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질문: 건설교통부 -「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」제10조제1항제11호 및 구「부동산중개업법」제7조제10호(신법적용여부) 관련
답변: ○ 구「부동산중개업법」(2005.7.29. 법률 제7638호로 전문개정되기 전의 것을 말한다. 이하 “구법”이라 한다.) 제7조제10호에서는 이 법에 의하여 벌금형을 선고받고 1년이 경과되지 아니한 자는 중개업자와 그 소속 공인중개사ㆍ중개보조원 또는 중개업자인 법인의 임원이 될 수 없다고 규정하고 있어 동조는 중개업자가 이 법을 위반하여 벌금형을 받고 중개사무소를 개설등록 할 수 없는 기간을 규정하고 있습니다.

○ 구「부동산중개업법」을 전면개정한「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」(2005.7.29. 법률 제7638호로 전문개정된 것을 말한다. 이하 “신법”이라 한다.) 제10조제1항제11호에서는 이 법을 위반하여 벌금형의 선고를 받고 3년이 경과되지 아니한 자는 중개사무소의 개설등록을 할 수 없다고 규정하고 있고 신법 부칙 제7조에서는 중개사무소 개설등록의 결격사유에 관한 경과 조치로서 이 법 시행당시 제10조제1항의 규정에 의하여 새로이 결격사유에 해당하게 된 중개업자는 이 법 시행 후 3개월 이내에 그 결격사유를 해소해야 한다고 규정하고 있습니다.

○ 이 사안은 민원인이구법을 위반하여 벌금형을 선고받고 1년이 경과하지 않은 상태에서구법이 신법으로 전문개정 되면서 중개사무소를 개설할 수 없는 기간이 3년으로 연장됨에 따라구법을 위반하여 벌금형을 선고받고 3년이 경과하여야 중개사무소를 개설할 수 있는지 1년이 경과하면 중개사무소를 개설할 수 있는지에 대한 문제인데,신법부칙 제5조에서 일반적인 경과조치로서 “이 법 시행 당시 종전의「부동산중개업법」에 의한 처분ㆍ절차 그 밖의 행위는 이 법의 규정에 의하여 행하여진 것으로 본다”라고 규정하고 있고 동 부칙 제17조에서는 다른 법률과의 관계를 규정하면서 “이 법 시행 당시 다른 법률에서 종전의「부동산중개업법」의 규정을 인용하고 있는 경우 이 법 중 그에 해당하는 규정이 있는 경우에는 종전의 규정에 갈음하여 이 법의 해당 규정을 인용한 것으로 본다”라고 규정하고 있는 것에 비추어 볼 때,신법이구법을 전면개정하기는 하였으나구법을 승계ㆍ개정한 것으로 보아야 할 것이므로,신법 제10조제1항제11호의 규정도구법 제7조제10호를 승계하면서 민원인에게 불리하게 개정된 것에 불과하다 할 것입니다.

○ 개정 법령이 기존의 사실 또는 법률관계를 적용대상으로 하면서 종전보다 불리한 법률효과를 규정하고 있는 경우에도 그러한 사실 또는 법률관계가 개정 법률이 시행되기 이전에 이미 종결된 것이 아니라면 그러한 사실 또는 법률관계에 개정 법률을 적용하더라도 이를 헌법상 금지되는 소급입법이라고할 수 없다 할 것이고 그러한 개정 법률의 적용과 관련하여서는 개정 전 법률의 존속에 대한 국민의 신뢰가 개정 법률의 적용에 관한 공익상의 요구보다 더 보호가치가 있다고 인정되는 경우에 그러한 국민의 신뢰보호를 보호하기 위하여 그 적용이 제한될 수 있는 여지가 있을 뿐이라 할 것입니다(대법원 2001.10.12. 2001두274).

○ 이 사안에서도구법의 효과가 종료되지 아니한 상태이므로신법을 적용하는 것은 소급입법이라고 할 수 없고, 다만 민원인이 가지고 있는 구법규정에 대한 신뢰와 신법규정의 공익상의 요구를 비교ㆍ형량하여신법의 적용을 제한할 수 있는지를 살펴보아야 하는데, 신법규정은 부동산중개시장의 질서를 유지하고자 하는 공익적인 목적으로구법의 미비한 규정을 개정ㆍ보완한 것으로서 민원인의 구법규정에 대한 신뢰가 개정된 신법규정의 공익적인 목적보다 더 보호가치가 있는 것이라고는 할 수 없습니다.

○ 더구나신법부칙 제7조는신법시행으로 인해 새로이 결격사유에 해당하게 된 기존의 중개업자에 대해 3월 이내에 결격사유를 해소하도록 하고 있는 것에 비추어 보아도 이는 기존의 사실 또는 법률관계로 인해 새로이 추가 또는 강화된 결격사유에 해당하게 된 중개업자에 대하여도 당연히신법이 적용됨을 전제로 하면서 소정의 유예기간을 설정한 것이라고 할 것입니다.

○ 그러므로 이러한 관련법령의 규정 및신법의 개정취지에 비추어 볼 때, 중개업자가 구「부동산중개업법」을 위반하여 벌금형을 선고받고 1년이 경과하지 않은 상태에서 구「부동산중개업법」이「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」로 전문개정된 경우 벌금형을 선고받고 3년이 경과하여야 중개사무소를 개설할 수 있다고 할 것입니다.
질문: 구 「건축법」 제8조제1항(구법 시행 당시 하나의 대지에 3층 미만인 여러 동의 건축물을 건축하여 그 연면적의 합이 200제곱미터를 초과하는 경우 건축허가를 받지 않고 건축하는 것이 가능한지 여부) 관련
답변: ○ 구「건축법」 제8조제1항제3호에서는 제1호 및 제2호의 지역 또는 구역 외의 지역 또는 구역에서 연면적 200제곱미터 이상이거나 3층 이상인 건축물(증축의 경우 그 증축으로 해당 건축물의 연면적이 200제곱미터 이상이 되거나 3층 이상이 되는 경우를 포함함)을 건축하거나 대수선하고자 하는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다고 규정하고 있습니다.

