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질문: 건축물이 있는 대지의 분할은 지목이 대인 토지의 분할을 의미하는지 여부(「건축법」 제57조 등 관련)
답변: 동일한 법령에서의 용어는 법령에 다른 규정이 있는 등 특별한 사정이 없는 한 동일하게 해석ㆍ적용되어야 하는바,(각주:대법원 2009. 12. 10. 선고 2007두21853 판결례참조. )「건축법」 제2조제1항제1호본문에서는「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」(이하 “공간정보관리법”이라 함)에 따라 각 필지로 나눈 토지를 “대지”로 정의하고 있고,「건축법」 제57조제1항 및 제2항에서는 건축물이 있는 “대지”를 일정한 면적 및 건축물의 건폐율.용적률.높이 제한 등에 따른 기준에 못 미치게 분할할 수 없도록 대지의 분할 제한에 대해 규정하고 있으므로, 같은 규정에 따라 대지의 분할 제한이 적용되는 “건축물이 있는 대지”란공간정보관리법에 따라 각 필지로 나눈 토지로서 건축물이 있는 토지를 의미합니다.
그런데공간정보관리법 제2조에 따르면 “필지”란 대통령령으로 정하는 바에 따라 구획되는 토지의 등록단위(제21호)이고, “지목”이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것(제24호)이며,같은 법 제67조제1항 및같은 법 시행령 제58조에 따르면 지목은 전, 답, 임야, 대(垈), 공장용지, 학교용지 등으로 구분되고, ‘대(垈)’인 지목은 영구적 건축물 중 주거.사무실.점포와 박물관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지 또는 관계 법령에 따른 택지조성공사가 준공된 토지를 의미하는바, 공간정보관리법에 따라 각 필지로 나눈 토지를 의미하는 건축법상 “대지”와 토지의 주된 용도에 따라 지적공부에 등록되는 지목의 종류로서 “대”로 등록된 토지는 서로 구분되는 별개의 개념입니다.
또한 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제56조제1항제4호에서는 “토지 분할”을 하려는 자는 개발행위허가를 받도록 하면서 “건축물이 있는 대지의 분할”은 개발행위허가의 대상에서 제외한다고 규정하고 있음을 고려하면, 토지의 지목과 관계 없이 건축물이 없는 토지의 분할은 국토계획법에 따른 개발행위허가의 대상으로, 건축물이 있는 토지의 분할은 「건축법」 제57조의 적용 대상으로 구분하고 있다고 보는 것이 관련 법령의 체계에 부합하는 해석입니다.
(각주: 법제처 2006. 11. 17.회신 06-0262 해석례참조. )따라서 「건축법」 제57조제1항 및 제2항에서 규정하고 있는 “건축물이 있는 대지의 분할”이란 건축물이 있는 1필지의 토지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것으로서, 지목이 “대”인 토지를 분할하는 경우만을 의미하는 것은 아닙니다.
＜ 관계 법령＞건축법제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. "대지(垈地)"란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 각 필지(筆地)로 나눈 토지를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다.2. ~ 21. (생 략)② (생 략)제57조(대지의 분할 제한) ① 건축물이 있는 대지는 대통령령으로 정하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 못 미치게 분할할 수 없다.② 건축물이 있는 대지는 제44조, 제55조, 제56조, 제58조, 제60조 및 제61조에 따른 기준에 못 미치게 분할할 수 없다.③ (생 략)공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. ~ 20. (생 략)21. "필지"란 대통령령으로 정하는 바에 따라 구획되는 토지의 등록단위를 말한다.22..23. (생 략)24. "지목"이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말한다.25. ~ 34. (생 략)제67조(지목의 종류) ① 지목은 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야ㆍ광천지ㆍ염전ㆍ대(垈)ㆍ공장용지ㆍ학교용지ㆍ주차장ㆍ주유소용지ㆍ창고용지ㆍ도로ㆍ철도용지ㆍ제방(堤防)ㆍ하천ㆍ구거(溝渠)ㆍ유지(溜池)ㆍ양어장ㆍ수도용지ㆍ공원ㆍ체육용지ㆍ유원지ㆍ종교용지ㆍ사적지ㆍ묘지ㆍ잡종지로 구분하여 정한다.② (생 략)국토의 계획 및 이용에 관한 법률제56조(개발행위의 허가) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위(이하 "개발행위"라 한다)를 하려는 자는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 허가(이하 "개발행위허가"라 한다)를 받아야 한다. (단서 생략)1. ~ 3. (생 략)4. 토지 분할(건축물이 있는 대지의 분할은 제외한다)5. (생 략)② ~ ④ (생 략)
질문: 건축물 허용 오차의 적용 범위(「건축법」 제26조 관련)
답변: 「건축법」 제26조에서는 “대지측량이나 건축물의 건축 과정에서 부득이하게 발생하는 오차는 이 법을 적용할 때 국토교통부령으로 정하는 범위에서 허용한다”고 규정하여 대지측량이나 건축물의 건축 과정에서 발생하는 오차의 허용 범위에 관해서만 규정하고 있을 뿐 건축물 등의 측정값이 건축기준에 맞는지를 고려하도록 하는 별도의 규정을 두고 있지 않습니다.
그리고「건축법」에서는 허가권자가 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지 여부 등에 대한 검사에 합격한 건축물에 대해서만 사용승인서를 내주도록 규정(제22조제2항제1호)하고 있는 등 건축물을 시공하는 경우 개별 건축물별로 허가 또는 신고 당시의 설계도서를 기준으로 건축을 하도록 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때「건축법」 제26조에서 규정하고 있는 허용 오차는 허가 또는 신고 당시 설계도서의 값과 완공된 건축물의 측정값 사이의 차이에 대하여 허용할 수 있는 범위를 정한 것으로 보아야 합니다.
또한「건축법」 제26조에 따른 허용 오차 규정은 1991년 5월 31일 법률 제4381호로 전부개정되어 1992년 6월 1일 시행된「건축법」에서 측량과정과 건축물의 시공기술상 불가피하게 발생되는 오차를 일정 범위 안에서 제도적으로 수용해 주기 위해 신설된 것입니다.
