질문: 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 다가구주택 1채를 공유하고 있는 세대주의 지역주택조합 조합원 자격 유무[「주택법 시행령」 제21조제1항제1호가목2) 등 관련]
답변: 「주택법 시행령」 제21조제1항제1호가목2)에서는 지역주택조합 조합원 자격요건의 하나로 조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것을 규정하고 있고, 위임에 따라 마련된같은 법 시행규칙 제8조제2항제2호에서 준용하도록 한「주택공급에 관한 규칙」 제53조각 호 외의 부분 본문에서는 주택소유 여부를 판단할 때 분양권등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이에 따르면 공유의 형태로 주택을 소유한 경우에도 그 주택을 소유한 것으로 보게 되므로, 이 때 소유한 것으로 보는 주택의 주거전용면적은 그 공유지분 비율과 관계 없이 해당 주택 자체의 주거전용면적이라고 할 것입니다.
또한, 주거전용면적의 산정방법에 관해 규정하고 있는「주택법 시행규칙」 제2조(각주: “주거전용면적”은 「주택법 시행령」 제9조제1항제1호라목에서 “주거의 용도로만 쓰이는 면적으로서 법 제2조제6호 후단에 따른 방법으로 산정된 것”으로 규정하면서 이하에서 약칭하여 사용하고 있으므로, 이 사안의 해석대상 조문인 같은 영 제21조제1항제1호가목2)의 “주거전용면적”에도 해당 내용이 적용되는데,「주택법 시행규칙」 제2조는「주택법」 제2조제6호후단의 “주거전용면적의 산정방법”에 대한 위임사항을 정하고 있음.)에서는 단독주택의 주거전용면적 산정방법을 제1호에서, 공동주택의 주거전용면적 산정방법을 제2호에서 각각 구분하여 규정하고 있고, 같은 조 제1호에서는 단독주택의 경우 주거전용면적을 그 바닥면적(각주: 「건축법 시행령」 제119조제1항제3호에 따른 바닥면적을 말하며, 같은 호에서는 바닥면적을 “건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다”고 규정하고 있음.)에서 지하실, 본 건축물과 분리된 창고ㆍ차고 및 화장실의 면적을 제외한 면적으로 산정하도록 하면서(본문), 그 주택이「건축법 시행령」 별표 1제1호다목의 다가구주택인 경우에는 본문에 따라 산정한 면적에서 지상층에 있는 복도, 계단, 현관 등 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분의 면적을 제외한 면적으로 산정하도록 규정하고 있는바(단서), 다가구주택의 경우에도 다른 유형의 단독주택과 마찬가지로 해당 건축물의 바닥면적을 기준으로 산정하도록 규정하고 있을 뿐, 다가구주택에 2세대 이상이 독립적으로 주거생활을 하고 있다고 하여 세대별로 주거전용면적을 각각 산정하도록 규정하고 있지 않습니다.
그리고 주택법령 및 건축법령에서는 주택을 구분소유의 대상이 되지 않음을 전제로 하는 단독주택과 구분소유 대상이 되는 것을 전제로 하는 공동주택으로 구분하면서(각주: 대법원 2016. 6. 28. 선고 2016다1854 판결례 참조), 다가구주택을 단독주택의 하나로 규정하고 있는바,(각주: 「주택법 시행령」 제2조제3호 참조) 주거안정을 위해 한 사람이 소유하는 주택 중 일부를 임대할 수 있도록 허용하려는 정책적 고려는 별론으로 하더라도, 법령에 특별한 규정이 없는 한 다가구주택은 단독주택에 해당하여 구분소유의 대상이 될 수는 없다고 할 것인데,(각주: 대법원 2016. 6. 28. 선고 2016다1854 판결례 참조) 만일 이 사안과 같이 다가구주택을 독립적인 주거생활이 가능한 부분을 단위로 구분하고 그 구분에 따라 공유자들이 배타적으로 수익ㆍ사용하기로 약정한 공유지분 소유자에 대해 공동주택 구분소유자와 동일하게 주택법령을 적용하는 것이 허용된다고 본다면, 임대를 통해서만 예외적으로 여러 세대가 단독주택에 주거할 수 있도록 다가구주택 제도를 도입한 당초의 규정 취지가 형해화될 수 있을 뿐만 아니라, 주택을 단독주택과 공동주택으로 구분하여 규정하고 있는 주택법령 및 건축법령의 체계에 혼란을 가져올 수 있고, 부동산거래의 안정성 및 신속성을 보장하기 위한 부동산 등기를 통하여 공시된 내용과 다른 법률관계를 인정할 경우 거래의 안전을 해칠 우려가 크다는 점(각주: 대법원 2016. 6. 28. 선고 2016다1854 판결례 참조)에 비추어 볼 때, 이 사안의 다가구주택 공유자를 공동주택 구분소유자와 동일하게 볼 수는 없다고 할 것입니다.
