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질문: 국토교통부ㆍ법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법 부칙 제6조제2항에 해당하는 임대주택에서 임대사업자가 임대료 증액을 하려는 경우 임차인대표회의와의 협의사항에 해당하는지 여부[법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법 부칙 제6조(법률 제16386호로 개정된 것) 등 관련]
답변: 구민간임대주택법부칙 제6조제2항에서는 부칙대상주택에 대한 경과조치를 두어 같은 항 본문에서는 원칙적으로 구임대주택법을 적용하도록 규정하고 있고, 같은 항 단서에서는 “임대료 증액” 등에 관하여는 그러하지 아니하다고 규정하고 있는데, 법령 개정 과정의 혼란을 막기 위한 과도적 조치인 부칙 경과조치의 성격(각주: 법제처 법령입안ㆍ심사기준(2022) p.656 참조), 2015년 8월 28일 법률 제13499호로 구임대주택법에서 구민간임대주택법으로 전부개정된 후, 2018년 8월 14일 법률 제15730호 민간임대주택에 관한특별법일부개정법률(이하 “개정 민간임대주택법”이라 함)에서 법률 제13499호민간임대주택법부칙 제6조제2항 단서를 개정하여 “임대료 증액”이라는 문언을 최초로 규정한 후 현재의 구민간임대주택법부칙 제6조제2항에 이르게 된 연혁 등을 종합해 볼 때, 구민간임대주택법부칙 제6조제2항 단서는 부칙대상주택에 관한 사항이더라도 같은 항 단서에서 열거된 “임대료 증액” 등의 사항인 경우에는 구임대주택법이 적용되지 않고 결과적으로민간임대주택법이 적용된다는 점을 규정한 것으로 보아야 할 것입니다.
그리고민간임대주택법 제52조제4항제4호에서는 임차인대표회의와의 협의사항으로 “임대료 증감”을 규정하고 있는데, “증감”이란 많아지거나 적어지는 것을 한꺼번에 이르는 말이라는 점(각주: 국립국어원 표준국어대사전 참조)에 비추어 보면, “임대료 증감”이란 ‘임대료 증액 및 임대료 감액’을 축약하여 규정한 것으로서 임대료가 증액되는 경우이든 감액되는 경우이든 임차인대표회의와의 협의사항에 해당한다는 점이 문언상 분명하므로, 부칙대상주택의 임대료 증액은 구민간임대주택법부칙 제6조제2항 단서에 따라 구임대주택법이 아니라민간임대주택법이 적용되고, 결국민간임대주택법 제52조제4항제4호에 따른 임차인대표회의와의 협의사항에 해당한다고 보아야 합니다.
또한 구민간임대주택법부칙 제6조제2항 단서에 “임대료 증액”이라는 문언이 최초로 규정된 것과민간임대주택법 제52조제4항제4호에서 임차인대표회의와의 협의사항으로 “임대료 증감”을 최초로 규정한 것은 모두 개정민간임대주택법이라는 점,같은 법은 임차인을 더욱 두텁게 보호하려는 취지에서 민간임대주택의 임대사업자가 임대료 증액을 청구할 수 있는 한도를 구체적으로 규정하고, 임대료의 증액은 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하도록 하는 등 임대료 증액 관련 규제를 신설하는 것을 주된 개정 사항으로 하고 있는 점(각주: 민간임대주택법 제44조제2항ㆍ제3항 및 2018. 7. 26. 의안번호 제2014557호로 발의된 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안에 대한 국회 법제사법위원회 체계자구검토보고서 참조)을 종합해 볼 때, 부칙대상주택에서의 “임대료 증액”에 관한 사항의 경우민간임대주택법 제52조제4항제4호에 따른 임차인대표회의와의 협의사항에 해당한다고 보는 것이 입법연혁과 규정취지에 부합하는 해석입니다.
아울러 현재 임대주택을 규율하고 있는민간임대주택법과공공주택특별법모두 임대료 증감을 임차인대표회의와의 협의사항으로 규정하고 있는데(각주: 민간임대주택법 제52조제4항 및 공공주택특별법 제50조제1항 참조), 부칙대상주택에 관하여만 이와 다르게 해석할 특별한 이유를 찾기 어려운 점, 부칙대상주택의 경우 임대주체는 민간부문이지만 국가ㆍ지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금의 지원을 받거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설된 임대주택으로서(각주: 구 민간임대주택법 부칙 제6조제2항 참조), 민간부문의 자기자본뿐만 아니라 임대주택 공급을 목적으로 투입된 공공부문의 자원까지도 함께 결합된 주택이므로, 그 공급과정에서 임대주택의 적정한 공급이라는 공공의 이익을 추구할 수 있도록 임대료 역시 적정 수준으로 유지할 수 있는 수단을 최대한 보장할 필요가 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
따라서 이 사안의 경우, 구민간임대주택법부칙 제6조제2항 단서에 따라민간임대주택법 제52조제4항제4호가 적용되어 임대사업자는 임차인대표회의와 협의를 해야합니다.
법률 제13499호 민간임대주택에 관한특별법부칙(법률 제15730호 및 제16386호로 개정된 것)제6조(공공건설임대주택에 관한 경과조치) ① 이 법 시행 당시「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자에 해당하는 자가 건설하였거나 건설하고 있는 주택은「공공주택 특별법」의 규정을 적용한다.② 이 법 시행 당시「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자가 아닌 자가 건설하였거나 건설하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대하여는 종전의「임대주택법」 제2조제2호의2에 따른 공공건설임대주택으로 보아 종전의 규정을 적용한다. 다만, 임대료 증액, 임대차계약 신고ㆍ변경신고 및 조정권고에 관해서는 그러하지 아니하다.1. 이 법 시행 당시 국가ㆍ지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금의 자금을 지원받아 공공건설임대주택으로 건설하였거나 건설하고 있는 주택2. 이 법 시행 당시 공공사업으로 조성된 택지에「주택법」 제16조에 따라 공공건설임대주택으로 사업계획승인을 받아 건설하였거나 건설하고 있는 주택3. 이 법 시행 당시 공공사업으로 조성된 택지를 공공건설임대주택 용도로 공급받아 이 법 시행 후 건설하는 주택민간임대주택에 관한특별법제52조(임차인대표회의) ① ∼ ③ (생 략)④ 제1항에 따라 임차인대표회의가 구성된 경우에는 임대사업자는 다음 각 호의 사항에 관하여 협의하여야 한다.1. 민간임대주택 관리규약의 제정 및 개정2. 관리비3. 민간임대주택의 공용부분ㆍ부대시설 및 복리시설의 유지ㆍ보수4. 임대료 증감5. 그 밖에 민간임대주택의 유지ㆍ보수ㆍ관리 등에 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항⑤ (생 략)＜관계 법령＞
질문: 국토교통부ㆍ법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법 부칙 제6조제2항에 해당하는 임대주택에서 임대사업자가 임대료 증액을 하려는 경우 임차인대표회의와의 협의사항에 해당하는지 여부[법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법 부칙 제6조(법률 제16386호로 개정된 것) 등 관련]
답변: 구민간임대주택법부칙 제6조제2항에서는 부칙대상주택에 대한 경과조치를 두어 같은 항 본문에서는 원칙적으로 구임대주택법을 적용하도록 규정하고 있고, 같은 항 단서에서는 “임대료 증액” 등에 관하여는 그러하지 아니하다고 규정하고 있는데, 법령 개정 과정의 혼란을 막기 위한 과도적 조치인 부칙 경과조치의 성격(각주: 법제처 법령입안ㆍ심사기준(2022) p.656 참조), 2015년 8월 28일 법률 제13499호로 구임대주택법에서 구민간임대주택법으로 전부개정된 후, 2018년 8월 14일 법률 제15730호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률(이하 “개정 민간임대주택법”이라 함)에서 법률 제13499호민간임대주택법부칙 제6조제2항 단서를 개정하여 “임대료 증액”이라는 문언을 최초로 규정한 후 현재의 구민간임대주택법부칙 제6조제2항에 이르게 된 연혁 등을 종합해 볼 때, 구민간임대주택법부칙 제6조제2항 단서는 부칙대상주택에 관한 사항이더라도 같은 항 단서에서 열거된 “임대료 증액” 등의 사항인 경우에는 구임대주택법이 적용되지 않고 결과적으로민간임대주택법이 적용된다는 점을 규정한 것으로 보아야 할 것입니다.
