Umsetzung der Mietpreisbremse in Leipzig
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-F-08078-AW-01
Datum: 2023-02-06
Vorlagenart: schriftliche Antwort zur Anfrage

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schriftliche Antwort zur Anfrage-Nr. VII-F-08078-AW-01 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
 
Betreff: 
Umsetzung der Mietpreisbremse in Leipzig 
 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
Voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
Zuständigkeit 
   
Ratsversammlung 08.02.2023 schriftliche 
Beantwortung 
 
Sachverhalt 
Antwort 
Frage 1: Welche Veränderungen der Angebotsmieten in Leipzig lassen sich seit der 
Einführung der Mietpreisbremse beobachten? 
Zusammenfassend kann zum jetzigen Zeitpunkt festgestellt werden, dass die Zahl der 
Mietangebote stetig zurückgeht und dass trotz des beobachteten Rückgangs des 
durchschnittlichen Mietpreises im 3. Quartal 2022 sich diese Mietpreisentwicklung im 
statistischen Sinne als nicht signifikant erweist. So steigt im 4. Quartal 2022 die 
Angebotsmiete wieder um 0,5 % im Vergleich zum Vorquartal an. Gegenüber dem 4. Quartal 
2021 stieg die durchschnittliche Miete um 34 ct. Diese Entwicklung liegt im normalen 
Schwankungsbereich der erwartbaren quartalsweisen Mietpreisentwicklung. 
Eine vertiefte Auswertung der Angebotsmieten ist in der Anlage zu dieser Antwort zu finden. 
 
Frage 2: Falls es Veränderungen gab, in welchem Umfang sind diese Veränderungen 
auf die Wirkung der Mietpreisbremse zurückzuführen? 
Wie in Antwort zur Frage 1 dargelegt, ist der im 3. Quartal 2022 beobachtete 
Mietpreisrückgang für Wohnungsangebote „mit Baujahr bis 2014 und kein Erstbezug“ nach 
statistischen Maßstäben nicht signifikant. Für eine Bewertung hinsichtlich eines 
festzustellenden Trends scheint es zu zeitig.  
Zudem können die Ausnahmetatbestände „höhere Vormiete“ und „Umlegung von 
Modernisierungsmaßnahmen“ nicht mit den zur Verfügung stehenden Daten erfasst und 
ausgewiesen werden. Hinzu kommt, dass die Entwicklung von Mietpreisen nicht monokausal 
zu erklären ist. Die Wohnungsnachfrage und die Angebotsentwicklung (Quantität, Qualität, 
aber auch in Bezug auf das Inserieren von Wohnungen) nehmen neben anderen 
Marktfaktoren Einfluss auf die Mietpreisentwicklung. 
Zudem ist zu betonen, dass die Betrachtung der Angebotsmieten stets nur eine Annäherung 
an die tatsächlich geschlossenen Neuvertragsmieten darstellt. Nicht alle Wohnungen werden 
öffentlich inseriert, so dass sie in die Angebotsmietdatenbank aufgenommen werden können. 
Auch können Mietpreise zwischen dem Inserat und der tatsächlich vertraglich vereinbarten 
Miete abweichen.   
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Hinsichtlich der Wirkung der Mietpreisbremse sei auch auf eine Studie des Deutschen 
Instituts für Wirtschaftsforschung Berlin e.V. (DIW Berlin) im Auftrag des Bundesministeriums 
der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) aus dem Jahr 2019 verwiesen, in der die 
Erkenntnisse verschiedener empirischer Studien zur Wirkung der Regulierung 
zusammenfasst wurden. Zentrale Aussagen der Studie: 
• Die Mietpreisbremse hat eine Verlangsamung der Mietdynamik erreicht, auch wenn in 
vielen Großstädten viele Mieten oberhalb der jeweils zulässigen Mietobergrenze lagen. 
Die messbare Bremswirkung wurde in mehreren Studien mit unterschiedlichen 
methodischen Ansätzen festgestellt. 
• Zugleich zeigen diese Studien einen Mietenanstieg in den von der Mietpreisbremse 
ausgenommenen Wohnungen (Neubau nach 01.10.2014, Erstvermietung nach 
grundlegender Sanierung). Daraus wird ein Investitionsanreiz geschlussfolgert, der u.a. 
steigende Kosten für Bauland nach sich zog. Es gibt Indizien für einen Anstieg der Zahl 
erteilter Baugenehmigungen. Die befürchteten negativen Auswirkungen der 
Mietpreisbremse auf die Bautätigkeit waren ausgeblieben. 
• Es gab kaum Hinweise auf reduzierte Instandhaltungstätigkeit, geringere Wohnqualität 
von Mietwohnungen sowie die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. 
 
