질문: 공공임대주택을 관리하는 주택관리업자 및 공공임대주택에 배치된 주택관리사의 의무 위반에 대한 제재처분 가능 여부(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제41조 등 관련)
답변: 가. 질의 가에 대해「공동주택관리법」 제2조제19호에서는 “임대주택”이란민간임대주택법에 따른 민간임대주택 및「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택을 말한다고 규정하고 있고,같은 법 제4조제2항에서는 임대주택의 관리에 관하여민간임대주택법또는「공공주택 특별법」에서 정하지 아니한 사항에 대해서는「공동주택관리법」을 적용하도록 규정하고 있어 공공임대주택의 관리에 대해서도「공동주택관리법」이 적용되는바,「공공주택 특별법」 제50조에 따라 공공임대주택의 관리에 관하여 준용되는민간임대주택법 제51조제2항에서는 공공임대주택이 300세대 이상의 공동주택 등에 해당하면 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체관리하도록 하면서, 공공임대주택을 관리하는 주택관리업자가「공동주택관리법」 제53조제1항제3호에 해당되는 경우 그 주택관리업자의 등록말소 및 영업정지에 관한 사항에 대해서는민간임대주택법또는「공공주택 특별법」에 별도의 규정이 없고,「공동주택관리법」의 적용을 배제하도록 하는 규정도 없으므로, 공공임대주택의 관리를 위탁받은 주택관리업자의 등록말소나 영업정지에 관한 사항의 경우「공동주택관리법」 제4조제2항에 따라같은 법 제53조가 적용된다고 보아야 합니다.
그리고「공공주택 특별법」 제50조에 따라 주택의 관리에 준용되는민간임대주택법 제51조제1항 및그 위임에 따른같은 법 시행령 제41조제2항에서 임대주택의 관리에 대하여 관리비 등의 공개, 회계서류의 작성ㆍ보관 등 공동주택관리법령의 일부 규정만을 한정적으로 적용하도록 하고 있고, 주택관리업의 등록말소 등에 관하여 규정하고 있는「공동주택관리법」 제53조제1항제3호는 그 적용대상에 포함되어 있지 않으나, 민간임대주택법 시행령 제41조제2항 각 호는 공동주택관리법령에 따른 공동주택의 관리에 관한 사항 중 임대주택에도 적용할 수 있는 일반적 사항을 한정적으로 나열한 것으로(각주: 법제처 2020. 1. 31.회신 19-0652 해석례참조), 이는 주택관리업자, 사업주체 등 관리주체가 관리하는 임대주택의 경우에도 일반적인 공동주택과 같이 회계서류 작성, 보관 등에 관하여 공동주택관리법령을 준수하여야 한다는 의미일 뿐, 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 그 권한을 행사하는「공동주택관리법」상 주택관리업 등록제도에 관한 사항으로서 관리주체의 공동주택 관리에 관한 일반적 사항과 구분되는 사항까지 민간임대주택법 시행령 제41조제2항 각 호에 열거되지 않았다고 하여 그 적용이 배제된다는 의미로 볼 수는 없습니다.
또한 1977년 12월 31일 법률 제3075호로 전부개정된「주택건설촉진법」 제39조에서 주택관리업자 면허제도를 신설하면서,같은 법 제38조에서 주택의 관리를 주택관리업자에게 위탁하도록 한 취지(각주: 1977. 12. 31. 법률 제3075호로 전부개정된 「주택건설촉진법」 국회 건설위원회 검토보고서 참조)는 주택이 점차 대규모화됨에 따라서 주민이 자치적으로 관리하기에 앞서 국가가 주택 관리에 관한 일반 기준을 마련하여 공동주택을 합리적으로 관리하도록 하기 위한 목적이라 할 것인바, 주택관리업자 등록 및 등록말소 등은 일반적인 공동주택이나 임대주택에 달리 적용할 이유가 없다고 할 것인데, 만약 주택관리업자가 관리하는 주택이 임대주택인 경우「공동주택관리법」 제53조제1항제3호를 적용할 수 없다고 해석한다면 주택관리업자가 고의 또는 과실로 임대주택을 잘못 관리하여 소유자등에게 재산상의 손해를 입힌 경우에도 제재처분을 할 수 없게 되어 주택관리업자에게 주택의 관리를 위탁하도록 한 입법취지를 훼손하는 결과가 초래될 수 있습니다.
