Betriebskosten in Leipzig 2014, Berichtsjahr 2016
Stadt: leipzig
Drucksache: VI-DS-02531
Datum: 2016-05-19
Vorlagenart: Informationsvorlage

Dienstberatung des Oberbürgermeisters
Informationsvorlage Nr. VI-DS-02531
Status: öffentlich
Beratungsfolge:
Gremium Termin Zuständigkeit
Dienstberatung des Oberbürgermeisters Information zur Kenntnis
Fachausschuss Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule 02.06.2016 Information zur Kenntnis
Eingereicht von
Dezernat Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule
Betreff
Betriebskosten in Leipzig 2014, Berichtsjahr 2016
1. Die Leipziger Betriebskostenbroschüre 2016 wird zur Kenntnis genommen.
2. Die Betriebskostenbroschüre wird auf der Webseite der Stadt Leipzig für kostenfreien 
Download zur Verfügung gestellt. Druckexemplare werden in den Bürgerämtern zum Preis von 2,- 
Euro angeboten.
Prüfung der Übereinstimmung mit den strategischen Zielen:
 nicht relevant
 
 
 
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Dezernat Jugend, Soziales, 
Gesundheit und Schule 
Sozialamt 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betriebskosten in Leipzig 2014 
Berichtsjahr 2016 
 
 
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Vorwort  
 
 
 
 
 
Liebe Leipzigerinnen und Leipziger,  
ich freue mich, Ihnen die Leipziger Betriebskostenb roschüre 2014 präsentieren zu können. Sie soll 
Vermietern und Mietern Orientierung und Hilfestellu ng geben, Betriebskostenabrechnungen ord- 
nungsgemäß zu erstellen und zu überprüfen. Damit le istet die Broschüre einen wichtigen Beitrag, 
langwierige Auseinandersetzungen um die Abrechnung von Betriebskosten zu vermeiden.  
Die dargestellten Ergebnisse wurden aus Betriebskos tenabrechnungen vieler Leipziger Großvermie- 
ter und Hausverwaltungen gewonnen, für deren Unters tützung ich mich bedanke. Für das Abrech- 
nungsjahr 2014 können so die typischen Betriebskost enpositionen von Wohngebäuden jeder 
Baualtersklasse ausgewiesen und erläutert werden. D a der marktaktive Gebäudebestand in Leipzig 
fast vollständig saniert ist, sind nur die Daten so lcher Wohnhäuser in die Auswertung eingeflossen. 
Ausgenommen davon ist der Wohnungsbau aus den Jahre n 1961 bis 1990, hier befinden sich auch 
noch un - und teilsanierte Objekte in der Vermietung. 
In der Broschüre wird ausführlich auf die Kosten fü r Wasser, Heizung und Wassererwärmung einge- 
gangen, da diese einen großen Teil der gesamten Bet riebskosten ausmachen und durch Ihr individu- 
elles Verbrauchsverhalten beeinflusst werden können. Gegenüber dem Abrechnungsjahr 2012 haben 
sich die Heizkosten erheblich verringert. Ursache dafür war vor allem das wärmere Klima.  
Darüber hinaus werden die Kostenentwicklung ausgewä hlter Betriebskostenpositionen seit 2006 ver- 
glichen und Tendenzen im Jahr 2015 beschrieben.  
Ich wünsche eine anregende Lektüre.  
 
Prof. Dr. Thomas Fabian  
Bürgermeister und Beigeordneter für Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule   
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Inhaltsverzeichnis 
Grundsätzliche Hinweise zu Betriebskosten 3 
Kostenentwicklung ausgewählter Positionen und Ausblick 4 
Vorbemerkung zu Tabelle 2 und Hinweise zum Vergleich  5 
mit der eigenen Betriebskostenabrechnung  
Tabelle 2 - Betriebskosten 2014 nach Gebäudetypen 6 
Erläuterungen zur Tabelle 2 8 
Brennstoffarten nach Kosten und Verbrauch 12 
Datenerhebung und Methodik 16 
Auskünfte und Beratung zu Betriebskosten 17  
 
 
 
Impressum  
Herausgeber:  Stadt Leipzig, Sozialamt 
 
Verantwortlich:  Martina Kador-Probst, Amtsleiterin  
 
Redaktion:  Tom Hübner 
 
Stefan Adams 
 
Mitarbeit:  Lysann Döring 
 
 Yvon-Bernadus Heinikel 
 
Layout: Stadt Leipzig, Sozialamt 
 
Abbildungen: Stadt Leipzig 
 
Druck:  Stadt Leipzig, Hausdruckerei 
 Gedruckt auf 100% Recyclingpapier. 
 
Redaktionsschluss:  29.02.2016  
 
Druckexemplar: 2,- € 
 
 
 
Alle Rechte vorbehalten. Es ist nicht gestattet, oh ne ausdrückliche Genehmigung des Sozialamtes diese Veröf- 
fentlichung oder Teile daraus für gewerbliche Zweck e zu vervielfältigen oder in elektronische Systeme einzu- 
speichern. Die Vervielfältigung dieser Veröffentlic hung oder von Teilen daraus ist für nicht gewerblic he Zwecke 
mit Angabe der Quelle gestattet. 
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Stadt Leipzig, Sozialamt: Betriebskosten in Leipzig 2014 3 
Vorbemerkung  
Die Erstellung der Betriebskostenbroschüre wurde fachlich vom Arbeitskreis Betriebskosten begleitet. 
Darin arbeiteten mit: 
• Baugenossenschaft Leipzig eG 
• DMB Mieterverein Leipzig e.V. 
• Dr. Reise & Partner GmbH 
• Haus & Grund Leipzig e.V. 
• Hummelsheim Immobilien GmbH 
• Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH 
• Stiftung Meyer’sche Häuser Leipzig 
• trend Hausverwaltung GmbH 
• Vereinigte Leipziger Wohnungsgenossenschaft eG 
• Victor Immobilien Verwaltungs- und Dienstleistungs gesellschaft mbH 
• Wohnungsbau-Genossenschaft Kontakt e.G. 
• Wohnungsgenossenschaft Transport eG Leipzig 
• Wohnungsgenossenschaft UNITAS eG 
 
Grundsätzliche Hinweise zu Betriebskosten 
Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer durc h das Eigentum an einem Grundstück oder 
durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen, soweit sie nicht vom 
Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden. 
Die Umlage von Betriebskosten ist in den §§ 556 ff.  BGB für den freifinanzierten Wohnungsbau gere- 
gelt. 
Voraussetzung für die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter ist, dass zwischen den Mietparteien 
im abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag eine eindeut ige Vereinbarung zur Umlage dieser Kosten 
getroffen wurde oder eine einseitige Erklärung des Vermieters entsprechend der Regelungen der Be- 
triebskosten-Umlageverordnung vom 17.06.1991 für Al tverträge vorliegt. Betriebskosten, die nicht 
ausdrücklich mit dem Mieter vereinbart oder wirksam  einseitig in das Vertragsverhältnis eingeführt 
wurden, sind nicht abrechenbar, sondern mit der vereinbarten Miete abgegolten. 
• Die umlagefähigen Betriebskosten sind seit dem 01. 01.2004 in der Betriebskostenverordnung 
(BetrKV) geregelt. 
• Spezielle Festlegungen für die Erstellung der Heiz kostenabrechnung finden sich in der Heiz- 
kostenverordnung (HeizkostenV) vom 01.01.2009 (vgl. a. Seite 13, Praxisteil). 
• Weiterführende Hinweise zur rechtlichen Betrachtun g rund um das Thema Betriebskosten 
enthält „Das Mieterlexikon“ des Deutschen Mieterbundes. 
 
