질문: 폐지된 민간임대주택 유형인 ‘장기일반민간임대주택 중 아파트’를 임대하는 민간매입임대주택을 등록한 임대사업자는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약의 재계약을 거절할 수 있는지(「민간임대주택에 관한 특별법」 제45조제1항 등 관련)
답변: 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데,(각주:대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례참조)민간임대주택법 제45조제1항에서는 임대사업자는 임차인이 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때를 제외하고는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 규정된같은 법 시행령 제35조제1항각 호에서는 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 민간임대주택을 임대받은 경우(제1호), 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우(제3호),같은 법 제47조에 따른 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우(제6호) 등 그 사유를 구체적으로 정하여 제한적으로 열거하여 규정하고 있는바,민간임대주택법 제45조제1항 및같은 법 시행령 제35조제1항에서는 임대차계약의 해지ㆍ해제 및 재계약 거절 사유로 ‘개정민간임대주택법에 따라 폐지된 민간임대주택 유형인 민간매입임대아파트를 등록한 임대사업자인 경우’ 등 이 사안 임대사업자와 같이 폐지된 민간임대주택 유형을 등록한 임대사업자에 해당한다는 이유로 임대차계약의 재계약을 거절할 수 있는 사유에 관한 규정을 별도로 두고 있지 않으므로, 문언상 임대사업자는같은 법 시행령 제35조제1항각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에만 재계약을 거절할 수 있다고 할 것이고, 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안에는 폐지된 민간임대주택 유형인 민간매입임대아파트를 등록한 임대사업자에 해당한다는 이유만으로는 임대차계약의 재계약을 거절할 수는 없다고 할 것입니다.
그리고 개정민간임대주택법 제2조제5호에서는 “장기일반민간임대주택”의 정의규정에서 아파트를 제외함으로써 민간매입임대아파트를 임대하는 경우에는민간임대주택법상의 임대사업자로 등록할 수 없도록 민간매입임대아파트를 등록 대상 민간임대주택의 유형에서 폐지하였는데,같은 법부칙 제5조제1항에서는 종전의 규정에 따라 민간매입임대아파트를 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 그 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다고 규정하면서, 이에 대한 별도의 예외 규정을 두지 않은바, 폐지된 유형인 민간매입임대아파트를 등록한 임대사업자인 경우에도 그 등록이 말소되기 전까지는같은 법 제45조를 포함하여민간임대주택법령이 계속하여 적용되는 것이므로, 민간임대주택법 시행령 제35조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에만 재계약을 거절할 수 있다고 해석하여야 할 것입니다.
또한민간임대주택법은 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키기 위해(제1조) 임대사업자에게 세제 등의 지원과 더불어 각종 제한을 부과하고 있는데, 이는 임차인이 민간임대주택에서 안정적으로 주거생활을 할 수 있게 하려는 취지라 할 것이고, 또한 2008년 3월 21일 법률 제8966호로「임대주택법」이 전부개정되기 전까지는 임대차계약 해지ㆍ해제 및 재계약 거절의 사유를 표준임대차계약서에서 규정하면서 법에서는 표준임대차계약서의 사용을 의무화함으로써 간접적으로 규제하던 것을, 임차인의 주거안정성을 높이고 임차권을 보다 두텁게 보호하고자 법률에 직접 명확히 규정하기 위해 상향입법한 점, 2021년 9월 14일 법률 제18452호로민간임대주택법이 일부개정되면서 “대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때에는 재계약을 거절할 수 있다”고 규정하던 제45조제1항을 “대통령령으로 정하는 사유가 발생할 때를 제외하고는 재계약을 거절할 수 없다”고 개정하여 임대사업자가 임의로 재계약을 거절할 수 없는 점을 강조하여 규정한 점 등민간임대주택법 제45조의 규정이 임차인의 권익을 보호하는 내용으로 개정되어온 입법연혁을 고려하더라도민간임대주택법 제45조제1항 및그 위임에 따라 마련된같은 법 시행령 제35조각 호의 사유는 엄격하게 해석(각주: 대법원 2020. 5. 28. 선고 2020다202371 판례, 법제처 2018. 12. 7.회신 18-0498 해석례참조)하여야 할 것입니다.
