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질문: 「임금채권보장법 시행규칙」 제9조의2 제2항제2호 각 목 외의 부분에 따른 “직상 수급인”의 범위(「임금채권보장법 시행규칙」 제9조의2 등 관련)
답변: 「임금채권보장법」 제12조제3항의 위임에 따라 체불 임금등(각주: 「근로기준법」 제2조ㆍ제34조 및 제46조에 따른 임금ㆍ퇴직금 및 휴업수당을 말하며, 이하 같음. )과 체불 사업주 등을 증명하는 서류 발급절차 및 발급방법 등을 정하고 있는같은 법 시행규칙 제9조의2제2항제2호에서는 관할지방고용노동관서의 장으로 하여금 체불 사업주에 대한 사업장 명칭 및 소재지, 사업자등록번호 등 각 목의 사항을 확인하여 같은 규칙 별지 제7호의3서식의 확인서를 발급해야 한다고 하면서, 체불 사업주에「근로기준법」 제44조의2에 따라 하수급인과 연대하여 임금을 지급할 책임을 지는 직상 수급인이 포함된다고 규정하고 있는바, 관할지방고용노동관서의 장이 발급하는 체불 임금등.사업주 확인서에 기재해야 하는 사업주에 관한 사항은 “체불 사업주” 자체와「근로기준법」 제44조의2에 따라 하수급인과 연대하여 임금을 지급할 책임을 지는 직상 수급인에 관한 것임이 분명합니다.
그런데 건설업에서의 임금 지급 연대책임에 관한 규정인「근로기준법」 제44조의2에서는 건설업에서 사업이 2차례 이상 공사도급이 이루어진 경우에「건설산업기본법」 제2조제7호에 따른 건설사업자(이하 “건설사업자”라 함)가 아닌 하수급인이 그가 사용한 근로자에게 임금(각주: 해당 건설공사에서 발생한 임금으로 한정함. )을 지급하지 못한 경우에는 그 직상 수급인은 하수급인과 연대하여 하수급인이 사용한 근로자의 임금을 지급할 책임을 진다(제1항)고 규정하면서 직상 수급인이 건설사업자가 아닌 때에는 그 상위 수급인 중에서 최하위의 건설업사업자를 직상 수급인으로 본다(제2항)고 규정하여 건설업의 경우 하수급인의 임금 체불에 연대하여 책임을 지는 자를 건설사업자로 한정하고 있습니다.
그렇다면 「임금채권보장법 시행규칙」 제9조의2제2항제2호 각 목 외의 부분에서 규정한 “「근로기준법」 제44조의2에 따라 하수급인과 연대하여 임금을 지급할 책임을 지는 직상 수급인”은 「건설산업기본법」 제2조제7호에 따른 건설사업자로 한정되는 것이 문언 상 명백(각주: 법제처 2018. 1. 22.회신 17-0663 해석례참고 )하므로, 하수급인이 근로자에게 임금을 지급하지 못한 것에 대해 귀책사유가 인정되는 직상 수급인이라고 하더라도 「건설산업기본법」 제2조제7호에 따른 건설사업자가 아니라면 「임금채권보장법 시행규칙」 제9조의2제2항제2호 각 목 외의 부분의 체불 사업자에 포함된다고 볼 수 없습니다.
※ 법령정비 권고사항「근로기준법」 제44조 및 제44조의2의 관계를 고려하여 체불 사업주의 범위에 「근로기준법」 제44조에 따라 하수급인과 연대하여 임금을 지급할 책임을 지는 직상 수급인도 포함시킬 필요가 있는지를 검토하고, 그 결과에 따라 「임금채권보장법 시행규칙」 제9조의2제2항제2호의 체불 사업주 범위를 명확히 규정할 필요가 있습니다.
임금채권보장법제12조(체불 임금등의 확인) ① 임금등을 지급받지 못한 근로자는 「법률구조법」 제22조의 법률구조 지원절차 등에 따라 소 제기를 위하여 필요한 경우 고용노동부장관에게 체불 임금등과 체불사업주 등을 증명하는 서류의 발급을 신청할 수 있다.② 제1항에 따른 신청이 있을 경우 고용노동부장관은 근로감독사무 처리과정에서 확인된 체불 임금등과 체불사업주 등을 증명하는 서류를 제1항의 근로자 또는 「법률구조법」 제8조에 따른 대한법률구조공단에 발급할 수 있다.③ 제2항에 따른 서류의 발급절차 및 발급방법 등에 관하여 필요한 사항은 고용노동부령으로 정한다.임금채권보장법 시행규칙제9조의2(체불 임금등ㆍ사업주 확인서의 발급) ① 법 제12조제1항에 따라 체불 임금등과 체불 사업주 등을 증명하는 서류(이하 "체불 임금등ㆍ사업주 확인서"라 한다)의 발급을 신청하려는 사람은 별지 제7호의2서식의 체불 임금등ㆍ사업주 확인서 발급신청서를 관할지방고용노동관서의 장에게 제출하여야 한다. 다만, 체불 임금등과 체불 사업주 등을 확인하는 근로감독사무 처리과정에서 체불 임금등ㆍ사업주 확인서 발급을 희망하는 의사가 확인된 경우에는 체불 임금등ㆍ사업주 확인서 발급의 신청이 있는 것으로 본다.② 제1항에 따라 체불 임금등ㆍ사업주 확인서 발급을 신청받은 관할지방고용노동관서의 장은 3일 이내(제1항 단서에 따른 신청의 경우에는 근로감독사무 처리를 완료한 날부터 3일 이내를 말한다)에 다음 각 호의 사항을 확인하여 별지 제7호의3서식의 체불 임금등ㆍ사업주 확인서를 발급하여야 한다.1. 체불 임금등에 관한 다음 각 목의 사항가. 체불 근로자의 성명ㆍ주민등록번호 및 주소나. 근무기간다. 체불 기간 및 임금등라. 그 밖의 체불 금품 내역 및 금액2. 체불 사업주(「근로기준법」 제44조의2에 따라 하수급인과 연대하여 임금을 지급할 책임을 지는 직상 수급인을 포함한다)에 대한 다음 각 목의 사항가. 사업장의 명칭 및 소재지나. 사업자등록번호다. 