Kosten der Unterkunft und Heizung: Anpassung der Richtwerte für Leistungsberechtigte nach dem SGB II und SGB XII
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-DS-09256
Datum: 2024-01-03
Vorlagenart: Beschlussvorlage

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Dienstberatung des 
Oberbürgermeisters 
 
 
 
Beschlussvorlage-Nr. VII-DS-09256 
 
Status: öffentlich 
 
Eingereicht von: 
Dezernat Soziales, Gesundheit und Vielfalt 
 
 
 
Betreff: 
Kosten der Unterkunft und Heizung: Anpassung der Richtwerte für 
Leistungsberechtigte nach dem SGB II und SGB XII 
 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
Voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
Zuständigkeit 
   
Dienstberatung des Oberbürgermeisters 19.12.2023 Beschlussfassung 
 
 
Beschlussvorschlag 
Beschluss des Oberbürgermeisters vom 19.12.2023: 
1. Das „Schlüssige Konzept 2023“ in der Verwaltungsrichtlinie Kosten der Unterkunft 
wird bestätigt.  
2. Die angemessenen Kosten der Unterkunft und die Nichtprüfungsgrenze für die 
Heizkosten werden gemäß Anlage wie folgt festgesetzt: 
Richtwert für die 
Bruttokaltmiete 
Nichtprüfungsgrenze 
Heizkosten 
Größe der 
Bedarfs-
gemeinschaft aktuell neu Differenz aktuell neu Differenz 
1 Person 345,79 EUR 345,79 EUR 0 EUR 55,84 EUR 69,61 EUR 13,77 EUR 
2 Personen 450,00 EUR 450,00 EUR 0 EUR 74,46 EUR 92,81 EUR 18,35 EUR 
3 Personen 586,63 EUR 586,63 EUR 0 EUR 93,08 EUR 116,01 EUR 22,93 EUR 
4 Personen 671,44 EUR 671,44 EUR 0 EUR 105,49 EUR 131,48 EUR 25,99 EUR 
5 Personen 753,54 EUR 782,46 EUR 28,92 EUR 117,90 EUR 146,49 EUR 28,59 EUR 
jede weitere 
Person 79,33 EUR 79,33 EUR 0 EUR 12,42 EUR 14,70 EUR 2,28 EUR 
 
3. Die Änderung tritt zum 1. des auf diesen Beschluss folgenden Monats in Kraft. 
 
 
Räumlicher Bezug 
Die Vorlage betrifft das gesamte Stadtgebiet.  
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Zusammenfassung 
Anlass der Vorlage:    
 
  Rechtliche Vorschriften   Stadtratsbeschluss X  Verwaltungshandeln 
 
  Sonstiges: 
 
Mit Erstellung des neuen Leipziger Mietspiegels 2022 (Ratsbeschluss VII-DS-08301 vom 
15.06.2023) und den daraus gewonnenen Erkenntnissen zu den Wohnkosten waren die 
bisherigen Richtwerte für die Kosten der Unterkunft (KdU) und die Nichtprüfungsgrenze für 
die Heizkosten erneut zu überprüfen. Damit kommt die Stadt Leipzig der grundlegenden 
Aufgabe, der Sicherstellung und dem Schutz des Grundbedürfnisses Wohnen, nach und 
ermöglicht leistungsberechtigten Haushalten die Übernahme angemessener Wohnkosten, 
die die aktuelle Marktentwicklung berücksichtigen (Ratsbeschluss VII-Ifo-00251 vom 
17.06.2020). 
 
 
Finanzielle Auswirkungen 
Finanzielle Auswirkungen  nein X wenn ja, vgl. Punkt 4 
Kostengünstigere Alternativen geprüft X nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein X ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)? X nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen 2024 2024 2.570.800 1.100.31.2.1.01 
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, nachfolgend angegeben 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR/Jahr wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus 
jährl. Abschreibungen      
    
Steuerrechtliche Prüfung   nein  wenn ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B 
UStG   nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des Sachverhalts 
Umsatzsteuerpflicht der Leistung   nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen   ja  nein, Erläuterung siehe Anlage zur Begründung 
 
Auswirkungen auf den Stellenplan  nein  wenn ja, nachfolgend angegeben 
Beantragte Stellenerweiterung:  Vorgesehener Stellenabbau:  
 
 
Ziele 
Hintergrund zum Beschlussvorschlag: 
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt? 
  
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2030 – Leipzig wächst nachhaltig! 
Ziele und Handlungsschwerpunkte 
Leipzig setzt auf  
Lebensqualität 
Leipzig besteht im  
Wettbewerb 
 Balance zwischen 
Verdichtung und Freiraum 
 Positive 
Rahmenbedingungen für 
qualifizierte Arbeitsplätze 
 Qualität im öffentlichen Raum 
und in der Baukultur 
 Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte 
 Nachhaltige Mobilität 
 
 Vielfältige und stabile 
Wirtschaftsstruktur 
 Vorsorgende Klima- und 
Energiestrategie 
 Vorsorgendes Flächen- und 
Liegenschafts-management 
 Erhalt und Verbesserung der 
Umweltqualität 
 Leistungsfähige technische 
Infrastruktur 
 Quartiersnahe Kultur-, Sport- 
und Freiraum-angebote 
 
 
 Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft 
Leipzig schafft soziale Stabilität  Wirkung auf Akteure 
Leipzig stärkt seine 
Internationalität 
X Chancengerechtigkeit in der 
inklusiven Stadt 
 Bürgerstadt  Weltoffene Stadt 
 Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung 
 Region  Vielfältige, lebendige Kultur- 
und Sportlandschaft 
 Bezahlbares Wohnen  Stadtrat  Interdisziplinäre 
Wissenschaft und exzellente 
Forschung 
 Zukunftsorientierte Kita- und 
Schulangebote 
 Kommunalwirtschaft  Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort 
 Lebenslanges Lernen  Verwaltung  Imageprägende 
Großveranstaltungen 
 Sichere Stadt    Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln 
      
 Sonstige Ziele 
Bei Bedarf überschreiben (max. 50 ZML) 
 Trifft nicht zu     
 
 
Klimawirkung 
Klimawirkung durch den Beschluss der Vorlage 
Stufe 1: Grobe Einordnung zur Klimawirkung (Klimaschutzes und zur –wandelanpassung) 
Eingesetzte Energieträger (Strom, 
Wärme, Brennstoff) X keine / Aussage nicht möglich  erneuerbar  fossil 
Reduziert bestehenden Energie-
/Ressourcenverbrauch X Aussage nicht möglich  ja  nein 
Speichert CO2-Emissionen (u.a. 
Baumpflanzungen) X Aussage nicht möglich  ja  nein 
Mindert die Auswirkungen des 
Klimawandels (u. a. Entsiegelung, 
Regenwassermanagement) 
X Aussage nicht möglich  ja  nein 
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Abschätzbare Klimawirkung mit 
erheblicher Relevanz  ja, da Beschlussgremium RV, GVA, oder VA und mind. 5 
Jahre Betriebs- und Nutzungsdauer X nein 
Vorlage hat keine abschätzbare 
Klimawirkung X ja (Prüfschema endet hier.)   
 
Stufe 2: Die Vorlage berücksichtigt die zentralen energie- und klimapolitischen Beschlüsse (s. 
leipzig.de) 
  ja  nein (Begründung s. Abwägungsprozess)  nicht berührt (Prüfschema endet 
hier.) 
       
Stufe 3: Detaillierte Darstellung zur abschätzbaren Klimawirkung nur bei erheblicher Relevanz 
  Berechnete THG-Emissionen (in t bzw. t./a): ____________________ 
  liegt vor: s. Anlage/Kapitel der Vorlage: ________________________ 
  wird vorgelegt mit: ________________ (z. B. Planungsbeschluss, Baubeschluss, Billigungs- und 
Auslegungsbeschluss) 
   
 
 
 
Sachverhalt 
 
Beschreibung des Abwägungsprozesses:   
Entfällt.  
  
I.  Eilbedürftigkeitsbegründung  
Entfällt  
 
II.  Begründung Nichtöffentlichkeit   
Entfällt. 
  
III.   Strategische Ziele  
Eine grundlegende Aufgabe der Stadt Leipzig sind die Sicherstellung und der Schutz des 
Grundbedürfnisses Wohnen. Um Leistungsberechtigten nach dem SGB II (Bürgergeld) und 
SGB XII (Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung) das Wohnen unter 
angemessenen Bedingungen zu ermöglichen, werden die festgelegten Richtwerte für die 
Kosten der Unterkunft und die Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten regelmäßig überprüft 
und gegebenenfalls angepasst. 
 
IV.  Sachverhalt  
 
1.  Anlass  
Da mit dem Mietspiegel 2022 für die Stadt Leipzig aktuelle Erkenntnisse zu den Wohnkosten 
im Stadtgebiet vorliegen, waren die bisherigen Richtwerte erneut zu überprüfen.  
Die im Jahr 2014 entwickelte und zuletzt im Jahr 2021 fortgeschriebene Methode zur 
Ermittlung angemessener Richtwerte wird beibehalten und wo erforderlich an die aktuelle 
Rechtsprechung angepasst.  
Mit der Differenzierung der Richtwerte für die Grundmiete je m² nach der jeweiligen Größe 
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der Bedarfsgemeinschaft wird den Gegebenheiten des Leipziger Wohnungsmarktes und der 
Rechtsprechung des Bundessozialgerichtes (Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R) 
entsprochen. 
 
2.  Beschreibung der Maßnahme  
Die Herleitung der Richtwerte für die angemessenen Kosten der Unterkunft und der 
Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten ist im Schlüssigen Konzept 2023 (Anlage 1 zur 
Vorlage) detailliert erläutert. 
 
3.  Realisierungs- / Zeithorizont  
Die geänderten Richtwerte für die angemessenen Kosten der Unterkunft und die 
Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten sollen zum 1. des auf diesen Beschluss folgenden 
Monats in Kraft treten.  
 
4.  Finanzielle Auswirkungen  
Bedarfe für Unterkunft und Heizung werden gemäß § 22 Abs. 1 S. 1 SGB II in Höhe der 
tatsächlichen Aufwendungen anerkannt, soweit diese angemessen sind. 
 
Die vorgenommene Anhebung der Richtwerte für die angemessenen Kosten der Unterkunft 
zum 01.10.2022 um 10,1% gemäß der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes übersteigt 
– bis auf den Richtwert für Bedarfsgemeinschaften mit 5 Personen – die jetzt mit der 
Verwaltungsrichtlinie hergeleiteten Bruttokaltmieten. Diese bleiben daher unverändert. Für 
Bedarfsgemeinschaften mit 5 Personen soll der Richtwert für die angemessenen Kosten der 
Unterkunft um monatlich 28,92 EUR angehoben werden. 
 
Gemäß der Monatszahlen der Bundesagentur für Arbeit hatten Bedarfsgemeinschaften mit 
5 Personen in der Stadt Leipzig im Juli 2023 tatsächliche durchschnittliche monatliche 
Kosten der Unterkunft ohne Heizkosten von 688,67 EUR (563,67 EUR Nettokaltmiete zzgl. 
125,00 EUR kalte Betriebskosten). Der bisherige Richtwert für die Kosten der Unterkunft liegt 
mit 753,54 EUR deutlich darüber. Es wird daher angenommen, dass nur ca. 30 % der 
Bedarfsgemeinschaften mit 5 Personen die Anhebung der Richtwerte der Kosten der 
Unterkunft von monatlich 28,92 EUR in Anspruch nehmen. Im Juli 2023 bezogen 1.018 
Bedarfsgemeinschaften mit 5 Personen Kosten der Unterkunft. Die Anhebung der Richtwerte 
für Bedarfsgemeinschaften mit 5 Personen verursacht einen finanziellen Mehraufwand von 
monatlich 8.832,17 EUR (1.018 Bedarfsgemeinschaften x 30% x 28,92 EUR) und im 
Zeitraum von Februar 2024 bis Dezember 2024 von 97.153,85 EUR. 
 
Die Anhebung erstreckt sich somit für alle Bedarfsgemeinschaften nur auf die 
Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten. Im Juli 2023 bezogen 31.253 
Bedarfsgemeinschaften Leistungen beim Jobcenter Leipzig. Der nachfolgenden Übersicht ist 
zu entnehmen, dass deren tatsächlichen durchschnittlichen monatlichen Heizkosten 
unabhängig von der Größe der Bedarfsgemeinschaft über der bisherigen 
Nichtprüfungsgrenze aber unter der künftigen Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten liegen.  
 
Nichtprüfungsgrenze Heizkosten Größe der BG Anzahl BG Ø tatsächliche 
Heizkosten / Monat seit 10/2022 ab 2/2024 
1 Person 17.165 59,10 EUR 55,84 EUR 69,61 EUR 
2 Personen 6.484 88,00 EUR 74,46 EUR 92,81 EUR 
3 Personen 3.594 103,82 EUR 93,08 EUR 116,01 EUR 
4 Personen 2.113 114,56 EUR 105,49 EUR 131,48 EUR 
5 Personen 1.018 133,76 EUR 117,90 EUR 146,49 EUR 
6 und mehr 
Personen 879 138,53 EUR 130,32 EUR 161,19 EUR 
* Angaben Spalten 2 und 3 aus Wohn- und Kostensituation SGB II (Monatszahlen Juli 2023) der Bundesagentur 
für Arbeit für Leipzig (Stadt) 
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Für die Ermittlung der finanziellen Auswirkungen der Anhebung der Nichtprüfungsgrenze für 
die Heizkosten wird die Differenz zwischen den durchschnittlichen monatlichen tatsächlichen 
Heizkosten und der bisherigen Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten für jede 
Bedarfsgemeinschaftsgröße festgestellt und mit der Anzahl der Bedarfsgemeinschaften 
multipliziert. 
 
