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질문: 입주계약 미체결 산업용지 등의 양도대상자를 선정할 수 없어 관리기관에 매수의무가 있는 경우, 그 매수의무가 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행규칙」 제41조제2항에 따른 취득자의 양도의무기간 내에 이행되어야 하는지(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행규칙」 제41조제2항 등 관련)
답변: 산업집적법 제40조의2제1항에서는 취득자가 입주계약미체결산업용지등을 처분하려는 경우에는 원칙적으로 “관리기관에 양도”하도록 하되, 관리기관이 매수할 수 없을 때에는 관리기관이 매수신청을 받아 선정한 다른 기업체나 유관기관에 양도하도록 규정하고 있는데, 관리기관이 입주계약미체결산업용지등을 다른 기업체나 유관기관에 양도하기 위한 매수신청을 받았으나 매수 신청자가 없는 경우에는 관리기관이 그 처분에 대한 최종적인 책임을 지는 자로서 매수의무를 진다고 할 것입니다.
(각주: 법제처 2021. 11. 2.회신 21-0484 해석례참조)그런데 산업집적법 시행규칙 제41조제2항에서는 취득자가 관리기관에 산업용지 또는 공장등을 양도하여야 하는 기간을 입주계약을 체결하여야 하는 기간이 지난 날부터 6개월이 되는 날로 규정하고 있는바, 이 사안에서는 관리기관이 입주계약미체결산업용지등을 매수할 수 없어 매수신청을 받으려 하였으나 매수 신청자가 없어 관리기관에 매수의무가 발생한 경우, 반드시 취득자의 양도 기한인 산업집적법 시행규칙 제41조제2항에 따른 기간 내에 해당 산업용지등을 매수하여야 하는지가 문제됩니다.
먼저산업집적법 제40조의2제1항에서는 취득자가 일정한 기간(각주: 취득한 날부터 3개월이 되는 날까지를 말함(산업집적법 시행규칙 제41조제1항)) 내에 입주계약을 체결하지 못하는 경우에는 그 기간이 지난 날부터 6개월 내(같은 법 시행규칙 제41조제2항)에 입주계약미체결산업용지등을 관리기관에 양도하도록 규정하고, 관리기관이 매수할 수 없을 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 다른 기업체나 유관기관을 선정하여 양도할 수 있도록 규정하고 있는데, 그 위임에 따라 마련된같은 법 시행령 제49조제2항부터 제6항까지의 규정에서는 양도대상자 선정 절차ㆍ방법 등을 정하고 있을 뿐, 양도대상자 선정 절차를 모두 거쳤음에도 불구하고 매수 신청자가 없어 관리기관이 최종적인 매수의무를 지게 된 경우 그 매수 기간에 대한 내용을 규정하고 있지 않고, 산업집적법 시행규칙 제41조제2항의 기간은 취득자가 입주계약미체결산업용지등을 관리기관에 양도하여야 하는 기간을 의미할 뿐, 관리기관의 매수의무 이행기간이 아님이 문언상 분명합니다.
또한 양도대상자를 선정할 수 없는 경우 관리기관이 해당 입주계약미체결산업용지등의 매수의무를 지도록 한 취지는 취득자가 관리기관 또는 관리기관이 선정한 다른 기업체나 유관기관이 아닌 자에게 양도하거나 일정한 기간에 양도하지 않은 경우에는 벌칙(산업집적법 제52조제1항제3호) 및 과태료(같은 법 제55조제1항제4호) 등 제재처분의 대상이 되는 점 등을 고려하여, 별도의 양도대상자가 없는 경우에는 산업단지의 관리업무를 수행하는 관리기관으로 하여금 그 처분에 대한 최종적인 책임을 지우려는 것인데, 취득자가 관리기관에 산업용지 또는 공장등을 양도하여야 하는 기간을 정한 산업집적법 시행규칙 제41조제2항의 기간 내에 관리기관이 반드시 해당 산업용지등을 매수하도록 해석하는 것은 현실적으로 산업용지등을 매수하기 곤란한 관리기관에 명문의 근거 없이 매수의무의 이행기간까지 설정하게 되어 타당하지 않습니다.
한편 이 사안의 경우 관리기관이 반드시 산업집적법 시행규칙 제41조제2항의 기간 내에 입주계약미체결산업용지등을 매수하여야 하는 것은 아니라고 본다면, 해당 산업용지등을 처분하려는 취득자는 그 처분의사에도 불구하고 양도의무 기간 내에 처분할 수 없게 되어 과태료 부과의 대상(산업집적법 제55조제1항제4호)이 될 뿐 아니라, 관리기관에 매수의무를 부여한 취지가 몰각될 수 있다는 의견이 있으나,「질서위반행위규제법」 제7조에서는 “고의 또는 과실이 없는” 질서위반행위는 과태료를 부과하지 않는다고 규정하고 있는데, 관리기관이 자신의 부득이한 사정으로 매수의무를 이행하지 않고 있기 때문에 취득자가 양도할 수 없는 상황을 취득자에게 고의 또는 과실이 있는 경우라고 볼 수 없고, 산업집적법 시행규칙 제41조제2항의 기간이 관리기관의 매수의무 이행 기간이 아니라고 해석한다고 해서 곧바로 관리기관의 매수의무 자체를 부정하게 되는 것도 아니므로, 그러한 의견은 타당하다고 보기 어렵습니다.
따라서 이 사안의 경우, 관리기관은 그 매수의무를 반드시 산업집적법 시행규칙 제41조제2항에 따른 기간 내에 이행해야 하는 것은 아닙니다.
※ 법령정비 권고사항관리기관이 입주계약미체결산업용지등에 대한 매수의무가 있는 경우 매수 기간이나 매수가 이루어지지 않은 경우 처분방법 등을 명확하게 규정할 필요가 있습니다.
