질문: 재정비촉진지구 내 주택재개발사업구역을 주거환경관리사업구역으로 변경하는 절차(「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제13조의2 등 관련)
답변: 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제1호에 따르면 “정비구역”이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 일정한 절차에 따라 지정ㆍ고시된 구역을 말하고, 같은 조 제2호에 따르면 “정비사업”이란같은 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 등에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 각 목의 사업을 말하는데, 주택재개발사업(나목)은 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말하고, 주거환경관리사업(마목)은 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위하여 시행하는 사업을 말합니다.
또한,「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제2조제2호가목에 따르면 “재정비촉진사업” 중 하나로 재정비촉진지구에서 시행되는 사업으로서「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 및 주거환경관리사업 등을 규정하고 있고, 같은 조 제4호에 따르면 “재정비촉진구역”이란 제2호 각 목의 해당 사업별로 결정된 구역을 말하는바, 재정비촉진구역 내 주택재개발사업구역은「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역이자,「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따른 재정비촉진구역에 해당합니다.
한편,「도시 및 주거환경정비법」 제4조의3제1항제2호가목에 따르면 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자(이하 “토지등소유자”라 함)가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 2년이 되는 날까지 제13조에 따른 조합설립추진위원회의 승인을 신청하지 아니하여, 시장ㆍ군수 또는 구청장이 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사에게 정비구역의 해제를 요청한 경우 같은 조 제3항에 따라 정비구역의 해제를 요청받은 시ㆍ도지사는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역을 해제하여야 하는데,토지등소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 2년이 되는 날까지 조합설립추진위원회의 승인을 신청하지 아니한 재정비촉진지구 내 주택재개발사업구역을 주거환경관리사업구역으로 변경하고자 하는 이 사안과 같은 경우, 해당 구역이「도시 및 주거환경정비법 시행령」 별표 1제5호라목의 “같은 법 제2조제6호에 따른 존치지역”에 해당할 것이 요구되므로「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제13조의2제3항에 따라 존치지역으로의 전환절차를 먼저 거쳐야 한다고 볼 것인지, 아니면 해당 구역이「도시 및 주거환경정비법 시행령」 별표 1제5호나목의 “법 제4조의3에 따라 해제된 정비구역”에 해당한다고 보아「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제9조제3항에 따른 재정비촉진계획 변경 절차만으로도 주거환경관리사업구역으로 지정할 수 있는지 여부가 문제될 수 있습니다.
우선,「도시 및 주거환경정비법」 제2조제1호에 따른 정비구역에는 주택재개발사업과 주거환경관리사업이 포함되는데, 이는 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후ㆍ불량건축물을 효율적으로 개량함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이기 위한 것이고(같은 법 제1조 참조),「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제5조에 따른 재정비촉진지구는 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경의 개선, 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 위한 사업을 광역적으로 계획하고 체계적ㆍ효율적으로 추진하여 도시의 균형 있는 발전을 도모하고 국민의 삶의 질 향상에 기여하기 위한 것인데(같은 법 제1조 참조), 만약 정비구역을 포함한 일정한 지역에 재정비촉진지구를 지정한 경우, 그 정비구역은같은 법 제2조제2호가목 및같은 조 제4호에 따라 재정비촉진구역에도 해당하게 됩니다.
