질문: 「주택법」 제49조에 따른 사용검사를 받아 공동주택관리 업무가 사업주체에서 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장에게로 이관된 후 장애인등 편의시설 설치기준 위반 사실이 발견된 경우 시정명령 대상(「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률」 제23조제1항 등 관련)
답변: 장애인등편의법 제2조제3호에서는 “시설주”란 대상시설의 소유자 또는 관리자(해당 시설에 대한 관리 의무자가 따로 있는 경우만 해당함)를 말한다고 규정하고 있고,같은 법 제3조에서는 시설주 또는 대상시설의 설치를 위하여「건축법」등 관계 법령에 따른 허가나 처분을 신청하는 등 절차를 진행 중인 자(이하 “시설주등”이라 함)는 장애인등이 공공건물 및 공중이용시설을 이용할 때 가능하면 최대한 편리한 방법으로 최단거리로 이동할 수 있도록 편의시설을 설치하여야 한다고 규정하고 있으며,같은 법 제7조제2호에서는 대상시설의 하나로 공동주택을 규정하고 있고,같은 법 제8조에서는 대상시설별로 설치하여야 할 편의시설의 종류는 대상시설의 규모, 용도 등을 고려하여 대통령령으로 정한다고 규정하고 있으며,같은 법 시행령 별표 2제4호에서는 공동주택에 설치하여야 할 편의시설로 장애인등의 통행이 가능한 접근로, 장애인전용주차구역, 높이 차이가 제거된 건축물의 출입구, 장애인등의 출입이 가능한 출입구 등을 규정하고 있고,같은 법 제9조에서는 시설주등은 대상시설을 설치하거나 대통령령으로 정하는 주요 부분을 변경할 때에는 장애인등이 대상시설을 항상 편리하게 이용할 수 있도록 편의시설을같은 법 제8조에 따른 설치기준에 적합하게 설치하고, 유지ㆍ관리하여야 한다고 규정하고 있습니다.
그리고,장애인등편의법 제2조제4호에서는 “시설주관기관”이란 편의시설의 설치와 운영에 관하여 지도하고 감독하는 중앙행정기관의 장과 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사, 시장ㆍ군수ㆍ구청장 및 교육감을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제23조에서는 시설주관기관은 대상시설이 같은 법에 위반된 경우에는 그 시설주에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 기간을 정하여 같은 법에 적합하도록 편의시설을 설치하거나 관리ㆍ보수 또는 개선하는 등 필요한 조치를 할 것을 명할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 제24조에서는 시설주관기관은 시정명령을 받고 기간 내에 그 명령을 이행하지 아니한 시설주에게 편의시설 설치비용 등을 고려하여 3천만원 이하의 이행강제금을 부과한다고 규정하고 있고, 같은 법 제25조에서는 시정명령을 받고 기간 내에 그 명령을 이행하지 아니한 자는 500만원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있습니다.
한편, 「공동주택관리법」 제2조제10호에서는 공동주택을 관리하는 “관리주체”를 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장(가목), 관리업무를 인계하기 전의 사업주체(나목), 주택관리업자(다목), 임대사업자(라목)로 규정하고 있고, 같은 법 제2조제2호에서는 “의무관리대상 공동주택”을 150세대 이상 공동주택 중 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택으로 규정하고 있으며, 같은 법 제11조제1항에서는 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하여야 하고, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자와 사용자에게 해당 공동주택을 관리할 것을 요구하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제13조제1항에서는 사업주체는 입주자대표회의의 회장으로부터 주택관리업자의 선정을 통지받은 경우(제1호), 같은 법 제6조제1항에 따라 자치관리기구가 구성된 경우(제2호), 같은 법 제12조에 따라 주택관리업자가 선정된 경우(제3호)에는 해당 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제6조제1항에서는 의무관리대상 공동주택의 입주자와 사용자가 공동주택을 자치관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 제11조제1항에 따른 요구가 있은 날부터 6개월 이내에 공동주택의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 한다고 규정하고 있습니다.
