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질문: 「주택법」상 공공택지의 범위(「주택법」 제2조제24호 등 관련)
답변: 먼저「택지개발촉진법」 제2조제1호에 따르면 택지는같은 법에서 정하는 바에 따라 개발ㆍ공급되는 ‘주택건설용지’ 및 ‘공공시설용지’를 의미하고, 지정권자(각주: 국토교통부장관 또는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사를 말하며(「택지개발촉진법」 제2조제3호 참조), 이하 같음 )가 택지를 개발하기 위해같은 법 제8조에 따라 수립하는 택지개발계획(이하 “택지개발계획”이라 함)에는 토지이용에 관한 계획이 포함(제1항제3호)되며, 이러한 토지이용에 관한 계획에는 주택을 건축하기 위한 ‘주택건설용지(공동주택 건설용지, 단독주택 건설용지 및 근린생활 시설용지)’와 공공시설을 설치하기 위한 ‘공공시설용지’에 관한 계획이 포함(각주: 「택지개발촉진법 시행령」 제7조제4항 참조 )되는바, 택지개발계획의 수립 단계에서 택지개발사업(각주: 「택지개발촉진법」 제2조제4호에 따른 택지개발사업(일단의 토지를 활용하여 주택건설 및 주거생활이 가능한 택지를 조성하는 사업)을 말하며, 이하 같음 )으로 개발ㆍ공급할 택지의 용도가 정해지고, 택지개발사업의 시행자(각주: 「택지개발촉진법」 제7조제1항에 따라 지정권자가 지정하는 자(국가ㆍ지방자치단체, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사, 「지방공기업법」에 따른 지방공사 등)를 말하며, 이하 같음 )는 택지개발계획에서 정한 택지의 용도에 기반하여 택지를 개발하여 공급하게 됩니다.
이러한 택지개발촉진법령의 규정체계에 비추어 볼 때,「주택법」 제2조제24호나목본문에 따른 “「택지개발촉진법」에 따른 택지개발사업에 의하여 개발ㆍ조성되는 공동주택이 건설되는 용지”는 택지개발계획에서 이미 공동주택 건설용으로 특정된 용지를 의미한다고 할 것인바, 이 사안과 같이 택지개발사업으로 개발ㆍ조성될 당시에는 공동주택을 건설할 수 있는 용지가 아니었다가, 택지개발사업이 완료된 이후에 지구단위계획의 변경으로 공동주택의 건설이 가능하게 된 용지는 같은 목 본문에 따른 공공택지에 해당하는 것으로 보기는 어렵습니다.
그리고 택지개발촉진법 제16조제1항 및 제3항에서는 택지개발사업이 완료되어 준공검사가 이루어진 후에는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수(이하 “특별시장등”이라 함)가 준공된 지구를 지구단위계획으로 관리하도록 규정하고 있고, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제2조제5호 및 제24조에 따르면 지구단위계획은 도시ㆍ군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시ㆍ군관리계획으로서 특별시장등이 그 입안권자인 점에 비추어 볼 때, 택지개발사업이 완료되기 전까지는 시행자가 택지개발사업을 추진하되, 택지개발사업이 완료된 이후에는 국토계획법에 따라 특별시장등이 지구단위계획으로 택지개발사업이 준공된 지구를 관리하게 되는바(각주: 법제처 2013. 10. 8.회신 13-0319 해석례참조 ), 이 사안의 용지가 공동주택의 건설이 가능한 용지로 변경된 것은 해당 지역의 합리적 토지 이용을 위하여 국토계획법상 지구단위계획을 변경함에 따른 것이지, 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발사업 추진 과정에서의 택지개발계획 변경에 따른 것은 아니므로, 이와 같이 택지개발사업이 완료된 이후에 공동주택의 건설이 가능한 용지로 변경된 용지는 같은 법에 따른 택지개발사업에 ‘의하여’ 개발ㆍ조성된 것으로 볼 수 없습니다.
아울러 「주택법」 제57조제1항에서는 공공택지와 공공택지 외의 택지 중 일정한 지역에서 공급하는 주택의 경우에는 같은 조에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급해야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 분양가격 중 택지비의 산정에 대해, 공공택지의 경우에는 해당 택지의 공급가격을 기준으로(제1호), 공공택지 외의 택지의 경우에는 감정평가액(각주: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따라 감정평가한 가액을 말함 )을 기준으로(제2호) 산정하도록 규정하고 있는데, 이와 같이 공공택지와 공공택지 외의 택지를 구분하여 택지비를 달리 산정하도록 한 취지는, 주택을 건설하려는 자가 상대적으로 저렴한 가격에 택지개발사업으로 개발ㆍ조성된 ‘공공택지’를 공급받아 주택을 건설한 경우에는 해당 택지에서 건설되는 공동주택의 택지비를 ‘택지의 공급가격’으로 낮게 책정하여 주택의 분양가를 낮추려는 것이고, ‘공공택지 외의 택지’에 주택을 건설한 경우에는 주택을 건설하려는 자가 실제 택지를 취득한 가격을 고려해 ‘감정평가액’을 기준으로 택지비를 책정하여 분양가에 적정한 가격을 반영해 주려는 것이라고 할 것인바, 택지 분양 당시에는 공동주택 건설 용도 외의 택지였다가 택지개발사업 완료 후 지구단위계획의 변경으로 공동주택 건설이 가능하게 된 용지를 거래를 통해 취득한 경우에도 해당 택지를 공공택지로 보게 되면 택지의 취득가격과 해당 택지에서 건설되는 주택의 택지비 책정에 교란이 발생할 수 있는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
따라서 이 사안의 용지는 「주택법」 제2조제24호나목 본문에 따른 공공택지에 해당하지 않습니다.
