Nachfragen zu Verkäufen in Sanierungsgebieten
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-EF-08065-AW-01
Datum: 2023-01-16
Vorlagenart: schriftliche Antwort zur Anfrage

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schriftliche Antwort zur Anfrage-Nr. VII-EF-08065-AW-01 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
 
Betreff: 
Nachfragen zu Verkäufen in Sanierungsgebieten 
 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
Voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
Zuständigkeit 
   
Ratsversammlung 18.01.2023 schriftliche 
Beantwortung 
 
Sachverhalt 
Antwort (Die Antworten auf die Nachfragen sind fett gesetzt) 
 1. Wann wurde für die Verkäufe in der Zone 71300389 vom 09.02.2017 und 31.05.2017 
eine sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 BauGB erteilt? 
Die sanierungsrechtliche Genehmigung von Kaufvorgängen in Sanierungsgebiete ist ein 
nichtöffentlicher Vorgang. Es wird jeweils der Kaufvertrag durch die Notarin oder den Notar 
zur Genehmigung vorgelegt, die Genehmigung erfolgt regelmäßig in einem engen zeitlichen 
Zusammenhang, i.d.R. innerhalb von drei Wochen. Bis zur Genehmigung ist der Kaufvertrag 
schwebend unwirksam. Es gibt aus Sicht der Stadt Leipzig keinen Anlass zur Vermutung, 
dass die sanierungsrechtliche Genehmigung im benannten Fall unrechtmäßig erteilt worden 
wäre. Sofern Ausgleichsbeträge vorzeitig abgelöst werden, d.h., keine 
Ausgleichsbeitragspflicht für das entsprechende Grundstück mehr besteht, ist die Höhe des 
Kaufpreises nicht maßgeblich für die Genehmigung. Das gilt auch dann, wenn das 
Grundstück mehrfach in kürzeren Zeiträumen gehandelt wird, was durchaus Teil des 
regulären Grundstücksmarktes sein kann. Eine Genehmigung ohne Kaufpreisprüfung (bei 
Grundstücken bereits abgelöstem Ausgleichsbetrag) ist nicht gleichzusetzen mit einer 
Entlassung der betreffenden Grundstücke aus dem Sanierungsverfahren. Dass der 
Veräußerungsgewinn der Spekulationssteuer unterliegt, bedeutet nicht, dass nicht auch bei 
steigenden Bodenpreisen Grundstücke regelmäßig weiterveräußert werden. Die Frage 
unterstellt, dass steigende Grundstückspreise in Sanierungsgebieten (auch) durch nicht 
regelkonformes Verhalten der Sanierungsbehörde zu Stande kommen. Dies muss verneint 
werden. Preissteigerungen sind unter bestimmten Marktbedingungen auch in 
Sanierungsgebieten üblich und erschweren auch nicht die Erreichung der Sanierungsziele. 
Nachfrage:  
Ich habe nicht gefragt, wann eine sanierungsrechtliche Genehmigung in der Regel erteilt 
wird, sondern wann dieses in den speziellen Fällen konkret erfolgt ist. (...) 
Antwort zur Nachfrage: 
Die Verwaltung bleibt bei ihrer Auffassung, dass Daten zu den sanierungsrechtlichen 
Genehmigungen nicht öffentlich sind. Da ohne die sanierungsrechtliche Genehmigung 
ein Kaufvertrag nicht wirksam werden kann, kann der Fragesteller davon ausgehen, 
dass diese regelkonform erteilt worden ist. 
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2. Wann wurde eine Baugenehmigung erteilt? 
Daten zu Baugenehmigungsverfahren sind nicht öffentlich. 
Nachfrage: 
Die Stadt Leipzig veröffentlicht regelmäßig Bekanntmachungen zu 
Baugenehmigungsverfahren nach § 70 SächsBO. Was ist im speziellen Fall anders, dass 
man nicht einmal das Datum der Baugenehmigung/en bekannt geben will? 
Antwort zur Nachfrage: 
Die Verwaltung präzisiert, dass ein Recht auf Auskunft aus der Bauakte nur besteht, 
wenn Auskunftsersuchende  Ansprüche gegen den Grundstückeigentümer geltend 
machen können (z.B. Nachbarn) oder wenn sie selbst Grundstückseigentümer sind. 
Veröffentlichungen der Baugenehmigungen im Amtsblatt erfolgen, wenn mehr als 20 
Nachbarn betroffen sein können. Gibt weniger als 20 Nachbarn, werden diese 
persönlich benachrichtigt. 
 3. Wie wird eine WGFZ von 3,7 erklärt? 
Die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) im Zusammenhang mit der Bewertung von 
Grundstücken oder Zonen innerhalb des Sanierungsgebietes wird unter Berücksichtigung 
der besonderen Verhältnisse der Grundstücke durch den Gutachterausschuss der Stadt 
Leipzig festgelegt. Der Gutachterausschuss ist ein von der Stadt Leipzig unabhängiges 
Gremium. Dass die WGFZ im Einzelfall bezogen auf einzelne Grundstücke höher liegt als 
bei der Betrachtung größerer Bereiche, kann auf die spezifische Bebaubarkeit eines 
Grundstücks zurückzuführen sein.  
Nachfrage: 
Die WGFZ kann bezogen auf einzelne Grundstücke unterschiedlich sein. Abweichungen 
ergeben sich durch unterschiedliche Grundstücksgrößen und höherer Bebaubarkeit von 
Eckgrundstücken. Wie errechnet der Gutachterausschuss im speziellen Fall die höhere 
Bebaubarkeit ganz konkret? 
Antwort zur Nachfrage: 
Auch an dieser Stelle bleibt die Verwaltung bei der Position, dass die Ermittlung einer 
Grundstücks bezogene WGFZ im Rahmen einer freiwilligen Ablösung des 
Ausgleichsbetrages nicht Gegenstand öffentlicher Debatten ist. Grundsätzlich gilt: Je 
höher die WGFZ, desto höher ist auch der Ausgleichsbetrag, weswegen es ein 
spezifisches Interesse der Eigentümerin oder des Eigentümers gibt, auch im Rahmen 
der freiwilligen Ablösung des Ausgleichsbetrages über die angemessene Dichte zu 
diskutieren. Sofern - wie hier unterstellt - eine freiwillige Ablösung stattgefunden hat, 
kann davon ausgegangen werden, dass die Betroffenen die Dichtefestsetzung als 
angemessen betrachten. 
  
