질문: 건축허가를 받았으나 건축물의 사용승인 신청 전에 건축면적 및 세대수를 변경한 경우에 대한 이행강제금 산정 기준(「건축법」 제80조제1항제1호 등 관련)
답변: 「건축법」 제11조제1항본문에서는 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장등”이라 함)의 허가를 받아야 한다고 규정하고 있고,같은 법 제16조제1항본문에서는 건축주가같은 법 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(이하 “허가권자”라 함)의 허가를 받거나 시장ㆍ군수ㆍ구청장등에게 신고해야 한다고 규정하고 있으며,같은 법 제16조제2항에서는 같은 조 제1항 본문에 따른 허가나 신고사항 중 대통령령으로 정하는 사항의 변경은같은 법 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 허가권자에게 일괄하여 신고할 수 있다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라같은 법 시행령 제12조제3항제3호에서는 “대통령령으로 정하는 사항”의 하나로 “대수선에 해당하는 경우”를 규정하고 있습니다.
또한,「건축법」 제79조제1항에서는 허가권자는 대지나 건축물이같은 법또는같은 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면같은 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주ㆍ공사시공자ㆍ현장관리인ㆍ소유자ㆍ관리자 또는 점유자(이하 “건축주등”이라 함)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거ㆍ개축 등을 명할 수 있다고 규정하고 있고,같은 법 제80조제1항각 호 외의 부분 본문에서는 허가권자는같은 법 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 않은 건축주등에 대해서는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 않으면 같은 법 제80조제1항 각 호의 이행강제금을 부과한다고 규정하고 있으며, 같은 항 제1호에서는 건축물이 같은 법 제55조와 제56조에 따른 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고 건축된 경우에는 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 금액을 규정하고 있는바,이 사안은 건축면적이 180제곱미터인 3세대 다가구주택으로 건축허가를 받았으나, 건축물의 사용승인을 신청하기 전에 해당 건축물의 건축면적을 30제곱미터만큼 초과하여 건축하면서 건축허가를 받은 부분(180제곱미터)에 가구 간 경계벽을 증설하여 세대 수를 3세대에서 6세대로 변경한 건축주에게 허가권자가 이행강제금을 부과하려는 경우, 「건축법」 제80조제1항제1호에 따라 이행강제금을 산정할 때의 위반면적은 당초 건축허가를 받은 부분보다 초과하여 건축한 부분인지(30제곱미터), 아니면 건축물의 전체 면적인지(210제곱미터)에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「건축법」 제79조제1항에 따르면 허가권자는 같은 법 또는 같은 법에 따른 처분 등에 위반되는 건축물의 건축주등에게 그 건축물의 철거ㆍ개축 등 시정명령을 할 수 있고, 같은 법 제80조제1항에 따르면 허가권자는 같은 법 제79조제1항에 따른 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 않은 건축주등에 대하여 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 않은 경우 이행강제금을 부과할 수 있으며, 건축물이 같은 법 제55조 및 제56조에 따른 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고 건축된 경우 그 위반면적에 대해서 같은 법 제80조제1항제1호에 따른 이행강제금을 부과하게 된다고 할 것인바, 같은 법 제80조제1항제1호에 따른 이행강제금의 부과 대상은 같은 법 제55조 및 제56조에 따른 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축물을 건축한 건축주등 또는 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고 건축물을 건축한 건축주등으로서, 이에 대하여 같은 법 제79조제1항에 따른 시정명령을 받은 후 허가권자가 정한 이행기한까지 시정명령을 이행하지 않은 경우라고 할 것입니다.
그리고, 「건축법」 제80조제1항제1호에서는 이행강제금의 상한 금액을 “그 건축물에 적용되는 시가표준액”이 아닌 “해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액”의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액으로 규정하고 있는바, 같은 규정에 따른 이행강제금은 해당 건축물의 전체 면적이 아니라 “위반면적”에 따라 산정하여 부과해야 한다고 보아야 할 것이고, 이 때 “위반면적”이란 「건축법」 제55조 및 제56조에 따른 건폐율이나 용적률을 “초과하여 건축된 부분” 또는 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고 건축된 부분을 의미한다고 할 것입니다.
그렇다면, 「건축법」 제16조제1항 및 같은 법 시행령 제12조제1항제1호에서는 건축주가 같은 법 제11조에 따라 허가받은 사항을 변경하려는 경우 그 변경이 바닥면적의 합계가 85제곱미터를 초과하는 부분에 대한 증축ㆍ개축에 해당하는 경우에는 변경허가를 받아야 하고 그 밖의 경우에는 변경신고를 해야 한다고 규정하고 있는바, 건축허가를 받은 건축면적을 초과하여 건축하면서 그러한 변경을 하기 전에 「건축법」 제16조에 따라 건축허가사항의 변경허가를 받거나 변경신고를 하지 않았다면 이는 “허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고 건축”한 경우로서 같은 법 제79조제1항에 따른 시정명령 대상에 해당하고, 이에 대하여 시정명령을 받은 후 허가권자가 정한 이행기한까지 시정명령을 이행하지 않은 경우 허가권자는 당초 건축허가를 받은 부분보다 초과하여 건축한 부분을 같은 법 제80조제1항제1호에 따른 “위반면적”으로 보아 이행강제금을 산정하여 부과할 수 있다고 할 것입니다.
다음으로, 다가구주택의 가구 간 경계벽의 증설은 「건축법 시행령」 제3조의2제8호에 따른 대수선에 해당하고, 「건축법」 제2조제1항제8호에서는 “건축”이란 건축물을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다고 규정하고 있으므로, 다가구주택의 가구 간 경계벽의 증설은 같은 법 제80조제1항제1호에 따른 “건축”에 해당하지 않는다고 할 것인바, 이 사안의 경우 가구 간 경계벽을 증설한 부분은 향후 사용승인 시 같은 법 제16조제2항, 같은 법 시행령 제3조의2제8호 및 제12조제3항제3호에 따라 일괄신고 하면 될 사항이므로, 가구 간 경계벽을 증설한 부분을 「건축법」 제80조제1항제1호에 따른 “위반면적”으로 볼 수는 없다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 건축면적이 180제곱미터인 3세대 다가구주택으로 건축허가를 받았으나, 건축물의 사용승인을 신청하기 전에 해당 건축물의 건축면적을 30제곱미터만큼 초과하여 건축하면서 건축허가를 받은 부분(180제곱미터)에 가구 간 경계벽을 증설하여 세대 수를 3세대에서 6세대로 변경한 건축주에게 허가권자가 이행강제금을 부과하려는 경우, 「건축법」 제80조제1항제1호에 따라 이행강제금을 산정할 때의 위반면적은 당초 건축허가를 받은 부분보다 초과하여 건축한 부분(30제곱미터)이라고 할 것입니다.