질문: 장기수선충당금 사용에 관한 공동주택 입주자 서면동의를 세대별 방문을 통해 받을 수 있는지 여부(「공동주택관리법」 제30조제2항 등 관련)
답변: 「공동주택관리법」 제30조제2항본문에서는 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르도록 하면서 같은 항 단서에서는 장기수선충당금을 같은 항 각 호의 용도로 사용하려면 해당 공동주택의 입주자 과반수의 서면동의를 받아야 한다고 규정하고 있고, 서면동의를 세대별 방문을 통해서 받을 수 있는지 여부에 대해서는 명시적으로 규정하고 있지 않으나,같은 법 제22조제1항에서 입주자등(각주: 「공동주택관리법」 제2조제1항제5호에 따른 입주자와 같은 항 제6호에 따른 사용자를 말하며, 이하 같음.)이 공동주택의 관리와 관련하여 서면동의에 의하여 의사를 결정하는 경우를 포함하여 의사를 결정하는 경우에는 전자적 방법을 통하여 그 의사를 결정할 수 있다고 규정하고 있을 뿐, 공동주택관리법령에서 입주자 서면동의를 반드시 특정 방법에 따르도록 한정한다거나 세대별 방문을 통해 받는 방법을 명시적으로 제한하는 규정을 두고 있지 않으므로, 장기수선충당금을같은 법 제30조제2항각 호의 용도로 사용하기 위해 관리주체가 세대를 방문하여 입주자로부터 서면동의를 받는 것이 금지되는 것은 아니라고 할 것입니다.
그리고「공동주택관리법」 제18조제2항에서는 입주자등은 같은 조 제1항에 따라 시ㆍ도지사(각주: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사를 말하며, 이하 같음.)가 정한 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정하도록 규정하고 있고, 같은 항의 위임에 따른같은 법 시행령 제19조제1항제29호에서는 관리규약의 준칙에 포함되어야 할 사항으로 “그 밖에 공동주택의 관리에 필요한 사항”을 규정하고 있는바,같은 법 제30조제2항단서에 따른 장기수선충당금의 사용을 위한 공동주택의 입주자의 서면동의에 관한 사항은 공동주택의 관리에 필요한 사항에 해당한다고 할 것이므로, 법령에 위반되는 내용이 아닌 한 관리규약으로 그에 관한 사항을 자율적으로 정할 수 있다고 보아야 합니다(각주: 법제처 2015. 2. 6.회신 15-0021 해석례참조).또한 공동주택의 관리와 관련한 의사를 입주자의 서면동의를 통해 결정하는 경우 일반적으로 관리주체가 서면동의서를 배부하고 입주자가 서면동의서를 해당 공동주택 내 지정된 제출처에 방문하여 직접 제출하는 방식으로 진행되는데, 입주자에게 제출처에 직접 방문하여 서면동의서를 제출하기 곤란한 사유가 있을 수 있음에도 이러한 방식으로만 서면동의 절차를 진행할 경우 입주자들의 참여가 저조할 가능성이 있는바, 관리규약에서「공동주택관리법」 제30조제2항단서에 따른 서면동의를 관리주체의 세대별 방문을 통해서도 받을 수 있도록 하는 것은 공동주택 관리에 관한 의사결정에 입주자들이 참여할 수 있는 다양한 방법을 인정하여 입주자들의 참여율과 의사결정의 효율성ㆍ정당성을 높이려는 것으로서 입주자등의 공동주택에 관한 자율적 관리의 일환일 뿐, 공동주택관리법령에서 규정된 사항을 위반하였다고 볼 수는 없습니다.
한편「공동주택관리법」 제22조제1항에서는 입주자등이 공동주택의 관리와 관련하여 서면동의 등으로 의사를 결정하는 경우에는 전자적 방법을 통하여 그 의사를 결정할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 의무관리대상 공동주택(각주: 「공동주택관리법」 제2조제1항제2호에 따른 공동주택을 말하며, 이하 같음.)의 입주자대표회의(각주: 공동주택의 입주자등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 「공동주택관리법」 제14조에 따라 구성하는 자치 의결기구를 말함.) 등은 입주자등의 참여를 확대하기 위하여 공동주택의 관리와 관련한 의사결정에 대하여 전자적 방법을 우선적으로 이용하도록 노력해야 한다고 규정하고 있으므로, 관리규약에서같은 법 제30조제2항단서에 따른 입주자의 서면동의를 관리주체의 세대별 방문을 통해 받을 수 있다고 규정하는 것은 불가능하다는 의견이 있으나,같은 법 제22조제1항에서 전자적 방법을 통해 의사결정을 하도록 한 취지는 생업 등으로 인해 입주자등이 직접 모이거나 서면동의서를 제출하여 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정하는 것이 어려운 경우가 있으므로 이를 기술적으로 보완하기 위한 것이고, 같은 조 제2항은 의사결정의 투명성 및 공정성을 높이기 위해 전자적 방법의 활성화가 필요하나 공동주택의 관리는 사적 자치영역으로서 전자적 방법만을 강제할 경우 입주자등의 반발 또는 역차별적 요소가 있을 수 있음을 고려해 의무관리대상 공동주택에 대해서 전자적 방법을 우선적으로 이용하도록 노력할 책무를 부과한 것(각주: 2021. 4. 13. 법률 제18043호로 일부개정되어 2021. 10. 14. 시행된 「공동주택관리법」 개정이유 및 2020. 9. 15. 의안번호 제2103908호로 발의된 공동주택관리법 일부개정법률안에 대한 국회 국토교통위원회 검토보고서 참조)일 뿐, 의사결정의 방법을 전자적 방법만으로 한정하고 그 밖의 방법은 금지하겠다는 취지의 규정들이 아니므로, 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
따라서「공동주택관리법」 제30조제2항단서에 따른 입주자 서면동의를 전자적 방법 외에 관리주체의 세대별 방문을 통해서 받을 수 있도록 관리규약으로 정할 수 있습니다.
공동주택관리법제18조(관리규약) ① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다)는 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정하여야 한다.② 입주자등은 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다. (후단 생략)③ㆍ④ (생 략)제22조(전자적 방법을 통한 의사결정) ① 입주자등은 동별 대표자나 입주자대표회의의 임원을 선출하는 등 공동주택의 관리와 관련하여 의사를 결정하는 경우(서면동의에 의하여 의사를 결정하는 경우를 포함한다) 대통령령으로 정하는 바에 따라 전자적 방법(「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 사용하거나 그 밖에 정보통신기술을 이용하는 방법을 말한다. 이하 같다)을 통하여 그 의사를 결정할 수 있다.② 의무관리대상 공동주택의 입주자대표회의, 관리주체 및 선거관리위원회는 입주자등의 참여를 확대하기 위하여 제1항에 따른 공동주택의 관리와 관련한 의사결정에 대하여 전자적 방법을 우선적으로 이용하도록 노력하여야 한다.제30조(장기수선충당금의 적립) ① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.② 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다. 다만, 해당 공동주택의 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있다.1. 제45조에 따른 조정등의 비용2. 제48조에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는 데 드는 비용③ㆍ④ (생 략)＜관계 법령＞