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질문: 공동주택(아파트)의 공동소유자가 나머지 공동소유자의 동의 없이 동별 대표자로 입후보할 수 있는지(「주택법 시행령」 제50조제3항 등 관련)
답변: 「주택법」 제2조제12호에서는 “입주자”란 다음 각 목의 구분에 따른 자를 말한다고 규정하면서 같은 호 다목에서같은 법 제42조부터 제45조까지, 제55조 및 제59조의 경우는 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속(直系尊卑屬)이라고 규정하고 있고,같은 법 제43조제7항제2호에서는 입주자대표회의의 구성ㆍ운영 및 의결사항에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있으며, 이에 따라같은 법 시행령 제50조제1항에서는 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여같은 법 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 “동별 대표자”라 함)로 구성한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제50조제3항에서는 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자(입주자가 법인의 경우에는 대표자를 말함) 중에서 선거구 입주자등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 선출한다고 규정하고 있는바,이 사안에서는 공동주택(아파트)의 공동소유자(2분의 1 지분)로서 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 자가「주택법 시행령」제50조제3항에 따라 동별 대표자로 입후보하기 위하여 나머지 공동소유자의 동의나 위임을 받아야 하는지가 문제될 수 있습니다.
살피건대,「주택법」 제2조제1호에 따르면 “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하는 것으로서 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2호에 따르면 “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말한다고 규정하고 있으므로, 공동주택을 구성하는 각각의 주택은 세대 단위로 구성된다고 할 것이고,「주택법 시행령」 제50조제1항에서는 입주자대표회의를 동별 세대수에 비례하여 공동주택관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(동별 대표자)로 구성하도록 함으로써 세대 단위로 동별 대표자의 선거권을 부여할 수 있도록 하고 있는바(법제처 2013. 5. 28.회신 13-0156 해석례참조), 그렇다면 동별 대표자를 선출하는 선거권뿐 아니라 피선거권도 공동주택을 구성하는 각각의 주택(세대) 단위로 행사하도록 하는 것이 타당하다고 할 것입니다.
그런데,「주택법」 제2조제12호 및같은 법 시행령 제50조제3항에 따르면 동별 대표자가 될 수 있는 자로서 해당 공동주택의 입주자란 원칙적으로 “주택의 소유자”라고 할 것인바, 주택의 소유형태는 단독소유뿐 아니라 공동소유도 포함된다고 할 것이므로, 여기서 말하는 주택의 소유자가 단독소유자에 한정된다고 보는 것은 곤란하다고 할 것이나, 동별대표자의 피선거권이 공동주택을 구성하는 각각의 주택(세대) 단위로 부여된다는 점을 고려해 볼 때, 주택의 공동소유자 모두에게 아무런 제한 없이 해당 동별대표자 선거에 입후보할 수 있도록 하는 것은 허용되기 어렵다고 할 것입니다.
다만, 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로써 결정하는 것이고, 과반수 지분을 가진 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관한 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있는 점(대법원 2001. 11. 27. 선고 2000다33638, 33645 판결참조)에 비추어 볼 때, 주택의 공동소유자가 동별대표자 선거에 입후보하려는 경우에는 해당 주택에 부여된 피선거권을 행사할 수 있는 권원을 확보하는 의미에서 나머지 공동소유자로부터 동의 또는 위임(그 동의 또는 위임의 방식이 명시적이어야 하는지 여부는 별론으로 함)을 받도록 하되, 그동의 또는 위임은 동별대표자로 입후보하려는 공유자 자신의 지분을 포함하여 해당 주택 공유지분의 과반수에 상당하는 동의면 족하다고 보는 것이 합리적이라고 할 것입니다.
아울러,「주택법」 제43조제2항 및 제3항에 따르면 입주자대표회의는 해당 공동주택의 입주자들을 대표하여 그 공동주택을 관리하는 주체이고,같은 법 시행령 제50조제1항에 따르면 동별 대표자는 입주자대표회의의 구성원으로서 동별 세대수에 비례하여 공동주택관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자라고 할 것인바, 이처럼 입주자들의 대의기구로서 해당 공동주택의 관리에 관하여 입주자들의 다양한 이해관계를 조정하여야 하는 입주자대표회의의 지위와 성격에 비추어 볼 때, 입주자대표회의를 구성하는 동별 대표자도 다양성과 대표성을 가지는 것이 타당하다고 할 것인데, 하나의 주택(세대)을 공동소유한 공동소유자들에게 아무런 제한 없이 동별 대표자의 피선거권을 부여할 경우 하나의 주택(세대)에서 복수의 동별 대표자가 선출될 수 있는 가능성을 열어둠으로써 위와같은 법취지에 부합하지 아니하는 결과가 초래된다고 할 것입니다.
따라서, 공동주택(아파트)의 공동소유자(2분의 1 지분)로서 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 자가「주택법 시행령」 제50조제3항에 따라 동별 대표자로 입후보하기 위해서는 나머지 공동소유자의 동의나 위임을 받아야 할 것입니다.
질문: 공동주택으로부터의 이격거리 산정의 기준(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제9조의2 등 관련)
답변: 「주택법」 제35조제1항에서는 주택 및 시설의 배치, 주택과의 복합건축 등에 관한 주택건설기준(제1호) 등을 대통령령으로 정하도록 규정하고 있고, 그 위임에 따른주택건설기준규정 제9조의2제1항본문에서는 공동주택ㆍ어린이놀이터ㆍ의료시설(약국은 제외함)ㆍ유치원ㆍ어린이집 및 경로당(이하 “공동주택등”이라 함)은 일정한 공장,「건축법 시행령」 별표 1에 따른 위험물 저장 및 처리 시설 등으로부터 수평거리 50미터 이상 떨어진 곳에 배치해야 한다고 규정하면서, 같은 항 단서에서는 위험물 저장 및 처리 시설 중 주유소(석유판매취급소를 포함함) 또는 자동차용 천연가스 충전소(각주: 시내버스 차고지에 설치된 자동차용 천연가스 충전소로서 가스저장 압력용기 내용적의 총합이 20세제곱미터 이하인 경우을 말함. )의 경우에는 해당 주유소 또는 충전소로부터 25미터 이상 떨어진 곳에 공동주택등(유치원 및 어린이집은 제외함)을 배치할 수 있다고 규정하고 있습니다.