그리고, 「주택법」 제49조제1항 및 제2항에서는 사업주체는 주택건설사업을 완료한 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 사용검사를 받아야 하고, 사업주체가 사용검사를 받았을 때에는 같은 법 제19조제1항에 따라 의제되는 허가ㆍ인가ㆍ결정ㆍ승인 또는 신고 등에 따른 해당 사업의 사용승인ㆍ준공검사 또는 준공인가 등을 받은 것으로 본다고 규정하고 있는바,이 사안은 「공동주택관리법」 제2조제2호에 따른 의무관리대상 공동주택에 편의시설 설치기준 위반 사실이 있음에도 불구하고 「주택법」 제49조에 따른 사용검사가 완료되어 사업주체가 공동주택 관리업무를 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장에게 인계한 경우, 장애인등편의법 제23조에 따른 편의시설 설치기준 위반의 시정명령 대상이 되는 시설주 중 “대상시설의 관리자”는 사업주체인지, 아니면 공동주택의 관리주체인 관리사무소장인지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 장애인등편의법에서는 시설주에게 공동주택에 편의시설을 설치할 의무를 부과하고, 그 편의시설을 유지하고 관리할 의무까지 부과하면서, 그 설치의무나 유지ㆍ관리의무 등을 위반한 경우에는 시설주관기관이 시설주에게 시정명령을 하도록 규정하고 있으며, 같은 법 제2조제3호에서는 시설주를 대상시설(공동주택)의 소유자 또는 관리자로 규정하고 있는바, 시설주 중 “공동주택 관리자”의 범위에 시정명령 당시의 관리자만이 해당하는지, 아니면 사업주체가 이미 공동주택 관리업무를 관리사무소장 등에게 인계하였더라도 사업주체에게 편의시설 설치의무가 있다는 점을 들어 사업주체도 시정명령의 대상인 관리자에 해당한다고 보아야 하는지가 문제가 됩니다.
그런데, 「공동주택관리법」 제2조제10호나목에서는 사업주체가 공동주택의 관리업무를 같은 법 제13조제1항에 따라 공동주택의 관리주체에게 인계하기 전에는 사업주체를 관리주체로 규정하고 있고, 같은 법 제11조제1항에서는 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제13조제1항에서는 사업주체가 주택관리업자의 선정 통지를 받거나 자치관리기구가 구성된 경우에는 해당 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다고 규정하고 있으므로, 주택건설사업자 등 사업주체가 공동주택을 건설하여 입주예정자의 과반수가 입주하고 자치관리기구가 구성되거나 주택관리업자가 선정되기 전까지는 사업주체를 공동주택의 관리주체로 보아야 할 것이나, 입주예정자의 과반수가 입주하고, 자치관리기구 구성되거나 주택관리업자가 선정된 후에는 그 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장이나 선정된 주택관리업자를 관리주체로 보아야 할 것인바, 이 사안과 같이 자치관리기구가 구성된 공동주택의 경우에는 사업주체가 공동주택 관리의무를 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장에게 인계한 것을 기준으로 그 전에는 사업주체가, 그 후에는 공동주택의 관리사무소장이 각각 시설주로서 “대상시설의 관리자”에 해당한다고 할 것입니다.
그리고, 장애인등편의법 제23조제1항 및 같은 법 시행령 제12조에서는 공동주택이 같은 법에 위반된 경우에는 시설주관기관이 그 시설주에게 1년의 범위에서 기간을 정하여 같은 법에 적합하도록 편의시설을 설치하거나 관리ㆍ보수 또는 개선하는 등 필요한 조치를 할 것을 명할 수 있다고 규정하고 있는데, 장애인등 편의시설의 설치 및 관리의무는 주택건설 단계에만 그치는 것이 아니라 주택이 관리ㆍ보수 또는 개선되는 단계에서도 준수하여야 할 의무라고 할 것이므로, 편의시설의 설치기준 미준수라는 법 위반 사실이 공동주택 건설 단계에서 발생하였더라도 공동주택 관리업무가 사업주체로부터 공동주택의 관리사무소장 등에게 인계된 후에는 법 위반 사실을 시정할 책임은 공동주택 관리주체인 공동주택의 관리사무소장에게 귀속된다고 할 것입니다.