Größe der 
BG Anzahl BG Ø tatsächliche 
Heizkosten / Monat 
Nichtprüfungs-
grenze Heizkosten 
seit 10/2022 
Differenz Summe 
1 Person 17.165 59,10 EUR 55,84 EUR 3,26 EUR 55.957,90 EUR 
2 Personen 6.484 88,00 EUR 74,46 EUR 13,54 EUR 87.793,36 EUR 
3 Personen 3.594 103,82 EUR 93,08 EUR 10,74 EUR 38.599,56 EUR 
4 Personen 2.113 114,56 EUR 105,49 EUR 9,07 EUR 19.164,91 EUR 
5 Personen 1.018 133,76 EUR 117,90 EUR 15,86 EUR 16.145,48 EUR 
6 und mehr 
Personen 879 138,53 EUR 130,32 EUR 8,21 EUR 7.216,59 EUR 
monatlich gesamt: 224.877,80 EUR 
  
Die Anhebung der Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten ab Februar 2024 hat im Jahr 
2024 finanzielle Auswirkungen von 2.473.655,80 EUR. 
 
Insgesamt entsteht durch die Anpassung der Richtwerte der Kosten der Unterkunft und der 
Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten im Jahr 2024 ein Mehraufwand von 2.570.809,65 
EUR (97.153,85 EUR + 2.473.655,80 EUR). 
 
5.  Auswirkungen auf den Stellenplan  
Die Vorlage hat keine Auswirkungen auf den Stellenplan. 
  
6.  Bürgerbeteiligung  
   bereits erfolgt   geplant X  nicht nötig 
 
7.  Besonderheiten   
Die Vorlage hat keine Besonderheiten 
  
8.  Folgen bei Nichtbeschluss  
Das Sozialgericht Leipzig überprüft regelmäßig die Herleitung der Richtwerte für die Kosten 
der Unterkunft und der Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten. Im Rahmen der gerichtlichen 
Prüfung wird auch die Aktualität der verwendeten Daten untersucht. Da auf Basis des 
Mietspiegels 2022 neue Erkenntnisse vorliegen, spiegeln die bisherigen Richtwerte für die 
Kosten der Unterkunft die Marktentwicklung nicht mehr ausreichend wider.  
Daneben hat sich die Stadt Leipzig, der Rechtsprechung des Bundessozialgerichtes folgend, 
zu einer regelmäßigen Überprüfung und ggf. Anpassung der angemessenen Kosten der 
Unterkunft verpflichtet. Unabhängig davon ist die Fortschreibung des „Schlüssigen Konzepts“ 
aber auch zur Wahrung des Rechtsfriedens erforderlich, denn die Verwaltung ist an Recht 
und Gesetz gebunden. Folgt die Stadt Leipzig diesem Auftrag nicht, erzeugt sie vermeidbare 
Klagewellen und das Vertrauen der Leipziger Bürger/-innen in die Rechtmäßigkeit des 
Verwaltungshandelns schwindet. 
 
 
Anlage/n 
1 Anlage 1 - Verwaltungsrichtlinie KdU Kapitel 1 - Herleitung angemessener 
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Richtwerte für die KdU und Nichtprüfungsgrenze Heizkosten; "Schlüssiges 
Konzept" (öffentlich) 
 
 
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Stadt Leipzig 
Sozialamt 
Abteilung Soziale Wohnhilfen 
Fachaufsicht KdU 
 
 
Verwaltungsrichtlinie 
Kosten der Unterkunft (Kapitel 1) 
- Herleitung angemessener Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und  
der Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten; „Schlüssiges Konzept“ - 
 
SGB II §§ 22 
SGB XII §§ 35, 42a 
DS-00687/14 v. 18.12.2014 
VI-DS-05471  v. 20.03.2018 
VII-Ifo-00251-DS-01 v. 21.01.2020 
VII-Ifo-02771-DS-01 v. 20.07.2021 
VII-DS-07499 v. 06.09.2022 
VII-Ifo-09256-DS-01 v. xx.xx.xxxx 
Inhalt 
1 Zielsetzung 2 
2 Bestimmungen des Bundessozialgerichtes (BSG) 4 
2.1 Vergleichsraum 4 
2.2 Art und Weise der Datenerhebung 5 
2.3 Produkttheorie 8 
2.4 Wohnungsstandard 8 
2.5 Abstrakt angemessene Wohnfläche 10 
2.6 Beobachtungszeitraum 10 
2.7 Repräsentativität des Umfangs der erhobenen Daten 11 
2.8 Rundung während der Berechnung 11 
3 Bestimmung eines angemessenen Richtwertes für die Bruttokaltmiete  
und einer Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 12 
3.1 Ermittlung angemessener Eckwerte für die Grundmiete 12 
3.2 Ermittlung angemessener Betriebskosten 15 
3.3 Bruttokaltmiete 18 
3.4 Ermittlung angemessener Heizkosten - Nichtprüfungsgrenze 18 
4 Verfügbarkeit angemessenen Wohnraums 21 
4.1 Zumutbarkeit 21 
4.2 Betrachtung angemessenen Wohnraums in den Mietspiegeldaten 21 
4.3 Verfügbarkeit am Markt angebotener angemessener Wohnungen 24 
5 Feststellung der angemessenen Unterkunftskosten  
und der Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 28 
6 Inkrafttreten 31 
Tabellen- und Abbildungsverzeichnis 32 
Literatur- und Quellenverzeichnis 33 
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Schlüssiges Konzept 2023 
 
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1 Zielsetzung 
Eine grundlegende Aufgabe der Stadt Leipzig ist die Sicherstellung und der Schutz des 
Grundbedürfnisses Wohnen. Um Leistungsberechtigten nach dem SGB II (Bürgergeld) und 
SGB XII (Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung) das Wohnen unter angemes-
senen Bedingungen zu ermöglichen, werden die Richtwerte für die Bemessung der Unter-
kunftskosten regelmäßig überprüft und bei Bedarf angepasst. 
 
Die Ermittlung der Richtwerte erfolgte zuletzt im Jahr 2021 anhand des Datensatzes, der 
dem Leipziger Mietspiegel 20201 zu Grunde lag und aus den Ergebnissen der Betriebskos-
tenbroschüre des Berichtsjahres 20192. Zudem erfolgte in 2022 eine Anpassung der Richt-
werte für die Kosten der Unterkunft und der Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten auf 
Basis der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes3. Da sowohl der Mietspiegel4 als auch 
die Betriebskostenbroschüre5 zwischenzeitlich neu erstellt wurden, liegen für die Stadt Leip-
zig aktuelle Erkenntnisse zu den Wohnkosten im Stadtgebiet vor. Die bisherigen Richtwerte 
sind daher erneut zu überprüfen.  
 
Die im Jahr 2014 erstmals vorgenommene Systematik zur Herleitung der Richtwerte wird 
grundsätzlich beibehalten. Ein vom Sozialgericht Leipzig in Auftrag gegebenes Gutachten 
der Ludwig-Maximilians-Universität München vom 17.01.2018 kommt zu dem Ergebnis, dass 
das „Schlüssige Konzept“ der Stadt Leipzig aus dem Jahr 2014 aus statistischer Sicht valide 
erarbeitet wurde.6 Die nachfolgend vorgenommene Herleitung entspricht im Wesentlichen 
der damaligen Methode, berücksichtigt aber den Hinweis aus dem Gutachten zur Verwen-
dung der oberen Konfidenzintervalle. 
 
Für die Stadt Leipzig besteht bei der Herleitung der Unterkunfts- und Heizkosten weiterhin 
die Herausforderung, Haushalte mit Anspruch auf Bürgergeld die Versorgung mit angemes-
senem Wohnraum unter Einhaltung der gesetzgeberischen Vorgaben des 22a Abs. 3 SGB II 
zu ermöglichen. Hierbei soll die Bestimmung der angemessenen Aufwendungen für Unter-
kunft und Heizung die Verhältnisse des einfachen Standards auf dem örtlichen Wohnungs-
markt abbilden und deren Auswirkungen auf den örtlichen Wohnungsmarkt wie folgt 
berücksichtigen: 
 
1. Vermeidung von Mietpreis erhöhenden Wirkungen, 
2. Verfügbarkeit von Wohnungen des einfachen Standards, 
3. Berücksichtigung aller verschiedenen Anbietergruppen und 
4. Schaffung und Erhaltung sozial ausgeglichener Bewohnerstrukturen. 
 
Die Stadt Leipzig hatte in den vergangenen Jahren einen erheblichen Bevölkerungszuwachs. 
Da der Bestand an Wohnungen nicht im gleichen Umfang zugenommen hat, kam eine im 
Auftrag der Stadt Leipzig im Jahr 2021 erstellte Wohnungsmarktstudie auf Basis der Daten 
zum Jahr 2019 zu dem Ergebnis, dass der Leipziger Wohnungsmarkt sich in einer Phase zu-
nehmender Anspannung befindet. Der marktaktive Wohnungsleerstand betrug damals 
2,2%.7 Bei einem Wohnungsleerstand unterhalb 2% wird von einem angespannten Woh-
nungsmarkt ausgegangen. Seit Ende 2019 hat das Bevölkerungswachstum auch durch den 
anhaltenden Zuzug geflüchteter Menschen weiter zugenommen. Da nicht genügend Wohn-
raum vorhanden ist, müssen geflüchtete Menschen mit Bleiberechtsperspektive und Bezug 
von Bürgergeld in Gemeinschaftsunterkünften untergebracht werden.  
 
1 Leipziger Mietspiegel 2020, VII-DS-02433 
2 Betriebskosten in Leipzig 2019 – Berichtsjahr 2021 
3  Beschluss VII-DS-07499 i.V.m. VII-A-02220-NF-03 
4 Leipziger Mietspiegel 2022, VII-DS-08301 
5 Betriebskosten in Leipzig 2021 – Berichtsjahr 2023, VII-DS-09255 
6 Prof. Dr. Göran Kauermann, Ludwig-Maximilians-Universität-München, Lehrstuhl für Statistik und ihre Anwen -
dungen in Wirtschafts- und Sozialwissenschaften, v. 17.01.2018 zu S 16 AS 2262/16 
7  Wohnungsmarktstudie der Stadt Leipzig, 03.03.2021 
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Schlüssiges Konzept 2023 
 
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Um Haushalten mit geringem Einkommen bezahlbares Wohnen zu ermöglichen, unterstüzt 
der Freistaat Sachen über die Förderrichtlinie gebundener Mietwohnraum (FRL gMW) seit 
2017 den Sozialen Wohnungsbau. Die Fördermittel werden von der Stadt Leipzig ausge-
reicht.8 Dennoch übersteigt die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnungsbau das Angebot. 
Das hat zur Folge, dass sich nicht mehr alle Bevölkerungsschichten gleichermaßen gut mit 
Wohnraum versorgen können.9 
 
8  Wohnungsbaukonzeption der Stadt Leipzig, VII-Ifo-07923 vom 15.03.2023 
9  LVZ vom 26.10.2023, Wegen hoher Mieten: Leipzig erlebet Ansturm auf Sozialwohnungen 
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Schlüssiges Konzept 2023 
 
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2 Bestimmungen des Bundessozialgerichtes (BSG) 
Ein schlüssiges Konzept ist ein planmäßiges Vorgehen des Grundsicherungsträgers im 
Sinne der systematischen Ermittlung und Bewertung genereller, wenngleich orts- und zeitbe-
dingter Tatsachen für sämtliche Anwendungsfälle im maßgeblichen Vergleichsraum und 
nicht nur ein punktuelles Vorgehen von Fall zu Fall. 
 
Schlüssig ist das Konzept, wenn es mindestens die folgenden Voraussetzungen10 erfüllt: 
 
• Die Datenerhebung darf ausschließlich in dem genau eingegrenzten und muss über den 
gesamten Vergleichsraum erfolgen, 
• es bedarf einer nachvollziehbaren Definition des Gegenstandes der Beobachtung, z. B. 
welche Art von Wohnungen - Differenzierung nach Standard der Wohnungen, Brutto- 
und Nettomiete (Vergleichbarkeit), Differenzierung nach Wohnungsgröße, 
• Angaben über den Beobachtungszeitraum, 
• Festlegung der Art und Weise der Datenerhebung (Erkenntnisquellen, z. B. Mietspiegel), 
• Repräsentativität des Umfangs der einbezogenen Daten, 
• Validität der Datenerhebung, 
• Einhaltung anerkannter mathematisch-statistischer Grundsätze der Datenauswertung 
und 
• Angaben über die gezogenen Schlüsse (z. B. Spannoberwert oder Kappungsgrenze). 
 
Auf diese Voraussetzungen wird nachfolgend detailliert eingegangen. 
2.1 Vergleichsraum 
Für die Herleitung einer angemessenen Referenzmiete ist zunächst das Bestimmen eines 
maßgebenden Vergleichsraumes erforderlich. Dieser beschreibt ein ausreichend großes Ge-
biet, das aufgrund der räumlichen Nähe, Infrastruktur und insbesondere seiner verkehrstech-
nischen Verbundenheit einen homogenen Bereich bildet. Einerseits soll das Einzugsgebiet 
hinreichend bestimmt und eingrenzbar sein; andererseits soll vermieden werden, dass durch 
ein Herausgreifen „preiswerter Brennpunktgebiete“ die Referenzmiete beeinflusst wird. Leis-
tungsberechtigte sollen die Möglichkeit haben, auch außerhalb solcher Stadtteile eine Woh-
nung anzumieten.11 
 
Das gesamte Stadtgebiet Leipzigs wird als ein Vergleichsraum bestimmt, da die räumliche 
Nähe der einzelnen Stadtbezirke und die Infrastruktur einen homogenen Bereich bilden. 
Darüber hinaus gewährleistet der öffentliche Nahverkehr in Leipzig die gute Erreichbarkeit 
des Stadtkerns von allen Stadtteilen, auch solchen in Randlagen, gleichermaßen. Von den 
Randlagen aus ergeben sich in die innerstädtischen Bezirke insoweit lediglich Fahrzeiten, 
wie sie auch erwerbstätigen Pendlern zugemutet werden (vgl. § 140 Abs. 4 Satz 2 SGB III). 
 
