질문: 사업주체의 담보책임의 종료에 관한 경과조치의 적용 범위(2016. 8. 11. 대통령령 제27445호로 제정되어 같은 달 12일 시행된 「공동주택관리법 시행령」 부칙 제17조 관련)
답변: 2016년 8월 11일 대통령령 제27445호로 제정되어 다음 날 시행된「공동주택관리법 시행령」(이하 “구 「공동주택관리법 시행령」”이라 함) 제39조제1항 각 호 외의 부분 전단에서는 사업주체(「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 「공동주택관리법」 제36조제1항에 따른 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말하며, 이하 같음)는 담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 그 만료 예정일을 해당 공동주택의 입주자대표회의(의무관리대상 공동주택이 아닌 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단을 말하며, 이하 같음)에 서면으로 통보해야 한다고 규정하고 있고, 구「공동주택관리법 시행령」 제39조제2항에서는 같은 조 제1항에 따른 통보를 받은 입주자대표회의는 같은 항 각 호의 구분에 따른 조치를 하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제5항 각 호 외의 부분 전단에서는 사업주체와 같은 항 각 호의 구분에 따른 자는 하자보수가 끝난 때에는 공동으로 담보책임 종료확인서를 작성하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제6항 각 호 외의 부분에서는 입주자대표회의의 회장은 같은 조 제5항에 따라 공용부분의 담보책임 종료확인서를 작성하려면 같은 항 각 호의 절차를 차례대로 거쳐야 한다고 규정하면서(전단), 이 경우 전체 입주자의 5분의 1 이상이 서면으로 반대하면 입주자대표회의는 같은 항 제2호에 따른 의결을 할 수 없다고 규정하고 있습니다(후단).그리고, 구「공동주택관리법 시행령」부칙 제17조에서는 같은 영 시행 당시 사업주체가 담보책임기간의 만료예정통지를 한 것에 대해서는 같은 영 제39조에도 불구하고 종전의 「주택법 시행령」(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 전부개정되어 다음 날 시행되기 전의 「주택법 시행령」을 말함. 이하 “종전의 「주택법 시행령」”이라 함)을 따른다고 규정하고 있는바,이 사안은 사업주체의 담보책임기간은 구 「공동주택관리법 시행령」의 시행일인 2016년 8월 12일 이전에 만료되었지만 사업주체가 담보책임기간의 만료예정통지를 하지 않은 경우, 담보책임기간 만료 후 담보책임 종료확인서를 작성하기 위해서는 구 「공동주택관리법 시행령」 부칙 제17조에 따라 종전의 「주택법 시행령」 제60조의4제5항을 적용해야 하는지, 아니면 구 「공동주택관리법 시행령」 제39조제6항을 적용해야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 구 「공동주택관리법 시행령」 부칙 제17조에서는 같은 영 시행 당시 사업주체가 담보책임기간의 만료예정통지를 한 것에 대해서는 같은 영 제39조에도 불구하고 종전의 「주택법 시행령」을 따른다고 규정하고 있는바, 종전의 「주택법 시행령」이 적용되기 위해서는 구 「공동주택관리법 시행령」의 시행일인 2016년 8월 12일 이전에 사업주체가 담보책임기간의 만료예정통지를 한 경우에 해당해야 할 것인데, 사업주체의 담보책임기간은 2016년 8월 12일 이전에 만료되었지만 사업주체가 담보책임기간이 만료되기 전에 담보책임기간의 만료예정통지를 하지 않은 경우에 대해서는 구 「공동주택관리법 시행령」에서 예정하고 있지 않으므로, 이러한 경우에 담보책임 종료확인서를 작성하는데 적용되는 법령이 신법인 구 「공동주택관리법 시행령」인지, 아니면 구법인 종전의 「주택법 시행령」인지 여부는 담보책임 종료 관련 규정의 문언, 그 입법 취지와 목적 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 할 것입니다.
이러한 측면에서 구 「공동주택관리법 시행령」의 규정 내용과 연혁을 살펴보면, 구 「공동주택관리법 시행령」은 공동주택관리의 전문화, 체계화 및 효율화를 위해 종전의 「주택법」의 일부로 포함되어 있던 공동주택관리에 관한 사항을 이관하는 내용으로 「공동주택관리법」(2015. 8. 11. 법률 제13474호로 제정되어 2016. 8. 12. 시행된 것을 말함)이 제정됨에 따라, 종전의 「주택법 시행령」에 규정되어 있던 공동주택관리와 관련된 내용을 이관하는 등의 내용으로 제정된 것으로서, 구 「공동주택관리법 시행령」 제39조에서는 종전의 「주택법 시행령」 제60조의4에 따라 하자담보책임의 만료예정통지를 입주자대표회의에만 하도록 하던 것을, 전유부분에 대해서는 사업주체로부터 하자담보책임의 만료예정통지를 받은 입주자대표회의가 입주자에게 개별통지 하도록 하고, 하자보수종료확인서 작성 시 공용부분에 대해서는 전체 입주자의 5분의 4 이상의 서면확인서를 받도록 하던 것을, 사전에 입주자 의견 청취 결과 입주자의 5분의 1 이상이 서면으로 반대하면 하자담보책임 종료 의결을 할 수 없도록 하였는바, 그 입법 취지는 하자담보책임의 종료 절차와 관련한 불합리한 점을 개선하기 위한 것이라 할 것입니다.
