JusWis/korean-legal-terminology huggingface dataset:
질문: 공동주택 동별 대표자 결격사유 중 관리비 체납자의 체납사실 적용시점(「주택법 시행령」 제50조제4항 등 관련)
답변: 「주택법」 제43조제1항과「주택법 시행령」(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정ㆍ시행된 것을 말하며, 이하 같음) 제48조에 따르면 300세대 이상의 공동주택 등을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알려 그 공동주택을 입주자가 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리할 것을 요구할 수 있도록 되어 있고,같은 법 제43조제3항에 따르면 입주자는 같은 조 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하며, 그 공동주택의 관리방법을 결정하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다고 되어 있으며,같은 법 제43조제7항제2호에 따르면 같은 조 제3항에 따른 입주자대표회의의 구성ㆍ운영 및 의결사항은 대통령령으로 정한다고 되어 있습니다.
한편,「주택법 시행령」 제50조제1항에 따르면「주택법」 제43조제7항제2호에 따라 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 선출된 대표자(이하 “동별 대표자”라 함)로 구성한다고 되어 있고,같은 영 제50조제4항에서는 금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함함) 집행이 면제된 날로부터 5년이 지나지 아니한 사람(제3호), 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니 한 사람(제5호), 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람(제9호),같은 영 제58조제1항부터 제5항까지의 관리비, 사용료 및 장기수선충당금 등(이하 “관리비등”이라 함)을 3개월 이상 연속하여 체납한 사람(제10호) 등 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없고 그 자격을 상실한다고 규정하고 있으며, 부칙 제2조제1항에 따르면같은 영 제50조제3항부터 제6항까지의 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 동별 대표자 및 입주자대표회의의 임원을 선출하기 위하여 공고하는 때부터 적용한다고 규정하고 있습니다.
일반적으로 결격사유란 임용ㆍ고용ㆍ위임관계 등에서 당해 법률관계의 당사자가 될 수 없는 사유, 국가가 창설하여 운영하는 각종 자격제도에서 그러한 자격을 취득할 수 없거나 그러한 자격을 기초로 업무를 개시할 수 없는 사유 등의 의미로 사용되는 개념으로, 특정 직업의 요건으로 결격사유를 두는 취지는 고도의 전문기술 또는 윤리성이 요구되는 직이나 사업영역에 종사하는 자의 자질을 일정 수준 이상으로 유지함으로써 일반 국민을 불완전한 서비스로부터 보호하기 위한 것인데, 결격사유 규정은 사회생활의 안전과 건전한 경제질서 유지라는 공익상의 이유로 인정되는 것이지만 그 결과로 해당 자격요건을 갖추지 못한 자는 특정 분야의 직업이나 사업을 영위할 수 없게 되어 헌법상 보장되는 기본권인 직업선택의 자유나 경제활동의 자유를 제한받게 된다고 할 것인바,「주택법 시행령」부칙 제2조제1항에서 “제50조제3항부터 제6항까지의 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 동별 대표자를 선출하기 위하여 공고하는 때부터 적용한다”는 적용례를 둔 취지는 이러한 결격사유를 두는 의의와 그로 인하여 제한받는 기본권과의 관계를 비교형량하여 동별 대표자의 결격사유 및 자격상실에 관한 규정이 신설됨으로 인해 개정규정 시행 전에 선출된 동별 대표자가 소급적으로 자격이 상실되는 불이익을 방지하여 기득권을 보호하고 법적 안정성을 확보하기 위한 것으로 보입니다(법제처 2011. 12. 29.회신 11-0732 해석례참조).그렇다면,「주택법 시행령」부칙 제2조제1항의 동별 대표자의 선출에 관한 적용례 규정에 따라 개정규정 시행 후에 선출되는 동별 대표자는「주택법 시행령」 제50조제4항의 개정규정의 적용을 받는다고 할 것이므로, 2010. 7. 6. 개정규정 시행 후에 동별 대표자를 선출하기 위하여 공고하는 때 관리비등을 3개월 이상 연속하여 체납한 사실이 있는 사람은 동별 대표자가 될 수 없다고 할 것인데, 이 때 “관리비등을 3개월 이상 연속하여 체납”한 사람의 경우 언제 3개월 이상 연속하여 체납하였는지가 문제가 될 수 있을 것입니다.
먼저, 일반적으로 결격사유의 규정형식은 임용 또는 선출 당시 결격상태(～하고 있는 상태에 있는 경우)와 과거 일회성 경력에 의한 결격사유(～한 사실이 있는 경우) 등으로 구분할 수 있는데, 이 사안의 경우 “3개월 이상 연속하여 체납한 사람”으로만 규정되어 있어 문언상 선출을 위한 공고 당시 체납상태에 있는 사람을 의미하는지 아니면 그 전에 체납사실이 있는 사람을 의미하는지 명확하지 않습니다.
살피건대, 결격사유는 헌법상 보장되는 기본권인 직업선택의 자유나 경제활동의 자유를 제한하는 측면이 있으므로 되도록 결격사유에 해당하는 경우를 제한적으로 해석할 필요가 있다는 점, 다른 결격사유의 경우(같은 영 제50조제4항제3호, 제5호 및 제9호)는 해당 사유가 발생한 날로부터 일정 기간이 지나지 아니한 경우에 결격사유에 해당하도록 규정하고 있는 반면, 같은 항 제10호의 경우에는 “3개월 이상 연속하여 체납한 사람”이라고만 되어 있어 다른 결격사유 규정과의 형평성을 고려할 때 다소 가혹하게 규정되어 있는 점 등을 고려할 때, 같은항 제10호는 선출을 위한 공고를 하는 때를 기준으로 “최근 관리비등을 3개월 이상 연속하여 체납하고 있는 사람”이 동별 대표자가 될 수 없는 것으로 해석하는 것이 기본권 보장의 측면에서 타당하다고 할 것이고, 공고를 하기 전 과거 어느 시점이든 3개월 이상 연속하여 체납한 사실이 있는 사람은 모두 동별 대표자가 될 수 없다고 해석하는 것은 지나친 면이 있다고 할 것입니다.
따라서,「주택법 시행령」 제50조제4항제10호에 따른 “3개월 이상 연속하여 체납한 사람”은 선출을 위한 공고를 하는 때 공고일을 포함한 최근 3개월 이상 연속하여 체납한 사람을 말한다고 할 것입니다.
