질문: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제93조제2항의 특례를 적용받아 증축이 이루어진 건축물을 대상으로 같은 영 제93조제1항 또는 제2항을 다시 적용받아 대수선 또는 개축을 할 수 있는지(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제93조 등 관련)
답변: 가. 질의 가에 대해국토계획법 시행령 제93조제1항에서는 법령 또는 도시ㆍ군계획조례의 제정ㆍ개정(제1호), 도시ㆍ군관리계획의 결정ㆍ변경 또는 행정구역의 변경(제2호) 등의 사유로 인하여 “기존의 건축물”이 건축제한ㆍ건폐율 또는 용적률 규정에 부적합하게 된 경우에도 재축 또는 대수선을 할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 건축 당시 관계 법령에 따른 요건을 모두 갖추어 적법하게 건축된 건축물이 법령 개정이나 도시ㆍ군관리계획의 결정ㆍ변경 등 수범자의 귀책사유가 아닌 사유로 인해 건축제한ㆍ건폐율 또는 용적률 규정에 부적합하게 된 경우까지도 법령 등에 위반된다고 볼 경우, 국민들에게 예측하지 못한 부담을 줄 우려가 있어 재축 또는 대수선하는 것을 예외적으로 인정하려는 것이므로 해당 규정에 따른 특례는 이러한 입법취지를 훼손하지 않는 범위에서 엄격하게 해석할 필요가 있습니다.
(각주:대법원 2022. 1. 27 선고 2021두38932 판결례, 법제처 2024. 4. 18.회신 24-0241 해석례참조)그렇다면 특례 적용 대상인 국토계획법 시행령 제93조제1항에 따른 “기존의 건축물”은 건축 당시국토계획법령 등 관계 법령에 따른 요건을 모두 갖추어 적법하게 건축된 건축물이었으나 특례 적용 요건에 해당하는 같은 항 각 호의 사유가 발생하여 비로소 건축제한ㆍ건폐율 또는 용적률 규정에 부적합하게 된 건축물을 의미하는 것이라 할 것인데, 이와 관련하여 국토계획법 시행령 제93조제2항의 특례를 적용받아 기존의 건축물에 대하여 기존 부지 내에서 연면적 및 층수를 늘리는 증축을 완료한 건축물(이하 “이 사안 건축물”이라 함)은 특례 적용 사유가 발생하기 이전에 이미 축조가 완료된 부분과 특례 적용 사유가 발생한 이후같은 영 제93조제2항에 따라 특례를 적용받아 증축을 통해 새롭게 축조된 부분을 합하여 하나의 건축물이 된 경우로서(각주: 법제처 2014. 5. 16.회신 14-0171 해석례참조), 이러한 건축물은 더 이상 특례 적용 사유가 발생하기 이전에 존재하던 상태인 기존의 건축물이라 보기 어렵다는 점에서, 해당 건축물은 더 이상 “건축 당시 관계 법령에 따른 요건을 모두 갖추어 적법하게 건축된 건축물”인 “기존의 건축물”(각주: 법제처 2024. 4. 18.회신 24-0241 해석례참조)에 해당하지 않는바, 이미 같은 영 제93조제2항의 특례를 적용받아 증축한 이 사안 건축물의 경우 다시 특례 적용을 통해 대수선할 수 있는 대상으로 보기는 어렵습니다.
또한국토계획법령에서는 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ종류 및 규모, 건폐율, 용적률 등을 제한함으로써 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역 제도를 두고 있는바, 만약 이 사안 건축물과 같이 현행 건폐율 규정 등에는 부합하지 않으나 국토계획법 시행령 제93조제2항의 특례를 적용받아 예외적으로 증축이 이루어진 경우까지 다시 같은 조 제1항의 특례를 적용하여 대수선하는 것도 가능한 것으로 본다면, 개별 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역 별로 예정하고 있는 건폐율 등을 초과하는 건축물의 존속이 장기화되어 용도지역제도 등의 체계가 훼손될 우려가 있으므로(각주: 법제처 2013. 8. 7.회신 13-0246 해석례참조), 용도지역제도 등을 두어 국토를 체계적으로 관리하고 이용하려는국토계획법령의 취지 및 체계에도 부합하지 않는다고 할 것입니다.