4. Wie begründet die Stadt eine Aufhebung der Sanierungssatzung für die Zone 71300389 
und die Erhebung von Ausgleichsbeträgen, wenn das Sanierungsziel entsprechend 
Sanierungsplan nicht erreicht wird? 
Eine Sanierungssatzung ist gemäß § 162 BauGB u.a. aufzuheben, wenn die Sanierungsziele 
durchgeführt ist oder nicht durchgeführt werden kann. Dabei ist nach einschlägiger 
Rechtsprechung maßgeblich, dass die Ziele weitestgehend bzw. im Kern erreicht sind. 
Zielpläne beschreiben dabei eine wünschenswerte Entwicklung (zu einem bestimmten 
Zeitpunkt) und müssen nicht zwingend in jeder einzelnen Aussage umgesetzt / erreicht sein. 
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Sofern dies für einzelne Grundstücke (noch) nicht der Fall ist, wird davon ausgegangen, 
dass sich diese auch ohne die Anwendung des Sanierungsverfahrens im Sinne der 
Sanierungsziele entwickeln. Über die Aufhebung der Satzung entscheidet der Stadtrat. In der 
entsprechenden Vorlage sind auch die Hintergründe der Aufhebung erläutert. 
Nachfrage: 
Die Gründe für die Aufhebungen sind in den entsprechenden Vorlagen erläutert. Es ist aber 
nicht ersichtlich, nach welchen Kriterien die Stadt entscheidet, wann sich ein Gebiet auch 
ohne die Anwendung des Sanierungsverfahrens im Sinne der Sanierungsziele entwickelt. In 
anderen Fällen wurden Teilaufhebungen gemacht, bei denen neue Zonen gebildet wurden. 
Dafür wurden auch Teile von Zonen zusammengefügt, die vorher auf Grund ihrer 
Lagekriterien unterschiedliche Bewertungen erhielten und neue Abrechnungszonen gebildet. 
Gegenüber dem Fördermittelgeber muss das erreichen bzw. nicht erreichen der 
Sanierungsziele begründet werden. Dass der Bewertungsmaßstab einheitlich sein muss, 
versteht sich von selbst. 
Warum in Böhlitz-Ehrenberg eine Aufhebung der Sanierungssatzung erst 2021 erfolgte, ist 
genauso wenig nachvollziehbar, wie dass die förderrechtliche Abrechnung vor 
Liebertwolkwitz, Eutritzsch, Stötteritz, Pragerstraße oder eben Reudnitz eingereicht wurde. 
Wo liegt der Unterschied, der die Aufhebung der Sanierung in Teilbereichen vom 
Sanierungsgebiet Reudnitz vor Erreichen der Sanierungsziele rechtfertigt, aber in Böhlitz-
Ehrenberg die erneute Sanierung eines Spielplatzes vor Aufhebung erfordert. 
Antwort zur Nachfrage: 
Die dezidierte Begründung ggf. als Vergleich der genannten Beispiele sprengt den 
Rahmen der Beantwortung einer Einwohneranfrage. Es ist zunächst zwischen der 
förderrechtlichen Abrechnung und den Voraussetzungen zur Aufhebung nach BauGB 
zu unterscheiden. Ob die Voraussetzungen zur Aufhebung nach BauGB (teilweise) 
gegeben sind, entscheidet aufgrund einer entsprechenden Vorlage der Stadtrat als 
zuständiges Gremium für die Satzungsaufhebung. Dass es die o.g. Unterschiede gibt, 
heißt nicht, dass die Voraussetzungen nicht im Einzelnen durch den Stadtrat 
nachvollzogen werden konnten. Auch eine Begründung für den Zeitpunkt findet sich 
in den entsprechenden Vorlagen. 
Die Reihenfolge der förderrechtlichen Abrechnung bei der SAB ist technisch bedingt 
und hat keinen direkten Einfluss auf Eigentümerinnen oder Eigentümer oder die 
Bürgerschaft der Stadt Leipzig insgesamt. 
 
Anlage/n 
Keine 
 
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