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질문: 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정 방식((구)임대주택법 시행규칙 별표 1 등 관련)
답변: 2015. 5. 18. 법률 제13328호로 일부개정되어 2015. 9. 19. 시행된「임대주택법」(이하 “구 임대주택법”이라 함) 제2조제2호가목에서는 “건설임대주택”의 하나로 “임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택(토지임대부 임대주택을 포함함)”을 규정하고 있고, 같은 조 제2호의2다목에서는 “공공건설임대주택”의 하나로 “공공사업으로 조성된 택지에「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설하는 임대주택”을 규정하고 있습니다.
그리고, 구임대주택법 제16조제1항에서는 임대주택은 임대의무기간이 지나지 않으면 매각할 수 없다고 규정하면서, 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 주택도시기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 50년(제1호), 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년(제2호), 같은 항 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중같은 법 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년(제3호), 같은 항 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간(제4호) 등을 임대의무기간으로 규정하고 있습니다.
또한, 구임대주택법 시행령 제23조의3제3항제2호에서는 토지임대부 임대주택이 공공건설임대주택인 경우 분양전환 가격은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 산정한 가격에 따른다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 구 임대주택법 시행규칙 제9조제1항 본문 및 같은 규칙 별표 1 제1호가목에서는 임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다고 규정하고 있으며, 같은 호 나목에서는 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, “산정가격”에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다고 규정하고 있는바,이 사안은 구 임대주택법 시행규칙 별표 1 제1호가목에 따른 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 분양전환가격은 같은 호 나목에 따른 “산정가격”에 따라 산정해야 하는 것인지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정 기준에 관한 구 임대주택법 시행규칙 별표 1 제1호가목에서는 임대의무기간이 10년인 경우의 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다고 규정하고 있는 반면, 같은 호 나목에서는 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평가한 가액으로 하되, 산정가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없도록 상한선을 함께 규정하고 있는바, 이와 같이 공공건설임대주택의 임대의무기간이 10년인 경우와 5년인 경우를 나누어 분양전환가격 산정 기준을 다르게 규정하고 있는 조문의 내용 및 규정 체계에 비추어 볼 때, 같은 호 나목에 따른 분양전환가격 산정 기준의 일부가 같은 호 가목에 따른 분양전환가격 산정 시 적용된다고 보기는 어렵다고 할 것이고, 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택에 대해서는 같은 호 가목에 따라 임대사업자가 감정평가금액을 초과하지 않는 범위 내에서 분양전환가격을 정할 수 있다고 할 것입니다.
그리고, ① 구 임대주택법령의 취지는 자력으로 주택을 취득할 수 없는 취약 계층이 장기간 저렴한 비용으로 안정적으로 주거공간을 “사용”할 수 있게 하여 재산 형성의 기회를 부여하는 것이지 일정 기간 경과 후 주택의 “소유”까지 보장해주려는 것은 아니라고 할 것이고, ② 구 임대주택법 시행규칙 별표 1 제1호가목 및 나목에서 공공건설임대주택의 임대의무기간이 10년인 경우와 5년인 경우의 분양전환가격 산정 기준을 다르게 정한 것은 두 임대주택의 성격이 다르고 그 임대주택의 공급에 따른 수익성에 차이가 있기 때문이라 할 것이며, ③ 같은 호 가목에서 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 분양전환가격이 감정평가금액을 초과할 수 없도록 규정한 것은 합리적인 범위 내에서 임대주택공급에 참여한 임대사업자의 수익성을 보장하되, 분양전환가격이 지나치게 높아져 임차인들의 우선분양전환권을 사실상 박탈하게 되거나 임대사업자가 지나치게 높은 시세차익을 얻는 것을 방지하기 위해 분양전환 당시의 주변시세 등을 고려하기 위함이라고 할 것인바(서울고등법원 2010. 4. 8. 선고 2009나64965 판결례, 대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다36261 판결례 참조), 이러한 점들에 비추어 볼 때 설령 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 분양전환가격을 같은 호 나목의 “산정가격”에 따라 산정하는 것이 같은 호 가목의 감정평가금액에 따라 산정하는 것보다 임차인의 주택 취득에 더 유리하다고 하더라도, 그러한 사정만으로 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정에 대한 같은 호 나목의 규정의 일부를 임대의무기간이 10년인 경우에 대해서도 적용해야 한다고 해석할 수는 없다고 할 것입니다.
따라서, 구 임대주택법 시행규칙 별표 1 제1호가목에 따른 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 분양전환가격은 같은 호 나목에 따른 “산정가격”에 따라 산정해야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.
질문: 임대의무기간이 만료된 민간건설임대주택의 매각 방법(구「주택법」 제38조 등 관련)
답변: 구「주택법」 제16조제1항에서는 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 등은 사업계획승인권자에게 사업계획승인을 받도록 규정하고 있고, 그 위임에 따라같은 법 시행령 제15조제1항에서는 사업계획승인을 받아야 하는 주택 호수의 기준을 원칙적으로 30호 또는 30세대로 하되, 단지형 연립주택 등의 경우에는 50호 또는 50세대로 규정하고 있으며, 구「주택법」 제38조제1항각 호 외의 부분에서는같은 법 제16조제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주 등인 사업주체로 하여금 같은 조 각 호에 따라 주택을 공급하도록 규정하고 있고,같은 법 제38조제1항제2호에서는 사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 입주자모집의 조건 등에 적합하도록 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 주택을 공급받으려는 자는 국토교통부령으로 정하는 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등에 맞게 주택을 공급받아야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 구「주택공급에 관한 규칙」에서는 주택 및 복리시설의 공급조건ㆍ방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정하고 있습니다.