Hinweis: Mietrechtlich sind aus den Ergebnissen der  Tabelle 2 - im Unterschied zu Mietspiegeler- 
gebnissen, die eine der Grundlagen für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete darstellen - 
keine grundsätzlichen Ansprüche herleitbar, da hins ichtlich der Wirtschaftlichkeit des Gebäudes 
und der Legitimität einer Rechnungsstellung (Betrie bskostenforderung) nur die tatsächlichen Kos- 
ten- und Vertragsverhältnisse maßgeblich sind. 
Grundsätzlich raten wir Vermietern und Mietern aus der eigenen Praxiserfahrung: Suchen Sie bei 
Problemen zunächst das Gespräch miteinander. 
  
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4 Stadt Leipzig, Sozialamt: Betriebskosten in Leipzig 2014 
Kostenentwicklung ausgewählter Positionen und Ausblick 
In der  Tabelle 1  wird die Entwicklung ausgewählter Betriebskosten i n einer Zeitreihe von 2006 bis 
2014 dargestellt. Aus den dort angegebenen Werten k ann aber nur auf die allgemeine Tendenz der 
Kostenentwicklung geschlossen werden.  
Im Vergleich zum Abrechnungsjahr 2012 sind die Kosten für die Heizung deutlich gesunken.  
Der Rückgang bei den Heizkosten muss differenziert nach den konkreten Gebäudetypen (siehe Ta- 
belle 2) betrachtet werden, ist aber durchgängig au fgetreten. Die gesunkenen Kosten resultieren ins- 
besondere aus dem wärmeren Klima im Jahr 2014 und aus einem etwas geringeren Preis für Erdgas. 
Die Kosten für Wasser- und Abwasser sind bei einige n Gebäudetypen geringfügig gestiegen. Neben 
den leicht erhöhten Preisen wirken sich auch der et was höhere Wasserverbrauch pro Kopf und der 
Zuzug neuer Einwohner aus. Im Durchschnitt lebten i n 2014 mehr Bewohner als noch vor einigen 
Jahren in einem Haus. 
Die gestiegenen Kosten für die Sach- und Haftpflichtversicherung sind auf höhere Einstufungen durch 
die Versicherer und höhere Prämien zurückzuführen. 
Ein unmittelbarer Bezug auf die in Tabelle 1 ausgewiesenen Werte zur Einschätzung der Kostenhöhe 
und Wirtschaftlichkeit ist nicht sachgerecht, da di e Höhe der einzelnen Positionen von einer Vielzahl 
von Einflussfaktoren abhängt. Die Übersicht dient a usschließlich der Darstellung der Kostenentwick- 
lung und wurde aus den Vorjahresergebnissen aller Gebäudetypen gebildet. 
 
Tabelle 1: Ausgewählte Betriebskosten in €/m²/Monat – Kostenentwicklung seit 2006  
 
Betriebskosten-
positionen 2006 2010 2012 2014 
Heizung und Wasser- 
erwärmung 1 0,92 1,13 1,14 0,98 
Wasser/Abwasser 0,38 0,28 0,28 0,28 
Grundsteuer 0,14 0,13 0,18 0,18 
Müllbeseitigung 0,12 0,13 0,13 0,14 
Sach- und Haftpflicht- 
versicherung 0,10 0,08 0,09 0,11 
Beleuchtung 0,06 0,06 0,07 0,06 
Gartenpflege  0,08 0,05 0,07 0,07 
Gebäudereinigung  0,15 0,09 0,09 0,11 
Aufzug 0,16 0,13 0,15 0,18 
 
  
                                                
1 Angaben für 2012 und 2014 als gewichteter Mittelwert 
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Stadt Leipzig, Sozialamt: Betriebskosten in Leipzig 2014 5 
Tendenzen für 2015/2016 
Die Heizkosten werden aufgrund des anhaltend warmen  Klimas und den stabilen Preisen für Erd- 
gas und Fernwärme voraussichtlich unverändert bleiben.  
Kostensteigerungen sind für alle Dienstleistungen w ie Gartenpflege, Gebäudereinigung, Hauswart 
und Winterdienst zu erwarten. Gründe dafür sind die  Einführung des flächendeckenden Mindest- 
lohnes zum 01.01.2015 und die weitere Anpassung des seit 2007 für den Gebäudereinigungssektor 
geltenden Mindestlohns. 
Mit der Einführung des neuen Abrechnungsmodells der  Leipziger Wasserwerke zur Ermittlung des 
Entgeltes für die Einleitung von Niederschlagswasser werden ab 2016 Preisänderungen eintreten. 
Für alle anderen Kostenpositionen sind derzeit keine wesentlichen Veränderungen vorhersehbar. 
 
Vorbemerkung zu Tabelle 2 und Hinweise zum Vergleic h mit der eigenen Betriebskosten-
abrechnung 
Eine differenzierte Aussage zur Höhe einzelner Betr iebskostenpositionen des Abrechnungsjahres 
2014 in Abhängigkeit vom Gebäudetyp wird in der Tabelle 2 getroffen. 
Davon abweichende Kosten sind kein automatischer Beleg für die Unwirtschaftlichkeit des Gebäudes, 
aber ein möglicher Indikator für Plausibilitätsfrag en. Darüber liegende Kosten können auch ein An- 
haltspunkt für einen höheren Aufwand z. B. für die Gartenpflege oder bei der Gebäudereinigung sein. 
Nach oben abweichende Werte bei den verbrauchsabhän gigen Kosten (Wasser, Heizung und Was- 
sererwärmung) müssen zusätzlich unter dem Blickwink el des individuellen Verbrauchsverhaltens be- 
trachtet werden. 
Um die nachfolgend abgebildeten Ergebnisse mit der Höhe der einzelnen Betriebskostenpositionen 
der eigenen Wohnung vergleichen zu können, ist die letzte Betriebskostenabrechnung notwendig. Die 
darin enthaltenen Beträge für die einzelnen Betrieb skostenarten beziehen sich grundsätzlich auf das 
Abrechnungsjahr und die gesamte Wohnung. Sie müssen  daher auf den Quadratmeter Wohnfläche 
und Monat umgerechnet werden. 
Beispiel: 
Laut der letzten Betriebskostenabrechnung wurden 63 ,00 € für die Gartenpflege im Abrechnungsjahr 
berechnet und auf eine Wohnfläche von 75 m² umgelegt. 
Daraus ergibt sich: 
 
63,00 € : 12 Monate : 75 m² = 0,07 €/m² monatlich 
 
Dieser Wert kann nun mit dem Ergebnis des entsprechenden Gebäudetyps verglichen werden. Dabei 
sind der Mittelwert und der obere oder untere Spann wert zu beachten. Liegt das eigene Ergebnis 
außerhalb der Tabellenwerte, dann könnte sich ggf. eine Plausibilitätsfrage stellen, wenn nicht schon 
die nachfolgenden Erläuterungen zur Tabelle 2 Aufsc hluss über die errechnete Abweichung ergeben 
oder die Abweichung ohnehin im Bagatellbereich liegt. 
Die Kosten für Heizung, Wassererwärmung und für Wasser/Abwasser können zunächst genauso ver- 
glichen werden. Sobald sich spürbare Abweichungen v on den Tabellenwerten ergeben, muss zur 
Vermeidung von Fehlinterpretationen der rechnerischen Prüfung der konkrete Verbrauch für Kalt- und 
Warmwasser in Kubikmeter sowie der Heizungsverbrauc h in Kilowattstunden (kWh) zugrunde gelegt 
werden (vgl. a. Praxisteil Seite 13).  
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Tabelle 2: Betriebskosten 2014 in €/m²/Monat – Einzelpositionen nach Gebäudetypen 
 