아울러「공동주택관리법」 제53조의 주택관리업의 등록말소 등에 관한 규정은 1987년 12월 4일 법률 제3998호로 일부개정된「주택건설촉진법」(이하 “구 주택건설촉진법”이라 함) 제39조의2로 신설되어 2003년 5월 29일 법률 제6916호로 전부개정된「주택법」(이하 “구 주택법”이라 함) 제54조로 위치만 이동하여 그 내용의 변경 없이 유지되면서 일반적인 공동주택 및 임대주택을 관리하는 주택관리업자의 등록말소 등에 동일하게 적용되었다가, 구주택법규정들이「공동주택관리법」,민간임대주택법및「공공주택 특별법」의 제정 및 개정에 따라 각 법령에 각각 이관되는 형식상 변경을 거쳐 현행 규정의 체계를 갖추었고, 그 과정에서「공공주택 특별법」은 2015년 8월 28일 법률 제13499호로 전부개정되기 전의 구「임대주택법」에서 규정하고 있던 사항 중 공공임대주택에 필요한 규정들만 이관함으로써(각주: 2015. 8. 28. 법률 제13498호로 일부개정된 「공공주택 특별법」 개정이유 및 주요내용 참조), 그 밖에 공공임대주택의 관리 등에 필요한「공동주택관리법」의 규정들은 특별한 규정이 없으면같은 법을 적용하도록 규정한 점에 비추어 보면, 공공임대주택의 주택관리업자가같은 법 제53조제1항제3호의 사유에 해당되면 같은 조 제1항에 따라 주택관리업의 등록을 말소하거나 영업정지를 명할 수 있다고 보는 것이「공동주택관리법」,민간임대주택법및「공공주택 특별법」의 규정체계 및 입법연혁에 부합하는 해석이라 할 것입니다.
따라서 이 사안의 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은「공동주택관리법」 제53조제1항제3호에 따라 영업정지 등을 명할 수 있습니다.
나. 질의 나에 대해「공동주택관리법」 제2조제19호에서는 “임대주택”이란민간임대주택법에 따른 민간임대주택 및「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택을 말한다고 규정하고 있고,같은 법 제4조제2항에서는 임대주택의 관리에 관하여「공공주택 특별법」에서 정하지 아니한 사항에 대해서는「공동주택관리법」을 적용하도록 규정하고 있어 공공임대주택의 관리에 대해서도「공동주택관리법」이 적용되는바,「공공주택 특별법」 제50조에 따라 공공임대주택의 관리에 관하여 준용되는민간임대주택법 제51조제1항 및같은 법 시행령 제41조제2항제12호에서는 공공임대주택이 300세대 이상의 공동주택 등에 해당하면 주택관리사등을 관리사무소장으로 배치하도록 하면서, 주택관리사등이「공동주택관리법」 제69조제1항제5호에 해당되는 경우 그 주택관리사등의 자격취소 등의 사항에 대해서는민간임대주택법또는「공공주택 특별법」에 별도의 규정이 없고,「공동주택관리법」의 적용을 배제하도록 규정하고 있지도 않으므로, 공공임대주택의 관리사무소장으로 배치된 주택관리사등의 자격취소나 자격정지에 관한 사항의 경우「공동주택관리법」 제4조제2항에 따라같은 법 제69조의 규정이 적용됩니다.
