerungszuwachs verzeichnet die Eisenbahnstraße  mit 44,6 %, gefolgt von Am Lene-Voigt-Park 
mit 23,4 %. Damit liegen beide Teilgebiete weit über dem Leipziger Durchschnitt von 12,9 %34.  
Abbildung 27: Bevölkerungsentwicklung von 2012 bis 2018 für Teilgebiete auf Datengrundlage 
der statistischen Bezirke 
 
Quelle: Eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Einwohnerregister 
In Tabelle 11 sind die Anteile verschiedener Altersgruppen in den Teilräumen des Stadtraums Ost  i. 
V. m. Süd ost dargestellt. Die unter 18 -Jährigen sind m it 16 %  in der Eisenbahnstraße  beziehungs-
weise 15,2 % im Teilgebiet Am Lene-Voigt-Park vertreten, was ebenfalls dem Anteil der 18 - bis 
25-Jährigen entspricht. Im Vergleich dazu ist der Anteil der über 65 -Jährigen mit 8,3 % in der Ei-
senbahnstraße beziehungsweise 10,0 % im Teilgebiet Am Lene-Voigt-Park etwas geringer.  
 
 
 
34  Eigene Berechnung nach Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen. 

 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 48 
Tabelle 11: Altersstruktur der Teilgebiete auf Datengrundlage der Statistischen Bezirke   
 Eisenbahnstraße  
(N=19.031) 
Lene-Voigt-Park 
(N=16.792) 
0 bis 5 Jahre 7,5 % 7,4 % 
6 bis 14 Jahre 6,9 % 6,6 % 
15 bis 17 Jahre 2,0 % 1,6 % 
18 bis 26 Jahre 23,9 % 22,6 % 
27 bis 44 Jahre 37,9 % 39,0 % 
45 bis 54Jahre 8,7 % 7,8 % 
55 bis 64 Jahre 6,5 % 6,6 % 
65 Jahre und älter 6,5 % 8,4% 
Quelle:  Eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Einwohnerregister 2018 
In Tabelle 12 sind die proze ntualen Veränderungen der Altersgruppe n in den Teilräum en auf der 
Grundlage der amtlichen Statistik dargestellt. In der Eisenbahnstraße sind vor allem die  Altersgrup-
pe der 0- bis 6-Jährigen sowie die Gruppe der 15- bis 18-Jährigen mit je rund 39 % stark ge stie-
gen. Im Vergleich zur Gesamtstadt haben sie sich somit mindestens verdoppelt. Die Altersgruppe der 
über 65-Jährigen ist mit 1,7 % im Vergleich zur Stadt Leipzig unterdurchschnittlich gestiegen.  
Im Teilgebiet Am Lene -Voigt-Park ist mit etwa 23 % ein de utliches geringeres Bevölkerungswachs-
tum zu verzeichnen als in der Eisenbahnstraße mit 45 % . Am stärksten stieg im Gebiet Am Lene-
Voigt-Park der Anteil der 15- bis 18-Jährigen mit 26 %, gefolgt von der Altersgruppe der 0- bis 6-
Jährigen mit 20 %  und den 18 - bis 25-Jährigen mit 22 % . Die Zahl der über 65-Jährigen stieg 
lediglich um 0,4 % an und ist im Vergleich zur Gesamtstadt somit unterdurchschnittlich.  
Tabelle 12: Prozentuale Veränderung der Altersgruppen von 2014 bis 2018 auf Daten-
grundlage der Statistischen Bezirke 
 0 bis 6 
Jahre 
6 bis 15 
Jahre 
15 bis 18 
Jahre 
18 bis 25 
Jahre 
25 bis 65 
Jahre 
65 Jahre 
und älter 
Eisenbahnstraße + 39,1% + 25,0% + 39,3% + 32,8% + 28,0% + 1,7% 
Am Lene-Voigt-
Park + 19,6% + 8,1% + 25,7% + 21,9% + 15,2% + 0,4% 
Leipzig + 15,0 % + 18,9 % + 19,9 % + 17,2 % + 5,9 % + 4,2 % 
Quelle:  Eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Einwohnerregister 2018 
Aus den unterschiedlichen W achstumsraten der Altersgruppen ergibt sich eine veränderte Zusam-
mensetzung der Bevö lkerung bezüglich der Altersstruktur. Die  Abbildung 28 zeigt, in welchem U m-
fang sich die Anteile einzelnen Altersgruppen an der Ges amtbevölkerung verändert haben bzw. 
zurückgegangen sind. Es ist hervorzuheben, dass der Anteil der erwerbsfähigen Bevölkerung zwi-
schen 25 und 65 Jahren in den meisten Teilr äumen steigt, während der Anteil der Seniorinnen und 
Senioren ab 65 Jahren schrumpft . Der Anteil der 6- bis 15-Jährigen ist in beiden Teilräumen ebe n-
falls leicht gesunken. Insgesamt sind die Gebietsbevölkerungen der Eisenbahns traße u nd des G e-
biets Am Lene-Voigt-Park deutlich jünger als in der Stadt Leipzig. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 49 
Abbildung 28: Veränderung der Anteile der Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung in Prozent-
punkten von 2014 bis 2018 
 
Quelle: Eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Einwohnerregister 2018 
Die Nationalität der Teilgebietsbevölkerung ist in Abbildung 29 dargestellt. In der Eisenbahnstraße 
sind etwa 63 % der Bewohnerschaft der deutschen Nationalität angehörig und haben keinen Migra-
tionshintergrund. Im Teilgebiet Am Lene -Voigt-Park beträgt dieser Anteil rund 81 % und entspricht  
somit fast dem Leipziger Durchschnitt von 85 %. Die Anteile von Deutschen mit Migrationshintergrund 
betragen in beiden Teilgebieten weniger als 10 %, während der Anteil der Pe rsonen mit einer aus-
ländischen Staatsangehörigkeit in der Eisenbahnstraße bei circa 27 % und Am Lene -Voigt-Park bei 
rund 12 % liegt. Im Vergleich zur Gesamtstadt ist der Anteil der  Personen mit einer ausländischen 
Staatsangehörigkeit im Gebiet Eisenbahnstraße deutlich höher (Stadt Leipzig: 10 %). 
Abbildung 29: Verteilung der Nationalitäten 
1950
5198
1224
1774
13618
12059
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Am Lene-Voigt-
Park
(N=16.792)
Eisenbahnstraße
(N=19.031)
ausländische Staatsangehörigkeit deutsch mit Migrationshintergrund deutsch ohne Migrationshintergrund
 
 
Quelle:  Eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Einwohnerregister 2018 

 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 50 
6.2 Haushaltsgröße und Haushaltsstruktur 
In der Haushaltsbefragung erfasste Haushaltsgrößen sowie -strukturen sind in de n folgenden Abbil-
dungen dargestellt. Abbildung 30 zur Haushal tsstruktur veranschaulic ht die Verteilung einze lner 
Haushaltsformen in den beiden Teilgebieten. Hervorzuheben  ist, dass der Anteil der Alleinlebenden 
in beiden Teilgebieten mit mindestens 60 % am höchsten ist. Als zweitgrößte Gruppe sind Paare 
ohne minderjährige Kinder vertreten (17 %), darauf folgen Wohngemeinschaften (12 %).  
Abbildung 30: Haushaltsstruktur (haushaltsbezogen) 
 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
Für die beiden Teilgebiete ist in Abbildung 31 eine gesonderte Betrachtung der Haushaltsstruktur 
nach Einzugsjahr in die Wohnung dargestellt. Bei der Betrachtung der Haushaltstruktur nach Einzugs-
jahr in die Wohnung für das Teil gebiet Eisenbahnstraße fällt auf, dass sich der Anteil der Al leinle-
benden, die seit 2015 in  die Wohnungen gezogen sind, um etwa 15 % reduziert hat , während die 
absoluten Zahlen gestiegen sind.  Gleichzeitig ist der Zuzug von Wohngemeinschaften absolut und 
relativ stark angestiegen. Der Anteil der zugezogenen Paare oh ne Kind/er entspricht für die Zuzu-
gsjahre ab 2015 dem gleichen Anteil wie dem  bis zum Jahr 1999 in die Wohnung gezogenen Paa-
re ohne Kind/er. 

 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 51 
Abbildung 31: Haushaltsstruktur nach Einzugsjahr in die Wohnung in der Eisenbahnstraße (haus-
haltsbezogen) 
 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Die Haushaltsstruktur im Teilgebiet Am Lene-Voigt-Park in Abbildung 32 veranschaulicht eine ähnl i-
che Entwicklung zwischen den Jahren 2 004 und 2015. Der Anteil Allei nlebender ist von etwas mehr 
als 75 % im Jahr 2004 auf etwas mehr als 50 % im Jahr 2015 gesunken, während der Zuz ug Al-
leinlebender in absoluten Zahlen stark gestiege n ist. Der Anteil der Wohngemeinschaften hat sich 
seit dem Zuzugsjahr 2015 im Vergleich zu 2010 bis 2014 verdoppelt. Der Anteil von Paaren ohne 
Kind/er ist konstant, in absoluten Zahlen sind fast dr eimal so viele Paare ohne Kinder seit 2015 
zugezogen wie im Zeitraum 2010 bis 2014. D er Anteil von Paa ren mit minderjährigen Kind/ern ist 
unter den seit 2015 zugezogenen Personen im Vergleich zum Zuzugsjahr 2004 leicht gestiegen.  
Abbildung 32: Haushaltsstruktur nach Einzugsjahr in die Wohnung in Am Lene-Voigt-Park (haus-
haltsbezogen) 
 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 

 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 52 
Abbildung 33 stellt die  Haushaltsgröße der G ebietsbevölkerung in den Teilbereichen Eisenbahn-
straße und Am Lene-Voigt-Park gegenüber. In beiden Tei lgebieten überwiegen 1 -Personen-
Haushalte mit e inem Anteil von mehr  als 60 %. 2-Personen -Haushalte sind in beiden Gebieten mit 
anteilig 20 bis 25 % vertreten, die Anteile von 3-Personen-Haushalten liegen in beiden Teilgebieten 
bei weniger als 10 %. Am geringsten ist der Anteil der Haushalte mit 4 oder mehr Personen, er liegt 
in beiden Teilgebieten bei weniger als 5 %.  
Abbildung 33: Haushaltsgröße 
 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
Hinsichtlich der Zim meranzahl nach Ha ushaltsgröße, die in Abbildung 34 dargestellt ist, wird deu t-
lich, dass eine überwiegend bedarfsgerecht e Wohnungsbelegung35 feststellbar ist. Bei Hausha lten 
mit 4 -und-mehr-Personen kommt es zu leichte n Überbelegungen,  da rund 15 %  der 4-und -mehr-
Personen-Haushalte 3 -Zimmer-Wohnungen bewohnen. Insgesamt ist eine hohe Übereinstimmung 
zwischen Haushaltsgröße und Wohnungsschlüssel im Teilgebiet Eisenbahnstraße nachweisbar.  
Abbildung 34: Zimmeranzahl nach Haushaltsgröße Teilgebiet Eisenbahnstraße (haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
 
35  Annahme: ein Zimmer je Person im Haushalt plus maximal ein Zimmer. 

 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 53 
Im Teilgebiet Am Lene-Voigt-Park ist eine ähnliche Verteilung des Wohnraums auf die Haushaltsmit-
glieder wie im Teilgebiet Eisenbahnstraße feststellbar. Im Bereich der 1 -Personen-Haushalte kommt 
es im Gebiet Am Lene-Voigt-Park jedoch eher zu Unterbelegungen durch einen etwas höheren Anteil 
an 3-Zimmer-Wohnungen. Gleichzeitig is t der Anteil der Überbelegungen bei großen Haushalten  
etwas größer, da fast 30 % de r 4 -und-mehr-Personen-Haushalte 2 - und 3 -Zimmer-Wohnungen 
nutzen.  
Abbildung 35: Zimmeranzahl nach Haushaltsgröße im Stadtraum Am Lene-Voigt-Park (haushalts-
bezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
6.3 Beteiligung am Erwerbsleben 
Über die Indikatoren zur Beteiligung am Erwerbsleben lassen sich ebenfalls Rü ckschlüsse zur Ve r-
drängungsgefährdung der ansässigen Wohnbevölkerung ableiten. Als Indikatoren dienen Ang aben 
zur Berufstätigkeit , die in Abbildung 36 dargestellt sind und Angaben zum Bildungsstatus, die in 
Abbildung 37 veranschaulicht werden.  
Die Verteilung der Berufstätigkeit en ist in beiden Gebiete n ähnlich vielseitig, sodass es nur gerin g-
fügige Abweichungen zwischen den Teilgebieten gibt . Der Anteil der Rentnerinnen und Rentner ist in 
der Eisenbahnstraße mit 15 % etwas höher als im Gebiet Am Lene-Voigt-Park mit 10 %. Dagegen  
ist im Gebiet Am Lene-Voigt-Park die Gruppen der Studierenden mit 25 % im Vergleich zu 20 % 
etwas größer. In beiden Teilgebieten überwiegt die Berufsgruppe der Angestellten. Diese entspricht 
etwa 35 % aller ausgeübten Tätigkeiten in der Eisenbahnstraße und c irca 40 % der Tätigkeiten im 
Gebiet Am Lene-Voigt-Park. In der Eisenbahnstraße ist mit anteilig 15 % ein erhöhter Anteil an  
Rentnerinnen und Rentnern feststellbar. Im Gebiet Am Lene-Voigt-Park beträgt der A nteil der Rent-
nerinnen und Rentner  10 %. Die Gruppe der Arbeiter innen und Arbeiter ist in beiden Tei lgebieten 
mit mehr als 5 % vertreten, in der Eisenbahnstraße gibt es mit anteilig 10 % weiterhin viele Selbst-
ständige.  

