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질문: 주택건설사업계획에 따라 주택단지 밖에 설치하는 도로 부지에 대해서도 토지소유자의 동의를 받아야 하는지 여부(「주택법」 제19조제1항제5호, 같은 법 제21조제1항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제19조의2제2항 등 관련)
답변: 「주택법」 제15조제1항에 따르면 주택건설사업을 시행하려는 자는 그 시행자가 공공기관인지, 해당 대지면적이 10만제곱미터 이상인지 등의 구분에 따라 국토교통부장관, 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수 등(이하 “사업계획승인권자”라 함)으로부터 주택건설사업계획의 승인을 받아야 하고,같은 법 제19조제1항제5호에 따르면 사업계획승인권자가 주택건설사업계획의 승인을 할 때「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제2조제4호다목에 따른 기반시설(도로)의 설치에 대한같은 법 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획의 결정에 관하여 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대해서는 해당 도시ㆍ군관리계획의 결정을 받은 것으로 의제되며,「주택법」 제19조제3항에 따르면 사업계획승인권자는 주택건설사업계획에 위와 같은 의제사항이 포함되어 있는 경우에는 해당 법률에서 정하는 관계 서류를 미리 관계 행정기관의 장에게 제출한 후 협의해야 하고, 같은 조 제4항에 따르면 사업계획승인권자의 협의 요청을 받은 관계 행정기관의 장은 해당 법률에서 규정한 기준을 위반하여 협의에 응해서는 안 됩니다.
그리고,국토계획법 제26조제1항제1호에 따르면 주민(이해관계자를 포함하며, 이하 같음)은 기반시설(도로)의 설치에 관하여같은 법 제24조에 따른 도시ㆍ군관리계획의 입안권자에게 도시ㆍ군관리계획의 입안을 제안할 수 있고,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」(이하 “국토계획법 시행령”이라 함) 제19조의2제2항제1호에 따르면국토계획법 제26조제1항제1호에 따라 도시ㆍ군관리계획의 입안을 제안하려는 자는 대상 토지 면적의 5분의 4 이상 토지소유자의 동의를 받아야 하는바,이 사안은 사업계획승인권자가 주택단지 밖에 도로를 설치하는 내용을 포함한 주택건설사업계획에 대해 승인을 할 때 「주택법」 제19조제1항제5호에 따라 의제되는 도시ㆍ군관리계획의 결정에 관하여 관계 행정기관의 장에게 협의를 요청하는 경우, 주택건설사업계획의 승인신청자가 해당 도로 부지에 대해 국토계획법 시행령 제19조의2제2항에 따른 토지소유자의 동의를 받지 않았다면 관계 행정기관의 장이 「주택법」 제19조제4항에 따라 협의에 응할 수 없는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 도시ㆍ군관리계획은 ① 국토계획법 제24조에 따른 입안권자의 입안, ② 주민 및 지방의회의 의견청취, ③ 도시계획위원회의 심의, ④ 같은 법 제29조에 따른 결정권자의 결정 절차를 거쳐 수립되는데, 국토계획법 시행령 제19조의2제2항에 따른 토지소유자의 동의 규정은 위와 같은 입안(①)의 전 단계에서 국토계획법 제26조제1항에 따라 “주민”이 도시ㆍ군관리계획의 “입안권자”에게 도시ㆍ군관리계획의 “입안을 제안”하는 경우에 적용되는 규정입니다.
그런데, 이 사안은 「주택법」 제19조제1항제5호 및 같은 조 제3항에 따라 “사업계획승인권자”가 도시ㆍ군관리계획의 “결정권자”에게 주택건설사업계획의 승인으로 의제되는 도시ㆍ군관리계획의 결정에 관하여 “협의를 요청”하는 경우로서 도시ㆍ군관리계획의 결정권자가 해당 계획을 결정하는 단계(④)인바, 그렇다면 이 사안에는 국토계획법 시행령 제19조의2제2항이 적용될 여지가 없다고 할 것이므로, 관계 행정기관의 장은 주택건설사업계획의 승인신청자가 같은 규정에 따른 토지소유자의 동의를 받지 않았더라도 이를 이유로 사업계획승인권자의 협의 요청에 응할 수 없다고는 할 수 없을 것입니다.
한편, 사업계획승인권자가 도시ㆍ군관리계획의 결정권자에게 주택건설사업계획의 승인으로 의제되는 도시ㆍ군관리계획의 결정에 관하여 협의를 요청하는 것은 주택건설사업을 시행하려는 자의 주택건설사업계획의 승인 신청에 따른 것인바, 이러한 “승인 신청”은 주민의 도시ㆍ군관리계획의 “입안 제안”과 유사한 실질을 가진다고 할 것이므로, 이 사안에도 국토계획법 시행령 제19조의2제2항이 적용된다는 의견이 있을 수 있습니다.
그러나, 주택법령에 따르면 주택건설사업계획은 쾌적하고 문화적인 주거생활을 하는 데에 적합하도록 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설ㆍ배치하는 계획으로서(법 제15조제5항), 일정 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 사업계획승인권자에게 사업계획서, 주택 및 부대시설ㆍ복리시설의 배치도, 공사설계도서 등을 첨부하여 주택건설사업계획의 승인을 신청해야 하지만(법 제15조제2항 및 영 제27조제6항제1호), 국토계획법령에 따르면 도시ㆍ군관리계획은 국토의 계획적인 개발ㆍ정비ㆍ보전을 위해 토지 이용, 교통, 환경, 경관 등에 관하여 수립하는 계획으로서(법 제2조제4호), 행정관청이 도시ㆍ군관리계획을 입안ㆍ결정하고(법 제24조 및 제29조), 주민은 일정한 경우 그 입안권자에게 도시ㆍ군관리계획도서와 계획설명서를 첨부하여 도시ㆍ군관리계획의 입안을 제안할 수 있는 것인바(법 제26조제1항), 이와 같이 두 계획은 그 수립 목적ㆍ내용 및 절차 등이 서로 다르므로, 주택건설사업계획의 승인 신청과 도시ㆍ군관리계획의 입안 제안을 유사하다고 볼 수는 없다고 할 것이어서, 그와 같은 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.
따라서, 사업계획승인권자가 주택단지 밖에 도로를 설치하는 내용을 포함한 주택건설사업계획에 대해 승인을 할 때 「주택법」 제19조제1항제5호에 따라 의제되는 도시ㆍ군관리계획의 결정에 관하여 관계 행정기관의 장에게 협의를 요청하는 경우, 주택건설사업계획의 승인신청자가 해당 도로 부지에 대해 국토계획법 시행령 제19조의2제2항에 따른 토지소유자의 동의를 받지 않았더라도 관계 행정기관의 장은 「주택법」 제19조제4항에 따라 협의에 응할 수 있다고 할 것입니다.
