Aufhebung des Beschlusses zur Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Baugesetzbuch für das Untersuchungsgebiet Zentrum West
Stadt: leipzig
Drucksache: VI-A-07918-DS-02
Datum: 2020-06-23
Vorlagenart: Beschlussvorlage

1/6
 
Ratsversammlung 
 
 
Beschlussvorlage Nr. VI-A-07918-DS-02 
 
Status: öffentlich 
 
  
 
Eingereicht von  
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
 
Betreff: 
Aufhebung des Beschlusses zur Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß 
§ 172 Baugesetzbuch für das Untersuchungsgebiet Zentrum West 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
 
Zuständigkeit 
   
Dienstberatung des Oberbürgermeisters   Bestätigung 
DB OBM - Vorabstimmung    
SBB Mitte  25.06.2020 Vorberatung 
FA Stadtentwicklung und Bau  30.06.2020 Vorberatung 
Ratsversammlung  08.07.2020 Beschlussfassung 
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen  15.07.2020 Information zur Kenntnis 
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Der Aufstellungsbeschluss einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 
1 Nummer 2 Baugesetzbuch (BauGB) für das Untersuchungsgebiet Zentrum West 
(Beschluss Nr. VI-A-07918 vom 26.06.2019, öffentlich bekannt gemacht im Amtsblatt am 
17.08.2019) wird aufgehoben. 
2. Der Beschluss ist im nächstmöglichen Amtsblatt samt Übersichtsplan ortsüblich bekannt 
zu machen (Anlage 1). 
 
Räumlicher Bezug: 
 
Im Stadtraum Mitte wurden Teile der Ortsteile Zentrum-Nordwest sowie Zentrum-West des 
Stadtbezirks Mitte kleinräumig auf Anwendbarkeit des sozialen Erhaltungsrechts untersucht 
und bewertet. 
 
Zusammenfassung: 
 
Anlass der Vorlage:  
 
 Rechtliche Vorschriften    Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln 
 Sonstiges: 
 
Ein gesamtstädtisches Grobscreening hatte 2018 auf der Grundlage von Sekundärstatistiken 
Stadträume herausgearbeitet, in denen eine Relevanz für die mögliche Eignung als Soziales 
Erhaltungsgebiet bestand. In der Folge vertieften fünf Detailgutachten die Ergebnisse. 
 
Die nun vorliegende Detailuntersuchung zur Prüfung des Einsatzes einer Sozialen 
Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB zur Erhaltung der 

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Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Stadtraum Mitte mit Stand Mai 2020 (Anlage 2) 
bekräftigt die notwendigen Voraussetzungen nicht.  
Der Aufstellungsbeschluss ist aufzuheben, auch um die Anwendung des § 15 Absatz 1 BauGB 
zur Zurückstellung von Bauanträgen außer Kraft zu setzen. 
 
 
  
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Finanzielle Auswirkungen x nein  wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
 
Steuerrechtliche Prüfung  nein  wenn, ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG  nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des 
Sachverhalts  
Umsatzsteuerpflicht der Leistung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen  ja   Nein, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
 
Auswirkungen auf den Stellenplan  Ja x Nein 
Beantragte Stellenerweiterung:     Vorgesehener Stellenabbau:  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Hintergrund zum Beschlussvorschlag:  
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?  
 
2030 - Leipzig wächst nachhaltig! 
Ziele und Handlungsschwerpunkte 
 
Leipzig setzt auf 
Lebensqualität: 
 Balance zwischen 
Verdichtung und 
Freiraum 
 Qualität im öffentlichen 
Raum und in der 
Baukultur 
 Nachhaltige Mobilität 
 Vorsorgende Klima- und 
Energiestrategie 
 Erhalt und Verbesserung 
der Umweltqualität 
 Quartiersnahe Kultur-, 
Sport- und Freiraum-
angebote 
Leipzig besteht im 
Wettbewerb: 
 Positive Rahmen-
bedingungen für qualifizierte 
Arbeitsplätze 
 Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte 
 Vielfältige und stabile 
Wirtschaftsstruktur 
 Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschaftsmanagement 
 Leistungsfähige technische 
Infrastruktur 
 Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft 
 
Leipzig schafft soziale 
Stabilität: 
 Chancengerechtigkeit in 
der inklusiven Stadt 
 Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung 
 Bezahlbares Wohnen 
 Zukunftsorientierte Kita- 
und Schulangebote 
 Lebenslanges Lernen 
 Sichere Stadt 
 
 
 
  
 
Akteure: 
 Bürgerstadt 
 Region 
 Stadtrat 
 Kommunalwirtschaft 
 Verwaltung 
 
Leipzig stärkt seine 
Internationalität: 
 Weltoffene Stadt 
 Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft 
 Interdisziplinäre 
Wissenschaft und 
exzellente Forschung 
 Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort 
 Imageprägende 
Großveranstaltungen 
 Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln 
 
Sonstige Ziele: >beim Ausfüllen bitte überschreiben: max. 60 Zeichen ohne Leerzeichen 
 
 trifft nicht zu  
 
 
 
Beschreibung des Abwägungsprozesses:  
Nicht relevant 
 
I. Eilbedürftigkeitsbegründung 
In zeitlicher Nähe zur Veröffentlichung der anderen vier Gutachten zur Relevanz von 
Sozialen Erhaltungssatzungen in Leipzig, den daraus folgenden Satzungen und den 
Aufhebungen von  Aufstellungsbeschlüssen sollte das Ergebnis des fünften und letzten 
Gutachtens möglichst auch vor der Sommerpause der Ratsversammlung für Klarheit und 
Planungssicherheit sorgen. Mit einer Beschlussfassung am 8.7.2020 wäre eine 
Veröffentlichung auch im Juli erreichbar.  
Die Prüfung von Bauvorhaben in Sozialen Erhaltungsgebieten würde in der Stadt einheitlich 
in die nächste Phase übergehen, alle nicht betroffenen räumlichen Bereiche wären vom 
Genehmigungsvorbehalt ausgenommen. 
 
 
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II. Begründung Nichtöffentlichkeit  
Nicht relevant 
 
III.  Strategische Ziele 
Nicht relevant 
 
IV. Sachverhalt 
 
1. Anlass 
Der Stadtrat hatte in der Ratsversammlung vom 26.06.2019 die Aufstellung einer Sozialen 
Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB für das 
Untersuchungsgebiet Zentrum West für Teile des Ortsteils Zentrum-Nordwest mit dem 
Waldstraßenviertel sowie des Ortsteils Zentrum-West mit dem Bachstraßenviertel 
beschlossen. Der Beschluss wurde am 17.08.2019 ortsüblich bekannt gemacht. 
 
Im Gutachten des beauftragten Büros LPG Landesweite Planungsgesellschaft mbH aus 
Berlin (s. Anlage 2) konnte nicht nachgewiesen werden, dass die Voraussetzungen für die 
Festsetzung einer Sozialen Erhaltungssatzung, die in bestehendem Aufwertungspotenzial, 
einem Aufwertungsdruck sowie in einer Verdrängungsgefahr bestehen, vorliegen. 
 
2. Beschreibung der Maßnahme 
Mit dem Detailscreening für den Stadtraum Mitte sollte der abschließende Verfahrensschritt 
zur Festsetzung von Sozialen Erhaltungssatzungen vollzogen werden. Damit wurde dem 
Wohnungspolitischen Konzept der Stadt Leipzig (Fortschreibung 2015) gefolgt und die 
Gesamtstädtische Voruntersuchung zum Einsatz von Sozialen Erhaltungssatzungen 
(Beschluss Nr. VI-DS-05896 vom 24.10.2018) umgesetzt. 
 
Im Mittelpunkt des sozialen Erhaltungsrechts steht die Erhaltung der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen, die sich aus dem jeweiligen örtlichen 
Zusammenhang ergeben müssen. Im optimalen Fall korrespondieren die 
Bevölkerungsstruktur, das Wohnraumangebot und die öffentliche Infrastruktur eines 
Quartiers miteinander, so dass eine Veränderung der Bevölkerungsstruktur dazu führen 
kann, dass negative Auswirkungen auf die bereitgestellte Infrastruktur möglich sind. Die 
Soziale Erhaltungssatzung verfolgt mit dieser Logik ausschließlich städtebauliche Interessen.  
 
Im Ergebnis des Detailscreenings liegt eine ausführliche Begründung über die 
Anwendbarkeit des sozialen Erhaltungsrechts im Stadtraum Mitte vor. Die Analyse von 
Sekundärstatistiken, die Ortsbildanalyse und die Auswertung der Haushaltsbefragung 
führten zum Ergebnis, dass die Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer Sozialen 
Erhaltungssatzung – ein bestehendes bauliches Aufwertungspotenzial, ein 
wohnungswirtschaftlicher Aufwertungsdruck und ein soziales Verdrängungspotenzial – im 
Untersuchungsgebiet Zentrum West weder im Waldstraßenviertel noch im 
Bachstraßenviertel vorliegen. 
 
Eine detaillierte Darstellung und Zusammenfassung der städtebaulichen Gründe ist der 
Anlage 2, S. 66 zu entnehmen. 
 
3. Realisierungs- / Zeithorizont 
Mit Veröffentlichung des Aufhebungsbeschlusses im Amtsblatt (voraussichtlich Juli 2020) tritt 
der Aufstellungsbeschluss außer Kraft und es entfallen die Zurückstellungsvoraussetzungen. 
Bereits zurückgestellte Bauanträge sind nach der geltenden Rechtsauffassung abschließend 
zu bearbeiten. 
 
4. Finanzielle Auswirkungen 
keine 
 
5. Auswirkungen auf den Stellenplan 
keine 
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6. Bürgerbeteiligung 
 
 bereits erfolgt     geplant     nicht nötig 
 
7. Besonderheiten  
keine 
 
8. Folgen bei Nichtbeschluss 
Weitere Zurückstellungen von baugenehmigungsbedürftigen Vorhaben im Rahmen des 
Baugenehmigungsverfahrens. 
 
Anlagen: 
1. Bekanntmachung zur Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses 
2. Bericht Stadtraum Mitte (nur elektronisch einsehbar) 
 
 
 
 
 
Anlage 1 zu VI-A-07918-DS-02  
  
  
Öffentliche Bekanntmachung  
  
Aufhebung des Beschlusses zur Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 
172 Baugesetzbuch (BauGB) für das Untersuchungsgebiet Zentrum West  
  
Der Stadtrat hat in der Ratsversammlung vom […] die Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses 
einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB für das 
Untersuchungsgebiet Zentrum West (Beschluss Nr. VI-A-07918 i.V.m. VI-A-07918-ÄA-01 und  
VI-A-07918-ÄA-01-ÄA-02 vom 26.06.2019, öffentlich bekannt gemacht im Amtsblatt am 
17.08.2019) beschlossen. 
Die Abgrenzung des Untersuchungsgebietes ist aus dem nachstehenden Übersichtsplan 
ersichtlich.  
  
Der Beschluss wird hiermit ortsüblich bekannt gemacht. 
  
  
Leipzig, den   
  
  
 
Burkhard Jung,   
Oberbürgermeister der Stadt Leipzig   
  
 

 
 
DETAILUNTERSUCHUNG ZUR PRÜFUNG DES EINSATZES EINER 
SOZIALEN ERHALTUNGSSATZUNG GEMÄß § 172  ABSATZ 1 SATZ 
1 NUMMER 2 BAUGB ZUR ERHALTUNG DER ZUSAMMENSETZUNG 
DER WOHNBEVÖLKERUNG IM STADTRAUM MITTE  
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
2 
Auftraggeber 
 
Stadt Leipzig 
Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung 
Abteilung Wohnungsbau 
Prager Straße 118-136  
04317 Leipzig  
 
  
 
Auftragnehmer 
 LPG Landesweite Planungsgesellschaft mbH 
Geschäftsführer Roland Schröder 
Gaudystraße 12 
 
10437 Berlin 
 
Tel.:  [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
Fax:  [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
www.LPGmbH.de 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Bearbeitung:  Dipl.-Ing. Sören Drescher 
M. Sc. Wiebke Köker 
Dipl.-Ing. Roland Schröder  
Dorothea Löffler 
 
 
 
Abbildungen Deckblatt: LPG mbH, eigene Aufnahmen 
 
Stand:  Mai 2020 
 

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
3 
Inhaltsverzeichnis 
1. Einleitung ....................................................................................................................... 5 
1.1 Anlass ........................................................................................................................................................ 5 
1.2 Fragestellungen der Detailuntersuchung ............................................................................................ 5 
1.3 Vorgehensweise und Erhebungsmethodik .......................................................................................... 6 
1.4 Gebietsabgrenzung ............................................................................................................................... 9 
1.5 Repräsentativität der Haushaltsbefragung ..................................................................................... 10 
2. Das Soziale Erhaltungsrecht .........................................................................................14 
3. Kurzvorstellung des Untersuchungsgebietes ...............................................................19 
3.1 Förderkulissen, Planwerke .................................................................................................................. 20 
3.2 Aktuelle Planungen und Einflussfaktoren ......................................................................................... 21 
3.3 Vorhandene Infrastrukturen ................................................................................................................ 21 
4. Analyseebene Aufwertungspotenzial .........................................................................23 
4.1 Gebäudealter ....................................................................................................................................... 23 
4.2 Wohnungsschlüssel und Wohnfläche ................................................................................................ 23 
4.3 Eigentumsverhältnisse........................................................................................................................... 25 
4.4 Ortsbildanalyse .................................................................................................................................... 26 
4.5 Ausstattungsmerkmale ......................................................................................................................... 27 
4.6 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungspotenzials ............................................................ 31 
5. Analyseebene Aufwertungsdruck ................................................................................32 
5.1 Entwicklung der Angebotsmietpreise ................................................................................................ 32 
5.2 Bestandsmieten ..................................................................................................................................... 32 
5.3 Abgeschlossenheitsbescheinigungen, Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen und 
Wohnungsverkäufe .............................................................................................................................. 37 
5.4 Bauliche Veränderungen ..................................................................................................................... 40 
5.5 Ferienwohnungen und Leerstand ....................................................................................................... 41 
5.6 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungsdrucks ................................................................... 42 
6. Analyseebene Verdrängungspotenzial ........................................................................43 
6.1 Bevölkerungsentwicklung, Alter und Herkunft gemäß Statistik ................................................... 43 
6.2 Haushaltsgröße und Haushaltsform .................................................................................................. 45 
6.3 Beteiligung am Erwerbsleben ............................................................................................................ 49 
6.4 Einkommensverhältnisse und Mietbelastung .................................................................................... 51 
6.5 Gebietsbindung, Nutzung von Infrastruktur, Nachbarschaft und Umzugsgründe .................... 55 
6.5.1 Nutzung von Infrastruktureinrichtungen im Wohnquartier ....................................................... 55 
6.5.2 Bewertung der Entwicklungen im Quartier und der Nachbarschaft ...................................... 57 
6.5.3 Gebietsbindung................................................................................................................................ 59 
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
4 
6.5.4 Umzugsabsichten .............................................................................................................................. 61 
6.6 Einschätzung und Bewertung des Verdrängungspotenzials ......................................................... 63 
7. Zusammenfassende Bewertung ..................................................................................65 
8. Verzeichnisse und Quellen ..........................................................................................66 
8.1 Abbildungsverzeichnis ......................................................................................................................... 66 
8.2 Tabellenverzeichnis .............................................................................................................................. 68 
8.3 Quellenverzeichnis ................................................................................................................................ 68 
8.3.1 Literatur und Statistik ...................................................................................................................... 68 
8.3.2 Drucksachen, Gesetze, Rechtsquellen, Verordnungen .............................................................. 69 
8.3.3 Internet ............................................................................................................................................... 70 
Anhang 1: Fragebogen .......................................................................................................71 
 
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
5 
1. Einleitung 
1.1 Anlass 
Im Rahmen eines gesamtstädtischen Grobscreenings auf der Grundlage von Sekundärstatistiken wurden 
im Jahr 2018 alle 310 statistischen Bezirke der Stadt Leipzig durch das Amt für Wohnungsbau und 
Stadterneuerung analysiert. Im Ergebnis wurden die vier Stadträume Mitte, Ost in Verbindung mit 
(i. V. m.) Südost, Alt-West i. V. m. Südwest und Nord identifiziert, in denen eine mittlere bis hohe Relevanz 
für die mögliche Eignung a ls Soziales Erhaltungsgebiet festgestellt wurde. Zusätzlich wurde der Stadt-
raum Connewitz in die Detailuntersuchung als fünfter Stadtraum aufgenommen. 
Mit dem vorliegenden Detailscreening für den Stadtraum Mitte wurde der abschließende Verfahrens-
schritt zur Festsetzung von Sozialen Erhaltungssatzungen vollzogen. Der Stadtraum Mitte umfasst die 
folgenden Statistischen Bezirke (40, 51, 52, 53, 54). Damit wurde  dem Wohnungspolitischen Konzept 
der Stadt Leipzig (Fortschreibung 2015) gefolgt und der Beschluss de r Ratsversammlung VI-DS-05896 
„Gesamtstädtische Voruntersuchung zum Einsatz von Sozialen Erhaltungssatzungen“ vom 24.10.2018 um-
gesetzt.  
Im Mittelpunkt des sozialen Erhaltungsrechts steht die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevöl-
kerung aus städtebaulichen Gründen, die sich aus dem jeweiligen örtlichen Zusammenhang ergeben müs-
sen. Im optimalen Fall korrespondieren die Bevölkerungsstruktur, das Wohnraumangebot und die öffent-
liche Infrastruktur eines Quartiers miteinander, so dass eine Veränderung der Bevölkerungsstruktur dazu 
führen kann, dass negative Auswirkungen auf die bereitgestellte Infrastruktur möglich sind. Die Soziale 
Erhaltungssatzung verfolgt mit dieser Logik ausschließlich städtebauliche Interessen, der Schutz einzelner 
Mieterinnen und Mieter ist kein direktes Schutzziel.
1 Im Ergebnis des Detailscreenings liegt eine ausführ-
liche Begründung über die Anwendbarkeit des sozialen Erhaltungsrechts im Stadtraum Mitte vor. 
1.2 Fragestellungen der Detailuntersuchung 
Mit dem Detailscreening wurde für den Stadtraum Mitte geprüft, ob die Voraussetzungen zum Erlass 
von einer oder mehrerer Sozialer Erhaltungssatzung(en) gemäß § 172 Absatz 1 Satz1 Nummer 2 BauGB 
gegeben sind. Dafür wurden das bauliche Aufwertungspotenzial, der wohnungswirtschaftliche Aufwer-
tungsdruck und das soziale Verdrängungspotenzial ermittelt. Mit der vorliegenden Untersuchung werden 
folgende Fragen beantwortet: 
 Welcher Zusammenhang besteht zwischen der vorhandenen Zusammensetzung der Wohnbevöl-
kerung, dem Wohnungsangebot und der sozialen, grünen und verkehrlichen Infrastruktur? 
 Welche negativen städtebaulichen Folgen sind durch eine Veränderung der Zusammensetzung 
der Wohnbevölkerung zu erwarten?  
 Welche Auswirkungen kann eine beim Land Sachsen zu beantragende Umwandlungsverord-
nung für den Stadtraum entfalten, wenn es ein Soziales Erhaltungsgebiet werden sollte? 
 
