질문: 「건축법 시행규칙」 제11조제1항에 따른 ‘건축물의 양수인이 건축관계자변경신고서에 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 제출하는 경우’의 의미(「건축법 시행규칙」 제11조제1항제1호 등 관련)
답변: 「건축법」 제16조제1항본문에서는 건축주가같은 법 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다고 규정하고 있고,같은 법 제16조제1항본문의 위임에 따른같은 법 시행령 제12조제1항제3호에서는 건축주를 변경하는 경우에는 신고하도록 규정하고 있으며,같은 법 시행규칙 제11조제1항제1호에서는 ‘건축에 관한 허가를 받은 건축주가 허가 대상 건축물을 양도한 경우 그 양수인 등은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 건축관계자변경신고서에 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다’고 규정하고 있는바, 같은 호는 건축허가 대상인 “건축물”을 “양수”한 경우 그 “양수인”에게 “건축물”에 관한 실체상의 권리관계가 변경되었음을 입증할 수 있는 서류를 제출하라는 의미로 보아야 합니다.
(각주:대법원 2015. 10. 29. 선고 2013두11475 판결례참조)그런데 이 사안의 경우와 같이 농지 소유자가 터파기 공사만 시행하고 건축물과 관련된 구조물 설치를 전혀 하지 않은 상태여서 건축물이 경매대상에 포함된바 없고, 농지 소유권 이전에 수반하여 그 소유권이 이전될 수 있는 ‘농지에 부합된 구조물’조차 없는 경우라면, 그 경매절차가 완료됨에 따라 실체상의 권리관계가 변동될 대상은 경매목적물인 “농지”로 국한될 것입니다.
(각주: 법제처 2017. 4. 13.회신 17-0124 해석례참조)그리고 경매절차에 관하여 규정하고 있는「민사집행법」 제142조에서는 법원의 매각허가결정이 확정되면 매수인은 매각대금을 지급하여야 한다고 규정하면서같은 법 제135조에서는 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다고 규정하고 있는 점에 비추어 보면, 토지 등을「민사집행법」에 따른 경매로 취득하는 경우에는 법원의 매각허가결정에 따라 매수인이 매각대금을 납부함으로써 그 소유권을 취득하여야 비로소 토지 등에 대한 실체상 권리관계의 변경이 있다고 보아야 할 것인데,같은 법 제123조에 따르면 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 등같은 법 제121조각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 해당 신고인에게는 매각허가를 할 수 없으므로 매각기일에 선정된 최고가매수신고인이라 하더라도 매각허가를 받지 못할 가능성을 배제할 수 없고, 매각기일에 선정된 최고가매수신고인에 대한 법원의 매각허가결정이 있더라도 최고가매수신고인의 변심 또는 매각대금 미지급 등의 사유로 경매목적물에 대한 권리를 취득하지 못할 가능성도 배제하기 어렵습니다.
그렇다면「민사집행법」상의 경매절차와 그에 따른 법률효과에 비추어 볼 때, 이 사안과 같이 농지에 대한 경매절차에서 최고가매수신고인이 되어 매수신청보증금영수증 및 최고가매수신고인 증명서를 발급받을 수 있는 상태에 해당할 뿐,같은 법 제135조에 따른 매각대금 지급을 하지 않은 경우에는 아직 경매에 따른 실체상의 권리관계 변동이 일어날 수 없고, 이후 매각대금 지급을 하더라도 그에 따른 실체상의 권리관계 변동 대상은 농지로 국한되므로, ‘건축물에 관한 실체상의 권리관계가 변동되었을 것’을 전제로 하는「건축법 시행규칙」 제11조제1항제1호에 해당할 여지가 없다고 보아야 합니다.
따라서 이 사안의 경우,「건축법 시행규칙」 제11조제1항 및같은 항 제1호에 따라 “건축물의 양수인”이 건축관계자변경신고서에 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류”를 첨부하여 제출한 경우에 해당하지 않습니다.