대표자의 성명ㆍ주민등록번호 및 주소라. 사업의 종류 및 사업기간근로기준법제44조(도급 사업에 대한 임금 지급) ① 사업이 한 차례 이상의 도급에 따라 행하여지는 경우에 하수급인(下受給人)(도급이 한 차례에 걸쳐 행하여진 경우에는 수급인을 말한다)이 직상(直上) 수급인(도급이 한 차례에 걸쳐 행하여진 경우에는 도급인을 말한다)의 귀책사유로 근로자에게 임금을 지급하지 못한 경우에는 그 직상 수급인은 그 하수급인과 연대하여 책임을 진다. 다만, 직상 수급인의 귀책사유가 그 상위 수급인의 귀책사유에 의하여 발생한 경우에는 그 상위 수급인도 연대하여 책임을 진다.② 제1항의 귀책사유 범위는 대통령령으로 정한다.제44조의2(건설업에서의 임금 지급 연대책임) ① 건설업에서 사업이 2차례 이상 「건설산업기본법」 제2조제11호에 따른 도급(이하 "공사도급"이라 한다)이 이루어진 경우에 같은 법 제2조제7호에 따른 건설사업자가 아닌 하수급인이 그가 사용한 근로자에게 임금(해당 건설공사에서 발생한 임금으로 한정한다)을 지급하지 못한 경우에는 그 직상 수급인은 하수급인과 연대하여 하수급인이 사용한 근로자의 임금을 지급할 책임을 진다.② 제1항의 직상 수급인이 「건설산업기본법」 제2조제7호에 따른 건설사업자가 아닌 때에는 그 상위 수급인 중에서 최하위의 같은 호에 따른 건설사업자를 직상 수급인으로 본다.＜관계 법령＞
질문: 임기제공무원에 대해 「공무원연금법」 제43조제1항제4호가 적용되는지 여부(「공무원연금법」 제43조제1항제4호 등 관련)
답변: 「공무원연금법」 제43조제1항각 호 외의 부분에서는 공무원이 10년 이상 재직하고 퇴직한 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때부터 사망할 때까지 퇴직연금을 지급한다고 하면서, 퇴직연금의 지급 시점으로 65세가 되는 때(제1호), 공무원임용관계법령등(각주: 법률 또는 국회규칙, 대법원규칙, 헌법재판소규칙, 중앙선거관리위원회규칙 및 대통령령을 말하며, 이하 같음. )에서 정년 또는 근무상한연령(각주: 공무원임용관계법령등에서 근무상한연령을 정하지 않은 공무원의 근무상한연령은 공무원임용관계법령등에서 정한 그 공무원과 유사한 직위의 공무원의 근무상한연령 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 연령을 말함. )을 60세 미만으로 정한 경우에는 그 정년 또는 근무상한 연령이 되었을 때부터 5년이 경과한 때(제2호), 계급정년이 되어 퇴직한 때부터 5년이 경과한 때(제3호) 및 직제와 정원의 개정과 폐지 또는 예산의 감소 등으로 인해 직위가 없어지거나 정원을 초과하는 인원이 생겨 퇴직한 때부터 5년이 경과한 때(제4호) 등을 규정하고 있습니다.
이와 같이「공무원연금법」 제43조제1항제1호에서는「지방공무원법」 제66조에 따른 정년인 60세에 도달하여 퇴직한 경우에 대해, 같은 항 제2호 및 제3호에서는 공무원임용관계법령등에 따른 정년 또는 근무상한연령이 되었을 때 및 계급정년이 되어 퇴직한 경우에 대해 각각 퇴직연금의 지급시기를 정한 것임을 고려하면, 같은 항 제4호에서는「지방공무원법」및 공무원임용관계법령등에 따라 정년 또는 근무상한연령이 인정되는 공무원을 전제(각주:대법원 2013. 12. 26. 선고 2011두12207 판결례참조 )로 정년 또는 근무상한연령에 도달하지 않았음에도 직제와 정원의 개정과 폐지 또는 예산의 감소 등으로 인하여 직위가 없어지거나 정원을 초과하는 인원이 생겨 퇴직한 경우에 대해 별도로 규율하면서, 정년 또는 근무상한연령까지 근무하고 퇴직한 공무원의 퇴직연금 지급시기와 균형을 맞추기 위해 퇴직한 때부터 5년이 경과한 때에 퇴직연금을 지급하도록 규정한 것으로 보는 것이 타당합니다.
한편 임기제공무원의 의미 및 법적 지위에 대해 살펴보면, 「지방공무원법」 제3조제4항에서는 지방자치단체의 장이 같은 법 제25조의5에 따라 근무기간을 정하여 임용하는 임기제공무원에 대해서는 정년에 관한 규정(제66조)을 적용하지 않는다고 규정하고 있고, 같은 법 제61조제2호에서는 임기제공무원의 근무기간이 만료되면 당연퇴직하도록 규정하고 있으며, 「지방공무원 임용령」에서는 지방자치단체의 장이 “정원 및 예산의 범위에서” 임기제공무원을 임용할 수 있도록 하면서(제21조의3제1항) 그 근무기간은 원칙적으로 5년의 범위에서 해당 사업을 수행하는 데에 필요한 기간으로 하도록 규정(제21조의4제1항 본문)하고 있는바, 임기제공무원은 정년 또는 근무상한연령이 인정되는 공무원에 해당하지 않습니다.
그렇다면 「공무원연금법」 제43조제1항 각 호의 규정체계 및 그 취지, 「지방공무원법」 제25조의5에 따라 임용되는 임기제공무원의 의미와 법적 지위 등을 종합적으로 고려할 때, 임기제공무원에 대해서는 「공무원연금법」 제43조제1항제4호가 적용되지 않는다고 보아야 합니다.
※ 법령정비 권고사항「공무원연금법」 제43조제1항제4호에서는 그 적용대상을 “공무원”이라고 규정하고 있어 문언상 임기제공무원이 이에 포함되는지 여부가 불분명 측면이 있으므로, 해당 규정의 적용대상인 공무원의 범위를 구체적으로 규정할 필요가 있습니다.