(각주: 1991. 2. 12. 의안번호 제131185호로 발의된 건축법개정법률안 국회 건설위원회 심사보고서 참조)그런데 허용 오차를 적용하더라도 건축기준에 맞아야 한다고 본다면 설계도서의 값이 건축기준의 상한이나 하한 기준에 해당하는 경우에는 「건축법 시행규칙」 별표 5에 따른 오차의 허용 범위 내에서 건축물을 건축하더라도 해당 건축물은 불법 건축물에 해당하게 되어 「건축법」 제26조의 규정 취지가 무의미하게 됩니다.
그렇다면 「건축법」 제26조에 따른 허용 오차 규정은 건축기준에 맞지 않는 상황이 있음을 전제로 허가 또는 신고 당시 설계도서의 값과 완공된 건축물의 측정값 사이에 차이가 발생하여 건축기준을 부득이하게 벗어났다고 하더라도 일정 범위의 오차에 대해서는 「건축법」에서 정한 규정을 적용할 때 허용한다는 의미의 규정으로 보는 것이 관련 규정 체계 및 취지에 부합하는 해석입니다.
＜관계 법령＞「건축법」제26조(허용 오차) 대지의 측량(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지적측량은 제외한다)이나 건축물의 건축 과정에서 부득이하게 발생하는 오차는 이 법을 적용할 때 국토교통부령으로 정하는 범위에서 허용한다.「건축법 시행규칙」 [별표 5]건축허용오차(제20조관련)1. 대지관련 건축기준의 허용오차항목허용되는 오차의 범위건축선의 후퇴거리3퍼센트 이내인접대지 경계선과의 거리3퍼센트 이내인접건축물과의 거리3퍼센트 이내건폐율0.5퍼센트 이내(건축면적 5제곱미터를 초과할 수 없다)용적률1퍼센트 이내(연면적 30제곱미터를 초과할 수 없다)2. 건축물관련 건축기준의 허용오차항목허용되는 오차의 범위건축물 높이2퍼센트 이내(1미터를 초과할 수 없다)평면길이2퍼센트 이내(건축물 전체길이는 1미터를 초과할 수 없고, 벽으로 구획된 각실의 경우에는 10센티미터를 초과할 수 없다)출구너비2퍼센트 이내반자높이2퍼센트 이내벽체두께3퍼센트 이내바닥판두께3퍼센트 이내
질문: 「건축법 시행령」 제118조제1항제8호에 따른 철골 조립식 주차장은 건축물과 반드시 이격하여 축조해야 하는지 여부(「건축법 시행령」 제118조제1항 등 관련)
답변: 「건축법」 제83조제1항에서는 대지를 조성하기 위한 옹벽, 굴뚝, 광고탑, 고가수조(高架水槽), 지하 대피호, 그 밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 공작물을 축조하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장등”이라 함)에게 신고해야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라같은 법 시행령 제118조제1항에서는 공작물을 축조(건축물과 분리하여 축조하는 것을 말함)할 때 시장ㆍ군수ㆍ구청장등에게 신고를 해야 하는 공작물은 높이 8미터(위험을 방지하기 위한 난간의 높이는 제외하며, 이하 같음) 이하의 기계식 주차장 및 철골 조립식 주차장(바닥면이 조립식이 아닌 것을 포함하며, 이하 같음)으로서 외벽이 없는 것(제8호) 등으로 규정하고 있는바,이 사안은「건축법 시행령」 제118조제1항제8호에 따른 철골 조립식 주차장을 축조하려는 경우 반드시 건축물과 이격하여 축조해야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저,「건축법 시행령」 제118조제1항에서는 높이 8미터 이하의 기계식 주차장 및 철골 조립식 주차장으로서 외벽이 없는 것(제8호) 등의 공작물이 건축물과 분리하여 축조되는 경우 신고하도록 규정하고 있을 뿐, 해당 공작물을 건축물과 이격하여 축조하는 공작물만으로 제한하는 규정을 별도로 두고 있지 않은바, 공작물이 건축물과 이격하여 축조되었는지 여부에 따라 해당 공작물을 신고해야 하는지 여부를 달리 판단해야 할 합리적인 이유가 없다는 점(수원지방법원 2012. 5. 4. 선고 2011노3428 판결례참조)을 고려할 때, 같은 규정에 따른 공작물이 건축물과 반드시 이격되어야 한다는 것이 전제된다고 보기는 어렵습니다.
그리고, 「건축법 시행령」 제118조제1항 각 호에서는 굴뚝(제1호), 장식탑ㆍ기념탑(제2호), 광고탑ㆍ광고판(제3호) 등 일반적으로 건축물의 옥상에 설치되는 공작물을 포함하여 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 같은 항 각 호 외의 부분에서 “건축물과 분리하여 축조”하도록 규정한 것이 건축물과 반드시 이격하여 축조하도록 규정한 것으로 볼 수도 없다고 할 것입니다.
한편, 「건축법 시행령」 제118조제1항제8호에 따른 철골 조립식 주차장을 건축물과 이격하지 않고 축조할 경우 “외벽이 없는 것”이라는 요건을 충족할 수 없으므로 반드시 건축물과 이격하여 축조해야 한다는 의견이 있을 수 있으나, 철골 조립식 주차장은 다양한 구조로 축조될 수 있으므로 “외벽이 없을 것”이라는 요건의 충족 여부에 대해 축조 신고를 받는 시장ㆍ군수ㆍ구청장등이 그 구조 등 구체적인 사실에 따라 판단하는 것은 별론으로 하고, 건축물의 옥상에 철골 조립식 주차장을 축조하는 경우 등과 같이 건축물과 이격하여 철골 조립식 주차장을 축조하지 않더라도 “외벽이 없는 것”이라는 요건을 충족할 수 있는 경우를 상정할 수 있다는 점에서, 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「건축법 시행령」 제118조제1항제8호에 따른 철골 조립식 주차장을 축조하려는 경우 반드시 건축물과 이격하여 축조해야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.
