질문: 정비사업으로 공공지원민간임대주택을 임대사업자에게 공급하는 경우 입주자모집 승인 대상인지 여부(「주택공급에 관한 규칙」 제20조 등 관련)
답변: 「주택법」 제54조제1항의 위임에 따른「주택공급에 관한 규칙」 제15조에서는 사업주체(각주: 「주택법」 제2조제1항제10호에 따른 사업주체(같은 법 시행령 제16조에 따라 토지소유자 및 등록사업자가 공동사업주체인 경우에는 등록사업자)를 말함. )는 착공과 동시에 입주자모집을 할 수 있는 것을 원칙으로 하면서(제1항), 요건을 갖추지 못하거나 사업주체가 영업정지처분을 받은 경우 등에는 일정한 건축공정에 달한 후에 모집할 수 있도록(제2항.제3항) 규정하고 있고, 같은 규칙 제19조제1항에서는 공개모집의 방법으로 입주자를 모집하도록 규정하고 있으며, 같은 규칙 제20조제1항에서는 제18조 각 호의 사업주체를 제외한 사업주체는 입주자를 모집하려면 시장.군수.구청장(각주: 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장을 말함. )의 승인을 받아야 한다고 규정하고 있습니다.
한편도시정비법에서는 사업시행자가 사업시행계획인가를 받은 때「주택법」 제15조에 따른 사업계획의 승인이 의제되고(제50조.제57조제1항제1호), 사업시행계획인가를 받은 후에 분양공고 및 분양신청(제72조) 및 관리처분계획 인가(제74조) 등을 거쳐 착공이 이루어지도록 정비사업의 절차를 규율하고 있고,같은 법 제74조제1항제4호단서에서는 공공지원민간임대주택의 경우같은 법 제30조제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소를 관리처분계획에 포함하도록 규정하고 있는바,도시정비법에 따른 절차상 정비사업으로 공공지원민간임대주택을 공급하려는 경우 임대사업자 선정은 정비사업이 착공되기 전 단계인 관리처분계획 수립 전에 이루어져야 합니다.
그리고 도시정비법 제30조의 위임에 따라 임대사업자 선정에 관한 사항을 정하고 있는 「정비사업 연계 임대사업자 선정기준」(국토교통부 고시)에서는 입찰공고를 하고 총회에서 조합원 등의 투표 등을 통해 우선협상대상자(각주: 사업시행자가 공공지원민간임대주택을 공급하기 위해 정비구역 내 토지, 공동주택, 지분 등의 매매에 대한 배타적 협상권을 부여한 자를 말하며(「정비사업 연계 임대사업자 선정기준」 제2조제3호 참조), 이하 같음. )를 선정하고(제6조.제9조) 가격협상 및 매매예약 체결 등을 거쳐 임대사업자를 선정(제10조.제10조의2 및 제12조)하도록 규정하고 있습니다.
이와 같이 도시정비법에서 공공지원민간임대주택을 임대사업자에게 공급하는 경우의 임대사업자 선정 절차를 별도로 정한 것은 「주택법」 제54조제1항 및 「주택공급에 관한 규칙」에 따른 입주자 모집 절차에 대한 특례를 정한 것으로, 정비사업으로 공공지원민간임대주택을 공급하는 것은 「주택법」에 따른 일반적인 주택사업과 그 추진 절차상 차이가 있을 뿐 아니라 공공지원민간임대주택 공급을 위해 선정하는 임대사업자를 일반적인 수분양자와 달리 규율할 필요가 있기 때문인바, 이 사안과 같이 정비사업의 사업시행자가 도시정비법 제30조제1항에 따라 임대사업자를 선정하여 공공지원민간임대주택을 공급하려는 경우에는 「주택공급에 관한 규칙」 제20조제1항 전단이 적용되는 것이 아니라 도시정비법에 따른 임대사업자 선정 절차에 따라야 한다고 보아야 합니다.