＜관계 법령＞주택법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. ∼ 23. (생 략)24. “공공택지”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공공사업에 의하여 개발ㆍ조성되는 공동주택이 건설되는 용지를 말한다.가. (생 략)나. 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발사업. 다만, 같은 법 제7조제1항제4호에 따른 주택건설등 사업자가 같은 법 제12조제5항에 따라 활용하는 택지는 제외한다.다. ∼ 차. (생 략)택지개발촉진법제2조(용어의 정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. “택지”란 이 법에서 정하는 바에 따라 개발ㆍ공급되는 주택건설용지 및 공공시설용지를 말한다.2. “공공시설용지”란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제6호에서 정하는 기반시설과 대통령령으로 정하는 시설을 설치하기 위한 토지를 말한다.3. (생 략)4. “택지개발사업”이란 일단(一團)의 토지를 활용하여 주택건설 및 주거생활이 가능한 택지를 조성하는 사업을 말한다.5. (생 략)
질문: 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따른 별지 제2호서식의 입찰서의 동일성 인정 여부(「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제27조 등 관련)
답변: 「주택법」 제45조제5항에서는 관리주체 또는 입주자대표회의는 같은 조 제4항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 금전 또는 제46조제2항에 따른 하자보수보증금과 그 밖에 해당 공동주택단지에서 발생되는 모든 수입에 따른 금전(이하 “관리비등”이라 함)을 집행하기 위하여 사업자를 선정하려는 경우 전자입찰방식으로 사업자를 선정할 것(제1호), 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것(제2호) 등 같은 항 각 호의 기준을 따라야 한다고 규정하고 있고,같은 법 시행령 제55조의4제1항에서는 관리주체 또는 입주자대표회의는같은 법 제45조제5항제2호에 따라 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 같은 항 각 호의 구분에 따라 사업자를 선정하고 집행하여야 한다고 규정하면서, 같은 항 제1호나목에서는 주민운동시설의 위탁, 물품의 구입과 매각, 잡수입(재활용품의 매각 수입, 복리시설의 사용료 등 공동주택을 관리하면서 부수적으로 발생하는 수입을 말함. 이하 같음)의 취득, 보험계약 등 국토교통부장관이 정하여 고시하는 사항을 규정하고 있습니다.
한편, 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토교통부 고시 제2015-322호, 이하 “선정지침”이라 함) 제27조제1항에서는 입찰에 참여하는 자(대리인을 지정한 경우 그 대리인을 말함. 이하 같음)는 같은 선정지침 제10조 및 제20조에 따른 제출서류와 별지 제2호서식의 입찰서를 입찰 장소에 준비된 각각의 투찰함에 투찰하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 선정지침 제28조의2제1항제1호에서는 영 제52조제8항 또는 영 제55조의4제3항에 따라 전자입찰방식으로 주택관리업자나 사업자를 선정하는 경우에는 같은 선정지침 제7조의 공동주택관리정보시스템에서 제공하는 전자입찰시스템을 이용한다고 규정하고 있는바,이 사안은 선정지침 제28조의2제1항제1호에 따라 공동주택관리정보시스템을 통해 전자입찰 방식으로 사업자 선정을 하는 경우, 같은 선정지침 별지 제2호서식의 입찰서는 아니지만 그와 동일한 내용으로 구성된 입찰서를 제출하였다면 이를 별지 제2호서식의 입찰서를 제출한 것으로 볼 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「주택법」 제45조제5항, 같은 법 시행령 제55조의4제1항 및 선정지침 제28조의2제1항제1호에 따라 사업자 선정을 위하여 공동주택관리정보시스템을 통한 전자입찰 방식을 도입한 취지는 입찰방식의 투명화 및 간소화를 통해 입찰의 공정성을 도모하기 위한 것입니다[주택관리업자 및 사업자 선정지침 일부 개정안 행정예고(국토해양부 공고 제2012-1006호) 참조].그리고, 전자입찰 방식으로 사업자를 선정하는 경우에 별도의 입찰서 제출 없이 선정지침 별지 제2호서식에서 기재하도록 규정하고 있는 내용을 공동주택관리정보시스템에 입력하는 것은 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제1호에 따른 “전자문서”를 작성하는 행위에 해당하고, 이러한 전자문서는 같은 법 제4조제1항에 따라 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 전자적 형태로 되어 있다는 이유로 문서로서의 효력이 부인되지 아니하므로, 이 사안과 같이 주택법령에 특별한 규정이 없는 경우에는 공동주택관리정보시스템에 입력된 입찰 관련 내용의 효력은 부인되지 않는다고 할 것입니다.
