질문: 선착순의 방법으로 분양전환공공건설임대주택에 입주자로 선정된 임차인의 우선 분양전환 요건(「공공주택 특별법」 제50조의3제1항 등 관련)
답변: 「공공주택 특별법」 제50조의3제1항제1호라목에서는 분양전환공공건설임대주택의 우선 분양전환 자격과 관련하여 선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입주자로 선정된 자의 경우에는 분양전환하는 시점에 “해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준”을 충족하고 있을 것을 규정하면서 그 입주 시 자격요건의 구체적인 의미나 범위에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않은데, 분양전환공공건설임대주택은 일정기간 임차인에게 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 주택으로서, 이 사안과 같이 선착순의 방법으로 공급한 분양전환공공건설임대주택의 입주자모집공고문 등에서 그 임대주택에 임차인으로서 입주할 수 있는 자격요건 뿐만 아니라 추후 해당 임대주택을 분양전환할 때 우선 분양전환을 받을 수 있는 요건으로 ‘분양전환 시점에 임차인 본인이 무주택자일 것’을 명시한 경우, 이러한 입주자모집공고문 등에 명시된 우선 분양전환 요건을「공공주택 특별법」 제50조의3제1항제1호라목에 따른 ‘입주 시 자격요건 중 주택소유기준’으로 볼 수 있는지 여부가 문제됩니다.
먼저「공공주택 특별법」 제48조제1항에서는 분양전환공공건설임대주택을 포함하는 공공주택의 공급에 관하여 “공공주택의 입주자의 자격, 선정 방법 및 입주자 관리에 관한 사항은 국토교통부령으로 정한다”고 규정하고 있고,같은 법 시행규칙 제13조부터 제26조까지에서는 그 위임에 따라 공공주택의 입주자의 자격, 선정 방법 및 입주자 관리에 관한 사항을 정하면서, 같은 규칙에서 정하지 아니한 사항은「주택공급에 관한 규칙」이 정하는 바에 따른다고 규정(제13조제1항)하고 있는데,「공공주택 특별법 시행규칙」 제19조제1항본문에 따라 ‘분양전환공공임대주택의 입주자 자격’을 규정하고 있는 같은 규칙 별표 6 제1호 각 목 외의 부분에서는 입주자 모집공고일부터 입주할 때까지 무주택세대구성원인 사람에게 1세대 1주택의 기준으로「주택공급에 관한 규칙」 제27조에 따라 공급해야 한다고 규정(전단)하면서, 이 경우 ‘아래 요건’(가목 및 나목)을 충족해야 한다고 규정(후단)하고 있습니다.
이와 관련하여「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 6제1호가목에서는 ‘분양전환공공임대주택의 입주요건’으로 자산요건[가목1)]과 소득요건[가목2)]만을 규정하고 있는 한편, 같은 호 나목에서는 ‘분양전환공공임대주택의 입주자 선정방법’으로 ⓛ 같은 목 1)에서 일반공급하는 주택 수의 80퍼센트를 ‘「주택공급에 관한 규칙」 제27조제1항제1호에 해당하는 사람’, 즉 국민주택에 입주할 수 있는 제1순위에 해당하는 사람에게 우선 공급하고, ② 같은 목 2)에서는 같은 목 1)에 따라 공급하고 남은 주택에 대해서는 ‘무주택세대구성원인 사람과 같은 목 1)에 따라 입주자로 선정되지 않은 사람’을 대상으로 추첨의 방법으로 공급하도록 규정하면서도, ③ 같은 목 3)에서는 같은 목 2)에 따라 공급하고 남은 주택(이하 “잔여주택”이라 함)에 대해서는「주택공급에 관한 규칙」 제27조제5항에 따라 같은 규칙 제4조에도 불구하고 선착순의 방법으로 입주자를 선정할 수 있다고 규정하고 있는바, 결국「공공주택 특별법 시행규칙」및「주택공급에 관한 규칙」에서는 분양전환공공임대주택 중 잔여주택에 대해서는 ‘입주자 선정방법’만을 선착순의 방법으로 정하고 있을 뿐, 그 ‘입주자 자격’과 관련한 사항은 별도로 규정하고 있지 않으므로,「공공주택 특별법」 제50조의3제1항제1호라목에 따른 “입주 시 자격요건”은 공공주택 특별법령 및 주택법령의 범위 내에서 정한 입주자모집공고문이나 임대차계약의 내용에 따라 결정되는 것이라 할 것입니다.