 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 54 
Abbildung 36: Berufstätigkeit nach Teilgebieten (personenbezogen) 
 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
Die Abbildung 37 zum Bildungsabschluss veranschaulicht, dass 40 % der Bewohnerinnen und Bewoh-
ner in beiden Gebieten einen (Fach-)Hochschulabschluss oder einen vergleichbaren Abschluss haben. 
Am Lene-Voigt-Park ist der Anteil an Personen mit Abitur/(Fach-)Hochschulreife mit 35 % etwas 
höher als in der Eisenbahnstraße mit 25 % , jedoch bilden diese Pe rsonen in b eiden Gebieten die 
zweitgrößte Gruppe . Danach folgen Personen mit d em Abschluss der 10. Klasse. Der Anteil von 
Personen ohne Schulabschluss ist in beiden Gebieten mit unter 5 % sehr gering.  
Abbildung 37: Bildungsabschluss nach Teilgebieten (personenbezogen) 
 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 

 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 55 
Die Erwerbslosenquote 36 sinkt gemäß amtlicher Statistik in beiden  Teilräumen konstant und nähert 
sich im Verlauf der Entwicklung der Erwerbslosenquote der Gesamtst adt. Die Erwerbslosenquote im 
Gebiet Eisenb ahnstraße verläuft auf e inem deutlich höheren –  teilweise fast doppelt so hohem –  
Niveau, wie die Erwerbslosenquote des Gebiets Am Lene-Voigt-Park, we lches nahezu deckung s-
gleich mit dem der Gesamtstadt ist.  
Abbildung 38: Entwicklung der Erwerbslosenquote im zeitlichen Verlauf auf Datengrundlage Statis-
tische Bezirke 
 
Quelle:  Eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Ordnungsamt Einwohnerregister und Bundesagentur für Arbeit 
6.4 Einkommensverhältnisse und Mietbelastung 
Aussagen über  die Verdrängungsgefährdung der vorhandenen Wohnbevölkerung können zudem 
über Einkommensverhältnisse und entsprechend be rechnete Mietbelastungen erfolgen. Als Indikat o-
ren dienen neben dem Netto -Haushaltseinkommen auch der Anteil sow ie die Art der Zu schüsse, die 
Bewohnerinnen und Bewohner zum Lebensunterhalt erhalten. In Abbildung 39 und Abbildung 40 ist 
jeweils das monatliche Netto -Haushaltseinkommen für die beiden Teilgebiet e Eisenbahnstraße und 
Am Lene-Voigt-Park dargestellt.  
Für das Teilgebiet Eisenbahnstraße ist dabei erkennbar, dass etwa 60 % der 1- Personen-Haushalte 
über ein monatliches Netto-Haushaltseinkommen von nicht mehr  als 1.500 Euro verfügen. Bei etwa 
80 % der 1-Personen-Haushalte sind e s maximal 2.000 Euro. Bei 60 % und mehr der 3-und-mehr-
Personen-Haushalten liegt das mo natliche Netto-Haushaltseinkommen über 2.0 00 Euro. Gleichzeitig 
haben 25 % der 2-Personen -Haushalte und bis zu 15 % der 3-und -mehr-Personen-Haushalte ei n 
monatliches Haushaltseinkommen von weniger als 1.500 Euro zur Verfügung. Der Anteil der Haushal-
te mit einem monatlichen Netto -Haushaltseinkommen von  mehr als 5.000 Euro beträgt unter allen 
Haushaltsgrößen maximal 10 %.  
 
36  Anteil der Arbeitslosen an der Bevölkerung im Alter von 15 bis 65 Jahren. 

 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 56 
Abbildung 39: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens nach Haushaltsgröße im Teilge-
biet Eisenbahnstraße (haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
Im Teilgebiet Am  Lene-Voigt-Park besteht ein weitgehend ähnliche s Bild. Rund 60 %  der 1-
Personen-Haushalte verf ügen über ein monatl iches Netto -Haushaltseinkommen von nicht mehr als 
1.500 Euro. Bei etwa 80 % der 1-P ersonen-Haushalte sind es maximal 2.000 Euro. Der  Anteil der 
1-Personen-Haushalte, die weniger als 900 Euro Netto -Haushaltseinkommen im Monat zur Verfü-
gung haben, ist im Teilgebiet Lene -Voigt-Park mit über 20 %  sehr hoch. 70 %  der 3-und-mehr-
Personen-Haushalte haben ein monatliches Netto-Haushaltseinkommen von über 2.000 Eu ro, wä h-
rend um die 20 % der Haushalte  mit 2-und-mehr-Personen über ein Netto-Haushaltseinkommen von 
weniger als 1.500 Euro im Monat verfügen.  

 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 57 
Abbildung 40: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens nach Haushaltsgröße in Am Lene-
Voigt-Park (haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
Die Verteilung des monatlichen Netto -Haushaltseinkommens nach Haushaltsgröße wird anhand der 
mittleren Einkommenswerte in Tabelle 13 dargestellt. Dabei wird der Einkommensunters chied vor 
allem zwischen den 1- bis 3-Personen-Haushalten und den 4 -und-mehr-Personen-Haushalten der 
beiden Teilgebiete Eisenb ahnstraße und Am Lene-Voigt -Park deutlich. Während die 1-bis -3-
Personen-Haushalte im Gebiet Am Lene-Voigt-Park im Schnitt etwa 300 Euro bis 500 Euro mehr im 
Monat zur Verfügung haben, sind es im Teilgebiet Eisenbahnstraße  die 4-und-mehr-Personen-
Haushalten, die knapp 400 Euro mehr monatliches Netto-Haushaltseinkommen zur Verfügung haben. 
Die Gruppen der 1-Personen-Haushalte hat in beiden Teilgebieten ein weitgehend gleiches Einkom-
men. Auch das mittlere monatliche Netto -Haushaltseinkommen der zwei Teilgebiet e ist mit 1.500 
Euro in der Eisenbahnstraße und 1.641 Euro im Gebiet Lene-Voigt-Park auf einem ähnlichen Niveau.  

 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 58 
Tabelle 13: Mittleres monatliches Netto-Haushaltseinkommens nach Haushaltsgröße (haushalts-
bezogen) 
Haushalts-größe Eisenbahnstraße Am Lene-Voigt-Park 
n Median n Median 
1-Personen-Haushalt 167 1.400 € 162 1.500 € 
2-Personen-Haushalt 63 2.000 € 68 2.355 € 
3-Personen-Haushalt 19 2.223 € 21 2.719 € 
4-und-mehr-Personen-
Haushalt 8 3.416 € 12 3.000 € 
Gesamt 258 1.500 € 263 1.641 € 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019; * geringe Fallzahl 
Beide Werte b efinden sich damit unter dem städtischen Vergleichs wert aus dem Jahr 2018 von 
1.832 Euro. 37 Das bedarfsgewichtete Äqu ivalenzeinkommen38, das die Anzahl der Personen und 
insbesondere der Kinder im Haushalt berücksichtigt, veranschaulicht in der Tabelle 14, dass Haushal-
te von Alleinlebenden und Alleinerziehenden mit minderjährigen Kindern in beiden Teilgebieten über 
ein besonders niedriges Äqu ivalenzeinkommen verfügen. Besonders das Einkommen von Alleinerzie-
henden mit mi ndestens einem Kind liegt in beiden Teilgebi eten dicht an  der Armutsgefährdung s-
schwelle, sodass eine entsprechende Aufmerksamkeit erforderlich ist.  
Tabelle 14: Äquivalenzeinkommen nach Haushaltsform und Teilgebiet (haushaltsbezogen) 
Haushaltsform 
Höhe Äquivalenzeinkommen 
Armutsgefährdungs-
schwelle Sachsen  Eisenbahnstraße 
(n=257) 
Am Lene-Voigt-
Park 
(n=262) 
Alleinlebende 1.400 € 1.500 € 937 € 
Alleinerziehende mit minder-
jährigem/n Kind/ern39 1.358 € 1.567 € 1.218 € 
Paare ohne Kinder 2.374 € 2.621 € 1.405 € 
Paare mit minderjährigem/n 
Kind/ern40 2.787 € 3.174 € 1.967 € 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019; Berechnung auf Grundlage der OECD-Skala; *geringe Fallzahl 
Für das Teilgebiet Eisenbahnstraße  veranschaulicht Abbildung 41 die Warmmietbelastung nach 
Haushaltsgröße. Besonders die 1- und 2-Personen-Haushalte sind von einer sehr hohen Warmmie t-
belastung betroffen, denn  etwa die Hälfte der 1 -Personen-Haushalte hat eine Warmmietbelastung 
 
37  Stadt Leipzig, Schnellbericht zur Kommunalen Bürgerumfrage 2018.   
38  Das Äquivalenzeinkommen ist ein bedarfsgewichtetes Pro-Kopf -Einkommen je Haushaltsmitglied, das erm ittelt 
wird, indem das Haushaltsnettoeinkommen durch die Summe der Bedarfsgewichte der im Haushalt lebenden Pe r-
sonen geteilt wird. Nach EU -Standard wird zur Bedarfsgewichtung die neue OECD -Skala verwendet. Danach 
wird der ersten erwachsenen Person im Haushalt das  Bedarfsgewicht 1 zugeordnet, für die weiteren Haushalts-
mitglieder werden Gewichte von < 1 eingesetzt (0,5 für weitere Personen im Alter von 14 und mehr Jahren und 
0,3 für jedes Kind im Alter von unter 14 Jahren), weil angenommen wird, dass sich durch gemeinsames Wirt-
schaften Einsparungen erreichen lassen. 
39  bezieht sich auf eine erwachsene Person mit einem Kind unter 14 Jahren im Haushalt. 
40  bezieht sich auf einen Haushalt mit zwei erwachsenen Personen und zwei Kinder unter 14 Jahre. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 59 
von mehr als 30 %. Auch 55 % der Haushalte mit 4 und mehr Personen wenden  mehr als 30 % 41 
ihres monatlichen Netto -Haushaltseinkommens für die Miete auf. Unter den 2-Personen-Haushalten 
sind es etwas über 40 % der Haushalte, bei denen mehr als 30 % ihres Netto-Haushaltseinkommens 
auf die Miete entfällt . Durchschnittlich 20 % der Haushalte sind von  einer sehr hohen Warmmietbe-
lastung von 40 % betroffen, weitere 25 % der  Haushalte wenden mindestens 3 0 % des Ne tto-
Haushaltseinkommens für die Warmmiete ihrer Wohnung auf. 
Abbildung 41: Warmmietbelastung im Teilgebiet Eisenbahnstraße (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Für das Teilgebiet Am Lene-Voigt-Park veranschaulicht Abbildung 42 eine ähnliche Situation. Auch in 
diesem Gebiet hat etwa die Hälfte der 1-Personen -Haushalte eine War mmietbelastung von mehr 
als 30 %. Unter den 2 -Personen-Haushalten sowie den 4 -und-mehr-Personen-Haushalten sind es 
anteilig fast 25 %, die von einer sehr hohen Warmmietbelastung betroffen sind und mehr als 40 % 
ihres Netto-Haushaltseinkommens für die Mie tkosten aufbringen. Die 3-Personen-Haushalte sind im 
Vergleich am wenigsten durch ihre Mietkosten bela stet. Im gesamten Teilgebiet beträgt der Anteil 
der Haushalte, die von einer besonders hohen Warmmietbelastung betroffen sind und mehr als 
40 % ihres monatlichen Netto-Haushaltseinkommens für die Miete aufwenden m üssen, 25 %. Knapp 
die Hälfte aller Haushalte hat eine Warmmietbelastung, die mehr als 30 % beträgt. 
 
41  Hans Böckler Stiftung, Wohnverhältnisse in Deutschland – eine Analyse der sozialen Lage in 77 Großstädten, Nr. 
63, 2018, S. 14; Deutscher Bundestag, Dritter Bericht der Bundesregierung über die Wohnungs - und Immobili-
enwirtschaft in Deutschland und Wohngeld- und Mietenbericht 2017, Drucksache 18/13120, S. 114; Deutscher 
Bundestag, Wohngeld ausweiten und die Belastung durch Wohnkosten begrenzen, Drucksache 19/10752, 
2019; Wohnraumversorgung Berlin, Anstalt öffentlichen Rechts, „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale 
Wohnraumversorgung“ Kooperationsvereinbarung mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften Berlins; S.10.   