※ 법령정비의견현행 「주택법」에 따르면 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 주택단지 안에 설치하는 도로(같은 법 제2조제13호가목에 따른 부대시설에 해당함) 부지에 대해서는 같은 법 제21조제1항에 따라 그 소유권 또는 사용권을 확보해야 하지만, 주택단지 밖에 설치하는 도로(같은 법 제2조제17호에 따른 간선시설에 해당함) 부지에 대해서는 그 소유권 또는 사용권을 확보할 필요가 없는바, 후자에 대해서도 그 소유권 또는 사용권을 확보하도록 할 필요성이 있는지 여부를 정책적으로 검토하여 만일 필요성이 인정된다면 그 법적 근거를 마련할 필요가 있습니다.
질문: 주택건설사업계획의 승인을 받기 위한 요건으로서 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다는 규정의 의미(「주택법」 제16조제4항 등 관련)
답변: 「주택법」 제16조제4항에서는 같은 조 제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다고 규정하고 있는바, 이 사안에서는같은 법에 따라 설립된 지역주택조합이「신탁법」에 따라 금융기관을 수익자로 하여 해당 주택건설대지를 부동산신탁회사에 담보신탁한 후에「주택법」 제16조제4항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 신청하는 경우, 위탁자인 지역주택조합이 해당 주택건설대지의 소유권을 확보한 것으로 볼 수 있는지가 문제될 수 있습니다.
살피건대,「주택법」의 목적은 국민의 주거안정과 주거수준 향상에 있고,같은 법 제16조제4항에서 주택사업계획의 승인 요건으로 사업시행자로 하여금 주택건설대지의 소유권을 확보하도록 한 것은 주택건설사업을 원활하고 안정적으로 시행함과 동시에 입주예정자들의 재산권을 보호하려는 데 그 취지가 있다고 할 것입니다.
이러한 취지를 고려하여「주택법」 제40조제1항에서는 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 승인 신청일(주택조합의 경우에는 사업계획승인 신청일) 이후부터 일정기간 동안 입주예정자의 동의 없이 주택건설대지에 담보물권 등을 설정하는 행위를 금지하도록 하고 있고, 같은 조 제3항에 따르면 같은 조 제1항에 따른 저당권설정 등의 제한을 할 때사업주체는 해당 대지가 입주예정자의 동의 없이는 양도, 제한물권의 설정, 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등의 목적물이 될 수 없는 재산임을 소유권등기에 부기등기하도록 하며, 같은 조 제4항에서는 같은 조 제3항에 따른 부기등기는 입주자 모집공고 승인 신청(주택건설대지 중 주택조합이 사업계획승인 신청일까지 소유권을 확보하지 못한 부분이 있는 경우에는 그 부분에 대한 소유권 이전등기를 말함)과 동시에 하도록 하고 있습니다.
그렇다면, 주택건설사업계획의 승인을 받기 위해서 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 하는 사업주체는 원칙적으로 해당 주택건설대지의 등기상 소유권자여야 한다고 보는 것이같은 법규정의 문언과 취지에 비추어 타당하다고 할 것입니다.
그런데,「신탁법」상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리ㆍ처분하게 하는 것이므로, 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라고 할 것이며(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결참조), 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담함에 불과할 뿐, 신탁재산에 관하여는 수탁자만이 배타적인 처분ㆍ관리권을 갖는다고 할 것이므로(대법원 2003. 1. 27. 선고 2000마2997 판례 참조), 담보신탁에 따라 해당 주택건설대지의 소유권이 위탁자인 지역주택조합에서 수탁자로 이전된 경우, 해당 지역주택조합이「주택법」 제16조제4항 본문에 따라 사업계획승인을 받을 수 있는 요건으로서의 소유권을 확보한 것으로는 보기 어렵다고 할 것입니다.
한편,「신탁법」에 따라 채무의 담보를 목적으로 채권자를 수익자로 하여 채권자가 아닌 제3자에게 토지를 신탁한 경우「도시개발법」 제11조제6항, 제13조제3항 등에 규정된 토지소유자는 위탁자를 말하는 것이므로(법제처 2007. 2. 9.회신 06-0393 해석례참조), 이 사안의 경우에도 담보신탁한 주택건설대지의 소유권자는 위탁자인 지역주택조합이라는 주장이 있을 수 있으나, 위 해석례는 도시개발계획의 수립, 도시개발구역지정의 제안, 조합의 설립에 관하여 일정 수 또는 면적 이상의 토지소유자의 동의를 받도록 규정하고 있는 도시개발법령의 규정상 도시개발사업과 직접 이해관계가 있는 자, 즉 도시개발사업에 따른 이익과 비용이 최종적으로 귀속되는 자를 토지소유자로 보아야 한다는 전제에서 해당 토지가 신탁된 경우에는 예외적으로 위탁자를 토지소유자로 보아야 한다는 것으로서, 지역주택조합이 사업계획승인을 받기 위하여 확보하여야 하는 소유권의 의미를 해석하는 이 건과는 사안을 달리하는 것이므로, 위 주장은 타당하지 않다고 할 것입니다.
따라서,「주택법」에 따라 설립된 지역주택조합이「신탁법」에 따라 금융기관을 수익자로 하여 해당 주택건설대지를 부동산신탁회사에 담보신탁한 후에「주택법」 제16조제4항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 신청하는 경우, 위탁자인 지역주택조합이 같은 항에 따른 주택건설사업계획의 승인 요건으로서 해당 주택건설대지의 소유권을 확보한 것으로 볼 수는 없다고 할 것입니다.
질문: 주택건설사업은 하지 않고 대지조성사업만 하는 경우에도, 해당 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우에 「주택법」 제16조제4항단서 및 제1호에 따라 사업계획승인을 받을 수 있는지?(「주택법」 제16조 등 관련)
답변: 「주택법」 제16조제1항각 호 외의 부분 본문에서는 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 사업계획승인을 받도록 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 주택건설사업을 시행하려는 자는 해당 주택단지를 공구별로 분할하여 주택을 건설ㆍ공급할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 조 제3항 각 호 외의 부분에서는 같은 조 제2항에 따라 주택건설사업을 분할하여 시행하려는 자는 사업계획 승인을 받도록 규정하고 있습니다.
