질문: 「지방세법」 제104조 및 제183조, 구 「토지구획정리사업법」 제57조 등(토지구획정리사업시행자로부터 취득한 체비지에 대한 취득세·재산세) 관련
답변: 가. 질의 가 및 질의 나의 공통사항(관계법령 등)

○ 구「토지구획정리사업법」 제2조제1호에 따르면 “토지구획정리사업”이라 함은 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환ㆍ분합 기타의 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치ㆍ변경에 관한 사업을 말하고,같은 법 제6조에 따르면 도시계획구역 안에서의 토지구획정리사업은 토지소유자 또는 토지소유자가 설립하는 토지구획정리조합이 시행하고,같은 법 제54조에 따르면 토지구획정리사업시행자는 토지구획정리사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 사업계획이 정하는 목적을 위하여 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 이를 체비지 또는 보류지로 정할 수 있도록 규정하고 있습니다.

○ 또한 구「토지구획정리사업법」 제56조에 따르면 토지구획정리사업시행자는 토지구획정리사업의 시행을 위하여 필요한 때에는 시행지구 안의 토지에 대하여 환지예정지를 지정할 수 있고,같은 법 제57조에 따르면 환지예정지가 지정된 경우 종전의 토지에 관한 토지소유자 또는 임차권자 등은 환지예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분 공고일까지 환지예정지에 대하여 종전과 동일한 내용의 권리를 행사할 수 있고 종전의 토지에 대하여는 이를 사용ㆍ수익할 수 없으며(제1항),체비지에 관하여 환지예정지가 지정된 때에는 토지구획정리사업시행자는 토지구획정리사업의 비용에 충당하기 위하여 이를 사용ㆍ수익하게 하거나 이를 처분할 수 있고(제4항),같은 법 제61조 및 제62조에 따르면 토지구획정리사업시행자는 공사완료 보고 후 14일 이내에 환지처분을 해야 하고, 환지처분의 공고가 있는 경우 환지계획에서 정해진 환지를 그 공고일의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 체비지(같은 법 제57조제4항에 따라 이미 처분된 것을 제외함)는 토지구획정리사업시행자가 환지처분의 공고일의 다음 날에 각각 그 소유권을 취득한다고 규정하고 있습니다.

○ 한편, 구「토지구획정리사업법」은 2000. 1. 28. 법률 제6252호로 폐지되었고, 종전「도시계획법」(2000. 1. 28. 법률 제6243호로 개정되기 전의 것을 말함. 이하 같음)의 도시계획사업에 관한 부분과 구「토지구획정리사업법」을 통합ㆍ보완하여 도시개발에 관한 기본법으로서「도시개발법」이 2000. 1. 28. 법률 제6242호로 제정되었으며, 폐지「토지구획정리사업법」(2000. 1. 28. 법률 제6252호로 폐지된 것을 말함. 이하 같음) 부칙 제2조에 따르면 폐지「토지구획정리사업법」시행 당시 종전「도시계획법」 제12조에 따라 도시계획으로 결정된 토지구획정리사업에 관하여는 구「토지구획정리사업법」에 따른다고 규정하고 있습니다.
나. 질의 가에 대하여

○「지방세법」 제29조제1항제1호에 따르면 취득세 납세의무의 성립시기를 취득세 과세물건을 취득하는 때이고,같은 법 제105조제1항에 따르면 취득세는 부동산ㆍ차량ㆍ기계장비 등의 취득에 대하여 해당 취득물건의 소재지의 도에서 그 취득자에게 부과하며,같은 법 제105조제2항에 따르면 부동산 등의 취득에 있어서는「민법」등에 따른 등기ㆍ등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다고 규정하고 있고,「지방세법 시행령」 제73조제1항에 따르면 유상승계취득의 경우「지방세법」 제111조제5항각 호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득(국가 등으로부터의 취득, 외국으로부터의 수입에 의한 취득, 판결문 등에 따라 취득가격이 입증되는 취득 등)의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일을, 그 외의 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일을 취득의 시기로 정하고 있습니다.

○ 취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로 취득자가 재화를 사용ㆍ수익ㆍ처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여부과하는 것이 아니어서 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상의 취득행위 자체를 과세객체로 하는 것입니다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98두14228 판결,대법원 2004. 12. 24. 선고 2003두7453 판결).

○ 그런데 구「토지구획정리사업법」에 따르면 “체비지”란 토지구획정리사업시행자가 사업에 필요한 경비의 충당 등을 위하여 일정 토지를 환지로 지정하지 않고 매각처분할 수 있게 한 토지로서,같은 법 제62조제6항에 따라 토지구획정리사업시행자는 환지처분 공고일의 다음 날에 체비지에 대한 소유권을 취득하게 되나,같은 법 제57조제4항에서 정한 바와 같이 환지처분 공고일 전에도 사업비용에 충당하기 위하여 체비지를 사용ㆍ수익ㆍ처분할 수 있는바, 이러한 체비지에 대한 권리는 앞으로 환지처분 공고일의 다음 날에 그 소유권을 원시취득할 것을 전제로 체비지를 독점적이고 배타적으로 사용ㆍ수익할 수 있는 물권유사의 사용ㆍ수익권이라고 할 것이며, 토지구획정리사업시행자가 환지처분 전에 체비지를 제3자에게 처분하는 경우, 그 매수인이 토지의 인도 또는 체비지대장에의 등재 중 어느 하나의 요건을 갖추었다면 매수인도 해당 토지에 관하여 위와 같은 물권유사의 사용ㆍ수익권을 취득하여 해당 체비지를 배타적으로 사용ㆍ수익할 수 있음은 물론이고 이를 다시 제3자에게 처분할 수도 있으며, 그 후 환지처분 공고가 있으면 그 공고일의 다음 날에 최종적으로 체비지를 점유하거나 체비지대장에 등재된 자가 그 소유권을 원시적으로 취득하게 된다고 할 것입니다(대법원 2003. 11. 28. 선고 2002두6361 판결,대법원 2004. 12. 24. 선고 2003두7453 판결).

