Übertragung des städtischen Wohnbestandes an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH und die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH - Information zum Stand der Umsetzung der Vorlage VI-DS-07020-NF-01
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-Ifo-01754
Datum: 2020-12-17
Vorlagenart: Informationsvorlage

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Informationsvorlage Nr. VII-Ifo-01754 
 
Status: öffentlich 
 
  
 
Eingereicht von  
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
 
Betreff: 
Übertragung des städtischen Wohnbestandes an die Leipziger Wohnungs- und 
Baugesellschaft mbH und die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH - 
Information zum Stand der Umsetzung der Vorlage VI-DS-07020-NF-01 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
 
Zuständigkeit 
   
DB OBM - Vorabstimmung   Bestätigung 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters   Information zur Kenntnis 
Grundstücksverkehrsausschuss   Information zur Kenntnis 
Ratsversammlung  20.01.2021 Information zur Kenntnis 
 
 
Der Umsetzungsstand wird zur Kenntnis genommen.  
 
 
Räumlicher Bezug: 
 
Gesamtes Stadtgebiet, Schwerpunkte im Leipziger Westen, Osten und Südosten 
 
Zusammenfassung: 
 
Anlass der Vorlage:  
 
 Rechtliche Vorschriften    Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln 
 Sonstiges: 
 
Die Verwaltung wurde beauftragt, den Stadtrat zum Stand der Umsetzung der im Rahmen der 
Vorlage VI-DS-07020-NF-01 gefassten Beschlüsse zu informieren. 
  

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Finanzielle Auswirkungen x nein  wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
 
Steuerrechtliche Prüfung  nein  wenn, ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG  nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des 
Sachverhalts  
Umsatzsteuerpflicht der Leistung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen  ja   Nein, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
 
Auswirkungen auf den Stellenplan  Ja x Nein 
Beantragte Stellenerweiterung:     Vorgesehener Stellenabbau:  
 
 
 
  
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Hintergrund zum Beschlussvorschlag:  
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?  
 
 
2030 - Leipzig wächst nachhaltig! 
Ziele und Handlungsschwerpunkte 
 
Leipzig setzt auf 
Lebensqualität: 
 Balance zwischen 
Verdichtung und 
Freiraum 
 Qualität im öffentlichen 
Raum und in der 
Baukultur 
 Nachhaltige Mobilität 
 Vorsorgende Klima- und 
Energiestrategie 
 Erhalt und Verbesserung 
der Umweltqualität 
 Quartiersnahe Kultur-, 
Sport- und Freiraum-
angebote 
Leipzig besteht im 
Wettbewerb: 
 Positive Rahmen-
bedingungen für qualifizierte 
Arbeitsplätze 
 Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte 
 Vielfältige und stabile 
Wirtschaftsstruktur 
 Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschaftsmanagement 
 Leistungsfähige technische 
Infrastruktur 
 Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft 
 
Leipzig schafft soziale 
Stabilität: 
 Chancengerechtigkeit in 
der inklusiven Stadt 
 Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung 
 Bezahlbares Wohnen 
 Zukunftsorientierte Kita- 
und Schulangebote 
 Lebenslanges Lernen 
 Sichere Stadt 
 
 
 
  
 
Akteure: 
 Bürgerstadt 
 Region 
 Stadtrat 
 Kommunalwirtschaft 
 Verwaltung 
 
Leipzig stärkt seine 
Internationalität: 
 Weltoffene Stadt 
 Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft 
 Interdisziplinäre 
Wissenschaft und 
exzellente Forschung 
 Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort 
 Imageprägende 
Großveranstaltungen 
 Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln 
 
Sonstige Ziele: >beim Ausfüllen bitte überschreiben: max. 60 Zeichen ohne Leerzeichen 
 
 trifft nicht zu  
 
 
 
Beschreibung des Abwägungsprozesses:  
 
Es gibt keine verwaltungsinternen Zielkonflikte, deshalb entfällt der Abwägungsprozess 
 
  
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I. Eilbedürftigkeitsbegründung 
 
entfällt 
  
 
II. Begründung Nichtöffentlichkeit  
 
entfällt 
 
 
III.  Strategische Ziele 
 
Durch die Einlage des Wohnungsbestandes in die städtischen Töchter werden mehrere Ziele 
des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts verfolgt. Dazu zählt insbesondere das Ziel 
„Bezahlbares Wohnen“, das mit der Vermietung städtischer Wohnimmobilien im preiswerten 
Segment unterstützt wird. In diesem Zusammenhang wird auf die Vorlage VI-DS-07020-NF-01 
verwiesen. 
 
 
IV. Sachverhalt 
 
1. Anlass 
 
Am 29.04.2020 hat der Stadtrat die Vorlage VI-DS-07020-NF-01 „Übertragung des 
städtischen Wohnungsbestandes an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH und 
die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH“ unter Berücksichtigung von 
Änderungsanträgen und weiterführenden Prüfaufträgen beschlossen. Diese Vorlage 
informiert über den Stand und die Ergebnisse der Umsetzung.  
 
 
2. Ausführliche Darstellung der Information 
 
2.1 Umsetzungsstand Beschlusspunkt 1 
 
„Der Oberbürgermeister wird beauftragt, den städtischen Wohnungsbestand gemäß 
Anlagen 2a und 2b an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (LWB) 
sowie Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH (SPG) jeweils mittels 
Sacheinlage zum Buchwert per 01.07.2020 mit Besitzübergang zum 01.01.2021 zu 
übertragen. Der Oberbürgermeister wird in diesem Zusammenhang ermächtigt, alle 
mit der Durchführung der Übertragung mittels Sacheinlage verbundenen Maßnahmen 
zu veranlassen, die erforderlichen Rechtshandlungen durchzuführen und Erklärungen 
abzugeben.“  
 
Der Beschlusspunkt wurde vollständig umgesetzt. 
 
Am 17.07.2020 wurde der jeweilige Einbringungsvertrag mit der Leipziger Wohnungs- und 
Baugesellschaft mbH (LWB) sowie der Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH 
(SPG) notariell beurkundet. Der geplante Abschluss zum 01.07.2020 konnte auf Grund der 
noch erforderlichen Aufsichtsratsbeschlüsse der Tochterunternehmen knapp nicht 
eingehalten werden. Da die Verträge jeweils mit wirtschaftlichem Übergang zum 01.01.2021 
abgeschlossen wurden (Einbringungsstichtag), entstand den beteiligten Parteien hieraus 
kein Nachteil. Die Einlage erfolgt zu den antizipierten Buchwerten mit Stichtag zum 
31.12.2020.         
 
  
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2.2 Umsetzungsstand Beschlusspunkt 2 
 
„Die Übertragung steht unter dem Vorbehalt der durch ein Beihilferechtsgutachten 
eines externen Rechtsberaters belegten Unbedenklichkeit hinsichtlich des EU-
Beihilferechts.“  
 
Der Beschlusspunkt wurde vollständig umgesetzt.  
 
Mit Gutachten vom 17.06.2020 bescheinigt die Rechtsanwaltskanzlei PETERSEN 
HARDRAHT PRUGGMAYER die Rechtmäßigkeit und Unbedenklichkeit der Übertragung an 
die LWB und SPG hinsichtlich des EU-Beihilferechts. Im genauen Wortlaut wurde die 
Prüfung mit folgendem Ergebnis abgeschlossen: 
 
„Unter Anwendung der für den Private Investor Test geltenden Kriterien entspricht die 
beabsichtigte Einbringung von im Eigentum der Stadt Leipzig stehenden Wohn- und 
Gewerbeeinheiten1 zum Buchwert in die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH 
[analog in die Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH] im Wege der Sacheinlage 
zu den Bedingungen des im Entwurf vorliegenden Einbringungsvertrages den normalen 
Marktbedingungen und ist deshalb nicht als staatliche Beihilfe mit begünstigter Wirkung im 
Sinne von Art. 107 Abs. 1 AEUV anzusehen.“    
 
Das Rechtsamt der Stadt Leipzig bestätigt mit Stellungnahme vom 30.06.2020 die 
Plausibilität des Gutachtens. 
 
2.3 Umsetzungsstand Beschlusspunkt 3 
 
„Der Oberbürgermeister prüft bis zum Ende des 2. Quartales 2020 ob und wie 
die Liegenschaft „An der Teichmühle 1, 1a" in Rückmarsdorf einer sozialen 
Nutzung zugeführt werden kann. Bis zum Abschluss der Prüfung wird diese 
Liegenschaft temporär aus der Liste zu übertragenden Grundstücke 
rausgenommen.“  
 
Der Beschlusspunkt wurde vollständig umgesetzt. 
 
Mit dem Prüfergebnis hat sich der Stadtrat bereits mit der Vorlage Nr. VII-Ifo-01263-NF-01 
DS-01 befasst und den Beschlussvorschlag  
 
„Auf der Grundlage der Ergebnisse der Prüfung wird beschlossen, dass die Objekte An der 
Teichmühle 1/1a in Rückmarsdorf und Dorotheenring 2 in Liebertwolkwitz im Eigentum 
der Stadt Leipzig verbleiben.“  
 
einstimmig angenommen.  
 
Hiermit wurde der Einschätzung des Ortschaftsrates Rückmarsdorf gefolgt.  
Die potentielle Wohnnutzung im genannten Objekt wurde nachrangig gegenüber der 
angedachten öffentlichen Nutzung angesehen. Somit überwog das Interesse am Verbleib 
der Immobilie im Eigentum der Stadt Leipzig. 
 
 
 
  
 
1Anmerkung Liegenschaftsamt: Es werden nur vereinzelte Gewerbeeinheiten übertragen, die sich  
 jeweils in einem mehrgeschossigen Wohnobjekt befinden.     
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2.4 Prüfergebnisse Beschlusspunkt 4 
 
2.4.1. Umsetzung Beschlusspunkt 4.1 
 
„Der Oberbürgermeister wird beauftragt zu prüfen, ob das Wohn- und 
Museumsgrundstück Dorotheenring 2 in der Gemarkung Liebertwolkwitz aus dem 
Immobilienpaket, welches an die LWB übertragen wird, herauszulösen ist. Über 
das Ergebnis sind der Stadtrat und der Ortschaftsrat Liebertwolkwitz vor der 
Übertragung des Grundstückes zu informieren.“  
 
Der Beschlusspunkt wurde umgesetzt. 
 
Mit dem Prüfergebnis hat sich der Stadtrat bereits mit der Vorlage Nr. VII-Ifo-01263-NF-01 
DS-01 befasst und den Beschlussvorschlag  
 
„Auf der Grundlage der Ergebnisse der Prüfung wird beschlossen, dass das Objekt An der 
Teichmühle 1/1a in Rückmarsdorf und Dorotheenring 2 in Liebertwolkwitz im Eigentum 
der Stadt Leipzig verbleiben.“  
 
einstimmig angenommen.  
 
Hiermit wurde der Einschätzung des Ortschaftsrates Liebertwolkwitz gefolgt, dass die 
Wohnnutzung im Objekt nachrangig gegenüber der bestehenden und angedachten 
öffentlichen Nutzung anzusehen ist und das Interesse am Verbleib der Immobilie im 
Eigentum der Stadt Leipzig überwiegt. 
 
 
2.4.2. Umsetzung Beschlusspunkt 4.2 
 
„Der Oberbürgermeister wird beauftraget, mit der LWB zu vereinbaren, dass im 
Ortsteil Liebertwolkwitz eine Außenstelle der LWB als Anlaufstelle für die Mieterinnen 
und Mieter der kommunalen Wohnungen sowie der kommunalen Gewerberäume 
geschaffen wird.“  
 
Der Beschlusspunkt wurde noch nicht umgesetzt. 
 
Nach Besitzübergang der Liegenschaften werden die im Teilportfolio Liebertwolkwitz 
enthaltenen Gewerbeeinheiten auf Eignung einer unter der Woche temporär zu besetzenden 
Außenstelle der LWB als Anlaufstelle für die Mieterinnen und Mieter der kommunalen 
Wohnungen sowie der kommunalen Gewerberäume untersucht. 
  
 
2.4.3. Umsetzung Beschlusspunkt 4.3 
 
„Der Oberbürgermeister wird beauftragt, mit der LWB vor der Übertragung zu 
vereinbaren, wann unsanierte und teilsanierte Wohngrundstücke saniert werden. 
Eine Entmietung im Zuge der Sanierungsarbeiten der Immobilien soll dabei 
vertraglich ausgeschlossen werden. Modernisierungsmaßnahmen der LWB sollten im 
mietpreisgünstigen oder mittelpreisigen Bestand nur in dem Maße durchgeführt 
werden, dass die Bestände auch nach der Sanierung im gleichen Marktsegment 
gehalten werden können.“  
  
Der Beschlusspunkt wurde umgesetzt. 
 
Bezüglich der Sanierung der Bestände liegen im Anhang detaillierte Ausführungen der LWB 
vor. Hinsichtlich der geforderten Miethöhebegrenzung gelten auch für die eingelegten 
Bestände die Eigentümerziele der LWB. 
 
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2.4.4. Umsetzung Beschlusspunkt 4.4 
 
„Der Oberbürgermeister wird beauftragt, vor der Übertragung der kommunalen Grundstücke 
gemeinsam mit der LWB zu einer Mieterversammlung einzuladen und den Mieterinnen und 
Mietern darzulegen, mit welchen Veränderungen diese nach der Übernahme durch die LWB 
zu rechnen haben.“  
 
Der Beschlusspunkt kann nach derzeitigem Stand nicht umgesetzt werden. 
 
Der eingelegte Wohnungsbestand in Liebertwolkwitz umfasst rund 270 Wohneinheiten. Es ist 
daher davon auszugehen, dass zu einer Mieterversammlung mehrere hundert Teilnehmer/-
innen in einem geschlossenen Raum zusammentreffen würden. Auf Grund der 
Einschränkungen im Rahmen der COVID-19-Pandemie unter Beachtung der Sächsischen 
Corona-Schutz-Verordnung sind die physisch-sozialen Kontakte zu anderen Personen auf 
das zwingend nötige Minimum zu reduzieren. 
 
Da lokal keine ausreichend dimensionierten Kapazitäten vorhanden sind und die Einhaltung 
der Hygienevorschriften nicht vollumfänglich gewährleistet werden kann, soll auf eine 
Mieterversammlung verzichtet werden. 
 
Als Kompensation wird auf das Informationsschreiben gemäß nachfolgendem Punkt 2.4.5. 
verwiesen. Dieses Vorgehen ist mit dem Ortschaftsrat abgestimmt.    
 
