Einheitliche Regelung zur Vermarktung von städtischen Grundstücken mittels Bestellung von Erbbaurechten (Nacherfassung VII-Ifo-02583)
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-DS-06044
Datum: 2021-10-28
Vorlagenart: Beschlussvorlage

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Dienstberatung des 
Oberbürgermeisters
Beschlussvorlage-Nr. VII-DS-06044
Status: öffentlich
Eingereicht von:
Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Betreff:
Einheitliche Regelung zur Vermarktung von städtischen Grundstücken 
mittels Bestellung von Erbbaurechten (Nacherfassung VII-Ifo-02583)
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten):
Gremium
Voraussichtlicher 
Sitzungstermin
Zuständigkeit
DB OBM - Vorabstimmung Bestätigung
Dienstberatung des Oberbürgermeisters Beschlussfassung
Grundstücksverkehrsausschuss Information zur 
Kenntnis
Ratsversammlung 08.12.2021 Information zur 
Kenntnis
Beschluss des Oberbürgermeisters vom 25.10.2021:
Die bevorzugte Vermarktung von städtischen Grundstücken durch den Abschluss von 
Erbbaurechten vor Verkäufen wird beschlossen.
Räumlicher Bezug
 
Die Vorlage erfasst alle Grundstücke im gesamten Stadtgebiet Leipzigs, die für eine 
Vermarktung vorgesehen sind.
 
Zusammenfassung
 
Anlass der Vorlage:   
 
  Rechtliche Vorschriften   Stadtratsbeschluss x  Verwaltungshandeln
 
  Sonstiges:
 
Im Rahmen eines strategischen Flächenmanagements sind städtische Flächen unter 
Anwendung des Erbbaurechts auf dem Markt anzubieten. Der Verkauf von städtischen 
Flächen ist zweitrangig und erfolgt lediglich in Ausnahmefällen. Die Vorlage beschreibt 
diesen Grundsatz und erläutert dessen Grenzen.
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Finanzielle Auswirkungen
Finanzielle Auswirkungen X nein  wenn ja,
Kostengünstigere Alternativen geprüft X nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung
Folgen bei Ablehnung X nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? X nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, nachfolgend angegeben
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR/Jahr wo veranschlagt
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen     
    
Steuerrechtliche Prüfung  X nein  wenn ja
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B 
UStG  X nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts
Umsatzsteuerpflicht der Leistung  X nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen  X ja  nein, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung
 
Auswirkungen auf den Stellenplan  nein  ja
Beantragte Stellenerweiterung: Vorgesehener Stellenabbau: 
Beteiligung Personalrat  nein X ja
 
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Ziele
Hintergrund zum Beschlussvorschlag:
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?
 
 
2030 – Leipzig wächst nachhaltig!
Ziele und Handlungsschwerpunkte
Leipzig setzt auf 
Lebensqualität
Leipzig setzt auf 
Lebensqualität
 Balance zwischen
Verdichtung und Freiraum
 Positive 
Rahmenbedingungen für 
qualifizierte Arbeitsplätze
 Qualität im öffentlichen Raum
und in der Baukultur
 Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte
 Nachhaltige Mobilität
 
X Vielfältige und stabile 
Wirtschafts- struktur
 Vorsorgende Klima- und
Energiestrategie
 Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschafts-management
 Erhalt und Verbesserung der
Umweltqualität
 Leistungsfähige technische 
Infrastruktur
 Quartiersnahe Kultur-, Sport-
und Freiraum-angebote
 
 Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft
Leipzig schafft soziale Stabilität  Akteure
Leipzig stärkt seine 
Internationalität
x Chancengerechtigkeit in der 
inklusiven Stadt
 Bürgerstadt  Weltoffene Stadt
X Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung
 Region  Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft
X Bezahlbares Wohnen  Stadtrat  Interdisziplinäre 
Wissenschaft und exzellente 
Forschung
 Zukunftsorientierte Kita- und 
Schulangebote
 Kommunalwirtschaft  Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort
 Lebenslanges Lernen  Verwaltung  Imageprägende 
Großveranstaltungen
 Sichere Stadt    Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln
      
Sonstige Ziele: bei Bedarf überschreiben (max. 50 ZML) 
 Trifft nicht zu     
 
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Klimawirkung
Klimawirkung durch den Beschluss der Vorlage
Stufe 1: Grobe Einordnung zur Klimawirkung (Klimaschutzes und zur –wandelanpassung)
Eingesetzte Energieträger 
(Strom, Wärme, Brennstoff) X keine / Aussage nicht möglich  erneuerbar  fossil
Reduziert bestehenden Energie-
/Ressourcenverbrauch X Aussage nicht möglich  ja  nein
Speichert CO2-Emissionen (u.a. 
Baumpflanzungen) X Aussage nicht möglich  ja  nein
Mindert die Auswirkungen des 
Klimawandels (u. a. 
Entsiegelung, Regen-
wassermanagement)
X Aussage nicht möglich  ja  nein
Abschätzbare Klimawirkung mit 
erheblicher Relevanz  ja, da Beschlussgremium RV, GVA, oder VA und mind. 
5 Jahre Betriebs- und Nutzungsdauer X nein
Vorlage hat keine abschätzbare 
Klimawirkung X ja (Prüfschema endet hier.)   
 
