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질문: 「건축법」 제80조제1항에 따른 이행강제금 부과 방법의 결정(「건축법」 제80조제1항제1호 등 관련)
답변: 「건축법」 제2조제1항제8호에서는 “건축”이란 건축물을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다고 규정하고 있고,같은 법 시행령 제2조제2호에서는 “증축”이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다고 규정하고 있으며,「건축법」 제2조제1항제9호에서는 “대수선”이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라같은 법 시행령 제3조의2각 호 외의 부분에서는「건축법」 제2조제1항제9호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것(제1호), 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것(제8호) 등 같은 조 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 증축ㆍ개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다고 규정하고 있습니다.
그리고,「건축법」 제79조제1항에서는 허가권자는 대지나 건축물이같은 법또는같은 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면같은 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주등에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거ㆍ개축ㆍ증축ㆍ수선ㆍ용도변경ㆍ사용금지ㆍ사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다고 규정하고 있고,같은 법 제80조제1항각 호 외의 부분 본문에서는 허가권자는같은 법 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 같은 항 각 호의 이행강제금을 부과한다고 규정하고 있으며, 같은 항 제1호에서는 건축물이 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 경우에는 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 금액의 이행강제금을 부과한다고 규정하고 있고, 같은 항 제2호에서는 건축물이 제1호 외의 위반 건축물에 해당하는 경우에는 「지방세법」에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액의 이행강제금을 부과한다고 규정하고 있는바,이 사안은 건축주등이 건축허가 및 사용승인을 받은 다가구주택을 허가나 신고 없이 증축하면서 증축 부분이 아닌 기존 다가구주택의 내력벽 및 가구 간 경계벽까지 해체하고 새로운 내력벽 및 가구 간 경계벽을 증설하여 「건축법」 제79조제1항에 따른 시정명령을 받고 이를 이행하지 않아 허가권자가 다시 정한 이행기한까지 시정명령을 이행하지 않은 경우, 허가권자는 해당 건축물의 전체가 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 것으로 보아 전체 건축물의 면적을 위반면적으로 하여 같은 법 제80조제1항제1호에 따라 이행강제금을 부과하여야 하는지, 아니면 증축된 면적에 대해서는 같은 호에 따라 이행강제금을 부과하고 허가 또는 신고 없이 내력벽과 가구 간 경계벽을 해체 및 증설한 것에 대해서는 같은 항 제2호에 따라 이행강제금을 부과하여야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「건축법」 제80조제1항제1호에 따르면 건축물이 허가 또는 신고 없이 건축된 경우 시정명령의 불이행에 따라 부과되는 이행강제금은 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 금액이라고 할 것인데, 이 규정은 건축물이 허가 또는 신고 없이 “건축”된 경우에 적용되는 규정으로서 같은 법 제2조제8호에 따르면 “건축”이란 건축물을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축하거나 건축물을 이전하는 것을 의미하는바, 허가 또는 신고 없이 건축물을 증축하여 시정명령을 불이행한 경우는 같은 법 제80조제1항제1호에서 규정하고 있는 허가 또는 신고 없이 건축물이 건축된 경우로서 이행강제금의 부과 대상이 된다고 할 것이고, 이 경우 이행강제금은 해당 규정에 따라 위반면적, 즉 허가 또는 신고 없이 증축된 면적을 기준으로 산정된다고 할 것입니다.
그리고, 이미 적법하게 건축허가 및 사용승인을 받은 기존 다가구주택 부분에서 이루어진 내력벽 및 가구 간 경계벽의 해체와 증설은 「건축법 시행령」 제3조의2제1호 및 같은 조 제8호에서 규정하고 있는 “내력벽의 증설 또는 해체”와 “다가구주택의 가구 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것”에 해당하는 것으로서, 건축물의 증축ㆍ개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 대수선이라고 할 것이므로, 허가 또는 신고 없이 내력벽 및 가구 간 경계벽이 해체ㆍ증설된 건축물은 「건축법」 제80조제1항제1호에서 규정하고 있는 같은 법 제55조와 제56조에 따른 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 건축물 또는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 건축물이 아니라, 같은 법 제80조제1항제2호에서 규정하고 있는 같은 항 제1호 외의 위반 건축물로서, 그 건축물에 대한 이행강제금은 같은 항 제2호에 따라 「지방세법」 상 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액으로 산정된다고 할 것입니다.
따라서, 건축주등이 건축허가 및 사용승인을 받은 다가구주택을 허가나 신고 없이 증축하면서 증축 부분이 아닌 기존 다가구주택의 내력벽 및 가구 간 경계벽까지 해체하고 새로운 내력벽 및 가구 간 경계벽을 증설하여 「건축법」 제79조제1항에 따른 시정명령을 받고 이를 이행하지 않아 허가권자가 다시 정한 이행기한까지 시정명령을 이행하지 않은 경우, 허가권자는 증축된 면적에 대해서는 같은 법 제80조제1항제1호에 따라 이행강제금을 부과하고 허가 또는 신고 없이 내력벽과 가구 간 경계벽을 해체 및 증설한 것에 대해서는 같은 항 제2호에 따라 이행강제금을 부과하여야 한다고 할 것입니다.
