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질문: 관리규약으로 세대별 장기수선충당금 산정방법을 다르게 정할 수 있는지 여부(「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1 제7호 등 관련)
답변: 「공동주택관리법」 제18조제1항 및 제2항에 따라 입주자등(각주: 입주자와 사용자를 말하며, 이하 같음. )이 관리규약을 정할 때 참조하도록 한 관리규약의 준칙에 포함되어야 하는 사항을 정하고 있는같은 법 시행령 제19조제1항제12호에서는같은 영 제23조제2항제1호에 따른 장기수선충당금의 세대별부담액 산정방법 등을 규정하고 있습니다.
그리고 공동주택은 구분소유의 대상이 되는 집합건물로서「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 “집합건물법”이라 함)의 적용대상이 되는데,「공동주택관리법」과의 관계에 대해집합건물법 제2조의2에서는 집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한「공동주택관리법」의 특별한 규정은집합건물법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력이 있다고 규정하고 있고,같은 법 제17조에서는 공용부분의 부담에 관하여 “규약에 달리 정한 바가 없으면” 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담한다고 규정하고 있는바, 공동주택 공용부분에 대한 장기수선계획에 따라 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금의 세대별 부담 비율을 정함에 있어서도 관리규약이 우선 적용된다고 보아야 합니다.
그렇다면「공동주택관리법」 제29조제1항,같은 법 시행령 제30조 및같은 법 시행규칙 제7조에 따라 장기수선계획을 수립하는 기준을 정하고 있는 같은 별표 1 제7호에서 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법을 세대당 주택공급면적에 비례하여 산정하도록 규정한 것은 관리규약으로 세대별 장기수선충당금 산정방법에 대해 따로 정한 내용이 없는 경우 입주자가 공동으로 이용할 것으로 예상되는 공용부분의 보수ㆍ유지를 위한 장기수선충당금을 예정하여 규정된 것(각주:서울남부지방법원 2019. 12. 17. 선고 2019가단11986 판결례참조 )으로 보아야 하고, 해당 별표 규정을 근거로 관리규약으로 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법을 다르게 정하는 것이 금지된다고 볼 수는 없습니다.
아울러 공동주택의 공용부분은 각 소유자의 공동소유에 해당하나 세대별로 그 시설의 사용 여부 등에 명백한 차이를 증명할 수 있다면 그 차이를 반영하는 것이 타당하고, 현실적으로 일정한 공용부분의 주요 시설을 전혀 사용하지 않는 세대에 대해서도 주택공급면적에 비례하여 세대별 장기수선충당금을 산정하여 부과하는 것은 구분소유자의 권리를 침해하는 불합리한 결과를 초래할 수도 있으므로 관리규약으로 입주자등이 자율적으로 장기수선충당금 산정방법을 정할 수 있다고 보아야 개별 공동주택에서 장기수선충당금 산정방법에 관한 구체적 타당성을 확보할 수 있으며, 실제 「공동주택관리법」 제23조제3항 및 같은 법 시행령 제23조제3항제1호에 따른 승강기 전기료의 경우 관리규약으로 1층 또는 2층 세대는 부담하지 않는 경우(각주: 서울특별시 공동주택관리규약 준칙 별표 6에서는 승강기 전기료의 경우 “

○층 이하를 제외”하고 부과할 수 있도록 규정하고 있고, 다수의 공동주택에서 1층 또는 2층의 경우 승강기 전기료를 부과하지 않고 있음. )가 많다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
공동주택관리법제18조(관리규약) ① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다)는 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정하여야 한다.② 입주자등은 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다. 이 경우 「주택법」 제21조에 따라 공동주택에 설치하는 어린이집의 임대료 등에 관한 사항은 제1항에 따른 관리규약의 준칙, 어린이집의 안정적 운영, 보육서비스 수준의 향상 등을 고려하여 결정하여야 한다.③.④ (생 략)공동주택관리법 시행령제19조(관리규약의 준칙) ① 법 제18조제1항에 따른 관리규약의 준칙(이하 "관리규약준칙"이라 한다)에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 이 경우 입주자등이 아닌 자의 기본적인 권리를 침해하는 사항이 포함되어서는 안 된다.1. ～ 11. (생 략)12. 제23조제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 관리비 등의 세대별부담액 산정방법, 징수, 보관, 예치 및 사용절차13. ～ 28. (생 략)②.③ (생 략)제23조(관리비 등) ① (생 략)② 관리주체는 다음 각 호의 비용에 대해서는 제1항에 따른 관리비와 구분하여 징수하여야 한다.1. 장기수선충당금2. (생 략)③ ～ (생 략)공동주택관리법 시행규칙제7조(장기수선계획의 수립기준 등) ① 영 제30조 전단에서 "국토교통부령으로 정하는 기준"이란 별표 1에 따른 기준을 말한다.② ～ ⑤ (생 략)제9조(장기수선충당금의 적립) 법 제30조제1항에 따른 공동주택 주요 시설의 범위, 교체ㆍ보수의 시기 및 방법 등은 별표 1에 따른다.[별표 1]장기수선계획의 수립기준(제7조제1항 및 제9조 관련)1.ㆍ2. (생 략)3. 전기ㆍ소화ㆍ승강기 및 지능형 홈네트워크 설비구분공사종별수선방법수선주기(년)수선율(%)비고가. ～ 라. (생 략)마. 승강기 및 인양기1) 기계장치2) 와이어로프, 쉬브(도르레)3) 제어반4) 조속기5) 도어개폐장치전면교체전면교체전면교체전면교체전면교체155151515100100100100100바. ～ 차. (생 략)4. ～ 6. (생 략)7. 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법월간 세대별장기수선충당금=장기수선계획기간 중의 수선비총액×세대당 주택공급면적총공급면적 × 12 × 계획기간(년)＜관계 법령＞
질문: 관련 개발사업의 착공 전 개발제한구역에서 해제된 지역의 법적 성격(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제5조 등 관련)
답변: 법의 해석에 있어서는 법령에 사용된 문언의 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고, 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 다른 해석방법은 제한될 수밖에 없다고 할 것입니다.
(각주:대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례참조)그런데개발제한구역법 제8조제7항에서는 도시ㆍ군관리계획 결정은 같은 조 제6항에 따른 고시를 한 날부터 그 효력이 발생한다고 규정하고 있는바, 해당 규정에 따라 개발제한구역의 해제에 관한 도시ㆍ군관리계획은 고시된 날부터 효력이 발생합니다.