그리고, 구 「공동주택관리법 시행령」을 제정하면서 같은 영 부칙 제17조에서 담보책임의 종료확인에 관하여 같은 영 시행 당시 사업주체가 담보책임기간의 만료예정통지를 한 것에 대해서는 종전의 「주택법 시행령」에 따르도록 규정하였는바, 이러한 경과조치는 구법질서에서 신법질서로의 이행과정에서 나타나는 제도변화와 법적 안정성을 적절히 조화시키기 위하여 특정 대상에 대한 신구법령의 적용관계를 분명히 규정한 것으로서(법제처 2017. 3. 20.회신 17-0061 해석례참조), 구 「공동주택관리법 시행령」 부칙 제17조의 입법 취지는 구 「공동주택관리법 시행령」이 시행될 당시 사업주체가 종전의 「주택법 시행령」에 따라 담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 만료예정통지를 하여 “담보책임의 종료 절차가 시작된 경우”에는 종전 규정에 따라 진행 중이던 절차들을 그대로 계속 진행할 수 있도록 함으로써 법령 개정에 따른 적용상의 혼란을 방지하기 위한 것이라고 할 것입니다.
그런데, 종전의 「주택법 시행령」 제60조의4에 따르면, 공동주택 공용부분의 하자보수의 종료는 사업주체가 담보책임기간 만료예정일을 입주자대표회의에 통지하고, 입주자대표회의가 담보책임기간 내에 사업주체에게 하자보수를 청구하면 사업주체는 하자보수를 실시하며(제1항), 사업주체가 입주자대표회의에 하자보수종료 확인을 요구하면(제3항) 입주자대표회의는 전체 입주자의 5분의 4 이상의 서면확인을 받아 하자보수종료 확인서를 작성하는 절차(제4항 및 제5항)로 이루어지는바, 같은 조 제1항에서 사업주체로 하여금 담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 그 만료 예정일을 입주자대표회의에 통보하도록 하고 있는 것은 담보책임기간 내에 하자보수를 신청하지 아니하면 하자보수를 청구할 수 있는 권리가 없어진다는 사실 등을 안내하도록 하기 위한 취지로서, 이러한 만료예정통지가 있어야만 하자보수의 종료 절차가 시작되는 것은 아니라고 할 것입니다.
더욱이, 담보책임기간이 만료된 경우라면 입주자대표회의는 더 이상 하자보수 청구를 할 수 없는 등 담보책임기간의 만료예정통지 여부와 관계 없이 하자보수의 종료 절차가 진행된다고 할 것이므로, 구 「공동주택관리법 시행령」 부칙 제17조에서 “같은 영 시행 당시 사업주체가 담보책임기간의 만료예정통지를 한 것”의 의미에는 2016년 8월 12일 당시 종전의 「주택법 시행령」에 따라 사업주체가 담보책임기간의 만료예정통지를 하여 담보책임의 종료 절차가 진행 중인 경우뿐만 아니라, 종전의 「주택법 시행령」에 따라 사업주체가 당연히 하였어야 할 담보책임기간의 만료예정통지를 하지 않은 채 담보책임기간이 만료하는 등 담보책임의 종료 절차가 진행 중인 경우도 포함된다고 보아야 할 것입니다.
그렇다면, 이 사안과 같이 구 「공동주택관리법 시행령」의 시행일인 2016년 8월 12일 당시 담보책임기간은 종료되었지만 사업주체가 담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 담보책임기간의 만료예정통지를 하지 않는 경우, 이는 사업주체가 당연히 준수하였어야 할 담보책임기간의 만료예정통지 의무를 다하지 아니한 것으로서, 사업주체가 담보책임기간의 만료예정통지를 하지 않은 것에 대한 책임은 별론으로 하고, 종전의 「주택법 시행령」 에 따른 담보책임 종료 절차는 진행 중이라고 할 수 있으므로, 입주자대표회의가 담보책임 종료확인서를 작성함에 있어서는 구 「공동주택관리법 시행령」 부칙 제17조에 따라 종전의 「주택법 시행령」 제60조의4제5항이 적용된다고 할 것입니다.
한편, 구 「공동주택관리법 시행령」 부칙 제17조에서는 같은 영 시행 당시 “사업주체가 담보책임기간의 만료예정통지를 한 것”에 대해서는 같은 영 제39조에도 불구하고 종전의 「주택법 시행령」에 따른다고 규정함으로써 “담보책임기간의 만료예정통지 유무”에 따라 신구법령의 적용관계를 밝히고 있으므로, 구 「공동주택관리법 시행령」 시행 당시 담보책임기간은 종료되었더라도 사업주체가 담보책임기간의 만료예정통지를 하지 않았다면, 담보책임 종료확인서를 작성하는 경우 구 「공동주택관리법 시행령」 제39조를 적용해야 한다는 의견이 있을 수 있으나, 만약 이와 같이 해석한다면 종전의 「주택법 시행령」에 따라 정상적으로 담보책임기간의 만료예정통지를 하여 담보책임 종료 절차가 진행 중인 다른 사안과 비교할 때, 동일한 사안에 대하여 사업주체의 법령상 의무 위반으로 인해 적용 법령이 달라지는 불합리한 결과를 초래한다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 사업주체의 담보책임기간은 구 「공동주택관리법 시행령」의 시행일인 2016년 8월 12일 이전에 만료되었지만 사업주체가 담보책임기간의 만료예정통지를 하지 않은 경우, 담보책임기간 만료 후 담보책임 종료확인서를 작성하기 위해서는 종전의 「주택법 시행령」 제60조의4제5항을 적용해야 한다고 할 것입니다.