질문: 건축물대장 및 토지대장의 기재사항 등(「건축법」 제38조 및 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 별지 제3호 등 관련)
답변: 가. 질의 가에 대하여「주차장법」 제19조제1항에서는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역, 제2종 지구단위계획구역 및 지방자치단체의 조례로 정하는 관리지역에서 건축물, 골프연습장, 그 밖에 주차수요를 유발하는 시설(이하 “시설물”이라 함)을 건축하거나 설치하려는 자는 그 시설물의 내부 또는 그 부지에 부설주차장(화물의 하역과 그 밖의 사업 수행을 위한 주차장을 포함함)을 설치하여야 한다고 규정하면서, 같은 조 제4항에서는 같은 조 제1항의 경우에 부설주차장이 대통령령으로 정하는 규모 이하이면 같은 항에도 불구하고 시설물의 부지 인근에 단독 또는 공동으로 부설주차장을 설치할 수 있다고 규정하고 있고, 그 위임을 받은같은 법 시행령 제7조에서는 부설주차장을 부지 인근에 설치할 수 있는 부설주차장의 규모와 그 부지 인근의 범위 등에 관하여 규정하고 있습니다.
한편,「건축법」 제38조제1항에서는 특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 건축물의 소유ㆍ이용 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여같은 법 제22조제2항에 따라 건축물 사용승인서를 내준 경우(제1호),같은 법 제11조에 따른 건축허가 대상 건축물(제14조에 따른 신고 대상 건축물을 포함함) 외의 건축물의 공사를 끝낸 후 기재를요청한 경우(제2호), 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우(제3호) 중 어느 하나에 해당하면 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황을 적어서 보관하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 같은 조 제1항에 따른 건축물대장의 서식, 기재 내용, 기재 절차, 그 밖에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다고 규정하고 있으며,같은 법 시행령 제25조에서는같은 법 제38조제1항제3호에서 “그 밖에 대통령령으로 정하는 경우”란「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제56조 및 제57조에 따른 건축물대장의 신규등록 및 변경등록의 신청이 있는 경우(제1호), 법 시행일 전에 법령등에 적합하게 건축되고 유지ㆍ관리된 건축물의 소유자가 그 건축물의 건축물관리대장이나 그 밖에 이와 비슷한 공부(公簿)를 법 제38조에 따른 건축물대장에 옮겨 적을 것을 신청한 경우(제2호), 그 밖에 기재내용의 변경 등이 필요한 경우로서 국토해양부령으로 정하는 경우 중 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다고 규정하고 있습니다.
그리고,「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제1조에 따르면 같은 규칙은「건축법」 제38조ㆍ제39조 및같은 법 시행령 제25조에 따라 건축물대장의 서식ㆍ기재내용ㆍ기재절차ㆍ관리 및 등기촉탁의 절차 등에 관하여 필요한 사항을 규정함을목적으로 하는 규칙으로서, 같은 규칙 제7조제2항에서는 집합건축물대장의 표제부는 별지 제3호서식에 따르며, 동 서식의 건축물현황란이 부족한 경우에 나머지 건축물현황의 기재는 별지 제4호서식에 따른다고 규정하고 있습니다.
그런데, 이 사안에서는 집합건축물의 건축자가「주차장법」 제19조제1항에 따라 해당 건축물의 부설주차장을 설치할 의무가 있어 같은 조 제4항에 따라 건축물 부지 인근에 부설주차장을 설치한 경우, 특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이「건축법」 제38조에 따라 해당 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황을 작성할 때 위 부설주차장의 주소(지번)를 반드시 기재하여야 하는지 여부가 문제됩니다.
우선,「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 별지 제3호서식(집합건축물대장의 표제부)의 “주차장” 란을 살펴보면, 주차장을 장소에 따라 “옥내”, “옥외”, “인근”, “면제”로, 주차장 장치에 따라 “자주식”, “기계식”으로 항목을 정하여 각 항목에 주차개수(대) 및 주차면적(㎡)을 기재하도록 하고 있을 뿐, “인근 주차장”의 지번(주소)을 기재하는 항목란은 없습니다.
