Bebauungsplan Nr. 392 "Wilhelm-Leuschner-Platz";
Stadtbezirk Mitte, Ortsteil Zentrum-Süd;
Billigungs- und Auslegungsbeschluss
Stadt: leipzig
Drucksache: VII-DS-00208
Datum: 2020-05-26
Vorlagenart: Beschlussvorlage

1/6
 
Ratsversammlung 
 
 
Beschlussvorlage Nr. VII-DS-00208 
 
Status: öffentlich 
 
  
 
Eingereicht von  
Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
 
 
 
Betreff: 
Bebauungsplan Nr. 392 "Wilhelm-Leuschner-Platz"; 
Stadtbezirk Mitte, Ortsteil Zentrum-Süd; 
Billigungs- und Auslegungsbeschluss 
 
Beratungsfolge (Änderungen vorbehalten): 
Gremium 
voraussichtlicher 
Sitzungstermin 
 
Zuständigkeit 
   
DB OBM - Vorabstimmung   Vorberatung 
Dienstberatung des Oberbürgermeisters   Bestätigung 
FA Umwelt und Ordnung   Vorberatung 
FA Stadtentwicklung und Bau   Vorberatung 
SBB Mitte   Anhörung 
Ratsversammlung  08.07.2020 Beschlussfassung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Der Entwurf des Bebauungsplanes sowie seine Begründung werden gebilligt. 
2. Die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB wird beschlossen. 
 
Hinweis: Die in der Vorlage enthaltenen Pläne dienen lediglich der Information. Maßgebend ist der zum Zeitpunkt 
des Beschlusses im Sitzungssaal des Stadtrates ausgehängte Plan. 
 
Räumlicher Bezug: 
Stadtbezirk: Mitte  
Ortsteil: Zentrum-Süd 
Zusammenfassung: 
Anlass der Vorlage:  
 
 Rechtliche Vorschriften    Stadtratsbeschluss    Verwaltungshandeln 
 Sonstiges: 
Anlass des Bebauungsplanverfahrens sind die Stadtratsbeschlüsse von 2008 zur Erhaltung 
des denkmalgeschützten Bowlingtreffs und zur Wiedererrichtung einer Markthalle. Ziel der 
städtebaulichen Planung ist es, das bisher ungeordnete und weitgehend ungenutzte Areal zu 
einem lebendigen nutzungsgemischten Stadtquartier zu entwickeln.  
Mit dieser Vorlage soll die Freigabe für die Durchführung der öffentlichen Auslegung 
herbeigeführt werden. 
 
 
 
 
 

2/6
 
 
 
 
Finanzielle Auswirkungen x nein  wenn ja, 
Kostengünstigere Alternativen geprüft  nein  ja, Ergebnis siehe Anlage zur Begründung 
Folgen bei Ablehnung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Handelt es sich um eine Investition (damit aktivierungspflichtig)?  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
  
Im Haushalt wirksam von bis Höhe in EUR wo veranschlagt 
Ergebnishaushalt Erträge     
 Aufwendungen     
Finanzhaushalt Einzahlungen     
 Auszahlungen     
Entstehen Folgekosten oder Einsparungen?  nein  wenn ja, 
 
Folgekosten Einsparungen wirksam von bis Höhe in EUR 
(jährlich) wo veranschlagt 
Zu Lasten anderer OE Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand     
Nach Durchführung der 
Maßnahme zu erwarten Ergeb. HH Erträge     
 Ergeb. HH Aufwand (ohne 
Abschreibungen)     
 Ergeb. HH Aufwand aus jährl. 
Abschreibungen      
 
Steuerrechtliche Prüfung  nein  wenn, ja 
Unternehmerische Tätigkeit i.S.d. §§ 2 Abs. 1 und 2B UStG  nein  ja, Erläuterung siehe Punkt 4 des 
Sachverhalts  
Umsatzsteuerpflicht der Leistung  nein  ja, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
Bei Verträgen: Umsatzsteuerklausel aufgenommen  ja   Nein, Erläuterung siehe Anlage zur 
Begründung 
 
Auswirkungen auf den Stellenplan  Ja x Nein 
Beantragte Stellenerweiterung:     Vorgesehener Stellenabbau:  
  
3/6
Hintergrund zum Beschlussvorschlag:  
Welche strategischen Ziele werden mit der Maßnahme unterstützt?  
 
 
2030 - Leipzig wächst nachhaltig! 
Ziele und Handlungsschwerpunkte 
 
Leipzig setzt auf 
Lebensqualität: 
Balance zwischen 
Verdichtung und Freiraum 
Qualität im öffentlichen 
Raum und in der 
Baukultur 
Nachhaltige Mobilität 
Vorsorgende Klima- und 
Energiestrategie 
Erhalt und Verbesserung 
der Umweltqualität 
Quartiersnahe Kultur-, 
Sport- und Freiraum-
angebote 
Leipzig besteht im 
Wettbewerb: 
Positive Rahmen-
bedingungen für 
qualifizierte Arbeitsplätze 
Attraktives Umfeld für 
Innovation, Gründer und 
Fachkräfte 
Vielfältige und stabile 
Wirtschaftsstruktur 
Leistungsfähige 
technische Infrastruktur 
Vernetzung von Bildung, 
Forschung und Wirtschaft 
 
Leipzig schafft soziale 
Stabilität: 
Chancengerechtigkeit in 
der inklusiven Stadt 
Gemeinschaftliche 
Quartiersentwicklung 
Bezahlbares Wohnen 
Zukunftsorientierte Kita- 
und Schulangebote 
Lebenslanges Lernen 
Sichere Stadt 
 
 
 
  
Akteure: 
 Bürgerstadt 
 Region 
 Stadtrat 
 Kommunalwirtschaft 
 Verwaltung 
 
Leipzig stärkt seine 
Internationalität: 
Weltoffene Stadt 
Vielfältige, lebendige 
Kultur- und Sport-
landschaft 
Interdisziplinäre 
Wissenschaft und 
excellente Forschung 
Attraktiver Tagungs- und 
Tourismusstandort 
Imageprägende 
Großveranstaltungen 
Globales Denken, lokal 
verantwortliches Handeln 
 
Sonstige Ziele: 
 
trifft nicht zu  
 
 
 
 
 
Beschreibung des Abwägungsprozesses:  
Gemäß der Eingriffsermittlung nach BNatSchG besteht kein weiteres Ausgleichserfordernis.  
Es wurde festgestellt, dass diese Eingriffsermittlung (gem. Leipziger Bewertungsmodell) dem 
ökologischen Verlust der heutigen Gehölz- und Heckenstrukturen nicht ausreichend 
Rechnung trägt. Daher wurden weitere Maßnahmen festgelegt. Weitere Maßnahmen 
außerhalb des Bebauungsplangebietes sollen folgen. 
 
Mit der kommunal wichtigen Wiederbebauung des Wilhelm-Leuschner-Platzes liegt ein 
konkretes und hinreichend bedeutsames Vorhaben vor, welches ohne 
Beseitigung/Beeinträchtigung von gesetzlich geschützten Biotopen nicht und auch nicht in 
ähnlicher Form umsetzbar ist. 
 
Der im Artenschutzbeitrag formulierten Auffassung, dass ein Ausweichen, der weit 
verbreiteten, störungsunempfindlichen und ungefährdeten sogenannten Allerweltsvogelarten 
bei aktiver Unterstützung durch die festgesetzten Steuerungs- und Ausgleichsmaßnahmen in 
Lebensräume im Umfeld möglich ist, wird gefolgt.  
 
 
4/6
 
 
I. Eilbedürftigkeitsbegründung 
Nicht erforderlich.  
 
 
II. Begründung Nichtöffentlichkeit  
Nicht erforderlich.  
 
 
III.  Strategische Ziele 
Handlungsschwerpunkte des Zielbildes (INSEK, S. A-11,-15,-17) 
Interdisziplinäre Wissenschaft und exzellente Forschung: Das B-Plangebiet eignet sich 
zur Ansiedlung von universitären und außeruniversitären Forschungs- und 
Lehreinrichtungen. Neben dem Matthäi-Kirchhof existieren keine derart innerstädtisch und 
zentral gelegen Baugrundstücke, um zentralörtliche Nutzungen anzusiedeln. 
Qualität im öffentlichen Raum und in der Baukultur: Sämtlichen Bauvorhaben inklusive 
die Herstellung der Freifläche sollen durch Architekturwettbewerbe bzw. durch einen 
Freiflächenwettbewerb qualifiziert werden. 
Bezahlbares Wohnen: Auch in dieser zentralen Lage soll das Wohnen möglich sein und 
somit dem europäischen Leitbild der urban nutzungsstrukturell gemischten Innenstadt 
gerecht werden. Wohnungen in dieser zentralen Lage tragen zur Vielfalt des 
Wohnungsangebotes bei. 30% der gesamten Wohnflächen im Plangebiet sollen für 
mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungsbau vorgesehen werden.  
 
IV. Sachverhalt 
1. Anlass 
Aufgrund der Stadtratsbeschlüsse von 2008 zur Erhaltung des denkmalgeschützten 
Bowlingtreffs und zur Wiedererrichtung einer Markthalle wurde das Planungsverfahren 
begonnen und zuletzt durch den Beschluss von 2015 zur Weiterführung des 
Aufstellungsverfahrens zum Bebauungsplan Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz/Ost“ erneut 
bestätigt. 
Das Erfordernis für die Aufstellung des Bebauungsplanes begründet sich insbesondere 
daraus, dass die geplanten Bauvorhaben und städtebaulichen Detailregelungen in ihrer 
Gesamtheit nicht über die Anwendung des § 34 BauGB zu steuern sind. Dazu zählen die 
beabsichtigte Realisierung der Bauflächen im östlichen Bereich gemäß dem beschlossenen 
städtebaulichen Konzept und das Freihalten des westlichen Bereiches als öffentliche 
Platzfläche sowie die dauerhafte Neuordnung der Bau- und Nutzungsstrukturen.  
 
 
2. Beschreibung der Maßnahme 
Die wesentlichen geplanten Maßnahmen des Bebauungsplanes sind: 
 die Schaffung von Baurecht für die Wiederbebauung im Osten des Plangebietes und 
die Sicherung einer großen Freifläche im westlichen Teil des Plangebiets,  
 die Steuerung der baulichen Nutzung als kerngebietstypische Nutzungen, ergänzt 
durch eine Markthalle und einen Mindestwohnanteil, sowie des Maßes der baulichen 
Nutzungen, 
 die Integration des Baudenkmals ehemaliger „Bowlingtreff“,  
 die Steuerung des Einzelhandels unter Zulassung einer Markthalle,  
 die Bewältigung der Lärmimmissionen,  
 die Umsetzung einiger Maßnahmen zur Begrünung und zum Wasserrückhalt, 
hauptsächlich in den Baugebieten und in den Straßenräumen (im Übrigen aber keine 
abschließenden Regelungen zu Begrünungsmaßnahmen auf der öffentlichen 
Freifläche, da deren Gestaltung erst im Rahmen eines noch durchzuführenden 
Wettbewerbes entschieden werden soll),  
 die Festlegungen für einen neuen Straßenraum (Planstraße) und 
5/6
 die Regelungen zu Kfz-Stellplätzen. 
Im Übrigen werden mit dem Bebauungsplan Baurechte in erheblichen Umfang auf 
städtischen Eigentumsflächen geschaffen. Die zukünftigen Baufelder eignen sich in 
hervorragender Weise auch für die Unterbringung von Teilen der Kernverwaltung sowie ggf. 
auch für andere städtische Einrichtungen (Musikschule, Naturkundemuseum, 
Volkshochschule) und Einrichtungen, an denen ein besonderes Ansiedlungsinteresse 
besteht (z.B. Forum Recht, Institut für Länderkunde, Global Hub). Die Realisierung dieser 
Nutzungen ist zu untersuchen. 
 
Mit dem Beschluss dieser Vorlage wird der Billigungs- und Auslegungsbeschluss als 
Voraussetzung für die Durchführung der öffentlichen Auslegung des Entwurfes des 
Bebauungsplanes und seiner Begründung herbeigeführt. 
 
3. Realisierungs- / Zeithorizont 
Die weitere Vorgehensweise ist wie folgt vorgesehen: 
Nach der Beschlussfassung durch die Ratsversammlung wird das Dezernat 
Stadtentwicklung und Bau, Stadtplanungsamt, 
• die öffentliche Auslegung und 
• zeitgleich die Beteiligung der TöB zum Entwurf durchführen sowie 
• die Bürgervereine beteiligen. 
 
Die eingegangenen Stellungnahmen werden geprüft, bewertet und in einem 
Abwägungsprotokoll zusammengefasst. Der Abwägungs- und Satzungsbeschluss zum 
Bebauungsplan sollen 2020 erfolgen.  
 
 
4. Finanzielle Auswirkungen 
Aus dem Beschluss dieser Vorlage sind keine finanziellen Auswirkungen für die Stadt zu 
erwarten. 
 
Im Zuge der Umsetzung des Planes sind finanzielle Auswirkungen für die Stadt wie folgt zu 
erwarten bzw. nicht auszuschließen: 
 
Grunderwerbskosten für: 
Erschließungsanlagen, hier für nicht oder nicht vollständig in städtischem Eigentum 
befindliche Flächen, die als „Öffentliche Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung – 
Öffentliche Freifläche“ festgesetzten Flächen. Die Entscheidung über die Umsetzung und 
Finanzierung erfolgt mit separater Beschlussvorlage. Umfang und Zeitpunkt der Kosten sind 
derzeit noch nicht absehbar. 
 
Realisierungskosten für:  
a) Erschließungsanlagen (einschl. Begrünung) innerhalb der im Bebauungsplan als 
„Straßenverkehrsflächen“ und der als „Öffentliche Verkehrsfläche mit besonderer 
Zweckbestimmung – Öffentliche Freifläche“ festgesetzten Flächen. Die Entscheidung 
über die Umsetzung und Finanzierung erfolgt mit separater Beschlussvorlage. Die 
erforderlichen Haushaltsmittel für Planung und Bau sollen in der folgenden Haushaltsperiode 
ab 2021 ermittelt und eingestellt werden. Nach heutigem Kenntnisstand wird die tatsächliche 
Erschließung voraussichtlich erst ab den Jahren 2024/2025 erforderlich sein.  
b) Grünflächen innerhalb der im Bebauungsplan als „Öffentliche Grünfläche mit näherer 
Zweckbestimmung – Öffentliche Parkanlage“ festgesetzten Fläche. Hinsichtlich 
Entscheidung und Finanzierung gelten die Aussagen zu a) entsprechend. 
 
Folgekosten (für die Unterhaltung nach der Realisierung) für: 
a) Erschließungsanlagen (einschl. Begrünung): 30.000 €/Jahr 
b) Grünfläche: Umfang und Zeitpunkt der Kosten sind derzeit noch nicht absehbar. 
 
Einnahmen (in Folge der Umsetzung des Planes) aus: 
6/6
a) Verkauf von Baugrundstücken in den Kerngebieten sowie im Sondergebiet 
b) Gewerbesteuer und anderen Steuern nach Ansiedlung von Unternehmen.  
Umfang und Zeitpunkt der Einnahmen sind derzeit noch nicht absehbar. 
 
 
5. Auswirkungen auf den Stellenplan 
keine 
 
 
6. Bürgerbeteiligung 
 
 bereits erfolgt     geplant     nicht nötig 
 
Die frühzeitige Beteiligung zum Vorentwurf des Bebauungsplanes erfolgte im Jahr 2012. 
Thematisiert wurden u.a. der Verzicht auf eine Markthalle und eine Ausweitung des 
Baurechtes auf den westlichen Teil der Markthallenstraße. Beide Anregungen führten nicht 
zu einer Änderung des Planwerks. Diese Vorlage dient der Vorbereitung der Beteiligung der 
Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuches. Diese erfolgt in Form einer öffentlichen 
Auslegung der Unterlagen. Die Bekanntmachung dazu erfolgt im Leipziger Amtsblatt. 
  
 
7. Besonderheiten  
keine 
 
 
8. Folgen bei Nichtbeschluss 
Die Beteiligung der Öffentlichkeit zu den Planunterlagen kann nicht erfolgen; das Verfahren 
zur Aufstellung des Planes in der vorliegenden Form wird nicht fortgesetzt. 
 
 
Anlagen: 
1  Übersichtskarte 
2  Bebauungsplan Teil A: Planzeichnung, Planzeichenerklärung 
3  Bebauungsplan Teil B: Text 
4  Begründung zum Bebauungsplan    
 
 
 
 
Übersichtskarte - Lage des Plangebietes
für die Vorlage
Bebauungsplan Nr. 392  "Wilhelm-Leuschner-Platz"  
Datengrundlage: ALKIS Staatsbetrieb für Geobasisinformationen
und Vermessung Sachsen vom 09.2018
Grenze des Plangebietes
      





Bebauungsplan Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“  (Entwurf)  1 
Teil B: Text   
 
Stand: 02. April 2020 
Die der Planung zugrunde liegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse, DIN-
Vorschriften, VDI-Richtlinien und ähnliche Regelungen) können bei der Stadt Leipzig im 
Neuen Rathaus, Martin-Luther-Ring 4-6, 04109 Leipzig, Stadtplanungsamt, Zimmer 498, 
während der Sprechzeiten eingesehen werden. 
 
I.  FESTSETZUNGEN  
1. Art der baulichen Nutzung  
1.1 Für die Teil-Baugebiete MK 1 bis MK 7 des Kerngebietes gilt:  
1.1.1 Allgemein zulässig sind: 
 Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude; 
 Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergung sgewerbes; 
 Vergnügungsstätten, sofern keine Einschränkung nach Nr. 1.1.6 besteht; 
 sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe; 
 Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche u nd sportliche Zwecke. 
1.1.2 Einzelhandelsbetriebe sind nur im Erdgeschoss und im 1. O bergeschoss zulässig.  
1.1.3 Wohnungen sind nur oberhalb des Erdgeschosses zulässig.  
1.1.4  In den Teil-Baugebieten M K  1  u n d  M K  2 ist ein Anteil von mindestens 20 % und 
höchstens 30 % der zulässigen Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden. In 
den Teil-Baugebieten MK 5 und MK 6 ist ein Anteil von mindestens 40 % und höchs-
tens 50 % der zulässigen Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden.  
1.1.5 Auf Flächen, auf denen Gebäude mit mindestens drei Wohnun gen errichtet werden, 
ist von jeweils drei errichteten Wohnungen mindestens eine so z u errichten, dass sie 
mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnte. 
1.1.6 Ausnahmsweise können Abweichungen von Nr. 1.1.4 in dem Um fang zugelassen wer-
den, in dem sichergestellt ist, dass  
 die Geschossfläche, die entgegen Nr. 1.1.4 nicht für Wohnungen  verwendet wird, 
zusätzlich auf einem anderen Grundstück im Geltungsbereich des Bebauungs-
planes zu Wohnzwecken hergestellt wird, und  
 die entsprechende Wohnnutzung durch Baulast gesichert wird. 
  Ausnahmsweise können Abweichungen von Nr. 1.1.5 in dem Umfang  zugelassen wer-
den, in dem sichergestellt ist, dass die erforderliche Mindestz ahl förderfähiger Woh-
nungen in einem anderen Gebäude im Geltungsbereich des Bebauungsplans erbracht 
wird. 
1.1.7 Unzulässig sind: 
 großflächige Einzelhandelsbetriebe; 
 Wohnungen in den Teil-Baugebieten MK 3, MK 4 und MK 7; 
 Wettbüros sowie Betriebe, die Glücksspiele und/oder Unterhaltu ngsspiele ge-
werblich anbieten, einschließlich Spielhallen mit Geld- oder Wa renspielgeräten 
mit und/oder ohne Gewinnmöglichkeit; 
 Einrichtungen mit überwiegend sexgewerblichem Charakter (z. B.  Einzelhandels-
betriebe als Sex-Shops, Peepshows, Sex-Kinos, Bordelle/bordella rtige Betriebe, 
Unterkünfte für Prostituierte, Striptease-Lokale); beim Betrieb s- bzw. Anlagetyp 
Bebauungsplan Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“  (Entwurf)  2 
Teil B: Text   
 
Stand: 02. April 2020 
„Sex-Shop“ handelt es sich um ein Ladengeschäft, das überwiegen d Erotik- und 
Sexartikel anbietet; 
 Tankstellen; 
 oberirdische Parkhäuser, oberirdische Garagen und Großgaragen sowie ober 
irdische Stellplätze mit Ausnahme von Behindertenstellplätzen; 
 Beherbergungsgewerbe, Boardinghouse-Betriebe und Ferienwohnung en in den 
nach Nr. 1.1.4 für Wohnungen verwendeten oder zu verwendenden Geschossflä-
chen;  
 Werbeanlagen, die selbständige bauliche Anlagen im Sinne des §  2 SächsBO 
sind, sowie Werbeanlagen, die für Fremdwerbung bestimmt sind. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 und 7, § 31 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 4 Nr. 1, Abs. 5, 6 Nr. 1, Abs. 7, 8, 9 
BauNVO] 
 
1.2 Für das Teil-Baugebiet MK 8 des Kerngebietes (ehemaliger „Bowlingtreff“) gilt:  
1.2.1 Allgemein zulässig sind: 
 nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe; 
 Schank- und Speisewirtschaften; 
 Vergnügungsstätten, sofern keine Einschränkung nach Nr. 1.2.3 besteht; 
 Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche u nd sportliche Zwecke. 
1.2.2 Ausnahmsweise können zugelassen werden: 
 sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe. 
1.2.3 Unzulässig sind: 
 Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude; 
 großflächige Einzelhandelsbetriebe; 
 Betriebe des Beherbergungsgewerbes; 
 Wettbüros sowie Betriebe, die Glücksspiele und/oder Unterhaltu ngsspiele ge-
werblich anbieten, einschließlich Spielhallen mit Geld- oder Wa renspielgeräten 
mit und/oder ohne Gewinnmöglichkeit; 
 Einrichtungen mit überwiegend sexgewerblichem Charakter (z. B.  Einzelhandels-
betriebe als Sex-Shops, Peepshows, Sex-Kinos, Bordelle/bordella rtige Betriebe, 
Unterkünfte für Prostituierte, Striptease-Lokale); 
 Tankstellen; 
 Wohnungen, Boardinghouse-Betriebe und Ferienwohnungen; 
 oberirdische Parkhäuser, oberirdische Garagen und Großgaragen sowie oberir-
dische Stellplätze mit Ausnahme von Behindertenstellplätzen; 
 Werbeanlagen, die selbständige bauliche Anlagen im Sinne des §  2 SächsBO 
sind, sowie Werbeanlagen, die für Fremdwerbung bestimmt sind. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 4 Nr. 1, Abs. 5, 6 Nr. 1, Abs. 7, 8, 9 BauNVO] 
  
Bebauungsplan Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“  (Entwurf)  3 
Teil B: Text   
 
Stand: 02. April 2020 
1.3 Für das Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ gilt: 
1.3.1 Zweckbestimmung: Das Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ dient der Unterbrin-
gung von Markthallen sowie von weiteren ergänzenden Einzelhande lsbetrieben, 
Dienstleistungsbetrieben, Schank- und Speisewirtschaften, Büros  und Verwaltungs-
einrichtungen sowie von Anlagen für kirchliche, kulturelle, soz iale, gesundheitliche 
und sportliche Zwecke sowie dem Wohnen. 
 D e r  Typus „Markthalle“ zeichnet sich durch folgende Eigenschaften aus: 
 Eine Markthalle wird als bauliche Einheit errichtet und betrie ben. 
 Innerhalb der baulichen Grenzen einer Markthalle werden Markts tände mit ver-
schiedenen Einzelhandels-, Gastronomie- oder Dienstleistungsang eboten an 
Endverbraucher errichtet und betrieben, deren Verkaufstresen fü r Endverbrau-
cher über gemeinsame Gänge – ohne weitere Trennwände oder Einze ltüren vor 
den Marktständen – erreichbar sind. 
 Die Marktstände weisen – als einzelne betrachtet – in der Rege l eine Flächen-
größe von nicht mehr als 50 m² auf.  
1.3.2 Im Erdgeschoss sind innerhalb der Fläche ABDEA nur Markthallen zulässig. Eine 
Erweiterung der Markthallen im Erdgeschoss über die Fläche ABDE A hinaus ist zu-
lässig. 
 Ausnahmsweise können Abweichungen von Satz 1 in dem Umfang zug elassen wer-
den, in dem sichergestellt ist, dass 
 die Fläche, die entgegen Satz 1 innerhalb der Fläche ABDEA nic ht für Markthal-
len verwendet wird, außerhalb der Fläche ABDEA, jedoch zusammenhängend 
mit der für Markthallen innerhalb der Fläche ABDEA verwendeten Fläche herge-
stellt wird,  
 die Front der Markthallen zur Markthallenstraße mindestens 50 m beträgt und 
 die entsprechende Fläche für Markthallen außerhalb der Fläche ABDEA durch 
Baulast gesichert wird. 
1.3.3 Im Erdgeschoss (außerhalb der für Markthallen verwendeten Fläche) sowie im ge-
samten ersten Obergeschoss sind allgemein zulässig: 
 nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe (ohne Sortimentsbesch ränkung);  
 großflächige Einzelhandelsbetriebe, wenn sie auf mindestens 90  % ihrer Ver-
kaufsfläche nahversorgungsrelevante Sortimente gemäß der unter II. festgesetz-
ten Liste anbieten; 
 Dienstleistungsbetriebe und ladenmäßig betriebene Handwerksbet riebe; 
 Schank- und Speisewirtschaften; 
 Einrichtungen für Anlieferung und Entsorgung sowie Abstellanla gen für Fahrrä-
der; 
 betriebliche Sozial- und Verwaltungsräume; 
 Haustechnik. 
Die zusätzlich zur Verkaufsfläche der Markthallen zulässige Ver kaufsfläche für Ein-
zelhandelsbetriebe gemäß Satz 1 wird auf 0,28 m² Verkaufsfläche  je 1,0 m² Grund-
stücksfläche im Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ begrenzt. 
1.3.4 Oberhalb des ersten Obergeschosses sind allgemein zulässig: 
 Büros und Verwaltungseinrichtungen; 
 Schank- und Speisewirtschaften; 
Bebauungsplan Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“  (Entwurf)  4 
Teil B: Text   
 
Stand: 02. April 2020 
 Vergnügungsstätten, sofern keine Einschränkung nach Nr. 1.3.6 besteht; 
 sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe; 
 Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche u nd sportliche Zwecke; 
 Wohnungen; 
 Haustechnik. 
1.3.5 Im Untergeschoss sind allgemein zulässig: 
 Stellplätze/Tiefgaragen sowie Einrichtungen für Anlieferung un d Entsorgung; 
 Lagerräume; 
 Haustechnik. 
1.3.6 Im gesamten Sondergebiet sind unzulässig: 
 Betriebe des Beherbergungsgewerbes; 
 Wettbüros sowie Betriebe, die Glücksspiele und/oder Unterhaltu ngsspiele ge-
werblich anbieten, einschließlich Spielhallen mit Geld- oder Wa renspielgeräten 
mit und/oder ohne Gewinnmöglichkeit; 
 Einrichtungen mit überwiegend sexgewerblichem Charakter (z. B.  Einzelhandels-
betriebe als Sex-Shops, Peepshows, Sex-Kinos, Bordelle/bordella rtige Betriebe, 
Unterkünfte für Prostituierte, Striptease-Lokale); 
 Tankstellen; 
 oberirdische Parkhäuser, oberirdische Garagen und Großgaragen sowie oberir-
dische Stellplätze mit Ausnahme von Behindertenstellplätzen; 
 Werbeanlagen, die selbständige bauliche Anlagen im Sinne des §  2 SächsBO 
sind, sowie Werbeanlagen, die für Fremdwerbung bestimmt sind. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 11 Abs. 2 BauNVO] 
  
Bebauungsplan Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“  (Entwurf)  5 
Teil B: Text   
 
Stand: 02. April 2020 
2. Maß der baulichen Nutzung; Überschreitungen; Aufbauten 
2.1 Die zulässige Grundfläche darf in den Teil-Baugebieten MK 2 und MK 5 des Kernge-
bietes durch die gemäß § 19 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauNVO mitzurec hnende Grundflä-
che von Kellergeschossen einschließlich Tiefgaragen bis zu eine r Grundflächenzahl 
von 0,9 überschritten werden. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 19 Abs. 4 BauNVO] 
2.2 Bezugshöhe für die Gebäudehöhen ist die mittlere Höhe der Oberkante der an das 
Baugrundstück angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen und Ver kehrsflächen be-
sonderer Zweckbestimmung, gemessen an den Endpunkten der anliegenden Grenze 
des jeweiligen Baugrundstückes. Die festgesetzten Höhen gelten einschließlich not-
wendiger Brüstungen, Geländer oder Einfassungen von Dachbegrünung. 
2.3 In den Teil-Baugebieten MK 2, MK 3, MK 4, MK 5 und MK 7 des  Kerngebietes sowie 
im Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ – nicht jedoch in den in Nr. 2.4 bezeichneten 
Bereichen – können Überschreitungen der zeichnerisch festgesetzten Höhen für Ge-
bäudeteile wie Fahrstuhlschächte oder andere technische Aufbauten ausnahmsweise 
zugelassen werden, wenn  
 die Grundfläche dieser Aufbauten insgesamt 10 % der auf dem Ba ugrundstück 
als zulässig genehmigten Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 B auNVO nicht 
überschreitet, 
 die Aufbauten eingehaust werden, sofern dies ohne Funktionsein schränkung 
möglich ist, 
 die bauliche Höhe der Aufbauten einschließlich ihrer Einhausun g das Maß von 
3,0 m über der Oberkante der unter ihnen befindlichen Geschossd ecke nicht 
überschreitet und 
 die Aufbauten einschließlich ihrer Einhausung um das Maß ihrer  Höhe von der 
dem öffentlichen Raum zugewandten Außenkante der unter ihnen be findlichen 
Geschossdecke abgerückt werden. 
2.4 Fahrstuhlschächte und andere technische Anlagen sind nicht als Aufbauten zulässig  
 in den Teil-Baugebieten MK 1 und MK 6 (jeweils vollständig),  
 in den Teil-Baugebieten MK 2, MK 4 und im Sondergebiet „Überba ute Markthalle“ 
jeweils in den Gebäuden bzw. Gebäudeteilen mit Ausrichtung zur Verkehrsfläche 
besonderer Zweckbestimmung „Öffentliche Freifläche“ sowie 
 im Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ sowie im Teil-Baugebiet  MK 3 in den 
Gebäudeteilen mit Ausrichtung zur Grünewaldstraße.  
  In diesen Bereichen sind die entsprechenden technischen Anlag en in die Gebäude-
hülle zu integrieren. 
2.5 Für Solaranlagen auf Dächern sowie die sie umgebenden Brüstungen können Über-
schreitungen der zeichnerisch festgesetzten Höhen ausnahmsweise zugelassen wer-
den, wenn die Oberkante der betreffenden Brüstungen die Oberkan te der darunter 
liegenden obersten Geschossdecke um nicht mehr als 1,50 m überschreitet.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 16 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 6, § 18 BauNVO; § 31 Abs. 1 BauGB; 
§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 89 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 SächsBO]  
  
Bebauungsplan Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“  (Entwurf)  6 
Teil B: Text   
 
Stand: 02. April 2020 
3. Sonstige Festsetzungen 
3.1 Im Teil-Baugebiet MK 6 des Kerngebietes ist oberhalb von 7,50 m über der Bezugs-
höhe ein Vortreten der Gebäudefassade vor die Baulinie um bis zu 1,00 m zulässig. 
3.2 Im Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ sowie im Teil-Baugeb iet MK 4 des Kernge-
bietes ist im Abschnitt zwischen den Punkten A und C zur Errichtung von Arkaden ein 
Zurücktreten der Gebäudefassade hinter die Baulinie um mindeste ns 4,0 m und 
höchstens 6,0 m zulässig. 
3.3 Arkaden sind mit einer lichten Höhe von mindestens 7,50 m und maximal 9,00 m 
oberhalb der Bezugshöhe zu errichten. Die Summe der Grundflächen ihrer Stützpfei-
ler entlang der Baulinie darf nicht mehr als 8 % der Grundfläche der Arkade betragen.  
3.4 Die in der Planzeichnung mit dem Planzeichen Nr. 15.5 der P lanZV festgesetzten und 
mit dem Buchstaben „G“ gekennzeichneten und nummerierten Flächen sind – zwecks 
Begehbarkeit der dort festgesetzten Arkaden bzw. Durchgänge – mit einem Gehrecht 
zugunsten der Allgemeinheit zu belasten.  
3.5 Die Überbauung der in der Planzeichnung mit dem Planzeichen  „Luftgeschoss“ fest-
gesetzten und mit dem Buchstaben „G“ gekennzeichneten und nummerierten Flächen 
ist unter Zulassung einer Abweichung von den in der Hauptzeichn ung festgesetzten 
Baulinien zulässig gemäß den zeichnerischen Festsetzungen in den Nebenzeichnun-
gen 1 und 2: 
 entweder durch nutzbare Vollgeschosse (auch als Verbindungsgang) zwischen 
den angrenzenden Gebäuden  
 oder als gläserne Überdachung der mit „G2“ und „G3“ gekennzeichneten Flä-
chen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1, 2 und 21, Abs. 3 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 5, § 23 BauNVO und § 89 Abs. 1 
Nr. 1, Abs. 2 SächsBO]  
3.6 Innerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche besonderer Zweckb estimmung „Öffentliche 
Freifläche“ sind untergeordnete bauliche Anlagen mit einer maximalen Höhe  v o n  
10,0 m über der festgesetzten Bezugshöhe zulässig. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO] 
Hinweis: Bei Lage der baulichen Anlagen gemäß Nr. 3.6 innerhalb des nachrichtlich in die 
Planzeichnung übernommenen Bereiches des planfestgestellten S-Bahn-Tunnels sind nur 
technische Bauweisen möglich, die eine mit dem Tunnelbauwerk vereinbare Lastenbegren-
zung sicherstellen. Diesbezüglich ist eine Abstimmung mit der Deutschen Bahn erforderlich. 
 
3.7 In den Baugebieten wird die Anzahl der  Stellplätze für Kraftfahrzeuge wie folgt be-
schränkt: Die höchstens zulässige Zahl der Stellplätze ergibt s ich aus der um die 
Hälfte (50 %) reduzierten Mindestzahl der notwendigen Stellplätze, die auf der Grund-
lage der Verwaltungsvorschrift zur Sächsischen Bauordnung ohne Reduktion der Min-
destzahl durch die zuständige Behörde ermittelt wurde.  
[§ 9 Abs. 4 BauGB, § 12 Abs. 6 BauNVO i.V.m. VwVSächsBO 49.2.1] 
3.8 Für Gebäude im Teil-Baugebiet MK 7 des Kerngebietes beträgt  d i e  T i e f e  d e r  Ab-
standsflächen 0,3 H i.S.d. § 6 Sächsische Bauordnung.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 2a, Abs. 4 BauGB i.V.m. § 89 Abs. 1 Nr. 6, Abs. 2 SächsBO] 
Bebauungsplan Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“  (Entwurf)  7 
Teil B: Text   
 
Stand: 02. April 2020 
3.9 Bei der Errichtung von Gebäuden sind Leerrohre bzw. Blindsc hächte sowie Flächen 
für Wechselrichter vorzusehen, die die Errichtung von Photovoltaikanlagen auf dem 
Dach ermöglichen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 23 b BauGB] 
 
 
4. Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen   
4.1 Für schutzbedürftige Räume nach DIN 4109-1:2018-01 sind Vor kehrungen zum 
Schutz vor Außenlärm am Gebäude zu treffen. Für die Mindest-Dimensionierung der 
Vorkehrungen zum Schutz vor Außenlärm ist das gesamte bewertete  Bau-Schall-
dämm-Maß R’w,ges der Außenbauteile schutzbedürftiger Räume nach der o.g. Norm 
unter Anwendung des in der Nebenzeichnung 3 für den entsprechen den Fassaden-
abschnitt eingetragenen Lärmpegelbereichs zu bestimmen.  
  Für schutzbedürftige Räume von Wohnungen sowie anderen Räumen , die dem Schla-
fen dienen, ist abweichend von Satz 2 der in der Nebenzeichnung  4 für den entspre-
chenden Fassadenabschnitt eingetragene Lärmpegelbereich anzuwenden, wenn sich 
hieraus ein höheres Bau-Schalldämm-Maß R’w,ges ergibt. 
4.2 Zum Schutz vor Außenlärm gemäß DIN 4109-1 muss  
 bei Wohnungen mit bis zu zwei schutzbedürftigen Räumen mindest ens ein 
schutzbedürftiger Raum, 
 bei Wohnungen mit mehr als zwei schutzbedürftigen Räumen minde stens die 
Hälfte der schutzbedürftigen Räume  
  mit jeweils mindestens einem Fenster zur lärmabgewandten Seite ausgerichtet sein.  
  Zur lärmabgewandten Seite ausgerichtet sind solche Außenwände , deren Fassaden 
nicht zu einer öffentlichen Verkehrsfläche oder zur Verkehrsfläche besonderer Zweck-
bestimmung „Öffentliche Freifläche“ ausgerichtet sind. 
4.3 Abweichend von Nr. 4.2 als Regelfall können in den Teil-Bau gebieten MK 1 und MK 6 
des Kerngebietes Wohnungen zugelassen werden, wenn  
 bei Wohnungen mit bis zu zwei schutzbedürftigen Räumen in mind estens einem 
schutzbedürftigen Raum, 
 bei Wohnungen mit mehr als zwei schutzbedürftigen Räumen in mi ndestens der 
Hälfte der schutzbedürftigen Räume 
  durch besondere Fensterkonstruktionen unter Wahrung einer ausreichenden Be-
lüftung oder durch andere bauliche Maßnahmen gleicher Wirkung S challpegeldiffe-
renzen erreicht werden, die gewährleisten, dass ein Beurteilung spegel von 30 dB(A) 
während der Nachtzeit in dem Raum oder den Räumen bei mindesten s einem teilge-
öffneten Fenster nicht überschritten wird. 
4.4 Für Wohnungen gilt: Schutzbedürftige Räume, die nur Fenster  zu Fassaden mit einer 
Lärmbelastung > 50 dB(A) nachts besitzen, sind nach VDI-Richtlinie 2719 mit schall-
gedämmten fensterunabhängigen Lüftungseinrichtungen auszustatten.  
4.5 Soweit bei der Errichtung des obersten Geschosses als Wohnu ng durch zulässige 
Staffelung des obersten Geschosses an den festgesetzten Baulini en eine Dachter-
rasse entsteht, muss gleichfalls auf der lärmabgewandten Seite ein Außenwohnbe-
reich (Balkon, Loggia, Terrasse) errichtet werden. 
Bebauungsplan Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“  (Entwurf)  8 
Teil B: Text   
 
Stand: 02. April 2020 
4.6 Zum Schutz vor Gewerbelärm sind im Teil-Baugebiet MK 5 des Kerngebietes sowie 
im Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ in den Gebäuden bzw. Gebäudeteilen an der 
Brüderstraße und an der Planstraße schutzbedürftige Räume von W ohnungen nur 
zulässig, sofern deren Fenster mit Ausrichtung zu den öffentlic hen Verkehrsflächen 
als Festverglasung unter Wahrung einer ausreichenden Belüftung ausgeführt wer-
den. 
4.7 Wände und Decken von Zufahrten zu und Ausfahrten aus Tiefgaragen oder Anlie-
ferungsbereichen sind innenseitig auf einer Länge von 10 m, gem essen ab der stra-
ßenseitigen Fassade, schallabsorbierend auszuführen. Das verwen dete Material 
muss einen bewerteten Schallabsorptionsgrad αw von mindestens 0,7 aufweisen und 
der Absorberklasse A oder B entsprechen. 
4.8 Von den in Nr. 4.1 bis 4.7 getroffenen Anforderungen abweichende geringere Schall-
dämm-Maße sind zulässig, wenn durch Sachverständige für Schallschutz nachgewie-
sen wird, dass die Anwendung dieser Maße ausreichend ist.  
Für die Lüftung gemäß Nr. 4.3, 4.4 und 4.6 sind auch andere tec hnische Lösungen 
zulässig, wenn der sich aus der VDI-Richtlinie 2719 ergebende Schutzanspruch nicht 
unterschritten wird. 
4.9 Zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissions-
schutzgesetzes (insbesondere  Festkörperschwingungen ) müssen bauliche Anla-
gen entlang der Windmühlenstraße schwingungstechnisch abgekoppelt von den plan-
festgestellten Anlagen des „City-Tunnels Leipzig“ errichtet wer den. Es können auch 
Maßnahmen mit gleicher Wirkung getroffen werden. 
4.10 Die Verwendung fester Brennstoffe in Feuerungsanlagen, die  dem Anwendungsbe-
reich der 1. BImSchV unterfallen, ist unzulässig. Darin eingesc hlossen ist auch der 
Betrieb von Anlagen als Zusatzheizung. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 24, § 31 BauGB] 
 
  
Bebauungsplan Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“  (Entwurf)  9 
Teil B: Text   
 
Stand: 02. April 2020 
5. Grünordnerische Festsetzungen; Niederschlagswasserversickeru ng 
5.1 Grünordnerische Festsetzungen für öffentliche Flächen 
5.1.1 Entlang der zeichnerisch festgesetzten Linien für Baumpflanzungen in der Grüne-
waldstraße, der Windmühlenstraße, der Brüderstraße, der Planstr aße sowie nördlich 
des Teil-Baugebietes MK 4 (innerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche mit besonderer 
Zweckbestimmung „Öffentliche Freifläche“) ist mindestens die je weils in der zeichne-
rischen Festsetzung angegebene Anzahl standortheimischer Laubbä ume anzupflan-
zen. 
5.1.2  Innerhalb der öffentlichen Grünfläche im Bereich der Planstraße sind acht stand-
ortheimische Laubbäume anzupflanzen.  
5.1.3 Innerhalb der zeichnerisch festgesetzten „ Fläche zum Anpflanzen  von Bäumen , 
Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen“ sind mindestens 38 stan dortheimische 
Laubbäume zu pflanzen. 
5.1.4  Für die Pflanzungen gemäß Nr. 5.1.1 bis 5.1.3 sind großkronige Laubbäume  
(Stammumfang von mindestens 20-25 cm, Kronenansatz in mindestens 2,5 m Höhe) 
zu verwenden. Für jeden Baum ist eine offene Bodenfläche von mindestens 6 m² 
vorzusehen, die vor Überfahren zu schützen ist. Die Bäume sind dauerhaft zu erhalten 
und bei Abgang zu ersetzen.  
 [§ 9 Abs. 1 Nr. 20, 25 BauGB] 
 
5.2 Grünordnerische Festsetzungen für die Baugebiete  
5.2.1 In den Teil-Baugebieten MK 2 und MK 5 des Kerngebietes si nd die Flächen von Kel-
lergeschossen und Tiefgaragen, die nicht oberirdisch mit Gebäuden überbaut werden, 
mit einer mindestens 100 cm mächtigen Bodenschicht zu überdecken.  
5.2.2 In den Teil-Baugebieten MK 2 und MK 5 des Kerngebietes is t je angefangene 150 m² 
der nicht oberirdisch mit Gebäuden überbauten Flächen ein stand ortgerechter Baum 
zu pflanzen. 10 Prozent der gemäß Satz 1 zu begrünenden Fläche ist mit standortge-
rechten Sträuchern zu bepflanzen.  
5.2.3 In den Teil-Baugebieten MK 1 bis MK 7 des Kerngebietes so wie im Sondergebiet 
„Überbaute Markthalle“ sind sämtliche Dächer mit einer mindestens 15 cm mächtigen 
Substratschicht intensiv zu begrünen . Davon ausgenommen sind die Flächen not-
wendiger technischer Anlagen auf diesen Dächern.  
5.2.4 Die Begrünung gemäß Nr. 5.2.2 und 5.2.3 ist dauerhaft zu erhalten. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 20 und 25 BauGB] 
 
5.3 Niederschlagswasserversickerung innerhalb der Öffentlichen Freifläche 
 Das auf der öffentlichen Verkehrsfläche mit der besonderen Zwe ckbestimmung „Öf-
fentliche Freifläche“ anfallende Niederschlagswasser ist, soweit es nicht für Brauch-
wasserzwecke verwendet wird, weitestgehend auf dieser Fläche zu versickern. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] 
  
Bebauungsplan Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“  (Entwurf)  10 
Teil B: Text   
 
Stand: 02. April 2020 
6. Örtliche Bauvorschriften  zur Gestaltung der Gebäude 
6.1 Erdgeschosszone 
6.1.1 Die optisch wahrnehmbare Höhe des Erdgeschosses muss ab O berkante Gehweg 
bzw. öffentlicher Verkehrsfläche mindestens 4,0 m betragen.  
6.1.2 Der Sockelbereich der Fassaden darf nicht höher als 0,5 m  sein, gemessen ab Ober-
kante Gehweg bzw. öffentlicher Verkehrsfläche.  
6.1.3 Die Breite von Tiefgaragenzufahrten bzw. -ausfahrten darf  die nutzungsspezifisch er-
forderlichen Zufahrtsbreite und das Maß der erforderlichen Schl eppkurve nicht über-
schreiten. 
[§ 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 89 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 SächsBO]  
  
6.2 Staffelung; Dachausbildung 
6.2.1 In den Teil-Baugebieten MK 1 und MK 6 des Kerngebietes dü rfen weder Staffelge-
schosse noch geneigte Dächer errichtet werden. 
6.2.2 In den Teil-Baugebieten MK 2 bis MK 5 und MK 7 des Kernge bietes sowie im Sonder-
gebiet „Überbaute Markthalle“ darf ausschließlich das oberste zulässige Geschoss als 
Staffelgeschoss errichtet werden. Dazu ist  ein Zurücktreten der Gebäudefassade 
hinter die Baulinie entsprechend den zeichnerisch festgesetzten  „Linien zur Bestim-
mung der maximalen Staffelungstiefe“ um höchstens das zeichneri sch festgesetzte 
Maß zulässig.  
6.2.3 Dachvorsprünge über Staffelgeschossen von mehr als 0,5 m sind unzulässig. Die  
Fläche vor Staffelgeschossen darf nicht eingehaust werden. Maßn ahmen mit ähnli-
cher optischer Wirkung sind unzulässig. 
6.2.4 Soweit geneigte Dächer  errichtet werden, sind diese traufständig zu Straßen und 
Plätzen auszubilden. Dacheinschnitte bei geneigten Dächern sind unzulässig. 
6.2.5 Dachaufbauten dürfen insgesamt durch ihre Größe, Anzahl und Form die Dachland-
schaft nicht verunstalten. Antennen/Satellitenempfangsanlagen sind unter Dach oder 
an einer von den öffentlich zugänglichen Straßen und Plätzen abgewandten Dachflä-
che anzubringen. 
6.2.6 Staffelgeschosse und Dächer dürfen weder verspiegelt noch mit grellen oder fluores-
zierenden Farben versehen werden. 
[§ 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 89 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 SächsBO]  
 
6.3 Fassaden 
6.3.1 In den Baugebieten sind fensterlose Fassaden unzulässig. 
6.3.2 Balkone und Loggien  sind an den Gebäudeseiten, die den öffentlichen Verkehrs- 
oder Grünflächen zugewandt sind, unzulässig. Erker und andere Gebäudeteile dürfen 
nicht mehr als 1,0 m vor die Gebäudefront vorspringen.  
6.3.3 Ausnahmsweise kann oberhalb des Erdgeschosses ein Übersch reiten der zeichne-
risch festgesetzten Baulinien durch untergeordnete Gebäudeteile  wie Erker und an-
dere Gebäudeteile um bis zu 3,0 m zugelassen werden, sofern der  Anteil der vor die 
Baulinie vortretenden Gebäudeteile ein Drittel der Fläche der j eweiligen Außenwand 
Bebauungsplan Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“  (Entwurf)  11 
Teil B: Text   
 
Stand: 02. April 2020 
nicht überschreitet. Die Tiefe der Abstandsfläche vortretender Gebäudeteile beträgt 
0,0 m. 
[§ 23 Abs. 2 BauNVO i.V.m. § 31 BauGB; § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 89 Abs. 1 Nr. 1 und 6, 
Abs. 2 SächsBO] 
6.3.4 In Fassaden mit Ausrichtung zum öffentlichen Straßenraum sind in regelhaften Ab-
ständen von maximal 15,0 m Außentüren zu errichten. Dabei ist an Gebäudeecken 
ein Höchstabstand von den Außentüren zur Gebäudeecke von 10,0 m einzuhalten.  
6.3.5 Jalousien und Rollläden  dürfen das lichte Maß der Fensteröffnungen nicht über-
schreiten. Die dazugehörigen Kästen dürfen nicht auskragen.  
6.3.6 Markisen sind nur über Ladeneingängen und Schaufenstern im Erdgeschoss zuläs-
sig. Sie müssen eine lichte Durchgangshöhe über Gehwegen von mi ndestens 2,5 m 
haben; ihre Vorderkante muss mindestens 0,7 m von der Bordsteinkante entfernt sein. 
Verkehrsrechtliche Vorschriften bleiben unberührt. Innerhalb von Arkaden sind Marki-
sen nicht zulässig. Für Markisen zulässig sind matte, einfarbige oder einfach gestreifte 
Materialien. Nicht zulässig für Markisen sind grelle (z.B. Sign alfarben, Neonfarben, 
leuchtende oder phosphoreszierende Farben) und glänzende Farben und Materialien. 
6.3.7 Einbruchsicherungen im Erdgeschoss müssen so gestaltet werden, dass dahinter-
liegende Fenster- und Türöffnungen sichtbar sind. Geschlossene Roll- und Fensterlä-
den sind nicht zulässig. Sämtliche Sicherheitskonstruktionen sind in die Fassadenge-
staltung zu integrieren. 
6.3.8 Fahrradabstellräume, Müllräume und Erschließungskerne  mit ihrer langen Seite 
und andere schließende Strukturen dürfen nicht an der Außenfass ade zur Straßen-
verkehrsfläche oder zur öffentlichen Verkehrsfläche mit besonde rer Zweckbestim-
mung „Öffentliche Freifläche“ liegen, soweit dies nicht zwingend notwendig ist. 
6.3.9 Gebäudetechnische Anlagen (Rohre, Leitungen, Klimageräte und dergl.) sind in die 
Gebäudehülle (Fassade) zu integrieren. 
6.3.10 Fassaden dürfen weder verspiegelt noch mit grellen oder fluoreszierenden Farben 
versehen werden. Verspiegelte Fensterflächen sind unzulässig.  
6.3.11 An Fassaden sind Putzflächen zu mindestens 80 % als hell getönte Putzflächen aus-
zubilden: Zulässig sind nur Farben, die nach dem Natural Color System (NCS) eine 
der folgenden Eigenschaften aufweisen: 
 abgetöntes Weiß aus allen Farbbereichen mit einem Schwarzantei l von mindes-
tens 5 % und höchstens 10 % und einem Buntanteil von höchstens 2 %, 
 reines Grau mit einem Schwarzanteil von mindestens 5 % und höc hstens 10% 
oder 
 Farben aus dem Farbbereich von Gelb bis Gelbrot (davon max. 50  % Rot) mit 
einem Schwarzanteil von mindestens 5 % und höchstens 10 % und e inem Bun-
tanteil von höchstens 10 %. 
[§ 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 89 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 SächsBO]  
 
6.4 Gebäudehöhen 
 Die ausgebildeten Höhen der Hauptattiken benachbarter Gebäude oder Gebäudeteile 
(einschließlich notwendiger Brüstungen oder Geländer) über der Oberkante des an-
grenzenden Straßenlandes und/oder ihre ausgebildeten Traufhöhen sollen bei Einhal-
tung der zulässigen Obergrenzen voneinander abweichen. 
Bebauungsplan Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“  (Entwurf)  12 
Teil B: Text   
 
Stand: 02. April 2020 
[§ 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 89 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 SächsBO]  
 
6.5 Zulassung von Abweichungen; Preisgerichtsklausel 
 Abweichungen von den textlichen Festsetzungen Nr. 6.1 bis 6.4 können zugelassen 
werden, wenn das Gestaltungsforum der Stadt Leipzig ihnen zustimmt oder wenn die 
Architekturleistungen durch das Ergebnis eines ordentlichen Wet tbewerbes gemäß 
„Richtlinien für Planungswettbewerbe / RPW 2013“ zustande gekommen sind. 
[§ 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 89 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 SächsBO]  
 
 
7. Örtliche Bauvorschriften zu Werbeanlagen 
7.1 Werbeanlagen sind nur im Erdgeschossbereich sowie im Brüstu ngsbereich des ersten 
Obergeschosses zulässig. Das Anbringen von Hausnamen oberhalb des ersten Ober-
geschosses kann ausnahmsweise zugelassen werden, wenn dies nicht verunstaltend 
wirkt.  
7.2 In den Teil-Baugebieten MK 1 und MK 6 des Kerngebietes ist in den Bereichen, die 
an Straßenverkehrsflächen oder an die öffentliche Verkehrsfläch e mit besonderer 
Zweckbestimmung „Öffentliche Freifläche“ grenzen, die Errichtung von Dachwerbung 
(Werbung auf den Gebäuden) aus Einzelbuchstaben und Signets unt er Überschrei-
tung der festgesetzten maximalen Gebäudehöhe zulässig. Die Werb eanlagen dürfen 
die Oberkante des unter ihnen befindlichen Gebäudes um nicht mehr als 2,0 m über-
schreiten. 
7.3 Werbeanlagen müssen sich hinsichtlich Maßstab, Material und  Farbigkeit in die äu-
ßere Gestalt des jeweiligen Gebäudes und Fassadenabschnittes einfügen. Eine meh-
rere Gebäude oder mehrere Fassadenabschnitte übergreifende Werbung ist nicht zu-
lässig. 
7.4 Pro Ladeneinheit ist ein in seinem Körper maximal 7 cm brei ter und 40 cm hoher Aus-
leger als rechtwinklig zur Außenwand der baulichen Anlage angeb rachte Werbean-
lage zulässig. Die Auskragung in den öffentlichen Raum darf ein schließlich der An-
bringevorrichtung höchstens 90 cm betragen.     
7.5 Großflächige Werbung über 8,0 m² Ansichtsfläche ist unzuläs sig. Die Ansichtsfläche 
von Werbeanlagen aus Einzelbuchstaben errechnet sich aus der Summe der die ein-
zelnen Buchstaben umgrenzenden Rechtecke. Ausnahmen können für die regelmä-
ßig stattfindenden Saison-, für Räumungs- oder Jubiläumsverkäuf e, für Geschäftser-
öffnungen sowie für Veranstaltungen kultureller Art befristet f ür höchstens vier Wo-
chen zugelassen werden. 
7.6 Werbeanlagen, die vor die Fassade oder die Schaufenstereben e vortreten und nicht 
unter Nr. 7.4 fallen, sind nur in Form selbst leuchtender Einze lbuchstaben zulässig. 
Werbeanlagen müssen blendfrei sein. Anstrahlungen sind unzulässig. 
7.7 Werbeanlagen mit Lauf-, Wechsel- oder Blinklicht, Digitalbi ldanlagen, Bild- oder Film-
projektionen sind unzulässig. 
[§ 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 89 Abs. 1 Nr. 1 und 2, Abs. 2 SächsBO; § 31 BauGB]  
  
Bebauungsplan Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“  (Entwurf)  13 
Teil B: Text   
 
Stand: 02. April 2020 
II. LEIPZIGER LISTE ZENTRENRELEVANTER SORTIMENTE 2014 
zentrenrelevante Sortimente 
nahversorgungsrelevante Sortimente 
Apothekenwaren (freiverkäuflich)  
Back- und Konditoreiwaren 
Drogeriewaren, Parfümerie- und Kosmetik- 
artikel 
Fleischwaren 
Getränke1 
Nahrungs- und Genussmittel2 
Sanitätsartikel 
Schnittblumen 
Topf- und Zimmerpflanzen, Blumentöpfe 
und Vasen 
Zeitungen/ Zeitschriften 
Zoologische Artikel, lebende Tiere 
Bekleidung 
Bettwaren3 
Bild- und Tonträger 
Bücher 
Camping- und Outdoorartikel4 
Computer und Zubehör  
Elektrogroßgeräte  
Elektrokleingeräte  
Fotoartikel  
Glas/ Porzellan/ Keramik5 
Handarbeitswaren/ Kurzwaren/ Meterware/  
Wolle 
Haushaltswaren6 
Heimtextilien, Gardinen, Dekostoffe, Haus-, 
Bett- und Tischwäsche 
Hörgeräte 
Kinderwagen 
Kunstgewerbe/ Bilder/ Bilderrahmen, Wohn-
dekorationsartikel 
Künstlerartikel/ Bastelzubehör, Sammler-
briefmarken und -münzen 
Lampen, Leuchten, Leuchtmittel  
Lederwaren/ Taschen/ Koffer/ Regen-
schirme 
Musikinstrumente und Zubehör 
Optik, Augenoptik 
Papier, Büroartikel, Schreibwaren 
Schuhe  
Spielwaren  
Sportartikel/ Sportgeräte
7 
Sportbekleidung 
Sportschuhe 
Telekommunikation und Zubehör  
Uhren, Schmuck  
Unterhaltungselektronik und Zubehör 
* bezogen auf den Einzelhandel im engeren Sinne (inkl. Lebensmittelhandwerk), d. h. ohne Berücksichtigung 
von Kfz-, Brenn-, Kraft- und Schmierstoffhandel sowie rezeptpflichtigen Pharmazeutika 
Erläuterungen: 
1.  inkl. Wein/ Sekt/ Spirituosen 
2.  inkl. Kaffee/ Tee/ Tabakwaren 
3.  Bettwaren umfassen u. a. Kissen, Bettdecken, Matratzenschoner 
4.  zu Camping- und Outdoorartikeln zählen u. a. Zelte, Isomatten und Schlafsäcke (ohne Wohnwagenzubehör, 
Bekleidung und Schuhe) 
5.  Glas/ Porzellan/ Keramik ohne Pflanzgefäße 
6.  Haushaltswaren umfassen: Küchenartikel und -geräte (ohne Elektrokleingeräte); Messer, Scheren, Besteck, 
Eimer, Wäscheständer und -körbe, Besen, Kunststoffbehälter und -schüsseln 
7.  Sportartikel/ -geräte ohne Sportgroßgeräte 
  
Bebauungsplan Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“  (Entwurf)  14 
Teil B: Text   
 
Stand: 02. April 2020 
III. HINWEISE OHNE NORMCHARAKTER 
  
1. City-Tunnel Leipzig (S-Bahn-Tunnel) 
Für einen Teilbereich des Geltungsbereiches dieses Bebauungsplans gelten die Festlegun-
gen des planfestgestellten Bauvorhabens „City-Tunnel Leipzig“ (Planfeststellungsbeschluss 
des Eisenbahnbundesamtes vom 19. Mai 2000, Gz.: 1031), zuletzt geändert durch die 19. 
Planänderung (Änderungsplanfeststellungsbeschluss des Eisenbahnbundesamtes vom 27. 
Juni 2008). Die Inhalte des Planfeststellungsbeschlusses und die Festsetzungen des Bebau-
ungsplanes sind aufeinander abgestimmt. Im Zweifel gehen die planfestgestellten Festlegun-
gen zum City-Tunnel Leipzig den Festsetzungen des Bebauungsplanes vor. Baumaßnahmen 
in unmittelbarer Nähe der Tunnelbaulichkeiten sind mit der Deutschen Bahn abzustimmen. 
 
2. Archäologische Bedeutung des Plangebietes 
Der westliche Teil des Plangebiets ist archäologischer Relevanzbereich. Vor Beginn von Erd-
arbeiten müssen durch das Landesamt für Archäologie im betroffenen Areal archäologische 
Grabungen durchgeführt werden. Auftretende Befunde und Funde sind sachgerecht auszu-
graben und zu dokumentieren. 
 
3. Gestaltung und Baukultur 
Angesichts der Bedeutung des Wilhelm-Leuschner-Platzes für die Stadtgeschichte, der zent-
ralen Lage des Plangebietes und zur Erhaltung und Weiterentwicklung der prägenden Ring-
bebauung ist die Stadt Leipzig bestrebt, hohe Anforderungen an Gestaltung und Architektur 
sicherzustellen. Die Stadt wird dazu Verhandlungen mit den Bauherren aufnehmen und auf 
die Durchführung architektonischer Wettbewerbe hinwirken.  
Für die Gestaltung der öffentlichen Freifläche soll ein Wettbewerb durchgeführt werden. Da-
bei strebt die Stadt einen bedeutsamen Flächenanteil für Begrünung an. Genaue Festlegun-
gen erfolgen jedoch im Rahmen dieses Wettbewerbsverfahrens.  
 
4. Altlasten 
Weitere Informationen zu den Ergebnissen der orientierenden Untersuchung bezüglich Altlas-
ten vom April 2018 sind im Umweltbericht zu finden. 
 
 
 
 
 
Begründung zum  
Bebauungsplan Nr. 392 
„Wilhelm-Leuschner-Platz“ 
(Entwurf) 
 
 Stadtbezirk: Mitte 
 Ortsteil: Zentrum-Süd 
 
 
 
Grenze des  
räumlichen 
Geltungsbereiches 
 
 
 
 Dezernat Stadtentwicklung und Bau 
Stadtplanungsamt 
Planverfasser: 
 
 
 
 
Plan und Recht GmbH 
Oderberger Straße 40 
10435 Berlin  
 
 
02. April 2020 
. 

Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
Seite 2 
02. April 2020  
INHALTSVERZEICHNIS 
A. EINLEITUNG 5 
1. Lage und Größe des Plangebietes 5 
2. Planungsanlass und -erfordernis 5 
3. Ziele und Zwecke der Planung 6 
4. Verfahrensdurchführung 7 
B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG 7 
5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes 7 
5.1 Topografie 8 
5.2 Vorhandene Bebauung und Nutzungen 8 
5.3 Vorhandene Wohnbevölkerung 8 
5.4 Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung 9 
5.5 Soziale Infrastruktur 9 
5.6 Technische Infrastruktur: Verkehrsinfrastruktur 9 
5.7 Technische Infrastruktur: Ver- und Entsorgungsanlagen 10 
5.8 Eigentumsverhältnisse 10 
6. Planerische und rechtliche Grundlagen 11 
6.1 Planungsrechtliche Grundlagen 11 
6.1.1 Erfordernisse der Raumordnung 11 
6.1.2 Flächennutzungsplan 17 
6.1.3 Landschaftsplan 18 
6.1.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben 18 
6.2 Sonstige Planungen 19 
6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept 19 
6.2.2 Stadtentwicklungsplan Zentren 19 
6.2.3 Strategische Konzepte zum Wohnen 20 
6.2.4 Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen 21 
6.2.5 Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum 22 
6.2.6 Städtebauwerkstätten; Leitlinien und Beschluss zum Masterplan 23 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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02. April 2020  
7. Umweltbericht 24 
7.1 Einleitung 24 
7.1.1 Ziele und Inhalte des Planes (Kurzdarstellung) 24 
7.1.2 Fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes 25 
7.1.3 Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange 30 
7.2 Beschreibung und Bewertung der voraussichtlichen erheblichen  
Umweltauswirkungen der Planung 32 
7.2.1 Boden / Altlasten 32 
7.2.2 Wasser 36 
7.2.3 Klima / Luft 38 
7.2.4 Pflanzen 41 
7.2.5 Tiere 46 
7.2.6 Biologische Vielfalt 54 
7.2.7 Landschaft 56 
7.2.8 Menschen 58 
7.2.9 Kulturgüter und sonstige Sachgüter 67 
7.2.10 Wechselwirkungen 69 
7.3 Anderweitige Planungsmöglichkeiten 69 
7.4 Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen 70 
7.5 Zusammenfassung 70 
8.  Ergebnisse der Beteiligungen 73 
8.1 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit 73 
8.2 Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 73 
9. Städtebauliches Konzept 76 
9.1 Gliederung des Gebietes 76 
9.2 Bebauungs-/Nutzungskonzept 77 
9.3 Erschließungskonzept 79 
9.3.1 Fußgänger und Radfahrer 80 
9.3.2 ÖPNV 80 
9.3.3 Motorisierter Individualverkehr; Stellplätze 81 
9.4 Grünordnerisches Konzept 82 
C. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES 83 
10.  Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches 83 
11.  Gliederung des Plangebietes 83 
12.  Baugebiete 84 
12.1 Art der baulichen Nutzung 84 
12.1.1 Teil-Baugebiete MK 1 bis MK 7 84 
12.1.2 Teil-Baugebiet MK 8 94 
12.1.3 Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ 96 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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02. April 2020  
12.2 Maß der baulichen Nutzung; Überschreitungen 105 
12.2.1 Zulässige Grundfläche baulicher Anlagen 105 
12.2.2 Höhe baulicher Anlagen 107 
12.3 Sonstige Festsetzungen für die Baugebiete 117 
12.3.1 Bauweise, Baulinien 117 
12.3.2 Arkaden 119 
12.3.3 Gehrechte; Durchgänge 120 
12.3.4 Beschränkung der Stellplätze 123 
12.3.5 Abweichende Abstandsflächen 123 
12.3.6 Technische Vorbereitungen für Photovoltaikanlagen 123 
12.4 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 128 
13.  Verkehrsflächen 143 
13.1 Straßenverkehrsflächen 143 
13.2 Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Öffentliche Freifläche“ 144 
13.3 Bereiche ohne Ein- und Ausfahrt 146 
14.  Grünordnerische Festsetzungen 147 
15.  Örtliche Bauvorschriften zur Gestaltung der Gebäude 157 
16.  Örtliche Bauvorschriften zu Werbeanlagen 166 
17. Nachrichtliche Übernahmen 171 
18. Hinweise ohne Normcharakter 172 
 
Anhang I: Hinweise  
Anhang II: Städtebauliche Kalkulation  
Anhang III Masterplanung zum Wilhelm-Leuschner-Platz  
  
 
 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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A. EINLEITUNG 
1. Lage und Größe des Plangebietes 
Das Plangebiet dieses Bebauungsplanes befindet sich im Stadtbezirk Mitte, Ortsteil Zentrum-Süd1, 
südlich angrenzend an den Roßplatz. 
Das Plangebiet umfasst eine Fläche von ca. 6,2 ha und wird umgrenzt von  den Gleisanlagen der 
Straßenbahn auf den folgenden Straßen:  
○ Roßplatz im Norden,  
○ Grünewaldstraße im Osten,  
○ Windmühlenstraße bis zum Peterssteinweg im Süden, 
○ Peterssteinweg im Westen. 
Die räumliche Lage des Plangebietes ist aus der Übersichtskarte bzw. aus der Planzeichnung zu er-
sehen. Der genaue Verlauf der Grenze des räumlichen Geltungsbereiches und die betroffenen Flur-
stücke bzw. Flurstücksteile können aus der Planzeichnung bzw. dem Kap. 10 dieser Begründung 
entnommen werden.  
 
2. Planungsanlass und -erfordernis 
Ausgangslage: Das Gebiet befindet sich im unbeplanten Innenbereich. Im Flächennutzungsplan der 
Stadt Leipzig ist das Plangebiet als gemischte Baufläche – Kerngebiet nach § 7 BauNVO möglich 
dargestellt. 
Das Planungsgebiet liegt im Bereich der erweiterten Innenstadt2 und eignet sich im Falle der Wie-
dernutzbarmachung als Bindeglied zwischen dem Stadtzentrum und der Leipziger Südvorstadt. 
Anlass für die Aufstellung dieses Bebauungsplanes sind die Beschlüsse des Stadtrats von 2008 zur 
Erhaltung des denkmalgeschützten Bowlingtreffs und zur Wiedererrichtung einer Markthalle sowie 
der Beschluss vom Dezember 2015 zur Weiterführung des Aufstellungsverfahrens zum Bebauungs-
plan Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz/Ost“.3 
Das Erfordernis für die Aufstellung des Bebauungsplanes begründet sich insbesondere daraus, dass  
die geplanten Bauvorhaben und städtebaulichen Detailregelungen in ihrer Gesamtheit nicht über die 
Anwendung des § 34 BauGB zu steuern sind. Dazu zählen die beabsichtigte Realisierung der Bau-
flächen im östlichen Bereich gemäß dem beschlossenen städtebaulichen Konzept und das Freihalten 
des westlichen Bereiches als öffentliche Platzfläche sowie die dauerhafte Neuordnung der Bau- und 
Nutzungsstrukturen. 
 
                                                
1 Stadtbezirks- und Ortsteilbezeichnungen lt. Ratsbeschluss 423/92, zuletzt geändert durch Ratsbeschluss III-411/00. 
2  Baugebiete, die direkt am Innenstadtring liegen (auf der dem Stadtzentrum gegenüberliegenden Seite). Aufgrund ihrer Lagegunst 
sind sie in besonderem Maße für gesamtstädtische Funktionen geeignet (z.B. Hauptbahnhof). 
3  Der Titel des Bebauungsplanes Nr. 392 lautete zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses noch „Wilhelm-Leuschner-Platz/Ost“ 
und wurde vor der förmlichen Beteiligung geändert in „Wilhelm-Leuschner-Platz“. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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02. April 2020  
3. Ziele und Zwecke der Planung 
Das wesentliche Ziel des Bebauungsplanes besteht darin, die V oraussetzungen für eine geordnete 
und auf die Umgebung abgestimmte Wiedernutzbarmachung der Flächen zu schaffen. Die bislang 
von Brache, Parkplatz, zeitweise von einer Baustelle und inzwischen von gelegentlichen Veranstal-
tungen geprägte, ansonsten aber weitgehend ungenutzte zentrumsnahe Fläche soll einer vielfältigen, 
innerstädtischen Nutzung zugeführt werden. Der Bebauungsplan wird aufgestellt, um Lage, Art und 
Maß der angestrebten Nutzungen festzulegen und Planungssicherheit für Bauherren einschließlich 
der öffentlichen Hand zu schaffen.  
Dabei sollen die Ergebnisse der Städtebauwerkstatt und der Bürgerforen umgesetzt werden, und 
zwar der von der Leipziger Ratsversammlung und Stadtverwaltung zur Umsetzung beschlossene 
Entwurf der Architekten Prof. Wolf / Prof. Pelcák. Dieser Entwurf wurde zuletzt auf Grundlage der 
vom Stadtrat beschlossenen Leitlinien für die Weiterführung des Aufstellungsverfahrens zum B-
Plan Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz/Ost“ 4 konkretisiert und fachlich in den Bereichen Erschlie-
ßung, Brandschutz, Abstandsflächen und Belichtung sowie Gebäudetypologie optimiert. 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans sollen vor allem folgende Ziele und Zwecke verfolgt wer-
den: 
a) Steuerung der geplanten Wiederbebauung mit einem Baufeld im Osten des Plangebietes und 
einer großen Freifläche im westlichen Teil des Plangebiets, sowohl hinsichtlich der Lage der 
Gebäude und ihrer Höhen als auch bezüglich einiger architektonischer Akzentuierungen und 
grundlegender Gestaltanforderungen, 
b) Steuerung der Nutzung als kerngebietstypische Nutzungen, ergänzt durch eine Markthalle 
und einen erheblichen Wohnanteil, 
c) Integration des Baudenkmals des ehemaligen Bowlingtreffs hinsichtlich seiner Einbindung 
in die Baustrukturen und hinsichtlich der zulässigen Nutzungen,   
d) Steuerung des Einzelhandels unter Zulassung einer Markthalle sowie ergänzender großflä-
chiger Betriebe der Nahversorgung, ansonsten aber Ausschluss großflächiger Einzelhandels-
betriebe, 
e) Bewältigen der Lärmimmissionen derart, dass die vorgesehenen Wohnangebote auch in die-
ser von Verkehr und Veranstaltungen belasteten Lage ohne Schäden für die menschliche Ge-
sundheit vertretbar sind, 
f) Umsetzung einiger Maßnahmen zur Begrünung und zum Wasserrückhalt, hauptsächlich in 
den Baugebieten und in den Straßenräumen, im Übrigen aber weitgehender Verzicht auf Be-
grünungsmaßnahmen der öffentlichen Freifläche, da deren Gestaltung und Begrünung im 
Rahmen eines noch durchzuführenden Wettbewerbes entschieden werden soll, 
g) Umsetzung der geplanten Straßenbaumaßnahmen (Um- und Neubau), 
h) Begrenzung der Stellplätze als V oraussetzung für die angestrebte Dichte und zur Förderung 
einer nachhaltigen Mobilität. 
Übergeordnetes stadtentwicklungspolitisches Ziel der Stadt Leipzig ist es, den städtischen Raum 
zwischen dem Zentrum und der südlich anschließen Südvorstadt städtebaulich und gestalterisch 
                                                
4  Leitlinien für die Weiterführung des Aufstellungsverfahrens zum Bebauungsplan Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz/Ost“, 
Ratsbeschluss VI-DS-01690-NF-02 vom 16.12.2015. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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02. April 2020  
aufzuwerten und die bereits bebauten Gebiete besser miteinander zu vernetzen. Die Entwicklung 
dieser großen Brachfläche hat dabei eine strategische Bedeutung. Ziel der städtebaulichen Planung 
ist es, das bisher ungeordnete und weitgehend ungenutzte Areal zu einem lebendigen nutzungsge-
mischten Stadtquartier mit unterschiedlichen Kerngebiets-, Büro-, Einzelhandels- und Dienstleis-
tungsnutzungen zu entwickeln, dabei eine Markthalle zu realisieren und dringend benötigten Wohn-
raum zu schaffen. 
 
4. Verfahrensdurchführung 
Folgende Verfahrensschritte wurden zur V orbereitung des Satzungsbeschlusses durchgeführt: 
Aufstellungsbeschluss vom 
Beschluss Nr. RBV-815/11, 
bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 11/2011 vom  
18.05.2011 
 
04.06.2011 
frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit  
(§ 3 Abs. 1 BauGB), bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 
18/2012 vom 29.09.2012 
05.10.2012 bis 
02.11.2012 
frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger  
öffentlicher Belange  
(§ 4 Abs. 1 BauGB), mit Schreiben vom 
 
  
06.08.2012 
Veränderungssperre für den Bebauungsplan Nr. 392 „Wilhelm-
Leuschner-Platz/Ost“, Teilbereich westlich der Markthallenstraße, 
bekannt gemacht im Leipziger Amtsblatt Nr. 13/2017 vom 
   
 
01.07.2017 
 
Folgende Besonderheiten der Durchführung des Verfahrens sind zu nennen: 
○ Abschluss des Verfahrens nach dem bis zum 12.05.2017 geltenden BauGB 
Rechtsgrundlage für dieses Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans ist das BauGB in der bis 
zum 12.05.2017 geltenden Fassung. Die sich dafür aus § 233 Abs. 1 Satz 1 i.V .m. § 245c Abs. 1 
BauGB (in der seit dem 13.05.2017 geltenden Fassung) ergebenden V oraussetzungen sind erfüllt. 
Näheres zu den Ergebnissen der durchgeführten Beteiligungen siehe Kap. 8 dieser Begründung. 
 
B. GRUNDLAGEN DER PLANUNG 
5. Beschreibung des Plangebietes und seines Umfeldes 
Zu den umweltrelevanten Grundlagen siehe Kapitel 7. Umweltbericht. 
  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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02. April 2020  
5.1 Topografie 
Das Gelände fällt von Norden nach Süden leicht ab:  
○ im Bereich der Baugebiete um etwa 2-3 m, entsprechend ca. 1-2 % Gefälle, und 
○ im Bereich der öffentlichen Freifläche um 1 bis 1,50 m, ebenfalls entsprechend ca. 1 -2 % 
Gefälle.   
Zusätzlich neigt sich das Gelände leicht von Nordwesten nach Südosten. 
 
5.2 Vorhandene Bebauung und Nutzungen 
Das Plangebiet liegt direkt südlich der historischen Leipziger Innenstadt, nur durch den Straßenring 
und den Promenadenring (Grünanlagen) getrennt. Es gibt keine baulichen Barrieren zur Umgebung. 
Das Plangebiet ist im Süden und Südosten und Osten durch bestehende Bebauung in den baulichen 
Kontext der Stadt eingebunden.  
Die noch vorhandene Bebauung des Gebietes besteht aus den denkmalgeschützten oberirdischen 
und unterirdischen Anlagen des sog. „Bowlingtreffs“ im Norden des Plangebietes sowie aus Funda-
menten, die noch von der V orkriegsbebauung stammen. 2013 wurde im westlichen Bereich des 
Plangebietes das Zugangsbauwerk zum S-Bahn-Tunnel (City-Tunnel Leipzig) fertiggestellt. Weitere 
oberirdische Gebäude sind nicht vorhanden; die Fläche ist im Übrigen von Brachen und einem pro-
visorischen Parkplatz geprägt.  
Westlich des Plangebietes wurde auf der Grundlage des rechtsverbindlichen B-Plans Nr. 16.1 „City-
Süd, Nonnenmühlgasse“ die Fläche um die ehemalige Nonnenmühlgasse neu bebaut: Dort sind, an-
grenzend an den Wilhelm-Leuschner-Platz, eine Kirche, die Katholische Akademie sowie mehrge-
schossige Blockrandbebauung entstanden.  
Südlich und südöstlich des Plangebietes schließen sich hauptsächlich gemischt genutzte Quartiere 
mit tendenziell kleinteiliger Bebauung an. Südwestlich des Plangebietes – unmittelbar gegenüber 
dem Wilhelm-Leuschner-Platz – steht die Leipziger Stadtbibliothek. 
Nördlich des Plangebietes – im Stadtzentrum – dominieren Kerngebiets- sowie Gemeinbedarfsnut-
zungen in geschlossenen Baublöcken.  
Die Umgebungsbebauung einschließlich des benachbarten neuen Baublocks an der Nonnenmühl-
gasse prägt die Stadträume fast ausschließlich durch geschlossene Blockkanten mit einzelnen städ-
tebaulich dominanten Gebäuden. 
 
5.3 Vorhandene Wohnbevölkerung 
Im Gebiet ist keine Wohnbevölkerung vorhanden. 
 
 
 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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5.4 Vorhandene Freiflächen und ihre Nutzung 
Das begrünte Teilstück des Roßplatzes im nördlichen Bereich mit dem Bowlingtreff ist frei zugäng-
lich, ebenso die als Grünfläche gestaltete Bereich im südöstlichen Teil des Plangebietes zwischen 
Brüderstraße, Windmühlenstraße und Grünewaldstraße.  
Eine Teilfläche im östlichen Bereich des Plangebietes steht übergangsweise für Parkplätze zur Ver-
fügung.  
Eine Teilfläche im westlichen Bereich des Plangebietes direkt am Zugangsbauwerk zum City-Tun-
nel wird seit 2016 für öffentliche Zwischennutzungen (Märkte und Veranstaltungen) genutzt. 
 
5.5 Soziale Infrastruktur 
Anlagen der sozialen Infrastruktur sind nicht vorhanden. 
 
5.6 Technische Infrastruktur: Verkehrsinfrastruktur 
Erschließung durch den öffentlichen Nahverkehr 
Das Plangebiet ist sehr gut durch Straßenbahnlinien erschlossen. Diese verlaufen im Bereich des 
Plangebietes auf eigenem Gleisbett. Dabei bieten folgende Haltestellen einen schnellen Zugang zum 
Gebiet: Wilhelm-Leuschner-Platz im Norden des Plangebietes und Roßplatz im Nordosten. Beide 
Haltestellen sind behindertengerecht ausgebaut. Im Peterssteinweg/ am Wilhelm-Leuschner-Platz 
besteht eine Ersatzhaltestelle. 
Das Plangebiet ist tagsüber mit einem 10-Minuten-Takt über das Straßenbahnnetz angebunden, ab 
19 Uhr mit einem 15-Minuten-Takt und erst ab 0 Uhr mit einem Takt von 20 – 30 Minuten (Anga-
ben für die Haltestellen Roßplatz und Wilhelm-Leuschner-Platz in Richtung Hauptbahnhof). Be-
trachtet man sämtliche Linien zu verschiedenen Zielen im Stadtgebiet, so ergeben sich tagsüber fast 
im Minutentakt Verbindungen. 
Im westlichen Bereich des Plangebietes wurde das Zugangsbauwerk zum City-Tunnel eröffnet. Da-
mit besteht über den S-Bahnhof Wilhelm-Leuschner-Platz ein direkter Anschluss an S-Bahn- und 
Regionalbahn-Linien im Bereich des Mitteldeutschen Verkehrsverbundes (MDV). Der Hauptbahn-
hof Leipzig ist zwei S-Bahn-Stationen entfernt. 
Erschließung durch den motorisierten Individualverkehr 
Das Plangebiet ist vollständig von bereits ausgebauten Straßen umgeben, die als wichtige Hauptver-
kehrsstraßen bzw. Haupterschließungsstraßen (Windmühlenstraße) eingestuft sind; sie liegen an 
einer gesamtstädtisch zentralen Stelle im Netz der Hauptverkehrsstraßen.5 Sie sind dementspre-
chend breit ausgebaut – i.d.R. zwei oder mehr Fahrspuren pro Richtung: Grünewaldstraße ca. 27 m 
(einschließlich eigenständiger Gleisanlagen der Straßenbahn), Windmühlenstraße ca. 24 m, Peters-
steinweg/ Wilhelm-Leuschner-Platz ca. 25 m (einschließlich der eigenständigen Gleisanlagen der 
Straßenbahn), Roßplatz zwischen 30 und 40 m (einschließlich der Haltestelle der Straßenbahn).  
                                                
5  Analyse (2011) zum STEP Verkehr und öffentlicher Raum (2015). 
Begründung zum Bebauungsplan 
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02. April 2020  
Im eigentlichen Inneren des Plangebietes sind die vor dem Krieg vorhandenen Straßenräume über-
wiegend nicht mehr erhalten. Lediglich die alte Fahrbahn der Markthallenstraße mit ihrem Groß-
steinpflaster ist noch vorhanden, für die Zufahrt ist die Straße jedoch gesperrt.  
Die Fahrbahn der Brüderstraße wurde wiederhergestellt (asphaltiert), ihr Gehweg jedoch nur auf 
der südlichen Straßenseite und in provisorischer Ausführung. Die Straße wird zurzeit für das An-
wohnerparken genutzt. Der Ausbau des Knotenpunktes Roßplatz / Grünewaldstraße erfolgte 
2012, der Ausbau des Peterssteinwegs im Bereich des Wilhelm-Leuschner-Platzes erfolgte von 
2015 bis 2017. 
Die Belastung der umgebenden Haupterschließungsstraßen – gemessen als DTVMo-Fr6  – betrug für 
das Jahr 2015/16:7 
○ 32.450 in der Ringstraße/Roßplatz, 
○ 9.500 im südlichen und 10.700 im nördlichen Abschnitt der Grünewaldstraße, 
○ 5.600 im westlichen und 5.250 im östlichen Abschnitt der Windmühlenstraße und 
○ 13.050 im Peterssteinweg. 
 
5.7 Technische Infrastruktur: Ver- und Entsorgungsanlagen 
Das Plangebiet ist mit den üblichen technischen Medien erschlossen bzw. erschließbar. Nach den 
verfügbaren aktuellen Leitungsplänen sind dies: Strom, Gas, Fernwärme, Wasser und Abwasser, Te-
lekommunikation, Fernsehkabel. 
Kabel für die Stadtbeleuchtung, Ampelanlagen und das Parkleitsystem liegen im nördlichen und 
südlichen Bereich des Plangebietes. 
Überschneidungen der Lage vorhandener Leitungen mit den zukünftig geplanten Baugebieten gibt 
es bei den folgenden Versorgern: Kommunale Wasserwerke, Deutsche Telekom, Stadtwerke Leip-
zig, Kabel Deutschland, LVB und Tiefbauamt Leipzig (Ampelanlagen, Beleuchtung, Stadtinforma-
tionssystem und Parkleitsystem). Einzelne Leitungen der Versorger sind außer Betrieb, ein Teil der 
Leitungen muss bei Bebauung des Gebietes jedoch voraussichtlich umverlegt oder gesichert wer-
den. Erst nach diesen Umbaumaßnahmen sind alle Grundstücke des Plangebietes vollständig mit 
technischen Medien erschlossen.  
 
5.8 Eigentumsverhältnisse  
Die Eigentumsverhältnisse im Plangebiet stellen sich folgendermaßen dar: 
○ Drei Fl urstücke westlich der Markthallenstraße  im Bereich des Zugangsbauwerks zur S -
Bahn-Station (1196, 1201/1 und 1201/2), zusammen 357 m² groß, gehören drei Eigentümer-
gemeinschaften, die jeweils aus privaten Eigentümern sowie der Stadt Leipzig bestehen.  
                                                
6  Durchschnittliche tägliche Verkehrsstärke (DTV) für die Tage Montag bis Freitag. 
7  Integriertes Verkehrsmodell der Stadt Leipzig (Juli 2014), Kfz-Querschnittsbelastungen, Kfz/24 h (DTV Mo-Fr), Daten von 
2015/2016. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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02. April 2020  
○ Zwei weitere Flurstücke westlich der Markthallenstraße, jedoch n ördlich des Zugangs bau-
werks zur S -Bahn-Station gelegen, befinden sich vollständig in privatem Eigentum. Diese 
beiden Flurstücke sind zusammen 730 m² groß. 
○ Die übrigen Flächen im Plangebiet befinde n sich vollständig in öffentlichem Eigentum  
(sämtliche Baugebiete, Grünflächen und Platzflächen ohne die o.g. Flächen, die ganz oder 
teilweise in privatem Eigentum stehen). 
Im Zuge der Aufstellung des B-Plans ist vom Liegenschaftsamt der Stadt der Verkauf der Grundstü-
cke in den geplanten Baugebieten (insg. 18.179 m² ohne den ehemaligen „Bowlingtreff“) vorgese-
hen.  
Zu den Auswirkungen auf den städtischen Haushalt siehe Kap. 20 (Kosten). 
 
