질문: 주택재건축사업의 정비구역 안에 부부가 각각 공유하는 2채의 주택 중 1채를 조합설립인가 후 제3자에게 양도한 경우 양수인이 조합원 자격을 취득할 수 있는지 여부(「도시 및 주거환경정비법」 제19조제1항제3호 등 관련)
답변: 도시정비법 제2조제9호나목(1)에서는 토지등소유자란 주택재건축사업의 경우 정비구역안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자를 말한다고 규정하고 있고,같은 법 제19조제1항에서는 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때(제1호), 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(제2호), 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때(제3호)에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정하고 있습니다.
그리고,「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 “도시정비법 시행령”이라 함) 제28조제1항 각 호 외의 부분에서는도시정비법 제12조ㆍ제17조제1항 및 도시정비법 시행령 제13조의2제7항에 따른 토지등소유자(토지면적에 관한 동의자수를 산정하는 경우에는 토지소유자를 말함)의 동의는 다음 각 호의 기준에 따라 산정한다고 규정하고 있고, 같은 항 제2호에서는 주택재건축사업의 경우에 소유권 또는 구분소유권이 여러 명의 공유에 속하는 경우(가목) 및 소유권 또는 구분소유권의 수에 관계 없이 1명이 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유하고 있는 경우(나목)에는 토지등소유자를 1명으로 산정하도록 규정하고 있는바,이 사안은 주택재건축사업의 정비구역 안에 소재한 아파트단지에서 2채의 아파트를 각각 동일한 지분으로 공유하고 있는 부부가 주택재건축조합 설립인가 후 1채의 아파트를 제3자에게 양도하는 경우, 양수인인 제3자는 단독으로 조합원 자격을 가지는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 주택재건축사업의 조합원 자격에 관하여 규정하고 있는 도시정비법 제19조제1항에서는 정비사업의 조합원은 원칙적으로 토지등소유자로 하되, 예외적으로 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 같은 항 각 호에서 규정하는 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정하고 있으므로 이 사안의 경우가 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는지가 문제가 된다고 할 것입니다.
그런데, 도시정비법 제19조제1항에서는 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보는 경우로 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때(제1호), 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(제2호)를 규정하고 있는데, 이 사안과 같이 “2채”의 아파트를 부부가 각각 공유하다가 그 중 한 채를 제3자에게 양도하여 양수인이 단독으로 소유하는 경우는 “하나”의 토지 또는 건축물을 수인이 공유하는 경우를 그 적용대상으로 하는 같은 항 제1호에 해당하지 않는다고 할 것이고, 부부와 제3자인 양수인은 1세대에 속하지 않으므로 같은 항 제2호에도 해당하지 않는다고 할 것입니다.
다음으로, 도시정비법 제19조제1항제3호에서는 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보는 경우 중 하나로 “조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때”라고 규정하고 있는바, 이 사안과 같이 “부부가 2채의 아파트를 각각 공유하고 있는 경우”를 “1인의 토지등소유자”로 볼 수 있는지, 그리고 부부가 2채 중 1채의 아파트를 조합설립인가 후 제3자인 양수인에게 양도하여 “1채는 부부가 공유하고, 나머지 1채는 양수인인 제3자가 소유하는 경우”가 “토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우”에 해당하는지를 각각 검토할 필요가 있습니다.