한편, 구「임대주택법」 제2조제2호의3에서는 같은 조 제2호의2에 따른 공공건설임대주택이 아닌 건설임대주택을 민간건설임대주택으로 정의하고 있고,같은 법 제16조제1항제4호 및구「임대주택법 시행령」 제13조제1항제2호에서는 준공공임대주택으로 등록한 민간건설임대주택 또는 매입임대주택이 아닌 그 밖의 임대주택은 5년이 지나지 않으면 매각할 수 없도록 임대의무기간을 규정하고 있는바,이 사안은 민간건설임대주택의 임대의무기간이 만료되어 임차인에게 분양전환하고 남은 세대가 구 「주택법」 제16조제1항에 따른 호수 이상인 경우, 민간건설임대주택의 남은 세대를 제3자에 매각할 때에 구 「주택법」 제38조제1항ㆍ제2항 및 구 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 공급하여야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 구 「임대주택법」 제2조에서는 건설임대주택을 공공건설임대주택(제2호의2)과 공공건설임대주택이 아닌 건설임대주택인 민간건설임대주택(제2호의3)으로 구분하여 규정하고 있고, 같은 법 제3조제1항 및 구 「주택법」 제6조제1항에서는 임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리에 관하여 구 「임대주택법」에서 정하지 아니한 사항은 구 「주택법」에 따르도록 규정하고 있는데, 구 「임대주택법」 제20조제1항에서는 임대주택의 임차인의 자격, 선정 방법, 임대보증금, 임대료 등 임대 조건에 관한 기준은 대통령령으로 정하도록 규정하고, 그 위임에 따라 구 「임대주택법 시행령」 제19조제1항에서는 건설임대주택 중 구 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법은 국토교통부령으로 정하는 바에 따르며, 그 외의 건설임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법은 해당 임대사업자가 정하도록 규정하고 있고, 그 위임에 따라 구 「임대주택법 시행규칙」(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정되기 전의 것을 말하며, 이하 “구 「임대주택법 시행규칙」”이라 함) 제12조 및 제12조의2부터 제12조의5까지의 규정에서는 각각 공공건설임대주택의 임차인의 자격 및 선정 방법 등에 관해서는 구 「주택공급에 관한 규칙」에 따르도록 규정하고 있습니다.
그러므로, 구 「임대주택법 시행령」 제19조제1항에 따라 공공건설임대주택의 공급에 대해서는 구 「주택법」 및 구 「주택공급에 관한 규칙」이 적용되지만, 공공건설임대주택이 아닌 민간건설임대주택의 임차인 자격 및 선정 방법은 해당 임대사업자가 정하도록 되어 있으므로, 민간건설임대주택의 임차인 자격 및 선정 방법에 대하여 구 「주택법」 및 구 「주택공급에 관한 규칙」을 적용하여야 하는 것은 아니라고 할 것이며, 나아가 임대의무기간이 만료되어 임차인에게 분양전환하고 남은 세대가 구 「주택법」 제16조제1항에 따른 호수 이상이라고 하더라도, 민간건설임대주택의 남은 세대를 분양할 때에 구 「주택법」이나 구 「주택공급에 관한 규칙」을 적용하여야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.
더욱이, 구 「임대주택법」 제21조제1항에서는 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 “공공건설임대주택”을 분양전환하는 경우에 대해서만 임차인에게 우선 분양전환하도록 규정하고 있으며, 구 「임대주택법」 제21조제7항에서는 “공공건설임대주택”을 분양전환하고 남은 세대를 분양전환가격으로 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있도록 규정하고, 그 위임에 따라 구 「임대주택법 시행규칙」제13조제5항에서는 “공공건설임대주택”을 분양전환하고 남은 임대주택이 20세대 이상인 경우에 그 남은 임대주택을 구 「주택공급에 관한 규칙」이 정하는 바에 따라 공급하도록 규정하고 있을 뿐, 민간건설임대주택에 대해서는 임차인 우선 분양전환에 관한 규정이나 임대기간 만료 후 제3자 매각에 대하여는 규정하고 있지 않으므로, 분양전환하고 남은 민간건설임대주택이 구 「주택법」 제16조제1항에 따른 호수 이상이라고 하더라도 명문의 규정없이 구 「주택법」이나 구 「주택공급에 관한 규칙」을 적용하여야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.
아울러, 종전에는 건설임대주택의 경우 그 종류에 관계없이 무주택세대주에게 공급하도록 하고 임대의무기간 종료 후에는 무주택인 임차인에게 우선매각하도록 하던 것을 민간건설임대주택의 경우에는 임대사업자가 자율적으로 임차인 및 매각대상자를 선정할 수 있도록 하기 위하여 구 「임대주택법」 및 구 「임대주택법 시행령」이 개정된 연혁에 비추어 보아도 민간건설임대주택의 남은 세대를 분양할 때에 구 「주택법」이나 구 「주택공급에 관한 규칙」을 적용하여야 하는 것은 아니라고 할 것입니다(법률 제5228호 임대주택법 일부개정법률 개정이유서, 대통령령 제15331호 임대주택법 시행령 일부개정령 개정이유서 및 건설교통부령 제98호 임대주택법 시행규칙 일부개정령 개정이유서 참조).따라서, 민간건설임대주택의 임대의무기간이 만료되어 임차인에게 분양전환하고 남은 세대가 구 「주택법」 제16조제1항에 따른 호수 이상인 경우, 민간건설임대주택의 남은 세대를 제3자에 매각할 때에 구 「주택법」 제38조제1항ㆍ제2항 및 구 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 공급하여야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.
질문: 임대주택의 매각시기를 정함에 있어 20년, 10년 및 5년 외의 다른 연수로 정할 수 있는지 여부[구 「임대주택법시행규칙」(2000. 8. 3. 건설교통부령 제253호로 일부개정·시행된 것) 별지 제10호서식 등 관련]
답변: 구「임대주택법」(2000. 1. 12. 법률 제6167호로 일부개정되어 2000. 7. 13. 시행된 것을 말하며, 이하 “구법”이라 함) 제18조제1항에 따르면 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 건설교통부령이 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 구「임대주택법시행규칙」(2000. 8. 3. 건설교통부령 제253호로 일부개정ㆍ시행된 것을 말하며, 이하 “구 시행규칙”이라 함) 제8조제1항 및 제2항에 따르면 구「주택건설촉진법」(2000. 1. 28. 법률 제6250호로 일부개정되어 2000. 3. 1. 시행된 것) 제33조에 따른 사업계획승인을 얻어 건설한 임대주택의 경우 별지 제10호서식에 따르도록 규정하고 있으며, 구 시행규칙 별지 제10호서식 4. 계약조건 중 제12조제1항제1호에서는 “위 주택의 매각시기는 최초 입주 지정기간 종료 후 ( )년으로 한다”고 규정하고 있습니다.
