Gebietsentwicklung „Heiterblick-Süd“ – 
Strategiebeschluss zur Einleitung des Planungsprozesses
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-DS-08841
Datum: 2023-08-09
Vorlagenart: Beschlussvorlage

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Ratsversammlung 
 
 
 
Beschlussvorlage-Nr. VII-DS-08841 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
 
Betreff: 
Gebietsentwicklung „Heiterblick-Süd“ –  
Strategiebeschluss zur Einleitung des Planungsprozesses 
 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
Voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
Zuständigkeit 
   
DB OBM - Vorabstimmung 14.07.2023 Vorberatung 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters 25.07.2023 Bestätigung 
FA Stadtentwicklung und Bau 05.09.2023 1. Lesung 
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen 05.09.2023 Information zur 
Kenntnis 
FA Stadtentwicklung und Bau 19.09.2023 2. Lesung 
SBB Ost 06.09.2023 Anhörung 
Ratsversammlung 20.09.2023 Beschlussfassung 
 
 
Beschlussvorschlag 
Für den Bereich „Heiterblick-Süd“ wird der Planungsprozess zur Entwicklung eines neuen 
Wohngebietes mit dem in der Anlage dargestellten erweiterten Planungsumgriff eingeleitet. 
 
 
Räumlicher Bezug 
Stadtbezirk: Ost 
Ortsteil: Heiterblick 
  
  
Zusammenfassung 
  
Anlass der Vorlage:    
  
   Rechtliche Vorschriften    Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln 
 
  
      
X   Sonstiges: Umsetzung eines durch den Stadtrat beschlossenen strategischen Planungsziels. 
  
Zur Umsetzung der in den strategischen Konzepten „INSEK Leipzig 2030”, 
„Wohnungspolitisches Konzept“ und „STEP Wohnbauflächen“ formulierten Ziele wird 
im Bereich „Heiterblick-Süd“ der Planungsprozess für die Entwicklung eines neuen 
Wohngebietes auf überwiegend kommunalen Grundstücken eingeleitet. Es soll 
bezahlbarer Wohnraum bei Mischung unterschiedlicher Nutzergruppen im Rahmen 
eines ökologischen und klimafortschrittlichen Modellprojektes entwickelt und 
langfristig gesichert werden. 
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Die unmittelbar angrenzenden und bisher als Acker genutzten Flächen, die 
Bestandteil des Landschaftsschutzgebietes „Paunsdorfer Wäldchen – Heiterblick“ 
(LSG) sind, sollen in die Planung einbezogen werden. Ziel ist die Einbettung der 
Wohnsiedlung in einen hochwertigen Landschaftsraum bei gleichzeitiger Umsetzung 
des LSG-Schutzzweckes. 
  
 
Finanzielle Auswirkungen 
Finanzielle Auswirkungen   nein   wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft   nein   ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung   nein   ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?   nein   ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
    
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge         
  Aufwendungen         
Finanzhaushalt Einzahlungen         
  Auszahlungen         
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?   nein   wenn ja, nachfolgend angegeben 
  
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR/Jahr wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge         
  Ergeb. HH Aufwand         
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge         
  Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)         
  Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen          
        
Steuerrechtliche Prüfung     nein   wenn ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B 
UStG     nein   ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts 
Umsatzsteuerpflicht der Leistung     nein   ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen     ja   nein, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
  
Auswirkungen auf den Stellenplan   nein   wenn ja, nachfolgend angegeben 
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Ziele 
Hintergrund zum Beschlussvorschlag: 
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt? 
  
 
2030 – Leipzig wächst nachhaltig! 
Ziele und Handlungsschwerpunkte 
Leipzig setzt auf  
Lebensqualität 
Leipzig besteht im  
Wettbewerb 
X Balance zwischen 
Verdichtung und Freiraum 
 Positive 
Rahmenbedingungen für 
qualifizierte Arbeitsplätze 
 Qualität im öffentlichen Raum 
und in der Baukultur 
 Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte 
 Nachhaltige Mobilität 
 
 Vielfältige und stabile 
Wirtschaftsstruktur 
 Vorsorgende Klima- und 
Energiestrategie 
X Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschafts-management 
 Erhalt und Verbesserung der 
Umweltqualität 
 Leistungsfähige technische 
Infrastruktur 
 Quartiersnahe Kultur-, Sport- 
und Freiraum-angebote 
 
 
 Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft 
Leipzig schafft soziale Stabilität  Wirkung auf Akteure 
Leipzig stärkt seine 
Internationalität 
 Chancengerechtigkeit in der 
inklusiven Stadt 
 Bürgerstadt  Weltoffene Stadt 
 Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung 
 Region  Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft 
X Bezahlbares Wohnen  Stadtrat  Interdisziplinäre 
Wissenschaft und exzellente 
Forschung 
 Zukunftsorientierte Kita- und 
Schulangebote 
 Kommunalwirtschaft  Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort 
 Lebenslanges Lernen  Verwaltung  Imageprägende 
Großveranstaltungen 
 Sichere Stadt    Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln 
      
