질문: 소규모주택정비 관리지역에서 서로 연접한 거점사업의 사업시행구역을 하나의 사업시행구역으로 통합하려는 경우 통합 사업시행구역의 면적기준(「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제48조제5항 등 관련)
답변: 소규모주택정비법 제48조제5항에서는 관리지역에서 거점사업을 시행하는 경우 서로 연접한 사업시행구역을 ‘하나의 사업시행구역’으로 통합하여 시행할 수 있다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된같은 법 시행령 제40조의2제1항에서는 관리지역에서의 거점사업 사업시행구역을 하나의 사업시행구역으로 통합하여 “가로주택정비사업”을 실시할 수 있다고 규정하고 있는바, 이를 종합하면같은 법 제48조제5항에 따른 거점사업의 통합 시행은 기존의 개별 사업시행구역 자체를 ‘하나의 사업시행구역’으로 통합하여 통합된 구역에서 하나의 ‘가로주택정비사업’을 실시하는 것이어서, 통합 가로주택정비사업의 사업시행구역 역시 하나로 통합된 사업시행구역이라 할 것이므로, 통합 가로주택정비사업의 사업시행구역 면적기준에 대한 별도의 규정이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 이상, 통합 가로주택정비사업의 사업시행구역 면적기준에 대해서도 같은 법 시행령 제3조제1항제2호가목 단서에 따른 면적기준이 적용된다고 보아야 합니다.
그리고소규모주택정비법은 ‘소규모주택’의 정비를 활성화하기 위해 필요한 사항 및 특례를 규정하기 위한 목적의 법률(제1조)로서, 구「도시 및 주거환경정비법」(2017년 2월 8일 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것을 말하며, 이하 “구 도시정비법”이라 함)에서 규정하고 있던 정비사업 중 부지면적이 1만 제곱미터 미만인 지역에서 시행되는 주택재건축사업 등을 2017년 2월 8일 법률 제14569호로 제정된 구소규모주택정비법으로 이관한 입법연혁(각주: 2016. 8. 11. 의안번호 제2001546호로 발의된 빈집 및 소규모 주택정비 특례법안에 대한 국회 국토교통위원회 심사보고서 참조),소규모주택정비법 제2조제3호 및같은 법 시행령 제3조에서 사업시행구역 면적기준을 충족하는 지역 등에 한정하여소규모주택정비법에 따른 정비사업을 시행할 수 있도록 규정하고 있는 규정체계 등을 종합해 볼 때,「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함)과소규모주택정비법의 적용대상은 정비사업의 사업시행구역 면적 등을 기준으로 구분된다고 할 것(각주: 법제처 2022. 11. 25.회신 22-0350 해석례참조)인바, 통합 가로주택정비사업도소규모주택정비법에 따른 소규모주택정비사업의 일종이라는 점에서같은 법 시행령 제3조제1항에 따른 기준을 충족해야 한다고 보는 것이소규모주택정비법의 입법취지 및도시정비법과의 관계를 고려한 타당한 해석입니다.
또한 대규모정비사업 위주로 규정하고 소규모정비사업에 대한 지원 규정이 미흡했던 구도시정비법의 문제점을 보완하고 소규모정비사업을 활성화하려는 취지에서소규모주택정비법에서는 사업시행계획과 관리처분계획을 통합하여 사업시행 절차를 간소화(제29조 및 제34조)하고, 건축규제를 완화(제48조)하는 등 여러 특례 규정을 두고 있는데,(각주: 2017. 2. 8. 법률 제14569호로 제정된 소규모주택정비법 제정이유 및 주요내용 참조) 통합 가로주택정비사업의 사업시행구역 면적이같은 법 시행령 제3조제1항제2호가목단서에 따른 면적기준을 충족하지 않아도 된다고 해석하면, 통합할 수 있는 사업시행구역의 수를 제한하고 있지 않은 통합 가로주택정비사업의 경우 관리지역의 면적 상한인 10만 제곱미터(각주: 소규모주택정비법 제43조의2제1항 전단 및 같은 법 시행령 제38조의2제1호 참조)까지 그 사업시행구역 면적으로 할 수 있게 되어 통합을 하지 않는 경우의 사업시행구역 면적 최대한도인 2만 제곱미터의 다섯 배에 이르는 대규모의 정비사업까지도소규모주택정비법이 적용된다는 결론에 이르게 되는바, 이는소규모주택정비법에 따른 소규모정비사업의 활성화를 위하여 특례 규정을 마련한같은 법의 입법취지에 부합하기 어렵습니다.
아울러도시정비법에 따른 정비사업의 적용대상이 되는 하나의 지역을 소규모주택정비사업 면적기준을 충족하는 수개의 사업시행구역으로 자의적으로 분할한 후, 추후 하나의 가로주택정비사업으로 통합하여 사업을 시행하는 등의 방법으로도시정비법에 따른 규율을 회피하고,소규모주택정비법에 따른 비용 지원 및 건축 특례(각주: 소규모주택정비법 제44조, 제48조, 제49조, 제49조의2 등 참조) 등을 부당하게 적용받는 폐해를 방지할 필요가 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
따라서 이 사안의 경우, 통합 가로주택정비사업의 사업시행구역 면적도 소규모주택정비법 시행령 제3조제1항제2호가목 단서에 따라 2만 제곱미터 미만으로 제한됩니다.
※ 법령정비 권고사항소규모주택정비법 제48조제5항에 따라 사업시행구역을 통합하는 경우, 그 사업시행구역 면적기준 등에 오해 소지가 없도록 관련 규정을 명확하게 규정할 필요가 있습니다.
빈집 및 소규모주택 정비에 관한특례법제48조(건축규제의 완화 등에 관한 특례) ① ～ ④ (생 략)⑤ 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등은 관리지역에서 거점사업을 시행하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 서로 연접한 사업시행구역을 하나의 사업시행구역으로 통합하여 시행할 수 있다.⑥ 제5항에 따라 서로 연접한 사업시행구역을 하나의 사업시행구역으로 통합하여 시행하는 경우에는 제49조제1항에 따른 공공임대주택의 임대주택 비율을 해당 사업시행구역마다 적용하지 아니하고 전체 사업시행구역의 전부 또는 일부를 대상으로 통합하여 적용할 수 있다.빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령제3조(소규모주택정비사업 대상 지역) ① 법 제2조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 “노후ㆍ불량건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역(街路區域)”이란 다음 각 호의 구분에 따른 지역을 말한다.1. (생 략)2. 가로주택정비사업: 가로구역의 전부 또는 일부로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 지역가. 해당 사업시행구역의 면적이 1만제곱미터 미만일 것. 다만, 사업시행구역이 법 제43조의2에 따라 소규모주택정비 관리계획(이하 “소규모주택정비관리계획”이라 한다)이 승인ㆍ고시된 지역인 경우이거나 다음의 요건을 모두 갖춘 경우에는 2만제곱미터 미만으로 할 수 있다.1) ～ 3) (생 략)나.ㆍ다. (생 략)3.ㆍ4. (생 략)③ (생 략)제40조의2(소규모주택정비 관리지역에서의 거점사업 통합 시행) ① 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등은 법 제48조제5항에 따라 소규모주택정비 관리지역에서 서로 연접한 사업시행구역을 하나의 사업시행구역으로 통합하여 가로주택정비사업을 실시할 수 있다.② ～ ④ (생 략)＜관계 법령＞