그런데,구법 제12조본문, 구「임대주택법시행령」(2000. 7. 22. 대통령령 제16910호로 일부개정ㆍ시행된 것을 말하며, 이하 “구 시행령”이라 함) 제9조제1항제2호ㆍ제3호 및 구 시행규칙 제2조의2에 따르면 임대주택의 임대의무기간을 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 국민주택기금에 의한 자금 지원 여부 및 전용면적에따라 각각 20년, 10년 및 5년으로 규정하면서, 이 기간이 경과하지 아니하면 원칙적으로 임대주택을 매각할 수 없다고 규정하고 있는바, 위 임대주택에 대하여 표준임대차계약서(구 시행규칙 별지 제10호서식에 따른 것을 말하며, 이하 같음)를 사용하여 임대차계약을 체결할 경우, 주택의 매각시기를 각각의 임대의무기간 보다 길게 다른 연수로 정할 수 있는지가 문제될 수 있습니다.
먼저,구법상 임대의무기간은 임차인의 주거안정 등을 위하여 소극적으로 임대의무기간 내에 매각할 수 없음을 규정한 것일 뿐, 그 기간이 경과할 경우 임대사업자에게 매각할 의무를 부과하는 것은 아니라고 할 것이고, 나아가 임차인에게도 임대사업자의 의사에 반하여 임대주택을 즉시 매각하라고 요구할 권리가 당연히 발생한다고는 볼 수 없으며, 임대사업자가 임대주택을 매각하고자 할 경우 임차인과 약정을 하는 등 일정한 행위를 할 것이 요구된다는 점에서, 임대의무기간이 경과한 후 매각할 것인지, 혹은 계속 임대할 것인지의 문제는 당사자의 사적 자치에 맡길 문제라고 할 것입니다.
한편, 구 시행규칙 제4조제2항에서 시장ㆍ군수 또는 구청장은 입주자모집공고 및 임대조건신고 내용을 고려하여 임대의무기간 만료 6월 전에 임대사업자 및 임차인에 대하여 매각을 위하여 필요한 준비를 하도록 권고할 수 있음을 근거로 임대의무기간이 지나면 임대사업자는 임대주택을 매각하여야 한다는 주장이 있을 수 있으나, 위 규정은 입주자모집공고 및 임대조건신고의 내용을 고려하여 임대사업자와 임차인 사이에 매각 여부 및 매각시기 등에 관하여 권고할 수 있다는 것일 뿐, 매각해야 할 법적 구속력이 발생하는 것은 아니라고 할 것이므로, 이러한 규정만으로 임대사업자에게 매각 여부 및 매각시기를 임대의무기간으로 제한한다고 볼 수 없다고 할 것입니다.
따라서, 구 시행령 제9조제1항제2호ㆍ제3호 및 구 시행규칙 제2조의2에 따라 임대의무기간이 각각 20년, 10년, 5년인 임대주택에 대해 표준임대차계약서를 사용하여 임대차계약을 체결할 경우, 주택의 매각시기를 각각의 임대의무기간 보다 길게 다른 연수로 정할 수 있습니다.
질문: 임대주택의 동별 대표자에 대한 「주택법 시행령」 제50조제8항의 적용 여부(「주택법 시행령」 제50조제8항 등 관련)
답변: 「임대주택법」 제29조제1항 및같은 법 시행령 제28조제1항에서는 임대사업자가 20호 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조제4항에서는 임차인대표회의는 임대주택의 동별 세대수에 비례하여 선출한 대표자(이하 같은 법에서 “동별 대표자”라 함)로 구성한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제3조에서는 임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리에 관하여 이 법으로 정하지 아니한 사항에는「주택법」과「주택임대차보호법」을 적용한다고 규정하고 있습니다.
그리고,「주택법」 제43조제1항에서는 대통령령으로 정하는 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 제2항에 따라 관리할 것을 요구하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 입주자는 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 그 공동주택의 관리방법을 결정(주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함함)하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다고 규정하고 있으며,같은 법 시행령 제50조제1항전단에서는 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 법 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라 함)으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하같은 법에서 “동별 대표자”라 함)로 구성한다고 규정하고 있고, 같은 영 제50조제8항에서는 동별 대표자의 임기는 2년으로 하며 한번만 중임할 수 있다고 규정하고 있는바,이 사안은 「임대주택법 시행령」 제28조제4항에 따른 동별 대표자에 대하여, 같은 법 제3조에 따라 「주택법」이 적용되어, 동별 대표자의 임기 및 중임을 제한하고 있는 「주택법 시행령」 제50조제8항이 적용되는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「임대주택법」 및 같은 법 시행령에서는 임대사업자가 20호 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있고, 임차인대표회의는 동별 대표자로 구성한다고만 규정하고 있을 뿐, 동별 대표자의 임기 및 중임 제한에 관해서는 별도의 규정을 두고 있지 않습니다.
한편, 「임대주택법」 제3조제1항에서는 임대주택의 관리에 관하여 「임대주택법」으로 정하지 아니한 사항에는 「주택법」을 적용한다고 규정하고 있으나, 「주택법」에서는 임차인대표회의의 구성 및 운영 등에 관하여 별도의 규정을 두고 있지 않습니다.
 다만, 「주택법」에서는 공동주택의 입주자대표회의에 관한 규정을 두고 있는바, 입주자대표회의에 관한 규정이 임차인대표회의에 적용될 수 있는지를 살펴보아야 할 것입니다.
