질문: 공공임대주택 임차권 양도의 허용 대상(「공공주택 특별법 시행령」 제48조 등 관련)
답변: 「공공주택 특별법」 제49조의4에서는 공공임대주택의 임차권 양도나 공공임대주택의 전대를 원칙적으로 금지하면서(본문) 근무ㆍ생업ㆍ질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우로서 공공주택사업자의 동의를 받은 경우에는 양도나 전대를 할 수 있도록 예외를 인정하고 있고(단서), 그 위임에 따른같은 법 시행령 제48조제1항제3호가목에서는 임차인이 혼인 또는 이혼으로 공공임대주택에서 퇴거하고 해당 공공임대주택에 계속 거주하려는 배우자 등이 자신으로 임차인을 변경할 경우를 규정하고 있는바, 이는 해당 공공임대주택에 계속 거주할 수 있는 임차인을 전제로 불가피한 사유가 발생하여 계속 거주할 수 없게 된 예외적인 경우에 임차인을 변경할 수 있도록 허용한 것입니다.
그리고「공공주택 특별법 시행규칙」 제25조제3항제2호에서는 공공주택사업자는 임차권의 양도 또는 공공임대주택의 전대에 동의를 하는 경우 미리 주택소유 여부를 확인하도록 규정하고 있고, 같은 조 제8항에서는 공공주택사업자는 주택을 소유한 것으로 확인된 자에 대해서는 임차권의 양도 또는 공공임대주택의 전대에 동의 등을 해서는 안 되나(각 호 외의 부분 본문) 상속 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우로서 임대차계약이 해제ㆍ해지되거나 재계약이 거절될 수 있다는 통보를 받은 날부터 6개월 이내에 상속 등으로 소유하게 된 다른 주택을 처분하는 경우 등 일정한 경우에 대해서만 예외적으로 임차권의 양도 등에 동의를 할 수 있도록 허용(각 호 외의 부분 단서 및 제2호)하고 있으므로, 공공임대주택의 임차인이 상속으로 다른 주택을 소유하게 된 경우에는 임대차계약이 해제ㆍ해지되거나 재계약이 거절될 수 있다는 통보를 받은 날부터 6개월 이내더라도 다른 주택을 처분해야만 공공주택사업자가 임차권의 양도 등에 동의할 수 있다는 점이 문언 상 명확합니다.
또한 「공공주택 특별법 시행령」 제47조제2항제4호가목에서 임차인이 상속ㆍ판결 등으로 다른 주택을 소유하게 된 경우 임대차계약이 해제ㆍ해지되거나 재계약이 거절될 수 있다는 통보를 받은 날부터 6개월까지는 임대차계약을 해제ㆍ해지하거나 재계약을 거절할 수 없도록 한 것은, 상속ㆍ판결 등과 같이 임차인이 예측하지 못한 사유가 발생하여 다른 주택을 소유하게 된 경우에는 공공임대주택에서 곧바로 퇴거해야 하는 등의 피해를 방지할 필요가 있어 임대차계약의 해제ㆍ해지 또는 재계약 거절을 6개월간 유예한 것에 불과하므로, 해당 기간 동안 임차인 신분에 근거하여 임차권의 양도를 요구할 권리가 있다고 보는 것은 타당하지 않습니다.
그렇다면 「공공주택 특별법 시행령」 제47조제2항제4호가목에 따른 통보를 받은 날부터 6개월 이내에는 다른 주택을 처분하지 않는 이상 해당 공공임대주택에서 계속 거주할 수 있는 자격이 있는지 여부가 불확실하므로, 같은 규정에 따라 임차인의 지위가 한시적으로 유지되는 기간에는 같은 영 제48조제1항제3호가목에 해당하는 사유가 발생하더라도 해당 공공임대주택의 임차권 양도를 요구할 수는 없다고 보아야 합니다.
＜관계 법령＞공공임대주택 특별법제49조의3(재계약 거절 등) ① 공공주택사업자는 임차인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.1. ～ 6. (생 략)7. 공공임대주택을 고의로 파손ㆍ멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우② (생 략)제49조의4(공공임대주택의 전대 제한) 공공임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 공공임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없다. 다만, 근무ㆍ생업ㆍ질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우로서 공공주택사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다.공공주택 특별법 시행령제47조(재계약의 거절 등) ① (생 략)② 법 제49조의3제1항제7호에서 "공공임대주택을 고의로 파손ㆍ멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. ～ 3. (생 략)4. 공공임대주택(전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)의 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.가. 상속ㆍ판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우로서 임대차계약이 해제ㆍ해지되거나 재계약이 거절될 수 있다는 내용을 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우. (단서 생략)나.ㆍ다. (생 략)5. (생 략)③ㆍ④ (생 략)제48조(임차권의 양도 등의 허용) ① 법 제49조의4 단서에서 "근무ㆍ생업ㆍ질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1.ㆍ2. (생 략)3. 임차인이 혼인 또는 이혼으로 공공임대주택에서 퇴거하고, 해당 공공임대주택에 계속 거주하려는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람이 자신으로 임차인을 변경할 경우가. 배우자, 직계혈족 및 형제자매나. 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족 및 배우자의 형제자매② 법 제49조의4 단서에 따라 임차권의 양도 또는 공공임대주택의 전대에 대한 동의를 받으려는 임차인은 제1항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당함을 증명하는 자료를 공공주택사업자에게 제출하여야 한다. 이 경우 제1항제1호가목에 해당하는 경우에는 공공주택사업자는 임차인에게 다른 시ㆍ군 또는 구로의 전입과 관련된 주택임대차계약서, 전세계약서 또는 주택매매계약서 등을 요구할 수 있다.③ 공공주택사업자는 제2항에 따라 임차인이 공공주택사업자에게 제출한 증명 자료 등에 특별한 문제가 없으면 임차인의 임차권 양도 또는 전대 요구를 받아들여야 한다.④ (생 략)공공주택 특별법 시행규칙제25조(공공임대주택의 입주자 관리) ① (생 략)② 공공임대주택의 입주자로 선정된 자는 공공임대주택의 임대기간 만료시까지 거주할 수 있다. 다만, 임대기간 만료 전에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 공공주택사업자에게 해당 공공임대주택을 명도하여야 한다.1. 전용면적이 85제곱미터 이하인 공공임대주택(「주택공급에 관한 규칙」 제25조제6항에 따라 공급하는 주택은 제외한다)으로서 입주자 본인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하거나 다른 공공임대주택에 당첨되어 입주하는 경우2.ㆍ3. (생 략)③ 공공임대주택의 공공주택사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 「주택공급에 관한 규칙」 제52조제1항에 따라 주택소유 여부를 확인하여야 한다.1. (생 략)2. 영 제48조제1항 각 호에 따른 임차권의 양도 또는 공공임대주택의 전대(轉貸)에 대한 동의를 하는 경우3.ㆍ4. (생 략)④ ～ ⑦ (생 략)⑧ 공공임대주택의 공공주택사업자는 제3항, 제4항 및 제7항에 따라 주택을 소유한 것으로 확인된 자에 대해서는 임대 또는 제3항 각 호의 행위를 해서는 아니 된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.1. (생 략)2. 제3항제2호에 해당하는 경우로서 영 제47조제2항제4호 각 목에 해당하는 경우3. (생 략)⑨ (생 략)