○ 구「건축법 시행령」및 현행「건축법 시행령」 제119조제1항제4호에 따르면 연면적은 하나의 건축물의 각 층의 바닥면적의 합계로 규정하고 있고, 구「건축법」 제8조제2항제2호 및현행「건축법」 제11조제2항제2호는 “자연환경 또는 수질보호를 위하여 도지사가 지정ㆍ공고하는 구역 안에 건축하는 3층 이상 또는 연면적의 합계 1천제곱미터 이상의 건축물로서 위락시설 및 숙박시설 등 대통령령이 정하는 용도에 해당하는 건축물의 건축을 허가하는 경우 미리 건축계획서와 국토해양부령이 정하는 건축물의 용도, 규모 및 형태가 표시된 기본설계도서를 첨부하여 도지사의 승인을 받아야 한다”고 규정하여 연면적과 구별하여 연면적의 합계라는 용어를 사용하고 있으며, 구「건축법」 제47조 및현행「건축법」 제55조는 “건축물의 건폐율을 산정 시 건축면적을 대지에 2 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다”고, 구「건축법」 제48조 및현행「건축법」 제56조는 “건축물의 용적율 산정 시 연면적을 대지에 2 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다”고 각각 규정하고 있고, 구「건축법」 제18조제1항 및현행「건축법」 제22조제1항은 건축물의 건축공사를 완료(하나의 대지에 2 이상의 건축물을 건축하는 경우 동별공사를 완료한 경우를 포함함)한 후 그 건축물을 사용하고자 하는 경우에는 사용승인을 신청하도록 규정하여 하나의 대지에 2 이상의 건축물을 건축하는 경우에 개개의 건축물별로 사용승인을 하고 있습니다.

○ 위와 같은 구「건축법」 제8조, 제48조,같은 법 시행령 제119조 및현행「건축법」 제11조, 제56조,같은 법 시행령 제119조등의 규정을 종합하여 보면, 하나의 대지에 2 이상의 건축물이 있는 경우 각각의 건축물의 연면적을 기준으로 하지 않고 그 건축물 모두의 연면적을 합한 것을 기준으로 하려는 경우에는 “연면적의 합계”라는 용어를 사용하였을 것이므로, 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축허가를 받지 않고 건축할 수 있는 지역에서 하나의 대지 내에 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물 여러 동을 건축하여 그 여러 동 건축물의 연면적의합이 200제곱미터를 초과하는 경우에도 구「건축법」 제8조제1항제3호에 따라 건축허가를 받지 않고 건축할 수 있는 것으로 보아야 할 것입니다.
질문: 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제87조(법정이율에 의한 가산지급시 초일산입 여부) 관련
답변: ○「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제87조에 따르면, 사업시행자가 토지수용위원회의 재결에 불복하여 제기한 행정소송이 각하ㆍ기각 또는 취하된 경우 재결이 있은 후 소송을 제기한 때에는 재결서 정본을 받은 날부터, 이의신청에 대한 재결이 있은 후 소송을 제기한 때에는 그 재결서 정본을 받은 날부터 판결일 또는 취하일까지의 기간에 대하여「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조에 따른 법정이율을 적용하여 산정한 금액을 보상금에 가산하여 지급하여야 한다고 규정하고 있고,「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조제1항 및「소송촉진 등에 관한 특례법 제3조제1항 본문의 법정이율에 관한 규정」에 따르면, 법정이율을 연 2할로 규정하고 있습니다.

○ 한편,「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제40조제2항제3호#콤마# 제4항및 제85조제1항을 종합하면, 사업시행자가 토지수용위원회가 재결한 보상금에 대하여 불복하여 행정소송을 제기하기 위해서는 수용 또는 사용의 개시일(토지수용위원회가 재결로서 결정한 수용 또는 사용하는 날을 말함)까지 자기가 산정한 보상금을 지급하고 그 금액과 토지수용위원회가 재결한 보상금과의 차액(다만, 제84조제1항의 이의신청에 대한 재결에 따라 보상금이 증액된 경우 그 증액된 보상금)을 공탁하되, 보상금을 받을 자는 공탁된 보상금을 소송종결시까지 수령할 수 없도록 규정하고 있고,같은 법 제42조에 따르면, 사업시행자가 수용 또는 사용의 개시일까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급 또는 공탁하지 아니한 때에는 해당 토지수용위원회의 재결은 그 효력을 상실한다고 규정하고 있습니다.

○ 이와 같이 사업시행자가 보상금을 공탁하였다고 하더라도 보상금을 받을 자는 소송종결시까지 공탁된 보상금을 찾을 수 없으므로 공용수용에 의하여 강제적으로 목적물을 취득하는 사업시행자에게 보상금의 지급을 지연시킬 목적 등으로 행정소송을 남용하는 사례를 막고 토지소유자의 귀책사유 없는 행정소송으로부터 피수용자의 권리침해를 방지하기 위하여같은 법 제87조에서와 같이 법정지연손해금의 성격을 갖는 가산지급제도를 두어 사업시행자에게 일종의 벌칙을 가하고 있다고 할 것입니다.

○ 그런데 이러한 가산금을 산정함에 있어 “......날부터 90일” 등으로 규정된 것과는 달리 “......일부터 ......일까지”와 같이 시기와 종기를 특정한 경우 기간계산을 함에 있어서「민법」이 원칙으로 하는 초일불산입원칙, 즉 역법적 계산법 중 초일의 단수를 끊어버려 실질적인 기간을 연장하는 연장적 계산법을 적용한다면, 오히려 기간을 단축시키는결과를 초래합니다.

○ 또한「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제87조에서 “재결서 정본을 받은 날부터”라고 하는 것은 받은 날을 지칭하는 것으로 받은 시점과 상관없이 “재결서 정본을 받은 그날로부터”, 즉 “재결서 정본을 받은 날의 오전 영시로부터”를 의미하는 것으로 해석되므로, 이와 같이 “......일부터 ......일까지”로 기간을 정하여 그 기간이 오전 영시로부터 시작하는 경우에는「민법」 제157조단서에 해당되어 일, 주, 월 또는 연으로 정한 기간을 기산할 때 기간의 초일을 산입하지 아니한다는「민법」 제157조본문의 규정은 적용될 여지가 없다고 할 것입니다(대법원 1989. 3. 10. 선고 88수85 판결참조).

