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질문: 「유선 및 도선사업법」 제2조제1호, 제8조 및 같은 법 시행령 제7조(유선이 중간기항을 하는 형태로 여객의 수송을 할 수 있는지) 관련
답변: ○「해운법」 제2조제2호는 해상여객운송사업에 대하여 해상이나 해상과 접하여 있는 내륙수로에서 여객선(여객정원 13인 이상을 말함)으로 사람 또는 사람과 물건을 운송하는 사업으로 정의하고,같은 법 제3조는 해상여객운송사업의 종류에 대하여 제1호에서 국내항과 국내항 사이를 일정한 항로와 일정표에 따라 운항하는 해상여객운송사업인 내항 정기 여객운송사업을, 제2호에서 국내항과 국내항 사이를 일정한 일정표에 따르지 아니하고 운항하는 해상여객운송사업인 내항 부정기 여객운송사업을 정하고 있으며, 유선 및 도선의 안전운항과 유선사업 및 도선사업의 발전을 목적으로 하고 있는「유선 및 도선사업법」은 제2조제1호에서 유선사업이라 함은 유선 및 유선장을 갖추고 하천ㆍ호소 또는 바다에서 어렵ㆍ관광 기타 유락을 위하여 선박을 대여하거나 유락하는 사람을 승선시키는 것을 영업으로 하는 것으로서「해운법」의 적용을 받지 아니하는 것이라고 정의하고 있습니다.

○ 또한,「유선 및 도선사업법」 제2조제2호에서 도선사업에 대하여 도선 및 도선장을 갖추고 하천ㆍ호소 또는 대통령령이 정하는 바다목에서 사람 또는 사람과 물건을 운송하는 것을 영업으로 하는 것이라고 정의하고 있고,같은 법 시행령 제2조는 바다목이라 함은「해운법」에 의한 여객선이 운항되지 아니하는해역이라고 규정하고 있어, 사람과 물건을 운송하는 것을 주목적으로 하는 도선사업 역시 여객선이 운항되지 않는 해역에서만 영업이 가능하다고 할 것입니다.

○ 위와 같은 규정을 종합해 보면,「유선 및 도선사업법」의 영업형태 및 운항형태에 있어서는 그 영업구역이 바다의 일정부분으로 되어 있더라도 운송이 아닌 유락을 목적으로 하는 유선사업의 경우에 유선사업자가 유선면허를 받아 도선사업이나 해상여객운송사업을 하는 결과가 초래되는 사업을 해서는 안 될 것이므로, 유선사업면허를 받은 영업구역 내에서라고 하더라도 여객선의 운송기능과 중첩되는 형태로 영업하여서는 안 된다고 할 것입니다.

○ 유선사업의 목적은「유선 및 도선사업법」 제8조 및같은 법 시행령 제7조가 정한 영업구역 범위 내에서 어렵ㆍ관광 기타 유락을 위한 것이고,「해운법」의 적용을 받는 해상여객운송사업의 승객이 연간 1,300만명 가량인데 이 가운데 도서 주민들이 30％이고 도서지역 관광객이 70％인 현실이며,「해운법」은 해상여객운송사업의 승객에 관광객을 제외하는 등의 규정이 없어 해상여객의 개념에는 관광객도 포함되는 점을 고려할 때, 유선이 도서 등 특정지역에 배를 접안시켜 여객을 승ㆍ하선 시키는 형태의 중간기항을 하여 실질적으로 유락하는 사람 이외의 여객을 운송한다면 이는 유선사업의 목적에서도 벗어나는 것으로서, 유선이 관광도서에 중간기항을 하여 유락하는 사람 이외의 여객을 운송하는 것은「유선 및 도선사업법」이 예정하고 있는 유선사업의 운항형태가 아니라고 할 것입니다.

○ 그리고, 유락이 목적이 아니라 운송을 목적으로 하는 것으로서 유선이 유락하는 사람 이외의 여객을 특정 도서에 내리기 위해 중간기항하는 형태의 영업은「해운법」 제3조제2호의 내항 부정기 여객운송사업과의 차이가 없는 것으로 보여「유선 및 도선사업법」 제2조제1호,「해운법」 제3조제2호의 취지상 허용되지 않는다고 할 것이고, 이와는 반대로 유선이 특정 도서를 중간기착지로 하여 중간기항하는 형태로 유락하는 사람 이외의 여객을 승선시켜 운송할 수 있도록 한다면, 이는 유선사업에 대하여「해운법」의 적용을 받는 해상여객운송사업과의 관계를 고려하여「해운법」의 적용을 받지 않도록 한 입법취지에 반하고, 해상여객운송사업을 하는 여객선사들의 수익이 줄어들 가능성이 있고 이에 따라 수익성이 낮은 항로의 폐지 또는 변경으로 도서민들의 불편이 가중될 수 있으며,「유선 및 도선사업법」이 중간기항에 대하여 아무런 규정을 두지 않은 것은 이러한 형태의 영업을 예정하고 있지 않기 때문이라고 할 것입니다(광주지방법원 2004. 9. 16. 선고 2004구합367 판결 참조).

○ 따라서,「해운법」에 따른 해상여객운송사업의 면허를 받지 아니하고,「유선 및 도선사업법」에 따른 유선사업의 면허를 받아「해운법」의 적용을 받지 아니하는 유선이 유락하는 사람 이외의 여객을 중간기항을 하는 형태로 운송할 수는 없다고 할 것입니다.
다만, 유락(그 중에서도 운송이 목적이 아니라 운항과정 중의 경치감상과 사진촬영이 목적인 운항 및 식사제공이 중요한 부분을 차지하는 유락을 말함) 목적으로 운항하던 중에, 관광도서에 잠시 관광객을 내려주어 관광객이 관광을 마칠 때까지 대기했다가 다시 유선에 태우고 유선장으로 돌아오는 형태로서 유락하는 사람 이외의 여객을 운송하는 것이 아닌 유람선 운항의 범위 내인 형태의 중간기항은 가능합니다.
질문: 「여객자동차 운수사업법」 제64조(공제규정의 수정인가 가능 여부) 관련
답변: ○「여객자동차 운수사업법」 제64조에서는 공제조합이 조합원의 사업용자동차의 사고로 생긴 배상 책임에 대한 공제사업, 조합원이 사업용자동차를 소유ㆍ사용ㆍ관리하는 동안 발생한 사고로 그 자동차에 생긴 손해에 대한 공제사업, 운수종사자가 조합원의 사업용자동차를 소유ㆍ사용ㆍ관리하는 동안에 발생한 사고로 입은 자기 신체의 손해에 대한 공제사업, 공제조합에 고용된 자의 업무상 재해로 인한 손실을 보상하기 위한 공제사업을 하려면 공제규정을 정하여 국토해양부장관의 인가를 받아야 하고(인가받은 사항을 변경하는 경우에도 같음), 위 공제규정에는 공제사업의 범위, 공제계약의 내용과 분담금ㆍ공제금ㆍ공제금에 충당하기 위한 책임준비금ㆍ지급준비금의 계상 및 적립 등 공제사업의 운영에 필요한 사항이 포함되어야 한다고 규정하고 있습니다.

