질문: 「공동주택관리법」 제93조제1항제5호에 따른 지방자치단체의 장의 감독 대상이 되는 관리규약의 범위(「공동주택관리법」 제93조제1항제5호 등 관련)
답변: 우선「공동주택관리법」 제18조제2항에서는 입주자등은 시ㆍ도지사가 정한 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정하도록 하고 있고,같은 법 시행령 제19조제1항에서는 이러한 관리규약의 준칙에 입주자대표회의의 구성ㆍ운영과 그 구성원의 의무 및 책임, 입주자대표회의의 소집절차, 임원의 해임 사유ㆍ절차 등에 관한 사항 등 입주자대표회의에 관한 사항을 의무적으로 포함하도록 규정하고 있으며,같은 영 제14조제2항제1호에서는 관리규약 개정안의 제안을 입주자대표회의의 의결사항으로 규정하고 있는 점,「공동주택관리법」제정 당시 입법자료에서같은 법 제14조 및 제18조의 입법 취지를 ‘의무관리대상 공동주택의 입주자등’으로 하여금 입주자대표회의를 구성하고, 관리규약을 제정ㆍ운영하도록 하기 위한 것이라고 설명하고 있는 점(각주: 2015. 8. 11. 법률 제13474호로 제정되어 2016. 8. 12. 시행된 공동주택관리법 제정이유 및 주요내용 참조)등을 종합해 볼 때, 원칙적으로 공동주택관리법령상의 관리규약은 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 입주자대표회의를 통하여 정한 것만을 의미한다고 보는 것이 관련 규정체계 및 규정취지에 부합하는 해석이라 할 것입니다.
그런데「공동주택관리법」 제2조제1항제2호에 따르면 “의무관리대상 공동주택”은 ①규모 등이 같은 호 가목부터 라목까지 중 어느 하나에 해당하는 공동주택(이하 “기준충족형 의무관리대상공동주택”이라 함)과 ②기준충족형 의무관리대상공동주택에 해당하지 않는 공동주택 중 입주자등이 대통령령으로 정하는 기준(각주: 전체 입주자등의 3분의 2 이상이 서면으로 동의하는 방법을 말함(「공동주택관리법 시행령」 제2조 참조).)에 따라 동의하여 정하는 공동주택(이하 “의무관리대상 전환 공동주택”이라 함)으로 구분되고, 이러한 유형별 구분에 맞추어 기준충족형 의무관리대상공동주택의 경우에는같은 법 제11조제2항에서, 의무관리대상 전환 공동주택의 경우에는같은 법 제10조의2제2항에서 각각 일정한 절차에 따라 입주자대표회의를 구성하여야 한다고 규정하여 의무관리대상 공동주택의 경우에만 입주자대표회의 구성의무가 부과되는바(각주: 법제처 2022. 11. 7.회신 22-0518 해석례참조), 비의무관리대상 공동주택의 입주자등이나 그들이 구성한 회의체를 공동주택관리법령에 따른 입주자대표회의로 볼 수 없으므로,(각주: 헌법재판소 2012. 3. 29. 선고 2010헌마671 결정례 참조) 결국 비의무관리대상 공동주택의 입주자등이나 그들이 구성한 회의체가 정한 자치규약이라 하더라도 그 자치규약이「공동주택관리법」 제93조제1항제5호에 따른 “관리규약”에 해당한다고 볼 수는 없습니다.
그리고「공동주택관리법」 제19조제1항제1호에서는 관리규약을 제정ㆍ개정하는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장(각주: 관할 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 및 자치구의 구청장을 말함(「공동주택관리법」 제10조의2제1항 참조).)에게 신고하도록 하면서 그 신고 의무자를 원칙적으로 입주자대표회의의 회장(각주: 제정인 경우 신고의무자는 사업주체 또는 의무관리대상 전환 공동주택의 관리인임.)으로 규정하고, 같은 조 제2항에서는 관리규약 제ㆍ개정 신고의 수리 여부를 신고인에게 통지해야 한다고 규정하고 있는데, 이러한 규정의 취지는 그 신고의무의 부과대상을 관리규약의 의미와 조화롭게 의무관리대상 공동주택으로 한정하면서, 해당 신고를 받은 행정관청이 관리규약 준칙 등의 준수 여부 등 관리규약 내용의 적법 여부를 실질적으로 검토하도록 하려는 것인바, 공동주택 관리규약 위반을 사유로 하는 지방자치단체의 장의 감독을 규정한같은 법 제93조제1항제5호는 이러한 관리규약 제ㆍ개정 신고와 그 수리를 통해 의무관리대상 공동주택의 관리규약에 대한 실질적인 적법성 검토가 있었음을 전제한다고 보는 것이 타당하므로, 관리규약 제ㆍ개정 신고 및 수리 대상이 아닌 비의무관리대상 공동주택의 입주자등이나 그들이 구성한 회의체가 정한 자치규약에 대해서까지 같은 호가 적용된다고 보기는 어렵습니다.