질문: 계단의 설치기준의 적용범위(「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제15조제2항제4호 등 관련)
답변: 「건축법」 제49조제2항에서는 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물의 안전ㆍ위생 및 방화(防火) 등을 위하여 필요한 용도 및 구조의 제한, 방화구획(防火區劃), 화장실의 구조, 계단ㆍ출입구, 거실의 반자 높이, 거실의 채광ㆍ환기와 바닥의 방습 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다고 규정하고 있고,같은 법 시행령 제48조제1항에서는 연면적 200제곱미터를 초과하는 건축물에 설치하는 계단 및 복도는 국토교통부령으로 정하는 기준에 적합하여야 한다고 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등에 관한 기준에 관한 규칙」 제15조제2항제4호에서는 위층의 거실의 바닥면적의 합계가 200제곱미터 이상이거나 거실의 바닥면적의 합계가 100제곱미터 이상인 지하층의 계단인 경우에는 계단 및 계단참의 유효너비를 120센티미터 이상으로 할 것이라고 규정하고 있는바,이 사안은 위층의 거실의 바닥면적의 합계가 200제곱미터 이상이라면 해당 층이 지하층이 아니더라도 그 계단에 대하여 방화구조기준 제15조제2항제4호를 적용하여야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 보조사 “거나”는 어느 것이 선택되어도 차이가 없는 둘 이상의 일을 나열할 때 사용되는바(국립국어연구원 표준국어대사전 참조), 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등에 관한 기준에 관한 규칙」 제15조제2항제4호는 “위층의 거실의 바닥면적의 합계가 200제곱미터 이상인 층의 계단”과 “거실의 바닥면적의 합계가 100제곱미터 이상인 지하층의 계단”이 보조사 “거나”로 연결된 구조라고 해석할 여지도 있고, “위층의 거실의 바닥면적의 합계가 200제곱미터 이상인” 부분과 “거실의 바닥면적의 합계가 100제곱미터 이상인” 부분이 모두 뒤에 오는 “지하층의 계단”을 수식하고 있다고 해석할 여지도 있습니다.
 이처럼 법령의 문언 자체가 명확하지 않은 경우에는 해당 법률의 입법 취지와 목적을 고려하여 체계적ㆍ논리적으로 해석함으로써 그 의미를 확정해야 할 것입니다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결등 참조).그런데, 「건축법」 제49조제2항에 따르면 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등에 관한 기준에 관한 규칙」은 건축물의 안전ㆍ위생 및 방화 등을 위하여 필요한 용도 및 구조의 제한 등에 관한 사항을 규정하는 내용이므로, 해당 규칙의 내용을 해석함에 있어서는 그 위임 취지에 맞게 안전 및 방화 등의 목적을 충실히 실현할 수 있는 방향으로 해석해야 할 것입니다.
또한, 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등에 관한 기준에 관한 규칙」 제15조제2항제4호에서는 위층의 거실의 바닥면적의 합계가 200제곱미터 이상인 경우 계단과 계단참의 유효너비를 비상시 피난이 가능한 수준인 120센티미터 이상이 되도록 규정하고 있는바, 일반적으로 계단은 화재 등 재난이 발생할 경우 비상 대피로로 사용되고, 위층의 거실의 바닥면적의 합계가 200제곱미터 이상인 경우 많은 사람들이 일시에 계단을 이용하여 1층이나 피난층 방향으로 대피하게 되므로, 이 규정의 취지는 해당 층이 지상층인지 지하층인지와 상관없이 위층의 거실의 바닥면적의 합계가 200제곱미터 이상인 경우에는 계단과 계단참의 유효너비를 120센티미터 이상이 되도록 하여 비상시 많은 수의 인원이 안전하게 대피할 수 있도록 한 것이라고 보아야 할 것입니다.
따라서, 위층의 거실의 바닥면적의 합계가 200제곱미터 이상이라면 해당 층이 지하층이 아니더라도 그 계단에 대하여 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등에 관한 기준에 관한 규칙」 제15조제2항제4호를 적용하여야 한다고 할 것입니다.
※ 법령정비의견

○ 해석상의 혼란을 방지하기 위하여 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등에 관한 기준에 관한 규칙」 제15조제2항제4호 중 “위층의 거실의 바닥면적의 합계가 200제곱미터 이상인 층의 계단”과 “거실의 바닥면적의 합계가 100제곱미터 이상인 지하층의 계단”을 각각 별도의 호로 나누어 규정하는 것이 바람직합니다.
 또한, 해당 규정에 따른 “위층”이 해당 층의 위쪽에 있는 층 전체를 말하는 것인지 아니면 바로 위층만을 말하는 것인지 불명확하므로, 해당 층의 위층 전체를 의미하는 것이라면 그러한 취지가 명확하게 드러나도록 규정하는 방안을 검토할 필요가 있습니다.
질문: 공공법인의 사무소가 임대형 민자사업(BTL) 방식과 유사한 방식으로 증축되는 과정에서 사업시행자가 건축주로서 건축허가를 받은 경우, 「수도권정비계획법」 제12조제1항에 따라 과밀부담금의 부과 대상이 되는 “건축물을 건축하려는 자”는 공공법인인지 아니면 사업시행자인지(「수도권정비계획법」 제12조제1항 등 관련)
답변: 「수도권정비계획법」 제2조제3호에서는 “인구집중유발시설”이란 학교, 공장, 공공 청사, 업무용 건축물, 판매용 건축물, 연수 시설, 그 밖에 인구 집중을 유발하는 시설로서 대통령령으로 정하는 종류 및 규모 이상의 시설을 말한다고 규정하고 있고,같은 법 시행령 제3조제3호나목4)에서는 인구집중유발시설 중 “공공 청사”의 한 종류로 건축물의 연면적이 1천제곱미터 이상인 공공법인의 사무소를 규정하고 있으며,「수도권정비계획법」 제12조제1항에서는 과밀억제권역에 속하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에서 인구집중유발시설 중 업무용 건축물, 판매용 건축물, 공공 청사, 그 밖에 대통령령으로 정하는 건축물을 건축하려는 자는 과밀부담금을 내야 한다고 규정하고 있고,같은 법 시행령 제16조제1항에서는「수도권정비계획법」 제12조제1항에서 “대통령령으로 정하는 지역”이란 서울특별시를 말한다고 규정하고 있습니다.
한편,민간투자법 제4조제2호에서는 민간투자사업의 추진방식의 하나로 시설의 준공과 동시에 해당 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며, 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운영권을 인정하는 방식, 즉 임대형 민자사업 방식을 규정하고 있는바,이 사안은 서울특별시에 소재한「수도권정비계획법 시행령」 제3조제3호나목4)에 따른 공공법인의 사무소를 임대형 민자사업과 유사한 방식으로 증축하는 과정에서 사업시행자가 건축주가 되어 건축허가를 받은 경우「수도권정비계획법」 제12조제1항에 따른 과밀부담금의 부과 대상이 되는 “건축물을 건축하려는 자”는 공공법인인지 아니면 사업시행자인지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「수도권정비계획법」 제12조제1항에서는 과밀부담금의 부과 대상을 “건축물을 건축하려는 자”로 규정하고 있는바, “건축물을 건축하려는 자”의 의미에 대해 같은 법에서는 구체적으로 정하고 있지 않으므로 그 문언의 의미를 밝히기 위해서는 관련 법령의 내용을 고려하여 체계적ㆍ유기적으로 해석하여야 할 것입니다.
