질문: 기존 입주기업체등과 임대차계약을 체결하고 자유무역지역에 입주하려는 경우, 관리권자와 변경계약 또는 입주계약을 체결하여야 하는지 여부(「자유무역지역의 지정 및 운영에 관한 법률」 제25조 등 관련)
답변: 자유무역지역법 제11조제1항 전단에서는 자유무역지역에 입주하여 사업을 하려는 자는 관리권자와 입주계약을 체결하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 항 후단에서는 입주계약을 변경하려는 경우에도 또한 같다고 규정하고 있으며,같은 법 제25조제3항에서는 입주기업체등이같은 법 제14조제2항에 따른 공장설립등의 완료신고 후 또는 같은 조 제4항 전단에 따른 사업개시의 신고 후에같은 법 제17조제1항 또는 제18조제1항에 따라 취득한 토지 또는 공장등을 양도 또는 임대하거나 이를 타인으로 하여금 사용하게 하는 경우 그 계약 당사자는 입주기업체등이나 입주 자격이 있는 제3자로 한정한다고 규정하고 있는바,이 사안은 입주기업체등이나 입주 자격이 있는 제3자가 자유무역지역법 제25조제3항에 따라 다른 입주기업체등으로부터 토지 또는 공장등을 임차하여 자유무역지역에 입주하려는 경우같은 법 제11조제1항에 따라 관리권자와 변경계약 또는 입주계약을 체결하여야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 자유무역지역법 제10조제1항에서는 자유무역지역에 입주할 수 있는 자는 수출을 주목적으로 하는 제조업종의 사업을 하려는 자로서 수출 비중 등이 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 자(제1호), 제조업종 또는 지식서비스산업에 해당하는 업종의 사업을 하려는 외국인투자기업으로서 외국인투자비중 등이 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 자(제2호) 등으로 한다고 규정하여 자유무역지역에 입주할 수 있는 자의 자격을 제한하고 있고,같은 법 제11조제1항전단에서는 자유무역지역에 입주하여 사업을 하려는 자는 관리권자와 입주계약을 체결하여야 한다고 규정하고 있는바, 자유무역지역에 입주하여 사업을 할 수 있는 자는 입주 자격이 있는 자로서 같은 법 제11조제1항 전단에 따라 관리권자와 입주계약을 체결한 자로 한정된다고 할 것입니다.
또한, 자유무역지역법 제11조제1항 전단에서는 자유무역지역에 입주하여 사업을 하려는 자는 관리권자와 입주계약을 체결하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 항 후단에서는 입주계약을 변경하려는 경우에도 또한 같다고 규정하고 있으며, 「자유무역지역의 지정 및 운영에 관한 법률 시행령」(이하 “자유무역지역법 시행령”이라 함) 제8조제2항에서는 변경계약의 사유로 업종 또는 면적의 변경을 규정하고 있고, 「자유무역지역의 지정 및 운영에 관한 법률 시행규칙」 제3조제1항에서는 입주계약 또는 변경계약을 체결하려는 자는 입주계약 또는 변경계약 신청서에 사업계획서와 관련 법령에 따라 입주자격 및 결격사유 확인 등에 필요한 서류 등을 첨부하여 관리권자에게 제출하여야 한다고 규정하고 있는바, 자유무역지역법 제11조제1항의 입법취지에는 관리권자가 자유무역지역에 입주하여 사업을 하려는 자에 대해 입주 자격 및 사업계획서 등을 확인하여 같은 법 제10조제1항에 따른 입주 자격이 있는 자가 자유무역지역에 입주하여 사업을 하도록 하는 것도 포함되어 있다고 할 것입니다.