「주택법」 제2조제12호에 따르면 “주택단지”란같은 법 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는데 사용되는 일단(一團)의 토지를 말하는 것으로, 주택단지에는 주택 외에 주차장, 관리사무소 등의 부대시설과 유치원, 근린생활시설 등의 복리시설이 포함되는데,주택건설기준규정 제9조의2제1항에서는 소음 등으로부터의 보호가 필요한 대상으로 공동주택, 어린이놀이터 및 어린이집 등 일부만을 열거하여 이격거리 기준을 적용하도록 규정한 것이므로, 이때의 공동주택은 주택단지의 개념인 공동주택단지 자체가 아니라 주택단지를 구성하는 건축물로서의 공동주택을 의미한다고 보아야 할 것입니다.
또한 주택건설기준규정 제9조의2제2항에서는 같은 조 제1항에 따라 공동주택등을 배치하는 경우 공동주택등과 제1항 각 호의 시설 사이의 주택단지 부분에는 수림대를 설치해야 한다고 규정하여 공동주택등과 주택단지를 구분하여 사용하고 있을 뿐 아니라, 만약 공동주택을 공동주택단지로 볼 경우 해당 규정에 따라 수림대를 설치해야 하는 부분을 특정할 수 없게 됩니다.
즉 주택건설기준규정 제9조의2에서 사용된 공동주택의 의미를 공동주택인 건축물로 해석해야 같은 조 제2항에 따라 수림대를 설치하게 되는 부분이 공동주택인 건축물과 제1항 각 호의 시설 사이에 위치하는 주택단지로 특정될 수 있습니다.
이와 같은 주택건설기준규정 제9조의2의 취지와 규정체계 그리고 주택법령에서 사용된 용어의 의미 등에 비추어 주택건설기준규정 제9조의2제1항 단서에 따른 이격거리는 공동주택인 건축물의 외벽을 기준으로 측정하는 것으로 해석해야 합니다.
＜관계 법령＞주택건설기준 등에 관한 규정제9조의2(소음 등으로부터의 보호) ① 공동주택ㆍ어린이놀이터ㆍ의료시설(약국은 제외한다)ㆍ유치원ㆍ어린이집 및 경로당(이하 이 조에서 "공동주택등"이라 한다)은 다음 각 호의 시설로부터 수평거리 50미터 이상 떨어진 곳에 배치하여야 한다. 다만, 위험물 저장 및 처리 시설 중 주유소(석유판매취급소를 포함한다) 또는 시내버스 차고지에 설치된 자동차용 천연가스 충전소(가스저장 압력용기 내용적의 총합이 20세제곱미터 이하인 경우만 해당한다)의 경우에는 해당 주유소 또는 충전소로부터 수평거리 25미터 이상 떨어진 곳에 공동주택등(유치원 및 어린이집은 제외한다)을 배치할 수 있다.1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공장[「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따라 이전이 확정되어 인근에 공동주택등을 건설하여도 지장이 없다고 사업계획승인권자가 인정하여 고시한 공장은 제외하며, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호가목에 따른 주거지역 또는 같은 법 제51조제3항에 따른 지구단위계획구역(주거형만 해당한다) 안의 경우에는 사업계획승인권자가 주거환경에 위해하다고 인정하여 고시한 공장만 해당한다]가. ～ 라. (생 략)2. 「건축법 시행령」 별표 1에 따른 위험물 저장 및 처리 시설3. 그 밖에 사업계획승인권자가 주거환경에 특히 위해하다고 인정하는 시설(설치계획이 확정된 시설을 포함한다)② 제1항에 따라 공동주택등을 배치하는 경우 공동주택등과 제1항 각 호의 시설 사이의 주택단지 부분에는 수림대를 설치하여야 한다. 다만, 다른 시설물이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
질문: 공동주택의 관리주체가 회계감사 결과를 입주자대표회의에 보고하지 않고 인터넷 홈페이지 등에 공개할 수 있는지 여부(「공동주택관리법」 제26조제3항 등 관련)
답변: 「공동주택관리법」 제26조제1항 및 제2항에서는 300세대 이상인 공동주택의 관리주체 등은 감사인(각주: 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 감사인을 말하며, 이하 같음 )의 회계감사를 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 관리주체가 같은 조 제1항 또는 제2항에 따라 회계감사를 받은 경우에는 감사보고서 등 회계감사의 결과를 제출받은 날부터 1개월 이내에 입주자대표회의에 보고하고 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에 공개하여야 한다고 규정하고 있는데, 법령의 문언상 회계감사의 결과를 제출받은 관리주체는 이를 입주자대표회의에 먼저 보고한 후 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 등에 공개해야 하며, 양자 중 어느 하나를 선택적으로 이행하거나 생략할 수 있다고 해석할 수 없습니다.
또한 입주자대표회의는 공동주택의 입주자와 사용자를 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위해 구성하는 자치 의결기구(각주: 「공동주택관리법」 제2조제8호 참조 )로서「공동주택관리법 시행령」 제14조제2항제6호에서는 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 할 사항 중 하나로 관리비 등의 회계감사 요구 및 회계감사보고서의 승인을 규정하고 있는데, 이를 위해서는 감사인으로부터 회계감사 결과를 제출받은 관리주체가 입주자대표회의에 이를 보고하는 절차가 필요하다고 할 것이고, 회계감사 결과를 보고받은 입주자대표회의는 이를 검토하여 회계감사 결과의 수정이나 재감사를 요청할 수 있으므로 입주자대표회의의 승인 의결 전에는 회계감사 결과가 확정된 것으로 볼 수 없는바, 관리주체는 회계감사 결과를 입주자대표회의에 보고하여 결과가 확정된 후에 인터넷 홈페이지 등에 해당 내용을 공개할 수 있다고 보는 것이 입주자대표회의에 회계감사보고서의 승인 의결 권한을 부여한 법령의 취지에 부합하는 해석입니다.
한편 「공동주택관리법」 제26조제6항에서 회계감사의 감사인은 회계감사 완료일부터 1개월 이내에 회계감사 결과를 공동주택관리정보시스템에 공개해야 한다고 규정하고 있어 공동주택의 입주자와 사용자가 회계감사 결과를 공동주택관리정보시스템을 통해서도 확인할 수 있으므로 입주자대표회의에 보고하지 않더라도 그 결과를 공개할 수 있다는 의견이 있으나, 해당 규정은 감사인이 직접 회계감사 결과를 공동주택관리정보시스템에 공개하도록 함으로써 미등록 또는 오등록을 방지하고 보다 정확한 정보를 제공하도록 한 취지인바(각주: 2018년 4월 3일 의안번호 제2012869호로 발의된 후 2019년 4월 5일 대안반영폐기된 공동주택관리법 일부개정법률안 국회 국토교통위원회 검토보고서 참조 ), 관리주체가 회계감사 결과를 입주자대표회의에 보고하고 공동주택의 홈페이지 등에 공개하도록 한 규정과는 별개로 감사인의 회계감사 결과 공개 의무가 규정되었다 하여, 관리주체가 입주자대표회의에 회계감사 결과를 보고하는 의무를 이행하지 않고 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에 공개할 수 있다고 해석할 수는 없으므로 그러한 주장은 타당하지 않습니다.
