질문: 공동주택 관리규약을 정함에 있어 어린이집의 임대료 등에 관한 사항을 관리규약 준칙의 내용과 달리 정할 수 있는지 여부 등(「공동주택 관리법 시행령」 부칙 제2조 등 관련)
답변: 「공동주택관리법」 제18조제1항에서는 시ㆍ도지사는 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리규약 준칙을 정하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 입주자등은 같은 조 제1항에 따른 관리규약 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다고 규정하면서(전단), 이 경우 공동주택 어린이집의 임대료 등에 관한 사항은 관리규약 준칙, 어린이집의 안정적 운영, 보육서비스 수준의 향상 등을 고려하여 결정하여야 한다(후단)고 규정하고 있습니다.
그리고, 2016. 8. 11. 대통령령 제27445호로 제정되어 2016. 8. 12. 시행된「공동주택관리법 시행령」 제19조제1항제21호에서는 관리규약 준칙에는 공동주택 어린이집 임차인 선정기준에 관한 사항으로서 “어린이집을 이용하는 입주자등 중 어린이집 임대에 동의하여야 하는 비율”(다목)과 “임대료 및 임대기간”(라목) 등이 포함되어야 한다고 규정하고 있고, 같은 영 부칙 제15조제1항에서는 시ㆍ도지사는 같은 영 시행일부터 2개월 이내에 같은 영 제19조제1항제21호ㆍ제26호 및 제27호에 맞게 관리규약 준칙을 개정하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 영 부칙 제15조제2항에서는 입주자대표회의는 같은 영 시행일부터 3개월 이내에 제1항에 따른 관리규약 준칙에 맞게 관리규약을 개정하여야 한다고 규정하고 있는바,가. 질의 가에 대하여이 사안은 공동주택의 입주자등이 공동주택 어린이집의 임대료 및 임대기간에 관하여 관리규약 준칙에서 정한 내용과 다르게 관리규약을 정할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 관리규약 준칙은 시ㆍ도지사가 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 정하는 것으로서, 「공동주택관리법 시행령」 제19조제1항 각 호에서는 관리규약 준칙에 포함되어야 하는 사항을 규정하면서, 개정이 이루어질 때마다 부칙에 경과조치를 두어 일정한 기간 안에 개정된 관리규약 준칙에 맞게 공동주택 관리규약을 개정하도록 하고 있다는 점에 비추어 볼 때, 관리규약 준칙은 사실상 구속력을 가진 것으로서 각 공동주택의 관리규약은 특별한 사유가 없는 한 관리규약 준칙의 취지 및 내용에 적합하게 규정하는 것이 바람직하다고 할 것입니다(법제처 2013. 6. 12.회신 13-0194 해석례참조).다만, 공동주택 관리규약은 사적 자치에 근거한 사인 간의 규약으로서 가능하다면 그 독자성과 자율성을 존중해 주는 것이 바람직하므로(헌법재판소 2011. 4. 12. 선고 2011헌마170 결정례, 법제처 2012. 3. 2. 회신 12-0041, 12-0052 해석례 참조), 입주자등의 기본적인 권리의 본질적인 내용을 침해하지 않는 한 유효성을 인정하여야 할 것이고, 관리규약 준칙은 공동주택의 입주자등이 자체적인 관리규약을 정할 때 참조하여야 하는 기준에 불과할 뿐 강행규정이 아니므로, 공동주택 관리규약이 관리규약 준칙과 다르다는 이유만으로 법령에 위배된다거나 하자가 있다고 할 수 없는바(서울중앙지방법원 2017. 2. 16. 선고 2016가합6816 판결 참조), 공동주택의 입주자등이 공동주택의 개별적인 제반 사정을 합리적으로 고려하여 관리규약 준칙에서 정한 내용과 다르게 공동주택 어린이집의 임대료 및 임대기간을 정할 수 있다고 할 것입니다.