                             Gebäudetyp  
 
   BK-Position 
Art  
Altbau 
vor 1919 
saniert 
Altbau 
1919 – 1945 
saniert 
Altbau 
1946 – 1960 
saniert 
Wohnungsbau  
1961 - 1990 
unsaniert 
Wohnungsbau  
1961 - 1990 
saniert 
Hochhaus 
1961 – 1990 
saniert 
Neubau 
ab 1991 
∑ Kosten für Heizung und 
Wassererwärmung  0,98 0,95 0,94 1,12 1,01 1,21 0,86 
Heizung E 0,54  - 0,93 0,52  - 0,88 0,51  - 0,82 0,52  - 0,91 0,55  - 0,89 0,73  - 1,13 0,49  - 0,79 
0,72 0,67 0,65 0,77 0,70 0,93 0,63 
Wassererwärmung E 0,18  - 0,38 0,19  - 0,36 0,19  - 0,36 0,27  - 0,42 0,25  - 0,37 0,21  - 0,34 0,16  - 0,33 
0,26 0,28 0,29 0,35 0,31 0,28 0,24 
Ø Betriebskosten*  1,13 0,99 1,02 1,07 1,06 1,18 1,23 
Wasser / Abwasser E 0,24  - 0,35 0,24  - 0,32 0,25  - 0,32 0,21  - 0,31 0,26  - 0,32 0,23  - 0,31 0,25  - 0,34 
0,29 0,28 0,29 0,27 0,29 0,28 0,29 
Niederschlagswasser G 0,02  - 0,04 0,02  - 0,04 0,02  - 0,04 0,01  - 0,02 0,02  - 0,03 0,01  - 0,01 0,02  - 0,04 
0,03 0,03 0,03 0,02 0,02 0,01 0,03 
Grundsteuer G 0,13  - 0,18 0,12  - 0,17 0,18  - 0,19 0,18  - 0,19 0,18  - 0,19 0,18  - 0,19 0,19  - 0,23 
0,16 0,13 0,18 0,18 0,18 0,18 0,21 
Müllbeseitigung G 0,09  - 0,17 0,09  - 0,17 0,09  - 0,16 0,15  - 0,21 0,12  - 0,18 0,11  - 0,16 0,09  - 0,16 
0,12 0,13 0,12 0,18 0,15 0,13 0,12 
Straßenreinigung G 0,01  - 0,03 0,02  - 0,04 0,02  - 0,04 0,01  - 0,02 0,01  - 0,03 0,01  - 0,01 0,01  - 0,02 
0,02 0,03 0,03 0,02 0,02 0,01 0,01 
Sach- und Haftpflicht- 
versicherung G 0,10  - 0,19 0,07  - 0,13 0,07  - 0,11 0,07  - 0,13 0,07  - 0,13 0,08  - 0,13 0,09  - 0,18 
0,14 0,09 0,10 0,11 0,10 0,11 0,12 
Beleuchtung E 0,02  - 0,07 0,02  - 0,05 0,02  - 0,04 0,04  - 0,09 0,02  - 0,07 0,08  - 0,18 0,03  - 0,14 
0,04 0,03 0,03 0,07 0,04 0,13 0,08 
Ø Dienstleistungen*  
0,19  - 0,39 0,12  - 0,30 0,15  - 0,31 0,11  - 0,23 0,16  - 0,32 0,20  - 0,30 0,24  - 0,41 
0,28 0,21 0,23 0,18 0,23 0,24 0,31 
Hauswart D 0,07  - 0,33 0,04  - 0,12 0,02  - 0,08 0,04  - 0,06 0,03  - 0,09 0,06  - 0,11 0,11  - 0,35 
0,20 0,06 0,05 0,05 0,06 0,08 0,24 
Winterdienst D 0,01  - 0,04 0,01  - 0,03 0,01  - 0,04 0,01  - 0,02 0,01  - 0,03 0,01  - 0,01 0,01  - 0,04 
0,02 0,01 0,02 0,01 0,02 0,01 0,02 
Gebäudereinigung D 0,09  - 0,18 0,07  - 0,16 0,09  - 0,13 0,05  - 0,11 0,07  - 0,15 0,07  - 0,14 0,09  - 0,18 
0,14 0,11 0,10 0,08 0,11 0,11 0,13 
Gartenpflege D 0,02  - 0,10 0,04  - 0,11 0,06  - 0,14 0,04  - 0,08 0,06  - 0,16 0,03  - 0,08 0,00  - 0,09 
0,06 0,07 0,10 0,06 0,10 0,05 0,04 
 
6        Stadt Leipzig, Sozialamt: Betriebskosten i n Leipzig 2014 
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                             Gebäudetyp  
 
   BK-Position 
Art 
Altbau 
vor 1919 
saniert 
Altbau 
1919 – 1945 
saniert 
Altbau 
1946 – 1960 
saniert 
Wohnungsbau  
1961 - 1990 
unsaniert 
Wohnungsbau  
1961 - 1990 
saniert 
Hochhaus 
1961 – 1990 
saniert 
Neubau 
ab 1991 
Schornsteinreinigung / 
Abluft / Entlüftung G/D  0,01  - 0,01 0,01  - 0,02 0,00  - 0,02 0,03  - 0,06 0,02  - 0,05 0,03  - 0,09 0,00  - 0,03 
0,01 0,02 0,01 0,04 0,03 0,05 0,01 
Sonstige Betriebskosten D 0,02 0,02 0,04 0,01 0,01 0,03 0,03 
Aufzug E/D  0,15  - 0,34 0,05  - 0,16       0,18  - 0,18 0,17  - 0,32 0,08  - 0,13 0,11  - 0,26 
0,24  0,11    0,18  0,24  0,11  0,18  
Kabel / Antenne 
mtl. Kosten je Nutzer 
  7,06  - 11,17 5,44  - 13,62                         6,18  - 9,94 
  9,14 9,53         8,21 
 
Erläuterung zu Art: D = Dienstleistung 
 E = Energie/Wasser 
 G = Gebühr/Steuer/Beitrag 
 
* Hinweise: Die Betriebskostenpositionen für Aufzug u nd Kabel / Antenne wurden nicht in die Ermittlung der durchschnittlichen Betriebskosten einbezogen, 
da diese nur bei einem geringen Anteil aller Gebäude tatsächlich anfallen. Die Berechnung der durchschnittlichen Betriebskosten ist im Abschnitt 
Datenerhebung und Methodik (Seite 16) detailliert erläutert. 
Bei sämtlichen Dienstleistungen ist eine Erhöhung der Kosten aufgrund der Einführung des flächendeckenden Mindestlohns zum 01.01.2015 
möglich. 
  