또한, 선정지침 제27조제1항에서는 “별지 제2호서식의 입찰서를 투찰하여야 한다”고 규정하고 있는데, 이 규정은 같은 선정지침 별지 제2호서식과 형식적으로 완전히 동일한 양식의 입찰서를 사용하라는 것이라기보다는 입찰서를 구성하는 내용이 선정지침 별지 제2호서식의 내용에 부합하여야 한다는 의미로 보아야 할 것입니다.
따라서, 선정지침 제28조의2제1항제1호에 따라 공동주택관리정보시스템을 통해 전자입찰 방식으로 사업자 선정을 하는 경우, 같은 선정지침 별지 제2호서식의 입찰서는 아니지만 그와 동일한 내용으로 구성된 입찰서를 제출하였다면 이를 별지 제2호서식의 입찰서를 제출한 것으로 볼 수 있다고 할 것입니다.
질문: 「주택법」상 사업계획승인 대상이 아닌 건축물의 건축에 대해 사업계획승인을 할 수 있는지 여부(「주택법」 제15조제1항 등 관련)
답변: 「주택법」 제15조제1항 본문 및 같은 법 시행령 제27조제1항에서는 30호 이상의 단독주택과 30세대 이상의 공동주택의 주택건설사업을 시행하려는 경우에는 주택건설사업계획의 승인을 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제15조제1항 단서 및 같은 법 시행령 제27조제4항에서는 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있는바, 법령의 문언상 같은 법 제15조제1항 본문 및 같은 법 시행령 제27조제1항에 해당하는 경우에는 주택건설사업계획의 승인을 받아야 하고, 주택의 건축에 관한 사항이 포함되어 있다고 하더라도 같은 법 제15조제1항 단서 및 같은 법 시행령 제27조제4항 각 호의 어느 하나에 해당한다면 주택건설사업계획의 승인대상이 아니라고 보아야 합니다.
그리고 「주택법」 제15조제1항 단서 및 같은 법 시행령 제27조제4항에서는 주택건설사업계획의 승인을 받지 않는 경우를 준주거지역 또는 상업지역(각주: 유통상업지역은 제외함 )에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우로서 해당 건축물의 연면적에서 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90퍼센트 미만인 경우(제1호)를 규정하고 있는데, 이는 일정 지역에서 건축하는 건축물 중 주택 세대 수 및 주택의 연면적이 차지하는 비율이 일정한 규모에 이르지 못한 경우에 대해서는 주택법령이 아닌 건축법령의 적용을 받도록 법령 적용 체계를 분리하려는 취지라고 할 것이므로, 「주택법」 제15조제1항 단서 및 같은 법 시행령 제27조제4항에 해당하는 경우에도 주택건설사업계획의 승인을 할 수 있다고 보는 것은 이와 같은 주택법령 및 건축법령의 규정체계에 부합하지 않는 해석입니다.
또한 「주택법」 제2조제10호에서는 “사업주체”를 같은 법 제15조에 따른 주택건설사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 자로 규정하면서, 같은 법에서는 사업주체가 사용권원을 확보하지 못한 대지에 대해 매도를 청구할 수 있는 권리를 부여(제22조제1항)하고 있는 반면, 주택건설기준(제35조제1항제1호), 주택의 구조ㆍ설비기준(같은 항 제2호) 등(각주: 구체적인 기준은 「주택법」 제35조제1항 및 같은 법 시행령 제45조의 위임에 따라 「주택건설기준 등에 관한 규정」에서 정하고 있음 )에 따라 주택건설사업을 시행할 것, 공동주택의 실내 공기의 원활한 환기를 위하여 대통령령으로 정하는 기준(각주: 「주택건설기준 등에 관한 규정」에 따른 기준을 말함 )에 따라 환기시설을 설치할 것(제40조) 등과 같은 각종 의무를 부과하고 있고, 같은 법 제102조제8호 및 제10호에서는 같은 법 제35조 및 제40조를 위반한 자에 대하여 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 벌칙을 규정하고 있습니다.
이러한 주택법령상 규정을 종합하면, 주택건설사업계획의 승인 대상과 그렇지 않은 경우를 명확하게 구분하여 다르게 취급하는 것이 주택법령의 체계라고 할 것이므로, 「주택법」 제15조에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으면 같은 법의 절차적인 규정의 적용 관계뿐만 아니라 실체적인 규정의 적용 관계에서도 주택건설사업계획의 승인을 받지 않는 경우와 차이가 발생하게 되는바, 주택을 건축하려는 자의 임의적 선택에 따라 「주택법」상 사업주체의 지위를 가지거나 그렇지 않을 수 있다고 볼 수는 없습니다.
따라서 이 사안의 경우 사업계획승인권자는 「주택법」 제15조제1항 본문에 따른 주택건설사업계획의 승인을 할 수 없습니다.