1  Vgl. OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urt. Vom 14.12.2000 - 3 K 25/99-, NVwZ-RR 2001, 719 = BauR 2001, 1397 = 
UPR 2001, 233 = NordÖR 2001, 213. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
6 
 Welche Handlungserfordernisse besteht in dem Gebiet und welche (Schutz-)Ziele sollen mit ei-
ner Sozialen Erhaltungssatzung verfolgt werden? 
 Wie sind die potenziellen Erhaltungsgebiete räumlich abzugrenzen, um innerhalb des Geltungs-
bereichs die Erreichung der aufgestellten Erhaltungsziele gewährleisten zu können? 
 Mit welchen rechtssicheren Prüfkriterien ist die Durchsetzung des sozialen Erhaltungsrechts in den 
Sozialen Erhaltungsgebieten möglich? 
1.3 Vorgehensweise und Erhebungsmethodik 
In kleinräumiger Vertiefung des stadtweiten Grobscreenings zur Identifizierung von Verdachtsgebieten, 
werden auch im Detailscreening die folgenden drei Analyseebenen verwendet: 
 Das Aufwertungspotenzial beschreibt die im Gebiet vorhandenen Möglichkeiten, den baulichen 
Zustand des Gebäude - und Wohnungsbestandes über den gebietstypischen Ausstattungsstan-
dard hinweg, wohnwerterhöhend verändern zu können, welche Eigentumsverhältnisse vorliegen 
und inwieweit Potenziale zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bestehen. 
 Demgegenüber beschreibt der Aufwertungsdruck , ob das wohnwerterhöhende Potenzial im 
Gebiet bereits genutzt wird bzw. welchen Anlass die Rahmenbedingungen dafür geben. Dazu 
werden die Dynamik des Wohnungsmarktes und die Attraktivität de s Wohnstandortes anhand 
der Entwicklung von Angebots- und Bestandsmieten, baulicher Maßnahmen und Umwandlungen 
von Miet- in Eigentumswohnungen sowie Wohnungsverkäufen analysiert. 
 Das Verdrängungspotenzial knüpft an die soziodemografischen Rahmenbedingungen im Quar-
tier an. Welche Haushalte sind potenziell von einer Verdrängung bedroht und inwieweit ist in 
Kombination mit dem Aufwertungspotenzial und dem Aufwertungsdruck eine Gefährdung der 
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu befürchten? Zeichnet sich bereits eine Veränderung 
der Bevölkerungsstruktur ab?  
Die Erhebungsmethodik zur Durchführung des Detailscreenings basiert auf einer Analyse sekundärstatis-
tischen Datenmaterials und Primärerhebungen. Die einzelnen Bausteine stehen dabei gleichrangig ne-
beneinander und haben eine eigene Wertigkeit für die Untersuchung. Der schematische Untersuchungs-
aufbau ist in der Abbildung 1 dargestellt. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
7 
Abbildung 1: Schematischer Untersuchungsaufbau 
 
Quelle:  LPG mbH, eigene Darstellung 

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
8 
Analyse der Sekundärstatistik 
Die Grundlage der Detailuntersuchung bildet die Analyse von Sekundärstatistiken zu soziodemographi-
schen Daten, der Mietpreisentwicklung, baulichen Maßnahmen und weiteren gebäudebezogenen Kenn-
werten. Die sekundärstatistischen Daten liegen in der Regel auf der Ebene der Statistischen Bezirke –  
unterhalb der zu analysierenden Stadträume –  vor. Die Statistischen Bezirke wurden den Teilgebie ten 
zugeordnet und aggregiert. Die Sekundärdaten werden –  soweit möglich –  zum aktuell verfügbaren 
Datenstand, als auch in ihrer zeitlichen Entwicklung ausgewertet. Aufgrund der begrenzten sekundärsta-
tistischen Datenverfügbarkeit auf kleinräumiger Ebene sind die Ergebnisse der Haushaltsbefragung von 
großer Bedeutung, um die Daten zu qualifizieren und Datenlücken zu schließen, z.  B. die Einkommenssi-
tuation, die Warmmietbelastung von Haushalten und Ausstattungs- und Mietstandards. 
Haushaltsbefragung 
Für den B egründungszusammenhang für oder gegen den Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung sind 
repräsentative Daten zu soziodemographischen Fragen, der Einwohner- und Haushaltsstruktur, den Ein-
kommensverhältnissen und vor allem zu den Wohnverhältnissen, der Mietentwicklung und der Mietbelas-
tung unerlässlich. Diese wurden mittels einer Haushaltsbefragung erhoben. Die Haushaltsbefragung fand 
im Zeitraum März bis Mitte Mai 2019 statt. Es wurden 2.475 Personen im Alter zwischen 18 und 85 
Jahren im Stadtraum Mitte angeschrieben und gebeten, an der schriftlichen Haushaltsbefragung teilzu-
nehmen. Die Auswahl der angeschriebenen Person je Haushalt erfolgte per Zufallsstichprobe aus dem 
Einwohnermelderegister durch den Auftraggeber. Die Haushalte wurden von der Stadt Leipzig mit einem 
personalisierten Anschreiben über die Haushaltsbefragung, die Hintergründe der Untersuchung, die Ziele 
des sozialen Erhaltungsrechtes und den Umgang mit den persönlichen Daten durch den Auftraggeber 
informiert. Dem Anschreiben war ein sechsseitiger Fragebogen beigelegt (vgl. Anhang 1). Begleitend 
wurde eine Pressemitteilung veröffentlicht. Anfang April 2019 wurden Erinnerungsschreiben an die an-
geschriebenen Personen gesendet. Die Teilnahme an der Befragung war für die Haushalte der Zufalls-
stichprobe auch im Internet durch einen Online-Fragebogen möglich. 
Die Teilnahme an der Befragung erfolgte freiwillig. Die Daten wurden anonym erfasst und unterliegen 
den Regelungen des Artikel 13 der Datenschutzgrundverordnung und § 20 des Sächsischen Statistikge-
setzes.
2 Die erhobenen Daten wurden durch die Stadt Leipzig in Zahlen umgesetzt und ohne Namen und 
ohne Adresse, das heißt anonymisiert, zwischengespeichert. Anschließend wurden die D aten vertraulich 
ausgewertet sowie ausschließlich zu den Zwecken der vorliegenden Untersuchung verwendet. Ein Rück-
schluss auf einzelne Befragte ist ausgeschlossen. 
Die Ergebnisse der Haushaltsbefragung sind in diesem Bericht in Diagrammen dargestellt. Je nach der 
Möglichkeit von Einfach- oder Mehrfachnennungen und Beantwortung durch den Haushalt (z. B. durch 
das Offenlassen von Fragen) variieren die Gesamtheiten (n) bei den einzelnen Fragen. Die zu Grunde 
liegende Zahl der einbezogenen Antworten ist jeweils in den Diagrammen angegeben (n=x). Beziehen 
sich die Werte auf das gesamte Untersuchungsgebiet, also die Grundgesamtheit der Personen, Haus-
halte, Wohnungen oder Gebäude, wird dies mit einem großem „N“ angezeigt. Zur besseren Lesbarkeit 
 
2  Satzung über die kommunalen Erhebungen der Stadt Leipzig; einsehbar unter www.leipzig.de/buergerumfrage sowie 
Sächsisches Statistikgesetz, einsehbar unter https://www.revosax.sachsen.de/. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
9 
sind in der Regel die Prozentwerte und/oder die absoluten Werte zusätzlich angegeben. Fallzahlen 
unter 10 können nur eine Tendenzaussage sein. Fallzahlen unter 5 werden mit einem „*“ gekennzeichnet. 
In den Ausführungen zur Haushaltsbefragung wird zur besseren Lesbarkeit von Haushalten gesprochen. 
Dies bezieht sich jeweils auf die antwortenden Haushalte zur jeweiligen Frage bzw. auf die teilnehmen-
den Haushalte an der Haushaltsbefragung. Weitere Hinweise zu Darstellungen siehe Kapitel 1.5. 
Ortsbildanalyse 
Mit dem Ziel, den Gebäudezustand und das Aufwertungspotenzial im Gebiet einschätzen und bewerten 
zu können, wurde im Frühjahr 2019 eine gebäudescharfe Ortsbildanalyse im gesamten Untersuchungs-
gebiet durchgeführt. Dabei wurden folgende Merkmale anhand fester Bewertungskriterien  für jedes 
Wohngebäude (Mehrfamilienhäuser) erhoben: 
 aktuelle Bautätigkeit  
 Fassadenzustand  
 Wärmedämmung (Fassade) 
 Balkone 
 Aufzug 
 Fenster 
 Geschosse 
 Dachgeschossausbau bzw. Aufstockung 
 Nutzung Erdgeschoss (inkl. Leerstand) 
Die Ortsbildanalyse qualifiziert die Haushaltsbefragung und ist grundlegend, um aktuelle Aufwertungs-
tendenzen und noch vorhandene Modernisierungspotenziale ermitteln zu können. 
1.4 Gebietsabgrenzung 
Im gesamten Stadtraum Mitte lebten zum 31.12.2018 10.392 Einwohnerinnen und Einwohner.
3 Der 
Stadtraum Mitte befindet sich im Stadtbezirk Mitte und besteht aus Quartieren der beiden Ortsteile  
Zentrum-Nordwest und Zentrum-West.  
Für die Analyse im Rahmen des Detailscreenings war es zweckmäßig, den Stadtraum Mitte abzugrenzen. 
Grundlage für die Abgrenzung waren die Bau- und Nutzungsstruktur sowie die vor Ort durch die Orts-
bildanalyse gewonnenen Erkenntnisse. Die Abgrenzung erfolgte auf der Ebene der statistischen Blöcke. 
In einem ersten Schritt wurden Blöcke ausgeschlossen, die nicht durch Wohnbebauung geprägt sind. Dazu 
gehören zusammenhängende Grün- und Freiflächen, Gemeinbedarfsflächen, gewerblich und industriell 
genutzte Bereiche oder Sonderbauflächen. Anschließend wurden Wohngebiete ausgeschlossen, die 
durch Ein- und Zweifamilienhäuser o.  ä. Strukturtypen geprägt sind. Außerdem wurden auch einzelne 
Gebäude in Gebieten, die nicht durch Wohnnutzung geprägt sind, herausgenommen. Diese Gebäude 
weisen keinen städtebaulichen Zusammenhang zu den gebildeten Teilräumen auf. In diesen Gebieten 
 
3  vgl. Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Einwohnerregister, 31.12.2018. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
10 
sind die Voraussetzungen für den Einsatz des sozialen Erhaltungsrechts aus gutachterlicher Sicht nicht 
gegeben. Außerhalb der somit gebildeten Untersuchungskulisse befinden sich:  
 Grün- und Freiflächen wie der Leipziger Auwald,  
 Leipziger Zoo, Sportflächen um die Red-Bull-Arena, die Leipziger Festwiese sowie das Universi-
tätsgelände um die sportwissenschaftliche Fakultät der Universität Leipzig, 
 gewerblich/industriell genutzte Gebiete sowie Ein- und Zweifamilienhäuser zwischen der Rosen-
talgasse und der Leibnitzstraße bzw. der Hinrichsenstraße/ Humboldtstraße und der Emil-Fuchs-
Straße 
 Gebiet zwischen nördlich der Christianstraße/östlich der Waldstraße 
Diese Bereiche werden als „Gebiete ohne Relevanz“ für das Soziale Erhaltungsrecht bezeichnet (vgl. 
Abbildung 2).  
Abbildung 2: Übersicht des Stadtraums Mitte und der beiden Untersuchungsgebiete 
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
Mit der Gebietsabgrenzung wird der Rechtsprechung gefolgt, wonach bei der Festlegung von S ozialen 
Erhaltungsgebieten ein hoher Anteil der schützenswerten Wohnbevölkerung mit dem Instrument erreicht 
werden soll. 
1.5 Repräsentativität der Haushaltsbefragung 
Im Stadtraum Mitte wurden 2.475 Haushalte von der Stadt Leipzig für die Einbeziehung in die  Haus-
haltsbefragung angeschrieben. 1.037 Haushalte haben an der Haushaltsbefragung teilgenommen, was 
einem Rücklauf von 41,9 % entspricht. Gemäß der Gebietsabgrenzung in Kapitel 1.4  wurden alle 

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
11 
Haushalte in d ie Auswertung einbezogen (vgl. Tabelle 1), die sich innerhalb des gemäß Abbildung 2 
abgegrenzten Gebietes befinden. In der Tabelle 1 ist der erzielte Rücklauf dargestellt.  
Tabelle 1: Darstellung des Rücklaufs 
Gebiet 
Stadt Leipzig, Einwoh-
nerregister, 31.12.18 
Haushaltsbefragung 
2019 (gewichteter Da-
tensatz) 
Haushaltsbefragung 
2019 (ungewichteter 
Datensatz) 
Personen Haushalte Personen Haushalte Personen Haushalte 
Waldstraßenviertel 8.402 4.414 1.404 776 1.852 803 
Bachstraßenviertel 1.990 1.088 337 189 419 195 
gesamt 10.392 5.502 1.741 966 2.271 998 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 
Bei der Anlage der Befragung (Zufallsstichprobe aus dem Einwohnerregister) ist zu beachten, dass grö-
ßere Haushalte auch eine größere Chance haben, in die Stichprobe einbezogen zu werden. Diese un-
terschiedlichen Auswahlwahrscheinlichkeiten werden durch haus haltsbezogene Wichtungsfaktoren be-
rücksichtigt. Damit erfolgte eine Anpassung des Merkmals Haushaltsgröße an die Daten des Einwohner-
registers der Stadt Leipzig. Die Berechnung der Wichtungsfaktoren erfolgte durch die Stadt Leipzig, 
Amt für Statistik und Wa hlen. In der Tabelle 2 sind die Haushaltsgröße gemäß Einwohnerregister der 
Stadt Leipzig zum 31.12.2018 und die Haushaltsgröße gemäß Haushaltsbefragung 2019 (gewichteter 
Datensatz) gegenübergestellt. 
Tabelle 2: Haushaltsgröße gemäß Einwohnerregister der Stadt Leipzig (31.12.2018) und gemäß 
Haushaltsbefragung 2019 (gewichteter Datensatz) im Vergleich 
Haushaltsgröße 
Stadt Leipzig, Ein-
wohnerregister, 
31.12.2018 
Haushaltsbefra-
gung 2019 
Waldstraßenviertel 
Haushaltsbefra-
gung 2019 
Bachstraßenviertel 
(N=5.502) (n=776) (n=189) 
1-Personen-Haushalte 52 % 53 % 55 % 
2-Personen-Haushalte 24 % 25 % 26 % 
3-Personen-Haushalte 12 % 13 % 11 % 
4-und-mehr-Personen-Haushalte 13 % 9 % 8 % 
Haushaltsgröße (Mittelwert) 1,7 1,8 1,7 
Quelle: Stadt Leipzig, Einwohnerregister, Stand: 31.12.2018; Haushaltsbefragung 2019 
Zur Auswertung und Darstellung der Haushaltsbefragung wird in der Regel der haushaltsbezogene, ge-
wichtete Datensatz verwendet. Auswertungen zu den Merkmalen Alter, Nationalität, Beruf und Bildung 
werden personenbezogen auf Grundlage des ungewichteten Datensatzes dargestellt. Die jeweils zutref-
fende Bezugsgröße Haushalt oder Person wird in den Abbildungsüberschriften der Auswertungen zur 
Haushaltsbefragung zum besseren Verständnis aufgeführt. 
Die folgenden Abbildungen geben Aufschluss über die Qualität der Stichprobe in Relation zur Grund-
gesamtheit im Untersuchungsgebiet Mitte . Die Altersstruktur und die Nationalität der Personen im 
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
12 
Untersuchungsgebiet Mitte sind in etwa deckungsgleich mit der amtlichen Statistik (vgl. Abbildung 3 und 
Abbildung 4). In der Haushaltsbefragung wurden etwas mehr Personen im Alter von 27 bis 44 Jahren 
erreicht. Bei der Nationalität überwiegen Antworten von Deutschen ohne Migrationshintergrund, während 
Personen mit Migrationshintergrund oder mit einer anderen Nationalität leicht unterrepräsentiert sind.  
Abbildung 3: Altersstruktur gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung (personenbezogen) 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Einwohnerregister, 31.12.2018; Haushaltsbefragung 2019 
Abbildung 4: Nationalität gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung (personenbezogen) 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Einwohnerregister, 31.12.2018; Haushaltsbefragung 2019 
In Abbildung 5 ist die Eigentumsform der Gebäude entsprechend der amtlichen Statistik und der Haus-
haltsbefragung in stark vereinfachter Form gegenübergestellt. Es zeichnet sich ab, dass in der Haushalts-
befragung mit anteilig knapp 99 % minimal mehr Personen erreicht wurden, die in Wohnungen wohnen, 
welche sich im Privatbesitz befinden. Laut amtlicher Statistik beträgt der Anteil der Personen, die in 
Wohnungen wohnen, welche sich in Privateigentum befinden, bei etwa 98 %. Der Anteil der Haushalte, 
die in Wohnungen im Besitz von Genossenschaften wohnen ist im Abgleich der Statistik mit der 
10%
2%
9%
37%
14%
8%
11%10%
2%
9%
39%
12%
8%
10%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
6 bis 14 Jahre 15 bis 17
Jahre
18 bis 26
Jahre
27 bis 44
Jahre
45 bis 54
Jahre
55 bis 64
Jahre
65 Jahre und
älter
Stadt Leipzig,
Einwohnerregister,
2018
(N=10.392)
Haushaltsbefragung
2019
(n=2.236)
7%
86%
7%5%
92%
3%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
ausländische Staatsangehörigkeit deutsch ohne
Migrationshintergrund
deutsch mit Migrationshintergrund
Stadt Leipzig,
Einwohnerregister,
2018
(N=10.392)
Haushaltsbefragung
2019
(n=2.250)
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
13 
Haushaltsbefragung identisch, während der Anteil der Haushalte, die in Wohnungen kommunaler Woh-
nungsunternehmen wohnen, leicht unterrepräsentiert ist.  
Abbildung 5: Eigentumsform der Gebäude gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung  
(haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Sozialamt, 2011; Haushaltsbefragung 2019; *die Kategorie Privateigentum umfasst in 
der Sekundärstatistik: Privatpersonen, ausländische Fonds, Stiftungen, Wohneigentümergemeinschaften 
2% 1%
98%
0% 1%
99%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
kommunales
Wohnungsunternehmen
Genossenschaft Privateigentum*
Sozialamt (Amt 50),
2011
(N=487)
Haushaltsbefragung
2019
(n=960)
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
14 
2. Das Soziale Erhaltungsrecht 
Ziel und Wirkungsweise 
Das Ziel der Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB ist die Erhal-
tung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen. Dies verweist auf zwei 
Tatbestände, die bei der Beurteilung über eine Erhaltungssatzung geprüft werden müssen: Zum einen die 
Schutzwürdigkeit der gegenwärtig bestehenden Bevölkerungszusammensetzung und zum anderen das 
Vorhandensein der städtebaulichen Gründe. Daraus ergeben sich zwei Fragen: Wie wird die Sozial-
struktur aus städtebaulicher Sicht bewertet und welche städtebaulichen Auswirkungen gehen von einer 
Veränderung dieser Struktur aus? 
§ 172 Absatz 1 Satz 1 und 4 BauGB geben für Erhaltungsgebiete einen Genehmigungsvorbehalt für 
den Rückbau, die Änderung, die Nutzungsänderung baulicher Anlagen und die  Begründung von Woh-
nungs- und Teileigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise zu Wohnzwecken dienen, vor. Die Er-
haltungssatzung hat eine zweistufige Wirkungsweise. Mit der Festsetzung der Satzung für einen bestimm-
ten räumlichen Geltungsbereich (Stufe  1) wird die Erhaltungswürdigkeit des Gebietes begründet, eine 
konkrete Verbindlichkeit für Vorhaben ergibt sich daraus jedoch noch nicht. Dies bedeutet, dass die 
nunmehr genehmigungspflichtigen Vorhaben grundsätzlich genehmigt werden können, jedoch bei der 
Antragstellung einer konkreten Prüfung unterzogen werden, um die von ihnen ausgehende Gefährdung 
für das Erhaltungsziel zu bestimmen (Stufe 2). Erst mit Einreichung des Genehmigungsantrages findet eine 
Abwägung über das betreffende Vorhaben statt.
4  
Versagungsgründe und zeitgemäßer Ausstattungszustand 
Die Versagungsgründe stehen in engem Zusammenhang mit den Erhaltungszielen und ergeben sich dar-
aus. In § 172 Absatz 4 BauGB ist geregelt, dass die Genehmigung nur versagt werden darf, wenn die 
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Bei der 
Abwägung von Vorhaben ist es unerheblich, ob von der konkreten Maßnahme eine reale Verdrängung 
von Bewohnerinnen und Bewohnern ausgeht oder diese nur generell dazu geeignet ist. D abei stellt sich 
die Frage, ab wann eine Maßnahme den Erhaltungszielen entgegensteht: Ist die erste Umwandlung von 
einer Miet- in eine Eigentumswohnung aufgrund des Wohnungsschlüssels noch städtebaulich vertretbar, 
so kann durch die Umwandlung weiterer Woh nungen der großflächige Verlust von Mietwohnraum dro-
hen. Zu klären ist demnach, ob von der Maßnahme eine Vorbildwirkung ausgeht, die dem Erhaltungsziel 
nicht zuträglich ist.
5 
In der Genehmigungspraxis sind Maßnahmen, die zur Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustan-
des einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanfor-
derungen dienen, gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 BauGB grundsätzlich zu genehmigen. Eine 
Soziale Erhaltungssatzung soll nicht dazu beitr agen, einen baulichen Substandard im Quartier zu kon-
servieren.  
 
