질문: 산업단지 내 입주기업체가 산업용지 등을 신탁회사에 담보신탁하는 경우 해당 신탁회사가 입주계약의 체결 대상인지 여부 등(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제38조제3항 등 관련)
답변: 가. 질의 가 및 질의 나의 공통사항「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」(이하 “산업집적법”이라 함) 제2조제18호에서는 “입주기업체”란 산업단지에 입주하여 제조업, 지식산업, 정보통신산업, 자원비축시설, 그 밖에 대통령령으로 정하는 산업을 운영하려는 자 중 대통령령으로 정하는 자격을 가진 자로서같은 법 제38조제1항 또는 제3항에 따라 입주계약을 체결한 기업체를 말한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행령」(이하 “산업집적법 시행령”이라 함) 제6조제5항 각 호에서는 산업단지 입주 대상 산업으로 폐기물 수집운반, 처리 및 원료재생업(제1호),「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제6조제1항제6호에 따른 신탁업(이하 “신탁업”이라 하며, 지식산업센터를 설립하기 위하여 산업용지의 소유권을 취득하는 경우만 해당함)(제12호) 등을,같은 법 시행령 제6조제1항에서는 산업단지 입주 자격으로 해당 산업단지의 관리기본계획에 따른 입주대상산업 및 시설 또는 입주기업체의 사업지원에 필요한 사업일 것(제1호) 및 해당 사업의 시행을 위하여 관련 법규에 따른 인가ㆍ허가 등을 받았거나 받을 수 있을 것(제2호)을 규정하고 있습니다.
그리고,산업집적법 제38조제1항본문에서는 산업단지에서 제조업을 하거나 하려는 자는 산업통상자원부령으로 정하는 바에 따라 관리기관과 그 입주에 관한 계약(이하 “입주계약”이라 함)을 체결하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 같은 조 제1항은 산업단지에서 제조업 외의 사업을 하거나 하려는 자에 대하여 준용한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제39조제1항제1호, 산업집적법 시행령 제49조제1항 각 호 외의 부분 본문 및 같은 조 제7항에서는 산업시설구역 등의 산업용지 또는 공장등(공장 및 건축물과 그 밖의 시설을 말하며, 이하 같음)을 소유하고 있는 입주기업체가 취득한 산업용지 또는 공장등의 소유권을 같은 법 제15조제1항에 따른 공장설립 등의 완료신고 전 또는 신고 후 5년이 지나기 전에 분양 등을 통하여 이전하는 경우에는 산업용지 또는 공장등을 관리기관에 양도하여야 한다고 규정하고 있습니다.
나. 질의 가에 대하여이 사안은 산업단지 내 산업용지 및 공장을 소유하고 있는 입주기업체가 사업운영자금 조달을 위하여 신탁회사와 부동산담보신탁계약을 체결하고, 해당 산업용지 및 공장에 관한 소유권을 신탁회사에 이전하되 입주기업체가 이를 계속하여 사용하는 경우, 해당 신탁회사가 산업집적법 제38조제3항에 따른 입주계약의 체결 대상인지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 산업집적법 제38조제1항 및 제3항에서는 “산업단지에서” 제조업 또는 제조업 외의 사업을 하거나 하려는 자는 입주계약을 체결하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제2조제18호, 같은 법 시행령 제6조제1항 및 제5항에서는 “입주기업체”란 산업단지에 “입주하여” 제조업, 지식산업 등의 “일정 산업”을 운영하려는 자 중 해당 산업단지의 관리기본계획에 따른 입주 대상 산업이거나 입주기업체의 사업지원에 필요한 사업 등의 자격을 가진 자로서 입주계약을 체결한 기업체를 말한다고 규정하고 있는바, 위 규정들을 유기적으로 해석하면, 제조업, 지식산업 등의 산업 중 해당 산업단지의 관리기본계획에 따른 입주 대상 산업이거나 이를 지원하기 위한 사업만 그 산업단지에 입주할 수 있고, 산업단지에 입주하여 그 사업을 운영하기 위해서는 입주계약을 체결해야 한다고 할 것입니다.
그런데, 이 사안의 신탁회사는 해당 산업단지에 입주해 있는 입주기업체의 신탁거래 상대방으로서, 부동산담보신탁계약에 따라 산업단지 내 산업용지와 공장을 소유하게 되더라도 입주기업체가 이를 계속하여 사용하므로 신탁회사가 산업단지에 “입주”한 것으로 볼 수는 없고, 신탁업의 경우 산업집적법 제2조제18호 및 같은 법 시행령 제6조제5항에 따라 산업단지에 입주할 수 있는 산업에도 해당되지 않습니다.