그리고민간임대주택법 제52조제4항제4호에서는 임차인대표회의와의 협의사항으로 “임대료 증감”을 규정하고 있는데, “증감”이란 많아지거나 적어지는 것을 한꺼번에 이르는 말이라는 점(각주: 국립국어원 표준국어대사전 참조)에 비추어 보면, “임대료 증감”이란 ‘임대료 증액 및 임대료 감액’을 축약하여 규정한 것으로서 임대료가 증액되는 경우이든 감액되는 경우이든 임차인대표회의와의 협의사항에 해당한다는 점이 문언상 분명하므로, 부칙대상주택의 임대료 증액은 구민간임대주택법부칙 제6조제2항 단서에 따라 구임대주택법이 아니라민간임대주택법이 적용되고, 결국민간임대주택법 제52조제4항제4호에 따른 임차인대표회의와의 협의사항에 해당한다고 보아야 합니다.
또한 구민간임대주택법부칙 제6조제2항 단서에 “임대료 증액”이라는 문언이 최초로 규정된 것과민간임대주택법 제52조제4항제4호에서 임차인대표회의와의 협의사항으로 “임대료 증감”을 최초로 규정한 것은 모두 개정민간임대주택법이라는 점,같은 법은 임차인을 더욱 두텁게 보호하려는 취지에서 민간임대주택의 임대사업자가 임대료 증액을 청구할 수 있는 한도를 구체적으로 규정하고, 임대료의 증액은 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하도록 하는 등 임대료 증액 관련 규제를 신설하는 것을 주된 개정 사항으로 하고 있는 점(각주: 민간임대주택법 제44조제2항ㆍ제3항 및 2018. 7. 26. 의안번호 제2014557호로 발의된 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안에 대한 국회 법제사법위원회 체계자구검토보고서 참조)을 종합해 볼 때, 부칙대상주택에서의 “임대료 증액”에 관한 사항의 경우민간임대주택법 제52조제4항제4호에 따른 임차인대표회의와의 협의사항에 해당한다고 보는 것이 입법연혁과 규정취지에 부합하는 해석입니다.
아울러 현재 임대주택을 규율하고 있는민간임대주택법과공공주택특별법모두 임대료 증감을 임차인대표회의와의 협의사항으로 규정하고 있는데(각주: 민간임대주택법 제52조제4항 및 공공주택특별법 제50조제1항 참조), 부칙대상주택에 관하여만 이와 다르게 해석할 특별한 이유를 찾기 어려운 점, 부칙대상주택의 경우 임대주체는 민간부문이지만 국가ㆍ지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금의 지원을 받거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설된 임대주택으로서(각주: 구 민간임대주택법 부칙 제6조제2항 참조), 민간부문의 자기자본뿐만 아니라 임대주택 공급을 목적으로 투입된 공공부문의 자원까지도 함께 결합된 주택이므로, 그 공급과정에서 임대주택의 적정한 공급이라는 공공의 이익을 추구할 수 있도록 임대료 역시 적정 수준으로 유지할 수 있는 수단을 최대한 보장할 필요가 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
따라서 이 사안의 경우, 구민간임대주택법부칙 제6조제2항 단서에 따라민간임대주택법 제52조제4항제4호가 적용되어 임대사업자는 임차인대표회의와 협의를 해야합니다.
법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법 부칙(법률 제15730호 및 제16386호로 개정된 것)제6조(공공건설임대주택에 관한 경과조치) ① 이 법 시행 당시「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자에 해당하는 자가 건설하였거나 건설하고 있는 주택은「공공주택 특별법」의 규정을 적용한다.② 이 법 시행 당시「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자가 아닌 자가 건설하였거나 건설하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대하여는 종전의「임대주택법」 제2조제2호의2에 따른 공공건설임대주택으로 보아 종전의 규정을 적용한다. 다만, 임대료 증액, 임대차계약 신고ㆍ변경신고 및 조정권고에 관해서는 그러하지 아니하다.1. 이 법 시행 당시 국가ㆍ지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금의 자금을 지원받아 공공건설임대주택으로 건설하였거나 건설하고 있는 주택2. 이 법 시행 당시 공공사업으로 조성된 택지에「주택법」 제16조에 따라 공공건설임대주택으로 사업계획승인을 받아 건설하였거나 건설하고 있는 주택3. 이 법 시행 당시 공공사업으로 조성된 택지를 공공건설임대주택 용도로 공급받아 이 법 시행 후 건설하는 주택민간임대주택에 관한 특별법제52조(임차인대표회의) ① ∼ ③ (생 략)④ 제1항에 따라 임차인대표회의가 구성된 경우에는 임대사업자는 다음 각 호의 사항에 관하여 협의하여야 한다.1. 민간임대주택 관리규약의 제정 및 개정2. 관리비3. 민간임대주택의 공용부분ㆍ부대시설 및 복리시설의 유지ㆍ보수4. 임대료 증감5. 그 밖에 민간임대주택의 유지ㆍ보수ㆍ관리 등에 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항⑤ (생 략)＜관계 법령＞
질문: 국토교통부ㆍ여객자동차 운송사업용 자동차 운전자의 자격요건(「여객자동차 운수사업법 시행규칙」 제49조제1항제2호 관련)
답변: 「여객자동차 운수사업법」(이하 “여객자동차법”이라 함)은 여객자동차 운수사업에 관한 질서를 확립하고 여객을 원활하게 운송하는 것을 목적(제1조)으로 여객자동차 운송사업 등과 관련된 각종 기준을 정한 규정이므로같은 법에서 사용되는 “운전”의 의미를 여객자동차의 운전과 분리하여 판단할 수 없고,같은 법 시행규칙 제49조제1항에서는 여객자동차 운전자의 자격요건을 정하면서 제1호에서 사업용 자동차를 운전하기에 적합한 운전면허를 보유하도록 하고 있음을 고려할 때 같은 항 제2호의 “운전경력”도 해당 여객자동차를 운전하기 위한 면허를 취득한 후의 운전경력으로 보는 것이 관련 규정체계에 부합하는 해석입니다.
