JusWis/korean-legal-terminology huggingface dataset:
질문: 동별 대표자의 일괄 사퇴도 동별 대표자 결격사유로서 “사퇴”에 해당하는지(「주택법 시행령」 제50조제4항제9호 등 관련)
답변: 「주택법」 제43조제1항ㆍ제2항 및같은 법 시행령 제48조에 따르면 일정한 규모 이상의 공동주택 등을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알려 입주자가 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리할 것을 요구하여야 하고,같은 법 제43조제3항에 따르면 입주자는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하여야 하는데, 같은 조 제7항제2호 및 같은 법 시행령 제50조제4항제9호에서는 입주자대표회의를 구성하는 동별 대표자의 결격사유를 규정하면서, 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴한 날부터 4년이 지나지 아니한 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다고 규정하고 있고, 같은 조 제6항 본문에서는 500세대 이상인 공동주택은 전체 입주자등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 동별 대표자 중에서 회장을 선출한다고 규정하고 있는바,이 사안에서는 동별 대표자가 다른 동별 대표자와 함께 일괄 사퇴한 경우에도 4년이 지나야 다시 동별 대표자가 되어 입주자대표회의의 회장으로 선출될 수 있는지가 문제될 수 있습니다.
살피건대, 법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없는바,「주택법 시행령」 제50조제4항제9호에서는 사퇴의 원인에 대하여 아무런 제한을 두고 있지 않고, 여기서 “사퇴”는 정해진 임기를 마치지 못하고 중도에 그만두어 물러가는 것을 의미하므로, 임기를 마치지 못하고 중도에 그만둔 경우라면 그 원인을 불문하고 모두「주택법 시행령」 제50조제4항제9호의 사퇴에 해당한다고 보는 것이 타당하다 할 것입니다.
또한,「주택법 시행령」 제50조제4항제9호에서 결격사유로 “사퇴”를 규정한 것은 선출된 동별 대표자가 사퇴하면 그로 인한 업무공백 및 재선출 절차 진행 등으로 입주자대표회의의 업무상 차질이 발생할 수 있으므로 이를 방지하기 위한 것으로 보이고, 해당 규정에서 사퇴의 원인에 대하여 별다른 제한을 두고 있지 아니한 것은 위와 같은 업무상 차질이 사퇴의 원인에 따라 그 발생 여부가 달라지지는 않기 때문인 것으로 보이므로(법제처 2012. 11. 16.회신 12-0628 해석례참조), 동별 대표자가 다른 동별 대표자와 함께 일괄 사퇴한 경우인지 여부를 불문하고 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴한 자는 사퇴한 날부터 4년이 지나지 않는 한 동별 대표자가 될 수 없다고 보아야 할 것입니다.
한편, 동별 대표자 본인은 흠이 없고 입주자 등의 해산 결의로 입주자대표회의 자체가 불신임을 받아동별 대표자 전원이 사퇴한 경우 동별 대표자 전원을 다음 선출 절차에서 예외 없이 획일적으로 후보자격이 없는 결격자로 규정하는 것은 지나친 제한으로 결격사유는 엄격하게 한정하여 해석하여야 한다는 의견이 있을 수 있으나, 결격사유라고 하여 반드시 본인에게 귀책사유가 있는 경우만으로 한정되는 것은 아니라고 할 것이고, 일정한 객관적 사실이나 지위에 근거하여 그것이 해당 직을 수행함에 있어 적절하지 않다고 인정되는 경우(「주택법 시행령」 제50조제4항제6호 및 제8호 등 참조)도 결격사유가 될 수 있다는 점에 비추어 볼 때, 무엇을 결격사유로 규정할 것인지는 입법재량의 문제이며, 사퇴를 결격사유로 규정함에 있어 다른 동별 대표자와 함께 일괄 사퇴한 경우를 예외로 규정하지 않았는데도 해석으로 이러한 예외를 창설하는 것은 해석의 한계를 벗어난 것으로 타당하지 않다고 할 것입니다.
따라서, 동별 대표자가 다른 동별 대표자와 함께 일괄 사퇴한 경우에도 4년이 지나야 다시 동별 대표자가 되어 입주자대표회의의 회장으로 선출될 수 있다고 할 것입니다.
질문: 동별 대표자의 선출권을 가지는 “입주자등”의 의미(「주택법 시행령」 제50조제3항제2호 등 관련)
답변: 「주택법」 제43조제1항 및 제3항에 따르면 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하되, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 관리할 것을 요구하여야 하고, 입주자는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하여야 하는데, 같은 조 제7항은 그 입주자대표회의의 구성 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 규정하고 있습니다.
이에 따라「주택법 시행령」 제50조제1항은 “법 제43조제7항제2호에 따라 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 법 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라 함)으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 “동별 대표자”라 함)로 구성한다.”고 규정하고 있고, 같은 조 제3항은 “동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 제2항 단서의 규정에 의한 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우는 제외한다) 거주하고 있는 입주자(입주자가 법인의 경우에는 대표자를 말한다) 중에서 다음 각 호의 구분에 따라 선거구 입주자등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 선출한다.”고 규정하고 있으므로, 동별 대표자의 선출권은 “입주자등”에게 있다고 할 수 있습니다.
한편, 「주택법」 제2조제12호다목 및 제13호에 따르면, 법 제43조의 “입주자”란 “주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속”을 말하고, “사용자”란 “주택을 임차하여 사용하는 자 등”을 말한다고 정의하고 있으며, 같은 법 시행령 제50조제2항은 동별 대표자의 선출권을 가지는 “입주자등”을 “입주자 또는 사용자”라고 약칭하고 있습니다.
위 규정을 종합해 보면, 공동주택의 동별 대표자는 입주자대표회의의 구성원이 되는 자이고, 입주자대표회의는 공동주택 입주예정자의 과반수가 입주한 후에 비로소 구성되는 것이므로, 입주자대표회의의 구성원인 동별 대표자를 선출하는 경우에도 실제로 입주한 사람에게 선출권이 있다고 보아야 할 것입니다.
