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질문: 부칙에 경과조치나 적용례가 없는 경우 신설된 하자보수종료 절차의 적용대상(「주택법 시행령」 제60조의4제5항 등 관련)
답변: 구「주택법 시행령」(2010. 7. 6. 대통령령 22254호로 일부개정ㆍ시행된 것을 말하며, 이하 “구 「주택법 시행령」”이라 함) 제60조의2에서는 하자보수종료의 절차를 신설하면서, 같은 조 제5항에서 공용부분의 하자보수종료를 확인하기 위하여 하자보수종료확인서에 전체 입주자의 5분의 4 이상의 서면확인서를 첨부하여야 한다고 규정하고 있고,같은 영부칙 제1조에서는 제60조의2의 시행일을 2010년 10월 6일로 규정하고 있습니다.
 한편, 해당 규정은 2013년 12월 4일「주택법 시행령」개정에 따라 제60조의4로 이동하였는바,이 사안은「주택법 시행령」 제60조의4제5항의 시행일(2010. 10. 6.) 전에 사용검사를 받은 공동주택에서, 같은 규정 시행일 이후에 하자담보책임기간이 만료되어 공용부분의 하자보수종료를 확인하려는 경우에도 같은 규정에 따라 하자보수종료확인서에 전체 입주자의 5분의 4 이상의 서면확인서를 첨부하여야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 법령이 개정되는 경우구법령과신법령의 적용상 혼란을 방지하기 위하여,신법조항이 어떤 사람 또는 사항에 대하여 적용되는지 적용관계를 규정하는 적용례를 두거나 법령이 개정되어 새로운 법질서가 마련된 경우에 제도의 변화와 법적 안정성을 조화시키기위하여 일정한 사람이나 사항에 대하여구법의 규정을 적용하도록 하는 경과조치를 둘 수 있습니다.
 그런데, 법령을 개정하면서 별도의 적용례나 경과조치를 두지 않았다면신법령 시행 당시에 진행 중인 사실관계나 법률관계에 대해서는 원칙적으로신법령이 적용된다고 할 것입니다(법제처 2011. 3. 24.회신 11-0008 해석례참조).이 사안의 경우, 구「주택법 시행령」에서는 제60조의2를 신설하면서 별도의 적용례나 경과조치를 두지 않았고, 해당 규정의 시행일만을 규정하였을 뿐입니다.
 그렇다면 해당 규정의 시행일 전에 사용검사를 받은 공동주택이라고 하더라도 개정규정의 시행 당시에 하자담보책임기간이 진행 중이어서 시행일 이후에 하자보수종료의 확인을 하기 위해서는 원칙적으로 개정규정에 따른 절차를 적용하여야 할 것입니다.
또한, 구「주택법 시행령」 제60조의2의 신설 취지는 하자보수종료 시점에 사업주체와 입주자간 하자 분쟁이 빈번하게 발생하여 하자보수종료에 관한 명확한 절차를 마련함으로써 적기에 필요한 하자보수를 받게 하고 분쟁의 소지를 차단하려는 데에 있습니다.
 해당 규정에 대하여 별도의 적용례나 경과조치를 두지 않은 이유는 개정규정 시행 당시 하자보수가 종료되지 않은 경우에 대해서는 일률적으로 개정규정을 적용하여 하자보수와 관련된 소모적인 분쟁을 방지하려는 위의 입법취지를 반영하기 위한 것으로 이해할 수 있습니다.
한편, 개정 전 법령의 존속에 대한 신뢰가 개정 법령의 적용에 관한 공익상의 요구보다 더 보호가치가 있다고 인정되는 경우에는 그 신뢰를 보호하기 위하여 개정 법령의 적용이 제한될 수 있는 여지가 있다고 할 것입니다(대법원 2005. 7. 29. 선고 2003두3550 판결례참조). 그러나 이 사안의 경우에는 사업주체의 개정 전 법령에 대한 신뢰가 사업주체와 입주자간의 하자보수와 관련된 분쟁을 방지하려는 공익상의 필요성보다 더 크다고 볼 사유가 없고, 그 밖에 개정규정의 적용을 예외적으로 제한하여야 할 다른 사유도 없다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때,「주택법 시행령」 제60조의4제5항의 시행일(2010. 10. 6.) 전에 사용검사를 받은 공동주택에서, 같은 규정 시행일 이후에 하자담보책임기간이 만료되어 공용부분의 하자보수종료를 확인하려는 경우에도 같은 규정에 따라 하자보수종료확인서에 전체 입주자의 5분의 4 이상의 서면확인서를 첨부하여야 합니다.
질문: 「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」 제29조제2항제2호 중 “감사원의 감사가 착수된 사항”의 의미(「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」 제29조제2항제2호 등 관련)
답변: 부패방지권익위법 제12조에서는 위원회는 공공기관의 부패방지를 위한 시책 및 제도개선 사항의 수립ㆍ권고와 이를 위한 공공기관에 대한 실태조사(제5호), 공공기관의 부패방지시책 추진상황에 대한 실태조사ㆍ평가(제6호), 부패행위 신고 안내ㆍ상담 및 접수 등(제10호)의 업무를 수행한다고 규정하고 있고, 부패방지권익위법 제29조제1항에서는 위원회는같은 법 제12조제5호부터 제14호에 따른 기능을 수행함에 있어서 필요한 경우 공공기관에 대한 설명 또는 자료ㆍ서류 등의 제출요구 및 실태조사(제1호), 이해관계인ㆍ참고인 또는 관계 공직자의 출석 및 의견진술 요구(제2호) 등의 조치를 할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항제2호에서는 위원회는 감사원의 감사가 착수된 사항에 대해서는 같은 조 제1항에 따른 조치를 해서는 안된다고 규정하고 있고,같은 법 제59조제3항본문에서는 위원회는 접수된 신고사항에 대하여 조사가 필요한 경우 이를 감사원, 수사기관 또는 해당 공공기관의 감독기관(감독기관이 없는 경우에는 해당 공공기관을 말함)에 이첩하여야 한다고 규정하고 있는바,이 사안은 감사원이 감사하여 처리한 사항에 대해서 민원인이 다시 같은 내용의 부패행위 신고를 위원회에 한 경우, 위원회는 이를 부패방지권익위법 제29조제2항제2호의 “감사원의 감사가 착수된 사항”에 대한 부패행위 신고로 보아 같은 조 제1항에 따른 조치를 해서는 안되는지 여부에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 부패행위 신고에 대하여 감사원이 감사하여 처리한 사항에 대하여 민원인이 다시 같은 내용의 부패행위 신고를 위원회에 한 경우, 위원회가 부패방지권익위법 제29조제2항제2호의 “감사원의 감사가 착수된 사항”에 “감사원이 감사하여 처리한 사항”이 포함됨을 이유로 같은 조 제1항에 따른 조치를 해서는 안되는지에 관하여는 문언의 통상적인 의미, 해당 규정의 입법취지, 법령체계, 다른 규정과의 관계 등을 고려하여 결정할 필요가 있다고 할 것입니다.
