질문: 대토보상 부동산투자회사가 영업인가를 받기 전에 현물출자를 받을 수 있는지 여부(「부동산투자회사법」 제26조의3 등 관련)
답변: 「부동산투자회사법」 제9조제1항 및 제10조에서는 부동산투자회사가 부동산 개발 등의 방법으로 투자.운용하는 업무(각주: 「부동산투자회사법」 제21조제1항제1호부터 제5호까지에 대한 같은 조 제2항 각 호의 업무를 말함. )를 하려면 국토교통부장관의 인가(이하 “영업인가”라 함)를 받아야 하고, 영업인가를 받은 날부터 6개월이 지나기 전에 최저자본금을 갖춰야 한다고 규정하고 있고,같은 법 제19조제1항에서는 부동산투자회사가 영업인가를 받고같은 법 제10조에 따른 최저자본금 이상을 갖추기 전에는 현물출자를 받는 방식으로 신주를 발행할 수 없다고 규정하여 현물출자를 받는 시기를 제한하고 있으며,같은 법 제26조의3에서는 대토보상 부동산투자회사의 경우에는같은 법 제19조제1항을 적용하지 않도록 하는 등의 특례를 규정하고 있습니다.
이와 같이 대토보상 부동산투자회사에 대한 특례를 정한「부동산투자회사법」 제26조의3은 2010년 4월 15일 법률 제10269호로 일부개정되면서 대토보상을 원활히 하고 대토보상 부동산투자회사의 설립을 활성화하기 위해 신설된 규정으로, 대토보상 토지에서 개발사업을 실시하는 대토보상 부동산투자회사에 대해 대토보상권을 현물출자 할 수 있도록 하고, 이러한 대토보상 부동산투자회사에 대한 운용 요건을 완화(각주: 2010. 4. 15. 법률 제10269호로 일부개정되어 같은 날 시행된 「부동산투자회사법」 개정이유 및 주요내용 참조 )하려는 취지였습니다.
그리고「부동산투자회사법」 제26조의3이 신설될 당시 구「부동산투자회사법」(2010. 4. 15. 법률 제10269호로 일부개정되어 같은 날 시행된 것을 말함) 제19조제1항에서는 “부동산투자회사는 영업인가 전에는 현물출자를 받는 방식으로 신주를 발행할 수 없다”고 규정하고 있었는바, 이에 따르면 구 「부동산투자회사법」 제26조의3은 대토보상 부동산투자회사에 대해 영업인가를 받기 전이라도 현물출자를 받을 수 있도록 허용하려는 특례임이 문언상 분명합니다.
이후 구 「부동산투자회사법」이 2012년 12월 18일 법률 제11583호로 일부개정되면서 종전 제19조제1항은 「부동산투자회사법」 제19조제1항과 같이 “영업인가를 받거나 등록을 하고 같은 법 제10조에 따른 최저자본금 이상을 갖추기 전”으로 개정되었으나, 당시 개정 취지가 부동산투자회사의 설립 및 운영 요건을 완화하여 부동산 관련 사업에 대한 투자의 기회를 확대하려는 것(각주: 2012. 12. 18. 법률 제11583호로 일부개정되어 2013. 6. 19. 시행된 「부동산투자회사법」 개정이유 및 주요내용 참조 )이었음에 비추어 보면, 구 「부동산투자회사법」 제19조제1항이 개정된 것을 이유로 해당 규정의 적용을 배제하고 있는 「부동산투자회사법」 제26조의3에 따라 대토보상 부동산투자회사에 적용되는 특례의 범위를 축소하여 해석하는 것은 타당하지 않습니다.
그렇다면 「부동산투자회사법」 제26조의3에서 같은 법 제19조제1항의 적용을 제외한 것은, 대토보상 부동산투자회사의 경우 개발대상 토지의 사전확보가 영업인가의 중요한 기준이 될 수 있으므로 영업인가를 받기 전이라도 대토보상권을 현물출자받을 수 있도록 하여(각주: 2009. 12. 17. 의안번호 1807028호로 발의된 후 2010. 2. 23. 대안반영폐기된 부동산투자회사법 일부개정법률안 국회 국토해양위원회 심사보고서 참조 ) 대토보상 부동산투자회사에 대해서는 현물출자를 받을 수 있는 시기의 제한이 적용되지 않게 하려는 취지로 보아야 할 것입니다.