 
2.4.5. Umsetzung Beschlusspunkt 4.5 
 
„Der Oberbürgermeister wird beauftragt, mit der LWB unmittelbar nach der Übertragung der 
Wohngrundstücke den Mieterinnen und Mietern schriftlich Auskunft darüber zu geben, 
welche Regelungen zum Schutz der Mieter in den Vertrag eingearbeitet wurden (z.B. 
Weiterführung der Mietverträge, wann ggf. eine Sanierung geplant ist, keine 
Weiterveräußerung der Wohngrundstücke u. s. w.). Zudem werden die Eigentümerziele der 
Stadt Leipzig den Mieterinnen und Mietern dabei schriftlich bekannt gemacht.“  
 
Der Beschlusspunkt wird umgesetzt. 
 
Die Mieterinformationsschreiben werden vor Besitzwechsel an alle Mieter/-innen versandt 
und darüber hinaus in den Hausaufgängen aufgehangen.  
 
 
2.4.6. Umsetzung Beschlusspunkt 4.6 
 
„Der Oberbürgermeister wird beauftragt, mit der LWB zu vereinbaren, dass diese in 
bestehende Wartungs- und Serviceverträge eintritt.“  
 
Der Beschlusspunkt wurde umgesetzt. 
 
Mit Besitzübergang tritt die LWB in alle bestehenden Wartungs- und Serviceverträge ein. 
Wie lange diese fortgeführt werden, ist von den konkreten Vertragsbedingungen abhängig. 
Eine dauerhafte Fortführungsgarantie kann aus vergaberechtlichen Gründen nicht gegeben 
werden. 
 
  
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2.4.7. Umsetzung Beschlusspunkt 4.7 
 
„Der Oberbürgermeister wird beauftragt, eine kostenfreie Rückfallklausel der 
Wohngrundstücke im sanierten Zustand an die Stadt Leipzig für den Fall zu vereinbaren, 
dass die LWB die kommunale Wohngrundstücke veräußern will.“  
 
Der Beschlusspunkt wurde umgesetzt. 
 
Gemäß Beschlusspunkt 6 der Vorlage VI-DS-07020-NF01 verbleiben alle Immobilien bei den 
empfangenden Unternehmen und sind vom Weiterverkauf ausgeschlossen. In begründeten 
Ausnahmefällen ist der LWB gestattet, Erbbaurechte zugunsten von Mietergemeinschaften, 
Kleingenossenschaften oder sogenannten Kollektivhausprojekten zu bestellen. Die 
Bestellung der Erbbaurechte bedarf der schriftlichen Einwilligung der Stadt nach Zustimmung 
des Stadtrates.  
Zusätzlich wurde in den Einlageverträgen ein entsprechendes Weiterveräußerungsverbot 
aufgenommen. Der Abschluss einer zusätzlichen Rückfallklausel ist somit obsolet, da ein 
Weiterverkauf als Voraussetzung für den Rückfall ohne Zustimmung des Stadtrates ohnehin 
nicht möglich ist. 
 
 
2.5 Umsetzungsstand Beschlusspunkt 5 
 
„Das Grundstück Engelsdorfer Straße 108/110 wird vorbehaltlich eines positiven 
Ratsbeschlusses zum Antrag VII-A-00917 an die LWB übertragen.“  
 
Der Beschlusspunkt wurde umgesetzt. 
 
Unabhängig von den Konzeptverfahren für fünf Objekte soll für das Objekt Engelsdorfer 
Straße 108/110 nach Besitzübergang die Übertragung eines Erbbaurechts an einen Träger 
für Seniorenwohnungen organisiert werden. Mit dem Prüfergebnis hat sich der Stadtrat 
bereits mit der Vorlage Nr. VII-A-00917-NF-02 befasst und den Beschlussvorschlägen 
mehrheitlich zugestimmt. 
 
Im Einbringungsvertrag wurde die dementsprechende vertragliche Verpflichtung gegenüber 
der LWB bestimmt, wonach die Engelsdorfer Straße 108/110 mittels Abschluss eines 
Erbbaurechtes an die Denkmalsozial gGmbH zu übertragen ist. Die Vertragsverhandlungen 
mit der Denkmalsozial gGmbH wurden durch die LWB unter Teilnahme von Vertretern des 
Liegenschaftsamtes der Stadt Leipzig bereits aufgenommen.  
 
 
2.6 Umsetzungsstand Beschlusspunkt 6 
„Alle Immobilien, die an die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB) bzw. die 
Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft (SPG) übertragen werden, verbleiben bei den 
empfangenden Unternehmen und sind vom Weiterverkauf ausgeschlossen. Begründete 
Ausnahmen sind ausschließlich als Vergabe über Erbbaurecht an Mietergemeinschaften, 
Kleingenossenschaften und Kollektivhausprojekte unter der Maßgabe dauerhaft preiswerten 
Wohnens zulässig und bedürfen der Zustimmung des Stadtrats.“  
 
Der Beschlusspunkt wurde vollständig umgesetzt. 
 
Gemäß den Regelungen der Einbringungsverträge ist es LWB und SPG jeweils untersagt, 
den „Vertragsgegenstand ganz oder teilweise an Dritte zu veräußern […].   
  
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Der LWB [analog der SPG] ist es in begründeten Ausnahmefällen gestattet […]  
Erbbaurechte zugunsten von Mietergemeinschaften, Kleingenossenschaften oder 
sogenannten Kollektivhausprojekten mit der Maßgabe, dass im Rahmen des gesetzlich 
Zulässigen die betreffenden Wohneinheiten zu dauerhaft günstigen Mietpreisen vermietet 
werden, zu bestellen. Die Bestellung der Erbbaurechte bedarf der schriftlichen Einwilligung 
der Stadt nach Zustimmung des Stadtrates der Stadt.“. 
 
 
2.7 Umsetzungsstand Beschlusspunkt 7 
 
„Dem Stadtrat ist bis zum 30.09.2020 ein Sanierungs- und Integrationskonzept für die zu 
übertragenden teilsanierten und unsanierten Immobilien vorzulegen. Dieses Konzept soll 
unter Angabe der Sanierungsschritte die bereits durch Stadtratsbeschlüsse sowie in den 
Eigentümerzielen festgelegten Zielsetzungen zur Schaffung von Wohnraum im Rahmen von 
Kosten der Unterkunft, der Quoten für förderfähigen Wohnraum sowie eine sozial 
ausgewogene und generationsübergreifende Quartiersentwicklung berücksichtigen. Eine 
Entmietung im Zuge der Sanierung der Immobilien durch die Beteiligungsunternehmen wird 
ausgeschlossen.“  
 
Der Beschlusspunkt wurde vollständig umgesetzt. 
 
1) SPG 
 
Bei den in die SPG eingelegten Objekten bedarf lediglich ein Gebäude, Hermann-Keller-
Straße 66, einer umfangreichen Sanierung. Die Planung der Sanierung der Hermann-Keller-
Straße 66 konnte aufgrund fehlender Grundlagen noch nicht detailliert hinterlegt werden. Es 
wird davon ausgegangen, dass die Planungen im Jahr 2021 erfolgen und mit der Sanierung 
noch in 2021 begonnen werden kann. Ein Abschluss der Arbeiten wird im Jahr 2022 
erwartet.  
 
Hinsichtlich möglicher Miethöhen wurde im Einlagevertrag festgelegt, dass hier die 
entsprechenden Eigentümerziele der LWB analog auch für die SPG gelten. 
 
2) LWB 
 
Das Sanierungs- und Integrationskonzept der LWB zum Einlagebestand ist ausführlich in der 
Anlage 1 dargestellt. Das Konzept wurde frühzeitig dem Fachdezernat übermittelt. Dem 
Aufsichtsrat und der Gesellschafterversammlung der LWB wurde das Konzept vor 
Beschlussfassung hinsichtlich des Abschlusses des Einbringungsvertrags vorgelegt und 
durch diese zur Kenntnis genommen.  
 
Dabei wurden die Objekte des Portfolios entsprechend des vom Amt für Geoinformation 
bewerteten Sanierungsgrads den Teilportfolien unsaniert, teilsaniert und saniert zugeordnet 
und eine entsprechende Bewirtschaftungsprognose erstellt. Die Bewirtschaftungsprognose 
stellt auf eine mögliche Portfolioentwicklung der eingelegten städtischen Liegenschaften ab. 
Die bestehenden Eigentümerziele der LWB wurden berücksichtigt. Die in der Anlage 
dargestellte Bewirtschaftungsprognose bezieht sich auf die genannten Teilportfolien in 
Gänze. Objektkonkrete Einzelentscheidungen zur Sanierung, Instandsetzung und laufender 
Bewirtschaftung werden auch im Einzelfall getroffen und stehen unter dem Vorbehalt des 
Nachweises der Wirtschaftlichkeit.  
  
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2.8 Umsetzungsstand Beschlusspunkt 8 
 
„Bis zum 30.09.2020 ist dem Stadtrat eine Informationsvorlage zu den konkreten 
wirtschaftlichen Auswirkungen der Übertragung (u. a. GuV und Bilanzen) auf die LWB sowie 
auf die SPG, insbesondere hinsichtlich der EU-beihilferechtlichen Prüfung (inkl. der 
entsprechenden Verkehrswertermittlungen), sowie zu den Auswirkungen auf die bestehende 
Unternehmensstrategie der LWB, insbesondere hinsichtlich des Neubau- und 
Komplexsanierungsprogramms vorzulegen.“  
 
Der Beschlusspunkt wurde vollständig umgesetzt. 
 
1) SPG 
 
Die Liegenschaften wurden aufgrund der Daten und einer äußerlichen Inaugenscheinnahme 
begutachtet. Eine vollständige Begehung war bisher nicht möglich. Mithilfe der vorliegenden 
Daten (Flächen, Mieten, Betriebskosten u. a. auf Gebäudeebene, Buchwerte) wurde eine 
erste grobe Schätzung der wirtschaftlichen Auswirkungen der Einlage vorgenommen. In 
Folge eines geplanten anderen Verkaufs ist die Planung gemäß Wirtschaftsplan 2020 für das 
Jahr 2021 nur bedingt vergleichbar, so dass in der Darstellung die Auswirkungen der Einlage 
zur besseren Veranschaulichung gesondert abgebildet und nicht in die Planzahlen 2021 
integriert werden. 
 
Liquiditätsseitig kann mittelfristig von einem Überschuss der Einnahmen gegenüber den 
Ausgaben ausgegangen werden, auch wenn zu Beginn die Abarbeitung des 
Investitionsstaus im Vordergrund stehen wird. Im Jahr der Einbringung kommt die 
zusätzliche Belastung durch die Grunderwerbsteuer hinzu. In der dargestellten Gewinn- und 
Verlustrechnung wurde von einer laufenden Instandhaltung von 9,00 €/m² zzgl. der 
Sanierung von zwei Wohnungen (je 20 T€) bei Mieterwechsel ausgegangen (Ansatz analog 
zum Plan Saatzucht). Für weitere Kosten im Zusammenhang mit den Liegenschaften wurden 
im Zuge einer vorsichtigen kaufmännischen Bewertung noch sonstige betriebliche 
Aufwendungen in Höhe von 12 T€ eingestellt. 
 
In der GuV kommt im Vergleich zur Liquiditätssicht die Abschreibung hinzu, während die 
Grunderwerbsteuerzahlungen als Anschaffungsnebenkosten zu aktivieren sind und die GuV 
somit nicht belasten. Bezüglich der Abschreibung wurde sehr vereinfacht unterstellt, dass 
eine Abschreibung des Einlagewertes (Buchwert der Gebäude zzgl. anteiliger 
Grunderwerbsteuer) über die nächsten 20 Jahre erfolgt. Eine genaue Ermittlung der 
Abschreibungen kann erst nach einer steuerlichen Prüfung erfolgen. Die Erkenntnisse aus 
den bisherigen Gesprächen sind jedoch eingeflossen, ein Ergebnis der Prüfung liegt jedoch 
noch nicht vor.  
 
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Erfolgsplan / GuV
Saatzucht Plaußig Grundstücksgesellschaft mbH IST Planjahr
Angaben in vollen TEURO 2019 2020 2021 Zugang
Umsatzerlöse 1.102 1.104 1.117 367
Bestandsveränderungen FE/UE 17 0 0 0
Sonstige betriebliche Erträge 21 9 1.988 0
Gesamtleistung 1.140 1.113 3.105 367
Materialaufwand 492 440 420 207
   a) RHB und bezogene Waren 0 0 0 0
   b) bezogene Leistungen 492 440 420 207
Personalaufwand 148 129 132 0
   a) Löhne und Gehälter 116 101 104 0
   b) soziale Abgaben 32 28 28 0
       - davon für Altersversorgung 4 4 4 0
Abschreibungen 154 153 153 62
Sonstige betriebliche Aufwendungen 195 177 179 12
Zwischenergebnis 151 214 2.221 86
Erträge aus Beteiligungen 0 3 3 0
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 1 0 0 0
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 15 14 12 0
Finanzergebnis -12 -11 -9 0
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 370 14
Ergebnis nach Steuern 137 203 1.842 72
Sonstige Steuern 0 1 1 0
Jahresüberschuss/-fehlbetrag 137 202 1.841 72 
 
Die Planung der Sanierung der Hermann-Keller-Straße 66 konnte aufgrund fehlender 
Grundlagen bisher nicht integriert werden. Ausgehend von der soliden Finanz- und 
Ertragslage der SPG steht einer Realisierung voraussichtlich in den Jahren 2021/22 nichts 
entgegen. 
 
2) LWB 
 
Die wirtschaftlichen Auswirkungen inklusive bilanzieller Effekte der Einlage auf die LWB sind 
ausführlich in der Anlage 1 dargestellt. Die Ausgangsprämissen der 
Bewirtschaftungsprognose für den Einlagebestand entsprechen in der Real-Case-Variante 
im Wesentlichen den Prognosen für die Bewirtschaftung des Kernbestands der LWB. Die 
Eigenkapitalverzinsung aller Einlageobjekte liegt in dieser Variante bei 1,30 %. Damit wird 
das Ergebnis des unabhängig durch die Rechtsanwaltskanzlei PETERSEN HARDRAHT 
PRUGGMAYER ermittelten Private Investor Tests bestätigt. Das Gesamtvorhaben erscheint 
somit wirtschaftlich tragfähig und führt voraussichtlich nicht zu einer Belastung der 
Gesellschaft. 
 