그런데, 입주자대표회의는 「주택법」 제43조제3항에 따라 필수적으로 설치되고, 같은 조 제8항 및 같은 법 시행령 제51조에 따라 공동주택의 관리에 관한 주요 사항을 직접 결정하는 공동주택의 관리주체인 반면, 임차인대표회의는 법령에 따라 반드시 구성해야 하는 것은 아니고, 임대주택 관리규약의 제정ㆍ개정 및 관리비 등 임대주택 관리에 관한 주요 사항도 임대사업자와 협의해 결정하는바, 입주자대표회의와 임차인대표회의는 그 구성의 강제성 여부, 기능 등에 차이가 있으므로 입주자대표회의에 관한 규정이 임차인대표회의에 바로 적용될 여지는 없다고 할 것입니다(법제처 2014. 12. 16.회신 14-0741 해석례참조).더욱이, 「주택법 시행령」 제46조제2항에서는 공동주택의 관리에 관한 사항 중에서 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택에 대하여 적용되는 「주택법」 및 같은 법 시행령의 규정들을 제한적으로 열거하면서, 이 사안에서 문제되고 있는 입주자대표회의를 구성하는 동별 대표자의 임기 및 중임을 제한하는 규정인 「주택법 시행령」 제50조제8항은 적용대상에서 배제하고 있는 점, 임기 및 중임제한 규정은 개인의 직업선택의 자유나 경제활동의 자유 등 사회활동을 제한하는 규정이므로 명확한 규정 없이는 준용될 수 없다는 점 등에 비추어 보더라도, 입주자대표회의를 구성하는 동별 대표자의 임기 및 중임 제한에 관한 규정은 임차인대표회의를 구성하는 동별 대표자에 대해서는 적용되지 않는다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「임대주택법 시행령」 제28조제4항에 따른 동별 대표자에 대하여는 「주택법 시행령」 제50조제8항에 따른 동별 대표자의 임기 및 중임을 제한하는 규정이 적용되지 않는다고 할 것입니다.
질문: 「임대주택법」에 따른 임차인이 「주택법」 제44조 및 같은 법 시행령 제50조제2항 및 제3항에 따른 사용자에 해당하는지(「주택법」 제44조 등 관련)
답변: 가. 질의 가 및 질의 나의 공통사항「주택법 시행령」 제50조제2항본문에서는 하나의 공동주택단지를 수개의 공구로 구분하여 순차적으로 건설하는 경우(임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택은 분양전환된 경우를 말함)에는 먼저 입주한 공구의 입주자 또는 사용자는 같은 조 제1항의 규정에 따라 입주자대표회의를 구성할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자 중에서 선거구 입주자 또는 사용자의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 선출한다고 규정하고 있습니다.
그리고, 「주택법」 제44조제2항 및 제4항에서는 입주자와 사용자는 시ㆍ도지사가 정한 준칙을 참조하여 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라 함)을 정한다고 규정하고 있고, 분양을 목적으로 건설한 공동주택과「임대주택법」 제2조제1호에 따른 임대주택이 함께 있는 주택단지(이하 “혼합주택단지”라 함)의 경우 입주자와 사용자,「임대주택법」 제2조제4호에 따른 임대사업자는 해당 주택단지에 공통적으로 적용할 수 있는 관리규약을 정할 수 있되, 임대사업자는「임대주택법」 제29조제3항에 따라 임차인대표회의와 사전에 협의하여야 한다고 규정하고 있는바,나. 질의 가에 대하여이 사안은 혼합주택단지의 경우「임대주택법」 제2조제1호에 따른 임대주택의 임차인이「주택법 시행령」 제50조제2항 및 제3항에 따라 동별 대표자를 선출할 수 있는 “사용자”에 해당하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「주택법」 제6조제1항에서는 임대주택의 관리에 관하여 「임대주택법」에서 정하지 아니한 사항에 대해서는 「주택법」을 적용한다고 규정하고 있으므로, 임대주택 관리에 관하여는 「임대주택법」이 우선 적용되고, 「임대주택법」에서 규정하지 아니한 사항에 관해 「주택법」이 보충적으로 적용된다고 할 수 있습니다.
 따라서 임대주택과 관련하여 「주택법」에서 규정하고 있는 “사용자”의 범위를 해석하는 경우에도 「임대주택법」의 관련 규정을 먼저 살펴보아야 할 것입니다.
그런데, 「임대주택법」 제28조에서는 임대주택의 관리주체를 임대사업자로 정하고 있고, 같은 법 제29조 및 같은 법 시행령 제28조에서는 임대사업자가 20호수 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있다고 규정하고 있습니다.
 이처럼 임대주택의 관리주체와 임차인의 대표회의에 관한 사항은 「임대주택법」에서 별도로 규율하고 있다는 점에서 이와 양립할 수 없는 「주택법」의 관련 규정은 임대주택의 경우에는 적용될 여지가 없다고 할 것입니다.
따라서, 「주택법」 제43조에 따른 입주자대표회의에 관한 규정과 같은 법 시행령 제50조제2항 및 제3항에 따른 동별 대표자 선출에 관한 사항은 분양을 목적으로 한 공동주택에만 적용되는 규정으로서, 임대주택에는 처음부터 적용될 여지가 없는 규정이라 할 것입니다.
또한, 「주택법 시행령」 제50조제2항 및 제3항에 따른 “사용자”의 범위에 임대주택의 임차인이 포함된다고 해석하게 되면, 임대주택의 임차인은 임차인대표회의와 입주자대표회의를 모두 구성할 수 있게 되어 이중으로 혼합주택단지의 관리에 참여하는 문제가 있고, 임대주택의 관리주체를 임대사업자로 규정하고 있는 「임대주택법」과 배치되어 임대사업자의 재산권을 제약하게 되는바, 이는 결국 임차인대표회의를 직접 관리주체로 규정하지 않고 임대사업자와의 사전협의 대상으로만 규정한 「주택법」 제43조제10항의 취지에도 반한다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 혼합주택단지의 경우 「임대주택법」 제2조제1호에 따른 임대주택의 임차인은 「주택법 시행령」 제50조제2항 및 제3항에 따라 동별 대표자를 선출할 수 있는 “사용자”에 해당하지 않는다고 할 것입니다.
다. 질의 나에 대하여이 사안은 혼합주택단지의 경우 「임대주택법」 제2조제1호에 따른 임대주택의 임차인이 「주택법」 제44조제4항 전단에 따라 혼합주택단지에 공통적으로 적용할 수 있는 관리규약을 정할 수 있는 “사용자”에 해당하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, “질의 가”에서 살펴보았듯이 임대주택의 관리에 있어서는 「임대주택법」이 우선적으로 적용되는데, 「임대주택법」 제29조에서는 임대주택의 관리규약을 임대사업자가 정하되 임차인대표회의와 협의하도록 규정하고 있어 임대주택의 관리규약에 대해서는 해당 규정이 우선적으로 적용된다고 할 것입니다.
 따라서 입주자와 사용자가 공동주택의 관리규약을 정하도록 하고 있는 「주택법」 제44조제2항은 분양을 목적으로 건설한 공동주택에 적용되는 것입니다.
