질문: 정비구역 내 주택의 공유자 중 일부가 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항제2호 또는 제1항제4호가목의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자에 해당하는 경우 나머지 공유자는 같은 법 제72조제3항에 따른 분양신청을 할 수 있는지 여부(「도시 및 주거환경정비법」 제72조제6항 등 관련)
답변: 도시정비법 제72조제3항에서는 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 분양신청기간에 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제6항에서는 다른 정비사업 분양대상자등의 경우 분양대상자 선정일(각주: 조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말하며, 이하 같음.)부터 5년 동안 투기과열지구의 정비사업에서 같은 조 제3항에 따른 분양신청을 할 수 없다고 규정하고 있으며,같은 법 제73조제1항제3호에서 사업시행자는같은 법 제72조제6항에 따라 분양신청을 할 수 없는 자와 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다고 규정하고 있는데, 이 사안에서는 B가 다른 정비사업의 분양대상자등인 A와 투기과열지구 정비구역 내 주택을 공유하고 있는 경우 해당 주택에 대한 분양신청을 할 수 있는지가 문제됩니다.
먼저 여러 명의 공유에 속하는 토지 또는 건축물에서 조합원의 분양신청을 살펴보면,도시정비법 제39조제1항제1호에서는 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 여러 명이 토지 또는 건축물을 공유하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있고,같은 법 제72조제3항에서는 토지등소유자가 분양신청을 하도록 하고 있어,같은 법 제39조제1항제1호에 따른 대표조합원은 토지등소유자를 대표하여 분양신청을 하고 대표조합원이 아닌 토지등소유자는 대표조합원을 통해 보유 주택 지분에 해당하는 분양신청을 하는 것입니다(각주: 법제처 2019. 3. 26.회신 19-0118 해석례참조).그렇다면 이 사안의 경우 A와 B는 1명의 조합원으로 취급되어 그에 따른 권리 분배 등의 범위가 정해지는 것인바(각주:대법원 2009. 2. 12. 선고 2006다53245 판결례참조), 다른 정비사업 분양대상자등에 해당하는 A는도시정비법 제72조제6항에 따라 분양대상자 선정일부터 5년 이내에는 투기과열지구 정비구역 내 주택에 대한 분양신청을 할 수 없고같은 법 제73조제1항제3호에 따라 손실보상 협의 대상에 해당하므로, A와 함께 1명의 조합원으로 취급되는 B 또한같은 법 제72조제3항에 따른 분양신청을 할 수 없다고 보는 것이도시정비법상 여러 명의 공유에 속하는 토지 또는 건축물에서의 조합원 자격을 규정한같은 법 제39조제1항제1호에 부합하는 해석이라고 할 것입니다.
그리고도시정비법 제72조제6항은 2017년 10월 24일 법률 제14943호로 일부개정된 구도시정비법에서 신설된 내용으로 투기과열지구 내 정비사업에서 일반 분양 또는 조합원 분양에 당첨된 자는 5년 이내에 투기과열지구 내 정비사업의 조합원 분양 신청을 할 수 없도록 함으로써 조합을 달리하여 복수의 정비사업에서 주택을 취득하려는 투기수요를 억제하기 위한 목적(각주: 2017. 10. 24. 법률 제14943호로 일부개정된 도시 및 주거환경정비법 개정이유 및 주요내용, 2017. 8. 18. 의안번호 제2008592호로 발의된 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안에 대한 국회 국토교통위원회 검토보고서 참조)을 가진 규정인데, 공유자 중 일부가 다른 정비사업 분양대상자등에 해당하더라도 그에 해당하지 않는 공유자의 분양신청을 허용하여 공유자들이 각각 소유한 지분에 따라 분양권을 취득하도록 한다면 그 입법 목적을 달성할 수 없고, 다른 정비사업 분양대상자등은 그에 해당하지 않는 자와 주택을 공유하는 등 편법적인 방법으로 조합원분양 신청을 하는 것이 가능하게 되므로, 이러한 경우에는 대표조합원의 분양신청을 제한하여 다른 정비사업 분양대상자등에게 주택을 분양하는 내용의 관리처분계획이 수립되지 않도록 하는 것이 그 입법 목적에 부합한다고 할 것입니다.
더욱이 이 사안의 경우는 조합원 지위 자체가 인정되는 공유자들의 대표자가 분양을 신청하거나 재건축 조합설립인가 후 지분 양수 등으로 조합원 자격을 취득할 수 없는 공유자들이 있는 경우로서 대표자의 분양신청권 행사가 인정되는 경우(각주: 법제처 2021. 3. 19.회신 20-0622 해석례참조)와는 달리,도시정비법 제72조제6항에서 다른 정비사업 분양대상자등은 투기과열지구에서 같은 조 제3항에 따른 분양신청을 할 수 없다고 명시하여 엄격하게 금지하고 있고,도시정비법령에서는 A의 지분에 대해서는 손실보상을 받도록 하고 B의 지분에 대해 분양을 할 수 있는 제도가 마련되어 있지 않으므로, A가 다른 정비사업 분양대상자등인 경우에 A와 1명의 조합원으로 취급되는 B도 A와 마찬가지로 분양신청을 할 수 없고,같은 법 제73조제1항제3호에 따라 손실보상 협의 대상이 되는 자에 해당한다고 볼 수밖에 없다고 할 것입니다.
따라서 투기과열지구 재개발사업의 정비구역 내 주택을 A와 B가 공유하고 있고 A가 다른 정비사업 분양대상자등에 해당하여 분양신청을 할 수 없는 경우에는, B가 다른 정비사업 분양대상자등에 해당하지 않더라도도시정비법 제72조제3항에 따른 분양신청을 할 수 없습니다.
※ 법령정비 권고사항도시정비법 제72조제6항에서는 다른 정비사업 분양대상자등의 분양신청을 제한하면서 분양대상자등과 투기과열지구 내 주택을 공유하고 있는 자의 분양신청에 대해서는 전혀 언급이 없는바, 해당 규정 및 관리처분계획 수립기준 등을 검토하여 다른 정비사업 분양대상자등이 아닌 공유자의 분양신청 허용 여부를 분명하게 규정할 필요가 있습니다.
＜관계 법령＞도시 및 주거환경정비법제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만,「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다.1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때2.ㆍ3. (생 략)②ㆍ③ (생 략)제72조(분양공고 및 분양신청) ① 사업시행자는 제50조제9항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 다만, 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 그러하지 아니하다.1. ∼ 4. (생 략)② (생 략)③ 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 제2항에 따른 분양신청기간에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.④ㆍ⑤ (생 략)⑥ 제3항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 투기과열지구의 정비사업에서 제74조에 따른 관리처분계획에 따라 같은 조 제1항제2호 또는 제1항제4호가목의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 제3항부터 제5항까지의 규정에 따른 분양신청을 할 수 없다. 다만, 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있다.