그런데, 건축물의 건축에 관한 기본적인 사항을 규율하고 있는 「건축법」 제11조제1항에서는 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제2조제1항제12호에서는 “건축주”란 건축물의 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경, 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조에 관한 공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 자를 말한다고 규정하고 있는바, 「수도권정비계획법」 제12조제1항에 따라 과밀부담금의 부과 대상이 되는 “건축물을 건축하려는 자”라는 문언은 「건축법」 제11조제1항에 따른 “건축물을 건축하려는 자” 또는 「건축법」 제2조제1항제12호에 따른 “건축주”와 동일한 의미라고 해석하는 것이 합리적이라고 할 것입니다(대법원 2002. 4. 9. 선고 2001두2843 판결례참조).그리고, 「수도권정비계획법」 제15조제1항에서는 과밀부담금 부과 대상 건축물이 속한 지역을 관할하는 서울특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 함)는 건축물의 건축 허가일, 건축 신고일 또는 용도변경일을 기준으로 과밀부담금을 산정하여 부과한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제19조제1항에서는 관할 시ㆍ도지사는 과밀부담금을 부과하려면 납부 대상, 납부 금액, 납부 기한 및 납부 장소 등을 적은 납부 고지서를 건축 허가일, 건축 신고일 또는 용도변경일에 납부 의무자에게 발급하여야 한다고 규정하고 있으며, 「수도권정비계획법」 제15조제2항에서는 과밀부담금의 납부 기한은 건축물의 사용승인일(임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인일을 말함. 이하 같음)로 하되, 사용승인이 필요 없는 경우에는 부과일부터 6개월로 한다고 규정하고 있는바, 과밀부담금의 산정ㆍ부과 및 납부 절차 등은 「건축법」에 따른 건축 인ㆍ허가 절차와 밀접하게 연계되어 있다는 점도 이 사안을 해석함에 있어 고려해야 할 것입니다.
한편, 공공법인이 임대형 민자사업 방식으로 사무소의 건축 사업을 추진하는 경우 실질적으로 인구집중을 유발하는 원인을 제공하고 수도권에 건축물을 입지하게 함으로써 수익을 얻는 자는 사업시행자가 아닌 공공법인이라고 할 것이므로 과밀부담금은 원인자이자 수익자인 공공법인에 부과하는 것이 타당하다는 의견이 있을 수 있습니다.
그러나, 공공법인이 임대형 민자사업과 유사한 방식으로 사무소의 증축사업을 추진하면서 사업시행자가 건축주로서 건축허가를 받은 경우 해당 건축물이 준공되어 소유권이 공공법인에 이전되기 전까지는 건축주인 사업시행자가 그 건축물에 관한 법령상의 권리와 의무의 주체가 된다고 할 것이고, 「수도권정비계획법」 제15조에서는 관할 시ㆍ도지사가 건축물의 건축 허가일 또는 건축 신고일을 기준으로 과밀부담금을 산정하여 부과하고(제1항), 건축물의 사용승인일까지 과밀부담금을 납부하도록(제2항) 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 과밀부담금은 인구집중유발시설의 건축 과정에서 부과되는 것으로서 준공 후 건축물의 소유관계에 따라 부과대상이 달라진다고 보기는 어려우므로 건축주인 사업시행자에게 과밀부담금을 부과하는 것이 타당하다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 서울특별시에 소재한 「수도권정비계획법 시행령」 제3조제3호나목4)에 따른 공공법인의 사무소를 임대형 민자사업과 유사한 방식으로 증축하는 과정에서 사업시행자가 건축주가 되어 건축허가를 받은 경우, 「수도권정비계획법」 제12조제1항에 따른 과밀부담금의 부과 대상이 되는 “건축물을 건축하려는 자”는 사업시행자라고 할 것입니다.
질문: 공동명의로 받은 개발행위허가를 1인 명의로 변경할 때 제외되는 자의 동의를 받아야 하는지 여부(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조제2항 등 관련)
답변: 국토계획법 제56조제1항에서는 건축물의 건축 및 토지의 형질변경 등 각 호의 개발행위를 하려는 자는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수로부터 개발행위허가를 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 본문에서는 개발행위허가를 받은 사항을 변경하는 경우에는 같은 조 제1항을 준용한다고 규정하고 있는바, 개발행위허가의 변경은 개발행위허가를 받은 자가 허가 받은 사항을 변경하려는 것이므로 변경허가를 받으려는 주체는 허가를 받은 주체와 동일할 것이 전제됩니다.
그리고국토계획법 제56조제1항에 따라 공동명의로 받은 하나의 개발행위허가는 개발행위라는 단일한 목적을 달성하기 위한 것으로서 그 허가를 받은 지위의 분할은 불가능(각주:대법원 2015. 9. 10. 선고 2012다23863 판결례참조 )하고, 해당 개발행위허가의 효과가 공동명의를 구성하는 개인이나 토지별로 분리되어 각각 독립적으로 존재하는 것이라고 볼 수는 없습니다.
또한 개발행위허가를 받은 사항을 변경하면 행정청 및 기존 개발행위허가를 받은 자 사이에 형성된 권리ㆍ의무 관계에 영향을 미치게 되는데, 만약 공동명의로 받은 개발행위허가의 변경이 기존 개발행위허가를 받은 자 전원의 동의 없이 일부의 신청만으로 가능하다고 본다면 개발행위허가의 변경에 동의하지 않은 자는 자신의 의사와 무관하게 개발행위허가를 받은 지위를 상실하는 등의 불합리한 결과가 초래됩니다.