※ 법령정비 권고다만,「주택법 시행령」 제50조제4항제10호에는 문언상 “3개월 이상 연속하여 체납한 사람”이라고만 되어 있어 그 해석에 있어 위와 같은 논란의 소지가 있을 수 있으므로, 결격사유가 되는 3개월 이상 연속 체납 시점에 대하여 명확히 규정할 필요가 있습니다.
질문: 공동주택등의 이격거리 기준이 적용되는 공장의 범위(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제9조의2제1항제1호 등 관련)
답변: 주택건설기준규정 제9조의2제1항각 호 외의 부분 본문에서는 공동주택등은 같은 항 각 호의 시설로부터 수평거리 50미터 이상 떨어진 곳에 배치해야 한다고 규정하고 있고, 같은 항 제1호 각 목 외의 부분에서는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공장이라고 규정하면서, 해당 규정 뒤에 ‘이전이 확정되어 인근에 공동주택등을 건설해도 지장이 없다고 사업계획승인권자가 인정하여 고시한 공장을 제외하며, 주거지역 또는 주거형 지구단위계획구역 안의 경우에는 사업계획승인권자가 주거환경에 위해하다고 인정하여 고시한 공장만 해당한다’는 내용의 괄호부분을 두고 있는바, 해당 규정체계와 문언상 괄호부분은 공장의 범위를 구체화하는 것으로 보아야 합니다.
그리고주택건설기준규정 제9조의2제1항제1호각 목 외의 부분 괄호의 구체적인 내용을 보면, 주거지역 또는 주거형 지구단위계획구역 안의 경우에는 사업계획승인권자가 주거환경에 위해하다고 인정하여 고시한 공장만 해당한다고 규정하고 있는데, 이는 국토의 효율적 이용.관리를 위해 주거를 주된 목적으로 하여 지정된 일정 지역 안에 이미 위치하고 있는 공장에 대해서도 같은 호 각 목의 공장에 해당하면 일률적으로 그로부터 이격거리를 띄워 공동주택등을 배치하도록 할 경우, 오히려 주거지역 및 주거형 지구단위계획구역에서 공동주택등을 건설하기 어려워지는 문제가 있으므로, 해당 지역에서는 이격거리 산정의 기준이 되는 공장의 범위를 주거환경에 위해하다고 인정하여 고시한 공장으로 한정한 것입니다.
또한주택건설기준규정이 1999년 9월 29일 대통령령 제16559호로 개정되기 전에는 ‘주거지역 또는 취락지구 안에 위치하는 공해공장’으로서 사업계획승인권자가 주거환경에 위해하다고 인정하여 고시한 공해공장 외의 공해공장은 이격거리 산정의 기준이 되는 공해공장에서 제외하도록 규정하여(제9조의2제2항제1호나목), 주거지역 등은 공장의 위치를 수식하는 것임이 문언상 명백했고, 해당 규정이 대통령령 제16559호로 개정되면서 현행과 유사하게 ‘주거지역 또는 취락지구안의 경우에는 사업계획승인권자가 주거환경에 위해하다고 인정하여 고시한 공장에 한한다’고 변경된 것인데(제9조의2제2항제1호 괄호부분), 이는 이격거리 산정의 기준이 되는 공장의 범위를 종전의 공해공장에서 특정대기유해물질 배출 공장 등으로 한정하여 축소하기 위한 것(각주: 1999. 9. 29. 대통령령 제16559호로 일부개정된 주택건설기준규정의 개정이유 및 주요내용 참조 )이었다는 점에 비추어 보더라도, 주거지역 등을 공장의 위치가 아니라 공장으로부터 이격거리를 띄워 배치해야 하는 공동주택등이 위치해야 하는 장소로 보는 것은 타당하지 않습니다.
따라서 주택건설기준규정 제9조의2제1항제1호 괄호부분의 ‘주거지역 또는 주거형 지구단위계획구역 안의 경우’는 공장이 주거지역 또는 주거형 지구단위계획구역 안에 있는 경우를 의미하는 것으로 보아야 합니다.
＜관계 법령＞주택건설기준 등에 관한 규정제9조의2(소음 등으로부터의 보호) ① 공동주택ㆍ어린이놀이터ㆍ의료시설(약국은 제외한다)ㆍ유치원ㆍ어린이집 및 경로당(이하 이 조에서 "공동주택등"이라 한다)은 다음 각 호의 시설로부터 수평거리 50미터 이상 떨어진 곳에 배치하여야 한다. (단서 생략)1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공장[「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따라 이전이 확정되어 인근에 공동주택등을 건설하여도 지장이 없다고 사업계획승인권자가 인정하여 고시한 공장은 제외하며, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호가목에 따른 주거지역 또는 같은 법 제51조제3항에 따른 지구단위계획구역(주거형만 해당한다) 안의 경우에는 사업계획승인권자가 주거환경에 위해하다고 인정하여 고시한 공장만 해당한다]가. ~ 라. (생 략)2. 「건축법 시행령」 별표 1에 따른 위험물 저장 및 처리 시설3. 그 밖에 사업계획승인권자가 주거환경에 특히 위해하다고 인정하는 시설(설치계획이 확정된 시설을 포함한다)② (생 략)
질문: 공동주택 선거관리위원회가 선거관리를 위하여 선거보조인력을 두려면 관리규약 또는 선거관리위원회규정에 그 근거를 두어야 하는지(「주택법 시행령」 제50조의2제4항 및 제6항 등 관련)
답변: 「주택법」 제44조제1항에 따르면 시ㆍ도지사는 공동주택의 입주자 및 사용자를 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라 함)의 준칙을 정하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 입주자와 사용자는 같은 조 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다고 규정하고 있으며,같은 법 시행령 제57조제1항제3호의2에서는 시ㆍ도지사가 정하는 관리규약의 준칙에 포함되어야 하는 사항으로 “선거관리위원회의 구성ㆍ운영ㆍ업무ㆍ경비, 위원의 선임ㆍ해임 및 임기 등에 관한 사항”을 규정하고 있습니다.