○ 이 사안에서는 국토해양부장관이「여객자동차 운수사업법」 제64조에 따라 공제조합이 정한 공제규정을 인가함에 있어 위 공제규정을 수정하여 인가할 수 있는지 여부가 문제됩니다.

○ 국토해양부장관이「여객자동차 운수사업법」 제64조에 따라 공제조합이 정한 공제규정에 대하여 행하는 인가는 공제조합의 공제규정 작성이라는 법률행위의 효력을 보충해 주는 것이지, 일반적 금지를 해제한다던지 특정인에게 새로운 권리를 부여하는 것은 아니므로 그 법적 성격은 강학상 “인가”에 해당한다고 할 것입니다(대법원 1996. 5. 16. 선고 95누4810 전원합의체 판결).

○ 강학상 “인가”는 당사자의 법률적 행위의 효력을 보충하는 행정행위이므로 그 기본이 되는 법률행위를 하려는 당사자의 신청이 있어야 하고, 따라서 행정청은 당사자의 인가의 신청에 대하여 소극적으로 인가를 할 것인지 여부에 관하여만 결정할 수 있을 뿐이고, 당사자가 신청한 내용과 다른 인가, 즉 수정인가는 당사자의 신청이 없는 사항에 대하여 인가를 하는 것과 같다고 볼 수 있으므로 불가능하다고 할 것입니다.

○ 따라서 국토해양부장관이「여객자동차 운수사업법」 제64조에 따라 공제조합이 정한 공제규정을 인가함에 있어, 위 공제규정을 수정하여 인가할 수 없습니다.
질문: 「여객자동차 운수사업법 시행규칙」제8조제1항 단서에 따라 행정구역 밖의 지역까지 노선을 연장하여 운행할 수 있는 경우란 관할관청으로부터 기존노선을 연장하는 경우만을 의미하는 것인지 아니면 노선을 신설하는 경우도 포함하는 것인지 여부(「여객자동차 운수사업법 시행규칙」제8조 등 관련)
답변: 「여객자동차 운수사업법」 제2조제3호에서는 “여객자동차운송사업”이란 다른 사람의 수요에 응하여 자동차를 사용하여 유상으로 여객을 운송하는 사업을 말한다고 규정하고 있고,같은 법 제4조제1항에서는 여객자동차운송사업을 경영하려는 자는 사업계획을 작성하여 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 국토해양부장관의 면허를 받아야 하되, 대통령령으로 정하는 여객자동차운송사업을 경영하려는 자는 사업계획을 작성하여 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 함)의 면허를 받거나 시ㆍ도지사에게 등록하여야 한다고 규정하고 있으며,같은 법 제10조제1항에서는같은 법 제4조제1항에 따라 여객자동차운송사업의 면허를 받은 자가 사업계획을 변경하려는 때에는 국토해양부장관 또는 시ㆍ도지사의 인가를 받아야 한다고 규정하고 있고,같은 법 시행령 제37조에서는같은 법 제4조에 따른 여객자동차운송사업(운행형태가 광역급행형인 시내버스운송사업 및 고속형인 시외버스운송사업은 제외함)의 면허(제1호),같은 법 제10조제1항에 따른 여객자동차운송사업의 사업계획 변경(운행형태가 광역급행형인 시내버스 운송사업 및 고속형인 시외버스운송사업의 경우에는 운행시간, 영업소, 정류소 및 운송부대시설의 변경만 해당함)의 인가 및 신고의 수리(제6호)의 권한을 시ㆍ도지사에게 위임한다고 규정하고 있습니다.
그리고,「여객자동차 운수사업법 시행규칙」 제8조제1항에서는같은 법 시행령 제3조제1호가목 및같은 호 나목에 따른 시내버스운송사업과 농어촌버스운송사업은 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군의 단일 행정구역을 운행하는 사업으로 하되, 다만, 관할관청은 지역주민의 편의 또는 지역 여건상 특히 필요하다고 인정되는 경우에는 시내버스운송사업자 또는 농어촌버스운송사업자의 신청이나 직권에 의하여 해당 행정구역의 경계로부터 30킬로미터(국제공항ㆍ관광단지ㆍ신도시 등 지역의 특수성을 고려하여 국토해양부장관이 고시하는 지역을 운행하는 경우에는 50킬로미터)를 초과하지 아니하는 범위에서 해당 행정구역 밖의 지역까지 노선을 연장하여 운행하게 할 수 있다고 규정하고 있는바, 이 사안에서는「여객자동차 운수사업법」 제4조제1항 및같은 법 시행령 제37조에 따라 시ㆍ도지사에게 노선 여객자동차운송사업면허를 받은 사업자가「여객자동차 운수사업법 시행규칙」 제8조제1항단서에 따라 행정구역 밖의 지역까지 노선을 연장하여 운행할 수 있는 경우란 기존노선을 연장하는 경우만을 의미하는 것인지 아니면 노선을 신설하는 경우도 포함하는 것인지 여부가 문제될 수 있습니다.
그런데, 문언상 「여객자동차 운수 사업법 시행규칙」 제8조제1항 단서에서 “행정구역 밖의 지역까지 노선을 연장”한다는 의미는 해당 노선이 기존에 운행되고 있는 노선인지 아니면 새롭게 신설하려는 노선인지 여부와 관계없이 해당 노선의 길이를 연장할 수 있다는 것이고, 위 규정의 취지는 직행좌석형ㆍ좌석형 또는 일반형인 시내버스의 경우 단일 행정구역 내에서 운행하는 것을 원칙으로 하나, 예외적으로 일정한 거리 내에서 행정구역 밖의 지역까지 운행하는 것을 허용함으로써 지역주민의 편의 및 여객의 원활한 운송이라는「여객자동차 운수사업법」의 목적을 달성하기 위한 것이므로,「여객자동차 운수사업법 시행규칙」 제8조제1항단서의 문언 및 취지에 비추어 볼 때, 이 사안에서와 같이 직행좌석형ㆍ좌석형 또는 일반형인 시내버스운송사업을 운행하는 시내버스운송사업자는 기존에 운행하고 있던 노선이든 아니면 새롭게 신설하려는 노선이든 주민의 편의 또는 지역 여건상 행정구역 밖의 지역까지 연장할 필요가 인정된다면, 시ㆍ도지사는 직권 또는 해당 시내버스운송사업자의 신청을 받아 행정구역 밖의 지역까지 연장되는 노선을 운행하게 할 수 있다고 할 것입니다.
