질문: 주택관리업자가 민간임대주택을 관리할 때 「공동주택관리법 시행령」 별표 1 비고 제1호의 규정을 적용받는지 여부 (「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제2항 등 관련)
답변: 먼저민간임대주택법 제51조제2항에서는 임대사업자는 민간임대주택이 300세대 이상의 공동주택 등 대통령령으로 정하는 규모 이상에 해당하면 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체관리하여야 한다고 규정하면서, 이에 따라 민간임대주택의 관리를 위탁받은 주택관리업자가 갖추어야 하는 기술인력 및 장비에 관한 요건이나 관리상 의무에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않은데,같은 법 제3조에서는 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리 등에 관하여같은 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는「공동주택관리법」등을 적용한다고 규정하고 있고,「공동주택관리법」 제4조제2항에서도 임대주택의 관리에 관하여민간임대주택법또는「공공주택 특별법」에서 정하지 아니한 사항에 대하여는「공동주택관리법」을 적용한다고 규정하고 있으므로,민간임대주택법에서 규정하지 않고 있는 주택관리업자가 갖추어야 하는 기술인력 및 장비에 관한 요건 등에 대해서는「공동주택관리법」을 적용해야 할 것입니다.
그런데 주택관리업의 등록 등에 대하여 규정하고 있는「공동주택관리법」 제52조제4항에서는 주택관리업자의 공동주택 관리방법 및 업무내용 등을 대통령령으로 정하도록 하고 있고, 그 위임에 따라 마련된같은 법 시행령 제66조제2항 및별표 1에서는 주택관리업자가 공동주택을 관리할 때에 갖추어야 하는 기술인력 및 장비에 대하여 규정하고 있는바, 위 규정들을 종합하면, 주택관리업자가 이 사안 민간임대주택을 관리할 때에는「공동주택관리법」 제52조제4항,같은 법 시행령 제66조제2항 및별표 1의 적용을 받게 되므로 같은 표 비고 제1호의 규정도 적용받는다고 할 것입니다.
그리고「공동주택관리법 시행령」 별표 1비고 제1호에서 관리사무소장과 기술인력 상호 간의 겸직을 금지한 것은 공동주택의 관리사무소장과 기술인력은 그 배치목적, 자격기준, 업무의 내용 및 범위 등이 서로 구분될 뿐 아니라, 각자가 공동주택의 안전하고 효율적인 관리를 위한 필수인력이라는 점을 고려한 것으로, 관리사무소 업무를 지휘ㆍ총괄하는 관리사무소장과 기술인력 상호 간에 겸직이 허용된다면 기술인력의 업무에 대한 실질적이고 객관적인 관리ㆍ감독이 곤란해지고 공동주택관리업무의 부실화ㆍ형식화를 초래할 가능성이 크므로 이를 방지하기 위한 것으로 볼 수 있는바(각주: 법제처 2013. 5. 7.회신 13-0039 해석례참조),민간임대주택법 제51조제2항에 따라「공동주택관리법」에 따른 주택관리업자에게 관리를 위탁한 이 사안 민간임대주택의 경우에도 관리사무소장과 기술인력 간 겸직을 금지하여 공동주택관리업무의 부실화ㆍ형식화를 방지하여야 할 필요성이 있다고 할 것이므로,「공동주택관리법 시행령」 별표 1비고 제1호의 규정을 적용받는다고 보는 것이 규정의 취지에도 부합합니다.
한편민간임대주택법 제51조제1항 및같은 법 시행령 제41조제2항에서는 회계서류 작성ㆍ보관 등 민간임대주택의 관리에 관하여「공동주택관리법」의 일부 규정만을 선택적으로 적용하도록 하고 있고, 여기에「공동주택관리법」 제52조,같은 법 시행령 제66조제2항 및별표 1은 포함되어 있지 않으므로, 주택관리업자가 이 사안 민간임대주택을 관리할 때에는「공동주택관리법 시행령」 별표 1비고 제1호의 규정을 적용받지 않는다는 의견이 있으나, 민간임대주택법 시행령 제41조제2항 각 호는 회계서류 작성, 보관 등 공동주택관리법령의 “공동주택의 관리”에 관한 일반적인 사항 중 민간임대주택의 관리에 적용할 수 있는 규정들을 한정적으로 열거한 것이고,「공동주택관리법」 제52조 및그 위임에 따라 마련된같은 법 시행령 제66조제2항등의 규정은 주택관리업의 등록, 주택관리업자의 관리상 의무 등 일반적인 공동주택의 관리에 관한 사항과는 구별되는 “주택관리업”에 관한 사항들을 정한 것이므로, 민간임대주택법 시행령 제41조제2항 각 호에서 열거하고 있지 않다고 해서 관련 법령의 규정에 따라 민간임대주택을 관리하는 주택관리업자에게「공동주택관리법 시행령」 별표 1의 규정이 적용되지 않는다고 볼 수는 없는 점(각주: 법제처 2020. 1. 31.회신 19-0652 해석례참조),「공동주택관리법 시행령」 제66조제4항에서는 주택관리업자는 공동주택을 관리할 때에 같은 영 별표 1에 따른 기술인력 및 장비를 갖추도록 규정하고 있고, 이 사안 민간임대주택의 관리를 위탁받은 주택관리업자도 「공동주택관리법」 제2조제1항제15호에 따른 주택관리업자로서 공동주택관리법령의 주택관리업에 관한 규정들을 동일하게 적용받는다는 점 등을 고려할 때, 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
따라서 이 사안의 경우, 주택관리업자가 이 사안 민간임대주택을 관리할 때에도 관리사무소장과 기술인력 상호간의 겸직 금지를 규정한「공동주택관리법 시행령」 별표 1비고 제1호의 규정을 적용받습니다.