 그렇다면 동별 대표자의 선출권을 가지는 “입주자등”이란 실제로 입주한 주택의 소유자 또는 주택을 임차하여 사용하는 자 등을 말하는 것으로 해석하는 것이 입주자대표회의로 하여금 공동주택을 관리하도록 하는 제도의 취지에 부합한다고 할 것입니다.
따라서「주택법 시행령」 제50조제3항제2호중 “입주자등의 과반수”란 실제로 입주한 주택의 소유자 또는 주택을 임차하여 사용하는 자 등의 과반수를 말합니다.
질문: 동별 대표자의 결격사유 요건으로서 “공동주택의 관리와 관련하여”의 의미(「주택법 시행령」 제50조제4항제5호 등)
답변: 「주택법」 제2조제1호에서 주택을 단독주택과 공동주택으로 구분한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2호 및같은 법 시행령 제2조제1항에서 공동주택의 종류와 범위는「건축법 시행령」 별표 1의 제2호가목부터 다목까지의 규정에 따라 아파트, 연립주택 및 다세대주택으로 구분하고 있으며,「주택법」 제2조제14호라목에서는 공동주택 관리주체의 하나로「임대주택법」 제2조제4호에 따른 임대사업자를 규정하고 있고,「주택법」 제43조제7항제2호 및같은 법 시행령 제50조제4항에서는 입주자대표회의의 구성 등에 대하여 규정하면서 공동주택의 동별 대표자의 결격사유로 미성년자, 금치산자 및 한정치산자(제1호), 파산자로서 복권되지 아니한 사람(제2호), 금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함함) 집행이 면제된 날부터 5년이 지나지 아니한 사람(제3호), 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람(제4호), 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니 한 사람(제5호) 등을 규정하고 있습니다.
한편,「임대주택법」 제2조제1호에서는 임대주택이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다고 규정하고 있고,같은 법 제19조및같은 법 시행령 제18조제1항에서는 임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖의 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외함)하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없으나,같은 법 제16조제1항제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택 임차인의 세대구성원 모두가 임대주택 입주 후 근무, 생업 또는 질병 등의 사유로 40킬로미터 이상 떨어진 다른 시ㆍ군ㆍ구로 주거를 이전하거나 상속 또는 혼인으로 소유하게 된 주택으로 이전할 경우 등에 해당되어 무주택 세대주 등에게 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대하기 위하여 임대사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제18조제2항에서는 같은 법 제19조 단서에 따라 임차권의 양도 또는 임대주택의 전대의 동의를 받으려는 임차인은 이에 해당함을 증명하는 자료를 임대사업자에게 제출하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제41조제4항제5호에서는 제19조를 위반하여 임대주택의 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대한 자 및 이를 알선한 자는 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있는바,이 사안에서는 임대아파트의 임차인이「임대주택법」 제19조에 따른 임대주택의 양도제한 규정을 위반하여같은 법 제41조제4항제5호에 따라 벌금 300만원의 형을 선고받은 경우가「주택법 시행령」 제50조제4항제5호에서 규정하고 있는 “공동주택의 관리와 관련하여 벌금형을 선고받은 경우”에 해당되는지가 문제될 수 있습니다.
먼저,「임대주택법」 제2조제1호에서 임대주택을 임대 목적에 제공되는 주택으로 정의하고,「주택법」 제2조제1호 및같은 법 시행령 제2조제1항에서 주택을 단독주택과 공동주택으로 구분하면서 아파트를 공동주택으로 분류하고 있는 점,「주택법」 제2조제14호라목에서「임대주택법」 제2조제4호에 따른 임대사업자를 공동주택 관리주체의 하나로 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때,「주택법 시행령」 제50조제4항제5호의 공동주택에는 분양주택뿐만 아니라 임대주택도 포함하고 있다고 할 것이고, “공동주택의 관리와 관련하여”라고만 규정하고 있으므로 해당 공동주택 뿐만 아니라 다른 공동주택의 관리와 관련이 있는 범죄로 형을 선고받는 경우에도 이에 해당됩니다.
 아울러,「주택법 시행령」 제50조제4항제5호에서「주택법」위반행위로 제한하고 있지도 아니하므로 공동주택의 관리와 관련이 있는 한「주택법」이 아닌 다른 법률에 규정된 범죄로 형을 선고받는 경우도 이에 포함된다고 할 것입니다.
또한,「주택법」 제2조제14호라목에서 「임대주택법」 제2조제4호에 따른 임대사업자를 공동주택 관리주체의 하나로 규정하고 있는 점, 이에 따라「임대주택법」 제19조단서 및같은 법 시행령 제18조에 따라 임대주택의 임차권 양도에 대한 임대사업자의 동의권한 행사는 임대사업자의 공동주택 관리에 관한 업무로 볼 수 있는 점에 비추어 볼 때, 임대사업자는 관리주체로서의 지위에서 임차권 양도에 대한 동의권한을 행사하는 것이라고 할 것입니다.
만일, 공동주택의 관리업무에서 임대주택의 임차권 양도에 대한 임대사업자의 동의권한 행사를 제외하는 것으로 해석한다면, 허위의 서류를 제출하여 임대사업자의 동의를 받아 임대주택의 임차권을 양도한 자도 다시 동별 대표자로 선출될 수 있다고 보아야 할 것인데, 이는 동별 대표자의 결격사유를 규정하여 공동주택과 관련한 각종 비리를 예방하고 동별 대표자의 책임있는 업무수행을 확보함으로써 입주자 상호간의 분열과 반목을 방지하고 입주자대표회의를 건전하게 운영하려는「주택법 시행령」 제50조제4항의 입법취지에 부합하지 않는다고 할 것입니다.
더욱이,「주택법 시행령」 제50조제4항제5호에서 동별 대표자의 결격사유에 대해서 “공동주택의 관리와 관련하여”라고 규정하고 있는바, 여기서 공동주택의 “관리”란 공동주택의 사무를 맡아 처리하는 것으로 공동주택의 보존 및 개량 등 좁은 의미의 공동주택의 관리에 한정할 것은 아니며, 비록 공동주택의 처분에 관한 것이라도 그것이 공동주택의 원활한 관리를 위하여 관리주체인 임대사업자에게 특별히 부과된 업무로서 사용자의 위반행위로 인하여 해당 조항의 보호법익인 공동주택의 관리업무가 침해된 경우에는 그 위반행위를 “공동주택의 관리와 관련한 위법행위”라고 볼 수 있다고 할 것이며,임차인이 임대주택의 임차권을 양도하면서 허위의 재직증명서 및 주택임대차계약서를 임대사업자에게 제출하여 임대사업자의 동의를 받는 방법으로 임대주택의 양도제한 규정을 위반하여 벌금형을 선고받은 경우는 임대사업자가 행하는 공동주택인 임대주택의 관리업무를 침해한 것이라 할 것이므로 공동주택의 관리와 관련한 위법행위에 해당한다고 할 것입니다.