따라서 관리주체가 「공동주택관리법」 제26조제3항에 따라 제출받은 감사보고서 등 회계감사의 결과를 입주자대표회의에 보고하지 않은 경우에는 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에 공개할 수 없다고 보아야 합니다.
공동주택관리법제26조(회계감사) ① 300세대 이상의 공동주택의 관리주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 감사인(이하 이 조에서 “감사인”이라 한다)의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 한다. 다만, 회계감사를 받지 아니하기로 해당 공동주택 입주자등의 3분의 2 이상의 서면동의를 받은 연도에는 그러하지 아니하다.② 300세대 미만인 공동주택으로서 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 감사인의 회계감사를 받아야 한다.1. 입주자등의 10분의 1 이상이 연서하여 요구한 경우2. 입주자대표회의에서 의결하여 요구한 경우③ 관리주체는 제1항 또는 제2항에 따라 회계감사를 받은 경우에는 감사보고서 등 회계감사의 결과를 제출받은 날부터 1개월 이내에 입주자대표회의에 보고하고 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에 공개하여야 한다.④ 제1항 또는 제2항에 따른 회계감사의 감사인은 입주자대표회의가 선정한다. 이 경우 입주자대표회의는 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 「공인회계사법」 제41조에 따른 한국공인회계사회에 감사인의 추천을 의뢰할 수 있으며, 입주자등의 10분의 1 이상이 연서하여 감사인의 추천을 요구하는 경우 입주자대표회의는 감사인의 추천을 의뢰한 후 추천을 받은 자 중에서 감사인을 선정하여야 한다.⑤ 제1항 또는 제2항에 따라 회계감사를 받는 관리주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다.1. 정당한 사유 없이 감사인의 자료열람ㆍ등사ㆍ제출 요구 또는 조사를 거부ㆍ방해ㆍ기피하는 행위2. 감사인에게 거짓 자료를 제출하는 등 부정한 방법으로 회계감사를 방해하는 행위⑥ 제1항 또는 제2항에 따른 회계감사의 감사인은 회계감사 완료일부터 1개월 이내에 회계감사 결과를 해당 공동주택을 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하고 공동주택관리정보시스템에 공개하여야 한다.＜관계 법령＞
질문: 공동주택의 공용부분인 계단실의 면적을 변경하는 것이 사업시행계획인가의 경미한 사항의 변경에 해당하는지 여부(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제46조제4호 등)
답변: 도시정비법 제50조제1항단서 및같은 법 시행령 제46조제4호에서는 사업시행계획인가를 받은 사항을 변경하기 위해 시장ㆍ군수등에게 신고해야 하는 경미한 사항으로 세대수와 세대당 주거전용면적을 변경하지 않는다는 전제 하에 세대당 주거전용면적의 10퍼센트의 범위에서 “세대 내부구조의 위치 또는 면적을 변경하는 것”을 규정하고 있는데, 일반적으로 ‘또는’은 나열되는 사항 중 하나가 선택됨을 나타내는 접속 부사로서 나열된 두 항목이 앞말의 수식을 동시에 받거나 뒷말에 걸리는 것을 나타내기 위해 법령문에 사용되는 표현(각주: 법령 입안ㆍ심사 기준(2020, 법제처 개정 발행) p.763 참조 )임을 고려하면, 해당 규정에서는 “세대 내부구조의”가 “위치”와 “면적”을 동시에 수식하여 세대당 주거전용면적의 10퍼센트의 범위에서 “세대 내부구조의 위치”나 “세대 내부구조의 면적”을 변경하는 것을 경미한 사항의 변경으로 규정한 것으로 볼 수 있습니다.
또한 도시정비법 시행령 제46조제4호에서는 변경 범위를 “세대당 주거전용면적”의 변경 없이 “세대당 주거전용면적”의 10퍼센트의 범위에서 변경하는 것으로 규정하여 세대 내의 주거전용면적만을 변경의 판단기준으로 고려하고 있는 점에 비추어 보더라도, 경미한 사항의 변경에 해당하기 위한 요건으로서 주거전용면적의 10퍼센트의 범위에서 변경할 수 있는 “면적”을 “세대 내부구조의 면적”이 아닌 “세대 내부와 관계없는 외부 공용부분의 면적”으로까지 확장하여 해석할 수는 없다고 할 것인바, 해당 규정은 세대당 주거전용면적의 10퍼센트의 범위에서 세대 내부구조의 면적을 변경하되, 세대당 주거전용면적은 변경되지 않도록 세대 내부구조의 면적을 상호 조정하여 변경하는 것을 경미한 사항의 변경으로 규정하였다고 해석하는 것이 합리적입니다.
아울러 도시정비법 제50조제1항 단서 및 같은 법 시행령 제46조제4호에 해당하는 경미한 사항의 변경은 같은 법 제50조제5항 단서에 따라 조합 총회의 의결을 받지 않아도 되는 예외 사유에 해당하는데, 공용부분인 계단실의 면적을 변경하는 경우 세대당 주거전용면적은 동일하더라도 세대당 총 공급면적이 변동될 수 있는바, 이러한 변경 사항을 조합 총회의 의결 없이 변경할 수 있다고 해석하게 되면 재건축사업을 통해 주택을 분양받게 될 조합원의 권리에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사항이 총회의 의결에서 제외되는 결과를 초래한다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
따라서 이 사안과 같이 ‘세대수와 세대당 주거전용면적을 변경하지 않고 세대당 주거전용면적의 10퍼센트의 범위에서 공용부분인 계단실의 면적을 변경’하는 것은 도시정비법 시행령 제46조제4호에 따른 경미한 사항의 변경에 해당하지 않습니다.
