Wohnraum aktivieren - Leerstand verhindern - Klima schützen
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-A-09219-VSP-01
Datum: 2023-11-21
Vorlagenart: Verwaltungsstandpunkt

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Ratsversammlung 
 
 
 
Verwaltungsstandpunkt-Nr. VII-A-09219-VSP-01 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
  
Stammbaum: 
 
VII-A-09219 CDU-Fraktion 
 
 
VII-A-09219-VSP-01 Dezernat 
Stadtentwicklung und Bau 
 
 
Betreff: 
Wohnraum aktivieren - Leerstand verhindern - Klima schützen 
 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
Voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
Zuständigkeit 
   
DB OBM - Vorabstimmung  Vorberatung 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters  Bestätigung 
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen 12.12.2023 Vorberatung 
FA Stadtentwicklung und Bau 12.12.2023 Vorberatung 
Ratsversammlung 13.12.2023 Beschlussfassung 
 
Rechtliche Konsequenzen 
Der gemäß Ursprungsantrag gefasste Beschluss wäre 
 
X  Rechtswidrig und/oder   Nachteilig für die Stadt Leipzig. 
    
    
  Zustimmung   Ablehnung 
    
  Zustimmung mit Ergänzung X  Sachverhalt bereits berücksichtigt 
    
  Alternativvorschlag X  Sachstandsbericht 
 
 
Beschlussvorschlag 
Der Sachverhalt wird bereits durch das bestehende Verwaltungshandeln in Umsetzung des 
Beschlusses der Dienstberatung des Oberbürgermeisters vom 05.07.22 zu VII-DS-06892 
„Erste Evaluierung und Konkretisierung der Genehmigungskriterien für Gebiete mit Sozialer 
Erhaltungssatzung in der Stadt Leipzig“ berücksichtigt und schrittweise umgesetzt. 
 
Räumlicher Bezug 
Die Genehmigungskriterien kommen in den Gebieten mit festgesetzten Sozialen 
Erhaltungssatzungen gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch (BauGB) zur 
Anwendung. 
 
Zusammenfassung 
 
Anlass der Vorlage:    
 
  Rechtliche Vorschriften   Stadtratsbeschluss   Verwaltungshandeln 
 
X  Sonstiges: 
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Der Beschlussvorschlag fordert die negative Wirkung der sozialen Erhaltungssatzungen auf 
Wohnraumentwicklung und die Umsetzung von Klimaschutzmaßnahmen einzuschränken. 
Die dafür geeigneten Maßnahmen sind im Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau 
vorzustellen und erforderliche Beschlussänderungen für den Stadtrat vorzubereiten. Der 
Verwaltungsstandpunkt legt dar, welche rechtlichen Grundlagen hierbei zu beachten sind, 
warum die Beschlusspunkte des Beschlussvorschlages rechtswidrig sind und warum der 
Sachverhalt bereits durch das bestehende Verwaltungshandeln berücksichtigt ist und 
umgesetzt wird. 
 
 
Finanzielle Auswirkungen 
Finanzielle Auswirkungen X nein  wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, nachfolgend angegeben 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR/Jahr wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
    
Steuerrechtliche Prüfung   nein  wenn ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B 
UStG   nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts 
Umsatzsteuerpflicht der Leistung   nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen   ja  nein, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
 
Auswirkungen auf den Stellenplan X nein  wenn ja, nachfolgend angegeben 
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
 
 
Ziele 
Hintergrund zum Beschlussvorschlag: 
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt? 
  
 
2030 – Leipzig wächst nachhaltig! 
Ziele und Handlungsschwerpunkte 
Leipzig setzt auf  
Lebensqualität 
Leipzig besteht im  
Wettbewerb 
 Balance zwischen 
Verdichtung und Freiraum 
 
 Positive 
Rahmenbedingungen für 
2 von 7 in Zusammenstellung
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qualifizierte Arbeitsplätze 
 Qualität im öffentlichen Raum 
und in der Baukultur 
 Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte 
 Nachhaltige Mobilität 
 
