질문: 「공동주택관리법」 제35조제1항제1호에 따른 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위의 허가 신청 또는 신고에 관한 업무가 같은 법 시행령 제25조제1항제1호가목의 수선ㆍ유지에 포함되는지 여부(「공동주택관리법」 제35조제1항 등 관련)
답변: 먼저「공동주택관리법 시행령」 제25조제1항에서는같은 법 제25조에 따라 관리주체 등은 같은 항 각 호의 구분에 따라 사업자를 선정하고 집행해야 한다고 규정하면서, 같은 항 제1호가목에서는 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 사항으로서 “수선ㆍ유지”를 위한 용역 및 공사 등을 규정하고 있는데, 일반적으로 “수선(修繕)”이란 낡거나 헌 물건을 고침을, “유지(維持)”란 어떤 상태나 상황을 그대로 보존하거나 변함없이 계속하여 지탱함을 뜻하는 용어로서(각주: 국립국어원 표준국어대사전 참조.), 같은 목에서는 냉방ㆍ난방시설의 청소도 수선ㆍ유지 업무에 포함하고 있고,「공동주택관리법」 제63조제1항제1호에서는 관리주체가 수행하는 업무 중 하나로 공동주택의 공용부분의 유지ㆍ보수 및 안전관리를 규정하고 있으며,같은 법 제31조 및같은 법 시행령 제32조제2항에서는 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 공용부분에 관한 시설의 교체, 유지보수 등을 한 경우에는 그 실적을 시설별로 이력관리하여야 한다고 규정하고 있는 점 등을 고려하면, 같은 법 시행령 제25조제1항제1호가목의 “수선ㆍ유지”는 공동주택의 공용부분에 대한 보수 및 관리 등을 통해 기존 시설의 물리적 상태가 지속되도록 하는 사실행위를 의미한다고 할 것인데, 같은 법 제35조제1항제1호에 따른 “용도변경 허가신청등 업무”의 경우에는 공동주택의 종전 사업계획에 따른 법률상 용도를 바꾸어 새로운 용도로 사용하기 위해 시장등에게 허가를 신청하거나 신고하는 법률행위로서의 의미를 가지고 있으므로,「공동주택관리법 시행령」 제25조제1항제1호가목에 따른 “수선ㆍ유지”와 「공동주택관리법」 제35조제1항제1호에 따른 “용도변경 허가신청등 업무”는 서로 다른 성격의 별개의 업무라고 할 것입니다.
그리고「공동주택관리법 시행령」 제25조제1항제1호가목에 따른 “수선ㆍ유지”는 의무관리대상 공동주택의 공용부분을 대상으로 하면서, 해당 용역 및 공사에 대한 사업자 선정 및 집행의 권한을 관리주체에게만 부여하고 있는 반면,「공동주택관리법」 제35조제1항제1호에 따른 “용도변경 허가신청등 업무”는 그 대상에 공동주택의 공용부분뿐만 아니라 일반인에게 분양되는 복리시설 및 전유부분이 포함되며(같은 영 별표 3 제1호가목), 용도변경 허가 등을 받아야 하는 의무를 관리주체 및 입주자등에게 부과하고 있는 점을 고려할 때, 공동주택관리법령상의 “수선ㆍ유지”와 “용도변경 허가신청등 업무”는 그 규율 목적ㆍ대상 및 행위주체 등을 달리하는바, 이 사안의 경우 “용도변경 허가신청등 업무”는 “수선ㆍ유지”에 포함되지 않는다고 해석하는 것이 공동주택관리법령의 체계에 비추어 타당하다고 할 것입니다.