 Sonstige Ziele 
) 
 Trifft nicht zu     
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Klimawirkung 
Klimawirkung durch den Beschluss der Vorlage 
Stufe 1: Grobe Einordnung zur Klimawirkung (Klimaschutzes und zur –wandelanpassung) 
Eingesetzte Energieträger 
(Strom, Wärme, Brennstoff) X  keine / Aussage nicht möglich   erneuerbar   fossil 
Reduziert bestehenden Energie-
/Ressourcenverbrauch X  Aussage nicht möglich   ja   nein 
Speichert CO2-Emissionen (u.a. 
Baumpflanzungen) X  Aussage nicht möglich   ja   nein 
Mindert die Auswirkungen des 
Klimawandels (u. a. 
Entsiegelung, Regen-
wassermanagement) 
X  Aussage nicht möglich   ja   nein 
Abschätzbare Klimawirkung mit 
erheblicher Relevanz   ja, da Beschlussgremium RV, GVA, oder VA und mind. 
5 Jahre Betriebs- und Nutzungsdauer  X nein 
Vorlage hat keine abschätzbare 
Klimawirkung X  ja (Prüfschema endet hier.)     
  
Stufe 2: Die Vorlage berücksichtigt die zentralen energie- und klimapolitischen Beschlüsse (s. 
leipzig.de) 
    ja   nein (Begründung s. Abwägungsprozess)   nicht berührt (Prüfschema endet 
hier.) 
              
Stufe 3: Detaillierte Darstellung zur abschätzbaren Klimawirkung nur bei erheblicher Relevanz 
    Berechnete THG-Emissionen (in t bzw. t./a): ____________________ 
    liegt vor: s. Anlage/Kapitel der Vorlage: ________________________ 
    wird vorgelegt mit: ________________ (z. B. Planungsbeschluss, Baubeschluss, Billigungs- und 
Auslegungsbeschluss) 
      
  
  
 
Sachverhalt 
Beschreibung des Abwägungsprozesses:   
Erläuterung zur Klimawirkung: Die Belange der Klimawirkung sind Bestandteil des 
städtebaulichen Entwicklungsprozesses und werden im Planungsverfahren einer 
Abwägung unterzogen. 
  
  
I.  Eilbedürftigkeitsbegründung  
entfällt  
  
II.  Begründung Nichtöffentlichkeit   
entfällt  
  
  
III.   Strategische Ziele  
Im Planungsbereich „Heiterblick-Süd“ soll unter Umsetzung der Strategischen Planungen der 
Stadt Leipzig auf überwiegend kommunalen Grundstücken ein neues Wohngebiet entwickelt 
werden. Diese Entwicklung dient mit dem Handlungsschwerpunkt „Bezahlbares Wohnen“ 
dem INSEK-Ziel „Leipzig schafft soziale Stabilität“ sowie mit dem Handlungsschwerpunkt 
„Vorsorgendes Flächen- und Liegenschaftsmanagement“ dem Ziel „Leipzig besteht im 
Wettbewerb“. 
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Die unmittelbar angrenzenden weiteren Ackerflächen liegen innerhalb des ausgewiesenen 
Landschaftsschutzgebietes „Paunsdorfer Wäldchen - Heiterblick". Das strategische Ziel 
„Balance zwischen Verdichtung und Freiraum“ soll umgesetzt werden, indem mit der 
Sicherung dieser Flächen dem neuen Siedlungsbereich bei einer auf die städtebauliche 
Planung sowie den Schutzzweck des Landschaftsschutzgebietes abgestimmten Gestaltung 
qualifizierte und das Wohnquartier aufwertende Freiraumflächen zugeordnet werden. 
Das Ziel „Bezahlbares Wohnen“ wird umgesetzt, indem in der wachsenden Stadt 
modellhafter Wohnraum in vielfältiger Art für Menschen bzw. Haushalte aller sozialen und 
Einkommensschichten bereitgestellt werden soll und damit dem Ziel einer bedarfsgerechten 
und stadtverträglichen Entwicklung und Erweiterung des Wohnungsangebotes gefolgt wird. 
Das strategische Ziel “Vorsorgendes Flächen- und Liegenschaftsmanagement“ wird 
umgesetzt, indem durch Grundstücksankauf zukünftige Entwicklungsoptionen gesichert 
werden. 
Aus dem INSEK ergeben sich folgende stadträumliche Ziele für das Gebiet:  
- Entwicklung neuer Stadtquartiere im Sinne der nutzungsgemischten europäischen Stadt 
der kurzen Wege 
- Definition von Nutzungsbedarfen und Nutzungsschwerpunkten frühzeitig und 
fachübergreifend in einer „Planungsphase Null“ 
- Entwicklung mit einer dem Standort angemessenen Dichte und Mischung, dem Grundsatz 
einer umweltfreundlichen, energieeffizienten und an den Klimawandel angepassten 
Entwicklung folgend sowie mit innovativen, technologieoffenen Ver- und 
Entsorgungslösungen; Baukulturellen Belangen ist angemessen Rechnung zu tragen 
- Mischung unterschiedlicher Wohnungsgrößen, Wohn- und Eigentumsformen; 30 % der im 
Geschosswohnungsbau neu zu schaffenden Wohnflächen im geförderten Wohnungsbau; 
Integration wohnverträglicher gewerblicher Nutzungen, in einem dem Standort 
angemessenen Anteil 
- Infrastrukturen und Angebote schaffen, bei Bedarf auch über den gebietsinduzierten Bedarf 
hinaus und dabei im Sinne einer flächensparenden Entwicklung, Mehrfachnutzung von 
Gebäuden und Freiflächen favorisieren 
- Angestrebt werden mindestens 13 m² öffentliche und private Grünflächen je Einwohner, 
inklusiv, bedarfsgerecht und für alle zugänglich 
Autoarme Quartiersentwicklung unter besonderer Berücksichtigung der Anforderungen an 
Luftreinhaltung, an den Schutz vor Lärm, von umweltgerechten Mobilitätsformen und von 
Multimodalität (Kap. Entwicklungsgebiete, S. B-10). 
  