 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 60 
Abbildung 42: Warmmietbelastung im Teilgebiet Am Lene-Voigt-Park (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019  
Die Abbildung 43 stellt den Anteil und die Art der Unterstützung zum Lebensunterhalt aufgeteilt 
nach den Teilgebieten dar. Gemäß der Haushaltsbefragung erhalten etwa 25 %  der Haushalte 
staatliche Zuschüsse zum Lebensunterhalt. In der Eise nbahnstraße beziehen 9,7 % der Haushalte 
ALG II/ Hartz IV, 7,6 % beziehen sonstige staatliche Leistungen. Im Teilgebiet Am Lene -Voigt-Park 
beziehen 4,9 % ALG II/ Hartz IV. 14,7 % bekommen sonstige staatliche Leistungen.  
Abbildung 43: Unterstützung zum Lebensunterhalt (haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
6.5 Gebietsbindung, Nutzung von Infrastruktur, Nachbarschaft und Umzugsgründe 
Neben den bereits dargestellten Indikatoren zu den Sozialdat en sind auch die Aussagen zur Ge-
bietsbindung der Bewohnerschaft für die Ermittlung des Verdrängungspotenzials von Bedeutung. 
Bestimmte Bevölkerungsgruppen sind unter Umständen stark auf die vorhandene Infrastruktur  im 
Wohngebiet angewiesen, sodass ein durch Verdrängung erzwungener Umzug auch in dieser Hinsicht 

 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 61 
die Wohnbevölkerung vor Herausforderung stellen würde. Daher werden im Folgenden Indikat oren 
zur Nutzung der vorhandenen Infrastrukt ur, Gebiets- und Nachbarschaftsbindung sowie Umzugsab-
sichten dargestellt.  
6.5.1 Nutzung von Infrastruktureinrichtungen im Wohnquartier 
Abbildung 44 veranschaulicht die Nutzung vorhandener Infrastruktur in den jeweiligen Wohnqua r-
tieren der Teilräume. Au f den ersten Blick erkenntlich werde n die Bedeutung des öffentlichen Na h-
verkehrs und der Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs. Diese werden in beiden Teilgebieten 
von mehr als 80  % der Haushalte in Anspruch genommen. Eine große Bedeutung kommt  darüber 
hinaus den öffentlichen Grünflächen und medizinischen Einrichtungen zu, die von mehr als 50 % der 
Befragten genutzt werden. Eine große Nachfrage besteht ebenfalls für kulturelle Einrichtungen.  
Abbildung 44: Nutzung von Infrastruktur (haushaltsbezogen) 
61,3%
11,7%
19,7%
2,3%
4,0%
2,0%
10,3%
1,7%
36,7%
7,0%
52,7%
6,7%
84,0%
82,0%
82,1%
12,6%
20,4%
3,1%
4,1%
3,1%
6,3%
2,5%
34,6%
6,6%
68,9%
8,2%
94,3%
87,1%
0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0% 60,0% 70,0% 80,0% 90,0% 100,0%
öffentliche Grünflächen
Spielplätze
Sporteinrichtungen
Grundschule, Hort
Kinderkrippe, Kita
Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen
Nachbarschaftstreff
Angebote für Senioren
kulturelle Einrichtungen
religiöse Einrichtungen
medizinische Einrichtungen
Beratungseinrichtungen
Einkaufsmöglichkeiten
öffentlicher Nahverkehr
Eisenbahnstraße (n=300) Am Lene-Voigt-Park (n=318)
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
Die Abbildung 45 veranschaulicht die Diskrepanzen hinsichtlich der verfügbaren und der nachge-
fragten Infrastruktur im Stadtraum Ost i. V. m. Südost deutlich. Kulturelle Einrichtungen und Sportein-
richtungen werden entsprechend der Haushaltsbefragung besonders oft  als fehlend eingestuft. Auch 
der Anteil öffentlicher Grünflächen könnte entsprechend der Haushaltsbefragung vor a llem im Tei l-
gebiet Eisenba hnstraße höher bzw. qualitativ hochwertige r ausfallen. 15 % der Haushalte in der 
Eisenbahnstraße wünschen sich in diesem Bereich eine Verbesserung. Ebenfalls als fehlende Infr a-
struktur bezeichnet werden in beiden Teilgebieten Spor teinrichtungen. Im Gebiet Eisenb ahnstraße 
fehlen den Haushalten zudem medizinische Einrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten.  
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 62 
Abbildung 45: fehlende Infrastruktur (haushaltsbezogen) 
15%
7%
16%
4%
5%
4%
6%
3%
14%
2%
11%
5%
10%
2%
5%
4%
15%
1%
3%
4%
8%
7%
19%
2%
5%
4%
3%
4%
0% 5% 10% 15% 20% 25%
öffentliche Grünflächen
Spielplätze
Sporteinrichtungen
Grundschule, Hort
Kinderkrippe, Kita
Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen
Nachbarschaftstreff
Angebote für Senioren
kulturelle Einrichtungen
religiöse Einrichtungen
medizinische Einrichtungen
Beratungseinrichtungen
Einkaufsmöglichkeiten
des täglichen Bedarfs
öffentlicher Nahverkehr
Eisenbahnstraße (n=300) Am Lene-Voigt-Park (n=318)
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
6.5.2 Bewertung der Entwicklungen im Quartier und der Nachbarschaft  
Abbildung 46 veranschaulicht die Wahrnehmung der Haushalte hinsichtlich feststellbarer Veränd e-
rungen im Wohnquartier. Insgesamt ist für den Großteil der Haushalte festzustellen, dass die Wah r-
nehmung negativer Veränderungen in den je weiligen Wohnquartieren die Wahrnehmung positiver 
Veränderungen überwiegt. Im Teilgebiet Eisenbahnstraße beträgt der Unterschied zwischen posit i-
ven und negativen Veränderungen fast 10 %.  
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 63 
Abbildung 46: Veränderungen und Entwicklungen im Quartier (haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
In der Abbildung 47 sind jeweils die zehn meistgenannten positiven und negativen Entwicklungen für 
das Untersuchungsgebiet Ost i. V. m. Südost zusammen dargestellt. Dabei sind positive Veränderu n-
gen grün und negative Veränderungen rot eingefärbt. Je größer ein Wort dargestellt ist, desto 
häufiger wurde es im Rahmen der Haushaltsbefragu ng von den Haushalten genannt .42 Als negativ 
werden vor allem die Mietpreise, Kriminalität, Sicherheit, Parkplätze und die Sauberkeit  genannt. 
Ebenso werden die zunehmende Verdrängung und Gentrifizierung  kritisiert, was anha nd der ste i-
genden Mietpreise spürbar wird. Ein typisches Zitat aus dem Teilgebiet Eisenbahnstraße  besagt: 
„Freunde mussten bereits aus Wohnungen ausziehen, nachdem Eigentümer Selbstnutzungen ang e-
meldet haben; diese Gebäude werden nun renoviert und teuer ve rkauft.“ Die Instandsetzung bzw.  
Gebäudesanierung leerstehender Wohn gebäude wird hingegen überwiegend positiv bewertet, 
ebenso wie das Hinzukommen kultureller Angebote  und gastronomischer Einrichtungen. Die Zusa m-
mensetzung der Wohnbevölkerung wird sowohl positiv als auch negativ bewertet.  
 
42  Bei sehr geringen Häufigkeiten wurde die Schriftgröße aus Gründen der Lesbarkeit erhöht. 

 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 64 
Abbildung 47: Veränderungen im Wohnquartier (haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
6.5.3 Gebietsbindung 
In den Teilgebieten begründet sich die Gebietsbindung  der Haushalte besonders mit der  Lage des 
Quartiers innerhalb der St adt sowie mit der günstigen Miete  (vgl. Abbildung 48), im Teilgebiet Am 
Lene-Voigt-Park kommt die Nähe zum Arbeitsplatz als wichtiger Grund dazu . Die günstige Miete 
nimmt zwar den größten Anteil bei der Wohnortwahl ein, jedoch war diese auch in vielen Fällen 
„noch“ beim Einzug günstig, was darauf hindeutet, dass die Mietpreise im Teilgebiet bis zum Befra-
gungszeitpunkt gestiegen sind. Weitere wichtige Gründe für die Wohnortwah l sind das Lebensge-
fühl im Quartier, die bauliche Struktur und die Nähe zu Verwandten, Bekannten und Freunden.  

 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 65 
Abbildung 48: Gründe für die Wohnortwahl (haushaltsbezogen) 
151
175
105
90
47
32
93
112
78
91
150
210
79
104
99
143
39
15
9
11
38
31
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Eisenbahnstraße
(n=888)
Am Lene-Voigt-
Park (n=1.014)
Die Miete ist günstig
Die Miete war beim
Einzug günstig
Ich habe keine andere
Wohnung gefunden
Das Lebensgefühl im
Wohngebiet gefällt mir
Ich mag die bauliche
Struktur des Quartiers
Ich schätze die Lage in
der Stadt
Nähe zu Verwandten,
Freunden, Bekannten
Nähe zum Arbeitsplatz
Interesse an kulturellen
Angeboten im Quartier
Angewiesenheit auf
soziale Einrichtungen
sonstiger Grund
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
Die hohen Zustimmungswerte zum Lebensgefühl im Wohngebiet werde n durch enge Kontakte inne r-
halb der Nachbarschaft befördert. Wie  in Abbildung 49 dargestellt, sind die Kontakte in der 
Nachbarschaft in den beiden Teilgebieten im Stadtraum Ost i. V. m. Südost stark ausgeprägt. Mehr 
als 40 % der befragten Haushalte kennen ihre Nachbarinnen und Nachbarn und pflegen teilweise 
engere Kontakte. Weitere 27 % (Eisenbahnstraße) beziehungsweise 33 % (Am Lene -Voigt-Park) 
gaben an, ihre Nachbarinnen und Nachbarn zu kennen und grüßen.  
Abbildung 49: Kontakte zur Nachbarschaft (haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 

 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 66 
6.5.4 Umzugsabsichten  
Wie Abbildung 50 veranschaulicht, erwägen weniger als ein Drittel der Haushalte einen Umzug. Nur 
jeweils rund 10 % der Haushalte planen konkret einen Umzug.  Jeweils rund 60 % verspüren derzeit 
nicht den Wunsch umzuziehen.  
Abbildung 50: Umzugsabsichten (haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
Abbildung 51 stellt die Gründe für die Umzugsabsichten der Haushalte, welche je nach Teilgebiet 
unterschiedlich ausfallen, dar. Für das Teilgebiet Eisenbahnstraße  werden als häufigste Gründe für 
einen geplanten Umzug mit 15 % persönliche Gründe bzw. Unzufriedenheit mit dem Wohnumfeld  
mit ebenfalls anteilig 15 % genannt. Zudem  von Bedeutung für einen anstehenden Umzug sind b e-
rufliche Gründe mit 13 % und eine zu kleine Wohnung mit 11 %. Im Teilgebiet Am Lene-Voigt-Park 
werden am häufigsten berufliche Gründe mit 22 % genannt, mit je 15 % folgen persönliche Gründe 
und eine zu kleine Wohnung.  
n=720 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 67 
Abbildung 51: Gründe für den geplanten Umzug – Eisenbahnstraße (haushaltsbezogen) 
15,3%
14,9%
13,3%
10,6%
7,8%
7,1%
7,1%
6,3%
5,5%
3,9%
2,7%
2,0%
1,6%
1,6%
0,4%
14,8%
8,3%
22,0%
14,8%
5,3%
8,0%
6,1%
4,5%
6,1%
1,1%
3,4%
0,4%
0,8%
1,9%
2,7%
0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0%
persönliche Gründe
Unzufriedenheit mit dem Wohnumfeld
berufliche Gründe
Wohnung ist zu klein
Wohnung ist in jetzigem  Zustand zu teuer
Mängel in der Wohnung
sonstiger Grund
Unzufriedenheit mit  Vermieter/in
Unzufriedenheit mit der Nachbarschaft
Wohnung wird modernisiert und ist dann zu…
Wohnung ist zu groß
Ankündigung  Eigenbedarf
Kündigung
Erwerb Eigenheim/Eigentumswohnung
Wohnung ist nicht altersgerecht
Eisenbahnstraße
(n=255)
Am Lene-Voigt-Park
(n=264)
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
Hinsichtlich des Wohnortwunsches nach einem Umzug überwieg en in beiden Teilgebieten die Wün-
sche der Haushalte, innerhalb de s jetzigen Wohngebiets ode r in e inen anderen Leipziger Stadtteil 
zu ziehen. Etwas stärker ausgeprägt ist dabei die  Präferenz, in einen anderen Lei pziger Stadtteil 
umzuziehen. Weitere Wohnortwünsche sind mit weniger als 20 % vertreten, jedoch wissen 19 % de r 
Haushalte in der Eisenbahnstraße beziehungsweise 23 % der Haushalte im Gebiet  Am Lene-Voigt-
Park noch nicht, wohin sie ziehen möchten.  
Abbildung 52: Wohnortwunsch nach einem Umzug (haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 