아울러 폐지된 민간임대주택 유형의 임대사업자는 임대사업자로서 임대의무기간과 임대차계약 재계약 거절 금지 의무 등의 준수 외에도 임대사업자 등록 후부터민간임대주택법개정 시까지 임대사업자로서 소득세, 종합부동산세 등의 세제혜택을 받았는데, 구「민간임대주택에 관한 특별법」(2020년 8월 18일 법률 제17482호로 일부개정되기 전의 것을 말함)에 따른 임대의무기간 종료 시까지 임대사업자로 등록되어 종전의 법률을 적용 받는다고 하더라도 원칙적으로 세제혜택이 유지되도록 하였다는 점(각주: 헌법재판소 2024. 3. 28. 선고 2020헌마1302 결정례 참조) 또한 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
한편민간임대주택법 제6조제1항제11호 및 제43조제4항제3호에서는 폐지된 민간임대주택 유형의 임대사업자는같은 법 제43조제1항에도 불구하고 임대의무기간 내에도 등록을 말소할 수 있도록 규정하고 있는데, 이는 폐지된 유형의 임대주택에 대해 자발적 등록말소의 기회를 부여하여 해당 임대주택 등록 제도의 개편을 유도한 것이므로, 이러한 규정을 근거로 임대사업자가 임대차계약의 재계약을 거절할 수 있다고 해석해야 한다는 의견이 있습니다.
그러나민간임대주택법 제6조제1항제11호 및 제43조제4항제3호는 법 개정에 따른 임대사업자의 사업 환경 변화를 고려하여(각주: 2020. 7. 17. 의안번호 제2156호로 발의된 민간임대주책에 관한 특별법 일부개정법률안에 대한 국회 국토교통위원회 검토보고서 참조) 임대의무기간 내 예외적 임대사업자의 등록 말소에 관해 규정한 것이고, 이 경우에도같은 법 제6조제1항제11호에 따르면 현재 거주 중인 임차인의 신뢰 보호 필요성을 감안하여 신청 당시 체결 중인 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우에 한정하여 등록의 말소가 가능하도록 한바, 이는 임대차 관계에서 임차인에 대한 보호를 임차인이 스스로 포기하는 경우에 예외적으로 등록을 말소할 수 있게 한 특례 규정이므로, 이를 근거로 폐지된 민간임대주택 유형의 임대사업자에게는같은 법 제45조제1항의 적용이 배제된다거나, 일방적으로 재계약을 거절할 수 있는 권한이 부여된다고 해석할 수는 없다고 할 것입니다.
따라서 이 사안 임대사업자는 임대사업자로 등록되어 있는 기간에는 폐지된 유형인 민간매입임대아파트의 임대사업자라는 이유로 임대차계약의 재계약을 거절할 수 없습니다.
＜관계 법령＞구 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 일부개정되기 전의 것)제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. ∼ 4 .(생 략)5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.7. ∼ 15. (생 략)개정 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 일부개정된 것)제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. ∼ 4. (생 략)5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.6. 삭제7. ∼ 15. (생 략)제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.1. ∼ 10. (생 략)11. 제43조에도 불구하고 종전의「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우② ～ ⑥ (생 략)제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① ∼ ③ (생 략)④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.1. ∼ 2. (생 략)3. 제6조제1항제11호에 따라 말소하는 경우제45조(임대차계약의 해제ㆍ해지 등) ① 임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때에는 임대의무기간 동안에도 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.② (생 략)개정 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 일부개정된 것) 부칙제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.② (생 략)민간임대주택에 관한 특별법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. ∼ 4. (생 략)5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(「주택법」 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.6. ∼ 15. (생 략)제45조(임대차계약의 해제ㆍ해지 등) ① 임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때를 제외하고는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없다.② (생 략)