Bei der Wahl des maßgebenden Vergleichsraumes werden die dazu getroffenen Entschei-
dungen des BSG berücksichtigt. Es hat bereits für andere Großstädte einen Vergleichsraum 
über das gesamte Stadtgebiet bestätigt12 und außerdem festgestellt, dass eine Beschrän-
kung auf bestimmte Bezirke (oder Ortsteile) mit besonders verdichteter Bebauung und damit 
vorwiegend günstigem Wohnraum ein sozialräumliches Risiko birgt13.  
 
10 vgl. BSG, Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R, Rn. 19 
11 vgl. BSG, Urteil v. 17.12.2009, B 4 AS 27/09 R, Rn. 18 
12 vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rn. 22 und BSG, Urteil v.18.11.2014, B 4 AS 9/14 R, Rn. 27 
13
 vgl. BSG, Urteil v. 19.02.2009, B 4 AS 30/08 R, Rn. 21f. und auch BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 2/10 R, 
Rn. 18 
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Schlüssiges Konzept 2023 
 
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2.2 Art und Weise der Datenerhebung 
Die angemessenen Richtwerte für die Grundmiete je m² werden aus den Daten, die dem 
Leipziger Mietspiegel 2022 zu Grunde liegen, berechnet. Die empirisch [Anm.: repräsentativ] 
erhobenen Daten für den Mietspiegel bilden eine gute Grundlage14, um die aktuellen Verhält-
nisse am Wohnungsmarkt abzubilden. Sie sind grundsätzlich geeignet, um die grundsiche-
rungsrechtliche Angemessenheitsgrenze zu bestimmen.15 Diese Methode gewährleistet 
auch, dass alle Anbietergruppen – private Eigentümer, kommunale Wohnungsgesellschaften 
und Wohnungsgenossenschaften – berücksichtigt und nur aktuell zu zahlende Mieten der 
Datenerhebung zu Grunde gelegt werden. 
 
Der Mietspiegel der Stadt Leipzig wird durch das Sozialamt und das Amt für Statistik und 
Wahlen auf der Grundlage einer repräsentativen Stichprobenerhebung nicht preisgebunde-
ner Wohnungen gemäß § 558c f. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erarbeitet und mittels ei-
nes (multiplen linearen) Regressionsmodells berechnet. Die für den Mietspiegel notwendige 
Datenerhebung und -verarbeitung erfolgt gemäß § 9 Abs. 1 des Sächsischen Statistikgeset-
zes (SächsStatG) durch das Amt für Statistik und Wahlen als für die Kommunalstatistiken 
der Stadt Leipzig zuständige Stelle. Die Stadt Leipzig verfügt über einen qualifizierten Miet-
spiegel nach § 558d BGB. Dieser wird nach wissenschaftlich anerkannten Auswertungsme-
thoden alle zwei Jahre neu erstellt. Die Erstellung des Mietspiegels wurde durch den 
Arbeitskreis Mietspiegel fachlich begleitet. Dem Arbeitskreis gehören neben den beiden 
Fachämtern der Stadt Leipzig u.a. 
 
• der Deutsche Mieterbund – Mieterverein Leipzig e.V. als Vertreter der Interessen der 
Mieterinnen und Mieter, 
• Haus und Grund Leipzig e.V. als Vertreter privater Eigentümer, 
• die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH als kommunaler Vermieter, 
• verschiedene Wohnungsgenossenschaften, 
• das Amtsgericht Leipzig und 
• die Hochschule Anhalt, Fachbereich Wirtschaft, Sachgebiet Immobilienwirtschaft  
• die Universität Leipzig, Institut für Empirische Wirtschaftsforschung 
 
an.  
 
Datengrundlage für die Befragung zum Mietspiegel waren die Adressen von 25.967 Haushal-
ten (Bruttostichprobe), die über ein Zufallsverfahren aus den Einwohnermeldedaten ermittelt 
wurden. Aus dieser Zufallsauswahl lagen abschließend auswertbare anonymisierte Antwor-
ten zu 5.658 Wohnungen, für die der Mietspiegel gilt, vor. Das entspricht einem empfohlenen 
Stichprobenumfang von mehr als 3.000 Datensätzen bzw. einem Prozent16 des in Leipzig im 
Jahr 2022 insgesamt vorhandenen Wohnungsbestandes von ca. 348.000 Wohneinheiten 
(Eigentum und Miete). Die ausgewertete Stichprobe beträgt somit sogar 1,6%. 
 
In der Erhebung wurden u. a. folgende Angaben erfragt: 
 
• Größe, Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung, 
• Alter und Art des Gebäudes, 
• Höhe der Miete und 
• Lage der Wohnung (Wohnumgebung). 
  
 
14 BBSR, BBSR-Berichte KOMPAKT 02/2014, S. 8 
15 vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rn. 30 
16 § 11 Abs. 3 Mietspiegelverordnung – MsV 
12 von 40 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2023 
 
Seite 6 
Während in früheren Mietspiegelerhebungen häufig Wohnungen mit nicht zeitgemäßer sa-
nitärer Ausstattung, ohne Sammelheizung oder ohne eigene Küche auftraten, lagen in der 
aktuellen Stichprobe für den Mietspiegel 2022 nach Abschluss der Plausibilisierung nur noch 
8 derartige Fälle vor, so dass nach der Bereinigung um nicht ortsübliche Wohnungen (Miete 
unter 3,25 € oder über 18,00 €; Wohnungen mit einer Wohnfläche von weniger als 20 m²  
oder mehr als 200 m²) insgesamt die o.a. 5.658 Datensätze für die Mietspiegelauswertung 
verblieben17. Von diesen für die Erstellung des Mietspiegels verwendeten Datensätzen wer-
den zur Herleitung angemessener Richtwerte nur die 5.629 Datensätze von Mehrfamilien-
häusern und daraus die Angaben zu den Erhebungsmerkmalen Grundmiete, Wohnfläche 
und Anzahl der Wohnräume herangezogen. Der Ausschluss von insgesamt 29 weiteren Da-
tensätzen vermieteter Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Reihenhäusern ist 
notwendig, um eine Identität der Betrachtungsgegenstände (Daten aus Mietspiegel und Be-
triebskostenbroschüre) herzustellen. 
 
Da die für den Mietspiegel erhobenen Daten keine Angaben zu den Nebenkosten enthalten, 
werden die angemessenen Richtwerte für die Betriebskosten und die Nichtprüfungsgrenze 
für die Heizkosten aus den Ergebnissen der Broschüre Betriebskosten in Leipzig 2021 – Be-
richtsjahr 202318 abgeleitet. Die Betriebskostenbroschüre wird in regelmäßigem Turnus 
durch das Sozialamt erstellt. Darin werden die durchschnittlichen Betriebs- und Heizkosten 
(Median) von in der Vermietung befindlichen Mehrfamilienhäusern ausgewiesen. Für Ein- 
und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser konnte keine adäquate Auswertung erfolgen, 
da bei der Vermietung solcher Objekte zumeist vereinbart wird, dass die Mieterschaft direkte 
Verträge mit Energie- und Wasserversorgern schließt, eine direkte Umlage von Fixkosten 
wie der Grundsteuer vom Vermieter erfolgt und Dienstleistungen zur Pflege des Objektes 
(Gartenpflege, Hausreinigung) selbständig erbracht werden. 
 
Die zur Erstellung der Betriebskostenbroschüre erhobene Stichprobe umfasste rund 3,3% al-
ler Betriebskostenabrechnungen von Mehrfamilienhäusern mit mehr als zwei Wohneinheiten 
des Jahres 2021. Jeder Gebäudetyp wurde annähernd mit seinem tatsächlichen Anteil am 
Gesamtbestand von ca. 28.901 Mehrfamilienhäusern, jedoch mit mindestens 30 Gebäude-
einheiten, berücksichtigt. 
  
 
17  Leipziger Mietspiegel 2022, VII-DS-08301 – Methodenbericht, 4.2 Ausschluss nicht-ortsüblicher Wohnungen, 
S. 18 ff. 
18 Betriebskosten in Leipzig 2021 – Berichtsjahr 2023, VII-DS-09255  
13 von 40 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2023 
 
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Tabelle 1: Übersicht Gebäudetyp und ausgewertete Betriebskostenabrechnungen 
Gebäude-
typ Baujahr / Merkmal 
marktaktiver 
Gebäudebestand 
(Mehrfamilienhäuser)19 
tatsächlich 
ausgewertet 
1 vor 1919 13.329 441 
2 1919 – 1945 5.467 182 
3 1946 – 1960 1.170 39 
4 1961 – 1991 
und kein Plattenbau 1.260 45 
5 1961 – 1991 
und Plattenbau 3.922 129 
6 
Hochhaus 
unabhängig 
vom Baujahr20 
530 31 
7 1992 – 2004 2.469 88 
8 2005 – 2014 168 30 
9 ab 2015 586 33 
Summe - 28.901 1.018 
 
Die ausgewerteten Betriebskostenabrechnungen wurden dem Sozialamt durch verschiedene 
am Markt tätige Anbietergruppen zur Verfügung gestellt. Das waren im Einzelnen: 
 
• 211 Abrechnungen des kommunalen Vermieters LWB GmbH, 
• 294 Abrechnungen von Wohnungsgenossenschaften und Stiftungen sowie 
• 513 Abrechnungen von privaten Eigentümern und Hausverwaltungen. 
 
Von jeder Nebenkostenabrechnung wurden neben den allgemeinen Daten wie Wohnfläche 
und Gebäudetyp auch sämtliche für Betriebs- und Heizkosten relevanten Werte – u.a. Ver-
brauchsmengen und Kosten – erfasst. Aus diesen Daten wurden im Anschluss für jeden Ge-
bäudetyp die durchschnittlichen Kosten (Median21) ermittelt. Betriebskosten, die nur bei 
einem geringen Anteil der Gebäude entstehen (z. B. Aufwand für Brand-/Blitzschutz oder 
Dachrinnenreinigung) wurden zu sonstigen Betriebskosten zusammengefasst und deren 
durchschnittliche Höhe über alle Objekte des jeweiligen Gebäudetyps ausgewiesen. 
 
Da Kosten für Antennen- und Kabelfernsehen atypische Betriebskosten sind, hat der Gesetz-
geber das Nebenkostenprivileg im Rahmen der Novellierung des Telekommunikationsgeset-
zes (TKG) mittlerweile gestrichen. Bei der Feststellung der angemessenen kalten Betriebs-
kosten im Rahmen dieses Konzepts bleiben Kosten für Antennen- und Kabelfernsehen 
daher unberücksichtigt.  
 
Die Herleitung der Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und der Nichtprüfungsgrenze für 
die Heizkosten ist in Kapitel 3 dargestellt. 
 
19 eigene Datenerhebung aus dem Wohn- und Gebäudeverzeichnis der Stadt Leipzig 
20 Gemäß § 2 Abs. 4 Nr. 1 der Sächsischen Bauordnung (SächsBO) sind Hochhäuser Gebäude mit einer Höhe 
von mehr als 22 Metern, im Regelfall somit Gebäude mit mehr als 6 Etagen. 
21  Betriebskosten in Leipzig 2021 – Berichtsjahr 2023, VII-DS-09255 
14 von 40 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2023 
 
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Ob zu den ermittelten Richtwerten für die Grundmiete Wohnraum in ausreichendem Umfang 
vorhanden ist, wird anhand der für das Stadtgebiet Leipzig am Markt angebotenen Mietwoh-
nungen untersucht. Dazu wird im Rahmen der Herleitung angemessener Richtwerte für die 
Kosten der Unterkunft auf die Datenbank der Value AG (VALUE Marktdatenbank) zurückge-
griffen. Diese Datenbank liefert aktuelle und umfassende Informationen zu Preisen und Mie-
ten des deutschen Immobilienmarktes. Sie basiert auf einer umfangreichen Sammlung 
sorgfältig aufbereiteter Immobilienmarktdaten aus mehr als 100 Quellen.22 
 
Die Untersuchung der Angebotsmieten ist in Kapitel 4.3 dargestellt. 
2.3 Produkttheorie 
Der zu ermittelnde Richtwert für die Grundmiete stellt das Produkt aus abstrakt maximal an-
gemessener Wohnfläche und der angemessenen Quadratmetermiete, die über den Woh-
nungsstandard definiert wird, dar. Da es im Ergebnis nur auf die Kostenbelastung des 
Grundsicherungsträgers ankommt, kann von einem der beiden Faktoren zu Gunsten oder 
Lasten des anderen abgewichen werden (Produkttheorie)23: 
 
abstrakt angemessene Wohnfläche * Standard (Mietpreis je m²) = Richtwert  
2.4 Wohnungsstandard 
Eine Wohnung gilt dann als angemessen, wenn sie nach Ausstattung, Lage und Bausub-
stanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen genügt und keinen gehobenen Wohnstan-
dard aufweist („bescheidener Zuschnitt“24). Sie muss daher im unteren Segment des 
Vergleichsmaßstabs liegen, wobei es auch hier nicht auf die Angemessenheit einzelner wert-
bildender Faktoren, sondern des Produktes (der Gesamtbelastung) ankommt.25 Da einzelne 
wertbildende Faktoren wie Ausstattungsmerkmale, Lage und Bausubstanz einer Wohnung 
nie allein für deren Mietpreis maßgebend sind, kann der Wohnungsstandard nicht nur von 
der Qualität einzelner Faktoren bzw. deren Vorhandensein (u.a. Balkon, Parkett) abhängen. 
 
Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) schätzt ein, dass 
die Einbeziehung von konkreten Ausstattungsmerkmalen in die Definition des einfachen 
Standards in der Praxis kaum realisierbar ist, weil 
 
• die Anzahl der zu berücksichtigenden Ausstattungsmerkmale zu groß ist; 
• einzelne Ausstattungsmerkmale sehr unterschiedlich bewertet und gewichtet werden, 
so dass eine objektive Bewertung sehr schwierig ist, und 
• sich die Ausstattungsstandards mit der Zeit ändern können (z. B. höherwertige Aus-
stattung). 
 
Das BMVBS empfiehlt daher eine Definition des einfachen Standards über den Mietpreis.26 
Die Marktmiete dient als guter Qualitätsindikator: Je höher die erzielte Miete – für gleich 
große Wohnungen in der gleichen Stadt –, desto höher bewertet der Mieter die Qualität die-
ser Wohnung angesichts der vorhandenen Alternativen.27 
 
  
 
22 https://www.value-marktdaten.de/portfolio/immobilienmarktdaten/ 
23
 vgl. BSG, Urteil v. 07.11.2006, B 7b AS 18/06 R 
24 vgl. BSG, Urteil v. 07.11.2006, B 7b AS 10/06 R, Rn. 28 
25 st. Rspr., zuletzt BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rn. 31 bzw. BSG, Urteil v. 07.11.2006, B 7b AS 
18/06 R, Rn. 20. 
26
 BMVBS, Arbeitshilfe, S. 22 
27 Heising, Angemessene Unterkunftskosten, S. 5 
15 von 40 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2023 
 
Seite 9 
Dieser Auffassung folgend, wird zur Bemessung des Standards einer Wohnung deren 
Grundmiete je m² Wohnfläche herangezogen. Die im Zuge der Erhebung für den aktuellen 
Mietspiegel aufgenommenen Daten werden in Abhängigkeit von ihrer Grundmiete je m² 
Wohnfläche in drei gleich große Segmente aufgeteilt: 
 
• Wohnungen einfachen Standards, 
• Wohnungen mittleren Standards und  
• Wohnungen gehobenen Standards. 
 
Die Wohnung mit der höchsten Grundmiete je m² innerhalb des einfachen Segments bildet 
dabei den Richtwert je m² Wohnfläche ab, da zu diesem Preis (Kappungsgrenze28) auch alle 
anderen Wohnungen des einfachen Segments anmietbar sind. 
 
Wohnungen unterhalb des einfachen Standards (unterster Standard oder Substandard) wer-
den bei der Ermittlung einer angemessenen Referenzmiete nicht berücksichtigt.29 Dieser 
Wohnraum ist beispielsweise durch eine fehlende Heizung oder die alleinige Beheizung mit 
Einzelöfen, kein vorhandenes Bad oder kein Warmwasser im Bad oder eine außerhalb der 
Wohnung liegende Toilette gekennzeichnet und wird in Leipzig nur noch in sehr geringem 
Umfang vermietet. In der Datenerhebung und -auswertung für den Mietspiegel 2022 lagen 8 
Datensätze von Wohnungen des untersten Standards vor, die ausgeschlossen wurden. 
 
In die Datenerhebung für den Leipziger Mietspiegel 2022 sind auch Daten von 37 Wohnun-
gen, die im Souterrain liegen, eingeflossen. Daten von 3 Souterrain-Wohnungen wurden 
ausgeschlossen, da diese Merkmale des untersten Standards aufwiesen. Im Rahmen der Er-
stellung des Leipziger Mietspiegels 2022 wurde auch untersucht, ob sich die Lage der Woh-
nung im Souterrain auf den Mietpreis solcher Wohnungen auswirkt. Ein zusätzlicher 
Abschlag, der über den Abschlag für Wohnungen, die im Erdgeschoss liegen, hinausgeht, 
wurde dabei nicht festgestellt. Souterrain-Wohnungen, die nicht den untersten Standard auf-
weisen, sind daher vergleichbar mit Wohnung im Erdgeschoss eines Hauses. 34 Datensätze 
von Souterrain-Wohnungen wurden daher in die weitere Ermittlung angemessener Unter-
kunftskosten einbezogen. Dafür sprach auch, dass die Grundmiete dieser 34 Souterrain-
Wohnungen normal verteilt war und zwischen 4,63 €/m² und 14,00 €/m² beträgt. 
 
Da der Leipziger Mietspiegel nicht für möblierten Wohnraum gilt, bleiben solche Wohnungen 
ebenfalls unberücksichtigt. Möblierte Wohnungen wurden nicht in die Datenerhebung einbe-
zogen. Die Ausstattung einer Wohnung mit Hausrat ist zudem kostenintensiv und führt in der 
Praxis zu deutlich höheren Mieten, die nicht zur Preisbildung angemessener Richtwerte für 
Wohnraum einfachen Standards herangezogen werden können. Auch die Daten von ange-
mieteten Zimmern werden nicht für die Mietspiegelerhebung genutzt. 
 
Bei der Bestimmung eines angemessenen Richtwertes für die Grundmiete je m² erfolgte 
keine Beschränkung auf Wohnungen bestimmter Baualtersklassen, auch wenn nach 1991 
errichtete Wohngebäude in der Stadt Leipzig i.d.R. einen höheren Ausstattungsgrad besit-
zen, als Leistungsberechtigten i.S.d. § 22 SGB II zugebilligt wird.30 Das für den Mietspiegel 
erforderliche Erhebungsmerkmal – Baualtersgruppe des Wohngebäudes – blieb bei der Da-
tenauswertung für die Richtwertbildung unberücksichtigt. Da Wohnraum der Baujahre nach 
1991 aufgrund der überdurchschnittlichen Ausstattung eine vergleichsweise höhere Grund-
miete als anderer Wohnraum aufweist, ergibt sich für die Leistungsberechtigten durch diese 
Verfahrensweise ein weiterer Spielraum, bei Anmietung eines älteren Baujahres beispiels-
weise eine Wohnung mit besserer Ausstattung oder mit größerer Wohnfläche wählen zu kön-
nen. 
 
28
 vgl. BSG, Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R, Rn. 19 
29 vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 2/10 R, Rn. 24 und Urteil v. 20.12.2011, B 4 AS 19/11 R, Rn. 28 
30 vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 2/10 R, Rn. 23 
16 von 40 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2023 
 
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2.5 Abstrakt angemessene Wohnfläche 
Zur Bestimmung der angemessenen Wohnfläche ist – unabhängig von der Anzahl der Zim-
mer – nur die Quadratmeterzahl „pro Kopf“, also entsprechend der Haushaltsgröße, zu 
berücksichtigen.31  
 
Bei der Bestimmung der abstrakt angemessenen Wohnungsgröße ist nicht auf die Zahl der 
Personen, die eine Wohnung gemeinsam nutzen, sondern allein auf die Zahl der Mitglieder 
der Bedarfsgemeinschaft abzustellen.32 Die in diesem Konzept dargestellten abstrakt ange-
messenen Wohnflächen beziehen sich daher auf die Größe der Bedarfsgemeinschaft. 
 
Da für das Stadtgebiet Leipzig keine repräsentativen Daten über die tatsächlichen Wohnver-
hältnisse von Haushalten im Niedrigeinkommensbereich ohne Transferleistungsbezug vorlie-
gen33, wird bei der Bemessung einer angemessenen Wohnfläche auf die geltende 
landesrechtliche Vorschrift zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus34 zurückgegriffen. 
Für die Stadt Leipzig werden demnach folgende Höchstgrenzen festgelegt: 
 
 für eine 1-Person-Bedarfsgemeinschaft  45 m², 
 für eine 2-Personen-Bedarfsgemeinschaft  60 m², 
 für eine 3-Personen-Bedarfsgemeinschaft  75 m², 
 für eine 4-Personen-Bedarfsgemeinschaft  85 m². 
 
Für jede weitere zur Bedarfsgemeinschaft rechnende Person erhöht sich die Wohnfläche 
höchstens um weitere 10 m². 
 
Den Besonderheiten des Einzelfalles ist bei der Bestimmung einer angemessenen Wohn-
fläche jeweils Rechnung zu tragen. 
2.6 Beobachtungszeitraum 
Der Beobachtungszeitraum für die Herleitung eines angemessenen Richtwertes für die 
Grundmiete entspricht dem Erhebungszeitraum der Stichprobe für den Mietspiegel der Stadt 
Leipzig. Für den Mietspiegel wurden Daten von Wohnungen erhoben, deren Miete sich im 
Zeitraum vom 01.10.2016 bis 30.09.2022 geändert hat oder die in diesem Zeitraum neu an-
gemietet wurden. Die Datenerhebung für den Mietspiegel erfolgte im Zeitraum von Oktober 
bis Dezember 2022. Angaben zur Höhe der Miete wurden für den Monat Oktober 2022 erho-
ben. 
 
Der Richtwert für die kalten Betriebskosten und die Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 
werden aus den Ergebnissen der aktuellen Betriebskostenbroschüre gebildet. Die Ergeb-
nisse der Betriebskostenbroschüre beruhen auf Abrechnungen für das Jahr 2021, die in 
2022 durch die Vermieter erstellt wurden.35 Alle 1.018 Abrechnungen, die zur Erstellung der 
Betriebskostenbroschüre und zur Herleitung angemessener Betriebskosten und der Nicht-
prüfungsgrenze für die Heizkosten genutzt wurden, umfassten den kompletten Abrechnungs-
zeitraum 2021. Abrechnungen, die nicht den vollständigen 12-monatigen Zeitraum betrafen, 
wurden nicht berücksichtigt. 
 
Die Erhebung der Daten für die Untersuchung der Angebotsmieten wurde für den Zeitraum 
01.05. bis 31.07.2023 zum Datenstand 30.09.2023 am 25.10.2023 durchgeführt. Über die 
VALUE Marktdatenbank konnten alle Wohnungsangebote eines Monats und nicht nur die 
 
31
 vgl. BSG, Urteil v. 17.12.2009, B 4 AS 27/09 R, Rn. 16 und Urteil v. 22.08.2012, B 14 AS 13/12 R, Rn. 18 
32
 vgl. BSG, Urteil v. 18.02.2010, B 14 AS 73/08 R, Rn. 23 
33
 vgl. BT-Dr. 17/3404, S. 101 i.V.m. Berlit in LPK-SGB II, zu § 22b, Rn. 9 ff. 
34 FRL gebundener Mietwohnraum des Freistaates Sachsen vom 29.04.2021 (SächsABL S. 502) i.d.F. vom 
18.01.2023 (SächsABL S. 191) 
35
 Betriebskosten in Leipzig 2021 – Berichtsjahr 2023, VII-DS-09255 
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Schlüssiges Konzept 2023 
 
Seite 11 
Angebote eines bestimmten Stichtags unter Berücksichtigung der Höhe der Grundmiete, der 
Wohnfläche, der Anzahl der Wohnräume und der Lage der Wohnung im Stadtgebiet ausge-
wertet werden. Der mehrmonatige Erhebungszeitraum wurde gewählt, um die Entwicklungen 
auf dem Wohnungsmarkt durch den stetigen Wechsel von neu vermieteten (Abgänge) und 
neu angebotenen Wohnungen (Zugänge) beobachten zu können. 
2.7 Repräsentativität des Umfangs der erhobenen Daten 
Die Repräsentativität der Datenerhebung ist durch die gesetzlichen Vorgaben zur Erstellung 
qualifizierter Mietspiegel (Mietspiegelreformgesetz, Mietspiegelverordnung), die Satzung 
über die Durchführung regelmäßiger Kommunalstatistiken zur Erhebung von Mietwerten in 
der Stadt Leipzig (Mietwerterhebungssatzung)36 und andererseits durch die umfangreiche 
Stichprobe über alle Gebäudetypen und Anbietergruppen, die Basis für die Ergebnisse der 
Betriebskostenbroschüre ist, sichergestellt. 
 
Die Repräsentativität der Untersuchung der Angebotsmieten ist durch die Auswertung aller 
Wohnungsinserate aus der VALUE Marktdatenbank gewährleistet. Es erfolgte keine Begren-
zung auf eine Stichprobe. 
2.8 Rundung während der Berechnung 
In diesem Konzept ausgewiesene Zwischenergebnisse werden zu Gunsten einer besseren 
Lesbarkeit auf die 4. Nachkommastelle gerundet angegeben. Generell wird aber mit unge-
rundeten Werten gerechnet. Erst die Endergebnisse der Richtwerte und die Nichtprüfungs-
grenzen der Heizkosten werden abschließend auf volle Cent-Beträge aufgerundet.37 
 
Die in Kapitel 4. ausgewiesenen Beträge für die Grundmiete wurden ebenfalls aufgerundet 
angegeben. 
 