공무원연금법제43조(퇴직연금 또는 퇴직연금일시금 등) ① 공무원이 10년 이상 재직하고 퇴직한 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때부터 사망할 때까지 퇴직연금을 지급한다.1. 65세가 되는 때2. 법률 또는 국회규칙, 대법원규칙, 헌법재판소규칙, 중앙선거관리위원회규칙 및 대통령령(이하 "공무원임용관계법령등"이라 한다)에서 정년 또는 근무상한연령(공무원임용관계법령등에서 근무상한연령을 정하지 아니한 공무원의 근무상한연령은 공무원임용관계법령등에서 정한 그 공무원과 유사한 직위의 공무원의 근무상한연령 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 연령을 말한다)을 60세 미만으로 정한 경우에는 그 정년 또는 근무상한 연령이 되었을 때부터 5년이 경과한 때3. 공무원임용관계법령등에서 정한 계급정년이 되어 퇴직한 때부터 5년이 경과한 때4. 직제와 정원의 개정과 폐지 또는 예산의 감소 등으로 인하여 직위가 없어지거나 정원을 초과하는 인원이 생겨 퇴직한 때부터 5년이 경과한 때5. 대통령령으로 정하는 장해 상태가 된 때② ∼ ⑧ (생 략)＜관계 법령＞
질문: 임기 중 사퇴하거나 해임 또는 해촉된 동별 대표자 및 선거관리위원회 위원이 새로 임기가 시작되는 선거관리위원회 위원이 될 수 있는지 여부(「공동주택관리법 시행령」 제16조 등 관련)
답변: 「공동주택관리법」 제15조제1항에서는 입주자등(각주: 공동주택의 입주자와 사용자를 말하며(「공동주택관리법」 제2조제1항제7호 참조), 이하 같음. )은 동별 대표자나 입주자대표회의의 임원을 선출하거나 해임하기 위하여 선거관리위원회를 구성하도록 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 선거관리위원회 위원의 결격사유를 규정하면서 그 사유 중 일부를 대통령령으로 위임하고 있으며, 그 위임에 따른같은 법 시행령 제16조제2호에서는 “동별 대표자를 사퇴하거나 그 지위에서 해임 또는 해촉된 사람으로서 그 남은 임기 중에 있는 사람”을 결격사유의 하나로 규정하고 있습니다.
이와 같은 선거관리위원회 위원의 결격사유 규정은 입주자등의 피선거권을 제한하는 결과를 초래하게 되는바, 피선거권은 단체의 민주적 정당성을 확보하기 위한 고유하고 기본적인 권리로서 최대한 보장되어야 하므로 법령에 특별한 규정이 없다면 피선거권을 제한하는 규정은 엄격하게 해석해야(각주: 서울북부지방법원 2014. 1. 22. 선고 2013가합20919 판결례 참조 ) 합니다.
그런데「공동주택관리법 시행령」 제16조제2호에서는 동별 대표자 또는 선거관리위원회 위원이 사퇴하거나 그 지위에서 해임 또는 해촉된 사람으로서 “그 남은 임기 중에 있는 사람”이라고 결격사유를 규정하여, 동별 대표자 또는 선거관리위원회 위원이 사퇴하거나 해임 또는 해촉된 경우 “그 남은 임기”를 위한 선거관리위원회 위원이 될 수 없다는 것을 명확히 하고 있습니다.
그리고 결격사유 판단 시점과 관련하여「공동주택관리법」 제14조제4항에서 동별 대표자의 결격사유에 대해서는 서류 제출 마감일을 기준으로 판단하도록 명시적으로 규정하고 있는 것과 달리 선거관리위원회 위원의 결격사유에 해당하는지를 판단하는 시점에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않은바, 동별 대표자나 입주자대표회의의 임원 선출 또는 해임을 위한 선거관리에 개입함으로써 공정성의 침해가 발생하는 것을 방지하기 위해 결격사유를 둔 취지를 고려하면 선거관리 업무가 시작되는 선거관리위원회 위원의 임기개시일을 기준으로 결격사유에 해당하는지 여부를 판단(각주: 법제처 2019. 12. 27.회신 19-0627 해석례참조 )해야 합니다.
따라서 동별 대표자 또는 선거관리위원회 위원이 사퇴하지 않았거나 해임 또는 해촉되지 않았을 경우 수행하였을 임기가 끝나고 새로운 임기가 시작되는 선거관리위원회 위원이 되려는 경우에는 새로운 임기개시일을 기준으로 결격사유가 있는지를 판단해야 하는데, 새로운 임기는 사퇴하거나 해임 또는 해촉된 동별 대표자 또는 선거관리위원회 위원의 “남은 임기”에 해당하지 않으므로 이 사안의 경우는 선거관리위원회 위원의 결격사유에 해당한다고 볼 수 없습니다.
＜관계 법령＞공동주택관리법제15조(동별 대표자 등의 선거관리) ① 입주자등은 동별 대표자나 입주자대표회의의 임원을 선출하거나 해임하기 위하여 선거관리위원회(이하 "선거관리위원회"라 한다)를 구성한다.② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 선거관리위원회 위원이 될 수 없으며 그 자격을 상실한다.1. 동별 대표자 또는 그 후보자2. 제1호에 해당하는 사람의 배우자 또는 직계존비속3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사람③ㆍ④ (생 략)공동주택관리법 시행령제16조(선거관리위원회 위원의 결격사유 등) 법 제15조제2항제3호에서 "대통령령으로 정하는 사람"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람을 말한다.1. 미성년자, 피성년후견인 또는 피한정후견인2. 동별 대표자 또는 선거관리위원회 위원을 사퇴하거나 그 지위에서 해임 또는 해촉된 사람으로서 그 남은 임기 중에 있는 사람
질문: 임기제 진급으로 진급한 자가 상위 계급으로 진급할 수 있는지 여부(「군인사법」 제24조의2 등 관련)
답변: 「군인사법」 제24조에서 장교 및 부사관으로서 제26조제1항에 따른 최저근속기간과 계급별 최저복무기간(이하 “진급 최저복무기간”이라 함)의 복무를 각각 마치고 상위의 직책을 감당할 능력이 있다고 인정된 사람은 한 단계씩 진급시키도록 하고,같은 법 제24조의2제1항에서 진급 최저복무기간의 복무를 마친 영관급 장교 이상인 사람은 인력 운영을 위하여 필요하거나 전문인력이 필요한 분야로서 대통령령으로 정하는 직위에 보임하기 위하여 필요한 경우에는 임기를 정하여 1계급 진급시킬 수 있으며, 같은 조 제2항에서 제1항에 따라 진급된 사람(이하 “임기제 진급자”라 함)의 임기는 2년으로 하고, 그 임기가 끝나면 전역되는데, 다만, 그 직위에 다시 보직되거나 유사한 계통의 직위로 전직된 경우에는 다시 보직되거나 전직된 때부터 2년의 범위에서 국방부장관이 정하는 기간이 지났을 때에 전역되고, 같은 조 제3항에서 제1항에 따른 진급과 제2항 단서에 따른 재보직(再補職) 및 전직은 제29조제1항에 따른 진급 예정 인원의 범위에서 한다고 규정하고 있습니다.