＜관계 법령＞산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률제40조의2(입주계약 미체결 산업용지 등의 처분) ① 분양에 의하여 산업용지 또는 공장등을 취득한 자(제39조제2항ㆍ제3항 및 제40조제1항에 따라 양도받은 자를 포함한다)가 그 취득한 날부터 3개월에서 6개월의 범위에서 산업통상자원부령으로 정하는 기간 내에 입주계약을 체결하지 못하는 경우에는 그 기간이 지난 날부터 6개월에서 1년의 범위에서 산업통상자원부령으로 정하는 기간 내에 이를 관리기관에 양도하여야 하고 관리기관이 매수할 수 없을 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 관리기관이 매수신청을 받아 선정한 다른 기업체나 유관기관에 양도하여야 한다.② (생 략)산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행규칙제41조(입주계약 미체결 산업용지 등의 처분기간 등) ① 법 제40조의2제1항에 따라 입주계약을 체결하여야 하는 기간은 산업용지 또는 공장등을 취득한 날부터 3개월이 되는 날까지로 한다.② 법 제40조의2제1항에 따라 관리기관에 산업용지 또는 공장등을 양도하여야 하는 기간은 제1항에 따른 기간이 지난 날부터 6개월이 되는 날까지로 한다.
질문: 임차인대표회의 임원의 선출방법(「임대주택법」 제29조 등 관련)
답변: 「임대주택법」 제29조제1항 및같은 법 시행령 제28조제1항에서는 임대사업자가 20호 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조제6항에서는 임차인대표회의는 회장 1명, 부회장 1명 및 감사 1명을 동별 대표자 중에서 선출하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제3조제1항에서는 임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리에 관하여 이 법으로 정하지 아니한 사항에는「주택법」을 적용한다고 규정하고 있습니다.
그리고,「주택법」 제2조제14호라목에서는「임대주택법」 제2조제4호에 따른 임대사업자를 공동주택을 관리하는 관리주체의 하나로 규정하고 있고,「주택법 시행령」 제46조제2항에서는 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택에 대해서는 법 제45조의4제1항에 따른 회계서류의 작성ㆍ보관에 관한 사항(제1호) 및 제47조에 따른 행위허가 등의 기준에 관한 사항(제2호) 등만 적용된다고 규정하고 있으며,「주택법 시행령」 제50조제6항에서는 입주자대표회의 임원 선출과 관련하여 500세대 이상인 공동주택은 전체 입주자등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 후보자가 2명 이상인 경우에는 다득표자 선출(제1호) 등의 방법으로 동별 대표자 중에서 회장과 감사를 선출한다고규정하고 있는바,이 사안은「임대주택법」에 따른 임대주택의 임차인대표회의에서 회장 등의 임원을 선출하려는 경우,같은 법 제3조에 따라「주택법」을 적용하여「주택법 시행령」 제50조제6항에서 정한 방법으로 임원을 선출해야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저,「임대주택법」및같은 법 시행령에서는 임대사업자가 20호 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있고, 임차인대표회의는 회장 1명, 부회장 1명 및 감사 1명을 동별 대표자 중에서 선출하여야 한다고만 규정하고 있을 뿐, 임차인대표회의 임원의 선출방법에 관해서는 별도의 규정을 두고 있지 않습니다.
한편,「임대주택법」 제3조제1항에서는 임대주택의 관리에 관하여「임대주택법」으로 정하지 아니한 사항에는「주택법」을 적용한다고 규정하고 있으나,「주택법」에서는 임차인대표회의의 구성 및 운영 등에 관하여 별도의 규정을 두고 있는 것은 아닙니다.
 다만,「주택법」에서는 임대주택의 임차인대표회의와 유사한 기구로서 공동주택의 입주자대표회의에 관하여 규정하고 있는바, 입주자대표회의에 관한 규정이 임차인대표회의에 적용될 수 있는지를 살펴보아야 할 것입니다.
그런데, 입주자대표회의는「주택법」 제43조제3항에 따라 필수적으로 설치되고, 같은 조 제8항 및같은 법 시행령 제51조에 따라 공동주택의 관리에 관한 주요 사항을 직접 결정하는 공동주택의 관리주체인 반면, 임차인대표회의는 법령에 따라 반드시 구성해야 하는 것은 아니고, 임대주택 관리규약의 제정ㆍ개정 및 관리비 등 임대주택 관리에 관한 주요 사항도 임대사업자와 협의해 결정하는바, 입주자대표회의와 임차인대표회의는 그 구성의 강제성 여부, 기능 등에 본질적 차이가 있어 입주자대표회의에 관한 규정이 임차인대표회의에 바로 적용될 여지는 없다고 할 것입니다.
더욱이,「주택법 시행령」 제46조제2항에서는 공동주택의 관리에 관한 사항 중에서 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택에 대하여 적용되는「주택법」및같은 법 시행령의 규정들을 제한적으로 열거하면서, 이 사안에서 문제되고 있는 공동주택 관리주체의 임원 선출방법을 규정한「주택법 시행령」 제46조제2항은 적용 대상에서 배제하고 있는 점에 비추어 보더라도 입주자대표회의의 임원 선출방법은 임차인대표회의에 적용되지 않는다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때,「임대주택법」에 따른 임대주택의 임차인대표회의에서 회장 등의 임원을 선출하려는 경우, 반드시「주택법 시행령」 제50조제6항에 따른 입주자대표회의 임원의 선출방법에 따라 임원을선출해야 하는 것은 아닙니다.
질문: 입주자대표회의가 「공동주택관리법」 제35조제1항 각 호의 행위에 대하여 허가신청 또는 신고를 하여야 하는 자에 포함되는지(「공동주택관리법」 제35조제1항 등 관련)
답변: 법의 해석에 있어서는 법령에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고, 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 다른 해석방법은 제한될 수밖에 없다고 할 것인데(각주:대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례참조),「공동주택관리법」 제35조제1항에서는 공동주택의 입주자등 또는 관리주체가 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위(제1호) 등을 하려는 경우에는 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장등의 허가를 받거나 시장등에게 신고를 하여야 한다고 규정하여, 같은 항에 따라 시장등에게 허가신청 또는 신고를 할 수 있는 자를 “입주자등 또는 관리주체”로 한정하여 규정하고 있습니다.
