Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für die Untersuchungsgebiete Brockhausstraße (VI-A-07909), Innerer Osten (VI-A-07910), Plagwitz / Lindenau (VI-A-07911), Ost / Südost (VI-A-07912), Kleinzschocher (VI-A-07913), Leutzsch Ost (VI-A-07914), Leutzsch West (VI-A-07915), Eutritzsch (VI-A-07916), Gohlis Süd (VI-A-07917) und Zentrum West (VI-A-07918)
Stadt: leipzig
Drucksache: VI-VSP-07982-NF-01
Datum: 2019-06-04
Vorlagenart: Verwaltungsstandpunkt

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Ratsversammlung 
 
 
 
Verwaltungsstandpunkt Nr. VI-VSP-07982-NF-01 
 
Status: öffentlich 
 
  
 
Eingereicht von  
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
Betreff: 
Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 
Baugesetzbuch für die Untersuchungsgebiete Brockhausstraße (VI-A-07909), Innerer 
Osten (VI-A-07910), Plagwitz / Lindenau (VI-A-07911), Ost / Südost (VI-A-07912), 
Kleinzschocher (VI-A-07913), Leutzsch Ost (VI-A-07914), Leutzsch West (VI-A-07915), 
Eutritzsch (VI-A-07916), Gohlis Süd (VI-A-07917) und Zentrum West (VI-A-07918) 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
voraussichtlicher  
Sitzungstermin 
 
Zuständigkeit 
   
Dienstberatung des Oberbürgermeisters   Bestätigung 
Ratsversammlung  26.06.2019 Beschlussfassung 
 
 
Rechtliche Konsequenzen 
Der gemäß Ursprungsantrag gefasste Beschluss wäre 
☐ Rechtswidrig und/oder x 
Nachteilig für die Stadt Leipzig 
Zur Begründung siehe S. 4 letzter Satz 
 
 
☐ Zustimmung ☐ Ablehnung 
☐ Zustimmung mit Ergänzung ☐ Ablehnung, da bereits Verwaltungshandeln 
☒ Alternativvorschlag ☐ Sachstandsbericht 
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
Die Verwaltung unterbreitet folgenden Alternativvorschlag: 
 
Die Oberbürgermeister wird beauftragt, spätestens zur Ratsversammlung am 16.10.2019 für 
relevante Stadträume im Ergebnis der Detailuntersuchung zum Einsatz von Sozialen 
Erhaltungssatzungen nach § 172 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BauGB entsprechende rechtssichere 
Satzungsentwürfe der Ratsversammlung zum Beschluss vorzulegen. 
 
 
 
  

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Finanzielle Auswirkungen  X nein  wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
 
Auswirkungen auf den Stellenplan X nein  wenn ja, 
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
Beteiligung Personalrat  nein  ja, 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Sachverhalt:  
Die Anträge der Fraktion Die LINKE fordern die Aufstellung von Sozialen 
Erhaltungssatzungen nach §172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in zehn 
Untersuchungsgebieten. Entsprechende Aufstellungsbeschlüsse sollen im nächstmöglichen 
Amtsblatt ortsüblich bekannt gemacht werden. Die Aufstellungsbeschlüsse wären dabei nur 
ein erster Schritt, erst im weiteren Verfahren würde sich herausstellen, ob es tatsächlich zu 
entsprechenden Satzungen kommt. Der Schwerpunkt läge auf den Zurückstellungen und 
erst danach auf der Erarbeitung der Satzungen.  
 
Die Verwaltung weist darauf hin, dass diese Vorgehensweise nachteilig für die Stadt Leipzig 
wäre, und empfiehlt stattdessen Zustimmung zum Alternativvorschlag.  
 
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Auf Grund der im Folgenden dargelegten Argumente empfiehlt die Verwaltung dem Stadtrat, 
den vorgeschlagenen Arbeitsablauf zu akzeptieren und die zügige Festsetzung der 
eigentlichen Satzungen nach der Sommerpause zu bestätigen.  
 