＜관계 법령＞「도시 및 주거환경정비법」제50조(사업시행계획인가) ① 사업시행자(제25조제1항 및 제2항에 따른 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장ㆍ군수등인 경우는 제외한다)는 정비사업을 시행하려는 경우에는 제52조에 따른 사업시행계획서(이하 “사업시행계획서”라 한다)에 정관등과 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수등에게 제출하고 사업시행계획인가를 받아야 하고, 인가받은 사항을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.② ~ ⑨ (생 략)「도시 및 주거환경정비법 시행령」제46조(사업시행계획인가의 경미한 변경) 법 제50조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다.1. ～ 3. (생 략)4. 세대수와 세대당 주거전용면적을 변경하지 않고 세대당 주거전용면적의 10퍼센트의 범위에서 세대 내부구조의 위치 또는 면적을 변경하는 때5. ～ 12. (생 략)
질문: 공동주택의 동별 대표자의 사퇴의 의미(「공동주택관리법」 제14조 등 관련)
답변: 「공동주택관리법」 제14조제4항에서는 서류 제출 마감일을 기준으로 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다고 규정하면서, 같은 항 제5호에서 “그 밖에 대통령령으로 정하는 사람”을 규정하고 있고,「공동주택관리법」 제14조제7항에서는 동별 대표자의 임기나 그 제한에 관한 사항, 동별 대표자 또는 입주자대표회의 임원의 선출이나 해임 방법 등 입주자대표회의의 구성 및 운영에 필요한 사항과 입주자대표회의의 의결 방법은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있으며,「공동주택관리법 시행령」 제11조제3항제5호에서는같은 법 제14조제4항제5호에 따른 “대통령령으로 정하는 사람”으로 “해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴한 날부터 1년이 지나지 아니하거나 해임된 날부터 2년이 지나지 아니한 사람”을 규정하고 있고,같은 영 제13조제1항본문에서는「공동주택관리법」 제14조제7항에 따라 동별 대표자의 임기는 2년으로 한다고 규정하고 있는바,이 사안은 동별 대표자의 2년 임기를 마친 후에 새로운 동별 대표자가 선출되지 않아 계속하여 동별 대표자로 직무를 수행하다가 새로운 동별 대표자가 선출되기 전에 사퇴하는 것이「공동주택관리법 시행령」 제11조제3항제5호에서 결격사유로 규정하고 있는 사퇴에 해당하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저,「공동주택관리법」 제14조제4항제5호 및같은 법 시행령 제11조제3항제5호에서 동별 대표자를 사퇴한 날부터 1년이 지나지 아니한 경우에는 해당 공동주택의 동별 대표자가 될 수 없고 그 자격을 상실하도록 규정하고 있는 것은 선출된 동별 대표자가 사퇴하는 경우에 그로 인한 업무공백 및 재선출 절차 진행 등으로 입주자대표회의의 업무 수행에 차질이 발생하는 것을 방지하기 위하여 동별 대표자가 정해진 임기를 마치지 않고 중도에 그만두는 것을 제한하려는 취지인바(법제처 2012. 11. 16.회신 12-0628 해석례참조), 이러한 관련 규정의 취지에 비추어 볼 때, 「공동주택관리법 시행령」 제13조제1항에서 동별 대표자의 임기를 2년으로 규정하고 있는 것은 동별 대표자로 선출된 사람으로 하여금 적어도 정해진 2년의 임기 동안만큼은 그 직에서 사퇴하지 않고 책임 있게 동별 대표자로서 업무를 수행하도록 하기 위한 것으로 보는 것이 관련 규정의 취지에 부합하는 합리적인 해석이라고 할 것입니다.
그런데, 동별 대표자로 선출된 후에 「공동주택관리법 시행령」 제13조제1항에서 규정하고 있는 2년의 임기 만료 시까지 입주자대표회의의 구성원으로서 동별 대표자의 직무를 수행하였다면 이는 동별 대표자의 정해진 임기를 마친 것이므로, 그 2년의 임기가 만료된 후에 새로운 동별 대표자의 선출이 지연되는 우연한 사정으로 인하여 부득이하게 전임 동별 대표자가 계속하여 동별 대표자의 지위를 유지하면서 직무를 수행하던 중에 사퇴하는 것은 같은 영 제11조제3항제5호에서 규정하고 있는 정해진 임기를 마치지 않고 “사퇴”하는 경우에 해당한다고 보기 어렵다고 할 것입니다.
아울러, 법령에서 결격사유를 규정하는 경우에 해당 자격요건을 갖추지 못한 자는 특정 분야의 직업이나 사업을 영위할 수 없게 되어 헌법상 보장되는 기본권인 직업선택의 자유나 경제활동의 자유 등 사회활동에 있어 제한을 받게 되므로, 결격사유에 관한 규정을 두는 경우에 그 내용은 공익상의 목적을 달성하는 데 필요한 최소한의 사유에 그쳐야 하고, 결격사유를 정한 규정을 해석할 때에도 문언의 범위를 넘어 확대 해석하는 것은 허용되지 않는다고 할 것인바(법제처 2015. 2. 2.회신 14-0846 해석례참조), 동별 대표자를 사퇴한 사람은 1년(해당 동별 대표자에 대한 해임이 요구된 후 사퇴한 경우에는 2년을 말함) 동안 다시 동별 대표자로 선출될 수 없고 선출되었다고 하더라도 그 자격을 상실하게 되는 불이익을 받는다는 점에서 「공동주택관리법 시행령」 제11조제3항제5호에서 동별 대표자의 결격사유로 규정하고 있는 “사퇴”의 의미는 제한적으로 해석할 필요가 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려하여야 할 것입니다.
따라서, 동별 대표자의 2년 임기를 마친 후에 새로운 동별 대표자가 선출되지 않아 계속하여 동별 대표자로 직무를 수행하다가 새로운 동별 대표자가 선출되기 전에 사퇴하는 것은 「공동주택관리법 시행령」 제11조제3항제5호에서 결격사유로 규정하고 있는 사퇴에 해당하지 않는다고 할 것입니다.
질문: 공동주택의 복리시설인 경로당에서 사용하는 난방비, 가스사용료, 전기료, 수도료의 부담 주체(「주택법 시행령」 제58조제3항 등 관련)
답변: 「주택법」 제2조제9호가목에서는 경로당을 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 공동시설인 복리시설로 규정하고 있고,같은 법 제45조제3항 및같은 법 시행령 제58조제3항에서는 입주자등이 납부하는 사용료를 전기료(공동으로 사용되는 시설의 전기료를 포함), 수도료(공동으로 사용하는 수도료를 포함), 가스사용료, 지역난방 방식인 공동주택의 난방비와 급탕비, 정화조오물수수료 등으로 규정하고 있으며,같은 법 제44조제1항에서는 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 공동주택 관리규약(이하 “관리규약”이라 함)의 준칙을 대통령령으로 정하도록 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 입주자등은 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정하도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제57조제1항제11호에서는 시ㆍ도지사가 정하는 관리규약의 준칙에 포함되어야 하는 사항 중 하나로 관리비등의 세대별부담액 산정방법 및 징수ㆍ보관ㆍ예치ㆍ사용절차를 규정하고 있는바,이 사안은 공동주택의 입주자 공유 복리시설인「주택법」 제2조제9호가목에 따른 경로당에서 사용하는같은 법 시행령 제58조제3항제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 전기료, 수도료, 가스사용료 및 난방비(지역난방방식에 한정함)를같은 법 제44조제2항에 따른 관리규약에서 경로당을 사용하지 않는 입주자 및 사용자에게 공동사용료로 부과하도록 정할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저,「주택법」 제44조제1항ㆍ제2항 및같은 법 시행령 제57조제1항제11호에 따르면 입주자등은같은 법 제45조제5항에 따른 관리비등(이하 “관리비등"이라 함)의 세대별부담액 산정방법을 관리규약으로 정할 수 있고, 같은 법 제2조제9호가목에 따르면 경로당은 주택단지의 입주자등의 생활복리를 위한 공동시설인 복리시설로서 공동주택의 모든 노인에게 사용ㆍ수익이 개방된 시설입니다.