그리고「공공주택 특별법」 제50조에 따라 주택의 관리에 준용되는민간임대주택법 제51조제1항 및그 위임에 따른같은 법 시행령 제41조제2항에서 임대주택의 관리에 대하여 관리비 등의 공개, 회계서류의 작성ㆍ보관 등 공동주택관리법령의 일부 규정만을 한정적으로 적용하도록 하고 있고, 주택관리사등의 자격취소 등에 관하여 규정하고 있는「공동주택관리법」 제69조제1항제5호는 그 적용대상에 포함되어 있지 않으나, 민간임대주택법 시행령 제41조제2항 각 호는 공동주택관리법령에 따른 공동주택의 관리에 관한 사항 중 임대주택에도 적용할 수 있는 일반적 사항을 한정적으로 나열한 것으로(각주: 법제처 2020. 1. 31.회신 19-0652 해석례참조), 이는 주택이 일정 규모 이상인 경우 그 주택이 일반적 공동주택인지, 아니면 공공임대주택인지 여부와 관계없이 주택관리사등 자격을 갖춘 자의 관리사무소장 배치(「공동주택관리법 시행령」 제69조), 관리사무소장의 손해배상책임 보장(「공동주택관리법 시행령」 제70조 및 제71조)에 관한 공동주택관리법령을 동일하게 적용해야 한다는 의미일 뿐, 시ㆍ도지사가 그 권한을 행사하는「공동주택관리법」상 주택관리사등 자격제도에 관한 사항으로서 공동주택 관리에 관한 일반적 사항과 구분되는 사항까지 민간임대주택법 시행령 제41조제2항 각 호에 열거되지 않았다고 하여 그 적용이 배제된다는 의미로 볼 수는 없습니다.
또한 구주택건설촉진법 제39조의4에서 주택관리사 제도를 신설하면서,같은 법 제39조의3에서 일정규모 이상의 공동주택 관리책임자로 주택관리사등을 두도록 한 취지(각주: 구 주택건설촉진법 개정이유 참조)는 공동주택을 보다 전문적이고 계획적으로 관리함으로써 입주자의 편의를 도모하기 위한 목적이라 할 것이고, 이는 임대주택에 달리 적용할 이유가 없다고 할 것인데, 만약 주택관리사등이 관리사무소장으로 배치된 주택이 임대주택인 경우「공동주택관리법」 제69조제1항제5호를 적용할 수 없다고 해석한다면 주택관리사등이 고의 또는 중대한 과실로 임대주택을 잘못 관리하여 소유자등에게 재산상의 손해를 입힌 경우에도 제재처분을 할 수 없게 되어 주택관리사등을 공동주택 관리책임자로 배치하도록 한 입법취지를 훼손하는 결과가 초래될 수 있습니다.
아울러「공동주택관리법」 제69조의 주택관리사등의 자격취소 등에 관한 규정은 구주택건설촉진법에 제39조의5로 신설되어 구주택법 제57조로 위치만 이동하여 그 내용의 변경 없이 유지되면서 일반적인 공동주택 및 임대주택의 관리사무소장으로 배치된 주택관리사등의 자격취소 등에 동일하게 적용되었다가, 구주택법규정들이「공동주택관리법」,민간임대주택법및「공공주택 특별법」의 제정 및 개정에 따라 각 법령에 각각 이관되는 형식상 변경을 거쳐 현행 규정의 체계를 갖추었고, 그 과정에서「공공주택 특별법」은 2015년 8월 28일 법률 제13499호로 전부개정되기 전의 구「임대주택법」에서 규정하고 있던 사항 중 공공임대주택에 필요한 규정들만 이관함으로써(각주: 2015. 8. 28. 법률 제13498호로 일부개정된 「공공주택 특별법」 개정이유 및 주요내용 참조), 그 밖에 공공임대주택의 관리 등에 필요한「공동주택관리법」의 규정들은 특별한 규정이 없으면같은 법을 적용하도록 규정하고 있는 점에 비추어 보면, 공공임대주택에 배치된 주택관리사등이같은 법 제69조제1항제5호의 사유에 해당되면 같은 조 제1항에 따라 주택관리사등의 자격을 취소하거나 그 자격을 정지시킬 수 있다고 보는 것이「공동주택관리법」,민간임대주택법및「공공주택 특별법」의 규정체계 및 입법연혁에 부합하는 해석이라 할 것입니다.