4  Mitschang, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar, 13. Auflage 2016, Rn. 48. 
5  BVerwG, 18.06.1997 - BVerwG 4 C 2/97. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
15 
Die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen sind bei der Beurteilung von Maßnahmen zu berück-
sichtigen, d. h. sie sind abwägend zu überprüfen. Nach § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 BauGB ist die 
Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes unter Wahrung der bauordnungsrechtlichen Min-
destanforderungen zu genehmigen. Daraus erwächst ein konkreter Genehmigungsanspruch für den An-
tragssteller. Die Formulierung umfasst zwei zu berücksichtigende Merkmale bei der baulichen Änderung 
von Gebäuden. Zum einen sind die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen zu wahren. Diese um-
fassen z. B. die Ausstattung der Gebäude mit Sanitär-, Frisch- und Abwasser- sowie Elektroinstallationen. 
Sie stellen die untere Grenze für zu genehmigende Maßnahmen dar. Der zeitgemäße Ausstattungszu-
stand bezieht sich zum anderen auf eine durchschnittliche Wohnung, die „in diesem Gebiet [...] von Be-
völkerungsschichten der Art, aus der sich die Wohnbevölkerung des betreffenden Milieuschutzgebietes 
zusammensetzt, beansprucht wird“ und dessen Herstellung ebenfalls zu genehmigen ist.
6 Zu diesem Sach-
verhalt – der für die Beurteilung anzuwendenden Maßstabsebene – gibt es keine einheitliche Rechtspre-
chung. Der Ausstattungszustand kann über den bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen liegen und 
stellt damit zugleich die obere Grenze der zu genehmigenden Maßnahmen dar. Diese Maßnahmen 
können jedoch dazu führen, dass Mietpreise ansteigen und bestimmte Bevölkerungsgruppen verdrängt  
werden. Diese Regelung verhindert, dass in Erhaltungsgebieten bauliche Zustände unterhalb der bau-
ordnungsrechtlichen Vorgaben, ein sogenannter Substandard (z. B. Ofenheizung, Außentoilette), erhalten 
bleiben.
7 Als zeitgemäße Ausstattungszustände einer Wo hnung werden in der Rechtsprechung die 
Warmwasserversorgung durch Gasetagenheizungen und der Einbau von Isolierverglasungen identifi-
ziert.8 Einzelkohleöfen und einfach verglaste Fenster entsprechen diesem Zustand nicht mehr.  
Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) 
Gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1a BauGB haben Eigentümerinnen und Eigentümer eines Ge-
bäudes im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungssatzung einen Anspruch auf Erteilung einer Geneh-
migung, wenn die beabsichtigte Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder 
anlagentechnischen Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) dient. Zweck dieser 
Verordnung ist die Einsparung von Energie in Gebäuden als Beitrag zur Erfüllung der bundesweiten 
energiepolitischen Ziele. Energetische Modernisierungen sind gemäß § 555b BGB bauliche Veränderun-
gen, durch die in Bezug auf die Wohngebäude und Miet wohnungen Endenergie nachhaltig eingespart 
wird. (Wärme-)Energie kann z. B. durch den Einbau von Isolierglasfenstern, den Austausch von Außentü-
ren, Heizungs- und Warmwasserleitungen sowie der Dämmung von Außenwänden, Keller- und Geschoss-
decken eingespart werden.  
Mit der Beschränkung auf die in § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1a BauGB abgestellten Mindestanfor-
derungen soll dem Ziel des sozialen Erhaltungsrechts Rechnung getragen werden.
9 Dabei kommt die 
EnEV in ihrer jeweils geltenden Fassung zur Anwendung.10, 11 Die Finanzierung einer Maßnahme, die den 
 
6  Mitschang, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar, 13. Auflage 2016, Rn. 52. 
7  Mitschang, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar, 13. Auflage 2016, Rn. 51. 
8  OVG Berlin, 10.06.2004 - OVG 2 B 3.02, IBRRS 2004, 3556. 
9  Deutscher Bundestag, Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren 
Fortentwicklung des Städtebaurechts, BT-Drs. 17/13272, S. 17. 
10  Vgl. Gaßner, Groth, Siederer & Coll (Hrsg.): Rechtsgutachten zur sozialverträglichen Steuerung der energetischen 
Sanierung in den sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, 2015, S. 8 ff.  
11  Energieeinsparverordnung vom 24.07.2007 (BGBl. I S. 1519), zuletzt durch Artikel 3 VO am 24.10.2015 (BGBl. I S. 
1789, 1790) geändert. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
16 
Mindestanforderungen der EnEV entspricht und zu genehmigen ist, kann nach den §§ 559 und 555b BGB 
mit einer Modernisierungsumlage von 8 % auf die Miete der Mieterinnen und Mieter umgelegt werden.12 
Eine Erhöhung der Mietbelastung und langfristige Wirkungen auf das lokale Mietpreisniveau sind mög-
liche Folgen. Die EnEV re gelt Mindeststandards für Bauteile, die erneuert oder ausgetauscht werden 
sollen. Es wird dabei unterschieden in  
 den Austausch/die Erneuerung von Einzelbauteilen (z. B. Fenster und Fassade) und  
 eine komplette Gebäudesanierung (Gebäudebilanzierung). 
Sofern nur einzelne Sanierungsmaßnahmen, wie die Erneuerung der Fassade oder der Austausch von 
Fenstern vorgenommen wird, gibt die EnEV konkrete Anforderungswerte für den einzuhaltenden Wär-
medurchgangskoeffizienten (U-Wert) vor.13 Werden diese Werte durch den Austausch und die Erneue-
rung unterschritten, kann eine Genehmigung versagt werden. Außerdem sieht  § 9 Absatz 3 EnEV eine 
Einschränkung hinsichtlich der von einem Austausch oder einer Erneuerung betroffenen Fläche der Bauteile 
vor: Wenn die Fläche der geänderten Bauteile weniger als 10 % der gesamten Bauteilfläche des Ge-
bäudes betrifft, besteht kein Zwang zur Anwendung der EnEV, dies gilt z. B. bei Reparaturarbeiten. 
Bei einer umfassenden energetischen Modernisierung muss eine energetische Gesamtbilanzierung für das 
Gebäude erstellt werden. Dazu werden das Referenzgebäudeverfahren angewendet und der Jahres-
Primärenergiebedarf berechnet. Das Referenzgebäude dient zur Ermittlung des nach der EnEV maximal 
zulässigen Jahres-Primärenergiebedarfs für Heizung, Warmwasseraufbereitung, Lüftung und Kühlung. 
Der Jahres-Primärenergiebedarf des zu sanierenden Gebäudes darf laut EnEV bis zu 40 % höher sein, 
als der eines entsprechenden Neubaus. 14, 15 Es ist also festzustellen, ob beabsichtigte Maßnahmen das 
Erfordernis einer energetischen Sanierung der betroffenen Bauteile auslösen und dadurch soziale Erhal-
tungsziele konterkariert werden. Die Steuerung im Sinne des sozialen Erhaltungsrechts ist somit möglich, 
wenn die Genehmigung unter der Voraussetzung erteilt wird, dass bauliche Änderungsmaßnahmen so 
durchzuführen sind, dass eine energetische Modernisierung nicht erforderlich wird.16  
Zwingende Nachrüstpflichten sind in § 10 EnEV geregelt, so z.  B. Dämmmaßnahmen von obersten Ge-
schossdecken sowie der Austausch von Heizkesseln, die vor dem 01.10.1978 eingebaut oder aufgestellt 
wurden. Im Genehmigungsverfahren gibt es in der Praxis die Interpretation bzw. Auslegung, dass nur 
dann energetische Modernisierungen genehmigt werden, we nn die Eigentümerin oder der Eigentümer 
bereits die Nachrüstpflichten erfüllt hat. 
Bei einer Fassaden- oder Dachsanierung, die der Instandsetzung dient, wird regelmäßig das Erfordernis 
die 10 %-Regel des §  9 Absatz 3 EnEV erfüllt werden . Die Kommune hat na ch gutachterlicher 
 
12  Mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz wurde die Modernisierungsumlage von 11 auf 8 % gesenkt (Bundesrat, Drucksache 
611/18, 30.11.2018). 
13  Vgl. Anlage 3, EnEV. 
14  Vgl. ECOBAU Consulting (Hrsg.): Ingenieurtechnisches Fachgutachten zum Rechtsgutachten „Sozialverträgliche Steuerung 
der energetischen Sanierung in sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB“ im Bezirk Pankow, 
Berlin 2015, S. 7. 
15  Bilanzierungsverfahren erfolgt gemäß: DIN V 18599, DIN V 4108-6, DIN V 4701-10. 
16  Vgl. Gaßner, Groth, Siederer & Coll (Hrsg.): Rechtsgutachten zur sozialverträglichen Steuerung der energetischen 
Sanierung in den sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Pankow, 2015, S. 28 ff. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
17 
Bestätigung keine Möglichkeit, einer solchen Maßnahme die Genehmigung zu versagen, allerdings kann 
die durchzuführende Maßnahme in ihrem Umfang auf die Mindestanforderungen beschränkt werden. 
Umwandlungsverordnung 
Neben dem Genehmigungsvorbehalt für den Rückbau, die Änderung und die Nutzungsänderung bauli-
cher Anlagen räumt § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB die Möglichkeit ein, dass auch „die Begründung von 
Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die g anz 
oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf.“ 17 Um 
die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unter einen Genehmigungsvorbehalt stellen zu kön-
nen, sind die Landesregierungen ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung nach § 172 
Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB eine Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf 
Jahren zu erlassen.  
Die Umwandlung in Wohnungs - oder Teileigentum darf in S ozialen Erhaltungsgebieten gemäß § 172 
Absatz 4 Satz 1 BauGB versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städ-
tebaulichen Gründen erhalten werden soll. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksich-
tigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung 
von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist und ist ferner gemäß 
§ 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 2 bis 6 BauGB zu erteilen, wenn 
2.  das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten 
von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, 
3.  das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Ei-
gentümers veräußert werden soll, 
4.  ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teilei-
gentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmi-
gungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, 
5. das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder 
Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder 
6. sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungs-
eigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Abs. 2 Satz 1 des 
Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Abs. 1 des Bürger-
lichen Gesetzbuchs entfällt. 
Zahlreiche Beispiele aus Quartieren in verschiedenen deutschen Großstä dten belegen, dass die Um-
wandlung von Miet- in Eigentumswohnungen mit erheblichen Veränderungen der Gebäude - und Woh-
nungssubstanz einhergeht und sich damit auch deutlich auf die Mieterstruktur im umgewandelten Mietob-
jekt auswirkt. Im Zuge der Umwandlung erfolgen in der Regel aufwändige Modernisierungsmaßnahmen, 
die den Wohnwert der Gebäude und Wohnungen erhöh en. Trotz der Möglichkeit für die ansässigen 
Mieterinnen und Mieter, die Wohnungen über das Vorkaufsrecht selbst zu erwerben, ist der Verbleib 
 
17  vgl. § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
18 
der angestammten Bewohnerschaft nur selten möglich, da z. B. die finanziellen Rahmenbedingungen nicht 
ausreichen. Unsere Untersuchungen in Sozialen Erhaltungsgebieten belegen, dass bei etwa jedem zwei-
ten Umwandlungsvorgang parallel oder im Anschluss an die Umwandlung erhebliche bauliche Maßnah-
men am Wohngebäude durchgeführt wurden. 
Die Erfahrungen mit den Effekten einer Umwandlungsverordnung aus Hamburg und Berlin bestätigen, 
dass trotz der bestehenden und von den Antragsstellerinnen und Antragstellern genutzten Ausnahmere-
gelungen gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 2 bis 6 BauGB, „Geschäftsmodelle, die über Umwand-
lungen auf kurzfristige Erträge zielen, in den Sozialen Erhaltungsgebieten zurückgedrängt werden“ kön-
nen.18 Um das flankierende Instrument der Umwandlungsverordnung auch in den potenziellen Sozialen 
Erhaltungsgebieten der Stadt Leipzig nutzen zu können, ist ein Erlass durch den Freistaat Sachsen not-
wendig. 
Vorkaufsrecht 
Im Geltungsbereich von Sozialen Erhaltungsgebieten ist die Anwendung des Vorkaufsrechts gemäß § 24 
Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 BauGB möglich, sofern von einem Grundstücksverkauf eine negative Wirkung 
für die aufgestellten Erhaltungsziele, also dem Wohl der Allgemeinheit, ausgeht. „Mit der Ausübung des 
Vorkaufsrechts werden die Ziele der Erhaltungsverordnung gefördert, da mietwirksame Bau - und Mo-
dernisierungsmaßnahmen sowie die Umwandlung von Miet - in Eigentumswohnungen durch den Ankauf 
effektiver beschränkt werden können als dies ohne den Ankauf der Fall wäre.“
19  
Um die Ausübung des Vorkaufsrechtes abzuwenden, hat der Käufer bzw. di e Käuferin gemäß § 27 
Absatz 1 Satz 1 BauGB die Möglichkeit, eine Abwendungsvereinbarung mit der Gemeinde zu schließen, 
in der sich der Käufer bzw. die Käuferin verpflichtet, das Grundstück nur im Sinne der Erhaltungsziele zu 
nutzen. Eine solche Vereinbarung kann folgende Verpflichtungen beinhalten: 
 Verzicht auf die Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 172 Absatz 4 BauGB, 
 Verzicht auf Nutzungsänderung, 
 keine Durchführung von baulichen Veränderungen und Modernisierungen, die über die Herstel-
lung des zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung im Quartier oder 
über die Mindestanforderungen der EnEV hinausgehen. 
Kommt es zur Ausübung des Vorkaufsrechtes, wird dieses in der Regel zugunsten eines Dritten gemäß 
§ 27a BauGB ausgeübt. Begünstigte Dritte sind ebenso verpflichtet, das Grundstück im Sinne der Erhal-
tungsziele zu nutzen. In Frage kommen dafür kommunale Wohnungsunternehmen, Genossenschaften oder 
gemeinnützige Stiftungen. Zur Ausübung des Vorkaufsrechts müssen entsprechende Haushaltsmittel zur 
Verfügung stehen. Die Einrichtung eines revolvierenden Fonds wird gemäß Empfehlung des bezirklichen 
Arbeitskreises Vorkaufsrecht in Berlin durch den Berliner Senat geprüft, um die Handlungsoptionen zum 
Erwerb von Gebäuden durch städtische Wohnungsbaugesellschaften zu erweitern.
20 In der Stadt Mün-
chen speist sich der „Ankaufsfonds“ aus Erlösen der Reprivatisierung und aus einem festen Haushaltsti-
tel.
21 
 
18  Abgeordnetenhaus Berlin, Schriftliche Anfrage: Ein Jahr Umwandlungsverordnung –  ein Grund zum Feiern?, Drucksache 
17/18118, 29.02.2016, S. 3. 
19  Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, Begründung zum Beschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechtes, o. D. 
20  Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, Gründung des Bezirklichen Arbeitskreises Vorkaufsrecht, Pressemitteilung Nr. 218 
vom 15.11.2018, Internetquelle. 
21  Landeshauptstadt München, 25 Jahre Erhaltungssatzung in München, S. 31 ff. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
19 
3. Kurzvorstellung des Untersuchungsgebietes 
In der Abbildung 6 sind die Abgrenzungen der Untersuchungsgebiete Waldstraßenviertel und Bachstra-
ßenviertel dargestellt. Das Untersuchungsgebiet Waldstraßenviertel besteht aus den Statistischen Be-
zirke 51, 52, 53 und 54, das Untersuchungsgebiet Bachstraßenviertel umfasst den Statistischen Bezirk 
40.  
Das Untersuchungsgebiet Waldstraßenviertel befindet sich nordwestlich der Innenstadt im Ortsteil Zent-
rum-Nordwest und grenzt südlich unmittelbar an den Leipziger Auwald bzw. den Leipziger Zoo. Die 
nördliche Gebietsgrenze bildet dementsprechend der entlang des Auwalds verlaufende Zöllnerweg, die 
Leibnizstraße, die Hinrichsenstraße, die Humboldtstraße sowie die Rosentalgasse und die Emil -Fuchs-
Straße. Die östliche Grenze bildet die Pfaffendorfer Straße und die südliche Begrenzung wird durch 
Ranstädter Steinweg und Jahnallee gebildet. Die westliche Gebietsgrenze bilden Friedrich-Ebert-Straße, 
Max-Planck-Straße, Wettiner Straße, Waldstraße, Christianstraße und Elstermühlgraben. Das Gebiet 
ist vorrangig durch gründerzeitliche Blockrandbebauung geprägt. 
Das Untersuchungsgebiet Bachstraßenviertel befindet sich im Ortsteil Zentrum-West. Das Gebiet zwi-
schen der Sportwissenschaftlichen Fakultät der Universität Leipzig und dem Clara -Zetkin-Park wird be-
grenzt von den Straßen Am Elsterwehr, Moschelesstraße, Käthe -Kollwitz-Straße, Marschnerstraße, Fer-
dinand-Lassalle-Straße sowie dem Elsterflutbett. Das Gebiet ist vorrangig durch Gründerzeitbauten ge-
prägt. 
Abbildung 6: Übersichtskarte der Untersuchungsgebiete Waldstraßenviertel und Bachstraßenviertel
 
Quelle: LPG mbH, eigene Darstellung 

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
20 
3.1 Förderkulissen, Planwerke 
Das Waldstraßenviertel/Bachstraßenviertel ist ein 150 Hektar großes ausgewiesenes Erhaltungsgebiet 
gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 BauGB der 2001 beschlossenen Erhaltungssatzung. Das Gebiet 
befindet sich nordwestlich bzw. westlich des Stadtzentrums und ist daher Teil der inneren Vorstädte, die 
sich außerhalb der im 19.  Jahrhundert errichteten Stadtbefestigung befinden. Die Erhaltungssatzung 
beinhaltet den Schutz der städtebaulichen Eigenart des Gebiets sowie den Erhalt der gebietsprägenden 
und denkmalgeschützten Bausubstanz, insbesondere der gründerzeitlichen und vorgründerzeitlichen Bau-
substanz und der Wohnbebauung nach 1945. Die Besonderheit des Wald- und Bachstraßenviertels ist 
neben der hohen baukünstlerischen Qualität der Geb äude, die bedeutsame stadträumliche Quartiers-
struktur und die Vernetzung mit den angrenzenden Freiräumen.22 Im Rahmen der Erhaltungssatzung ein-
gesetzte Förderprogramme sind im Wald- und Bachstraßenviertel neben dem Programm Städtebauli-
cher Denkmalschutz (SDP) das Stadtumbauprogramm Ost (SUO) und weitere Programmteile zur Aufwer-
tung und zum Rückbau. Zum Ende des Jahres 2017 endete die Städtebauförderung im Wald- und Bach-
straßenviertel.23 
Abbildung 7: Erhaltungsgebiet Waldstraßen- und Bachstraßenviertel  
 
Quelle: Stadt Leipzig,  
Im Jahr 2018 wurde das Integrierte Stadtentwicklungskonzept mit dem Zeithorizont 2030 (INSEK Leipzig 
2030) beschlossen. Das Waldstraßenviertel (Zentrum-Nordwest) und das Bachstraßenviertel (Zentrum-
 
22  Stadt Leipzig, Das Leipziger Waldstraßen- und Bachstraßenviertel. Eine Dokumentation der städtebaulichen Erneuerung 
im Förderprogramm „Städtebaulicher Denkmalschutz“. 
23  Stadt Leipzig; Fördergebiete Städtebaulicher Denkmalschutz in Leipzig. 

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
21 
West) sind in die Kategorie Urbane Gebiete III eingestuft.24 Handlungsansätze sind die Erhal tung der 
Angebotsvielfalt und die Minderung negativer Auswirkungen der Verdichtung. Das soll durch die Dämp-
fung der Mieten erfolgen sowie durch  die Erhaltung bezahlbaren Wohnraums und dessen Ergänzung 
sowie die Erhaltung von Freiräumen und einer kleinteiligen Nutzungsmischung. Die Instrumente dazu sind 
die Wohnungsbauförderung, die Konzeptveräußerung für Geschosswohnungsneubau, die LWB als kom-
munales Wohnungsunternehmen und rechtliche Instrumente wie eine Soziale Erhaltungssatzung.25  
3.2 Aktuelle Planungen und Einflussfaktoren 
In dem 2018 beschlossenen INSEK werden für alle Leipziger Ortsteile Handlungsansätze bis 2030 fest-
gelegt. Im Ortsteil Zentrum-Nordwest (inklusive Waldstraßenviertel) werden fünf Handlungsansätze ver-
folgt, die sich auf folgende Themen beziehen: Ausbau der Bildungsinfrastruktur, Erstellung und Umsetzung 
von Verkehrskonzepten, Stärkung und Qualifizierung der Magistralen Jahnallee und Waldstraße, Siche-
rung und Qualifizierung von Kultur- und Freizeiteinrichtungen sowie die Sanierung des Elsterradwegs. 
26 
Im Ortsteil Zentrum -West (inklusive Bachstraßenviertel) sind es ebenfalls fünf Ansätze, die denen des 
Ortsteils Zentrum-Nordwest sehr ähnlich sind. Auch hier sind der Ausbau der Bildungsinfrastruktur, die 
Sicherung und Qualifizierung von Kultur - und Freizeiteinrichtungen, die Erstellung und Umsetzung von 
Verkehrskonzepten und die Sanierung des Elsterradwegs von Bedeutung. Dazu kommt die Umsetzung 
des Stadthafens und dessen Einbindung in den Gewässer- und Erholungsverbund sowie die Grünvernet-
zung in den Auwald.
27  
3.3 Vorhandene Infrastrukturen 
Der Stadtraum Mitte verfügt über 51 Kinderbetreuungseinrichtungen und 34 Schulstandorte, deren Um-
fang und Entwicklung im Folgenden kurz skizziert werden soll.  
Für einen Ausbau der bestehenden Bildungsinfrastrukturen besteht grundsätzlich Bedarf: Für alle Ort -
steile steigen die Bevölkerungsprognosen. Insgesamt wird für den Planungsraum in kurzfristiger Voraus-
schätzung ein Bevölkerungswachstum von 6,8 % prognostiziert. Bei einer mittelfristigen Vorausschätzung 
bis 2025 wird ein überdurchschnittliches Bevölkerungswachstum von 16,7 % prognostiziert.
28 
Kindertageseinrichtungen 
Die 51 Einrichtungen für Kindertagesbetreuung vor der Schulzeit umfassten im Stadtraum Mitte im Jahr 
2017 insgesamt 5.858 Plätze, seit 2010 ist ein Zuwachs von rund 1.800 Plätzen in den Einrichtungen zu 
verzeichnen. Demgegenüber waren im Jahr 2017 insgesamt 5.571 Kinder in den Einrichtungen ange-
meldet, wobei der Anstieg der Kinder mit 103 im Vergleich zum Anstieg der Kitaplätze mit 18 wesentlich 
höher ist.  
 