○ 따라서「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제87조에 따라 가산금을 산정하는 기간에 “재결서 정본을 받은 날”을 산입해야 합니다.
질문: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 4 제1호나목 (제1종일반주거지역 안에서 다세대주택을 건축하고자 하는 경우 주차장으로 사용되는 피로티가 층수산정에 포함되는지)관련
답변: ○「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조 및같은 법 시행령 제30조제1호나목(1), 제71조제1항제3호, 별표 4 제1호나목을 종합하면, 제1종일반주거지역은 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역으로 그 안에서 건축할 수 있는 건축물은 원칙적으로 4층 이하에 한하고 있고, 건축물의 종류로는 위 별표 4에서 규정하고 있는데,「건축법 시행령」 별표 1제2호의 공동주택(아파트를 제외함)도 그 중 하나라 할 것입니다.

○「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」은 제1종일반주거지역 안에서 4층 이하라는 건축제한을 두고 있으면서도 그 층수의 산정방법에 대하여는 아무런 규정을 두고 있지 않으므로 건축물에 관한 한 건축물의 대지ㆍ구조 및 설비의 기준과 건축물의 용도 등을 규정하고 있는「건축법」이 적용되어야 할 것인바,「건축법」 제73조 및같은 법 시행령 제119조제1항제9호에 따르면, 건축물의 층수산정은 승강기탑ㆍ계단탑ㆍ망루ㆍ장식탑ㆍ옥탑 기타 이와 유사한 건축물의 옥상부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 당해 건축물의 건축면적의 8분의 1(「주택법」 제16조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1)이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 당해 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 산정하며, 건축물의 부분에 따라 그 층수를 달리하는 경우에는 그 중 가장 많은 층수로 한다고 규정하고 있습니다.

○ 그런데 제1종일반주거지역 안에서는「건축법 시행령」 별표 1제2호의 공동주택(아파트를 제외함)을 건축할 수 있다고 하고 있는바,「건축법」 제2조제2항제2호 및같은 법 시행령 제3조의4, 별표 1 제2호에 따르면, 건축물의 용도가 공동주택인 건축물은 그 세부용도를 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사로 하되, 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상이면 아파트로, 4개층 이하이면 연립주택과 다세대주택으로 각각 구분하고 있고, 아파트 또는 연립주택의 경우 층수를 산정함에 있어서 1층 전부를 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티 부분을 층수에서 제외하며, 다세대주택의 경우 층수를 산정함에 있어서 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다고 규정하고 있습니다.

○ 그렇다면 다세대주택의 경우 1층 전부를 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우 주택의 층수에서 제외되어 주택으로 쓰이는4개층을 포함한 전체층수가 5층이 되는 것이 허용되는바, 제1종일반주거지역 안에서는 비록 4층 이하의 건축물만이 허용되지만「건축법 시행령」 별표 1제2호에 따라 아파트를 제외한 공동주택을 허용한다고 하면 위와 같이 다세대주택의 1층 주차장 피로티 구조가 주택의 층수에 제외되는 것이 제1종일반주거지역 안에서 건축제한과 관련된 전체층수에서도 제외되는 것으로 볼 수 있는지 문제될 수 있습니다.

○ 다세대주택의 1층을 위와 같이 피로티 구조의 주차장으로 하는 경우 주택의 층수에서 제외하는 입법취지가 대지활용률을 제고하고 1층 피로티 주차장을 장려하고자 하는 정책적 고려에서 비롯된 것이라 하더라도, 별도의 규정이 없는 한 이를 바로 제1종일반주거지역 안에서 건축할 수 있는 4층 이하의 건축제한까지 완화한 것이라고 볼 수 없고, 단지 위와 같은 정책적 고려와「건축법 시행령」 별표 1제2호 단서에서 규정하고 있는 바와 같이 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 아파트와 층수가 4개층 이하인 연립주택 또는 다세대주택을 구별하는 공동주택의 세부용도별 기준에 불과하다고 할 것입니다.
 또한, 다세대주택은 1층이 피로티 주차장인 경우 이를 주택의 층수에서 제외한다는 규정도 주택으로 쓰이는 층수를 산정할 때 이를 제외하여 결과적으로 주택으로 쓰이는 1개층의 추가 건축을 허용해 준다는 것이지, 건축물의 전체층수에서까지 제외하여 준다는 의미는 아니라 할 것입니다.

○ 한편,「건축법 시행령」 제119조제1항제5호에 따른 건축물의 높이를 산정함에 있어서도 건축물의 1층 전체에 피로티(건축물의 사용을 위한 경비실ㆍ계단실ㆍ승강기실 기타 이와 유사한 것을 포함한다)가 설치되어 있는 경우에는 건축물의 높이제한에 관한 제82조 및 공동주택의 일조 등의 확보를 위한 높이제한에 관한 규정 중의 하나인 제86조제2항을 적용함에 있어서는 피로티의 층고를 제외한 높이로 한다는 규정을 두면서도, 이로 인하여 인접건축물의 일조 등의 확보에 영향을 주는 것을 막기 위하여 제86조제1항 및 제3항에 따른 정북 또는 정남방향의 인접대지경계선과 관련된 일반적인 높이제한의 경우에는 피로티의 층고를 건축물의 높이에 포함시키고 있는 점을 고려하면, 제1종일반주거지역 안에서 4층 이하의 건축물로 층수제한을 함에 있어 다세대주택의 1층이 위와 같은 피로티 구조의 주차장인 경우 이를 이러한 층수산정에서 제외하려고 한다면 위와 같은 명문의 규정이 있어야 할 것입니다.

○ 따라서 제1종일반주거지역 안에서 다세대주택을 건축하고자 하는 경우 1층 전부가 주차장으로 사용하는 피로티 구조라 하더라도 이러한 1층도 제1종일반주거지역 안에서의 층수에 포함되므로, 이를 포함한 4층 이하의 건축물만 허용된다고 할 것입니다.
질문: 건설교통부-국토의 계획 및 이용에 관한 법률 부칙 제17조제4항(준도시지역의 개발에 관한 경과조치)
답변: ○ 구「국토이용관리법」(2002. 2. 4. 법률 제6655호에 의하여 2003. 1. 1.자로 폐지되기 전의 것을 말한다. 이하 같다) 제14조의2에서는 준도시지역안에서 관계행정기관의 장은 개발계획을 수립하고 이를 시행하여야 한다고 하였고동법 제27조제1항 및 제2항에서는 준도시지역안에서동법 제14조의2제1항제2호의 규정에 의하여 수립된 개발계획에 따라 행하는 개발행위를 하고자 하는 자는 산림에 있어서도「산림법」의 적용이 배제되어 형질변경허가를 받지 아니하고 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고만 하면 되도록 하였습니다.

