질문: 재정비촉진지구 변경지정ㆍ고시를 한 경우 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제33조제1항에 따른 토지 또는 주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일(「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제33조제1항 등 관련)
답변: 도시재정비법 제5조제5항에서는 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장이 재정비촉진지구를 지정하거나 변경할 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하도록 규정하고 있으므로,같은 법 제33조제1항에 따른 “제5조제5항에 따른 고시가 있은 날”은 재정비촉진지구 지정ㆍ고시가 있은 날 또는 재정비촉진지구 변경지정ㆍ고시가 있은 날을 의미하는 것은 분명하나, 이 사안에서는 최초 재정비촉진지구 안의 일부 재정비촉진구역이 직권해제되었다가 다시 지정된 경우의 기준일이 최초 지정.고시가 있은 날인지 변경지정.고시가 있은 날인지가 문제됩니다.
그런데도시재정비법 제13조의2에서는도시정비법등 관계 법률에 따라 재정비촉진구역 지정의 효력이 상실된 경우에는 해당 재정비촉진구역에 대한 재정비촉진계획 결정의 효력도 상실된 것으로 보고(제1항), 재정비촉진계획의 효력이 상실된 구역은 재정비촉진지구에서 제외된다(제2항)고 규정하고 있는바, 최초에 지정ㆍ고시된 재정비촉진지구 안의 일부 재정비촉진구역이도시정비법에 따라 직권해제되었다면 위도시재정비법의 규정에 따라 해당 구역은 재정비촉진지구에서 일단 제외된 것이고, 이후 새로운 사실관계에 근거하여 재정비촉진구역으로 다시 지정하기 위한 재정비촉진지구 변경지정ㆍ고시가 있는 경우 그 시점에 해당 구역에 대한 새로운 재정비촉진지구로서의 지정.고시가 있는 것으로 보아야 합니다.
또한도시재정비법 제33조제1항은 재정비촉진지구가 지정ㆍ고시된 이후에 실제 수요가 아닌 개발이익을 노린 투기적 수요로 인해 지가가 상승하고 사업성이 낮아지는 등의 부작용을 사전에 방지하기 위한 취지의 규정(각주: 2005. 10. 17. 의안번호 제172926호로 발의되어 2005. 11. 29. 대안반영폐기된 도시구조개선 특별법안 국회 건설교통위원회 심사보고서 참조 )인데, 재정비촉진지구 안의 재정비촉진구역이 직권해제된 후 재지정되기 전까지 토지를 분할하거나 건축물을 신축한 경우까지 개발이익을 노린 투기목적이 있다고 단정하기 어렵고, 재정비촉진지구 변경지정ㆍ고시를 통해 새로 편입된 구역에서 투기목적과 무관하게 토지를 분할한 자 등의 권리보호를 위해서는 변경지정ㆍ고시가 있은 날을 기준으로 분양받을 권리를 산정할 필요가 있다는 점에 비추어 볼 때(각주: 법제처 2019. 12. 2.회신 19-0458 해석례참조 ), 이 사안과 같이 일부 재정비촉진지구가 직권해제된 후 다시 지정되어 해당 구역이 재정비촉진지구로 변경지정ㆍ고시되었을 때에는 해당 구역에 대해서는 재정비촉진지구 변경지정.고시가 있은 날을 기준으로 분양받을 권리를 산정해야 한다고 해석하는 것이 같은 법 제33조제1항의 입법취지 및 정당한 권리자에 대한 보호의 관점에 부합합니다.
따라서 재정비촉진지구 안에서 일부 재정비촉진구역이 직권해제되었다가 다시 지정되어 해당 구역이 재정비촉진지구로 변경지정ㆍ고시된 경우, 해당 구역에 대한 도시재정비법 제33조제1항의 기준일은 재정비촉진지구 변경지정ㆍ고시가 있은 날로 보아야 합니다.
＜관계 법령＞도시재정비 촉진을 위한 특별법제5조(재정비촉진지구의 지정) ① 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사는 제4조에 따라 재정비촉진지구의 지정을 신청받은 경우에는 관계 행정기관의 장과 협의를 거쳐 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제113조에 따른 지방도시계획위원회(이하 “지방도시계획위원회”라 한다)의 심의를 거쳐 재정비촉진지구를 지정한다. 재정비촉진지구의 지정을 변경(대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 제외한다)하려는 경우에도 또한 같다.② (생 략)③ 제1항에도 불구하고 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 재정비촉진지구의 지정을 신청하지 아니하더라도 해당 시장ㆍ군수ㆍ구청장과의 협의를 거쳐 직접 재정비촉진지구를 지정할 수 있다. 이 경우 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사는 제4조제3항의 절차를 거치거나 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로 하여금 같은 항의 절차를 거치도록 하여야 하며, 지정 절차에 관하여는 제1항 및 제2항을 준용한다.④ 다음 각 호의 자는 직접 재정비촉진지구를 지정하거나 변경한다. 이 경우 제4조제2항 각 호의 서류 및 도면을 작성하여 같은 조 제3항의 절차를 거쳐야 하며, 지정 절차에 관하여는 제1항 및 제2항을 준용한다.1. 특별자치시장2. 특별자치도지사3. 대도시 시장. 다만, 재정비촉진사업이 필요하다고 인정되는 지역이 그 관할지역에 있고 다른 시ㆍ군ㆍ구에 걸쳐 있지 아니하는 경우에 한정한다.⑤ 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다) 또는 대도시 시장은 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 재정비촉진지구를 지정하거나 변경할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 내용을 지체 없이 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.⑥ (생 략)제13조의2(재정비촉진구역 지정의 효력 상실 등) ① 재정비촉진사업 관계 법률에 따라 재정비촉진구역 지정의 효력이 상실된 경우에는 해당 재정비촉진구역에 대한 재정비촉진계획 결정의 효력도 상실된 것으로 본다. 이 경우 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 재정비촉진계획을 변경하여야 한다.② 제1항에 따라 재정비촉진계획의 효력이 상실된 구역은 재정비촉진지구에서 제외된다. 이 경우 재정비촉진계획의 효력이 상실된 구역은 재정비촉진계획에 따라 변경된 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획은 재정비촉진계획 결정 이전의 상태로 환원된 것으로 본다.③ (생 략)제33조(토지 등 분할거래) ① 재정비촉진사업별로 해당 사업에 관하여 정하고 있는 관계 법률에 따라 주택 등 건축물을 공급하는 경우, 제5조제5항에 따른 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사나 대도시 시장이 투기 억제 등을 위하여 따로 정하는 날(이하 이 조에서 “기준일”이라 한다) 이후에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 토지 또는 주택 등 건축물을 분양받을 권리는 기준일을 기준으로 산정한다.1. 한 필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우2. 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우3. 주택 등 건축물이 분할되거나 공유자의 수가 증가되는 경우4. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우5. 나대지(裸垈地)에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택이나 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가하는 경우② (생 략)