그리고「공공주택 특별법」 제48조제1항 및그 위임에 따라 마련된같은 법 시행규칙 제26조에서는 공공주택사업자는 분양전환공공임대주택(각주: 일정 기간 임대 후 분양전환활 목적으로 공급하는 ‘공공임대주택’을 말하며(「공공주택 특별법 시행령」 제2조제5호 및 「공공주택 특별법 시행규칙」 제19조제1항 참조), 이하 같음.)의 입주자모집공고를 할 때에는 공고문에 분양전환 시기(같은 규칙 제26조제2호), 분양전환가격의 산정기준(같은 조 제3호 본문) 등 분양전환에 관한 사항을 포함시켜야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제49조의2제2항 및 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행규칙 제32조제2항제1호에서는 ‘공공임대주택에 대한 임대차계약 체결 시 사용해야 하는 표준임대차계약서’에 분양전환공공임대주택의 분양전환 시기 및 분양전환가격 산정기준 등 분양전환에 관한 사항을 포함시키도록 규정하는 등 공공주택 특별법령에서는 분양전환공공건설임대주택을 포함한 분양전환공공임대주택의 입주자모집공고문과 표준임대차계약서에 임대차에 관한 사항뿐만 아니라 임대차 종료 후 이루어지는 분양전환에 관한 사항까지 포함하도록 규정하고 있는 점에 비추어보면, 같은 법 제50조의3제1항제1호라목에 따른 ‘입주 시 자격요건’에는 입주자모집공고문 등에서 정한 분양전환공공건설임대주택의 입주자가 임차인으로 ‘입주하기 위한 자격요건’ 뿐만 아니라 임대차계약 종료 후 ‘분양전환하는 시점에 해당 임대주택을 분양전환 받기 위한 자격요건’까지 함께 포함된다고 해석해야 합니다.
그렇다면 이 사안과 같이 선착순의 방법으로 입주자를 선정하는 분양전환공공건설임대주택의 입주자모집공고문 등에서 ‘추후 분양전환 시점에 임차인 본인이 무주택자일 것’을 우선 분양전환 요건으로 명시한 경우, 해당 요건은「공공주택 특별법」 제50조의3제1항제1호라목에 따라 분양전환하는 시점에 충족해야 하는 “해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준”에 해당하므로, 임차인이 같은 목에 따라 우선 분양전환을 받기 위해서는 해당 요건을 갖추어야 할 것입니다.
아울러 선착순의 방법으로 분양전환공공건설임대주택의 입주자로 선정된 임차인의 우선 분양전환 자격과 관련된 입법연혁을 살펴보면, 구「공공주택 특별법 시행령」(2021. 3. 23. 대통령령 제31549호로 일부개정되어 같은 날 시행되기 전의 것을 말하며, 이하 같음) 제55조제1항제4호에서는 우선 분양전환을 받을 수 있는 임차인의 유형으로 “선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시 무주택자인 임차인”을 규정하여 분양전환 당시 무주택자일 것을 우선 분양전환의 요건으로 명시하고 있었는데, 이와 관련하여 “무주택자인 임차인”에 해당하기 위해서는 분양전환 당시 임차인 본인만 무주택자이면 되는지, 아니면 세대원 전원이 무주택자여야 하는지 여부에 대한 해석상 논란이 발생함에 따라 분양전환 당시 본인만 무주택자이면 세대원의 주택소유 여부와는 관계없이 우선 분양전환을 받을 수 있다고 명시한 ‘모집공고문 등’을 바탕으로 분양전환공공건설임대주택에 선착순의 방법으로 입주한 임차인의 신뢰를 보호하기 위해(각주: 2020. 12. 22. 법률 제17734호로 일부개정된 공공주택 특별법 일부개정법률 개정이유ㆍ주요내용 및 2020. 8. 5. 의안번호 제2102715호로 발의된 공공주택 특별법 일부개정법률안(대안반영 폐기)에 대한 국회 국토교통위원회 검토보고서 참조), 2020년 12월 22일 법률 제17734호로「공공주택 특별법」을 일부개정하면서 해당 규정을 “무주택자인 임차인”이라는 문언 대신 “입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우”라는 문언을 사용하여 같은 법 제50조의3제1항제1호라목으로 상향입법한 것으로서, 이 사안의 경우 입주자모집공고문 등에서 ‘분양전환 시점에 임차인 본인이 무주택자일 것’을 우선 분양전환의 요건으로 명시한 경우라는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
따라서 이 사안의 경우, 해당 임차인이「공공주택 특별법」 제50조의3제1항제1호라목에 따라 우선 분양전환을 받기 위해서는 분양전환하는 시점에 반드시 임차인 본인이 무주택자여야 합니다.
※ 법령정비 권고의견「공공주택 특별법」 제50조의3제1항제1호라목에 따른 “입주 시 자격요건”에 임대차계약 종료 후 ‘분양전환하는 시점에 해당 임대주택을 분양전환 받기 위한 자격요건’이 포함된다는 점을 법령에 명확히 규정할 필요가 있습니다.
공공주택 특별법제50조의3(공공임대주택의 우선 분양전환 등) ① 공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 우선 분양전환(이하 “우선 분양전환”이라 한다)하여야 한다. 이 경우 우선 분양전환의 방법ㆍ절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.1. 분양전환 시점에 해당 임대주택에 거주하고 있는 임차인으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우가. 입주한 후부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 계속하여 거주한 무주택자인 경우나. 공공건설임대주택에 입주한 후 상속이나 판결 또는 혼인으로 다른 주택을 소유하게 되었으나 입주한 후부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 계속하여 거주하면서 분양전환 이전까지 다른 주택을 처분한 무주택자인 경우다. 제49조의4 단서에 따라 임차권을 양도받은 자로서 양도일부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 경우라. 선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입주자로 선정된 자로서 입주일부터 분양전환할 때까지 계속하여 거주하면서 분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우마. 분양전환 당시에 거주하고 있는 해당 임대주택이 전용면적 85제곱미터를 초과하는 경우2. 분양전환 시점에 해당 임대주택의 임차인인 국가기관이나 법인② ∼ ⑥ (생 략)＜관계 법령＞