또한여객자동차법령에서 여객자동차 운송사업용 자동차 운전자의 자격요건으로 1년 이상의 운전경력을 요구하는 것은 여객자동차의 운전업무는 승객의 안전과 직결되어 있는 분야로서 사고예방을 위해 운전자의 숙련도가 필요하기 때문이고 특히 차량의 규모가 큰 16인승 이상의 승합자동차를 여객자동차로 운행하기 위해서는 더욱 높은 수준의 숙련도가 필요하다고 할 것인데, 제1종 보통면허로 1년 이상의 운전경력이 있더라도 제1종 대형면허에서 요구되는 운전능력에 대한 숙련도를 갖추었다고 보기는 어렵다는 점과 제1종 대형면허 취득 후 즉시 제1종 대형면허만으로 운전할 수 있는 대형 여객자동차를 운전할 수 있다고 본다면 제1종 보통면허를 취득하여 1년이 경과한 후에야 운전업무에 종사할 수 있게 되는 일반택시 운전자와 비교하였을 때 운행의 난이도가 높고 다수의 여객이 이용하는 대형 여객자동차의 경우에 오히려 운전자격이 완화되는 불합리한 결과가 발생하게 된다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
※ 법령정비 권고사항「여객자동차 운수사업법 시행규칙」 제49조제1항제2호에서 규정하고 있는 “운전경력”과 관련하여 허용하려는 운전경력의 범위를 보다 명확하게 규정할 필요가 있습니다.
＜관계 법령＞「여객자동차 운수사업법 시행규칙」제49조(사업용 자동차 운전자의 자격요건 등) ① 법 제24조제1항에 따라 여객자동차 운송사업용 자동차의 운전업무에 종사하려는 자는 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다.1. 사업용 자동차를 운전하기에 적합한 운전면허를 보유하고 있을 것2. 20세 이상으로서 운전경력이 1년 이상일 것3. 국토교통부장관이 정하는 운전 적성에 대한 정밀검사 기준 또는 「화물자동차 운수사업법 시행규칙」 제18조의2에 따른 운전 적성에 대한 정밀검사기준에 적합할 것4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 요건을 갖추고 제55조에 따라 운전자격을 취득할 것가. 제50조제1항에 따른 운전자격시험에 합격나. 제50조제2항에 따른 교통안전체험교육 수료② ∼ ⑥ (생 략)
질문: 국토교통부ㆍ여객자동차 운송사업용 자동차 운전자의 자격요건(「여객자동차 운수사업법 시행규칙」 제49조제1항제2호 관련)
답변: 「여객자동차 운수사업법」(이하 “여객자동차법”이라 함)은 여객자동차 운수사업에 관한 질서를 확립하고 여객을 원활하게 운송하는 것을 목적(제1조)으로 여객자동차 운송사업 등과 관련된 각종 기준을 정한 규정이므로같은 법에서 사용되는 “운전”의 의미를 여객자동차의 운전과 분리하여 판단할 수 없고,같은 법 시행규칙 제49조제1항에서는 여객자동차 운전자의 자격요건을 정하면서 제1호에서 사업용 자동차를 운전하기에 적합한 운전면허를 보유하도록 하고 있음을 고려할 때 같은 항 제2호의 “운전경력”도 해당 여객자동차를 운전하기 위한 면허를 취득한 후의 운전경력으로 보는 것이 관련 규정체계에 부합하는 해석입니다.
또한 여객자동차법령에서 여객자동차 운송사업용 자동차 운전자의 자격요건으로 1년 이상의 운전경력을 요구하는 것은 여객자동차의 운전업무는 승객의 안전과 직결되어 있는 분야로서 사고예방을 위해 운전자의 숙련도가 필요하기 때문이고 특히 차량의 규모가 큰 16인승 이상의 승합자동차를 여객자동차로 운행하기 위해서는 더욱 높은 수준의 숙련도가 필요하다고 할 것인데, 제1종 보통면허로 1년 이상의 운전경력이 있더라도 제1종 대형면허에서 요구되는 운전능력에 대한 숙련도를 갖추었다고 보기는 어렵다는 점과 제1종 대형면허 취득 후 즉시 제1종 대형면허만으로 운전할 수 있는 대형 여객자동차를 운전할 수 있다고 본다면 제1종 보통면허를 취득하여 1년이 경과한 후에야 운전업무에 종사할 수 있게 되는 일반택시 운전자와 비교하였을 때 운행의 난이도가 높고 다수의 여객이 이용하는 대형 여객자동차의 경우에 오히려 운전자격이 완화되는 불합리한 결과가 발생하게 된다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
※ 법령정비 권고사항「여객자동차 운수사업법 시행규칙」 제49조제1항제2호에서 규정하고 있는 “운전경력”과 관련하여 허용하려는 운전경력의 범위를 보다 명확하게 규정할 필요가 있습니다.