한편, 단일 행정구역 내에서 운행하는 것을 원칙으로 하는 직행좌석형ㆍ좌석형 및 일반형인 시내버스사업면허를 받은 사업자가 이를 광역급행형인 시내버스처럼 운행하는 사례가 늘어나는 문제가 발생하므로 노선을 신설하여 연장하는 경우에는「여객자동차 운수사업법 시행규칙」 제8조제1항단서가 적용되지 않는다는 견해가 있을 수 있으나,「여객자동차 운수사업법 시행규칙」 제8조제1항단서는 제한 없이 예외적으로 행정구역 밖의 지역까지 연장하여 운행할 수 있도록 허용하는 것이 아니라 행정구역의 경계로부터 30킬로미터(국제공항ㆍ관광단지ㆍ신도시 등 지역의 특수성을 고려하여 국토해양부장관이 고시하는 지역을 운행하는 경우에는 50킬로미터) 내에서만 제한적으로 연장할 수 있도록 허용하는 것이므로, 이 사안에서와 같이 노선을 신설하여 연장하는 경우 같은 법 시행규칙 제8조제1항 단서가 적용된다고 하더라도 그것만으로 직행좌석형ㆍ좌석형 및 일반형인 시내버스사업면허를 받은 사업자가 이를 광역급행형인 시내버스처럼 운행할 수 있는 것은 아니라고 할 것입니다.
따라서,「여객자동차 운수사업법」제4조제1항 및같은 법 시행령 제37조에 따라 시ㆍ도지사에게 노선 여객자동차운송사업면허를 받은 사업자가 광역급행형을 제외한 직행좌석형ㆍ좌석형 또는 일반형인 시내버스운송사업을 함에 있어서같은 법 시행규칙 제8조제1항단서에 따라 행정구역 밖의 지역까지 노선을 연장하여 운행할 수 있는 경우란 기존에 운영하고 있는 노선을 연장하여 운행하려는경우 뿐만 아니라 노선을 새롭게 신설하여 운행하려는 경우도 포함한다고 할 것입니다.
질문: 연접개발제한지역에서 제1종근린생활시설 또는 주택의 용도변경을 위한 개발행위허가면적 산정시 합산면적의 대상 여부(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제55조제4항 및 제5항 관련)
답변: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제58조제1항제1호에서는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수는 개발행위허가의 신청내용이 대통령령으로 정하는 개발행위의 규모에 적합한 경우에 개발행위허가를 하도록 되어 있고,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」(이하 “국토계획법 시행령”이라 한다) 제55조제1항제1호가목에서는 자연녹지지역에서의 개발행위 규모는 1만 제곱미터 미만의 토지형질변경면적을 말한다고 되어 있으며, 같은 조 제4항에서는 제1항을 적용할 때 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연접하여 개발하거나 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하는 경우에는 이를 하나의 개발행위로 보아 그 면적을 산정하도록 하되, 지구단위계획이 수립된 지역이나 2003년 1월 1일 전에 개발행위가 완료된 경우 등에 대해서는 면적산정에서 제외하도록 되어 있고, 제55조제5항제3호에서는 제1종근린생활시설 또는 주택을 건축하고자 하는 경우에는 같은 조 제4항을 적용하지 아니하도록 되어 있습니다.
즉, 국토계획법 시행령에서는 자연녹지지역에서의 개발행위에 대하여 1만 제곱미터 미만에 대해서만 허가하도록 하면서, 해당 지역에서의 연접개발행위에 대해서는 하나의 개발행위로 보아 개발행위허가에 대한 엄격한 제한을 가하는 한편, 제1종근린생활시설이나 주택을건축하는 경우에는 이를 하나의 연접개발행위에서 제외하는 특례를 인정하고 있는데, 이 사안에서는 연접개발제한지역(자연녹지지역)에서 2003년 1월 1일 이후에 제1종근린생활시설(또는 주택) 및 제2종근린생활시설에 대한 개발행위허가를 받은 경우에 있어서, 위 제1종근린생활시설(또는 주택)의 제2종근린생활시설로의 용도변경 신청을 받은 경우 이미 개발행위허가를 받은 다른 제1종근린생활시설(또는 주택)의 면적이 국토계획법 시행령 제55조제4항에 따라 합산면적의 대상에 포함되는지의 여부가 문제된다고 할 것입니다.
먼저, 국토계획법 시행령 제55조제5항에서 제55조제4항의 적용을 배제한다는 것은 국민의 주거생활불편 해소를 위하여 필요한 제1종근린생활시설이나 주택을 건축하는 경우에는 이미 이루어진 다른 개발행위허가면적과 합산하여 개발행위허가면적을 산정하지 않고 별개의 독립적인 개발행위로 보아 제1항에 따른 규모까지 허가를 받을 수 있다는 것으로서, 연접개발행위의 지나친 제한에 따라 국민의 주거생활불편이 가중되는 것을 방지해 보고자 하는 취지에 의한 것이라고 할 것입니다.
그런데, 이 경우 연접개발의 합산대상에서 제외되는 경우는 제1종근린생활시설이나 주택을 건축하기 위한 개발행위허가시에 한정되는 것일 뿐, 일단 개발된 이후에는 해당시설의 부지가 제55조제4항 단서에 해당하는 경우를 제외하고는 당초 합산대상에 포함되는 시설이나 건축시 합산대상에서 제외되었던 제1종근린생활시설(또는 주택)을 가리지 않고 전체 개발행위 규모를 산정하는데 포함된다고 할 것입니다.
이렇게 보는 것이 주택 등 국민의 주거불편해소를 위하여 필요한 시설은 연접개발과 관계없이 허용하되, 용도지역별 개발행위허가 규모의 제한을 두고 무분별한 개발행위를 막기 위해 연접개발 제한규정을 둔 취지에 부합한다고 할 것입니다.
한편, 국토계획법 시행령 제55조제5항에 따라 건축된 제1종근린생활시설(또는 주택)을 제55조제4항의 적용을 받는 제2종근린생활시설로 용도변경한다는 것은 같은 지역에 제2종근린생활시설을 새로이 설치하는 것으로 볼 수 있을 것입니다.
 따라서 이와 같은 연접개발제한의 법리는 새로운 개발행위허가시 뿐만 아니라 이미 개발된 시설을 용도변경하려는 경우에도 마찬가지로 적용될 수 있다고 할 것입니다.
즉, 제1종근린생활시설(또는 주택)을 제2종근린생활시설로 용도변경하려는 경우 이미 개발행위허가를 받아 건축된 다른 제1종근린생활시설(또는 주택)도 연접개발의 합산면적에 포함된다고 할 것입니다.
따라서, 연접개발제한지역(자연녹지지역)에서 제1종근린생활시설(또는 주택)의 제2종근린생활시설로의 용도변경을 위한 개발행위허가면적 산정시 이미 개발행위허가를 받은 다른 제1종근린생활시설(주택)의 부지도 합산면적의 대상에 포함됩니다.