따라서 이 사안의 경우, “주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유”한 것으로 볼 수 없으므로 지역주택조합의 조합원이 될 수 없습니다.
주택법 시행령제21조(조합원의 자격) ① 법 제11조에 따른 주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은 다음 각 호의 구분에 따른 사람으로 한다. 다만, 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 다음 각 호의 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있다.1. 지역주택조합 조합원: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사람가. 조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말한다. 이하 같다)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유(주택의 유형, 입주자 선정방법 등을 고려하여 국토교통부령으로 정하는 지위에 있는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)하는지에 대하여 다음의 어느 하나에 해당할 것1) (생 략)2) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것나. 다. (생 략)2. ㆍ 3. (생 략)② ㆍ ③ (생 략)주택법 시행규칙제2조(주거전용면적의 산정방법)「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제6호 후단에 따른 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적을 말한다. 이하 같다)의 산정방법은 다음 각 호의 기준에 따른다.1. 단독주택의 경우: 그 바닥면적(「건축법 시행령」 제119조제1항제3호에 따른 바닥면적을 말한다. 이하 같다)에서 지하실(거실로 사용되는 면적은 제외한다), 본 건축물과 분리된 창고ㆍ차고 및 화장실의 면적을 제외한 면적. 다만, 그 주택이「건축법 시행령」 별표 1제1호다목의 다가구주택에 해당하는 경우 그 바닥면적에서 본 건축물의 지상층에 있는 부분으로서 복도, 계단, 현관 등 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분의 면적도 제외한다.2. 공동주택의 경우: 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공용면적은 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.가. 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적제8조(조합원의 자격확인 등) ① (생 략)② 영 제21조제1항제1호가목1) 및 2)에서 “국토교통부령으로 정하는 기준”이란 각각 다음 각 호와 같다.1. 상속ㆍ유증 또는 주택소유자와의 혼인으로 주택을 취득하였을 때에는 사업주체로부터「주택공급에 관한 규칙」 제52조제3항에 따라 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 해당 주택을 처분하면 주택을 소유하지 아니한 것으로 볼 것2. 제1호 외의 경우에는「주택공급에 관한 규칙」 제53조를 준용할 것주택공급에 관한 규칙제53조(주택소유 여부 판정기준) 주택소유 여부를 판단할 때 분양권등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다. 다만, 공공임대주택의 공급, 제46조,「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 6제2호라목에 따른 특별공급의 경우 무주택세대구성원에 해당하는지 여부를 판단할 때에는 제6호를 적용하지 아니한다.1. (생 략)2. 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우가. (생 략)나. 85제곱미터 이하의 단독주택다. (생 략)3.ㆍ4. (생 략)5. 20제곱미터 이하의 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 사람은 제외한다.6. ∼ 8. (생 략)9. 소형ㆍ저가주택등을 1호 또는 1세대만을 소유한 세대에 속한 사람으로서 제28조에 따라 주택의 공급을 신청하는 경우10. (생 략)＜관계 법령＞