한편,「주택법 시행령」 제50조의2에 따르면 입주자등은 입주자대표회의의 회장과 감사 및 동별 대표자를 선출하기 위하여 선거관리위원회를 구성하여야 하고(제1항), 선거관리위원회는 위원장을 포함하여 5명(500세대 미만의 공동주택의 경우에는 3명) 이상 9명 이하의 위원으로 구성하며(제2항), 그 구성원 과반수의 찬성으로 그 의사를 결정하고, 이 경우 같은 조 제1항에 따른 선출에 관하여「주택법 시행령」및 관리규약으로 정하지 아니한 사항은 선거관리위원회 규정으로 정할 수 있으며(제4항), 선거관리위원회의 구성ㆍ운영ㆍ업무(같은 영 제50조제4항 각 호에 따른 동별 대표자 결격사유의 확인을 포함함)ㆍ경비, 위원의 선임ㆍ해임 및 임기 등에 관한 사항은 관리규약으로 정하도록 규정하고 있고(제6항), 선거관리위원회는 입주자대표회의의 회장과 감사 및 동별 대표자의 선출에 따른 선거관리를 위하여「선거관리위원회법」 제2조제1항제3호에 따라 해당 소재지를 관할하는 구ㆍ시ㆍ군선거관리위원회에 투표 및 개표 관리 등 선거지원을 요청할 수 있도록 규정하고 있는바(제5항),이 사안에서는 선거관리위원회가 동별 대표자의 선출 등 선거관리를 함에 있어서 선거보조인력을 두려는 경우, 사전에 관리규약 또는 선거관리위원회 규정에 선거보조인력에 관한 사항이 규정되어야 하는지가 문제될 수 있습니다.
살피건대,「주택법 시행령」 제50조의2제6항에서 “선거관리위원회의 구성ㆍ운영ㆍ업무(같은 영 제50조제4항 각 호에 따른 동별 대표자 결격사유의 확인을 포함함)ㆍ경비, 위원의 선임ㆍ해임 및 임기 등에 관한 사항”을 관리규약으로 정하도록 한 취지는 선거관리위원회의 구성ㆍ운영의 방법 및 절차, 업무의 범위, 경비의 항목, 위원의 자격, 위촉절차 등 선거관리위원회와 관련한 중요한 사항은 입주자등의 합의를 거쳐 관리규약으로 정하도록 한 것으로 생각됩니다.
그러므로, 선거관리위원회의 구성ㆍ운영ㆍ업무(같은 영 제50조제4항 각 호에 따른 동별 대표자 결격사유의 확인을 포함함)ㆍ경비, 위원의 선임ㆍ해임 및 임기 등 선거관리위원회와 관련한 중요한 사항은 관리규약 또는 선거관리위원회 규정으로 정하여야 할 것이나, 모든 사항을 다 정해야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.
그런데, 선거보조인력은 투표 및 개표 참관 등 사실적인 업무를 통하여 선거관리업무를 보조하는 자에 불과하고, 선거관리위원회의 의사결정에 참여하는 위원이 아닌 점에 비추어 볼 때, 선거관리위원회와 관련한 중요한 사항이라 보기 어렵고, 입주자대표회의의 회장 등의 선출 및 해임과 직접적으로 관련되는 사항이라고도 볼 수 없으며, 선거보조인력의 근거를 반드시 관리규약 또는 선거관리위원회 규정으로 정해야 한다는 법령의 규정이 없는 이상, 개별 공동주택에서 선거보조인력을 두려는 경우 그 근거를 관리규약 또는 선거관리위원회 규정에 정하지 않더라도 자율적으로 둘 수 있다고 보아야 할 것입니다.
따라서, 선거관리위원회가 동별 대표자의 선출 등 선거관리를 함에 있어서 선거보조인력을 두려는 경우, 사전에 관리규약 또는 선거관리위원회 규정에 선거보조인력에 관한 사항이 반드시 규정되어야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.
질문: 공동주택 선거관리위원회 의결정족수 산정기준(「주택법 시행령」 제50조의2제4항 등 관련)
답변: 「주택법 시행령」 제50조의2제1항에서는 입주자 또는 사용자는 입주자대표회의의 회장과 감사 및 동별 대표자를 민주적이고 공정하게 선출(해임하는 경우를 포함하며, 이하 같음)하기 위하여 자체적으로 선거관리위원회를 구성한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 전단에서는 500세대 이상인 공동주택의 선거관리위원회는 위원장을 포함하여 5명 이상 9명 이하의 위원으로 구성한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제4항에서는 선거관리위원회는 그 구성원 과반수의 찬성으로 그 의사를 결정한다고 규정하고 있고, 같은 조 제6항에서는 선거관리위원회의 구성ㆍ운영ㆍ업무(제50조제4항 각 호에 따른 동별 대표자 결격사유의 확인을 포함함) 등에 관한 사항은 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라 함)으로 정한다고 규정하고 있습니다.
그리고,「주택법」 제44조제1항에서는 시ㆍ도지사는 공동주택의 입주자 및 사용자를 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 입주자와 사용자는 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참고하여 관리규약을 정한다고 규정하고 있는바,이 사안은 공동주택의 관리규약에서 선거관리위원회의 구성원 수를 정수로 정하지 않고 5명 이상 9명 이하(또는 6명 이상 8명 이하 등)와 같이 그 최소 인원과 최대 인원을 정하는 방식으로 규정한 경우로서, 그 구성원의 일부가 궐위되었으나 궐위된 인원을 제외한 현원이 관리규약으로 정한 최소 인원 이상인 경우, 「주택법 시행령」 제50조의2제4항에 따른 구성원 과반수는 최초로 선거관리위원회를 구성할 당시의 인원수를 기준으로 산정하여야 하는지, 아니면 의결 당시 현원을 기준으로 하여 산정할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「주택법 시행령」 제50조의2제4항에서는 선거관리위원회는 그 구성원 과반수의 찬성으로 그 의사를 결정한다고 하여 공동주택의 선거관리위원회의 의결정족수와 관련한 원칙을 규정하고 있는바, 그 밖에 선거관리위원회의 구성원 일부가 궐위된 경우 그 의결정족수의 산정 등에 관한 사항에 관해서는 주택법령에서 별도의 규정을 두고 있지 않습니다.
 또한, 이 사안의 경우 「주택법 시행령」 제50조의2제6항에 따라 제정된 관리규약에서도 선거관리위원회의 구성에 관하여 「주택법 시행령」 제50조의2제2항에 따른 최소 인원 및 최대 인원의 범위에서 구성원의 최소 인원 및 최대 인원에 관한 규정만 두고 있고, 최초로 선거관리위원회를 구성할 당시의 인원을 선거관리위원회의 구성원 수로 한다는 등으로 구성원 수에 관하여 달리 규정하는 별도의 규정을 두고 있지 않습니다.
그렇다면, 선거관리위원회가 최초로 구성되고 그 이후에 선거관리위원회의 위원 중 일부가 사퇴, 해임 등의 사유로 궐위되어 그 궐위된 인원을 충원하지 않은 상태에서 선거관리위원회가 의결을 하게 되는 경우 남은 현원이 관리규약에서 정한 최소 인원 이상이라면, 궐위된 인원을 제외한 현원을 구성원 수로 보아 과반수 여부를 결정할 수 있다고 할 것입니다.
