Stadtraum Bayerischer Bahnhof: Einleitung einer städtebaulichen Entwicklung gemäß §§ 165 ff BauGB
Stadt: leipzig
Drucksache: VI-A-05611-VSP-01
Datum: 2018-09-04
Vorlagenart: Verwaltungsstandpunkt

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Ratsversammlung 
 
Verwaltungsstandpunkt Nr. VI-A-05611-VSP-01 
 
Status: öffentlich 
 
  
 
Eingereicht von  
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
Betreff: 
Stadtraum Bayerischer Bahnhof: Einleitung einer städtebaulichen Entwicklung gemäß 
§§ 165 ff BauGB 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
voraussichtlicher  
Sitzungstermin 
 
Zuständigkeit 
   
Dienstberatung des Oberbürgermeisters   Bestätigung 
FA Stadtentwicklung und Bau   Vorberatung 
SBB Süd  05.09.2018 Vorberatung 
SBB Mitte  06.09.2018 Vorberatung 
Ratsversammlung  19.09.2018 Beschlussfassung 
 
 
Rechtliche Konsequenzen 
Der gemäß Ursprungsantrag gefasste Beschluss wäre 
☒ Rechtswidrig und/oder ☐ Nachteilig für die Stadt Leipzig. 
 
 
☐ Zustimmung ☐ Ablehnung 
☐ Zustimmung mit Ergänzung ☐ Ablehnung, da bereits Verwaltungshandeln 
☒ Alternativvorschlag ☐ Sachstandsbericht 
 
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, eine Vereinbarung ausschließlich zur Ergebnissiche-
rung des Beschlusses VI-DS-03968 und zur geregelten Zusammenarbeit zwischen der Stadt 
und dem Vorhabenträger bis zur Ratsversammlung am 22. November 2018 zu unterzeich-
nen. 
 
2. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, im 1. Quartal 2019 einen umfassenden städtebauli-
chen Vertrag zu dem im Ratsbeschluss VI-DS-03968 vom 21. Juni 2017 benannten Ver-
handlungsauftrag vorzulegen. 
 
3. Verstreicht die unter 1. oder unter 2. genannte Frist aufgrund von Umständen, die in der 
Sphäre des Vorhabenträgers liegen, fruchtlos, sind die erforderlichen vorbereitenden Unter-
suchungen gem. § 165 (4) BauGB unverzüglich durchzuführen. 
Die Kosten in Höhe von € 100.000 werden aus dem städtischen Haushalt, veranschlagt in 
PSP 1.100.51.1.1.01, Wirtschaftsjahr 2019, finanziert. 
 
 
 
  
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Übereinstimmung mit strategischen Zielen: 
 
 
 
 
 
Finanzielle Auswirkungen   nein X wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft X nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein X ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? X nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen 2019 2019 100.000 1.100.51.1.1.01 
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen? X nein  wenn ja, 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR (jähr-
lich) wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer 
OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung 
der Maßnahme zu 
erwarten 
Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand 
(ohne Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
 
Auswirkungen auf den Stellenplan X nein  wenn ja, 
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
Beteiligung Personalrat X nein  ja, 
 
 
 
 
 
 
  
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Sachverhalt:  
 
Nach Abschluss des städtebaulichen Wettbewerbes auf dem Areal "Stadtraum Bayerischer 
Bahnhof" im Jahr 2011 und des Stadtratsbeschlusses zur Entwicklung des Areals aus dem 
Jahr 2012 wurde als Auftakt und Voraussetzung für die bauliche Entwicklung der Aufstel-
lungsbeschluss (RBV-1202/12) zum Bebauungsplan Nr.: 397 "Stadtraum Bayerischer Bahn-
hof" gefasst. Den Abschluss dieser Initiierungsphase bildete im Juli 2014 der Stadtratsbe-
schluss (RBV-2159/14) "Rahmenvereinbarung Stadtraum Bayerischer Bahnhof". Die sich 
anschließenden Verhandlungen zu einem Interessenausgleich zwischen Vorhabenträger und 
der Stadt im Rahmen einer öffentlich-rechtlichen Vereinbarung ("Städtebaulicher Vertrag") 
konnten zu keinem Ergebnis geführt werden. 
 