질문: 옥상의 건축물 형태의 물탱크실이 바닥면적 산입에서 제외되는지 여부(「건축법 시행령」 제119조제1항 관련)
답변: 「건축법 시행령」 제119조제1항제3호라목에 따르면, 바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 하되, 옥상ㆍ옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은 항 제9호에 따르면, 층수는 승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(「주택법」 제16조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니한다고 규정하고 있습니다.
또한,「건축법」 제48조제3항 및「건축물의 구조기준 등에 관한 규칙」 제3조제3항에 따른 「건축구조기준」(국토해양부 고시 제2009-1245호)에 따르면, 구조물이라 함은 건축물과 공작물의 뼈대를 이루는 부분(구조공학적인 측면에서 건축물과 공작물을 일컬을 때 사용)이라고 규정하고 있고,「시설물의 안전관리에 관한 특별법」 제2조제1호에 따르면, “시설물”이란 건설공사를 통하여 만들어진 구조물과 그 부대시설로서 같은 조 제2호와제3호에 따른 1종시설물 및 2종시설물을 말한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2호에 따르면, “1종시설물”이란 도로ㆍ철도ㆍ항만ㆍ댐ㆍ교량ㆍ터널ㆍ건축물 등 공중의 이용편의와 안전을 도모하기 위하여 특별히 관리할 필요가 있는 등의 시설물을 말한다고 규정하고 있습니다.
우선 건축물, 공작물, 그리고 구조물 간의 관계를 살펴보면, 「건축구조기준」에서, 구조물에 건축물과 공작물이 모두 포함되는 것으로 규정하고 있고,「시설물의 안전관리에 관한 특별법」 제2조제1호 및 제2호에서도같은 법에 따른 시설물은 구조물과 부대시설이고, 이러한 구조물과 부대시설에는 도로ㆍ철도ㆍ항만ㆍ댐 등의 공작물뿐만 아니라 건축물도 포함하는 것으로 규정하고 있어같은 법에서 건축물을 구조물에 포함시키고 있으며, 구조물의 사전적 의미를 살펴보면, “일정한 설계에 따라 여러 가지 재료들을 얽어서 만든 물건. 건물, 다리, 축대, 터널 따위가 있다.”고 하고 있는바, 이와 같은 점을 종합하여 보면, 구조물은 건축물을 포함하는 개념으로 사용될 수 있습니다.
다음으로, 바닥면적과 층수 산정과 관련된 규정들 간의 관계를 보면,「건축법 시행령」 제119조제1항제3호에서는 건축물의 바닥면적 산정방법을, 같은 항 제9호에서는 건축물의 층수 산정방법을 각각 정하고 있는 별개의 규정으로서 옥상에 설치한 건축물 형태의 구조물이 같은 항 제9호에 따라 층수에 산입되는 경우 반드시 이를 같은 항 제3호라목에 불구하고 바닥면적에 포함하여야 한다는 것은 아니므로, 옥상에 설치한 물탱크나 물탱크와 비슷한 것을 설치하기 위한 건축물 형태의 구조물의 수평투영면적이 해당 건축물 건축면적의 8분의 1을 초과하는 경우에도「건축법 시행령」 제119조제1항제9호에 따라 층수에 산정되는 것은 별론으로 하고, 이를 바닥면적에 산입하여야 한다고 할 수 없습니다.
그리고, 같은 법 시행령 제119조제1항제3호 각 목 외의 부분 본문 및 라목에서, 건축물의 바닥면적은 원칙적으로 건축물의 각 층 또는 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 산정하여야 하나(본문), 예외적으로 옥상ㆍ옥외 또는 지하에 물탱크나 물탱크와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니하는 것이고(라목), 옥상에 건축물 형태의 구조물에 물탱크를 설치하여 물탱크실로만 사용한다면, 이러한 구조물이 건축물의 형태로 설치되었더라도 예외적으로 같은 호 라목에 따라 바닥면적에 산입하지 아니하는 것이라 할 것입니다.
한편,「건축법」 제79조제1항에 따르면, 건축물 등이「건축법」또는「건축법」에 따른명령이나 처분에 위반되면 허가권자는 건축주등에게 상당한 기간을 정하여 철거ㆍ사용금지ㆍ사용제한, 그 밖에 필요한 조치 등을 명할 수 있고,같은 법 제80조제1항에 따르면,같은 법 제79조제1항에 따른 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에게 상당한 기간을 정하여 같은 항 각 호의 이행강제금을 부과할 수 있는바, 옥상에 설치된 물탱크나 물탱크와 비슷한 것을 설치하기 위한 건축물 형태의 구조물이 원래의 용도대로 사용되지 않는 경우에는 허가권자가 건축주등에게 같은 법 제79조제1항에 따른 조치를 명하거나 같은 법 제80조제1항 각 호에 따른 이행강제금을 부과하는 것은 별론으로 하고, 원래의 용도가 아닌 용도로 사용될 우려가 있다는 이유만으로 이러한 형태의 구조물을 바닥면적에 산입하여야 한다고 볼 수는 없습니다.
따라서, 물탱크를 설치하기 위해 옥상에 건축물의 형태(지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것)로 설치한 구조물의 수평투영면적이 해당 건축물의 건축면적의 8분의 1을 초과하여「건축법 시행령」 제119조제1항제9호에 따라 해당 건축물의 층수에 포함된 경우, 이 구조물 안에 물탱크를 설치하고 물탱크실로만 사용한다면, 이 구조물은「건축법 시행령」 제119조제1항제3호에 따라 물탱크를 설치하기 위한 구조물로서 바닥면적의 산입에서 제외됩니다.
질문: 「응급의료에 관한 법률」 제45조제1항, 「여객자동차 운수사업법 시행령」 제3조제2호나목(가정에서 사망한 자를 병원 응급실로 옮기는 경우 반드시 「응급의료에 관한 법률」에 따른 구급차등을 이용해야 하는지 여부) 관련
답변: ○「여객자동차 운수사업법」 제2조제3호에서는 “여객자동차운송사업”이란 다른 사람의 수요에 응하여 자동차를 사용하여 유상으로 여객을 운송하는 사업을 말한다고 규정하고 있고,같은 법 제3조에서는 이러한 여객자동차운송사업의 종류를 자동차를 정기적으로 운행하려는 구간을 정하여 여객을 운송하는 사업을 노선여객자동차운송사업으로(제1항제1호), 사업구역을 정하여 그 사업 구역 안에서 여객을 운송하는 사업을 구역여객자동차운송사업(제1항제2호)으로 나누어 규정하고 있으며,같은 법 시행령 제3조제2호나목에서는 구역여객자동차운송사업 중 노선의 기점ㆍ종점과 그 기점ㆍ종점 간의 운행경로ㆍ운행거리ㆍ운행횟수 및 운행대수를 말하는 운행계통을 정하지 아니하고 전국을 사업구역으로 하여 1개의 운송계약에 따라 국토해양부령으로 정하는 특수한 자동차(이하 “장의차량이라 함)를 사용하여 장례에 참여하는 자와 시체를 운송하는 사업을 특수여객자동차운송사업으로 규정하고 있고, 이에 따라같은 법 시행규칙 별표 1제6호에서는 특수여객자동차운송사업은 특수형 승합자동차 또는 승용자동차를 사용하는 것으로 규정되어 있습니다.