＜관계 법령＞「여객자동차 운수사업법 시행규칙」제49조(사업용 자동차 운전자의 자격요건 등) ① 법 제24조제1항에 따라 여객자동차 운송사업용 자동차의 운전업무에 종사하려는 자는 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다.1. 사업용 자동차를 운전하기에 적합한 운전면허를 보유하고 있을 것2. 20세 이상으로서 운전경력이 1년 이상일 것3. 국토교통부장관이 정하는 운전 적성에 대한 정밀검사 기준 또는 「화물자동차 운수사업법 시행규칙」 제18조의2에 따른 운전 적성에 대한 정밀검사기준에 적합할 것4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 요건을 갖추고 제55조에 따라 운전자격을 취득할 것가. 제50조제1항에 따른 운전자격시험에 합격나. 제50조제2항에 따른 교통안전체험교육 수료② ∼ ⑥ (생 략)
질문: 국토교통부ㆍ토지등소유자가 20명 미만인 가로주택정비사업 등의 경우 조합을 설립하여 사업을 시행할 수 있는지 여부(「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제17조 등)
답변: 먼저소규모주택정비법 제17조제3항각 호 외의 부분에서는 가로주택정비사업등은 같은 항 ‘각 호의 어느 하나에 해당하는 방법’으로 시행할 수 있다고 규정하면서, 같은 항 제1호에서는 ‘토지등소유자가 20명 미만인 경우’로 해당 규정이 적용될 수 있는 요건을 한정하고 있는 한편, 같은 항 제2호에서는 조합 방식으로 사업을 시행할 수 있는 요건으로 토지등소유자의 수를 별도로 한정하고 있지 않은데, 만약 가로주택정비사업등을 시행할 때 ‘토지등소유자가 20명 미만인 경우’에는 토지등소유자 방식만으로 시행하게 하고, ‘토지등소유자가 20명 이상인 경우’에는 조합 방식만으로 사업을 시행하도록 하려는 입법의도였다면 같은 항 각 호 외의 부분에서 ‘각 호의 어느 하나에 해당하는 방법’이라는 문언 대신 ‘각 호의 구분에 따른 방법’이라는 문언을 사용하면서, 같은 항 제2호에서 ‘토지등소유자가 20명 이상인 경우’ 조합 방식으로 사업을 시행하도록 한정하는 입법방식을 취하는 것이 일반적이라는 점에 비추어볼 때, 가로주택정비사업등의 토지등소유자가 20명 이상인 경우에는 같은 항 제2호에 따른 조합 방식으로만 사업을 시행할 수 있으나, 토지등소유자가 20명 미만인 경우에는 같은 항 제1호에 따른 토지등소유자 방식뿐만 아니라 같은 항 제2호에 따른 조합 방식으로도 사업을 시행할 수 있다고 보는 것이 해당 규정의 문언 및 체계에 부합하는 해석이라 할 것입니다.
그리고소규모주택정비법 제17조제3항의 입법연혁을 살펴보면, 구「도시재개발법」(2002. 12. 20. 법률 제6852호로 폐지되기 전의 것을 말함) 제8조제1항에서는 재개발사업은 ‘토지등소유자 또는 조합’이 시행할 수 있다고 규정하고 있었으나, 각 개별법에 규정되어 있던 재개발사업ㆍ재건축사업 및 주거환경개선사업에 관한 사항을 통합하여 체계적으로 규정하기 위해(각주: 2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정된 도시 및 주거환경정비법 제정이유 참조) 2002년 12월 30일 법률 제6852호로 제정된「도시 및 주거환경정비법」(이하 “구 도시정비법”이라 함)에서 재개발사업을 ‘주택재발사업’과 ‘도시환경정비사업’으로 구분하여 규정(제2조제2호)하면서, 일반적으로 다수의 토지등소유자가 존재하는 주택재개발사업에 대해서는 토지등소유자 방식으로 사업을 시행할 수 있도록 하는 내용을 삭제하는 한편, 비교적 소규모로 시행되는 도시환경정비사업에 대해서는 토지등소유자 방식 및 조합 방식의 사업 시행에 관한 내용을 함께 규정하여 두 가지 방식 중 하나를 선택할 수 있도록 하였는데(제8조제1항 및 제3항)(각주: 헌법재판소 2011. 8. 30. 결정 2009헌바128 결정례 참조), 그 후 구도시정비법에 따른 정비사업 중 소규모주택정비사업에 관한 사항을 2017년 2월 8일 법률 제14569호로 제정된소규모주택정비법으로 이관하여 규정하면서,같은 법 제17조제3항에서 가로주택정비사업등의 시행방식을 현행과 같이 각 호로 구분하여 규정하게 되었습니다.
이러한 입법연혁에 비추어 보면, 정비사업은 ‘조합 방식’을 원칙으로 하되, 토지등소유자의 수가 적은 정비사업의 경우 조합을 결성할 필요성이 크지 않고 실질적으로 조합을 구성하여 사업을 시행하는 것이 어렵거나 무의미할 수 있다는 점(각주: 헌법재판소 2011. 8. 30. 결정 2009헌바128 결정례 참조)을 고려하여, 토지등소유자가 20명 미만인 가로주택정비사업등에 한정하여 조합 방식 이외에도 토지등소유자 방식을 선택할 수 있도록 함으로써 토지등소유자 방식으로 그 사업을 시행하는 경우 조합설립추진위원회 승인 및 조합설립 인가 등 조합의 설립 및 운영에 관한 절차를 생략할 수 있도록 한 것으로 보이는바,소규모주택정비법 제17조제3항은 가로주택정비사업등의 토지등소유자가 20명 미만인 경우에는 같은 항 제1호에 따른 토지등소유자 방식 또는 같은 항 제2호에 따른 조합 방식 중 하나의 방식을 선택하여 사업을 시행할 수 있도록 규정한 것으로 보는 것이 타당하다고 할 것입니다.
따라서 가로주택정비사업등의 토지등소유자가 20명 미만인 경우에도소규모주택정비법 제17조제3항제2호에 따른 조합 방식으로 사업을 시행할 수 있습니다.
빈집 및 소규모주택 정비에 관한특례법제17조(소규모주택정비사업의 시행자) ①ㆍ② (생 략)③ 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 시행할 수 있다.1. 토지등소유자가 20명 미만인 경우에는 토지등소유자가 직접 시행하거나 해당 토지등소유자가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 공동으로 시행하는 방법2. 제23조에 따른 조합이 직접 시행하거나 해당 조합이 조합원의 과반수 동의를 받아 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 공동으로 시행하는 방법제22조(주민합의체의 구성 등) ① 토지등소유자는 다음 각 호에 따라 소규모주택정비사업을 시행하는 경우 토지등소유자 전원의 합의를 거쳐 주민합의체를 구성하여야 한다.1. 제17조제1항에 따라 자율주택정비사업을 시행하는 경우로서 토지등소유자가 2명 이상인 경우2. 제17조제3항제1호에 따라 가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 경우로서 토지등소유자가 20명 미만인 경우② ∼ ⑪ (생 략)제23조(조합설립인가 등) ① 가로주택정비사업의 토지등소유자는 조합을 설립하는 경우 토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받은 후 조합설립을 위한 창립총회(이하 “창립총회”라 한다)를 개최하고 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다. ＜후단 생략＞1. ∼ 3. (생 략)② ∼ ⑩ (생 략)＜관계 법령＞
질문: 주택건설사업과 함께 시행되지 않는 「주택법」 제15조에 따른 대지조성사업이 「경관법」 제27조제1항에 따른 경관 심의 대상인지 여부(「경관법 시행령」 별표 제1호자목 등 관련)
답변: 먼저「경관법 시행령」 별표제1호자목에서는 경관 심의 대상 개발사업의 하나로 “「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업 및 대지조성사업”을 규정하고 있는데, “및”이란 “그리고”, “그 밖에”, “또”와 같은 뜻으로서 같은 종류의 성분을 연결할 때 쓰는 부사(각주: 국립국어원 표준국어대사전 참조)이고,「주택법」 제15조제1항각 호 외의 부분 본문에서는 ‘일정 규모 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자’ 또는 ‘일정 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자’는 같은 항 각 호의 사업계획승인권자에게 사업계획승인을 받아야 한다고 규정하고 있는 등같은 법에 따른 주택건설사업 및 대지조성사업은 각각 독자적인 사업계획의 검토ㆍ심의ㆍ협의 등의 절차를 거쳐 승인ㆍ고시되는 사업으로서 별개의 독립된 사업으로 시행할 수 있는 사업인바(각주: 법제처 2016. 8. 18.회신 16-0354 해석례참조), “「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업 및 대지조성사업”이라는 문언은 같은 조에서 사업계획승인을 받도록 한 주택건설사업과 대지조성사업을 “및”으로 연결하여 두 사업 모두를 경관심의 대상 개발사업으로 규정한 것으로 해석해야 할 것이지, 그 문언과 달리 이를 ‘주택건설사업과 대지조성사업을 함께 하는 사업’으로 한정하여 해석할 수는 없다고 할 것입니다.