 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 68 
6.6 Einschätzung und Bewertung des Verdrängungspotenzials 
Die sich aus dem bestehenden Aufwertungspotenzial und dem Aufwertungsdruck ergebende Ve r-
drängungsgefahr ist für die Teilgebiete des Leipziger Stadtraums Ost i. V. m.  Südost zum Teil e r-
heblich und geeignet, wesentliche Veränderungen in der Zusammensetzung der Bevölkerungsstruktur 
zu verursachen, wie sich anhand der Analyse des Verdrängungspotenzials ableiten lässt. Im Folge n-
den wird daher getrennt nach Teilgebieten die Einschätzung und Bewertung  des Verdrängungspo-
tenzials zusammenfassend dargestellt. 
Eisenbahnstraße  
Das Gebiet Eisenbahnstraße ist durch ein starkes Bevölkerungswachstum gekennzeichnet. Zwischen 
den Jahren 2012 und 2018 ist die Gebietsbevölkerung um 45 % g estiegen, womit der gesamtstäd-
tische Durchschnitt von 13 % deutlich übert roffen wird. Diese s überdurchschnittliche Bevölkerung s-
wachstum belegt einen grundsätzlichen Verdrängungsdruck.  
Die Altersstruktur im Gebiet ist überdurchschnittlich jung, 16 % der Ge bietsbevölkerung sind jüng er 
als 16 Jahre und nur 8 % der Bevölkerung im A lter von 65 Jahren oder älter. Hinsichtlich der Natio-
nalität der Gebietsbevölkerung ist hervorzuheben, dass im Gebiet Eisenbahnstraße mit einem Anteil 
von 37 % überdurchschnittlich viele Ausländerinnen und Auslände r wohnen. Im gesamtstädtischen 
Durchschnitt sind es nur 10 %. 
Gegenwärtig stellen 1- und 2-Personen-Haushalte mit knapp 90 % die größte Gruppe der Bewo h-
nerinnen und Bewohner. Im Zusammenspiel mit dem Wohnungsschlüssel ist ei ne weitgehend bedarfs-
gerechte Wo hnraumbelegung festzustellen, auch wenn e s bei großen Haushalten mit mehr als 4 
Personen vereinzelt zu Überbelegungen kommt. Die Haushaltsstruktur im Gebiet Eisenbahnstraße 
besteht mit 60 % zum Großteil aus Alleinlebenden, 1 7 % entsprechen Paare mit Kindern und weite-
re 12 % der Haushaltsstruktur entfallen auf Wohngemeinschaften.  
Die Erwerbslosenquote lag gemäß amtlicher Statistik im Jahr 2017 mit rund 9 % deutlich über dem 
Vergleichswert der Gesamtstadt von rund 5 %. Im Jahr  2013 betrug die Erwerbslo senquote noch 
über 13 %. Entsprechend der Daten aus der Haushaltsbefragung erhalten rund 10 % der Haushalte 
im Teilgebiet Arbeitslosengeld II/Hartz VI, 3 ,5 % beziehen Wohngeld und etwa 8  % sind Beziehe-
rinnen und Bezieher sonstiger Leistungen, wobei hierzu auch B afög zählt, dass möglicherweise auf 
Studierende aus Wohngemeinschaften entfällt.  
60% der 1-Personen -Haushalte verfügen über ein mona tliches Netto-Haushaltseinkommen von nicht 
mehr als 1.500 Euro, bei 80 % der 1- Personen-Haushalte sind es maximal 2.000 Eur o im Monat.43 
Unter den 3 -Personen-Haushalten sind es ebenfalls 60 % der Haushalte, die über ein Netto -
Haushaltseinkommen von nicht mehr als 2.000 Euro verfügen.  Das mittlere monatliche Netto -
Haushaltseinkommen liegt im Gebiet Eisenbahnstraße bei 1.500 Euro und befindet sich somit deutlich 
unter dem Leipziger Durchschnitt von 1.832 Euro (Stand 2018). Bei Betrachtung des Äquivalenzein-
kommens wird deutlich, dass besonders die Alleinerziehende mit minderjährigen/m Kind/ern mit 
 
43 Leipziger Durchschnittseinkommen betrug im Jahr 2018 1.83 2 Euro (Stadt Leipzig, Schnellbericht zur Kommuna-
len Bürgerumfrage 2018) 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 69 
einem Äquivalenzeinkommen von 1.358 Euro nah an der Armutsgefährdungsschwelle von 1.218 Euro 
liegen. Hinzu kommt, dass bereits die Hälfte der Haushalte im Gebiet mindestens 30 % ihres monat-
lichen Netto -Haushaltseinkommens für die Warmmiete aufwenden müssen , bei einem Fünftel der 
Gebietsbewohnerschaft sind es bereits mehr als 40% . In Folge steigender Bestands - und Angebots-
mieten ist ein Verbleib in der Wohnung bzw. ein Umzug innerhalb des Quartiers für Haushalte mit 
einer hohen Warmmietbelastung kaum möglich.  
In der Analyse des Verdrä ngungspotenzials wurde eine starke Quartiersbi ndung der Gebietsbevöl-
kerung deutlich. Etwa die Hälfte  der Bewohnerschaft pflegt einen guten bis sehr guten Kontakt zur 
Nachbarschaft, gleichzeitig ist die Zufriedenheit und Angewiesenheit auf die vorhandene Infrastruk-
tur im Gebiet sehr hoch, was wiederum auf eine starke Quartiersbindung hindeutet.   
Durch die Nutzung der baulichen Aufwertungsspielräume sind insbesondere folgende Bevölkerung s-
gruppen im Teilraum Eisenbahnstraße von einer Verdrängung bedroht: 
 Einkommensschwache Haushalte: Rund 25 % der Haushalte bekommen einen Zuschuss zum 
Lebensunterhalt, das mittlere monatliches Netto -Haushaltseinkommen entspricht im Gebiet  
1.500 Euro und befindet sich damit unter dem Leipziger Durchschnitt, bei Alleinlebenden sind 
es sogar nur 1.400 Euro und bei Alleinerziehenden sind es nur 1. 358 Euro im Monat, sodass 
sich diese Werte der Armutsgefährdungsschwelle annähern 
 Haushalte mit einer hohen Warmmietbelastung:  Über 50 % der Haushalte we isen eine 
Warmmietbelastung von über 30 % des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens auf, bei 
20 % sind es sogar mehr als 40 % des monatliche Netto -Haushaltseinkommens. Für diese 
Haushalte sind aufgrund ihrer begrenzten finanziellen Möglichkeiten und der hohen Mietb e-
lastung schwer potenzielle Mietsteigerungen zu finanzieren.  
 Renterinnen und Rentner-Haushalte und Wohngemeinschaften: Etwa 15 % der Haushalte 
im Teilgebiet sind Rentnerinnen und Rentner, weitere 20 % Studierende. Viele dieser Hau s-
halte sind in ihrer wirtsc haftlichen Handlungsfähigkeit begrenzt. Daher besteht für Wohng e-
meinschaften, welche insbesondere aus Studierenden bestehen, und Renterinnen und Rentner-
Haushalte ein spezielles Schutzerfordernis, denn sie sind durch Aufwertungsmaßnahmen b e-
sonders verdrängungsbedroht. 
Am Lene-Voigt-Park  
Das Gebiet Am Lene-Voigt -Park ist durch ei n starkes Bevölkerungswachstum gekennzeichnet. Zw i-
schen den Jahren 2012 und 2018 ist die Gebietsbevölkerung um 23 % gestiegen, womit der ge-
samtstädtische Durchschnitt von 13 % deutlich übertroffen ist. Das  überdurchschnittliche Bevölke-
rungswachstum markiert einen grundsätzlichen Verdrängungsdruck.  
Die Altersstruktur im Gebiet ist überdurchschnittlich jung, 1 5 % der Gebietsbevölkerung sind jünger 
als 18 Jahre, während nur etwa 10 % der Bevölkerung im Alter von 65 Jahren oder älter ist.  
Gegenwärtig stellen 1- und 2-Personen-Haushalte mit knapp 85 % die größte Gruppe der Bewo h-
nerinnen und Bewohner. Im Zusammenspiel mit dem Wohnungsschlüssel ist eine weitgehend bedarf s-
gerechte Wohnraumbelegung festzustellen, auc h wenn es bei großen Haushalten mit mehr als 4 
Personen vereinzelt zu Überbelegungen und bei Single -Haushalten vereinzelt zur Unterbelegung 
kommt. Die Haushaltsstruktur im Gebiet besteht mit 60 % zum Großteil aus Alleinlebenden, 1 8 % 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 70 
entsprechen Paare mit Kinder n und weitere 15 % der Haushaltsstruktur en tfallen auf Wohngemein-
schaften.  
Die Erwerbslosenquote ist gemäß amtlicher Statistik von einem im Vergleich zur Gesamtstadt leicht 
erhöhten Niveau im Jahr 2013 bis zum Jahr 2018 leicht unter die Erwerbslosen quote der Stadt 
Leipzig gesunken. Gemäß der Haushaltsbefragung erhalten rund 2 0% der Haushalte derzeit einen 
Zuschuss zum Lebensunterhalt. Etwa 5 % dieser Haushalte bezieht Arbeitslosengeld II bzw. Hartz IV, 
weitere 2 % Wohngeld. Etwa 15 % der bezuschusste n Haushalte bezieht sonstige Zuschüsse, worun-
ter im Rahmen der Haushaltsbefragung u. a. auch Bafög erfasst wurde. Dieses Bild passt zur zune h-
menden Anzahl der Wohngemeinschaften im Gebiet und deutet auf den verstärkten Zuzug von S tu-
dierenden in das Teilgebiet Am Lene-Voigt-Park hin. 
Die Hälfte der 1-Personen-Haushalte verfüg t über ein mona tliches Netto -Haushaltseinkommen von 
nicht mehr als 1.500 Euro, während bis zu 20 % der 1-Personen-Haushalte sogar nur über ein mo-
natliches Netto -Haushaltseinkommen von bi s zu 9 00 Euro . Das mittlere monatliche Netto -
Haushaltseinkommen aller Haushalte beträgt im Gebiet Am Lene-Voigt -Park 1.641 Euro und befin-
det sich somit deutlich unter dem Leipziger Durchschnitt von 1.832 Euro .44 Bei Betrachtung des Äqui-
valenzeinkommens wird  deutlich, dass besonders die Alleinerziehende n mit minderjährigen/m 
Kind/ern mit einem Äquivalenzeinkommen von 1. 567 Euro nah an der Armutsgefährdungsschwelle 
von 1.218 Euro liegen. Hinzu kommt, dass bereits knapp die  Hälfte der Haushalte im Gebiet min-
destens 30 % ihres monatlichen Netto -Haushaltseinkommens für die Warmmiete aufwenden müssen, 
bei einem Viertel der Gebietsbewohnerschaft sind es bereits mehr als 40  %. In Folge steigender 
Bestands- und Angebotsmieten, ist ein Verblei b in der Wohnung bzw. ein Umzug innerhalb des 
Quartiers für Haushalte mit einer hohen Warmmietbelastung kaum möglich.  
Diese Entwicklungstendenzen deuten verstärkt auf bereits stattfindende erste Verdrängungsprozesse 
im Gebiet Am Lene-Voigt-Park hin. Ein zunehmender Zuzug von (Studierenden-)Wohngemeinschaften 
und ein starker Rüc kgang der Erwerbslosenquote sind Veränderungen innerhalb der Bevölkerungs-
struktur, die sich bereits abzeichnen. Das identifizierte Verdrängung spotenzial ist demnach bereits 
hoch. Durch die Nutzung der baulichen Auf wertungsspielräume sind insbesondere folge nde Bevölke-
rungsgruppen von einer Verdrängung verstärkt bedroht: 
 Einkommensschwache Haushalte: 25 % der Haushalte beziehen derzeit einen Zuschuss 
zum Lebensunterhalt. Insgesamt verfügen rund 75 % der 1-Person en-Haushalte über ein mo-
natliches Netto-Haushaltseinkommen von nicht mehr als 2.000 Euro. Bauliche Veränderungen 
am Gebäude oder der Wohnung, die sich wohnwerterhöhend auswirken, sind für diese 
Haushalte selten zu tragen. 
 Haushalte mit einer hohen Warmmietbelastung: Etwa 25 % aller Haushalte weisen bereits 
eine Warmmietbelastung von über 40 % des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens auf. 
Diese Haushalte sind aufgrund ihrer begrenzten finanziellen Möglichkeiten und der hohen 
Mietbelastung nicht in der Lage, Mietsteigerungen zu finanzieren. 
 Wohngemeinschaften: Etwa ein Viertel  der Gebietsbevölkerung sind Studierende . Viele 
leben in Wohngemeinschaften zusammen, dessen wirtschaftliche Handlungsfähigkeit b e-
grenzt ist. Daher besteht für Wohngemeinschaften, welche insbes ondere aus Studierenden 
bestehen ein spezielles Schutzerfordernis, denn sie sind durch Aufwertungsmaßnahmen be-
sonders verdrängungsbedroht. 
 