그런데「공동주택관리법」 제2조제1항에 따르면 “입주자등”은 입주자와 사용자를 말하고(제7호), 이 경우 “입주자”는 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을(제5호), “사용자”는 공동주택을 임차하여 사용하는 사람(임대주택의 임차인은 제외함) 등을 말한다고 규정하고 있으며(제6호), “관리주체”는 공동주택을 관리하는 관리사무소장, 주택관리업자, 임대사업자 등을 말한다고 규정하고 있고(제10호), “입주자대표회의”는 공동주택의 입주자등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 구성하는 자치 의결기구를 말한다고 규정하여(제8호), ‘입주자대표회의’를 ‘입주자등’ 및 ‘관리주체’와 개념상 구별하여 정의하고 있는 점을 고려하면, ‘입주자대표회의’는 ‘입주자등’ 또는 ‘관리주체’에 해당하지 않으므로(각주: 법제처 2016. 3. 14.회신 15-0840 해석례참조)「공동주택관리법」 제35조제1항에 따라 시장등에게 허가신청 또는 신고를 하여야 하는 자에 포함되지 않는다고 보는 것이 문언상 타당합니다.
그리고「공동주택관리법」 제35조제1항에서는 공동주택의 ‘입주자등’ 또는 ‘관리주체’가 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자나 입주자등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장등의 허가를 받거나 시장등에게 신고를 하여야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된같은 법 시행령 제35조제1항 및별표 3에서는같은 법 제35조제1항각 호의 행위에 대한 허가 또는 신고의 기준을 구체적으로 규정하면서 일정한 경우(각주: 「공동주택관리법 시행령」 별표 3 제3호 신고기준란 등 참고)에 대해서는 ‘입주자대표회의’의 동의를 거쳐 시장등에게 신고를 하도록 규정하고 있는 점,「공동주택관리법」 제28조 및 제29조제2항에서는 계약서의 공개의무, 장기수선계획의 검토 및 조정 의무 등의 주체를 ‘관리주체’와 ‘입주자대표회의’로 구분하여 명시하고 있고,같은 법 제37조제1항에서는 하자보수청구권자로 입주자(제1호), 입주자대표회의(제2호), 관리주체(제3호) 등을 각 호에서 구분하여 규정하고 있으며,같은 법 제65조의2제2항에서는 경비원 등 근로자에 대한 보수지급의 의무를 입주자, 입주자대표회의 및 관리주체 등에게 부과하도록 규정하고 있는 점에 비추어보면,「공동주택관리법」에서는 공동주택의 관리에 관한 권리나 의무의 주체를 정함에 있어 입주자등, 관리주체 및 입주자대표회의를 명확하게 구분하여 규정하고 있으므로같은 법 제35조제1항에 따라 시장등에게 허가신청 또는 신고를 하여야 하는 자인 공동주택의 입주자등 또는 관리주체에는 입주자대표회의가 포함되지 않는 것으로 해석하는 것이 규정 체계에 부합하는 해석입니다.
아울러「공동주택관리법」 제14조제11항 및같은 법 시행령 제14조제2항제11호에서는 ‘입주자대표회의’의 의결사항으로같은 법 제35조제1항에 따른 공동주택 공용부분의 행위허가 또는 신고 행위의 ‘제안’을 규정하고 있는 한편,같은 법 제63조제1항제6호에서는 ‘관리주체’가 수행하는 업무 중 하나로 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행을 규정하고 있어, 공동주택 입주자등을 대표하는 의결기구인 ‘입주자대표회의’는 ‘관리주체’와 구분되는 역할을 수행하고 있는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
따라서 이 사안의 경우, 입주자대표회의는「공동주택관리법」 제35조제1항에 따라 시장등에게 허가신청 또는 신고를 하여야 하는 자에 포함되지 않습니다.
공동주택관리법제35조(행위허가 기준 등) ① 공동주택(일반인에게 분양되는 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 입주자등 또는 관리주체가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자나 입주자등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 하여야 한다.1. 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위2. 공동주택을 증축ㆍ개축ㆍ대수선하는 행위(「주택법」에 따른 리모델링은 제외한다)3. 공동주택을 파손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위(국토교통부령으로 정하는 경미한 행위는 제외한다)3의2.「주택법」 제2조제19호에 따른 세대구분형 공동주택을 설치하는 행위4. 그 밖에 공동주택의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위② ∼ ⑥ (생 략)＜관계 법령＞
질문: 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하려는 경우 기존에 주택관리업자를 선정하면서 「공동주택관리법」 제7조제1항제1호의2에 따라 전체 입주자등의 과반수 동의를 받았던 중요사항에 변경이 없더라도 같은 호에 따라 전체 입주자등의 과반수 동의를 새로 받아야 하는지(「공동주택관리법」 제7조제1항제1호의2 등 관련)
답변: 우선「공동주택관리법」 제7조제1항에서는 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우 입주자대표회의는 같은 항 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다고 규정하면서 같은 항 제1호의2에서는 각 목의 구분에 따른 사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수 동의를 받도록 규정하고 있을 뿐, 기존에 주택관리자를 선정하면서 같은 호에 따라 전체 입주자등의 과반수 동의를 받았던 중요사항에 변경이 없는 경우에는 그 동의를 새로 받지 않아도 된다는 예외를 규정하지 않고 있고, 공동주택관리법령의 다른 규정에서도 이러한 예외를 규정하고 있지 않습니다.
그리고「공동주택관리법」 제7조제1항제1호의2는 2022년 6월 10일 법률 제18937호로「공동주택관리법」을 일부개정하면서 신설된 규정으로, 주택관리업자 선정 전에 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 경쟁입찰과 관련한 중요사항 또는 계약상대자 선정, 계약 조건 등 수의계약과 관련한 중요사항에 대해서는 입주자등의 동의를 받도록 함으로써 주택관리업자 선정에 대하여 입주민등의 의사를 충분히 반영하고 주택관리서비스의 만족도를 높이려는 취지의 규정인바(각주: 2021. 5. 26. 의안번호 제2115735호로 발의된 공동주택관리법 일부개정법률안(대안반영폐기)에 대한 국회 국토교통위원회 검토보고서 참조), 입주자대표회의로 하여금같은 법 제7조제1항제1호의2각 목에 따른 중요사항의 변경 여부와 관계없이 주택관리업자를 선정할 때마다 해당 중요사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수의 동의를 받도록 하는 것이 주택관리업자 선정 과정에서 사전적으로 입주자등의 의사를 충실하게 반영하려는 입법취지에 부합하는 해석입니다.