Erst nach einem externen Mediationsverfahren lag dem Stadtrat eine unterschriftsreife 
Durchführungsvereinbarung (Stand 21. Oktober 2016) vor, die vom Stadtrat am 21. Juni 
2017 (VI-DS-03968) einschließlich zweier Änderungsanträge (VI-DS-03968-ÄA02-NF-01 und 
VI-DS-03968-ÄA-01) beschlossen wurde. Der Vorhabenträger ist aufgrund der Beschlussfas-
sung, speziell der Ergänzungsanträge, jedoch nicht bereit, die vorliegende Durchführungs-
vereinbarung in unveränderter Form zu unterzeichnen. Aus seiner Sicht greift die Beschluss-
lage in den beabsichtigten Interessenausgleich der Durchführungsvereinbarung ein. Eine 
Unterzeichnung lediglich der Durchführungsvereinbarung (und anschließende Nachverhand-
lung), wie im Ratsbeschluss formuliert, lehnt er deshalb ab.  
 
Bisher haben erste Gespräche zur Umsetzung des am 21. Juni 2017 vom Stadtrat erteilten 
Verhandlungsmandats, u.a. zur kooperativen Baulandentwicklung stattgefunden. In einem 
Klärungsgespräch mit der Stadtverwaltung am 29. März 2018 wurde vom Vorhabenträger 
der Abschluss von internen Prüfungen und – zu diesem Zeitpunkt – die anschließende mögli-
che Unterzeichnung der Durchführungsvereinbarung für Herbst 2018 avisiert. Ebenfalls wur-
de die Aufnahme von Gesprächen zur Schaffung einer belastbaren Arbeitsgrundlage für das 
Gesamtprojekt und die Gesamtlaufzeit in Aussicht gestellt. 
 
 
Diese Gespräche sind zwischenzeitlich konstruktiv angelaufen. Sie sind soweit vorange-
schritten, dass die zukünftigen Vertragsparteien sich einen konsensualen Weg vorstellen 
können, wie eine umfassende öffentlich-rechtliche Vereinbarung unter Würdigung der Be-
schlusslage aus VI-DS-03968 ermöglicht wird. Diese Vereinbarung soll in zwei Stufen aufge-
baut werden:  
 
Stufe 1. Ergebnissicherung und Zusammenarbeit 
Der Inhalt dieser Vereinbarung beschreibt den konsensualen Weg und legt terminliche und 
organisatorische Prozessstrukturen fest. Folgende Kapitel mit beinhalteter Themengliede-
rung ist geplant: 
 
 Vorbemerkungen 
 § 1 Gegenstand des städtebaulichen Vertrages 
 § 2 Vertragsgebiet und Eigentumsverhältnisse 
 § 3 Grundlagen des Vertrages 
 § 4 Planungsablauf / Information und Mitwirkung der Öffentlichkeit / Zeitplan 
 § 5 Hinweis zur geplanten Fortschreibung 
 § 6 Zusammenarbeit 
 § 7 Planungshoheit / keine planerische Vorwegbindung 
 § 8 Veräußerung von Flächen / Rechtsnachfolger 
 § 9 Kündigung 
 § 10 Anlagenverzeichnis (Durchführungsvereinbarung, Beschlusslage Stadtrat) 
 
 
 
 
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Stufe 2. Umfassende Planungs- und Entwicklungsvereinbarung einschließlich Abwen-
dungsvereinbarung. 
 
Der Inhalt dieser Vereinbarung richtet sich nach der Kapitelgliederung der Stufe 1. In der 2. 
Stufe sollen die Inhalte der Durchführungsvereinbarung sowie der beiden beschlossenen 
Ergänzungsanträge, nach Verhandlung rechtssicher gefasst, aufgehen. 
 
 
Die Stadtverwaltung sieht ohne Unterzeichnung öffentlich-rechtlicher Verträge (Städtebauli-
che Verträge) keine Grundlage für weiteres zielgerichtetes Handeln in diesem Großprojekt. 
Weiterhin sieht sie im Falle der Nichtunterzeichnung ihre Handlungsmöglichkeiten auf 
Grundlage des Allgemeinen Baurechts als ausgeschöpft an. Die Stadtverwaltung empfiehlt 
daher, geeignete und angemessene Maßnahmen zu ergreifen, die das BauGB für einen sol-
chen Fall vorsieht, wenn nicht bis zur Ratsversammlung im November eine verbindliche Er-
gebnissicherung und Zusammenarbeitsregeln für eine geordnete Projektvorbereitung in Kraft 
gesetzt sind und darauf aufbauend im 1. Quartal 2019 eine unterschriftsreife Planungs- und 
Entwicklungsvereinbarung vorliegt, die dem Anspruch an das Großprojekt gerecht wird.. 
 