6. Planerische und rechtliche Grundlagen 
6.1 Planungsrechtliche Grundlagen 
6.1.1 Erfordernisse der Raumordnung 
Landesentwicklungsplan Sachsen 2013 
Der Landesentwicklungsplan Sachsen (LEP 2013) wurde am 30. August 2013 im Sächsischen Ge-
setz- und Verordnungsblatt 11/2013 öffentlich bekannt gemacht und ist auf einen Zeitraum von zehn 
Jahren ausgerichtet. Der Landesentwicklungsplan enthält Grundsätze und Ziele zur räumlichen Ord-
nung und Entwicklung des Freistaats Sachsen.  
Der LEP 2013 ordnet der Stadt Leipzig im landesplanerischen System der zentralen Orte Sachsens 
oberzentrale Funktion zu (Ziel 1.3.6). 
Für das Plangebiet sind die Ziele des Landesentwicklungsplans als verbindliche V orgaben zu beach-
ten. Insbesondere das nachfolgend aufgeführte Ziel ist für das Gebiet von Belang: 
○ Z 1.3.1 Die Zentralen Orte sind so zu entwickeln, dass sie  
 ihre Aufgaben als Schwerpunkte des wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Le-
bens im Freistaat Sachsen wahrnehmen können und 
 zur Sicherung der Daseinsvorsorge die Versorgung der Bevölkerung ihres Verflech-
tungsbereiches mit Gütern und Dienstleistungen bündeln und in zumutbarer Entfer-
nung sicherstellen. 
Durch seine Festsetzungen trägt der B-Plan dazu bei, das Oberzentrum Leipzig als Schwerpunkt des 
wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Lebens zu sichern und zu stärken. Die Festsetzungen tra-
gen auch zur Stärkung des Quartiers bei.  
○ Z 2.2.1.3 Die Festsetzung neuer Wohnbaugebiete soll in zumutbarer Entfernung zu den 
Versorgungs- und Siedlungskernen erfolgen. 
Mit der Planung wird ein Kerngebiet mit einem hohen Anteil von Wohnnutzungen festgesetzt. Da 
das Baugebiet sich im ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereich „City (inkl. Hauptbahnhof, 
Wilhelm-Leuschner-Platz)“ (A-Zentrum) befindet, wird das Ziel beachtet. Gemäß Regionalplan 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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Westsachsen 2008, Karte 2, liegt der Geltungsbereich im zentralörtlichen Versorgungs- und Sied-
lungskern. 
○ Z 2.2.1.7 Brachliegende und brachfallende Bauflächen, insbesondere Gewerbe-, Indus-
trie-, Militär- und Verkehrsbrachen sowie nicht mehr nutzbare Anlagen der Landwirtschaft, 
sind zu beplanen und die Flächen wieder einer baulichen Nutzung zuzuführen, wenn die 
Marktfähigkeit des Standortes gegeben ist und den Flächen keine siedlungsklimatische 
Funktion zukommt. (...) 
Das Ziel wird beachtet, denn bei der Planung handelt es sich um die Wiederbebauung einer marktfä-
higen Siedlungsbrache, für die in Teilbereichen bereits Entwicklungsträger bereitstehen und der im 
Integrierten Entwicklungskonzept des Landschaftsplanes 2013 keine siedlungsklimatische Funktion 
zugewiesen ist.  
○ Z 2.2.1.10 Die Siedlungsentwicklung ist auf die Verknüpfungspunkte des ÖPNV zu kon-
zentrieren. 
Dieses Ziel wird ebenfalls beachtet, denn der Bahnhof „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (regionale S-
Bahn-Linie) sowie Straßenbahnlinien liegen in unmittelbarer Nähe bzw. erschließen das Gebiet di-
rekt. 
Da der Plan Kerngebiete und ein Sondergebiet für Einzelhandelsnutzungen festsetzt, ist die Einhal-
tung folgender Ziele und Grundsätze zum Handel für das Plangebiet relevant: 
○ Ziel 2.3.2.1:  Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von Einkaufszentren 
und großflächigen Einzelhandelsbetrieben sowie großflächigen Handelsbetrieben, die im 
Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den vorstehend 
bezeichnenden großflächigen Einzelhandelseinrichtungen vergleichbar sind, ist nur in 
Ober- und Mittelzentren zulässig. (...) 
Das Ziel wird eingehalten, da Leipzig Oberzentrum ist. 
○ Ziel 2.3.2.3:  Bei überwiegend innenstadtrelevanten Sortimenten oder bei einer Verkaufs-
fläche für innenstadtrelevante Sortimente von mehr als 800 m² ist die Ansiedlung, Erweite-
rung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen nur in 
städtebaulich integrierter Lage zulässig. In den Zentralen Orten, in denen zentrale Versor-
gungsbereiche ausgewiesen sind, sind diese Vorhaben nur in den zentralen Versorgungsbe-
reichen zulässig. 
Das Ziel wird eingehalten. Es ist möglich und wahrscheinlich, dass in Einzelhandelsbetrieben im 
Plangebiet innenstadtrelevante Sortimente angeboten werden: So sind im Sondergebiet „Markt-
halle“ Einzelhandel in Form einer Markthalle sowie ergänzende Einzelhandelsbetriebe zur Nahver-
sorgung zulässig – auch großflächig. Das Gebiet befindet sich gemäß STEP Zentren innerhalb des 
zentralen Versorgungsbereichs A-Zentrum „City mit Hauptbahnhof“. 
○ Ziel 2.3.2.4: Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen 
Einzelhandelseinrichtungen soll nicht dazu führen, dass der Einzugsbereich den Verflech-
tungsbereich des Zentralen Ortes wesentlich überschreitet. 
○ Ziel 2.3.2.5: Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen 
Einzelhandelseinrichtungen darf weder durch Lage, Größe des Vorhabens oder Folgewir-
kungen das städtebauliche Gefüge, die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versor-
gungszentrums oder die verbrauchernahe Versorgung des Zentralen Ortes sowie der be-
nachbarten Zentralen Orte substanziell beeinträchtigen. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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Diese Ziele werden beachtet: Nach Ziel 2.3.2.4 soll der Einzugsbereich großflächiger Einzelhan-
delsbetriebe auf den Verflechtungsbereich des Zentralen Ortes (hier: Stadt Leipzig) beschränkt blei-
ben und diesen nicht wesentlich überschreiten („Kongruenzgebot“). Der Verflechtungsbereich des 
Oberzentrums Leipzig überschneidet sich mit den Nahbereichen der unmittelbar angrenzenden Mit-
telzentren. Nach Ziel 2.3.2.5 dürfen großflächige Einzelhandelseinrichtungen weder negative Aus-
wirkungen auf die Funktionsfähigkeit zentralörtlicher Versorgungszentren noch auf die verbraucher-
nahe Versorgung haben („Beeinträchtigungsverbot“). 
Es ist nicht davon auszugehen, dass der Einzugsbereich des Verflechtungsbereiches des Oberzent-
rums Leipzig überschritten wird. Der Standort befindet sich im zentralörtlichen Versorgungs- und 
Siedlungskern. Es wurde eine Obergrenze der Verkaufsfläche festgelegt, um den Schwerpunkt der 
zentrenrelevanten Sortimente im Stadtzentrum zu belassen und um andere Zentrale Versorgungsbe-
reiche im Stadtgebiet nicht zu gefährden. Der Betriebstyp der Markthalle ist einmalig im Stadtge-
biet, so dass keine Beeinträchtigungen zu befürchten sind. Das Beeinträchtigungsverbot wird damit 
beachtet. 
Die Grundsätze des Landesentwicklungsplans sind als V orgaben für nachfolgende Abwägungs- oder 
Ermessensentscheidungen zu berücksichtigen. Insbesondere die nachfolgend aufgeführten Grund- 
sätze sind für das Plangebiet relevant: 
○ G 2.2.1.1 Die Neuinanspruchnahme von Freiflächen für Siedlungs- und Verkehrszwecke 
soll in allen Teilräumen Sachsens vermindert werden...  
Mit der Planung wird dieser Grundsatz umgesetzt, da eine brachgefallene Fläche im Siedlungs- 
gefüge der Stadt wieder genutzt wird. 
○ G 2.2.2.2:  Die Entwicklung der Städte und Dörfer soll so erfolgen, dass   
 das historische Siedlungsgefüge angemessen berücksichtigt,   
 die Innenstädte beziehungsweise Ortskerne der Dörfer als Zentren für Wohnen, Ge-
werbe und Handel, Infrastruktur und Daseinsvorsorge gestärkt und weiterentwickelt, 
 Brachflächen einer neuen Nutzung zugeführt, (...) 
werden… 
Der Grundsatz wird von der Planung beachtet, da diese Fläche, die aufgrund ihrer Lage zur Innen-
stadt gehört und seit Jahrhunderten bis zum Ende des 2. Weltkriegs immer bebaut war, als Standort 
für kerngebietstypische Nutzungen sowie das Wohnen wieder entwickelt wird. Die Brachfläche 
wird damit gemäß dem Grundsatz einer neuen Nutzung zugeführt. Dabei wird das historische Sied-
lungsgefüge angemessen berücksichtigt – teils durch Integration der neuen Baufläche in das umge-
bende Stadtgefüge, teils durch Weiterentwicklung der ehemals vorhandenen Flächennutzung (u.a. 
für Markthalle, Platz, gemischtgenutzte Bebauung 
○ G 2.3.2.6:  Bei der Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen soll eine 
ausreichende Anbindung an den ÖPNV gewährleistet werden. 
Auch dieser Grundsatz wird mit der Planung eingehalten, denn das Sondergebiet „Markthalle“, in 
dem eine Markthalle (großflächiger Einzelhandel) angesiedelt werden soll, befindet sich in unmit-
telbarer Nähe der S-Bahn sowie der Straßenbahnlinien. 
○ G 4.1.4.2 Innerhalb des Siedlungsgefüges sollen siedlungsklimatisch relevante Struktu-
ren und Räume mit ausgleichender Wirkung hinsichtlich sommerlicher Hitzebelastung ge-
schaffen werden. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Der Grundsatz wird beachtet, denn zum einen bleibt die Hälfte des Geltungsbereiches offen und 
wird als öffentliche Platzfläche gestaltet, wobei aller V oraussicht nach Bäume und Sträucher Ver-
wendung finden und/oder zumindest eine deutliche Durchlüftung der angrenzenden Stadträume ge-
fördert wird. Zum anderen werden Festsetzungen zur Pflanzung von Straßen- und Hofbäumen, zur 
Begrünung der Innenhöfe und sämtlicher Dächer getroffen.  
Die beabsichtigten Festsetzungen des B-Plans sind daher mit den Aussagen des Landesentwick-
lungsplans vereinbar. 
Regionalplan Westsachsen 2008 
Der Regionalplan Westsachsen 2008 (RPlWS) ist am 25.07.2008 in Kraft getreten. Seine Festlegun-
gen sind bei der Aufstellung des Bebauungsplans zu beachten. 
Im Landesentwicklungsplan ist Leipzig als Oberzentrum ausgewiesen. Der Regionalplan Westsach-
sen übernimmt diese Festlegung nachrichtlich durch Darstellung in der Karte 1 „Raumstruktur“. 
Zu beachten sind insbesondere folgende Ziele: 
○ Z 2.3.1  Zentrale Orte sind für ihren jeweiligen räumlichen Verflechtungsbereich als 
Versorgungs- und Arbeitsplatzzentren, als Wohnstandorte sowie als Standorte für Bildung 
und Kultur zu sichern und zu stärken. 
Durch seine Festsetzungen trägt der B-Plan zur Sicherung und Stärkung des Gebietes sowie der an-
grenzenden Gebiete als Versorgungs-, Wohn-, Bildungs- und Gewerbestandorte bei. 
○ Z 2.3.3 In den zentralen Orten sollen die Standortvoraussetzungen für einen bedarfs-
gerechten Oberörtlichen Wohnungsbau in den Versorgungs- und Siedlungskernen geschaf-
fen werden. 
Durch seine Festsetzungen zu Mindestanteilen für Wohnungen trägt der B-Plan dazu bei, dass zent-
rumsnaher Wohnungsbau für verschiedene Haushaltsgrößen realisiert werden kann.  
○ Z 4.4.1 Bodenverbrauchende Nutzungen sollen auf das unabdingbar notwendige Maß 
beschränkt werden. Durch Trassenbündelung, Flächenrevitalisierung brachliegender In-
dustrie- und Gewerbeareale, die Minimierung der Flächenneuinanspruchnahme durch vor-
rangige Nutzung des vorhandenen innerörtlichen Bauflächenpotenzials und die Umsetzung 
eines Verwertungsgebots im Zuge von Baumaßnahmen ist auf den sparsamen Umgang mit 
Flächen und Bodenmaterial hinzuwirken. 
Der Bebauungsplan trägt zum sparsamen Umgang mit Flächen und Bodenmaterial bei, denn er re-
gelt die Wiedernutzung einer innerörtlichen Brachfläche, wodurch zur Minimierung der Flächen-
neuinanspruchnahme beigetragen wird.  
○ Z 4.5.2 Im Rahmen der Bauleitplanung sind die räumlichen Voraussetzungen für den 
Erhalt und die Schaffung klimatisch wirksamer Freiräume sowie den Luftaustausch zu 
schaffen. 
Das Ziel wird beachtet, denn im Rahmen der Planung werden in den öffentlichen Verkehrs- und 
Grünflächen 71 große Laubbäume sowie in den privaten Hofbereichen schätzungsweise 7 Bäume 
und ca. 100 m² Sträucher gepflanzt, die zur Produktion von Sauerstoff, Erhöhung der Luftfeuchtig-
keit innerhalb der Stadt und zur Filterung von Luftstäuben beitragen. Weitere Festsetzungen des B-
Plans – insbesondere zum Freihalten der zukünftigen „Öffentlichen Freifläche“ von Bebauung und 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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zur Dachbegrünung in den Baugebieten – bewirken, dass ein großer Teil des Plangebietes als unbe-
bauter Raum für eine bessere Durchlüftung erhalten bleiben kann und dass Baugebiete durch Be-
grünung einen eigenen Beitrag zur Verbesserung des Stadtklimas leisten. 
○ Z 5.1.2  Bei Neubebauung ist eine den natürlichen und siedlungsstrukturellen Gege-
benheiten angepasste bauliche Dichte anzustreben. Auf eine angemessene Durchgrünung 
und nachhaltig wirksame Einbindung in die Landschaft ist hinzuwirken. 
Es wird eine innenstadttypische bauliche Dichte festgesetzt. Gleichzeitig wird der westliche Bereich 
als öffentliche Freifläche von Bebauung freigehalten. Daher ist unter Berücksichtigung der Gestal-
tungs- und Nutzungsziele der Stadt (sowohl Baumpflanzungen als auch innenstadttypische Freiflä-
chennutzungen) auch angesichts des noch ausstehenden Gestaltungswettbewerbs von einer insge-
samt positiven Wirkung der Freifläche auf das Stadtklima auszugehen. 
○ Z 5.1.4 Das Angebot an Wohnraum soll vor dem Hintergrund der demografischen 
Entwicklung und unter Berücksichtigung der differenzierten Ansprüche hinsichtlich Wohn-
formen, Wohnungsgrößen und -ausstattung an die künftigen Anforderungen angepasst wer-
den. 
Hinsichtlich des demografischen Wandels sind für die nächsten Jahre Schrumpfungsprozesse in 
ländlichen Gebieten und Bevölkerungswachstum in zentralen Orten zu erwarten, geprägt von der 
gleichzeitigen Zunahme kleiner Haushalte und dem Zuzug nichtdeutscher Einwohner. Wesentliche 
Kennzeichen der demografischen Entwicklung sind zudem der Anstieg des Durchschnittsalters der 
Bevölkerung („Alterung der Gesellschaft“) und die Verkleinerung der Haushalte. U.a. ist damit eine 
stärkere Nachfrage nach städtischen Wohnstandorten verbunden.  Auf der Ebene des B-Planes kann 
zukünftigen Anforderungen an den Wohnungsmarkt dadurch entsprochen werden, dass verdichtetes 
Bauen in integrierten städtischen Lagen und die Mischung städtischer Funktionen (entsprechend der 
Leipzig-Charta) gefördert wird. Durch seine Festsetzungen trägt dieser B-Plan dazu bei.  
○ Z 5.2.2  Stadtteile sollen als funktionierende Versorgungs- und Sozialräume erhalten 
und entwickelt werden. (…) 
Durch seine Festsetzungen zum Kerngebiet (hier insbesondere die Zulässigkeit von Einzelhandel 
sowie von Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und sportliche Einrichtungen sowie von Woh-
nen) und zum Sondergebiet (vergleichbare Festsetzungen, jedoch mit dem Schwerpunkt einer 
Markthalle) trägt der B-Plan dazu bei, die Versorgungs- und Sozialfunktionen des Ortsteils zu ent-
wickeln.  
Die Grundsätze des RPlWS sind als V orgaben für nachfolgende Abwägungs- oder Ermessensent-
scheidungen zu berücksichtigen. Insbesondere die nachfolgend aufgeführten Grundsätze sind für 
das Plangebiet relevant: 
○ G 2.1.5 Die Belange der Siedlungstätigkeit, der Freiraumsicherung und der Infra-
strukturentwicklung sollen unter Berücksichtigung der spezifischen raumstrukturellen Be-
dingungen und des demografischen Wandels so miteinander abgestimmt werden, dass sie 
der harmonischen Gesamtentwicklung der Region dienen.  
Der Grundsatz wird berücksichtigt, denn die vorhandene Ausstattung mit Infrastruktur prädestiniert 
das Plangebiet für eine Bebauung sowie für verschiedene kerngebietstypische Nutzungen. Dabei 
wird der demografische Wandel beachtet, denn in seinem Zuge werden zentrumsnahe Wohnstand-
orte wieder stärker nachgefragt. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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○ G 2.1.6 Die Stadt Leipzig soll in länderübergreifender Kooperation und eingebunden 
in die Entwicklung der europäischen Metropolregion „Sachsendreieck“ als internationale 
Handels- und Dienstleistungsmetropole mit Messe- und Medienkompetenz, als bundesweit 
bedeutender Gewerbestandort sowie als Wissenschafts-, Kultur- und Sportzentrum und da-
mit als „Wachstumsmotor der Region" (…) gestärkt werden.   
Der Bebauungsplan stärkt Leipzig als Teil einer europäischen Metropolregion, denn ein Großteil der 
im G 2.1.6 angesprochenen oder damit verbundenen Nutzungen (Hotel, Dienstleistung, Wissen-
schaft, …) ist im Plangebiet zulässig. Durch die zentrale, an die überörtliche Verkehrsinfrastruktur 
gut angebundene Lage ist zu erwarten, dass sich besonders höherwertige Nutzungen ansiedeln wer-
den und damit die Europäische Region Mitteldeutschland gestärkt wird.  
○ G 4.3.1.6 Bei der Planung von Baugebieten sollen die wirtschaftlichen Möglichkeiten 
zur Versickerung von nicht schädlich verunreinigtem Niederschlagswasser ausgeschöpft 
werden, soweit dies die Bodeneigenschaften und geologischen Bedingungen zulassen. Bei 
Entwässerungsplanungen von Baugebieten sollen die natürlichen Wasserscheiden einge-
halten werden.  
Der Grundsatz wird bei der Aufstellung des Plans berücksichtigt. Eine Versickerung ist mit den 
Festsetzungen des Plans vereinbar und zulässig, wird aber nicht festgesetzt, da der Grundwasserflu-
rabstand bei wenigen Metern liegt, so dass bauliche Maßnahmen zur Versickerung zu einer unver-
hältnismäßig hohen Kostenbelastung des Grundstücksentwicklers führen könnten.  
○ G 5.1.3 Im Rahmen der Siedlungsentwicklung sollen verstärkt Belange von Familien, 
von älteren oder beeinträchtigten Menschen sowie von Migranten berücksichtigt werden. 
Im Rahmen der Bauleitplanung kann den Belangen von Familien, älteren und beeinträchtigten Men-
schen sowie von Migranten am ehesten durch das Schaffen von Wohnraum an integrierten Standor-
ten entsprochen werden. Dies wurde bei der Planung berücksichtigt, denn im Kerngebiet ist ein 
Mindestanteil von 20 bis 40 % der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden; das Gebiet ist gut 
in das städtische Gefüge eingebunden und ohne privates Kfz gut erreichbar. Dienstleistungen, Bil-
dungseinrichtungen und kulturelle Angebote sind daher ohne größeren Aufwand erreichbar. 
○ G 5.2.1 Innenstädte sind in ihrer Multifunktionalität zu erhalten und in ihrer Bausub-
stanz aufzuwerten. 
Die Erhaltung bzw. die Weiterentwicklung der innerstädtischen Multifunktionalität sind ausdrückli-
che Ziele des B-Plans (siehe z.B. Punkt 3). Der Grundsatz wird berücksichtigt. 
Der Bebauungsplan ist mit den Aussagen des Regionalplans Westsachsen 2008 vereinbar. 
 
Regionalplan Westsachsen 2017 (Entwurf Gesamtfortschreibung) 
Nach § 3 Abs. 1 Nr. 4 des Raumordnungsgesetzes (ROG) sind in Aufstellung befindliche Ziele der 
Raumordnung sonstige Erfordernisse der Raumordnung. Gemäß § 4 Abs. 1 ROG sind sonstige Er-
fordernisse der Raumordnung in Abwägungs- oder Ermessensentscheidungen zu berücksichtigen. 
Im Entwurf des Regionalplanes Leipzig-Westsachsen in der Fassung vom 14. Dezember 2017 sind 
die relevanten Ziele und Grundsätze mit den im o. g. Abschnitt der Planbegründung genannten Zie-
len und Grundsätzen aus dem Regionalplan Westsachsen 2008 nahezu identisch. 
Leipzig ist gemäß Karte 17 des RP Westsachsen 2017 landesbedeutsamer Schwerpunkt für Städte-
tourismus. Die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans – insbesondere zur Markthalle, zur 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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02. April 2020  
Freifläche und zur Gestaltungsqualität – sind mit den daraus erwachsenden Anforderungen verein-
bar. 
Raumordnerische Konflikte durch den Bebauungsplan ist mit den geplanten Aussagen des Regio-
nalplans Westsachsen 2017 werden nicht gesehen. 
 
6.1.2 Flächennutzungsplan 
Im wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Leipzig (Stadtratsbeschluss am 25.03.2015, 
Bekanntmachung der Genehmigung am 16.05.2015) sind die Flächen im Geltungsbereich des B-
Planes als „gemischte Baufläche – Kerngebiet nach § 7 BauNVO möglich“ dargestellt.  
Die umgebenden Straßen sowie die darauf liegenden Straßenbahntrassen sind sämtlich als Bestand-
teil des Straßenhauptnetzes bzw. des übergeordneten Straßenhauptnetzes dargestellt. 
Die Kennzeichnung des C-Zentrums Karl-Liebknecht-Straße, bereits im STEP Zentren (Fortschrei-
bung 2008) im Norden bis an den Wilhelm-Leuschner-Platz herangeführt, ist nun auch in der Fort-
schreibung des Flächennutzungsplans bis an den Platz herangeführt (hier mittels einer roten Linie). 
Nachrichtlich übernommen und sind weiterhin am westlichen Rand des Gebietes (entlang der Grü-
newaldstraße) eine unterirdische Fernwärmeleitung und eine unterirdische Abwasserleitung sowie 
der City-Tunnel Leipzig (S-Bahn, Regionalbahn) als unterirdisch verlaufende S-Bahn/ Regional-
bahn mit einem Haltepunkt im westlichen Bereich des Plangebietes. 
Der westliche Teil des Plangebietes ist so wie das Stadtzentrum als archäologischer Relevanzbe-
reich gekennzeichnet (nachrichtliche Übernahme). 
 
Abbildung 1: Auszug aus dem Flächennutzungsplan vom Mai 2015. Quelle: Stadtplanungsamt 

Begründung zum Bebauungsplan 
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Für die Baugebiete wird die Art der baulichen Nutzung im B-Plan als Sondergebiet „Markthalle“ 
sowie als Kerngebiet festgesetzt. Im Bereich der zukünftigen Platzfläche im Westen des B-Plan-
Geltungsbereichs ebenso wie im Bereich der geplanten Baugebiete ist im Flächennutzungsplan ein-
heitlich „Gemischte Baufläche / Kerngebiet möglich“ dargestellt. Die Entwicklung aus einer ge-
mischten Baufläche hin zu einem Sondergebiet steht angesichts der Lage des Plangebietes im Kern-
bereich der Stadt südlich des Stadtzentrums sowie der festgesetzten Nutzungsstruktur, die einem 
Kerngebiet nahe kommt, im Einklang mit dem Flächennutzungsplan. Insbesondere da das Sonder-
gebiet kleiner als 1 Hektar ist und somit unter der Darstellungsgröße des FNP liegt. 
Die Größe der Platzfläche ist ca. 2 Hektar. Eine Freifläche für zentrumstypische Nutzungen mit ho-
hem Besucheraufkommen stellt aber keine Änderung der Gebietsnutzung dar, da große Platzflächen 
mit hohem Fußgängeraufkommen ein typischer Baustein zentraler, hochverdichteter Kernbereiche 
europäischer Städte sind. 
Daher ist die Einbeziehung eines großen, zentralen Platzes in die Darstellung der Umgebungsbe-
bauung sachgerecht, und das hinter dem Flächennutzungsplan stehende Konzept bleibt auch bei 
Festsetzung eines großen Fußgängerbereiches im B-Plan gewahrt. Der B-Plan ist damit aus dem 
wirksamen FNP entwickelt. 
 
6.1.3 Landschaftsplan 
Siehe Kap. 7.1.2.2. 
 
6.1.4 Zulässigkeit von Bauvorhaben 
Das Plangebiet befindet sich im unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 BauGB. Die Umgebungsbe-
bauung ist südlich und östlich des Plangebietes weitgehend geschlossen, westliche des Plangebietes 
wurde mit der Errichtung der Kirche St. Trinitatis ebenfalls teilweise geschlossen, weitere Bauvor-
haben stehen zum Schließen der letzten Baulücken südlich der Kirche unmittelbar bevor. Im Norden 
schließt das Plangebiet an den Roßplatz (Straßenring) an, hinter dem wiederum das denkmalge-
schützte Promenadengrün liegt.  
Das Maß der unmittelbar angrenzenden baulichen Nutzungen differiert zwischen der Bebauung am 
Roßplatz (östlich des Plangebietes) und am Addis-Abeba-Platz sowie der Stadtbibliothek mit ca. 
24,5 m und der Bebauung entlang der Windmühlenstraße mit ca. 20 m (Oberkante Dach). 
Davon ausgehend, ist der größte Teil der Flächen im Plangebiet – insbesondere im östlichen Teil so-
wie gegenüber der Kirche St. Trinitatis und gegenüber der Bibliothek – gemäß § 34 BauGB in ge-
schlossener Bauweise und mit einer Gebäudehöhe von 19 bis 25 m bebaubar. Als Nutzungen kom-
men kerngebietstypische Nutzungen sowie Mischgebietsnutzungen in Betracht, wie in der benach-
barten Bebauung vorzufinden. 
  
Begründung zum Bebauungsplan 
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6.2 Sonstige Planungen 
6.2.1 Integriertes Stadtentwicklungskonzept  
Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2020 (INSEK) wurde am 31.05.2018 als ressort-
übergreifendes, langfristiges Handlungskonzept vom Stadtrat beschlossen. Damit ist das Zielbild 
Leipzig 2030 (Teil A) dem kommunalen Handeln in allen Bereichen zugrunde zu legen. Die fach-
übergreifenden Schwerpunktgebiete und die Ortsteilstrategie (Teil B) sind als Grundlage der stadt-
räumlichen Schwerpunktsetzung in den Ämtern zu berücksichtigen. 
Der Bebauungsplan, der die städtebauliche Entwicklung des Areals zu einem urban gemischten Ge-
biet verfolgt, unterstützt hiermit insbesondere die Umsetzung folgender INSEK-Ziele. 
Handlungsschwerpunkte des Zielbildes (INSEK, S. A-11, A-15, A-17) 
○ Bezahlbares Wohnen, mit dem Ziel, auch in der wachsenden Stadt Wohnen vielfältig, bezahl-
bar und wirtschaftlich tragfähig zu ermöglichen. (Leipzig schafft soziale Stabilität) 
○ Qualität im öffentlichen Raum und in der Baukultur, dessen Ziel es ist, die Qualität des 
Leipziger Stadtbildes zu bewahren und weiterzuentwickeln und die Nutzbarkeit der öffentli-
chen Räume zu erhöhen. (Leipzig setzt auf Lebensqualität) 
○ Interdisziplinäre Wissenschaft und exzellente Forschung, mit dem Ziel, Leipzig als interna-
tionale und innovative Wissenschaftsstadt zu entwickeln, u.a. durch weitere Ansied lungen 
von Wissenschafts- und Forschungseinrichtungen. 
Das V orhaben liegt im fachübergreifenden Schwerpunktgebiet Erweiterte Innenstadt im Ortsteil 
Zentrum-Süd. In der Ortsteilstrategie für diesen Ortsteil wird für das Gebiet Wilhelm-Leuschner-
Platz die integrierte Entwicklung eines urbanen sozial- und nutzungsstrukturell gemischten Quar-
tiers angestrebt, incl. der Absicherung einer Ansiedlungsoption für Wissenschaftseinrichtungen. 
Dies wird durch Handlungsansätze für das Schwerpunktgebiet ergänzt: 
○ Verbesserung der Attraktivität, Barrierefreiheit und Nutzungsvielfalt des öffentlichen Rau-
mes, mit Fortführung einer identitätsprägenden Gestaltungssprache, 
○ die multifunktionale Flächenentwicklung in angemessener Dichte,  
○ die Vernetzung von Grünflächen vom Promenadengrün in alle Richtungen, 
○ die Entwicklung eines neuen Wissenschaftsstandortes am Leuschnerplatz. 
Ergänzend für die Freiraumentwicklung formuliert das Fachkonzept „Freiraum und Umwelt“ als 
Ziel einen Freiraumverbund über Addis-Abeba-Platz zum Bayrischen Bahnhof. 
 
6.2.2 Stadtentwicklungsplan Zentren 
Der STEP Zentren ist seit 1999 das räumlich-funktionale Ordnungskonzept der Stadt Leipzig zur 
Erhaltung und Entwicklung ihrer zentralen Versorgungsbereiche. Er wurde mit Beschluss der Rats-
versammlung vom 20.09.2017 (V orlage VI-DS-04512) fortgeschrieben.  
Mit dem STEP Zentren liegt ein städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 
Nr. 11 BauGB vor, das Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versor-
Begründung zum Bebauungsplan 
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02. April 2020  
gungsbereiche der Stadt enthält. Ziel des STEP ist, eine Konzentration von Einzelhandel und weite-
ren Nutzungen an geeigneten Standorten zu fördern, um eine räumliche Diversifizierung von Ein-
zelhandelsstandorten an nicht bzw. nicht ausreichend integrierten Standorten zu vermeiden. Dazu 
weist er auf der Basis eines abgestuften integrierten Zentrensystems zentrale Versorgungsbereiche 
verschiedener Größen in entsprechender räumlicher Verteilung im Stadtgebiet aus. 
Das Plangebiet liegt innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches A-Zentrum „City einschließlich 
Hauptbahnhof und Wilhelm-Leuschner-Platz“, für das der STEP keine Beschränkungen für den Ein-
zelhandel formuliert. Im A-Zentrum ist Einzelhandel in allen Erscheinungsformen somit im Grund-
satz städtebaulich sinnvoll und im Rahmen der Bauleitplanung möglich.  
Der Bebauungsplan nutzt den Spielraum des STEP hinsichtlich des großflächigen Einzelhandels al-
lerdings nicht gänzlich aus, da die Ratsversammlung als abweichendes Planungsziel beschlossen 
hat, vorrangig kleinteilige Nutzungen zuzulassen. Daher sollen im Sondergebiet nur die Markthalle 
als besondere Form des großflächigen Einzelhandels und ergänzende großflächige Einzelhandelsbe-
triebe zur Nahversorgung zulässig sein, während Einzelhandelsbetriebe unterhalb der Schwelle zur 
Großflächigkeit in sämtlichen Baugebieten (in den beiden unteren Geschossen) unbegrenzt zulässig 
sind. 
Der Bebauungsplan formuliert mit der dargelegten Einschränkung des großflächigen Einzelhandels 
somit einen engeren Zulässigkeitsrahmen als der STEP Zentren. Dies ist zulässig: 
○ Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB ist der STEP Zentren – neben anderen Konzepten und An-
forderungen – als beschlossenes Entwicklungskonzept bei der Aufstellung des B-Plans zu 
berücksichtigen. Das Baugesetzbuch fordert bei der Aufstellung der Bauleitpläne mit dieser 
V orschrift das Beachten der in § 1 Abs. 6 BauGB aufgeführten Pläne, Konzepte und Anfor-
derungen in die Planung und Abwägung, nicht eine genaue Umsetzung. Dabei sind begrün-
dete Abweichungen selbstverständlich möglich und angesichts der Vielzahl der aufgeführ-
ten Pläne, Konzepte und Anforderungen auch notwendig. 
○ Der STEP Zentren erlaubt im A-Zentrum sämtliche Einzelhandelsformen (groß- oder klein-
flächig, zentrenrelevant oder nicht zentrenrelevant). Dies bedeutet jedoch nicht, dass in je-
dem Teilbereich des A-Zentrums Einzelhandel zu verwirklichen ist. Andere Nutzungen sind 
zulässig und städtebaulich sinnvoll, da eine Nutzungsmischung sonst nicht möglich wäre. 
Ebenso sind Einschränkungen in Teilbereichen begründbar. 
Der Bebauungsplan ist mit dem STEP Zentren vereinbar. 
 
6.2.3 Strategische Konzepte zum Wohnen 
Das Wohnungspolitische Konzept, Fortschreibung 2015 (VI-DS-1475-NF) wurde am 28.10.2015 
durch den Stadtrat beschlossen. Es definiert vor dem Hintergrund der Veränderungen auf dem Woh-
nungsmarkt die wohnungspolitischen Leitlinien der Stadt und benennt Instrumente sowie Maßnah-
men zur Umsetzung des Konzepts.  
Mit dem Wohnungspolitischen Konzept werden folgende Zielsetzungen verfolgt: Ausweitung des 
Wohnungsangebots, Schaffung eines qualitativ vielfältigen Wohnungsangebots, Schaffung bezahl-
baren Wohnraums, Unterstützung kooperativer Wohnformen, besondere Unterstützung der Schaf-
fung des Wohnraums für Familien, Seniorinnen und Senioren sowie Menschen mit Behinderungen, 
Schaffung von sozial- und nutzungsstrukturell gemischten Stadtteilen, nachhaltiges Wachstum und 
Steigerung der Energieeffizienz. 
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Der Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung (STEP W+S) legt in seinem Teil-
plan Wohnungsbau (RB V-771/11 vom 20.04.2011) die im Sinne einer flächensparenden, ökologi-
schen und ökonomischen, aber auch nachfragegerechten Siedlungsentwicklung mit Priorität zu ent-
wickelnden Standorte des Wohnungsneubaus fest. Der Teilplan Wohnungsbau liefert die analyti-
schen Grundlagen und entwickelt strategische Aussagen zur Wohnbauflächenentwicklung und leitet 
hieraus sowie aus der rechtlichen Situation seine Zielkategorien für die Standortentwicklung ab. 
Der Teilplan ist auf den Eigenheimbau ausgerichtet. 
Mit Beschluss zum Wohnungspolitischen Konzept sind die im Teilplan Wohnungsbau formulierten 
Einschränkungen bezüglich des Geschosswohnungsbaus aufgehoben. V or dem Hintergrund steigen-
der Nachfrage nach Wohnungen und einer effizienten Flächennutzung wird Geschosswohnungsneu-
bau an infrastrukturell gut erschlossenen Standorten insbesondere im Einzugsbereich des schienen-
gebundenen öffentlichen Nahverkehrs priorisiert.  
Das Plangebiet gehört gemäß dem Teilplan Wohnungsbau zum Planungsraum „Innere Stadt“, der 
aufgrund seiner Versorgungsqualitäten als insgesamt gut geeignet eingeschätzt wird. Der Teilplan 
Wohnungsbau trifft jedoch keine Aussagen zum Plangebiet, da er 2010/2011 nicht als Wohnbau-
standort diskutiert wurde. 
Im Fachkonzept Wohnen des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes ist der Wilhelm-Leuschner-
Platz als Erweiterungsgebiet „Innere Stadt: Sozial- und nutzungsstrukturell gemischt entwickeln“ 
dargestellt. Als Handlungsansätze sind u.a. die differenzierte Erweiterung des Wohnungsbestandes 
und die Bebauung in angemessener Dichte und sozialer und nutzungsstruktureller Mischung formu-
liert. Instrument zur Umsetzung insbesondere der sozialen Mischung im Baugebiet ist die Sicherung 
eines festen Anteils geförderten Wohnungsbaus. V or dem Hintergrund zunehmender Anspannung 
auf dem Leipziger Wohnungsmarkt fasste der Stadtrat den Beschluss (VI-A-03785 vom 
23.08.2017), dass bei der Aufstellung von Bebauungsplänen durch städtebauliche Verträge sicherge-
stellt wird, dass 30 % der Bruttogeschossfläche, die für Wohnen im Geschosswohnungsbau vorgese-
hen sind, als mietpreis- und belegungsgebundener Wohnungsbau entsprechend der jeweils gelten-
den Förderrichtlinie des Freistaates Sachsen (aktuell die Richtlinie gebundener Mietwohnraum – 
RLgMW vom 22.11.2016) errichtet werden. Diese Bindung gilt für Bebauungspläne, in denen die 
planungsrechtliche Zulässigkeit für mindestens 5.000 qm Bruttogeschossfläche für den Geschoss-
wohnungsbau begründet wird und bei denen noch kein Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 3 
BauGB gefasst wurde. Bei Bebauungsplänen, bei denen dieser bereits gefasst wurde, soll im Zuge 
von Verhandlungen auf die Schaffung mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraums hingewirkt 
werden.  
Da es sich bei den für Wohnungsbau vorgesehenen Flächen um Flächen im städtischen Eigentum 
handelt, soll im Plangebiet ca. ein Drittel der Wohnungen in der Form des mietpreis- und bele-
gungsgebundenen sozialen Wohnungsbaus errichtet werden. Hierzu wird eine Festsetzung in den 
Bebauungsplan aufgenommen. Bei einer Veräußerung von Flächen ist dies außerdem vertraglich zu 
sichern. 
 
6.2.4 Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen 
Der Stadtentwicklungsplan Gewerbliche Bauflächen ist seit 1999 die planerische Zielkonzeption 
der Stadt Leipzig für die Entwicklung der gewerblichen Bauflächen im Stadtgebiet. Eine letzte Ak-
tualisierung erfolgte mit dem Fachkonzept Wirtschaft und Arbeit im Rahmen der Gesamtfortschrei-
bung des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts. 
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Gemäß dem Fachkonzept Wirtschaft und Arbeit liegt das Plangebiet im Schwerpunktraum der wis-
sensbasierten Ökonomie, zusammen mit dem Stadtzentrum und weiteren Gebieten in süd- und süd-
östlicher Richtung. Dieses Gebiet soll weiterhin mit höchster Standortqualität als imageprägendes 
Zentrum der Metropolregion Mitteldeutschland entwickelt werden, u.a. durch  
o weitere Aufwertung des öffentlichen Raumes und Integration weiterer komplementärer Nut-
zungen im Freizeit-, Kultur und Gastronomiebereich; 
o weitere Profilierung der Innenstadt durch städtebaulich anspruchsvolle Ergänzungen der ex-
ponierten Zugangsbereiche; 
o multifunktional genutzte bauliche Verdichtung für kernstädtische Mischnutzung (..), wobei 
der Wilhelm-Leuschner-Platz Entwicklungspotenzial bietet. 
Die Umsetzung des Bebauungsplans trägt zur Verwirklichung der Ziele des Fachkonzeptes Wirt-
schaft und Arbeit bei, da die angestrebten Nutzungen im Kerngebiet zulässig sind und mit den Fest-
setzungen eine hohe Gestaltungsqualität der Baugebiete und der öffentlichen Räume angestrebt 
wird. 
 
6.2.5 Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum 
Der Stadtentwicklungsplan Verkehr und öffentlicher Raum formuliert übergeordnete Leitlinien und 
Prioritäten zur Abwicklung des Verkehrs sowie zur Gestaltung der Straßen und Plätze. Die erste 
Fortschreibung wurde in der Ratsversammlung vom 25. Februar 2015 beschlossen (Beschluss Nr. 
DS-00523/14-DS-008). 
Die Aufstellung des Bebauungsplans ist mit dem stadtentwicklungspolitischen Ziel, den motorisier-
ten Individualverkehr langfristig weiter zugunsten des öffentlichen Verkehrs und des Fuß- und Rad-
verkehrs zu reduzieren, vereinbar.  
Zur Förderung des Fußverkehrs können im Bebauungsplan nur Weichenstellungen getroffen wer-
den; auf der Ebene der Straßenausbauplanung muss dann eine gleichberechtigte Umsetzung der Be-
lange aller Verkehrsteilnehmer folgen. Ein weiteres Ziel des STEP ist es auch, Straßen und Plätze 
wieder als attraktiven Lebensraum für die Bewohner zu gestalten.  
Die zeichnerischen Festsetzungen des B-Plans eignen sich zur Umsetzung dieser Ziele:  
o ein großer Bereich im Westen des Plangebiets wird als Verkehrsfläche besonderer Zweckbe-
stimmung „Öffentliche Freifläche“ festgesetzt; dieser Bereich ist am besten mit der regiona-
len S-Bahn-Linie (City-Tunnel) über die Station „Wilhelm-Leuschner-Platz“ erreichbar; 
o die Erschließung der im östlichen Teilbereich gelegenen Baublöcke erfolgt durch öffentliche 
Straßen mit fußgängerfreundlichen Abmessungen (ca. 20 m Breite); 
o in die Baugebiete wird ein Quartiersplatz integriert (als Grünfläche festgesetzt); 
o in den öffentlichen Verkehrsflächen (Erschließungsstraßen) wird die Pflanzung von Straßen-
bäumen festgesetzt. 
Der Plan trägt auch durch textliche Festsetzungen zum Erreichen dieser Ziele bei: 
o durch Regelungen zu Pkw-Stellplätzen (nur in Tiefgaragen zulässig, nicht aber oberirdisch); 
o durch die Begrenzung der Anzahl der zulässigen (privaten) Stellplätze.  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
Seite 23 
02. April 2020  
Zum Thema Fußverkehr wird im STEP VöR festgelegt, dass Grundstücksein- und Ausfahrten so zu 
gestalten sind, dass der V orrang der Fußgänger deutlich wird. Der Bebauungsplan ist damit verein-
bar; eine entsprechende Ausführung ist jedoch im Rahmen der Straßenausbauplanung sicherzustel-
len. 
 
6.2.6 Städtebauwerkstätten; Leitlinien und Beschluss zum Masterplan 
Zur Sicherstellung der stadträumlichen und architektonischen Qualität veranstaltete die Stadt 
Leipzig im März 2010 eine dreitägige Städtebauwerkstatt, in der von sechs Planungsgruppen, beste-
hend aus Architekten, Stadtplanern und Landschaftsarchitekten, verschiedene städtebauliche Leit-
bilder für die Wiedernutzbarmachung des Areals diskutiert wurden sowie Entwürfe für seine Bebau-
ung, Nutzung und Gestaltung erarbeitet wurden. Bereits zum Auftakt der Werkstatt fand ein Bürger-
forum mit den beteiligten Teams statt. Auch die Ergebnisse wurden nach Abschluss der Städtebau-
werkstatt im Dezember 2010 im Rahmen eines öffentlichen Bürgerforums diskutiert.  
Im Ergebnis beschloss die Ratsversammlung 2011, dass der Entwurf der Architekten Wolf/Pelcák 
umgesetzt werden sollte. Dieser sah im Westen des Plangebietes einen aufgeweiteten Wilhelm-
Leuschner-Platz vor, in dem das Leipziger Freiheits- und Einheitsdenkmal Platz finden könnte, und 
östlich davon drei große Baublöcke mit einer Markthalle in der Mitte und zwei Hochpunkten im 
Norden und Süden.  
Nachdem keine Entscheidung über die Realisierung des Leipziger Freiheits- und Einheitsdenkmals 
herbeigeführt werden konnte, wurde im Juli 2014 der Ratsbeschluss zum Wilhelm-Leuschner-Platz 
als Standort für das Denkmal aufgehoben. Im Anschluss daran wurden – ohne Begleitung seitens 
der Stadt – von verschiedenen Architekten- und Stadtplanerverbänden und dem Stadtforum Leipzig 
e.V . ein Kolloquium und ein Workshop zur Gestaltung und Nutzung des Areals durchgeführt, was 
zu teilweise erheblich abweichenden Entwürfen führte.  
Im Januar 2015 wurden diese Ergebnisse dem Stadtrat und dem Stadtbezirksbeirat Mitte erläutert. 
Im Dezember 2015 fasste der Stadtrat den Entschluss (Beschluss-Nr. VI-DS-01690-NF-02 vom 
16.12.2015); das Bebauungsplanverfahren auf der Grundlage des städtebaulichen Konzeptes von 
Pelcák/Wolf weiterzuführen, in einigen Detailaspekten sollten jedoch Veränderungen vorgenommen 
werden. Dies betraf insbesondere die Erhöhung des Wohnanteils, eine Mindesthöhe für die Markt-
halle zum Platz, zusätzliche V orgaben zur Nutzung und Gestaltung des öffentlichen Platzraumes 
und den Verzicht auf die zwingende V orgabe von Arkaden für die platzbegrenzende Bebauung. 
Dazu wurden Leitlinien zur Fortführung des Bebauungsplanverfahrens in den Beschluss aufgenom-
men. 
Auf der Grundlage der beschlossenen Leitlinien wurde der ursprüngliche Entwurf von Pelcák/Wolf 
im Jahr 2016(/2017 in Arbeitsgemeinschaft mit dem Architekturbüro Grunwald & Grunwald kon-
kretisiert und fachlich in den Bereichen Erschließung, Brandschutz, Abstandsflächen und Belich-
tung sowie Gebäudetypologie optimiert. Das Ergebnis dieser Überarbeitung wurde 2017 als städte-
bauliche Masterplanung von der Ratsversammlung beschlossen (Beschluss-Nr. VI-DS-03653 vom 
20.9.2017). 
Der beschlossene Masterplan stellt die detailgenaue städtebauliche Grundlage zur Erarbeitung des 
Entwurfes des Bebauungsplanes Nr. 392 dar: Insbesondere die Kubaturen der Baugebiete (äußere 
Grenzen der Baukörper), Bauhöhen, Freiflächen/Grünflächen und Erschließungsstraßen, Passa-
gen/überdachten Durchgänge, Arkaden und Staffelungen werden in planungsrechtliche Festsetzun-
gen überführt. Die Ziele zu Wohnanteilen werden ebenfalls in planungsrechtliche Festsetzungen 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
Seite 24 
02. April 2020  
übersetzt, soweit Erkenntnisse zum Lärmschutz dem nicht widersprechen. Die Ergebnisse zur 
Markthalle werden z.T. durch planungsrechtliche Festsetzungen gestützt, z.T. sollen sie in einem 
städtebaulichen Vertrag ergänzend zur Bauleitplanung festgeschrieben werden. 
Auch die Festlegungen zur architektonischen Gestaltung der Fassaden und Erdgeschossbereiche 
werden in den Bebauungsplan aufgenommen.  
2018/2019 wurde ein Wettbewerb für die Errichtung des Instituts für Länderkunde (IfL) im südli-
chen Baufeld durchgeführt. Im Ergebnis wurden geringfügige Anpassungen des Teil-Baugebietes 
MK 7 vorgenommen. 
 
7. Umweltbericht 
7.1 Einleitung 
Für die Belange des Umweltschutzes wird im Bauleitplanverfahren eine Umweltprüfung durchge-
führt, in der 
o die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und 
o die ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen in einem Umweltbericht beschrieben und 
bewertet 
werden (§ 2 Abs. 4 und § 2a Nr. 2 BauGB sowie Anlage 1 zum BauGB). 
Dazu wird wie folgt vorgegangen: 
a) Einschätzung, aufgrund einer überschlägigen Prüfung, auf welche Umweltbelange der Bau-
leitplan voraussichtlich erhebliche Auswirkungen haben kann, die in der Abwägung zu be-
rücksichtigen wären. 
b) Festlegung der Stadt, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Um-
weltbelange für diesen Bauleitplan für die Abwägung erforderlich ist, auf der Grundlage der 
Einschätzung (siehe dazu Kap. 7.1.3). 
c) Ermittlung der Umweltbelange in dem festgelegten Umfang und Detaillierungsgrad. 
d) Beschreibung und Bewertung der ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen im Umwelt-
bericht (siehe Kap. 7.2). 
e) Anpassung der Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades, der Ermittlungen und 
des Umweltberichtes, soweit aufgrund neu gewonnener Erkenntnisse (z.B. im Ergebnis der 
Beteiligungen zum Entwurf) erforderlich.  
 
7.1.1 Ziele und Inhalte des Planes (Kurzdarstellung) 
Der 6,24 ha große Geltungsbereich des Bebauungsplanes befindet sich südlich der historischen In-
nenstadt. Das Plangebiet wird im Norden durch den Innenstadtring, im Osten von der Grünewald-
straße, im Süden von der Windmühlenstraße und im Westen durch den Petersteinweg begrenzt. Die 
festgelegte Geltungsbereichsgrenze verläuft großteils mittig auf den Straßenbahngleisen. Der west-
liche Teil des Geltungsbereichs ist seit Ende 2013 durch das Eingangsbauwerk zum S-Bahn-City-
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
Seite 25 
02. April 2020  
tunnel und durch befestigte Flächen geprägt. Der nordöstliche Teil des Geltungsbereichs wird über-
wiegend als Parkplatz genutzt. lm südöstlichen Bereich zwischen Brüder- und Grünewaldstraße be-
findet sich eine öffentliche Grünfläche mit Rasen und Gehölzgruppen, eine weitere Grünanlage mit 
Pflanzflächen und Sitzgelegenheiten erstreckt sich am ehemaligen Bowling-Treff. 
 
7.1.1.1 Wichtigste Ziele des Planes 
Das wesentliche Ziel des Bebauungsplanes besteht darin, die V oraussetzungen für eine geordnete 
und auf die Umgebung abgestimmte Reaktivierung der Flächen zu schaffen. Die bislang von Park-
plätzen geprägte, ansonsten aber weitgehend ungenutzte zentrumsnahe Fläche soll einer neuen, in-
nerstädtischen Nutzung zugeführt werden. Mit dem Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen 
V oraussetzungen für die Neuordnung, Neubebauung und teilweise Neuerschließung des Plangebiets 
sowie die Berücksichtigung der Umweltbelange geschaffen werden. 
 
7.1.1.2 Inhalte des Planes 
Festgesetzt werden im östlichen Teil des Geltungsbereichs ein Sondergebiet (SO) mit der Zweckbe-
stimmung „Überbaute Markthalle“ und ein in mehrere Teil-Baugebiete gegliedertes Kerngebiet 
(MK). Der westliche Teil wird als öffentliche Freifläche festgesetzt. 
In den Kerngebieten ist in der Regel eine maximale Bauhöhe von 22 bzw. 26 m zulässig, entspre-
chend fünf bis sieben Geschossen (oberstes Geschoss z.T. auch als Staffelgeschoss). Abweichungen 
bestehen hinsichtlich der zulässigen Höhenentwicklung in den Baugebieten MK 1 und MK 8: Im 
Baugebiet MK 1 ist eine Bauhöhe von 56 m zulässig, entsprechend bis zu 16 Stockwerken, im Bau-
gebiet MK 8 eine Bauhöhe von 34 m, entsprechend bis zu neun Stockwerken. 
Wegen der zentralen Lage sollen innenstadttypische Dichtewerte mit einer GRZ von überwiegend 
1,0 bzw. teilweise inklusive der zulässigen Überschreitung von 0,9 zulässig sein.  
Im Bereich der Planstraße ist eine Grünfläche für stadtbildprägendes, raumbildendes Grün festge-
setzt. Der größte Teil der öffentlichen Freifläche ist zugleich als „Fläche zum Anpflanzen von Bäu-
men, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen“ festgesetzt; im nordöstlichen Bereich der öffentli-
chen Freifläche ist zudem eine „Fläche mit Bindungen für Bepflanzungen und die Erhaltung von 
Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen“ festgesetzt.  
 
7.1.2 Fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes  
Nachfolgend werden die für diesen Bebauungsplan bedeutsamen fachlichen Grundlagen und Ziele 
des Umweltschutzes genannt. 
 
7.1.2.1 Schutzgebiete und Schutzobjekte gemäß BNatSchG  
Das V orhaben liegt nicht in einem europäischen V ogelschutzgebiet gemäß § 32 BNatSchG und auch 
nicht in einem Gebiet von gemeinschaftlicher Bedeutung gemäß FFH-Richtlinie. 
Natur- und Landschaftsschutzgebiete gemäß § 23 und § 26 BNatSchG sind ebenso wenig betroffen 
wie Naturdenkmäler gemäß § 28 BNatSchG.  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
Seite 26 
02. April 2020  
Für den Geltungsbereich sind im Kataster der Stadt Leipzig sechs höhlenreiche Einzelbäume als ge-
mäß § 30 BNatSchG i.V . mit § 21 Abs. 1 Nr. 2 SächsNatSchG geschützte Teile von Natur und 
Landschaft verzeichnet.  
In Verbindung mit der artenschutzrechtlichen Begutachtung des Baumbestandes wurden insgesamt 
24 Bäume mit Höhlen bzw. Spalten erfasst. Eines der im Kataster verzeichneten Biotope konnte bei 
der Begehung nicht mehr bestätigt werden.  
 
7.1.2.2 Landschaftsplan 
lm Integrierten Entwicklungskonzept (IEKO) des Landschaftsplanes (2013) werden die Ergebnisse 
der Schutzgutbewertungen und die Entwicklungsziele zusammenfassend dargestellt. Das Plangebiet 
ist im Integrierten Entwicklungskonzept dem Leitbild LB 6 „Innerstädtische Freiräume der offenen 
und geschlossenen Block- und Blockrandbebauung“ zugeordnet. Folgende für das Plangebiet rele-
vante landschaftsplanerische Entwicklungsziele werden formuliert:  
○ Entwicklung, Sicherung, Verbesserung der Aufenthalts- und Stadtbildqualität in dichtbe-
bauten innerstädtischen Räumen durch Erhaltung und Schaffung begrünter Innenhöfe, Fas-
saden und Dächer,  
○ Straßenbaumpflanzungen,  
○ Einbeziehung wohnungsnaher Grünflächen und Herstellung ihrer Verbindung zu Parkanla-
gen und grünen Stadtplätzen,  
○ Einbindung in das Grün- und Wegesystem der Stadt. 
Darüber hinaus beinhaltet das Integrierte Entwicklungskonzept die folgenden Darstellungen, Ziel-
setzungen und Maßnahmen: 
Der gesamte Geltungsbereich ist als Fläche für die Grundwasserneubildung dargestellt, in Teilberei-
chen wird die Entwicklung (Anreicherung) von Lebensräumen gefordert.  
Die Flächen rund um den ehemaligen Bowlingtreff sowie die Freifläche zwischen Brüder- und 
Windmühlenstraße sind als Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ dargestellt. Teilbe-
reiche westlich der Markthallenstraße sind als „temporäre Grünfläche“ vorgeschlagen.  
Die Windmühlenstraße, der Straßenzug „Wilhelm-Leuschner-Platz“ sowie die Grünflächen nördlich 
des Rossplatzes sind als wichtige Grünverbindungen gekennzeichnet. Roßplatz und Grünewald-
straße sind als bedeutende Allee dargestellt, die Grünewaldstraße zusätzlich in Anbindung an den 
Addis-Abeba-Platz als Bestandteil des Hauptwegenetzes. 
Aus klimatischer Sicht wird die Anforderung „Minderung des Aufheizeffekts in Überwärmungsge-
bieten“ formuliert.  
  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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02. April 2020  
7.1.2.3 Grünordnungsplan 
Ein Grünordnungsplan wurde nicht aufgestellt. Für die Gestaltung des öffentlichen Freiraums wird 
ein Wettbewerbsverfahren durchgeführt.  
7.1.2.4 Eingriffsregelung 
Dieses Bauleitplan-Verfahren wird als Normalverfahren durchgeführt. Somit kommt die Eingriffsre-
gelung zur Anwendung (§ 1a Abs. 3 BauGB).  
Gemäß Baugesetzbuch ist ein Ausgleich für die durch die Bebauungsplanung ermöglichten Ein-
griffe nicht erforderlich, soweit diese bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder 
zulässig waren (§ 1 Abs. 3 Satz 6 BauGB). 
Der Geltungsbereich wird vollständig dem Innenbereich nach § 34 BauGB zugeordnet. Die durch 
den B-Plan zulässigen Nutzungen entsprechen der Umgebung. Auch in Bezug auf die festgesetzte 
GRZ, die zulässigen Überschreitungen und die Bauweise fügt sich das Baugebiet in die Umgebung 
ein. Abweichungen bestehen hinsichtlich der zulässigen Höhenentwicklung in den Baugebieten 
MK 1 und MK 8. Im Baugebiet MK 1 ist eine Bauhöhe von bis zu 56 m über der an das Baugebiet 
angrenzenden Verkehrsfläche zulässig (entsprechend 16 Stockwerken). Im Baugebiet MK 8 beträgt 
die zulässige Höhe max. 34 m mit bis zu neun Stockwerken.  
Ein Ausgleich ist somit nur für die das Stadtbild betreffende Überschreitung der über 26 m hinaus-
gehenden Bauhöhen erforderlich.  
Zur Eingriffsermittlung wurde das Leipziger Bewertungsmodell (Stand 2016) angewendet. In dieser 
tabellarischen Wertpunktberechnung (Büro Planland, Stand Februar 2019) werden der derzeitige 
Bestand und die zukünftige Planung gegenübergestellt. Im Ergebnis dieser Eingriffsermittlung kann 
die Festlegung von Maßnahmen zum Ausgleich und Ersatz von Eingriffen erfolgen. 
Die rechnerische Bilanzierung für das Plangebiet kommt zu folgendem Ergebnis: 
Bestand: 812.109 Wertpunkte  
Planung: 946.325 Wertpunkte  
Die positive Bilanz beruht im Wesentlichen auf der Verbesserung des Stadt-/Landschaftsbildes in-
folge der Neubebauung und der Gestaltung einer öffentlichen Freifläche. Beeinträchtigungen erge-
ben sich durch die Neuversiegelung insbesondere für auf die Schutzgüter Boden und Wasser. Be-
dingt durch die vorgesehene Dachbegrünung sind die Auswirkungen auf das Schutzgut Klima rela-
tiv gering, für das Schutzgut Flora/Fauna ist die Bilanz ausgeglichen.  
Da für die Planung mit ihren umweltbezogenen Maßnahmen mehr Wertpunkte als im derzeitigen 
Bestand ermittelt wurden, entsteht rein rechnerisch kein weiteres Ausgleicherfordernis. In der ver-
bal-argumentativen Auseinandersetzung wurde dieses rechnerische Ergebnis durch die Fachämter 
erörtert. Im Ergebnis wurde festgestellt, dass die Eingriffsermittlung mit dem Leipziger Bewer-
tungsmodell dem ökologischen Verlust des heutigen Gehölzbestandes auf dem Wilhelm-Leuschner-
Platz nicht ausreichend Rechnung trägt. 
Daher wird ein erweiterter Baumschutz vorgeschlagen und in die Abwägung zum Entwurf dieses 
Bebauungsplanes eingestellt: Um dem Baumschutzes ein höheres Gewicht zu geben, sollen sämtli-
che, nach kommunaler Gehölzschutzsatzung geschützten, Bäume mit einem Baumausgleichsfaktor 
von 1:1 ausgeglichen werden.  
Weiteres hierzu siehe Kap. 7.2.4.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich 
der nachteiligen Auswirkungen. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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02. April 2020  
7.1.2.5 Sonstige fachliche Grundlagen und Ziele des Umweltschutzes 
a) Vorprüfung des Einzelfalles nach § 13a Abs. 1 Nr. 2 BauGB 
Der Bebauungsplan wird nicht im beschleunigten Verfahren aufgestellt, eine V orprüfung entfällt da-
mit.  
b) Altlastengutachten 
Eine Altlastenuntersuchung liegt für den zwischen Windmühlen- und Brüderstraße gelegenen Teil-
bereich des B-Plans vor (Multi-Tec GmbH 2017). Ziel ist hierbei die Erfassung der Mächtigkeit und 
der Qualität der Auffüllungen als Grundlage für die Abschätzung der zu erwartenden Entsorgungs-
kosten.  
Eine orientierende Untersuchung erfolgte für zwei Altlastenverdachtsflächen auf dem Wilhelm-
Leuschner-Platz (Beyer Umwelt Consult 2018). Untersucht wurde zum einen der Standort einer 
ehemaligen Tiefgarage zum anderen das Kellergeschoss der ehemaligen Leipziger Markthalle. Die 
Flächen sind im Sächsischen Altlastenkataster unter der Kennziffer 650033107 mit dem Titel „Kfz-
Werkstatt, Tankgarage, Heizhaus“ registriert. Ausgangspunkt der orientierenden Untersuchung war 
eine ältere Erkundung, laut der für Teile der Liegenschaft Anhaltspunkte für schädliche Bodenver-
änderungen/Altlasten vorliegen.8 
c) Versickerungsgutachten 
Durch die Planungsgesellschaft Scholz + Lewis mbH wurde ein Regenwasserbewirtschaftungskon-
zept zur Untersuchung der Möglichkeiten des Regenwasserrückhalts und der Regenwasserversicke-
rung erstellt.  
d) Verkehrsgutachten 
Für die das Gebiet umgebenden Straßen sowie die interne Erschließung erfolgte eine Verkehrsprog-
nose durch das Verkehrs- und Tiefbauamt der Stadt Leipzig. 
e) Luftschadstoffgutachten 
Abschätzung der zu erwartende Belastungen durch das Amt für Umweltschutz, Abteilung Umwelt-
vorsorge der Stadt Leipzig auf Grundlage der Verkehrsprognose.  
f)  Lärmgutachten 
Zur Untersuchung der Lärmbelastung erfolgte eine schalltechnische Untersuchung durch das Büro 
goritzka akustik. Die Untersuchung berücksichtigt Verkehrs, Gewerbe- und Veranstaltungslärm.  
g) Sonstige Gutachten 
Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag 
Für das B-Plangebiet wird ein gesonderter artenschutzrechtlicher Fachbeitrag erstellt (Planland 
2018). Der Fachbeitrag prüft, ob und in welchem Umfang durch die im Bebauungsplan vorbereite-
ten Nutzungen Schädigungen und Störungen für die vorkommenden wildlebenden Tierarten im 
Sinne des § 44 BNatSchG gegeben sind, wie sie vermieden bzw. ausgeglichen werden können und 
inwieweit, falls erforderlich, die V oraussetzung für eine Ausnahme nach § 45 Abs. 7 BNatSchG ge-
geben ist. Als Grundlage für den Fachbeitrag erfolgte eine Erfassung zum V orkommen von Vögeln 
sowie eine Potenzialabschätzung im Hinblick auf das V orkommen der Zauneidechse. Zudem erfolgt 
eine Untersuchung der vorhandenen Gebäude im Hinblick auf das V orkommen von gebäudebewoh-
                                                
8  Kühn Geoconsulting GmbH 1995: Bericht zur historischen Nutzugsgeschichte, Bauvorhaben Wilhelm-Leuschner-Platz, Leipzig. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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02. April 2020  
nenden Arten. Die Gehölze wurden mittels Sichtkontrolle auf artenschutzfachlich relevante Be-
funde, d.h. das V orhandensein von Höhlen und Spalten als potenzielle Habitatstrukturen für Vögel 
und Fledermäuse untersucht (Nsi Leipzig 2017). 
h) Bundes- und landesrechtliche Regelungen 
Gemäß der landesrechtlichen Regelung nach § 19 Absatz 2 Nr. 3 SächsNatSchG sind auf mit Ge-
bäuden bebauten Grundstücken Bäume ab einem Stammumfang von über einem Meter geschützt. 
Ausgenommen hiervon sind Obstbäume, Nadelgehölze, Pappeln (Populus spec.), Birken (Betula 
spec.) und Baumweiden.  
i) Lokale Agenda 21 
Die Leipziger Agenda 21 hat verschiedene Leitziele nachhaltiger Entwicklung aufgestellt. Eines da-
von beinhaltet die energetische Optimierung und Nutzung regenerativer Energien (Leipziger 
Agenda 21 2017). 
j) Umweltqualitätsziele der Stadt 
Im Folgenden werden die Umweltqualitätsziele der Stadt Leipzig, die für das Gebiet relevant sind 
themenbezogen aufgeführt (vgl. Stadt Leipzig 2003). 
Immissionsbelastung  
○ Die anthropogen bedingten Umwelteinwirkungen sind so zu beeinflussen, dass Menschen, 
Pflanzen und Tiere sowie Kultur- und sonstige Sachgüter nach heutigem oder dem jeweili-
gen Erkenntnisstand nicht beeinträchtigt werden. 
Mobilität 
○ Die Stadt wirkt darauf hin, dass alle notwendigen Wege in der Stadt vorzugsweise zu Fuß, 
mit dem Fahrrad oder öffentlichen Verkehrsmitteln (ÖPNV) zurückgelegt werden können. 
○ Die Bauleitplanung, insbesondere bei der Ausweisung von Wohngebieten, ist so auszule-
gen, dass möglichst viele Angebote der Einkaufs- und Dienstleistungsstruktur bzw. Einrich-
tungen der Bereiche Soziales, Freizeit und Kultur in der Stadt auf möglichst kurzen Wegen 
erreichbar sind. 
○ Umweltgerechtere Verkehrsarten (ÖPNV , Radfahren, Zu-Fuß-Gehen) werden gegenüber 
dem individuellen motorisierten Verkehr vorrangig entwickelt. 
○ Das Zu-Fuß-Gehen wird so sicher und attraktiv gemacht, dass der für Leipzig typische 
Fußwegeanteil beim Modalsplit auf hohem Niveau gehalten wird. 
Lokalklima 
○ Das Lokalklima in der Stadt ist so zu beeinflussen, dass eine anthropogen-klimatisch be-
dingte Stressbelastung für den Menschen weitgehend reduziert wird. 
○ Erhaltung aller wichtigen Kaltluftentstehungsflächen sowie Freihaltung dazugehöriger 
Kaltluftabflussbahnen und sonstiger Frischluftschneisen. 
○ Abbau von Wärmeinseln, Förderung natürlicher Temperaturschwankungen. 
Flächennutzung, Versiegelung 
○ Der Anteil versiegelter Flächen ist zu minimieren. 
○ Der Bestand an Frei- und Grünflächen (incl. Straßenbegleitgrün) ist zu erhöhen und dauer-
haft zu erhalten. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Schutz von Pflanzen und Tieren 
○ Das V orkommen aller im Stadtgebiet wildlebenden Pflanzen- und Tierarten wird gesichert 
und weitest möglich entwickelt. Dazu zählen nichteinheimische Arten nur dann, wenn von 
ihnen keine Beeinträchtigung der einheimischen Fauna und Flora zu erwarten ist. 
○ Gesetzlich besonders geschützte Biotope werden durch fachgerechte Pflege bzw. Bewirt-
schaftung erhalten. 
○ Alle in Leipzig existierenden Biotoptypen werden in einem repräsentativen Umfang erhal-
ten und entwickelt.  
○ Es erfolgt ein zusätzliches Angebot von Brut- und Lebensstätten gefährdeter bzw. potenzi-
ell gefährdeter gebäudebewohnender Arten (z. B. Turmfalke, Fledermaus, Solitärbiene) bei 
Neubau und Sanierungsmaßnahmen am Gebäudebestand. 
Städtische Grünflächen  
○ Auswahl überwiegend einheimischer und standortgerechter Arten bei neu anzupflanzenden 
Gehölzen, insbesondere im Innenstadtbereich 
Grundwasserschutz 
○ Der Eintrag von Schadstoffen in das Grundwasser ist grundsätzlich zu vermeiden, wozu 
auch die Sicherung und/oder Sanierung von Altlasten gehört 
Flächenschutz 
○ Die Sicherung und Reaktivierung von brachliegenden, bereits bebauten bzw. versiegelten 
Wohn- und Gewerbestandorten erhält absoluten V orrang vor Ausweisung und Inanspruch-
nahme neuer Flächen. 
○ Die Inanspruchnahme bzw. die Zerschneidung großer, zusammenhängender Freiflächen 
wird vermieden. 
 
7.1.3 Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlung der Umweltbelange 
Im Rahmen des Verfahrens wurde geprüft, auf welche Umweltbelange oder Teilaspekte von Um-
weltbelangen der Bebauungsplan möglicherweise erhebliche Umweltauswirkungen haben kann, die 
in der Abwägung zu berücksichtigen sind. 
Tab. 1:  Umweltbelange und deren Berücksichtigung  
Belang / 
Teilaspekt 
Mögliche erhebliche 
Umweltauswirkungen 
Art, Umfang und Detaillierungsgrad der 
Ermittlungen 
1. Boden / 
Altlasten 
nicht fachgerechte Entsorgung 
vorhandener belasteter Substrate  
In Abhängigkeit vom Gefahrenpotenzial 
werden orientierende Untersuchungen 
durchgeführt 
2. Wasser Zusätzliche Versiegelung und Verminde- 
rung der Grundwasserneubildung bzw. 
Erhöhung des Abflusses aus dem 
Gebiet.  
Ermittlung des notwendigen Retentionsvolu-
mens zur Vermeidung von Gebietsabfluss 
3. Klima/Luft  
(inkl. Gerüche) 
Anstieg der Wärme- und 
Schadstoffbelastung  
Abschätzung der Auswirkungen der Planung 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Belang / 
Teilaspekt 
Mögliche erhebliche 
Umweltauswirkungen 
Art, Umfang und Detaillierungsgrad der 
Ermittlungen 
auf die Luftqualität aufgrund der Verände-
rungen der Verkehrsbelastung und der bau-
lichen Dichte durch das Amt für Umweltschutz, 
Auswertung der im Amt vorliegenden Klima-
gutachten; Orientierung an den klimatischen 
und lufthygienischen Angaben im Luftrein-
halteplan sowie im Landschaftsplan  
4. Pflanzen Verlust von wertvollem oder geschütztem 
Vegetationsbestand sowie von nach 
Baumschutzverordnung geschützter 
Gehölze 
Aufnahme und Bewertung der Vegetation 
einschließlich Gehölzbestand 
5. Tiere erhebliche Beeinträchtigung von Vögeln 
und Fledermäusen (insbesondere durch 
Verlust ihrer potenziellen Habitatbäume) 
sowie von Habitaten der Zauneidechse  
Kartierung von Höhlenbäumen sowie 
Erfassung der Vogelarten, 
Potenzialabschätzung der Bedeutung des 
Gebietes für gebäudebewohnende Arten sowie 
für die Zauneidechse, Erstellung eines 
artenschutzrechtlichen Fachbeitrages 
6. Biologische 
Vielfalt 
vgl. Punkt 4 und 5  vgl. Punkt 4 und 5  
7. Landschaft Veränderung der stadtlandschaftlichen 
Qualitäten  
Beschreibung auf Grundlage der geplanten 
Festsetzungen des B-Planes  
8. Menschen: Anstieg der Lärm- und Schadstoff-
belastung  
Erstellung einer Lärmprognose auf der 
Grundlage der Verkehrsprognose 2030 sowie 
Ermittlung der Luftschadstoffsituation gem. 
Luftreinhalteplan der Stadt Leipzig 
8.1 Erholungs-
potenzial 
Veränderung der Erholungseignung  Beschreibung der aktuellen Aufenthalts-
qualitäten sowie der sich aus der Planung 
ergebenden Veränderungen 
8.2 Verkehrslärm Lärmbelastungen über den festgesetzten 
Schwellenwerten 
Erstellung einer Lärmprognose auf der Grund-
lage einer Verkehrsprognose 
8.3 Gewerbelärm Lärmbelastungen durch Lieferverkehre  Erstellung einer Lärmprognose auf der Grund-
lage zu erwartender Verkehrsbewegungen 
8.4 
Veranstaltungs-
lärm 
Lärmbelastungen durch Veranstaltungen  Erstellung einer Lärmprognose auf der Grund-
lage verschiedener Veranstaltungsszenarien 
9. Kulturgüter und 
sonstige 
Sachgüter 
Beeinträchtigung von Einzeldenkmalen 
sowie des archäologischen Relevanz-
bereichs D 4150-ID-08, Siedlung 
Mittelalter 
Darstellung der Denkmale  
10. Wechsel-
wirkungen 
Wechselwirkungen zwischen den einzel-
nen Schutzgütern, die zu einer Verstär-
kung der Beeinträchtigungen führen 
könnten, sind nicht erkennbar.  
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Begründung zum Bebauungsplan 
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7.2 Beschreibung und Bewertung der voraussichtlichen erheblichen Umwelt-
auswirkungen der Planung 
Nachfolgend werden die aufgrund der Festlegung des Umfanges und Detaillierungsgrades der Er-
mittlung der Umweltbelange (siehe Kap. 7.1.3) ermittelten erheblichen Umweltauswirkungen be-
schrieben und bewertet. 
 
7.2.1 Boden / Altlasten 
7.2.1.1 Bestandsaufnahme 
a) Beschreibung der verwendeten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten  
Folgende vorliegenden Datengrundlagen wurden ausgewertet: Topographische Karten, Geologische 
Karten, Neubewertung der Böden im Stadtgebiet von Leipzig im Auftrag der Stadt Leipzig, Schna-
bel, R. (2001), BK50, FIS Boden (www.umwelt.sachsen.de), Bodenschutzkonzept der Stadt Leipzig 
im Auftrag der Stadt Leipzig, Terra IN 2012. Zusätzlich wurden die Ergebnisse der Altlastenunter-
suchung für den Bereich Windmühlestraße / Brüderstraße (Multitec GmbH 2017) sowie die orien-
tierende Untersuchung Wilhelm-Leuschner-Platz (Beyer Umwelt Consult 2018) einbezogen. 
b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
Das Gelände ist nahezu eben auf einer Höhe von etwa 115 m NHN gelegen. Das natürliche Relief 
ist durch die jahrhundertelange bauliche Nutzung vollständig überprägt. Ca. 70 % des Geltungsbe-
reichs sind derzeit durch Flächenbefestigungen und wenige Gebäude versiegelt. Unter den Flächen-
befestigungen befinden sich weitläufige unterirdische Keller.  
Die natürlichen Bodentypen sind durch die bauliche Nutzung des Plangebiets vollständig überformt 
bzw. zerstört. Im Ergebnis der Altlastensondierungen für den Bereich zwischen Brüder- und Wind-
mühlenstraße (Multitec GmbH 2017) wurde festgestellt, dass unter der bis zu 0,60 m dicken Ober-
bodenschicht mächtige anthropogene Auffüllungen aus einem Bauschutt-Boden-Gemisch anzutref-
fen sind. Hauptbestandteil ist rotes Ziegelmauerwerk. Teilweise ist ein deutlicher Anteil an Brand-
schutt vorhanden. Die anthropogenen Auffüllungen reichen teilweise bis in eine Tiefe von 4,3 m.  
In Verbindung mit der orientierenden Untersuchung für das ehemalige Tanklager auf dem Wilhelm-
Leuschner-Platz erfolgte eine der Bohrungen bis zu einer Tiefe von 8 m. Die Mächtigkeit des Ober-
bodens lag hier zwischen 0,2 m und 0,48 m. Der Boden enthielt verbreitet mineralische und nicht-
mineralische Fremdbestandteile (Glasbruch, Ziegelbruch, Kunststoffe). Darunter folgen anthropo-
gene Auffüllungen. Es handelt sich dabei um ein Gemisch aus Schluff, Sand und Kies mit vereinzel-
ten Steinen sowie diversen Fremdbestandteilen wie Ziegel-Betonbruch, Keramik, Fliesen, Glas, 
Holz, Asche, Schlacken und Kunststoffe mit einem Anteil > 20 %. Bei dem Material handelt es sich 
um Trümmerschutt mit dem nach dem 2. Weltkrieg vermutlich Kellerräume bzw. Bombentrichter 
aufgefüllt wurden. Die Basis der Auffülle lag bei 7,5 m unter GOK. 
Grundwasser wurde bei den Bohrarbeiten nicht angetroffen. 
Im Liegenden folgen im Plangebiet saalekaltzeitliche Geschiebelehme bzw. -mergel, in welche in 
Linsen und Lagen Sande / Kiese eingeschaltet sein können. Die quartären Lockergesteine werden 
von tertiären Lockergesteinen unterlagert. Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um Wechsellage-
rungen aus Sanden (z. B. Glimmersande – Cottbusser Folge) und Schluffen (SN LfULG 3.9.12). 
Die Bodenfunktionen im Plangebiet werden folgendermaßen bewertet: mittleres Wasserspeicherver-
mögen (W-Stufe III), mittlere natürliche Fruchtbarkeit (F-Stufe III) und geringe-mittlere Filter- und 
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Pufferkapazität (P-Stufe II). Die Empfindlichkeit gegenüber stofflichen Einwirkungen ist hoch. Es 
sind weder Böden mit Archivfunktionen noch mit besonderen Standorteigenschaften im Gebiet an-
zutreffen (Sächsisches Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie, 2013, www.um-
welt.sachsen.de).  
Im Bodenschutzkonzept der Stadt Leipzig (Stand 12.12.2011) werden unversiegelte Flächen im 
Geltungsbereich der Bodenqualitätsstufe 1 (Status sehr niedrig) zugeordnet.  
Das Plangebiet liegt in einem Gebiet, in dem wahrscheinlich erhöhte Radonkonzentrationen in der 
Bodenluft vorhanden sind. Da in Deutschland bisher keine gesetzlichen Regelungen mit einem ver-
bindlichen Grenzwert zu Radon in Gebäuden existieren, werden aus Gründen der V orsorge Empfeh-
lungen für Schutzmaßnahmen ausgesprochen. Die Empfehlungswerte der EU für Radonkonzentrati-
onen in Gebäuden liegen derzeit für Neubauten bei 200 Bq/m3 und bei bestehenden Gebäuden bei 
400 Bq/m3. Zum vorsorgenden Schutz vor erhöhter Strahlenbelastung durch Zutritt von Radon in 
Aufenthaltsräume wird empfohlen, bei geplanten Neubauten generell einen Radonschutz vorzuse-
hen oder von einem kompetenten Ingenieurbüro die radiologische Situation auf dem Grundstück 
und den Bedarf an Schutzmaßnahmen abklären zu lassen (SN LfULG 03.09.12).  
Altlasten: 
In Verbindung mit der Altlastenuntersuchung im Bereich Windmühlenstraße / Brüderstraße wurde 
werde weder im Oberboden noch in den Sedimenten im Liegenden standortspezifische Verunreini-
gungen nachgewiesen. Die untersuchten Parameter entsprechen den Zuordnungswerten Z0 nach 
LAGA TR Boden. Dagegen weisen die anthropogenen Auffüllungen durchweg erhöhte Gehalte be-
züglich der ausgewählten standortspezifischen Parameter auf. Insbesondere, die für Kriegsschutt 
typischen Parameter Blei, Zink, PAK du Sulfat zeigen Auffälligkeiten. Entsprechend der LAGA TR 
Bauschutt ergibt sich bestenfalls eine Einstufung als Z 1.2-Material, bei zwei Proben wurden jedoch 
die Z 2-Werte für den Parameter Sulfat überschritten.  
In Verbindung mit der orientierenden Untersuchung der ehemaligen Tankgarage wurden in zwei von 
insgesamt 13 untersuchten Proben Überschreitungen von Prüf- bzw. Orientierungswerten gemäß der 
Bundesbodenschutzverordnung festgestellt.  
Die Auffälligkeiten sind jedoch von punktueller Natur und generell an Bereiche mit Bauschutt, 
Aschen und Schlacken gebunden. Ursache der Verunreinigungen sind vermutlich die Trümmer-/ 
Brandschuttablagerungen. Ein ursächlicher Zusammenhang mit der ehemals am Standort vorhande-
nen „Tankgarage“ ist nicht zwingend ableitbar. Unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenhei-
ten (Beschaffenheit der Geländeoberfläche, Grundwasserflurabstand) und der aktuellen Nutzung als 
Park- und Freizeitanlage gehen von diesen Verunreinigungen keine Gefährdungen für die natürli-
chen Schutzgüter und die Gesundheit des Menschen aus. (Beyer Umwelt Consult 2018). 
Im Kellergeschoss der ehemaligen Markthalle liegen für mehrere Bereiche Anhaltspunkte für 
schädliche Bodenveränderungen / Altlasten vor. Gefahren gehen insbesondere von den noch in Be-
hältern, Restgebinden sowie ggf. in der ehemaligen Kühlanlage vorhandenen Flüssigkeiten aus. Da 
die Behälter stark verrostet sind und Leckagen aufweisen muss davon ausgegangen werden, dass es 
zu einem weiteren Austritt der Stoffe (Schmiermittel, Öle, Kühlmittel) in das Kellergeschoss 
kommt. Dies hat bereits in der Vergangenheit zu einer lokalen Beaufschlagung des Fußbodens in 
den betroffenen Bereichen geführt. 
Durch die flächendeckend vorhandene Versiegelung des Fußbodens (Beton, z.T. Fliesen) wird der 
Eintritt der Stoffe in den Untergrund begrenzt. Trotzdem können Verunreinigungen des im Liegen-
den der Fußböden anstehenden Bodens nicht ausgeschlossen werden. Eine Verlagerung der Stoffe in 
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das bei ca. 10 m u. GOK anstehende Grundwasser ist aufgrund der Versiegelung (kein Sickerwas-
serzutritt) unwahrscheinlich. 
Unter der AKZ 65033107 „Kfz-Werkstatt, Tankgarage, Heizhaus“ sind darüber hinaus drei weitere 
Altlastenverdachtsflächen zusammengefasst, die nicht Bestandteil der orientierenden Untersuchung 
gewesen sind. Hierzu zählen eine Autowerkstatt auf dem Grundstück 1182e, eine Kraftstation mit 
Kesselhaus sowie ein Maschinenhaus und Klärgruben auf dem Grundstück 1182c sowie der Stand-
ort einer Fischräucherei auf dem Grundstück 1178d. 
Entsprechend der Einschätzung des Amtes für Umweltschutz bestehen für alle fünf Flächen somit 
keine erheblichen Bodenbelastungen. Es besteht kein Handlungsbedarf für Gefahrenerforschungs- 
und Abwehrmaßnahmen. 
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes  
Gemäß § 1a Absatz 2 BauGB soll mit Grund und Boden sparsam und schonend umgegangen wer-
den; dabei sind zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nut-
zungen die Möglichkeiten der Entwicklung der Gemeinde insbesondere durch Wiedernutzbarma-
chung von Flächen, Nachverdichtung und andere Maßnahmen zur Innenentwicklung zu nutzen so-
wie Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß zu begrenzen. 
Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Flä-
che, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und 
die biologische Vielfalt zu berücksichtigen (BauGB § 1 Absatz 6 Nr. 7). 
Entsprechend BNatSchG § 1 Absatz3 Nr. 2 sind Böden so zu erhalten, dass sie ihre Funktion im Na-
turhaushalt erfüllen können; nicht mehr genutzte versiegelte Flächen sind zu renaturieren (…).  
Gemäß § 1 des Bundesbodenschutzgesetzes und § 7 des Sächsischen Abfallwirtschafts- und Boden-
schutzgesetzes ist die Funktionen des Bodens nachhaltig zu sichern oder wiederherzustellen. Hierzu 
sind schädliche Bodenveränderungen abzuwehren, der Boden und Altlasten sowie hierdurch verur-
sachte Gewässerverunreinigungen zu sanieren und Vorsorge gegen nachteilige Einwirkungen auf 
den Boden zu treffen. Bei Einwirkungen auf den Boden sollen Beeinträchtigungen seiner natürli-
chen Funktionen sowie seiner Funktion als Archiv der Natur- und Kulturgeschichte so weit wie 
möglich vermieden werden. 
Das Bundesbodenschutzgesetz definiert wesentliche Bodenfunktionen, die zu erhalten sind. Diese 
umfassen natürliche Funktionen, Nutzungsfunktionen für den Menschen sowie die Funktion als Ar-
chiv der Natur- und Kulturgeschichte.  
Das Zielkonzept Boden des Landschaftsplans weist den Böden des Geltungsbereichs eine Schutz-
funktion im Hinblick auf die Grundwassergefährdung und die Grundwasserneubildung zu. 
Gemäß den Umweltstandards der Stadt Leipzig erhält die Sicherung und Reaktivierung von brach-
liegenden, bereits bebauten bzw. versiegelten Wohn- und Gewerbestandorten absoluten V orrang vor 
Ausweisung und Inanspruchnahme neuer Flächen. 
 
7.2.1.2 Entwicklungsprognose / erhebliche Auswirkungen der Planung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung 
Bei Nichtumsetzung der Planung bliebe die gegenwärtige Situation einschließlich der bestehenden 
Belastungssituation erhalten.  
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Der Geltungsbereich ist vollständig dem Innenbereich nach § 34 BauGB zugeordnet. Damit ist un-
abhängig von der Aufstellung des B-Planes eine Bebauung und Versiegelung des Geltungsbereichs 
vergleichbar der Planung zulässig.  
b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung  
Entsprechend den Festsetzungen des B-Planes kommt es anlagebedingt durch die Baumaßnahme zu 
erheblichen und/oder nachhaltigen Beeinträchtigungen der Bodenfunktionen durch Neuversiege-
lung in einem Umfang von ca. 17.660 m². Durch die Bodenversiegelung gehen abiotische und bioti-
sche Bodenfunktionen verloren. Betroffen von der Versiegelung sind bereits jetzt stark anthropogen 
überformte Böden. In Verbindung mit der Beräumung des Geländes erfolgt eine fachgerechte Ent-
sorgung der kontaminierten Substrate.  
c) Prognose der Einhaltung der relevanten Ziele des Umweltschutzes bei  Durchführung der 
Planung 
Das B-Planverfahren entspricht der Zielsetzung der Stadt vorrangig brachliegende, bereits bebaute 
bzw. versiegelte Wohn- und Gewerbestandorten zu entwickeln. In Verbindung hiermit erfolgt eine 
Entsorgung der belasteten anthropogenen Auffüllungen womit den Zielen des Bundesbodenschutz-
gesetzes und des Sächsischen Abfallwirtschafts- und Bodenschutzgesetzes entsprochen wird.  
Den Schutzfunktionen des Bodens kann bedingt durch die zusätzliche Versiegelung nur im Bereich 
der unversiegelt verbleibenden Bereiche entsprochen werden. 
d) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Auswirkungen der Planung 
Mit der Überbauung werden natürliche Bodenfunktionen wie Versickerung, Standort für Pflanzen, 
Filter- und Pufferfunktion weitgehend unterbunden. Lediglich im Bereich von Freiflächen mit Bo-
denanschluss bleiben diese erhalten. Auf unterbauten Flächen und im Bereich der Gründächer über-
nehmen künstliche Substrate die genannten Funktionen.  
Die dem Bereich im Landschaftsplan der Stadt attestierte hohe Bedeutung der Grundwasserneubil-
dung kann nur im Bereich der öffentlichen Freifläche erhalten werden. Innerhalb der Kerngebiete 
ist anstelle der Versickerung ein weitest gehender Rückhalt des Niederschlagswassers und dessen 
Verdunstung über Dächer mit intensiver Dachbegrünung vorgesehen. Das auf der öffentlichen Frei-
fläche anfallende Niederschlagswasser soll gesammelt und über Mulden und Rigolen der Versicke-
rung zugeführt werden. 
 
7.2.1.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der  
nachteiligen Auswirkungen 
Zur Verminderung der Beeinträchtigung der Bodenfunktionen sind in den Teil-Baugebieten MK 2 
und MK 5 nicht überbaute Tiefgaragen mit einer mindestens 100 cm mächtigen Bodenschicht zu 
überdecken und intensiv zu begrünen. 
Sämtliche Dächer der Baugebiete MK 1 bis MK 7 sowie im Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ 
sind sämtliche Dächer mit einer mindestens 15 cm mächtigen Substratschicht intensiv zu begrünen.  
Das auf der öffentlichen Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „Öffentliche Frei-
fläche“ anfallende Niederschlagswasser soll gesammelt und (z.B. über Mulden und Rigolen) der 
Versickerung zugeführt werden.  
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Für alle Altlastenverdachtsflächen muss eine altlastenfachliche Begleitung bei Baumaßnahmen 
stattfinden. Der Umfang der altlastenfachlichen Baubegleitung ist im V orfeld der Baumaßnahme 
mit dem Amt für Umweltschutz, Abfall-/Bodenschutzbehörde abzustimmen. 
 
7.2.2 Wasser 
7.2.2.1 Bestandsaufnahme 
a) Beschreibung der verwendeten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten  
Folgende vorliegenden Datengrundlagen wurden ausgewertet: Stichtagsmessung Mai 2012, Stel-
lungnahme des Sächsischen Landesamtes für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie (LfULG) vom 
03.09.2012, Topographische Karten, BK50, FIS Boden (www.umwelt.sachsen.de). 
Detaillierte Angaben zum Schutzgut Wasser sind nur in begrenztem Umfang möglich, weil derzeit 
keine Baugrundgutachten vorliegen. 
b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
Die Versickerungsfähigkeit des Bodens für anfallendes Niederschlagswasser ist im Bestand auf-
grund des hohen Versiegelungsgrades als gering einzustufen. Nur in den unversiegelten Bereichen 
(Grünflächen am Rossplatz und Grünfläche im Südosten) ist flächige Versickerung möglich. In den 
heterogen zusammengesetzten anthropogenen Auffüllungen sowie den Geschiebelehmen bzw. -mer-
geln im östlichen Teil des Plangebiets ist allerdings nur mit einer geringen Versickerungsleistung zu 
rechnen. Diese bindigen Lockergesteine sind als Grundwassergeringleiter bzw. Grundwasserhem-
mer zu klassifizieren. Den eingelagerten rolligen Sand- und Kieslinsen kann eine Wasserführung 
zugeschrieben werden (SN LfULG 03.09.2012). 
Die vorhandenen bindigen Deckschichten bewirken allerdings auch einen guten Schutz des Grund-
wassers gegenüber Schadstoffeintrag mit dem Sickerwasser. 
Das Plangebiet befindet sich in keinem gemäß § 100 Sächsisches Wassergesetz (SächsWG) festge-
setzten Überschwemmungsgebiet.  
Innerhalb des Plangebiets befindet sich kein Oberflächengewässer.  
lm Hydroisohypsenplan der Stichtagsmessung (Mai 2007) für den Großraum Leipzig wird für das 
Plangebiet ein Grundwasserflurabstand von > 5 dargestellt. In Verbindung mit den bis zu 6 m tiefen 
Bohrungen der Altlastenerkundung wurde kein Grundwasser angetroffen. 
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes  
Entsprechend § 47 Abs. 1 WHG ist das Grundwasser ist so zu bewirtschaften, dass  
1. eine Verschlechterung seines mengenmäßigen und seines chemischen Zustands vermieden wird; 
2. alle signifikanten und anhaltenden Trends ansteigender Schadstoffkonzentrationen auf Grund der 
Auswirkungen menschlicher Tätigkeiten umgekehrt werden; 
3. ein guter mengenmäßiger und ein guter chemischer Zustand erhalten oder erreicht werden; zu 
einem guten mengenmäßigen Zustand gehört insbesondere ein Gleichgewicht zwischen Grund-
wasserentnahme und Grundwasserneubildung. 
Das Sächsische Wasserhaushaltsgesetz schreibt laut § 39 vor, dass die Grundwasserneubildung 
durch Versiegelung des Bodens und andere Beeinträchtigungen der Versickerung nicht über das not-
wendige Maß hinaus behindert werden darf.  
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Gemäß § 1 Absatz 3 Nr. 3 BNatSchG ist für den vorsorgenden Grundwasserschutz sowie für einen 
ausgeglichenen Niederschlags-Abflusshaushalt auch durch Maßnahmen des Naturschutzes und der 
Landschaftspflege Sorge zu tragen. 
Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Flä-
che, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und 
die biologische Vielfalt zu berücksichtigen (BauGB § 1 Absatz 6 Nr. 7). 
Im Zielkonzept Wasser des Landschaftsplans ist der gesamte Geltungsbereich als bedeutend für die 
Grundwasserneubildung dargestellt.  
 
7.2.2.2 Entwicklungsprognose / erhebliche Auswirkungen der Planung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung  
Bei Nichtdurchführung der Planung ergeben sich hinsichtlich des Schutzgutes Wasser keine wesent-
lichen Veränderungen zur gegenwärtigen Situation. Die unversiegelten Bereiche stehen weiterhin 
der Grundwasserneubildung zur Verfügung.  
b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung  
Durch den Bebauungsplan ergibt sich eine Neuversiegelung in einem Umfang von max. 17.660 m². 
In Abhängigkeit vom Versiegelungsgrad wird die Versickerungsmöglichkeit von Niederschlagswas-
ser eingeschränkt bzw. wird diese bei V ollversiegelung völlig unterbunden. Der Boden steht damit 
zur Grundwasseranreicherung und -speicherung nur eingeschränkt bzw. nicht mehr zur Verfügung. 
c) Prognose der Einhaltung der relevanten Ziele des Umweltschutzes bei Durchführung der 
Planung 
Trotz zusätzlicher Versiegelung soll durch entsprechende Rückhaltemaßnahmen das Wasser weitest-
gehend im natürlichen Wasserkreislauf verbleiben. Die Grundwasserneubildung wird bedingt durch 
die zusätzliche Versiegelung eingeschränkt.  
Der Eintrag von Schadstoffen in den Grundwasserkörper kann aufgrund der Versiegelung und der 
bindigen Deckschichten weitgehend ausgeschlossen werden. Die beabsichtige Sanierung vorhande-
ner Altlasten sowie die geordnete Entsorgung belasteter Bodensubstrate reduziert das Risiko von 
Belastungen des Grundwassers zusätzlich. 
d) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Auswirkungen der Planung 
Durch die zusätzliche Bebauung und Versieglung des Plangebiets werden die Versickerungsmög-
lichkeiten von Niederschlagswasser stark eingeschränkt. Lediglich im Bereich durchlässig versie-
gelter Flächen und von Vegetationsflächen ist weiterhin Versickerung möglich.  
Innerhalb der Kerngebiete ist anstelle der Versickerung ein weitest gehender Rückhalt des Nieder-
schlagswassers und dessen Verdunstung über grüne Dächer vorgesehen. Die Festsetzung einer in-
tensiven Dachbegrünung entspricht in der Wirkung einem blau-grünen Dach. Durch die Mindest-
aufbaustärke von 15 cm kann ein 50-jähriges Regenereignis im Dach zu 70 % zurückgehalten wer-
den (Rückhalteeffekt von 18,9 l/m²). 
Überschüssiges Regenwasser der Gründächer wird entweder in die Mischkanalisation eingeleitet 
oder auf anderem Wege zwischen gespeichert, versickert oder verdunstet.  
 