한편「공동주택관리법」 제7조제1항에서는 입주자대표회의는 각 호의 “기준”에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다고 규정하고 있으므로, 기존에 주택관리업자를 선정하면서 같은 항 제1호의2에 따라 입주자등의 과반수 동의를 받았던 중요사항에 변경이 없다면 결국 그 기준에 변경이 없는 것이어서 다시 입주자등의 동의를 받지 않아도 된다는 의견이 있으나, 주택관리업자를 선정하려는 시점과 직전에 주택관리업자를 선정한 시점 사이에 동의 주체인 입주자등의 구성이 바뀔 수 있고, 새로 입주자등에 포함된 사람의 주택관리업자 선정과 관련된 참여 기회도 보장되어야 하는 점, 기존에 받은 입주자등의 동의는 동의를 받을 당시의 주택관리업자를 선정하기 위한 것에 불과한 점 등에 비추어 볼 때, 그러한 의견은 타당하다고 보기 어렵습니다.
따라서 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하려는 경우 기존에 주택관리업자를 선정하면서「공동주택관리법」 제7조제1항제1호의2에 따라 전체 입주자등의 과반수 동의를 받았던 사항에 변경이 없더라도 같은 호에 따른 중요사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수 동의를 새로 받아야 합니다.
공동주택관리법제7조(위탁관리) ① 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 다음 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다.1.「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 선정(이하 “전자입찰방식”이라 한다)할 것. (단서 생략)1의2. 다음 각 목의 구분에 따른 사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻을 것가. 경쟁입찰: 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요사항나. 수의계약: 계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요사항2. 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것② (생 략)＜관계 법령＞
질문: 입주자대표회의 감사가 주택관리사 자격증 발급을 위한 경력 요건에 해당하는지 여부(「공동주택관리법 시행령」 제73조 등 관련)
답변: 「공동주택관리법」 제67조제2항에서는 주택관리사는 주택관리사보 합격증서를 받고(제1호) 대통령령으로 정하는 주택 관련 실무 경력(제2호)을 갖추어 시ㆍ도지사(각주: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사를 말함. )로부터 주택관리사 자격증을 발급받은 사람으로 한다고 규정하고 있고,같은 법 시행령 제73조제1항제5호에서는 “국토교통부장관이 정하여 고시하는 공동주택관리와 관련된 단체”의 임직원으로 주택 관련 업무에 종사한 경력이 5년 이상일 것을 주택관리사 자격증 발급을 위한 경력 요건의 하나로 정하고 있으며, 그 위임에 따른 건설교통부고시 제1999-428호(공동주택관리와관련한단체지정)(각주: 2000. 1. 4.(화) 제14397호 대한민국정부 관보 참조 )에서는 주택관리사보가 주택관리사 자격을 인정받을 수 있는 자격기준 중 공동주택관리와 관련한 단체를 (사)대한주택관리사협회, (사)전국아파트연합회 및 (사)한국공동주택전문관리협회(각주: 현 한국주택관리협회를 말함. )로 한정하여 지정하고 있습니다.
법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없는바,(각주:대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례참조 )「공동주택관리법」 제2조제1항제8호에 따르면 “입주자대표회의”는 공동주택의 입주자등(각주: 「공동주택관리법」 제2조제1항제7호에 따른 “입주자등”을 말함. )을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위해 구성하는 자치 의결기구로서 같은 법 시행령 제73조제1항제5호에 따라 국토교통부장관이 정하여 고시한 단체에 해당하지 않음이 명백하고, 의무관리대상 공동주택(각주: 「공동주택관리법」 제2조제1항제2호에 따른 “의무관리대상 공동주택”을 말함. )의 입주자대표회의라고 해서 달리 볼 여지는 없으므로 이 사안의 의무관리대상 공동주택의 입주자대표회의 감사는 「공동주택관리법 시행령」 제73조제1항제5호의 “국토교통부장관이 정하여 고시하는 공동주택관리와 관련된 단체의 임직원”에 포함되지 않습니다.
공동주택관리법제67조(주택관리사등의 자격) ① (생 략)② 주택관리사는 다음 각 호의 요건을 갖추고 시ㆍ도지사로부터 주택관리사 자격증을 발급받은 사람으로 한다.1. 제1항에 따라 주택관리사보 합격증서를 발급받았을 것2. 대통령령으로 정하는 주택 관련 실무 경력이 있을 것③ 제2항에 따른 주택관리사 자격증의 발급절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.④ ∼ ⑥ (생 략)공동주택관리법 시행령제73조(주택관리사 자격증의 발급 등) ① 법 제67조제2항제2호에 따라 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다)는 주택관리사보 자격시험에 합격하기 전이나 합격한 후 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경력을 갖춘 자에 대하여 주택관리사 자격증을 발급한다.1. ～ 4. (생 략)5. 법 제81조제1항에 따른 주택관리사단체와 국토교통부장관이 정하여 고시하는 공동주택관리와 관련된 단체의 임직원으로 주택 관련 업무에 종사한 경력 5년 이상6. 제1호부터 제5호까지의 경력을 합산한 기간 5년 이상② (생 략)건설교통부고시 제1999-428호(공동주택관리와관련한단체지정)공동주택관리령 제26조제4의2호의 규정에 의하여 주택관리사보가 주택관리사 자격을 인정받을 수 있는 자격기준 중 공동주택관리와 관련한 단체를 다음과 같이 지정 고시합니다.