1. Erfordernis der Anpassung der Zeitschiene zum Beschluss VI-DS-05896  
 
Der Fachausschuss Stadtentwicklung und Bau wurde in der Sitzung am 26.02.2019 
informiert, dass der gemäß Beschluss VI-DS-05896 vom 24.10.2018 vorgesehene Zeitplan 
sich durch die zeitlich vorgegebenen Abläufe der Haushaltsbefragung zum Sozialen 
Erhaltungsrecht in den fünf Relevanzräumen der Voruntersuchung verschieben wird. Die 
Meilensteine Ende März – Richtungsentscheidung über mögliche Aufstellungsbeschlüsse – 
sowie Ende Juni – Vorlage möglicher Satzungen – sind nicht zu halten. Vor diesem 
Hintergrund ist eine Anpassung des Zeitplans bis nach der Sommerpause erforderlich.  
Zugesagt wurde eine Übergabe der Beschlussvorlagen im III. Quartal. Die Zusage wird 
eingehalten, denn es ist vorgesehen, den Stadträten die Beschlussvorlagen rechtzeitig vor 
der Sitzung am 16.10.2019 für die Vorberatung in den zuständigen Ausschüssen zuzuleiten.  
Damit besteht die Möglichkeit für den Stadtrat, nach ausführlicher Diskussion am 16.10. zu 
einer Entscheidung zu kommen. 
  
Vorgeschlagen wird die direkte Einbringung möglicher Satzungen als Beschluss nach der 
Sommerpause (spätestens zur Ratsversammlung am 16.10.2019) in den Stadtrat. Dies 
würde die Phase von vorgeschalteten Aufstellungsbeschlüssen erübrigen.  
 
Die Umsetzung des Beschlusses VI-DS-05896 „Gesamtstädtische Voruntersuchung zum 
Einsatz von Sozialen Erhaltungssatzungen“ vom 24.10.2018 erfolgt in der Verwaltung mit 
hoher Priorität. Im Zeitraum von November bis Dezember 2018 erfolgte die Ausschreibung 
der vertiefenden Detailuntersuchung (Detailscreening) für die fünf Stadträume der 
Voruntersuchung. Im Ergebnis einer Marktrecherche wurden fünf erfahrene Büros zur 
Abgabe eines Angebotes aufgefordert. Nach Zustimmung des Rechnungsprüfungsamtes 
Mitte Dezember 2018 zum Vergabeverfahren erfolgte Anfang Januar die Vergabe des 
Beauftragtenvertrages an das Büro Landesweite Planungsgesellschaft, Berlin. Ein Beginn 
der Beauftragung wie ursprünglich geplant bereits im Haushaltsjahr 2018, ist aufgrund der 
erforderlichen Vorbereitungs- und Durchführungszeit der Ausschreibung nicht möglich 
gewesen.  
 
Das sich ab Anfang Januar 2019 in Umsetzung befindliche Detailscreening umfasst folgende 
Leistungsbausteine:  
 
1. Vertiefende Analyse und Zusammenführung der Analyseergebnisse zur Prüfung der 
Anwendungsvoraussetzungen des Sozialen Erhaltungsrechts in den fünf 
Untersuchungsräumen,  
2. Untersuchung zu den Auswirkungen und Effekten einer möglichen 
Umwandlungsverordnung,  
3. Erstellung eines Kriterienkataloges für Prüfkriterien.  
 
Nach der Entwicklung des Fragebogens befindet sich ab der 10. KW über das Amt für 
Statistik und Wahlen die Haushaltsbefragung zu Fragen des Sozialen Erhaltungsrechts als 
eine wesentliche Komponente des Detailscreenings in der Umsetzung. Versandt wurden ca. 
12.000 Fragebögen an Haushalte in den fünf Untersuchungsräumen (2.400 je 
Untersuchungsraum). Abgefragt werden haushaltsbezogen der Einkommens- und 
Erwerbsstatus, die Mietbelastung, die Ausstattung der Wohnungen und die Gebietsbindung. 
Die zweimonatige Haushaltsbefragung endete Anfang Mai. Die Rücklaufquote lag Ende April 
bei 35 % der Fragebögen. Ende Mai wurden die Ergebnisse der Haushaltsbefragung über 
das Amt für Statistik und Wahlen an das Büro LPG zur Auswertung übergeben, als 
Grundlage für die gutachterliche Tätigkeit. Ab Seit Anfang Juni arbeitet das ASW gemeinsam 
mit dem Büro LPG mit Hochdruck an der Auswertung und wird kurzfristig die Vorlage 
erstellen.  
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Über die Sommerferien erfolgt dann das verwaltungsinterne Mitzeichnungsverfahren, so 
dass die DB OBM Anfang September die Vorlage für den Stadtrat freigeben kann.  
 
