질문: 법률 제13837호 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」 부칙 제2조제2항에 따라 외국인 전용 임대주택에 대한 분양전환 승인 신청 시 개발계획 등을 변경해야 하는지 여부(법률 제13837호 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」 부칙 제2조제2항 등 관련)
답변: 2016년 1월 27일 법률 제13837호로 일부개정되기 전의「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」 제24조의2에서는 개발사업시행자(각주: 경제자유구역에서 실시되는 개발사업의 시행자를 말하며, 이하 같음. )는 단위개발사업지구(각주: 경제자유구역을 둘 이상의 개발사업지구로 분할하여 경제자유구역의 개발을 시행하는 경우 분할된 개발사업지구를 말함. ) 안 총주택공급세대수의 일정 비율에 해당하는 주택의 건설용지를 의무적으로 외국인을 위한 임대주택(이하 “외국인 전용 임대주택”이라 함)의 건설용지로 공급해야 한다고 규정하고 있었는데, 외국인 전용 임대주택에 대한 수요가 크지 않아 규제의 실익이 거의 없는 반면 해당 제도로 인한 개발사업자의 부담이 가중되는 문제를 해소하기 위해 구 경제자유구역법으로 개정하면서 종전의 제24조의2를 삭제하였습니다.
(각주: 구 경제자유구역법 개정 당시 국회 산업통상자원위원회 검토보고서 참조 )그리고 구 경제자유구역법 부칙 제2조에서는 외국인 전용 임대주택 제도를 폐지함에 따른 경과조치 및 분양전환에 관한 특례로, 제1항에서는같은 법시행 전에 실시계획의 승인을 받았거나 변경승인을 신청한 개발사업시행자에 대해서는 제24조의2의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정을 따르도록 하면서(본문),같은 법시행 후 외국인 전용 임대주택의 건설용지나 공급계획을 조정하는 내용으로 개발계획 또는 실시계획의 변경승인을 받은 경우는 종전 규정의 적용대상에서 제외하도록 규정하고(단서), 같은 조 제2항에서는같은 법시행 전에 실시계획의 승인을 받았거나 변경승인을 신청한 개발사업시행자는 같은 조 제1항 본문에도 불구하고 임대공고 후 1년 이상 임대되지 않은 외국인 전용 임대주택에 대해 분양전환 승인을 신청할 수 있도록 규정하고 있는바, 이는 같은 부칙 제2조제1항 본문의 경과조치만으로는 대부분의 개발사업시행자에 대해 삭제된 종전의 제24조의2가 적용되므로 외국인 전용 임대주택 제도 폐지에 따른 규제완화의 실효성을 확보하기 위해 같은 부칙 제2조제1항 단서 및 제2항을 별도로 둔 것입니다.
(각주: 2018. 4. 17. 법률 제15570호로 일부개정되어 같은 해 10. 18. 시행된 구 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」 개정이유 참조 )또한 구 경제자유구역법 부칙 제2조제2항에서는 임대공고 후 1년 이상 임대되지 않을 것을 분양전환에 관한 특례의 요건으로 하고 있으나 개발계획 및 실시계획의 변경에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않고, 같은 부칙 제2조제1항 단서에서 개발계획 또는 실시계획을 변경하는 것을 전제로 종전의 외국인 전용 임대주택 제도 규정의 적용 배제를 규정한 것과 별개로 같은 조 제2항을 규정한 것은, 개발사업이 완료되어 개발계획 또는 실시계획을 변경할 수 없더라도 외국인 전용 임대주택의 분양전환이 가능하도록 규제를 완화한 것으로 보는 것이 타당합니다.
그렇다면 이 사안과 같이 구 경제자유구역법 부칙 제2조제2항에 따라 외국인 전용 임대주택의 분양전환을 신청하는 경우에는 개발계획 및 실시계획의 변경 절차를 거치지 않아도 된다고 보는 것이 해당 부칙의 문언과 입법취지에 부합하는 해석입니다.
아울러 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」 제14조제4항에서는 개발사업을 완료하고 준공검사를 받은 경우에는 실시계획에 포함된 지구단위계획에 따라 관리해야 한다고 규정하여 준공된 개발사업 지구는 실시계획이 아닌 지구단위계획으로 관리하도록 하고 있는데, 임대공고 후 1년 이상 임대되지 않은 외국인 전용 임대주택에 대해 다시 개발계획 및 실시계획을 변경해야만 분양전환의 승인을 신청할 수 있다고 보게 되면, 이미 완료된 개발사업의 개발계획 및 실시계획을 변경해야 하는 불합리한 결과가 발생한다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
구 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」(2016년 1월 27일 법률 제13837호로 일부개정되어 같은 날 시행된 것)제24조의2 삭제 ＜2016. 1. 27.＞부 칙 ＜법률 제13837호, 2016. 1. 27.＞제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.제2조(외국인 전용 임대주택의 건설용지 공급에 관한 경과조치 및 분양전환에 관한 특례) ① 이 법(법률 제13837호 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법 일부개정법률을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 시행 전에 제9조제1항에 따라 경제자유구역개발사업 실시계획의 승인을 받았거나 변경승인을 신청한 개발사업시행자에 대해서는 제24조의2의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. 다만, 이 법 시행 후 외국인 전용 임대주택의 건설용지나 공급계획을 조정하는 내용으로 개발계획 또는 실시계획의 변경승인을 신청하여 승인을 받은 경우에는 그러하지 아니하다.② 제1항 본문에 해당하는 개발사업시행자는 제1항 본문에도 불구하고 임대공고 후 1년 이상 임대되지 아니한 외국인 전용 임대주택에 대하여 관할 시ㆍ도지사에게 분양전환 승인을 신청할 수 있다.③ 토지가격의 정산, 분양전환가격의 산정 등 제2항에 따른 분양전환에 필요한 사항은 시ㆍ도지사가 개발사업시행자와 협의하여 정한다.구 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」(2016년 1월 27일 법률 제13837호로 일부개정되어 같은 날 시행되기 전의 것)제24조의2(외국인 전용 임대주택에 관한 특례) ① 개발사업시행자는 해당 단위개발사업지구 안 총주택공급세대수의 100분의 1부터 100분의 10까지에 해당하는 주택의 건설용지를 외국인을 위한 임대주택(「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택 및 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택을 말한다. 이하 같다)(이하 "외국인 전용 임대주택"이라 한다)의 건설용지로 공급하여야 한다.② 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제1항 및 「공공주택 특별법」 제50조의2제1항에도 불구하고 외국인 전용 임대주택은 임대개시일부터 10년이 지나지 아니하면 이를 매각할 수 없다.③ 「민간임대주택에 관한 특별법」 제42조 및 제44조, 「공공주택 특별법」 제48조, 제49조 및 제50조의3에도 불구하고 외국인 전용 임대주택에 관한 임차인의 선정방법, 임대보증금, 임대료 및 우선 분양전환에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.④ 제1항부터 제3항까지에서 규정한 사항 외에 외국인 전용 임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리에 관하여는 「민간임대주택에 관한 특별법」, 「공공주택 특별법」, 「주택법」 및 「주택임대차보호법」을 적용한다.＜관계 법령＞