주택법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. ～ 9. (생 략)10. “사업주체”란 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 다음 각 목의 자를 말한다.가. ～ 라. (생 략)11. ～ 29. (생 략)제15조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 “사업계획승인권자”라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.1.ㆍ2. (생 략)② 제1항에 따라 사업계획승인을 받으려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하여야 한다.③ ～ ⑥ (생 략)주택법 시행령제27조(사업계획의 승인) ① 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 호수”란 다음 각 호의 구분에 따른 호수 및 세대수를 말한다.1. 단독주택: 30호. (단서 생략)2. 공동주택: 30세대(리모델링의 경우에는 증가하는 세대수를 기준으로 한다). (단서 생략)②ㆍ③ (생 략)④ 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사업의 경우가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조제1호다목에 따른 준주거지역 또는 같은 조 제2호에 따른 상업지역(유통상업지역은 제외한다)에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우일 것나. 해당 건축물의 연면적에서 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90퍼센트 미만일 것2. (생 략)⑤ㆍ⑥ (생 략)＜관계 법령＞
질문: 「주택법 시행규칙」제21조제6항에 따른 감사의 범위(「주택법 시행규칙」제21조 등 관련)
답변: 「주택법 시행규칙」 제21조제5항 및 제6항에서는 입주자대표회의의 임원으로서의 감사가 실시하는 감사업무에 대하여 규정하고 있는데, 해당 규정 외에는 주택법령에서 입주자대표회의 임원으로서의 감사가 실시하는 감사업무에 대하여 별다른 규정을 두고 있지 않는바, 감사의 범위가 해당 감사의 임기 내에 한정된다는 명문의 규정이 없으므로 주택법령에 따른 감사 범위가 당연히 감사의 임기 내의 관리주체 업무에 한정된다고 볼 수는 없습니다.
그리고, 일반적으로 감사를 실시하는 이유는 감사대상에 대한 위법성, 타당성 등을 심사하여 이에 대한 시정조치를 하기 위한 것으로,「주택법 시행규칙」 제21조제6항의 감사 또한 공동주택의 입주자 등 이해관계인을 보호하고 부정한 회계처리로 인한 피해를 방지함으로써 공동주택의 건전한 관리와 발전을 도모하고자 마련된 제도라고 할 것인바, 이러한 감사에 있어서 중요한 부분은 해당 감사대상에 대한 위법성, 타당성 여부에 대한 검토 부분이지, 감사를 실시하는 주체가 누구인지에 대한 것은 보다 부수적인 부분이라고 할 것입니다.
또한,「주택법 시행규칙」 제21조제5항은 입주자대표회의 임원인 감사가 하는 업무를 설명하는 일반적인 규정이라고 할 것이고, 같은 조 제5항과 제6항에서의 “감사”를 입주자대표회의 임원으로서의 감사 가 아닌 실제로 임기가 한정된 감사 개개인을 지칭하는 것으로 볼 수는 없으므로, 해당 감사의 범위를 “감사의 임기 내”로 단절하여 해석하기는 어렵다고 할 것입니다.
더욱이,「주택법 시행규칙」 제21조제6항에 따른 감사의 대상인 관리주체는「주택법 시행령」 제55조에 따라 공동주택의 공용부분의 유지ㆍ보수 및 안전관리부터 관리비, 사용료의 징수와 공과금의 납부대행, 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행 등 공동주택의 전반적인 관리를 담당하는바, 이러한 관리주체의 회계 관계 업무 및 관리업무 전반에 대하여 감독하는 것은 공동주택의 운영에 있어서 매우 중요한 부분이라고 할 수 있고, 같은 맥락에서「주택법」 제56조, 제58조 및 제59조에서도 주택관리업자 등의 교육, 공동주택관리에 대한 감독 및 관리현황 공개에 대한 규정을 둠으로써 공동주택 관리의 적절성과 투명성 등을 확보할 수 있도록 하고 있습니다.
그렇다면, 현실적으로 감사의 임기와 회계연도 및 감사를 할 수 있는 시기가 일치하지 않는 상황에서 단순히 감사의 임기 내에 일어나는 관리주체의 업무에 한정하여 감사를 실시할 수 있다고 본다면, 종전의 감사에서 누락된 위법 등을 알게 된다고 하더라도 감사를 하지 못하는 불합리한 결과를 초래할 수 있어, 당초 관리주체의 공동주택관리에 대한 전반적인 내용을 감사하여 공동주택 운영 및 관리의 투명성 등을 제고하려는 주택법령의 취지에 부합하지 않는다고 할 것입니다.