 Vielfältige und stabile 
Wirtschaftsstruktur 
 Vorsorgende Klima- und 
Energiestrategie 
 Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschafts-management 
 Erhalt und Verbesserung der 
Umweltqualität 
 Leistungsfähige technische 
Infrastruktur 
 Quartiersnahe Kultur-, Sport- 
und Freiraum-angebote 
 
 Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft 
Leipzig schafft soziale Stabilität  Wirkung auf Akteure 
Leipzig stärkt seine 
Internationalität 
 Chancengerechtigkeit in der 
inklusiven Stadt 
 Bürgerstadt  Weltoffene Stadt 
 Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung 
 Region  Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft 
X Bezahlbares Wohnen  Stadtrat  Interdisziplinäre 
Wissenschaft und exzellente 
Forschung 
 Zukunftsorientierte Kita- und 
Schulangebote 
 Kommunalwirtschaft  Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort 
 Lebenslanges Lernen  Verwaltung  Imageprägende 
Großveranstaltungen 
 Sichere Stadt    Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln 
      
 Sonstige Ziele 
Bei Bedarf überschreiben (max. 50 ZML) 
 Trifft nicht zu     
 
 
Klimawirkung 
Klimawirkung durch den Beschluss der Vorlage 
Stufe 1: Grobe Einordnung zur Klimawirkung (Klimaschutzes und zur –wandelanpassung) 
Eingesetzte Energieträger (Strom, 
Wärme, Brennstoff)  keine / Aussage nicht möglich  erneuerbar  fossil 
Reduziert bestehenden Energie-
/Ressourcenverbrauch  Aussage nicht möglich  ja  nein 
Speichert CO2-Emissionen (u.a. 
Baumpflanzungen)  Aussage nicht möglich  ja  nein 
Mindert die Auswirkungen des 
Klimawandels (u. a. Entsiegelung, 
Regenwassermanagement) 
 Aussage nicht möglich  ja  nein 
Abschätzbare Klimawirkung mit 
erheblicher Relevanz  ja, da Beschlussgremium RV, GVA, oder VA und mind. 5 
Jahre Betriebs- und Nutzungsdauer  nein 
Vorlage hat keine abschätzbare 
Klimawirkung X ja (Prüfschema endet hier.)   
 
Stufe 2: Die Vorlage berücksichtigt die zentralen energie- und klimapolitischen Beschlüsse (s. 
leipzig.de) 
  ja  nein (Begründung s. Abwägungsprozess)  nicht berührt (Prüfschema endet 
hier.) 
       
3 von 7 in Zusammenstellung
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Stufe 3: Detaillierte Darstellung zur abschätzbaren Klimawirkung nur bei erheblicher Relevanz 
  Berechnete THG-Emissionen (in t bzw. t./a): ____________________ 
  liegt vor: s. Anlage/Kapitel der Vorlage: ________________________ 
  wird vorgelegt mit: ________________ (z. B. Planungsbeschluss, Baubeschluss, Billigungs- und 
Auslegungsbeschluss) 
   
 
 
 
Sachverhalt 
Beschreibung des Abwägungsprozesses:  
 
Entfällt. 
I. Eilbedürftigkeitsbegründung 
 
Entfällt. 
II. Begründung Nichtöffentlichkeit  
 
Entfällt 
 
III.  Strategische Ziele 
 
Die Umsetzung von Sozialen Erhaltungssatzungen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB 
und die Festlegung von Genehmigungskriterien sind Bausteine zur Umsetzung des INSEK 
Ziels „Leipzig schafft soziale Stabilität“ mit dem Handlungsschwerpunkt „Bezahlbares 
Wohnen“. In Quartieren mit nachgewiesener besonderer Nachfragedynamik und einem 
hohen Aufwertungspotenzial des Gebäudebestandes sowie Aufwertungsdruck als auch 
einem nachgewiesenen Verdrängungspotenzial der im Gebiet ansässigen Bevölkerung soll 
mit dem Einsatz dieses Instruments die Zusammensetzung der Bevölkerung und damit der 
Zusammenhang von Wohnraum, Einwohner/-innen und (öffentlicher) Infrastruktur erhalten 
bleiben. 
 
