질문: 단지를 구분하는 숫자 표시를 제외한 나머지 부분의 단지 명칭이 동일한 경우, 두 개의 공동주택단지를 하나로 볼 수 있는지 여부(「공동주택관리법」 제2조제1항제3호 등 관련)
답변: 가. 질의 가에 관하여「공동주택관리법」 제2조제1항제3호에서는 “공동주택단지”란「주택법」 제2조제12호에 따른 주택단지를 말한다고 규정하고 있고,「주택법」 제2조제12호에서는 “주택단지”란같은 법 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단의 토지를 말하되(본문), 철도ㆍ고속도로ㆍ자동차전용도로, 폭 20미터 이상인 일반도로 등의 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다고 규정하고 있고,같은 법 제15조제1항에서는 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 등의 사업계획승인권자에게 사업계획승인을 받아야 한다고 규정하고 있는바,이 사안은 서로 다른 주택건설사업계획에 따라 인접한 두 개의 필지에 각각 건설된 두 개의 공동주택단지의 명칭이 단지를 구분하는 숫자 표시를 제외하고 같은 경우 두 개의 공동주택단지를 동일한 공동주택단지로 볼 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 법의 해석에 있어서는 법령에 사용된 문언의 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고, 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 다른 해석방법은 제한될 수밖에 없다고 할 것인데(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례참조), 「공동주택관리법」 제2조제1항제3호 및 「주택법」 제2조제12호에서는 “공동주택단지”를 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하려는 자가 “주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아” 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하는 데에 사용되는 “일단의 토지”로 규정하고 있는바, 「공동주택관리법」 및 「주택법」은 동일한 주택단지인지 여부를 판단하는 기준을 해당 주택의 건설사업 또는 해당 주택이 건립된 부지의 대지조성사업을 할 당시 “하나의 사업계획으로 승인받아” 주택이 건설되거나 대지가 조성되었는지의 여부에 두고 있는 것이 문언 상 명백하다고 할 것이므로(대법원 2005. 6. 24. 선고 2003다55455 판결례참조), 인접한 두 개의 필지에 유사한 명칭으로 두 개의 공동주택단지가 설립되었더라도 이들 공동주택단지가 서로 다른 주택건설사업계획의 승인에 따라 각각 건설된 것이라면 해당 공동주택단지들을 동일한 공동주택단지로 보기는 어렵다 할 것입니다.
또한, 공동주택법령에서는 서로 다른 주택건설사업계획의 승인으로 건설된 공동주택단지의 명칭이 동일한 경우 동일한 공동주택단지로 볼 수 있다는 명문의 규정을 별도로 두고 있지 않고, 허가권자가 서로 다른 주택건설사업계획의 승인으로 건설된 각 공동주택단지의 명칭을 숫자 표시를 제외하고 같은 것으로 허가했다고 하더라도 허가권자가 그 전체 부지를 동일한 주택단지로 본다는 공적 견해를 표시한 것으로 보기는 어렵다고 할 것입니다(수원지방법원 2013. 6. 20. 선고 2012구합12595 판결례 참조).한편, 「주택법」 제2조제12호 각 목의 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다고 규정하고 있으므로 인접한 주택단지와 같은 호 각 목의 시설로 분리되지 않는 주택단지는 동일한 주택단지로 볼 수 있다는 의견이 있을 수 있으나, 해당 규정은 동일한 주택단지라도 해당 단지가 토지가 철도ㆍ도로 등의 시설로 분리되어 있다면 각각 별개의 주택단지로 본다는 것일 뿐, 토지가 「주택법」 제2조제12호 각 목의 시설로 분리되어 있지 않고 상호 인접한 별개의 주택단지를 동일한 주택단지로 볼 수 있다는 것을 의미하는 것은 아니라고 할 것입니다.
따라서, 서로 다른 주택건설사업계획에 따라 인접한 두 개의 필지에 각각 건설된 두 개의 공동주택단지의 명칭이 단지를 구분하는 숫자 표시를 제외하고 같은 경우 두 개의 공동주택단지를 동일한 공동주택단지로 볼 수는 없을 것입니다.
나. 질의 나에 관하여「공동주택관리법」 제2조제8호에서는 “입주자대표회의”란 공동주택의 입주자와 사용자(이하 “입주자등”이라 함)를 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 같은 법 제14조에 따라 구성하는 자치 의결기구를 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제8조제1항에서는 입주자대표회의는 해당 공동주택의 관리에 필요하다고 인정하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 인접한 공동주택단지와 공동으로 관리할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 입주자대표회의는 같은 조 제1항에 따른 공동관리를 하려는 경우에는 단지별로 입주자등의 과반수의 서면동의를 받아야 한다고 규정하고 있는바,이 사안은 인접한 필지에 건설된 두 개의 공동주택단지의 총 세대수가 각각 150세대 미만이고, 공동주택단지의 입주자대표회의가 두 개 공동주택단지의 공동관리에 대하여 공동주택단지별 입주자와 사용자 과반수의 서면동의를 각각 받은 경우 「공동주택관리법」 제8조제1항에 따른 공동관리를 할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「공동주택관리법」 제8조제1항에 따르면 공동주택의 공동관리를 하기 위해서는 입주자대표회의가 단지별로 입주자등 과반수의 서면동의를 받아야 하고, 같은 법 시행규칙 제2조제4항에 따라 입주자대표회의는 「공동주택관리법」 제8조제1항에 따라 공동주택을 공동관리할 것을 결정한 경우에는 지체 없이 그 내용을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통보해야 하는바, 공동주택의 공동관리는 입주자대표회의가 입주자등의 동의를 받아 결정한 후 지체 없이 시장ㆍ군수ㆍ구청장에 해당 사실을 통보해야만 비로소 가능하다고 할 것입니다.