그리고개발제한구역법 제5조제3항제1호에서는 개발제한구역에서 해제된 지역이 개발제한구역의 해제에 관한 도시ㆍ군관리계획이 결정ㆍ고시된 날부터 2년이 되는 날까지 관련 개발사업이 착공되지 않은 경우 그 다음 날에 개발제한구역으로 환원된 것으로 본다고 규정하고 있는바, 해당 규정의 취지는 일정기간 내에 관련 개발사업이 개시되지 않으면개발제한구역법령에 따른 개발제한구역 지정 절차를 다시 거치지 않아도 개발제한구역이 해제된 지역을 개발제한구역으로 환원하여(각주: 2015. 12. 29. 법률 제13670호로 일부개정되어 2016. 3. 30. 시행된 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 개정이유서 참조) 그 다음날부터 개발제한구역으로 재지정 되는 것으로 간주하기 위한 것입니다.
따라서 개발제한구역법 제5조제3항제1호는 개발제한구역으로 환원되는 대상이 이미 개발제한구역이 해제된 지역임을 전제하고 개발사업이 개발제한구역의 해제에 관한 도시ㆍ군관리계획이 결정ㆍ고시된 날부터 “2년이 되는 날까지” 착공되지 않으면 개발제한구역으로 환원된다는 의미임이 문언상 명백하므로 도시ㆍ군관리계획이 고시된 후 2년이 지나지 않았다면 개발사업이 착공되지 않았더라도 개발제한구역이 해제된 상태가 유지된다고 보는 것이 타당합니다.
＜관계 법령＞

○ 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제5조(해제된 개발제한구역의 재지정 등에 관한 특례) ①ㆍ② (생 략)③ 도시용지의 적절한 공급, 기반시설의 설치 등 대통령령으로 정하는 사유로 개발제한구역에서 해제된 지역이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 다음 날에 개발제한구역으로 환원된 것으로 본다.1. 개발제한구역의 해제에 관한 도시ㆍ군관리계획이 결정ㆍ고시된 날부터 2년이 되는 날까지 관련 개발사업이 착공되지 아니한 경우2. 관련 개발사업을 위한 사업구역 등의 지정이 효력을 잃게 된 경우④ 제3항에 따라 개발제한구역으로 환원된 경우 그 개발제한구역에 대한 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역은 개발제한구역이 해제되기 전의 용도지역으로 환원된 것으로 본다.⑤ 제3항에 따라 개발제한구역으로 환원된 경우 국토교통부장관은 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 내용을 관보에 고시하고, 관계 서류의 사본을 관할 시ㆍ도지사에게 송부하여야 하며, 관계 서류의 사본을 받은 시ㆍ도지사는 그 내용을 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.제12조(개발제한구역에서의 행위제한) ① 개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목(竹木)의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제11호에 따른 도시ㆍ군계획사업(이하 "도시ㆍ군계획사업"이라 한다)의 시행을 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있다.1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물이나 공작물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치와 이에 따르는 토지의 형질변경가. ～ 라. (생 략)마. 개발제한구역 주민의 주거ㆍ생활편익ㆍ생업을 위한 시설1의2. ～ 9. (생 략)② ～ ⑩ (생 략)
질문: 관리기관에 처분신고로 산업시설구역의 산업용지를 처분할 수 있는 자가 산업용지를 분할한 경우에 용지처분이 제한되는지(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제39조의2제4항 등 관련)
답변: 2009년 2월 6일 법률 제9426호로 일부개정되어 같은 해 8월 7일 시행된「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」(이하 “개정 산업집적법”이라 함) 제39조의2제4항제1호에서는 산업용지를 분할한 날부터 최대 10년의 범위 내에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에 분할된 산업용지(기준공장면적률에 미달하는 경우에만 해당함)를 처분하려는 경우에는 해당 산업용지를 제39조제5항에 따른 금액으로 관리기관에 양도하여야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제49조제6항에서는 “대통령령으로 정하는 기간”이란 5년으로 규정하고 있으며, 개정산업집적법부칙 제5조에서는 제39조의2제4항의개정규정은 이 법 시행 후 최초로 분할되는 산업용지부터 적용한다고 규정하고 있습니다.
그리고, 2009년 2월 6일 법률 제9426호로 일부개정되기 전의「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」(이하 “종전 산업집적법”이라 함) 제39조제2항에서는 산업시설구역의 산업용지 또는 공장등을 소유하고 있는 입주기업체가 공장설립등의 완료신고 후에 그 소유하는 산업용지를 처분하고자 하는 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 관리기관에 신고하여야 한다고 규정하고 있는바,이 사안은 개정산업집적법이 시행되기 전에 산업시설구역의 산업용지를 분양받아 공장설립등의 완료신고를 한 입주기업체가, 개정 법률이 시행된 후 그 산업용지를 기준공장면적률에 미달되게 분할하고 5년이 지나기 전에 분할된 산업용지를 처분하려는 경우, 개정산업집적법 제39조의2제4항에 따라 산업용지를 관리기관에 양도하여야 하는지, 아니면 종전 산업집적법 제39조제2항에 따라 관리기관에 신고를 하면 누구에게나 처분할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 종전 산업집적법 제39조의2에서는 산업용지의 분할에 대한 절차 및 기준에 대하여 규정하면서, 분할된 산업용지의 처분제한에 대해서는 별도의 제한을 하지 않았습니다.
 그 결과 산업용지를 조성원가로 저렴하게 분양받은 기업들이 처분ㆍ분할매각 등을 통해 개발이익을 사유화하는 등 투기사례가 빈번하게 발생하였고, 정책적으로 분양가를 조성원가보다 낮은 금액으로 공급한 산업용지가 실수요자에게 제대로 공급되지 못하는 문제가 있었습니다.
이러한 문제를 개선하기 위하여, 개정 산업집적법에서는 제39조의2제4항을 신설하여 산업단지 입주기업체가 공장설립등의 완료신고 후에 소유하고 있는 산업용지를 분할한 날부터 최대 10년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 경과하기 전에 분할된 산업용지를 처분하려는 경우에는 법률에서 정하는 금액으로 관리기관에 양도하도록 함으로써 시세차익을 노리고 용지를 분할하여 처분하는 행위를 제한한 것입니다(2009. 2. 6. 법률 제9426호로 일부개정되어 같은 해 8. 7. 시행된 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 국회 심사보고서 참조).그리고, 개정 산업집적법 부칙 제5조에서는 신설된 제39조의2제4항의 적용관계를 명확하게 하기 위하여 “제39조의2제4항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 분할되는 산업용지부터 적용한다”는 내용의 적용례를 두고 있고, 이 사안과 같이 개정 산업집적법이 시행된 후에 산업용지를 분할하였다면 개정 산업집적법 부칙 제5조에 따라 개정 산업집적법 제39조의2제4항이 적용됨이 문언상 명백하다고 할 것입니다.