또한 도시정비법 제79조제4항 및 같은 법 시행령 제67조에서는 같은 법 제72조에 따른 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다고 하면서 분양공고와 분양신청절차는 「주택법」 제54조를 준용하도록 규정하여 정비사업으로 주택을 공급하는 한정적인 경우에 대해서만 「주택법」 제54조를 준용하도록 하고 있고, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제18조제6항에서는 「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 주택을 공급하는 경우에는 같은 조 제1항에도 불구하고 그 주택을 공공지원민간임대주택으로 운영하려는 임대사업자에게 주택(각주: 「주택법」 제57조에 따른 분양가상한제 적용주택은 제외함. ) 전부를 우선적으로 공급할 수 있다고 규정하고 있는 점에 비추어 보면, 「주택법」 또는 「주택공급에 관한 규칙」에서 입주자모집 승인 대상에서 명시적으로 제외하지 않더라도 정비사업으로 공급하는 공공지원민간임대주택의 임대사업자 선정에 대해서는 「주택공급에 관한 규칙」에 따른 입주자모집 승인을 받지 않아도 된다고 보는 것이 관련 법령체계에도 부합하는 해석입니다.
만약 이와 달리 이 사안의 경우에도 「주택공급에 관한 규칙」 제20조제1항 전단에 따라 사업시행자가 입주자모집 승인을 받아야 한다고 본다면 도시정비법상 절차에 따라 선정된 임대사업자가 있음에도 불구하고 해당 사업 착공 이후에 다시 임대사업자를 모집해야 하는 절차상 모순이 발생하게 된다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
※ 법령정비 권고사항도시정비법 제30조제1항에 따른 공공지원민간임대주택의 임대사업자 선정 시 「주택공급에 관한 규칙」 제20조에 따른 입주자모집 승인을 받아야 하는지 여부에 대한 혼란이 있을 수 있으므로, 도시정비법령에 따른 임대사업자 선정 절차를 고려하여 「주택공급에 관한 규칙」에 그 적용 여부를 명확히 규정할 필요가 있습니다.
주택공급에 관한 규칙제15조(입주자모집 시기) ① 사업주체(영 제16조에 따라 토지소유자 및 등록사업자가 공동사업주체인 경우에는 등록사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있다.1.ㆍ2. (생 략)② ～ ④ (생 략)제20조(입주자모집 승인 및 통보) ① 사업주체(제18조 각 호의 사업주체는 제외한다)는 입주자를 모집하려면 다음 각 호의 서류를 갖추어 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받아야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 토지 등기사항증명서를 확인해야 한다.1. 입주자모집공고안2.ㆍ3. (생 략)② ～ ⑥ (생 략)제32조(임대사업자 등에 대한 우선공급) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사업주체가 민영주택을 공급하는 경우로서 주택의 공급물량, 청약률, 임대수요 등 지역 여건을 고려하여 필요하다고 인정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임대사업자 또는 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자(제1호, 제2호 및 제4호의 경우에는 임대사업을 하려는 자를 포함한다)에게 주택의 전부 또는 일부를 우선공급하게 할 수 있다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 우선공급에 관한 기준을 별도로 정할 수 있다.1. 「부동산투자회사법」에 따른 부동산투자회사2. ～ 4. (생 략)②ㆍ③ (생 략)도시 및 주거환경정비법제30조(임대사업자의 선정) ① 사업시행자는 공공지원민간임대주택을 원활히 공급하기 위하여 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)를 선정할 수 있다.② 제1항에 따른 임대사업자의 선정절차 등에 필요한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시할 수 있다.제74조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.1. ～ 3. (생 략)4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법. 다만, 나목의 경우에는 제30조제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.가. 일반 분양분나. 공공지원민간임대주택다.ㆍ라. (생 략)5. ～ 9. (생 략)② ～ ⑤ (생 략)＜관계 법령＞