IV.  Sachverhalt  
  
1.  Anlass  
Das auf Grundlage des Zielbildes des „INSEK Leipzig 2030“ aktuell fortgeschriebene 
Arbeitsprogramm der Stadt Leipzig definiert unter dem Vorhaben „Stadt entwickelt Stadt“ die 
Entwicklung eines neuen Wohngebietes. Dabei soll modellhafter Wohnraum in vielfältiger Art 
für Menschen bzw. Haushalte aller sozialen und Einkommensschichten bereitgestellt 
werden. Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ist ein wohnungspolitisches Ziel, das 
mit dem „Wohnungspolitischen Konzept 2015“ beschlossen wurde. Durch die hiermit 
beginnende Entwicklung eines klimagerechten-wassersensiblen und energieeffizienten 
Quartiers mit einem hohen Grünflächenanteil wird dem Beschluss zum Klimanotstand (VI-A-
07961) und dem in Verbindung stehenden Sofortmaßnahmenprogramm (hier Maßnahme 1) 
entsprochen. 
Ergänzend wurde durch die Ratsversammlung mit der Vorlage VII-DS-00871 am 12.10.2022 
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(Fortsetzung der Sitzung am 13.10.2023) der „Stadtentwicklungsplan Wohnbauflächen – 
Grundlagen, Ziele, Strategien“ (STEP Wohnbauflächen) beschlossen (die Beschlussfassung 
dieses städtebauliche Entwicklungskonzept erfolgte als „vorläufig“ bis zur Vorlage des zu 
erarbeitenden „Stadtentwicklungsplans Wohnbauflächen“). 
Ausgehend von dem prognostizierten Bevölkerungswachstum wird durch das „STEP 
Wohnbauflächen“ ein Wohnungsbedarf für den Zeitraum bis 2040 ermittelt und dieser dem 
Bauflächenpotential des aktuellen Flächennutzungsplans gegenübergestellt. 
Um den aufgezeigten Bedarf sowohl im Geschosswohnungsbau als auch im individuellen 
Wohnungsbau entsprechend der prognostizierten Nachfrage decken zu können, ist es 
danach erforderlich, über die Flächen hinaus, die bereits über Planungsrecht verfügen, neue 
B-Pläne aufzustellen. Auch das Entwicklungsgebiet in Heiterblick-Süd soll dafür vorrangig 
entwickelt werden. Gerade die derzeitige Situation zeigt ein Zögern des freien Marktes in der 
Entwicklung der großen Wohngebiete. Damit steigt die städtische Verantwortung zur 
Absicherung ausreichender Wohnbauflächen. Die Stadt muss sich in die Lage versetzen 
schnell handeln zu können bei einem derzeit stagnierenden Markt und gleichzeitiger 
Wachstumsprognose. 
Mit der Entwicklung eines neuen Stadtteils auf bereits überwiegend kommunalen 
Grundstücken besteht die Grundlage für die modellhafte Umsetzung der aktuellen 
Planungsansätze wie: klimaangepasster und -resilienter Städtebau, hoher Anteil an sozialem 
Wohnungsbau, bedarfsgerechte Funktionsmischung, anteilig individuellen Wohnungsbau mit 
höherer städtebaulicher Dichte ermöglichen, nachhaltige Mobilitätsformen stärken und die 
Berücksichtigung eines hohen Grünflächenanteils etc. 
  