24  Stadt Leipzig, INSEK 2030, C 2.1 - 20. 
25  Stadt Leipzig, INSEK 2030, C 2.1 - 13. 
26  Stadt Leipzig, INSEK 2030, B - 27 
27  Stadt Leipzig, INSEK 2030, B - 26 
28  Planungsraumsteckbrief 2017: Planungsraum Mitte: S. 6 
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
22 
Die Auslastungsquote der Kindertageseinrichtungen gibt Aufschluss darüber, inwiefern weitere Kapazi-
täten für Kindertagesplätze geschaffen werden müssen. Die Auslastungsquote lag in den Jahren 2016 
und 2017 konstant über 90 %, in den meisten Fällen sogar über 95 %.29 
Schulische Einrichtungen 
Allgemein gibt es einen Anstieg der Bevölkerung in Leipzig und dadurch auch einen Anstieg der Schüler-
Innenzahlen. Die 34 schulischen Einrichtungen wurden im Schuljahr 2017/18 von insgesamt 12.942 Schü-
lerInnen besucht, vor allem Grund - und Oberschulen sowie  Gymnasien. Laut Statistik stellt diese Zahl 
einen neuen Höchststand dar und rund 26 % der SchülerInnen der Stadt Leipzig besuchen Schulen im 
Stadtraum Mitte. Die SchülerInnen verteilen sich auf 14 Grundschulen, acht Oberschulen, acht Gymnasien, 
drei Förderschulen und eine Waldorfschule.30  
 
29  Planungsraumsteckbrief 2017: Planungsraum Mitte: S. 16-17 
30  Planungsraumsteckbrief 2017: Planungsraum Mitte: S. 17-20 
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
23 
4. Analyseebene Aufwertungspotenzial 
4.1 Gebäudealter 
Die Gebäude in den Untersuchungsgebieten im Stadtraum Mitte entstammen mehrheitlich mit anteilig 
knapp 70 % der Gründerzeit und sind dementsprechend vor 1919 errichtet worden. 10 % der Gebäude 
sind zwischen 1919 und 1945 entstanden, je 8 % der Gebäude in beiden Untersuchungsgebieten sind 
zwischen 1991 und 2010 sowie nach 2010 erbaut worden.  
Abbildung 8: Gebäudealter (gebietsscharf)  
 
Quelle: Stadt Leipzig, Gebäude- und Wohnungszählung, 31.12.2018 
4.2 Wohnungsschlüssel und Wohnfläche 
Im Untersuchungsgebiet Waldstraßenviertel haben rund 70 % der Gebäude 2 oder 3 Zimmer wie Ab-
bildung 9 veranschaulicht. Lediglich 8 % des Wohnungsbestands im Waldstraßenviertel sind 1-Zimmer-
wohnungen, Wohnungen mit mehr als 3 Zimmern entsprechen etwa 24% des Wohnungsbestands. Im 
Bachstraßenviertel sind die Anteile der 1- und 2-Zimmerwohnungen nahezu identisch, während der Anteil 
der 3-Zimmerwohnungen mit 35 % knapp 10 Prozentpunkte höher ist. Entsprechend ist besonders der 
Anteil der 5-Zimmer-Wohnungen im Bachstraßenviertel geringer als im Waldstraßenviertel.  

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
24 
Abbildung 9: Anzahl der Zimmer 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Mehr als die Hälfte der Wohnungen in den beiden Untersuchungsgebieten haben eine Fläche von maxi-
mal 80 qm. Im Waldstraßenviertel haben weitere 32 % der Wohnungen eine Wohnfläche von mehr als 
100 qm, mit etwa 3 % ist der Anteil der kleinen Wohnungen mit weniger als 40 qm Wohnfläche am 
geringsten. Im Bachstraßenviertel ist die Verteilung der Wohnungsgrößen sehr ähnlich. Mit etwa 6 % ist 
der Anteil der Wohnungen mit einer Größe von bis zu 40 qm am kleinsten, Wohnungen mit einer Fläche 
zwischen 60 und 80  qm bilden mit anteilig etwa 35 % die größte Gruppe der Wo hnungsgrößen im 
Teilgebiet. Im Vergleich zum Gebiet Waldstraßenviertel ist der Anteil der Wohnungen mit einer Fläche 
von mehr als 100 qm kleiner, während der Anteil der Wohnungen mit einer Fläche von 60 bis 100 qm 
im Bachstraßenviertel etwa 15 % höher ist.  
Abbildung 10: Wohnungsgröße 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
25 
4.3 Eigentumsverhältnisse 
Im Folgenden sind die Eigentumsverhältnisse auf Basis der amtlichen Sekundärstatistik aus dem Jahr 2011 
und der Haushaltsbefragung aus dem Jahr 2019 jeweils für die Teilgebiete Waldstraßenviertel und 
Bachstraßenviertel dargestellt.  
Der überwiegende Teil der Wohngebäude befindet sich in privatem Eigentum, in beiden Teilgebieten 
beträgt der Anteil rund 95 %. Kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsbestand gibt es dage-
gen kaum, lediglich im Bachstraßenviertel befinden sich 1,0 % der Wohnungen in genossenschaftlichem 
Eigentum. Außerdem befinden sich weniger als 5 % der Wohnungen im Eigentum von Stadt, Land oder 
Bund. 4,1 % der Wohnungen im Waldstraßenviertel sind im Besitz von WEGs, im Bachstraßenviertel  
beträgt ihr Anteil lediglich 1 %. Zu beachten ist, dass die Daten aus der Sekundärstatistik aus dem Jahr 
2011 stammen. Die Daten wurden gebietsscharf (gemäß Abbildung 5) ausgewertet. 
Tabelle 3: Eigentumsverhältnisse von Gebäuden (gebietsscharf) 
Eigentumsform Anteil Waldstraßenviertel 
(n=402) 
Anteil Bachstraßenviertel 
(n=105) 
Kommunales Wohnungsunternehmen 0,0 % 0,0 % 
Genossenschaft 0,0 % 1,0 % 
Stadt, Land, Bund 1,3 % 2,0 % 
Privat 94,6 % 96,0 % 
WEG 4,1 % 1,0 % 
Ausländischer Fonds 0,0 % 0,0 % 
Quelle:  Stadt Leipzig, Sozialamt, 2011 
In beiden Teilgebieten wohnt die überwiegende Mehrheit der Haushalte zur Miete: im Waldstraßenvier-
tel sind 92 % der Befragten Mieterinnen und Mieter, im Bachstraßenviertel sind es 90 %. Von den 
Haushalten, die zur Miete wohnen, benötigen nur sehr wenige einen Wohnb erechtigungsschein, um ihre 
Wohnung anmieten zu können.31 Der Anteil der Eigentümerinnen und Eigentümer entspricht im Waldstra-
ßenviertel 8 % und im Bachstraßenviertel  10 % der Befragten. Etwa ein Viertel der Eigentümerinnen 
und Eigentümer hat in der Wohnung vorher zur Miete gelebt. 
Wie Abbildung 11 veranschaulicht, bestätigt die Haushaltsbefragung, dass sich in beiden Gebieten nur 
sehr wenige Wohnungen in kommunalem Eigentum befinden, sodass der Wohnungsmarkt von privatwirt-
schaftlichen Eigentumsformen dominiert wird. Hierbei spielen vor allem private Hauseigentümerinnen und 
Hauseigentümer sowie vermietete Eigentumswohnungen eine große Rolle, da sie im Walds traßenviertel 
rund 72 % und im Bachstraßenviertel 81 % des Wohnungsbestandes halten. Etwa 8 % der Wohnungen 
im Waldstraßenviertel und 10 % der Wohnungen im Bachstraßenviertel sind selbstgenutzte Eigentums-
wohnungen. Entsprechend besteht für 65 % des Wohnungsbestands im Waldstraßenviertel und für 50 % 
der Wohnungen im Bachstraßenviertel Potenzial, sie in eine Eigentumswohnung umzuwandeln.32  
 
31  Waldstraßenviertel: 1,7 %, Bachstraßenviertel: 0,0 %. 
32  Umwandlungspotenzial entspricht dem Anteil privater Wohnungsunternehmen und privater Hauseigentümer/innen 
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
26 
Abbildung 11: Eigentums- und Mietverhältnis der Wohnungen (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
4.4 Ortsbildanalyse 
Zwischen März und Mai 2019 wurde durch die LPG mbH eine Ortsbildanalyse durchgeführt, um die 
Ausstattung der Gebäude zu erfassen. Hierbei wurde der Zustand der Fassade, aktuelle Bautätigkeiten, 
Balkone, Fenster und bereits durchgeführte Aufstockungen und Dachgeschossausbauten sowie die Nut-
zung der Erdgeschosse aufgenommen. Insgesamt wurden dabei 507 Gebäude im Stadtraum Mitte er-
fasst und alle Mehrfamilienwohnhäuser einbezogen. Die wesentlichen Erkenntnisse der Ortsbildana lyse 
sind in der folgenden Tabelle 4 festgehalten. Die Auswertung erfolgte gebäudescharf. 
Tabelle 4: Ausstattungsmerkmale gemäß Ortsbildanalyse (gebietsscharf) 
Merkmale Waldstraßenviertel (n=402) Bachstraßenviertel (n=105) 
Fassade 
unsaniert/Schäden an  
Fassade oder Bauteilen 1,2 % 1,0 % 
Wärmedämmung 10,7 % 10,5 % 
uneinheitliche Fensterrahmen 0,7 % 1,0 % 
Potenzial zum Dachgeschossausbau 67,2 % 51,4 % 
Leerstand im Erdgeschoss 1,0 % 0,0 % 
Bautätigkeit 0,5 % 1,9 % 
Quelle:  Ortsbildanalyse der LPG mbH, 2019 
In beiden Teilgebieten sind nur wenig unsanierte Außenfassaden und auch nur wenig Leerstand im Erd-
geschoss der Gebäude vorhanden. Potenziale für eine Aufwertung der Gebäude konzentrieren sich vor 
allem auf die energetische Modernisierung der Gebäude, so sind bisher nur je 11 % der Gebäude mit 
einem WDVS ausgestattet. Bei rund zwei Drittel des Gebäudebestands im Waldstraßenviertel und rund 
der Hälfte der Gebäude im Bachstraßenviertel besteht zudem noch die Möglichkeit, das Gebäude auf-
zustocken beziehungsweise das Dachgeschoss zur Schaffung von  Wohnraum auszubauen. Es besteht 

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
27 
zurzeit eine sehr geringe Bautätigkeit, im Bachstraßenviert el wird derzeit an weniger als 2 % des Ge-
bäudebestands gebaut, im Waldstraßenviertel betrifft es nur 0,5 % des Gebäudebestands.  
Abbildung 12: Gebäudezustand gemäß Ortsbildanalyse 
 
Quelle: Ortsbildanalyse der LPG mbH, 2019 
4.5 Ausstattungsmerkmale 
In Tabelle 5 sind die im Rahmen der Haushaltsbefragung erhobenen Ausstattungsmerkmale für die bei-
den Teilgebiete im Stadtraum Mitte im Vergleich dargestellt. Es besteht kaum Potenzial für nachholende 
Sanierungen. Der Gebietsstandard ist definiert durch Zentral-/Fernheizung, zentrale Warmwasserver-
sorgung, ein Bad mit Dusche oder Badewanne, einen separaten Küchenraum, Kasten-Doppelfenster oder 
Schallschutz-/Wärmeschutzfenster sowie einen Balkon o. Ä.  
Es besteht ein Nachholpotenzial für die Ausstattung mit höherwertigen Fenstern, da fast ein Fünftel der 
Wohnungen noch über einfach verglaste Fenster verfügt. Bereits hochwertige Ausstattungsmerkmale wie 
ein zweiter Balkon o. Ä., hochwertiger Bodenbelag, ein Aufzug und ein Gäste-WC sind bereits zu hohen 
Anteilen feststellbar. Etwa ein Drittel der Wohnungen in den Teilgebieten verfügt darüber hinaus bereits 
über eine Fassadendämmung.  
 
 
 

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
28 
Tabelle 5:  Ausstattungsmerkmale der Wohnungen (haushaltsbezogen) 
Ausstattungsmerkmale Waldstraßenviertel 
(n=778) 
Bachstraßenviertel 
(n=190) 
Heizung  Anteil in % 
Ofenheizung 1,0 % * 
Nachtspeicherheizung * * 
Gasetagenheizung 8,4 % 3,2 % 
Zentral-/Fernheizung 83,9 % 92,6 % 
Fußbodenheizung 8,5 % 6,3 % 
Warmwasser 
Badeofen * * 
zentrale Warmwasserversorgung 93,3 % 95,8 % 
dezentrale Warmwasserversorgung** 7,8 % 3,2 % 
Badezimmer 
Toilette im Bad 94,0 % 97,4 % 
Toilette separat 4,9 % * 
Badezimmer mit Dusche oder Badewanne 72,8 % 68,4 % 
Badezimmer mit getrennter Dusche und Badewanne 32,4 % 33,7 % 
Gäste-WC 23,7 % 18,9 % 
Küche 
Einbauküche (von VermieterIn eingebaut) 32,0 % 32,6 % 
Separater Küchenraum  71,1 % 75,8 % 
Amerikanische Küche/offene Wohnküche  23,7 % 18,9 % 
nur Kochnische 4,8 % 4,7 % 
Fenster 
Einfachverglasung 17,6 % 18,9 % 
Kasten-Doppelfenster 33,5 % 23,2 % 
Wärmeschutzverglasung oder Schallschutzfenster 49,6 % 50,5 % 
Weitere Ausstattungsmerkmale 
Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse 68,9 % 75,3 % 
weiterer Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse 7,1 % 6,8 % 
hochwertiger Bodenbelag 49,1 % 48,4 % 
Aufzug 53,3 % 45,8 % 
Energieeinsparende Ausstattung 
energiesparende Heizungsanlage*** 2,7 % * 
Solaranlage - Warmwasser/Stromgewinnung 0,6 % * 
gedämmte Fassade 28,1 % 30,0 % 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019, *geringe Fallzahl, **Elektroboiler/ Durchlauferhitzer, ***z. B. Kraft-Wärme-
Kopplung, Brennwerttechnik; Summe der einzelnen Merkmalsbereiche ergibt aufgrund von missings/ 
keine Angabe nicht immer 100 % 
Bei differenzierter Betrachtung der Ausstattungsmerkmale nach Eigentumsform wird mit Tabelle 6 belegt, 
dass der Ausstattungsgrad von vermieteten und selbstgenutzten Eigentumswohnungen in nahezu allen 
Merkmalen deutlich über dem Ausstattungsgrad von anderen Mietwohnungen liegt. Oftmals ist der Anteil 
eines höherwertigen Ausstattungsmerkmals in vermieteten oder selbstgenutzten Eigentumswohnungen we-
sentlich höher, teilweise aber auch doppelt so hoch wie in Mietwohnungen. Im Zuge der Umwandlung von 
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
29 
Mietwohnungen in Wohneigentum ist daher mit  der Schaffung eines höheren Ausstattungszustandes zu 
rechnen. 
Tabelle 6: Vergleich ausgewählter Ausstattungsmerkmale nach Eigentumsform (haushaltsbezogen) 
Ausstattungsmerkmal Waldstraßenviertel 
(n=772) 
Bachstraßenviertel 
(n=188) 
 
vermietete 
Wohnung 
(n=507) 
Eigentums-
wohnun-
gen* 
(n=265) 
vermietete 
Wohnung 
(n=93) 
Eigentums-
wohnun-
gen* 
(n=95) 
Badezimmer mit getrennter Dusche und 
Badewanne  27 % 43 % 28 % 39 % 
Gäste-WC/Zweites WC 20 % 31 % 18 % 20 % 
energieeinsparende Heizungsanlage 3 % 3 % 2 % 4 % 
Fußbodenheizung 6 % 12 % 1 % 11 % 
Balkon/Loggia/Wintergarten/Terrasse 63 % 81 % 65 % 86 % 
weiterer Balkon/Loggia/Wintergar-
ten/Terrasse 6 % 10 % 3 % 12 % 
Aufzug 49 % 62 % 31 % 61 % 
Einfachverglasung 20 % 13 % 22 % 17 % 
Wärmeschutzverglasung oder Schall-
schutzfenster 46 % 57 % 48 % 55 % 
überwiegend hochwertiger Fußboden 42 % 64 % 35 % 62 % 
gedämmte Fassade 27 % 31 % 29 % 33 % 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019; * vermietete und selbstgenutzte Eigentumswohnungen 
Abbildung 13 folgend, wünschen sich im Waldstraßenviertel etwa 19 % und im Bachstraßenviertel etwa 
12 % der Befragten  eine Verbesserung ihrer aktuellen Wohnungs ausstattung. Wie aus Abbildung 13 
ersichtlich ist, wird vor allem die Modernisierung des Badezimmers, der Fenster sowie  im Waldstraßen-
viertel besonders der Anbau eines Balkons gewünscht . In der freien Nennung wurden  zudem oftmals 
Wünsche bezüglich der Erneuerung des Fußbodens und der Anbringung einer Trittschalldämpfung  zum 
Ausdruck gebracht. Viele Befragte nannten zudem Mängel am Wohngebäude , die behoben werden 
sollen. Im Waldstraßenviertel erwähnten darüber hinaus viele Befragte, dass sie sich Außenjalousien 
wünschen.  
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
30 
Abbildung 13: Verbesserungswünsche Wohnungsausstattung (Mehrfachnennungen möglich)  
(haushaltsbezogen)
 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
43 % der Befragten im Waldstraßenviertel bestätigten, dass ihre Wohnung Mängel hat, im Bachstra-
ßenviertel sind es 50 %  der befragten Haushalte . Die genannten Mängel sind in der Abbildung 14 
dargestellt. Vor allem der Fußboden und die Sanitäranlagen sind erneuerungsbedürftig. Etwa 20 % der 
Befragten in beiden Teilgebieten bemängeln zudem undichte Türen und Fenster, etwa 10 % der Befrag-
ten im Bachstraßenviertel und 8 % der Befragten im Waldstraßenviertel Schimmel oder Feuchtigkeit in 
der Wohnung.  
Abbildung 14: Mängel in der Wohnung (Mehrfachnennungen möglich) (haushaltsbezogen) 
 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
83
19
92
27
36
7
173
41
144
35
30
*
85
16
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Waldstraßenviertel
(n=643)
Bachstraßenviertel
(n=148)
Sanitäranlagen defekt/
erneuerungsbedürftig
Feuchtigkeit/
Schimmel
Heizung defekt/
erneuerungsbedürftig
Fußboden
erneuerungsbedürftig
undichte Fenster/Türen
Elektroinstallation defekt/
erneuerungsbedürftig
Sonstiges
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
31 
 