  
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2.9 Umsetzungsstand Beschlusspunkt 9 
 
„LWB und SPG erarbeiten in Zusammenarbeit mit dem Netzwerk Leipziger Freiheit bis zum 
30.09.2020 einen Vorschlag dafür, welche der zu übertragenden Immobilien (max. 5) für eine 
Konzeptvergabe (entsprechend DS 8052) in Erbbaupacht für kooperatives und bezahlbares 
Wohnen gemäß Punkt 1 geeignet sind. Hierfür kommen nur Immobilien in Betracht, die 
vollständig unvermietet sowie nicht saniert sind. Näher betrachtet werden dafür u. a. die 
folgenden Objekte:  
- Hasenheide 2, 4 und 6 in Mölkau  
- Hermann-Liebmann-Straße 43 in Volkmarsdorf  
- Mariannenstraße 98 in Volkmarsdorf  
- Hermann-Keller-Straße 66 in Kleinwiederitzsch.“  
 
Der Beschlusspunkt wurde vollständig umgesetzt. 
 
Hinsichtlich des Bestandes, der in die SPG eingelegt wurde, käme nur die Hermann-Keller-
Straße 66 für eine Konzeptveräußerung in Betracht, da dies das derzeit einzige Objekt aus 
dem Übertragungsportfolio der SPG ist, in dem Wohnungen leer stehen. Allerdings 
favorisiert die SPG die Sanierung und Vermietung der Liegenschaft. Der Aufsichtsrat der 
Gesellschaft hat sich daher gegen ein Konzeptverfahren ausgesprochen. 
 
Somit obliegt es der LWB, maximal fünf Liegenschaften für eine Konzeptveräußerung in 
Erbbaurecht für kooperatives und bezahlbares Wohnen bereitzustellen. In enger 
Abstimmung mit dem Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung (AWS) sowie dem 
Netzwerk Leipziger Freiheit (NLF) wurden folgende Objekte vorausgewählt: 
 
- Hasenheide 2, 4 und 6 in Mölkau 
- Hermann-Liebmann-Straße 43 in Volkmarsdorf 
- Mariannenstraße 98 in Volkmarsdorf 
- Althener Straße 2/2a in Engelsdorf  
- Sternenstraße 17 in Sommerfeld / möglicherweise Lausener Straße 11 in Lausen 
  
Diese Auswahl steht noch unter dem Vorbehalt der abschließenden technischen 
Begutachtung der Objekte. Die Gutachten werden bis Herbst 2020 unter Federführung des 
NLF gemeinsam mit dem AWS erstellt. Nach der technischen Begutachtung erfolgt eine 
Endabstimmung über die Objekte. Aufbauend auf der Objektauswahl wird das NLF ein 
Umsetzungskonzept erstellen. Der Projektstart zur Umsetzung ist nach Besitzübergang 
vorgesehen. Die Umsetzung der Konzeptvergaben soll so erfolgen, dass Tranche 1 in 2024 
aus dem Bestand abgeht, Tranche 2 ein Jahr später. Abhängig vom Standort werden nicht 
nur Baugruppen, sondern auch andere Wohnformen wie z. B. Seniorenwohnen in 
Kooperation mit einem Träger adressiert.  
 
 
Anlage  
wirtschaftliche Auswirkungen inkl. bilanzieller Effekte der Einlage auf die LWB 
 
 
 
 
 
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Anlage zu Beschlusspunkten 7 und 8 
 
 
Inhaltsverzeichnis 
 
1 Handels- und steuerrechtliche Auswirkungen des Einbringungsvertrags .........................2 
2 Bestandsportfolio ...............................................................................................................2 
2.1 Datengrundlagen ........................................................................................................2 
2.2 Immobilienbestand nach Sanierungsgrad ..................................................................3 
3 Bewirtschaftungsprognose ................................................................................................4 
3.1 Vorgehensweise und Datengrundlage .......................................................................4 
3.2 Bewirtschaftungsprognose Kernbestand ....................................................................7 
3.2.1 Unsanierter Kernbestand ....................................................................................7 
3.2.2 Teilsanierter Kernbestand ...................................................................................8 
3.2.3 Sanierter Kernbestand ......................................................................................10 
3.2.4 Summe Kernbestand ........................................................................................12 
3.3 Entwicklungsbestand / Aussonderungsbestand .......................................................14 
3.4 Bewirtschaftungsprognose Einbringungsportfolio LWB gesamt ..............................15 
4 Worst Case Szenario: Variante Liegenlassen .................................................................17 
5 Zusammenfassung / Eigenkapitalverzinsung (VoFi-Rendite) .........................................19 
5.1 Vollständiger Finanzplan ..........................................................................................19 
5.2 Eigenkapitalverzinsung (VoFi-Rendite) ....................................................................21 
 
 
 
 
 
 
 
  
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1 Handels- und steuerrechtliche Auswirkungen des Einbringungsvertrags  
Auf der Grundlage des Einbringungsvertrags mit der Stadt Leipzig über die Einlage von städ-
tischen Grundstücken als Zuzahlung in die Kapitalrücklage gemäß § 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB 
kann festgestellt werden: 
Handelsbilanz 
Die Einbringung erfolgt zum Buchwert der Liegenschaften bei der Stadt Leipzig zum Stichtag 
31.12.2020. Der zu diesem Stichtag durch die Stadt Leipzig ermittelte Buchwert beträgt 
11.259.458,85 € und geht in die Handelsbilanz der LWB ein. Bei der LWB kommt es han-
delsbilanziell zu einem Zugang im Anlagevermögen und im Eigenkapital in Höhe des be-
schlossenen Wertes. Das Stammkapital wird nicht erhöht, lediglich die (freie) Kapitalrückla-
ge. 
Steuerbilanz 
Die durch das Amt für Geoinformation der Stadt Leipzig ermittelten aktuellen Verkehrswerte 
der in die LWB einzubringenden Liegenschaften belaufen sich auf zusammen 43.786.983 €.  
Die Verkehrswerte gehen in die Steuerbilanz der LWB ein. In der Steuerbilanz wird allerdings 
eine Bewertung des Zugangs zum Anlagevermögen zum Teilwert (Zeitwert) gefordert wer-
den, da es sich wegen der gesellschaftsrechtlichen Veranlassung um eine verdeckte Einlage 
handelt. Der Zugang ist für die LWB mbH ertragsteuerneutral. In die Ertragsteuerermittlung 
der Folgejahre gehen Abschreibungen auf diesen (höheren) steuerlichen Wert ein. Auch ein 
Grundstücksabgang, z. B. durch Veräußerung, ergäbe sich mit den (höheren) steuerlichen 
Buchwerten.  
Grunderwerbsteuer 
Die Verkehrswerte bilden die Grundlage für die Ermittlung der von der LWB zu entrichtenden 
Grunderwerbsteuer in Höhe von 1.532.544 €. 
Der Einlagevorgang ergibt die Pflicht zur Grunderwerbsteuer. Für die Bemessung gilt allge-
mein der Wert der Gegenleistung. Ob dieser aus der Erhöhung der Kapitalrücklage abzulei-
ten sein wird, ist nicht sicher. Es handelt sich um einen unentgeltlichen Vorgang. Als Bemes-
sungsgrundlage könnte die Finanzverwaltung in der beabsichtigten Konstellation wohl den 
Grundbesitzwert sehen, der sich eher am Verkehrswert als am Buchwert orientiert. Auch hier 
wird dafür die gesellschaftsrechtliche Veranlassung als Grund zu sehen sein. In allen Fällen 
erhöht die Grunderwerbsteuer den Buchwert der Grundstücke und ist nicht aufwandswirk-
sam. 
Für eine Prognose des Betrages der Grunderwerbsteuer ist damit unter Vorsichtsgesichts-
punkten der Verkehrswert zugrunde zu legen. Die genaue Ausgestaltung der Grunderwerb-
steuerdeklaration wird mit dem Ziel der Begrenzung des Grunderwerbsteuerbetrags unter 
Anerkennung der Finanzverwaltung unter Hinzuziehung einer Steuerberatungsgesellschaft 
erfolgen. 
 
2 Bestandsportfolio 
2.1 Datengrundlagen 
Die für die Analyse des Bestandsportfolios verwendeten Daten wurden der LWB durch das 
Liegenschaftsamt der Stadt Leipzig übermittelt. Über diese übermittelten Daten hinaus ver-
fügt die LWB aktuell über keine Kenntnisse hinsichtlich der Tragfähigkeit der Inhalte, insbe-
sondere zum Vermietungsstand, zu Miethöhe und wohnungswirtschaftlichen Aufwandspositi-
onen und zum technischen Zustand verbunden mit Instandsetzungs- und Sanierungsbedar-
fen. Gleichwohl kann eingeschätzt werden, dass die vom Liegenschaftsamt seit Mai 2020 
übermittelten Daten hinsichtlich Quantität und Güte hinreichend für eine erste Untersuchung 
des Bestandsportfolios sowie die Erstellung einer Bewirtschaftungsprognose sind.  
 
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Dieses betrifft insbesondere die grundlegenden Stammdaten bzgl. Mengen, Leerständen 
und Umsatzerlösen mit Stichtag 31.03.2020 sowie die Buch- und Verkehrswerte als  
Vertragsgrundlagen. 
Die Verkehrswerte wurden im Auftrag der Stadt Leipzig durch das Amt für Geoinformation er-
mittelt und der LWB Mitte Juni 2020 tabellarisch zur Verfügung gestellt.  
Im Zusammenhang mit der Verkehrswertermittlung erfolgte durch das Amt für Geoinformati-
on und das Liegenschaftsamt eine überschlägige Einschätzung des aktuellen Sanierungszu-
stands und daraus abgeleitet eine überschlägige Schätzung des ausstehenden Instandset-
zungs- und Sanierungsbedarfs der Objekte. Die Daten wurden der LWB Mitte Juni 2020 zur 
Verfügung gestellt. 
Eine erste überschlägige Plausibilisierung der übermittelten Daten konnte durch die LWB auf 
Basis der von der LWB durchgeführten zweimaligen Bestandsbefahrung und jeweils  
Fertigung einer äußerlichen Fotodokumentation in den Jahren 2015 – 2017 sowie im Früh-
jahr 2020 und der damit verbundenen Bestandskenntnis auf Basis der äußerlichen Inaugen-
scheinnahme vorgenommen werden. 
 
2.2 Immobilienbestand nach Sanierungsgrad 
Der in die LWB einzulegende Immobilienbestand umfasst 53 Wirtschaftseinheiten mit insge-
samt 81 Gebäuden (Postadressen). Diese Objekte enthalten 691 Wohneinheiten, 17 Gewer-
beeinheiten, 210 Garagen und Stellplätze sowie 39 sonstige Objekte. 
Die Objekte haben eine Wohnfläche von insgesamt 39.402 m² und eine Gewerbefläche von 
1.422 m². 
Übertragung Städtischer 
Liegenschaften Wohnung Wohnung Wohnung Wohnung Gewerbe Gewerbe Gar. StPl. Sonstiges
Bestandsportfolio Anzahl MEAnzahl MEAnzahl MEAnzahl WEAnzahl MEAnzahl MEAnzahl MEAnzahl ME
Bauzustand gesamt vermietet leer Quote leer gesamt Quote leer gesamt gesamt
saniert 365 333 32 8,8% 2 0,0% 153 25
teilsaniert 171 132 39 22,8% 10 20,0% 43 6
unsaniert 155 27 128 82,6% 5 100,0% 14 8
Gesamtergebnis 691 492 199 28,8% 17 41,2% 210 39 
Gemessen am Kernbestand der LWB ist der Leerstand der Objekte in allen drei Sanierungs-
graden überdurchschnittlich hoch. Insbesondere im sanierten Bestand wurde dieses gegen-
über der LWB mit ausstehendem Leer-Wohnungs-Ausbau erklärt.  
Von den 21 unsanierten Gebäuden (Postadresse) stehen 11 Objekte mit 88 der 128  
Wohnungen vollständig leer. 
Übertragung Städtischer Liegenschaften Wohnung Wohnung Wohnung Gewerbe Gewerbe Gewerbe NA 1-2 NA 1-4Bestandsportfolio ME UE verm. UE verm. ME UE verm. UE verm. Soll verm. Soll verm.Bauzustand gesamt €/m² kalt Ist € mtl. kalt gesamt €/m² kalt Ist € mtl. kalt Ist kalt. p.a. € Ist kalt. p.a. €saniert 365 5,10 97.963 2 3,46 327 1.179.487 1.213.008teilsaniert 171 4,42 35.927 10 2,53 2.010 455.253 488.911unsaniert 155 2,95 4.789 5 0,00 0 57.465 87.412Gesamtergebnis 691 4,79 138.679 17 2,63 2.338 1.692.204 1.789.332 
Die durchschnittliche Miethöhe in den vermieteten Wohnungen liegt bei 4,79 €/m2. In sanier-
ten Wohnungen werden aktuell durchschnittlich 5,10 €/m² erzielt. 
Unter Ansatz der vom Liegenschaftsamt der Stadt Leipzig zur Verfügung gestellten Stamm-
datensätze ist aktuell von zufließenden Nettokaltmieten in Höhe von 1.789 T€ p.a. auszuge-
hen. 
  
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Die Einschätzung des Sanierungsgrades erfolgte durch die Stadt Leipzig in Abhängigkeit des 
Umfangs getätigter Sanierungen und Instandsetzungen bei maßgeblichen Bauwerksteilen, 
dem Zeitpunkt der Sanierungen und Instandsetzungen (saniert für Sanierungszeitpunkt < 22 
Jahre).  Aus dieser Einschätzung des Sanierungsgrades wurden mögliche Sanierungskosten 
pro Objekt – zunächst pauschaliert – hergeleitet.  
Der übermittelte aktuelle Bodenwert aller Liegenschaften liegt bei 16.912.178 €. 
Übertragung Städtischer Liegenschaften
Bestandsportfolio
Bauzustand Verkehrswert Buchwert Sanierungskosten
saniert 26.750.000 7.279.996 1.206.105
teilsaniert 12.070.000 2.778.159 3.534.954
unsaniert 4.966.983 1.201.304 15.528.725
Gesamtergebnis 43.786.983 11.259.459 20.269.784 
Der aktuelle Verkehrswert der Liegenschaften liegt bei durchschnittlich 1.073 €/m² Wohn- 
und Gewerbefläche. Im sanierten Bestand wird ein Bedarf an Restarbeiten bei sonst intakten 
Beständen unterstellt. Für teilsanierte Bestände scheint eine unterschwellige Sanierung  
unterstellt. Die gewählten Ansätze scheinen auch gemessen an Erfahrungswerten der LWB 
zunächst plausibel. 
Übertragung Städtischer Liegenschaften
Bestandsportfolio Verkehrswert Buchwert Sanierungskosten
Bauzustand €/m² NFL. €/m² NFL. €/m² NFL.
saniert 1.291 351 58
teilsaniert 1.053 242 308
unsaniert 575 139 1.796
Gesamtergebnis 1.073 276 497 
 
Der Zustand der zu übertragenden Objekte ist in den 15 Ortsteilen, davon 4 Ortsteile  
innerstädtisch, unterschiedlich ausgeprägt. Teilweise werden der LWB intakte geschlossene 
Wohnanlagen übertragen. Zum Teil besteht der Übertragungsbestand aus unsanierten,  
peripher gelegenen Einzelobjekten. 
Das größte Teilportfolio befindet sich mit 270 WE (39 % der Wohnungen) bzw. einem  
Verkehrswert von 17.292 T€ (39,5 % der Verkehrswerte) im Ortsteil Liebertwolkwitz.  
 
