질문: 투기과열지구에서 시행하는 재건축사업의 정비구역에 위치한 건축물을 양수한 자가 투기과열지구 지정 해제 이후에는 조합원이 될 수 있는지(「도시 및 주거환경정비법」 제39조 등)
답변: 도시정비법 제39조제1항각 호 외의 부분 본문에서는같은 법 제25조에 따른 정비사업의 조합원은 토지등소유자(각주: 도시정비법 제2조제9호에 따른 토지등소유자로서 재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당하며, 이하 같음.)로 하도록 규정하고 있는 한편,도시정비법 제39조제2항각 호 외의 부분 본문에서는 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 같은 조 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있는바, 이 사안의 경우 양수인이 정비대상건축물을 양수하는 시점에는 재건축사업을 시행하는 지역이 투기과열지구로 지정되어 있었으나, 정비대상건축물을 양수한 후 해당 지역에 대한 투기과열지구 지정이 해제되었다면 그 이후에는 양수인이 그 재건축사업조합의 조합원이 될 수 있는지가 문제됩니다.
먼저 법의 해석에 있어서는 법령에 사용된 문언의 의미를 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고, 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 다른 해석방법은 제한될 수밖에 없다고 할 것인데(각주:대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례참조),도시정비법 제39조제1항각 호 외의 부분 본문에서는 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 한다고 규정하여, 토지등소유자에게 조합원의 권리ㆍ의무를 부여하고 있고,같은 법 제129조에서는 사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자(이하 “권리자”라 함)(각주: 조합원은 도시정비법 제129조에 따른 권리자는 조합원 등을 의미함.대법원 2019. 2. 28. 선고 2016다255613 판결례참조)의 변동이 있은 때에는 종전 권리자의 권리ㆍ의무는 새로 권리자로 된 자가 승계한다고 규정하여, 정비대상건축물을 양도한 자의 조합원으로서의 권리ㆍ의무는 권리자의 변동이 있은 때인 정비대상건축물을 양수한 때 양수자에게 승계된다는 것이 문언상 분명한바,같은 법 제39조제2항각 호 외의 부분 본문에 따라 투기과열지구로 지정된 지역에서 조합설립인가 후 정비대상건축물을 양수한 자의 조합원 자격 여부가 결정되는 시점도 정비대상건축물을 양수한 때라고 보아야 하므로, 정비대상건축물을 양수할 당시 조합원이 될 수 없었다면 그 후 해당 지역에 대한 투기과열지구 지정이 해제되었더라도 양수인은 그 재건축사업조합의 조합원이 될 수 없다고 보는 것이 타당합니다.
그리고 만약 투기과열지구에서 정비대상건축물을 양수한 자의 조합원 자격 유무가 건축물을 양수한 시점에 확정적으로 결정되지 않고, 주택시장 상황에 따라 반복적으로 이뤄질 수 있으며 그 시점을 예측하기도 어려운 투기과열지구 지정ㆍ해제에 따라 변동될 수 있다고 본다면, 투기과열지구에서 정비대상건축물 등을 양수한 자로서도시정비법 제39조제2항에 따라 조합원 자격이 제한되는 경우에 같은 조 제3항에 따라 받을 수 있는 손실보상(각주: 법제처 2021. 3. 19.회신 20-0622 해석례참조)의 대상자인지 여부가 투기과열지구 지정ㆍ해제에 따라 계속 바뀌게 되어 법적 안정성이 저해될 뿐만 아니라, 조합총회 소집ㆍ의결 전후나 그 과정 중에 투기과열지구 지정ㆍ해제가 있는 경우 누구를 조합원으로 보아야 하는지 혼란이 초래될 수 있고, 투기과열지구 지정ㆍ해제에 따라 변동된 조합원 지위를 반영하지 못한 조합 총회 소집ㆍ의결이 있는 경우 그 적법성 및 유효성 등과 관련하여 상당한 분쟁이 발생할 우려가 있습니다.
아울러도시정비법 제39조제2항은 양도 등에 따른 조합원 지위 자동승계로 인해 가격상승이 예상되는 정비대상건축물에 대한 투기가 문제되자, 그와 같은 투기수요를 차단하기 위해 예외적으로 투기과열지구 지정 지역에서 재건축조합설립인가 후에 재건축사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자의 조합원 자격 취득을 제한한 것인데(각주: 헌법재판소 2008. 9. 25. 2004헌마155 결정례 및 법제처 2018. 4. 16.회신 17-0691 해석례참조), 만약 투기과열지구로 지정된 지역에서 정비대상건축물을 양수한 경우에도 해당 지역에 대한 투기과열지구 지정이 해제된 이후에는 조합원이 될 수 있다고 본다면,같은 법 제72조에 따른 분양신청기간 종료 시점까지 상당한 기간이 소요되는 재건축사업의 특성상 분양신청기간 종료 전까지 투기과열지구 지정이 해제될 것을 기대하고 이뤄지는 투기적 거래를 차단하기 어렵다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
한편 재건축사업 시행지역에 대한 투기과열지구 지정 해제 이후 정비대상건축물을 양수한 자는 조합원이 되는 것과의 균형상 투기과열지구로 지정된 지역에서 조합설립인가 후 정비대상건축물을 양수했더라도 투기과열지구 지정 해제 이후에는 조합원이 될 수 있다고 보아야 한다는 의견이 있으나,도시정비법 제39조제2항은 투기과열지구 내 정비대상건축물에 대한 투기수요 차단에 그 입법목적(각주: 2003. 12. 31. 법률 제7056호로 일부개정된 도시및주거환경정비법 개정이유 및 주요골자 참조)이 있고, 투기의 목적이라는 내심의 의사가 아니라 투기과열지구로 지정된 지역에서 정비대상건축물을 양수하였다는 객관적 사실에 따라 일률적으로 적용되는 규정인 점(각주: 법제처 2019. 2. 20.회신 18-0591 해석례참조)을 고려하면, 같은 항 각 호 외의 부분에 따라 투기과열지구로 지정된 지역에서 조합설립인가 후 정비대상건축물을 양수한 자와 투기과열지구 지정 해제 이후 재건축사업 건축물을 양수한 자의 조합원 자격 유무를 반드시 동일하게 취급해야 한다고 볼 수 없으므로 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
따라서 투기과열지구로 지정된 지역에서 시행하는 재건축사업의 조합설립인가 후 정비대상건축물을 양수하여도시정비법 제39조제2항각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원이 될 수 없었던 자는 해당 지역에 대한 투기과열지구 지정이 해제된 이후에도 그 재건축사업 조합의 조합원이 될 수 없습니다.
도시 및 주거환경정비법제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. (단서 생략)1. ∼ 3. (생 략)②「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.1. ∼ 7. (생 략)③ 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다.제129조(사업시행자 등의 권리ㆍ의무의 승계) 사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자(이하 “권리자”라 한다)의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리ㆍ의무는 새로 사업시행자와 권리자로 된 자가 승계한다.＜관계 법령＞