 그렇다면 공동주택의 입주자등은 공유 복리시설인 경로당의 전기료, 수도료, 가스사용료 및 난방비의 사용료를 공동사용료로 부담하게 하거나 아니면 경로당의 사용자에게 부담하도록 관리규약으로 세대별부담액 산정방법을 정할 수 있다고 할 것이고, 관리주체는 관리규약이 정하는 바에 따라 경로당의 전기료, 수도료, 가스사용료 및 난방비를 부과하여야 할 것입니다.
한편, 「주택법 시행령」 제58조제3항제1호 및 제2호의 전기료 및 수도료에 대해서는 공동으로 사용되는 전기료, 수도료를 포함하는 것으로 명시적으로 규정하고 있는 것과는 달리 같은 항 제3호 및 제4호에서는 가스사용료 및 난방비에 대해서는 공동으로 사용하는 것을 포함하여 부과할 수 있도록 하는 규정이 없으므로, 경로당의 가스사용료 및 난방비는 경로당의 사용자에게 부과하여야 한다는 의견이 있을 수 있습니다.
 그러나, 같은 법 제44조 및 같은 법 시행령 제1항제11호에 따른 관리비등의 세대별부담액의 산정방법은 원칙적으로 부담의 주체인 입주자등의 사적 자치의 영역에 속하는 사항으로서 입주자대표회의가 법령의 범위 안에서 관리규약으로 정하는 바에 따라 자율적으로 정할 수 있는 사항이고, 같은 법 시행령 제58조제3항제1호 및 제2호에서 전기료 및 수도료에 대해서만 공동사용료를 포함하여 부과할 수 있도록 규정하고 있더라도 이는 전기료와 수도료는 복리시설 여부와 관계없이 공동주택 입주자등 모두가 사용하게 되는 점을 고려하여 공동으로 부과할 수 있도록 규정한 것으로 이해되므로, 이와 같은 공동사용료에 관한 규정이 없다는 이유를 들어 복리시설의 전기료, 수도료, 가스사용료 및 난방비의 부담주체를 입주자대표회의가 관리규약으로 정할 수 없다고 보는 것은 타당하지 않습니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 공동주택의 입주자 공유 복리시설인 「주택법」 제2조제9호가목에 따른 경로당에서 사용하는 같은 법 시행령 제58조제3항제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 전기료, 수도료, 가스사용료 및 난방비(지역난방방식에 한정함)는 같은 법 제44조제2항에 따른 관리규약에서 정하는 바에 따라 이를 공동으로 부담하거나 그 사용자가 부담하게 부과할 수 있다고 할 것입니다.
질문: 공동주택의 관리를 주택관리업자에게 위탁한 경우에 별도의 위임없이 관리사무소장이 자신의 명의로 관리비 집행을 위한 사업자를 선정할 수 있는지(「주택법」 제55조 등 관련)
답변: 「주택법」 제43조제2항에서는 입주자로 하여금 의무관리대상 공동주택을 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리하도록 규정하고 있고,같은 법 제55조제1항에서는 의무관리대상 공동주택을 관리하는 주택관리업자 등에게 주택관리사를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치하도록 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 관리사무소장은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하여 공동주택의 입주자 및 사용자의 권익을 보호하기 위하여 입주자대표회의에서 의결하는 공동주택의 운영ㆍ관리ㆍ유지ㆍ보수ㆍ교체ㆍ개량, 리모델링에 관한 업무 등을 집행하도록 규정하고 있습니다.
한편,「주택법」 제45조제5항에서는 관리주체가 관리비 등을 집행하기 위하여 사업자를 선정하려는 경우에는 전자입찰방식으로 사업자를 선정하도록 하고, 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따르도록 규정하고 있으며, 그 위임에 따라같은 법 시행령 제55조의4제1항제1호에서는 관리주체로 하여금 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선ㆍ유지를 위한 용역 등에 대하여 경쟁입찰의 방법으로 사업자를 선정하고 집행하도록 규정하고 있는바,이 사안은「주택법」 제43조제2항에 따라 공동주택의 관리를 주택관리업자에게 위탁한 경우에, 관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정에 대하여 주택관리업자의 위임을 받지 않은 관리사무소장에게「주택법」 제55조를 근거로같은 법 제45조제5항 및같은 법 시행령 제55조의4제1항제1호에 따른 관리비 등의 집행을 위하여 관리사무소장 자신의 명의로 사업자를 선정하고 계약을 체결할 권한이 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례참조), 「주택법」 제45조제5항 및 같은 법 시행령 제55조의4제1항제1호에서는 관리비 등을 집행하기 위하여 사업자를 선정하는 자를 “관리주체”라고 명확하게 규정하고 있는바, 관리비 등을 집행하기 위하여 사업자를 선정할 권한은 관리주체에게 있음이 문언상 명백하다고 할 것입니다.
또한, 외부적으로 「주택법 시행령」 제55조의4제1항제1호에 따른 관리비 등의 집행을 위한 법률행위를 할 수 있는 자는 관리주체인 주택관리업자라 할 것이므로, 사업자 선정 및 계약의 권리ㆍ의무 주체도 주택관리업자라고 할 것이고, 관리사무소장은 관리주체의 집행기관으로서 피용자인 직원에 불과하다고 할 것인바, 관리사무소장은 관리주체의 위임이 있는 경우에만 관리주체의 권한을 대행할 수 있으며, 권한을 대행하는 경우에도 관리사무소장 자신의 명의로 할 수는 없고 관리주체의 명의로 하여야 할 것입니다.