그런데, 일반적으로 “착수”(着手)란 “어떤 일에 손을 댐 또는 어떤 일을 시작함”을 의미하고(국립국어원 표준국어대사전 참조), 감사는 감사 착수, 실시, 종료, 결과 처리의 순으로 이루어지므로 감사원의 감사가 착수된 사항에서 그 이후에 이루어지는 감사 실시, 감사 종료, 감사 결과의 처리가 제외되는 것으로 보기 어렵다고 할 것입니다.
또한, 부패방지권익위법 제29조제2항제3호에서는 감사원의 심사청구가 진행 중인 사항에 대하여는 같은 조 제1항에 따른 조치를 하여서는 안된다고 규정하고 있는바, 같은 항 제2호의 규정 취지가 “감사원이 감사에 착수하여 감사가 진행 중인 사항”에 대해서만 같은 조 제1항에 따른 조치를 해서는 안된다는 것이었다면 “감사원의 감사가 착수된 사항”으로 규정하지 않고 같은 항 제3호와 같이 “감사원이 감사에 착수하여 감사가 진행 중인 사항”으로 규정했을 것이라는 점도 이 사안을 해석하는데 고려하여야 할 것입니다.
그리고, 부패방지권익위법 제29조제2항에서는 위원회는 감사원의 감사가 착수된 사항(제2호), 감사원의 심사청구가 진행 중인 사항(제3호) 및 「감사원법」에 따른 감사위원회의에서 의결된 사항(제5호)에 대해서는 같은 조 제1항에 따른 조치를 해서는 안된다고 규정하고 있는바, 이러한 규정은 위원회가 공공기관의 부패방지를 위한 시책 및 제도개선 사항의 수립ㆍ권고와 이를 위한 공공기관에 대한 실태조사 등의 업무를 수행하면서 다른 기관의 권한과 업무를 존중하면서 한편으로는 같은 조 제2항 각 호 외의 사항에 대해서는 위원회가 필요한 경우 공공기관에 대한 설명 또는 자료ㆍ서류 등의 제출요구 및 실태조사 등의 조치를 할 수 있게 함으로써 부패의 발생을 예방하고 부패행위를 효율적으로 규제하려는데 그 취지가 있다고 할 것인데, 만일, 부패방지권익위법 제29조제2항제2호의 “감사원의 감사가 착수된 사항”을 “감사원이 감사에 착수하여 감사 중인 사항”으로 한정하여 해석한다면 위원회는 같은 법 제59조제3항 본문에 따라 위원회가 접수된 신고사항을 감사원에 이첩할 수도 있게 되는데 이 경우 감사원은 이미 감사를 실시하여 처리한 사항을 다시 반복하여 감사할 수도 있게 되고, 이는 부패행위를 효율적으로 규제하려는 같은 법 제29조제2항의 입법 취지에 반할 뿐만 아니라, 같은 조 제1항 각 호의 조치는 같은 법 제12조 각 호에 따른 위원회의 기능을 수행하기 위하여 필요한 범위에 그쳐야 하며 공공기관의 업무수행에 지장이 없도록 유의하여야 한다는 같은 법 제29조제3항의 규정에도 어긋나는 결과를 초래할 수도 있다는 점에서 합리적인 해석이라고 할 수 없을 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 감사원이 감사하여 처리한 사항에 대해서 민원인이 다시 같은 내용의 부패행위 신고를 위원회에 한 경우, 위원회는 이를 부패방지권익위법 제29조제2항제2호의 “감사원의 감사가 착수된 사항”에 대한 부패행위 신고로 보아 같은 조 제1항에 따른 조치를 해서는 안된다고 할 것입니다.
질문: 분양가상한제가 적용되지 않는 조합과 분양가상한제가 적용되는 조합을 하나로 통합하여 정비구역 변경 등을 추진하는 경우, 일반분양분에 대하여 분양가상한제가 적용되는지(법률 제8383호 주택법 일부개정법률 부칙 제4조 등 관련)
답변: 구「주택법」(법률 제8383호로 개정되어 2007. 4. 20. 공포ㆍ시행된 것, 이하 “구 「주택법」”이라 함) 제38조의2제1항 전단에서는 “사업주체가 제38조에 따라 일반에게 공급하는 공동주택”은 같은 조에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급(이에 따라 공급되는 주택을 “분양가상한제 적용주택”이라 함. 이하 같음)하도록 규정하고 있고,같은 법부칙 제1조 단서에서는 제38조의2의 개정규정은 2007년 9월 1일부터 시행하도록 규정하고 있으며, 같은 부칙 제4조제1항에서는 제38조의2의 개정규정은 2007년 9월 1일 이후 최초로「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제28조에 따른 사업시행인가를 신청하는 분부터 적용한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 2007년 8월 31일 이전에도시정비법 제28조에 따른 사업시행인가를 받았거나 신청한 경우로서 2007년 12월 1일 이후도시정비법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가를 신청하는 경우에는 제1항의 규정에도 불구하고 제38조의2의 개정규정을 적용한다고 규정하고 있는바,이 사안은 2007년 9월 1일 전에 사업시행인가를 받고 2007년 12월 1일 전에 관리처분계획인가를 신청하여 분양가상한제가 적용되지 않는 주택재건축정비사업과 2013년 10월 11일 주택재건축정비사업조합(이하 “조합”이라 함) 설립인가를 받아 현재 사업시행인가 신청 단계에 있어 분양가상한제가 적용되는 주택재건축정비사업이 각 조합의 결의로 정비구역을 통합하는 경우, 통합 후의 정비구역에서 일반에게 공급하는 공동주택에 대하여 구 「주택법」(법률 제8383호로 개정되어 2007. 4. 20. 공포ㆍ시행된 것) 부칙 제4조제1항에 따라 같은 법 제38조의2제1항의 분양가상한제를 적용할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 도시정비법에 따른 정비사업은 기본계획 및 정비계획의 수립, 정비구역의 지정(제4조), 조합설립추진위원회(이하 “추진위원회”라 함) 구성, 조합설립인가(제13조 및 제16조), 사업시행의 인가, 분양신청, 관리처분계획의 인가(제28조, 제46조 및 제48조), 공동주택의 건설, 준공인가, 이전고시 및 청산(제52조, 제54조 및 제57조)이라는 일련의 단계적 절차에 따라 행하여집니다.
