질문: 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자가 종전 임차인과의 임대차계약이 만료되어 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우 임대차계약의 신고 기한(「민간임대주택에 관한 특별법」 제46조 등 관련)
답변: 먼저 일반적인 민간임대주택 임대차계약의 신고에 관하여 규정하고 있는민간임대주택법 제46조제1항에서는 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 및 임차인(준주택에 한정함) 등 대통령령으로 정하는 임대차계약에 관한 사항을 임대차계약을 체결한 날(종전임대차계약이 있는 경우 민간임대주택으로 등록한 날) 또는 임대차계약을 변경한 날부터 3개월 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고 또는 변경신고를 하여야 한다고 규정하고 있는바, 문언상 신고 또는 변경신고의 대상은 ‘등록된 민간임대주택’에 대한 임차기간, 임대료, 임차인 등 대통령령으로 정하는 임대차계약에 관한 사항(이하 “임대차계약사항”이라 함)임이 분명하고, ‘변경신고’는 일반적으로 종전에 신고한 사항 중 변경된 사항이 있는 경우에 하는 행위라는 점을 종합하면, 임대사업자가 등록한 민간임대주택에 대하여 최초로 임대차계약사항을 신고하는 경우에는 임대차계약을 체결한 날부터 3개월 이내에 신고해야 하고, 해당 주택에 대해 최초의 신고가 있은 후 종전에 신고한 임대차계약사항에 변경이 있는 경우에는 해당 변경의 원인이 된 임대차계약의 체결일 또는 변경일부터 3개월 이내에 변경신고해야 할 것입니다.
그런데민간임대주택법 제46조제2항에서는 같은 조 제1항에도 불구하고 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자가 임대차계약사항을 변경하여 신고하는 경우에는 변경예정일 1개월 전까지 신고하여야 한다고 규정하고 있는바, 같은 조 제2항은 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자에 대하여 같은 조 제1항 중 ‘변경신고’에 관한 특례를 규정한 것이므로, 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자가 등록한 민간임대주택에 대하여 최초의 임대차계약사항을 신고하는 경우에는 같은 조 제1항에 따라 체결일부터 3개월 이내에 신고해야 하지만, 최초로 임대차계약사항을 신고한 후에 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하거나 임대료나 임대기간 등 종전에 신고한 임대차계약사항이 변경된 경우에는 그 변경된 내용을 같은 조 제2항에 따라 변경예정일 1개월 전까지 신고해야 할 것입니다.
또한민간임대주택법 제46조제2항에서 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자에게 변경예정일 1개월 전까지 신고하도록 의무를 부과한 것은 대규모로 민간임대주택을 임대하는 임대사업자들이 주거비 물가지수와 인근 지역 임대료 변동률 등을 고려하지 않고 임대료를민간임대주택법에서 허용하는 한도인 연 5퍼센트로 일률적으로 증액하는 경우 사후에 변경신고를 받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 임대료 증액의 적정성을 적극적으로 관리ㆍ감독하는 데 한계가 있으므로, 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 임대차계약사항의 변경을 미리 파악하고, 신고된 임대료가 법상 증액 비율의 한도를 초과하여 증액되었거나 해당 지역의 경제적 사정 변동 등으로 조정될 필요가 있다고 인정하는 경우에는 같은 조 제3항에 따라 임대료 조정을 권고할 수 있도록 하려는 것인데(각주: 헌법재판소 2019. 7. 25. 선고 2018헌마349 결정례 및 2017. 10. 10. 의안번호 제2007827호로 발의된 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안(대안반영폐기)에 대한 국회 국토교통위원회 검토보고서 참조), 만약 이 사안의 경우에 같은 조 제2항에 따라 변경신고를 해야 하는 것이 아니라 같은 조 제1항에 따라 새로운 임차인과 임대차계약을 체결한 날부터 3개월 이내에 신고를 해야 한다고 본다면, 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 임대차계약사항의 변경을 미리 파악할 수 없게 되고 임대료 조정의 필요성이 인정되는 경우에도 임대료 조정 권고를 할 수 없게 되는 불합리한 결과가 초래되어 타당하지 않습니다.