따라서, 임대아파트의 임차인이「임대주택법」 제19조에 따른 임대주택의 양도제한 규정을 위반하여같은 법 제41조제4항제5호에 따라 벌금 300만원의 형을 선고받은 경우는「주택법 시행령」 제50조제4항제5호에서 규정하고 있는 “공동주택의 관리와 관련하여 벌금형을 선고받은 경우”에 해당된다고 할 것입니다.
질문: 동별 대표자의 임기 및 중임 횟수(「주택법 시행령」 제50조제8항 등 관련)
답변: 「주택법」 제43조제8항에서는 입주자대표회의의 구성ㆍ운영 등에 관한 사항 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 규정하고 있고, 그 위임에 따라같은 법 시행령 제50조제1항에서 입주자대표회의는 4명 이상의 동별 대표자로 구성한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제8항에서는 동별 대표자의 임기는 2년으로 하며, 한 번만 중임할 수 있다고 규정하고 있는바,이 사안은「주택법」 제44조에 따른 공동주택관리규약에서 동별 대표자의 임기를 2년을 초과하게 하거나, 두 번 이상 중임할 수 있도록 정할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 동별 대표자 등을 구성원으로 하는 공동주택의 입주자대표회의는 법인 아닌 사단에 해당하는 것으로서(대법원 2007. 6. 15. 선고 2007다6307 판결례참조), 법인이 아닌 사단의 구성원의 임기나 중임제한에 관한 사항은 일반적으로 그 단체를 구성하는 자들의 합의에 의해 자율적으로 결정할 수 있는 사항이고 그에 따라 종전에는 동별 대표자의 임기나 중임 횟수에 대해 법령에서 직접 규율하지 아니하였습니다.
그러나 동별 대표자의 장기 직무수행에 따라 업무수행의 경직, 입주자 상호간의 분열과 반목, 공동주택과 관련된 각종 비리 등의 폐해가 발생하고 공동주택에 관한 중요 사항을 결정하는 입주자대표회의의 정상적인 운영이 어려워지는 등의 문제를 입법적으로 개선하기 위하여 2010. 7. 6. 「주택법 시행령」을 개정하여 동별대표자의 임기를 2년으로 제한하고 한차례만 중임할 수 있도록 제한하게 된 것입니다[「주택법 시행령」(2010. 7. 6. 법률 제22254호로 개정ㆍ시행된 것) 개정이유서, 법제처 2013. 8. 14.회신 13-0314 해석례등 참조].「주택법 시행령」 제50조제8항의 위와 같은 입법취지와 주택법령의 전체적인 규정 형식에 비추어 볼 때, 「주택법 시행령」 제50조제8항은 동별 대표자의 임기 및 중임 횟수에 대한 강행규정으로 보아야 하고, 이와 달리 공동주택관리규약에서 동별 대표자의 임기를 2년을 초과하게 하거나 두 번 이상 중임할 수 있도록 정하는 것은 허용되지 않는다고 할 것입니다.
한편, 「주택법 시행령」 제50조제8항의 문언상 “한 번만 중임하여야 한다.”라고 규정하지 않고 “한 번만 중임할 수 있다.”라고 규정하고 있으므로 동별대표자는 두 번 이상 중임할 수 있다는 의견이 있을 수 있습니다.
 그러나 “한 번만 중임할 수 있다.”라는 표현은 동별 대표자의 중임이 강제되는 것은 아니라는 점을 나타내는 표현일 뿐이고, 중임 횟수 제한 규정이 당사자가 임의로 적용을 배제할 수 있는 임의규정이라는 의미는 아닙니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「주택법」 제44조에 따른 공동주택관리규약에서 동별 대표자의 임기를 2년을 초과하게 하거나, 두 번 이상 중임할 수 있도록 정할 수는 없다고 할 것입니다.
질문: 동별 대표자의 입후보자격(「주택법 시행령」 제50조 관련)
답변: 「주택법 시행령」 제50조제3항에서는 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 해당 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자 중에서 같은 항 각 호의 구분에 따라 선거구 입주자 또는 사용자(주택을 임차하여 사용하는 자 등을 말하며, 이하 같음)의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 선출한다고 규정하고 있는바,이 사안은「주택법 시행령」 제50조제3항에 따른 “주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주”가 해당 공동주택단지에서 주민등록을 마친 후 반드시 입주자로서 6개월 이상 거주해야 하는 것을 의미하는지, 아니면 전세입자 등 사용자로서의 거주기간과 입주자로서의 거주기간을 합산하여 6개월 이상의 거주 요건을 충족하면 되는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저,「주택법」 제43조제2항 및 제3항에 따르면 입주자대표회의는 해당 공동주택의 입주자등을 대표하는 입주자 또는 사용자의 대의기구로서 그 공동주택을 관리하는 주체이고, 그러한 입주자대표회의를 구성하는 동별 대표자를 선출하는 것은 공동주택 입주자 또는 사용자의 권리를 보호하고 공동주택 관리를 효율적으로 하기 위한 것이라 할 수 있습니다.
 그런데,「주택법」 제2조제12호다목에서는 주민등록이나 실제 거주와 관계없이 소유권이 있는 경우 입주자의 지위를 인정하면서 동별 대표자에 대해서는같은 법 시행령 제50조제3항에서 동별 대표자가 되기 위한 요건으로 입주자일 뿐만 아니라 해당 공동주택단지 안에서 주민등록을 하고 6개월 이상 실제 거주할 것을 규정하고 있습니다.
