질문: 주상복합건축물에 대한 「주택공급에 관한 규칙」의 적용여부 판단기준인 주택 호수(戶數) 산정 시, 민간건설임대주택의 호수가 포함되는지 여부(「주택법」 제54조 등)
답변: 「주택법」 제54조제1항전단 및 같은 항 제2호가목에서는「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여「주택법」 제15조제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주를 포함한 사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 입주자모집의 시기ㆍ조건ㆍ방법ㆍ절차, 입주금의 납부방법ㆍ시기ㆍ절차, 주택공급계약의 방법ㆍ절차 등에 적합하여야 한다고 규정하고 있는 한편,「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제3조에서는 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리 등에 관하여 이 법에서 정하지 않은 사항에 대하여는「주택법」등을 적용한다고 규정하면서,민간임대주택법 제42조제3항본문에서는 민간임대주택의 공급에 관한 사항에 대해서는「주택법」 제20조, 제54조, 제57조부터 제63조까지, 제64조 및 제65조를 적용하지 않는다고 규정하고 있습니다.
그런데 주상복합건축물에 민간건설임대주택과 일반주택을 함께 건설하여 그 일반주택을 공급하려는 경우에「주택공급에 관한 규칙」에서 규정하는 입주자모집의 시기ㆍ조건ㆍ방법ㆍ절차 등에 적합할 것이 요구되는 기준인「주택법」 제54조제1항전단에 따른 ‘「주택법」 제15조제1항에 따른 호수’ 산정 시, 일반주택 외에 민간건설임대주택의 호수까지 포함할지에 대해서는 문언상 명확히 규정되어 있지 않은바, 이에 대해서는 관련 규정의 체계와 취지를 종합적으로 살펴 판단해야 할 것입니다.
우선 동일한 법령에서 사용되는 용어는 법령에 다른 규정이 있는 등 특별한 사정이 없는 한 동일하게 해석ㆍ적용되어야 하는데(각주:대법원 1997. 9. 9. 선고 97누2979 판결례참조),「주택법」 제2조제1호에서는 “주택”을 단독주택과 공동주택으로 구분하고 있고, 같은 조 제8호에서는 “임대주택”이란 임대를 목적으로 하는 주택으로서,「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택과「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호에 따른 민간임대주택으로 구분한다고 규정하고 있는바, 민간임대주택도「주택법」 제2조제1호에 따른 주택의 한 종류이므로,같은 법 제54조제1항전단에 따른 “주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 제15조제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주”를 해석할 때, 그 ‘주택’에는 일반주택 뿐 아니라 민간임대주택도 포함된다고 보아야 합니다.
그리고「주택법」 제54조제1항전단에서 인용하고 있는「주택법」 제15조제1항은 사업계획승인을 받아야 하는 주택건설사업의 기준을 건설되는 주택의 호수 등으로 규정한 것으로서, 같은 항에서 호수 산정 대상이 되는 ‘주택’은 임대 여부 등 주택의 공급ㆍ관리에 관한 사항과는 무관하게 ‘주택’으로 건설되는지 여부로 판단하고 있다는 점, 같은 항 단서 및 그 위임에 따라 마련된같은 법 시행령 제27조제4항제1호에서도 주상복합건축물의 사업계획승인 제외 요건을 ‘300세대 미만의 주택’으로만 규정하여 ‘주택 외의 시설’에 해당하지 않는 모든 유형의 ‘주택’이 포함되도록 한 점을 고려하면,「주택법」 제54조제1항전단에서 인용하고 있는 ‘「주택법」 제15조제1항에 따른 호수’는 민간건설임대주택을 포함한 총주택의 호수를 의미한다고 보는 것이 주택법령의 규정체계에 부합하는 해석입니다.