그런데, 「공동주택관리법」 제2조제1항제8호에서는 “입주자대표회의”란 공동주택의 입주자등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 같은 법 제14조에 따라 구성하는 자치 의결기구로 규정하고 있고, 같은 법 제14조에서는 입주자대표회의는 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자로 구성하도록 규정하고 있으며, 같은 법 제2조제1항제2호에서는 “의무관리대상 공동주택”이란 150세대 이상 공동주택 중 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택으로 규정하고 있는바, 「공동주택관리법」 제2조제1항제8호에 따른 입주자대표회의를 의무적으로 구성해야 하는 공동주택은 같은 항 제2호에 따른 의무관리대상 공동주택으로 한정된다고 할 것입니다(「공동주택관리법」 제정이유서 및 의안번호 1916001호 공동주택관리법안 의안원문 참조).그리고, 「공동주택관리법」 제17조제1항에서는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 입주자대표회의 구성원에게 입주자대표회의의 운영과 관련한 교육 및 윤리교육을 실시하고 입주자대표회의의 구성원은 그 교육을 성실히 이수해야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제19조에서는 입주자대표회의의 회장은 관리규약의 제정ㆍ개정(제1호), 입주자대표회의의 구성ㆍ변경(제2호) 등을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고해야 한다고 규정하고 있는바, 「공동주택관리법」에서 의무관리대상 공동주택이 아닌 공동주택의 입주자대표회의까지도 교육 참석 및 관리규약 제정ㆍ개정 시 신고와 같은 의무를 부과하는 것을 예정한다고 볼 수는 없을 것이므로, 「공동주택관리법」에 따른 입주자대표회의는 의무관리대상 공동주택에 한정된다고 할 것입니다.
또한, 공동주택의 공동관리에 관한 규정의 입법 연혁을 살펴보면, 「주택법」(2003. 5. 29. 법률 제6916호로 전부개정되어 2003. 11. 30. 시행된 것을 말하며, 이하 “구 「주택법」”이라 함) 제43조제1항 및 제3항에서는 “대통령령으로 정하는 공동주택”을 건설한 사업주체는 입주자에게 “당해 공동주택”을 자치관리하거나 위탁관리할 것을 요구해야 하고, 입주자는 이러한 요구를 받은 때에는 “당해 공동주택”의 관리방법을 결정하여 이를 사업주체에게 통지해야 한다고 규정하고 있으며, 「주택법 시행령」(2003. 5. 29. 법률 제6916호로 전부개정되어 2003. 11. 30. 시행된 것을 말하며, 이하 “구 「주택법 시행령」”이라 함) 제48조에서는 구 「주택법」 제43조제1항의 “대통령령으로 정하는 공동주택”을 300세대 이상의 공동주택(제1호), 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택(제2호), 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식의 공동주택(제3호)으로 규정하고 있는데, 이는 의무관리대상 공동주택을 규정하고 있는 현행 「공동주택관리법 시행령」 제2조제1호부터 제3호까지의 규정 내용과 일치한다고 할 것이므로, 구 「주택법」 제43조제3항의 “당해 공동주택”이란 “의무관리대상 공동주택”을 말한다고 할 것입니다.
그런데, 구 「주택법 시행령」 제52조제1항 및 제2항에서는 “구 「주택법」 제43조제3항의 규정에 의한 공동주택”, 즉 의무관리대상 공동주택의 관리방법은 입주자대표회의 또는 입주자등의 10분의 1 이상의 제안 및 입주자등 과반수의 서면동의로 결정하고, 입주자대표회의는 “당해 공동주택”의 관리여건상 필요하다고 인정하는 경우에는 인접한 공동주택단지와 공동관리할 수 있다고 규정하고 있는바, 구 「주택법 시행령」 제52조제2항에 따라 공동관리를 할 수 있는 “당해 공동주택”은 구 「주택법」 제43조제3항에 따른 의무관리대상 공동주택에 한정된다고 보아야 할 것인바, 이 사안과 같이 두 개 공동주택단지의 총 세대수가 각각 150세대 미만인 경우는 구 「주택법」 제43조제3항에 따른 의무관리대상 공동주택에 해당하지 않으므로 「공동주택관리법」 제8조제1항에 따른 공동관리를 할 수는 없다고 할 것입니다.
한편, 「공동주택관리법」 제14조는 입주자대표회의를 구성하는 공동주택을 “의무관리대상 공동주택”으로 명시적으로 규정하고 있지 않기 때문에 의무관리대상 공동주택이 아니더라도 같은 법에 따른 입주자대표회의를 구성할 수 있다는 의견이 있을 수 있으나, 「공동주택관리법」에 따른 의무관리대상 공동주택이 아닌 공동주택에서 구성하는 입주자대표회의는 해당 입주자들이 임의적으로 구성한 자치기구에 불과하여 같은 법 제14조에 따른 입주자대표회의라고 볼 수 없으므로(헌법재판소 전원재판부 2012. 3. 29. 결정 2010헌마671 결정례 참조), 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.
따라서, 인접한 필지에 건설된 두 개의 공동주택단지의 총 세대수가 각각 150세대 미만이고, 공동주택단지의 입주자대표회의가 두 개 공동주택단지의 공동관리에 대하여 공동주택단지별 과반수의 서면동의를 각각 받은 경우에도 「공동주택관리법」 제8조제1항에 따른 공동관리를 할 수는 없다고 할 것입니다.