2. Erfordernis, über die Detailuntersuchung die Rechtssicherheit zu 
Aufstellungsbeschlüssen / Satzungen herzustellen  
 
Wie unter 1. beschrieben, ist der bisherige Arbeitsstand der Detailuntersuchung (ohne die 
Ergebnisse der Haushaltsbefragung) noch nicht ausreichend, um Aufstellungsbeschlüsse 
rechtssicher abzuleiten. Aus Sicht der Verwaltung reicht der bisherige Arbeitsstand der 
Grobuntersuchung hierzu nicht aus.  
 
 Die endgültigen Gebietsabgrenzungen sind noch unklar, da die 
Untersuchungsgebiete der Voruntersuchung auf der räumlicher Ebene statistischer 
Bezirke lief, es jetzt aber um die Abbildung konkreter Siedlungsstrukturen geht.   
 Die erhaltungsrechtlichen Ziele können noch nicht genau benannt werden, da die 
Analysen noch laufen und somit wesentliche Grundlagen noch nicht erarbeitet 
werden konnten.  
 
Zum Beschlusspunkt 1 der Anträge wird folgender Hinweis gegeben:  
Im Beschlusspunkt 1 der Anträge ist formuliert: „Das von dem Aufstellungsbeschluss 
betroffene Untersuchungsgebiet ist in Anlage 1 in einem Übersichtsplan dargestellt.“ Ein 
Aufstellungsbeschluss gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch umfasst 
entsprechend der Umsetzungspraxis anderer Städte eine vorläufige Auflistung der 
betreffenden Flurstücke des Untersuchungsgebietes. Das von dem Aufstellungsbeschluss 
betroffene Untersuchungsgebiet ist nach Flurstücken abzugrenzen und in einem 
Übersichtsplan darzustellen (vgl. beispielhaft den Beschluss zur Aufstellung einer Sozialen 
Erhaltungssatzung für das Kölner Severinsviertel unter https://www.stadt-
koeln.de/mediaasset/content/satzungen/soziale_erhaltungssatzung_untersuchungsgebiet_se
verinsviertel_2017-03-04.pdf).  
 
Auch zu berücksichtigen ist, dass die Anwendung der folgenden Instrumente des sozialen 
Erhaltungsrechts an die Festsetzung der Satzung und die damit verbundene Festlegung des 
sozialen Erhaltungsgebietes gebunden sind:  
 
 Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen kann auf Basis von 
Aufstellungsbeschlüssen nicht verhindert werden. In Sachsen müssen zunächst die 
Voraussetzungen für den örtlichen Erlass eine Umwandlungssatzung durch 
Landesrecht geschaffen werden. Dazu dient die laufende Untersuchung als eine 
Grundlage.  
 Das Vorkaufsrecht kann erst nach Erlass einer zusätzlichen Vorkaufsrechtssatzung 
angewendet werden. Um das Vorkaufsrecht wahrnehmen zu können, müsste im 
Haushalt der Stadt Leipzig außerdem ein entsprechender Haushaltstitel vorhanden 
sein – selbst dann, wenn das Vorkaufsrecht zugunsten Dritter wahrgenommen 
werden soll.  
 
Daraus ist ersichtlich, dass mit einem Aufstellungsbeschluss lediglich eine generelle 
Rückstellung von Bauanträgen erreicht würde. Es ist von einer Zurückstellung von 
Baugesuchen grundsätzlich bei allen (Ausnahme Instandsetzung und 
Energieeinsparverordnung) Bauanträgen und auch baugenehmigungsfreien Maßnahmen 
auszugehen, was zu einem umfassenden Baustopp in den Gebieten führt, unabhängig 
davon, ob es in jedem dieser Gebiete später tatsächlich zu einer Erhaltungssatzung kommt. 
Damit gehen große Auswirkungen auf die Investitionstätigkeit Leipzig einher. Das wäre 
nachteilig für die Stadt Leipzig, denn damit würden das Baugeschehen gebremst und 
bauliche Investitionen erheblich erschwert. Die Verwaltung geht davon aus, dass das nicht 
der Intention der Antragssteller entspricht. Dennoch würde genau dieses, eigentlich nicht 
beabsichtigte, Ergebnis erzielt.  
 