 
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7.2.2.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der  
nachteiligen Auswirkungen 
Zur Verminderung der Beeinträchtigung des Wasserhaushaltes sind in den Teil-Baugebieten MK 2 
und MK 5 nicht überbaute Tiefgaragen mit einer mindestens 100 cm mächtigen Bodenschicht zu 
überdecken und intensiv zu begrünen.  
Sämtliche Dächer der Baugebiete MK 1 bis MK 7 sind, mit Ausnahme der Flächen für notwendige 
technische Anlagen zu begrünen.  
Das auf der öffentlichen Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „Öffentliche Frei-
fläche“ anfallende Niederschlagswasser soll gesammelt und (z.B. über Mulden und Rigolen) der 
Versickerung zugeführt werden. 
 
7.2.3 Klima / Luft 
Das Kapitel beinhaltet insbesondere Aussagen zum Thema „Klima“. Das Thema „Luft“ wird in Ver-
bindung mit dem Kapitel 7.2.8.2 Verkehr – Lärm- und Schadstoffbelastung dargestellt. 
 
7.2.3.1 Bestandsaufnahme 
a) Beschreibung der verwendeten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten  
Die Darstellung stützt sich auf allgemeine Aussagen zur makroklimatischen Situation und der be-
sonderen Situation des Innenstadtklimas. Zudem werden die Darstellungen des Landschaftsplans 
und die im Amt für Umweltschutz der Stadt Leipzig vorliegenden klimatischen Gutachten berück-
sichtigt.  
b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
Das Gebiet der Stadt Leipzig ist makroklimatisch der Übergangszone zwischen dem maritimen und 
dem kontinentalen Klimabereich zuzuordnen. Der jährliche Witterungsverlauf ist durch einen aus-
geprägten Jahresgang der Lufttemperatur mit relativ hohen und tiefen absoluten Maximal- und Mi-
nimaltemperaturen geprägt. Die Jahresmitteltemperaturen im Zeitraum von 1999 – 2008 lagen an 
der Station Leipzig-Mitte bei 11,9°C, an der Station Leipzig-West bei 9,8°C (Steinicke & Streifene-
der 2010). Die Jahressumme der Niederschläge liegt bei 529 mm. Die Hauptwindrichtung ist Süd-
west bis West (Ingenieurbüro Lohmeyer in Landschaftsplan der Stadt Leipzig 2013). 
Entsprechend des allgemein zu verzeichnenden Tempertaturanstiegs hat auch in Leipzig die Tempe-
ratur von der Periode 1971 – 2000 zur Periode 1986 – 2015 zugenommen. Der Juli als wärmster 
Monat wurde im Mittel 1,3 K wärmer, der Januar als kältester Monat um 1,0 KLPB. Im Jahresmittel 
ergibt sich ein Temperaturanstieg zwischen beiden Zeitperioden um 1,0 K. Die mittlere Anzahl der 
Sommertage mit Temperaturen von > 25 °C stieg von 41 auf 46 Tage, die Zahl der heißen Tage mit 
Temperaturen von > 30 °C stieg von 8 auf 10 (vgl. DWD 2017). 
Der Landschaftsplan „Zielkonzept Klima, Luft“ weist den Geltungsbereich dem intensiven städti-
schen Überwärmungsbereich (Innenstadtklima) zu. Charakteristisch hierfür sind hohe Tages- und 
Nachttemperaturen, geringe nächtliche Abkühlung, geringe relative Feuchte, stark reduzierter Luft-
austausch, stark turbulentes Windfeld mit Böigkeit und Zugerscheinungen, wodurch eine starke bio-
klimatische Belastungssituation resultiert.  
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Entsprechend weist die Stadtklimaanalyse Leipzig (GEO-NET Umweltconsulting GmbH, Stand: 
Januar 2018) für den Wilhelm-Leuschner-Platz tagsüber eine starke bioklimatische Wärmebelastung 
aus (physiologisch äquivalente Temperatur (PET) von 38 bis 41 C). Auf der vollversiegelten Fläche 
des Platzes wirken sogar extreme Wärmebelastungen mit PET-Werten über 41°C an einem norma-
len Sommertag auf Nutzerinnen und Nutzer der Fläche. Die Nachtsituation ist mit Temperaturen, 
die im Vergleich zum Freiland um 4,5 bis 5 °C höher liegen, durch einen hohen Wärmeinseleffekt 
gekennzeichnet. Der Kaltluftvolumenstrom der unversiegelten Flächen beträgt 2,5 – 5 m³/(s*m) und 
ist damit relativ gering. Als Luftaustauschbahn geringer Strömungsgeschwindigkeit (> 0,2 – 0,3 
m/s) ist der westliche Rand des Wilhelm-Leuschner-Platzes dargestellt. 
Der Peterssteinweg ist im Zielkonzept Klima/Luft des Landschaftsplans südlich des Plangebiets als 
stark belasteter Straßenabschnitt dargestellt.  
Die Stadtklimauntersuchung der Stadt Leipzig (Steinicke & Streifeneder 2010) stellt entlang des 
Bayerischen Bahnhofs und der Grünflächen nördlich des Wilhelm-Leuschner-Platzes Luftleitbah-
nen dar. Beide werden als schadstoffbelastet eingestuft. Der Geltungsbereich wird als Siedlungsflä-
che mit einer hohen Empfindlichkeit gegenüber Nutzungsintensivierung eingestuft, da es sich um 
einen klimatisch stark belasteten und verdichteten Siedlungsbereich handelt. 
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes  
Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Flä-
che, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und 
die biologische Vielfalt zu berücksichtigen. Ebenso die Vermeidung von Emissionen (BauGB § 1 
Absatz 6 Nr. 7). 
Das Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) sieht in § 45 eine Verbesserung der Luftqualität 
vor. Danach haben die zuständigen Behörden die erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, um die 
Einhaltung gesetzlich vorgegebener Immissionswerte sicherzustellen. Hierzu dienen insbesondere 
Luftreinhaltepläne. 
Der für die Stadt Leipzig im Jahr 2009 entsprechend § 47 Abs. 1 BImSchG aufgestellte Luftreinhal-
teplan wird derzeit fortgeschrieben. Anlass dazu gibt, die für das Jahr 2015 und fortfolgende mess-
technisch und rechnerisch nachgewiesene Überschreitung des Immissionsgrenzwertes für das Jah-
resmittel der Konzentration an Stickstoffdioxid in Höhe von 40 µg/m³ an Straßenabschnitten im 
Stadtgebiet. Daneben ist die rechnerisch für einige wenige Straßenabschnitte ausgewiesene Über-
schreitung des Immissionsgrenzwertes für das Tagesmittel der Konzentration an Feinstaub (PM10) 
an mehr als den zulässigen 35 Tagen im Jahr Grund zur Fortschreibung. Die auf der Grundlage des 
BImSchG nach der Verordnung über Luftqualitätsstandards und Emissionshöchstmengen (39. BIm-
SchV) festgelegten Immissionsgrenzwerte dienen dem Schutz der menschlichen Gesundheit. Der 
Luftreinhalteplan ist so aufzustellen, dass er die erforderlichen Maßnahmen zur dauerhaften Ver-
minderung von Luftverunreinigungen festlegt und den Anforderungen der 39. BImSchV entspricht.“ 
Gemäß § 1 Absatz 3 Nr. 4 BNatSchG sind Luft und Klima auch durch Maßnahmen des Naturschut-
zes und der Landschaftspflege zu schützen; dies gilt insbesondere für Flächen mit günstiger lufthy-
gienischer oder klimatischer Wirkung wie Frisch- und Kaltluftentstehungsgebiete oder Luftaus-
tauschbahnen. 
Das Energie- und Klimaschutzprogramm der Stadt Leipzig 2014 – 2020 formuliert als Ziel die 
„Stadt der kurzen Wege“ und „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ für Neubau und Bestands-
gebiete. 
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Gemäß dem Zielkonzept Klima / Luft des Landschaftsplans sollen zur Abschwächung der klimati-
schen Belastungssituation die von Süden über das Gelände des Bayerischen Bahnhofs heranströ-
mende Kaltluft (belastet) durch Beseitigung von Strömungsbarrieren in den Innenstadtbereich ge-
lenkt werden.  
 
7.2.3.2 Entwicklungsprognose / erhebliche Auswirkungen der Planung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung  
Bei Nicht-Durchführung der Planung sind keine Veränderungen der klimatischen Situation zu er-
warten.  
b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung  
Bei Durchführung der Planung kommt es zu einer zusätzlichen Versiegelung in einem Umfang von 
ca. 17.660 m². Verbunden hiermit sind klimatische Aufheizungseffekte. Infolge der baulichen Ver-
dichtung ist von einer Zunahme des Straßenverkehrs und verkehrsbedingter Luftbelastungen auszu-
gehen.  
In Bezug auf die Frage, ob durch die geplante Bebauung eine Beeinträchtigung von die Innenstadt 
erreichende Kaltluftströme zu erwarten ist, gibt das Gutachten zur Kaltluftsimulation für die Stadt 
Leipzig Aufschluss (vgl. DWD 2017). Das Gutachten macht deutlich, dass die, insbesondere aus 
dem südlichen und östlichen Umfeld der Stadt über die Täler der Flussläufe von Weißer Elster, 
Pleiße und Parthe heranströmende Kaltluft, die Innenstadt Leipzig nicht bzw. nur in geringem Um-
fang erreicht. Hierbei erleichtern vorhandene Schneisen in der Bebauung z.B. auch entlang von 
Parks, Straßen und Gleisanlagen das Strömen der Kaltluft innerhalb der bebauten Gebiete. Entspre-
chend der Kartendarstellungen folgen die Kaltluftströme im Umfeld des Wilhelm-Leuschner-Platzes 
insbesondere den Straßenräume wie z.B. der Windmühlenstraße, die nach Süden mit den Offenflä-
chen des Bayerischen Bahnhofs in Verbindung stehen. Die V olumenströme sind jedoch als sehr 
niedrig bis niedrig einzustufen. Eine Beeinträchtigung der Kaltluftströme ist daher kaum zu erwar-
ten, da die Straßenräume auch weiterhin als, wenn auch belastete, Kaltluftschneisen zur Verfügung 
stehen.  
Die Stadtklimaanalyse Leipzig (Entwurf Januar 2018) stellt für den westlichen Bereich des Wil-
helm-Leuschner-Platzes eine Luftaustauschbahn geringer Strömungsgeschwindigkeit (> 0,2 - 
0,3 m/s) dar. Die Planung sieht hier einen Freiraum vor, so dass der Luftaustauch nicht beeinträch-
tigt wird.  
c) Prognose der Einhaltung der relevanten Ziele des Umweltschutzes bei Durchführung der 
Planung 
Trotz der zusätzlichen Versiegelung soll über entsprechende Festsetzungen zur Dachbegrünung und 
zum Wasserrückhalt das Lokalklima dahingehend beeinflusst werden, dass eine anthropogen-klima-
tisch bedingte Stressbelastung für den Menschen weitgehend reduziert wird. Damit wird den Um-
weltqualitätszielen der Stadt entsprochen. Das V orhaben entspricht ebenso dem Energie- und Kli-
maschutzprogramm der Stadt Leipzig mit den Zielen „Stadt der kurzen Wege“ und „Innenentwick-
lung vor Außenentwicklung“. 
d) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Auswirkungen der Planung 
Auch wenn der Geltungsbereich im Bestand bereits stark versiegelt ist, so wird sich die klimatische 
Belastungssituation durch die Zunahme der Gebäudemassen, die sich bei Tage aufheizen und nachts 
Begründung zum Bebauungsplan 
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die Wärme wieder abgeben, verstärken. In Abhängigkeit von Maßnahmen zur Dach- und Fassaden-
begrünung und der farblichen Gestaltung der Fassaden lassen sich die klimatischen Auswirkungen 
minimieren. 
 
7.2.3.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteili-
gen Auswirkungen 
Zur Verminderung der klimatischen Belastungen sind in den Teil-Baugebieten MK 2 und MK 5 
nicht überbaute Tiefgaragen mit einer mindestens 100 cm mächtigen Bodenschicht zu überdecken 
und intensiv zu begrünen. Dabei ist je angefangene 150 m² ein standortheimischer Baum zu pflan-
zen. 10 % der gemäß Satz 1 zu begrünenden Fläche ist mit standortheimischen Sträuchern zu be-
pflanzen. 
Sämtliche Dächer der Baugebiete MK 1 bis MK 7 sowie im Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ 
sind sämtliche Dächer mit einer mindestens 15 cm mächtigen Substratschicht intensiv zu begrünen.  
Durch die Dachbegrünung und den Wasserrückhalt können versiegelungsbedingte Aufheizungs- 
effekte reduziert werden.  
Großbaumpflanzungen im Bereich der Straßenzüge und im Freiraum tragen zur Beschattung und 
zur Minderung der Aufheizungseffekte bei.  
Aufgrund der Lage des Plangebietes im intensiven städtischen Überwärmungsbereich erfolgt eine 
Festsetzung zur Verwendung von hellen Materialien und Farben für die Fassaden sowie die Ver-
wendung von hellen und glatten Materialien bei versiegelten, ebenerdigen Flächen. 
 
7.2.4 Pflanzen 
7.2.4.1 Bestandsaufnahme 
a) Beschreibung der verwendeten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten  
Innerhalb des Geltungsbereiches wurde die Vegetationsstruktur und -ausprägung einschließlich der 
charakteristischen Pflanzenarten im Rahmen einer ersten Begehung am 07.11.2017 erfasst. Weitere 
Begehungen erfolgen 2018 zur Erfassung des floristischen Artenbestandes. Die vorliegende Gehölz- 
und Biotoptypenkartierung (Terra In 2014) wurde überprüft und entsprechend der aktuellen Situa-
tion angepasst.  
b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
In Bezug auf die Biotopausstattung stellt sich das Gebiet aktuell in weiten Bereichen als vegetati-
onslose, versiegelte Fläche dar. Mit 48,3 % ist knapp die Hälfte der Fläche vollständig mit Asphalt 
bzw. Beton bzw. durchlässig mit Platten und Pflaster versiegelt. Weitere Flächen in einem Umfang 
von ca. 8.050 m² sind durch brüchigen Asphalt geprägt bzw. aufgrund der Nutzung als Parkplatz als 
vegetationslose Sand-Kiesflächen ausgeprägt. Letzter umfasst eine Fläche von knapp 2.800 m². 
Gegliedert wird der Geltungsbereich durch überwiegend spontan aufgewachsene, meist linear aus-
geprägte mehrschichtige Gehölzbestände. Der Gehölzbestand setzt sich zum überwiegenden Teil 
aus Götterbaum (Ailanthus altissima) sowie Eschen-, Spitz- und Berg-Ahorn (Acer negundo, A. pla-
tanoides, A. pseudoplatanus) zusammen. Weitere Arten sind Birke (Betula pendula), Hainbuche 
(Carpinus betulus), Zürgelbaum (Celtis occidentalis), Robinie (Robinia pseudoacacia), Silber-
Ahorn (Acer saccharinum) und Pappel (Populus spec.).  
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Am nördlichen Rand, parallel zum Roßplatz befindet sich der unter Denkmalschutz stehende Bow-
ling-Treff mit kleineren Treppenanlagen und einigen Zierbepflanzungen. Im Umfeld des Bowling-
treffs schließen Grünflächen mit Zierrasen und Ziersträuchern an. Häufige Arten der Ziersträucher 
sind Feuerdorn (Pyracantha spec.), Spierstrauch (Spiraea spec.), Forsythie (Forsythia spec.), 
Schneebeere (Symphoricarpos albus), Fiederspiere (Sorbaria sorbifolia), Pfeifenstrauch (Philadel-
phus coronarius) und Kornelkirsche (Cornus mas). Ergänzt werden die Pflanzungen durch einzelne 
spontan aufgewachsene Gehölze wie Eschen-Ahorn (Acer negundo), Weide (Salix spec.), Ulme 
(Ulmus spec.) und Kirsche (Prunus avium). In der Krautschicht der Strauchpflanzung finden sich 
vereinzelt, meist an den Rändern, ausdauernde, nährstoffliebende Arten wie Beifuß (Artemisia vul-
garis), Kleb-Labkraut (Galium aparine), Goldrute (Solidago canadensis), Knoblauchrauke (Alliaria 
officinalis) sowie einjährige Arten wie Ruprechtskraut (Geranium robertianum), Kleinblütiges 
Knopfkraut (Galinsoga parviflora) und Bittersüßer und Schwarzer Nachtschatten (Solanum 
dulcamara, S. nigrum).  
Prägend für die intensiv gepflegten Zierrasen sind Weidelgras (Lolium perenne), Löwenzahn (Ta-
raxacum officinale) Breit-Wegerich (Plantago major), Vogelmiere (Stellaria media), Weißklee 
(Trifolium repens), Gänseblümchen (Bellis perennis) und Schaf-Schwingel (Festuca ovina agg.). 
Eine flächig ausgebildete Ruderalflur findet sich im westlichen Teilbereich zwischen Eingangsbau-
werk S-Bahnhof und dem Trafohäuschen. Dominante Arten der Flur sind Beifuß (Artemisia vulga-
ris), Schmalblättriges Greiskraut (Senecio inaequidens), Wilde Möhre (Daucus carota), Kanadi-
sches Berufkraut (Conyza canadensis), Große Klette (Arctium lappa), Gemeine Quecke (Elymus 
repens), Lösels-Rauke (Sisymbrium loeselii), Wilde Karde (Dipsacus sylvestris) und Kanadische 
Goldrute (Solidago canadensis).  
Kleinflächig sind die Gebäudereste der ehemaligen Markthalle von einer eher schütteren und nied-
rig wüchsigen Ruderalflur umgeben. Typische Arten sind Wiesen-Rispe (Poa pratensis), Feinstrahl 
(Erigeron annuus), Platthalm-Rispe (Poa compressa), Grüne Borstenhirse (Setaria viridis) und 
Schmalblättriger Wegerich (Plantago lanceolata). 
Als Straßenbäume finden sich in der Windmühlenstraße Neupflanzungen von Linden (Tilia spec.) 
und in der Grünewaldstraße einzelne Platanen (Platanus spec.). Vier weitere Neuplanzungen von 
Linden befinden sich im westlichen Teilbereich des Wilhelm-Leuschner-Platzes. 
Es wurden 24 Bäume mit potenziellen Habitatstrukturen für Fledermaus- und Brutvogelarten erfasst 
(NSI 2017). Hiervon sind sechs als „höhlenreiche Einzelbäume“ im Kataster der geschützten Teile 
von Natur und Landschaft gemäß § 21 SächsNatSchG Abs. 1 Nr. 2 i.V . mit § 30 BNatSchG ver-
zeichnet. Eines der im Kataster verzeichneten Biotope konnte bei der Begehung nicht mehr bestätigt 
werden. Die übrigen Höhlen und Spalten unterliegen einem Schutz nach § 44 Abs.1 Nr. 3 
BNatSchG als Fortpflanzungs- und Ruhestätten besonders geschützter Arten.  
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes 
Gemäß § 1 BNatSchG sind zur dauerhaften Sicherung der biologischen Vielfalt entsprechend dem 
jeweiligen Gefährdungsgrad insbesondere „lebensfähige Populationen wild lebender Tiere und 
Pflanzen einschließlich ihrer Lebensstätten zu erhalten und der Austausch zwischen den Populatio-
nen sowie Wanderungen und Wiederbesiedelungen zu ermöglichen“ und „wild lebende Tiere und 
Pflanzen, ihre Lebensgemeinschaften sowie ihre Biotope und Lebensstätten auch im Hinblick auf 
ihre jeweiligen Funktionen im Naturhaushalt zu erhalten“. 
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Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Flä-
che, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und 
die biologische Vielfalt zu berücksichtigen (BauGB § 1 Absatz 6 Nr. 7). 
Im Zielkonzept Arten und Biotope des Landschaftsplans sind Teilbereich mit der Maßgabe „Ent-
wicklung (Anreicherung) von Lebensräumen in bebauten Gebieten“ dargestellt. 
 
7.2.4.2 Entwicklungsprognose / erhebliche Auswirkungen der Planung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung  
Bei Nichtdurchführung der Planung ergeben sich hinsichtlich des Schutzgutes Pflanzen keine we-
sentlichen Veränderungen zur gegenwärtigen Situation. In Abhängigkeit von der Pflege und der 
Nutzung können sich auf den derzeit noch mit krautiger Vegetation bewachsenen Flächen Gehölze 
ansiedeln und langfristig geschlossene Bestände bilden. Die gemäß § 21 Sächsisches NatSchG i. V . 
mit § 30 BNatSchG gesetzlich geschützten „höhlenreichen Einzelbäume“ blieben erhalten. 
b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung  
In Verbindung mit der Bebauung bzw. der Gestaltung des Freiraumes erfolgt eine weitgehende Be-
räumung des Baufeldes. Lediglich im Bereich des Bowlingtreffs ist mit der Ausweisung einer Flä-
che mit Bindungen für Bepflanzungen und die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen 
Bepflanzungen die Erhaltung vorhandener Grünstrukturen möglich.  
Durch die geplante Bebauung gehen die Habitatqualitäten auf den zusätzlich versiegelten Flächen in 
einem Umfang von ca. 17.660 m² verloren. Damit ist anlagebedingt ein erheblicher und/oder nach-
haltiger Verlust von Gehölzstrukturen und Ruderalfluren verbunden. Bei den Gehölzstrukturen han-
delt es sich überwiegend um lineare, entlang von Grenzlinien spontan aufgewachsene Bestände aus 
überwiegend nichtheimischen Arten.  
Die gemäß § 21 Sächsisches NatSchG i. V . mit § 30 BNatSchG gesetzlich geschützten „höhlenrei-
chen Einzelbäume“ gehen hierbei verloren.  
Mit der kommunal wichtigen Wiederbebauung des Leuschnerplatzes liegt ein konkretes und hinrei-
chend bedeutsames V orhaben vor, welches ohne Beseitigung/Beeinträchtigung von gesetzlich ge-
schützten Biotopen nicht und auch nicht in ähnlicher Form umsetzbar ist. In der Entwurfsphase zum 
Städtebau (siehe Kap. 6.2.6 Städtebauwerkstätten; Leitlinien und Beschluss zum Masterplan) wur-
den diverse städtebauliche Varianten erarbeitet. In Abwägung aller Interessen hat sich der Stadtrat 
für die hier nun vorliegende, stark an den historischen Konturen orientierende, städtebauliche Kon-
zeption entschieden. Durch die städtebauliche Aufnahme der historischen Baufluchten im mittleren 
und südlichen Baufeld kann der Gehölzaufwuchs entlang der Flurstücksgrenzen nicht erhalten wer-
den. Auch im nördlichen Baufeld sind eine angemessene städtebauliche innerstädtische Gebäudean-
ordnung und Baudichte ohne den Verlust der Gehölze nicht möglich. 
Die Festsetzung der Baulinien in Baufeldern Süd und Mitte orientiert sich an den Baufluchten der 
historischen Brüderstraße und der Gebäudenordseite der ehemaligen Markthalle. Die geschützten 
Biotope wären nur durch ein insgesamtes Zurückversetzen der Baulinie bzw. durch partielle 
Abweichungen und Gebäuderücksprünge zu erhalten. Der Straßenraum der Brüderstraße müsste auf 
eine unverhältnismäßige Straßenbreite und mit noch kleineren Baufeldern aufgeweitet werden. Da 
es sich bei den geschützten Biotopen um spontan aufgewachsene Gehölze handelt, sind diese 
überwiegend bodennah verzweigt und krummwüchsig; sie lassen sich auch aus diesem Grund 
schwerlich in das städtebauliche Konzept einer innerstädtischen Quartierstraße mit robusten 
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straßenbegleitenden Baumpflanzungen integrieren.  
Im Baufeld Nord (MK 1 und 2) ist der Baum mit der Nr. 88 betroffen. Der Baum 88 steht weit 
innerhalb des geplanten nördlichen Baufeldes. Eine angemessene städtebauliche innerstädtische 
Gebäudeanordnung und Baudichte sind ohne den Verlust des Baumes nicht möglich.  
Sind auf Grund der Aufstellung, Änderung oder Ergänzung von Bebauungsplänen Handlungen zu 
erwarten, die zu einer Zerstörung oder einer sonstigen erheblichen Beeinträchtigung geschützter Bi-
otope führen können, kann auf Antrag der Gemeinde über eine erforderliche Ausnahme oder Befrei-
ung von den Verboten vor der Aufstellung des Bebauungsplans entschieden werden (§ 30 Abs. 4 
BNatSchG). 
c) Prognose der Einhaltung der relevanten Ziele des Umweltschutzes bei Durchführung der 
Planung 
Bedingt durch die zusätzliche Versiegelung gehen Biotopstrukturen der Gehölze und der Ruderal-
fluren verloren. Dies bedingt zunächst ein Verlust an Biodiversität. Auf den Dachflächen der Ge-
bäude entstehen jedoch flächenmäßig wesentlich größere Flächen, die der Begrünung zur Verfü-
gung stehen und krautigen Pflanzen und den daran gebundenen Tierarten einen Lebensraum bieten.  
d) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Auswirkungen der Planung 
Die Planung bedingt im Wesentlichen den Verlust von Strauch- und Baumpflanzungen sowie von 
Ruderalfluren und Zierrasen. Ruderalfluren gehen in einem Umfang von ca. 3.727 m² verloren, 
mehrschichtige überwiegend spontan aufgewachsene Gehölzbestände aus nicht heimischen Arten in 
einem Umfang von ca. 5.700 m². Hinzu kommen Hecken und Gebüsche aus überwiegend nicht hei-
mischen Arten auf einer Fläche von 1.600 m². Intensiv gepflegte Zierrasen gehen in einem Umfang 
von ca. 6.400 m² verloren.  
Die spontan aufgewachsenen Gehölzbestände bestehen überwiegend aus relativ kurzlebigen Pio-
nierarten und sind teilweise bereits abgängig. Die Bedeutung der Gehölzbestände für die Vielfalt an 
Pflanzen ist gering. Gleiches gilt für die Strauchbestände, die im Wesentlichen durch Zierarten ge-
prägt sind. Die Zierrasen sind bedingt durch ihre häufige Mahd und Pflege ebenfalls als artenarm 
einzustufen. 
Die gemäß § 21 Sächsisches NatSchG i. V . mit § 30 BNatSchG gesetzlich geschützten „höhlenrei-
chen Einzelbäume“ gehen hierbei verloren. 
Sind auf Grund der Aufstellung, Änderung oder Ergänzung von Bebauungsplänen Handlungen zu 
erwarten, die zu einer Zerstörung oder einer sonstigen erheblichen Beeinträchtigung geschützter Bi-
otope führen können, kann auf Antrag der Gemeinde über eine erforderliche Ausnahme oder Befrei-
ung von den Verboten vor der Aufstellung des Bebauungsplans entschieden werden (§ 30 Abs. 4 
BNatSchG). 
 
7.2.4.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der  
nachteiligen Auswirkungen 
Sämtliche Dächer der Baugebiete MK 1 bis MK 7 sowie im Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ 
sind sämtliche Dächer mit einer mindestens 15 cm mächtigen Substratschicht intensiv zu begrünen. 
Dachbegrünung ist gemäß den Festsetzungen auf einer Fläche von ca. 11.740 m² vorgesehen. Die 
Verluste an krautiger Vegetation wie Ruderalfluren und Zierrasen werden hierdurch, zumindest in 
Bezug auf die Zierrasen, qualitativ hochwertiger, da blütenreicher, mehr als ausgeglichen.  
Begründung zum Bebauungsplan 
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Als Ausgleich der baubedingten Verluste an Biotopen sind in den Teil-Baugebieten MK 2 und MK 5 
nicht überbaute Kellergeschosse und Tiefgaragen mit einer mindestens 100 cm mächtigen Boden-
schicht zu überdecken. Diese Flächen sowie die übrigen – nicht unterbauten oder mit Gebäuden 
überbauten Flächen in den Blockinnenbereichen – sind intensiv zu begrünen. Dabei ist je angefan-
gene 150 m² ein standortheimischer Baum zu pflanzen. 10 % dieser  zu begrünenden Fläche ist mit 
standortheimischen Sträuchern zu bepflanzen. Insgesamt sind in den Blockinnenbereichen damit 
mindestens 7 Bäume und 103 m² Sträucher zu pflanzen. 
Gemäß Festsetzung zur Neuanpflanzung von Straßenbäumen sollen mindestens 56 Bäume inner-
halb der Straßenzüge und mindestens 8 Bäume in der Parkanlage der Planstraße realisiert werden. 
In Summe werden gemäß den Festsetzungen mindestens 71 Bäume neugepflanzt. Der im Plangebiet 
vorhandene Straßenbaumbestand bleibt unberührt.  Im Bereich der Platzfläche sollen die heute vor-
handenen Gehölzstrukturen in der zukünftigen Freiraumgestaltung berücksichtigt werden. Deren 
Erhalt bzw. Ersatz wird Gegenstand der Wettbewerbsauslobung zur Platzgestaltung sein. Damit 
werden in Summe 56 Bäume erhalten. 
Da dies nur einem partiellen 1:1 Ausgleich der Gehölze gemäß der in Kap. 7.1.2.4 erläuterten Ein-
griffsermittlung entspräche, wird eine „Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonsti-
gen Bepflanzungen“ festgesetzt. In dieser Fläche kann die verbleibende Differenz von 38 Bäumen, 
für die derzeit noch keine konkrete Verortung vorgenommen werden kann, umgesetzt werden. Denn 
die endgültige Gestaltung der Platzfläche wird erst im Rahmen eines öffentlichen Wettbewerbsver-
fahrens festgelegt. Die Pflanzung von 38 Bäumen im Bereich der öffentlichen Verkehrsfläche mit 
besonderer Zweckbestimmung „Öffentliche Freifläche“ (Wilhelm-Leuschner-Platz) steht nicht im 
Widerspruch zu den sonstigen Nutzungsanforderungen (wie zum Beispiel das Marktgeschehen 
etc.), da auch mit 38 Neuanpflanzungen ausreichend offene Freiflächen verbleiben können. Die Ge-
hölzverluste der geschützten Bäume können damit im Verhältnis 1 : 1 im Plangebiet ausgeglichen 
werden.  
V on den 191 kartierten Bäumen sind 165 Bäume geschützt (Baumkartierung und Baumerfassung, 
Planland 2018). 
 
Tab. 2: Geschützte Bäume, Erhaltung und Neupflanzungen  
Baumbestand   Anzahl  
geschützte Bäume 165 
- davon Erhaltung  -56 
- zu pflanzende Gehölze gemäß Festsetzungen  
B-Plan  
-71 
Differenz 38 
 
Ein Ausgleich der Heckenverluste ist in geringem Maße im Bereich östlich des Bowling-Treffs mit 
der Planfestsetzung „Fläche mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, 
Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen“ sowie „Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern 
und sonstigen Bepflanzungen“ für heimische Straucharten gegeben. Auf diesen Flächen sind min-
destens 400 Sträucher zu pflanzen. 
Für den Verlust 24 höhlenreicher Einzelbäume mit Quartierpotenzial sind entsprechend der arten-
schutzrechtlichen Untersuchung (Planland 2018) 24 Fledermauskästen für baumhöhlenbewohnende 
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Fledermäuse als CEF-Maßnahme aufzuhängen. Zur Sicherung des Brutplatzangebotes für höhlen-
brütende V ogelarten werden entsprechend dem erfassten Arteninventar 15 Ersatzhöhlen angebracht. 
Der mit dem Verlust der geschützten „höhlenreichen Einzelbäume“ verbundene Verlust des Quar-
tierpotenzials für Vögel und Fledermäuse wird damit ausgeglichen.  
 
7.2.5 Tiere 
7.2.5.1 Bestandsaufnahme 
a) Beschreibung der verwendeten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten  
Für die Artengruppe der Vögel erfolgten Bestandserfassungen in den Monaten April bis Juni 2018. 
Bei insgesamt 6 Tagesbegehungen wurden die Reviere bzw. Brutplätze der Vögel erfasst. Neben an-
deren, Revier anzeigenden Merkmalen, wie warnende und Futter- und Nistmaterial tragende Altvö-
gel, war das hauptsächliche Kriterium für die Ausweisung eines Revieres der Reviergesang eines 
Männchens bei zwei aufeinander folgenden Begehungen im Abstand von wenigstens 7 Tagen. Bei 
der Begehung im April erfolgte eine artenschutzfachliche Begutachtung der Gehölze zur Erfassung 
potenzieller Lebensräume von Fledermäusen und Vögeln (NSI LEIPZIG 2018a). 
Zur Ermittlung des Potenzials für Gebäude bewohnende Arten erfolgten jeweils einmalige Bege-
hungen der ober- und unterirdischen Gebäudeteile des Bowlingtreffs und der Markthalle. Da Le-
bensraumpotenzial des Trafohäuschens wurde ebenfalls im Rahmen einer Begehung ermittelt.  
Die Begehung des Bowlingtreffs erfolgte am 12. Dezember 2017 zur Feststellung von Hinweisen 
auf V orkommen von besonders und streng geschützten Tierarten, insbesondere gebäudebewohnen-
der Tierarten wie Fledermäuse, Hornissen, Schwalben, Eulen, Turmfalken, Mauersegler und sons-
tige. Hierbei wurde die komplette Außen- und Innenraumstruktur des Gebäudes, besonders im Hin-
blick auf Eignung bzw. Nutzung durch Brutvögel und Fledermäuse untersucht. Eine Begehung der 
baulichen Reste der Markhalle und des Trafohäuschens fand am 05.03.2018 statt (NSI LEIPZIG 
2018b). 
Die Zauneidechse wurde in Verbindung mit den ornithologischen Kartierungen erfasst. Hierbei 
wurde entsprechend der Methodenstandards für die Erfassung von Arten der Anhänge IV und V der 
FFH-Richtlinie vorgegangen. Die Begehungen fanden bei günstigen klimatischen Bedingungen 
statt. Zur Erfassung von Alttieren sowie subadulter Tiere wurden zwischen April und Juni 5 Erfas-
sungen durchgeführt. Die Erfassung der Zauneidechsenvorkommen erfolgte über Sichtnachweise. 
Untersucht wurden jene Habitate, die für eine Besiedlung potenziell geeignet erscheinen. 
b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
Avifauna 
Im Untersuchungsgebiet wurden im Rahmen von sechs Begehungen vom April bis Juni 2018 29 
V ogelarten nachgewiesen, davon 11 Arten als Brutvögel, für weitere 5 Arten besteht Brutverdacht. 
13 Arten traten als Nahrungsgäste auf (siehe Tab. 3). V on den Brutvögeln bzw. den Arten mit Brut-
verdacht weist keiner den Status „streng geschützt“ auf.  
Die nachgewiesenen Brutvögel gehören überwiegend zu den in Sachsen weit verbreiteten V ogelar-
ten. Lediglich der Star ist laut der aktuellen Roten Liste Deutschlands gefährdet. Auf der V orwarn-
liste Sachsens bzw. Deutschlands stehen Dorngrasmücke, Gelbspötter, Haussperling und Klapper-
grasmücke. Unter den Nahrungsgästen ist der Grünspecht nach Bundesartenschutzverordnung 
streng geschützt. 
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Häufigster Brutvogel ist mit neun Brutpaaren die Amsel, gefolgt von Hausperling und Kohlmeise 
mit jeweils 6 Brutpaaren. Die Ringeltaube konnte mit 4 Brutpaaren, die Blaumeise mit 3 sicheren 
Brutnachweisen erfasst werden. Alle übrigen Arten sind mit ein bzw. zwei Nachweisen erfasst wor-
den.  
 
Tab. 3:  Im Jahr 2018 nachgewiesene Vogelarten sowie deren Schutz- und Gefährdungsstatus 
(Gesamtartenliste) 
Art wissenschaftl. Name Status BP BNatSchG/ 
BArtSchV1 
V-RL2 RL D3 RL S4 
Amsel Turdus merula BV 9 BP B    
Blaumeise Parus caeruleus BV 3 BP ,  
1 BV? 
B    
Buchfink Fringilla coelebs BV? 2 BV? B    
Buntspecht Dendrocopos major NG  B    
Dorngrasmücke Sylvia communis BV 1 BP B   V 
Elster Pica pica NG  B    
Gartenbaum-
läufer 
Certhia  
brachydactyla 
BV 1 BP B    
Gartengrasmücke Sylvia borin NG  B   V 
Gartenrot-
schwanz 
Phoenicurus  
phoenicurus 
NG  B  V 3 
Gelbspötter Hippolais icterina BV ? 1 BV? B   V 
Grünfink Carduelis chloris NG  B    
Grünspecht Picus viridis NG  S    
Hausrotschwanz Phoenicurus ochruros BV? 1 BV? B    
Haussperling Passer domesticus BV 6 BP B  V V 
Klappergras-
mücke 
Sylvia curruca BV 2 BP B   V 
Kleiber Sitta europaea NG  B    
Kohlmeise Parus major BV 6 BP B    
Mauersegler Apus apus NG  B    
Mönchsgras-
mücke 
Sylvia atricapilla BV 1 BP , 
1 BV? 
B    
Nachtigall Luscinia 
megarhynchos 
NG  B    
Rabenkrähe Corvus corone corone BV 2 BP B    
Ringeltaube Columba palumbus BV 4 BP B    
Rotkehlchen  Erithacus rubecula BV? 1 BV? B    
Star Sturnus vulgaris BV 1 BP B  3  
Stieglitz Carduelis carduelis NG  B    
Stockente  Anas platyrhynchos NG  B Art. 4   
Straßentaube Columba livia f.  
domestica 
NG  B    
Sumpfrohr-
sänger 
Acrocephalus  
palustris 
NG  B   V 
Zilpzalp Phylloscopus collybita BV? 2 BV? B    
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1 Bundesnaturschutzgesetz / Bundesartenschutzverordnung: B: besonders geschützt 
2 V-RL - EU Vogelschutzrichtlinie 
 Die Arten werden unterschieden in solche des Art. I (alle heimischen) und des Art. 4 Abs. 2 (regelmäßig auftretende 
Zugvogelarten) sowie die des Anhangs 1 (Arten mit der Erforderlichkeit besonderer Maßnahmen). 
3 RL D: Rote Liste Deutschland (GRÜNBERG et al. (2015): V: Vorwarnliste, 3: gefährdet 
4 RL S: Rote Liste Sachsen (ZÖPHEL et al. (2015): V: Vorwarnliste, 3: gefährdet  
Status: BV: Brutvogel, BV?: Brutverdacht, NG: Nahrungsgast 
BP: Brutpaar(e) 
 
Begehung Bowlingtreff 
Im nördlichen Eingangsbereich wurde ein Nistplatz festgestellt, welcher vermutlich von einem 
Hausrotschwanz stammt. Im gesamten Gebäude fanden sich keine Nachweise von Fledermäusen.  
Das Eingangsgebäude bietet durch Nischen an und in der Eingangshalle jedoch ein hohes Potenzial 
für Nistplätze gebäudebewohnender V ogelarten, insbesondere an den vermauerten, ehemaligen Ein-
gangsbereichen. Einflugmöglichkeiten sind vor allem in Form kaputter Fensterscheiben und Öff-
nungen im Mauerwerk vorhanden. In das Gebäude gelangte Tiere können sowohl die ober- als auch 
unterirdischen Geschosse erreichen, jedoch würden die komplett dunklen Untergeschosse lediglich 
von Fledermäusen als Winterquartier genutzt werden können. Quartiermöglichkeiten sind hier ins-
besondere in den teils offenen Zwischenböden oder Deckenspalten gegeben. Potenzielles Sommer- 
als auch Winterquartier für Fledermäuse stellt außerdem die Attikaverkleidung des Daches dar, hin-
ter der die Tiere geeignete Hangplätze finden können.  
Begehung Markthalle 
In der ehemaligen Markthalle konnten keinerlei Hinweise auf das V orkommen geschützter Tierarten 
festgestellt werden. Das Gebäude konnte jedoch aufgrund eingestürzter Bereiche und nicht einseh-
barer Hohlwände nicht vollständig untersucht werden. Einflugmöglichkeiten in die Kellerräume 
konnten an zwei Stellen registriert werden. Das Kellersystem bietet generell Potenzial als Fleder-
mauswinterquartier, wies jedoch zum Begehungszeitpunkt in einigen Räumen Eiskristalle an den 
Decken, d. h. ein tendenziell zu kühles Klima für den Besatz durch Fledermäuse auf. Fledermaus-
Kotspuren konnten nicht registriert werden, waren jedoch aufgrund der Verschmutzung schlecht zu 
ermitteln. Der oberirdische Gebäudeteil bietet durch eine großflächige Einflugmöglichkeit (kaputtes 
Fenster) Brutplatzpotenzial, insbesondere auf den zwei oberhalb der Fenster angebrachten Balken. 
Begehung Trafohaus 
Im Trafohaus konnten keinerlei Hinweise auf das V orkommen geschützter Tierarten festgestellt 
werden. Einflugmöglichkeiten in das Gebäude scheinen nicht vorhanden zu sein. Lediglich an der 
Dachkante ergibt sich durch die teils abstehende Blechverkleidung an wenigen Stellen Potenzial für 
Fledermaushangplätze. 
Zauneidechse 
Die Zauneidechse konnte nicht nachgewiesen werden. (NSI Leipzig 2018c).  
Höhlenreiche Einzelbäume 
In Verbindung mit der artenschutzrechtlichen Begutachtung des Baumbestandes wurden insgesamt 
24 Bäume mit Höhlen bzw. Spalten erfasst.  
 
 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes  
Gemäß § 1 BNatSchG sind zur dauerhaften Sicherung der biologischen Vielfalt entsprechend dem 
jeweiligen Gefährdungsgrad insbesondere „lebensfähige Populationen wild lebender Tiere und 
Pflanzen einschließlich ihrer Lebensstätten zu erhalten und der Austausch zwischen den Populatio-
nen sowie Wanderungen und Wiederbesiedelungen zu ermöglichen“ und „wild lebende Tiere und 
Pflanzen, ihre Lebensgemeinschaften sowie ihre Biotope und Lebensstätten auch im Hinblick auf 
ihre jeweiligen Funktionen im Naturhaushalt zu erhalten“. 
Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Flä-
che, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und 
die biologische Vielfalt zu berücksichtigen (BauGB § 1 Absatz 6 Nr. 7). 
 
7.2.5.2 Entwicklungsprognose / erhebliche Auswirkungen der Planung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung  
Bei Nichtdurchführung der Planung ergeben sich kurzfristig hinsichtlich des Schutzgutes Tiere 
keine wesentlichen Veränderungen zur gegenwärtigen Situation. Bei fortschreitender Sukzession 
und Gehölzentwicklung können sich die Habitatbedingungen für Gehölz bewohnende Arten lang-
fristig noch verbessern.  
b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung  
In Verbindung mit der Bebauung bzw. der Gestaltung des Freiraumes erfolgt eine weitgehende Be-
räumung des Baufeldes. Lediglich im Bereich des Bowlingtreffs ist mit der Ausweisung einer Flä-
che mit Bindungen für Bepflanzungen und die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen 
Bepflanzungen die Erhaltung vorhandener Grünstrukturen möglich.  
Damit verbunden ist der Verlust von Lebens- und Reproduktionsstätten wie Baumhöhlen und -spal-
ten besonders geschützter V ogelarten. Betroffen sind vor allem weit verbreitete, störungsunempfind-
liche und ungefährdete Arten. 
Durch die geplante Bebauung gehen die Habitatqualitäten auf den zusätzlich versiegelten Flächen in 
einem Umfang von ca. 17.660 m² verloren. Damit ist anlagebedingt ein erheblicher und/oder nach-
haltiger Verlust von Gehölzstrukturen und Ruderalfluren verbunden.  
Durch den Abriss bzw. die Sanierung vorhandener Gebäude gehen potenzielle Lebensräume gebäu-
debewohnender Arten wie Vögel und Fledermäuse verloren.  
c) Prognose der Einhaltung der relevanten Ziele des Umweltschutzes bei Durchführung der 
Planung 
Bedingt durch die zusätzliche Versiegelung gehen Biotopstrukturen der Gehölze und der Ruderal-
fluren verloren, die als Lebensräume für Tierarten dienen. Dies bedingt zunächst ein Verlust an Bio-
diversität. Auf den Dachflächen der Gebäude entstehen jedoch flächenmäßig wesentlich größere 
Flächen, die der Begrünung zur Verfügung stehen und krautigen Pflanzen und den daran gebunde-
nen Tierarten einen Lebensraum bieten.  
d) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Auswirkungen der Planung 
Die Planung bedingt einen Verlust von Gehölzstrukturen, die insbesondere für die Avifauna von Be-
deutung sind. Dabei gehen 24 Einzelbäume mit potenziellen Habitatstrukturen für Fledermaus- und 
Brutvogelarten wie Höhlen und Spalten verloren, wodurch sich das Brutplatzangebot für Höhlen-
brüter und die Versteckmöglichkeiten für Fledermäuse verringern.  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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02. April 2020  
Gemäß § 44 (1) Nr. 3 ist es verboten Fortpflanzungs - oder Ruhestätten der wildlebenden Tiere der 
besonders geschützten Arten aus der Nat ur zu entnehmen, zu beschädigen oder zu zerstören. Ein 
Verstoß gegen das Verbot nach Abs. 1 Nr. 3 liegt jedoch nicht vor, wenn die ökologische Funktion 
der betroffenen Fortpflanzungs - oder Ruhestätten der jeweiligen Arten im räumlichen 
Zusammenhang weiterhin erfüllt werden. Dies kann auch über vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen 
gewährleistet werden (§ 44 Abs. 5 BNatSchG).  
Die erfassten häufigen und in Sachsen ungefährdeten Arten, wie Amsel, Buchfink, Mönchsgrasmü-
cke, Rabenkrähe, Ringeltaube, Rotkehlchen und Zilpzalp (sognannte Allerweltsarten) grenzen ihr 
Brutrevier d.h. das Umfeld ihrer Nistplätze jährlich neu ab und bauen ihr Nest jedes Jahr neu. Durch 
die vergleichsweise geringe Spezialisierung und die hohe Mobilität können sich diese Arten immer 
wieder neue geeignete Brutreviere aneignen. Die genannten Arten sind in Sachsen in so gut wie al-
len MTB-Quadranten-Rastern relativ gleichmäßig vertreten und haben in Sachsen Brutbestände von 
über 40.000 Brutpaaren.  
Im Kontext der Leipziger Entwicklungsdynamik ist es in den letzten Jahren zu einem beträchtlichen 
Verlust an begrünten Brachflächen und temporärer Grünstrukturen gekommen. Dieser Verlust kann 
nur in einem geringen Maße durch das Gehölzwachstum z.B. der Str aßenbegrünung, in den 
Kleingartenanlagen, in den Park - und Grünanlagen und durch die Schaffung von Abstandsgrün 
kompensiert werden.  
Innerhalb des Plangebiets wird der Ausgleich der Heckenverluste und damit potentieller Brutreviere 
nur in geringem Maße erfolgen. Mit den Planfestsetzungen „Fläche mit Bindungen für Bepflanzungen 
und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen “ sowie „Fläche zum 
Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen “ werden Flächen für heimische  
Straucharten umgrenzt. Auf diesen Flächen sind mindestens 400 Sträucher zu pflanzen. Des Weiteren 
regelt die Festsetzung Nr.  5.2.2.: In den Teil -Baugebieten MK 2 und MK 5 des Kerngebietes ist je 
angefangene 150 m² der nicht oberirdisch mit Gebäuden überba uten Flächen ein standortgerechter 
Baum zu pflanzen. 10 Prozent der gemäß Satz 1 zu begrünenden Fläche ist mit standortgerechten 
Sträuchern zu bepflanzen. Überschlägig ermittelt sind damit mindestens 7 Bäume und 103 m² 
Sträucher auf den Tiefgaragen im Plangebiet zu pflanzen.  
Ein kompletter Heckenverlust ist im Plangebiet nicht wahrscheinlich. Zum einen bleiben die Flächen 
westlich und östlich des Bowling-Treff bestehen, zum anderen wird es keine zeitgleiche Bautätigkeit 
auf dem Leuschnerplatz geben. D emnach werden aller V oraussicht nach immer einzelne 
Heckenstrukturen bestehen bleiben bzw. Neuanpflanzungen bereits erfolgt sein.  
Da es sich nur um einen gerin gen Ausgleich handelt, soll für die Beurteilung des zukünftigen 
Bestandes der genannten Allerweltsarten eine Betrachtung der dauerhaft gesicherten Grünstrukturen 
im räumlichen Zusammenhang 9 des Plangebietes „Wilhelm-Leuschner- Platz“ vorgenommen 
werden. Zu  den geeigneten Brutrevieren und als dauerhaft gesicherte Grünstrukturen in einem 
Umkreis von ca. 1,5 km des Wilhelm-Leuschner- Platzes zählen: 
 
                                                
9  Eine populationsbiologische oder -genetische Abgrenzung von lokalen Populationen ist in der Praxis kaum möglich. Daher sind 
pragmatische Kriterien erforderlich, die geeignet sind, lokale Populationen als lokale Bestände in einem störungsrelevanten 
Zusammenhang zu definieren. Bei Arten mit einer flächigen Verbreitung sowie revierbildenden Arten mit großen Aktionsräumen 
kann die lokale Population auf den Bereich einer naturräumlichen Landschaftseinheit bezogen werden. Wo dies nicht möglich ist, 
können planerische Grenzen (Kreise oder Gemeinden) zugrunde gelegt werden.  
 Quelle: Hinweise zu zentralen unbestimmten Rechtsbegriffen des Bundesnaturschutzgesetzes, Länderarbeitsgemeinschaft 
Naturschutz (LANA) 2009 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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- die Grünanlagen 
Name  Entfernung zum 
Leuschnerplatz 
Flächengröße ca. 
Plastikgarten  
(Friedrich-Ebert/Karl-Tauchnitz-Str.) 
0,5 km 1,5 ha 
Floßplatz 0,5 km 0,8 ha 
Kanonenteich 
(Tal-/Liebigstraße) 
0,5 km 0,8 ha 
 
- die Kleingartenvereine 
Name  Entfernung zum 
Leuschnerplatz 
Flächengröße ca. 
Dr. Schreber 1,4 km 3,4 ha 
Johannistal 1 km 5 ha 
 
- die Parkanlagen 
Name  Entfernung zum 
Leuschnerplatz 
Bemerkung 
Ringgrün, hier: 
Lenne-Anlage, Schwanenteich, 
Goerdelerring/Hahnemann-Denkmal, 
Dittrichring/ Märchenbrunnen 
< 1 km  
 
- 
Johannapark < 1 km Landschaftsschutzgebiet 
Vogelschutzgebiet,  
Alter Johannisfriedhof 1 km - 
Clara-Zetkin-Park 1,2 km Landschaftsschutzgebiet 
Vogelschutzgebiet, 
Friedenspark 1,3 km - 
Rosental 1,6 km Landschaftsschutzgebiet 
Vogelschutzgebiet 
 
Angesichts der genannten Spezifik der o.g. Allerweltsarten mit ihrer geringen Spezialisierung und 
ihrer hohen Mobilität kann davon ausgegangen werden, dass die betroffenen Tiere auf dauerhaft 
gesicherte potentielle Brutreviere: 
- in geringem Maße weiterhin im Plangebiet, 
- im räumlichen Nahbereich (1,5 km) und  
- im Stadtgebiet ausweichen können. 
Für Höhlenbrüter wie Blau- und Kohlmeise, Gartengrasmücke, Hausrotschwanz und Haussperling 
erfolgt ein Ausgleich des Verlustes an Höhlen durch das Anbringen artspezifischer Nisthilfen an 
Bäumen im Umfeld des Eingriffsbereiches als vorgezogene Ausgleichsmaß nahme. Weitere 
Ausgleichsmaßnahmen durch Animal -Aided Design (ADD) sind im Rahmen der 
Ausführungsplanung auf dem Plangebiet zu entwickeln und umzusetzen. Geeignete zusätzliche 
potenzielle Brutreviere sind vorzugsweise im räumlichen Nahbereich mit Schwerpunktsetzung im 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Ringgrün im Einvernehmen mit dem Amt für Stadtgrün und Gewässer zu entwickeln und zu sichern. 
Damit wird eingeschätzt, dass die ökologische Funktion der von dem Eingriff oder V orhaben 
betroffenen Fortpflanzungs- oder Ruhestätten im räumlichen Zusammenhang (im Sinne von § 44 
Abs. 5 BNatSchG) für die betroffenen Arten weiterhin erfüllt werden kann. Der Verbotstatbestand 
der Entnahme, Beschädigung und Zerstörung von Fortpflanzungs - und Ruhestätten ist nicht erfüllt. 
Der Erhalt der ökologischen Funktion ist bei der  Erstellung der Ausführungsplanung und während 
der gesamten Bauausführung durch Beauftragung avifaunistischer Begutachtung sicherzustellen und 
gegenüber dem Amt für Umweltschutz zu bestätigen. 
 
7.2.5.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteili-
gen Auswirkungen  
Als Ausgleich der baubedingten Verluste an Biotopen sind in den Teil-Baugebieten MK 2 und MK 5 
nicht überbaute Tiefgaragen mit einer mindestens 100 cm mächtigen Bodenschicht zu überdecken 
und intensiv zu begrünen. Dabei ist je angefangene 150 m² ein standortheimischer Baum zu pflan-
zen. 10 % der gemäß Satz 1 zu begrünenden Fläche ist mit standortheimischen Sträuchern zu be-
pflanzen. Insgesamt sind auf den Tiefgaragen damit mindestens 7 Bäume und 103 m² Sträucher zu 
pflanzen. 
Sämtliche Dächer in den Teil-Baugebieten MK 1 bis MK 7 des Kerngebietes sowie im Sondergebiet 
„Überbaute Markthalle“ sind mit einer mindestens 15 cm mächtigen Substratschicht intensiv zu be-
grünen.  
Durch die Dachbegrünung kann der Verlust blütenreicher Lebensräume durch die Überbauung mehr 
als ausgeglichen werden. Insgesamt ist Dachbegrünung auf einer Fläche von ca. 11.740 m² vorgese-
hen. 
Der Verlust der Gehölze wird durch die Pflanzung von mindestens 64 Bäumen innerhalb der Stra-
ßenzüge und der Grünfläche in Planstraße A partiell kompensiert. Ein Ausgleich der Heckenverluste 
ist partiell durch Bepflanzung der „Fläche mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung 
von Bäumen und Sträuchern“ gegeben. 
Zur Vermeidung artenschutzrechtlicher Konfliktlagen sind die folgenden Maßnahmen vorgesehen: 
Berücksichtigung der Schutzzeit  
Durchführung notwendiger Gehölzrodungen und Baufeldräumung in der Zeit vom 01.10. bis 29.02., 
sodass eine Beeinträchtigung während des Brutgeschäfts und der Aufzucht der Jungen vermieden 
werden kann (Schutzzeit gem. § 39 (5) BNatSchG vom 01.03. bis 30.09.). 
Berücksichtigung des Brutgeschäfts gemeinschaftsrechtlich geschützter V ogelarten 
Sofern die Beseitigung von Vegetation einschließlich von Bäumen unvermeidbar ist, ist zu gewähr-
leisten, dass freibrütende Vögel weder verletzt werden, noch deren Gelege zerstört wird und das 
Aufzuchtgeschehen ungehindert bis zur Selbständigkeit der Jungvögel ablaufen kann. Die Maßnah-
men sind daher grundsätzlich außerhalb der Fortpflanzungsperiode durchzuführen. V or Durchfüh-
rung der Rodungsmaßnahmen und Baufeldfreimachung bedarf es einer fachkundigen Kontrolle. 
Lebensstätten höhlenbrütender V ogelarten und von Fledermausarten 
Bei Verlust von Lebensstätten höhlenbrütender V ogelarten und von Fledermausarten sind zur Siche-
rung des Fortpflanzungsangebotes und damit zum Erhalt der Funktionsfähigkeit von Lebensstätten 
Begründung zum Bebauungsplan 
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02. April 2020  
im räumlichen Zusammenhang Ersatzlebensstätten durch vorgezogene Ausgleichs- bzw. CEF-Maß-
nahmen zu schaffen.  
Für die betroffenen Bruthöhlen sind in der Anzahl und hinsichtlich der nutzenden Arten ausreichend 
artspezifische Nisthilfen (1 Nisthilfe pro Höhlenverlust) an Bäumen bzw. Gebäuden im Umfeld des 
Eingriffsbereiches anzubringen und zu erhalten. Im Einzelnen sind die folgenden Nistkästen anzu-
bringen: 
○ 4 Nisthöhlenkästen Fluglochweite 26 mm (Blaumeise) 
○ 1 Baumläuferhöhle (Gartenbaumläufer) 
○ 1 Nischenbrüterhöhle oder Fassaden-Einbaukasten (Hausrotschwanz) 
○ 2 Sperlingskoloniehäuser mit je 3 Nisthöhlen (Haussperling) 
○ 6 Nisthöhlenkästen Fluglochweite 32 mm (Kohlmeise) 
○ 1 Starenhöhle Fluglochweite 45 mm (Star) 
 
Kontrolle zu fällender Bäume und abzureißender Gebäude auf Quartiere von Fledermäusen, ggf. 
Umsetzen 
Kontrolle der potenziell für Fledermausquartiere geeigneten zu rodenden Bäume auf Baumhöhlen/-
spalten/Fledermausquartiere durch eine fachkundige Person. Die Maßnahme ist zeitnah vor der Fäl-
lung der Bäume durchzuführen. Die Kontrollen sind vorzugsweise von September bis Oktober 
durchzuführen, da i. d. R. Fledermäuse Baumhöhlen u. ä. nicht mehr als Wochenstuben und noch 
nicht als Winterquartier nutzen und am ehesten auf andere Quartiere/Verstecke ausweichen. 
Zudem erfolgt die Kontrolle der potenziell für Fledermausquartiere geeigneten Gebäude durch eine 
fachkundige Person. Die Maßnahme ist zeitnah vor dem Abriss bzw. der Sanierung der Gebäude 
durchzuführen. 
Bowlingtreff: 
○ V or Gebäudesanierung manuelle Demontage der Attika in Anwesenheit einer naturschutz-
fachlich geeigneten Person zur Feststellung der aktuellen Quartiernutzung 
Trafohaus: 
○ V or Gebäudeabriss manuelle Demontage der Dachkantenverkleidung in Anwesenheit einer 
naturschutzfachlich geeigneten Person zur Feststellung der Quartiernutzung durch Fleder-
mäuse 
Um auszuschließen, dass in den Gebäuden Winterschlaf haltende Fledermäuse verletzt oder getötet 
werden, dürfen die Baumaßnahmen am Bowlingtreff, dem Trafohaus und der Markthalle erst nach 
Kontrolle der Funktion als Winterquartier und negativem Befund begonnen werden. 
Falls besetzte Quartiere in Bäumen vorgefunden werden, sind die Tiere fachgerecht in Ersatzquar-
tiere umzusetzen. Falls besetzte Quartiere in Gebäuden vorgefunden werden, ist das weitere V orge-
hen mit der zuständigen Naturschutzbehörde und einer fachkundigen Person abzustimmen. Wann 
und wie die konkrete ggf. erforderliche Umsetzung erfolgt, ist vor Ort von einer fachkundigen Per-
son zu entscheiden, da das Umsetzen in andere Quartiere sehr stark situations-, witterungs- sowie 
artabhängig ist. Leere und geräumte Quartiere sind sofort zu verschließen.  
Anbringen von Fledermauskästen als Ersatzquartiere 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Für den Verlust von 24 höhlenreichen Einzelbäumen mit Quartierpotenzial werden entsprechend der 
Erfassung (NSI LEIPZIG 2017) 24 Fledermauskästen für baumhöhlenbewohnende Fledermäuse 
aufgehängt. Die Fledermauskästen sind vor der Baufeldfreimachung in Gehölzbeständen im Umfeld 
des Eingriffsbereiches anzubringen, um ein eventuell nötiges Umsetzen von Fledermäusen aus dem 
Baufeld zu ermöglichen. Im Einzelnen sind die folgenden Kästen anzubringen: 
○ 5 Fledermaus-Großraum-Flachkästen (Sommerquartiere) mit Inspektionsluke, mit inte-
griertem Höhlen- und Spaltenversteck (Höhe 43 x Breite 27 x Tiefe 20 cm, Gewicht ca. 
9,5 kg) 
○ 10 Fledermaushöhlen (Sommerquartiere) (Durchmesser 16 cm, Höhe 36 cm, Gewicht ca. 
4,9 kg) 
○ 4 Fledermaushöhlen (Sommerquartiere) mit dreifacher V orderwand (für Kleinfleder-
mäuse) (Durchmesser: 16 cm, Höhe 36 cm, Gewicht 4,8 kg) 
○ 5 Fledermausflachkästen (Sommerquartiere) mit eingearbeiteter Holzrückwand (Breite 
27 x Höhe 43 x Tiefe 14 cm, Gewicht ca. 9 kg) 
Pflanzung von Sträuchern  
Im Rahmen der gärtnerischen Pflege / Gestaltung können auf der in der Planzeichnung festgesetzten 
„Fläche mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sons-
tigen Bepflanzungen“ sowie „Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Be-
pflanzungen“ heimische Straucharten wie z.B. Weißdorn (Crataegus spec.), Schlehe (Prunus spi-
nosa), Berberitze (Berberis vulgaris), Hunds-Rose (Rosa canina) und Kreuzdorn (Rhamnus cathar-
tica) gepflanzt werden. Damit dient die Fläche als Brut- / Nahrungshabitat für gebüschbrütende V o-
gelarten wie Dorngrasmücke und Klappergrasmücke. Auf diesen Flächen sind mindestens 400 
Sträucher zu pflanzen. 
 
Die Regelungen des BNatSchG zum besonderen Artenschutz gelten unabhängig von Bebauungsplä-
nen und sind im Rahmen der Bauantragstellung und -genehmigung zu beachten. Falls erforderlich, 
können Artenschutzmaßnahmen als Auflage in eine Baugenehmigung aufgenommen werden. Die 
aufgeführten Maßnahmen zugunsten des Artenschutzes müssen somit nicht als Festsetzung in den 
Bebauungsplan aufgenommen werden. 
 
7.2.6 Biologische Vielfalt 
7.2.6.1 Bestandsaufnahme 
a) Beschreibung der verwendeten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten 
Vgl. Kapitel Pflanzen und Tiere. 
b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
Vgl. Kapitel Pflanzen und Tiere 
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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Gemäß § 1 Absatz 1 Nr. 1 BNatSchG sind Natur und Landschaft auf Grund ihres eigenen Wertes 
und als Grundlage für Leben und Gesundheit des Menschen auch in Verantwortung für die künfti-
gen Generationen im besiedelten und unbesiedelten Bereich so zu schützen, dass u.a. die biologi-
sche Vielfalt auf Dauer gesichert ist.  
Gemäß Absatz 3 Nr. 5 BNatSchG sind zur dauerhaften Sicherung der Leistungs- und Funktionsfä-
higkeit des Naturhaushalts insbesondere „wildlebende Tiere und Pflanzen, ihre Lebensgemeinschaf-
ten sowie ihre Biotope und Lebensstätten auch im Hinblick auf ihre jeweiligen Funktionen im Na-
turhaushalt zu erhalten“. 
Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Flä-
che, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und 
die biologische Vielfalt zu berücksichtigen (BauGB § 1 Absatz 6 Nr. 7). 
Der Landschaftsplan der Stadt stellt in Bezug auf das Schutzgut „Biodiversität“ für die Innenstadt, 
verdichtete Wohnbauflächen, Gewerbe- und Industrieflächen und Verkehrsflächen die folgenden 
Anforderungen dar:  
○ (Teil-)Entsiegelung von nicht benötigten Abriss- und Brachflächen, von hochverdichteten 
Innenhöfen, Parkplätzen und Wegen, Schaffung von Sukzessionsflächen auf Rohbodenflä-
chen und magerem Substrat (Pionierstandorte) ohne Einbringung von Standardsaatgut 
○ Möglichst Verwendung wasserdurchlässiger Beläge bei der Befestigung von Parkplätzen, 
öffentlichen Räumen und Wegeflächen 
○ Sicherung und Pflanzung eines einheimischen standortgerechten Baumbestandes auf Innen-
höfen, Stadtplätzen und im öffentlichen (Straßen-)Raum 
○ Förderung der Dachbegrünung (Flachdächer) und Fassadenbegrünung 
 
7.2.6.2 Entwicklungsprognose / erhebliche Auswirkungen der Planung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung  
Bei Nichtdurchführung der Planung ergeben sich hinsichtlich der Biodiversität keine wesentlichen 
Veränderungen zur gegenwärtigen Situation. Langfristig kann sich durch die fortschreitende Ge-
hölzsukzession das Artenspektrum zugunsten von Gehölz bewohnenden Arten verschieben. Das Po-
tenzial für Offenlandbewohner verringert sich hierdurch. 
b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung  
In Verbindung mit der Bebauung bzw. der Gestaltung des Freiraumes erfolgt eine weitgehende Be-
räumung des Baufeldes. Lediglich im Bereich des Bowlingtreffs ist mit der Ausweisung einer „Flä-
che mit Bindungen für Bepflanzungen und die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen 
Bepflanzungen“ die Erhaltung vorhandener Grünstrukturen möglich.  
Durch die geplante Bebauung gehen die Habitatqualitäten auf den zusätzlich versiegelten Flächen in 
einem Umfang von ca. 17.660 m² verloren. Damit ist anlagebedingt ein erheblicher und/oder nach-
haltiger Verlust von Gehölzstrukturen und Ruderalfluren verbunden. Bei den Gehölzstrukturen han-
delt es sich überwiegend um lineare, entlang von Grenzlinien spontan aufgewachsene Bestände mit 
überwiegend nichtheimischen Arten.  
c) Prognose der Einhaltung der relevanten Ziele des Umweltschutzes bei Durchführung der 
Planung 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Bedingt durch die zusätzliche Versiegelung gehen Biotopstrukturen der Gehölze und der Ruderal-
fluren verloren, die als Lebensräume für Tierarten dienen. Dies bedingt zunächst ein Verlust an Bio-
diversität. Auf den Dachflächen der Gebäude entstehen jedoch flächenmäßig wesentlich größere 
Flächen, die der Begrünung zur Verfügung stehen und krautigen Pflanzen und den daran gebunde-
nen Tierarten einen Lebensraum bieten. Für Frei- und Gebüschbrüter verschlechtern sich durch den 
Verlust der Gehölzstrukturen die Bedingungen. 
Die nachgewiesenen Brutvögel gehören überwiegend zu den in Sachsen weit verbreiteten V ogelar-
ten. Lediglich der Star ist laut der aktuellen Roten Liste Deutschlands gefährdet. Auf der V orwarn-
liste Sachsens bzw. Deutschlands stehen Dorngrasmücke, Gelbspötter, Haussperling und Klapper-
grasmücke. Unter den Nahrungsgästen ist der Grünspecht nach Bundesartenschutzverordnung 
streng geschützt. 
 
d) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Auswirkungen der Planung 
Die Planung bedingt im Wesentlichen den Verlust von Strauch- und Baumpflanzungen sowie von 
Ruderalfluren und Zierrasen. Ruderalfluren gehen in einem Umfang von ca. 3.727 m² verloren, 
mehrschichtige überwiegend spontan aufgewachsene Gehölzbestände aus nicht heimischen Arten in 
einem Umfang von ca. 5.700 m². Hinzu kommen Hecken und Gebüsche aus überwiegend nicht hei-
mischen Arten auf einer Fläche von 1.600 m². Intensiv gepflegte Zierrasen gehen in einem Umfang 
von ca. 6.400 m² verloren.  
Die spontan aufgewachsenen Gehölzbestände bestehen überwiegend aus relativ kurzlebigen Pio-
nierarten und sind teilweise bereits abgängig. Die Bedeutung der Gehölzbestände für die Vielfalt an 
Pflanzen ist gering. Gleiches gilt für die Strauchbestände, die im Wesentlichen durch Zierarten ge-
prägt sind. Die Zierrasen sind bedingt durch ihre häufige Mahd und Pflege ebenfalls als artenarm 
einzustufen. 
Bedeutung haben die Gehölzbestände überwiegend für die Avifauna. Insbesondere werden sich die 
Habitatbedingungen für Frei- und Gebüschbrüter verschlechtern. Die betroffenen Brutvögel gehö-
ren überwiegend zu den in Sachsen weit verbreiteten V ogelarten. Lediglich der Star ist laut der ak-
tuellen Roten Liste Deutschlands gefährdet. Auf der V orwarnliste Sachsens bzw. Deutschlands ste-
hen Dorngrasmücke, Gelbspötter, Haussperling und Klappergrasmücke. Unter den Nahrungsgästen 
ist der Grünspecht nach Bundesartenschutzverordnung streng geschützt. 
Durch die Dachbegrünung können blütenreiche Biotope entstehen, die zahlreichen Arten als Le-
bens- und Nahrungsraum dienen können und sich positiv auf die Artenvielfalt auswirken.  
 
7.2.6.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteili-
gen Auswirkungen 
Vgl. Pflanzen und Tiere. 
 
7.2.7 Landschaft 
7.2.7.1 Bestandsaufnahme 
a) Beschreibung der verwendeten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten  
Begründung zum Bebauungsplan 
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Darstellung und Bewertung beruhen auf der Betrachtung der vorhandenen stadtlandschaftlichen 
Qualitäten bzw. Beeinträchtigungen und deren Veränderungen durch die Planung. 
b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
Die Stadtlandschaft des Wilhelm-Leuschner-Platzes vermittelt aktuell einen ungeplanten, durch 
temporäre Nutzungen wie PKW-Stellflächen und spontan entstandene, meist lineare Gehölzstruktu-
ren geprägten Raum. Der Platz ist nicht in das städtische Gefüge eingebunden, definierte Raumkan-
ten fehlen weitestgehend. Blickbeziehungen und Orientierung sind zumindest im östlichen, durch 
spontanen Gehölzaufwuchs geprägten Bereich stark gestört. Aufenthaltsqualitäten sind hier mit 
Ausnahme der Freifläche südlich der Brüderstraße nicht gegeben. Querungen finden im Wesentli-
chen im westlichen Bereich statt, wobei auch hier keinerlei Aufenthaltsqualität gegeben ist.  
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes  
Bei der Aufstellung der Bauleitpläne ist insbesondere die die Gestaltung des Orts- und Landschafts-
bildes zu berücksichtigen (BauGB § 1 Absatz 6 Nr. 5). 
Gemäß dem Zielkonzept Landschaftsbild des Landschaftsplans sollen die das Plangebiet umgeben-
den Straßenräume mit Allen bzw. Baumreihen bepflanzt werden. 
 
7.2.7.2 Entwicklungsprognose / erhebliche Auswirkungen der Planung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung  
Bei Nichtdurchführung der Planung ergeben sich hinsichtlich des Schutzgutes Landschaft keine we-
sentlichen Veränderungen zur gegenwärtigen Situation.  
b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung 
Durch die Planung wird der Platz wieder in das städtische Gefüge integriert. Die Baugrenzen grei-
fen die vorhandenen Raumkanten entlang der Straßenräume auf, womit die historischen Raumstruk-
turen in ihrem Verlauf wiederhergestellt werden. Abweichend hiervon ist partiell an den Eckpunkten 
eine bauliche Entwicklung möglich, die in Bezug auf die Anzahl der Geschosse das Maß der histori-
schen Stadtstruktur übersteigen. Der im östlichen Bereich möglichen Verdichtung bis hin zu Nut-
zungsmaßen von 1,0 steht im westlichen Teil ein öffentlicher Freiraum gleicher Größe gegenüber, 
der vielfältige Nutzungs- und Aufenthaltsmöglichkeiten bereitstellen soll.  
c) Prognose der Einhaltung der relevanten Ziele des Umweltschutzes bei Du rchführung der 
Planung 
Mit der Planung sind eine Aufwertung und Neugestaltung des Ortsbildes verbunden. Die entspre-
chenden Ziele des Umweltschutzes werden somit berücksichtigt.  
d) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Auswirkungen der Planung 
Durch die Planung wird der Platz wieder in das städtische Gefüge integriert. Die Baugrenzen grei-
fen die vorhandenen Raumkanten entlang der Straßenräume auf, womit die historischen Raumstruk-
turen in ihrem Verlauf wiederhergestellt werden. Abweichend hiervon ist partiell an den Eckpunkten 
eine bauliche Entwicklung möglich, die in Bezug auf die Anzahl der Geschosse die V orgaben der 
historischen Stadtstruktur übersteigen. Der im östlichen Bereich möglichen Verdichtung bis hin zu 
Nutzungsmaßen von 1,0 steht im westlichen Teil ein öffentlicher Freiraum gleicher Größe gegen-
über, der vielfältige Nutzungs- und Aufenthaltsmöglichkeiten bereitstellen soll.  
 
Begründung zum Bebauungsplan 
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7.2.7.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteili-
gen Auswirkungen 
Als Ausgleich für die hohe Verdichtung im östlichen Bereich erfolgt im westlichen Bereich die Ent-
wicklung eines großflächigen Freiraums mit vielfältigen Aufenthaltsqualitäten.  
 
7.2.8 Menschen 
7.2.8.1 Erholungspotenzial 
7.2.8.1.1 Bestandsaufnahme 
a) Beschreibung der verwendeten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten 
Das Kriterium „Erholungspotenzial“ umfasst die Darstellung der Erholungsnutzung und der Erho-
lungseignung des Untersuchungsraumes. Dazu gehören die bestehenden freiraumbezogenen Erho-
lungsmöglichkeiten sowie die infrastrukturelle Ausstattung.  
b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
Das Plangebiet wird für Erholungs- oder Freizeitaktivitäten nur wenig genutzt. Große Teile der Flä-
che zeigen bereits Verwahrlosungserscheinungen. Teilflächen insbesondere im östlichen Bereich 
werden als Parkplatz genutzt und weisen keinerlei Aufenthaltsqualitäten auf. Die Grünfläche süd-
lich der Brüderstraße ist mit ihrem Baumbestand und Wiesenflächen als stadtbildprägend zu bewer-
ten. Das Erholungspotenzial ist bedingt durch die Lage an stark befahrenen Straßen und fehlende 
Ausstattung gering. Auch die kleine Grünanlage am Bowling-Treff verfügt nur über einen geringen 
Erholungswert. Sie dient im Wesentlichen als grüne Verbindung, Aufenthaltsqualitäten sind nicht 
gegeben.  
Seit Fertigstellung des City-Tunnels werden die befestigten Flächen des westlichen Teils des Plan-
gebiets für temporäre Ereignisse genutzt. Durch die umliegenden, stark befahrenen Straßen ist das 
Gebiet in hohem Maß verlärmt. Aufenthaltsqualitäten sind nicht gegeben.  
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes  
Im Folgenden werden die für diese Planung relevanten Ziele des Umweltschutzes für das Schutzgut 
Menschen – Erholungspotenzial beschrieben. 
Bei der Aufstellung der Bauleitpläne ist insbesondere die Belange von Sport, Freizeit und Erholung 
sowie die die Vermeidung von Emissionen zu berücksichtigen (BauGB § 1 Absatz 6 Nr. 3 und 7e). 
Der Landschaftsplan der Stadt Leipzig stellt im Zielkonzept Erholung folgende Inhalte dar:  
○ Die das Plangebiet umgebenden Straßen sind als bestehende Grünverbindungen dargestellt. 
Sie sollen als Alleen bzw. mit Baumreihen bepflanzt werden.  
○ Die Flächen im Norden und Süden des Plangebietes sind als Parkanlagen / öffentliche 
Grünflächen gekennzeichnet; ein Teil des westlichen Gebiets als sonstige Grünfläche. 
Für die innerstädtischen Freiräume der offenen und geschlossenen Block- und Blockrandbebauung 
formuliert der Landschaftsplan die folgenden Ziele und Maßnahmen: 
○ Verbesserung der Wohnumfeldsituation und des Stadtbildes durch Verhinderung bzw. Ver-
minderung von Versiegelungen 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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02. April 2020  
○ Schaffung von V orgärten im Rahmen von Verkehrsberuhigungsmaßnahmen, Fassaden- und 
Dachbegrünung 
○ Entkernung und Entsiegelung der Innenhofbereiche zugunsten von Grünflächen 
○ gezielte Beibehaltung eines Teils der vorhandenen Baulücken (auch in Brachestadien) bei 
maßvoller Bebauung ehemals bebauter Flurstücke mit dem Ziel der Schaffung eines funkti-
onsfähigen Grünflächen- und Biotopverbundes 
○ Schaffung von Parkanlagen und begrünten Stadtplätzen 
○ Straßenbaumpflanzung 
○ Umbau der Innenhofbereiche zu einem vielfältig nutzbaren gemeinschaftlichen Gartenraum 
bei Verlagerung der Funktionen Verkehr und Gewerbe aus diesen Freiräumen heraus, Bera-
tung und Öffentlichkeitsarbeit zu Förderprogrammen und Gestaltungsmaßnahmen 
  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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02. April 2020  
7.2.8.1.2 Entwicklungsprognose / erhebliche Auswirkungen der Planung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung  
Bei Nichtdurchführung der Planung ergeben sich hinsichtlich des Schutzgutes Erholung keine we-
sentlichen Veränderungen zur gegenwärtigen Situation.  
b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung  
Eine Aufwertung der Aufenthaltsqualität soll das Plangebiet insbesondere im westlichen Bereich 
durch die Anlage eines vielfältig nutzbaren öffentlichen Freiraums erfahren. Angestrebt werden eine 
differenzierte Nutzung und Gestaltung des zukünftigen öffentlichen Platzraumes als Veranstaltungs-
fläche, als Freisitzfläche für angrenzende Gaststätten, als Aufenthaltsfläche für die Allgemeinheit, 
als teilweise begrünter Stadtraum und als Spielfläche. Im östlichen Bereich sind Aufenthaltsberei-
che in Verbindung mit der geplanten Grünfläche zu erwarten.  
c) Prognose der Einhaltung der relevanten Ziele des Umweltschutzes bei Durchführung der 
Planung 
Durch die Schaffung eines öffentlichen Freiraums im westlichen Planbereich ist eine deutliche Ver-
besserung der Aufenthaltsqualität und der Erholungseignung zu erwarten. Den relevanten Zielen des 
Umweltschutzes wird somit entsprochen. 
d) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Auswirkungen der Planung 
Durch die Schaffung eines öffentlichen Freiraums im westlichen Planbereich ist eine deutliche Ver-
besserung der Aufenthaltsqualität und der Erholungseignung zu erwarten. Anstelle der aktuell unge-
stalteten, keinerlei Aufenthaltsqualitäten bietenden Situation, soll ein vielfältig nutzbarer, städtisch 
geprägter, öffentlicher Freiraum entstehen. Im östlichen Planbereich entsteht mit der geplanten 
Grünfläche ein weiterer Aufenthaltsbereich.  
 
7.2.8.1.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen 
Auswirkungen 
Die Entwicklung des öffentlichen Freiraumes zeitigt positive Wirkungen. Maßnahmen zur Vermei-
dung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen sind daher nicht notwendig.  
 
7.2.8.2 Verkehr –Schadstoffbelastung 
7.2.8.2.1 Bestandsaufnahme 
a) Beschreibung der verwendeten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten  
Als Grundlage für die Erstellung von Lärm- und Schadstoffprognosen erfolgte durch das Verkehrs- 
und Tiefbauamt der Stadt Leipzig eine Verkehrsprognose für das Plangebiet. Die Prognose umfasst 
die zu erwartende Verkehrserzeugung im Bereich der Straßen des östlichen Plangebiets und die zu 
erwartende Verkehrszunahme auf den das Plangebiet umgebenden Straßenzügen. Die Prognose des 
internen Verkehrs fußt auf den geplanten Nutzungen und den sich daraus erfahrungsgemäß ergeben-
den Verkehrsmengen. Die Ermittlung der in 2030 zu erwartenden Verkehrsmengen auf den umge-
benden Straßen basiert auf Prognoseberechnungen im Rahmen des integrierten Verkehrsmodells der 
Stadt Leipzig unter Berücksichtigung von Empfehlungen der FGSV .  
b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
Über die aktuellen, insbesondere mit der Parkplatznutzung in Verbindung stehenden Kfz-Bewegun-
gen liegen keine Informationen vor. Für das Umfeld liegen Zählwerte der DTV Montag bis Freitag 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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02. April 2020  
aus den Jahren 2012/2013 vor. Demnach sind die höchsten Verkehrsmengen mit 31.050 Kfz/Tag 
nördlich des Wilhelm-Leuschner-Platzes im Verlauf des Roßplatzes zu verzeichnen. Westlich des 
Platzers in Verlängerung des Petersteinwegs wurden 16.950 Kfz/Tag gezählt, im südlichen Ab-
schnitt der Grünewaldstraße 10.150 Kfz/Tag; der Wert verringert sich im Abschnitt nördlich der Le-
playstraße auf 7.750 Kfz/Tag. Im Verlauf der Windmühlenstraße verkehren 4.650 Kfz/Tag im östli-
chen Abschnitt, im westlichen wurden 5.600 gezählt.  
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes  
Das Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) sieht in § 45 Maßnahmen zur Verbesserung der 
Luftqualität vor. Für die Stadt Leipzig wurde nach § 47 BImSchG ein Luftreinhalteplan mit dem 
Ziel der dauerhaften Verminderung schädlicher Luftverunreinigungen aufgestellt. Darin ist vorgese-
hen, dass in erster Linie der Grenzwert für Feinstaub (PM10) von 50 µg/m³ an nicht mehr als 35 Ta-
gen pro Jahr überschritten werden soll. Der über ein Kalenderjahr gemittelte Immissionsgrenzwert 
für Stickstoffdioxid (NO2) beträgt 40 µg/m³. 
Neben den gesetzlich festgelegten Immissionsgrenzwerten zum Schutz der menschlichen Gesund-
heit verfügt die Stadt Leipzig über Zielwerte für die Luftqualität (Stadt Leipzig 2003). Der Zielwert 
für die Feinstaubbelastung (PM10) beträgt weniger als 20 µg/m³ gemittelt über ein Jahr. Die über 
einen Tag gemittelte PM10-Belastung soll weniger als 50 µg/m³ betragen. Für Stickstoffdioxid 
beträgt der Zielwert für das Jahresmittel genau 20 µg/m³. Kurzzeitlich sollen über einen Tag 
gemittelt weniger als 100 µg/m³ und über eine Stunde gemittelt max. 135 µg/m³ erreicht werden. 
Die Zielvorgabe für Ruß10 beträgt 0,8 µg/m³ als Mittelwert über ein Jahr. 
 
7.2.8.2.2 Entwicklungsprognose / erhebliche Auswirkungen der Planung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung  
Bei Nichtdurchführung der Planung ist in Bezug auf die Luftschadstoffe NO2, PM10 und Ruß zu er-
warten, dass sich die Belastung bei gleichbleibenden Verkehren aufgrund der Zunahme schadstoff-
armer Fahrzeuge verringern wird.  
b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung  
Zukünftig wird im östlichen Plangebiet im Bereich der inneren Erschließung täglich mit 5.032 Kfz 
gerechnet. Hiervon entfallen 169 auf Lkw, was einem Anteil von 3,4 % entspricht.  
In den umgebenden Straßen erhöht sich die Verkehrsbelastung: Im Verlauf des Roßplatzes werden 
34.100 Kfz/Tag prognostiziert. Westlich des Platzers in Verlängerung des Petersteinwegs erhöht 
sich das Verkehrssaufkommen nur geringfügig auf 17.100 Kfz/Tag, in der Grünewaldstraße ist eine 
Zunahme im Bereich zwischen Brüderstraße und Leplaystraße auf 13.900 Kfz zu verzeichnen, süd-
lich der Brüderstraße werden 12.200 Kfz/Tag und nördlich der Leplaystraße 12.900 Kfz/Tag erwar-
tet. Im Verlauf der Windmühlenstraße verkehren 5.300 Kfz/Tag im östlichen Abschnitt im westli-
chen sind 6.700 Kfz/Tag prognostiziert worden.  
c) Prognose der Einhaltung der relevanten Ziele des Umweltschutzes bei Durchführung der 
Planung 
Entsprechend der Bewertung des AfU (Schreiben vom 16.03.2018) werden, auch bei Umsetzung 
der Planung die Grenzwerte des BImSchG für Feinstaub (PM10) und Stickstoffdioxid (NO2) im 
                                                
10  Fortschreibung der Umweltqualitätsziele. Beschluss Nr. RBIII-1356/03 der 49. Ratsversammlung vom 18.06.2003. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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02. April 2020  
Plangebiet und im näheren Umfeld voraussichtlich eingehalten. Die von der Stadt Leipzig beschlos-
senen Zielwerte werden jedoch nicht erreicht.  
Gemäß den rechnerischen Prognosen werden die Belastungen für Feinstaub (PM10) an der Straße 
zwischen 25 und 27 µg/m³ liegen, für Stickstoffdioxid (NO2) zwischen 25 und 33 µg/m³. Bei NO2 
reduziert sich im Planfall die Gesamtbelastung trotz zunehmendem Verkehr gegenüber dem Be-
stand. Ursächlich ist hierfür der zunehmende Anteil schadstoffarmer Fahrzeuge (Euro 6). Die Prog-
nosen für Feinstaub liegen nur geringfügig über den aktuellen Werten (24 - 27 µg/m³). 
 
d) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Auswirkungen der Planung 
Zusätzliche erhebliche Auswirkungen in Bezug auf die Schadstoffbelastung sind durch die Zu-
nahme der Verkehrsbelastung nicht zu erwarten. Auch bei Umsetzung der Planung werden die 
Grenzwerte des BImSchG für Feinstaub (PM10) und Stickstoffdioxid (NO2) im Plangebiet und im 
näheren Umfeld voraussichtlich eingehalten. Die von der Stadt Leipzig beschlossenen Zielwerte 
werden jedoch nicht erreicht. Grund dafür ist, dass sich mit zunehmender Durchdringung der Fahr-
zeugflotte mit Euro 6-Fahrzeugen die Partikelemissionen aus Straßen-, Brems- und Reifenabrieb 
nicht verringern. Der Anteil dieser Emissionen an den kraftfahrzeugbedingten PM10-Emissionen be-
trägt etwa zwei Drittel. 
 
7.2.8.2.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen 
Auswirkungen 
Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich sind nicht vorgesehen.  
Neben dem Pkw-Verkehr spielen ebenfalls nach Leipzig hineingetragene Stäube, Baustellen, aber 
auch kleine und mittlere Feuerungsanlagen eine Rolle in Bezug auf die Schadstoffbelastung. Als 
Maßnahme zur Vermeidung und Verringerung der Luftbelastung wird daher festgesetzt, dass die 
Verwendung fester Brennstoffe in Feuerungsanlagen, die dem Anwendungsbereich der 1. BImSchV 
unterfallen, unzulässig ist. Darin eingeschlossen ist auch der Betrieb von Anlagen als Zusatzhei-
zung. 
 
7.2.8.3 Verkehrslärm 
7.2.8.3.1 Bestandsaufnahme 
a) Beschreibung der verwendeten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten  
Zur Untersuchung des Verkehrslärms erfolgte eine schalltechnische Untersuchung des Wilhelm-
Leuschner-Platzes (GORITZKA AKUSTIK 2018). Konkret werden der Straßenverkehrslärm und 
der Straßenbahnverkehr für die umliegenden Straßen untersucht. Straßenbahnverkehr findet auf al-
len umliegenden Straßen statt, wobei der Abschnitt Windmühlenstraße nicht am regulären Linien-
verkehr teilnimmt und daher auch nicht mitbetrachtet wurde. Die Immissionen werden gesondert 
pro Verkehrsart (Straßenverkehr und Straßenbahn) und als energetische Summe ausgewiesen. Dabei 
wird der Verkehrslärm für den Ist-Zustand ohne städtebauliche Planung, für den Prognose-Zustand 
für das Jahr 2030 ohne städtebauliche Planung und für den Prognose-Zustand für das Jahr 2030 mit 
städtebaulicher Planung ermittelt.  
Im Folgenden wird jeweils auf die summarischen Werte von Straßenverkehr und Straßenbahnver-
kehr Bezug genommen.  
Begründung zum Bebauungsplan 
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02. April 2020  
b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
Entsprechend der Schalltechnischen Untersuchung liegt der Schallpegel durch Straßenbahnen und 
Straßenverkehr tagsüber bei 60 bis 78 dB(A). Nachts wurden 53 dB(A) bis 70 dB(A) ermittelt. Da-
bei liegen die niedrigen Werte im Zentrum des Platzes, zu den Straßen hin nimmt die Lärmbelas-
tung zu.  
Damit werden die Orientierungswerte der DIN 18005-1, Beiblatt 1 von 60 dB(A) (tags) bzw. 
50 dB(A) (nachts) werden tags auf großen Teilen des Platzes, nachts auf dem gesamten Platz, über-
schritten.  
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes  
DIN 18005-1 Beiblatt 1 enthält schalltechnische Orientierungswerte für die städtebauliche Planung.  
Für Mischgebiete beträgt dieser Wert tags 60 dB(A) und nachts 50 bzw. 45 dB(A). Um Probleme 
bei späteren Genehmigungsverfahren zu vermeiden, werden in der schalltechnischen Untersuchung 
die Orientierungswerte für Mischgebiete angestrebt. (goritzka akustik 2018). 
 