그리고, 도시정비법 제8조제2항에 따르면, 조합은 정비사업의 시행자에 해당하고, 정비구역이 지정된 후에 같은 법 제13조제2항에 따라 해당 정비구역의 토지등소유자 과반수의 동의와 시장ㆍ군수의 승인을 받아 구성되는 추진위원회를 통하여 설립됩니다.
 이 때 추진위원회는 같은 법 제16조제2항에 따라 주택단지 안의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의와 주택단지 안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 시장ㆍ군수로부터 인가를 받아서 조합을 설립하게 됩니다.
아울러, 행정청이 추진위원회에 대하여 하는 조합설립인가처분은 추진위원회에 행정주체로서의 지위를 부여하는 일종의 설권적 처분의 성격을 가지고 있는바(대법원 2010. 12. 9. 선고, 2009두4555 판결 등 참조), 하나의 정비구역에 대하여 복수의 조합을 인정한다면, 해당 정비구역 내에서 주택재개발사업 시행이라는 동일한 존립목적을 가진 복수의 공행정주체로서의 조합이 하나의 주택재개발사업을 추진하는 것이 되어 정비사업에 관한 제반 법률관계가 불명확하게 되고, 이를 통하여 정비사업 추진이 전반적으로 혼란에 빠질 수 있으며, 그 구역 안에 토지 등을 소유하는 사람의 법적 안정성을 해할 우려가 있다고 할 것입니다(법제처 2012. 3. 15.회신 12-0104 해석례참조).위와 같은 정비사업의 추진절차, 정비사업 시행자로서의 조합의 설립절차와 그 법적 지위에 비추어 볼 때, 하나의 정비구역에는 그 구역의 토지등소유자를 조합원으로 하는 하나의 조합만이 정비사업을 추진할 수 있다고 할 것입니다.
따라서, 이 사안에서와 같이 정비구역을 각각 달리하는 두 조합이 정비구역을 통합하여 정비사업을 추진하려면, 정비구역 지정절차를 새로 거쳐야 함은 물론, 통합하려는 정비구역에 대하여 사업시행자로서의 조합을 새로 구성하여, 새로 설립인가를 받아야 하고, 새로 설립된 조합에 의하여 다시 사업시행계획서를 작성하여 시장ㆍ군수로부터 새로 사업시행인가를 받아야 할 것입니다(법제처 2011. 9. 22.회신 11-0455 해석례참조).이와 같이 통합 후 정비구역에 대하여 새로이 조합을 설립하여 사업시행인가 등의 정비사업을 새로 추진해야 한다면, 새로 설립되는 조합과 정비구역은 2007년 9월 1일 이후 사업시행인가를 신청하게 되고, 관리처분계획의 인가 또한 2007년 12월 1일 이후에 신청하게 될 것이므로, 새로 통합된 정비구역은 구 「주택법」 부칙 제4조에 따라 같은 법 제38조의2의 분양가상한제의 적용을 받게 될 수 있다고 할 것입니다.
결론적으로, 이 사안의 경우와 같은 정비구역의 통합은 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제38조제10호에 따른 종전 사업시행인가의 경미한 변경사유에 해당하지 아니하여 통합 후의 정비구역은 새로운 사업시행인가를 받아야 하므로, 통합 후의 정비구역에서 일반에게 공급하는 공동주택에 대해서는 구 「주택법」(법률 제8383호로 개정되어 2007. 4. 20. 공포ㆍ시행된 것) 부칙 제4조제1항에 따라 같은 법 제38조의2제1항의 분양가상한제를 적용할 수 있다 할 것입니다.
※ 법령정비의견

○ 「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항 단서 및 같은 법 시행령 제12조제9호에서는 주민에 대한 서면통보, 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취절차를 거치지 아니하여도 되는 경미한 사항을 변경하는 경우의 하나로 “정비구역이 통합 또는 분할되는 변경인 경우”를 규정하고 있으나, 위에서 살펴본 바와 같이 사업 주체가 있는 정비구역의 통합 또는 분할은 조합이 다시 설립되어야 하는 경우로 보이는 바, 해당 규정이 적용되는 범위를 명확하게 규정할 필요가 있음.
질문: 분양권 지분 증여에 따른 권리의무승계계약이 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항제2호에 따른 “부동산에 대한 공급계약”에 해당하는지 여부(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 등)
답변: 부동산거래신고법 제3조제1항본문 및 같은 항 제2호에서는 거래당사자는「택지개발촉진법」,「주택법」등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 신고관청에 공동으로 신고하도록 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 부동산거래신고법 시행령 제3조제3항제6호에서는 ‘대통령령으로 정하는 법률’의 하나로「주택법」을 규정하고 있는바,「주택법」에 따른 주택분양계약을 체결한 자가 그 이후 체결한 권리의무승계계약이부동산거래신고법 제3조제1항제2호에 따라 실제 거래가격 등을 신고해야 하는 “부동산에 대한 공급계약”에 해당하는지는 관련 규정의 문언, 입법연혁 및 제도의 취지 등을 종합적으로 살펴 판단해야 합니다.
우선부동산거래신고법 제2조제3호에서는같은 법 제3조제1항본문에 따른 신고주체인 “거래당사자”를 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리(이하 “부동산등”이라 함)의 매수인과 매도인을 말한다고 규정하고 있고, 같은 항 본문의 위임에 따른같은 법 시행령 제3조제1항 및같은 영 별표 1제1호에서는 신고사항으로 중도금 지급일 및 잔금 지급일(나목), 실제 거래가격(마목) 등을 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때,부동산거래신고법 제3조제1항에서는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 매매 등 유상계약일 것을 전제로(각주: 「민법」 제563조부터 567조까지 및 법제처 2014. 4. 2.회신 13-0599 해석례참조) 구체적인 신고대상 계약의 종류를 규정하고 있다고 보아야 하므로, 이 사안의 경우와 같이 유상계약이 아닌 지분 증여를 원인으로 하면서 그 자체 거래대금이 별로도 새롭게 정해진바 없는 권리의무승계계약을 같은 항 제2호에 따라 실제 거래가격 등을 신고해야 하는 “부동산에 대한 공급계약”에 해당한다고 볼 수는 없습니다.
