질문: 투기과열지구에서 조합설립인가 후 재건축사업 토지를 양수한 자가 조합원 자격을 인정받기 위해 양도인이 갖추어야 할 토지 소유 기간 요건의 충족 여부 판단 시점(「도시 및 주거환경정비법 시행령」제37조제3항제3호 등 관련)
답변: 도시정비법 제39조제2항제7호 및그 위임에 따른같은 법 시행령 제37조제3항제3호에서는 재건축사업의 경우 투기과열지구에서 조합설립인가 후 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자가 예외적으로 조합원 자격을 인정받기 위해 갖추어야 할 요건으로 재건축사업이 착공일부터 3년 이상 준공되지 않아야 한다는 것과 양도인이 그 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있어야 한다는 것을 규정하고 있을 뿐, 매매계약 등으로 인한 토지의 양도ㆍ양수 시 양도인의 토지 소유 기간을 판단할 때 어느 시점을 기준으로 해야 할 것인지에 대해서는 규정하고 있지 않습니다.
그런데 일반적으로 계약체결일 당시에는 당사자 간의 약정이 있는 상태로 그 계약이 이행될지 여부가 확정되지 않고(각주: 법제처 2009. 7. 27.회신 09-0212 해석례참조 ), 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기해야 그 효력이 생기는바(각주: 「민법」 제186조 참조 ), 개별 법령에서 계약의 체결 시점에 따라 법률관계의 적용을 달리 정하는 규정이 없다면 건축물 또는 토지 매매계약 체결 시점과는 상관없이 그 매매계약의 효력이 실제로 발생하여 권리가 변동된 날을 기준으로 법령에서 정한 요건을 갖추었는지를 판단해야 합니다.
그리고 도시정비법 시행령 제37조제3항제6호에서는 투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약을 체결한 경우로서 일정한 요건을 갖춘 경우(각주: 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우를 말함(도시정비법 제37조제3항제6호 참조) )를 투기과열지구에서 조합설립인가 후 조합원 자격 취득을 예외적으로 허용할 수 있는 사유의 하나로 규정하고 있는데, 같은 항 제3호에서도 계약을 체결한 시점을 기준으로 토지 소유 기간을 산정할 입법 의도였다면 같은 항 제6호와 같은 방식으로 규정해야 했을 것이나, 같은 항 제3호에서는 이와 같이 계약 체결 시점을 기준으로 토지 소유 기간을 산정한다는 별도의 규정을 두고 있지 않습니다.
더욱이 도시정비법 제39조제2항 각 호 외의 부분 단서는 투기과열지구라 하더라도 근무상 또는 생업상 사정 등 불가피한 사유로 건축물이나 토지의 양도가 이루어지는 경우에는 양수인이 조합원 자격을 취득할 수 있는 예외를 인정하여 투기수요 차단이라는 입법목적을 달성하면서도 재산권 침해를 최소화하여 공익과 사익의 조화를 도모하려는 것인바(각주: 법제처 2019. 7. 25.회신 19-0241 해석례참조 ), 재건축사업의 착공일부터 3년 이상 준공되지 않아 양도해야 할 불가피한 사유가 발생하였고, 권리 변동이 이루어지는 시점을 기준으로 볼 때는 양도인이 재건축사업의 착공일부터 3년 이상 토지를 소유하고 있었음이 분명함에도 불구하고, 건축물 또는 토지의 매매계약을 체결한 시점에 따라 조합원 자격 인정 여부를 달리하는 것은 불합리할 뿐만 아니라 해당 규정의 입법취지에도 부합하지 않는다고 할 것입니다.
따라서 양도인이 착공일부터 3년 이상 재건축사업의 토지를 계속하여 소유하고 있는지를 판단하는 경우 계약이행이 완료되어 권리가 변동되는 날을 기준으로 보아야 합니다.
도시 및 주거환경정비법제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다.1. ∼ 3. (생 략)② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우5. 제80조에 따른 지분형주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우6. 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우7. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우③ (생 략)도시 및 주거환경정비법 시행령제37조(조합원) ①ㆍ② (생 략)③ 법 제39조제2항제7호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자(소유기간을 산정할 때 소유자가 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다. 이하 제2호 및 제3호에서 같다)가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우2. 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우3. 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우4. 법률 제7056호 도시및주거환경정비법 일부개정법률 부칙 제2항에 따른 토지등소유자로부터 상속ㆍ이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자5. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우6. 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다)을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우＜관계 법령＞