44 Leipziger Durchschnittseinkommen betrug im Jahr 2018 1.832 Euro (Stadt Leipzig, Schnellbericht zur Kommuna-
len Bürgerumfrage 2018) 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 71 
7. Zusammenfassende Bewertung  
Die Analyse und Bewertung der Indikatoren ergibt, dass die Anwendungsvoraussetzunge n für den 
Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung – ein bestehendes bauliches Aufwertungspotenzial, ein wo h-
nungswirtschaftlicher Aufwertungsdruck und ein soziales Verdrängungspotenzial –  für einige Teilge-
biete im Stadtraum Ost i. V. m. Südost vorliegen.  
Für die Teilgebiete Eisenbahnstraße und Am Lene-Voigt-Park wird der Erlass einer sozialen Erhal-
tungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB empfohlen, da 
 ein bauliches Aufwertungspotenzial im Hinblick auf die Ausstattung  der Gebäude und Woh-
nungen mit zusätzlichen und energetischen Ausstattungs merkmalen, der Möglichkeit zur Z u-
sammenlegung von Wohnungen und einem hohen Potenzial für die Umwandlung von Miet - in 
Eigentumswohnungen festgestellt wurde, 
 ein ausgeprägter wohnungswirtschaftlicher Aufwertun gsdruck im Hinblick auf stark anste i-
gende Angebo ts- und Bestandsmieten, die hohen Quoten bei Abgeschlossenheitsbeschein i-
gungen und Wohnungsverkäufen und den hohen Anteil an durchgeführten Modernisierungen 
und erteilten Baugenehmigungen am Wohnungsbestand nachgewiesen wurde sowie 
 eine hohe Gebietsbindung  und ein soziales Verdrängungspotenzial für die Wohnbevölke-
rung festzustellen sind, die im Zuge wohnwerterhöhender Veränderungen der Gebäudesu b-
stanz und folglich hoher bis sehr hoher  Warmmietbelastungen stark verdrängungsgefährdet 
sind und 
 aus der Veränderung der Zusammensetzung der Bevölkerung negative städtebauliche Fo l-
gewirkungen wie der Verlust preisgünstigen Mietwohnraums und der sozialen Mischung und 
daraus eine Veränderung der Nachfrage nach zielgruppen spezifischen Infrastruktureinrich-
tungen resultieren können. 
7.1 Eisenbahnstraße und Am Lene-Voigt-Park 
7.1.1 Mögliche negative städtebauliche Folgewirkungen 
Bei Nichterlass der Erhaltungssatzung gemäß §  172 Absatz  1 Satz  1 Nummer 2 BauGB mit den 
damit verbundenen Ge nehmigungsvorbehalten sind für die Gebiete Eisenbah nstraße und Am Lene-
Voigt-Park ferner folgende negative städtebaulichen Folgen zu erwarten: 
 Verlust von preisgünstigem Mietwohnraum, der kontinuierlich durch Modernisierungsinves-
titionen in den Wohnbestand , den Anstieg der Bestand- und Angebotsmieten und die Um-
wandlung von Miet - in Eigentumswohnungen verloren geht. Der noch vorhandene preisgüns-
tige Mietwohnraum nimmt für einkommensschwache Haushalte, aber auch für Haushalte mit 
mittleren Einkommen, die bere its an ihrer Mietbelastungsgrenze liegen, eine wichtig e Ver-
sorgungsfunktion ein. Langfristig ist die Versorgungsfunktion der Stadt mit preiswerten Wo h-
nungen durch die Verdrängung von Haushalten, die auf die Erhaltung dieses Wohnra ums 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 72 
angewiesen sind, in Gefahr. Dies begründet insgesamt, dass effektive Maßnahmen zur B e-
grenzung von Aufwertungsinvestitionen nötig sind. 
 Verlust der sozialen Mischung im Gebiet : Das Gebiet ist durch eine vielfältige Zusamme n-
setzung der Wohnbevölkerung ge mäß Einkommen, Bildungsgra d, Haushaltsform und Hau s-
haltsgröße gekennzeichnet. Di es ist ein Zeichen für eine breite soziale Mischung. Außerdem 
bestehen enge soziale Bindungen und informelle Netzwerke, die zum Funktionieren von 
Nachbarschaften eine hohe Bedeutung haben.  
Bei Nichterlass der Erhaltungssatzung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB mit den damit 
verbundenen Genehmigungsvorbehalten würde eine Verdrängung der ansässigen Wohnbevölk e-
rung stattfinden. Da für diese Menschen anderweitig kaum adäquater Wohnraum zur Verfügung  
steht und auch die Stadt Leipzig diesen Wohnraum nicht kurzfristig zur Verfügung stellen kann, ist 
die Erhaltung des bestehenden Wohnungsbestandes zum Schutz der Zusammensetzung der Woh n-
bevölkerung im Geltungsbereich der Satzung erforderlich. 
7.1.2 Handlungserfordernis/Erhaltungsziele 
Der Erlass von Sozialen Erhal tungssatzungen für die Gebiete Eisenbahnstraße  und Am Lene-Voigt-
Park ist ein Baustein zur Umsetzung des INSEK -Ziels „Leipzig schafft soziale Stabilität“ mit dem 
Handlungsschwerpunkt „Bezahlbares Wohnen“. In Quartieren mit nachgewiesener besonderer Nach-
fragedynamik soll mit dem Einsatz dieses Instruments die Zusammensetzung der Bevölkerung und 
damit der Zusamme nhang von Wohnraum, Einwohnerinnen und Einwohnern und öffentlicher Infra-
struktur erhalten bleiben. 
Durch den Einsatz der Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB 
soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten und die Verdrängung der gebietsansässi-
gen Wohnbevölkerung verhindert werden, um negative städtebauliche Auswirkungen zu vermeiden. 
Die städtebaulichen Ziele sind 
 die Erhaltung des bestehenden Wohnraumangebotes mit den aktuell erreichten durchschnit t-
lichen Ausstattungsstandards und 
 die Erhaltung der Übereinstimmung von sozialer Infrast ruktur, Wohnungsangebot und Z u-
sammensetzung der Gebietsbevölkerung. 
Aus der baulich en und soziodemographischen Struktur leiten sich in Kombination mit den zu erwa r-
tenden negativen städtebaulichen Auswirkungen folgende zentrale Handlungserfordernisse für die 
Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ab: 
 Erhaltung des Mietwohnungsa ngebotes durch Reglementierung von Umwandlungen oder 
der Zweckentfremdung von Wohnraum. 
 Erhaltung des Wohnungsschlüssels zur bedarfsgerechten Versorgung der Quartiersbevö l-
kerung durch Versagung von Wohnung steilungen und -zusammenlegungen sowie Grundri ss-
änderungen. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 73 
 Erhaltung der städtebaulichen Strukturen durch Verhinderung von Abriss der Wohngebäu-
de. 
 Sozial verträgliche Umsetzung von Modernisierungsvorhaben im Rahmen der bauo rd-
nungsrechtlichen und ene rgetischen Mindestanforderungen sowie unter Wahrung der A nfor-
derungen an die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes. Information und B e-
ratung der Bewohnerinnen und Bewohner sowie der Eigentümer innen und Eignetümer ist da-
für wichtig. 
 Erhaltung der gegenwärtigen Struktur des Wohnungsangebotes, um vielfältige Wohnfo r-
men für verschiedene Haushalts- und Einkommenstypen zu sichern. 
 
7.1.3 Abgrenzung der Geltungsbereiche 
Eisenbahnstraße 
Im Ergebnis der Detailuntersuchung wird das in der Abbildung 53 dargest ellte Gebiet Eisenbahn-
straße für die Festsetzung einer Sozialen Erhaltungssatzung empfohlen.  Das Gebiet „Eisenbahnstra-
ße“ wird im Norden mit Beginn der Eisenbahnstraße entl ang der Rosa-Luxemburg-Straße sowie den 
anschließenden Bahnbetriebsanlagen, der Hermann-Li ebmann-Straße, der Mariannenstraße ein-
schließlich der auf der Nordseite anliegenden Wohnbebauung, der Bennigsenstraße einschließlich 
der auf der Ostseite anliegenden Wohnbebauung, der Torgauer Straße sowie der Gleisanlage bis 
zum Kreuzungspunkt der Gleisanlagen im Bereich der Wurzner Straße begrenzt. Im Osten bilden 
die Rüdigerstraße, die Cunnersdorfer Straße, die Karl-Härting -Straße, die Zweenfurther Straße 
einschließlich der Wohnbebauung auf der Nordseite sowie die Julius-Krause -Straße die Gebiets-
grenze. Südlich wird das Gebiet von der Karl -Härting-Straße einschließlich Wohnbebauung auf der 
Westseite, der Zweenfurther Straße, der Plaußiger Straße einschließlich der Wo hnbebauung auf 
der Westseite, der Cunnersdorfer und der Wu rzner Straße einschließlic h südlich gelegener Grund-
stücke bis Zum Kleingartenpark und mit Wohnbebauung in der Emmausstraße, der Wurzner Straße 
einschließlich der Wohnbebauung auf der Südseite bis zur Einmündung Schützenhausstraße, der 
Torgauer Straße, der Konradstraße, der Hermann -Liebmann-Straße einschließlich Bergstraße und 
der Wurzner Straße begrenzt. Westlich reicht das Gebiet von der Dresdner Straße, der Kohlgar-
tenstraße, der Atriumstraße, der Lutherstraße einschließlich westlicher Wohngebäude sowie de r sich 
westlich anschließe nden G rundstücke bis zur Kreuzung Kohlgartenstraße/Rosa- Luxemburg-Straße. 
Die Innenkante der Linie bildet die Gebietsgrenze.  
  