3 Bewirtschaftungsprognose 
3.1 Vorgehensweise und Datengrundlage 
Ziel der Bewirtschaftungsprognose ist die Plausibilisierung einer wirtschaftlichen Tragfähig-
keit des Bestandes unter der Annahme der Verfolgung zunächst modellhafter Projektstrategi-
en. Die wirtschaftliche Tragfähigkeit wird zunächst aus Liquiditätssicht mit dem Mittel eines 
modellhaften vollständigen Finanzplans über einen Zeitraum von 21 Jahren und isoliert für 
den Einbringungsbestand ermittelt. 
Wiederum zur Plausibilisierung der Tragfähigkeit der Bewirtschaftungsprognose wurde in  
einem Worst-Case-Szenario eine Unterlassen- bzw. Liegenlassenvariante bzgl. der Durch-
führung von Konzeptvergaben und komplexer Sanierungsvorhaben ermittelt. 
  
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In die Bewirtschaftungsprognose flossen folgende Daten der Stadt Leipzig ein: 
 Stammdaten (Menge, Flächen, Leerstand, Umsatzerlöse nach Nutzungsarten) Stand 
31.03.2020 
 Einschätzung des Sanierungsgrads (saniert, teilsaniert, unsaniert) durch das Amt für 
Geoinformation pro Liegenschaft 
 tabellarisch: Verkehrswerte, Buchwerte, Sanierungskosten pro Liegenschaft durch 
das Amt für Geoinformation zur Verfügung gestellt  
 Auswahl Objekte Erbbaurechte und Konzeptvergabe. 
Diese Daten liegen systematisiert und tabellarisch strukturiert vor. 
Seitens der Gutachter der Stadt Leipzig wurden bei der Ermittlung der Verkehrswerte  
zunächst folgende pauschale Ansätze für Instandsetzungs- und Modernisierungskosten  
berücksichtigt:  
 Ausbau leerstehender Wohnungen (außer geringfügiger Fluktuationsleerstand): bis 
zu 25.000 € pro WE 
 Sanierung teilsanierter Bestände je nach Zustand: 1.000 bis 1.500 €/m²  
 Sanierung unsanierter Bestände je nach Zustand: 2.000 bis 2.500 €/m² (im Maximum 
bis 3.000 €/m²) 
Der einzubringende Bestand wurde nach portfoliostrategischen Gesichtspunkten in fünf 
Gruppen aufgeteilt:  
Übertragung Städtischer LSn. Wohnung Wohnung Wohnung Wohnung Gewerbe Gewerbe Gar. StPl. SonstigesBestandsportfolio Anzahl ME Anzahl ME Anzahl ME Anzahl WE Anzahl ME Anzahl ME Anzahl ME Anzahl MESparte gesamt vermietet leer Quote leer gesamt Quote leer gesamt gesamtKB unsaniert 74 27 47 63,5% 1 100,0% 14 8KB teilsaniert 171 132 39 22,8% 10 20,0% 43 6KB saniert 365 333 32 8,8% 2 0,0% 153 25Erbbaurecht 73 0 73 100,0% 4 100,0% 0 0Abbruch 8 0 8 100,0% 0 0,0% 0 0Gesamtergebnis 691 492 199 28,8% 17 41,2% 210 39 
Nach aktueller Erkenntnis würden 12 % des Bestandes aus dem Portfolio herausgelöst, 
mehrheitlich auf dem Wege der Konzeptvergabe von Erbbaurechten. Diese 12 % des  
Bestandes umfassen 5 % des Verkehrswerts und 2,7 % der einzubringenden Buchwerte. 
Diesen vergleichsweise niedrigen Anteilen am Einbringungsportfolio stehen 50,3 % der von 
der Stadt Leipzig übermittelten Sanierungskosten gegenüber. 
Übertragung Städtischer LiegenschaftenBestandsportfolio
Sparte Anzahl WE und Gew. Anteil Sparte Anz. WE Gew. VerkehrswertAnteil Sparte Verkehrswert Buchwert Anteil Sparte Buchwert Sanierungs-kosten Antei Sparte Sanierungsk.KB unsaniert 75 10,6% 2.792.760 6,4% 899.855 8,0% 5.330.570 26,3%KB teilsaniert 181 25,6% 12.070.000 27,6% 2.778.159 24,7% 3.534.954 17,4%KB saniert 367 51,8% 26.750.000 61,1% 7.279.996 64,7% 1.206.105 6,0%Erbbaurecht 77 10,9% 2.145.058 4,9% 301.447 2,7% 8.448.255 41,7%Abbruch 8 1,1% 29.165 0,1% 2 0,0% 1.749.900 8,6%Gesamtergebnis 708 100,0% 43.786.983 100,0%11.259.459 100,0% 20.269.784 100,0% 
Die Sanierungskosten liegen im Durchschnitt bei 497 €/m² Nutzfläche (Wohnen und  
Gewerbe). In den aus dem Portfolio herauszulösenden Objekten würden für die Sanierung in 
den Erbbaurechtsobjekten rund 2.100 €/m², im für einen Abbruch vorgesehenen Objekt 
3.000 €/m² anfallen. Entsprechend liegen die prognostizierten Sanierungskosten für den  
verbleibenden unsanierten Bestand mit 1.322 €/m² unter dem Durchschnitt des gesamten 
unsanierten Bestands in Höhe von 1.796 €/m². Wirtschaftliche Folgen einer möglichen  
Sanierung der herauszulösenden Bestände innerhalb des Einbringungsportfolios sind nicht 
Gegenstand der Betrachtung und wurden nicht untersucht. 
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Übertragung Städtischer Liegenschaften
Bestandsportfolio Verkehrswert Buchwert
Sanierungs-
kosten
Sparte €/m² NFL. WE Gew.€/m² NFL. €/m² NFL.
KB unsaniert 693 223 1.322
KB teilsaniert 1.053 242 308
KB saniert 1.291 351 58
Erbbaurecht 532 75 2.096
Abbruch 50 0 3.000
Gesamtergebnis 1.073 276 497 
 
Übertragung Städtischer LSn. Wohnung Wohnung Wohnung Gewerbe Gewerbe Gewerbe NA 1-2 NA 1-4Bestandsportfolio ME UE verm. UE verm. ME UE verm. UE verm. Soll verm. Soll verm.Sparte gesamt €/m² kalt Ist € mtl. kaltgesamt €/m² kalt Ist € mtl. kalt Ist kalt. p.a. €Ist kalt. p.a. €KB unsaniert 74 2,95 4.789 1 0,00 0 57.465 87.412KB teilsaniert 171 4,42 35.927 10 2,53 2.010 455.253 488.911KB saniert 365 5,10 97.963 2 3,46 327 1.179.487 1.213.008Erbbaurecht 73 0,00 0 4 0,00 0 0 0Abbruch 8 0,00 0 0 0,00 0 0 0Gesamtergebnis 691 4,79 138.679 17 2,63 2.338 1.692.204 1.789.332 
Da es Teil der Beschlusslage des Stadtrats ist, dass ausschließlich vollständig leer stehende 
Objekte aus dem Portfolio per Konzeptvergabe herausgelöst werden können, ist es folgerich-
tig, dass diese Objekte keinen Umsatzbeitrag liefern. 
Unter der Annahme einer Fortschreibung der monatlichen Umsatzerlöse aus März 2020 für 
das gesamte Jahr liegen die aktuellen Ist-Umsatzerlöse (nettokalt) bei 1.789.332 €. 
Neben der Nutzung der von der Stadt Leipzig zur Verfügung gestellten Basisdaten waren ei-
ne Reihe von Annahmen zu treffen und Prämissen festzulegen: 
 Mietanpassung: spartenspezifisch nach Sanierungsgrad und Sanierungstätigkeit, 
 laufende Instandsetzung: anfänglich durchgängig 0,35 €/m² 
 Instandsetzung (Einzelmaßnahmen): spartenspezifisch nach Sanierungsgrad zwi-
schen 0,65 €/m² und 1,00 €/m² 
 Leer-WE-Ausbau: spartenspezifisch nach Sanierungsgrad Jahresdurchschnitte und 
in Abhängigkeit vom Sanierungsfortschritt und Sanierungsgrad zwischen 3.000€/WE 
und 12.000 €/WE sowie der Anzahl nach in Abhängigkeit der Fluktuation; unterstellt 
wird, dass besonders aufwendige Wohnungsausbautzen im Zuge von Sanierungs-
maßnahmen durchgeführt werden 
 Verwaltung inkl. Gemeinkosten und Sachkosten: gemäß Investitionskalkulationen der 
LWB bei 570 €/ME p.a. 
 Vermietung: 2 Monatsmieten pro Einheit in Abhängigkeit der Fluktuation 
 Finanzstruktur Sanierung: gemäß Investitionskalkulationen der LWB 70 % Fremdka-
pital, 30 % Eigenkapital bezogen auf die Sanierungsmaßnahme 
 Finanzierungskonditionen: gemäß Investitionskalkulationen der LWB Zinsbindung 10 
Jahre, Darlehenslaufzeit 20 Jahre; Zinshöhe nach Sanierungsjahr 
 Baukostenindex: 3,5 % p.a. 
 Kostenindex Wohnungswirtschaft Pauschalansatz: 2 % p.a. 
 
In den Berechnungen sind zusätzlich ein Baukostenrisiko in Höhe von 10 % der Sanierungs-
kosten und pauschal Finanzierungskosten auf die Bauphase sowie Kosten zur Bestellung 
von Grundschulden in Höhe von zusammen 3 % der Sanierungskosten enthalten. 
  
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3.2 Bewirtschaftungsprognose Kernbestand 
3.2.1 Unsanierter Kernbestand 
Die eingehende Bestandsaufnahme und Zustandserfassung der unsanierten Objekte, die 
nicht aus dem Bestand herausgelöst werden, erfolgt nach dem Besitzübergang. 
Eine Neuvermietung unsanierter Bestände ist in der Modellannahme nicht vorgesehen.  
Die Sanierung der Objekte mit 74 Wohneinheiten würde im Modell ab 2023 in fünf gleich gro-
ßen Tranchen zum durchschnittlichen Sanierungskostensatz pro m² in Höhe von aktuell 
1.322 €/m² und indexiert erfolgen. Als Fertigstellungsjahr wird jeweils das Folgejahr ange-
nommen. Mit der Fertigstellung wechseln die sanierten Wohnungen in die Sparte des sanier-
ten Kernbestands. 
Der Kapitaldienst für die sanierten Objekte belastet den sanierten Bestand. 
Im Modell wäre die Sparte unsanierter Kernbestand ab 2028 vollständig saniert und auf null 
Mieteinheiten abgeschmolzen. Diese Prognose erfolgt allein aus Sicht auf das gesamte Port-
folio. Ein Herunterbrechen der Portfoliostrategie auf Einzelobjekte erfolgt im operativen Ge-
schäft der LWB.   
Eingemeindung KB unsaniertErfolgsprognose Bewirtschaftung
0 1 2 3 4 5 6 7
2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
Objektdaten 1 2 3 4 5 6 7 8Anzahl Wohneinheiten 74 74 74 59 44 30 15 0Anzahl WE leer 48 52 56 44 44 30 15 0
Quote WE leer Sparte 65,0% 70,0% 75,0% 75,0% 100,0% 100,0% 100,0% 0,0%Anzahl Gewerbeobjekte 1 1 1 1 1 1 1 0
Cash Flow Rechnung
Sollmiete WE Durchschnitt (NKM;€/m² mtl.) 2,26 2,26 2,26 2,27 2,28 2,29 2,30 0,00Summe Sollmieten 135.381 135.381 135.531 115.016 94.293 73.360 52.215 0Summe Erlösschmälerungen 69.487 74.758 80.994 66.470 67.771 46.706 25.427 0
./. Mietminderungen 165 152 136 121 66 67 67 0Umsatzerlöse (Nettokaltmiete) 65.730 60.471 54.400 48.425 26.456 26.588 26.721 0./. Forderungsausfall 329 302 272 242 132 133 134 0Laufende Einnahmen (NKM) 65.401 60.169 54.128 48.183 26.323 26.455 26.587 0Laufende Aufwendungen Betrieb des Objekts 75.346 66.250 59.118 48.687 33.468 23.507 13.135 0./. laufende Instandhaltung 17.050 17.391 17.739 14.622 11.373 7.988 4.463 0./. Instandsetzung 48.714 39.751 32.943 27.154 21.121 14.835 8.289 0./. Leer-WE-Ausbau 0 0 0 0 0 0 0 0./. nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten 1.461 1.491 1.520 1.253 975 685 383 0./. Erlösschmälerung Betriebskosten 8.120 7.618 6.915 5.658 0 0 0 0Verwaltungsaufwand 44.883 45.763 46.660 38.451 29.901 20.999 11.734 0Summe Aufwendungen HBW 120.229 112.013 105.779 87.139 63.369 44.506 24.868 0
EBITDA = Cash Flow 1 -54.828 -51.844 -51.651 -38.956 -37.046 -18.051 1.719 0
Kapitaldienst
Cash Flow 2 -54.828 -51.844 -51.651 -38.956 -37.046 -18.051 1.719 0Cash Flow 3 -54.828 -51.844 -51.651 -38.956 -37.046 -18.051 1.719 0Kapitalkonto laufende Bewirtschaftung -54.828 -106.672 -158.322 -197.278 -234.324 -252.375 -250.657 -250.657 
Kapitalkonto -54.828 -106.672 -158.322 -197.278 -234.324 -252.375 -250.657 -250.657 
Eingemeindung KB unsaniert
 
Bis zum Übergang der Objekte in die Sparte saniert ist der Cash Flow des unsanierten Be-
stands dauerhaft negativ. Der sukzessive Rückgang der Unterdeckung erfolgt im Zuge der 
Abschmelzung der Sparte. 
 
