질문: 「공동주택관리법」 제37조제1항에 따른 입주자대표회의등 또는 임차인등의 하자보수 청구가 담보책임기간 내에 이루어져야 하는지 여부(「공동주택관리법」 제37조 등)
답변: 「공동주택관리법」 제36조제1항에서는 사업주체는 공동주택의 하자에 대해 분양에 따른 ‘담보책임’을 진다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 같은 조 제1항에 따른 담보책임의 기간을 “담보책임기간”으로 약칭하고 있는데,같은 법 제37조제1항에서는 하자보수 청구가 가능한 기간을 명시적으로 규정하고 있지 않으나, 같은 항 후단의 위임에 따라 하자보수의 절차 및 종료 등에 관해 정하고 있는같은 법 시행령 제38조제1항에서 입주자대표회의등 또는 임차인등은 담보책임기간 내에 사업주체에게 하자보수를 청구해야 한다고 규정하고 있는바,같은 법 제37조제1항에 따른 입주자대표회의등 또는 임차인등의 하자보수 청구가 담보책임기간 내에 이루어져야 하는지 여부는공동주택관리법과 그 위임에 따라 마련된같은 법 시행령의 문언, 나아가 관련 규정들의 입법연혁 및 취지 등을 종합적으로 살펴 판단할 필요가 있습니다.
먼저「공동주택관리법」 제37조제1항후단에서는 “하자보수의 절차 및 종료 등에 필요한 사항”은 대통령령으로 정하도록 위임하고 있고, 그 위임에 따라 마련된같은 법 시행령 제38조제1항에서는 하자보수의 절차와 관련하여 입주자대표회의등 또는 임차인등은 공동주택에 하자가 발생한 경우 담보책임기간 내에 하자보수를 청구하여야 한다고 규정하여 하자보수를 청구해야 하는 기간을 “담보책임기간 내”로 한정하여 규정하고 있으며,같은 영 제39조제1항에서는 하자보수의 종료와 관련하여 사업주체가 담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 그 만료 예정일과 함께 담보책임기간 내에 하자보수를 신청하지 않으면 하자보수를 청구할 수 있는 권리가 없어진다는 사실을 입주자대표회의 등에 알려야 한다고 규정하고 있는 점을 종합해 볼 때,「공동주택관리법」 제37조제1항에 따른 하자보수 청구는 담보책임기간 내에 이루어져야 한다고 보는 것이 규정 문언과 체계에 부합하는 해석입니다.
그리고「공동주택관리법」 제37조 및같은 법 시행령 제38조는 구「주택법」(2016년 1월 19일 법률 제13805호로 전부개정되기 전의 것을 말하며, 이하 같음) 및「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 “집합건물법”이라 함)에서 규정하고 있던 건축물 등의 하자보수 등에 관한 사항 중 공동주택의 하자담보책임 등에 관한 사항을「공동주택관리법」으로 이관하면서 구체적으로 규정하여 공동주택의 체계적ㆍ효율적 관리를 도모하려는 취지의 규정(각주: 2016. 8. 11. 대통령령 27445호로 제정된 「공동주택관리법 시행령」 조문별 제정이유서 참조)으로서, 특히같은 법 시행령 제38조의 경우 집합건물법 제2조의2에서 하자담보책임에 관한「공동주택관리법」의 특별규정이 집합건물법에 저촉되는 경우 그 효력이 없다고 규정한 점을 고려하여, 법령 간 상충을 방지하기 위해「공동주택관리법」에 따른 담보책임기간을 집합건물법 제9조의2에 따른 담보책임의 존속기간과 일치시키려는 취지도 있는바(각주: 2016. 8. 11. 제정된 「공동주택관리법 시행령」 제정이유ㆍ주요내용 및 조문별 제정이유서 참조), 같은 조에서 담보책임 존속기간 내에 담보책임에 관한 권리를 행사하도록 규정한 것에 비추어 볼 때(각주:대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다86232 판결례참조),「공동주택관리법」 제37조제1항에 따른 하자보수 청구 역시 담보책임기간 내에 이루어져야 한다고 보는 것이 관련 규정의 입법연혁 및 입법취지에 부합합니다.