2.  Beschreibung der Maßnahme  
2.1. Sachstand 
Die Entwicklungsfläche „Heiterblick-Süd“ sollte bereits in den frühen 1990er-Jahren als 
Wohnbaustandort entwickelt werden. Aufgrund des Einwohnerrückgangs und der hohen 
Wohnungsleerstände ab Ende der 1990er-Jahre wurden diese Planungen nicht 
weiterverfolgt. Mit der jetzt vorgesehenen Wiederaufnahme der Wohnungsbauziele im 
heutigen Kontext kann ein Wohngebiet gestaltet werden, das als Modellquartier mit 
Umsetzung der aktuellen Konzepte eine neue städtebauliche Charakteristik entfaltet mit 
gleichzeitiger Verbindungsfunktion zwischen den sehr unterschiedlichen angrenzenden 
Stadtquartieren. Nördlich schließt sich neben dem Wohngebiet „Kiebitzmark I“ die 
Großwohnsiedlung „Paunsdorf-Nord“ an; südlich liegen die städtebauliche Großform des 
Paunsdorf Centers mit der Versorgungsfunktion für größere Stadträume sowie die 
Einfamilienhaussiedlung Engelsdorf. Durch die geplanten Anteile von 
Geschosswohnungsbau, individuellem Wohnungsbau und Gewerbe mit der damit 
gegebenen sozialen Mischung im neuen Quartier soll die bereits mit vielfältigen Maßnahmen 
bewirkte Aufwertung des Stadtteils Paunsdorf als Wohnstandort weitergeführt werden. 
Im Flächennutzungsplan wird die Entwicklungsfläche weiterhin als „Wohnbaufläche“ 
dargestellt, welche durch die angrenzenden Bereiche des Landschaftsschutzgebietes 
„Paunsdorfer Wäldchen - Heiterblick" umschlossen wird.  
Eine unmittelbare städtebauliche Anbindung an die umgebenden Quartiere ist nicht 
realisierbar. Zur in südlicher Richtung angrenzenden Siedlung Engelsdorf entwickelt die B 6 
„Permoserstraße“ eine trennende Wirkung. Nach Norden zum Wohngebiet „Kiebitzmark I“ 
und Nordwesten zur Großwohnsiedlung „Paunsdorf-Nord“ bilden die Bereiche des 
dargestellten Landschaftsschutzgebietes Grünflächen, die mit hohen Aufenthalts- und 
Verknüpfungsqualitäten gestaltet werden können, auf denen jedoch ein unmittelbarer 
Anschluss ausgeschlossen ist. Mit diesem Landschaftsschutzgebiet besteht ergänzend auch 
ein „landschaftsräumlicher Puffer“ zur in östlicher Richtung verlaufenden BAB 14 sowie mit 
dem „Paunsdorfer Wäldchen“ ein vorhandener Naherholungsraum in westlicher Richtung. 
Der Planungsumgriff besitzt bereits durch die das Gebiet querende „Paunsdorfer Allee“ und 
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die hier verlaufende Straßenbahntrasse (aktuell: Linien 7 und 3E) eine sehr gute örtliche 
Verkehrsanbindung, ergänzend ist durch die Nähe zur B 6 und der Anschlussstelle „Leipzig-
Ost“ der BAB 14 sowie durch die in einer Entfernung von ca. 1.000 m liegenden S-Bahn-
Haltestelle „Leipzig-Engelsdorf“ die Anbindung an die regionalen und überregionalen 
Verkehrsnetze gegeben. 
Die im Flächennutzungsplan dargestellte Wohnbaufläche befindet sich zu etwa 70 % in 
städtischem Eigentum, knapp 10 % im Eigentum einer Wohnungsbaugenossenschaft und 
weitere 20 % in Streubesitz. Diese nicht im Eigentum der Stadt liegenden Flurstücke wie 
auch die angrenzenden Flächen des Landschaftsschutzgebietes sollen erworben und somit 
für die weitere Entwicklung gesichert werden. Sofern mit den Eigentümern keine 
einvernehmlichen Einigungen durch Grundstücksverkauf erzielt werden können, wären 
alternativ Flächentausche oder die Durchführung förmlicher Bodenordnungs- oder 
Entwicklungsverfahren nach Baugesetzbuch (BauGB), wie ein Umlegungsverfahren nach §§ 
45 ff. BauGB oder eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach §§ 165 ff. BauGB, 
abzustimmen. 
Der vorgesehene Planungsumgriff umfasst Flächen von ca. 62,6 ha. Durch den 
Flächennutzungsplan werden davon als „Wohnbaufläche“ ca. 31,2 ha und als „Grünfläche“ 
sowie „Fläche für Wald“ mit zusammen ca. 31,4 ha dargestellt.  
Der Großteil der im Planungsumgriff liegenden Flächen mit ca. 50 ha werden aktuell noch als 
landwirtschaftliche Ackerflächen genutzt, wovon ca. 24 ha im Umgriff der durch den 
Flächennutzungsplan dargestellten Wohnbaufläche liegen. 
2.2 Ziele 
Vorrangig sollen die in den strategischen Planungen „INSEK Leipzig 2030“, 
„Sofortmaßnahmeprogramm zum Klimanotstand“, „Wohnungspolitisches Konzept“ und 
„STEP Wohnbauflächen“ definierten Ziele und Maßnahmen umgesetzt werden. Unter 
Verweis auf die sich bereits in kommunalem Eigentum befindenden Grundstücke können 
zeitlich und inhaltlich direkt steuerbare Bauflächen für bezahlbaren Wohnraum entwickelt 
und nachfolgend mietpreis- und belegungsgebundener Wohnraum dauerhaft und 
bedarfsgerecht gesichert werden. 
Mit dem Einschluss der angrenzenden Flächen des Landschaftsschutzgebietes in den 
Planungsumgriff kann eine Umsetzung des Schutzzweckes des Landschaftsschutzgebietes 
unter Beachtung der sich aus dem städtebaulichen Konzept resultierenden Funktionen wie 
Anbindungen an die umliegenden Wohngebiete, Naherholung, Rad- und 
Fußwegeverbindungen ermöglicht werden. Gemäß den Darstellungen des 
Flächennutzungsplans ist ergänzend eine Entwicklung der biotopseitig geringwertigen 
Ackerflächen zu hochwertigen Grün- und Waldflächen möglich. 
Aus den aktuellen Diskussionen mit der Politik und den aktuellen Bevölkerungsprognosen 
ergeben sich den Planungsprozess begleitende Nachjustierungen bzw. Fortschreibungen; so 
werden die von der Politik initiierten Beschlüsse wie Netto-Null-Versiegelung, Doppelte 
Innenentwicklung, nachhaltige Mobilitiät und zur Klimaneutralität berücksichtigt. 
Die Ratsversammlung fasste am 14.09.2022 den Beschluss zur „Strategie für Netto-Null-
Versiegelung bis 2030 – Flächenverbrauch reduzieren“ (VII-A-02929-NF-02). Danach sind 
eine Netto-Null-Versiegelung bis 2030 anzustreben und dafür geeignete Maßnahmen zu 
entwickeln. Die Entwicklung eines neuen Stadtquartiers auf bisher unversiegelten Flächen 
kann dabei nur unter Bezugnahme auf Entsiegelungspotenziale von Flächen außerhalb des 
Planungsumgriffs erfolgen. In den Planungsprozess sollen dabei laufend die jeweils 
aktuellen Ergebnisse der Umsetzung der Strategie einfließen. 
Mit dem Beschluss der Ratsversammlung vom 11.12.2019 zum „Erhalt der 
landwirtschaftlichen Flächen im Eigentum der Stadt Leipzig und ihrer Beteiligungen“ (VI-A-
07003-01-NF-01) wurde thematisiert, dass die landwirtschaftlichen Flächen im Stadtgebiet 
aufgrund ihrer vielfältigen Funktionen grundsätzlich erhalten bleiben sollen. Dabei sind die 
verschiedenen Zielstellungen und Nutzungskonkurrenzen unter Berücksichtigung sich 
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wandelnder Rahmenbedingungen abzuwägen. Dem Ziel des Erhalts landwirtschaftlicher 
Flächen stehen die Inhalte der o. a. strategischen Planungen zur Schaffung notwendigen 
Wohnraums sowie der Schutzzweck des Landschaftsschutzgebietes, welche auch durch den 
aktuellen Flächennutzungsplan der Stadt Leipzig dargestellt werden, entgegen. 
  