7.2.8.3.2 Entwicklungsprognose / erhebliche Auswirkungen der Planung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung  
Entsprechend der Verkehrsprognose des VTA ist zukünftig von einer leicht erhöhten Verkehrsbelas-
tung durch den MIV auszugehen. Für den von Straßenbahnen emittierten Lärm ist von keinen Än-
derungen auszugehen. 
Bei Nichtdurchführung der Planung werden 2030 tags voraussichtlich auf der gesamten Fläche 
Werte von über 60 dB(A) und damit im Vergleich zum Bestand leicht erhöhte Werte erreicht. Die 
Situation nachts ist mit Werten von 53 dB(A) im Zentrum des Platzes unverändert.  
b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung  
Entsprechend der Verkehrsprognose des VTA ist zukünftig von einer leicht erhöhten Verkehrsbelas-
tung auszugehen. Für den von Straßenbahnen emittierten Lärm liegen keine voraussichtlichen Än-
derungen vor. 
Für die öffentliche Freifläche im westlichen Plangebiet entsprechen die Werte denen bei Nicht-
durchführung der Planung. Ausgenommen hiervon sind kleinflächig Bereiche im Schatten der Ge-
bäude. Hier werden Werte von < 60 dB (A) prognostiziert. Im östlichen Teil bieten die Gebäude 
Schallschutz, so dass für die Innenhöfe und sonstige abgeschirmte Bereiche ein deutlich geringerer 
Schallpegel prognostiziert wird.  
In den Innenhöfen liegen die prognostizierten Schallwerte tags zwischen 40 und 50 dB (A), nachts 
liegen die Werte überwiegend zwischen 35 und 40 dB (A). Auf der Platzfläche innerhalb der Plan-
straße liegen die prognostizierten Schallwerte tags zwischen 50 und 55 dB (A), nachts liegen die 
Werte unter 50 dB (A), in der Mitte des Platzes unter 45 dB (A). 
c) Prognose der Einhaltung der relevanten Ziele des Umweltschutzes bei Durchführung der 
Planung 
Weder die Orientierungswerte der DIN 18005 noch die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV 
können gewährleistet werden. Die Zielwerte der Stadt Leipzig für die maximale Verkehrslärmbelas-
tung, die sich an den Grenz- und Orientierungswerten orientieren, können damit ebenfalls nicht er-
füllt werden. Die rechtlich anerkannten Schwellenwerte der Gesundheitsgefährdung von tags 70 
dB(A) und nachts 60 dB(A) werden an den Rändern des Plangebiets überschritten. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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02. April 2020  
d) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Auswirkungen der Planung 
Auf Grundlage des Lärmgutachtens ist festzustellen, dass die Orientierungswerte der DIN 18005 
tags und nachts überschritten werden. Ebenso werden die die Immissionsgrenzwerte tags und nachts 
überschritten. Die rechtlich anerkannten Schwellenwerte der Gesundheitsgefährdung von tags 70 
dB (A) und nachts 60 dB(A) werden (gerade so) unterschritten. 
Unter Beachtung der geplanten Bebauung ergeben sich an der Ostseite des V orhabens, in Bezug auf 
die Orientierungswerte der DIN 18005 Überschreitungen > 5 dB. Dies ist als „deutliche Überschrei-
tung“ anzusehen (goritzka akustik 2018). Die rechtlich anerkannten Schwellenwerte der Gesund-
heitsgefährdung von tags 70 dB(A) und nachts 60 dB(A) werden an den Rändern des Plangebiets 
überschritten. 
Der Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Verkehrsgeräusche ist somit nur durch pas-
sive Schallschutzmaßnahmen zu gewährleisten. Aktive Schallschutzmaßnahmen wie Schallschutz-
wände sind aufgrund der städtebaulichen Situation nicht umsetzbar.  
 
7.2.8.3.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen 
 Auswirkungen 
In den Bebauungsplan wird eine „Grundrissregelung“ aufgenommen, die sicherstellt, dass in jeder 
Wohnung Aufenthaltsräume zu einer lärmabgewandten Seite orientiert sind.  
Zum Schutz vor Außenlärm gemäß DIN 4109-1 muss bei Wohnungen mit bis zu zwei Aufenthalts-
räumen mindestens ein Aufenthaltsraum, bei Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen 
mindestens die Hälfte der Aufenthaltsräume mit jeweils mindestens einem Fenster zur lärmabge-
wandten Seite ausgerichtet sein. Zur lärmabgewandten Seite ausgerichtet sind solche Außenwände, 
deren Fassaden nicht zu einer öffentlichen Verkehrsfläche oder zur Verkehrsfläche besonderer 
Zweckbestimmung „Öffentliche Freifläche“ ausgerichtet sind. 
In den Teil-Baugebieten MK 1 und MK 6 des Kerngebietes sind Wohnungen nur zulässig, wenn bei 
Wohnungen mit bis zu zwei Aufenthaltsräumen in mindestens einem Aufenthaltsraum, bei Wohnun-
gen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen in mindestens der Hälfte der Aufenthaltsräume durch be-
sondere Fensterkonstruktionen unter Wahrung einer ausreichenden Belüftung oder durch andere 
bauliche Maßnahmen gleicher Wirkung Schallpegeldifferenzen erreicht werden, die gewährleisten, 
dass ein Beurteilungspegel von 30 dB(A) während der Nachtzeit in dem Raum oder den Räumen 
bei mindestens einem teilgeöffneten Fenster nicht überschritten wird. 
Schutzbedürftige Räume, die nur Fenster zu Fassaden mit einer Lärmbelastung > 50 dB(A) nachts 
besitzen, sind nach VDI-Richtlinie 2719 mit schallgedämmten fensterunabhängigen Lüftungsein-
richtungen auszustatten. 
Soweit bei der Errichtung des obersten Geschosses als Wohnung durch zulässige Staffelung des 
obersten Geschosses an den festgesetzten Baulinien eine Dachterrasse entsteht, muss gleichfalls auf 
der lärmabgewandten Seite ein Außenwohnbereich (Loggia, Balkon, Terrasse) errichtet werden. 
In den Teil-Baugebieten MK 3, MK 4 und MK 7 sind Wohnungen unzulässig. Im Teil-Baugebiet 
MK 5 des Kerngebietes sowie im Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ sind in den Gebäuden bzw. 
Gebäudeteilen an der Brüderstraße und an der Planstraße schutzbedürftige Räume von Wohnungen 
nur zulässig, sofern deren Fenster mit Ausrichtung zur Brüderstraße bzw. zur Planstraße als Festver-
glasung unter Wahrung einer ausreichenden Belüftung ausgeführt werden. 
 
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02. April 2020  
7.2.8.4 Veranstaltungslärm (Freizeitlärm) 
7.2.8.4.1 Bestandsaufnahme 
a) Beschreibung der verwendeten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten  
Zur Ermittlung des Veranstaltungslärms werden verschiedene Veranstaltungsszenarien für die Ver-
anstaltungsfläche auf dem Wilhelm-Leuschner-Platz rechnerisch untersucht. Ziel dieser Betrachtung 
ist zu ermitteln, welche Freizeit-Veranstaltungen unter Berücksichtigung der Schutzbedürftigkeit 
der geplanten Wohnbebauung grundsätzlich durchführbar sind bzw. wie mögliche Auflagen zur Ge-
nehmigung von schalltechnisch kritischen Veranstaltungen aussehen können.  
Grundlage der rechnerischen Schallprognosen war eine Liste der auf dem Wilhelm-Leuschner-Platz 
durchgeführten / geplanten Freizeit-Veranstaltungen der Jahre 2016 bis 2018, die den Gutachter sei-
tens der Stadt zur Verfügung gestellt wurde. Für die unterschiedlichen Veranstaltungstypen wurden 
Emissionsmodelle erstellt. Diese bilden die Grundlage zur flächendeckenden Schallimmissionsbe-
rechnung.  
b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
Aussagen zur Lärmbelastung auf Grundlage vergangener Veranstaltungen liegen nicht vor.  
Bei Großveranstaltungen mit Bühne und elektroakustischer Beschallungstechnik wird ein Mindest-
versorgungspegel (der mindestens erforderliche mittlere Schalldruck am entferntesten Zuschauer-
platz) von 90 dB(A) angenommen. Für Veranstaltungen ohne elektroakustische Beschallungstech-
nik wird von einem Lärmpegel von 64 dB(A) ausgegangen. 
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes  
Der Immissionsrichtwert für Mischgebiete liegt nach der Freizeitlärmrichtlinie außerhalb der Ruhe-
zeiten bei 60 dB(A), innerhalb der Ruhezeiten und an Sonn- und Feiertagen bei 55 dB(A) sowie 
nachts bei 45 dB(A) (LAI 2015).  
Für seltene Ereignisse gelten unabhängig vom Schutzanspruch des Gebietes nachfolgende Immissi-
onsrichtwerte: tags außerhalb der Ruhezeit 70 dB(A), tags innerhalb der Ruhezeit 65 dB(A), nachts: 
55 dB(A). Ereignisse werden als selten bezeichnet, wenn sie an nicht mehr als 18 Tagen und Näch-
ten eines Kalenderjahres und in diesem Rahmen auch nicht mehr als an zwei aufeinander folgenden 
Wochenenden auftreten. 
 
7.2.8.4.2 Entwicklungsprognose / erhebliche Auswirkungen der Planung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung  
Bei Nichtdurchführung der Planung ergeben sich keine Änderungen im Vergleich zur Bestandssitu-
ation.  
b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung  
Bei Durchführung der Planung ist insbesondere an den platzzugewandten Fassaden der Neubebau-
ung eine Überschreitung der Orientierungs- und Richtwerte gegeben.  
Im Ergebnis der Berechnungen sind Veranstaltungen ohne elektroakustische Anlagen möglich. Bei 
Veranstaltungen mit elektroakustischen Anlagen werden hingegen die Orientierungswerte der DIN 
18005 sowie die Immissionsrichtwerte der Freizeitlärmrichtlinie deutlich überschritten Dies gilt ins-
besondere für die Fassaden entlang der platzzugewandten Seiten.   
c) Prognose der Einhaltung der relevanten Ziele des Umweltschutzes bei Durchführung der 
Begründung zum Bebauungsplan 
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02. April 2020  
Planung 
Bei Veranstaltungen ohne Verwendung von elektroakustischen Anlagen können die Orientierungs- 
und Richtwerte eingehalten werden. Bei Veranstaltungen mit elektroakustischen Anlagen werden 
diese deutlich überschritten  
d) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Auswirkungen der Planung 
Im Ergebnis der Berechnungen sind Veranstaltungen ohne elektroakustische Anlagen möglich. Bei 
Veranstaltungen mit elektroakustischen Anlagen werden die Orientierungswerte der DIN 18005 so-
wie die Immissionsrichtwerte der Freizeitlärmrichtlinie hingegen deutlich überschritten. Dies gilt 
insbesondere für die Fassaden entlang der platzzugewandten Seiten.  
 
7.2.8.4.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen 
 Auswirkungen 
Auf der Platzfläche können ausschließlich Veranstaltungen ohne elektroakustische Anlage durchge-
führt werden. Veranstaltungen mit elektroakustischen Anlagen finden lediglich als „seltene Ereig-
nisse“, d.h. bis zu 18-mal im Jahr statt. Die Einhaltung dieser Maßnahme ergibt sich im Rahmen der 
Selbstbindung der Kommune an die Planungsziele des Bebauungsplans Nr. 392. 
 
7.2.8.5 Gewerbelärm 
7.2.8.5.1 Bestandsaufnahme 
a) Beschreibung der verwendeten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten  
Im Rahmen der Schalltechnischen Untersuchung (goritzka akustik 2018) wurde der durch die ge-
werbliche Nutzung zu erwartende Lärm ermittelt. Zusätzlich werden die von der Tiefgaragennut-
zung herrührenden Immissionen berechnet.   
b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
Es sind keine relevanten Gewerbelärmquellen im näheren Umfeld des Plangebiets bekannt. Nutzun-
gen im Geltungsbereich, die beeinträchtigt werden könnten sind nicht vorhanden. 
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes  
Die Festlegung der Gesamt-Immissionswerte erfolgt entsprechend der an den Immissionsorten ein-
zuhaltenden Orientierungswerten der DIN 18005, Teil 1, Beiblatt 1. Tagsüber dürfen demnach 
60 dB(A) nicht überschritten werden, nachts beträgt der Höchstwert 45 dB(A).  
 
7.2.8.5.2 Entwicklungsprognose / erhebliche Auswirkungen der Planung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planu ng 
Bei Nichtdurchführung der Planung ergeben sich kleine Veränderungen zum Bestand. 
b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung  
Den Lärmprognosen ist zu entnehmen, dass in Bezug auf die Tiefgaragennutzung vorrangig im 
Nachtzeitraum Überschreitungen des Immissionsrichtwertes auftreten.  
c) Prognose der Einhaltung der relevanten Ziele des Umweltschutzes bei  Durchführung der 
Planung 
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Durch die Festlegung entsprechender baulicher Maßnahmen können die Orientierungswerte der 
DIN 18005 eingehalten werden.  
d) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Auswirkungen der Planung 
Erhebliche Auswirkungen sind durch die Festlegung baulicher Maßnahmen nicht gegeben.  
 
7.2.8.5.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen 
 Auswirkungen 
In den Teil-Baugebieten MK 3, MK 4 und MK 7 sind Wohnungen unzulässig. Im Teil-Baugebiet 
MK 5 des Kerngebietes sowie im Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ sind in den Gebäuden bzw. 
Gebäudeteilen an der Brüderstraße und an der Planstraße schutzbedürftige Räume von Wohnungen 
nur zulässig, sofern deren Fenster mit Ausrichtung zur Brüderstraße bzw. zur Planstraße als Festver-
glasung unter Wahrung einer ausreichenden Belüftung ausgeführt werden. 
Zur Vermeidung von Lärmbelastungen sind Wände und Decken von Zufahrten zu und Ausfahrten 
aus Tiefgaragen oder Anlieferungsbereichen sind innenseitig auf einer Länge von 10 m, gemessen 
ab der straßenseitigen Fassade, schallabsorbierend auszuführen. Das verwendete Material muss ei-
nen bewerteten Schallabsorptionsgrad αw von mindestens 0,7 aufweisen und der Absorberklasse A 
oder B entsprechen.  
 
7.2.9 Kulturgüter und sonstige Sachgüter 
7.2.9.1 Bestandsaufnahme 
a) Beschreibung der verwendeten Methodik und etwaiger Schwierigkeiten  
Die Darstellung der Kultur- und Sachgüter stützt sich auf die Auswertung der Denkmalliste Sachsen 
sowie auf die schriftliche Stellungnahme des Landesamtes für Archäologie vom 09.08.2012.  
b) Beschreibung und Bewertung des Bestandes 
Innerhalb des Geltungsbereichs sind die folgenden Objekte in der Denkmalliste gem. 
§ 10 SächsDSchG verzeichnet:  
Bezeichnung Objektnummer  Beschreibung  
Unterwerk Mitte,  
Bowlingtreff Leipzig 
09300365 Ehemaliges Umspannwerk mit Erweiterungen zur Bowlingsport-
halle, sowie Eingangsbauwerk des Bowlingtreffs; unterirdischer 
Stahlbetonbau, teilweise zweigeschossig, Eingangsbauwerk als 
anschauliches Zeugnis der späten DDR-Architektur, technikge-
schichtlicher und künstlerischer Wert 
Brunnen vor dem 
Bowlingtreff  
09303094 1986 – 1987, künstlerisch von Bedeutung 
Handschwengelpumpe 
Nr. 93 
09263552 Handschwengelpumpe mit Brunnenschacht und Fassung; Pumpe 
nicht mehr vorhanden, ortsgeschichtlich von Bedeutung 
Der westliche Teil des Plangebietes befindet sich im archäologischen Relevanzbereich. Die archäo-
logische Relevanz des V orhabenareals belegen archäologische Kulturdenkmale aus dem Umfeld 
(Stellungnahme Landesamt für Archäologie, 09.08.2012.). 
 
c) Beschreibung und Bewertung der relevanten Ziele des Umweltschutzes  
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Gemäß § 1 Abs. 1 SächsDSchG besteht die Aufgabe die Kulturdenkmale zu schützen und zu pfle-
gen, insbesondere deren Zustand zu überwachen, auf die Abwendung von Gefährdungen und die 
Bergung von Kulturdenkmalen hinzuwirken und diese zu erfassen und wissenschaftlich zu erfor-
schen.  
Gemäß Absatz 3 sind die Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege bei allen öffentli-
chen Planungen und Maßnahmen angemessen zu berücksichtigen.  
Gemäß § 8 Absatz 1 haben Eigentümer und Besitzer von Kulturdenkmalen diese pfleglich zu be-
handeln, im Rahmen des Zumutbaren denkmalgerecht zu erhalten und vor Gefährdung zu schützen.  
Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere die Belange der Baukultur, des Denkmal-
schutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtli-
cher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und Landschafts-
bildes zu berücksichtigen (BauGB § 1 Absatz 6 Nr. 5). 
 
7.2.9.2 Entwicklungsprognose / erhebliche Auswirkungen der Planung 
a) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Nichtdurchführung der Planung  
Bei Nichtumsetzung der Planung bliebe die gegenwärtige Situation erhalten.  
b) Prognose der Entwicklung des Bestandes bei Durchführung der Planung  
Die oberirdischen Anlagen des denkmalgeschützten Bowling-Treffs sind in die Fläche des öffentli-
chen Freitraums integriert. Entsprechendes gilt für den Brunnen vor dem Bowlingtreff. Die oberir-
dischen und die unterirdischen Anlagen des Einzeldenkmals ,,Bowlingtreff' werden in den Bebau-
ungsplan nachrichtlich übernommen.  
Aufgrund der Lage des Plangebietes in einem archäologischen Relevanzbereich sind vor Beginn der 
Erschließungs- und Bauarbeiten im von Bautätigkeit betroffenen Areal archäologische Grabungen 
durch das Landesamt für Archäologie durchzuführen. Auftretende Befunde und Funde sind sachge-
recht auszugraben und zu dokumentieren.  
Der Umgang mit dem Brunnenschacht ist mit der Denkmalschutzbehörde abzustimmen.  
c) Prognose der Einhaltung der relevanten Ziele des Umweltschutzes bei Durchführung der 
Planung 
Die relevanten Ziele des Umweltschutzes bzgl. des Schutzgutes Kultur- und sonstige Sachgüter 
werden bei Durchführung der Planung eingehalten.  
d) Beschreibung und Bewertung der erheblichen Auswirkungen der Planung 
Mit erheblichen Auswirkungen auf das Schutzgut Kultur- und Sachgüter ist nicht zu rechnen, auch 
nicht im westlichen Teil, der in einem archäologischen Relevanzbereich gelegen ist, da hier keine 
unterirdischen baulichen Anlagen vorgesehen sind. Sollte es im Zuge der Bauarbeiten zu Funden 
von Kulturgütern bzw. Kulturdenkmalen kommen, ist entsprechend den V orschriften des Denkmal-
schutzgesetzes Sachsen zu verfahren. 
  
Begründung zum Bebauungsplan 
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7.2.9.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteili-
gen Auswirkungen 
Es sind keine Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich von nachteiligen Aus-
wirkungen erforderlich. 
 
7.2.10 Wechselwirkungen 
Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Schutzgütern, die zu einer Verstärkung der Beeinträchti-
gungen führen könnten, sind nicht erkennbar. 
 
7.3 Anderweitige Planungsmöglichkeiten 
Bei der Prüfung der in Betracht kommenden anderweitigen Planungsmöglichkeiten sind gemäß 
Nr. 2 Buchstabe c der Anlage zum BauGB die Ziele und der räumliche Geltungsbereich des Bebau-
ungsplanes zu berücksichtigen. Anderweitige Lösungsmöglichkeiten sind dementsprechend im Rah-
men der beabsichtigten Planung und innerhalb des betreffenden Geltungsbereichs zu erörtern.  
Durch diesen Bebauungsplan soll die bereits weitgehend auf der Grundlage des § 34 BauGB zuläs-
sige Bebauung der Brachfläche gesteuert und hierbei eine Neubebauung und Wiedernutzung gemäß 
den vom Stadtrat beschlossenen Leitlinien und dem Masterplan ermöglicht werden. Eine erhebliche 
Intensivierung oder Änderung der zulässigen Nutzung findet durch die Planung nicht statt.  
Anderweitige Planungen wurden im V orfeld des Aufstellungsverfahrens sowie erneut nach der früh-
zeitigen Beteiligung erörtert (siehe hierzu Kap. 6.2.6), zusätzlich wurde die Thematik in den städti-
schen Medien diskutiert.  
Die im Rahmen der Workshops und Architekturwerkstätten diskutierten anderweitigen Planungs-
möglichkeiten unterschieden sich hauptsächlich voneinander durch  
○ eine deutliche Verkleinerung der öffentlichen Freifläche bzw. Wiederherstellung des ehe-
maligen Königsplatzes und damit verbunden Zulassen eines Baufeldes westlich der Markt-
hallenstraße, 
○ Überbauung der Flächen direkt am Innenstadtring, 
○ die vorgeschlagenen Bauhöhen sowie den Verzicht auf Hochpunkte und/oder das Setzen 
von anderen oder von deutlich mehr Hochpunkten sowie 
○ in der Nutzung der Gebäude und der öffentlichen Freifläche (z.B. Leipziger Freiheits- und 
Einheitsdenkmal auf der Platzfläche). 
Bezüglich der Auswirkungen auf die Umweltbelange unterscheiden sich die diskutierten Varianten 
zur Wiederbebauung hauptsächlich in Bezug auf die Faktoren 
○ Landschaftsbild, 
○ Durchlüftung (Stadtklima), 
○ Boden und Wasserhaushalt, 
○ Möglichkeit der Realisierung von öffentlichen Freiflächen / Grünflächen und Baumpflan-
zungen. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Im Ergebnis wurden die dargestellten anderweitigen Planungsmöglichkeiten aus städtebaulichen 
Gründen verworfen: Mit den alternativen Planungsmöglichkeiten hätten die bereits dargestellten 
Ziele für die Wiederbebauung und Wiedernutzung des Plangebietes, insbesondere Wiedererrichtung 
einer Markthalle, Realisierung einer vergrößerten Freifläche, Einbindung in die Ringbebauung, Nut-
zungsvielfalt usw.) voraussichtlich nicht mit derselben Qualität oder  gar nicht erreicht werden kön-
nen. 
 
7.4 Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen 
Mit dem Monitoring überwacht die Stadt Leipzig die erheblichen Umweltauswirkungen, die auf-
grund der Durchführung des Bebauungsplanes eintreten können, um insbesondere unvorhergese-
hene nachteilige Auswirkungen frühzeitig zu ermitteln und in der Lage zu sein, geeignete Maßnah-
men zur Abhilfe zu ergreifen. 
Die Stadt Leipzig wird in eigener Zuständigkeit die Umsetzung des Bebauungsplans und in diesem 
Zusammenhang die Umsetzung der Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen beobachten.  
 
7.5 Zusammenfassung 
Wesentliches Ziel des Bebauungsplans ist die Schaffung der planungsrechtlichen V oraussetzungen 
für eine geordnete und auf die Umgebung abgestimmte Reaktivierung der Flächen. Die bislang von 
Parkplätzen geprägte, ansonsten aber weitgehend ungenutzte zentrumsnahe Fläche wird einer 
neuen, innerstädtischen Nutzung zugeführt. 
Der 6,24 ha große Geltungsbereich des Bebauungsplanes befindet sich südlich der historischen In-
nenstadt. Festgesetzt werden im östlichen Teil des Geltungsbereichs zwei Kerngebiete (MK) sowie 
ein Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung „Überbaute Markthalle“. Der westliche Teil wird 
als öffentliche Freifläche festgesetzt. In den Kerngebieten ist in der Regel eine maximale Bauhöhe 
von 22 bzw. 26 m zulässig, entsprechend fünf bis sieben Geschossen. Abweichend hiervon ist in 
den Baugebieten MK 1 und MK 8 eine Bauhöhe von bis zu 56 m bzw. 34 m zulässig, entsprechend 
16 bzw. 9 Stockwerken. 
Im Bereich der Planstraße ist eine Grünfläche für stadtbildprägendes, raumbildendes Grün festge-
setzt. Der größte Teil der öffentlichen Freifläche ist zugleich als „Fläche zum Anpflanzen von Bäu-
men, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen“ festgesetzt; im nordöstlichen Bereich der öffentli-
chen Freifläche ist zudem eine „Fläche mit Bindungen für Bepflanzungen und die Erhaltung von 
Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen“ festgesetzt. 
Durch den Bebauungsplan ergibt sich eine Neuversiegelung in einem Umfang von max. 17.660 m². 
Hiermit verbunden sind Beeinträchtigungen des Naturhaushalts.  
Durch die Bodenversiegelung gehen abiotische und biotische Bodenfunktionen verloren. Betroffen 
von der Versiegelung sind bereits jetzt stark anthropogen überformte Böden. In Verbindung mit der 
Beräumung des Geländes erfolgt eine fachgerechte Entsorgung der kontaminierten Substrate.  
In Abhängigkeit vom Versiegelungsgrad wird die Versickerungsmöglichkeit von Niederschlagswas-
ser eingeschränkt bzw. wird diese bei V ollversiegelung völlig unterbunden. Der Boden steht damit 
zur Grundwasseranreicherung und -speicherung nur eingeschränkt bzw. nicht mehr zur Verfügung. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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In Bezug auf die Biotopausstattung bedingt die Planung im Wesentlichen den Verlust von Strauch- 
und Baumpflanzungen sowie von Ruderalfluren und Zierrasen. Die spontan aufgewachsenen Ge-
hölzbestände bestehen überwiegend aus relativ kurzlebigen Pionierarten und sind teilweise bereits 
abgängig. Die Bedeutung der Gehölzbestände für die Vielfalt an Pflanzen ist gering. Gleiches gilt 
für die Strauchbestände, die im Wesentlichen durch Zierarten geprägt sind. Die Zierrasen sind be-
dingt durch ihre häufige Mahd und Pflege ebenfalls als artenarm einzustufen. 
Es wurden 24 Bäume mit potenziellen Habitatstrukturen für Fledermaus- und Brutvogelarten er-
fasst. Die gemäß § 21 Sächsisches NatSchG i. V . mit § 30 BNatSchG gesetzlich geschützten „höh-
lenreichen Einzelbäume“ gehen verloren. 
Im Plangebiet wurden im Rahmen von sechs Begehungen vom April bis Juni 2018 29 V ogelarten 
nachgewiesen, davon 11 Arten als Brutvögel, für weitere 5 Arten besteht Brutverdacht. 13 Arten tra-
ten als Nahrungsgäste auf. Die nachgewiesenen Brutvögel gehören überwiegend zu den in Sachsen 
weit verbreiteten V ogelarten. Lediglich der Star ist laut der aktuellen Roten Liste Deutschlands ge-
fährdet. Auf der V orwarnliste Sachsens bzw. Deutschlands stehen Dorngrasmücke, Gelbspötter, 
Haussperling und Klappergrasmücke. Unter den Nahrungsgästen ist der Grünspecht nach Bundesar-
tenschutzverordnung streng geschützt. 
Zur Ermittlung des Potenzials für Gebäude bewohnende Arten erfolgten jeweils einmalige Bege-
hungen der ober- und unterirdischen Gebäudeteile des Bowlingtreffs und der Markthalle. Da Le-
bensraumpotenzial des Trafohäuschens wurde ebenfalls im Rahmen einer Begehung ermittelt.  
Im Bowlingtreff wurde im nördlichen Eingangsbereich ein Nistplatz festgestellt, welcher vermut-
lich von einem Hausrotschwanz stammt. Im gesamten Gebäude fanden sich keine Nachweise von 
Fledermäusen. Das Eingangsgebäude bietet durch Nischen an und in der Eingangshalle jedoch ein 
hohes Potenzial für Nistplätze gebäudebewohnender V ogelarten, ebenso sind potenzielle Sommer- 
und Winterquartiere für Fledermäuse gegeben. In der ehemaligen Markthalle und im Trafohäuschen 
konnten keinerlei Hinweise auf das V orkommen geschützter Tierarten festgestellt werden. Hinweise 
auf das V orkommen von Zauneidechse konnten nicht erbracht werden. 
Der Geltungsbereich ist bereits jetzt stark lärmbelastet, durch die zusätzliche Bebauung wird sich 
die Verkehrsbelastung noch erhöhen. Entsprechend der Schalltechnischen Untersuchung werden die 
Orientierungswerte der DIN 18005 und die Immissionsgrenzwerte sowohl tags als auch nachts 
überschritten. Der Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Verkehrsgeräusche ist somit 
durch passive Schallschutzmaßnahmen zu gewährleisten.  
Zusätzliche erhebliche Auswirkungen in Bezug auf die Schadstoffbelastung sind durch die Zu-
nahme des Verkehrs nicht zu erwarten. Auch bei Umsetzung der Planung werden die Grenzwerte 
des BImSchG für Feinstaub (PM10) und Stickstoffdioxid (NO2) im Plangebiet und im näheren Um-
feld voraussichtlich eingehalten. Die von der Stadt Leipzig beschlossenen Zielwerte werden jedoch 
nicht erreicht.  
Zur Verminderung der Beeinträchtigungen sind die folgenden Maßnahmen vorgesehen:  
○ in den Teil-Baugebieten MK 2 und MK 5 sind nicht überbaute Tiefgaragen mit einer min-
destens 100 cm mächtigen Bodenschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen 
○ sämtliche Dächer der Baugebiete MK 1 bis MK 7 sowie im Sondergebiet „Überbaute 
Markthalle“ sind mit einer mindestens 15 cm mächtigen Substratschicht intensiv zu begrü-
nen. Dachbegrünung ist gemäß den Festsetzungen auf einer Fläche von ca. 11.740 m² vor-
gesehen. 
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○ das auf der öffentlichen Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „Öffentli-
che Freifläche“ anfallende Niederschlagswasser soll gesammelt und (z.B. über Mulden und 
Rigolen) der Versickerung zugeführt werden.  
○ Großbaumpflanzungen im Bereich der Straßenzüge und auf der öffentlichen Freifläche tra-
gen zur Beschattung und zur Minderung der Aufheizungseffekte bei. Die im Bestand vor-
handenen 165 geschützten Einzelbäume sollen, soweit sie nicht im Plangebiet erhalten wer-
den können im Verhältnis 1:1 ausgeglichen werden.  
○ Zur Vermeidung artenschutzrechtlicher Konfliktlagen sind für den Verlust von Lebensstät-
ten höhlenbrütender V ogelarten und von Fledermausarten artspezifische Nisthilfen bzw. 
Fledermausquartiere zu schaffen. 
Durch die Planung wird der Platz wieder in das städtische Gefüge integriert. Die Baugrenzen grei-
fen die vorhandenen Raumkanten entlang der Straßenräume auf, womit die historischen Raumstruk-
turen in ihrem Verlauf wiederhergestellt werden. Durch die Schaffung eines öffentlichen Freiraums 
im westlichen Planbereich ist eine deutliche Verbesserung der Aufenthaltsqualität und der Erho-
lungseignung zu erwarten. Anstelle der aktuell ungestalteten, keinerlei Aufenthaltsqualitäten bieten-
den Situation, soll ein vielfältig nutzbarer, städtisch geprägter, öffentlicher Freiraum entstehen. Im 
östlichen Planbereich entsteht mit der geplanten Grünfläche ein weiterer Aufenthaltsbereich.  
Die Anwendung des „Leipziger Bewertungsmodells für die Bilanzierung von Eingriffen in Natur 
und Landschaft sowie deren Ausgleich und Ersatz“ erbringt eine positive Bilanz. Im Vergleich zur 
Bewertung der Bestandssituation ergibt sich durch die Planung ein Plus von 130.420 Punkten. Ver-
besserrungen sind insbesondere in Bezug auf das Landschafts- und Stadtbild gegeben, in geringe-
rem Umfang auch in Bezug auf Flora und Fauna. 
  
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8.  Ergebnisse der Beteiligungen 
8.1 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit 
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB) wurde in der Zeit vom 05. Okto-
ber 2012 bis 02. November 2012 durch öffentliche Auslegung im Neuen Rathaus durchgeführt. 
Zusätzlich wurde am 04. Oktober 2012 im Neuen Rathaus eine öffentliche Veranstaltung durchge-
führt, in der die Anwesenden entsprechend § 3 Abs. 1 Satz 1 BauGB über den Bebauungsplan unter-
richtet wurden und in der Gelegenheit zur Erörterung bestand. 
Zur frühzeitigen Beteiligung sowie zu der Veranstaltung wurde durch öffentliche Bekanntmachung 
im Leipziger Amtsblatt Nr. 18 vom 29. September 2012 eingeladen. 
Im Rahmen der Beteiligung gingen 20 Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit ein, darunter von ei-
ner Firma und von der Bürgerinitiative Stadtforum. 
Aufgrund der Ergebnisse der Beteiligung wurden keine Änderungen des Plans vorgenommen. Die 
Forderungen bezogen sich hauptsächlich auf einen Verzicht auf die Markthalle, Begrenzung der 
Bauhöhen, Bebauung des mittleren Bereiches des Plangebietes oder aber Verzicht auf die Bebauung 
und stattdessen Erhaltung der Grünstrukturen.  
Im Zuge der weiteren Qualifizierung des städtebaulichen Entwurfes sowie der politischen Willens-
bildung wurden jedoch einige Änderungen an der Planung vorgenommen, die Forderungen aus der 
frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit zum Teil berücksichtigen: 
 
○ Erhöhung des Mindestanteils von Wohnungen, 
○ Ergänzung der Nutzungen der Markthalle in den oberen Geschossen. 
 
8.2 Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange  
Mit Schreiben vom 06.08.2012 wurden die Träger öffentlicher Belange zum Planentwurf vom 
23.07.2012 beteiligt und über die öffentliche Auslegung der Planung informiert.  
V on den 19 beteiligten TöB gaben 16 TöB eine Stellungnahme ab. Die Handwerkskammer zu 
Leipzig sowie das Landesamt für Denkmalpflege äußerten sich nicht. Darüber hinaus wurden 3 
Bürgervereine (Umweltverbände) beteiligt, von denen sich keiner äußerte. 
5 TöB stimmten der Planung zu, ohne planungsrelevante Inhalte zu äußern; einige davon übermit-
telten Informationen, die in die Begründung eingearbeitet wurden.  
11 TöB äußerten Stellungnahmen mit planungsrelevanten Inhalten und Informationen, die wie folgt 
berücksichtigt wurden: 
○ Die Deutsche Bahn Service Immobilien GmbH (NL Leipzig) übersandte Hinweise zum 
Planfeststellungsbeschluss zum Leipziger City-Tunnel, zu nachfolgenden Änderungs- 
beschlüssen sowie zu den Anforderungen insbesondere an heranrückende Gebäude.  
Der Hinweis ohne Normcharakter zum City-Tunnel wurde daher dahingehend ergänzt, dass 
die Festlegungen des planfestgestellten Bauvorhabens „City-Tunnel Leipzig“ i.d.F. der bis-
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lang rechtsverbindlichen Planänderungen im Zweifel den Festsetzungen des Bebauungspla-
nes vorgehen. Weiterhin wurde der Hinweis folgendermaßen ergänzt: „Baumaßnahmen in 
unmittelbarer Nähe der Tunnelbaulichkeiten sind mit der Deutschen Bahn abzustimmen. 
○ Die Deutsche Telekom Netzproduktion GmbH wies darauf hin, dass wichtige Telekom-
munikations-Leitungen im Bereich des nördlichen Baufeldes liegen, und forderte eine 
Dienstbarkeit zugunsten der Telekom. Diesem Wunsch konnte nicht gefolgt werden, da mit 
dem B-Plan die Bebauung der Flächen vorbereitet werden soll. Nach Ablauf der Fristen für 
Pflicht-Dienstbarkeiten in Folge der Wiederherstellung der Deutschen Einheit sind eventu-
elle Ansprüche aus Leitungsverlegungen im Zuge der konkreten Bauausführungsplanung 
zivilrechtlich zu klären.  
○ Das Landesamt für Archäologie wies auf die Bedeutung des Plangebietes für die Archäo-
logie hin. Daher wurde den Hinweisen ohne Normcharakter ein weiterer Hinweis auf die 
archäologische Relevanz sowie auf Meldepflichten bei Erdarbeiten hinzugefügt. 
○ Die Landesdirektion Sachsen sah eine grundsätzliche Übereinstimmung der Bauleitpla-
nung mit den Zielen der Raumordnung des LEP in seiner bis Juli 2013 geltenden Fassung, 
bemängelte jedoch, dass mit der Festsetzung einer Markthalle und der Zulässigkeit von 
Einzelhandelsbetrieben bis zu einer Verkaufsfläche von 800 m² ein Widerspruch zum STEP 
Zentren in seiner 2012 geltenden Fassung bestehe (Verletzung des raumordnerischen Be-
einträchtigungsverbots). Damit bestehe auch ein Widerspruch mit dem raumordnerischen 
Ziel der Bedarfsbegründung für Neuausweisung von Baugebieten mit Hilfe städtebaulicher, 
vom Stadtrat gebilligter Entwicklungskonzepte.  
Mit der Fortschreibung des Stadtentwicklungsplans Zentren von 2016 am 20.9.2017 wurde 
der Geltungsbereich dieses Bebauungsplans in das A-Zentrum „Leipziger Stadtzentrum 
einschließlich Hauptbahnhof und Leuschnerplatz“ einbezogen. Damit stehen die geplanten 
Festsetzungen auch zur Markthalle im Einklang mit den Zielen des fortgeschriebenen 
STEP Zentren; eine Beeinträchtigung des (vordem auf das Stadtzentrum und den Haupt-
bahnhof beschränkten) A-Zentrums durch großflächigen Einzelhandel in diesem B-Plan 
kann nicht (mehr) geltend gemacht werden. 
Mit der Rechtswirksamkeit des fortgeschriebenen LEP ab August 2013 ist das Ziel Z 5.1.3 
nicht mehr in der bisherigen Fassung Teil der Festlegungen. Insbesondere das Erfordernis 
der Bedarfsbegründung für die Neuausweisung von Baugebieten mit Hilfe städtebaulicher, 
vom Stadtrat gebilligter Entwicklungskonzepte ist nicht mehr enthalten. Damit ist der Be-
bauungsplan mit den Festlegungen des neuen LEP vereinbar. 
Weiterhin bemängelte die Landesdirektion die Festsetzung von Kerngebieten und den 
gleichzeitigen Ausschluss großflächiger Einzelhandelsgebiete, die dort ihren richtigen 
Standort hätten. Dem konnte nicht gefolgt werden, da der weitgehende Ausschluss großflä-
chiger Einzelhandelsbetriebe einerseits Teil des planerischen Konzepts (vgl. Kap. 9) ist und 
andererseits die Zweckbestimmung des Kerngebietes ansonsten gewahrt bleibt.  
○ Die Leipziger Verkehrsbetriebe (LVB) forderten, die Gleisanlagen aus dem Planungsge-
biet auszugliedern bzw. die Planungsgrenzen am Fahrbahnrand vor dem Gleiskörper neu 
festzulegen. Dem wurde nicht gefolgt; zugleich sind die Befürchtungen der LVB jedoch 
unbegründet, denn über die Festsetzung von öffentlicher Verkehrsfläche im Bereich der 
Fahrbahn, Bürgersteige und Straßenbahngleise hinaus wird keine weitere Einteilung dieser 
Fläche im Sinne einer Straßenausbauplanung vorgenommen. Auch dem Wunsch, auf wei-
tere Parkflächen zu verzichten, konnte nicht vollumfänglich entsprochen werden: Zu Park-
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plätzen im öffentlichen Straßenland trifft der Plan keine Festsetzungen, und innerhalb pri-
vater Bauflächen soll zumindest eine reduzierte Zahl privater Stellplätze in Tiefgaragen zu-
lässig sein, um die Stellplatzpflicht der Sächsischen Bauordnung zu erfüllen. 
○ Der Regionale Planungsverband Westsachsen bemängelte, dass der B-Plan dem STEP 
Zentren (in seiner 2012 geltenden Fassung) widerspräche und keine Prüfung der V orausset-
zungen zur ausnahmsweisen Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben außerhalb der im 
STEP Zentren ausgewiesenen Zentren erkennbar wäre. Mit der Fortschreibung des STEP 
Zentren von 2016 ist dieser Einwand gegenstandslos, denn nunmehr befindet sich das Plan-
gebiet innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches A-Zentrum. 
○ Das Sächsische Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie (LfULG) über-
sandte Hinweise zu Baugrunduntersuchungen und zur Bohranzeige- und Bohrergebnismit-
teilungspflicht von Bohrungen. Das LfULG übersandte außerdem Hinweise zum vorsor-
genden Radonschutz, die im Anhang zur Begründung dargestellt sind. 
○ Die Stadtreinigung Leipzig forderte die Festsetzung der geplanten Verkehrsfläche beson-
derer Zweckbestimmung „Feuerwehrzufahrt/ Anlieferverkehr“ auch für die Fahrzeuge der 
Abfallentsorgung. Die große Platzfläche des Wilhelm-Leuschner-Platzes wird – nach Über-
arbeitung des Entwurfes – nunmehr als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Öf-
fentliche Freifläche“ festgesetzt. Eine ausdrückliche Nennung der Abfallentsorgung in der 
Zweckbezeichnung der Freifläche ist nicht erforderlich. Die Forderung der Stadtreinigung 
nach ausreichender Dimensionierung der übrigen Verkehrsflächen für 3-achsige Müllfahr-
zeuge war und ist weiterhin gegeben. 
○ Die Stadtwerke Leipzig forderten die Festsetzung von Leitungsrechten für bestehende – in 
Betrieb befindliche sowie außer Betrieb genommene – Versorgungsleitungen (Strom, Gas, 
Fernwärme). Ein Teil der Leitungen wird jedoch ohnehin erneuert werden müssen, andere 
Leitungen werden zur Umsetzung der Planungen aus den Baufeldern heraus in die öffentli-
chen Flächen verlegt werden müssen. Eine Aufnahme von Leitungstrassen in den Plan ist 
daher nicht erforderlich. 
Die übrigen TÖBs übersandten lediglich Sachverhaltsdarstellungen oder Hinweise für die Begrün-
dung, die zu keiner inhaltlichen Änderung der Planung führten, oder sie äußerten keine Bedenken. 
  
Begründung zum Bebauungsplan 
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9. Städtebauliches Konzept 
Das Plangebiet gliedert sich in den großen öffentlichen Raum des Wilhelm-Leuschner-Platzes im 
Westen des Plangebietes und in die Baugebiete im Osten des Gebietes, die durch Erschließungsstra-
ßen und einen kleinen Binnenplatz untergliedert sind. Das städtebauliche Konzept für das Plange-
biet folgt dem Leitbild der „Europäischen Stadt“: Angestrebt wird ein gemischt genutztes Stadtvier-
tel im Übergang zwischen Innenstadt und Südvorstadt, das sich durch eine kompakte Blockrand-
struktur, klar definierte öffentliche Räume und eine bewusst gesteuerte Durchmischung verschiede-
ner innenstadttypischer Nutzungen einschließlich des Wohnens auszeichnet. 
  
Abbildung 2: Masterplanung zum Wilhelm-Leuschner-Platz, Lageplan (2018),  
Verfasser: Wolf/Pelcák mit Grunwald & Grunwald  
 
9.1 Gliederung des Gebietes 
Das Plangebiet unterteilt sich in öffentliche Flächen und Bauflächen – letztere vorwiegend im östli-
chen Teil des Plangebietes.  
Während die öffentlichen Flächen eine große öffentliche Freifläche im Westen des Plangebiets und 
eine kleine Grünfläche innerhalb der Bauflächen sowie Straßenverkehrsflächen umfassen, werden 
die Baugebiete als gegliedertes Kerngebiet und als Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ festge-
setzt. Weiteres zur Gliederung siehe Kap. 9.2. 
 

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9.2 Bebauungs-/Nutzungskonzept 
Der westliche Teil des Plangebietes – der Wilhelm-Leuschner-Platz – soll als großzügiger, vielseitig 
nutzbarer öffentlicher Freiraum gestaltet werden: Er soll zukünftig Raum für das Zugangsbauwerk 
der S-Bahn-Station, den ehemaligen „Bowlingtreff“ und möglicherweise auch einen Pavillon für die 
Nutzungen auf dem Platz bieten, im Übrigen jedoch offen für zentrumstypische Freiraumnutzungen 
sein. Die bestmögliche gestalterische und funktionale Einbindung der zukünftigen Nutzungen ein-
schließlich der Bepflanzung soll durch einen Gestaltungswettbewerb gefunden werden. Daher er-
folgt in diesem Bebauungsplan in erster Linie die planungsrechtliche Sicherung der Freiflächen, 
während die Festsetzungen zur Pflanzung von Bäumen und zur Regenwasserversickerung in der 
Freifläche nicht verortet werden.  
Die Freifläche ist zugleich V orplatz für die angrenzende Bebauung, darunter die Stadtbibliothek, die 
geplante Markthalle oder das voraussichtlich im Plangebiet realisierte Leibniz-Institut für Länder-
kunde. 
Lage und Größe des Platzes begründen sich wie folgt:  
○ Der Platz soll als große, offen bespielbare Freifläche für die Leipziger Bevölkerung nutzbar 
sein, auch für größere Veranstaltungen oder spielerische Nutzungen. In den Randbereichen 
ist eine Nutzung als Freisitzfläche für Gastronomie denkbar. 
○ Im Rahmen des Bürgerforums wurde der Wunsch vieler Bürger nach einer „Ersatzfläche“ 
für die ehemalige Freifläche Sachsenplatz geäußert (ehemalige Freifläche zwischen 
Reichsstraße und Katharinenstraße, nun mit dem Bildermuseum und der ergänzenden Be-
bauung relativ dicht bebaut).  
○ Aus Sicht des Stadtrates ist eine Entlastung des Marktplatzes, auf dem ganzjährig eine 
Vielzahl von Veranstaltungen stattfindet, geboten. Aufgrund seiner Nähe, stadträumlichen 
Einbindung und guten Verkehrsanbindung ist der Wilhelm-Leuschner-Platz hierfür geeig-
net. 
○ Um den o.a. Nutzungen gerecht zu werden, muss die Platzfläche ausreichend groß konzi-
piert werden.  
○ Sowohl die Stadtbibliothek als auch die wiederherzustellende Markthalle sollten ihrer funk-
tionalen und städtebaulichen Bedeutung gemäß einen V orplatz haben, wodurch auch die 
Wahrnehmbarkeit dieser Sonderbauten verbessert wird. Eine Markthalle in „zweiter Reihe“ 
würde entgegen ihrer städtebaulichen Sonderstellung kaum in Erscheinung treten, womit 
ihre Realisierbarkeit wirtschaftlich gefährdet werden könnte. 
○ Kostenschätzungen im Auftrag der Stadt ergaben, dass eine Überbauung des City-Tunnels 
mit Gebäuden im ungünstigen Falle zu Mehrkosten von mehreren Millionen Euro führen 
würde. Dies erschien angesichts des ohnehin vorhandenen Wunsches nach einem großen 
Platz unangemessen hoch. 
V on den drei Baufeldern ist das mittlere als Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ vorgesehen, die 
nördlich und südlich davon gelegenen als Baugebiete für Kerngebietsnutzungen.  
Die Bauhöhen werden unter Berücksichtigung der vorhandenen benachbarten Bebauung an der 
Grünewaldstraße und der Windmühlenstraße (17 bis 20 Meter) sowie der breiten Straßenräume 
(40 m) festgelegt, um die neuen Baugebiete in das städtische Gefüge einzubinden. Entsprechend 
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müssen mindestens fünf (im Bereich der Markthalle z.T. auch mindestens zwei) und dürfen höchs-
tens sieben V ollgeschosse bei einer maximalen Gebäudehöhe von 26 Metern errichtet werden. Alle 
Gebäude sind in geschlossener Bauweise, wie sie in der Innenstadt vorherrscht, zu errichten.  
Zur Akzentuierung der neuen Baugebiete, architektonischen Korrespondenz mit der übrigen Ring-
Bebauung und zur Bildung einer unverwechselbaren Silhouette sollen im Nordosten sowie im Süd-
osten an den Ecken der Baufelder Hochpunkte – bis 56 m am Roßplatz und bis 34 m an der Kreu-
zung Grünewaldstraße / Windmühlenstraße – errichtet werden. Das nördliche Hochhaus wird nach 
Norden vorgerückt und erhält im Erdgeschoss eine Arkadierung. Derartige Akzentuierungen durch 
höhere oder andersartig hervortretende Gebäude finden sich auch in der Umgebungsbebauung.  
Alle Blöcke sollen deutlich erlebbare Raumkanten der öffentlichen Räume bilden. Daher werden 
durchgängig Baulinien festgesetzt. Nur im südlichen Baublock soll dort, wo die geplante Bebauung 
über die unterirdischen S-Bahn-Trasse (City-Tunnel) ragt, stattdessen eine Baugrenze festgesetzt 
werden.  
Die westliche Begrenzung des Platzes wird durch die 2013–2015 neu errichtete St. Trinitatis-Kirche 
und die unmittelbar südlich anschließende (zurzeit im Bau befindliche) Bebauung (Büros, Wohnun-
gen, eine Kita) gebildet.  
Die Baufelder werden nördlich der Markthalle durch eine versetzte Führung der Erschließungs-
straße (Planstraße) gegliedert. Dabei entsteht ein kleiner Binnenplatz, der als Grünfläche gestaltet 
wird. Dieser Platzbereich soll für Fußgänger auch über zwei Durchgänge erreichbar sein, durch die 
außerdem eine nochmals feinere Untergliederung der Baumassen erreicht wird, nämlich ein Abset-
zen der zwei kleineren Solitärbauten östlich und westlich des Binnenplatzes von den angrenzenden 
größeren Baugebieten des Kerngebietes bzw. der Markthalle. 
In den Kerngebieten soll für sämtliche Gebäude angesichts der zentralen Lage eine hohe Grund-
stücksüberbauung von 70–100 % (GRZ 0,7 – 1,0) erlaubt sein. Die aus den Festsetzungen insge-
samt resultierenden Nutzungsmaße i.S. der Grundflächenzahl (GFZ) überschreiten die Obergrenzen 
des § 17 Abs. 1 BauNVO für Kerngebiete. Die Überschreitung lässt sich an dieser Stelle aus Sicht 
der Stadt städtebaulich vertreten (nähere Begründung in Kap. 12.2). 
Für Tiefgaragen bzw. Kellergeschosse sind in den Teil-Baugebieten, die nicht vollständig überbaut 
werden können, Überschreitungen der GRZ i.S.d. § 19 Abs. 2 BauNVO bis zu einer GRZ von 0,9 
zulässig, die aber intensiv begrünt werden müssen. Somit ist absehbar, dass dort begrünte Innenhöfe 
mit Teilunterbauung realisiert werden.  
In den Baugebieten nördlich und südlich der Markthalle sollen kerngebietstypische Nutzungen 
zulässig sein: Einrichtungen von Wirtschaft und Verwaltung, Forschungseinrichtungen, Kultur, 
Handel und Dienstleistungen, aber auch Hotels oder Einrichtungen der Universität. 
Zur Absicherung einer positiven Entwicklung des Plangebiets werden einige Nutzungen, die diesem 
Ziel nicht förderlich sind (Tankstellen, Sexgewerbe, Spielhallen, Großgaragen...), ausgeschlossen. 
Da es Wille der Stadt ist, zur Belebung des Gebietes möglichst vielfältige Nutzungen zu ermögli-
chen, werden im Kerngebiet keine großflächigen Einzelhandelsbetriebe zugelassen. Sonstiger Ein-
zelhandel wird im gesamten Plangebiet auf das Erdgeschoss und das 1. Obergeschoss beschränkt.  
Darüber hinaus ist es ein Ziel der Stadt Leipzig, auch in zentralen städtischen Lagen Wohnflächen 
verfügbar zu machen. Gemäß den Leitlinien soll ein Anteil von 20 Prozent der Geschossfläche in 
den beiden nördlichen Teil-Baugebieten des Kerngebiets und von 40 Prozent in den beiden südli-
chen Teil-Baugebieten für Wohnungen verwendet werden. Aus verschiedenen städtebaulichen 
Gründen (Schallschutz, Baukörpereignung) werden diese Anteile im B-Plan für die Teil-Baugebiete 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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MK 1, MK 2, MK 5 und MK 6 festgeschrieben, also für die beiden Hochpunkte und die unmittelbar 
angrenzenden großen Blockstrukturen, nicht jedoch für die übrigen Teil-Baugebiete des Kerngebie-
tes. 
Für das Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ erfolgt die Festsetzung der zulässigen Nutzungen 
unter vertikaler Gliederung: Ausschließlich im Erdgeschoss und mit ihrer Front zum Wilhelm-
Leuschner-Platz ausgerichtet (am historischen Ort) soll eine Markthalle verwirklicht werden. Im 
Erdgeschoss sind außerdem – so wie auch im 1. Obergeschoss – weitere Einzelhandelsbetriebe zu-
lässig, als großflächige Einzelhandelsbetriebe jedoch nur, soweit sie der Nahversorgung dienen. Im 
Übrigen sind auch Dienstleistungs- oder Gastronomiebetriebe zulässig. In den höheren Geschossen 
sollen daneben auch Büros, kulturelle, gesundheitliche, sportliche oder soziale Einrichtungen sowie 
Wohnungen zulässig sein. 
Diese Regelungen zu den Kerngebieten sowie zum Sondergebiet dienen dem übergeordneten städte-
baulichen Ziel, mit der Wiederbebauung des Plangebietes zugleich ein möglichst hohes Maß an 
Kleinteiligkeit und Nutzungsvielfalt zu sichern, um an die Attraktivität der Innenstadt anzuknüpfen 
und eine Belebung des Plangebietes zu erreichen. 
Das denkmalgeschützte Gebäude des ehemaligen „Bowlingtreffs“ einschließlich seiner unterirdi-
schen Bereiche soll ebenfalls einer Nutzung offenstehen. Bedingt durch die Lage im Randbereich 
(am Straßenring) und die Baulichkeit selbst sind diverse kerngebietstypische Nutzungen möglich, 
nicht jedoch Wohnen, größere Einzelhandelsbetriebe oder aber solche Vergnügungsstätten, die einen 
trading-down-Effekt befürchten lassen.  
 
9.3 Erschließungskonzept 
Die Erschließung des Gebietes orientiert sich an den durch den städtebaulichen Entwurf vorgesehe-
nen Baufeldern sowie am vorgefundenen Straßenbestand.  
Die innerhalb des Plangebiets verlaufenden Straßen werden, orientiert am historischen V orbild, je-
doch leicht abgewandelt, wiederhergestellt: 
○ Die Verlängerungen der Leplaystraße (Planstraße) und der Brüderstraße sind für die 
Erschließung der Baufelder (Kerngebiete und Sondergebiet „Markthalle“) erforderlich und 
werden wiederhergestellt. Dabei wird die Planstraße jedoch – abweichend vom historischen 
V orbild – um einen grünen Binnenplatz verschwenkt und so wie die Brüderstraße bis zur 
Markthallenstraße durchgeführt. 
○ Die ehemalige Markthallenstraße wird, ausgehend von der Windmühlenstraße/ Ecke 
Brüderstraße im Südwesten bis zum Roßplatz im Nordosten, als Feuerwehr-Zufahrt und 
mögliche Anlieferstraße für die Baugebiete neu gebaut.  
○ Zusammen mit weiteren planfestgestellten Flächen um das S-Bahn-Zugangsbauwerk 
herum ist die Markthallenstraße damit auch Teil der Feuerwehrflächen (Zufahrt, Aufstell-
flächen), die für die Baugebiete und für die Umsetzung des Brandschutzkonzepts zum 
City-Tunnel benötigt werden. 
Die bereits vorhandene Erschließung mit technischen Medien liegt z.T. innerhalb, z.T. aber auch au-
ßerhalb der zukünftigen öffentlichen Verkehrsflächen, da ein Teil dieser Trassen vor 1990 ohne 
Rücksicht auf Grundstücksgrenzen auch außerhalb der (noch grundstücksmäßig vorhandenen) Stra-
ßen verlegt wurde. Im Rahmen der städtebaulichen Optimierung durch die Architektenbüros 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Pelcák/Wolf und Grunwald & Grunwald wurden die Baukörper so konzipiert, dass nicht vertretbare 
Mehrkosten aufgrund von Konflikten deutlich verringert wurden. Einzelne Leitungen müssen je-
doch umverlegt werden bzw. anderweitige Lösungen gefunden werden.  
Sämtliche die Baugebiete umgebenden Verkehrsflächen sind ausreichend dimensioniert, um die zur 
Erschließung erforderlichen technischen Medien – ggf. neu verlegt – aufzunehmen. 
Fußgänger und Radfahrer 
Die öffentliche Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung „Öffentliche Freifläche“ auf dem 
neuen, vergrößerten Wilhelm-Leuschner-Platz soll vorrangig dem Fußgängerverkehr zugeordnet 
werden, aber auch für den Lieferverkehr sowie für die Feuerwehr geeignet sein. Zur detaillierten 
Aufteilung der öffentlichen Verkehrsflächen bzw. der öffentlichen Verkehrsflächen mit besonderer 
Zweckbestimmung sollen jedoch in diesem Bebauungsplan keine Festsetzungen getroffen werden, 
da es hierfür keine Notwendigkeit gibt. In den übrigen Straßen wird der Fußverkehr voraussichtlich 
neben den Fahrbahnen für Kfz geführt. Regelungen dazu – ebenso wie zur Führung des Radver-
kehrs – werden in späteren Straßenausbauplanungen des Verkehrs- und Tiefbauamtes getroffen. 
Für den Fußgänger- und Radfahrerverkehr wird in diesem B-Plan insofern V orsorge getragen, als 
notwendige Verkehrs- und Aufenthaltsflächen für alle Verkehrsträger in ausreichenden Abmessun-
gen dimensioniert werden. Dies wird auch aus dem Vergleich der Verkehrsräume deutlich: Betrug 
die Breite der Grünewaldstraße vor dem 2. Weltkrieg ca. 17–18 m (Hauskante zu Hauskante), so be-
trägt sie gemäß der heutigen Bebauung und Planung 42 m. Diese Aufweitung, die Raum für alle 
Verkehrsarten bietet, wird mit der Planung bestätigt. Dies gilt auch für die Windmühlenstraße.  
Die bereits vorliegenden Straßenausbauplanungen „Peterssteinweg“ und „Knoten Roßplatz“, die 
beide sowohl Fußgänger- und Radfahrflächen als auch Fahrbahnen vorsehen, sind mit dem B-Plan 
abgestimmt.  
Abstellanlagen für Fahrräder, die für die Nutzungen in den Baugebieten bzw. den dadurch hervorge-
rufenen Radverkehr notwendig sind, müssen gemäß Sächsischer Bauordnung von den Bauherren 
auf den Baugrundstücken bereitgestellt werden. 
ÖPNV 
Die Erschließung des Plangebietes durch den öffentlichen Personennahverkehr ist bereits auf ho-
hem Niveau realisiert durch Straßenbahnlinien in den Straßen Roßplatz (Ring), Grünewaldstraße 
und Windmühlenstraße.  
Seit 2013 (Eröffnung des City-Tunnels) ist das Plangebiet außerdem direkt mit allen S-Bahn- und 
Regionalbahn-Linien aus dem Bereich des Mitteldeutschen Verkehrsverbundes (MDV) erreichbar. 
Damit hat sich die Erschließung ganz erheblich verbessert. Der Platz und die umliegenden Nutzun-
gen sind für weite Nutzergruppen aus der Region Leipzig und Umland bequem erreichbar.  
Die Leipziger Verkehrsbetriebe (LVB) planen mittelfristig keine wesentliche Änderung der Er-
schließung mit Straßenbahnen.11 
Abgesehen von der Festsetzung der Straßenverkehrsflächen und der nachrichtlichen Übernahme der 
planfestgestellten Anlagen des City-Tunnels sind im Bebauungsplan keine Regelungen zu Anlagen 
des ÖPNV notwendig, da diese innerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen genügend Raum finden. 
                                                
11  Mitteilung im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung. 
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Motorisierter Individualverkehr; Stellplätze 
Das Plangebiet ist über die den Plan umgebenden öffentlichen Straßen an das städtische Straßennetz 
angebunden. V on diesen Straßen zählen der Peterssteinweg im Westen, der Roßplatz im Norden und 
die Grünewaldstraße im Osten zum übergeordneten Straßennetz Leipzigs. 
Die vorgesehenen Baugebiete sind sämtlich von Straßenverkehrsflächen bzw. öffentlichen Straßen-
verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung umgeben und damit erschlossen. Für eine Ein-
schätzung, welche Verkehrsströme und damit verbunden Lärmimmissionen aufgrund des neuen, 
dicht bebauten Quartiers zu erwarten wären, wurde auf der Basis des Systems repräsentativer Ver-
kehrsbefragung für die Stadt Leipzig (2015) eine überschlägige Berechnung durch das Verkehrs- 
und Tiefbauamt vorgenommen. Danach ist für das gesamte Gebiet mit ca. 5.000 zusätzlichen Kfz-
Fahrten täglich zu rechnen, wovon ein Anteil von 3,4 % auf den Schwerlastverkehr entfällt (z.B. 
Lieferverkehr).  
Unabhängig von der Umsetzung dieses Bebauungsplans ist mit Veränderungen bzw. Steigerungen 
der Verkehrsbelastung im Hauptstraßennetz zu rechnen. Die bei Fortschreibung der allgemeinen 
Verkehrsmengensteigerungen und bei Umsetzung des Bebauungsplans zu erwartende Verkehrsbe-
lastung der umgebenden Haupterschließungsstraßen – angegeben als DTVMo-Fr 12– beträgt danach 
für das Prognosejahr 2030: 
○ 34.100 in der Ringstraße/ Roßplatz, 
○ 12.200 bis 13.900 in der Grünewaldstraße, 
○ 17.100 am Peterssteinweg und 
○ 5.300 bis 6.700 in der Windmühlenstraße.13  
Insgesamt können diese Straßen die zusätzlichen Verkehrsmengen technisch bewältigen.  
Da die infolge des Bebauungsplans zusätzlich zu erwartende Verkehrsmenge nicht unerheblich ist, 
wurden in diesem Bebauungsplan Festsetzungen getroffen, die eine Kfz-Erschließung ermöglichen, 
aber zur Förderung des stadtverträglichen Verkehrs auf der Basis des Umweltverbundes beitragen, 
nämlich  
○ ein weitgehender Ausschluss oberirdischer Stellplätze14 sowie von Garagengeschossen, 
wodurch wertvoller Freiraum grundsätzlich eher den Nutzern und Bewohnern zur Verfü-
gung steht, sowie  
○ eine Reduktion der bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplatzzahlen. Die nach Reduk-
tion noch erforderlichen Stellplätze sind aus städtebaulichen Gründen nur in Tiefgaragen 
zulässig. 
Zur reibungsarmen Erschließung für Kfz werden außerdem für einige Baugebiete Ein- und Aus-
fahrtbereiche in der Planzeichnung eingegrenzt. Dazu zählen regelmäßig die Kreuzungsbereiche der 
erschließenden Straße jeweils auf einer Länge von 20 bis 30 m ab Blockecke.  
Es können in beschränktem Umfang straßenbegleitend öffentlich nutzbare Parkplätze vorgesehen 
werden; entsprechende Festlegungen erfolgen jedoch außerhalb des Bebauungsplanes. 
                                                
12  Durchschnittliche tägliche Verkehrsstärke (DTV) für die Tage Montag bis Freitag. 
13  Die im Süden verlaufende Windmühlenstraße gehört nicht zum Netz der Haupterschließungsstraßen, sondern fungiert eher als 
Verbindung zwischen dem Peterssteinweg und der Grünewaldstraße. 
14  Ausnahmen werden entsprechend der Bauordnung lediglich für Behinderten-Pkw gestattet. 
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9.4 Grünordnerisches Konzept 
Wesentliche Entscheidungen zur Gestaltung der öffentlichen Freifläche stehen noch aus, da hierfür 
im Nachgang des B-Plan-Verfahrens ein Gestaltungswettbewerb durchgeführt werden soll. Mit 
Rücksicht auf die gestalterische Freiheit im Rahmen des zukünftigen Wettbewerbs wurde daher 
kein eigenes Grünkonzept aufgestellt. Entsprechend wurde ein Entwässerungskonzept nur in Form 
einer Machbarkeitsstudie angefertigt. Als Flächeneigentümerin sämtlicher öffentlicher Flächen blei-
ben der Stadt alle Möglichkeiten, nach stadtgestalterischen und ökologischen V orstellungen und 
Notwendigkeiten Teile des öffentlichen Raums als Grünflächen anzulegen, Bäume zu pflanzen so-
wie Mulden oder Rigolen zur Entwässerung anzulegen. 
Es wurden jedoch grünplanerische Elemente in die Masterplanung integriert und zur Sicherung in 
den B-Plan übernommen, mit denen die Baugebiete entsprechend einer üblichen Leipziger Stadt-
raumgestaltung eingebunden werden. Auch der Ausgleich für Bäume, die bei Wiederbebauung nicht 
erhalten werden können, wurde berücksichtigt.  
Im Einzelnen wurden die folgenden Maßnahmen in den Plan aufgenommen:  
○ Der Bestand an Straßenbäumen ist durch Nachpflanzungen in der Grünewaldstraße und in 
der Windmühlenstraße und durch neue Anpflanzungen in den vorgesehenen neuen Er-
schließungsstraßen (Brüderstraße und verlängerte Leplaystraße) weiterzuentwickeln.  
○ Der kleine Binnenplatz im Verlauf der Planstraße soll durch Festsetzung als öffentliche 
Parkanlage gesichert werden. 
○ Im Bereich der vorhandenen straßenringbegleitenden Grünflächen am Roßplatz wurde eine 
Fläche mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern 
und sonstigen Bepflanzungen vorgesehen. Damit soll im Gegensatz zur Festsetzung als öf-
fentliche Parkanlage keine genaue Verortung einer Grünfläche vorgenommen werden, aber 
verdeutlicht werden, dass dort vorhandene Pflanzflächen bzw. vorhandener Baumbestand – 
nach Abstimmung mit dem Gestaltungsentwurf für die Freifläche – auch zukünftig den 
Straßenring eingrünen sollen.  
○ Für die große öffentliche Freifläche – den eigentlichen Wilhelm-Leuschner-Platz – ist die 
Pflanzung von mindestens 38 Bäumen vorgesehen. Dies dient zum Ausgleich derjenigen 
Bäume sowie zum partiellen Ausgleich von Heckenstrukturen, die bei Umsetzung der Bau-
maßnahmen nicht erhalten werden können. Eine genaue Verortung soll erst im Rahmen des 
Gestaltungswettbewerbs erfolgen, daher wurde der gesamte westliche Teil der Verkehrsflä-
che besonderer Zweckbestimmung „Öffentliche Freifläche“ als Fläche zum Anpflanzen von 
Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen vorgesehen, lediglich die Bereiche um 
den ehemaligen Bowlingtreff und östlich anschließend sind ausgenommen. 
○ Für die Kerngebiete sind folgende Maßnahmen im B-Plan vorgesehen: Die Bereiche von 
Tiefgaragen, die nicht mit Gebäuden überbaut werden können, sollen mit intensiver Begrü-
nung versehen werden, d.h. einer mindestens 100 cm dicken Erdschicht, die auch das An-
pflanzen von Sträuchern und kleinen Bäumen zulässt. Entsprechende Festsetzungen zur 
Mindestbegrünung wurden in den Plan aufgenommen.  
○ Innerhalb der Baugebiete sind die Dächer der Gebäude ganz überwiegend zu begrünen. Da-
mit wird einerseits ein Beitrag zur Stadtökologie bzw. zum Stadtklima geleistet und ande-
rerseits zum Rückhalt von Regenwasser. 
  
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C. INHALTE DES BEBAUUNGSPLANES 
8. Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans ist dem Übersichtsplan bzw. der Planzeichnung zu ent-
nehmen. Der räumliche Geltungsbereich umfasst die Flurstücke 1178c, 1179, 1180, 1181, 1182, 
1182d, 1182e, 1183, 1196, 1197, 1199/1, 1199/2, 1200/1, 1200/2, 1200/3, 1200/4, 1201/1, 1201/2, 
1202, 1202a, 1203, 1203a, 1204, 1205, 1206, 1207, 1207a, 1208, 1210, 3754 und 4017 sowie einen 
Teil der Flurstücke 1178a, 1178b, 1178d, 1182a, 1182c, 1191c, 1209, 1209c, 1209d, 1209e, 1209f, 
4016/3, 4041, 4043/3, 4123/1 und 4724 der Gemarkung Leipzig 
Er umfasst eine Fläche von ca. 6,2 ha und wird umgrenzt von den Gleisanlagen der Straßenbahn auf 
den folgenden Straßen:  
○ Roßplatz im Norden,  
○ Grünewaldstraße im Osten,  
○ Windmühlenstraße bis zum Peterssteinweg im Süden, 
○ Petersteinweg im Westen. 
 
9. Gliederung des Plangebietes 
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans befinden sich  
○ ein Sondergebiet und ein in mehrere Teil-Baugebiete gegliedertes Kerngebiet,  
○ eine Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung („Öffentliche Freifläche“), 
○ eine öffentliche Grünfläche sowie 
○ Straßenverkehrsflächen.  
Der westliche Teil des Geltungsbereiches wird von einer großen Freifläche eingenommen, in der 
neben ihrer zukünftigen öffentlichen Nutzung als Freifläche auch das S-Bahn-Zugangsbauwerk so-
wie das Baudenkmal des ehemaligen „Bowlingtreffs“ Platz gelegen sind. Straßen und Plätze wer-
den im Übrigen als Straßenverkehrsfläche bzw. öffentliche Straßenverkehrsfläche mit besonderer 
Zweckbestimmung festgesetzt. 
Die Baugebiete im östlichen Teil des Geltungsbereiches werden gemäß dem städtebaulichen Kon-
zept als Sondergebiet nach § 11 BauNVO mit der Zweckbestimmung „Überbaute Markthalle“ und 
als gegliedertes Kerngebiet nach § 7 BauNVO festgesetzt. Die Baublöcke nehmen die zukünftigen 
baulichen Nutzungen auf und bilden zugleich die östliche Raumkante des Wilhelm-Leuschner-Plat-
zes. Die Konzeption der Baugebiete einschließlich der Gliederung in Teil-Baugebiete berücksichtigt 
zum einen die Ergebnisse der Städtebauwerkstatt von 2016/2017 (Masterplan), zum anderen den 
städtebaulichen Charakter der angrenzenden, bereits bebauten Gebiete. Außerdem werden örtliche 
Bindungen (vorhandene Leitungstrassen, historische Lage des Kellergeschosses der Markthalle) be-
rücksichtigt.  
Zur Gliederung der Baugebiete sind eine öffentliche Grünfläche sowie erschließende Straßen und 
Durchgänge (Passagen) vorgesehen. Einzelheiten ergeben sich aus den nachfolgend begründeten 
Festsetzungen. 
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10. Baugebiete 
12.1 Art der baulichen Nutzung 
Zeichnerische Festsetzung: 
Das Kerngebiet wird zeichnerisch festgesetzt, gegliedert in die Teil-Baugebiete MK 1 bis MK 8, z.T. 
unter Abgrenzung voneinander mit dem Planzeichen 15.14 (Knotenlinie). Die Nummerierung der 
Teil-Baugebiete wird in der Planzeichnung aufgeführt.  
Das Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ wird zeichnerisch festgesetzt.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V .m. § 1 Abs. 2, 4 Nr. 1, §§ 7, 11 BauNVO] 
 
Begründung: 
Entsprechend den städtebaulichen Ziel- und Nutzungsvorstellungen, im mittleren Baufeld eine 
Markthalle, in den übrigen Baufeldern aber Kerngebietsnutzungen mit ergänzender Wohnnutzung 
zu entwickeln, werden im mittleren Baufeld ein Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ gemäß § 11 
Abs. 2 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und in den nördlich bzw. südlich davon gelegenen 
Teil-Baugebieten Kerngebiet gemäß § 7 BauNVO zeichnerisch festgesetzt.  
Lage und Zuschnitt der Baugebiete richten sich nach dem Bebauungs- und Nutzungskonzept (siehe 
Kap. 9). Entsprechend diesem städtebaulichen Konzept wird das Kerngebiet nach Bauhöhen und 
Grundflächenzahl gegliedert. Das Baugebiet, welches die Markthalle aufnehmen soll, wird gemäß 
Ratsbeschluss weitgehend am historischen Standort festgesetzt. 
Zur Begründung der Gliederung und zur Zulässigkeit der Nutzungen im Kerngebiet und im Sonder-
gebiet siehe die folgenden Erläuterungen der textlichen Festsetzungen Nr. 1.1.1 bis 1.3.6. 
 
12.2.1 Teil-Baugebiete MK 1 bis MK 7 
Textliche Festsetzung: 
1. Art der baulichen Nutzung  
1.1 Für die Teil-Baugebiete MK 1 bis MK 7 des Kerngebietes gilt: 
1.1.1 Allgemein zulässig sind: 
- Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude; 
- Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes; 
- Vergnügungsstätten, sofern keine Einschränkung nach Nr. 1.1.6 besteht; 
- sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe; 
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. 
1.1.2 Einzelhandelsbetriebe sind nur im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss zulässig. 
1.1.3 Wohnungen sind nur oberhalb des Erdgeschosses zulässig. 
1.1.4 In den Teil-Baugebieten MK 1 und MK 2 ist ein Anteil von mindestens 20 % und höchstens 
30 % der zulässigen Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden. In den Teil-Baugebieten 
MK 5 und MK 6 ist ein Anteil von mindestens 40 % und höchstens 50 % der zulässigen Ge-
schossfläche für Wohnungen zu verwenden. 
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1.1.5  Auf Flächen, auf denen Gebäude mit mindestens drei Wohnungen errichtet werden, ist von 
jeweils drei errichteten Wohnungen mindestens eine so zu errichten, dass sie mit Mitteln der 
sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnte. 
1.1.6 Ausnahmsweise können Abweichungen von Nr. 1.1.4 in dem Umfang zugelassen werden, in 
dem sichergestellt ist, dass  
- die Geschossfläche, die entgegen Nr. 1.1.4 nicht für Wohnungen verwendet wird, zusätz-
lich auf einem anderen Grundstück im Geltungsbereich des Bebauungsplanes zu Wohn-
zwecken hergestellt wird, und  
- die entsprechende Wohnnutzung durch Baulast gesichert wird. 
 Ausnahmsweise können Abweichungen von Nr. 1.1.5 in dem Umfang zugelassen werden, in 
dem sichergestellt ist, dass die erforderliche Mindestzahl förderfähiger Wohnungen in einem 
anderen Gebäude im Geltungsbereich des Bebauungsplans erbracht wird. 
1.1.7 Unzulässig sind: 
- großflächige Einzelhandelsbetriebe; 
- Wohnungen in den Teil-Baugebieten MK 3, MK 4 und MK 7; 
- Wettbüros sowie Betriebe, die Glücksspiele und/oder Unterhaltungsspiele gewerblich an-
bieten einschließlich Spielhallen mit Geld- oder Warenspielgeräten mit und/oder ohne 
Gewinnmöglichkeit; 
- Einrichtungen mit überwiegend sexgewerblichem Charakter (z. B. Einzelhandelsbetriebe 
als Sex-Shops, Peepshows, Sex-Kinos, Bordelle/bordellartige Betriebe, Unterkünfte für 
Prostituierte, Striptease-Lokale); beim Betriebs- bzw. Anlagetyp „Sex-Shop“ handelt es 
sich um ein Ladengeschäft, das überwiegend Erotik- und Sexartikel anbietet; 
- Tankstellen; 
- oberirdische Parkhäuser, oberirdische Garagen und Großgaragen sowie oberirdische 
Stellplätze mit Ausnahme von Behindertenstellplätzen; 
- Beherbergungsgewerbe, Boardinghouse-Betriebe und Ferienwohnungen in den nach Nr. 
1.1.4 für Wohnungen verwendeten oder zu verwendenden Geschossflächen; 
- Werbeanlagen, die selbständige bauliche Anlagen im Sinne des § 2 SächsBO sind, sowie 
Werbeanlagen, die für Fremdwerbung bestimmt sind. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 und 7, § 31 BauGB i.V .m. § 1 Abs. 4 Nr. 1, Abs. 5, 6 Nr. 1, Abs. 7, 8, 9 BauNVO] 
 
Begründung: 
Die textlichen Festsetzungen, die die Art der Nutzung regeln, listen nacheinander die zulässigen 
Nutzungen auf, beginnend mit den allgemein zulässigen Nutzungen, gefolgt von den unter bestimm-
ten Bedingungen oder als Ausnahme zulässigen Nutzungen und zum Schluss die unzulässigen Nut-
zungen. Innerhalb der so gebildeten Abschnitte orientiert sich die Gliederung einzelner Nutzungen 
am Wortlaut der Baunutzungsverordnung. 
Begründung zu 1.1.1:  
Die Festsetzung 1.1.1 bestimmt für die Teil-Baugebiete MK 1 bis MK 7 – und somit für den über-
wiegenden Teil des Kerngebietes – diejenigen Nutzungen, die regelmäßig zulässig sein sollen. 
Gemäß den städtebaulichen V orstellungen der Leipziger Ratsversammlung15 wird ein gemischt-ge-
nutztes Stadtviertel mit kerngebietstypischen Nutzungen angestrebt. Hierbei soll der Großteil der 
gemäß § 7 Abs. 2 BauNVO in einem Kerngebiet regelmäßig zulässigen Nutzungen auch in den 
Baugebieten am Wilhelm-Leuschner-Platz zulässig sein – diese Nutzungen sind in der Festsetzung 
                                                
15  Zuletzt dokumentiert in den Leitlinien für die Weiterführung des Aufstellungsverfahrens zum Bebauungsplan Nr. 392 „Wilhelm-
Leuschner-Platz“ (Ratsbeschluss VI-DS-01690-NF-02 vom 16.12.2015). 
Begründung zum Bebauungsplan 
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aufgeführt. Lediglich zum Einzelhandel, zu Wohnungen, bestimmten Vergnügungsstätten und zu 
einigen störenden Nutzungen werden abweichende Festsetzungen getroffen. 
Da das Plangebiet ein Teil der erweiterten Innenstadt ist und direkt an den Straßenring um die In-
nenstadt grenzt, sollen Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude zulässig sein. Bereits im Verlauf 
des Planaufstellungsverfahrens zeichnet sich ab, dass sich in diesem Gebiet auch Institutionen bzw. 
Firmen von einiger Bedeutung ansiedeln werden. Da das Gebiet direkt gegenüber der historischen 
Innenstadt liegt, sollen Schank- und Speisewirtschaften (Restaurants, Bars) sowie Betriebe des Be-
herbergungsgewerbes (d.h. Hotels, Hostels, Pensionen u. dergl.) als kerngebietstypische Nutzungen 
zulässig sein. 
Vergnügungsstätten sollen dann zulässig sein, sofern keine Einschränkung nach Nr. 1.1.6 besteht.  
Der städtebauliche Begriff der „Vergnügungsstätten“ ist weder im Baugesetzbuch noch in der Bau-
nutzungsverordnung definiert, sodass Rechtsprechung und Kommentierung zu ihrer Definition her-
angezogen werden müssen. Danach bedeutet „Vergnügungsstätte im planungsrechtlichen Sinn: 
Sammelbegriff für Gewerbebetriebe besonderer Art, bei denen die kommerzielle Unterhaltung des 
Besuchers im V ordergrund steht und bei denen in unterschiedlicher Ausprägung der Sexual-, Spiel- 
und/oder der Geselligkeitstrieb für eine gewinnbringende Freizeitunterhaltung angesprochen oder 
auch ausgenutzt wird.“   
Da die verschiedenen Arten von Vergnügungsstätten eine große Bandbreite aufweisen und bei eini-
gen Einrichtungen mit dem Charakter von Vergnügungsstätten Überschneidungen mit anderen Nut-
zungskategorien nicht von der Hand zu weisen sind (z.B. Kultur, Sport), gibt es hinsichtlich der 
Einordnung einzelner (Unter-) Arten von Einrichtungen unter den Begriff der Vergnügungsstätten in 
der juristischen Literatur und in der Rechtsprechung unterschiedliche Auffassungen, während an-
dere Arten von Einrichtungen wiederum von allen Seiten unbestritten als Vergnügungsstätten einge-
ordnet werden. In diesem Bebauungsplan sollen diejenigen Vergnügungsstätten zulässig sein, die 
mit den angestrebten Nutzungen (noch) vereinbar sind, d.h. von denen keine negativen Auswirkun-
gen auf die Entwicklung des Stadtviertels zu erwarten ist. In Nr. 1.1.6 sind die – im Plangebiet un-
zulässigen – Vergnügungsstätten genannt: Wettbüros, Spielhallen und dergl. (zur Begründung ihres 
Ausschlusses siehe Nr. 1.1.6). Alle übrigen Vergnügungsstätten sollen jedoch im Kerngebiet zuläs-
sig sein, denn insbesondere Kerngebiete sind für Vergnügungsstätten geeignet. Zulässige Vergnü-
gungsstätten können z.B. sein: Tanzbars und Diskotheken, Kinos, Varietés usw. Insbesondere für 
Vergnügungsstätten mit regionaler Bedeutung kann der Wilhelm-Leuschner-Platz ein geeigneter 
Standort sein, zum einen wegen der nahen Innenstadt, zum anderen wegen der auch abends guten 
Verkehrsanbindung über die regionale S-Bahn. 
Unter sonstigen nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben sind Betriebe zu verstehen, die nicht 
unter eine der anderen in der Festsetzung aufgezählten Nutzungen fallen, aber kein solches Störpo-
tenzial haben, dass sie nicht in ein Kerngebiet eingeordnet werden können. Diese Betriebe sollen 
daher zulässig sein, wenn sie nicht die anderen zulässigen Nutzungen im Baugebiet – z.B. beson-
ders schutzbedürftige Tagesnutzungen wie ruhebedürftige Büros, Seminarräume oder das Wohnen – 
wesentlich stören und sich damit in die angestrebte Mischung eingliedern lassen. Denkbar ist z.B. 
ein kleiner spezialisierter Handwerksbetrieb oder eine kleine Manufaktur aus dem Nahrungsmittel-
bereich. 
Im Kerngebiet sind auch Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche 
Zwecke denkbar und planerisch vertretbar. Die sehr gute Verkehrserschließung des Plangebietes 
kann für zentrale Einrichtungen dieser Nutzungen attraktiv sein. Diese Anlagen sollen daher zuläs-
sig sein. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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02. April 2020  
Begründung zu 1.1.2:  
Die Wiederbebauung und Wiederbelebung der 40 Jahre brachgefallenen Flächen und ihre Einbezie-
hung in die öffentlichen Räume im Herzen Leipzigs, die besonders von Fußgängern aufgesucht und 
belebt werden, ist eine Aufgabe, die wegen der Größe der Bauflächen in diesem Plan – im Vergleich 
zu einer kleineren Baulücke – ein ganzes Maßnahmenbündel erfordert. Ein Baustein davon ist die 
Steuerung des Einzelhandels. Neben einer bewussten Schwerpunktsetzung bei nicht großflächigen 
Einzelhandelsbetrieben – hierzu siehe die Begründung zur Festsetzung Nr. 1.1.6 – zählt hierzu auch 
die V orschrift der Festsetzung Nr. 1.1.2, dass Einzelhandelsbetriebe ausschließlich im Erdgeschoss 
sowie im 1. Obergeschoss anzusiedeln sind. Sie sollen durch die Anordnung in denjenigen Gebäu-
deteilen, die einen unmittelbaren Zugang zum öffentlichen Raum haben, der Belebung des Bauge-
bietes dienen.  
Als Nebeneffekt ergibt sich durch diese geschossbezogene Begrenzung auf der Ebene des gesamten 
Plangebietes auch eine Begrenzung der Gesamtverkaufsfläche im gesamten Kerngebiet. Dies trägt 
dazu bei, Agglomerationen zu erschweren und die auf der Ebene des Baugebietes angestrebte klein-
teilige Nutzungsmischung zu unterstützen. 
Die Festsetzung richtet sich nicht gegen die Errichtung von Lagerräumen in Kellergeschossen, die 
im Einzelfall notwendig werden können. 
Begründung zu 1.1.3:  
Wohnungen – solche für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und -leiter 
sowie auch sonstige Wohnungen für die breite Allgemeinheit (§ 7 Abs. 2 Nr. 6 und 7 BauNVO) – 
sollen nur oberhalb des Erdgeschosses zulässig sein: Die Erdgeschosszone soll zum einen Laden-
nutzungen, Restaurants und ähnlichem vorbehalten sein – zur Förderung des Gewerbes und zur Be-
lebung des öffentlichen Raumes. Zum anderen ist die Erdgeschosszone meist in höherem Maße Stö-
rungen ausgesetzt wie Kundenverkehr, gewerblichen V orgängen im Innenhof, Lärm und anderen 
Immissionen, und es ist mit schwierigeren Belichtungsverhältnissen zu rechnen.  
Begründung zu 1.1.4  
Mit der Festlegung eines nicht nur unwesentlichen Anteils „sonstiger“ (allgemein verfügbarer, nicht 
für Betriebsinhaber und -leiter etc. reservierter) Wohnungen wird die grundsätzliche Zweckbestim-
mung eines Kerngebietes modifiziert, wie sie der Bundesgesetzgeber in § 7 Abs. 1 BauNVO nor-
miert hat. Dies ist möglich, da § 7 Abs. 2 BauNVO diese Öffnung ermöglicht und da die folgenden 
besonderen städtebaulichen Gründe vorliegen: Die Stadt Leipzig möchte gemischt genutzte, belebte 
Stadträume bewahren, fördern und wo möglich wiederherstellen. Ein wichtiger Baustein einer ge-
mischt genutzten Stadt ist die Wohnfunktion, auch im Zentrum. Leipzig beabsichtigt hierfür, auch in 
innenstädtischen Lagen Flächen für das Wohnen verfügbar zu halten. Daher soll auch im Plangebiet 
des Wilhelm-Leuschner-Platzes, wo die Gebäude vollständig neu errichtet werden, in einigen Teil-
Baugebieten ein angemessener Anteil der zulässigen Geschossfläche für Wohnungen verwendet 
werden. Gemäß dem Gewicht dieses städtebaulichen Ziels wurde es bereits in den beschlossenen 
Leitlinien zur Wiederbebauung des Wilhelm-Leuschner-Platzes formuliert. 
Für das Teil-Baugebiet MK 7 wird kein Mindestanteil für Wohnungen vorgeschrieben, da sich die-
ses Teil-Baugebiet weniger gut für Wohnnutzung eignet und da hier das Leibniz-Institut für Länder-
kunde angesiedelt werden soll. Die Ansiedlung von Einrichtungen aus Forschung und Wissenschaft 
ist eines der Nutzungsziele, die in den beschlossenen Leitlinien aufgeführt ist (siehe hierzu Kap. 
6.2.6 sowie die Begründung zur Festsetzung Nr. 1.1.6).  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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Für die Teil-Baugebiete MK 1 und MK 2 – nahe am Straßenring gelegen – soll der Anteil der 
Wohnnutzung an der Geschossfläche mindestens 20 % und höchstens 30 % betragen, in den südli-
chen Teil-Baugebieten MK 5 und MK 6 des Kerngebietes – in unmittelbarer Nachbarschaft zu vor-
handener Wohnbebauung – etwas mehr, nämlich mindestens 40 % und höchstens 50 %. Damit wird 
hinsichtlich der Nutzungsart ein allmählicher Übergang von der Innenstadt zu den südlich des Plan-
gebietes anschließenden Baugebieten im Zentrum-Süd, die sich als besondere Wohngebiete mit ei-
ner Mischung aus Wohnungen, Büros und kleinen Läden präsentieren, angestrebt. Mit der Festset-
zung des Mindestanteils wird sichergestellt, dass das städtebauliche Ziel der Stadt bei Ausnutzung 
der zulässigen Baudichte erreicht wird, und mit der Festsetzung des Höchstanteils wird der Charak-
ter des beabsichtigten Kerngebietes gesichert, in dem Wohnnutzung entsprechend seiner Zweckbe-
stimmung nicht dominieren darf. 
Die Festsetzung bezieht sich auf die zulässige Geschossfläche, da nach dem Wortlaut des § 7 Abs. 4 
BauNVO nur hierfür eine Rechtsgrundlage gegeben ist.  
Begründung zu 1.1.5 
Ziel der Festsetzung ist es, die im Fachkonzept Wohnen des Integrierten Stadtentwicklungskonzep-
tes für den Leuschnerplatz dargelegten Ziele zur sozial- und nutzungsstrukturell gemischten Ent-
wicklung umzusetzen. Diese wurden mit dem Stadtratsbeschluss vom 23.08.2017 (VI-A-03785) er-
neut bekräftigt: Danach soll in Bebauungsplänen ein Anteil von 30 % der Bruttogeschossfläche, die 
für Wohnen im Geschosswohnungsbau vorgesehen sind, als mietpreis- und belegungsgebundener 
Wohnungsbau entsprechend der jeweils geltenden Förderrichtlinie des Freistaates Sachsen errichtet 
werden. 
Für die Grundstücke im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans gibt es überwiegend noch keine 
Kaufinteressenten bzw. Verhandlungspartner für begleitende Verträge, in denen ein Anteil förderfä-
higer Wohnungen festgelegt werden könnte. Daher soll mit einer Festsetzung auf der Rechtsgrund-
lage des § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB eine Sicherung des angestrebten Anteils förderfähiger Wohnungen 
erfolgen. 
Nach § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB können in Bebauungsplänen „Flächen“ festgesetzt werden, „auf de-
nen ganz oder teilweise nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die mit Mitteln der sozialen 
Wohnraumförderung gefördert werden können“. Zweck einer solchen Festsetzung ist es, dass die 
Wohngebäude, die auf den betreffenden Flächen errichtet werden, die gebäudebezogenen V orausset-
zungen für die soziale Wohnraumförderung erfüllen. Ausschlaggebend für die Zulässigkeit von 
Wohngebäuden auf den betreffenden Flächen ist also nicht die tatsächliche Förderung, sondern al-
lein die Förderfähigkeit, d.h. der bauliche Standard (Größe, Ausstattung usw.). 
V oraussetzung für die Anwendung der Festsetzungsmöglichkeit ist außerdem, dass das Bundesland, 
in dem die Festsetzung getroffen werden soll, zum Zeitpunkt der voraussichtlichen Inkrafttretens 
und der Umsetzung über ein Förderprogramm verfügt, denn ohne tatsächlich abrufbare ausglei-
chende Fördermittel würde dem betroffenen Grundstückseigentümer eine unverhältnismäßig hohe 
Belastung auferlegt. Die V oraussetzung liegt vor: Zurzeit und voraussichtlich auch mittelfristig gilt 
in Sachsen die Richtlinie gebundener Mietwohnraum – RLgMW vom 22.11.2016. 
Die in § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB genannten Bestimmungen werden beachtet:  
○ Bestimmung von Flächen: Es werden die Flächen bestimmt, auf denen nur Gebäude mit 
Wohnungen errichtet werden dürfen, die teilweisemit Mitteln der sozialen Wohnraumförde-
rung gefördert werden könnten. 
○ Bezug auf Wohngebäude: Die Festsetzung ist nur für „Wohngebäude“ zulässig. V orliegend 
wird das Wohngebäude dadurch definiert, dass in dem Gebäude mindestens drei Wohnungen 
Begründung zum Bebauungsplan 
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02. April 2020  
errichtet werden müssen. Damit ist der Begriff des Wohngebäudes erfüllt. Das Baugesetz-
buch enthält für den Begriff „Wohngebäude“ keine Legaldefinition. Die Kommentarliteratur 
merkt hierzu an, dass ein Wohngebäude dem Wohnen dienen soll und selbstständig benutzbar 
sein soll.16 Das VGH München bestätigte in einem Urteil zu einer Festsetzung unter Verwen-
dung des Begriffes „Wohngebäude“ im Jahr 2006, dass es für ein „Wohngebäude“ nicht da-
rauf ankomme, dass es ausschließlich dem Wohnen diene, von der Festsetzung erfasst seien 
vielmehr auch gemischt genutzte Gebäude, wenn sie wesentlich auch dem Wohnen dien ten 
(vgl. VGH München Urteil vom 13. 4. 2006 – 1 N 04/3519, ZfBR 2006, 693 (694)) .17 Dies 
ist hier bei mindestens drei Wohnungen im Gebäude der Fall. 
Im Interesse der V ollziehbarkeit der Regelung wird festgesetzt, dass jeweils eine von drei errichte-
ten förderfähig sein – also im Standard des sozialen Wohnungsbaus errichtet werden muss. Ab drei 
Wohnungen muss eine förderfähig sein, ab sechs Wohnungen zwei – usw. Der Anteil der förderfähi-
gen Wohnungen an der Gesamtzahl beträgt bei drei Wohnungen 33 %, bei vier Wohnungen 25 %, 
bei fünf Wohnungen 20 %, bei sechs Wohnungen wächst der Anteil mit zwei förderfähigen Woh-
nungen wieder an auf 33 %, bei zwei von sieben sind es ca. 29 %, bei zwei von acht sind es 25 % – 
usw. Im Mittel wird damit der erwünschte Anteil von ca. 30 % annähernd erreicht. 
Begründung zu 1.1.6  
Mit Satz 1 dieser Festsetzung ist eine räumliche Verlagerung der geforderten Wohnnutzung mög-
lich: Andere kerngebietstypische Nutzungen als Wohnungen i.S.d. § 7 Abs. 2 Nr. 6, 7 BauNVO sol-
len – beispielsweise in Bezug auf eine Parzelle oder ein Teil-Baugebiet – zu einem höheren Anteil 
realisiert werden können als nach Festsetzung Nr. 1.1.4 eigentlich gefordert. Die dabei entfallende 
Geschossfläche für Wohnnutzungen muss aber an anderer Stelle innerhalb des Plangebietes zusätz-
lich hergestellt werden, damit das in Nr. 1.1.4 formulierte Ziel des Mindestanteiles von Wohnnut-
zung nicht verfehlt wird.  
Eine solche Flexibilisierung lässt sich damit begründen, dass viele Bauprojekte in der Bewirtschaf-
tung leichter als Nur-Wohngebäude oder Nur-Bürogebäude zu realisieren sind. Sollten Bauherren 
derartige Wünsche äußern, dient diese Regelung einer flexiblen Lösung, die sowohl für die Stadt als 
auch für die Bauherren praktikabel ist. Es kommt nicht darauf an, auch auf der Ebene eines kleine-
ren Grundstücks die insgesamt für Blöcke oder Straßenzüge angestrebte Nutzungsmischung und Si-
cherung der Wohnnutzung durchzusetzen.  
Die Realisierung an anderer Stelle muss dort zusätzliche Wohnfläche ergeben. Damit soll verhindert 
werden, dass durch das Erfüllen gleich zweier V orschriften innerhalb derselben Geschossfläche – 
z.B. durch Verlagerung von obligatorischer Geschossfläche für Wohnnutzung aus dem MK 2 auf 
Geschossflächen im MK 1, die bereits für Wohnungen zur Erfüllung der Verpflichtung aus Nr. 1.1.4 
vorgesehen sind – die Absicht der Stadt unterlaufen wird, den angestrebten Anteil von Wohnnutzun-
gen im Plangebiet zu erreichen. 
Da die Realisierung der Geschossfläche für Wohnung auf einem anderen Grundstück möglicher-
weise über privatrechtliche Verträge zwischen verschiedenen Grundstückseigentümern vorgenom-
men wird, ist eine Absicherung der öffentlichen Ansprüche aus diesen Festsetzungen mittels Eintra-
gung einer Baulast abzusichern. Die Widmung der Geschossfläche für Wohnzwecke bleibt damit 
                                                