그리고,「주택법」 제16조제4항에서는 같은 조 제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 하되(각 호 외의 부분 본문),「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하고, 확보하지 못한 대지가「주택법」 제18조의2 및 제18조의3에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우(제1호) 등 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다(각 호 외의 부분 단서)고 규정하고 있는바,이 사안은, 주택건설사업은 하지 않고 대지조성사업만 하는 경우에도「주택법」 제16조제4항에 따른 “주택건설사업계획”에 대지조성사업계획이 포함되는 것으로 보아, 해당 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하면 해당 대지 전체에 대한 사용 권원을 확보하지 못하더라도 「주택법」 제16조제4항제1호에 따라 사업계획승인을 받을 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「주택법」에서 해당 주택건설대지의 소유권을 확보할 것을 사업계획승인의 요건으로 규정하고 있는 주택건설사업계획과는 달리(제16조제4항) 대지조성사업계획의 경우 대지조성의 대상이 되는 토지에 대한 소유권을 확보하여야 하는지에 대한 명시적인 규정은 없으나, 「주택법 시행령」 제15조제5항제2호바목, 같은 법 시행규칙 제9조제2항제4호 및 같은 조 제7항에서 대지조성사업계획의 승인과 관련하여 사업주체가 토지의 소유권을 확보하지 못한 경우에는 토지사용승낙서를 제출하도록 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 대지조성사업의 경우에도 사업대상 대지에 대하여 소유권이나 사용승낙을 통한 사용권을 확보하여야 한다고 할 것입니다(법제처 2014. 10. 20.회신 14-0340 해석례참조).다음으로, 사업계획과 관련한 대지의 소유권 확보와 그 예외 사유를 규정하고 있는 「주택법」 제16조제4항에서는 대지 소유권을 확보해야 하는 주체를 같은 조 제1항 또는 제3항에 따라 “주택건설사업계획”의 승인을 받으려는 자로, 소유권 확보의 대상이 되는 대지를 “주택건설대지”로 각각 규정하고 있는바, 그 문언상 「주택법」 제16조제4항에 따라 승인을 받는 데 있어 대지 소유권의 확보 의무와 그 예외적 면제가 인정되는 사업계획은 같은 조 제1항 및 제3항에 따른 “주택건설사업사업계획”임이 분명하다 할 것이고, 「주택법」 제16조제4항의 적용 대상이 되는 사업계획에 같은 조 제1항에 따른 “대지조성사업계획”까지 포함시키는 명문의 규정이 없는 한 대지조성사업계획의 경우에는 「주택법」 제16조제4항에 따라 사업대상 대지의 소유권 확보 의무가 부과되거나 면제되는 것은 아니라고 할 것입니다.
또한, 주택건설사업을 시행하려는 자는 「주택법」 제16조제1항 및 제3항에 따라, 대지조성사업을 시행하려는 자는 「주택법」 제16조제1항에 따라 각각 사업계획의 승인을 받아야 하는바, 이와 같이 주택단지의 조성을 위하여 시행하는 대지조성사업과 이미 조성된 대지에 주택을 직접 건설ㆍ공급하거나 대지조성공사도 같이 하는 주택건설사업은 서로 그 목적과 내용을 달리하는 별개의 독립된 사업이라 할 것이므로, 비록 사업대상 대지 전체에 대한 사용 권원을 확보하지 못하였으나 해당 대지면적의 100분의 80 이상을 확보하여 「주택법」 제16조제4항제1호에 따라 “주택건설사업계획”의 승인이 가능하다고 하더라도, 사업대상 대지면적의 100분의 80 이상만 확보된 “대지조성사업계획”의 경우에도 같은 규정에 따라 당연히 그 사업계획승인이 이루어질 수 있다고 볼 수는 없다고 할 것입니다.
아울러, 「주택법」 제2조제6호 및 제7호에서는 각각 “주택단지”와 “사업주체”를 정의하면서 같은 법 “제16조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인”을 받은 경우에 관하여 규정하고 있고, 같은 법 제16조제5항에서는 사업계획의 변경승인과 관련하여 같은 조 “제1항 또는 제3항에 따라 승인받은 사업계획”으로 규정하고 있으며, 같은 조 제6항에서는 부대시설 및 복리시설의 설치 등 사업계획의 내용과 관련하여 같은 조 “제1항 또는 제3항의 사업계획”으로 규정하고 있고, 같은 법 제23조제1항 단서에서는 간선시설의 설치에 대한 예외사항과 관련하여 같은 법 “제16조제1항 또는 제3항에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획”으로 규정하고 있는바, 이와 같이 「주택법」에서는 그 내용이 주택건설사업계획과 대지조성사업계획에 모두 적용되는 경우에는 해당 규정에서 그 적용대상을 「주택법」 제16조에 따른 “주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획” 또는 「주택법」 제16조제1항 또는 제3항에 따른 “사업계획”으로 규정함으로써 주택건설사업계획과 대지조성사업계획을 모두 명시해 주고 있는 데 반하여, 「주택법」 제16조제4항에서는 같은 조 “제1항 또는 제3항에 따른 주택건설사업계획”이라고 규정하고 그 적용 대상을 주택건설사업계획으로 한정하고 있으므로 「주택법」 제16조제4항의 적용 대상에 대지조성사업계획이 포함되는 것으로 보기는 어렵다는 점도 이 사안을 해석하는 데 있어 고려해야 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 주택건설사업은 하지 않고 대지조성사업만 하는 경우에는 「주택법」 제16조제4항에 따른 “주택건설사업계획”에 대지조성사업계획이 포함되는 것으로 볼 수 없으므로, 해당 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원만 확보하고 해당 대지 전체에 대한 사용 권원을 확보하지 못한 경우에는 「주택법」 제16조제4항제1호에 따른 사업계획승인을 받을 수 없다고 할 것입니다.
질문: 주택공급신청자와 그 배우자가 각각 20제곱미터 이하의 주택을 소유한 경우가 무주택세대구성원에 해당하는지 여부(「주택공급에 관한 규칙」 제2조제4호 등 관련)
답변: 「주택공급에 관한 규칙」에서는 주택 소유 여부를 판정할 때 개별 규정에 따라 세대를 기준(제28조제1항제1호 각 목 외의 부분 단서 및 같은 조 제6항제1호 등)으로 하거나, 세대 구성원 개인을 기준(제28조제8항제2호 등)으로 하고 있는바, 같은 규칙 제53조제5호에 따른 주택 또는 분양권등을 소유한 경우를 판정하는 기준이 세대별로 적용되는 기준인지, 아니면 세대 구성원 개인에게 적용되는 기준인지 여부는 같은 규칙 제2조제4호에 따른 무주택세대구성원의 의미, 같은 규칙 제53조에 따른 주택 소유 여부 판정기준 및 무주택세대구성원에 대한 주택공급 규정 등을 종합적으로 검토하여 판단해야 합니다.