4.6 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungspotenzials 
In beiden Untersuchungsgebieten wurde  der Großteil der Gebäude vor 1945 errichtet, anteilig etwa 
75 % des Gebäudebestands sind Gründerzeitbauten. Im Waldstraßen- und Bachstraßenviertel sind vor 
allem 2- oder 3-Zimmer-Wohnungen vorhanden, im Waldstraßenviertel bestehen 25 % des Wohnungs-
bestands aus 4 oder mehr Zimmer, im Bachstraßenviertel sind es mit anteilig 15 % etwas weniger. Ein-
hergehend zur Zimmeranzahl des Wohnungsbestands lassen sich die Wohnungsgrößen abbilden: sowohl 
im Waldstraßenviertel, wie auch im Bachstraßenviertel verfügt die Mehrheit der Wohnungen über eine 
Fläche zwischen 40 und 80 qm. Im Waldstraßenviertel sind 45 % der Wohnungen größer als 80 qm, im 
Bachstraßenviertel sind es anteilig 35 %. Insbesondere kleine Wohnungen mit einer geringen Zimmeran-
zahl und/oder geringen Wohnfläche bieten Potenzial für grundrissverändernde Maßnahmen bzw. Woh-
nungszusammenlegungen. In Kombination mit der Haushaltsgröße (siehe Verdrängungspotenzial) bestä-
tigt sich, dass überwiegend eine bedarfsgerechte Wohnraumverteilung vorliegt. Veränderungen in der 
Bevölkerungs- und Wohnungsstruktur können jedoch eine bedarfsgerechte Wohnraumnutzung beeinflus-
sen.  
Der Anteil privatwirtschaftlicher Akteure ist im Hinblick auf die Eigentumsstruktur des Wohnungsbestands 
mit je rund 95 % sehr hoch, nur wenige Gebäude befinden sich im Eigentum von Stadt, Land, Bund. Auch 
der Anteil der Wohnungseigentümer/innen-Gemeinschaften (WEG) ist gering. Im Waldstraßenviertel 
sind es 4,1 % und im Bachstraßenviertel 1,0 % des Wohnungsbestands, die sich im Eigentum von WEGs 
befinden. Privatwirtschaftliche Akteure unterliegen im Vergleich zu gemeinwohlorientierten Eigentums-
formen, wie kommunalen Wohnungsunternehmen oder Genossenschaften, in besonderem Maße markt-
wirtschaftlichen Dynamiken, sodass ihr Interesse, durch Aufwertungsmaßnahmen höhere finanzielle Erlöse 
zu erzielen, bei privaten Akteuren deutlich höher einzustufen ist. 
Identifizierte bauliche Aufwertungspotenziale betreffen  in beiden Teilgebieten vor allem den  Ausbau 
von Dachgeschossen, weiterhin konnten große Potenziale zur energet ischen Modernisierung der Ge-
bäude hinsichtlich der Ausstattung mit einem WDVS festgestellt werden. Dieses Potenzial wird aufgrund 
der Denkmalbereiche jedoch nicht umsetzbar sein . Sehr wenige Gebäude haben unsanierte oder be-
schädigte Fassaden, auch ist kaum Leerstand vorhanden. 
Der gebietstypische Ausstattungsstandard der Wohnungen wird definiert durch eine innenliegende Toi-
lette, Dusche oder Badewanne im Badezimmer, eine zentrale Warmwasserversorgung, zentrale Hei-
zungsanlage, einen separaten Küchenraum, einen Balkon und Kastendoppelfenster oder Wärme -/ 
Schallschutzverglasung. Viele Wohnungen – insbesondere vermietete oder selbstgenutzte Eigentumswoh-
nungen – weisen bereits einen höherwertigen Standard auf zu dem vor allem hochwertige Bodenbeläge, 
Aufzüge, ein zweites WC und getrennte Dusche und Badewanne gehören. Im Zuge von Wohnungsum-
wandlungen kann es daher vermehrt zur Herstellung eines höheren Ausstattungszustandes der Wohnun-
gen durch zusätzliche Ausstattungsmerkmale kommen. Dieses Vorgehen kann sowohl Auswirkungen auf 
die Miethöhe als auch auf die Zusammensetzung der Bewohnerinnen und Bewohner der betroffenen 
Wohnungen haben.  
Zusammenfassend ist in beiden Gebieten ein moderates bauliches Aufwertungspotenzial nachweisbar, 
welches sowohl die energetische Modernisierung als auch die Umwandlung von Miet - in Eigentumswoh-
nungen umfasst. 
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
32 
5. Analyseebene Aufwertungsdruck 
5.1 Entwicklung der Angebotsmietpreise 
Seit dem Jahr 2012 sind die Angebotsmietpreise in den Teilgebieten Waldstraßenviertel und Bachstra-
ßenviertel konstant gestiegen, wie aus Abbildung 15 ersichtlich wird. Die Entwicklung entspricht in etwa 
dem Median der Gesamtstadt, befindet sich aber durchweg auf einem höheren Niveau. Der Anstieg der 
Angebotsmietpreise betrug zwischen 2012 bis 2018 in Leipzig 33,2 %, im Waldstraßenviertel 30,2 % 
und im Bachstraßenviertel 28,7 %. Im Jahr 2012 lagen die Angebotsmietpreise im Waldstraßenviertel 
mit 6,15 Euro/qm und im  Bachstraßenviertel mit 6,21 Euro/qm, bereits über dem Median der Stadt 
Leipzig, welcher im Jahr 2012 5,00 Euro/qm entsprach. Während der Median der Gesamtstadt bis zum 
Jahr 2018 auf etwa 6,50 Euro/qm gestiegen ist, befinden sich die Angebotsmietpreise im Waldstra-
ßenviertel mit 8,00 Euro/qm und 7,99 Euro/qm im Bachstraßenviertel im Schnitt etwa 1,50 Euro/qm 
über dem Leipziger Median. Somit wird deutlich, dass die Angebotsmietpreise in den Teilgebieten des 
Stadtraums Mitte im gesamten Betrachtungszeitraum konstant über dem Leipziger Median liegen.  
Abbildung 15: Angebotsmietpreise der statistischen Bezirke im zeitlichen Verlauf (nettokalt in 
Euro/qm, Median) 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, empirica-Datenbank33 
5.2 Bestandsmieten 
Die Netto-Kaltmiete pro Quadratmeter ist entsprechend der Haushaltsbefragung für die beiden Teilge-
biete und die jeweilige Haushaltsgröße in Tabelle 7 dargestellt. Dabei ist ersichtlich, dass in beiden 
Gebieten ein ähnliches Mietniveau vorliegt. Im Waldstraßenviertel beträgt der Median der Netto-Kalt-
miete/qm 6,76 Euro/qm, im Bachstraßenviertel sind es 6,66 Euro/qm. In der Stadt Leipzig beträgt der 
Median der Netto -Kaltmiete im Wohnungsbestand im Vergleich 5,88 Euro/qm 34, sodass das Netto -
 
33  Hinweis zum Datenbestand: Betrachtung des Segments Wohnungen zur Miete unter Berücksichtigung des Filters Auswahl 
von Genauigkeit der Objektkoordinate:<=15. Das erste Angebot im Segment wurde am 01.01.2012 inseriert; das letzte 
Angebot im Segment am 31.12.2018 geschlossen.  
34  Stand 2018; Stadt Leipzig, Schnellbericht zur Kommunalen Bürgerumfrage 2018, S. 6. 

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
33 
Kaltmietniveau in den beiden Untersuchungsgebieten im Stadtraum Mitte als überdurchschnittlich einzu-
ordnen ist. Von den höchsten Nettokaltmieten/qm sind im Waldstraßenviertel die 4-und-mehr-Personen-
Haushalte mit 6,88 Euro/qm betroffen, im Bachstraßenviertel sind es dagegen die 2-Personen-Haushalte 
mit einer Netto-Kaltmiete von 6,99 Euro/qm. Die geringsten Mieten pro qm sind dagegen umgekehrt im 
Waldstraßenviertel bei den 2-Personen -Haushalten zu finden, im Bachstraßenviertel bei den 4 -und-
mehr-Personen-Haushalten.  
Tabelle 7: Netto-Kaltmiete/qm im Untersuchungsgebiet und nach Haushaltsgröße (haushaltsbezo-
gen) 
Haushaltsgröße Waldstraßenviertel Bachstraßenviertel 
n Median n Median 
1-Personen-Haushalt 331 6,77 € 83 6,60 € 
2-Personen-Haushalt 150 6,63 € 37 6,99 € 
3-Personen-Haushalt 81 6,83 € 16 6,72 € 
4-und-mehr-Personen-Haushalt 57 6,88 € 10 6,50 € 
Gesamtmietniveau 619 6,76 € 146 6,66 € 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Daran anknüpfend ist in Abbildung 16 und Abbildung 17 die Verteilung der im Einzelnen erfassten 
Netto-Kaltmieten für die Teilgebiete Waldstraßenviertel und Bachstraßenviertel dargestellt. Abbildung 
16 veranschaulicht, dass lediglich rund 25 % der befragten Haushalte im Waldstraßenviertel eine Netto-
Kaltmiete von weniger als 6,00 Euro/qm haben. Rund 90 % haben eine Miete von weniger als 9 
Euro/qm, höhere Mieten sind entsprechend selten vorhanden. Mieten von mehr als 10 Euro/qm gibt es 
bei allen Haushaltsgrößen, wobei sie bei 2-Personen-Haushalten etwas seltener sind.  
Abbildung 16: Netto-Kaltmiete nach Haushaltsgröße im Untersuchungsgebiet Waldstraßenviertel 
(haushaltsbezogen)
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Im Bachstraßenviertel zeigt sich eine ähnliche Verteilung der Netto-Kaltmieten nach Haushaltsgröße, wie 
Abbildung 17 veranschaulicht. Rund 30 % haben eine Miete von weniger als 6,00 Euro/qm. Knapp 20 

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
34 
% der Netto-Kaltmieten sind höher als 8,00 Euro/qm, 10 % der Netto-Kaltmieten im Bachstraßenviertel 
übertreffen sogar einen Mietpreis von 9,00 Euro/qm. Die  3-Personen-Haushalte sind anteilig am we-
nigsten von derart hohen Mieten betroffen.  
Abbildung 17: Netto-Kaltmiete nach Haushaltsgröße im Untersuchungsgebiet Bachstraßenviertel 
(haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Die Entwicklung der Netto-Kaltmieten nach Zuzugsjahr im Gebiet Waldstraßenviertel ist in der Abbildung 
18 dargestellt. Es wird deutlich, dass niedrige Mieten mit einem späteren Zuzugsjahr seltener nachweis-
bar sind und der Anteil höherer Mieten mit einem späterem Zuzugsjahr steigt. Während Kaltmieten von 
weniger als 6,00 Euro/qm unter den bis zum Jahr 1999 in die Wohnung gezogenen Haushalten anteilig 
noch 60 % entspricht, sind es unter den seit 2015 Zugezogenen nur noch 19 %.   
Abbildung 18: Netto-Kaltmiete nach Einzugsjahr in die Wohnung im Untersuchungsgebiet Waldstra-
ßenviertel (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
35 
Abbildung 19 veranschaulicht, dass diese Entwicklung auch im Untersuchungsgebiet Bachstraßenviertel 
nachweisbar ist, wobei hier noch deutlichere Unterschiede zwischen den Zuzugsjahren sichtbar werden. 
Während mehr als 70 % der bis zum Jahr 1999 in die Wohnung gezogenen Haushalte eine Netto -
Kaltmiete von maximal 6,00 Euro/qm zahlen, sinkt ihr Anteil unter den seit 2015 in die Wohnung gezo-
genen Haushalten auf etwa 7 %. Gleichzeitig steigt der Anteil der Netto -Kaltmieten von über 
7,00 Euro/qm von etwa 9 % der bis 1999 Zugezogenen auf 70 % der seit 2015 Zugezogenen.  
Abbildung 19: Netto-Kaltmiete nach Einzugsjahr in die Wohnung im Untersuchungsgebiet Bachstra-
ßenviertel (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Abbildung 20 und Abbildung 21 veranschaulichen ebenfalls , dass die Netto-Kaltmiete mit späterem 
Einzugsjahr im Durchschnitt deutlich angestiegen ist. Im Waldstraßenviertel sind die Netto-Kaltmieten von 
4,18 Euro/qm auf 7,50 Euro/qm (Mittelwert) gestiegen, im Bachstraßenviertel sind die Mietpreise von 
3,29 Euro/qm auf 7,00 Euro/qm (Mittelwert) gewachsen.  

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
36 
Abbildung 20: Netto-Kaltmiete nach Einzugsjahr in die Wohnung im Untersuchungsgebiet Waldstra-
ßenviertel (haushaltsbezogen, Mittelwert und Median) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Abbildung 21: Netto-Kaltmiete nach Einzugsjahr in die Wohnung im Untersuchungsgebiet Bachstra-
ßenviertel (haushaltsbezogen, Mittelwert und Median) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Die Entwicklung der monatlichen Grundmiete 35 ist auf Grundlage der kommunalen Bürgerumfrage für 
den Zeitraum 2011 bis 2017 in Abbildung 22 dargestellt. Das Mietniveau der Stadt Leipzig lag im Jahr 
2017 bei 5,62 Euro/qm und ist seit dem Jahr 2011 um rund 12 % gestiegen. Damit befinden sich der 
Median der Grundmiete sowohl im Waldstraßenviertel mit 6,62 Euro/qm als auch im Bachstraßenviertel 
mit 6,34 Euro/qm deutlich über dem gesamtstädtischen Durchschnitt. Der Grundmietenanstieg entspricht 
im Waldstraßenviertel 20,4 % und im Bachstraßenviertel 19,2 % und ist somit im Vergleich zur Stadt 
Leipzig ebenfalls überdurchschnittlich.   
 
35  Nettokaltmiete der Haushalte, die zur Miete wohnen  (vgl. Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Ortsteilkatalog  
2018, S. 348). 
4,18 €
6,83 € 6,88 €
6,00 €
7,50 €
5,88 €
6,17 € 6,31 €
6,60 € 7,27 €
3,50 €
4,00 €
4,50 €
5,00 €
5,50 €
6,00 €
6,50 €
7,00 €
7,50 €
8,00 €
bis 1999 in die Wohnung
gezogen
2000 bis 2004 in die
Wohnung gezogen
2005 bis 2009 in die
Wohnung gezogen
2010 bis 2014 in die
Wohnung gezogen
seit 2015 in die
Wohnung gezogen
n=620
Mittelwert  Median
3,29 €
6,04 € 5,84 €
5,49 €
7,00 €
5,60 €
6,36 €
5,90 €
6,49 €
7,55 €
3,00 €
3,50 €
4,00 €
4,50 €
5,00 €
5,50 €
6,00 €
6,50 €
7,00 €
7,50 €
8,00 €
bis 1999 in die Wohnung
gezogen
2000 bis 2004 in die
Wohnung gezogen
2005 bis 2009 in die
Wohnung gezogen
2010 bis 2014 in die
Wohnung gezogen
seit 2015 in die
Wohnung gezogen
n=146
Mittelwert  Median
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
37 
Abbildung 22: Monatliche Grundmiete (Median in Euro/qm) gemäß kommunaler Bürgerumfrage  
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, kommunale Bürgerumfrage auf Ortsteilbasis 
5.3 Abgeschlossenheitsbescheinigungen, Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen 
und Wohnungsverkäufe  
In Abbildung 23 ist die Anzahl der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Zeitraum von 2012 
bis 2019 im zeitlichen Verlauf dargestellt. In den letzten Jahren ist die Anzahl der erteilten Abgeschlos-
senheitsbescheinigungen sowohl im Waldstraßenviertel, als auch im Bachstraßenviertel zurück gegangen, 
sodass in den letzten Jahren nur vereinzelte Bescheinigungen pro Jahr nachweisbar sind.  
Abbildung 23: Erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigungen einschließlich Änderungen und Ergänzungen 
im zeitlichen Verlauf (Statistische Bezirke) 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt Bauordnung und Denkmalpflege 
5,00 €
5,71 €
6,12 €
6,62 €
5,32 € 5,60 €
6,36 €
6,34 €
€5,00 
€5,08 
€5,29 
€5,62 
4,00 €
4,50 €
5,00 €
5,50 €
6,00 €
6,50 €
7,00 €
2011 2013 2015 2017
Zentrum-Nordwest mit Waldstraßenviertel Zentrum-West mit Bachstraßenviertel  Leipzig (gesamt)

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
38 
Entsprechend der Haushaltsbefragung wurde bei acht Haushalten im Waldstraßenviertel und bei einem 
Haushalt im Bachstraßenviertel die Wohnung während des Mietverhältnisses von einer Miet - in eine Ei-
gentumswohnung umgewandelt. Die Umwandlungen fanden zwischen den Jahren 1995 und 2018 statt. 
In Abbildung 24 sind die Verkäufe von Wohneinheiten seit dem 01. Januar 2012 auf Grundlage der 
Statistik der Stadt Leipzig dargestellt. Insgesamt wurden zwischen 2012 und 2018 im Waldstraßenvier-
tel 450 Wohnungsverkäufe registriert, im Bachstraßenviertel waren es 132 Verkäufe. Im Jahr 2018 
wurden zuletzt 83 Wohneinheiten im Waldstraßenviertel und 24 Wohneinheiten im Bachstraßenviertel  
verkauft. Dies entspricht 18,4 % der verkauften Wohneinheiten im Waldstraßenviertel seit dem Jahr 
2012 und 18,2 % der verkauften Wohneinheiten im Bachstraßenviertel. In den Jahren 2016 bis 2018 
wurden rund 50 % der Wohnungsverkäufe getätigt, die Statistik verzeichnet in den letzten Jahren dem-
entsprechend einen Anstieg der Wohnungsverkäufe.  
Abbildung 24: Wohnungsverkäufe im zeitlichen Verlauf (Statistische Bezirke) 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung 
Die Haushaltsbefragung bestätigt, dass bei knapp einem Viertel der Haushalte während des Mietver-
hältnisses ein Eigentümerwechsel der Wohnung oder des Wohngebäudes stattgefunden hat. Im zeitlichen 
Verlauf ist ein steter Anstieg der Wohnungsverkäufe seit dem Jahr 2010 zu erkennen (vgl.  Abbildung 
25). Seit dem Jahr 2013 – insbesondere seit dem Jahr 2016 – hat es im Waldstraßenviertel vermehrt 
Eigentümerwechsel gegeben, sie überstiegen um ein Vielfaches die Zahlen der vorherigen Jahre. Im 
Bachstraßenviertel ist die Anzahl der Eigentümerwechsel im selben Zeitraum ebenfalls gestiegen, jedoch 
weniger ausgeprägt als im Waldstraßenviertel.  

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
39 
Abbildung 25: Betroffenheit von Eigentümerwechseln der Wohnung bzw. des Wohngebäudes wäh-
rend des Mietverhältnisses (haushaltsbezogen)36 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Bei der Betrachtung der Wohnungsverkaufspreise in Abbildung 26 ist ein deutlicher Aufwärtstrend er-
kennbar. Während die Wohnungsverkaufspreise im Waldstraßenviert el konstant von knapp 1.500 
Euro/qm auf 2.500 Euro/qm steigen, ist im Bachstraßenviertel erst ab dem Jahr 2015 ein konstantes 
Wachstum der Wohnungsverkaufspreise zu verzeichnen. Vor allem im Jahr 2014 ist mit über 2.100 
Euro/qm ein Quadratmeterpreis nachweisbar, der erst im Jahr 2017 überschritten wird.  
Abbildung 26: Durchschnittliche Wohnungsverkaufspreise in €/qm im zeitlichen Verlauf  
(Statistische Bezirke) 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung 
 
36  Berücksichtigt wurden alle Haushalte die bis zum Jahr 2014 in die Wohnungen eingezogen sind.  
7
3
9
36
80
4 2
7 8 11
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
vor 2007 2007 bis 2009 2010 bis 2012 2013 bis 2015 2016 bis Mitte Mai
2019
Waldstraßenviertel
(N=135)
Bachstraßenviertel
(N=32)
n=50
1478,68
n=40
1630,24
n=30
1759,2
n=21
n=12
1648,75
n=12
2163,16
n=8
1477,7
n=5
0,00
500,00
1000,00
1500,00
2000,00
2500,00
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
(Euro/qm)
Zentrum-Nordwest mit Waldstraßenviertel Zentrum-West mit Bachstraßenviertel Leipzig
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
40 
5.4 Bauliche Veränderungen 
In den statistischen Bezirken des Untersuchungsgebiets Waldstraßenviertel wurden zwischen den Jahren 
2012 bis 2018 90 Baugenehmigungen für bestehende Wohnungen erteilt, was etwa 1,9 % des Woh-
nungsbestandes (Stand 2016) entspricht. Im Bachstraßenviertel waren es im gleichen Zeitraum 18 Ge-
nehmigungen, was 1,7 % des Wohnungsbestandes entspricht. Beide Gebiete entsprechen somit in etwa 
dem Leipziger Vergleichswert von 1,8 %.37 Eingeschlossen sind auch Baugenehmigungen, aus denen ein 
Abriss oder eine Wohnungszusammenlegung folgte, wodurch der Wohnungsbestand reduziert wurde. 
Abbildung 27: Bauanträge 2012 – 2018 
 
Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen 
Der prozentuale Anteil der Haushalte, deren Wohnung seit dem Jahr 2014 modernisiert oder teilsaniert 
wurde, variiert in der Betrachtung der einzelnen Teilgebiete kaum. Laut Haushaltsbefragung wurden 
rund 10 % der Wohnungen i m Waldstraßenviertel seit dem Jahr 2014 modernisiert , im Bachstraßen-
viertel sind etwa 15 % der Wohnungen modernisiert oder teilsaniert worden. In einigen Fällen wurde 
auch eine Modernisierung angekündigt.  
 
37 Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen. 

