질문: 개업공인중개사가 중개를 의뢰받은 경우 확인·설명해야 하는 사항의 범위(「공인중개사법 시행령」 제21조 등 관련)
답변: 「공인중개사법」 제25조제1항에서 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 등의 사항을 확인하여 이를 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고 설명의 근거자료를 제시해야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항 본문에서는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 같은 조 제1항의 확인.설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하도록 규정하고 있는바, 이는 부동산의 권리분석 및 시장가격 등에 관한 전문자격자로서 거래에 직접 관여하여 매매를 주도하는 등 실거래 형성에 큰 역할을 담당하는 공인중개사에게 중개 완성 전후에 중개대상물 확인ㆍ설명 및 확인ㆍ설명서의 작성ㆍ교부 등의 의무를 부여함으로써 건전한 부동산 거래질서를 확립함과 동시에 국민의 재산권을 보호하기 위한 것입니다.
(각주: 법제처 2012. 4. 13.회신 12-0172 해석례참조 )그런데「공인중개사법」 제25조제1항의 위임에 따라 개업공인중개사가 확인ㆍ설명해야 하는 사항을 정한같은 법 시행령 제21조제1항에서는 일조ㆍ소음ㆍ진동 등 환경조건(제7호), 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장ㆍ학교와의 근접성 등 입지조건(제8호) 등을 규정하고 있고,같은 법 제25조제3항 및같은 법 시행령 제21조제3항에 따라 개업공인중개사가 중개가 완성되어 계약거래서를 작성할 때 거래당사자에게 발급해야 하는 중개대상물 확인ㆍ설명서를 정한 같은 법 시행규칙 별지 제20호서식에서는 개업공인중개사의 기본 확인사항으로 “비선호시설(1㎞이내)”을 규정하고 있는바, 해당 서식에 따른 확인사항인 “비선호시설”이 같은 법 시행령 제21조제1항 각 호에서 명시적으로 열거된 사항이 아니더라도 같은 항 제7호 및 제8호에서 환경조건 또는 입지조건의 예시로 든 사항을 구체화한 것으로 볼 수 있고, 부령에서 정한 서식도 법령의 일부를 구성(각주: 법제처 2014. 8. 14.회신 14-0242 해석례참조 )하는 것이므로 개업공인중개사는 중개대상물의 반경 1㎞ 이내의 비선호시설에 대해서도 확인ㆍ설명할 의무가 있습니다.
아울러 「공인중개사법」의 연혁법률인 구 「부동산중개업법」이 2000년 1월 28일 법률 제6236호로 개정되면서 부동산중개에 따른 서비스가 향상될 수 있도록 중개대상물에 대한 중개업자의 확인 및 설명 범위에 중개대상물의 상태 및 입지가 추가(각주: 2000. 1. 28. 법률 제6236호로 개정되어 2000. 7. 29. 시행된 구 「부동산중개업법」 개정이유 및 주요내용 참조 )되었고, 이에 따라 중개대상물 확인.설명사항의 세부적인 항목과 기재방법 등에 관한 서식이 구 「부동산중개업법 시행규칙」 별지 제15호서식으로 개정(각주: 2000. 7. 29. 건설교통부령 제250호로 개정되어 같은 날 시행된 구 「부동산중개업법 시행규칙」 개정이유 및 주요내용 참조 )되면서 환경조건의 하나로 “혐오시설(반경 1㎞ 이내)”이 추가되었고, 2011년 11월 8일 국토해양부령 제399호로 개정되면서 현행 서식과 같이 기본 확인사항 중 하나로 “비선호시설(1㎞ 이내)”을 규정한 것인데, 이는 중개업자 및 거래당사자간 분쟁의 사전 방지를 위해 중개업자 기본 확인사항과 세부 확인사항 및 중개수수료 등에 관한 사항으로 명확하게 구분(각주: 「공인중개사법 시행규칙」의 연혁법령인 구 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」이 2011. 11. 8. 국토해양부령 제399호로 일부개정될 당시 개정이유 및 주요내용 참조 )하려는 것일 뿐 개업공인중개사가 확인.설명해야 하는 사항을 변경하려는 것이 아니었다는 점을 고려하더라도, 개업공인중개사가 주거용건축물을 중개할 때 확인ㆍ설명해야 하는 사항에는 「공인중개사법 시행규칙」 별지 제20호서식에 규정된 “비선호시설”이 포함된다고 해석하는 것이 타당합니다.
※ 법령정비 권고사항「공인중개사법 시행규칙」 별지 제20호서식의 “비선호시설”이 「공인중개사법 시행령」 제21조제1항 각 호 중 어느 사항에 해당하는지와 구체적으로 어떤 시설이 “비선호시설”에 해당하는지가 불분명하므로 이를 명확히 규정할 필요가 있습니다.
＜관계 법령＞공인중개사법제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.1. 당해 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항② ∼ ④ (생 략)공인중개사법 시행령제21조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ① 법 제25조제1항의 규정에 따라 개업공인중개사가 확인ㆍ설명하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.1. 중개대상물의 종류ㆍ소재지ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ용도ㆍ구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항2. 소유권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항3. 거래예정금액ㆍ중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역4. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항5. 수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ소방ㆍ열공급ㆍ승강기 및 배수 등 시설물의 상태6. 벽면 및 도배의 상태7. 일조ㆍ소음ㆍ진동 등 환경조건8. 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장ㆍ학교와의 근접성 등 입지조건9. 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율② ∼ ④ (생 략)공인중개사법 시행규칙제16조(중개대상물의 확인ㆍ설명서의 서식) 영 제21조제3항에 따른 중개대상물 확인ㆍ설명서(영문서식을 포함한다)는 다음 각 호의 구분에 따른다.1. 중개대상물 확인ㆍ설명서[Ⅰ](주거용건축물) : 별지 제20호서식2. ∼ 4. (생 략)별지 제20호서식 중 관련부분Ⅰ. 개업공인중개사 기본 확인사항④ 입지조건도로와의관계( m × m )도로에 접함 ［ ］포장 ［ ］비포장접근성［ ］용이함 ［ ］불편함대중교통버스( ) 정류장, 소요시간: (［ ］도보 ［ ］차량) 약 분지하철( ) 역, 소요시간: (［ ］도보 ［ ］차량) 약 분주차장［ ］없음 ［ ］전용주차시설 ［ ］공동주차시설 ［ ］그 밖의 주차시설 ( )교육시설초등학교( ) 학교, 소요시간:(［ ］도보 ［ ］차량) 약 분중학교( ) 학교, 소요시간:(［ ］도보 ［ ］차량) 약 분고등학교( ) 학교, 소요시간:(［ ］도보 ［ ］차량) 약 분판매 및의료시설백화점 및할인매장( ), 소요시간:(［ ］도보 ［ ］차량) 약 분종합의료시설( ), 소요시간:(［ ］도보 ［ ］차량) 약 분⑥ 비선호시설(1km이내)［ ］없음 ［ ］있음 (종류 및 위치: )