먼저「주택공급에 관한 규칙」 제2조제4호에서는 “무주택세대구성원”을 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 구성원으로 정의하고 있는바, 이는 세대원 중 한 명이라도 주택을 소유하고 있다면 무주택세대에 해당하지 않는다는 의미인데, “주택 소유” 여부의 판정 기준을 제시하고 있는 같은 규칙 제53조제5호를 함께 적용하면, 원칙적으로 세대원 중 한 명이 주택 또는 분양권등을 소유하는 경우라면 해당 세대와 세대원은 무주택세대 및 무주택세대구성원에 해당하지 않으나, 그 세대 구성원 한 명이 20제곱미터 이하의 주택이나 분양권등을 소유하는 경우에 해당한다면 해당 세대는 무주택세대로, 해당 세대의 구성원은 무주택세대구성원으로 본다는 의미라고 할 것입니다.
또한「주택공급에 관한 규칙」에서는 국민주택은 무주택세대구성원에게 공급하고(제4조 및 제35조), 일정한 비율의 민영주택을 무주택세대구성원에게 1세대 1주택의 기준으로 공급(제36조)한다고 규정하여 무주택세대구성원에게 주택 등을 공급하는 경우 세대를 기준으로 하고 있는바, 무주택세대구성원인지 여부를 판정하기 위하여 같은 규칙 제53조제5호에 따라 주택 소유 현황을 판정하는 경우에도 세대별로 소규모 주택이나 분양권등을 소유하고 있는지를 기준으로 판정하는 것이 이와 같은 주택법령의 규정 체계에 부합하는 해석입니다.
아울러 「주택공급에 관한 규칙」 제53조제5호는 20제곱미터 이하의 소규모 주택을 소유한 경우 투기 목적 등과의 관련성이 크지 않다는 점을 고려하여 국민주택 등을 우선 공급받을 수 있는 “무주택세대구성원” 요건에 대한 예외를 규정한 것으로, 이러한 예외 규정의 해석은 입법 취지에 부합하는 범위에서 엄격하게 이루어져야 할 것인바, 같은 호의 요건을 세대의 구성원 개인에게 적용되는 규정이라고 볼 경우 세대원 다수가 20제곱미터 이하의 주택을 보유하고 있는 경우에도 해당 세대는 무주택세대에 해당하게 되고, 그러한 세대에 대해서도 국민주택이나 일정한 범위의 민영주택이 우선 공급되는 결과가 초래되어 투기 목적이 없는 실수요자를 보호하려는 위 규정의 입법 취지를 훼손할 우려가 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
한편 「주택공급에 관한 규칙」 제53조제5호 단서에서 2호 또는 2세대 이상의 주택 또는 분양권등을 소유한 사람은 제외한다고 규정하고 있어 같은 호 본문의 규정은 세대의 구성원을 기준으로 주택 소유 여부를 판단해야 한다는 의견이 있으나, 위와 같은 법령의 규정 체계 및 입법 취지에 비추어 보면, 같은 호 단서는 세대의 구성원 중 한 명이 소유한 주택이나 분양권등이 20제곱미터 이하인 경우는 주택을 소유하지 않은 것으로 보지만, 그 경우에도 해당 소유자가 2 이상의 주택이나 분양권등을 소유한 경우라면 해당 세대를 무주택세대로, 해당 세대의 구성원을 무주택세대구성원으로 볼 수 없다는 의미로 해석해야 할 것이므로 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
따라서 주택공급신청자와 그 배우자가 각각 20제곱미터 이하의 주택을 소유하고 있는 경우 그 주택공급신청자는 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제4호에 따른 무주택세대구성원에 해당하지 않는다고 보아야 합니다.
※ 법령정비 권고사항「주택공급에 관한 규칙」 제53조에 따른 주택 소유 여부 판정기준은 그 기준이 적용되는 개별 규정에 따라 세대별 기준 또는 개인별 기준으로 적용될 수 있음에도 불구하고, 같은 조 제5호 단서에서는 “2호 또는 2세대 이상의 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 사람”이라는 문언을 사용하여 해당 기준이 개인별로 적용되는 것으로 해석될 소지가 있으므로 해당 규정을 개정해 줄 필요가 있습니다.
주택공급에 관한 규칙제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. ∼ 3. (생 략)2의3. “세대”란 다음 각 목의 사람(이하 “세대원”이라 한다)으로 구성된 집단(주택공급신청자가 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 경우는 제외한다)을 말한다.가. 주택공급신청자나. 주택공급신청자의 배우자다. 주택공급신청자의 직계존속(주택공급신청자의 배우자의 직계존속을 포함한다. 이하 같다)으로서 주택공급신청자 또는 주택공급신청자의 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는 사람라. 주택공급신청자의 직계비속(직계비속의 배우자를 포함한다. 이하 같다)으로서 주택공급신청자 또는 주택공급신청자의 배우자와 세대별 주민등록표에 함께 등재되어 있는 사람마. 주택공급신청자의 배우자의 직계비속으로서 주택공급신청자와 세대별 주민등록표에 함께 등재되어 있는 사람3. “세대주”란 세대별 주민등록표에서 성년자인 세대주를 말한다.4. “무주택세대구성원”이란 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 구성원을 말한다.5. ∼ 8. (생 략)제53조(주택소유 여부 판정기준) 주택소유 여부를 판단할 때 분양권등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다. 다만, 공공임대주택의 공급, 제46조, 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 6 제2호라목에 따른 특별공급의 경우 무주택세대구성원에 해당하는지 여부를 판단할 때에는 제6호를 적용하지 아니한다.1. ∼ 4. (생 략)5. 20제곱미터 이하의 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 사람은 제외한다.6. ∼ 10. (생 략)＜관계 법령＞
질문: 「주택공급에 관한 규칙」 제53조에 따라 주택을 소유한 것으로 인정되어 무주택기간에서 배제되는 범위(「주택공급에 관한 규칙」 제23조 및 제53조 등 관련)
답변: 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제8호에서는 각 목의 가점항목에 대해 같은 규칙 별표 1의 기준을 적용하여 산정한 점수(이하 “가점제 점수”라 함)가 높은 순으로 입주자를 선정하는 것을 “가점제”로 정의하면서 무주택기간(가목)을 가점항목 중 하나로 규정하고 있고, 같은 규칙 제23조제4항에서는 주택을 공급하는 사업주체가 주택공급신청자의 공급순위 또는 무주택기간의 사실 여부 등을 확인하기 위해 제출하게 할 수 있는 주택소유 여부를 증명할 수 있는 서류를 각 호로 열거하고 있으며, 같은 규칙 제53조에서는 주택소유 여부를 판정할 때 분양권등을 갖고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 본다고 규정하고 있습니다.
