질문: 공동주택 주요시설 수선공사의 장기수선계획에의 반영 필요성 및 그 비용 부담(「주택법」 제47조 등 관련)
답변: 가. 질의 가 및 질의 나 공통사항「주택법」 제47조제1항 및같은 법 시행령 제63조제2항에 따르면 300세대 이상의 공동주택(제1호) 등을 건설ㆍ공급하는 사업주체는 당해 공동주택의 건설에 소요된 비용을 감안하여 국토교통부령이 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획(이하 “장기수선계획”이라 함)을 수립하여 제29조에 따른 사용검사를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 하며,같은 법 제47조제2항 및같은 법 시행규칙 제26조제2항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 조정할 수 있고, 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있으며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 합니다.
그리고,「주택법」 제51조제1항에 따르면 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 하고, 같은 조 제2항에 따르면 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르며, 같은 조 제3항에서 제1항에 따른 공동주택의 주요시설의 범위, 교체ㆍ보수의시기 및 방법 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하도록 위임하고 있는데, 이에 따라같은 법 시행규칙 제26조제1항, 제30조 및 별표 5에서 장기수선계획의 수립기준으로서 주요시설에 따른 공사종별, 수선방법과 수선주기, 수선율, 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법을 정하고 있습니다.
한편,「주택법 시행령」 제55조제2항에 따르면 “잡수입”이란 금융기관의 예금이자, 연체료 수입, 부대시설ㆍ복리시설의 사용료 등 공동주택의 관리로 인하여 발생하는 수입을 말하는데, 같은 규정 및같은 영 제58조제8항에서 관리주체에게 잡수입의 징수ㆍ사용ㆍ보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 회계연도 종료 후 5년간 보관하고, 국토교통부장관이 지정하는 인터넷 홈페이지에 공개하도록 규정하고 있을 뿐, 그밖에 주택법령에서 공동주택의 잡수입에 대한 사용용도에 대해서는 별도의 규정이 없는바,이 사안에서는「주택법 시행규칙」 별표 5에 규정되어 있는 공동주택 공용부분 주요시설에 대한 수선공사를 하려는 경우, 입주자대표회의와 관리주체는 반드시 이를 장기수선계획에 반영하여야 하는지(질의 가), 반드시 장기수선계획에 반영하여야 한다면, 그 수선공사에 소요되는 비용을 잡수입에서 바로 사용할 수 있는 것인지(질의 나) 여부가 문제될 수 있습니다.
나. 질의 가에 대하여먼저, 장기수선계획의 수립 및 조정에 관한 주택법령 각 규정을 살펴보면,「주택법」 제47조제1항 및같은 법 시행령 제63조제2항에서는 300세대 이상의 공동주택(제1호) 등을 건설ㆍ공급하는 사업주체에게 국토교통부령이 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하도록 규정하고 있고,같은 법 제47조제2항에서는 입주자대표회의와 관리주체에게 장기수선계획을 국토교통부령이 정하는 바에 따라 조정할 수 있도록 규정하면서, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하도록 규정하고 있습니다.
이는 공동주택 공용부분 주요시설의 노후화는 많은 사람의 신체의 안전 및 생활의 안정을 위협하게 되고, 시간이 경과할수록 건축물의 수선ㆍ유지에 필요한 소요액이 기하급수적으로 증가하게 된다는 점을 고려하여 미리 주요시설의 수선 계획을 세움으로써 공동주택 공용부분 주요시설을 적기에 교체ㆍ보수할 수 있도록 하기 위한 취지라고 할 것입니다(대법원 2008. 10. 2. 선고 2005마988 결정례 참조).그리고,「주택법 시행규칙」 제26조제1항, 별표 5에서는같은 법 제47조제1항,같은 법 시행령 제63조제2항의 위임에 따라 장기수선계획의 구체적인수립기준으로서 각 시설별 수선공사의 종류, 수선 방법, 수선주기, 수선율을 규정하면서, 공동주택에 보편적으로 존재하는 공용부분 중 특히 공동주택 노후화 방지 및 입주자의 주거 안정을 위해 정기적인 수선ㆍ유지가 필수적인 주요시설을 장기수선계획의 수립 대상으로 규정하고 있습니다.
그렇다면,「주택법 시행규칙」 별표 5에 규정되어 있는 공동주택의 주요시설은 공동주택에 존재하는 공용부분 중 장기수선계획을 수립ㆍ조정할 때, 반드시 포함하여야 하는 최소한의 시설에 해당한다고 할 것이므로, 현재 그 시설이 설치되어 있지 않다고 하더라도 그 시설을 새로이 설치하려면 장기수선계획에 반영한 후 계획에 따라 수선공사를 하여야 한다고 할 것입니다.
따라서,「주택법 시행규칙」 별표 5에 규정되어 있는 공동주택 공용부분 주요시설에 대한 수선공사를 하려는 경우, 입주자대표회의와 관리주체는 반드시 이를 장기수선계획에 반영하여야 한다고 할 것입니다.
