Quartiersentwicklung "Eutritzscher Freiladebahnhof": Masterplan und ergänzender städtebaulicher Vertrag
Stadt: leipzig
Drucksache: VI-A-06105-NF-01-VSP-02
Datum: 2018-09-26
Vorlagenart: Verwaltungsstandpunkt

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Ratsversammlung 
 
Verwaltungsstandpunkt Nr. VI-A-06105-NF-01-VSP-02 
 
Status: öffentlich 
 
  
 
Eingereicht von  
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
Betreff: 
Quartiersentwicklung "Eutritzscher Freiladebahnhof": Masterplan und ergänzender 
städtebaulicher Vertrag 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
voraussichtlicher  
Sitzungstermin 
 
Zuständigkeit 
   
Ratsversammlung  27.09.2018 Beschlussfassung 
 
 
Rechtliche Konsequenzen 
Der gemäß Ursprungsantrag gefasste Beschluss wäre 
☐ Rechtswidrig und/oder ☐ Nachteilig für die Stadt Leipzig. 
 
 
☐ Zustimmung ☐ Ablehnung 
☐ Zustimmung mit Ergänzung ☐ Ablehnung, da bereits Verwaltungshandeln 
☒ Alternativvorschlag ☐ Sachstandsbericht 
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, den Städtebaulichen Vertrag vom 26.4.2017 
in der unterzeichneten und unveränderten Vertragsfassung auszugestalten. 
 
Eine Aktualisierung der Ausgestaltung gemäß beiliegendem Sachverhalt wird als 
Grundlage bestätigt. 
 
2. Die Ratsversammlung ist spätestens zur Beschlussfassung der Masterplanung über 
die zwischen Stadt und Vorhabenträger erreichte Ausgestaltung umfassend zu 
informieren.  
 
Zusammenfassung: 
 
Anlass der Vorlage:  
 
 Rechtliche Vorschriften    Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln 
 Sonstiges: Antrag aus dem Stadtrat 
 
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Mit der Vorlage VI-A-06105-NF-01 werden ergänzende Regelungen zum bestehenden 
städtebaulichen Vertrag gefordert sowie die kostenfreie Übertragung zahlreicher 
Grundstücke. Der Verwaltungsstandpunkt stellt einen Alternativvorschlag zur Diskussion. 
 
 
 
  
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Übereinstimmung mit strategischen Zielen: 
 
 
 
Finanzielle Auswirkungen  X nein  wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
 
Auswirkungen auf den Stellenplan X nein  wenn ja, 
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
Beteiligung Personalrat X nein  ja, 
 
 
 
Beschreibung des Abwägungsprozesses: 
 
Bei der Abwägung wurden durch die zuständige Fachabteilung wurden alle rechtlichen 
Aspekte erwogen und ein entsprechender Alternativvorschlag erarbeitet. 
 
 
 
 
 
 
  
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Sachverhalt:  
 
Der aktuelle Stand der Masterplanung macht eine Überprüfung der Justierung des 
Interessenausgleiches, der dem Städtebaulichen Vertrag zugrunde liegt, notwendig. Darüber 
hinaus werden mit der Vorlage VI-A-06105-NF-01 ergänzende Regelungen zum 
bestehenden Städtebaulichen Vertrag gefordert. 
 
Dieser Verwaltungsstandpunkt signalisiert, dass eine einvernehmliche Regelung zur 
Ausgestaltung des städtebaulichen Vertrages vom 26.4.2017 unter Würdigung des aktuellen 
Planungsstandes sowie wesentlicher Elemente des Antrages VI-A-06105-NF-01 zwischen 
Stadt und Vorhabenträger möglich ist. 
 
Dabei geht die Stadtverwaltung davon aus, dass eine Regelung unterhalb der 
Erheblichkeitsgrenze erfolgen kann, die einen Änderungsbedarf des Gesamtvertrages im 
Rahmen einer Fortschreibung oder Neufassung des Vertrages begründen würde.  
 
Eine Aktualisierung des Interessenausgleiches soll innerhalb des Vertragswerkes 
ausgestaltend und dort wo Regelungslücken vorhanden sind, heilend im Sinne § 14 des 
Vertrages durchgeführt werden.  
 
In der folgenden Sachverhaltsdarstellung wird eine Einigungsregelung erkennbar dargestellt, 
die mit dem Vorhabenträger einvernehmlich erzielbar ist. 
 
 
Folgende Aktualisierung durch beidseitige Erklärung ist vorgesehen: 
 
 
1. Kooperative Baulandentwicklung 
hier:  - Grundstücksübertragung:  
 
- Die bestehende Regelung zur Grundstücksübertragung für Wohnfolgeeinrichtungen 
(bisher Schulen und Kindertagesstätten) bleiben erhalten. 
 