따라서, 개정 산업집적법이 시행되기 전에 산업시설구역의 산업용지를 분양받아 공장설립등의 완료신고를 한 입주기업체가, 개정 법률이 시행된 후 그 산업용지를 기준공장면적률에 미달되게 분할하고 5년이 지나기 전에 분할된 산업용지를 처분하려는 경우에는, 개정 산업집적법 제39조의2제4항에 따라 산업용지를 관리기관에 양도하여야 할 것입니다.
질문: 관리규약으로 셔틀버스운영비를 셔틀버스 이용 여부에 관계없이 공동주택의 입주자 등이 부담하도록 정할 수 있는지 여부(「공동주택관리법」 제18조제2항 등 관련)
답변: 「공동주택관리법」 제2조제1항제1호에서는 공동주택이란「주택법」 제2조제3호에 따른 공동주택(가목),「주택법」 제2조제13호에 따른 부대시설 및 같은 조 제14호에 따른 복리시설(다목) 등을 말하는 것으로서 이 경우 일반인에게 분양되지 않은 복리시설은 제외한다고 규정하고 있고,「주택법」 제2조제13호에서는 “부대시설”이란 주택에 딸린 주차장, 관리사무소, 담장 및 주택단지 안의 도로(가목) 등을 말한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제14호에서는 “복리시설”이란 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 공동시설로서 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당(가목) 등을 말한다고 규정하고 있습니다.
그리고,「공동주택관리법」 제2조제9호에서는 “관리규약”이란 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여같은 법 제18조제2항에 따라 입주자등이 정하는 자치규약을 말한다고 규정하고 있고,같은 법 제18조제1항에서는 시ㆍ도지사는 공동주택의 관리 또는 사용에 관한 관리규약준칙을 정하여야 한다고 규정하고 있으며, 그 위임에 따른「공동주택관리법 시행령」 제19조제1항전단에서는 관리규약준칙에 포함되어야 하는 사항으로 입주자등의 권리 및 의무(제1호), 공동주택의 관리책임 및 비용부담(제19호), 공동체 생활의 활성화에 관한 사항(제26호), 그 밖에 공동주택의 관리에 필요한 사항(제28호) 등을 규정하고 하고 있고,「공동주택관리법」 제18조제2항전단에서는 입주자등은 관리규약준칙을 참조하여 관리규약을 정한다고 규정하고 있는바,이 사안은 “셔틀버스운영비”를 셔틀버스의 이용 여부에 관계 없이 아파트 전체 입주자등이 부담하도록 관리규약으로 정할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「공동주택관리법」 제18조제1항 및 제2항 전단에서는 입주자등은 시ㆍ도지사가 정하는 공동주택의 관리 또는 사용에 관한 관리규약준칙을 참조하여 관리규약을 정한다고 규정하여 관리규약의 내용은 공동주택의 관리 또는 사용에 관한 사항으로 하도록 하고 있는 한편, 같은 법 제2조제1항제1호 및 「주택법」 제2조제13호 및 제14호에서는 공동주택을 공동주택과 공동주택에 딸린 부대시설 및 입주자등의 생활복리를 위한 공동시설로 규정하면서 부대시설 또는 복리시설의 범위에 “셔틀버스”를 포함하지 않고 있는바, “셔틀버스운영비”에 관한 사항을 관리규약으로 정할 수 있는지 여부를 명확히 하기 위해서는 “셔틀버스운영비”에 관한 사항이 “공동주택의 관리 또는 사용에 관한 사항”에 해당하는지를 살펴보아야 할 것입니다.
그런데, 「공동주택관리법」에서는 관리규약을 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서의 유지를 목적으로 입주자등이 정하는 자치규약으로 규정하고 있고(제2조제9호), 같은 법 시행령 제19조제1항 전단에서는 관리규약준칙에 포함되어야 하는 사항으로 입주자등의 권리 및 의무(제1호), 공동주택의 관리책임 및 비용부담(제19호), 공동체 생활의 활성화에 관한 사항(제26호), 그 밖에 공동주택의 관리에 필요한 사항(제28호) 등을 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 관리규약은 사적 자치에 근거한 사인(私人) 간의 자치규범으로서 원칙적으로 법령에 위반되지 않는 범위에서 공동주택의 관리 및 사용에 관하여 필요한 사항을 입주자등의 합의에 따라 자유롭게 정할 수 있다고 할 것이고, 여기에서 “공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 필요한 사항”이란 공동주택, 즉 주택으로 쓰이는 건축물과 그 부속대지, 부대시설 및 복리시설에 해당하는 시설의 관리 및 사용에 관한 사항만으로 한정되는 것이 아니라 입주자등이 해당 공동주택에 거주하면서 공동체생활을 유지하기 위한 전반적인 사항을 의미하는 것으로 보아야 할 것입니다.
그렇다면, 이 사안의 “셔틀버스”의 경우 「주택법」 등 관련 법령에서 공동주택의 부대시설 또는 복리시설의 하나로 규정하고 있지는 않지만, 입주자의 공유에 속하는 공용재산에 해당하는 점, 사용목적이 해당 공동주택 입주민의 거주 편의를 도모하기 위한 것이라는 점, 이용대상을 해당 공동주택의 전체 입주민으로 하고 있는 점 등을 고려할 때 “셔틀버스운영비”에 관한 사항은 관리규약으로 정할 수 있는 “공동주택의 관리 또는 사용에 관한 사항”에 포함된다고 할 것입니다.
그리고, “셔틀버스운영비”를 셔틀버스의 이용자만 부담하도록 할 것인지, 아니면 전체 입주자등이 부담하도록 할 것인지와 관련하여, 「공동주택관리법 시행령」 제19조제1항 전단에서는 공동주택의 관리책임 및 비용부담에 관한 사항(제19호)과 그 밖에 공동주택의 관리에 필요한 사항(제28호)을 관리규약으로 정할 수 있도록 규정하고 있는 것에 비추어 볼 때, 셔틀버스운영비의 부담 방법에 관한 사항도 입주자등이 자율적으로 관리규약으로 정할 수 있다고 할 것인바, 이 사안의 셔틀버스운영비의 경우 모든 입주자등의 주거생활의 편의를 위하여 운행되고 있는 셔틀버스의 유지 및 관리에 필요한 비용으로서 공동주택 입주민 전체의 공동의 이익을 위하여 지출되는 비용이라 할 것이므로, 일부 입주자등이 셔틀버스를 이용하지 않는다고 해서 그 입주자등에게 셔틀버스운영비를 부과할 수 없는 것은 아니라고 할 것입니다.
따라서, “셔틀버스운영비”를 셔틀버스의 이용 여부에 관계 없이 아파트 전체 입주자등이 부담하도록 관리규약으로 정할 수 있다고 할 것입니다.