그렇다면 국토계획법 제56조제1항에 따른 개발행위허가를 공동명의로 받은 경우 그 허가 받은 내용을 변경하기 위해서는 개발행위허가를 받은 자 전원의 동의가 있어야 한다고 보아야 하는바, 이 사안과 같이 개발행위허가를 받은 사항 중 갑과 을의 공동명의를 단독명의로 변경하고 갑 소유 토지를 제외하는 내용으로 변경하는 경우에도 을은 갑의 동의를 받아야 합니다.
＜관계 법령＞국토의 계획 및 이용에 관한 법률제56조(개발행위의 허가) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위(이하 “개발행위”라 한다)를 하려는 자는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 허가(이하 “개발행위허가”라 한다)를 받아야 한다. 다만, 도시ㆍ군계획사업에 의한 행위는 그러하지 아니하다.1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치2. 토지의 형질 변경(경작을 위한 경우로서 대통령령으로 정하는 토지의 형질 변경은 제외한다)3. 토석의 채취4. 토지 분할(건축물이 있는 대지의 분할은 제외한다)5. 녹지지역ㆍ관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위② 개발행위허가를 받은 사항을 변경하는 경우에는 제1항을 준용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.③ㆍ④ (생 략)제57조(개발행위허가의 절차) ① 개발행위를 하려는 자는 그 개발행위에 따른 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보, 위해(危害) 방지, 환경오염 방지, 경관, 조경 등에 관한 계획서를 첨부한 신청서를 개발행위허가권자에게 제출하여야 한다. 이 경우 개발밀도관리구역 안에서는 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보에 관한 계획서를 제출하지 아니한다. 다만, 제56조제1항제1호의 행위 중 「건축법」의 적용을 받는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 하려는 자는 「건축법」에서 정하는 절차에 따라 신청서류를 제출하여야 한다.② ∼ ④ (생 략)
질문: 공공주택지구를 지정하지 않고 공공주택에 대한 사업계획을 승인하는 경우에 주민의견 청취절차를 거쳐야 하는지 여부(「공공주택 특별법」 제10조 등 관련)
답변: 「공공주택 특별법」 제6조제1항에서는 국토교통부장관은 공공주택지구조성사업을 추진하기 위하여 필요한 지역을 공공주택지구로 지정하거나 지정된 공공주택지구를 변경 또는 해제할 수 있다고 규정하고 있고,같은 법 제10조제1항본문에서는 국토교통부장관은 공공주택지구를 지정 또는 변경하려면 공고를 하여 주민 및 관계 전문가 등의 의견을 들어야 한다고 규정하고 있으며,같은 법 제35조제1항에서는 공공주택사업자는 사업계획을 작성하여 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다고 규정하고 있는바,이 사안은「공공주택 특별법」 제6조제1항에 따른 공공주택지구를 지정하지 않고,같은 법 제35조제1항에 따라 공공주택사업자가 작성한 사업계획을 국토교통부장관이 승인하려는 경우에,같은 법 제10조제1항본문에 따라 국토교통부장관은 주민 및 관계 전문가 등의 의견을 들어야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례참조),「공공주택 특별법」 제10조제1항전단에서는 국토교통부장관은 공공주택지구를 지정 또는 변경하려면 공고를 하여 주민 및 관계 전문가 등의 의견을 들어야 한다고 규정하여, 공공주택지구를 지정 또는 변경하는 경우에 주민 및 관계 전문가 등의 의견을 듣도록 국토교통부장관에게 의무를 부과하고 있을 뿐이며, 공공주택지구를 지정하지 않고 같은 법 제35조제1항에 따라 사업계획을 승인하는 경우에는 국토교통부장관에게 주민 및 관계 전문가 등의 의견을 듣도록 규정하고 있지 않음은 문언상 명백하다고 할 것입니다.
그리고, 「공공주택 특별법」 제10조제1항 전단에서 국토교통부장관이 공공주택지구를 지정 또는 변경하려면 공고를 하여 주민 및 관계 전문가 등의 의견을 듣도록 한 취지는 공공주택지구를 지정하게 되면 같은 법 제11조에 따라 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경 등 개발행위가 제한되기 때문에 개발행위허가 적용시점 등에 관한 이해관계인 등의 의견을 청취하도록 한 것이나(법률 제8660호 국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법 일부개정법률 개정이유서 참조), 「공공주택 특별법」 제6조제1항에 따른 공공주택지구의 지정 없이 같은 법 제35조제1항에 따라 사업계획을 승인하는 경우에는 공공주택지구의 지정에 따른 같은 법 제11조의 개발행위 제한 규정이 적용되지 않는바, 공공주택지구의 지정이 없어 같은 법 제11조에 따른 개발행위 제한이 적용되지 않음에도 주민 및 관계 전문가 등의 의견을 듣도록 강제할 수는 없다고 할 것입니다.
따라서, 「공공주택 특별법」 제6조제1항에 따른 공공주택지구를 지정하지 않고, 같은 법 제35조제1항에 따라 공공주택사업자가 작성한 사업계획을 국토교통부장관이 승인하려는 경우에, 반드시 같은 법 제10조제1항 본문에 따라 국토교통부장관이 주민 및 관계 전문가 등의 의견을 들어야 하는 것은 아닙니다.
질문: 공동주택관리규약으로 감사의 업무범위를 제한할 수 있는지 등(「주택법 시행령」 제57조 등 관련)
답변: 가. 질의 가 및 질의 나의 공통사항「주택법 시행령」 제50조제5항에서는 입주자대표회의에서는 동별 대표자 중에서 감사 1명 이상을 그 구성원 과반수의 찬성으로 선출하여야 한다고 규정하고 있고,같은 법 시행규칙 제21조제5항에서는 감사는 관리비ㆍ사용료 및 장기수선충당금 등의 부과ㆍ징수ㆍ지출ㆍ보관 등 회계관계업무와 관리업무전반에 대하여 관리주체의 업무를 감사한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제6항에서는 감사는 같은 조 제5항에 따라 감사를 실시하는 경우에는 관리주체로부터같은 법 시행령 제55조의2제2항에 따른 사업실적서 및 결산서를 제출받아 감사한 후 감사보고서를 작성하여 입주자대표회의와 관리주체에 제출하여야 한다고 규정하고 있습니다.
