질문: 준공인가 및 조합의 해산등기를 마친 주택재건축정비사업에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제77조제3항에 따른 현장조사를 할 수 있는지 등 (「도시 및 주거환경정비법」 제77조 등 관련)
답변: 가. 질의 가에 대하여도시정비법 제52조제3항에서는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수”라 함)는 준공검사의 실시결과 정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정하는 때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다고 규정하고 있고,같은 법 제54조제1항본문에서는 사업시행자는같은 법 제52조제3항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 지체없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다고 규정하고 있으며,같은 법 제54조제2항에서는 사업시행자는 같은 조 제1항의 규정에 의하여 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 이를 시장ㆍ군수에게 보고하여야 하고, 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득한다고 규정하고 있습니다.
그리고,도시정비법 제77조제1항에서는 정비사업의 시행이같은 법또는같은 법에 의한 명령ㆍ처분이나 사업시행계획서 또는 관리처분계획에 위반되었다고 인정되는 때에는 정비사업의 적정한 시행을 위하여 필요한 범위에서 국토교통부장관은 시ㆍ도지사, 시장, 군수, 구청장, 추진위원회, 주민대표회의, 사업시행자 또는 정비사업전문관리업자에게, 특별시장, 광역시장 또는 도지사는 시장, 군수, 구청장, 추진위원회, 주민대표회의, 사업시행자 또는 정비사업전문관리업자에게, 시장ㆍ군수는 추진위원회, 주민대표회의, 사업시행자 또는 정비사업전문관리업자에게 그 처분의 취소ㆍ변경 또는 정지, 그 공사의 중지ㆍ변경, 임원의 개선 권고 그 밖의 필요한 조치를 취할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 국토교통부장관은 같은 법에 의한 정비사업의 원활한 시행을 위하여 관계공무원 및 전문가로 구성된 점검반을 구성하여 정비사업 현장조사를 통하여 분쟁의 조정, 위법사항의 시정요구 등 필요한 조치를 할 수 있고, 이 경우 관할 지방자치단체의 장과 조합 등은 대통령령이 정하는 자료의 제공 등 점검반의 활동에 적극 협조하여야 한다고 규정하고 있습니다.
또한, 도시정비법 제27조에서는 조합에 관하여는 같은 법에 규정된 것을 제외하고는 「민법」 중 사단법인에 관한 규정을 준용한다고 규정하고 있고, 「민법」 제82조에서는 법인이 해산한 때에는 파산의 경우를 제하고는 이사가 청산인이 되나, 정관 또는 총회의 결의로 달리 정한 바가 있으면 그에 의한다고 규정하고 있으며, 도시정비법 제81조제1항에서는 추진위원회위원장 또는 사업시행자(조합의 경우 청산인을 포함한 조합임원, 도시환경정비사업을 토지등소유자가 단독으로 시행하는 경우 그 대표자를 말함)는 청산인의 업무 처리 현황(제9호) 등 정비사업의 시행에 관한 같은 항 각 호의 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원, 토지등소유자 또는 세입자가 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 한다고 규정하고 있는바,이 사안은 도시정비법 제52조 및 제54조에 따른 준공인가 및 소유권 이전고시를 마치고 정비사업조합을 해산한 후에 해당 조합의 잔여재산에 대한 청산을 진행 중인 정비사업에 대하여 국토교통부장관은 도시정비법 제77조제3항에 따른 현장조사를 할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 도시정비법 제77조제3항에서는 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량ㆍ건설하는 과정에서 다수의 이해관계자가 참여하게 되는 정비사업과 관련하여 각종 분쟁이나 위법사항이 발생하는 경우에 필요한 조치를 하기 위하여 국토교통부장관이 현장조사를 할 수 있도록 규정하고 있는바, 정비사업의 공사를 완료하여 도시정비법 제52조에 따른 준공인가를 받고 도시정비법 제54조에 따라 분양대상 대지 및 건축물에 대한 소유권 이전고시를 마쳤다고 하더라도 도시정비법 및 관계 법령에 따라 정비사업에 관한 사항이 진행 중인 경우 국토교통부장관은 정비사업의 원활한 시행을 위하여 도시정비법 제77조제3항에 따라 현장조사를 할 수 있다고 보는 것이 도시정비법 제77조제3항의 규정 취지에 부합하는 해석이라고 할 것입니다.
또한, 도시정비법 제20조제1항제13호에서는 정관을 작성할 때 “정비사업이 종결된 때”의 청산절차를 포함하도록 규정하고 있고, 같은 법 제81조제1항제9호에서는 정비사업의 시행에 관한 서류 및 관련 자료의 하나로 “청산인의 업무 처리 현황”을 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 같은 조 제1항에 따른 서류 및 관련 자료 등을 청산 시까지 보관하도록 규정하고 있고, 청산의 목적인 정비사업조합의 잔여재산은 정비사업을 진행하는 과정에서 발생한 것임을 고려할 때, 정비사업조합의 청산은 정비사업의 일부에 해당한다고 할 것인바, 정비사업조합이 해산하였다고 하더라도 그 청산이 진행 중인 정비사업은 도시정비법의 규율 대상에 해당한다고 할 것입니다.
그리고, 정비사업조합의 청산업무가 적법하게 이루어지고 투명하게 공개될 수 있도록 하기 위하여 2016년 1월 27일 법률 제13912호로 도시정비법을 개정하여 2016년 7월 28일 시행(법률 제13912호 도시 및 주거환경정비법 개정이유서 참조)하면서, 청산인의 자료공개 의무(제81조) 및 처벌규정(제84조 및 제86조제6호) 등 정비사업의 청산과 관련된 사항을 명시적으로 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 정비사업조합이 해산된 후에도 그 청산이 적법하게 진행되고 있는지 확인할 필요가 있고, 정비사업조합의 잔여재산에 대해 조합원 등 이해관계자 간의 이익을 조정할 필요성도 배제할 수 없으므로 청산 절차를 진행 중인 정비사업에 대하여서도 분쟁 조정 및 위법사항의 시정요구 등의 조치가 필요한 경우에는 도시정비법 제77조제3항에 따른 현장조사를 할 수 있다고 할 것입니다.