- Neu: Als Wohnfolgeeinrichtung werden nunmehr alle gemeinbedarfsorientierten 
Einrichtungen im Projektgebiet verstanden. Dies können kulturelle, soziale, innovative 
(z.B. Aufbau und Management von Vernetzungsstrukturen innerhalb des Gebietes) 
Einrichtungen sein.  
 
- Neu: Der Vorhabenträger überträgt Gebäude einschließlich zugehöriger, neu zu 
bildender Grundstücke (i.d.R. Gebäudefläche) des Baufeldes 25 „Ladeschuppen“ und 
des Gebäudes des Baufeldes 26 „Lokschuppen“ analog § 7 Abs. 6 zum Verkehrswert 
an die Stadt. Die Verkehrswertermittlung erfolgt durch einen öffentlich bestellten 
Sachverständigen. Die Kaufverträge sollen zeitgleich zur Beschlussfassung der 
Masterplanung durch die Ratsversammlung abgeschlossen werden, der 
Eigentumsübergang erfolgt zum Zeitpunkt der planrechtlichen Sicherung mit dem 
Satzungsbeschluß. 
 
- Neu: Der Vorhabenträger übernimmt auf eigene Kosten die Instandsetzung und 
Herrichtung der Gebäude Baufeld 25 und 26 nach mittlerem üblichem Standard (Roh- 
und Ausbau) für Wohnfolgeeinrichtungen. Die Ausführung (Baubeschreibung) ist 
gemeinsam festzulegen. Über die Entscheidung für den Besatz der Gebäude wird der 
Vorhabenträger paritätisch beteiligt. 
 
 
2. Kooperative Baulandentwicklung  
hier: Anzahl und Kostenbeteiligung Kitaplätze und Grundschulplätze:  
 
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- Der Regelungsprozess der notwendigen Bedarfe nach Anlage 8 für Kita-Plätze und 
Grundschulplätze zum Satzungsbeschluss bleibt unverändert bestehen. Mit der 
Fixierung der Geschossfläche im Gebiet und der daraus resultierenden Ableitung der 
Wohneinheiten auf Basis der Normwohnungsgrößen kann der abschließende Bedarf 
an vorhabenverursachter sozialer Infrastruktur festgelegt werden. 
 
- Neu: Zur Kostensicherheit des Vorhabens und präzisierter Regelung des 
Interessenausgleichs sehen die Vertragsparteien eine Festsetzung der Platzkosten 
durch eine Fixkostenregelung auf Basis der letzten evaluierten Datenbasis der Stadt, 
Stand 31.12.2016 vor. Diese ist derzeit Grundlage der Kostenannahmen für die 
Kooperative Baulandentwicklung im Einzelfall. Die Kostenbeteiligung richtet sich nach 
dem Rechenmodell der Anlage 8 zum städtebaulichen Vertrag und berücksichtigt die 
höhere BGF. 
 
Der Vorhabenträger wird zur Sicherung dieser Kosten entsprechende Sicherheiten 
zum Zeitpunkt der Beschlussfassung des Masterplans durch die Ratsversammlung 
vorlegen. 
 
 
3. Kooperative Baulandentwicklung 
hier: Planungs- und Verfahrenskosten - Erbringung von Planungsleistungen 
 
- Die Regelungen nach § 7 Abs. 2 bleiben erhalten. 
- Neu: Treten jedwede Leistungsstörungen bei der Erbringung von Planungsleistungen 
auf, die nicht der Verantwortung der Stadt Leipzig zuzuordnen sind, ist die Stadt 
berechtigt, unter Fristsetzung die Erfüllung zu verlangen. Verläuft diese 
Nachfristsetzung erfolglos, ist die Stadt zur Ersatzvornahme zu Lasten des 
Vorhabenträgers berechtigt. Diesbezüglich hinterlegt der Vorhabenträger 
entsprechende Sicherheiten spätestens zum Zeitpunkt der Beschlussfassung des 
Masterplans durch die Ratsversammlung. 
 
 
4. Planungsziele 
hier: Ökologisches Gesamtkonzept und Vorzeigequartier 
 
- Neu: Der Vorhabenträger wird ein ökologisches Vorzeigequartier erstellen. Dazu wird 
das im Städtebaulichen Vertrag als Anlage 5 benannte Gesamtkonzept im Benehmen 
mit der Stadt weiter vertieft und bauliche Umsetzungsmaßnahmen mit innovativem 
Charakter detailliert ausgearbeitet. Diese werden als „Bauverpflichtung“ planrechtlich 
eingeordnet.  
-  
- Das im Städtebaulichen Vertrag bereits aufgeführte gewerkeübergreifende 
Gesamtkonzept wird dadurch u.a. die folgenden Elemente zusammenfassen und 
vernetzen: 
 Regenwasserversickerung 
 Stadtklima 
 Begrünung im Quartier 
 Dachbegrünung 
 Energie und Effizienz 
 Mobilität. 
 