이는 해당 공동주택의 관리와 관련하여 수시로 발생하는 이해관계를 조정하게 되는 입주자대표회의의 지위와 성격 상 공동주택을 소유만 하고 실제 거주하지는 않는 자가 동별 대표자가 되는 것을 방지하고, 아울러 해당 공동주택에 실제로 일정 기간 이상 거주하여 해당 공동주택단지의 사정을 어느 정도 파악하고 있는 사람이 동별 대표자로 선출될 수 있게 하기 위하여 마련된 것으로, 동별 대표자의 요건을 오로지 소유자로서 6개월 이상 거주한 자로 제한하려는 취지는 아니라 할 것입니다.
 또한 법령에 6개월 이상의 기간을 반드시 입주자의 지위에서 거주해야 한다는 명문의 규정이 있는 것도 아니므로, 동별 대표자 선출공고일 현재 입주자라는 요건을 충족하고 있다면 과거 사용자로서 거주하였다고 하더라도 그 기간은 거주 요건인 “6개월”에 포함될 수 있다고 할 것입니다.
한편, 「주택법」에서 입주자와 사용자를 각각 구분하여 규정하고 있고, 장기수선충당금의 적립 등에서 입주자와 사용자는 그 지위가 다르므로 “주민등록을 마치고 6개월 이상 거주”가 주민등록을 마치고 입주자로서 6개월 이상 거주하는 것을 의미한다는 의견이 있을 수 있습니다.
 그러나 앞에서 살펴보았듯이 주민등록을 하고 거주를 한다는 측면에서는 사용자와 입주자를 달리 보아야 할 이유가 없고, 과거에 사용자였다 하더라도 동별 대표자 선출공고일 현재 입주자이고 계속 입주자의 지위를 유지하는 이상 장기수선충당금의 적립 등 입주자의 권리나 의무에 있어서도 다른 입주자와 달리 볼 이유가 없다고 할 것인바, 그와 같은 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「주택법 시행령」 제50조제3항에 따른 “주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주”는 해당 공동주택단지에서 주민등록을 마친 후 반드시 입주자로서 6개월 이상 거주해야 하는 것을 의미하지는 않는다고 할 것입니다.
질문: 동별 대표자의 자격요건 중 “해당 선거구에 거주하고 있을 것”의 의미(「공동주택관리법」 제14조제3항ㆍ제5항 등 관련)
답변: 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데(각주:대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례참조 ),「공동주택관리법」 제14조제3항에서는 동별 대표자가 되려는 자가 갖추어야 할 요건으로, 해당 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 대통령령으로 정하는 기간(각주: 6개월을 말함(「공동주택관리법 시행령」 제11조제3항 참조) ) 이상 거주하고 있을 것(제1호)과, 해당 선거구에 주민등록을 마친 후 거주하고 있을 것(제2호)을 규정하고 있고, 같은 조 제5항에서는 동별 대표자가 임기 중에 같은 조 제3항에 따른 자격요건을 충족하지 않게 된 경우에 당연히 퇴임한다고 규정하고 있는바, 이 사안과 같이 같은 조 제3항에 따른 자격요건을 갖추어 동별 대표자로 선출된 사람이 그 임기 중에 해당 공동주택단지 및 선거구가 아닌 다른 곳으로 주소를 이전한 경우라면 동별 대표자 임기 동안 같은 항에 따른 자격요건을 충족하지 않게 된 경우로서 해당 동별 대표자는 같은 조 제5항에 따라 당연 퇴임한다는 것이 문언상 명확합니다.
그리고「공동주택관리법」 제14조제5항은 2018년 3월 13일 법률 제15454호로같은 법이 일부개정되면서 신설된 규정인데, 이는 동별 대표자가 그 임기 중 같은 조 제3항에 따른 자격요건을 갖추지 못하게 되거나 같은 조 제4항 각 호에 따른 결격사유에 해당하게 되면 해당 선거구에 거주하는 입주자를 계속 대표하도록 하는 것이 입주자대표 제도의 취지에 맞지 않다는 점을 고려한 것이고(각주: 2017. 5. 31. 의안번호 2007133호로 발의된 공동주택관리법 일부개정법률안에 대한 국회 국토교통위원의 심사보고서 참조 ), 같은 조 제5항은 동별 대표자가 같은 조 제3항에 따른 자격요건을 충족하지 않게 된 경우 일의적으로 당연히 퇴임하도록 규정하고 있을 뿐 주소를 다른 곳으로 이전하게 된 구체적인 경위나 주소가 다른 곳에 있었던 기간 등 개별적인 사정을 고려하여 퇴임 여부를 별도로 판단하도록 하는 규정체계가 아니므로, 같은 조 제5항의 규정 연혁ㆍ취지 및 체계를 고려하더라도 동별 대표자의 임기 중 해당 공동주택단지 밖으로 주소를 이전한 경우 그 자격요건을 충족하지 않게 되어 같은 항에 따라 당연히 퇴임한다고 보아야 할 것입니다.
따라서 이 사안의 경우 해당 동별 대표자는 「공동주택관리법」 제14조제5항에 따라 당연히 퇴임합니다.