아울러 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조제4항에 따르면 대토보상권을 가진 토지소유자는 보상계약 체결일부터 1년이 지나면 이를 현금으로 전환하여 보상해 줄 것을 요청할 수 있는데, 「부동산투자회사법」 제19조제1항의 적용을 배제한 제26조의3의 의미를 대토보상 부동산투자회사는 영업인가를 받은 이후에만 현물출자를 받을 수 있는 것으로 볼 경우, 보상계약 체결일부터 1년이 경과할 때까지 영업인가를 받지 못해 토지소유자들이 대토보상권을 현금보상으로 전환하는 경우가 발생하여, 대토보상 부동산투자회사 설립 당시의 사업계획이 원래대로 추진되기 어렵게 되고, 결국 대토보상 부동산투자회사 설립을 활성화하려는 「부동산투자회사법」 제26조의3의 취지에 반하게 된다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
따라서 「부동산투자회사법」 제26조의3에 따라 같은 법 제19조제1항의 적용이 배제되는 대토보상 부동산투자회사는 영업인가를 받기 전에도 현물출자를 받는 방식으로 신주를 발행할 수 있다고 보아야 합니다.
※ 법령해석 참고사항「부동산투자회사법」이 2021년 4월 13일 법률 제18048호로 일부개정되어 같은 날 시행됨에 따라, 일정 요건을 갖춘 대토보상 부동산투자회사는 영업인가를 받기 전에 대토보상권의 현물출자 및 이와 관련된 업무를 하기 위해 국토교통부장관에게 특례등록을 할 수 있도록 대토보상 부동산투자회사에 대한 특례 규정이 마련되었는바, 앞으로는 동 개정규정에 따라 특례등록 이후에 대토보상권의 현물출자가 가능하게 되었습니다.
＜관계 법령＞부동산투자회사법제9조(영업인가) ① 부동산투자회사가 제21조제1항제1호부터 제5호까지에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 업무를 하려면 제2조제1호에 따른 부동산투자회사의 종류별로 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관의 인가를 받아야 한다. 다만, 부동산 취득을 위한 조사 등 대통령령으로 정하는 업무의 경우에는 그러하지 아니하다.② 국토교통부장관은 제1항에 따른 영업인가(이하 “영업인가”라 한다) 여부를 결정할 때에는 다음 각 호의 사항을 확인하여야 한다.1. 부동산투자회사가 제3조부터 제8조까지, 제11조의2 및 제45조에 적합하게 설립되었는지 여부2. 사업계획의 타당성 및 적정성2의2. 기업구조조정 부동산투자회사가 제49조의2제1항에 적합하게 자산을 구성하였는지 여부3. 신주발행계획의 적정성. 다만, 영업인가일부터 1년 6개월 이내에 발행하는 신주로 한정한다.4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항③ ∼ ⑧ (생 략)제10조(최저자본금) 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 6개월(부동산투자회사 및 이해관계자 등이 다른 법령에서 정한 방법 및 절차 등을 이행하기 위하여 소요되는 기간으로서 국토교통부장관이 인정하는 기간은 제외한다. 이하 “최저자본금준비기간”이라 한다)이 지난 부동산투자회사의 자본금은 다음 각 호에서 정한 금액 이상이 되어야 한다.1..2. (생 략)제19조(현물출자) ① 부동산투자회사는 영업인가를 받거나 등록을 하고 제10조에 따른 최저자본금 이상을 갖추기 전에는 현물출자를 받는 방식으로 신주를 발행할 수 없다.② ∼ ⑤ (생 략)제26조의3(보상을 목적으로 제공한 토지에 대한 개발사업 투자의 특례) 부동산투자회사가 대토보상권을 현물출자받아 해당 토지의 개발사업에 투자할 목적으로 설립되는 경우에는 제14조의8, 제15조, 제19조제1항, 제20조, 「상법」 제422조 및 「부동산등기 특별조치법」 제2조를 적용하지 아니한다.