위의「군인사법」 제24조의2제1항의 위임에 따라같은 법 시행령 제25조의2제1항에서는 “인력 운영을 위하여 필요하거나 전문인력이 필요한 분야로서 대통령령으로 정하는 직위”를 별표 1에서 정하는직위(제1호), 그 밖에 인력 운영을 위하여 필요하거나 전문인력이 필요한 분야로서 임기제 진급 대상 직위로 정해야 할 불가피한 사유가 있다고 판단되어 국방부장관이 기획재정부장관 및 안전행정부장관과 협의하여 정하는 직위(제2호)로 정하고 있고, 같은 법 시행령 별표 1에서는 임기제 진급 대상 직위에 대해 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제25조의2제6항에서 같은 법 제24조의2제2항 단서에 따른 전직 또는 재보직은 한 차례만 할 수 있으며 참모총장의 추천을 받도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제25조의2제7항에서는 같은 법 제24조의2제2항 단서에 따른 “유사한 계통의 직위”는 해당 임기제 진급자와 병과가 같거나 같은 전문 분야의 직무를 수행하는 직위로 한다고 규정하고 있는바,이 사안에서는「군인사법」 제24조의2제1항에 따라 임기를 정하여 1계급 진급된 사람이 상위 계급으로 진급할 수 있는지 여부가 문제될 수 있습니다.
살피건대,「군인사법」 제24조에 따르면 진급은 진급 최저복무기간의 복무를 마칠 것을 요건으로 규정하고 있을 뿐 별다른 규정이 없고, 임기제 진급에 관하여 규정하고 있는같은 법 제24조의2제1항은 임기제 진급은 진급 최저복무기간의 복무를 마친 영관급 장교 이상에 해당하는 자로서같은 법 시행령제25조의2제1항에 따른 직위에의 보임을 요건으로 규정하고 있습니다.
 그러나,같은 법 제24조 및 제24조의2의 진급 관련 규정에서 임기제 진급자가 상위 계급으로 또 다시 진급할 수 있는지 여부에 대해서는 명시적으로 규정하지 않고,같은 법 제24조의2제2항에서 임기를 2년으로 한다는 것과 1회에 한해 전직할 수 있다고만 규정하고 있을 뿐이므로, 임기제 진급자라고 하여 반드시 상위 계급으로의 진급이 배제되는 것이라고 해석할 수는 없을 것입니다.
또한,「군인사법」 제24조의2에 따른 임기제 진급은 각 군의 형편상 특수전문직위나 상위계급에서 인사정체가 심한 직위에 대하여 인력관리상 필요에 따라 각군 방침으로 실시해 오고 있던 것을 제도화한 것으로[구「군인사법」(1995. 12. 29. 법률 제5060호로 개정ㆍ시행된 것)의 국회 국방위원회 전문위원 심사보고서 참조],같은 법 제24조의2 및같은 법 시행령 제25조의2에 따르면 임기제 진급은 인력 운영을 위하여 필요하거나 전문인력이 필요한 분야의 일정 직위에 보하기 위하여 1계급을 진급시켜 2년 동안 해당 직위에 복무하도록 한 후 전역시키는 것을 원칙으로 하되, 예외적으로 그 직위에 다시 보직되는 경우나 유사한 계통의 직위로 전직되는 경우에는 한 차례만 재보직 또는 전직된 때부터 2년의 범위에서 국방부장관이 정하는 기간을 복무할 수 있도록 규정하고 있는바, 임기제 진급제도는 법령상 근거 없이 운영됨으로써 인사권자의 자의에 의해 불이익을 받을 수 있는 임기제 진급자에 대해 적어도 일정기간 동안 복무를 보장하려는 취지로 볼 수 있고, 반드시 상위계급으로의 진급을 제한하려는 취지는 아니라 할 것입니다.
한편, 인사정체의 해소, 2년의 임기 후 전역을 원칙으로 하는 취지를 볼 때, 임기제 진급자의 상위계급으로의 진급은 예정하고 있지 않다는 주장이 있을 수 있으나, 직업군인에게 있어 진급은 신분에 관한 중요사항으로서 특정한 사람들에 대하여 진급을 제한하려면 명시적인 법적 근거가 있어야 할 것이므로, 명시적 제한 규정 없이 임기제 진급자에 대해서만 진급을 배제하는 것은 타당하지 않다고 할 것입니다.
따라서, 임기제 진급자는 상위의 직책을 감당할 능력이 있다고 인정되면 상위 계급으로 진급할 수 있다고 할 것입니다.
질문: 임대보증금 보증 가입 대상인 민간매입임대주택의 범위(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 부칙 제4조 등 관련)
답변: 법률 제17482호민간임대주택법에서는 제49조제1항제4호를 신설하여 “제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택”을 규정하였는데, 이는 임대사업자의 부도 등의 사유로 임대보증금을 반환받기 어려운 임차인을 두텁게 보호하려는 취지로,(각주: 법률 제17482호 민간임대주택법 관련 국회 검토보고서 참조 ) 종전에 임대보증금에 대한 보증 가입대상이 아닌 “제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택”을 임대하는 임대사업자도 임대보증금에 대한 보증 가입대상으로 새로 정함으로써 모든 임대사업자에게같은 법에 따라 등록한 임대주택을 임대하는 경우 의무적으로 임대보증금에 대한 보증에 가입하도록 하였는바, 해당 규정의 신설로 인해 새로 임대보증금에 대한 보증 가입 의무가 발생하는 임대사업자에 대한 구체적인 법 적용 시점을 명확히 하기 위해 법률 제17482호민간임대주택법부칙 제4조에서는 임대보증금에 대한 보증에 관한 적용례를 두고 있습니다.