그런데,「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제10조제1항 및별표 1 제5호에 따르면, 주거환경관리사업을 위한 정비계획은「도시 및 주거환경정비법」 제4조의3에 따라 해제된 정비구역 및 정비예정구역(같은 호 나목)이나「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제7조제2항에 따라 재정비촉진지구가 해제된 지역 및같은 법 제2조제6호에 따른 존치지역(같은 호 라목) 등의 어느 하나에 해당하는 지역에 수립하여야 하는바,「도시 및 주거환경정비법 시행령」 별표 1제5호나목은「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역 및 정비예정구역이 해제되는 경우를 상정한 것으로서 다른 특별한 사정이 없다면 정비구역 등의 해제에 이어 주거환경관리사업을 위한 정비계획을 수립하려는 경우에는 이에 따르면 될 것이나, 만일 해당 정비구역이 재정비촉진지구에 포함된 경우에는 도시 낙후 지역에 대한 주거환경 개선, 기반시설 확충 및 도시기능 회복을 광역적으로 계획ㆍ추진하고자 하는 재정비촉진지구(「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제2조제1호)의 특성 및 정비구역 해제가 재정비촉진지구에 미치는 영향(「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제13조의2) 등을 고려해 볼 때 개별 정비구역에 관한 규정(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 별표 1 제5호나목)을 따르는 경우 계획적ㆍ체계적ㆍ광역적인 성격의 재정비촉진사업이 제대로 수행되지 못할 우려가 있으므로, 이 사안과 같이 정비구역이「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따른 재정비촉진지구에도 해당하는 경우에는「도시 및 주거환경정비법 시행령」 별표 1제5호라목만이 문제된다 할 것입니다.
그렇다면,「도시 및 주거환경정비법 시행령」 별표 1제5호라목에 해당하여야 해당 구역을 주거환경관리사업구역으로 변경할 수 있는데, 앞서 살펴본 바와 같이 재정비촉진구역이 되기 위하여는 “「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역”일 것을 요하므로(「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제2조제2호가목 및 같은 조 제4호),「도시 및 주거환경정비법」 제4조의3제1항제2호가목 및같은 조 제3항에 따라 정비구역이 해제된 경우에는 재정비촉진구역에도 해당하지 않게 되고,「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제13조의2제1항 및 제2항전단에 따르면 재정비촉진구역 지정의 효력이 상실된 경우에는 해당 재정비촉진구역에 대한 재정비촉진계획 결정의 효력도 상실된 것으로 보아 재정비촉진지구에서 제외되나, 같은 조 제3항에 따르면 제2항 전단에도 불구하고 시ㆍ도지사는 제1항에 따라 재정비촉진계획 결정의 효력이 상실된 구역을 존치지역으로 전환할 수 있으므로, 같은 규정에 따라 해당 구역을 존치지역으로 전환한 후,「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항,같은 법 시행령 제10조제1항 및별표 1 제5호라목에 따라 주거환경관리사업구역으로 지정하고,「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제9조제3항에 따라 재정비촉진계획을 변경하는 절차를 밟아야 합니다.
한편, 「도시재정비 촉진을위한 특별법」 제9조제1항제8호나목 및 같은 조 제3항에 따르면 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 재정비촉진구역 지정에 관하여 개별법에 따라 시행할 수 있는 재정비촉진사업의 종류를 포함한 재정비촉진계획을 수립하여 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사에게 결정을 신청하고, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 재정비촉진계획을 변경하려는 경우 일정한 절차를 거치라는 내용의 규정이 있으므로 같은 규정에 따르면 족하다는 의견이 있을 수 있으나,같은 법 제9조제1항제8호나목에서도 재정비촉진계획을 변경함에 있어 재정비촉진사업의 종류를 아무런 제한 없이 변경할 수 있다고 규정한 것이 아니라, “개별법에 따라 시행할 수 있는” 재정비촉진사업의 종류를 포함하여 재정비촉진계획을 변경할 수 있다고 규정한 것이므로,「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역에 해당하는 주택재개발사업구역을 주거환경관리사업구역을 변경하기 위하여는, 해당 구역이「도시 및 주거환경정비법」에 따라 주거환경관리사업을 위한 정비계획을 수립할 수 있는 대상구역에 해당하여야 한다고 할 것입니다.
따라서, 토지등소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 2년이 되는 날까지 조합설립추진위원회의 승인을 신청하지 아니한 재정비촉진지구 내 주택재개발사업구역을 주거환경관리사업구역으로 변경하고자 할 경우 해당 구역이 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 별표 1 제5호라목의 “같은 법 제2조제6호에 따른 존치지역”에 해당할 것이 요구되므로「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제13조의2제3항에 따라 존치지역으로의 전환절차를 먼저 거쳐야 할 것입니다.