질문: 소규모재건축사업 시행상 불가피하여 주택단지에 편입되는 토지 또는 건축물의 면적이 해당 사업시행구역 면적에 포함되는지 여부(「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제16조 등 관련)
답변: 소규모주택정비법 제2조제1항제3호각 목 외의 부분 및 같은 호 다목에 따르면, 소규모재건축사업이란같은 법에서 정한 절차에 따라 노후ㆍ불량건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역으로서 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위해 시행하는 사업을 말하는데, 그 위임에 따라 마련된같은 법 시행령 제3조제1항제3호에서는 소규모재건축사업의 경우 “노후ㆍ불량건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역”을「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제2조제7호의 주택단지로서 해당 사업시행구역의 면적이 1만제곱미터 미만일 것(가목) 등의 요건을 모두 충족한 지역으로 규정하여, 소규모재건축사업이 시행되는 지역의 요건을 구체적으로 정하고 있습니다.
그런데소규모주택정비법 제16조제3항단서에서는 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 사업시행상 불가피한 경우에는 대통령령으로 정하는 편입 면적 내에서 해당 토지 또는 건축물을 포함하여 사업을 시행할 수 있다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된같은 법 시행령 제15조의3에서는 “대통령령으로 정하는 편입 면적 내”를 주택단지 면적의 100분의 20 미만으로 규정하고 있으나, 그 경우의 사업시행구역 면적에 관하여는 명확하게 규정하고 있지 않은바, 이 사안의 경우 같은 법 시행령 제3조제1항제3호가목에 따른 ‘해당 사업시행구역 면적’의 의미는소규모주택정비법의 입법취지, 관련 규정의 체계 및 다른 법령과의 관계 등을 종합적으로 살펴 판단할 필요가 있습니다.
우선소규모주택정비법 제2조제1항제4호에서는 “사업시행구역”이란 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업을 시행하는 구역을 말한다고 규정하고 있고,같은 법 시행령 제3조제1항제3호가목에서는 소규모주택정비사업의 하나인 소규모재건축사업의 경우 사업시행구역의 면적이 1만 제곱미터 미만일 것으로 그 면적 기준을 분명하게 규정하고 있으며,같은 법 제16조제3항단서에서는 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물을 ‘포함하여’ 사업을 시행할 수 있다고 규정하고 있는바, 같은 항 단서에 따라 소규모재건축사업을 시행하는 경우, 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물도 소규모재건축사업에 ‘포함’되는 것이 문언상 명백하고, 그 토지 또는 건축물이 위치한 구역도 소규모재건축사업을 시행하는 구역으로서같은 법 제2조제1항제4호에 따른 ‘사업시행구역’에 해당하므로, 결국소규모주택정비법 제16조제3항단서에 따라 불가피하게 사업에 포함되는 토지 또는 건축물의 면적도같은 법 시행령 제3조제1항제3호가목에 따른 ‘해당 사업시행구역 면적’에 포함되고, 그 토지 또는 건축물의 면적을 포함한 전체 사업의 시행구역 면적이 1만 제곱미터 미만이어야 소규모재건축사업 기준을 충족한다고 보아야 합니다.
그리고소규모주택정비법 제16조제3항단서에서는 사업시행상 불가피한 경우에는 대통령령으로 정하는 ‘편입 면적’ 내에서 일정 요건을 충족하는 주택단지 외의 토지 또는 건축물을 포함하여 사업을 시행할 수 있도록 소규모재건축사업 시행방법의 예외를 규정하고 있는바, ‘편입’이라는 문언에 비추어 볼 때, 같은 항 단서는 예외적으로 사업에 포함되는 토지 또는 건축물이 있더라도 소규모재건축사업 사업시행구역으로 인정될 수 있는 면적은같은 법 제2조제1항제3호 및같은 법 시행령 제3조제1항제3호에 따라 1만 제곱미터 미만일 것이 전제된 규정으로 보아야 하고, 이와 달리 전체 소규모재건축사업 사업시행구역 면적이 1만 제곱미터 이상까지 확대될 수 있다는 예외를 규정한 것으로 보기는 어렵습니다.
또한 구도시정비법(2017년 2월 8일 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것을 말하며, 이하 같음)에서는 주택재건축사업을 부지면적이 1만 제곱미터 이상이고 정비계획이 수립된 “정비구역”에서 시행되는 사업으로 규정하면서, 예외적으로 “정비구역이 아닌 구역”에서 시행되는 주택재건축사업까지 포함되도록 규정하고 있었으나(각주: 구 도시정비법 제2조제2호, 제4조, 같은 법 시행령 제10조, 별표 1 제3호 및 법제처 2017. 12. 4.회신 17-0580 해석례참조), 2017년 2월 8일 법률 제14567호로도시정비법을 전부개정하면서 정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업 관련 규정을소규모주택정비법으로 이관하여 소규모재건축사업으로 규정(각주: 2016. 8. 11. 의안번호 제2001546호로 발의된 빈집 및 소규모 주택정비 특례법안에 대한 국회 국토교통위원회 심사보고서 참조)하고, 그 사업시행구역 면적 기준을 1만 제곱미터 미만일 것 등으로 규정한 입법연혁과 규정체계에 비추어 볼 때,도시정비법이 적용되는 재건축사업과소규모주택정비법이 적용되는 소규모재건축사업은 사업시행구역 면적이 1만 제곱미터 미만일 것 등의 기준으로 구분되는바, 만약 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물을 포함하여 소규모재건축사업을 시행하는 경우 그 사업 시행구역의 면적이 1만 제곱미터 이상일 수 있다고 본다면,도시정비법과소규모주택정비법의 적용대상 구분에 혼란이 발생할 수 있습니다.