그런데, 도시정비법에서는 “토지등소유자 수”의 산정방법에 관하여 명문으로 규정하고 있지 않고, 다만, 도시정비법 시행령 제28조제1항제2호에서는 주택재건축사업에 있어서 정비구역의 해제, 재건축사업의 시행 여부 및 안전진단 실시, 조합의 설립 및 추진위원회 구성 등에 필요한 토지등소유자 동의요건을 산정할 때 소유권 또는 구분소유권이 여러 명의 공유에 속하는 경우 및 소유권 또는 구분소유권의 수에 관계없이 1명이 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유하고 있는 경우에는 토지등소유자를 1명으로 산정하도록 토지등소유자의 산정방법에 관하여 규정하고 있는바, 동일한 공유자가 서로 다른 필지의 토지 또는 토지ㆍ건물을 공동소유하고 있는 경우에도 부동산의 수와 관계없이 그 공유자들 중 1인만이 토지등소유자로 산정된다고 할 것이고(대법원 2010. 1. 14. 선고 2009두15852 판결), 도시정비법 시행령 제28조제1항제2호의 규정은 토지등소유자 동의요건 산정 시 토지등소유자의 산정방법에 대한 것으로 조합원 수 산정에 관한 것은 아니지만, 같은 법령에서 “토지등소유자”라는 같은 용어를 기반으로 하여 산정방법을 정한다는 점을 고려할 때, 동의요건 산정에 있어서나 조합원수 산정에 있어서 토지등소유자의 산정방법은 같은 기준이 적용되어야 한다고 보는 것이 합리적이라고 할 것이므로, 도시정비법 제19조제1항제3호에 따른 “토지등소유자 수”를 산정할 때에도 같은 법 시행령 제28조제1항제2호가 적용된다고 할 것이고, 그렇다면 부부가 2채의 아파트를 각각 공유하는 경우 토지등소유자는 “1인”으로 산정하여야 할 것입니다.
그리고, 도시정비법 제19조제1항제3호의 “조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때”에서 “수인”의 범위에는 조합원으로부터 건축물을 양수한 제3자 외에 원래의 조합원인 양도인도 포함된다고 할 것이므로(법제처 2016. 11. 22.회신 16-0431 해석례참조), 부부가 공유하는 2채의 아파트 중 한 채를 조합설립인가 후 제3자에게 양도하여 한 채는 종전과 같이 부부가 공유하고, 한 채는 양수인이 소유하게 된 경우는 “수인”이 소유하게 된 때에 해당한다고 할 것입니다.
즉, 부부가 주택재건축사업의 정비사업 구역 안에 있는 2채의 아파트를 각각 공유하다가 조합설립인가 후 그 중 한 채를 제3자에게 양도함으로써 한 채는 부부가, 다른 한 채는 양수인이 각각 소유하게 되는 경우는 도시정비법 제19조제1항제3호에서 규정하는 “조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우”에 해당하므로 같은 항 각 호 외의 부분 단서에 따라 양도인인 부부와 양수인인 제3자를 대표하는 1인만이 조합원 자격을 갖는다고 할 것입니다.
더욱이, 도시정비법 제19조제1항제3호는 2009년 2월 6일 법률 제9444호로 개정되어 같은 날 시행된 도시정비법에 신설된 규정으로, 그 입법취지는 조합설립인가 후 건축물의 소유권 등을 양수한 자가 조합원 자격을 단독으로 취득하는 것을 제한하여 투기세력 유입에 의한 도시정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하려는 것인데, 당시 입법 과정에서 신설 규정으로 인해 투기의 목적이 없는 선의의 양수인 등이 피해를 입게 될 수도 있다는 점이 문제점으로 지적되었음에도 불구하고(2008. 11. 3. 발의, 의안번호 제1801705호 도시정비법 일부개정법률안 국회 심사보고서 참조), 투기의 목적 여부에 따라 해당 규정의 적용을 달리 한다는 등의 예외를 규정하지 않은 것은 조합설립인가 후 양도로 인해 1인이 소유하던 건축물 등을 수인이 소유하게 되었다는 객관적인 사실만 있으면 해당 규정을 일률적으로 적용하도록 하기 위함이라고 할 것인바, 이 사안과 같이 건축물을 여러 명이 공유하는 경우 “1인”의 토지등소유자에 해당하지 않는 것으로 보아, 양수인이 조합원자격을 가진다고 한다면, 공유의 형태로 다수의 건축물을 소유하는 경우에는 조합설립인가 후에도 개별 건축물 등의 양도를 통하여 조합원의 숫자가 제한 없이 확대될 우려가 있다는 점도 이 사안을 해석하는 데 고려하여야 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 주택재건축사업의 정비구역 안에 소재한 아파트단지에서 2채의 아파트를 각각 동일한 지분으로 공유하고 있는 부부가 주택재건축조합 설립인가 후 1채의 아파트를 제3자에게 양도하는 경우, 양수인인 제3자는 단독으로 조합원의 자격을 가질 수 없고, 부부와 양수인인 제3자를 대표하는 1인만 조합원의 자격을 가진다고 할 것입니다.