질문: 「주택법」 제57조제3항제1호에 따른 “택지의 공급가격”의 의미(「주택법」 제57조제3항제1호 등 관련)
답변: 「주택법」 제57조제1항에서는 사업주체가 공공택지(제1호) 또는 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어같은 법 제58조에 따라 국토교통부장관이 지정하는 지역(제2호)에서 공급하는 주택의 경우 일정 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급해야 한다고 규정하여 분양가상한제 적용주택을 “공공택지”와 “공공택지 외의 택지”에서 공급하는 경우로 구분하고 있고, 같은 조 제3항에서는 제1항의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성(각주: 토지임대부 분양주택의 경우에는 건축비만 해당함. )된다고 하면서 택지비 산정에 대해서는 공공택지의 경우 “해당 택지의 공급가격”에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산하도록 하고(제1호), 공공택지 외의 택지의 경우 감정평가액에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산하도록 규정(제2호)하고 있습니다.
이와 같이 분양가상한제를 적용하도록 한 것은 주택가격 상승으로 중산층ㆍ서민층의 주거불안정이 심화됨에 따라 공공택지 등에서 공급되는 공동주택에 대해 분양가격을 규제함으로써 상대적으로 저렴한 가격으로 주택을 공급(각주: 구 「주택법」(2005. 1. 8. 법률 제7334호로 일부개정되어 2005. 3. 9. 시행된 것) 및 2007. 4. 2. 의안번호 제176329호로 발의된 주택법일부개정안 관련 국회 건설교통위원회 검토보고서 참조 )하려는 취지로, 공공택지 외의 택지에서의 택지비는 감정평가액을 기준으로 산정하도록 한 반면, 공공택지에서의 택지비는 이와 달리 택지의 공급가격을 기준으로 산정하도록 한 것은 공공택지를 공공택지 외의 택지와 구분할 필요가 있다는 입법정책적 판단에 따른 것인 만큼, 구체적인 택지비 산정기준은 그 입법취지와 규정체계에 부합하도록 해석해야 합니다.
그리고 「주택법」 제57조제1항에서는 같은 항 각 호에 따른 지역에서 사업주체가 건설하여 공급하는 공동주택을 분양가상한제 적용주택이라고 규정하고 있으므로, 분양가상한제 적용주택에 적용되는 분양가 산정에 대해 규정한 같은 조 제3항제1호의 “택지의 공급가격”에서 “공급”의 의미도 사업주체가 공동주택의 건설을 위한 토지를 공급받는 관점에서 보아야 할 것입니다.
그런데 방치건축물정비법 제6조제1항에서는 시.도지사는 정비사업의 기본방향, 정비사업의 기간 및 공사중단 건축물을 철거하고 남은 토지의 활용 계획 등을 포함하는 공사중단 건축물 정비계획을 수립하도록 규정하고 있고, 같은 법 제11조제1항에서는 정비계획으로 정하는 바에 따라 공사중단 건축물등(각주: 공사중단 건축물의 대지 등 방치건축물정비법 제2조제1호의2에 따른 “공사중단 건축물등”을 말함. )을 매수하거나 취득할 수 있다고 규정하여, 이 사안과 같이 공사중단 건축물을 취득하여 종전 건축물을 철거하고 해당 부지에 분양목적의 공동주택을 건설하는 경우 해당 토지를 취득하는 시점에 이미 정비계획에 따라 그 토지의 사용 목적이 “택지”로 특정될 수 있으므로, “택지의 공급가격”은 공사중단 건축물 부지를 취득한 가격으로 보는 것이 타당합니다.
또한 「주택법」 제57조제3항제1호에서는 공공택지에서 주택을 공급하는 경우 “택지의 공급가격”에 국토교통부령으로 정하는 “택지와 관련한 비용”을 가산하여 택지비를 산정하도록 규정하고 있고, 그 위임에 따른 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제8조제1항에서는 구체적으로 관련 공사비(제1호), 택지대금에 대한 기간이자(제3호), 택지와 관련된 경비로서 증명서류에 의해 확인되는 경비(제5호) 등 실제 소요된 비용을 공급가격에 가산하는 비용으로 규정하고 있는 점에 비추어 보더라도, “택지의 공급가격”은 토지를 취득한 가격으로 보아 토지를 취득한 이후의 관련 공사비용 등을 가산하여 최종 택지비를 산정하도록 한 것으로 보아야 할 것입니다.
