Nachfragen zur Datenerhebung für den Leipziger Mietspiegel
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-F-08069-AW-01
Datum: 2023-01-18
Vorlagenart: schriftliche Antwort zur Anfrage

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schriftliche Antwort zur Anfrage-Nr. VII-F-08069-AW-01 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Soziales, Gesundheit und Vielfalt 
 
 
 
Betreff: 
Nachfragen zur Datenerhebung für den Leipziger Mietspiegel 
 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
Voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
Zuständigkeit 
   
Ratsversammlung 18.01.2023 schriftliche 
Beantwortung 
 
Sachverhalt 
Antwort 
1. Erfüllt die 2022 geführte Datenerhebung den in der Erhebung angegebenen Zweck 
der Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels? 
Die durchgeführte Datenerhebung war auf die Erstellung eines Mietspiegels ausgerichtet. 
Zum Zeitpunkt der Datenerhebung ist keine Aussage über die spätere Qualifizierung 
möglich. Die Qualifizierung ist an eine Erstellung des Mietspiegels nach anerkannten 
wissenschaftlichen Grundsätzen geknüpft und erfolgt nicht durch die Verwaltung selbst, 
sondern durch Anerkennung von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von 
Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter (vgl. § 558d Abs. 1 BGB).  
Die Stadt Leipzig verfolgt seit 2016 das Ziel, alle zwei Jahre lückenlos einen qualifizierten 
Mietspiegel zu veröffentlichen. Das ist mit den Leipziger Mietspiegeln 2016, 2018 und 2020 
gelungen. Um das Ziel auch für den Mietspiegel 2022 zu erreichen, musste die 
Stichprobenziehung und Datenerhebung so ausgerichtet sein, dass sie anerkannten 
wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht. Seit 01.07.2022 sind zudem die 
konkretisierenden Anforderungen aus der Mietspiegelverordnung sowie die Änderungen in 
§ 558d BGB zu berücksichtigen. Diese Anforderungen wurden bzw. werden durch die 
Stadtverwaltung berücksichtigt (siehe Anlage).  
Die in Art. 238 § 2 Einführungsgesetz zum BGB (EGBGB) verankerte Auskunftspflicht konnte 
nicht umgesetzt werden, weil bis zum Beginn der Erhebung das Sächsische Mietspiegel-
Zuständigkeitsgesetz (SächsMsZustG) nicht beschlossen war. Die Auskunftspflicht gemäß 
Art. 238 § 2 EGBGB stellt jedoch keine Voraussetzung für die Qualifizierung eines 
Mietspiegels dar. Weder bestimmen die Normen aus § 558d BGB und der 
Mietspiegelverordnung ausdrücklich, dass ein qualifizierter Mietspiegel auf einer 
verpflichtenden Datenerhebung mit Auskunftspflicht beruhen muss, noch lässt sich diese 
Rechtsmeinung aus diesen Regelungen stillschweigend herleiten. 
Der aktuelle Leipziger Mietspiegel verliert zum 23.06.2023 seine Qualifizierung. Um direkt im 
Anschluss Rechtssicherheit durch einen qualifizierten Mietspiegel zu gewährleisten, war 
schon Ende 2022 eine Datenerhebung erforderlich, da allein die Auswertung der Daten 
mehrere Monate in Anspruch nimmt. Die Stadt Leipzig hat daher an einer freiwilligen 
Datenerhebung auf Basis der Mietwerterhebungssatzung festgehalten. Die befragten 
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Haushalte wurden in den Anschreiben über den Zweck der Datenerhebung – Erstellung des 
Mietspiegels – und das Ziel der Stadt Leipzig, mit den erhobenen Daten einen qualifizierten 
Mietspiegel zu erstellen, hingewiesen.  
Der Mietspiegel wird unter Beachtung wissenschaftlicher Grundsätze erstellt und die 
Anforderungen aus der Mietspiegelverordnung werden eingehalten. Er soll im Juni 2023 der 
Ratsversammlung zur Verabschiedung und Anerkennung der Qualifizierung vorgelegt 
werden. 
  
2. War die Stadt während der 2022 durchgeführten Datenerhebung befugt, diese Daten 
zum Zweck der Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels zu erheben? 
Ja. Die Datenerhebung erfolgte auf Grundlage der Mietwerterhebungssatzung der Stadt 
Leipzig vom 26.02.2020. 
  
3. Wird die Datenerhebung zum Zweck der Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels 
fortgeführt? 
Die Datenerhebung zur Erstellung des Leipziger Mietspiegels wurde am 20.12.2022 
beendet.  
  
4. Welche Auswirkungen könnte eine freiwillige Datenerhebung ohne Befugnis auf die 
Gültigkeit eines auf Basis dieser Daten erstellten qualifizierten Mietspiegels haben? 
Die Stadt Leipzig war auf Grundlage der Mietwerterhebungssatzung befugt, eine freiwillige 
Datenerhebung durchzuführen. 
  
