Umgang mit dem Urteil des BVerwG zum Vorkaufsrecht in Gebieten der Soz. Erhaltungssatzung
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-F-06532-AW-01
Datum: 2021-12-01
Vorlagenart: schriftliche Antwort zur Anfrage

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schriftliche Antwort zur Anfrage-Nr. VII-F-06532-AW-01
Status: öffentlich
Eingereicht von:
Dezernat Stadtentwicklung und Bau
Betreff:
Umgang mit dem Urteil des BVerwG zum Vorkaufsrecht in Gebieten der 
Soz. Erhaltungssatzung
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten):
Gremium
Voraussichtlicher 
Sitzungstermin
Zuständigkeit
Ratsversammlung 08.12.2021 schriftliche 
Beantwortung
Sachverhalt
Frage 1: Wie bewertet die Stadtverwaltung Leipzig das Urteil im Hinblick auf 
den in der Stadtratssitzung am 10.11.2021 gefällten Beschluss zur Vorlage VII-
DS-06145?
Das Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes (BVerwG) zum gemeindlichen 
Vorkaufsrecht in Gebieten einer Erhaltungssatzung beschäftigt sich mit den 
Voraussetzungen des Ausschlussgrundes des § 26 Nr. 4 Baugesetzbuch (BauGB). 
Um das Urteil im Hinblick auf den in der Stadtratssitzung am 10.11.2021 gefällten 
Beschluss zur Vorlage VII-DS-06145 abschließend zu bewerten, ist die vollständige 
Urteilsbegründung abzuwarten. Dabei ist insbesondere von Interesse, ob das 
BVerwG über den Einzelfall hinaus grundsätzliche Aussagen zum Rechtscharakter 
des Vorkaufsrechts in Sozialen Erhaltungsgebieten und zu den Anforderungen an die 
Rechtfertigung der Vorkaufsrechtsausübung gemäß § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB in die 
Begründung aufnimmt. Die bislang vorliegende Pressemitteilung des BVerwG vom 
09.11.2021 reicht für die Bewertung nicht aus. Wir gehen allerdings davon aus, dass 
die Möglichkeit der Vorkaufsrechtsausübung in Erhaltungsgebieten deutlich 
eingeschränkt wird.
Frage 2: Wie wird nunmehr mit dem in Frage 1 benannten Beschluss 
verfahren?
Das Urteil des BVerwG hebt die Grundsätze nicht auf, dass nach § 24 BauGB der 
Gemeinde beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung 
ein Vorkaufsrecht zusteht und dass dieses nach §27a BauGB auch zugunsten eines 
Dritten ausgeführt werden kann. Wie unter 1. beschrieben ist entlang der 
vollständigen Urteilsbegründung auszuwerten, unter welchen Voraussetzungen das 
Vorkaufsrecht in Sozialen Erhaltungsgebieten auch weiterhin in Betracht kommt und 
inwieweit eine Anpassung der Rahmenverträge mit den Dritten und der 
Verpflichtungserklärungen erforderlich werden.
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Die abschließende rechtliche Bewertung des Urteils muss auch in die Entwicklung 
des Kriterienkataloges zur Auswahl des Dritten im konkreten Vorkaufsfall gemäß 
Beschlusspunkt 4 zu VII-DS-06145 einfließen. Dadurch kann es zu zeitlichen 
Verzögerungen kommen.
Frage 3a: Welche Auswirkungen hat das Urteil aus Sicht der Stadtverwaltung 
auf die Wirkweise der Sozialen Erhaltungssatzungen in den per 
Stadtratsbeschluss festgelegten Gebieten?
Das Vorkaufsrecht ist nur ein Mittel in Gebieten mit Erhaltungssatzung. Wichtiger ist 
die Möglichkeit, Maßnahmen zu untersagen, die darauf gerichtet sind, die 
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu ändern.
Das Urteil des BVerwG hat keinen Einfluss auf den Kernbaustein einer Sozialen 
Erhaltungssatzung, die Umsetzungs- und Genehmigungspraxis in den bestehenden 
Sozialen Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB. Weiterhin sind alle Maßnahmen 
des Rückbaus, der Änderung und der Nutzungsänderung einer baulichen Anlage 
vorab genehmigungspflichtig und auf die Prognose einer Verdrängungsgefahr zu 
prüfen.
Die Möglichkeit des gemeindlichen Vorkaufsrechtes in Erhaltungsgebieten ist ein 
zusätzliches Instrument, um die Wirkung und die Zielerreichung zum Erhalt der 
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, als Schutz vor Verdrängung und zum 
Wohl der Allgemeinheit, zusätzlich zu erhöhen.
Frage 3b: Welche Auswirkungen hat das Urteil auf das Vorhaben zur 
Ausweisung weiterer Stadtgebiete als Geltungsbereich der Sozialen 
Erhaltungssatzung?
Zweck der Sozialen Erhaltungssatzung ist in erster Linie der Schutz der 
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen, durch 
Genehmigungspflicht bei Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher 
Anlagen.
Das Urteil hat keine Auswirkung auf die methodisch strukturierte Ableitung der 
Satzungsvoraussetzungen. Die Ausweisung von Stadtgebieten als Geltungsbereich 
einer Sozialen Erhaltungssatzung erfolgt per Ratsbeschluss auf Basis von 
Detailuntersuchungen zur Ableitung ggf. der Anwendungsvoraussetzungen für eine 
Soziale Erhaltungssatzung. In einem Stadtbereich müssen folgende 
Voraussetzungen vorliegen: bestehendes Aufwertungspotenzial am 
Wohnungsbestand, bestehender Aufwertungsdruck am Wohnungsmarkt und 
bestehendes Verdrängungspotenzial der Wohnbevölkerung. Die Analyse erfolgt 
entlang von wissenschaftlichen Methoden (Haushaltsbefragung, Ortsbildanalyse, 
Auswertung von Sekundärdaten, Infrastrukturanalyse etc.).
Erst nach Satzungsbeschluss stehen die Umsetzungsinstrumente 
(Genehmigungserfordernis zu baulichen Änderungen als Kerngeschäft zur 
Zielerreichung und zusätzlich das gemeindliche Vorkaufsrecht) zur Verfügung.
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