한편,「주택법 시행규칙」제21조제6항에서는「주택법 시행령」제55조의3에 따라「주식회사의 외부감사에 관한 법률」제3조제1항에 따른 감사인에게 의뢰하여 회계감사를 실시하는 경우를 해당 감사에서 제외하고 있어 이를「주택법 시행규칙」 제21조제6항의 감사가 감사의 임기 내에 한정하여 실시될 때 나타날 수 있는 문제를 방지하기 위한 규정으로 보는 의견이 있을 수 있으나, 해당 규정에서「주택법 시행령」 제55조의3에 따른 감사를 제외하고 있는 것은 단지 중복감사의 문제를 방지하기 위한 것으로 보이고,「주택법 시행령」 제55조의3의 감사는 입주자 등의 10분의 1 이상 연서 등의 경우에 예외적으로 실시하는 회계감사인 반면「주택법 시행규칙」 제21조제5항 및 제6항의 감사는 회계감사에 한정되는 것이 아니라 관리주체의 관리업무 전반에 대한 감사라는 점, 만약「주택법 시행규칙」 제21조제6항에서 나타날 수 있는 감사의 문제를 해결하기 위하여「주택법 시행령」 제55조의3에 따라 감사를 요구하고자 한다면 입주자 등의 10분의 1 이상의 연서를 받거나 입주자대표회의의 의결을 기다려야 해서 감사의 적시성의 문제가 발생할 수 있다는 점 등을 감안하면,「주택법 시행령」 제55조의3의 감사 규정을 이유로「주택법 시행규칙」 제21조제6항의 감사의 범위가 감사의 임기 내에 일어나는 관리주체의 업무에 한정된다고 볼 수도 없습니다.
따라서,「주택법 시행규칙」 제21조제6항에 따른 감사(監査)의 범위는 해당 감사(監事) 임기 내에 일어나는 관리주체의 업무에 한정되는 것은 아니라고 할 것입니다.
질문: 「주택법 시행령」(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정된 것) 시행 전에 동별 대표자로 선출된 자가 같은 법 시행령 시행 후에 결격사유에 해당하게 된 경우 그 자격이 상실되는지(「주택법 시행령」 제50조제4항, 부칙 제2조제1항 등 관련)
답변: 「주택법」 제43조제1항과같은 법 시행령 제48조에 따르면 300세대 이상의 공동주택, 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택 등을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알려 그 공동주택을 입주자가 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리할 것을 요구할 수 있도록 되어 있고,같은 법 제43조제3항에 따르면 입주자는 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 그 공동주택의 관리방법을 결정하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다고 되어 있으며,같은 법 제43조제7항제2호에 따르면 제3항에 따른 입주자대표회의의 구성ㆍ운영 및 의결사항 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 되어 있습니다.
한편,「주택법 시행령」(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정된 것을 말하며, 이하 같음) 제50조제1항에 따르면 법 제43조제7항제2호에 따라 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 선출된 대표자(이하 “동별 대표자”라 함)로 구성한다고 되어 있고, 같은 조 제4항에 따르면 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다고 규정하면서 제1호는 미성년자, 금치산자 및 한정치산자를, 제2호는 파산자로서 복권되지 아니한 사람을, 제3호는 금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함함) 집행이 면제된 날로부터 5년이 지나지 아니한 사람을, 제4호는 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람을, 제5호는 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니 한 사람을, 제6호는 제50조의2제2항에 따른 선거관리위원회 위원(잔여임기를 남겨두고 위원을 사퇴한 사람을 포함함)을, 제7호는 주택의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속을, 제8호는 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원을, 제9호는 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람을, 제10호는 제58조제1항부터 제5항까지의 관리비, 사용료 및 장기수선충당금 등(이하 “관리비등”이라 함)을 3개월 이상 연속하여 체납한 사람을 각각 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 부칙 제2조제1항에 따르면 제50조제3항부터 제6항까지의 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 동별 대표자 및 입주자대표회의의 임원을선출하기 위하여 공고하는 때부터 적용한다고 규정하고 있습니다.
일반적으로 결격사유란 임용ㆍ고용ㆍ위임관계 등에서 당해 법률관계의 당사자가 될 수 없는 사유, 국가가 창설하여 운영하는 각종 자격제도에서 그러한 자격을 취득할 수 없거나 그러한 자격을 기초로 업무를 개시할 수 없는 사유 등의 의미로 사용되는 개념으로, 특정 직업의 요건으로 결격사유를 두는 취지는 고도의 전문기술 또는 윤리성이 요구되는 직이나 사업영역에 종사하는 자의 자질을 일정 수준 이상으로 유지함으로서 일반 국민을 불완전한 서비스로부터 보호하기 위한 것인데, 결격사유 규정은 사회생활의 안전과 건전한 경제질서 유지라는 공익상의 이유로 인정되는 것이지만 그 결과로 해당 자격요건을 갖추지 못한 자는 특정 분야의 직업이나 사업을 영위할 수 없게 되어 헌법상 보장되는 기본권인 직업선택의 자유나 경제활동의 자유를 제한받게 된다고 할 것인바,「주택법 시행령」부칙 제2조제1항에서 “제50조제3항부터 제6항까지의 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 동별 대표자를 선출하기 위하여 공고하는 때부터 적용한다”는 적용례를 둔 취지는 이러한 결격사유를 두는 의의와 그로 인하여 제한받는 기본권과의 관계를 비교형량하여 동별 대표자의 결격사유 및 자격상실에 관한 규정이 신설됨으로 인해 개정규정 시행 전에 선출된 동별 대표자가 소급적으로 자격이 상실되는 불이익을 방지하여 기득권을 보호하고 법적 안정성을 확보하기 위한 것으로 보입니다.
