질문: 정비계획 수립대상에 해당하는 300세대 이상의 아파트가 정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업의 대상이 될 수 있는지 여부(「도시 및 주거환경정비법」 제12조제1항제3호 등 관련)
답변: 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제2조제1호에서는 “정비구역”이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여같은 법 제4조에 따라 지정ㆍ고시된 구역을 말한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2호 각 목 외의 부분 단서 및 같은 호 다목에서는 정비사업의 하나로 주택재건축사업을 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정의하면서 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축사업을 포함한다고 규정하고 있습니다.
그리고,도시정비법 제3조제1항본문에서는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장(이하 “특별시장등”이라 함)은 정비사업의 기본방향과 계획기간 등이 포함된 도시ㆍ주거환경정비기본계획(이하 “기본계획”이라 함)을 10년 단위로 수립해야 한다고 규정하고 있고,같은 법 제4조제1항본문에서는 자치구의 구청장 또는 광역시의 군수(이하 “구청장등”이라 함)는 기본계획에 적합한 범위에서 노후ㆍ불량건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 정비계획을 수립하고 특별시장ㆍ광역시장에게 정비구역지정을 신청해야 한다고 규정하고 있으며, 그 위임에 따른「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 “도시정비법 시행령”이라 함) 제10조제1항 및 별표 1 제3호다목에서는 주택재건축사업 정비계획의 수립대상지역의 하나로 노후ㆍ불량건축물로서 기존 세대수 또는 재건축사업 후의 예정세대수가 300세대 이상이거나 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인 지역을 규정하고 있습니다.
한편, 도시정비법 제12조제1항제3호에서는 시장ㆍ군수는 주택재건축사업의 시행 여부 결정 등을 위하여 정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업을 시행하려는 자가 추진위원회의 구성 승인을 신청하기 전에 해당 사업예정구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 얻어 안전진단 실시를 요청하는 때에는 안전진단을 실시하여야 한다고 규정하고 있는바,이 사안은 주택재건축사업을 위한 정비계획 수립대상지역에는 해당하나 정비구역으로 지정ㆍ고시되지 않은 지역에 소재한 300세대가 넘는 아파트에 대하여, 정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업 시행을 위한 안전진단에 관하여 규정하고 있는 도시정비법 제12조제1항제3호를 적용할 수 있는지에 관한 사항이라 할 것입니다.
먼저, 도시정비법에서는 정비구역을 정비계획에 따라 지정ㆍ고시된 구역으로 정의하고(제2조제1호), 정비사업의 하나인 주택재건축사업을 “정비구역” 또는 “정비구역이 아닌 구역”에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정의하여(제2조제2호다목), 정비구역에서의 주택재건축사업과 정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업을 구분하고 있으며, 같은 법 제12조제1항제3호에서는 “정비구역이 아닌 구역에서 주택재건축사업”을 시행하려는 경우 그 건축물의 안전진단에 관하여 규정하고 있는바, 위 규정에서 “정비구역이 아닌 구역”의 의미가 무엇인지에 관하여는 “정비구역에서의 주택재건축사업”과 “정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업”의 대상과 요건, 절차 등을 살펴볼 필요가 있다고 할 것입니다.