그리고부동산거래신고법 제3조제1항제2호는 구「부동산 거래신고에 관한 법률」(2016년 1월 19일 법률 제13797호로 폐지되기 전의 것을 말함) 제2조 및 제3조에서 토지ㆍ건축물의 매매계약과「도시 및 주거환경정비법」에 따른 입주자로 선정된 지위 및「주택법」에 따른 주택 입주자 지위의 매매계약만을 부동산 거래신고 대상으로 규정하여, 부동산 분양계약이 부동산의 주요 거래유형임에도 불구하고 정부가 그 거래가격 정보 취득에 어려움을 겪어 온 문제점을 해결하기 위하여부동산거래신고법을 제정하면서 주택의 ‘최초 분양계약’ 등을 거래신고 대상에 포함하도록 한 것(각주: 2015. 10. 13. 의안번호 제1917151호로 발의된 부동산 거래신고 등에 관한 법률안에 대한 국회 국토교통위원회 심사보고서 참조)이라는 점, 최초의 부동산 분양계약 이후 그 분양권의 거래에 대해서는부동산거래신고법 제3조제1항제3호가목에서 별도로 규율하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 같은 항 제2호에 따라 실제 거래가격 등을 신고해야 하는「주택법」에 따른 주택공급계약은 분양자와 수분양자 사이에서 해당 부동산에 관하여 최초로 체결된 분양계약을 의미한다고 보는 것이 타당합니다.
또한부동산거래신고법 제28조제2항제1호에서는같은 법 제3조제1항부터 제4항까지의 규정을 위반하여 같은 항에 따른 신고를 하지 아니한 자(공동신고를 거부한 자를 포함함)에게는 500만원 이하의 과태료를 부과하도록 규정하고 있는바, 부동산등의 지분 증여에 따른 권리의무승계계약까지부동산거래신고법 제3조제1항제2호에 따라 실제 거래가격 등을 신고해야 하는 “부동산에 대한 공급계약”에 해당한다고 보는 것은 부동산 거래 신고를 하지 않은 경우에 대한 과태료 부과 범위를 자의적으로 확대하는 결과를 가져올 수 있습니다.
아울러 증여 등을 통하여 무상으로 부동산등을 이전하거나 이를 원인으로 하는 권리의무승계계약까지부동산거래신고법 제3조제1항제2호에 따른 “부동산에 대한 공급계약”으로 보아 거래 신고를 하도록 하려는 취지가 있었다면, 「지방세법」 제6조제1호에서 “취득”을 “매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득”으로 규정하고 있는 것과 유사하게 명시적인 규정을 두는 것이 일반적인 입법 방식이라는 점도 이 사안을 해석할 때 함께 고려할 필요가 있습니다.
따라서 이 사안의 경우, 권리의무승계계약은부동산거래신고법 제3조제1항제2호에 따라 실제 거래가격 등을 신고해야 하는 “부동산에 대한 공급계약”에 해당하지 않습니다.
부동산거래신고법제3조(부동산 거래의 신고) ① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 “신고관청”이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 “국가등”이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.1. 부동산의 매매계약2.「택지개발촉진법」,「주택법」등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약가. 제2호에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위나.「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위② ∼ ⑦ (생 략)부동산거래신고법 시행령제3조(부동산 거래의 신고) ① ㆍ ② (생 략)③ 법 제3조제1항제2호에서 “「택지개발촉진법」,「주택법」등 대통령령으로 정하는 법률”이란 다음 각 호의 법률을 말한다.1.「건축물의 분양에 관한 법률」2.「공공주택 특별법」3.「도시개발법」4.「도시 및 주거환경정비법」4의2.「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」5.「산업입지 및 개발에 관한 법률」6.「주택법」7.「택지개발촉진법」④ㆍ⑤ (생 략)＜관계 법령＞
질문: 분양받은 자 전원의 동의를 요하는 “층고가 감소하는 설계변경”의 의미(「건축물의 분양에 관한 법률」 제7조제1항 등)
답변: 「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 “건축물분양법”이라 함) 제7조제1항에서 분양사업자는 분양한 건축물에 대하여 사용승인 전에 건축물의 면적 등 분양받은 자의 이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 설계변경으로서 대통령령으로 정하는 설계변경을 하려는 경우에는 분양받은 자 전원의 동의를 받아야 한다고 규정하고 있는바, 이는 분양 받은 자를 보호하기 위한 규정(각주: 의안번호 제170019호로 국회에 제출된 건축물의 분양에 관한 법률안에 대한 국회 심사보고서(2004. 9.) 참조 )이므로 엄격하게 해석할 필요가 있습니다.
그런데「건축물의 분양에 관한 법률 시행령」(이하 “건축물분양법 시행령”이라 함) 제10조에서는 분양받은 자 전원의 동의를 받아야 하는 설계변경 중 하나로 층고가 감소하는 변경(제2호)을 명문으로 규정하고 있는 반면, 해당 규정이 적용되지 않는 예외의 경우에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않습니다.
한편「건축법」 제26조에서는 건축물의 건축 과정에서 부득이하게 발생하는 오차로서 국토교통부령으로 정하는 범위 이내의 오차는같은 법을 적용할 때 허용하도록 규정하고 있는데, 이는 완공된 건축물의 건축물 높이, 반자높이 등 건축기준의 측정값이 해당 건축물의 허가 또는 신고 당시 설계도서에 기재된 수치와 차이가 있는 경우에 대하여 건축물의 시공기술상 불가피하게 발생되는 오차를 일정 범위 안에서 제도적으로 수용해 주려는 것이므로 건축물의 설계 자체를 변경하는 경우에 적용되는 규정이 아닙니다.
따라서 이 사안과 같이 건축물의 층고가 감소하는 설계변경을 하려는 경우에는 반자높이와 건축물의 높이가 「건축법」 제26조 및 같은 법 시행규칙 별표 5 제2호에 따른 허용 오차 범위 내에서 감소하더라도 분양사업자는 건축물분양법 제7조제1항 및 같은 법 시행령 제10조제2호에 따라 분양받은 자 전원의 동의를 받아야 합니다.
