建築確認とは、建築基準法に基づき、行政庁の建築主事又は民間企業の指定確認検査機関が建築物、建築設備、工作物の建築計画・築造計画が建築基準法令や建築基準関係規定に適合しているかどうかを工事着手前に審査する行政行為である。

## 目的・背景

建築確認は、都市計画法等と併せ、健全な都市の形成を促すことや用途上特に慎重を期さなければならない建築物などの性能確保を目的としており、行政行為としての「確認」は、工事着手後に法令違反を発見し是正を求めるよりも工事着手前に建築計画の法適合性をチェックする方が合理的であることから行うものである。その意味で「確認」とは、禁止や規制事項に対し解除を求める場合の「許可」とは別の行政行為であるが、建築確認前の工事着手を禁止しているところから、実質的には許可に近い。
(⇨下記"建築確認と許可の違い"を参照)

建築基準法は、全ての建築物に適用されることから、建築確認が無い(建築主事や指定確認検査機関による法適合のチェックが無い)建築物(⇨下記"建築確認が必要な建築行為"参照)においても、建築主等によって建築基準法への適合状態を保持されなければならない。故意・過失によらず工事の結果、違反建築物になってしまった場合は、建築主等に違反の是正工事を行う義務が生じる。ただし一般的に建築主は建築基準法に精通していないため、建築主が自ら違反状態を発見することは少ない。第三者により違反状態が露見する場合としては、例えば、下記"建築確認が必要な建築行為"が行われる場合、建築監視員によるパトロールが行われる場合、建築基準法12条に規定される建築物定期調査・検査が行われる場合などがある。なお新たに増築、改築、大規模の修繕・模様替え、用途変更を計画している場合で、違反状態が露見した場合は、違反状態が解消されなければ建築確認における検査は合格にならない。

なお、既存建築物が現行の建築基準法に適合していなくても、建築当時の建築基準法には適合しているために現行の建築基準法に適合させる義務が生じない(既存不適格建築物という)場合や、或る条件の下で現行の建築基準法に適合させる義務が生じない(現行の建築基準法を遡及的に適用させる義務が生じない)場合がある。既存不適格建築物等と違反建築物は区別される。

## 建築確認の必要な建築行為

### 建築確認の必要な建築物

以下のいずれかに該当する建築物を新築、増築、改築、移転(※増築、改築、移転の場合は、これらの部分の床面積が10平方メートル以内のものを除く)、大規模の修繕・模様替え、類似でない用途変更をする際には、工事着手前に建築確認を受けなければならない。

- 下記用途に供する床面積の合計が200平方メートルを超える建築物

※令和元年6月25日に建築基準法の改正施行により従来の100平方メートル⇒200平方メートルに緩和された

- 階数が3以上か、延べ床面積が500平方メートルを超えるか、最高高さが13メートルを超えるか、軒の高さが9メートルを超える木造の建築物
- 階数が2以上か、延べ床面積が200平方メートルを超える木造以外の建築物

上記のいずれにも該当しなくても、都市計画区域・準都市計画区域内で新築、増築、改築、移転(※増築、改築、移転の場合は、これらの部分の床面積が10平方メートル以内のものを除く)をする建築物や、都市計画区域外・準都市計画区域外で土砂災害特別警戒区域等で新築、増築、改築、移転(※増築、改築、移転の場合は、これらの部分の床面積が10平方メートル以内のものを除く)をする建築物は、建築確認が必要である。
防火地域・準防火地域内で新築、増築、改築、移転(※増築、改築、移転の場合は、これらの部分の床面積が10平方メートル以内のものも含む)をする建築物は、建築確認が必要である。

### 建築物以外の工作物

上記の各建築物のほか、昇降機等の建築設備、一定規模・条件の煙突、柱、広告塔、広告板、装飾塔、記念塔、高架水槽、サイロ、物見塔、擁壁、乗用エレベーター・エスカレーター(観光用で一般交通の用に供するものに限る)、ウォーターシュート、コースター、メリーゴーラウンド、観覧車、オクトパス、飛行塔、自動車車庫(※建築物でないもの)等の工作物も建築確認が必要である。
なお塀は、建築基準法の定義上は"工作物"ではなく"建築物"に該当する。

建築物、建築設備、工作物の建築・築造途中や完成後に受けなければならない検査を含めて、一連の行為を"確認検査"という。

### 適用除外

以下のいずれかに該当する建築物は、建築基準法の規定は適用されないため、建築確認の申請は必要ない。

- 文化財保護法によって国宝、重要文化財、重要有形民俗文化財、特別史跡名勝天然記念物又は史跡名勝天然記念物等に指定または仮指定された建築物
- 旧重要美術品法で重要美術品等として認定された建築物
- 文化財保護法に定める保存建築物のうち、建築主事を置く地方公共団体の長(特定行政庁)が建築審査会の同意を得て指定したもの
- 以上の建築物であったものの原形を再現する建築物で、特定行政庁が建築審査会の同意を得てその原形の再現がやむを得ないと認めたもの

(既存不適格の建築物については、その適合しない部分について建築基準法の規定は適用されない。)

## 建築確認と許可の違い

許可とは、原則として禁止 された行為を、特定の人に対して、その原則に反して行為を認めるもので、例外措置である。許可は条文上、することができる ものであり、理論上は、行政は任意に許可しないこともでき、これは(理論上は)合法である(条文に「許可しなければならない」と記述されているものは除く)。

それに対し、建築基準法のみに限って言えば、建築基準法に適合した建築行為は禁止されておらず、誰であれ、適法な建築物を自由に建築できる。従って、建築行為には許可制度は馴染まないとされる。

判例においては、建築工事が完了すれば、建築確認に対する取消訴訟の訴えの利益は消滅することが判示されている。

## 建築基準関係規定

建築確認の際に、適合させる必要がある法令の規定を建築基準関係規定という。具体的には建築基準法、同法に基づく命令及び条例の規定(「建築基準法令の規定」)のほか、建築基準法施行令第9条に規定される各法令(消防法、屋外広告物法、都市計画法等の一部)の規定である。

建築確認では、建築基準法以外の問題を理由に確認を保留することは違法である。理論上は、計画が適法でありさえすればよく、その実現可能性は問われない。このように建築基準法では、行政側にも「適法な計画を妨害しないこと」を求めている。建築行為はあくまで個人の問題であり、行政の過大な介入を禁じることも目的としている。現実には、実現可能性が低い計画や、周囲の状況と比較して矛盾や重大な疑義のある計画については、行政指導の範囲で確認を保留するケースが見られる。

建築確認は建築基準関係規定に適合するかどうかを審査するもので、あらゆる法令に適合するかを審査する訳ではない。例えば民法では、建物を境界線から50センチメートル以上離すよう規定されているが、民法は建築基準関係規定ではない。建築確認を通ってしまった場合は当事者が民事で争わなくてはならない。また、建築基準法以外の問題から訴訟に発展した国立マンション訴訟のようなケースもある。

かつては一部の建築物に対して法令上は要求がなくとも周辺住民との調整などを求め、それ無しには建築確認を行わない特定行政庁も存在した。行政指導の範囲を超えた要求は判例で違法とされたこともある。現在では、指定確認検査機関による建築確認が行われるようになり、申請者側がその様な特定行政庁への建築確認申請を回避することが出来るようになったため、このような行為は不可能になっている。