질문: 녹지지역 또는 관리지역에 있는 기존 공장에 대한 건폐율 특례의 적용 요건(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제93조의3 등)
답변: 국토계획법 제76조부터 제78조까지에 따르면, 원칙적으로 용도지역(각주: 국토계획법 제36조에 따라 지정된 용도지역을 말하며, 이하 같음.) 및 용도지구(각주: 국토계획법 제37조에 따라 지정된 용도지구를 말하며, 이하 같음.)에서의 건축물이나 그 밖의 시설은 건축제한, 건폐율 및 용적률에 관해서는같은 법과 그 위임에 따라 마련된 대통령령 및 조례(각주: 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례를 말함.)에서 정하는 바에 따라야 하는데, 법령의 제정ㆍ개정 등으로 기존 건축물이 건축제한, 건폐율 및 용적률 규정에 맞지 않게 된 경우에는 국민들에게 예측하지 못한 부담을 주는 측면이 있다는 점을 고려하여(각주: 법제처 2010. 8. 23.회신 10-0211 해석례참조), 기존 건축물에 대해서는 합리적인 범위에서 건축제한, 건폐율 및 용적률 규정의 적용을 완화하기 위해국토계획법 제82조에서는 기존 건축물에 대한 특례를 규정하고 있습니다.
그리고국토계획법 제82조의 위임에 따라 마련된같은 법 시행령 제93조제2항에서는 ‘기존 건축물’을 기존 부지 내에서 증축 또는 개축하는 경우에 건폐율 특례를 적용하기 위한 요건과 범위 등에 관해서 규정하고 있는 한편,같은 영 제93조의3제1호에서는같은 영 제93조제2항에 대한 예외로서 기존 건축물 중 특히 ‘녹지지역 또는 관리지역에 있는 기존 공장’을 기존 부지 내에서 증축 또는 개축하는 경우 건폐율을 완화하여 적용할 수 있는 특례를 규정하면서,같은 영 제93조제2항에 따른 특례 적용 요건 중 ‘증축 또는 개축하려는 부분이 건축제한 및 용적률 규정에 적합할 것’이라는 요건을 기존 공장에 대한 특례 적용 시에도 갖춰야 하는지에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않은바,같은 영 제93조의3제1호에 따라 건폐율을 완화하여 적용하는 경우에 기존 공장을 ‘증축 또는 개축하려는 부분’이 건축제한 및 용적률 규정에 적합하지 않더라도 같은 호에서 규정한 요건들만 충족하면 되는지, 아니면 ‘증축 또는 개축하려는 부분이 건축제한 및 용적률 규정에 적합’해야만 같은 호에 따라 건폐율을 완화하여 적용할 수 있는지에 대해서는 관련 규정의 체계, 입법취지 등을 종합적으로 고려하여 합리적으로 해석할 필요가 있습니다.
먼저 국토계획법 시행령 제93조제2항 각 호 외의 부분에서는 기존 부지 내에서 증축 또는 개축하려는 부분이 건축제한 및 용적률 규정에 적합한 경우로서 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 같은 항 각 호의 구분에 따라 증축 또는 개축을 할 수 있다고 규정하면서, 같은 항 각 호에서는 기존의 건축물이같은 영 제84조 및 제84조의2에 따른 건폐율 기준에 부적합하게 된 경우와 적합한 경우를 구분하여 증축 또는 개축할 수 있는 범위를 달리 정하고 있는데,같은 영 제93조의3제1호에서는 “제93조제2항에도 불구하고” 녹지지역 또는 관리지역에 있는 기존 공장을 기존 부지 내에서 증축 또는 개축하는 경우로서 해당 공장의 소유자가 2025년 12월 31일까지 증축 또는 개축 허가를 신청한 경우에는 40퍼센트 이내의 범위에서 최초 건축허가 시 해당 공장에 허용된 건폐율까지 건폐율을 완화하여 적용할 수 있다고 규정하고 있는바,같은 영 제93조의3제1호는같은 영 제93조제2항에서 규정하고 있는 ‘증축 또는 개축하려는 부분이 건축제한 및 용적률 규정에 적합’할 것이라는 요건을 포함한 사항에 대한 예외규정이라고 보아야 할 것이지, 같은 항의 각 호에서 규정하고 있는 건폐율의 범위에 한정하여 예외를 정한 규정이라고 볼 수는 없으므로,같은 영 제93조의3제1호에 따라 건폐율을 완화하여 적용하기 위해서는같은 영 제93조제2항각 호 외의 부분에서 규정하고 있는 특례 적용 요건, 즉 ‘증축 또는 개축하려는 부분의 건축제한 및 용적률 규정 적합 여부’와는 무관하게같은 영 제93조의3제1호에 따른 요건만 충족하면 된다고 보는 것이 같은 호에서 별도의 특례를 두고 있는 규정체계에 부합하는 해석이라고 할 것입니다.