＜ 관계 법령＞「건축물의 분양에 관한 법률」제7조(설계의 변경) ① 분양사업자는 분양한 건축물에 대하여 사용승인 전에 건축물의 면적 또는 층수의 증감(增減) 등 분양받은 자의 이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 설계변경으로서 대통령령으로 정하는 설계변경을 하려는 경우에는 분양받은 자 전원의 동의를 받아야 한다.②ㆍ③ (생 략)「건축물의 분양에 관한 법률 시행령」제10조(설계의 변경) 법 제7조제1항에서 "대통령령으로 정하는 설계변경"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 변경을 말한다.1. 건축물 공급가격의 인상을 초래하는 변경2. 공용면적ㆍ전용면적ㆍ대지지분 또는 층고가 감소하는 변경3. 내장재료 및 외장재료의 변경(공사감리자가 건축허가를 받을 당시의 재료와 동등하거나 그 이상이라고 판단한 변경은 제외한다)4. 용도변경(구분소유되는 분양구획의 용도가 「건축법 시행령」 별표 1의 같은 호에 속하는 용도로의 변경은 제외한다)5. 난방기기ㆍ냉방기기 등 주요 설비를 변경하여 건축물 사용가격의 인상을 초래하는 변경6. 층수가 증감(增減)되는 경우7. 연면적이 10퍼센트 이상 증감되는 경우「건축법」제26조(허용 오차) 대지의 측량(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지적측량은 제외한다)이나 건축물의 건축 과정에서 부득이하게 발생하는 오차는 이 법을 적용할 때 국토교통부령으로 정하는 범위에서 허용한다.
질문: 분양신청을 하지 아니한 자가 “조합설립에 동의한 조합원”으로서 조합해산에 동의할 수 있는지(「도시 및 주거환경 정비법」 제16조의2제1항제2호 등 관련)
답변: 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제16조의2제1항제2호에서는 시장ㆍ군수는 조합 설립에 동의한 조합원의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 비율 이상의 동의 또는 토지등소유자 과반수의 동의로 조합의 해산을 신청하는 경우에는 조합 설립인가를 취소하도록 규정하고 있고,같은 법 제46조제2항에서는 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 같은 조 제1항의 규정에 의한 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하도록 규정하고 있는바,이 사안은도시정비법 제46조제2항에 따른 분양신청을 하지 아니한 자가같은 법 제16조의2제1항제2호에 따라 조합 해산을 신청할 수 있는 “조합 설립에 동의한 조합원”에 포함되는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저,도시정비법상 조합의 해산은같은 법 제18조에 따라 법인격을 갖게 된 조합이 주택재개발사업 등 본래의 활동을 정지하고 법인격을 상실하는 단계로 들어가는 행위라는 점에서,같은 법 제16조의2제1항제2호에 조합해산신청의 주체로 규정된 “조합 설립에 동의한 조합원”은 조합 해산 신청 당시에도 조합원의 자격을 유지하고 있는 조합원에 한정된다고 해석함이 상당하고, 해산 신청 당시에 조합원의 자격을 상실한 자는 그에 포함되지 않는다고 보아야 할 것입니다.
그런데,도시정비법 제47조에서 현금청산제도를 둔 것은 분양신청을 하지 않은 조합원 등에 대하여 현금청산이 가능하도록 함으로써 주택재개발사업을 신속하고도 차질 없이 추진할 수 있도록 하려는 취지로서, 현금청산대상자가 되면 조합원의 가장 중요한 권리인 분양청구권을 행사할 수 없게 되는데도 여전히 조합원으로서 제반 권리를 가지고 의무를 부담하게 하는 것은 당사자 의사에 부합하지 아니하므로, 현금청산대상자에게는 현금청산을 통해 조합과의 법률관계를 마무리하라는 의도라 할 것이고, 이와 같은 이유에서도시정비법 제46조에 따라 분양신청을 하지 아니하여 현금청산의 대상이 된 자는 결국 조합원 자격을 상실하게 됩니다(법제처 2012. 2. 3.회신 11-0684 해석례;대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결례;대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다110477,110484 판결례참조).이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 도시정비법 제46조제2항에 따른 분양신청을 하지 아니한 자는 같은 법 제16조의2제1항제2호에 따라 조합 해산을 신청할 수 있는 “조합 설립에 동의한 조합원”에 포함되지 않는다고 할 것입니다.
질문: 분양권이 구 법인세법 제3조제3항제5호에 따른 고정자산에 해당되는지 여부( 구 「법인세법」 제3조제3항제5호 등 관련)
답변: 개정 전「법인세법」(2009. 12. 31. 법률 제9898호로 일부개정되어 2010. 1. 1. 시행되기 전의 것을 말함. 이하 “개정 전 「법인세법」”이라 함) 제3조제3항에서는 비영리내국법인에 대한 과세소득의 범위로 고정자산(고유목적사업에 직접 사용하는 고정자산으로서 대통령령이 정하는 것을 제외함)의 처분으로 생기는 수입(제5호) 등을 규정하고 있었는데, 개정 후「법인세법」(2009. 12. 31. 법률 제9898호로 일부개정되어 2010. 1. 1. 시행된 것을 말함, 이하 “개정 후 「법인세법」”이라 함) 제3조제3항에서는 비영리국내법인에 대한 과세소득의 범위로 고정자산(고유목적사업에 직접 사용하는 고정자산으로서 대통령령이 정하는 것을 제외함)의 처분으로 생기는 수입(제5호) 등에 더하여「소득세법」 제94조제1항제2호 및 제4호에 따른 자산의 양도로 인하여 생기는 수입(제6호)을 추가로 신설하여 규정하고 있습니다.