Frage 3: Welche Erkenntnisse hat die Stadtverwaltung darüber, ob und in welchem 
Maße Wohnungsangebote die zulässigen Höchstmieten dennoch überschreiten?  
Die Stadtverwaltung Leipzig hat keine Kenntnisse darüber, ob und in welchem Maße 
Wohnungsangebote die zulässigen Höchstmieten überschreiten. 
Die zulässigen Höchstmieten bei Abschluss eines Mietvertrages richten sich nach der 
Mietpreisbremse gemäß § 556d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Für die kreisfreie Stadt 
Leipzig trat diese im Rahmen der Sächsischen Mietpreisbegrenzungsverordnung 
(SächsMBPVO) zum 13.07.2022 in Kraft (vgl. § 556d Abs. 2 BGB i.V.m. §§1, 2 
SächsMPBVO). 
Bei der Umsetzung der Mietpreisbremse handelt es sich, ebenso wie bei einem Mietvertrag 
und dessen Abschluss, um privatrechtliche Angelegenheiten (vgl. §§ 535 ff. BGB), über die 
die Stadtverwaltung Leipzig keine Kenntnis erhält. 
 
Frage 4: Wie stellt die Stadtverwaltung sicher, dass die Mietpreisbremse von 
Vermieter*innen umgesetzt wird?  
Die Sicherstellung der Umsetzung der Mietpreisbremse ist der Stadtverwaltung Leipzig nicht 
möglich. Die Durchsetzung der Interessen der Vertragsparteien ist ausschließlich auf 
zivilrechtlichem Wege möglich. Durch den privatrechtlichen Charakter des Mietvertrages und 
der Anwendung der Mietpreisbremse im Einzelfall existiert folglich keine 
Ermächtigungsgrundlage, welche es der Stadtverwaltung ermöglicht, die Einhaltung der 
Mietpreisbremse zu kontrollieren. Daher ist eine Sanktionierung durch die Behörde bei 
Verstößen ebenfalls ausgeschlossen. 
 
Frage 5: Wie beurteilt die Stadtverwaltung die Wirkung des bestehenden Informations- 
und Beratungsangebots zur Mietpreisbremse? 
 
Die Wirkung der bestehenden städtischen Informations- und Beratungsangebotes zur 
Mietpreisbremse kann nicht beurteilt werden, da die Stadtverwaltung Leipzig keine 
Kenntnisse darüber erlangt, ob und in welchem Maße Wohnungsangebote die zulässigen 
Höchstmieten überschreiten und bei Abschluss des Mietvertrages ggf. noch korrigiert 
werden.  
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Ein Indiz für das Interesse an Informationen kann die Nutzung der städtischen Internetseiten 
sein. Die Internetseiten zur Mietpreisbremse und zum Mietspiegel werden von den 
Bürgerinnen und Bürgern häufig besucht. Auf die Seite www.leipzig.de/mietpreisbremse gab 
es zuletzt im Durchschnitt monatlich ca. 1.000 Zugriffe. Die Internetseite zum Mietspiegel - 
www.leipzig.de/mietspiegel -, welcher u.a. die Grundlage für die Mietpreisbremse darstellt, 
wurde im Durchschnitt monatlich 11.000 mal aufgerufen. 
 
