질문: 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」 제4조제1항제4호 괄호 부분에서 규정하고 있는 ‘주택건설사업을 하는 경우’의 의미(「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」 제4조제1항 등 관련)
답변: 부동산개발업법 제4조제1항에서는 타인에게 공급할 목적으로 일정 규모 이상의 부동산개발을 업으로 영위하려는 자는 시ㆍ도지사에게 등록하도록 하면서, 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 부동산개발업의 등록 의무를 면제하고 있고, 같은 항 제4호에서는 ‘「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자(주택건설사업 또는 대지조성사업을 하는 경우에 한정한다)’를 규정하고 있는데,부동산개발업법 제4조제1항제4호괄호 부분에서 규정하고 있는 ‘주택건설사업’에 관하여부동산개발업법령이나 주택법령에서는 별도로 정의하거나 규정하고 있지 않은바, 이 사안과 같이 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 공급하는 경우가 ‘주택건설사업’에 포함되는지 여부는 관계 법령의 규정 및 체계를 종합적으로 고려하여 해석해야 할 것입니다.
먼저「주택법」 제15조제1항에서는 일정 호수 이상의 ‘주택건설사업’을 시행하려는 자는 사업계획승인권자에게 사업계획승인을 받도록 하면서(본문), 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 사업계획승인을 받지 않아도 된다고(단서) 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된같은 법 시행령 제27조제4항제1호에서는 ①준주거지역 또는 상업지역에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물(각주: 해당 유형의 건축물을 2003. 6. 30. 대통령령 제18046호로 일부개정되어 2003. 7. 1. 시행된 주택건설촉진법시행령 개정이유 및 주요내용에서는 ‘주상복합건축물’이라 함.)로 건축하는 경우로서(가목) ②해당 건축물의 연면적에서 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90퍼센트 미만인 경우(나목)를 주택건설사업계획승인 대상에서 제외하도록 규정하고 있는바, 이를 반대해석하면 ①준주거지역 또는 상업지역에서 300세대 이상의 ‘주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우’ 또는 ②300세대 미만의 ‘주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물’로 건축하면서 전체 건축물의 연면적에서 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90퍼센트 이상인 경우는 주택건설사업계획의 승인대상에 해당한다고 할 것이므로, ‘주택건설사업’에는 주택만을 공급하는 경우뿐만 아니라 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 공급하는 경우까지 포함된다고 보는 것이 주택법령의 규정 및 체계에 부합하는 해석입니다.
또한「주택법」 제54조에서는 사업주체가 주택을 건설ㆍ공급하는 방법과 절차를 규정하면서, 같은 조 제1항 전단에서는 ‘사업주체’에 ‘「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여「주택법」 제15조제1항에 따른 일정 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주’를 포함하여 규정하고 있는데, 이러한 건축주를같은 법 제54조제1항전단에 따른 사업주체에 포함한 취지는「주택법」상 사업계획승인을 받지 않고「건축법」에 따른 건축허가만으로 ‘주택건설사업’을 추진할 수 있도록 규제를 완화한 주상복합건축물에 대해서도 주택건설사업계획의 승인대상인 주상복합건축물을 공급하는 경우와 동일하게 입주자 자격 및 공급절차를 적용하려는 것으로서(각주: 2004. 1. 29. 법률 제7156호로 일부개정되어 2004. 3. 30. 시행된 주택법 개정이유 및 주요내용 및 법제처 2012. 4. 10.회신 12-0126 해석례참조), 이처럼 일정 호수 이상의 ‘주상복합건축물’의 건설ㆍ공급도 주택법령의 적용을 받아야 하는 점에 비추어보면, 주상복합건축물과 같이 ‘주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물’로 건설하여 공급하는 경우는 주택법령에 따른 ‘주택건설사업’에 포함되는 것으로 볼 수 있을 것이므로,부동산개발업법 제4조제1항제4호괄호 부분에서 규정하고 있는 ‘주택건설사업을 하는 경우’에는 주택만을 공급하는 경우뿐만 아니라 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 공급하는 경우도 포함되는 것으로 봄이 타당합니다.
아울러「주택법」 제2조제12호에서는 “주택단지”란같은 법 제15조에 따른 주택건설사업계획승인을 받아 ‘주택과 그 부대시설 및 복리시설’을 건설하는데 사용되는 일단의 토지라고 규정하고 있고,같은 법 제15조제2항에서는 같은 조 제1항에 따라 주택사업계획승인을 받으려는 자는 ‘주택과 그 부대시설 및 복리시설’의 배치도를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하여야 한다고 규정하고 있어, 주택건설사업계획승인의 대상 단위를 주택단지로 하면서, 주택 및 부대시설ㆍ복리시설을 하나의 주택단지를 구성하는 불가분의 관계로 규정하고 있는데(각주: 법제처 2022. 9. 29.회신 22-0563 해석례참조),같은 법 제2조제14호 및같은 법 시행령 제7조에서는 복리시설의 유형으로「건축법 시행령」 별표 1제3호에 따른 제1종 근린생활시설,「건축법 시행령」 별표 1제4호에 따른 제2종 근린생활시설 등을 규정하고 있는 점 등을 종합적으로 고려해보면, 주택건설사업을 통해 공급될 수 있는 건축물의 종류에는 복리시설도 포함되어 있으므로 주택건설사업으로 공급되는 대상이 반드시 주택으로만 한정되는 것은 아니라는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
따라서부동산개발업법 제4조제1항제4호괄호 부분에서 규정하고 있는 “주택건설사업을 하는 경우”에 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 공급하는 경우가 포함됩니다.
부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률제4조(부동산개발업의 등록 등) ① 타인에게 공급할 목적으로 건축물의 연면적(「건축법」 제84조에 따른 연면적을 말한다)이 2천제곱미터 또는 연간 5천제곱미터 이상이거나 토지의 면적이 3천제곱미터 또는 연간 1만제곱미터 이상으로서 대통령령으로 정하는 규모 이상의 부동산개발을 업으로 영위하려는 자는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다)에게 등록을 하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 경우에는 그러하지 아니하다.1. 국가ㆍ지방자치단체2. 한국토지주택공사, 그 밖의「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 자3.「지방공기업법」에 따른 지방공사 및 지방공단(이하 “지방공기업”이라 한다)4.「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자(주택건설사업 또는 대지조성사업을 하는 경우에 한정한다)5. 다른 법률에 따라 해당 부동산개발을 시행할 수 있는 자로서 대통령령으로 정하는 자② ∼ ⑥ (생 략)부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 시행령제3조(부동산개발업의 등록 대상 등) ①ㆍ② (생 략)③ 법 제4조제1항제5호에서 “다른 법률에 따라 해당 부동산개발을 시행할 수 있는 자로서 대통령령으로 정하는 자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 해당 법률에서 정하고 있는 부동산개발에 한정한다.1.ㆍ2. (생 략)3.「주택법」 제4조에 따른 등록을 하지 아니하는 주택건설사업 또는 대지조성사업의 시행자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 규모의 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행할 수 있는 자가. 주택건설사업: 단독주택 20호 또는 공동주택 20세대 미만(「주택법 시행령」 제10조제1항에 따른 도시형 생활주택의 경우와 같은 조 제2항제1호의 경우에는 30세대 미만)나. 대지조성사업: 토지의 면적이 1만 제곱미터 미만＜관계 법령＞