한편 민간임대주택법 시행령 제41조제2항제12호에서「공동주택관리법 시행령」 제73조에 따른 주택관리사 자격증의 발급에 관한 사항을 공동주택 관리에 관한 사항으로 규정하고 있는 점에 비추어, 주택관리사등의 자격취소 등에 관한 사항도 공동주택 관리에 관한 사항으로 볼 수 있으므로, 민간임대주택법 시행령 제41조제2항 각 호에 나열되지 않은 주택관리사등의 자격취소 등에 관한 사항은 공공임대주택에 적용할 수 없다는 의견이 있으나,「공동주택관리법 시행령」 제73조는「공동주택관리법」 제67조의 위임에 따라 주택관리사등의 자격요건에 관한 사항 중 경력요건 및 그 경력에 관한 증명서류 제출이라는 일부 사항만을 정한 것이고, 주택관리사 자격증 발급에 관한 세부사항이 임대주택에 적용된다는 것은 그 자격요건을 규정한「공동주택관리법」 제67조전체의 규정이 임대주택에 적용될 수 있음을 전제로 한 것으로서, 공동주택관리법령상의 주택관리사등의 자격 및 자격취소 등에 관한 규정은 공동주택의 관리에 관한 일반적 사항과는 구분되므로, 민간임대주택법 시행령 제41조제2항 각 호에 나열되지 않은 경우에도「공동주택관리법」 제4조제2항에 따라 임대주택에도 적용된다고 보아야 한다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
따라서 이 사안의 경우 시ㆍ도지사는「공동주택관리법」 제69조제1항제5호에 따라 자격정지 등 제재처분을 할 수 있습니다.
＜관계 법령＞공동주택관리법제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. ～ 18. (생 략)19. "임대주택"이란「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택 및「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택을 말한다.20.ㆍ21. (생 략)② (생 략)제4조(다른 법률과의 관계) ① (생 략)② 임대주택의 관리에 관하여「민간임대주택에 관한 특별법」또는「공공주택 특별법」에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 이 법을 적용한다.제53조(주택관리업의 등록말소 등) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택관리업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그 등록을 말소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 영업의 전부 또는 일부의 정지를 명할 수 있다. (단서 생략)1.ㆍ2. (생 략)3. 고의 또는 과실로 공동주택을 잘못 관리하여 소유자 및 사용자에게 재산상의 손해를 입힌 경우4. ∼ 11. (생 략)② ∼ ④ (생 략)제69조(주택관리사등의 자격취소 등) ① 시ㆍ도지사는 주택관리사등이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그 자격을 취소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 그 자격을 정지시킬 수 있다. (단서 생략)1. ∼ 4. (생 략)5. 고의 또는 중대한 과실로 공동주택을 잘못 관리하여 소유자 및 사용자에게 재산상의 손해를 입힌 경우6. ∼ 9. (생 략)공공주택 특별법제50조(공공임대주택의 관리) 주택의 관리, 임차인대표회의 및 분쟁조정위원회 등에 관하여는「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조, 제52조 및 제55조를 대통령령으로 정하는 바에 따라 준용한다.민간임대주택에 관한 특별법제51조(민간임대주택의 관리) ① 민간건설임대주택 및 대통령령으로 정하는 민간매입임대주택의 회계서류 작성, 보관 등 관리에 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따라「공동주택관리법」을 적용한다.② 임대사업자는 민간임대주택이 300세대 이상의 공동주택 등 대통령령으로 정하는 규모 이상에 해당하면「공동주택관리법」 제2조제1항제15호에 따른 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체관리하여야 한다.③ ∼ ⑤ (생 략)민간임대주택에 관한 특별법 시행령제41조(민간임대주택의 관리) ① (생 략)② 법 제51조제1항에 해당하는 민간임대주택의 관리에 대해서는「공동주택관리법」및「공동주택관리법 시행령」중 다음 각 호의 규정만을 적용한다.1. ～ 3. (생 략)4.「공동주택관리법」 제63조에 따른 관리주체의 업무에 관한 사항5. ～ 11. (생 략)12.「공동주택관리법 시행령」 제69조, 제70조, 제71조 및 제73조에 따른 관리사무소장의 배치와 주택관리사 및 주택관리사보 등에 관한 사항13. (생 략)③ ∼ ⑥ (생 략)