질문: 관리기관이 입주계약 미체결 산업용지 등을 매수할 의무가 있는지 여부(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제40조의2 등 관련)
답변: 산업집적법에서는 취득자가 입주계약 미체결 산업용지 등을 처분하려는 경우에는 원칙적으로 “관리기관에 양도”하도록 하되, 관리기관이 매수할 수 없을 때에는 “관리기관이” 매수신청을 받아 다른 기업체나 유관기관을 매수자로 선정하도록 하고 있고(제40조의2제1항), 취득자가 관리기관 또는 관리기관이 선정한 다른 기업체나 유관기관이 아닌 자에게 입주계약 미체결 산업용지 등을 양도한 경우에는 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있습니다(제52조제1항제3호).또한산업집적법은 산업의 집적을 활성화하고 공장의 원활한 설립을 지원하며 산업입지 및 산업단지를 체계적으로 관리함으로써 지속적인 산업발전 및 균형있는 지역발전을 통하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 하는 법률(제1조)로서, 이를 위하여같은 법에서는 관리기관이 “산업단지의 용지 및 시설의 매각ㆍ임대 및 사후관리” 등 산업단지의 관리업무를 수행(제2조제15호ㆍ제17호)하도록 규정하고 있는바, 이러한산업집적법의 규정 체계 및 입법 목적에 비추어 볼 때, 입주계약 미체결 산업용지 등을 처분하려는 자의 처분신청이 있는 경우 관리기관은 그 처분에 대한 최종적인 책임을 진다고 할 것입니다.
만약 이 사안의 경우 관리기관이 입주계약 미체결 산업용지 등을 매수할 의무가 없다고 본다면, 취득자가 입주계약 미체결 산업용지 등을 처분하려는 의사가 있는 경우에도 이를 처분할 수 없게 되어 재산권 행사가 과도하게 제한되고, 취득자가 입주계약을 체결하지 않은 채 이를 장기간 보유할 수밖에 없으며, “부동산을 취득한 자가 장기적으로 입주계약을 체결하지 않은 상태에서 불법영업 또는 장기간 부동산을 보유하는 문제”를 방지하기 위해 산업집적법 제40조의2를 규정한 입법취지(각주: 2011. 3. 30. 법률 제10491호로 개정된 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 국회 심사보고서 참조 )에 반하는 결과가 초래될 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
한편 산업집적법 제40조의2제1항에서 “관리기관이 매수할 수 없을 때에 다른 기업체나 유관기관을 선정하여 양도하도록 하는 것”이므로, 다른 기업체나 유관기관을 선정하지 못했다는 이유로 다시 관리기관에 해당 산업용지 등을 매수할 의무를 부과할 수는 없다는 의견이 있으나, 관리기관은 산업단지를 관리하는 주체로서 입주계약 미체결 산업용지 등이 본래 용도로 활용될 수 있도록 할 책임이 있는바, 해당 규정에서 “관리기관이 매수할 수 없을 때”라는 문언은 관리기관이 매수하기 어려운 사정이 발생하여 다른 기업체나 유관기관의 매수 신청을 받아 양도 대상자를 선정해야 하는 사정이 발생한 때를 의미하는 것으로 보아야 하고, 이를 관리기관이 산업용지 등을 매수하는 것이 전혀 불가능한 경우까지 전제로 하는 규정으로 해석하기는 곤란하다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
따라서 관리기관이 입주계약 미체결 산업용지 등을 매수할 수 없어 매수신청을 받으려 하였으나 매수 신청자가 없는 경우, 관리기관은 해당 입주계약 미체결 산업용지 등을 매수해야 합니다.
※ 법령정비 권고사항관리기관이 입주계약 미체결 산업용지 등을 매수할 수 없어 매수신청을 받으려 하였으나 매수 신청자가 없는 경우 입주계약 미체결 산업용지 등을 매수할 의무가 있는지에 대해 명확하게 규정할 필요가 있습니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률제40조의2(입주계약 미체결 산업용지 등의 처분) ① 분양에 의하여 산업용지 또는 공장등을 취득한 자(제39조제2항ㆍ제3항 및 제40조제1항에 따라 양도받은 자를 포함한다)가 그 취득한 날부터 3개월에서 6개월의 범위에서 산업통상자원부령으로 정하는 기간 내에 입주계약을 체결하지 못하는 경우에는 그 기간이 지난 날부터 6개월에서 1년의 범위에서 산업통상자원부령으로 정하는 기간 내에 이를 관리기관에 양도하여야 하고 관리기관이 매수할 수 없을 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 관리기관이 매수신청을 받아 선정한 다른 기업체나 유관기관에 양도하여야 한다.② (생 략)＜관계 법령＞
질문: 관리지역 및 농림지역에 대한 개발행위허가의 허용 규모를 조례로 정하고 있는 경우 재해영향평가 등의 협의 대상이 되는 개발행위허가의 범위(「자연재해대책법 시행령」 별표 1 제2호 등 관련)
답변: 먼저 국토계획법 시행령 제55조제1항 각 호 외의 부분 본문 및 각 호에서는 용도지역별 특성에 따라 개발행위허가가 허용되는 개발행위의 규모를 규정하면서, 관리지역(제2호) 및 농림지역(제3호)의 경우에는 각각 ‘3만제곱미터 미만’으로 규정하고 있는데, 같은 항 각 호 외의 부분 단서에서는 관리지역 및 농림지역에 대하여는 같은 항 제2호 및 제3호에 따른 면적의 범위 안에서 해당 시ㆍ군등의 도시군ㆍ계획조례로 따로 정할 수 있다고 규정하고 있는바, 이러한 본문과 단서의 내용을 종합하면, 같은 항에 따라 관리지역 및 농림지역에서 개발행위허가가 허용되는 개발행위의 규모는 원칙적으로는 ‘3만제곱미터 미만’이나, 시ㆍ군등의 도시군ㆍ계획조례로 별도의 기준을 정하고 있는 경우에는 ‘3만제곱미터 미만’이 아닌 ‘도시군ㆍ계획조례에서 정한 규모’가 된다고 할 것입니다.