5. Bis wann werden die 2022 zum Zweck der Erstellung eines qualifizierten 
Mietspiegels erhobenen Daten gelöscht? 
Die Daten zum Mietspiegel wurden auf Basis der kommunalen Mietwert-Erhebungssatzung 
als Kommunalstatistik nach Sächsischem Statistikgesetz erhoben. Die erhobenen 
Hilfsmerkmale werden entsprechend den Vorgaben der Mietwerterhebungssatzung zum 
frühestmöglichen Zeitpunkt, spätestens aber nach Abschluss der Erhebung anonymisiert. 
Sie werden gelöscht, soweit und sobald dies nach Art. 238 Einführungsgesetz zum BGB 
vorgesehen ist.  
  
6. Wird die Datenerhebung zum Zweck der Erstellung eines einfachen Mietspiegels 
fortgeführt? 
Die Datenerhebung ist abgeschlossen. Die erhobenen Daten können uneingeschränkt auch 
zur Erstellung eines einfachen Mietspiegels genutzt werden. 
  
7. Welche Auswirkungen könnte eine freiwillige Datenerhebung unter Angabe des 
Zweckes der Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels auf die Gültigkeit eines auf 
Basis dieser Daten erstellten einfachen Mietspiegels haben? 
Jede Datenerhebung mit dem Ziel eines qualifizierten Mietspiegels kann in die Erstellung 
eines einfachen Mietspiegels münden, sofern diesem die Anerkennung als qualifizierter 
Mietspiegel versagt bleibt. 
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8. Wie und bis wann stellt der Oberbürgermeister die Datenerhebung zur Erstellung 
eines rechtsgültigen qualifizierten Leipziger Mietspiegels sicher? 
Der qualifizierte Mietspiegel stellt für den angespannten Leipziger Mietwohnungsmarkt ein 
unverzichtbares und anerkanntes Instrument dar. Er bietet Rechtssicherheit sowohl für 
Mieter/-innen als auch Vermieter/-innen. Die Stadtverwaltung arbeitet darauf hin, eine 
lückenlose Ablösung des noch bis 23.06.2023 geltenden qualifizierten Mietspiegels zu 
erreichen. 
  
9. Warum wurde die Online-Befragung „Mietspiegelerhebung 2022“ offline 
genommen? 
Die Befragung zum Mietspiegel wurde wie geplant zum 20.12.2022 beendet.  
 
Anlage/n 
1 Umsetzung Maßgaben Mietspiegelverordnung (öffentlich) 
 
 
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Anhang 
 
Die Tabelle zeigt, dass die Maßgaben des § 6 Abs. 2 MsV eingehalten bzw. mit der Darstellung im 
Methodenbericht umgesetzt werden: 
 