아울러 「주택법」 제57조제3항제2호에서 공공택지 외의 택지에서의 경우 감정평가액을 기준으로 택지비를 산정하도록 한 것은 일반적으로 공공택지 외의 택지에서는 실제 토지 매입가격으로 할 경우 장기보유에 따른 금융비용 및 시장가격 불분명 등으로 인해 현실적으로 가격을 확정하기가 곤란하고 이중계약에 의한 택지비 부풀리기 등의 부작용이 있을 수 있다는 점을 고려한 것으로, 실제 매매가격을 확인할 수 있는 경우 등에는 매입가격을 기준으로 할 수 있도록 예외를 인정하면서도 감정평가액의 120퍼센트의 범위로 한정(각주: 「주택법」 제57조제3항제2호 단서 및 같은 법 시행령 제59조제1항에서는 「주택법」 제57조제3항제2호 각 목에 따라 매입가격으로 보더라도 감정평가한 가액의 120퍼센트에 상당하는 금액 등의 범위로 한정하도록 규정하고 있음. )하고 있는바, 이와 같이 공공택지 외의 택지의 특수성에 따라 달리 정한 택지비 산정기준을 공공택지에서도 당연히 유추 적용해야 한다고 볼 수 없다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
＜관계 법령＞주택법제57조(주택의 분양가격 제한 등) ① 사업주체가 제54조에 따라 일반인에게 공급하는 공동주택 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역에서 공급하는 주택의 경우에는 이 조에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급(이에 따라 공급되는 주택을 "분양가상한제 적용주택"이라 한다. 이하 같다)하여야 한다.1. 공공택지2. 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 제58조에 따라 국토교통부장관이 「주거기본법」 제8조에 따른 주거정책심의위원회(이하 "주거정책심의위원회"라 한다) 심의를 거쳐 지정하는 지역② (생 략)③ 제1항의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성(토지임대부 분양주택의 경우에는 건축비만 해당한다)되며, 구체적인 명세, 산정방식, 감정평가기관 선정방법 등은 국토교통부령으로 정한다. 이 경우 택지비는 다음 각 호에 따라 산정한 금액으로 한다.1. 공공택지에서 주택을 공급하는 경우에는 해당 택지의 공급가격에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액2. 공공택지 외의 택지에서 분양가상한제 적용주택을 공급하는 경우에는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따라 감정평가한 가액에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액. (단서 및 각 목 생략)④ ～ ⑦ (생 략)공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙제8조(공공택지의 택지 공급가격에 가산하는 비용) ① 법 제57조제3항제1호에 따라 공공택지의 공급가격에 가산되는 택지와 관련된 비용은 다음 각 호의 비용으로 하고, 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 제2조제3호에 따른 학교용지부담금은 제외한다.1. 다음 각 목의 공사비가. 말뚝박기 공사비: 건축물의 기초공사인 말뚝박기 공사에 드는 비용나. 암석지반 공사비: 사업지구 택지에 암석지반이 있어 기본형건축비에 반영되어 있는 기초공사비로는 지하터파기가 곤란한 경우에 암석지반의 굴착을 위하여 추가로 소요되는 비용다. 흙막이 및 차수벽(遮水壁) 공사비: 건축물의 기초공사로 시공하는 흙막이 공사비용과 지하수, 하천 등으로 해당 택지의 토질조건이 특별하여 흙막이 공사 외에 이를 보강하기 위하여 추가로 차수벽을 설치하는데 소요되는 비용라. (생 략)2. 방음시설 설치비 : 주택의 입지, 주변 환경 등 제반여건을 고려하여 소음도를 저감하기 위하여 소요되는 비용. 다만, 택지조성원가에 포함되어 있지 아니한 경우로 한정한다.3. 택지를 공급받기 위하여 선수금, 중도금 등 택지비의 일부 또는 전부를 납부한 경우에는 그 납부일부터 별표 1의2에 따라 산정한 택지대금에 대한 기간이자. (단서 생략)4. 택지의 공급에 따른 제세공과금, 등기수수료 등 필요적 경비 및 택지의 명의변경(검인계약서 등 공공기관이 인정하는 서류를 제출한 경우에 한한다)에 따른 추가비용5. 그 밖에 시장ㆍ군수 또는 구청장이 법 제59조에 따른 분양가심사위원회(이하 "분양가심사위원회"라 한다)의 심의를 거쳐 필요하다고 인정하는 택지와 관련된 경비로서 증명서류에 의하여 확인되는 경비②ㆍ③ (생 략)제10조(공공택지 외의 택지의 감정평가 절차) ① 사업주체는 공공택지 외의 택지에서 주택건설 사업계획승인을 신청한 후 입주자모집승인 신청일 이전에 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 택지가격의 감정평가를 신청하여야 한다. 이 경우 감정평가에 필요한 자료를 제출하여야 한다.② ～ ⑥ (생 략)