한편,「소득세법」 제94조제1항각 호 외의 부분에서는 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 같은 항 각 호의 소득으로 한다고 규정하고 있고, 같은 항 제2호에서는 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함함)의 양도로 발생하는 소득(가목) 등을 규정하고 있으며, 같은 항 제4호가목에서는 기타자산의 양도로 발생하는 소득의 하나로 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권을 규정하면서 사업용 고정자산은 제1호 및 제2호의 자산을 말한다고 규정하고 있는바,이 사안은 개정 전 「법인세법」 제3조제3항제5호에 따른 “고정자산”에 “부동산을 취득할 수 있는 권리”가 포함된다고 보아 “부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 생기는 비영리국내법인의 소득”에 법인세를 부과할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「소득세법」 제94조에서는 “부동산을 취득할 수 있는 권리”를 “고정자산”의 하나인 “사업용 고정자산”의 하나로 규정하고 있는바, 소득세와 법인세는 비록 납세의무자를 달리 하고 있으나 양자 모두 소득을 과세대상으로 하고 있다는 점에서 과세 대상이 되는 「소득세법」상 고정자산의 개념과 「법인세법」상 고정자산의 개념을 달리 볼 이유가 없으므로, 개정 전 「법인세법」 제3조제3항제5호에 따른 “고정자산”에는 “부동산을 취득할 수 있는 권리”가 포함된다고 할 것입니다.
또한, 개정 전 「법인세법」 제43조에서는 같은 법 및 「조세특례제한법」에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 내국법인의 각 사업연도의 소득금액계산에 있어서 자산의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계기준에 따르도록 규정하고 있습니다.
 그런데, 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계기준 중 하나인 「일반기업회계기준」에서는 자산을 유동자산과 고정자산(현재의 비유형자산을 말함)으로 구분하고, (1) 사용의 제한이 없는 현금 및 현금성 자산, (2) 기업의 정상적인 영업주기 내에 실현될 것으로 예상되거나 판매목적 또는 소비목적으로 보유하고 있는 자산, (3) 단기매매 목적으로 보유하는 자산, (4) ⑴ 내지 ⑶ 외에 보고기간 종료일로부터 1년 이내에 현금화 또는 실현될 것으로 예상되는 자산을 유동자산으로 분류한 후 그 밖의 모든 자산은 비유동자산으로 분류하고 있는바(제2장 재무제표의 작성과 표시 Ⅰ 참조), “부동산을 취득할 수 있는 권리”는 「일반기업회계기준」상 유동자산으로 분류되는 위 네 유형에 해당하지 않으므로 비유동자산, 즉 고정자산에 해당되는 것으로 보아야 할 것입니다.
아울러, 개정 후 「법인세법」 제3조제3항제6호에서 비영리국내법인의 과세소득으로 “부동산을 취득할 수 있는 권리”를 신설한 취지는 개정 전 「법인세법」 제3조제3항제5호에 따른 “고정자산” 처분소득의 범위를 명확화하기 위한 것이고, “부동산을 취득할 수 있는 권리”를 비영리국내법인의 과세소득으로 새롭게 추가하기 위한 것은 아니라는 점도 이 사안을 해석하는 데 있어서 고려할 필요가 있다고 할 것입니다.
한편, 개정 후 「법인세법」 부칙 제3조에서는 “제3조제3항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 양도하는 분부터 적용한다”라고 규정하고 있으므로 “부동산을 취득할 수 있는 권리”는 개정 후 「법인세법」 시행 후 최초 양도 분부터 개정 규정에 의해 과세될 수 있을 뿐이고 개정 전 「법인세법」 제3조제3항제5호에 따른 “고정자산”에 포함되는 것으로 보아 법인세를 부과할 수는 없다는 의견이 있을 수 있습니다.
그러나, 개정 후 「법인세법」에서 위와 같이 부칙 제3조를 둔 것은 개정 전 「법인세법」 제3조제3항제5호에 따른 “고정자산”을 개정 후 「법인세법」 제3조제3항제5호에 따른 “고정자산”과 같은 항 제6호에 따른 “부동산을 취득할 수 있는 권리” 등으로 재분류함에 따라 적용되는 조항, 즉 적용 법조를 명확히 하기 위한 취지이고, 개정 후 「법인세법」 제3조제3항제6호에 따른 “부동산을 취득할 수 있는 권리” 등이 개정 전 「법인세법」 제3조제3항제5호에 따른 “고정자산”에서 제외됨을 의미하는 것은 아니라는 점에서, 그러한 주장은 타당하지 않다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 개정 전 「법인세법」 제3조제3항제5호에 따른 “고정자산”에는 “부동산을 취득할 수 있는 권리”가 포함되므로 “부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 생기는 비영리국내법인의 소득”에 법인세를 부과할 수 있다고 할 것입니다.
질문: 분양신청을 하지 않은 토지등소유자가 현금청산을 받지 않은 상태에서 사업시행계획이 변경된 경우 조합원 지위의 유지 여부(「도시 및 주거환경정비법」 제72조제4항 등 관련)
답변: 구도시정비법 제46조제2항에서는 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 같은 조 제1항에 따른 분양신청기간 이내에 사업시행자에게 분양신청을 해야 한다고 규정하고 있고,같은 법 제47조제1호에서는 분양신청을 하지 않은 토지등소유자에 대해서는 토지.건축물 또는 그 밖의 권리에 대해 현금으로 청산해야 한다고 규정하고 있는바, 이는 조합원인 토지등소유자라고 하더라도 분양신청을 하지 않은 경우에는 해당 조합으로 하여금 현금으로 청산하도록 함으로써 조합과 조합원 간의 관계를 종료시킬 수 있게 하여 주택재개발사업을 신속하고 차질 없이 추진할 수 있도록 하는 데에 그 취지가 있습니다.
(각주:대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결례참조 )그렇다면 구도시정비법 제46조제2항에 따른 분양신청을 하지 않은 토지등소유자는 해당 주택재개발사업의 결과인 주택 공급을 받지 않겠다는 의사를 분명하게 밝혔다고 볼 수밖에 없어 더 이상 해당 조합의 조합원으로서의 지위를 유지하게 할 이유가 없고,(각주: 법제처 2016. 3. 7.회신 15-0669 해석례참조 ) 조합원이같은 법 제47조에 따라 현금청산 대상자가 된 이상 청산절차의 종료 여부와는 상관없이 주택재개발조합의 조합원으로서의 지위는 상실한다고 보아야 합니다.