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 74 
Abbildung 53: Gebietsabgrenzung für das empfohlene Soziale Erhaltungsgebiet Eisenbahnstraße 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
Am Lene-Voigt-Park 
Im Ergebnis der Detailuntersuchung wird das in der Abbildung 54 dargestellte Gebiet Am Lene -
Voigt-Park für die Festsetzung einer sozialen Erhaltungssatzung empfohlen. Das Gebiet wir d im 
Norden durch die Dresdner S traße, die Breite Straße einschließlich der Wohnbebauung au f der 
Ostseite, die Beuchaer Straße einschließlich der Wohnbebauung auf der Nordseite, die Borsdorfer 
Straße, Theodor-Neubauer-Straße einschließlich Wohnbebauung auf  der Nordseite, die Friedrich -
Dittes-Straße einschließlich der Wohnbebauung auf der Westsei te, die Gregor-Fuchs -Straße, die 
Mascovstraße und die Krönerstraße begrenzt. Im Osten bilden die Segerstraße, Gregor-Fuchs-
Straße, die Thomas-Neubauer -Straße einschließlich der Wohnbebauung auf der  Südseite, der 
Kohlgartenweg einschließlich der Wohnbebauun g auf der Ostseite, die Zweinaundorfer Straße 
einschließlich Wohnbebauung auf der Nordseite am Liselotte -Hermann-Park sowie einer südlichen 
Wohnbebauung den Grenzverlauf. Die südliche Grenze besteht aus der Mierendorffstraße ein-
schließlich der östlichen und südlichen Wohnbebauung und mit Bebauung in der Martinstraße, weiter 
in westlicher Verlängerung bis zur Kreuzung Reichpietschstraße und der Riebeckstraße. Im Westen  
bilden die Stötteritzer S traße, die Schulze-Boysen-Straße, die Mühlstraße Richtung Osten, die Al-
bert-Schweitzer-Straße einschließlich der Wohnbebauung auf der Westseite, die Oststraße, die 
Schulze-Boysen-Straße und die Mühlstraße in westlicher Richtung, d ie Prager Straße mit dem O st-
platz, die Teubnerstraße, die Eilenburger Straße und der Gerich tweg die Grenze des Gebiets. Die 
Innenkante der Linie bildet die Gebietsgrenze. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 75 
Abbildung 54: Gebietsabgrenzung für das empfohlene Soziale Erhaltungsgebiet Am Lene-Voigt-
Park 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
7.2 Weitere Empfehlungen  
Potenzielles Erweiterungsgebiet im Stadtraum Ost i. V. m. Südost 
Im Bereich um das Gebiet Am Len e-Voigt-Park wird die Untersuchung der angrenzenden Bebauung 
empfohlen. Sie steht im unm ittelbaren städte baulichen Zusammenhang mit dem Teilgebiet, sodass 
sich eine Untersuchung besonders aufgrund des bestätigten Verdachts einer Eignung für den Erlass 
einer Sozialen Erhaltungssatzung des umliegenden Gebietes aufdräng t. Die  Abbildung 55 veran-
schaulicht das festzusetzende Gebiet Am Lene-Voigt-Park sowie das potenzielle Erweiterungsgebiet, 
für das eine Untersuchung erfolgen sollte. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 76 
Abbildung 55: Empfohlene Erweiterungsgebiete im Bereich Südost 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
7.3 Durchsetzung des Sozialen Erhaltungsrechts 
Zur Erreichung der in Kapitel 7.1.2  formulierten Erhaltungsziele wird empfohlen, stadtweite Gene h-
migungskriterien festzusetzen. Die Genehmigungskriterien werden in einem eigenständigen Beschluss 
festgelegt und sind nicht Gegenstand der künftigen S ozialen Erhaltungssatzungen „Eisenbahnstraße“ 
und „ Am Lene-Voigt-Park“. Dadurch kann die Stadt Leipzig auf verände rte Rahmenbedingungen 
oder neue gesetzliche Regelungen (z. B. Anforderungen der Energieeinsparverordnung) reagieren, 
ohne die jeweils einzelnen Erhaltungssatzungen verändern zu müssen. Außerdem ist es für die Ge-
nehmigungspraxis sinnvoll und für ein transpa rentes und insbesondere fü r die Eigentümerinnen und 
Eigentümer nachvollziehbares Ve rwaltungshandeln zielführend, einheitliche Genehmigungskriterien 
für diese sowie möglicherweise weitere Soziale Erhaltungsgebiete in der Stadt Leipzig festzulegen, 
sofern keine lokalen Besonderheiten einzelner Gebiete dagegensprechen. 
Die Erfahrungen aus anderen deutschen Großstädten zeigen, dass eine unabhängige Mieterbera-
tung zum wirkungsvollen Einsatz des Sozialen Erhaltungsrechts auf der lokalen Ebene beitragen 
kann. Die gezielte Information der Mieteri nnen und Mieter und die Bereitstellung von qualifizierten 
Beratungsangeboten sind für das Erreichen der Schutzziele wesentlich. Die Erforderlichkeit einer 
Mieterberatung wird durch die Voruntersuchung bestätigt. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 77 
8. Verzeichnisse und Quellen 
8.1 Abbildungsverzeichnis 
Abbildung 1: Schematischer Untersuchungsaufbau 7 
Abbildung 2: Übersicht des Stadtraums Ost i. V. m. Südost und der Untersuchungsgebiete 10 
Abbildung 3: Altersstruktur gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung (personenbezogen) 12 
Abbildung 4: Nationalität gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung (personenbezogen) 12 
Abbildung 5: Eigentumsform der Gebäude gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung  
(haushaltsbezogen) 13 
Abbildung 6: Übersicht über die zu analysierenden Teilgebiete 20 
Abbildung 7: Fördergebiete der Stadterneuerung im Leipziger Osten 22 
Abbildung 8: Karte mit der Streckenführung des Parkbogens Ost 23 
Abbildung 9: Gebäudealter (gebietsscharf) 25 
Abbildung 10: Anzahl der Zimmer (haushaltsbezogen) 26 
Abbildung 11: Wohnungsgröße (haushaltsbezogen) 26 
Abbildung 12: Eigentums- und Mietverhältnis der Wohnungen (haushaltsbezogen) 28 
Abbildung 13: Verbesserungswünsche Wohnungsausstattung (Mehrfachnennungen möglich) 
(haushaltsbezogen) 32 
Abbildung 14: Mängel in der Wohnung (Mehrfachnennungen möglich) (haushaltsbezogen) 32 
Abbildung 15: Angebotsmietpreise im zeitlichen Verlauf (nettokalt in Euro/qm) 35 
Abbildung 16: Netto-Kaltmiete nach Haushaltsgröße im Teilgebiet Eisenbahnstraße 
(haushaltsbezogen) 36 
Abbildung 17: Netto-Kaltmiete nach Haushaltsgröße im Teilgebiet Am Lene-Voigt-Park 
(haushaltsbezogen) 37 
Abbildung 18: Monatliche Grundmiete (Median in €/m²) gemäß kommunaler Bürgerumfrage 38 
Abbildung 19: Mittleres Mietniveau nach Wohnungsvermietenden (Eisenbahnstraße, 
haushaltsbezogen) (nettokalt in Euro/qm) 39 
Abbildung 20: Mittleres Mietniveau nach Wohnungsvermietenden (Am Lene-Voigt-Park, 
haushaltsbezogen) (nettokalt in Euro/qm) 39 
Abbildung 21: Erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigungen einschließlich Änderungen und 
Ergänzungen im zeitlichen Verlauf 40 
Abbildung 22: Wohnungsverkäufe im zeitlichen Verlauf 41 
Abbildung 23: Eigentümerwechsel der Wohnung bzw. des Wohngebäudes während des 
Mietverhältnisses (haushaltsbezogen) 41 
Abbildung 24: Durchschnittliche Wohnungsverkaufspreise in Euro/qm im zeitlichen Verlauf nach 
Teilräumen 42 
Abbildung 25: Wurde Ihre Wohnung seit 2014 modernisiert/teilsaniert (haushaltsbezogen) 43 
Abbildung 26: Sind in Ihrem Haus Ferienwohnungen/ Gästewohnungen vorhanden oder stehen 
Wohnungen dauerhaft leer? (haushaltsbezogen) 44 
Abbildung 27: Bevölkerungsentwicklung von 2012 bis 2018 für Teilgebiete auf Datengrundlage 
der statistischen Bezirke 47 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 78 
Abbildung 28: Veränderung der Anteile der Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung in 
Prozentpunkten von 2014 bis 2018 49 
Abbildung 29: Verteilung der Nationalitäten 49 
Abbildung 30: Haushaltsstruktur (haushaltsbezogen) 50 
Abbildung 31: Haushaltsstruktur nach Einzugsjahr in die Wohnung in der Eisenbahnstraße 
(haushaltsbezogen) 51 
Abbildung 32: Haushaltsstruktur nach Einzugsjahr in die Wohnung in Am Lene-Voigt-Park 
(haushaltsbezogen) 51 
Abbildung 33: Haushaltsgröße 52 
Abbildung 34: Zimmeranzahl nach Haushaltsgröße Teilgebiet Eisenbahnstraße  
(haushaltsbezogen) 52 
Abbildung 35: Zimmeranzahl nach Haushaltsgröße im Stadtraum Am Lene-Voigt-Park 
(haushaltsbezogen) 53 
Abbildung 36: Berufstätigkeit nach Teilgebieten (personenbezogen) 54 
Abbildung 37: Bildungsabschluss nach Teilgebieten (personenbezogen) 54 
Abbildung 38: Entwicklung der Erwerbslosenquote im zeitlichen Verlauf auf Datengrundlage 
Statistische Bezirke 55 
Abbildung 39: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens nach Haushaltsgröße im 
Teilgebiet Eisenbahnstraße (haushaltsbezogen) 56 
Abbildung 40: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens nach Haushaltsgröße in Am 
Lene-Voigt-Park (haushaltsbezogen) 57 
Abbildung 41: Warmmietbelastung im Teilgebiet Eisenbahnstraße (haushaltsbezogen) 59 
Abbildung 42: Warmmietbelastung im Teilgebiet Am Lene-Voigt-Park (haushaltsbezogen) 60 
Abbildung 43: Unterstützung zum Lebensunterhalt (haushaltsbezogen) 60 
Abbildung 44: Nutzung von Infrastruktur (haushaltsbezogen) 61 
Abbildung 45: fehlende Infrastruktur (haushaltsbezogen) 62 
Abbildung 46: Veränderungen und Entwicklungen im Quartier (haushaltsbezogen) 63 
Abbildung 47: Veränderungen im Wohnquartier (haushaltsbezogen) 64 
Abbildung 48: Gründe für die Wohnortwahl (haushaltsbezogen) 65 
Abbildung 49: Kontakte zur Nachbarschaft (haushaltsbezogen) 65 
Abbildung 50: Umzugsabsichten (haushaltsbezogen) 66 
Abbildung 51: Gründe für den geplanten Umzug – Eisenbahnstraße (haushaltsbezogen) 67 
Abbildung 52: Wohnortwunsch nach einem Umzug (haushaltsbezogen) 67 
Abbildung 53: Gebietsabgrenzung für das empfohlene Soziale Erhaltungsgebiet  
Eisenbahnstraße 74 
Abbildung 54: Gebietsabgrenzung für das empfohlene Soziale Erhaltungsgebiet Am Lene-Voigt-
Park 75 
Abbildung 55: Empfohlene Erweiterungsgebiete im Bereich Südost 76 
8.2 Tabellenverzeichnis 
Tabelle 1: Darstellung des Rücklaufs 11 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 79 
Tabelle 2: Haushaltsgröße gemäß Einwohnerregister der Stadt Leipzig (31.12.2018) und 
gemäß Haushaltsbefragung 2019 (gewichteter Datensatz) im Vergleich 11 
Tabelle 3: Zuordnung der Statistischen Bezirke je Teilgebiet 20 
Tabelle 4: Eigentumsverhältnisse gemäß amtlicher Statistik (gebietsscharf) 27 
Tabelle 5: Ausstattungsmerkmale gemäß Ortsbildanalyse (gebietsscharf) 28 
Tabelle 6:  Ausstattungsmerkmale der Wohnungen nach Teilgebieten (haushaltsbezogen) 30 
Tabelle 7: Vergleich ausgewählter Ausstattungsmerkmale nach Eigentumsform 
(haushaltsbezogen) 31 
Tabelle 8: Netto-Kaltmiete/qm nach Teilgebieten und Haushaltsgröße (haushaltsbezogen) 36 
Tabelle 9: Eigentümerwechsel nach Zuzugsjahr in die Wohnung (haushaltsbezogen) 42 
Tabelle 10: Anteil der von Baugenehmigungen betroffenen Wohnungen am 
Gesamtwohnungsbestand nach Teilgebieten und im Vergleich zur Stadt Leipzig 43 
Tabelle 11: Altersstruktur der Teilgebiete auf Datengrundlage der Statistischen Bezirke 48 
Tabelle 12: Prozentuale Veränderung der Altersgruppen von 2014 bis 2018 auf Daten-
grundlage der Statistischen Bezirke 48 
Tabelle 13: Mittleres monatliches Netto-Haushaltseinkommens nach Haushaltsgröße 
(haushaltsbezogen) 58 
Tabelle 14: Äquivalenzeinkommen nach Haushaltsform und Teilgebiet (haushaltsbezogen) 58 
8.3 Quellenverzeichnis 
8.3.1 Literatur und Statistik 
Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, Begründung zum Beschluss über die Ausübung des 
Vorkaufsrechtes, o. D 
ECOBAU Consulting (Hrsg.): Ingenieurtechnisches Fachgutachten zum Rechtsgutachten „Sozialverträ g-
liche Steuerung der energetischen S anierung in sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 
1 Nr. 2 BauGB“ im Bezirk Pankow, Berlin 2015 
Gaßner, Groth, Siederer & Coll (Hrsg.): Rechtsgutachte n zur sozialver träglichen Steuerung der 
energetischen Sanierung in den sozialen Erhaltungsgebi eten nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB im 
Bezirk Pankow, 2015 
Hans Böckler Stiftung, Wohnverhältnisse in Deutschland –  eine Analyse der sozialen Lage in 77 
Großstädten, Nr. 63, 2018 
Landeshauptstadt München, 25 Jahre Erhaltungssatzung in München 
Stadt Leipzig, Amt Bauordnung und Denkmalpflege, Abgeschlossenheitsbescheinigungen 
Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung, Wohnungsverkäufe und Wohnungsve r-
kaufspreise 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 80 
Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung, Fördergebiete der Stadtern euerung im 
Leipziger Osten, 10/2018 
Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Einwohnerregister, 31.12.2018 
Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Einwohnerregister, Haushaltsgenerierung, 31.12.2018 
Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, empirica-Datenbank, Angebotsmieten 
Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Ortsteilkataloge 2012, 2014, 2016, 2018 
Stadt Leipzig, Gebäude- und Wohnungszählung, 31.12.2018 
Stadt Leipzig, Integriertes Stadtentwicklungskonzept (INSEK) 2030, 2018 
Stadt Leipzig, Kinder- und Jugendförderung, Planungsraumsteckbrief 2017 
Stadt Leipzig, Monitoringbericht Wohnen 2018 
Stadt Leipzig, Schnellbericht zur Kommunalen Bürgerumfrage 2018 
Stadt Leipzig, Schulentwicklungsplan der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2019 
Stadt Leipzig, Sozialamt, Eigentumsform der Gebäude, 2011 
Stadt Leipzig, Planungsraumsteckbrief 2017: Planungsraum Ost/Südost: 
Wohnraumversorgung Berlin, Anstalt öffentlichen Rechts, „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und 
soziale Wohnraumversorgung“ Kooperation svereinbarung mit den städtischen Wohnungsbaugesel l-
schaften Berlins 
8.3.2 Drucksachen, Gesetze, Rechtsquellen, Verordnungen 
Abgeordnetenhaus Berlin, Schriftliche Anfrage: Ein Jahr Umwandlungsverordnung –  ein Grund zum 
Feiern?, Drucksache 17/18118, 29.02.2016 
BVerwG, 18.06.1997 - BVerwG 4 C 2/97 
Bundesrat, Mietrechtsanpassungsgesetz, Drucksache 611/18, 30.11.2018 
Deutscher Bundestag, Wohngeld ausweiten und die Belastung durch Wohnkosten begrenzen, Druc k-
sache 19/10752, 2019 
Deutscher Bundestag, Dritter Bericht der Bundesregierung über die Wohnungs - und Immobilienwirt-
schaft in Deutschland und Wohngeld- und Mietenbericht 2017, Drucksache 18/13120 
Deutscher Bundestag, Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und 
weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts, BT-Drs. 17/13272 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 81 
Energieeinsparverordnung vom 24.07.2007 (BGBl. I S. 1519), zuletzt durch Artikel 3 VO am 
24.10.2015 (BGBl. I S. 1789, 1790) geändert und Anlage 3 
Mitschang, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommen tar, 13. Auflage 
2016 
OVG Berlin, 10.06.2004 - OVG 2 B 3.02, IBRRS 2004, 3556 
OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urt. Vom 14.12.2000 - 3 K 25/99-, NVwZ-RR 2001, 719 = BauR 
2001, 1397 = UPR 2001, 233 = NordÖR 2001, 213. 
8.3.3 Internet 
Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, Gründung des Bezirklichen Arbeitskreises Vorkaufsrecht, Pres-
semitteilung Nr. 218 vom 15.11.2018,  
https://www.berlin.de/ba-friedrichshain-
kreuzberg/aktuelles/pressemitteilungen/2018/pressemitteilung.758224.php,  
Zugriff 06.09.2019 
Stadt Leipzig, Parkbogen Ost – Von Bahnflächen zum grünen Aktivband 
https://www.leipzig.de/bauen-und-wohnen/stadterneuerung-in-
leipzig/stadterneuerungsprojekte/parkbogen-ost/, Zugriff am 06.09.2019 
Statistischen Bundesamts, Armutsgefährdungsschwelle, 
http://www.amtliche-sozialberichterstattung.de/A2armutsgefaehrdungsschwellen.html 
Zugriff 20.06.2019 
 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 82 
Anhang 1: Karten Gebäudezustand und Fassadendämmung 
Kartengrundlage: Amt für
Geoinformation und Bodenordnung
Leipzig
Detailuntersuchung zumDetailuntersuchung zumSozialen ErhaltungsrechtSozialen Erhaltungsrecht
in der Stadt Leipzig
in der Stadt Leipzig
 Stand: 3.2.2020
Stadtraum Ost i.V.m. Südost
Sanierung vor Kurzem
Zustand in Ordnung
Gebäude mit großem Sanierungspotenzial
Keine Daten
EFH o.ä.
Gebäude für öffentliche Zwecke
Gebäude für Wirtschaft oder Gewerbe
GebäudezustandGebäudezustand