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3. Auswirkungen der Zurückstellung von Baugesuchen nach § 15 Abs. 1 BauGB im 
Zuge von Aufstellungsbeschlüssen  
 
Werden Beschlüsse über die Aufstellung von Sozialen Erhaltungssatzungen gefasst und 
ortsüblich bekannt gemacht (Aufstellungsbeschlüsse), ist rechtlich die Möglichkeit eröffnet, 
gemäß § 15 BauGB die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben im Einzelfall für 
einen Zeitraum bis zu 12 Monaten auszusetzen (Zurückstellung von Baugesuchen). Dabei 
wird wie folgt vorgegangen: Die Baugenehmigungsbehörde (diese Funktion wird in Leipzig 
vom Amt für Bauordnung und Denkmalpflege wahrgenommen) holt bei der Erteilung von 
Baugenehmigungen üblicherweise die Stellungnahme der Gemeinde ein. Wenn ein 
Aufstellungsbeschluss für eine o.g. Satzung vorliegt, ist das gleichbedeutend damit, dass der 
Stadtrat als höchster Vertreter der Gemeinde der Verwaltung die klare Richtung vorgibt, die 
entsprechenden Anträge auf Zurückstellung der Entscheidung zu stellen. Wenn die 
Gemeinde erklärt, dass zu befürchten ist, dass die beantragte Maßnahme die Umsetzung 
des Erhaltungsziels „Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ unmöglich macht 
oder wesentlich erschwert werden würde, hat die Baugenehmigungsbehörde den Antrag 
nach dem Wortlaut des Gesetzes zurückzustellen.  
 
Das bedeutet, dass es sehr viele Zurückstellungen geben wird. Theoretisch könnte die 
Rechtsvorschrift, dass die in einem sozialen Erhaltungsgebiet üblicher Weise nach § 172 
Abs. 4 genehmigungsfähigen Anträge nach einem Aufstellungsbeschluss nicht zurückgestellt 
werden können, die Anzahl der Zurückstellungen etwas reduzieren. Dies umfasst u.a.:  
 
 Bauvorhaben, die der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer 
durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen 
Mindestanforderungen dienen,  
 Bauvorhaben, die an bauliche oder anlagentechnische Anforderungen der 
Energieeinsparverordnung angepasst werden.  
 
Dabei handelt es sich aber nur um eine theoretische Möglichkeit, weil bisher die Kriterien für 
genehmigungsfähige Anträge nicht durch den Stadtrat beschlossen sind. Deshalb müssten 
nach der derzeitigen Beschlusslage bei Beschluss des vorliegenden Antrags alle 
Bauanträge, die die Sanierung bestehender Wohngebäude betreffen, zurückgestellt werden, 
bis der zeitgemäße Ausstattungsstandart einer durchschnittlichen Wohnung festgestellt ist. 
Von der Zurückstellung ausgenommen wären somit nur Bauanträge, die lediglich der 
Anpassung baulicher, bzw. anlagentechnischer Anforderungen der 
Energieeinsparanforderung dienen.  
Was würde der von den Antragsstellern angestrebte Stadtratsbeschluss für diejenigen 
Vorhaben bedeuten, für die nach der Rechtslage in Sachsen kein 
Baugenehmigungsverfahren durchgeführt wird? Der Ratsbeschluss würde bedeuten, dass 
die Baugenehmigungsbehörde die baugenehmigungsfreien Vorhaben in den Gebieten 
erkunden und eine vorläufige Untersagung der Durchführung des Vorhabens aussprechen 
müsste.  
Dies würde das Amt für Bauordnung und Denkmalpflege vor eine große Herausforderung 
stellen. Auf jeden Fall wäre es mit einem enormen Personalaufwand verbunden, ohne dass 
bisher das Personal für die Bearbeitung der Erhaltungssatzungen eingestellt ist. Zurzeit 
werden Mitarbeiter aus anderen Bereichen abgezogen, um die Vorbereitungsarbeiten 
durchführen zu können. Die neuen Stellen für die Bearbeitung der Verfahren der 
Erhaltungssatzung stehen erst ab…  zur Verfügung.  
 