더욱이「경관법」은 국토의 경관을 체계적으로 관리하기 위하여 경관의 보전ㆍ관리 및 형성에 필요한 사항을 정함으로써 아름답고 쾌적하며 지역특성이 나타나는 국토환경과 지역환경을 조성하는 데 이바지함을 목적(제1조)으로 하는 법률로서,같은 법 제27조제1항에 따른 경관 심의는 대규모 개발사업의 경우 국토경관에 미치는 영향이 큼에도 불구하고 이를 관리할 수 있는 법적 근거가 미흡하여 일부 지방자치단체에서 조례 등에 근거하여 경관 심의를 시행함에 따라, 이에 대한 경관 심의 제도의 법적 근거를 법률에 직접 마련한 것(각주: 법제처 2015. 10. 20.회신 15-0500 해석례및 2012. 10. 18. 의안번호 제1902228호로 발의된경관법전부개정법률안 국토해양위원회 검토보고서 참조)으로,같은 법 시행령 별표에 경관심의 대상 개발사업의 종류로 규정된 각각의 “개발사업”은 모두 경관 심의 대상으로 보는 것이「경관법」의 입법목적에도 부합된다고 할 것입니다.
한편「경관법」 제2조제1호에 따르면 “경관”이란 자연, 인공 요소 및 주민의 생활상 등으로 이루어진 일단의 지역환경적 특징을 나타내는 것으로서, 경관을 이루는 가장 중요한 인공 요소인 건축물의 건축이 수반되지 않는 대지조성사업만을 시행하는 경우는 경관 심의의 대상으로 볼 수 없다는 의견이 있습니다.
그러나「경관법」 제26조부터 제28조까지에서는 경관 심의의 대상을 ‘사회기반시설 사업’, ‘개발사업’ 및 ‘건축물의 건축’ 등으로 각각 구분하여 규정하고 있는데, 이와 같이 경관 심의 대상을 구분하여 규정하고 있는 것은 종전의 개별 시설물 단위의 단편적인 경관 심의에서 벗어나 국토경관에 미치는 영향이 큰 사회기반시설 사업, 개발사업 및 중요 건축물에 대하여 각각 경관 심의를 거치도록 하여 공공 공간에서의 종합적인 경관 검토를 제고하려는 취지로서,같은 법 제26조부터 제28조까지에 따른 각각의 경관 심의 대상은 서로 연계되어 있다고 보기 어렵고(각주: 법제처 2021. 8. 2.회신 21-0351 해석례참조),「경관법」 제27조제2항 및 제28조제2항등의 위임에 따른 「경관 심의 운영 지침」(국토교통부고시 제2020-657호)에서는 개발사업의 경관 심의(제3장)와 건축물의 경관 심의(제4장)를 구별하여 규정하면서, 개발사업에 대해서는 공간의 골격 설정 및 각 공간별 계획방향, 건축물, 가로, 공원 및 녹지, 스카이라인 등의 계획방향, 야간경관, 색채, 공공시설물, 옥외광고물 등의 계획방향 등을 경관 심의 기준(제3장제3절)으로 규정하고 있는 한편, 건축물에 대해서는 주변 경관 및 인접 건축물을 고려한 건축물 배치, 규모, 형태, 입면 등 계획, 지형에 따른 배치 계획, 인접가로 특성에 적합한 외부공간 계획 등을 경관 심의 기준(제4장제2절)으로 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 개발사업의 경관 심의와 건축물의 경관 심의는 그 심의 사항과 심의 기준이 구별된다(각주: 법제처 2021. 12. 7.회신 21-0641 해석례참조)고 보아야 할 것이고, 개발사업에 대한 경관 심의에서 건축물에 관한 사항이 필수적인 요소는 아니라고 할 것인바, 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
따라서「주택법」 제15조에 따른 대지조성사업으로서 주택건설사업과 함께 시행되지 않는 대지조성사업은「경관법」 제27조제1항에 따른 경관 심의를 거쳐야 하는 개발사업에 해당됩니다.