3.  Realisierungs- / Zeithorizont  
Auf Grundlage des Strategiebeschlusses soll der städtebauliche Wettbewerb als Grundlage 
für die Gebietsentwicklung vorbereitet werden. Die Durchführung des Wettbewerbes ist für 
das erste Halbjahr 2024 vorgesehen. Parallel soll mit dem Aufstellungsbeschluss das 
förmliche Bebauungsplanverfahren eingeleitet werden. Der Planungsprozess, in den 
verschiedene fachbehördliche Vorgaben und stadtpolitische Bestrebungen einfließen, wird 
dabei mehrere Jahre in Anspruch nehmen. Ein Abschluss der Baurechtsschaffung wird aus 
heutiger Sicht für 2028 avisiert. 
  
4.  Finanzielle Auswirkungen  
Mit der aktuellen Haushaltplanung können bereits die für die Erarbeitung der als Grundlage 
für den städtebaulichen Wettbewerb notwendigen Gutachten wie z. B. Bodengutachten 
(Niederschlagwasserbehandlung) und Immissionsschutz (Verkehrslärm der BAB 14 und B 6) 
bereitgestellt werden. Im Haushaltjahr 2023 sind für die Entwicklung des Gebietes 
„Heiterblick-Süd“ Mittel in Höhe von 188.340,00 € geplant. 
Die weiteren Planungsschritte wie Vergabe der Planungsleistung zur Betreuung des 
Städtebaulichen Wettbewerbs und die Durchführung des städtebaulichen Wettbewerbs 
sowie die Grunderwerbe erfolgen grundsätzlich auf Basis einer (gesonderten) 
Beschlussfassung durch die Ratsversammlung. 
Somit sind mit dieser Beschlussvorlage formal keine finanziellen Auswirkungen verbunden. 
In der Anlage sind zur Erläuterung die nach aktueller Einschätzung der Verwaltung mit der 
Gebietsentwicklung verbundene Kosten sowie Refinanzierungsmöglichkeiten dargestellt. 
  