질문: 「건축법 시행령」 별표 1 제4호파목에 따른 고시원이 「환경개선비용 부담법 시행령」 제6조제2호에 따른 “복합용도 시설물 중 주거용 부분”에 포함되는지(「환경개선비용 부담법 시행령」 제6조제2호 등 관련)
답변: 「환경개선비용 부담법」 제9조제1항에 따르면 환경부장관은 환경오염물질을 다량(多量)으로 배출하여 환경오염의 직접적인 원인이 되는 건물이나 그 밖의 시설물(이하 “시설물”이라 함)의 소유자 또는 점유자와 경유를 연료로 사용하는 자동차의 소유자로부터 환경개선부담금(이하 “개선부담금”이라 함)을 부과ㆍ징수하도록 되어 있고, 같은 조 제3항제2호에 따르면 주거(住居) 등 대통령령으로 정하는 용도의 시설물에 대해서는 개선부담금을 감면(減免)하도록 되어 있으며, 이에 따라 규정된같은 법 시행령 제6조제2호에서는 “단독주택 및 공동주택(복합용도 시설물 중 주거용 부분을 포함한다)”에 대해서는 개선부담금을 면제하도록 하고 있는바, 예외에 해당하는 면제 대상에 대해서는 되도록 그 범위를 엄격하게 해석하는 것이 원칙적으로 개선부담금을 부과ㆍ징수하도록 하고, 예외적으로 감면하도록 하는「환경개선비용 부담법」의 입법취지에 부합하는 해석이라 할 것입니다.
그런데,「환경개선비용 부담법」및같은 법 시행령에서는 “단독주택 및 공동주택(복합용도 시설물 중 주거용 부분을 포함한다)”에 대하여 특별히 정의하고 있지 않는데, 해당 법령에서 특별한 정의 규정이 없는 한 용어는 원칙상 일반적으로 사용되는 의미로 해석해야 하는바,「주택법」 제2조제1호에 따르면“주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다고 되어 있으므로,「환경개선비용 부담법 시행령」 제6조제2호에 따른 단독주택 및 공동주택은「건축법 시행령」 별표 1에 따른 단독주택 및 공동주택으로 해석된다고 할 것이고, 복합용도 시설물에 대해서는 현행 법령상 정의 규정이 존재하지 아니하나, “단독주택 및 공동주택(복합용도 시설물 중 주거용 부분을 포함한다)”으로 규정해 놓은 것에 비추어 볼 때, 단독주택 및 공동주택은 아니지만 주거용과 비주거용이 상존하는 시설물을 말하는 것으로 해석된다고 할 것입니다.
살피건대, 복합용도 시설물 중 “주거용” 부분에 대하여 개선부담금을 면제한다는 것은, 주거용과 비주거용이 상존하는 복합용도 시설물의 경우에는 주택이 아니더라도 “주거용” 부분에 대해서는 주택에 준하여 개선부담금을 면제한다는 뜻으로 해석된다고 할 것인데, 통상 “주거”라고 하기 위해서는 특정인이 일정한 곳에서 일정기간 동안 지속적으로 거주하는 것으로 해석된다 할 것이나, 고시원은 불특정 다수인이 이용하는 시설로서 일반적인 주거와는 달리 출ㆍ퇴거가 수시로 이루어진다는 측면에서「환경개선비용 부담법 시행령」 제6조제2호에 따른 “주거”의 개념을「건축법 시행령」 별표 1제4호파목에 따른 제2종 근린생활시설인 고시원까지 확대하는 것은 환경오염물질을 다량으로 배출하여 환경오염의 직접적인 원인이 되는 시설물의 소유자 또는 점유자로부터 개선부담금을 부과ㆍ징수하되, 주거 등의 용도로 사용되는 시설물에 대해서는 개선부담금을 감면하도록 하려는「환경개선비용 부담법」의 입법취지에 맞지 아니한다고 할 것입니다.
따라서,「건축법 시행령」 별표 1제4호파목에 따른 제2종 근린생활시설인 고시원은「환경개선비용 부담법 시행령」 제6조제2호에 따른 “복합용도 시설물 중 주거용 부분”에 포함되지 않는다고 할 것입니다.
※ 법령정비 의견다만,「환경개선비용 부담법 시행령」 제6조제2호의 “단독주택 및 공동주택(복합용도 시설물 중 주거용 부분을 포함한다)” 중 “(복합용도 시설물 중 주거용 부분을 포함한다)”의 해석이 단독주택 및 공동주택이 복합용도 시설물일 경우 주거용 부분을 포함한다는 뜻인지, 아니면 단독주택 및 공동주택은 모두 면제대상이 되고, 그 밖에 복합용도 시설물인 경우 주거용 부분에 대해서도 면제 대상이 된다는 뜻인지 오해의 소지가 있으므로 입법상 명확히 규정할 필요가 있고, “복합용도 시설물”이나 “주거”의 개념에 대해서도 해석상의 다툼의 여지가없도록 분명히 규정할 필요가 있습니다.
질문: 「건축법 시행령」 별표 15 제13호에 따라 부과하는 이행강제금의 산정 기준(「건축법 시행령」 별표 15 제13호 등 관련)
답변: 먼저「건축법」 제80조제1항제2호에서는 시정명령을 이행하지 않은 건축주등에 대해 부과하는 이행강제금의 산정기준을 “그 건축물에 적용되는 시가표준액”으로 규정하고 있고, 그 위임에 따라 이행강제금의 구체적인 산정기준을 정하고 있는 같은 법 시행령 별표 15 제13호에서는 그 밖에「건축법」또는같은 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 건축물의 경우 “시가표준액의 100분의 3 이하로서 위반행위의 종류에 따라 건축조례로 정하는 금액(건축조례로 규정하지 아니한 경우에는 100분의 3으로 한다)”을 이행강제금으로 부과한다고 규정하고 있는데, 하위법령에서「건축법」에서 규정하고 있는 “시가표준액”이라는 용어를 사용하면서 그 의미나 범위를 특별히 한정하고 있지 않으므로, 이 경우의 시가표준액은 법률에서 규정한 바와 같이 건축물 전체에 대한 시가표준액을 의미한다고 보는 것이 건축법령의 문언 및 체계에 부합하는 해석(각주: 법제처 2021. 6. 8.회신 21-0233 해석례참조)입니다.