○ 그러나 구「국토이용관리법」을 대체하여 제정된「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에서는 개발행위를 하는 경우 개발행위허가 등을 받도록 함으로써 신고제를 허가제로 변경하였는데 법률 제6655호「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」부칙 제10조에서는 종전의「국토이용관리법」에 의한 행위는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의하여 행하여진 것으로 보도록 함으로써 준도시지역 산업촉진지구의 개발계획에 따른 개발행위를 종전의 규정에 따라 적법하게 신고한 경우「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의하여 개발행위허가 등을 받은 것으로 인정되도록 하였습니다.
 따라서 구「국토이용관리법」에 의하여 신고된 개발행위는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의하여 허가를 받은 것으로 보아야 할 것입니다.

○ 다만, 개발행위를 허용하는 동 허가를 시행기간이 없는 무제한의 허가로 볼 수는 없을 것이므로 동 허가에는 기간이 필요하다고 할 것인데 허가기간은 법령에서정하는 기준내에서 합리적으로 정하여야 할 것입니다.
 구「산림법」(2002. 12. 30 법률 제6841호로 일부 개정되기 전의 것) 제90조에 의하면 산림의 형질 변경 등의 경우 허가나 신고 모두 10년의 범위내에서 기간을 정하도록 되어 있고, 이 사안에서는 당초 개발행위신고를 할 때에 개발행위기간을 1999. 12. 30부터 2005. 2. 28로 정하였는바, 이 기간은 개발행위를 함에 있어 여러 가지 사항을 고려하고 또한 적정한 것으로 여겨 정한 것으로 보아야 할 것이고 이는 존중되어야 할 것이므로 이 사안에서의 개발행위허가기간은 2005. 2. 28까지로 보는 것이 합리적이라 할 것입니다.
 즉 이 사안에서 당초의 개발행위신고는 법률 제6655호「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」부칙 제10조에 의하여동법 제56조에 의한 허가로 보아야 하고 당해 개발행위신고를 할 때에 정한 개발행위신고기간은 그 허가기간으로 보아야 할 것이므로 당초 신고한 개발행위기간이 만료된 경우 적법한 개발행위를 하기 위하여는 관련규정에 따라 새로이 개발행위허가 등을 받아야 할 것입니다.

○ 구「국토이용관리법」 제27조제2항본문은 당초「산림법」등에서 허가 등을 받아 개발행위를 하도록 하는 것에 대하여 일정한 경우에 한하여 예외적으로 신고만으로 개발행위를 할 수 있도록 하는 것이어서 당해 개발행위 신고는 당초「산림법」등에 의한 개발행위허가 등에 준한다 할 것이고, 구「국토이용관리법」 제27조제1항에 의하면 준도시지역에 있어서의 개발행위는 행정청이 용도지구별로 수립ㆍ고시한 개발계획에 부합할 것을 기본적인 전제로 하고 있다 할 것이며,동법 시행규칙 제14조의4 및별지 제14호서식에 의하면 개발행위신고서에 신고인이 작성한 개발계획서를 첨부하도록 되어 있고 신고를 접수한 행정청이 개발행위신고필증을 교부하도록 되어 있는데,

○ 이에 따라 행정청으로서는 개발행위자의 개발행위가 행정청이 수립ㆍ고시한 개발계획에 부합하는지 등의 여부에 대하여 실질적으로 심사하여 신고를 수리하도록 한 것으로 보이고,「산림법」등의 적용을 배제하는 사안에 있어 개발행위에 따른 산림 등의 파괴는 필요한 최소한으로 제한되어야 할 것이어서 그 효과는 신고자가 요청하는 개발행위의 한도에서 효력을 가진다 할 것이고 당해 개발행위 신고에 있어 신고자가 개발행위기간을 정하였다면 이는 신고자가 법령상 허용된 개발행위의 범위 안에서 스스로 그 한도를 정한 것이라 할 것인 점 등에 비추어 보더라도 이 사안에 있어 당초 신고한 개발행위는 그 기간이 이미 만료되었으므로 개발행위를 계속하고자 한다면 관련규정에 따라 새로이 허가를 받는 것이 타당하다 할 것입니다.

○ 그렇다면, 구「국토이용관리법 시행령」에 의하여 개발계획이 고시된 준도시지역 산업촉진지구의 산림에서 구「국토이용관리법」 제27조제2항본문에 의하여 개발행위를 하고자 신고하였으나 아직 개발행위를 완료하지 아니한 상태에서 개발행위신고서에 첨부된 개발계획서상의 개발행위기간이 이미 만료된 경우, 종전에 신고한 개발행위를 계속 시행할 수 없다 할 것입니다.
질문: 건설교통부-「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제124조제1항제3호(토지이용목적 변경의 승인)
답변: ○「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제124조제1항은 토지거래계약 허가를 받은 자는 대통령령이 정하는 사유가 있는 경우를 제외하고는 5년의 범위 이내에서 대통령령이 정하는 기간 동안 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다고 규정하고 있으며,동법 시행령 제124조제1항제3호는동법 제119조에 따른 허가기준에 적합하게 당초의 이용목적을 변경하는 경우로서 시장ㆍ군수 또는 구청장의 승인을 얻은 경우에는 토지거래계약 허가를 받은 목적대로 이용하지 아니할 수 있다고 규정하고 있습니다.

○「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제124조제1항제3호에 따른 토지이용목적의 변경승인은동법 제124조제1항에 규정된 토지이용의무의 예외로서 규정되어 있는 것이므로 시장ㆍ군수 또는 구청장이 이용목적 변경의 승인을 할 수 있는 경우는동법 제124조제1항에 따른 매수인의 토지이용의무가 발생한 후라고 할 것입니다.

○「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제124조제2항은동법 제124조제1항에 따른 매수인의 토지이용의무의 기간을 토지의 취득시부터 일정기간으로 규정하고 있으므로동법 제124조제1항에 따른 매수인의 토지이용의무의 발생시기는 토지거래계약 허가를 받은 매수인의 토지의 취득시라고 할 것입니다.

