Richtlinie über Ermäßigungen bei Erbbaurechtsbestellungen an Grundstücken der Stadt Leipzig überwiegend zu Zwecken des Geschosswohnungsbaus
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-DS-08001
Datum: 2023-07-25
Vorlagenart: Beschlussvorlage

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Ratsversammlung 
 
 
 
Beschlussvorlage-Nr. VII-DS-08001 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
 
Betreff: 
Richtlinie über Ermäßigungen bei Erbbaurechtsbestellungen an 
Grundstücken der Stadt Leipzig überwiegend zu Zwecken des 
Geschosswohnungsbaus 
 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
Voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
Zuständigkeit 
   
DB OBM - Vorabstimmung  Vorberatung 
DB OBM - Vorabstimmung 16.06.2023 Vorberatung 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters  Bestätigung 
FA Stadtentwicklung und Bau 22.08.2023 1. Lesung 
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen 22.08.2023 1. Lesung 
FA Finanzen 04.09.2023 Vorberatung 
FA Stadtentwicklung und Bau 05.09.2023 2. Lesung 
zeitweilig beratender Ausschuss Wohnen 05.09.2023 2. Lesung 
Verwaltungsausschuss 06.09.2023 Vorberatung 
FA Finanzen 18.09.2023 2. Lesung 
Ratsversammlung 20.09.2023 Beschlussfassung 
 
 
Beschlussvorschlag 
1. Zur Erreichung wohnungspolitischer Ziele wird die in der Anlage zu diesem Beschluss 
beigefügte „Richtlinie über Ermäßigungen bei Erbbaurechtsbestellung an Grundstücken der 
Stadt Leipzig überwiegend zu Zwecken des Geschosswohnungsbaus“ beschlossen.  
2. Mit der Richtlinie werden die  Anwendungsvoraussetzungen und -bedingungen für die 
Gewährung von Ermäßigungen für kommunale Grundstücke zum Zwecke der Schaffung 
mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraums sowie für die Schaffung von 
Mietwohnungen durch Baugemeinschaften beschlossen.  
 
Räumlicher Bezug 
gesamtes Stadtgebiet 
  
  
Zusammenfassung 
  
Anlass der Vorlage:    
  
   Rechtliche Vorschriften  x  Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln   
              
   Sonstiges: 
  
Mit Beschluss VII-DS-04909 zur Neuausrichtung der Konzeptverfahren erging der 
Prüfauftrag zur Veräußerung kommunaler Grundstücke für gemeinwohlorientierte Zwecke 
unter Verkehrswert. Vor diesem Hintergrund soll mit der Vorlage eine Richtlinie über 
Ermäßigungen bei Erbbaurechtsbestellung an Grundstücken der Stadt Leipzig überwiegend 
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zu Zwecken des Geschosswohnungsbaus beschlossen werden. Hiernach sollen zur 
Schaffung mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraums sowie zur Schaffung von 
Mietwohnungen durch Baugemeinschaften, die sich als Genossenschaften oder 
Vereinigungen organisieren auf kommunalen Grundstücken Vergünstigungen in Form von 
Ermäßigungen vom Verkehrswert bzw. vom Erbbauzinssatz möglich sein.   
  
  
 
Finanzielle Auswirkungen 
Finanzielle Auswirkungen    nein  x wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft   x nein   ja, Ergebnis siehe Anlage zur 
Begründung 
Folgen bei Ablehnung     nein   x ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit 
aktivierungspflichtig)?   x nein   ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
    
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge         
  Aufwendungen         
Finanzhaushalt Einzahlungen         
  Auszahlungen         
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?   nein   wenn ja, nachfolgend angegeben 
  
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR/Jahr wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge         
  Ergeb. HH Aufwand         
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu 
erwarten 
Ergeb. HH Erträge         
  Ergeb. HH Aufwand 
(ohne Abschreibungen)         
  Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen          
        
Steuerrechtliche Prüfung     x nein   wenn ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 
2B UStG     nein   ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des 
Sachverhalts 
Umsatzsteuerpflicht der Leistung     nein   ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel 
aufgenommen     ja   nein, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
  
Auswirkungen auf den Stellenplan   x nein   wenn ja, nachfolgend angegeben 
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
                    
  
 
Ziele 
Hintergrund zum Beschlussvorschlag: 
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt? 
  
  
2030 – Leipzig wächst nachhaltig! 
Ziele und Handlungsschwerpunkte 
Leipzig setzt auf  
Lebensqualität 
Leipzig besteht im  
Wettbewerb 
  Balance zwischen 
 
  Positive 
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Verdichtung und Freiraum Rahmenbedingungen für 
qualifizierte Arbeitsplätze 
  Qualität im öffentlichen 
Raum 
und in der Baukultur 
  Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte 
  Nachhaltige Mobilität 
  
  Vielfältige und stabile 
Wirtschaftsstruktur 
  Vorsorgende Klima- und 
Energiestrategie 
x  Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschaftsmanagement 
  Erhalt und Verbesserung der 
Umweltqualität 
  Leistungsfähige technische 
Infrastruktur 
  Quartiersnahe Kultur-, Sport- 
und Freiraum-angebote 
  
  Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft 
Leipzig schafft soziale Stabilität   Wirkung auf Akteure 
Leipzig stärkt seine 
Internationalität 
  Chancengerechtigkeit in der 
inklusiven Stadt 
  Bürgerstadt   Weltoffene Stadt 
x  Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung 
  Region   Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft 
x  Bezahlbares Wohnen   Stadtrat   Interdisziplinäre 
Wissenschaft und exzellente 
Forschung 
  Zukunftsorientierte Kita- und 
Schulangebote 
  Kommunalwirtschaft   Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort 
  Lebenslanges Lernen   Verwaltung   Imageprägende 
Großveranstaltungen 
  Sichere Stadt       Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln 
            
  Sonstige Ziele           
Bei Bedarf überschreiben (max. 50 ZML) 
  Trifft nicht zu         
              
  
 
Klimawirkung 
Klimawirkung durch den Beschluss der Vorlage 
Stufe 1: Grobe Einordnung zur Klimawirkung (Klimaschutzes und zur –wandelanpassung) 
Eingesetzte Energieträger 
(Strom, Wärme, Brennstoff) x keine / Aussage nicht möglich   erneuerbar   fossil 
Reduziert bestehenden Energie-
/Ressourcenverbrauch x Aussage nicht möglich   ja   nein 
Speichert CO2-Emissionen (u.a. 
Baumpflanzungen) x Aussage nicht möglich   ja   nein 
Mindert die Auswirkungen des 
Klimawandels (u. a. Entsiegelung, 
Regenwassermanagement) 
x Aussage nicht möglich   ja   nein 
Abschätzbare Klimawirkung mit 
erheblicher Relevanz   ja, da Beschlussgremium RV, GVA, oder VA und mind. 
5 Jahre Betriebs- und Nutzungsdauer x nein 
Vorlage hat keine abschätzbare 
Klimawirkung x ja (Prüfschema endet hier.)     
  
