질문: 재건축시 임대주택 공급의무 여부 등(「도시 및 주거환경정비법」 부칙 제3항 등 관련)
답변: 가. 질의 가 ～ 나 공통사항「도시 및 주거환경정비법」에 따르면, 사업시행자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 사업시행계획서를 작성하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 하고, 인가받은 내용을 변경하고자 하는 경우에도 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 하며(제28조제1항), 사업시행자는 제46조에 따른 조합원의 분양신청기간이 종료된 때에는 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 하고(제48조제1항), 사업시행자는 정비사업의 시행으로 건설된 건축물을 제48조에 의해 인가된 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급하여야 하며(제50조제1항), 시장ㆍ군수가 아닌 사업시행자가 정비사업을 완료한 때에는 시장ㆍ군수의 준공인가를 받아야 하고(제52조제1항), 시장ㆍ군수는 준공검사의 실시결과 정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정하는 때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다(제52조제3항)고 규정하고 있습니다.
한편, 2009. 4. 22. 법률 제9632호로 개정ㆍ시행되기 전의「도시 및 주거환경정비법」(이하 “구 도시정비법”이라 함) 제30조에 따르면, 사업시행자는같은 법 제4조제5항에 따라 고시된 정비계획에 따라 임대주택의 건설계획(제5호), 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획(제6호)을 포함하여 사업시행계획서를 작성하여야 하고,같은 법 제30조의2에 따르면,「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에서 주택재건축사업을 시행하는 경우 사업시행자는같은 법 제30조제4호에 따른 세입자의 주거안정과 개발이익의 조정 등을 위하여 당해 주택재건축사업으로 증가되는 용적률 중 100분의 25이하의 범위 안에서 대통령령이 정하는 비율 이상에 해당하는 면적을 임대주택(이하 “재건축임대주택”이라 한다)으로 공급하여야 한다고 규정하고 있었습니다.
그런데, 2009. 4. 22. 법률 제9632호로 개정ㆍ시행된「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제30조에서는 사업시행자가 사업계획서에 포함하여야 할 사항 중 구도시정비법 제30조제5호에 따른 임대주택의 건설계획은 주택재건축사업의 경우같은 법 제30조의3제2항에 따른 재건축소형주택의 건설계획으로 변경되었고, 구도시정비법 제30조의2가 삭제되면서 제30조의3이 신설되었습니다.
그리고,도시정비법 제30조의3에 따르면,「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에서 주택재건축사업을 시행하는 경우 그 사업시행자는도시정비법 제4조에 따라 정비계획으로 정하여진 용적률에도 불구하고 같은 조 제4항에 따른 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및관계 법률에 따른 용적률의 상한(이하 “법적상한용적률”이라 한다)까지 건축할 수 있고, 사업시행자는 법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률의 100분의 30 이상 100분의 50 이하로서 시ㆍ도조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 주거전용면적 60제곱미터 이하의 소형주택(이하 “재건축소형주택”이라 함)을 건설하여야 한다(제2항)고 규정하고 있습니다.
한편,도시정비법부칙 제2항(관리처분계획의 인가를 받은 주택재건축사업에 관한 적용례)에 따르면,도시정비법시행 당시같은 법 제48조에 따라 관리처분계획의 인가를 받은 주택재건축조합으로서「주택법」 제38조에 따른 입주자 모집승인을 받지 아니한 경우도시정비법 제30조에 따른 사업시행계획서를 변경하고자 하는 때에는 토지등소유자 4분의 3 이상의 동의를 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 부칙 제3항(관리처분계획의 인가를 받은 주택재건축사업에 관한 경과조치)에 따르면,도시정비법시행 당시 제48조에 따라 관리처분계획의 인가를 받은 경우 종전의 규정에 따라 사업을 시행할 수 있다고 규정하고 있습니다.
나. 질의 가에 대하여적용례는 법령이 개정된 경우신법의 적용관계를 규정한 것이고, 경과조치는 법령이 개정되어 새로운 법질서가 마련된 경우에 제도의 변화와 법적 안정성을 조화시키기 위하여 일정한 사람이나 사항에 대하여구법의 규정을 적용하도록 한 규정인바, 어떤 사람이나 사물에 대해구법을 적용하여야 한다면신법의 적용관계를 규정하는 적용례 외에 그 사람이나 사물에 대해 종전의 규정을 적용하도록 하는 명문의 경과조치를 두는 것이 일반적이고, 이같이 경과조치를 두게 되면 경과조치에 규정되지 않은 사항에 대하여는신법이 적용된다는 의미라고 할 것입니다.