그렇다면 「주택법」 제44조제4항은 분양을 목적으로 건설한 공동주택과 임대주택이 함께 있는 경우 관리규약을 정하는 방법에 대한 규정이고, 각각의 공동주택에서 관리규약을 정하는 주체들이 서로 협조하여 해당 공동주택단지에 공통적으로 적용할 수 있는 관리규약을 정하라는 의미입니다.
 결국, 「주택법」 제44조제4항 전단에 따른 “사용자”는 분양을 목적으로 건설한 공동주택의 사용자를 말하는 것이고, 임대주택의 임차인은 이에 해당하지 않는다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 혼합주택단지의 경우 「임대주택법」 제2조제1호에 따른 임대주택의 임차인은 「주택법」 제44조제4항 전단에 따라 혼합주택단지에 공통적으로 적용할 수 있는 관리규약을 정할 수 있는 “사용자”에 해당하지 않는다고 할 것입니다.
※ 법령정비 권고사항다만, 「주택법」 제44조의 규정은 “사용자”라고만 규정함으로써 위와 같은 해석상 혼란을 초래하고 있으므로, 예컨대 “분양을 목적으로 한 공동주택의 사용자”와 같이 그 의미를 분명하게 할 수 있는 입법적 개선 조치가 필요합니다.
질문: 임대주택의 분양전환 시 산정가격의 감가상각비 산출 기준(「임대주택법 시행규칙」 별표 1 등 관련)
답변: 「임대주택법 시행규칙」 별표 1에서는 공공건설임대주택의 분양전환가격의 산정기준에 대하여 규정하면서, 제1호나목에서 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액(價額)으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격(이하 “산정가격”이라 함)에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액(이하 “분양전환가격 상한”이라 함)을 초과할 수 없다고 규정하고 있는데, 항목별 산출방법을 규정하고 있는 같은 표 제2호가목ㆍ다목에서는 분양전환가격 중 “건설원가”를 “최초 입주자 모집 당시의 주택가격 ＋ 자기자금이자 - 감가상각비”로 규정하면서 이 중 감가상각비의 계산은 임대기간 중「법인세법 시행령」 제26조에 따른 계산방식에 따른다고 하고 있고, “산정가격”은 “분양전환 당시의 건축비 ＋ 입주자 모집 공고 당시의 택지비 ＋ 택지비 이자”로 규정하고 있으나, 같은 표 제1호나목 중 분양전환가격 상한을 산출할 때 필요한 감가상각비에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않습니다.
한편,「법인세법 시행령」 제26조에 따르면 건축물 등의 감가상각비는 정액법(감가상각자산의 취득가액에 내용연수에 따른 상각률을 곱하는 방법)에 따라 산출하도록 되어 있고, 분양전환가격 상한의 감가상각비 역시 별도의 규정이 없지만 위와 같은 방법으로 계산할 수 있을 것인데, 다만, 산정가격 중 건축비는 분양전환 당시를 기준으로 한다는 점에 비추어 볼 때,「임대주택법 시행규칙」 별표 1제1호나목의 분양전환가격 상한의 감가상각비 계산을 위한 취득가액이 최초 입주자 모집 공고 당시의 취득가액인지 또는 분양전환 당시의 취득가액인지가 문제될 수 있습니다.
살피건대,「임대주택법 시행규칙」 별표 1제2호에서는 항목별 산출방법을 규정하면서 건설원가 산정 시 필요한 감가상각비 산출방법만 규정하고 분양전환가격 상한 책정 시 필요한 감가상각비 산출방법은 규정하고 있지 않은바, 원래 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준은 구 「공공임대주택건설 및 관리지침」에서 규정하고 있다가 해당 지침이 폐지되면서 구「임대주택법 시행규칙」(1999. 1. 28. 건설교통부령 제165호로 개정된 것을 말하며, 이하 같음)에 반영되었는데, 구 「공공임대주택건설 및 관리지침」에서는 분양전환가격 상한 산정 시 산정가격에서 공제되는 감가상각비는 건설원가 산정 시 고려되는 감가상각비와 동일한 방법으로 산정한다고 규정하고 있었지만 구「임대주택법 시행규칙」에서는 이 부분에 대하여 규정하지 않고 있는 점에 비추어 볼 때, 이는 건설원가 산출 시 필요한 감가상각비와 분양전환가격 상한 산출 시 필요한 감가상각비를 동일하게 판단한 결과로 보입니다.
또한,「임대주택법 시행규칙」 별표 1의 공공건설임대주택의 분양전환가격 및 그 상한에 관한 규정은, 분양전환가격을 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하고 그 상한을 정하여 분양전환 가격의 상승을 일정 이하로 억제함에 따라 임차인이 분양전환을 받을 수 없게 되는 경우를 사전에 방지하고 무주택 서민에게 주택소유의 기회를 부여하려는 취지와, 동시에 임대사업자에게도 임대주택건설에 따른 합리적인 이윤을 보장하여 임대주택건설 사업이 위축되는 부작용을 방지하려는 취지를 함께 고려하여 합리적이고도 적정한 균형점을 찾으려는 정책적 판단에 따른 것이라 할 것인바, 이러한 판단에 따라 임대기간 중의 감가상각비 계산을 위한 취득가액을 분양전환 당시의 취득가액이 아닌 최초 입주자 모집 공고 당시의 취득가액을 기준으로 함으로써 임대기간 중 이미 발생한 가치감소분을 반영한다고 하여, 이를 현저히 불합리하다고 볼 수도 없을 것입니다.
즉,「임대주택법 시행규칙」 별표 1제1호나목의 “임대기간 중의 감가상각비”는 문언상 “이미” 발생한 가치감소분, 즉, 최초 입주자 모집 공고 이후 임대주택 자산의 가치감소분을 반영하기 위한 것이라 볼 수 있을 것이고, 그렇다면 해당 감가상각비는 최초 입주자 모집 공고 당시 취득가액을 기준으로 산출하는 것으로 보아야 할 것입니다.
따라서,「임대주택법 시행규칙」 별표 1제1호나목에서 감가상각비의 계산을 위한 취득가액은 최초 입주자 모집 공고 당시의 취득가액이라고 할 것입니다.