한편, 「주택법」 제55조에서 관리주체가 관리사무소장을 해당 공동주택에 배치하도록 하고 관리사무소장의 업무를 규정하고 있으므로 관리사무소장은 별도의 위임 없이도 관리비 등의 집행을 위하여 사업자를 선정하고 계약을 체결할 수 있다는 의견이 있을 수 있으나, 「주택법」 제55조는 입법연혁적으로는 1987년 12월 4일 법률 제3998호로 구「주택건설촉진법」에 도입된 주택관리사의 업무를 계수한 것으로, 이후에 이를 관리사무소장의 업무로 규정한 것은 주택관리사 또는 주택관리사보의 자격을 가진 전문가인 관리사무소장에 의한 업무집행을 통하여 입주자대표회의 내부의 난맥상을 극복하고 공동주택의 적정한 관리를 도모하기 위한 취지이고, 「주택법」 제55조제2항에서 관리사무소장의 업무로 규정한 것도 입주자대표회의의 의결이 있어야 하는 업무이거나(제1호ㆍ제2호), 관리주체의 업무를 그 소속직원으로서 지휘ㆍ총괄하는 업무(제3호ㆍ제4호)이므로, 이를 근거로 관리사무소장이라는 지위 자체에 사법상의 권리능력을 인정하기는 어렵다는 점에서(자치관리하는 공동주택 관리사무소장의 법적 지위에 관한 대법원 2015. 1. 29. 선고, 2014다62657 판결례 참조), 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「주택법」 제43조제2항에 따라 공동주택의 관리를 주택관리업자에게 위탁한 경우에, 관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정에 대하여 주택관리업자의 위임을 받지 않은 관리사무소장에게 「주택법」 제55조를 근거로 같은 법 제45조제5항 및 같은 법 시행령 제55조의4제1항제1호에 따른 관리비 등의 집행을 위하여 관리사무소장 자신의 명의로 사업자를 선정하거나 계약을 체결할 권한은 없다고 할 것입니다.
질문: 공동주택의 외부 회계감사 대상(「주택법」 제45조의3제1항 관련)
답변: 「주택법」(2013. 12. 24. 법률 제12115호로 일부개정되어 2015. 1. 1. 시행된 것을 말함. 이하 “주택법”이라 함) 제45조의3제1항 본문에서는 300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제3조제1항에 따른 감사인의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 한다는 규정을 신설하면서,같은 법부칙 제1조 단서에서는 제45조의3의 개정규정은 2015년 1월 1일부터 시행한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라「주택법 시행령」(2014. 4. 24. 대통령령 제25320호로 일부개정되어 2015. 1. 1. 시행된 것을 말함. 이하 같음) 제55조의3제1항에서는 300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 법 제45조의3제1항에 따라 매년 10월 31일까지 결산서와 법 제45조의4제1항에 따른 장부 및 그 증빙서류에 대하여 회계감사를 받아야 한다고 규정하면서,같은 영부칙 제1조제2호에서는 제55조의3의 개정규정은 2015년 1월 1일부터 시행한다고 규정하고 있는바,이 사안은 국가의 회계연도 방식에 따르는 300세대 이상인 공동주택의 관리주체가 해당 규정에 따라 최초로 외부 회계감사를 받아야 하는 대상이 2014회계연도(2014. 1. 1. ∼ 2014. 12. 31.)인지 아니면 2015회계연도(2015. 1. 1. ∼ 2015. 12. 31.)인지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저,주택법에서는 공동주택의 관리비ㆍ장기수선충당금 등을 둘러싼 관리주체의 부정행위가 지속적으로 발생함에 따라, 공동주택 관리의 투명성을 제고함으로써 공동주택 관리와 관련한 비리를 근절하기 위한 취지에서 제45조의3을 신설하여, 300세대 이상 공동주택의 관리주체에 대한 외부 회계감사를 의무화 하였습니다(2013. 11. 국회 국토교통위원회, 주택법 일부개정법률안 검토보고서 참조).그리고, 주택법 부칙 제1조 단서에서는 외부 회계감사 의무화를 규정한 제45조의3의 시행일을 2015년 1월 1일로 규정하고 있으므로, 300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 2015년 1월 1일 이후에는 주택법 제45조의3제1항 및 같은 법 시행령 제55조의3제1항에 따른 외부 회계감사를 매년 10월 31일까지 받아야 한다고 할 것입니다.
 그런데, 관리주체는 외부 회계감사의 대상인 결산서를 같은 법 시행령 제55조의2제2항에 따라 매 회계연도마다 작성하여 회계연도 종료 후 2개월 이내에 입주자대표회의에 제출하여야 하는바, 개정 규정에 따라 2015년도에 실시하는 외부 회계 감사는 결산서가 작성된 2014회계연도를 그 대상으로 한다고 할 것입니다.
또한, 2013년 12월 24일에 공포된 주택법에서는 제45조의3을 신설하면서, 별도의 적용례나 경과조치를 두지 않고, 같은 법 부칙 제1조 단서에서 제45조의3의 개정규정은 “2015년 1월 1일부터 시행한다”는 시행일만을 규정하였는데, 이는 공동주택 관리 관련 비리를 근절하기 위한 공동주택의 외부 회계감사 의무화 규정의 신설에 따른 침해를 최소화하기 위하여 1 회계연도에 해당하는 1년이라는 유예기간을 준 것이라고 볼 수 있는바, 이러한 개정방식에 따라 특별히 기득권을 침해하였다고 볼 만한 사정도 없다고 할 것입니다.
따라서, 국가의 회계연도 방식에 따르는 300세대 이상인 공동주택의 관리주체가 주택법 제45조의3제1항에 따라 최초로 외부 회계감사를 받아야 하는 대상은 2014회계연도(2014. 1. 1. ∼ 2014. 12. 31.)라고 할 것입니다.
질문: 공동주택 장기수선계획의 조정 시기 및 요건(「공동주택관리법」 제29조제3항 등 관련)
답변: 「공동주택관리법」 제29조제1항전단에서는 300세대 이상의 공동주택(제1호) 등을 건설ㆍ공급하는 사업주체 등은 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 「주택법」 제49조에 따른 사용검사를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계해야 한다고 규정하고 있고,「공동주택관리법 시행규칙」 제7조 및별표 1에서는 장기수선계획의 수립기준으로 주요시설에 따른 공사종별, 수선방법, 수선주기 및 수선율을 정하고 있습니다.