그리고 녹지지역 또는 관리지역에 있는 기존 공장의 부지를 ‘확장’하여 증축하려는 경우의 특례에 대하여 규정하고 있는 국토계획법 시행령 제93조의3제2호에서는 같은 호의 가목2) 및 나목1)에서 ‘추가편입부지의 증축 부분’에 대해서는 같은 조 제1호와 달리 ‘건축제한 및 용적률 규정에 적합할 것’을 요건으로 건폐율을 40퍼센트 이내에서 완화하여 적용할 수 있도록 하고 있는바, 같은 조 제2호가목2) 및 나목1)에서 건축제한 및 용적률 규정에 적합할 것을 요건으로 하는 것의 반대해석상 증축 또는 개축하려는 부분의 건축제한 및 용적률 규정에 적합하도록 할 것이라는 요건을 별도로 규정하고 있지 않은 같은 조 제1호의 경우에는 증축 또는 개축하려는 부분이 건축제한 및 용적률 규정에 적합하지 않아도 된다고 보는 것이 관련 조문의 규정체계에 비추어 타당한 해석이라 할 것입니다.
더욱이 국토계획법 시행령 제93조제2항 및 제3항에 따른 기존 건축물에 대한 건폐율 특례는 기존 공장에 대해서도 적용됨에도 불구하고, ‘녹지지역 또는 관리지역에 있는 기존 공장’에 대한 별도의 특례를같은 영 제93조의3에서 별도로 규정한 취지는 2002년 2월 4일 법률 제6655호로 제정된국토계획법(이하 “구 국토계획법”이라 함)에서「국토이용관리법」(2002. 2. 4. 법률 제6655호로 폐지되기 전의 것을 말하며, 이하 같음)에 따른 준농림지역이 구국토계획법에 따른 녹지지역 또는 관리지역으로 변경(각주: 2002. 2. 4. 법률 제6655호로 제정된 국토계획법 제정이유 및 주요내용 참조)됨에 따라 그 용도지역에서 허용되는 건축물의 ‘용도’ 등 건축제한, 건폐율 등이 강화되어 기존 공장의 ‘시설 증설’을 위한 증축 또는 개축이 제한되는 문제점이 발생하자 한시적으로 기존 공장의 증축 또는 개축을 일정 범위에서 허용한 것(각주: 2014. 10. 15. 대통령령 제25661호로 일부개정된 국토계획법 개정이유ㆍ주요내용 및 조문별 개정이유서 참조)인데, 만약 증축 또는 개축하려는 부분이 건축제한 및 용적률 규정에 적합해야 그 특례를 적용받을 수 있다고 본다면, 현재 용도지역에서 기존 공장의 ‘용도’가 허용되지 않는 경우에는 기존 공장과 동일한 용도의 시설 증설 또는 보수를 위한 증축 또는 개축이 허용되지 않게 되는바, 녹지지역 또는 관리지역에 있는 기존 공장에 대해 별도의 한시적 특례를 규정한 취지에 반하는 결과가 초래됩니다.
따라서 녹지지역 또는 관리지역에 있는 기존 공장을 기존 부지 내에서 기존 용도로 계속 사용하기 위하여 증축 또는 개축하려는 경우, 국토계획법 시행령 제93조의3제1호에 따라 건폐율을 완화하여 적용하기 위해서는 그 증축 또는 개축하려는 부분이 건축제한 및 용적률 규정에 적합해야 하는 것은 아닙니다.
※ 법령정비 권고사항국토계획법 시행령 제93조의3제1호에 따른 건폐율 특례의 적용을 위해서 증축ㆍ개축하려는 부분이 건축제한 및 용적률 규정에 적합해야 하는지에 관하여 명확하게 규정할 필요가 있습니다.
＜관계 법령＞국토의 계획 및 이용에 관한 법률제82조(기존 건축물에 대한 특례) 법령의 제정ㆍ개정이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 기존 건축물이 이 법에 맞지 아니하게 된 경우에는 대통령령으로 정하는 범위에서 증축, 개축, 재축 또는 용도변경을 할 수 있다.국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령제93조의3(기존 공장에 대한 특례) 제93조제2항 및 제3항에도 불구하고 녹지지역 또는 관리지역에 있는 기존 공장(해당 용도지역으로 지정될 당시 이미 준공된 공장으로 한정한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 공장의 소유자가 2025년 12월 31일까지 증축 또는 개축 허가를 신청한 경우에는 해당 호에서 정한 비율까지 건폐율을 완화하여 적용할 수 있다.1. 기존 부지 내에서 증축 또는 개축하는 경우: 40퍼센트 이내의 범위에서 최초 건축허가 시 해당 공장에 허용된 건폐율2. 부지를 확장하여 건축물을 증축하려는 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우: 40퍼센트. ＜후단 생략＞가. 추가편입부지에 건축물을 증축하려는 경우로서 다음의 요건을 모두 갖춘 경우1) (생 략)2) 제71조부터 제80조까지, 제82조, 제83조, 제85조부터 제89조까지 및「수산자원관리법 시행령」 제40조제1항에 따른 건축제한 및 용적률 규정에 적합할 것3) (생 략)나. 기존 부지와 추가편입부지를 하나로 하여 건축물을 증축하려는 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우1) 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖출 것2)ㆍ3) (생 략)