아울러 국토계획법 시행령 제93조제2항에 따른 특례를 적용받아 증축이 이루어진 건축물도 다시 같은 조 제1항에 따른 특례를 적용하여 대수선할 수 있다고 본다면, 같은 조 제1항 각 호의 사유로 건축제한 등에 부적합하게 된 “기존의 건축물”에 대하여 대수선(제1항) 외에도 기존 부지 내에서의 증축(제2항), 추가편입부지에서의 증축(제3항) 등의 행위까지 할 수 있도록 하는 특례도 모두 적용될 수 있는 것으로 보아야 하는데(각주: 법제처 2020. 5. 4.회신 20-0156 해석례참조), 이러한 경우국토계획법령에서 규정하고 있는 용도지역이나 용도지구별 건폐율 기준 등에 부적합한 건축물의 존속이 고착화되어 사실상 특혜를 부여하는 결과를 초래하는 경우가 생길 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
따라서 이 사안 건축물은 기존 용도로 계속 사용하기 위해 국토계획법 시행령 제93조제1항의 특례를 다시 적용받아 대수선할 수 없습니다.
나. 질의 나에 대해국토계획법 시행령 제93조제2항에서는 기존의 건축물이 법령의 제정ㆍ개정 등 같은 조 제1항 각 호의 사유로 건축제한 또는 건폐율 규정에 부적합하게 된 경우에도 기존 부지 내에서 증축 또는 개축하려는 부분이 건축제한 및 용적률 규정에 적합한 경우로서 ① 기존 건축물이같은 영 제84조 및 제84조의2에 따른 건폐율 기준에 부적합하게 된 경우에는 건폐율이 증가하지 않는 범위에서 증축 또는 개축을 할 수 있고(제1호), ② 기존의 건축물이같은 영 제84조 및 제84조의2에 따른 건폐율 기준에 적합한 경우에는 같은 조에 따른 건폐율 기준을 초과하지 않는 범위에서 증축 또는 개축을 할 수 있다고 규정(제2호)하고 있습니다.
이와 같이 현행 법령에 부적합하게 된 기존 건축물에 대해 예외적으로 일정한 범위에서의 증축 또는 개축을 허용하는 것은, 건축 당시 관계 법령에 따른 요건을 모두 갖추어 적법하게 건축된 기존의 건축물이 법령 개정이나 도시ㆍ군관리계획의 결정ㆍ변경 등 수범자의 귀책사유가 아닌 사유로 건축제한 또는 건폐율 규정에 부적합하게 된 경우, 기존 건축물의 현상을 인정하면서 증축 또는 개축하려는 부분이 현행 규정에 따른 건축제한 및 용적률 규정에 적합한 경우에 한하여 일정한 범위 내에서 증축 또는 개축을 허용함으로써 국토의 계획적이고 체계적인 이용과 국민의 재산권을 조화롭게 보호하기 위해 특례를 규정한 것으로, 이러한 특례는 이러한 입법취지를 훼손하지 않는 범위에서 엄격하게 해석할 필요가 있습니다.
(각주: 법제처 2020. 11. 30.회신 20-0535 해석례참조)그렇다면 특례 적용 대상인 국토계획법 시행령 제93조제2항에 따른 “기존의 건축물”은 건축 당시국토계획법령 등 관계 법령에 따른 요건을 모두 갖추어 적법하게 건축된 건축물이었으나 특례 적용 요건에 해당하는 같은 조 제1항 각 호의 사유가 발생하여 비로소 건축제한 또는 건폐율 규정에 부적합하게 된 건축물을 의미하는 것이라 할 것인데, 이와 관련하여 이 사안 건축물은 특례 적용 사유가 발생하기 이전에 이미 축조가 완료된 부분과 특례 적용 사유가 발생한 이후같은 영 제93조제2항에 따라 특례를 적용받아 증축을 통해 새롭게 축조된 부분을 모두 합하여 하나의 건축물이 된 경우로서(각주: 법제처 2014. 5. 16.회신 14-0171 해석례참조), 이러한 건축물은 더 이상 특례 적용 사유가 발생하기 이전에 존재하던 상태인 기존의 건축물이라 보기 어렵다는 점에서, 해당 건축물은 더 이상 “건축 당시 관계 법령에 따른 요건을 모두 갖추어 적법하게 건축된 건축물”인 “기존의 건축물”(각주: 법제처 2024. 4. 18.회신 24-0241 해석례참조)에 해당하지 않는바, 이미같은 영 제93조제2항의 특례를 적용받아 증축한 이 사안 건축물의 경우 다시 특례 적용을 통해 개축할 수 있는 대상으로 보기는 어렵습니다.
