Leerstand konsequent begegnen - Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot nach § 177 BauGB durchsetzen
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-A-01857-VSP-01
Datum: 2021-01-08
Vorlagenart: Verwaltungsstandpunkt

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Ratsversammlung 
 
 
 
Verwaltungsstandpunkt Nr. VII-A-01857-VSP-01 
 
Status: öffentlich 
 
  
 
Eingereicht von  
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
Betreff: 
Leerstand konsequent begegnen - Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot nach 
§ 177 BauGB durchsetzen 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
voraussichtlicher  
Sitzungstermin 
 
Zuständigkeit 
   
Dienstberatung des Oberbürgermeisters   Bestätigung 
DB OBM - Vorabstimmung    
FA Soziales, Gesundheit und Vielfalt  18.01.2021 Vorberatung 
FA Kultur  22.01.2021 Vorberatung 
FA Stadtentwicklung und Bau  26.01.2021 Vorberatung 
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen  26.01.2021 Vorberatung 
Ratsversammlung  24.02.2021 Beschlussfassung 
 
 
Rechtliche Konsequenzen 
Der gemäß Ursprungsantrag gefasste Beschluss wäre 
☐ Rechtswidrig und/oder ☐ Nachteilig für die Stadt Leipzig. 
 
 
☐ Zustimmung ☐ Ablehnung 
☐ Zustimmung mit Ergänzung ☒ Sachverhalt bereits berücksichtigt 
☒ Alternativvorschlag ☐ Sachstandsbericht 
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
Der Oberbürgermeister wird beauftragt, zukünftig Modernisierungs- und Instandsetzungs-
gebote in der Stadt Leipzig anzuwenden und dafür ein geeignetes Verfahren zu 
implementieren. 
 
Räumlicher Bezug: 
stadtweit 
Zusammenfassung: 
Anlass der Vorlage:  
 Rechtliche Vorschriften    Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln 
 Sonstiges: Antrag 
 
 
 
  

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Finanzielle Auswirkungen X nein  wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
 
Steuerrechtliche Prüfung  nein  wenn, ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG  nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des 
Sachverhalts  
Umsatzsteuerpflicht der Leistung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen  ja   Nein, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
 
Auswirkungen auf den Stellenplan  Ja x Nein 
Beantragte Stellenerweiterung:     Vorgesehener Stellenabbau:  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
3/5
 
 
Hintergrund zum Beschlussvorschlag:  
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?  
 
 
2030 - Leipzig wächst nachhaltig! 
Ziele und Handlungsschwerpunkte 
 
Leipzig setzt auf 
Lebensqualität: 
 Balance zwischen 
Verdichtung und 
Freiraum 
 Qualität im öffentlichen 
Raum und in der 
Baukultur 
 Nachhaltige Mobilität 
 Vorsorgende Klima- und 
Energiestrategie 
 Erhalt und Verbesserung 
der Umweltqualität 
 Quartiersnahe Kultur-, 
Sport- und Freiraum-
angebote 
Leipzig besteht im 
Wettbewerb: 
 Positive Rahmen-
bedingungen für qualifizierte 
Arbeitsplätze 
 Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte 
 Vielfältige und stabile 
Wirtschaftsstruktur 
 Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschaftsmanagement 
 Leistungsfähige technische 
Infrastruktur 
 Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft 
 
Leipzig schafft soziale 
Stabilität: 
 Chancengerechtigkeit in 
der inklusiven Stadt 
 Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung 
 Bezahlbares Wohnen 
 Zukunftsorientierte Kita- 
und Schulangebote 
 Lebenslanges Lernen 
 Sichere Stadt 
 
 
 
  
 
Akteure: 
 Bürgerstadt 
 Region 
 Stadtrat 
 Kommunalwirtschaft 
 Verwaltung 
 
Leipzig stärkt seine 
Internationalität: 
 Weltoffene Stadt 
 Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft 
 Interdisziplinäre 
Wissenschaft und 
exzellente Forschung 
 Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort 
 Imageprägende 
Großveranstaltungen 
 Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln 
 
