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Avant de commencer toute construction, une autorisation administrative est nécessaire, qu'il s'agisse d'une simple déclaration de travaux ou d'un permis de construire.
Le cadre légal.
Le droit à construire est étroitement réglementé par un ensemble de textes, dont les buts sont notamment de maîtriser :
La première démarche du candidat constructeur doit donc être de consulter le service d'urbanisme de la mairie de la commune où se trouve le terrain, et de prendre connaissance des divers textes réglementaires applicables localement, notamment si l'un ou l'autre existe, du Plan d'occupation des sols (P.O.S.) maintenant remplacé progressivement par le Plan local d'urbanisme (P.L.U.)
Ce document définit notamment la surface constructible sur chaque parcelle de terrain, les types de bâtiments autorisés (logements, activités, agricoles ...), les hauteurs permises et toutes les servitudes de droit public applicables au terrain.
D'autres renseignements administratifs sont aussi disponibles auprès des services de la DDE et de la DDASS, etc., et on peut rechercher le cas échéant des renseignements plus techniques sur le sous-sol, l'hydrologie, les anciennes carrières (à Paris : Inspection Centrale des Carrières).
Il est enfin indispensable de consulter son assureur, son notaire...
On pourra alors envisager de constituer un dossier de demande de Permis de construire.
Le permis de construire.
Définition.
C'est le document administratif qui autorise toute personne (physique ou morale, publique ou privée) à édifier une construction. Il permet de vérifier que la construction envisagée respecte les différentes règles régissant le droit à construire : règles d'urbanisme, surface, hauteur, aspect, destination de la construction, sécurité, etc.
Il est accordé par le Maire de la commune lieu du projet, sous réserve du droit des tiers.
Établissement de la demande.
Toute personne qui envisage de construire doit auparavant déposer, à la mairie de la commune où se situe le bâtiment projeté, une demande de permis de construire. Le dossier de demande comporte un formulaire, le plan de situation du terrain, le "plan de masse" (plan du terrain sur lequel sont figurés le nivellement, les édifices à construire, les réseaux, les voies de desserte), les plans des différents niveaux de la construction, les élévations et coupes permettant de se représenter avec précision l'importance et l'aspect de la (ou des) future(s) construction(s), une note descriptive, et des "documents d'insertion" (perspectives ou photomontages) permettant d'apprécier l'impact visuel du projet sur le paysage.
Instruction de la demande.
La demande est examinée par le service d'urbanisme de la mairie (dans les petites communes ne disposant pas du personnel compétent, par les services préfectoraux), pour vérification de la conformité de la demande avec les divers règlements. Ensuite, le dossier est soumis à l'avis des divers services ou commissions compétents à l'échelon local ou départemental (par exemple : les Pompiers pour les questions de sécurité, l'Architecte des Bâtiments de France pour les sites protégés, etc.)
Fort de ces avis, le maire de la commune décrète l'octroi ou le refus du permis. Cette décision peut être infirmée par la Préfecture si elle est contraire au droit.
La notification du permis est adressée au pétitionnaire par courrier recommandé. Il doit immédiatement procéder à l'affichage sur le terrain (voir plus loin)
Enfin le permis de construire peut être contesté par les tiers (voisins, associations ...) s'il porte atteinte à des intérêts privés, servitudes immobilières ou autres. Ces personnes disposent d'un délai (deux mois) après publication du décret accordant le permis pour formuler un recours en annulation. Il est donc prudent de ne pas entreprendre les travaux avant l'achèvement de cette période de recours.
Qui peut établir le dossier de demande ?
Matériellement, toute personne sachant dessiner un plan (même mal !) peut établir les documents exigés et constituer le dossier. Toutefois la médiocrité (aspects à la fois pratiques, économiques, esthétiques, constructifs, urbains, paysagers, environnementaux) des projets architecturaux dessinés par les particuliers ou les faux professionnels incite dûment à s'entourer des compétences d'un architecte pour au moins accompagner les phases de programmation et de conception (prestations courtes et économiques). Par ailleurs, la loi sur l'architecture rend obligatoire le recours à un architecte pour toute construction dont la surface hors œuvre nette dépasse 170 m2.
Coût.
Le permis de construire (autorisation administrative) proprement dit est gratuit. Les frais d'établissement du dossier par un professionnel (Architecte) sont à négocier avec celui-ci. Ils sont en général calculés en fonction de l'importance et de la complexité du projet, et peuvent être définis en pourcentage du montant estimé des travaux, ou forfaitaires. D'une manière générale, le coût global des prestations d'un architecte expérimenté est largement inférieur aux économies réalisées grâce à son expérience (notamment face à la complexité de la phase de conception d'un bâti destiné à l'auto-construction).
Enfin le fait de réaliser une construction donne lieu à la perception d'un impôt spécifique, payable une seule fois : la taxe d'aménagement (payable en deux fois, l'une un an après le permis, l'autre deux ans après le permis.)
Délais d'obtention.
Lors du dépôt de la demande, l'administration précise au demandeur le délai dans lequel la réponse devra être apportée. Généralement fixé à deux mois, ce délai peut être prolongé pour consultation de commissions diverses.
Champ d'application.
Le permis de construire est en principe exigible pour la construction ou la modification de toutes les constructions fixes. Une procédure légèrement simplifiée (déclaration de travaux) est applicable pour les constructions ne créant pas de surface hors œuvre supérieure à 20 m2 : petites constructions, modifications de bâtiments existants n'augmentant pas la surface des planchers, aménagements visibles ou modifications de façades, etc.
Affichage (obligatoire).
Dès sa notification au candidat constructeur, le permis de construire est publié en mairie (affichage administratif) et doit obligatoirement être affiché sur le terrain par le propriétaire, dans les formes définies par les textes. La date de mise en place de cet affichage démarre le délai légal (deux mois) durant lequel les tiers ont la possibilité de déposer un recours en annulation pour préserver leurs droits (si ceux-ci sont lésés par la réalisation du projet).
Durée de validité.
À compter de la délivrance du permis de construire, le chantier doit être commencé dans un délai de deux ans. Ce délai peut être prolongé d'un an si une demande est faite 2 mois avant la date d'expiration. Si en cours de travaux le chantier est interrompu pendant plus d'une année consécutive, le permis expire et sa demande doit être renouvelée.
Déclaration d'ouverture de chantier.
À l'ouverture du chantier, le maître de l'ouvrage (le propriétaire ou le promoteur) doit déposer en mairie ou compléter en ligne un formulaire de déclaration d'ouverture de chantier
Déclaration d'achèvement de travaux et certificat de conformité.
À l'achèvement des travaux un formulaire doit être également déposé en mairie. Les services compétents provoquent alors une visite pour vérifier la conformité de la réalisation avec les plans déposés, et accordent au maître de l'ouvrage le certificat de conformité sous un délai de 30 jours(article R460-1). Ce document sera ultérieurement indispensable en cas de vente ou de modification de la construction.
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