5.  Auswirkungen auf den Stellenplan  
keine 
 
6.  Bürgerbeteiligung  
  
   bereits erfolgt    geplant    nicht nötig 
  
Aus dieser Beschlussvorlage zur Einleitung des Planungsprozesses resultiert 
unmittelbar keine Bürgerbeteiligung. In den nachfolgenden Planungsschritten werden 
entsprechend zugeordnete Einbeziehungen der Öffentlichkeit abgesichert. 
  
7.  Besonderheiten   
Aus der derzeitigen Lage des Bausektors bei den Großprojekten resultiert eine große 
Unsicherheit für die Bereitstellung von neuem Wohnraum im Stadtgebiet. Bei einem 
weiteren Schwinden der Leerstände und einer größer werdenden Anspannung des 
Wohnungsmarktes kann die Stadt zügig reagieren, wenn auf eigenen Flächen 
Baurecht besteht. Mit der Schaffung von Baurecht auf kommunalen Flächen kann 
dazu spekulationsfrei eine schnelle Handlungsfähigkeit der Stadt entwickelt werden. 
Darüber hinaus ist durch die Bodenwertsteigerung mit Partnern die Finanzierung der 
Erschließungsmaßnahme möglich ohne weitere Belastung des Haushalts. Auch die 
hier notwendigerweise zu investierenden Planungs- und Grunderwerbskosten 
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werden durch die Wertsteigerung refinanzierbar. Mit dem maßgeblichen 
kommunalen Eigentum an den Grundstücksflächen im Plangebiet besteht dabei eine 
direkte Steuerungsmöglichkeit für die Entwicklung des städtebaulichen Konzepts und 
der zeitlichen Umsetzung, die bei den privaten Wohnbauprojekten auf nicht-
kommunalen nur bedingt bzw. nicht gegeben ist. Zudem könnten bei Erfordernis 
preisgünstigere Bauflächen bereitgestellt werden, da bei den kommunalen 
Grundstücken die aus der städtebaulichen Entwicklung resultierenden 
Bodenwertsteigerungen nicht privatwirtschaftlich abgeschöpft werden. Der 
Schwerpunkt liegt dabei auf der dauerhaften Sicherung sozial geförderten 
Wohnungsbaus und einer ausgewogenen Mischung des Quartiers. 
  
8.  Folgen bei Nichtbeschluss  
 Bei Nichtbeschluss können die mit den beschlossenen Strategischen Planungen „INSEK 
Leipzig 2030“, „Wohnungspolitisches Konzept“ und „STEP Wohnbauflächen“ definierten 
Ziele zur städtebaulichen Entwicklung eines neuen Stadtquartiers im Ortsteil Heiterblick mit 
der Hauptnutzung Wohnen nicht weitergeführt werden. 
Sofern die möglichen privatwirtschaftlichen Wohnbauprojekte im Stadtgebiet nicht in 
ausreichendem Umfang realisiert werden, ist das Anwachsen eines Defizits im 
Wohnungsangebot möglich, welches dem prognostizierten Bevölkerungswachstum 
entgegensteht, die Mieten weiter steigen lässt und eine Abwanderung ins Umland verstärken 
kann.  
Zudem könnte für den betrachteten Bereich des Landschaftsschutzgebietes der formulierte 
Schutzzweck auf unbestimmte Zeit nicht realisiert werden, da die Weiternutzung der 
Grundstücke als intensiv genutzte landwirtschaftliche Nutzfläche angenommen werden 
muss.  
  
 
Anlage/n 
1 Anlage Sachstand (öffentlich) 
 