그런데「자연재해대책법 시행령」 별표 1제2호 비고란 제1호 본문에서는 개발행위허가의 경우 재해영향평가 협의를 해야 하는 범위를 “국토계획법 시행령 제55조제1항에 따른” 용도지역별 개발행위허가의 규모를 초과하는 경우로 한정한다고 규정하여, 국토계획법 시행령 제55조제1항의 본문 또는 단서 어느 한 부분이 아닌 같은 항 전체를 인용하는 규정방식을 취하고 있고, 법률에서 규정의 구체적인 내용을 하위법령에 위임하거나 특정한 조건에서는 조례 등에 별도 규정한 사항에 따르도록 하면서, 하위법령이나 위임조례에서 이를 개별ㆍ구체화하고 있다면 법률의 조항과 해당 하위법령 및 조례의 규정은 서로 불가분의 관계를 이루면서 전체적으로 하나의 규율 내용을 형성하고 있는 것으로 보아야 할 것(각주: 헌법재판소 2012. 8. 23. 선고 2010헌마328 결정례 참조)인바, 이 사안과 같이 관리지역 및 농림지역에서 개발행위허가가 허용되는 개발행위의 규모를 시ㆍ군등의 도시ㆍ군계획조례로 달리 정하고 있는 경우 재해영향평가의 협의 대상이 되는 기준 규모인 ‘국토계획법 시행령 제55조제1항에 따른 용도지역별 개발행위허가의 규모’는 해당 시ㆍ군등의 ‘도시군ㆍ계획조례에서 정한 규모’를 의미한다고 보는 것이 관련 규정의 문언과 규정체계에 부합하는 해석입니다.
그리고「자연재해대책법」에 따른 재해영향평가 협의 제도는 각종 개발사업의 계획수립단계부터 사전 심의기능을 강화하여 ‘무분별한 개발 억제’와 ‘재해발생요인’을 사전에 차단하기 위해 도입된 제도(각주: 2005. 1. 27. 법률 제7359호로 전부개정되어 2005. 7. 27. 시행된 자연재해대책법 전부개정법률 개정이유서 및 2004. 7. 2. 의안번호 제170119호로 발의된 자연재해대책법개정법률안에 대한 국회 행정자치위원회 심사보고서 참조)로,같은 법 제7조제1항에서는 관계 행정기관의 장은 재해영향평가 등의 협의 절차가 끝나기 전에 개발사업에 대한 허가등(각주: 각종 개발사업의 근거 법령에 따른 허가ㆍ인가ㆍ승인ㆍ면허ㆍ결정ㆍ지정 등 처분을 말하며, 이하 같음.)을 하여서는 아니 된다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 개발사업의 허가등을 받으려는 자는 재해영향평가 등의 협의 절차가 끝나기 전에는 개발사업에 대한 공사를 할 수 없도록 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 재해영향평가의 협의는 그 대상 개발사업에 대해 개별 법령에 따른 허가등을 하기 전에 실시하는 절차로서, 자연재해대책법령에 따른 재해영향평가 협의 대상 개발행위허가의 규모 역시 다른 특별한 규정이 없는 한국토계획법 제58조제1항제1호본문 및같은 법 시행령 제55조제1항에 따라 그 건축물이나 사업부지에 직접 적용될 개발행위허가 허용 규모 기준에 따르는 것이 타당하다 할 것(각주: 법제처 2023. 2. 20.회신 23-0090 해석례참조)이므로, 이 사안과 같이 국토계획법 시행령 제55조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 시ㆍ군등의 도시ㆍ군계획조례로 관리지역 및 농림지역에서 개발행위허가 허용 규모를 달리 정하고 있는 경우에는 해당 개발행위에 적용될 개발행위허가 허용 규모 기준인 해당 시ㆍ군등의 ‘도시ㆍ군계획조례에서 정한 규모’에 따라 재해영향평가 협의 대상 여부를 판단해야 할 것입니다.
따라서 이 사안의 경우,「자연재해대책법 시행령」 별표 1제2호 비고란 제1호 본문에 따른 ‘용도지역별 개발행위허가의 규모’는 해당 시ㆍ군등의 ‘도시ㆍ군계획조례에서 정한 규모’를 의미합니다.
＜관계 법령＞자연재해대책법 시행령[별표 1]재해영향평가등의 협의 대상 행정계획 및 개발사업의 범위 및 협의 시기(제6조제1항 관련)1. (생 략)2. 개발사업구분대상 개발사업협의 시기가. 국토ㆍ지역 계획 및 도시의 개발1)「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조(제1항제4호 및 제5호는 제외한다)에 따른 개발행위의 허가개발행위 허가 전2) ∼ 21) (생 략)나. ∼ 아. (생 략)비고1. 위 표의 개발사업 중 재해영향평가 협의를 하여야 하는 개발사업의 범위는 개별 법령에서 정하는 바에 따라 허가ㆍ승인 등을 하려는 개발사업의 부지면적이 5천제곱미터(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위의 허가의 경우에는 같은 법 시행령 제55조제1항에 따른 용도지역별 개발행위허가의 규모를 초과하는 경우로 한정하며, 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제13조에 따른 공장설립 승인의 경우에는 1만제곱미터) 이상이거나 길이가 2킬로미터(「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」 제9조에 따른 임도 설치의 경우에는 4킬로미터) 이상인 경우로 한다. 다만, 개발사업 부지의 전부가 법 제12조에 따른 자연재해위험개선지구 또는 법 제25조의3에 따른 해일위험지구에 포함되는 경우에는 모든 대상 개발사업에 대하여 재해영향평가 협의를 하여야 한다.2. ∼ 4. (생 략)국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령제55조(개발행위허가의 규모) ① 법 제58조제1항제1호 본문에서 “대통령령으로 정하는 개발행위의 규모”란 다음 각호에 해당하는 토지의 형질변경면적을 말한다. 다만, 관리지역 및 농림지역에 대하여는 제2호 및 제3호의 규정에 의한 면적의 범위안에서 당해 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례로 따로 정할 수 있다.1. (생 략)2. 관리지역 : 3만제곱미터 미만3. 농림지역 : 3만제곱미터 미만4. (생 략)②ㆍ③ (생 략)
질문: 관리사무소장을 해당 공동주택관리기구의 전기안전관리자로 중복하여 배치할 수 있는지(「주택법」 제43조제4항 등 관련)
답변: 「주택법」 제55조제1항에 따르면같은 법 제43조제1항에 따른 공동주택(이하 “공동주택”이라 함)을 관리하는 입주자대표회의 등은 주택관리사 또는 주택관리사보를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치하여야 하는바,같은 법 제55조제2항 및같은 법 시행규칙 제32조제1항에 따르면 관리사무소장은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하여 공동주택의 입주자 및 사용자의 권익을 보호하기 위하여 입주자대표회의에서 의결하는 공동주택의 운영ㆍ관리ㆍ유지ㆍ보수ㆍ교체ㆍ개량 및 리모델링에 관한 업무 및 그 업무를 집행하기 위한 관리비 등 경비의 청구ㆍ수령ㆍ지출 업무, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검에 관한 업무와 더불어 공동주택 관리주체의 업무를 지휘ㆍ총괄하는 업무 등을 집행하여야 하며,같은 법 제55조제3항에 따라 선량한 관리자의 주의로 그 직무를 수행하여야 합니다.