그리고, 공동주택의 선거관리위원회는 입주자대표회의의 회장과 감사 및 동별 대표자를 선출하는 선거를 관리하는 등 공동주택 주민의 이해관계에 직접적인 영향을 미치는 기능을 수행하는바, 선거관리위원회의 운영과정에서 구성원의 해임이나 임기만료 등으로 결원이 발생하는 것은 통상적으로 예견할 수 있는 사항이므로, 그 구성원의 일부가 궐위되었다고 하더라도 궐위된 인원을 제외하고 남은 현원이 관리규약으로 정한 선거관리위원회 구성의 최소 인원 이상이라면 그 선거관리위원회는 정상적으로 운영되어 그 기능을 유지할 수 있어야 할 것입니다.
이와 달리 최초 구성원의 일부가 이미 궐위되어 이를 충원하지 못하고 있음에도 불구하고 선거관리위원회가 최초로 구성될 당시의 인원수를 기준으로 의결정족수를 산정하여야 한다면, 의결 당시 선거관리위원회의 구성원 전원의 의견일치 또는 의결 당시 구성원의 과반수를 훨씬 상회하는 비율의 찬성을 의결정족수로 요구하는 결과를 가져오게 되는 점도 이 사안을 해석할 때 고려되어야 할 것입니다.
따라서, 공동주택의 관리규약에서 선거관리위원회의 구성원 수를 정수로 정하지 않고 5명 이상 9명 이하(또는 6명 이상 8명 이하 등)와 같이 그 최소 인원과 최대 인원을 정하는 방식으로 규정한 경우로서, 그 구성원의 일부가 궐위되었으나 궐위된 인원을 제외한 현원이 관리규약으로 정한 최소 인원 이상인 경우, 「주택법 시행령」 제50조의2제4항에 따른 구성원 과반수는 의결 당시 현원을 기준으로 하여 산정할 수 있다고 할 것입니다.
질문: 공동주택 복리시설인 어린이집의 임대방식(「주택법」 제45조제5항 등 관련)
답변: 「주택법」 제45조제5항 및같은 법 시행령 제55조의4제1항제1호나목에서는 잡수입(재활용품의 매각 수입, 복리시설의 사용료 등 공동주택을 관리하면서 부수적으로 발생하는 수입을 말함. 이하 같음)의 취득 등 국토교통부장관이 정하여 고시하는 사항은 국토교통부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 사항으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제55조의4제2항에서는 같은 조 제1항에도 불구하고 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 경쟁입찰이 아닌 방법으로 사업자를 선정할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제57조제1항제20호에서는 공동주택의 어린이집 임대계약(지방자치단체에 무상임대하는 것을 포함함) 시 어린이집을 이용하는 입주자 및 사용자(이하 “입주자등”이라 함) 중 어린이집의 임대에 동의하는 비율에 관한 사항을 시ㆍ도지사가 정하는 공동주택 관리규약(이하 “관리규약”이라 함)의 준칙에 포함하도록 규정하고 있습니다.
그리고,「주택법 시행령」 제55조의4제1항 및 제2항의 위임에 따라 공사 및 용역 등의 사업자 선정에 관한 사항을 정한 국토교통부 고시인 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(이하 “선정지침”이라 함) 제3조제2항에서는 관리주체가 사업자를 선정하는 경우에는 경쟁입찰의 방법으로 하도록 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 경쟁입찰에 적합하지 아니한 사항으로 별표 2에 해당하는 경우에는 수의계약으로 할 수 있도록 규정하고 있으며, 선정지침 제26조제2항에서는 잡수입의 취득 등의 사항으로 관리주체가 사업자를 선정할 경우에는 별표 4 제2호라목에 따라 경쟁입찰로 입찰하여 적격심사제로 낙찰하도록 규정하고 있고, 선정지침 별표 6에서는 적격심사사항으로 입찰가격, 기업신뢰도, 업무수행능력 및 사업제안서 등을 규정하고 있는바,이 사안은 공동주택의 관리주체가 공동주택의 어린이집을 임대할 때, 경쟁입찰의 방법으로 어린이집 운영자를 선정해야 하는지 아니면 수의계약의 방법으로 선정할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「주택법」 제2조제9호나목 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제5조제7호에서는 주민공동시설은 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 공동시설로서 공동주택의 복리시설에 해당한다고 규정하고 있고, 같은 규정 제2조제3호다목에서는 어린이집을 주민공동시설의 하나로 규정하고 있는바, 공동주택의 어린이집 중 분양되지 아니하여 공동주택의 공동소유로서 공동주택이 관리하는 어린이집은 주민공동시설로서 공동주택의 복리시설에 해당한다고 할 것입니다.
그런데, 「주택법」 제45조제5항 및 같은 법 시행령 제55조의4제1항제1호나목에 따르면 공동주택을 관리하면서 부수적으로 발생하는 잡수입의 취득과 관련하여 관리주체가 사업자를 선정할 때에는 경쟁입찰의 방법으로 하여야 하고, 이러한 잡수입의 범위에 복리시설의 사용료를 포함하고 있으므로, 공동주택의 복리시설인 어린이집을 임대하여 그 사용료로 임대료를 받는 것이 잡수입의 취득에 해당함이 분명한 이상 어린이집의 임대가 경쟁입찰의 대상이 아니라고 보기는 어렵다고 할 것입니다.
다만, 「주택법 시행령」 제55조의4제2항 및 선정지침 별표 2에서는 공사 및 용역 등의 금액이 200만원 이하인 경우(제2호), 2회 이상 유찰된 경우(제3호) 등 제1호부터 제6호까지에 해당할 경우에는 경쟁입찰이 아닌 방법으로 사업자를 선정할 수 있다고 규정하고 있으므로, 선정지침 별표 2에 해당하는 경우에는 예외적으로 수의계약의 방법으로 어린이집을 임대할 수 있을 것입니다.
한편, 「주택법 시행령」 제57조제1항제20호에서 어린이집 임대계약 시 관련 입주자등의 동의 비율에 관하여 규정한 것은 일정 수준의 어린이집 운영자에게 어린이집을 임대할 수 있게 하기 위한 것이므로, 입찰가격을 중심으로 사업자를 선정하는 경쟁입찰 방식은 어린이집 운영자 선정 시 적합하지 않다는 의견이 있을 수 있습니다.