Grundlage gemäß 
Mietspiegelverordnung 
gesetzliche Vorgabe Umsetzung Stadt Leipzig 
§ 7 Abs. 1 MsV Erstellung der Mietspiegel mittels 
Regressions-, Tabellenanalyse oder 
vergleichbarer Methodik 
Die Stadt Leipzig setzt die 
Regressionsanalyse um. 
§ 8 Abs. 1 S. 1 MsV direkte Befragung von Vermietern, 
Mietern oder von beiden Gruppen 
(Primärdatenerhebung) 
Die Stadt Leipzig hat sowohl Mieter als 
auch Vermieter in Form einer freiwilligen 
Datenerhebung direkt befragt. 
§ 8 Abs. 1 S. 2 i. V. m. 
§ 9 Abs. 1 MsV 
repräsentative Stichprobe, mit dem 
Ziel, wirklichkeitsgetreu die 
Auswertungsgrundgesamtheit 
darzustellen 
Die Stadt Leipzig hat die Repräsentativität 
der Stichprobe geprüft. Die Stichprobe ist 
hinsichtlich der Verteilung der 
verschiedenen Baualtersklassen, der 
Wohnungsgrößen und der Lagen 
repräsentativ. Die Nachweispflicht über 
die Repräsentativität der Daten wird mit 
einem Methodenbericht zum Leipziger 
Mietspiegel umgesetzt. 
§ 8 Abs. 1 i. V. m.  
§ 11 Abs. 3 MsV 
ausreichende Datenmenge für 
Erstellung eines Mietspiegels mittels 
Regressionsanalyse, d.h. 1% der 
Wohnungen im Geltungsbereich bzw. 
3.000 Wohnungen, wenn im 
Geltungsbereich mehr als 3.000 
Wohnungen vorhanden sind 
Die Stichprobenprobenziehung wird 
bereits so vorbereitet, dass diese 
Anforderung eingehalten wird. Die Stadt 
Leipzig hat mit mehr als 5.000 
Datensätzen von Wohnungen für den 
Mietspiegel 2022 das erforderliche 
Mindestmaß übererfüllt. 
§ 8 Abs. 4 i. V. m.  
§ 9 Abs. 4,  
§ 10 Abs. 2,  
§ 12 Abs. 3, 
§ 14 Abs. 2, 
§ 16 Abs. 4, 
§ 19 Abs. 5 und 
§ 20 MsV 
Anforderungen an die Dokumentation Dem Stadtrat wird mit Einbringung der 
Vorlage zum Mietspiegel auch der 
Methodenbericht zur Kenntnis gegeben. 
Die Einhaltung der Anforderungen wird 
dem Methodenbericht ausführlich zu 
entnehmen sein. 
§ 9 Abs. 3 MsV Notwendigkeit der 
Plausibilitätsprüfung auf Ausprägung 
gesetzlicher und außergesetzlicher 
wohnwertrelevanter Merkmale, die 
das Ergebnis verzerren könnten. 
Dem ist mit geeigneten Maßnahmen 
zu begegnen. 
Die Stadt Leipzig führt die 
Plausibilitätsprüfung parallel zur 
Datenauswertung und Modellierung des 
Regressionsmodells durch. Unplausible 
Datensätze fließen nicht in den 
Mietspiegel ein.  
§ 10 Abs. 1 MsV Herstellung einer bereinigten 
Nettostichprobe 
Dies wird umgesetzt und das Ergebnis 
wird im Methodenbericht veröffentlicht. 
§ 12 Abs. 1 MsV ein qualifizierter Mietspiegel muss die 
Nettokaltmiete pro Quadratmeter 
ausweisen 
Diese Vorgabe wurde bereits im Leipziger 
Mietspiegel 2020 umgesetzt und wird für 
den Mietspiegel 2022 fortgeführt. 
§ 14 Abs. MsV Untersuchung wohnwertrelevanter 
Merkmale und Heranziehung von 
außergesetzlichen Merkmalen 
Alle bekannten Merkmale werden durch 
Regressionsanalyse auf 
Wohnwertrelevanz geprüft. Die 
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Heranziehung von außergesetzlichen 
Merkmalen wird ebenso geprüft. 
Einzelheiten zur Regressionsanalyse 
werden im Methodenbericht dargestellt 
und Einflüsse nachgewiesen. 
§ 16 Abs. 1 bis 4 MsV Darstellung des Ergebnisses, also 
der ortsüblichen Vergleichsmiete 
(Mietspiegelbroschüre): Darstellung 
der Zu- und Abschläge, oder 
Darstellung durch Punktwerte; 
Ausweisen von Definitionen und 
Spannen 
Die Stadt Leipzig veröffentlicht 
regelmäßig eine Broschüre, die diesen 
Anforderungen entspricht. Die Darstellung 
erfolgt weitestgehend in tabellarischer 
Form mit der Ausweisung von Zu- und 
Abschlägen. Seit dem Mietspiegel 2020 
bauen Zu- bzw. Abschläge auf einem 
Punktwert auf. Die Darstellung soll auch 
in künftigen Broschüren so fortgesetzt 
werden. 
Daneben nimmt die Broschüre Bezug auf 
Definitionen aus der Befragung 
(Stichwortverzeichnis) und weist Spannen 
aus.   
§ 17 MsV Art der Wohnungen: Wohnungen in 
Mehrfamilienhäusern mit mehr als 
zwei Wohnungen. Ausschluss von 
anderen Vertragstypen. 
Einige Vertragstypen werden im 
Vorhinein, andere werden durch die 
Befragung ausgeschlossen. Daten von 
Wohnungen mit Gefälligkeitsmieten oder 
Mieten, die einer Mietpreisbindung 
unterliegen sowie Wohneigentum werden 
ausgeschlossen.  
Auskunft über die Wohnungsarten und 
damit die Anwendungsmöglichkeit des 
Mietspiegels für die jeweilige Wohnung 
gibt die Mietspiegelbroschüre. 
§ 18 MsV Darstellung von Wohnflächen, 
Beschaffenheit, Ausstattung sowie 
energetische Ausstattung und 
Beschaffenheit und deren 
Auswirkung auf die Miete pro 
Quadratmeter im Mietspiegel 
Der Mietspiegel (Broschüre) greift alle 
Punkte, sofern eine Wohnwertrelevanz 
nachgewiesen werden konnte, auf. 
§ 19 MsV An die Wohnlagen im qualifizierten 
Mietspiegel sind besondere 
Anforderungen gestellt. Die 
Anforderungen einzeln aufzuzählen 
wird ausgespart, da hier ein 
erheblicher Umfang notwendig 
werden würde. 
Die Stadt Leipzig hält mit der Anwendung 
der Lagekarte des Gutachterausschusses 
für den Leipziger Mietspiegel 2022 sowie 
der Prüfung der Relevanz der Merkmale 
aus der Mikrolage diese Vorgaben ein. 
§ 21 Abs. 1 MsV kostenfreies Bereitstellen des 
Mietspiegels sowie der 
Dokumentation im Internet 
Der Leipziger Mietspiegel wird seit vielen 
Jahren kostenfrei als Download unter 
www.leipzig.de/mietspiegel zur Verfügung 
gestellt.  
 
§ 21 Abs. 2 MsV der Mietspiegel soll binnen einer Frist 
von 9 Monaten nach dem Stichtag 
der Datenerhebung veröffentlicht 
werden 
Der Erhebungsstichtag ist der 01.10.2022. 
Der Mietspiegel 2022 soll im Juni 2023 
den Mietspiegel 2020 durch 
Ratsbeschluss fristgemäß ablösen. 
 
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