그리고,「주택법」 제44조제1항에서는 시ㆍ도지사는 공동주택의 입주자 및 사용자를 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라 함)의 준칙을 정하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 입주자와 사용자는 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다고 규정하고 있으며,같은 법 시행령 제51조제1항제9호에서는 입주자대표회의 의결사항의 하나로 “그 밖에 공동주택의 관리와관련하여 관리규약으로 정하는 사항”을 규정하고 있는바,나. 질의 가에 대하여이 사안은 관리규약에 “감사로 하여금같은 법 시행규칙 제21조제5항에 규정된 감사의 업무범위 중 입주자대표회의 의결로 감사하도록 결정한 사항에 한해서만 감사하도록 하는 내용”을 규정할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 관리규약은 사적 자치에 근거한 사인 간의 규약이므로(헌법재판소 2011. 4. 12. 선고 2011헌마170 결정례 참조), 사인 간 합의에 따라 관리규약에는 공동주택의 관리에 관한 사항을 자율적으로 정할 수 있습니다.
 다만, 관리규약도 법령을 벗어나 법령에 위반되는 내용을 정할 수는 없다고 할 것입니다.
그런데,「주택법」에서 감사를 두어 감사제도를 운영하는 취지는 공동주택의 입주자 등 이해관계인을 보호하고 부정한 회계처리 등으로 인한 피해를 방지함으로써 공동주택의 건전한 관리와 발전을 도모하려는 것이라 할 것입니다.
 또한, 입주자대표회의 임원인 감사의 감사 업무와 관련된 규정은 공동주택의 입주자 등 이해관계인에게 중요한 영향을 미치는 사항이고,「주택법 시행령」 제50조제5항에서는 감사 1명 이상을 입주자대표회의 임원으로 선출하여야 한다고 하여 일정 규모 이상의 공동주택에는 반드시 감사를 두도록 의무사항으로 규정하고 있는 점을 고려할 때, 감사의 업무범위에 관한 규정은 강행규정으로 보아야 할 것입니다.
그리고, 이 사안과 같이 감사로 하여금「주택법 시행규칙」 제21조제5항에 규정된 감사의 업무범위 중 입주자대표회의 의결로 감사하도록 결정한 사항에 한해서만 감사하도록 하는 것은 결국 같은 법 시행규칙 제21조제5항을 위반하여 감사의 업무범위를 축소하거나 제한하는 것으로서 허용되지 않는다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때,「주택법」 제44조에 따른 공동주택관리규약에 “감사로 하여금같은 법 시행규칙 제21조제5항에 규정된 감사의 업무범위 중 입주자대표회의 의결로 감사하도록 결정한 사항에 한해서만 감사하도록 하는 내용”을 규정하는 것은 허용되지 않습니다.
다. 질의 나에 대하여이 사안은 관리규약에 “감사로 하여금 감사시기ㆍ감사대상ㆍ감사자료 등의 구체적인 계획서를 입주자대표회의에 제출하도록 하는 내용”을 규정할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 관리규약은 사적 자치에 근거한 사인 간의 규약이므로(헌법재판소 2011. 4. 12. 선고 2011헌마170 결정례 참조), 사인 간 합의에 따라 관리규약에는 공동주택의 관리에 관한 사항을 자율적으로 정할 수 있습니다.
 다만, 관리규약도 법령을 벗어나 법령에 위반되는 내용을 정할 수는 없다고 할 것입니다.
그런데,「주택법 시행규칙」 제21조제5항에서는 입주자대표회의의 임원으로서의 감사가 실시하는 감사업무의 범위에 대해서 규정하고 있을 뿐이고, 해당 규정 외에는 주택법령에서 입주자대표회의 임원으로서의 감사가 실시하는 감사업무의 절차 등에 대해 별다른 제한을 두고 있지 않습니다.
그리고, 감사제도의 운영을 위해서는 감사의 독립성 보장과 함께 중복감사를 방지하고 감사의 효율성을 높이기 위한 절차규정이 마련되어야 할 필요가 있고, 또한 감사계획을 수립하고, 감사대상, 감사범위, 감사기간 및 감사인원이 포함된 문서로 감사계획을 감사받을 자에게 통보하는 등의 절차를 마련하여 운영하고 있는 다른 입법례에 비추어 볼 때(「공공감사에 관한 법률」 제19조 및 같은 법 시행령 제12조 참조), 관리규약에서 감사시기ㆍ감사대상ㆍ감사자료 등의 구체적인 계획서를 입주자대표회의에 제출하도록 규정하는 것은 감사의 효율성을 높이기 위한 절차 규정을 마련하는 것으로서, 그 구체적 내용이 법령에 규정된 감사의 업무를 배제하거나 제한하는 등 법령을 위반하였다고 볼 특별한 사정이 없는 한 가능하다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때,「주택법」 제44조에 따른공동주택관리규약에 “감사로 하여금 감사시기ㆍ감사대상ㆍ감사자료 등의 구체적인 계획서를 입주자대표회의에 제출하도록 하는 내용”을 규정할 수 있습니다.
질문: 공동주택 관리규약의 개정 시 부칙에서 시행일을 규정한 경우 개정된 관리규약의 효력 발생일(「공동주택 관리법」 제19조제1호 등)
답변: 「공동주택관리법」 제18조제1항에서는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 함)는 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속(直系尊卑屬)과 사용자(이하 “입주자등”이라 함)를 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 전단에서는 입주자등은 같은 조 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에서는 입주자등이 관리규약을 제정ㆍ개정하는 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따른「공동주택관리법 시행령」 제20조제2항#콤마# 제3항및같은 영 제3조에서는 입주자등이 관리규약을 개정하려는 경우에는 입주자대표회의의 의결로 제안하거나 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하되, 개정 목적과 종전의 관리규약과 달라진 내용 및「공동주택관리법」 제18조제1항에 따른 관리규약의 준칙과 달라진 내용을 기재한 개정안을 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에 공고하고 입주자등에게 개별 통지한 후에 전체 입주자등의 과반수 찬성으로 결정한다고 규정하고 있습니다.