또한,「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제54조에 따르면, 건축물 대장의 등록사항을 정하면서 제1항에서는 “1동의 건물을 표시할용지”에 1동의 건물의 소재지와 지번(地番)(제1호), 1동의 건물에 번호가 있을 때에는 그 번호(제2호), 1동의 건물의 구조와 면적(구분점포가 있는 건물인 경우에는 판매시설 등의 용도에 해당하는 바닥면적의 합계를 포함함)(제3호), 1동의 건물에 속하는 전유부분의 번호(제4호), 그 밖에 국토해양부령으로 정하는 사항(제5호)을 등록하도록 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 “전유부분을 표시할 용지”에 전유부분의 번호(제1호), 전유부분이 속하는 1동의 건물의 번호(제2호), 전유부분의 종류, 구조와 면적(제3호), 부속건물이 있을 때에는 부속건물의 종류, 구조, 면적(제4호), 소유자의 성명 또는 명칭과 주소 또는 사무소. 이 경우 소유자가 둘 이상일 때에는 그 지분(제5호), 그 밖에 국토해양부령으로 정하는 사항(제6호)을 등록하도록 규정하고 있으며, 그 밖에 별도로 규정하고 있는 사항은 없습니다.
그러므로, 집합건축물의 건축물대장 기재사항과 관련된 위「건축법」과같은 법 시행령,「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」및「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」을 종합하여 볼 때, 공적 장부로서의 기능 외에 거래관계의 평온을 위하여 건축물대장에 인근 부설주차장의 지번을 기재하도록 입법적 조치를 할 것인지의 여부는 별론으로 하고, 현행 법령의 해석으로서는 이 사안에서와 같이 집합건축물에「주차장법」 제19조제4항에 따라 해당 집합건축물 부지 인근에 부설주차장을 설치한 경우 해당 집합건축물의 건축물대장에 위 “인근 부설주차장”의 지번(주소)이 필요적 기재사항은 아니라고 할 것입니다.
따라서, 집합건축물의 건축자가「주차장법」제19조제1항에 따라 해당 건축물의 부설주차장을 설치할 의무가 있어 같은 조 제4항에 따라 건축물 부지 인근에 부설주차장을 설치한 경우, 특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이「건축법」제38조에 따라 해당 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황을 작성할 때 위 부설주차장의 주소(지번)를 반드시 기재하여야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.
나. 질의 나에 대하여「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」 제2조제19호에서는 “지적공부”란 토지대장, 임야대장, 공유지연명부, 대지권등록부, 지적도, 임야도 및 경계점좌표등록부 등 지적측량 등을 통하여 조사된 토지의 표시와 해당 토지의 소유자 등을 기록한 대장 및 도면(정보처리시스템을 통하여 기록ㆍ저장된 것을 포함함)을 말한다고 규정하고 있고, 같은 조 제24호에서는 “지목”이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말한다고 규정하고 있으며,같은 조 제33호에서는 “지목변경”이란 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 말한다고 규정하고,같은 법 제67조제1항에서는 지목을 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ주차장 등으로 구분하고 있으며,같은 법 시행령 제58조에서는같은 법 제67조제1항에 따른 지목의 구분은 다음 각 호의 기준에 따른다고 규정하면서, 같은 항 제11호에서 주차장을 “자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지”로 규정하고, 다만, 같은 호 가목의 “「주차장법」 제2조제1호가목 및 다목에 따른 노상주차장 및 부설주차장(「주차장법」 제19조제4항에 따라 시설물의 부지 인근에 설치된 부설주차장은 제외함)” 및 같은 호 나목의 “자동차 등의 판매 목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장”에 해당하는 시설의 부지는 제외한다고 규정하고 있습니다.
