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질문: 「주차장법 시행령」 별표 1 비고 제6호 단서의 “해당 시설물 전체”의 의미(「주차장법 시행령」 별표 1 비고 제6호 등 관련)
답변: 「주차장법」 제19조제1항에서는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역,같은 법 제51조제3항에 따른 지구단위계획구역 및 지방자치단체의 조례로 정하는 관리지역에서 건축물, 골프연습장, 그 밖에 주차수요를 유발하는 시설(이하 “시설물”이라 함)을 건축하거나 설치하려는 자는 그 시설물의 내부 또는 그 부지에 부설주차장을 설치하여야 한다고 규정하고 있고,「주차장법」 제19조제3항에서는 제1항에 따른 시설물의 종류와 부설주차장의 설치기준은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있습니다.
이에 따라「주차장법 시행령」 제6조제1항 및같은 영 별표 1에서는 “부설주차장의 설치대상 시설물 종류 및 설치기준”을 규정하고 있고, 같은 별표 비고 제4호에서는 용도가 다른 시설물이 복합된 시설물에 설치해야 하는 부설주차장의 주차대수는 용도가 다른 시설물별 설치기준에 따라 산정(위 표 제5호의 시설물은 주차대수의 산정대상에서 제외하되, 비고 제8호에서 정한 기준을 적용하여 산정된 주차대수는 따로 합산함)한 소수점 이하 첫째자리까지의 주차대수를 합하여 산정한다고 규정하고 있으며, 같은 별표 비고 제6호 본문에서는 설치기준(위 표 제5호에 따른 설치기준은 제외함. 이하 이 호에서 같음)에 따라 주차대수를 산정할 때 소수점 이하의 수가 0.5 이상인 경우에는 이를 1로 본다고 규정하고 있고, 같은 호 단서에서는 해당 시설물 전체에 대하여 설치기준을 적용하여 산정한 총주차대수가 1대 미만인 경우에는 주차대수를 0으로 본다고 규정하고 있는바,이 사안은 하나의 건축물에 서로 다른 용도의 시설물이 복합되어 있는 경우에, 「주차장법 시행령」 별표 1 비고 제6호 단서의 “해당 시설물 전체”가 서로 다른 용도의 시설물이 복합되어 있는 해당 건축물 전체를 의미하는 것인지, 아니면 용도에 따라 구분된 해당 시설물을 의미하는 것인지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「주차장법 시행령」 별표 1 비고에서 “시설물”이라는 용어를 쓰고 있는 다른 호와 달리 제6호 단서에서는 “시설물 전체” 및 “총주차대수”라는 표현을 사용하여 해당 건축물 전체에 필요한 총주차대수를 산정하기 위한 기준을 규정하고 있고, 제4호에서는 “용도가 다른 시설물이 복합된 시설물”이라는 표현을 사용하여 용도가 다른 시설물이 복합된 것도 “시설물”로 지칭하고 있는바, 「주차장법 시행령」 별표 1 비고 제6호 단서의 “해당 시설물 전체”는 서로 다른 용도의 시설물이 복합되어 있는 해당 건축물 전체를 의미하는 것으로 보아야 할 것입니다.
또한, 「주차장법 시행령」 별표 1 비고 제6호 단서의 취지는 설치기준에 따른 부설주차장의 주차대수가 0.5 이상이 되어 같은 호 본문에 따라 주차대수를 1로 보게 되는 경우라 하더라도 해당 시설물의 전체 시설면적에 대하여 설치기준을 적용하면 총주차대수가 1대 미만이 되는 경우에는 부설주차장을 설치하지 않을 수 있도록 하여 부설주차장 설치의무를 완화하려는 데 있다고 할 것이므로(법제처 2013. 10. 25.회신 13-0488 해석례참고), 「주차장법 시행령」 별표 1 비고 제6호 단서는 여러 용도로 사용되는 각각의 시설물을 기준으로 하는 것이 아니라 그 각각의 시설물이 복합된 해당 건축물 전체에 설치기준을 적용하여 산정한 총주차대수가 1대 이상인 경우가 아니라 1대 미만인 경우에만 그 주차대수를 0으로 간주하는 취지의 규정으로 보아야 할 것입니다.
 따라서, 하나의 건축물에 서로 다른 용도의 시설물이 복합되어 있는 경우라고 하더라도 여러 용도로 사용되는 각각의 시설물이 아닌 그 건축물 전체의 총주차대수가 1대 이상인 경우에는 「주차장법 시행령」 별표 1 비고 제6호 단서를 적용할 수 없다고 할 것입니다.
따라서, 하나의 건축물에 서로 다른 용도의 시설물이 복합되어 있는 경우에, 「주차장법 시행령」 별표 1 비고 제6호 단서의 “해당 시설물 전체”는 서로 다른 용도의 시설물이 복합되어 있는 해당 건축물 전체를 의미한다고 할 것입니다.
질문: 주차전용건축물의 집합건축물대장 중 건축물현황도란에 표기되어 있는 부대시설에 관한 사항은 같은 대장의 용도란에도 반드시 표기해야 하는지 여부(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제5조제1항 등 관련)
답변: 건축물대장의 용도란은 건축물이 실제 쓰이는 용도를 기재하는 것으로, 그 기재 내용은 해당 건축물에 대한 구체적인 현황 및 정보 등을 확인하기 위한 자료로서, 건축물대장규칙 제5조제1항에서는 건축물대장은 건축물 1동을 단위로 하여 각 건축물마다 별표에 따라 작성한다고 규정하고 있고, 같은 규칙 별표 제2호가목3)가)에서는 집합건축물대장의 작성방법 중 ‘용도’의 작성요령을 ‘층ㆍ구조ㆍ용도별로「건축법 시행령」 별표 1에 따른 용도를 적고, 괄호 안에 구체적인 명칭을 적을 것(각주: 예시로 ‘제2종 근린생활시설(일반음식점)’을 들고 있는데, ‘제2종 근린생활시설’은 건축물의 용도를, ‘일반음식점’은 건축물의 세부 용도를 의미함 )’이라고 규정하고 있으므로, 건축물대장규칙 별지 제5호서식에 따른 ‘용도’란은 건축법령에서 정하는 바에 따라 작성해야 합니다.