그리고,「공동주택관리법」 제19조제1호에서는 입주자대표회의의 회장은 관리규약의 제정ㆍ개정에 관한 사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다고 규정하고 있고,같은 법 시행령 제21조에서는 입주자대표회의의 회장은 관리규약이 제정ㆍ개정된 날부터 30일 이내에 신고서를 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다고 규정하고 있는바,이 사안은 공동주택 관리규약의 개정 시 부칙에서 그 시행일을 정하고 있는 경우, 개정 관리규약의 효력발생일이 개정 관리규약의 부칙에서 정한 시행일인지, 아니면 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 개정 관리규약의 신고를 수리한 날인지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「공동주택관리법」 제2조제1항제9호에서는 관리규약이란 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 같은 법 제18조제2항에 따라 “입주자등이 정하는 자치규약”을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제18조제2항 전단에서는 입주자등은 시ㆍ도지사가 정한 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제20조제3항에서는 관리규약을 개정하는 경우에는 개정안에 대한 해당 공동주택단지 인터넷 홈페이지의 공고와 입주민등에 대한 개별 통지를 거쳐 전체 입주자등의 과반수 찬성으로 “결정한다”고 규정하고 있는바, 관리규약은 공동주택에 거주하는 입주민등이 시ㆍ도지사가 정한 관리규약의 준칙을 참고하여 공동주택의 관리와 사용에 관한 사항을 입주민등의 과반수 의결에 따라 자율적으로 정하는 자치규범으로서, 관리규약의 개정은 「공동주택관리법 시행령」 제20조제3항에 따라 개정안에 대한 공고ㆍ통지를 거쳐 전체 입주자등의 과반수 찬성이 있으면 개정된 관리규약은 유효하게 성립한다고 할 것이므로 개정 관리규약에서 부칙을 두어 시행일을 정하고 있다면 그 시행일부터 효력이 발생한다고 할 것입니다.
그리고, 「공동주택관리법」 제19조제1호에서 입주자대표회의의 회장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 관리규약의 제정ㆍ개정에 관한 사항을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하도록 규정한 것은 관리규약의 제정 및 개정에 관한 사항이 공동주택단지 관리에 필요한 중요 사항이므로 지방자치단체에서 관련 현황을 파악하고 관리하도록 하기 위한 것으로서(2014. 7. 31. 제출, 의안번호 제1911284호 공동주택관리법안 국회 상임위원회 심사보고서 참조), 관리규약의 개정 신고는 종전에 신고한 관리규약의 내용이 변경되었음을 사후적으로 알리는 확인적 차원의 신고라고 할 것이고, 이와 같은 관리규약의 개정 신고가 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 “수리를 요하는 신고”에는 해당한다고 하더라도, 이는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 수리를 통하여 관리규약의 개정에 관한 적법성을 확인한다는 의미이지 수리가 있기 전까지는 개정 관리규약의 효력이 발생하지 않고, 반드시 수리 후부터 효력이 발생한다는 의미는 아니라고 할 것이므로(입주자대표회의 구성 신고에 관한 법제처 2014. 10. 20회신 14-0539 해석례참조), 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 개정 관리규약의 신고를 수리한 날을 개정 관리규약의 효력발생일로 볼 수는 없다고 할 것입니다.
또한, 관리규약의 개정이 반드시 시장ㆍ군수ㆍ구청장에 대한 신고가 수리된 후에만 효력이 발생한다고 볼 경우, 입주자등이 공동주택의 사용이나 관리에 관한 사항을 변경할 필요가 있어 관리규약을 개정하더라도 개정 관리규약을 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 수리할 때까지는 종전 관리규약에 따라 공동주택이 관리되는 결과가 초래되어 불합리하고, 특히 공동주택이 분양된 후 최초로 관리규약을 제정하는 경우에는 제정된 관리규약이 시장ㆍ군수ㆍ구청장에 의하여 수리될 때까지 공동주택의 사용 및 관리에 관한 사항을 정하고 있는 관리규약이 존재하지 않게 되어 공동주택 관리의 공백이 길어질 우려가 있다는 점도 이 사안을 해석하는 데에 고려하여야 할 것입니다.
이상과 같은 점을 고려할 때, 공동주택 관리규약의 개정 시 부칙에서 그 시행일을 정하고 있는 경우, 개정 관리규약의 효력발생일은 개정 관리규약의 부칙에서 정한 시행일이라고 할 것입니다.
질문: 공동주택 동별 대표자 재선거에 입후보할 수 있는 자의 범위(「주택법 시행령」 제50조제3항 등)
답변: 「주택법」 제43조제7항제2호에 따르면 같은 조 제3항에 따른 입주자대표회의의 구성ㆍ운영 및 의결 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 되어 있고, 이에 따라「주택법 시행령」 제50조는 입주자대표회의의 구성 등에 대하여 규정하면서, 같은 조 제3항에서 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 해당 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자 중에서 선거구 입주자등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 선출하되, 입후보자가 2명 이상인 경우는 다득표자로, 입후보자가 1명인 경우에는 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자의 과반수 찬성으로 각각 선출하며, 같은 조 제4항에서 공동주택의 동별 대표자의 결격사유로 미성년자, 금치산자 및 한정치산자 등 10가지의 사유를 규정하고 있습니다.
따라서,「주택법 시행령」 제50조제3항 및 제4항에 따라 공동주택의 동별 대표자로 입후보하려면 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자로 동별 대표자의 결격사유에 해당하지 아니할 것이라는 요건을 충족하여야 하는데, 공동주택의 동별 대표자로 단독 입후보자로 출마한 후 선출되지 아니하였을 경우에 투표자 과반수의 찬성을 얻지 못한 것을 재선거에서 동별 대표자의 결격사유로 추가할 수 있는지가 문제됩니다.