Stufe 2: Die Vorlage berücksichtigt die zentralen energie- und klimapolitischen Beschlüsse (s. 
leipzig.de) 
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    ja   nein (Begründung s. Abwägungsprozess)   nicht berührt (Prüfschema endet 
hier.) 
              
Stufe 3: Detaillierte Darstellung zur abschätzbaren Klimawirkung nur bei erheblicher Relevanz 
    Berechnete THG-Emissionen (in t bzw. t./a): ____________________ 
    liegt vor: s. Anlage/Kapitel der Vorlage: ________________________ 
    wird vorgelegt mit: ________________ (z. B. Planungsbeschluss, Baubeschluss, Billigungs- und 
Auslegungsbeschluss) 
      
                      
  
  
 
Sachverhalt 
Beschreibung des Abwägungsprozesses:   
Es gibt keine verwaltungsinternen Zielkonflikte, deshalb entfällt der Abwägungsprozess 
  
  
I.  Eilbedürftigkeitsbegründung 
  
  
II.  Begründung Nichtöffentlichkeit   
  
  
III.   Strategische Ziele  
Die Bereitstellung städtischer Grundstücke im Konzeptverfahren erfolgt gemäß Beschluss 
VII-DS-04909 zur Neuausrichtung der Konzeptverfahren zu Wohnzwecken im Bereich der 
mietpreis- und belegungsgebundenen sowie des kooperativen und gemeinschaftlichen 
Bauens und Wohnens. Strategisch werden damit folgende Ziele verfolgt:  
•             Schaffung bezahlbaren Wohnens  
•             Erhalt der Vielfalt an Wohnformen auf dem Leipziger Wohnungsmarkt  
•             Schaffung von Wohnformen für besondere Bedarfsgruppen / inklusives Wohnen  
•             Förderung von gemeinwohlorientierten Formen des Wohnens 
•             Entwicklung integrierter Quartiere  
•             Langfristiges, strategisch nachhaltiger Umgang mit kommunalen Liegenschaften  
Damit erfolgt auch die weitere Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzepts (VI-DS-1475-
NF-002 vom 28.10.2015).  
  
IV.  Sachverhalt  
  
1.  Anlass  
  
Durch Konzeptverfahren sollen Erbbaurechte an kommunalen Grundstücken unter 
Berücksichtigung von Nutzungskonzepten zum Festpreis vergeben werden. 
Konzeptverfahren für kommunale Grundstücke verfolgen in erster Linie 
gemeinwohlorientierte, soziale- oder stadtentwicklungsrelevante Ziele und Nutzungsformen 
(vgl. Strategische Ziele). Die notwendigen Investitionskosten für Bauprojekte können in der 
Regel durch diese Nutzungsformen jedoch nicht oder nicht vollständig refinanziert werden. 
Aus diesem Grund sieht bereits der Beschluss VII-DS-04909 zur Neuausrichtung der 
Konzeptverfahren die Möglichkeit einer Veräußerung unterhalb des Verkehrswertes für 
bestimmte Grundstücksnutzungen vor. Zusätzlich erging mit dem o.g. Beschluss 
(Beschlusspunkt 4) der konkrete Prüfauftrag der Unterwertveräußerung von kommunalen 
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Grundstücke im Konzeptverfahren, welchem mit der vorliegenden Beschlussvorlage 
nachgekommen wird. 
  
2.  Beschreibung der Maßnahme  
  
Hintergrund 
Die Stadt Leipzig hat für ihre kommunalen Baugrundstücke festgelegt, welche Nutzungen 
bedient werden sollen. Neben der Versorgung mit kommunaler Infrastruktur (wie Schulen 
und Kitas sowie sonstigen sozialen Einrichtungen) werden Grundstücke für Wohnen/ 
Wohnmischformen bereitgestellt. Dabei werden gemäß der wohnungspolitischen 
Zielstellungen der Stadt Grundstücke für bezahlbares und vielfältiges Wohnen bereit gestellt. 
Insbesondere sollen dabei Bauprojekte entstehen, welche innovative neue Wohn- und 
Nutzungsformen mit einer Ausstrahlungs- und Einbindungswirkung für die Nachbarschaft/ 
das Quartier erzeugen und Bevölkerungsgruppen berücksichtigen, welche durch ihre 
finanziellen Möglichkeiten und/ oder durch ihre besonderen Ansprüche an Wohnraum auf 
dem Wohnungsmarkt benachteiligt sind (Sozialer Wohnungsbau, Wohnraum für Menschen 
mit Behinderungen, große Familien etc.). Auch die Bildung von Eigentum unter o.g. 
Gesichtspunkten stellt dabei ein städtisches Ziel dar. Die Bereitstellung erfolgt dabei im 
Konzeptverfahren und im Erbbaurecht (vgl. Beschluss VII-DS-04909 Neuausrichtung der 
Konzeptverfahren). 
Die notwendigen Investitionskosten, um diese sozialen und gemeinwohlorientierten Projekte 
umzusetzen, können unter dem Vorzeichen steigender Boden-, Bau- und 
Finanzierungskosten über die Einnahmenseite (Mieten, Wohnkosten) meist nicht vollständig 
refinanziert werden. Diese setzen sich zusammen aus den Bau- und Finanzierungskosten 
sowie den Grundstückskosten und daraus resultierend dem Erbbauzins für das jeweilige 
Grundstück. Diese Kosten sind ausschlaggebend dafür, welche Nutzungen zu welchen 
Preisen auf einem Grundstück wirtschaftlich darstellbar sind. Die Stadt kann dabei durch 
eine Reduzierung der Bodenkosten und damit durch den Verzicht auf die Erwirtschaftung 
maximaler Erträge aus Grundstücksgeschäften aktiv zugunsten der umfassenden 
Versorgung der städtischen Bevölkerung mit bezahlbarem und vielfältigem Wohnraum 
(gemeindliche Aufgabe) beitragen  
Vorgehen 
Die Sächsische Gemeindeordnung lässt unter § 90 bei besonderem öffentlichen Interesse 
eine Veräußerung unterhalb des Verkehrswertes zu. Dies gilt insbesondere für 
Veräußerungen zur Förderung von sozialen Einrichtungen, des sozialen Wohnungsbaus, 
des Denkmalschutzes und der Bildung privaten Eigentums unter sozialen Gesichtspunkten. 
Die Verwaltungsvorschrift des Sächsischen Staatsministeriums des Innern über die 
Veräußerung kommunaler Grundstücke (VwV kommunale Grundstücksveräußerung) ergänzt 
die Möglichkeit einer sog. Unterwertveräußerung auch bei Veräußerungen zur Erleichterung 
der gemeindlichen Aufgabenerfüllung. Als Veräußerung ist hier auch analog die Bestellung 
von Erbbaurechten zu verstehen. Veräußerungen unterhalb des Verkehrswertes bedürfen 
einer Zustimmung durch die Landesdirektion.  
Basis für die Ermittlung des Abschlages/ der Vergünstigung ist stets der Verkehrswert, also 
der Marktwert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten 
und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des 
Grundstücks zu erzielen wäre (gem. § 194 BauGB). In den Verkehrswert fließen u.a. die 
Kaufpreise ein, die durch Grundstücksverkäufe in der Vergangenheit erzielt wurden. Dabei 
wird jedoch bislang nicht berücksichtigt, dass diese Kaufpreise nicht auf 
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Grundstücksverkäufen basieren, welche im Erbbaurecht und mit Nutzungs- und 
Bindungsvorgaben belegt sind erzielt wurden (diese gibt es bislang schlichtweg nicht), 
sondern basierend auf bestimmten Verwertungsinteressen des freien Marktes. Vor diesem 
Hintergrund ist anzunehmen, dass die angesetzten Verkehrswerte für die im 
Konzeptverfahren veröffentlichten Grundstücke ohnehin bereits verhältnismäßig hoch sind.   
Eine mögliche Differenz vom Verkehrswert (Marktwert) zu dem projektbezogen wirtschaftlich 
darstellbaren Preis für das Grundstück kann aus geringeren Einnahmen oder höheren 
Kosten resultieren. Ein Einnahmedefizit ergibt sich in der Regel aus einer im Vergleich zur 
Marktmiete geringeren, da gemeinwohlorientierten und nicht renditeorientierten Miete. Der 
Barwert dieser Mindereinnahmen über den Zeitraum des Anfalls führt zu einem rechnerisch 
bestimmbaren Abschlag vom Verkehrswert (sog. „underrent“). Mehrkosten entstehen 
insbesondere in Folge höherer Baukosten, um eine bestimmte, ansonsten nicht marktübliche 
Nutzung herzustellen. Diese Mehrkosten sind ebenfalls quantifizierbar und führen auch zu 
einem Abschlag vom Verkehrswert. In den Erbbaurechtsverträgen sind dann 
Gegenleistungen für die erhaltene Vergünstigung verpflichtend festzulegen. Dies kann bspw. 
über eine Miethöhebegrenzung über einen gewissen Zeitraum und/oder die Verpflichtung zur 
Herstellung eines gewissen Nutzungszweckes erfolgen. 
  