그런데「건축법」 제2조제1항제3호에서는 “건축물의 용도”를 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것으로 정의하면서, 같은 조 제2항에서는 건축물의 용도는 단독주택(제1호), 공동주택(제2호), 제2종 근린생활시설(제4호) 및 자동차 관련 시설(제20호) 등으로 구분하고 있고, 그 위임에 따라같은 법 시행령 별표 1에서는 법률의 규정에 따른 용도와 그 세부 용도를 제2종 근린생활시설 중 일반음식점(제4호자목), 자동차 관련 시설 중 주차장(제20호가목) 등으로 각각 규정하고 있으며, 건축물대장규칙 별표 제2호가목3)가)에서는 건축물 용도별로「건축법 시행령」 별표 1에 따른 용도를 적고 괄호 안에 구체적인 명칭을 적도록 하면서 그 예시로 ‘제2종 근린생활시설(일반음식점)’을 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 이 사안과 같은 주차전용건축물의 집합건축물대장의 경우, 건축물의 용도인 ‘자동차 관련 시설’과 그 세부 용도인 ‘주차장’을 법령에 따라 용도란에 ‘자동차 관련 시설(주차장)’과 같이 기재하면 될 것입니다.
또한 건축물의 소유ㆍ이용 및 유지ㆍ관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여 「건축법」 제38조제1항에서는 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황 등에 관한 정보를 적어서 보관하도록 규정하고 있는바, 이 사안과 같이 건축물대장규칙 제5조제4항 및 별지 제5호서식에 따라 집합건축물대장에 포함된 건축물현황도란에 부대시설에 관한 사항이 표기되어 있다면, 건축물현황도를 포함하고 있는 건축물대장을 통하여 건축물의 실제 현황을 확인할 수 있고, 건축행정의 기초자료로서 건축물에 대한 사실을 증명하기 위한 자료로 활용될 수 있으므로, 부대시설에 관한 사항을 반드시 같은 대장의 용도란에 별도로 표기해야 할 필요가 있다고 보기 어렵습니다.
따라서 집합건축물대장의 건축물현황도란에 「주차장법 시행규칙」 제6조제4항에 따른 부대시설에 관한 사항이 표기되어 있더라도, 같은 대장의 용도란에 해당 사항을 반드시 표기해야 하는 것은 아닙니다.
＜관계 법령＞건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙제5조(건축물대장의 작성방법) ①건축물대장은 건축물 1동을 단위로 하여 각 건축물마다 별표에 따라 작성하고, 부속건축물이 있는 경우 부속건축물은 주된 건축물대장에 포함하여 작성한다.②집합건축물대장은 표제부와 전유부(專有部)로 나누어 작성한다.③하나의 대지에 2 이상의 건축물(부속건축물을 제외한다)이 있는 경우에는 총괄표제부를 작성하여야 한다.④건축물대장에는 건축물현황도가 포함된다.⑤ 건축물이 다가구주택인 경우에는 다가구주택의 호(가구)별 면적대장을 작성해야 한다.■ 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 [별표]건축물대장의 작성방법(제5조제1항 관련)2. 집합건축물대장(별지 제3호서식, 별지 제4호서식, 별지 제4호의2서식, 별지 제4호의3서식, 별지 제5호서식, 별지 제6호서식, 별지 제6호의2서식 및 별지 제6호의3서식)항목작성요령가. 건축물 현황1) 층별: 구분별 각 층을 가장 아래부터 위로 순차적으로 적을 것2) 구조: 구분별, 층별로 주구조를 적을 것3) 용도가) 층ㆍ구조ㆍ용도별로 영 별표 1에 따른 용도를 적고, 괄호 안에 구체적인 명칭을 적되, 영 별표 1에 규정되어 있지 않은 용도인 경우에는 영 별표 1에 규정된 용도 중 가장 유사한 용도를 적을 것예) 제2종 근린생활시설(일반음식점)나) 부속용도 건축물이 별도의 건축물로 구분되는 경우에는 “부속(부설)◦◦”로 적을 것
질문: 「주차장법」상 부설주차장 설치기준에 위반되는 기존 건축물을 재축하는 경우 건축허가가 가능한지 여부(「건축법 시행령」 제6조의2제2항제1호 등 관련)
답변: 「주차장법」 제19조제1항에서는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 등 일정 지역에서 건축물을 건축하려는 자 등에게 부설주차장 설치 의무를 부과하고 있고,같은 법 제19조의2에서는 부설주차장을 설치하는 자는 건축 허가를 신청할 때 부설주차장 설치계획서를 제출하도록 하고 있습니다.
그런데「건축법」 제12조제1항 및그 위임에 따른같은 법 시행령 제10조제1항에서는 허가권자가 건축허가를 하려면 건축복합민원 일괄협의회를 개최하여 해당 건축물의 건축이「주차장법」 제19조(제11호) 등 관계 법령의 규정에 맞는지 확인하도록 하고 있고,「건축법 시행규칙」 별지 제1호의4서식에 따른 “건축허가신청서” 및 같은 규칙 별표 2에 따른 “건축허가신청에 필요한 설계도서”에는 각각 주차장의 설치에 관한 사항이 포함되어 있는바, 이러한 관련 규정들을 종합적으로 고려할 때 건축허가 신청의 내용은「주차장법」 제19조에 따른 부설주차장 설치기준에 적합해야 합니다.
그리고「건축법 시행령」 제6조의2제2항에 따르면 허가권자는 기존 건축물이 법령의 제정ㆍ개정 등으로 “법령등”에 부적합하더라도 해당 건축물을 재축하는 경우(제1호)에는 건축을 허가할 수 있는데같은 영 제2조제4호나목2)에서는「건축법」,같은 법 시행령또는 건축조례를 “법령등”으로 약칭하여「건축법 시행령」에서 사용하도록 하고 있고,「주차장법」은 이러한 “법령등”의 범위에 포함되지 않으므로 허가권자는 현행「주차장법」에 반하는 기존 건축물의 재축에 대하여「건축법 시행령」 제6조의2제2항제1호를 적용할 수 있다고 보기는 어렵습니다.