경관법 시행령제19조(개발사업의 경관 심의 대상 등) ① 법 제27조제1항에서 “도시개발사업 등 대통령령으로 정하는 개발사업”이란 별표의 사업으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개발사업을 말한다.1.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역(이하 이 항에서 “도시지역”이라 한다)에서 시행하는 개발사업 대상지역 면적이 3만제곱미터 이상인 개발사업2. 도시지역 외의 지역에서 시행하는 개발사업 대상지역 면적이 30만제곱미터 이상인 개발사업3. 제1호 및 제2호에도 불구하고 별표 제3호다목에 해당하는 개발사업의 경우에는 개발사업 대상지역 면적이 20만제곱미터 이상인 개발사업② ～ ④ (생 략)⑤ 제1항부터 제4항까지에서 규정한 사항 외에 개발사업에 대하여 경관위원회의 심의를 거치는 경우의 심의절차, 제출서류 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.[별표]경관 심의 대상 개발사업의 종류 및 심의 시기(제19조제1항 및 제4항 관련)구분경관심의 대상 개발사업심의 시기1. 도시의 개발가. ~ 아. (생 략)자.「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업 및 대지조성사업「주택법」 제15조에 따른 사업계획의 승인 전차. (생 략)2. ~ 6. (생 략)＜관계 법령＞
질문: 가. 하천구역 내 침몰(방치) 된 선박에 대하여「공유수면관리 및 매립에 관한법률」제6조에 따라 선박의 처분 가능여부?  나. 이 경우 처분 또는 명령기관 주체는?(「공유수면관리 및 매립에 관한법률」제6조 관련)
답변: 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」(이하 “공유수면법”이라 함) 제3조제1항제1호에서는「하천법」이 적용되거나 준용되는 공유수면(公有水面)에 대해서는 점용ㆍ사용에 관한 이 법의 규정을 적용하지 아니한다고 규정하고 있고,같은 법 제5조제3호에서는 누구든지 공유수면에서 정당한 사유 없이 선박을 버리거나 방치하는 행위를 하여서는 아니 된다고 규정하고 있으며,같은 법 제6조제1항에서는 공유수면관리청은 전복ㆍ침몰ㆍ방치 또는 계류된 선박, 방치된 폐자재, 그 밖의 물건(이하 “방치선박등”이라 함)이 공유수면의 효율적 이용을 저해하는 것으로 인정되는 경우(제1호) 또는 수질오염을 발생시킬 우려가 있다고 인정되는 경우(제2호)에는 그 소유자 또는 점유자에게 제거를 명할 수 있다고 규정하고 있는바,이 사안은 공유수면관리청이 공유수면 중「하천법」이 적용되거나 준용되는 공유수면에 침몰되어 방치된 선박에 대하여 공유수면법 제6조제1항을 근거로 해당 선박의 제거를 명할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 공유수면법 제2조제1호다목에서는 하천을 공유수면의 하나로 규정하고 있으므로, 공유수면법이나「하천법」에서 특별한 규정을 두고 있지 않다면 하천에 대해서도 공유수면법이 일반적으로 적용된다고 할 것입니다.
 그런데 공유수면법 제3조제1항제1호에서는「하천법」이 적용되거나 준용되는 공유수면의 경우에는 “공유수면의 점용ㆍ사용”에 관한 공유수면법의 규정을 적용하지 아니하도록 규정하고 있으므로,「하천법」이 적용되거나 준용되는 공유수면의 점용ㆍ사용에 관해서는「하천법」만 적용되고 공유수면법은 적용되지 않는다고 할 것입니다.
다음으로, 공유수면법 제6조제1항에 따른 방치선박등의 제거가 “공유수면의 점용ㆍ사용”에 해당하는지에 대하여 살펴보면, 공유수면법 제6조제1항에서는 방치선박등의 제거를 할 수 있는 요건을 공유수면의 효율적 이용을 저해하는 것으로 인정되는 경우(제1호)나 수질오염을 발생시킬 우려가 있다고 인정되는 경우(제2호)로 규정하고 있는바, 이는 공유수면을 보전하고 지속적으로 이용할 수 있도록 유지하기 위하여 필요한 경우에 방치선박등을 제거하려는 것으로서 공유수면의 점용이나 사용 또는 그와 관련된 사항이라기보다는 일반적인 공유수면의 “관리”에 관한 사항으로 보아야 할 것입니다(같은 법 제4조 참조).또한, 공유수면법 제2장의 편제를 살펴보더라도, 공유수면법 제2장제1절에서는 공유수면의 관리에 관한 규정을 두고, 공유수면의 점용ㆍ사용허가, 점용ㆍ사용 실시계획 및 점용ㆍ사용 관련 처분 등 공유수면의 점용ㆍ사용에 관한 규정은 제2절부터 제4절까지에서 따로 규정하고 있는바, 이처럼 공유수면법에서는 공유수면의 점용ㆍ사용에 관한 사항과 공유수면의 관리에 관한 사항을 구분하여 규정하고 있고, 공유수면에 방치된 선박의 제거를 명할 수 있도록 한 제6조는 같은 장 제1절에 규정되어 있다는 점에서 해당 규정을 공유수면의 점용이나 사용에 관한 사항을 규율하는 규정으로 이해하기는 어렵다 하겠습니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 공유수면관리청은 「하천법」이 적용되거나 준용되는 공유수면에 침몰되어 방치된 선박에 대해서도 공유수면법 제6조제1항에 따라 그 선박의 제거를 명할 수 있습니다.
질문: 감정평가사가 1인 법인을 설립해서 부동산매매업을 하는 것이 금지되는지 여부(「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제25조 등 관련)
답변: 감정평가법에 따른 감정평가업은 타인의 의뢰에 따라 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 업으로서 감정평가업무는 국민의 법률관계에 적지 않은 영향을 미치고(각주: 헌법재판소 2009. 7. 30. 결정 2007헌마1037 결정례 참조 ) 공공적 성격을 가지고 있으므로,감정평가법에서는 감정평가업무에 대한 객관성, 공공성, 정확성을 확보하기 위한 법적 수단으로 감정평가사 자격제도(제11조)를 도입하고, 감정평가업자가 토지등의 매매업을 직접 하지 못하도록 감정평가업자의 겸직 제한(제25조) 등을 규정하고 있습니다.
(각주: 헌법재판소 1996. 8. 29. 결정 94헌마113 결정례 참조 )그리고 감정평가업자의 겸직 제한에 대한 입법 연혁을 살펴보면, 구「지가 공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」(각주: 구 「지가 공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」은 2005. 1. 14. 법률 제17335호로 전부개정되어 구 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」로 제명이 변경되었고, 2016. 1. 19. 법률 제13782호 및 법률 제13796호로 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 및 「부동산 가격공시에 관한 법률」로 분법되었음. ) 제정 당시 제27조제4항에서는 감정평가업자는 토지등의 매매업ㆍ중개업 또는 그 대리업을 직접 영위하거나 이들 업무에 종사해서는 안 된다고 규정하고 있었으나, 1999년 3월 31일 법률 제5954호로 일부개정되면서 감정평가업계에 대한 불합리한 규제를 개선하기 위해 토지등의 중개업ㆍ대리업의 경우 겸직 금지를 삭제하면서도 감정평가업의 본질과 상충되는 매매업의 경우 직접 영위하는 것은 계속하여 금지하도록 하였습니다.
(각주: 1999. 3. 31. 법률 제5954호로 일부개정되어 같은 날 시행된 「지가 공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」 개정 이유 참조 )이러한 점에 비추어 볼 때 감정평가업자에게 토지등의 매매업을 금지하는 것은 감정평가업무의 객관성, 공공성, 정확성을 확보하기 위한 핵심적인 제도이므로 실질이 감정평가사가 부동산매매업에 종사하는 것과 동일하여 감정평가업무의 객관성, 공공성, 정확성을 확보할 수 없다면 이는 감정평가법 제25조제3항에 따라 금지되는 것으로 보아야 합니다.