16  So z.B. Hornmann, in: Spannowsky/Hornmann/Kämper: Beck Online-Kommentar, 20. Edition, Stand: 15.12.2019, BauNVO, § 3 
Rn. 63-65.  
17  Zitiert nach Mitschang/ Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr: Baugesetzbuch: Kommentar, 14. Auflage 2019, BauGB § 9 Rn. 44. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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02. April 2020  
auch bei Verkauf oder Versteigerung des entsprechenden Grundstückes oder bei Konkurs des 
Grundstücksbesitzers gesichert. Dies ist bei der Beantragung der Ausnahme darzulegen. 18 
Mit Satz 2 zur Verlagerung von förderfähigem Wohnraum soll den Bauherren ein Mindestmaß bau-
licher Flexibilität ermöglicht werden, ohne dass der Anteil förderfähigen Wohnraums im Ergebnis 
verringert würde. Auch bei der Verlagerung förderfähigen Wohnraums in ein anderes Gebäude oder 
Teil-Baugebiet bleibt die angestrebte soziale Mischung erhalten, denn eine Verlagerung ist nur in-
nerhalb des Plangebietes zulässig.  
Begründung zu 1.1.7  
Einige Nutzungen sollen in den Teil-Baugebieten MK 1 bis MK 7 des Kerngebietes nicht zulässig 
sein:  
Hierunter fällt zunächst großflächiger Einzelhandel. Nach derzeitiger höchstrichterlicher Rechtspre-
chung der Verwaltungsgerichte liegt die Grenze der vermuteten Großflächigkeit bei einer Verkaufs-
fläche von 800 m² je Betrieb.19 Auch Betriebe oberhalb dieser Verkaufsfläche von mehr als 800 m² 
wären ohne weitere planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO in einem Kern-
gebiet gemäß § 7 BauNVO im Grundsatz zulässig.  
Zwar liegt das Plangebiet innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches A-Zentrum „City ein-
schließlich Hauptbahnhof und Wilhelm-Leuschner-Platz“, was zunächst nahelegen könnte gemäß 
dem STEP Zentren auch in diesem Plangebiet großflächige Einzelhandelsbetriebe ohne Einschrän-
kung zuzulassen. Aus den nachfolgend aufgeführten städtebaulichen Zielen und Argumentationsli-
nien der Stadt für diesen Stadtraum ergeben sich jedoch notwendige Einschränkungen bzw. Festset-
zungen zur Steuerung des Einzelhandels:  
○ Die städtebauliche Kon zeption für den Gesamtstandort Wilhelm -Leuschner-Platz sah seit 
Aufnahme der Planungen für  die Baufelder eine gemischte Struktur mit integrierter Markt-
halle vor (Ratsbeschluss IV-1420/08 vom 17. Dezember 2008). Mit Ausnahme der Konkre-
tisierung des Markthallenkonzeptes sollte weiterer Handel nur kleinteilig im nördlichen und 
südlichen Quartier entwickelt werden; 
○ Mit den im Dezember 2015 beschlossenen Leitlinien für die Weiterführung des Aufstellungs-
verfahrens zum Bebauungsplan  Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz/Ost“ legte der Stadtrat 
(erneut) fest, dass in den Baugebieten neben der Markthalle „nicht großflächiger Einzelhan-
del im Erdgeschoss des nördlichen und südlichen Quartiers“ zugelassen werden sollte. Groß-
flächiger Einzelhandel ist dementsprechend auszuschließen. 
○ Mit dem im Mai 2018 beschlossenen Integrierten Stadtentwicklungskonzept hat die Stadt als 
städtebauliches Entwicklungsziel formuliert, großflächige Einzelhandelsbetriebe (außer 
Nahversorgung) nur innerhalb des Promenadenrings zuzulassen.20 
Es werden somit im Rahmen der Bemühungen zur Revitalisierung des Gebietes eher kleinteilige, im 
Ergebnis vielfältige städtebauliche Strukturen und Einzelhandelsangebote angestrebt, die die ge-
wünschte Anziehungskraft auf Besucher ausüben können und dazu beitragen, dass große Mono-
strukturen vermieden werden. Im Ergebnis soll kein inselartiger (ggf. autokundenorientierter) Ein-
                                                
18  Dies ist auch möglich: In sämtlichen Teil-Baugebieten bis auf das MK 8 sind sonstige Wohnungen oberhalb des Erdgeschosses 
zulässig.  
19  Das BVerwG hat 2005 entschieden, dass die Grenze für großflächigen Einzelhandel bei 800 m² Verkaufsfläche liegt (BVerwG 
4 C 14.04 vom 25.11.2005). Damit berücksichtigte das Gericht auch die geänderten Verhältnisse im Einzelhandel, denn vorher 
wurde die Grenze bei 700 m² angenommen. 
20  Integriertes Stadtentwicklungskonzept Leipzig 2030, Kap. B 2.1.2. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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zelhandelsstandort mit einigen wenigen dominanten, verkaufsflächenintensiven Fachmärkten ent-
stehen, sondern möglichst viel Nutzungsmischung – auch innerhalb des Einzelhandels selbst – an-
gestrebt werden.  
Diese besonderen städtebaulichen Gründe rechtfertigen Festsetzungen zur Feinsteuerung des Ein-
zelhandels, um die angestrebte Vielfalt und Belebung des Gebietes zu fördern. Eine solche Fein-
steuerung wird mit § 1 Abs. 9 BauNVO ermöglicht, wobei die Gemeinde unter Rückgriff auf nach 
städtebaulichen Gesichtspunkten abgrenzbare (schon vorhandene) Anlagetypen die Vielfalt der im 
Plangebiet zulässigen Nutzungsarten auch vermindern darf. Dem Einzelhandel soll daher in diesem 
Plan vorrangig in seinen kleinen bis mittleren, jedoch nur begrenzt in seinen großflächigen Be-
triebsformen (als bestimmte Unterarten oder Anlagetypen i.S.d. § 1 Abs. 9 BauNVO) Raum ver-
schafft werden. Im Kerngebiet wird großflächiger Einzelhandel in allen Teil-Baugebieten des Kern-
gebietes daher ausgeschlossen.  
Die Festsetzungen zur Steuerung des Einzelhandels bewirken aber keinen vollständigen Ausschluss 
des großflächigen Einzelhandels im Geltungsbereich dieses Plans: Im benachbarten Sondergebiet 
wird er in begrenztem Maße zugelassen – nämlich in Form der Nutzung „Markthalle“ und „großflä-
chige Einzelhandelsbetriebe der Nahversorgung“. Damit wird dem großflächigen Einzelhandel zwar 
nicht im Kerngebiet selbst, aber – unter Beachtung der planerischen Ziele der Stadt – doch im Plan-
gebiet hinreichend Raum verschafft (siehe Kap. 12.1.4). Auch außerhalb des Plangebietes ist dem 
großflächigen Einzelhandel im fußläufigen Bereich des A-Zentrums bereits viel Gelegenheit zur 
Ansiedlung gegeben (derzeitiger Stand: über 200.000 m² Handelsfläche).  
Der Charakter des Kerngebietes insgesamt bleibt auch bei Ausschluss der vorgenannten Nutzungen 
gewahrt, da diese nur einen kleinen Teil der in Kerngebieten gemäß § 7 Abs. 2 BauNVO zulässigen 
Nutzungsarten darstellen. 
In den Teil-Baugebieten MK 3, MK 4 und MK 7 sollen Wohnungen unzulässig sein: Für die Teil-
Baugebiete MK 3 und MK 4 gilt, dass Wohnungen in den hier zu errichtenden Baukörpern aufgrund 
von deren kleinen Abmessungen kaum die heutigen Anforderungen an das Wohnen erfüllen können, 
insbesondere im Hinblick auf den Schutz der Nachtruhe bei ausreichender natürlicher Belüftung. 
Das in Festsetzung Nr. 4.2 für die Wohnnutzung in den anderen Teil-Baugebieten geforderte Bau 
„durchgesteckter“ Wohnungen – d.h. mit mindestens einem ruhigen Schlafraum zu einer lärmabge-
wandten Fassadenseite mit einem nachts öffenbaren Fenster – ist in den kleinen Teil-Baugebieten 
MK 3 und MK 4 kaum umzusetzen. In diesen beiden kleinen „solitären“ Teil-Baugebieten sollen 
zudem auch Nutzungen im Anschluss an das benachbarte Teil-Baugebiet MK 2 bzw. an das Sonder-
gebiet realisiert werden können, z.B. durch Übergänge über den festgesetzten Passagen. Wohnnut-
zungen wären mit baulichen Lösungen dieser Art kaum vereinbar; die Bewohner würden im Gegen-
teil in erhöhtem Maße Störungen ausgesetzt. Auch die Nähe zur Markthalle und damit die beson-
dere Betroffenheit durch den Liefer- und Kundenverkehr in den Straßenräumen sprechen gegen das 
Wohnen an dieser Stelle, denn die Errichtung einer Markthalle geht mit der Errichtung eines Anlie-
ferbereiches im Erdgeschoss oder in einer Tiefgarage einher, voraussichtlich mindestens einer Zu-/ 
Ausfahrt im Bereich des Binnenplatzes. Dabei ist Belieferung im Nachtzeitraum – d.h. vor 6.00 Uhr 
– nicht auszuschließen. All dies rechtfertigt den Ausschluss des Wohnens in den beiden Teil-Bauge-
bieten MK 4 und MK 4.  
Auch das Teil-Baugebiet MK 7 ist durch seine dreieckige Form tendenziell weniger für die Reali-
sierung von Wohnungen geeignet, sowohl im Hinblick auf geschützte Freiräume in einem Blockin-
nenbereich als auch auf die Wohnruhe und den nächtlichen Schlaf bei geöffnetem Fenster. Entschei-
dend ist aber auch hier, dass für die Brüderstraße ein erhöhtes Maß von Störungen aufgrund des 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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Lieferverkehrs und/oder Kundenverkehrs zur Markthalle zu erwarten ist. Daher sollen auch im 
MK 7 keine Wohnungen errichtet werden.  
Dass der Ausschluss der Wohnnutzung in MK 3, MK 4 und MK 7 gerechtfertigt ist, wird im Ver-
gleich zu den Teil-Baugebieten MK 1 und MK 2 sowie MK 5 und MK 6 deutlich: Auch diese liegen 
mit mindestens zwei Seiten an lauten Straßenräumen bzw. am Wilhelm-Leuschner-Platz (auf dem 
einige Male im Jahr laute Veranstaltungen stattfinden können) oder gegenüber Gebäuden mit einem 
tendenziell höheren Maß von Störungen wie die Markthalle. Die Baugebiete MK 1 und MK 2 sowie 
MK 5 und MK 6 sind aber so konzipiert, dass die Architekten zugunsten der Wohnruhe auf einen 
großen Blockinnenbereich zurückgreifen können. Bei den Hochpunkten ermöglicht z.T. auch die 
eröffnete Bauhöhe einen zusätzlichen Abstand zu störenden Einflüssen.  
Auch einige störende Unterarten von Vergnügungsstätten sollen ausgeschlossen werden: Unzulässig 
sollen diejenigen Vergnügungsstätten sein, die die mit den Festsetzungen Nr. 1.1.1 bis 1.1.4 ange-
strebten Nutzungen aufgrund ihres möglichen Störpotenzials und/oder aufgrund ihrer hohen Immo-
bilienrendite gefährden könnten oder bei denen gar erhebliche negative städtebauliche Auswirkun-
gen möglich wären. Hierzu rechnen in erster Linie Wettbüros sowie Betriebe, die Glücksspiele 
und/oder Unterhaltungsspiele gewerblich anbieten einschließlich Spielhallen mit Geld- oder Waren-
spielgeräten mit und/oder ohne Gewinnmöglichkeit. Dagegen sind kleine Zeitungsläden oder Spät-
verkaufsläden, die nebenbei eine Annahmestelle für Lotto/Toto betreiben, planungsrechtlich nicht 
als Wettbüro zu werten. 
Die Realisierung der ausgeschlossenen Nutzungen würde zu den sog. „Trading-Down-Effekten“ 
führen, also einer Vielzahl von Effekten, die sich negativ auf dieses Gebiet in unmittelbarer Nähe 
zum Stadtzentrum auswirken: Dazu zählen (langfristig) der Rückgang von Investitionen, das Aus-
bleiben oder die Abwanderung wichtiger Institutionen von Wirtschaft und Verbänden, die schlech-
tere Vermietbarkeit von Immobilien, (zukünftig) der Rückgang von Besuchern, Käufern und Touris-
ten, die Zunahme von Kriminalität, die Verwahrlosung von Gebäuden und des öffentlichen Raums 
sowie nicht zuletzt das negative Image in der Außenwahrnehmung der Stadt Leipzig.  
Einrichtungen mit überwiegend sexgewerblichem Charakter sollen in den Teil-Baugebieten MK 1 
bis MK 7 ebenfalls ausgeschlossen sein. Hierzu gehören zunächst Einzelhandelsbetriebe, die Sexar-
tikel anbieten (Sex-Shops); diese zählen nicht zu Vergnügungsstätten, sondern zum Einzelhandel. 
Solche Läden sollen jedoch aufgrund ihrer Störwirkung (insbesondere für die Wohnnutzung, aber 
auch für die übrigen angestrebten Nutzungen wie z.B. Forschung und Bildung oder das übrige 
kleinteilige Gewerbe) und da sie so wie andere Unternehmen aus dem Bereiche des Sexgewerbes 
geeignet sind, den guten Ruf eines Viertels zu schädigen, ausgeschlossen werden. Sex-Shops im 
Sinne dieses Bebauungsplans werden an dieser Stelle der Festsetzungen zunächst definiert: Es han-
delt sich um Ladengeschäfte (nicht z.B. um Standorte von Nur-Online-Shops), die überwiegend 
Erotik- und Sexartikel anbieten. Diese Definition ist erforderlich, da Sex-Shops Waren aus verschie-
denen – auch zentrenrelevanten – Sortimentsgruppen anbieten, z.B. Tonträger/ Bücher, Cremes/ Hy-
gieneartikel, Kleidung, Schuhe usw. Die Definition eines besonderen Betriebstyps ist in der Praxis 
zur Durchführung des B-Plans leichter zu handhaben. Nicht von der Festsetzung erfasst sind ein-
zelne Artikel, die im Randsortiment anderer Läden angeboten werden, z.B. Kondome oder einzelne 
erotische Zeitschriften.  
Auch Peep-Shows, Sex-Kinos, Striptease-Lokale, Bordelle und bordellartige Betriebe sowie Unter-
künfte für Prostituierte weisen ein hohes Störpotenzial auf, insbesondere für Wohnnutzungen. Sie 
sind außerdem geeignet, den Ruf bzw. die „gute Adresse“ eines Viertels zu gefährden und können 
bereits durch ihre hohen Umsätze andere Nutzungen wirtschaftlich gefährden. Ihre Einordnung in 
eine Nutzungs(-unter-)kategorie der Baunutzungsverordnung ist umstritten. Daher werden sie mit 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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dieser Festsetzung klarstellend ausgeschlossen. Für die Genehmigungspraxis ist eine Entscheidung 
zur Einordnung als Vergnügungsstätte oder andere (Unter-) Art der Nutzung damit unerheblich. 
Die nach dem Grundgedanken der Gewerbefreiheit grundsätzlich legalen, hier aber ausgeschlosse-
nen, Nutzungen des 4. und 5. Anstrichs der Festsetzung haben in einer offenen Gesellschaft ihre Da-
seinsberechtigung, aus den genannten Gründen sollen sie jedoch nicht in diesem Plangebiet zulässig 
sein. Da derzeit weder Spielhallen, Wettbüros u. dergl. noch sexgewerbliche Nutzungen im Gel-
tungsbereich vorhanden sind, ist die Festsetzung auch durch den vorgefundenen Bestand gerechtfer-
tigt. Der Ausschluss dieser Nutzungen durch die Festsetzung ist auch deshalb erforderlich, weil mit 
diesen Nutzungen oft hohe Gewinnspannen verbunden sind. Diese könnten langfristig zur Zerstö-
rung des Bodenpreisgefüges führen und andere für den Zentrenrandbereich relevante Angebote, ins-
besondere die angestrebten kleinteiligen, hochspezialisierten Einzelhandelsbetriebe und sonstigen 
vielseitigen Nutzungen verdrängen und somit zu einseitigen Nutzungsstrukturen führen.  
Tankstellen sollen aufgrund ihres Störpotenzials (insbesondere Verkehr zu allen Zeiten in einem oh-
nehin schon stark von Kfz-Verkehr belasteten Gebiet) ausgeschlossen werden. Daher werden sie 
ebenfalls in diesem Teil-Baugebiet ausgeschlossen. 
Die Nutzung oberirdischer Geschosse für Kfz-Stellplätze (Parkhäuser), die Errichtung oberirdi-
scher Garagen (in Form von Nebenanlagen) und Großgaragen (auch als Hauptanlage) sowie ober-
irdischer Stellplätze auf Freiflächen sind unzulässig, da sie aufgrund ihres erheblichen Flächenver-
brauchs und den mit den Nutzungen verbundenen Baulichkeiten und Störungen der Nutzer nicht mit 
dem umzusetzenden städtebaulichen Konzept vereinbar sind und im Baugebiet andere erwünschte 
Nutzungen (auch freizeitbezogene Nutzungen der Bewohner) stören können. Die Errichtung von 
Stellplätzen ist in Tiefgaragengeschossen möglich. Die tendenziell höheren Baukosten von Tiefga-
ragen sind angesichts üblicher Baukosten und angesichts der Verwertbarkeit der äußerst zentral ge-
legenen Flächen zumutbar.  
Oberirdische Stellplätze für die Fahrzeuge körperlich Behinderter (Behindertenstellplätze), die 
nach SächsBO vorgeschrieben werden können, sind von diesem Verbot ausdrücklich ausgenommen. 
Parkplätze im öffentlichen Raum sind von der Regelung sind nicht betroffen, da sie keine „Stell-
plätze“ im bauordnungsrechtlichen Sinne sind. 
Ebenso werden Beherbergungsgewerbe, Boardinghouses und Ferienwohnungen in den nach Nr. 
1.1.4 für Wohnungen reservierten Geschossflächen ausgeschlossen. Der Ausschluss ist notwendig, 
um zu verhindern, dass durch diese (Unterarten von) Nutzungen im Übergangsbereich zur normalen 
Wohnnutzung das von der Stadt beabsichtigte Ziel der Sicherung von Wohnungen für Wohnzwecke 
unterlaufen wird, denn mit den ausgeschlossenen Nutzungen lassen sich höhere Mieten erzielen als 
bei einer dauerhaften Vermietung an Leipziger Einwohner. Der Anstieg dieser Nutzungen und ge-
richtliche Auseinandersetzungen dazu in den letzten Jahren – in ganz Deutschland ebenso wie in 
Leipzigs zentralen Lagen – zeigt das enorme wirtschaftliche Interesse, das durchaus geeignet ist, die 
normale Wohnnutzung in zentralen Lagen unter Druck zu setzen. Daher sollen diese Nutzungen, die 
z.T. schleichend durch Umnutzung von Wohnraum entstehen, in den für Wohnzwecke reservierten 
Geschossflächen ausdrücklich ausgeschlossen werden. Hier soll das auf Dauer angelegte Wohnen 
geschützt werden, das häufig mit einer emotionalen Bindung (Achtsamkeit) an das Stadtquartier 
verbunden ist. 
Ebenfalls ausgeschlossen werden Werbeanlagen, die selbständige bauliche Anlagen im Sinne des 
§ 2 SächsBO sind: Dies sind z.B. in Einhaltung der Baulinien aufgebaute Tafeln oder Türme, die 
nicht (unselbständiger) Teil größerer baulicher Anlagen sind (z.B. eines Gebäudes). Die von derarti-
gen Werbeanlagen ausgehende städtebauliche Prägung des Straßenraums ist für diesen zentral gele-
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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genen Bereich nicht erwünscht, da sie der städtebaulichen Entwicklung und Wiedereinbindung die-
ses Bereiches in die erweiterte Innenstadt entgegensteht und nicht zur Steigerung seiner Attraktivität 
beiträgt.  
Die ebenfalls ausgeschlossenen Werbeanlagen, die für Fremdwerbung bestimmt sind, umfassen 
sämtliche Werbeanlagen, die für Produkte oder Dienstleistungen werben, die nicht am Ort der Wer-
bung angeboten werden, z.B. Werbung für Erfrischungsgetränke an einer gut einsehbaren Stelle der 
Fassade, ohne dass genau dort dieses Getränk gekauft werden kann. Solche Werbung wird meist be-
sonders auffällig gestaltet, um einen gut frequentierten Ort zur Werbung zu nutzen – und ist daher 
städtebaulich prägend. Diese Prägung ist jedoch hier unerwünscht, da sie der Entwicklung und Wie-
dereinbindung dieses Bereiches in die erweiterte Innenstadt entgegensteht und nicht zur Steigerung 
seiner Attraktivität beiträgt. 
Da derartige Werbeanlagen eine Art der Nutzung darstellen, können sie nicht durch örtliche Gestal-
tungsfestsetzungen (mit der Rechtsgrundlage des § 89 SächsBO) i.V .m. § 9 Abs. 4 BauGB ausge-
schlossen werden, sondern nur als Regelung zur Art der Nutzung (mit der Rechtsgrundlage des § 9 
Abs. 1 Nr. 1 BauGB).21 
12.2.1 Teil-Baugebiet MK 8 
Textliche Festsetzung: 
1.2 Für das Teil-Baugebiet MK 8 des Kerngebietes (ehemaliger „Bowlingtreff“) gilt:  
1.2.1 Allgemein zulässig sind: 
- nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe; 
- Schank- und Speisewirtschaften; 
- Vergnügungsstätten, sofern keine Einschränkung nach Nr. 1.2.3 besteht; 
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. 
1.2.2 Ausnahmsweise können zugelassen werden: 
- sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe; 
1.2.3 Unzulässig sind: 
- Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude; 
- großflächige Einzelhandelsbetriebe; 
- Betriebe des Beherbergungsgewerbes; 
- Wettbüros sowie Betriebe, die Glücksspiele und/oder Unterhaltungsspiele gewerblich an-
bieten, einschließlich Spielhallen mit Geld- oder Warenspielgeräten mit und/oder ohne 
Gewinnmöglichkeit; 
- Einrichtungen mit überwiegend sexgewerblichem Charakter (z. B. Einzelhandelsbetriebe 
als Sex-Shops, Peepshows, Sex-Kinos, Bordelle/bordellartige Betriebe, Unterkünfte für 
Prostituierte, Striptease-Lokale); 
- Tankstellen; 
- Wohnungen, Boardinghouse-Betriebe und Ferienwohnungen; 
- oberirdische Parkhäuser, oberirdische Garagen und Großgaragen sowie oberirdische 
Stellplätze mit Ausnahme von Behindertenstellplätzen; 
- Werbeanlagen, die selbständige bauliche Anlagen im Sinne des § 2 SächsBO sind, sowie 
Werbeanlagen, die für Fremdwerbung bestimmt sind. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 4 Nr. 1, Abs. 5, 6 Nr. 1, Abs. 7, 8, 9 BauNVO] 
 
                                                
21  Vgl. Urteil des VGH Baden-Württemberg vom 16. April 2008 – 3 S 3005/06. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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02. April 2020  
Begründung: 
Die Festsetzung Nr. 1.2 bestimmt für das Teil-Baugebiet MK 8 des Kerngebietes – den ehemaligen 
„Bowlingtreff“ – die Art der Nutzung. Dieses Bauwerk liegt an der Straßenverkehrsfläche der 
Straße „Roßplatz“. Der ehemalige „Bowlingtreff“ ist ein eingetragenes Baudenkmal, das aus einem 
oberirdischen Zugangsbauwerk (in der Planzeichnung als Kerngebiet festgesetzt) und den dazuge-
hörigen unterirdischen Anlagen (in der Planzeichnung nachrichtlich durch rote Strichellinie über-
nommen) besteht.  
Durch die Denkmaleigenschaft und fehlendes Tageslicht in den unterirdischen Anlagen sind mögli-
chen Nutzungen und Umbauten enge Grenzen gesetzt und bedürfen der Zustimmung der Denkmal-
schutzbehörden. Hieran orientieren sich die Festsetzungen zur Art der zulässigen Nutzung.  
Begründung zu 1.2.1:  
Im Unterschied zu den Teil-Baugebieten MK 1 bis MK 7 des Kerngebietes sollen im ehemaligen 
„Bowlingtreff“, der über große unterirdische Räume ohne Tageslicht verfügt und der im oberirdi-
schen, belichteten Teil besonders von Schallimmissionen durch Verkehr auf der Ringstraße betrof-
fen ist, nur einige derjenigen Nutzungen zulässig sein, die üblicherweise mit dem dauerhaften Auf-
enthalt von Menschen verbunden sind (siehe nähere Begründung zu 1.2.3).  
Im Übrigen können die Nutzungen, die in den übrigen Teil-Baugebieten des Kerngebietes zulässig 
sind, auch im MK 8 verwirklicht werden, denn das Bauwerk des ehemaligen Bowlingtreffs, das be-
reits mehrere Jahre ungenutzt am Rand des Wilhelm-Leuschner-Platzes steht, soll wieder einer 
möglichst publikumswirksamen Nutzung zugeführt werden und damit zur Belebung des Wilhelm-
Leuschner-Platzes beitragen. Daher werden die möglichen Nutzungen in Nr. 1.2.1 aufgeführt (zu 
deren näheren Begründung siehe Kap. 12.1.1). Aus städtebaulicher Perspektive sollen Handelsein-
richtungen unterhalb der Schwelle zur Großflächigkeit zulässig sein. Die Gründe für den Aus-
schluss großflächiger Einzelhandelsbetriebe, die in Kap. 12.1.1 für die Teil-Baugebiete MK 1 bis 
MK 7 aufgeführt sind, gelten auch für das MK 8. 
Insbesondere für Schank- und Speisewirtschaften oder für Vergnügungsstätten (z.B. Diskothek, 
Dunkel-Restaurant, Museum…) ist angesichts der Verkehrsanbindung eine Nutzung denkbar. Hier-
für spricht auch die räumliche Trennung des MK 8 von den übrigen Teil-Baugebieten, in denen 
auch Wohnungen zulässig bzw. pflichtig sind. Vergnügungsstätten sind daher nur dann nicht zuläs-
sig, wenn andere städtebauliche Gründe gegen sie sprechen (siehe hierzu die Begründung zu Nr. 
1.2.3). Auch bestimmte kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Nutzungen 
sind denkbar, z.B. museale Einrichtungen.  
Die planungsrechtliche Festsetzung berührt nicht andere, möglicherweise gegen eine bestimmte 
Nutzung sprechende Bestimmung für Arbeitsstätten (bspw. die Arbeitsstättenverordnung). Im Ein-
zelfall kann sich also im Rahmen des Genehmigungsverfahrens eine Unzulässigkeit der beantragten 
Nutzung ergeben. 
Begründung zu 1.2.2:  
Unter sonstigen nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben sind Betriebe zu verstehen, die nicht 
unter eine der anderen in der Festsetzung Nr. 1.2 aufgezählten Nutzungen fallen und andere benach-
barte Nutzungen nicht wesentlich stören – so wie in § 7 BauNVO auch im Sinne einer Auffangvor-
schrift. Nicht erfasst sind daher Betriebe, die aufgrund ihres Störpotenzials grundsätzlich nicht in 
ein Kerngebiet eingegliedert werden können.  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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02. April 2020  
Für das MK 8 werden publikumswirksame Nutzungen, die Besucher Kunden bzw. Kunden in das 
Bauwerk ziehen, angestrebt. Die räumlich etwas abgesonderte Lage des ehemaligen „Bowling-
treffs“ führt aber nicht dazu, dass wesentlich störende Nutzungen hier eher zugelassen werden 
könnten: Vielmehr sollen auch hier derartige Störungen – sei es in Fernwirkung auf benachbarte 
bauliche Nutzungen, sei es auf den städtischen Freiraum, in dem verschiedenste innenstadttypische 
Freiraumnutzungen ermöglicht werden sollen – vermieden werden.  
Die Bandbreite möglicher Betriebe ohne wesentliches Störpotenzial ist relativ groß, so dass im Ein-
zelfall zu entscheiden ist, ob diese zugelassen werden können. Da nicht davon ausgegangen werden 
kann, dass die Stadt das Bauwerk in ihrer Trägerschaft behält, sollen insbesondere die tendenziell 
etwas unbestimmten sonstigen nicht wesentlich störenden Gewerbebetriebe einer Ausnahme unter-
worfen werden. 
Begründung zu 1.2.3:  
Einige Nutzungen sollen im Teil-Baugebiet MK 8 nicht zulässig sein, da sie entweder zum Schutz 
des Menschen beim dauerhaften Aufenthalt im Gebäude nicht in diesem Teil-Baugebiet verwirklicht 
werden sollen oder da sie den allgemeinen städtebaulichen Zielen der Stadt Leipzig für das Plange-
biet widersprechen: 
Dazu zählen zunächst Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude sowie sämtliche Arten von Woh-
nungen, Ferienwohnungen, Boardinghouse-Betrieben und sonstigen Beherbergungsbetrieben. Für 
deren Eignung sollte Tageslicht verfügbar sein; außerdem sollten Lärmeinwirkungen nicht zu höhe-
ren Mittelungspegeln als 30 bis 40 dB(A) im Inneren des Gebäudes führen. Da der große, unterirdi-
sche Teil des ehemaligen „Bowlingtreffs“ über kein Tageslicht verfügt und der obere Teil (Zugangs-
bauwerk) dem Straßenlärm ausgesetzt ist, das gesamte Gebäude aber denkmalgeschützt ist und bau-
licher Schallschutz daher besonders schwierig ist, sollen diese Nutzungen ausgeschlossen werden. 
Alle übrigen in Nr. 1.2.3 genannten, nicht zulässigen Nutzungen sind in den übrigen Teil-Baugebie-
ten des Kerngebietes ebenfalls nicht zulässig. Zur näheren Begründung siehe daher die Begründung 
zu Nr. 1.1.6. Einzelne der in Nr. 1.2.3 aufgeführten Nutzungen sind schon aus denkmalschutzrecht-
lichen Erwägungen heraus nicht zu erwarten, aber auch bei einer denkmalschutzrechtlichen Sonder-
genehmigung möchte die Stadt an dieser Stelle weder Tankstellen noch Automatenspielhallen oder 
eine der anderen aufgeführten Nutzungen. Hierzu dient diese Festsetzung. 
 
12.2.1 Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ 
Zeichnerische Festsetzung: 
An der das Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ begrenzenden westlichen, nördlichen und südli-
chen Baulinie werden die Punkte A, B, D und E festgesetzt. Die Fläche innerhalb der Linie ABDEA 
wird zur Kennzeichnung des Bereiches in der Planzeichnung schraffiert.   
[§ 9 Abs. 1 BauGB i.V .m. § 11 BauNVO] 
 
Textliche Festsetzung: 
1.3 Für das Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ gilt: 
1.3.1 Zweckbestimmung: Das Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ dient der Unterbringung 
von Markthallen sowie von weiteren ergänzenden Einzelhandelsbetrieben, Dienstleistungs-
betrieben, Schank- und Speisewirtschaften, Büros und Verwaltungseinrichtungen sowie von 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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02. April 2020  
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke sowie dem 
Wohnen.  
Der Typus „Markthalle“ zeichnet sich durch folgende Eigenschaften aus: 
- Eine Markthalle wird als bauliche Einheit errichtet und betrieben. 
- Innerhalb der baulichen Grenzen einer Markthalle werden Marktstände mit verschiede-
nen Einzelhandels-, Gastronomie- oder Dienstleistungsangeboten an Endverbraucher er-
richtet und betrieben, deren Verkaufstresen für Endverbraucher über gemeinsame Gänge 
– ohne weitere Trennwände oder Einzeltüren vor den Marktständen – erreichbar sind. 
- Die Marktstände weisen – als einzelne betrachtet – in der Regel eine Flächengröße von 
nicht mehr als 50 m² auf. 
1.3.2 Im Erdgeschoss sind innerhalb der Fläche ABDEA nur Markthallen zulässig. Eine Erweite-
rung der Markthallen im Erdgeschoss über die Fläche ABDEA hinaus ist zulässig. 
 Ausnahmsweise können Abweichungen von Satz 1 in dem Umfang zugelassen werden, in 
dem sichergestellt ist, dass 
- die Fläche, die entgegen Satz 1 innerhalb der Fläche ABDEA nicht für Markthallen ver-
wendet wird, außerhalb der Fläche ABDEA, jedoch zusammenhängend mit der für 
Markthallen innerhalb der Fläche ABDEA verwendeten Fläche hergestellt wird,  
- die Front der Markthallen zur Markthallenstraße mindestens 50 m beträgt und 
- die entsprechende Fläche für Markthallen außerhalb der Fläche ABDEA durch Baulast 
gesichert wird.  
1.3.3  Im Erdgeschoss (außerhalb der für Markthallen verwendeten Fläche) sowie im gesamten 
ersten Obergeschoss sind allgemein zulässig: 
- nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe (ohne Sortimentsbeschränkung);  
- großflächige Einzelhandelsbetriebe, wenn sie auf mindestens 90 % ihrer Verkaufsfläche 
nahversorgungsrelevante Sortimente gemäß der unter II. festgesetzten „Leipziger Liste 
zentrenrelevanter Sortimente 2014“ anbieten; 
- Dienstleistungsbetriebe und ladenmäßig betriebene Handwerksbetriebe; 
- Schank- und Speisewirtschaften; 
- Schank- und Speisewirtschaften; 
- Einrichtungen für Anlieferung und Entsorgung sowie Abstellanlagen für Fahrräder; 
- betriebliche Sozial- und Verwaltungsräume; 
- Haustechnik. 
  Die zusätzlich zur Verkaufsfläche der Markthallen zulässige Verkaufsfläche für Einzelhan-
delsbetriebe gemäß Satz 1 wird auf 0,28 m² Verkaufsfläche je 1,0 m² Grundstücksfläche im 
Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ begrenzt. 
1.3.4 Oberhalb des ersten Obergeschosses sind allgemein zulässig: 
- Büros und Verwaltungseinrichtungen; 
- Schank- und Speisewirtschaften; 
- Vergnügungsstätten, sofern keine Einschränkung nach Nr. 1.3.6 besteht; 
- sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe; 
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke; 
- Wohnungen; 
- Haustechnik. 
1.3.5 Im Untergeschoss sind allgemein zulässig: 
- Stellplätze/Tiefgaragen sowie Einrichtungen für Anlieferung und Entsorgung; 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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02. April 2020  
- Lagerräume; 
- Haustechnik. 
1.3.6 Im gesamten Sondergebiet sind unzulässig: 
- Betriebe des Beherbergungsgewerbes;  
- Wettbüros sowie Betriebe, die Glücksspiele und/oder Unterhaltungsspiele gewerblich an-
bieten, einschließlich Spielhallen mit Geld- oder Warenspielgeräten mit und/oder ohne 
Gewinnmöglichkeit; 
- Einrichtungen mit überwiegend sexgewerblichem Charakter (z. B. Einzelhandelsbetriebe 
als Sex-Shops, Peepshows, Sex-Kinos, Bordelle/bordellartige Betriebe, Unterkünfte für 
Prostituierte, Striptease-Lokale); 
- Tankstellen; 
- oberirdische Parkhäuser, oberirdische Garagen und Großgaragen sowie oberirdische 
Stellplätze mit Ausnahme von Behindertenstellplätzen; 
- Werbeanlagen, die selbständige bauliche Anlagen im Sinne des § 2 SächsBO sind, sowie 
Werbeanlagen, die für Fremdwerbung bestimmt sind. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 11 Abs. 2 BauNVO] 
 
Begründung zu 1.3.1:  
Mit der Festsetzung des Sondergebietes und der ergänzenden textlichen Festsetzung hierzu möchte 
die Stadt erreichen, dass in diesem Baugebiet der Stadtratsbeschluss von 2015 („Leitlinien für die 
Weiterführung des Aufstellungsverfahrens zum Bebauungsplan Nr. 392) in Bezug auf die Wiederer-
richtung einer Markthalle umgesetzt wird.  
Gemäß § 11 Abs. 2 BauNVO erfordert die Festsetzung eines sonstigen Sondergebietes eine Zweck-
bestimmung. Dies geschieht durch die zeichnerische Festsetzung als Sondergebiet „Überbaute 
Markthalle“ in der Planzeichnung und durch die textliche Festsetzung Nr. 1.3.1.  
Als Sondergebiete sind gemäß § 11 Abs. 1 BauNVO diejenigen Gebiete festzusetzen, die sich we-
sentlich von den übrigen Gebietstypen nach der Baunutzungsverordnung unterscheiden. Im vorlie-
genden Fall soll eine Markthallennutzung als besondere Mischnutzungsform realisiert werden. Ne-
ben der Nutzung Markthalle, die im untersten Geschoss zu realisieren ist, sollen in den darüber ge-
legenen Geschossen weitere ergänzende Nutzungen zulässig sein, die zu einer städtebaulich er-
wünschten Nutzungsmischung und Belebung – auch mit Wohnungen – beitragen und darüber hin-
aus in ihrer Breite den erfolgreichen Betrieb solcher Mischimmobilien stützen. Daher erfolgte die 
Benennung des Sondergebietes als „Überbaute Markthalle“. Die erwünschte besondere Nutzung 
Markthalle mit ergänzenden Nutzungen ähnelt einem Einkaufszentrum gemäß § 11 Abs. 2, 3 
BauNVO. Die Festsetzung dieses besonderen Baugebietes als Sondergebiet ist daher rechtskon-
form. In der Zweckbestimmung in Satz 1 der Festsetzung werden die zulässigen und städtebaulich 
erwünschten ergänzenden Nutzungen aufgeführt. 
Der besondere Betriebstypus „Markthalle“ wird an dieser Stelle der Festsetzungen zunächst defi-
niert: Es handelt sich um eine besondere Ausprägung eines überdachten Marktes mit einer Vielzahl 
verschiedener, räumlich kaum voneinander getrennter Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gastro-
nomieangebote in Form von Marktständen an einem Standort unter gemeinsamer Nutzung einer 
baulichen Infrastruktur. Dieser Betriebstypus ist historisch entstanden, aber nicht im Planungsrecht 
definiert, so dass dies in der Festsetzung erfolgt.  
Folgende Mindesteigenschaften gehören zum Betriebstypus „Markthalle“: 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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○ Eine Markthalle22 wird als bauliche Einheit errichtet und betrieben : Verschiedene Einzel-
handels-, Dienstleistungs- oder Gastronomiebetriebe, die nebeneinander mit jeweils eigener 
baulicher Hülle und eigener technischer Infrastruktur betrieben werden, mögen die in Leipzig 
angestrebte städtebauliche Nutzungsmischung ergeben, stellen aber noch keine Markt halle 
dar. Hierfür ist u.a. die bauliche Integration einer Vielzahl der genannten Betriebe in eine 
bauliche Hülle erforderlich, also wie beim historischen V orbild unter einem gemeinsamen 
Dach, ggf. mit halboffenem Obergeschoss, hier zulässigerweise auch mit einem Oberge-
schoss, das mit einer Geschossdecke vom Erdgeschoss abgetrennt ist.  
Kennzeichen für das V orliegen einer baulichen Einheit sind auch eine gemeinsam genutzte 
bauliche Hilfsinfrastruktur, also z.B. eine gemeinsame Warenannahme, ein gemeinsamer Wa-
renlagerbereich (der natürlich Unterteilungen für die eingeordneten Einzelbetriebe haben 
kann) oder ein gemeinsamer Bereich für Kunden- und Personaltoiletten. Warenannahme und 
Warenlager können getrennt vom Verkaufsbereich realisiert werden; das mit dem Bauantrag 
vorgelegte Bau- und Betriebskonzept sollte die gemeinsame Nutzung aber erkennen lassen. 
  
Zur baulichen Einheit muss die betriebliche Einheit kommen: Hierfür ist die innere bauliche 
Organisation des Gebäudes (Aufteilung der Räume, Flure und Zwischenwände u. dergl.) V o-
raussetzung, die im Bauantrag dargelegt wird: Ohne geeignete bauliche Struktur ist kein ge-
meinsamer Betrieb möglich.   
Der gemeinsame Betrieb an sich – z.B. gemeinsame Öffnungszeiten, gemeinsame Dienst-
leistungen für Besucher oder gemeinsame Werbung – kann aber nicht im Bebauungsplan 
festgesetzt werden, da § 9 BauGB hierfür keine Rechtsgrundlage bietet.  Daher wird auf die 
betriebliche Einheit hier nur als definitorisches Merkmal zurückgegriffen, die Festsetzung 
einer betrieblichen Einheit erfolgt nicht. Eine Vereinbarung in einem städtebaulichen Vertrag 
zwischen der Stadt und dem Erwerber des Markthallengrundstücks soll hierzu eine ergän-
zende Regelung treffen.  
V on solchen baulich-wirtschaftlichen „Markthallen-Einheiten“ sind grundsätzlich mehrere 
Betriebe im Plangebiet nebeneinander zulässig‚ auch wenn die ursprünglichen Planungen 
und die diesbezüglichen Ratsbeschlüsse nur von einer Markthalle ausgingen und im Ergebnis 
des Bebauungsplanvollzugs möglicherweise auch nur eine Markthalle errichtet wird. Die in 
der Festsetzung eröffnete Möglichkeit der Errichtung mehrerer Markthallen ist damit zu be-
gründen, dass eine Beschränkung der Anzahl zulässiger V orhaben – z.B. auf nur eine Markt-
halle – auch in einem Sondergebiet grundsätzlich nicht zulässig ist.23 
○ Innerhalb der baulichen Grenzen einer Markthalle werden Marktstände mit verschiedenen 
Einzelhandels-, Gastronomie- oder Dienstleistungsangeboten an Endverbraucher errichtet 
und betrieben, deren Verkaufstresen für Endverbraucher über gemeinsame Gänge – ohne 
weitere Trennwände oder Einzeltüren vor den Marktständen – erreichbar sind: Die Markt-
halle soll innerhalb ihrer baulichen Grenzen (also innerhalb der abtrennenden Mauern bzw. 
Geschossdecken) eine Bandbreite verschiedener Einzelhandels-, Gastronomie- oder Dienst-
leistungsangebote an Endverbraucher (also die Bevölkerung oder Besucher Leipzigs) auf-
weisen, also nicht ausschließlich gastronomische Angebote oder in weit ü berwiegendem 
                                                
22  Die bauliche Einheit als eine Markthalle ist idealerweise auf einem Baugrundstück zu realisieren. Die Stadt beabsichtigt, den 
Verkauf des Markthallengrundstückes an einen Grundstücksentwickler mit entsprechenden Vereinbarungen zur Bebauung des 
Grundstückes und der anschließenden Nutzung als Immobilie auf einem Grundstück zu verbinden. Dennoch ist die grundstücks-
rechtliche Teilung des Sondergebietes zulässig, soweit § 7 SächsBO (Teilung von Grundstücken) beachtet wird. Soweit in dieser 
Begründung daher von „der Markthalle“ gesprochen wird, ist die bauliche Einheit gemeint, wie sie sich dem Betrachter ohne 
Kenntnis der Grundstücksverhältnisse vor Ort darstellt. 
23  Vgl. das Urteil des BVerwG vom 17.10.2019 – 4 CN 8.18. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Maße Einzelhandelsangebote (z.B. von Kleidung).   
Diese sollen durch die Anbieter (Betreiber) an Marktständen – also baulich voneinander ge-
trennten Verkaufsständen – angeboten werden. Trennwände, diesen ähnliche räumliche Ab-
trennungen oder Einzeltüren zwischen oder vor diesen Marktständen, die dann eher Einzel-
geschäften in einem Einkaufszentrum ähneln würden, können nicht Teil eines zugelassenen 
V orhabens sein: Vielmehr soll es so sein, dass der Besucher/Kunde beim Weitergehen von 
einem Marktstand zum nächsten nur einen gemeinsamen Erschließungsgang nehmen muss  
und somit direkt von einem Marktstand zum nächsten gelangt, ohne durch eine weitere Tür 
zu treten bzw. eine Trennwand via Durchgang zu passieren.   
Trennwände sind nur in baulich untergeordneter Form direkt zwischen benachbarten Ständen 
denkbar – in dieser Form aber nicht den Besucher/Kunden beim Weitergehen betreffend. 24 
Mit dieser Regelung soll eine Ausbildung normaler (baulich voneinander getrennter) Laden-
einheiten und im Ergebnis die Ausbildung eines herkömmlichen Einkaufszentrums25 verhin-
dert werden, das an dieser Stelle ausdrücklich nicht erwünscht  ist. Möglich sind aber auch 
Marktstände, die nach allen Seiten lediglich durch Gänge voneinander getrennt sind. 
○ Die Marktstände weisen – als einzelne betrachtet – in der Regel eine Flächengröße von nicht 
mehr als 50 m² Verkaufsfläche auf: Bestandteil des angestrebten Betriebstyps der Markthalle 
ist es, dass die Marktstände – für sich betrachtet – keine Einzelhandelsbetriebe mit den für 
Leipzig üblichen oder gar großen Verkaufsflächen sind, sondern die für Marktstände (auf 
einem Wochenmarkt oder eben wie in einer historisch überlieferten Markthalle) übliche bzw. 
überlieferte Größe aufweisen. Die Mehrzahl der Stände soll klein sein, daher wird die Ober-
grenze von 50 m² „in der Regel“ in die Festsetzung aufgenommen.    
Der in der Festsetzung verwendete Begriff der Flächengröße meint hier nur den physisch 
abgrenzbaren Bereich des einzelnen Marktstandes, den der Kunde üblicherweise nicht betritt. 
Da außerdem die Nutzungen Dienstleistung und Gastronomie zulässig sind, wird nicht der 
Begriff der Verkaufsfläche oder ein daraus abgeleiteter Begriff verwendet. Der Begriff der 
Flächengröße ist noch in einem weiteren Punkt zu unterscheiden von dem üblichen Gebrauch 
des Begriffes „Verkaufsfläche“ im Planungsrecht, wie er sich durch Entscheidungen der hö-
heren Gerichte verfestigt hat 26: Nicht anzurechnen bei der Prüfung der Größe der einzelnen 
Marktstände im Sinne dieser Festsetzung sind die die Erschließungsgänge, die den einzelnen 
Marktständen oder dem Gesamtvorhaben ggf. zuzurechnen wären.  
Bei einer Addition der einzelnen Größen der Marktstände und der zugehörigen Erschließungsgänge 
und sonstigen Verkaufsflächen im Sinne nicht der Festsetzung, sondern der im Planungsrecht übli-
chen Definition kann insgesamt die Schwelle zur Großflächigkeit im Sinne von § 11 Abs. 3 
BauNVO überschritten werden. Hierzu sieht die Festsetzung keine Einschränkung vor, da ein sol-
ches V orhaben im festgelegten zentralen Versorgungsbereich „A-Zentrum“ zulässig ist, keine nega-
tiven städtebaulichen Auswirkungen zu befürchten sind und dies nicht im Widerspruch zu § 11 
BauNVO steht. 
Auch zu Haupt- und Nebensortimenten ist keine Festsetzung erforderlich, die über die geforderte 
Vielseitigkeit des Warenangebotes (2. Anstrich) hinausgeht. Sowohl zentrenrelevante als auch nicht-
zentrenrelevante Sortimente sind zulässig.  
                                                
24  Solche Abtrennungen sind bei historischen V orbildern ebenfalls zu finden und stünden einer Markthalle im angestrebten Sinne 
nicht entgegen. 
25  Dabei ist der Betreiber des Einkaufszentrums üblicherweise der Vermieter der Einzelläden in seiner Immobilie. 
26  Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch: Kommentar, BauNVO § 11, Rn. 53d, 128. EL Februar 2018. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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Die Mindesteigenschaften, die einer Markthalle zuzuschreiben sind und ihre Besonderheit gegen-
über anderen Betriebstypen des Einzelhandels bzw. der Dienstleistungsbranche ausmachen, werden 
im Baugenehmigungsverfahren von der Stadtverwaltung überprüft. 
Im Einzelnen werden die allgemein zulässigen, bedingt zulässigen bzw. unzulässigen Arten bzw. 
Unterarten der Nutzung im Sondergebiet durch die folgenden textlichen Festsetzungen Nr. 1.3.2 bis 
1.3.6 bestimmt. In sämtlichen Teilen oder Geschossen des Sondergebietes sind auch ohne ausdrück-
liche Nennung zugehörige untergeordnete bzw. dienende technische Anlagen bzw. Erschließungsan-
lagen (für Lüftung, Anlieferung, Müllabfuhr, Stellplätze, Heizung usw.) zulässig, sofern sie – als 
untergeordnete Anlagen – für die zulässigen Nutzungen erforderlich sind. 
Begründung zu 1.3.2:  
Anlass der Festsetzung des Sondergebietes und städtebauliches Ziel der Stadt ist die Realisierung 
der Markthallennutzung unmittelbar an der Platzfläche. Dies soll einerseits den Einzelhandel im 
Zentrum bereichern und zur Versorgung der Bevölkerung und der Besucher beitragen, außerdem 
auch als touristische Attraktion dienen. Mit der Verortung an der großen Platzfläche und gegenüber 
der S-Bahn-Station soll sichergestellt werden, dass die Markthallennutzung einerseits gesteigerte 
Wahrnehmbarkeit für Besucher genießt, andererseits soll die Kundschaft zur Belebung und Bespie-
lung der Platzfläche beitragen. Dazu wird festgesetzt, dass innerhalb der Fläche ABDEA – durch 
mit Buchstaben benannte Punkte in der Planzeichnung zeichnerisch festgesetzt – nur Markthallen 
zulässig sind. Eine andere Nutzung ist gemäß § 11 BauNVO nicht zulässig. Diese Bestimmung gilt 
für das Erdgeschoss, da dieses das Geschoss ist, das mit dem öffentlichen Raum über die Zugänge 
interagiert. 
Mit Satz 2 wird festgesetzt, dass die Markthallen über die festgesetzte Fläche ABDEA hinaus erwei-
tert werden dürfen. Dies entspricht den städtebaulichen V orstellungen der Stadt: Die besondere, er-
wünschte Markthallennutzung soll auch über das geforderte Mindestmaß hinaus erweitert werden 
können, wenn dies umsetzbar ist und die Bevölkerung die Markthalle annimmt (im Sinne eines 
auch ökonomischen Erfolgs).  
Hinweise: Eine Erweiterung der Markthalle ins MK 4 des Kerngebietes ist kein Gegenstand der 
Festsetzungen zum Sondergebiet. Ein direkter Anschluss im Erdgeschoss ist nicht möglich, da der 
Durchgang nicht bebaut werden darf. Die besondere Betriebsform der Markthalle wie in Nr. 1.3.1 
beschrieben ist jedoch grundsätzlich auch im Kerngebiet zulässig, soweit die Verkaufsfläche eines 
Betriebs des Typus „Markthalle“ nicht die Grenze zur Großflächigkeit überschreitet.  
In Satz 1 wird der gemäß der städtebaulichen Idee („die Markthalle am Platz“) vorgesehene Bereich 
für die Markthallennutzung definiert. Die Stadt will potenziellen Investoren jedoch ein Mindestmaß 
an Flexibilität ermöglichen und daher auch architektonische/bauliche Markthallenkonzepte erlau-
ben, die bis zu einem gewissen Grad von Satz 1 abweichen: So können Flächenanteile der Fläche 
ABDEA in den Bereich außerhalb von ABDEA verlagert werden, wenn gewährleistet ist, dass die 
Fläche für die Markthallen insgesamt nicht geringer wird und die Fläche nicht zerteilt wird, sondern 
weiterhin eine oder mehrere räumlich zusammenhängende Markthallen realisiert werden (1. An-
strich). Dass die Markthallen auch bei einer Flächenverschiebung weiterhin zumindest teilweise in-
nerhalb der Fläche ABDEA errichtet werden müssen, ergibt sich aus dem 2. Anstrich: Danach muss 
die Front der Markthallen zur Markthallenstraße – also zur Platzfläche – auch bei einer teilweisen 
Flächenverlagerung weiterhin 50 m betragen. Bei einer Gesamtlänge des Sondergebietes zur Markt-
hallenstraße von 70 m sichert diese Regelung somit den größten Teil der Gebäudefront im Erdge-
schoss für die Nutzung als Markthalle. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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Mit dem 3. Anstrich wird die Verlagerung von Markthallenfläche nach Satz 1 mit einem Siche-
rungsinstrument versehen. Dies trägt dem Umstand Rechnung, dass Grundstücksteilungen nicht 
auszuschließen sind. Es soll dabei vermieden werden, dass Markthallenteilflächen verschoben wer-
den. Eine Genehmigung für einen Eigentümer, die an die Eigenbindung eines anderen Eigentümers 
gekoppelt ist, kann im Grundstücksverkehr und bei Mieterwechseln dazu führen, dass die Eigenbin-
dung wegfällt. Die Sicherung über eine Baulast entzieht die derart belastete Fläche im Erdgeschoss 
jedoch anderen Verwertungsmöglichkeiten – und zwar unabhängig vom jeweiligen Eigentümer oder 
Mieter. Dieses Modell wird in diesem Bebauungsplan auch zur Sicherung von Wohnnutzungen ver-
wendet (mit Bezug auf Geschossfläche für Wohnnutzung, siehe Festsetzung Nr. 1.1.6). 
Begründung zu 1.3.3: 
Die Festsetzung regelt die Zulässigkeit weiterer – auch großflächiger – Einzelhandelsbetriebe und 
anderer Nutzungen außerhalb der für Markthallen verwendeten Fläche (siehe Nr. 1.3.2) im Erdge-
schoss sowie im 1. Obergeschoss. 
Gemäß Satz 1, 1. Anstrich sind weitere Einzelhandelsbetriebe unterhalb der Schwelle zur Großflä-
chigkeit (nach derzeitiger höchstrichterlicher Rechtsprechung liegt diese bei 800 m² Verkaufsfläche) 
zulässig; sie dürfen sämtliche Sortimente anbieten.  
Großflächige Einzelhandelsbetriebe beabsichtigt Leipzig im Geltungsbereich dieses B-Plans bzw. 
in diesem Baugebiet jedoch nur sehr eingeschränkt zuzulassen, um die hier angestrebte Vielfältig-
keit und Kleinteiligkeit der Nutzungen und Betriebe zu fördern: Zugelassen werden sollen daher nur 
Betriebe der Nahversorgung. Daher werden gemäß 2. Anstrich großflächige Einzelhandelsbetriebe 
zugelassen, wenn sie auf mindestens 90 % ihrer Verkaufsfläche nahversorgungsrelevante Sortimente 
gemäß der unter II. festgesetzten „Leipziger Liste zentrenrelevanter Sortimente 2014“ anbieten. 
Diese Liste enthält die für Leipzig typischen nahversorgungsrelevanten Sortimente und wurde unter 
Ziffer römisch II. in die Festsetzungen des Bebauungsplans aufgenommen, damit das Gebot der Be-
stimmtheit planungsrechtlicher Festsetzungen erfüllt ist.  
(Der Titel des in den Bebauungsplan unter römisch II. der textlichen Festsetzungen übernommenen 
Teils der Liste lautet „Leipziger Liste zentrenrelevanter Sortimente 2014“ in Abweichung vom ur-
sprünglichen Titel „Leipziger Sortimentsliste“, da letztere auch nicht-zentrenrelevante Sortimente 
enthält, die nicht in den Bebauungsplan übernommen werden.)  
Als weitere ergänzende Nutzungen sollen Dienstleistungsbetriebe und ladenmäßig betriebene 
Handwerksbetriebe (also kleinere Einheiten wie z.B. ein Schuster oder eine kleine Änderungs-
schneiderei) sowie gastronomische Nutzungen (Schank- und Speisewirtschaften) zulässig sein. 
Diese Nutzungen sollen im Erdgeschoss und dem vom Erdgeschoss aus am schnellsten erreichbaren 
1. Obergeschoss zulässig sein, da das Erdgeschoss direkt vom öffentlichen Räum aus betreten wird, 
und in besonderem Maße von Passanten wahrgenommen wird. Die Nutzungen sind umgekehrt in 
besonderem Maße auf die Wahrnehmung durch Passanten angewiesen – mehr als bspw. Verwaltun-
gen. Die Festsetzung soll damit zur Interaktion der Gebäude mit den öffentlichen Räumen und zur 
Integration der neuen Baugebiete in die Stadt, darüber hinaus auch zur ökonomischen Nachhaltig-
keit der Bebauung beitragen.  
Zulässig sind ebenfalls Einrichtungen für Anlieferung und Entsorgung sowie Abstellanlagen für 
Fahrräder, also dem Verkehr dienende Anlagen, die als untergeordnete (i.d.R. nicht eigenständigen) 
Anlagen den zulässigen Hauptnutzungen in allen Geschossen des Sondergebietes dienen. Sie sind 
teilweise nur im Erdgeschoss sinnvoll zu realisieren, z.B. eine Zufahrt zu Lagerräumen oder not-
wendige Abstellanlagen für Fahrräder, die aufgrund der Sächsischen Bauordnung gefordert sind. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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Diese sollen im Erdgeschoss zulässig sein, da Fahrradstellplätze in Kellergeschossen erfahrungsge-
mäß schlechter angenommen werden. Gleiches gilt für betriebliche Sozial- und Verwaltungsräume 
und Haustechnik (die im Übrigen auch in allen anderen Geschossen zulässig sind). Diese sollen, wo 
notwendig, auch gebaut werden können.   
Aus städtebaulichen Gründen ist es erforderlich, die im Sondergebiet zusätzlich zur Markthalle zu-
lässige Verkaufsfläche zu begrenzen. Dies geschieht durch die Festsetzung eines so genannten Ver-
kaufsflächenfaktors in Satz 2. Dieser Verkaufsflächenfaktor gibt an, wie viel Quadratmeter Ver-
kaufsfläche je vorhandenem Quadratmeter Grundstücksfläche realisiert werden dürfen. Mit der 
Festsetzung der zulässigen Verkaufsfläche auf 0,28 m² je 1,0 m² Grundstücksfläche wird die Ver-
kaufsfläche aller Einzelhandelsangebote im 7.247 m² großen Sondergebiet auf insgesamt rund 
2.000 m² im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss begrenzt. Ein überdimensioniertes Einzelhandels-
angebot wird damit ausgeschlossen. Damit sollen nachteilige Auswirkungen auf die angestrebte 
Vielseitigkeit der Nutzungen im Plangebiet sowie andere Versorgungsbereiche vermieden werden. 
Begründung zu 1.3.4: 
Oberhalb des ersten Obergeschosses – also ab dem 2. Obergeschoss – sollen weitere Nutzungen zu-
lässig sein, die sich in die angestrebte Nutzungsmischung des Plangebietes eingliedern. Dazu zählen 
zum einen Nutzungen, die nicht wie Einzelhandel in besonderem Maße auf Laufkundschaft ange-
wiesen sind, wie z.B. Büros und Verwaltungsnutzungen. Hierzu zählen im Sondergebiet gemäß § 11 
BauNVO entsprechend der Festsetzung auch die Büros freier Berufe. 
Auch Schank- und Speisewirtschaften sollen zulässig sein, da sie bspw. vom Ausblick auf die öf-
fentliche Freifläche, das Stadtzentrum oder den Addis-Abeba-Platz profitieren können. Dies soll zu-
lässig sein.  
Vergnügungsstätten sollen oberhalb des ersten Obergeschosses zulässig sein, sofern keine Ein-
schränkung nach Nr. 1.3.6 besteht. Das städtebauliche Ziel ist, dass diejenigen Vergnügungsstätten 
zulässig sind, die mit den übrigen angestrebten Nutzungen (noch) vereinbar sind, d.h. von denen 
keine negativen Auswirkungen auf die Entwicklung des Stadtviertels zu erwarten ist. In Nr. 1.3.6 
sind die – im Plangebiet unzulässigen – Vergnügungsstätten genannt: Wettbüros, Spielhallen und 
dergl. (zur Begründung ihres Ausschlusses siehe Nr. 1.1.6). Alle übrigen Vergnügungsstätten sollen 
jedoch im Kerngebiet zulässig sein, denn insbesondere Kerngebiete sind für Vergnügungsstätten ge-
eignet. Zulässige Vergnügungsstätten können z.B. sein: Internet-Cafés bzw. Computer-Cafés, in de-
nen Computerspiele angeboten werden, Tanzbars, Kinos, Varietés usw. Insbesondere für Vergnü-
gungsstätten mit regionaler Bedeutung kann der Wilhelm-Leuschner-Platz ein geeigneter Standort 
sein, zum einen wegen der nahen Innenstadt, zum anderen wegen der auch abends guten Verkehrs-
anbindung über die regionale S-Bahn. Im Genehmigungsverfahren ist der Schutz der übrigen zuläs-
sigen Nutzungen sicherzustellen, insbesondere des Wohnens. (Zu Vergnügungsstätten siehe ergän-
zend die Begründung zur Festsetzung Nr. 1.1.1 in Kap. 12.1.1) 
Unter sonstigen nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben sind Betriebe zu verstehen, die nicht 
unter eine der anderen in der Festsetzung 1.3 aufgezählten Nutzungen fallen, aber kein solches Stör-
potenzial haben, dass sie ganz offensichtlich nicht in Nachbarschaft der anderen im Sondergebiet 
zulässigen Nutzungen realisiert werden können. Diese Betriebe sollen daher zulässig sein, wenn sie 
nicht die anderen zulässigen Nutzungen im Baugebiet – z.B. besonders schutzbedürftige Tagesnut-
zungen wie ruhebedürftige Büros, Seminarräume oder das Wohnen – wesentlich stören und sich da-
mit in die angestrebte Mischung eingliedern lassen. Denkbar ist z.B. ein kleiner spezialisierter 
Handwerksbetrieb, eine kleine Manufaktur aus dem Nahrungsmittelbereich u.ä. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Im Sondergebiet sind auch Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportli-
che Zwecke denkbar und planerisch vertretbar. Die sehr gute Verkehrserschließung des Plangebietes 
kann für zentrale Einrichtungen dieser Nutzungen attraktiv sein. Diese Anlagen sollen daher zuläs-
sig sein.  
Unter den Nutzungsbegriff Einrichtungen für kulturelle Anlagen fallen auch Einrichtungen für Bil-
dung und Wissenschaft, d.h. sämtliche Arten von Schulen, Hochschulen, Bibliotheken, Forschungs-
instituten u.v.m.27 Diese Nutzungen sind in besonderem Maße auf eine zentrale, verkehrsgünstige 
Lage angewiesen, im Falle von Forschungsinstituten oder universitären Einrichtungen zählen sie zu 
den typischerweise in zentralen Lagen von Oberzentren angesiedelten Funktionen und können als 
vergleichsweise dauerhafte Nutzungen zur guten Entwicklung des Standortes Wilhelm-Leuschner-
Platz und seiner Einbindung in die Stadt beitragen. 
Zulässig sein sollen auch Wohnungen, sowohl als Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftsper-
sonen, Betriebsinhaber und -leiter sowie als sonstige Wohnungen (für die Allgemeinheit). Damit 
wird das Ziel der Stadt verfolgt, auch in zentralen Bereichen der Innenstadt Wohnungen zu realisie-
ren. Um Störungen der schutzbedürftigen Wohnungen durch Kundenverkehr, Anlieferung und dergl. 
vorzubeugen und möglichst gute Belichtungsverhältnisse zu fördern, sollen Wohnungen erst ab dem 
2. Obergeschoss zulässig sein. 
Auch Haustechnik wurde in die Festsetzung aufgenommen, da einzelne technische Bestandteile von 
Mischimmobilien aus gebäudetechnischen Gründen in oberen Geschossen notwendig oder sinnvoll 
anzusiedeln sind. 
Begründung zu 1.3.5: 
Im Untergeschoss sollen diejenigen Nutzungen bzw. Anlagen errichtet werden, die nicht zwingend 
auf oberirdische Lage angewiesen sind oder dort sogar störende Auswirkungen entfalten können o-
der die dort erwünschten Nutzungen verdrängen könnten. Daher sollen nur im Untergeschoss Stell-
plätze/Tiefgaragen zulässig sein. Stellplätze werden – auch in Anwendung der Festsetzung zur Be-
schränkung der Stellplätze – durch das Bauordnungsrecht gefordert, daher muss ihnen im Bebau-
ungsplan Raum geschaffen werden. 
Auch Einrichtungen für die Anlieferung und Entsorgung, Lagerräume und notwendige Haustechnik 
soll sinnvollerweise im Untergeschoss zulässig sein, denn dort müssen sich üblicherweise keine o-
der nur sehr wenige Menschen dauerhaft aufhalten, und die Ausmaße dieser Räume und Anlagen 
sollen nicht in den Obergeschossen wertvollen Raum einnehmen. 
Begründung zu 1.3.6: 
Unzulässig sollen all diejenigen Nutzungen sein, die die angestrebte Nutzungsmischung in diesem 
Baublock oder im Plangebiet zu gefährden oder die geeignet sind, die angestrebte Realisierung ei-
ner Markthalle oder auch das zulässige Wohnen in besonderem Maße zu stören. Die Regelungen zu 
unzulässigen Nutzungen ist im Hinblick auf die Systematik des § 11 BauNVO vorrangig für die 
Baugenehmigungspraxis dienlich. 
Ausgeschlossen sind Betriebe des Beherbergungsgewerbes, da solche Betriebe an dieser Stelle nicht 
dem planerischen Konzept der Stadt entsprechen. Eine Mischimmobilie mit teilweiser Hotelnutzung 
wäre zwar kerngebietstypisch, es soll aber gerade ein Gebietstyp mit dem Schwerpunkt Markthalle 
und den o.a., ergänzenden, vielseitigen Nutzungen festgesetzt werden, der sich von einem Kernge-
biet unterscheidet und ebenso wenig monostrukturiert ist. Daher wird ein Sondergebiet i.S.d. § 11 
                                                
27  Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch: Kommentar, BauNVO § 4, Rn. 85 f., 124. EL Februar 2017. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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BauNVO festgesetzt, in dem nur die genannten erwünschten Nutzungen zulässig sind. Beherber-
gungsgewerbe zählt an dieser Stelle nicht zu den erwünschtem Betrieben.  
Die übrigen in der Festsetzung genannten, unzulässigen Nutzungen sind auch in den Teil-Baugebie-
ten MK 1 bis MK 7 des Kerngebietes ausgeschlossen. Die hierfür angeführten Gründe sind auch für 
den Ausschluss dieser Nutzungen im Sondergebiet einschlägig; zur näheren Begründung siehe da-
her die Begründung zur Festsetzung 1.1.6. 
 
12.2 Maß der baulichen Nutzung; Überschreitungen 
12.2.1 Zulässige Grundfläche baulicher Anlagen  
Zeichnerische Festsetzung: 
Die Höchstmaße für die Grundflächenzahl werden in der Planzeichnung festgesetzt.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V .m. § 16 Abs. 2 BauNVO] 
Begründung: 
Für die Baugebiete werden die Festsetzungen zur Grundflächenzahl zeichnerisch so festgesetzt, 
dass sie die im städtebaulichen Konzept vorgesehene Bebauung ermöglichen. Damit ist eine hohe, 
kerngebietstypische Ausnutzung der Baugebiete möglich, die jedoch in den flächenmäßig größten 
Teilen des Kerngebietes (MK 2 und MK 5) eine etwas geringere Grundstücksüberbauung von 70–
80 % (GRZ 0,7 – 0,8) vorsieht und so in Verbindung mit den festgesetzten Baulinien zur Ausbil-
dung von Blockinnenbereichen führt. Angesichts des ungünstigeren (engeren) Zuschnitts des MK 5 
soll dort eine etwas höhere GRZ von 0,8 zulässig sein. 
Somit ist in den meisten, jedoch nicht in allen Teil-Baugebieten die Obergrenze des § 17 Abs. 1 
BauNVO für die Grundflächenzahl (1,0) ausschöpft. Dies ist damit zu begründen, dass  
○ dass der vom Stadtrat beschlossene Masterplan umzusetzen ist, 
○ zwar einerseits in dieser zentralen Lage eine hohe bauliche Dichte zulässig sein soll,  
○ andererseits aber auch der Bodenschutz28 zu berücksichtigen ist und   
○ nicht zuletzt auch ein erheblicher Anteil von Wohnungen und anderen hochwertigen Nutzun-
gen realisiert werden soll, weswegen die besonderen Anforderungen an gesunde Wohn- und 
Arbeitsbedingungen beachtet werden müssen. Hierbei sind gesch lossene, vom Straßenlärm 
abgewandte Höfe mit Begrünung eine gute V oraussetzung.  
Gemäß dem Bebauungs- und Nutzungskonzept (siehe Kap. 9) sind einzelne Bereiche des Kernge-
bietes für die Setzung städtebaulicher Akzente vorgesehen – als Hochpunkte oder auch als abge-
setzte Gebäude, die unter Vermittlung von Durchgängen an die übrigen Baugebiete anschließen. Im 
Bebauungsplan sind dies die Teil-Baugebiete MK 1, MK 3, MK 4, MK 6 und MK 7, die in Umset-
zung des Bebauungskonzeptes als einzelne, flächenmäßig kleine Teil-Baugebiete mit einer GRZ 
                                                
28  Dazu führt das OVG Saarland ins seinem Urteil Folgendes aus: „Die in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO 1990 enthaltene, boden-
schutzrechtlich motivierte verbindliche Anrechnungsvorgabe für die dort genannten, neben den Hauptanlagen zusätzlich den 
Boden versiegelnden Baumaßnahmen insbesondere durch die Errichtung von Nebenanlagen (§ 14 BauNVO 1990) und Garagen 
ist auf die Festsetzung der Größe der Grundfläche der baulichen Anlagen nach § 16 Abs. 2 Nr. 1 2. Alt. BauNVO 1990 ebenfalls 
anzuwenden. Für einen pauschalen generellen Ausschluss der Anrechnungsbestimmungen des § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO 1990 
gibt es keine gesetzliche Ermächtigungsgrundlage.“ (OVG Saarland, Urteil 2 C 312/08 vom 12.03.2009) 
Begründung zum Bebauungsplan 
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von 1,0 konzipiert sind und bei deren Umsetzung die Errichtung höherer Einzelgebäude zu erwarten 
ist. 
Gemäß dem Bebauungs- und Nutzungskonzept kann auch die überbaute Markthalle als ein größe-
rer, massiver Baukörper errichtet werden, der im Untergeschoss über ein das gesamte Baugebiet 
einnehmendes Kellergeschoss (bspw. für Lagerräume, aber auch für eine Tiefgarage) verfügt.29 Da-
her wird für das Sondergebiet als GRZ das Maß von 1,0 festgesetzt. 
Das Teil-Baugebiet MK 8 des Kerngebietes (der ehemalige „Bowlingtreff“) stellt zugleich den Bau-
körper dar; es gibt kein eigenes Grundstück für diesen Baukörper, das ggf. größer wäre und Überle-
gungen bezüglich einer Regelung zu Nebenanlagen erforderlich machen würde. Daher soll hier die 
im Bestand vorgefundene GRZ festgesetzt werden, nämlich 1,0. Die Fußwege und baulich zugehö-
rigen Nebenanlagen gehen in der öffentlichen Freifläche auf; dies gilt auch für die unterirdischen 
Anlagen des „Bowlingtreffs“.  
Eine andere Festsetzung wäre nur dann sinnvoll, wenn eine Abtrennung des Gebäudes sowie eine 
Grundstücks(neu)bildung beabsichtigt wäre. Da dies nicht der Fall ist, sind die Festsetzungen aus-
reichend. 
 
Textliche Festsetzung: 
2.1 Die zulässige Grundfläche darf in den Teil-Baugebieten MK 2 und MK 5 des Kerngebietes 
durch die gemäß § 19 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauNVO mitzurechnende Grundfläche von Keller-
geschossen einschließlich Tiefgaragen bis zu einer Grundflächenzahl von 0,9 überschritten 
werden. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V .m. § 19 Abs. 4 BauNVO] 
Begründung: 
Zur bestimmungsgemäßen Nutzung der Gebäude in den Baugebieten sind i.d.R. außer den Gebäu-
den selbst auch Nebenanlagen wie die in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO aufgeführten  
1. Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten30, 
2. Nebenanlagen i.S.d. § 14 BauNVO (dies umfasst bspw. Wegeflächen, Fahrradabstellanlagen, 
Müllplätze und weitere dem Nutzungszweck des Grundstücks dienende Anlagen außerhalb 
des Gebäudes) und  
3. bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich 
unterbaut wird (z.B. Tiefgaragengeschosse, über denen sich kein Gebäudegeschoss befindet) 
erforderlich und üblich. Insbesondere in innerstädtischen Gebieten sind ausreichende Kellerge-
schosse einschließlich Tiefgaragen sinnvoll und üblich. Diese unterirdischen Anlagen sollen etwas 
ausgedehnter konzipiert werden und somit mehr Grundfläche einnehmen dürfen, ohne jedoch die 
Baugrundstücke in MK 2 oder MK 5 völlig zu über- oder unterbauen. Vielmehr sollen mindestens 
20 % der Grundstücksfläche in den Teil-Baugebieten MK2 und MK 5 für die Begrünung der Blo-
ckinnenbereiche gesichert werden. Dies dient dem Naturhaushalt, insbesondere den Schutzgütern 
                                                
29  Das Untergeschoss der historischen Markthalle ist noch vorhanden; zur Nutzbarkeit der historischen Bausubstanz für das neue 
Gebäude lässt sich jedoch noch nichts sagen. 
30  V on den hier aus § 19 BauNVO zitierten Garagen und Stellplätzen sind in diesem Bebauungsplan außerhalb von Gebäuden nur 
Behindertenstellplätze zulässig (siehe Festsetzung Nr. 1.1.6). 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Pflanzen und Tiere. Auf mindestens 10 % der Grundstücksfläche im Baugebiet sollen die Boden-
funktionen wiederhergestellt werden; hier soll keinerlei Unter- oder Überbauung zulässig sein. 
Zur Umsetzung dieser städtebaulichen Ziele werden daher Überschreitungen der festgesetzten GRZ 
von 0,7 bzw. 0,8 bis zu einer GRZ von 0,931 nur für Kellergeschosse und/oder Tiefgaragen zugelas-
sen. Die Festsetzung erfolgt auf der Rechtsgrundlage des § 19 Abs. 4 BauNVO: Danach können im 
Bebauungsplan von Satz 2 abweichende Bestimmungen getroffen werden. Mit der Festsetzung wird 
daher bestimmt, dass eine Überschreitung (nämlich bis zur Obergrenze von 0,9 erfolgen darf. Zu-
dem wird bestimmt, dass nicht für alle der in § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO aufgezählten Anlagen 
eine Überschreitung zulässig ist, sondern nur für Kellergeschosse/Tiefgaragen.  
Dies bedeutet für die Anwendung der Festsetzung, dass oberirdische Nebenanlagen in die nach § 19 
Abs. 4 BauNVO zulässige Überschreitung der festgesetzten GRZ zu integrieren sind: 
○ Für das MK 2 ergibt sich bei einer festgesetzten GRZ von 0,7 gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO 
die Möglichkeit der Überschreitung durch ober- und unterirdische Nebenanlagen bis 0,8. 
Für Kellergeschosse/Tiefgaragen ergibt sich mit der Festsetzung 2.1 zusätzlich die Mög-
lichkeit einer weiteren Überschreitung bis zu einer GRZ von 0,9. 
○ Für das MK 5 ergibt sich bei einer festgesetzten GRZ von 0,8 gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO 
keine Möglichkeit einer weiteren Überschreitung durch oberirdische Nebenanlagen. Allein 
für Kellergeschosse/Tiefgaragen wird mit der Festsetzung 2.1 eine Überschreitung bis zu 
einer GRZ von 0,9 zugelassen.    
Im MK 5 müssen somit sämtliche oberirdischen Nebenanlagen i.S.d. § 19 Abs. 4 BauNVO in der 
festgesetzten GRZ untergebracht werden. Für beide Teil-Baugebiete gilt, dass die überschießende 
Unterbauung durch Kellergeschosse gemäß Festsetzung 5.2.1 mit 100 cm Erdboden überdeckt und 
gemäß Festsetzung 5.2.2 intensiv begrünt werden muss. 
Die Festsetzung ist angemessen und städtebaulich vertretbar, da sie einerseits den Bauherren die 
Realisierung von Kellergeschossen und Tiefgaragen unter Überschreitung der zeichnerisch festge-
setzten GRZ ermöglicht und andererseits die umweltbezogenen, städtebaulichen Ziele der Stadt an-
gemessen wahrt. 
12.2.2 Höhe baulicher Anlagen 
Zeichnerische Festsetzung: 
Die Mindest- und Höchstmaße für die Oberkanten („OK“) der Gebäude in den Teil-Baugebieten 
MK 1 bis MK 7 des Kerngebietes sowie im Sondergebiet werden in der Planzeichnung als Höhen 
über der Bezugshöhe festgesetzt. Dabei werden für das Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ drei 
Teilbereiche mit unterschiedlichen Höhenfestsetzungen durch eine viereckige Knotenlinie32 vonei-
nander abgegrenzt. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V .m. § 16 Abs. 2, 4, 5 BauNVO] 
 
Begründung: 
                                                
31  Diese zweite Obergrenze für den Quotienten aus der Summe der Flächen aller baulichen Haupt- und Nebenanlagen im Verhältnis 
zur Fläche des Baugrundstücks wird in Analogie zur GRZ bzw. GRZ I häufig auch GRZ II genannt. 
32  Siehe Legende zur Planzeichnung: Abgrenzung zwischen unterschiedlichen Höhenfestsetzungen 
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Die Festsetzung der Höhen erfolgt einerseits zur Bestimmung des Maßes der Nutzung und anderer-
seits zur städtebaulichen Gestaltung der bislang unbebauten Brache und Einbindung in die benach-
barte Bebauung außerhalb des Plangebietes. Dabei folgen die Höhenfestsetzungen dem durch Stadt-
ratsbeschluss zur Umsetzung bestimmten Entwurfskonzept (vgl. Kap. 9):  
○ Danach soll – korrespondierend mit der Bebauung beiderseits des Addis-Abeba-Platzes und 
an der Grünewaldstraße und der Windmühlenstraße im Bereich der öffentlichen Freifläche 
– in den meisten Teil-Baugebieten des Kerngebietes eine Bauhöhe (Oberkante der Gebäude 
– OK) von mindestens 23 m und höchstens 26 m über dem Gelände realisiert werden, so in 
den Teil-Baugebieten MK 2, MK 3, MK 4 und MK 7. Dies berücksichtigt auch die ca. 
40 m breiten Straßenräume der Grünewaldstraße und der Windmühlenstraße. 
○ Für das MK 5 sollen nur 19 – 21 m als Mindest- und Höchstmaß für die Oberkante der Ge-
bäude über Gelände festgesetzt werden, damit die Bebauung besser mit der Höhe der Ge-
bäude auf der anderen Seite der Windmühlenstraße korrespondiert, die bei ca. 20 m liegt. 
○ Zur Akzentuierung der neuen Baugebiete und zur Bildung einer unverwechselbaren Silhou-
ette sollen im Nordosten sowie im Südosten an den Ecken der Baublöcke „Hochpunkte“ 
bzw. Hochhäuser – mindestens 52 m bis höchstens 56 m am Roßplatz und mindestens 32 m 
bis höchstens 34 m an der Kreuzung Grünewaldstraße / Windmühlenstraße – errichtet wer-
den. Derartige Akzentuierungen durch höhere oder andersartig hervortretende Gebäude fin-
den sich auch in der Umgebungsbebauung, insbesondere am Ring (Europa-Hochhaus, Kir-
che St. Trinitatis, Neues Rathaus u.v.m.), so dass hier eine beabsichtigte Korrespondenz der 
neuen mit der vorhandenen Ring-Bebauung erzeugt wird. 
○ Für das Sondergebiet werden drei Teilbereiche mit unterschiedlichen Mindest- und Maxi-
malhöhen in der Planzeichnung festgesetzt. Für die städtebaulich wirksame Rahmung der 
Platzflächen der öffentlichen Freifläche sowie des Addis-Abeba-Platzes sollen die an die-
sen Freiflächen liegenden Teile des Sondergebietes gemäß den festgesetzten Höhen errich-
tet werden, denn eine befriedigende Raumwirkung kann nur dadurch erreicht werden, dass 
das Gebäude, das die Raumkante bildet, ausreichend hoch ist. Dies könnte von einer niedri-
geren Markthalle nicht geleistet werden.33 Eine akzentuierende Bebauung in Form eines 
Hochhauses ist hier jedoch ebenfalls nicht erwünscht und ergibt sich nicht aus dem städte-
baulichen Konzept. Daher werden die Maße von 18 bis 22 m als Mindest- und Höchstmaß 
für die Oberkante der beiden äußeren Bereiche des Sondergebietes festgesetzt.   
Im mittleren Bereich darf die überbaute Markthalle ebenso hoch sein, muss es aber nicht. 
Hier ist das städtebauliche Ziel der Einfassung der Straßenräume der Brüderstraße und der 
Planstraße bzw. des kleinen Quartiersplatzes bereits mit einer Mindesthöhe von 8 m über 
Gelände (etwas zwei Geschosse) zu erreichen.  
Lediglich für das Teil-Baugebiet MK 8 (ehemaliger „Bowlingtreff“) ist keine Höhenfestsetzung er-
forderlich, da das Gebäude denkmalgeschützt ist. Eine wesentliche Änderung der bestehenden Ge-
bäudehöhe ist daher nicht zu erwarten. 
Textliche Festsetzung: 
2.2  Bezugshöhe für die Gebäudehöhen ist die mittlere Höhe der Oberkante der an das Bau-
grundstück angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen und Verkehrsflächen besonderer 
Zweckbestimmung, gemessen an den Endpunkten der anliegenden Grenze des jeweiligen 
                                                
33  Dies ist auch (ein) Grund dafür, dass die Markthalle – die historisch in der 2. Reihe hinter höheren, den damals kleineren 
Königsplatz einfassenden Gründerzeithäusern stand – mit einer Überbauung ergänzt werden darf bzw. soll.   
Begründung zum Bebauungsplan 
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Baugrundstückes. Die festgesetzten Höhen gelten einschließlich notwendiger Brüstungen, 
Geländer oder Einfassungen von Dachbegrünung. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V . m. § 16 Abs. 2, 6 BauNVO]  
 
Begründung: 
Das Gebot formeller Bestimmtheit gilt auch für Bebauungspläne: Seine Festsetzungen müssen aus 
sich heraus klar und unmissverständlich sein. Mit dieser Festsetzung wird daher klargestellt, wie die 
in der Planzeichnung festgesetzten Bauhöhen zu verstehen sind. 
Die Festsetzung der Mindest- und der Maximalhöhen erfolgt als Höhe über der Bezugshöhe, da 
diese Höhenangaben – anders als bei der Festsetzung von Höhen über einem Meerespegel (geodäti-
sche Höhenbezugssysteme) – besser verständlich sind und sich im Rahmen der Beteiligungsverfah-
ren bewährt haben. 
Die Bezugshöhe ist aus den Höhen der an das jeweilige Baugrundstück angrenzenden öffentlichen 
Verkehrsflächen nach V orschrift der Festsetzung durch Bildung eines Mittelwertes zu ermitteln. Die 
Festsetzung der Art der Ermittlung ist notwendig, da die für die Aufstellung des B-Plans verwendete 
amtliche Kartengrundlage keine Höhenangaben enthält.  
Die Höhen der Flächen im Plangebiet liegen zwischen 114,20 m über NHN im südwestlichen Be-
reich des Plangebietes und 116,20 m über NHN im nordöstlichen Bereich des Plangebietes, steigen 
also leicht um ca. 2,0 m an. 
Zur Bestimmtheit und eindeutigen Anwendung der Festsetzung auf einzelne Gebäudeteile oberhalb 
des Gebäudes selbst wird in Satz 2 klargestellt, dass die festgesetzten Höhen einschließlich notwen-
diger Brüstungen, Geländer oder Einfassungen von Dachbegrünung gelten; für diese Bauteile sind 
also keine zusätzlichen, ausnahmsweisen Überschreitungen der festgesetzten Höhen zulässig. Da 
Diskussionen hierzu im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens auf diese Weise ausgeschlossen 
sind, trägt diese Klarstellung auch zu einem effizienten Verwaltungshandeln bei. 
 