아울러소규모주택정비법에서는 대규모정비사업 위주로 규정하고 소규모정비사업에 대한 지원 규정이 미흡했던 구도시정비법의 문제점을 보완하고 소규모정비사업을 활성화하려는 취지에서 사업시행계획과 관리처분계획을 통합하여 절차를 간소화(제29조 및 제34조)하고, 건축규제를 완화(제48조)하는 등도시정비법의 예외에 해당하는 공공지원 규정을 마련하고 있는바(각주: 2017. 2. 8. 법률 제14569호로 제정된 소규모주택정비법 제정이유 및 주요내용 참조), 이러한 예외적인 공공지원의 대상이 되는 소규모재건축사업의 사업시행구역 면적 기준 역시 엄격하게 해석할 필요가 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
한편 소규모재건축사업에 포함되는 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물의 면적이 사업시행구역 면적에 포함된다고 본다면, 최초 소규모재건축사업에 대한 사업시행계획인가 이후 해당 토지 또는 건축물이 사업에 포함되어 그 사업시행구역 면적이 1만 제곱미터 이상이 되는 경우 소규모재건축사업 시행 도중에 해당 사업을도시정비법에 따른 재건축사업으로 변경하여 시행해야 하는 불합리가 발생하므로, 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물의 면적은 사업시행구역 면적에 포함되지 않는다는 의견이 있으나, 소규모재건축사업은 정비기반시설이 양호한 지역인 소규모 주택단지에서 토지이용계획, 정비기반시설 및 공동이용시설 설치계획 등에 대한 검토가 이루어진 이후에 사업시행계획인가를 받아 시행되므로(각주: 소규모주택정비법 제30조제1항 및 같은 영 제27조제1항 등 참조), 사업 시행 도중에소규모주택정비법 제16조제3항각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 새로 발생하여 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물이 사업에 포함될 가능성이 매우 낮고, 주택을 재건축하는 사업을 사업시행구역 면적 1만 제곱미터를 기준으로 구분하여도시정비법과소규모주택정비법으로 그 적용 법률을 달리 하려는 입법취지에 따라 사업시행구역의 면적이 1만 제곱미터 이상이 되면도시정비법의 적용을 받는다고 해석하는 것을 불합리하다고 볼 수 없다는 점에서, 그러한 의견은 타당하다고 보기 어렵습니다.
따라서소규모주택정비법 제16조제3항단서에 따라 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물을 포함하여 소규모재건축사업을 시행하려는 경우, 해당 토지 또는 건축물의 면적과 주택단지의 면적을 합한 면적은 소규모주택정비법 시행령 제3조제1항제3호가목에 따른 사업시행구역 면적 기준인 1만 제곱미터 미만이어야 합니다.
빈집 및 소규모주택 정비에 관한특례법제16조(소규모주택정비사업의 시행방법) ①ㆍ② (생 략)③ 소규모재건축사업은 제29조에 따라 인가받은 사업시행계획에 따라 주택, 부대시설ㆍ복리시설 및 오피스텔(「건축법」 제2조제2항에 따른 업무시설 중 오피스텔을 말한다)을 건설하여 공급하는 방법으로 시행한다. 다만, 주택단지에 위치하지 아니한 토지 또는 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 사업시행상 불가피한 경우에는 대통령령으로 정하는 편입 면적 내에서 해당 토지 또는 건축물을 포함하여 사업을 시행할 수 있다.1. 진입도로 등 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치에 필요한 토지 또는 건축물2. 건축행위가 불가능한 토지 또는 건축물3. 시ㆍ도지사가 제27조에 따른 통합심의를 거쳐 부지의 정형화 등을 위하여 필요하다고 인정하는 토지 또는 건축물④ (생 략)빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령제3조(소규모주택정비사업 대상 지역) ① 법 제2조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 “노후ㆍ불량건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역(街路區域)”이란 다음 각 호의 구분에 따른 지역을 말한다.1.ㆍ2. (생 략)3. 소규모재건축사업:「도시 및 주거환경정비법」 제2조제7호의 주택단지로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 지역가. 해당 사업시행구역의 면적이 1만제곱미터 미만일 것나. 노후ㆍ불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것다. 기존주택의 세대수가 200세대 미만일 것4. (생 략)③ (생 략)제15조의3(소규모주택정비사업의 편입 면적) 법 제16조제3항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 편입 면적 내”란 주택단지 면적의 100분의 20 미만을 말한다.＜관계 법령＞