도시정비법부칙 제3항(관리처분계획의 인가를 받은 주택재건축사업에 관한 경과조치)은도시정비법시행 당시 “제48조에 따라 관리처분계획의 인가를 받은 경우 종전의 규정에 따라 사업을 시행할 수 있다”고 규정하고 있는바, 이는도시정비법이 개정ㆍ시행되면서 원칙적으로도시정비법이 적용되어야 할 것이나, 구도시정비법에 의하여 수립된 사업시행계획에 따라 시행되는 정비사업으로 조성되는 대지 및 건축물 등의 처분ㆍ관리와 조합원의 부담 등에 관한 계획으로서 관리처분계획이 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 인가를 받은 단계에 이른 주택재건축사업에 대하여까지도시정비법을 적용하도록 하는 것은 사업 시행의 법적 안정성이나 공익 등의 견지에서 반드시 합리적이라고 할 수 없으므로,도시정비법시행 당시 관리처분계획의 인가를 기준으로 그 인가를 받은 주택재건축사업에 대하여는 획일적으로 구도시정비법이나 개정된도시정비법의 어느 법에 따라 일률적으로 사업을 시행하도록 강제하지 않고, 구도시정비법에 따라 사업을 시행할 수도 있도록 사업시행자에게 선택권을 주려고 한 것이도시정비법부칙 제3항의 규정취지라 할 것입니다(법제처 09-0361 법령해석 참조).그렇다면, 법 부칙 제3항의 경과조치에 규정되지 않은 사항, 즉도시정비법시행 당시 사업시행인가를 받았으나 관리처분계획인가를 받지 않은 주택재건축사업의 경우, 구도시정비법의 규정에 따라 사업을 시행할 수 없고,도시정비법 제30조의3에 따라 주택재건축사업을 시행하여야 할 것이고, 이 경우 사업시행자에게는 구도시정비법 제30조의2제1항에 따른 재건축임대주택의 공급의무가 면제되는 대신에도시정비법 제30조의3제2항에 따른 재건축소형주택 건설의무가 발생하므로, 사업시행자는 기존에 인가받은 구도시정비법 제30조제5호의 임대주택의 건설계획을도시정비법 제30조제5호의 재건축소형주택의 건설계획으로 변경하여같은 법 제28조제5항에 따라 총회를 개최하여 조합원 과반수의 동의를 얻고, 같은 조 제1항에 따라 사업시행 변경인가를 받아야 합니다.
따라서,도시정비법부칙 제3항과 관련하여,같은 법개정 전에 주택재건축사업의 사업시행인가를 받았으나 관리처분계획인가를 받지 않은 경우도시정비법 제30조의3에서 규정한 내용에 따라 사업시행 변경인가를 받아야 합니다.
다. 질의 나에 대하여도시정비법부칙 제3항에서는 통상적인 경과조치의 경우에 “---는 종전의 규정에 의한다”라고 규정하는 것과 달리 “--- 경우 종전의 규정에 따라 사업을 시행할 수 있다”라고 규정한 것은,도시정비법시행 당시 관리처분계획의 인가를 기준으로 그 인가를 받은 주택재건축사업에 대하여는 획일적으로 구도시정비법 제30조의2의 규정에 의한 사업시행계획에 따라 획일적으로 사업시행자에게 임대주택 건설의무를 강제하지 아니하고, 현실적으로 사업시행계획을 변경하는 것이 가능한 경우라면도시정비법 제28조제5항에 따른 사업시행 변경인가와같은 법 제48조에 따른 관리처분계획 변경인가 등의 절차를 거쳐 종전의 규정에 따른 임대주택 건설의무에 관한 사업시행계획을 변경할 수 있도록 한 것으로 보아야 할 것이고(법제처 09-0361 법령해석 참조), 따라서, 현실적으로 사업시행계획을 변경하고 관리처분계획의 변경인가 등의 절차를 이행하는 것이 가능하지 않은 경우라면 구도시정비법 제30조의2의 규정에 의한 사업시행계획에 따라 임대주택 건설ㆍ공급의무를 이행하도록 규정한 것이라고 이해하여야 할 것입니다.
그런데, 2009. 4. 22.도시정비법이 개정되기 전에 주택재건축사업의 사업시행인가 및 관리처분계획인가를 받은 경우로서 사업시행인가의 변경 없이 착공되어 준공인가된 경우라면 이는 법적으로나 현실적으로 사업시행인가와 관리처분계획의 변경인가를 받을 수 있는 경우에 해당한다고 할 수 없고, 따라서 위와 같은도시정비법부칙 제3항의 규정취지에 따라서 당해 주택재건축사업의 시행자는 구도시정비법 제30조의2에 따른 임대주택 건설ㆍ공급의무를 이행하여야 할 것입니다.
아울러, 구도시정비법 제30조의2에서 재건축임대주택 공급의무를 규정하고 있고, 개정 전 후의도시정비법 제77조에서는 정비사업의 시행이 사업시행계획서나 관리처분계획에 위반되었다고 인정되는 때에 국토해양부장관, 시ㆍ도지사 및 시장ㆍ군수 등은 사업시행자 등에게 감독에 필요한 조치를 할 수 있도록 하고 있으며,같은 법 제85조제7호에서는 사업시행계획서를 위반하여 건축물을 건축한 자에 대하여 벌칙을 부과하도록 한 규정취지에 비추어 보면, 사업시행자가 사업시행인가의 변경 없이 주택재건축사업의 공사가 준공된 경우에 인가받은 사업시행계획에 따라 재건축임대주택 공급의무를 이행하여야 할 것입니다.
따라서, 2009. 4. 22.도시정비법이 개정되기 전에 주택재건축사업의 사업시행인가 및 관리처분계획인가를 받은 경우로서 사업시행 변경인가 없이 공사가 완료되어 준공인가된 경우, 구도시정비법 제30조의2규정에 따라 재건축임대주택을 공급할 의무가 있습니다.