따라서, 도시정비법 제52조 및 제54조에 따른 준공인가 및 소유권 이전고시를 마치고 정비사업조합을 해산한 후에 해당 조합의 잔여재산에 대한 청산을 진행 중인 정비사업에 대하여 국토교통부장관은 도시정비법 제77조제3항에 따른 현장조사를 할 수 있다고 할 것입니다.
나. 질의 나에 대하여도시정비법 제75조제2항에서는 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장, 군수 또는 구청장은 정비사업의 원활한 시행을 위하여 감독상 필요하다고 인정하는 때에는 추진위원회ㆍ사업시행자ㆍ정비사업전문관리업자ㆍ철거업자ㆍ설계자 및 시공자 등 같은 법에 의한 업무를 하는 자에 대하여 국토교통부령이 정하는 내용에 따라 보고 또는 자료의 제출을 명할 수 있으며 소속 공무원으로 하여금 그 업무에 관한 사항을 조사하게 할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제81조제1항에서는 추진위원회위원장 또는 사업시행자(조합의 경우 청산인을 포함한 조합임원, 도시환경정비사업을 토지등소유자가 단독으로 시행하는 경우 그 대표자를 말함)는 청산인의 업무 처리 현황(제9호) 등 정비사업의 시행에 관한 같은 항 각 호의 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원, 도시정비법 제2조제9호에 따른 토지등소유자(이하 “토지등소유자”라 함) 또는 세입자가 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제84조에서는 「형법」 제129조부터 제132조까지의 규정을 적용할 때에는 추진위원회의 위원장ㆍ조합임원ㆍ청산인ㆍ전문조합관리인 및 정비사업전문관리업자의 대표자(법인인 경우에는 임원을 말함)ㆍ직원 및 위탁관리자는 이를 공무원으로 본다고 규정하고 있습니다.
그리고, 도시정비법 제27조에서는 조합에 관하여는 같은 법에 규정된 것을 제외하고는 「민법」 중 사단법인에 관한 규정을 준용한다고 규정하고 있고, 「민법」 제82조에서는 법인이 해산한 때에는 파산의 경우를 제외하고는 이사가 청산인이 되나, 정관 또는 총회의 결의로 달리 정한 바가 있으면 그에 의한다고 규정하고 있는바,이 사안은 해산한 정비사업조합의 잔여재산을 처리하는 청산인이 도시정비법 제75조제2항에 따른 보고 또는 자료제출 명령의 대상자에 해당하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 도시정비법 제75조제2항의 연혁을 살펴보면, 구 「도시재개발법」(1976. 12. 31. 법률 제2968호로 제정되어 1977. 7. 1. 시행된 것을 말함) 제61조제1항에서는 정비사업의 사업시행자만을 대상으로 보고 또는 자료제출 명령을 할 수 있도록 규정하고 있었으나, 2002년 12월 30일 법률 제6852호로 제정된 도시정비법에서는 보고 또는 자료제출 명령 대상자의 범위가 현행 도시정비법과 같이 확대되었고, 그 확대된 보고 또는 자료제출 명령 대상자에는 “추진위원회ㆍ사업시행자ㆍ정비사업전문관리업자ㆍ철거업자ㆍ설계자 및 시공자” 뿐만 아니라 그 밖에 “이 법에 의한 업무를 하는 자”까지 포함되도록 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 정비사업의 원활한 시행을 위하여 감독상 필요하다고 인정되는 경우에는 “정비사업에 관한 업무를 하는 모든 자”에 대하여 정비사업과 관련한 보고 및 자료제출 명령을 할 수 있다고 보아야 할 것입니다.
그런데, 도시정비법 제20조제1항제13호에서는 정관을 작성할 때 “정비사업이 종결된 때”의 청산절차를 포함하도록 규정하고 있고, 도시정비법 제81조제1항 본문 및 제9호에서는 정비사업의 시행에 관한 같은 항 각 호의 서류 및 관련 자료의 하나로 “청산인의 업무 처리 현황”을 규정하고 있으며, 청산의 목적인 정비사업조합의 잔여재산은 정비사업을 시행하는 과정에서 발생한 것임을 고려할 때, 정비사업조합의 잔여재산을 처리하는 청산인의 업무는 “정비사업에 관한 업무”에 해당한다고 할 것입니다.
그리고, 도시정비법 제81조제1항 및 제2항에 따라 정비사업조합의 잔여재산을 처리하는 청산인은 청산업무 처리현황에 관한 자료를 공개하여야 하고, 이를 청산 시까지 보관하여야 하며, 이를 위반하는 경우에는 같은 법 제86조제6호에 따라 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해지게 되고, 같은 법 제84조에 따라 「형법」상 뇌물죄의 적용에 있어서 공무원으로 의제되는바, 정비사업조합이 아닌 일반적인 법인의 청산인과는 달리, 정비사업조합의 청산인은 업무를 수행하는 과정에서 도시정비법의 적용을 받게 된다는 점에서 도시정비법 제75조제2항에서 규정하고 있는 “같은 법에 의한 업무를 하는 자”에 해당한다고 할 것입니다.
따라서, 해산한 정비사업조합의 잔여재산을 처리하는 청산인은 도시정비법 제75조제2항에 따른 보고 또는 자료제출 명령의 대상자에 해당한다고 할 것입니다.