질문: 「건축법」에 따른 용적률의 특례 및 다른 법령에 따른 용적률의 특례를 중첩적으로 적용할 수 있는지 여부(「건축법」 제56조 등 관련)
답변: 가. 질의 가에 대해「건축법」 제65조의2제6항에서는 지능형건축물로 인증을 받은 건축물에 대해,녹색건축법 제15조제2항제1호에서는 녹색건축물 조성의 활성화 대상 건축물에 대해 각각「건축법」 제56조에 따른 용적률을 100분의 115의 범위에서 완화하여 적용할 수 있다고 규정하여,「건축법」 제65조의2 및녹색건축법 제15조제2항제1호는 모두 일정 요건을 충족하는 건축물에 적용되는 용적률 특례의 최대 범위를 정하면서 ‘「건축법」 제56조에 따른 용적률’을 기준으로 완화할 수 있도록 하고 있을 뿐, 하나의 건축물에 대한 여러 특례 규정의 중첩 적용 여부나 중첩 적용을 전제한 용적률 합산방식 등에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않습니다.
그리고「건축법」 제56조본문에 따라 용적률의 최대한도의 기준이 되는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제78조에서는 용도지역의 특성을 고려하여 건축물의 밀도를 조절함으로써 국토의 효율적인 이용이 가능하도록 용도지역별로 건축물에 적용되는 용적률의 상한을 정하고 있는데,「건축법」및녹색건축법에서 특정 기준에 부합하는 건축물의 건축을 장려하려는 목적으로 용적률 특례를 규정한 것만으로 용적률 완화 기준을 중첩 적용하여 용적률 상한이 누적적으로 증가될 수 있다고 보는 것은 건축물의 밀도를 관리하기 위해 엄격하게 상한을 규율하고 있는 용적률 제도의 취지에도 반하게 됩니다.
그렇다면「건축법」 제65조의2 및녹색건축법 제15조제2항제1호는 모두「건축법」 제56조에 따른 용적률 기준 원칙에 대한 예외규정인 만큼 합리적인 이유 없이 문언의 의미를 확대하여 해석해서는 안 되는바,(각주: 법제처 2018. 9. 3.회신 18-0283 해석례참조 ) 하나의 건축물이 「건축법」 제65조의2 및 녹색건축법 제15조제2항제1호의 적용대상 건축물에 모두 해당하더라도 각 규정에 따른 용적률의 완화 범위가 더 큰 특례 규정만 적용된다고 할 것입니다.
따라서 이 사안의 경우 「건축법」 제65조의2에 따라 완화된 용적률을 기준으로 녹색건축법 제15조제2항제1호의 완화비율을 가중하는 방식으로 용적률을 완화할 수는 없고, 「건축법」 제56조에 따른 용적률을 기준으로 100분의 115의 범위까지 완화할 수 있다고 보아야 합니다.
나. 질의 나에 대해「건축법」 제8조에서는 리모델링이 쉬운 구조의 공동주택을 대상으로 같은 법 제56조에 따른 용적률을 최대 100분의 120까지 완화하여 적용할 수 있다고 규정하고 있고, 「주택법」 제38조제7항 및 주택건설기준규정 제65조의2제5항제2호에서는 장수명 주택으로 우수 등급 이상의 등급을 인정받은 주택을 대상으로 국토계획법 제78조 및 같은 법 시행령 제85조제1항에 따라 조례로 정한 용적률의 100분의 115까지 완화(각주: 국토계획법 제78조에 따른 용적률의 최대한도를 초과할 수 없음. )할 수 있다고 규정하고 있는데, 「건축법」 제56조 본문에서 용적률의 최대한도는 국토계획법 제78조에 따른 용적률의 기준에 따르도록 하고 있습니다.
이와 같이 「건축법」 제8조와 「주택법」 제38조제7항 및 주택건설기준규정 제65조의2제5항제2호는 모두 국토계획법 제78조에 따른 용적률을 기준으로 각각 이를 완화할 수 있도록 정하고 있을 뿐, 하나의 건축물에 대한 여러 특례 규정의 중첩 적용 여부나 중첩 적용을 전제한 용적률 합산방식 등에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않습니다.