※ 법령정비의견「임대주택법 시행규칙」 별표 1제1호나목의 “임대기간 중의 감가상각비”의 산출방법 등에 대해 명시적으로 규정하고 있지 않으므로, 법적안정성과 국민의 예측가능성 제고를 위해 별도의 입법조치를 통해 이를 명확히 할 필요가 있다고 할 것입니다.
질문: 임원 선출을 위한 입주자대표회의 구성원의 수 (「주택법 시행령」 제50조 등 관련)
답변: 「주택법」 제43조제1항 및 제3항에 따르면, 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하되, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 관리할 것을 요구하여야 하고, 입주자는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하여야 하는데, 같은 조 제7항에서는 그 입주자대표회의의 구성 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 규정하고 있습니다.
이에 따라「주택법 시행령」 제50조제1항에서는 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 법 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라 함)으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 “동별 대표자”라 함)로 구성한다고 규정하고 있고, 같은 조 제5항에 따르면, 입주자대표회의에서는 동별 대표자 중에서 회장 1명, 감사 1명 이상, 이사 2명 이상의 임원을 그 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말한다) 과반수의 찬성으로 선출되어야 한다고 규정하고 있습니다.
위 규정을 종합해 보면, 입주자대표회의는 공동주택 입주예정자의 과반수가 입주한 후 비로소 구성되고,4명 이상의 동별 대표자로 구성되는데, 그 정원은 관리규약으로 정하며, 입주자대표회의의 임원을 선출함에 있어서는, 원칙적으로 관리규약으로 정한 입주자대표회의 구성원 정원의 과반수 찬성으로 선출하되, 다만 입주자대표회의의 구성원인 동별 대표자로 선출된 인원이 관리규약에서 정한 구성원 정원의 3분의 2 이상인 경우에는 예외적으로 그 선출된 인원의 과반수 찬성으로 임원을 선출할 수 있는바, 이는 구성원 정원의 3분의 2 이상이 선출되지 않은 경우에는 구성원 정원의 과반수의 찬성이 있어야 되지만, 구성원 정원의 3분의 2 이상이 선출된 경우에는 공동주택 입주자 전체의 의사를 충분히 반영할 수 있음을 근거로 정원의 과반수가 아닌 선출된 인원의 과반수로 임원 선출이 가능하다는 취지를 반영한 것이라고 볼 수 있습니다.
그렇다면, 위 규정을 해석함에 있어서 원칙적으로 입주자대표회의가 구성원 정원 중 몇 명으로 구성되어 있는지를 불문하고, 구성원 정원의 과반수의 찬성만 있으면 입주자대표회의의 임원을 선출하는 것이 가능하다고 보아야 하며(현실적으로 구성원 정원의 과반수의 찬성을 얻으려면, 구성원은 과반수 이상이 선출된 상태에서 임원을 선출해야 할 것입니다), 이 경우 그 구성원이 정원 중 얼마가 선출된 상태에서 선출행위를 하는지는 문제되지 아니하고, 다만구성원 정원의 3분의 2 이상이 선출된 상태에서 임원을 선출하는 경우에는 예외적으로 정원의 과반수 찬성이 아닌 선출된 인원의 과반수만 찬성하면 임원을 선출할 수 있는 것으로 봄이 타당하다고 할 것입니다.
따라서, 입주자대표회의에서 회장, 감사 등의 임원을 선출하기 위해서는, 반드시 관리규약으로 정한 입주자대표회의 정원의 3분의 2 이상의 동별 대표자가 선출될 필요는 없다고 할 것입니다.
질문: 임의 벌채가 가능한 ‘농업ㆍ임업ㆍ축산업ㆍ수산업용으로 이용하기 위하여 입목을 벌채하는 경우’의 의미(「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률 시행규칙」 제47조제1항제3호 등 관련)
답변: 법해석의 목표는 어디까지나 법적 안정성을 저해하지 않는 범위 내에서 구체적 타당성을 찾는 데 두어야 하고, 나아가 그러기 위해서는 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하면서, 법률의 입법 취지와 목적, 그 제ㆍ개정 연혁, 법질서 전체와의 조화, 다른 법령과의 관계 등을 고려하는 체계적ㆍ논리적 해석방법을 추가적으로 동원함으로써, 위와같은 법해석의 요청에 부응하는 타당한 해석을 하여야 할 것입니다(각주:대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다83431 전원합의체 판결례 참조).먼저 산림자원법 시행규칙 제47조제1항제3호에서 벌채의 규모를 연간 “10세제곱미터 이내”로 한정함으로써 벌채지의 면적이 아닌 벌채 대상 입목의 부피를 기준으로 임의 벌채가 가능한 규모를 설정하고 있다는 점, 같은 호의 모법규정인같은 법 제36조에서는 산림자원에 해당하는 “입목의 벌채행위” 그 자체를 규제의 대상으로 정하고 있다는 점, 산림자원법 시행규칙 별지 제34호서식 및 별지 제36호서식의 입목벌채등의 허가 신청서와 신고서에서도 입목 벌채 허가의 신청 또는 신고의 “용도”란에 “제재용, 합판용ㆍ단판용, 펄프용ㆍ칩용, 보드용, 갱목 그 밖의 용도” 등 ‘벌채하는 입목의 용도’를 적도록 하고 있다는 점 등을 종합해 볼 때, 산림자원법 시행규칙 제47조제1항제3호 중 ‘산림소유자가 농업ㆍ임업ㆍ축산업ㆍ수산업용으로 이용하기 위하여 입목을 벌채하는 경우’ 부분은 ‘산림소유자가 입목 자체를 농업ㆍ임업ㆍ축산업ㆍ수산업용으로 이용하기 위하여 입목을 벌채하는 경우’를 규정한 것으로 보아야 합니다.