In einer ämterübergreifenden Runde (Liegenschaftsamt, AWS, AGB) wurden im Juli 2022 
verschiedene Varianten der Reduzierung des Bodenwertes sowie verschiedene 
Abschlagstatbestände geprüft. Dazu wurden die Erfahrungen aus der Unterwertveräußerung 
der Bundesimmobilien (BImA) wie auch Beispiele aus anderen Kommunen herangezogen. 
Darüber hinaus wurde das Anliegen künftiger Unterwertveräußerung kommunaler 
Grundstücke im November 2022 mit der zuständigen Rechtsaufsichtsbehörde - der 
Landesdirektion Sachsen - positiv vorbesprochen. Die Landesdirektion hat dennoch 
sämtliche Verträge mit Tatbeständen der Unterwertveräußerungen zu genehmigen. Die so 
entwickelten Vergünstigungszwecke, –voraussetzungen und Vergünstigungshöhen sind im 
Folgenden dargestellt. Für die rechtssichere Anwendung münden diese Punkte in die der 
Beschlussvorlage beigefügte „Richtlinie über Ermäßigungen bei Erbbaurechtsbestellung an 
Grundstücken der Stadt Leipzig überwiegend zu Zwecken des Geschosswohnungsbaus“.  
     
Zweck der Ermäßigung: 1. Schaffung mietpreis- und belegungsgebundenen 
Wohnraums / sozialer Wohnungsbau  
Der Bau von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum gemäß WoFG ist erklärtes 
Ziel der Stadt Leipzig (gemäß WoPoKo und politischer Zielstellung ca. 1.300 neue WE/a). 
Die Rahmenbedingungen der Förderung sehen einen finanziellen Zuschuss mit einer 
Gegenleistung der Bindungsfrist für 15 bis maximal 20 Jahre vor. Um auf kommunalen 
Grundstücken nachhaltigen sozialen Wohnraum zu schaffen, soll diese Bindungsfrist 
verlängert werden. Der entsprechende Nachteilsausgleich erfolgt über: 
1. Vergünstigung des Verkehrswerts durch Abschlag pro geschaffener Wohnung im 
miet- und belegungsgebunden Segment i.H.v. 35.000 €/ WE für die Dauer von 45 
Jahren für im Gegenzug 10 Jahre längerer Bindungsdauer (Vorgehen in Anlehnung 
an BImA) 
2. Absenkung des marktüblichen Erbbauzinssatzes von aktuell 2,5 % auf 1,5 % für die 
Dauer von 45 Jahren für im Gegenzug einer Bindungsdauer von insg. 45 Jahren 
wenn mind. 50 % der geschaffenen Wohnfläche im miet- und belegungsgebundenem 
Segment liegen. Ab dem 46. Jahr ist das Beibehalten des abgesenkten Zinssatzes 
möglich, wenn auch die Bindungsdauer beibehalten wird. 
  
In Anlage 2 sind die aufgeführten Nachteilsausgleiche/ Subventionsäquivalente rechnerisch 
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dargestellt. 
  
  
  
  
Schaffung von x 
Sozialwohnungen 
je SozWo   bei mind. 50 % der Wohnfläche Soz.Wo 
Gegenleistung 
Belegungsbindung 
15-20 Jahre gemäß 
Wohnraumförderung 
des Landes (RL gMW) 
+  
10 Jahre 
  + mind. 45 Jahre + ggf. freiw. Verlängerung 
Nachteilsausgleich/ 
Förderung 
Wohnraumförderung 
des Landes (RL gMW)  
+ 
einmaliger Abschlag 
35.000 €/ WE vom 
Verkehrswert als Basis 
für den Zins für 45 
Jahre 
  + 1,5 % Erbbauzins für 45 Jahre + ggf. freiw. 
Verlängerung danach gilt der marktübliche 
Erbbauzins zum Zeitpunkt des 
Vertragsabschlusses einschließlich VPI-
Anpassung) 
  
  
  
 
  
  
  
  
Abb.1 schematische Darstellung der Auswirkungen von Ermäßigungen des Verkehrswertes und/ oder Zinssatzes 
auf die Mietpreise/ Dauer der Belegungsbindung 
  