그런데,「주택법」 제43조제4항ㆍ제7항 및같은 법 시행령 제53조제1항ㆍ제69조제2항에 따르면 공동주택을 관리하는 입주자대표회의 또는 주택관리업자는같은 영 별표 4(공동주택관리기구의 기술인력 및 장비기준)에 따라 기술인력 및 장비를 갖추어야 하는바, 같은 표 기술인력란의 기준 제2호에서는 공동주택관리기구가 갖추어야 하는 기술인력으로서 「전기사업법」에 따라 갖추어야 할 기술자를 규정하고 있고, 해당 기술자는「전기사업법」 제73조제1항에 따라 선임하는 전기안전관리자인바, 이 사안에서는 공동주택의 관리사무소장이「전기사업법」에 따른 전기안전관리자의 자격을 가지고 있는 경우에 관리사무소장을 해당 공동주택관리기구의 전기안전관리자로 중복하여 배치할 수 있는지가 문제됩니다.
먼저,「주택법」에 따르면 공동주택의 관리사무소장은 주택관리사 또는 주택관리사보의 자격이 있어야 하고, 선량한 관리자의 주의로 그 업무를 수행하여야 하며,같은 법 제55조의2에 따르면 입주자에 대한 손해배상책임과 보증보험 등에 가입할 의무가 있고,같은 법 제58조에 따라 관리사무소장으로 배치된 후 보수교육을 받아야 하며,같은 법 제59조에 따라 지방자치단체에 대하여 보고 또는 자료제출 의무를 부담하고 있는 반면,「주택법」에 따라 공동주택관리기구가 갖추어야 하는 전기안전관리자는「전기사업법」 제73조제6항,같은 법 시행규칙 제44조제1항 및별표 12 제3호에 따라 전기산업기사 이상의 자격이 있어야 하고,같은 법 제73조의3제1항에 따라 전기설비의 안전관리업무를 성실히 수행하여야 하며, 같은 법 시행규칙 제40조제3항에 따라 해당 전기설비 설치장소의 사업장에 상시 근무를 하여야 하고, 같은 법 제73조의4에 따라 주기적으로 전기안전관리에 관한 교육을 받아야 합니다.
이처럼 공동주택의 관리사무소장과 전기안전관리자는 그 배치목적, 자격기준, 업무의 내용 및 범위, 업무수행방식, 관리책임의 수준 등이 서로 명백하게 구분될 뿐 아니라, 공동주택의 안전하고 효율적인 관리를 위하여 반드시 두어야 하는 필수인력이라는 점에 비추어 볼 때, 입주자대표회의 또는 주택관리업자는 관리사무소장과 전기안전관리자를 별도의 인원으로 각각 배치하여야 한다고 보는 것이 상당하다고 할 것이고, 그렇다면 관리사무소장을 공동주택관리기구의 전기안전관리자로 중복하여 배치할 수 있도록 허용하는 명시적인 근거규정이 없는 이상 관리사무소장은 전기안전관리자의 업무를 중복하여 수행할 수 없다고 할 것입니다.
나아가, 공동주택의 관리사무소장은 전기안전관리자의 전기시설에 대한 안전관리업무와 그밖에 다양한 공동주택관리업무를 지휘하거나 총괄하는 공동주택관리기구의 장(長)으로서의 법적 지위를 보유하고 있다고 할 것인바, 이 사안의 경우 관리사무소장이 그 업무 외에 전기안전관리자의 업무도 할 수 있다고 보게 되는 경우에는 공동주택관리의 조직체계 및 업무지휘 체계의 불안전성을 초래하여 전기안전관리업무에 대한 실질적이고 객관적인 관리ㆍ감독이 곤란하다고 할 것이고, 나아가 공동주택관리업무의 부실화ㆍ형식화를 통해서 입주자 및 사용자의 권익보호에 지장을 초래할 가능성이 크다고 할 것이며, 이는 관리사무소장을 주택관리사 자격을 가진 사람으로 배치하여 공동주택을 보다 전문적이고 체계적으로 관리하도록 한「주택법」의 입법취지에도 반한다고 할 것입니다.
또한, 관리사무소장이 공동주택관리기구가 기술인력으로 갖추어야 하는 기술자의 자격을 갖추면 당연히 해당 기술인력의 업무도 할 수 있다고 보게 되는 경우에는 관리사무소장 1인이 해당 기술인력의 자격을 모두 갖추어 별도의 기술인력을 갖추지 않는 경우도 상정할 수 있는바, 이는 공동주택관리기구에 필요한 기술인력을 고루 갖추어 공동주택을 합리적으로 관리하도록 하는 기술인력기준 제도의 입법취지를 몰각할 뿐 아니라 관리사무소장 1인에게 과중한 업무를 부담시키게 되어 주택관리의 안전성 및 효율성이 현저히 저해될 수 있는 불합리한 결과를 초래한다고 할 것입니다.
따라서, 공동주택관리기구에 배치된 관리사무소장이「전기사업법」에 따른 전기안전관리자의 자격을 가지고 있는 경우라도 관리사무소장을 전기안전관리자로 중복하여 배치할 수 없습니다.
질문: 관리주체의 계열회사에 소속된 임원이 아닌 직원이 동별 대표자가 될 수 있는지 여부(「공동주택관리법 시행령」 제11조제3항제4호 등 관련)
답변: 「공동주택관리법 시행령」 제11조제3항제4호에서는 동별 대표자의 결격사유로 “해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원”과 “해당 공동주택 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원”을 규정하고 있습니다.
그런데「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조제3호에서는 2 이상의 회사가 동일한 기업집단에 속하는 경우 각 회사는 서로 상대방의 계열회사가 된다고 규정함으로써 각 계열회사가 독립된 법인격을 가진 별개의 회사라는 점을 전제하고 있어 “관리주체의 계열회사”를 “관리주체”와 동일하다고 볼 수는 없으므로 “관리주체의 계열회사”의 소속 직원이 해당 “관리주체”의 소속 임직원에 해당한다고 볼 수는 없습니다.
그리고 일반적으로 “임원”은 이사, 감사 등 법인이나 단체의 주요 업무를 처리할 권한과 책임을 가진 사람(각주: 국립국어원 표준국어대사전, 「민법」 제57조부터 제68조까지 및 「상법」 제312조 참조)으로 직원과 구별되고「공동주택관리법 시행령」 제11조제3항제4호에서는 관리주체에 용역을 공급하는 자의 경우에는 관리주체의 경우와는 달리 소속 임원만 동별 대표자가 될 수 없도록 규정하고 있으므로 공동주택 관리주체에 용역을 공급하는 자의 임원이 아닌 직원은 동별 대표자의 결격사유에 해당하지 않습니다.