그런데 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인바,(각주:대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례참조 ) 법률 제17482호민간임대주택법부칙 제4조 전단에서는같은 법시행 당시 등록되어 있는 민간임대주택 중같은 법 제49조제1항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하지 아니한 민간임대주택에 대해 같은 법 시행 1년 후 “임대차계약을 체결하는 경우”부터 적용하도록 규정하고 있어, 이 사안과 같이 같은 법 “시행 1년 후”에 임대차계약을 체결하는 경우라면 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조제1항의 적용 대상에 해당한다는 것이 문언상 분명합니다.
또한 법률 제17482호 민간임대주택법 부칙 제4조에서 적용례를 둔 것은 법률이 시행된 이후 바로 임차인 보호 의무를 확보하기 위해 임대사업자에게 임대보증금에 대한 보증 가입 의무를 일률적으로 부과해야 함에도 종전에 임대보증금에 대한 보증 가입 의무를 지지 않았던 기존 임대사업자가 준비기간을 충분히 확보할 수 있도록 1년의 유예기간을 부여하려는 취지임에 비추어 볼 때,(각주: 법률 제17482호 민간임대주택법 관련 국회 검토보고서 참조 ) 같은 법 부칙 제4조 전단에 따라 임대보증금에 대한 보증 가입 의무의 적용을 배제하는 범위는 문언에 따라 “법 시행 1년”이 되기 전에 체결한 임대차계약으로 한정된다고 보아야 합니다.
더욱이 법률 제17482호 민간임대주택법 부칙 제4조 후단에서는 같은 법 제49조제4항에 따른 보증의 가입기간의 시점은 그 임대차계약 개시일로 한다고 규정하여, 같은 조문 내에서도 임대차계약 “개시”와 임대차계약 “체결”을 명확히 구분하고 있는 점에 비추어 볼 때, 같은 법 부칙 제4조 전단은 임대차계약 “체결” 시점만을 고려하여 임대보증금에 대한 보증 가입 의무 규정에 관한 적용례를 규정한 것이고, 그 “개시” 시점까지 고려한 것은 아니라고 할 것입니다.
따라서 이 사안의 경우 임대사업자는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조제1항에 따라 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 합니다.
＜관계 법령＞민간임대주택에 관한 특별법제49조(임대보증금에 대한 보증) ① 임대사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다.1. 민간건설임대주택2. 제18조제6항에 따라 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택3. 동일 주택단지에서 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하는 민간매입임대주택(제2호에 해당하는 민간매입임대주택은 제외한다)4. 제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택②ㆍ③ (생 략)④ 제1항에 따른 보증의 가입기간은 다음 각 호의 시점부터 임대의무기간이 종료되는 날(임대의무기간이 종료되는 날에 임대 중인 경우에는 임대차계약이 종료되는 날로 한다)까지로 한다. 이 경우 임대사업자는 제1항에 따른 보증의 수수료를 1년 단위로 재산정하여 분할납부할 수 있다.1. (생 략)2. 제1호 이외의 민간임대주택 중 등록일에 존속 중인 임대차계약이 있는 경우: 민간임대주택 등록일3. 제1호 이외의 민간임대주택 중 등록일에 존속 중인 임대차계약이 없는 경우: 민간임대주택 등록일 이후 최초 임대차계약 개시일⑤ ∼ ⑦ (생 략)부칙 ＜법률 제17482호, 2020. 8. 18.＞제4조(임대보증금 보증에 관한 적용례) 제49조의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행 당시 등록되어 있는 민간임대주택 중 제49조제1항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하지 아니한 경우에는 이 법 시행 1년 후 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용한다. 이 경우 제49조제4항에 따른 보증의 가입기간의 시점은 그 임대차계약 개시일로 한다.
질문: 임대사업자가 임대료 증액 청구를 할 수 있는 구체적인 기준(「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제3항 등 관련)
답변: 민간임대주택법 제44조제2항에서는 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 안 된다고 규정하고 있는데, 여기서의 “임대기간”은 임대사업자가 임차인과 임대차계약을 체결할 때마다 정해지는 각각의 임대차계약 기간을 의미하는 것이 아니라 임대사업자가 민간임대주택을 임대하기 위하여 임대등록을 유지하는 모든 기간을 의미합니다(각주: 법제처 2021. 5. 27.회신 21-0203 해석례참조 ).또한민간임대주택법 제44조제3항에서는 같은 조 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 규정하여, 임대사업자가 임대료 증액을 청구할 수 없는 경우를 “임대차계약” 또는 “임대료의 증액”이 있은 후 “1년 이내”라고만 규정하고 있을 뿐 임대료 증액이 제한되는 “임대차계약”의 의미에 대해 별도로 규정하고 있지 않은바, 어떠한 민간임대주택에 대해 가장 최근에 체결된 임대차계약이 그 개시일부터 1년이 지나지 않은 경우라면 그 임대차계약이 새로운 임차인과 체결한 계약인지, 아니면 종전 임차인과 기간만 연장하는 방식으로 다시 체결한 계약인지 여부와 관계없이 같은 조 제3항에 따라 임대료 증액 청구가 제한되는 경우에 해당한다고 보아야 합니다.
그리고 민간임대주택법은 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적(제1조)으로 하는 법률로서, 같은 법 제44조제3항에서 종전의 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 “1년 이내”에는 임대사업자가 임대료 증액 청구를 할 수 없도록 규정한 것은 임차인을 보호하기 위한 취지라는 점(각주: 2018. 8. 14. 법률 제15730호로 일부개정된 민간임대주택법 개정이유 및 주요내용 참조 )에 비추어 볼 때, 같은 항을 해석할 때에는 임차인 권익 보호 및 주거안정이라는 입법취지에 부합하도록 해야 할 것인바, 종전의 임대차계약 만료 후 동일한 임차인과 임대료의 증액 없이 기간만을 연장하는 임대차계약을 체결하고 그 임대차계약의 개시일부터 1년 이내인 경우라고 하더라도 새로운 임차인과 임대차계약을 체결할 때에는 임대료의 증액이 가능하도록 하는 예외를 명시적으로 규정하고 있지 않다면, 종전의 임대차계약의 상대방이나 조건 등과 관계없이 같은 법 제44조제3항의 문언대로 임대차계약이 있은 후 1년 이내에는 임대료를 증액할 수 없다고 보는 것이 타당합니다.