Sonstige Ziele: >beim Ausfüllen bitte überschreiben: max. 60 Zeichen ohne Leerzeichen 
 
 trifft nicht zu  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Beschreibung des Abwägungsprozesses:  
 
entfällt 
 
I. Eilbedürftigkeitsbegründung 
 
entfällt 
 
II. Begründung Nichtöffentlichkeit  
 
entfällt 
 
III.  Strategische Ziele 
4/5
 
entfällt 
 
IV. Sachverhalt 
1. Anlass 
 
Antrag, der auf die Erfassung nicht genutzter und nicht nutzungsfähiger Immobilien zielt und 
in diesem Zusammenhang eine Verschärfung beim Einsatz von Modernisierungs- und 
Instandsetzungsgeboten fordert. 
   
2. Beschreibung der Maßnahme 
 
Zu 1.  
 
Die Verwaltung unterbreitet für Beschlusspunkt 1 den Alternativvorschlag, zukünftig in 
Leipzig Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote anzuwenden und dafür ein geeignetes 
Verfahren in der Verwaltung zu implementieren. Eine entsprechende Vorlage ist bereits in 
Erarbeitung. 
 
In Leipzig gibt es zum Stand 31.12.2019 einer Schätzung zufolge einen Gesamtwohnungs-
leerstand von 4,9 %. Der marktaktive Leerstand beträgt 2,2 %. In großen Städten ist eine 
stadtweite Erfassung nicht genutzter oder nicht nutzungsfähiger Immobilien nur dann 
sinnvoll, wenn dies mit bestimmten Intentionen verbunden ist und die beabsichtigten 
Maßnahmen innerhalb einer überschaubaren Zeit umgesetzt werden. Hintergrund ist vor 
allem der mit der Pflege der Daten verbundene ganz erhebliche Aufwand. In Leipzig sind 
solche Datenbestände insbesondere in ausgewählten Schwerpunkträumen der 
Stadterneuerung über lange Zeit gepflegt worden, namentlich dort, wo der Gebäudeleer-
stand auch aus städtebaulicher Sicht einen Entwicklungsfaktor darstellte.  
 
Die Beseitigung der Leerstände ist in den meisten Fällen mit teils erheblichen baulichen 
Maßnahmen verbunden. Hinsichtlich der Rolle der Stadt muss zwischen verschiedenen 
Konstellationen unterschieden werden: 
 
Die Stadt ist verpflichtet einzugreifen, wenn von Gebäuden eine Gefahr für Sicherheit und 
Ordnung ausgeht. Diese Pflicht reicht bis zur Ersatzvornahme. Das Modernisierungs- und 
Instandsetzungsgebot ist dagegen eine „Kann“-Regelung. Sie wird in Leipzig bislang nur 
indirekt angewandt, indem für Kosten, die Eigentümer/-innen durch Maßnahmen entstehen, 
die im Zuge eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebotes hätten angeordnet werden 
können, eine besondere Bescheinigung durch die Stadt erstellt wird, um diese Kosten in 
besonderer Weise steuerlich abzusetzen (§ 7h EStG). 
 
Für eine direkte Anwendung von Modernisierung- und Instandsetzungsgeboten befindet sich 
eine Vorlage im Verfahren. Seit 2014 gibt es in der Verwaltung die Arbeitsgruppe 
„Verwahrloste Immobilien“, die sich mit einem Teil der leerstehenden und im Fortbestand 
gefährdeten Objekte befasst. Auch wenn in dieser Zeit ein großer Teil der Gebäude saniert 
und gesichert werden konnte oder Eigentümerwechsel stattfanden, bleibt ein Teil derzeit 
nicht lösbarer Fälle. Die Problemlage ist dabei unterschiedlich. Neben Objekten mit immer 
noch ungeklärten Eigentumsverhältnissen gibt es Objekte mit Eigentümern im Ausland, die 
nicht oder nur schwer zu erreichen sind, aber auch Eigentümer, die nicht in notwendigem 
Umfang mitwirken. Hier besteht der Verdacht, dass statt einer zweckgemäßen Bestimmung 
der Gebäude die Spekulation mit der Wertsteigerung im unsanierten Zustand in den 
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Vordergrund getreten ist. Für einzelne dieser Objekte beabsichtigt die Stadtverwaltung 
zukünftig Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote nach § 177 BauGB anzuwenden.  
 