 
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1
Stadt Leipzig  -
Heiterblick-Süd – Anlage zum Strategiebeschluss
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2
Stadt Leipzig  - Stadtplanungsamt, Abt. Städtebauliche Projektentwicklung
Ausgangspunkt - Fachkonzepte
FNP-Fläche „Heiterblick Süd“
 Wohnbauflächenpotenzial für 691 WE
 Funktionsmischung
 Mehrfachnutzung von Gebäuden und Freiräumen
 Wohnen in Leipzig – für alle, vielfältig, bezahlbar und wirtschaftlich tragfähig
 NW-Nutzung vor Ort
 30-prozentinger Anteil sozialer Wohnungsbau
 EFH-Gebiete mit höherer städtebauliche Dichte 
 Alternative Eigentumsformen, z. B. Wohnungsgenossenschaften
 Seniorengerechter Geschosswohnungsbau
 13 m² Grünfläche/ EW
 Dachflächen Nutzung Solarenergie
 Rückhaltung bei Starkregenereignissen
INSEK Leipzig 2030
Entwicklungsgebiet „Heiterblick“
Flächenpotenziale zur Entwicklung neuer Stadtquartiere, die neben Wohnen auch 
für eine Vielzahl ergänzender Nutzungen (Bildung, Grün, Wirtschaft etc.) geeignet 
sind. Sie sind jeweils größer als zehn Hektar und liegen überwiegend im urbanen Kern, 
teilweise aber auch in der äußeren Stadt. 
Mit geeigneten randstädtischen Flächen – Erweiterungsgebieten – sollen Gebiete zur 
Erweiterung des Wohnungsbestands sozial und nutzungsstrukturell gemischt 
entwickelt werden. 
modellhafte Quartierslösungen:
- Ver- und Entsorgungsstrukturen
- Einbindung regenerative Energie
STEP Wohnbauflächen
Wohnungspolitisches Konzept
1. Wohnen in Leipzig – für alle, vielfältig, bezahlbar und wirtschaftlich tragfähig
2. Genügend Wohnungen für einkommensschwache Haushalte
3. Familien, Senioren und Menschen mit Behinderungen besonders unterstützen
4. Wohnungspolitik als Teil integrierter Stadtentwicklung
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3
Stadt Leipzig  -
 Stadtplanungsamt, Abt. Städtebauliche Projektentwicklung
Ausgangspunkt - Planungsrecht
Regionalplan Leipzig-Westsachsen
 31,2 ha
Flächennutzungsplan
Wohnbaufläche = max. Bruttobauland 
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4
Stadt Leipzig  - Stadtplanungsamt, Abt. Städtebauliche Projektentwicklung
Ausgangspunkt - Landschaftsschutzgebiet
LSG „Paunsdorfer Wäldchen – Heiterblick“
Schutzzweck ist Erhalt, Sicherung und Entwicklung eines 
innerhalb der Siedlungslage naturnah entwickelten 
Landschaftsausschnitts in seiner besonderen Ausprägung und 
Eigenart mit besonderer Bedeutung für die Naherholung, den 
Arten- und Biotopschutz sowie für stadtklimatische Funktionen. 
Das Schutzgebiet ist als naturraumtypische Landschaft zu 
sichern, zu pflegen und nachhaltig zu entwickeln.
Schutzzweck ist im Besonderen:
2.  der Erhalt und die Entwicklung einer vielgestaltigen 
Kulturlandschaft, im Wesentlichen bestehend aus naturnahen 
Waldflächen, strukturierten Offenlandbereichen, 
Feldgehölzen sowie naturnahen Fließgewässern; 
4.  der Erhalt sowie die landschafts- und naturverträgliche 
Entwicklung eines wichtigen Erholungsraums am Rande der 
Großstadt Leipzig, insbesondere des Bürgerparks als  
Erholungsschwerpunkt, des Paunsdorfer Wäldchens und 
ausgewählter  Offenlandbereiche;
5.  die Sicherung und Verbesserung der 
Entwicklungsbedingungen der gebietsspezifischen Flora und 
Fauna, basierend auf vielfältigen Biotoptypen sowie die 
Verbesserung der Pufferwirkung des Gebiets für besonders 
geschützte Biotope;
...
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5
Stadt Leipzig  - Stadtplanungsamt, Abt. Städtebauliche Projektentwicklung
Ausgangspunkt – Fachrechte
Verkehrslärm
farbig = über 55 dB(A) nachts/ gesundheitsrelevant
Kompensationsflächen
Überschneidung Wohnbaufläche / Kompensationsflächen
Vorflut
mögliche Niederschlagwasserableitung (Notüberlauf)
Wald
Überschneidung Wohnbaufläche / Wald
Eigentum
blau = Eigentum Stadt Leipzig
Hauptentsorgungsleitungen KWL
Leitungsverlauf ca. 25 m östlich Paunsdorfer Allee
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6
Stadt Leipzig  - Stadtplanungsamt, Abt. Städtebauliche Projektentwicklung
Vorzugsvariante Planungsumgriff
Flächen
Baufläche: 31,2 ha
LSG-/ Grünflächen: 31,4 ha
Planungsumgriff: 62,6 ha