아울러 2004년 1월 29일 법률 제7156호로 일부개정된「주택법」에서「주택공급에 관한 규칙」에 따라 주택을 공급하여야 하는 사업주체에 “「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여「주택법」 제15조제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주”를 포함하여 규정한 취지는 주상복합건축물에 대해서도 주택건설사업계획승인을 받아 건설하는 주택과 동일한 입주자자격 및 공급절차 등을 적용하여 주상복합건축물에 대한 투기적 수요를 억제하기 위한 것(각주: 2003. 11. 16. 의안번호 제162870호로 제안된 주택법 일부개정법률안 국회 건설교통위원회 심사보고서 참조)으로, 만약같은 법 제54조제1항에 따른 ‘「주택법」 제15조제1항에 따른 호수’를 산정할 때, 민간건설임대주택의 호수가 포함되지 않는다고 본다면, 도심지역의 주택가격 상승 우려가 있는 지역에서 건설하는 주상복합건축물의 주택 중 30호 미만을 일반주택으로, 나머지를 민간건설임대주택으로 공급 또는 매각하는 경우, 일반주택과 민간건설임대주택 모두에 대해서「주택공급에 관한 규칙」의 적용이 배제되어 투기적 수요를 억제하려는 개정취지에 반하는 결과가 초래될 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 함께 고려할 필요가 있습니다.
한편민간임대주택법 제42조제3항에 따라 민간임대주택의 공급에 관해서는「주택법」 제54조가 적용되지 않고, 명문의 예외 규정이 없는 이상 민간임대주택이 일반주택과 함께 건설된 경우에도 그 적용여부를 달리 볼 이유가 없으므로,「주택법」 제54조제1항전단에 따른 ‘「주택법」 제15조제1항에 따른 호수’ 산정 시 민간건설임대주택의 호수는 포함되지 않는다는 의견이 있습니다.
그러나민간임대주택법 제42조제3항은 민간임대주택도「주택법」 제2조제1호에 따른 주택에 해당하므로 원칙적으로 민간임대주택이 포함된 건축물의 건설ㆍ공급에 관해「주택법」이 적용됨을 전제로 하여 해당 건축물의 주택 중 민간임대주택의 공급에 대해서는 예외적으로「주택법」 제54조의 적용이 배제된다는 의미일 뿐, 주상복합건축물 중 일반주택 부분 공급에 대한「주택공급에 관한 규칙」적용 여부의 기준으로서 주택의 호수를 산정하는 경우에 민간임대주택의 호수가 제외된다는 의미로 볼 수는 없고,「주택법」 제54조제1항전단에 따른 ‘「주택법」 제15조제1항에 따른 호수’ 산정에 민간건설임대주택의 호수가 포함된다고 해석한다고 해서 주상복합건축물의 민간건설임대주택 공급에「주택법」 제54조 및「주택공급에 관한 규칙」이 적용된다는 것은 아니므로,민간임대주택법 제42조제3항에 반한다고 할 수 없다는 점에서 그러한 의견은 타당하다고 보기 어렵습니다.
따라서 이 사안의 경우, 주상복합건축물의 일반주택 공급은「주택공급에 관한 규칙」에서 규정하는 입주자모집의 시기ㆍ조건ㆍ방법ㆍ절차 등에 적합하여야 합니다.
주택법제15조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 “사업계획승인권자”라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.1.ㆍ2. (생 략)② ∼ ⑥ (생 략)제54조(주택의 공급) ① 사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 제15조제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주와 제49조에 따라 사용검사를 받은 주택을 사업주체로부터 일괄하여 양수받은 자를 포함한다. 이하 이 장에서 같다)는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설ㆍ공급하여야 한다. 이 경우 국가유공자, 보훈보상대상자, 장애인, 철거주택의 소유자, 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 대상자에게는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 입주자 모집조건 등을 달리 정하여 별도로 공급할 수 있다.1. (생 략)2. 사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우가. 국토교통부령으로 정하는 입주자모집의 시기(사업주체 또는 시공자가 영업정지를 받거나 「건설기술 진흥법」 제53조에 따른 벌점이 국토교통부령으로 정하는 기준에 해당하는 경우 등에 달리 정한 입주자모집의 시기를 포함한다)ㆍ조건ㆍ방법ㆍ절차, 입주금(입주예정자가 사업주체에게 납입하는 주택가격을 말한다. 이하 같다)의 납부 방법ㆍ시기ㆍ절차, 주택공급계약의 방법ㆍ절차 등에 적합할 것나. (생 략)② ∼ ⑧ (생 략)＜관계 법령＞