IV. Sachverhalt 
1. Begründung Kreuz auf dem Deckblatt 
 
1.1 Begründung zum Kreuz Rechtswidrig 
Im Erhaltungsrecht besteht in der Genehmigungsprüfung i.d.R. eine gebundene 
Rechtsfolge nach § 172 Abs. 4 BauGB. Eine Ermessensentscheidung kann nur bei 
atypischen Fallgestaltungen getroffen werden. Bei einer gebundenen Entscheidung 
muss die Verwaltung bei Vorliegen aller Tatbestandsvoraussetzungen die im Gesetz 
vorgesehene Rechtsfolge herbeiführen. In rechtlicher Hinsicht wird ein präventives 
Verbot mit Erlaubnisvorbehalt begründet. Sind im Einzelfall die Voraussetzungen für 
ein Verbot nicht gegeben, besteht ein Rechtsanspruch auf Genehmigung des 
Vorhabens. Liegen umgekehrt die Voraussetzungen für die Versagung des 
Vorhabens vor, muss die Genehmigung i.d.R. versagt werden. Zunächst sind die 
Genehmigungstatbestände des § 172 Abs. 4 S. 2 sowie S. 3 Nr. 1, 1a BauGB zu 
prüfen. Soweit die Genehmigung hiernach nicht erteilt werden kann, ist die 
Genehmigungsfähigkeit nach § 172 Abs. 4 S. 1 BauGB zu prüfen. Dabei steht der 
4 von 7 in Zusammenstellung
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Kommune ein Ermessen nur im atypischen Einzelfall zu. 
 
Der Beschluss von Genehmigungskriterien liegt demnach in der Zuständigkeit des 
Oberbürgermeisters im Rahmen der Geschäfte der laufenden Verwaltung gemäß 
§ 53 Abs. 2 S. 1 Var. 1 Sächsischer Gemeindeordnung (SächsGemO). 
 
Im Hinblick auf die aufgeworfene Problematik der Sanierung leerstehender 
Mehrfamilienhäuser in Sozialen Erhaltungsgebieten ist zu berücksichtigen, dass im 
Einzelfall ein Anspruch auf Genehmigung gemäß § 172 Absatz 4 Satz 2 BauGB 
besteht, wenn die milieuschutzgerechte Erhaltung der baulichen Anlage dem 
Eigentümer wirtschaftlich nicht zumutbar ist. Vom Eigentümer ist im Rahmen eines 
Gutachtens nachzuweisen, dass die Erhaltungskosten der baulichen Anlage die zu 
erzielenden Einnahmen bei einer einen längeren Zeitraum umfassenden Prognose 
übersteigen. Darüber hinaus besteht ein gesetzlicher Genehmigungsanspruch nach 
§ 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 1 BauGB, soweit vorhandene Wohnungszuschnitte einem 
zeitgemäßen Ausstattungsstandard einer durchschnittlichen Wohnung unter 
Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen nicht 
entsprechen und die beantragte bauliche Maßnahme der Herstellung dieses 
Standards dient. 
 
Anders als im Sanierungsrecht kann im Erhaltungsrecht nicht auf 
Vorweggenehmigungen durch Allgemeinverfügung für bestimmte Arten von 
Maßnahmen zurückgegriffen werden, da eine entsprechende Rechtsgrundlage im 
städtebaulichen Erhaltungsrecht nicht enthalten ist. Vielmehr ist jeder 
Genehmigungsantrag gesondert zu prüfen. 
 
1.2 Begründung zum Kreuz Sachverhalt bereits berücksichtigt 
Beschlusspunkt 3 des Beschlusses der Dienstberatung des Oberbürgermeisters vom 
05.07.22 zu VII-DS-06892 „Erste Evaluierung und Konkretisierung der 
Genehmigungskriterien für Gebiete mit Sozialer Erhaltungssatzung in der Stadt 
Leipzig“ lautet: Die Genehmigungskriterien sind im Verwaltungshandeln weiter zu 
konkretisieren und zu evaluieren. Die Evaluierungsergebnisse sind weiterhin alle 
zwei Jahre vorzulegen. Der Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau wird über die 
Ergebnisse informiert. 
 
Die 2. Evaluierung der Genehmigungskriterien befindet sich verwaltungsseitig in 
Vorbereitung und wird dem Beschluss folgend spätestens im Juni/Juli 2024 erneut 
zuständigkeitshalber in die Dienstberatung des Oberbürgermeisters zum Beschluss 
vorgelegt und an den Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau zur Information 
gegeben. Dies greift auch den Beschlusspunkt 3. des Ursprungsantrages auf. 
 
