질문: 공동주택 내 어린이집을 임차하여 운영하는 자는 관리주체에게 관리비를 납부하여야 하는지 여부(「공동주택관리법」 제23조제1항 등 관련)
답변: 「주택법」 제2조제14호에서는 “복리시설”이란 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당(가목)과 그 밖에 입주자 등의 생활복리를 위하여 대통령령으로 정하는 공동시설(나목)을 말한다고 규정하고 있고,같은 법 시행령 제7조제6호에서는「주택법」 제2조제14호나목에서 “대통령령으로 정하는 공동시설”의 하나로「건축법 시행령」 별표 1제11호에 따른 노유자시설을 규정하고 있으며, 용도별 건축물의 종류에 대해 규정하고 있는「건축법 시행령」 별표 1제11호에서는 어린이집을 노유시설의 하나로 규정하고 있고,「주택건설기준 등에 관한 규정」 제55조의2제3항제2호에서는 300세대 이상의 주택을 건설하는 공동주택단지에는 주민공동시설의 하나로 어린이집을 의무적으로 설치하여야 한다고 규정하고 있습니다.
한편,「공동주택관리법」 제2조제1항제1호에서는 “공동주택”이란「주택법」 제2조제3호에 따른 공동주택(가목),「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물(나목),「주택법」 제2조제13호에 따른 부대시설 및 같은 조 제14호에 따른 복리시설(다목)을 말하되, 일반인에게 분양되는 복리시설은 제외한다고 규정하고 있고,「공동주택관리법」 제2조제1항제2호에서는 “의무관리대상 공동주택”이란 150세대 이상 공동주택 중 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택을 말한다고 규정하고 있으며, 같은 항 제5호에서는 “입주자”란 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속(直系尊卑屬)을 말한다고 규정하고 있고, 같은 항 제6호에서는 “사용자”란 공동주택을 임차하여 사용하는 사람 등을 말한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제23조제1항에서는 의무관리대상 공동주택의 입주자등은 그 공동주택의 유지ㆍ관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 한다고 규정하고 있는바,이 사안은 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제55조의2제3항제2호에 따라 300세대 이상의 공동주택단지에 설치된 어린이집 시설을 공동주택 관리주체로부터 임차하여 「영유아보육법」 제10조제7호에 따른 민간어린이집을 운영하는 자는 「공동주택관리법」 제23조제1항에 따라 공동주택의 유지ㆍ관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 300세대 이상의 공동주택단지에 설치된 어린이집 시설을 공동주택의 관리주체로부터 임차하여 민간어린이집을 운영하는 자가 공동주택의 관리비 납부 대상이 되려면 「공동주택관리법」 제2조제1항제6호에 따른 “사용자”에 해당하여야 할 것입니다.
그런데, 「공동주택관리법」 제2조제1항제9호에서는 “관리규약”이란 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 같은 법 제18조제2항에 따라 “입주자등”이 정하는 자치규약을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제18조제2항 및 제3항에서는 “입주자등”에게 관리규약의 제정 및 개정 권한이 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 제2조제8호에서는 “입주자대표회의”란 공동주택의 “입주자등”을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 같은 법 제14조에 따라 구성하는 자치 의결기구를 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제11조제1항에서는 전체 “입주자등”의 투표에 의해 입주자대표회의의 구성원인 동별 대표자를 선출한다고 규정하고 있는바, 이는 공동주택 주민들의 주거생활을 규율하는 관리규약의 제ㆍ개정 권한 및 공동주택 관리에 관련된 의사결정을 하는 입주자대표회의의 구성 권한이 “입주자등”에게 있음을 의미하고, 이러한 「공동주택관리법」의 문언과 법령 체계에 비추어 볼 때, “입주자등”에 포함되는 “사용자”는 공동주택의 전유부분을 임차하여 거주하는 자를 의미하는 것이고, 단순히 부대시설 및 복리시설을 임차한 자는 “사용자”에 포함되지 않는다고 보는 것이 타당하다고 할 것입니다.
또한, 「공동주택관리법」 제23조제1항에 따른 “관리비”는 입주자등이 공공주택의 유지ㆍ관리를 위해 사용된 비용을 관리주체에게 납부하는 것인데, 공동주택의 복리시설은 공동주택의 모든 입주자등에게 사용ㆍ수익이 개방되는 시설인바(법제처 2013. 8. 21.회신 13-0224 해석례참조), 전체 입주자등의 이익에 공여되는 공동주택의 공용부분은 공동으로 유지ㆍ관리해야 한다는 점(대법원 2001. 9. 20. 2001다8677판결례 참조)에 비추어 볼 때, 공동주택의 복리시설에 대한 관리비는 복리시설을 사용ㆍ수익하는 공동주택의 입주자등이 「공동주택관리법」 제23조제1항에 따라 부담하여야 할 것이므로 복리시설인 어린이집 시설을 임차하여 민간어린이집을 운영함으로써 입주자등의 복리를 증진시키는 자에게 「공동주택관리법」 제23조제1항에 따른 관리비 납부 의무가 있다고 보기는 어려울 것입니다.
한편, 「공동주택관리법」 제2조제1항제1호다목에서는 “공동주택”에 부대시설 및 복리시설이 포함되는 것으로 규정하고 있고, 같은 항 제6호에서는 “사용자”란 공동주택을 임차하여 사용하는 사람 등을 말한다고 규정하고 있으므로 공동주택의 복리시설을 임차하여 민간어린이집을 운영하는 자도 “사용자”에 해당하여 관리비를 납부해야 한다는 의견이 있을 수 있으나, 같은 법 제2조제1항제1호에서 공동주택에 부대시설 및 복리시설을 포함된다고 규정한 것은 입주자등이 같은 법 제5조에 따라 의무관리대상 공동주택을 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 경우 그 관리 범위에 공동주택의 부대시설 및 복리시설이 포함된다는 것을 명확히 하기 위한 것이지, 부대시설 및 복리시설을 임차한 자를 “입주자등”에 포함시키기 위한 것은 아니라는 점에서, 그와 같은 견해는 타당하지 않다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제55조의2제3항제2호에 따라 300세대 이상의 공동주택단지에 설치된 어린이집 시설을 공동주택 관리주체로부터 임차하여 「영유아보육법」 제10조제7호에 따른 민간어린이집을 운영하는 자는 「공동주택관리법」 제23조제1항에 따라 공동주택의 유지ㆍ관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 하는 것은 아닙니다.
※ 법령정비의견현행 「공동주택관리법」은 관리규약 제ㆍ개정권한, 입주자대표회의 구성권한 및 관리비 납부 의무가 있는 “사용자”에 부대시설 및 복리시설을 임차한 자도 포함되는 것으로 해석될 여지가 있으므로, 법령을 정비하여 부대시설 및 복리시설을 임차한 자는 “사용자”에 포함되지 않는다는 것을 명확히 할 필요가 있습니다.