그리고,「공동주택관리법」 제29조제2항전단에서는 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정해야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다고 규정하고 있으며,같은 법 시행규칙 제7조제2항에서는 장기수선계획 조정은 관리주체가 조정안을 작성하고, 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 한다고 규정하고 있는바,이 사안은「공동주택관리법」 제29조제2항에 따라 검토ㆍ조정한 장기수선계획을 3년이 경과하기 전에 조정하려는 경우, 반드시 같은 조 제3항에 따라 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례참조), 「공동주택관리법」 제29조제3항에 따른 “주요시설의 신설 등”은 장기수선계획을 조정할 수 있는 관리여건상 필요한 사유를 예시적으로 규정한 것이므로 주요시설의 신설이나 그 밖의 관리여건상 필요에 따라 같은 조 제2항에 따라 검토ㆍ조정한 장기수선계획을 3년이 경과하기 전에 검토ㆍ조정하기 위해서는 반드시 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아야 하는 것이 문언상 명확하다고 할 것입니다.
그리고, 장기수선계획은 충당금의 적립을 통하여 주요시설의 적기교체 및 보수를 가능하게 함으로써, 주택의 수명 단축으로 인한 주택소유자의 손실을 방지하고, 입주자의 주거안정을 도모하기 위한 것인바(헌법재판소 2008. 9. 25. 선고 2005헌바81 결정례 참조), 「공동주택관리법」에서는 300세대 이상인 공동주택 등 일정한 공동주택에 대해서는 건설이 완료되면 이를 건설ㆍ공급한 사업주체가 해당 공동주택을 구성하는 시설의 종류와 사용연한 등을 고려하여 공동주택의 주요시설에 대한 보수나 교체 주기 등에 관한 장기수선계획을 수립해야 하고(제29조제1항), 입주자대표회의와 관리주체는 수립된 장기수선계획에서 정하고 있는 내용이 해당 공동주택을 관리하기에 적절한지 여부를 3년마다 정기적으로 검토하여 필요한 경우에는 장기수선계획을 조정하도록 규정하고 있다고 할 것입니다(같은 조 제2항).그렇다면, 입주자대표회의와 관리주체는 「공동주택관리법」 제29조제2항에 따라 원칙적으로 장기수선계획을 3년마다 검토ㆍ조정해야 할 것인데, 같은 조 제3항에서 3년이 지나기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있도록 규정한 것은 종전의 장기수선계획을 수립하거나 조정할 당시에 예상하지 못한 사정변경 등으로 인하여 주요시설을 신설ㆍ보수하는 등의 경우가 발생할 수 있으므로 그러한 경우에는 장기수선계획을 조정할 수 있도록 하되, 이와 같은 예외적인 조정의 경우에는 통상적인 조정보다 그 요건을 강화하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받도록 한 것으로 해석하는 것이 합리적이라고 할 것입니다.
따라서, 「공동주택관리법」 제29조제2항에 따라 검토ㆍ조정한 장기수선계획을 3년이 경과하기 전에 조정하려는 경우, 반드시 같은 조 제3항에 따라 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아야 한다고 할 것입니다.
질문: 공동주택 입주자대표회의 구성원인 동별 대표자의 결격사유(「주택법 시행령」 제50조제4항제6호 등 관련)
답변: 「주택법 시행령」 제50조제4항각 호에서는 입주자대표회의의 구성원인 동별 대표자의 결격사유를 규정하면서, 같은 항 제6호에서 “제50조의2제2항에 따른 선거관리위원회 위원(잔여임기를 남겨두고 위원을 사퇴한 사람을 포함한다)”이라고 규정하고 있는바,이 사안은「주택법 시행령」 제50조제4항제6호에 따른 “잔여임기를 남겨두고 선거관리위원회 위원을 사퇴한 사람”의 범위에 임기 중 선거관리위원회 위원직에서 해임 또는 해촉된 사람도 포함되는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 결격사유란 임용ㆍ고용ㆍ위임관계 등에서 사용되는 개념으로 고도의 전문기술 또는 윤리성이 요구되는 직(職)이나 사업영역에 종사하는 자의 자질을 일정 수준 이상으로 유지함으로써 일반 국민을 불완전한 서비스로부터 보호하기 위한 것이지만, 그 결과로 해당 자격요건을 갖추지 못한 자는 특정 분야의 직업이나 사업을 영위할 수 없게 되어 헌법상 보장되는 기본권인 직업선택의 자유나 경제활동의 자유 등 사회활동에 있어 제한을 받게 된다고 할 것인바(법제처 2012. 6. 28.회신 12-0346 해석례참조), 결격사유를 규정하는 경우에는 공익상의 목적을 달성하는 데 필요한 최소한의 사유에 그쳐야 하고, 결격사유를 정한 규정을 해석할 때에도 문언의 범위를 넘어 확대 해석하는 것은 허용되지 않는다고 할 것입니다.
그리고,「주택법 시행령」 제50조제1항제9호에서는 동별 대표자 결격사유의 하나로, 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람을 규정하여, 동별 대표자의 경우 “해임”을 결격사유의 하나로 명시적으로 규정하고 있는데 반해, 선거관리위원의 경우 해임을 결격사유로 규정하고 있지 않은 점에 비추어 볼 때, 해임으로 그 위원직을 그만 두게 된 사람을 결격사유에 포함하도록 해석하는 것은 사퇴와 해임을 구별하여 규정하고 있는 주택법령의 규정체계에도 부합하지 않는다고 할 것입니다.
더불어, 사전적으로 “사퇴(辭退)”란 “어떤 일을 그만두고 물러섬” 또는 “사절하여 물리침”으로 정의되고 있고, “해임(解任)”은 “어떤 지위나 맡은 임무를 그만두게 함”으로, “해촉(解囑)”은 “위촉했던 직책이나 자리에서 물러나게 함”으로 각각 정의되고 있는 점에 비추어 볼 때, 사퇴는 해임, 해촉 등과 달리 어떤 직을 그만 둠에 있어 행위자의 자발적인 의사가 있음이 내포되어 있다고 보는 것이 사회통념에 부합하는 합리적인 해석이라고 할 것입니다.
한편, 선거관리위원회 위원에서 해임 또는 해촉된 사람도 임기를 다하지 못한 점에서 스스로 위원직을 그만 둔 사람과 다를 바 없고, 오히려 해임은 본인의 귀책사유로 인하여 그 직을 그만 둔 경우에 해당하므로 동별 대표자의 결격사유에 포함되어야 한다는 의견이 있을 수 있습니다.