한편 종전에 적법하게 건축된 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실되어 다시 축조하는 경우 현행 건축법령의 내용에 부적합하더라도 해당 건축물이 멸실되기 이전의 규모 이하로 다시 건축할 수 있도록 한 「건축법 시행령」 제6조의2제2항제1호의 취지에 비추어 볼 때, “법령등”은 건축허가를 받기 위해 준수해야 하는 「주차장법」 등 건축 관계 법령을 포함하는 것으로 보아야 한다는 의견이 있습니다.
그러나 「주차장법」과 「건축법」은 각각 입법목적과 규정사항, 적용대상 등을 달리하는 별개의 법률이고,(각주:대법원 1990. 7. 20. 선고 89도1829 판결례참조) 「건축법 시행령」 제6조의2제2항은 법령에 반하는 건축을 예외적으로 허용하는 특례 규정으로 엄격하게 해석할 필요가 있다는 점을 고려할 때 해당 규정의 명시적인 문언에 반하여 “법령등”의 의미를 관계 법령까지 확대 해석할 수는 없다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
＜관계 법령＞「건축법」제6조(기존의 건축물 등에 관한 특례) 허가권자는 법령의 제정ㆍ개정이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 대지나 건축물이 이 법에 맞지 아니하게 된 경우에는 대통령령으로 정하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 건축을 허가할 수 있다.제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. (단서 생략)② ∼ ⑪ (생 략)제12조(건축복합민원 일괄협의회) ① 허가권자는 제11조에 따라 허가를 하려면 해당 용도ㆍ규모 또는 형태의 건축물을 건축하려는 대지에 건축하는 것이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제54조, 제56조부터 제62조까지 및 제76조부터 제82조까지의 규정과 그 밖에 대통령령으로 정하는 관계 법령의 규정에 맞는지를 확인하고, 제10조제6항 각 호와 같은 조 제7항 또는 제11조제5항 각 호와 같은 조 제6항의 사항을 처리하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 건축복합민원 일괄협의회를 개최하여야 한다.② (생 략)「건축법 시행령」제2조(정의) 이 영에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. ∼ 3. (생 략)4. "재축"이란 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해(災害)로 멸실된 경우 그 대지에 다음 각 목의 요건을 모두 갖추어 다시 축조하는 것을 말한다.가. 연면적 합계는 종전 규모 이하로 할 것나. 동(棟)수, 층수 및 높이는 다음의 어느 하나에 해당할 것1) 동수, 층수 및 높이가 모두 종전 규모 이하일 것2) 동수, 층수 또는 높이의 어느 하나가 종전 규모를 초과하는 경우에는 해당 동수, 층수 및 높이가 「건축법」(이하 "법"이라 한다), 이 영 또는 건축조례(이하 "법령등"이라 한다)에 모두 적합할 것5. ∼ 19. (생 략)제6조의2(기존의 건축물 등에 대한 특례) ① (생 략)② 허가권자는 기존 건축물 및 대지가 법령의 제정ㆍ개정이나 제1항 각 호의 사유로 법령등에 부적합하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건축을 허가할 수 있다.1. 기존 건축물을 재축하는 경우2. ∼ 7. (생 략)③ (생 략)제10조(건축복합민원 일괄협의회) ① 법 제12조제1항에서 "대통령령으로 정하는 관계 법령의 규정"이란 다음 각 호의 규정을 말한다.1. ∼ 10. (생 략)11. 「주차장법」 제19조, 제19조의2 및 제19조의412. ∼ 21. (생 략)② ∼ ⑥ (생 략)「주차장법」제19조(부설주차장의 설치) ① 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역, 같은 법 제51조제3항에 따른 지구단위계획구역 및 지방자치단체의 조례로 정하는 관리지역에서 건축물, 골프연습장, 그 밖에 주차수요를 유발하는 시설(이하 "시설물"이라 한다)을 건축하거나 설치하려는 자는 그 시설물의 내부 또는 그 부지에 부설주차장(화물의 하역과 그 밖의 사업 수행을 위한 주차장을 포함한다. 이하 같다)을 설치하여야 한다.② ∼ ⑫ (생 략)제19조의2(부설주차장 설치계획서) 부설주차장을 설치하는 자는 시설물의 건축 또는 설치에 관한 허가를 신청하거나 신고를 할 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 부설주차장 설치계획서를 제출하여야 한다. (단서 생략)
질문: 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제15조제1항의 승용승강기를 「건축법」 제64조제3항에 따른 피난용승강기 구조로 할 수 있는지 여부(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제15조제2항 등 관련)
답변: 「건축법」은 건축물의 대지ㆍ구조ㆍ설비 기준 및 그 용도 등에 관한 일반적인 기준을 규정하고 있는 반면,「주택법」은 건축물 중 주택의 건설ㆍ공급 등에 관한 사항을 규정하면서 제3조에서는 주택의 건설 및 공급에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는같은 법에서 정하는 바에 따른다고 규정하고 있고,주택건설기준규정 제8조제3항에서는 주택의 건설기준, 부대시설ㆍ복리시설의 설치기준에 관하여 같은 영에서 규정한 사항 외에는「건축법」등이 정하는 바에 따른다고 규정하고 있는바, 주택법령에서 규정하고 있지 않은 일반적인 건축 기준은 건축법령을 적용하고, 건축법령에서 정한 사항과 동일한 사항에 대해 주택법령에서 특별히 달리 규정한 경우에는 건축법령의 적용이 배제된다고 할 것입니다.
(각주: 법제처 2018. 4. 11.회신 18-0038 해석례및 법제처 2021. 2. 9.회신 20-0604 해석례참조 )그런데「건축법」 제64조제1항 및「건축물의 설비기준 등에 관한 규칙」 별표 1의2에 따른 승용승강기 설치기준과 별개로,주택건설기준규정 제15조제1항 및주택건설기준규칙 제4조에서는 6층 이상인 공동주택에 설치해야 하는 승용승강기의 규모 및 설치대수 기준을 달리 정하고 있고, 주택건설기준규정 제15조제5항에서는 같은 조 제1항부터 제3항까지에 따른 승용승강기ㆍ비상용승강기 및 화물용승강기의 구조와 그 승강장의 구조에 관해 「건축법」 제64조를 준용한다고 규정하고 있으므로, 6층 이상인 공동주택에 설치하는 승용승강기의 설치기준에 대해서는 주택건설기준규정 제15조제1항 및 주택건설기준규칙 제4조가 건축법령에 대한 특별한 규정으로서 배타적으로 적용되고, 다만 승강기 및 승강장의 구조에 한정하여 「건축법」 제64조가 준용된다고 보아야 합니다.
