질문: 재개발사업의 공공시행자가 건설하는 국민주택규모 이하인 주택이 「주택법」 제2조제5호가목에 따른 “국민주택”인지 여부(「주택법」 제2조 등)
답변: 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없는데(각주:대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례참조),「주택법」 제2조제5호각 목 외의 부분에서는 “국민주택”이란 ‘같은 호 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택’으로서 ‘국민주택규모 이하인 주택’을 말한다고 하면서, 같은 호 가목에서는 ‘국가ㆍ지방자치단체, 토지주택공사등이 건설하는 주택’을, 같은 호 나목에서는 ‘국가ㆍ지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택’을 각각 규정하고 있는바, 같은 호에 따르면 ‘국민주택규모 이하인 주택’은 같은 호 각 목의 요건 중 ‘어느 하나’ 즉, 각 목의 요건을 모두 충족해야 하는 것이 아니라 최소한 어느 하나의 요건만 충족하면 “국민주택”에 해당한다고 할 것이므로, 토지주택공사등이 ‘국가ㆍ지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금으로부터 자금을 지원받았는지 여부’와 무관하게 토지주택공사등이 건설한 국민주택규모 이하의 주택이라면 그 주택은같은 법 제2조제5호가목에 따른 국민주택에 해당한다고 보아야 합니다.
그리고도시정비법 제57조제1항제1호에서는 사업시행자가 사업시행계획인가를 받은 때 ‘「주택법」 제15조에 따른 사업계획의 승인’이 의제된다고 규정하고 있는바,도시정비법 제26조제1항제8호에 따라 재개발사업의 사업시행자로 지정된 토지주택공사등이 사업시행계획인가에 따라 주택을 건설하는 경우 토지주택공사등은「주택법」 제2조제10호나목에 따른 ‘사업주체’로 보아야 하고, 그 토지주택공사등이 건설한 주택을같은 법 제54조를 준용하여 공급하는 경우에는 국민주택규모 이하의 주택은같은 법 제2조제5호가목에 따른 국민주택에 해당한다고 할 것인바, 그 토지주택공사등이 재개발사업으로 건설한 국민주택규모 이하의 주택을도시정비법 제79조제7항에 따라 공급대상자 외의 자에게 공급하는 경우 같은 조 제8항에 따라 그 공급 방법ㆍ절차 등에 관하여 준용되는「주택법」 제54조 및그 위임에 따라 마련된주택공급규칙에서 규정하고 있는 국민주택의 공급 방법ㆍ절차 등에 따라야 할 것입니다.
또한 주택법령에서는 주택을 국민주택(법 제2조제5호)과 민영주택(법 제2조제7호)으로 구분하여 규정하면서, 국민주택은 입주자모집공고일 현재 해당 주택건설지역에 거주하는 성년자인 무주택세대구성원에게 공급하도록 하는 한편(주택공급규칙 제4조제1항제1호), 민영주택은 입주자모집공고일 현재 해당 주택건설지역에 거주하는 성년자에게 공급하도록 하는 등(주택공급규칙 제4조제1항제2호) 국민주택을 공급하는 경우 민영주택에 비해 더욱 엄격한 공급기준을 규정하고 있는데, 이는 국가ㆍ지방자치단체 또는 국가ㆍ지방자치단체가 자본금을 출자하여 공익을 목적으로 설립된 토지주택공사등이 주택을 건설하였거나, 그 건설과 개량에 국가ㆍ지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금의 자금이 지원된 경우에는 민영주택과 달리 ‘공익’을 목적으로 직ㆍ간접적으로 공적 자금이 지원된다는 점을 고려하여, 그 중 국민주택 규모의 주택에 대해서는 무주택세대구성원으로 그 공급대상을 한정하는 등 주택의 공급기준을 강화하여 국민의 주거안정을 도모하려는 취지라고 할 것입니다.
그렇다면도시정비법 제26조제1항제8호에 따라 재개발사업의 사업시행자로 토지주택공사등이 지정된 경우에는 해당 재개발사업에 관하여 직접적으로 국가ㆍ지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금으로부터 자금을 지원받지 않았다고 하더라도, 토지주택공사등은 공익을 목적으로 설립된 법인으로 국가 또는 지방자치단체가 그 설립 자본금을 출자하고, 정부로부터 운영과 사업에 필요한 자금을 조달할 수 있으므로, 토지주택공사등이도시정비법 제26조제1항제8호에 따라 사업시행자로 지정받아 재개발사업을 시행하여 주택을 공급하는 경우에도 국민의 주거안정 도모라는 공익 목적의 달성에 부합하게 주택의 공급 기준 등을 적용해야 한다고 보는 것이도시정비법및 주택법령 취지 및 체계에 부합하는 해석이라 할 것입니다.
따라서 이 사안의 경우, 토지주택공사등은주택공급규칙에 따른 국민주택의 공급 방법ㆍ절차 등에 따라야 합니다.
＜관계 법령＞도시 및 주거환경정비법제79조(관리처분계획에 따른 처분 등) ① (생 략)② 사업시행자는 정비사업의 시행으로 건설된 건축물을 제74조에 따라 인가받은 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급하여야 한다.③ ∼ ⑥ (생 략)⑦ 사업시행자는 제2항부터 제6항까지의 규정에 따른 공급대상자에게 주택을 공급하고 남은 주택을 제2항부터 제6항까지의 규정에 따른 공급대상자 외의 자에게 공급할 수 있다.⑧ 제7항에 따른 주택의 공급 방법ㆍ절차 등은「주택법」 제54조를 준용한다. ＜단서 생략＞주택법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. ∼ 4. (생 략)5. “국민주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 말한다.가. 국가ㆍ지방자치단체,「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 “한국토지주택공사”라 한다) 또는「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)가 건설하는 주택나. 국가ㆍ지방자치단체의 재정 또는「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택6. “국민주택규모”란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적”이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.7. “민영주택”이란 국민주택을 제외한 주택을 말한다.8. ∼ 29. (생 략)제54조(주택의 공급) ① 사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 제15조제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주와 제49조에 따라 사용검사를 받은 주택을 사업주체로부터 일괄하여 양수받은 자를 포함한다. 이하 이 장에서 같다)는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설ㆍ공급하여야 한다. ＜후단 생략＞1. (생 략)2. 사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우가. 국토교통부령으로 정하는 입주자모집의 시기ㆍ조건ㆍ방법ㆍ절차, 입주금의 납부 방법ㆍ시기ㆍ절차, 주택공급계약의 방법ㆍ절차 등에 적합할 것나. (생 략)② 주택을 공급받으려는 자는 국토교통부령으로 정하는 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등에 맞게 주택을 공급받아야 한다. ＜후단 생략＞③ ∼ ⑧ (생 략)