또한, 산업집적법 시행령 제6조제5항제12호에서 지식산업센터를 설립하기 위하여 산업용지의 소유권을 취득하는 경우에 있어서 신탁업을 입주 대상 산업으로 규정하고 있으나, 이는 해당 신탁회사가 산업용지 등의 소유권을 취득하여 신탁계약에 따라 산업단지 내에서 지식산업센터를 설립하는 사업을 직접 수행하는, 이른바 부동산개발신탁을 의미하는 것이지, 이 사안의 경우와 같이 담보를 목적으로 산업용지 등의 소유권을 취득하는 부동산담보신탁을 의미하는 것은 아니라고 할 것이므로, 이 경우 신탁회사는 산업집적법 제38조제3항에 따른 입주계약의 체결 대상에 해당하지 않는다고 할 것입니다.
그리고, 산업집적법에 따르면 국가 또는 지방자치단체가 산업입지의 원활한 조성과 산업단지에의 입주기업체 등의 유치를 위하여 「조세특례제한법」에서 정하는 바에 따라 법인세ㆍ소득세 등의 조세를 감면할 수 있고(제46조), 자금지원에 대한 필요한 조치를 할 수 있는데(제47조), 이는 산업의 집적(集積)을 활성화하고 공장의 원활한 설립을 지원하기 위하여 해당 산업단지에서 일정 사업을 운영하는 입주기업체 등을 지원하기 위한 것이라고 할 것이므로, 이 사안의 신탁회사가 산업용지와 공장의 소유권을 이전받았다는 사유로 같은 법 제38조제3항에 따라 입주계약을 체결하고 입주기업체로서 이러한 지원을 받을 수 있다고 해석하는 것은 그 입법 목적에도 부합하지 않는다고 할 것입니다.
따라서, 산업단지 내 산업용지 및 공장을 소유하고 있는 입주기업체가 사업운영자금 조달을 위하여 신탁회사와 부동산담보신탁계약을 체결하고, 해당 산업용지 및 공장에 관한 소유권을 신탁회사에 이전하되 입주기업체가 이를 계속하여 사용하는 경우, 해당 신탁회사는 산업집적법 제38조제3항에 따른 입주계약의 체결 대상이 아니라고 할 것입니다.
다. 질의 나에 대하여이 사안은 산업단지 내 산업용지 및 공장을 소유하고 있는 입주기업체가 산업집적법 제15조제1항에 따른 공장설립 등의 완료신고 후 5년 내에 사업운영자금 조달을 위하여 신탁회사와 부동산담보신탁계약을 체결하고, 해당 산업용지 및 공장에 관한 소유권을 신탁회사에 이전하되 입주기업체가 이를 계속하여 사용하는 것이 같은 법 제39조제1항제1호에 따른 산업용지 등을 처분하려는 경우에 해당하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 산업집적법 제39조제1항제1호 및 같은 법 시행령 제49조제1항에서는 입주기업체가 일정기간 내에 산업용지 등을 처분하려는 경우로서 분양받은 산업용지 및 공장등의 “소유권을 이전”하려는 경우에는 이를 관리기관에 “양도”하도록 규정하는 한편, 같은 법 제39조제2항 및 제6항에서는 관리기관이 산업용지 등을 “매수”할 수 없을 때에는 관리기관이 매수신청을 받아 선정한 다른 기업체 등에 “양도”하여야 한다고 규정하고 있는바, 이러한 규정들을 살펴보면 산업집적법 제39조제1항제1호에 따라 관리기관에 산업용지 등을 양도해야 하는 “처분행위”란 산업용지 등의 소유권을 이전하는 것으로서 그 처분행위의 결과 입주기업체와 해당 산업단지와의 관계가 단절되는 종국적인 처분을 의미한다고 보아야 할 것입니다.