그리고「건축법 시행령」 별표 15제1호의2 이행강제금의 금액란에서는 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고 용도변경을 한 건축물에 대해서는 “허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 용도변경을 한 부분”의 시가표준액의 100분의 10에 해당하는 금액을, 같은 별표 제3호 이행강제금의 금액란에서는 대지의 조경에 관한 사항을 위반한 건축물에 대해서는 “조경의무를 위반한 면적에 해당하는 바닥면적”의 시가표준액 100분의 10에 해당하는 금액을 각각 이행강제금으로 산정하도록 규정하여 이행강제금의 부과 대상을 전체 건축물 중 위반행위가 존재하는 부분으로 한정하고 있는 반면, 같은 별표 제1호, 제2호, 제4호부터 제12호까지의 이행강제금의 금액란에서는 계단, 거실의 반자 높이, 거실의 채광ㆍ환기와 바닥의 방습 등이 법령등의 기준에 적합하지 아니한 건축물(제6호)이나 법령등에 적합하지 않은 마감재료를 사용한 건축물(제9호) 등에 대해서는 위반행위가 존재하는 부분으로 한정하지 않고 “시가표준액”의 일정 비율에 해당하는 금액을 각각 이행강제금으로 산정하도록 규정하고 있습니다.
이를 종합하여 보면「건축법 시행령」 별표 15는 전체 건축물을 이행강제금 산정기준으로 하지 않고 위반행위가 존재하는 부분으로 이행강제금 산정기준을 한정할 필요가 있는 경우에 이를 명시하는 방식으로 규율하고 있다고 할 것인데,(각주: 법제처 2019. 1. 16.회신 18-0714 해석례, 법제처 2016. 6. 23.회신 16-0088 해석례등 참조) 같은 별표 제13호에서는 “그 밖에 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 건축물”에 대하여 이행강제금을 “시가표준액의 100분의 3 이하로서 위반행위의 종류에 따라 건축조례로 정하는 금액(건축조례로 규정하지 아니한 경우에는 100분의 3으로 한다)”으로 규정하고 있는바, 같은 별표 제13호는 같은 별표의 다른 호들에서 특정된 위반행위 외의 법 위반 건축물에 대한 이행강제금의 산정기준을 정한 것으로서, 앞서 살펴본 입법 체계를 고려할 때 위반행위가 존재하는 부분만이 아니라 건축물 전체에 대해서 시가표준액을 기준으로 이행강제금을 산정해야 할 것입니다.
따라서「건축법 시행령」 별표 15제13호에 해당하는 건축물에 대한 이행강제금의 산정기준이 되는 “시가표준액”은 그 건축물 전체에 대한 시가표준액을 의미합니다.
＜관계 법령＞건축법제80조(이행강제금) ① 허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음 각 호의 이행강제금을 부과한다. 다만, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 한다)이 60제곱미터 이하인 주거용 건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다.1. 건축물이 제55조와 제56조에 따른 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 경우에는「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 금액2. 건축물이 제1호 외의 위반 건축물에 해당하는 경우에는「지방세법」에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액건축법 시행령제115조의2(이행강제금의 부과 및 징수) ① (생 략)② 법 제80조제1항제2호에 따른 이행강제금의 산정기준은 별표 15와 같다.③ (생 략)[별표 15]이행강제금의 산정기준(제115조의2제2항 관련)위반건축물해당 법조문이행강제금의 금액1. ～ 12. (생 략)13. 그 밖에 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 건축물시가표준액의 100분의 3 이하로서 위반행위의 종류에 따라 건축조례로 정하는 금액(건축조례로 규정하지 아니한 경우에는 100분의 3으로 한다)
질문: 「건축법 시행령」 제110조의3제1항제3호에 따라 건축협정을 체결할 수 있는 자는 같은 호의 위임에 따라 정한 건축조례에 포함된 자로 한정되는지(「건축법 시행령」 제110조의3제1항제3호 등 관련)
답변: 먼저 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데,(각주:대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례, 법제처 2024. 7. 2. 선고 24-0451 해석례 등 참조)「건축법」 제77조의4제1항각 호 외의 부분에서는 건축협정을 체결할 수 있는 자인 소유자등을 “토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자 등 대통령령으로 정하는 자”로 규정하고 있고, 그 위임에 따라 소유자등의 범위를 정한같은 법 시행령 제110조의3제1항제3호에서는 “그 밖에 해당 토지 또는 건축물에 이해관계가 있는 자로서 건축조례로 정하는 자” 중 그 토지 또는 건축물 소유자의 동의를 받은 자를 소유자등 중 하나로 규정하고 있는바, 건축조례에서 규정하고 있지 않는 자라면 토지 또는 건축물 소유자의 동의와 관계없이「건축법 시행령」 제110조의3제1항제3호에 해당할 수 없다는 것이 문언상 명확하다고 할 것입니다.
그리고 입법기술적으로「건축법 시행령」 제110조의3제1항제3호와같이 “…한 자로서 건축조례로 정하는 자”와 같은 표현 방식으로 위임 규정을 두는 것은 일반적으로 어떠한 내용을 자치법규 등의 하위법령으로 정할 것인지를 상위법령에서 예측할 수 있도록 하기 위한 것이고, 자치법규 등 하위법령에서 위임된 사항을 정할 때에는 “…한 자로서”의 기준에 부합하는 사항을 규정해야 할 것인바,(각주: 법제처 2023. 9. 7.회신 23-0728 해석례등 참조) 이에 따르면「건축법 시행령」 제110조의3제1항제3호에서 “해당 토지 또는 건축물에 이해관계가 있는 자”를 규정한 것은 건축협정 체결의 주체가 될 수 있는 자의 요건을 직접 정한 것이 아니라 건축조례로 구체적으로 정하게 될 소유자등의 범위에 대한 기준을 제시한 것임을 고려할 때, 일반적으로 토지 또는 건축물에 이해관계가 있는 자에 해당할 여지가 있다고 하더라도 건축조례로 정하지 않은 자라면 같은 호에 해당하는 자가 아니라는 것이 해당 조문의 규정 방식에도 부합하는 해석입니다.
따라서「건축법 시행령」 제110조의3제1항제3호의 위임에 따라 규정한 건축조례에 포함되지 않은 자로서 토지 또는 건축물 소유자의 동의를 받은 자는 같은 호에 따른 소유자등으로 볼 수 없습니다.