(각주: 법제처 2018. 4. 11.회신 18-0038 해석례참조 )그리고 주택건설기준규정 제15조제2항에서는 10층 이상인 공동주택의 경우 같은 조 제1항의 승용승강기를 비상용승강기의 구조로 해야 한다고 규정하여, 주택건설기준규정 제15조제1항 및 주택건설기준규칙 제4조의 설치기준에 따른 승용승강기는 비상용승강기 구조로 설치되어야 한다는 것을 명확히 하고 있는데, 해당 공동주택이 고층건축물에도 해당하여 「건축법」 제64조제3항에 따라 피난용승강기를 설치한다는 이유만으로, 피난용승강기를 주택건설기준규정에 따라 설치해야 하는 승용승강기 대수에 포함하여, 피난용승강기 대수를 제외한 승용승강기에 대해서만 비상용승강기 구조로 설치하면 된다고 보는 것은 명문 규정에 반하는 해석입니다.
아울러 재난 발생 시 거주자의 피난활동을 돕기 위해 고층건축물에 피난용승강기를 설치할 것을 규정한 「건축법」 제64조제3항과 비상 시 소방관의 소화ㆍ구조 활동을 원활히 하기 위해 10층 이상의 공동주택에 승용승강기를 비상용승강기의 구조로 설치할 것을 규정한 주택건설기준규정 제15조제2항은 각각 입법목적과 규율 대상을 서로 달리하고 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
따라서 이 사안과 같이 10층 이상의 공동주택이 고층건축물에도 해당하여 주택건설기준규정 제15조제1항 및 제2항에 따라 설치하는 승용승강기를 비상용승강기의 구조로 하고, 「건축법」 제64조제3항에 따라 피난용승강기를 설치해야 하는 경우, 주택건설기준규정 제15조제1항 및 주택건설기준규칙 제4조의 설치기준에 따라 설치대수가 산정되는 승용승강기는 모두 비상용승강기 구조로 설치해야 하므로, 피난용승강기는 해당 승용승강기 대수 외에 추가로 설치해야 한다고 보아야 합니다.
※ 법령정비 권고사항공동주택이 고층건축물에도 해당하여 「건축법」 제64조제3항에 따라 피난용승강기를 설치해야 하는 경우, 해당 피난용승강기가 주택건설기준규정 제15조제1항 및 주택건설기준규칙 제4조의 설치기준에 따라 산정되는 승용승강기 설치대수에 포함되도록 할 필요성이 있는지를 정책적으로 검토하여 명확히 규정할 필요가 있습니다.
＜관계 법령＞건축법제64조(승강기) ① 건축주는 6층 이상으로서 연면적이 2천제곱미터 이상인 건축물(대통령령으로 정하는 건축물은 제외한다)을 건축하려면 승강기를 설치하여야 한다. 이 경우 승강기의 규모 및 구조는 국토교통부령으로 정한다.② 높이 31미터를 초과하는 건축물에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 제1항에 따른 승강기뿐만 아니라 비상용승강기를 추가로 설치하여야 한다. 다만, 국토교통부령으로 정하는 건축물의 경우에는 그러하지 아니하다.③ 고층건축물에는 제1항에 따라 건축물에 설치하는 승용승강기 중 1대 이상을 대통령령으로 정하는 바에 따라 피난용승강기로 설치하여야 한다. ＜신설 2018. 4. 17.＞주택건설기준 등에 관한 규정제15조(승강기등) ① 6층 이상인 공동주택에는 국토교통부령이 정하는 기준에 따라 대당 6인승 이상인 승용승강기를 설치하여야 한다. 다만, 「건축법 시행령」 제89조의 규정에 해당하는 공동주택의 경우에는 그러하지 아니하다.② 10층 이상인 공동주택의 경우에는 제1항의 승용승강기를 비상용승강기의 구조로 하여야 한다.③ (생 략)⑤ 「건축법」 제64조는 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 승용승강기ㆍ비상용승강기 및 화물용승강기의 구조 및 그 승강장의 구조에 관하여 이를 준용한다.
질문: 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제46조제3항 및 제4항에 따른 “면적이 150제곱미터”가 어린이놀이터 1개소의 면적을 의미하는지 여부(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제46조 등 관련)
답변: 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제46조제2항에서 “1개소의 면적은 300제곱미터 이상”이라고 규정하고 있는데 반해, 같은 조 제3항 및 제4항은 “1개소의 면적”이라는 용어가 없으므로 “면적이 150제곱미터”란 해당 주택단지에 설치된 어린이놀이터 전체 면적의 합계를 의미하는 것이라고 주장할 수 있으나, 같은 조 제3항은 어린이놀이터 면적이 150제곱미터 이상인 경우 건축물의 외벽 각 부분, 인접대지경계선, 주택단지안의 도로 또는 주차장으로부터 일정한 거리 이상을 두도록 규정하고 있고, 같은 조 제4항은 어린이놀이터의 폭을 9미터 이상으로 하여야 하나 면적이 150제곱미터 미만인 경우에는 폭을 6미터 이상으로 한다고 규정하고 있는바, 같은 규정 제46조의 규정체계에 비추어 보면, 같은 조 제3항 및 제4항은 같은 조 제1항에 따라 산정된 일정 면적 이상의 어린이놀이터를 설치하는 경우 지켜야 하는 어린이놀이터 각각의 설치기준을 정한 것으로 판단됩니다.
만일, 제46조제3항 및 제4항의 설치기준을 1개소의 면적이 150제곱미터 미만이나 해당 주택단지에 설치된 어린이놀이터 전체 면적의 합계가 150제곱미터 이상인 경우에도 적용한다면 시설 설치자에게 지나친 부담을 주는 것으로서 불합리하다 할 것입니다.
따라서, 100세대 미만의 주택단지에 2개소 이상의 어린이놀이터를 설치하는 경우「주택건설기준 등에 관한 규정」 제46조제3항 및 제4항에 따른 “면적이 150제곱미터”란 어린이놀이터 1개소의 면적을 의미합니다.