Kartengrundlage: Amt für
Geoinformation und Bodenordnung
Leipzig
Detailuntersuchung zumDetailuntersuchung zumSozialen ErhaltungsrechtSozialen Erhaltungsrecht
in der Stadt Leipzig
in der Stadt Leipzig
 Stand: 3.2.2020
Stadtraum Ost i.V.m. Südost
Fassade mit WDVS gedämmt
Giebel gedämmt
Fassade nicht gedämmt
Keine Daten
EFH o.ä.
Gebäude für öffentliche Zwecke
Gebäude für Wirtschaft oder Gewerbe
FassadendämmungFassadendämmung

 Detailuntersuchung Stadtraum Ost i. V. m. Südost | März 2020 83 
Anhang 2: Fragebogen 
 
MUSTER
 
Nicht ausfüllen!
Fragebogen zum Sozialen Erhaltungsrecht in Ihrem Wohnquartier 
Liebe Teilnehmerin, lieber Teilnehmer,
 
Dieser Bogen wird maschinell ausgewertet. Markieren Sie eine Antwort bitte in der folgenden Weise: . 
Wenn Sie eine Antwort korrigieren möchten, füllen Sie bitte den falsch markierten Kreis und noch etwas darüber hinaus aus,
ungefähr so: . 
 
Ziffern sollen ungefähr so aussehen: ; Korrekturen so:  
1. In welchem Jahr sind Sie in Ihr Wohngebiet gezogen?
 
2. In welchem Jahr sind Sie in diese Wohnung gezogen?
 
3. Wo haben Sie gewohnt, bevor Sie in diese Wohnung gezogen sind?
  im selben Wohngebiet
  außerhalb von Leipzig
  in einem anderen Stadtteil von Leipzig
4. Warum leben Sie in dieser Wohnung? (Mehrfachnennung möglich)
  die Miete ist günstig
  Nähe zu Verwandten, Freunden und/oder Bekannten
  die Miete war beim Einzug günstig
  Nähe zum Arbeitsplatz
  ich habe keine andere Wohnung gefunden
  mich interessieren die kulturellen Angebote im Quartier
  das Lebensgefühl in meinem Wohngebiet gefällt mir
  mein Haushalt ist auf die sozialen Einrichtungen angewiesen
(z.B. Schule, Beratungseinrichtungen)
  ich mag die bauliche Struktur des Quartiers
  sonstiger Grund
  ich schätze die Lage in der Stadt
5. Wie viele Quadratmeter hat
Ihre Wohnung?
 m²
6. Wie viele Zimmer hat Ihre
Wohnung? Zählen Sie Bad und
Küche nicht mit.
 Zimmer
7. Wann wurde Ihr Wohngebäude gebaut?
  vor 1919 (Gründerzeit)
  1961 bis 1990 (kein Plattenbau)
  1919 bis 1945
  1991 bis 2010
  1946 bis 1960
  nach 2010
  1961 bis 1990 (Plattenbau)
  weiß nicht
8. Sind Sie Mieter/in oder Eigentümer/in Ihrer Wohnung?
  ich bin Mieter/in -> weiter mit Frage 10
  ich bin Eigentümer/in
9. Nur für Eigentümer/innen: Haben Sie in Ihrer Wohnung vorher zur Miete gelebt?
  ja
  nein
Die Fragen 10-21 richten sich nur an Mieter/innen. Eigentümer/innen gehen bitte zu Frage 22.
10. Wer ist Vermieter/in Ihrer Wohnung?
  kommunales Wohnungsunternehmen (LWB)
  private/r Hauseigentümer/in
  Genossenschaft (z.B. Lipsia, Unitas, Kontakt)
  vermietete Eigentumswohnung
  sonstiges privates Wohnungsunternehmen (z.B. BCRE,
Vonovia SE, Grand City Property)
11. Brauchen oder brauchten Sie einen Wohnberechtigungsschein (WBS), um diese Wohnung mieten zu können?
  ja
  früher ja, jetzt nicht mehr
  nein
  weiß nicht
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Pseudonym
 0.1
MUSTER
 
Nicht ausfüllen!
12. Wie hoch ist die derzeitige monatliche Miete für Ihre Wohnung?
Warmmiete (Miete insgesamt
inklusive aller Nebenkosten)
 €
Netto-Kaltmiete
 €
13. Wurde Ihre Wohnung oder Ihr Wohngebäude in den letzten 5 Jahren (seit 2014) modernisiert/teilsaniert?
  ja
  nein -> weiter mit Frage 15
  nein, aber eine Modernisierung wurde
angekündigt -> weiter mit Frage 15
14. Wenn eine Modernisierung/Teilsanierung durchgeführt wurde: Welche Maßnahmen waren das?
   
   
   
15. Wurde Ihre Netto-Kaltmiete in den letzten 5 Jahren (seit 2014) geändert?
  ja
  nein -> weiter mit Frage 18
16. Wenn es eine Veränderung der Netto-Kaltmiete gab: Wie hoch war Ihre Netto-
Kaltmiete vor der letzten Änderung?
 €
17. Wenn es eine Veränderung der Netto-Kaltmiete gab: Welcher Grund wurde für die letzte Mietänderung angeführt?
  Leipziger Mietspiegel
  Staffelmietvertrag
  Modernisierungsmaßnahmen
  drei Vergleichsmieten
  andere, und zwar (bitte nennen):    
18. Gab es während Ihres Mietverhältnisses einen Eigentümer/innenwechsel Ihrer Wohnung/Ihres Hauses?
  ja
  nein, wurde aber angekündigt -> weiter mit Frage 20
  nein -> weiter mit Frage 20
  weiß nicht -> weiter mit Frage 20
19. Wenn es einen Eigentümer/innenwechsel gab: In welchem Jahr
war das?
 
20. Wurde Ihre Wohnung während Ihres Mietverhältnisses von einer Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt?
  ja
  nein, wurde aber angekündigt -> weiter mit Frage 22
  nein -> weiter mit Frage 22
  weiß nicht -> weiter mit Frage 22
21. Wenn eine Umwandlung in eine Eigentumswohnung stattfand: In
welchem Jahr war das?
 
Ab hier wieder an alle Befragten.
Zur Ausstattung Ihrer Wohnung: Badezimmer und Toilette
22. Wie viele Bäder hat Ihre Wohnung?
 
23. Was trifft auf Ihr Bad zu? (Mehrfachnennung möglich)
  Badezimmer mit Dusche oder Badewanne
  Badezimmer mit Dusche und separater Badewanne
24. Was trifft auf Ihre Toilette zu? (Mehrfachnennung möglich)
  im Bad
  Gästetoilette, zusätzlich
  nicht im Bad, separat
  außerhalb der Wohnung (z.B. im Treppenhaus)
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6
Pseudonym
 0.2
MUSTER
 
Nicht ausfüllen!
Heizung und Warmwasserversorgung
25. Wie wird Ihre Wohnung beheizt? (Mehrfachnennung möglich)
  Ofenheizung
  Zentralheizung/Fernheizung
  Nachtspeicherheizung
  energiesparende Heizungsanlage (z.B. Kraft-Wärme-
Kopplung, Brennwerttechnik)
  Gas-Etagenheizung
  Fußbodenheizung
26. Welche Art von Warmwasserversorgung ist in der Wohnung vorhanden?
  zentrale Warmwasserversorgung
  Badeofen
  dezentrale Warmwasserversorgung (z.B. Elektroboiler/
Durchlauferhitzer)
Balkon und Küche
27. Welche weiteren Ausstattungsmerkmale sind in der Wohnung vorhanden? (Mehrfachnennung möglich)
  ein Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse
  überwiegend hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein-Boden
oder Fliesen
  weitere/r Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse
  keines der Genannten
  Aufzug
28. Hat Ihre Wohnung eine Küche/Wohnküche?
  ja, als separater Küchenraum
  nein, nur Kochnische
  ja, als amerikanische Küche/ offene Wohnküche
29. Ist in der Wohnung eine Einbauküche (vom Vermieter/von der Vermieterin eingebaut) vorhanden?
  ja
  nein
Fenster und energiesparende Ausstattung
30. Über welche Fenster verfügt die Wohnung? (Mehrfachnennung möglich)
  Einfachverglasung
  Wärmeschutzverglasung oder Schallschutzfenster
  Kastendoppelfenster
31. Über welche Ausstattung verfügt Ihr Wohnhaus? (Mehrfachnennung möglich)
  Solaranlage zur Erwärmung von Wasser oder zur
Stromgewinnung
  keines der Genannten
  gedämmte Fassade
32. Wünschen Sie sich eine Verbesserung der Wohnungsausstattung oder des Wohnungszuschnitts, auch wenn damit
eine Mieterhöhung verbunden sein sollte?
  ja
  nein -> weiter mit Frage 34
33. Wenn Sie sich Verbesserungen der Wohnungsausstattung oder des Wohnungszuschnitts wünschen, welche sind
dies? (Mehrfachnennung möglich)
  Anbau eines Aufzugs
  Modernisierung der Fenster
  Vergrößerung des Badezimmers
  Grundrissveränderung
  Modernisierung des Badezimmers
  energetische Gebäudesanierung, z.B. Fassadendämmung
oder Austausch der Heizungsanlage
  Schallschutzmaßnahmen
  Anbau eines Balkons
  Sonstiges (bitte nennen)    
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6
Pseudonym
 0.3
MUSTER
 