이와 같은 분양권등에 대한 주택소유 여부 판정기준은「주택공급에 관한 규칙」을 2018년 12월 11일 국토교통부령 제565호로 개정하면서 실수요자에 대한 주택공급 기회를 확대하기 위해 분양권등을 갖는 것을 주택을 소유한 것으로 보도록 개정한 것으로,(각주: 2018. 12. 11. 국토교통부령 제565호로 개정된 「주택공급에 관한 규칙」 개정이유 및 주요내용 참조 ) 개정 당시 부칙 제3조에서는 2018년 12월 11일 이후 입주자모집승인을 신청하는 경우의 분양권등부터 적용하도록 하는 적용례를 두었는바, 이 사안의 경우 같은 부칙을 적용할 수 있는지를 판단하기 위해서는 철거 예정인 주택을 매매로 소유한 것을 분양권등을 가진 것으로 볼 수 있는지에 대해 검토해야 합니다.
그런데「주택공급에 관한 규칙」 제2조제7호의2에서는 주택을 공급받는 사람으로 선정된 지위(가목), 주택의 입주자로 선정된 지위(나목) 및 매매를 통해 취득하고 있는 가목 및 나목의 지위(다목)의 어느 하나에 해당하는 지위를 “분양권등”이라고 정의하고 있고, 같은 규칙 제23조제4항에서는 주택소유 여부를 증명할 수 있는 서류를 건물 등기사항증명서(제1호), 건축물대장등본(제2호), 분양권등에 관한 계약서(제2호의2) 및 같은 규칙 제2조제7호의2다목에 따른 분양권등의 매매계약서(제2호의3) 등 각 호로 열거하면서 각 서류별로 주택소유 또는 무주택기간의 기준이 되는 날을 따로 규정하고 있는바, 이에 따르면 주택과 분양권등을 구분하고 있음이 분명하고, 같은 규칙 제23조제4항제1호 및 제2호는 물권 변동에 관하여 형식주의를 취하는 우리나라의 법제상 부동산 승계취득의 경우 공부상 소유권 이전 시점을 기준으로 무주택기간 산정을 위한 주택소유 여부를 판단(각주:대법원 1995. 5. 9. 선고 93다58271 판결례참조 )하도록 명확히 정한 것으로 보아야 합니다.
그렇다면 이 사안의 경우 정비사업의 시행으로 공급되는 주택의 분양권등을 취득하기 위한 목적으로 철거 예정인 주택을 매입했더라도, 철거 예정인 주택을 매매로 소유한 것과 그 철거 예정인 주택의 소유에 따라 향후 정비구역에서 공급될 주택의 입주자로 선정되는 지위를 가지게 되는 것은 동일하게 볼 수 없으므로, 철거 예정인 주택을 매매로 소유한 것에 대해서는 「주택공급에 관한 규칙」 제23조제4항제2호의2 또는 제2호의3에 따른 분양권등에 관한 계약서 등이 아니라, 같은 항 제1호 또는 제2호에 따른 건물 등기사항증명서상 또는 건축물대장등본을 기준으로 주택소유 여부를 확인하고 무주택기간을 산정해야 합니다.
따라서 이 사안의 경우 철거 예정인 주택을 매매로 소유한 것은 분양권등을 매수한 것으로 볼 수 없으므로 분양권등을 대상으로 하는 국토교통부령 제565호 「주택공급에 관한 규칙」 부칙 제3조가 적용될 여지가 없고, 무주택기간 산정을 위한 주택소유 여부를 판단할 때 주택을 소유한 것으로 보아 철거 예정인 주택을 소유한 기간은 무주택기간에서 제외된다고 보아야 합니다.
＜관계 법령＞주택공급에 관한 규칙제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. ∼ 7. (생 략)7의2. “분양권등”이란 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항제2호 및 제3호에 해당하는 주택에 관한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위를 말한다.가. 주택을 공급받는 사람으로 선정된 지위나. 주택의 입주자로 선정된 지위다. 매매를 통해 취득하고 있는 가목 또는 나목의 지위7의3. (생 략)8. “가점제”란 다음 각 목의 가점항목에 대하여 별표 1의 기준을 적용하여 산정한 점수(이하 “가점제 점수”라 한다)가 높은 순으로 입주자를 선정하는 것을 말한다.가. 무주택기간나.ㆍ다. (생 략)제23조(주택공급신청서 교부 및 신청서류) ① ∼ ③ (생 략)④ 사업주체는 주택공급신청자의 공급순위 또는 무주택기간의 사실 여부 등을 확인하기 위하여 필요한 경우에는 주택소유여부를 증명할 수 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류를 제출하게 할 수 있다. 이 경우 주택 소유 또는 무주택기간은 다음 각 호에서 정한 날을 기준으로 하되, 제1호와 제2호의 처리일자가 다를 경우에는 먼저 처리된 날을 기준으로 한다.1. 건물 등기사항증명서: 등기접수일2. 건축물대장등본: 처리일2의2. 분양권등에 관한 계약서: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 신고된 공급계약체결일2의3. 제2조제7호의2다목에 따른 분양권등의 매매계약서가.ㆍ나. (생 략)3. (생 략)제53조(주택소유 여부 판정기준) 주택소유 여부를 판단할 때 분양권등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다. 다만, 공공임대주택의 공급, 제46조, 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 6 제2호라목에 따른 특별공급의 경우 무주택세대구성원에 해당하는지 여부를 판단할 때에는 제6호를 적용하지 아니한다.1. ∼ 10. (생 략)부 칙＜국토교통부령 제565호, 2018. 12. 11.＞제1조(시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제19조제5항 및 제50조제1항제1호나목의 개정규정은 2019년 2월 1일부터 시행한다.제3조(분양권등에 관한 적용례) 제2조제7호의2ㆍ제7호의3, 제23조제2항제9호, 같은 조 제4항제2호의2ㆍ제2호의3, 제28조제11항, 제53조, 별표 1 제1호가목2)다)의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 경우로서 다음 각 호의 구분에 따른 분양권등부터 적용한다.1.ㆍ2. (생 략)
질문: 「주택공급에 관한 규칙」 제3조제2항 단서에 따른 남은 주택 수 산정 방식(「주택공급에 관한 규칙」 제3조제2항 등 관련)
답변: 먼저「주택공급에 관한 규칙」 제3조에서는 같은 규칙의 적용대상을 규정하면서, 같은 조 제2항제7호 각 목 외의 부분 본문 및 같은 호 가목에서는 가로주택정비사업으로 건설되는 주택으로서소규모주택정비법 제29조에 따른 사업시행계획에 따라 토지등소유자 또는 조합원에게 공급하는 주택에 대해서는「주택공급에 관한 규칙」 제22조 및 제57조만 적용한다고 규정하고, 같은 규칙 제3조제2항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제7호가목에서는 ‘토지등소유자 또는 조합원에게 공급하고 남은 주택’이 기준주택수 이상인 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있을 뿐,소규모주택정비법 제49조제2항에 따라 ‘토지주택공사등’에 공급한 주택을 그 남은 주택 수 산정 시 고려하도록 명시하고 있지 않습니다.