Bei der angespannten Wohnungssituation in der Gesamtstadt, den bisher nicht einheitlichen 
Eigentumsverhältnissen und aufgrund der bisher feststellbaren erheblichen Verzögerung bei 
der Entwicklung des Stadtraums Bayerischer Bahnhof lässt der Gesetzgeber die „Städtebau-
liche Entwicklungsmaßnahme“ als Instrument des Besonderen Städtebaurechts zu. Vorbe-
reitende Untersuchungen gem. § 165 (4) BauGB sind vor Satzungsbeschluss durchzuführen 
und sollen der Stadt helfen, Beurteilungsunterlagen über die Festlegungsvoraussetzungen 
zu gewinnen. 
 
Die Stadtverwaltung sieht die Einleitung vorbereitender Untersuchungen als angemessenen 
Schritt an, wenn der Abschluss Städtebaulicher Verträge wiederum scheitern sollte. 
 
Geplante Vorgehensweise bei Bindung durch Städtebauliche Verträge: 
 
Der am 21. Juni 2017 im Stadtrat erörterte Entwurf eines städtebaulichen Vertrages soll auf 
Grundlage der Beschlüsse VI-DS-03968, VI-DS-03968-ÄA-01, VI-DS-03968-ÄA-02-NF-01 
zwischen der Stadt und dem Vorhabenträger umfassend nachverhandelt werden. Zu diesem 
Zwecke streben die Vertragsparteien in einem ersten, zeitnahen Vertragsschritt nicht die 
Unterzeichnung der Durchführungsvereinbarung, sondern eine einvernehmliche Ergebnissi-
cherung für beide Seiten an, die dem Stadtratsbeschluss entspricht und daher nicht be-
schlussbedürftig wird. Diese soll als städtebaulicher Vertrag gefasst werden. In diesem Städ-
tebaulichen Vertrag, 1. Stufe werden noch keine detaillierten Städtebaulichen Kennziffern 
erarbeitet oder detaillierte Festlegungen zum Ablauf des städtebaulichen Verfahrens ge-
macht.  
 
Das bisher in der Durchführungsvereinbarung enthaltene, beurkundungspflichtige Grund-
stücksgeschäft am Dösner Weg soll in geordneter Weise erst in der geplanten Stufe 2, Pla-
nungs- und Entwicklungsvereinbarung, gefasst werden. 
 
Das stufenweise Vorgehen bei der Gestaltung der öffentlich-rechtlichen Bindungen mit dem 
Vorhabenträger und einer unverzüglichen ersten Bindung ist dringend anzuraten, da ohne 
abgestimmtes konsensuales Handeln zwischen Stadt und Vorhabenträger die angelaufenen 
Planungen zu Schulbauten, Wohnungs- und Gewerbebauten immer schwieriger koordiniert 
werden können und die Gefahr unerwünschter und irreversibler planerischer Unschärfen 
wächst. 
 
Auf Grundlage des o.g. Städtebaulichen Vertrages, 1. Stufe soll der Diskurs über die bisher 
noch unvollständigen bzw. fehlenden Vertragsthemen, z.B.: städtebauliche Ziele, städtebau-
liche Kennwerte, räumliche Ergänzungen südlich der Kurt Eisner Straße oder die Herstellung 
von Erschließungsanlagen eröffnet und durchgeführt werden.  
 
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Das Ergebnis dieses Diskurses ist im 4. Quartal zu erwarten und kann, vertraglich als „Städ-
tebaulicher Vertrag zur Quartiersentwicklung Stadtraum Bayerischer Bahnhof, Fortschrei-
bung“ gefasst, voraussichtlich im 1. Quartal 2019 im Stadtrat behandelt werden. 
 