 그러나 이러한 의견이 입법론적으로는 타당하다고 하더라도, 결격사유를 정한 규정은 엄격하게 해석ㆍ적용되어야 한다는 점,「주택법 시행령」 제50조의2제6항에서 선거관리위원회 위원의 해임 등에 관한 사항은 관리규약으로 자율적으로 정하도록 규정하고 있어 관리규약에 따라 다양하게 정해질 수밖에 없는 해임의 사유를 법령에서 일률적으로 결격사유로 규정하는 것은 적절치 않다는 점 등을 고려할 때 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, “잔여임기를 남겨두고 선거관리위원회 위원을 사퇴한 사람”의 범위에 임기 중 위원직에서 해임 또는 해촉된 사람은 포함되지 않는다고 할 것입니다.
질문: 공동주택 주민운동시설을 사용하지 아니하는 공동주택의 입주자 및 사용자의 주민운동시설 관리비 또는 사용료 부담여부(「주택법」제55조의5 등 관련)
답변: 「주택법」 제16조제1항에 따르면 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 사업계획승인권자에게 사업계획승인을 받아야 한다고 규정하고 있고, 개정된주택법 시행령 제55조의5제1항 및 제2항제1호에 따르면「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공동주택의 관리주체는 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 입주자등의 4분의 3 이상이 동의하는 경우 주민운동시설을 입주자등의 이용을 방해하지 아니하는 한도에서 관리주체가 아닌 자에게 위탁 운영할 수 있다고 규정하고 있고,같은 법 시행령 제58조제4항에 따르면 공동주택의 관리주체는 주민운동시설, 인양기 등 공용시설물의 사용료를 해당 시설의 사용자에게 따로 부과할 수 있는데, 이 경우 같은 법 시행령 제55조의5에 따라 주민운동시설을 위탁한 때에는 주민운동시설의 사용료는 주민운동시설의 위탁에 따른 수수료, 주민운동시설의 관리 비용 등의 범위에서 정하여야 한다고 규정하고 있습니다.
그런데,「주택법」 제45조제1항에 따르면 공동주택의 입주자 및 사용자는 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 내야 한다고 규정하고 있는바, 이 사안에서는 개정된주택법 시행령 제55조의5제1항에 따라 공동주택의 관리주체가 입주자 공유인 복리시설 중 주민운동시설을 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영하는 경우, 주민운동시설의 보수ㆍ유지ㆍ위탁 등 관리ㆍ운영에 필요한 비용을「주택법」 제45조에 따른 관리비로 산정하여 주민운동시설을 사용하지 않는 공동주택의 입주자에게도 부담시킬 수 있는지, 아니면 개정된주택법 시행령 제58조제4항에 따른 사용료로 산정하여 해당 시설의 사용자에게만 부담시켜야 하는지가 문제될 수 있습니다.
먼저,「주택법」 제2조제9호가목에 따르면 복리시설은 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당 등 공동시설을 말하고,같은 법 제42조제1항에 따르면 관리주체는 공동주택(부대시설과 복리시설을 포함함)을 이 법 또는 이 법에 따른 명령에 따라 관리하여야 한다고 규정하고 있으며,같은 법 제45조제1항 및 제2항에 따르면 공동주택의 입주자 및 사용자가 관리주체에게 부담하는 관리비의 내용 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고,같은 법 시행령 제58조제1항에 따르면 법 제45조에 따른 관리비는 일반관리비 등 각 호의 비목의 월별금액의 합계액으로 하며, 비목별 세부내역은 같은 법 시행령 별표 5에서 규정하고 있습니다.
살피건대,「주택법 시행령」 별표 3에따르면 복리시설은 입주자 공유인 것과 입주자 공유가 아닌 것으로 구분되는데, 입주자 공유인 복리시설 중 주민운동시설은 주택단지 입주자 및 사용자의 생활복리를 위한 시설로서, 공동주택의 공용부분으로 봄이 타당하고, 이와 같은 복리시설은 해당 공동주택의 모든 입주자 및 사용자에게 사용ㆍ수익이 개방된 시설인 점, 이를 유지관리하기 위하여는 수선유지비(공동주택의 공용부분의 수선ㆍ보수에 소요되는 비용) 등의 관리비용이 필요하다고 할 것인 점, 주민운동시설을 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영하는 것은 관리방법에 불과할 뿐 위탁하여 운영하는 경우에도 여전히 위와 같은 주민운동시설을 유지관리하기 위한 관리비용이 소요된다고 할 것인 점 등을 종합하여 볼 때, 이 사안에서와 같이 개정된주택법 시행령 제55조의5제1항에 따라 공동주택의 관리주체가 입주자 공유인 복리시설 중 주민운동시설을 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영하는 경우에도 주민운동시설의 보수ㆍ유지ㆍ위탁 등 관리ㆍ운영에 필요한 비용을「주택법」 제45조에 따른 관리비로서 주민운동시설을 사용하지 않는 공동주택의 입주자에게도 부담시킬 수 있다고 할 것입니다.
또한, 개정된주택법 시행령 제55조의5의 입법취지는 주민운동시설의 활용도를 높이기 위하여 관리방법을 관리주체의 의한 직접운영 외에 전문 관리업체에 의한 위탁 운영의 근거규정을 마련한 것으로서, 반드시 주민운동시설을 위탁 운영하여야 한다는 강행규정이 아니고, 해당 주민운동시설은 입주자 공유일 뿐만 아니라, 주민운동시설의 위탁 운영요건으로 해당 공동주택 입주자 및 사용자의 이용을 방해하지 아니할 것으로 요구하고 있으므로, 원칙적으로 특별한 사정이 없는 한 주민운동시설은 해당 공동주택 입주자 및 사용자에게 사용ㆍ수익이 개방되었다고 할 것이고, 이에 따라 주민운동시설을 위탁 운영하는 경우 “주민운동시설의 사용료”의 사용자에 대한 부과 여부도 개정된주택법 시행령 제58조제4항의 법문언상 해당 주민운동시설의 사용자에게 주민운동시설의 위탁에 따른 수수료, 주민운동시설의 관리 비용 등의 범위에서 사용료를 부과할 수 있다는 것일 뿐 반드시 해당 주민운동시설의 관리ㆍ운영에 필요한 비용을 사용자에게만 사용료로 부과하여야 한다는 것은 아니라고 할 것입니다.
따라서, 개정된주택법 시행령 제55조의5제1항에 따라 공동주택의 관리주체가 입주자 공유인 복리시설 중 주민운동시설을 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영하는 경우, 해당 공동주택의 모든 입주자 및 사용자가 사용ㆍ수익할 수 있으므로 주민운동시설의 보수ㆍ유지ㆍ위탁 등 관리ㆍ운영에 필요한 비용을「주택법」 제45조에 따른 관리비로 산정하여 주민운동시설을 사용하지 않는 공동주택의 입주자에게도 부담시킬 수 있다고 할 것입니다.