○ 그리고,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제124조제1항 및동법 시행령 제124조제1항제3호에 따른 당초의 이용목적에 대한 변경승인은 그 변경이동법 제119조에 따른 허가기준에 적합한 경우에 국한되고 그 변경승인을 얻은 후에는 변경된 이용목적에 따라 당해 토지를 이용할 의무가 변경된다 할 것이고, 당초에 허가를 받은 이용목적에 따른 토지의 이용에 미처 착수하기 전에 그 이용목적을 변경해야 할 필요가 있는 경우도 있을 수 있다고 할 것인데 이러한 경우에까지 당초의 이용목적에 따른 이용에 착수해야 한다고 한다면 이는 불필요한 이용의 착수를 강요하는 결과가 될 것입니다.

○ 따라서,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제124조제1항제3호에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장이 토지 이용목적의 변경을 승인할 수 있는 경우는 매수인이 당초의 이용목적대로 토지의 이용에 착수한 경우에 한정되는 것이 아니라 매수인이 토지를 취득하였다면 당초의 이용목적대로 토지의 이용에 착수하기 전에도 토지이용목적의 변경을 승인할 수 있다고 할 것입니다.
질문: 건설교통부-「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 부칙 제19조(경과조치의 적용범위)
답변: ○「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(2002. 2. 4. 법률 제6655호로 제정된 것. 이하 같다) 부칙 제19조에서는 “이 법 시행 당시 종전의 국토이용관리법ㆍ도시계획법 또는 다른 법률에 의하여 건축허가ㆍ용도변경신고ㆍ사업승인 등을 신청 중인 건축물 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한ㆍ건폐율 및 용적률에 관하여는 제76조 내지 제78조의 규정에 불구하고 종전의 국토이용관리법ㆍ도시계획법 또는 건축법의 규정에 의한다”라고 규정하고 있는데, 이러한 규정의 취지는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」시행전에구법에 의하여 건축물의 건축허가ㆍ용도변경신고 또는 사업승인 등을 신청하였으나 처분이 있기 전에신법인「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이 시행되는 경우 기존의 권리를 보호하고자구법에 의하여 건축허가ㆍ용도변경 또는 사업승인 등을 할 수 있다는 것입니다.

○ 한편, 국토의 이용과 관련된 ‘사업승인’에는 그 사업승인으로 건축허가가 의제되는 것도 있고, 사업승인을 위하여 건축물 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한, 건폐율 및 용적률에 관하여 건축 관계 법령의 규정에 적합한지 여부에 관한 심사를 거쳐야 하고 그 결과 사업승인에 따라 여러 가지 허가와 승인이 의제되지만 건축허가만은 의제되지 아니하는 것도 있습니다.
 따라서「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이 시행되기 전에 건축허가가 의제되지 아니하는 사업승인을 신청 중인 경우에도 종전의 건축 관계 법령의 존속을 신뢰하고 그 규정에 따라 많은 비용을 들여 사업을 계획하고 사업승인을 신청하기에 이르렀다는 점에서는 건축허가가 의제되는 사업승인과 다를 바 없는바,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」부칙 제19조의 사업승인에는 건축허가가 의제되는 사업승인과 의제되지 아니하는 사업승인을 모두 포함되는 것으로 보아야 할 것입니다.
 또한 사업승인에 건축허가가 의제되지 아니하는 경우에는 사업승인을 신청 중인 경우뿐만 아니라 사업승인을 이미 받았으나 건축허가를 아직 받지 않은 경우도 동 건축허가에 대하여「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」부칙 제19조가 적용된다고 할 것입니다(대법원 2006.1.13. 선고 2005두 10057 판결참조).

○ 따라서「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이 2003년 1월 1일 시행되기 이전에「관광진흥법」에 의하여 관광호텔의 사업계획승인을 받았고, 이후 사업계획승인기간이 연장되어 사업승인기간이 존속하고 있는 상태에서 그 사업을 위해 건축허가를 신청하는 것이라면, 그 허가신청이「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이 시행된 이후에 행해지는 경우에도동법부칙 제19조의 적용을 받는다 할 것이므로, 허가청은구법령에서 규정했던 건축물의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한ㆍ건폐율 및 용적률에 대한 기준을 적용하여 관광호텔의 건축허가를 하여야 할 것입니다.
질문: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 부칙 제13조제1항 및 별표 27 제1호아목
답변: ○「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」부칙 제18조제3항은 “이 법 시행일 이후 도시관리계획이 최초로 정비되어 관리지역이 세분될 때까지 관리지역에서의 건축물 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 등의 제한, 건폐율 및 용적률에 관하여는 제76조 부터 제79조의 규정에 불구하고 종전의「국토이용관리법」에 의한 준농림지역에서의 행위제한 등을 감안하여 대통령령으로 따로 정한다”고 규정하고 있고,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」부칙 제13조제1항은 “법 부칙 제18조제3항에 따라 관리지역이 세분될 때까지 관리지역 안에서의 건축제한에 대하여는 별표 27의 규정을 적용한다”고 규정하고 있습니다.

○ 같은 시행령 부칙 제13조제1항 및 별표 27에서는 세분화되지 않은 관리지역 안에서 건축할 수 있는 건축물로 “「건축법 시행령」 별표 1 제17호의 공장 중 별표 20 제2호카목(1) 내지 (5)의 어느 하나에 해당하지 아니하는 것”이라고 규정하고 있으므로, 같은 시행령 별표 20 제2호카목(1) 및 별표 19 제2호자목(1)을 종합하면, 물품의 제조ㆍ가공 또는 수리에 계속적으로 이용되는 건축물로서 분뇨 및 쓰레기처리시설 등으로 따로 분류되지 아니한 공장은「대기환경보전법」 제2조제8호에 따른 특정대기유해물질을 배출하지 아니하여야 합니다.

○ 한편, 같은 시행령 부칙 제13조제1항 및 별표 27 제1호카목에서는 “「건축법 시행령」 별표 1 제22호의 분뇨 및 쓰레기처리시설”에 대해서도 세분화되지 않은 관리지역 안에서 건축할 수 있는 건축물로 규정하고 있습니다.

