질문: 지구단위계획으로 용도지구를 폐지할 수 있는지 여부(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제1항제1호의2 관련)
답변: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제2조제5호에서는 “지구단위계획”이란 도시?군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며 그 지역을 체계적?계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시?군관리계획을 말한다고 규정하고 있고, 같은 조 제16호에서는 “용도지구”란 토지의 이용 및 건축물의 용도?건폐율?용적률?높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관?경관?안전 등을 도모하기 위하여 도시?군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다고 규정하고 있으며,같은 법 제50조에서는 지구단위계획구역 및 지구단위계획은 도시?군관리계획으로 결정한다고 규정하고 있고,같은 법 제37조제1항에서는 국토교통부장관, 시?도지사 또는 대도시 시장은 경관지구(제1호) 및 미관지구(제2호) 등에 해당하는 용도지구의 지정 또는 변경을 도시?군관리계획으로 결정한다고 규정하고 있습니다.
그리고,국토계획법 제51조제1항에서는 국토교통부장관, 시?도지사, 시장 또는 군수는 제37조에 따라 지정된 용도지구(제1호) 및「도시개발법」 제3조에 따라 지정된 도시개발구역(제2호) 등에 해당하는 지역의 전부 또는 일부에 대하여 지구단위계획구역을 지정할 수 있다고 규정하고 있고,같은 법 제52조제1항에서는 지구단위계획구역의 지정목적을 이루기 위하여 지구단위계획에는 용도지역이나 용도지구를 대통령령으로 정하는 범위에서 세분하거나 변경하는 사항(제1호), 대통령령으로 정하는 기반시설의 배치와 규모(제2호) 및 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률, 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도(제4호) 등의 사항 중 제2호와 제4호의 사항을 포함한 둘 이상의 사항이 포함되어야 하되, “기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도?종류 및 규모 등의 제한을 대체하는 사항(제1호의2)”을 내용으로 하는 지구단위계획의 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있습니다.
아울러, 국토계획법의 위임에 따른 「지구단위계획수립지침」(국토교통부훈령 제550호) 제8-3-1에서는 기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나, 그 밖의 시설의 용도?종류 및 규모 등의 제한을 지속적으로 관리 및 유지가 필요한 경우 지구단위계획으로 대체하여 수립할 수 있다고 규정하여, 같은 지침 제2-1-2 (8)에서는 이러한 내용을 ‘용도지구대체’라고 정의하고 있고, 같은 지침 제8-3-3에서는 용도지구를 대체하기 위한 지구단위계획에는 용도지구를 대체하려는 지구의 명칭(제1호), 지구의 범위 및 면적(제2호), 용도지구를 대체하려는 지구의 목적과 그 필요성(제3호), 지구 안에서의 행위제한 내용 및 절차(제4호) 및 향후 지구단위계획의 관리방안(제5호)을 포함한다고 규정하고 있는바,이 사안은 국토계획법 제52조제1항제1호의2에 따른 “기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도?종류 및 규모 등의 제한을 대체하는 사항”이 포함된 지구단위계획이 결정?고시된 경우, 그러한 지구단위계획만으로 “기존의 용도지구”가 폐지된 것으로 볼 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 국토계획법 제2조에 따르면 지구단위계획은 도시?군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며 그 지역을 체계적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시?군관리계획이고, 용도지구는 토지의 이용 및 건축물의 용도 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관?경관 등을 도모하기 위하여 수립하는 도시?군관리계획으로 결정하는 지역인바, 용도지구의 지정 또는 변경과 지구단위계획은 모두 도시?군관리계획으로 결정하고 있으나, 용도지구에 관한 도시?군관리계획과 지구단위계획은 그 결정권자, 지정 목적이나 대상이 서로 다른 별개의 도시?군관리계획이라고 할 것입니다.
그리고, 국토계획법 제37조에서는 용도지구를 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 그 밖의 지구로 구분하고 있고, 같은 법 제37조에서는 용도지구의 지정?변경에 관한 사항은 도시?군관리계획으로 결정하도록 하면서, 같은 법 제51조제1항에서는 국토교통부장관, 시?도지사, 시장?군수는 제37조에 따라 지정된 용도지구(제1호) 등에 해당하는 지역의 전부 또는 일부에 대하여 지구단위계획구역을 지정할 수 있도록 하고 있습니다.
 지구단위계획으로 정할 수 있는 사항에 대하여 같은 법 제52조제1항에서는 지구단위계획구역의 지정목적을 이루기 위하여 용도지역이나 용도지구를 대통령령으로 정하는 범위에서 세분하거나 변경하는 사항(제1호), 기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도?종류 및 규모 등의 제한을 대체하는 사항(제1호의2) 등을 규정하고 있는바, 이러한 규정들에 비추어 볼 때 용도지구의 지정?변경에 관한 지구단위계획이 기존의 용도지구를 폐지하는 효과를 갖는다는 취지가 아니라, 해당 지구단위계획구역의 지정목적을 이루기 위하여 필요한 세부사항을 정하거나 지구단위계획구역의 토지에 대한 제한을 변경하는 내용의 계획을 수립할 수 있도록 하려는 취지라고 할 것입니다.
아울러, 「지구단위계획수립지침」 제1-3-2에서는 지구단위계획에 의하여 다른 도시?군관리계획이 변경되거나 다른 도시?군관리계획에 의하여 지구단위계획이 변경되는 경우에는 가급적 양자를 동시에 입안하도록 한다고 규정함으로써, 지구단위계획과 다른 도시?군관리계획은 별개의 계획임을 전제로 양자를 같이 입안하도록 하고 있습니다.
 이는 용도지구를 폐지?대체하는 내용의 새로운 지구단위계획을 수립하는 경우 기존의 용도지구를 폐지?대체하는 도시?군관리계획을 함께 입안하지 않으면, 새로운 지구단위계획의 내용과 기존의 용도지구의 내용이 같은 지역에서 상호 충돌하거나 모순적으로 중첩될 우려가 있어 법집행의 혼란을 초래할 수 있으므로, 용도지구를 폐지?대체하는 내용을 담은 지구단위계획을 수립할 때는 기존 용도지구를 폐지하는 별도의 도시?군관리계획을 병행하여 입안?수립하도록 한 것으로 이해할 수 있습니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 국토계획법 제52조제1항제1호의2의 사항이 포함된 지구단위계획을 도시?군관리계획으로 결정?고시한 경우에도, 해당 지구단위계획에 포함된 기존의 용도지구가 폐지된 것으로 볼 수는 없다고 할 것입니다.