질문: 소규모재건축사업을 위한 조합 설립 시 시장ㆍ군수등이 검인한 서면동의서를 사용해야 하는지 여부(「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제56조 관련)
답변: 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 “소규모주택정비법”이라 함) 제25조제1항 및같은 법 시행령 제20조에서는 조합의 설립에 관해 토지등소유자의 동의를 받는 방법에 관해 규정하면서도같은 법 제56조에서는 토지등소유자의 동의방법 등에 관하여는「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제36조를 준용한다고 규정하고 있는바, 준용이란 특정 조문을 그와 성질이 유사한 규율 대상에 대해 그 성질에 따라 다소 수정해 적용하는 것을 의미하므로소규모주택정비법에서 토지등소유자의 동의방법에 관해 정하고 있지 않은 사항에 대해서는도시정비법 제36조에서 정하고 있는 내용이 적용됩니다.
그런데도시정비법 제36조제3항에서는 재건축사업의 추진을 위해 조합을 설립하는 경우에는 시장ㆍ군수등의 검인을 받은 동의서를 사용해야 하고 검인을 받지 않은 서면동의서는 그 효력이 발생하지 않는다고 규정하고 있으며, 그 위임을 받은같은 법 시행령 제34조제2항에서는 동의서 검인 신청을 받은 시장ㆍ군수등은 해당 동의서에 연번을 부여한 후 검인을 해야 한다고 규정하면서같은 법 시행규칙 별지 제6호서식에서는 조합 설립 동의서 양식에 “행정기관이 부여한 일련번호 범위” 및 “일련번호” 기재란을 두고 있습니다.
그리고소규모주택정비법 제25조제1항 및같은 법 시행령 제20조에서는 조합의 설립에 관하여 토지등소유자의 동의를 받는 방법에 관하여 규정하면서 앞서 살펴본도시정비법령과 달리 시장ㆍ군수등이 동의서에 연번을 부여한 후 검인을 하도록 명시적으로 규정하고 있지는 않으나, 같은 법 시행령 제20조제2항의 위임에 따른 같은 법 시행규칙 별지 제12호서식에서는 조합 설립 동의서 양식에 「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 별지 제6호서식과 같이 “행정기관이 부여한 일련번호 범위” 및 “일련번호” 기재란을 두고 있는바, 이러한 소규모주택정비법 및 같은 법 시행령의 규정 내용을 종합해 볼 때 소규모주택정비법령은 도시정비법 제36조제3항을 준용하는 것을 전제로 해당 서식에 “행정기관이 부여한 일련번호 범위” 및 “일련번호” 기재란을 둔 것으로 보아야 할 것입니다.
또한 도시정비법 제36조제3항에 따른 시장ㆍ군수등의 검인을 받은 동의서의 사용 의무는 정비사업을 추진하는 과정에서 백지동의서의 사용, 동의서의 위조ㆍ변조 등과 관련한 분쟁을 예방하려는 목적에서 신설된 것인바,(각주: 2015. 10. 19. 의안번호 제1917261호로 발의된 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안 국회 국토교통위원회 심사보고서 참조 ) 소규모주택정비법에 따른 소규모재건축사업도 도시정비법에 따른 정비사업과 그 성질이 같은 것으로(각주: 소규모주택정비법은 빈집의 체계적 정비를 위한 제도적 근거를 마련하기 위해 도시정비법에서 규정하고 있던 가로주택정비사업 등을 이관하여 제정한 것임. 법률 제14569호 소규모주택정비법 제정이유서 참고 ) 소규모재건축사업을 추진하는 경우에도 이러한 백지동의서의 사용 등과 관련한 분쟁이 발생할 수 있다는 점을 고려하면 소규모주택정비법에서 정하고 있지 않은 사항은 도시정비법 제36조에서 정한 사항이 준용된다고 보는 것이 소규모주택정비법 제56조의 입법 취지에도 부합합니다.
＜ 관계법령 ＞「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제23조(조합설립인가 등) ① (생 략)② 소규모재건축사업의 토지등소유자는 조합을 설립하는 경우 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5명 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자 동의를 받아 제1항 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다.제56조(「도시 및 주거환경정비법」의 준용) 토지등소유자의 동의방법 등에 관하여는 「도시 및 주거환경정비법」 제27조 및 제36조를, 조합의 법인격ㆍ정관ㆍ임원 등에 관하여는 같은 법 제38조 및 제40조부터 제46조까지를, 주민대표회의 및 토지등소유자 전체회의 등에 관하여는 같은 법 제47조 및 제48조를, 정비기반시설 기부채납 기준 등에 관하여는 같은 법 제51조를, 용적률 상한 등에 관하여는 같은 법 제54조를, 시장ㆍ군수등의 사업시행계획인가 및 사업시행계획서 작성 등에 관하여는 같은 법 제56조 및 제58조를, 소유자 확인이 곤란한 건축물 등에 대한 처분 등에 관하여는 같은 법 제71조를, 재산 또는 권리 평가 등에 관하여는 같은 법 제74조를, 시공보증에 관하여는 같은 법 제82조를, 준공인가 및 공사완료의 절차 및 방법 등에 관하여는 같은 법 제83조 및 제85조를, 소유권을 이전한 경우의 대지 및 건축물에 대한 권리 확정 등에 관하여는 같은 법 제87조를, 청산금의 가격평가 방법 및 절차 등에 관하여는 같은 법 제89조 및 제90조를, 부과금 및 연체료의 부과ㆍ징수 등에 관하여는 같은 법 제93조를, 정비기반시설 관리자의 비용부담 및 귀속 등에 관하여는 같은 법 제95조 및 제97조를, 국유ㆍ공유 재산 처분 등에 관하여는 같은 법 제98조를, 정비사업전문관리업자에 관하여는 같은 법 제102조부터 제110조까지를, 소규모주택정비사업의 감독 등에 관하여는 같은 법 제111조부터 제113조까지, 제124조 및 제125조를, 조합임원 등에 대한 교육, 토지등소유자의 설명의무 등에 관하여는 같은 법 제115조, 제120조부터 제122조까지를 준용한다.「도시 및 주거환경정비법」제36조(토지등소유자의 동의방법 등) ① 다음 각 호에 대한 동의(동의한 사항의 철회 또는 제26조제1항제8호 단서, 제31조제2항 단서 및 제47조제4항 단서에 따른 반대의 의사표시를 포함한다)는 서면동의서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장(指章)을 날인하는 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다.1. ~ 7. (생 략)8. 제35조제2항부터 제5항까지의 규정에 따라 조합을 설립하는 경우9. ～ 11. (생 략)② 제1항에도 불구하고 토지등소유자가 해외에 장기체류하거나 법인인 경우 등 불가피한 사유가 있다고 시장ㆍ군수등이 인정하는 경우에는 토지등소유자의 인감도장을 찍은 서면동의서에 해당 인감증명서를 첨부하는 방법으로 할 수 있다.③ 제1항 및 제2항에 따라 서면동의서를 작성하는 경우 제31조제1항 및 제35조제2항부터 제4항까지의 규정에 해당하는 때에는 시장ㆍ군수등이 대통령령으로 정하는 방법에 따라 검인(檢印)한 서면동의서를 사용하여야 하며, 검인을 받지 아니한 서면동의서는 그 효력이 발생하지 아니한다.④ 제1항, 제2항 및 제12조에 따른 토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.