질문: 30세대 이상 도시형 생활주택인 소형 주택을 건설하려는 경우 「주택법」 제15조제1항의 사업계획승인 대상인지 여부(「주택법」 제15조제1항 등 관련)
답변: 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데(각주:대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례참조),「주택법」 제15조제1항 및같은 법 시행령 제27조제1항제2호본문에서는 30세대 이상 공동주택의 주택건설사업을 시행하려는 자는 사업계획승인을 받도록 규정하면서, 같은 호 단서 및 각 목에서는 일정한 요건을 갖춘 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택의 경우 등에 대해서만 예외적으로 50세대 이상 건축하려는 경우에 사업계획승인을 받도록 규정하고 있으므로, 같은 호 단서 및 각 목의 요건에 해당하지 않는 공동주택을 30세대 이상으로 건축하려는 자는같은 법 제15조에 따른 사업계획승인을 받아야 하는 것이 문언상 분명합니다.
그리고「주택법」 제2조제20호 및같은 법 시행령 제10조제1항에서는 도시형 생활주택을 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 소형 주택(제1호), 단지형 연립주택(제2호) 및 단지형 다세대주택(제3호)으로 구분하면서, 같은 항 제1호에서는 소형 주택을 “다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 공동주택”으로 규정하고 있고, 용도별 건축물의 종류에 대해 규정하고 있는「건축법 시행령」 별표 1제2호에서는 “공동주택”에 “「주택법 시행령」 제10조제1항제1호에 따른 소형 주택”이 포함됨을 명시하고 있는바,「주택법 시행령」 제10조제1항제1호에 따른 소형 주택은같은 영 제27조제1항제2호에 따른 공동주택에 해당하면서같은 영 제10조제1항제2호 및 제3호에 따른 단지형 연립주택이나 단지형 다세대주택과는 달리같은 영 제27조제1항제2호단서의 적용 대상에 해당하지 않으므로, 이와 같은 주택 및 건축법령의 규정체계상 30세대 이상의 소형 주택을 건축하려는 자는「주택법」 제15조 및같은 법 시행령 제27조제1항제2호본문에 따라 사업계획승인을 받아야 합니다.
또한 도시형 생활주택과 관련된 주택법령의 입법연혁을 살펴보면, 도시형 생활주택 제도는 주택법령상의 과중한 요건으로 인해 건축 허가만으로 건설이 가능한 19세대 이하의 다세대주택의 신축이 늘어나자, 일정 세대수 미만으로 건설되는 국민주택규모에 해당하는 주택에는 감리, 분양가 상한제 등 일부 주택법령 규정의 적용을 배제하여 쾌적하고 저렴한 주택을 신속하게 공급하기 위한 목적(각주: 2009. 2. 3. 법률 제9405호로 일부개정된 「주택법」 개정이유 및 주요내용 참조)으로 2009년 2월 3일 법률 제9405호로「주택법」을 일부개정하면서 도입된 것인데, 2009년 4월 21일 대통령령 제21444호로 일부개정된「주택법 시행령」 제3조제1항에서는 도시형 생활주택을 ‘법 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 건설하는 주택’으로 규정하여 도시형 생활주택이 사업계획승인의 대상임을 명확히 하고 있었고, 이후 2010년 7월 6일 대통령령 제22254호로「주택법 시행령」을 개정하면서 ‘법 제16조에 따른 사업계획승인을 받아’라는 표현을 삭제하였으나, 이는 일정 규모 미만인 도시형 생활주택은 사업계획승인을 받지 않고 건축하는 것이 가능하고같은 영 제15조에서 사업계획승인을 받아야 하는 공동주택 건설규모에 대해 별도로 규정하고 있다는 점을 반영한 것일 뿐, 도시형 공동주택인 소형 주택을 30세대 이상을 건축하려는 자를 사업계획승인 대상에서 제외하려는 입법 의도가 있었던 것으로는 보이지 않습니다.
따라서 이 사안의 경우 도시형 생활주택인 소형 주택을 30세대 이상 건축하려는 자는「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아야 합니다.
＜관계 법령＞주택법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. ～ 19. (생 략)20. “도시형 생활주택”이란 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 말한다.21. ～29. (생 략)제15조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 “사업계획승인권자”라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.1ㆍ2. (생 략)주택법 시행령제10조(도시형 생활주택) ① 법 제2조제20호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호에 따른 도시지역에 건설하는 다음 각 호의 주택을 말한다.1. 소형 주택: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 공동주택가. 세대별 주거전용면적은 60제곱미터 이하일 것나. 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌을 설치할 것다. 주거전용면적이 30제곱미터 미만인 경우에는 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것라. 주거전용면적이 30제곱미터 이상인 경우에는 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 세 개 이하의 침실(각각의 면적이 7제곱미터 이상인 것을 말한다. 이하 이 목에서 같다)과 그 밖의 공간으로 구성할 수 있으며, 침실이 두 개 이상인 세대수는 소형 주택 전체 세대수(제2항 단서에 따라 소형 주택과 함께 건축하는 그 밖의 주택의 세대수를 포함한다)의 3분의 1을 초과하지 않을 것마. 지하층에는 세대를 설치하지 아니할 것2. 단지형 연립주택: 소형 주택이 아닌 연립주택. (단서 생략)3. 단지형 다세대주택: 원룸형 주택이 아닌 다세대주택. (단서 생략)②ㆍ③ (생 략)제27조(사업계획의 승인) ① 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 호수”란 다음 각 호의 구분에 따른 호수 및 세대수를 말한다.1. (생 략)2. 공동주택: 30세대(리모델링의 경우에는 증가하는 세대수를 기준으로 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설(리모델링의 경우는 제외한다)하는 경우에는 50세대로 한다.가. 다음의 요건을 모두 갖춘 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택1) 세대별 주거전용면적이 30제곱미터 이상일 것2) 해당 주택단지 진입도로의 폭이 6미터 이상일 것. 다만, 해당 주택단지의 진입도로가 두 개 이상인 경우에는 다음의 요건을 모두 갖추면 진입도로의 폭을 4미터 이상 6미터 미만으로 할 수 있다.가) 두 개의 진입도로 폭의 합계가 10미터 이상일 것나) 폭 4미터 이상 6미터 미만인 진입도로는 제5조에 따른 도로와 통행거리가 200미터 이내일 것나. (생 략)