질문: 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제38조의2제2항 단서에 따라 임차인이 전 임대계약과 동일한 조건으로 종전 임대계약기간을 포함한 총 임대계약기간을 5년까지로 하는 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 갱신요구에 따라야 하는지 여부(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제38조의2제2항 관련)
답변: 산업집적법 제38조의2제2항에서는 “산업용지 및 공장등의 임대계약기간을 5년 이상으로 한다”고 규정하면서(본문), “다만, 임차인의 요청이 있는 경우에는 1년 이상으로 하고, 임대계약기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 전 임대계약과 동일한 조건으로 5년까지 갱신할 수 있다”고 규정하고 있는데(단서), “할 수 있다”라는 문구는 그 주체의 재량을 의미하기도 하지만 경우에 따라서는 권한을 나타내거나 가능한 행위를 특정하기 위해 사용되기도 하는 점에 비추어 보면, 같은 항 단서에서 “갱신할 수 있다”라는 문언에 임대인이 임차인의 계약갱신 요구에 응하지 않을 수 있도록 하기 위한 입법의도가 있는 것으로 보아야 하는지는 산업단지에서 임대사업을 허용한 취지, 임대기간을 5년으로 하는 것을 원칙으로 하면서 일정한 예외를 둔 취지 등을 종합적으로 고려하여 판단할 필요가 있습니다.
먼저산업집적법 제38조의2에서 산업단지 내 임대사업을 허용한 취지는 비싼 분양가격으로 인하여 산업단지를 분양받을 수 없는 영세중소기업이 저렴한 가격으로 공장용지를 확보할 수 있도록 하기 위한 것이고,(각주: 구 「공업배치및공장설립에관한법률」(1995. 12. 29. 법률 제5091호로 일부개정되어 1996. 6. 30. 시행된 것) 국회 검토보고서 참조) 같은 조 제2항은 종전에 임대계약기간을 5년(임차인의 요청이 있는 경우에는 3년) 이상으로 하도록 규정하던 것을 2010년 7월 12일 대통령령 제22273호로 일부개정된 구산업집적법 시행령 제48조의4제2항(각주: 해당 산업집적법 시행령 제48조의4제2항은 2014. 12. 30. 법률 제12929호로 일부개정되어 같은 날 시행된 산업집적법 제38조의2제2항으로 상향입법됨.)에 단서를 신설하여 현행규정과 같은 내용으로 임대계약기간 제한에 대한 예외규정을 두게 된 것으로서, 해당 개정 당시의 입법자료(각주: 구 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행령」(2010. 7. 12. 대통령령 제22273호로 일부개정되어 2010. 7. 13. 시행된 것) 조문별개정이유서 참조)에 따르면 단기간의 임대계약 체결을 원하는 기업수요를 고려하여 임차인의 요청이 있는 경우에 임대계약기간을 1년 이상으로 하되, 이러한 규제완화가 임대인에게 악용될 소지가 있어 임차인을 보호하기 위하여 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 전 임대계약과 동일한 조건으로 5년까지 갱신을 할 수 있도록 한 것이라고 개정이유를 설명하고 있는바, 이상과 같은 입법취지를 종합하면산업집적법제38조의2제2항 단서는 임차인을 보호하는 방향으로 해석해야 할 것인데, 만일 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 본다면, 같은 규정 중 “임대계약기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 전 임대계약과 동일한 조건으로 5년까지 갱신할 수 있다”라는 부분은 규정실익이 전혀 없게 되고, 임차인을 보호하려는 해당 규정의 입법취지에 반하는 것으로서 타당하지 않다고 할 것입니다.
한편산업집적법 제38조의2제2항에서는「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 또는「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항과달리 임차인이 일정기간에 해당하는 임차료를 연체한 경우 등 일정한 경우에 예외적으로 갱신요구를 거절할 수 있도록 하는 규정을 두고 있지 않은바, 만약 이 사안의 경우 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없다고 본다면, 임차인이 임차료를 상당기간 연체하는 등 계약갱신이 현저히 불합리한 경우에도 거절할 수 없게 되는 불합리한 결과가 초래되어 타당하지 않다는 의견이 있습니다.
