질문: 2008년 4월 21일 전에 건축된 주상복합 건축물도 의무관리대상 공동주택인지(「주택법」 제42조 관련)
답변: 「주택법」 제43조제2항에서는 같은 조 제1항에 해당하는 공동주택은 같은 조 제4항에 따라 자치관리하거나 제53조에 따른 주택관리업자에게 위탁관리하여야 한다고 규정하고 있습니다.
그리고,「주택법」 제43조제1항에서는 대통령령으로 정하는 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 당해 공동주택을 직접 관리하고, 입주예정자의 과반수가 입주하면 입주자에게 그 사실을 통지하고 해당 공동주택을 같은 조 제2항에 따라 관리할 것을 요구하여야 한다고 규정하면서, 공동주택의 범위를 “「건축법」 제11조(구 「건축법」 제8조)의 규정에 따라 허가를 받은 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우와 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 복리시설 중 일반에게 분양되는 시설을 제외한다. 이하 같다”라고 규정하고 있습니다.
그런데, 종전에는 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 건축물 중 해당 건축물의 연면적에 대한 주택연면적 합계의 비율이 90퍼센트 이상인 300세대 이상의 공동주택만「주택법」에 따른 주택사업계획 승인 대상으로서(「주택법」 제16조제1항 및 같은 법 시행령 제15조제2항 참조)같은 법 제43조제2항에 따라 자치관리하거나 위탁관리하여야 하는 공동주택(이하 “의무관리 대상”이라 함)에 포함되고, 구「건축법」 제8조에 따라 허가를 받은 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우에는 의무관리 대상에 포함하지 않았으나, 2007년 4월 20일 법률 제8383호주택법일부개정법률로 제43조제1항이 개정되어 구「건축법」 제8조에 따라 허가를 받은 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우도 공동주택의 범위에 포함하게 되었고, 「주택법 시행령」 제48조제4호에서는 “「건축법」 제11조(구 「건축법」 제8조)에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물”을 의무관리 대상으로 규정하고 있는바,이 사안은 법률 제8383호 주택법 일부개정법률의 시행일인 2008년 4월 21일 전에 구 「건축법」 제8조에 따라 허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물의 150세대 이상인 주택 부분이 2008년 4월 21일 이후에는 의무관리 대상에 포함되는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 법령이 개정되는 경우 구법령과 신법령의 적용상 혼란을 방지하기 위하여, 신법 조항이 어떤 사람 또는 사항에 대하여 적용되는지 적용관계를 규정하는 적용례를 두거나 법령이 개정되어 새로운 법질서가 마련된 경우에 제도의 변화와 법적 안정성을 조화시키기 위하여 일정한 사람이나 사항에 대하여 구법의 규정을 적용하도록 하는 경과조치를 둘 수 있는데, 법령이 개정된 경우에 적용례 또는 경과조치에서 달리 정함이 없는 한, 개정 법령의 시행일 이후에는 개정 법령과 그에서 정한 기준에 따르는 것인바(대법원 2001. 10. 12. 선고 2001두274 판결례참조), 법령을 개정하면서 별도의 적용례나 경과조치를 두지 않았다면 신법령 시행 당시에 진행 중인 사실관계나 법률관계에 대해서는 원칙적으로 신법령이 적용된다고 할 것입니다(법제처 2011. 3. 24.회신 11-0008 해석례참조).그런데, 이 사안의 경우 법률 제8383호 주택법 일부개정법률로 제43조제1항을 개정하면서 별도의 적용례나 경과조치를 두지 않았고, 해당 규정의 시행일만을 규정하였을 뿐입니다.
 그렇다면 해당 규정의 시행일 전에 구 「건축법」 제8조의 규정에 따라 허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물이라고 하더라도 개정규정의 시행 이후 해당 건축물의 관리방법에 대해서는 원칙적으로 개정규정을 적용하여야 할 것입니다.
