질문: 단기민간임대주택의 임대의무기간을 변경할 수 있는지 여부(구 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제6호 등)
답변: 먼저 구민간임대주택법에 따른 단기민간임대주택의 임대의무기간은 2020년 8월 18일 법률 제17482호로 일부개정된민간임대주택법부칙 제5조제1항에 따라 구민간임대주택법 제2조제6호에 따른 기간을 가리키는데, 해당 호에서는 단기민간임대주택이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다고 규정하고 있고,같은 법 제43조제1항에서는 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다고 규정하고 있는바, 이를 종합하여보면 구민간임대주택법 제2조제6호에 따라 단기민간임대주택은 4년은 계속 임대하여야 하되, 그 이상의 기간을 추가로 임대할 수 있는 점을 고려하여 임대하는 기간을 통칭하여 “4년 이상”으로 규정한 것으로서, 4년 이상의 단기민간임대주택 임대기간 중 임대를 해야 하는 법적 의무기간은 4년 이상의 기간 중 최소기간인 4년이라고 할 것입니다.
그리고민간임대주택법 제5조제1항에서는 주택을 임대하려는 자는 시장등에게 등록을 신청할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항 본문에서는 같은 조 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하고자 할 경우 시장등에게 신고하여야 한다고 규정하고 있는데,민간임대주택법령에서 이러한 등록 또는 변경신고를 할 때 임대의무기간에 관하여 법률에서 규정한 사항과 달리 정할 수 있도록 규정하고 있지 않고, 특히같은 법 시행규칙 별지 제1호서식의 임대사업자 등록신청서 및 별지 제4호서식에 따른 임대사업자 등록사항 변경신고서에서는 임대의무기간을 기재하여 제출할 수 있도록 규정하지 않고 있는 점에 비추어 보면, 시장등에게 법률에서 규정하고 있는 임대의무기간에 관한 사항을 변경할 수 있는 권한을 부여하고 있지 않고,민간임대주택법령에서 임대의무기간의 변경에 관한 별도의 법적 근거나 위임 근거를 두고 있지도 않은바,민간임대주택법령에서 정한 임대의무기간인 4년 외에 단기민간임대주택의 임대의무기간을 따로 정하여 변경신고를 하거나, 그러한 신고를 수리할 수 없다고 할 것입니다.
또한민간임대주택법 제43조제1항에 따르면 임대사업자는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하고, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다고 규정하고 있으며,같은 법 제67조제1항에서는같은 법 제43조제1항을 위반하여 임대의무기간 중 민간임대주택을 임대하지 아니한 자에게는 3천만원 이하의 과태료를 부과하도록 규정하는 등민간임대주택법에서는 임대의무기간을 정하여 해당 기간 동안 임대사업자의 재산권을 일부 제한하되, 민간임대주택의 안정적인 공급을 보장하고 있는데, 만일 임대의무기간을 4년을 초과하는 범위에서 변경할 수 있다고 한다면, 임대의무기간이 4년을 초과하는 기간이라는 불확정적인 기간이 됨에 따라 임대의무기간이라는 일정한 기간을 정하여 이를 준수하도록 하고 있는민간임대주택법령의 체계에 부합하지 않고, 침익적 행정행위인 과태료 부과 처분의 근거가 되는 임대의무기간이 연장될 수 있어 결과적으로 과태료를 부과할 수 있는 범위가 확장될 수 있는바, 국민의 권리 제한에 관한 사항은 엄격하게 해석해야 하고(각주: 법제처 2012. 9. 12.회신 12-0442 해석례참조), 나아가 침익적 행정행위의 근거가 되는 행정법규는 엄격하게 해석ㆍ적용하여야 하며 그 행정행위의 상대방에게 불리한 방향으로 지나치게 확장해석하거나 유추해석하여서는 안 된다는 점(각주: 대법원 2008. 2. 28. 선고 2007두13791, 13807 판결례 등 참조)에서, 단기민간임대주택의 임대의무기간을 4년보다 장기인 기간으로 변경할 수 있다고 보기는 어렵습니다.
따라서민간임대주택법 제5조제3항에 따라 구민간임대주택법에 따른 단기민간임대주택의 임대의무기간을 4년보다 장기인 기간으로 변경할 수 없습니다.
＜관계 법령＞민간임대주택에 관한 특별법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. ～ 3. (생 략)4. “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.가.「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택나.「주택법」 제2조제24호에 따른 공공택지 또는 이 법 제18조제2항에 따라 수의계약 등으로 공급되는 토지 및「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법」 제2조제6호에 따른 종전부동산(이하 “종전부동산”이라 한다)을 매입 또는 임차하여 건설하는 민간임대주택다. 제21조제2호에 따라 용적률을 완화 받거나「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따라 용도지역 변경을 통하여 용적률을 완화 받아 건설하는 민간임대주택라. 제22조에 따라 지정되는 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에서 건설하는 민간임대주택마. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 공공지원을 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(「주택법」 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.6. 삭 제7. ～ 15. (생 략)제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. 다만, 외국인은 국내에 체류하는 자로서「출입국관리법」 제10조의 체류자격에 따른 활동범위를 고려하여 대통령령으로 정하는 체류자격에 해당하는 경우에 한정하여 등록을 신청할 수 있다.② (생 략)③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.④ ～ ⑦ (생 략)제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.② ～ ⑥ (생 략)법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.② 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 등록한 단기민간임대주택은 이 법 시행 이후 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 변경 등록할 수 없다.구 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 일부개정되기 전의 것)제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. ～ 5. (생 략)6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.7. ～ 15. (생 략)제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.② ～ ④ (생 략)