(각주:대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결례참조 )다음으로 도시정비법 제72조제3항에서는 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 같은 조 제2항에 따른 분양신청기간에 분양신청을 하는 것을 원칙으로 하면서, 같은 조 제4항에서는 사업시행자는 사업시행계획인가의 변경(각주: 경미한 사항의 변경은 제외함. )으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있도록 규정하고 있고, 같은 조 제5항에서는 정관등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 사업시행자는 분양신청을 하지 않거나 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 도시정비법이 2017년 2월 8일 법률 제14567호로 전부개정되어 2018년 2월 9일 시행되면서 종전에는 분양신청기간 종료 후 사업시행계획이 변경되어 정비사업 규모가 변동되는 경우 이미 종료된 분양신청 결과가 유효한지 여부에 대한 논란이 있자 이를 해소하려는 목적으로 사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 예외적으로 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있도록 한 것(각주: 2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되어 2018. 2. 9. 시행된 도시정비법 개정이유ㆍ주요내용 및 2016. 8. 18. 의안번호 제2001642호로 발의된 도시정비법 전부개정법률안 국회 국토교통위원회 심사보고서 참조 )입니다.
즉 도시정비법이 법률 제14567호로 전부개정되면서 재분양신청 절차를 신설한 것은 분양신청을 하지 않은 자에게 다시 조합가입에 동의할 것을 전제로 주택재개발사업을 원만하게 진행하려는 것(각주: 서울고등법원 2013. 8. 29. 선고 2012나79660 판결례 참조 )인바, 해당 규정에 따라 재분양 절차를 거칠 수 있도록 사업시행계획인가의 변경이 이루어진 것만으로 분양신청을 하지 않은 토지등소유자의 조합원 지위가 회복되는 것은 아니고, 도시정비법 제72조제4항.제5항에 따른 재분양신청을 함으로써 비로소 조합원의 지위가 회복되는 것이며, 이는 구 도시정비법 제46조제2항에 따른 분양신청을 하지 않은 토지등소유자의 경우에도 마찬가지이므로 이 사안의 토지등소유자는 조합원의 지위를 유지하지 않는다고 보아야 합니다.
구「도시 및 주거환경정비법」(2006. 12. 28. 법률 제8125호로 일부개정된 것)제46조(분양공고 및 분양신청) ① (생 략)② 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 제1항의 규정에 의한 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) 사업시행자는 토지등소유자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지ㆍ건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.1. 분양신청을 하지 아니한 자2. 분양신청을 철회한 자3. 제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자도시 및 주거환경정비법제72조(분양공고 및 분양신청) ①ㆍ② (생 략)③ 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 제2항에 따른 분양신청기간에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.④ 사업시행자는 제2항에 따른 분양신청기간 종료 후 제50조제1항에 따른 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외한다)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다.⑤ 사업시행자는 정관등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 제4항에 따라 제73조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다.⑥ (생 략)제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ① 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다.1. 분양신청을 하지 아니한 자2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자3. 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자4. 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자②ㆍ③ (생 략)＜관계 법령＞
질문: 분양전환신청기간이 연속적인 기간인지 여부(구 「임대주택법」 제32조제5항 관련)
답변: 법령의 해석은 법적 안정성을 저해하지 않는 범위에서 구체적 타당성을 찾는 것을 목표로 하여 그 과정에서 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고, 나아가 법률의 입법 취지와 목적을 고려하는 체계적ㆍ논리적 해석방법을 추가할 수 있습니다.
(각주:대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례참조 )그런데 “부터”는 어떤 일이나 상태 따위에 관련된 범위의 시작임을 나타내는 보조사로서(각주: 국립국어원 표준국어대사전 참조 ) 기간의 시점을 의미하고, 해당 보조사와 기간을 함께 쓰는 경우에 그 기간은 연속적인 기간으로 보는 것이 문언의 통상적인 의미입니다.
또한 분양전환신청기간을 90일 이상으로 규정한 구「임대주택법」 제32조제5항후단의 규정은 임대주택에 대한 분양전환승인 후 90일 이상의 분양전환신청기간에는 임대차계약기간이 종료되었더라도 임차인이 정당하게 임차한 것으로 의제(같은 항 전단)하는 규정과 연계하여 임차인 보호를 강화하려는 것이므로,(각주: 2009년 3월 25일 법률 제9541호로 개정된 「임대주택법」 개정이유서 참조 ) 임대사업자는 분양전환신청기간을 임의로 조정할 수는 없고 반드시 분양전환승인일부터 90일 이상의 연속적인 기간을 두어 분양전환신청을 받아야 한다고 해석하는 것이 해당 규정의 입법취지에 부합하는 해석입니다.
그리고 구 「임대주택법」 제21조제1항에서는 임대사업자는 임대의무기간이 지난 후 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인(제1호)에게 우선 분양전환을 하여야 한다고 규정하고 있는바, 이는 임차인에게 분양전환을 우선하여 받을 권리를 부여하면서 동시에 임대사업자에게 분양전환을 하여야 할 의무를 부과하는 규정인데, 분양전환신청기간을 임의로 분할하게 되면 임차인은 신청기간이 짧아 신청에 필요한 서류 등을 준비하기 어려운 경우가 발생할 수 있고 언제 다시 분양전환신청시기가 도래할지 알 수 없게 되어 임대사업자가 해당 임차인에게 분양전환을 해야 할 의무를 회피할 수 있는 수단으로 악용될 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
＜관계 법령＞

○ 구 「임대주택법」(2013년 8월 6일 법률 제11998호로 개정된 것을 말함)제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ①ㆍ② (생 략)③ 제1항 및 제2항에 따라 건설임대주택을 분양전환하고자 하는 경우 임대사업자(국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사를 제외한다)는 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하고, 분양전환에 관한 승인(이하 "분양전환승인"이라 한다)을 신청하여야 한다.④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 분양전환승인 신청을 받은 경우 30일 이내에 승인을 하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제10항에 따른 대통령령으로 정하는 분양전환가격으로 승인하여야 하며, 이를 조정하거나 변경하여서는 아니 된다.⑤ ∼ ⑩ (생 략)제32조(표준임대차계약서 등) ① ∼ ④ (생 략)⑤ 임대사업자가 제21조에 따라 분양전환을 하는 경우에는 임대차계약기간이 종료되었음에도 불구하고 제21조제4항에 따른 분양전환승인 이후 분양전환신청기간이 종료하기 전까지는 임차인이 정당하게 임차한 것으로 본다. 이 경우 분양전환신청기간은 분양전환승인일부터 90일 이상으로 한다.