그리고 산림자원법 시행규칙 제47조제1항은 상위법령인 산림자원법 시행령 제43조제9호의 위임에 따라 “국민생활의 편의를 위한 행위”에 해당하여 허가 또는 신고 없이 할 수 있는 입목 벌채행위의 유형을 정한 것으로서(각주: 법제처 2023. 4. 6.회신 23-0008 해석례참조), 산림자원법 시행규칙 제47조제1항 각 호에서 규정하고 있는 다른 행위들을 살펴보면, 단목(單木) 상태로 자연히 죽은 나무의 제거를 위한 벌채(제1호), 해가림 등의 피해 방지를 위한 벌채(제5호), 철도차량의 안전운행을 위한 지장목의 벌채(제6호), 측량의 실시를 위한 벌채(제10호) 등 국민생활의 편의를 위하여 필요한 소규모 벌채행위에 한정하여 임의 벌채를 허용하고 있는바, 산림자원법 시행규칙 제47조제1항제3호에서 ‘농업ㆍ임업ㆍ축산업ㆍ수산업용으로 이용하기 위하여 입목을 벌채하는 경우’라고 규정한 부분은 이러한 행위에 준하는 행위로서 농업ㆍ임업ㆍ축산업ㆍ어업 등을 영위하는 자(이하 “농업인등”이라 함)가 목재를 영농자재로 이용하는 등 해당 업의 영위를 위해 필요한 범위에서 농업인등에 대한 편의를 제공하려는 규정으로 해석해야 할 것입니다.
또한 벌채지를 농업ㆍ임업ㆍ축산업ㆍ수산업용으로 이용하기 위하여 입목을 벌채하는 경우, 그 벌채행위는 벌채지를 이용하기 위한 수단 또는 그에 수반되는 행위에 불과하다고 할 것이고, 그 목적행위는 ‘벌채지를 농업ㆍ임업ㆍ축산업ㆍ수산업용으로 이용하는 행위’로서 이는「산지관리법」 제2조제1호에 따른 “산지”를 사용하는 행위에 해당한다고 할 것인데,같은 법에서는 산지를 “입목의 벌채ㆍ굴취” 등의 용도 외로 사용하거나 이를 위하여 산지의 형질을 변경하는 행위인 “산지전용”(제2조제2호)과 산지 복구를 조건으로 일정 기간 동안 산지전용에 해당하는 행위 등을 하는 “산지일시사용”(제2조제3호)에 대해서는 허가를 받거나 신고를 하도록 규정(제14조, 제15조 및 제15조의2)하고 있고, 산림자원법 시행령 제43조제7호에서는「산지관리법」에 따른 산지전용허가ㆍ산지일시사용허가를 받거나 산지전용신고ㆍ산지일시사용신고를 한 자가 산지전용에 수반되는 입목벌채등을 하려는 경우를 임의 벌채의 대상으로 규정하고 있는바, 이와같은 법령간의 관계 및 규정체계에 비추어 보더라도 산림자원법 시행규칙 제47조제1항제3호는 벌채한 입목을 이용하기 위한 벌채행위를 대상으로 하는 규정이지, 벌채지의 이용을 규율하는 규정이라고 해석할 수는 없습니다.
따라서 산림자원법 시행규칙 제47조제1항제3호에서 ‘농업ㆍ임업ㆍ축산업ㆍ수산업용으로 이용하기 위하여 입목을 벌채하는 경우’는 입목을 농업ㆍ임업ㆍ축산업ㆍ수산업용으로 이용하기 위하여 벌채하는 경우를 의미합니다.
산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률 시행규칙제47조(임의로 하는 입목벌채 등) ①영 제43조제9호에 따라 허가 또는 신고 없이 벌채를 할 수 있는 경우는 다음 각 호와 같다.1. 임지 안의 단목(單木, single tree) 상태로 자연히 죽은 나무의 제거를 위하여 벌채를 하는 경우2. 대나무를 벌채하는 경우3. 산림소유자가 재해의 예방ㆍ복구, 농가건축 및 수리, 농업ㆍ임업ㆍ축산업ㆍ수산업용으로 이용하기 위하여 연간 10세제곱미터 이내의 입목을 벌채(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역은 골라베기 벌채를 하는 경우로 한정한다)하는 경우. 다만, 독림가 또는 임업후계자의 경우에는 80세제곱미터 이내로 한다.4. ∼ 11. (생 략)②ㆍ③ (생 략)＜관계 법령＞
질문: 임업용산지에서 영구적인 진입로를 설치하기 위한 요건( 「산지관리법」제12조제1항제15호 등 관련)
답변: 「산지관리법」 제12조제1항에서는 임업용산지에서는 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하기 위하여 산지전용 또는 산지일시사용을 하는 경우를 제외하고는 산지전용 또는 산지일시사용을 할 수 없다고 규정하고 있고, 같은 항 제15호에서는 같은 항 제1호부터 제13호까지의 시설 중「건축법」에 따른 건축물과 도로(「건축법」 제2조제1항제11호의 도로를 말하며, 이하 “「건축법」상 도로”라 함)를 연결하기 위한 대통령령으로 정하는 규모 이하의 진입로를 설치하기 위하여 산지전용을 할 수 있도록 규정하고 있으며, 그 위임에 따라같은 법 시행령 제12조제12항에서는 해당 진입로의 규모를 “절ㆍ성토사면을 제외한 유효너비가 3미터 이하이고, 그 길이가 50미터 이하”로 규정하고 있는바,이 사안은「산지관리법」 제12조제1항제15호에 따른 진입로를 설치하기 위한 산지전용이, 해당 진입로와「건축법」상 도로가 임업용산지에서 직접 연결되는 경우에만 허용되는지, 아니면 임업용산지 밖에서 사실상의 도로를 매개로 연결되는 경우에도 허용되는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저,「산지관리법」 제12조제1항에서는 산지를 합리적으로 보전하고 이용하여 임업의 발전과 산림의 다양한 공익기능을 증진하기 위하여 임업용산지에서 산지전용을 원칙적으로 금지하면서, 예외적으로 국방ㆍ군사시설의 설치 등 같은 항 각 호에 열거된 행위에 대해서만 산지전용을 허용하고 있는바, 산지전용의 요건, 기준 등은 해당 규정의 입법 취지를 고려하여 제한적으로 해석해야 할 것이고, 특별한 사유가 없는 한 확대해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다고 할 것입니다.
또한,「산지관리법」 제12조제1항제15호에 따른 진입로는 산지전용으로 산지에 설치되는 시설을 의미함이 분명하고, 해당 진입로는 산지전용으로 설치된「건축법」상 건축물과「건축법」상 도로를 연결하는 시설이므로, 해당 진입로가「산지관리법」 제12조제1항제15호에 따라「건축법」상 도로와 연결되려면,「건축법」상의 도로가 임업용산지 안에 위치하거나, 적어도 임업용산지 밖에서 임업용산지와 직접 맞닿아야 한다고 보는 것이 상당하다고 할 것입니다.