Zweck der Ermäßigung: 2. Schaffung von Mietwohnungen durch Baugemeinschaften 
von Genossenschaften oder Vereinigungen zur überwiegenden Nutzung durch 
Mitglieder  
Mit der Schaffung gemeinschaftlichen Eigentums durch Baugruppen wird Wohnraum ohne 
gewinnorientierte Bauträger geschaffen, der zur Selbstnutzung - und nicht zur 
Weiterveräußerung - gedacht ist. Gemeinschaftliches Eigentum in der Stadt leistet dabei 
einerseits einen Beitrag zur flächensparenden, innerstädtischen Eigentumsbildung. Zum 
anderen wird durch gemeinschaftliche Bau- und Wohnformen in der Regel 
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familienfreundlicher, generationenübergreifender Wohnraum geschaffen, welcher oft 
Menschen verschiedenster Herkunft und Bedürftigkeit integriert. 1 Zudem integrieren 
Bauprojekte von Baugemeinschaften Nutzungen über das eigentliche Wohnen hinaus und 
öffnen sich über soziokulturelle, kleingewerbliche oder ähnliches Nutzungsformen in die 
Nachbarschaft. Aus diesem Grund hat sich die Stadt gemäß Beschluss VII-DS-04909 zu den 
Konzeptverfahren u.a. für kooperatives und gemeinschaftliches Bauen auf kommunalen 
Grundstücken bekannt. Die Konzeptverfahren für kooperatives und gemeinschaftliches 
Bauen und Wohnen stehen dabei allen Baugruppen offen, unabhängig von deren 
Organisations- und Rechtsformen.  
  
Die Gewährung einer Vergünstigung gemäß vorliegender Vorlage und beiliegender Richtlinie 
soll jedoch nur für den Zweck erfolgen, bei dem Baugemeinschaften 
gemeinschaftliches Eigentum im Mietmodell schaffen. Durch die Schaffung von 
Mietwohnraum durch Baugemeinschaften, die sich als Genossenschaften oder 
Vereinigungen organisieren, werden über die Schaffung selbstgenutzten Eigentums (bspw. 
über Wohneigentumsbildung gemäß WEG) hinaus, soziale Gesichtspunkte gemäß § 90 
Sächs.GO erfüllt.  
  
BEGRÜNDUNG  
Wer bauen will benötigt auch bei gemeinschaftlichen Bauformen eine gute finanzielle 
Ausstattung an Eigenkapital. Um auch Menschen mit weniger Vermögen und einem stark 
ausgeprägten gemeinschaftlichen Eigentumssinn oder beispielsweise Menschen mit 
Handicap zu versorgen, eignen sich Genossenschaftsmodelle, Vereins- oder GmbH-Modell 
wie das Mietshäusersyndikat. Diesen Modellen ist gemeinsam, dass das Gesamtprojekt 
nicht an individuelle Finanzierungsmöglichkeiten gekoppelt ist, und somit geringverdienende 
Haushalte nicht ausgeschlossen werden. Darüber hinaus leben diese Projekte 
demokratische Mitbestimmungsformen und können sich durch die zu zahlenden Mieten der 
Bewohner/-innen auch selbstbestimmte Mietobergrenzen auferlegen. Privater 
Vermögensaufbau ist dabei jedoch nicht möglich. Durch Bauprojekte in diesen 
Organisationsformen wird selbstgenutzter Wohnraum im Mietmodell geschaffen, der 
unabhängig von privaten Zugriffsrechten langfristigen, sozial orientierten Wohnraum schafft 
und sich stärker als Einzeleigentumsformen für die Partizipation weiterer Leipziger und 
Leipzigerinnen öffnet.  Aus der Perspektive der finanzierenden Banken werden derartige 
Modelle jedoch regelmäßig darüber bewertet und entsprechend konditioniert, wie die 
aufzubringenden Gesamtinvestitionskosten durch die eingespielten Mieten refinanziert 
werden können. Private Bonitäten können – anders als im Wohneigentumsmodell (WEG) – 
hier nicht als Sicherheit und Bewertungsgrundlage herangezogen werden.  
Zur Absicherung der genannten sozialen Gesichtspunkte ist neben der geforderten 
Herstellung des Wohnraums im Mietmodell ein Nachweis darüber erforderlich, dass im 
Durchschnitt aller Haushalte der Mitglieder der Baugemeinschaft die Summe der jeweiligen 
positiven Einkünfte i.S.v. § 2 Abs. 2 EStG die Grenzen (entsprechend Ziffer IV. Nr. 1 b) der 
FRL Familienwohnen in der jeweils gültigen Fassung nicht überschreitet.2 
  
Als entsprechender Nachteilsausgleich soll aus diesem Grund für Projekte zur Bildung 
gemeinschaftlichen Eigentums im Mietmodell vom marktüblichen Erbbauzinssatz 
 
1 Sächsische Aufbaubank, https://bauen-wohnen.sachsen.de/eigentumsfoerderung-5978.html 
2 Die Inanspruchnahme der RL Familienwohnen ist für Baugruppen im WEG-Modell möglich. Die 
Förderung von Modellen im Mietenmodell ist aufgrund der fehlenden Bonitätenprüfung nicht möglich. 
Als Zuwendungsvoraussetzungen gelten neben Wohnflächen- und Baukostenobergrenzen auch 
Einkommenshöchstgrenzen für die in Anspruch nehmenden Haushalte. Diese Obergrenzen sollen im 
Durchschnitt auch für die Haushalte in Projekten im Mietmodell gelten.  
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abgewichen werden.  
  
  
    
Schaffung von Mietwohnungen durch Baugemeinschaften 
  
Gegenleistung  Mehrwert für das Quartier und Versorgung von verschiedenen 
Nutzergruppen, innovative Wohnmodelle  
+ 
langfristig gesicherter, sozial orientierter Wohnraum zugänglich für 
Haushalte unterschiedlicher Eigenkapitalausstattung und Bonitäten 
Nachteilsausgleich/ 
Förderung 
keine adäquate Förderung vorhanden und schlechtere 
Kreditkonditionen aufgrund der Bewertung der 
Gesamtorganisationsform statt von Einzelbonitäten der Haushalte  
1,5 % Erbbauzins für die Dauer von 45 Jahren 
  
Beispielhafte Darstellung von Anwendungsfällen der Ermäßigungen für die genannten 
Zwecke  
  
  
Voller 
Verkehrs-
wert in € 
  
Zweck  Vergünstigung jährlich zu 
zahlender Zins 
auf  
Belegungsbindung 
  1 Schaffung von 
Sozialwohnungen 
      
