질문: 주택건설사업계획승인을 받지 않아도 되는 사업의 범위(「주택법」 제15조제1항 등 관련)
답변: 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없는데,(각주:대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례참조 )「주택법」 제15조제1항각 호 외의 부분 단서와같은 법 시행령 제27조제4항제1호가목에서는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」(이하 “국토계획법 시행령”이라 함) 제30조제1호다목에 따른 “준주거지역” 또는 같은 조 제2호에 따른 “상업지역”에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우 등의 요건을 갖춘 때에는 주택건설사업계획승인을 받지 않아도 된다고 규정하고 있으므로, 이 사안과 같이 “준주거지역” 또는 “상업지역”이 아닌 국토계획법 시행령 제30조제1호나목(3)에 따른 “제3종일반주거지역”이 포함된 지역에 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우에는「주택법 시행령」 제27조제4항제1호가목에 포함되지 않음이 문언상 명백합니다.
그리고 주택법령은 원칙적으로 사업시행자가 주택건설사업계획승인을 받아 주택건설사업을 시행하도록 하면서(제15조제1항 각 호 외의 부분 본문), 예외적으로 용도지역 중 상업지역 또는 준주거지역에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 등의 경우에는(제15조제1항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 법 시행령 제27조제4항) “규제완화 차원”에서 주택법령을 적용하지 않고 「건축법」에 따른 건축신고 또는 건축허가만으로 주택건설사업을 추진할 수 있도록 하고 있는바,(각주: 법제처 2012. 4. 10.회신 12-0126 해석례참조 ) 이러한 예외규정은 엄격하게 해석해야 한다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
한편 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제84조제1항 각 호 외의 부분 본문 및 같은 법 시행령 제94조 단서에서는 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 경우로서 각 용도지역 등에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 660제곱미터(도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 토지의 경우) 이하인 경우에는 전체 대지의 건폐율 및 용적률 외의 건축제한 등에 관한 사항은 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역 등에 관한 규정을 적용한다고 규정하고 있는데, 일반상업지역이 대지 중 가장 넒은 면적을 차지하는 이 사안의 경우에는 제3종일반주거지역을 포함한 전체 대지에 일반상업지역에 관한 규정이 적용되므로, 「주택법 시행령」 제27조제4항제1호가목에 따른 “상업지역에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우”로 볼 수 있다는 의견이 있습니다.
그러나 국토계획법의 위 규정들은 상대적으로 작은 규모의 대지에 대해서도 용도지역에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등 국토계획법령에서 정하고 있는 건축제한을 엄격하게 적용하게 될 경우 국토를 경제적ㆍ효율적으로 이용할 수 없는 불합리한 점을 고려해 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역에 관한 건축제한 규정을 전체 대지에 대해 확장 적용하도록 함으로써 위와 같은 불합리한 경우를 방지하기 위한 취지의 특례 규정입니다.
(각주: 법제처 2015. 7. 9.회신 15-0267 해석례참조 )그런데 「주택법」 제15조제1항 각 호 외의 부분 단서는 주택건설사업 시행에 있어서 주택법령을 적용하지 않는 특례를 정하고 있는 것으로 국토계획법 제84조제1항 각 호 외의 부분 본문 및 같은 법 시행령 제94조 단서에 따른 건축제한의 특례와는 그 입법취지나 목적이 서로 다르므로, 국토계획법의 위 규정들이 「주택법」 제15조제1항에 따른 주택건설사업계획승인 절차까지 당연히 적용된다고 볼 수는 없다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
「주택법」제15조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 “사업계획승인권자”라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 이상인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다) 또는 「지방자치법」 제175조에 따라 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 “대도시”라 한다)의 시장2. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 미만인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수② 제1항에 따라 사업계획승인을 받으려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하여야 한다.③ ∼ ⑥ (생 략)「주택법 시행령」제27조(사업계획의 승인) ① ∼ ③ (생 략)④ 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사업의 경우가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조제1호다목에 따른 준주거지역 또는 같은 조 제2호에 따른 상업지역(유통상업지역은 제외한다)에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우일 것나. 해당 건축물의 연면적에서 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90퍼센트 미만일 것2. 「농어촌정비법」 제2조제10호에 따른 생활환경정비사업 중 「농업협동조합법」 제2조제4호에 따른 농업협동조합중앙회가 조달하는 자금으로 시행하는 사업인 경우⑤ㆍ⑥ (생 략)「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제30조(용도지역의 세분) 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 「지방자치법」 제175조에 따른 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시(이하 "대도시"라 한다)의 시장(이하 "대도시 시장"이라 한다)은 법 제36조제2항에 따라 도시ㆍ군관리계획결정으로 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역 및 녹지지역을 다음 각 호와 같이 세분하여 지정할 수 있다.1. 주거지역가. (생 략)나. 일반주거지역 : 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역(1)ㆍ(2) (생 략)(3) 제3종일반주거지역 : 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역다. 준주거지역 : 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역2. 상업지역가. (생 략)나. 일반상업지역 : 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역다.ㆍ라. (생 략)3.ㆍ4. (생 략)＜관계 법령＞