한편, 의무관리대상 공동주택에 장애인등편의법 제8조에 따른 편의시설 설치기준 위반 사실이 있음에도 불구하고 「주택법」 제49조에 따른 사용검사가 완료된 경우와 같이, 사업주체가 장애인등편의법을 위반하였음에도 불구하고 공동주택의 관리사무소장에게 편의시설의 개선 명령을 내리도록 할 경우 법령 위반사실의 책임이 없는 자에게 부담이 전가되어 부당하다는 의견이 있을 수 있으나, 장애인등편의법 제23조제1항은 대상시설이 적법하게 건축이 되었는지, 위반 상태에 대한 관리주체의 고의ㆍ과실이 있는지 여부 등에 상관없이 법령 위반 상태를 해결하여 적법한 상태를 유지하도록 의무를 부과하는 것이고, 위반상태가 발생한 경우 시설주관기관이 그 당시의 공동주택의 관리주체에게 그 시정을 명할 수 있도록 함으로써 공동주택 관리주체가 편의시설과 관련된 사후관리에 유의하도록 하기 위한 규정으로 보아야 할 것입니다.
 그리고, 편의시설 설치기준 미준수와 같은 위법한 시공에 따른 책임 소재는 하자보수의 청구, 당사자 간의 합의, 계약상의 약정 등을 통해 해결할 사안이라고 할 것입니다.
아울러, 장애인등편의법 제3조 및 제9조에서는 편의시설을 설치하여야 하는 의무는 시설주뿐만 아니라 대상시설 설치를 위해 관계 법령에 따른 허가나 처분을 신청하는 등 절차를 준비하는 자에게도 부여하면서, 같은 법 제22조제1항에 따른 자료제출 요구와 검사, 같은 법 제23조제1항에 따른 시정명령, 같은 법 제24조제1항에 따른 이행강제금의 부과 등과 관련하여서는 그 대상을 “시설주”로 한정하고 있는바, 이는 대상시설의 설치 및 관리ㆍ유지 등과 관련된 최종적인 책임과 의무는 시설주, 즉 위반행위 적발 당시의 공동주택의 관리주체에게 있음을 명확히 하여 그 이행을 확보하려는 의도로 보아야 할 것입니다.
더욱이, 시정명령 위반에 대한 제재수단이 이행강제금이나 500만원 이하의 벌금의 부과라는 점에서 그 요건은 명확해야 할 것이고 문언의 의미를 넘어서는 확대해석은 어렵다고 할 것인데, 공동주택 시공 상 법령위반의 책임이 있다는 이유만으로 「주택법」 제49조에 따른 사용검사를 받아 관리업무를 인계하여 위반행위 적발 당시에는 더 이상 공동주택의 관리주체로 볼 수 없는 사업주체를 편의시설 설치기준 위반사실을 적발한 시점의 공동주택의 관리주체, 즉 “시설주”로 보아 시정명령을 내리는 것은 허용될 수 없다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「공동주택관리법」 제2조제2호에 따른 의무관리대상 공동주택에 편의시설 설치기준 위반 사실이 있음에도 불구하고 「주택법」 제49조에 따른 사용검사가 완료되어 사업주체가 공동주택 관리업무를 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장에게 인계한 경우, 장애인등편의법 제23조에 따른 편의시설 설치기준 위반의 시정명령 대상이 되는 시설주 중 “대상시설의 관리자”는 공동주택의 관리주체인 관리사무소장이라고 할 것입니다.