먼저,「주택법 시행령」 제50조제4항각 호의 결격사유 규정이 열거규정인지 예시적 규정인지와 관련하여, 예시적 규정이 일반적으로 추상적ㆍ포괄적 성격을 가지는 일반조항을 두는 데 비해 위 규정은 구체적인 사유 10가지만 나열하고 있고 추상적ㆍ포괄적 조항은 두고 있지 아니한 것을 볼 때 그 내용 및 규정 형식상 한정적 열거규정으로 보입니다(법제처 2012. 12. 10.회신 12-0510 해석례및 대구지방법원 2012. 1. 27. 2011카합514 결정례 참조).또한, 2010. 7. 6. 구「주택법 시행령」을 개정하여 제50조제4항에 결격사유 규정을 신설한 취지는 종전에 자율적으로 정하도록 하던 결격사유를 직접 규율함으로써「주택법 시행령」 제50조제4항각 호에서 규정한 결격사유 외에 새로운 사유를 추가하는 것을 허용하지 아니하려는 것(법제처 2012. 12. 10.회신 12-0510 해석례참조)이므로, 공동주택 동별 대표자 선거에 단독 입후보한 자가 투표자의 과반수가 찬성하지 아니하여 동별 대표자로 선출되지 못한 경우를 다음 재선거에서의 결격사유로 보아 입후보를 금지할 수는 없다고 할 것입니다.
한편, 다수결원리에 따른 주민의 의사를 존중하고 동별 대표자 선거에 일사부재의의 원칙을 적용하여야 한다는이유로 동별 대표자 선거에 단독 입후보자로 출마한 후 선출되지 아니하였을 경우에 투표자 과반수의 찬성을 얻지 못하면 곧바로 다음 재선거에는 입후보할 수 없다는 의견이 있을 수 있으나, 다수결원리에 따른 주민의사의 존중은 해당 동별 대표자 선거의 결과를 통해 이미 반영되었다고 할 것이고, 일사부재의의 원칙은 회의의 원활한 운영을 위한 것으로 특히 소수파에 의한 의사방해를 배제하려는 데에 그 목적이 있으므로 결격사유 등 동별 대표자의 선출에 관하여 적용되는 원리는 아니라고 할 것입니다.
따라서,「주택법 시행령」 제50조에 따른 공동주택 동별 대표자 선거에 단독 입후보한 자가 투표자의 과반수가 찬성하지 아니하여 동별 대표자로 선출되지 못한 경우 곧바로 다음 재선거에 다시 입후보할 수 있다고 할 것입니다.
질문: 공동주택용지로 지구단위계획 결정이 된 후에 도시재생활성화지역으로 지정된 지역에서의 국공유지 매각 제한 여부(「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제30조제3항 등 관련)
답변: 도시재생법 제2조제1항제5호에서는 국가와 지방자치단체의 자원과 역량을 집중함으로써 도시재생을 위한 사업효과를 극대화하려는 전략적 대상지역으로서 그 지정 및 해제를 도시재생전략계획으로 결정하는 지역을 “도시재생활성화지역”이라고 정의하고 있고,같은 법 제30조제3항에서는 도시재생활성화지역 내의 국유재산ㆍ공유재산을 도시재생사업 외의 목적으로 매각하거나 양도할 수 없다고 규정하여, 도시재생활성화지역 내의 국유재산ㆍ공유재산은 예외 없이 해당 규정에 따른 처분 제한이 적용되도록 하고 있는바, 이는 국유재산ㆍ공유재산이 도시재생활성화지역 지정 취지에 부합하도록 도시재생사업 목적에 활용될 수 있게 하려는 취지입니다.
그리고 도시재생활성화지역은 도시재생전략계획으로 지정되는데,도시재생법에서는 공청회를 통한 주민과 관계 전문가 등의 의견수렴 및 지방의회 의견 청취(제15조)와 관계 행정기관의 장과의 협의 및 지방도시재생위원회의 심의를 거쳐(제16조) 도시재생전략계획을 수립하도록 하여, 다른 법령에 따라 계획이 수립되거나 사업이 예정된 지역을 도시재생활성화지역에 포함할지 여부에 대해 충분히 검토할 수 있는 절차를 마련하고 있을 뿐 아니라, 필요 시 도시재생전략계획을 변경하여 도시재생활성화지역을 변경할 수도 있으므로, 해당 지역이 도시재생활성화지역으로 지정된 이상 그 지역 내의 국공유지는같은 법 제30조제3항의 문언에 따라 도시재생사업의 목적으로만 매각하거나 양도할 수 있다고 보아야 합니다.
또한도시재생법 제21조제2항에서는 도시재생전략계획의 하위계획인 도시재생활성화계획의 고시일 이전에 사업이나 공사에 착수한 자는 해당 도시재생활성화계획의 고시와 관계없이 그 사업을 계속할 수 있다고 규정하면서, 법률에 따라 허가 등을 받아야 하는 경우에는 그 허가 등을 받아 사업이나 공사에 착수한 자로 한정하고 있는데, 지구단위계획은 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위해 수립(각주: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제5호 참조 )하는 것으로서 그 자체를 허가 등을 받아 추진하는 사업 또는 공사에 해당한다고 볼 수 없으므로, 공동주택용지로 지구단위계획이 결정되었다는 것만으로 도시재생법 제21조제2항의 적용대상에 해당한다고 볼 수는 없습니다.
따라서 이 사안과 같이 도시재생전략계획이 수립되어 도시재생활성화지역으로 지정되기 전에 이미 공동주택용지로 지구단위계획이 결정된 지역의 경우에도 도시재생활성화지역 내의 국공유지는 도시재생법 제30조제3항에 따라 도시재생사업 외의 목적으로 매각 또는 양도할 수 없으므로, 도시재생사업에 해당하지 않는 주택건설사업 목적으로는 매각할 수 없다고 보아야 합니다.
※ 법령정비 권고사항도시재생활성화지역 내 국유재산ㆍ공유재산의 매각 또는 양도 제한에 대한 예외를 인정할 정책적 필요성에 대해 검토한 후, 그 결과에 따라 도시재생법 제30조제3항을 정비할 필요가 있습니다.