질문: 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제15조제1항의 승용승강기를 「건축법」 제64조제3항에 따른 피난용승강기 구조로 할 수 있는지 여부(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제15조제2항 등 관련)
답변: 「건축법」은 건축물의 대지ㆍ구조ㆍ설비 기준 및 그 용도 등에 관한 일반적인 기준을 규정하고 있는 반면,「주택법」은 건축물 중 주택의 건설ㆍ공급 등에 관한 사항을 규정하면서 제3조에서는 주택의 건설 및 공급에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는같은 법에서 정하는 바에 따른다고 규정하고 있고, 주택건설기준규정 제8조제3항에서는 주택의 건설기준, 부대시설ㆍ복리시설의 설치기준에 관하여 같은 영에서 규정한 사항 외에는「건축법」등이 정하는 바에 따른다고 규정하고 있는바, 주택법령에서 규정하고 있지 않은 일반적인 건축 기준은 건축법령을 적용하고, 건축법령에서 정한 사항과 동일한 사항에 대해 주택법령에서 특별히 달리 규정한 경우에는 건축법령의 적용이 배제된다고 할 것입니다.
(각주: 법제처 2018. 4. 11.회신 18-0038 해석례및 법제처 2021. 2. 9.회신 20-0604 해석례참조 )그런데「건축법」 제64조제1항 및「건축물의 설비기준 등에 관한 규칙」 별표 1의2에 따른 승용승강기 설치기준과 별개로, 주택건설기준규정 제15조제1항 및주택건설기준규칙 제4조에서는 6층 이상인 공동주택에 설치해야 하는 승용승강기의 규모 및 설치대수 기준을 달리 정하고 있고, 주택건설기준규정 제15조제5항에서는 같은 조 제1항부터 제3항까지에 따른 승용승강기ㆍ비상용승강기 및 화물용승강기의 구조와 그 승강장의 구조에 관해 「건축법」 제64조를 준용한다고 규정하고 있으므로, 6층 이상인 공동주택에 설치하는 승용승강기의 설치기준에 대해서는 주택건설기준규정 제15조제1항 및 주택건설기준규칙 제4조가 건축법령에 대한 특별한 규정으로서 배타적으로 적용되고, 다만 승강기 및 승강장의 구조에 한정하여 「건축법」 제64조가 준용된다고 보아야 합니다.
(각주: 법제처 2018. 4. 11.회신 18-0038 해석례참조 )그리고 주택건설기준규정 제15조제2항에서는 10층 이상인 공동주택의 경우 같은 조 제1항의 승용승강기를 비상용승강기의 구조로 해야 한다고 규정하여, 주택건설기준규정 제15조제1항 및 주택건설기준규칙 제4조의 설치기준에 따른 승용승강기는 비상용승강기 구조로 설치되어야 한다는 것을 명확히 하고 있는데, 해당 공동주택이 고층건축물에도 해당하여 「건축법」 제64조제3항에 따라 피난용승강기를 설치한다는 이유만으로, 피난용승강기를 주택건설기준규정에 따라 설치해야 하는 승용승강기 대수에 포함하여, 피난용승강기 대수를 제외한 승용승강기에 대해서만 비상용승강기 구조로 설치하면 된다고 보는 것은 명문 규정에 반하는 해석입니다.
아울러 재난 발생 시 거주자의 피난활동을 돕기 위해 고층건축물에 피난용승강기를 설치할 것을 규정한 「건축법」 제64조제3항과 비상 시 소방관의 소화ㆍ구조 활동을 원활히 하기 위해 10층 이상의 공동주택에 승용승강기를 비상용승강기의 구조로 설치할 것을 규정한 주택건설기준규정 제15조제2항은 각각 입법목적과 규율 대상을 서로 달리하고 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
따라서 이 사안과 같이 10층 이상의 공동주택이 고층건축물에도 해당하여 주택건설기준규정 제15조제1항 및 제2항에 따라 설치하는 승용승강기를 비상용승강기의 구조로 하고, 「건축법」 제64조제3항에 따라 피난용승강기를 설치해야 하는 경우, 주택건설기준규정 제15조제1항 및 주택건설기준규칙 제4조의 설치기준에 따라 설치대수가 산정되는 승용승강기는 모두 비상용승강기 구조로 설치해야 하므로, 피난용승강기는 해당 승용승강기 대수 외에 추가로 설치해야 한다고 보아야 합니다.
※ 법령정비 권고사항공동주택이 고층건축물에도 해당하여 「건축법」 제64조제3항에 따라 피난용승강기를 설치해야 하는 경우, 해당 피난용승강기가 주택건설기준규정 제15조제1항 및 주택건설기준규칙 제4조의 설치기준에 따라 산정되는 승용승강기 설치대수에 포함되도록 할 필요성이 있는지를 정책적으로 검토하여 명확히 규정할 필요가 있습니다.
＜관계 법령＞건축법제64조(승강기) ① 건축주는 6층 이상으로서 연면적이 2천제곱미터 이상인 건축물(대통령령으로 정하는 건축물은 제외한다)을 건축하려면 승강기를 설치하여야 한다. 이 경우 승강기의 규모 및 구조는 국토교통부령으로 정한다.② 높이 31미터를 초과하는 건축물에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 제1항에 따른 승강기뿐만 아니라 비상용승강기를 추가로 설치하여야 한다. 다만, 국토교통부령으로 정하는 건축물의 경우에는 그러하지 아니하다.③ 고층건축물에는 제1항에 따라 건축물에 설치하는 승용승강기 중 1대 이상을 대통령령으로 정하는 바에 따라 피난용승강기로 설치하여야 한다. ＜신설 2018. 4. 17.＞주택건설기준 등에 관한 규정제15조(승강기등) ① 6층 이상인 공동주택에는 국토교통부령이 정하는 기준에 따라 대당 6인승 이상인 승용승강기를 설치하여야 한다. 다만, 「건축법 시행령」 제89조의 규정에 해당하는 공동주택의 경우에는 그러하지 아니하다.② 10층 이상인 공동주택의 경우에는 제1항의 승용승강기를 비상용승강기의 구조로 하여야 한다.③ (생 략)⑤ 「건축법」 제64조는 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 승용승강기ㆍ비상용승강기 및 화물용승강기의 구조 및 그 승강장의 구조에 관하여 이를 준용한다.