한편민간임대주택법 제46조의 위임에 따라 마련된같은 법 시행령 제36조제2항에서는 임대차계약사항 신고ㆍ변경신고 시에 첨부해야 하는 서류로같은 법 제47조에 따른 표준임대차계약서를 규정하고 있는데, 임대사업자가 임대차계약사항을 신고ㆍ변경신고하기 위해서는 임대차계약이 확정되어야 하므로, 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하였으나 해당 임대차계약 체결 시점부터 임대차기간 개시일까지의 기간이 1개월보다 짧은 경우에는 현실적으로 변경예정일 1개월 전까지 임대차계약사항을 변경신고할 수 있는 방법이 없는바, 이러한 경우까지 변경신고의 대상이라고 볼 수는 없다는 점을 고려할 때, 이 사안의 경우같은 법 제46조제1항을 적용하여 임대차계약을 체결한 날부터 3개월 이내에 신고하면 된다는 의견이 있습니다.
그러나「주택임대차보호법」 제6조제1항에서는 주택임대차계약에서 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우 및 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 같은 내용을 통지하지 아니한 경우에는 임대차계약이 갱신되도록 규정하고 있어 통상적으로 종전 임차인의 임대차기간이 끝나기 2개월 전에는 종전 임차인의 임대차계약 갱신 여부가 결정되고 새로운 임대차계약은 계약기간 개시일 1 ∼ 2개월 전에 체결하는 것이 관행인 점에서 임대차계약의 변경예정일 1개월 전까지 임대차계약사항을 신고하도록 하는 것이 준수하기 어려운 과도한 규제라고 볼 수 없다는 점,민간임대주택법 제46조제2항에서 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자에게 임대차계약사항의 변경신고와 관련하여 변경예정일 1개월 전까지 신고하도록 의무를 규정하고 있는 이상 임대사업자가 그 의무를 인지하고 신고기한을 준수하도록 하는 방향으로 해석하는 것이 민간임대주택에 거주하는 국민의 주거생활을 안정시키고자 하는민간임대주택법의 입법목적에 부합한다는 점에 비추어 볼 때, 그러한 의견은 타당하다고 보기 어렵습니다.
따라서 이 사안의 경우, 임대사업자는민간임대주택법 제46조제2항에 따라 임대차계약 변경예정일 1개월 전까지 신고해야 합니다.
※ 법령정비 권고사항계약당사자를 달리하는 계약이 새로 체결되는 경우 계약의 “변경”이라 표현하지 않고 계약의 “체결”이라 표현하는 계약 관련 용어의 일반적 사용에 비추어 해석상 혼란이 발생하지 않고, 변경신고와 관련하여 임대차계약 체결 시점부터 임대차기간 개시일까지의 기간이 합리적으로 고려될 수 있도록 관련 규정을 명확히 규정할 필요가 있습니다.
민간임대주택법제46조(임대차계약 신고) ① 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 및 임차인(준주택에 한정한다) 등 대통령령으로 정하는 임대차계약에 관한 사항을 임대차 계약을 체결한 날(종전임대차계약이 있는 경우 민간임대주택으로 등록한 날을 말한다) 또는 임대차 계약을 변경한 날부터 3개월 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고 또는 변경신고를 하여야 한다.② 제1항에도 불구하고 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자가 임대차계약에 관한 사항을 변경하여 신고하는 경우에는 변경예정일 1개월 전까지 신고하여야 한다.③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따라 신고된 임대료가 제44조제2항에 따른 증액 비율을 초과하여 증액되었거나 해당 지역의 경제적 사정 변동 등으로 조정될 필요가 있다고 인정하는 경우에는 임대료를 조정하도록 권고할 수 있다.④ ∼ ⑥ (생 략)＜관계 법령＞