질문: 주택을 신축하여 소유권보존등기를 마친 후 민간임대주택으로 등록하는 경우 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택에 해당하는지 여부(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호 등 관련)
답변: 민간임대주택법 제2조제1호에서는 “민간임대주택”을 임대사업자가 임대를 목적으로 제공하는 주택으로서같은 법 제5조에 따라 등록한 주택으로 정의하면서 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분하고 있고, 같은 조 제2호에서는 “민간건설임대주택”을 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택(가목)과 주택건설사업자가 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택(나목)으로 구분하고 있으며, 같은 조 제3호에서는 “민간매입임대주택”을 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택으로 정의하고 있는바, 특정 주택을 같은 조 제2호가목에 따른 민간건설임대주택으로 보기 위해서는 “임대를 목적으로 건설”해야 한다는 점은 문언상 분명합니다.
그런데민간임대주택법 제5조제1항 및같은 조 제2항제2호에서는 주택을 임대하기 위해 등록을 하는 경우 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분하여야 한다고 규정하면서, 민간건설임대주택에 대해서는같은 법 제4조에 따라 민간임대주택에 주어지는 주택도시기금 등의 우선 지원 외에 토지 등의 우선 공급(제18조), 간선시설의 우선 설치(제19조), 용적률의 완화(제21조의2) 등이 별도로 적용되고 있고,「종합부동산세법」 제8조제2항 및같은 법 시행령 제3조에서는 과세표준 합산대상에서 제외하는 주택과 관련하여 민간건설임대주택과 민간매입임대주택의 적용 요건을 각각 달리 규정하고 있는바, 임대를 목적으로 건설한 민간건설임대주택과 민간매입임대주택을 구분하여 양자를 다르게 보고 별도의 규정을 적용하도록 하는 것이 민간임대주택법 및 관련 법령의 체계라 할 것입니다.
그렇다면 이 사안과 같이 대상 주택이 민간임대주택법 제2조제2호가목의 민간건설임대주택에 해당하는지를 판단해야 하는 경우에는 해당 주택이 당초 임대를 목적으로 건설되었다는 점이 객관적으로 확인될 필요가 있으므로, 적어도 주택 건설이 완료되기 전까지는 임대사업자 등록을 통해 해당 주택이 임대 목적으로 건설되었다는 점을 공적으로 확인하는 절차를 거쳐야 할 것인데, 주택의 건설이 완료되어 소유권보존등기를 마칠 때까지 충분한 시간적 여유가 있었음에도 불구하고 임대사업자로 등록하지 않았다면 사업자가 당초부터 해당 주택을 “임대를 목적으로 건설”하였다는 점을 객관적으로 확인할 수 없는바, 그럼에도 불구하고 이러한 주택을 민간임대주택법 제2조제2호가목의 민간건설임대주택의 범위에 포함시키는 것은 같은 법 및 관련 법령의 체계에 부합하지 않는 해석입니다.
아울러 주택의 소유권보존등기를 마친 후 임대사업자로 등록을 하더라도 해당 주택을 민간임대주택법 제2조제2호가목의 민간건설임대주택으로 본다면, 소유권보존등기를 마친 후 소유자가 일정 기간 거주하다가 임대사업자로 등록을 하는 경우에도 해당 주택을 민간임대주택법 제2조제2호가목의 민간건설임대주택으로 보아야 하는바, 이는 임대 목적으로 사용되지 않고 있던 주택을 사후에 건설 목적에 대한 객관적인 확인 없이 민간임대주택법 제2조제2호가목의 민간건설임대주택으로 인정함으로써 「종합부동산세법」에 따른 과세표준 합산대상에서 제외하는 등의 불합리한 결과를 초래할 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
따라서 「건축법」에 따라 주택을 신축하여 소유권보존등기를 마친 소유자가 해당 주택을 임대하기 위해 민간임대주택법 제5조제1항 및 같은 법 시행령 제4조제1항제1호에 따라 임대사업자로 등록하는 경우, 해당 주택은 같은 법 제2조제2호가목에 따른 민간건설임대주택에 해당하지 않습니다.
※ 법령정비 권고사항주택을 신축한 자가 임대사업자로 등록하는 경우 해당 주택이 임대를 목적으로 건설한 것인지 여부를 소유권보존등기를 마친 날을 기준으로 하여 구분할 필요성이 있다면, 민간임대주택법령에 이를 명확히 규정할 필요가 있습니다.
＜관계 법령＞민간임대주택에 관한 특별법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택나. 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.4. ~ 15. (생 략)제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.1. 삭제2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택③ ~ ⑤ (생 략)⑥ 제1항부터 제5항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.⑦ (생 략)민간임대주택에 관한 특별법 시행령제4조(임대사업자 등록 및 변경신고 등) ① 법 제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록해야 한다.1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자2. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가. 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인(이하 “사업계획승인”이라 한다)을 받은 자나. 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 「건축법」 제11조에 따른 건축허가(이하 “건축허가”라 한다)를 받은 자다. 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위하여 매매계약을 체결한 자라. 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 분양계약을 체결한 자로서 다음의 어느 하나에 해당하는 자1) 등록 신청일을 기준으로 분양계약서에 따른 잔금지급일이 3개월 이내인 자2) 등록 신청일이 분양계약서에 따른 잔금지급일 이후인 자3.ㆍ4. (생 략)② ~ ⑧ (생 략)