또한, 법률 제8383호 주택법 일부개정법률 부칙 제1조 단서에서는 제43조의 개정규정의 시행일을 공포일부터 1년이 경과한 날로 규정하여, 기존의 법률관계를 정리할 수 있는 기간을 주기 위하여 시행일을 1년간 유예하고 있고(제265회 국회 임시회 건설교통위원회 제1차 법안심사소위원회 회의록 참조), 같은 부칙 제5조에서도 개정규정 시행일 전에 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 경우에 대하여 장기수선계획 및 장기수선충당금에 관하여 경과조치를 두고 있는바, 장기수선계획은 사업주체가 인허가권자를 거쳐 입주자대표회의나 관리주체에 제출하는 것으로서, 장기수선계획을 제출하기 위해서는 「주택법」에 따른 입주자대표회의 구성 등의 의무관리절차가 진행되었을 것을 전제로 하는 것이라고 할 것이므로, 이러한 법률 제8383호 주택법 일부개정법률의 부칙 규정들은 시행일 전에 구 「건축법」 제8조에 따라 허가를 받아 건축된 주상복합 건축물에도 법률 제8383호 주택법 개정법률 제43조제1항의 개정규정이 적용되는 것을 그 전제로 한 것이라고 할 것입니다.
한편, 개정 전 법령의 존속에 대한 신뢰가 개정 법령의 적용에 관한 공익상의 요구보다 더 보호가치가 있다고 인정되는 경우에는 그 신뢰를 보호하기 위하여 개정 법령의 적용이 제한될 수 있고, 이에 따라 「주택법」 제43조의 개정규정이 시행되기 전에 건축된 주상복합 건축물의 주택 부분 관리에 대해서는 종전의 규정이 적용되어야 한다는 의견이 있을 수 있습니다.
그러나, 이러한 개정 전 법령의 존속에 대한 신뢰보호는 절대적이거나 어느 생활영역에서나 균일한 것은 아니고 개개의 사안마다 보호의 정도와 방법이 다를 수 있으며, 새로운 법령을 통하여 실현하려는 공익적 목적이 우월한 때에는 제한될 수 있다고 할 것인데(대법원 2006. 11. 16. 선고 2003두12899 전원합의체 판결례 참조), 주상복합 건축물 형태의 공동주택의 경우에는 다른 공동주택과 달리 체계적으로 관리가 되고 있지 않아 주상복합 건축물에 거주하는 입주민의 재산과 권익을 보호하기 위한 관리근거를 마련하려는 것이 법률 제8383호 주택법 일부개정법률 제43조제1항의 개정취지이고(의안번호 제176005호 주택법일부개정법률안 제안이유 참조), 이러한 입법취지를 반영하기 위하여 개정규정 시행 당시 이미 건축된 주상복합 건축물 형태의 공동주택의 관리 방법에 대해서 일률적으로 개정규정을 적용하기 위하여 개정 규정에 대하여 별도의 적용례나 경과조치를 두지 않은 것으로 보이며, 개정규정의 적용을 예외적으로 제한하여야 할 만큼 주상복합 건축물 형태의 공동주택의 관리 방법에 대한 개정 전 법령에 대한 신뢰가 「주택법」 개정을 통해 실현하려는 공익적 목적보다 더 크다고 볼 수도 없다고 할 것입니다.
또한, 「주택법」이 개정되었다고 하더라도 개정 법률에서 별도의 규정이 없다면 종래 적용되던 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 “집합건물법”이라 함) 규정의 적용을 배제할 수 없으므로 개정 법률 시행 전에 건축된 경우에는 「주택법」에 따른 의무관리 대상이 될 수 없다는 의견도 있을 수 있으나, 「주택법」에서 규율하고 있지 않은 구분소유 등 집합건물의 권리관계에 관한 규정 등에 대해서 집합건물법이 적용된다고 하더라도, 집합건물의 권리관계가 아닌 공동주택의 관리 등에 관하여서는 「주택법」이 집합건물법에 대하여 특별법의 성격을 갖는 것이므로, 집합건물의 권리관계 등에 관하여 집합건물법이 적용되는 것과는 별개로 공동주택의 관리에 관해서는 「주택법」의 적용을 받는 것이라는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다(집합건물법 제2조의2 및 법률 제3725호 부칙 제6조 참조).이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 법률 제8383호 주택법 일부개정법률의 시행일인 2008년 4월 21일 전에 구 「건축법」 제8조에 따라 허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물의 150세대 이상인 주택 부분도 2008년 4월 21일 이후에는 의무관리 대상에 포함된다고 할 것입니다.