＜관계 법령＞건축법제77조의4(건축협정의 체결) ① 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자 등 대통령령으로 정하는 자(이하 “소유자등”이라 한다)는 전원의 합의로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역 또는 구역에서 건축물의 건축ㆍ대수선 또는 리모델링에 관한 협정(이하 “건축협정”이라 한다)을 체결할 수 있다.1.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조에 따라 지정된 지구단위계획구역2.「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호가목에 따른 주거환경개선사업을 시행하기 위하여같은 법 제8조에 따라 지정ㆍ고시된 정비구역3.「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제2조제6호에 따른 존치지역4.「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제2조제1항제5호에 따른 도시재생활성화지역5. 그 밖에 시ㆍ도지사 및 시장ㆍ군수ㆍ구청장(이하 “건축협정인가권자”라 한다)이 도시 및 주거환경개선이 필요하다고 인정하여 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 구역② ～ ⑥ (생 략)건축법 시행령제110조의3(건축협정의 체결) ① 법 제77조의4제1항 각 호 외의 부분에서 “토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자 등 대통령령으로 정하는 자”란 다음 각 호의 자를 말한다.1. 토지 또는 건축물의 소유자(공유자를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)2. 토지 또는 건축물의 지상권자3. 그 밖에 해당 토지 또는 건축물에 이해관계가 있는 자로서 건축조례로 정하는 자 중 그 토지 또는 건축물 소유자의 동의를 받은 자② (생 략)
질문: 「건축법 시행령」 제118조제1항제11호에 따른 축조신고 대상인 공작물의 범위(「건축법 시행령」 제118조제1항제11호 등 관련)
답변: 법해석의 목표는 어디까지나 법적 안정성을 저해하지 않는 범위 내에서 구체적 타당성을 찾는 데 두어야 하고, 나아가 그러기 위해서는 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하면서, 법률의 입법 취지와 목적, 그 제ㆍ개정 연혁, 법질서 전체와의 조화 등을 고려하는 체계적ㆍ논리적 해석방법을 추가적으로 동원함으로써, 위와같은 법해석의 요청에 부응하는 타당한 해석을 하여야 합니다.
(각주:대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다83431 전원합의체 판결례 참조)먼저「건축법 시행령」 제118조제1항에서는「건축법」 제83조제1항에 따라 공작물을 축조할 때 특별자치시장 또는 시장 등에게 신고를 해야 하는 공작물의 종류에 관해 규정하고 있는데,같은 법 시행령 제118조제1항제11호에서는 이러한 공작물의 하나로 “높이 5미터를 넘는 태양광 발전설비와 그 밖에 이와 비슷한 것”을 규정하고 있는바, 태양광 발전설비에 관해서는 높이를 기준으로 5미터를 넘는 경우에 한정하여 축조신고의 대상으로 규정하고 있는 점, 같은 호의 문언을 살펴보면 접속 조사인 “와”(각주: 둘 이상의 사물이나 사람을 같은 자격으로 이어 주는 접속 조사를 말함(국립국어원 표준국어대사전 참조))를 기준으로 그 앞에서는 높이 5미터를 넘는 태양광 발전설비를 규정하고 있고, 그 뒤에서는 그 밖에 “이와 비슷한 것”을 규정하고 있는데, 이 때 “이”는 바로 앞에서 이야기한 대상을 가리키는 지시 대명사로서(각주: 국립국어원 표준국어대사전 참조) 여기서는 바로 앞에 규정된 “높이 5미터를 넘는 태양광 발전설비”를 의미하므로 “그 밖에 이와 비슷한 것”에는 높이 요건까지 포함되어 있는 점, 만약 높이 5미터를 넘지 않는 태양광 발전설비를 “그 밖에 이와 비슷한 것”에 포함된다고 해석하게 되면 같은 호에서 축조신고 대상인 공작물을 규정함에 있어 별도로 높이 기준을 둔 의미가 없게 되는 점 등을 고려하면, 높이 5미터를 넘지 않는 태양광 발전설비는「건축법 시행령」 제118조제1항제11호의 “그 밖에 이와 비슷한 것”에 포함되지 않는다고 해석하는 것이 문언상 타당합니다.
그리고 입법연혁을 살펴보면, 2016년 1월 19일 대통령령 제26909호로 일부개정된「건축법 시행령」에서 제118조제1항제11호가 신설되었는데, 그 취지는같은 영개정 당시 일정 규모의 구조물은 공작물로 관리하고 있었으나, 태양광 발전시설에 대하여는 별도 기준이 없어 지방자치단체별로 태양광 발전시설을 건축물의 설비로 보거나 공작물 등으로 달리 적용하는 등의 문제가 있어 시설물의 성격을 명확히 하고, 일정 규모 이상의 시설에 대해서는 안전 확보 등을 위하여 제도적으로 관리할 필요가 있어 ‘높이 5미터를 초과하는’ 태양광 발전시설을 공작물 범위에 포함시키도록 개정한 점(각주: 2016. 1. 19. 대통령령 제26909호로 일부개정된 「건축법 시행령」 일부개정령안 조문별 제ㆍ개정이유서 참조)에 비추어 보면, “그 밖에 이와 비슷한 것”은 높이를 비롯하여 규격, 기능 등의 면에서 태양광 발전설비와 유사한 특성을 가진 공작물을 의미하는 것으로 보아야 하며, 여기에 높이 요건을 충족하지 못한 ‘높이 5미터를 넘지 않은 태양광 발전설비’는 포함되지 않는다고 해석하는 것이 법령 개정의 취지에 부합한다고 할 것입니다.
아울러 축조신고의 대상이 되는 공작물을 규정하고 있는「건축법 시행령」 제118조제1항에서는 같은 항 제11호 외에도 같은 항 제3호ㆍ제4호ㆍ제7호ㆍ제9호에서 공작물의 종류를 나열하면서 마지막에 “그 밖에 이와 비슷한 것”을 덧붙이는 방식으로 규정하고 있는데, 통상적으로 이러한 규정 형식은 법령의 개정 등으로 새롭게 추가되는 공작물의 종류가 있다면 그와 같은 공작물도 해당 규정의 규율대상에 포함시키려는 데에 그 취지가 있는 점(각주: 법제처 2015. 4. 14.회신 15-0146 해석례참조)도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
따라서 높이 5미터를 넘지 않는 태양광 발전설비는「건축법 시행령」 제118조제1항제11호의 “그 밖에 이와 비슷한 것”에 포함되지 않습니다.