또한, 「공동주택관리법 시행령」 제20조제3항제3호에서는 공동주택 관리규약을 개정하려는 경우 입주민에게 공고 및 개별 통지하여야 하는 사항으로서 “관리규약 준칙과 달라진 내용”을 규정하고 있는바, 이는 관리규약 준칙과 관리규약의 내용이 서로 달라질 수 있음을 전제로 하는 규정이라는 점에 비추어 보더라도, 관리규약 준칙에서 정한 바와 다른 내용으로 관리규약을 정하는 것이 가능하다고 보아야 할 것입니다.
따라서, 공동주택의 입주자등이 공동주택 어린이집의 임대료 및 임대기간에 관하여 관리규약 준칙에 따라 관리규약을 정하는 것이 바람직하다고 할 것이나, 공동주택의 개별적인 사정을 고려해 볼 때 관리규약 준칙을 따르는 것이 적절하지 않은 경우에는 관리규약 준칙에서 정한 내용과 다르게 관리규약을 정할 수 있다고 할 것입니다.
나. 질의 나에 대하여이 사안은 시ㆍ도지사가 관리규약 준칙을 정할 때, 공동주택 어린이집 임대차계약과 관련하여 “어린이집을 이용하는 입주자등 중 어린이집 임대에 동의하여야 하는 비율”과 “임대료 및 임대기간”의 구체적 범위를 정하지 않고 공란으로 둘 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「공동주택관리법 시행령」 제19조제1항에서는 공동주택 관리규약 준칙에는 같은 항 각 호의 사항이 포함되어야 한다고 규정하고 있고, 같은 항 제21호 각 목에서는 공동주택의 어린이집 임대계약에 대한 임차인 선정기준으로서 “어린이집을 이용하는 입주자등 중 어린이집 임대에 동의하여야 하는 비율”(다목)과 “임대료 및 임대기간”(라목) 등의 사항을 규정하고 있어, 그러한 사항이 공동주택 관리규약 준칙에 반드시 명시되어야 한다는 것이 문언상 명백하다고 할 것이므로, 관리규약 준칙에서 “어린이집을 이용하는 입주자등 중 어린이집 임대에 동의하여야 하는 비율”과 “임대료 및 임대기간”의 구체적 범위를 정하지 않고 공란으로 두는 것은 허용되지 않는다고 할 것입니다.
그리고, 2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 전부개정되어 2016. 8. 12. 시행되기 전의 「주택법 시행령」 제57조제1항제20호에서는 관리규약 준칙에 포함되어야 하는 사항으로서 “입주자등 중 어린이집 임대에 동의하여야 하는 비율”만을 규정하고 있어, 임대기간이나 임대료에 관한 사항은 관리규약 준칙상의 기준이 없이 입주자등이 자율적으로 정할 수 있었으나, 해당 규정이 2016. 8. 11. 대통령령 제27780호로 제정되어 2016. 8. 12. 시행된 「공동주택관리법 시행령」 제19조제1항제21호로 옮겨 규정되면서 어린이집 임대기간 및 임대료에 관한 사항도 관리규약 준칙에 포함되어야 하는 것으로 개정되었는바, 이러한 개정은 어린이집의 안정적 운영 및 보육서비스 수준의 향상을 위하여 시ㆍ도지사가 어린이집 임대기간 및 임대료에 관한 기준을 마련하여 어린이집 임대차 계약의 내용이 적정한 수준으로 정해지도록 하기 위한 것이므로(법제처 2013. 6. 12.회신 13-0194 해석례참조), 시ㆍ도지사는 관리규약 준칙에 공동주택 어린이집 임대차계약에 관한 핵심적ㆍ구체적 내용을 정하여야 할 것입니다.
따라서, 시ㆍ도지사가 관리규약 준칙을 정할 때, 공동주택 어린이집 임대차계약과 관련하여 “어린이집을 이용하는 입주자등 중 어린이집 임대에 동의하여야 하는 비율”과 “임대료 및 임대기간”의 구체적 범위를 정하지 않고 공란으로 둘 수 없다고 할 것입니다.