그런데 이 사안과 같이 감정평가사 1명이 설립한 부동산매매업을 주업으로 하는 1인 법인은 외형상으로는 법인의 형식을 갖추고 있으나 부동산매매업을 하는 경우 법인의 의사를 결정하는 자는 그 법인의 유일한 구성원이자 토지등의 이용 및 개발에 대해 전문적인 정보를 가지는 감정평가사가 되고,(각주: 감정평가법 제10조제7호 참조 ) 부동산매매업을 통한 법인의 이익 실현은 곧 감정평가사에게도 영향을 미치게 되므로, 이는 결국 법인의 형태를 빌리는 것에 지나지 않고 그 실질은 감정평가법 제25조제3항에 따른 제한을 회피하기 위한 수단으로 인정(각주: 법제처 2018. 5. 11.회신 18-0152 해석례,대법원 2001. 1. 19. 선고 97다21604 판결례,대법원 1998. 4. 10. 선고 97도58 판결례등 참조 )됩니다.
그렇다면 감정평가사 1명이 설립한 1인 법인이 부동산매매업에 종사하는 경우 그 법인의 설립자인 감정평가사에게 더 이상 감정평가업무의 객관성, 공공성, 정확성을 확보할 수 없는 결과를 초래하게 되므로 이는 감정평가법 제25조제3항에 따라 금지되는 “토지등의 매매업을 직접” 하는 경우에 해당한다고 보아야 합니다.
※ 법령정비 권고의견감정평가법 제25조제3항에서는 감정평가업자는 토지등의 매매업을 직접 해서는 안 된다고만 규정하고 있어서 감정평가사가 부동산매매업을 주업으로 하는 1인 법인을 설립하여 부동산매매업을 하는 경우가 금지되는지 여부에 대해서는 법 해석상 논란의 여지가 있을 수 있으므로 명확한 규정을 둘 필요가 있습니다.
＜관계 법령＞

○「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제25조(성실의무 등) ① 감정평가업자(감정평가법인 또는 감정평가사사무소의 소속 감정평가사를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)는 제10조에 따른 업무를 하는 경우 품위를 유지하여야 하고, 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 하며, 고의 또는 중대한 과실로 잘못된 평가를 하여서는 아니 된다.② 감정평가업자는 자기 또는 친족 소유, 그 밖에 불공정한 감정평가를 할 우려가 있다고 인정되는 토지등에 대해서는 이를 감정평가하여서는 아니 된다.③ 감정평가업자는 토지등의 매매업을 직접 하여서는 아니 된다.④ 감정평가업자는 제23조에 따른 수수료와 실비 외에는 어떠한 명목으로도 그 업무와 관련된 대가를 받아서는 아니 되며, 감정평가 수주의 대가로 금품 또는 재산상의 이익을 제공하거나 제공하기로 약속하여서는 아니 된다.⑤ 감정평가사는 둘 이상의 감정평가법인 또는 감정평가사사무소에 소속될 수 없다.
질문: 개발사업의 시행승인으로 도시ㆍ군관리계획의 결정이 의제된 후 그 승인이 취소된 경우 도시ㆍ군관리계획의 결정도 당연히 실효되는지 여부(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제148조 등 관련)
답변: 주된 인ㆍ허가에 관한 사항을 규정하고 있는 법률에서 다른 법률에 의한 인ㆍ허가를 의제하는 규정을 둔 경우 의제되는 인ㆍ허가는 통상 주된 인ㆍ허가의 사업수행에 필요한 보조적이고 보충적인 인ㆍ허가로서의 성격을 가지고 있으며, 대외적으로 유효하게 표시되는 행정처분도 주된 인ㆍ허가이지 의제되는 인ㆍ허가는 아닌 점 등에 비추어 볼 때(각주: 법제처 2010. 3. 26.회신 10-0001 해석례참조 ) 주된 인ㆍ허가가 취소되는 경우에는 그로 인해 의제되었던 인ㆍ허가도 함께 취소된다고 보아야 할 것입니다.
(각주:대법원 2011. 5. 26. 선고 2008다23460 판결례, 법제처 2016. 7. 28.회신 16-0039 해석례참조 )그리고「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」(이하 “제주특별법”이라 함) 제148조제1항제8호 전단에서 개발사업의 시행승인을 받은 경우「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획(각주: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제2조제1항제2호에 따른 유원지, 국토계획법 제51조제3항에 따른 지구단위계획구역 및 지구단위계획에 관한 도시ㆍ군관리계획으로 한정하며, 이하 같음 )의 결정이 있는 것으로 보도록 규정한 것은 행정절차의 지연 등을 방지하여 국제자유도시를 조성하는데 필요한 개발사업을 원활하게 수행할 수 있도록 한 것인데, 개발사업의 시행승인이 취소되면 개발사업에 필요한 기반시설을 설치하거나 해당 지역의 지구단위계획을 변경할 공익적 목적이 소멸하게 되어 의제된 도시ㆍ군관리계획의 결정을 독자적으로 존속시켜야 할 필요성이 사라지므로 명문의 규정이 없더라도 개발사업의 시행승인이 취소되면 그 승인으로 의제된 도시ㆍ군관리계획의 결정도 실효되고 그 취소의 효력은 장래를 향하여 발생한다고 보는 것이 해당 규정의 취지에 부합하는 해석입니다.
(각주: 법제처 2017. 10. 30.회신 17-0403 해석례, 법제처 2016. 7. 28.회신 16-0039 해석례참조 )아울러 제주특별법에 따른 개발사업의 진행이 불가능해진 경우 불필요해진 도시ㆍ군관리계획 결정의 효력을 소멸시키기 위해 국토계획법 제48조의2 등 관련 법령에 따른 엄격한 절차를 거쳐 별도의 도시ㆍ군관리계획 결정의 해제결정을 받아야 한다고 본다면 도시ㆍ군관리계획의 결정을 의제할 때에는 필요하지 않았던 절차를 그 결정을 해제할 때에는 이행하도록 하는 것이 되어 불합리한 측면이 있고 행정력의 낭비를 초래하게 되어 타당하지 않다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
＜ 관계 법령＞「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」제147조(개발사업의 시행승인 등) ① 개발사업을 시행하려는 자는 도지사의 시행승인을 받아야 한다. 다만, 개발사업을 시행하려는 자가 국가 또는 개발센터인 경우에는 도지사의 의견을 들어야 한다.② ∼ ⑬ (생 략)제148조(인ㆍ허가 등의 의제) ① 개발사업을 시행하려는 자가 제147조에 따른 개발사업의 시행승인을 받거나 의견을 들은 경우에는 다음 각 호의 허가ㆍ인가ㆍ지정ㆍ승인ㆍ협의ㆍ신고 등(이하 "허가등"이라 한다)을 받은 것으로 보며, 제147조제13항에 따른 개발사업의 시행승인 고시가 있으면 관계 법률에 따른 허가등의 고시ㆍ공고 등이 있는 것으로 본다.1. ∼ 7. (생 략)8. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획(대통령령으로 정하는 도시ㆍ군계획시설, 같은 법 제51조제3항에 따른 지구단위계획구역 및 지구단위계획에 관한 도시ㆍ군관리계획으로 한정한다)의 결정, 같은 법 제56조에 따른 개발행위의 허가, 같은 법 제86조에 따른 도시ㆍ군계획시설사업의 시행자의 지정 및 같은 법 제88조에 따른 실시계획의 인가. (후단 생략)9. ∼ 36. (생 략)② ∼ ⑤ (생 략)
질문: 「개발이익 환수에 관한 법률 시행령」 제4조의2에 따른 면적 특례 적용 여부(「개발이익 환수에 관한 법률 시행령」 제4조의2 등 관련)
답변: 「개발이익 환수에 관한 법률」(이하 “개발이익환수법”이라 함) 제5조에서는 개발부담금의 부과 대상인 개발사업을 각 호로 열거하면서(제1항) 개발사업의 범위.규모 등에 관한 사항을 대통령령으로 정하도록 규정(제3항)하고 있고, 그 위임에 따른같은 법 시행령 제4조제1항에서는 개발부담금의 부과 대상이 되는 개발사업의 규모를 관계 법률에 따라 국가 또는 지방자치단체로부터 인가등을 받은 사업 대상 토지의 면적을 기준으로 각 호로 구분하고 있으며,같은 영 제4조의2에서는 2017년 1월 1일부터 2019년 12월 31일까지의 임시특례 적용기간 동안 인가등을 받은 개발부담금 부과 대상 개발사업에 대해같은 영 제4조제1항각 호에 따른 면적 기준에도 불구하고 완화된 토지 면적 기준을 적용하도록 임시특례를 규정하고 있습니다.