○ 한편,「응급의료에 관한 법률」 제2조제6호에서는 응급환자의 이송 등 응급의료의 목적에 이용되는 자동차ㆍ선박 및 항공기 등의 이송수단을 구급차등으로정의하고 있고, 같은 조 제5호 및 제7호는 이러한 구급차등의 운용자로서「의료법」 제3조에 따른 종합병원ㆍ병원ㆍ치과병원ㆍ한방병원ㆍ요양병원ㆍ의원ㆍ치과의원ㆍ한의원 및 조산원 중「응급의료에 관한 법률」에 따라 지정된 중앙응급의료센터, 권역응급의료센터, 전문응급의료센터, 지역응급의료센터 및 지역응급의료기관을 규정하고 있으며,「응급의료에 관한 법률」 제45조제1항에서는 각 호의 규정으로서 구급차등을 사용할 수 있는 용도를 규정하고 있는데, 같은 항 제4호에서는 사고 등에 의하여 현장에서 사망하거나 진료를 받다가 사망한 자를 의료기관 등으로 이송하는 경우를 규정하고 있습니다.

○「여객자동차 운수사업법」은 여객의 원활한 운송과 여객자동차 운수사업의 종합적인 발달을 도모하는 것을 목적으로 하는 법률임에 반하여,「응급의료에 관한 법률」은 응급상황에 처해있는 응급환자의 생명과 건강을 보호하고 국민의료의 적정을 기함을 목적으로 하는 법률로서 양자는 그 규제의 대상이 달라 동일한 사실에 대하여 동시에 각각 적용될 경우도 있을 것이므로 양자간에 어느 한 법률이 다른 법률에 우선하여 배타적으로 적용되는 일반법과 특별법의 관계에 있다고 할 수 없습니다.

○ 가정에서 사망한 자를 장례식장 등의 이용을 위하여 병원으로 옮기는 경우가 「여객자동차 운수사업법 시행령」 제3조제2호나목에서 특수여객자동차운송사업의 내용으로 정하고 있는 “장례에 참여하는 자와 시체를 운송하는 사업”에 해당하는지 살펴보면, 먼저 “장례”란 일반적으로 사람이 사망한 후 치러지는 의식을 말하고,「여객자동차 운수사업법 시행령」 제3조제2호나목의 “장례에 참여하는 자”란 일반적으로 상주 등 사망한 자와 일정한 연고를 지닌 자들이 되게 됩니다.
 다음으로, 시체란 사망한 자의 몸을 의미하는 것으로 의사가「의료법」 제17조제3항 및「의료법 시행규칙」 제10조에 따라 어떤 개인의 사망을 확인하고 판단하였을 때 그 사망에 대한 증명으로서 발부해주는 사망진단서와 시체검안서는 이미 발생한 사망이라는 객관적 사실을 사망한 당시로 소급하여 증명하여 주는 것에 불과한 것으로서 사망에 대한 창설적 효력을 지닌 것이 아니므로 의사의 사망 증명이 있어야 비로소 사망한 것으로 인정되는 것은 아니라 할 것인바, 가정에서 사망한 자를 장례식장 등의 이용을 위하여 병원으로 옮기는 것은「여객자동차 운수사업법 시행령」 제3조제2호나목에서 특수여객자동차운송사업의 내용으로 정하고 있는 “장례에 참여하는 자와 시체를 운송하는 사업”에 해당한다고 할 수 있습니다.

○ 아울러, 가정에서 사망한 자를 장례식장 등의 이용을 위하여 병원으로 옮기는 경우그 수단을 제한하거나 특정한 수단을 금지하는 법령상의 규정은 없습니다.
 또한,「응급의료에 관한 법률」 제45조제1항각 호의 규정은 구급차등의 사용용도를 제한적으로 열거하고 있는 규정에 불과하다고 할 수 있는바, 가정에서 사망한 자를 장례식장 등의 이용을 위하여 병원으로 옮기는 때에는 시체를 옮기려 하는 자의 의사에 따라 그 운송 수단을 선택할 수 있는 것이라고 할 것입니다.

○ 따라서 가정에서 사망한 것이 명백한 자를 장례식장 등의 이용을 위하여 병원으로 옮기는 경우「여객자동차 운수사업법 시행령」 제3조제2호나목의 특수여객자동차운송사업자가 운행하는 장의차량을 이용할 수 있습니다.
질문: 인근부설주차장 설치에 있어 지목이 주차장이어야 하는 시점(「주차장법 시행령」 별표 1 등 관련)
답변: 「주차장법」 제19조의13제1항제1호에 따르면 부설주차장에 설치되어 있던 기계식주차장치가 설치된 날부터 5년이 지난 경우로서 노후(老朽)ㆍ고장 등의 이유로 작동이 불가능하게 되면 기계식주차장관리자등은 기계식주차장치를 철거할 수 있는데, 같은 조 제2항에서는 위와 같이 기계식주차장치를 철거함으로써 부설주차장의 설치기준에 미달하게 되는 경우에는 시설물의 부지 인근에 부설주차장을 설치하거나 주차장 설치비를 내도록 하고 있고, 같은 조 제3항에 따르면 기계식주차장치를 철거하려면 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고하도록 규정되어 있습니다.
그리고, 같은 법 제19조제3항에서 구체적인 시설물의 종류와 부설주차장의 설치기준을 대통령령으로 정하도록 하고 있고,「주차장법 시행령」 별표 1에 부설주차장을 설치하여야 할 시설물의 종류와 부설주차장의 설치기준을 구체적으로 규정하면서 비고 제3호에서 시설물의 소유자는 부설주차장의 부지의 소유권을 취득하여 이를 주차장전용으로 제공하여야 한다고 규정하고 있으며, 여기서 부설주차장의 부지는「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」 제67조제1항에 따른 “주차장” 지목만을 말한다고 명시하고 있어, 이 사안과 같이「주차장법」 제19조의13제1항제1호에 따라 기계식주차장치를 철거하고 인근 부설주차장을 설치하는 경우인근 부설주차장 부지의 지목이 “주차장”이어야 함은 분명하지만, 철거신고 당시 지목이 “주차장”이어야 하는지 아니면 철거신고 당시에는 다른 지목의 토지라도 철거신고 이후에 주차장으로 지목을 변경하면 되는지가 문제됩니다.