＜관계 법령＞공동주택관리법제14조(입주자대표회의의 구성 등) ①ㆍ② (생 략)③ 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고에서 정한 각종 서류 제출 마감일(이하 이 조에서 “서류 제출 마감일”이라 한다)을 기준으로 다음 각 호의 요건을 갖춘 입주자(입주자가 법인인 경우에는 그 대표자를 말한다) 중에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 선거구 입주자등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 선출한다. 다만, 입주자인 동별 대표자 후보자가 없는 선거구에서는 다음 각 호 및 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 사용자도 동별 대표자로 선출될 수 있다.1. 해당 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 대통령령으로 정하는 기간 이상 거주하고 있을 것(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 제2항 단서에 따른 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우는 제외한다)2. 해당 선거구에 주민등록을 마친 후 거주하고 있을 것④ (생 략)⑤ 동별 대표자가 임기 중에 제3항에 따른 자격요건을 충족하지 아니하게 된 경우나 제4항 각 호에 따른 결격사유에 해당하게 된 경우에는 당연히 퇴임한다.⑥ ～ ⑪ (생 략)
질문: 동별 대표자의 중임 제한(「주택법 시행령」 제50조 등 관련)
답변: 「주택법」 제43조제8항제2호에서는 입주자대표회의의 구성ㆍ운영 등에 관한 사항 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 규정하고 있고, 그 위임에 따라같은 법 시행령 제50조제3항각 호 외의 부분에서는 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자 중에서 선거구 입주자등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 선출한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제4항제10호에서는 관리비, 사용료 및 장기수선충당금 등을 3개월 이상 연속하여 체납한 사람은 동별 대표자가 될 수 없다고 규정하고 있고, 같은 조 제8항에서는 동별 대표자의 임기는 2년으로 하며, 한 번만 중임할 수 있다고 규정하고 있는바,이 사안은 동별 대표자 선출공고일 당시 당해 공동주택단지에 주민등록이 되어 있지 않아 동별 대표자의 자격을 갖추지 못하였고, 관리비도 3개월 이상 체납하여 동별 대표자의 결격사유에도 해당하는 사람이, 동별 대표자로 선출되어 동별 대표자로서 임기 2년을 모두 마친 경우, 그 임기가「주택법 시행령」 제50조제8항의 중임 횟수 산정 시 한 번의 임기로서 포함되는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저,「주택법 시행령」 제50조제8항에서는 “한 번만 중임할 수 있다”고 규정하고 있을 뿐, 중임 횟수 산정 시 포함되는 임기가 적법하게 선출된 동별 대표자가 수행한 임기로 제한되는지, 아니면 부적법하게 선출된 동별 대표자가 사실상 수행한 임기까지 포함하는지에 관하여 명문의 규정을 두고 있지 않으므로, 이는 중임제한의 취지를 살펴 그 범위를 판단하여야 할 것입니다.
그런데, 「주택법 시행령」 제50조제8항의 중임제한 규정은 동별 대표자의 장기 직무수행에 따라 발생하는 각종 비리 및 업무 경직 등의 부작용을 개선하기 위하여 동별 대표자의 임기를 2년으로 제한하고 중임 횟수는 한 차례로 제한한 것인바(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정ㆍ시행된 주택법 시행령 조문별 개정이유서 참조), 위와 같은 부작용은 동별 대표자가 임기 동안 실질적으로 업무를 수행한 경우라면 그 선출의 적법 여부와는 무관하게 나타날 수 있는 것이므로, 동별 대표자의 자격을 갖추지 못한 자가 동별 대표자로 선출되어 수행한 임기도 중임 횟수 산정 시 한 번의 임기로 산입하는 것이 중임제한의 취지상 타당하다고 할 것입니다.
더구나, 적법하게 선출된 동별 대표자의 임기만이 중임 횟수 산정 시에 포함되고, 부적법하게 선출된 자의 임기는 중임 횟수 산정 시에 포함되지 않는다면, 결격사유 없이 적법하게 동별 대표자 임기를 수행한 자는 중임 횟수 제한을 받고, 오히려 결격사유 있는 자는 중임 횟수 제한을 탈피할 수 있는 결과가 되므로 이는 형평성에 어긋난다고 할 것입니다.
따라서, 「주택법 시행령」 제50조제3항에 따른 동별 대표자의 자격을 갖추지 못하였고, 같은 조 제4항에 따른 동별 대표자 결격사유에도 해당하는 사람이, 동별 대표자로 선출되어 동별 대표자로서 임기 2년을 모두 마쳤다면, 그 임기도 같은 조 제8항에 따른 중임 횟수 산정 시 포함되는 것으로 보아야 할 것입니다.
질문: 동별 대표자의 중임 제한(「주택법 시행령」 제50조 등 관련)
답변: 「주택법」 제43조제8항제2호에서는 입주자대표회의의 구성ㆍ운영 등에 관한 사항 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 규정하고 있고, 그 위임에 따라같은 법 시행령 제50조제4항제9호에서는 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람은 동별 대표자가 될 수 없다고 규정하고 있으며, 같은 조 제8항에서는 동별 대표자의 임기는 2년으로 하고, 한 번만 중임할 수 있다고 규정하고 있는바,이 사안은「주택법 시행령」 제50조제4항제9호에 따른 결격사유에 해당함에도 불구하고 동별 대표자로 선출된 후, 그 결격사유로 인하여 임기를 다 마치지 못한 경우에도 그 임기가 같은 조 제8항에 따른 중임 횟수 산정 시 임기 1회로 하여 포함되는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저,「주택법 시행령」 제50조제8항에서는 “한 번만 중임할 수 있다”고 규정하고 있는데, 이러한 중임제한 규정은 동별 대표자의 장기 직무수행에 따라 발생하는 각종 비리 및 업무 경직 등의 부작용을 개선하기 위하여 동별 대표자의 임기를 2년으로 제한하고 중임 횟수는 한 차례로 제한한 것입니다(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정ㆍ시행된 주택법 시행령 조문별 개정이유서 참조).그런데, 위와 같은 부작용은 동별 대표자가 임기 동안 실질적으로 업무를 수행했다면 그 선출의 적법 여부를 불문하고 나타날 수 있는 것이고(법제처 2015. 11. 26.회신 15-0588 해석례참조), 결격사유 있는 자가 동별 대표자로 선출되어 2년의 임기를 모두 채우지 못한 경우라 할지라도 동별 대표자의 장기 직무수행에 따른 폐해를 방지할 필요성은 여전히 인정된다고 할 것이므로(법제처 2013. 8. 14.회신 13-0314 해석례참조), 이 경우 그 대표자의 임기도 중임 횟수 산정 시 산입하는 것이 타당하다고 할 것입니다.
더구나, 동별 대표자로 선출되어 2년의 임기를 모두 채우지 못한 경우 그 임기를 중임 횟수 산정 시 포함하지 않는다면, 동별 대표자가 임기 만료 전에 사퇴하는 방법 등으로 중임 횟수 제한을 탈피할 가능성이 있는바, 이는 앞에서 본 입법취지를 벗어나게 되는 타당하지 않은 결과라고 할 것입니다.
따라서, 「주택법 시행령」 제50조제4항제9호에 따른 결격사유에 해당함에도 불구하고 동별 대표자로 선출된 후, 그 결격사유로 인하여 임기를 다 마치지 못한 경우에도 그 임기는 같은 조 제8항에 따른 중임 횟수 산정 시 임기 1회로 하여 포함된다고 할 것입니다.
