질문: 정비사업에 따른 영업손실 보상을 위한 협의 시 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제68조에 따른 감정평가를 거쳐야 하는지 여부(「도시 및 주거환경정비법」 제65조제1항 등 관련)
답변: 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제65조제1항에서는 정비사업의 시행을 위한 토지 등의 수용ㆍ사용은같은 법에 규정된 사항을 제외하고는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라 함)을 준용하도록 규정하고 있는바,도시정비법 제73조제1항제1호 및같은 법 시행령 제60조제1항에서는 사업시행자로 하여금 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양 신청을 하지 않은 토지등소유자(각주: 재개발사업의 경우 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말함(도시정비법 제2조제9호가목) )와 손실보상에 관한 협의를 하여 보상금을 산정하도록 규정하고 있는 반면 세입자의 영업손실 보상에 관해서는 그러한 규정을 두고 있지 않습니다.
그리고토지보상법 제26조제1항에서는 사업인정을 받은 사업시행자는 토지조서 및 물건조서의 작성, 보상계획의 공고ㆍ통지 및 열람, 보상액의 산정과 토지소유자 및 관계인(각주: 사업시행자가 취득하거나 사용할 토지에 관하여 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ사용대차 또는 임대차에 따른 권리 또는 그 밖에 토지에 관한 소유권 외의 권리를 가진 자를 말함(토지보상법 제2조제5호). )과의 협의 절차를 거치도록 하면서, 이 경우같은 법 제68조를 준용하도록 규정하고 있으므로도시정비법에 따른 재개발사업의 사업시행자가 세입자의 영업손실을 보상하기 위해 협의를 하는 경우에는토지보상법 제68조에 따른 감정평가를 거쳐야 합니다.
한편도시정비법 제74조에 따라 관리처분계획 수립ㆍ인가 시 감정평가를 거쳐 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액이 산정되었음에도 불구하고 그와 별도로 세입자의 영업손실 보상을 위한 협의 시 토지보상법 제68조에 따라 감정평가를 다시 거쳐야 한다면 동일한 사안에 대하여 감정평가를 반복하게 되어 보상 과정에서 시간과 비용이 과도하게 소요되므로 부당하다는 의견이 있습니다.
그러나 토지보상법 제68조제1항에 따른 보상액의 평가와 관련하여 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제17조에서는 감정평가가 관계법령에 위반하는 등 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우 사업시행자가 감정평가업자에게 재평가를 요구할 수 있도록 하고(제1항), 평가 후 1년이 경과할 때까지 보상계약이 체결되지 않은 경우 다른 2인 이상의 감정평가업자에게 재평가를 의뢰하도록 하는 등(제2항제3호) 객관적이고 공정한 보상액의 평가가 이루어지도록 세부적인 절차와 방법을 규정하고 있는 반면, 도시정비법에서는 이러한 규정을 두고 있지 않은바, 정비사업에 따른 세입자별 손실보상에 대해서도 토지보상법 제68조 및 같은 법 시행규칙 제17조에 따른 세부적인 절차와 방법이 적용된다고 보아야 할 것입니다.
또한 도시정비법 제74조제2항제1호가목에서는 관리처분계획에 포함되는 세입자별 손실보상 평가액을 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장이 선정ㆍ계약한 2인 이상의 감정평가업자가 평가하도록 하여 세입자가 그 산정 과정에 참여할 수 있는 기회를 보장하고 있지 않은 반면, 토지보상법 제68조제2항에서는 사업시행자가 선정하는 3인의 감정평가업자 중 2인을 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사와 토지소유자가 각 1인씩 추천할 수 있도록 규정하고 있는바, 세입자의 손실보상에 대하여 해당 규정을 준용하는 경우 세입자도 토지소유자와 마찬가지로 감정평가업자를 추천할 수 있다고 해석되므로 이러한 세입자의 절차적 권리를 보장할 필요가 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
※ 법령정비 권고사항도시정비법에 따른 관리처분계획 수립 시 감정평가를 거쳐 세입자별 손실보상 평가액을 산정함에도 불구하고(도시정비법 제74조) 관리처분계획 인가 후 손실보상을 위한 협의 시 토지보상법에 따른 감정평가를 다시 실시(토지보상법 제68조제1항)하는 것은 동일한 사안에 대한 감정평가의 반복 실시로 시간과 비용의 낭비를 초래하는 측면이 있는바, 세입자별 영업손실 보상을 위한 감정평가 절차를 일원화할 필요성이 있는지를 정책적으로 검토하여 필요하다면 감정평가 절차를 일원화하는 등 관련 규정을 정비할 필요가 있습니다.
＜ 관계 법령＞「도시 및 주거환경정비법」제63조(토지 등의 수용 또는 사용) 사업시행자는 정비구역에서 정비사업(재건축사업의 경우에는 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 해당하는 사업으로 한정한다)을 시행하기 위하여 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제3조에 따른 토지ㆍ물건 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있다.제65조(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 준용) ① 정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용은 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용한다. 다만, 정비사업의 시행에 따른 손실보상의 기준 및 절차는 대통령령으로 정할 수 있다.② ～ ④ (생 략)제74조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. (단서 생략)1. ～ 7. (생 략)8. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액9. (생 략)② 정비사업에서 제1항제3호ㆍ제5호 및 제8호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 따른다.1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 중 다음 각 목의 구분에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. (단서 생략)가. 주거환경개선사업 또는 재개발사업: 시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약한 2인 이상의 감정평가업자나. (생 략)2.ㆍ3. (생 략)③ ～ ⑤ (생 략)「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제26조(협의 등 절차의 준용) ① 제20조에 따른 사업인정을 받은 사업시행자는 토지조서 및 물건조서의 작성, 보상계획의 공고ㆍ통지 및 열람, 보상액의 산정과 토지소유자 및 관계인과의 협의 절차를 거쳐야 한다. 이 경우 제14조부터 제16조까지 및 제68조를 준용한다.② (생 략)제68조(보상액의 산정) ① 사업시행자는 토지등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가업자 3인(제2항에 따라 시ㆍ도지사와 토지소유자가 모두 감정평가업자를 추천하지 아니하거나 시ㆍ도지사 또는 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가업자를 추천하지 아니하는 경우에는 2인)을 선정하여 토지등의 평가를 의뢰하여야 한다. 다만, 사업시행자가 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 직접 보상액을 산정할 수 있을 때에는 그러하지 아니하다.② 제1항 본문에 따라 사업시행자가 감정평가업자를 선정할 때 해당 토지를 관할하는 시ㆍ도지사와 토지소유자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감정평가업자를 각 1인씩 추천할 수 있다. 이 경우 사업시행자는 추천된 감정평가업자를 포함하여 선정하여야 한다.③ (생 략)