그렇다면,「주택법 시행령」부칙 제2조제1항의 동별 대표자의 선출에 관한 적용례 규정은,「주택법 시행령」 제50조제4항, 즉, 동별 대표자의 결격사유 및 자격상실 규정을 동 규정이 신설되어 시행된 후 최초로 동별 대표자를 선출하기 위하여 공고하고 선출된 동별 대표자부터 적용되도록 하여 신ㆍ구 법령의 적용대상을 명백히 하기 위하여 둔 것으로 해석(법제처 09-0359 해석례 참조)되므로, 개정규정 시행 전에 선출된 동별 대표자는「주택법 시행령」 제50조제4항의 개정규정의 적용을 받지 않는다고 할 것입니다.
따라서,「주택법 시행령」시행 전에 동별 대표자로 선출된 자가 같은 법 시행령 제50조제4항의 개정규정 시행 이후에 같은 항 제10호의 결격사유에 해당(관리비 3개월 연속 체납)하게 되었더라도 그 자격은 상실되지 않는다고 할 것입니다.
질문: 「주택법 시행령」 개정에 따라 신설된 공동주택의 동별 대표자 결격사유 적용 대상(「주택법 시행령」 제50조제4항, 부칙 제2조제1항 등 관련)
답변: 「주택법」 제43조제1항과「주택법 시행령」(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정ㆍ시행된 것을 말하며, 이하 같음) 제48조에 따르면 300세대 이상의 공동주택 등을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알려 그 공동주택을 입주자가 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리할 것을 요구할 수 있도록 되어 있고,같은 법 제43조제3항에 따르면 입주자는 같은 조 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하며, 그 공동주택의 관리방법을 결정하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다고 되어 있으며,같은 법 제43조제7항제2호에 따르면 같은 조 제3항에 따른 입주자대표회의의 구성ㆍ운영 및 의결사항은 대통령령으로 정한다고 되어 있습니다.
한편,「주택법 시행령」 제50조제1항에 따르면 법 제43조제7항제2호에 따라 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 선출된 대표자(이하 “동별 대표자”라 함)로 구성한다고 되어 있고,「주택법 시행령」 제50조제4항에 따르면 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다고 규정하면서 같은 항제9호에서 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람을 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 부칙 제2조제1항에 따르면 제50조제3항부터 제6항까지의 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 동별 대표자 및 입주자대표회의의 임원을 선출하기 위하여 공고하는 때부터 적용한다고 규정하고 있습니다.
그런데, 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것이고(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례참조), 법령이 개정된 경우에 어떤 사람이나 사항에 대하여신법을 적용하지 않고구법을 적용하여야 한다면 그 사람이나 사항에 대하여 그 대상을 명확하게 표현하고 종전의 규정을 적용하도록 하는 명문의 경과조치를 두어야 할 것인데,「주택법 시행령」부칙 제2조제1항은 같은 법 시행령 제50조제4항, 즉, 동별 대표자의 결격사유 및 자격상실 규정을 “동 규정이 시행된 후 최초로 동별 대표자를 선출하기 위하여 공고하고 선출되는 동별 대표자”부터 적용되도록 하여 신ㆍ구 법령의 적용대상을 명백히 하고 있는바, 이 규정은 현재 동별 대표자에 재임 중인 자가 신설된 결격사유에 해당되더라도 그 임기 중에는재임이 가능하다는 의미이지, 새로 선출되는 경우까지 결격사유 규정이 적용되지 아니한다는 의미는 아니라고 할 것이므로, 결격사유 규정이 신설되기 전에 결격사유에 해당하는 사유가 발생하여 동별 대표자 선출 시점까지도 여전히 결격사유에 해당하는 상태에 있는 자를신법의 적용대상에서 제외하는 것은 문언의 범위를 벗어난 지나친 확장해석이라 할 것입니다.
또한, 일반적으로 결격사유는 임용ㆍ고용ㆍ위임관계 등에서 당해 법률관계의 당사자가 될 수 없는 사유, 국가가 창설하여 운영하는 각종 자격제도에서 그러한 자격을 취득할 수 없거나 그러한 자격을 기초로 업무를 개시할 수 없는 사유 등으로 사용되는 개념으로, 특정 직업의 요건으로 결격사유를 두는 취지는 고도의 전문기술 또는 윤리성이 요구되는 직이나 사업영역에 종사하는 자의 자질을 일정 수준 이상으로 유지함으로써 일반 국민을 불완전한 서비스로부터 보호하기 위한 것이고, 사회생활의 안전과 건전한 경제질서의 유지라는 공익상 이유로 인정되는 것이라고 할 것이므로,이러한 결격사유의 성격상, 결격사유 신설에 따라 종전에는 결격사유 해당자가 아니었으나신법에 의하여 해당자가 된 사람을 명시적 규정 없이 구제해 줄 수 있는 것은 아니라 할 것이고, 결격사유 신설 전에 결격사유에 해당하는 사유가 발생하여 동별대표자 선출 시점까지도 여전히 결격사유에 해당하는 상태에 있는 자에 대해구법을 적용하려면 그에 대한 명시적인 경과조치를 두었어야 할 것입니다.
