질문: 「주택법 시행규칙」 제2조제2호나목의 공용면적이 같은 규칙 제13조제3항제2호의 “호당 또는 세대당 주택공급면적”에 해당하는지 여부(「주택법 시행규칙」 제13조제3항제2호 등 관련)
답변: 「주택법 시행규칙」 제13조제3항각 호 외의 부분에서는「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획(이하 “사업계획”이라 함)의 승인권자는 입주자 모집공고를 한 후에는 사업주체가 미리 입주예정자에게 사업계획의 변경에 관한 사항을 통보하여 입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받은 경우 외에는 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업계획의 변경(이하 “동의를 요하는 변경”이라 함)을 승인해서는 안 된다고 규정하고 있고, 같은 항 제2호에서는 동의를 요하는 변경으로서 “호당 또는 세대당 주택공급면적(각주: 바닥면적에 산입되는 면적으로서 사업주체가 공급하는 주택의 면적을 말하며, 이하 같음. )의 변경”을 규정하면서 “「주택법 시행규칙」 제2조제2호가목에 따른 공용면적(각주: 계단, 복도, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적을 말함. )의 2퍼센트 이내의 증감”에 해당하는 경우는 “호당 또는 세대당 주택공급면적의 변경”에서 제외하고 있습니다.
이러한 규정 체계에 비추어 볼 때「주택법 시행규칙」 제13조제3항제2호의 “호당 또는 세대당 주택공급면적”에는 같은 규칙 제2조제2호가목에 따른 공용면적과 같은 호 나목에 따른 그 밖의 공용면적(각주: 「주택법 시행규칙」 제2조제2호가목에 따른 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소, 노인정 등 그 밖의 공용면적을 말함. )이 모두 포함되고, 그 중 같은 규칙 제2조제2호가목에 따른 공용면적이 2퍼센트 이내로 증감하는 경우는 동의를 요하는 변경에 해당하지 않지만, 같은 호 나목에 따른 그 밖의 공용면적이 증감하는 경우는 증감의 정도가 2퍼센트를 넘는지 여부와 무관하게 동의를 요하는 변경에 해당한다고 보아야 합니다.
그리고 「주택공급에 관한 규칙」 제21조제3항제8호 및 같은 조 제5항에서는 입주자모집공고에 포함되어야 하는 “호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적”을 공동주택의 세대별로 표시하는 경우 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적”이라 함)으로 표시하되, 주거전용면적 외에 공용면적으로 “주거공용면적” 및 “그 밖의 공용면적”을 별도로 표시할 수 있도록 하고 있고, 같은 규칙 제59조제3항제3호에서는 주택공급계약서에 “호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적”이 포함되어야 한다고 규정하면서 공동주택의 “주택공급면적”은 “주거전용면적”, “주거공용면적” 및 “그 밖의 공용면적”으로 구분하여 표시하도록 규정하고 있는바, 「주택공급에 관한 규칙」에서 규정하고 있는 “주택공급면적”은 “주거전용면적”, “주거공용면적” 및 “그 밖의 공용면적”을 포함하는 상위의 개념으로 보아야 합니다.
(각주:광주지방법원 2011. 7. 21. 선고 2010가합9087 판결례참조 )그런데 「주택법 시행규칙」에서는 “주택공급면적”의 의미를 「주택공급에 관한 규칙」과 동일한 의미로 규정하고 있고,(각주: 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제5호, 「주택법 시행규칙」 제13조제3항제2호 각 목 외의 부분 괄호규정 참조 ) 「주택법 시행규칙」에서는 「주택공급에 관한 규칙」에 따른 주거공용면적 및 그 밖의 공용면적과 동일한 내용을 「주택법 시행규칙」 제2조제2호가목(주거공용면적)과 나목(그 밖의 공용면적)에서 각각 규정하고 있으므로 「주택법 시행규칙」상 “주택공급면적”에는 같은 규칙 제2조제2호나목에 따른 “그 밖의 공용면적”이 포함된다고 보아야 합니다.
그렇다면 「주택법 시행규칙」 제13조제3항제2호 각 목 외의 부분의 “호당 또는 세대당 주택공급면적”에는 포함되지만, 같은 호 가목에서 규정하고 있는 “호당 또는 세대당 공용면적”에 포함되지 않는 같은 규칙 제2조제2호나목에 해당하는 그 밖의 공용면적을 증감하려는 경우에는 입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받아야 사업계획의 변경승인을 받을 수 있다고 보아야 합니다.
＜관계 법령＞「주택법」제15조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.1.ㆍ2. (생 략)②ㆍ③ (생 략)④ 제1항 또는 제3항에 따라 승인받은 사업계획을 변경하려면 사업계획승인권자로부터 변경승인을 받아야 한다. 다만, 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.⑤ㆍ⑥ (생 략)「주택법 시행규칙」제2조(주거전용면적의 산정방법) 「주택법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제6호 후단에 따른 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적을 말한다. 이하 같다)의 산정방법은 다음 각 호의 기준에 따른다.1. (생 략)2. 공동주택의 경우: 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공용면적은 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.가. 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적제13조(사업계획의 변경승인신청 등) ①ㆍ② (생 략)③ 사업계획승인권자는 사업주체가 입주자 모집공고(법 제5조제2항 및 제3항에 따른 사업주체가 주택을 건설하는 경우에는 법 제15조제1항 또는 제3항에 따른 사업계획승인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 한 후에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업계획의 변경을 승인해서는 아니 된다. 다만, 사업주체가 미리 입주예정자(법 제15조제3항에 따라 주택단지를 공구별로 건설ㆍ공급하여 기존 공구에 입주자가 있는 경우 제2호에 대해서는 그 입주자를 포함한다. 이하 이 항 및 제4항에서 같다)에게 사업계획의 변경에 관한 사항을 통보하여 입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받은 경우에는 예외로 한다.1. (생 략)2. 호당 또는 세대당 주택공급면적(바닥면적에 산입되는 면적으로서 사업주체가 공급하는 주택의 면적을 말한다. 이하 같다) 및 대지지분의 변경. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.가. 호당 또는 세대당 공용면적(제2조제2호가목에 따른 공용면적을 말한다) 또는 대지지분의 2퍼센트 이내의 증감. 이 경우 대지지분의 감소는 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조제4호의2에 따른 지적확정측량에 따라 대지지분의 감소가 부득이하다고 사업계획승인권자가 인정하는 경우로서 사업주체가 입주예정자에게 대지지분의 감소 내용과 사유를 통보한 경우로 한정한다.나. (생 략)④ ∼ ⑥ (생 략)