3.2.2 Teilsanierter Kernbestand 
Die unterschiedlichen Grade der Teilsanierung und damit einhergehend ein unterschiedlich 
hoher Sanierungskostenansatz wurden in der Prognoserechnung nicht berücksichtigt. Die 
eingehende Bestandsaufnahme und Zustandserfassung der teilsanierten Objekte erfolgt 
nach dem Besitzübergang. 
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Vorgesehen ist eine Weiterführung der Sanierung einzelner Bauwerksteile sowie logischer 
Kombinationen von Bauwerksteilen, vorrangig im bewohnten Zustand und unter der Zielstel-
lung der Fortführung der bestehenden Mietverhältnisse. 
Die Sanierung der als teilsaniert geltenden Objekte mit insgesamt 171 Wohneinheiten würde 
im Modell ab 2023 in 5 gleich großen Tranchen zum durchschnittlichen Sanierungskosten-
satz pro m² in Höhe von 308 €/m² und indexiert erfolgen. Als Fertigstellungsjahr wird jeweils 
das Folgejahr angenommen. Mit der Fertigstellung verbleiben die Wohnungen in der Sparte 
des teilsanierten Kernbestands. Mit diesem kalkulatorischen Verbleib wird den in der Realität 
im Zuge der Alterung von Bauwerksteilen stattfindenden Spartenwechsel aus dem sanierten 
in den teilsanierten Bestand einerseits sowie einer möglichen Zuordnung teilsanierter Objek-
te, deren Sanierung über Teilmaßnahmen möglicherweise komplettiert wird, zum sanierten 
Bestand andererseits entsprochen. 
Der Kapitaldienst für die zu Teilen zu sanierenden Objekte belastet den teilsanierten Be-
stand. 
Eingemeindung KB teilsaniertErfolgsprognose Bewirtschaftung
0 1 2 3 4 5 6 7 10 202021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2031 2041Objektdaten 1 2 3 4 5 6 7 8 11 21Anzahl Wohneinheiten 171 171 171 171 171 171 171 171 171 171Anzahl WE Einlage 171 171 171 137 103 68 34 0 0 0WE Teilsanierung neu 34 68 103 137 171 171 171Anzahl WE leer 39 34 34 44 34 35 29 13 10 10Quote WE leer Sparte 23,0% 20,0% 20,0% 26,0% 19,6% 20,4% 17,2% 7,5% 6,0% 6,0%Anzahl Gewerbeobjekte 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10
Cash Flow RechnungSollmieten Mieter WE Bestand (kalt; €/m² mtl.) 4,31 4,31 4,31 4,35 4,40 4,44 4,49 4,53 4,67 5,16Sollmieten Mieter teilsaniert neu (kalt; €/m² mtl.) 5,00 5,05 5,10 5,15 5,20 5,36 5,92Sollmiete WE Durchschnitt (NKM;€/m² mtl.) 4,31 4,31 4,31 4,48 4,66 4,84 5,02 5,20 5,36 5,92Sollmieten GO (kalt; €/m² mtl.) 2,72 2,72 2,72 2,73 3,50 3,52 3,54 3,55 3,61 3,79Summe Sollmieten 611.598 611.598 611.778 633.915 664.748 687.699 711.044 734.789 755.893 830.839Summe Erlösschmälerungen 130.024 113.654 113.661 156.018 127.716 135.131 116.600 54.878 46.280 50.824./. Mietminderungen 1.204 1.245 49.812 47.790 53.703 55.257 59.444 1.700 1.774 1.950Umsatzerlöse (Nettokaltmiete) 480.370 496.700 448.305 430.108 483.329 497.311 534.999 678.211 707.839 778.065./. Forderungsausfall 2.402 2.483 2.242 2.151 2.417 2.487 2.675 3.391 3.539 3.890Laufende Einnahmen (NKM) 477.968 494.216 446.064 427.957 480.913 494.824 532.324 674.820 704.300 774.174Laufende Aufwendungen Betrieb des Objekts 396.596 400.301 408.307 425.102 248.133 254.339 254.278 242.192 254.019 309.648./. laufende Instandhaltung 48.512 49.482 50.472 51.481 52.511 53.561 54.632 55.725 59.136 72.086./. Instandsetzung 138.605 141.377 144.205 147.089 112.523 114.774 117.069 119.410 126.719 154.470./. Leer-WE-Ausbau 168.000 171.360 174.787 178.283 43.297 44.163 45.046 45.947 48.760 59.438./. nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten 4.158 4.241 4.326 4.413 4.501 4.591 4.683 4.776 5.069 6.179./. Erlösschmälerung Betriebskosten 37.321 33.840 34.517 43.836 35.301 37.250 32.847 16.332 14.335 17.475Verwaltungsaufwand 113.239 115.358 117.520 120.015 120.594 123.114 125.684 128.304 135.954 164.951Summe Aufwendungen HBW 509.835 515.659 525.827 545.117 368.727 377.453 379.961 370.496 389.972 474.598EBITDA = Cash Flow 1 -31.866 -21.443 -79.763 -117.160 112.185 117.371 152.363 304.324 314.328 299.576Kapitaldienst
Saldo Jahresbeginn 1.793.864 3.575.350 5.346.803 7.110.085 7.847.826 6.788.419 3.553.919Zins 31.213 71.494 121.165 180.579 212.008 184.421 150.686Tilgung 75.163 150.180 225.607 301.637 344.107 371.695 298.757Annuität 106.376 221.674 346.772 482.216 556.115 556.115 449.443Restschuld 1.718.701 3.425.171 5.121.196 6.808.448 7.503.719 6.416.725 3.255.161Cash Flow 2 -31.866 -21.443 -79.763 -223.536 -109.489 -229.401 -329.853 -251.791 -241.788 -149.867 Cash Flow 2 kumulativ -31.866 -53.309 -133.072 -356.608 -466.097 -695.498 -1.025.351 -1.277.142 -1.999.715 -3.859.529 Cash Flow 3 -31.866 -21.443 -79.763 -223.536 -109.489 -229.401 -329.853 -251.791 -241.788 -149.867 Kapitalkonto laufende Bewirtschaftung -31.866 -53.309 -133.072 -356.608 -466.097 -695.498 -1.025.351 -1.277.142 -1.999.715 -3.859.529 Auszahlung EK Sanierungsplan teilsaniert -257.422 -266.432 -275.757 -285.408 -295.398 Kapitalkonto -31.866 -53.309 -133.072 -614.030 -989.951 -1.495.108 -2.110.370 -2.657.559 -3.380.131 -5.239.945 
Eingemeindung KB teilsaniert
 
Im Zuge der Sanierung zwischen 2023 und 2027 (mit nachgelagertem Startjahr Bewirtschaf-
tung) würde der Leerstand reduziert.  
In den Jahren zwischen 2021 bis 2023 ist in den Bestandsmietverhältnissen keine Mietstei-
gerung kalkuliert. 
Ein Anstieg der Miete von durchschnittlich 4,31 €/m² im aktuellen Bestand auf anfänglich 
5,00 €/m² zzgl. Index in fertiggestellten Objekten entspricht dem Ansatz der Sozialverträg-
lichkeit von Sanierungsmaßnahmen in Bestandsmietverhältnissen.  
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Nach der Anfangsphase der Bewirtschaftung mit höheren Leerständen, nicht entwickelten 
Mieten und einem hohen anfänglichen Instandsetzungsbedarf könnte die Sparte teilsaniert 
im Zuge der Sanierungstätigkeit ein positives EBITDA = Cash Flow 1 erwirtschaften. 
Dieses operative Bewirtschaftungsergebnis wird den Kapitaldienst voraussichtlich nicht de-
cken, daher ist der Cash Flow 2 durchgängig negativ. Innerhalb von 20 Jahren würde sich 
unter der Maßgabe einer Fortführung einer zurückhaltenden Mietentwicklung im teilsanierten 
Bestand ein Kapitalkonto in Höhe von - 5.240 T€ entwickeln. 
 
3.2.3 Sanierter Kernbestand 
Die unterschiedlichen Grade der Sanierung, die tatsächlich sanierten Bauwerksteile und de-
ren normative Restnutzungsdauern wurden in der Prognoserechnung nicht berücksichtigt. 
Die eingehende Bestandsaufnahme und Zustandserfassung der sanierten Objekte, die nicht 
aus dem Bestand herausgelöst werden, erfolgt nach dem Besitzübergang. 
Die Komplettierung der Sanierung bzw. die größere Instandsetzung vermutlich lediglich ein-
zelner verschlissener Bauwerksteile bzw. einzelner Wohneinheiten in den Objekten mit ins-
gesamt 365 Wohneinheiten würde im Modell ab 2023 in fünf gleich großen Tranchen ent-
sprechend der von der Stadt Leipzig zur Verfügung gestellten Daten zum durchschnittlichen 
Sanierungskostensatz pro m² in Höhe von aktuell 58 €/m² und indexiert erfolgen. Als Fertig-
stellungsjahr wird jeweils das Folgejahr angenommen. 
Die Sparte des sanierten Kernbestands wird sukzessive um die fertiggestellten Objekte aus 
der Sparte unsaniert aufgestockt. Nach Abschluss dieser Sanierungstätigkeit könnte das Ein-
bringungsportfolio etwa um das Jahr 2028 insgesamt 439 sanierte Wohneinheiten enthalten. 
 
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Eingemeindung KB saniertErfolgsprognose Bewirtschaftung
0 1 2 3 4 5 6 7 10 202021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2031 2041Objektdaten 1 2 3 4 5 6 7 8 11 21Anzahl Wohneinheiten 365 365 365 380 395 409 424 439 439 439Anzahl WE Einlage 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365Zugang WE Sanierung neu 0 0 0 15 30 44 59 74 74 74Anzahl WE leer 29 26 26 33 35 35 30 25 21 21Quote WE leer Sparte 8,0% 7,0% 7,0% 8,7% 8,9% 8,6% 7,0% 5,8% 4,7% 4,7%Anzahl Gewerbeobjekte 2 2 2 2 2 2 2 3 3 3
Cash Flow RechnungSollmieten Mieter WE Bestand (kalt; €/m² mtl.) 5,10 5,10 5,10 5,15 5,20 5,26 5,31 5,36 5,52 6,10Sollmieten Mieter saniert neu (kalt; €/m² mtl.) 6,75 6,80 6,85 6,90 6,95 7,11 7,66Sollmiete WE Durchschnitt (NKM;€/m² mtl.) 5,10 5,10 5,10 5,21 5,32 5,42 5,52 5,61 5,78 6,35Sollmieten GO (kalt; €/m² mtl.) 3,46 3,46 3,46 3,48 3,51 3,53 3,56 5,29 5,41 5,83Sollmieten WE Bestand 1.262.290 1.262.290 1.262.290 1.274.913 1.287.662 1.300.539 1.313.544 1.326.680 1.366.880 1.509.885Sollmieten WE saniert neu 0 0 0 63.097 127.140 192.140 258.108 325.055 332.424 358.214Sollmieten GO 3.929 3.929 3.929 3.958 3.988 4.018 4.048 14.686 15.019 16.184Sollmieten NA 3 35.762 35.762 35.941 36.121 36.301 36.483 36.665 40.220 40.827 42.914Sollmieten NA 4 2.770 2.770 2.784 2.798 2.812 2.826 2.840 3.768 3.825 4.021Summe Sollmieten 1.304.752 1.304.752 1.304.944 1.380.887 1.457.904 1.536.006 1.615.206 1.710.410 1.758.974 1.931.219Summe Erlösschmälerungen 104.749 92.126 92.144 130.775 144.489 145.725 121.160 102.969 82.510 90.657./. Mietminderungen 3.000 3.032 3.032 3.125 3.284 3.476 3.735 4.019 4.191 4.601Umsatzerlöse (Nettokaltmiete) 1.197.003 1.209.594 1.209.768 1.246.986 1.310.131 1.386.806 1.490.311 1.603.422 1.672.273 1.835.961./. Forderungsausfall 5.985 6.048 6.049 6.235 6.551 6.934 7.452 8.017 8.361 9.180Laufende Einnahmen (NKM) 1.191.018 1.203.546 1.203.719 1.240.751 1.303.580 1.379.871 1.482.859 1.595.405 1.663.911 1.826.781Laufende Aufwendungen Betrieb des Objekts 635.669 593.673 566.180 508.619 440.083 463.990 478.753 501.819 527.262 642.730./. laufende Instandhaltung 88.288 90.054 91.855 97.164 102.649 108.314 114.165 120.866 128.264 156.353./. Instandsetzung 252.253 205.838 170.588 180.448 190.634 201.155 212.021 224.465 238.204 290.369./. Leer-WE-Ausbau 261.000 266.220 271.544 191.017 103.913 110.408 112.616 119.463 126.775 154.539./. nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten 7.568 7.719 7.873 8.328 8.798 9.284 9.786 10.371 11.006 13.417./. Erlösschmälerung Betriebskosten 26.561 23.841 24.318 31.660 34.088 34.829 30.166 26.654 23.013 28.053Verwaltungsaufwand 236.167 240.553 245.028 259.554 269.827 285.034 300.726 319.012 338.003 409.990Summe Aufwendungen HBW 871.836 834.226 811.207 768.172 709.911 749.023 779.479 820.831 865.265 1.052.720EBITDA = Cash Flow 1 319.182 369.320 392.512 472.579 593.669 630.848 703.381 774.574 798.646 774.061Kapitaldienst
Saldo Jahresbeginn 1.110.697 2.213.730 3.310.550 4.402.312 5.490.099 4.767.942 2.521.024Zins 19.326 44.267 75.021 111.808 154.868 135.310 106.891Tilgung 46.538 92.986 139.688 186.763 234.324 253.881 206.044Annuität 65.864 137.253 214.709 298.571 389.191 389.191 312.935Restschuld 1.064.159 2.120.744 3.170.862 4.215.549 5.255.775 4.514.060 2.314.980Cash Flow 2 319.182 369.320 392.512 406.715 456.417 416.139 404.810 385.383 409.455 461.126
Cash Flow 2 kumulativ 319.182 688.502 1.081.014 1.487.729 1.944.145 2.360.284 2.765.094 3.150.477 4.382.679 8.791.257
Cash Flow 3 319.182 369.320 392.512 406.715 456.417 416.139 404.810 385.383 409.455 461.126Kapitalkonto laufende Bewirtschaftung 319.182 688.502 1.081.014 1.487.729 1.944.145 2.360.284 2.765.094 3.150.477 4.382.679 8.791.257Auszahlung EK Sanierungsplan saniert -87.831 -90.905 -94.087 -97.380 -100.788 Auszahlung EK Sanierungsplan unsaniert -388.182 -401.768 -415.830 -430.384 -445.448 
Kapitalkonto 319.182 688.502 1.081.014 1.011.716 975.459 881.681 758.727 597.8741.830.0756.238.654
Eingemeindung KB saniert
 