그리고소규모주택정비법 제30조제1항제10호에서는 사업시행자가 작성하는 사업시행계획서에 ‘관리처분계획’을 포함하도록 규정하고 있는데,같은 법 제33조제1항제3호 및 제4호에서는 관리처분계획에 ‘분양대상자별’ 분양예정 대지 또는 건축물에 관한 사항과 보류지 중 일반분양분, 임대주택 및 그 밖의 부대시설ㆍ복리시설의 명세와 추산액, 처분방법을 각각 명시하도록 규정하고 있는바, 관리처분계획을 포함하는 사업시행계획은 ‘토지등소유자 또는 조합원’에게 공급하는 주택과 ‘토지주택공사등’에 공급하는 주택이 각각 구분되어 작성된다는 점을 고려하면,「주택공급에 관한 규칙」 제3조제2항제7호가목에 따른 ‘사업시행계획에 따라 토지등소유자 또는 조합원에게 공급하는 주택’에 ‘토지주택공사등에 공급하는 주택’은 포함되지 않는다는 점은 명확하므로, 이 사안과 같이 사업시행계획에 따라 공급하는 주택 중 토지등소유자 및 조합원에게 공급하고 남은 주택이 기준주택수 이상이라면 그 남은 주택을 공급할 때「주택공급에 관한 규칙」에 따른 규정 중 제22조 및 제57조만 적용되는 것은 아닙니다.
또한「주택공급에 관한 규칙」 제3조제2항제6호, 제18조제1호 및 제33조제2항제5호나목 등에서는 ‘토지주택공사등’을 ‘토지등소유자’ 및 ‘조합원’과 구분되는 별개의 주체로 각각 규정하고 있고, 같은 규칙 제60조제6항에서는 사업주체 뒤에 괄호를 두어 토지주택공사등인 사업주체는 제외한다고 규정함으로써 사업주체에서 토지주택공사등을 제외하여 규정할 필요가 있는 경우에는 이를 명시적으로 규정하고 있는 있는 점 등을 고려할 때, 토지등소유자 또는 조합원의 범위에 토지주택공사등이 포함된다는 명시적인 규정이 없음에도 불구하고 토지주택공사등에 공급한 주택까지「주택공급에 관한 규칙」 제3조제2항각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제7호가목에 따른 ‘토지등소유자 또는 조합원에게 공급하는 주택’에 포함되는 것으로 해석하는 것은 같은 규칙의 규정 체계에 부합하지 않습니다.
더욱이 법령에서 일정한 원칙에 관한 규정을 둔 후 그 원칙에 대한 예외 규정을 두는 경우 이러한 예외 규정을 해석할 때에는 합리적인 이유 없이 문언의 의미를 확대하여 해석해서는 안되고 보다 엄격하게 해석할 필요가 있다고 할 것인데,(각주: 법제처 2012. 11. 3.회신 12-0596 해석례및대법원 2020. 5. 28. 선고 2017두73693 판결례참조)「주택공급에 관한 규칙」 제3조제1항에서는 ‘이 규칙은 사업주체가「주택법」 제15조에 따라 사업계획 승인을 받아 건설하는 주택 및 복리시설의 공급에 대하여 적용한다’고 규정하고 있고,「주택공급에 관한 규칙」 제3조제2항은 같은 조 제1항의 원칙에 대한 예외로서 “제1항에도 불구하고” 같은 규칙의 일부 규정만을 적용하는 주택을 각 호로 열거하여 규정하고 있는바, 국민의 주거안정을 위해 주택공급에 관한 조건ㆍ방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정(각주: 「주택공급에 관한 규칙」 제1조 참조)하고 있는「주택공급에 관한 규칙」의 일부 규정만을 적용하여 사업시행자의 주택공급 방법 및 절차를 완화해주는 예외적인 경우를 문언상 명확한 근거 없이 확대해석하는 것은 타당하지 않습니다.
따라서 이 사안의 경우,「주택공급에 관한 규칙」 제22조 및 제57조만 적용되는 것은 아닙니다.
＜관계 법령＞주택공급에 관한 규칙제3조(적용대상) ① (생 략)② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 주택을 공급하는 경우에는 해당 호에서 정하는 규정만을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 주택을 해당자에게 공급하고 남은 주택(제4호, 제6호 및 제6호의2는 제외한다)이 법 제15조제1항에 따른 호수 이상인 경우 그 남은 주택을 공급하는 경우에는 그렇지 않다.1. ～ 6. (생 략)7. 다음 각 목의 주택: 제22조, 제57조가.「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(주거환경개선사업은 제외한다) 또는「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 가로주택정비사업, 소규모재건축사업으로 건설되는 주택으로서「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 또는「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획에 따라 토지등소유자 또는 조합원에게 공급하는 주택나. (생 략)8.ㆍ9. (생 략)③ (생 략)
질문: 「주택공급에 관한 규칙」 제53조제2호에 따른 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역의 의미(「주택공급에 관한 규칙」 제53조 등 관련)
답변: 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수 밖에 없는데(각주:대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례참조),「주택공급에 관한 규칙」 제53조제2호에서는 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 일정한 요건을 갖춘 주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우에는 주택소유 여부를 판단할 때 해당 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다고 규정하고 있는바, “또는”이란 ‘그렇지 않으면’이라는 뜻의 부사(각주: 국립국어원 표준국어대사전 참조)로서 어느 것을 선택해도 될 때에 쓰는 표현이므로, “또는”으로 열거된 ‘도시지역이 아닌 지역’과 ‘면의 행정구역’ 중 어느 하나에 해당하면 ‘도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역’으로 보아야 합니다.