또한국토계획법령에서는 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ종류 및 규모, 건폐율, 용적률 등을 제한함으로써 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역 제도를 두고 있는바, 만약 이 사안 건축물과 같이 현행 건폐율 규정 등에는 부합하지 않으나 국토계획법 시행령 제93조제2항의 특례를 적용받아 예외적으로 증축이 이루어진 경우까지 다시 같은 조 제2항의 특례를 적용하여 개축하는 것도 가능한 것으로 본다면, 개별 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역 별로 예정하고 있는 건폐율 등을 초과하는 건축물의 존속이 장기화되어 용도지역제도 등의 체계가 훼손될 우려가 있으므로, 용도지역제도 등을 두어 국토를 체계적으로 관리하고 이용하려는국토계획법령의 취지 및 체계에도 부합하지 않는다고 할 것입니다.
아울러 국토계획법 시행령 제93조제2항에 따른 특례를 적용받아 증축이 이루어진 건축물도 다시 같은 조 제2항에 따른 특례를 적용하여 개축할 수 있다고 본다면, 같은 조 제1항 각 호의 사유로 건축제한 등에 부적합하게 된 “기존의 건축물”에 대하여 개축(제2항) 외에도 기존 부지 내에서의 증축(제2항), 추가편입부지에서의 증축(제3항) 등의 행위까지 할 수 있도록 하는 특례도 모두 적용될 수 있는 것으로 보아야 하는데(각주: 법제처 2020. 5. 4.회신 20-0156 해석례참조), 이러한 경우국토계획법령에서 규정하고 있는 용도지역이나 용도지구별 건폐율 기준 등에 부적합한 건축물의 존속이 고착화되어 사실상 특혜를 부여하는 결과를 초래하는 경우가 생길 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
따라서 이 사안 건축물은 기존 용도로 계속 사용하기 위해 국토계획법 시행령 제93조제2항의 특례를 다시 적용받아 개축할 수 없습니다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률제82조(기존 건축물에 대한 특례) 법령의 제정ㆍ개정이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 기존 건축물이 이 법에 맞지 아니하게 된 경우에는 대통령령으로 정하는 범위에서 증축, 개축, 재축 또는 용도변경을 할 수 있다.국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령제93조(기존의 건축물에 대한 특례) ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 인하여 기존의 건축물이 제71조부터 제80조까지, 제82조부터 제84조까지, 제84조의2, 제85조부터 제89조까지 및「수산자원관리법 시행령」 제40조제1항에 따른 건축제한ㆍ건폐율 또는 용적률 규정에 부적합하게 된 경우에도 재축(「건축법」 제2조제1항제8호에 따른 재축을 말한다) 또는 대수선(「건축법」 제2조제1항제9호에 따른 대수선을 말하며, 건폐율ㆍ용적률이 증가되지 아니하는 범위로 한정한다)을 할 수 있다.1. 법령 또는 도시ㆍ군계획조례의 제정ㆍ개정2. 도시ㆍ군관리계획의 결정ㆍ변경 또는 행정구역의 변경3. 도시ㆍ군계획시설의 설치, 도시ㆍ군계획사업의 시행 또는「도로법」에 의한 도로의 설치② 기존의 건축물이 제1항 각 호의 사유로 제71조부터 제80조까지, 제82조부터 제84조까지, 제84조의2, 제86조부터 제89조까지 및「수산자원관리법 시행령」 제40조제1항에 따른 건축제한 또는 건폐율 규정에 부적합하게 된 경우에도 기존 부지 내에서 증축 또는 개축(「건축법」제2조제1항제8호에 따른 증축 또는 개축을 말한다. 이하 이 조 및 제93조의3에서 같다)하려는 부분이 제71조부터 제80조까지, 제82조, 제83조, 제85조부터 제89조까지 및「수산자원관리법 시행령」 제40조제1항에 따른 건축제한 및 용적률 규정에 적합한 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 증축 또는 개축을 할 수 있다.1. 기존의 건축물이 제84조 및 제84조의2에 따른 건폐율 기준에 부적합하게 된 경우: 건폐율이 증가하지 아니하는 범위에서의 증축 또는 개축2. 기존의 건축물이 제84조 및 제84조의2에 따른 건폐율 기준에 적합한 경우: 제84조 및 제84조의2에 따른 건폐율 기준을 초과하지 아니하는 범위에서의 증축 또는 개축③ ∼ ⑦ (생 략)＜관계 법령＞