한편「공동주택관리법」 제37조제1항에 따른 하자보수 청구가 가능한 기간은 하자보수 청구라는 재산권 행사의 본질적 요소에 해당하는 사항으로서, 하위법령으로 법률과 달리 규정하거나 법률에 규정되지 않은 새로운 내용을 규정할 수 없으므로(각주:대법원 1995. 1. 24. 선고 93다37342 판결례참조),같은 법 시행령 제38조제1항의 규정 내용에 기초하여같은 법 제37조제1항에 따른 하자보수 청구 가능 기간을 제한적으로 해석하는 것은 타당하지 않다는 의견이 있습니다.
그러나 하자보수청구권 행사기간을 어느 정도로 할 것인지는 입주자 등의 재산권 보호와 공동주택의 하자에 관한 법률관계의 조속한 안정이라는 이익을 어떻게 조화시킬지의 문제로서 입법자의 재량사항에 속한다고 할 것이고, 그 재량사항에는 하자보수청구권 행사기간을 법률에 직접 규정할지, 아니면 법률의 위임에 따라 하위법령에서 규정할지에 대한 판단도 포함된다고 볼 수 있다는 점(각주: 헌법재판소 2022. 10. 27. 선고 2020헌바368 결정례 참조),「공동주택관리법」 제37조제1항후단에서는 “하자보수의 절차 및 종료 등에 필요한 사항”이라는 문언을 사용하여 대통령령으로 규정할 수 있는 내용을 예측할 수 있도록 함과 동시에 폭넓은 행정입법재량을 인정한 것으로 보이는 점(각주: 법제처 2011. 2. 24.회신 10-0481 해석례참조), 일반적으로 권리행사가 가능한 기간과 관련하여 법률에서 정하지 않은 사항일지라도 법률 문언의 내용과 체계, 제도의 취지 등을 고려하여 법률이 예정하고 있는 범위 내에서 대통령령으로 그 기간의 기산일 등을 구체화하여 규정할 수 있다는 점(각주:대법원 2020. 6. 11. 선고 2017두40235 판결례참조)을 종합해 볼 때, 그러한 의견은 타당하다고 보기 어렵습니다.
따라서「공동주택관리법」 제37조제1항전단에 따른 하자보수 청구는 담보책임기간 내에 이루어져야 합니다.
※ 법령정비 권고사항「공동주택관리법」 제37조제1항에 따른 입주자대표회의등 또는 임차인등의 하자보수 청구는 담보책임기간 내에 이루어져야 하는지에 대한 해석상 혼란이 발생하지 않도록 관련 내용을 법률에서 명확하게 규정하는 방안을 검토할 필요가 있습니다.
공동주택관리법제37조(하자보수 등) ① 사업주체(「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 제36조제1항에 따른 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말한다. 이하 이 장에서 같다)는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 제1호부터 제4호까지에 해당하는 자(이하 이 장에서 “입주자대표회의등”이라 한다) 또는 제5호에 해당하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다. 이 경우 하자보수의 절차 및 종료 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.1. 입주자2. 입주자대표회의3. 관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말한다)4.「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단5. 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의(이하 “임차인등”이라 한다)② ∼ ⑤ (생 략)공동주택관리법 시행령제38조(하자보수 절차) ① 법 제37조제1항 각 호 외의 부분 후단에 따라 입주자대표회의등(같은 항 제1호부터 제4호까지의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 이하 이 장에서 같다) 또는 임차인등(같은 항 제5호에 따른 자를 말한다. 이하 이 장에서 같다)은 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 담보책임기간 내에 사업주체(법 제37조제1항 각 호 외의 부분 전단에 따른 사업주체를 말한다. 이하 이 장에서 같다)에게 하자보수를 청구하여야 한다.② ∼ ④ (생 략)＜관계 법령＞