또한「공동주택관리법」 제23조제1항에서는 의무관리대상 공동주택의 입주자등은 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 한다고 규정하고 있고,같은 법 제25조에서는 의무관리대상 공동주택의 관리주체 등이 관리비등을 집행하기 위하여 사업자를 선정하려는 경우 같은 조 각 호의 기준을 따라야 한다고 규정하여 관리주체의 경우에는 입주자등이 납부한 관리비로 사업자를 선정하여 관리비를 집행하게 되는데,「공동주택관리법」이 공동주택의 관리에 관한 사항을 정함으로써 공동주택을 투명하고 안전하며 효율적으로 관리할 수 있게 하여 국민의 주거수준 향상에 이바지함을 목적(제1조)으로 하는 법률이라는 점에 비추어 볼 때, 관리비 등의 집행과 관련한 각종 비리 등을 단절하고 예산 집행의 효율성 및 투명성을 제고하기 위해서는 관리주체가 관리비등의 집행을 위한 사업자를 선정함에 있어서 법령에 명시된 규정에 따라야 하고, 그 집행의 기준이 되는 관리비 항목에 대해서는 엄격하게 해석해야 할 것입니다.
그런데「공동주택관리법 시행령」 제23조제1항 및별표 2에서는 관리비의 비목별 세부명세를 규정하면서, 같은 표 제9호에서는 관리비 항목 중 수선유지비의 구성 명세로서같은 법 제29조제1항에 따른 장기수선계획에서 제외되는 공동주택의 공용부분의 수선ㆍ보수에 소요되는 비용으로 보수용역시에는 용역금액, 직영시에는 자재 및 인건비(가목), 냉난방시설의 청소비 등 공동으로 이용하는 시설의 보수유지비 및 제반 검사비(나목), 건축물의 안전점검비용(다목), 재난 및 재해 등의 예방에 따른 비용(라목)을 규정하고 있어, 수선유지비의 세부명세 중같은 법 제35조제1항제1호에 따른 용도변경 허가신청등 업무에 소요되는 비용이 포함된다고 볼 만한 항목이 있다고 보기 어려운바,(각주: 용도변경 허가신청등 업무에 소요되는 비용이 「공동주택관리법 시행령」 별표 2의 관리비의 비목별 세부명세 중 수선유지비가 아닌 다른 항목에 해당하는지 여부는 별론으로 함) 이러한 관리비의 비목별 명세에서 규정하고 있는 수선유지비 항목을 고려하더라도「공동주택관리법 시행령」 제25조제1항제1호가목에 따른 “수선ㆍ유지”에는「공동주택관리법」 제35조제1항제1호에 따른 “용도변경 허가신청등 업무”는 포함되지 않는다고 할 것입니다.
따라서 이 사안의 경우, 해당 용도변경 허가신청등 업무는「공동주택관리법 시행령」 제25조제1항제1호가목의 “수선ㆍ유지”에 포함되지 않습니다.
공동주택관리법제25조(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정) 의무관리대상 공동주택의 관리주 체 또는 입주자대표회의가 제23조제4항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 금전 또는 제38조제1항에 따른 하자보수보증금과 그 밖에 해당 공동주택단지에서 발생하는 모든 수입에 따른 금전(이하 “관리비등”이라 한다)을 집행하기 위하여 사업자를 선정하려는 경우 다음 각 호의 기준을 따라야 한다.1. 전자입찰방식으로 사업자를 선정할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.2. 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것제35조(행위허가 기준 등) ① 공동주택(일반인에게 분양되는 복리시설을 포함 한다. 이하 이 조에서 같다)의 입주자등 또는 관리주체가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자나 입주자등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 하여야 한다.1. 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위2. ∼ 4. (생 략)② ∼ ⑥ (생 략)공동주택관리법 시행령제25조(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정) ① 법 제25조에 따라 관리주체 또는 입주자대표회의는 다음 각 호의 구분에 따라 사업자를 선정(계약의 체결을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하고 집행해야 한다.1. 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 다음 각 목의 사항가. 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선ㆍ유지(냉방ㆍ난방시설의 청소를 포함한다)를 위한 용역 및 공사나. (생 략)2.ㆍ3. (생 략)② ∼ ④ (생 략)＜관계 법령＞