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
41 
Abbildung 28: Modernisierungen/ Teilsanierungen seit dem Jahr 2014 (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
5.5 Ferienwohnungen und Leerstand 
Der Bestand an Ferienwohnungen und Leerständen in den Teilräumen des Untersuchungsgebiets ist in 
Abbildung 29 dargestellt. Die Anteile der Ferienwohnungen bzw. leerstehenden Wohnungen wurden im 
Rahmen der Haushaltsbefragung ermittelt und sind somit immer in Bezug zur Gesamtzahl der Haushalte 
in den jeweiligen Teilräumen zu setzen. Bei 7 % der Haushalte im Waldstraßenviertel sind Ferienwoh-
nungen oder Gästebetreuungen vorhanden, im Bachstraßenviertel sind es lediglich 2 %. Dauerhaft leer-
stehende Wohnungen nehmen 5 % der Haushalte im Waldstraßenviertel und 4 % im Bachstraßenviertel 
wahr. Die Zweckentfremdung von Wohnraum kann über das erhaltungsrechtliche Genehmigungsverfah-
ren versagt werden.  
Abbildung 29: Ferienwohnungen und Gästewohnungen (haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
42 
5.6 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungsdrucks 
In beiden Teilgebieten sind steigende Angebotsmietpreise feststellbar, der Anstieg entspricht ungefähr 
dem der Gesamtstadt Leipzig. Jedoch befinden sich die Angebotsmietpreise sowohl im Waldstraßen-
viertel wie auch im Bachstraßenviertel auf einem höheren Niveau als im Leipziger Durchschnitt. In beiden 
Gebieten betragen die Angebotsmietpreise 8,00 Euro/qm, der Leipziger Durchschnitt beträgt dagegen 
etwas mehr als 6,50 Euro/qm.  
Die durchschnittlich höchsten Netto -Kaltmieten s ind im Waldstraßenviertel bei 4-und -mehr-Personen-
Haushalten mit 6,88 Euro/qm vorhanden, im Bachstraßenviertel weisen 2-Personen-Haushalte mit 6,99 
Euro/qm die höchsten Netto-Kaltmieten auf. Mit einem späteren Einzug ist die Netto-Kaltmiete pro Quad-
ratmeter deutlich höher. So betrug sie im Waldstraßenviertel bei 60 % der bis 1999 e ingezogenen 
Befragten maximal 6,00 Euro/qm, während es unter den seit 2015 Eingezogenen lediglich 19 % waren. 
Im Bachstraßenviertel ist eine ähnliche Entwicklung  zu beobachten , hier sind jedoch die Unterschiede 
zwischen den Zuzugsjahren insgesamt größer. Die Grundmiete ist in beiden Gebieten seit 2011 wesent-
lich stärker als im Leipziger Durchschnitt gestiegen. Der Median der Grundmiete befindet sich im Wald-
straßenviertel mit 6,62 Euro/qm und im Bachstraßenviertel mit 6,34 Euro/qm deutlich über dem Leipzi-
ger Durchschnitt von 5,62 Euro/qm.  
Die Anzahl der Anträge auf Abgeschlossenheit ist im zeitlichen Verlauf rückläufig, insbesondere seit dem 
Jahr 2016 wurden nur noch vereinzelt Abgeschlossenheitsbescheinigungen erteilt. Die Anzahl der Woh-
nungsverkäufe steigt hingegen. Im Waldstraßenviertel ist besonders seit dem Jahr 2016 eine Zunahme 
der Wohnungsverkäufe zu beobachten, während im Bachstraßenviertel  die Anzahl der Wohnungsver-
käufe konstant ist. Parallel zum Anstieg der Verkaufszahlen ist ein Anstieg der durchschnittlichen Woh-
nungsverkaufspreise besonders für das Waldstraßenviertel nachweisbar. Im Bachstraßenviertel sind die 
Verkaufspreise bis zum Jahr 2016 leicht gesunken und in den letzten Jahren steigend.  
Im Waldstraßenviertel wurden von 10 % der Befragten die Wohnungen während ihres Mietverhältnisses 
modernisiert. Im Bachstraßenviertel waren es 15 %, hier gab es auch prozentual mehr Personen, die eine 
Modernisierungsankündigung bekommen haben.  
Ferienwohnungen wurden von 7 % der Befragten im Waldstraßenviertel im Wohnhaus identifiziert, leer-
stehende Wohnungen von etwa 5 % der Haushalte. Im Bachstraßenviertel dagegen sind die Anteile mit 
etwa 2 % Ferienwohnungen oder Gästebetreuung sowie 4 % leerstehender Wohnungen etwas geringer.  
Zusammenfassend wird in beiden Untersuchungsgebieten ein Aufwertungsdruck festgestellt, der sowohl 
die Mietpreisentwicklung als auch baulich-eigentumsrechtliche Dynamiken umfasst. 
 
 
 
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
43 
6. Analyseebene Verdrängungspotenzial 
Auf der Analyseebene des Verdrängungspotenzials werden insbesondere soziale Kenndaten untersucht 
und bewertet. Diese zielen vorrangig auf die Darstellung der Bevölkerungszusammensetzung im Unter-
suchungsgebiet ab, um die Auswirkung von untersuchtem Aufwertungspotenzial und Aufwertungsdruck 
auf die Gebietsbevölkerung besser einschätzen zu können. Hierfür sind die in den Unterkapiteln darge-
stellte Indikatoren ausschlaggebend.  
6.1 Bevölkerungsentwicklung, Alter und Herkunft gemäß Statistik 
In beiden Gebieten ist die Bevölkerungszahl seit 2012 gestiegen. Der Anstieg ist dabei im Bachstraßen-
viertel mit 18,8 % vergleichsweise  hoch, im Waldstraßenviertel dagegen betrug er nur 5,6 %. Der 
Leipziger Durchschnitt beträgt 12,9 %, somit weist das Bachstraßenviertel einen überdurchschnittlichen 
und das Waldstraßenviertel einen unterdurchschnittlichen Bevölkerungsanstieg auf.  
Abbildung 30: Bevölkerungsentwicklung von 2012 bis 2018 (Statistische Bezirke) 
 
Quelle: Eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Einwohnerregister 
Beide Gebiete weisen eine grundsätzlich ähnliche Altersstruktur auf, wobei die Gebietsbevölkerung im 
Bachstraßenviertel geringfügig jünger ist als im Waldstraßenviertel. Der Anteil der Kinder im Alter von 
bis zu 18 Jahren  ist im Waldstraßenviertel mit knapp 20 % zwar höher als im Bachstraßenviertel mit 
anteilig 18 %. Dagegen ist der Anteil der Personen im Alter bis 45 Jahren im Bachstraßenviertel mit 
etwa 70 % höher als im Waldstraßenviertel mit etwa 67 %. Die größte Altersgruppe bilden in beiden 
Teilgebieten Personen im Alter zwischen 27 und 44 Jahren, der Anteil der Personen im Alter von über 
55 Jahren ist in beiden Teilgebieten mit etwa 20 % gleich groß.  

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
44 
Abbildung 31: Altersstruktur 2018 im Waldstraßenviertel und Bachstraßenviertel (Statistische Bezirke) 
 
Quelle:  Eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Einwohnerregister 2018 
In der Tabelle 8 sind die prozentualen Veränderungen der Altersgruppen auf Grundlage der amtlichen 
Statistik dargestellt. Ein Rückgang der Bevölkerungszahlen ist vor allem bei den 0 - bis 6-Jährigen er-
kennbar. Im Waldstraßenviertel ist ihr Anteil an der Bevölkerung um 6,3 %  zurückgegangen, im Bach-
straßenviertel um 13,3 %. Im Waldstraßenviertel ist zudem ein Rückgang von Personen im Alter von  
mindestens 25 Jahren zu verzeichnen. Am stärksten gestiegen ist im Waldstraßenviertel die Altersgruppe 
der 15- bis 18-Jährigen (39,2 %) , im Bachstraßenviertel ist es dagegen die Altersgruppen der 6- bis 
25-Jährigen. Am stärksten ist dabei die Gruppe der 15- bis 18-Jährigen mit anteilig 42,3 % gewachsen.  
Tabelle 8: Prozentuale Veränderung der Altersgruppen von 2014 bis 2018 (Statistische Bezirke) 
 0 bis 6 
Jahre 
6 bis 15 
Jahre 
15 bis 18 
Jahre 
18 bis 25 
Jahre 
25 bis 65 
Jahre 
65 Jahre 
und älter 
Waldstraßenviertel - 6,3 % + 14,3 % + 39,2 % + 19,8 % - 1,7 % - 2,9 % 
Bachstraßenviertel - 13,3 % + 40,0 % +42,3 % + 34,4 % +5,6 % + 17,4 % 
Leipzig + 15,0 % + 18,9 % + 19,9 % + 17,2 % + 5,9 % + 4,2 % 
Quelle: Eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen 
Aus den differierenden Wachstumsraten der Altersgruppen ergibt sich eine veränderte Zusammenset-
zung der Bevölkerung hinsichtlich ihrer Altersstruktur. Die Abbildung 32 stellt dar, in welchem Umfang 
sich die Anteile der einzelnen Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung zwischen den Jahren 2014 und 
2018 vergrößert bzw. verringert haben. Vor allem bei den Personen zwischen 25 und 65 Jahren ist 
dabei ein starker Rückgang erkennbar, auch der Anteil der Kinder im Alter von bis zu 6 Jahren ist – vor 
allem im Bachstraßenviertel – zurückgegangen. Stattdessen sind  die Altersgruppen der Personen zwi-
schen 6 und 25 Jahren gewachsen. Tabelle 8 bestätigt diese Angaben.  
169 734
182 840
36 210
204 734
796 3093
254 1214
159 668
190 909
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Bachstraßenviertel
(N=1.990)
Waldstraßenviertel
(N=8.402)
0 bis 5 Jahre 6 bis 14 Jahre 15 bis 17 Jahre 18 bis 26 Jahre
27 bis 44 Jahre 45 bis 54 Jahre 55 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
45 
Abbildung 32: Veränderung der Anteile der Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung in Prozent-
punkten von 2014 bis 2018 (Statistische Bezirke) 
 
Quelle: Eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Einwohnerregister 2018 
Die Bevölkerungszusammensetzung im Hinblick auf die Herkunft der EinwohnerInnen ist in Abbildung 33 
dargestellt. Im Waldstraßenviertel sind rund 85 %, im Bachstraßenviertel 79 % der EinwohnerInnen 
deutsch ohne Migrationshintergrund. 7 % der Bevölkerung im Waldstraßenviertel und 6 % im Bachstra-
ßenviertel sind deutsch mit Migrationshintergrund. Somit haben etwa 8 % der Bevölkerung im Waldstra-
ßenviertel und 16 % im Bachstraßenviertel eine ausländische Staatsangehörigkeit.  
Abbildung 33: Verteilung der Nationalitäten (Statistische Bezirke) 
 
Quelle:  Eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Einwohnerregister 2018 
6.2 Haushaltsgröße und Haushaltsform 
In der Haushaltsbefragung erfasste Haushaltsgrößen sowie -strukturen sind in den folgenden Abbildun-
gen dargestellt. Abbildung 34 zur Haushaltsstruktur ve ranschaulicht die Verteilung einzelner 
182
593
1678
7246
130
563
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Bachstraßenviertel
(N=1.990)
Waldstraßenviertel
(N=8.402)
ausländische
Staatsangehörigkeit
deutsch ohne
Migrationshintergrund
deutsch mit
Migrationshintergrund
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
46 
Haushaltsformen in den beiden Teilgebieten. Rund die Hälfte der BewohnerInnen sind Alleinlebende, 
danach folgen Paare ohne und Paare mit minderjährigem/n Kind/ern. Diese bilden zusammen 90 % der 
Haushalte. Besonders gering ist der Anteil der Alleinerziehenden mit minderjährige m/n Kind/ern sowie 
der Anteil der Paare und Alleinerziehenden mit volljährigen Kind/ern. 
Abbildung 34: Haushaltsform (haushaltsbezogen) 
 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
Für das Waldstraßenviertel ist in Abbildung 35 eine gesonderte Betrachtung der Haushaltsstruktur nach 
Einzugsjahr in die Wohnung dargestellt. Während der Zuzug von Alleinlebenden anteilig bei 42 bis 60 
% etwa stabil ist, ist der Zuzug von Paaren mit Kindern und Wohngemeinschaften seit 2005 angestiegen 
und der Zuzug von Paaren ohne Kinder insbesondere seit 2010 rückläufig.  
Abbildung 35: Haushaltsform nach Einzugsjahr in die Wohnung im Gebiet Waldstraßenviertel (haus-
haltsbezogen) 
 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
36
52
52
101
163
*
*
9
7
6
23
20
35
30
57
*
9
25
41
51
*
*
*
*
*
*
*
*
7
26
0% 20% 40% 60% 80% 100%
bis 1999 in
die Wohnung gezogen
2000 bis 2004 in
die Wohnung gezogen
2005 bis 2009 in
die Wohnung gezogen
2010 bis 2014 in
die Wohnung gezogen
seit 2015 in
die Wohnung gezogen
n=768
allein lebend
alleinerziehend mit
minderjährigem/n
Kind/ern im Haushalt
Paar ohne
minderjährige/s
Kind/er im Haushalt
Paar mit
minderjährigem/n
Kind/ern im Haushalt
Paar/alleinerziehend
mit volljährigem/n
Kind/ern im Haushalt
Wohngemeinschaft
(WG)
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
47 
Im Bachstraßenviertel ist dagegen ein sehr deutlicher Rückgang des Zuzugs von Alleinlebenden erkenn-
bar. Bis 1999 stellte diese Haushaltsform noch etwa 78 % der zuziehenden Haushalte, unter den seit 
2015 Zugezogenen entfallen knapp 42 % der Haushalte auf diese Haushaltsform. S tattdessen sind 
vermehrt Paare mit minderjährigem/n Kind/ern und Wohngemeinschaften ins Bachstraßenviertel hinzu-
gezogen. Auch Paare ohne Kinder ziehen seit Jahren regelmäßig in das Gebiet.  
Abbildung 36: Haushaltsform nach Einzugsjahr in die Wohnung im Gebiet Bachstraßenviertel (haus-
haltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Auch bei Betrachtung der Haushaltsgröße  in Abbildung 37 ist hervorzuheben, dass mehr als die Hälfte 
der Haushalte 1-Personen -Haushalte sind. Äqu ivalent zu Abbildung 34 bilden mit anteilig etwa 20 % 
die zweitgrößte Gruppe 2-Personen-Haushalte ab, Haushalte mit mehr Personen sind hingegen anteilig 
geringer vertreten.  
Abbildung 37: Haushaltsgröße (haushaltsgebezogen) 
 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
48 
Die Kombination der Zimmeranzahl mit der Haushaltsgröße verdeutlicht , dass in beiden Teilgebieten 
eine überwiegend bedarfsgerechte Wohnungsbelegung38 vorliegt. Es gibt jedoch auch Überbelegungen 
bei größeren Haushalten, während es bei kleineren auch zu Unterbelegungen kommt.  
Abbildung 38: Zimmeranzahl nach Haushaltsgröße im Gebiet Waldstraßenviertel (haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
Abbildung 39: Zimmeranzahl nach Haushaltsgröße im Gebiet Bachstraßenviertel (haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
 
 
 
38  Annahme: ein Zimmer je Person im Haushalt plus maximal ein Zimmer. 
54
*
257
56
5
1
74
87
46
13
14
35
33
34
12
17
14
23
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
1-Personen-
Haushalt
2-Personen-
Haushalt
3-Personen-
Haushalt
4-und-mehr-
Personen-
Haushalt
n=775
1 Zimmer
2 Zimmer
3 Zimmer
4 Zimmer
5 Zimmer
und mehr
12
*
64
15
*
*
24
27
13
*
*
6
*
9
*
*
*
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
1-Personen-
Haushalt
2-Personen-
Haushalt
3-Personen-
Haushalt
4-und-mehr-
Personen-
Haushalt
n=190
1 Zimmer
2 Zimmer
3 Zimmer
4 Zimmer
5 Zimmer
und mehr
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
49 
6.3 Beteiligung am Erwerbsleben 
Über die Indikatoren zur Beteiligung am Erwerbsleben lassen sich ebenfalls Rückschlüsse zur Verdrän-
gungsgefährdung der ansässigen Wohnbevölkerung ableiten. Als Indikatoren dienen Informationen zur 
(Berufs-)Tätigkeit, die in Abbildung 40 dargestellt ist, und Informationen zum Bildungsstatus, die in Ab-
bildung 41 veranschaulicht werden.  
In beiden Untersuchungsgebieten im Stadtraum Mitte sind etwa die Hälfte der Befragten Angestellte wie 
Abbildung 40 verdeutlicht. 15 % der Befragten im Waldstraßenviertel sind RentnerInnen, im Bachstra-
ßenviertel sind es mit anteilig 20 % etwas mehr. Rund 1 8 % der Befragten in beiden Gebieten sind 
SchülerInnen, Studierende oder Auszubildende. Mit mehr als 10 % ist der Anteil der Selbstständigen im 
Gebiet Waldstraßenviertel etwa doppelt so hoch wie im Bachstraßenviertel.  
Abbildung 40: (Berufs-)Tätigkeit (personenbezogen) 
 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
Die Abbildung 41 zum Bildungsabschluss veranschaulicht, dass im Waldstraßenviertel mehr als die Hälfte 
und im Bachstraßenviertel sogar fast zwei Drittel der Befragten  einen (Fach-)Hochschulabschluss oder 
eine Promotion haben. Weiterhin haben je rund 20 % die (Fach-)Hochschulreife beziehungsweise Abitur. 
Der Anteil der Personen, die einen Schulabschluss mit der 10. Klasse in der Ober-/Mittel- oder Realschule 
gemacht haben, ist im Waldstraßenviertel mit etwa 12 % etwas höher als im Bachstraßenviertel mit 8 %. 
Der Anteil der Personen mit Hauptschulabschluss, keinem Schulabschluss oder Personen, die noch in der 
schulischen Ausbildung sind, ist in beiden Teilgebieten mit anteilig je rund 6 % ähnlich groß.  

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
50 
Abbildung 41: Bildungsabschluss (personenbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
In den letzten Jahren ist die Erwerbslosenquote39 gesunken, wie Abbildung 42 dargestellt. Im Stadtraum 
Mitte ist sie generell geringer als in der Stadt Leipzig. Aufgrund des niedrigen Niveaus ist die Entwicklung 
der Erwerbslosenquote in den beiden Teilgebieten nicht so stark gesunken wie im Leipziger Durchschnitt 
(-2,8 %). Dennoch lässt sich für die beiden Teilgebiete ein leichter Abwärtstrend erkennen. Im Jahr 2017 
betrug die Erwerbslosenquote im Waldstraßenviertel 2,4 % und im Bachstraßenviertel 2,1 %. Sie ist 
dementsprechend nicht einmal halb so hoch, wie die der Stadt Leipzig (Stand 2017: 5 %).  
Abbildung 42: Entwicklung der Erwerbslosenquote im zeitlichen Verlauf (Statistische Bezirke) 
 
Quelle:  Eigene Darstellung nach Stadt Leipzig, Ordnungsamt Einwohnerregister und Bundesagentur für Arbeit 
 
39  Anteil der Arbeitslosen an der Bevölkerung im Alter von 15 bis 65 Jahren  

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
51 
6.4 Einkommensverhältnisse und Mietbelastung 
Aussagen über die Verdrängungsgefährdung der vorhandenen Wohnbevölkerung können zudem über 
Einkommensverhältnisse und entsprechend berechnete Mietbelastungen erfolgen. Als Indikatoren dienen 
neben dem Netto-Haushaltseinkommen auch der Anteil sowie die Art der Zusc hüsse, die BewohnerInnen 
zum Lebensunterhalt erhalten. In Abbildung 43 und Abbildung 44 ist jeweils das monatliche Netto-Haus-
haltseinkommen für die beiden Teilgebiete Waldstraßenviertel und Bachstraßenviertel dargestellt.  
Rund 14 % der Befragten im Waldstraßenviertel haben ein monatliches Netto-Haushaltseinkommen von 
weniger als 1.500 Euro, während mehr als 50 % der Haushalte mehr als 2.600 Euro pro Monat zur 
Verfügung haben. Geringe Einkommen von weniger als 1.500 Euro  pro Monat sind vor allem bei 1 -
Personen-Haushalten vorhanden. Proportional zu den geringen Einkommen sind höhere Einkommen eher 
bei größeren Haushalten mit 3 und mehr Personen vorhanden.  
Abbildung 43: Höhe des monatlichen Netto -Haushaltseinkommens nach Haushaltsgröße  und im Unter-
suchungsgebiet Waldstraßenviertel (haushaltsbezogen) 
 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
Auch im Untersuchungsgebiet Bachstraßenviertel wird eine ähnliche Einkommensverteilung deutlich, hier 
haben rund 20 % der Haushalte ein monatliches Netto-Haushaltseinkommen von weniger als 1.500 Euro 
zur Verfügung. Der Anteil von hohen Einkommen von mehr als 2.600 Euro pro Monat ist mit etwa 45 % 
etwas geringer als im Waldstraßenviertel. Auch im Bachstraßenviertel zeigt sich, dass höhere Einkommen 
eher bei größeren Haushalten vorhanden sind, davon weichen die 3-Personen-Haushalte leicht ab.  