630.000,00 Schaffung von 2 
mietpreis- und 
belegungsgebundenen 
Wohnungen 
2 x 35.000,00 € 
Abschlag 
marktüblicher 
Zinssatz (2,5 %) 
auf 
abgesenkten 
Verkehrswert 
von 560.000,00 
€ für die Dauer 
von 45 Jahren 
ab 
Vertragsbeginn 
10 Jahre über der 
Belegungsbindung 
aus der RL gMW 
630.000,00  Schaffung von 4 
mietpreis- und 
belegungsgebundenen 
Wohnungen und 
dadurch von mehr als 
50 % der geschaffenen 
Gesamtwohnfläche des 
Beispielprojektes 
4 x 35.000,00 € 
Abschlag 
  
abgesenkter 
Zinssatz 1,5% 
auf 
abgesenkten 
Verkehrswert 
von 490.000,00 
€ für die Dauer 
von 45 Jahren 
ab 
Vertragsbeginn 
45 Jahre, ab Jahr 
46 Beibehaltung 
des abgesenkten 
Zinssatzes von 
1,5% bei 
Verlängerung der 
Bindungsdauer für 
die 
Belegungsbindung 
möglich 
          
630.000,00 2 Schaffung von 
Mietwohnungen 
durch 
Baugemeinschaften 
  abgesenkter 
Zinssatz 1,5% 
auf vollen 
Verkehrswert 
von 630.000,00 
€ für die Dauer 
von 45 Jahren 
ab 
Vertragsbeginn 
  
  Kumulierung der 
Zwecke 
      
    
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630.000,00 Schaffung von 2 
mietpreis- und 
belegungsgebundenen 
Wohnungen im 
gemeinschaftlichem 
Wohnprojekt im 
Mietenmodell 
2 x 35.000,00 € 
Abschlag 
abgesenkter 
Zinssatz 1,5% 
auf 
abgesenkten 
Verkehrswert 
von 560.000,00 
€ für die Dauer 
von 45 Jahren 
ab 
Vertragsbeginn 
10 Jahre über der 
Belegungsbindung 
aus der RL gMW 
  
  
Beihilferechtliche Prüfung 
  
Für den Zweck 1 der Schaffung von miet- und belegungsgebundenem Wohnraum: 
  
Die Fördermittel sind beihilferelevant. Oberhalb der DAWI/de-Minimis-Grenzen erfolgt die 
Anwendung nach DAWI-Freistellungsbeschluss für den Sozialen Wohnungsbau sowie Artikel 56 
AGVO (Förderung der Wirtschaftlichkeitslücke). 
  
Für den Zweck 2 der Schaffung von Mietwohnungen durch Baugemeinschaften  
  
Es liegt keine Beihilfe vor. Die zu errichtenden Wohneinheiten werden für bereits feststehende 
Mietergemeinschaften/ Baugemeinschaften errichtet, die ihr Wohnhaus selbst erwerben und 
verwalten. Es handelt sich im Kern um eine besondere Organisationsform der Eigennutzung.  Eine 
Förderung dieser Formen kann folglich kein Niederlassungshemmnis für Teilnehmer auf dem 
Wohnungsmarkt aus anderen Mitgliedstaaten begründen. Es liegt demnach keine potentielle 
Handelsbeeinträchtigung und somit keine Beihilferelevanz vor.  
 
Sonstige Zwecke für die Gewährung von Ermäßigungen nach § 90 sächs. GO:  
   
Weitere mögliche Zwecke für die Gewährung von Ermäßigungen für kommunale 
Grundstücke (bspw. durch die Senkung des Erbbauzinssatzes) sind für gemeinwohlorientierte, 
soziale, soziokulturelle o.ä. Nutzungen im Sinne des § 90 Sächs. GO möglich. Diese Fälle werden 
jedoch individuell, grundstücks- und projektbezogen betrachtet. Eine Unterwertveräußerung mit 
pauschalen Abschlagskriterien ist für diese heterogenen Projekte nicht angemessen.   
 
3.  Realisierungs- / Zeithorizont  
Das beschriebene Vorgehen soll nach Beschluss dieser Vorlage bei allen künftigen 
Konzeptverfahren zur Bestellung von Erbbaurechten zur Anwendung kommen.  
  
4.  Finanzielle Auswirkungen  
Mit dieser Vorlage sind finanzielle Auswirkungen verbunden, welche jedoch erst mit der 
grundstücksbezogenen Veräußerung an die entsprechenden Projekte beziffert werden 
können. Die mit der Veräußerung kommunaler Grundstücke im Konzeptverfahren 
entstehenden projekt- und grundstücksbezogenen finanziellen Auswirkungen werden in den 
jeweiligen Einzelvorlagen dargestellt. 
  
5.  Auswirkungen auf den Stellenplan  
  
6.  Bürgerbeteiligung  
  
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11/11 
 
   bereits erfolgt    geplant x   nicht nötig 
  
7.  Besonderheiten   
  
8.  Folgen bei Nichtbeschluss 
Die Erfahrungen vergangener und laufender Konzeptverfahren zeigen, dass die Erfolge 
unter den bestehenden Bedingungen sehr gering ausfallen. Die Konzeptverfahren sind 
folglich für die Zielgruppen zurzeit nicht ausreichend attraktiv. Bei Nichtbeschluss ist davon 
auszugehen, dass die Konzeptverfahren auch weiterhin nicht erfolgreich sein werden und die 
intendierten Ziele zur Schaffung von bezahlbarem Wohnen sowie der gemeinschaftlichen 
Quartiersentwicklung nicht erreicht werden. Die kommunalen Grundstücke sind unter den 
bestehenden Bedingungen und städtischen Zielen kaum bis gar nicht veräußerbar. 
Potentielle Einnahmen in Form von Erbbauzinsen wären bei unveränderten 
Rahmenbedingungen voraussichtlich nicht zu erzielen.   
 
Anlage/n 
1 Anlage 1_RL Ermaessigungen bei Erbbaurechtsbestellung (öffentlich) 
 
2 Anlage 2_Darstellung der Subventionsaequivalente und Foerderhoehen 
(öffentlich) 
 
 
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1 
 
Richtlinie über Ermäßigungen bei Erbbaurechtsbestellung an Grundstücken 
der Stadt Leipzig überwiegend zu Zwecken des Geschosswohnungsbaus 
 
Inhaltsverzeichnis 
 
1. Vorbemerkung ................................................................................................................. 2 
2. Rechtsgrundlagen .......................................................................................................... 2 
3. Zweck ................................................................................................................................. 3 
4. Personenkreis ................................................................................................................. 3 
5. Art und Höhe der Ermäßigung .................................................................................... 3 
6. Verpflichtungen der Begünstigten ............................................................................. 4 
7. Verfahren ........................................................................................................................... 5 
8. Allgemeine Regelungen ................................................................................................ 6 
9. Inkrafttreten ...................................................................................................................... 6 
 