2000년 1월 4일건설교통부장관＜관계 법령＞
질문: 입주자 공유가 아닌 복리시설(유치원)을 수직증축할 수 있는지 여부(「주택법 시행령」 별표 3 등 관련)
답변: 「주택법」 제42조제2항제2호에 따르면 공동주택의 입주자ㆍ사용자 또는 관리주체가 공동주택을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ대수선 또는 리모델링하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자 등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 하고,같은 법 시행령 제47조제1항 및별표 3에서는 법 제42조제2항 각호의 행위에 대한 허가 또는 신고의 기준을 정하고 있는데, 같은 별표의 제6호에서는 신축ㆍ증축과 관련하여 ① 공동주택 및 입주자 공유가 아닌 복리시설과 ② 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설에 대하여 각각 허가기준과 신고기준을 규정하고 있고, 제7호에서는 리모델링과 관련하여 ① 공동주택과 ② 입주자 공유가 아닌 복리시설 등에 대하여 허가기준을 규정하고 있습니다.
그런데 같은 별표의 제6호 신축ㆍ증축 중 공동주택 및 입주자 공유가 아닌 복리시설의 신고기준 란에서는 법 제29조에 따른 사용검사를 받은 면적의 10퍼센트의 범위에서 유치원을 증축(「주택건설기준 등에 관한 규정」에서 정한 복리시설의 설치기준에 적합한 경우만 해당하며, 이하 같음)하려는 경우를 규정하고 있는바, 여기서 말하는 “증축”에 “수직증축”이 포함되는지 여부가 문제될 수있습니다.
먼저,「건축법」은 건축물의 대지ㆍ구조ㆍ설비 기준 및 용도 등에 관한 일반적인 사항을 규정하고 있는 반면,「주택법」은 건축물 중 주택이나 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물, 즉 공동주택의 건설ㆍ공급ㆍ관리 등에 관한 사항을 규정하고 있으므로, 주택이나 공동주택에 관련한 내용은「주택법」의 규정을 우선 적용하되,「주택법」에서 규정하고 있지 아니한 일반적인 기준은「건축법」의 규정을 적용해야 할 것인데(법제처 2009. 3. 18.회신 09-0041 해석례참조),「주택법」에서는 제2조제15호에서 “리모델링”에 대한 정의규정을 두고 있을 뿐, “증축”에 대한 정의규정은 별도로 두고 있지 아니하므로, “증축”과 관련하여서는「건축법」에 따라야 할 것입니다.
그런데,「건축법 시행령」 제2조제2호에 따르면 “증축”이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다고 규정하고 있는바, “증축”의 개념에는 수평증축 뿐 아니라 수직증축도 포함된다고 할 것입니다.
뿐만 아니라,「주택법」 제42조의3제1항에서는 제2조제15호나목 및 다목에 따라 증축하는 리모델링(이하 “증축형 리모델링”이라 함)을 하려는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 안전진단을 요청하여야 하며, 안전진단을 요청받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 해당 건축물의 증축 가능 여부의 확인 등을 위하여 안전진단을 실시하여야 한다고 규정하고 있고,같은 법 제2조제15호에서 “리모델링”에 대한 별도의 정의규정을 두면서, 같은 호 다목 단서에서 수직으로 증축하는 행위(이하 “수직증축형 리모델링”이라 함)는 일정한 요건(최대 3개층 이하로서 대통령령이 정하는 범위에서 증축하고, 리모델링 대상 건축물의 구조도 보유 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖출 것)을 모두 충족하는 경우로 한정한다고 규정하여 증축형 리모델링에 수직증축형 리모델링이 포함된다고 보는 이상 “증축”에도 “수직증축”이 포함된다고 보는 것이 합리적이라고 할 것입니다.
한편,「주택법 시행령」 별표 3의 제7호에서 리모델링의 경우 허가기준만을 규정하고 있는바, 수직증축의 경우 건축물의 구조안전에 영향을 미칠 우려가 있는 것으로서, 보다 엄격한 허가기준에 따라 판단하여야 한다는 주장이 있을 수 있습니다.
그러나, 같은 별표의 제6호 중 입주자 공유가 아닌 복리시설의 신고기준 란에 따른 “증축”에 “수직증축”이 포함된다고 보더라도, 여전히 해당 신고기준에 따라 법 제29조에 따른 사용검사를 받은 면적의 10퍼센트의 범위에서 증축하도록 일정한 기준과 한도를 정하고 있으므로 단지 건축물의 구조안전에 영향을 미칠 우려가 있다는 이유만으로 “증축”에 “수직증축”은 제외되는 것으로 해석하는 것은 타당하지 않다고 할 것입니다.
또한, 앞서 살펴본 바와 같이 주택법령은 “공동주택”의 “리모델링”에 대한 별도의 규정을 두고 있는데,「주택법」 제42조제1항에 따르면 공동주택에 부대시설과 복리시설을 포함한다고 하여, 같은 조 제2항 각 호의 행위에 대한 허가 또는 신고의 기준을 정하고 있는같은 법 시행령 제47조제1항 및별표 3에서 복리시설의 경우를 해석함에 있어서도 리모델링을 증축과 구분하여야 한다는 주장이 있을 수 있으나,그 기준 및 절차를 정한 별표 3의 구분란에서는 공동주택, 부대시설, 입주자 공유가 아닌 복리시설 및 입주자 공유인 복리시설 등을 구분하여 규정하고 있을 뿐 아니라, 같은 별표의 제7호 리모델링 중 입주자 공유가 아닌 복리시설 등의 허가기준 란에 해당하기 위하여는 “사용검사를 받은 후 15년 이상의 기간이 경과된 공동주택 리모델링과 동시에 하는 경우에 한”하는바, 사용검사를 받은 후 일정기간이 경과되지 않았거나 공동주택 리모델링과 별도로 수직증축만을 하는 경우에 대하여는 같은 별표의 제6호 증축 중 입주자 공유가 아닌 복리시설의 신고기준 란에 따른다고 할 것인바, 이러한 주장도 타당하지 않다고 할 것입니다.