또한「공동주택관리법」 제2조제1항제2호마목에서는 기준충족형 의무관리대상공동주택에 해당하지 않는 공동주택이더라도 입주자등의 동의하에같은 법 제10조의2제1항에 따라 전환 신고를 하면 의무관리대상 공동주택에 포함될 수 있도록 하고 있는데, 이러한 의무관리대상 전환 공동주택 제도를 둔 취지는 기준충족형 의무관리대상공동주택의 규모에 이르지 않는 소규모 공동주택도 입주자등이 원하는 경우에는 의무관리대상 공동주택으로 전환하여 체계적인 관리방식을 도입(각주: 2019. 4. 23. 법률 제16381호 공동주택관리법 일부개정법률안 개정이유 및 주요내용)할 수 있도록 하려는 것인바, 이러한 전환을 하지 않은 비의무관리대상 공동주택에 대해서까지「공동주택관리법」 제93조제1항제5호가 적용된다고 보기는 어려울 것입니다.
한편 비의무관리대상 공동주택에 대해 관리규약 위반을 사유로「공동주택관리법」 제93조제1항에 따른 지방자치단체의 장의 감독 권한을 행사할 수 없다고 보는 것은 공동주택 관리의 효율화 또는 입주자등의 보호라는 해당 규정의 입법취지에 비추어 볼 때 타당하지 않다는 의견이 있으나,같은 법 제93조제1항에서는 공동주택단지 내 분쟁의 조정이 필요한 경우(제3호), 공동주택 시설물의 안전관리를 위하여 필요한 경우(제4호) 등 관리규약 위반 여부와 무관하게 공동주택 관리 효율화 또는 입주자등의 보호를 위해 지방자치단체의 장이 감독할 수 있는 규정도 두고 있는 점, 공동주택은 구분소유의 대상이 되는 집합건물로서「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 적용대상이 되는데(각주: 법제처 2020. 8. 10.회신 20-0110 해석례),같은 법 제26조에서는 관리인의 보고의무를, 제26조의2에서는 일정 요건을 갖춘 경우 회계감사 수감의무 등을 규정하고 있어 비의무관리대상 공동주택에 대해서도 일정한 규율이 이뤄지고 있는 점 등을 종합할 때, 그러한 의견은 타당하다고 보기 어렵습니다.
따라서「공동주택관리법」 제93조제1항제5호에 따라 지방자치단체의 장의 감독 대상이 되는 관리규약은 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 정한 관리규약으로 한정됩니다.
※ 법령정비 권고사항공동주택관리법령에 따른 “관리규약”의 의미를 명확히 규정할 필요가 있습니다.
공동주택관리법제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. (생 략)2. “의무관리대상 공동주택”이란 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택으로서, 다음 각 목 중 어느 하나에 해당하는 공동주택을 말한다.가. 300세대 이상의 공동주택나. 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택다. 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 공동주택라.「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물마. 가목부터 라목까지에 해당하지 아니하는 공동주택 중 입주자등이 대통령령으로 정하는 기준에 따라 동의하여 정하는 공동주택3. ∼ 7. (생 략)8. “입주자대표회의”란 공동주택의 입주자등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 제14조에 따라 구성하는 자치 의결기구를 말한다.9. “관리규약”이란 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 제18조제2항에 따라 입주자등이 정하는 자치규약을 말한다.10. ∼ 21. (생 략)② (생 략)제18조(관리규약) ① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다)는 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정하여야 한다.② 입주자등은 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다. 이 경우「주택법」 제35조에 따라 공동주택에 설치하는 어린이집의 임대료 등에 관한 사항은 제1항에 따른 관리규약의 준칙, 어린이집의 안정적 운영, 보육서비스 수준의 향상 등을 고려하여 결정하여야 한다.③ㆍ④ (생 략)제19조(관리규약 등의 신고) ① 입주자대표회의의 회장(관리규약의 제정의 경우에는 사업주체 또는 의무관리대상 전환 공동주택의 관리인을 말한다)은 다음 각 호의 사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 하며, 신고한 사항이 변경되는 경우에도 또한 같다. 다만, 의무관리대상 전환 공동주택의 관리인이 관리규약의 제정 신고를 하지 아니하는 경우에는 입주자등의 10분의 1 이상이 연서하여 신고할 수 있다.1. 관리규약의 제정ㆍ개정2. 입주자대표회의의 구성ㆍ변경3. 그 밖에 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항②ㆍ③ (생 략)제93조(공동주택관리에 관한 감독) ① 지방자치단체의 장은 공동주택관리의 효율화와 입주자등의 보호를 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 입주자등, 입주자대표회의나 그 구성원, 관리주체(의무관리대상 공동주택이 아닌 경우에는 관리인을 말한다. 이하 이 조에서 같다), 관리사무소장 또는 선거관리위원회나 그 위원 등에게 관리비등의 사용내역 등 대통령령으로 정하는 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출이나 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 영업소ㆍ관리사무소 등에 출입하여 공동주택의 시설ㆍ장부ㆍ서류 등을 조사 또는 검사하게 할 수 있다. 이 경우 출입ㆍ검사 등을 하는 공무원은 그 권한을 나타내는 증표를 지니고 이를 관계인에게 내보여야 한다.1. 제3항 또는 제4항에 따른 감사에 필요한 경우2. 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반하여 조치가 필요한 경우3. 공동주택단지 내 분쟁의 조정이 필요한 경우4. 공동주택 시설물의 안전관리를 위하여 필요한 경우5. 입주자대표회의 등이 공동주택 관리규약을 위반한 경우6. 그 밖에 공동주택관리에 관한 감독을 위하여 필요한 경우② ～ ⑧ (생 략)＜관계 법령＞