건축법제83조(옹벽 등의 공작물에의 준용) ① 대지를 조성하기 위한 옹벽, 굴뚝, 광고탑, 고가수조(高架水槽), 지하 대피호, 그 밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 공작물을 축조하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다.② ∼ ③ (생 략)건축법 시행령제118조(옹벽 등의 공작물에의 준용) ① 법 제83조제1항에 따라 공작물을 축조(건축물과 분리하여 축조하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)할 때 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 해야 하는 공작물은 다음 각 호와 같다.1. ∼ 10. (생 략)11. 높이 5미터를 넘는「신에너지 및 재생에너지 개발ㆍ이용ㆍ보급 촉진법」 제2조제2호가목에 따른 태양에너지를 이용하는 발전설비와 그 밖에 이와 비슷한 것② ∼ ⑥ (생 략)＜관계 법령＞
질문: 「건축법 시행령」 제119조제1항제3호다목에 따른 필로티와 비슷한 구조의 판단시 “벽면적”의 의미(「건축법 시행령」 제119조제1항제3호다목 등 관련)
답변: 「건축법 시행령」 제119조제1항제3호각 목 외의 부분 본문에서는 건축물의 바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 하도록 원칙적인 산정방법을 규정하고 있고, 같은 호 다목에서는 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조의 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 않도록 규정하면서 필로티와 비슷한 구조는 벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래까지 공간으로 된 것만 해당한다고 규정하고 있습니다.
이와 같이 필로티 및 필로티와 비슷한 구조에 대한 바닥면적의 산정방법에 관한 규정에서는 “필로티 부분” 또는 “그 밖에 이와 비슷한 구조의 부분”으로 표현하여 반드시 해당 층 전체를 기준으로 필로티 또는 필로티와 비슷한 구조를 판단하지 않고 있으므로, 필로티와 비슷한 구조 여부에 대해 괄호 안의 기준을 갖추었는지를 판단할 때에는 “벽면적”을 “필로티와 비슷한 구조의 벽면적”으로 보는 것이 문언에 부합하는 해석입니다.
또한「건축법 시행령」 제119조제1항제3호다목에서 바닥면적에 산입하지 아니하기 위한 요건으로 필로티 또는 이와 비슷한 구조일 것 외에도 “그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우”를 요건으로 정하고 있는데 이는 필로티 또는 이와 비슷한 구조의 부분을 통행이나 주차에 활용하도록 권장하려는 취지가 있는 것으로 보이는바, 만약 해당 규정의 벽면적을 건축물 최외측의 벽면적이라고 보게 되면 필로티와 비슷한 구조의 부분이 바닥면적에 산입되지 않을 요건이 더욱 강화되게 되어 오히려 필로티와 비슷한 구조의 부분을 통행이나 주차에 공간을 활용하도록 권장하려는 원래의 규정 취지에도 부합하지 않게 된다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
※ 법령정비 권고사항「건축법 시행령」 제119조제1항제3호다목에 따라 바닥면적 산입에서 제외하려는 대상을 건축물의 외벽 면적을 기준으로 규율할 필요성이 있다면 그러한 취지가 드러나도록 명확하게 정비할 필요가 있습니다.
＜관계 법령＞「건축법 시행령」제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.1.ㆍ2. (생 략)3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.가.ㆍ나. (생 략)다. 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 된 것만 해당한다)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다.라. ～ 타. (생 략)4. ～ 10. (생 략)②ㆍ③ (생 략)
질문: 「건축법 시행령」 제119조제1항제9호에 따른 건축물의 층수 산정 방법(「건축법 시행령」 제119조제1항 등 관련)
답변: 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인바(각주:대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례참조),「건축법 시행령」 제119조제1항제9호에서는 건축물의 층수 산정과 관련하여 지하층 등 층수에 산입하지 않는 경우를 규정하고 있는 외에 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다고 규정하고 있으므로, 층의 구분이 명확하지 않은 건축물의 경우에만 건축물의 높이 4미터를 기준으로 하나의 층수를 산정하는 것이 문언상 분명합니다.
그렇다면 층의 구분이 명확한 건축물의 경우에는 다른 기준을 적용하지 않고 각 층으로써 층수를 산정한다고 볼 것인바,「건축법 시행령」 제119조제1항제8호에서 층고의 산정과 관련하여 방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이로 한다고 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, ‘층’이란 바닥과 그 위층의 바닥으로 구분되는 것이므로, 하나의 층의 ‘층고’에 대해 그 높이를 제한하는 것은 별론으로 하더라도, 결국 바닥과 위층 바닥으로 층이 명확하게 구분되는 건축물의 경우 그 층수는 층고에 관계없이 각 층을 하나의 층으로 보아 층의 개수를 산정하는 것이라고 볼 것입니다.
한편 층의 구분이 명확한 경우 그 층고에 관계없이 각 층을 하나의 층으로 본다고 해석한다면, 층수를 늘리지 않더라도 층고를 높여 건축하는 경우 건축법령 및국토계획법령 등에서 정하고 있는 층수 제한이나 용적률 제한을 회피하여 높이를 과도하게 높인 건축물이 무분별하게 난립되는 문제가 발생할 수 있으므로 건축물의 층수는 층의 구분에 관계없이 높이 4미터마다 하나의 층으로 보아야 한다는 의견이 있습니다.
그러나 건축법령에서는 일조, 통풍, 채광 등 도시 환경을 위한 건축규제로서 건축물의 높이제한 규정을 두고 있고(각주: 「건축법」 제60조(건축물의 높이 제한)ㆍ제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) 등 참조),국토계획법령에서는 용도지구 등 토지환경에 따라 조례 또는 도시ㆍ군관리계획 등으로 건축물의 높이제한을 두도록 규정하고 있어(각주: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조(용도지구의 지정)ㆍ제52조(지구단위계획의 내용)ㆍ제78조(용도지역에서의 용적률),같은 법 시행령 제72조(경관지구안에서의 건축제한)ㆍ제74조(고도지구안에서의 건축제한) 등 참조), 건축물의 높이 그 자체에 대한 규제를 둠으로써 합리적인 토지이용과 건축질서 확립을 도모하고 있는 점을 고려하면,국토계획법령 등에 따라 층수 제한만을 두는 경우(각주: 예컨대, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제71조제1항에 따른 용도지역안에서의 규모 제한과 관련하여 제1종일반주거지역(별표 4), 제2종일반주거지역(별표 5), 보전녹지지역(별표 15), 생산녹지지역(별표 16) 등의 경우 층수 제한만 규정하고 있음.)에 건축물의 높이에 관한 규제를 추가로 마련할 필요가 있는지 여부는 별론으로 하더라도, 건축물의 층의 구분이 명확한 경우에도「건축법 시행령」 제119조제1항제9호에 따른 층수를 높이 4미터마다 하나의 층으로 산정하여야 한다고 해석하는 것은 타당하지 않습니다.