질문: 주택건설사업계획 승인 대상이 아닌 주택건설사업을 토지소유자가 시행하려는 경우 등록사업자와 공동으로 사업을 시행할 수 있는지 여부(「주택법」 제5조제1항 등 관련)
답변: 「주택법」 제4조제1항 및같은 법 시행령 제14조에서는 연간 단독주택의 경우 20호, 공동주택의 경우 20세대, 도시형 생활주택의 경우 30세대 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자에 대하여 자본금과 기술인력 등의 요건을 갖추어 주택건설사업의 등록을 하도록 규정하고 있으면서같은 법 제5조제1항에서는 토지소유자가 주택을 건설하는 경우에는 “같은 법 제4조제1항에도 불구하고” 대통령령으로 정하는 바에 따라 다른 등록사업자(각주: 「주택법」 제4조에 따라 등록을 한 자를 말하며, 이하 같음. )와 공동으로 주택건설사업을 시행할 수 있다고 규정함으로써 예외적으로 등록 의무를 면제해주고 있는바, 이러한 예외 규정을 해석할 때에는 합리적인 이유 없이 문언의 의미를 확대하거나 그 적용범위를 확장해서 해석해서는 안되고 보다 엄격하게 해석할 필요가 있다고 할 것입니다.
(각주: 법제처 2012. 11. 3.회신 12-0596 해석례참조 )그런데「주택법」 제5조제1항에서는 토지소유자가 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 데 필요한 사항을 대통령령으로 정하도록 위임하고 있고 그 위임에 따른같은 법 시행령 제16조제1항에서는 토지소유자와 등록사업자로 하여금 일정한 요건을 갖추어같은 법 제15조에 따른 사업계획(이하 “사업계획”이라 함)의 승인을 신청하도록 규정하고 있을뿐 사업계획 승인 대상이 아닌 주택건설사업의 공동시행 요건 등에 관하여는 규정하고 있지 않습니다.
또한 「주택법」 제5조제1항 후단에서는 토지소유자가 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우 이들을 “공동사업주체”로 본다고 규정하고 있는데 같은 법 제2조제10호에 따르면 “사업주체”란 사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 자를 말한다고 규정하고 있습니다.
그렇다면 주택법령 관련 조문의 내용 및 각 조문 간의 체계적인 관계를 고려할 때 토지소유자와 등록사업자가 공동으로 주택건설사업을 시행하는 경우를 규정한 같은 법 제5조제1항은 같은 법 제15조제1항에 따른 사업계획 승인 대상 사업에 대하여 적용되는 것으로 보아야 합니다.
＜관계 법령＞「주택법」제4조(주택건설사업 등의 등록) ① 연간 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관에게 등록하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다.1. ∼ 6. (생 략)② (생 략)제5조(공동사업주체) ① 토지소유자가 주택을 건설하는 경우에는 제4조제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 제4조에 따라 등록을 한 자(이하 "등록사업자"라 한다)와 공동으로 사업을 시행할 수 있다. 이 경우 토지소유자와 등록사업자를 공동사업주체로 본다.② ∼ ④ (생 략)제15조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.1.ㆍ2. (생 략)② ∼ ⑥ (생 략)「주택법 시행령」제14조(주택건설사업자 등의 범위 및 등록기준 등) ① 법 제4조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수(戶數) 또는 세대수를 말한다.1. 단독주택의 경우: 20호2. 공동주택의 경우: 20세대. 다만, 도시형 생활주택(제10조제2항제1호의 경우를 포함한다)은 30세대로 한다.② ∼ ④ (생 략)제27조(사업계획의 승인) ① 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수 및 세대수를 말한다.1. 단독주택: 30호. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 단독주택의 경우에는 50호로 한다.가. 법 제2조제24호 각 목의 어느 하나에 해당하는 공공사업에 따라 조성된 용지를 개별 필지로 구분하지 아니하고 일단(一團)의 토지로 공급받아 해당 토지에 건설하는 단독주택나. 「건축법 시행령」 제2조제16호에 따른 한옥2. 공동주택: 30세대(리모델링의 경우에는 증가하는 세대수를 기준으로 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설(리모델링의 경우는 제외한다)하는 경우에는 50세대로 한다.가. 다음의 요건을 모두 갖춘 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택1)ㆍ2) (생 략)나. (생 략)② ∼ ⑥ (생 략)
질문: 주택건설사업계획 승인으로 도ㆍ시군관리계획 결정 의제시 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주민의견 청취절차 등을 거쳐야 하는지 여부(「주택법」 제19조 등 관련)
답변: 「주택법」 제15조제1항에서는 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 사업계획승인권자에게 사업계획승인을 받아야 한다고 규정하고 있고,같은 법 제19조제1항제5호에서는 사업계획승인권자가 같은 조 제3항에 따라 관계 행정기관의 장과의 협의를 거쳐같은 법 제15조에 따른 주택건설사업계획을 승인한 때에는국토계획법 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획의 결정을 받은 것으로 의제하고 있습니다.
한편,국토계획법 제25조제1항 및 제2항에서는 도시ㆍ군관리계획은 광역도시계획과 도시ㆍ군기본계획에 부합되도록 하되, 도시ㆍ군관리계획을 입안할 때에는 도시ㆍ군관리계획도서와 이를 보조하는 계획설명서를 작성하도록 규정하고 있고,같은 법 제28조제1항본문 및 제5항에서는 도시ㆍ군관리계획을 입안할 때에는 주민의 의견 및 해당 지방의회의 의견을 들어야 한다고 규정하고 있으며,같은 법 제30조제1항에서는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사는 도시ㆍ군관리계획을 결정하려면 관계 행정기관의 장과 미리 협의하여야 하고, 국토교통부장관이 도시ㆍ군관리계획을 결정하려면 관계 중앙행정기관의 장과 미리 협의하도록 규정하고 있으며,같은 법 제50조에서는 지구단위계획구역 및 지구단위계획은 도시ㆍ군관리계획으로 결정하도록 규정하고 있습니다.