먼저,「주차장법 시행규칙」 제16조의11에서 기계식주차장치의 철거신고 시 제출하여야 할 첨부서류 등에 대하여 규정하고 있는데, 같은 조 제1항에서 철거대상인 기계식주차장치와 관련된 서류 뿐 아니라 부설주차장 설치계획서(부설주차장 인근설치계획서) 등을 제출하도록 하고 있고, 같은 규칙 별지 제2호 서식 부설주차장 설치계획서(부설주차장 인근설치계획서)에서 첨부서류로 “토지의 지번ㆍ지목 및 면적이 적힌 토지조서”를 규정하고 있는 점, 같은 규칙 제16조의11제2항에서는 신고를 받은 시장 등이 그 신고 내용이 적법하면 기계식주차장치 철거신고확인증을 발급하도록 하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 부설주차장 인근설치계획서 제출시점, 즉, 기계식주차장치 철거신고 당시에 토지의 지목이 “주차장”인지 등 법령이 정한 인근 부설주차장 설치요건 충족 여부 등을 시장 등으로 하여금 확인하도록 한 것으로 보입니다.
또한, 기계식주차장치를 철거하고 인근 부설주차장을 설치하는 경우 주차전용건축물을 설치하는 등 별도의 행위가 없는 이상 「주차장법」에서는 기계식주차장치 철거를 신고하는 때를 제외하고는 행정관청이 인근 부설주차장 지목이 주차장인지를 확인하는 별도의 절차를 마련하고 있지 아니하다는 점을 보더라도, 부설주차장 부지의 지목이 주차장인 것이 확인되어야 하는 시점은 기계식주차장치 철거신고 당시라고 보는 것이 타당하다 할 것입니다.
만약, 철거신고 이후 주차장으로 지목 변경이 가능한 점을 들어 지목이 “대지”인 경우에도 철거신고가 적법하다고 가정한다면, 현실적으로 철거 신고 이후 과연 실제로 소유자가 지목변경을 할 것인지, 지목변경을 하더라도 어느 시점에서 할 것인지를 알 수 없게 되고, 소유자가 지목변경신청을 하지 않는 경우 행정관청이 지목변경을 강제할 수 있는 별도의 규정이나 직권으로 지목을 변경할 권한도 없으므로(법제처 2011. 12. 8.회신 11-0629 해석례참조), 해당 부지의 실제 용도가 주차장임에도 불구하고 지목상 계속 대지로 있게 되어 결국 불법을 묵인 또는 양산하거나 이로 인하여 피해를 입은 선의의 제3자가 발생하게 될 우려도 있다고 할 것입니다.
따라서,「주차장법」 제19조의13제1항제1호에 따라 기계식주차장치를 철거하고 같은 조 제2항에 따라 시설물 부지 인근에 부설주차장을 설치하기 위하여「주차장법 시행규칙」 제16조의11제1항제3호 본문에 따른 부설주차장 인근설치계획서를 첨부하여「주차장법」 제19조의13제3항에 따라 하는 기계식주차장치 철거신고와 관련하여, 인근부설주차장 설치를 위한 다른 요건은 모두 충족되었다 하더라도, 철거신고 당시 인근 부설주차장 부지의 지목이 “대지”인 경우에는 그 신고가 부적법하다고 할 것입니다.
※ 법령정비 의견다만, 기계식주차장 철거신고시 인근 부설주차장 예정지 지목이 “주차장”이어야 한다는 점을 예외 없이 적용한다면 인근 부설주차장 설치를 계획하고 있는 국민들은 이미 지목이 “주차장”인 부지를 확보하여야 하거나 철거 신고를 기준으로 하여 미리 지목을 “주차장”으로 변경하여야 할 것인데,「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령」 제67조의 지목변경 규정 내용이나 지목변경 담당 부서인 국토해양부 지적기획과에 따르면 철거신고 전에 지목을 주차장으로 변경하는 것은 상당히 어려워 보이는바, 현실적으로 인근 부설주차장을 설치하려는 국민들에게 불합리한 불편을 초래하게 될 수 있으므로, 국토해양부 지목변경 담당 부서와 기계식주차장 철거신고 담당 부서 간 협의하에 인근 부설주차장을 설치하려는 국민들에게 위와 같은 불편을 유발하는 규정을 정비할 필요가 있다고 할 것입니다.
질문: 일반선박의 연료유 유출사고 발생시 방제조치 비용에 대한 일반선박 소유자의 책임범위 (「유류오염손해배상법」 제45조 및 「상법」 제773조제4호 등 관련)
답변: 「유류오염손해배상 보장법」(이하 "유류오염손해배상법"이라 함) 제2조제7호에서 “유류오염손해”란 유조선, 일반선박 및 유류저장부선에 의한 손해 또는 비용을 말한다고 하면서, 유출 또는 배출된 장소에 관계없이 선박으로부터 유류가 유출 또는 배출되어 발생된 오염에 의하여 선박 외부에서 발생한 손실 또는 손해(가목), 방제조치 비용(나목), 방제조치로 인한 추가적 손실 또는 손해(다목)를 규정하고 있고, 같은 조 제9호에서 “방제조치”란 사고가 발생한 후에 유류오염손해를 방지하거나 경감하기 위하여 당사자 또는 제3자가 취한 모든 합리적 조치를 말한다고 규정하고 있습니다.
그리고유류오염손해배상법 제43조제1항에서는 일반선박의 소유자는 일반선박의 연료유로 발생한 유류오염손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있고,같은 법 제45조에서 일반선박에 의한 유류오염손해의 배상책임이 있는 일반선박 소유자의 책임제한에 관하여는같은 법 제9조 및 제10조를 준용하고,「상법」제769조 및 제770조제1항을 적용한다고 규정하고 있습니다.
그런데,「상법」 제769조에 따르면 선박소유자는 청구원인의 여하에 불구하고 같은 조 각 호에 규정된 채권에 대하여같은 법 제770조에 따른 금액의 한도로 그 책임을 제한할 수 있다고 규정하고 있고,「상법」 제770조제1항에서는 선박소유자가 제한할 수 있는 책임의 한도액을 구체적으로 규정하고 있는 반면,같은 법 제773조에서 선박소유자는 같은 조 각 호의 채권에 대하여는 그 책임을 제한하지 못한다고 규정하면서 같은 조 제4호에서는 침몰ㆍ난파ㆍ좌초ㆍ유기, 그 밖의 해양사고를 당한 선박 및 그 선박 안에 있거나 있었던 적하와 그 밖의 물건의 인양ㆍ제거ㆍ파괴 또는 무해조치에 관한 채권을 규정하고 있습니다.
