질문: 해당 지역에 고정된 영업소 없이 부동산 임대업을 하는 자가 임대목적물로 소유하는 토지가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령」 제26조제3항제3호에 해당하여 부재부동산 소유자의 토지에서 제외되는지 여부(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령」 제26조제3항제3호 등 관련)
답변: 먼저 토지보상법 시행령 제26조제3항제3호에서는 부재부동산 소유자의 토지에서 제외될 수 있는 요건의 하나로 “사업인정고시일 1년 전부터 계속하여 제1항 각 호의 어느 하나의 지역에서 사실상 영업하고 있음”을 규정하고 있는데, ‘영업’의 의미와 ‘계속성’의 의미에 비추어 볼 때, 해당 규정은 거주인정지역 내에 영업소가 있을 것을 전제로 하고 있다고 할 것인바, 부동산 임대업의 영업소 자체가 해당 지역에 있는 경우는 별론으로 하고, 이 사안의 경우와 같이 해당 지역에 영업소를 두지 않고 임대목적물인 토지만 있는 경우라면, 해당 토지는 임대서비스 소비자에게 제공되는 재화에 불과하고, 같은 법 시행령 제26조제3항제3호에서 말하는 영업행위를 위한 토지로 보기는 어렵다고 할 것입니다.
그리고 토지보상법 시행령 제26조제3항제3호에서 거주인정지역에 주민등록을 하지 않았더라도 사실상 영업을 하고 있는 자가 해당 영업을 하기 위해 소유한 토지를 부재부동산 소유자의 토지에서 제외하도록 규정하여 채권보상이 아닌 현금보상을 받을 수 있도록 한 것은 보상금을 기업이전비용 등으로 즉시 활용할 수 있도록 하여 공익사업지구에 편입된 개인사업자의 자금부담을 완화하기 위한 취지인데(각주: 2009. 11. 10. 대통령령 제21818호로 일부개정되어 같은 날 시행된 토지보상법 시행령 개정이유 및 주요내용 참조), 부동산 임대업을 영위하고 있으나 거주인정지역에 고정된 영업소는 없고 단순히 그 임대목적물로 거주인정지역 내의 토지를 소유한 경우라면 해당 영업의 이전과 관련하여 별도의 이전비용이 발생하지 않으므로 현금보상을 통한 자금부담 완화의 필요성이 인정된다고 보기 어렵습니다.
또한 토지보상법 시행령 제26조에서는 주민등록을 하였더라도 사실상 거주하고 있지 않은 사람이 소유하는 토지는 부재부동산 소유자의 토지로 보도록 규정(제2항)하고, 주민등록을 하지 않은 경우에도 사실상 거주하고 있음을 일정한 요건에 따라 증명하는 사람이 소유하는 토지는 부재부동산 소유자의 토지로 보지 않도록 규정(제3항제2호)하는 등 “사실상 거주”를 기준으로 부재부동산 소유자의 토지 해당 여부를 판단하도록 하는 규정을 두고 있는데, 여기서의 “사실상 거주”란 그 지역에서 실제 거주하면서 그와 관련된 생활기반을 형성하고 있음을 의미하는 것으로 보이는바, 같은 조 제3항제3호에서 “사실상 영업”을 하고 있는지를 판단할 때에도 “사실상 거주”와 유사하게 그 지역에서 실제 영업을 하면서 그와 관련된 생활기반을 형성하고 있는지를 기준으로 판단하여야 할 것이고, 이 사안의 경우처럼 거주인정지역에 부동산 임대 영업소를 두지 않고 단지 거주인정지역에 소재한 부동산으로부터 임대수익을 받는 것을 해당 지역에서 실제 해당 부동산 임대업을 하면서 그와 관련된 생활기반을 갖춘 “사실상 영업”에 해당한다고 볼 수는 없습니다.
따라서 이 사안의 경우, 토지보상법 시행령 제26조제3항제3호에 해당하지 않아 부재부동산 소유자의 토지에서 제외되지 않습니다.