36
 Satzung über die Durchführung regelmäßiger Kommunalstatistiken zur Erhebung von Mietwerten in der Stadt 
Leipzig (Mietwerterhebungssatzung, VII-DS-00527) vom 26.02.2020, veröffentlicht im Leipziger Amtsblatt am 
14.03.2020 
37
 vgl. SG Dresden, Urteil v. 18.09.2012, S 38 AS 17/11, S. 7 
18 von 40 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2023 
 
Seite 12 
3 Bestimmung eines angemessenen Richtwertes für die Bruttokaltmiete und einer 
Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 
3.1 Ermittlung angemessener Eckwerte für die Grundmiete 
Die Eckwerte für die Grundmiete pro m² werden aus den Datensätzen, die dem Leipziger 
Mietspiegel zu Grunde liegen, ermittelt. 
 
Da in den Mietspiegeldatensätzen keine ausreichende Anzahl an Wohnungen enthalten ist, 
die exakt den abstrakt angemessenen Wohnflächen entsprechen, die leistungsberechtigten 
Haushalten zustehen (z. B. nur 57 Wohnungen mit genau 45 m²), werden zur Bestimmung 
angemessener Eckwerte für die Grundmiete pro m² Flächenkorridore gebildet.38 Dabei wurde 
eine Unter- und Überschreitung der abstrakt angemessenen Wohnflächen von jeweils 5 m² 
gewählt. Wohnungen, die eine Wohnfläche haben, die genau auf der unteren oder oberen 
Grenze liegt, wurden auch in die weitere Auswertung einbezogen. 
 
Dass die Flächenkorridore von +/- 5 m² durchaus geeignet sind, wurde in einem Gutachten 
im Jahr 2017 bestätigt: 
 
„Es kann damit festgehalten werden, dass die im Schlüssigen Konzept benutzten Flächen-
korridore von +/- 5 Quadratmetern zwar aus statistischer Sicht nicht optimal sind, dennoch 
aber vollends brauchbar sind und die Berechnung der Eckwerte basierend auf optimalen Ge-
wichten sich nicht signifikant von den im Schlüssigen Konzept angegebenen Werten unter-
scheidet.“ 39 
Tabelle 2: Wohnflächenspannen 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen  
1 2 3 4 5 
abstrakt angemes-
sene Wohnfläche 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 95 m² 
untere Grenze 40 m² 55 m² 70 m² 80 m² 90 m² 
obere Grenze 50 m² 65 m² 80 m² 90 m² 100 m² 
 
Durch die Wahl dieser Flächenkorridore kann zudem auf einen ausreichenden Umfang an 
Wohnungsdaten zur Bildung eines Eckwertes für die Grundmiete pro m², der die aktuellen 
Verhältnisse am Wohnungsmarkt abbildet, zurückgegriffen werden.  
  
 
38
 vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 14 AS 77/12 R, Rn. 32 
39  Gutachten von Prof. Dr. Göran Kauermann v. 17.01.2017 im Verfahren des SG Leipzig S 16 AS 2262/16, S. 6 
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Schlüssiges Konzept 2023 
 
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Tabelle 3: Anzahl an Wohnungsdaten 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen Anzahl an 
Datensätzen 1 2 3 4 5 
die genau der  
abstrakt angemes-
senen Wohnfläche  
entsprechen  
57 200 81 54 34 
die im Bereich der 
gebildeten Flächen-
korridore liegen 
835 1.516 855 617 381 
 
Wie in Kapitel 2 dargestellt, ist die Grundmiete je m² Wohnfläche vornehmlich kennzeich-
nend für den Standard einer Wohnung. Daher werden für die selektierten Datensätze jeweils 
die Grundmieten je m² Wohnfläche bestimmt und die Werte in aufsteigender Reihenfolge 
sortiert. Die Grundmiete je m² Wohnfläche eines jeden Flächenkorridors, die genau das un-
tere Drittel (einfaches Segment) aller Datensätze nach oben begrenzt, stellt den Richtwert für 
die jeweilige Größe der Bedarfsgemeinschaft dar. Mit der Differenzierung der Eckwerte für 
die Grundmiete je m² nach der jeweiligen Größe der Bedarfsgemeinschaft wird den Gege-
benheiten des Leipziger Wohnungsmarktes und der Rechtsprechung des BSG40 entspro-
chen. Die Angabe des mittleren Wertes der Grundmiete je m² Wohnfläche in der u.a. 
Tabelle 4 dient hier zum Vergleich. Dieser Wert spiegelt die durchschnittlichen Mieten aller 
Leipziger Haushalte wieder.  
Tabelle 4: Ermittlung der Eckwerte für die Grundmiete je m² 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen 
 
1 2 3 4 5 
günstigstes Drittel 
der Wohnungen  
innerhalb der Wohn-
flächenspanne 
278,3333 505,3333 285,0000 205,6667 127,0000 
Eckwert 
Grundmiete je m² 
(33 ⅓%-Perzentil41) 
5,6250 € 5,4032 € 5,8455 € 5,9761 € 6,2036 € 
mittlerer Wert der 
Grundmiete je m² =  
Median 
6,0455 € 5,9062 € 6,4795 € 6,7000 € 7,0330 € 
 
 
 
 
 
 
 
 
40
 vgl. BSG, Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R, Rn. 19 
41
 v. Malottki, info also 3/2014, Fn. 7: „Perzentile teilen eine Grundgesamtheit so, dass der genannte Anteil in 
Prozent unterhalb dieser Schwelle liegt und der Rest darüber. Ein 20%-Perzentil der Mieten ist also der 
Schwellenwert, unter dem 20% der Mieten liegen.“ 
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In der nachfolgenden Abbildung wird dieser Berechnungsschritt am Beispiel der Wohnungen 
für 1-Person-Haushalte grafisch dargestellt. 
Abbildung 1: Verteilung der Wohnungen nach ihrer Grundmiete je m² Wohnfläche 
 
  
 
In einem nächsten Schritt wurden die Schwankungsbreiten der so ermittelten Eckwerte für 
die Grundmiete je m² (33 ⅓%-Perzentil) ermittelt. Dies ist notwendig, da die repräsentative 
Datenerhebung für den Mietspiegel zufällig ist. Das bedeutet im konkreten Fall, dass zufällig 
Wohnung ausgewählt werden, aus denen dann Größen berechnet werden, wie etwa die 
Kosten der Unterkunft. Somit ist jede aus diesen Daten berechnete Größe zufällig. Die be-
rechneten Größen schwanken ihrerseits um den wahren Wert, den man konzeptionell erhal-
ten würde, wenn Daten von allen Wohnungen in der Stadt Leipzig erhoben würden, also eine 
sog. Vollerhebung durchgeführt werden würde. Die zufällige Schwankung von Größen kann 
statistisch quantifiziert werden. Dabei gilt, je kleiner die Stichprobe, desto größer ist die Un-
genauigkeit. Umgekehrt gilt, je größer die Stichprobe, umso kleiner ist die zufällige Streuung 
der berechneten Größe. Diese Ungenauigkeit wird in Form eines Konfidenzintervalls ange-
geben, wobei üblicherweise von einem 95% Vertrauensniveau ausgegangen wird. 
 
Grundlage für die Ermittlung der nachfolgenden Konfidenzintervalle ist das Vorgehen von 
Nyblom (Nyblom, J. 1992. “Note on Interpolated Order Statistics.” Statistics and Probability 
Letters 14: 129–31. 10.1016/0167-7152(92)90076-H.). 
 
Um Fehler zu vermeiden, die sich aus der zufälligen Stichprobenziehung ergeben können 
und damit zum Nachteil leistungsberechtigter Haushalte führen können, werden im weiteren 
Vorgehen die nachfolgend angegebenen oberen Konfidenzintervalle verwendet.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
0
10
20
30
40
50
60
70
80
4,00 5,00 6,00 7,00 8,00 9,00 10,00 11,00 12,00 13,00
Wohnfläche von 40 - 50 m², n=835 ≜ der 1-Person-Haushalte
Anzahl
Preis in € je m²
< 5,6250 € > 6,5510 €
einfaches
Segment
mittleres 
Segment
gehobenes 
Segment
21 von 40 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2023 
 
Seite 15 
Tabelle 5: Ermittlung der Konfidenzintervalle der Eckwerte für die Grundmiete je m² 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen 
 
1 2 3 4 5 
Eckwert 
Grundmiete je m² 
(33 ⅓%-Perzentil42) 
5,6250 € 5,4032 € 5,8455 € 5,9761 € 6,2036 € 
unteres 
Konfidenzintervall 5,5435 € 5,3333 € 5,7237 € 5,7647 € 5,9140 € 
oberes 
Konfidenzintervall 5,7021 € 5,4909 € 6,0000 € 6,1163 € 6,4725 € 
3.2 Ermittlung angemessener Betriebskosten 
Soweit keine statistischen Daten zur Bestimmung angemessener Betriebskosten – gerade 
im unteren Wohnsegment – vorliegen, ist es zulässig, auf bereits vorliegende Daten aus Be-
triebskostenübersichten (und dabei vorrangig auf örtliche Übersichten) zurückzugreifen und 
dabei auf die sich daraus ergebenden Durchschnittswerte. Die Heranziehung von Durch-
schnittswerten aus allen Mietverhältnissen ergibt zwar einen Wert, der – weil er den gesam-
ten Mietmarkt erfasst – in der Tendenz höher liegt, als dies bei Auswertung nur des 
Teilsegments der Fall wäre, auf das Leistungsberechtigte nach dem SGB II zu verweisen 
sind. Sofern eine entsprechend differenzierte Datenlage aber nicht vorliegt und also eine 
Auswertung des Teilsegments mit vernünftigem Aufwand ausscheidet, ist eine solche Ver-
gröberung erforderlich, um mit ausreichender Sicherheit zu gewährleisten, dass in jedem 
Marktsegment – auch in dem in Bezug zu nehmenden unteren Segment – eine genügende 
Anzahl an Mietverhältnissen zu diesem Preis vorhanden ist.43 
 
Da für das Stadtgebiet Leipzig keine Erkenntnisse über die Betriebskosten im unteren Wohn-
segment vorliegen und im Zuge der Mietspiegelbefragung dazu ebenfalls keine validen Da-
ten erhoben werden konnten, werden die kalten Betriebskosten auf Grundlage der aktuellen 
Broschüre Betriebskosten in Leipzig 2021 (Berichtsjahr 2023) ermittelt. 
 
Zur Bildung eines zutreffenden Durchschnittswerts für den gesamten Vergleichsraum werden 
die für die unterschiedlichen Gebäudetypen vorliegenden Betriebskostenergebnisse im Ver-
hältnis zum Anteil von Wohnungen dieses Gebäudetyps am gesamten Wohnungsbestand 
gewichtet44. Der gesamte Wohnungsbestand im Stadtgebiet Leipzig von derzeit 299.853 
Wohnungen (inkl. Eigentumswohnungen) in Mehrfamilienhäusern mit mehr als zwei Wohn-
einheiten verteilt sich auf die Gebäudetypen wie in Tabelle 6 dargestellt. 
  
 
42
 v. Malottki, info also 3/2014, Fn. 7: „Perzentile teilen eine Grundgesamtheit so, dass der genannte Anteil in 
Prozent unterhalb dieser Schwelle liegt und der Rest darüber. Ein 20%-Perzentil der Mieten ist also der 
Schwellenwert, unter dem 20% der Mieten liegen.“ 
43 vgl. BSG, Urteil v. 22.08.2012, B 14 AS 13/12 R, Rn. 27 
44 vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 50/10 R, Rn. 32 
22 von 40 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2023 
 
Seite 16 
Tabelle 6: Wohnungsbestand nach Gebäudetyp 45 
Gebäudetyp46  
1 2 3 4 5 6 7 8 9 
Wohnungs- 
bestand 125.069 43.064 9.685 11.715 49.545 22.506 29.829 1.640 6.800 
prozentualer 
Anteil am 
Wohnungs- 
bestand 
41,7101% 14,3617% 3,2299% 3,9069% 16,5231% 7,5057% 9,9479% 0,5469% 2,2678% 
Darstellung 
gerundete 
Anteil47 
41,71% 14,36% 3,23% 3,91% 16,52% 7,51% 9,95% 0,55% 2,27% 
 
Zur Ermittlung der kalten Betriebskosten werden zu den jeweiligen durchschnittlichen kalten 
Betriebskosten (Median) die Aufzugskosten addiert. Die Aufzugskosten stellen eine Beson-
derheit bei der Bestimmung angemessener Betriebskosten dar, da Aufzüge nur in den Ge-
bäuden des Typs 6 (Hochhaus) generell vorhanden sind. Bei allen anderen Baualtersklassen 
sind Aufzüge i.d.R. ein zusätzliches Ausstattungsmerkmal und für einen gehobenen Woh-
nungsstandard kennzeichnend. In den untersuchten Gebäuden des Typs 4 waren keine Auf-
züge verbaut. Um leistungsberechtigten Haushalten auch die Anmietung von Wohnraum in 
Gebäuden mit Aufzug zu ermöglichen, werden die Aufzugskosten in die kalten Betriebskos-
ten einbezogen. 
 