여기서 유류오염손해에 대한 일반선박 소유자의 책임제한과 관련하여 일반선박의 연료유 유출사고 발생시 취하여진 방제조치 비용 이「상법」 제773조제4호의 적용을 받아 그에 관한 유한책임이 배제되는지가 문제됩니다.
먼저「상법」 제773조제4호에 의하면 일반선박의 연료유 유출로 인한 유류오염에 대한 방제조치 비용은 일반선박 소유자의 유한책임에서 배제되는데, 위 규정의 적용여부에 따라 일반선박 소유자의 금전적 부담의 범위가 달라지므로 이를 적용함에 있어서는 문언에 따라 엄격하게 해석하여야 한다고 할 것인바,유류오염손해배상법 제45조에서 일반선박에 의한 유류오염손해의 책임제한에 관하여는「상법」 제769조 및 제770조제1항을 적용한다고만 규정하고 있을 뿐, 유한책임배제에 관한「상법」 제773조를 적용한다고는 규정하고 있지 않으므로 문언상 일반선박의 연료유 유출사고로 인한 방제조치 비용은「상법」 제773조의 적용을 받지 않고,같은 법 제769조 및 제770조제1항만 적용되어 그 책임이 제한되는 채권으로 보아야 할 것입니다.
특히 2009. 5. 27.유류오염손해배상법의 개정에 의해 일반선박에 의한 유류오염손해배상책임도같은 법의 적용대상이 되어 일반선박으로부터 유출 또는 배출된 유류에 의하여 유류오염사고가 발생한 경우 선박소유자의 책임을 명확히 하고 유류오염에 따른 손해배상을 일반적인 손해배상보다 용이하게 인정되도록 규정한 점 등에 비추어 볼 때 유류오염사고에 따른 책임에 관하여는「상법」을 적용하도록 명시적으로 규정하고 있지 않는 한유류오염손해배상법이 우선적으로 적용되어야 할 것인바,유류오염손해배상법 제2조제7호에서 일반선박의 “유류오염손해”에 방제조치 비용 및 방제조치로 인한 추가적 손실 또는 손해도 포함되는 것으로 규정하면서 그 채권에 대하여「상법」 제773조(유한책임의 배제)와 같이 유한책임이 배제되는 채권으로 명시적으로 규정하고 있지 않음에도 불구하고「상법」 제773조가 적용되는 것으로 확장 또는 유추해석하는 것은 허용되지 않는다고 할 것입니다.
따라서 일반선박의 연료유 유출사고 발생시 취하여진 방제조치 비용에 관하여 일반선박의 소유자는유류오염손해배상법 제45조에 따라 그 책임이 제한됩니다.
질문: 임대사업자가 「임대주택법」에 의거 임대조건 변경신고를 하였으나, 관할 지방자치단체의 장이 신고를 수리하지 않고 임대조건 신고 증명서를 발급하지 않았을 경우, 변경신고한 대로 임대료 및 임대보증금을 증액하여 임차인과 계약 가능한지의 여부(「임대주택법」 제26조 제1항 등 관련)
답변: 「임대주택법」 제26조 및같은 법 시행령 제25조에 따르면, 임대사업자가 공공건설임대주택을 임대하려면 임대보증금, 임대료 등 임대조건에 관한 사항을 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장(이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 함)에게 신고하여야 하고, 신고한 내용을 변경하려는 경우에도 신고하여야 하며, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 신고 내용이 인근의 유사한 임대주택에 비하여 현저히 부당하다고 인정되는 경우 등에는 그 내용을 조정하도록 권고할 수 있고, 신고서를 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 신고 내용을 확인한 후 조정 권고의 대상에 해당하지 아니한 경우에는 신고를 받은 날부터 10일 이내에 임대조건 신고증명서를 신고인에게 발급하여야 합니다.
일반적으로 행정청에 대한 신고는 일정한 법률사실 또는 법률관계에 관하여 관계 행정청에 일방적으로 통고하는 것을 뜻하는 것으로서, 법에 별도의 규정이 있거나 다른 특별한 사정이 없는 한 행정청에 대한 통고로써 그치는 것(2009. 4. 2. 09-0007 법제처 해석례 참조)이고, 해당 법령에서 신고를 받은 행정청이 소정의 신고를 받은 경우 신고증명서 또는 신고필증을 발급하도록 되어 있다고 하더라도 이는 확인행위로서 신고증명서 또는 신고필증을 교부한 것에 불과하고 그 교부가 없다고 하여 신고의 효력이 부정되는 것은 아닙니다(대법원 1985. 4. 23. 84도2953 판결례 참조).앞에서 살펴본 바와 같이,「임대주택법」 제26조에서는 공공건설임대주택의 임대에 있어서 임대조건에 관한 사항을 신고하거나 변경신고하도록 하면서 신고 내용이 인근의 비슷한 임대주택에 비하여 현저히 부당하다고 인정되는 경우 등에는 그 내용을 조정하도록 권고할 수 있도록 하면서 신고의 절차나 그 밖의 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 하고 있을 뿐, 임대조건 신고를 받은 행정청이 실질적으로 심사하여 그 신고의 수리 여부를 결정할 수 있게 하는 별다른 규정을 두고 있지 않는바, 이는「임대주택법」에서 규율하는 임대조건의 신고는 그 신고만 하면 행정청의 수리행위 등 별다른 조치를 기다릴 필요 없이 신고의 효력이 있다고 할 것입니다.
그런데,「임대주택법」 제26조의 위임규정을 근거로같은 법 시행령 제25조에서 조정 권고의 대상을 규정하면서 신고를 받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 그 신고 내용을 확인하고 조정 권고의 대상에 해당하지 않으면 신고증명서를 발급하도록 규정하고 있어, 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 신고증명서 발급 절차를 통하여 임대조건의 신고에 대하여 신고수리제도의 규제 정도는 아니지만, 일정한 규제권을 행사할 수 있는 것처럼 보입니다.
그러나,「임대주택법」제26조제2항의 조정 권고제도는 임대차관계에 있어서 임대사업자보다는 상대적으로 약자의 지위에 있는 임차인의 권리를 보호하기 위하여 공공건설임대주택의 임대에 대하여 마련된 제도로서 행정지도를 통하여 부당한 임대조건이 시정되도록 하려는 것이고, 이러한 조정 권고제도는 임대사업자의 자발적인 협력에 의하여 행정청이 의도하는 바를 실현하려는 것으로서 그 실효성이 좀더 확보되도록 하기 위하여「임대주택법 시행령」 제26조에서 조정 권고의 대상이 아닌 경우에만 신고증명서를 발급하도록 규정한 것일 뿐 신고효력에 영향을 주는 규제수단으로 보기는 어렵다 할 것이고, 또한 조정 권고제도의 취지에 비추어 보면, 신고증명서가 발급되었다 할지라도 신고된 임대조건이 조정 권고의 대상에 해당된다고 판단되면 행정청은 언제든지 조정을 권고할 수 있다고 할 것입니다.