 그러나, 경쟁입찰의 방법으로 어린이집을 선정하는 경우 선정지침 제26조제2항 및 별표 4에서 경쟁입찰방식과 적격심사제방식을 병합하여 선정하도록 하고 있고, 적격심사에 관하여 선정지침 별표 6에서는 업무수행능력, 신뢰도, 사업제안서 및 입찰가격 등 평가항목별 배점에 따라 사업자를 평가하도록 하고 있으므로, 어린이집 운영자 선정 시 경쟁입찰의 방법을 사용하더라도, 적격심사를 통해 입찰금액뿐만 아니라 해당 사업의 수행능력ㆍ자질 및 사업계획 등을 종합적으로 평가하여 적정한 어린이집 운영자를 선정하는 것도 얼마든지 가능하다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 공동주택의 관리주체가 공동주택의 어린이집을 임대할 때에는, 그 임대가 「주택법 시행령」 제55조의4제2항에 따라 수의계약에 의한 방법으로 선정할 수 있는 경우에 해당하지 아니하는 경우에는 경쟁입찰의 방법으로 어린이집 운영자를 선정해야 한다고 할 것입니다.
※ 법령정비 권고의견

○ 소관부처의 의견과 같이 어린이집 운영자 선정 시에는 경쟁입찰 방식 외에 수의계약의 방법을 사용할 수 있도록 하는 것이 당초의 입법의도라면, 수의계약 범위를 정하고 있는 선정지침 별표 2에 어린이집 운영자 선정을 추가하는 등의 방법으로 관련 규정을 명확하게 정비할 필요가 있습니다.
질문: 공동주택 선거관리위원회의 위원이 되기 위한 대리권의 증명 필요 여부(「공동주택관리법」 제15조제1항 등 관련)
답변: 「공동주택관리법」 제2조제1항제5호에서는 “입주자”를 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속으로, 같은 항 제6호에서는 “사용자”를 공동주택을 임차하여 사용하는 사람 등으로, 같은 항 제7호에서는 “입주자등”을 입주자와 사용자로 각각 정의하고 있고,같은 법 제15조제1항에서는 입주자등은 동별 대표자나 입주자대표회의의 임원을 선출하거나 해임하기 위하여 선거관리위원회를 구성한다고 규정하고 있으며,「공동주택관리법 시행령」 제15조제1항에서는「공동주택관리법」 제15조제1항에 따른 선거관리위원회는 입주자등 중에서 위원장을 포함하여 500세대 이상인 공동주택의 경우에는 5명 이상 9명 이하(제1호), 500세대 미만인 공동주택의 경우에는 3명 이상 9명 이하(제2호)의 위원으로 구성한다고 규정하고 있는바,이 사안은 공동주택 소유자의 배우자 및 직계존비속가 공동주택 소유자를 대리한다는 증명이 없더라도「공동주택관리법」 제15조제1항에 따른 선거관리위원회의 위원이 될 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저,「공동주택관리법 시행령」 제15조제1항에 따르면 선거관리위원회는 입주자등 중에서 위원장을 포함하여 500세대 이상인 공동주택의 경우에는 5명 이상 9명 이하(제1호), 500세대 미만인 공동주택의 경우에는 3명 이상 9명 이하(제2호)의 위원으로 구성하도록 규정하고 있고,「공동주택관리법」 제2조제1항제7호에 따르면 입주자등은 입주자와 사용자를 의미하므로, 입주자나 사용자에 해당하면 선거관리위원회의 위원이 될 수 있다고 할 것입니다.
그런데, 법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인바(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례참조), 「공동주택관리법」 제2조제1항제5호에서는 “입주자”를 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 “대리하는” 배우자 및 직계존비속을 말한다고 규정하고 있으므로, 공동주택 소유자를 대리한다는 증명이 없는 배우자 및 직계존비속은 「공동주택관리법」 제2조제1항제5호에 따른 “입주자”에 포함되지 않는 것이 문언상 분명하다고 할 것입니다.
또한, 「공동주택관리법」 제14조제4항제5호 및 같은 법 시행령 제11조제3항제3호에서는 동별 대표자가 될 수 없는 결격사유로 “공동주택의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속”을 규정하고 있는데, 이는 공동주택 소유자의 배우자나 직계존비속이 공동주택 소유자의 권한을 행사하기 위해서는 그 소유자로부터 서면으로 위임받은 대리권이 있어야 한다는 사실을 공동주택관리법령에서 분명하게 규정하고 있는 것으로 보아야 할 것인바, 공동주택 소유자의 배우자나 직계존비속이 「공동주택관리법」 제2조제1항제5호에 따른 입주자가 되기 위해서는 반드시 그 소유자를 대리한다는 증명이 필요하다고 할 것이고, 입주자등이 그 구성원이 되어 동별대표자나 입주자대표회의의 임원을 선출하거나 해임하기 위한 선거관리위원회를 구성하는 경우에도 공동주택 소유자의 배우자나 직계존비속이 선거관리위원회 위원이 되기 위해서는 반드시 공동주택 소유자를 대리한다는 증명이 있어야 할 것입니다.
따라서, 공동주택 소유자의 배우자 및 직계존비속은 공동주택 소유자를 대리한다는 증명이 없다면 「공동주택관리법」 제15조제1항에 따른 선거관리위원회의 위원이 될 수 없다고 할 것입니다.
질문: 공동주택 관리주체로부터 사업자로 지정되어 물품을 공급하는 자의 소속 임원에 대한 공동주택 동별 대표자의 결격사유 판단 기준(「공동주택관리법 시행령」 제11조제3항제4호 등 관련)
답변: 「공동주택관리법」 제14조제4항 및같은 법 시행령 제11조제3항에서는 동별 대표자의 결격사유에 해당하는 사람을 각 호로 열거하여 규정하면서 그 중 하나로 해당 공동주택 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원(영 제11조제3항제4호)을 정하고 있습니다.
공동주택관리법령에서 이처럼 일정한 사람에게 결격사유를 두어 피선거권을 제한한 것은 공동주택 전체 입주자등(각주: 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속(直系尊卑屬)과 공동주택을 임차하여 사용하는 사람(임대주택의 임차인은 제외함) 등을 말하며(「공동주택관리법」 제2조제1항제5호ㆍ제6호 및 제7호 참조), 이하 같음. )의 권리ㆍ의무에 영향을 줄 수 있는 입주자대표회의(각주: 공동주택의 입주자등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 「공동주택관리법」 제14조에 따라 구성하는 자치 의결기구를 말하며, 이하 같음. )의 공정한 의사결정을 방해할 소지가 있는 사람이 동별 대표자가 되는 것을 금지하려는 취지인데(각주: 법제처 2016. 4. 27.회신 16-0056 해석례참조 ) 그 결과 입주자등의 피선거권을 제한하는 효과도 발생하게 되는바, 피선거권이 단체의 민주적 정당성을 확보하기 위한 고유하고 기본적인 권리로서 최대한 보장되어야 한다는 점을 고려하면 피선거권을 제한하는 규정은 엄격하게 해석해야 합니다.