Die so ermittelten Werte für die kalten Betriebskosten je Gebäudetyp werden danach zu ei-
nem für den Vergleichsraum gültigen gewichteten arithmetischen Mittelwert zusammenge-
fasst. In diesen gewichteten arithmetischen Mittelwert gehen die Betriebskosten der 
unterschiedlichen Gebäudetypen entsprechend ihres Anteils am Gesamtbestand ein. Bei der 
Bildung des einfachen arithmetischen Mittels der Betriebskosten über alle Gebäudetypen 
würden diese – ungeachtet des Anteils der Gebäudetypen am gesamten Wohnungsbestand 
– zu gleichen Teilen in die Berechnung einfließen. Der gewichtete arithmetische Mittelwert 
berücksichtigt, dass Gebäudetypen mit einem größeren Wohnungsbestand mit größerem 
Gewicht einfließen als Gebäudetypen mit einem geringeren Wohnungsbestand.48 
 
Der sich daraus für den gesamten Vergleichsraum ergebende Wert wird im Anschluss um 
einen Sicherheitszuschlag von 10% erhöht. Der Sicherheitszuschlag berücksichtigt den nicht 
genau bezifferbaren Mehrbedarf an Kaltwasser, der Personen entsteht, die (möglicherweise) 
keiner außerhäuslichen Beschäftigung nachgehen, sowie künftige allgemeine Kostensteige-
rungen wie sie z. B. durch die Anpassung des Mindestlohnes im Bereich der haushaltsnahen 
Tätigkeiten (Grünpflege, Hausreinigung oder Winterdienst) auftreten können.49 
  
 
45 Sozialamt, Wohn- und Gebäudeverzeichnis  
46
 vgl. S. 7, Tabelle 1 
47  vgl. S. 9, 2.8 Rundung während der Berechnung 
48 vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 50/10 R, Rn. 32 
49
 BMVBS, Arbeitshilfe, S. 39 
23 von 40 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2023 
 
Seite 17 
Tabelle 7: Ermittlung angemessener kalter Betriebskosten 50 
Gebäudetyp51 
Kosten je m² 
1 2 3 4 5 6 7 8 9 
Ø kalte 
Betriebskosten 1,42 € 1,29 € 1,31 € 1,29 € 1,35 € 1,54 € 1,36 € 1,11 € 1,50 € 
zzgl. Kosten  
für Aufzug 0,23 € 0,28 € 0,29 € - 0,27 € 0,10 € 0,19 € 0,20 € 0,20 € 
∑ kalte 
Betriebskosten 1,65 € 1,57 € 1,60 € 1,29 € 1,62 € 1,64 € 1,55 € 1,31 € 1,70 € 
gerundeter 
prozentualer  
Anteil am Woh-
nungsbestand 
41,71% 14,36% 3,23% 3,91% 16,52% 7,51% 9,95% 0,55% 2,27% 
gewichteter Mittel-
wert der kalten 
Betriebskosten 
1,6035 € 
zzgl. 10% 
Sicherheits- 
zuschlag 
0,1604 € 
angemessene 
kalte Betriebs-
kosten je m² 
1,7639 € 
  
 
50
 Betriebskosten in Leipzig 2021 – Berichtsjahr 2023, VII-DS-09255 
51
 vgl. S. 7, Tabelle 1 
24 von 40 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2023 
 
Seite 18 
3.3 Bruttokaltmiete 
Die Richtwerte für die Kosten der Unterkunft sollen die Kaltmiete und die Betriebskosten um-
fassen, da neben der Nettokaltmiete auch die Betriebskosten abstrakt zu bestimmen und als 
Faktor in das Produkt (vgl. Kapitel 2.3) einzubeziehen sind.52 
 
Die zuvor ermittelten Beträge für die Betriebskosten werden daher zu den jeweiligen Werten 
der Grundmiete (oberes Konfidenzintervall) addiert. Die gebildeten Summen werden im An-
schluss mit der abstrakt angemessenen Wohnfläche je Größe der Bedarfsgemeinschaft mul-
tipliziert. Daraus ergeben sich die Richtwerte in Form der Bruttokaltmiete. 
Tabelle 8: Feststellung angemessener Richtwerte für die Kosten der Unterkunft 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen  
 
1 2 3 4 5 für jede wei-
tere Person 
abstrakt angemes-
sene Wohnfläche 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 95 m² zzgl. 10 m² 
angemessene 
Grundmiete je m² 
(oberes  
Konfidenzintervall) 
5,7021 € 5,4909 € 6,0000 € 6,1163 € 6,4725 € 6,4725 € 
angemessene Be-
triebskosten je m² 1,7639 € 
Bruttokaltmiete 
je m² 7,4660 € 7,2548 € 7,7639 € 7,8802 € 8,2364 € 8,2364 € 
ungerundetes 
Ergebnis 335,9706 € 435,2877 € 582,2914 € 669,8140 € 782,4592 € 78,2459 € 
Richtwert 
Bruttokaltmiete 335,98 € 435,29 € 582,30 € 669,82 € 782,46 € zzgl. 78,25 € 
Berechnung erfolgt mit allen Nachkommastellen53 
 
Diese (vom Bundessozialgericht favorisierte) Ausgestaltung des Richtwertes erhöht den 
Spielraum für Wohnungssuchende, da wiederum z. B. eine höhere Grundmiete durch nied-
rige Betriebskosten ausgeglichen werden kann und umgekehrt. 
3.4 Ermittlung angemessener Heizkosten – Nichtprüfungsgrenze 
Für die Heiz- und Wassererwärmungskosten liegen aktuelle Erkenntnisse auf Basis der Bro-
schüre Betriebskosten in Leipzig 2021 (Berichtsjahr 2023) vor. Die dazu ausgewerteten Da-
ten betreffen das Abrechnungsjahr 2021. 
 
Aus der Summe der Heiz- und der Wassererwärmungskosten eines jeden Gebäudetyps wird 
analog der für die kalten Betriebskosten beschriebenen Vorgehensweise ein gewichteter Mit-
telwert gebildet. 
 
Da das Jahr 2021 im langjährigen Vergleich ein wärmeres Jahr war, fielen geringere Heiz-
kosten als in einem normal kalten Jahr an. Die reinen Heizkosten werden daher vor Berech-
nung des gewichteten Mittelwertes klimabereinigt.54 Für den Zeitraum vom 01.01. bis 
31.12.2021 beträgt der durchschnittliche Klimafaktor (Median) für das Stadtgebiet Leipzig  
 
52
 vgl. BSG, Urteil v. 19.10.2012, B 14 AS 50/10 R, Rn. 33 
53  vgl. S. 9, 2.8 Rundung während der Berechnung 
54
 BMVBS, Arbeitshilfe, S. 39 
25 von 40 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2023 
 
Seite 19 
gerundet 1,0455. Mit diesem Faktor sind die Heizkosten zu multiplizieren. Gleiches gilt nicht 
für die Wassererwärmungskosten, da für diese die klimatischen Verhältnisse eines Jahres 
unerheblich sind.  
Tabelle 9: Ermittlung angemessener Heizkosten 56 
Gebäudetyp57 
Kosten je m² 
1 2 3 4 5 6 7 8 9 
Heizung 
(2021 KF 1,04) 0,66 € 0,64 € 0,72 € 0,63 € 0,67 € 0,95 € 0,64 € 0,56 € 0,61 € 
Heizung klima- 
bereinigt (* 1,04) 0,6830 € 0,6628 € 0,7480 € 0,6504 € 0,6996 € 0,9837 € 0,6693 € 0,5864 € 0,6320 € 
Wasser- 
erwärmung 0,25 € 0,27 € 0,28 € 0,29 € 0,27 € 0,26 € 0,21 € 0,24 € 0,24 € 
∑ Heiz- und  
Wasser-  
erwärmung 
0,9319 € 0,9295 € 1,0232 € 0,9380 € 0,9716 € 1,2442 € 0,8821 € 0,8236 € 0,8762 € 
prozentualer 
Anteil am 
Wohnungs- 
bestand 
41,71% 14,36% 3,23% 3,91% 16,52% 7,51% 9,95% 0,55% 2,27% 
gewichteter Mit-
telwert der Heiz- 
und Wasserer-
wärmungskosten 
0,9579 € 
 
Aufgrund des Konfliktes in der Ukraine sind die Preise für Energie seit Anfang 2022 massiv 
angestiegen. Da die in Tabelle 9 angegebenen Werte für die Heizung und die Wassererwär-
mung die Auswertung von Betriebskostenabrechnungen des Jahres 2021 zu Grunde liegt, 
müssen die dort ausgewiesenen Heiz- und Wassererwärmungskosten der seitdem stattge-
fundenen Preisentwicklung angepasst werden.  
 
Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Kosten für die einzelnen Brennstoffe unterschiedlich 
stark gestiegen sind und am Leipziger Wohnungsmarkt die Brennstoffarten Fernwärme, Erd-
gas sowie Heizöl vorherrschend sind. Auf die Beheizung mit Strom (Wärmepumpen) oder 
Holzöfen entfällt nur ein ganz geringer Anteil. Rund 30% der Leipziger Wohngebäude wer-
den mit Fernwärme und 70% über Erdgas oder Heizöl beheizt.58 Die Preise für Fernwärme 
sind im Jahr 2022 um 5% gestiegen, für das Jahr 2023 wird eine Preissteigerung von 10% 
erwartet. Die Preise für Erdgas und Heizöl sind im Jahr 2022 um bis zu 80% gestiegen, für 
das Jahr 2023 wird eine Preissenkung von 11% erwartet.59 
 
Da die Bestimmung eines abstrakt angemessenen Heizkostenpreises pro m²-Wohnfläche für 
eine einfache Wohnung im unteren Segment eines Wohnungsmarktes ohne Bezugnahme 
auf den konkreten Bauzustand, die jeweilige Wohnungslage und regionale Gegebenheiten 
unmöglich ist, dient es der Verwaltungsökonomie, Höchst-Toleranzwerte zu bestimmen, bei 
deren Unterschreitung die Angemessenheit der tatsächlichen Kosten unterstellt wird (sog. 
 
55
 Deutscher Wetterdienst, Klimafaktoren für den Energieausweis, Mittelwert der PLZ-Zustellbezirke des Stadt -
gebietes Leipzig im Zeitraum 01.01.-31.12.2021 
56
 Betriebskosten in Leipzig 2021 – Berichtsjahr 2023, VII-DS-09255 
57
 vgl. S. 7, Tabelle 1 
58  https://waerme-fuer-leipzig.de/start 
59  https://www.co2online.de/service/news/beitrag/25052/ 
26 von 40 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2023 
 
Seite 20 
Nichtprüfungsgrenze).60 Zuvor sind der unterschiedliche Anteil der Brennstoffarten am Leip-
ziger Wohnungsmarkt und deren unterschiedliche Preisentwicklung seit Anfang 2022 ins 
Verhältnis zu setzen und mit dem gewichteten Mittelwert der Heiz- und Wassererwärmungs-
kosten zu multiplizieren. Die so ermittelten und um die Preisentwicklung angepassten Werte 
werden daher abschließend zur Bildung einer Nichtprüfungsgrenze um einen Zuschlag von 
weiteren 10% angehoben. 
 
Die Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten ergibt sich abschließend aus der Multiplikation 
des gewichteten Mittelwertes der Heiz- und Wassererwärmungskosten je m² unter Berück-
sichtigung der Preisentwicklung mit den abstrakt angemessenen Wohnflächen nach Größe 
der Bedarfsgemeinschaft. 
 
Heizkosten, die oberhalb dieser Nichtprüfungsgrenze liegen, sind im konkreten Einzelfall auf 
ihre Angemessenheit anhand der aktuellen Fassung des kommunalen Heizspiegels61 oder – 
wenn dieser für einzelne Gebäudegrößen und Brennstoffarten keine Werte enthält – des 
bundesweiten Heizspiegel zu prüfen.  
Tabelle 10: Feststellung einer Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen  
 
1 2 3 4 5 für jede wei-
tere Person 
abstrakt angemes-
sene Wohnfläche 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 95 m² zzgl. 10 m² 
gewichteter Mittel-
wert der Heiz- und 
Wassererwärmungs-
kosten 
0,9579 € 
Erdgas und Heizöl Fernwärme Anteil Erdgas und 
Heizöl sowie Fern-
wärme an der  
Beheizung 
 70%  30% 
Erdgas und Heizöl Fernwärme Berücksichtigung 
Verbraucherpreis-
entwicklung 2022  + 80%  + 5% 
Erdgas und Heizöl Fernwärme Berücksichtigung 
Verbraucherpreis-
entwicklung 2023  - 11%  + 10% 
gewichteter Faktor 
für Preisentwicklung 1,4679 
gewichteter Mittel-
wert der Heiz- und 
Wassererwärmungs-
kosten dynamisiert 
um Preisentwicklung 
1,4061 € 
zzgl. 10% Zuschlag 1,5467 € 
ungerundetes  
Ergebnis 69,6030 € 92,8039 € 116,0049 € 131,4723 € 146,9396 € 14,6939 € 
Nichtprüfungsgrenze 
Heizkosten 69,61 € 92,81 € 116,01 € 131,48 € 146,94 € zzgl. 14,70 € 
 
60
 Deutscher Verein, Empfehlungen zu den angemessenen KdU, S. 44 
61 Heizspiegel Leipzig, bundesweiter Heizspiegel – co2online  
27 von 40 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2023 
 
Seite 21 
4 Verfügbarkeit angemessenen Wohnraums 
4.1 Zumutbarkeit 
Vor der Beurteilung, ob angemessener Wohnraum zu den ermittelten Richtwerten für die 
Grundmiete verfügbar ist, sind die Mindestanforderungen an die Zumutbarkeit von Wohn-
raum für die jeweilige Größe der Bedarfsgemeinschaft zu definieren, da dazu keine bundes- 
oder landeseinheitlichen Vorgaben über alle Bedarfsgemeinschaftsgrößen bestehen. 
 
