질문: 투기과열지구에서의 소규모재건축사업 조합원 자격 취득 제한의 범위(「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령」 제22조제1호 관련)
답변: 소규모주택정비법 제24조제2항단서 및 제4호와 그 위임에 따른같은 법 시행령 제22조제1호에서는 투기과열지구에서 소규모재건축사업의 조합설립인가 후 건축물 또는 토지를 양수한 자에 대해 조합원 자격을 취득할 수 없도록 하는 원칙에 대한 예외로, “조합설립인가일부터 2년 이내에 사업시행계획인가 신청이 없는 경우”로서 양도인이 해당 사업의 건축물을 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우에는 그 양수인이 조합원 자격을 취득할 수 있도록 규정하면서, “사업시행계획인가 신청이 없는” 상태가 해당 사업의 건축물의 양도일까지 유지되어야 하는지에 대해서는 명확히 규정하고 있지 않은바, 이 사안의 경우 해당 사업의 건축물을 양수한 자가 조합원 자격이 있는지는 해당 규정의 문언, 조합설립인가 후 조합원 자격 취득 제한 제도를 규정한 취지 및 그 예외사유 중 하나로 “사업시행계획인가 신청이 없는 경우”를 규정한 취지 등을 종합적으로 고려하여 해석할 필요가 있습니다.
먼저 소규모주택정비법 시행령 제22조제1호에서는 사업시행계획인가 신청 관련 요건과 소유기간 요건을 모두 갖추도록 하면서 각각 사업시행계획인가 “신청이 없는 경우”와 해당 사업의 건축물을 “소유하고 있는 경우”로 규정하여 현재 시점을 기준으로 한 표현으로 대구를 이루고 있는데, 이는 양도인이 해당 사업의 건축물 양도일 현재 조합원 지위를 양도하기 위해 갖추어야 하는 요건을 규정한 것으로 보아야 할 것인바, 해당 규정 중 “조합설립인가일부터 2년 이내에 사업시행계획인가 신청이 없는 경우”는 “조합설립인가일부터 2년 이내”에 사업시행계획인가 신청이 없었을 뿐만 아니라 “양도일” 현재에도 그 신청이 없는 경우를 동시에 규정한 것으로 보아야 합니다.
또한 소규모주택정비법 시행령 제22조제1호의 입법연혁을 살펴보면, 같은 호는 종전에 「도시 및 주거환경정비법」 및 같은 법 시행령에서 규율하던 소규모재건축사업 관련 내용을 2018년 2월 8일 법률 제14569호로 제정된 소규모주택정비법 및 같은 법 시행령으로 각각 이관하면서 옮겨온 규정인데, 구 「도시 및 주거환경정비법」(각주: 2003. 12. 31. 법률 제7056호로 일부개정되어 같은 날 시행된 것을 말하며, 이하 같음 )에서 투기과열지구에서 조합설립인가 후에 조합원 자격의 취득을 제한하는 제도를 도입한 취지가 재건축주택에 대한 투기수요를 차단하려는 것이라는 점(각주: 구 「도시 및 주거환경정비법」 개정이유 참고 )과 구 「도시 및 주거환경정비법 시행령」(각주: 2005. 5. 18. 대통령령 제18830호로 일부개정되어 2005. 5. 19. 시행된 것을 말하며, 이하 같음 )에서 조합원 자격 취득 제한의 예외사유로 조합설립인가일부터 3년 이내에 사업시행계획인가 신청이 없는 경우를 규정한 취지가 “사업이 장기간 지연되는 경우”에 조합원 자격 취득 제한의 예외를 인정하기 위함이라는 점(각주: 구 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 입법예고문 참고 )을 종합적으로 고려할 때, 조합원 자격 취득 제한의 예외로 인정되는 경우는 양도일 당시에도 사업시행계획인가의 신청이 없어 사업지연의 상태가 계속되고 있는 경우로서 해당 재건축주택에 대한 양도ㆍ양수를 투기수요에 따른 것으로 보기 어려운 경우로 한정된다고 보아야 하며, 만약 양도일 전에 사업시행계획인가 신청이 이루어진 경우까지 조합원 자격 취득 제한의 예외를 인정한다면 재건축주택에 대한 투기수요 차단이라는 당초의 제도 도입 목적을 달성하지 못하는 결과가 초래된다고 할 것입니다.
한편 소규모주택정비법 시행령 제22조제1호와 유사하게 조합원 자격 취득 제한에 대한 예외사유를 정한 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제37조제3항제1호에서는 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 “사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우”로 규정하고 있는바, 이와 달리 양도일 당시에 사업시행계획인가 신청이 없어야 함을 명시하고 있지 않은 소규모주택정비법 시행령 제22조제1호는 양도일에는 사업시행계획인가 신청이 있더라도 조합설립인가일부터 2년 이내에 사업시행계획인가 신청이 없었다면 그 요건을 충족하는 것으로 해석해야 한다는 의견이 있습니다.
그러나 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제37조제3항제1호는 종전에 “조합설립인가일부터 2년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 주택재건축사업의 건축물을 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우”로 규정하고 있던 조문(각주: 2017. 9. 29. 대통령령 제28351호로 일부개정되기 전의 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제30조제3항제1호를 말함 )을 개정한 것으로, 사업지연기간과 소유기간을 각각 2년에서 3년으로 확대하고 “사업시행인가 신청 전에 양도”라는 문언을 추가하면서도, 개정 당시의 부칙(각주: 2017. 9. 29. 대통령령 제28351호 도시 및 주거환경정비법 시행령 일부개정령 부칙 제3조제1항 참조 )에서는 기간 요건을 강화한 부분에 대해서만 경과규정을 두고 “사업시행인가 신청 전 양도”라는 문언을 추가하여 규정한 부분에 대해서는 별도의 경과규정을 두지 않았다는 점에 비추어 볼 때, “사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우”를 규정한 것은 종전의 규정을 명확하게 하기 위한 차원의 개정으로 보는 것이 타당하다고 할 것이므로, 양도일 당시에 사업시행계획인가 신청이 없어야 하는지 여부에 대해 소규모주택정비법 시행령 제22조제1호와 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제37조제3항제1호를 달리 보아야 한다는 의견은 타당하지 않습니다.
따라서 이 사안의 경우 해당 사업의 건축물을 양수한 자는 조합원 자격이 없습니다.
※ 법령정비 권고사항소규모주택정비법 제24조제2항 단서 및 제4호, 같은 법 시행령 제22조제1호에 따라 양수인이 조합원이 될 수 있는 경우는 양도인이 사업시행계획인가 신청 전에 건축물 또는 토지를 양도하는 경우로 한정된다는 점을 명확히 할 필요성이 있습니다.
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법제24조(조합원의 자격 등) ① 조합원은 토지등소유자(소규모재건축사업의 경우에는 소규모재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다.1. ～ 3. (생 략)② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 소규모재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.1. ～ 3. (생 략)4. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령제22조(조합원의 자격 등) 법 제24조제2항제4호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 조합설립인가일부터 2년 이내에 법 제29조에 따른 사업시행계획인가(이하 “사업시행계획인가”라 한다) 신청이 없는 경우로서 해당 사업의 건축물을 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우2. ～ 4. (생 략)＜관계 법령＞