 
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8 Stadt Leipzig, Sozialamt: Betriebskosten in Leipzig 2014 
Erläuterungen zu Tabelle 2 
Heizung/Wassererwärmung 
Die Kosten für Heizung und Wassererwärmung stellen zusammen die größte Einzelposition der Be- 
triebskosten dar. Die ermittelten Werte zeigen, das s es bei den Heizkosten der verschiedenen Ge- 
bäudetypen deutliche Unterschiede gibt. Die Kosten für die Legionellenuntersuchung sind in den 
Wassererwärmungskosten enthalten. 
Weitere Ausführungen zu diesem Thema befinden sich im Praxisteil dieser Broschüre ab Seite 13. 
 
Wasser/Abwasser 
Die in Tabelle 2 angegebenen monatlichen Wasserkost en je Quadratmeter Wohnfläche sind immer 
vom konkreten Verbrauch und der tatsächlichen Haush alts- und Wohnungsgröße abhängig (vgl. a. 
Praxisteil Seite 13). 
In den Wasserkosten sind die nach Wohnfläche anteil igen Grundkosten für den Bezug von Wasser, 
die Servicegebühren der Abrechnung, die Messgerätek osten und der eigentliche Wasserpreis je Ku- 
bikmeter enthalten. Über alle Gebäudetypen wurde ei n Bruttopreis von durchschnittlich 4,39 €/m 
3 
ermittelt. Die Preisspanne liegt etwa zwischen 4,02  und 4,94 €/m 3. Der Wasserpreis (netto) hat sich 
durch eine neue Gebührenkalkulation der Kommunalen Wasserwerke Leipzig (KWL) im Vergleich zu 
2012 geringfügig erhöht. 
 
Niederschlagswasser 
Hierunter zählt das auf dem Grundstück und Gebäuded ach anfallende Regenwasser, welches über 
die Kanalisation entsorgt wird. Die Kosten pro Quad ratmeter sind von den äußeren Bedingungen des 
Grundstücks und der Wohnfläche abhängig. 
 
Grundsteuer 
Für Gebäude der Baujahre 1946 bis 1990 liegen die durchschnittlichen Grundsteuerkosten bei monat- 
lich 0,18 €/m². Bei Altbauten vor 1946 und Neubaute n ab 1991 wurden Abweichungen von bis zu 
+/- 0,05 €/m² festgestellt. 
Grundsteuerkosten für vermietete Eigentumswohnungen  liegen signifikant höher. Daraus resultiert 
beim Gebäudetyp Neubau ab 1991 auch ein höherer obe rer Spannwert. Die Höhe des Einheitswer- 
tes, welcher durch die Finanzbehörde nach dem Grund steuergesetz (GrStG) festgelegt wird, bildet 
die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuerfestlegu ng der Stadt Leipzig. Alt- und Neubauten wer- 
den unterschiedlich hoch bemessen. Der sog. Hebesatz für die Grundsteuer wird von den Gemeinden 
selbst festgesetzt und beträgt gegenwärtig in Leipzig 650 Punkte. 
 
Müllbeseitigung 
Die gegenüber 2012 kaum veränderten Gebührensätze f ür Restabfall und Biotonnen haben nur bei 
einigen Gebäudetypen zu minimalen Kostensteigerungen geführt. 
Bei Wohngebäuden mit kontrollierter Müllentsorgung und Mülltrennung (z. B. abschließbare Behälter) 
liegen die verursachten Kosten teilweise unter dem allgemeinen Durchschnitt. Eindeutige Aussagen 
zu den Auswirkungen eines organisierten Müllmanagem ents können jedoch nicht getroffen werden, 
die Erfahrungen der Vermieter und Verwalter hierzu sind sehr unterschiedlich. 
 
Straßenreinigung 
Die Kosten der Straßenreinigung sind gegenüber der letzten Untersuchung nahezu unverändert. Ab- 
weichungen vom Mittelwert und der ausgewiesenen Spa nne können dann auftreten, wenn es sich 
beispielsweise um Eckgrundstücke mit wenigen Mietbe reichen handelt oder das Grundstück insge- 
samt so zugeschnitten ist, dass die Anzahl und Größ e der Verkehrsflächen aus dem üblichen Rah- 
men fällt. 
 
  
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Stadt Leipzig, Sozialamt: Betriebskosten in Leipzig 2014 9 
Sach- und Haftpflichtversicherung 
Die Versicherungskosten haben sich um bis zu 0,03 €/m² erhöht.  
Unterschiede in der Höhe der Versicherungskosten ergeben sich aus dem Leistungsumfang der Poli- 
ce, z. B. bei Absicherung gegen Elementarschäden be i Unwetter, Hochwasserflutschäden, Starkre- 
gen mit hochwasserähnlichen Überflutungen, Hagelsch äden u. v. m.. Die Versicherung von 
Elementarschäden gewinnt durch Extremwetterlagen al lerdings größere Bedeutung. Auch die Absi- 
cherung der Ausstattung des Gebäudes selbst (z. B. kunstvolle Natursteinelemente, Edelparkett) oder 
besonderen technischen Einrichtungen (Solaranlagen,  Photovoltaik, Wärmepumpen usw.), begrün- 
den höhere Kosten. Der Vermieter ist in der Auswahl  des Versicherungsumfangs frei und hat auch 
unter den Bedingungen des Wirtschaftlichkeitsgebots den Anspruch auf Absicherung aller Gebäuderi- 
siken. 
Die Höhe der Versicherungskosten ist auch abhängig von der Größe der Wirtschaftseinheit und der 
Eigentumsform. 
 
Beleuchtung 
Die Beleuchtung beinhaltet die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der 
von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile,  wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bo- 
denräume und Waschküchen (Hausstrom). Sie sind abhängig vom Gebäudetyp. Deutlich höhere Kos- 
ten liegen bei Wohngebäuden des industriellen Wohnungsbaus mit Aufzug und/oder Lüftungsanlagen 
vor, wenn deren Energieverbrauch nicht über einen separaten Stromzähler abgerechnet wird. 
Zum einen verursachen die z. T. durchgehende Hausbe leuchtung, zum anderen zusätzliche techni- 
sche Einrichtungen höhere Kosten. Die Anzahl der Ha ushalte und damit die Häufigkeit der Treppen- 
hausbenutzung sind weitere kostenerhöhende Gründe u nd erklären die relativ hohe 
Schwankungsbreite bei den verschiedenen Gebäudetypen. 
 
Dienstleistungen 
Erstmals werden die durchschnittlich aufgetretenen Kosten für die Dienstleistungen des Hauswarts, 
des Winterdienstes, der Gebäudereinigung und der Gartenpflege für jeden Gebäudetyp in einem Wert 
zusammengefasst. Gründe dafür sind, dass nicht jede  der o.a. Dienstleistungen in allen Gebäuden 
tatsächlich anfällt oder ein Teil der Tätigkeiten d urch den Hauswart mit erbracht werden. Anhand der 
ausgewiesenen Durchschnittswerte können die eigenen  Gesamtkosten für diese Dienstleistungen 
besser verglichen werden. 
 
• Hauswart 
Diese Kosten sind stark abhängig von den Leistungen , die durch den Hauswart im Einzelfall 
tatsächlich erbracht werden. Der Leistungsumfang reicht von reinen Kontrollaufgaben und Be- 
reitstellung der Müllbehälter bis zur zusätzlichen vollständigen Erbringung aller nachfolgend 
aufgeführten Dienstleistungen wie Gartenpflege, Gebäudereinigung und Winterdienst. 
Zu den allgemeinen Aufgaben der Hausmeistertätigkei t werden die Arbeiten gezählt, die den 
bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstückes und de s Gebäudes gewährleisten sollen 
sowie die pflegliche Behandlung und die ordnungsgem äße Benutzung absichern, also dem- 
nach alle Arbeiten, die unmittelbar dem Erhalt der Mietsache dienen. 
Tätigkeiten im Rahmen der Gebäudeverwaltung und vom  Hauswart erbrachte Instandset- 
zungsarbeiten sind nicht umlagefähig. 
Großvermieter können durch entsprechende Rahmenvert räge insgesamt günstigere Konditio- 
nen aushandeln. Für Privat- und Kleinvermieter sind  solche Rahmenverträge in der Regel 
nicht realisierbar. 
  