○ 그렇다면, 토지구획정리사업시행자로부터 체비지를 매수하여 잔금을 완납하고 체비지대장에 등재한 경우, 이러한 물권유사 사용ㆍ수익권을 갖게 된 매수인은 환지처분 공고일 전이라도 그 체비지를 매수한 때에「지방세법」 제105조제2항에 따른 “사실상 취득”을 하게 된다고 할 것이며, 이러한 취득의 시기에 관한 기준을 정한「지방세법 시행령」 제73조제1항에서는 유상으로 취득한 경우 그 계약상의 잔금지급일에 취득한 것으로 보도록 규정하고 있는 점을 고려할 때, 체비지 매수자가 그 잔금을 완납한 날을 취득일로 볼 수 있을 것입니다.

○ 따라서 토지구획정리사업시행자로부터 환지처분 공고일 전에 체비지를 매수하여 잔금을 지급하고 체비지대장에 등재한 자의 경우「지방세법」상의 취득세 납세의무 성립시기인 취득일은 그 잔금지급일이라고 할 것입니다.
다. 질의 나에 대하여

○「지방세법」 제183조제1항에 따르면 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자를 납세의무자로 하고 있고, 같은 조 제2항에 따르면 같은 조 제1항에 불구하고 재산세 과세기준일 현재 각 호에 해당하는 자를 재산세 납세의무자로 정하고 있으며, 같은 조 제2항제6호에 따르면「도시개발법」에 따라 시행하는 환지방식에 의한 도시개발사업 등의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자를 납세의무자로 정하고 있으며, 2000. 12. 29. 법률 제6312호로「지방세법」이 개정될 당시,「토지구획정리사업법」에 의한 토지구획정리사업을「도시개발법」에 의한 도시개발사업으로 변경하는 등, 구「토지구획정리사업법」이 폐지되고「도시개발법」이 제정됨에 따른「지방세법」상의 관계 조문을 정리하면서「지방세법」부칙(2000. 12. 29. 법률 제6312호로 개정된 것의 부칙을 말함) 제4조에서는 구「토지구획정리사업법」에 의한 환지계획 등에서 취득한 토지에 대하여도 개정규정을 적용하도록 하고 있습니다.

○「지방세법」 제183조제1항의 “재산을 사실상 소유하고 있는 자”라 함은 공부상 소유자로 등재되어 있는지 여부를 불문하고 해당 토지에 대한 실질적인 소유권을가진 자를 말한다고 보아야 할 것으로, 위에서 살펴본 바와 같이 환지처분 공고일 전에 토지구획정리사업시행자로부터 체비지를 매수하여 잔금을 지급하고 체비지대장에 등재한 자는 해당 토지에 관하여 물권유사의 사용ㆍ수익권을 취득하여 해당 체비지를 배타적으로 사용ㆍ수익할 수 있고, 이를 다시 제3자에게 처분할 수도 있으므로 해당 체비지를 사실상 취득한 “사실상의 소유자”로서 재산세 납세의무자가 된다고 할 것입니다(대법원 2003. 11. 28. 선고 2002두6361 판결).

○ 한편,「지방세법」 제183조제2항제6호에서「도시개발법」에 의한 환지방식 도시개발사업의 환지계획에서 일정한 토지를 체비지로 정한 경우 도시개발사업시행자를 납세의무자로 규정하고 있는 것은 환지방식으로 도시개발사업을 하는 경우 환지처분의 공고일까지 물권유사 사용ㆍ수익권을 가지고 체비지를 관리하는 도시개발사업시행자의 지위를 고려하여 도시개발사업시행자가 사용ㆍ수익하는 체비지에 대한 납세의무자는 도시개발사업시행자임을 입법적으로 명시한 것으로 보아야 할 것으로, 이 사안의 경우와 같이 과세기준일 현재 제3자가 도시개발사업시행자로부터 체비지를 매수하여 사용ㆍ수익하고 있는 경우까지「지방세법」 제183조제2항제6호에 따라 도시개발사업시행자를 재산세 납세의무자로 볼 수는 없다고 할 것입니다.

○ 따라서「지방세법」상의 재산세 과세기준일 현재 토지구획정리사업시행자로부터 체비지를 매수하여 잔금을 지급하고 체비지대장에 등재한 자는 해당 토지의 사실상의 소유자로서 환지처분이 공고되기 전이라 하더라도 해당 체비지에 대한 토지분 재산세의 납세의무자라고 할 것입니다.