질문: 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령」 제48조에 따른 ‘인근 유사토지의 지가변동률’의 의미(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령」 제48조 등 관련)
답변: 토지보상법 시행령 제48조에서는토지보상법 제91조제4항에 따라 사업시행자와 환매권자가 환매금액에 대해 서로 협의할 수 있는 ‘토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우’를 ‘환매권 행사 당시의 토지가격이 지급한 보상금에 환매 당시까지의 해당 사업과 관계없는 인근 유사토지의 지가변동률을 곱한 금액보다 높은 경우’로 규정하고 있는데,토지보상법령에서는 그 인근 유사토지의 ‘지가변동률’의 산정기준이나 방법에 대해서는 명시적으로 규정하고 있지 않은바, 이에 대해서는 해당 규정의 내용과 취지, 관계 법령의 내용과 체계 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.
먼저토지보상법 제91조제1항에 따르면 원칙적으로 환매권자는 토지에 대하여 받은 ‘보상금에 상당하는 금액’을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있는데, 같은 조 제4항 및같은 법 시행령 제48조에서 예외적으로 ‘환매권 행사 당시의 토지가격이 지급한 보상금에 환매 당시까지의 해당 사업과 관계없는 인근 유사토지의 지가변동률을 곱한 금액보다 높은 경우’에는 사업시행자와 환매권자가 환매금액을 협의하여 결정하도록 하고 있는바, 이는 공익사업의 시행으로 인하여 환매대상토지의 가치가 해당 사업과 관계없는 ‘통상의 지가상승분’을 초과하여 증가한 경우(각주:서울행정법원 1999. 8. 25. 선고 99구2436판결참조)에는 그 초과분의 귀속에 관하여 협의하도록 한 것이므로, ‘인근 유사토지의 지가변동률’은 해당 공익사업과 관계없는 ‘통상의 지가상승분’을 잘 반영할 수 있는 지표를 기준으로 산정해야 할 것입니다.
그런데「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하 “부동산공시법”이라 함) 제3조제1항에 따르면 ‘공시지가’는 국토교통부장관이 토지의 이용상황이나 주변 환경, 그 밖의 자연적ㆍ사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 ‘적정가격’을 조사ㆍ평가하고, 국토교통부장관 소속의 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하도록 규정하고 있고, 이 때 ‘적정가격’이란 해당 토지에 대하여 ‘통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격’으로서(같은 법 제2조제5호), 이에 따라 산정되는 공시지가는 공시기준일 당시 토지가 갖는 객관적 가치를 평가하는 데 적절한 지표가 된다(각주:대법원 1993. 7. 13. 선고 93누2131 판결례참조)고 할 것인 한편, 토지보상법 시행령 제48조에 따른 지가변동률을 산정하기 위한 ‘인근 유사토지’는 환매권의 대상이 되는 토지와 지리적으로 인접하고 그 공부상 지목과 토지의 이용상황 등이 유사한 인근 유사토지, 즉 협의취득 또는 수용 시부터 환매권 행사 당시 사이에 공부상 지목과 토지의 이용상황 등에 변화가 없고 또 ‘계속하여 공시지가가 고시되어 온 표준지’ 중에서 ‘합리적인 지가변동률’을 산출할 수 있을 정도의 토지(각주:대법원 2000. 11. 28. 선고 99두3416 판결례참조)를 의미한다고 할 것인바, 같은 조에 따른 ‘인근 유사토지의 지가변동률’은 인근 지역의 시계열적인 지가변동상황을 객관적으로 가장 잘 파악할 수 있는 해당 토지의 ‘공시지가를 기준으로 산정(각주:대법원 2000. 11. 28. 선고 99두3416 판결례및 감정평가 실무기준 해설서(Ⅱ) p.224-225 참조)한 지가변동률’을 의미한다고 보는 것이 토지보상법령의 내용 및 취지와 관계 법령의 규정에 부합하는 해석이라 할 것입니다.
나아가토지보상법 제68조제1항본문에서는 사업시행자는 토지등(각주: 토지보상법 제3조 각 호에 해당하는 토지ㆍ물건 및 권리를 말하며(같은 법 제2조제1호 참조), 이하 같음. )에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가법인등(각주: 감정평가법에 따른 감정평가사 또는 감정평가법인을 말하며, 이하 같음.) 3인을 선정하여 토지등의 평가를 의뢰해야 한다고 규정하고 있고, 감정평가 및 감정평가사에 관한 제도에 관하여 규정하고 있는「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(이하 “감정평가법”이라 함) 제3조제1항 본문에서는 감정평가법인등이 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 ‘공시지가를 기준’으로 해야 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제3항의 위임에 따라 감정평가법인등이 준수해야 할 원칙과 기준을 규정하고 있는「감정평가에 관한 규칙」(국토교통부령) 제14조제1항에서는 감정평가법인등은 감정평가법 제3조제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법(각주: 감정평가법 제3조제1항 본문에 따라 감정평가의 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말하며, (「감정평가에 관한 규칙」 제2조제9호 참조) 이하 같음.)을 적용해야 한다고 규정하고 있는 한편, 같은 규칙 제28조에 따라 같은 규칙에서 규정하는 사항 외에 감정평가법인등이 감정평가를 할 때 지켜야 할 세부적인 기준을 고시한 「감정평가 실무기준」(국토교통부고시 제2022-653호) 6.3.5. 각 호 외의 부분에서는 유형별 토지 보상평가기준 중 하나로 환매토지에 대한 ‘환매 당시의 가액’은 각 호의 기준에 따라 감정평가한다고 규정하면서, 적용공시지가(각주: 공시지가기준법으로 토지를 감정평가할 때 적용할 공시지가를 말함.)는 환매 당시에 공시되어 있는 ‘공시지가’ 중 환매 당시에 가장 가까운 시점의 공시지가로 한다고 규정(제1호)하고 있는바, 결국 토지보상법 제91조제4항에 따라 환매 대상 토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현지히 변동된 경우를 판단하는 기준점이 되는 ‘토지의 가격’, 즉 환매 당시의 가액은 ‘공시지가를 기준’으로 평가하게 되므로, 인근 유사토지의 지가변동률도 ‘공시지가를 기준’으로 산정하는 것이 합리적이라 할 것입니다.
따라서 토지보상법 시행령 제48조에 따른 인근 유사토지의 ‘지가변동률’은 인근 유사토지의 ‘공시지가를 기준으로 산정한 지가변동률’을 의미합니다.
토지보상법제91조(환매권) ① 공익사업의 폐지ㆍ변경 또는 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우 토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일(이하 이 조에서 “취득일”이라 한다) 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인(이하 “환매권자”라 한다)은 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 10년 이내에 그 토지에 대하여 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다.1. 사업의 폐지ㆍ변경으로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우: 관계 법률에 따라 사업이 폐지ㆍ변경된 날 또는 제24조에 따른 사업의 폐지ㆍ변경 고시가 있는 날2. 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우: 사업완료일②ㆍ③ (생 략)④ 토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우 사업시행자와 환매권자는 환매금액에 대하여 서로 협의하되, 협의가 성립되지 아니하면 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있다.⑤ㆍ⑥ (생 략)토지보상법 시행령제48조(환매금액의 협의요건) 법 제91조제4항에 따른 토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우는 환매권 행사 당시의 토지가격이 지급한 보상금에 환매 당시까지의 해당 사업과 관계없는 인근 유사토지의 “지가변동률”을 곱한 금액보다 높은 경우로 한다.＜관계 법령＞