이 사안은「주택법」 제19조제1항제5호에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받아국토계획법 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획의 결정을 받은 것으로 의제하는 경우에 국토계획법 제28조에 따라 주민의 의견 및 지방의회의 의견을 들어야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 인ㆍ허가 의제(擬制)제도는 복합민원이나 대규모 개발사업과 같이 하나의 목적사업을 수행하기 위하여 여러 법률에서 규정된 인ㆍ허가 등을 받아야 하는 경우 관할 행정관청과 관련 행정절차를 일원화함으로써 종합적 관점에서 검토하고, 해당 사업을 효율적으로 수행할 수 있도록 그 창구를 단일화하고 절차를 간소화하며 비용과 시간을 절감함으로써 국민의 권익을 보호하려는 취지에서 도입된 것으로서 일반적으로 주된 인ㆍ허가가 있으면 다른 법률에 따른 인ㆍ허가가 있는 것으로 보도록 의제하고 있습니다(대법원 2015. 7. 9. 선고 2015두39590 판결례참조 및 법제처 2009. 11. 27.회신 09-0353 해석례참조).그런데, 「주택법」 제19조에서 인ㆍ허가의제 제도를 도입한 것도 주택건설사업계획이 승인되면 그 시행에 필요한 다른 법률의 인ㆍ허가 등을 받은 것으로 간주하여 주택건설사업 절차를 간소화하고 해당 주택건설사업계획의 시행을 촉진하려는 것이라고 할 것이므로, 「주택법」 제19조제1항 및 제3항에 따라 사업계획승인권자가 국토계획법에 따른 도ㆍ시군관리계획을 결정하는 관계 행정기관의 장과 협의를 거쳐 주택건설사업계획을 승인을 하였다면 국토계획법 제30조에 따른 도ㆍ시군관리계획의 결정을 받은 것으로 보아야 할 것이며, 그 절차와 별도로 국토계획법 제28조에서 정하고 있는 의견청취 절차를 반드시 거쳐야 하는 것은 아니라고 할 것입니다(대법원 1992. 11. 10. 선고 92누1162 판결례참조).더욱이, 국토계획법 제9조에서는 중앙행정기관의 장이나 지방자치단체의 장은 다른 법률에서 국토계획법에 따른 도시ㆍ군관리계획의 결정을 의제하는 내용이 포함되어 있는 계획을 허가ㆍ인가ㆍ승인 또는 결정하려면 반드시 도시계획위원회의 심의는 거치도록 규정하고 있는바, 이는 다른 법률에서 도ㆍ시군관리계획의 결정을 받은 것으로 의제하는 경우에 국토계획법에 따른 의견청취 절차를 생략할 수 있다는 것을 전제로 하고 있다고 보아야 할 것입니다.
따라서, 「주택법」 제19조제1항제5호에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받아 국토계획법 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획의 결정을 받은 것으로 의제하는 경우에 국토계획법 제28조에 따라 주민의 의견 및 지방의회의 의견을 들어야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.
질문: 주택건설대지에 대한 매매대금을 완납하였으나 등기가 되어 있지 않은 경우 주택건설사업계획의 승인을 하지 않을 수 있는지(「주택법」 제21조제1항제1호 등)
답변: 먼저 매매 등 물권변동에 관하여 형식주의를 채택하고 있는 현행「민법」체계 하에서는 매매로 인한 소유권의 이전은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 할 것인바,(각주: 「민법」 제186조 참조)「주택법」 제21조제1항제1호에 따른 소유권 확보 여부에 관하여도「부동산등기법」에 따라 등기되었는지를 기준으로 확인하는 것이 현행 법체계 하에서 타당하다는 점,(각주: 법제처 2021. 4. 19.회신 21-0069 해석례등 참조) 다음으로 등기가 되어 있지 않은 경우에도 소유권을 인정해주려는 경우에는 개별 법률에서 ‘사실상의 소유권’이 있는지에 따라 판단할 수 있도록 그 근거를 명시하고 있는데(각주: 「지방세법」 제107조제1항, 제120조제1항, 「조세특례제한법 시행령」 제104조의13제1항 등 참조),「주택법」 제21조제1항제1호에서는 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 80퍼센트 이상을 “사용할 수 있는 권원(權原)”을 확보하는 경우를 예외적으로 규정하고 있을 뿐, 이 사안과 같이 주택조합이 등록사업자와 공동으로 시행하는 경우에는 보다 엄격한 요건인 95퍼센트 이상의 “소유권”을 확보하도록 규정하고 있으나, 그 소유권의 확보에 대해 ‘사실상의 소유권’이 있는지를 판단할 수 있도록 하는 예외는 명시적으로 규정하고 있지 않은 점 등을 종합하여볼 때,「주택법」 제21조제1항제1호에 따른 소유권을 확보하였는지 여부에 대해서도 「부동산등기법」에 따라 등기되었는지 여부를 기준으로 확인해야 할 것입니다.
특히「주택법」 제15조제1항본문에서는 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 사업계획승인권자에게 주택건설사업계획승인을 받아야 한다고 규정하고 있고,같은 법 시행규칙 제12조제8항에서는같은 법 제15조제1항에 따라 주택건설사업계획승인을 신청받은 사업계획승인권자는「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 토지등기사항증명서(각주: 사업주체가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외함)를 확인하여야 한다고 규정하고 있는데, 주택건설사업계획승인시 토지등기사항증명서 외에 소유권 확보 여부를 검토하기 위하여 제출하거나 확인해야 하는 별도의 서류는 주택법령에서 규정하고 있지 아니한바, 사업계획승인권자가 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하려는 지역주택조합에 대하여 주택사업시행계획승인을 하기 위해서는「주택법」 제21조제1항제1호에 따라 주택건설대지의 소유권이 있는지를 확인해야 하고, 그 소유권의 확보 여부는「부동산등기법」에 따른 등기사항증명서를 통해 확인하도록 하고 있으므로, 이 사안에서와 같이 주택건설대지에 관한 매매계약을 체결하고 대금을 완납하였으나「부동산등기법」에 따른 등기를 하지 않은 경우에는 등기사항증명서로 소유권이 있는지 여부를 확인할 수 없으므로 주택건설사업계획승인을 하지 않을 수 있습니다.
