질문: 전체 주택의 시가표준액이 1억원을 초과하지만 부속토지를 제외한 주거용 건축물의 시가표준액이 1억원 이하인 경우로서 주거용 건축물만 소유한 경우 해당 주거용 건축물이 취득세 중과를 위한 소유주택 수에 포함되는지(「지방세법 시행령」 제28조의4제6항제1호가목 등)
답변: 먼저「지방세법 시행령」 제28조의4제6항제1호가목에서는같은 영 제28조의2제1호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 같은 호에 따른 해당 주택의 시가표준액 기준을 충족하는 주택을같은 법 제13조의2에 따른 취득세 중과 시 소유주택 수 산정에서 제외하도록 규정하고 있고,같은 영 제28조의2제1호본문에서는 시가표준액이 1억원 이하인 주택을 규정하면서 시가표준액 다음에 괄호 규정을 두어 지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다고 규정하고 있으며,「지방세법」 제11조제1항제8호 및 제13조의2제1항에 따르면 주택은 주거용 건축물 및 그 부속토지를 의미하는바, 해당 규정 및 문언을 종합하여 보면 주거용 건축물과 그 부속토지, 즉 전체 주택 중 일부를 자기의 몫으로 소유한 경우에도 전체 주택의 시가표준액을 기준으로 1억원 이하인지 여부를 판단해야 한다고 할 것인데, 이 사안과 같이 주거용 건축물만을 소유한 것은 전체 주택 중 일부를 소유한 것으로서 전체 주택의 일정 지분을 가진 것이라고 볼 수 있으므로,같은 법 시행령 제28조의2제1호에 따라 전체 주택의 시가표준액을 기준으로 소유주택 수에서 제외할지 여부를 판단하는 것이 문언상 명확하다고 할 것이어서, 이 사안에서와 같이 주거용 건축물과 그 부속토지를 포함한 전체 주택의 시가표준액이 1억원을 초과한다면 해당 주거용 건축물은「지방세법 시행령」 제28조의4제6항제1호가목에 따라 취득세 중과를 위한 1세대의 소유주택 수에 포함된다고 할 것입니다.
그리고「지방세법」 제13조의2,같은 법 시행령 제28조의2 및 제28조의4등을 신설하여 주택 취득에 대한 중과세 규정을 둔 이유는 주택 실수요자를 보호하고 투기수요를 근절하기 위하여 1세대가 3주택 이상을 취득하는 등의 경우에는 주택 취득에 따른 취득세율을 상향함으로써 실수요자 중심의 주택보유를 유도하여 서민의 주거안정을 도모하려는 것인데,(각주: 2020. 8. 12. 법률 제17473호로 일부개정된 「지방세법」 개정이유 참조) 이 때「지방세법」 제28조의4제6항은 소유주택 수의 산정 시 제외되는 대상을 규정하여 결과적으로 중과세율 대신 기존 취득세율을 적용할 수 있도록 하려는 내용의 규정인바, 만일 취득세 중과 여부와 관련하여 이 사안의 주거용 건축물의 경우에도 소유주택 수에서 제외할 수 있도록 소유주택 수 산정 방식을 완화하여 해석한다면, 1세대 다주택자 중에서 취득세 중과를 적용받는 대상이 감소하는 결과를 가져올 수 있어, 실수요자 중심의 주택보유를 유도하고 투기수요를 근절하고자 하는 규정의 도입 취지에 부합하지 않는다고 할 것입니다.
한편,「지방세법 시행령」 제28조의2제1호 및 제28조의4제6항제1호가목은 주거용 건축물의 일부 지분 또는 부속토지의 일부 지분을 가지고 있거나, 그 부속토지만을 소유한 경우에만 전체 주택의 시가표준액을 기준으로 1억원 이상인지 여부를 판단하도록 한 것이라고 보는 의견이 있는데, 이러한 의견에 따르면 시가표준액이 1억원 이하인지 여부를 판단할 때 실제 거주에 사용할 수 없는 부속토지만을 가진 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 기준으로 해야 하지만, 거주에 사용할 수 있는 주거용 건축물 전체만을 소유한 경우에는 주거용 건축물의 시가표준액만을 기준으로 하게 되어 결과적으로 조세 형평에 어긋날 수 있는 점, 나아가 주거용 건축물과 그 부속토지의 소유자를 달리 함으로써「지방세법」 제13조의2에 따른 취득세 중과 규정의 적용을 회피할 여지가 발생할 수 있는 점 등을 고려할 때 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
따라서 이 사안의 주거용 건축물은「지방세법 시행령」 제28조의4제6항제1호가목에 따라 취득세 중과를 위한 1세대의 소유주택 수 산정에서 제외되지 않습니다.
＜관계 법령＞지방세법제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.1. ～ 7. (생 략)8. 제7호나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택{「주택법」 제2조제1호의 주택으로서「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서나「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재[「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다]된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다}을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득당시가액(제10조의3 및 제10조의5제3항에서 정하는 취득당시가액으로 한정한다. 이하 이 호에서 같다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.가. ～ 다. (생 략)② ～ ⑤ (생 략)제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.1.ㆍ2. (생 략)3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율② ～ ④ (생 략)⑤ 제1항부터 제4항까지 및 제13조의3을 적용할 때 주택의 범위 포함 여부, 세대의 기준, 주택 수의 산정방법 등 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다.지방세법 시행령제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.1. 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 주택. 다만,「도시 및 주거환경정비법」 제2조제1호에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외한다.2. ～ 16. (생 략)제28조의4(주택 수의 산정방법) ① ～ ⑤ (생 략)⑥ 제1항부터 제5항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택(주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하지 아니한 소유주택을 말한다) 수에서 제외한다.1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택가. 제28조의2제1호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 같은 호에 따른 해당 주택의 시가표준액 기준을 충족하는 주택나. ～ 마. (생 략)2. ～ 9. (생 략)