Frage 6: Welche konkreten Maßnahmen plant die Stadtverwaltung, um Mieter*innen 
und Wohnungssuchende proaktiv über die Mietpreisbremse und ihre damit 
zusammenhängenden Rechte zu informieren und zu beraten?  
Als Teil der Initiative „Unser Auftrag: Euer Zuhause!“ informiert die Stadt Leipzig unter 
leipzig.de/mietpreisbremse über die Mietpreisbremse. Dort wird auf gesetzliche Grundlagen, 
Ausnahmeregelungen und Begrifflichkeiten eingegangen, es werden FAQs beantwortet und 
Beratungs- und Unterstützungsstellen für Mieterinnen und Mieter aufgelistet. Ebenso werden 
Beispiele für die Berechnung des möglichen Mietpreises aufgeführt. 
Weiterhin finden sich Kontaktdaten des Deutscher Mieterbund – Mieterverein Leipzig e. V., 
der Mieter/-innen Informationsstelle sowie des Sachgebiets Wohnraumversorgung und 
diverse Links zu weitergehenden, themenbezogenen Informationen auf der Website. 
Ergänzend dazu wurde durch die Stadt Leipzig in Kooperation mit dem Leipziger 
Erwerbslosenzentrum (LEZ) e.V. ein Informationsflyer zu Kontaktdaten der Informationsstelle 
für Mieterinnen und Mieter erstellt. Diese liegen in den Ämtern der Stadt Leipzig aus. 
Sowohl Vermieterinnen und Vermieter als auch Mieterinnen und Mieter können sich darüber 
hinaus mit Fragen zur Mietpreisbremse an die Stadtverwaltung wenden. 
 
Anlage/n 
1 Anlage zur Beantwortung der Anfrage VII-F-08078 (öffentlich) 
 
 
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Anlage zur Beantwortung der Anfrage VII-F-08078 „Umsetzung der Mietpreisbremse in 
Leipzig“ 
Vertiefte Auswertung der Angebotsmieten in Leipzig 2019 bis 2022 
Tabelle 1 zeigt die prozentuale Veränderung des mittleren Angebotspreises pro m² (Median) 
im Vergleich zum Vorquartal.  
Bei einem kontinuierlichen Rückgang der Anzahl der Angebote ist bezogen auf die 
durchschnittliche Angebotsmiete insgesamt nach Einführung der Mietpreisbremse (hier 
datenbedingt ab dem 3. Quartal 2022) kein Preiseffekt zu erkennen. Die Preisentwicklung 
wurde im Betrachtungszeitraum lediglich während der Corona-Pandemie (1. bis 4. Welle) in 
ihrem stetigen Anstieg unterbrochen. 
Tabelle 1: Quartalsweise Entwicklung der Angebotsmieten 2019 bis 2022; Quelle: eigene Darstellung 
Dez. I mit den Angebotsmieten der Value AG als Datenbasis 
Jahr-Quartal Median Anzahl der 
Angebote 
Änderung des Medians zum 
Vorquartal in Prozent* 
2019-01 6,96 € 6417  
2019-02 7,00 € 6187 0,57 
2019-03 7,02 € 6317 0,29 
2019-04 7,14 € 5385 1,71 
2020-01 7,10 € 6295 -0,56 
2020-02 7,22 € 5521 1,69 
2020-03 7,01 € 7078 -2,91 
2020-04 7,51 € 5051 7,13 
2021-01 7,50 € 5701 -0,13 
2021-02 7,51 € 5899 0,13 
2021-03 7,65 € 5059 1,86 
2021-04 7,76 € 4312 1,44 
2022-01 7,84 € 4810 1,03 
2022-02 8,05 € 3928 2,68 
Einführung der Mietpreisbremse 
2022-03 8,14 € 3723 1,12 
2022-04 8,33 € 3331 2,33 
*Phasen mit Preissteigerungen sind in Orange/Rot-Tönen, Preisrückgänge in Grüntönen 
dargestellt. 
Zusätzlich verdeutlichen die Abbildungen 1 und 2 auf Basis der Daten seit 2015 die 
Entwicklung der drei Indikatoren Median der Angebotsmieten, Anzahl der Angebote und 
Änderung des Medians zum Vorquartal in Prozent in einer längerfristigen Perspektive. Für 
die Quartale (03/04 2022) seit Einführung der Mietpreisbremse lässt sich keine dämpfende 
Wirkung auf den Anstieg der Angebotsmieten insgesamt – im Vergleich zum vorherigen 
Betrachtungszeitraum – feststellen. 
Folgende Befunde werden dabei deutlich: 
• Die Anzahl der Angebote geht stetig zurück, 
• die durchschnittlichen Angebotsmieten steigen weiter, 
• auch nach Einführung der Mietpreisbremse erhöhen sich die Angebotsmieten im 
Vergleich zum Vorquartal um über 1,1 bzw. 2,3 % (entspricht 9 ct von Quartal 2 auf 3 
bzw. 19 ct Quartal 3 auf 4). 
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Abbildung 1: Entwicklung der Angebotsmieten insgesamt; Quelle: eigene Darstellung Dez. I mit den 
Angebotsmieten der Value AG als Datenbasis  
 
