질문: 「주택공급에 관한 규칙」에 따르면 주택 특별공급은 원칙적으로 한 차례에 한정하도록 규정하고 있는바, 세 자녀 특별공급에 당첨되었으나 그 후 계약을 해지한 자가 위 규칙의 제한을 받는지(「주택공급에 관한 규칙」 제19조 등 관련)
답변: 가. 질의 가에 관하여「주택법」 제38조제2항에 따르면 주택을 공급받으려는 자는 국토교통부령으로 정하는 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등에 맞게 주택을 공급받아야 하며,「주택공급에 관한 규칙」 제19조제6항에 따르면 사업주체가 주택을 건설하여 공급하는 경우에는 입주자모집공고일 현재 미성년자인 3명 이상의 자녀를 둔 무주택세대주에게 한차례에 한정하여 특별공급할 수 있고, 같은 조 제13항에 따르면 사업주체가 건설하여 공급하는 주택의 경우에는 제11조, 제11조의2 및 제12조에 따른 제1순위에 해당하는 자로서 입주자모집공고일 현재 65세 이상의 직계존속을 3년 이상 계속하여 부양하고 있는 무주택세대주에게 한차례에 한정하여 특별공급할 수 있으며, 같은 규칙 제19조의7에 따르면 주택 특별공급은 원칙적으로 한 차례에 한정하도록 규정하고 있는바,이 사안에서는「주택공급에 관한 규칙」 제19조제6항의 특별공급에 당첨되었으나 그 후 공급계약을 해지한 사람이 같은 규칙 제19조제13항의 특별공급을 받을 수 있는지가 문제될 수 있습니다.
살피건대,「주택법」 제38조와「주택공급에 관한 규칙」에 따르면 주택의 건설ㆍ공급 과정은 사업주체의 입주자 모집공고, 신청자의 공급신청, 당첨자 선정, 사업주체와 당첨자 간의주택공급계약 체결 및 완공된 주택의 인도라는 일련의 절차로 이루어지는데,「주택법」 제38조제2항에서 주택을 공급받으려는 자는 국토교통부령으로 정하는 입주자자격, 재당첨 제한 등에 맞게 주택을 공급받아야 하고,「주택 공급에 관한 규칙」 제19조의7에서 주택 특별공급을 한 차례에 한정하도록 한 취지는 한 사람이 주택의 특별공급을 여러 번 받을 수 있는 가능성을 방지하여 주택 특별공급제도의 공정성을 강화하려는 것으로서(2012. 7. 24. 국토해양부령 제501호 주택공급에 관한 규칙 일부개정령 개정이유서 참조), 같은 조의 공급이란 분양신청인이 당첨자로 선정되어 공급계약 체결이 가능한 지위를 얻게 되는 것으로 보아야 할 것이고, 따라서 같은 규칙 제19조 및 제19조의3부터 제19조의6까지의 규정에 따른 주택 특별공급에 있어서 당첨자로 선정되었으나 공급계약을 포기하는 경우 또는 공급계약을 체결하였으나 이후 해당 계약을 해지 또는 해제하는 경우에는 이미 특별공급을 받은 것으로 보아야 할 것입니다.
한편,「주택공급에 관한 규칙」 제2조제4호에서 ‘공급’이라 함은「주택법」 제38조의 적용대상이 되는 주택 및 복리시설을 분양 또는 임대하는 것이라고 규정한 점을 들어 당첨은 공급과 구분되는 개념이므로 같은 규칙 제19조제6항의 특별공급에 당첨된 자도 실제 계약에 이르지 않았다면 같은 규칙 제19조의7의 제한을 받지 않고 같은 규칙 제23조의 재당첨제한기간만 지나면 재차 다른 특별공급을 신청할 수 있다는 견해가 있으나, ‘특별공급’이란 특수한 상황에 있는 사람에 대하여「주택법」 제38조제2항에 따른 입주자자격, 재당첨제한 및 공급순위 등에도 불구하고 입주자 모집 조건 등을 달리 정하여 주택을 별도로 공급하는 제도로서(「주택법」 제38조제1항 참조),「주택공급에 관한 규칙」 제2조제4호의 ‘공급’과는 구별되는 개념이고, 같은 규칙 제23조는 문언상 제19조의 특별공급의 경우에는 적용되지 않음이 명백할 뿐만 아니라, 종전에 무주택세대주로서 특별공급을 받았던 사람에게 또다시 특별공급을 허용한다면 배정된 동ㆍ호수에 만족하지 못할 경우 또다시 분양신청을 하게 되어 주택공급에 있어서 과열의 원인이 될 우려가 있으며, 이는 “국민의 주거안정과 주거수준의 향상”이라는「주택법」의 입법목적(「주택법」 제1조)에도 부합하지 아니하므로 위와 같은 견해는 타당하지 않다고 할 것입니다.
따라서,「주택공급에 관한 규칙」 제19조제6항에 따라 3명 이상의 미성년자인 자녀를 둔 무주택세대주에 대한 특별공급에 당첨되었으나 그 후 공급계약을 해지한 사람은 같은 규칙 제19조제13항에 따라 65세 이상의 직계존속을 3년 이상 계속하여 부양하고 있는 무주택세대주에 대한 특별공급을 받을 수 없다고 할 것입니다.
