질문: 사업계획승인 이후 지역주택조합에서 자진하여 탈퇴한 자가 당첨자로 보지 않는 자에 해당하는지 여부(「주택공급에 관한 규칙」 제57조제4항제4호ㆍ제5호 등 관련)
답변: 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제7호가목에서는 “제3조제2항제5호에 따른 주택에 대하여 해당 사업계획승인일 당시 입주대상자로 확정된 자”를 당첨자로 정의하고 있고, 같은 규칙 제3조제2항제5호에서는「주택법」 제5조제2항에 따른 주택조합이 그 조합원에게 공급하기 위하여 건설하는 주택에 대해 같은 규칙 제57조에 따른 당첨자의 명단관리에 관한 규정을 적용하도록 규정하고 있는데,「주택법」 제5조제2항에 따른 주택조합에는 지역주택조합이 포함(각주: 「주택법」상 주택조합에는 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합이 포함됨(같은 법 제2조제11호 참조) )되므로, 지역주택조합의 사업계획승인일 당시 조합원이었던 자는 해당 지역주택조합이 공급하는 주택에 입주대상자로 확정된 자로서「주택공급에 관한 규칙」상 “당첨자”에 해당되는바, 이 사안에서는 사업계획승인일 당시 지역주택조합의 조합원으로서 당첨자에 해당하는 자가 주택공급계약을 체결하기 전에 해당 지역주택조합을 자진하여 탈퇴한 경우 같은 규칙 제57조제4항제4호 또는 제5호에 해당하여 ‘당첨자로 보지 않는 자’에 해당하는 것으로 볼 수 있는지가 문제됩니다.
그런데「주택공급에 관한 규칙」 제57조제4항제4호 및 제5호에서는 사업주체의 파산, 입주자모집승인 취소 등으로 이미 납부한 입주금을 반환받았거나 해당 주택에 입주할 수 없게 된 자와 사업계획 승인의 취소 또는 조합설립인가, 사업시행계획인가의 취소 등으로 사실상 주택을 공급받을 수 없게 된 자를 각각 당첨자로 보지 않는 자로 규정하고 있는데, 일반적으로 법령에서 사용하고 있는 “등”의 의미에 대해 별도로 해석해야 할 특별한 이유가 없는 한, 그 “등”에는 앞에 열거된 예시사항과 규범적 가치가 동일하거나 그에 준하는 성질을 가지는 사항이 포함되는 것으로 해석해야 할 것인바(각주: 법제처 2014. 10. 10.회신 14-0498 해석례참조 ), 같은 항 제4호 및 제5호에 따른 당첨자로 보지 않는 자에 해당하려면 같은 항 제4호와 제5호에서 “등” 앞에 예시하고 있는 “사업주체의 파산, 입주자모집승인 취소, 사업계획승인 취소, 조합설립인가 취소, 사업시행계획인가 취소”와 같이 당첨자 개인의 사정과는 무관하게 사업추진상의 사정으로 주택을 공급받을 수 없게 되는 경우에 해당해야 할 것인데, 이 사안의 경우와 같이 조합원이 자진하여 지역주택조합에서 탈퇴한 경우는 앞에서 예시된 경우와 그 규범적 가치가 동일하거나 그에 준하는 성질을 가지는 경우라고 볼 수는 없습니다.
또한 「주택공급에 관한 규칙」 제57조제4항 각 호에서는 당첨자로 보지 않는 자에 해당하기 위한 사유로 취학ㆍ질병요양ㆍ근무상 또는 생업상의 사정(제1호), 세대원 전원의 국외이주(제2호), 상속ㆍ이혼(제3호), 사업주체의 파산, 입주자모집승인 취소(제4호), 주택 관련 법령에 따른 사업계획 승인의 취소 또는 조합설립인가, 사업시행계획인가의 취소(제5호) 등을 규정하여, 당첨자 또는 사업주체의 생활상ㆍ사업추진상의 불가피한 사정이 발생한 경우로 한정하고 있는데, 같은 항은 사전에 예측하기 어렵거나 당첨자의 의사와 무관한 사유가 발생한 경우에도 당첨자 지위가 유지된다고 보아 일정기간 다른 주택의 당첨 기회 등을 제한할 경우 과도한 규제가 될 수 있다는 정책적 고려에 따라 규정한 것으로서, 사업계획승인일 당시 입주대상자로 확정된 후 자진하여 지역주택조합에서 탈퇴한 자를 같은 항에 따른 ‘당첨자로 보지 않는 자’에 해당한다고 해석하는 것은 해당 규정의 체계 및 취지에도 부합하지 않는다고 할 것입니다.