따라서 층의 구분이 명확한 건축물의 경우에는 그 층고에 관계없이 각 층을 하나의 층으로 보아야 합니다.
＜관계 법령＞건축법제84조(면적ㆍ높이 및 층수의 산정) 건축물의 대지면적, 연면적, 바닥면적, 높이, 처마, 천장, 바닥 및 층수의 산정방법은 대통령령으로 정한다.건축법 시행령제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.1. ～ 7. (생 략)8. 층고: 방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이로 한다. 다만, 한 방에서 층의 높이가 다른 부분이 있는 경우에는 그 각 부분 높이에 따른 면적에 따라 가중평균한 높이로 한다.9. 층수: 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다.10. (생 략)② ～ ⑤ (생 략)
질문: 「건축법 시행령」 제12조제3항제1호 각 목 외의 부분에 따른 “변경되는 부분의 바닥면적의 합계”의 산정방법(「건축법 시행령」 제12조제3항제1호 등 관련)
답변: 먼저「건축법 시행령」 제12조제3항제1호각 목 외의 부분에서는 건축물의 동수나 층수를 변경하지 아니하면서 변경되는 부분의 바닥면적의 합계가 50제곱미터 이하인 경우로서 같은 호 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우를 일괄신고 대상으로 규정하면서, “변경되는 부분의 바닥면적의 합계”를 산정하는 기준이나 방법에 대해서는 구체적으로 규정하고 있지 않은바, 이에 관하여는 관련 규정의 내용 및 입법취지 등을 종합적으로 고려 해당 규정의 취지나 목적이 훼손되지 않는 범위에서 합리적으로 해석해야 합니다(각주: 법제처 2018. 10. 11.회신 18-0388 해석례참조).그런데 법령에서 일정한 원칙에 관한 규정을 둔 후 이러한 원칙에 대한 예외규정을 두는 경우, 이러한 예외규정을 해석할 때에는 합리적인 이유 없이 문언의 의미를 확대하여 해석해서는 안되고 보다 엄격하게 해석할 필요가 있다고 할 것인데(각주: 법제처 2012. 11. 3.회신 12-0596 해석례참조), 일괄신고 제도는 건축 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려는 경우 사전에 그 변경사항에 대해 허가를 받거나 신고를 하는 것이 원칙이나, 건축물의 공사 과정에서 불가피하게 경미한 설계 변경 등이 발생하는 경우 공사를 중단해야 하는 불편을 개선(각주: 1991. 5. 31. 법률 제4381호로 전부개정되어 1992. 6. 1. 시행된 「건축법」 개정이유 및 주요내용 참조)하기 위해 예외적으로 그 일괄신고 대상 변경사항을 공사가 완료된 후 일괄하여 신고할 수 있도록 하는 제도라는 점을 고려하면(각주: 법제처 2024. 4. 30.회신 24-0004 해석례참조), 일괄신고의 대상과 관련하여 건축물의 동수나 층수를 변경하지 아니하면서 벽으로 구획된 한 층에서 그 구획된 부분 중 한 부분의 바닥면적은 증가하고 다른 부분의 바닥면적은 감소하는 경우에「건축법 시행령」 제12조제3항제1호각 목 외의 부분에 따른 “변경되는 부분의 바닥면적의 합계”는 그 증가되는 부분과 감소되는 부분 각각의 바닥면적의 합계로 산정함으로써 기존에 허가를 받았거나 신고한 면적 중 실제로 변경이 이루어진 부분의 바닥면적의 합계를 기준으로 엄격하게 산정하는 것이 타당합니다.
아울러「건축법」은 건축물의 대지ㆍ구조ㆍ설비 기준 및 용도 등을 정하여 건축물의 안전ㆍ기능ㆍ환경 및 미관을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지하는 것을 목적(제1조)으로 하는 법률로서,같은 법 제11조 및 제14조에 따른 건축허가 또는 신고 제도는 건축물의 안전을 위해 필요한 사항을 사전에 규제하기 위한 것으로, 건축 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려는 경우 원칙적으로는 그 변경 전에 미리 허가를 받거나 신고를 하여 그 설계변경의 안전성 등에 대한 판단을 사전에 받아야 하는 것이 원칙이라 할 것인데(각주: 법제처 2024. 4. 30.회신 24-0004 해석례참조), 만약 이 사안과 같이 벽으로 구획된 한 층에서 그 구획된 각 부분 중 한 부분의 바닥면적은 증가하고 다른 부분의 바닥면적은 감소하는 경우 일괄신고 대상 여부를 해당 층 전체의 바닥면적의 최종 증감 결과를 기준으로 판단해야 한다고 본다면, 건축허가를 받거나 신고를 한 설계도서 상 구획된 각 부분의 증가되는 부분의 바닥면적과 감소되는 부분의 바닥면적의 절대값이 동일한 경우에는 각 부분의 바닥면적이 얼마나 변경되는지와 관계없이 해당 층의 전체 바닥면적은 변동이 없다고 할 것인바, 이에 따라 해당 층의 구조가 대폭 변경되어 건축물의 안전에 영향을 미칠 수 있는 경우에도 그 변경 사항을 공사 완료 후 일괄신고하면 된다는 결론에 도달하게 되는 것은 변경사항의 일괄신고를 제한적으로 허용하고 있는 건축법령의 취지에 반한다는 점(각주: 법제처 2024. 4. 30.회신 24-0004 해석례참조)도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
따라서 이 사안의 경우, “변경되는 부분의 바닥면적의 합계”는 그 증가되는 부분과 감소되는 부분 각각의 바닥면적의 합계입니다.