Vorab erfolgt wie in 2022 (noch vor der verwaltungsseitigen Mitzeichnung der 
Vorlage) im Januar/Februar 2024 zu den Evaluierungsergebnissen eine Beteiligung 
der Leipziger Wohnungsmarktakteure. Zu den eingesammelten Hinweisen wird eine 
Synopse erstellt, die dann als Anlage zur Vorlage miteingebracht wird. 
 
Grundlage für die Evaluierung der Genehmigungskriterien ist u.a. der in der 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters am 24.10.2023 bestätigte Vorlage VII-Ifo-
08549 „Dritter Bericht zur Umsetzung des Genehmigungsgeschäfts in den Leipziger 
Sozialen Erhaltungssatzungsgebieten (Berichtszeitraum Juli 2020 bis Dezember 
2022)“. 
 
1.3 Begründung zum Kreuz Sachstandsbericht 
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Zielstellung einer Sozialen Erhaltungssatzungen ist, die Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung im Satzungsgebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen zu 
erhalten. Es geht bei einer Sozialen Erhaltungssatzung darum, in einem intakten 
Gebiet wohnenden Menschen die Umgebung zu sichern und dadurch die 
Bevölkerungszusammensetzung vor unerwünschten Veränderungen, insbesondere 
vor Verdrängungsprozessen zu schützen. 
Vorhandener Wohnraum in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung darf nicht in 
einer Weise verändert werden, dass er für die im Gebiet ansässigen 
Bevölkerungsgruppen nicht mehr geeignet ist. Aus diesen Gründen bedürfen 
• der Rückbau, 
• die Änderung oder 
• die Nutzungsänderung 
baulicher Anlagen der Genehmigung. Dies gilt sowohl für baugenehmigungspflichtige 
Vorhaben, als auch für baurechtlich verfahrensfrei beziehungsweise 
genehmigungsfrei gestellte Vorhaben. 
Soziale Erhaltungssatzungen sollen negative städtebauliche Folgewirkungen und –
kosten von Aufwertungs- und Verdrängungsprozessen vermindern. 
 
Im o.g. dritten Sachstandsbericht zur Umsetzung des Genehmigungsgeschäftes in 
den Leipziger Sozialen Erhaltungssatzungen (vgl. VII-Ifo-08549) ist aufgeführt, dass 
die Kernleistung der Verwaltung eine Beratung und eine Erörterung im Dialog mit 
den Antragstellenden zu den ggf. zunächst bestehenden Versagungspunkten ist. 
Hierzu ist die Verwaltung gemäß § 173 Abs. 3 BauGB verpflichtet. Im Ergebnis 
konnten so zahlreiche Vorhaben entlang des Leipziger Wohn- und 
Ausstattungsstandards als Beitrag zum bezahlbaren Wohnen ausgerichtet werden 
und im Ergebnis eine Genehmigung erteilt werden. Lediglich 22 von den 317 
Vorhaben mit Prüfergebnis mussten gebunden versagt werden (vgl. Kap. 4.6 im 
Sachstandsbericht). 
 
Der Sachstandsbericht dokumentiert, dass mit Bezug zu den Beschlusspunkten 1. 
und 2. des Ursprungsantrages die Sozialen Erhaltungssatzungen unter Beachtung 
der erhaltungsrechtlichen Rahmenbedingungen auch einen hohen Beitrag leisten, zu 
den im Betreff genannten Punkten „Wohnraum aktivieren, Leerstand verhindern, 
Klima schützen“. 
 
