질문: 민간건설임대주택을 공급할 때 「주택법」 제39조에 따른 공동주택성능등급의 표시 의무가 적용되는지 여부(「민간임대주택에 관한 특별법」 제3조 등 관련)
답변: 「주택법」 제39조에서는 사업주체가 대통령령으로 정하는 호수 이상의 공동주택을 공급할 때에는 주택의 성능 및 품질을 입주자가 알 수 있도록녹색건축법에 따라 화재ㆍ소방ㆍ피난안전 등 화재ㆍ소방 관련 등급(제5호) 등의 공동주택성능에 대한 등급을 발급받아 국토교통부령으로 정하는 방법으로 입주자 모집공고에 표시하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조의 위임에 따라 마련된「주택건설기준 등에 관한 규칙」 제12조의2본문에서는「주택법」 제39조각 호 외의 부분에서 “국토교통부령으로 정하는 방법”이란 별지 제1호서식의 공동주택성능등급 인증서를 발급받아「주택공급에 관한 규칙」 제19조부터 제21조까지의 규정에 따른 입주자 모집공고에 표시하는 방법을 말한다고 규정하고 있으며,「주택공급에 관한 규칙」 제20조제1항각 호 외의 부분 전단에서는 사업주체는 입주자를 모집하려면 입주자모집공고안(제1호) 등의 서류를 갖추어 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받아야 한다고 규정하고 있습니다.
그리고민간임대주택법 제3조에서는 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리에 관하여같은 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는「주택법」,「건축법」,「공동주택관리법」및「주택임대차보호법」을 적용한다고 규정하고 있고,민간임대주택법 제17조본문에서는 민간임대주택의 건설은「주택법」또는「건축법」에 따른다고 규정하고 있으며,민간임대주택법 제42조제3항에서는 민간임대주택의 공급에 관한 사항에 대해서는「주택법」 제20조, 제54조, 제57조부터 제63조까지, 제64조 및 제65조를 적용하지 아니한다고 규정하고 있는바, 이 사안에서는민간임대주택법상의 민간건설임대주택을 공급하는 경우 임대사업자에게「주택법」 제39조에 따른 공동주택성능등급 표시제도가 적용되는지가 문제됩니다.
먼저 입법기술상 “적용한다”란 어떤 사항을 규율하기 위해 만들어진 조문을 조금도 수정하지 않고 그와 성질이 같은 다른 규율 대상에 사용할 때의 표현방식으로, 이미 규정되어 있는 조문을 수정하지 않고 그대로 따르도록 한다는 점에서 기존 조문의 규율 범위를 확장하는 의미(각주: 법제처 법령입안ㆍ심사기준(2021) p.792 참조)가 있어, 특정 조문을 그와 성질이 유사한 규율 대상에 대해 그 성질에 따라 다소 수정하여 적용하도록 하는 “준용”과는 다르다고 할 것이고, “따른다”란 관례, 유행이나 명령, 의견 따위를 그대로 실행한다는 등의 의미(각주: 국립국어원 표준국어대사전 참조)로서 기존의 것을 “그대로 따른다”는 점에서 원칙적으로 “적용한다”와 동일한 의미로 보아야 할 것인바, 이 사안과 관련하여 민간건설임대주택을 공급하는 경우에민간임대주택법 제3조 및 제17조에 따라「주택법」 제39조가 적용되는지 여부를 해석하기 위해서는민간임대주택법상 민간건설임대주택에 대해서「주택법」 제39조를 그대로 따를 수 있는지를 살펴볼 필요가 있습니다.