질문: 분양전환공공임대주택의 입주자로 선정된 자가 주택공급계약 체결 후 입주금을 완납하지 않고 계약을 해제하거나 해지한 경우 당첨자로 보지 않는 자에 해당하는지 여부(구 「주택공급에 관한 규칙」 제57조제4항제3호 등 관련)
답변: 2017년 11월 24일 국토교통부령 제468호로 일부개정되어 같은 날 시행되기 전의「주택공급에 관한 규칙」(이하 “구 주택공급규칙”이라 함) 제54조제1항에 따르면,「공공주택 특별법 시행령」 제2조제1항제5호에 따른 분양전환공공임대주택(이하 “분양전환공공임대주택”이라 함) 등 같은 항 제1호에 따른 재당첨 제한 대상 주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자는 같은 항 제2호에 따른 재당첨 제한기간 동안 다른 분양주택(분양전환공공임대주택을 포함하며, 이하 같음)의 입주자로 선정될 수 없고, 구주택공급규칙 제54조제2항 및 제3항에 따르면, 전산관리지정기관(국토교통부장관이 지정ㆍ고시하는 입주자저축 전산관리업무 담당기관을 말하며, 이하 같음)은 같은 규칙 제57조제1항에 따라 통보받은 당첨자명단을 전산검색하여 재당첨제한 적용주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자의 명단을 발견한 때에는 지체 없이 사업주체에게 그 사실을 통보해야 하며, 그 통보를 받은 사업주체는 이들을 입주자 선정대상에서 제외하거나 주택공급계약을 취소해야 합니다.
그리고, 구주택공급규칙 제57조제1항에서는 사업주체는 당첨자의 명단이 확정된 경우에는 그 명단을 지체 없이 전산관리지정기관에 통보해야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 전산관리지정기관이 통보받은 당첨자명단을 관리함에 있어서 “공공임대주택을 공급받은 후 사업주체에게 그 주택을 명도한 자”(제3호) 등은 당첨자로 보지 않고, 이 경우 사업주체는 그 명단을 전산관리지정기관에 통보하여 당첨자명단에서 삭제하게 해야 한다고 규정하고 있는바,이 사안은 분양전환공공임대주택의 입주자로 선정된 자가 주택공급계약을 체결한 후 입주금을 완납하지 않고 그 계약을 해제하거나 해지한 경우 구 주택공급규칙 제57조제4항제3호에 따라 당첨자로 보지 않는 “공공임대주택을 공급받은 후 사업주체에게 그 주택을 명도한 자”에 해당하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, “명도”의 문언적 의미를 살펴보면, 건물, 토지, 선박 따위를 남에게 주거나 맡기는 것을 뜻하므로(국립국어원 표준국어대사전 참조), 해당 건물, 토지 선박 따위를 점유하거나 소유하고 있을 것을 전제한다고 할 것인바, 구 주택공급규칙 제57조제4항제3호에서 “공공임대주택을 공급받은 후 사업주체에게 그 주택을 명도한 자”란 입주자가 주택공급계약에 따른 입주금을 모두 납부하여 입주를 시작했거나 입주 가능한 상태가 된 시점 이후에 사업주체에게 그 주택을 명도한 자를 의미한다고 할 것이고(법제처 2005. 11. 25.회신 05-0085 해석례참조), 이렇게 해석하지 않으면 같은 항에서 당첨자로 보지 않는 “계약을 체결하지 아니하였거나 해약한 자”의 경우를 취학ㆍ질병요양ㆍ근무상 또는 생업상의 사정으로 세대원 전원이 다른 주택건설지역으로 퇴거했거나(제1호) 세대주 및 세대원 전원이 국외이주한 경우(제2호)로 한정하여 규정한 것이 무의미해지는 결과가 된다고 할 것입니다.
그리고, 「공공주택 특별법」 제5조제1항에 따르면 공공주택사업에 관하여는 같은 법이 다른 법률에 우선하여 적용되는데, 같은 법 시행규칙 제25조제1항 및 제2항에서는 공공임대주택(「공공주택 특별법」 제2조제1항가목에 따른 공공임대주택으로서 분양전환공공임대주택을 포함하며, 이하 같음)의 입주자는 해당 주택에서 퇴거할 때에는 공공주택사업자에게 그 주택을 명도해야 한다고 규정하는 등 입주자가 공공임대주택에 입주한 후 그 주택에서 퇴거할 때 공공주택사업자에게 해당 주택을 명도해야 하는 경우에 대하여 규정하고 있는바, 구 주택공급규칙 제57조제4항제3호에서 당첨자로 보지 않는 자로 규정하고 있는 “공공임대주택을 공급받은 후 사업주체에게 그 주택을 명도한 자”란 「공공주택 특별법 시행규칙」 제25조제1항 및 제2항에 규정된 자를 말하는 것이라고 할 것이므로, 해당 규정은 주택공급계약에 따른 입주금을 완납하여 입주를 시작했거나 입주가 가능한 상태에 이른 사람이 그 주택을 사업주체에게 명도한 경우를 의미한다고 보아야 할 것입니다.
아울러, 구 주택공급규칙 제54조제1항부터 제3항까지의 규정에서는 주택이 투기의 수단으로 전락하는 것을 방지하고 실수요자에게 우선적으로 주택을 공급받을 수 있는 기회를 부여하기 위하여, 이미 주택에 당첨된 자에 대하여 일정기간 다른 분양주택에 대한 재당첨을 제한하고 있는바(서울북부지방법원 2007. 7. 12. 선고 2007가합1931 판결례참조), 같은 규칙 제57조제4항에서 공공임대주택을 공급받은 후 사업주체에게 그 주택을 명도한 자 등을 당첨자로 보지 않도록 하고 당첨자명단에서 삭제하도록 한 것은, 분양주택의 당첨자로 선정된 사실이 있는 자의 재당첨을 제한하는 원칙에 대한 예외를 규정한 것이라는 점에 비추어 보더라도, 같은 항에 따라 당첨자로 보지 않는 경우의 범위를 문언의 범위를 넘어 확장하여 해석하는 것은 허용되지 않는다고 할 것입니다.
따라서, 분양전환공공임대주택의 입주자로 선정된 자가 주택공급계약을 체결한 후 입주금을 완납하지 않고 그 계약을 해제하거나 해지한 경우에는 구 주택공급규칙 제57조제4항제3호에 따라 당첨자로 보지 않는 “공공임대주택을 공급받은 후 사업주체에게 그 주택을 명도한 자”에 해당하지 않는다고 할 것입니다.