질문: 「개발이익 환수에 관한 법률 시행령」 제11조제1항제1호에 따라 처분 가격을 종료시점지가로 할 수 있는 부과 대상 토지의 범위(「개발이익 환수에 관한 법률 시행령」 제11조제1항제1호 등 관련)
답변: 개발이익환수법 시행령 제11조제3항 본문에서는 개발이익환수법 제10조제2항에 따라 토지의 처분 가격을 종료시점지가로 할 때 같은 영 제11조제1항제1호의 경우에는 그 처분 가격을 분양가에서 같은 조 제3항 각 호의 금액을 뺀 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 항 제1호에서는 “국토교통부장관이 정하여 고시하는 건축비”를 규정하고 있으며, 이에 따라 고시된 「분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용」(국토교통부고시 제2023-535호)에서는「주택법」 제57조제4항에 따른 분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비를 규정하고 있는바, 이 사안에서는 개발이익환수법 시행령 제11조제1항제1호 괄호 안의 ‘주택의 분양가를 같은 조 제3항제1호에 따른 건축비를 적용하여 결정하는 경우’가 분양가상한제 적용주택인지 여부를 따지지 않고 고시된 건축비를 적용하여 주택의 분양가를 결정한 경우를 말하는지, 아니면 분양가상한제 적용주택의 분양가를 고시된 건축비를 적용하여 결정하는 경우로 한정되는지가 문제됩니다.
그런데 개발이익환수법 시행령 제11조제1항제1호에서는 개발이익환수법 제10조제2항에 따라 처분 가격을 종료시점지가로 할 수 있는 경우를 “「주택법」 제54조제1항제1호에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받아 주택의 분양가가 결정된 경우”로서, 그 주택의 분양가를 개발이익환수법 시행령 제11조제3항제1호에 따른 건축비, 즉 “국토교통부장관이 정하여 고시하는 건축비”를 적용하여 결정하는 경우로 한정하고 있을 뿐, 해당 주택을 ‘분양가상한제 적용주택’으로 한정하여 규정하고 있지 않으므로(각주: 수원고등법원 2022. 4. 8. 선고 2021누14444 판결례 참조), 분양가상한제 적용주택에 해당하지 않는 주택이라 하더라도같은 법 제10조제2항 및같은 법 시행령 제11조제1항제1호에 따라 고시된 건축비를 적용하여「주택법」 제54조제1항제1호에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받아 분양가를 결정한 주택의 경우에는 부과 대상 토지의 처분 가격을 종료시점지가로 할 수 있다고 보는 것이 해당 규정의 문언과 체계에 부합하는 해석이라 할 것입니다.
한편 개발이익환수법 제10조제2항은 법령에서 그 처분 가격을 제한하도록 하여 그 처분 가격에 대하여 국가나 지방자치단체의 인가등을 받는 경우의 토지에 대해서만 토지의 처분 가격을 종료시점시가로 산정할 수 있도록 하려는 것으로서,「주택법」 제57조제1항 및 제4항에 따라 분양가가 제한되는 분양가상한제 적용주택에 대해서만 개발이익환수법 제10조제2항 및같은 법 시행령 제11조제1항제1호에 따라 부과 대상 토지의 처분 가격을 종료시점지가로 할 수 있다는 의견이 있습니다.
그러나「주택법」 제57조제1항에 따르면, 사업주체가같은 법 제54조에 따라 일반인에게 공급하는 공동주택 중같은 법 제57조제1항각 호의 어느 하나에 해당하는 지역에서 공급하는 주택이 “분양가상한제 적용주택”에 해당하는데, 개발이익환수법 제10조제2항에서는 부과 대상 토지의 처분 가격을 종료시점지가로 할 수 있는 요건을 ‘처분 가격에 대하여 국가나 지방자치단체의 인가등을 받는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우’로 규정하고 있고, 같은 항의 위임에 따라 마련된같은 법 시행령 제11조제1항제1호에서는 “「주택법」 제54조제1항제1호에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받아 주택의 분양가가 결정된 경우”라고 규정하면서, 해당 주택을같은 법 제57조에 따른 분양가상한제 적용주택으로 한정하는 대신, ‘분양가를 고시된 건축비를 적용하여 결정하는 주택’으로 규정하고 있으며,같은 법 제10조제2항의 입법취지는 토지의 분양가가 국가나 지방자치단체의 인가등을 받아 공정성이 담보되는 방식(각주:대법원 2013. 6. 28. 선고 2011두2897 판결례참조. )으로 결정되었다면, 그 결정된 가격보다 높은 가격을 종료시점지가로 보아 개발부담금을 부과하는 것이 개발부담금제도의 취지에 반한다는 데에 근거한 것(각주: 수원고등법원 2022. 4. 8. 선고 2021누14444 판결례 참조)으로서, 분양가상한제 적용주택이 아니라 하더라도, 그 주택에 대하여 고시된 건축비를 적용하여 「주택법」 제54조제1항제1호에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받아 주택의 분양가가 결정된 경우라면 같은 법 제10조제2항 및 같은 법 시행령 제11조제1항제1호를 적용하여 토지의 처분 가격을 종료시점지가로 할 수 있다고 보는 것이 법령의 문언 및 체계에 부합하는 해석이라 할 것이므로, 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
따라서 이 사안의 경우, 개발이익환수법 제10조제2항 및 같은 법 시행령 제11조제1항제1호에 따라 부과 대상 토지의 처분 가격을 종료시점지가로 할 수 있습니다.