이와 같이 개발부담금 부과 대상 사업의 토지 면적에 관한 임시특례를 규정한 개발이익환수법 시행령 제4조의2는 경기활성화 및 소규모 개발사업에 대한 부담 완화를 위해 일정 기간 내에 인가등을 받은 개발사업에 대해서만 한시적으로 예외를 인정하여 개발부담금 부과 대상 사업의 면적기준을 완화(각주: 개발이익환수법 시행령(2016. 12. 30. 대통령령 제27745호로 일부개정되어 같은 날 시행된 것을 말함) 개정이유 및 주요내용 참조 )하려는 것인바, 한정된 기간 또는 한정된 대상에 대해 예외적으로 둔 특례규정의 성격상 제한적으로 해석(각주: 법제처 2018. 9. 10.회신 18-0289 해석례참조 )할 필요가 있고, 조세나 부담금에 관한 법률은 그 부과요건 및 감면요건을 막론하고 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석해야 하고 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 공평원칙에도 부합한다는 점(각주: 법제처 2019. 10. 31.회신 19-0398 해석례참조 )을 고려하면 개발이익환수법 시행령 제4조의2의 적용대상은 문언 그대로 ‘임시특례 적용기간에 인가등을 받은 개발사업’으로 보아야 합니다.
따라서 이 사안과 같이 임시특례 적용기간에 인가등을 받아 개발이익환수법 시행령 제4조의2의 적용대상이었다가 해당 기간 후에 사업 대상 토지 면적을 확대하여 변경인가를 받았다면 이는 더 이상 같은 규정의 적용대상이 아니라 개발부담금 부과 대상 사업의 토지 면적을 규정한 일반규정인 같은 영 제4조제1항의 적용대상으로 보아야 하고, 다시 임시특례 적용기간에 인가등을 받은 면적으로 환원하는 변경인가등을 받는다고 해서 이미 적용기간이 끝난 특례규정을 소급하여 적용할 수는 없습니다.
한편 실무상 임시특례 적용기간에 인가등을 받고 해당 기간 후에 면적이 동일하거나 축소되는 변경인가등을 받은 경우를 개발이익환수법 시행령 제4조의2에 따른 특례 대상으로 보도록 운영(각주: 국토교통부 규제혁신심의회 심의 결과에 따른 실무 집행 등을 말함. )하고 있으므로 이 사안과 같이 최종적인 사업의 면적이 임시특례 적용기간에 인가등을 받은 면적과 동일한 경우에는 같은 규정의 적용대상으로 보아야 한다는 의견이 있으나, 이와 같은 실무 집행을 고려하여 규제를 완화하는 방향으로 제도를 운영하는 것이 타당한지 여부는 별론으로 하고 실무 집행을 이유로 임시특례 규정 및 부담금 규정에 관한 해석상의 한계를 넘어 적용대상을 확장하여 해석할 수는 없다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
개발이익 환수에 관한 법률제5조(대상 사업) ① 개발부담금의 부과 대상인 개발사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업으로 한다.1. ～ 8. (생 략)② (생 략)③ 제1항 및 제2항에 따른 개발사업의 범위ㆍ규모 및 동일인의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.개발이익 환수에 관한 법률 시행령제4조(대상 사업) ① 법 제5조에 따라 부담금의 부과 대상이 되는 개발사업의 범위는 별표 1과 같고, 그 규모는 관계 법률에 따라 국가 또는 지방자치단체로부터 인가ㆍ허가ㆍ면허 등(신고를 포함하며, 이하 "인가등"이라 한다)을 받은 사업 대상 토지의 면적(부과 종료 시점 전에 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제84조에 따라 등록 사항 중 면적을 정정한 경우에는 그 정정된 면적을 말한다)이 다음 각 호에 해당하는 경우로 한다. (후단 생략)1. 특별시ㆍ광역시 또는 특별자치시의 지역 중 도시지역인 지역에서 시행하는 사업(제3호의 사업은 제외한다)의 경우 660제곱미터 이상2. 제1호 외의 도시지역인 지역에서 시행하는 사업(제3호의 사업은 제외한다)의 경우 990제곱미터 이상3. 도시지역 중 개발제한구역에서 그 구역의 지정 당시부터 토지를 소유한 자가 그 토지에 대하여 시행하는 사업의 경우 1천650제곱미터 이상4. 도시지역 외의 지역에서 시행하는 사업의 경우 1천650제곱미터 이상② ～ ④ (생 략)제4조의2(개발부담금 부과 대상 사업의 토지 면적에 관한 임시특례) 별표 1에 따른 개발사업으로서 2017년 1월 1일부터 2019년 12월 31일까지 인가등을 받은 사업의 개발부담금 부과 대상 토지 면적에 대해서는 제4조제1항제1호부터 제4호까지의 규정에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따른다. 이 경우 토지 면적의 산정에 관하여는 제4조제2항부터 제4항까지의 규정에 따른다.1. 제4조제1항제1호에 따른 사업: 1천제곱미터 이상2. 제4조제1항제2호에 따른 사업: 1천500제곱미터 이상3. 제4조제1항제3호 또는 제4호에 따른 사업: 2천500제곱미터 이상＜관계 법령＞