＜관계 법령＞건축법제16조(허가와 신고사항의 변경) ① 건축주가 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. (단서 생략)② ～ ④ (생 략)건축법 시행령제12조(허가ㆍ신고사항의 변경 등) ① 법 제16조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 다음 각 호의 구분에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다.1.ㆍ2. (생 략)3. 건축주ㆍ설계자ㆍ공사시공자 또는 공사감리자(이하 “건축관계자”라 한다)를 변경하는 경우에는 신고할 것② ～ ④ (생 략)건축법 시행규칙제11조(건축 관계자 변경신고) ①법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 양수인ㆍ상속인 또는 합병후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다.1. 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우2.ㆍ3. (생瀏릿摸?「민사집행법」상「건축법」 제16조제1항본문에서는 건축주가같은 법 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다고 규정하고 있고,같은 법 제16조제1항본문의 위임에 따른같은 법 시행령 제12조제1항제3호에서는 건축주를 변경하는 경우에는 신고하도록 규정하고 있으며,같은 법 시행규칙 제11조제1항제1호에서는 ‘건축에 관한 허가를 받은 건축주가 허가 대상 건축물을 양도한 경우 그 양수인 등은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 건축관계자변경신고서에 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다’고 규정하고 있는바, 같은 호는 건축허가 대상인 “건축물”을 “양수”한 경우 그 “양수인”에게 “건축물”에 관한 실체상의 권리관계가 변경되었음을 입증할 수 있는 서류를 제출하라는 의미로 보아야 합니다.
(각주:대법원 2015. 10. 29. 선고 2013두11475 판결례참조)그런데 이 사안의 경우와 같이 농지 소유자가 터파기 공사만 시행하고 건축물과 관련된 구조물 설치를 전혀 하지 않은 상태여서 건축물이 경매대상에 포함된바 없고, 농지 소유권 이전에 수반하여 그 소유권이 이전될 수 있는 ‘농지에 부합된 구조물’조차 없는 경우라면, 그 경매절차가 완료됨에 따라 실체상의 권리관계가 변동될 대상은 경매목적물인 “농지”로 국한될 것입니다.
(각주: 법제처 2017. 4. 13.회신 17-0124 해석례참조)그리고 경매절차에 관하여 규정하고 있는「민사집행법」 제142조에서는 법원의 매각허가결정이 확정되면 매수인은 매각대금을 지급하여야 한다고 규정하면서같은 법 제135조에서는 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다고 규정하고 있는 점에 비추어 보면, 토지 등을「민사집행법」에 따른 경매로 취득하는 경우에는 법원의 매각허가결정에 따라 매수인이 매각대금을 납부함으로써 그 소유권을 취득하여야 비로소 토지 등에 대한 실체상 권리관계의 변경이 있다고 보아야 할 것인데,같은 법 제123조에 따르면 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 등같은 법 제121조각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 해당 신고인에게는 매각허가를 할 수 없으므로 매각기일에 선정된 최고가매수신고인이라 하더라도 매각허가를 받지 못할 가능성을 배제할 수 없고, 매각기일에 선정된 최고가매수신고인에 대한 법원의 매각허가결정이 있더라도 최고가매수신고인의 변심 또는 매각대금 미지급 등의 사유로 경매목적물에 대한 권리를 취득하지 못할 가능성도 배제하기 어렵습니다.
그렇다면「민사집행법」상의 경매절차와 그에 따른 법률효과에 비추어 볼 때, 이 사안과 같이 농지에 대한 경매절차에서 최고가매수신고인이 되어 매수신청보증금영수증 및 최고가매수신고인 증명서를 발급받을 수 있는 상태에 해당할 뿐,같은 법 제135조에 따른 매각대금 지급을 하지 않은 경우에는 아직 경매에 따른 실체상의 권리관계 변동이 일어날 수 없고, 이후 매각대금 지급을 하더라도 그에 따른 실체상의 권리관계 변동 대상은 농지로 국한되므로, ‘건축물에 관한 실체상의 권리관계가 변동되었을 것’을 전제로 하는「건축법 시행규칙」 제11조제1항제1호에 해당할 여지가 없다고 보아야 합니다.
따라서 이 사안의 경우,「건축법 시행규칙」 제11조제1항 및같은 항 제1호에 따라 “건축물의 양수인”이 건축관계자변경신고서에 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류”를 첨부하여 제출한 경우에 해당하지 않습니다.
＜관계 법령＞건축법제16조(허가와 신고사항의 변경) ① 건축주가 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. (단서 생략)② ～ ④ (생 략)건축법 시행령제12조(허가ㆍ신고사항의 변경 등) ① 법 제16조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 다음 각 호의 구분에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다.1.ㆍ2. (생 략)3. 건축주ㆍ설계자ㆍ공사시공자 또는 공사감리자(이하 “건축관계자”라 한다)를 변경하는 경우에는 신고할 것② ～ ④ (생 략)건축법 시행규칙제11조(건축 관계자 변경신고) ①법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 양수인ㆍ상속인 또는 합병후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다.1. 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우2.ㆍ3. (생 략)②ㆍ③ (생 략)