질문: 조합이 정비구역이 아닌 구역에서 주택재건축사업을 하는 경우 「주택법」 상 용적률 완화 규정이 적용되는지(「도시 및 주거환경정비법」 제16조제4항 등 관련)
답변: 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 한다) 제2조제1호에서는 “정비구역”이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제4조에 다라 지정ㆍ고시된 구역을 말한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2호에서는 “정비사업”이란 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 또는 가로구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업 등을 말한다고 규정하고 있으며, 이 경우와 같이 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축사업도 정비사업에 포함하도록 하고 있습니다.
그리고,도시정비법 제16조제4항에서는 조합이 이 법에 따른 정비사업을 시행하는 경우 “「주택법」 제38조의 규정을 적용”함에 있어서는 조합을「주택법」 제2조제5호에 따른 사업주체로 보며, 조합설립인가일부터「주택법」 제9조에 따른 주택건설사업 등의 등록을 한 것으로 본다고 규정하고 있고,「주택법」 제2조제7호에서는 “사업주체”란 제16조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 ① 국가ㆍ지방자치단체, ② 한국토지주택공사, ③ 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자를 말한다고 규정하고 있으며,「주택법」 제38조에서는 사업주체가 입주자를 모집하려는 경우에는국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받도록 하고, 사업주체가 건설하는 주택의 공급방법, 입주자자격, 공급순위, 견본주택의 규격, 주택공급계약시 자료 또는 정보 제공 등에 대해서 규정하고 있습니다.
한편,도시정비법 제30조의3제1항에서는 ①「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역, ② 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 지역에서 시행하는 주택재건축사업 및 주택재개발사업에 해당하는 정비사업을 시행하는 경우 그 사업시행자는 제4조에 따라 정비계획으로 정하여진 용적률에도 불구하고 같은 조 제4항에 따른 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및관계 법률에 따른 용적률의 상한까지 건축할 수 있으며, 사업시행자가 정비계획으로 정하여진 용적률을 초과하여 건축하고자 하는 경우에는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정한 용적률 제한 및 정비계획으로 정한 허용세대수 제한을 받지 않도록 하고 있습니다.
그리고,「주택법」 제6조제2항에서는 주거환경의 정비에 관하여도시정비법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는「주택법」을 적용하도록 규정하고 있고,「주택법」 제38조의6에서는 사업주체가 ① 제16조제1항에 따른 호수 이상의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 계획, ② 임대주택의 건설ㆍ공급에 관한 사항을 포함한 사업계획승인신청서를 제출하는 경우 사업계획승인권자는 일정 비율의 임대주택을 건설할 것을 조건으로「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조의 용도지역별 용적률 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정하는 기준에 따라 용적률을 완화하여 적용할 수 있도록 규정하고 있는바,이 사안은도시정비법 제2조제1호에 따른 정비구역이 아닌 구역에서 조합이 주택재건축사업을 하는 경우에는도시정비법 제4조에 따른 정비계획이 수립되지 않아도시정비법 제30조의3에 따른 용적률 완화 규정은 적용되지 않으므로, 이러한 경우에「주택법」 제6조제2항에 따라도시정비법에 따른 조합에「주택법」 제38조의6의 용적률 완화 규정을 적용할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저,도시정비법 제16조제4항은같은 법에 따른 조합이 정비사업을 시행하여「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 경우에는「주택법」 제9조에 따른 등록 절차를 거치지 않더라도「주택법」에 따른 사업주체로 간주하겠다는 의미의 규정이지,「주택법」상의 요건을 갖추지 않더라도「주택법」상의 관련 규정을 모두 적용하겠다는 의미는아니라고 할 것입니다.
그리고,「주택법」 제38조는 주택의 공급방법, 입주자자격, 공급순위, 견본주택의 규격, 주택공급계약시 자료 또는 정보 제공 등에 대해서 정하고 있는 규정이고,같은 법 제38조의6은 임대주택 건설을 조건으로 용적률을 완화해 주는 규정이므로「주택법」 제38조를 적용할 때같은 법 제38조의6이 당연히 적용되어야 하는 관계에 있는 규정으로 보이지도 않습니다.
또한,「주택법」 제38조의6의 취지가 “재건축 등 주택정비 사업 이외에 민간건설사업에서 임대주택을 효과적으로 공급하게 할 법적 근거가 없어 해당 사업의 용적률을 완화하되 임대주택을 의무적으로 공급하도록 하여 민영주택건설사업을 통해서도 임대주택을 공급할 수 있도록 하려는 것”임을 고려할 때(2009. 2. 3. 법률 제9405호 일부개정되어 2008. 5. 2. 시행된 「주택법」 개정이유 참조), 해당 규정을도시정비법에 따른 조합에 확대 적용시키는 것은 위와 같은 개정 취지에도 맞지 않는다고 할 것입니다.
한편,도시정비법에 따른 조합이 정비구역이 아닌 구역에서 재건축사업을 하는 경우에는같은 법 제30조의3에 따른 용적률 완화 규정이 적용되지 않으므로, 이러한 경우에는「주택법」 제6조제2항에 따른 “도시정비법에서 정하지 아니한 사항”에해당한다고 보아「주택법」 제38조의6에 따른 용적률 완화 규정을 적용할 수 있다는 주장이 있을 수 있습니다.
 그러나,도시정비법 제30조제3항에서는 주택재건축사업의 용적률 완화에 관한 규정을 별도로 두고 있는바, 이 규정은 같은 규정의 요건에 해당하는 정비사업에 대해서만 소형주택 건설 의무에 대한 반대급부로 용적률을 완화해 주려는 취지에 더하여 그 밖의 정비사업에 대해서는 용적률 완화에 관한 규정을 적용하지 않으려는 취지도 포함되어 있다고 할 것이므로 그러한 주장은 타당하지 않다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때,도시정비법에 따른 조합이같은 법 제2조에 따른 정비구역이 아닌 구역에서 정비사업을 하는 경우에는「주택법」 제38조의6에 따른 용적률 완화 규정이 적용되지 않습니다.
※ 법령정비 의견

○ 현행법상 재건축조합이 아닌 민간주택사업자가 주택건설사업을 하는 경우에도「주택법」 제38조의6에 따른 용적률 완화규정이 적용되고,도시정비법에 따른 정비구역에서 조합이 주택재건축사업을 하는 경우에는도시정비법 제30조의3에 따른 용적률 완화 규정이 적용되나, 재건축조합이 정비구역이 아닌 구역에서 주택건축사업을 하는 경우에는 별다른 용적률 완화규정이 없습니다.

○ 그러나,도시정비법과「주택법」에서 임대주택을 건설ㆍ공급하는 경우에 용적률 완화 규정을 둔 것은 이를 통해 서민들을 위한 임대주택 공급을 확대하려는 취지이므로, 재건축조합이 정비구역 밖에서 주택을 건설ㆍ공급하는 경우에도 해당 규정을 적용하지 않을 이유가 없는바, 정책적 판단을 거쳐 법령을 개선할 필요가 있습니다.