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10 Stadt Leipzig, Sozialamt: Betriebskosten in Leipzig 2014 
• Winterdienst 
Die Kosten für den Winterdienst haben sich witterun gsbedingt durch weniger Schneefälle 
nochmals verringert. Wie bei der Straßenreinigung k önnen Abweichungen vom Mittelwert und 
der ausgewiesenen Spanne auftreten, wenn die Anzahl  und Größe der zu beräumenden Ver- 
kehrsflächen aus dem üblichen Rahmen fällt. 
 
• Gebäudereinigung 
Im Jahr 2014 sind die Kosten für die Gebäudereinigu ng aufgrund der stetigen Anpassung des 
seit 2007 für diesen Sektor geltenden Mindestlohns gestiegen. Zwischen den einzelnen Ge- 
bäudetypen sind nur geringe Unterschiede erkennbar. Nach wie vor gibt es einen hohen Anteil 
an Gebäuden, in denen die Hausreinigung durch die M ieter selbst erfolgt und daher keine 
Kosten anfallen. 
Kosten für die Gebäudereinigung können sowohl nach Wohnfläche als auch nach Anzahl der 
Wohnungen umgelegt werden. Tendenziell ist ein Anst eigen der Kosten immer dann zu be- 
obachten, wenn Vermieter immer mehr Aufgaben an Dienstleistungsunternehmen übertragen. 
Geringere Kosten für die Gebäudereinigung spiegeln insoweit keine niedrigeren Preise, son- 
dern eher einen geringeren Leistungsumfang wider. 
 
Die Kosten für die Ungezieferbekämpfung wurden unter den Sonstigen Betriebskosten erfasst. 
 
• Gartenpflege 
Die Schwankungsbreite der möglichen Kosten ist bei dieser Position relativ groß, da diese 
zwangsläufig von der zum Haus bzw. zur Wirtschaftse inheit zugehörigen Grünfläche und de- 
ren Art und Umfang der Bepflanzung abhängig ist. In  der Stadt Leipzig gibt es Wohnanlagen, 
die über großzügige parkähnliche Gärten verfügen. H ier können die Kosten weit über dem 
oberen Spannwert liegen. 
 
Schornsteinreinigung 
Hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits 
in den Kosten der Heizung/Wassererwärmung enthalten  sind. Da die Kosten für die Wartung und 
Reinigung der Lüftungsanlagen in den Abrechnungen h äufig nicht von der Schornsteinreinigung ge- 
trennt werden, wurden diese Kosten auch unter der Schornsteinreinigung erfasst und ausgewertet. 
 
Sonstige Betriebskosten 
Der Anteil sonstiger Betriebskosten liegt im Durchschnitt bei 0,01 bis 0,04 €/m²/Monat. Bei dieser Be-
triebskostenposition handelt es sich um einen Samme lbegriff. Er beinhaltet verschiedene Einzelposi- 
tionen, welche im Mietvertrag im Einzelnen auch bez eichnet sein müssen und laufend anfallen. 
Sonstige Betriebskosten können auch nur in einem me hrjährigen Turnus (bis zu 6 Jahre z. B. für die 
Reinigung des Öltanks) entstehen. Sie sind dann im Entstehungsjahr umlagefähig und durch die 
Rechtsprechung anerkannt. Einzelmaßnahmen oder Mäng elbeseitigungen dürfen nicht unter dieser 
Position abgerechnet werden. 
Folgende Einzelpositionen sind nach anerkannter Rec htsprechung umlagefähig (Aufzählung nicht 
abschließend): 
• Dachrinnenreinigung 
• Prüfung Betriebssicherheit von Elektroanlagen 
• Wartung Feuerlöscher 
• Wartung Brandmeldeanlagen 
• Wartung Rauchwarnanlagen 
• Wartung Blitzschutzanlagen 
Insbesondere bei Hochhäusern und Neubauten mit umfa ngreicher technischer Ausstattung können 
die sonstigen Betriebskosten deutlich über den abgebildeten Werten liegen (bspw. Elektrorevision). 
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Stadt Leipzig, Sozialamt: Betriebskosten in Leipzig 2014 11 
Aufzug 
Aufzüge gehören außer bei Hochhäusern zu einer wohn wertsteigernden Ausstattung und bedingen 
insoweit auch höhere Mietkosten. In Abhängigkeit vo n der Anzahl der Aufzüge im Gebäude und der 
für die Verteilung der Kosten zugrunde gelegten Ges amtwohnfläche des Gebäudes liegt hier eine 
relativ große Schwankungsbreite vor. In Gründerzeit häusern und Neubauten mit einer relativ kleinen 
Wohnfläche können daher höhere Kosten je Quadratmeter entstehen als in Hochhäusern. 
Weiterhin kann die Höhe der Kosten davon beeinfluss t sein, ob darin bereits der Strom zum Betrieb 
des Aufzugs enthalten ist. Im Regelfall sind hier Brutto-Kosten angesetzt. 
Eine umfangreichere Wartung sowie eine komfortabler e Bedienung einschließlich Überwachung mit 
Notrufbereitschaft verursachen bei neu eingebauten Aufzügen (auch nach Sanierung des Gebäudes) 
deutlich höhere Betriebskosten. 
Die zum Betrieb eines Aufzugs anfallenden monatlich en Kosten betragen im Mittel 0,18 €/m² (alle 
Gebäudetypen). Für die Gebäudetypen Altbau 1919 bis  1945 und Wohnungsbau 1961 bis 1990 lag 
nur eine geringe Anzahl von Betriebskostenabrechnun gen, die Kosten für den Betrieb des Aufzugs 
enthielten, vor. Ursache dafür ist, dass der Einbau  von Aufzügen in diese Gebäude bislang eher sel- 
ten vorgenommen wurde. Die für diese Gebäudetypen a usgewiesenen Werte sind statistisch nicht 
ausreichend belegt und können ggf. in der Praxis abweichen. 
 
Kabel / Antenne 
Kosten für die Bereitstellung von Kabel- oder Satel litenfernsehen war nur bei Altbauten der Baujahre 
vor 1946 und im Neubau ab 1991 Bestandteil der ausg ewerteten Betriebskostenabrechnungen. Ana- 
log dieser Abrechnungen werden die monatlichen Kost en je Anschluss (i.d.R. Wohneinheit) ausge- 
wiesen. 
 