Textliche Festsetzung: 
2.3 In den Teil-Baugebieten MK 2, MK 3, MK 4, MK 5 und MK 7 des Kerngebietes sowie im 
Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ – nicht jedoch in den in Nr. 2.4 bezeichneten Berei-
chen – können Überschreitungen der zeichnerisch festgesetzten Höhen für Gebäudeteile wie 
Fahrstuhlschächte oder andere technische Aufbauten ausnahmsweise zugelassen werden, 
wenn  
- die Grundfläche dieser Aufbauten insgesamt 10 % der auf dem Baugrundstück als zuläs-
sig genehmigten Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO nicht überschreitet, 
- die Aufbauten eingehaust werden, sofern dies ohne Funktionseinschränkung möglich ist, 
- die bauliche Höhe der Aufbauten einschließlich ihrer Einhausung das Maß von 3,0 m 
über der Oberkante der unter ihnen befindlichen Geschossdecke nicht überschreitet und 
- die Aufbauten einschließlich ihrer Einhausung um das Maß ihrer Höhe von der dem öf-
fentlichen Raum zugewandten Außenkante der unter ihnen befindlichen Geschossdecke 
abgerückt werden. 
2.4 Fahrstuhlschächte und andere technische Anlagen sind nicht als Aufbauten zulässig  
- in den Teil-Baugebieten MK 1 und MK 6 (jeweils vollständig),  
- in den Teil-Baugebieten MK 2, MK 4 und im Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ je-
weils in den Gebäuden bzw. Gebäudeteilen mit Ausrichtung zur Verkehrsfläche besonde-
rer Zweckbestimmung „Öffentliche Freifläche“ sowie 
Begründung zum Bebauungsplan 
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- im Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ sowie im Teil-Baugebiet MK 3 in den Gebäu-
deteilen mit Ausrichtung zur Grünewaldstraße.  
  In diesen Bereichen sind die entsprechenden technischen Anlagen in die Gebäudehülle zu 
integrieren. 
2.5 Für Solaranlagen auf Dächern sowie die sie umgebenden Brüstungen können Überschrei-
tungen der zeichnerisch festgesetzten Höhen ausnahmsweise zugelassen werden, wenn die 
Oberkante der betreffenden Brüstungen die Oberkante der darunter liegenden obersten Ge-
schossdecke um nicht mehr als 1,50 m überschreitet. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 16 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 6, § 18 BauNVO; § 31 Abs. 1 BauGB;  
§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 89 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 SächsBO]  
 
Begründung zu Nr. 2.3: 
Das Maß der baulichen Nutzung ist in diesem Bebauungsplan durch die zulässige Grundfläche der 
baulichen Anlagen i.V .m. den zeichnerischen Festsetzungen zur Oberkante der Gebäude im Plan ab-
schließend bestimmt. Die Festsetzung gilt für die Gesamtheit des Gebäudes und seiner Anlagen; 
auch bauliche Anlagen der Haustechnik sind grundsätzlich als Teil des Gebäudes zu sehen und nicht 
aus ökonomischen Gründen auf das Dach oder in den Blockinnenbereich zu verlagern. 
Soweit einzelne höhere Aufbauten technisch erforderlich sind, können in begrenztem Umfang Aus-
nahmen von den festgesetzten Bauhöhen zugelassen werden. Diese Ausnahmen sollen nicht dazu 
führen, dass das vorgegebene Maß der Nutzung und die vorgesehenen Gebäudehöhen in mehr als 
nur geringfügigem Maße überschritten werden 
Grund hierfür ist, dass derartige Aufbauten häufig für das Stadtbild nachteilig sind. Es ergeben sich 
insbesondere bei zu flächenintensiven oder zu nah an die Straßen- oder Platzfront herangerückten 
oder in sich zu hohen Aufbauten Nachteile für das Stadtbild: Eine vom durchschnittlichen Betrach-
ter akzeptierte Abfolge verschiedener Dächer, die aber doch architektonisch als Einheit wahrnehm-
bar sind, wird durch überdimensionierte oder zu auffällig gestaltete Aufbauten störend überladen, 
die architektonische Planung wird dann durch technische Aufbauten konterkariert. Zu hohe, zu mas-
sive oder zu nahe an die Baulinie heranrückende Aufbauten würden auch das im Plan umzusetzende 
Bebauungskonzept konterkarieren. Dies soll vermieden werden, da ein Mindestmaß an Gestaltquali-
tät die Realisierung hochwertiger Nutzungen im Gebiet, die Identifikation der zukünftigen Bewoh-
ner mit dem Viertel und die Revitalisierung der zentrumsnahen Brache unterstützt und im Sinne der 
städtebaulichen Zielvorstellungen zur Revitalisierung des Gebietes ist.  
Daher wird das Ausmaß der Überschreitung der zeichnerisch festgesetzten Gebäudehöhen durch 
technisch begründete höhere Gebäudeteile begrenzt und gemäß Satz 1 an Bedingungen geknüpft, 
nämlich  
○ die flächenmäßige Begrenzung der Grundfläche dieser Aufbauten relativ zur tatsächlich re-
alisierten Grundfläche i.S.d. § 19 Abs. 2 BauNVO (je Baugrundstück) auf insgesamt 10 %,  
○ die Einhausung der Aufbauten, um eine architektonische Adaption an das Gebäude zu er-
möglichen; nur falls die Funktion der Aufbauten gestört würde, ist dies nicht zwingend,  
○ die Begrenzung der Höhe der Aufbauten selbst (Überschreitungshöhe bezogen auf die 
Oberkante der darunter befindlichen obersten Geschossdecke) auf 3,0 m und  
Begründung zum Bebauungsplan 
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○ das Abrücken der Aufbauten einschließlich ihrer Einhausung von derjenigen höchsten 
Traufe bzw. obersten Kante des Gebäudes, die den öffentlichen Straßen oder Plätzen zuge-
wandt ist, um das Maß ihrer Höhe, damit die optische Prägung für Benutzer des öffentli-
chen Raums zumindest begrenzt wird. 
Ziel der Regelung ist es, die Belange der Baukultur und der Gestaltung des Ortsbildes34 bei der 
städtebaulichen Planung angemessen zu berücksichtigen und die Einpassung der Bebauung in die 
angrenzende Bebauung zu steuern. Dafür stellen die in der textlichen Festsetzung aufgeführten Re-
gelungen Mindestbedingungen dar. Zusätzlich zu ihrer Erfüllung muss für die technischen Aufbau-
ten eine Ausnahme beantragt werden, die von der zuständigen Behörde auf Begründetheit und An-
gemessenheit geprüft wird. Die Bedingtheit und die Notwendigkeit der Ausnahmebeantragung sind 
damit zu rechtfertigen, dass technische Aufbauten eine besondere Prägungskraft für den öffentli-
chen Raum entfalten können und im Grundsatz die festgesetzten Höhen einzuhalten sind. Insgesamt 
wird mit der für Bauherren großzügigen Regelung ein hohes Maß an Flexibilität für technische Auf-
bauten gewährt. 
Einzelne Bereiche des Plangebietes sind in höherem Maße dafür anfällig, dass Fahrstühle und an-
dere technische Anlagen bzw. Aufbauten negative Auswirkungen auf das Stadtbild entfalten kön-
nen. Daher wird in Satz 1 formuliert, dass für diese „in den in Nr. 2.4 bezeichneten Bereichen“ die 
folgenden Bedingungen und damit die Ausnahmemöglichkeit der Festsetzung Nr. 2.3 nicht gelten. 
Begründung zu Nr. 2.4: 
Ausnahmen für Aufbauten wie nach Festsetzung Nr. 2.3 sind nicht zulässig in den Teil-Baugebieten 
MK 1 und MK 6 (Hochpunkte) sowie in einigen weiteren Bereichen, die den angrenzenden größe-
ren Freiräumen gegenüber liegen, nämlich in den Teil-Baugebieten MK 2, MK 3 und MK 4 sowie 
im Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ jeweils in den Gebäuden bzw. Gebäudeteilen mit Ausrich-
tung zur Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Öffentliche Freifläche bzw. zum Grüne-
waldstraße bzw. im Ergebnis zum Addis-Abebas-Platz.  
Grund hierfür ist, dass die Hochpunkte (MK 1 und MK 6) so angeordnet werden, dass sie von wei-
tem sichtbar sind, nämlich vom Ring aus und ebenso von der Windmühlenstraße. Entsprechend wä-
ren auch technische Aufbauten von weitem sichtbar und verunstaltend. Dies gilt auch für die niedri-
geren Teile des Kerngebietes und das Sondergebiet dort, wo sie an große Freiräume grenzen. Ein 
Betrachter kann von der Mitte der öffentlichen Freifläche über 70 m auf die Markthalle schauen, 
dabei ist auch der obere Gebäudeabschluss im Blick, da der Betrachtungswinkel niedrig ausfällt. 
Entsprechendes gilt für die in der Festsetzung genannten Teilbereiche der Baugebiete. Daher sollen 
in den Bereichen mit Ausrichtung zu den öffentlichen Räumen diese Aufbauten nicht zulässig sein. 
Dennoch bleiben die Interessen der Bauherren gewahrt: Zum einen können die beabsichtigten Auf-
bauten abgerückt werden in unkritische Bereiche. Zum anderen eröffnet Satz 2 eine architektoni-
sche Lösung, nämlich die Integration der Aufbauten in die Gebäudehülle: So könnte der obere Ab-
schluss eines Hochpunktes als Leergeschoss ausgeführt werden, hinter dem sich der Fahrstuhl be-
findet. Bei einer zulässigen Bauhöhe von 56 m ist im Ergebnis keine Benachteiligung der Bauher-
ren zu erkennen.  
Begründung zu Nr. 2.5: 
Das Ziel der Stadt Leipzig, die Nutzung regenerativer Energien zu fördern, soll auch in diesem Be-
bauungsplan umgesetzt werden, soweit dies mit den Zielen der Bauleitplanung vereinbar ist. Daher 
wird festgesetzt, dass für Solaranlagen auf Dächern und die zur sicheren Wartung dieser Anlagen 
                                                
34  § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB; § 89 Abs. 1 SächsBO. 
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notwendigen Brüstungen ausnahmsweise eine Überschreitung der festgesetzten maximalen Ober-
kante der Gebäude zugelassen werden kann. Im Unterschied zur textlichen Festsetzung Nr. 2.3 ist es 
für die Ausnahme nicht Bedingung, dass die technische Anlage – hier die Solaranlagen – sich auf 
10 % der darunter liegenden Geschossdecke beschränkt; dies wäre kontraproduktiv. Hier soll ein 
höherer Anteil der Dachfläche für Solaranlagen genutzt werden dürfen, wobei dann jedoch die hö-
henmäßige Begrenzung der Überschreitung auf 1,50 m einzuhalten ist. 
  
Begründung zum Bebauungsplan 
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Abwägung zum Maß der baulichen Nutzung: 
Die festgesetzten Bauhöhen ermöglichen die Realisierung folgender Geschosszahlen35: 
Sondergebiet, MK 5 Oberkante 21 m / 22 m 6 Geschosse 
MK 2, MK 3, MK 4, MK 7 Oberkante 26 m 7 Geschosse 
MK 6 (südlicher Hochpunkt) Oberkante 34 m 9 Geschosse 
MK 1 (nördlicher Hochpunkt) Oberkante 56 m 16 Geschosse 
 
Prüfung der Geschossflächenzahlen und der Obergrenzen des § 17 BauNVO 
Da die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ) i.V .m. Bauhöhen für die beabsichtigte städtebauli-
che Steuerung ausreichend ist, wird für die Baugebiete keine Geschossflächenzahl (GFZ) festge-
setzt. Bei Ausnutzung der im B-Plan eröffneten Grundflächen und Bauhöhen ergeben sich jedoch 
bei abschätzender Berechnung folgende Werte für die Geschossflächenzahlen36: 
Teil-Baugebiet 
bzw. Bereich
 Baugebiets-
größe in m²
GRZ i.S.d.      
§ 19 Abs. 2 
BauNVO
zulässige 
Grundfläche 
in m² 
Höchstzahl 
der 
Geschosse
realisierbare 
Geschoss-
fläche in m²
resultierende 
GFZ i.S.d. § 20 
Abs. 2 BauNVO 
Kerngebiet MK 1 630 1,0 630 16 10.080 16,0
Kerngebiet MK 2 3.829 0,7 2.680 7 18.761 4,9
Kerngebiet MK 3 
(im Erdgeschoss 
überbaubar)
895 1,0 895 7 6.267 7,0
Kerngebiet MK 4 
(im Erdgeschoss 
überbaubar)
1.006 1,0 1.006 7 7.041 7,0
MK 3 und MK 4:  
(Überbauungen 
der Passagen)
472 1,0 472 2 943 2,0
Kerngebiet MK 5 1.824 0,8 1.459 6 8.754 4,8
Kerngebiet MK 6 398 1,0 398 9 3.578 9,0
Kerngebiet MK 7 1.686 1,0 1.686 7 11.799 7,0
Kerngebiet MK 8 445 1,0 445 1 445 1,0
Sondergebiet SO 7.247 1,0 7.247 6 43.480 6,0
SUMME 18.430 16.917 111.148 6,0
 
  
                                                
35  Überschlägige Rechnung mit einer Geschosshöhe von 3,30 m (inkl. Geschossdecke) und überhöhtem Erdgeschoss. 
36  Dito. 
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Als Obergrenze für das Maß der baulichen Nutzung sieht § 17 Abs. 1 BauNVO für Kerngebiete als 
GRZ 1,0 und als GFZ 3,0 vor. Die Obergrenze von 1,0 für die GRZ kann nicht überschritten wer-
den. Die Überschreitung der Obergrenze für die GFZ wird in folgenden Bereichen des B-Plans 
durch die Festsetzungen ermöglicht:  
○ In den Teil-Baugebieten MK 2 und MK 5 – bei denen durch die V orgabe einer GRZ von 
0,7 bzw. 0,8 Hofbereiche auszubilden sind – ergibt sich durch die Berechnung der (rechne-
rischen) GFZ zu 4,9 bzw. 4,8 eine Überschreitung der Obergrenze von 3,0. 
○ Im Teil-Baugebiet MK 7 ergibt sich als (rechnerische) GFZ ein Wert von 7,0; in den Teil-
Baugebieten MK 3 und MK 4 ergibt sich eine (rechnerische) GFZ von 5,537. Somit wird 
auch hier die Obergrenze des § 17 Abs. 1 BauNVO von 3,0 überschritten. Dies liegt bei 
diesen Teil-Baugebieten jedoch daran, dass es sich um relativ kleine Teil-Baugebiete han-
delt, die nach der Konzeption des städtebaulichen Entwurfes sowie nach den Festsetzungen 
und der zu erwartenden architektonischen Konzeption vollflächig als ein Gebäude errichtet 
werden (ohne Hof). 
○ Die GFZ-Werte von 16 und 9 für die beiden Teil-Baugebiete MK 1 und MK 6 stellen nicht 
aussagekräftige Spitzenwerte dar, die dadurch entstehen, dass diese Teil-Baugebiete zur 
Steuerung der zulässigen Bauhöhe sich auf diese Baukörper beschränken und keine Hofbe-
reiche umfassen. 
○ Die für das Sondergebiet berechnete GFZ überschreitet mit 6,0 ebenfalls die Obergrenze 
von 3,0. 
 
Begründung der Überschreitung der Obergrenzen des § 17 BauNVO 
Eine Überschreitung der Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO ist gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO 
1990/ 201738 aus städtebaulichen Gründen zulässig, wenn sichergestellt wird, dass die allgemeinen 
Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswir-
kungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden.  
Die Überschreitungen sind im Falle dieses Bebauungsplans aus folgenden städtebaulichen Gründen 
beabsichtigt und gerechtfertigt: 
○ Die Planung dient der Umsetzung eines vom Stadtrat zur Umsetzung beschlossenen städte-
baulichen Wettbewerbsergebnisses (siehe Kap. 2 und 9), in dem bewusst Lösungen für eine 
qualitätvolle, der besonderen Lage angemessene Bebauung am Wilhelm-Leuschner-Platz 
gesucht wurden. 
○ Wesentlicher Bestandteil des Bebauungskonzeptes ist die Unterteilung des Plangebietes in 
unbebaute Bereiche – die öffentliche Freifläche einschließlich der darin vorgesehenen 
Baumpflanzungen und des in den Straßenrandbereichen vorhandenen Grüns und des Quar-
tiersplatzes – und in einen stärker verdichteten Bereich mit drei gegliederten Baublöcken 
im Osten des Plangebietes. Für einige Teil-Baugebiete (MK 1, MK 6, MK 3 und MK 4 so-
wie ggf. MK 7) ergibt sich eine erhebliche zahlenmäßige Überschreitung der Obergrenze 
                                                
37  Bei Gesamtbetrachtung der Teil-Baugebiete MK 3 und MK 4, also unter Einbeziehen der nicht überbaubaren MK-Flächen in 
diesen Teil-Baugebieten und unter Einberechnen der Passagenüberbauung, die höchstens als zweigeschossige Überbauung 
realisierbar ist. Der GFZ-Wert weicht dadurch von der abschätzenden Berechnung der GFZ (Tabelle auf der vorigen Seite) ab. 
38  Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), die zuletzt durch Artikel 2 
des Gesetzes vom 4. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057) geändert worden ist. 
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allein deshalb, weil sie aus Gründen der planungsrechtlichen Feinsteuerung als Teil-Bauge-
biete konzipiert wurden, die nur einen Baukörper umfassen. Diese rechnerischen Werte ent-
falten daher keine Aussagekraft über die tatsächliche Baudichte auf dem Gesamtareal. Viel-
mehr ist die überschlägige GFZ für das gesamte Baugebiet und die Gesamtkonzeption des 
Plangebietes einschließlich seiner Freiflächen zu betrachten und in die Abwägung einzu-
stellen.   
Für andere Baugebiete – nämlich die beiden Teil-Baugebiete MK 2 und MK 5 mit großen 
Höfen sowie das Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ – überschreiten die rechnerisch er-
mittelten Werte für die GFZ ebenfalls die Obergrenze des § 17 Abs. 1 BauNVO und entfal-
ten auch Aussagekraft. Für diese Baugebiete ist festzustellen, dass die hohe Dichte städte-
baulich erwünscht und an dieser hervorragend erschlossenen Lage vertretbar ist, um Bau-
flächen für kerngebietstypische Nutzungen, die Ansiedlung von Institutionen und damit 
letztlich Arbeitsplätzen zu schaffen und darüber hinaus in einem erheblichen Maße Woh-
nungen zu realisieren. Außerdem soll die Wiedererrichtung der Markthalle, die vom Stadt-
rat beschlossen wurde, durch ihre Überbauung (bauliche Erweiterung) – und damit in der 
Folge auch durch die Erhöhung der baulichen Dichte – befördert werden. 
○ Der Bebauungsplan dient der Innenentwicklung Leipzigs. Es ist Ziel der Stadt Leipzig, das 
seit mehr als 40 Jahren brachliegende große Gelände wieder einer baulichen Nutzung zuzu-
führen und Initiativen zur Bebauung anzustoßen. Eine Verdichtung der Nutzungen in Zent-
rumsnähe entspricht dem Leitbild der kompakten Stadt, denn es sollen für verschiedene 
Nutzungen Angebote im Bereich der erweiterten Innenstadt geschaffen werden, um ent-
sprechend Entwicklungsdruck von weniger gut integrierten stadträumlichen Lagen zu neh-
men.  
Mit den vorgesehenen Nutzungsmaßen knüpft das Gebiet an die gewachsene Innenstadt an: 
Im benachbarten Stadtzentrum ergeben sich in vielen Bereichen bei (rechnerischen) Werten 
für die GRZ von 0,8 bis 1,0 mit vorzufindenden Zahlen der V ollgeschosse von V bis VIII 
ebenfalls Werte für eine (rechnerische) GFZ um 6,0.  
○ Die Stadt hat ein Interesse daran, dass vorhandene teure Infrastruktur gut ausgelastet wird, 
dies betrifft sämtliche technischen Medien sowie die Straßen und den öffentlichen Verkehr. 
Der im Plangebiet gelegene Zugang zum City-Tunnel (regionale S-Bahn, Regionalbahn) 
und die Straßenbahnlinien in der Ringstraße sowie in der Grünewaldstraße sind als Schwer-
punkte des ÖPNV zu werten, was eine stärkere Verdichtung der Baugebiete im Einzugsbe-
reich rechtfertigt.  
Zu den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse (§ 17 Abs. 2 
BauNVO) zählen insbesondere die Sicherstellung einer ausreichenden Belichtung, die Möglichkeit, 
im Wohnumfeld nutzbare Grünflächen vorzufinden und die ausreichende Abschirmung vor gesund-
heitsschädlichen Lärmimmissionen. Die in § 17 Abs. 2 BauNVO genannten Bedingungen sind er-
füllt. Die Überschreitung wird durch folgende Festsetzungen und Umstände ausgeglichen: 
○ Durch die Festsetzungen insb. zur Steuerung der Wohnnutzung ist sichergestellt, dass in 
sämtlichen für das Wohnen geöffneten Teil-Baugebieten bzw. Geschossen die Anforderun-
gen an eine ausreichende Belichtung erfüllt werden können. In sämtlichen Erdgeschossen 
des Kerngebietes, in den Teil-Baugebieten MK 3, MK 4 und MK 7, im ehemaligen „Bow-
lingtreff“ sowie in den beiden unteren V ollgeschossen des Sondergebietes soll keine Wohn-
nutzung erfolgen. 
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○ Die Obergrenze des § 17 Abs. 1 BauNVO für die GRZ im Kerngebiet (1,0) kann nicht 
überschritten werden. Es sei jedoch erwähnt, dass die GRZ in zwei Teil-Baugebieten sogar 
unterschritten wird, ohne dass eine Überschreitungsmöglichkeit gemäß § 19 Abs. 4 
BauNVO eröffnet würde.  
○ Zur Vermeidung oder Verminderung nachteiliger Auswirkungen auf die Umwelt sind sämt-
liche Dachflächen mit mindestens 15 cm Substratstärke zu begrünen; dies trägt auch zur 
Regenwasserrückhaltung und -verdunstung bei. Das auf der öffentlichen Freifläche anfal-
lende Niederschlagswasser muss dort weitgehend versickert werden; eine Nutzung des Re-
genwassers als Brauchwasser oder zur Bewässerung wird im Rahmen der städtischen Be-
wirtschaftung angestrebt.  
○ Eingriffe in den Naturhaushalt werden durch geeignete Maßnahmen ausgeglichen. V orhan-
dene und geplante Pflanzen und Pflanzungen auf den öffentlichen und den privaten Flächen 
dienen der Aufrechterhaltung der Funktionen des Naturhaushalts und sorgen für Kühlung 
durch Verdunstung:   
V orhandene Straßenbäume werden z.T. erhalten, und gemäß Festsetzung zur Neuanpflan-
zung von Straßenbäumen sollen mindestens 56 Bäume an den Straßen und mindestens 8 
Bäume in der Parkanlage der Planstraße gepflanzt werden. Auf der öffentlichen Freifläche 
sind außerdem 38 Großbäume zu pflanzen. Innerhalb der Grünfläche im Nordosten sind die 
vorhandenen Heckenstrukturen zu erhalten; im Rahmen der gärtnerischen Pflege wird die 
Stadt heimische V ogelnährgehölze nachpflanzen, falls erforderlich.   
In den Teil-Baugebieten MK 2 und MK 5 sind nicht überbaute Tiefgaragen mit einer min-
destens 100 cm mächtigen Bodenschicht zu überdecken und intensiv zu begrünen. Dabei 
ist je angefangene 150 m² ein standortheimischer Baum zu pflanzen. 10 % der zu begrü-
nender Fläche ist mit standortheimischen Sträuchern zu bepflanzen. Insgesamt sind auf den 
Tiefgaragen damit mindestens 7 Bäume und 103 m² Sträucher zu pflanzen. 
○ Zusätzlich zu den planerisch in diesem Bebauungsplan gesicherten Grün- und Freiflächen 
sind in unmittelbarer Nähe der Baugebiete das Ringgrün sowie der Addis-Abeba-Platz ge-
legen, die für die Erholung der Bewohner oder der im Plangebiet Beschäftigten schnell er-
reichbar sind. 
○ Die Schallimmissionen auf schutzwürdige Nutzungen im Plangebiet können durch geeig-
nete und zumutbare Maßnahmen zum baulichen Schallschutz bewältigt werden: Hierfür 
wurden textliche Festsetzungen zur Schalldämmung der Außenfassaden einschließlich der 
Fenster und der Tiefgarageneinfahrt sowie zu lärmschützenden Grundrissen von Wohnun-
gen und zu den Außenwohnbereichen in den Plan aufgenommen. In einigen Baugebieten 
sind Wohnungen gänzlich ausgeschlossen, in den übrigen nur ab dem 1. Obergeschoss 
(Kerngebiet) bzw. ab dem 3. Obergeschoss (Sondergebiet) zulässig.   
Die Bauweise – geschlossen und im Kerngebiet somit Baublöcke mit Innenhöfen bildend 
und in dieser Weise auch durch die DIN 18005 (Abschnitt 5.5) empfohlen – trägt ganz er-
heblich zu Schallschutz bei. Bezüglich des Lärmschutzes lassen sich somit gesunde Wohn- 
und Arbeitsverhältnisse gewährleisten: Obwohl wegen der V orbelastung hauptsächlich 
durch Straßenlärm die Orientierungswerte gemäß Beiblatt zur DIN 18005 am Rande der 
Baugebiete nicht eingehalten werden und dabei sogar die Schwelle der Gesundheitsgefähr-
dung überschritten wird, können die angestrebten niedrigen Innenraumpegel eingehalten 
werden, die für den dauerhaften Aufenthalt in Wohnungen und insbesondere das Schlafen, 
aber auch für den Aufenthalt in Büros und anderen Aufenthaltsräumen notwendig sind.  
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○ Für gewerbliche Nutzungen im Plangebiet, die jetzt noch nicht absehbar sind, erfolgt im 
Rahmen der Baugenehmigung eine Prüfung gemäß den V orgaben der TA Lärm. Bei Erfor-
dernis können Maßgaben zum Schallschutz in die Baugenehmigung aufgenommen werden.   
○ Damit die vorgesehene bauliche Dichte nicht in einem starken Ansteigen des privaten mo-
torisierten Ziel- oder Quellverkehrs mündet, sind oberirdische Stellplätze und Garagen 
ausgeschlossen, und es wird die Zahl der zulässigen Stellplätze begrenzt. Im öffentlichen 
Raum werden keine anrechenbaren Parkmöglichkeiten (als Ersatz für Stellplätze) geschaf-
fen. Damit wird die Errichtung vorrangig MIV-zentrierter Bauvorhaben erschwert. Die Ver-
kehrserschließung des Gebietes durch den ÖPNV ist ausgezeichnet. Da das Plangebiet 
zentrumsnah liegt, ist unter diesen V oraussetzungen auch die Bedingung des § 17 Abs. 2 
BauNVO – dass nämlich „die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden“ – erfüllt. 
Unter Berücksichtigung des Dargelegten ist die (rechnerische) Überschreitung der Obergrenze des 
§ 17 Abs. 1 BauNVO daher rechtskonform. 
 
12.3 Sonstige Festsetzungen für die Baugebiete 
12.3.1 Bauweise, Baulinien 
Zeichnerische Festsetzung: 
Für die Teil-Baugebiete MK 1 bis MK 7 des Kerngebietes sowie für das Sondergebiet „Überbaute 
Markthalle“ wird in den dazugehörigen Planschablonen zeichnerisch die geschlossene Bauweise 
(„g“) festgesetzt. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 22 BauNVO]  
 
Begründung: 
Die geschlossene Bauweise wird festgesetzt, um das vom Stadtrat beschlossene Bebauungskonzept 
umzusetzen. Danach werden die Baublöcke im Plangebiet von geschlossener Bebauung gebildet.  
Die geschlossene Bauweise entspricht der üblichen Bauweise in der Innenstadt Leipzigs, die in die-
sen Bebauungsplan aufgegriffen werden soll. Die durch Umsetzung der Baulinien ausgebildeten 
Baukörper wirken zugleich als Raumkanten für die erwünschte Herausbildung innenstadttypischer 
Straßenräume sowie als Raumkanten für die Freiflächen. 
Die geschlossene Bauweise hilft auch bei der Umsetzung des Ziels, in den Baugebieten einen er-
heblichen Anteil von Wohnungen zu ermöglichen. Angesichts der Belastung der Straßenräume mit 
Verkehrslärm und der möglichen Belastung mit Veranstaltungslärm von der öffentlichen Freifläche 
sind geschlossene, ruhige Innenhöfe in den größeren Teil-Baugebieten geeignet, um ruhige, zum 
Schlafen geeignete Bereiche innerhalb der Wohnungen zu ermöglichen. Die geschlossene Bauweise 
ist damit eine V oraussetzung der Bewältigung der Lärmproblematik mithilfe von Grundrisslösun-
gen. Auch vergleichbar schutzbedürftige Nutzungen wie z.B. Bildungseinrichtungen oder For-
schungsinstitute profitieren von ruhigen Räumen. 
Für das MK 8 (ehemaliger „Bowlingtreff“) ist die Festsetzung einer Bauweise nicht erforderlich, da 
das Gebäude denkmalgeschützt ist. 
  
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Zeichnerische Festsetzung: 
Für sämtliche Teil-Baugebiete des Kerngebietes sowie das Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ 
werden entlang der Grenze der Teil-Baugebiete gegenüber den angrenzenden Straßenverkehrsflä-
chen bzw. öffentlichen Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung bzw. den mit „G2“und 
„G3“ gekennzeichneten Durchgängen zeichnerisch Baulinien festgesetzt.   
[§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V . m. § 23 BauNVO] 
 
Begründung: 
Die festgesetzten Baulinien dienen der Umsetzung des vom Stadtrat beschlossenen Bebauungskon-
zeptes: Die Bebauung soll unmittelbar entlang der öffentlichen Straßen und Plätze erfolgen; V orgär-
ten oder bewusst nicht bebaute Flächen sind somit – bis auf die Durchgänge in den Teil-Baugebie-
ten MK 3 und MK 4 – nicht zulässig.  
Auch für die nordwestliche Spitze des Teil-Baugebietes MK 7 (Brüderstraße Ecke Windmühlen-
straße, angrenzend an die Platzfläche) werden Baulinien festgesetzt. Dadurch überschneidet sich die 
Baukörperfestsetzung im Bereich der Spitze maximal 3 m mit dem planfestgestellten Tunnelbereich 
(in der Planzeichnung mit „gestrichelter“ Linie dargestellt). Im Rahmen des Wettbewerbs für die 
Errichtung des Instituts für Länderkunde (2018/2019) in diesem Teil-Baugebiet wurde auch die Ver-
einbarkeit eines entsprechenden Gebäudes mit dem unterirdischen, planfestgestellten City-Tunnel 
Leipzig mit positivem Ergebnis geprüft. Die Festsetzung der Baulinie führt somit nicht zu unge-
rechtfertigten Härten aufgrund besonderer statischer Anforderungen für den Bauherrn. 
Der „Bowlingtreff“ steht unter Denkmalschutz. Die Baulinie wird als bestandswahrende Festset-
zung in den Plan aufgenommen.  
 
Textliche Festsetzung: 
3.1  Im Teil-Baugebiet MK 6 des Kerngebietes ist oberhalb von 7,50 m über der Bezugshöhe ein 
Vortreten der Gebäudefassade vor die Baulinie um bis zu 1,00 m zulässig. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 und 2, § 9 Abs. 3 BauGB i.V . mit § 23 Abs. 2 BauNVO] 
 
Begründung: 
Grundsätzlich gelten Baugrenzen für die Errichtung baulicher Anlagen sowohl unterhalb der Gelän-
deoberfläche als auch oberhalb der Geländeoberfläche für sämtliche Geschosse. 
Für das Teil-Baugebiet MK 6 soll auf der Grundlage des § 23 Abs. 2 BauNVO, der i.V .m. § 16 Abs. 
5 BauNVO Abweichungen von Baulinien durch Festsetzung erlaubt, zugelassen werden, dass die 
Fassade oberhalb von 7,50 m über der Bezugshöhe die Baulinie – also nur zum öffentlichen Stra-
ßenraum – über die Baulinie um 1,0 m vortritt.  
Dies entspricht dem Masterplan, der eine Akzentuierung der Bebauung durch das V ortreten der 
Hochhäuser vor die Gebäudefassade der angrenzenden Teil-Baugebiete (hier des MK 5) vorsieht. 
Für das Erdgeschoss und die Kellergeschosse ist eine dementsprechende Festsetzung der Baulinie 
(wie im MK 1) nicht möglich, da in der Grünewaldstraße ein Kabel verläuft, das für den Betrieb des 
Citytunnels notwendig ist und nur unter großen Kosten verlegt werden könnte. Zu diesem Kabel 
sind Mindestabstände einzuhalten, um Wartungs- oder Reparaturarbeiten zu ermöglichen.  
Daher soll die Akzentuierung des Hochpunktes durch das V ortreten des Gebäudes erst ab einer 
Höhe von 7,50 m über Erdboden beginnen, etwa mit dem 2. Obergeschoss. Für die stadträumliche 
Wirkung – insbesondere aus entfernter Betrachtung – ist diese architektonische Lösung gleichartig 
und sachgerecht. 
 
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12.3.2 Arkaden 
Zeichnerische Festsetzung: 
Für den nördlichen Bereich des Baublocks im MK 1 wird eine 6,0 m x 21,0 m große Fläche zeichne-
risch als Arkade festgesetzt.  
[§ 9 Abs. 2 BauGB i.V .m. § 23 BauNVO] 
 
Begründung: 
Gemäß dem städtebaulichen Konzept bzw. dem Masterplan soll das Hochhaus (Hochpunkt) im 
MK 1 deutlich vor die Fassade des angrenzenden MK 2 hervortreten und das Stadtbild dadurch 
auch für entfernte Betrachter akzentuieren.  
Nördlich des Teil-Baugebietes MK 1 (nördlicher Hochpunkt) verläuft jedoch (südlich der die Straße 
Roßplatz begleitenden Grünstrukturen) eine wichtige Fuß- und Radwegeverbindung. Diese Wege-
verbindung hat eine besondere Bedeutung für den stadtweiten Radverkehr, da sie das zügige Um-
fahren des Stadtzentrums (in dem Fußgänger V orrang vor Radfahrern haben) erlaubt. Eine Ein-
schränkung des zur Verfügung stehenden städtischen Raums ist an dieser Stelle daher nicht geplant: 
Fußgängern soll die mit G1 gekennzeichnete Fläche (siehe hierzu Kap. 12.3.3) zur Verfügung ste-
hen, während ein Radweg bzw. Radfahrstreifen zumindest die nächste Zeit nördlich des Gebäudes 
verlaufen kann. Um beiden Belangen gerecht zu werden, soll das Erdgeschoss des Hochhauses da-
her als Luftgeschoss, d.h. als Arkade, errichtet werden und für den Fußverkehr – die Allgemeinheit 
– nutzbar sein. 
 
Zeichnerische Festsetzung: 
An der Gebäudefassade des Sondergebietes „Überbaute Markthalle“ bzw. des Teil-Baugebietes 
MK 4 des Kerngebietes zur „Öffentlichen Freifläche“ werden die Punkte A und C festgesetzt.  
[§ 9 Abs. 2 BauGB i.V .m. § 23 BauNVO] 
Textliche Festsetzung: 
3.2 Im Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ sowie im Teil-Baugebiet MK 4 des Kerngebietes 
ist im Abschnitt zwischen den Punkten A und C zur Errichtung von Arkaden ein Zurücktre-
ten der Gebäudefassade hinter die Baulinie um mindestens 4,0 m und höchstens 6,0 m zuläs-
sig. 
[§ 9 Abs. 2 BauGB i.V .m. § 23 BauNVO] 
 
Begründung: 
Die zeichnerische Festsetzung der Punkte dient der einfachen und rechtssicheren Bestimmung des-
jenigen Abschnitts der Fassaden, auf den die textliche Festsetzung Bezug nimmt.  
An der Platzfläche sollen Arkaden bzw. Kolonnaden (hier aus Gründen der Einfachheit nur als Ar-
kaden bezeichnet) zulässig sein, wenn Bauherren dies wünschen und ihrem Gebäude dadurch eine 
besondere Verbindung von Innenraum und öffentlichem Außenraum verleihen möchten. Die vor-
sorgliche Sicherung von Flächen für die Belastung mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit ist 
hier nicht erforderlich, da die neu zu gestaltende Platzfläche ausreichend groß ist. Die zwischen den 
Punkten A und C für Arkaden verwendeten Flächen bleiben also vollständig in privater Verfügung, 
z.B. für eine Nutzung als Café.  
Begründung zum Bebauungsplan 
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Die Festsetzung soll einen nutzbaren Raum innerhalb einer „üblichen“ Arkade ermöglichen, nicht 
etwa eine sockelartige Raumwirkung oder eine unüblich tiefe Arkadierung bzw. ein Gebäude ohne 
Fassade zur Platzfläche erlauben. Daher werden das Mindestmaß von 4,0 m und das Höchstmaß 
von 6,0 m in die Festsetzung aufgenommen. 
Die Festsetzung ist erforderlich, denn ohne sie müssten Bauherren im Erdgeschoss und im 1. Ober-
geschoss ebenso wie in sämtlichen Geschossen die festgesetzte Baulinie einhalten. 
 
Textliche Festsetzung: 
3.3 Arkaden sind mit einer lichten Höhe von mindestens 7,50 m und maximal 9,00 m oberhalb 
der Bezugshöhe zu errichten. Die Summe der Grundflächen ihrer Stützpfeiler entlang der 
Baulinie darf nicht mehr als 8 % der Grundfläche der Arkade betragen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3 BauGB i.V .m. § 89 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 SächsBO] 
 
Begründung: 
Arkaden, die im Plangebiet errichtet werden, sollen nutzbar sein, als solche auch wahrgenommen 
werden und nicht zu bedrückenden (engen) Raumeindrücken beim Besucher hervorrufen. Daher 
wird eine Mindesthöhe von 7,50 m und eine Maximalhöhe von 9,0 m über der Bezugshöhe festge-
setzt. Arkaden erstrecken sich damit ungefähr über die beiden unteren Geschosse. Mit Satz zwei soll 
erreicht werden, dass die Arkade in großzügiger Weise offen ist und die darüber liegende Überbau-
ung nicht durch klobige, fast wandartige Stützpfeiler getragen wird, sondern durch entsprechend 
schlanke Stützen. Damit wird der zulässige Raumtypus Arkade sichergestellt und die Realisierung 
unerwünschter Hybridformen ausgeschlossen. 
 
12.3.3 Gehrechte; Durchgänge 
Zeichnerische Festsetzungen: 
Für einen Fußgängerdurchgang von der „Öffentlichen Freifläche“ im Westen zur Straßenverkehrs-
fläche der Grünewaldstraße im Osten durch Arkaden im Erdgeschoss des Teil-Baugebietes MK 1 
wird eine Fläche zeichnerisch als mit einem Gehrecht zu belastende Fläche festgesetzt. In Ergän-
zung der zeichnerischen Festsetzung wird diese Fläche mit der Buchstaben-/ Nummernkombination 
„G1“ gekennzeichnet.  
Für einen Fußgängerdurchgang von der Planstraße im Westen zur Straßenverkehrsfläche der Grü-
newaldstraße im Osten durch das Teil-Baugebiet MK 3 wird eine Fläche zeichnerisch als mit einem 
Gehrecht zu belastende Fläche festgesetzt. In Ergänzung der zeichnerischen Festsetzung wird diese 
Fläche mit der Buchstaben-/ Nummernkombination „G2“ gekennzeichnet.  
Für einen Fußgängerdurchgang von der „Öffentlichen Freifläche“ im Westen zur Straßenverkehrs-
fläche der Planstraße im Osten durch das Teil-Baugebiet MK 4 wird eine Fläche zeichnerisch als 
mit einem Gehrecht zu belastende Fläche festgesetzt. In Ergänzung der zeichnerischen Festsetzung 
wird diese Fläche mit der Buchstaben-/ Nummernkombination „G3“ gekennzeichnet.  
Textliche Festsetzung: 
3.4 Die in der Planzeichnung mit dem Planzeichen Nr. 15.5 der PlanZV festgesetzten und mit 
dem Buchstaben „G“ gekennzeichneten und nummerierten Flächen sind – zwecks Begeh-
barkeit der dort festgesetzten Arkaden bzw. Durchgänge – mit einem Gehrecht zugunsten 
der Allgemeinheit zu belasten.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1, 21 BauGB]  
Begründung zum Bebauungsplan 
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Begründung zu den zeichnerischen Festsetzungen und zur textlichen Festsetzung: 
Siehe zunächst die Begründung zur zeichnerischen Festsetzung der Arkade im MK 1 (Kap. 12.3.2), 
mit der das Freihalten und Arkadieren des Erdgeschosses festgesetzt wird. 
Mit der Festsetzung der Fläche G1 als eine „mit Gehrecht zu belastende Fläche“ durch das Planzei-
chen Nr. 15.5 der PlanZV wird i.V .m. der textlichen Festsetzung die rechtliche V oraussetzung für 
die Belastung dieser Fläche im MK 1 mit einem Gehrecht geschaffen. 
Mithilfe der beiden Fußgänger-Durchgänge auf den gekennzeichneten Flächen G2 und G3 wird ge-
mäß dem städtebaulichen Konzept angestrebt, Fußgängern ein besonderes architektonisches 
Raumerlebnis zu ermöglichen und die Wegverbindungen praktischer und attraktiver zu gestalten:  
○ Der Durchgang auf der Fläche G2 nimmt eine direkte Verbindung von der Freifläche in 
Richtung Grünewaldstraße auf, die zunächst zwischen den beiden Baublöcken des MK 2 
und MK 4, dann nördlich der kleinen Quartiers-Grünfläche und schließlich (auf der Fläche 
G2) zwischen den Baublöcken im MK 2 und im MK 3 verläuft.  
○ Der Durchgang auf der Fläche G3 führt in direkter Verlängerung der Route Leplaystraße – 
Planstraße auf die öffentliche Freifläche.  
Die Flächen sind gemäß textlicher Festsetzung Nr. 3.4 mit einem Gehrecht zugunsten der Allge-
meinheit zu belasten und für die Begehbarkeit durch die Allgemeinheit zu sichern. Die über diesen 
Flächen liegenden Bereiche dürfen nach Maßgabe der Planzeichnung sowie der Nebenzeichnungen 
und nach Maßgabe der textlichen Festsetzungen Nr. 3.3 und 3.5 überbaut werden. 
Arkaden und Durchgänge finden sich auch in der benachbarten Leipziger Innenstadt, an deren Bau-
tradition damit angeknüpft wird. Sie sind dort dem Fußgängerverkehr förderlich; mit ihnen werden 
Engstellen in der Aufteilung des Straßenraums abgemildert und geschützte Gehwege oder fußläu-
fige Abkürzungen realisiert, früher dienten sie auch zur Erschließung der tiefen Baublöcke (als 
Passagen). Neben diesen praktischen V orzügen stellen Arkaden und Durchgänge einen interessanten 
architektonischen Raumtypus dar. Dieser kann bei ausreichender lichter Höhe für Fußgänger ein be-
sonderes Raumerlebnis bieten. Diese besondere architektonische Raumqualität soll auch bei der 
Wiederbebauung dieses Areals zu seiner Wiederbelebung aufgegriffen werden. Durch die Verbesse-
rung der fußläufigen Durchquerungsmöglichkeiten werden auch die Ziele des STEP Verkehr und 
öffentlicher Raum umgesetzt. 
Die Festsetzung von Flächen für die Eintragung eines Geh- oder Fahrrechtes in einem Bebauungs-
plan bewirkt noch nicht automatisch die Eintragung der Rechte in das Grundbuch und das Entstehen 
des Geh- oder Fahrrechtes. Im Regelfall wird der Eigentümer des Grundstückes das im B-Plan vor-
bereitete Recht freiwillig einräumen. Nur im Streitfall – z.B. bei der Errichtung baulicher Anlagen, 
die dem beabsichtigten Durchgang entgegenstehen, sind die Eintragung und notfalls streitige 
Durchsetzung des Geh- bzw. Fahrrechts erforderlich.  
Üblicherweise ist die streitige Durchsetzung nicht nötig, da die Erfahrung zeigt, dass Bauherren es 
vorziehen, Wegerechte für die Öffentlichkeit gemäß den Wünschen der Stadt, aber in eigener Regie 
zu realisieren. Ein streitiger V ollzug der Festsetzung und die Verwendung städtischer Haushaltsmit-
tel sind daher aller Wahrscheinlichkeit nach nicht erforderlich. 
Mit Rücksicht auf den Grundstückseigentümer kann in Grundstückskaufverträgen (bei Verkauf der 
städtischen Baugrundstücke) vereinbart werden, dass die Stadt die Begründung der Geh- und Fahr-
rechte erst nach Planung und Fertigstellung der Durchgänge vornimmt.  
 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Zeichnerische Festsetzung: 
In der Planzeichnung werden  
- im Teil-Baugebiet MK 3, angrenzend an das Teil-Baugebiet MK 2 sowie  
- im Teil-Baugebiet MK 4, angrenzend an das Sondergebiet „Überbaute Markthalle“  
zwei Flächen als „Luftgeschoss“ festgesetzt.  
In der Nebenzeichnung 1 werden Baulinien für das Gebäude im Teil-Baugebiet MK 4 oberhalb von 
10,00 m bis 20,00 m über der Bezugshöhe festgesetzt.  
In der Nebenzeichnung 2 werden Baulinien für das Gebäude im Teil-Baugebiet MK 3 oberhalb von 
10,00 m bis 20,00 m über der Bezugshöhe festgesetzt.  
Textliche Festsetzung 
3.5 Die Überbauung der in der Planzeichnung mit dem Planzeichen „Luftgeschoss“ festgesetz-
ten und mit dem Buchstaben „G“ gekennzeichneten und nummerierten Flächen ist unter Zu-
lassung einer Abweichung von den in der Hauptzeichnung festgesetzten Baulinien zulässig 
gemäß den zeichnerischen Festsetzungen in den Nebenzeichnungen 1 und 2: 
- entweder durch nutzbare Vollgeschosse (auch als Verbindungsgang) zwischen den an-
grenzenden Gebäuden  
- oder als gläserne Überdachung der mit „G2“ und „G3“ gekennzeichneten Flächen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 und 2, Abs. 3 BauGB i.V. mit § 23 BauNVO] 
 
Begründung zu den zeichnerischen Festsetzungen und zur textlichen Festsetzung: 
Gemäß dem städtebaulichen Konzept sollen die Gebäude in den Teil-Baugebieten MK 3 und MK 4 
derart gestaltet werden, dass sich Durchgänge zwischen dem MK 2 und dem MK 3 bzw. dem MK 4 
und dem Sondergebiet ergeben. Dazu sind in zwei Teilbereichen der Teil-Baugebiete MK 3 und 
MK 4 – außerhalb der gemäß Planzeichnung überbaubaren Flächen – Luftgeschosse zeichnerisch 
festgesetzt (im Bereich der mit „G2“ und G3“ gekennzeichneten Flächen). In ihrer horizontalen 
Ausdehnung entsprechen sie den überbaubaren Bereichen gemäß den Nebenzeichnungen 1 und 2.  
Gemäß den zeichnerischen Festsetzungen in diesen Nebenzeichnungen sind die als „Luftgeschoss“ 
gekennzeichneten Flächen oberhalb einer Höhe von 10,00 m und bis zu einer Höhe von 20,00 m 
über der Bezugshöhe Baukörper zulässig. Bei Umsetzung dieser eröffneten Baukörper ergeben sich 
somit im Bereich der Luftgeschosse Durchgänge. 
Die Höhe von 10,00 m bewirkt, dass die ebenerdigen überhöhten Luftgeschosse „überhöht“ sind im 
Vergleich zu einem normalen Erdgeschoss. Ein Durchgang mit einer lichten Höhe unter 10,0 m ist 
hier somit nicht zulässig.  
Die Baulinien in der Planzeichnung einschließlich ihrer Nebenzeichnungen 1 und 2 werden derart 
festgesetzt, dass die Überbauung der Durchgänge um 6,0 m gegenüber der öffentlichen Freifläche 
und um 8,0 m gegenüber dem Straßenraum der Grünewaldstraße zurückspringt. Dies erfolgt, um 
eine architektonische Akzentuierung der großen, neu zu errichtenden Gebäudekomplexe zu fördern. 
Erst durch diese Überbauungen der Luftgeschosse ergeben sich ebenerdige Durchgänge gemäß dem 
Bebauungskonzept; ansonsten wäre der Durchgang oben offen in Form einer Schluppe bzw. als 
schmaler Weg unter freiem Himmel. 
Mit der textlichen Festsetzung wird zunächst die Abweichung von den in der Hauptzeichnung fest-
gesetzten Baulinien erlaubt: Nach diesen Baulinien, die gemäß Hauptzeichnung getrennte Baublö-
cke für die Teil-Baugebiete MK 2, MK 3, MK 4 und Sondergebiet festsetzen, wäre eine verbin-
dende Überbauung nicht möglich; diese Möglichkeit schafft erst die textliche Festsetzung i.V .m. 
den Nebenzeichnungen.  
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Die textliche Festsetzung nennt ausdrücklich die Verbindung der Baublöcke beiderseits der Durch-
gänge –  
  … „auch als Verbindungsgang“ … 
– durch die Überbauung einschließlich einer Begehbarkeit von den angrenzenden Gebäuden aus als 
zulässige Lösung. Dies hat klarstellenden Charakter, denn einer baulichen Verbindung stehen (unter 
Beachtung der V orschriften zum Brandschutz) keine planungsrechtlichen Festsetzungen entgegen.  
Denkbar ist zum einen somit eine Verbindung des Gebäudes im Sondergebiet mit dem kleineren 
nördlichen Baublock im MK 4. Möglich ist aber auch, die Geschossfläche der Überbauung des 
Durchgangs „G3“ nur mit dem Baublock im MK 4 zu verbinden, in Form eines „angelehnten“ Soli-
tärbauwerks. Entsprechendes gilt für die Überbauung über der Fläche „G2“.  
Statt einer Überbauung mit V ollgeschossen ist gemäß der textlichen Festsetzung auch eine gläserne 
Überdachung zulässig. Diese muss – gemäß den Nebenzeichnungen 1 und 2 – innerhalb des erlaub-
ten Höhenbereiches erfolgen, also mit einer Höhe von mindestens 10,0 m über der Bezugshöhe und 
von höchstens 20,0 m über der Bezugshöhe. 
 
12.3.4 Beschränkung der Stellplätze 
Textliche Festsetzung: 
3.7 In den Baugebieten wird die Anzahl der Stellplätze für Kraftfahrzeuge wie folgt beschränkt: 
Die höchstens zulässige Zahl der Stellplätze ergibt sich aus der um die Hälfte (50 %) redu-
zierten Mindestzahl der notwendigen Stellplätze, die auf der Grundlage der Verwaltungsvor-
schrift zur Sächsischen Bauordnung ohne Reduktion der Mindestzahl durch die zuständige 
Behörde ermittelt wurde. 
[§ 9 Abs. 4 BauGB, § 12 Abs. 6 BauNVO i.V .m. VwVSächsBO 49.2.1] 
 
Begründung: 
Gemäß § 12 Abs. 6 BauNVO kann in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass in einem Bau-
gebiet oder in bestimmten Teilen des Baugebiets Stellplätze insgesamt ausgeschlossen werden oder 
nur in beschränktem Umfang zulässig sind. 
Landesrechtliche Regelungen dürfen dem nicht entgegenstehen. § 49 Abs. 1 SächsBO beinhaltet 
zwar eine Stellplatzpflicht, es gibt aber die Möglichkeit, die erforderlichen Stellplätze auch in zu-
mutbarer Nähe herzustellen oder nach § 49 Abs. 2 SächsBO abzulösen. Damit gibt es landesrechtli-
che Ausnahmen zur Stellplatzpflicht auf dem eigenen Grundstück, so dass die Anwendung des § 12 
Abs. 6 BauNVO i.V .m. dem Bebauungsplan grundsätzlich rechtskonform ist und den Ausschluss 
oder eine Beschränkung durch Festsetzung ermöglicht. 
Diese Reduzierung der Zahl notwendiger Stellplätze soll im Bereich dieses B-Plans aus stadt- und 
umweltplanerischen Gründen in höherem Maße – nämlich um insgesamt fünfzig Prozent (50%) – 
erfolgen. Damit werden folgende Ziele verfolgt: 
○ Die Stadt Leipzig flankiert die Entwicklung zentraler und zentrumsnaher Lagen mit dem 
Bestreben, diese schrittweise vom fließenden und ruhenden Kfz-Verkehr zu entlasten und 
damit die Aufenthalts- und Erlebnisqualität für Gäste und Bewohner spürbar zu verbessern. 
Als Baugebiet in fußläufiger Entfernung zur Innenstadt soll im Plangebiet daher ebenfalls 
eine Verringerung der Stellplätze angestrebt werden. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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○ Des Weiteren gehören die Sicherung einer menschenwürdigen Umwelt und Schutz und 
Entwicklung der natürlichen Lebensgrundlagen gemäß § 1 Abs. 5 BauGB grundsätzlich zu 
den Zielen der Bauleitplanung. Die Stadt Leipzig unternimmt vielfache Anstrengungen, um 
den Umwelt- und insbesondere den Klimaschutz lokal zu verbessern (siehe Energie- und 
Klimaschutzprogramm der Stadt Leipzig 2014-2020). 
○ Der Beitrag der Bauleitplanung für den Umwelt- und Naturschutz erfolgt auch für die Ziele 
des lokalen Lärm- und Klimaschutzes sowie der Luftreinhaltung (siehe Luftreinhalteplan 
der Stadt Leipzig 2009). 
○ In der von stark befahrenen Straßen umgebenen, zentralen Stadtlage werden durch den Be-
bauungsplan Maßnahmen ergriffen, die sich vermindernd auf Quell- und Zielverkehr von 
Kraftfahrzeugen auswirken. Die Reduzierung von Parkierungsmöglichkeiten soll die hier in 
besonderem Maße vorhandenen Alternativen wie öffentlicher Verkehr (ÖPNV), Fuß- und 
Radverkehr entsprechend attraktiver werden lassen.  
Insgesamt erlauben Lagegunst und Maßnahmen zur Förderung des Umweltverbundes (auf der 
Ebene der Bauausführungsplanung, z.B. das Einplanen von Stellplätzen für Mietwagen oder Car-
sharing-Betriebe und von Abstellanlagen für Fahrräder und Lastenfahrräder) eine Reduzierung der 
Stellplätze, da die Stadt Leipzig davon ausgeht, dass der zu erwartende Verkehr in geordnetem 
Maße bewältigt werden kann.  
V ollzug der Festsetzung 
Die im Einzelfall erforderliche Anzahl der notwendigen Stellplätze wird (grundsätzlich) von der 
Bauaufsichtsbehörde bestimmt, und zwar „unter Berücksichtigung der Sicherheit und Leichtigkeit 
des Verkehrs, der Bedürfnisse des ruhenden Verkehrs sowie der Erschließung durch Einrichtungen 
des öffentlichen Personennahverkehrs“ (so § 49 Abs. 1 Satz 2 SächsBO).  
Bereits in der Verwaltungsvorschrift zur Sächsischen Bauordnung i.d.F. vom 1.12.2015 ist eine Re-
duktionsmöglichkeit der Anzahl notwendiger Stellplätze vorgesehen. Dort werden in Nr. 49.1.5 die 
Kriterien genannt, bei deren Erfüllung Reduktionen durch die Bauaufsichtsbehörde vorgenommen 
werden können, z.B. eine Nähe von max. 500 m zu einer Haltestelle des ÖPNV um 30 %, Nähe zu 
einer Straßenbahnlinie oder Großkunden-Abonnements der Nutzer. Die in der Verwaltungsvor-
schrift eröffneten Reduktionsmöglichkeiten sind bei der Konzipierung dieser Festsetzung bereits 
berücksichtigt und in dem festgesetzten 50 %-Abzug enthalten. Zur Klarstellung, dass beim V ollzug 
der Festsetzung bspw. die Reduktionsmöglichkeit um 30 % wegen des ÖPNV nicht in Anspruch zu 
nehmen ist, wurde die Formulierung „ohne Reduktion der Mindestzahl“ in die Festsetzung aufge-
nommen. 
Zum V ollzug der Festsetzung sind von der Bauaufsichtsbehörde in einem ersten Schritt die Tabel-
lenwerte für die notwendigen Stellplätze entsprechend der Nutzung zu ermitteln. Dabei soll die Be-
hörde, soweit in der anzuwendenden Verwaltungsvorschrift Spannen angegeben werden, jeweils 
von demjenigen Wert ausgehen, der in der Berechnung zu weniger Stellplätzen führt.  
Im zweiten Schritt sind die ermittelten Werte um 50 % zu vermindern und ergeben dann die höchs-
tens zulässige Zahl der Stellplätze. 
Im Folgenden wird zur Erläuterung ein Beispiel gegeben: 
  
Begründung zum Bebauungsplan 
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Nutzung Büro 
Größe: 8 Büros / Annahme: 320 m² Nutzfläche 
Richtwert der Tabelle: 1 Stellplatz je 30 bis 40 m² Nutzfläche 
 Anwendung des kleineren Schlüssels  1 Stellplatz je 40 m² Nutzfläche 
Zwischenergebnis: 8 notwendige Stellplätze 
 gemäß textlicher Festsetzung Reduzierung um 50 %  abzüglich 4 notwendige Stellplätze 
Ergebnis  4 notwendige Stellplätze 
 
Hat der Bauherr vor, darüber hinaus Stellplätze zu errichten, wären dies keine „notwendigen“ Stell-
plätze i.S.d. Bauordnung. Diese „überschießenden“ Stellplätze sind durch die Festsetzung untersagt. 
Seit Dezember 2019 gilt zudem die neue Satzung der Stadt Leipzig über die Stellplatzpflicht (Stell-
platzsatzung) für Wohngebäude, für Schulen und für Einrichtungen der Jugendförderung. Diese 
Stellplatzsatzung findet im Rahmen des Plangebietes keine Anwendung. 
 
Mit der Festsetzung wird die zulässige Anzahl der Stellplätze, die (vorhabenbezogen) auf den 
Grundstücken im Baugebiet errichtet werden dürfen, wie oben beschrieben auf diejenige Anzahl 
von Stellplätzen begrenzt, die nach Bauordnungsrecht als notwendig festgelegt wird. Die Errichtung 
überschießender Stellplätze ist somit nicht zulässig; die Beschränkung besteht in der Unzulässigkeit 
freiwillig errichteter „nicht notwendiger“ Stellplätze. 
Die Festsetzung ist angemessen, denn es werden sowohl die städtebaulichen Ziele der Stadt umge-
setzt als auch die Interessen der (zukünftigen) Grundstückseigentümer gewahrt. Sämtliche Grund-
stücke im Plangebiet bleiben erschlossen – auch für den Kfz-Verkehr. Notwendige Stellplätze und 
alle Behindertenstellplätze sind im Rahmen der übrigen Festsetzungen weiterhin zulässig. 
 
12.3.5 Abweichende Abstandsflächen 
Textliche Festsetzung: 
3.8 Für Gebäude im Teil-Baugebiet MK 7 des Kerngebietes beträgt die Tiefe der Abstands- 
flächen 0,3 H i.S.d. § 6 Sächsische Bauordnung. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 2a, Abs. 4 BauGB i.V .m. § 89 Abs. 1 Nr. 6, Abs. 2 SächsBO] 
 
Begründung: 
2018/2019 wurde ein Wettbewerb für die Errichtung des Instituts für Länderkunde (IfL) im südli-
chen Baufeld durchgeführt. Der zur Umsetzung bestimmte Siegerentwurf konkretisiert den zur Um-
setzung bestimmten städtebaulichen Entwurf des Büros Grunwald & Grunwald. Für das Gebäude 
des Institutes ist im Teil-Baugebiet MK 7 ein Gebäude vorgesehen, dass zum Wilhelm-Leuschner-
Platz – in der „Spitze“ zwischen Windmühlenstraße und Brüderstraße – eine Bauhöhe von 26 m er-
reicht. Zwar ist die Spitze des südlichen Baufeldes im Vergleich zur Stadtbibliothek oder zur Markt-
halle etwas zurückgesetzt; dennoch wird das IfL zukünftig die südliche Kante des neuen Stadtvier-
tels zu einer Hauptstraße markieren und auch im südlichen Teil des Leuschnerplatzes wahrnehmbar 
Begründung zum Bebauungsplan 
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sein. Sämtliche Baufelder auf dem Leuschnerplatz sollen außerdem angemessen in die Bebauung 
der benachbarten Stadträume eingeordnet werden: Diese weist architektonisch eine gewisse Vielfalt 
auf. Hinsichtlich der Bauhöhen werden 20 bis 25 m erreicht; einzelne Hochpunkte sind eingeordnet. 
Angesichts der Nachbarbebauung und der Größe der angrenzenden Freiräume ist eine Betonung der 
Ecksituation und die angestrebte Bauwerkshöhe von 26 m somit hilfreich und städtebaulich ange-
messen. 
Die Festsetzungen des Bebauungsplans erlauben in diesem Bereich eine Bauhöhe von mindestens 
23 m und höchstens 26 m, eine Staffelung des obersten Geschosses ist hier nicht zulässig.  
Gemäß § 6 Sächsische Bauordnung sind vor den Außenwänden von Gebäuden Abstandsflächen ein-
zuhalten, die gegenüber einer öffentlichen Straße bis zur deren Mitte reichen dürfen.  
Bei einer Bauhöhe von 23 m könnte der V orschrift des § 6 noch entsprochen werden, da sich eine 
Tiefe der Abstandsflächen zu H = 23 m x 0,4 = 9,2 m ergäbe. Dabei ergäbe sich aber eine Gebäude-
kubatur, die von dem zur Umsetzung beschlossenen Siegerentwurf – der das vom Stadtrat beschlos-
sene Bebauungskonzept der Städtebauwerkstatt konkretisiert – abweicht. Das ist nicht Ziel dieser 
Bauleitplanung. 
Bei einer Bauhöhe von 26 m, die zur Umsetzung des Wettbewerbsentwurfes notwendig ist, ergibt 
sich jedoch folgende Tiefe der Abstandsflächen: 
  H = 26 m x 0,4 = 10,4 m ergeben  
Für die Abstandsflächen zur ca. 40 m breiten Windmühlenstraße ergibt sich dabei kein Problem; § 6 
SächsBO wird beachtet. Für die Abstandsflächen zur 18 m breiten Brüderstraße würde eine 
10,40 m tiefe Abstandsfläche jedoch die Mittellinie der Straßenfläche überschreiten und sich über-
dies mit den Abstandsflächen der Gebäude im Sondergebiet überdecken. Dies würde gegen § 6 Abs. 
2, 3 SächsBO verstoßen. 
Eine Umsetzung des Siegerentwurfes für das Institut für Länderkunde ist somit nur möglich, wenn 
der Bebauungsplan für das MK 7 eine abweichende Regelung zu den Abstandsflächen trifft.  
○ Hierzu wird mit der Festsetzung Nr. 3.8 ein anderer Faktor zur Berechnung des Maßes H 
(Tiefe der Abstandsfläche i.S.d. § 6 SächsBO) für das MK 7 festgesetzt, nämlich 0,3. Da-
mit ergibt sich folgende Tiefe der Abstandsflächen i.S.d. § 6 Abs. 5 Satz 1 SächsBO:  
H = 26 m x 0,3 = 7,8 m. Im Ergebnis überschreiten die Abstandsflächen auch auf der nörd-
lichen Seite des MK 7 zur Brüderstraße) nicht die Mittellinie der Straßenverkehrsfläche. 
Eine solche abweichende Regelung ist möglich:  
○ Die abweichende Festsetzung im Bebauungsplan erfolgt auf der Rechtsgrundlage des § 89 
Abs. 1 Nr. 6 SächsBO, wonach die Gemeinde durch Satzung örtliche Bauvorschriften über  
von § 6 abweichende Maße der Abstandsflächentiefe erlassen kann, soweit dies zur Gestal-
tung des Ortsbildes oder zur Verwirklichung der Festsetzungen einer städtebaulichen Sat-
zung erforderlich ist und eine ausreichende Belichtung sowie der Brandschutz gewährleis-
tet sind. Gemäß § 89 Abs. 2 SächsBO können Örtliche Bauvorschriften auch durch Bebau-
ungsplan erlassen werden. 
○ Auch das Baugesetzbuch ermöglicht es gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2a, aus städtebaulichen Grün-
den die Tiefe der bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen durch Festsetzung 
im Bebauungsplan zu ändern. 
○ In § 6 Abs. 5 SächsBO ist ergänzend geregelt: „Werden von einer städtebaulichen Satzung 
oder einer Satzung nach § 89 von den Sätzen 1 bis 3 abweichende Abstandsflächen vorge-
schrieben, sind diese maßgeblich.“  
Begründung zum Bebauungsplan 
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Diese Ermächtigungen werden hier genutzt: V on der Regel des § 6 Abs. 5 Satz 1 SächsBO („Die 
Tiefe der Abstandsflächen beträgt 0,4 H, …“) wird für das MK 7 abgewichen, indem eine andere 
Satzung – nämlich die Festsetzung Nr. 3.8 („Die Tiefe der Abstandsfläche beträgt 0,3 H“) – als ört-
liche Bauvorschrift erlassen wird, die auf der Rechtsgrundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 2a, Abs. 4 BauGB 
i.V .m. § 89 Abs. 2 SächsBO in diesen Bebauungsplan aufgenommen wird. 
Eine abweichende Regelung im Bebauungsplan entbindet nicht von der Verpflichtung, die Anforde-
rungen der Bauordnung hinsichtlich Brandschutz und einer ausreichenden Belichtung zu wahren. 
Da dies Regelungsgegenstand der Bauordnung ist, sind Festsetzungen dazu im Bebauungsplan nicht 
erforderlich. U.U. kann die zuständige Behörde im Baugenehmigungsverfahren entsprechende Auf-
lagen erteilen, falls dies notwendig sein sollte.  
Es wurde geprüft, ob die allgemeinen Anforderungen an Belichtung, Besonnung und Belüftung ge-
währleistet werden können. Für das Sondergebiet ist dabei zu berücksichtigen, dass Wohnnutzungen 
erst in den oberen Geschossen zulässig sind. Im Ergebnis ergaben sich keine Probleme. 
12.3.6 Technische Vorbereitungen für Photovoltaikanlagen 
Textliche Festsetzung: 
3.9 Bei der Errichtung von Gebäuden sind Leerrohre bzw. Blindschächte sowie Flächen für 
Wechselrichter vorzusehen, die die Errichtung von Photovoltaikanlagen auf dem Dach er-
möglichen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 23 b BauGB] 
 
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist die Förderung der Nutzung von Solarenergie. Dies trägt zu einer klimati-
schen Entlastung in der Stadt bei. 
Hierzu soll die Errichtung von Dachphotovoltaikanlagen dergestalt erleichtert und technisch vorbe-
reitet werden, dass bei der baulichen Planung und dem Bau notwendige Gebäudeinfrastruktur – hier 
Leerrohre bzw. Blindschächte sowie Flächen für Wechselrichter – bereits vorzusehen ist. Dadurch 
können spätere kostenaufwändige Nachrüstungen gespart werden bzw. eine Errichtung von PV-An-
lagen scheitert nicht an fehlenden baulichen V oraussetzungen. 
V or dem Hintergrund des durch die Ratsversammlung am 30.10.2019 beschlossenen Klimanotstand 
kommt auch der Bauleitplanung – insbesondere auf Flächen, die sich zurzeit in städtischem Eigen-
tum befinden – eine wichtige V orbildfunktion zu, um das o.a. Ziel einer klimatischen Entlastung 
durch Nutzung regenerativer Energien zu erreichen. Dachflächen sollen soweit wie möglich zur Ge-
winnung von Energie aus regenerativen Quellen genutzt werden.  
Auch das INSEK unterstützt die Forderung, mindestens die technischen V oraussetzungen zur Er-
möglichung von Erneuerbarer Energienutzung in B-Plänen festzusetzen: Das Gebiet des Wilhelm-
Leuschner-Platzes ist hier als sogenanntes Erweiterungs- und innerstädtisches Entwicklungsgebiet 
mit Fokus auf modellhaften Quartierslösungen ausgewiesen. Für eben jene Gebiete wird im Fach-
konzept „Klimaschutz und technische Infrastruktur“ ausdrücklich festgehalten, alle „... Einfluss-
möglichkeiten im Rahmen von ... B-Plan-Verfahren in Verbindung mit städtebaulichen Verträgen, 
… bestmöglich auszunutzen, um die Verbindlichkeit zu erhöhen und eine schrittweise Transforma-
tion der Ver- und Entsorgungsinfrastruktur zu ermöglichen“.39  
                                                
39  INSEK 2030, S. C 2.8- 14. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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Eine entsprechende Festsetzung im B-Plan stellt dabei die Vorbereitung einer möglichen solarener-
getischen Nutzung der Dachflächen dar, denn die tatsächliche Installation von Photovoltaikanlagen 
auf dem Dach kann im B-Plan mangels Festsetzungsermächtigung nicht festgesetzt werden. Die In-
stallation und Nutzung von Photovoltaik-Anlagen können jedoch in Verträgen vereinbart werden. 
 
12.4 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 
Das Plangebiet ist am Rande des Stadtzentrums gelegen, südlich des stark befahrenen Innenstadt-
rings. In der geplanten Bebauung sollen vielfältige Nutzungen einschließlich des Wohnens realisiert 
werden, während auf der Platzfläche innenstadttypische Nutzungen einschließlich größerer Veran-
staltungen möglich sein sollen. V or diesem Hintergrund ist mit Lärmkonflikten zu rechnen. Die zu 
erwartenden Lärmbelastungen wurden in einem Schallgutachten ermittelt und bewertet40 und sind 
auch im Umweltbericht dargestellt (siehe Kap. 7.2.8).  
Der Gutachter ermittelte folgende Konflikte, für die Festsetzungen zum Immissionsschutz in den 
Bebauungsplan aufgenommen werden:41 
○ V on den umgebenden Straßen wirken zurzeit – und voraussichtlich auch zum Planungshori-
zont 2030 – Lärmemissionen des Straßenverkehrs auf das Plangebiet ein, sowohl von Kfz 
als auch von Straßenbahnen. Diese führen zu deutlichen Überschreitungen der Orientie-
rungswerte der DIN 18005 und zu einer Überschreitung der, in der Rechtsprechung aner-
kannten, Grenze zur Gesundheitsgefährdung von tags 70 dB(A) und nachts 60 dB(A). 
○ Für das Sondergebiet ist die Errichtung einer Markthalle geplant. Dabei ist der Bau und Be-
trieb einer Tiefgarage oder eines größeren ebenerdigen Anlieferbereiches zu erwarten, der 
aus verkehrlichen Gründen voraussichtlich über getrennte Zu- und Ausfahrten verfügt. Eine 
Belieferung der Markthalle – bspw. für das Frische-Segment – vor 6.00 Uhr morgens ist 
nicht ausgeschlossen. Durch den Betrieb ist daher mit gewerblichen Lärmimmissionen der 
benachbarten Fassadenabschnitte in der Planstraße und in der Brüderstraße zu rechnen; so-
wohl tags als auch nachts kann es dabei zu Überschreitungen der Immissionsrichtwerte der 
Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm)42 für ein Kerngebiet43 kommen. 
Lärm aus Industrie oder Gewerbe führt zurzeit nicht zu Belastungen im Plangebiet, weder aus der 
Umgebung noch aus dem derzeit ungenutzten Plangebiet (keine V orbelastung). 
                                                
40  Schalltechnische Untersuchung. Bebauungsplan 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz in Leipzig“, Goritzka Akustik, Februar 2019.  
41  Der Gutachter ermittelte außerdem, dass Lärmkonflikte aus Freizeitlärm auftreten können: Bei der Durchführung von Veran-
staltungen mit elektroakustischer Beschallung auf der öffentlichen Freifläche würden die Orientierungswerte der DIN 18005 
sowie die Immissionsrichtwerte der Sächsischen Freizeitlärmrichtlinie für Wohnnutzung insbesondere in den Gebäudeteilen mit 
Ausrichtung zur Freifläche deutlich überschritten. Veranstaltungen ohne elektroakustische Anlagen führen dagegen zu keinen 
Konflikten mit der Wohnnutzung. Zur Lösung des Konfliktes sollen Veranstaltungen mit elektroakustischen Anlagen nur in Form 
seltener Veranstaltungen nach Sonderfallbeurteilung gemäß Nr. 4.4 der Freizeitlärmrichtlinie der Bund/Länder – Arbeitsgemein-
schaft für Immissionsschutz (LAI) in der Fassung vom 06.03.2015 stattfinden, wodurch sich eine Begrenzung dieser Veranstal-
tungen auf maximal 18 / Jahr ergibt. Dies kann jedoch nicht im Bebauungsplan festgesetzt werden, da das BauGB hierfür keine 
Rechtsgrundlage bietet. Die Begrenzung der Veranstaltungen ergibt sich durch die Selbstbindung der Stadt an die vom Stadtrat 
beschlossenen und in der Begründung erläuterten Ziele für das Plangebiet. Diese Lösung stellt einen vertretbaren Kompromiss 
zwischen der angestrebten innenstadttypischen Nutzung des Platzes und dem Rücksichtnahmegebot – auch im Hinblick auf 
schon vorhandene schutzwürdige Nutzungen südlich des Platzes – dar. 
42  Sechste Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Bundes -Immissionsschutzgesetz (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm 
– TA Lärm) vom 28. August 1998 (GMBl Nr. 26/1998 S. 503), zuletzt geändert durch Bekanntmachung des BMUB vom 1. Juni 
2017 (BAnz A T 08.06.2017 B5), in Kraft getreten am 9. Juni 2017. 
43  Die TA Lärm sieht keinen Immissionsrichtwert für Sondergebiete vor. Daher werden unter Berücksichtigung der vorgesehenen 
Nutzungen die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für Kerngebiete, Dorfgebiete und Mischgebiete angewandt: 60 dB(A) tags / 45 
dB(A) nachts. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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Trotz der o.a. Belastungen soll die Bebauung des östlichen Teils des Plangebietes ermöglicht wer-
den. Dies begründet sich vor allem darin, dass das Plangebiet zur erweiterten Innenstadt gehört und 
sich für die Wiedernutzbarmachung und als städtebauliches Bindeglied zwischen der Innenstadt und 
der Leipziger Südvorstadt eignet. Mit dem Aufstellungsbeschluss, den Städtebauwerkstätten und 
erneut den Leitlinien zur Fortführung des Planverfahrens wurde der kommunalpolitische Wille zur 
Planung eines urbanen, gemischten Stadtquartiers formuliert (vgl. Kap. 6.2.6 und 9).  
 
Im Rahmen der Abwägung wurden zunächst folgende grundsätzlichen Maßnahmen zur Lösung  
oder Minimierung der Lärmkonflikte geprüft: 
1. Trennungsgrundsatz gemäß § 50 BImSchG: 
Der Trennungsgrundsatz ist nach der Rechtsprechung nicht als zwingendes Gebot, sondern als „Ab-
wägungsdirektive“ zu verstehen. Wie weit er umgesetzt werden kann, ergibt sich aus der jeweiligen 
städtebauliche Situation und der planerischen Konzeption. Bei diesem Bebauungsplan kann der 
Trennungsgrundsatz gemäß § 50 BImSchG zum Schutz der empfindlichen Nutzungen nicht umge-
setzt werden: 
○ Geeignete Anordnung der Baugebiete zueinander bzw. Gliederung nach Störgrad: Geplant 
sind ein gegliedertes Kerngebiet und ein Sondergebiet. Gemäß den Stadtrats-Beschlüssen 
zur Umsetzung des Masterplans, zur beabsichtigten, vielfältigen Nutzungsmischung und 
zur Errichtung einer Markthalle am historischen Standort ist eine vorrangig an Schallschutz 
ausgerichtete Gliederung der Baugebiete nicht geeignet.  
○ Schallschutz durch die Festsetzung von Baugrenzen/Baulinien mit ausreichendem Abstand 
zur Lärmquelle (oder die Festsetzung von Flächen, die von einer Bebauung freizuhalten 
sind) ist aufgrund der gewünschten Einbindung in die angrenzenden baulichen Strukturen 
der Innenstadt nicht möglich. 
2. Aktive Maßnahmen tragen in diesem Fall ebenfalls nicht hinreichend zu einer Lösung bei: 
a) Maßnahmen an der Schallquelle 
○ Die maßgeblichen Lärmimmissionen werden vor allem durch den Straßenverkehr erzeugt. 
Regelungen zur Begrenzung der Fahrzeuge bzw. zu Fahrzeugtypen oder Geschwindigkeits-
begrenzungen sind durch die Bauleitplanung nicht möglich. 
○ Für den Freizeitlärm auf der angrenzenden öffentlichen Freifläche wurden exemplarische 
Untersuchungen zu Veranstaltungslärm durchgeführt. Als aktive Schallschutzmaßnahme 
wird vorgeschlagen, auf den dauerhaften Betrieb von Großveranstaltungen mit Bühnen zu 
verzichten. Eine Begrenzung lauter Veranstaltungen mit Auswirkungen auf schutzwürdige 
Nutzungen in ihrem Einwirkungsbereich ergibt sich nach der Freizeitlärmrichtlinie44, wo-
nach solche Veranstaltungen nur bis zu 18-mal im Jahr als sog. „seltene Ereignisse“ zuläs-
sig sind. Regelungen zur Nutzungen der Freifläche kann die Stadt regeln, nicht jedoch im 
Rahmen der Bauleitplanung. 
b) die Errichtung von Lärmschutzwänden 
○ Lärmschutzwände sind für das Plangebiet aus städtebaulichen Gründen nicht erwünscht: 
Wegen der zukünftigen Gebäudehöhen und der angestrebten vielfältigen Austauschbezie-
hungen (Zugänge, Fenster, Straßeneinmündungen usw.) wären Wälle aus Platzgründen 
schlicht nicht umsetzbar, und abschirmende Wände stünden der angestrebten hochwertigen 
                                                
44  Hinweise zur Beurteilung der durch Freizeitanlagen verursachten Geräusche (Freizeitlärm-Richtlinie), Bund/Länder-
Arbeitsgemeinschaft Immissionsschutz (LAI) in der Fassung vom 6. März 2015. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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Architektur und vielfältigen und leichten Nutzung entgegen. Beide Maßnahmen wären gra-
vierend und unzumutbar. 
Zu den städtebaulichen Maßnahmen, die umgesetzt werden, zählt der „lärmrobuste Städtebau“, hier 
durch die Festsetzung der geschlossenen Bauweise. Hierdurch werden Blockinnenbereiche geschaf-
fen, die mehrere Lärmpegelbereiche ruhiger sein können als die äußeren Fassaden.  
Da die dargestellten Grundsätze und Maßnahmen z.T. nicht umsetzbar sind, z.T. nicht ausreichen, 
sind für eine abwägungsgerechte Bauleitplanung nach höchstrichterlicher Rechtsprechung45 Festset-
zungen zu Schallschutzmaßnahmen für schutzwürdige Nutzungen erforderlich. Hierzu werden auf 
der Rechtsgrundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB Festsetzungen zum passiven Schallschutz in den 
Plan aufgenommen, mit denen den Empfehlungen aus dem Schallschutzgutachten gefolgt wird. Der 
Gutachter empfiehlt insbesondere Maßnahmen zur Schalldämmung der Außenbauteile, die Grund-
rissregelung für Wohnungen bzw. schallgedämmte Lüftungseinrichtungen, den Ausschluss von 
Wohnungen in Teilbereichen, außerdem die Festverglasung von Fenstern vor Aufenthaltsräumen 
und von Außenwohnbereichen und die schalldämmende Verkleidung der Tiefgaragenzufahrt. 
Dem wird mit den im Folgenden erläuterten Festsetzungen entsprochen: 
Zeichnerische Festsetzung: 
Die Lärmpegelbereiche zur Ermittlung des gesamten bewerteten Bau-Schalldämm-Maßes R’w,ges der 
Außenbauteile schutzbedürftiger Räume nach DIN 4109-1:2018-01 für die Tageszeit (6.00-22.00 
Uhr) werden in der Nebenzeichnung 3 zur Planzeichnung festgesetzt. 
Die Lärmpegelbereiche zur Ermittlung des gesamten bewerteten Bau-Schalldämm-Maßes R’w,ges der 
Außenbauteile schutzbedürftiger Räume nach DIN 4109-1:2018-01 für die Nachtzeit (22.00-6.00 
Uhr) werden in der Nebenzeichnung 4 zur Planzeichnung festgesetzt. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] 
Textliche Festsetzung: 
4.1 Für schutzbedürftige Räume nach DIN 4109-1:2018-01 sind Vorkehrungen zum Schutz vor 
Außenlärm am Gebäude zu treffen. Für die Mindest-Dimensionierung der Vorkehrungen 
zum Schutz vor Außenlärm ist das gesamte bewertete Bau-Schalldämm-Maß R’w,ges der Au-
ßenbauteile schutzbedürftiger Räume nach der o.g. Norm unter Anwendung des in der Ne-
benzeichnung 3 für den entsprechenden Fassadenabschnitt eingetragenen Lärmpegelbe-
reichs zu bestimmen.  
Für schutzbedürftige Räume von Wohnungen sowie anderen Räumen, die dem Schlafen die-
nen, ist abweichend von Satz 2 der in der Nebenzeichnung 4 für den entsprechenden Fassa-
denabschnitt eingetragene Lärmpegelbereich anzuwenden, wenn sich hieraus ein höheres 
Bau-Schalldämm-Maß R’w,ges ergibt. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] 
  
                                                
45  Das Bundesverwaltungsgericht hat entschieden (Urteil vom 22. März 2007, 4 CN 2.06 - BVerwGE 128, 238), dass die Werte der 
DIN 18005-1 zur Bestimmung der zumutbaren Lärmbelastung im Rahmen einer gerechten Abwägung nur als Orientierungshilfe 
herangezogen werden können. Je weiter diese Werte überschritten werden, desto gewichtiger müssen die für die Planung spre-
chenden städtebaulichen Gründe sein, umso mehr hat die Gemeinde aber auch die zur Verfügung stehenden baulichen und techni-
schen Möglichkeiten auszuschöpfen, um gesundheitsschädliche Auswirkungen zu verhindern. Die städtebaulichen Gründe, die 
für die Bebauung des Plangebiets sprechen, sind in Kap. 4 dieser Begründung aufgeführt. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Begründung: 
Auf die im Plangebiet zulässigen schutzwürdigen Nutzungen (Wohnen, Arbeitsplätze, soziale Ein-
richtungen u.dergl.) wird zum Prognosehorizont 2030 sowohl Verkehrslärm als auch Gewerbelärm 
einwirken.  
Die maßgeblichen Lärmimmissionen werden vor allem durch Verkehrslärm von Kfz und Straßen-
bahnen auf den umgebenden öffentlichen Straßen erzeugt. Die Verkehrsbelastung der umgebenden 
Straßen wird nach der Prognose für den Planfall noch leicht steigen: Für den Roßplatz ist mit einer 
wochentäglichen Verkehrsbelastung von 34.100 Kfz/24 h für den Planfall zu rechnen, für die am 
geringsten belastete Windmühlenstraße immerhin noch mit 5.300 Kfz/24 h. Durch die zukünftigen 
Nutzungen im Plangebiet selbst ist mit einem Verkehrsaufkommen von ca. 5.000 Kfz / 24 Stunden 
zu rechnen.46 Hinzu kommen Lärmemissionen der Straßenbahnen vom Roßplatz, aus der Grüne-
waldstraße sowie vom Peterssteinweg; hier ist für Bestand und Planfall von der gleichen Belastung 
auszugehen.  
In den Baugebieten werden ein Kerngebiet und ein Sondergebiet festgesetzt. Da im Plangebiet ein 
erhöhter Wohnanteil realisiert werden soll, erfolgt die Bewertung der Lärmimmissionen gemäß DIN 
1800547 unter Heranziehen der Orientierungswerte für ein Mischgebiet (tags 60 dB(A), nachts 50 
dB(A)). Die Werte für ein Mischgebiet liegen sowohl tags als auch nachts 5 dB(A) unter den Werten 
für Kerngebiet, die wiederum den Werten für ein Gewerbegebiet entsprechen. Dies soll zum einen 
den heutigen Ansprüchen an gesundes Wohnen genügen und zum anderen im Sinne vorsorgender 
Planung Probleme bei späteren Genehmigungsverfahren vermeiden. 
Ausgehend von diesen Werten ergeben sich damit folgende Lärmbelastungen durch Verkehrslärm 
für den Prognosefall 2030:48 
○ Zur Tagzeit erreichen die Beurteilungspegel der Immissionen an den Außenfassaden der 
zukünftigen Bebauung an der Windmühlenstraße, der Grünewaldstraße sowie an der nörd-
lichen Fassade des MK 2 Werte zwischen 65 und 70 dB(A), für den Bereich des MK 1 an 
der Kreuzung Rossplatz/Grünewaldstraße werden sogar Werte oberhalb von 70 dB(A) 
prognostiziert.  
○ Lediglich im Bereich des Binnenplatzes (Grünfläche an der Planstraße), im inneren Bereich 
der Brüderstraße sowie an den westlichen, der Freifläche zugewandten Fassaden des Son-
dergebietes und des MK 4 liegen die Immissionen unterhalb des Orientierungswertes der 
DIN 18005 tags für ein Mischgebiet von 60 dB(A).  
○ Nachts überschreiten die Beurteilungspegel der Immissionen an den Außenfassaden der zu-
künftigen Bebauung an der Windmühlenstraße, der Grünewaldstraße sowie an der nördli-
chen Fassade des MK 2 Werte zwischen 60 und 65 dB(A), für die nördliche Fassade des 
MK 1 mit Ausrichtung zum Rossplatz werden sogar Werte oberhalb von 65 dB(A) prog-
nostiziert. Auch die Immissionen auf die der öffentlichen Freifläche zugewandten Fassaden 
liegen mit 50 bis 55 dB(A) noch oberhalb des Orientierungswertes der DIN 18005 (nachts).  
                                                
46  DTV Mo-Fr, Berechnung seitens des Tiefbauamtes der Stadt Leipzig auf der Basis des Integrierten Verkehrsmodells der Stadt 
Leipzig und eigener Erhebungen (Hausmitteilung des Verkehrs- und Tiefbauamtes der Stadt Leipzig vom Januar 2018). 
47  Die Orientierungswerte der DIN 18005 sind bei der Planung von Neubaugebieten zu beachten. In der Tabelle der DIN 18005 sind 
für Mischgebiete folgende Werte für maximale Beurteilungspegel angeben: tags 60 dB(A), nachts 50/45 dB(A). Der höhere Wert 
gilt für Verkehrslärm, der niedrigere Wert gilt für Gewerbe- und Freizeitlärm sowie für Geräusche von vergleichbaren 
öffentlichen Betrieben. 
48  Schalltechnische Untersuchung, Anhang: Bilder zur Belastung Summe Verkehr (Prognose 2030), tags / nachts. Die Berechnung 
erfolgte überschlägig nach üblichen Rechenverfahren, d.h. mit einer Prognosegenauigkeit von +/- 3 dB. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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○ Lediglich im Bereich des Binnenplatzes sowie im inneren Bereich der Brüderstraße sind 
Werte unterhalb des Orientierungswertes der DIN 18005 (nachts) zu erwarten.  
○ Innerhalb der Blockinnenhöfe der zukünftigen Bebauung liegen die Werte sowohl tags als 
auch nachts unterhalb der Orientierungswertes der DIN 18005. Dies zeigt die positive Wir-
kung lärmrobusten Städtebaus: Ein „Überschlag“ (Schallbeugung) von Straßenlärm in die 
Blockinnenhöfe ist durch die Abschirmwirkung der Baukörper nicht zu erwarten, sobald 
die Bebauung geschlossen wird.  
Die menschliche Gesundheit ist ein abwägungserheblicher Belang. Zur Sicherung gesunder Wohn- 
und Arbeitsbedingungen muss daher ein ausreichender passiver Schallschutz an den betroffenen 
Außenbauteilen (Fassaden einschließlich der Fenster sowie Dächer) der Gebäude erfolgen. Mit die-
sen passiven Schallschutzmaßnahmen wird die Höhe der Lärmimmissionen am schutzbedürftigen 
Gebäude verringert.  
Die Umsetzung des baulichen passiven Schallschutzes wird durch die Festsetzung von Mindest-
Bau-Schalldämm-Maßen für die Außenbauteile schutzwürdiger Räume auf der Rechtsgrundlage 
von § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sichergestellt: Diese sind gemäß DIN 4109-1:2018-01 zu ermitteln 
und im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.  
Durch die Anwendung der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ in ihrer aktuell geltenden Fassung 
– dort Kap. 7 – wird das mindestens notwendige gesamte bewertete Bau-Schalldämmmaß unter Be-
rücksichtigung  
○ der Schutzbedürftigkeit der jeweiligen Nutzung (z.B. Aufenthaltsräume von Wohnungen 
oder Büroräume),  
○ der Raumverhältnisse (Verhältnis der Außenfläche des Raumes zur Grundfläche des Rau-
mes) sowie  
○ der Ausrichtung der Außenbauteile zur Lärmquelle  
ermittelt.  
Als Eingangswerte in die Berechnung des notwendigen Schalldämm-Maßes gemäß DIN 4109-01 
dienen dabei die maßgeblichen Außenlärmpegel nach DIN 4109-2:2018-01 an den Fassaden der ge-
planten Gebäude:  
1. Die maßgeblichen Außenlärmpegel La,res wurden zunächst im Rechenmodell unter energe-
tischer Summierung der Lärmimmissionen (dies schließt neben dem prognostizierten Ver-
kehrslärm auch zulässige Lärmpegel (zukünftig zulässiger) gewerblicher Nutzungen im 
Plangebiet unterhalb der Immissionsrichtwerte ein) durch den Gutachter ermittelt.  
2. Dabei erfolgte die Ermittlung der Außenlärmpegel getrennt für die Tageszeit (6.00 bis 
22.00 Uhr) und für die Nachtzeit (22.00 bis 6.00 Uhr); zur näheren Begründung s.u. 
3. Die ermittelten maßgeblichen Außenlärmpegel wurden abschnittsweise zu Lärmpegelbe-
reichen zusammengefasst. Dabei wurde in den Fällen, wo sich für verschiedene Höhen un-
terschiedliche maßgebliche Außenlärmpegel La,res ergaben, im Sinne einer worst-case-Be-
trachtung der jeweilige Maximalpegel („lautestes Stockwerk“) ermittelt. 
4. Die Lärmpegelbereiche sind – wiederum getrennt nach Tag- und Nachtzeit – in den Neben-
zeichnungen 3 und 4 zur Planzeichnung festgesetzt und damit eindeutig den Fassadenab-
schnitten zugeordnet. 
Aus folgenden Gründen werden in diesem Bebauungsplan die Lärmpegelbereiche getrennt nach 
Tag- und Nachtzeit ermittelt und in zwei Nebenzeichnungen vermerkt: 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
Seite 133 
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○ Üblicherweise wird bei der Ermittlung des maßgeblichen Außenlärmpegels sowohl die 
Tag- als auch die Nachtzeit betrachtet. Für die Nachtzeit gelten einerseits niedrigere Ziel-
werte, andererseits sind Verkehrsbelastung und Lärmbelastung vieler Straßen nachts gerin-
ger. Außerdem wird die angestrebte Nutzung betrachtet.49 Die Erfassung eines Lärmpegel-
bereiches für die gesamte Tagzeit ist daher i.d.R. angemessen: Wenn die Verhältnisse so 
wie beschrieben liegen, reicht der Schutz durch die Luftschalldämmung der Außenbauteile 
gemäß DIN 4109 für die Tagzeit auch für die Nachtzeit.  
○ Durch die Lage des Plangebietes an stark befahrenen Hauptverkehrsstraßen sowie die be-
absichtigte Nutzungsmischung ergibt sich folgende spezielle immissionsschutzrechtliche 
Situation: Bei Ermittlung des jeweiligen maßgeblichen Außenlärmpegel La,res nach der üb-
lichen V orgehensweise (Betrachtung der Zeit von 0.00 bis 24.00 Uhr) und unter pauschaler 
Berücksichtigung eines Zuschlags von 10 dB(A) zugunsten der schutzwürdigen Nutzung 
„nächtlicher Schlaf“ – die Wohnnutzung ist in vielen Teil-Baugebieten zulässig und beab-
sichtigt – ergäbe sich für Nutzungen, die nur einen Schutzanspruch für die Tagzeit haben 
(bspw. Büros) ein übersteigerter Schutzanspruch. Dieser würde unnötigerweise zu erhöhten 
Baukosten und zu starken architektonischen Einschränkungen führen. Dies ist nicht beab-
sichtigt. 
○ Daher wurden die maßgeblichen Außenlärmpegel La,res für die Tagzeit (6.00 bis 22.00 Uhr) 
gesondert ermittelt und in der Nebenzeichnung 3 vermerkt. Bei der Realisierung von Nut-
zungen, die nur einen Schutzanspruch für die Tagzeit haben, ist grundsätzlich die Festset-
zung Nr. 4.1 i.V .m. der DIN 4109 und unter Anwendung der Nebenzeichnung 3 zu erfüllen. 
Dies ist für sämtliche Nutzungen, die nur einen Schutzanspruch zur Tagzeit besitzen (z.B. 
Büros, Forschungsinstitute, Einzelhandel) angemessen. 
○ Entsprechend wurden die resultierenden Außenlärmpegel La,res für die Nachtzeit (22.00 bis 
6.00 Uhr) gesondert ermittelt. Bei der Realisierung von Nutzungen, die sowohl einen 
Schutzanspruch für die Tagzeit als auch für die Nachtzeit haben (z.B. Räume von Wohnun-
gen, die auch dem Schlafen dienen), ist folgendes zu beachten: In einigen Bereichen des 
Plangebietes ergibt sich auf der Grundlage der Tag-Außenlärmpegel das höhere Bau-
Schalldämm-Maß R’w,ges der Außenbauteile. In anderen Bereichen des Plangebietes ergibt 
sich dagegen aus der Anwendung der Nacht-Außenlärmpegel das höhere Bau-Schalldämm-
Maß R’w,ges der Außenbauteile.  
Damit der notwendige Schutz sowohl der Tagesnutzung als auch des nächtlichen Schlafes 
sichergestellt ist, sind gemäß Satz 3 der Festsetzung im Einzelfall (insb. Wohnen, Beherber-
gungsstätten) die Werte gemäß DIN 4109 unter Anwendung der Nebenzeichnung 3 für die 
Tagzeit und der Nebenzeichnung 4 für die Nachtzeit zu vergleichen und im Ergebnis das 
höhere Schutzmaß umzusetzen.  
○ Im Ergebnis wird der Schutz des Wohnens auch zur Nachtzeit sichergestellt, ohne die ande-
ren Tagzeit-Nutzungen im Übermaß einzuschränken. 
Die textliche Festsetzung erfüllt i.V .m. der zeichnerischen Angabe der Lärmpegelbereiche für die 
maßgeblichen Außenlärmpegel La,res in den Nebenzeichnungen 3 und 4 und i.V .m. dem Verweis auf 
die DIN 4109 das Kriterium der Bestimmtheit, denn die am Bau Beteiligten können das Maß des 
baulichen Schallschutzes eindeutig aus Bebauungsplan und DIN 4109 bestimmen.  
  