Stufe 2: Die Vorlage berücksichtigt die zentralen energie- und klimapolitischen Beschlüsse (s. 
leipzig.de)
  ja  nein (Begründung s. 
Abwägungsprozess)  nicht berührt (Prüfschema endet 
hier.)
       
Stufe 3: Detaillierte Darstellung zur abschätzbaren Klimawirkung nur bei erheblicher Relevanz
  Berechnete THG-Emissionen (in t bzw. t./a): ____________________
  liegt vor: s. Anlage/Kapitel der Vorlage: ________________________
  wird vorgelegt mit: ________________ (z. B. Planungsbeschluss, Baubeschluss, Billigungs- und 
Auslegungsbeschluss)
   
 
Beschreibung des Abwägungsprozesses: 
 
 Es bestehen keine Zielkonflikte, ein Abwägungsprozess entfällt somit.
 
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Sachverhalt
I. Eilbedürftigkeitsbegründung
 
entfällt
II. Begründung Nichtöffentlichkeit 
 
entfällt
 
III. Strategische Ziele
 
Der Stadtrat hat dazu bereits im Jahr 2015 (Antrag VI-A-1297) zunächst beschlossen, dass 
Grundstücke, die für den Geschosswohnungsbau geeignet sind, nicht mehr verkauft werden. 
Im Jahr 2018 (Vorlage VI-DS-04657) folgte der Beschluss, solche Grundstücke nur noch 
mittels Konzeptverfahren über die Bestellung von Erbbaurechten zu vermarkten. Diesem 
Grundgedanken folgend, zeigt die Vorlage die Vermarktungsstrategie aller infrage 
kommenden Grundstücke im Überblick auf und geht insbesondere auf das Erbbaurecht 
detaillierter ein. Dadurch werden auch die Ziele aus dem Integrierten 
Stadtentwicklungskonzept (INSEK) wie bezahlbares Wohnen und gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung oder eine vielfältige und stabile Wirtschaftsstruktur verfolgt und die 
weitere Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzepts gefördert.
 
Die in der Vorlage beschriebenen Regelungen finden weder Anwendung auf Vermarktungen 
von Grundstücken durch Beteiligungsunternehmen der Stadt Leipzig noch auf etwaige 
Übertragungen von Grundstücken der Stadt Leipzig auf Beteiligungsunternehmen der Stadt 
Leipzig.
 
 
IV. Sachverhalt
1. Anlass
 
Die Förderung selbstgenutzter Wohnformen, die Errichtung von Sozialwohnungen oder die 
Ansiedlung von Gewerbeunternehmen für eine integrierte nutzungsgemischte 
Stadtteilentwicklung sind ausgewählte Schwerpunkte zur Vermarktung von städtischen 
Grundstücken. Gleichzeitig nimmt die Verfügbarkeit von Bauland stetig ab. In diesem 
Spannungsfeld sollen die noch vorhandenen Flächen daher möglichst zielgenau vermarktet 
werden. Zur Sicherstellung der umfänglichen Kontrolle über die kurz- und vor allem 
langfristige Nutzung der Grundstücke eröffnet das Erbbaurecht eine Reihe von 
Gestaltungsmöglichkeiten, um dieser Herausforderung gerecht zu werden. 
 
Diese Vorlage fasst den Grundsatz Erbbaurecht vor Verkauf und dessen Ausnahmen 
zusammen. Somit wird die grundsätzliche Vermarktungsstrategie der Stadt Leipzig im 
Überblick basierend auf bestehenden Einzelbeschlüssen im Ganzen dargestellt.
 