특히, 수직증축형 리모델링을 규정하고 있는「주택법」 제2조제15호다목은 “각 세대”가 있을 것을 전제로 하고 있는 데 반해, 복리시설의 경우에는 세대의 구분이 없으므로, 수직증축형 리모델링이 별도로 규정되어 있음을 논거로 리모델링이 아닌 단순한 증축으로서 수직증축이 허용되지 않는다는 주장은 타당하지 않다고 할 것이며, 유사한 규모의 유치원이 공동주택의 복리시설로 건축되었는지 아니면 공동주택 부지 바깥에 있는 독립된 부지에 건축되었는지에 따라 증축의 허용 여부가 달라진다면 형평에도 맞지 아니한다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때,「주택법」 제42조제2항,같은 법 시행령 제47조제1항 및별표 3의 제6호 중 입주자 공유가 아닌 복리시설의 신고기준 란에 따른 “증축”에는 “수직증축”이 포함된다고 할 것입니다.
질문: 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성을 얻지 못한 최다득표자 1인이 입주자대표회의 회장으로 선출될 수 있는지 여부(「공동주택관리법 시행령」 제12조제2항제1호라목 등 관련)
답변: 「공동주택관리법 시행령」 제12조제2항제1호가목부터 다목까지의 규정에서는 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통해 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하여 입주자대표회의 회장을 선출하도록 규정하고 있고, 같은 호 라목에서는 같은 호 가목부터 다목까지의 규정에 따라 선출된 자가 없는 경우 등에는 입주자대표회의에서 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 회장을 선출하고, 입주자대표회의 구성원 과반수 찬성으로 선출할 수 없는 경우로서 최다득표자가 2인 이상인 경우에는 추첨으로 회장을 선출하도록 규정하고 있는바, 같은 호 라목에서는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성을 통한 선출과 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출할 수 없는 경우로서 “최다득표자가 2인 이상인 경우”에 한해 추첨을 통한 선출만을 규정하고 있을 뿐, 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출할 수 없는 경우로서 “최다득표자가 1인인 경우”에 대해서는 따로 규정하고 있지 않으므로, 명문의 규정 없이 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출할 수 없는 경우의 최다득표자 1인이 회장으로 선출된다고 볼 수는 없습니다.
또한「공동주택관리법 시행령」 제12조제2항제1호라목에서는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출할 수 없는 경우에 추첨에 의해 선출할 수 있도록 보충적인 방법을 규정하고 있는데, 해당 내용은 2021년 1월 5일 대통령령 제31366호로 같은 영이 일부개정되면서 신설된 것으로, 해당 내용이 신설되기 전에는 회장은 “입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성”으로만 선출하도록 규정하고 있어, 입주자대표회의 구성원의 과반수 득표자가 없는 경우에는 과반수 득표자가 나올 때까지 재투표하도록 운영하였던 점에 비추어 볼 때, 현행 규정에 입주자대표회의 구성원의 과반수의 찬성으로 회장을 선출할 수 없는 경우로서 입주자대표회의의 투표 결과 최다득표자가 1인인 경우의 회장선출방법에 대해 별도의 규정이 없는 이상, 임의로 입주자대표회의 구성원의 과반수 득표자가 아닌 최다득표자 1인을 회장으로 선출할 수 있다고 볼 수는 없을 것입니다.
한편 입주자대표회의 구성 지연을 방지하기 위해 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출할 수 없는 경우로서 최다득표자가 1인인 경우 그 최다득표자가 회장으로 선출되는 것으로 보아야 한다는 의견이 있으나, 이와 같이 해석한다면 「공동주택관리법 시행령」 제12조제2항제1호라목에서 원칙적으로 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출하도록 규정하고 있음에도 불구하고, 후보자가 2인 이상이고 최다득표자가 1인이기만 하면 과반수 득표 여부와 관계없이 회장으로 선출될 수 있게 되어 결과적으로 입주자대표회의 구성원 과반수 찬성으로 회장을 선출하도록 한 같은 목의 문언의 의미가 형해화된다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
따라서 이 사안의 경우 최다득표자 1인은 입주자대표회의 회장으로 선출될 수 없습니다.
※ 법령정비 권고사항입주자대표회의 구성원 과반수 찬성으로 선출할 수 없는 경우로서 최다득표자가 1인인 경우에 대해서도 최다득표자가 2인 이상인 경우와 같이 별도의 선출방법을 규정할 필요성이 있는지를 정책적으로 검토하여 그 결과에 따라 「공동주택관리법 시행령」 제12조제2항제1호라목을 정비할 필요가 있습니다.
＜관계 법령＞공동주택관리법 시행령제12조(입주자대표회의 임원의 선출 등) ① 법 제14조제6항에 따라 입주자대표회의에는 다음 각 호의 임원을 두어야 한다.1. 회장 1명2. 감사 2명 이상3. 이사 1명 이상② 법 제14조제9항에 따라 제1항의 임원은 동별 대표자 중에서 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 선출한다.1. 회장 선출방법가. ∼ 다. (생 략)라. 다음의 경우에는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출하며, 입주자대표회의 구성원 과반수 찬성으로 선출할 수 없는 경우로서 최다득표자가 2인 이상인 경우에는 추첨으로 선출1) 후보자가 없거나 가목부터 다목까지의 규정에 따라 선출된 자가 없는 경우2) 가목부터 다목까지의 규정에도 불구하고 500세대 미만의 공동주택 단지에서 관리규약으로 정하는 경우2. 감사 선출방법가. ∼ 라. (생 략)3. 이사 선출방법: (생 략)③ㆍ④ (생 략)
질문: 입주자대표회의 구성 신고가 수리를 요하는 신고인지 여부 (「주택법」 제43조제3항 등 관련)
답변: 「주택법」 제43조제3항,같은 법 시행령 제52조제3항,같은 법 시행규칙 제24조 및별지 제34조의2서식에 따르면 입주자가 입주자대표회의를 구성한 경우에는 입주자대표회의의 명칭 및 구성 현황 등을 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하도록 규정하면서, 임원 및 동별대표자의 성명ㆍ주소ㆍ생년월일 및 약력과 그 선출에 관한 증빙서류를 포함한 입주자대표회의 구성현황에 대한 서류를 제출하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 별지 제34조의2서식 신고서의 뒤쪽에는 신고서가 작성되면 “접수 → 확인 → 처리결과 통보”의 순서로 처리된다고 기재되어 있어 확인절차를 거치도록 한 점, 같은 법 제43조제7항 및 같은 법 시행령 제50조에서 입주자대표회의는 4명 이상의 동별대표자로 구성하되, 선거구 입주자등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 입후보자가 2명 이상인 경우에는 다득표자를, 입후보자가 1명인 경우에는 입주자등의 과반수 찬성으로 선출하고, 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니한 사람 등의 경우 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다고 규정하는 등, 입주자대표회의의 구성, 기능, 운영 등을 법령에서 직접 규정하고 있는 점, 같은 법 시행령 제51조에 따르면 입주자대표회의는 입주자를 대표하여 입주자들 전원에 대하여 적용되는 관리규약개정안의 제안 및 공동주택의 관리방법의 제안, 관리비등의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인, 공용시설물의 사용료 부과기준의 결정, 회계감사의 요구 및 회계감사보고서의 승인, 관리비등의 결산의 승인 등에 관한 사항을 결정할 권한이 있는 점, 쾌적한 주거생활에 필요한 주택의 건설ㆍ공급ㆍ관리와 이를 위한 자금의 조달ㆍ운용 등에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지함을 목적으로 하는「주택법」의 입법목적 등을 종합하여 볼 때, 입주자대표회의 구성신고를 받은 행정관청으로서는 신고 당시에도 당해 입주자대표회의가 적법하게 운영될 수 있도록 조치하여야 할 의무가 있고, 따라서 입주자대표회의의 구성원을 선출하는 과정이 적법하였는지 여부 등 그 입주자대표회의가 위 법령에 정한 요건을 갖추었는지 여부를 심사하여 그 신고의 수리 여부를 결정할 수 있다고 할 것입니다.