  
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12 Stadt Leipzig, Sozialamt: Betriebskosten in Leipzig 2014 
Brennstoffarten nach Kosten und Verbrauch  
Je nach Gebäudetyp unterschiedlich sind die Brennst offarten Fernwärme und Erdgas dominant. Die 
Brennstoffart Öl hat auf dem Energiemarkt der Stadt  Leipzig relativ wenig Bedeutung und wurde für 
insgesamt 11 Mehrfamilienhäuser (überwiegend Altbau vor 1919) ausgewertet. Die Fallzahl ist statis- 
tisch nicht repräsentativ. Die Brennstoffarten Fernwärme und Erdgas teilen sich den Markt. 
Der Verbrauch und die Heizkosten sind stark vom Gebäudetyp und dem dort vorherrschenden Brenn- 
stoff abhängig. Beim Vergleich des Verbrauches der Brennstoffarten Fernwärme und Erdgas sind 
Unterschiede festzustellen. 
Der Fernwärmeverbrauch fällt gegenüber dem Erdgas d eutlich geringer aus. Dies begründet sich 
hauptsächlich dadurch, dass die Fernwärme „fertige“  Heizenergie liefert, die dem sofortigen Ver- 
brauch zur Verfügung steht. Energieverluste bei der  Herstellung der Wärme sind bereits vor der 
Übergabe in das Wohngebäude angefallen. 
Anders verhält es sich bei der Verwendung von Erdga s. Hier erfolgt die Wärmeerzeugung im Gebäu- 
de (Zentralheizung) und die angefallenen Energiever luste (Systemverluste) werden mit auf den Ver- 
braucher umgelegt. Da bei Fernwärmelieferung die En ergieverluste bei der externen Produktion und 
auf dem Lieferweg entstehen, muss dies jedoch bei d er Preisbildung berücksichtigt werden. Die Kos- 
ten der Fernwärme sind daher je eingesetzter kWh zw angsläufig höher, aber der im Gebäude ent- 
standene Energieverbrauch dafür geringer. 
Die flächendeckende Sanierung der Bestandsgebäude i n den vergangenen 20 Jahren hat dafür ge- 
sorgt, dass der Heizenergieverbrauch in Leipzig im Vergleich deutlich geringer als im gesamten Bun- 
desgebiet ist. Das belegt auch der im Auftrag der S tadt Leipzig erstellte Heizspiegel
2. Demnach 
verbrauchten mit Erdgas beheizte Häuser im Jahr 201 4 je nach Gebäudefläche im Durchschnitt zwi- 
schen 106 bis 138 kWh/m². Erfolgte die Beheizung üb er Fernwärme, war der durchschnittliche jährli- 
che Energieverbrauch noch niedriger und betrug etwa  90 kWh/m². Beide Ergebnisse liegen erheblich 
unter den bundesweiten Durchschnittsverbräuchen von  146 bis 163 kWh/m² bei Erdgas und rund 
130 kWh/m² bei der Fernwärme. 3 
Eine mittelfristige Wirtschaftlichkeitsprognose ist  pauschal nicht erstellbar, da sich die Kosten beid er 
Brennstoffarten in den zurückliegenden Jahren nicht  gleichförmig und parallel, sondern abwechselnd 
und unterschiedlich verändert haben. 
Deutlich wird aber, dass der Verminderung von syste mbedingten Energieverlusten bei der Wärmeer- 
zeugung eine sehr große Bedeutung zukommt, da nur so Effizienzgewinne erzielbar sind. 
                                                
2 Heizspiegel Leipzig 2015, Herausgeber: co2online gGmbH, Seite 6, www.leipzig.de/heizspiegel 
3 Heizspiegel Bundesweit 2015, Herausgeber: co2online gGmbH, Seite 6, www.heizspiegel.de  
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Stadt Leipzig, Sozialamt: Betriebskosten in Leipzig 2014 13 
Praxisteil 
Heizkosten 
Die Heizkosten werden grundsätzlich durch die bauli che Beschaffenheit des Gebäudes, den Wir- 
kungsgrad der Heizanlage, den eingesetzten Brennsto ff und das individuelle Verbrauchsverhalten 
bestimmt. 
Für die Heizkostenabrechnung als spezielle Position  der Betriebskostenabrechnung gelten eigene 
gesetzliche Bestimmungen, die in der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) geregelt sind. 
Kosten für die Heizung und Wassererwärmung sind verbrauchsabhängig umzulegen. Die im Gebäude 
entstandenen Brutto-Kosten werden nach Grundkosten und Verbrauchskosten abgerechnet. Von den 
Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage si nd mindestens 50% und höchstens 70% nach 
dem erfassten Wärmeverbrauch (Messergebnis) der Nutzer zu verteilen. Der verbleibende Anteil wird 
als sog. Grundkosten im Regelfall nach der Heizfläc he der Wohnung umgelegt (vgl. Verteilungssche- 
ma Seite 15). 
In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen d er Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt 
sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs durch die Messgeräte nicht erfasst 
wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach den a nerkannten Regeln der Technik (VDI 2077) 
bestimmt werden. Hierzu wird u. a. eine Differenzbe rechnung zwischen der nicht gemessenen Ab- 
wärme der ungedämmten Heizleitungen und dem tatsäch lich gemessenen Verbrauch am Heizkörper 
durchgeführt und das Messergebnis abschließend korrigiert. 
In der Praxis werden die Kosten für solche Gegebenh eiten jedoch sehr oft auch zu jeweils 50% nach 
Verbrauch und Grundkosten abgerechnet. Mit dieser Q uotierung wird ein höherer Anteil der entstan- 
denen Kosten verbrauchsunabhängig nur nach der Heiz fläche verteilt und die abgegebene Wärme 
der freiliegenden Heizleitungen (die nur unzureiche nd gemessen wurde) für alle Mieter gerechter be- 
rücksichtigt. 
Bevor die insgesamt angefallenen Kosten auf die ein zelnen Wohnungen umgelegt werden, erfolgt 
eine Aufteilung in Kosten für die Heizung und Koste n für die Wassererwärmung. Dazu ist d 
ie auf die 
Wassererwärmung entfallene Energie seit dem 31.12.2 013 mit einem Wärmemengenzähler zu mes- 
sen.  Nur im Ausnahmefall ist eine Aufteilung der Kosten über eine Formel zulässig. 
Die Auswertung der untersuchten Betriebskostenabrechnungen belegt, dass der Energieanteil für die 
Erzeugung von Warmwasser im Verhältnis zum Energiea nteil für die Heizungswärme höher ausfällt, 
wenn Wärmemengenzähler Verwendung finden. Der mit Wärmemengenzählern gemessene Anteil für 
die Wassererwärmung beträgt durchschnittlich 31,4% der insgesamt verbrauchten Energie. 
Möchte der Mieter die Heizkostenabrechnung überprüf en, hat er Anspruch auf Einsichtnahme in die 
Originalunterlagen. Den Anspruch auf Überlassung von Belegkopien (gegen Kostenerstattung) bejaht 
der Bundesgerichtshof (Urteil vom 08.03.2006 – VIII ZR 78/05) nur in Ausnahmefällen. 
Von einem pauschalen Direktvergleich der Heizkosten abrechnungen und der Ableseergebnisse in- 
nerhalb eines Hauses ist abzuraten. Selbst wenn die baulichen Gegebenheiten und die Nutzung iden- 
tisch erscheinen, können immer noch erhebliche Unte rschiede auftreten. Die konkrete Lage der 
Wohnung innerhalb des Hauses, die Umgebung mit ggf.  kalten Außenwänden oder die direkte Nach- 
barschaft zu einer unbeheizten Wohnung kann zu eine m signifikanten Mehrverbrauch führen. Selbst 
bei gleichgelagertem Heizverhalten in den Wohnungen sind Verbrauchsunterschiede bis zu 20% nicht 
ungewöhnlich und oftmals technisch (z.B. Hydraulik der Wärmeverteilung) bedingt. 
Der Direktvergleich mit dem Kennzifferergebnis eine s Energieausweises ist nicht möglich, da zuvor 
das Kennzifferergebnis/Quadratmeter /Nutzfläche auf  den Quadratmeter Heizfläche umgerechnet 
werden muss. 
Die Ergebnisse können desha lb ohne weitere Sachkunde nicht miteinander verglic hen werden; eine 
Energieberatung kann hier weiterhelfen.  
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14 Stadt Leipzig, Sozialamt: Betriebskosten in Leipzig 2014 
Hinweis: 
Bei der Beendigung eines Mietverhältnisses während eines Abrechnungszeitraumes wird in der Regel 
eine Zwischenablesung der Mess- bzw. Erfassungsgerä te durchgeführt. Sollte keine Zwischenable- 
sung erfolgt sein, können die Werte entsprechend so g. „Gradtagszahlen“ nach VDI 2067 berechnet 
werden. Ist eine Ablesung nicht möglich, weil bspw.  kein Zutritt zur Wohnung gewährt wird oder 
Messgeräte defekt sind, wird der Verbrauch nach Ver gleichswohnungen oder Vergleichszeiträumen 
geschätzt. 
 