＜관계 법령＞공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률제63조(현금보상 등) ① 손실보상은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급하여야 한다. 다만, 토지소유자가 원하는 경우로서 사업시행자가 해당 공익사업의 합리적인 토지이용계획과 사업계획 등을 고려하여 토지로 보상이 가능한 경우에는 토지소유자가 받을 보상금 중 본문에 따른 현금 또는 제7항 및 제8항에 따른 채권으로 보상받는 금액을 제외한 부분에 대하여 다음 각 호에서 정하는 기준과 절차에 따라 그 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상할 수 있다.1. ∼ 3. (생 략)② ∼ ⑥ (생 략)⑦ 사업시행자가 국가, 지방자치단체, 그 밖에 대통령령으로 정하는「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따라 지정ㆍ고시된 공공기관 및 공공단체인 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 제1항 본문에도 불구하고 해당 사업시행자가 발행하는 채권으로 지급할 수 있다.1. 토지소유자나 관계인이 원하는 경우2. 사업인정을 받은 사업의 경우에는 대통령령으로 정하는 부재부동산 소유자의 토지에 대한 보상금이 대통령령으로 정하는 일정 금액을 초과하는 경우로서 그 초과하는 금액에 대하여 보상하는 경우⑧ 토지투기가 우려되는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공익사업을 시행하는 자 중 대통령령으로 정하는「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따라 지정ㆍ고시된 공공기관 및 공공단체는 제7항에도 불구하고 제7항제2호에 따른 부재부동산 소유자의 토지에 대한 보상금 중 대통령령으로 정하는 1억원 이상의 일정 금액을 초과하는 부분에 대하여는 해당 사업시행자가 발행하는 채권으로 지급하여야 한다.1.「택지개발촉진법」에 따른 택지개발사업2.「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 산업단지개발사업3. 그 밖에 대규모 개발사업으로서 대통령령으로 정하는 사업⑨ 제7항 및 제8항에 따라 채권으로 지급하는 경우 채권의 상환 기한은 5년을 넘지 아니하는 범위에서 정하여야 하며, 그 이자율은 다음 각 호와 같다.1. 제7항제2호 및 제8항에 따라 부재부동산 소유자에게 채권으로 지급하는 경우가. 상환기한이 3년 이하인 채권: 3년 만기 정기예금 이자율(채권발행일 전달의 이자율로서, 「은행법」에 따라 설립된 은행 중 전국을 영업구역으로 하는 은행이 적용하는 이자율을 평균한 이자율로 한다)나. 상환기한이 3년 초과 5년 이하인 채권: 5년 만기 국고채 금리(채권발행일 전달의 국고채 평균 유통금리로 한다)2. (생 략)공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령제26조(부재부동산 소유자의 토지) ① 법 제63조제7항제2호에 따른 부재부동산 소유자의 토지는 사업인정고시일 1년 전부터 다음 각 호의 어느 하나의 지역에 계속하여 주민등록을 하지 아니한 사람이 소유하는 토지로 한다.1. 해당 토지의 소재지와 동일한 시(행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ구(자치구를 말한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ읍ㆍ면(도농복합형태인 시의 읍ㆍ면을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면3. 제1호 및 제2호 외의 지역으로서 해당 토지의 경계로부터 직선거리로 30킬로미터 이내의 지역② 제1항 각 호의 어느 하나의 지역에 주민등록을 하였으나 해당 지역에 사실상 거주하고 있지 아니한 사람이 소유하는 토지는 제1항에 따른 부재부동산 소유자의 토지로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 거주하고 있지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.1. 질병으로 인한 요양2. 징집으로 인한 입영3. 공무(公務)4. 취학(就學)5. 그 밖에 제1호부터 제4호까지에 준하는 부득이한 사유③ 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 부재부동산 소유자의 토지로 보지 아니한다.1. 상속에 의하여 취득한 경우로서 상속받은 날부터 1년이 지나지 아니한 토지2. 사업인정고시일 1년 전부터 계속하여 제1항 각 호의 어느 하나의 지역에 사실상 거주하고 있음을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 증명하는 사람이 소유하는 토지3. 사업인정고시일 1년 전부터 계속하여 제1항 각 호의 어느 하나의 지역에서 사실상 영업하고 있음을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 증명하는 사람이 해당 영업을 하기 위하여 소유하는 토지