또한,같은 법 제59조제1항 및같은 법 시행령 제82조에 따르면 지방자치단체의 장은 입주자대표회의에게 공동주택관리의 효율화와 입주자 및 사용자의 보호를 위하여 입주자대표회의의 구성 및 의결 업무 등에 관한 사항을 보고하게 하거나, 자료의 제출이나 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있으며 소속 공무원으로 하여금 영업소ㆍ관리사무소 등에 출입하여 공동주책의 시설ㆍ장부ㆍ서류 등을 조사 또는 검사하게 할 수 있다고 규정하고 있어, 신고 당시에 이미 그와 같은 사유가 있다면 신고단계에서 이를 심사하도록 함으로써 불필요한 행정력의 낭비 및 신청인의 불이익을 줄일 수 있다는 점 등에 비추어 보면, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 입주자대표회의 구성신고에 대하여 실질적인 요건을 심사하여 신고를 수리하거나 거부할 수 있다고 할 것입니다(대법원 2009. 6. 11. 선고 2008두18021 판결례참조).따라서,「주택법」 제43조제3항에 따른 입주자대표회의 구성에 관한 신고는 수리를 요하는 신고라고 할 것입니다.
질문: 입주자대표회의 구성원 중 사용자인 동별대표자가 과반수가 아닌 경우의 장기수선계획 조정에 관한 의결방법(「공동주택관리법 시행령」 제14조제3항 등 관련)
답변: 「공동주택관리법」 제29조제2항전단에서는 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정해야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된같은 법 시행규칙 제7조제2항에서는 장기수선계획의 정기조정은 관리주체가 조정안을 작성하고, ‘입주자대표회의가 의결하는 방법’으로 해야 한다고 규정하여 장기수선계획의 정기조정은 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 하는데,같은 법 제14조에서는 ‘입주자대표회의의 의결방법’을 대통령령으로 정한다고 규정(제10항)하면서, ‘입주자대표회의의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수인 경우’에는 대통령령으로 그 의결방법을 달리 정할 수 있다고 규정(제12항)하고 있습니다.
그렇다면 장기수선계획의 정기조정에 대한 입주자대표회의의 의결에 대해서는 그 ‘입주자대표회의의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수’인지 여부에 따라「공동주택관리법」 제14조제10항 또는 제12항에 따른 의결방법이 적용된다고 할 것인데,같은 법 시행령 제14조제1항에서는 ‘같은 법 제14조제10항에 따라’ 입주자대표회의는 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제14조제3항에서는 같은 조 제1항에도 불구하고 입주자대표회의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수인 경우에는 ‘같은 법 제14조제12항에 따라’ 같은 영 제14조제2항제14호 중 장기수선계획의 수립 또는 조정에 관한 사항은 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 그 동의 내용대로 의결한다고 규정하고 있는바, 이 사안과 같이 입주자대표회의의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수가 아닌 경우로서 장기수선계획의 정기조정을 입주자대표회의가 의결하는 경우에는「공동주택관리법」 제14조제10항 및그 위임에 따라 마련된같은 법 시행령 제14조제1항에 따른 의결방법이 적용되는 것이지,같은 법 제14조제12항 및그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제14조제3항에 따른 의결방법이 적용되는 것은 아니라고 해석하는 것이 공동주택관리법령의 문언 및 규정체계에 부합합니다.
또한「공동주택관리법 시행령」 제14조제3항은 2020년 4월 24일 대통령령 제30630호로「공동주택관리법 시행령」이 일부개정되면서 신설된 규정으로, 개정 당시의 입법자료(각주: 2020. 4. 24. 대통령령 제30630호로 일부개정된 공동주택관리법 시행령 일부개정령 개정이유ㆍ주요내용 및 조문별 개정이유서 참조)에 따르면 입주자대표회의의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수인 경우에 소유권 침해 우려를 줄이기 위해 입주자대표회의의 의결방법 및 의결사항을 다르게 정하기 위한 것이라고 그 개정이유를 설명하고 있는바, 이러한「공동주택관리법 시행령」 제14조제3항의 입법취지에 비추어 보더라도 입주자대표회의의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수가 아닌 경우까지도 장기수선계획의 정기조정 시 같은 규정에 따라 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 그 동의 내용대로 의결해야 한다고 해석하는 것은 타당하지 않다고 할 것입니다.
따라서 이 사안의 경우,「공동주택관리법 시행령」 제14조제3항에 따른 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 그 동의 내용대로 의결하는 방법이 적용되지 않습니다.