질문: 동별 대표자 입후보자격이 선출공고일 현재 해당 선거구에서 주민등록을 마치고 거주하는 있는 입주자로 제한되는지(「주택법 시행령」 제50조제3항 등 관련)
답변: 「주택법」 제43조제7항제2호에서는 같은 조 제3항에 따른 입주자대표회의의 구성ㆍ운영 및 의결사항에 필요한 사항을 대통령령으로 정하도록 규정하고 있고, 같은 규정의 위임에 따라같은 법 시행령 제50조제1항에서는 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 법 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 “동별 대표자”라 함)로 구성하며, 선거구는 2개동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획하여 정할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제50조제3항에 따르면 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 “당해 공동주택단지안에서” 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자(입주자가 법인의 경우에는 대표자를 말함) 중에서 같은 항 각 호의 구분에 따라 선거구 입주자 또는 사용자(이하 “입주자등”이라 함)의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 선출하도록 규정하고 있는바,이 사안에서는 공동주택(아파트)의 동별 대표자로 입후보하려면 동별 대표자 선출공고일 현재 반드시 해당 선거구에서 주민등록을 마치고 거주하고 있는 입주자이어야 하는지가 문제될 수 있습니다.
살피건대,「주택법 시행령」 제50조제3항에서는 동별 대표자의 선거권에 대해서 “선거구” 입주자등으로 제한하고 있는 반면, 동별 대표자의 피선거권에 대해서는 선거구에 관한 제한 없이 동별 대표자 선출공고일 현재 “당해 공동주택단지안에서” 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자로만 규정하고 있는바, 같은 규정의 “공동주택단지안”의 의미는 선거구와 관계없이 “공동주택(아파트)단지 안 전체”를 의미하는 것으로 볼 수 있으므로, 문언상 동별 대표자로 입후보하려면 반드시 해당 선거구에서 주민등록을 마친 후 거주하고 있어야 하는 것은 아니라고 보는 것이 타당할 것입니다.
또한,「주택법 시행령」 제50조제3항에서 동별 대표자가 갖추어야 할 요건을 규정하면서 “선거구”가 아닌 “당해 공동주택단지안”으로 규정한 취지는 동별 대표자는 궁극적으로 입주자대표회의를 구성해 공동주택 입주자등의 권리 보호와 효율적인 공동주택 관리를 공통의 목적으로 하고 있으므로 반드시 해당 선거구의 입주자에 한해 해당 동대표의 입후보자격이 있는 것으로 봐야 하는 것은 아닐 것이라는 점(서울중앙지방법원 2013. 5. 15. 선고 2013가합11817 판결 참조), 해당 선거구에 입후보한 자가 없는 경우 입주자대표회의의 구성 자체가 곤란해질 우려가 있으므로 그와 같은 사태를 방지하기 위해서는 해당 선거구에서 주민등록을 마치고 거주하고 있지 않더라도 같은 공동주택단지안의 입주자라면 동별 대표자로 입후보할 수 있도록 할 필요가 있는 점, 투표를 통하여 해당 선거구에 거주하고 있지 않은 입후보자를 동별 대표자로 선출하지 않을 수 있으므로 최종적인 결정권은 해당 선거구의 입주자등에게 주어져 있다고 볼 수 있는 점을 고려하면, 동별 대표자의 입후보자격을 해당 선거구에서 주민등록을 마치고 거주하고 있는 입주자로 제한하지 않는다고 하여 불합리하다고 단정하기도 어렵습니다.
한편, 같은 공동주택단지안에서도 선거구마다 이해관계가 다를 수 있으므로 동별 대표자 입후보자격은 해당 선거구에서 주민등록을 마치고 거주하고 있는 입주자로 제한되어야 한다는 의견이 있을 수 있으나, 공동주택 전체 입주자의 의사를 고루 반영하기 위하여 선거구를 나누어 해당 선거구 입주자들의 의사로 동별 대표자를 선출하도록 하는 것이므로 선거구 구획에 의해 곧바로 법령상 정해진 피선거권이 현재 입주하고 있는 해당 선거구 내로 제한된다고 해석하기는 어려운 점(서울중앙지방법원 2013. 5. 15. 선고 2013가합11817 판결 참조), 선거구를 획정하였다고 하여 선거구에 주민등록을 두고 거주하는 것이 피선거권의 본질에 해당한다고 보기도 어려운 점(예를 들어,「공직선거법」 제16조제2항에 따르면 국회의원의 피선거권의 경우 해당지역구에 주민등록이 되어 있을 것을 요건으로 하지 않음)에 비추어 볼 때 위와 같은 주장은 타당하지 않다고 할 것입니다.
따라서, 공동주택(아파트)의 동별 대표자로 입후보하려면 동별 대표자 선출공고일 현재 “당해 공동주택단지안”에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자이어야 하되, 반드시 “해당 선거구”에서 주민등록을 마치고 거주하고 있는 입주자이어야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.
질문: 동일 기수의 동별 대표자 정기선거 및 보궐선거에서 동일한 자가 선출된 경우가 동별 대표자를 중임하는 것에 해당하는지 여부(「공동주택관리법 시행령」 제13조 등 관련)
답변: 「공동주택관리법」 제14조제7항에서는 동별 대표자의 임기나 그 제한에 관한 사항, 동별 대표자 또는 입주자대표회의 임원의 선출이나 해임 방법 등 입주자대표회의의 구성 및 운영에 필요한 사항과 입주자대표회의의 의결 방법은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라「공동주택관리법 시행령」 제13조제1항에서는「공동주택관리법」 제14조제7항에 따라 동별 대표자의 임기는 2년으로 하되, 보궐선거로 선출된 동별 대표자의 임기는 전임자 임기의 남은 기간으로 한다고 규정하고 있으며,「공동주택관리법 시행령」 제13조제2항에서는「공동주택관리법」 제14조제7항에 따라 동별 대표자는 한 번만 중임할 수 있고, 이 경우 보궐선거로 선출된 동별 대표자의 임기가 6개월 미만인 경우에는 임기의 횟수에 포함하지 아니한다고 규정하고 있는바,이 사안은 동별 대표자 정기선거에서 선출된 사람이 임기를 시작하였으나 동별 대표자의 결격사유에 해당하여 그 선출이 무효처리된 후, 결격사유가 해소되어 같은 기수 동별 대표자의 보궐선거에서 임기가 6개월 이상인 동별 대표자로 다시 선출된 경우, 그 동별 대표자는 중임하는 것인지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, “중임”이란 임기가 끝나거나 임기 중에 개편이 있을 때 거듭 그 자리에 임용하는 것을 의미하고, “임기”란 임무를 맡아보는 일정한 기간을 의미하는바(국립국어원 표준국어대사전 참조), 동별 대표자로 선출되었던 자가 그 임기가 끝나거나 임기 중에 다시 동별 대표자 선거를 통해 동별 대표자로 선출되는 과정을 거쳐 동별 대표자로서의 업무를 수행하게 된 경우, 그 동별 대표자는 다시 임용되어 새로운 동별 대표자의 임기를 시작하게 되는 것이므로 중임하는 것이라고 보아야 할 것입니다.