○ 위와 같은 규정을 종합하여 보면, 같은 시행령 부칙 제13조제1항 및 별표 27 제1호아목에서 세분화되지 않은 관리지역 안에서 건축할 수 있는 건축물 중의 하나로 분뇨 및 쓰레기처리시설 등으로 따로 분류되지 않은 공장은 특정대기유해물질을 배출하지 아니 하여야 한다고 규정하고 있으므로, 이러한 공장에 부속시설로 특정대기유해물질을 배출하는 쓰레기처리시설인 소각보일러를 설치할 수 없음은 명문의 규정상 분명하다 할 것입니다.

○ 또한 이와는 별도로 같은 시행령 부칙 제13조제1항 및 별표 27 제1호카목에서 분뇨 및 쓰레기처리시설을 건축할 수 있는 건축물로 규정하고 있다고 하더라도, 여기서 분뇨 및 쓰레기처리시설은 주된 용도로 하는 건축물임을 의미하는 것이어서, 특정대기유해물질을 배출하는 시설을 금지하고 있는 같은 시행령 제13조제1항 및 별표 27 제1호아목에 따른 공장에 부속시설로도 이를 설치할 수 있다는 의미는 아니라고 할 것입니다.

○ 따라서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률시행령」 부칙 제13조제1항 및 별표 27 제1호아목에 따라 세분화되지 않은 관리지역 안에서 특정대기유해물질을 배출하지 아니하여야 하는 공장에는 특정대기유해물질을 발생시키는 소각보일러를 부속시설로 설치할 수 없다고 할 것입니다.
질문: 건설교통부-「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제124조제1항제3호(토지이용목적 변경의 승인)
답변: 가. 질의 가에 대하여

○「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제124조제1항은동법 제118조에 따라 토지거래계약 허가를 받은 자는 5년의 범위 이내에서 일정기간 동안 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다고 규정하고 있으며,동법 제119조제1호가목 및 나목은 토지거래계약 허가를 받을 수 있는 토지이용 목적으로 자기의 거주용 주택용지로 이용하고자 하는 것인 경우와 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하고자 하는 것인 경우를 규정하고 있습니다.

○「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조가 토지거래계약 허가구역 안에서의 토지거래계약에 대하여 허가를 받도록 한 것은 실수요자에게만 토지취득을 허가함으로써 토지의 투기적 거래를 억제하기 위한 것이고,동법 시행령 제124조제2항은동법 제124조제1항에 따른 토지이용의무의 기간을 토지의 취득시부터 일정기간으로 규정하고 있으므로동법 제124조제1항에 따른 토지이용의무는 건축공사의 완료가 아니라 동법 시행령 제124조제2항에 규정된 일정기간까지의 계속적 이용을 말한다고 할 것입니다.

○ 따라서,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제119조제1호가목 또는 나목에 규정된 토지이용 목적으로 토지거래계약 허가를 받은 경우동법 제124조제1항에 규정된 토지이용의무는 건축공사 완료 후동법 시행령 제124조제2항제1호 또는 제2호에 규정된 기간까지 계속하여 토지를 이용하는 것을 말합니다.
나. 질의 나에 대하여

○「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제124조제1항은동법 제118조에 따라 토지거래계약 허가를 받은 자는 5년의 범위 이내에서 일정기간 동안 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다고 규정하고 있습니다.

○「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조가 토지거래계약 허가구역 안에서의 토지거래계약에 대하여 허가를 받도록 한 것은 실수요자에게만 토지취득을 허가함으로써 토지의 투기적 거래를 억제하기 위한 것이고,동법 시행령 제124조의3제3항제2호는 토지거래계약 허가를 받아 토지를 취득한 자가 직접 이용하지 아니하고 임대한 경우를동법 제124조의2에 따른 이행강제금 부과의 대상으로 규정하고 있습니다.

○ 따라서,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제119조제1호가목 또는 나목에 규정된 토지이용 목적으로 토지거래계약 허가를 받은 자가 동호가목 또는 나목에 해당하는 건축물을 건축한 후 타인에게 임대하는 것은 허가받은 목적대로 토지를 이용하는 것이 아니므로「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제124조제1항에 위반됩니다.
질문: 건설교통부-국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제119조제1호사목 및 동법 시행령 제119조제2항제1호(토지거래계약에 관한 허가 및 대체토지 취득 여부)
답변: 가. 질의 가에 대하여

○「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제119조제1호사목에 의하면, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 “허가구역”이라 한다)에서 토지거래계약을 체결하고자 하는 자의 토지이용목적이 “허가구역안에 거주하고 있는 자의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로서 대통령령이 정하는 용도에 이용하고자 하는 것인 경우”에 허가할 수 있도록 되어 있는바, 동목에 해당하기 위해서는 “허가구역안에 거주하고 있는 자의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 것 등”이라는 요건과 “대통령령이 정하는 용도에 이용하고자 하는 것인 경우”라는 요건을 모두 충족시켜야 하므로, 여기에서는 우선 종중이 소유하는 임야가 “허가구역안에 거주하는 자의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 것 등”에 포함되는지 여부를 판단하고자 합니다.

○ 이와 관련하여 먼저 종중이 “허가구역안에 거주하는 자”인지가 문제가 되는데, 종중은 통상 권리능력 없는 사단의 성격을 가진 단체로서 공동선조의 분묘수호, 제사봉행, 종원 상호간의 친목을 목적으로 하고 있는 점, 선조의 분묘가 있는 임야인 묘산(墓山)과 제사비용을 충당하기 위한 토지인 위토(位土) 등 선조의 제사를 위한 재산을 종중재산이라 하여 종중 명의로 등기할 수 있고 종중원 모두의 총유에 속하도록 하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 종중은 자연인과는 달라서 종중 대표자의 주민등록상 주소지 외에도 분묘 및 종중재산의 소재지를 종중의 실질적인 근거지 또는 거주지라 할 수 있으므로 허가구역안에 이러한 분묘 및 종중재산이 있다면 “허가구역안에 거주하는 자”라고 할 수 있을 것입니다.