다. 질의 나에 대하여먼저, 장기수선충당금에 관하여 규정하고 있는 주택법령의 각 규정을 살펴보면,「주택법」 제51조제1항 및같은 법 시행령 제66조제1항에서는 관리주체에게 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여적립하도록 규정하고 있고,같은 법 제51조제2항각 호 외의 부분 본문에서는 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제66조제2항에서는 장기수선충당금을 사용하려는 경우, 관리주체가 수선공사의 명칭과 공사내용, 수선공사 대상시설의 위치 및 부위, 수선공사의 범위 및 예정공사금액 등이 포함된 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용하도록 규정하고 있습니다.
또한,「주택법」 제43조의4제2항에서는 입주자대표회의 및 관리주체에게 장기수선충당금을같은 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용하여서는 아니 되도록 규정하고 있어, 장기수선충당금의 용도는 원칙적으로같은 법 제51조에 따른 공동주택의 수선공사의 비용으로 엄격하게 제한하되,같은 법 제51조단서에서 예외적으로 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에 한하여 공동주택 하자보수와 관련한 조정, 하자진단 및 감정에 드는 비용으로 사용할 수 있도록 규정하고 있으며,같은 법 시행령 제58조제2항ㆍ제7항에서는 장기수선충당금을 관리비와 구분하여 징수하고, 별도의 계좌로 예치ㆍ관리하도록 규정하고 있습니다.
그렇다면,「주택법」 제51조제1항에 따른 장기수선충당금은 ‘공동주택 공용부분 주요시설의 수선공사’라는 특별한 목적을 위해 관리비, 사용료, 잡수입과 구분하여 징수ㆍ적립ㆍ관리하고, 그 용도 및 사용 방법도 징수 목적에 따라 엄격하게 제한되는 금원이라 할 것이므로, 공동주택 공용부분 주요시설 공사는 이를 위해 별도로 적립하고 있는 장기수선충당금에서 그 비용을 사용하여야 하고, 이를 잡수입에서 바로 사용할 수는 없다고 할 것입니다.
한편, 주택법령에서는 공동주택 공용부분 주요시설의 수선공사에 반드시 장기수선충당금만을 사용하여야 한다는 명시적 규정이 없고, 잡수입의 용도 및 사용 방법에 대해 제한하고 있지도 아니하므로 잡수입을 곧바로 공동주택 공용부분 주요시설의 수선공사에 사용할 수 있다는 의견이 있을 수 있으나, 만일 공동주택 주요시설의 수선공사에 바로 잡수입을 사용할 수 있도록 한다면 장기수선충당금이 아닌 다른 금원으로 공용부분 주요시설의 수선공사를 할 수 있는 길을 열어주는 것이어서 해당 공동주택의 건설 비용을 감안하여 수선공사에 소요되는 비용을 적절하게 적립할 필요성이 줄어드는바, 이는 결국 장기수선충당금의 충실한 적립을 저해하고, 장기수선충당금 제도를 형해화하는 것이라고 할 것입니다.
또한, 잡수입은 해당 주택의 소유자가 그 적립에 기여한 부분과 소유자 및 사용자가 기여한 부분이 모두 존재하는데, 공동주택 공용부분 주요시설의 수선공사에 잡수입을 사용하는 것은 그 소요 비용을 사용자와 임차인에게 전가하는 측면이 있으며, 이미 장기수선계획에 그 공사에 사용할 장기수선충당금이 정해져 있는데 이를 사용하지 아니하고 잡수입을 사용하는 것은 공동주택의 기능 저하와 노후화를 방지함으로써 주택의 수명 단축 방지로 인한 주택 소유자의 손실 절감, 거주자의 주거안정 도모 등을 목적으로 하는 장기수선계획 및 장기수선충당금 제도의 취지에도 반하는 것이라 할 것이므로 위 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다(대법원 2008. 10. 2. 선고 2005마988 결정례 참조).다만, 주택법령에서는 잡수입의 사용용도에 대하여 아무런 제한을 두고 있지 아니하므로 각 공동주택마다 자율적으로 정하는 관리규약에서 그 사용용도를 정하여 사용하게 된다고 할 것이므로, 공동주택 관리규약에서 잡수입의 지출 후의 집행잔액 중 소유자가 적립에 기여한 부분을 장기수선충당금으로 적립하도록 정한 경우, 이러한 공동주택 관리규약에 따라 장기수선충당금으로 적립된 잡수입은 더 이상 잡수입이 아니라 장기수선충당금에 해당한다고 할 것이어서 이를 공동주택 공용부분 주요시설의 수선공사에 사용하는 것은 허용된다고 할 것입니다(법제처 2011. 7. 15.회신 11-0289 해석례참조).따라서,「주택법 시행규칙」 별표 5에 규정되어 있는 공동주택 공용부분 주요시설에 대한 수선공사를 하려는 경우, 수선공사에 소요되는 비용을 잡수입에서 바로 사용할 수는 없다고 할 것입니다.