아울러 민간임대주택법에서는 국가 또는 지방자치단체는 민간임대주택의 공급 확대 등을 위해 「조세특례제한법」, 「지방세특례제한법」 및 조례로 정하는 바에 따라 조세를 감면할 수 있다고 규정(제4조제1항)하여 임대사업자에게 세제혜택을 줄 수 있도록 하는 대신, 임대사업자에게는 임대의무기간(제43조) 및 임대료 증액 청구 제한(제44조) 등의 의무를 부과하고 있다는 점에 비추어 볼 때, 같은 법 제44조제3항에 따른 임대료 증액 청구의 제한 사유를 임대사업자에게 유리한 방향으로 축소해 해석하는 것은 타당하지 않다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
따라서 이 사안의 경우 임대사업자는 새로운 임차인과 종전의 임대료보다 증액된 임대료로 임대차계약을 체결할 수 없습니다.
※ 법령정비 권고사항민간임대주택법 제44조제2항에서 규정하고 있는 “임대기간”은 임대사업자가 임차인과 임대차계약을 체결할 때마다 정해지는 각각의 임대차계약 기간을 의미하는 것이 아니라 임대사업자가 민간임대주택을 임대하기 위하여 임대등록을 유지하는 모든 기간을 의미한다는 점이 명확히 드러나도록 문언을 개정할 필요가 있고, 임대사업자가 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우 종전의 임차인과 임대차계약이 있은 후 1년 이내라 하더라도 임대료의 증액이 있은 후 1년을 도과했다면 임대료 증액 청구를 허용하는 것이 필요한지 정책적으로 검토하여, 만약 그 필요성이 인정된다면 같은 조 제3항을 개정할 필요가 있습니다.
민간임대주택에 관한 특별법제44조(임대료) ① 임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우에 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 다음 각 호의 임대료와 같다.1. 공공지원민간임대주택의 경우: 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 임대사업자가 정하는 임대료2. 장기일반민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정하는 임대료. 다만, 제5조에 따른 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약(이하 “종전임대차계약”이라 한다)이 있는 경우에는 그 종전임대차계약에 따른 임대료② 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다.③ 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.④ 임대사업자가 제2항에 따라 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우의 적용기준은 국토교통부령으로 정한다.⑤ 임대사업자는 임대료를 현금 또는 「여신전문금융업법」 제2조에 따른 신용카드, 직불카드, 선불카드를 이용한 결제로 받을 수 있다.＜관계 법령＞
질문: 임대사업자 등록 자격 중 “민간임대주택으로 등록할 주택 매입을 위해 분양계약을 체결한 자”의 범위(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조 등 관련)
답변: 민간임대주택법 제5조제1항에서는 주택을 임대하려는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(각주: 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장을 말함. )에게 임대사업자의 등록을 신청할 수 있다고 규정하고 있고,같은 법 시행령 제4조제1항제2호라목에서는 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 분양계약을 체결한 자를 임대사업자로 등록할 수 있는 자로 규정하면서, 분양계약을 체결한 자의 범위를 등록 신청일을 기준으로 분양계약서에 따른 잔금지급일이 3개월 이내이거나 등록 신청일이 분양계약서에 따른 잔금지급일 이후인 경우로 제한하고 있을 뿐, 분양계약의 종류나 범위에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않습니다.
그런데민간임대주택법 제2조제3호에서는 임대사업자가 “매매 등으로 소유권을 취득”하여 임대하는 민간임대주택을 민간매입임대주택이라고 정의하고 있으므로같은 법 시행령 제4조제1항제2호라목의 “매입”도 “매매 등으로 소유권을 취득”한다는 의미로 폭넓게 보아야 하고,도시정비법 제72조, 제74조 및 제79조에 따르면 토지등소유자의 분양신청을 기초로 관리처분계획을 수립하여 인가를 받고 그 계획대로 처분해야 한다는 점을 고려할 때,같은 법 제72조제3항에 따라 분양신청하여 체결한 주택 공급계약도 민간임대주택법 시행령 제4조제1항제2호라목에 따른 분양계약에 포함된다고 보는 것이 타당합니다.
아울러 민간임대주택법 시행령의 연혁법령인 구「임대주택법 시행령」(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호로 전부개정되어 2015. 12. 29. 시행되기 전의 것을 말함) 제7조제2항제4호에서도 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함함)을 체결한 자는 임대사업자로 등록할 수 있다고 규정하고 있었는바, 민간임대주택법 시행령 제4조제1항제2호라목은 해당 내용을 이관하여 규정하면서 분양계약 체결 후 임대할 건물이 확보되기까지 시간이 오래 걸리는 문제를 방지하고자 현행과 같이 분양계약을 체결한 자를 등록 신청일을 기준으로 제한(각주: 2019. 10. 22. 대통령령 제30149호로 개정되어 2019. 10. 24. 시행된 민간임대주택법 시행령 개정이유ㆍ주요내용 참조 )한 것임을 고려할 때, 분양계약의 종류를 구분하여 도시정비법의 분양신청 절차에 따른 것은 배제하려는 것으로 보기 어렵고, 도시정비법상 토지등소유자에게 분양하는 경우와 일반에게 분양하는 경우를 다르게 취급할 합리적인 이유가 없다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려하여야 합니다.