Begründung des Planungsumgriffs
Wohnbaufläche aus Flächennutzungsplan einschl. angrenzende 
Freiflächen (LSG) im Norden + Osten:
 Umsetzung strategisches Ziel: Schaffung von zusätzlichem 
Wohnraum
 Umsetzung Ziele Landschaftsschutzgebiet
 Sicherung Ersatzflächen für Waldumwandlung
 Umsetzung Waldmehrung gemäß FNP und Regionalplan
 Sicherung Lärmschutz A14 – ggf. Weiterführung des 
Lärmschutzwalls Kiebitzmark 1
 Anbindung an umgebende Gebiete – Wege, Verknüpfungen
 Sicherung Niederschlagwasserverbringung – (Not-) Anbin-
dung an Gewässernetz
 Potential für Ausgleichsmaßnahmen Baufläche + weitere 
kommunale Maßnahmen
 höhere Wohnqualität durch Gestaltung LSG-Flächen
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Stadt Leipzig  -
 Stadtplanungsamt, Abt. Städtebauliche Projektentwicklung
Rahmenbedingungen für Entwicklung (erster Flächenansatz)
Nur Wohnen (WA 1 + WA 2)
Bezug zu Nachbarsiedlung / ruhige Bereiche
Freihaltung KWL-Leitungstrasse
Gestaltung Grünfläche
Erhalt bestehender Waldflächen
Sicherung Erholungs-/ Freizeitflächen
Eigentum Stadt – Verhältnis Wertsteigerungen (MU 1)
höchste Grundstückswerte bei Mehrgeschossbauten 
Gemeinbedarfsflächen Option Freiflächenerweiterung
Grünflächen außerhalb Landschaftsschutzgebiet
Gesicht nach außen: Gewerbe 30 % (MU 2)
Orientierung Gewerbe an B 6 / Paunsdorf Center
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Stadt Leipzig  - Stadtplanungsamt, Abt. Städtebauliche Projektentwicklung
Planungsziel – Diskussionsansatz (höhere Dichte als STEP)
Grundziele
Baufläche = FNP-Wohnbaufläche
Sicherung Wohnbauflächenpotenzial 691 WE (Wohneinheiten) aus 
STEP Wohnbauflächen als Mindestanzahl
Verhältnis Wohnflächen / Gewerbeflächen ~ 80 / 20
Sicherung 6 m² wohnungs- und 7 m² siedlungsnahe Grünfläche je 
Einwohner in Baufläche
keine individuellen Stellplätze auf Baugrundstücken (Parken in 
Quartiersgaragen)
Ausbildung vielfältiger Quartierstypen, z. B.
- mehrheitlich Geschosswohnungsbau mit unterschiedlichen 
Gewerbeanteilen in Urbanem Gebiet (MU1 und MU 2)
- individueller Wohnungsbau in Modellquartieren und verdichteten 
Reihenhausprojekten in Allgemeinem Wohngebiet (WA 1 und 
WA 2)
Angenommene Bebauungsdichte je Bautyp
Quelle: STEP Wohnbauflächen/ Büro für urbane Projekte, Timourou; Stadtplanungsamt Leipzig
WA 1
Modellquartier
individueller WB
GFZ: 1,0
17,5 %
~ 2.000 Wohneinheiten
~ 4.000 Einwohner
~ 50.000 m² Gewerbefläche
WA 2
dichtes Reihenh.
individueller WB
GFZ: 0,8
10 %
MU 2
Gewerbe 30 %
Geschoss-WB
GFZ: 1,2
42,5 %
MU 1 Zentrum
Gewerbe 20 %
Geschoss-WB
GFZ: 2,4
30 %
Diskussionsansatz:
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Stadt Leipzig  - Stadtplanungsamt, Abt. Städtebauliche Projektentwicklung
Planungsschema
Städtebaulicher 
Wettbewerb
Strategiebeschluss
Erschließungsvertrag
Bebauungsplan
Bauleitplanverfahren
Bebauungsplan
Satzungsbeschluss
Bebauungsplan
Aufstellungsbeschluss
Voruntersuchungen
Umsetzungskonzept
Masterplanung
Gebietsentwicklung
Steuerungsgruppe
Lenkungsgruppe
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Stadt Leipzig  - Stadtplanungsamt, Abt. Städtebauliche Projektentwicklung
Projekt- und Kostenschema 
(Grobschätzung, ca.-Werte)
Schaffung Planungsrecht
Refinanzierung Erschließung
anteilige Übertragung      ~ 45 %  NBL
Planung                                  ~ 1,5 %
Grunderwerb                          ~ 3,5 %
Erschließungskosten ~ 45 %
Refinanzierung Planungsrecht
anteilige Übertragung         ~ 5 % NBL
Entwicklung Wohnbauflächen 
Böhlitz-Ehrenberg nach 
Verkauf Rest-Bauland
Wohnungsbau auf Basis 
erarbeiteter 
Kreditwürdigkeit 
Projektstart
Erschließung
Finanzierung Gemein-
bedarfseinrichtungen
vergünstigter Weiterverkauf oder 
Einlage bei Tochtergesellschaften zur 
Sicherung subventionierten 
Wohnraums
Wert Nettobauland erschlossen     ~ 100 %
abzügl. Gesamtkosten                      ~ 50 %
Wertzuwachs Stadt ~ 50 %
oder oder oder
Erst nach Wettbewerb: 
Refinanzierung durch 
abzugebende Baufelder exakt 
definierbar. Beispiel
Basis erschlossenes Bauland:
MFH: 921 €/qm
EFH: 373 €/qm
GE: 231 €/qm
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