질문: 구 「민간임대주택에 관한 특별법」 제31조에 따라 개발제한구역의 해제를 위한 도시ㆍ군관리계획의 변경을 제안할 수 있는 자격요건(「민간임대주택에 관한 특별법」 2018. 1. 16. 법률 제15356호로 일부개정되어 2018. 7. 17. 시행되기 전의 것)
답변: 구민간임대주택법 제31조제1항에서는「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」(이하 “개발제한구역법”이라 함) 제3조제1항에 따라 해제할 필요가 있는 개발제한구역에 촉진지구 지정이 필요한 경우 기업형임대주택사업(각주: 촉진지구 조성사업 및 임대주택 건설사업을 말함(구 민간임대주택법 제23조제1항 각 호 외의 부분 본문 참조).)의 시행자(이하 “시행자”라 함)는 개발제한구역의 해제를 위한 도시ㆍ군관리계획의 변경을 지정권자에게 제안할 수 있도록 규정하여 도시ㆍ군관리계획의 변경 제안자를 시행자로 규정하고 있습니다.
그러나 “촉진지구 지정이 필요한 경우”라는 구민간임대주택법 제31조제1항의 문언상 개발제한구역 해제를 위한 도시ㆍ군관리계획의 변경 제안은 촉진지구 지정 전에 이루어짐을 전제하고 있고같은 법 제23조제1항에서는 “촉진지구 안에서 국유지ㆍ공유지를 제외한 토지 면적의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지를 소유한 기업형임대사업자”(제1호) 등 중에서 시행자를 지정하도록 규정하여 시행자의 요건 중 토지 소유에 관하여 지정된 촉진지구의 면적을 기준으로 정하고 있는 점을 고려하면 시행자는 촉진지구 지정 이후에 지정될 수 있는바, 이러한 관련 규정 체계에 비추어 볼 때 촉진지구 지정 전에 이루어지는 개발제한구역의 해제를 위한 도시ㆍ군관리계획의 변경 제안시에는 시행자가 지정될 수 없습니다.
한편 구민간임대주택법 제23조제3항전단에서 시행자 지정의 요건을 갖춘 자 외에도 “촉진지구 안에서 국유지ㆍ공유지를 제외한 토지면적의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지소유자의 동의를 받은 자”가 촉진지구의 지정을 제안할 수 있도록 하여 제안자의 요건을 완화하고 있고, 같은 항 후단에서는 촉진지구 지정 제안자가 시행자 요건을 갖춘 경우 우선적으로 시행자로 지정할 수 있도록 하여 시행자와 제안자를 구분하면서도 제안자가 시행자가 될 수 있도록 하고 있는 점을 고려하면 같은 법 제31조제1항에 따른 개발제한구역의 해제를 위한 도시ㆍ군관리계획의 변경 제안을 할 수 있는 시행자는 향후 일정한 요건을 갖춰 “시행자가 될 수 있는 촉진지구 지정 제안자”로 보는 것이 관련 규정 체계에 부합하는 해석입니다.
아울러 구 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」(2018. 7. 17. 국토교통부령 제536호로 일부개정되어 같은 날 시행된 것을 말함) 제2조제1항제9호에서는 기업형임대사업자의 등록신청서에 “지정권자가 촉진지구 지정제안서를 수용하여 통지한 서류”를 포함하도록 규정하고 있는바, 만약 등록한 기업형임대사업자만이 개발제한구역의 해제를 위한 도시ㆍ군관리계획 변경을 제안할 수 있다고 보면 촉진지구 지정을 제안하고 지정권자가 그 제안을 수용한 후 구 민간임대주택법 제5조에 따라 기업형임대사업자로 등록한 다음에 비로소 개발제한구역의 해제를 위한 도시ㆍ군관리계획의 변경을 제안할 수 있다고 보아야 하므로 절차를 간소화하기 위한 같은 법 제31조의 취지(각주: 2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정되어 2015. 12. 29. 시행된 「민간임대주택에 관한 특별법」 국토교통위원회 검토보고서 참조)에 부합하지 않는다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
한편 개발제한구역법 제3조제1항에 따라 규정된 구 「개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획 변경안 수립 지침」(2017. 4. 28. 국토교통부훈령 제840호로 일부개정된 것을 말함) 제3장제5절 “해제를 위한 도시관리계획 변경안에 제시할 사항” 3-5-1 (1) ① 사목에서 “기업형임대사업자(2017년 12월 31일 전에 촉진지구로 지정받기 위해 개발제한구역의 해제를 위한 도시ㆍ군관리계획 변경을 요청한 경우에 한한다)”를 추진 주체로 규정하고 있으므로 개발제한구역의 해제를 위한 도시ㆍ군관리계획 변경을 제안할 수 있는 자는 기업형임대사업자에 한정된다는 의견이 있습니다.