그리고,「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」 제81조에서는 토지소유자는 지목변경을 할 토지가 있으면 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 지적소관청에 지목변경을 신청하여야 한다고 규정하고, 그 위임을 받은같은 법 시행령 제67조제1항에서는같은 법 제81조에 따라 지목변경을 신청할 수 있는 경우는 「국토의 계획 및 이용에 관한법률」 등 관계 법령에 따른 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우(제1호), 토지나 건축물의 용도가 변경된 경우(제2호), 법 제86조에 따른 도시개발사업 등의 원활한 추진을 위하여 사업시행자가 공사 준공 전에 토지의 합병을 신청하는 경우(제3호)라고 규정하고 있으므로, 이 사안에서와 같이 지목이 원래 “대”인 토지가「주차장법」 제19조제4항에 따른 건축물 부지 인근의 “부설주차장”으로 용도 변경된 경우 그 토지의 소유자는「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」 제81조 및같은 법 시행령 제67조제1항제2호에 따라 용도변경일로부터 60일 이내에 지적소관청에 지목변경을 신청할 의무가 발생한다고 할 것입니다.
그런데, 만약 이 사안과 같이「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」 제81조 및같은 법 시행령 제67조제1항제2호에 따라 지적소관청에 지목변경을 신청할 의무가 있는 토지소유자가 지목변경신청을 하지 아니하는 경우 지적소관청이 반드시 직권으로 그 부지의 토지대장의 지목을 “주차장”으로 변경하여 기재하여야 하는 것인지 여부가 문제될 수 있습니다.
이에 대하여 살펴보면,「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」 제84조제1항에서는 토지소유자는 지적공부의 등록사항에 잘못이 있음을 발견하면 지적소관청에 그 정정을 신청할 수 있다고 규정하고, 같은 조 제2항에서는 지적소관청은 지적공부의 등록사항에 잘못이 있음을 발견하면 대통령령으로 정하는 바에 따라 직권으로 조사ㆍ측량하여 정정할 수 있다고 규정하고 있으며, 그 위임을 받은같은 법 시행령 제82조제1항에서는 지적소관청이같은 법 제84조제2항에 따라 지적공부의 등록사항에 잘못이 있는지를 직권으로 조사ㆍ측량하여 정정할 수 있는 경우로같은 법 제84조제2항에 따른 토지이동정리 결의서의 내용과 다르게 정리된 경우(제1호), 지적도 및 임야도에 등록된 필지가 면적의 증감 없이 경계의 위치만 잘못된 경우(제2호), 1필지가 각각 다른 지적도나 임야도에 등록되어 있는 경우로서 지적공부에 등록된 면적과 측량한 실제면적은 일치하지만 지적도나 임야도에 등록된 경계가 서로 접합되지 않아 지적도나 임야도에 등록된 경계를 지상의 경계에 맞추어 정정하여야 하는 토지가 발견된 경우(제3호), 지적공부의 작성 또는 재작성 당시 잘못 정리된 경우(제4호), 지적측량성과와 다르게 정리된 경우(제5호),같은 법 제29조제10항에 따라 지적공부의 등록사항을 정정하여야 하는 경우(제6호), 지적공부의 등록사항이 잘못 입력된 경우(제7호),「부동산등기법」 제90조의3제2항에 따른 통지가 있는 경우(제8호), 법률 제2801호 지적법개정법률 부칙 제3조에 따른 면적 환산이 잘못된 경우(제9호)를 규정하고 있는바, “토지의 지목변경”은 토지소유자의 지목변경 신청사항으로 규정하고 있을 뿐 지적소관청의 직권정정사항으로 규정하고 있지는 아니하므로, 지적소관청이 정책적 검토를 통하여 이 사안과 같은 경우 직권으로 지목을 변경하여 기재하도록 하는 입법적 조치를 하는 것은 별론으로 하고, 현행 법령의 해석상「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」 제81조 및같은 법 시행령 제67조제1항제2호에 따라 지적소관청에 지목변경을 신청할 의무가 있는 토지소유자가 지목변경신청을 하지 아니하는 경우 지적소관청이 반드시 직권으로 그 부지의 토지대장의 지목을 “주차장”으로 변경하여 기재하여야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.
따라서, 지목이 원래 “대”인 토지가「주차장법」 제19조제4항에 따른 건축물 부지 인근의 부설주차장으로 용도변경된 경우 지적소관청은 토지소유자의 지목변경 신청이 없는 경우에도 반드시 직권으로 그 부지의 토지대장의 지목을 “주차장”으로 변경하여 기재하여야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.