Wassererwärmung 
Diese Kosten beinhalten die Brennstoffkosten zzgl. anteiliger Nebenkosten aus dem Betrieb der Hei- 
zungsanlage, die für die Erwärmung des Wassers aufg ewandt wurden. Der Wasserverbrauch in der 
Wohnung wird deshalb für Kaltwasser und Warmwasser separat erfasst. In der Heizkostenabrech- 
nung können der Warmwasserverbrauch in Kubikmeter d es ganzen Gebäudes und der einzelnen 
Wohnung abgelesen werden. 
Die Gesamtkosten des Gebäudes die auf die Wassererw ärmung entfallen, werden wie bei den Heiz- 
kosten nach Grundkosten und Verbrauchskosten aufget eilt (z. B. 30% zu 70%). Die Grundkosten 
werden nach Fläche und die Verbrauchskosten nach de m Messergebnis der Warmwasseruhren um- 
gelegt. 
Die Kosten für die Wassererwärmung betragen einen erheblichen Anteil an der Abrechnung der Heiz- 
kosten und werden leicht unterschätzt. Die Untersuc hung hat Kosten für die Wassererwärmung von 
10,06 €/m³ bis 19,91 €/m³, im Durchschnitt 14,55 €/ m 
3 ergeben. Der durchschnittliche jährliche 
Warmwasserverbrauch pro Person liegt bei etwa 11 m 3. 
Wirtschaftliches Verhalten beim Warmwasserverbrauch  ist sinnvoll. Im Verbrauchsverhalten können 
Einsparpotenziale liegen. Der tatsächliche Verbrauc h kann über die eigene Warmwasseruhr kontrol- 
liert werden. 
 
Wasser/Abwasser 
Die in Tabelle 2 (Seite 6) dargestellten Kosten für  Wasser und Abwasser sind eine kalkulatorische 
Bezugsgröße bei einer idealtypischen Konstellation von Wohnungsfläche und Anzahl der Personen 
im Haushalt. Maßgeblich ist jedoch das tatsächlich verbrauchte Wasser. 
Die im Gebäude anfallenden Kosten für Wasser/Abwass er setzen sich aus dem Grundpreis, dem 
Preis pro Kubikmeter (Frischwasser und Abwasser), d en Kosten der Messeinrichtung und den Ab- 
rechnungskosten zusammen. Abhängig von der insgesam t verbrauchten Menge und den tariflichen 
Grundkosten können die Preise pro Kubikmeter deutli ch voneinander abweichen. Der jährliche Was- 
serverbrauch pro Person liegt in Leipzig bei durchschnittlich 33 m³.4 Mit Zunahme der Haushaltsgröße 
verringert sich der Verbrauch pro Person. 
 
Weitergehende Beratung zu einem sparsamen Verbrauch sverhalten und zu technischen Maßnah- 
men, die beim Sparen helfen, erhalten Sie u. a. von den auf Seite 17 benannten Ansprechpartnern. 
 
                                                
4 Kommunale Wasserwerke Leipzig, www.l.de/wasserwerk e/das-sind-wir/zahlen-daten-fakten, Wert 2014 
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Abbildung 1: Verteilung von Heiz- und Wassererwärmungskosten nach Heizkostenverordnung (HeizkostenV) - Standardsituation 
 
Brennstoffkosten  
z.B. Gas, Fernwärme, Öl usw.  
für Brennstoffmenge (m³, Ltr., kWh usw.) 
8.000 € Brutto 
Fiktives Beispiel 
2-Personen-Haushalt 
60m² Wohnfläche 
500m² Gebäudefläche  
Heiznebenkosten  
z.B. Wartung, Betriebsstrom, Abrechnungs- 
service, Messgeräte, Schornsteinfeger usw. 
2.000 € Brutto 
     
   Gesamtkosten 
10.000 € Brutto  
   
  Kostenverteilung 
über Wärmemengenzähler  
  
 Heizkosten 
7.500 €  
 Kosten der Wassererwärmung  
2.500 € 
 
 
30%  bis max. 50% 
als Grundkosten  
2.250 €  
 50% bis max. 70%  
als Verbrauchskosten  
5.250 €  
 30%  bis max. 50% 
als Grundkosten  
750 €  
 50% bis max. 70% 
als Verbrauchskosten  
1.750 €  
 
Berechnung des 
Mieteranteils nach 
Heizfläche 
2.250 € ÷ 500m² Haus 
x 60m² Mieter 
= 270,00 €  
+ 
Berechnung des 
Mieteranteils nach 
Messergebnis* 
5.250 € 
÷ 1.000 Einheiten  Haus  
x 90 Einheiten Mieter  
= 472,50 €  
oder nach 
VDI 2077 
Berechnung des 
Mieteranteils nach 
Heizfläche  
750 € ÷ 500m² Haus 
x 60m² Mieter 
= 90,00 € 
+ 
Berechnung des 
Mieteranteils nach 
Messergebnis (m³) 
1.750 € ÷ 250m³ Haus 
x 22m³ Mieter 
= 154,00 €  
       
Teilsumme  Heizkosten 742,50 € + Teilsumme  Kosten der Wassererwärmung 244,00 € 
 = Rechnungssumme 986,50 €   
Quelle: §§ 7- 9 HeizkostenV 
* = beispielhafte Werte 
© Sozialamt Stadt Leipzig  
 