한편 계열회사는 동일인에 의하여 사업내용을 사실상 지배받으므로 서로 밀접한 이해관계가 있고, 특히 그 계열회사 간에 용역을 공급하는 경우에는 더욱 긴밀하게 연관되어 있으므로 공동주택 관리주체의 계열회사로서 그 관리주체에 용역을 공급하는 자의 소속 직원이 동별 대표자가 된다면 공동주택의 입주자등(각주: 공동주택의 입주자와 사용자를 말하며, 이하 같음(「공동주택관리법」 제2조제1항제7호).) 전체의 이익을 보호하기보다는 관리주체 및 그 계열회사의 이익을 우선시 할 수 있어 부적절하므로 동별 대표자의 결격사유에 해당하는 것으로 보아야 한다는 의견이 있습니다.
그러나 공동주택 입주자등의 이익 보호를 위해 동별 대표자의 결격사유의 범위를 확대할 필요가 있다는 정책적 판단에 따라 관련 규정을 개정하는 것은 별론으로 하고, 그러한 필요성만으로 「공동주택관리법 시행령」 제11조제3항제4호에서 공동주택 관리주체에 용역을 공급하는 자의 소속 임원과 일반 직원을 다르게 규정하고 있음에도 이들을 동일하게 취급하는 것은 해당 규정의 문언에 부합하지 않는다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
※ 법령정비 권고사항공동주택 관리주체의 계열회사로서 그 관리주체에 용역을 공급하는 자의 소속 직원 등 이해충돌 상황에서 공동주택 입주자등의 이익보다는 소속 회사의 이익을 우선할 가능성이 높은 자도 동별 대표자의 결격사유에 포함시킬 필요가 있어 보이므로 이를 반영하여 「공동주택관리법 시행령」 제11조제3항제4호를 정비할 필요가 있습니다.
＜관계 법령＞「공동주택관리법」제14조(입주자대표회의의 구성 등) ① 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 "동별 대표자"라 한다)로 구성한다. 이 경우 선거구는 2개 동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획하여 정할 수 있다.②ㆍ③ (생 략)④ 서류 제출 마감일을 기준으로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다.1. ∼ 4. (생 략)5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사람⑤ 동별 대표자가 임기 중에 제3항에 따른 자격요건을 충족하지 아니하게 된 경우나 제4항 각 호에 따른 결격사유에 해당하게 된 경우에는 당연히 퇴임한다.⑥ ∼ ⑨ (생 략)「공동주택관리법 시행령」제11조(동별 대표자의 선출) ①ㆍ② (생 략)③ 법 제14조제4항제5호에서 "대통령령으로 정하는 사람"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람을 말한다.1. ∼ 3. (생 략)4. 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 해당 공동주택 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원. 이 경우 관리주체가 주택관리업자인 경우에는 해당 주택관리업자를 기준으로 판단한다.5.ㆍ6. (생 략)④ (생 략)
질문: 관리처분계획 수립 시 종전 주택의 소유형태에 따른 주택 공급 기준(「도시 및 주거환경정비법」 제76조제1항제6호 등)
답변: 도시정비법 제23조제1항제4호 및같은 법 시행령 제63조제1항제3호본문에서는 주거환경개선사업을 사업시행자가 정비구역에서같은 법 제74조에 따라 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대시설ㆍ복리시설을 건설하여 공급하는 방법으로 하도록 규정하면서, 관리처분의 방법으로 정비구역의 “토지등소유자(각주: 도시정비법 제2조제9호가목에 따른 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자를 말하며, 이하 같음 )”에게 분양하는 방법을 규정하고 있고,같은 법 제76조제1항제6호에서는 “관리처분계획”의 수립기준으로 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하며, 같은 세대에 속하지 않는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다고 규정하고 있는바, 이 사안에서는 토지등소유자 1명이 하나의 주택을 소유하고, 하나의 주택은 동일 세대원이 아닌 타인과 공유하고 있는 경우 1명이 하나 이상의 주택을 소유한 경우로 보아 1주택만 공급해야 하는지, 아니면 소유형태에 따라 소유한 경우와 공유한 경우를 구분하여 각각 1주택을 공급해야 하는지가 문제됩니다.
먼저도시정비법 제76조제1항제6호에서는 “1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택을 소유한 경우”와 “같은 세대에 속하지 않은 2명 이상이 1주택을 공유한 경우”를 각각 구분하여 주택 공급기준을 정하면서 둘 이상의 주택을 소유 또는 공유한 자가 일부 겹치기는 하지만 동일하지 않은 경우의 주택 공급방법에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않으므로, 해당 공급기준은 주택을 소유한 자와 공유한 자가 겹치는지 여부와는 상관없이 주택 공급 대상자가 소유하거나 공유한 종전의 주택이나 토지를 기준으로 1명이 소유한 경우와 여러 명이 공유한 경우를 구분하여 각각 적용되는 것으로 해석하는 것이 위와 같은 규정 체계에 부합하는 해석입니다.
만약 도시정비법 제76조제1항제6호를 이와 달리 해석하여 ‘갑’ 및 ‘갑과 을’에 대해 총 1주택을 공급해야 한다고 볼 경우, ‘갑’ 또는 ‘갑과 을’ 중 어느 쪽에 주택을 공급해야 하는지가 문제되나 도시정비법령에서는 그러한 공급기준에 대해서는 전혀 규정하고 있지 않고, A주택의 공유자인 ‘을’은 다른 주택을 소유하고 있지 않음에도 불구하고 해당 주택의 공유자인 갑이 다른 주택을 소유하고 있다는 이유로 주택을 공급받지 못하는 상황이 발생할 수 있는바, 명시적인 규정이 없음에도 둘 이상의 주택을 소유 또는 공유한 자가 일부 겹친다는 우연한 사정에 따라 주택 공급기준을 ‘을’에게 불리하게 적용할 수는 없다고 할 것입니다.