○ 또한「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제119조제1호사목에서 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 것 “등”이라고 되어 있어 여기에는 개인 또는 법인의 일상생활 및 통상적인 경제활동과 유사한 활동에 필요한 것도 포함되므로 종중이 그 설립목적인 공동선조의 분묘수호 및 봉제사 등과 관련하여 소유하는 임야는 동목의 “일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 것 등”에 해당합니다.
나. 질의 나에 대하여

○「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제119조제2항제1호에서는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제119조제1호사목의 위임을 받아 “대통령령이 정하는 용도에 이용하고자 하는 것인 경우”를 농지 외의 토지를 공익사업용으로 협의양도하거나 수용된 자가 3년 이내에 그 허가구역안에서 협의양도 또는 수용된 토지에 대체되는 토지를 취득하려는 경우로 정하고 있는바, 이러한 대체토지의 취득은 공익사업에 따라 협의양도하거나 수용을 당하게 된 것에 대한 보상적인 또는 재산권보호의 측면이 있으므로 종중의 토지가 협의양도 또는 수용되는 경우 대체취득할 수 있는 범위를 분묘수호 및 봉제사에 필요한 묘지부분으로 제한할 필요는 없을 것입니다.

○ 또한 종중의 경우 분묘수호 및 봉제사에 필요한 묘지부분 외의 부분에 대하여 대체토지를 취득할 수 있도록 하더라도「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제119조제2항제1호후단에 의하여 새로 취득하는 대체토지의 가액은 종전의 토지 가액 이하로 하도록 되어 있어 제한없이 대체토지를 구입할 수 있는 것은 아닌 점, 종중이 묘산(墓山)을 평온하게 소유하여 오다가 공익사업의 시행으로 당해 임야를 협의양도 또는 수용당하였음에도 이에 상응하는 대체토지를 취득하지 못하게 하는 것은 타 종중에 비하여 지나친 권리침해인 점, 개인의 경우에는 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 것 등이면 동 시행령 제119조제2항제1호 후단의 범위내에서 대체토지를 자유롭게 구입할 수 있는데 종중의 경우에만 묘지용 부분에 한하여 대체토지를 구입하도록 하는 것은 개인과의 형평에도 반하는 점 등을 고려할 때, 공익사업의 시행을 위하여 토지를 양도하거나 수용당한 종중이 허가구역에서 대체취득할 수 있는 임야의 범위는 종중묘지 부분에 한정된다고 할 수 없습니다.
다. 질의 다에 대하여

○ 건설교통부 훈령인 「토지거래업무처리규정」 제11조제6항에서는 “종중이 영림목적으로 임야를 취득하고자하는 때에는 그 토지의 이용목적에 부적합한 것으로 본다”고 규정하고 있는바, 이러한 규정이 상위법령인「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제119조제1호사목과동법 시행령 제119조제2항제1호의 규정에 부합되는지의 여부를 살펴보면,

○ 「토지거래업무처리규정」 제11조제1항 내지 제5항의 규정은 모두「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제119조제1호사목 및동법 시행령 제119조제2항에 관한 사항을 규정하고 있고 동조의 제목도 “일상생활 및 통상적인 경제활동”으로 되어 있어 「토지거래업무처리규정」 제11조제6항도동법 제119조제1호사목 및동법 시행령 제119조제2항의 규정내용을 구체화하고 보완하는 것임에도 불구하고 실제로는 종중이 허가구역에서 영림목적으로 임야를 취득하는 경우에 일반적으로 적용하여 온 것인바, 「토지거래업무처리규정」 제11조제6항은 동법 제119조제1호사목 및 동법 시행령 제119조제2항제1호의 규정이 종중 임야가 공익사업으로 협의양도 또는 수용되는 경우 허가구역에서 대체취득할 수 있는 토지의 범위는 종중묘지에 한정되지 않는다고 해석되는 것에 부합하지 아니하므로, 이러한 상위법령의 취지에 맞게 고쳐져야 할 것입니다.
질문: 건설교통부 -「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제120조 등(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제120조의 이의신청과 행정심판의 관계 등) 관련
답변: 가. 질의 가에 대하여

○「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조제1항에서는 제117조제1항에 의하여 건설교통부장관이 지정한 토지거래계약에 관한 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권 등을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받도록 정하고 있습니다.
 그리고동법 제120조제1항에서는 위 규정에 의한 허가 또는 불허가처분에 대하여 이의가 있는 자는 그 처분을 받은 날부터 1월 이내에 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있도록 규정하고 동조제2항에서는 제1항의 규정에 의한 이의의 신청을 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 시ㆍ군ㆍ구도시계획위원회의 심의를 거쳐 그 결과를 이의신청인에게 통보하도록 규정하고 있습니다.

○ 한편「행정심판법」 제3조에서는 행정청의 처분 또는 부작위에 대하여 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는동법에 의하여 행정심판을 제기할 수 있다고 규정하고 있는바, 개별법상의 이의신청절차가 위 다른 법률에 특별한 규정이 있는 절차에 해당하는 경우에는 해당 처분 또는 부작위에 불복할 때에는 당해 개별법에 의한 이의신청절차를 거쳐야 하고(바로 행정소송을 제기하는 것은 별론으로 함), 그에 갈음하여 행정심판을 제기하거나 이의신청절차를 거친 후에 행정심판을 제기하는 것은 허용되지 아니합니다.

○ 개별법상의 이의신청이「행정심판법」 제3조에서 정한 ‘특별한 규정이 있는 경우’에 해당하는지 여부는 당해 개별법이 이의신청에 관하여 규정을 두면서 행정심판과의 관계를 명시하고 있으면 이에 의할 것이고, 그러하지 않을 경우에는 개별법상 이의신청의 처리절차가「행정심판법」이 규정하고 있는 준사법절차에 버금가는 절차를 규정하고 있다고 해석되는 경우에는 이를 행정심판에 갈음하는 것으로 볼 수 있지만, 그러한 절차에 해당하지 않으면 행정심판에 갈음하는 절차로 볼 수 없습니다.