도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법제21조(도시재생활성화계획의 효력) ① 도시재생활성화계획은 제20조에 따라 고시한 날부터 그 효력이 발생한다.② 도시재생활성화계획의 고시일 이전에 사업이나 공사에 착수한 자(이 법 또는 다른 법률에 따라 허가ㆍ인가ㆍ승인 등을 받아야 하는 경우에는 그 허가ㆍ인가ㆍ승인 등을 받아 사업이나 공사에 착수한 자를 말한다)는 해당 도시재생활성화계획의 고시와 관계없이 그 사업이나 공사를 계속할 수 있다.③ ～ ⑥ (생 략)제30조(국유재산ㆍ공유재산 등의 처분 등) ① 제20조에 따라 도시재생활성화계획을 확정 또는 승인하려는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 도지사는 도시재생활성화계획에 국유재산ㆍ공유재산의 처분에 관한 내용이 포함되어 있는 때에는 미리 관리청과 협의하여야 한다. (후단 생략)② (생 략)③ 도시재생활성화지역 내의 국유재산ㆍ공유재산은 도시재생사업 외의 목적으로 매각하거나 양도할 수 없다.④ ～ ⑨ (생 략)＜관계 법령＞
질문: 공동주택의 입주자대표회의 구성에 대한 신고 수리 전에 입주자대표회의의 임기가 시작되어 한 입주자대표회의 의결행위가 유효한지? (「주택법」 제43조 등 관련)
답변: 「주택법」 제43조제3항 및같은 법 시행령 제52조제3항에서는 입주자는 사업주체로부터 공동주택을 관리할 것을 요구받았을 때에는 그 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 그 공동주택의 관리방법을 결정(주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함함)하여 이를 30일 이내에 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 사업주체에게 통지하고, 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제51조제1항에서는 공동주택 관리방법의 제안(제1호의3) 등을 입주자대표회의의 의결사항으로 규정하고 있는 바,이 사안은「주택법」 제43조제3항에 따른 공동주택의 입주자대표회의 구성에 관한 신고를 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 수리하기 전에 입주자대표회의에서같은 법 시행령 제51조제1항각 호의 사항을 의결한 경우 그 의결행위가 유효한지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저,「주택법」 제43조제3항의 문장 구조를 살펴보면, 사업주체로부터 공동주택을 관리할 것을 요구받았을 때 입주자가 해야 할 사항은 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하는 것, 공동주택의 관리방법을 결정하여 사업주체에게 통지하는 것, 그리고 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 하는 것으로 나누어지는바, 관련 절차 및 서식 등을 규정한같은 법 시행규칙 제24조를 고려하면 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 하는 사항은 “공동주택 관리방법의 결정”과 “입주자대표회의의 구성”이라고 하겠습니다.
여기서, 공동주택의 관리방법을 결정하려면같은 법 시행령 제51조제1항제1호의3에 규정된 “공동주택 관리방법의 제안”이라는 입주자대표회의의 의결사항이 전제되어야 하고, 그러한 제안을 하려면 입주자대표회의가 이미 구성되어 있어야 할 것입니다.
 즉, 입주자대표회의를 구성하고 그 공동주택의 관리방법을 결정하여 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 하므로, 이는 구성이 된 후 아직 신고되지 않은 입주자대표회의에서도 의결이 전제된 행위인 공동주택의 관리방법 등의 결정을 예정하고 있는 것으로서 입주자대표회의의 구성에 대한 신고의 수리 여부와 관계없이 의결행위를 비롯한 입주자대표회의의 활동 개시를 인정하는 것으로 보는 것이 타당할 것입니다.
또한, 입주자대표회의는 그 법적 성격이 스스로 권리의무의 주체가 될 수 있는 단체로서의 조직을 갖추고 의사결정기관과 대표자가 있을 뿐만 아니라, 또 현실적으로도 자치관리기구를 지휘ㆍ감독하는 등 공동주택의 관리업무를 수행하고 있으므로 특별한 다른 사정이 없는 한 법인 아닌 사단에 해당하는바(대법원 1991. 4. 23. 선고, 91다4478 판결 및 대법원 2007. 6. 15. 선고, 2007다6307 판결 참조), 이 사안과 같이 사단으로서의 실체를 갖추고 이미 구성된 입주자대표회의의 명칭, 회장, 감사, 동별 대표자 등의 사항을「주택법 시행규칙」제24조등에 따라 신고하는 경우에는 그 신고의 수리 여부와는 별개로 스스로 구성ㆍ운영되고 있는 자율적인 조직으로서 입주자대표회의의 실체를 부인할 수는 없다고 할 것입니다.
한편, 입주자대표회의 구성에 대한 신고가 수리를 요하는 신고이므로(법제처 2012. 4. 3.회신 12-0117 해석례참조) 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 신고의 적법성을 확인하여 이를 수리한 다음에 의결행위 등 입주자대표회의의 활동을 시작하는 것이 타당하다는 주장이 제기될 수 있습니다.
 그러나 입주자대표회의 구성에 대한 신고는 앞으로 구성될 입주자대표회의의 내용에 관한 사전적 신고가 아니라 이미 구성된 입주자대표회의의 내용에 관한 사후적 신고로서, 이 경우 수리를 요하는 신고라는 것은 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 “수리를 필요로 한다는 뜻”으로서 수리를 통해 입주자대표회의 구성에 관한 적법성을 확인한다는 것이지 수리가 있기 전까지는 행위가 제한되고 반드시 수리 이후의 행위만 유효하게 인정할 수 있다는 의미는 아니라는 점, 입주자대표회의 구성에 대한 신고가 수리되어야만 유효한 활동이 가능하다고 하면 위 신고 전 의결행위의 유효 여부는 전적으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 판단에 의존하게 되어 이미 구성된 입주자대표회의의 존재 및 자율성을 부정하게 된다는 점 등을 고려할 때 그러한 주장은 타당하지 않다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때,「주택법」 제43조제3항에 따른 공동주택의 입주자대표회의 구성에 관한 신고를 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 수리하기 전에 입주자대표회의에서같은 법 시행령 제51조제1항의 사항을 의결한 경우에도 그 의결행위는 유효하다고 할 것입니다.