따라서,「주택법 시행령」 제50조제4항의 개정규정 시행일인 2010. 7. 6. 이전에 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴한 경우, 같은 법 시행령 개정규정 시행 이후 사퇴한 날부터 4년이 지나지 않은 자는 공동주택 동별 대표자가 될 수 없다고 할 것입니다.
질문: 「주택법 시행령」 시행 전 벌금 100만원 이상의 형을 확정받은 사람이 같은 법 시행령 제50조제4항제5호에 따라 동별 대표자가 될 수 있는지(「주택법 시행령」 제50조제4항제5호 등 관련)
답변: 「주택법」 제43조제1항과「주택법 시행령」(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정ㆍ시행된 것을 말하며, 이하 같음) 제48조에 따르면, 300세대 이상의 공동주택 등을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알려 그 공동주택을 입주자가 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리할 것을 요구할 수 있도록 되어 있고,같은 법 제43조제3항에 따르면 입주자는 같은 조 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하며, 그 공동주택의 관리방법을 결정하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다고 되어 있으며,같은 법 제43조제7항제2호에 따르면 같은 조 제3항에 따른 입주자대표회의의 구성ㆍ운영 및 의결사항은 대통령령으로 정한다고 되어 있습니다.
한편,「주택법 시행령」 제50조제1항에 따르면 법 제43조제7항제2호에 따라 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 선출된 대표자(이하 “동별 대표자”라 함)로 구성한다고 되어 있고,「주택법 시행령」 제50조제4항에 따르면 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다고 규정하면서 같은 항제5호에서 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니 한 사람을 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 부칙 제2조제1항에 따르면 제50조제3항부터 제6항까지의개정규정은 이 영 시행 후 최초로 동별 대표자 및 입주자대표회의의 임원을 선출하기 위하여 공고하는 때부터 적용한다고 규정하고 있습니다.
그런데, 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것이고(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례참조), 법령이 개정된 경우에 어떤 사람이나 사항에 대하여 신법을 적용하지 않고구법을 적용하여야 한다면 그 사람이나 사항에 대하여 그 대상을 명확하게 표현하고 종전의 규정을 적용하도록 하는 명문의 경과조치를 두어야 할 것인데,「주택법 시행령」부칙 제2조제1항은 같은 법 시행령 제50조제4항, 즉, 동별 대표자의 결격사유 및 자격상실 규정을 “동 규정이 시행된 후 최초로 동별 대표자를 선출하기 위하여 공고하고 선출되는 동별 대표자”부터 적용되도록 하여 신ㆍ구 법령의 적용대상을 명백히 하고 있는바, 이 규정은 현재 동별 대표자에 재임 중인 자가 신설된 결격사유에 해당되더라도 그 임기 중에는재임이 가능하다는 의미이지, 새로 선출되는 경우까지 결격사유 규정이 적용되지 아니한다는 의미는 아니라고 할 것이므로, 결격사유 규정이 신설되기 전에 결격사유에 해당하는 사유가 발생하여 동별 대표자 선출 시점까지도 여전히 결격사유에 해당하는 상태에 있는 자를 신법의 적용대상에서 제외하는 것은 문언의 범위를 벗어난 지나친 확장해석이라 할 것입니다.
또한, 일반적으로 결격사유는 임용ㆍ고용ㆍ위임관계 등에서 당해 법률관계의 당사자가 될 수 없는 사유, 국가가 창설하여 운영하는 각종 자격제도에서 그러한 자격을 취득할 수 없거나 그러한 자격을 기초로 업무를 개시할 수 없는 사유 등으로 사용되는 개념으로, 특정 직업의 요건으로 결격사유를 두는 취지는 고도의 전문기술 또는 윤리성이 요구되는 직이나 사업영역에 종사하는 자의 자질을 일정 수준 이상으로 유지함으로써 일반 국민을 불완전한 서비스로부터 보호하기 위한 것이고, 사회생활의 안전과 건전한 경제질서의 유지라는 공익상 이유로 인정되는 것이라고 할 것이므로, 이러한 결격사유의 성격상 결격사유 신설에 따라 종전에는 결격사유 해당자가 아니었으나 신법에 의하여 해당자가 된 사람을 명시적 규정 없이 구제해 줄 수 있는 것은 아니라 할 것이고, 결격사유 신설 전에 결격사유에 해당하는 사유가 발생하여 동별 대표자선출 시점까지도 여전히 결격사유에 해당하는 상태에 있는 자에 대해구법을 적용하려면 그에 대한 명시적인 경과조치를 두었어야 할 것입니다.
따라서, 2010. 7. 6.「주택법 시행령」 제50조제4항개정 전에 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받고, 같은 법 시행령개정규정시행 이후 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 않은 사람은 공동주택 동별 대표자가 될 수 없다고 할 것입니다.
