질문: 분양 목적으로 건설되어 미분양된 아파트를 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 등록하기 전에 일반임대한 경우 해당 주택이 같은 법에 따라 등록할 수 있는 민간건설임대주택에 해당하는지 여부(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호 등 관련)
답변: 먼저민간임대주택법 제2조제1호에서는 “민간임대주택”을 정의하면서 임대를 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말한다고 규정하고 있고,같은 법 제2조제2호나목에서는 “민간건설임대주택”의 한 종류로서 주택건설사업자가「주택법」 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 ‘사용검사 때까지’ 분양되지 아니하여 임대하는 주택이라고 규정하고 있는바, “민간건설임대주택”은 사용검사 때까지 미분양된 주택을 처음부터민간임대주택법에 따라 등록하여같은 법에 따라 임대를 목적으로 제공하는 주택을 의미한다고 할 것이고, 사용검사 이후민간임대주택법에 따른 등록 없이 일반임대를 목적으로 제공했던 주택은 이에 해당하지 않는다고 해석하는 것이 문언의 통상적인 의미에 부합하는 해석이라고 할 것입니다.
그리고민간임대주택법 제5조제1항 및같은 조 제2항제2호에서는 주택을 임대하기 위해 등록을 하는 경우 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분하여야 한다고 규정하면서, 민간건설임대주택에 대해서는민간임대주택법 제4조에 따라 민간임대주택에 주어지는 주택도시기금 등 자금의 우선 지원 외에 토지 등의 우선 공급(제18조), 간선시설의 우선 설치(제19조), 용적률의 완화(제21조의2) 등 별도의 혜택을 부여하고 있고,「종합부동산세법」 제8조제2항 및같은 법 시행령 제3조에서는 과세표준 합산 대상에서 제외하는 주택과 관련하여 민간건설임대주택과 민간매입임대주택의 적용 요건을 각각 달리 규정하면서 민간건설임대주택에 대하여 민간매입임대주택보다 큰 혜택을 규정하고 있는바,민간임대주택법및 관련 법령에서는 민간건설임대주택과 민간매입임대주택을 구분하여 양자를 다르게 보고 별도의 규정을 적용하도록 하고 있습니다(각주: 법제처 2021. 6. 4.회신 21-0140 해석례참조).그런데 이 사안 주택은 당초 임대 목적이 아닌 분양 목적으로 건설된 주택으로 미분양된 주택을민간임대주택법 제5조에 따른 등록 없이 일반임대 하다가민간임대주택법에 따라 등록하고 임대하려는 것으로서, 해당 미분양 주택을 일반임대한 시점에는 이미 주택 시장에 공급된 것으로 보아야 하는바, 이 경우 이미 ‘주택 시장에 공급된 주택’을 매매 등으로 취득하여 임대하는 “민간매입임대주택”과 실질적으로 유사하다는 점에 비추어 볼 때, 이 사안 주택은민간임대주택법 제2조제2호나목의 민간건설임대주택에 해당되지 않는다고 보는 것이 민간임대주택 관련 법령의 문언 및 규정 체계에 부합하는 해석입니다.
또한민간임대주택법 제2조제2호나목의 내용은 구「임대주택법」(각주: 1996. 12. 30. 법률 제5228호로 일부개정된 것을 말함)에서 처음 도입되었는데, 당시 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택만을 건설임대주택으로 규정하고 있어 분양목적으로 건설하여 완공된 미분양 주택을 임대할 경우 건설임대주택으로 인정되지 않아 세제ㆍ금융혜택을 받기 곤란한 실정임을 고려해 건설임대주택의 범위를 확대한 것으로서(각주: 1996. 10. 31. 의안번호 제150224호 발의된 임대주택법중개정법률안에 대한 국회 건설교통위원회 심사보고서 참조), 이는 당초 분양을 목적으로 건설되었으나 미분양된 주택을민간임대주택법에 따른 임대주택으로 등록하여 시장에 공급하는 경우에는 예외적으로 ‘민간건설임대주택’으로 인정하여 임대주택 공급을 활성화 하려는 취지라고 할 것인바, 민간매입임대주택과 실질이 유사함에도 불구하고 미분양된 주택을 바로민간임대주택법에 따라 임대하지 않고 자가 사용하거나 일반임대한 후민간임대주택법의 적용을 받으려는 경우까지 각종 세제ㆍ금융혜택이 인정되는 “민간건설임대주택”에 해당한다고 해석하는 것은 해당 규정의 입법 연혁 및 취지에 부합하지 않는다고 할 것입니다.
더욱이 2020년 8월 18일 법률 제17482호로 일부개정된민간임대주택법에서는 주택시장 과열요인이 될 우려가 있어 아파트를 임대하는 장기일반민간매입임대주택 유형을 폐지하였는데,(각주: 2020. 8. 18. 법률 제17482호로 일부개정된 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정이유 및 주요내용 참조) 만약 이 사안 주택이 각종 세제 등의 혜택이 인정되는 민간건설임대주택으로 인정된다고 본다면 임대를 목적으로 건설하지 않은 아파트의 소유권을 취득해 임대한다는 점에서, 이미 폐지된 장기일반민간임대주택의 유형인 아파트를 임대하는 장기일반민간매입임대주택 유형과 유사한 경우를 인정하게 되는 불합리함이 발생하게 되는바, 장기일반민간임대주택에서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택을 제외한민간임대주택법의 개정 연혁과 취지에 비추어 봤을 때 타당하지 않습니다.
아울러민간임대주택법 제49조제1항 및같은 조 제4항제1호에 따라 임대사업자는 민간건설임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증을「주택법」 제49조에 따른 사용검사나 임시 사용승인의 신청일 이전까지 가입해야 하고, 이를 위반하여 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 않으면민간임대주택법 제67조제5항에 따라 임대보증금의 100분의 10 이하에 상당하는 과태료가 부과되는데, 이 사안 주택은 사용검사 이후 일반임대한 주택으로서민간임대주택법령에서 정한 시점까지 임대보증 가입이 사실상 불가능하다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
따라서 이 사안 주택은민간임대주택법 제5조제2항제2호에 따라 등록할 수 있는 민간건설임대주택에 해당하지 않습니다.
※ 법령정비 권고사항주택건설사업자가「주택법」 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택으로서 사용검사 때까지 분양되지 않은 주택 중 일반임대를 하였던 주택까지 민간건설임대주택에 해당되는지를 법령에 명확하게 규정할 필요가 있습니다.
민간임대주택에 관한특별법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택나.「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.4. ～ 15. (생 략)제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. 다만, 외국인은 국내에 체류하는 자로서「출입국관리법」 제10조의 체류자격에 따른 활동범위를 고려하여 대통령령으로 정하는 체류자격에 해당하는 경우에 한정하여 등록을 신청할 수 있다.② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.1. 삭제2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택③ ～ ⑦ (생 략)＜관계 법령＞