  
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1. Vorbemerkung 
Ziel dieser Richtlinie über Ermäßigungen bei der Bestellung von Erbbaurechten an 
Grundstücken der Stadt Leipzig überwiegend zu Zwecken des 
Geschosswohnungsbaus ist die Schaffung bezahlbarer und bedarfsgerechter 
Wohnungen für ihre Einwohner. Zu diesem Zweck stellt die Stadt Leipzig (bebaute 
oder unbebaute) Grundstücke bereit, an denen nach Durchführung eines 
Konzeptverfahrens Erbbaurechte bestellt werden, wenn die Bewerber sich 
verpflichten, darauf  
- sozialen Wohnungsbau zu schaffen oder 
- kooperativ zu bauen und zu wohnen 
(vgl. Beschluss VII-DS-04909 Neuausrichtung der Konzeptverfahren). 
Die Stadt Leipzig fördert solche Vorhaben in bestimmten Fällen durch eine 
Ermäßigung des Erbbauzinses, um dadurch zu einer umfassenden Versorgung der 
städtischen Bevölkerung mit bezahlbarem und bedarfsgerechtem Wohnraum 
(gemeindliche Aufgabe) beizutragen. 
Es handelt sich um freiwillige Leistungen im besonderen Interesse der Stadt Leipzig. 
Ein Rechtsanspruch auf Gewährung einer Ermäßigung besteht nicht. 
2. Rechtsgrundlagen  
Für die Gewährung einer Ermäßigung gelten die folgenden Rechtsgrundlagen:  
 Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union und Verordnung (EU) Nr. 
651/2014 der Kommission (Allgemeine Gruppenfreistellungsverordnung) 
 Gesetz über die soziale Wohnraumförderung (WoFG)  
 Gemeindeordnung für den Freistaat Sachsen (SächsGemO) 
 Verwaltungsvorschrift des Sächsischen Staatsministeriums des Innern über die 
Veräußerung kommunaler Grundstücke (VwV kommunale 
Grundstücksveräußerung) 
 Richtlinie des Sächsischen Staatsministeriums des Innern zur Förderung der 
Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Mietwohnraum (FRL gMW) 
 Förderrichtlinie des Sächsischen Staatsministeriums für Regionalentwicklung zur 
Schaffung von selbstgenutztem Wohneigentum für Familien mit Kindern (FRL 
Familienwohnen) 
 Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV) 
 Gesetz über das Erbbaurecht (ErbbauRG) 
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3 
 
 Neuausrichtung der Konzeptverfahren kommunaler Grundstücke nach 
Evaluierung, VII-DS-04909 
 Wohnungspolitisches Konzept der Stadt Leipzig, Fortschreibung 2015, VI-DS-
1475-NF-002 
3. Zweck 
Förderfähig sind folgende Vorhaben: 
3.1. die Schaffung mietpreis- und belegungsgebundenen Mietwohnraums gemäß 
§ 1 Abs. 1 Halbs. 1 WoFG sowie 
3.2. die Schaffung von Mietwohnungen zur überwiegenden Selbstnutzung durch 
Baugemeinschaften nach Nr. 4.2  
je im Wege des Geschosswohnungsbaus. 
4. Personenkreis 
Begünstigte von Ermäßigungen sind bei 
4.1. Schaffung mietpreis- und belegungsgebundenen Mietwohnraums: 
natürliche und juristische Personen des privaten oder öffentlichen Rechts, 
welche auf bereitgestellten Grundstücken Mietwohnungen nach Nr. 3.1 sowie 
gemäß RL gMW schaffen, 
4.2. Schaffung von Mietwohnungen durch Baugemeinschaften: 
die unter Beteiligung einer Baugemeinschaft zur Umsetzung ihres Vorhabens 
gebildete juristische Person des privaten Rechts (Genossenschaft oder 
Vereinigung). Baugemeinschaft in diesem Sinne ist ein Zusammenschluss von 
mindestens drei bauwilligen Haushalten, mit dem Zweck, Wohnungen neu zu 
errichten oder durch Umbau zu schaffen und überwiegend selbst zu nutzen. 
Zudem darf die Summe der jeweiligen positiven Einkünfte der Haushalte i.S.v. 
§ 2 Abs. 2 EStG die Grenzen (entsprechend Ziffer IV. Nr. 1 b) der FRL 
Familienwohnen in der jeweils gültigen Fassung im Durchschnitt aller 
Haushalte der beteiligten Baugemeinschaft nicht überschreiten. 
5. Art und Höhe der Ermäßigung 
Ermäßigungen werden in folgender Form gewährt: 
5.1. Schaffung mietpreis- und belegungsgebundenen Mietwohnraums 
5.1.1. Abschlag je mietpreis- und belegungsgebundener Wohnung: 
Auf den Verkehrswert des Grundstücks als Grundwert der 
Erbbauzinsberechnung wird je mietpreis- und belegungsgebundener 
Wohnung für die Dauer von 45 Jahren ein Abschlag von 35.000,00 Euro 
bis auf einen Mindestwert von 500,00 Euro gewährt. Eine Reduzierung 
14 von 20 in Zusammenstellung
4 
 
unter den Mindestwert erfolgt nicht. Danach gilt der anfängliche 
ungeminderte Verkehrswert und der aufgrund des marktangemessenen 
Erbbauzinssatzes daraus ermittelte Erbbauzins unter Berücksichtigung 
der zwischenzeitlichen regulären Anpassung zur Wertsicherung. 
5.1.2. Reduzierung des Erbbauzinssatzes auf ermäßigten Zinssatz: 
Unter den Voraussetzungen von Nr. 6.2.2 wird der anfängliche 
marktangemessene Erbbauzinssatz ab dem Vertragsbeginn für die Dauer 
einer Mietpreis- und Belegungsbindung von mindestens 45 Jahren und 
darüber hinaus auf einen ermäßigten Zinssatz von 1,5 % des 
(gegebenenfalls nach vorstehender Ziffer reduzierten) Verkehrswertes 
des Grundstücks reduziert. Nach Ablauf der Mietpreis- und 
Belegungsbindung gilt der anfängliche marktangemessene 
Erbbauzinssatz und der daraus ermittelte Erbbauzins unter 
Berücksichtigung der zwischenzeitlichen regulären Anpassung zur 
Wertsicherung. 
5.2. Schaffung von Mietwohnungen durch Baugemeinschaften 
Unter den Voraussetzungen von Nr. 6.3 wird der Erbbauzinssatz ab 
Vertragsbeginn für die Dauer von 45 Jahren auf einen ermäßigten Zinssatz 
von 1,5 % des (gegebenenfalls nach vorstehender Ziffer reduzierten) 
Verkehrswertes des Grundstücks reduziert. Danach gilt der anfängliche 
marktangemessene Erbbauzinssatz und der daraus ermittelte Erbbauzins 
unter Berücksichtigung der zwischenzeitlichen regulären Anpassung zur 
Wertsicherung. 
6. Verpflichtungen der Begünstigten 
6.1. Allgemeine Bauverpflichtung 
Die Begünstigten verpflichten sich, auf dem vergünstigten 
Erbbaurechtsgrundstück ein entsprechendes Bauvorhaben umzusetzen. Mit 
den Bauarbeiten wird unmittelbar nach Erteilung der entsprechenden 
behördlichen Genehmigungen begonnen. Die Begünstigten verpflichten sich, 
die Erteilung dieser Genehmigungen unverzüglich nach Vertragsschluss zu 
beantragen. Das Vorhaben wird innerhalb von 3 Jahren nach Bestellung des 
Erbbaurechts bezugsfertig errichtet.  
6.2. Schaffung mietpreis- und belegungsgebundenen Mietwohnraums 
6.2.1. Abschlag je mietpreis- und belegungsgebundener Wohnung: 
Der Abschlag je Wohnung setzt die Bestellung eines allgemeinen 
Belegungsrechts nach § 26 Abs. 2 S. 2 WoFG zugunsten der Stadt 
Leipzig je Wohnung für die Dauer des Förderzeitraums nach FRL gMW 
und weitere 10 Jahre voraus. 
Die Frist der Mietpreis- und Belegungsbindung beginnt gemäß FRL gMW. 
Die Belegungsbindung ist dinglich im Grundbuch zu sichern. 
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5 
 
