질문: 임대주택에 대한 취득세 감면분 추징 시 적용하는 임대의무기간 규정(법률 제13499호로 타법개정된 「지방세특례제한법」 제31조제2항 등 관련)
답변: 개정「지방세특례제한법」 제31조제2항에서는「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제43조제1항(각주: 이 사안은 「공공주택 특별법」에 따라 공공주택사업자가 공공임대주택을 공급하는 경우에 해당하지 않으므로 「공공주택 특별법」 제50조의2제1항에 따른 임대의무기간에 대한 논의는 제외함. )에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각.증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다고 규정하고 있는데, 이는 구「임대주택법」이 2015년 8월 28일 법률 제13499호「민간임대주택에 관한 특별법」으로 전부개정(이하 “전부개정 민간임대주택법”이라 함)되면서 다른 법률에서 인용하고 있는 구「임대주택법」의 법률 제명 및 조문을 정비하기 위해 타법개정된 것으로, 종전의 “「임대주택법」 제16조제1항 각 호에 따른 임대의무기간”이 “민간임대주택법 제43조제1항에 따른 임대의무기간”으로 변경된 것입니다.
그리고 전부개정민간임대주택법부칙 제3조제2항에서는 종전의「임대주택법」에 따라 등록한 임대주택은 종전의「임대주택법」을 적용한다고 규정하여「임대주택법」이민간임대주택법으로 전부개정되었음에도 불구하고 임대의무기간, 임대의무기간 이내 매각요건 및 절차, 임대보증금에 대한 보증, 저당권 설정 등의 제한, 임대주택의 전대 제한 등의 법률관계의 안정을 위해 이미 등록한 임대주택에 관한 특례를 인정하고 있는 반면, 타법개정된 개정「지방세특례제한법」 제31조제2항의 임대의무기간이 변경되는 것에 대한 부칙규정은 별도로 두고 있지 않습니다.
조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석해야 하고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않지만, 법규 상호간의 해석을 통하여 그 의미를 명백히 할 필요가 있는 경우에는 조세법률주의가 지향하는 법적 안정성 및 예측가능성을 해치치 않는 범위 내에서 입법취지 및 목적 등을 고려하여 합목적적으로 해석하는 것은 불가피하다고 할 것인바, 앞에서 살펴본 바와 같이 개정 「지방세특례제한법」 제31조제2항에서 규정한 임대의무기간은 전부개정 민간임대주택법 부칙의 ‘다른 법률의 개정’에 따라 인용조문이 변경된 것일 뿐 감면된 취득세의 추징요건을 개정할 필요성이 있다는 정책적인 판단에 따라 임대의무기간을 달리 정하려는 것으로 볼 수는 없습니다.
또한 이 사안의 임대사업자는 구 「임대주택법」에 따라 임대주택을 등록한 임대사업자로서 전부개정 민간임대주택법 부칙 제3조제2항에 따라 구 「임대주택법」을 적용하게 되어 그 임대의무기간에 대해서도 구 「임대주택법」을 준수해야 하므로, 개정 「지방세특례제한법」 제31조제2항에서 민간임대주택법 제43조제1항에 따른 임대의무기간을 인용하더라도 민간임대주택법에 따라 등록한 임대주택이 아닌 이상 그 임대의무기간도 구 「임대주택법」에 따른 임대의무기간을 의미하는 것으로 보는 것이 타당합니다.
아울러 이 사안과 같이 구 「임대주택법」에 따라 임대주택을 등록한 임대사업자가 구 「지방세특례제한법」 제31조제1항제1호에 따라 취득세를 면제받은 경우 해당 임대사업자는 구 「임대주택법」 제16조제1항제4호 및 같은 법 시행령 제13조제1항제2호에 따라 5년의 임대의무기간을 준수해야 하고, 같은 법 시행령 제13조제2항 각 호의 경우가 아닌 한 해당 임대의무기간 내에 임대주택을 매각하는 경우 면제받은 취득세가 추징될 것을 이미 알고 있었고, 전부개정 민간임대주택법 부칙 제3조제2항에 따라 구 「임대주택법」이 적용되어 임대의무기간은 여전히 5년임을 알 수 있었으므로, 임대주택 취득 당시 법령인 구 「임대주택법」 제16조제1항제4호 및 같은 법 시행령 제13조제1항제2호에 따른 5년의 임대의무기간을 적용하여 면제받은 취득세의 추징 여부를 판단하더라도 특별히 불리하게 취급하여 손해를 발생시키는 것은 아니라는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
구 「지방세특례제한법」(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 타법개정되기 전의 것)제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「임대주택법」 제2조제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「임대주택법」 제2조제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.2. (생 략)② 제1항을 적용할 때 「임대주택법」 제16조제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.③ㆍ④ (생 략)개정 「지방세특례제한법」(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 타법개정된 것)제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.2. (생 략)② 제1항을 적용할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제1항 또는 「공공주택 특별법」 제50조의2제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.③ㆍ④ (생 략)구 「민간임대주택에 관한 특별법」(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정된 것)부 칙 ＜법률 제13499호, 2015. 8. 28.＞제3조(이미 등록한 임대주택에 관한 특례) ① (생 략)② 종전의 「임대주택법」에 따라 등록한 임대주택은 종전의 「임대주택법」을 적용한다.제15조(다른 법률의 개정) ①부터 까지 생략지방세특례제한법 일부를 다음과 같이 개정한다.제31조제1항 각 호 외의 부분 본문 중 "「임대주택법」 제2조제4호에 따른 임대사업자"를 "「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자"로, "「임대주택법」 제2조제3호에 따른 오피스텔"을 "「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔"로 하고, 같은 항 제2호 중 "「임대주택법」 제16조제1항제1호ㆍ제2호ㆍ제2호의2 및 제3호에 따른"을 "「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따라 10년 이상의"로 하며, 같은 조 제2항 중 "「임대주택법」 제16조제1항 각 호"를 "「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제1항 또는 「공공주택 특별법」 제50조의2제1항"으로 하고, 같은 조 제3항제1호 중 "「임대주택법」 제16조제1항제1호 및 제2호에 따른"을 "「공공주택 특별법」 제50조의2제1항에 따라 30년 이상"으로 한다.＜관계 법령＞