Der Wohnungsleerstand wurde im Zuge der Sanierung und Instandsetzung ausgehend von 
aktuell 8,8 % auf 4,7 % entwickelt. 
In den Jahren zwischen 2021 bis 2023 ist in den Bestandsmietverhältnissen keine Mietstei-
gerung kalkuliert. Die Miethöhe in den in der Sparte saniert enthaltenen eingebrachten Woh-
nungen soll sich im Zuge des Mitteleinsatzes, möglicherweise auch fluktuationsbedingt, er-
höhen. 
Als Anfangsmiete für in die Sparte wechselnde neu sanierte Bestände wurden zunächst 6,75 
€/m² unterstellt. Die tatsächlich zu erzielende Kostenmiete wird im Zuge einzelfallbezogener 
Investitionskalkulationen ermittelt. Die tatsächliche Durchführung der Sanierungsmaßnah-
men steht unter einem projektkonkreten Wirtschaftlichkeitsvorbehalt. 
Die Bewirtschaftung der Sparte des sanierten Bestands könnte isoliert durchgängig kosten-
deckend organisiert werden. 
Seite 11 von 20
 
Das operative Bewirtschaftungsergebnis EBITDA bzw. der Cash Flow 1 wird den Kapital-
dienst voraussichtlich durchgängig decken können, daher ist der Cash Flow 2 ebenso durch-
gängig positiv. Innerhalb von 20 Jahren würde sich unter der Maßgabe einer Fortführung ei-
ner mit der Steigerung der laufenden Bewirtschaftungskosten einhergehenden Mietentwick-
lung ein stabiler Cash Flow erwirtschaften lassen. Im sanierten Bestand würde das Kapital-
konto innerhalb des Betrachtungszeitraums auf 6.239 T€ anwachsen.  
Das Anwachsen des Kapitalkontos steht unter dem Vorbehalt, dass sämtliche Maßnahmen 
bis zum Übertragungszeitpunkt in Objekten, die als saniert gelten, tatsächlich werthaltig sind 
und eine auskömmliche technische Restnutzungsdauer aufweisen. Sollte dieses nicht der 
Fall sein, würde das Kapitalkonto wegen dann steigender Instandsetzungsmaßnahmen ab-
geschmolzen. 
 
3.2.4 Summe Kernbestand 
Der Kernbestand des Einbringungsportfolios ohne die für eine Herauslösung bzw. Abriss vor-
gesehenen Bestände umfasst insgesamt 610 Wohneinheiten, davon zum Zeitpunkt der Ein-
bringung 74 unsanierte sowie 171 als teilsaniert und 365 als saniert geltende Wohneinheiten. 
Nach Abschluss einer in der Modellrechnung antizipierten Sanierungsphase um das Jahr 
2028 könnte der unsanierte Bestand vollständig saniert sein. Das Einbringungsportfolio ent-
hielte dann 439 sanierte und 171 teilsanierte Wohneinheiten. 
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Einbringung Summe KernbestandErfolgsprognose Bewirtschaftung
0 1 2 3 4 5 6 7 10 202021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2031 2041Objektdaten 1 2 3 4 5 6 7 8 11 21Anzahl Wohneinheiten 610 610 610 610 610 610 610 610 610 610Anzahl WE Einlage 610 610 610 576 542 507 473 439 439 439WE Sanierung / Teilsanierung neu 0 0 0 34 68 103 137 171 171 171Anzahl WE leer 116 112 116 121 113 100 74 38 31 31Quote WE leer 18,8% 17,9% 18,5% 19,8% 18,2% 16,2% 12,1% 6,3% 5,1% 5,1%WFL. leer 6.607 6.279 6.474 6.940 6.370 5.676 4.247 2.212 1.781 1.781Anzahl Gewerbeobjekte 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13Stellplätze 210 210 210 210 210 210 210 210 210 210Sonstiges 39 39 39 39 39 39 39 39 39 39
Cash Flow RechnungSollmieten Mieter WE Bestand (kalt; €/m² mtl.) 4,55 4,55 4,55 4,66 4,80 4,95 5,14 5,36 5,52 6,10Sollmieten Mieter saniert / teilsaniert neu (kalt; €/m² mtl.) 5,47 5,52 5,57 5,62 5,68 5,83 6,39Sollmiete WE Durchschnitt (NKM;€/m² mtl.) 4,55 4,55 4,55 4,73 4,92 5,10 5,30 5,49 5,65 6,22Sollmieten GO (kalt; €/m² mtl.) 3,46 3,46 3,46 3,47 3,49 3,51 3,53 3,54 3,60 3,78Sollmieten WE Bestand 1.913.395 1.913.395 1.913.395 1.800.584 1.685.540 1.568.230 1.448.621 1.326.680 1.366.880 1.509.885Sollmieten WE saniert / teilsaniert neu 0 0 0 189.672 382.822 579.499 779.751 983.629 1.010.953 1.107.733Sollmieten GO 33.809 33.809 33.809 33.988 42.481 42.703 42.927 53.760 54.682 57.875Sollmieten NA 3 54.896 54.896 55.171 55.446 55.724 56.002 56.282 56.000 56.844 59.751Sollmieten NA 4 49.631 49.631 49.879 50.128 50.379 50.631 50.884 25.130 25.509 26.813Summe Sollmieten 2.051.731 2.051.731 2.052.253 2.129.819 2.216.945 2.297.065 2.378.465 2.445.198 2.514.867 2.762.058./.Erlösschmälerungen WE 295.019 271.298 276.570 342.017 326.873 314.393 249.953 148.233 119.028 131.212./.Erlösschmälerungen GO 3.067 3.067 3.067 3.082 3.929 3.949 3.969 4.201 4.267 4.493./. Erlösschmälerung Stellplätze 6.063 6.063 7.052 8.052 9.062 9.107 9.152 5.263 5.342 5.615./.Erlösschmälerungen SO 111 111 111 112 112 113 114 151 153 161Summe Erlösschmälerungen 304.259 280.538 286.800 353.263 339.976 327.562 263.188 157.847 128.790 141.481./. Mietminderungen 4.369 4.428 52.980 51.036 57.053 58.799 63.246 5.718 5.965 6.551Umsatzerlöse (Nettokaltmiete) 1.743.103 1.766.765 1.712.473 1.725.519 1.819.916 1.910.704 2.052.031 2.281.633 2.380.112 2.614.026./. Forderungsausfall 8.716 8.834 8.562 8.628 9.100 9.554 10.260 11.408 11.901 13.070Laufende Einnahmen (NKM) 1.734.387 1.757.931 1.703.911 1.716.892 1.810.816 1.901.151 2.041.771 2.270.225 2.368.211 2.600.955Laufende Aufwendungen Betrieb des Objekts 1.107.611 1.060.224 1.033.605 982.408 721.685 741.836 746.166 744.010 781.281 952.377./. laufende Instandhaltung 153.850 156.927 160.066 163.267 166.532 169.863 173.260 176.591 187.399 228.439./. Instandsetzung 439.572 386.966 347.737 354.692 324.278 330.763 337.379 343.875 364.923 444.839./. Leer-WE-Ausbau 429.000 437.580 446.332 369.300 147.211 154.571 157.663 165.411 175.535 213.976./. nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten 13.187 13.451 13.720 13.994 14.274 14.560 14.851 15.148 16.075 19.595./. Erlösschmälerung Betriebskosten 72.002 65.299 65.751 81.154 69.389 72.079 63.013 42.986 37.348 45.528Verwaltungsaufwand 394.288 401.674 409.208 418.020 420.323 429.146 438.143 447.316 473.957 574.941Summe Aufwendungen HBW 1.501.899 1.461.898 1.442.813 1.400.428 1.142.007 1.170.982 1.184.309 1.191.327 1.255.238 1.527.318EBITDA = Cash Flow 1 232.488 296.033 261.098 316.464 668.809 730.168 857.4621.078.8981.112.9741.073.637Kapitaldienst
Saldo Jahresbeginn 0 0 0 2.904.561 5.789.080 8.657.353 11.512.397 13.337.925 11.556.361 6.074.943Zins 0 0 0 50.539 115.761 196.187 292.386 366.876 319.731 257.578Tilgung 0 0 0 121.701 243.166 365.295 488.400 578.431 625.576 504.801Annuität 0 0 0 172.240 358.927 561.481 780.786 945.307 945.307 762.379Restschuld 0 0 0 2.782.860 5.545.915 8.292.058 11.023.997 12.759.494 10.930.785 5.570.142Cash Flow 2 232.488 296.033 261.098 144.223 309.882 168.687 76.675 133.591 167.667 311.259
Cash Flow 2 kumulativ 232.488 528.521 789.619 933.842 1.243.724 1.412.411 1.489.086 1.622.678 2.132.307 4.681.071Habenzins KapitalkontoSollzins Kapitalkonto
Cash Flow 3 232.488 296.033 261.098 144.223 309.882 168.687 76.675 133.591 167.667 311.259Kapitalkonto laufende Bewirtschaftung 232.488 528.521 789.619 933.842 1.243.724 1.412.411 1.489.086 1.622.678 2.132.307 4.681.071Auszahlung EK Sanierungsplan saniert -87.831 -90.905 -94.087 -97.380 -100.788 Auszahlung EK Sanierungsplan teilsaniert -257.422 -266.432 -275.757 -285.408 -295.398 Auszahlung EK Sanierungsplan unsaniert -388.182 -401.768 -415.830 -430.384 -445.448 
Kapitalkonto 232.488 528.521 789.619 200.407 -248.816 -865.803 -1.602.300 -2.310.342 -1.800.712 748.052
Einbringung Summe Kernbestand
 
Die durchschnittliche Wohnungsmiete würde – in erster Linie sanierungsbedingt – von aktuell 
4,55 €/m² auf 6,22 €/m² steigen. 
Der Wohnungsleerstand könnte von 18,8 % auf 5,1 % entwickelt werden. 
 
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Nach Abschluss der Sanierungsphase scheint ein stabiles operatives Bewirtschaftungser-
gebnis EBITDA in Höhe von 1.100 T€ möglich. 
Der Cash Flow 2 wird bis zum Abschluss der Sanierungsphase beeinflusst durch eine suk-
zessive Ergebnisverbesserung einerseits und den Anstieg des Kapitaldienstes anderseits. 
Unter der Voraussetzung des Eintreffens der unterstellten Prämissen der Bewirtschaftungs-
prognose wäre das Einbringungsportfolio kapitaldienstfähig. Die Unterdeckung des teilsa-
nierten Bestands würde durch den sanierten Bestand vollständig kompensiert. 
Das Kapitalkonto enthält zusätzlich die Eigenmittelanteile der Sanierungsmaßnahmen. Diese 
belaufen sich auf zusammen 3.933.020 €, die im Modell in fünf – nur vom Baukostenindex 
beeinflusst – nominal gleich großen Tranchen auszuzahlen sind. 
In der Spitze wird unter den getroffenen Annahmen das Kapitalkonto bis zu - 2.310 T€ belas-
tet. Ein Ausgleich dieses Saldos wäre bis zum Ende des Betrachtungszeitraums möglich. 
 
3.3 Entwicklungsbestand / Aussonderungsbestand 
Der Aussonderungsbestand enthält sieben Liegenschaften, die beschrieben aus dem Ein-
bringungsportfolio herausgelöst werden.  
Die eingehende Bestandsaufnahme und Zustandserfassung der unsanierten Objekte, die 
aus dem Bestand herausgelöst werden, erfolgt unter Verantwortung des Netzwerkes Leipzi-
ger Freiheit (NLF). 
Das Teilportfolio soll in der Bewirtschaftungsprognose bis Ende 2025 vollständig abge-
schmolzen sein. In der Hauptsache wird diese Abschmelzung über den Abschluss von Erb-
baurechtsverträgen erfolgen. Als Basis für die Ermittlung des Erbbaurechtszinses wurden die 
von der Stadt benannten Verkehrswerte herangezogen. Die Verkehrswerte wurden mit ei-
nem Kostenindex für allgemeine Lebenshaltungskosten in Höhe von 1,5 % p.a. indiziert. Die-
ser Index wurde auch zur Berechnung der Wertsicherung während der Laufzeit der Erbbau-
rechtsverträge herangezogen. 
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In Abstimmung mit dem Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung (AWS) der Stadt Leip-
zig und dem NLF wurden als Erbbauzins 2,5 % kalkuliert.  
Nach vollständiger Herauslösung wird unterstellt, dass die Sparte des Aussonderungsbe-
stands keine operativen Kosten mehr verursacht. Aufwendungen zur Verwaltung der Erbbau-
rechtsverträge wurden vernachlässigt. 
Bis zum Jahr 2025 soll die Summe der zufließenden Erbbauzinsen rund 57.000 € p.a. errei-
chen. Diese gehen unter jährlicher Anpassung in Höhe der Wertsicherungsklausel in das Ge-
samtergebnis der Bewirtschaftungsprognose ein. 
 
3.4 Bewirtschaftungsprognose Einbringungsportfolio LWB gesamt 
Die Bewirtschaftungsprognose für den Gesamtbestand entspricht im wesentlichen der Pro-
gnose für den Kernbestand.  
Über dessen Ergebnis hinaus wirkt sich der Abbau des Aussonderungsbestands durch Re-
duzierung laufender Kosten bis 2025 und den Zufluss der Erbbauzinsen in das Kapitalkonto 
positiv auf das Gesamtergebnis aus. Der Leerstandsabbau verläuft im Zuge der Aussonde-
rung dynamischer als bei isolierter Betrachtung des Kernbestands. Der Negativsaldo des Ka-
pitalkontos würde eher ausgeglichen werden. 
 