Stadt Leipzig, Sozialamt: Betriebskosten in Leipzig 2014             15 
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16 Stadt Leipzig, Sozialamt: Betriebskosten in Leipzig 2014 
Datenerhebung und Methodik 
Die in den Tabellen ausgewiesenen Ergebnisse für de n  Abrechnungszeitraum 2014  sind Kosten 
von Mehrfamilienhäusern  mit mehr als zwei Wohneinheiten, die über eine Dat enerhebung aller Be- 
triebskostenpositionen gewonnen wurden. Ein- und Zw eifamilienhäuser sind in dieser Auswertung 
nicht erfasst. 
Untersucht wurden die Betriebskosten der verschiedenen Leipziger Gebäudetypen, so wie diese auch 
im Leipziger Mietspiegel dargestellt werden. Dies sind die Altbauten der Baujahre vor 1919, von 1919 
bis 1945, von 1946 bis 1960, die neueren Gebäude de r Jahre 1961 bis 1990 sowie Hochhäuser 
5 und 
die Neubauten ab 1991. Der Gebäudetyp - Wohnungsbau 1961 bis 1990 - wird zusätzlich in saniert 
und unsaniert unterschieden. Da unsanierte Immobili en der anderen Gebäudetypen nur noch in sehr 
geringem Umfang bewohnt werden, ist keine Auswertung für diese Objekte erfolgt. 
In Leipzig gibt es ca. 28.400 Mehrfamilienhäuser 6, von denen rund 26.200 7 den o.a. ausgewerteten 
Gebäudetypen entsprechen. Die einzelnen Gebäudetype n sind in diesem Bestand unterschiedlich 
häufig vertreten. Für die Betriebskostenbroschüre w urden von jedem Gebäudetyp Betriebskostenab- 
rechnungen im Umfang von mindestens 3,3% seines tat sächlichen Anteils am bewohnten Bestand 
ausgewertet, jedoch wenigstens Abrechnungen von 30 Gebäudeeinheiten. 
Insgesamt wurden Betriebskostenabrechnungen von 1.0 55 Gebäuden bzw. Wirtschaftseinheiten des 
Jahres 2014 erhoben. Daraus wurden für jedes Gebäud e bis zu 56 Angaben erfasst, so dass in 
Summe etwa 50.000 Einzeldaten verarbeitet wurden. 
Für alle Kostenpositionen wurde der untere und ober e Spannwert bzw. der arithmetische Mittelwert 
aller Werte - die sich innerhalb des unteren und ob eren Spannwertes befinden - bestimmt. Damit die 
Darstellung untypisch niedriger oder hoher Resultat e ausgeschlossen wird, wurde zuvor das untere 
und obere Sechstel jeder Datenreihe abgeschnitten. Die Ergebnisse sind in der Tabelle 2 dargestellt. 
Die so ermittelten Werte können als Orientierung für übliche Betriebskosten und zur Plausibilitätskon-
trolle herangezogen werden. 
Darüber hinaus wurde aus jeder ausgewerteten Betrie bskostenabrechnung ermittelt, wie hoch die 
monatlichen kalten Betriebskosten je Quadratmeter Wohnfläche des jeweiligen Gebäudes im Abrech- 
nungsjahr 2014 waren. Aus den so gewonnenen Einzelw erten wurde im Anschluss sortiert nach Ge- 
bäudetyp ein arithmetischer Mittelwert gebildet. Di eser Wert gibt Aufschluss über die monatlich 
durchschnittlich angefallenen kalten Betriebskosten je Quadratmeter Wohnfläche eines jeden Gebäu- 
detyps und kann bei Anmietung einer Wohnung als Anh altspunkt für die voraussichtlich zu erwarten- 
den kalten Betriebskosten dienen. In diese Mittelwe rtbildung wurden die Kosten für den Aufzug nicht 
einbezogen, da Aufzüge nur bei Hochhäusern zum Standard gehören. Nicht inbegriffen sind auch die 
Kosten für den Kabel- / Antennenanschluss, da diese Ausgaben ebenfalls nur bei einem geringen Teil 
aller Gebäude direkt mit den Betriebskosten abgerechnet werden. 
Die monatlich angefallenen Gesamtkosten für die Hei zung und Wassererwärmung je Quadratmeter 
Heizfläche wurden aus der Addition beider Einzelwerte gebildet. 
Bei etwa drei Viertel aller ausgewerteten Betriebskostenabrechnungen lagen zusätzlich Angaben zum 
Leerstand in dem jeweiligen Wohngebäude vor. Der du rchschnittliche Leerstand dieser Objekte be- 
trug im Jahr 2014 rund 4,2%. Dieser Wert entspricht  einer normalen Fluktuationsreserve 
8. Eine Leer- 
standsbereinigung der Kosten für Heizung, Wassererwärmung und Wasser/Abwasser war daher nicht 
notwendig. Zu beachten ist aber, dass bei einem hoh en Leerstand diese verbrauchsabhängigen Be- 
triebskosten für den einzelnen Mieter deutlich über den dargestellten Ergebnissen liegen können. 
  
                                                
5 Hochhäuser sind gemäß § 2 Abs. 4 Nr. 1 der Sächsischen Bauordnung Gebäude mit einer Höhe von mehr als 22 Metern, 
im Regelfall somit Gebäude mit mehr als 6 Etagen. 
6 Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Ergebnis des Zensus 2011 zum Berichtszeitpunkt 09.05.2011  
7 eigene Datenerhebung 
8 BMVI (Hrsg.): Kennzahlen in der Daseinsvorsorge. BMVI-Online-Publikation 01/2015, Seite 82 
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Stadt Leipzig, Sozialamt: Betriebskosten in Leipzig 2014 17 
Auskünfte und Beratung zu Betriebskosten 
Auskünfte , welche sich im Zusammenhang mit der Anwendung der  Betriebskostenbroschüre erge- 
ben, werden erteilt durch 
 Stadt Leipzig 
 Sozialamt 
 Abteilung Soziale Wohnhilfen 
 Telefon: [TELEFONNUMMER ENTFERNT] oder -4612 
 E-Mail: [E-MAIL ENTFERNT] 
Beratung und außergerichtliche Vertretung zu mietrechtlichen  Fragen der Betriebskosten erfolgt un- 
ter anderem im Rahmen einer Mitgliedschaft 
 für Mieter durch 
 DMB Mieterverein Leipzig e. V. 
 Hans-Poeche-Straße 9, 04103 Leipzig 
 Telefon: [TELEFONNUMMER ENTFERNT] oder -278 
 E-Mail: [E-MAIL ENTFERNT] 
 www.mieterverein-leipzig.de 
 Beratungszeiten: 
 Montag - Donnerstag: 8:00 – 19:00 Uhr 
 Freitag: 8:00 – 12:00 Uhr 
 und Vermieter bei 
 Haus & Grund Leipzig 
 Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein 
 Leipzig und Umgebung e. V. 
 Zimmerstraße 1, 04109 Leipzig 
 Telefon: [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
 E-Mail: [E-MAIL ENTFERNT] 
 www.hug-leipzig.de 
Beratung zu Fragen der Energieeinsparung und dem wi rtschaftlichen Umgang mit Heizung, Warm- 
wasser und Kaltwasser erfolgt unter anderem durch 
 Verbraucherzentrale Sachsen e. V. 
 - Energieberatung - 
 an vier Standorten in Leipzig 
 nähere Auskünfte und Termine unter:  
 0341/6962929 oder 0800/809802400 (kostenfrei) 
 E-Mail: [E-MAIL ENTFERNT] 
 www.vzs.de 
und als Stromspar-Check zur Unterstützung zur Senkung des Strom- und Wasserverbrauchs durch 
 Caritasverband Leipzig e. V. 
 - Stromspar-Check - 
 Alte Salzstraße 60, 04209 Leipzig 
 Telefon: [TELEFONNUMMER ENTFERNT] 
 E-Mail: [E-MAIL ENTFERNT] 
 www.stromspar-check.de 
Die Energieberatung der Verbraucherzentrale Sachsen e. V. und der Stromspar-Check des Caritas- 
verbandes Leipzig e. V. sind für Haushalte, die Grundsicherungsleistungen nach dem SGB II und 
SGB XII oder Wohngeld beziehen, sowie für Inhaber des Leipzig-Passes kostenfrei. 
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