그런데「주택법」 제39조에서는 일정 규모 이상의 공동주택을 공급할 때 사업주체로 하여금녹색건축법상의 공동주택성능등급을 발급받아 “입주자 모집공고”에 표시하도록 의무를 부과하면서, 같은 조의 위임에 따른「주택건설기준 등에 관한 규칙」 제12조의2에서는 공동주택성능등급 인증서를 발급받아「주택공급에 관한 규칙」 제19조부터 제21조까지의 규정에 따른 “입주자 모집공고”에 표시하도록 공동주택성능등급의 표시방법과 시기 등에 대해 구체적으로 규정하고 있으나,민간임대주택법상 민간건설임대주택의 경우같은 법 제42조제3항에 따르면「주택법」 제54조가 적용되지 않으므로 그 위임에 따라 마련된「주택공급에 관한 규칙」의 해당 규정도 적용될 여지가 없고,민간임대주택법 제42조제4항,같은 법 시행령 제33조의2 및같은 법 제14조의12제2항제1호에 따르면 민간임대주택 임대사업자에게 최초 임대 시 “임차인 모집계획안”이라는 별도의 서류를 제출하도록 하고 있을 뿐인바, 결국 민간건설임대주택의 공급 과정에서는 “입주자 모집공고”라는 제도가 없으므로 이를 규율하고 있는 주택법령상의 규정을 적용할 수도 없다고 보아야 합니다.
그렇다면민간임대주택법상 민간건설임대주택의 경우에는「주택법」 제39조에 따른 공동주택성능등급을 표시하기 위한 “입주자 모집공고”라는 제도가 없어「주택공급에 관한 규칙」 제19조부터 제21조까지에 따른 표시방법과 시기 등을 적용할 수 없으므로,「주택법」 제39조는 그 성질상 민간건설임대주택에 대하여 그대로 적용할 수 있는 규정으로 볼 수 없는바, 이 사안과 관련하여 민간건설임대주택을 공급하는 경우에는「주택법」 제39조가 적용되지 않는다고 할 것입니다.
따라서 이 사안의 경우,「주택법」 제39조에 따라 공동주택성능등급을 “임차인 모집계획안”에 표시하여야 하는 것은 아닙니다.
※ 법령정비 권고사항민간건설임대주택에 대해서도「주택법」 제39조에 따른 공동주택성능등급을 표시할 정책적 필요가 있다면 이를 명확히 규정할 필요가 있습니다.
민간임대주택에 관한 특별법제3조(다른 법률과의 관계) 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는「주택법」,「건축법」,「공동주택관리법」 및「주택임대차보호법」을 적용한다.제17조(민간임대주택의 건설) 민간임대주택의 건설은「주택법」또는「건축법」에 따른다. 이 경우 관계 법률에서「주택법」 제15조에 따른 사업계획의 승인 또는「건축법」 제11조에 따른 건축허가 등을 준용하는 경우 그 법률을 포함한다.제42조(민간임대주택의 공급) ①ㆍ② (생 략)③ 민간임대주택의 공급에 관한 사항에 대해서는「주택법」 제20조, 제54조, 제57조부터 제63조까지, 제64조 및 제65조를 적용하지 아니한다. 다만, 임차인 자격 확인 등 임차인의 원활한 모집과 관리가 필요한 경우에 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 일부 적용할 수 있다.④ 동일한 주택단지에서 30호 이상의 민간임대주택을 건설 또는 매입한 임대사업자가 최초로 민간임대주택을 공급하는 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 대통령령으로 정하는 방법에 따라 신고하여야 한다.⑤ ∼ ⑦ (생 략)주택법제3조(다른 법률과의 관계) 주택의 건설 및 공급에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 법에서 정하는 바에 따른다.제39조(공동주택성능등급의 표시) 사업주체가 대통령령으로 정하는 호수 이상의 공동주택을 공급할 때에는 주택의 성능 및 품질을 입주자가 알 수 있도록「녹색건축물 조성 지원법」에 따라 다음 각 호의 공동주택성능에 대한 등급을 발급받아 국토교통부령으로 정하는 방법으로 입주자 모집공고에 표시하여야 한다.1. 경량충격음ㆍ중량충격음ㆍ화장실소음ㆍ경계소음 등 소음 관련 등급2. 리모델링 등에 대비한 가변성 및 수리 용이성 등 구조 관련 등급3. 조경ㆍ일조확보율ㆍ실내공기질ㆍ에너지절약 등 환경 관련 등급4. 커뮤니티시설, 사회적 약자 배려, 홈네트워크, 방범안전 등 생활환경 관련 등급5. 화재ㆍ소방ㆍ피난안전 등 화재ㆍ소방 관련 등급＜관계 법령＞