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Einbringung GesamtbestandErfolgsprognose Bewirtschaftung
0 1 2 3 4 5 6 7 10 202021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2031 2041Objektdaten 1 2 3 4 5 6 7 8 11 21Anzahl Wohneinheiten 691 676 668 645 610 610 610 610 610 610Anzahl WE Einlage 691 691 691 657 623 588 554 520 520 520WE Sanierung / Teilsanierung neu 0 0 0 34 68 103 137 171 171 171Wohnfläche 39.402 38.764 38.181 36.934 35.063 35.063 35.063 35.063 35.063 35.063Wohnfläche Einlage 39.402 39.402 39.402 36.514 33.625 30.737 27.848 24.960 24.960 24.960Wohnfläche saniert / teilsaniert neu 0 0 0 2.889 5.777 8.666 11.554 14.443 14.443 14.443Anzahl WE leer 197 178 174 156 113 100 74 38 31 31Quote WE leer 27,8% 25,7% 25,1% 23,9% 18,2% 16,2% 12,1% 6,3% 5,1% 5,1%WFL. leer 10.947 9.981 9.592 8.811 6.370 5.676 4.247 2.212 1.781 1.781Leerstand WFL. Einlage 10.947 10.619 10.813 9.601 8.087 7.181 6.276 5.370 5.370 5.370Leerstand WFL. saniert / teilsaniert neu 0 0 0 1.678 2.622 2.833 2.311 1.181 750 750Wohnfläche Bestandsmieter vermietet 28.456 28.784 28.589 25.235 22.916 20.722 19.261 18.409 18.840 18.840Wohnfläche Neumieter saniert / teilsaniert vermietet 0 0 0 1.211 3.155 5.832 9.243 13.262 13.693 13.693Anzahl Gewerbeobjekte 17 17 17 15 13 13 13 13 13 13Fläche Gewerbe 1.422 1.422 1.422 1.285 1.148 1.148 1.148 1.148 1.148 1.148Fläche leer 504 504 504 367 230 230 230 96 96 96Fläche vermietet 918 918 918 918 918 918 918 1.052 1.052 1.052Stellplätze 210 210 210 210 210 210 210 210 210 210Fläche 4.200 4.200 4.200 4.200 4.200 4.200 4.200 4.200 4.200 4.200Fläche leer 462 462 532 602 672 672 672 392 392 392Fläche vermietet 3.738 3.738 3.668 3.598 3.528 3.528 3.528 3.808 3.808 3.808Sonstiges 39 39 39 39 39 39 39 39 39 39Anzahl leer 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1Anzahl vermietet 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38
Cash Flow RechnungSollmieten Mieter WE Bestand (kalt; €/m² mtl.) 4,05 4,05 4,05 4,11 4,18 4,25 4,33 4,43 4,56 5,04Sollmieten Mieter saniert / teilsaniert neu (kalt; €/m² mtl.) 0,00 0,00 0,00 5,47 5,52 5,57 5,62 5,68 5,83 6,39Sollmiete WE Durchschnitt (NKM;€/m² mtl.) 4,05 4,11 4,18 4,49 4,92 5,10 5,30 5,49 5,65 6,22Sollmieten GO (kalt; €/m² mtl.) 3,46 3,46 3,46 3,47 3,49 3,51 3,53 3,54 3,60 3,78Sollmieten NA 3 (kalt; €/Einheit mtl.) 19,48 19,48 19,58 19,67 19,77 19,87 19,97 20,07 20,37 21,41Sollmieten NA 4 (kalt; €/Einheit mtl.) 9,23 9,23 9,28 9,33 9,37 9,42 9,47 9,52 9,66 10,15Sollmieten WE Bestand 1.913.395 1.913.395 1.913.395 1.800.584 1.685.540 1.568.230 1.448.621 1.326.680 1.366.880 1.509.885Sollmieten WE saniert / teilsaniert neu 0 0 0 189.672 382.822 579.499 779.751 983.629 1.010.953 1.107.733Sollmieten GO 33.809 33.809 33.809 33.988 42.481 42.703 42.927 53.760 54.682 57.875Sollmieten NA 3 54.896 54.896 55.171 55.446 55.724 56.002 56.282 56.000 56.844 59.751Sollmieten NA 4 49.631 49.631 49.879 50.128 50.379 50.631 50.884 25.130 25.509 26.813Summe Sollmieten 2.051.731 2.051.731 2.052.253 2.129.819 2.216.945 2.297.065 2.378.465 2.445.198 2.514.867 2.762.058./.Erlösschmälerungen WE 295.019 271.298 276.570 342.017 326.873 314.393 249.953 148.233 119.028 131.212./.Erlösschmälerungen GO 3.067 3.067 3.067 3.082 3.929 3.949 3.969 4.201 4.267 4.493./. Erlösschmälerung Stellplätze 6.063 6.063 7.052 8.052 9.062 9.107 9.152 5.263 5.342 5.615./.Erlösschmälerungen SO 111 111 111 112 112 113 114 151 153 161Summe Erlösschmälerungen 304.259 280.538 286.800 353.263 339.976 327.562 263.188 157.847 128.790 141.481./. Mietminderungen 4.369 4.428 52.980 51.036 57.053 58.799 63.246 5.718 5.965 6.551Umsatzerlöse (Nettokaltmiete) 1.743.103 1.766.765 1.712.473 1.725.519 1.819.916 1.910.704 2.052.031 2.281.633 2.380.112 2.614.026./. Forderungsausfall 8.716 8.834 8.562 8.628 9.100 9.554 10.260 11.408 11.901 13.070Laufende Einnahmen (NKM) 1.734.387 1.757.931 1.703.911 1.716.892 1.810.816 1.901.151 2.041.771 2.270.225 2.368.211 2.600.955Laufende Aufwendungen Betrieb des Objekts 1.136.951 1.086.012 1.056.051 995.960 721.685 741.836 746.166 744.010 781.281 952.377./. laufende Instandhaltung 181.530 181.256 181.241 176.052 166.532 169.863 173.260 176.591 187.399 228.439./. Instandsetzung 439.572 386.966 347.737 354.692 324.278 330.763 337.379 343.875 364.923 444.839./. Leer-WE-Ausbau 429.000 437.580 446.332 369.300 147.211 154.571 157.663 165.411 175.535 213.976./. nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten 14.848 14.911 14.990 14.761 14.274 14.560 14.851 15.148 16.075 19.595./. Erlösschmälerung Betriebskosten 72.002 65.299 65.751 81.154 69.389 72.079 63.013 42.986 37.348 45.528Verwaltungsaufwand 417.238 420.952 426.624 428.564 420.323 429.146 438.143 447.316 473.957 574.941./. Verwaltungskosten 170.475 172.355 174.969 175.794 175.327 178.833 182.410 186.058 197.447 240.686./. Gemeinkosten 170.475 172.355 174.969 175.794 175.327 178.833 182.410 186.058 197.447 240.686./. Vermietung 24.985 24.985 24.985 26.113 20.577 21.406 22.248 23.103 23.778 26.176./. Sachkosten / Sonstige Verw.kosten 51.303 51.258 51.701 50.863 49.092 50.073 51.075 52.096 55.285 67.392Summe Aufwendungen HBW 1.554.189 1.506.964 1.482.675 1.424.524 1.142.007 1.170.982 1.184.309 1.191.327 1.255.238 1.527.318EBITDA = Cash Flow 1 180.198 250.967 221.236 292.367 668.809 730.168 857.4621.078.8981.112.9741.073.637Kapitaldienst
Restschuld 0 0 0 2.904.561 5.789.080 8.657.353 11.512.397 13.337.925 11.556.361 6.074.943Zins 0 0 0 50.539 115.761 196.187 292.386 366.876 319.731 257.578Tilgung 0 0 0 121.701 243.166 365.295 488.400 578.431 625.576 504.801Annuität 0 0 0 172.240 358.927 561.481 780.786 945.307 945.307 762.3795.570.142Cash Flow 2 180.198 250.967 221.236 120.127 309.882 168.687 76.675 133.591 167.667 311.259
Cash Flow 2 kumulativ 180.198 431.165 652.401 772.527 1.082.409 1.251.096 1.327.772 1.461.363 1.970.992 4.519.756Habenzins Kapitalkonto 0 0 0 0 0 0 0 0 0Sollzins Kapitalkonto 0 0 0 0 0 0 0 0 0Einzahlung Erbbaurechtszins 0 9.862 10.010 28.863 57.771 58.637 59.517 60.410 63.169 73.310Cash Flow 3 180.198 260.829 231.246 148.990 367.653 227.324 136.192 194.001 230.836 384.569Kapitalkonto laufende Bewirtschaftung 180.198 441.027 672.273 821.263 1.188.916 1.416.240 1.552.432 1.746.433 2.442.784 5.677.772Auszahlung EK Sanierungsplan saniert -87.831 -90.905 -94.087 -97.380 -100.788 Auszahlung EK Sanierungsplan teilsaniert -257.422 -266.432 -275.757 -285.408 -295.398 Auszahlung EK Sanierungsplan unsaniert -388.182 -401.768 -415.830 -430.384 -445.448 Auszahlung Abbruch -100.000 Kapitalkonto 180.198 441.027 -161.162 -771.277 -1.189.298 -1.775.146 -2.480.587 -2.286.586 -1.590.236 1.644.752
Einbringung Gesamtbestand
 
 
 
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4 Worst-Case-Szenario: Variante Liegenlassen 
Um die Bewirtschaftungsprognose zu plausibilisieren wurde eine Variante Liegenlassen, also 
Fortführung der Bewirtschaftung ohne tiefere Portfolioeingriffe berechnet. Diese Variante be-
inhaltet mögliche Risiken einer Nichtumsetzung bzw. Nichtumsetzbarkeit der oben angenom-
menen Maßnahmenbündel in Teilportfolien des Einbringungsbestands. 
Die Datenbasis für beide Varianten und grundlegende Prämissen sind gleich. 
In der Liegenlassenvariante wird jedoch vollständig auf Komplexsanierungen und Teilsanie-
rungen verzichtet. Entsprechend würde kein Kapitaldienst zu leisten sein. 
An deren Stelle tritt ein erhöhter Instandsetzungsaufwand zur Sicherung des aktuellen Ge-
bäudezustands und der aktuell bereits hohen Leerstandsquote sowie zunehmend zur Ver-
kehrssicherung. Eine Wiedervermietung freiwerdender Wohnungen würde sukzessive zu-
standsbedingt behindert. Dennoch werden leichte Mietanpassungen – in der Regel fluktuati-
onsbedingt im Zuge von Leer-WE-Ausbauten – unterstellt. 
Eine Herauslösung der Aussonderungsobjekte würde in der Liegenlassenvariante nicht er-
folgen. Erbbaurechtszinsen würden nicht zufließen. Die vollständig leerstehenden Objekte 
würden das Gesamtportfolio mit laufenden Kosten belasten. 
Die Kalkulation möglicher Ergebnisse des Liegenlassens erfolgte nach gleicher Systematik 
auf Spartenebene. 
 