그렇다면 앞에서 살펴본 바와 같이 하나의 건축물이 「건축법」 제8조와 「주택법」 제38조제7항 및 주택건설기준규정 제65조의2제5항제2호의 적용대상 건축물에 모두 해당하더라도 각 규정에 따른 용적률의 완화 범위가 더 큰 특례 규정만 적용된다고 할 것입니다.
따라서 이 사안의 경우 「건축법」 제8조와 「주택법」 제38조제7항 및 주택건설기준규정 제65조의2제5항제2호에 따른 용적률 특례를 중첩적으로 적용하여 각각의 완화비율을 합산한 범위까지 용적률을 완화할 수는 없고, 완화 범위가 더 큰 특례 규정인 「건축법」 제8조를 적용하여 「건축법」 제56조에 따른 용적률을 기준으로 최대 100분의 120의 범위까지 완화할 수 있다고 보아야 합니다.
＜관계 법령＞건축법제8조(리모델링에 대비한 특례 등) 리모델링이 쉬운 구조의 공동주택의 건축을 촉진하기 위하여 공동주택을 대통령령으로 정하는 구조로 하여 건축허가를 신청하면 제56조, 제60조 및 제61조에 따른 기준을 100분의 120의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율로 완화하여 적용할 수 있다.제56조(건축물의 용적률) 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율(이하 “용적률”이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 기준에 따른다. 다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.제65조의2(지능형건축물의 인증) ① 국토교통부장관은 지능형건축물[Intelligent Building]의 건축을 활성화하기 위하여 지능형건축물 인증제도를 실시한다.② ∼ ⑤ (생 략)⑥ 허가권자는 지능형건축물로 인증을 받은 건축물에 대하여 제42조에 따른 조경설치면적을 100분의 85까지 완화하여 적용할 수 있으며, 제56조 및 제60조에 따른 용적률 및 건축물의 높이를 100분의 115의 범위에서 완화하여 적용할 수 있다.녹색건축물 조성 지원법제15조(건축물에 대한 효율적인 에너지 관리와 녹색건축물 조성의 활성화) ① 국토교통부장관은 건축물에 대한 효율적인 에너지 관리와 녹색건축물 건축의 활성화를 위하여 필요한 설계ㆍ시공ㆍ감리 및 유지ㆍ관리에 관한 기준을 정하여 고시할 수 있다.② 「건축법」 제5조제1항에 따른 허가권자(이하 “허가권자”라 한다)는 녹색건축물의 조성을 활성화하기 위하여 대통령령으로 정하는 기준에 적합한 건축물에 대하여 제14조제1항 또는 제14조의2를 적용하지 아니하거나 다음 각 호의 구분에 따른 범위에서 그 요건을 완화하여 적용할 수 있다.1. 「건축법」 제56조에 따른 건축물의 용적률: 100분의 115 이하2. (생 략)③ 지방자치단체는 제1항에 따른 고시의 범위에서 건축기준 완화 기준 및 재정지원에 관한 사항을 조례로 정할 수 있다.주택법제38조(장수명 주택의 건설기준 및 인증제도 등) ① 국토교통부장관은 장수명 주택의 건설기준을 정하여 고시할 수 있다.② 국토교통부장관은 장수명 주택의 공급 활성화를 유도하기 위하여 제1항의 건설기준에 따라 장수명 주택 인증제도를 시행할 수 있다.③ ∼ ⑥ (생 략)⑦ 제2항의 인증제도에 따라 국토교통부령으로 정하는 기준 이상의 등급을 인정받은 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에도 불구하고 대통령령으로 정하는 범위에서 건폐율ㆍ용적률ㆍ높이제한을 완화할 수 있다.주택건설기준 등에 관한 규정제65조의2(장수명 주택의 인증대상 및 인증등급 등) ① ∼ ④ (생 략)⑤ 법 제38조제7항에 따라 장수명 주택의 건폐율ㆍ용적률은 다음 각 호의 구분에 따라 조례로 그 제한을 완화할 수 있다.1. (생 략)2. 용적률: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 같은 법 시행령 제85조제1항에 따라 조례로 정한 용적률의 100분의 115를 초과하지 아니하는 범위에서 완화. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 최대한도를 초과할 수 없다.