나. 질의 나에 관하여「주택법」 제38조제2항에 따르면 주택을 공급받으려는 자는 국토교통부령으로 정하는 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등에 맞게 주택을 공급받아야 하며,「주택공급에 관한 규칙」 제19조제6항에 따르면 사업주체가 주택을 건설하여 공급하는 경우에는 입주자모집공고일 현재 미성년자인 3명 이상의 자녀를 둔 무주택세대주에게 한차례에 한정하여 특별공급할 수 있고, 같은 조 제7항에 따르면 사업주체가 85제곱미터 이하의 주택을 건설하여 공급하는 경우에 입주자모집공고일 현재 혼인기간이 5년 이내이고 그 기간에 출산하여 자녀가 있는 무주택세대주로서 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100퍼센트 이하인 자에게 한차례에 한정하여 특별공급할 수 있으며, 같은 규칙 제19조의7에서는 주택 특별공급은 원칙적으로 한 차례에 한정하도록 규정하고 있는바,이 사안에서는「주택공급에 관한 규칙」 제19조제6항의 특별공급에 당첨되었으나 그 후 공급계약을 해지한 사람을 세대원으로 둔 사람이 같은 규칙 제19조제7항의 특별공급을 받을 수 있는지가 문제될 수 있습니다.
살피건대, 「주택법」 제38조와「주택공급에 관한 규칙」에 따르면 주택의 건설ㆍ공급 과정은 사업주체의 입주자 모집공고, 신청자의 공급신청, 당첨자 선정, 사업주체와 당첨자 간의 주택공급계약 체결 및 완공된 주택의 인도라는 일련의 절차로 이루어지는데,「주택법」 제38조제2항에서 주택을 공급받으려는 자는 국토교통부령으로 정하는 입주자자격, 재당첨 제한 등에 맞게 주택을 공급받아야 하고,「주택 공급에 관한 규칙」 제19조의7에서 주택 특별공급을 한 차례에 한정하도록 한 취지는 한 사람이 주택의 특별공급을 여러 번 받을 수 있는 가능성을 방지하여 주택 특별공급제도의 공정성을 강화하려는 것으로서(2012. 7. 24. 국토해양부령 제501호 주택공급에 관한 규칙 일부개정령 개정이유 및 주요내용 참조), 같은 조에서의 공급이란 분양신청인이 당첨자로 선정되어 공급계약 체결이 가능한 지위를 얻게 되는 것으로 보아야 할 것이고, 따라서 같은 규칙 제19조 및 제19조의3부터 제19조의6까지의 규정에 따른 주택 특별공급에 있어서 당첨자로 선정되었으나 공급계약을 포기하는 경우 또는 공급계약을 체결하였으나 이후 해당 계약을 해지 또는 해제하는 경우에는 이미 특별공급을 받은 것으로 보아야 할 것입니다.
또한, 위와 같이 특별공급을 받은 사람을 세대원으로 두고 있는 세대주가「주택공급에 관한 규칙」 제19조제7항에 따라 특별공급을 받을 수 있는지를 살펴보면, 같은 규칙 제19조제7항의 특별공급 대상은 입주자모집공고일 현재 혼인기간이 5년 이내이고 그 기간에 출산하여 자녀가 있는 “무주택세대주”로서 일정 기준에 해당하는 사람인데, 같은 규칙 제2조제9호에서 “무주택세대주”라 함은 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주로 정의하여 세대원 전체를 대상으로 자격요건을 판단하고 있고, 같은 규칙 제19조의3부터 제19조의6까지의 규정에서도 특별공급은 1세대1주택을 기준으로 하는 점에 비추어 위와 같은 세대주는 같은 규칙 제19조제7항에 따라 특별공급을 받을 수 없다고 할 것입니다.
한편,「주택법」이나「주택공급에 관한 규칙」에 특별공급을 받은 자의 세대원 전원에 대한 특별공급 제한 규정이 따로 명시되어 있지 않고, 특별공급을 위해 인위적으로 세대를 분리해야 하는 것은 특별공급의 입법취지와 부합하지 않다는 점을 들어 이 사안의 경우 세대주가 특별공급을 신청할 수 있다는 견해가 있으나, 이는 “국민의 주거안정과 주거수준의 향상”이라는「주택법」의 입법목적(「주택법」 제1조)에 부합되지 아니하며,「주택공급에 관한 규칙」 제19조의7은 적용대상자가 세대주인지 세대원인지를 구분하지 않으므로 위와 같은 견해는 타당하지 않다고 할 것입니다.
따라서,「주택공급에 관한 규칙」 제19조제6항에 따라 3명 이상의 미성년자인 자녀를 둔 무주택세대주에 대한 특별공급에 당첨되었으나 그 후 공급계약을 해지한 사람을 세대원으로 둔 사람은 같은 규칙 제19조제7항에 따라 혼인기간이 5년 이내이고 그 기간에 출산하여 자녀가 있는 다른 무주택세대주로서 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100퍼센트 이하인 경우의 특별공급을 받을 수 없다고 할 것입니다.