이에 따라, 도시정비법령에 따른 정비구역에서의 주택재건축사업을 살펴보면, ① 특별시장등은 주민공람, 지방의회의 의견청취, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지방도시계획위원회의 심의 등의 절차를 거쳐 기본계획을 수립하여 정비예정구역을 미리 정하고(도시정비법 제3조), ② 시장ㆍ군수는 그 기본계획에 따른 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래한 때 안전진단을 실시하며(도시정비법 제12조제1항제1호), ③ 안전진단을 실시한 결과 정비계획의 수립이 필요하다고 판단되어 정비계획의 수립을 결정하면(도시정비법 제12조제5항), ④ 그 정비계획의 수립대상인 건축물의 일부가 멸실되어 안전사고의 우려가 있는 지역이나 노후ㆍ불량건축물로서 세대수가 300세대 이상인 지역 등에 대하여(도시정비법 시행령 별표 1 제3호다목), ⑤ 구청장등은 정비계획을 수립하여 특별시장등에게 정비구역의 지정을 신청해야 하고(도시정비법 제4조제1항), ⑥ 특별시장등은 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 그 지역을 정비구역으로 지정하도록 규정하고 있습니다(도시정비법 제4조제5항).반면, 정비구역이 아닌 구역에서의 재건축사업은 ① 그 사업대상이 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 아파트 또는 연립주택으로서 기존 세대수가 20세대 이상이거나 기존 세대수가 20세대 미만이나 20세대 이상으로 재건축하려는 주택이어야 하고(도시정비법 시행령 제6조), ② 재건축을 시행하려는 자가 해당 건축물 및 부속토지 소유자의 동의 등 일정한 요건을 갖추어 안전진단을 요청하면(도시정비법 제12조제1항제3호), ③ 시장ㆍ군수는 안전진단을 실시한 후 안전진단의 결과 등을 종합적으로 검토하여 주택재건축사업의 시행 여부를 결정하도록 규정하고 있습니다(도시정비법 제12조제5항).이와 같이 도시정비법령에서 “정비구역에서의 주택재건축사업”과 “정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업”의 대상, 요건 및 절차 등을 구분하여 각각 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 해당 지역 주민의 안전을 해할 우려가 있거나 300세대 이상 대규모의 주택을 건설ㆍ개량할 필요가 있는 등의 정비계획 수립대상지역에 대해서는 의견청취 등의 절차를 거쳐 미리 기본계획 및 정비계획을 수립하고 정비구역으로 지정하여 주택재건축사업을 시행하도록 하고, 그 밖에 이에 해당하지 않는 소규모의 주택 등에 대해서는 별도로 기본계획 등을 수립하거나 정비구역으로 지정하지 않더라도 주택재건축사업을 시행할 수 있도록 하려는 취지라 할 것입니다.
그렇다면, 도시정비법 제12조제1항제3호에 따른 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축사업이란 같은 법 제4조에 따라 지정ㆍ고시된 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축사업을 의미하는 것이 아니라, 비록 현재는 정비구역으로 지정ㆍ고시되어 있지 않더라도 정비사업을 시행하기 위해 같은 법 제4조제1항에 따라 정비계획을 수립하고 정비구역으로 지정하는 등의 절차를 따라야 하는 지역, 즉 “정비계획 수립대상지역”에 해당하지 않는 지역에서의 주택재건축사업을 의미한다고 할 것인바, 도시정비법 시행령 제10조 및 별표 1 제3호다목에서는 노후ㆍ불량건축물로서 기존 세대수 300세대 이상인 지역을 정비계획 수립대상지역으로 규정하고 있으므로, 300세대가 넘는 이 사안의 아파트에 대해서는 정비구역이 아닌 구역의 주택재건축사업을 전제로 하는 도시정비법 제12조제1항제3호를 적용하여 안전진단을 실시할 수는 없다고 할 것입니다.
아울러, 2017년 2월 8일 법률 제14567호로 전부개정되어 2018년 2월 9일 시행되는 도시정비법에서는 정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업에 관한 규정을 삭제하고, 해당 규정을 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」으로 이관하여 소규모주택정비사업으로 규정하면서 그 대상을 해당 지역 면적이 1만제곱미터 미만이면서 기존 주택 세대수가 200세대 미만인 경우로 규정하고 있는(2016. 8. 11. 국회에 제출된 빈집 등 소규모 주택정비 특례법안, 국회 심사보고서 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 입법예고안 제3조제3호 참조) 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 주택재건축사업을 위한 정비계획 수립대상지역에는 해당하나 정비구역으로 지정ㆍ고시되지 않은 지역에 소재한 300세대가 넘는 아파트에 대해서는 정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업 시행을 위한 안전진단에 관하여 규정하고 있는 도시정비법 제12조제1항제3호를 적용할 수는 없다고 할 것입니다.