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
52 
Abbildung 44: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens nach Haushaltsgröße und im Unter-
suchungsgebiet Bachstraßenviertel (haushaltsbezogen) 
 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
In der Tabelle 9 ist das mittlere Netto -Haushaltseinkommen nach Haushaltsgröße dargestellt. Im Ver-
gleich der beiden Gebiete ist ersichtlich, dass zwischen den 1 - und 2-Personen-Haushalten im Median 
kein Unterschied vorliegt. Jedoch wird bei Betrachtung der Haushalte mit drei Personen und mehr deut-
lich, dass das mittlere monatliche Netto -Haushaltseinkommen im Waldstraßenviertel deutlich über dem 
entsprechenden Haushaltseinkommen dieser Haushaltsgröße im Bachstraßenviertel liegt. Bei den 3-Per-
sonen-Haushalten beträgt der Unterschied rund 1.600 Euro zwischen den beiden Gebieten. Im stadtwei-
ten Vergleich wird deutlich, dass die Netto -Haushaltseinkommen in beiden Gebieten deutlich über den 
entsprechenden Durchschnittseinkommen der Stadt Leipzig liegen.  
Tabelle 9: Mittleres monatliches Netto-Haushaltseinkommens nach Haushaltsgröße (haushaltsbezo-
gen) im Vergleich zur Stadt Leipzig 
Haushaltsgröße Waldstraßenviertel Bachstraßenviertel Leipzig 
n Median n Median Median 
1-Personen-Haushalt 370 2.000 € 96 2.000 € 1.371 € 
2-Personen-Haushalt 173 3.400 € 44 3.400 € 2.445 € 
3-Personen-Haushalt 87 4.500 € 17 2.917 € 3.011 € 
4-und-mehr-Personen-Haushalt 64 4.973 € 13 4.468 € 3.677 € 
Gesamt 694 2.700 € 170 2.446 € 1.832 € 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019; Stadt Leipzig, Schnellbericht zur Kommunalen Bürgerumfrage 2018 
Das bedarfsgewichtete Äquivalenzeinkommen 40, das die Anzahl der Personen und insbesondere der 
Kinder im Haushalt berücksichtigt, veranschaulicht in der Tabelle 10, dass im Waldstraßenviertel die 
 
40  Das Äquivalenzeinkommen ist ein bedarfsgewichtetes Pro-Kopf-Einkommen je Haushaltsmitglied, das ermittelt wird, indem 
das Haushaltsnettoeinkommen durch die Summe der Bedarfsgewichte der im Haushalt lebenden Personen getei lt wird. 
Nach EU-Standard wird zur Bedarfsgewichtung die neue OECD-Skala verwendet. Danach wird der ersten erwachsenen 
 

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
53 
Äquivalenzeinkommen nach Haushaltsform über den Armutsgefährdungsschwellen für Sachsen liege n. 
Auch im Bachstraßenviertel befinden sich die Äquivalenzeinkommen aller Haushaltsformen über der Ar-
mutsgefährdungsschwelle.  
Tabelle 10: Äquivalenzeinkommen nach Haushaltsform und Armutsgefährdung (haushaltsbezogen) 
Haushaltsform Höhe Äquivalenzeinkommen Armutsgefährdungs-
schwelle Sachsen 
 Waldstraßenviertel 
(n=657) 
Bachstraßenviertel 
(n=163) 
 
Alleinlebende 2.000 €  2.000 €  937 € 
Alleinerziehende mit minder-
jährigem/n Kind/ern41 2.142 €  2.212 € 1.218 € 
Paare ohne Kinder 2.333 €  2.450 €  1.405 € 
Paare mit minderjährigem/n 
Kind/ern42 2.238 €  2.023 €  1.967 € 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019; Berechnung auf Grundlage der OECD-Skala; Statistisches Bundesamt, Armuts-
gefährdungsschwellen 
Im Waldstraßenviertel haben rund 40 % der Haushalte eine Warmmietbelastung von mehr als 30 %43 
ihres Netto-Haushaltseinkommen, bei 15 % sind es mehr als 40 % des Einkommens. Besonders stark ist 
die Belastung für Haushalte, die nur ein Einkommen haben, also Alleinlebende und Alleinerziehende mit 
minderjährigen Kindern. Dies wird besonders anhand der Betrachtung der Haushaltsgrößen deutlich, da 
50 % der 1- Personen-Haushalte eine Warmmietbelastung von mehr als 30 % haben und mehr als 15 
% eine Warmmietbelastung von mehr als 40 %. Auch unter den 2- und 4-und-mehr-Personen-Haushalten 
haben 30 % eine Warmmietbelastung von mehr als 30 % ihres Netto-Haushaltseinkommens.  
 
Person im Haushalt das Bedarfsgewicht 1 zugeordnet, für die weiteren Haushaltsmitglieder werden Gewichte von < 1 
eingesetzt (0,5 für weitere Personen im Alter von 14 und mehr Jahren und 0,3 für jedes Kind im Alter von unter 14 
Jahren), weil angenommen wird, dass sich durch gemeinsames Wirtschaften Einsparungen erreichen lassen. 
41   bezieht sich auf eine erwachsene Person mit einem Kind unter 14 Jahren im Haushalt. 
42   bezieht sich auf einen Haushalt mit zwei erwachsenen Personen und zwei Kinder unter 14 Jahre. 
43  Hans Böckler Stiftung, Wohnverhältnisse in Deutschland – eine Analyse der sozialen Lage in 77 Großstädten, Nr. 63, 
2018, S. 14; Deutscher Bundestag, Dritter Bericht der Bundesregierung über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in 
Deutschland und Wohngeld- und Mietenbericht 2017, Drucksache 18/13120, S. 114; Deutscher Bundestag, Wohngeld 
ausweiten und die Belastung durch Wohnkosten begrenzen, Drucksache 19/10752, 2019; Wohnraumversorgung Berlin, 
Anstalt öffentlichen Rechts, „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ 
Kooperationsvereinbarung mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften Berlins; S.10.   
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
54 
Abbildung 45: Warmmietbelastung im Untersuchungsgebiet Waldstraßenviertel und nach Haushalts-
größe (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Die Warmmietbelastung ist im Bachstraßenviertel in Abbildung 46 etwas höher als im Waldstraßenvier-
tel. Bei fast der Hälfte aller Haushalte beträgt die Warmmiete mehr als 30 % des Netto-Haushaltsein-
kommens. Vor allem 1-Personen-Haushalte sind mit anteilig 60 % durch eine hohe Warmmietbelastung 
von mindestens 30 % geprägt. Gleiches gilt für Alleinlebende und Alleinerziehende mit minderjähri-
gem/n Kind/ern. Im Vergleich mit dem Waldstraßenviertel sind die Anteile von Haushalt en mit einer 
Warmmietbelastung von mehr als 40 % vor allem bei den 1-  und 3-Personen-Haushalten höher. Insge-
samt sind etwa 18 % der Befragten im Gebiet Bachstraßenviertel von einer Warmmietbelastung be-
troffen, die 40 % ihres monatlichen Netto-Haushaltseinkommens umfasst.  
Abbildung 46: Warmmietbelastung im Untersuchungsgebiet Bachstraßenviertel und nach Haushalts-
größe (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
55 
Mit 1 % im Waldstraßenviertel und 2 % im Bachstraßenviertel sind die Anteile der Beziehenden von 
ALG II wie durch die Erwerbslosenquote in Abbildung 42 bereits angedeutet sehr gering. Entsprechend 
niedrig sind auch die Anteile der Beziehenden von ALG I mit je 2 % der Befragten in beiden Gebieten. 
Je 5 % der Befragten in beiden Gebieten im Stadtraum Mitte beziehen  sonstige staatliche Leistungen 
wie u. a. Eltern- und Kindergeld und BAföG. Wohngeld wird von knapp 1 % der Befragten im Wald-
straßenviertel und etwas mehr als 1 % der Befragten im Bachstraßenviertel in Anspruch genommen.  
Abbildung 47: Unterstützung zum Lebensunterhalt (haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019  
6.5 Gebietsbindung, Nutzung von Infrastruktur, Nachbarschaft und Umzugsgründe 
Neben den bereits dargestellten Indikatoren zu den Sozialdaten sind auch die Informationen  zur Ge-
bietsbindung der Bewohnerschaft für die Ermittlung des Verdrängungspotenzials von Bedeutung. Be-
stimmte Bevölkerungsgruppen sind unter Umständen stark auf die vorhandene Infrastruktur im Wohnge-
biet angewiesen, sodass ein durch Verdrängung erzwungener Umzug in dieser Hinsicht die Wohnbevöl-
kerung vor Herausforderungen stellen würde. Daher werden im Folgenden Indikatoren zur Nutzung der 
vorhandenen Infrastruktur, Gebiets- und Nachbarschaftsbindung sowie zu Umzugsabsichten dargestellt. 
6.5.1 Nutzung von Infrastruktureinrichtungen im Wohnquartier 
Am meisten genutzt werden öffentliche Grünflächen, Einkaufsmöglichkeiten und der öffentliche Nahver-
kehr, die zudem die grundsätzliche Infrastruktur des Gebiets darstellen. Ebenfalls werden medizinische 
und kulturelle Einrichtungen von mindes tens der Hälfte der Befragten genutzt , auch Sporteinrichtungen 
sind beliebt.  

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
56 
Abbildung 48: Nutzung von Infrastruktur (haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
Die Abbildung 49 veranschaulicht die Diskrepanzen hinsichtlich der verfügbaren und der nachgefragten 
Infrastruktur im Stadtraum Mitte. Vor allem bei kulturellen Einrichtungen sehen viele Nachholbedarf, auch 
medizinische und Beratungseinrichtungen sowie Einkaufsmöglichkeiten fehlen den Menschen im Bachstra-
ßenviertel. Im Waldstraßenviertel sind es neben den kulturellen Einrichtungen zudem Sporteinrichtungen, 
die viele als fehlend betrachten.  

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
57 
Abbildung 49: fehlende Infrastruktur (haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
6.5.2 Bewertung der Entwicklungen im Quartier und der Nachbarschaft 
Abbildung 50 veranschaulicht die Wahrnehmung der Haushalte hinsichtlich feststellbarer Veränderungen 
im Wohnquartier. Insgesamt ist für den Großteil der Haushalte festzustellen, dass die Wahrnehmung 
negativer Veränderungen in den jeweiligen Wohnquartieren die Wahrnehmung positiver Veränderun-
gen überwiegt. Im Waldstraßenviertel nimmt mit anteilig 53 % die Mehrheit der Befragten jedoch keine 
spürbaren Veränderungen im Quartier wahr, im Bachstraßenviertel sind es 60 % der Haushalte. Der 
Anteil der Wahrnehmung negativer Entwicklungen im Waldstraßenviertel überwiegt die Wahrnehmung 
positiver Entwicklungen mit 39 % im Vergleich zu 11,5 %. Im Bachstraßenviertel überwiegen anteilig 28 
% negative Entwicklung die Wahrnehmung positiver Entwicklungen mit anteilig 18 %.  
 

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
58 
Abbildung 50: Veränderungen und Entwicklungen im Quartier (haushaltsbezogen)
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
In der Abbildung 51 sind jeweils die zehn meistgenannten positiven und negativen Entwicklungen für das 
Untersuchungsgebiet Mitte zusammen dargestellt. Dabei sind positive Veränderungen grün und negative 
Veränderungen rot eingefärbt. Je größer ein Wort dargestellt ist, desto häufiger wurde es im Rahmen 
der Haushaltsbefragung von den Haushalten genannt.44  
Vor allem die Parkplätze und der Verkehr werden von sehr vielen als negativ eingestuft, viele nannten 
die Mietpreise und Themen wie Lärm, Kriminalität und fehlendes Sicherheitsgefühl sowie die Sauberkeit 
und Instandhaltung des öffentlichen Raums. Positiv wurden vor allem Infrastrukturmaßnahmen im öffent-
lichen Raum bewertet, hierzu gehören zum Beispiel neue Grünanlagen oder die Umgestaltung von Plät-
zen. Das gastronomische Angebot und die Sanierung von Gebäuden werden positiv betrachtet.  
 
44  Bei sehr geringen Häufigkeiten wurde die Schriftgröße aus Gründen der Lesbarkeit erhöht. 

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
59 
Abbildung 51: Veränderungen im Wohnquartier (haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
6.5.3 Gebietsbindung 
Bei der Frage zur Wohnortwahl waren Mehrfachnennungen möglich, da für viele die Kombination ge-
wünschter Faktoren bei der Wohnortwahl eine Rolle spielt. Vor allem die Lage in der Stadt und das 
Lebensgefühl im Wohngebie t waren ausschlaggebend für die Wohnortwahl  in beiden Gebieten im 
Stadtraum. Die bauliche Struktur und die Nähe zum Arbeitsplatz wurden von mehr als 10 % der Befrag-
ten in beiden Gebieten als ausschlaggebend für die Wohnortwahl angeführt. Für 7 % der Befragten im 
Waldstraßenviertel und im Bachstraßenviertel war eine günstige  Miete ausschlaggebend, während 
gleichzeitig ein minimal kleinerer Anteil der Befragten eine noch günstige Miete beim Einzug bestätigte.  
 

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
60 
Abbildung 52: Gründe für die Wohnortwahl (haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
In Abbildung 53 sind entsprechend der Haushaltsbefragung die Kontakte in der Nachbarschaft im Wohn-
haus dargestellt. Rund 60 % der Befragten in beiden Untersuchungsgebieten kennen sich und helfen sich 
untereinander. Rund ein Fünftel der Haushalte in beiden Gebieten pflegt darüber hinaus  engere Kon-
takte beziehungsweise Freundschaften in der Nachbarschaft. 16 % der Haushalte im Gebiet Waldstra-
ßenviertel und 15 % der Haushalte im Bachstraßenviertel haben flüchtigen bis keinen Kontakt zu ihrer 
Nachbarschaft. 
Abbildung 53: Kontakte zur Nachbarschaft (haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
61 
6.5.4 Umzugsabsichten  
Wie Abbildung 54 veranschaulicht, erwägen derzeit nur rund 20 % der befragten Haushalte einen 
Umzug. Weniger als 10 % der Haushalte planen konkret einen Umzug. Im Waldstraßenviertel planen 
70 % der Haushalte derzeit keinen Umzug, im Bachstraßenviertel sind es 75 %.  
Abbildung 54: Umzugsabsichten innerhalb der nächsten zwei Jahre (haushaltsbezogen) 
 
Quelle: Haushaltsbefragung 2019 
Abbildung 55 veranschaulicht aufgeführte Gründe für die Umzugsabsichten der Haushalte, welche je 
nach Gebiet zum Teil unterschiedlich ausfallen. In beiden Gebieten wird am häufigsten durch ein Fünftel 
der einen Umzug anvisierenden Haushalte genannt, dass die Wohnung zu klein ist. Außerdem gibt es oft 
persönliche oder berufliche Gründe für einen Umzug. Rund 12 % der einen Umzug anvisierenden Haus-
halte im Bachstraßenviertel begründen den geplanten Umzug mit dem Erwerb eines Eigenheims oder 
einer Eigentumswohnung.  

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
62 
Abbildung 55: Gründe für den geplanten Umzug (haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
Die meisten Personen mit Umzugswunsch wollen inner halb des jetzigen Wohngebiets oder in einem an-
deren Leipziger Stadtteil wohnen wie Abbildung 56 veranschaulicht. Mehr als die Hälfte der im Wald-
straßenviertel wohnenden Haushalte möchte dort wohnen bleiben, im Bachstraßenviertel  sind es 40 % 
der einen Umzug anvisierenden Haushalte. In beiden Gebieten ist dies jeweils die größte Gruppe.  

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
63 
Abbildung 56: Wohnortwunsch nach einem Umzug (haushaltsbezogen) 
 
Quelle:  Haushaltsbefragung 2019 
6.6 Einschätzung und Bewertung des Verdrängungspotenzials  
Die Gebiete Waldstraßenviertel und Bachstraßenviertel verzeichnen seit 2012 einen Anstieg der Bevöl-
kerungszahl. Dabei befindet sich der Bevölkerungsanstieg im Bachstraßenviertel anteilig über dem An-
stieg der Stadt Leipzig, während der Bevölkerungsanstieg im Waldstraßenviertel unterdurchschnittlich 
verläuft.  
Die Betrachtung der  Veränderung der Altersklassen in der Gebietsbevölkerung verdeutlicht in beiden 
Teilgebieten einen Rückgang der 25- bis 65-Jährigen, im Bachstraßenviertel zusätzlich einen Rückgang 
der 0- bis 6-Jähirgen. Stattdessen steigt der Anteil junger Erwachsener zwischen 18 und 25 Jahren. Der 
Großteil der Gebietsbevölkerung ist deutsch ohne Migrationshintergrund, 16 % der Gebietsbevölkerung 
im Bachstraßenviertel hat eine ausländische Staatsangehörigkeit, im Waldstraßenviertel sind es 8 %.   
In beiden Gebieten  leben vorrangig Alleinlebende, danach folgen Paare ohne Kinder und Paare mit 
minderjährigen Kindern. Diese drei Haushaltsformen bilden 90 % der Bewohnerschaft ab. In den letzten 
Jahren sind im Waldstraßenviertel mehr Kinder und Wohngemeinschaften hinzugezogen, während vor 
allem der Zuzug von Paaren ohne Kinder anteilig zurückgegangen ist. Im Bachstraßenviertel sind eben-
falls Paare mit Kind/ern und Wohngemeinschaften hinzugezogen, ebenso Paare ohne Kinder, während 
der Anteil der Alleinlebenden zurückgegangen ist. Diese Zahlen verhalten sich proportional zur Haus-
haltsgröße. 1-Personen-Haushalte bilden in beiden Teilgebieten anteilig die stärkste Haushaltsgröße und 
2-Personen-Haushalte die zweitgrößte. Insgesamt besteht eine bedarfsgerechte Wohnungsbelegung.  
Als stärkste (Berufs-)tätigkeitsgruppe werden Angestellte und RentnerInnen identifiziert, danach folgen 
Personen vor dem Berufseintritt (SchülerInnen, Studierende, Auszubildende) und Selbstständige. Im Wald-
straßenviertel sind die Hälfte der  Befragten AkademikerInnen, im Bachstraßenviertel sind es sogar etwa 
zwei Drittel. Die Erwerbslosenquote ist in den Untersuchungsgebieten unterdurchschnittlich und wie in der 
Gesamtstadt in den letzten Jahren rückläufig.  