그런데 「공동주택관리법」 제14조제4항 각 호 외의 부분에서는 동별 대표자의 결격사유를 판단하는 기준일을 “서류 제출 마감일”로 규정하고 있으므로, 같은 법 시행령 제11조제3항제4호에 따른 결격사유의 판단은 서류 제출 마감일을 기준으로 해당 공동주택 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원에 해당하는지 여부를 확인해야 하는 것이 문언상 명백합니다.
그리고 일반적으로 물품의 공급 계약은 「민법」 제563조에 따른 매매에 해당하며 이러한 매매계약에 따라 발생하는 권리인 채권은 그 목적을 달성하면 소멸하므로 공동주택 관리주체에게 물품을 공급하기로 계약한 사업자가 그 물품의 공급을 완료하고 대금을 지급받았다면 특별히 채무불이행책임이나 제조물책임 등으로 계약을 이행하지 않았다고 볼 만한 사정이 없는 한 당사자 사이의 채권은 소멸하고 계약은 종료되었다고 보아야 합니다.
그렇다면 이 사안과 같이 서류 제출 마감일을 기준으로 사업자가 계약에 따른 물품의 공급을 완료하였다면 해당 사업자의 소속 임원은 더 이상 「공동주택관리법 시행령」 제11조제3항제4호에 따른 결격사유에 해당하지 않는다고 보아야 합니다.
＜관계 법령＞「공동주택관리법」제14조(입주자대표회의의 구성 등) ① 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 "동별 대표자"라 한다)로 구성한다. 이 경우 선거구는 2개 동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획하여 정할 수 있다.② (생 략)③ 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고에서 정한 각종 서류 제출 마감일(이하 이 조에서 "서류 제출 마감일"이라 한다)을 기준으로 다음 각 호의 요건을 갖춘 입주자(입주자가 법인인 경우에는 그 대표자를 말한다) 중에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 선거구 입주자등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 선출한다.1. 해당 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 대통령령으로 정하는 기간 이상 거주하고 있을 것(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 제2항 단서에 따른 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우는 제외한다)2. 해당 선거구에 주민등록을 마친 후 거주하고 있을 것④ 서류 제출 마감일을 기준으로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다.1. 미성년자, 피성년후견인 또는 피한정후견인2. 파산자로서 복권되지 아니한 사람3. 이 법 또는 「주택법」, 「민간임대주택에 관한 특별법」, 「공공주택 특별법」, 「건축법」, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」을 위반한 범죄로 금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함한다) 집행이 면제된 날부터 2년이 지나지 아니한 사람4. 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사람⑤ ～ ⑨ (생 략)「공동주택관리법 시행령」제11조(동별 대표자의 선출) ①ㆍ② (생 략)③ 법 제14조제4항제5호에서 "대통령령으로 정하는 사람"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람을 말한다.1. 법 또는 「주택법」, 「민간임대주택에 관한 특별법」, 「공공주택 특별법」, 「건축법」, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」을 위반한 범죄로 100만원 이상의 벌금을 선고받은 후 2년이 지나지 아니한 사람2. 법 제15조제1항에 따른 선거관리위원회 위원(사퇴하거나 해임 또는 해촉된 사람으로서 그 남은 임기 중에 있는 사람을 포함한다)3. 공동주택의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속4. 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 해당 공동주택 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원. 이 경우 관리주체가 주택관리업자인 경우에는 해당 주택관리업자를 기준으로 판단한다.5. 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴한 날부터 1년(해당 동별 대표자에 대한 해임이 요구된 후 사퇴한 경우에는 2년을 말한다)이 지나지 아니하거나 해임된 날부터 2년이 지나지 아니한 사람6. 제23조제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 관리비 등을 최근 3개월 이상 연속하여 체납한 사람④ 공동주택 소유자의 결격사유(법 제14조제4항 및 이 조 제3항에 따른 결격사유를 말한다. 이하 같다)는 그를 대리하는 자에게 미치며, 공유(共有)인 공동주택 소유자의 결격사유를 판단할 때에는 지분의 과반을 소유한 자의 결격사유를 기준으로 한다.「민법」제563조(매매의 의의) 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.제568조(매매의 효력) ①매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다.②전항의 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 한다.
질문: 공동주택에 해당하는 도시형 생활주택의 승용승강기 설치 기준(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제15조제2항 등 관련)
답변: 「주택법 시행령」 제10조제1항제1호에서는 세대별 주거전용면적이 50제곱미터 이하일 것(가목) 등 같은 호 각 목의 요건을 모두 갖춘 공동주택을 도시형 생활주택의 한 종류인 원룸형 주택으로 규정하고 있고,「주택건설기준 등에 관한 규정」(이하 “주택건설기준규정”이라 함) 제15조제1항 본문에서는 6층 이상인 공동주택에는 대당 6인승 이상인 승용승강기를 설치해야 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 10층 이상인 공동주택의 경우에는 같은 조 제1항의 승용승강기를 비상용승강기의 구조로 해야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제5항에서는 같은 조 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 승용승강기ㆍ비상용승강기 및 화물용승강기의 구조 및 그 승강장의 구조에 관하여는「건축법」 제64조를 준용한다고 규정하고 있습니다.