＜관계 법령＞건축법제16조(허가와 신고사항의 변경) ① 건축주가 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 그러하지 아니하다.② 제1항 본문에 따른 허가나 신고사항 중 대통령령으로 정하는 사항의 변경은 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 허가권자에게 일괄하여 신고할 수 있다.③ㆍ④ (생 략)건축법 시행령제12조(허가ㆍ신고사항의 변경 등) ①ㆍ② (생 략)③ 법 제16조제2항에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항을 말한다.1. 건축물의 동수나 층수를 변경하지 아니하면서 변경되는 부분의 바닥면적의 합계가 50제곱미터 이하인 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우가. 변경되는 부분의 높이가 1미터 이하이거나 전체 높이의 10분의 1 이하일 것나. 허가를 받거나 신고를 하고 건축 중인 부분의 위치 변경범위가 1미터 이내일 것다. 법 제14조제1항에 따라 신고를 하면 법 제11조에 따른 건축허가를 받은 것으로 보는 규모에서 건축허가를 받아야 하는 규모로의 변경이 아닐 것2. ～ 5. (생 략)④ (생 략)
질문: 「건축법 시행령」 제12조제3항제1호에 따른 ‘변경되는 부분의 바닥면적의 합계’에 변경되는 다락의 면적이 산입되는지 여부(「건축법 시행령」 제12조제3항제1호 등 관련)
답변: 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데(각주:대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례참조),「건축법」 제84조에서는 ‘건축물의 바닥면적’의 산정방법을 대통령령으로 정하도록 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된같은 법 시행령 제119조제1항제3호라목에서 ‘다락’은 바닥면적에 산입하지 않는다고 규정하고 있으므로, 건축법령에 따라 ‘건축물의 바닥면적’을 산정하는 경우 개별 규정에서 달리 정하지 않은 이상 ‘다락’의 면적은 바닥면적에 산입하지 않는다 할 것인바,같은 영 제12조제3항제1호각 목 외의 부분에서 건축허가를 받았거나 신고한 사항의 변경이 일괄신고 대상에 해당하기 위한 요건의 하나로 규정하고 있는 ‘변경되는 부분의 바닥면적의 합계가 50제곱미터 이하인 경우’에 대해서도 건축물의 변경되는 부분의 ‘바닥면적’의 합계에 변경되는 ‘다락의 면적’은 산입되지 않는다는 점은 문언상 명확합니다.
그리고 ‘건축물의 바닥면적’을 산정하는 방법에 따라 건축법상 건축허가ㆍ신고의 대상(각주: 「건축법」 제14조제1항 참조), 건축물의 용도(각주: 「건축법 시행령」 별표 1 참조) 등의 구분과 건축물의 안전ㆍ위생ㆍ방화에 필요한 용도 및 구조의 제한 등 각종 규제(각주: 「건축법 시행령」 제27조의2, 제34조부터 제36조까지, 제37조부터 제41조까지, 제46조, 제51조, 제56조, 제57조,제61조, 제86조, 제87조, 제89조부터 제91조까지 등)의 적용 여부ㆍ기준 등이 달라질 수 있는데,「건축법 시행령」 제119조제1항제3호라목에서 예외적으로 다락 등을 바닥면적 산입대상에서 제외하도록 규정한 것은 다락 등은 일상적인 주거활동 등에 제공되어 사용되는 공간이 아니라 기능상 부수적인 부분이므로 이를 바닥면적 산입 대상에서 제외하여 건축주 등에 대한 건축법령상 규제를 완화하기 위한 것이고(각주: 법제처 2023. 4. 28.회신 23-0160 해석례참조),「건축법」 제16조제2항에 따른 일괄신고는같은 법 제22조에 따른 건축물의 사용승인 신청 시 변경사항을 일괄하여 신고할 수 있도록 하여 건축주의 부담을 완화하여 주는 규정인바,같은 영 제12조제3항제1호각 목 외의 부분에 따라 ‘변경되는 부분의 바닥면적의 합계’를 산정하는 경우에는 변경되는 다락의 면적을 산입하지 않는 것이 건축 관련 법령의 규정 체계 및 취지에도 부합하는 해석이라 할 것입니다.
따라서 건축주가「건축법」 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하는 경우로서 다락의 면적이 변경되는 경우, 그 ‘변경되는 다락의 면적’은같은 법 시행령 제12조제3항제1호각 목 외의 부분에 따른 ‘변경되는 부분의 바닥면적의 합계’에 산입되지 않습니다.
＜관계 법령＞건축법제16조(허가와 신고사항의 변경) ① 건축주가 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 그러하지 아니하다.② 제1항 본문에 따른 허가나 신고사항 중 대통령령으로 정하는 사항의 변경은 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 허가권자에게 일괄하여 신고할 수 있다.③ㆍ④ (생 략)제84조(면적ㆍ높이 및 층수의 산정) 건축물의 대지면적, 연면적, 바닥면적, 높이, 처마, 천장, 바닥 및 층수의 산정방법은 대통령령으로 정한다.건축법 시행령제12조(허가ㆍ신고사항의 변경 등) ①ㆍ② (생 략)③ 법 제16조제2항에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항을 말한다.1. 건축물의 동수나 층수를 변경하지 아니하면서 변경되는 부분의 바닥면적의 합계가 50제곱미터 이하인 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우가. 변경되는 부분의 높이가 1미터 이하이거나 전체 높이의 10분의 1 이하일 것나. 허가를 받거나 신고를 하고 건축 중인 부분의 위치 변경범위가 1미터 이내일 것다. 법 제14조제1항에 따라 신고를 하면 법 제11조에 따른 건축허가를 받은 것으로 보는 규모에서 건축허가를 받아야 하는 규모로의 변경이 아닐 것2. ～ 5. (생 략)④ (생 략)제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.1.ㆍ2. (생 략)3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.가. ～ 다. (생 략)라. 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 장식탑, 다락[층고(層高)가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것만 해당한다], 건축물의 내부에 설치하는 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(각 세대나 실별로 외부 공기에 직접 닿는 곳에 설치하는 경우로서 1제곱미터 이하로 한정한다), 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상ㆍ옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물과 건축물 간에 화물의 이동에 이용되는 컨베이어벨트만을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 않는다.마. ～ 너. (생 략)