 
5. Planungsziele: 
hier: Baukultur - Qualität und Gestaltung; Gestaltungshandbuch 
 
- Die Stadt Leipzig und der Vorhabenträger sind sich einig, das eine hochwertige, 
lebendige und nutzerorientierte Gestaltung des Quartiers erfolgen soll, die dem 
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Quartier einen besonderen Charakter gibt und eine für die Gestaltung der inneren 
Stadt angemessene Erscheinung gibt.  
Neu: Dafür wird ein verbindliches und für den Vorhabenträger verpflichtendes 
Gestaltungshandbuch mit den folgenden Themen erstellt: 
 Gestaltung von Gebäuden, Fassaden und Dachformen 
 Bestimmung von Materialen, Farben und Erscheinungsformen 
 Gestaltung der Blöcke für ein differenziertes Erscheinungsbild 
 Hochwertiges Freiraumkonzept in der Grüngestaltung 
 Hochwertige, angemessen Ausstattung der öffentlichen Freiflächen 
 Entsprechende zukunftsweisende und wertige Spielplätze 
 Integration des ökologischen Gesamtkonzeptes in die Gestaltung 
 ökologische Wertigkeit und Vernetzung im Kontext mit der Baukultur. 
 
 
6. Planungsziele: 
hier: Baufeld 10 und 11 - experimentelles Wohnen 
 
- Neu: Der Vorhabenträger verpflichtet sich, Modelle zu genossenschaftlichen Bau-, 
Wohn- und Arbeitsformen nach Münchner oder Wiener Vorbild in den Baufeldern 10 
und 11 federführend, aber in enger Zusammenarbeit mit dem Stadtplanungsamt zu 
prüfen. 
 
 
7. Planungsziele: 
hier: Einzelhandel und einzelhandelsnahe Dienstleistungen 
 
- Neu: Mit dem aktuellen Planungsstand 09/2018 wird der zusätzliche Bedarf an 
Einzelhandelsflächen und einzelhandelsnahen Dienstleistungen erkennbar. Dieser 
zusätzliche Bedarf ist für eine geordnete Quartiersentwicklung erforderlich, steht aber 
möglicherweise in Konkurrenz zu den räumlichen Annahmen des STEP Zentren, der 
zum Zeitpunkt seiner Beschlussfassung die aktuelle Entwicklung im Projektgebiet 
nicht hinreichend annehmen konnte. Deshalb werden Vorhabenträger und Stadt als 
Grundlage eine – ein Gutachten ersetzende - noch in Bearbeitung befindliche 
Stellungnahme des Stadtplanungsamtes für eine deutliche Erweiterung des 
Flächenansatzes für Teilflächen des Gebietes weiterarbeiten. 
 
 
8. Fortführung der Öffentlichkeitsbeteiligung / integrierten informellen 
Bürgerbeteiligung 
 
- Die diesbezüglichen Leistungen des Vorhabenträgers aus dem Städtebaulichen 
Vertrag wurden erbracht und sind formell beendet. 
 
Neu: Auf Wunsch des Vorhabenträgers soll die bisherige Öffentlichkeits- und 
Bürgerbeteiligung bestehend aus Bürgerforum und Nachbarschaftsforum fortgesetzt 
werden. Die genauen Rahmenbedingungen, Inhalte und Vorgehensweisen legen 
Stadt und Vorhabenträger gesondert fest. 
 
Die Stadt wird nach Eröffnung des Bauleitplanverfahrens den Verfahrensschritt 
frühzeitige Bürgerbeteiligung durchführen.  
 
 
9. Schuldrechtliche Eingriffe in Miet- und Pachtverhältnisse 
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Auf der Grundlage des Allgemeinen Baurechts sieht das Stadtplanungsamt keine 
Möglichkeit, auf Höhe oder Dauer von Miet- oder Pachtverhältnissen einzuwirken. 
Das Besondere Städtebaurecht bietet diese Möglichkeiten, ist aber über § 8 des 
Städtebaulichen Vertrages vor dem Hintergrund einer Abwägung für das 
Gesamtquartier abgewendet. 
 
 
Ergänzende Stellungnahme zur Petition VI-DS-06198 „Kostenlose Übertragung der 
öffentlichen Flächen beim Bauprojekt Eutritzscher Freiladebahnhof“ 
 
 
Auf die Kostenberechnung der Petition wird die Verwaltung nicht dezidiert eingehen, da es 
weder Aufgabe der Verwaltung ist, die Baukosten Dritter zu berechnen (siehe dazu auch 
Verwaltungsstandpunkt zu Petition VI-P-06200 „Überprüfung der Baukostenangabe der CG 
Group AG beim Bauprojekt Eutritzscher Freiladebahnhof“), noch die Nachvollziehbarkeit der 
vom Einreicher der Petition eingebrachten Kostenansätze zu gewährleisten.