2. Ausführliche Darstellung der Information
 
2.1 Definition Erbbaurecht
 
Durch die Bestellung eines Erbbaurechtes wird das Grundprinzip der Rechtseinheit von 
Grund und Boden mit den aufstehenden Gebäuden durchbrochen. Während der Laufzeit des 
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Erbbaurechtes ist der Erbbaurechtsnehmer Eigentümer der Bauwerke, der 
Erbbaurechtsgeber hingegen bleibt Eigentümer von Grund und Boden. Das auf lange Zeit 
abgeschlossene Vertragsverhältnis wird durch einen notariell zu beurkundenden 
Erbbaurechtsvertrag auf Grundlage des Erbbaurechtsgesetzes abgeschlossen. Nach Ablauf 
des Erbbaurechtsvertrages oder bei schwerwiegenden Vertragsverstößen (Heimfall) fällt das 
Eigentum am Gebäude dem Grundstückseigentümer zu. Der Erbbaurechtsvertrag regelt 
u. a., ob in diesen Fällen eine Entschädigung zu leisten ist. Während der Laufzeit des 
Erbbaurechtsvertrages zahlt der Erbbaurechtsnehmer für die Grundstücksnutzung an den 
Erbbaurechtsgeber einen Erbbauzins.
 
 
2.2 Vor- und Nachteile bei der Bestellung von Erbbaurechten
 
Diese Sonderform der Grundstücksnutzung bietet für die Vertragsbeteiligten neben Chancen 
auch Risiken. Einige Aspekte werden hier aus verschiedenen Sichtweisen genannt:
 
a) Vorteile für den Erbbaurechtsgeber
 
Umfassender Erhalt der Kontrolle über die Grundstücksnutzung
Sanktionierungskaskade bei Vertragsverletzung bis hin zum Heimfall des 
Grundstückes
 Grundstücke verbleiben im Eigentum des Erbbaurechtsgebers, der somit an 
einer langfristigen Entwicklung partizipiert
Generieren von laufenden Einnahmen durch Erbbauzinsen
 
b) Vorteile für den Erbbaurechtsnehmer
 
Geringere Anfangsinvestitionen, da kein Mittelabfluss für den Kaufpreis
Planungssicherheit durch kalkulierte Zahlungen über sehr lange Zeiträume
Generelles Ermöglichen der Nutzung eines Grundstückes
 
c) Nachteile für den Erbbaurechtsgeber
 
Bisher verhältnismäßig geringe Marktakzeptanz für Erbbaurechte (Von 2017 bis 
2019 wurden in Leipzig fünf Erbbaurechte abgeschlossen.)
Sehr langfristige Vertragsbindung
 
d) Nachteile für den Erbbaurechtsnehmer
 
Belastung durch Annuität der Fremdfinanzierung eines alternativen Kaufpreises 
derzeit unterhalb eines Erbbauzinses
Erbbaurecht nur sehr eingeschränkt veräußerbar
Im Vergleich zum Volleigentum bei gleicher Investition geringere 
Beleihungsfähigkeit des Erbbaurechtes
Verlust des Eigentums am Gebäude bei Vertragsauslauf oder Heimfall
 
 
2.3 Gestaltung von Erbbaurechtsverträgen
 
Einige der Nachteile dieser Konstellation können durch entsprechende Regelungen im 
Erbbaurechtsvertrag gemildert werden. Dazu zählen insbesondere:
 
Verwendung projektabhängiger, marktkonformer Erbbauzinsen (s. VII-Ifo-01698)
Im Einzelfall Ermöglichung von Einmalzahlung des Erbbauzinses bei 
Vertragsbeginn
Erbbauzinsstundung zu Vertragsbeginn und während der Bauphase
Möglichst lange Vertragslaufzeiten
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Vereinbarung von Entschädigungszahlungen bei Vertragsauslauf oder Heimfall
Umfängliche Zustimmung zur dinglichen Sicherung der Fremdfinanzierung von 
Investitionen
 
Neben den Grenzen aus dem Erbbaurechtsgesetz bedürfen diese Punkte im Einzelfall einer 
individuellen Prüfung. Grundsätzlich soll durch eine Vertragsgestaltung, die auch die 
Interessen des Erbbaurechtsnehmers wahrt, die Akzeptanz von Erbbaurechten bei 
Investoren erhöht werden.
 
 
2.4 Ausnahmen vom Vorrang von Erbbaurechten
 
Grundsätzlich ist die Vergabe von Erbbaurechten die zu wählende Vertragsform bei der 
Vermarktung von städtischen Grundstücken. Von diesem Grundsatz sind Abweichungen wie 
folgt vorgesehen:
 
 
a) Verkauf von Arrondierungsflächen
 
Bei Arrondierungen erfolgt der Zuerwerb einer untergeordneten und meist nicht 
selbstständig bebaubaren Fläche zu einem benachbarten Grundstück, das im 
Volleigentum der Kaufinteressenten steht. Ist eine Arrondierungsfläche wie beschrieben 
nicht selbstständig bebaubar, kann ein Erbbaurecht gem. § 1 Erbbaurechtsgesetz nicht 
bestellt werden. Das gilt auch, wenn die Bebauung gerade ausgeschlossen werden soll 
oder unselbständige Nebenanlagen zum Bauwerk der Kaufinteressenten auf deren 
Grundstück entstehen. Als Beitrag der Bereinigung des Grundstücksportfolios der Stadt 
Leipzig von solchen oftmals Kleinst- und Splitterflächen erfolgt deshalb in solchen Fällen 
der Verkauf. Dies gilt auch in Ermangelung eines strategischen Interesses an diesen 
Flächen.
 