Rechtliche Würdigung einer Entwicklungssatzung gemäß § 165 BauGB: 
 
1. Die Voraussetzungen für eine förmliche Festlegung eines Entwicklungsbereichs durch 
Entwicklungssatzung für das Areal "Stadtraum Bayerischer Bahnhof" sind derzeit nicht 
zweifelsfrei erfüllt. Gemäß § 165 Abs.3 Nr. 3 BauGB dürfen die mit der städtebaulichen 
Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke nicht durch städtebauliche Ver-
träge erreicht werden können. Hieraus folgt ein allgemeiner Vorrang des allgemeinen 
Städtebaurechts vor den Instrumenten des besonderen Städtebaurechts, hier des Ent-
wicklungsrechts.  
 
Hintergrund ist, dass das Entwicklungsrecht tiefergehende Eingriffe in das Grundeigen-
tum zulässt als die Überplanung durch Bebauungspläne. Es bedarf daher des Nachwei-
ses, dass die betroffenen Grundstückseigentümer im geplanten Entwicklungsbereich 
nicht bereit sind, die Entwicklungsziele zügig und kooperativ mit der Gemeinde zu reali-
sieren. Dies ist regelmäßig dann der Fall, wenn eine Vielzahl von Grundstückseigentü-
mern im geplanten Entwicklungsbereich existieren, da dann regelmäßig davon ausge-
gangen werden kann, dass eine solche Bereitschaft zur Kooperation nicht bei allen 
Grundstückseigentümern vorliegt. Vorliegend sind die betroffenen Grundstücksflächen 
i.w. nur im Eigentum von zwei Grundstückseigentümern, der BBH Entwicklungs GmbH 
und der Deutschen Bahn AG.  
 
Gespräche zwischen der BBH Entwicklungs GmbH und der Stadt Leipzig haben in den 
letzten Jahren zwar nicht zu greifbaren Ergebnissen geführt. Insbesondere hat die BBH 
Entwicklungs GmbH bis heute die vom Stadtrat 2017 mit Maßgaben beschlossene 
Durchführungsvereinbarung nicht unterzeichnet, die zwischen der Stadt Leipzig und der 
BBH Entwicklungs GmbH im Mediationsverfahren zur Umsetzung des Ergebnisses des 
städtebaulichen Wettbewerbs 2011 ausgehandelt worden war. In einem Gespräch am 
29. März 2018 haben Vertreter der BBH Entwicklungs GmbH gegenüber der Stadtver-
waltung aber erklärt, dass sie weiter an der Durchführungsvereinbarung festhalten wol-
len und lediglich der verzögerte Terminablauf und die aus der Beschlußfassung des 
Stadtrates resultierenden formalen und finanziellen Bedingungen noch bewertet werden 
müssen. 
 
Vor diesem Hintergrund ist derzeit nicht ausgeschlossen, dass die BBH Entwicklungs 
GmbH die Durchführungsvereinbarung oder eine mit gleichem Regelungsinhalt gefasste 
Vereinbarung unterzeichnen und in Zukunft erfüllen wird. Eine verlässliche Prognose, 
dass die Entwicklungsziele (Schaffung von 3.000 Wohneinheiten, 2 Kindertagesstätten 
und 2 Schulen) mittelfristig durch die Grundstückseigentümer nicht realisiert werden, 
kann deshalb nicht abgegeben werden. 
 
2. Die Stadtverwaltung empfiehlt gleichwohl, im Stadtrat einen Beschluss zu vorbereiten-
den Untersuchungen gem. § 165 Abs. 4 BauGB zu fassen.  
 
Die Einleitung der Entwicklungsmaßnahme verfolgt eine doppelte Zielrichtung: Allge-
mein dienen vorbereitende Untersuchungen dazu, durch tiefergehende Untersuchungen 
das Vorliegen der Voraussetzungen zur förmlichen Festlegung eines Entwicklungsbe-
reichs zu klären. Dies gilt in erster Linie für den Nachweis eines erhöhten Bedarfs an 
Wohneinheiten. Dieser ergibt sich aus der Bevölkerungsvorausschätzung und der darauf 
basierenden Wohnungsbedarfsprognose (VI DS 03919). 
 