                                                
49  Vgl. Schalltechnische Untersuchung, Anmerkung 15 auf S. 64 sowie DIN 4109-1:2018-01, Kap. 7.1.  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
Seite 134 
02. April 2020  
Textliche Festsetzung: 
4.2 Zum Schutz vor Außenlärm gemäß DIN 4109-1 muss  
- bei Wohnungen mit bis zu zwei schutzbedürftigen Räumen mindestens ein schutzbedürfti-
ger Raum, 
- bei Wohnungen mit mehr als zwei schutzbedürftigen Räumen mindestens die Hälfte der 
schutzbedürftigen Räume  
  mit jeweils mindestens einem Fenster zur lärmabgewandten Seite ausgerichtet sein.  
  Zur lärmabgewandten Seite ausgerichtet sind solche Außenwände, deren Fassaden nicht zu 
einer öffentlichen Verkehrsfläche oder zur Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung 
„Öffentliche Freifläche“ ausgerichtet sind. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] 
 
Begründung: 
Bei der Bemessung passiver Schallschutzvorkehrungen gemäß Festsetzung 4.1 ist zu beachten, dass 
sich das nach DIN 4109 ermittelte Schallschutzmaß immer auf das geschlossene Fenster bezieht. 
Wird das Fenster geöffnet (gekippt), verringert sich seine Schalldämmwirkung erheblich. Das Öff-
nen des Fensters ist jedoch eine häufig genutzte (und grundsätzlich gut geeignete) Maßnahme zur 
Belüftung der Schlafräume während des nächtlichen Schlafes.  
Zum Schutz der Wohnnutzung vor gesundheitlichen Beeinträchtigungen durch Verkehrslärm unter 
gleichzeitiger Gewährleistung der nächtlichen Lüftung sollen Wohnungen daher ausschließlich als 
„durchgesteckte“ Wohnungen errichtet werden: Gemäß der Festsetzung ist mindestens die Hälfte 
der schutzbedürftigen Räume zum ruhigen Blockinnenbereich anzuordnen, also zur verkehrslärm-
abgewandten Seite („Grundrissregelung“). In diesen Räumen ist dann gesunder Schlaf zur Nachtzeit 
unter Einhaltung der notwendigen Luftwechsel auch bei geöffnetem Fenster möglich. Satz 2 dient 
der Klarstellung für die Baugenehmigungspraxis: Es soll verhindert werden, dass bspw. eine zeitlich 
begrenzte Lärmquelle im Blockinnenbereich zur Bestimmung der „lärmabgewandten Seite“ heran-
gezogen wird und so das Ziel der Festsetzung verfehlt wird. 
Die Festsetzung gilt als folgenden Gründen für sämtliche Wohnungen im Plangebiet: 
○ Die nächtliche Schallbelastung der Außenfassaden durch Verkehrslärm liegt fast überall 
über 60 dB(A). 
○ Hinsichtlich der Immissionen aus Verkehrslärm ergeben sich für die Brüderstraße und den 
Binnenplatz zwar in einiger Entfernung von den Hauptstraßen Bereiche, in denen der maß-
gebliche Außenlärmpegel nachts unterhalb des Orientierungswertes der DIN 18005 für 
Mischgebiete liegt. Wegen der prognostizierten gewerblichen Schallimmissionen durch den 
Anlieferverkehr zur Markthalle dürfen die im MK 5 und im Sondergebiet zur Brüderstraße 
bzw. Planstraße gewandten Fenster schutzwürdiger Wohnräume in diesen Bereichen jedoch 
nur als Festverglasung ausgeführt werden (vgl. Festsetzung 4.6).  
○ Im gesamten Plangebiet sind in den Blockinnenbereichen die niedrigsten Schallpegel zu 
erwarten; hier sind die Nacht-Werte der DIN 18005 für Mischgebiete durchgängig einge-
halten. Durch Orientierung der Schlafräume zu den ruhigen Blockinnenbereichen soll diese 
Eigenschaft der geschlossenen Bauweise dazu genutzt werden, ungestörten Nachtschlaf bei 
natürlicher Belüftung (über öffenbare Fenster) zu ermöglichen. 
Die Umsetzung dieser Festsetzung erhöht den Wohnkomfort sämtlicher Wohnungen einschließlich 
derjenigen, die zur Freifläche orientiert sind. 
 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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02. April 2020  
Textliche Festsetzung: 
4.3 Abweichend von Nr. 4.2 als Regelfall können in den Teil-Baugebieten MK 1 und MK 6 des 
Kerngebietes Wohnungen zugelassen werden, wenn  
- bei Wohnungen mit bis zu zwei schutzbedürftigen Räumen in mindestens einem schutzbe-
dürftigen Raum, 
- bei Wohnungen mit mehr als zwei schutzbedürftigen Räumen in mindestens der Hälfte der 
schutzbedürftigen Räume 
  durch besondere Fensterkonstruktionen unter Wahrung einer ausreichenden Belüftung oder 
durch andere bauliche Maßnahmen gleicher Wirkung Schallpegeldifferenzen erreicht wer-
den, die gewährleisten, dass ein Beurteilungspegel von 30 dB(A) während der Nachtzeit in 
dem Raum oder den Räumen bei mindestens einem teilgeöffneten Fenster nicht überschritten 
wird.[§ 9 Abs. 1 Nr. 24, § 31 BauGB] 
 
Begründung: 
Auch für die beiden Hochpunkte in den Teil-Baugebieten MK 1 und MK 6 des Kerngebietes gilt 
grundsätzlich die Festsetzung 4.2: Deren „Grundrissregelung“ ist vorrangig anzuwenden („Regel-
fall“). Dennoch kann es im Einzelfall erforderlich sein, den Lärmschutz für Wohnungen in den 
Hochpunkten durch besondere Regelungen sicherzustellen.  
○ Der Gutachter ermittelte, dass für diejenigen Geschosse beider Hochpunkte, die weit über 
den lärmabschirmenden Baukörpern der angrenzenden Teil-Baugebiete MK 2 bzw. MK 5 
errichtet werden, Schallbeugungs-Effekte nicht ausgeschlossen werden können.50  
○ Die Anordnung der Hochpunkte in den Eckbereichen der Baublöcke kann zu Erschwernis-
sen die Planung der Grundrisse erschweren.  
Im Einzelfall kann es daher dazu kommen, dass zur Umsetzung des Pflichtwohnanteils (Festsetzung 
1.1.4) Wohnungen errichtet werden, die zum Verkehrslärm ausgesetzt sind. Auch in diesem Fall soll 
der notwendige Schallschutz bei ausreichenden Luftwechseln in zumindest der Hälfte der Räume 
auch bei teilgeöffnetem Fenster („Kippstellung“) sichergestellt werden.  
Um den Schallschutz und die notwendige Belüftung sicherzustellen,  kann im Baugenehmigungs-
verfahren ausnahmsweise zugelassen werden, dass von der Festsetzung 4.2 abgewichen wird und 
stattdessen besondere Fensterkonstruktionen (z.B. sog. „HafenCity-Fenster“ 51 mit eingebautem 
Schallschutz oder deren Weiterentwicklung, das sog. „Eilenburger HafenCity-Fenster“) oder andere 
geeignete Außenbauteile (z.B. vorgehängte Schallschutz-Scheiben) verwendet werden. Bei Einsatz 
dieser „besonderen Konstruktionen“ muss auch bei verschiedenen Varianten von Innenausbau bzw. 
Einrichtung52 der Innenräume gewährleistet sein, dass ein Beurteilungspegel von 30 dB(A) nachts 
bei teilgeöffnetem Fenster nicht überschritten wird. 30 dB(A) ist als „sehr leise“ zu bezeichnen und 
entspricht im Pegel dem Ticken einer leisen Uhr, einem feinen Landregen oder Flüstern.  
Dabei sind gemäß der Festsetzung die „notwendigen Luftwechsel“ zu gewährleisten. Welche Luft-
wechselrate notwendig i.S.d. V orschrift ist, kann als „hygienischer Mindestluftwechsel“ nach DIN 
1946-6 (2006) bestimmt werden. 
                                                
50  Schalltechnische Untersuchung, Anhang: Bild D-02. 
51  Mit den im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme „Hafencity“ in Hamburg eingesetzten, technisch aufwändigen Fenstern sind 
auch bei gekipptem („teilgeöffnetem“) Fenster mehr als 40 dB Schalldämmmaß erreichbar. 
52  Durch Innenausbau und die Einrichtung der Innenräume können die durch Fassaden dringenden Schallimmissionen gedämpft 
(z.B. dicke Teppiche) oder reflektiert und weitergetragen (z.B. keramische Fliesen, Glastische) werden. Auch Größe und Zu-
schnitt der Räume spielen eine Rolle. Damit ein verstärkender Effekt nicht zu einer Überschreitung der angestrebten Innen-
raumpegel führt, muss bei der Ausführung der äußeren Schallschutzfassade ein Sicherheitspuffer eingeplant werden. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Im Ergebnis sichert die Umsetzung dieser Festsetzung auch bei schwierigen Immissionssituationen 
in den Hochpunkten einerseits die notwendigen Luftwechsel und begrenzt andererseits die Beurtei-
lungspegel im Inneren der schutzwürdigen Räume. Damit eine Abweichung von der Grundrissrege-
lung nur insoweit erfolgt, wie dies aufgrund der konkreten baulichen Situation und/oder Gebäude-
planung anders nicht möglich ist, soll die Festsetzung 4.3 auf der Rechtsgrundlage des § 31 nur auf 
dem Wege einer Ausnahme in Anspruch genommen werden. 
 
Textliche Festsetzung: 
4.4 Für Wohnungen gilt: Schutzbedürftige Räume, die nur Fenster zu Fassaden mit einer Lärm-
belastung > 50 dB(A) nachts besitzen, sind nach VDI-Richtlinie 2719 mit schallgedämmten 
fensterunabhängigen Lüftungseinrichtungen auszustatten.  
[§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] 
 
Begründung: 
Der Schutz des nächtlichen Schlafes (abwägungserheblicher Belang „menschliche Gesundheit“) ge-
hört zu den städtebaulichen Zielen. Zu einem ungestörten und erholsamen Schlaf gehört eine ausrei-
chende Belüftung der schutzbedürftigen Räume i.S.d. DIN 4109-01, die für das Schlafen geeignet 
und dazu genutzt werden.  
Gemäß Festsetzung 4.2 sind Wohnungen als durchgesteckte Wohnungen zu errichten. Dabei wird 
mindestens die Hälfte der Räume zum ruhigen Blockinnenbereich angeordnet.  
Bei denjenigen Aufenthaltsräumen hingegen, die nur Fenster an einer Außenfassade mit hoher 
nächtlicher Lärmbelastung haben, ist das Öffnen eines (üblichen) Fensters zum Zwecke der Belüf-
tung der Gesundheit abträglich, denn „bei Beurteilungspegeln über 45 dB ist selbst bei nur teilweise 
geöffnetem Fenster ungestörter Schlaf häufig nicht mehr möglich.“ 53  
Auch diejenigen Wohnräume in den oberen Geschossen der Hochpunkte, die zwar zum Blockinnen-
bereich ausgerichtet sind, für die der Gutachter jedoch Schallbeugungs-Effekt prognostiziert hat, 
sind z.T. nächtlichen Lärmimmissionen über 50 dB(A) ausgesetzt. 
Daher sind für die betroffenen Räume andere (technische) Möglichkeiten zur Belüftung vorzusehen, 
so dass Fenster zur Straße bzw. zu einer Fassade mit Belastung aufgrund von Schallbeugung nicht 
(auf herkömmliche Art weit) geöffnet zu werden brauchen. Ein Mindestmaß gesundheitlichen 
Schutzes soll bei diesen Räumen auf folgende Weise sichergestellt werden: 
○ Fassade einschließlich Fenster sind schalldämmend auszuführen (Festsetzung 4.1). 
○ Zur Sicherstellung der notwendigen Luftwechsel in den betroffenen Räumen ist der Einbau 
fensterunabhängiger Lüftungsvorrichtungen erforderlich. 
„Fensterunabhängig“ im Sinne der V orschrift bedeutet, dass die Lüftung unabhängig von der Öff-
nung des Fensters funktioniert; eine baulich-räumliche Zuordnung ist aber möglich. Die Lüftungs-
einrichtungen müssen den Richtlinien der VDI 2719 entsprechen: In dieser Richtlinie wird in Kap. 
5.1 die Schalldämmung von Lüftungseinrichtungen und -elementen geregelt. Die geforderten fens-
terunabhängigen Lüftungseinrichtungen können entweder als einzelne Anlagen in jedem Raum oder 
bspw. als Teil einer zentralen Anlage realisiert werden. 
                                                
53  DIN 18005-1, Beiblatt 1 – Berechnungsverfahren, hg. vom DIN-Institut (1985), S. 2. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Die Festsetzung ist angemessen: Zwar ist bei Anwendung der Festsetzung 4.2 mindestens die Hälfte 
der Räume einer Wohnung zum ruhigen Blockinnenbereich ausgerichtet und kann für ruhigen 
Nachtschlaf bei geöffnetem Fenster genutzt werden. Es entspricht aber der Lebenswirklichkeit vie-
ler Bürger, dass nicht nur ein Raum für das Schlafen genutzt wird, aus verschiedenen Gründen 
(Gäste, Kinder, Krankheit eines Partners). Daher soll auch für die zur Straße gewandten Aufent-
haltsräume die notwendigen Luftwechsel sichergestellt werden.  
Die Festsetzung gilt nur für schutzwürdige Räume, die nur Fenster zu Fassaden mit einer Belastung 
über 50 dB(A) nachts aufweisen. Dies betrifft derzeit und (gemäß Prognose auch 2030 sämtliche 
das Plangebiet umgebenden Gebäudefronten. Es ist jedoch nicht ausgeschlossen, dass die nächtliche 
Verkehrsbelastung und damit die Geräuschbelastung zukünftig sinken.  
 
Textliche Festsetzung: 
4.5 Soweit bei der Errichtung des obersten Geschosses als Wohnung durch zulässige Staffelung 
des obersten Geschosses an den festgesetzten Baulinien eine Dachterrasse entsteht, muss 
gleichfalls auf der lärmabgewandten Seite ein Außenwohnbereich (Balkon, Loggia, Ter-
rasse) errichtet werden. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] 
 
Begründung: 
Es ist zunächst auf die Festsetzung 6.3.2 zu verweisen: Danach sind Balkone und Loggien an den 
Gebäudeseiten, die den öffentlichen Verkehrs- oder Grünflächen zugewandt sind, aus ortsgestalteri-
schen Gründen unzulässig. Daraus ergibt sich auch, dass die Errichtung von Außenwohnbereichen, 
die unzumutbar hohen Lärmimmissionen ausgesetzt wären, im Plangebiet i.d.R. nicht zu erwarten 
ist.  
Hiervon gibt es eine Ausnahme: Entlang der zeichnerisch festgesetzten Linien zur Staffelung ist ge-
mäß Festsetzung 4.5 das Zurückspringen des obersten Geschosses zulässig, und zwar um 1,25 m 
bzw. 2,50 m (je nach Lage). Bei Nutzung des obersten Geschosses für Wohnzwecke entsteht hieraus 
ein Regelungsbedarf, denn die Nutzung von Außenwohnbereichen soll nicht zu Beeinträchtigungen 
der Gesundheit führen. Die tagsüber auf die Gebäude einwirkenden Lärmpegel liegen im Bereich 
von 60 bis 65 dB(A) und somit über dem Immissionsgrenzwert der 16. BImSchV von tagsüber 59 
dB(A). Schallimmissionen stellen auch unterhalb der Schwelle der Gesundheitsgefährdung abwä-
gungserhebliche umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen i.S.d. § 1 Abs. 7 Nr. c BauGB 
dar. Ob die durch Staffelung entstehenden schmalen Terrassen also Außenwohnbereiche im übli-
chen Sinne darstellen, kann dahingestellt bleiben: Es ist bei der Nutzung des obersten Geschosses 
für Wohnzwecke damit zu rechnen, dass diese Außenbereiche an den Straßen genutzt werden. Da-
mit entsteht aus der Staffelung ein städtebaulicher Regelungsbedarf.  
Zur Lösung des Lärmkonfliktes sind folgende Varianten möglich:  
○ Im obersten Geschoss wird entweder eine Nutzung angesiedelt, bei der die Nutzung des 
Außenbereiches nicht dieselbe Bedeutung wie für das Wohnen hat, z.B. eine Büronutzung, 
für die eine Terrasse nur von untergeordneter Bedeutung ist. Diese Lösung kann im Rah-
men der Baugenehmigungsplanung umgesetzt werden.  
○ Bei Nutzung des obersten Geschosses für das Wohnen wird eine zweite, zum Blockinnen-
bereich orientierte und somit lärmabgewandte Terrasse oder Loggia errichtet. Diese zweite 
Lösung wird durch die Festsetzung in den Plan aufgenommen.  
Begründung zum Bebauungsplan 
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Im Ergebnis wird mit der Festsetzung auf der Rechtsgrundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sicher-
gestellt, dass beim Bau von Wohnungen im obersten Geschoss immer ein zweiter, ruhiger Außen-
wohnbereich im Inneren des Baublocks zur Verfügung stehen muss. Die Nutzung der lärmbelaste-
ten schmalen Staffelungsterrasse ist daher nicht notwendig. 
 
Textliche Festsetzung: 
4.6 Zum Schutz vor Gewerbelärm sind im Teil-Baugebiet MK 5 des Kerngebietes sowie im Son-
dergebiet „Überbaute Markthalle“ in den Gebäuden bzw. Gebäudeteilen an der Brüder-
straße und an der Planstraße schutzbedürftige Räume von Wohnungen nur zulässig, sofern 
deren Fenster mit Ausrichtung zu den öffentlichen Verkehrsflächen als Festverglasung unter 
Wahrung einer ausreichenden Belüftung ausgeführt werden. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] 
 
Begründung: 
Der zukünftige gewerbliche Lieferverkehr für das Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ kann zum 
Zeitpunkt der Planaufstellung nicht abschließend eingeschätzt werden. Da noch kein Betriebskonzept 
für die Markthalle oder die ergänzenden Nutzungen vorliegt, sollen Tiefgaragenein - und ausfahrten 
auch nicht endgültig verortet und in der Planzeichnung festgesetzt werden.54 Zur Verwirklichung des 
Ziels der Wiedererrichtung einer Markthalle soll daher ein größtmöglicher Spielraum für die Organi-
sation des Lieferverkehrs erhalten bleiben. Dabei lassen sich d ie mit einer Belieferung im Tagzeit-
raum verbundenen Schallkonflikte mithilfe schalltechnischer Maßnahmen an den Ein- und Ausfahr-
ten der Tiefgarage (siehe Festsetzung 4.7) lösen.  
Es muss jedoch auch mit Lieferverkehren vor 6.00 Uhr – also im Nachtzeitraum -  in der Brüderstraße 
und in der Planstraße gerechnet werden , insbesondere für das Frische -Segment der Markthalle. Der 
daraus resultierende gewerbliche Lärm führt in der Nachtzeit (22.00-6.00 Uhr) zu unzumutbar hohen 
Lärmimmissionen für die Wohnnutzungen in unmittelbarer Nähe zu den Tiefgaragenzufahrten : Der 
Schallgutachter ermittelte hierbei für verschiedene Immissionsorte Überschreitungen des Immissi-
onsrichtwertes der TA Lärm für die Nachtzeit  von 45 dB(A) um 4 bis 10 dB(A) .55 Am stärksten 
betroffen ist der unmittelbare Bereich an der Tiefgaragenausfahrt in der Brüderstraße gegenüber dem 
MK 5. Die offensichtlichen Konflikte zwischen der angestrebten gewerblichen Nutzung der Markt-
halle und den übrigen, ebenfalls angestrebten Büro, Forschungs- und Bildungs- oder Wohnnutzungen 
lassen sich  bereits jetzt erkennen  und sollen gemäß dem Gebot der Konfliktbewältigung im Rahmen 
der Planung vermieden werden. Im Ergebnis kommen folgende Schallschutzmaßnahmen, insbeson-
dere zum nächtlichen Schallschutz, in Betracht: 
○ schallabsorbierende Ausführung der Tiefgaragenzu- und –ausfahrten (siehe hierzu die fol-
gende Festsetzung 4.7),  
○ der komplette Ausschluss von Wohnnutzungen in den Solitärgebäuden MK 3 und MK 4 
(siehe hierzu die Festsetzung 1.1.6) sowie  
                                                
54  Lediglich im Rahmen der Schallimmissionsprognose wurde von einer plausiblen Anordnung ausgegangen.  
55  Schalltechnische Untersuchung, Kap. C, S. 53 ff. Die Lage der Immissionsorte ist aus Bild C-03 im Anhang ersichtlich.  
Begründung zum Bebauungsplan 
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○ Festverglasung schutzbedürftiger Räume im Nahbereich der Tiefgaragenzu- und –ausfahr-
ten im MK 5 sowie im Sondergebiet selbst (Festsetzung 4.6).  
V on den genannten Maßnahmen dienen insbesondere der Ausschluss der Wohnnutzung und die Fest-
verglasung dem Schutz der Wohnnutzung zur Nachtzeit.  
Die Festsetzung einer Festverglasung der Fenster schutzwürdiger Räume von Wohnungen (Aufent-
haltsräume, z.B. Wohnzimmer oder Schlafzimmer) ist eine geeignete Maßnahme, da gemäß der Mess-
vorschrift der TA Lärm die Schallbelastung 0,5 m vor geöffnetem Fenster der betreffenden Fassade  
zu ermitteln ist: Bei Festverglasung entfällt dieser Immissionsort.  
Der lärmbetroffene Bereich, für den eine Festverglasung der Fenster schutzbedürftiger Räume ge-
mäß Festsetzung 4.6 notwendig ist, wird im Festsetzungstext genannt: Räume „im Teil-Baugebiet 
MK 5 des Kerngebietes sowie im Sondergebiet … in den Gebäuden bzw. Gebäudeteilen an der Brü-
derstraße und an der Planstraße“. Mit „schutzwürdigen Räumen von Wohnungen“ wird klargestellt, 
dass für Nicht-Aufenthaltsräume keine Festverglasung erforderlich ist; es können also zur Lösung 
des Lärmkonfliktes auch Bäder, Küchen, die nur der Zubereitung von Speisen, nicht aber dem län-
geren Aufenthalt der Bewohner dienen, Lagerräume usw. zu den lärmbetroffenen Seiten angeordnet 
werden. An den Außenfassaden dieser nicht schutzbedürftigen Räume wären öffenbare Fenster zu-
lässig.  
Zur Gewährleistung gesunder Wohnverhältnisse ist eine Festverglasung vor Aufenthaltsräumen, 
z.B. Schlafräumen, nur unter Wahrung einer ausreichenden Lüftung zulässig. Zur näheren Erläute-
rung siehe hierzu die Begründung zu Festsetzung 4.3. 
Damit werden Bereiche sowohl in der Planstraße als auch in der Brüderstraße geschaffen, in denen 
eine Nachtbelieferung der Markthalle (d.h. vor 6.00 Uhr) ermöglicht werden kann. Dies dient der 
Umsetzung der städtebaulichen Ziele für das Plangebiet. 
 
Textliche Festsetzung: 
4.7 Wände und Decken von Zufahrten zu und Ausfahrten aus Tiefgaragen oder Anlieferungsbe-
reichen sind innenseitig auf einer Länge von 10 m, gemessen ab der straßenseitigen Fas-
sade, schallabsorbierend auszuführen. Das verwendete Material muss einen bewerteten 
Schallabsorptionsgrad αw von mindestens 0,7 aufweisen und der Absorberklasse A oder B 
entsprechen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] 
 
Begründung: 
Für das Sondergebiet ist die Errichtung einer überbauten Markthalle beabsichtigt. Für die Markt-
halle ist dabei mit dem Bau und Betrieb einer Tiefgarage bzw. eines ebenerdigen Anlieferbereiches 
zu rechnen. Der zuzurechnende Anlieferverkehr zur Markthalle (hinzu kommt voraussichtlich wei-
terer gewerblicher Verkehr) führt zu Schallimmissionen auf schutzwürdige Nutzungen im Sonder-
gebiet bzw. in den nördlich und südlich benachbarten Teil-Baugebieten des Kerngebietes. Die Über-
schreitungen der Richtwerte nach Nr. 6.1 TA Lärm für die Tagzeit an den maßgeblichen Immission-
sorten betragen 0,2 bis maximal 3 dB(A), siehe im Übrigen die Begründung zu Festsetzung 4.6.  
Der Gutachter ermittelte, dass bei einer ausreichend dimensionierten schallabsorbierenden Verklei-
dung der Innenseiten der Wände und Decken der Zu- und Ausfahrten die schutzwürdigen Nutzun-
gen im Nahbereich vor unzumutbaren Lärmbelästigungen geschützt werden können. Hierzu muss 
Begründung zum Bebauungsplan 
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die schallabsorbierende Ausführung der Wände und Decken gemäß der Festsetzung erfolgen – näm-
lich unter Verwendung von Baustoffen mit einem bewerteten Schallabsorptionsgrad αw von mindes-
tens 0,7 sowie aus der Absorberklasse A oder B. Dadurch kann der anteilige Schalldruckpegel um 
bis zu 5 dB gemindert werden. Entscheidende Lärmquelle bei der Zufahrt zur Tiefgarage ist der 
Motor der Fahrzeuge, da bei niedrigen Geschwindigkeiten die Rollgeräusche der Reifen nur eine 
untergeordnete Rolle spielen. Daher reicht eine schalldämmende Auskleidung auf einer Länge der 
Zufahrt von 10 m aus. 
Durch die Umsetzung dieser Festsetzung können schalltechnische Konflikten im Tagzeit vermieden 
werden: Die durch die Nutzung der Tiefgarage nach TA Lärm bewerteten Lärmimmissionen können 
zur Tagzeit an allen betroffenen Immissionsorten den Richtwert nach Nr. 6.1 TA Lärm für ein Kern-
gebiet/Mischgebiet von 60 dB(A) einhalten. 
 
Textliche Festsetzung: 
4.8 Von den in Nr. 4.1 bis 4.7 getroffenen Anforderungen abweichende geringere Schalldämm-
Maße sind zulässig, wenn durch Sachverständige für Schallschutz nachgewiesen wird, dass 
die Anwendung dieser Maße ausreichend ist.  
Für die Lüftung gemäß Nr. 4.3, 4.4 und 4.6 sind auch andere technische Lösungen zulässig, 
wenn der sich aus der VDI-Richtlinie 2719 ergebende Schutzanspruch nicht unterschritten 
wird. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] 
 
Begründung zu Satz 1: 
Mit den Festsetzungen Nr. 4.1 bis 4.7 werden Schallschutzmaßnahmen verschiedener Art in den 
Plan aufgenommen, die zu einer Schalldämmung führen (schalldämmende Ausführung der Außen-
fassaden einschließlich der Dächer, schalldämmende Spezialfenster wie bspw. das Eilenburger 
Fenster, schallgedämmte fensterunabhängige Lüftungseinrichtungen, Festverglasung und die schall-
dämmende Auskleidung von Tiefgaragenzufahrten). Im Einzelfall kann sich bei der Gebäudepla-
nung und Bauantragsstellung bei der Bemessung der Schutzmaßnahmen ergeben, dass mit anderen 
baulichen Maßnahmen oder auch einem geringeren Bau-Schalldämm-Maß das durch die Festset-
zungen gesicherte Schallschutzniveau gleichermaßen erreicht werden kann. Insbesondere kann sich 
bei der Ermittlung des Schalldämm-Maßes gemäß Festsetzung 4.1 im Einzelfall ergeben, dass für 
bestimmte Geschosse ein geringerer Lärmschutz ausreichend ist, da die in den Nebenzeichnungen 3 
und 4 dargestellten Lärmpegelbereiche / resultierenden Außenlärmpegel La,res abschnittsweise je-
weils das lauteste Geschoss darstellen.  
Es würde die Bauherren unangemessen benachteiligen, in solchen Fällen unverändert die Umset-
zung der Festsetzungen zu fordern. Um ein Übermaß zu vermeiden, ist daher geregelt, dass von den 
getroffenen Anforderungen abweichende geringere Schalldämm-Maße zulässig sind, wenn Sachver-
ständige für Schallschutz im konkreten Fall nachweisen, dass die Anwendung geminderter Maße 
ausreicht.  
Begründung zu Satz 2:  
Mit den Festsetzungen Nr. 4.3, 4.4 und 4.6 werden die notwendigen Luftwechsel für schutzbedürf-
tige Räumen von Wohnungen (Aufenthaltsräume) auch bei Lage an Fassaden mit einer hohen 
nächtlichen Lärmbelastung, bei Einbau besonderer Fensterkonstruktionen oder bei Festverglasung 
sichergestellt. Satz 2 der Festsetzung Nr. 4.8 soll dem Bauherren ein Mindestmaß an Flexibilität bei 
Begründung zum Bebauungsplan 
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der Sicherstellung der notwendigen Luftwechsel gewähren, da die notwendigen baulichen / techni-
schen V orkehrungen einen erhöhten technischen Aufwand erfordern. Es ist zu erwarten, dass es wei-
tere Fortschritte in der Bautechnik gibt. Zudem ist nicht ausgeschlossen, dass sich zukünftig gerin-
gere Lärmbelastungen der von den Festsetzungen Nr. 4.3, 4.4 und 4.6 betroffenen Fenster bzw. Fas-
saden ergeben. Daher ist es angemessen und städtebaulich vertretbar, mittels Festsetzung auch an-
dere technische Lösungen zur Lüftung zuzulassen, soweit der durch die VDI Schallschutz Richtlinie 
2719 vermittelte Schutzanspruch nicht unterschritten wird. Dies ist im Baugenehmigungsverfahren 
nachzuweisen.  
 
Textliche Festsetzung: 
4.9  Zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzge-
setzes (insbesondere Festkörperschwingungen) müssen bauliche Anlagen entlang der Wind-
mühlenstraße schwingungstechnisch abgekoppelt von den planfestgestellten Anlagen des 
„City-Tunnels Leipzig“ errichtet werden. Es können auch Maßnahmen mit gleicher Wirkung 
getroffen werden. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] 
 
Begründung: 
Der City-Tunnel Leipzig gehört zu den Betriebsanlagen der Eisenbahninfrastrukturbetreiberin DB 
Netz AG. Er ist ein Teil mehrerer planfestgestellter „Netzergänzender Maßnahmen“ im Abschnitt 
Engelsdorf bis Gaschwitz und wurde 2013 in Betrieb genommen. Im Plangebiet verläuft die Strecke 
unterirdisch (als Tunnel) in einer Höhenlage von ca. 13 bis 25 m unter Gelände vorrangig innerhalb 
der Öffentlichen Freifläche. Die Trasse überschneidet unterirdisch das Sondergebiet im Bereich sei-
ner westlichen Ecke (Überschneidungsbereich ca. 10 m breit) und das Teil-Baugebiet MK 7 im Be-
reich seiner nordwestlichen „Spitze“ (Überschneidungsbereich max. 3 m breit). Die Trasse ist in der 
Planzeichnung nachrichtlich übernommen. Beim Betrieb des Tunnels (insbesondere Befahrung) 
können sich Vibrationen (Festkörperschwingungen) im Nahbereich des Tunnels ergeben. 
Gemäß § 38 BauGB hat die planfestgestellte überörtliche Fachplanung zum City-Tunnel im Zwei-
felsfall V orrang vor den Festsetzungen des B-Plans. Daher ist die Bebauung der Überschneidungs-
bereiche in den beiden betroffenen Gebieten nur möglich bei Lösung der baulichen Aufgabenstel-
lungen, die aus der Überschneidung resultieren. Hierzu zählt auch die schwingungstechnische Ent-
koppelung der Gründung der Hochbauten von den Bahnanlagen sowie vom Baugrund in unmittel-
barer Nähe der Bahnanlagen.  
Diese Verpflichtung der Bauherren wird zur Sicherstellung gesunder Wohn- und Arbeitsverhält-
nisse (Einhaltung geltender Immissionsgrenzwerte bei sehr niedrig-frequentem Schall, d.h. Erschüt-
terungen) in den Plan aufgenommen. Gemäß dem Gebot der Konfliktbewältigung soll sichergestellt 
werden, dass durch diese Maßnahmen bei tatsächlich auftretendem Körperschall (Vibrationen, Er-
schütterungsimmissionen) eine ausreichende Dämmung bzw. Abkopplung erfolgt, damit eine Über-
tragung dieser Immissionen auf schutzwürdige Nutzungen (Arbeits- oder Wohnbevölkerung, Gäste 
usw.) so weit wie nötig vermieden wird.  
Die Durchführung anderer, vergleichbarer Maßnahmen an den Gebäuden im Sondergebiet oder im 
MK 7 oder aber der Abschluss von Vereinbarungen zwischen dem Betreiber der Bahnanlage und 
Begründung zum Bebauungsplan 
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dem Bauherren über die Durchführung von Maßnahmen an den Schienenwegen ist ebenfalls mög-
lich, wenn eine gleichwertige Wirkung erzielt wird. Auch einen solchen Nachweis hat der Bauherr 
im Baugenehmigungsverfahren zu führen. 
Bei Gründung der Fundamente außerhalb des planfestgestellten Bereichs und/oder Entkoppelung 
von Festkörperschwingungen kann die Überbauung des Tunnels erfolgen. Die Festsetzung trägt so-
mit zur Umsetzung des Bebauungs- und Nutzungskonzeptes bei.  
 
Textliche Festsetzung: 
4.10 Die Verwendung fester Brennstoffe in Feuerungsanlagen, die dem Anwendungsbereich der 
1. BImSchV unterfallen, ist unzulässig. Darin eingeschlossen ist auch der Betrieb von Anla-
gen als Zusatzheizung. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB] 
 
Begründung: 
Die Luft ist in Leipzig insbesondere im Innenstadtbereich stärker mit Schadstoffen belastet: Gemäß 
den rechnerischen Prognosen werden die Belastungen bspw. durch Feinstaub (PM10) an der Straße 
zwischen 25 und 27 µg/m³ liegen (vgl. Umweltbericht Kap. 7.2.8.2.2). Obwohl über die letzten 
Jahre ein Rückgang der Feinstaubbelastung zu beobachten war, werden die von der Stadt Leipzig 
beschlossenen Umweltqualitätsziele damit nicht erreicht. Die Ursachen der Belastung sind im ge-
samtstädtischen Kontext vielfältig. Neben dem Pkw-Verkehr spielen nach Leipzig hineingetragene 
Stäube, Baustellen, aber auch kleine und mittlere Feuerungsanlagen eine Rolle.  
Zur Verringerung der Luftbelastung soll daher das in diesem Bebauungsplan Mögliche getan wer-
den. Neben der Förderung umweltfreundlicher Mobilität (hierzu siehe die Festsetzung Nr. 3.7) sol-
len bestimmte Feuerungsanlagen ausgeschlossen werden. Der Luftreinhalteplan für die Stadt 
Leipzig (Fortschreibung 2018) sieht mit der Maßnahme B25 einen Ausschluss fester Brennstoffe in 
Bebauungsplänen vor, soweit die PM10-Belastung im Bereich von 24 bis 28 µg/m³ (oder höher) 
liegt. Diese Maßnahme wird mit der Festsetzung 4.10 umgesetzt.  
Die Festsetzung betrifft kleine und mittlere Feuerungsanlagen zur Erzeugung von Wärme in priva-
ten Haushalten und kleingewerblichen Betrieben, die in den Regelungsbereich der Verordnung über 
kleine und mittlere Feuerungsanlagen – 1. Bundes-Immissionsschutzverordnung (1. BImSchV) fal-
len. Erfasst sind sowohl Zentralheizungen als auch sog. „Einzelraumfeuerungsanlagen“, z.B. Ka-
minöfen, Kachelöfen, Herde und Kachelofeneinsätze, die mit Feuerholz oder anderen Festbrenn-
stoffen beschickt werden. Dies wird auch mit Satz 2 klargestellt. 
Gemäß der 1. BImSchV gelten ab 2015 für die erfassten Anlagen die Filterpflicht sowie verschärfte 
Grenzwerte für Feinstaub (Anlage 4 zur Verordnung). Dennoch sind die Schadstoffemissionen von 
Öfen mit Festbrennstoffen – bezogen auf die notwendige Heizsumme für Aufenthaltsräume – weit 
höher als bspw. moderne Erdgasheizungen oder Fernwärme. Zudem handelt es sich hierbei häufig 
um Zusatzheizungen, die für die Wärmeversorgung der Gebäude bzw. einzelner Apartments nicht 
erforderlich sind und für deren Schadstoffausstoß höchstens Stichprobemessungen durch die 
Schornsteinfeger erfolgen.  
V or diesem Hintergrund ist das Verbot solcher Feuerungsanlagen für das Plangebiet gerechtfertigt, 
denn die Festsetzung ist geeignet, die Belastung der Luft in der Innenstadt zu verringern. 
  
Begründung zum Bebauungsplan 
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11. Verkehrsflächen 
13.1 Straßenverkehrsflächen 
Zeichnerische Festsetzung: 
Die für die Erschließung notwendigen öffentlichen Straßenverkehrsflächen werden zeichnerisch als 
Straßenverkehrsflächen festgesetzt. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB] 
Begründung: 
Die Erschließung des Baugebietes erfolgt über die umgebenden Straßen. Diese werden als öffentli-
che Straßenverkehrsfläche festgesetzt, um die uneingeschränkte öffentliche Nutzung zu gewährleis-
ten. Damit dient die Festsetzung der planungsrechtlichen Sicherung der verkehrlichen Erschließung 
des Baugebiets. Darüber hinaus bieten die Straßenverkehrsflächen genügend Raum für die Erschlie-
ßung mit technischen Medien (Wasser, Abwasser, Telekommunikation, Strom usw.) und Baum-
pflanzungen.  
Im Rahmen der Städtebauwerkstätten wurde für das Plangebiet – auch in Anlehnung an den vorhan-
denen Bestand – mit dem Masterplan ein Konzept zum Straßenausbau angefertigt. Zu dessen Um-
setzung werden die Straßenverkehrsflächen in der Planzeichnung wie folgt zeichnerisch festgesetzt: 
○ die Brüderstraße mit einer Breite von 18 m, 
○ die Planstraße – auch in ihrer verschwenkten Verlängerung nach Westen – mit einer Breite 
von 18 m (im Bereich der Verschwenkung auf zwei je 10 m breite Straßenbereiche aufge-
teilt) 
○ die Grünewaldstraße und die Windmühlenstraße am Rand des Geltungsbereiches derart, 
dass sich Straßenraumbreiten von ca. 40 m ergeben, 
○ Peterssteinweg und Roßplatz derart, dass der bereits erfolgte Straßenausbau dort berück-
sichtigt wird (Bestandssicherung). 
Damit sind die Straßenverkehrsflächen bzw. ihre im Geltungsbereich des B-Plans gelegenen Be-
grenzungen so dimensioniert, dass  
○ in der Grünewaldstraße weiterhin Straßenbahnverkehr, Kfz- und Fahrradverkehr und Fuß-
verkehr möglich sind und Straßenbäume gepflanzt werden können; 
○ in den Erschließungsstraßen innerhalb der neuen Baufelder (Planstraße, Brüderstraße) die 
Erschließung durch Kfz-, Rad- und Fußverkehr möglich ist sowie Parkplätze und Straßen-
bäume vorgesehen werden können (die für diese Ansprüche großzügig dimensionierte 
Breite der Verkehrsfläche orientiert sich auch am historischen V orbild); 
○ der Ausbau des Peterssteinwegs berücksichtigt wird und mit den Abmessungen der Platz-
fläche (Öffentliche Freifläche) abgestimmt ist (Straßenbäume können hier auf der westli-
chen Seite des Peterssteinwegs (außerhalb des B-Plan-Gebiets) und am Rande der Platzflä-
che gepflanzt werden); 
○ die Funktion des Roßplatzes als Teil des stark befahrenen Innenstadt-Straßenrings für den 
Kfz-, den Straßenbahn- und den Radverkehr gewährleistet bleibt (auch hier können Stra-
ßenbäume gepflanzt werden); 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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○ den Belangen der öffentlichen Dienste (Rettungsdienst, Brandschutz, Versorgungsträger, 
Abfallentsorgung usw.) Rechnung getragen ist.  
Zur genaueren Unterteilung der Straßenverkehrsfläche sowie zur bauliche Ausgestaltung der neu zu 
errichtenden Straßen im Plangebiet sollen keine Festsetzungen getroffen werden, da hierfür kein 
Planerfordernis besteht und da bei jeder späteren Änderung der Unterteilung eine Befreiung oder 
eine B-Planänderung erforderlich würde. Straßenverkehrsfläche kann baulich als Platzfläche für 
Fußgänger, Fahrbahn, Bürgersteig, Fahrradweg, Parkplatz, Grünstreifen, Baumscheibe u.v.m. aus-
geführt werden. Die Stadt kann hierbei unter Beachtung der technischen Regelwerke ihre V orstel-
lungen umsetzen. Zur Regulierung des Verkehrs sind u.U. auch Verkehrsordnungsmaßnahmen sinn-
voll. Diese sind jedoch kein Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. 
Fünf Flurstücke im Bereich der zukünftigen öffentlichen Straßenverkehrsflächen mit besonderer 
Zweckbestimmung befinden sich nicht (vollständig) im städtischen Eigentum:  
○ Drei dieser Flurstücke – insg. 357 m² groß – sind bereits weitgehend durch den Planfest-
stellungsbeschluss zum City-Tunnel Leipzig in Anspruch genommen; dort befindet sich das 
neu gebaute Zugangsbauwerk zur unterirdischen S-Bahn-Station einschließlich der umge-
benden Abstandsflächen. Die Stadt ist Miteigentümer dieser Flurstücke. 
○ Zwei weitere Flurstücke westlich der Markthallenstraße, jedoch nördlich des Zugangsbau-
werks zur S-Bahn-Station gelegen und zusammen 730 m² groß, befinden sich vollständig in 
privatem Eigentum.  
Für die Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes für den Wilhelm-Leuschner-Platz ist die Inan-
spruchnahme dieser Flurstücke für öffentliche Zwecke – nämlich die der Allgemeinheit zugängliche 
öffentliche Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung – erforderlich. Eine alternative, priva-
te bauliche Nutzung dieser Flurstücke (als Inselnutzung inmitten der öffentlichen Platzfläche) ist 
nicht mit dem umzusetzenden städtebaulichen Konzept vereinbar und würde die zukünftige Freiflä-
chengestaltung einschränken. Zu möglichen Folgekosten siehe Kap. 21. 
 
13.2 Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Öffentliche Freifläche“ 
Zeichnerische Festsetzung: 
Als öffentliche Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung „Öffentliche Freifläche“ wird die 
nordwestlich der Baugebiete gelegene Fläche – um kleinere Teilflächen nördlich der Teil-Baugebie-
te MK 1 und MK 2 sowie bis an den Binnenplatz erweitert – zeichnerisch festgesetzt. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB] 
Begründung: 
Die öffentliche Platzfläche ist Teil der Masterplanung für die Wiederbebauung des Gesamtareals: 
Danach soll der westliche Teilbereich des Plangebiets der Allgemeinheit zum Aufenthalt, Ausruhen, 
Kommunikation u. dergl. im öffentlichen Raum dienen. Daher wird entsprechend dem städtebauli-
chen Konzept (vgl. Kap. 9) eine öffentliche Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung „Öf-
fentliche Freifläche“ zeichnerisch festgesetzt. Sie bietet genügend Raum für vielfältige Gestaltungs-
varianten für zentrumstypische Nutzungen wie Veranstaltungen, Feste, Demonstrationen, Kirchen-
tage u.ä.  
Begründung zum Bebauungsplan 
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Durch die zeichnerische Festsetzung ist die Fläche lediglich einer allgemeinen Verkehrsnutzung 
(wie bei einer für den allgemeinen Verkehr gewidmeten und auch Kfz offenen Straße) entzogen; 
Teilverkehre wie Fuß- und Radverkehr, Lieferverkehr o.ä. und selbstverständlich Rettungsdienste 
sind zulässig. Details der Gestaltung werden nicht in diesem Bebauungsplan festgelegt, sondern 
bleiben einem noch durchzuführenden Gestaltungswettbewerb vorbehalten.  
Innerhalb der Freifläche finden Platz: 
○ größere Grünflächen bzw. die gemäß der Festsetzung Nr. 5.1.3 vorzunehmenden Baumpflan-
zungen innerhalb der öffentlichen Freifläche (die Verortung und gestalterische V orgaben er-
folgen gemäß dem Ergebnis des zukünftigen Gestaltungswettbewerbs), 
○ das S-Bahn-Zugangsbauwerk zur Haltestelle „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (planfestgestellter 
City-Tunnel) einschließlich eines 6,50 m breiten Sicherheitsstreifens, der das Bauwerk 
umgibt und von Bebauung frei zu halten ist56, 
○ Feuerwehr-Zufahrten (bspw. entlang der Baufelder), die zu eingeschränkten Zeiten auch als 
Zufahrt für den Warenanlieferverkehr genutzt werden können sowie 
○ untergeordnete bauliche Anlagen, die dem Nutzungszweck der öffentlichen Freifläche die-
nen sollen (z.B. ein Platzhaus mit Toiletten oder Wickelräumen für die Öffentlichkeit, Veran-
staltungstechnik oder einzelne Verkaufsstätten); ihre konkrete Ausgestaltung soll im Rahmen 
des zukünftigen Gestaltungswettbewerbs festgelegt werden (siehe hierzu die Begründung zur 
Festsetzung 3.6, Kap. 13.2.1). 
Mit der Festsetzung trägt die Planung zur Umsetzung der Ziele des STEP Verkehr und öffentlicher 
Raum – nämlich Verbesserung der Aufenthaltsqualität der Straßenräume für Fußgänger – bei. 
 
Textliche Festsetzung: 
3.6 Innerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Öffentliche Frei-
fläche“ sind untergeordnete bauliche Anlagen mit einer maximalen Höhe von 10,0 m über 
der festgesetzten Bezugshöhe zulässig. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO] 
Hinweis: Bei Lage der baulichen Anlagen gemäß Nr. 3.6 innerhalb des nachrichtlich in die Plan-
zeichnung übernommenen Bereiches des planfestgestellten S-Bahn-Tunnels sind nur technische 
Bauweisen möglich, die eine mit dem Tunnelbauwerk vereinbare Lastenbegrenzung sicherstellen. 
Diesbezüglich ist eine Abstimmung mit der Deutschen Bahn erforderlich. 
 
Begründung: 
Der westliche Teil des Geltungsbereiches wird als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung 
„Öffentliche Freifläche“ festgesetzt. Die Gestaltung dieser Fläche soll Gegenstand eines Gestal-
tungswettbewerbs sein. Derzeit noch nicht absehbar, aber durchaus möglich ist, dass auf der Freiflä-
che bauliche Anlagen errichtet werden sollen, die dem Nutzungszweck der Freifläche dienen und 
ihr gegenüber in Größe und Ausmaß untergeordnet sind. Dies könnten z.B. dauerhafte, pavillonar-
tige Leichtbauten („feste Zelte“) sein, die der Unterstützung kultureller Veranstaltungen o.ä. dienen, 
aber auch Leichtbauten, die ein Platzhaus mit Toiletten oder Wickelräumen für die Öffentlichkeit, 
Veranstaltungstechnik oder einzelne Verkaufsstätten aufnehmen.  
                                                
56  Gemäß Brandschutzkonzept zum City-Tunnel. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Das Planungsrecht eröffnet diese Möglichkeit, sofern das betreffende Bauwerk dem Nutzungszweck 
der Fläche dient: Auf den festgesetzten Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung sind nach 
§ 30 BauGB diejenigen baulichen Anlagen und sonstigen Maßnahmen (V orhaben) planungsrecht-
lich zulässig, die den Festsetzungen nicht widersprechen. Andere V orhaben sind unzulässig.57 
Die Festsetzung im Bebauungsplan stellt klar, dass untergeordnete bauliche Anlagen auch innerhalb 
einer Freifläche zulässig sind und setzt hierfür einen Rahmen bezüglich der maximalen Höhe sol-
cher Bauwerke. Mit einer baulichen Höhe von maximal 10 m dürfte den im Wettbewerb zur Freiflä-
che zu klärenden Baulichkeiten genügend Raum gegeben sein; gleichzeitig soll die Höhe begrenzt 
werden, denn die eigentliche Raumkante des Wilhelm-Leuschner-Platzes soll durch die Fassaden 
der Baugebiete östlicher der Markthallenstraße gebildet werden. 
Der ergänzende Hinweis dient der Planungspraxis: Einschränkungen für die zulässigen Leichtbau-
ten können sich – bei Anordnung über dem Bereich des City-Tunnels – daraus ergeben, dass das 
Tunnelbauwerk Auflasten nicht unbegrenzt verträgt. Hierzu sind Abstimmungen mit dem Tunnelbe-
treiber, der Deutschen Bahn (DB Netz), erforderlich. 
 
13.3 Bereiche ohne Ein- und Ausfahrt 
Zeichnerische Festsetzung: 
Für die Abgrenzung des Sondergebietes „Überbaute Markthalle“ zu den Straßenverkehrsflächen 
der Grünewaldstraße, der Brüderstraße, der Planstraße und zur Verkehrsfläche besonderer Zweck-
bestimmung „Öffentliche Freifläche“ sowie zum Teil-Baugebiet MK 4 des Kerngebietes werden Be-
reiche ohne Ein- und Ausfahrt festgesetzt. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB] 
 
Begründung: 
Die Festsetzung betrifft die Gebäudefronten des zulässigen Gebäudes im Sondergebiet „Überbaute 
Markthalle“ in einem Abstand von jeweils 15 m beiderseits sämtlicher Gebäudeecken, im Falle der 
Gebäudefront im Bereich des MK 4 / Planstraße einen längeren Bereich über ca. 65 m.  
Für diese Bereiche schließt der B-Plan die Ein- und Ausfahrt per Kfz in das Sondergebiet aus, da 
dies an den eigentlichen Eckbereichen aus Gründen der Verkehrssicherheit58 (Übersichtlichkeit, 
Klarheit der V orfahrt, Aussparen der üblicherweise von Fußgängern bevorzugten Bereiche) sinnvoll 
ist. In dem ca. 65 m langen, gesperrten Bereich entlang der nördlichen Fassade, wo das Sonderge-
biet an die Passage des Kerngebiets (markiert als „G3“) und an die Planstraße im Bereich der Grün-
fläche („Binnenplatz“) grenzt, soll durch die Festsetzung störender Liefer- und Kundenverkehr aus 
den genannten Bereichen herausgehalten werden, damit diese zugunsten des Fußverkehrs gestaltet 
werden können. 
Insgesamt verbleiben für das Sondergebiet genügend Bereiche, die für Ein- oder Ausfahrten (von 
Ver- oder Entsorgungsfahrzeugen, Pkw oder in eine Tiefgarage) genutzt werden können, sowohl in 
der Planstraße als auch in der Brüderstraße oder – mit Auflagen – in der Markthallenstraße („Öf-
fentliche Freifläche“). 
                                                
57  Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch: Kommentar, BauGB § 9 Rn. 107, 130. EL August 2018. 
58  Information seitens des Verkehrs- und Tiefbauamtes der Stadt Leipzig. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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12. Grünordnerische Festsetzungen  
Zeichnerische Festsetzungen: 
In der Windmühlenstraße wird auf der nordöstlichen Straßenseite zwischen der Brüderstraße und 
der Grünewaldstraße, parallel ausgerichtet zur Grenze der Teil-Baugebiete MK 5, MK 6 und MK 7, 
eine Linie für Baumpflanzungen mit der Anzahl zu pflanzender Bäume: 10 Stück zeichnerisch fest-
gesetzt. 
In der Brüderstraße wird auf der südlichen Straßenseite zwischen der Windmühlenstraße und der 
Grünewaldstraße, parallel ausgerichtet zur Grenze der Teil-Baugebiete MK 7 und MK 5, eine Linie 
für Baumpflanzungen mit der Anzahl zu pflanzender Bäume: 12 Stück zeichnerisch festgesetzt. 
In der Brüderstraße wird auf der nördlichen Straßenseite zwischen der Windmühlenstraße und der 
Grünewaldstraße, parallel ausgerichtet zur Grenze des Sondergebietes „Überbaute Markthalle“, 
eine Linie für Baumpflanzungen mit der Anzahl zu pflanzender Bäume: 12 Stück zeichnerisch fest-
gesetzt. 
In der Planstraße wird auf der nördlichen Straßenseite zwischen der öffentlichen Grünfläche und 
der Grünewaldstraße, parallel ausgerichtet zur Grenze des Teil-Baugebietes MK 3, eine Linie für 
Baumpflanzungen mit der Anzahl zu pflanzender Bäume: 5 Stück zeichnerisch festgesetzt. 
Innerhalb der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Öffentliche Freifläche“ wird zwischen 
der Markthallenstraße (Flurstück 4017) und der öffentlichen Grünfläche entlang der nördlichen 
Grenze des Teil-Baugebietes MK 4 und parallel zu ihm ausgerichtet eine Linie für Baumpflanzun-
gen mit der Anzahl zu pflanzender Bäume: 5 Stück zeichnerisch festgesetzt. 
In der Grünewaldstraße wird auf der westlichen Straßenseite zwischen der Windmühlenstraße und 
der Brüderstraße, parallel ausgerichtet zur Grenze der Teil-Baugebiete MK 5 und MK 6, eine Linie 
für Baumpflanzungen mit der Anzahl zu pflanzender Bäume: 6 Stück zeichnerisch festgesetzt.   
In der Grünewaldstraße wird auf der westlichen Straßenseite zwischen der Brüderstraße und der 
Planstraße, parallel ausgerichtet zur Grenze des Sondergebietes „Überbaute Markthalle“, eine Li-
nie für Baumpflanzungen mit der Anzahl zu pflanzender Bäume: 4 Stück zeichnerisch festgesetzt. 
In der Grünewaldstraße wird auf der westlichen Straßenseite zwischen der Planstraße und dem 
Teil-Baugebiet MK 2, parallel ausgerichtet zur Grenze des Teil-Baugebietes MK 3, eine Linie für 
Baumpflanzungen mit der Anzahl zu pflanzender Bäume: 2 Stück zeichnerisch festgesetzt.   
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB]  
  
Eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Öffentliche Parkanlage“ wird – umgeben 
von Straßenverkehrsfläche – zwischen den Teil-Baugebieten MK 2, MK 3 und MK 4 des Kerngebie-
tes sowie dem Sondergebiet „Überbaute Markthalle“ zeichnerisch festgesetzt. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB]  
Eine „Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen“ wird inner-
halb der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Öffentliche Freifläche“ festgesetzt; die 
Fläche ist weitgehend deckungsgleich mit der Verkehrsfläche, jedoch bleibt das MK 8 einschließlich 
seiner unterirdischen Anlagen und die weiter östlich davon gelegenen Teile sowie die zwischen dem 
MK 2 und dem MK 4 gelegenen Teile der „Öffentlichen Freifläche“ von der Festsetzung ausge-
spart. [§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB]  
 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Textliche Festsetzungen: 
5. Grünordnerische Festsetzungen; Niederschlagswasserversickerung  
5.1 Grünordnerische Festsetzungen für öffentliche Flächen 
5.1.1 Entlang der zeichnerisch festgesetzten Linien für Baumpflanzungen in der Grünewald-
straße, der Windmühlenstraße, der Brüderstraße, der Planstraße sowie nördlich des Teil-
Baugebietes MK 4 (innerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestim-
mung „Öffentliche Freifläche“) ist mindestens die jeweils in der zeichnerischen Festsetzung 
angegebene Anzahl standortheimischer Laubbäume anzupflanzen. 
5.1.2  Innerhalb der öffentlichen Grünfläche im Bereich der Planstraße sind acht standortheimi-
sche Laubbäume anzupflanzen. 
5.1.3  Innerhalb der zeichnerisch festgesetzten „Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern 
und sonstigen Bepflanzungen“ sind mindestens 38 standortheimische Laubbäume zu pflan-
zen. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB] 
Begründung: 
Stadtgestalterisches Ziel ist die Wiederherstellung begrünter Straßenräume, Festsetzungen dienen 
aber auch der Umsetzung stadtökologischer Ziele wie Staubfilterung, Sauerstoffanreicherung, som-
merlicher Abkühlung und als Lebensraum. 
Durch die Anwendung des Leipziger Bewertungsmodells entsteht rein rechnerisch kein Ausgleich-
serfordernis i.S.d. § 1a Abs. 3 BauGB (vgl. hierzu Kap. 7.1.2.4). Die Wiederbebauung des Plange-
bietes ist jedoch tatsächlich mit dem Verlust eines großen Teils des vorhandenen Baumaufwuchses 
verbunden. Außerdem ist das Plangebiet ausweislich der Stadtklimauntersuchung der Stadt Leipzig 
von 2010 als Wärmeinsel mit nur schwachem nächtlichen Abkühlungsverhalten zu charakterisieren 
(Näheres siehe Umweltbericht, Kap. 7). Ein nach dem Bebauungsplan mögliches hohes Maß an Be-
bauung und Versiegelung der öffentlichen Räume wirkt sich auf das örtliche Kleinklima grundsätz-
lich nachteilig aus.  
V on Bäumen gehen in der Stadt vielfältige positive Wirkungen aus: Beschattung und Verdunstung, 
somit Minderung von sommerlicher Überheizung, Filterung der im Stadtzentrum stärker mit Fein-
staub belasteten Luft, bei Auswahl geeigneter Baumarten sind Straßenbäume auch wichtige Lebens-
räume heimischer Insekten, Vögel und Fledermäuse. Um die positiven Auswirkungen der Bäume 
auf das Plangebiet soweit wie möglich dauerhaft zu erhalten, sollen daher folgende Maßnahmen zur 
Begrünung und zu Baumpflanzungen in den Straßenräumen und den übrigen Freiräumen im Bebau-
ungsplan gesichert werden: 
○ Erhaltung der vorhandenen Straßenbäume, 
○ Ergänzung / Vervollständigung der Straßenbäume in den öffentlichen Straßen, 
○ Anlage des „Binnenplatzes“ als Grünfläche und Pflanzung von Laubbäumen, 
○ Baumpflanzung innerhalb der „Öffentlichen Freifläche“. 
Für die Erhaltung der vorhandenen Straßenbäume ist keine Festsetzung vorgesehen, da die Stadt Ei-
gentümerin der Flächen ist. Zur Vervollständigung derjenigen Bereiche, wo Lücken in den straßen-
begleitenden Baumbeständen sind, werden mit der zeichnerischen Festsetzung der Linien für Baum-
pflanzungen i.V .m. der textlichen Festsetzung Nr. 5.1.1 zur Baumpflanzung die Anzahl der zu pflan-
zenden Laubbäume sowie ihre Zuordnung zu Straßenabschnitten festgelegt: Die Linien markieren 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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die beabsichtigte ungefähre Anordnung der Bäume an der Straße (hier also in allen Fällen fassaden- 
bzw. straßenraumbegleitend), nicht jedoch deren genaue Pflanzpositionen. Diese werden im Rah-
men der Straßenausbauplanung und mit Rücksicht auf Platzangebot, Leitungen, Zufahrten, Park-
plätze usw. vom zuständigen Verkehrs- und Tiefbauamt der Stadt Leipzig festgelegt. Östlich der 
Teil-Baugebiete MK 1 sowie MK 2 wird keine Linie für Baumpflanzungen festgesetzt, da dort eine 
Vielzahl von Straßenbäumen bereits vorhanden ist, die erhalten bleiben. 
Mit der zeichnerischen Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche i.V .m. der textlichen Festsetzung 
Nr. 5.1.2 zur Baumpflanzung wird gemäß dem städtebaulichen Konzept (vgl. Kap. 9) im östlichen 
Teil des Plangebietes ein kleiner Binnenplatz entwickelt. Dieser soll mit Laubbäumen begrünt wer-
den, öffentlich zugänglich sein und so eine durchgrünte Freiflächenqualität erhalten. Daher wird er 
als „Öffentliche Parkanlage“ festgesetzt.  
Insgesamt werden damit mindestens 56 Bäume innerhalb der Straßenzüge und 8 Bäume in der Park-
anlage der Planstraße gepflanzt. 
Baumpflanzungen können mit der Anlage von Baumrigolen verbunden werden. Dies dient der Ver-
sickerung anfallender Niederschläge, der Entlastung der öffentlichen Entwässerungsnetze bei Nie-
derschlagsspitzen (Zunahme der Extremwetterereignisse) und der Grundwasseranreicherung. Dabei 
sind die im öffentlichen Straßenland verlaufenden Versorgungsleitungen zu beachten und zudem die 
Versickerungseignung des Untergrundes. Da die Stadt Eigentümerin der öffentlichen Straßenflächen 
bleibt, sind keine diesbezüglichen Festsetzungen im Bebauungsplan erforderlich.  
Da dies nur einem partiellen 1:1 Ausgleich der Gehölze gemäß der in Kap. 7.1.2.4 erläuterten Ein-
griffsermittlung entspräche, wird auf dem Wilhelm-Leuschner-Platz eine „Fläche zum Anpflanzen 
von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen“ festgesetzt. Gemäß der Festsetzung Nr. 
5.1.3 ist hier die Pflanzung von 38 Bäumen, die für einen angemessenen Baumausgleich erforder-
lich sind, vorzunehmen. Eine konkrete Verortung erfolgt mit der Festsetzung nicht, denn die endgül-
tige Gestaltung der Platzfläche soll erst im Rahmen eines zukünftigen Wettbewerbs festgelegt wer-
den; dabei wird die Pflanzung der Bäume eine Rahmenbedingung für den Wettbewerb darstellen. 
V on der zeichnerischen Festsetzung ausgespart bleiben die Bereiche des MK 8 und der unterirdi-
schen Anlagen des „Bowlingtreffs“, da hier wegen der geringen Überdeckung der unterirdischen 
Anlagen kein optimaler Baumstandort gegeben ist. Die Bereiche rund um das MK 8, zwischen dem 
MK 8 und dem MK 2 sowie zwischen dem MK 2 und dem MK 4 werden ebenfalls nicht in die 
zeichnerische Festsetzung einbezogen, da diese relativ engen Straßenräume nicht ideal für weitere 
Baumpflanzungen sind; nördlich des MK 4 ist außerdem bereits die Pflanzung von 5 Straßenbäu-
men vorgesehen. Der Bereich östlich des MK 8 scheidet ebenfalls aus, da hier eine Fläche zur Er-
haltung von Sträuchern festgesetzt wird und im Übrigen Rad- und Fußwege angelegt werden sollen. 
Die Pflanzung von 38 Bäumen im Bereich der „Öffentlichen Freifläche“ (Wilhelm-Leuschner-
Platz) steht nicht im Widerspruch zu den sonstigen Nutzungsanforderungen oder -möglichkeiten 
(Veranstaltungen und Feste, Markt, Demonstrationen u.v.m.), da auch mit 38 Bäumen und diversen 
Heckenstrukturen auf einer Fläche von ca. 18.000 m² (Fläche zum Anpflanzen) ausreichend offene 
Flächen verbleiben. Im Ergebnis leisten die Festsetzungen einen Beitrag zur Gestaltung, und die 
Gehölzverluste der geschützten Bäume können damit im Verhältnis 1:1 im Plangebiet ausgeglichen 
werden.  
 
Mit den aufgeführten Festsetzungen werden folgende Ziele des IEKO des Landschaftsplans umge-
setzt: die Aufwertung der Aufenthalts- und Stadtbildqualität in dichtbebauten innerstädtischen Räu-
men, Straßenbaumpflanzungen sowie die Einbindung in das Grün- und Wegesystem durch grünpla-
nerische Maßnahmen entlang der Haupt-Wegeverbindungen.   
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
Seite 150 
02. April 2020  
Textliche Festsetzung: 
5.1.4  Für die Pflanzungen gemäß Nr. 5.1.1 bis 5.1.3 sind großkronige Laubbäume (Stammum-
fang von mindestens 20-25 cm, Kronenansatz in mindestens 2,5 m Höhe) zu verwenden. Für 
jeden Baum ist eine offene Bodenfläche von mindestens 6 m² vorzusehen, die vor Überfah-
ren zu schützen ist. Die Bäume sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen.  
[§ 9 Abs. 1 Nrn. 20, 25 BauGB] 
 
Begründung:  
Die Festsetzung ist erforderlich, um die städtebauliche Wirksamkeit, den Anwachserfolg und den 
dauerhaften Bestand der Pflanzungen nach den zeichnerischen Festsetzungen i.V .m. den textlichen 
Festsetzungen Nr. 5.1.1 bis 5.1.3 zu sichern. Für die Pflanzung sollen standortheimische Laub-
bäume Verwendung finden: Heimische Baumarten bieten der heimischen Tierwelt insgesamt mehr 
Möglichkeiten als Futterquelle, Lebensraum und dergl., standortangepasste Bäume sind robuster 
und neigen unter den Bedingungen der Großstadt weniger zu Mangelerscheinungen oder Ausfällen, 
Laubbäume sind aus stadtgestalterischen Gründen (Erscheinungsbild) und unter Umweltgesichts-
punkten (z.B. Blattfläche, Sauerstoffproduktion) zu bevorzugen.  
Großkronige Bäume – für Fachleute auch als Bäume der I. Klasse bekannt – sollen Verwendung fin-
den, nicht kleine – und somit ökologisch und stadtgestalterisch wenig wirksame – Bäume. Eine 
Mindestqualität der Pflanzware (Stammdurchmesser von 20–25 cm) ist zu verwenden, und die 
Bäume müssen dem Verwendungszweck entsprechend erzogen sein (Astfreiheit / Lichtraumprofil 
bis mindestens 2,5 m Höhe aus Gründen der Eignung für Verkehrsräume). Für den notwendigen 
Luftaustausch der Feinwurzeln ist durch Freihalten einer offenen Bodenfläche („Baumscheibe“) 
von mindestens 6 m² Größe zu sorgen: In diesem Bereich darf weder asphaltiert, gepflastert noch 
eine wassergebundene Decke gebaut werden; geeignete Abdeckungen sind jedoch möglich. Da auch 
wiederholtes Befahren der Traufbereiche der Bäume den Boden verdichtet und den Luftaustausch 
und Wasserzutritt einschränkt, sind bei der Baumpflanzung auch (bauliche) V orkehrungen zu tref-
fen, die das Befahren der Baumscheiben verhindern. Dies können Mäuerchen, Baumschutzbügel 
oder Maßnahmen mit gleicher Wirkung sein. 
Zur dauerhaften Sicherung der Baumpflanzungen wird die Verpflichtung zur Nachpflanzung bei 
Abgang eines Baumes in die Festsetzung aufgenommen. 
Textliche Festsetzung: 
5.2 Grünordnerische Festsetzungen für die Baugebiete 
5.2.1 In den Teil-Baugebieten MK 2 und MK 5 des Kerngebietes sind die Flächen von Kellerge-
schossen und Tiefgaragen, die nicht oberirdisch mit Gebäuden überbaut werden, mit einer 
mindestens 100 cm mächtigen Bodenschicht zu überdecken.  
5.2.2 In den Teil-Baugebieten MK 2 und MK 5 des Kerngebietes ist je angefangene 150 m² der 
nicht oberirdisch mit Gebäuden überbauten Flächen ein standortgerechter Baum zu pflan-
zen. 10 Prozent der gemäß Satz 1 zu begrünenden Fläche ist mit standortgerechten Sträu-
chern zu bepflanzen.  
5.2.3 In den Teil-Baugebieten MK 1 bis MK 7 des Kerngebietes sowie im Sondergebiet „Über-
baute Markthalle“ sind sämtliche Dächer mit einer mindestens 15 cm mächtigen Substrat-
schicht intensiv zu begrünen. Davon ausgenommen sind die Flächen notwendiger techni-
scher Anlagen auf diesen Dächern.  
Begründung zum Bebauungsplan 
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5.2.4 Die Begrünung gemäß Nr. 5.2.2 und 5.2.3 ist dauerhaft zu erhalten. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 20 und 25 BauGB] 
 
Begründung: 
Die hohe Baudichte im Plangebiet führt bei üblichen Bauweisen – wie auch im übrigen Innenstadt-
bereich – zur mikroklimatischen Erwärmung.  
Bereits die Stadtklimaanalyse Leipzig (2018) weist für das Plangebiet tagsüber eine starke biokli-
matische Wärmebelastung auf, z.B. durch Erhitzung des Platzes tagsüber. Auch nachts stellt das 
Plangebiet eine Wärmeinsel dar (ca. 5°C höhere Temperaturen als im Umland). Der Kaltluftvolu-
menstrom der unversiegelten Flächen im Bestand ist relativ gering; die benachbarten größeren Stra-
ßen- und Grünräume sind entweder luftklimatisch belastet oder weisen geringe Strömungsge-
schwindigkeiten auf. Insgesamt ist der Geltungsbereich als Siedlungsfläche mit hoher Empfindlich-
keit gegenüber Nutzungsintensivierung einzustufen (Näheres siehe Umweltbelange, Kap. 7.2.3).  
Mit der Wiederbebauung des Plangebiets – zum großen Teil realisiert in den drei Baufeldern – geht 
der Verlust von vorhandener Vegetation einher, die sich in 50 Jahren Brache als Aufwuchs gebildet 
hat. Die Luftqualität kann durch Staubaufwirbelung und Aufheizung beeinträchtigt werden. Durch 
die Bebauung werden überdies potenzielle Standorte für Vegetation und damit einerseits Biotope für 
Pflanzen und Tiere, andererseits Abkühlung durch Verdunstungsleistung und die Versickerung von 
Regenwasser in ihrem Umfang verringert, da die Wiederbebauung des Plangebietes mit dem Verlust 
eines großen Teils des vorhandenen Baumaufwuchses und mit Bebauung verbunden ist. Dieses nach 
dem Bebauungsplan mögliche, hohe Maß von Bebauung und Versiegelung (sowohl der privaten 
Flächen als auch der öffentlichen Räume) wirkt sich somit auf das örtliche Kleinklima und die lo-
kale Umweltsituation grundsätzlich nachteilig aus.  
Zur Umsetzung der Ziele des IEKO, zur Verbesserung der kleinklimatischen Situation und zur Ver-
zögerung des Niederschlagsabflusses sollen jedoch auch im Kerngebiet und im Sondergebiet Maß-
nahmen zugunsten des Naturhaushaltes festgelegt werden, nämlich die Begrünung von Tiefgaragen 
und von Dächern. Daher werden die bei diesem Städtebauprojekt möglichen Maßnahmen – nämlich 
die Begrünung von Dächern und Hofbereichen – durch die Festsetzungen Nr. 5.2.1 und 5.2.2 ange-
ordnet. Im Idealfall kann damit ein Großteil der überbauten Flächen als Standort für Vegetation und 
als Retentionsfläche dienen. 
Begründung zu Nr. 5.2.1 und Nr. 5.2.2: 
Die Grundfläche der Hochbauten in den Teil-Baugebieten MK 2 und MK 5 wird durch die jeweils 
festgesetzte GRZ i.S.d. 19 Abs. 2 BauNVO auf 0,7 bzw. 0,8 beschränkt, während Tiefgaragen 
und/oder Kellergeschosse in den Teil-Baugebieten MK 2 und MK 5 gemäß der textlichen Festset-
zung Nr. 2.1 die festgesetzte GRZ bis zu einer Grundflächenzahl von 0,9 überschreiten dürfen. Da-
mit ergeben sich bei Ausnutzung der Festsetzungen Bereiche, in denen Tiefgaragen nicht von Ge-
bäuden überdeckt sind. Diese können 10-20 % der Fläche eines Grundstücks einnehmen, bei der 
(unwahrscheinlichen) geringeren Ausnutzung der zulässigen GRZ auch mehr. Die Errichtung not-
wendiger Stellplätze gemäß § 49 Sächsischer Bauordnung ist gemäß den Festsetzungen des Bebau-
ungsplans nur in Tiefgaragengeschossen möglich. V or diesem Hintergrund und angesichts der In-
nenstadtlage des Plangebietes und der hier möglichen Bodenrendite ist für die Baugebiete im Plan-
gebiet mit der Anlage von Tiefgaragen zu rechnen. Dabei ist eine horizontale Erweiterung einer 
Tiefgarage mit geringeren Baukosten verbunden als ein zweites Kellergeschoss; die Inanspruch-
nahme der Festsetzung Nr. 2.1 ist also mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten.  
Begründung zum Bebauungsplan 
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Zur Minderung bzw. zum teilweisen Ausgleich der durch die oberirdische sowie die unterirdische 
Bebauung der Baugrundstücke zu erwartenden Eingriffe sollen für die Teil-Baugebiete MK 2 und 
MK 5 Maßnahmen mit positiven Wirkungen insb. auf die Schutzgüter Boden und Pflanzen festge-
setzt werden:  
○ Gemäß Festsetzung 5.2.1 müssen die nur von Tiefgaragen bzw. Kellergeschossen unterbau-
ten Flächen mit einer mindestens 100 cm starken Bodenschicht überdeckt werden. Sie sollen 
gemäß Festsetzung intensiv begrünt werden. „Intensiv“ bedeutet in diesem Zusammenhang, 
dass höhere Vegetationsformen als nur Gräser und niedrige Stauden zu verwenden sind, 
nämlich auch Sträucher und Bäume. Eine Bodenauftragsstärke von 100 cm bietet für die 
Pflanzung von Bäumen kleiner bis mittlerer Größe eine gute Grundlage. Bei einer geringeren 
Bodenauftragsstärke wären nur Sträucher oder sehr kleine Bäume möglich, was jedoch nicht 
beabsichtigt ist. Festsetzung 5.2.1 dient somit der besseren Umsetzbarkeit der Festsetzung 
5.2.2. 
○ Gemäß Festsetzung 5.2.2 ist je angefangene 150 m² ein standortgerechter Baum zu pflanzen. 
Dies ist abwägungsgerecht: Zum einen sollen die auf je ca. 150 m² Fläche zu pflanzenden 
Bäume eine wahrnehmbare Größe haben (z.B. mit einem Kronendurchmesser von 7-10 m), 
zum anderen wird jedoch nicht die gesamte Fläche der Innenhöfe überdeckt, so dass auch 
berechtigte Wünsche der Nutzer nach helleren Hofbereichen Berücksichtigung finden. Die 
Bäume müssen standortgerecht sein – d.h. hinsichtlich ihrer arttypischen Ansprüche an Bo-
den, Wasserangebot, Belichtung u. dergl. für die Anpflanzung an diesem Ort geeignet sein – 
da standortgerechte Pflanzungen die Pflanzengesundheit fördern und die Dauerhaftigkeit der 
Pflanzung gewährleisten. Um berechtigte Wünsche nach gartengestalterischer Freiheit zu er-
möglichen, bspw. die Auswahl von Gehölzen mit besonderer Herbstfärbung, schränkt die 
Festsetzung die Pflanzungen nicht auf heimische Arten ein (daher „standortgerecht“ statt 
„standortheimisch“). 
○ Gemäß Festsetzung 5.2.2 wird außerdem zum Ausgleich der Anforderungen, einerseits 
Strauchflächen entsprechend den ökologischen Zielvorstellungen zu schaffen und anderer-
seits die Gestaltungsfreiheit der Bauherren nicht zu stark einzuschränken, festgelegt, dass 
10 % dieser Flächen mit Sträuchern zu bepflanzen sind. Dies ist auch unter den Bäumen 
möglich.  
Bei Ausnutzung der Überschreitungsmöglichkeit der Festsetzung 2.1 und Anwendung der Festset-
zung 5.2.2 sind damit insgesamt mindestens 7 Bäume und 103 m² Sträucher auf den Tiefgaragen zu 
pflanzen. 
Begründung zu Nr. 5.2.3: 
Die mit der Festsetzung bezweckte intensive Dachbegrünung hat die Aufgabe,  
○ anfallende Niederschläge zurückzuhalten (Retention) und zu verdunsten (Evaporation): Da-
mit sollen Beeinträchtigungen des Wasserhaushaltes durch Bebauung und Versiegelung im 
Plangebiet gemindert werden,  
○ als Standort (Ersatzlebensraum) für niedrigbleibende Pflanzen zu dienen: Damit sind be-
grünte Dächer bei geeigneter Pflanzenwahl auch Habitat für Insekten und in der Folge für 
Vögel. Außerdem tragen Pflanzen durch Transpiration (Verdunstung) zu einer kleinklimati-
schen Abkühlung insbesondere bei sommerlichen Überhitzungen bei. 
Unter „intensiver Begrünung“ wird eine Dachbegrünung verstanden, die neben Stauden und Grä-
sern auch Gehölze umfassen kann (letztere nur bei höheren Schichtdicken). Typischerweise wird ab 
Begründung zum Bebauungsplan 
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einer Schichtdicken des Pflanzsubstrates von mindestens 15 cm von einer intensiven Begrünung ge-
sprochen. 
Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans wurde ein Regenwasserbewirtschaftungskonzept 
erstellt, in dem für die Baugebiete verschiedene Möglichkeiten zu Abfluss und Regenwasserrück-
haltung betrachtet wurden.59 Dabei wurden sowohl extensive als auch intensive Varianten der Dach-
begrünung gemäß der aktuellen Dachbegrünungsrichtlinie (FLL 201860) mit Substratstärken von 2 
bis über 50 cm betrachtet. Für diese wurden exemplarisch die jeweiligen Abflussbeiwerte und das 
jeweilige spezifische und absolute Rückhaltevermögen61 ermittelt, wobei ein 15-minütiges Blockre-
genereignis von 300 l/(s x ha) nach der Richtlinie KOSTRA-DWD-2010R zugrunde gelegt wurde. 
Dies entspricht in etwa einem 50-jährigen Starkregenereignis auf dem Wilhelm-Leuschner-Platz.  
Intensive Begrünung bietet wegen ihrer höheren Substratstärke und dem entsprechend höheren Po-
renvolumen ein höheres Retentionsvermögen bezüglich des anfallenden Regenwassers als eine ex-
tensive Dachbegrünung mit nur geringer Substratstärke. Entsprechend sind die Abflussbeiwerte in-
tensiver Dachbegrünung mit Werten um 0,3 deutlich niedriger als die Abflussbeiwerte extensiver 
Dachbegrünung, die je nach Schichtdicke und Dachneigung bei 0,4 bis 0,7 liegen.62 Ein niedrigerer 
Abflussbeiwert der intensiven Dachbegrünung trägt dazu bei, der Forderung des Wasserhaushalts-
gesetzes des Bundes sowie des Sächsischen Wassergesetzes nach verstärktem Regenrückhalt bzw. 
Abflussdrosselung63 nachzukommen. 
Im Ergebnis wurde im Gutachten festgestellt, dass bei einer Substratstärke von mindestens 15 cm 
von einem spezifischen Regenrückhaltevermögen von mindestens 18,9 Liter/m² ausgegangen wer-
den kann. Dieser Wert bedeutet im Durchschnitt der Jahre, dass etwas mehr als die Hälfte des jähr-
lich anfallenden Regenwassers durch die Dachbegrünung zurückgehalten werden kann. Da die Nie-
derschläge wegen des natürlichen Gefälles im Plangebiet nicht ohne hohen technischen Aufwand 
von den Baugebieten auf die Platzfläche geleitet und dort versickert werden könnten, die Versicke-
rungsmöglichkeit auf den Grundstücken selbst jedoch wegen der kerngebietstypisch hohen Über-
bauung und der Untergrundbeschaffenheit begrenzt ist, hat die festgesetzte Dachbegrünung für die 
Wasserrückhaltung eine hohe Bedeutung. In einer Stellungnahme der Leipziger Wasserwerke vom 
Oktober 2017 teilten diese mit, dass begrünte Dächer grundsätzlich begrüßt würden, weil dadurch 
Kapazitätsreserven für weitere Nachverdichtungen in zentralen Stadtvierteln geschaffen würden. 
Insgesamt können mit der Festsetzung die Ziele der nachhaltigen Regenwasserbewirtschaftung – 
hier: der Regenwasserrückhalt auf den Dächern und die Verdunstung für die Baugebiete im östli-
chen Teil des Plangebietes angemessen umgesetzt werden. Die Festsetzung der intensiven Dachbe-
grünung entspricht in der Wirkung einem blau-grünen Dach. Durch die festgesetzte Mindestaufbau-
dicke von 15 cm mit einem spezifischen Rückhaltevermögen bei Blockregen von 18,9 l/m²) kann 
ein 50-jähriges Regenereignis (15-minütiger Starkregen) innerhalb der Substratschichten der Dach-
begrünung zu etwa 70 % zurückgehalten werden, im Durchschnitt der Jahre kann von einem Rück-
halteeffekt von etwas mehr als der Hälfte der Niederschläge ausgegangen werden(). 
                                                
59  Regenwasserbewirtschaftungskonzept, Planungsgesellschaft Scholz + Lewis mbH (September 2018), hier insb. Kap. 7: Regen-
wasserbewirtschaftung mittels Dachbegrünung, S. 26 ff. 
60  Dachbegrünungsrichtlinien – Richtlinien für die Planung, Bau und Instandhaltungen von Dachbegrünungen, hrsg. von der 
Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V . (FLL) 2018, Friedensplatz 4, 53111 Bonn 
61  Das spezifische Rückhaltevermögen steht für das Regenvolumen pro Fläche, welches aufgrund der Dachbegrünung nicht sofort 
zum Abfluss kommt, sondern zurückgehalten werden kann. Dem gegenüber steht das (möglicherweise größere) maximale 
Speichervolumen des Gesamtaufbaus der Dachbegrünung (Substrat, ggf. mit Speicherelement), welches unabhängig von der 
Intensität des Regenereignisses grundsätzlich zur Verfügung steht. Vgl. Regenwasserbewirtschaftungskonzept, Planungsgesell-
schaft Scholz + Lewis mbH, S. 24. Das absolute Rückhaltevermögen errechnet sich aus dem spezifischen Rückhaltevermögen für 
eine bestimmte Flächengröße. 
62  Werte gemäß den FLL-Richtlinien für Dachbegrünungen. 
63  Vgl. § 70 Sächsisches Wassergesetz.  
Begründung zum Bebauungsplan 
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Der abfließende Teil der Niederschläge kann in die Mischwasserkanalisation abfließen. Die Leipzi-
ger Wasserwerke teilten mit, dass die vorhandene Mischwasserkanalisation für die zu erwartenden 
Mengen ausreiche.  
Auch die Ziele bezüglich der Schaffung von Ersatzlebensräumen für Blütenstauden und Insekten 
können umgesetzt werden. Somit leistet die Begrünung der Dächer im Plangebiet damit auch einen 
Beitrag zum Ausgleich der Auswirkungen durch die Überschreitung der Obergrenzen des § 17 
Abs. 1 BauNVO. 
Grundsätzlich sollen sämtliche Dächer in den Baugebieten intensiv begrünt werden, da die Dachflä-
chen weitgehend der überbauten Grundfläche entsprechen und damit allein aufgrund der somit von 
der Festsetzung erfassten Flächen ein bedeutender Beitrag zum Naturhaushalt geleistet werden 
kann. Ausgenommen ist lediglich das Teil-Baugebiet MK 8, da es nur das Baudenkmal des ehemali-
gen „Bowlingtreffs“ umfasst. Zu „Dächern“ im Sinne der Festsetzung zählen die obersten Ge-
schossdecken (flach oder geneigt), nicht jedoch die Flächen von Dachterrassen, die durch Staffe-
lung des obersten Geschosses oder durch Anlage einer Dachterrasse mit Ausrichtung zum Blockin-
nenbereich gemäß Festsetzung Nr. 4.5 entstehen.  
V on der Pflicht zur Begrünung ausgenommen sind gemäß Satz 2 lediglich „notwendige technische 
Anlagen“, also z.B. Wartungswege auf den Dächern und solche für den Betrieb des Gebäudes not-
wendigen Anlagen, die aus technischen Gründen die Dachhaut durchstoßen und/oder sich nicht in 
die Gebäudehülle integrieren lassen, z.B. Fahrstuhl-Aufbauten.  
Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie sind dagegen keine notwendigen technischen Anla-
gen i.S. der Festsetzung, denn das Gebäude kann auch an das öffentliche Stromversorgungsnetz an-
geschlossen werden bzw. kann die Heizung/Warmwasserversorgung auch aus anderen Quellen si-
cherstellen. Die Nutzung solarer Energie ist willkommen und soll nicht behindert werden. Die In-
stallation solcher Anlagen soll aber nicht dazu führen, dass die Dächer nicht begrünt werden, denn 
beides ist auch in Kombination möglich: Solaranlagen können auch auf Dächern inzwischen auf 
schmalen Halteprofilen angeordnet werden und lassen darunter genügend Platz für eine Dachbegrü-
nung. 
Eine Dachform ist nicht vorgeschrieben. Bei modernen Städtebauprojekten sind Flachdächer bzw. 
leicht geneigte Dächer üblich, grundsätzlich sind jedoch auch in diesem Bebauungsplan geneigte 
Dächer zulässig. Stärker geneigte Dächer erfordern bereits bei extensiver Begrünung und bereits ab 
10° Dachneigung einen höheren Aufwand zur Sicherung des Begrünungssubstrates gegen Abrut-
schen oder Abwehungen; umso mehr gilt dies bei Festschreibung von intensiver Begrünung mit hö-
heren Schichtstärken, die i.d.R. nur mit Dachneigungen bis 5° kombiniert werden. Daher ist bei 
Festsetzung von intensiver Begrünung kaum mit der Ausbildung von schrägen Dächern im Plange-
biet zu rechnen. Das Ziel der Dachbegrünung und Regenrückhaltung ist jedoch von besonderer Be-
deutung für Leipzig; daher soll an der Festsetzung festgehalten werden.  
Zusätzlich zur Festsetzung 5.2.2 lässt sich die Regenrückhaltekapazität durch den Einbau zusätzli-
cher diffusionsoffener Wasserspeicherelemente (angeordnet unter der Substratschicht und mit Ver-
bindung zu dieser) erhöhen. Der freiwillige Einbau solcher Elemente ist – ebenso wie eine freiwil-
lige Erhöhung der Schichtdicke der Begrünung – willkommen, soll aber nicht festgesetzt werden, 
da diese Bauweisen einerseits noch relativ neu sind und andererseits mit höheren Kosten (nicht zu-
letzt für eine Verstärkung der tragenden Gebäudeelemente) verbunden sind. 
Begründung zu Nr. 5.2.4: 
An der Dauerhaftigkeit der grünordnerischen Festsetzungen in den Baugebieten hat die Stadt 
Leipzig ein städtebaulich begründetes Interesse: Die angestrebten Wirkungen der Begrünung auf 
Begründung zum Bebauungsplan 
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den Naturhaushalt und die Stadtgestaltung soll von Dauer sein. Daher sind die ausgeführten Be-
gründungsmaßnahmen gemäß den Festsetzungen 5.2.2 und 5.2.3 dauerhaft zu erhalten und im Falle 
des Abgangs oder des Funktionsverlustes zu ersetzen. 
 