그리고, 「공동주택관리법 시행령」 제13조제2항에서는 “동별 대표자는 한 번만 중임할 수 있다”고 규정하고 있는데, 그러한 중임제한 규정은 동별 대표자의 장기 직무수행에 따라 발생하는 각종 비리 및 업무 수행 방식의 제한 등의 부작용을 방지하기 위하여 동별 대표자의 중임 횟수를 한 차례로 제한한 것인바(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정ㆍ시행된 주택법 시행령 조문별 개정이유서 참조), 그와 같은 부작용은 동별 대표자가 임기 동안 실질적으로 업무를 수행한 경우라면 그 선출의 적법 여부와는 상관없이 나타날 수 있는 것이므로 동별 대표자로 선출된 후 그 동별 대표자 선출이 무효가 되어 2년의 임기를 마치지 못하였더라도 그 임기는 중임 횟수 산정 시 한 번의 임기로 산입하는 것이 동별 대표자의 중임을 제한한 입법 취지에 보다 부합한다고 할 것입니다(법제처 2016. 1. 13.회신 15-0829 해석례참조).또한, 보궐선거로 선출된 동별 대표자의 임기가 6개월 미만인 경우에는 임기의 횟수에 포함하지 않는다고 규정하고 있는 「공동주택관리법 시행령」 제13조제2항 후단을 반대해석하면, 보궐선거에서 임기가 6개월 이상인 동별 대표자로 선출된 경우는 임기 횟수에 산입하여야 한다고 할 것인바, 이 사안과 같이 전임 동별 대표자가 보궐선거에서 임기가 6개월 이상인 동별 대표자로 다시 선출된 경우로서 그 두 번의 임기를 합산하여 2년이 안 되는 경우더라도 보궐선거에서 선출된 임기는 전임 동별 대표자로서의 임기와 별개로 동별 대표자의 임기 횟수에 산입하여야 한다고 할 것입니다.
따라서, 동별 대표자 정기선거에서 선출된 사람이 임기를 시작하였으나 동별 대표자의 결격사유에 해당하여 그 선출이 무효처리된 후, 결격사유가 해소되어 같은 기수 동별 대표자의 보궐선거에서 임기가 6개월 이상인 동별 대표자로 다시 선출된 경우, 그 동별 대표자는 중임하는 것이라고 할 것입니다.
질문: 동별 대표자 중임제한 완화규정 시행일 전에 선출공고한 경우에도 동별 대표자 중임제한이 완화되는지 여부(「주택법 시행령」 제50조 등 관련)
답변: 「주택법 시행령」 제50조제8항에서는 동별 대표자의 임기는 2년으로 하며, 한 번만 중임할 수 있다고 규정하고 있고, 2015년 12월 22일 대통령령 제26750호로 개정되어 같은 날 시행된「주택법 시행령」에서는 제50조제9항을 신설하여 같은 조 제3항 각 호 및 제8항에도 불구하고 500세대 미만인 공동주택으로서 2회의 선출공고에도 불구하고 동별 대표자의 후보자가 없는 경우에는 동별 대표자를 중임한 사람도 선출공고를 거쳐 해당 선거구 입주자등의 3분의 2 이상의 찬성으로 다시 동별 대표자로 선출될 수 있다고 규정하고 있는바,이 사안은 500세대 미만인 공동주택으로서「주택법 시행령」 제50조제9항의 시행일인 2015년 12월 22일 전에 2회의 선출공고에도 불구하고 동별 대표자의 후보자가 없었던 경우 2015년 12월 22일 이후에 다시 2회의 선출공고를 하지 않았다고 하더라도「주택법 시행령」 제50조제9항에 따라 동별 대표자를 중임한 사람이 동별 대표자로 선출될 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 개정된 법령의 경과규정에서 달리 정함이 없는 한 개정 법령은 그 “시행일 이후에 발생한 사안”에 대하여 적용되고, “시행 당시 진행 중인 사실관계나 법률관계”에 대해서도 원칙적으로 적용된다고 할 것인데(법제처 2011. 3. 24.회신 11-0008 해석례참조), 대통령령 제26750호 주택법 시행령 일부개정령 부칙 제1조 본문에서는 이 영은 공포한 날부터 시행한다고 규정하고 있을 뿐 「주택법 시행령」 제50조제9항에 대한 경과조치나 적용례를 별도로 규정하지 않고 있으므로, 해당 규정의 시행일 전에 2회의 동별 대표자 선출공고에도 불구하고 후보자가 없었던 경우가 시행 당시 진행 중인 사실관계 또는 법률관계에 해당하는지 여부를 살펴보아야 할 것입니다.
먼저, 동별 대표자는 「주택법 시행령」 제50조제3항에 따라 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자 중에서 선거구 입주자등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 선출하는 점에 비추어 볼 때, 동별 대표자의 선출절차는 입주자 등이 동별 대표자를 선출하여야만 비로소 종료된다고 할 것입니다.
 따라서, 선출공고를 마감하였으나 후보자가 없었던 경우는 동별 대표자 선출절차가 계속 진행 중인 것으로 보아야 할 것이고 동별 대표자 선출절차가 종료된 경우로 볼 수는 없다고 할 것입니다.