○「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제120조에서 정한 이의신청이「행정심판법」 제3조에서 정한 특별한 절차인지 살펴보면,「행정심판법」상의 행정심판에 관하여는 심리기관의 독립성ㆍ공정성을 확보하기 위해 행정심판위원회를 의결기관으로 하여 재결청과 분리하면서 그 위원을 법정하고(동법 제6조), 행정소송의 원고ㆍ피고의 지위에 준하여 청구인과 피청구인을 대립되는 양당사자로 하는 대심구조를 취하여 양당사자가 각각 공격ㆍ방어방법으로서 의견진술과 증거 등을 제출할 수 있도록 하고 있으며(동법 제9조, 제13조 등), 당사자의 절차적 권리보장을 위하여 심판청구서와 답변서를 상대방에게 송부하고(동법 제24조)보충서면ㆍ증거서류ㆍ증거물을 제출(동법 제27조)할 수 있는 등의 규정을 마련하고 있으나,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제120조에서는 이의신청의 주체와 상대방, 제기기간 및 시ㆍ군ㆍ구도시계획위원회의 심의를 거쳐 그 결과를 이의신청인에게 통보한다는 점 외에는 의견진술, 증거제출 및 증거조사신청 등 행정심판절차의 주체로서 적극적으로 절차를 형성하거나 절차에 참여할 권리에 관한 규정을 전혀 두고 있지 않아 사법절차 또는 준사법절차의 기본적인 요소라 할 대심적(당사자주의적) 심리구조의 근거가 없고 당사자의 절차적 권리보장의 본질적 요소를 결하고 있다고 할 것입니다.

○ 따라서「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제120조에서 정한 이의신청은 토지거래계약허가 또는 불허가 처분에 대한 재고의 기회를 갖도록 하는 절차에 지나지 않는 것이어서「행정심판법」이 규정하고 있는 준사법절차로서의 본질적 요소를 갖추고 있다고 볼 수는 없으므로「행정심판법」 제3조에서 정한 ‘다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우’에 해당한다고 볼 수 없습니다.
나. 질의 나에 대하여

○ 시ㆍ군ㆍ구도시계획위원회는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제113조제2항에 의해 동항 각호에 정한 사항의 심의 또는 자문이 주요 권한이고, 또한동법 제120조제2항은 동조제1항에 의한 이의의 신청을 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 시ㆍ군ㆍ구도시계획위원회의 심의를 거쳐 그 결과를 이의신청인에게 통보하도록 정하고 있을 뿐,「행정심판법」 제31조와같이 시ㆍ군ㆍ구도시계획위원회의 심의결과에 대하여 구속력을 인정하는 명시적인 근거를 두고 있지 않은데, 여기서 심의를 거치도록 한 것은 행정청인 시장ㆍ군수 또는 구청장이 관련 사항에 대한 결정을 할 때 그 심의결과를 참고하고 존중하라는 취지일 뿐 반드시 그 결과에 따라 결정을 하라는 의미는 아니라고 할 것입니다.

○ 또한,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제120조제2항의 의미는 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의신청이 제기된 경우 시ㆍ군ㆍ구도시계획위원회의 심의절차를 거치도록 하되, 그 심의결과를 참작하여 이의신청에 대한 최종적인 결정을 이의신청인에게 통보하라는 내용으로 볼 것입니다.

○ 따라서 동 위원회의 심의는 이의신청이 제기된 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장이 반드시 거쳐야 할 절차이기는 하나 시장ㆍ군수 또는 구청장이 반드시 그 심의결과에 따라 결정을 해야 하는 법적 구속력이 있다고 볼 수는 없습니다.
 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 심의결과를 존중할 책무는 있으므로 합리적인 이유가 있지 않다면 그 결과에 따라야 할 것입니다.
질문: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제124조(토지이용의무기간) 관련
답변: ○「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조제1항은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대하여 5년 이내의 기간을 정하여같은 법 제118조제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있도록 하고,같은 법 제118조제1항은 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받도록 하며,같은 법 제119조에서 토지거래계약 허가기준을 규정하고 있습니다.

○ 한편, 구「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제124조제1항에서는같은 법 제118조에 따라 토지거래계약 허가를 받은 자는 대통령령이 정하는 사유가 있는 경우를 제외하고는 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다는 토지이용에 관한 의무를 부여하였을 뿐 언제까지 이용하여야 하는 기간은 정하지 않았고, 토지이용의무기간과 관련하여같은 법 시행령에 위임하거나 건설교통부장관이 따로 정하도록 위임하고 있지 않습니다.

○ 그런데 2005. 7. 13. 개정된「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제124조제1항에서같은 법 제118조에 따라 토지거래계약 허가를 받은 자는 5년의 범위내에서 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다고 정하면서 토지이용의무기간을 대통령령으로 위임함에 따라「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제124조제2항에서같은 법 제119조에 따른 허가기준별로 2년에서 5년의 토지이용의무기간을 정하고 부칙 제2항에서 제124조제2항의개정규정은 이 영 시행 후 최초로 토지거래허가를 신청하는 분부터 적용한다는 적용례를 규정하고 있습니다.

○ 한편, 구「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제124조제1항에서같은 법 제118조에 따라 토지거래계약 허가를 받은 자의 토지이용의무기간에 관하여 명시적으로 정하지 않았으나, 구 「토지거래업무처리규정」 제14조의2제5항에서 토지이용계획의 이행이 진행 중인 기간 중에는 해당 토지를 타인에게 매매하거나 양도할 수 없으나, 각 호에서 정한 기간 동안 토지를 이용한 후 허가권자의 인정을 받은 경우를 예외로 한다는 토지이용의무 면제기준으로써 토지이용의무기간을 규정하고 있었는데,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」시행 전에 토지거래계약 허가를 받은 자에 대하여 구 「토지거래업무처리규정」 제14조의2제5항에 따른 토지이용의무기간을 적용할 수 있는지가 문제된다고 할 것입니다.

○ 그런데, 구 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제124조제1항에서같은 법 제118조에 따라 토지거래계약 허가를 받은 자는 대통령령이 정하는 사유가 있는 경우를 제외하고는 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다는 의무를 부여하였을 뿐 언제까지 이용하여야 하는 의무기간은 정하지 않았고, 토지이용의무기간과 관련하여 같은 법 시행령에 위임하거나 건설교통부장관이 따로 정하도록 위임하고 있지 않으므로 건설교통부훈령으로 국민의 권리ㆍ의무에 중대한 영향을 미치는 토지거래계약 허가를 받은 자에 대하여 허가받은 목적별로 토지를 이용하여야 할 기간을 정할 수 없다고 할 것입니다.

○ 그렇다면,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」시행 전에 토지거래계약 허가를 받은 자에 대하여 구 「토지거래업무처리규정」 제14조의2제5항에 따른 토지이용의무기간을 적용할 수는 없다고 할 것입니다.