그런데, 일반적으로 부동산담보신탁은 신탁자가 소유하는 부동산을 수탁자에게 신탁하고 유효담보금액의 범위에서 수탁자로부터 수익권 증서를 발급받아 이를 금융기관에 담보로 제공하고 대출을 받는 새로운 형태의 금융상품으로서, 신탁계약에 따라 그 부동산의 소유명의가 수탁자에게 이전되더라도 대출금이 모두 변제되는 때에는 신탁자에게 다시 부동산의 소유명의가 이전된다는 점, 신탁회사는 신탁자인 입주기업체를 위하여 신탁재산을 관리, 처분, 운용하는 등 신탁 목적을 달성하는 데 필요한 행위를 하는 수탁자에 불과하고 이 사안의 해당 신탁재산은 입주기업체가 계속하여 사용하는 점 등에 비추어 볼 때, 입주기업체가 담보신탁을 위하여 산업용지 및 공장의 소유권을 신탁회사에 이전하더라도 이를 산업집적법 제39조제1항제1호에 따른 “산업용지 등을 처분하려는 경우”에 해당한다고 보기는 어렵다고 할 것입니다.
그리고, 산업집적법 제39조에서 입주기업체가 일정기간 동안 분양받은 산업용지 등을 처분하는 것을 원칙적으로 금지하되, 해당 기간 내에 이를 처분하려는 경우 법령에서 정하는 가격으로 관리기관에 양도하도록 하고 있는 것은 입주기업체가 투기목적으로 산업용지 등을 처분하거나, 해당 산업단지 등과 무관한 제3자에게 산업용지 등을 이전하는 행위 등을 규제함으로써 시세차익을 노리는 투기수요를 차단하고 실수요자에게 산업용지 등이 공급될 수 있도록 하기 위한 취지라고 할 것입니다(2008. 11. 21. 국회 제출, 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 일부개정법률안 국회 심사보고서 참조).그런데, 입주기업체가 산업용지 및 공장을 계속하여 사용하면서 사업운영 자금을 조달하기 위하여 그 담보목적으로 산업용지와 공장을 신탁회사에 이전하는 것은 투기목적과 무관하다고 할 것이고, 설령 그 입주기업체가 채무를 불이행하여 신탁회사가 해당 산업용지 등을 공매절차를 통하여 매각하게 되더라도 그 산업용지 등을 취득하는 자가 기존 입주기업체가 아닌 경우에는 산업집적법 제40조제3항 본문에 따라 입주자격을 갖추어 입주계약을 체결하도록 하여 산업용지가 산업단지와 무관한 제3자에게 이전되는 것을 방지하기 위한 법적 장치를 마련해 두고 있으므로, 입주기업체가 담보목적으로 산업용지 등의 소유권을 신탁회사에 이전할 수 있도록 허용하는 것이 산업집적법 제39조의 입법취지에 반한다고 보기는 어렵다 할 것입니다.
또한, 만약 이 사안의 부동산담보신탁을 처분행위로 보아 입주기업체가 산업용지 등의 소유권을 신탁회사에 이전할 수 없고 관리기관에 양도해야 한다면, 신탁 등을 통한 자산 유동화가 불가능하여 실수요자인 입주기업체의 사업활동이 위축되고, 그러한 입주기업체의 산업용지 등이 관리기관에 강제로 이전되는 결과가 되어 산업집적법 제39조의 본래의 입법취지에도 어긋난다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 산업단지 내 산업용지 및 공장을 소유하고 있는 입주기업체가 같은 법 제15조제1항에 따른 공장설립 등의 완료신고 후 5년 내에 사업운영자금 조달을 위하여 신탁회사와 부동산담보신탁계약을 체결하고, 해당 산업용지 및 공장에 관한 소유권을 신탁회사에 이전하되 입주기업체가 이를 계속하여 사용하는 것은 산업집적법 제39조제1항제1호에 따른 산업용지 등을 처분하려는 경우에 해당하지 않는다고 할 것입니다.
※ 법령정비 권고사항일반적인 부동산담보신탁계약의 경우 신탁재산에 대한 소유권은 수탁자(신탁회사)에게 이전되나 위탁자(입주기업체)가 계속하여 신탁재산을 점유ㆍ사용하게 되는바, 이와 같은 담보신탁에 있어서 소유권 이전이 산업집적법에 따른 처분에 해당하는지, 신탁회사가 입주기업체로서 입주계약을 체결해야 하는지 등이 문제될 수 있으므로, 부동산담보신탁계약에 따라 산업용지 등의 소유권을 이전하는 경우를 처분에 포함하지 않고, 위탁자가 입주기업체의 자격을 유지하도록 하기 위해서는 입법적인 보완이 필요합니다.