b) Gewerbeimmobilien
 
Gewerbeimmobilien stellen oftmals Sonderfälle dar sowohl was die Nutzung als auch 
den Zweck des Erbbaurechtes angeht. Eine pauschale Regelung ist daher nicht 
konsistent einhaltbar. 
 
Gerade bei Spezialimmobilien ist der Abschluss eines Erbbaurechtes für die Stadt 
Leipzig ggf. risikobehaftet. Bei Spezialimmobilien handelt es sich um Immobilien mit 
stark nutzungsspezifischen Anlagen wie Produktionsanlagen oder Technologiebauten, 
die oftmals über kein Zweitverwendungspotential verfügen. Vom erbbaurechtlichen 
Grundsatz, dass diese Bauwerke bei Zeitablauf auf die Stadt übergehen, kann nur mit 
schuldrechtlichen Vereinbarungen abgewichen werden. Nur für den Fall des 
Zeitablaufes könnte zur Abwendung eine Rückbauverpflichtung vereinbart und die damit 
verbundenen Kosten durch eine Bürgschaft über die gesamte Vertragslaufzeit gesichert 
werden. Ein auf Zahlungsunfähigkeit der Erbbauberechtigten begründeter Heimfall wäre 
kaum mehr ausübbar. Beim Heimfall sind die Bauwerke Teil des zu übernehmenden 
Erbbaurechtes, sodass die Stadt Leipzig jeweils Eigentümerin dieser nicht 
drittverwendungsfähigen Anlagen werden würde. Bei dieser Fallgruppe ist unter 
Risikoaspekten von einem Erbbaurecht dringend abzuraten. Alternativ ist die 
Vereinbarung eines Vorkaufsrechtes zugunsten der Stadt Leipzig in Betracht zu ziehen.
 
Im Sinne der Erreichung sozialer oder wirtschaftlicher Ziele kann es im 
gesamtstädtischen Interesse notwendig werden, auch für ansonsten 
drittverwendungsfähige und risikoarme Gewerbeimmobilien wie zum Beispiel 
Bürogebäude oder Logistikimmobilien einem Verkauf den Vorrang einzuräumen. Hierbei 
handelt es sich jedoch stets um zu begründende Einzelfallentscheidungen.
 
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c) Einfamilienhäuser und Einfamilienhausgrundstücke
 
Die Vorlage VII-Ifo-01772 „Veräußerung städtischer Grundstücke für Eigenheime mittels 
Erbbaurecht“ befasst sich ausführlich mit der Vermarktung von 
Einfamilienhausgrundstücken. Demnach ist vorgesehen, diese Grundstücke über ein 
Konzeptverfahren mit soziodemographischen und ökologischen Kriterien am Markt 
anzubieten. Auch hier soll das Instrument des Erbbaurechtes zum Einsatz kommen. 
Finden sich wider Erwarten keine Familien, die bereit sind, ein Erbbaurechts 
abzuschließen, wird das Verfahren evaluiert, wobei auch die Möglichkeit eines Verkaufs 
zu prüfen ist.
 
 
Für Geschosswohnungsbau geeignete Grundstücke sind weiterhin im Rahmen von 
Konzeptverfahren (Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraum nach 
VI-DS-04657 und Unterstützung von kooperativem und bezahlbarem Bauen und Wohnen 
nach VI-DS-08052) mittels Bestellung vom Erbbaurechten am Markt anzubieten. Eine 
Evaluierung und Weiterentwicklung der Rahmenbedingungen dieser Konzeptverfahren 
befindet sich ebenfalls im Ämterumlauf. 
 
 
Fazit
 
Abschließend ist festzustellen, dass eine Anwendung des Erbbaurechts im Rahmen eines 
strategischen Flächenmanagements unerlässlich ist bei der Vermarktung von Grundstücken. 
Lediglich dort, wo unüberschaubare Risiken entstehen oder eine fehlende Marktakzeptanz 
und damit wirtschaftliche Gründe vorliegen, gelangt das Erbbaurecht an seine Grenzen. In 
jedem Fall geht der Entscheidung über die Vermarktung städtischer Flächen eine 
eingehende Prüfung voraus.
Anlage/n
Keine
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