그렇다면, 대통령령 제26750호 주택법 시행령 일부개정령 부칙에서 특별한 규정을 두지 않고 있는 한 「주택법 시행령」 제50조제9항에 따른 동별 대표자의 중임제한 완화는 “2회의 선출공고에도 불구하고 동별 대표자의 후보자가 없는 경우”라는 요건을 시행일 전에 갖추든 시행일 후에 갖추든 해당 규정의 시행일 이후에 동별 대표자를 “선출”하여 해당 선출절차를 종료하는 경우에 적용될 수 있다고 할 것이고, 이 사안과 같이 “2회의 선출공고에도 불구하고 동별 대표자의 후보자가 없는 경우”라는 요건을 해당 규정의 시행일 전에 갖추었다면 해당 규정의 시행 당시 계속 중인 사실관계에 해당하여 「주택법 시행령」 제50조제9항에 따른 동별 대표자의 중임제한 완화규정을 적용할 수 있다고 할 것입니다.
더욱이, 「주택법 시행령」 제50조제9항을 신설한 취지는 동별 대표자의 중임제한으로 동별 대표자의 선출이 어려운 문제와 기존 동별 대표자가 임기를 만료할 때까지 차기 동별 대표자를 선출하지 못한 경우에는 차기 동별 대표자를 선출할 때까지 임기를 만료한 기존 동별 대표자가 “급박한 사정을 해소하기 위하여 필요한 범위 내”에서 직무를 수행할 수밖에 없게 되어 이 경우 그 직무의 범위가 한정되므로(대법원 2007. 6. 15. 선고 2007다6307 판결례참조) 입주자대표회의의 정상적인 운영이 이루어지지 못하는 문제 등을 해결하기 위한 취지라는 점에 비추어 볼 때(2015. 12. 22. 대통령령 제26750호로 일부개정되고 같은 날 시행된 「주택법 시행령」 조문별 제ㆍ개정이유서 참조), 「주택법 시행령」 제50조제9항의 시행일 전에 2회의 선출공고가 있었다고 하여 같은 항에 따른 중임제한 완화규정을 적용할 수 없다고 보는 것은 동별 대표자를 선출하는 절차의 반복과 시간의 지연을 초래할 수 있을 뿐만 아니라, 기존 동별 대표자의 임기 만료일까지 차기 동별 대표자를 선출하지 못한 경우에 발생하는 제한된 범위 내에서 직무를 수행하는 기존 동별 대표자의 직무대행 기간이 장기화되는 문제를 그대로 방치하는 결과를 초래하여 입주자대표회의의 정상적 운영에 기여하기 위한 해당 규정의 입법취지에도 부합하지 않는다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 500세대 미만인 공동주택으로서 「주택법 시행령」 제50조제9항의 시행일인 2015년 12월 22일 전에 2회의 선출공고에도 불구하고 동별 대표자의 후보자가 없었던 경우에는 2015년 12월 22일 이후에 다시 2회의 선출공고를 하지 않았다고 하더라도 「주택법 시행령」 제50조제9항에 따라 동별 대표자를 중임한 사람이 동별 대표자로 선출될 수 있다고 할 것입니다.
질문: 동일 세대를 구성하는 증여인과 수증인의 소유기간을 합산하여 조합 임원의 소유기간 요건의 충족 여부를 판단할 수 있는지(「도시 및 주거환경정비법」 제41조제1항제2호 등 관련)
답변: 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없는데(각주:대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례참조 ),도시정비법 제41조제1항제2호에서는 조합 임원의 자격요건으로 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유하고 있을 것을 규정하고 있을 뿐, 동일 세대를 구성하는 세대원의 소유기간을 합산할 수 있다는 규정을 별도로 두고 있지 않으므로, 조합 임원이 되려는 당사자가 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 소유한 기간을 기준으로 소유기간 요건의 충족 여부를 판단해야 함이 문언상 명확합니다.
그리고 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기해야 그 효력이 생기고(각주: 「민법」 제186조 참조 ), 부동산에 관한 소유권은 명의수탁자의 명의가 아닌 실권리자 명의로 등기해야(각주: 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제3조제1항 참조 ) 한다는 점을 고려하여 보면, 부동산의 소유권은 등기사항증명서상 명의자에게 있으므로, 수증인이 등기사항증명서상 본인 명의로 건축물 또는 토지를 등기하여 소유한 기간에 대해서만 그 소유기간이 인정된다고 보는 것이 관련 법령의 체계에 부합하는 해석이라고 할 것입니다.
아울러도시정비법 제41조제1항에서 조합 임원의 자격요건을 규정한 취지가 정비사업 관련 비리를 근절(각주: 2018. 11. 2. 의안번호 제2016298호로 발의된 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안에 대한 국회 국토교통위원회 검토보고서 참조 )하려는 것이라는 점을 고려하면 해당 규정은 엄격하게 해석할 필요가 있는바, 동일 세대를 구성하는 증여인과 수증인의 소유기간을 합산할 수 있는 것으로 보아 단독으로는 소유 요건을 갖추지 못한 사람에게까지 조합 임원의 자격을 인정하는 방향으로 확대해석하는 것은 해당 규정의 입법취지에 비추어 볼 때에도 바람직하지 않다고 할 것입니다.
따라서 이 사안의 경우 동일 세대를 구성하고 있는 증여인의 소유기간을 합산할 수 없습니다.
＜관계 법령＞도시 및 주거환경정비법제41조(조합의 임원) ① 조합은 다음 각 호의 어느 하나의 요건을 갖춘 조합장 1명과 이사, 감사를 임원으로 둔다. 이 경우 조합장은 선임일부터 제74조제1항에 따른 관리처분계획인가를 받을 때까지는 해당 정비구역에서 거주(영업을 하는 자의 경우 영업을 말한다. 이하 이 조 및 제43조에서 같다)하여야 한다.1. 정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역 내 거주 기간이 1년 이상일 것2. 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지(재건축사업의 경우에는 건축물과 그 부속토지를 말한다)를 5년 이상 소유하고 있을 것3. 삭제② ～ ⑥ (생 략)