질문: 「도시 및 주거환경정비법」 제39조제1항제3호에 따른 “양수”의 의미(「도시 및 주거환경정비법」 제39조제1항제3호 등 관련)
답변: 도시정비법 제39조제1항에서는 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 한다고 규정하면서 여러 명의 토지등소유자를 대표하는 1명을 조합원으로 보는 사유를 같은 항 각 호로 나열하고 있는데, 이 사안은 대표자 1명만을 조합원으로 보는 것에 대한 예외사유를 인정할 수 있는지에 관한 것으로, 이는 토지등소유자임에도 불구하고 조합원 자격을 부여하지 않는 제한사유의 예외에 대한 해석인바, 이러한 예외 사유를 해석할 때에는 합리적 이유 없이 문언의 의미를 확대하여 조합원 자격이 제한되는 사유를 완화해서는 안 되고 문언에 따라 엄격하게 해석할 필요가 있다고 할 것입니다.
그런데도시정비법 제39조제1항제2호에서는 여러 명의 토지등소유자를 대표하는 1명을 조합원으로 보는 사유 중 하나로 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때를 규정하면서 조합설립인가 후 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가로 세대를 분리한 경우는 1세대로 보지 않는다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 투기과열지구에서 재건축사업의 조합설립 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자를 같은 조 제1항에도 불구하고 조합원 자격을 인정할 수 없다고 하면서 이 경우 “양수”의 개념에는 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수가 제외된다고 규정하여 투기과열지구에서 조합설립 인가 후에도 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우 조합원 자격을 명시적으로 인정하고 있습니다.
그러나도시정비법 제39조제1항제3호에서는 여러 명의 토지등소유자를 대표하는 1명을 조합원으로 보는 사유로 건축물 등의 소유권 등을 “양수”하여 여러 명이 소유하게 된 경우만 규정하고 있을 뿐, 같은 조의 다른 규정과 같이 양수의 범위를 제한하거나 그 의미를 설명해주는 별도의 규정을 두고 있지 않은바, 그 문언상 같은 조 제1항제3호에 따른 “양수”의 범위에서 명시적 규정 없이 상속이나 이혼으로 인한 양수가 제외된다고 해석하기는 어렵습니다.
그리고 도시정비법 제39조제1항제2호 및 제3호는 투기세력 유입에 의한 도시정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하려는 취지로 2009년 2월 6일 법률 제9444호로 일부개정된 「도시정비법」에서 동시에 신설된 규정(각주: 2009. 2. 6. 법률 제9444호로 일부개정된 도시정비법에 대한 국회 전문위원 검토보고서 참조 )인데, 같은 항 제2호에서는 여러 명의 토지등소유자를 대표하는 1명을 조합원으로 보는 경우에 대한 예외 사유로 이혼이나 19세 이상 자녀의 분가로 세대가 분리된 경우를 규정하여 이러한 경우 추가적인 조합원 자격 취득을 제한할 수 없다는 점을 분명히 한 반면, 같은 항 제3호에서는 그와 같은 예외를 명시하고 있지 않은바, 같은 호는 추가적인 조합원 자격 부여를 금지하면서 이혼이나 상속 등을 예외 사유로 인정하지 않으려는 규정으로 보는 것이 위와 같은 입법의도와 규정체계에 부합합니다.
한편 도시정비법 제39조제2항에서는 투기과열지구에서의 조합설립 인가 후 건축물 또는 토지의 양수 중 상속ㆍ이혼으로 인한 양수의 경우를 제외하고 있어, 해당 규정에서의 양수와 같은 조 제1항제3호에서의 양수를 같게 취급해야 한다는 의견이 있으나, 토지등소유자에게 조합원 자격을 부여하면서 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보는 규정(제1항)과, 투기과열지구에서 조합원 자격 부여를 엄격히 제한하면서 상속이나 이혼으로 인하여 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하는 경우까지 조합원 자격 취득을 제한할 경우 과도한 규제가 될 수 있다는 정책적 고려에 따라 이를 명시적으로 제외한 규정(제2항)은 그 적용대상과 입법취지가 다르므로 각 조문의 “양수”를 같은 의미로 볼 수는 없다는 점에 비추어 볼 때, 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
따라서 이 사안의 경우 도시정비법 제39조제1항제3호의 적용을 받아 여러 명을 대표하는 1명이 조합원이 됩니다.
※ 법령정비 권고사항도시정비법 제39조제1항제3호에서는 같은 조 제2항과 달리 양수의 의미를 명시하고 있지 않으면서 같은 조 제2항에 따른 양수의 의미 중 일부인 “매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함”하는 부분만을 전제로 하고 있는 것으로 볼 수 있는바, 같은 조 제1항제3호에 따른 양수의 의미에 혼란이 발생하지 않도록 같은 규정을 명확하게 정비할 필요가 있습니다.
도시 및 주거환경정비법제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. (단서 생략)1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우5. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우③ 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다.＜관계 법령＞