아울러 「주택공급에 관한 규칙」 제27조제1항제1호다목3), 제28조제1항제1호다목3) 등에서는 주택이 투기의 수단으로 전락하는 것을 방지하고 실수요자에게 우선적으로 주택을 공급받을 수 있는 기회를 부여하기 위하여(각주:서울북부지방법원 2007. 7. 12. 선고 2007가합1931 판결례참조 ) 일정 기간 이내에 당첨된 사실이 있는 경우 투기과열지구 또는 청약과열지구에서 공급되는 국민주택 또는 민영주택 등 다른 주택의 당첨 기회를 일정 부분 제한하고 있고, 같은 규칙 제57조에서 당첨자 명단관리에 관한 규정을 둔 취지는 이러한 제도의 원활한 운영을 도모하기 위한 것인데, 만약 해당 주택을 공급받는 것을 더 이상 원하지 않아 당첨자가 자진하여 지역주택조합에서 탈퇴한 경우에도 당첨자에서 제외되고 별도의 제한 없이 다른 주택에 재당첨될 수 있다고 보게 되면, 투기 방지 및 실수요자에게 우선적으로 주택 공급의 기회를 부여하기 위한 같은 규칙 제27조, 제28조 및 제57조 등의 취지에도 부합하지 않는 결과가 초래된다고 할 것입니다.
따라서 이 사안의 경우 사업계획승인일 당시 지역주택조합의 조합원이었으나 주택공급계약을 체결하기 전에 지역주택조합을 자진하여 탈퇴한 자는 「주택공급에 관한 규칙」 제57조제4항제4호 또는 제5호에 따른 ‘당첨자로 보지 않는 자’에 해당하지 않습니다.
＜관계 법령＞주택공급에 관한 규칙제57조(당첨자의 명단관리) ① ∼ ③ (생 략)④ 제3항에 따라 당첨자명단을 관리할 때 당첨자로 선정 또는 확정된 후 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 자는 당첨자로 보지 않는다. 이 경우 사업주체(제4호 및 제5호의 경우에는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수 또는 제15조제1항제2호에 따른 분양보증기관을 말한다)는 그 명단을 주택청약업무수행기관에 통보하여 당첨자명단에서 삭제하게 해야 한다.1. 세대주 또는 세대원 중 한 명이 취학ㆍ질병요양ㆍ근무상 또는 생업상의 사정으로 세대원 전원이 다른 주택건설지역으로 퇴거함으로써 계약을 체결하지 아니하였거나 해약한 자2. 세대주 및 세대원 전원이 국외이주함으로써 계약을 체결하지 아니하였거나 해약한 자3. 분양전환공공임대주택을 공급받은 후 다음 각 목의 어느 하나에 해당하게 된 자가. 상속으로 인하여 다른 주택을 취득하여 세대원 전원이 해당 주택으로 이주함에 따라 사업주체에게 분양전환공공임대주택을 명도한 자나. 이혼으로 인하여 분양전환공공임대주택의 입주자로 선정된 지위를 배우자에게 이전한 자4. 사업주체의 파산, 입주자모집승인 취소 등으로 이미 납부한 입주금을 반환받았거나 해당 주택에 입주할 수 없게 된 자5. 법 제11조, 법 제15조, 「도시 및 주거환경정비법」 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업계획 승인의 취소 또는 조합설립인가, 사업시행계획인가의 취소 등으로 사실상 주택을 공급받을 수 없게 된 자6. 제58조에 따라 당첨이 취소된 부적격 당첨자⑤ ∼ ⑧ (생 략)