6.2.2. Reduzierung des Erbbauzinssatzes auf ermäßigten Zinssatz: 
Die Reduzierung des Erbbauzinssatzes setzt voraus, dass auf 
mindestens 50 Prozent der zu schaffenden Wohnfläche gemäß WoFlV 
mietpreis- und belegungsgebundener Mietwohnraum entsteht. Zudem 
wird je so geförderter Wohnung die Bestellung eines allgemeinen 
Belegungsrechts entsprechend vorstehender Ziffer für mindestens 
45 Jahre und die darüber hinaus gehende Zeit der Reduzierung nach Nr. 
5.1.2 vorausgesetzt. 
6.3. Schaffung von Mietwohnungen durch Baugemeinschaften 
Die Reduzierung des Erbbauzinssatzes setzt in diesem Fall voraus, dass 
- eine Baugemeinschaft durch eine juristische Person nach Nr. 4.2 
Mietwohnungen im Eigentum der juristischen Person schafft, 
- solche Mietwohnungen überwiegend an Mitglieder der Baugemeinschaft 
vermietet. 
6.4. Bei Verletzung der Verpflichtungen hat die Stadt Leipzig ein Heimfallrecht. Die 
Kosten der Übertragung des Erbbaurechts bei Heimfall tragen die 
Begünstigten. 
7. Verfahren 
7.1. Das Verfahren zur Auswahl der Erbbauberechtigten und zum Abschluss des 
Erbbaurechtsvertrags folgt den Beschlüssen der Ratsversammlung zur 
Veräußerung städtischer Grundstücke (u.a. Beschluss VII-DS-04909 über die 
Neuausrichtung der Konzeptverfahren). 
7.2. Der jeweilige Zweck nach Nr. 3 wird durch Neubau oder Sanierung 
vorhandener Bauten auf bereitgestellten Grundstücken umgesetzt. Hierfür 
wird zwischen der Stadt Leipzig und den jeweiligen Begünstigten ein 
Erbbaurechtsvertrag mit den vorstehenden Verpflichtungen abgeschlossen. 
Sonstige übliche Regelungen zum Erbbauzins bleiben unberührt, 
insbesondere wird eine Anpassung zur Wertsicherung vereinbart und die 
Grenze der Billigkeit der Anpassung nach dem ErbbauRG beachtet. 
7.3. Begünstigte versichern, dass gegen sie keine Rückforderungsanforderung 
aufgrund eines früheren Beschlusses der EU-Kommission zur Feststellung 
der Unzulässigkeit und Unvereinbarkeit einer Beihilfe mit dem Binnenmarkt 
vorgekommen ist oder einer solchen Anforderung bereits nachgekommen 
wurde bzw. unverzüglich wird (sog. Deggendorfklausel). 
Bei Verletzung der sog. Deggendorf-Klausel besteht ein 
Nachzahlungsanspruch in Höhe der verwirklichten Ermäßigung. 
7.4. Sollten Begünstigte das Erbbaurecht an einen Dritten veräußern, so bedarf 
dies der Genehmigung der Stadt, die nach den Regeln des ErbbauRG 
versagt werden darf. 
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8. Allgemeine Regelungen 
Die Ermäßigung kann zurückgefordert werden, wenn sie aufgrund falscher Angaben 
erfolgte oder schuldhaft Verpflichtungen aus dieser Richtlinie verletzt wurden. Die 
Stadt Leipzig ist in derartigen Fällen zum Rücktritt von dem Vertrag berechtigt, nach 
Eintragung des Erbbaurechts zum Heimfall. Entstandene Kosten sind allein vom 
Begünstigten zu tragen. Andere Fördermittel des Bundes oder des Landes bleiben 
bei diesem Verfahren unberücksichtigt. 
Für einer Ermäßigung nach dieser Richtlinie ist ein formloser Antrag bei der  
Stadt Leipzig 
Liegenschaftsamt 
Martin-Luther-Ring 4 - 6 
04109 Leipzig 
zu stellen. Darin sind, soweit zutreffend, die folgenden Voraussetzungen für die 
Ermäßigung nach Nr. 4 bis 5 darzulegen und wie folgt zu belegen: 
- Anzahl der künftigen mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen, 
- Gesamtwohnfläche des Vorhabens nach WoFlV, 
- Wohnfläche für mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraum, 
je durch Planungsunterlagen zum Vorhaben; 
- Nachweise zur Rechtsform nach Nr. 4; 
- Einkommensteuerbescheid des der Antragstellung vorausgegangenen 
Jahres und ggf. Nachweis über Veränderungen; 
- Meldebescheinigung zu Hauptwohnsitz und Haushaltsangehörigen; 
- Finanzierungsnachweis über die zu erwartenden Gesamtbaukosten, 
einschließlich Eigenkapitalnachweisen; 
- Erklärung, dass keine begünstigten Haushaltsangehörigen bereits 
Eigentümer für die eigene Wohnnutzung geeigneter Immobilien sind. 
Wenn Begünstigte für dasselbe Vorhaben bzw. die gleiche Einrichtung auch Anträge 
auf Zuwendungen bei anderen Fachämtern stellen, sind sie verpflichtet, die genannte 
Stelle und die jeweiligen Fachämter zur Vermeidung einer Doppelförderung darüber 
in Kenntnis zu setzen. Die entsprechenden Zuwendungsanträge bzw. -bescheide 
sind dem Antrag beizufügen. 
9. Inkrafttreten 
Diese Richtlinie tritt mit Beschlussfassung der Ratsversammlung in Kraft und wird im 
Leipziger Amtsblatt sowie auf der Homepage der Stadt Leipzig veröffentlicht. 
 