그렇다면, 변경신고증명서의 발급행위는 변경신고의 확인행위에 불과한 것이라 할 것이고 임대조건 변경신고를 받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 그 신고내용이 조정 권고의 대상이 되는 경우에 해당한다고 판단하여 변경신고증명서를 발급하지 않고 있다고 하더라도 그 변경신고의 효력이 없다고 할 수는 없습니다.
 또한 임대사업자가 변경신고는 하였으나 변경신고증명서를 발급받지 아니한 채 임차인과 임대차계약을 체결하였다 하더라도 그 사정만으로는 해당 임대차계약의 사법상 효력이 부인된다고 할 수도 없습니다(대법원 2000. 10. 10. 선고 2000다32055, 32062 판결례참조).다만, 변경신고된 임대조건이 임대보증금이나 임대료의 증액제한규정 등「주택임대차보호법」의 강행규정을 위반한 내용을 담고 있는 경우에는 그 내용으로 체결된 임대차계약은 무효가 될 수 있는데, 이런 경우와 같이 계약의 일반적인 법리에 의하여 해당 임대차계약에 무효나 취소사유가 존재하여 그 임대차계약의 사법상 효력이 부인될 수는 있습니다.
따라서, 임대사업자가「임대주택법」 제26조제1항에 따라 임대조건에 대한 변경신고를 하고 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 임대조건 변경신고증명서를 발급받지 않은 채 변경신고한 임대조건대로 임차인과 임대차계약을 체결한 경우, 임대사업자가 임대조건 변경신고증명서를 발급받지 않고 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로는 그 임대차계약의 사법상 효력이 없다고 할 수 없습니다.
질문: 임대계약기간 만료 전에 해당 계약의 임차인이 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인의 범위에 포함되는지 여부(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제32조제1항 관련)
답변: 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 “공인중개사법”이라 함) 제32조제1항에서는 중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받되, 다만 중개업자의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있고,같은 법 제2조제1호에서는 “중개”란같은 법 제3조의 규정에 의한 중개대상물(이하 “중개대상물”이라 함)에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다고 규정하고 있습니다.
같은 법 제32조제1항에서는 중개업자와 중개의뢰인간의 중개대상물의 거래에 관한 중개계약에 기초하여 중개업자가 중개대상물의 중개행위와 거래계약의 성립에 대한 대가로 중개의뢰인으로부터 소정의 중개수수료를 받는다는 것을 규정하고 있는바,같은 법 제2조제1호에서 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 “중개”로 정의하고 있고, “중개”의뢰인은 당해 중개대상물에 대한 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위의 알선을 의뢰한 자로 볼 수 있으므로, 위 규정에서의 중개의뢰인은 매매ㆍ교환ㆍ임대차 등의 거래를 통하여 중개대상물에 대한권리의 득실변경을 하고자 하는 매도인ㆍ매수인, 임대인ㆍ임차인 등이 해당된다고 할 것입니다.
또한, 중개대상물에 대한 임대에 관한 중개계약은 임대인과 중개업자 사이에 중개대상물의 임대차의 중개행위와 임대차거래계약의 성립에 대한 중개보수의 지급을 의무로 하는 청약과 승낙의 합치로 이루어지는 것으로서, 중개대상물에 대한 임대의 중개 의뢰는 해당 중개대상물의 위치나 규모 그리고 임대보증금과 차임, 임대시기, 임대기간 등을 포함한 임대조건을 제시하여 중개업자에게 임대의 중개를 의뢰한다는 의미라고 할 것입니다.
그런데, 임대차계약기간이 만료되기 전의 임차인(이하 “전 임차인”이라 함)이 임대차계약기간이 만료되기 전에 위 계약을 해지하고자 중개업자에게 종전의 임대차계약과 동일한 중개대상물에 대하여 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하는 경우에도, 전 임차인은 위 중개대상물을 계속 임대할 것인지, 임대보증금과 차임은 얼마로 할 것인지, 임대기간은 얼마로 할 것인지 등에 대한 임대조건을 제시할 수 있는 권한이 없다 할 것이고, 새로운 임대차 계약에 대한 중개의뢰는 새로운 임대차 계약에 대한 임대조건을 결정할 수 있는 임대인에 의하여 확정적으로 이루어진다 할 것이며, 설사 전 임차인이 중개업자에게 종전의 임대차계약과 동일한 중개대상물에대하여 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하였다고 하더라도 이는 새로운 임대차계약의 중개의뢰에 관한 정보를 중개업자에게 알리는 행위라고 할 것입니다.
같은 법 제22조에서 중개의뢰인은 중개의뢰내용을 명확하게 하기 위하여 필요한 경우에는 중개업자에게 중개대상물의 위치ㆍ규모, 거래예정가격, 중개수수료, 그 밖에 중개업자와 중개의뢰인이 준수하여야 할 사항을 기재한 일반중개계약서의 작성을 요청할 수 있도록 하고 있고,같은 법 제23조에서 중개의뢰인은 중개대상물의 중개를 의뢰함에 있어서 특정한 중개업자를 정하여 그 중개업자에게 한하여 당해 중개대상물을 중개하도록 하는 전속중개계약을 체결할 수 있도록 하고 있는바, 위 규정에서 중개계약의 당사자를 중개의뢰인과 중개업자로 하고 있으므로, 중개의뢰인은 중개대상물의 규모, 거래예정가격 등을 결정할 수 있는 권한을 가진 매도인ㆍ매수인, 임대인ㆍ임차인 등이 이에 해당함을 예정하고 있다고 볼 수 있습니다.
아울러,같은 법 제25조제1항에서 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 등의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하도록 하고 있고, 같은 조 제2항에서 중개업자가위 확인ㆍ설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있도록 하고 있어, 이 규정에서도 중개의뢰인을 중개대상물에 대한 매도ㆍ임대 등의 권한을 가진 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등으로 규정하고 있다고 할 수 있습니다.
또한,같은 법 제32조의 위임에 따라 규정한같은 법 시행규칙 제20조제1항 및 제4항에서 주택과 주택외의 중개대상물에 대한 중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 받도록 하고 있고, 같은 조 제2항에서 중개업자가 실비를 청구할 수 있는 대상을 매도ㆍ임대 그 밖의 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인과 매수ㆍ임차 그 밖의 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인으로 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 여기에서의 중개의뢰인은 매도의 경우에는 매도인과 매수인이, 임대차의 경우에는 임대인ㆍ임차인이 중개의뢰인 쌍방이 되고, 전 임차인은 중개의뢰인 범위에 포함되지 않는다고 보아야 할 것입니다.
따라서, 임차인이 임대차계약기간이 만료되기 전에 중개업자에게 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하는 경우, 위 임차인은공인중개사법 제32조제1항에 따른 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인에 해당하지 않는다고 할 것입니다.