＜관계 법령＞공동주택관리법제14조(입주자대표회의의 구성 등) ① ～ ⑨ (생 략)⑩ 동별 대표자의 임기나 그 제한에 관한 사항, 동별 대표자 또는 입주자대표회의 임원의 선출이나 해임 방법 등 입주자대표회의의 구성 및 운영에 필요한 사항과 입주자대표회의의 의결 방법은 대통령령으로 정한다.⑪ 입주자대표회의의 의결사항은 관리규약, 관리비, 시설의 운영에 관한 사항 등으로 하며, 그 구체적인 내용은 대통령령으로 정한다.⑫ 제10항 및 제11항에도 불구하고 입주자대표회의의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수인 경우에는 대통령령으로 그 의결방법 및 의결사항을 달리 정할 수 있다.제29조(장기수선계획) ① (생 략)② 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다.③ 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다.④ (생 략)공동주택관리법 시행령제14조(입주자대표회의의 의결방법 및 의결사항 등) ① 법 제14조제10항에 따라 입주자대표회의는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다.② 법 제14조제11항에 따른 입주자대표회의의 의결사항은 다음 각 호와 같다.1. ～ 11. (생 략)12. 제39조제5항 및 제6항에 따른 공동주택 공용부분의 담보책임 종료 확인13.ㆍ13의2. (생 략)14. 장기수선계획 및 안전관리계획의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우로 한정한다)15. ～ 17. (생 략)③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 입주자대표회의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수인 경우에는 법 제14조제12항에 따라 제2항제12호에 관한 사항은 의결사항에서 제외하고, 같은 항 제14호 중 장기수선계획의 수립 또는 조정에 관한 사항은 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 그 동의 내용대로 의결한다.④ ～ ⑥ (생 략)공동주택관리법 시행규칙제7조(장기수선계획의 수립기준 등) ① (생 략)② 법 제29조제2항에 따른 장기수선계획 조정은 관리주체가 조정안을 작성하고, 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 한다.③ ～ ⑤ (생 략)
질문: 입주자대표회의에서 의결한 사항을 공개하지 않은 경우 입주자대표회의 의결의 효력(「주택법 시행령」 제56조 등)
답변: 「주택법」 제45조제4항에서는 공동주택의 관리주체는 관리비, 사용료, 장기수선충당금과 그 적립금액 및 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항을 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지와 공동주택관리정보시스템에 공개하도록 규정하고 있고,같은 법 제43조제8항제2호에서는 입주자대표회의의 의결사항은 대통령령으로 정하도록 규정하고 있으며,같은 법 시행령 제51조제1항에서는 입주자대표회의는같은 법 제43조에 따라 그 구성원 과반수의 찬성으로 관리규약에서 정하거나 위임한 사항 등을 의결한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제56조제1호에서는 입주자대표회의에서 의결한 사항은 그 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에 공개하거나 입주자등에게 개별통지하도록 규정하고 있습니다.
이 사안은 공동주택의 입주자대표회의가 “관리사무소 직원의 급여 인상”을 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 의결하였으나 해당 공동주택의 관리주체가 “관리비” 내역으로 “그 인상분”을 인터넷 홈페이지에 공개하지 않거나 “그 의결사항”을 인터넷 홈페이지에 공개하지 않은 경우 그 의결은 효력이 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 의결내용의 공개나 통지가 의결 효력발생 요건이 되려면 “의결은 공개함으로써 효력을 발생한다” 등과 같이 어떠한 행위가 다른 행위의 효력발생의 요건임을 분명하게 해주는 법 규정이 있어야 할 것입니다.
 그런데,「주택법 시행령」 제56조제1호에서는 공동주택의 관리주체는 입주자대표회의에서 의결한 내용을 인터넷 홈페이지에 공개하거나 입주자 또는 사용자에게 개별 통지하도록 규정하고 있을 뿐, 의결한 내용의 공개가 입주자대표회의 의결의 효력발생요건이라는 별도의 규정을 두고 있지 않으므로, 이 경우 의결 내용의 공개는 입주자대표회의의 의결의 효력 발생을 위한 요건을 규정한 것은 아닌 것으로 보이고, 따라서 공동주택의 관리주체가 입주자대표회의의 의결사항을 공동주택의 입주자나 사용자에게 알리는 것은 일정한 사실을 입주자 등에게 알리는 단순한 사실행위에 불과하다고 할 것입니다.
다음으로, 「주택법」 제59조제1항제2호에서는 지방자치단체의 장이 공동주택관리의 효율화와 입주자ㆍ사용자의 보호를 위하여, 같은 법 또는 같은 법에 따른 명령이나 처분을 위반하여 조치가 필요한 경우, 관리주체나 공동주택의 관리사무소장에게 필요한 명령을 할 수 있도록 하는 규정을 두고 있고, 같은 법 제101조제3항제8호에서는 공동주택의 관리주체가 관리비 내역 등을 공개하지 않은 경우 과태료를 부과한다는 제재규정을 두고 있을 뿐, 같은 법 제43조제8항제2호 및 같은 법 시행령 제51조제1항에 따른 의결사항을 공개하지 아니한 경우 벌칙이나 과태료를 부과한다든가 관리업체가 속한 주택관리업의 등록을 말소하는 등의 제재조치에 대해서는 아무런 규정을 두고 있지 않은바, 입주자대표회의의 의결사항을 공개 또는 개별 통지하도록 하는 규정은 입주자 등이 관리비의 산정기준 등에 관한 정보를 얻고 부당한 관리비 산정 등 입주자대표회의의 위법ㆍ부당한 행위를 감시할 수 있도록 하려는 취지에서 선언적으로 규정할 것일 뿐 이를 강제하게 하거나 입주자대표회의의 의결의 효력요건으로 둔 규정은 아니라고 할 것입니다.
따라서, 공동주택의 입주자대표회의가 “관리사무소 직원의 급여 인상”을 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 의결한 경우, 해당 공동주택의 관리주체가 “관리비” 내역으로 “그 인상분”을 인터넷 홈페이지에 공개하지 않거나 “그 의결사항”을 인터넷 홈페이지에 공개하지 않더라도, 그 의결의 효력이 있다고 할 것입니다.