질문: 「주택임대차보호법」 제6조제1항에 따라 갱신된 임대차계약의 임차인에게 일부보증에 대한 동의를 다시 받아야 하는지(「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조 등 관련)
답변: 먼저민간임대주택법 제49조제1항에서는 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 본문에 따라 보증대상은 임대보증금 전액으로 하되, 같은 조 제3항 전단에서는 같은 항 각 호에 모두 해당하는 경우에는 담보권이 설정된 금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 100분의 60에 해당하는 금액을 뺀 금액 이상으로 대통령령에서 정하는 금액을 보증대상으로 할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 조 제3항제4호에서는 그 요건 중 하나로 임차인이 같은 항 전단에 따른 대통령령으로 정하는 금액을 보증대상으로 하는 데 동의한 경우를 규정하고 있고, 이 경우 임차인 동의와 관련하여 민간임대주택법 시행규칙 별지 제25호서식에서는 임대보증금 일부보증에 대한 임차인 동의서를 정하면서 임대차계약기간을 명시하도록 하고 있는바, 이와 같은 규정을 종합하여 보면 임차인이민간임대주택법 제49조제3항제4호에 따라 임대보증금의 일부보증에 동의하였다고 하더라도 이러한 동의는주택임대차법 제6조제1항에 따른 갱신이 있기 전까지의 당초 임대차계약 기간에 대해서만 이루어진 것이라고 보아야 할 것입니다.
그리고 일반적으로 임대차계약은 당사자 가운데 한쪽이 상대편에게 물건을 사용하게 하고, 상대편은 이에 대하여 일정한 임차료를 지급할 것을 내용으로 하는 계약을 의미하는데(각주: 국립국어원 표준국어대사전 참조), 그렇다면 민간임대주택의 임대차계약은 임대사업자와 임차인 간에 해당 주택의 사용과 관련하여 효력이 발생하는 것이므로,주택임대차법 제6조제1항에 따라 임대차계약이 갱신된다 하더라도 이러한 갱신의 효력은 민간임대주택의 임대차계약 그 자체에 대해서만 미치는 반면,민간임대주택법 제49조제1항에 따른 임대보증금에 대한 보증은 임대사업자가 보증회사에 보증의 수수료를 납부하고 보증회사는 일정한 사유가 발생하였을 때 임차인에게 임대사업자를 대신하여 임대보증금 지급의무를 이행하는 내용의 계약에 해당하는바, 그렇다면민간임대주택법 제49조제1항에 따른 보증과 임대차계약은 명확하게 구분되는 각각의 계약이므로, 민간임대주택의 임대차계약의 갱신 여부가민간임대주택법 제49조제1항에 따른 보증이나 같은 조 제3항에 따른 일부보증에 대한 임차인의 동의에 영향을 미친다고 보기는 어렵다고 할 것이어서, 임대사업자가 갱신된 임대차계약의 임대보증금에 대하여민간임대주택법 제49조제3항에 따른 보증대상 금액에 대해서만 보증에 가입하려는 경우 종전 임대차계약 기간 중의 임차인 동의 여부와 관계없이민간임대주택법 제49조제3항제4호에 따라 새롭게 임차인의 동의를 받아야 한다고 해석하는 것이 타당합니다.
또한 법령에서 일정한 원칙에 관한 규정을 둔 후 이러한 원칙에 대한 예외규정을 두는 경우, 이러한 예외규정을 해석할 때에는 합리적인 이유 없이 문언의 의미를 확대하여 해석해서는 아니 되고 보다 엄격하게 해석할 필요가 있다고 할 것인데(각주: 법제처 2012. 11. 3. 회신, 12-0596 해석례 참조), 임대보증금의 일부보증에 관하여 규정하고 있는민간임대주택법 제49조제3항은 같은 조 제1항 및 제2항에 따른 임대보증금 전액을 대상으로 한 보증 가입 의무라는 원칙에 대한 예외에 해당하는바, 예외 사유가 확대 해석되지 않도록 일부보증에 대한 임차인 동의의 인정 범위 역시 엄격하게 해석할 필요가 있는 점, 특히민간임대주택법 제49조에 따른 보증 가입 의무 규정은 임대사업자가 임대보증금 반환 의무를 이행할 수 없게 된 경우에 임차인이 임대보증금을 회수할 수 있도록 하여 임차인의 주거 안정을 도모하고자 임대사업자로 하여금 임대보증금 전체를 대상으로 한 보증에 반드시 가입하도록 한 것인 점(각주: 헌법재판소 2011. 11. 24. 선고 2010헌바120 결정례 참조) 등을 고려하면,주택임대차법 제6조제1항에 따른 갱신이 있기 전에 이루어진 임차인의 동의는 같은 항에 따른 임대차계약 갱신 이후의 임대보증금에 대해서까지 효력을 미친다고 해석하기는 어렵습니다.
아울러 임차인이민간임대주택법 제49조제3항제4호에 따라 임대보증금에 대한 일부보증에 동의할 당시에는주택임대차법 제6조제1항에 따라 임대차계약을 갱신하게 될지 여부에 대해서 알 수 없었으므로, 이 경우민간임대주택법 제49조제3항제4호에 따른 일부보증에 대한 임차인의 동의 의사가 갱신 이후에까지 있다고 추정하기는 어렵다고 할 것이고, 갱신된 임대차계약 기간 중에도 일부보증을 허용할 것인지에 대해서는 일부보증으로 인하여 예측하기 어려운 손해를 감수할 수도 있는 임차인에게 다시 확인할 필요가 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
따라서 이 사안의 경우, 임대사업자는주택임대차법 제6조제1항에 따라 갱신된 임대차계약에 대하여 다시민간임대주택법 제49조제3항에 따른 보증대상 금액에 대해서만 보증에 가입하려면 같은 항 제4호에 따라 임차인의 동의를 다시 받아야 합니다.
＜관계 법령＞민간임대주택에 관한 특별법제49조(임대보증금에 대한 보증) ①임대사업자(제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록하려는 자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다.1. 민간건설임대주택2. 제18조제6항에 따라 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택3. 동일 주택단지에서 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하는 민간매입임대주택(제2호에 해당하는 민간매입임대주택은 제외한다)4. 제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택② 제1항에 따른 보증에 가입하는 경우 보증대상은 임대보증금 전액으로 한다. 다만, 임대사업자가 사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우 임차인을 모집하는 날부터 사용검사를 받는 날까지의 보증대상액은 임대보증금 중 사용검사 이후 납부하는 임대보증금을 제외한 금액으로 한다.③ 제2항에도 불구하고 다음 각 호에 모두 해당하는 경우에는 담보권이 설정된 금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 100분의 60에 해당하는 금액을 뺀 금액 이상으로 대통령령에서 정하는 금액을 보증대상으로 할 수 있다. 이 경우 주택가격의 산정방법은 대통령령으로 정한다.1. 근저당권이 세대별로 분리된 경우(근저당권이 주택단지에 설정된 경우에는 근저당권의 공동담보를 해제하고, 채권최고액을 감액하는 근저당권 변경등기의 방법으로 할 수 있다)2. 임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물권(다만, 제1호에 따라 세대별로 분리된 근저당권은 제외한다), 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등을 해소한 경우3. 전세권이 설정된 경우 또는 임차인이「주택임대차보호법」 제3조의2제2항에 따른 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우4. 임차인이 이 항 각 호 외의 부분 전단에 따른 대통령령으로 정하는 금액을 보증대상으로 하는 데 동의한 경우5. 그 밖에 제1호에서 제4호까지에 준하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우④ ～ ⑨ (생 략)주택임대차보호법제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.