그렇다면, 입주기업체등이 자유무역지역법 제25조제3항에 따라 자유무역지역 내에 있는 토지나 공장등을 다른 입주기업체등으로부터 임차하여 자유무역지역에 입주하려는 경우에는 같은 법 제11조제1항 후단 및 자유무역지역법 시행령 제8조제2항에 따른 변경계약의 사유가 없다면 별도로 변경계약을 체결하여야 하는 것은 아니나 변경계약의 사유가 있다면 당연히 변경계약을 체결하여야 하고, 한편 입주 자격이 있는 제3자는 관리권자와 입주계약을 체결한 바 없으므로 같은 법 제11조제1항 전단에 따라 관리권자와 입주계약을 체결하여야 할 것이며, 만약 입주 자격이 있는 제3자가 별도로 관리권자와 입주계약을 체결하지 않아도 된다고 할 경우 자유무역지역 내에 입주하려는 자의 입주 자격을 확인할 수 있는 법령상 절차인 입주계약절차가 생략되는 결과를 초래하여 같은 법 제25조제3항에서 임대차계약의 상대방을 입주기업체등이나 입주 자격이 있는 제3자로 한정한다고 규정하고 있는 취지에 반한다고 할 것입니다(법제처 2016. 11. 17.회신 16-0455 해석례참조).한편, 자유무역지역법 제25조제3항에서 입주기업체등으로부터 토지 또는 공장등을 임차하는 경우 그 계약 당사자를 관리권자와 이미 입주계약을 체결한 입주기업체등으로 한정하지 않고 입주 자격이 있는 제3자를 포함하여 규정하고 있는 것은 그 제3자가 같은 법 제11조제1항 전단에 따라 관리권자와 입주계약을 체결하지 않았다고 하더라도 입주 자격을 갖춘 자이면 충분하다는 의미이고, 입주허가방식에서 입주계약을 체결하는 방식으로 변경함으로써 입주허가 후 매매 또는 임대차계약의 2단계로 이루어지던 입주절차를 간소화하려는 것이 같은 규정의 입법취지(2014. 12. 19. 정부제출, 의안번호 제1913324호 자유무역지역의 지정 및 운영에 관한 법률 일부개정법률안에 대한 국회 산업통상자원위원회 심사보고서 참조)임을 고려해 볼 때, 입주기업체등으로부터 토지 또는 공장등을 임차하여 자유무역지역에 입주하려는 입주 자격이 있는 제3자의 경우 입주기업체등과의 임대차계약과 같은 법 제25조제4항에 따른 신고로 충분하다는 의견이 있을 수 있습니다.
그러나, 자유무역지역법 제25조제3항에서 임대차계약의 상대방을 “입주 자격이 있는 제3자”라고 규정하고 있는 것은 장래에 관리권자와 입주계약을 체결할 수 있고 자유무역지역 내에서 사업을 할 수 있는 자격을 갖춘 자를 계약 상대방으로 한정한다는 의미이고, 자유무역지역의 입주방식을 허가방식에서 계약방식으로 변경한 것은 입주절차를 간소화하여 입주에 소요되는 기간을 단축하려는 것이 그 목적(2016. 1. 27. 법률 제13856호로 일부개정되어 같은 해 7. 28. 시행된 자유무역지역법 개정이유서 참조)이지 관리권자와의 변경계약이나 입주계약의 체결을 면제하려는 것은 아니며, 자유무역지역법 제25조제4항에서 같은 조 제3항에 따라 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지 위에 건축한 공장등을 양도 또는 임대하거나 이를 타인으로 하여금 사용하게 할 때에는 관리권자에게 그 사실을 신고하여야 한다고 규정하고 있는 취지는 임대차계약을 체결하고 자유무역지역에 입주하려는 입주기업체등이나 입주 자격이 있는 제3자의 변경계약 또는 입주계약의 체결을 면제하거나 기존 입주기업체등의 신고로 대신하려는 데 있는 것이 아니라, 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지 위에 건축한 공장등을 임대하는 경우 그 사실을 관리권자에게 신고하도록 하여 관리권자의 자유무역지역 관리업무에 공백이 없도록 하기 위한 데 있다고 보아야 할 것이므로, 같은 법 제25조제4항에 따른 신고로 같은 법 제11조제1항에 따른 입주계약 또는 변경계약을 대신할 수 있다고 보는 것은 같은 법 제25조제4항의 취지에도 부합하지 않는다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 입주기업체등이나 입주 자격이 있는 제3자가 자유무역지역법 제25조제3항에 따라 다른 입주기업체등으로부터 토지 또는 공장등을 임차하여 자유무역지역에 입주하려는 경우 같은 법 제11조제1항에 따라 관리권자와 변경계약 또는 입주계약을 체결하여야 할 것입니다.
※ 법령정비의견

○ 현행 자유무역지역법 제25조제3항에서는 입주기업체등이 공장설립등의 완료신고 후 또는 사업개시의 신고 후에 토지 또는 공장등을 양도 또는 임대하게 하는 경우 그 계약 당사자는 입주기업체등이나 입주 자격이 있는 제3자로 한정한다고 규정하고 있는데, 이 경우 같은 법 제11조제1항에 따라 관리권자와 변경계약 또는 입주계약을 체결하여야 하는지가 분명하지 아니하여 법령해석상 오해의 소지가 있으므로 이를 명확히 규정할 필요가 있습니다.