아울러 도시정비법 제76조제1항제6호에 따른 관리처분계획 수립기준은 이 사안과 같이 조합 설립 없이 시장ㆍ군수 등이 시행하는 주거환경개선사업 외에도 같은 법 제25조에 따라 조합을 설립하여 시행(각주: 조합이 조합원 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자와 공동으로 시행하는 경우를 포함함 )하는 관리처분 방식 재개발사업 및 재건축사업에도 적용되는데, 같은 법 제39조제1항에서는 재개발사업 및 재건축사업 조합원의 자격에 관하여 이 사안과 같이 2주택을 소유 또는 공유한 자가 일부 겹치기는 하지만 동일하지 않은 경우 ‘갑’ 및 “‘갑과 을’을 대표하는 1인”이 각각 조합원 자격을 가지는 것으로 인정(각주: 법제처 2018. 12. 7. 회신, 18-0365, 18-0701 해석례 참조 )하고 있는바, 사업시행자가 관리처분계획을 수립할 때 ‘갑’ 또는 ‘갑과 을’ 중 어느 하나에게만 1주택을 공급해야 하는 것으로 해석한다면 정비사업의 조합원 자격을 인정받았음에도 불구하고 주택을 공급받을 수 없는 불합리한 상황이 발생한다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
따라서 이 사안의 경우 사업시행자는 ‘갑’ 및 ‘갑과 을’에게 각각 1주택을 공급하는 내용으로 관리처분계획을 수립해야 합니다.
※ 법령정비 권고사항이 사안과 같이 주택 공급 대상자가 소유하거나 공유한 종전의 주택이나 토지를 기준으로 1명이 소유한 경우와 여러 명이 공유한 경우를 구분하여 각각 공급기준을 적용하는 것이 형평성 차원에서 문제는 없는지 정책적으로 검토할 필요가 있습니다.
＜관계 법령＞「도시 및 주거환경정비법」제76조(관리처분계획의 수립기준) ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.1. ~ 5. (생 략)6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.7. (생 략)② (생 략)「도시 및 주거환경정비법 시행령」제63조(관리처분의 방법 등) ① 법 제23조제1항제4호의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업과 재개발사업의 경우 법 제74조제4항에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법에 따른다.1.ㆍ2. (생 략)3. 정비구역의 토지등소유자(지상권자는 제외한다. 이하 이 항에서 같다)에게 분양할 것. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시ㆍ도조례로 정하는 금액ㆍ규모ㆍ취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다.4. ~ 7. (생 략)② (생 략)
질문: 관리처분계획 변경 등의 경우 종전 토지 등의 가격을 사업시행자 및 토지등소유자 전원의 합의로 산정하기 위한 방법(「도시 및 주거환경정비법」 제74조 관련)
답변: 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제74조제1항 각 목 외의 부분 본문에서는같은 법 제2조제2호에 따른 정비사업을 시행하는 자(이하 “사업시행자”라 함)는같은 법 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(제3호), 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(제5호), 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액(제8호) 등이 포함된 관리처분계획을 수립하여 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수등”이라 함)의 인가를 받아야 한다고 규정하고 있고,같은 법 제74조제2항제1호각 목 외의 부분 본문에서는 같은 조 제1항제3호ㆍ제5호 및 제8호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다고 규정하고 있습니다.
한편,도시정비법 제74조제2항제1호각 목 외의 부분 단서에서는 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격(이하 “재산가격”이라 함)은 사업시행자 및같은 법 제2조제9호에 따른 토지등소유자(이하 “토지등소유자”라 함) 전원이 합의하여 산정할 수 있다고 규정하고 있는바,이 사안은도시정비법 제74조제2항제1호각 목 외의 부분 단서에 따라 재산가격을 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정하려면 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 일치된 의견으로 산정해야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 도시정비법 제74조제2항제1호 각 목 외의 부분 단서 중 “합의”의 의미에 관해서는 도시정비법에서 별도의 규정을 두고 있지 않은바, 이와 같이 법률에서 사용되는 용어의 의미가 명확하지 않은 경우에는 가능한 한 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하면서 해당 법률의 입법 취지와 목적, 관계법령의 내용 및 법질서 전체와의 조화 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 할 것입니다.
그런데, 도시정비법에 따른 정비사업은 정비구역 내의 토지등소유자가 종전자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 공동주택 등을 건설한 후 조합원에게 배분하고 남는 공동주택 등을 일반에게 분양하여 발생한 개발이익을 조합원들 사이의 출자 비율에 따라 나누어 가지는 사업으로서, 종전의 토지 또는 건축물의 가격에 대한 평가는 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하는 기준이 되고(대법원 2015. 11. 26. 선고 2014두15528 판결례참조), 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액은 공동주택 등을 건설한 후에 배분받은 부분에 대한 조합원의 비용 및 개발에 따른 이익의 산정 기준이 되는 것으로서 재산가격의 결정 방법은 조합원들의 재산권과 밀접한 사항이라는 점을 고려하면, 같은 법 제74조제2항제1호 각 목 외의 부분 단서 중 “합의”는 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 재산가격 결정의 대상이 되는 각 재산에 대하여 일치된 의견으로 재산가격을 결정하도록 한 것이라고 보아야 할 것이며, 재산가격의 평가에 동의하지 않는 개별 토지등소유자의 재산권을 침해하는 내용을 다수결의 방법에 따라 결정할 수는 없다고 할 것입니다.
더욱이, 법령에서 일정한 원칙에 관한 규정을 둔 후 이러한 원칙에 대한 예외규정을 두는 경우, 이러한 예외규정을 해석할 때에는 합리적인 이유 없이 문언의 의미를 확대하여 해석해서는 안 되고 보다 엄격하게 해석할 필요가 있다고 할 것인데(법제처 2012. 11. 3. 회신, 12-0596 해석례 참조), 도시정비법 제74조제2항제1호 각 목 외의 부분 단서는 재산가격의 평가와 관련한 분쟁을 예방하고 재산가격 평가의 객관성을 확보하기 위하여 재산가격을 시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약한 감정평가업자 등이 평가한 가액으로 산정하도록 한 같은 목 외의 부분 본문의 규정에 대한 예외를 규정한 것이라는 점에 비추어 엄격히 해석해야 하므로, “합의”의 의미를 전원의 일치된 의견이 아닌 경우에도 의결 등을 통해 결정할 수 있다는 의미로 해석할 수는 없다고 할 것입니다.
한편, 도시정비법 제74조제2항제1호 각 목 외의 부분 단서 중 “합의”는 “합의(合議)”라는 의미로서 같은 법 제45조제1항제10호 및 같은 법 제48조제1항제8호를 유추적용하여 토지등소유자 전원으로 구성되는 회의체의 의결을 통해 재산가격을 산정할 수 있다는 의견이 있을 수 있으나, 관리처분계획 자체의 결의에 관하여 규정하고 있는 조합원 총회나 신탁업자가 시행하는 정비사업의 토지등소유자 전원회의에 관한 규정을 명문의 근거 없이 토지등소유자의 재산권에 영향을 미치는 재산가격의 산정방법에 유추적용할 수 없다고 할 것이므로, 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 도시정비법 제74조제2항제1호 각 목 외의 부분 단서에 따라 재산가격을 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정하려면 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 일치된 의견으로 산정해야 한다고 할 것입니다.