Die Liegenlassenvariante bestätigt die Analyse des Liegenschaftsamts der Stadt Leipzig. Ak-
tuell werden mit dem Bestand noch operative Überschüsse erwirtschaftet. Diese sinken je-
doch tendenziell. Unter der Voraussetzung der Unterlassung eines aktiven Bestandsma-
nagements scheinen laufende Unterdeckungen absehbar. Ein (fiktives) Kapitalkonto wäre in 
ca. 10 Jahren aufgezehrt und würde anschließend einen deutlichen Negativsaldo aufbauen. 
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Einbringung Liegenlassen gesamtErfolgsprognose Bewirtschaftung
0 1 2 3 4 5 6 7 10 202021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2031 2041Objektdaten 1 2 3 4 5 6 7 8 11 21Anzahl Wohneinheiten 691 691 691 691 691 691 691 691 691 691Anzahl WE Einlage 691 691 691 691 691 691 691 691 691 691WE Sanierung / Teilsanierung neu 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Wohnfläche 39.402 39.402 39.402 39.402 39.402 39.402 39.402 39.402 39.402 39.402Wohnfläche Einlage 39.402 39.402 39.402 39.402 39.402 39.402 39.402 39.402 39.402 39.402Wohnfläche saniert / teilsaniert neu 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Anzahl WE leer 201 205 204 204 204 204 204 204 204 204Quote WE leer 28,3% 28,8% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5% 28,5%WFL. leer 11.153 11.348 11.237 11.237 11.237 11.237 11.237 11.237 11.237 11.237Leerstand WFL. Einlage 11.153 11.348 11.237 11.237 11.237 11.237 11.237 11.237 11.237 11.237Leerstand WFL. saniert / teilsaniert neu 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Wohnfläche Bestandsmieter vermietet 28.250 28.055 28.165 28.165 28.165 28.165 28.165 28.165 28.165 28.165Wohnfläche Neumieter saniert / teilsaniert vermietet 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Anzahl Gewerbeobjekte 17 17 17 17 17 17 17 154 154 154Fläche Gewerbe 1.422 1.422 1.422 1.422 1.422 1.422 1.422 1.422 1.422 1.422Fläche leer 541 550 550 550 550 550 550 550 550 550Fläche vermietet 881 872 872 872 872 872 872 872 872 872Stellplätze 210 210 210 210 210 210 210 490 490 490Fläche 4.200 4.200 4.200 4.200 4.200 4.200 4.200 4.200 4.200 4.200Fläche leer 462 462 532 602 672 672 672 672 672 672Fläche vermietet 3.738 3.738 3.668 3.598 3.528 3.528 3.528 3.528 3.528 3.528Sonstiges 39 39 39 39 39 39 39 39 39 39Anzahl leer 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1Anzahl vermietet 38 38 38 38 38 38 38 38 38 38
Cash Flow RechnungSollmieten Mieter WE Bestand (kalt; €/m² mtl.) 4,05 4,05 4,05 4,08 4,12 4,16 4,19 4,23 4,35 4,76Sollmieten Mieter saniert / teilsaniert neu (kalt; €/m² mtl.)Sollmiete WE Durchschnitt (NKM;€/m² mtl.) 4,05 4,05 4,05 4,08 4,12 4,16 4,19 4,23 4,35 4,76Sollmieten GO (kalt; €/m² mtl.) 3,46 3,46 3,46 3,47 3,49 3,51 3,53 3,54 3,60 3,78Sollmieten NA 3 (kalt; €/Einheit mtl.) 19,48 19,48 19,58 19,67 19,77 19,87 19,97 20,07 20,37 21,41Sollmieten NA 4 (kalt; €/Einheit mtl.) 9,23 9,23 9,28 9,33 9,37 9,42 9,47 9,52 9,66 10,15Sollmieten WE Bestand 1.913.395 1.913.395 1.913.395 1.930.637 1.948.040 1.965.603 1.983.329 2.001.218 2.055.889 2.249.448Sollmieten WE saniert / teilsaniert neu 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Sollmieten GO 33.809 33.809 33.809 33.978 42.461 42.673 42.887 43.101 43.751 45.988Sollmieten NA 3 54.896 54.896 55.171 55.446 55.724 56.002 56.282 123.999 125.868 132.305Sollmieten NA 4 49.631 49.631 49.879 50.128 50.379 50.631 50.884 51.138 51.909 54.564Summe Sollmieten 2.051.731 2.051.731 2.052.253 2.070.190 2.096.603 2.114.909 2.133.381 2.219.457 2.277.417 2.482.305./.Erlösschmälerungen WE 307.642 312.914 309.167 311.617 314.087 316.578 319.090 321.624 329.353 356.570./.Erlösschmälerungen GO 4.262 4.561 4.561 4.583 5.853 5.883 5.912 5.942 6.031 6.340./. Erlösschmälerung Stellplätze 6.063 6.063 7.052 8.052 9.062 9.107 9.152 15.942 16.182 17.010./.Erlösschmälerungen SO 111 111 111 112 112 113 114 114 116 122Summe Erlösschmälerungen 318.077 323.648 320.891 324.364 329.114 331.681 334.268 343.621 351.682 380.041./. Mietminderungen 4.334 4.320 4.328 4.365 4.419 4.458 4.498 4.690 4.814 5.256Umsatzerlöse (Nettokaltmiete) 1.729.319 1.723.762 1.727.034 1.741.461 1.763.070 1.778.770 1.794.615 1.871.146 1.920.921 2.097.009./. Forderungsausfall 8.647 8.619 8.635 8.707 8.815 8.894 8.973 9.356 9.605 10.485Laufende Einnahmen (NKM) 1.720.672 1.715.144 1.718.398 1.732.754 1.754.254 1.769.876 1.785.642 1.861.790 1.911.316 2.086.524Laufende Aufwendungen Betrieb des Objekts 1.149.750 1.172.199 1.194.594 1.218.486 1.242.856 1.267.713 1.293.067 1.318.928 1.399.657 1.706.175./. laufende Instandhaltung 181.530 185.160 188.863 192.641 196.493 200.423 204.432 208.520 221.284 269.743./. Instandsetzung 451.751 460.786 470.002 479.402 488.990 498.769 508.745 518.920 550.682 671.278./. Leer-WE-Ausbau 426.000 434.520 443.210 452.075 461.116 470.338 479.745 489.340 519.292 633.014./. nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten 14.848 15.145 15.448 15.757 16.072 16.393 16.721 17.056 18.100 22.063./. Erlösschmälerung Betriebskosten 75.621 76.588 77.071 78.612 80.185 81.788 83.424 85.093 90.301 110.076Verwaltungsaufwand 414.224 422.070 430.072 438.433 446.959 455.654 464.521 581.374 616.184 748.192./. Verwaltungskosten 170.475 173.885 177.362 180.909 184.528 188.218 191.983 243.108 257.988 314.486./. Gemeinkosten 170.475 173.885 177.362 180.909 184.528 188.218 191.983 243.108 257.988 314.486./. Vermietung 21.971 21.971 21.971 22.171 22.372 22.575 22.780 22.987 23.620 25.859./. Sachkosten / Sonstige Verw.kosten 51.303 52.329 53.376 54.443 55.532 56.643 57.776 72.171 76.588 93.361Summe Aufwendungen HBW 1.563.974 1.594.269 1.624.666 1.656.919 1.689.815 1.723.367 1.757.588 1.900.302 2.015.841 2.454.366EBITDA = Cash Flow 1 156.698 120.875 93.733 75.835 64.439 46.509 28.054 -38.512 -104.525 -367.842 Kapitaldienst
Restschuld 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Zins 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Tilgung 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Annuität 0 0 0 0 0 0 0 0 0 00Cash Flow 2 156.698 120.875 93.733 75.835 64.439 46.509 28.054 -38.512 -104.525 -367.842 
Cash Flow 2 kumulativ 156.698 277.573 371.306 447.141 511.580 558.089 586.143 547.631 301.289 -2.133.977 Habenzins Kapitalkonto 0 0 0 0 0 0 0 0 0Sollzins Kapitalkonto 0 0 0 0 0 0 0 0 -57.200 Einzahlung Erbbaurechtszins 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Cash Flow 3 156.698 120.875 93.733 75.835 64.439 46.509 28.054 -38.512 -104.525 -425.043 Kapitalkonto laufende Bewirtschaftung 156.698 277.573 371.306 447.141 511.580 558.089 586.143 547.631 301.289 -2.331.720 Auszahlung EK Sanierungsplan saniert 0 0 0 0 0Auszahlung EK Sanierungsplan teilsaniert 0 0 0 0 0Auszahlung EK Sanierungsplan unsaniert 0 0 0 0 0Auszahlung Abbruch 0Kapitalkonto 156.698 277.573 371.306 447.141 511.580 558.089 586.143 547.631 301.289-2.331.720 
Eingemeindung KB saniert
 
 
 
 
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5 Zusammenfassung / Eigenkapitalverzinsung (VoFi-Rendite) 
5.1 Vollständiger Finanzplan 
Zusammenfassend sei nochmals darauf verwiesen: Bei der hier vorliegenden Bewirtschaf-
tungsprognose handelt es sich um eine Untersuchung der Machbarkeit der Entwicklung des 
Einbringungsportfolios. Diese Machbarkeitsstudie erfolgte besonders hinsichtlich des tat-
sächlichen Gebäudezustands unter Hinzuziehung der Annahmen der Stadt Leipzig. Die Be-
wirtschaftungsprognose stellt auf eine mögliche Portfolioentwicklung ab. Es kann unterstellt 
werden, dass auch andere Entwicklungen möglich wären, insofern ersetzt die Bewirtschaf-
tungsprognose keine konkrete Planung, die erst mit Vorliegen aller relevanter Daten und In-
formationen zu den Gebäuden und Mietverhältnissen möglich wäre. 
Insbesondere Einzelentscheidungen zur Sanierung, Instandsetzung und laufender Bewirt-
schaftung werden auch im Einzelfall getroffen und stehen unter dem Vorbehalt des Nachwei-
ses der Wirtschaftlichkeit. Aus diesem Grund kann die Summe von Einzelentscheidungen für 
Objekte in Bezug auf das gesamte Einbringungsportfolio zu Abweichungen gegenüber der 
Bewirtschaftungsprognose führen. 
Die Anfangsinvestition setzt sich zusammen aus den Verkehrswerten des Einbringungsport-
folios und den Erwerbsnebenkosten. Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer 
wurden die Verkehrswerte angesetzt, für Notar- und Grundbuchkosten der Urkundenwert 
(Buchwerte) der Einbringung.  
Übertragung Städtischer Liegenschaften
Anfangsinvestition
Verkehrswert (€): 43.786.983
Erwerbsnebenkosten 1.588.686
     Grunderwerbssteuer 1.532.544
     Notargebühren 43.857
     Grundbuch 12.285
Rechtsberatung / Tech DD / Übernahme Mietverhältnisse 250.000
Anfangsinvestition 45.625.669 
Während des Betrachtungszeitraums wurde eine vollständige Sanierung und Instandsetzung 
der Objekte unterstellt. Basis für die Sanierungskosten bildeten die Angaben des Liegen-
schaftsamts und des Amts für Geoinformation. Sämtliche Kostenansätze wurden indexiert, 
da insbesondere die Durchführung der Sanierungen zwischen 2023 und 2027 unterstellt wur-
de. 
Die Sanierungskosten enthalten neben dem durch das Amt für Geoinformation zur Verfü-
gung gestellten Ansatz in Höhe 20.269.784 € ein Baukostenrisiko in Höhe von 10 % und 
pauschal Finanzierungskosten auf die Bauphase sowie Kosten zur Bestellung von Grund-
schulden in Höhe von zusammen 3 % und berücksichtigen einen jährlichen Baukostenindex. 
Übertragung Städtischer Liegenschaften
Sanierung und Instandhaltung kumulativ
Summe Sanierungskosten 13.110.066
    Fremdkapital 9.177.046
    Eigenkapital 3.933.020
Summe Instandhaltung kum. 16.848.927
    laufende Instandhaltung 4.050.581
    Instandsetzung 8.014.428
    Leer-WE-Ausbau 4.783.918
Sanierung und Instandhaltung 29.958.993 
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Vollständiger Finanzplan kumulativ
21
2021 - 2041
Sollmieten WE Bestand 32.073.603
Sollmieten WE saniert / teilsaniert neu 16.555.140
Sollmieten GO 1.044.629
Sollmieten NA 3 1.198.416
Sollmieten NA 4 714.647
Summe Sollmieten 51.586.435
./.Erlösschmälerungen WE 3.834.299
./.Erlösschmälerungen GO 84.964
./. Erlösschmälerung Stellplätze 130.674
./.Erlösschmälerungen SO 2.964
Summe Erlösschmälerungen 4.052.900
./. Mietminderungen 378.190
Umsatzerlöse (Nettokaltmiete) 47.155.345
./. Forderungsausfall 235.777
Laufende Einnahmen (NKM) 46.919.568
Laufende Aufwendungen Betrieb des Objekts 18.252.764
./. laufende Instandhaltung 4.050.581
./. Instandsetzung 8.014.428
./. Leer-WE-Ausbau 4.783.918
./. nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten 345.167
./. Erlösschmälerung Betriebskosten 1.058.670
Verwaltungsaufwand 10.101.881
./. Verwaltungskosten 4.202.249
./. Gemeinkosten 4.202.249
./. Vermietung 509.837
./. Sachkosten / Sonstige Verw.kosten 1.187.548
Summe Aufwendungen HBW 28.354.646
EBITDA = Cash Flow 1 18.564.922
Kapitaldienst
Summe Darlehen 9.177.046
Zins 5.058.820
Tilgung 8.986.345
Annuität 14.045.166
Restschuld 2041 5.570.142
Cash Flow 2 4.519.756
Cash Flow 2 kumulativ 4.519.756
Einzahlung Erbbaurechtszins 1.158.015
Cash Flow 3 5.677.772
Kapitalkonto laufende Bewirtschaftung 5.677.772
Summe Auszahlung Eigenkapital Sanierung -4.033.020 
Auszahlung EK Sanierungsplan saniert -470.990 
Auszahlung EK Sanierungsplan teilsaniert -1.380.417 
Auszahlung EK Sanierungsplan unsaniert -2.081.613 
Auszahlung Abbruch -100.000 
Kapitalkonto 1.644.752
Einbringung Gesamtbestand
 
 
Wie bereits vermerkt, führt die Bewirtschaftungsprognose über eine Laufzeit von 21 Jahren 
zu einem ausgeglichenen Liquiditätsergebnis. Dieser Saldo des Kapitalkontos in Höhe von 
1.644.752 € würde auch die der LWB mit der Einbringung entstehenden Erwerbsneben-
kosten in Höhe von insgesamt 1.838.686 € dem Grunde nach decken. 
  
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5.2 Eigenkapitalverzinsung (VoFi-Rendite) 
Die Ermittlung der Eigenkapitalverzinsung erfolgt hilfsweise unter Ungewissheit hinsichtlich 
der Restnutzungsdauern der Liegenschaften, des tatsächlich notwendigen Umfangs von Sa-
nierungsmaßnahmen und Prognosen zur laufenden Bewirtschaftung. Ein objektbezogener 
Liegenschaftszins wurde nicht ermittelt. 
Um eine Bewertung durchführen bzw. Anfangswerte plausibilisieren und Endwerte ermitteln 
zu können, wurden die Verkehrswerte des Amts für Geoinformation herangezogen und in ein 
Verhältnis zu aktuellen Jahresnettokaltmieten gesetzt. 
Übertragung Städtischer Liegenschaften NA 1-4
Bestandsportfolio Soll verm. Faktor VKW / JNKM
Bauzustand Verkehrswert Ist kalt. p.a. € Maklermethode
saniert 26.750.000 1.213.008 22,05
teilsaniert 12.070.000 488.911 24,69
unsaniert 4.966.983 87.412 56,82
Gesamtergebnis 43.786.983 1.789.332 24,47 
Der durchschnittliche Faktor von 24,47 der Jahresnettokaltmiete entspricht den marktübli-
chen Anforderungen von Bestandshaltern an Kaufpreise. 
Es wurde weiter unterstellt, dass die in der Bewirtschaftungsprognose beschriebenen Maß-
nahmen zur Entwicklung des Einbringungsportfolios gehalten sind, den Wertansatz des An-
fangswerts der Relation zu den Umsatzerlösen nach zu konservieren. Zur Ermittlung des 
Endwerts wurde daher der Faktor des Ausgangswerts für Jahresnettokaltmieten herangezo-
gen. 
Für die Risikoanalyse / Liegenlassenvariante wurde die Durchführung der Einbringung be-
rücksichtigt und daher wurden ebenfalls Erwerbsnebenkosten angesetzt. Es wurde jedoch 
auf komplexe Sanierungsmaßnahmen verzichtet. Der Ansatz einer Konservierung von Ge-
bäuderestnutzungsdauern wurde hier nicht angewandt, mit der Folge, dass sich gegenüber 
der Bewirtschaftungsprognose die Restnutzungsdauern verringern. Aus diesem Grund wur-
de der Faktor zur Ermittlung des Endwerts pauschal um 25 % verringert. 
Übertragung Städtischer Liegenschaften
Eigenkapitalverzinsung
Bewirtschaftungs-
prognose
Risikoanalyse / 
Variante Liegenlassen
Anfangsinvestition
Jahresnettokaltmiete 2020 1.789.332 1.789.332
Faktor Maklermethode 24,47 24,47
Verkehrswert 43.786.983 43.786.983
Erwerbsnebenkosten / DD-Kosten / Kosten Übernahme 1.838.686 1.838.686
Anfangswert 45.625.669 45.625.669
Endwertermittlung
Jahresnettokaltmiete 2041 2.614.026 2.097.009
Faktor Maklermethode 24,47 18,35
Endwert Liegenschaften t21 63.968.185 38.487.150
Restschuld t21 -5.570.142 0
Saldo Kapitalkonto Ende t21 1.644.752 -2.331.720
Vermögensendwert t21 60.042.796 36.155.429
EK-Verzinsung t21 1,30% -1,11% 
Die Eigenkaptalverzinsung der Bewirtschaftungsprognose liegt bei 1,3 %. Damit wird das  
Ergebnis des unabhängig ermittelten Private Investor Tests bestätigt. Das Gesamtvorhaben 
erscheint wirtschaftlich tragfähig.