Textliche Festsetzung: 
5.3 Niederschlagswasserversickerung innerhalb der Öffentlichen Freifläche 
 Das auf der öffentlichen Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „Öffentliche 
Freifläche“ anfallende Niederschlagswasser ist, soweit es nicht für Brauchwasserzwecke 
verwendet wird, weitestgehend auf dieser Fläche zu versickern. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB] 
 
Begründung: 
Ziel der Festsetzung ist es, den weitestgehenden Verbleib und die Versickerung des anfallenden Nie-
derschlagswassers auf der „Öffentlichen Freifläche“ zu erreichen. Dies soll einerseits dem Zweck 
dienen, das Niederschlagswasser im Interesse der Belange des Naturhaushaltes dem natürlichen 
Wasserkreislauf zuzuführen. Andererseits wird damit bezweckt, im Rahmen der Anpassung an die 
Klimaveränderung (Klimaanpassung) eine Ableitung des Wassers in die öffentliche Kanalisation zu 
verhindern. Damit sollen insbesondere bei extremen Regenereignissen nachteilige Auswirkungen 
vor allem hinsichtlich umweltbezogener Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit 
sowie die Bevölkerung insgesamt und umweltbezogener Auswirkungen auf Kulturgüter und sons-
tige Sachgüter vermieden werden. Die Entlastung der städtischen Mischwasserkanalisation außer-
dem zu begrüßen, weil dadurch Kapazitätsreserven für weitere Nachverdichtungen in zentralen 
Stadtvierteln geschaffen werden.  
Für eine Festsetzung zur Nutzung von Regenwasser anstelle von Trinkwasser – z.B. für die Toilet-
tenspülung in den möglicherweise innerhalb der Platzfläche errichteten Platzhäusern, aber auch für 
eine Zwischenspeicherung und zeitversetzte Verwendung des Wassers für die Bewässerung der Ve-
getation – gibt es keine Rechtsgrundlage im Städtebaurecht. Eine solche Verwendung von Regen-
wasser wäre allerdings im Sinne des Umweltschutzes sinnvoll. Die Festsetzung Nr. 5.3 soll daher 
nicht die Pflicht zur 100 %igen Versickerung enthalten, sondern sie formuliert die Verpflichtung zur 
Versickerung des „übrigbleibenden“ Teils des Niederschlagswassers, soweit ein Teil des Regenwas-
sers für die Bewässerung oder für sonstige Zwecke verwendet wird. . 
Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans wurde ein Regenwasserbewirtschaftungskonzept 
erstellt, in dem für die Öffentliche Freifläche verschiedene Möglichkeiten zur Regenwasserrückhal-
tung, Reinigung und Versickerung sowie die zu erwartenden Kosten betrachtet wurden. Zum derzei-
tigen Zeitpunkt kann jedoch noch nicht entschieden werden kann, welches System der Versickerung 
zum Einsatz kommen kann, welche Einstauzeit des Retentionsraumes dabei gegeben wäre und in 
welchem Umfang Niederschläge dabei versickert werden können: Der Untergrund ist noch nicht 
ausreichend erforscht. Möglicherweise befindet sich in größeren Bereichen Bauschutt, der ungeeig-
net ist und kostenaufwändig entfernt werden müsste; auch schädliche Substanzen sind nicht in letz-
ter Konsequenz auszuschließen, obwohl derzeit keine Hinweise bekannt sind.  
Für die multifunktionale Nutzbarkeit der Freifläche sind im Ergebnis des Gutachtens keine oder nur 
geringe Einschränkungen zu erwarten: Die präferierten Varianten64 zur Regenwasserrückhaltung 
                                                
64  Im Regenwasserbewirtschaftungskonzept als „Szenarien“ bezeichnet – vgl. S. 21 ff. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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02. April 2020  
und -versickerung bringen keine Einschränkungen mit sich, soweit bewachsener Oberboden in aus-
reichendem Umfang erhalten bleibt; lediglich völlig versiegelte Flächen würden die Umsetzbarkeit 
gefährden. Das Gutachten geht modellhaft davon aus, dass die Hälfte der Platzfläche unversiegelt 
bleibt. 
Festlegungen zur Gestaltung der Freifläche sollen jedoch erst im Rahmen eines noch durchzufüh-
renden Wettbewerbs getroffen werden. Daher wird nicht die „vollständige“ Versickerung festge-
setzt, sondern die „weitestgehende“. Da die Versickerung auf einer städtischen Fläche stattfinden 
wird, sind weitere Bindungen unnötig.  
 
Zeichnerische Festsetzung: 
Eine Fläche mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern 
und sonstigen Bepflanzungen wird innerhalb der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Öf-
fentliche Freifläche“ – östlich des Teil-Baugebietes MK 8 bzw. nördlich der Teil-Baugebiete MK 1 
und MK 2 – zeichnerisch festgesetzt. 
[§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB]  
 
Begründung: 
Für die öffentlichen Flächen auf dem neuen, vergrößerten Wilhelm-Leuschner-Platz sowie entlang 
des Straßenrings strebt die Stadt – aus Gründen der Umweltvorsorge und aus stadtgestalterischen 
Gründen – eine Reihe von Begrünungsmaßnahmen an (s.o.). Diese Maßnahmen sollen aber über-
wiegend im Rahmen des zukünftigen Gestaltungswettbewerbs zum Wilhelm-Leuschner-Platz fest-
gelegt werden und können daher noch nicht zum jetzigen Zeitpunkt in diesem B-Plan festgesetzt 
werden.  
Für eine bereits vorhandene Grünfläche am Roßplatz (Teil der vorhandenen straßenringbegleitenden 
Grünflächen) ist angesichts ihrer Lage aber davon auszugehen, dass sie weitgehend so wie vorhan-
den erhalten bleibt. Diese Fläche hat wegen vorhandener Sträucher überdies Bedeutung für die im 
Gebiet ansässigen V ogelpopulationen. Daher soll sie als Fläche mit Bindungen für Bepflanzungen 
und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen im Plan festgesetzt 
werden. 
Die Fläche soll nicht als öffentliche Grünfläche, sondern als Erhaltungsfläche innerhalb der Ver-
kehrsfläche besonderer Zweckbestimmung festgesetzt werden, um den Zusammenhang mit dem 
Wilhelm-Leuschner-Platz zu verdeutlichen. Dieser Zusammenhang besteht zum einen in der Bedeu-
tung als umgebende Freiräume der neuen Baugebiete und zum anderen darin, dass diese Fläche in 
das Gesamtvorhaben der Freiraumgestaltung des Wilhelm-Leuschner-Platzes und seiner Randberei-
che (z.B. der Ring-begleitenden Radwege) einbezogen werden und gestalterisch Teil der gesamten 
öffentlichen Freifläche werden.   
Durch das Offenhalten von Bodenflächen und die Erhaltung bzw. Nachpflanzung vorhandener Ge-
hölze ergeben sich positive Wirkungen für den Naturhaushalt: 
○ Die Flächen dienen als Standort für Gehölze, die belastete Luft filtern und mit Sauerstoff 
anreichern. 
○ Die Vegetation verdunstet außerdem Wasser und vermindert den problematischen Aufheiz-
effekt im Sommer (Entlastung der kleinklimatischen Situation). 
Begründung zum Bebauungsplan 
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○ Die Gehölze dienen als Brut- und Nahrungshabitat für Tiere (insb. Vögel) und erhöhen den 
Struktur- und Artenreichtum im Gebiet.  
○ Anfallendes Regenwasser wird gefiltert, zurückgehalten, kann verdunsten und/oder lang-
sam versickern und dient der Grundwasseranreicherung. Die natürlichen Bodenfunktionen 
können hier zumindest eingeschränkt wahrgenommen werden. 
Mit den Festsetzungen wird somit zur Umsetzung der Ziele des IEKO des Landschaftsplans beige-
tragen, nämlich zur Entwicklung von Lebensräumen in bebauten Gebieten und zur Erhaltung von 
Flächen mit klimatischer Entlastungsfunktion.  
Im Rahmen der gärtnerischen Erhaltungspflege bzw. Neugestaltung können auf der Fläche heimi-
sche Straucharten gepflanzt werden. Damit dient die Fläche als Brut- und Nahrungshabitat für ge-
büschbrütende V ogelarten wie Dorngrasmücke und Klappergrasmücke. 
 
13. Örtliche Bauvorschriften zur Gestaltung der Gebäude 
Zeichnerische Festsetzung: 
In den Teil-Baugebieten MK 2 bis MK 5 und MK 7 des Kerngebietes sowie im Sondergebiet „Über-
baute Markthalle“ werden Linien zur Bestimmung der maximalen Staffelungstiefe für das jewei-
lige oberste Geschoss von Gebäuden mit Abständen von 1,25 m oder 2,50 m zu den die Gebäude 
umgrenzenden Baulinien zeichnerisch festgesetzt. 
[§ 9 Abs. 4 BauGB i.V .m. § 89 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 SächsBO]  
 
Begründung: 
Die zeichnerische Festsetzung ist erforderlich, um diejenigen Bereiche zu bestimmen, in denen 
Staffelungen zulässig sein sollen, einschließlich der jeweils zulässigen Staffelungstiefe. Zur näheren 
Begründung der Staffelung siehe die Begründung zur textlichen Festsetzung Nr. 6.2.2. 
Textliche Festsetzung: 
6. Örtliche Bauvorschriften zur Gestaltung der Gebäude  
6.1  Erdgeschosszone  
6.1.1 Die optisch wahrnehmbare Höhe des Erdgeschosses muss ab Oberkante Gehweg bzw. öf-
fentlicher Verkehrsfläche mindestens 4,0 m betragen.  
6.1.2 Der Sockelbereich der Fassaden darf nicht höher als 0,5 m sein, gemessen ab Oberkante 
Gehweg bzw. öffentlicher Verkehrsfläche.  
6.1.3 Die Breite von Tiefgaragenzufahrten bzw. -ausfahrten darf das Maß der nutzungsspezifisch 
erforderlichen Zufahrtsbreite und Schleppkurve nicht überschreiten. 
[§ 9 Abs. 4 BauGB i.V .m. § 89 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 SächsBO] 
Begründung zu Nr. 6: 
Sämtliche Festsetzungen unter 6.1 bis 6.5 dienen dem Belang der Baukultur gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 5 
BauGB.  
  
Begründung zum Bebauungsplan 
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Begründung zu Nr. 6.1: 
Ziel der Festsetzung ist die Realisierung großzügiger Erdgeschosszonen, da die Erdgeschosszone 
für die soziale Interaktion von Bewohnern und Passanten eine vergleichsweise höhere Bedeutung 
haben, lagebedingt aber die geringste Belichtung erhalten. Um beengte Raumverhältnisse zu ver-
meiden und großzügige städtische Strukturen sicherzustellen, soll daher eine Mindesthöhe der Erd-
geschossräume von 4,0 m vorgegeben werden. Die Mindesthöhe bezieht sich auf die an das Bau-
grundstück anschließende öffentliche Fläche, die i.d.R. ein Gehweg bzw. eine für Fußgänger ge-
baute Platzfläche ist.  
Mit der Festsetzung einer maximalen Höhe für die Gebäudesockel – Sockelzone – soll das tradierte 
architektonische Bild der Leipziger Innenstadt aufgegriffen werden. Die Stadt beabsichtigt mit der 
Festsetzung jedoch auch die Sicherstellung qualitätvoller Architektur: Dazu gehört der Ausschluss 
überhoher Sockelzonen, die an anderer Stelle in der Stadt bereits realisiert wurden und das dortige 
Bild stören. Falls Schaufenster gebaut werden, soll es allen Menschen (so auch z.B. Rollstuhlfah-
rern oder Kindern) möglich sein, das dahinter Ausgestellte zu betrachten. Eine höchstens 0,5 m 
hohe Sockelzone ist für den „visuellen Anschluss“ an den Boden und die V orsorge vor verschmut-
zendem Spritzwasser ausreichend. 
Hinsichtlich der Tiefgaragen soll sichergestellt werden, dass nicht unnötig breite Tiefgaragenzufahr-
ten/-ausfahrten realisiert werden, die störende Barrierewirkungen in den Seitenbereichen (Bürger-
steigen) oder Straßenräumen erzeugen und den Fußverkehr behindern. Ein konkretes Maß soll nicht 
festgesetzt werden, da detailgenaue Tiefgaragenplanungen mit Angaben zur Breite erst im Rahmen 
der Bauausführungsplanung der einzelnen Baugrundstücke erstellt werden wird. Daher erfolgt eine 
Beschränkung auf das erforderliche Mindestmaß der Zufahrtsbreite bzw. der Schleppkurve im Be-
reich der Zufahrt in ein Gebäude. Diesbezügliche V orschriften (Bauordnung i.V .m. dem Bauneben-
recht, z.B. Garagenverordnung) bleiben dabei unberührt. 
Textliche Festsetzung: 
6.2  Staffelung; Dachausbildung 
6.2.1 In den Teil-Baugebieten MK 1 und MK 6 des Kerngebietes dürfen weder Staffelgeschosse 
noch geneigte Dächer errichtet werden. 
6.2.2 In den Teil-Baugebieten MK 2 bis MK 5 und MK 7 des Kerngebietes sowie im Sondergebiet 
„Überbaute Markthalle“ darf ausschließlich das oberste zulässige Geschoss als Staffelge-
schoss errichtet werden. Dazu ist ein Zurücktreten der Gebäudefassade hinter die Baulinie 
entsprechend den zeichnerisch festgesetzten „Linien zur Bestimmung der maximalen Staffe-
lungstiefe“ um höchstens das zeichnerisch festgesetzte Maß zulässig. 
6.2.3 Dachvorsprünge über Staffelgeschossen von mehr als 0,5 m sind unzulässig. Die Fläche vor 
Staffelgeschossen darf nicht eingehaust werden. Maßnahmen mit ähnlicher optischer Wir-
kung sind unzulässig. 
6.2.4 Soweit geneigte Dächer errichtet werden, sind diese traufständig zu Straßen und Plätzen 
auszubilden. Dacheinschnitte bei geneigten Dächern sind unzulässig. 
6.2.5 Dachaufbauten dürfen insgesamt durch ihre Größe, Anzahl und Form die Dachlandschaft 
nicht verunstalten. Antennen/Satellitenempfangsanlagen sind unter Dach oder an einer von 
den öffentlich zugänglichen Straßen und Plätzen abgewandten Dachfläche anzubringen. 
6.2.6 Staffelgeschosse und Dächer dürfen weder verspiegelt noch mit grellen oder fluoreszieren-
den Farben versehen werden. 
[§ 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 89 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 SächsBO]  
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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02. April 2020  
Begründung: 
Die Festsetzung Nr. 6.2.1 betrifft die in MK 1 und MK 6 zulässigen Hochpunkte (Hochhäuser). Mit 
ihr soll der städtebauliche Entwurf für das Plangebiet umgesetzt werden, der für die Hochpunkte 
weder Staffelungen noch geneigte Dächer vorsieht. Die Hochhäuser sollen vielmehr eine Kubatur 
erhalten, die mit einer kräftigen Architektursprache das Gebäude aus dem Block heraus entwickelt, 
ohne Staffelung im oberen Bereich und ohne Anleihen an kleine, traditionelle Hausformen mit 
Schrägdach.  
Die Festsetzung Nr. 6.2.2 orientiert sich ebenfalls am städtebaulichen Entwurf für das Plangebiet: 
Im Nachgang zur Städtebauwerkstatt wurde der favorisierte Entwurf der Architekten Pelcák/Wolf 
überarbeitet und optimiert. Der Baublock MK 7 wurde in einem Wettbewerb für den geplanten 
neuen Sitz des Leibniz-Instituts für Länderkunde 2018 überarbeitet. Dabei wurden für einzelne Be-
reiche der Baugebiete (sämtlich in den MK 2 bis MK 5 des Kerngebietes und im Sondergebiet gele-
gen) Staffelungen zur Ausdifferenzierung der Architektur vorgesehen, in anderen Teilbereichen je-
doch nicht, nämlich für die Hochpunkte (MK 1 und MK 6). Das Ergebnis dieser architektonischen 
Qualifizierungen soll in seinen Grundzügen im Bebauungsplan abgesichert werden. 
In denjenigen Bereichen, die einen großen städtischen Raum begrenzen, also als Raumkante dienen 
und den beim Passanten entstehenden Raumeindruck beeinflussen, soll um maximal 1,25 m gestaf-
felt werden dürfen, damit bei der Akzentuierung des jeweiligen Gebäudes dessen wahrnehmbare 
Höhe – gleichzeitig Teil der Platzkante – nicht abnimmt. In anderen Bereichen – nämlich zu den 
kleineren Straßenräumen (z.B. zum Quartiersplatz) – sind stärkere architektonische Akzentsetzun-
gen durch Staffelungen bis zu 2,50 m Tiefe zulässig.  
Bei Staffelung entstehen somit an den zeichnerisch festgesetzten Linien Dachaustritte (bzw. 
schmale Terrassen) mit höchstens 1,25 bzw. 2,50 m Breite. Größere nutzbare Terrassen sind ledig-
lich an den Gebäudeseiten in den Blockinnenbereichen (von den öffentlichen Verkehrs- oder Grün-
flächen abgewandt), zulässig und dort keinen örtlichen Bauvorschriften unterworfen.  
Die Festsetzung Nr. 6.2.3 ergänzt die nach 6.2.2 zulässigen Staffelungen. Es werden sämtliche 
Spielarten von Anbauten als unzulässig erklärt, die die klare Erkennbarkeit des Staffelgeschosses 
als solches verwischen, also weiter nach vorn kragende Überdachungen von mehr als 0,5 m oder 
Einhausungen der eigentlichen Staffelgeschosse mit Wintergärten (diese sind insbesondere als spä-
tere Umbaumaßnahmen zu erwarten). Auch vom Wortlaut der Festsetzung nicht benannte Arten von 
Anbauten, die ähnliche optische Wirkungen haben, sollen unzulässig sein, um Änderung der oberen 
Staffelgeschosse durch bauliche „Tricks“ zu verhindern und die Lesbarkeit der Architektur zu ge-
währleisten.  
Mit der Festsetzung Nr. 6.2.4 soll erreicht werden, dass mit der Bebauung ein städtisches Bild ent-
steht, das den favorisierten städtebaulichen Entwurf für das Plangebiet umsetzt. Hierbei sollen keine 
Dachlandschaften mit giebelständigen Schrägdächern entstehen: Soweit ein Schrägdach errichtet 
wird, soll es vielmehr als ein relativ gleichförmiger oberer Abschluss des Gebäudes wirken. Daher 
ist das Dach traufständig auszurichten. Dies dient auch der Einbindung des neuen Baugebietes in 
die benachbarte Stadtlandschaft, denn in Leipzig gibt es lediglich wenige sehr alte Gebäude (z.B. 
am Markt) mit giebelständigen Dächern, fast alle übrigen Schrägdächer sind in traufständiger Bau-
weise errichtet.  
Dacheinschnitte sollen grundsätzlich unzulässig sein, damit als solche errichtete Schrägdächer auch 
als flächenhafte Schrägdächer vom öffentlichen Raum aus wahrnehmbar sind. Im Falle einer Zuläs-
sigkeit wäre eine Vielzahl von Einschnitten für Dachterrassen auch zum öffentlichen Raum zu er-
warten, mit einer im Ergebnis zerklüfteten Dachlandschaft. Dies ist nicht beabsichtigt.  
Begründung zum Bebauungsplan 
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Dem städtebaulichen Ziel, optisch nachteilige Wirkungen auf das Stadtbild zu vermeiden und dem 
Belang der Baukultur in § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB Geltung zu verschaffen, dient auch die V orschrift 
Nr. 6.2.5. Seit einigen Jahren ist zu beobachten, dass eine Vielzahl gebäudetechnischer Anlagen auf 
dem Dach angeordnet wird, ohne diese architektonisch geeignet in das Erscheinungsbild einzubin-
den. Dachaufbauten sind meist von weitem sichtbar und können das Erscheinungsbild der Dach-
landschaft und damit den öffentlichen Raum prägen. Dies gilt insbesondere für das Plangebiet die-
ses B-Plans, weil hier eine große Freifläche festsetzt wird und die Bebauung bezüglich fast aller 
Himmelsrichtungen an relativ große Straßenräume angrenzt. Damit können auch verunstaltend 
große, unregelmäßig oder sonst irgendwie auffällig geformte Dachaufbauten oder eine Anzahl klei-
nerer Aufbauten das Erscheinungsbild der Bebauung stören. Daher wird mit der Festsetzung eine 
Begrenzung in den Plan aufgenommen: Sobald diese Dachaufbauten als verunstaltend wahrnehm-
bar sind, sind sie unzulässig. Zum Begriff der Verunstaltung siehe die Begründung zu den Festset-
zungen für Werbeanlagen unter Nr. 7 (Kap. 16). 
Ein weiterer Regelungsinhalt der Festsetzung Nr. 6.2.5 betrifft Antennen: Die störende Anbringung 
von Antennen bzw. Satellitenempfangsanlagen auf Dächern mit Ausrichtung zum öffentlichen 
Raum ist nicht erforderlich, da die Anlagen unter hoher Empfangsqualität auch unter dem Dach o-
der im Innenhof betrieben werden können und da i.d.R. kabelgebundene Empfangsanlagen zu zu-
mutbaren Bedingungen verfügbar sind. Daher wird festgesetzt, dass Antennenanlagen unter dem 
Dach oder von den öffentlichen Flächen abgewandt anzubringen sind. 
Bei der Verwendung verspiegelter Materialien oder greller oder fluoreszierender Farben für Staffel-
geschosse oder Dächer wird üblicherweise das Ortsbild verunstaltet. Damit die neuen Gebäude in 
der angestrebten Gestaltqualität realisiert werden und sich in das am Ring und in den übrigen an-
grenzenden Bereichen vorgefundene Ortsbild einfügen, sind grelle oder fluoreszierende Farben und 
Verspiegelungen unzulässig, also z.B. Signalfarben, Neonfarben, leuchtende (fluoreszierende/ phos-
phoreszierende Farben), glänzende Farben und Materialien (siehe im Übrigen die Begründung zu 
Nr. 6.3.10). 
Textliche Festsetzung: 
6.3  Fassaden 
6.3.1 In den Baugebieten sind fensterlose Fassaden unzulässig. 
6.3.2 Balkone und Loggien sind an den Gebäudeseiten, die den öffentlichen Verkehrs- oder 
Grünflächen zugewandt sind, unzulässig. Erker und andere Gebäudeteile dürfen nicht mehr 
als 1,0 m vor die Gebäudefront vorspringen. 
6.3.3 Ausnahmsweise kann oberhalb des Erdgeschosses ein Überschreiten der zeichnerisch fest-
gesetzten Baulinien durch untergeordnete Gebäudeteile wie Erker und andere Gebäudeteile 
um bis zu 3,0 m zugelassen werden, sofern der Anteil der vor die Baulinie vortretenden Ge-
bäudeteile ein Drittel der Fläche der jeweiligen Außenwand nicht überschreitet. Die Tiefe 
der Abstandsfläche vortretender Gebäudeteile beträgt 0,0 m. 
[§ 23 Abs. 2 BauNVO i.V.m. § 31 BauGB; § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 89 Abs. 1 Nr. 1 und 6, Abs. 2 
SächsBO] 
Begründung: 
Gemäß Festsetzung 6.3.1 sollen sämtliche Fassaden zu den öffentlichen Räumen entsprechend dem 
zur Umsetzung beschossenen städtebaulichen Entwurf Fenster haben. Dies gilt für alle Baugebiete, 
Begründung zum Bebauungsplan 
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sowohl für die Teil-Baugebiete des Kerngebietes als auch das Sondergebiet „Überbaute Markt-
halle“. Für das MK 8 ist dabei zu beachten, dass der ehemalige Bowlingtreff unter Denkmalschutz 
steht. Insofern entfaltet die Festsetzung hier keine Wirkung; eine Ausnahme ist nicht erforderlich.  
Gemäß Festsetzung 6.3.2 sollen die Gebäude an den Fassaden zum öffentlichen Straßenraum (ein-
schließlich der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung oder der Grünflächen) keine Balkons 
oder Loggien haben. Dies dient der Umsetzung des städtebaulichen Entwurfes und der gestalteri-
schen V orstellungen der Stadt für diesen zentrumsnahen Bereich, wonach private Außenwohnberei-
che nur zu den Innenhöfen orientiert errichtet werden sollen65, während zu den öffentlichen Räumen 
gut gestaltete, aber eher „geschlossene“, großstädtisch wirkende Fassaden, d.h. mit Fenstern, aber 
ohne Balkons, Loggien oder Dacheinschnitte zu privaten Dachterrassen realisiert werden sollen. Er-
ker und andere V orsprünge sollen auf 1,0 m Auskragung vor die jeweilige straßenseitige Baulinie 
beschränkt werden, um Auswüchse zu verhindern und zu erreichen, dass eine anspruchsvolle Fassa-
dengestaltung nicht durch übertriebene Auskragungen bzw. Ausstülpungen ersetzt wird. 
Festsetzung Nr. 6.3.3 regelt die Ausnahmeerteilung für hervorkragende Bauteile wie Erker: Im 
Grundsatz sollen die Baukörper allseitig mit Baulinien bestimmt werden und somit Straßen- und 
Platzkanten bilden. Es sollen jedoch Abweichungen von den Baulinien möglich sein, um architekto-
nische Freiheit zu ermöglichen (wie auch im Rahmen von Wettbewerben gemäß Festsetzung Nr. 
6.5).  
Für mehr als nur „geringfügige“ Überschreitungen im Wege einer Ausnahme von den Festsetzungen 
des Bebauungsplans (im Baugenehmigungsverfahren gemäß § 67 SächsBO als Abweichung zu be-
antragen) müssen gemäß § 23 Abs. 2 BauNVO i.V .m. § 31 Abs. 1 BauGB Art und Umfang einer 
möglichen Ausnahme festgesetzt werden. Daher eröffnet der Plan mit dieser Festsetzung eine Aus-
nahmemöglichkeit, die über Abweichungen in „geringfügigem Umfang“ hinausgehen soll.66 Die Art 
der Ausnahme ist in dieser Festsetzung das Überschreiten der Baulinie durch Erker und andere Ge-
bäudeteile; der Umfang der Ausnahme ist hier auf 3,0 m Überschreitung auf einem Anteil der Au-
ßenwand von bis zu einem Drittel begrenzt. 
Falls dadurch Abstandsvorschriften verletzt werden sollten – auch unter Berücksichtigung der Ba-
gatellklausel gemäß § 6 Abs. 6 SächsBO (diese erlaubt 1,50 m auf max. einem Drittel der Fassade), 
so führt dies gemäß Festsetzung nicht zu Verstößen gegen das Abstandsflächenrecht, denn § 9 
Abs. 4 BauGB i.V .m. § 89 Abs. 1 Nr. 6 SächsBO ermächtigt den Plangeber, in einem Plan begrün-
dete Abweichungen zuzulassen. Dies geschieht hier: Die Tiefe der notwendigen Abstandsflächen für 
die übertretenden Bauteile wird auf 0,0 m gesetzt. Dies ist vertretbar, denn bei einem V ortreten von 
Bauteilen vor die Baulinien um maximal 3,0 m ist bei den mindestens 20 m breiten, meist aber 
deutlich breiteren Straßenräumen nicht mit nachteiligen Auswirkungen auf die bauordnungsrechtli-
chen Belange des Brandschutzes und der Belichtung der Aufenthaltsräume zu rechnen. 
Textliche Festsetzung: 
6.3.4 In Fassaden mit Ausrichtung zum öffentlichen Straßenraum sind in regelhaften Abständen 
von maximal 15,0 m Außentüren zu errichten. Dabei ist an Gebäudeecken ein Höchstab-
stand von den Außentüren zur Gebäudeecke von 10,0 m einzuhalten.  
[§ 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 89 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 SächsBO] 
                                                
65  Ein wichtiger „Nebeneffekt“ dieser Gestaltungsvorschrift ist, dass diese Außenwohnbereiche damit auf der ruhigen Block-
innenseite angeordnet werden. 
66  Blechschmidt in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch: Kommentar, BauNVO § 23, Rn. 44 ff, 107. EL Januar 
2013. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Begründung: 
Die Belebung der öffentlichen Räume zählt zu den vorrangigen Zielen dieses Bebauungsplans. In 
diesem Zusammenhang wird für die größeren Teil-Baugebiete des Kerngebietes sowie das Sonder-
gebiet Regelungsbedarf gesehen. Neben Fenstern sind Ein- und Ausgänge67 von Läden, Gaststätten, 
Hotels, Büros oder Wohnungen als Schnittstellen zwischen privatem und öffentlichem Raum die 
„Hauptadern sozialer Interaktion“ und können so zur gewünschten Belebung der öffentlichen 
Räume beitragen. Für das Ziel der Belebung wäre es kontraproduktiv und würde eher zu einer Ver-
ödung beitragen, wenn Fassaden errichtet würden, die nur wenige Austauschgelegenheiten für Men-
schen zum öffentlichen Raum besäßen, beispielsweise im Norden des MK 2 nur einen Hauptein-
gang auf 50 m Fassadenfront oder eine Center-ähnliche Erschließung des Sondergebietes.  
Daher soll mit der Festsetzung eine Mindestdichte solcher Ein- und Ausgänge vorgeschrieben wer-
den, indem Höchstabstände für Außentüren untereinander und zu den Ecken der Baublöcke (Gebäu-
deecken) festgesetzt werden. Im Ergebnis soll mit der Festsetzung eine architektonische Gebäudeor-
ganisation gefördert werden, die möglichst viele – auch verschiedene – Nutzungen in den Gebäuden 
direkt mit dem öffentlichen Raum verbindet. 
Die Festsetzung gilt nur für Fassaden zum öffentlichen Straßenraum, nicht also zu den Blockinnen-
bereichen und nicht für die Passagenbereiche, die mit „G2“ und „G3“ gekennzeichnet sind. Hierfür 
bietet § 89 keine Rechtsgrundlage. 
Die Festsetzung ist zumutbar: Insgesamt eröffnet der Bebauungsplan den Bauherren eine Grund-
stücksausnutzung, die mit historischen, dicht bebauten Stadtvierteln vergleichbar ist. Gebäude die-
ser Epochen sind hinsichtlich ihrer baulichen Strukturen (im Gegensatz zu den Gebäuden im Sinne 
der „Charta von Athen“) noch an den Bedürfnissen von Fußgängern ausgerichtet. So weisen Grün-
derzeitgebäude im Innenstadtbereich typischerweise auf einer Länge von 20 m zwei direkte Laden-
eingänge und einen Hauseingang für die oberen Geschosse auf, im Durchschnitt also alle 6,7 m ein 
Eingang. Mit der Festsetzung des Maßes von 15 m – also fast des dreifachen – bzw. von 10 m zu 
Gebäudeecken – immerhin noch des Doppelten – wird eine Gebäudeorganisation mit deutlich grö-
ßeren Einheiten mit je eigenen Zugängen innerhalb der Gebäude erlaubt. Dies ist aus Sicht der Stadt 
zumutbar. 
Textliche Festsetzung: 
6.3.5 Jalousien und Rollläden dürfen das lichte Maß der Fensteröffnungen nicht überschreiten. 
Die dazugehörigen Kästen dürfen nicht auskragen  
6.3.6 Markisen sind nur über Ladeneingängen und Schaufenstern im Erdgeschoss zulässig. Sie 
müssen eine lichte Durchgangshöhe über Gehwegen von mindestens 2,5 m haben; ihre Vor-
derkante muss mindestens 0,7 m von der Bordsteinkante entfernt sein. Verkehrsrechtliche 
Vorschriften bleiben unberührt. Innerhalb von Arkaden sind Markisen nicht zulässig. Für 
Markisen zulässig sind matte, einfarbige oder einfach gestreifte Materialien. Nicht zulässig 
für Markisen sind grelle (z.B. Signalfarben, Neonfarben, leuchtende oder phosphoreszie-
rende Farben) und glänzende Farben und Materialien. 
6.3.7 Einbruchsicherungen im Erdgeschoss müssen so gestaltet werden, dass dahinterliegende 
Fenster- und Türöffnungen sichtbar sind. Geschlossene Roll- und Fensterläden sind nicht 
zulässig. Sämtliche Sicherheitskonstruktionen sind in die Fassadengestaltung zu integrieren. 
[§ 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 89 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 SächsBO]  
                                                
67  In der Festsetzung wird zur Vereinfachung von Eingängen gesprochen, gemeint sind damit sowohl Ein- als auch Ausgänge. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Begründung: 
Zu Nr. 6.3.5: Mit der Festsetzung soll erreicht werden, dass Jalousien und Rollläden die Fassaden 
im Fensterbereich nicht überdecken, dominieren oder stören, sondern sich vielmehr den eigentli-
chen fassadenstrukturierenden Elementen unterordnen und so in das Erscheinungsbild der Fassade 
einfügen. Die Festsetzung beschränkt diese Bauteile daher auf das erforderliche Ausmaß, nämlich 
auf das lichte Maß der Fensteröffnungen. Ebenso sind zum Schutz des Ortsbildes die dazugehörigen 
Kästen an ihrem Anbringungsort verdeckt (also nicht „optisch auftragend“ bzw. „auskragend“) an-
zubringen. 
Zu Nr. 6.3.6: Die Festsetzung ist notwendig, um Markisen in ihrem Einsatz auf das erforderliche 
Maß zu beschränken: So sind Markisen nur dort zulässig, wo im Erdgeschoss Läden und Schau-
fenster vorhanden sind (nicht aber z.B. im ersten Obergeschoss). Außerdem ist die Festsetzung not-
wendig, um den öffentlichen Fußweg vor den Ladenzonen für Menschen jeder Körpergröße begeh-
bar zu halten. Aus gestalterischen Gründen (optisches Gewicht der Überdeckung des Gehwegs) soll 
ein Mindestabstand von 0,7 m von der Bordsteinkante eingehalten werden. Hierzu wird ergänzend 
und klarstellend bestimmt, dass verkehrsrechtliche V orschriften (z.B. das Freihalten von Sichtdrei-
ecken) diesen Regelungen vorgehen und im Einzelfall zu anderen bzw. strengeren Anforderungen 
an Markisen führen können, denn die gestalterischen Ziele der Stadt sollen nicht zu verminderter 
Verkehrssicherheit führen. Innerhalb von Arkaden sollen Markisen gänzlich ausgeschlossen werden, 
denn hier können sie kaum mit der Notwendigkeit des Sonnenschutzes begründet werden; sie stören 
aber das Erscheinungsbild der Arkade, indem sie die obere Raumdecke (die durch die Arkade gebil-
det wird) herabsetzen und den Raum verkleinern. Dies würde die Festsetzung des Mindestmaßes 
der lichten Höhe der Arkaden von 7,50 m ad absurdum führen. 
Die Festsetzung beinhaltet auch Regelungen zum Erscheinungsbild der Markisen, also zu den ver-
wendeten Farben und Materialien: Hier sollen nur einfarbige, nicht aber grelle oder glänzende Ma-
terialien zulässig sein, so wie auch für die Fassaden selbst (siehe Nr. 6.3.10). Die V orschrift soll 
dazu beitragen, dass die Fassade insgesamt sich in das im angrenzenden Bereich vorgefundene 
Ortsbild einfügt, daher sind grelle Farben und Verspiegelungen unzulässig, also z.B. Signalfarben, 
Neonfarben, leuchtende oder phosphoreszierende Farben, glänzende Farben und Materialien. 
Zu Nr. 6.3.7: Die Festsetzung ist notwendig, um die Ladenzone in den Erdgeschossen einsehbar zu 
halten – auch nach Ladenschluss oder an einem Sonntag. Die Attraktivität der Erdgeschosszonen ist 
für vielfältige, belebte öffentliche Räume in innenstadtnahen Baugebieten besonders wichtig: Ein 
Laden im Erdgeschoss, der mit einer durchsichtigen Einbruchsicherung versehen ist, bleibt für Fuß-
gänger attraktiver als geschlossene Rollläden, an denen der Blick der Passanten gestoppt wird und 
der nichts Interessantes zeigt. Daher sollen geschlossene Roll- und Fensterläden unzulässig sein. 
Zur Gestaltung des Ortsbildes sollen auch Einbruchsicherungen in die Fassade integriert werden, so 
dass sie deren strukturierende Elemente nicht überdecken, dominieren oder stören. 
Textliche Festsetzung: 
6.3.8 Fahrradabstellräume, Müllräume und Erschließungskerne mit ihrer langen Seite und an-
dere schließende Strukturen dürfen nicht an der Außenfassade zur Straßenverkehrsfläche 
oder zur öffentlichen Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung „Öffentliche Freiflä-
che“ liegen, soweit dies nicht zwingend notwendig ist. 
6.3.9 Gebäudetechnische Anlagen (Rohre, Leitungen, Klimageräte und dergl.) sind in die Gebäu-
dehülle (Fassade) zu integrieren.  
6.3.10 Fassaden dürfen weder verspiegelt noch mit grellen oder fluoreszierenden Farben versehen 
werden. Verspiegelte Fensterflächen sind unzulässig. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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6.3.11 An Fassaden sind Putzflächen zu mindestens 80 % als hell getönte Putzflächen auszubilden: 
Zulässig sind nur Farben, die nach dem Natural Color System (NCS) eine der folgenden Ei-
genschaften aufweisen: 
- abgetöntes Weiß aus allen Farbbereichen mit einem Schwarzanteil von mindestens 5 % 
und höchstens 10 % und einem Buntanteil von höchstens 2 %, 
- reines Grau mit einem Schwarzanteil von mindestens 5 % und höchstens 10% oder 
- Farben aus dem Farbbereich von Gelb bis Gelbrot (davon max. 50 % Rot) mit einem 
Schwarzanteil von mindestens 5 % und höchstens 10 % und einem Buntanteil von höchs-
tens 10 %. 
[§ 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 89 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 SächsBO]  
Begründung: 
Zu 6.3.8: Einige Räume, die aus Gründen der besseren Benutzbarkeit von Gebäuden sowie aus bau-
ordnungsrechtlichen Gründen im Erdgeschoss angeordnet werden (z.B. Fahrrad- und Kinderwagen-
Abstellräume, Müllräume und Treppenhäuser), sind weniger geeignet, die Interaktion von Benut-
zern / Besuchern des Gebäudes mit dem öffentlichen Raum zu befördern, da ihr primärer Zweck 
nicht Verkauf, Aufenthalt, Bewirtung oder dergleichen ist. Um die negativen Auswirkungen dieser 
ansonsten notwendigen Räume auf die Belebung des öffentlichen Raums zu vermindern, sollen 
diese durch die Gebäudeplaner so angeordnet werden, dass sie einen möglichst kleinen Anteil an 
der dem öffentlichen Straßenraum zugewandten Seiten einnehmen. Idealerweise sollen diese 
Räume zum Hof hin orientiert werden und/oder nur mit einer schmalen (Zugangs-) Seite zum öf-
fentlichen Raum ausgerichtet werden. Die Festsetzung erfasst auch weitere „schließende Struktu-
ren“ (d.h. das Gebäude zum öffentlichen Raum hin abschließend), soweit sie noch nicht eigens in 
der Festsetzung aufgelistet werden. 
Zu 6.3.9: Die Festsetzung dient der Verhinderung verunstaltender Details: Gebäudetechnik wie Kli-
mageräte, Abflussrohre – insbesondere Regenfallrohre – und dergl. darf nicht als optisch störend 
wahrnehmbar vor die Fassaden treten und sie so verunstalten. Durch die geforderte Integration die-
ser technischen Einrichtungen oder Anlagen wird bezweckt, das Bild der Fassaden vor Störungen zu 
bewahren. 
Zu 6.3.10: Fassaden dürfen auch durch ihre Materialität oder Farbgebung nicht das angestrebte 
Ortsbild verunstalten. Daher sind grelle oder fluoreszierende/phosphoreszierende Farben und Ver-
spiegelungen unzulässig, also z.B. Signalfarben, Neonfarben, leuchtende Farben, glänzende Farben 
und Materialien. Fluoreszierende oder phosphoreszierende Farben sind Spezialfarben, die (z.B. un-
ter Zumischung geeigneter Zusätze) die Eigenschaft der Lumineszenz (Leuchten nach Anregung 
durch Licht) aufweisen. Grelle Farben i.S.d. Festsetzung sind bspw. folgende im Handel erhältli-
chen Farben folgender RAL-Nummern: 
○ 1016 (Schwefelgelb),  
○ 1018 (Zinkgelb),  
○ 1026 (Leuchtgelb),  
○ 1028 (Melonengelb),  
○ 2000 (Gelborange),  
○ 2001 (Rotorange),  
○ 2005 (Leuchtorange),  
○ 2007 (Leuchthellorange),  
○ 3024 (Leuchtrot),  
○ 3026 (Leuchthellrot),  
○ 4003 (Erikaviolett),  
○ 4005 (Blaulila),  
○ 4008 (Signalviolett),  
○ 4010 (Telemagenta) 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Verspiegelte Fensterflächen verstärken durch die Reflexion der gegenüberliegenden Fassade, 
Bäume oder schlicht des Himmels die Abschottung einer Fassade gegenüber den Betrachtern im öf-
fentlichen Raum; außerdem stören sie das angestrebte städtebauliche Erscheinungsbild in erhebli-
chem Maße. Sie sollen daher nicht zulässig sein. Sie sind außerdem für das in der Umgebung vorge-
fundene Ortsbild nicht typisch, so dass ein Verbot zum Einfügen der neuen Bebauung in die vorhan-
dene Nachbarbebauung beiträgt. 
Zu Nr. 6.3.11: Die Festsetzung dient der Gestaltung der Fassaden zum öffentlichen Raum, speziell 
soweit Putze Verwendung finden. Trotz einer relativ hohen Bebauungsdichte soll das Bild heller 
Straßenräume erreicht werden. 
Zusätzlich dient die Festsetzung der Anpassung an den Klimawandel: Das Plangebiet ist im intensi-
ven städtischen Überwärmungsbereich gelegen. Mit der Umsetzung des Bebauungsplans ist eine 
stärkere Überwärmung des lokalen Stadtklimas zu erwarten (Aufheizungseffekt). Dieser zu erwar-
tenden Überwärmung soll mit der Festsetzung entgegen gewirkt werden, indem die Verwendung 
heller Materialien und Farben für die Fassaden vorgeschrieben wird: Mit hellen Fassaden wird eine 
höhere Rückstrahlung der Sonneneinstrahlung („Albedo“) bewirkt und so eine Minderung der städ-
tischen Überwärmung erreicht.68 
Im Teil-Baugebiet MK 8 entfaltet die Festsetzung keine Wirkung, da der „Bowlingtreff“ dem Denk-
malschutz unterliegt. 
Textliche Festsetzung: 
6.4 Gebäudehöhen 
 Die ausgebildeten Höhen der Hauptattiken benachbarter Gebäude oder Gebäudeteile (ein-
schließlich notwendiger Brüstungen oder Geländer) über der Oberkante des angrenzenden 
Straßenlandes und/oder ihre ausgebildeten Traufhöhen sollen bei Einhaltung der zulässigen 
Obergrenzen voneinander abweichen. 
[§ 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 89 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 SächsBO]  
Begründung: 
Mit der Festsetzung soll erreicht werden, dass die Gebäude – oder auch größere wahrnehmbare Ge-
bäudeabschnitte – mit ihrer ausgebildeten Gebäudehöhe zur Herausbildung einer kleinteiligen, ab-
wechslungsreichen Baustruktur beitragen. Denn neben unterschiedlichen Fassaden, Fensterausbil-
dungen und Materialien trägt auch die Bauhöhe (bei Ausbildung eines Schrägdaches die Traufhöhe) 
zur Wahrnehmung der Abschnittsbildung bei.  
Falls bei Unterteilung eines Baublocks bzw. Teil-Baugebietes in mehrere Baugrundstücke oder Bau-
abschnitte alle Gebäude bzw. Gebäudeteile exakt dieselbe Bauhöhe oder aufweisen würden, so 
führte dies für den Durchschnittsbetrachter zum Eindruck eines monolithischen Baublocks, zu stö-
render Massivität. Dies soll vermieden werden.  
Da die festgesetzte Bauhöhe ausgenutzt werden darf, wird diese Festsetzung als Soll-V orschrift for-
muliert, die den Willen der Stadt den Bauherren gegenüber klar formuliert. Üblicherweise kann das 
beabsichtigte „Spiel“ der Bauhöhen bei der Bauausführungsplanung erreicht werden. 
  
                                                
68  Mit der Festsetzung wird zur Umsetzung des Maßnahmenbündels M 3.3, hier speziell: „Erhöhung der Albedo“ der Handlungs-
strategie zur Klimaanpassung beigetragen, vgl. INSEK 2030, S. C 2.3–8. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Textliche Festsetzung: 
6.5 Zulassung von Abweichungen; Preisgerichtsklausel  
 Abweichungen von den textlichen Festsetzungen Nr. 6.1 bis 6.4 können zugelassen werden, 
wenn das Gestaltungsforum der Stadt Leipzig ihnen zustimmt oder wenn die Architekturleis-
tungen durch das Ergebnis eines ordentlichen Wettbewerbes gemäß „Richtlinien für Pla-
nungswettbewerbe / RPW 2013“ zustande gekommen sind. 
[§ 9 Abs. 4 BauGB i. V . m. § 89 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 SächsBO]  
Begründung: 
Über die bereits in den Festsetzungen erwähnten kleinen Abweichungen hinaus sollen weitere – 
auch vom Umfang her weitergehende – Abweichungen möglich sein, wenn auf anderem Wege als 
dem V ollzug dieser örtlichen Bauvorschriften eine hohe Gestaltqualität der Gebäude sichergestellt 
werden kann. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn entweder  
○ das Gestaltungsforum der Stadt Leipzig – das vom Stadtrat beauftragte Gremium, das für die 
Gestaltung des öffentlichen Raumes zuständig ist – den Abweichungen zustimmt; oder  
○ bei der Durchführung eines ordentlichen Wettbewerbes gemäß den „Richtlinien für Pla-
nungswettbewerbe / RPW 2013“. 
Mit der Aufnahme dieser Festsetzung wird sichergestellt, dass die Wiederbebauung dieser großen 
Brachfläche nicht allein durch diese Gestaltungsvorschriften gesteuert wird, sondern ebenso durch 
Prozesse, die eine fachlich und demokratisch legitimierte Meinungsbildung sicherstellen. Dies kann 
entweder dadurch erfolgen, dass ein ordentlicher Wettbewerb gemäß den Richtlinien für Planungs-
wettbewerbe / RPW 2013“ durchgeführt wird, oder dadurch, dass das Gestaltungsforum der Stadt 
Leipzig einer veränderten architektonischen Planung zustimmt. Dem Gestaltungsforum gehören so-
wohl Mitglieder der Ratsversammlung Leipzig an als auch externe Personen, die einen beruflichen 
Hintergrund als Architekt, Stadtplaner, Denkmalpfleger usw. haben können, aber nicht müssen. 
Das Ergebnis eines Wettbewerbs oder das V otum des Gestaltungsforums werden von der Bauauf-
sichtsbehörde als gewichtiges Argument zu berücksichtigen sein. Eine endgültige Bindung der Ver-
waltung an ein externes Gremium – z.B. durch Formulierung einer „Muss-V orschrift“ in der Fest-
setzung Nr. 5.6 – wäre nicht legitim: Die Bauaufsichtsbehörde ist gemäß Bauordnung die zuständi-
ge, allein entscheidungsbefugte Verwaltungsbehörde und darf diese Befugnis nicht abgeben. 
 
14. Örtliche Bauvorschriften zu Werbeanlagen 
Textliche Festsetzung: 
7. Örtliche Bauvorschriften zu Werbeanlagen 
7.1 Werbeanlagen sind nur im Erdgeschossbereich sowie im Brüstungsbereich des ersten Ober-
geschosses zulässig. Das Anbringen von Hausnamen oberhalb des ersten Obergeschosses 
kann ausnahmsweise zugelassen werden, wenn dies nicht verunstaltend wirkt. 
7.2 In den Teil-Baugebieten MK 1 und MK 6 des Kerngebietes ist in den Bereichen, die an Stra-
ßenverkehrsflächen oder an die öffentliche Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung 
„Öffentliche Freifläche“ grenzen, die Errichtung von Dachwerbung (Werbung auf den Ge-
bäuden) aus Einzelbuchstaben und Signets unter Überschreitung der festgesetzten maxima-
len Gebäudehöhe zulässig. Die Werbeanlagen dürfen die Oberkante des unter ihnen befind-
lichen Gebäudes um nicht mehr als 2,0 m überschreiten. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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7.3 Werbeanlagen müssen sich hinsichtlich Maßstab, Material und Farbigkeit in die äußere Ge-
stalt des jeweiligen Gebäudes und Fassadenabschnittes einfügen. Eine mehrere Gebäude 
oder mehrere Fassadenabschnitte übergreifende Werbung ist nicht zulässig. 
7.4 Pro Ladeneinheit ist ein in seinem Körper maximal 7 cm breiter und 40 cm hoher Ausleger 
als rechtwinklig zur Außenwand der baulichen Anlage angebrachte Werbeanlage zulässig. 
Die Auskragung in den öffentlichen Raum darf einschließlich der Anbringevorrichtung 
höchstens 90 cm betragen. 
7.5 Großflächige Werbung über 8,0 m² Ansichtsfläche ist unzulässig. Die Ansichtsfläche von 
Werbeanlagen aus Einzelbuchstaben errechnet sich aus der Summe der die einzelnen Buch-
staben umgrenzenden Rechtecke. Ausnahmen können für die regelmäßig stattfindenden Sai-
son-, für Räumungs- oder Jubiläumsverkäufe, für Geschäftseröffnungen sowie für Veranstal-
tungen kultureller Art befristet für höchstens vier Wochen zugelassen werden. 
7.6 Werbeanlagen, die vor die Fassade oder die Schaufensterebene vortreten und nicht unter Nr. 
7.4 fallen, sind nur in Form selbst leuchtender Einzelbuchstaben zulässig. Werbeanlagen 
müssen blendfrei sein. Anstrahlungen sind unzulässig. 
7.7 Werbeanlagen mit Lauf-, Wechsel- oder Blinklicht, Digitalbildanlagen, Bild- oder Filmpro-
jektionen sind unzulässig. 
[§ 9 Abs. 4 BauGB i. V . m. § 89 Abs. 1 Nr. 1 und 2, Abs. 2 SächsBO; § 31 BauGB] 
Begründung: 
Sämtliche Festsetzungen zur Gestalt der Werbeanlagen sollen störende Wirkungen von Werbung auf 
die angestrebte Gestaltqualität vermeiden und Verunstaltungen vorbeugen. Hierzu müssen sich Wer-
beanlagen in die äußere Gestalt der Gebäude einfügen, dürfen diese also nicht optisch dominieren, 
verfremden oder unkenntlich werden lassen. Ob eine Werbeanlage sich noch einfügt oder den zuläs-
sigen Rahmen verlässt, ist unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des Einzelfalles zu beur-
teilen, wobei auch die Funktion des jeweils betroffenen Baugebiets – hier ein Kerngebiet sowie ein 
Sondergebiet mit kerngebietstypischen Nutzungen – zu berücksichtigen ist. Dabei ist auf das ästhe-
tische Empfinden eines normal (durchschnittlich) empfindsamen Betrachters69 abzustellen.70 Die 
Anwendung des Begriffes „Einfügen“ ist in der Rechtsprechung hinreichend geklärt.  
Auch der Begriff der Verunstaltung beinhaltet naturgemäß eine gewisse Unschärfe, ist in der Recht-
sprechung zum Baurecht aber ebenfalls ein eingeführter Begriff: 
Eine bauliche Anlage stört das Gesamtbild der Umgebung, wenn der Gegensatz zwischen ihr 
und der Umgebung von dem Betrachter als belastend oder unlusterregend empfunden wird. 
Bei der Beurteilung ist auf das Empfinden des so genannten gebildeten Durchschnittsmen-
schen abzustellen.71  
Maßgeblich ist, ob der Anblick bei einem nicht unbeträchtlichen, in durchschnittlichem Maße 
für ästhetische Eindrücke aufgeschlossenen Teil der Betrachter nachhaltigen Protest aus-
löst.72 
                                                
69  Gemeint ist also weder das Empfinden eines besonders unempfindlichen (auch: ungebildeten) Betrachters, der keine Ansprüche 
an das Stadtbild stellt, noch das Empfinden eines äußerst empfindlichen Betrachters (auch: eines besonders gebildeten Betrach-
ters, ggf. durch ein Studium der Kunstgeschichte, Architektur oder dergl.), der erhöhte Kriterien an das Erscheinungsbild einer 
Fassade legen könnte. Abzustellen ist auf den sog. „gebildeten Durchschnittsmenschen“. 
70  Vgl. Urteil des VGH Baden-Württemberg vom 28.10.1992 – Az. 3 S 2490/91. 
71  Vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Juni 1965 – I C 146.53 -, BVerwGE 2, S. 172.  
72  Vgl. BVerwG, Beschluss vom 13. April 1995 – 4 B 70,95, BRS 57 Nr. 109 NJW 1995, 2648 ff.; vgl. auch V oßkuhle, Bauord-
nungsrechtliches Verunstaltungsverbot und Bau-Kunst, BayVBl. 1995, S. 613 ff. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Die Konkretisierung des Begriffs des „Verunstaltens“ in der verwaltungsgerichtlichen Recht-
sprechung genügt den rechtsstaatlichen Geboten der Berechenbarkeit des Rechts, der Rechts-
klarheit und der Rechtssicherheit; sie genügt der Aufgabe der Rechtsprechung, Grundsätze zu 
entwickeln, welche die Entscheidung des Einzelfalls normativ zu leiten im Stande sind. Die 
Tatsache, dass hinsichtlich der Rechtsanwendung im einzelnen Fall ein Rest von Unsicherheit 
verbleibt, folgt aus der Funktion von Rechtsbegriffen der vorliegenden Art als Einschätzungs-
ermächtigung.73 
Begründung zu Nr. 7.1: 
Aus den o.a. Gründen sind im Plangebiet zu hoch angebrachte Werbeanlagen – d.h. über dem Brüs-
tungsbereich des 1. Obergeschosses – unzulässig. Um den Belangen der Wirtschaft und bedeutender 
Institutionen in diesem Areal, das kerngebietstypischen Nutzungen dienen soll, hinreichend Rech-
nung zu tragen, können für Hausnamen (z.B. für Hotels, die Markthalle oder eine Vergnügungsstätte 
oder zur Kennzeichnung eines Firmen- oder Institutssitzes im Plangebiet) Ausnahmen von der Be-
schränkung auf den Bereich unterhalb der Brüstung des 1. Obergeschosses zugelassen werden, 
wenn dies nicht verunstaltend wirkt. Eine solche Ausnahme ist anhand des konkreten Einzelfalls zu 
beurteilen: Entsprechend den Erfahrungen aus der Praxis wird durch Kommunikation zwischen 
Bauherr und der zuständigen Verwaltung einer Verunstaltung des Stadtbildes am besten vorgebeugt.  
Begründung zu Nr. 7.2: 
Die Festsetzung formuliert eine weitere Regelausnahme von der Festsetzung Nr. 7.1: Sie gilt für die 
beiden Hochpunkte in den Teil-Baugebieten MK 1 und MK 6. Hier dürfen oberhalb des obersten 
Geschosses (das grundsätzlich als Flachdach und ohne störende Aufbauten auszubilden ist – siehe 
Festsetzungen Nr. 6.2.1 und 2.3) Werbeanlagen errichtet werden, die das Gebäude um bis zu 2,0 m 
überschreiten. Dabei kann auch die zeichnerisch festgesetzte maximale Gebäudehöhe überschritten 
werden.  
Die Festsetzung bezieht das Maß der Überschreitung ausdrücklich nicht auf die Oberkante der 
obersten Geschossdecke, da es denkbar ist, dass ein Fahrstuhlschacht über die oberste Geschossde-
cke geführt ist und zu seiner Verkleidung eine entsprechend hohe Einfriedung an den Außenkanten 
errichtet wurde. In diesem Fall käme die erlaubte Werbung optisch nicht über die Einfriedung hin-
aus; dies ist nicht beabsichtigt. Die Werbeanlage darf vielmehr oberhalb der Einfriedung – die in 
diesem Fall die Oberkante des unter ihr befindlichen Gebäudes darstellt – errichtet werden.  
Das Maß der Überschreitung bezieht sich nicht auf die zeichnerisch festgesetzte zulässige Bauhöhe, 
sondern auf das tatsächlich errichtete Gebäude. Damit wird verhindert, dass ein gesamtes Geschoss 
dafür verwendet wird, dort eine überdimensionierte Werbeanlage zu errichten – in diesem Fall ohne 
Überschreitung der zeichnerisch festgesetzten Oberkante. 
Diese Ausnahme kann nur für Werbeanlagen in Anspruch genommen werden, die zu den großen 
Straßenräumen (also zum Ring, zur öffentlichen Freifläche, zur Grünewaldstraße oder zur Wind-
mühlenstraße) ausgerichtet werden. Denn für diesen Fall – bei dem die Betrachter aus sehr großer 
Entfernung auf das Gebäude blicken und (fast) das gesamte Gebäude mit der Werbung zusammen 
wahrnehmen, sind Aufbauten bzw. Werbeanlagen wahrnehmbar; bei guter Gestaltung der Werbean-
lage ist eine Beeinträchtigung des angestrebten qualitätvollen Stadtbildes nicht zu befürchten. Wer-
beanlagen dieser Art prägen bereits an anderen Orten außerhalb des Plangebietes (z.B. an Georgi-
ring, am Augustusplatz oder am Brühl) das Stadtbild und tragen zu seinem Charakter bei. 
                                                
73  Vgl. BVerfG, Beschluss vom 26. Juni 1985 – 1 BvR 588/84, NVwZ 1985, S. 819. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Zur Sicherung der Gestaltqualität trägt auch bei, dass die Festsetzung nur Einzelbuchstaben bzw. 
die firmen- oder institutseigenen Logos (Signets) erlaubt, nicht jedoch scheibenartige (vollflächige) 
oder blockartige Werbeanlagen oder andere voluminöse Ausbildungen von Werbeanlagen.  
Für alle übrigen Ausrichtungen der Werbeanlagen – z.B. in Richtung Quartiersplatz – würde eine 
solche Dachwerbung das städtebauliche Erscheinungsbild dominieren und soll daher unzulässig 
sein. 
Begründung zu Nr. 7.3: 
Diese Festsetzung konkretisiert das planerische Ziel, dass Werbeanlagen sich in die Gebäudefassade 
einfügen, indem sie die Aspekte einer Werbeanlage festlegt, die hierbei zu prüfen sind, nämlich 
Maßstab, Material und Farbigkeit – jeweils im Verhältnis zum jeweiligen Gebäude oder Fassaden-
abschnitt betrachtet. 
Zum Erfordernis des Einfügens siehe die einleitende Begründung zur den Festsetzungen unter 7.  
Dem angestrebten planerischen Ziel, dass die Bebauung und die Nutzungen im Plangebiet mög-
lichst „kleinteilig“, also in wahrnehmbaren Abschnitten oder kleineren baulichen Einheiten, ausge-
bildet werden, würden Werbeanlagen widersprechen, die sich über mehrere Gebäude oder mehrere 
architektonisch wahrnehmbare Fassadenabschnitte erstrecken. Denn solche Werbeanlagen dominie-
ren die Fassaden bzw. die Feinstruktur der Baublöcke, anstatt sich unterzuordnen. Daher sollen sol-
che Werbeanlagen unzulässig sein. 
Begründung zu Nr. 7.4: 
Diese Festsetzung regelt die maximale Größe zulässiger Ausleger. Mit dem Begriff Ausleger (Syno-
nyme: Nasenschilder) werden Werbeanlagen bezeichnet, die von der Fassade auf die davor liegende 
Straße oder Platz ragen und dadurch für Fußgänger, die die Straße entlanggehen, schon aus einiger 
Entfernung zu erkennen sind.  
Damit diese Werbeanlagen in Größe und Anzahl nicht zu einer Verunstaltung des architektonischen 
Bildes führen, sollen sie auf eine Größe von maximal 7 cm baulicher Breite, 40 cm Höhe und 90 cm 
Auskragung, gemessen ab der Fassade, begrenzt werden. Außerdem ist je Geschäft nur ein Ausleger 
zulässig (ggf. zusätzlich zu einer anderen Werbeanlage auf der Fassade, die kein Ausleger ist). Die 
Anbringung soll rechtwinklig erfolgen, um ein einheitliches Erscheinungsbild der Werbeanlagen zu 
erreichen, was zur angestrebten hochwertigen Gestaltqualität des städtischen Raums beiträgt. 
Begründung zu Nr. 7.5: 
Übergroße Werbeanlagen – über 8 m² Ansichtsfläche – sollen im Regelfall unzulässig sein, da sie 
sich nicht störungsfrei (ohne verunstaltend zu wirken) in die Gebäudefassade und damit in das an-
gestrebte Stadtbild einfügen. Die Festsetzung enthält eine Regelung dazu, wie die fragliche An-
sichtsfläche zu errechnen ist, um die Bestimmtheit der Festsetzung sicherzustellen und Auseinan-
dersetzungen in der Genehmigungspraxis zu vermeiden: Dazu sind die einzelnen Buchstaben der 
Werbung hilfsweise mit einem Rechteck zu umgeben, die Summe der Fläche aller Rechtecke um 
alle Einzelbuchstaben ergibt dann die zu beurteilende Gesamtansichtsfläche der Werbeanlage. 
Im Einzelfall sollen aber auch Werbeanlagen über 8 m² Ansichtsfläche zulässig sein, und zwar für 
besondere Anlässe: Dies können die in der Festsetzung genannten Saison-, Räumungs- oder Jubilä-
umsverkäufe oder Geschäftseröffnungen sein. Außerdem soll es möglich sein, für Veranstaltungen 
kultureller oder gemischter Art (z.B. Musikfeste, Weihnachtsmärkte und dergl.) mit Werbeanlagen 
Begründung zum Bebauungsplan 
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über 8 m² zu werben. Für diese regelmäßigen oder unregelmäßigen Ereignisse sind 4 Wochen aus-
reichend zur Wahrnehmung durch die Öffentlichkeit. Daher sollen Ausnahmen von der Grundregel 
nur bis 4 Wochen zugelassen werden können. Die Ausnahmen sind bei der zuständigen Verwal-
tungsstelle zu beantragen. 
Damit wird den Belangen der Wirtschaft hinreichend Rechnung getragen. 
Begründung zu Nr. 7.6: 
Die Festsetzung erfasst Werbeanlagen, die in stärkerem Maße vor die Fassade vortreten, als es ihrer 
Bauart nach nötig wäre: Beispielsweise gilt ein auf die Fassade montiertes metallenes Schild, das 
eine Profilstärke von einigen Zentimetern hat, nicht als vortretendes Schild im Sinne der Festset-
zung. Wenn eine Werbeanlage jedoch mit erhöhter Bautiefe hergestellt wird oder auf speziellen Hal-
tevorrichtungen von der Fassade abgerückt wird (in den öffentlichen Raum hinein), gilt dies als 
„V ortreten“ im Sinne der Festsetzung. 
Zur Klarstellung wird in der Festsetzung geregelt, dass mit diesen vortretenden Werbeanlagen im 
Sinne der Festsetzung Nr. 7.6. nicht die Ausleger gemäß Festsetzung Nr. 7.4 erfasst sind (denn auch 
diese treten vor die Fassade). 
Vortretende Werbeanlagen dürfen sich von der architektonischen Gestaltung der Fassade absetzen, 
sollen aber deren Erscheinungsbild nicht verzerren. Daher sollen die Werbeanlagen einerseits nur 
als dauerhaft leuchtende Einzelbuchstaben zulässig sein (zur Absetzung), andererseits sind sie nicht 
flächig zulässig und verdecken somit nicht die Fassade. (Eine Begrenzung der Größe erfolgt in den 
Festsetzungen Nr. 7.4 und 7.5). 
Die Leuchtkraft der zulässigen Einzelbuchstaben darf nicht so stark sein, dass Passanten geblendet 
werden können. Anstrahlungen der Werbung durch den Bauherrn, Eigentümer oder Mieter (abseits 
von möglichen Lichtkonzepten in Abstimmung mit der Stadt) sind unzulässig, da dafür zum einen 
meist störende technische V orkehrungen nötig sind und andererseits Schattenwurf der Werbung auf 
der Fassade oder/und eine damit einhergehende Anstrahlung der Fassade im Bereich der Werbung 
vermieden werden sollen.  
Begründung zu Nr. 7.7: 
Die Bandbreite der auf Lichttechnik gestützten Werbung ist geeignet, in hohem Maße das städte-
bauliche Erscheinungsbild zu dominieren. Damit dies nicht zu Verunstaltungen führt, wird mit der 
Festsetzung die Anwendung sämtlicher in hohem Maße störender Techniken zur bildhaften und 
lichtverwendenden Werbung ausgeschlossen, nämlich Werbeanlagen mit laufendem, wechselndem 
(Farbe, Intensität o.ä.) oder blinkendem Licht, ebenso Digitalbildanlagen (LED-Schirme oder ähnli-
che Techniken), Filmsequenzen, Bild- oder Filmprojektionen auf Fassaden, Bürgersteige oder an-
dere Hintergründe.  
Als Folge der Festsetzungen zu Werbeanlagen gemäß Nr. 7.1 bis Nr. 7.7 ist weiterhin Werbung am 
Ort der Leistung (siehe Festsetzungen zur Art der Nutzung) möglich, die zwar maßvoll auffallen 
darf, sich jedoch in den Rahmen der Architektur einfügt. Mit den Festsetzungen wird damit auch 
einem Wettlauf der verschiedenen Werbeformen und Werbetreibenden um möglichst hohe Aufmerk-
samkeit der Passanten, aber zum Schaden des öffentlichen Raumes, vorgebeugt. 
  
Begründung zum Bebauungsplan 
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15. Nachrichtliche Übernahmen 
Denkmäler 
  Das Baudenkmal des ehemaligen Bowlingtreffs wird mit seinen denkmalgeschätzten Anlagen 
– dem oberirdischen Zugangsbauwerk und den unterirdischen Anlagen – nachrichtlich in 
die Planzeichnung übernommen. 
[§ 9 Abs. 6 BauGB] 
Erläuterung:  
Der ehemalige Bowlingtreff steht einschließlich seiner unterirdischen Anlagen unter Denkmal-
schutz. Hierzu enthält das Sächsische Denkmalschutzgesetz V orschriften, die den Schutz sicherstel-
len sollen. Der Hinweis soll die am Bau Beteiligten auf die Einhaltung dieser V orschriften aufmerk-
sam machen. 
 
Von einer Planfeststellung betroffene Fläche 
  Die Lage des planfestgestellten City-Tunnels wird im Geltungsbereich des Bebauungsplans 
nachrichtlich in die Planzeichnung übernommen. 
  [§ 9 Abs. 6 BauGB] 
Erläuterung:  
Die Flurstücke 1179, 1180, 1181, 1182, 1182/a, 1182/d, 1183, 1196, 1199/1, 1199/2, 1200/1, 1200/2, 
1200/3, 1200/4, 1201/1, 1201/2, 1202, 1202/a, 1203/a, 1204, 1207, 4016/3, 4017, 4041, 4043/3, 
4123/1 und 4543 werden durch die planfestgestellte, unterirdische Eisenbahnanlage des City-Tun-
nels unterbaut. Die nachrichtliche Übernahme in die Planzeichnung soll zum Verständnis der städte-
baulichen Planung beitragen und die Bau Beteiligten auf die Einhaltung des fachplanungsrechtli-
chen V orrangs aufmerksam machen.  
  
Begründung zum Bebauungsplan 
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16. Hinweise ohne Normcharakter 
1. City-Tunnel Leipzig (S-Bahn-Tunnel) 
Für einen Teilbereich des Geltungsbereiches dieses Bebauungsplans gelten die Festlegungen des 
planfestgestellten Bauvorhabens „City-Tunnel Leipzig“ (Planfeststellungsbeschluss des Eisenbahn-
bundesamtes vom 19. Mai 2000, Gz.: 1031), zuletzt geändert durch die 19. Planänderung (Ände-
rungsplanfeststellungsbeschluss des Eisenbahnbundesamtes vom 27. Juni 2008). Die Inhalte des 
Planfeststellungsbeschlusses und die Festsetzungen des Bebauungsplanes sind aufeinander abge-
stimmt. Im Zweifel gehen die planfestgestellten Festlegungen zum City-Tunnel Leipzig den Festset-
zungen des Bebauungsplanes vor. Baumaßnahmen in unmittelbarer Nähe der Tunnelbaulichkeiten 
sind mit der Deutschen Bahn abzustimmen. 
 
Erläuterung:  
Der Hinweis ergab sich aus der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffent-
licher Belange. Er soll in den Plan aufgenommen werden, da er zum Verständnis des Bebauungs-
plans und der Bedingungen für die nachfolgende Bauausführungsplanung hilfreich ist. 
 
2. Archäologische Bedeutung des Plangebietes 
Der westliche Teil des Plangebiets ist archäologischer Relevanzbereich. V or Beginn von Erdarbeiten 
müssen durch das Landesamt für Archäologie im betroffenen Areal archäologische Grabungen 
durchgeführt werden. Auftretende Befunde und Funde sind sachgerecht auszugraben und zu doku-
mentieren. 
Erläuterung:  
Das Plangebiet ist bekanntermaßen für den Bodendenkmalschutz von hoher Bedeutung. Das Sächsi-
sche Denkmalschutzgesetz enthält V orschriften zur Meldepflicht von Bodendenkmälern und ande-
ren archäologischen Fundstücken, die den Bodendenkmalschutz und die Auswertung von Fundstü-
cken sicherstellen sollen. Der Hinweis soll die am Bau Beteiligten auf die Einhaltung dieser V or-
schriften aufmerksam machen. 
 
3. Gestaltung und Baukultur 
Angesichts der Bedeutung des Wilhelm-Leuschner-Platzes für die Stadtgeschichte, der zentralen 
Lage des Plangebietes und zur Erhaltung und Weiterentwicklung der prägenden Ringbebauung ist 
die Stadt Leipzig bestrebt, hohe Anforderungen an Gestaltung und Architektur sicherzustellen. Die 
Stadt wird dazu Verhandlungen mit den Bauherren aufnehmen und auf die Durchführung architek-
tonischer Wettbewerbe hinwirken.  
Für die Gestaltung der öffentlichen Freifläche soll ein Wettbewerb durchgeführt werden. Dabei 
strebt die Stadt einen bedeutsamen Flächenanteil für Begrünung an. Genaue Festlegungen erfolgen 
jedoch im Rahmen dieses Wettbewerbsverfahrens.  
Erläuterung:  
Die Hinweise zur Gestaltung und Baukultur im Plangebiet ergänzen die örtlichen Bauvorschriften 
(Festsetzungen unter 6.1.1 bis 7.7). Zusätzlich zur Umsetzung dieser Regelungen wird die Stadt 
durch aktive Begleitung der Entwurfsplanung der Gebäude auf eine hohe, der Lage am Ring ange-
messene Gestaltqualität hinwirken. 
Begründung zum Bebauungsplan 
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Ein solcher Hinweis in diesem Planwerk ist hilfreich im Beteiligungsverfahren, um zu verdeutli-
chen, dass  
○ der Belang der Baukultur auch über die örtlichen Bauvorschriften dieses Bebauungsplans 
hinaus besondere Beachtung bei der Planung der Gebäude finden soll; hierzu wird die Stadt 
mit den Bauherren verhandeln; 
○ die Gestaltung der großen Freifläche sowie der übrigen öffentlichen Flächen nicht Gegen-
stand dieses Bebauungsplans ist, da „Festsetzungen“ als bindende baurechtliche Regelungen 
für Flächen in öffentlichem Eigentum i.d.R. nicht erforderlich sind; 
○ für die Gestaltung des Wilhelm-Leuschner-Platzes ein eigenes Wettbewerbsverfahren durch-
geführt werden soll und dabei ein erheblicher Anteil von Grün angestrebt wird.  
 
4. Altlasten 
Weitere Informationen zu den Ergebnissen der orientierenden Untersuchung bezüglich Altlasten 
vom April 2018 sind im Umweltbericht zu finden. 
Erläuterung:  
Das Plangebiet ist seit langer Zeit Teil des Siedlungsgebietes. Zu Altlasten in einigen Bereichen sind 
Informationen zu Altlasten verfügbar, für andere Bereiche ist das V orhandensein von Altlasten zu-
mindest möglich. Der Hinweis dient der Aufklärung der am Bau Beteiligten und der interessierten 
Öffentlichkeit. 
 
 
 
 
Heinrich Neu 
amt. Amtsleiter  
 
 
Anhang 
  
Begründung zum Bebauungsplan 
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02. April 2020  
Anhang I: Hinweise 
Im Folgenden werden Hinweise gegeben, die im Rahmen des Beteiligungsverfahrens ergaben, aber 
nicht auf der Planurkunde im Anschluss an die textlichen Festsetzungen wiedergegeben werden. 
 
1. Artenschutz 
ggf. Maßnahmen aus 7.2.5.3 aufführen 
 
2. Hinweise natürliche Radioaktivität  
Das Sächsische Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie übersandte folgende Hin-
weise: 
Das Plangebiet liegt in einem Gebiet, in dem wahrscheinlich erhöhte Radonkonzentrationen in der 
Bodenluft vorhanden sind. 
In Deutschland existieren bisher keine gesetzlichen Regelungen mit einem verbindlichen Grenzwert 
zu Radon in Gebäuden. Aus Gründen der V orsorge werden dementsprechend Empfehlungen für 
Schutzmaßnahmen ausgesprochen. 
Die Empfehlungswerte der EU für Radonkonzentrationen in Gebäuden liegen derzeit für Neubauten 
bei 200 Bq/m3 und bei bestehenden Gebäuden bei 400 Bq/m³. 
Zum vorsorgenden Schutz vor erhöhter Strahlenbelastung durch Zutritt von Radon in Aufenthalts-
räume empfehlen wir, bei geplanten Neubauten generell einen Radonschutz vorzusehen oder von 
einem kompetenten Ingenieurbüro die radiologische Situation auf dem Grundstück und den Bedarf 
an Schutzmaßnahmen abklären zu lassen. Bei Fragen zu Radonvorkommen, Radonwirkung und Ra-
donschutz wenden Sie sich bitte an die Radonberatungsstelle des Freistaates Sachsen: 
Staatliche Betriebsgesellschaft für Umwelt und Landwirtschaft – Radonberatungsstelle 
Besucheradresse: Prof.-Dr.-Rajewsky-Str. 4, 08301 Bad Schlema 
Öffnungszeiten: Dienstag und Donnerstag 10.00- 12.00 Uhr und 13.30- 16.00 Uhr sowie nach 
Vereinbarung 
Telefon/ Fax: [TELEFONNUMMER ENTFERNT], E-Mail: [E-MAIL ENTFERNT]. 
Internet: www.strahlenschutz.sachsen. de. 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
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Anhang II: Städtebauliche Kalkulation 
Flächenbilanz 
Die folgende Tabelle stellt für den Geltungsbereich des B-Plans die Flächengrößen dar.  
Art der Nutzung Flächengröße in m²  Flächengröße in ha  Anteil in %
Kerngebiet 11.361 1,1 18,2%
Sondergebiet "Überbaute Markthalle" 7.247 0,7 11,6%
Grünfläche (Quartiersplatz) 310 0,0 0,5%
Straßenverkehrsflächen 20.662 2,1 33,1%
Straßenverkehrsfläche besonderer 
Zweckbestimmung (Platz) 22.776 2,3 36,5%
SUMME 62.356 6,2 100,0%
 
 
Flächenbilanz der zulässigen Grundflächen i.S.d. § 19 Abs. 2 BauNVO je Teil-Baugebiet: 
Teil-Baugebiet Flächengröße 
Baugebiet in m²
GRZ i.S.d. § 19 
Abs. 2 BauNVO
zulässige 
Grundfläche 
Kerngebiet MK 1 630 1,0 630
Kerngebiet MK 2 3.829 0,7 2.680
Kerngebiet MK 3            (im 
Erdgeschoss überbaubare 
Fläche)
895 1,0 895
Kerngebiet MK 4               
(im Erdgeschoss 
überbaubare Fläche)
1.006 1,0 1.006
Kerngebiet MK 3, MK 4 
(Überbauungen der 
Passagen)
472 1,0 472
Kerngebiet MK 5 1.824 0,8 1.459
Kerngebiet MK 6 398 1,0 398
Kerngebiet MK 7 1.686 1,0 1.686
Kerngebiet MK 8 445 1,0 445
Sondergebiet SO 7.247 1,0 7.247
SUMME 18.431 16.918
 
 
  
Begründung zum Bebauungsplan 
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Flächenbilanz unter Berücksichtigung der zulässigen Überschreitung der Grundfläche gemäß § 19 
Abs. 4 BauNVO: 
Teil-Baugebiet Flächengröße 
Baugebiet in m²
GRZ i.S.d. § 19 Abs. 2 BauNVO 
zuzüglich der Überschreitung 
gemäß Festsetzung
zulässige 
Grundfläche 
(Versiegelung) 
Kerngebiet MK 1 630 1,0 630
Kerngebiet MK 2 3.829 0,9 3.446
Kerngebiet MK 3 1.182 1,0 1.182
Kerngebiet MK 4 1.368 1,0 1.368
Kerngebiet MK 5 1.824 0,9 1.641
Kerngebiet MK 6 398 1,0 398
Kerngebiet MK 7 1.686 1,0 1.686
Kerngebiet MK 8 445 1,0 445
Sondergebiet SO 7.247 1,0 7.247
SUMME 18.608 18.043
 
 
Flächenbilanz der höchstens zulässigen Geschossflächen je Teil-Baugebiet; überschlägige Rech-
nung mit einer Geschosshöhe von ca. 3,30 m (inkl. Geschossdecke) und überhöhtem Erdgeschoss; 
ohne Berücksichtigung von Staffelungen und Arkaden: 
Teil-Baugebiet Flächengröße 
Baugebiet in m²
G
R
Z 
i
z
u
l
ä
Höchstzahl der 
Geschosse
zulässige 
Geschossfläche in m²
Kerngebiet MK 1 630 16 10.080
Kerngebiet MK 2 3.829 7 18.761
Kerngebiet MK 3                        (im 
Erdgeschoss überbaubar) 895 7 6.267
Kerngebiet MK 4                         
(im Erdgeschoss überbaubar) 1.006 7 7.041
Kerngebiet MK 3 und MK 4                 
(Überbauungen der Passagen) 472 2 943
Kerngebiet MK 5 1.824 6 8.754
Kerngebiet MK 6 398 9 3.578
Kerngebiet MK 7 1.686 7 11.799
Kerngebiet MK 8 445 1 445
Sondergebiet SO 7.247 6 43.480
SUMME 18.430 111.148
 
 
 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
Seite 177 
02. April 2020  
Verkehrsentwicklung 
Innerhalb des Plangebietes gibt es derzeit bis auf eine gelegentliche Nutzung für Veranstaltungen 
oder Märkte nahe am Peterssteinweg sowie Parksuchverkehr rund um die Grünfläche zwischen der 
Brüderstraße und der Windmühlenstraße keinen Kfz-Verkehr.  
Das Gebiet ist von stark mit Kraftfahrzeugen und Straßenbahnen befahrenen Hauptverkehrsstraßen 
umgeben (siehe Kap. 5.6.1). Für die am stärksten befahrene Straße – die Ringstraße/Roßplatz – be-
trug die DTVMo-Fr im Jahr 2015/2016 die Zahl von 32.450 Kfz/24 h, für die Grünewaldstraße lag 
diese Zahl bei 9.500 bis 10.700 Kfz/24 h und für die Windmühlenstraße bei 5.250 bis 5.600 
Kfz/24 h.74  
Nach Berechnungen des Verkehrs- und Tiefbauamtes von 2018 wird die Umsetzung der mit dem 
Bebauungsplan vorbereiteten Bauvorhaben zu ca. 5.000 zusätzlichen Kfz-Fahrten pro Tag führen, 
davon etwa 170 Lkw (ab 2,8 t). Außerdem muss für die nächsten Jahre von einer allgemeinen Stei-
gerung der Verkehrsmengen auf den Hauptverkehrsstraßen im Stadtzentrum ausgegangen werden. 
Für die Verkehrsbelastung (angegeben als DTV wochentags) der umliegenden Straßen ergeben sich 
damit für den Planungshorizont 2030 folgende Werte:  
○ 34.100 Kfz/24h auf der Ringstraße/Roßplatz,  
○ 12.200 bis 13.900 Kfz/24h auf der Grünewaldstraße und  
○ 6.700 Kfz/24h auf der Windmühlenstraße im Bereich der Stadtbibliothek.75 
Damit ergeben sich auf den das Plangebiet umgebenden Straßen zum Planungshorizont 2030 Stei-
gerungen der Verkehrsbelastung von ca. 5 % am Ring/Roßplatz, 20 %  in der Windmühlenstraße 
und bis 38 % in der Grünewaldstraße. Langfristig soll der Kfz-Verkehr in der erweiterten Innenstadt 
– wozu das Plangebiet zählt – durch Verkehrslenkungsmaßnahmen76 der Stadt Leipzig um etwa ein 
Drittel zurückgehen. 
Die zukünftige Verkehrsbelastung der gebietsinternen Straßen wird sich auf Ziel- und Quellverkehr 
beschränken. Der Bebauungsplan eröffnet keine Möglichkeiten für den Durchgangsverkehr, das 
Plangebiet zu queren, sondern nur erschließende Straßenschleifen. Kfz-Verkehr in den öffentlichen 
Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung soll weitgehend unterbunden werden. Der Anliefer-
verkehr für die Markthalle im Sondergebiet soll möglichst wenig in das Plangebiet hineinfahren und 
daher den vorderen Bereich der Planstraße bzw. der Brüderstraße nutzen. Für den Prognosehorizont 
2030 werden daher folgende Belastungswerte DTVMo-Fr angenommen: 
○ 1.400 bis 2.500 Kfz/24 h für die Brüderstraße sowie  
○ 1.000 Kfz/24 h für die Planstraße. 
Der Straßenbahnverkehr wird seitens der Leipziger Verkehrsbetriebe im Rahmen der regelmäßigen 
Prüfung von Linienführung und Linientaktung an den Bedarf angepasst. Die Umsetzung der Bau-
vorhaben im Plangebiet wird somit nicht unmittelbar zu einer Änderung von Linienführung oder 
Linientaktung führen. 
 
 
                                                
74  Integriertes Verkehrsmodell der Stadt Leipzig, Kfz-Querschnittsbelastungen, Kfz/24 h (DTV Mo-Fr), Daten von 2015/2016. 
75  Berechnung des VTA vom 25.01.2018 (Hausmitteilung). 
76  Zu den möglichen Maßnahmen zählt das „Tangentenviereck“, mit dem Verkehr aus dem Stadtzentrum bzw. vom Ring 
ferngehalten werden soll 
Begründung zum Bebauungsplan 
Nr. 392 „Wilhelm-Leuschner-Platz“ (Entwurf)  
Seite 178 
02. April 2020  
Kosten 
Planungskosten 
Die Kosten für die städtebaulichen Planungsleistungen zur Aufstellung des Bebauungsplanes (Bau-
leitplanverfahren und damit verbundene Gutachten, informelle Workshops und dergleichen) werden 
aus den laufenden Haushaltsmitteln des Stadtplanungsamtes beglichen. 
Grundstücksvorbereitung 
Die Sanierung von Altlasten ist grundsätzlich Sache der Eigentümer des Baugrundstückes.  
Einzelne Leitungen der technischen Infrastruktur sind möglicherweise bei der Bebauung des Plan-
gebietes zu erneuern oder umzuverlegen, denn nach 1945 wurden Leitungen teilweise ohne Rück-
sicht auf Grundstücksgrenzen verlegt und liegen z.T. im Bereich der Baugebiete. Auf andere Leitun-
gen (z.B. für den City-Tunnel) wurde durch die Konzeption der Bebauung bereits Rücksicht genom-
men. Maßnahmen der Umverlegung sind von den Eigentümern bzw. Erwerbern der Baugrundstücke 
im Plangebiet nur dann zu finanzieren, wenn die Leitungsbetreiber sich gesicherte Rechte berufen 
können. Nähere Informationen sind im Rahmen der Bauausführungsplanung einzuholen. 
Kosten aus Grundstücksverkehr 
Im Bereich der öffentlichen Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung sind fünf Flurstücke 
gelegen, die nicht (vollständig) der Stadt Leipzig gehören. Im Einzelnen gilt hier Folgendes:  
○ Die beiden Flurstücke Nr. 1205 und 1206 (westlich der Markthallenstraße, nördlich des Zu-
gangsbauwerks zur S-Bahn-Station, zusammen 730 m²) befinden sich vollständig in pri-
vatem Eigentum. Für die Eigentümer entsteht gem. § 40 Abs. 1 Nr. 5 und Abs. 2 BauGB aus 
der Festsetzung als öffentliche Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ein Anspruch 
auf Übernahme, da ihre Flurstücke für einen öffentlichen Zweck in Anspruch genommen 
werden und keine private bauliche Nutzung zulässig ist.   
○ Zur Feststellung des Tauschwertes (oder des Kaufpreises oder der Höhe der Entschädigung 
zum Verkehrswert) muss die besondere Lage und Geschichte des Grundstückes berücksich-
tigt werden. Der Wert ist vom Gutachterausschuss zu klären. Der Bodenrichtwertatlas der 
Stadt weist für den Wilhelm-Leuschner-Platz für den Stichtag Jahresende 2018 einen Betrag 
von 2.000 €/m² aus. Allerdings können von Bodenrichtwerten keine tatsächlichen Verkehrs-
werte eines einzelnen Grundstücks oder die Höhe einer Entschädigung infolge einer Bauleit-
planung abgeleitet werden, da es sich um eine amtliche Ermittlung von Durchschnittswerten 
auf der Basis der letzten Grundstücksverkäufe oder aber hilfsweise auf der Basis gutachterli-
cher Schätzungen für baublockübergreifende Gebiete handelt. Letzteres dürfte für die 
Grundstücke im Plangebiet gelten, da hier in den letzten Jahren keine Grundstücke verkauft 
wurden. 
Bei den drei Flurstücken Nummer 1195, 1201/1 und 1201/2 (westlich der Markthallenstraße, z.T. 
von oberirdischen planfestgestellten Anlagen des City-Tunnels Leipzig eingenommen, zusammen 
355 m²) ist Folgendes zu beachten: 
○ Auch hier entsteht ein Übernahmeanspruch gemäß § 40 BauGB. Die Stadt Leipzig ist aber 
Miteigentümerin aller drei Flurstücke, so dass ihre Zustimmung für alle Maßnahmen seitens 
der jeweiligen Eigentümergemeinschaft erforderlich ist. 
Der Verkauf der Baugrundstücke in den Kerngebieten sowie im Sondergebiet führt voraussichtlich 
zu Einnahmen für den städtischen Haushalt. 
  
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02. April 2020  
Kosten aus Straßenbau- und Begrünungsmaßnahmen 
Für die Straßenverkehrsanlagen und die öffentliche Freifläche: 
Die Herstellung und Ergänzung der verkehrlichen Erschließung (inklusive der Straßenbaumpflan-
zung) sowie die Herstellung der öffentlichen Freifläche erfolgen durch die Stadt Leipzig.  
Die erforderlichen Haushaltsmittel für Planung und Bau sollen in der folgenden Haushaltsperiode 
ab 2021 ermittelt und eingestellt werden. Nach heutigem Kenntnisstand wird die tatsächliche Er-
schließung voraussichtlich erst ab den Jahren 2024/2025 erforderlich sein. 
Die zukünftigen Grundstückserwerber werden in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass 
eine Freistellung von Herstellkosten bei Ersterschließung nicht möglich ist. Zur besseren Koordinie-
rung mit dem Hochbau können die V orhabenträger bzw. Investoren ggf. die Erschließungsanlagen 
auf Kosten der Stadt herstellen. Dazu ist die Ausgestaltung entsprechender städtebaulicher Verträge 
mit den zukünftigen Eigentümern erforderlich. 
Derzeit können noch keine genauen Angaben zum Zeitpunkt der Herstellung und Begrünung der 
öffentlichen Freifläche gemacht werden. Sobald ein Finanzierungsbeschluss des Stadtrates zur 
Durchführung der Realisierungsplanung für die Freifläche vorliegt, kann ein Wettbewerbsverfahren 
durchgeführt werden. Im Ergebnis dieses Wettbewerbsverfahrens kann eine Kostenermittlung zu 
den Herstellungskosten vorgenommen werden.   
Die Kosten für die Herstellung einer Regenwasserversickerung im Bereich des Wilhelm-Leuschner-
Platzes wurden im Regenwasserbewirtschaftungskonzept grob abgeschätzt. Die Kosten liegen zwi-
schen ca. 85.000 € für ein modifiziertes Mulden-Rigolen-System und 124.000 € für eine Versicke-
rungsmulde.77   
 
  
                                                
77  Regenwasserbewirtschaftungskonzept, Anlage 2 (Stand: 2018). 
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02. April 2020  
Anhang III Masterplanung zum Wilhelm-Leuschner-Platz  
 
 
Masterplanung Wilhelm-Leuschner-Platz Leipzig  
Lageplan – Übersicht 
(PWB Pelčák & Wolf Architekten in Zusammenarbeit mit Grunwald & Grunwald, 26.03.2018)