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Anlage 2 
Veräußerung kommunaler Grundstücke im Konzeptverfahren zu vergünstigten Konditionen / 
Richtlinie über Ermäßigungen bei Erbbaurechtsbestellung 
 
Darstellung der Subventionsäquivalente/ Höhe der Förderung 
 
Zweck des Nachlasses: 1. Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem 
Wohnraum 
1.1 Dargestellt wird das sog. Subventionsäquivalent, d.h. die Höhe der Förderung für die 
Schaffung einer mietpreis- und belegungsgebundene Wohnung bei einem Abschlag von 
35.000,00 € für die Dauer von 45 Jahren auf den Verkehrswert und 2,5 % Erbbauzins 
 
Differenz der jährlichen  
Erbbauzinszahlung 
(unverbilligt zu verbilligt) 
ist unabhängig vom 
Verkehrswert und beträgt 
pro WE 
875,00 € x 45 Jahren (nominal) 
entspricht 39.375,00 € 
mit dieser Fördersumme 
wird die Verlängerung 
der regulären 
Belegungsbindung um 
10 Jahre begründet  
  Zum Vergleich: Für eine 50 qm große WE mit 
einer Belegungsbindung von 20 Jahren werden 
nach FRL gMW sowie ergänzender kommunaler 
Förderung Mittel i.H.v. 66.000,00 € gezahlt. D.h. 
für weitere 10 Jahre Belegungsbindung würden 
demnach 33.000,00 € Förderung notwendig. Bei 
größeren Wohnungen würde diese Summe 
ansteigen. 
  Da die indirekte Förderung über den Abschlag auf 
den Verkehrswert nicht vollständig zu Beginn der 
Investition gezahlt wird sondern im Zeitverlauf, 
nimmt die absolute Höhe der dadurch erzielten 
Einsparung ab.  
Subventionsäquivalent 
pro Wohnung für den 
Betrachtungszeitraum von 
45 Jahren (nominal 
berechnet) 
39.375,00 €  
   
1.2 Dargestellt wird das sog. Subventionsäquivalent, d.h. die Höhe der Förderung für 
mehrheitlich mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen innerhalb eines 
Bauprojektes (mind. 50% der Wohnfläche) bei einem Abschlag von 35.000,00 € / WE auf 
den Verkehrswert sowie einem zusätzlich verbilligtem Erbbauzinssatz von 1,5 % für die Dauer 
von 45 Jahren. Dabei wird davon ausgegangen, dass mind. 4 WE im mietpreis- und 
belegungsgebundenem Segment entstehen. Die Höhe des Subventionsäquivalent ist hierbei 
abhängig vom Verkehrswert. 
 
630.000,00 € unverbilligt 2,5 % 
unverbilligt 
jährlicher Zins: 15.750,00 € 
490.000,00 € verbilligt für 
4 WE a 35.000,00€ 
1,5 % 
verbilligt 
jährlicher Zins: 7.350,00 € 
Differenz der jährlichen  
Zinszahlung (unverbilligt 
zu verbilligt) 
8.400,00 € x 45 Jahren (nominal) 
entspricht 378.000,00 € 
 
  bei 4 WE entspricht dies 
einer Förderung von 
94.500,00 €/ WE 
mit dieser 
Fördersumme wird die 
Verlängerung der 
Belegungsbindung um 
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Anlage 2 
Veräußerung kommunaler Grundstücke im Konzeptverfahren zu vergünstigten Konditionen / 
Richtlinie über Ermäßigungen bei Erbbaurechtsbestellung 
25 Jahre je WE 
begründet 
  Zum Vergleich: Für eine 50 qm große WE mit 
einer Belegungsbindung von 20 Jahren werden 
nach FRL gMW sowie ergänzender kommunaler 
Förderung Mittel i.H.v. 66.000,00 € gezahlt. D.h. 
für weitere 25 Jahre Belegungsbindung würden 
demnach 82.500,00 € Förderung notwendig. Bei 
größeren Wohnungen würde diese Summe noch 
ansteigen. 
  Da die indirekte Förderung über den Abschlag auf 
den Verkehrswert nicht vollständig zu Beginn der 
Investition gezahlt wird sondern im Zeitverlauf, 
nimmt die absolute Höhe der dadurch erzielten 
Einsparung ab. 
Subventionsäquivalent 
pro Wohnung für den 
Betrachtungszeitraum von 
45 Jahren (nominal 
berechnet) in diesem 
Beispiel 
94.500,00 €  
 
 
Zweck des Nachlasses: 2. Schaffung von Mietwohnungen durch Baugemeinschaften 
Dargestellt wird eine Beispielrechnung zur Erklärung der Höhe der Förderung für die Schaffung 
von gemeinschaftlichen Eigentum im Mietverhältnis bei einem verbilligtem Erbbauzinssatz von 
1,5 % für die Dauer von 45 Jahren. Die Höhe des Subventionsäquivalent ist hierbei abhängig 
vom Verkehrswert. 
 
630.000,00 €  2,5 % 
unverbilligt 
jährlicher Zins: 15.750,00 € 
630.000,00 €  1,5 %   
verbilligt 
jährlicher Zins: 9.450,00 € 
Differenz der jährlichen  
Zinszahlung (unverbilligt 
zu verbilligt) 
6.300,00 € x 45 Jahren (nominal) entspricht 283.500,00 € 
  Der Abschlag wird bis zum Ende eines 
Betrachtungszeitraumes von 45 Jahren gewährt.  
Da die indirekte Förderung über den Abschlag 
auf den Verkehrswert nicht vollständig zu Beginn 
der Investition gezahlt wird sondern im 
Zeitverlauf, nimmt die absolute Höhe der 
dadurch erzielten Einsparung ab.  
Förderung durch 
Nachlass in diesem 
Beispiel 
283.500,00 €  
 
Zur Darstellung der Wirtschaftlichkeitslücken und dem Ausschluss von Übersubventionierung 
wurden die aufgeführten Subventionsäquivalente/ Förderhöhen über die Kontrollrechnung in 
Form eines vollständigen Finanzplanes dargestellt. Dabei ist die maßgebliche Komponente die 
Höhe der zu erwartenden Rendite, dargestellt über die Eigenkapitalverzinsung. Diese wird für 
vorrangig gemeinwohlorientierte Projekte bei 1-2 % als angemessen angesetzt. 
Zur Darstellung wurden Investitionsvarianten mit und ohne der beabsichtigten Ermäßigungen 
inklusiver entsprechender Gegenleistungen (Belegungsbindung) auf den Verkehrswert unter  
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Anlage 2 
Veräußerung kommunaler Grundstücke im Konzeptverfahren zu vergünstigten Konditionen / 
Richtlinie über Ermäßigungen bei Erbbaurechtsbestellung 
 
ansonsten gleichen Annahmen miteinander verglichen. Im Ergebnis erzielen Investitionsvarianten 
mit den beabsichtigten Nachlässen annähernd gleiche Quoten der Eigenkapitalverzinsung im o. 
g. Rahmen. Eine Übersubventionierung durch die Gewährung der dargestellten Ermäßigungen ist 
damit nicht zu erwarten.  
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