그러나산업집적법 제38조의2제2항본문에서는 임대계약기간을 5년 이상으로 하도록 규정함으로써 임차인에게 최소 5년의 임대계약기간을 보장(각주: 「민법」 등 다른 법령이나 임대계약서상의 계약 해지 사유에 해당되는 경우는 별론으로 함.)하고 있고, 같은 항 단서에서는 임차인을 보호하기 위하여 예외를 둔 것이므로 임대계약기간을 본문과 다르게 5년 미만으로 하는 경우에도 추후 갱신을 통하여 본문에 규정된 최소한의 보호수준인 5년까지는 보장하려는 취지의 규정으로 해석하는 것이 합리적이며,(각주: 이와 관련하여, 임대계약기간은 ‘임대계약 조건’의 하나이므로, 임차인이 종전의 임대계약기간보다 짧거나 긴 기간에 대해 총 임대계약기간이 5년이 되도록 갱신을 요구하는 경우에는 ‘동일한 조건’으로 갱신을 요구한 것이 아니어서 이러한 경우에 한하여 임대인이 해당 갱신요구를 거절할 수 있다는 의견이 있으나,산업집적법 제38조의2제2항에서는 “전 임대계약과 동일한 조건으로 5년까지 갱신할 수 있다”고 규정하고 있는바, 갱신 임대계약기간에 관해서는 “5년까지”라는 문언 부분에서 ‘5년에서 종전 임대계약기간을 뺀 기간’을 상한으로 하도록 따로 규정하고 있으므로, “동일한 조건” 여부를 판단함에 있어 임대계약기간은 고려의 대상이 아니라고 보아야 하고, 만일 이와 달리 임대계약기간을 “동일한 조건” 여부의 판단 대상으로 보아 종전의 임대계약기간과 동일한 기간에 대해서만 총 5년이 되는 범위에서 갱신될 수 있다고 본다면, 종전 임대계약기간이 2.5년 이하인 경우에는 종전 임대계약기간이 얼마인지에 따라 보장받을 수 있는 총 임대계약기간에 차이가 발생하고, 종전 임대계약기간이 2.5년 초과인 경우에는 임대인이 갱신요구를 거부할 수 있어 임차인은 전혀 보호받을 수 없게 되는 불합리한 결과가 초래될 수 있다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않음.) 산업집적법 제38조의2에서는 임대사업을 하려는 자는 공장설립 등의 완료신고 또는 사업개시의 신고를 한 후에 관리기관과 입주계약을 체결하도록 하고(제1항), 입주계약의 계약기간 만료 전에 산업용지 등을 양도하려는 경우에는 취득가격에 일정한 이자 및 비용을 합한 금액 등으로 관리기관에 양도하도록 하는(제4항) 등 산업단지에서의 임대사업이 투기목적으로 활용되지 않도록 임대인의 재산권 행사에 엄격한 제한을 두고 있는 규정체계를 고려할 때, 산업단지에서의 임대차계약을 일반적인 임대차계약과 동일하게 취급하지 않았다고 하여 반드시 불합리하다고 볼 수 없다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
따라서 이 사안의 경우, 임대인은 임차인의 갱신요구에 따라야 합니다.
※ 법령정비 권고사항산업집적법 제38조의2제2항단서에 따라 임차인이 전 임대계약과 동일한 조건으로 5년까지의 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 갱신요구에 따라야 할 의무가 있음을 명확히 할 필요성이 있습니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률제38조의2(산업단지에서의 임대사업 등) ① (생 략)② 산업용지 및 공장등의 임대계약기간은 5년 이상으로 한다. 다만, 임차인의 요청이 있는 경우에는 1년 이상으로 하고, 임대계약기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 전 임대계약과 동일한 조건으로 5년까지 갱신할 수 있다.③ ∼ ⑧ (생 략)＜관계 법령＞