 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
64 
Lediglich 15 % der Haushalte im Gebiet Waldstraßenviertel und 20 % der Haushalte im Gebiet Bach-
straßenviertel verfügen über ein monatliches Netto -Einkommen von weniger als 1.500 Euro . Dagegen 
haben im Waldstraßenviertel mehr als die Hälfte der Haushalte mehr als 2.600 Euro pro Monat zur 
Verfügung, im Bachstraßenviertel sind es etwas weniger als die Hälfte der befragten Haushalte. Höhere 
Einkommen sind allgemein eher bei größeren Haushalten zu finden, während kleinere Haushalte etwas 
geringere Einkommen zur Verfügung haben. Der Median der Einkommen nach Haushaltsgröße und das 
Äquivalenzeinkommen liegen in beiden Gebieten über dem Durchschnitt von Leipzig.  
Im Waldstraßenviertel haben 40 % der Haushalte eine Warmmietbelastung von mehr als 30 % des 
Netto-Haushaltseinkommens, 15 % haben sogar eine Warmmietbelastung von mehr als 40 %. Dies be-
trifft vor allem Haushalte mit nur einem Einkommen, wie Alleinlebende und Alleinerziehende mit minder-
jährigen Kindern im Haushalt. Im Bachstraßenviertel haben fast 50 % der Haushalte eine Warmmietbe-
lastung von mehr als 30 % ihres Netto-Haushaltseinkommens, bei etwa 18 % der Haushalte – vor allem 
1- bis 3-Personen-Haushalte – liegt eine Warmmietbelastung von mehr als 40 % vor.  
In beiden Gebieten sind die Anteile der Beziehenden von staatlichen Leistungen sehr gering. Mit anteilig 
5 % ist der Anteil der Beziehenden von sonstigen staatlichen Leistungen wie Eltern- und Kindergeld sowie 
BAföG am höchsten, die Anteile von Beziehenden von ALG I und II befinden sich in beiden Gebieten bei 
um die 2 % und sind somit halb so hoch wie der gesamtstädtische Durchschnitt.  
In beiden Gebieten ist eine starke Quartiersbindung der Gebietsbevölkerung vorhanden. Die grundle-
genden Infrastrukturen wie Einkaufsmöglichkeiten, ÖPNV und öffentliche Grünflächen werden von mehr 
als 85 % der Bevölkerung genutzt , auch kulturelle und medizinische Einrichtungen werden von mehr als 
50 % der BewohnerInnen  genutzt. Defizite werden im Bachstraßenviertel vor allem bei kulturellen und 
medizinischen Einrichtungen sowie Beratungs- und Einkaufsmöglichkeiten gesehen. Im Waldstraßenviertel 
sind es neben kulturellen Einrichtungen vor allem Sportmöglichkeiten, die fehlen.  
Die Frage nach positiven und negativen Veränderungen wurde von vielen eher mit negativen Aussagen 
beantwortet. Vor allem empfinden viele den Verkehr als zu viel, genauso wie die Suche nach einem 
Parkplatz. Auch Lärm durch Menschen und ein fehlendes Sicher heitsgefühl werden von vielen genannt. 
Die meisten Personen nennen die Lage in der Stadt und das Lebensgefühl im Wohngebiet als entschei-
dend für die Wohnortwahl.  
Es bestehen enge Kontakte in der Nachbarschaft beider Gebiete. M ehr als 60 %  der Befragten im  
Waldstraßenviertel sowie im Bachstraßenviertel kennen sich gut oder sind befreundet und helfen sich 
gegenseitig. Lediglich 20 % der Befragten  planen derweil einen Umzug. Begründet werden diese vor 
allem mit einer zu kleinen Wohnung, beruflichen und privaten Gründen sowie dem Erwerb eines Eigen-
heims beziehungsweise einer Eigentumswohnung. Als Umzugsziel wird mit über 50 % vor allem im Wald-
straßenviertel oft das Wohngebiet selbst benannt, als zweites die Stadt Leipzig.  
Zusammenfassend kann weder im Waldstraßenviertel noch im Bachstraßenviertel ein ausreichend hoher 
Anteil verdrängungsgefährdeter Gebietsbevölkerung identifiziert werden. Dies ist vor allem mi t ver-
gleichsweise hohen monatlichen Netto-Haushaltseinkommen sowie einem sehr geringen Anteil von Trans-
ferleistungsbeziehenden begründet.  
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
65 
7. Zusammenfassende Bewertung  
Die Analyse und Bewertung der Indikatoren ergibt, dass die Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass 
einer Sozialen Erhaltungssatzung – ein bestehendes bauliches Aufwertungspotenzial, ein wohnungswirt-
schaftlicher Aufwertungsdruck und ein soziales Verdrängungspotenzial – weder im Untersuchungsgebiet 
Waldstraßenviertel noch im Bachstraßenviertel vorliegen.  
Im Rahmen der Analyse des Aufwertungspotenzials sind gehobene Ausstattungsmerkmale vorrangig in 
Eigentumswohnungen nachweisbar. Auch ist der Anteil der Kleinraumwohnungen, die Potenzial für Woh-
nungszusammenlegungen bieten, in den Gebieten sehr gering. Mit anteilig 25 % im Gebiet Waldstra-
ßenviertel und etwa 28 % im Gebiet Bachstraßenviertel ist der Anteil der Wohnungen mit einer Fläche 
von bis zu 60 qm sehr gering, sodass davon auszugehen ist, dass in diesen beiden Gebieten Wohnungs-
zusammenlegungen bereits weitgehend durchgeführt wurden. Aufwertungspotenzial ist lediglich für die 
Durchführung energetischer Modernisierungen als auch für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswoh-
nungen feststellbar. In Zusammenhang mit Wohnungsumwandlungen ist zudem mit einer Schaffung eines 
gehobenen Ausstattungsstandards zu rechnen.  
Aufwertungsdruck wird für die beiden Gebiete hingegen belegt. Sowohl ein Anstieg der Bestands- und 
Angebotsmieten und eine Zunahme von baulich-eigentumsrechtlichen Dynamiken ist auch im gesamtstäd-
tischen Vergleich nachweisbar. Die Angebotsmieten im Bach- und Waldstraßenviertel befinden sich mit 
8 Euro/qm deutlich über dem gesamtstädtischen Vergleichswert von 6,50 Euro/qm.  
Eine verdrängungsgefährdete Gebietsbevölkerung ist weder im  Waldstraßenviertel noch im Bachstra-
ßenviertel in ausreichendem Umfang nachweisbar. Insbesondere das Einkommensniveau ist in diesen Teil-
gebieten im Vergleich zur Stadt Leipzig ein höheres, sodass entsprechend nur ein sehr geringer Anteil 
der Gebietsbewohnerschaft auf Transferleistungen angewiesen ist. Der Median des monatlichen Netto -
Haushaltseinkommens liegt im Waldstraßenviertel über 860 Euro über dem der Gesamtstadt, im Bach-
straßenviertel sind es mehr als 600 Euro, gleichzeitig ist der Anteil der Transferleistungsbeziehend en 
deutlich niedriger. 
Insgesamt kann für die Gebiete Waldstraßenviertel und Bachstraßenviertel unter Einbeziehung aller in 
die vertiefende Untersuchung eingeflossen Indikatoren der drei Analyseebnen kein für den Erlass einer 
Sozialen Erhaltungssatzung nachzuweisender Einklang von baulichem Aufwertungspotenzial, wohnungs-
wirtschaftlichem Aufwertungsdruck und sozialem Verdrängungspotenzial festgestellt werden. Da vor al-
lem die Identifikation einer verdrängungsgefährdeten Gebietsbevölkerung Voraussetzung für den Erlass 
einer Sozialen Erhaltungssatzung ist, werden die beiden Gebiete trotz eines nachweisbaren Aufwer-
tungsdrucks und stellenweise identifizierten Aufwertungspotenzialen nicht für die Festsetzung als Soziales 
Erhaltungsgebiet empfohlen.  
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
66 
8. Verzeichnisse und Quellen 
8.1 Abbildungsverzeichnis 
Abbildung 1: Schematischer Untersuchungsaufbau ...................................................................................... 7 
Abbildung 2: Übersicht des Stadtraums Mitte und der beiden Untersuchungsgebiete ...................... 10 
Abbildung 3: Altersstruktur gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung (personenbezogen) .... 12 
Abbildung 4: Nationalität gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung (personenbezogen) ...... 12 
Abbildung 5: Eigentumsform der Gebäude gemäß Stadt Leipzig und Haushaltsbefragung  
(haushaltsbezogen) ................................................................................................................... 13 
Abbildung 6: Übersichtskarte der Untersuchungsgebiete Waldstraßenviertel und 
Bachstraßenviertel .................................................................................................................... 19 
Abbildung 7: Erhaltungsgebiet Waldstraßen- und Bachstraßenviertel ................................................. 20 
Abbildung 8: Gebäudealter (gebietsscharf) ............................................................................................... 23 
Abbildung 9: Anzahl der Zimmer  .................................................................................................................. 24 
Abbildung 10: Wohnungsgröße ....................................................................................................................... 24 
Abbildung 11: Eigentums- und Mietverhältnis der Wohnungen (haushaltsbezogen) ............................. 26 
Abbildung 12: Gebäudezustand gemäß Ortsbildanalyse ......................................................................... 27 
Abbildung 13: Verbesserungswünsche Wohnungsausstattung (Mehrfachnennungen möglich)  
(haushaltsbezogen) ................................................................................................................... 30 
Abbildung 14: Mängel in der Wohnung (Mehrfachnennungen möglich) (haushaltsbezogen) .............. 30 
Abbildung 15: Angebotsmietpreise der statistischen Bezirke im zeitlichen Verlauf (nettokalt in 
Euro/qm, Median) .................................................................................................................... 32 
Abbildung 16: Netto-Kaltmiete nach Haushaltsgröße im Untersuchungsgebiet Waldstraßenviertel 
(haushaltsbezogen) ................................................................................................................... 33 
Abbildung 17: Netto-Kaltmiete nach Haushaltsgröße im Untersuchungsgebiet Bachstraßenviertel 
(haushaltsbezogen) ................................................................................................................... 34 
Abbildung 18: Netto-Kaltmiete nach Einzugsjahr in die Wohnung im Untersuchungsgebiet 
Waldstraßenviertel (haushaltsbezogen) .............................................................................. 34 
Abbildung 19: Netto-Kaltmiete nach Einzugsjahr in die Wohnung im Untersuchungsgebiet 
Bachstraßenviertel (haushaltsbezogen) ................................................................................ 35 
Abbildung 20: Netto-Kaltmiete nach Einzugsjahr in die Wohnung im Untersuchungsgebiet 
Waldstraßenviertel (haushaltsbezogen, Mittelwert und Median) .................................. 36 
Abbildung 21: Netto-Kaltmiete nach Einzugsjahr in die Wohnung im Untersuchungsgebiet 
Bachstraßenviertel (haushaltsbezogen, Mittelwert und Median) .................................... 36 
Abbildung 22: Monatliche Grundmiete (Median in Euro/qm) gemäß kommunaler Bürgerumfrage .. 37 
Abbildung 23: Erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigungen einschließlich Änderungen und 
Ergänzungen im zeitlichen Verlauf (Statistische Bezirke) .................................................. 37 
Abbildung 24: Wohnungsverkäufe im zeitlichen Verlauf (Statistische Bezirke) ...................................... 38 
Abbildung 25: Betroffenheit von Eigentümerwechseln der Wohnung bzw. des Wohngebäudes 
während des Mietverhältnisses (haushaltsbezogen) .......................................................... 39 
Abbildung 26: Durchschnittliche Wohnungsverkaufspreise in €/qm im zeitlichen Verlauf  (Statistische 
Bezirke) ....................................................................................................................................... 39
 
Abbildung 27: Bauanträge 2012 – 2018 ...................................................................................................... 40 
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
67 
Abbildung 28: Modernisierungen/ Teilsanierungen seit dem Jahr 2014 (haushaltsbezogen) ............ 41 
Abbildung 29: Ferienwohnungen und Gästewohnungen (haushaltsbezogen) .......................................... 41 
Abbildung 30: Bevölkerungsentwicklung von 2012 bis 2018 (Statistische Bezirke) .............................. 43 
Abbildung 31: Altersstruktur 2018 im Waldstraßenviertel und Bachstraßenviertel (Statistische 
Bezirke) ....................................................................................................................................... 44 
Abbildung 32: Veränderung der Anteile der Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung in 
Prozentpunkten von 2014 bis 2018 (Statistische Bezirke) ............................................... 45 
Abbildung 33: Verteilung der Nationalitäten (Statistische Bezirke) .......................................................... 45 
Abbildung 34: Haushaltsform (haushaltsbezogen) ........................................................................................ 46 
Abbildung 35: Haushaltsform nach Einzugsjahr in die Wohnung im Gebiet Waldstraßenviertel 
(haushaltsbezogen) ................................................................................................................... 46 
Abbildung 36: Haushaltsform nach Einzugsjahr in die Wohnung im Gebiet Bachstraßenviertel 
(haushaltsbezogen) ................................................................................................................... 47 
Abbildung 37: Haushaltsgröße (haushaltsgebezogen) ................................................................................ 47 
Abbildung 38: Zimmeranzahl nach Haushaltsgröße im Gebiet Waldstraßenviertel 
(haushaltsbezogen) ................................................................................................................... 48 
Abbildung 39: Zimmeranzahl nach Haushaltsgröße im Gebiet Bachstraßenviertel (haushaltsbezogen)
 ..................................................................................................................................................... 48 
Abbildung 40: (Berufs-)Tätigkeit (personenbezogen) .................................................................................. 49 
Abbildung 41: Bildungsabschluss (personenbezogen) .................................................................................. 50 
Abbildung 42: Entwicklung der Erwerbslosenquote im zeitlichen Verlauf (Statistische Bezirke) .......... 50 
Abbildung 43: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens nach Haushaltsgröße und im 
Untersuchungsgebiet Waldstraßenviertel (haushaltsbezogen) ....................................... 51 
Abbildung 44: Höhe des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens nach Haushaltsgröße und im 
Untersuchungsgebiet Bachstraßenviertel (haushaltsbezogen) ......................................... 52 
Abbildung 45: Warmmietbelastung im Untersuchungsgebiet Waldstraßenviertel und nach 
Haushaltsgröße (haushaltsbezogen) ..................................................................................... 54 
Abbildung 46: Warmmietbelastung im Untersuchungsgebiet Bachstraßenviertel und nach 
Haushaltsgröße (haushaltsbezogen) ..................................................................................... 54 
Abbildung 47: Unterstützung zum Lebensunterhalt (haushaltsbezogen) ................................................... 55 
Abbildung 48: Nutzung von Infrastruktur (haushaltsbezogen) .................................................................... 56 
Abbildung 49: fehlende Infrastruktur (haushaltsbezogen) .......................................................................... 57 
Abbildung 50: Veränderungen und Entwicklungen im Quartier (haushaltsbezogen) ............................. 58 
Abbildung 51: Veränderungen im Wohnquartier (haushaltsbezogen) ..................................................... 59 
Abbildung 52: Gründe für die Wohnortwahl (haushaltsbezogen) ............................................................ 60 
Abbildung 53: Kontakte zur Nachbarschaft (haushaltsbezogen)............................................................... 60 
Abbildung 54: Umzugsabsichten innerhalb der nächsten zwei Jahre (haushaltsbezogen) ................... 61 
Abbildung 55: Gründe für den geplanten Umzug (haushaltsbezogen) .................................................... 62 
Abbildung 56: Wohnortwunsch nach einem Umzug (haushaltsbezogen) .................................................. 63
 
 
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
68 
8.2 Tabellenverzeichnis 
Tabelle 1: Darstellung des Rücklaufs ....................................................................................................... 11 
Tabelle 2: Haushaltsgröße gemäß Einwohnerregister der Stadt Leipzig (31.12.2018) und 
gemäß Haushaltsbefragung 2019 (gewichteter Datensatz) im Vergleich ................... 11 
Tabelle 3: Eigentumsverhältnisse gemäß amtlicher Statistik (gebietsscharf) ................................... 25 
Tabelle 4: Ausstattungsmerkmale gemäß Ortsbildanalyse (gebietsscharf) ..................................... 26 
Tabelle 5:  Ausstattungsmerkmale der Wohnungen (haushaltsbezogen) ........................................... 28 
Tabelle 6: Vergleich ausgewählter Ausstattungsmerkmale nach Eigentumsform 
(haushaltsbezogen) ................................................................................................................... 29 
Tabelle 7: Netto-Kaltmiete/qm im Untersuchungsgebiet und nach Haushaltsgröße 
(haushaltsbezogen) ................................................................................................................... 33 
Tabelle 8: Prozentuale Veränderung der Altersgruppen von 2014 bis 2018 (Statistische 
Bezirke) ....................................................................................................................................... 44 
Tabelle 9: Mittleres monatliches Netto-Haushaltseinkommens nach Haushaltsgröße 
(haushaltsbezogen) im Vergleich zur Stadt Leipzig .......................................................... 52 
Tabelle 10: Äquivalenzeinkommen nach Haushaltsform und Armutsgefährdung (haushaltsbezogen)
 ..................................................................................................................................................... 53 
8.3 Quellenverzeichnis 
8.3.1 Literatur und Statistik 
Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, Begründung zum Beschluss über die Ausübung des Vor-
kaufsrechtes, o. D 
ECOBAU Consulting (Hrsg.): Ingenieurtechnisches Fachgutachten zum Rechtsgutachten „Sozialverträgliche 
Steuerung der energetischen Sanierung in sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 
BauGB“ im Bezirk Pankow, Berlin 2015 
Gaßner, Groth, Siederer & Coll (Hrsg.): Rechtsgutachten zur sozialverträglichen Steuerung der energe-
tischen Sanierung in den sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk 
Pankow, 2015 
Hans Böckler Stiftung, Wohnverhältnisse in Deutschland – eine Analyse der sozialen Lage i n 77 Groß-
städten, Nr. 63, 2018 
Landeshauptstadt München, 25 Jahre Erhaltungssatzung in München 
Stadt Leipzig, Amt Bauordnung und Denkmalpflege, Abgeschlossenheitsbescheinigungen 
Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung, Wohnungsverkäufe und Wohnungsverkaufs-
preise 
Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Einwohnerregister, 31.12.2018 
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
69 
Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Einwohnerregister, Haushaltsgenerierung, 31.12.2018 
Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, empirica-Datenbank, Angebotsmieten 
Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Ortsteilkataloge 2012, 2014, 2016, 2018 
Stadt Leipzig, Das Leipziger Waldstraßen- und Bachstraßenviertel. Eine Dokumentation der städtebau-
lichen Erneuerung im Förderprogramm „Städtebaulicher Denkmalschutz“, 2016 
Stadt Leipzig; Fördergebiete Städtebaulicher Denkmalschutz in Leipzig, online einsehbar unter: 
https://www.leipzig.de/bauen-und-wohnen/foerdergebiete/innenstadt-wald-und-bachstrassenvier-
tel/, letzter Zugriff 09.04.2020. 
Stadt Leipzig, Gebäude- und Wohnungszählung, 31.12.2018 
Stadt Leipzig, Integriertes Stadtentwicklungskonzept (INSEK) 2030, 2018 
Stadt Leipzig, Kinder- und Jugendförderung, Planungsraumsteckbrief 2017 
Stadt Leipzig, Monitoringbericht Wohnen 2018 
Stadt Leipzig, Schnellbericht zur Kommunalen Bürgerumfrage 2018 
Stadt Leipzig, Schulentwicklungsplan der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2019 
Stadt Leipzig, Sozialamt, Eigentumsform der Gebäude, 2011 
Wohnraumversorgung Berlin, Anstalt öffentlichen Rechts, „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und sozi-
ale Wohnraumversorgung“ Kooperationsvereinbarung mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften 
Berlins 
8.3.2 Drucksachen, Gesetze, Rechtsquellen, Verordnungen 
Abgeordnetenhaus Berlin, Schriftliche Anfrage: Ein Jahr Umwandlungsverordnung –  ein Grund zum Fei-
ern?, Drucksache 17/18118, 29.02.2016 
BVerwG, 18.06.1997 - BVerwG 4 C 2/97 
Bundesrat, Mietrechtsanpassungsgesetz, Drucksache 611/18, 30.11.2018 
Deutscher Bundestag, Wohngeld ausweiten und die Belastung durch Wohnkosten begrenzen, Drucksache 
19/10752, 2019 
Deutscher Bundestag, Dritter Bericht der Bundesregierung über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 
in Deutschland und Wohngeld- und Mietenbericht 2017, Drucksache 18/13120 
Deutscher Bundestag, Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in de n Städten und Gemeinden und 
weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts, BT-Drs. 17/13272 
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
70 
Energieeinsparverordnung vom 24.07.2007 (BGBl. I S. 1519), zuletzt durch Artikel 3 VO am 
24.10.2015 (BGBl. I S. 1789, 1790) geändert und Anlage 3 
Mitschang, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar, 13. Auflage 2016 
OVG Berlin, 10.06.2004 - OVG 2 B 3.02, IBRRS 2004, 3556 
OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urt. Vom 14.12.2000 - 3 K 25/99-, NVwZ -RR 2001, 719 = BauR 
2001, 1397 = UPR 2001, 233 = NordÖR 2001, 213. 
8.3.3 Internet 
Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, Gründung des Bezirklichen Arbeitskreises Vorkaufsrecht, Presse-
mitteilung Nr. 218 vom 15.11.2018,  
https://www.berlin.de/ba-friedrichshain-kreuzberg/aktuelles/pressemitteilungen/2018/pressemittei-
lung.758224.php,  
Zugriff 06.09.2019 
Statistischen Bundesamts, Armutsgefährdungsschwelle, 
http://www.amtliche-sozialberichterstattung.de/A2armutsgefaehrdungsschwellen.html 
Zugriff 20.06.2019 
 Detailuntersuchung Stadtraum Mitte | Mai 2020 
71 
Anhang 1: Fragebogen 
0867(51LFKWDXVIOOHQ
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)DFKKRFKVFKXO+RFKVFKXODEVFKOXVV3URPRWLRQ
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1HWWR%HWUDJDQDOVRQDFK$E]XJYRQ6WHXHUQXQG6R]LDODEJDEHQ5HJHOPlLJH=DKOXQJHQZLH5HQWHQ:RKQJHOG
.LQGHUJHOG%$I|*8QWHUKDOWV]DKOXQJHQXVZUHFKQHQ6LHELWWHGD]X%HLVHOEVWVWlQGLJ7lWLJHQ*HEHQ6LHELWWHGLH
1HWWR(LQNQIWHDE]JOLFKGHU%HWULHEVDXVJDEHQDQ:LUELWWHQXPGLHVH$QJDEHGDVLHYRQKRKHU%HGHXWXQJIUGLH
8QWHUVXFKXQJLVWXP]%GLH0LHWEHODVWXQJVTXRWHEHUHFKQHQ]XN|QQHQ
0RQDWOLFKHV1HWWR+DXVKDOWVHLQNRPPHQ
 ¼
(UKDOWHQ6LHRGHUHLQHV,KUHU+DXVKDOWVPLWJOLHGHUGHU]HLWHLQHQ=XVFKXVV]XP/HEHQVXQWHUKDOW"
QHLQ
 $UEHLWVORVHQJHOG$/*,
 *UXQGVLFKHUXQJLP$OWHU
:RKQJHOG
 $UEHLWVORVHQJHOG$/*,,+DUW],9
 VRQVWLJHVWDDWOLFKH/HLVWXQJHQ%$I|*
(OWHUQJHOGHWF
hEHUZLHYLHOH$XWRVYHUIJW,KU+DXVKDOW"
PHLQXQVHU+DXVKDOWYHUIJWEHUNHLQ$XWR
%LWWHQHQQHQ6LHGLH%ORFNQXPPHU,KUHV:RKQJHELHWHV'LHVH1XPPHUZLUG
,KQHQLP$QVFKUHLEHQPLWJHWHLOW
*LEWHV]XP$EVFKOXVVGLHVHV)UDJHERJHQVQRFKHWZDVZLFKWLJHVKLQVLFKWOLFK,KUHV:RKQJHELHWHVGDV6LHXQV
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