Nicht ausfüllen!
34. Welche Mängel hat Ihre Wohnung? Bitte benennen Sie alle baulichen Mängel in Ihrer Wohnung, nicht im Wohngebäude.
(Mehrfachnennung möglich)
  keine
  Fußboden erneuerungsbedürftig
  Sanitäranlagen defekt/erneuerungsbedürftig
  undichte Fenster/Türen
  Feuchtigkeit/Schimmel
  Elektroinstallation defekt/erneuerungsbedürftig
  Heizung defekt/erneuerungsbedürftig
  Sonstiges (bitte nennen)    
Nachbarschaft und Ihr Umfeld
35. Welche der folgenden Einrichtungen und Angebote in Ihrem Stadtteil werden derzeit von Ihnen/Ihrem Haushalt
genutzt? Falls Ihnen Einrichtungen/Angebote fehlen, kreuzen Sie diese bitte zusätzlich in der letzten Spalte an.
wird von mir/meinem
Haushalt genutzt
wird von mir/meinem
Haushalt nicht genutzt
fehlt mir/meinem Haushalt
bzw. reicht nicht aus
a) öffentliche Grünflächen
 
 
 
b) Spielplätze
 
 
 
c) Sporteinrichtungen
 
 
 
d) Kinderkrippe, Kita
 
 
 
e) Grundschule, Hort
 
 
 
f) Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen
 
 
 
g) Nachbarschaftstreff
 
 
 
h) Angebote für Senioren
 
 
 
i) kulturelle Einrichtungen
 
 
 
j) religiöse Einrichtungen
 
 
 
k) medizinische Einrichtungen
 
 
 
l) Beratungseinrichtungen
 
 
 
m) Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf
 
 
 
n) öffentlicher Nahverkehr
 
 
 
36. Wie sind die Kontakte der Nachbarinnen und Nachbarn im Haus untereinander? Bitte kreuzen Sie nur die
zutreffendste/eine Beschreibung an.
  es gibt enge Kontakte und eine große Bereitschaft, sich untereinander zu helfen (z.B. Einkaufen, Blumen gießen)
  die meisten Mieter/innen kennen sich und unterhalten sich gelegentlich miteinander, man hilft sich gegenseitig mit kleineren
Dingen (z.B. Post)
  man kennt und grüßt sich
  hier haben nur einige miteinander Kontakt, die meisten laufen aneinander vorbei
  hier kennt und grüßt sich fast keiner
37. Sind in Ihrem Haus Ferienwohnungen/ Gästewohnungen vorhanden oder stehen Wohnungen dauerhaft leer?
a) Ferienwohnungen oder Gästebetreuung
  ja
  nein
  weiß nicht
b) dauerhaft leerstehende Wohnung
  ja
  nein
  weiß nicht
Veränderungen im Quartier
38. Haben Sie das Gefühl, dass in den letzten zwei Jahren im Quartier Veränderungen und Entwicklungen
stattgefunden haben? Bitte benennen Sie kurz die Entwicklung. Im Wohngebiet gab es in den letzten Jahren:
  keine spürbaren Veränderungen
  positive Veränderungen, und zwar:    
  negative Veränderungen, und zwar:    
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6
Pseudonym
 0.4
MUSTER
 
Nicht ausfüllen!
Umzugsabsichten
39. Wollen oder müssen Sie in den nächsten  zwei Jahren aus diesem Wohngebiet weg- oder aus Ihrer Wohnung
ausziehen?
  nein -> weiter mit Frage 42
  ja, auf jeden Fall
  ja, eventuell
Bitte beantworten Sie die Fragen 40 und 41 nur, wenn Sie planen, in den nächsten zwei Jahren umzuziehen.
40. Welcher Grund trifft auf Ihren geplanten Umzug zu? (Mehrfachnennung möglich)
  Mängel in der Wohnung
  Unzufriedenheit mit dem/der Vermieter/in
  Wohnung ist zu klein
  Kündigung des Vermieters/der Vermieter/in
  Wohnung ist zu groß
  Ankündigung von Eigenbedarf
  Wohnung ist in jetzigem Zustand zu teuer
  Erwerb eines Eigenheims/einer Eigentumswohnung
  Wohnung wird modernisiert und ist dann zu teuer
  persönliche Gründe (z.B. Heirat/Geburt/Auszug eines Kindes)
  Wohnung ist nicht altersgerecht
  berufliche Gründe (Arbeitsplatz-/Studienplatzwechsel)
  Unzufriedenheit mit dem Wohnumfeld
  sonstiger Grund
  Unzufriedenheit mit der Nachbarschaft
41. Wohin würden Sie am liebsten ziehen? Bitte kreuzen Sie nur die zutreffendste/ eine Beschreibung an.
  innerhalb des jetzigen Wohngebietes
  nach Sachsen (außer Leipzig und näherer Umgebung)
  in einen anderen Leipziger Stadtteil
  anderer Ort außerhalb Sachsens
  ins Leipziger Umland
  weiß nicht
42. Wie viele Kinder und Jugendliche (bis 17 Jahre) und wie viele Erwachsene (Personen ab 18 Jahren) leben in Ihrer
Wohnung, Sie selbst eingeschlossen?
a) Anzahl der
Haushaltsmitglieder
insgesamt
 Personen
b) davon erwachsene
Haushaltsmitglieder (18
Jahre und älter)
 Personen
c) davon Kinder und
Jugendliche bis 17 Jahre
 Personen
43. Welche Wohnform trifft auf Ihren Haushalt zu?
  allein lebend
  Paar mit minderjährigem/n Kind/ern im Haushalt
  alleinerziehend mit minderjährigem/n Kind/ern im Haushalt
  Paar/alleinerziehend mit volljährigem/n Kind/ern im Haushalt
  Paar ohne minderjährige/s Kind/er im Haushalt
  Wohngemeinschaft (WG)
44. Bitte füllen Sie für jede Person in Ihrem Haushalt die folgenden Felder aus.
Wie alt sind Sie? Bitte geben Sie Ihr Alter in Jahren an.
 Jahre
Sind Sie...
  männlich
  weiblich
Wie alt ist die zweite Person in Ihrem Haushalt? Bitte geben Sie ihr Alter in Jahren an.
 Jahre
Ist diese Person...
  männlich
  weiblich
Wie alt ist die dritte Person in Ihrem Haushalt? Bitte geben Sie ihr Alter in Jahren an.
 Jahre
Ist diese Person...
  männlich
  weiblich
Wie alt ist die vierte Person in Ihrem Haushalt? Bitte geben Sie ihr Alter in Jahren an.
 Jahre
Ist diese Person...
  männlich
  weiblich
Wie alt ist die fünfte Person in Ihrem Haushalt? Bitte geben Sie ihr Alter in Jahren an.
 Jahre
Ist diese Person...
  männlich
  weiblich
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6
Pseudonym
 0.5
MUSTER
 
Nicht ausfüllen!
45. Bitte füllen Sie für jede Person in Ihrem Haushalt die folgenden Felder zur Nationalität aus. Sollten weniger als 5
Personen in Ihrem Haushalt wohnen, lassen Sie die überzähligen Felder frei.
Sie selbst 2. Person 3. Person 4. Person 5. Person
deutsch
 
 
 
 
 
deutsch mit Migrationshintergrund
 
 
 
 
 
andere Nationalität
 
 
 
 
 
46. Bitte füllen Sie für jede Person ab 15 Jahren in Ihrem Haushalt die folgenden Felder zum derzeitigen Beruf/ zur
derzeitigen Tätigkeit aus.  Sollten weniger als 5 Personen in Ihrem Haushalt wohnen, lassen Sie die überzähligen Felder frei.
Sie selbst 2. Person 3. Person 4. Person 5. Person
Schüler/in
 
 
 
 
 
Auszubildende/r
 
 
 
 
 
Student/in
 
 
 
 
 
Arbeiter/in
 
 
 
 
 
Angestellte/r
 
 
 
 
 
Beamte/r
 
 
 
 
 
Selbstständige/r
 
 
 
 
 
in Beschäftigungsmaßnahme/ Umschüler/in, Sprachschüler/in
 
 
 
 
 
arbeitssuchend
 
 
 
 
 
Hausmann/-frau
 
 
 
 
 
Rentner/in, Pensionär/in
 
 
 
 
 
47. Bitte füllen Sie für jede Person ab 15 Jahren in Ihrem Haushalt die folgenden Felder zum höchsten
Bildungsabschluss aus. Sollten weniger als 5 Personen in Ihrem Haushalt wohnen, lassen Sie die überzähligen Felder frei.
Sie selbst 2. Person 3. Person 4. Person 5. Person
kein Schulabschluss
 
 
 
 
 
noch in der schulischen Ausbildung
 
 
 
 
 
Hauptschulabschluss oder vergleichbar
 
 
 
 
 
10. Klasse (Ober-/ Mittel-/ Realschule) oder vergleichbar
 
 
 
 
 
Fachhochschul- oder Hochschulreife (Fachabitur, Abitur)
 
 
 
 
 
Fachhochschul-/ Hochschulabschluss/ Promotion
 
 
 
 
 
48. Wie hoch ist Ihr monatliches Netto-Haushaltseinkommen? Bitte geben Sie den durchschnittlichen monatlichen
Netto-Betrag an, also nach Abzug von Steuern und Sozialabgaben. Regelmäßige Zahlungen wie Renten, Wohngeld,
Kindergeld, BAföG, Unterhaltszahlungen usw. rechnen Sie bitte dazu. Bei selbstständig Tätigen: Geben Sie bitte die
Netto-Einkünfte abzüglich der Betriebsausgaben an. Wir bitten um diese Angabe, da sie von hoher Bedeutung für die
Untersuchung ist, um z.B. die Mietbelastungsquote berechnen zu können.
Monatliches Netto-Haushaltseinkommen:
 €
49. Erhalten Sie oder eines Ihrer Haushaltsmitglieder derzeit einen Zuschuss zum Lebensunterhalt?
  nein
  Arbeitslosengeld (ALG I)
  Grundsicherung im Alter
  Wohngeld
  Arbeitslosengeld (ALG II/ Hartz IV)
  sonstige staatliche Leistungen (BAföG,
Elterngeld etc.)
50. Über wie viele Autos verfügt Ihr Haushalt?
 
   mein/unser Haushalt verfügt über kein Auto
51. Bitte nennen Sie die Blocknummer Ihres Wohngebietes. Diese Nummer wird
Ihnen im Anschreiben mitgeteilt.
 
52. Gibt es zum Abschluss dieses Fragebogens noch etwas wichtiges hinsichtlich Ihres Wohngebietes, das Sie uns
mitteilen möchten?
   
   
   
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6
Pseudonym
 0.6
3
4
2
5
10
7 6
8
1
9
Kartengrundlage: Amt für 
Geoinformation und Bodenordnung
Stand: 03/ 2020
´
0 2.5001.250
Meter
Soziale 
Erhaltungs-
satzungen
gemäß §172 Abs. 1 
Satz 1 Nr. 2 BauGB
Geltungsbereiche der 
Sozialen Erhaltungs-
satzungen 
Eisenbahnstraße und 
Am Lene-Voigt-Park
im Ergebnis der 
Detailuntersuchung
für den Stadtraum Ost
i. V. m. Südost
Gebiete mit Aufstellungsbeschluss 
(Beschluss Ratsversammlung 
vom 26.06.2019)
Eutritzsch
2
Gohlis Süd
3
Innerer Osten
4
Kleinzschocher5
Leutzsch Ost6
Leutzsch West7
Ost/Südost
8
Plagwitz/Lindenau
9
Zentrum West10
Brockhausstraße1
Anlage 4:
Übersichtskarte
Anlage 5 zu VI-DS-08221 „Satzung gemäß § 172 Absatz  1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch 
(BauGB) zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Soziale Erhal- 
tungssatzung) für das Gebiet „Eisenbahnstraße“ 
 
Öffentliche Bekanntmachung 
 
Aufhebung der Aufstellungsbeschlüsse zu Sozialen Erhaltungssatzungen gemäß § 172 
BauGB für die Untersuchungsgebiete Innerer Osten und Ost/Südost 
 
Der Stadtrat hat in der Ratsversammlung vom 26.06.2019 die Aufstellung einer S ozialen Erhal- 
tungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für folgende Untersuchungsg ebiete 
beschlossen: Innerer Osten und Ost/Südost. Die Beschlüsse wurden am 17.08.2019 im Amts- 
blatt ortsüblich bekannt gemacht. 
 
Die Abgrenzungen der Untersuchungsgebiete sind aus dem nachstehenden Übersichtsplan 
ersichtlich. 
 
Die o.g. Aufstellungsbeschlüsse wurden durch die Beschlüsse zu den Sozialen Erhaltungssat-
zungen Eisenbahnstraße und Am Lene-Voigt-Park vom […] aufgehoben . Dies wird hiermit orts- 
üblich bekannt gemacht. 
 
 
Leipzig, den  
 
Burkhard Jung,  
Oberbürgermeister der Stadt Leipzig  
260
024
233
316
262
240
313
353
110
320
321
247
102
261
221
230
101
232
310
936
224
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114
204
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241
212
201
211
023
935 143934 120
273
932
246
Ost/Südost
Innerer Osten
© Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenord nung
Übersichtsplan für die Aufhebung der Aufstellungsbe schlüsse zu Sozialen Erhaltungssatzungen
gemäß § 172 BauGB für die Untersuchungsgebiete Inne rer Osten und Ost/Südost