Zum Verwaltungsaufwand folgender Exkurs:  
EXKURS: Erfordernis im Zuge des Detailscreenings die Arbeits- und 
Handlungsfähigkeit der Verwaltung zur Umsetzung von Aufstellungsbeschlüssen zur 
Sozialen Erhaltungssatzung herzustellen  
 
Aufstellungsbeschlüsse sind mit einem erheblichen Verwaltungsaufwand verbunden. Es ist 
sinnvoll diese einzusetzen, wenn die Erhaltungsziele und die Gebietskulisse schon 
weitgehend feststehen. Dann können wie unter 3. beschrieben Bauanträge für ein Jahr 
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zurückgestellt werden, während die Verwaltung die erforderlichen Satzungen erstellt und zur 
Festsetzung vorlegt.  
 
 Im Falle von baugenehmigungspflichtigen Vorhaben erfolgt die Zurückstellung auf 
Antrag der Gemeinde über die untere Bauaufsicht (Amt für Bauordnung und 
Denkmalpflege (ABD)) im Rahmen der bauaufsichtlichen Funktion (mit hohem 
Verwaltungsaufwand).  
 Für verfahrensfreie Vorhaben hat die Zurückstellung über die Gemeinde, Amt für 
Wohnungsbau und Stadterneuerung (AWS) zu erfolgen (ebenfalls mit hohem 
Verwaltungsaufwand der Nachweisführung).  
 Abstimmungsergebnis zu Prozessabläufen zur Umsetzung von Sozialen 
Erhaltungssatzungen bzw. Aufstellungsbeschlüssen zwischen AWS und ABD ist, 
dass vorerst die Handlungsfähigkeit der Verwaltung hergestellt werden muss. 
Ressourcen für die Umsetzung von Aufstellungsbeschlüssen, d.h. die Zurückstellung 
von Baugesuchen, müssen numerisch und fachlich geschaffen werden - 
Nachschulungsnotwendigkeit und Neueinstellung gemäß Stellenplan 
(Fraktionsantrag).  
 
Die Verwaltung müsste im Falle eines Beschlusses ihre ganze Kraft in die Zurückstellungen 
stecken. Für die Bearbeitung der Satzungen selbst steht entsprechend weniger Kraft zur 
Verfügung. Damit würde der von den Antragstellern gewünschte Effekt für die Bewohner 
nicht zeitnah erreicht.  
Den Bewohnern wird einerseits durch den Aufstellungsbeschluss ohne Benennung der 
Kriterien des zeitgemäßen Standards suggeriert, dass Sie vor Mieterhöhungen in Sicherheit 
wären. Andererseits wird der Zeitpunkt der Realisierung von Baumaßnahmen, auf die 
Bewohner oft seit langer Zeit warten verschoben.  
 
Fazit  
Würde der Beschlussvorschlag der Antragsteller von der Ratsversammlung am 26.06.2019 
beschlossen, hätte das folgende Auswirkungen:  
 
1. Sofortiger Baustopp für alle mit Wertverbesserung verbundenen Bauanträge im 
bewohnten Bestand in den betroffenen Gebieten (Ausnahme: Maßnahmen der 
Energieeinsparverordnung)  
2. Stopp der Investitionstätigkeit in den Gebieten  
3. Gefahr einer große Klagewelle, da vermutlich viele Maßnahmen in den sog. 
„zeitgemäßen Standard“ fallen und im Nachhinein genehmigt werden müssen  
4. Da nach derzeitigen Erkenntnissen nicht für alle Gebiete die notwendigen Kriterien 
für den Erlass einer Erhaltungssatzung vorliegen, wird es berechtigte Klagefälle 
geben. Inwiefern sich daraus finanzielle Auswirkungen für die Stadt ergeben, kann 
z.Z. nicht abschließen eingeschätzt werden.  
5. Das bisher ordnungsgemäß geplante Verfahren zur Aufstellung der Beschlüsse zur 
Einführung der Erhaltungssatzungen wird unterbrochen. Die Mitarbeiter müssen sich 
mit den Rückstellungen beschäftigen und die eigentlichen Beschlussvorlagen können 
dem Stadtrat erst zu einem späteren Zeitpunkt vorgelegt werden.