그러나 해당 규정은 개발제한구역 해제를 위한 도시ㆍ군관리계획 의 변경을 제안할 수 있는 주체가 아닌 개발제한구역이 해제된 후 실제 사업을 추진할 주체를 규정한 것이고, 다만 해당 기업형임대사업자는 일정 시기(2017년 12월 31일) 전에 개발제한구역 해제를 위한 도시ㆍ군관리계획 변경을 요청한 경우에만 추진 주체가 될 수 있다는 내용을 규정한 것이라는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
＜관계 법령＞구 「민간임대주택에 관한 특별법」(2018. 1. 16. 법률 제15356호로 일부개정되어 2018. 7. 17. 시행되기 전의 것)제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.1. 기업형임대사업자 및 일반형임대사업자2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택3. 기업형임대주택, 준공공임대주택 및 단기임대주택③ㆍ④ (생 략)제22조(촉진지구의 지정) ① 시ㆍ도지사는 부지 면적이 5천제곱미터 이상의 범위에서 대통령령으로 정하는 면적 이상으로서 그 부지 면적 중 유상공급 면적(도로, 공원 등 관리청에 귀속되는 공공시설 면적을 제외한 면적을 말한다)의 50퍼센트 이상을 기업형임대주택(준주택은 제외한다)으로 건설ㆍ공급하기 위하여 기업형임대주택 공급촉진지구(이하 "촉진지구"라 한다)를 지정할 수 있다.② ～ ④ (생 략)제23조(시행자) ① 제22조에 따라 촉진지구를 지정할 수 있는 자(이하 "지정권자"라 한다)는 다음 각 호의 자 중에서 기업형임대주택사업(촉진지구 조성사업 및 임대주택 건설사업을 말한다)의 시행자(이하 "시행자"라 한다)를 지정한다. (단서 생략)1. 촉진지구 안에서 국유지ㆍ공유지를 제외한 토지 면적의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지를 소유한 기업형임대사업자2. 「공공주택 특별법」 제4조제1항 각 호에 해당하는 자② (생 략)③ 제1항 각 호에 해당하는 자 또는 촉진지구 안에서 국유지ㆍ공유지를 제외한 토지면적의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지소유자의 동의를 받은 자는 지정권자에게 촉진지구의 지정을 제안할 수 있다. 이 경우 지정권자는 그 지정을 제안한 자가 제1항제1호의 요건을 갖춘 경우에 우선적으로 시행자로 지정할 수 있다.④ㆍ⑤ (생 략)제31조(개발제한구역에 관한 특례) ① 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제3조제1항에 따라 해제할 필요가 있는 개발제한구역에 촉진지구 지정이 필요한 경우 시행자는 개발제한구역의 해제를 위한 도시ㆍ군관리계획의 변경을 지정권자에게 제안할 수 있다. 이 경우 지정권자는 촉진지구 지정 절차와 함께 개발제한구역 해제 절차를 진행하거나 이를 관계 기관에 요청할 수 있다.②ㆍ③ (생 략)구 「개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획 변경안 수립 지침」(2017. 4. 28. 국토교통부훈령 제840호로 일부개정된 것)3-5-1. 해제대상지역에 대한 용도지역ㆍ지구의 지정계획 및 지구단위계획과 사업시행을 위한 재원조달계획 등 구체적인 활용방안을 제시하되, 활용방안은 다음의 사항을 준수하여 수립하여야 한다.(1) ① 해제대상지역은 다음 각 호의 자에 의한 전면매수 또는 도시개발법 제21조에 따른 혼용방식(이 경우 환지는 해제면적의 50퍼센트 미만으로 한정한다)으로 추진한다.가.～바. (생 략)사. 기업형임대사업자(2017년 12월 31일 전에 기업형임대주택 공급촉진지구로 지정받기 위해 개발제한구역의 해제를 위한 도시군관리계획 변경을 요청한 경우에 한한다.)아. (생 략)(2)～(7) (생 략)