민간임대주택에 관한 특별법제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.②.③ (생 략)④ 제1항부터 제3항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.민간임대주택에 관한 특별법 시행령제4조(임대사업자 등록 및 변경신고 등) ① 법 제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록해야 한다.1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자2. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가. 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인(이하 "사업계획승인"이라 한다)을 받은 자나. 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 「건축법」 제11조에 따른 건축허가(이하 "건축허가"라 한다)를 받은 자다. 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위하여 매매계약을 체결한 자라. 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 분양계약을 체결한 자로서 다음의 어느 하나에 해당하는 자1) 등록 신청일을 기준으로 분양계약서에 따른 잔금지급일이 3개월 이내인 자2) 등록 신청일이 분양계약서에 따른 잔금지급일 이후인 자3.ㆍ4. (생 략)② ∼ ⑧ (생 략)＜관계 법령＞
질문: 임대를 목적으로 오피스텔을 건축하기 위하여 건축허가를 받은 경우 건설임대사업자 등록 가부 (「임대주택법 시행령」 제7조제2항제3호 등 관련)
답변: 「임대주택법」 제2조제2호가목에서는 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택을 “건설임대주택”으로 정의하고 있고, 같은 조 제3호에서는 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 “매입임대주택”으로 정의하면서 매입임대주택에「주택법」 제2조제1호의2에 따른 준주택 중 대통령령으로 정하는 오피스텔을 포함시키고 있고,「임대주택법 시행령」 제2조의2에서는 “대통령령으로 정하는 오피스텔”이란 전용면적이 85제곱미터 이하이고, 상ㆍ하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 함)을 말한다고 규정하고 있는 반면, 같은 법 시행령 제7조제2항제3호 및 같은 법 시행규칙 제3조에 따르면 임대를 목적으로 “주택”을 건축하기 위하여「건축법」 제11조에 따라 허가를 받은 경우 건설임대사업자로 등록할 수 있도록 규정하고 있는바, 여기서 임대를 목적으로 오피스텔을 건축하기 위하여「건축법」에 따른 건축허가를 받은 경우 건설임대사업자로 등록할 수 있는지가 문제됩니다.
먼저,「임대주택법 시행령」 제7조제2항제3호에 따라 건설임대사업자로 등록하기 위해서는 “주택”의 건축을 위한 건축허가를 받아야 할 것인바,「주택법」 제2조제1호에서 “주택”을 정의하고 있는 반면,같은 조 제1호의2 및같은 법 시행령 제2조의2에서는「건축법 시행령」 별표 1제14호나목에 따른 오피스텔을 “주택”이 아닌 “준주택”으로 분류하고 있는 점,「건축법 시행령」 별표 1에서는 건축물을 단독주택(1호), 공동주택(2호) 및 업무시설(오피스텔이 포함됨, 14호)로 구분하고 있는 점 등을 고려하면,「임대주택법 시행령」 제7조제2항제3호에 규정된 “주택”은「주택법」 제2조제1호의 주택을 의미하는 것으로, “준주택”에 해당하는 오피스텔은 이에 포함되지 않는 것으로 보입니다.
또한, 2012. 1. 26.「임대주택법」 제2조를 개정하면서 “업무시설인 오피스텔을 임대주택에 포함시킴에 따른 부작용을 최소화하기 위해 오피스텔은 매입임대주택의 형태로만 인정할 필요가 있음”을 이유로 같은 조 제3호의 매입임대주택에는 오피스텔을 포함시키고 있는 반면, 같은 조 제2호의 건설임대주택에는 오피스텔을 포함시키는 규정을 두지 않고 있는바(임대주택법 일부개정법률안 심사보고서 참고), 오피스텔을 이용하여 임대사업을 하려는 경우 매입임대사업자로 등록할 수 있는 것은 별론으로 하고, 건설임대사업자로 등록할 수 없는 것으로 보입니다.
따라서, 임대를 목적으로「임대주택법 시행령」 제2조의2에 따른 오피스텔을 건축하기 위해「건축법」에 따른건축허가를 받은 경우「임대주택법 시행령」 제7조제2항제3호에 따라 건설임대사업자로 등록할 수 없다고 할 것입니다.
질문: 임대사업자 등록 전에 체결한 임대차계약의 임대료를 임대사업자 등록 후 신고한 경우 신고한 임대료가 최초 임대료에 해당하는지 여부(법률 제16000호 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 등 관련)
답변: 구민간임대주택법 제2조제7호에서는같은 법 제5조에 따라 등록한 자를 임대사업자라고 정의하고 있고,같은 법 제46조제1항에서는 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 등 대통령령으로 정하는 임대차계약에 관한 사항을 임대차계약 체결일부터 3개월 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고해야 한다고 규정하고 있는바, 해당 규정에 따른 임대차계약 신고 의무는같은 법에 따라 임대사업자 등록을 한 임대사업자에게 있는 것이 분명하고, 이에 따라 임대사업자는 민간임대주택 등록 이후 처음으로 계약하는 경우 임대료를 최초로 신고하게 되고 이 때 임대료가 구민간임대주택법에 따른 “최초 임대료”가 되는 것(각주: 법제처 2019. 7. 5.회신 19-0122 해석례참조 )입니다.
그리고 구민간임대주택법에 따르면 임차인이 있는 상태에서 임대사업자로 등록하는 경우 해당 임차인은 민간임대주택 등록 이후 최초 계약 갱신 시 임대료 증액 상한제를 적용받을 수 없는 문제가 있자 2019년 4월 23일 구민간임대주택법이 법률 제16386호로 개정되면서 기존 임대차계약이 있는 상태에서 민간임대주택으로 등록한 경우에는 기존 임대차계약의 임차료를 최초 임대료로 보도록 규정(각주: 2019. 4. 23. 법률 제16386호 일부개정되어 2019. 10. 24. 시행된 민간임대주택법 제안이유ㆍ주요내용 참조 )한 입법연혁을 고려하더라도, 구 민간임대주택법에 따라 임대사업자로 등록하기 전에 체결한 임대차계약의 임대료는 같은 법 제44조제1항에 따른 “최초 임대료”로 볼 수 없습니다.