더욱이 주택건설사업과 같은 개발사업의 경우 주택을 건설하기 위하여 대지를 확보하고 주택을 건설하는 과정에서 다수의 이해관계인이 그 이해를 달리하여 존재하게 되므로(각주:서울고등법원 2013. 3. 14. 선고 2012누10040 판결례참조), 주택건설사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 법적 문제를 사전에 예방하고 법률관계를 명확히 하여야 할 것인데, 이 사안과 같이 주택건설대지의 소유권에 관한 등기가 되어 있지 않은 경우에는 소유권 확보 요건을 충족하는지 여부를 확인할 수 없으므로 주택건설사업계획승인을 하지 않을 수 있다고 보는 것이 주택건설사업의 특성 및 주택건설사업계획승인 제도의 취지를 고려할 때 합리적인 해석이라고 할 것입니다.
따라서 이 사안의 경우, 사업계획승인권자는「주택법」 제21조제1항제1호에 따른 소유권 확보 여부를 확인할 수 없다는 이유로 주택건설사업계획승인을 하지 않을 수 있습니다.
＜관계 법령＞주택법제15조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 “사업계획승인권자”라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.1.ㆍ2. (생 략)② ～ ⑥ (생 략)제21조(대지의 소유권 확보 등) ① 제15조제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.1.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획(이하 “지구단위계획”이라 한다)의 결정(제19조제1항제5호에 따라 의제되는 경우를 포함한다)이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원(權原)[제5조제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)의 경우에는 95퍼센트 이상의 소유권을 말한다. 이하 이 조, 제22조 및 제23조에서 같다]을 확보하고(국공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 사업계획승인권자에게 제출하는 경우에는 확보한 것으로 본다), 확보하지 못한 대지가 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우2. ～ 4. (생 략)
질문: 주차차단기 설치의 장기수선계획 반영 여부(「공동주택관리법」 제29조제1항 등 관련)
답변: 「공동주택관리법」 제2조제1항제1호에서는 “공동주택”이란 일반인에게 분양되는 복리시설을 제외한 주택 및 시설로서「주택법」 제2조제3호에 따른 공동주택(가목),「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일한 건축물로 건축하는 건축물(나목),「주택법」 제2조제13호에 따른 부대시설 및 같은 조 제14호에 따른 복리시설(다목)을 말한다고 규정하고 있고,「공동주택관리법」 제2조제1항제18호에서는 “장기수선계획”이란 공동주택을 오랫동안 안전하고 효율적으로 사용하기 위하여 필요한 주요 시설의 교체 및 보수 등에 관하여같은 법 제29조제1항에 따라 수립하는 계획을 말한다고 규정하고 있습니다.
또한,「공동주택관리법」 제29조제1항에서는 300세대 이상의 공동주택 등을 건설ㆍ공급하는 사업주체 또는「주택법」 제66조제1항 및 제2항에 따라 리모델링을 하는 자는 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 사용검사를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 한다고 규정하고 있으며,「공동주택관리법」 제29조제2항전단에서는 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하도록 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다고 규정하고 있습니다.
한편, 장기수선계획의 수립기준을 규정하고 있는 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1에서는 주차차단기를 전면교체하는 경우에는 그 수선주기를 10년, 수선율을 100퍼센트로 규정하고 있는바,이 사안은 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1에 규정되어 있는 주요시설인 주차차단기의 전면교체 외에 주차차단기를 신설하는 경우 입주자대표회의와 관리주체는 해당 시설을 신설하기 전에 장기수선계획에 반영하여야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「공동주택관리법」 제29조제1항 및 같은 법 시행령 제30조에서는 300세대 이상의 공동주택 등을 건설ㆍ공급하는 사업주체에게 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하도록 규정하고 있는바, 「공동주택관리법」 제29조제1항에서 공동주택의 공용부분에 대하여 장기수선계획을 수립하도록 규정한 취지는 공동주택 공용부분 주요시설의 노후화는 신체의 안전 및 생활의 안정을 위협하게 되고 시간이 경과할수록 건축물의 수선ㆍ유지에 필요한 소요액이 기하급수적으로 증가하게 된다는 점을 고려하여 미리 주요시설의 수선 계획을 세움으로써 공동주택 공용부분 주요시설을 적기에 교체ㆍ보수할 수 있도록 하기 위한 것입니다(대법원 2008. 10. 2. 선고 2005마988 결정례 참조).그리고, 「공동주택관리법」 제29조제1항 및 같은 법 시행령 제30조 전단의 위임에 따라 「공동주택관리법 시행규칙」 제7조제1항 및 별표 1에서는 장기수선계획의 구체적인 수립기준으로서 각 시설별 수선공사의 종류, 수선방법, 수선주기, 수선율을 규정하면서, 공동주택에 보편적으로 존재하는 공용부분 중 특히 공동주택 노후화 방지 및 입주자의 주거 안정을 위하여 정기적인 수선ㆍ유지가 필수적인 주요시설을 장기수선계획의 수립 대상으로 규정하고 있는바, 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1에 규정되어 있는 공동주택의 주요시설은 공동주택에 존재하는 공용부분 중 장기수선계획을 수립ㆍ조정할 때 반드시 포함하여야 하는 최소한의 시설범위에 관한 기준이라 할 것이므로,현재 주요시설이 설치되어 있지 않다고 하더라도 그 시설을 새로이 설치하려면 장기수선계획에 반영하여 장기수선계획에 따라 신설하여야 할 것입니다(법제처 2014. 2. 27. 회신 13-0650, 14-0076 해석례 참조).또한, 「공동주택관리법」 제29조제2항 및 제3항에서는 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 조정하도록 하고 있으며, 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다고 규정하고 있는바, 이미 장기수선계획을 수립하였음에도 사정변경으로 인하여 이를 조정할 수 있다고 규정한 것은 장기수선계획 수립 대상의 범위를 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1에 규정되어 있는 교체ㆍ수리 등의 수선방법으로 한정하지 않음을 전제로 한다고 봄이 합리적이라 할 것이므로(법제처 2013. 11. 13.회신 13-0412 해석례참조), 공동주택의 주요시설을 신설하는 경우에도 장기수선계획의 수립 대상에 포함된다고 보는 것이 상당하다고 할 것입니다.
따라서, 「공동주택관리법 시행규칙」 별표 1에 규정되어 있는 주요시설인 주차차단기의 전면교체 외에 주차차단기를 신설하는 경우에도 입주자대표회의와 관리주체는 해당 시설을 신설하기 전에 장기수선계획에 반영하여야 할 것입니다.