Die Tatsache, dass eine Wohnung oder ein Haus leer steht, stellt für sich genommen keinen 
Mangel im Sinne des § 177 BauGB dar. Stehen Wohnungen oder Häuser über einen 
längeren Zeitraum leer, dann liegt die Vermutung nahe, dass sich Mängel oder Missstände 
einstellen.  
 
Mit o.g. Vorlage zur Anwendung von Modernisierungs- und Instandsetzungsgeboten soll der 
politische Wille herbeigeführt werden, bei geeigneten Objekten nach einzelfallbezogener 
Prüfung Instandsetzungs- und Modernisierungsgebote gemäß § 177 BauGB zur Behebung 
von inneren und äußeren Mängeln einzusetzen. Das Instrument eignet sich nicht für einen 
flächendeckenden Einsatz. Zunächst ist das Gebot immer im Einzelfall zu begründen. Für 
die unrentierlichen Kosten der angeordneten Maßnahmen, für die gemäß § 177 Abs. 4 
Satz 2 mit großer Wahrscheinlichkeit die Stadt Leipzig einzustehen hätte, sind städtische 
Mittel einzuplanen. Diese Mittel stehen bislang im Haushalt nicht zur Verfügung.  
 
Die anzuordnenden Maßnahmen müssen konkret auf den Fall bezogen ermittelt und 
benannt werden. Hierzu sind ebenfalls ausreichende Ressourcen erforderlich. 
  
Die für ein Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot geeigneten Objekte werden aus der 
Arbeit der AG Verwahrloste Immobilien bestimmt. Eine konkrete Einschätzung zur Anzahl 
der Objekte und des dazugehörigen Umfangs des Eingriffs kann nicht benannt werden, da 
es einzelfallbezogen ermittelt wird. Es wird von jährlich ca. 1-2 Objekten ausgegangen. 
 
Zu 2.  
 
Um Leerstand zu begegnen, ist das Zweckentfremdungsverbot das richtige Mittel. 
Entsprechende Regelungen gibt es in verschiedenen Bundesländern (z.B. Baden-
Württemberg, Nordrhein-Westfalen, Berlin, Niedersachsen).  
 
Der Oberbürgermeister hat gemäß Ratsbeschluss VI-A-05427 bereits mit Schreiben vom 
07.08.2018 einen Antrag auf Schaffung der rechtlichen Grundlagen für ein Zweckentfrem-
dungsverbot beim Freistaat eingereicht. Mit Schreiben des Dezernates Stadtentwicklung und 
Bau vom 29.05.2020 wurden dem zuständigen Sächsischen Staatsministerium für Regio-
nalentwicklung die Ergebnisse der Untersuchung der Zweckentfremdung von Wohnraum in 
Leipzig (vgl. VII-Ifo-00312) übergeben. Gemäß der Antwort vom September 2020 steht die 
Willensbildung innerhalb der Staatsregierung zur Einführung eines Zweckentfremdungsver-
botsgesetzes aber noch aus. 
 
Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote finden ihre gesetzlichen Rahmenbedingungen 
im § 177 BauGB. Wie dargestellt, muss die Kommune ggf. den unrentierlichen Anteil der 
angeordneten Maßnahmen übernehmen. Bußgelder sind in diesem Verfahren nicht vor-
gesehen, ebenso sind Enteignungen und Vorkaufsrechte keine Verfahren im Rahmen der 
Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote. Mitunter einigen sich die Eigentümer nach 
den Anhörungen im Gebotserlassverfahren mit den Kommunen über einen Verkauf der 
Immobilien.