Weiter bedarf es der Darlegung der besonderen Bedeutung des Areals für die städte-
bauliche Entwicklung der Stadt Leipzig. Sodann ist darzulegen, zu welchen Kosten die 
Entwicklungsmaßnahme voraussichtlich führen wird. Die Anwendung des Entwicklungs-
rechts führt dazu, dass die Stadt Leipzig die wesentlichen Grundstücke im künftigen Ent-
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wicklungsbereich durch freihändigen Erwerb oder Enteignung erwirbt, um sie im Rah-
men der Baureifmachung zu beplanen und zu entwickeln und sodann wieder – vorrangig 
an die Alteigentümer – zu veräußern. Insoweit muss auch sichergestellt sein, dass die 
notwendigen Finanzmittel hierfür bereitgestellt werden können. Insoweit tritt die Stadt 
Leipzig in finanzielle Vorleistung. Es bedarf damit einer näheren Kostenabschätzung im 
Rahmen einer Kosten- und Finanzierungsplanung.  
 
Weiter bedarf es der Darlegung, dass die Entwicklungsmaßnahme auch zügig durchge-
führt werden kann. Erfahrungsgemäß dauern Entwicklungsmaßnahmen von solcher 
Größenordnung rund 10 bis 15 Jahre bis zu ihrem Abschluss. Die Zeitschiene der Stadt 
ist detailliert darzulegen. Schließlich ist Teil der vorbereitenden Untersuchungen auch 
die Feststellung der Kooperations- und Verkaufsbereitschaft der betroffenen Grund-
stückseigentümer. Nach Erlass des Beschlusses über die Einleitung vorbereitender Un-
tersuchungen ist es daher Aufgabe der Stadt Leipzig, mit den beiden Grundstückseigen-
tümern Verhandlungen aufzunehmen und zu prüfen, ob hier städtebauliche Verträge 
oder auch Abwendungsvereinbarungen zur Erreichung der Entwicklungsziele und zur 
Umsetzung des 2011 durchgeführten städtebaulichen Wettbewerbs abgeschlossen wer-
den können.  
 
Die vorbereitenden Untersuchungen dienen demnach auch dem Ausräumen der oben 
dargelegten und derzeit bestehenden Unklarheiten hinsichtlich der Motivlage der BBH 
Entwicklungs GmbH. Daneben dient der Beschluss über vorbereitende Untersuchungen 
auch dazu, die Gefahr möglicher Verkäufe der Arealgrundstücke zu überhöhten und 
spekulativen Preisen zu reduzieren.  
 
Nach den Erfahrungen anderer Kommunen mit deren Entwicklungsbereichen führt der 
Beschluss in der Regel dazu, überhöhte Kaufpreise, die nicht im Interesse der Stadt 
Leipzig liegen, auszuschließen. Da Käufer Gefahr laufen, bei förmlicher Festsetzung ei-
nes Entwicklungsbereichs nur einen Teil des gezahlten Kaufpreises, nämlich den ent-
wicklungsunbeeinflussten Anfangswert, der mit dem Stichtag des Einleitungs-beschlus-
ses festgelegt wird, von der Stadt Leipzig ersetzt zu bekommen, kann damit auch eine 
mögliche Kaufbereitschaft eines potentiellen Käufers bezüglich eines Grundstücksge-
schäftes hinfällig werden. 
 
Die vorbereitenden Untersuchungen werden erfahrungsgemäß einen Zeitraum von ca. 
einem Jahr in Anspruch nehmen. Es ist mit Kosten von ca. 100.000 € im Jahr 2019 zu 
rechnen. Diese werden aus den verfügbaren Mitteln des Stadtplanungsamtes aus dem 
PSP-Element 1.100.51.1.1.01 bereitgestellt.  
 
Stellt sich in den Verhandlungen mit den Grundstückseigentümern heraus, dass ein 
Realisierungswille auf der Grundlage des Beschlusses VI-DS-03968 gegeben ist, wird 
die Stadt Leipzig weiterhin mittels des allgemeinen Städtebaurechts die Gesamtentwick-
lung des Areals zügig zum Abschluss bringen. Sollten gesetzte Fristen verstreichen oder 
aber unangemessene Vertragsbedingungen gefordert werden, wird die Stadtverwaltung 
bei Vorliegen der Voraussetzungen die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereichs 
empfehlen und selber für die zügige Gesamtentwicklung des Areals sorgen.