아울러 구 민간임대주택법에 따른 신고의무가 없음에도 불구하고 같은 법 제46조제1항에 따라 종전 임대차계약의 임대료를 신고한 경우 해당 임대료를 “최초 임대료”로 보게 되면, 이를 기준으로 같은 법 제44조제2항에 따른 임대료 증액 비율 상한(5퍼센트)이 적용되어 신고의무가 없어서 신고하지 않은 임대사업자와 신고의무가 없음에도 불구하고 신고한 임대사업자 간에 부당한 차이가 발생한다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
＜관계 법령＞구 「민간임대주택에 관한 특별법」(2018. 12. 18. 법률 제16000호로 일부개정되어 2019. 6. 19. 시행된 것)제44조(임대료) ① 민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 임대사업자가 정한다. 다만, 공공지원민간임대주택의 최초 임대료는 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라야 한다.② 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. 다만, 공공지원민간임대주택은 임대의무기간을 넘는 임대기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에도 이를 적용한다.③ ~ ⑤ (생 략)제46조(임대차계약 신고) ① 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 및 임차인(준주택에 한정한다) 등 대통령령으로 정하는 임대차계약에 관한 사항을 임대차 계약 체결일(변경신고의 경우에는 변경한 날을 말한다)부터 3개월 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 내용을 변경한 경우에도 같다.② ~ ⑥ (생 략)민간임대주택에 관한 특별법 시행령제36조(임대차계약 신고) ① 법 제46조제1항 및 제2항에 따라 임대사업자가 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.1. 임대차기간2. 임대료3. 민간임대주택의 소유권을 취득하기 위하여 대출받은 금액(민간매입임대주택으로 한정한다)4. 임차인 현황(준주택으로 한정한다)② 제1항 각 호의 사항을 신고하려는 임대사업자는 국토교통부령으로 정하는 신고서에 법 제47조에 따른 표준임대차계약서를 첨부하여 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.③ ~ ⑤ (생 략)
질문: 임대의무기간이 5년인 공공임대주택의 특별수선충당금 적립 요율 관련 적용 법령관계(개정 「임대주택법 시행령」 제30조제3항 등 관련)
답변: 구「임대주택법 시행령」(2000. 7. 22. 대통령령 제16910호로 일부개정되어 같은 날 시행된 것을 말함. 이하 “구 임대주택법 시행령”이라 함) 제15조의3제3항에서는 법 제17조의3제3항의 규정에 의한 특별수선충당금은 사용검사 후 1년이 경과한 날부터 매월 적립하되, 적립요율은 제9조제1항제2호 및 제3호의 임대주택은 건축비의 1만분의 3(제2호) 등 같은 항 각 호의 1과 같다고 규정하고 있습니다.
그리고, 개정「임대주택법 시행령」(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부개정되어 같은 해 6. 22. 시행된 것을 말함. 이하 “개정 임대주택법 시행령”이라 함) 제30조제3항에서는 임대사업자는 법 제31조제1항에 따른 특별수선충당금을 사용검사일(임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인일을 말함)부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 매달 적립하되, 적립요율은 “법 제16조제1항제3호 및 제4호의 임대주택의 경우:「주택법」 제16조제1항에 따른 사업계획승인 당시 표준 건축비의 1만분의 1”(제3호) 등 같은 항 각 호의 비율에 따른다고 규정하고 있고, 같은 시행령 부칙 제4조에서는 제30조제3항의 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 이 영 시행일이 속하는 달에 적립하는 특별수선충당금부터 적용한다고 규정하고 있는바,이 사안은 2002년 2월 사업계획 승인을 받고 2008년 2월 사용검사를 완료한 임대의무기간이 5년인 공공임대주택의 경우, 2009년 9월분에 해당하는 특별수선충당금의 적립요율은 사업계획 승인 당시 법령인 구 임대주택법 시행령 제15조의3제3항제2호를 적용해야 하는지 아니면 특별수선충당금 적립 당시 법령인 개정 임대주택법 시행령 제30조제3항제3호를 적용해야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 법령은 일반적으로 장래 발생하는 법률관계를 규율하기 위하여 제정되는 것이므로 그 시행 후의 현상에 대하여 적용되는 것이나, 법령이 개정되는 경우 구법령과 신법령의 적용상 혼란을 방지하기 위하여 신법 조항이 어떤 사람 또는 사항에 대하여 적용되는지 그 적용관계를 규정하는 적용례 또는 법령이 개정되어 새로운 법질서가 마련된 경우에 제도의 변화와 법적 안정성을 조화시키기 위하여 일정한 사람이나 사항에 대하여 구법령의 규정을 적용하도록 하는 경과조치를 두는 경우가 있는데, 이와 같은 적용례나 경과조치를 두지 않았다면 신법령 시행 이후에는 원칙적으로 신법령이 적용된다고 할 것입니다(법제처 2010. 12. 23.회신 10-0423 해석례).또한, 일반적으로 부칙 적용례 규정은 새로운 법령의 시행에 있어서 최초 적용시기 및 대상 등에 관한 사항을 구체적으로 명기함으로써 해석상 논란을 사전에 방지하기 위하여 두는 것인데(법제처 2011. 12. 19회신 11-0727 해석례참조), 개정 임대주택법 시행령 부칙 제4조에서는 같은 시행령 제30조제3항의 개정규정의 적용에 관하여 “이 영 시행 후 최초로 이 영 시행일이 속하는 달에 적립하는 특별수선충당금부터 적용한다”고 규정하고 있으므로, 개정 임대주택법 시행령의 시행일인 2008년 6월 22일이 속하는 달인 2008년 6월부터 적립하는 특별수선충당금의 적립요율에 관하여는 같은 시행령 제30조제3항이 적용되어야 하는 것이 문언상 명백하다고 할 것입니다.
그렇다면, 이 사안의 경우 개정 「임대주택법」(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부개정되어 같은 해 6. 22. 시행된 것) 제16조제1항제4호에 따라 임대의무기간이 5년인 공공임대주택의 2009년 9월분에 해당하는 특별수선충당금은 같은 법 시행령이 적용되는 기간이므로, 이 때 적립하여야 하는 특별수선충당금의 요율 역시 같은 시행령 제30조제3항제3호에 따라 「주택법」 제16조제1항에 따른 사업계획승인 당시 표준 건축비의 “1만분의 1”이라 할 것이고, 같은 호에서 사업계획승인 당시 표준 건축비를 산정기준의 하나로 삼고 있다고 하여 특별수선충당금의 적립요율도 사업계획승인 당시 법령인 구 임대주택법 시행령에 따라 “1만분의 3”이 적용된다고 볼 수는 없다고 할 것입니다.
따라서, 2002년 2월 사업계획 승인을 받고 2008년 2월 사용검사를 완료한 임대의무기간이 5년인 공공임대주택의 경우, 2009년 9월분에 해당하는 특별수선충당금의 적림요율에 대해서는 특별수선충당금 적립 당시 법령인 개정 임대주택법 시행령 제30조제3항제3호를 적용해야 한다고 할 것입니다.