한편,「건축법」 제64조제1항전단에서는 건축주는 6층 이상으로서 연면적이 2천제곱미터 이상인 건축물을 건축하려면 승강기를 설치해야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 높이 31미터를 초과하는 건축물에는 같은 조 제1항에 따른 승강기뿐만 아니라 비상용승강기를 추가로 설치해야 하나(본문), 국토교통부령으로 정하는 건축물의 경우에는 그렇지 않다고(단서) 규정하고 있으며,「건축물의 설비기준 등에 관한 규칙」(이하 “설비기준규칙”이라 함) 제9조에서는「건축법」 제64조제2항단서에 따른 “국토교통부령이 정하는 건축물”은 높이 31미터를 넘는 각 층의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 이하인 건축물(제2호) 등을 말한다고 규정하고 있는바,이 사안은 층수가 16층이면서 높이는 31미터를 초과하고 각 층의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 이하인 공동주택에 해당하는 도시형 생활주택에 설치하는 승용승강기는 주택건설기준규정 제15조제2항에 따라 비상용승강기의 구조로 설치해야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「주택법」 및 주택건설기준규정은 주거환경 조성에 필요한 주택의 건설ㆍ공급 등에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지함을 목적으로 하는 반면, 「건축법」 및 설비기준규칙은 건축물의 구조ㆍ설비 기준 등을 정하여 건축물의 안전ㆍ기능ㆍ환경 및 미관을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지하는 것을 목적으로 하는바, 이와 같이 입법 목적을 달리하는 법령들이 일정한 행위에 관한 요건을 각각 규정하고 있는 경우에는 동일한 사항에 대하여 서로 모순ㆍ저촉되는 규정을 두고 있어서 어느 법령이 다른 법령에 우선하여 배타적으로 적용된다고 해석되지 않는 이상 그 행위에 관하여 각 법령의 규정에 따른 요건을 갖추어야 한다고 할 것이고(대법원 1995. 1. 12. 선고 94누3216 판결례참조), 이 때 법령이 상호 모순ㆍ저촉되는지 여부는 각 법령의 규정 사항 및 그 적용 범위 등을 종합적으로 검토하여 판단해야 할 것입니다.
이러한 측면에서 살펴보면, 법령이 상호 모순ㆍ저촉되는 관계가 되기 위해서는 동일한 적용 대상에 대해 명시적으로 달리 규정하고 있는 경우라야 할 것인데, 10층 이상인 공동주택에 설치하는 승용승강기의 구조에 관한 사항을 규정하고 있는 주택건설기준규정 제15조제2항과 높이 31미터를 초과하는 건축물 중 비상용승강기를 추가로 설치하지 않아도 되는 건축물에 관한 사항을 규정하고 있는 「건축법」 제64조제2항 단서 및 설비기준규칙 제9조는 그 적용 대상의 범위가 일치하는 것은 아니고 명시적으로 서로 모순ㆍ저촉되는 내용으로 규율하는 것도 아니므로, 주택건설기준규정 제8조제3항에서 주택의 건설기준 등에 관하여 주택건설기준규정에서 규정한 사항 외에는 「건축법」 등에 따르도록 규정하고 있다는 점을 고려할 때, 층수가 10층 이상이면서 높이는 31미터를 초과하는 공동주택의 승강기에 관해서는 주택건설기준규정 제15조제2항과 「건축법」 제64조제2항 단서 및 설비기준규칙 제9조 모두 각각 적용된다고 할 것입니다.
그렇다면, 이 사안의 경우와 같이 층수가 16층이면서 높이는 31미터를 초과하고 각 층의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 이하인 공동주택에 해당하는 도시형 생활주택은 주택건설기준규정 제15조제2항과 「건축법」 제64조제2항 단서 및 설비기준규칙 제9조 모두 각각 적용되는 건축물에 해당하는데, 「건축법」 제64조제2항 단서 및 설비기준규칙 제9조제2호에 따르면 “높이 31미터를 넘는 각 층의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 이하인 건축물”에 해당하므로 비상용승강기를 추가로 설치할 필요는 없다고 할 것이나, 주택건설기준규정 제15조제2항에 따르면 “10층 이상인 공동주택”에 해당하므로 승용승강기를 비상용구조로 설치해야 할 것입니다.
한편, 주택건설기준규정 제15조제5항에서는 같은 조 제2항에 따른 승용승강기의 구조 등에 관하여는 「건축법」 제64조를 준용하도록 규정하고 있으므로 이 사안의 건축물에 승용승강기를 설치하는 경우에는 「건축법」 제64조제2항 단서 및 설비기준규칙 제9조제2호에 따라 비상용승강기의 구조로 설치하지 않아도 된다는 의견이 있을 수 있으나, 주택건설기준규정 제15조제5항은 같은 조 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 설치해야 하는 승강기의 구조 및 그 승강장의 구조에 관한 구체적인 설치기준에 대하여 「건축법」 제64조 및 그 위임에 따른 하위법령(설비기준규칙 제10조 등)을 준용하도록 규정한 것일 뿐, 주택건설기준규정 제15조제2항에 따라 승용승강기를 비상용승강기의 구조로 설치해야 할 의무까지 면제하도록 하는 규정은 아니라고 할 것이므로, 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 층수가 16층이면서 높이는 31미터를 초과하고, 각 층의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 이하인 공동주택에 해당하는 도시형 생활주택에 설치하는 승용승강기는 주택건설기준규정 제15조제2항에 따라 비상용승강기의 구조로 설치해야 한다고 할 것입니다.
질문: 공동주택에 설치하는 장애인용 승강기의 승강장이 건축물의 바닥면적에 산입되지 않는 시설에 해당하는지(「건축법 시행령」 제119조 관련)
답변: 「건축법 시행령」 제119조제1항제3호차목에서는 “「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2제3호가목(6) 및 같은 표 제4호가목(6)에 따른 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트, 경사로 또는 승강장”을 건축물의 바닥면적에 산입하지 않도록 규정하고 있고,「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」(이하 “장애인등편의법 시행령”이라 함) 별표 2 제3호가목(6)에서는 공공건물 및 공중이용시설에 “장애인등의 통행이 가능한 계단, 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트, 경사로 또는 승강장”을 설치하도록 규정하고 있으며, 같은 표 제4호가목(6)에서는 공동주택에 “장애인 등의 통행이 가능한 계단ㆍ장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로”를 설치하도록 규정하고 있는바,이 사안은「건축법 시행령」 제119조제1항제3호차목에 따라 건축물의 바닥면적을 산정하는 경우, 공동주택의 장애인용 승강기의 탑승 등을 위한 공간이 “승강장”으로서 건축물의 바닥면적의 산입에서 제외되는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저,「건축법 시행령」 제119조제1항제3호차목에서 건축물의 바닥면적에 산입하지 않도록 규정하고 있는 장애인등편의법 시행령 별표 2 제3호가목(6) 및 같은 표 제4호가목(6)에 따른 장애인용 승강기 등과 관련하여, 장애인등편의법 시행령의 입법취지는 장애인 등이 사회생활을 영위함에 있어서 공동이용시설 등을 안전하고 편리하게 이용할 수 있도록 편의시설을 설치하여야 하는 대상시설의 범위와 편의시설의 설치기준 및 그 시행에 관하여 필요한 사항을 정하려는 것이고(1998. 2. 28. 대통령령 제15675호로 제정되어 같은 해 4. 11. 시행된 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 제정이유서 참조), 「건축법 시행령」 제119조제1항제3호차목에서는 이러한 장애인등편의법 시행령의 입법취지에 맞추어 장애인 등을 위한 편의시설의 설치로 인한 건축주 등의 부담을 완화하기 위해 건축물의 바닥면적에 해당 장애인 등의 편의시설의 면적을 산입하지 않도록 규정한 것인바, 장애인용 승강기에 탑승하기 위한 공간이 건축물 바닥면적의 산입에서 제외되는 시설인지 여부는 장애인등편의법 시행령에서 설치하도록 규정한 장애인 등 편의시설에 해당하는 승강장의 의미에 따라 판단하여야 할 것입니다.