그리고「주택공급에 관한 규칙」에서 예외적으로 주택을 소유하지 않은 것으로 보는 요건과 관련하여 “도시지역이 아닌 지역”이라는 문언이 사용된 연혁을 살펴보면, 종전에는 주택을 소유하지 않은 것으로 보는 경우로 ‘도시계획법상의 도시계획구역이 아닌 지역’에 건축되어 있는 주택인 경우를 규정하고 있었으나(각주: 1993. 9. 1. 건설교통부령 제537호로 일부개정된 「주택공급에관한규칙」 제2조제7호나목 참조), 2002년 2월 4일 법률 제6655호로「도시계획법」을 폐지하고「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함)이 제정되면서 해당 문언 역시국토계획법상의 용어인 ‘도시지역’을 기초로 하여 ‘도시지역이 아닌 지역’으로 개정하게 된 것이므로(각주: 2002. 12. 31. 건설교통부령 제345호로 일부개정된 「주택공급에관한규칙」 제6조제3항제2호 참조 ), 이러한 입법연혁에 비추어 보면「주택공급에 관한 규칙」 제53조제2호의 ‘도시지역’은국토계획법 제6조제1호에 따른 “인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이 필요한 지역”을 의미하는 것으로 보아야 합니다.
또한「주택공급에 관한 규칙」에서 예외적으로 주택을 소유하지 않은 것으로 보는 요건과 관련하여 “면의 행정구역”이라는 문언이 사용된 연혁을 살펴보면, 종전에는 주택을 소유하지 않은 것으로 보는 경우로 ‘도시계획법상의 도시계획구역이 아닌 지역’에 건축되어 있는 주택인 경우만 규정하고 있었으나 1995년 2월 11일 건설교통부령 제6호로「주택공급에 관한 규칙」을 개정하면서 수도권이 아닌 면의 행정구역에 건축되어 있는 주택까지로 그 범위를 확대한 것(각주: 1995. 2. 11. 건설교통부령 제6호로 일부개정된 「주택공급에 관한 규칙」 개정이유 및 주요골자 참조)으로서, ‘면’의 개념이나 범위 등에 관하여는 주택공급법령에서 별도의 규정을 두지 않은 이상 지방자치단체의 종류와 조직 및 운영 등을 규정하고 있는「지방자치법」의 규정에 따라야 할 것인바, 결국「주택공급에 관한 규칙」 제53조제2호의 ‘면의 행정구역’은「지방자치법」 제3조제3항부터 제5항까지에 따라 ①군, ②도농 복합형태의 시 또는 ③자치구가 아닌 구 등에 설치된 “면”의 행정구역을 의미한다고 보아야 합니다.
이상을 종합하면, “도시지역”은국토계획법상 체계적인 개발 필요성유무 등에 따라 구분되는 지역인 반면, “면”은「지방자치법」에 따른 행정구역으로서 각각 개념적으로 구별되므로, 도시지역인지 여부와 면인지 여부는 상호 연관성이 없고,「주택공급에 관한 규칙」의 개정연혁상으로도 “도시지역이 아닌 지역”과 “면의 행정구역”은 개정 시기를 달리하여 각각 편입된 것인바, 결국 같은 규칙 제53조제2호에 따른 ‘도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역’에 해당하려면 “도시지역이 아닌 지역”이거나 “면의 행정구역”이면 충분하고, 둘 모두에 해당할 필요는 없다고 해석하는 것이 타당합니다.
따라서 ①도시지역이 아닌 지역이고 면이 아닌 행정구역에 건축되어 있는 주택, ②도시지역이고 면의 행정구역(수도권은 제외함)에 건축되어 있는 주택은 각각「주택공급에 관한 규칙」 제53조제2호에 따른 ‘도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외함)에 건축되어 있는 주택’에 해당합니다.
＜관계 법령＞주택공급에 관한 규칙제53조(주택소유 여부 판정기준) 주택소유 여부를 판단할 때 분양권등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다. 다만, 공공임대주택의 공급, 제46조,「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 6제2호라목에 따른 특별공급의 경우 무주택세대구성원에 해당하는지 여부를 판단할 때에는 제6호를 적용하지 아니한다.1. (생 략)2. 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우가. 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택나. 85제곱미터 이하의 단독주택다. 소유자의「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택3. ∼ 10. (생 략)
질문: 주택공급에관한규칙제6조3항제5호 관련
답변: 「주택법」 제38조제1항에서는 주택건설사업 및 대지조성사업을 시행하는 사업주체가 주택을 건설ㆍ공급할 때에는 국가유공자, 장애인, 철거주택의 소유자, 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 대상자에 대하여 입주자 모집조건 등을 달리 정하여 별도로 공급할 수 있다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라「주택공급에 관한 규칙」 제4조제1항 및 제2항에서는 무주택세대구성원을 국민주택등 및 근로자주택의 우선 공급대상으로 규정하고 있습니다.
그리고,「주택공급에 관한 규칙」 제6조제3항각 호 외의 부분 본문에서는 주택소유 여부를 판단함에 있어서는 주택의 공유지분을 소유하고 있는 것을 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, “20제곱미터 이하의 주택을 소유하고 있는 경우”(제5호) 등 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다고 규정하고 있는바,이 사안은 전체 면적이 20제곱미터를 초과하는 주택을 공유하고 있으나 공유지분에 따라 환산한 면적은 20제곱미터 이하인 경우가「주택공급에 관한 규칙」 제6조제3항제5호에 따른 “20제곱미터 이하의 주택을 소유하고 있는 경우”에 해당하여 주택을 소유하지 않은 것으로 볼 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저,「주택공급에 관한 규칙」 제6조제3항은 부동산투기와 무관하게 단지 주택을 소유하였다는 이유만으로 주택의 우선 공급 대상에서 제외되어 내 집 마련의 기회를 잃게 되는 불합리함을 해소하기 위하여 국민주택등을 우선 공급받을 수 있는 “무주택세대구성원”에 대한 예외를 인정하는 취지의 규정이라고 할 것입니다.
그리고, 그와 같은 취지에서 「주택공급에 관한 규칙」 제6조제3항제5호에서는 비록 주택을 소유하고는 있더라도, 그 주택의 규모가 20제곱미터 이하의 “소규모 주택”인 경우에는 보다 나은 주거환경을 누릴 수 있도록 주택을 소유하지 않은 것으로 보아 국민주택등을 우선 공급 받을 수 있도록 하고 있는 것입니다.
따라서, 「주택공급에 관한 규칙」 제6조제3항제5호를 해당 주택의 전체 면적에 상관없이 공유지분에 따라 환산한 면적이 20제곱미터 이하인 경우까지 포함하는 것으로 확대 해석하게 되면, 부동산 투기를 목적으로 20제곱미터를 초과하는 주택을 여럿이 공동으로 소유하는 경우에도 주택을 소유하지 않은 것으로 보게 되는 결과가 되는바, 이는 부동산투기와 무관하게 “소규모 주택”을 소유한 서민의 주거환경을 개선하기 위하여 무주택세대구성원에 대한 예외를 인정한 입법취지에 맞지 않는다고 할 것입니다.