＜관계 법령＞개발이익 환수에 관한 법률제10조(지가의 산정) ① 종료시점지가는 부과 종료 시점 당시의 부과 대상 토지와 이용 상황이 가장 비슷한 표준지의 공시지가를 기준으로「부동산 가격공시에 관한 법률」 제3조제7항에 따른 표준지와 지가산정 대상토지의 지가형성 요인에 관한 표준적인 비교표에 따라 산정한 가액(價額)에 해당 연도 1월 1일부터 부과 종료 시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 한다. 이 경우 종료시점지가와 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 하며, 개발이익이 발생하지 않을 것이 명백하다고 인정되는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우 외에는 종료시점지가의 적정성에 대하여감정평가법인등(「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가사 또는 감정평가법인을 말한다)의 검증을 받아야 한다.② 부과 대상 토지를 분양하는 등 처분할 때에 그 처분 가격에 대하여 국가나 지방자치단체의 인가등을 받는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 처분 가격을 종료시점지가로 할 수 있다.③ ∼ ⑦ (생 략)개발이익 환수에 관한 법률 시행령제11조(지가의 산정) ① 법 제10조제2항에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.1.「주택법」 제54조제1항제1호에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받아 주택의 분양가가 결정된 경우(주택의 분양가를 제3항제1호에 따른 건축비를 적용하여 결정하는 경우로 한정한다)2. ∼ 7. (생 략)② 법 제10조제2항에 따라 처분 가격을 종료시점지가로 산정하는 경우는 법 제10조제3항 단서에 따라 매입가격으로 개발부담금 부과 개시 시점의 부과 대상 토지의 가액(이하 “개시시점지가”라 한다)을 산정하는 경우로 한정한다.③ 법 제10조제2항에 따라 처분 가격을 종료시점지가로 할 때 제1항제1호의 경우에는 그 처분 가격을 분양가에서 다음 각 호의 금액을 뺀 가액(價額)으로 한다. 다만, 납부 의무자가「건설산업기본법」에 따라 등록을 한 건설사업자와의 도급계약에 따라 지출한 건축비 명세서를 제출한 경우에는 분양가에서 그 건축비와 제2호의 경비를 뺀 가액으로 할 수 있다.1. 국토교통부장관이 정하여 고시하는 건축비2. 건축과 관련된 부대경비로서 국토교통부령으로 정하는 경비3. 지하주차장 설치에 들어간 비용4.「건축법」등 관계 법령에 따라 설치하도록 되어 있는 지하층을 초과하여 설치한 경우 그 초과 설치에 들어간 비용④ ∼ ⑦ (생 략)주택법제54조(주택의 공급) ① 사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 제15조제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주와 제49조에 따라 사용검사를 받은 주택을 사업주체로부터 일괄하여 양수받은 자를 포함한다. 이하 이 장에서 같다)는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설ㆍ공급하여야 한다. 이 경우 국가유공자, 보훈보상대상자, 장애인, 철거주택의 소유자, 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 대상자에게는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 입주자 모집조건 등을 달리 정하여 별도로 공급할 수 있다.1. 사업주체(공공주택사업자는 제외한다)가 입주자를 모집하려는 경우: 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인(복리시설의 경우에는 신고를 말한다)을 받을 것2. (생 략)② ∼ ⑧ (생 략)