그런데, 장애인등편의법 시행령 별표 2 제3호가목(6) 및 같은 표 제4호가목(6)에서는 공공건물 및 공중이용시설의 경우에 “장애인등의 통행이 가능한 계단, 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트, 경사로 또는 승강장”을 설치하도록 하여 “승강장”을 장애인 등의 편의시설로 규정하고 있으면서, 공동주택의 경우에는 “장애인 등의 통행이 가능한 계단ㆍ장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로”를 설치하도록 하고 있을 뿐 “승강장”에 대하여는 규정하고 있지 않음이 문언상 명백한바, 「건축법 시행령」 제119조제1항제3호차목에 따라 건축물의 바닥면적에 산입되지 않는 승강장은 장애인등편의법 시행령 별표 2 제3호가목(6)에 따라 공공건물 및 공중이용시설에 설치되는 승강장을 의미한다고 할 것입니다.
다음으로, 장애인등편의법 시행령 별표 2 제3호가목(6)(라)에서는 공공건물 및 공중이용시설의 경우 교통시설의 “승강장”을 장애인등이 안전하게 승ㆍ하차할 수 있도록 기울기, 바닥의 재질 및 마감과 차량과의 간격 등을 고려하여 설치하도록 규정하고 있는바, 「건축법 시행령」 제119조제1항제3호차목에 따라 건축물의 바닥면적에 산입되지 않는 “승강장”은 장애인 등이 교통시설 등을 편리하게 이용할 수 있는 형태로 설치된 승강장을 의미하는 것이므로, 단순히 승강기의 탑승 등을 위한 공간은 이를 장애인등편의법 시행령에서 규정하고 있는 장애인 등의 편의시설로서의 승강장으로 볼 수는 없다고 할 것입니다.
따라서, 「건축법 시행령」 제119조제1항제3호차목에 따라 건축물의 바닥면적을 산정하는 경우, 공동주택의 장애인용 승강기의 탑승 등을 위한 공간은 “승강장”에 해당하지 않아 건축물의 바닥면적의 산입에서 제외되지 않는다고 할 것입니다.
질문: 공동주택을 건설한 사업주체가 입주자대표회의등의 청구에 따라 하자를 보수하여야 하는 대상의 범위(「주택법」 제46조 등 관련)
답변: 「주택법」 제46조제1항에 따르면 사업주체(「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 「주택법」 제42조제2항제2호에 따른 행위를 한 시공자를 포함함. 이하 같음)는 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 담보책임기간에 공사상 잘못으로 인한 균열ㆍ침하(沈下)ㆍ파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 입주자, 입주자대표회의, 하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체,「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단(이하 “입주자대표회의등”이라 함)이 그 하자의 보수를 청구하면 그 청구에 따라 하자를 보수하여야 한다고 규정하고 있습니다.
한편,「주택법」 제2조제9호 및「주택건설기준 등에 관한 규정」 제5조에 따르면 복리시설을 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 공동시설로서, 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설, 경로당 등으로 규정하고 있고,같은 법 제43조제1항에 따르면 사업주체가 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 직접 관리하여야 하는 대상인 공동주택의 범위에 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 복리시설 중 일반인에게 분양되는 시설은 제외한다고 규정하면서,같은 조 이하에서 “공동주택”의 범위를 이와 동일하게 규율하도록 규정하고 있는바, 이 사안에서는「주택법」 제46조제1항에 따라 사업주체가 하자를 보수하여야 하는 공동주택의 범위에 일반인에게 분양되는 복리시설이 포함되는지가 문제될 수 있습니다.
살피건대,「주택법」 제46조에서 입주자대표회의등의 사업주체에 대한 하자보수청구와 관련하여 담보책임기간, 하자의 종류, 하자보수보증금 등의 사항을 특별히 규율하고 있는 취지는 공동주택에서 발생한 하자의 신속한 보수를 통하여 입주자의 이익을 두텁게 보호하기 위한 것이라고 할 것인바,같은 법 제43조제1항에서 공동주택의 범위에 입주자의 구분소유나 공유의 대상이 아닌 일반인에게 분양되는 복리시설을 명시적으로 제외하면서, 이하의 조문에서 “공동주택”이라는 용어를 같은 개념으로 사용하도록 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때,같은 법 제46조제1항에서 입주자대표회의등의 하자보수청구 대상으로 규정하고 있는 “공동주택”의 범위에 일반인에게 분양되는 복리시설은 제외된다고 해석하는 것이 그 취지 및 문언에 부합하는 합리적인 해석이라고 할 것이고, 또한 같은 항에서 하자보수 대상인 공동주택을 전유부분과 공용부분으로 나누어 규정하고 있는 점에 비추어 보더라도 “공동주택”의 범위는 전유부분과 공용부분에 해당하는, 즉일반인에게 분양되지 않는 시설로 한정된다고 보는 것이 타당하다고 할 것입니다.
또한,「주택법」 제46조제2항에 따르면 같은 조 제1항에 따라 하자보수책임을 지는 사업주체가 국가 등이 아닌 경우에는 하자보수보증금을 예치하여야 한다고 규정하고 있고, 그 금액의 산출과 관련하여 규정하고 있는같은 법 시행령 제60조제3항을 살펴보면, 원칙적으로 공동주택의 총사업비에서 대지의 조성 전 가격을 뺀 금액의 100분의 3으로 하도록 하면서, 총사업비에서는 일반분양시설경비를 간접비로서 제외하고 있는 점에 비추어 보더라도「주택법」 제46조제1항에 따라 보수하여야 하는 하자의 범위에 일반인에게 분양되는 복리시설에서 발생한 하자는 포함되지 않는다고 보는 것이 상당하다고 할 것입니다.
따라서,「주택법」 제46조제1항에 따라 사업주체가 하자를 보수하여야 하는 공동주택의 범위에 일반인에게 분양되는 복리시설은 포함되지 않는다고 할 것입니다.