질문: 재건축부담금을 면제받은 재건축조합이 면제 대상이 아닌 재건축조합과 합병한 경우 재건축부담금이 면제되는지 여부 등(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제3조의2 등 관련)
답변: 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」(이하 “재건축이익환수법”이라 함) 제3조의2에서는「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제2조제2호다목에 따른 재건축사업(이하 “재건축사업”이라 함)으로서 2017년 12월 31일까지도시정비법 제74조제1항에 따른 관리처분계획(이하 “관리처분계획”이라 함)의 인가를 신청한 재건축사업에 대해 재건축부담금을 면제한다고 규정하고 있고,도시정비법 제74조제1항에서는 관리처분계획에 분양설계, 분양대상자의 주소 및 성명, 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 등을 포함하도록 규정하고 있으며,같은 법 제79조제1항에서는 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 따라 처분 또는 관리해야 한다고 규정하고 있습니다.
이와 같은 관련 법령의 규정 내용 및 체계에 비추어 볼 때, 관리처분계획이란 재건축사업에 따라 조성되는 대지 또는 건축물의 권리귀속에 관한 사항 등을 정하는 권리배분계획으로서 행정청은 관리처분계획에 포함되어야 할 사항이 제대로 담겨져 있는지, 그 계획의 내용이 기준에 부합하는지 여부 등을 심사ㆍ확인하여 그 인가 여부를 결정할 수 있을 뿐이고 다른 조건을 붙일 수는 없으므로,(각주:대법원 2012. 8. 30. 선고 2010두24951 판결례참조 ) 재건축조합이 관리처분계획을 수립하여 그 인가를 신청하였다면 해당 재건축사업에 따른 조합원의 재산상 권리ㆍ의무관계가 일응 확정되었다고 볼 수 있습니다.
그렇다면 재건축이익환수법 제3조의2에서 관리처분계획의 인가를 신청한 재건축사업에 대해 재건축부담금을 면제하도록 한 것은 관리처분계획을 통해 재건축사업의 대지 및 건축물의 규모 등 건축계획과 해당 대지 및 건축물을 분양받을 자가 구체적으로 특정된 경우로 한정하여 재건축부담금을 면제하려는 취지로 볼 수 있습니다.
그런데 도시정비법령에 따르면 당초 관리처분계획의 인가를 신청한 A재건축조합이 B재건축사업 또는 C재건축사업과 통합하여 재건축사업을 추진하기 위해서는 B재건축사업의 정비구역 또는 C재건축사업의 정비구역을 포함하여 정비구역을 변경 지정하고[「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 “도시정비법 시행령”이라 함) 제8조제3항제2호], 그에 따른 정비계획 및 사업시행계획의 변경을 거쳐(도시정비법 제50조제1항) 관리처분계획의 변경 인가를 신청해야 하며(같은 법 제74조제1항), 정비구역을 통합하여 지정하는 것은 변경되는 면적에 관계없이 정비계획의 경미한 변경에 해당하지 않는바(도시정비법 시행령 제13조제4항제1호), 관리처분계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 내용으로 새로운 관리처분계획을 수립하여 행정청의 인가를 받은 경우 당초 관리처분계획은 특별한 사정이 없는 한 효력을 상실하게 됩니다.
(각주:대법원 2012. 3. 22. 선고 2011두6400 판결례참조 )그렇다면 2017년 12월 31일 이전에 관리처분계획의 인가를 신청하여 재건축부담금이 면제된 A재건축사업과 추후에 조합 합병이나 정비구역 통합 등을 거쳐 최종적으로 시행하게 되는 재건축사업은 서로 조합원, 정비구역, 건축계획, 정비사업비 등 재건축사업의 중요사항을 달리하는바, 양자는 동일한 재건축사업이라기 보다는 새로운 재건축사업에 가깝다고 할 것이고 해당 재건축사업에 대해서는 재건축이익환수법 제3조의2에 따른 관리처분계획의 인가 신청이 없었으므로, B재건축사업 및 C재건축사업은 물론 A재건축사업도 재건축부담금의 부과대상이 된다고 보아야 합니다.
그리고 특례규정은 법령을 제정 또는 개정할 때 정책적인 관점 또는 특수한 상황을 전제로 하여 한정된 기간 또는 한정된 대상에 대해 예외적으로 본칙의 내용과 다른 제도를 도입하여 운용할 필요가 있을 때에 두는 것으로서 그 성격상 제한적으로 해석해야 할 필요가 있는바,(각주: 법제처 2016. 4. 20.회신 15-0801 해석례참조 ) 재건축이익환수법 제3조의2는 주택시장을 안정시키고 재건축사업을 활성화하기 위해 일정 기한 내 관리처분계획의 인가를 신청한 재건축사업에 대해 재건축부담금을 면제하도록 예외적ㆍ한시적으로 특례를 인정한 규정이므로, 해당 기한 내 관리처분계획의 인가를 신청하여 재건축부담금을 면제받은 재건축사업이 그 기한 내 관리처분계획의 인가를 신청하지 않은 다른 재건축사업과 통합하여 재건축사업을 시행하는 경우까지 위 규정에 따라 재건축부담금이 면제된다고 볼 수는 없습니다.
「재건축초과이익 환수에 관한 법률」제3조(재건축초과이익의 환수) 국토교통부장관은 재건축사업에서 발생되는 재건축초과이익을 이 법에서 정하는 바에 의하여 재건축부담금으로 징수하여야 한다.제3조의2(재건축부담금 면제를 위한 임시 특례) 제3조에도 불구하고 제5조에 따른 재건축부담금 부과대상 사업으로서 2017년 12월 31일까지 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조제1항에 따른 사업시행계획인가를 신청한 재건축사업에 대하여는 재건축부담금을 면제한다.「도시 및 주거환경정비법」제74조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다. ＜개정 2018. 1. 16.＞1. 분양설계2. 분양대상자의 주소 및 성명3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법. 다만, 나목의 경우에는 제30조제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.가. 일반 분양분나. 공공지원민간임대주택다. 임대주택라. 그 밖에 부대시설ㆍ복리시설 등5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세8. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액9. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항② ∼ ⑤ (생 략)＜관계 법령＞