한편, 이와 관련하여 「주택공급에 관한 규칙」 제6조제3항 각 호 외의 부분에서는 주택의 공유지분을 소유하는 것을 주택을 소유하는 것으로 보면서도, 같은 항 각 호에서 그 예외를 규정하고 있으므로, 같은 항 제5호에서 주택을 소유한다는 것은 공유지분을 소유하는 것도 포함되는 것으로 보아야 한다는 의견이 있을 수 있습니다.
그러나, 「주택공급에 관한 규칙」 제6조제3항 각 호 외의 부분 본문 전단은 주택의 소유 여부를 판단할 때 주택의 공유지분을 소유하는 자도 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 「주택공급에 관한 규칙」의 관련 규정을 적용한다는 취지의 규정으로서, 같은 항 각 호 외의 부분 및 각 호를 적용할 때 “주택”을 “공유지분별로 나눈 주택 부분”으로 본다는 규정은 아니라고 할 것이므로, 그와 같은 의견은 타당하지 않습니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 공유지분에 따라 환산한 면적이 20제곱미터 이하라고 하더라도 해당 주택의 전체 면적이 20제곱미터를 초과하는 경우라면, 「주택공급에 관한 규칙」 제6조제3항제5호에 따른 “20제곱미터 이하의 주택을 소유하고 있는 경우”에 해당하지 않는다고 할 것입니다.
질문: 주택관리사등이 자격 취득 후 결격사유에 해당하게 된 경우 자격 상실 여부(「주택법」 제56조 등 관련)
답변: 「주택법」 제56조제4항에 따르면 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 주택관리사등이 될 수 없다고 하면서 금치산자 또는 한정치산자(제1호), 파산선고를 받은 자로서 복권되지 아니한 자(제2호), 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함함) 집행이 면제된 날부터 2년이 지나지 아니한 자(제3호), 금고 이상의 형의 집행유예를 선고받고 그 유예기간 중에 있는 자(제4호)를 각각 규정하고 있고,같은 법 제57조제1항에서는 주택관리사등이 “같은 법 제56조제4항제1호 또는 제2호에 따른 결격사유에 해당하게 된 경우”(제3호), “공동주택의 관리업무와 관련하여 금고 이상의 형을 선고받은 경우”(제6호)에는 그 자격을 각각 취소하여야 한다고 규정하고 있는바, 주택관리사등의 자격을 취득한 자가 자격 취득 후같은 법 제56조제4항제3호 또는 제4호에 해당하게 된 경우, 주택관리사등의 자격이 당연히 상실, 취소 또는 정지되는지가 문제됩니다.
먼저, 일반적으로 결격사유는 임용ㆍ고용ㆍ위임관계 등에서 해당 법률관계의 당사자가 될 수 없는 사유, 국가가 창설하여 운영하는 각종 자격제도에서 그러한 자격을 취득할 수 없거나 그러한 자격을 기초로 업무를 개시할 수 없는 사유 등으로 사용되는 개념으로, 특정직업 또는 사업의 요건으로 결격사유를 두는 취지는 고도의 전문기술 또는 윤리성이 요구되는 직이나 사업영역에 종사하는 자의 자질을 일정 수준 이상으로 유지함으로서 일반 국민을 불완전한 서비스로부터 보호하기 위한 것이지만, 그 결과로 해당 자격요건을 갖추지 못한 자는 특정 분야의 직업이나 사업을 영위할 수 없게 되어 헌법상 보장되는 기본권인 직업선택의 자유나 경제활동의 자유를 제한받게 된다고 할 것입니다.
그런데, 국민의 권리를 제한하는 법규정은 엄격하게 해석해야 할 것인바,「주택법」 제56조제4항은 문언상 주택관리사등의 자격 부여단계에서 각 호에 해당하는 자에 대하여 자격을 부여하지 아니하는 기준이지, 이미 주택관리사등의 자격을 적법하게 취득한 자에 대한 자격 상실, 취소 또는 정지 기준으로 보이지는 아니하므로, 이미 주택관리사등의 자격을 적법하게 취득한 자가 자격 취득 후「주택법」 제56조제4항제3호 또는 제4호에 해당하더라도 그 자격이 당연히 상실, 취소 또는 정지된다고 해석하는 것은 문언의 의미를 벗어난 확장해석이라 할 것입니다.
또한,「주택법」 제57조제1항제3호에서 자격 취소 사유 중 하나로 “같은 법 제56조제4항제1호 또는 제2호에 따른 결격사유에 해당하게 된 경우”를 규정하고 있는 점을 볼 때, 이미 주택관리사등의 자격을 취득한 자는같은 법 제56조제4항의 결격사유에 해당하더라도 당연히 그 자격이 상실되는 것은 아니고, 그 중 입법자가 자격을 취소할 필요가 있다고 판단한 일부 사유(제1호 또는 제2호)에 해당하는 경우에만 주택관리사등의 자격을 취소할 수 있도록 한 것으로 보입니다.
그리고,「주택법」 제57조제1항제6호와같은 법 제56조제4항제3호 및 제4호를 대비해 보면, 범죄의 내용을 불문하고 금고 이상의 형의 선고를 받고같은 법 제56조제4항제3호 또는 제4호에 해당하는 경우에는 그 자격을 당연히 상실하지는 아니하나, 공동주택의 관리업무와 관련한 범죄로 금고 이상의 형의 선고를 받은 경우에는 공익상의 필요에 따라 주택관리사등의 자격을 취소하도록 한 것으로 보입니다.
한편, 주택관리사등의 자격을 이미 취득했다는 이유로 범죄를 저지르고 금고 이상의 실형을 받아도 주택관리사등의 자격을 보유하고 업무를 계속하게 하는 것은 불합리하다는 의견이 있을 수 있으나, 이는 입법적으로 해결할 문제이고 이러한 이유만으로 이미 주택관리사등의 자격을 취득한 자가「주택법」 제56조제4항제3호 또는 제4호에 해당하면 그 자격이 당연히 상실, 취소 또는 정지된다고 해석할 수는 없습니다.
따라서, 주택관리사등의 자격을 취득한 자가 자격 취득후「주택법」 제56조제4항제3호 또는 제4호에 해당하게 된 경우,같은 법 제57조제1항제6호에 따라 취소될 수 있는 것은 별론으로 하고, 주택관리사등의 자격이 당연히 상실, 취소 또는 정지되는 것은 아니라고 할 것입니다.