Abbildung 2: Entwicklung der Angebotsmieten nach Baujahr; Quelle: eigene Darstellung Dez. I mit den 
Angebotsmieten der Value AG als Datenbasis 
 
Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 
erstmals genutzt und vermietet werden (§ 556 f Satz 1 BGB), und nicht für Wohnungen, die 
erstmals nach einer umfassenden Modernisierung vermietet werden (§ 556 f Satz 2 BGB). 
Darüber hinaus kann unter Berücksichtigung einer höheren Vormiete oder einer 
durchgeführten Modernisierungsmaßnahme (§ 556e BGB) eine höhere Miete als die 
ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent vereinbart werden. 
Diese Tatbestände lassen sich nur äußerst eingeschränkt im vorliegenden Datensatz der 
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Value AG abbilden. Werden – stark vereinfacht – nur Datensätze betrachtet, für die ein 
Baujahr angegeben ist und dieses vor 2015 liegt und hiervon Wohnungen mit der Angabe 
„Erstbezug“ ausgeklammert, ergibt sich folgendes Bild (vgl. Tab. 2): 
• Die Anzahl der Angebote geht stetig zurück, 
• im 3. Quartal 2022 gehen die Angebotsmieten um 1,27 % zurück, im 4. Quartal 2022 
steigen die Mieten um 0,51 %. 
Tabelle 2: Quartalsweise Entwicklung der Angebotsmieten 2020 bis 2022, nur bis Baujahr 2014 und 
kein „Erstbezug“; Quelle: eigene Darstellung Dez. I mit den Angebotsmieten der Value AG als 
Datenbasis 
Jahr-Quartal Median Anzahl der Angebote Änderung des Medians zum 
Vorquartal in Prozent* 
2020-01 6,97 € 4182  
2020-02 7,00 € 3679 0,43 
2020-03 6,84 € 4764 -2,29 
2020-04 7,20 € 3271 5,26 
2021-01 7,21 € 3799 0,14 
2021-02 7,26 € 3933 0,69 
2021-03 7,42 € 3465 2,20 
2021-04 7,50 € 2927 1,08 
2022-01 7,51 € 3296 0,13 
2022-02 7,90 € 2630 5,19 
Einführung der Mietpreisbremse 
2022-03 7,80 € 2397 -1,27 
2022-04 7,84 € 2040 0,51 
 
Trotz des beobachteten Rückgangs des durchschnittlichen Mietpreises im 3. Quartal 2022 
erweist sich diese Mietpreisentwicklung im statistischen Sinne als nicht signifikant. Das heißt, 
diese Entwicklung liegt im normalen Schwankungsbereich der erwartbaren quartalsweisen 
Mietpreisentwicklung. Eine Dämpfung des Mietpreisanstiegs im Zuge der Einführung der 
Mietpreisbremse kann zum jetzigen Zeitpunkt statistisch nicht belegt werden. 
 
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