Zum Punkt „Wohnraum aktivieren“: 
• Von 68 Anträgen zu Neubauvorhaben mit insgesamt 900 neuen 
Wohneinheiten, die auf erhaltungsrechtliche Belange geprüft wurden, 
mündeten 44 Anträge in Baugenehmigungen durch das ABD, wodurch 
perspektivisch in den Satzungsgebieten ca. 570 Wohneinheiten entstehen 
können. 
• 123 Anträge erhielten eine erhaltungsrechtliche Zustimmung zu 
Nutzungsänderungen. Von diesen beinhalten 47 Anträge Dachgeschoss-
Neuausbauten und 31 Anträge mit Nutzungsänderungen von Gewerbe hin zu 
Wohnen, wodurch insgesamt rund 167 neuen Wohneinheiten durch 
Nutzungsänderungen entstehen könnten. In einer tatsächlichen 
Baugenehmigung durch das ABD mündeten davon 54 dieser Anträge, 
wodurch 95 neue Wohneinheiten entstehen können und in 5 
Bauvorbescheiden wurden 14 neue Wohneinheiten durch mögliche 
Nutzungsänderungen in Aussicht gestellt. 
 
Zum Punkt „Leerstand verhindern“ 
• Bei 37 der bis Dezember 2022 zugestimmten baulichen Änderungen handelt 
6 von 7 in Zusammenstellung
7/7 
 
es sich um Komplettsanierungen von 341 Wohneinheiten, die in der Regel 
umfassende Modernisierungsmaßnahmen oder die bestandsorientierte 
Wiedernutzbarmachung unbewohnbarer Wohnungen und Wohnhäuser (unter 
Beachtung des Leipziger Wohn- und Ausstattungsstandards) zum Ziel haben. 
• 35 zugestimmte bauliche Änderungen für 129 Wohneinheiten beinhalten 
notwendige bzw. genehmigungsfähige Grundrissänderungen (z.B. Ersteinbau 
von Bädern). 
 
Zum Punkt „Klima schützen“ 
•  44 der bis Ende 2022 zugestimmten baulichen Änderungen zu 387 
Wohneinheiten beinhalteten Maßnahmen zur energetischen Sanierung, die in 
der Regel die Anpassungen des Wohnhauses an die Mindestanforderungen 
des Gebäudeenergiegesetzes (gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB) 
beinhalten. 
•  Bereits im o.g. Beschluss zu den Genehmigungskriterien ist verankert, dass, 
vor dem Hintergrund und den Herausforderungen des Klimawandels, unter 
gewissen Umständen auch bauliche Änderungen über die 
Mindestanforderungen des GEG zugelassen werden sollen. Solche 
Maßnahmen sind genehmigungsfähig, wenn diese durch eine Förderung (z.B. 
der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KFW) oder Bundesförderung für effiziente 
Gebäude (BEG)) zu keiner höheren Umlage für die Mieter führen, als die 
Umsetzung der Mindestanforderungen des GEG. Die Verwaltung hat (dies 
berücksichtigend) für energetische Maßnahmen in Sozialen 
Erhaltungsgebieten ein Merkblatt für Antragstellende veröffentlicht (s. Antrags- 
und Genehmigungsverfahren - Stadt Leipzig). 
•  Bereits in der Antwort zur Anfrage-Nr. VII-F-08674-AW-01 „Verbot von 
Fußbodenheizungen in Gebieten mit sozialer Erhaltungssatzung“ wurde 
festgehalten, dass vorrangig ab Anfang 2023 im Genehmigungsverfahren 
mehreren komplexen energetischen Sanierungen in Gebieten mit Sozialer 
Erhaltungssatzung auf Basis einer Gebäudebilanzierung nach GEG und dem 
Nachweis beantragter Förderungen und Bewilligungsbescheide zugestimmt 
wurde. 
•  Die Verwaltung hat Mitte September 2023 im Rahmen des bundesdeutschen 
Städtenetzwerktreffens zu den Sozialen Erhaltungssatzungen/-verordnungen 
im Beisein des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und 
Bauwesen (BMWSB) einen Vortrag gehalten mit dem Titel „Umsetzung von 
energetischen Sanierungen in Sozialen Erhaltungsgebieten - Praxisbeispiele 
aus Leipzig“. 
 
2. Realisierungs- / Zeithorizont (entfällt bei Ablehnung des Antrags) 
 
Die 2. Evaluierung der Genehmigungskriterien wird im Juni/Juli 2024 
zuständigkeitshalber in die Dienstberatung des Oberbürgermeisters zum Beschluss 
eingebracht. 
 
 
Anlage/n 
Keine 
 
 
 
7 von 7 in Zusammenstellung