Die Stadt Leipzig hält nachfolgende Mindestwohnflächen in Verbindung mit der angegebe-
nen Mindestanzahl von Wohnräumen für zumutbar. Das bedeutet nicht, dass im Um-
kehrschluss Wohnungen, die über eine kleinere Wohnfläche oder eine geringere Anzahl von 
Wohnräumen verfügen, generell unzumutbar sind. Auch die Zumutbarkeit ist im konkreten 
Einzelfall zu prüfen. Gerade für Haushalte mit mehreren Kindern können auch Wohnungen 
mit einer geringeren Raumanzahl zumutbar sein.62 
Tabelle 5: Mindestanforderung Zumutbarkeit 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen 
 
1 2 3 4 5 
Mindestwohnfläche 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 
Mindestanzahl 
Wohnräume 1 2 3 4 4 
 
Bei der Validierung der Richtwerte für die Grundmiete werden Wohnungen, die über eine 
kleinere Wohnfläche oder eine geringere als die Mindestanzahl an Wohnräumen verfügen, 
nicht in das Ergebnis einbezogen, obwohl sie im Einzelfall geeignet sein können. 
4.2 Betrachtung angemessenen Wohnraums in den Mietspiegeldaten  
(auf Basis der Nettokaltmiete) 
Das Bundessozialgericht hält daran fest, dass dann, wenn ein qualifizierter Mietspiegel, der 
in einem wissenschaftlich gesicherten Verfahren aufgestellt wurde, der Bestimmung des an-
gemessenen Quadratmeterpreises für die Kaltmiete zugrunde liegt und ihm Aussagen zur 
Häufigkeit von Wohnungen mit dem angemessenen Quadratmeterpreis entnommen werden 
können, davon auszugehen ist, dass es in ausreichendem Maße Wohnungen zu diesem ab-
strakt angemessenen Quadratmeterpreis im örtlichen Vergleichsraum gibt.63 
 
Die Stadt Leipzig verfügt über einen qualifizierten Mietspiegel. Den Leipziger Mietspiegelda-
ten können Aussagen zur Häufigkeit von Wohnungen mit dem zuvor ermittelten angemesse-
nen Quadratmeterpreis entnommen werden. 
 
In der nachfolgenden Übersicht sind zuerst die Wohnungen dargestellt, die über eine Wohn-
fläche verfügen, die zwischen der für die jeweilige Größe der Bedarfsgemeinschaft mindes-
tens zumutbaren (Untergrenze) und der abstrakt angemessenen Wohnfläche (Obergrenze) 
liegt. Danach werden schrittweise die zusätzlichen Voraussetzungen zur Mindestanzahl von 
Wohnräumen und der angemessene Quadratmeterpreis für die Nettokaltmiete ergänzt.  
  
 
62 vgl. LSG Sachsen, Beschluss vom 04.03.2011, Az: L 7 AS 753/10 B ER, S. 5f. 
63 vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rn. 38 
28 von 40 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2023 
 
Seite 22 
In Abhängigkeit dieser zusätzlichen Voraussetzungen wird die Häufigkeit von Wohnungen 
mit einem angemessenen Quadratmeterpreis abgebildet. 
Tabelle 12: Häufigkeit angemessener Wohnungen in den Mietspiegeldaten 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen 
Voraussetzungen 
1 2 3 4 5 
Wohnfläche ab 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 
Wohnfläche bis 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 95 m² 
Anzahl Wohnungen 549 1.716 1.957 642 492 
 zusätzliche Voraussetzung: Mindestanzahl Wohnräume 
Mindestanzahl 
Wohnräume 1 2 3 4 4 
Anzahl Wohnungen 549 1.681 1.379 104 198 
 zusätzliche Voraussetzung: abstrakt angemessener Quadratmeterpreis 
abstrakt  
angemessene  
Nettokaltmiete je m² 
(oberes  
Konfidenzintervall) 
5,7021 € 5,4909 € 6,0000 € 6,1163 € 6,4725 € 
angemessene 
gerundete Nettokalt-
miete gesamt  
256,60 € 329,46 € 450,00 € 519,89 € 614,90 € 
Anzahl Wohnungen 307 910 1.029 76 134 
 
  
29 von 40 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2023 
 
Seite 23 
In der nachfolgenden Übersicht wird am Beispiel der 307 Datensätze der für 1-Person-Haus-
halte ermittelten Wohnungen mit einer abstrakt angemessenen Nettokaltmiete die Häufig-
keitsverteilung dargestellt. 
Abbildung 2: Verteilung der Nettokaltmieten von Wohnungen für 1-Person-Haushalte 
 mit einem abstrakt angemessenen Quadratmeterpreis 
 
 
Unter Berücksichtigung der Produkttheorie sind auch Wohnungen mit einer größeren als der 
abstrakt angemessenen Wohnfläche angemessen, wenn die Wohnfläche multipliziert mit 
dem Quadratmeterpreis für die Grundmiete die für den jeweiligen Haushalt angemessene 
Grundmiete nicht übersteigt. Danach ergeben sich aus den Mietspiegeldaten folgende Häu-
figkeiten. 
Tabelle 13: Häufigkeit von Wohnungen mit einer angemessenen Nettokaltmiete in den 
 Mietspiegeldaten 
Haushaltsgröße in Personen 
Voraussetzungen 
1 2 3 4 5 
Wohnfläche ab 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 
Mindestanzahl 
Wohnräume 1 2 3 4 4 
angemessene 
Nettokaltmiete 256,60 € 329,46 € 450,00 € 519,89 € 614,90 € 
Anzahl Wohnungen 522 1.259 1.537 463 369 
 
In den Mietspiegeldaten sind zu der zuvor ermittelten angemessenen Nettokaltmiete Woh-
nungen für alle Haushaltsgrößen vorhanden. 
20
27
32
28
42
34
41
34 35
14
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
170 € 180 € 190 € 200 € 210 € 220 € 230 € 240 € 250 € 256,60 
€
Anzahl von Wohnungen mit einer Nettokaltmiete von bis zu
30 von 40 in Zusammenstellung
Schlüssiges Konzept 2023 
 
Seite 24 
Zusätzlich zu der vom BSG gewählten Validierung der Verfügbarkeit von Wohnungen mit ei-
nem angemessenen Quadratmeterpreis werden im nächsten Kapitel die aktuell am Woh-
nungsmarkt angebotenen Wohnungen beschrieben. 
4.3 Verfügbarkeit am Markt angebotener angemessener Wohnungen  
(Angebotsmieten auf Basis Nettokaltmiete) 
Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) hat in der im Ja-
nuar 2013 veröffentlichten „Arbeitshilfe zur Bestimmung der angemessenen Aufwendungen 
der Unterkunft im Rahmen kommunaler Satzungen“ u. a. Hinweise zur sachgerechten Ermitt-
lung von Angebotsmieten gegeben. 
 
Demnach sollen bei der Betrachtung der Angebotsmieten folgende Aspekte berücksichtigt 
werden: 
 
• Ganz wesentlich ist, dass die im Angebot befindlichen freien Mietwohnungen nur zu 
einem gewissen Teil überhaupt in Anzeigen oder auf Internet-Seiten publiziert wer-
den. So finden z. B. Genossenschaftswohnungen oder Wohnungen mit Belegungs-
rechten häufig einen neuen Mieter, ohne dass diese in Inseraten oder anderen 
Publikationen aufgetaucht wären. Das gilt auch für Wohnungen, die direkt an Nach-
folgemieter übergeben werden. Weiterhin inserieren etwa Wohnungsunternehmen 
nicht alle gleichgearteten Wohnungen, so dass nicht auf das Gesamtangebot ge-
schlossen werden kann. 
 
• Bei den freien Wohnungen, die auch tatsächlich als Angebot publiziert werden, han-
delt es sich zudem tendenziell um die teureren Angebote. Denn die günstigeren Woh-
nungsangebote fallen überproportional unter die Gruppe, die direkt ohne Publikation 
neu vermietet werden. Daher ist davon auszugehen, dass durch eine Angebotsmie-
ten-Recherche und Analyse die preiswerten Wohnungen schlechter erfasst werden, 
je angespannter die Wohnungsmärkte sind. 
 
• Auf entspannten Märkten hingegen kann es dazu kommen, dass die tatsächlich ab-
geschlossenen Mietverträge nach Vertragsverhandlungen unterhalb der ursprüngli-
chen Angebotsmieten liegen. 
 
• Insgesamt bildet die Analyse der Angebotsmieten einer Kommune in der Tendenz 
überproportional das höherpreisige Wohnungsmarktsegment ab, während tatsächlich 
in nennenswertem Umfang auch preiswertere Wohnungen auf dem lokalen Markt er-
hältlich sind. Darum besteht das Risiko, dass Angemessenheitsgrenzen, die sich aus-
schließlich auf die Auswertung von Angebotsmieten stützen, zu hoch angesetzt 
sind.64 
 
Unter Berücksichtigung dieser Aspekte wird die Grundmiete der am Markt angebotenen 
Mietwohnungen im Hinblick auf ihre Angemessenheit untersucht.  
 
Dazu wird im Rahmen der Herleitung der Richtwerte für die Kosten der Unterkunft auf die 
Datenbank der Value AG (VALUE Marktdatenbank) zurückgegriffen. Diese Datenbank liefert 
aktuelle und umfassende Informationen zu Preisen und Mieten des deutschen Immobilien-
marktes. Eine Untersuchung der am Markt angebotenen Wohnung auf Basis der Bruttokalt-
mieten war nicht möglich, da die in der VALUE Marktdatenbank überwiegend enthaltenen 
Betriebskosten sowohl die kalten Nebenkosten als auch die Heiz- und Wassererwärmungs-
kosten enthielten. Eine entsprechende Ausdifferenzierung der Betriebskosten erfolgte nur bei 
einem geringeren Anteil der Datensätze. 
 
 
64
 BMVBS, Arbeitshilfe, S. 44 
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Im Betrachtungszeitraum Mai bis Juli 2023 lagen Daten von 5.091 unterschiedlichen Mietin-
seraten für den Vergleichsraum vor, von denen ein Teil über einen Zeitraum von mehreren 
Monaten beworben wurde. Angebotene Wohnungen mussten über eine Mindestwohnfläche 
von 20 m² und eine Angabe zur Anzahl der Wohnräume verfügen. Fehlten entsprechende 
Aussagen, blieben die Angebote unberücksichtigt.  
 
In jedem Auswertungsmonat waren im Stadtgebiet Leipzig über 2.700 unterschiedliche Woh-
nungsangebote vorhanden. 
Tabelle 6: Wohnungsangebote in der Stadt Leipzig (Zeitraum Mai bis Juli 2023) 
 Mai Juni Juli 
Wohnungsangebote 
in der VALUE Markt-
datenbank 
2.859 2.899 2.771 
 
In Tabelle 15 werden die in diesen Erhebungen ermittelten angemessenen Wohnungen für 
leistungsberechtigte Haushalte nach dem SGB II und XII unter Berücksichtigung der Pro-
dukttheorie dargestellt, d.h. Wohnungsangebote mit einer größeren als der abstrakt ange-
messenen Wohnfläche können bei einem geringeren als unter Kapitel 3.1 festgestellten 
Quadratmeterpreis angemessen sein. 
 
Daraus ergibt sich für die Stadt Leipzig folgende Mindestanzahl an angemessenen und zu-
mutbaren Wohnungsangeboten.  
Tabelle 75: Verfügbarkeit angemessener Wohnungsangebote (Nettokaltmiete) 
Haushaltsgröße in Personen 
Voraussetzungen 
1 2 3 4 5 
Wohnfläche ab 20 m² 45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 
Mindestanzahl 
Wohnräume 1 2 3 4 4  
angemessene  
Nettokaltmiete 256,60 € 329,46 € 450,00 € 519,89 € 614,90 € 
 Anzahl Wohnungsangebote VALUE Marktdatenbank 
Mai 74 106 135 2 7 
Juni 83 94 137 4 9 
Juli 73 91 148 8 11 
 darunter unterschiedliche Wohnungsangebote 
Mai bis Juli 2023 133 174 241 8 17 
 
Die Auswertung zeigt, dass für alle Haushaltsgrößen Wohnraum vorhanden ist. Aufgrund der 
Angespanntheit des Leipziger Wohnungsmarkt ist das insgesamt zur Anmietung verfügbare 
Wohnungsangebot im preiswerten Segment im Vergleich zu den Vorjahren deutlich zurück-
gegangen. Wie zuvor beschrieben ist der Grund dafür das enorme Bevölkerungswachstum 
der vergangenen zehn Jahre. Insbesondere für Haushalte mit geringem Einkommen und 
mehr als drei Personen wirkt sich die Knappheit kostengünstiger Wohnungen besonders 
aus. 
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Für Haushalte mit geringen Einkommen, die sich am Wohnungsmarkt nicht selbst mit einer 
Wohnung versorgen können, besteht die Möglichkeit, im Sozialamt65 Unterstützung bei der 
Wohnraumbeschaffung zu erhalten. Das gilt auch für Haushalte mit einem Bedarf an alters- 
und/oder behindertengerechtem Wohnraum. Im Sachgebiet Wohnraumversorgung wird zur 
Wohnungssuche umfassend beraten, zu speziellen Wohnungsangeboten informiert und 
durch Kooperation mit dem kommunalen Vermieter, der LWB GmbH, und anderen Woh-
nungsmarktakteuren sowie durch Nutzung von städtischen Belegungsrechtsoptionen in indi-
viduell angemessenen Wohnraum vermittelt. 
 
Bei der Versorgung mit geeignetem Wohnraum ist zu berücksichtigen, dass leistungsberech-
tigten Haushalten nach dem SGB II sowie dem SGB XII, die zur Senkung ihrer Unterkunfts-
kosten aufgefordert werden, dafür im Regelfall ein Zeitraum von bis zu sechs Monaten 
eingeräumt wird. Haushalte, die erstmals Leistungen beziehen, erhalten zuvor eine zusätzli-
che Karenzzeit von 12 Monaten.66 In diesem Zeitraum unterliegt der Wohnungsmarkt einem 
permanenten Wechsel an Wohnungsangeboten. 
 