＜관계 법령＞민간임대주택에 관한특별법제3조(다른 법률과의 관계) 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리 등에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는「주택법」,「건축법」,「공동주택관리법」및「주택임대차보호법」을 적용한다.제51조(민간임대주택의 관리) ① 민간건설임대주택 및 대통령령으로 정하는 민간매입임대주택의 회계서류 작성, 보관 등 관리에 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따라「공동주택관리법」을 적용한다.② 임대사업자는 민간임대주택이 300세대 이상의 공동주택 등 대통령령으로 정하는 규모 이상에 해당하면「공동주택관리법」 제2조제1항제15호에 따른 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체관리하여야 한다.③ 임대사업자가 제2항에 따라 민간임대주택을 자체관리하려면 대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖추고 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 인가를 받아야 한다.④ ～ ⑥ (생 략)민간임대주택에 관한 특별법 시행령제41조(민간임대주택의 관리) ① (생 략)② 법 제51조제1항에 해당하는 민간임대주택의 관리에 대해서는「공동주택관리법」및「공동주택관리법 시행령」중 다음 각 호의 규정만을 적용한다.1.「공동주택관리법」 제8조에 따른 구분관리에 관한 사항2.「공동주택관리법」 제23조제4항에 따른 관리비 등의 공개에 관한 사항3.「공동주택관리법」 제27조제1항제1호에 따른 회계서류의 작성ㆍ보관에 관한 사항4.「공동주택관리법」 제63조에 따른 관리주체의 업무에 관한 사항5.「공동주택관리법 시행령」 제19조제2항에 따른 관리주체의 동의에 관한 사항6.「공동주택관리법 시행령」 제23조제4항에 따른 사용료 부과 및 제29조에 따른 주민운동시설의 위탁 운영에 관한 사항7.「공동주택관리법 시행령」 제25조제1항제1호가목에 따른 관리비의 집행을 위한 사업자 선정에 관한 사항8.「공동주택관리법 시행령」 제33조에 따른 시설물의 안전관리에 관한 사항9.「공동주택관리법 시행령」 제34조에 따른 공동주택의 안전점검에 관한 사항10.「공동주택관리법 시행령」 제35조에 따른 행위허가 등의 기준에 관한 사항11.「공동주택관리법 시행령」 제36조 및 제44조에 따른 하자 보수에 관한 사항12.「공동주택관리법 시행령」 제69조, 제70조, 제71조 및 제73조에 따른 관리사무소장의 배치와 주택관리사 및 주택관리사보 등에 관한 사항13.「공동주택관리법 시행령」 제96조에 따른 공동주택관리의 감독에 관한 사항③ 법 제51조제2항에서 “300세대 이상의 공동주택 등 대통령령으로 정하는 규모”란 민간임대주택단지별로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 규모의 민간임대주택을 말한다.1. 300세대 이상의 공동주택2. 150세대 이상의 공동주택으로서 승강기가 설치된 공동주택3. 150세대 이상의 공동주택으로서 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식인 공동주택④ 법 제51조제3항에서 “대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비”란「공동주택관리법 시행령」 별표 1의 기준에 따른 기술인력 및 장비를 말한다.⑤ ～ ⑨ (생 략)공동주택관리법제4조(다른 법률과의 관계) ① (생 략)② 임대주택의 관리에 관하여「민간임대주택에 관한 특별법」또는「공공주택 특별법」에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 이 법을 적용한다.제52조(주택관리업의 등록) ① ~ ③ (생 략)④ 주택관리업자의 등록의 절차, 영업의 종류와 공동주택의 관리방법 및 그 업무내용 등 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.⑤ㆍ⑥ (생 략)공동주택관리법 시행령제66조(주택관리업자의 관리상 의무) ① (생 략)② 법 제52조제4항에 따라 주택관리업자는 공동주택을 관리할 때에는 별표 1에 따른 기술인력 및 장비를 갖추고 있어야 한다.[별표 1]공동주택관리기구의 기술인력 및 장비기준(제4조제1항 및 제6조제1항 관련)구 분기 준1. 기술인력다음 각 호의 기술인력. ＜단서 생략＞가.ㆍ나.(생 략)2. 장비가. ～ 다. (생 략)비고1. 관리사무소장과 기술인력 상호간에는 겸직할 수 없다.2. 기술인력 상호간에는 겸직할 수 없다. 다만, 입주자대표회의가 제14조제1항에 따른 방법으로 다음 각 목의 겸직을 허용한 경우에는 그러하지 아니하다.가.ㆍ나. (생 략)