한편,「산지관리법」 제12조제1항제15호에 따른 진입로가 임업용산지 밖에서 사실상의 도로를 매개로「건축법」상 도로와 연결되는 경우에도 해당 진입로 설치를 위한 산지전용이 허용된다는 의견이 있을 수 있습니다.
 그러나 사실상 도로를 매개로 연결되는 경우까지 허용하게 되면 산지전용이 무분별하게 이루어져 산지의 보전이라는「산지관리법」의 입법목적을 달성하기 곤란하다는 점, “사실상 도로”의 범위와 규모를 어느 정도까지 인정해야 할지 확정하기 곤란하다는 점 등을 고려할 때 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때,「산지관리법」 제12조제1항제15호에 따른 진입로를 설치하기 위한 산지전용은, 해당 진입로와「건축법」상 도로가 임업용산지에서 직접 연결되는 경우에만 허용됩니다.
질문: 임차권의 양도 또는 전대가 허용되는 근무·생업 등 사유의 발생 시기(「공공주택 특별법 시행령」 제48조 등 관련)
답변: 「공공주택 특별법」은 공공주택의 원활한 건설과 효과적인 운영을 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 서민의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모하는 것을 목적(제1조)으로 하는 법으로서,같은 법 제49조의4에서는 투기 또는 투자 목적을 가진 수요자들의 접근을 사전에 차단하여 실제 주거 수요를 충족시키기 위해 공공임대주택의 임차인은 임차권을 양도하거나 공공임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없도록 원칙적으로 금지(본문)하면서 다만 근무ㆍ생업 등 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 있는 경우에는 공공주택사업자의 동의를 얻어 양도 또는 전대할 수 있도록 규정(단서)하고 있는바, 이는 임차권의 양도 또는 공공임대주택의 전대가 사적 이익을 추구하는 수단으로 악용될 여지가 없는 경우에 한해 예외적으로 허용(각주:서울고등법원 2015. 11. 11. 선고 2015나2006430 판결례(확정) 참조 )하는 것이므로 이러한 예외 사유는 엄격하게 해석할 필요가 있습니다.
그리고「공공주택 특별법」 제49조의4단서의 위임에 따른같은 법 시행령 제48조제1항에서는 임차권의 양도 등이 허용되는 경우를 각 호로 열거하여 규정하면서, 제1호가목에서는 공공임대주택 임차인의 세대구성원 모두가 공공임대주택 입주 후 근무.생업 등의 사유로 주거를 이전할 것과 새로 이전하는 거주지의 요건을 모두 갖추어 무주택 세대구성원에게 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대하는 경우를 규정하고 있는바, 이는 임차권의 양도 등이 있는 경우 투기 또는 투자 목적이 있었는지 아니면 실제 거주할 목적이었음에도 부득이한 사유로 양도 또는 전대한 것인지를 구별할 객관적인 기준이 필요한 상황에서 입법정책적으로 “입주”를 그 구별 기준으로 삼은 것(각주: 서울고등법원 2013. 4. 17. 선고 2012나64675 판결례(확정) 참조 )으로 보아야 합니다.
그런데 근무ㆍ생업 등의 사유가 공공임대주택에 입주하기 전에 발생하고 해당 사유로 주거를 이전하는 경우에도 「공공주택 특별법」 제49조의4 단서에 따라 임차권의 양도 또는 공공임대주택의 전대가 허용된다고 본다면, 공공임대주택에 입주하기 전에 이미 다른 곳에 거주할 것이 예정되어 있어 공공임대주택에 실제로 거주할 의도가 없는 사람들까지 임차권 등을 투기 또는 투자 목적으로 활용할 수 있게 허용하는 것이 되어, 실제 주거 수요를 충족시키기 위해 공공임대주택의 전대 및 임차권 양도를 엄격히 제한하면서 입주를 기준으로 부득이한 사유를 판단하여 예외적으로 임차권의 양도 등을 허용하도록 한 「공공주택 특별법」 제49조의4 및 같은 법 시행령 제48조제1항제1호의 규정취지에 반하게 됩니다.
그렇다면 「공공주택 특별법 시행령」 제48조제1항제1호가목1)은 공공임대주택 임차인의 세대구성원 모두가 공공임대주택에 입주한 후에 근무ㆍ생업 등의 사유가 발생하여 주거를 이전하는 경우를 의미하는 것으로 해석하는 것이 해당 규정의 입법취지와 문언에 부합하는 해석입니다.
※ 법령정비 권고사항「공공주택 특별법 시행령」 제48조제1항제1호가목1)에 따른 근무ㆍ생업 등의 사유 발생시기가 입주 후인 경우에만 임차권 양도 및 전대가 허용될 수 있다는 점을 보다 명확하게 규정할 필요가 있습니다.
＜관계 법령＞공공주택 특별법제49조의4(공공임대주택의 전대 제한) 공공임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 공공임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없다. 다만, 근무ㆍ생업ㆍ질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우로서 공공주택사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다.공공주택 특별법 시행령제48조(임차권의 양도 등의 허용) ① 법 제49조의4 단서에서 "근무ㆍ생업ㆍ질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 공공임대주택(임대의무기간이 10년 이하인 경우로 한정한다) 임차인의 세대구성원 모두가 공공임대주택 입주 후 다음 각 목의 어느 하나에 해당되어 무주택 세대구성원에게 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대하는 경우가. 다음 1)부터 3)까지의 규정에 모두 해당하는 경우1) 근무ㆍ생업 또는 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다) 등의 사유로 주거를 이전할 것2)ㆍ3) (생 략)나.ㆍ다. (생 략)2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 법률에 따라 이전하는 기관 또는 그 기관에 종사하는 사람이 해당 기관이 이전하기 이전에 공공임대주택을 공급받아 전대하는 경우가. 「국가균형발전 특별법」나. 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」다. 「도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법」라. 「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법」3. (생 략)②ㆍ③ (생 략)④ 제1항제2호에 따라 공공임대주택을 전대하는 기관 또는 사람은 해당 기관의 이전이 완료된 경우에는 전대차 계약기간이 종료된 후 3개월 이내에 입주자를 입주시키거나 입주하여야 한다. 이 경우 전대차 계약기간은 2년을 넘을 수 없다.