Im nächsten Schritt wird ausgewertet, wie sich die angemessenen Wohnungsangebote auf 
die einzelnen Stadtbezirke verteilen. 
Tabelle 8: Räumliche Verteilung angemessener Wohnungsangebote 
Haushaltsgröße in Personen 
Stadtbezirk 
1 2 3 4 5 
Mitte 8 3 3 3 4 
Nordost 10 17 24 - 1 
Ost 12 33 34 1 1 
Südost 14 33 29 - 1 
Süd 9 9 15 - 1 
Südwest 9 16 10 - - 
West 32 19 98 2 6 
Alt-West 25 22 8 - - 
Nordwest 10 14 5 1 3 
Nord 4 7 15 1 - 
ohne Angabe  
einer Anschrift - 1 - - - 
Summe 133 174 241 8 17 
 
Angemessene Wohnungsangebote sind in allen Leipziger Stadtbezirken vorhanden. In eini-
gen Stadtbezirken liegen deutlich mehr Angebote als in anderen vor. Eine ähnliche Miet-
preisdifferenzierung gibt es in fast allen Großstädten Deutschlands.67 Das Wohnungs-
angebot konzentriert sich jedoch nicht nur auf einige wenige Stadtbezirke, so dass sich 
nahezu alle leistungsberechtigten Haushalte , für die die Notwendigkeit eines Wohnungs-
 
65 Sozialamt, Abteilung Soziale Wohnhilfen, Sachgebiet Wohnraumversorgung (50.52), Prager Str. 21, 04103 
Leipzig 
66 vgl. § 22 Abs. 1 S. 3 SGB II bzw. § 35 Abs. 2 S. 2 SGB XII 
67 Heyn/ Dr. Braun/ Grade, Wohnungsangebote für arme Familien in Großstädten, S. 40 ff. 
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wechsels besteht, über das gesamte Stadtgebiet verteilt mit angemessenem Wohnraum ver-
sorgen können.68 
 
Soweit sich eine räumliche Häufung des Bestandes angemessener Wohnung in einzelnen 
Stadtteilen zeigt, ist im Übrigen zu beachten, dass insoweit ein Spannungsverhältnis zum 
Wohnstandard besteht. Denn die Forderung nach einer stärkeren Verteilung der angemesse-
nen Wohnungen über das Stadtgebiet wäre mit einer Überschreitung des einfachen Stan-
dards verbunden. Eine (deutliche) Überschreitung des vom BSG propagierten einfachen 
Standards würde sich indes zu Lasten von nicht im Leistungsbezug stehenden Mitbewerbern 
um Wohnungen einfachen Standards auswirken, und kommt daher bereits vor diesem Hin-
tergrund nicht in Betracht.69 
 
Sowohl im Mietspiegeldatensatz als auch bei den am Markt angebotenen Mietobjekten sind 
zu den ermittelten Richtwerten kostenangemessene Wohnungen für alle Haushaltsgrößen 
nachweisbar. 
 
 
68 vgl. BSG, Urteil v. 10.09.2013, B 4 AS 77/12 R, Rn. 29 
69 Knickrehm, Soziale Sicherheit, 2015 - Ausgabe 7, S. 287 u. 291 
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5 Feststellung der angemessenen Unterkunftskosten und der Nichtprüfungsgrenze 
für die Heizkosten 
Für die angemessene Höhe der Kosten der Unterkunft und die Nichtprüfungsgrenze für die 
Heizkosten ergeben sich folgende Werte: 
Tabelle 17: Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und der Nichtprüfungsgrenze  
für die Heizkosten (in 2023 ermittelte Werte) 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen  
 
1 2 3 4 5 für jede weitere 
Person 
Richtwert 
Bruttokaltmiete 335,98 € 435,29 € 582,30 € 669,82 € 782,46 € zzgl. 78,25 € 
Nichtprüfungs-
grenze  
Heizkosten 
69,61 € 92,81 € 116,01 € 131,48 € 146,94 € zzgl. 14,70 € 
 
Die Ratsversammlung der Stadt Leipzig hat am 19.05.2021 beschlossen, dass die Richt-
werte für die Kosten der Unterkunft und die Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten jährlich 
anzupassen sind.70 Da der Mietspiegel alle zwei Jahre neu erstellt wird, lagen im Jahr 2022 
kein neuen Daten aus einer Mietspiegelerhebung vor. Die im Jahr 2021 festgelegten Richt-
werte für die Kosten der Unterkunft und die Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten wurden 
daher in 2022 anhand der Veränderungsrate zum Vorjahresmonat des Verbraucherpreisin-
dex für Wohnung, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe des Statistischen Bundesam-
tes (CC13-04) von Juni 2021 zum Juni 2022 um 10,1% zum 01.10.2022 angehoben. Die 
Ratsversammlung wurde in ihrer Sitzung am 12.10.2022 darüber informiert.71 
  
 
70  Beschluss vom 19.05.2021, VII-A-02220-NF-03 
71  Informationsvorlage vom 12.10.2022, VII-DS-07499-Ifo-01 
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Im nächsten Schritt erfolgt der Vergleich der hier ermittelten Richtwerte für die Kosten der 
Unterkunft und die Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten mit den in 2022 festgesetzten 
Werten. 
Tabelle 18: Vergleich der ermittelten Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und der 
Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten mit den in 2022 festgesetzten 
Werten 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen  
 
1 2 3 4 5 für jede weitere 
Person 
Richtwert Brutto- 
kaltmiete 2023 335,98 € 435,29 € 582,30 € 669,82 € 782,46 € zzgl. 78,25 € 
Richtwert Brutto- 
kaltmiete 2022 345,79 € 450,00 € 586,63 € 671,44 € 753,54 € zzgl. 79,33 € 
Differenz -9,81 €  -14,71 € -4,33 € -1,62 € 28,92 € -1,08 €  
Nichtprüfungs-
grenze Heiz- 
kosten 2023 
69,61 € 92,81 € 116,01 € 131,48 € 146,94 € zzgl. 14,70 € 
Nichtprüfungs-
grenze Heiz- 
kosten 2022 
55,84 € 74,46 € 93,08 € 105,49 € 117,90 € zzgl. 12,42 € 
Differenz 13,77 €  18,35 € 22,93 € 25,99 € 29,04 € 2,28 €  
 
Wie der Vergleich belegt, liegen die im Jahr 2022 festgesetzten Richtwerte für die Kosten der 
Unterkunft außer für Haushalte mit 5 Personen über den jetzt neu ermittelten Richtwerten. 
Die Nichtprüfungsgrenzen für die Heizkosten sind hingegen angestiegen. 
 
Leistungsberechtigte Haushalte müssen darauf vertrauen können, dass von der Stadt Leip-
zig festgesetzte Richtwerte für die Kosten der Unterkunft Bestand haben. Zudem hat sich der 
Markt auf die im Jahr 2022 festgesetzten Richtwerte für die Kosten der Unterkunft eingestellt. 
Für wohnungssuchende Haushalte ist es daher nicht zumutbar, ihre Suche auf die jetzt er-
mittelten Richtwerte für die Kosten der Unterkunft zu beschränken. Aus diesen Gründen wer-
den die jeweiligen Höchstwerte aus beiden Jahren als angemessene Kosten der Unterkunft 
und Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten festgestellt. 
Tabelle 19: Feststellung der Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und der Nicht -
prüfungsgrenze für die Heizkosten 
Größe der Bedarfsgemeinschaft in Personen  
 
1 2 3 4 5 für jede weitere 
Person 
Richtwert 
Bruttokaltmiete 345,79 € 450,00 € 586,63 € 671,44 € 782,46 € zzgl. 79,33 € 
Nichtprüfungs-
grenze  
Heizkosten 
69,61 € 92,81 € 116,01 € 131,48 € 146,94 € zzgl. 14,70 € 
 
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Die Richtwerte für die Bruttokaltmiete und die Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten stellen 
lediglich Referenzwerte dar. Darüber hinausgehende Aufwendungen sind immer auf ihre An-
gemessenheit nach den Besonderheiten des Einzelfalls zu prüfen.72 
 
Soweit die Aufwendungen für die Unterkunft und Heizung den der Besonderheit des Einzel-
falles angemessenen Umfang übersteigen, sind sie gemäß § 22 SGB II bzw. § 35 SGB XII 
als Bedarf so lange anzuerkennen, wie es der oder dem alleinstehenden Leistungsberechtig-
ten oder der Bedarfsgemeinschaft nicht möglich oder nicht zuzumuten ist, durch einen Woh-
nungswechsel, durch Vermieten oder auf andere Weise die Aufwendungen zu senken. 
 
Bei der Unterbringung leistungsberechtigter Haushalte in sogenannten irregulären Unterkünf-
ten, z. B. in Gemeinschaftsunterkünften, Notschlafstellen für Wohnungslose oder Frauenhäu-
sern, sind im Regelfall die tatsächlichen Kosten bzw. pauschalierte Unterkunftskosten 
anzuerkennen.73 
 
 
 
72
 Verwaltungsrichtlinie Kosten der Unterkunft, Kapitel 2, Angemessenheit der laufenden KdU und Heizung 
73  vgl. § 22 SGB II, §§ 35, 42a SGB XII 
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6 Inkrafttreten 
Diese Festlegungen wurden am XX.12.2023 mit Vorlage VII-DS-09256 beschlossen und tre-
ten am 01.01.2024 in Kraft. 
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Tabellen- und Abbildungsverzeichnis 
Tabelle 1: Übersicht Gebäudetyp und ausgewertete Betriebskostenabrechnungen 7  
Tabelle 2: Wohnflächenspannen 1 2 
Tabelle 3: Anzahl an Wohnungsdaten 1 3 
Tabelle 4: Ermittlung der Eckwerte für die Grundmiete je m² 1 3 
Tabelle 5: Ermittlung der Konfidenzintervalle der Eckwerte für die Grundmiete je m² 15  
Tabelle 6:  Wohnungsbestand nach Gebäudetyp 1 6 
Tabelle 7: Ermittlung angemessener kalter Betriebskosten 1 7 
Tabelle 8: Feststellung angemessener Richtwerte für die Kosten der Unterkunft 1 7 
Tabelle 9: Ermittlung angemessener Heizkosten 1 8 
Tabelle 10: Feststellung einer Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 1 9 
Tabelle 11: Mindestanforderung Zumutbarkeit 20  
Tabelle 12: Häufigkeit angemessener Wohnungen in den Mietspiegeldaten 21  
Tabelle 13: Häufigkeit von Wohnungen mit einer angemessenen Grundmiete in den 
Mietspiegeldaten 22  
Tabelle 14: Wohnungsangebote in der Stadt Leipzig (Zeitraum Mai – Juli 2023) 23  
Tabelle 15: Verfügbarkeit angemessener Wohnungsangebote (Nettokaltmiete) 2 5 
Tabelle 16: Räumliche Verteilung angemessener Wohnungsangebote 2 5 
Tabelle 17: Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und Nichtprüfungsgrenze  
für die Heizkosten (in 2023 ermittelte Werte) 28  
Tabelle 18: Vergleich der ermittelten Richtwerte für die Kosten der Unterkunft  
und der Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten mit den in 2022  
festgesetzten Werten 2 9 
Tabelle 19: Feststellung der Richtwerte für die Kosten der Unterkunft und  
der Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten 2 9 
 
 
 
Abbildung 1: Verteilung der Wohnungen nach ihrer Grundmiete je m² Wohnfläche 1 4 
Abbildung 2: Verteilung der Nettokaltmieten von Wohnungen für 1-Person-Haushalte  
mit einem abstrakt angemessenen Quadratmeterpreis 23 
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Literatur- und Quellenverzeichnis 
Börstinghaus, Ulf, Miethöhe-Handbuch, Wohn- und Geschäftsraummiete, München 2009 
 
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), BBSR-Berichte KOMPAKT 
02/2014, KdU-Richtlinien: Werkstattberichte aus der Praxis, Stand: Juli 2014 
 
Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS), Arbeitshilfe zur Be -
stimmung der angemessenen Aufwendungen der Unterkunft im Rahmen kommunaler Sat-
zungen, Stand: Januar 2013 
 
Deutscher Verein für öffentliche und private Fürsorge e.V., Empfehlungen des Deutschen 
Vereins zu den angemessenen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung nach §§ 22 ff. 
SGB II und §§ 35 ff. SGB XII, DV 15/12 AF III, Veröffentlichung: 12.03.2014 
 
Heising, Petra, Angemessene Unterkunftskosten – eine Überforderung des Sozialstaats?, 
empirica paper Nr. 214, Stand: September 2013 
 
Heyn, Timo/ Dr. Braun, Reiner/ Grade, Jan, Bertelsmann Stiftung, Wohnungsangebote für 
arme Familien in Großstädten, Eine bundesweite Analyse am Beispiel der 100 einwohner-
stärksten Städte, Gütersloh 2013 
 
Knickrehm, Sabine, Das schlüssige Konzept - Wann sind Unterkunftskosten für SGB-II-
Empfänger »angemessen«? Kontrollierte Methodenfreiheit bei Methodenvielfalt, Soziale Si-
cherheit, 2015 - Ausgabe 7 
 
v. Malottki, Christian, Schlüssiges, Konzept und Statistik, Zur Rechtsprechung des Bundes-
sozialgerichts und des Bayerischen Landessozialgerichts zum „schlüssigen Konzept“ für die 
Landeshauptstadt München, info also 3/2014 
 
 
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