질문: 「주택법 시행령」에 따른 동별 대표자 중임 제한 규정과 종전의 공동주택관리규약에 규정된 중임 제한 규정의 적용관계(「주택법 시행령」 제50조 등 관련)
답변: 「주택법」 제43조제7항제2호에 따르면, 공동주택 관리방법의 선택 등을 하기 위하여 필요한 입주자대표회의의 구성ㆍ운영 및 의결사항은 대통령령으로 정하도록 하고 있습니다.
한편,「주택법 시행령」이 2010년 7월 6일 대통령령 제22254호로 개정되면서「주택법」 제43조제7항제2호에 따른 입주자대표회의 및 입주자대표회의를 구성하는 동별 대표자 관련 조항이 개정 또는 신설되었는바, 동별 대표자와 관련하여「주택법 시행령」 제50조를 개정 전과 비교하여 보면 동별 대표자의 선출을 할 때「주택법」 제44조제2항에 따라 정한 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라 함)에 따라 선거구를 정하도록 하고, 입후보자가 2명 이상인 경우와 1명인 경우를 구분하여 선출에 필요한 득표수를 정하는 등 동별 대표자의 선출방법을 정하고 있으며, 동별 대표자의 결격사유 및 자격상실 사유, 동별 대표자의 임기와 중임 제한을 정하고 있습니다.
그런데, 위와 같은 내용으로「주택법 시행령」이 개정되기 전에「주택법」 제44조에 따라 시ㆍ도지사가 정한 관리규약의 준칙을 참조하여 정한 종전의 관리규약[구「주택법 시행령」(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정된 것을 말함) 부칙 제7조제2항에 따라 개정되기 전의 공동주택관리규약을 말함. 이하같음]에서도 동별 대표자의 임기와 중임 가능 횟수를 개정된「주택법 시행령」 제50조제7항과동일하게 정하고 있었다고 하더라도,「주택법 시행령」의 개정을 통하여 동별 대표자의 선출에 필요한 득표수 등 선출방법, 동별 대표자의 결격사유 및 자격상실 사유 등이 일률적으로 적용되게 되었는바, 시ㆍ도지사가 정한 관리규약의 준칙을 참조하여 전국의 개별 공동주택마다 정한 종전의 관리규약에 따라 선출하던 동별 대표자 선출제도를 개정된「주택법 시행령」 제50조에 따라 선출하는 동별 대표자 선출제도와 동일하다고 보기는 어렵다고 할 것입니다.
이와 더불어 구「주택법 시행령」(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정된 것을 말함. 이하 “구 주택법 시행령”이라 함) 부칙 제2조제1항 및 제7조에 따르면, 동별 대표자와 관련된 구주택법 시행령 제50조제3항 및 제4항의개정규정에 대하여 그 시행 후 최초로 동별 대표자를 선출하기 위하여 공고하는 때부터 적용하도록 하면서 시ㆍ도지사가 정하는 관리규약의 준칙이나 개별적인 관리규약을 일정한 기간 내에 구주택법 시행령에 적합하게 개정하도록 하고 있고, 구주택법 시행령부칙 제2조제2항에서는 동별 대표자의 임기를 2년으로 하되, 한 차례만 중임할 수 있도록 한 구주택법 시행령 제50조제7항의개정규정을 그 시행 후 최초로 선출되는 동별 대표자부터 적용하도록 하고 있는바, 일반적으로 개정된 법령의 부칙에 두는 적용례 규정은 신ㆍ구 법령의 변경과정에 있어서 신 법령의 적용대상 등에 관하여 논란의 소지가 있을 수 있는 경우 최초의 적용대상 등을 구체적으로 명시함으로써 법령의 집행상이나 해석상 논란을 사전에 방지하기 위하여 두는 것이라 할 것이므로, 구주택법 시행령부칙 제2조의 적용례는 앞서 살펴본 바와 같이 종전의 관리규약에서 정하는 방식으로 선출된 동별 대표자의 경우와 비교하여 새롭게 전국적으로 적용되는 일률적인 기준으로서 동별 대표자 관련 사항을 정한 구주택법 시행령 제50조에 따라 최초로 선출된 동별 대표자부터는 종전의 관리규약에서 동별 대표자의 중임 제한 규정을 두고 있는 것과는 상관없이 새로 한 차례만 중임을 할 수 있도록 중임 제한 규정의 적용관계를 명시한 것이라고 보아야 할 것입니다.
따라서,「주택법」 제44조제2항에 따라 정한 종전의 공동주택관리규약에 따라 한 차례만 중임할 수 있는 동별 대표자로 선출된 자가 구 주택법 시행령의 시행 후 동별 대표자로 다시 선출된 경우에는 구주택법 시행령 제50조제7항 및부칙 제2조제2항에 따라 그 임기만료 후 다시 한 차례에 한정하여 중임할 수 있다고 할 것입니다.
질문: 「주택법 시행령」 제21조제1호가목1)에 따른 세대원의 범위 판단 시 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제2호의3 준용 가능 여부(「주택법 시행령」 제21조 등 관련)
답변: 「주택법」 제11조에 따른 주택조합의 조합원 자격기준에 대해 정하고 있는 같은 법 시행령 제21조제1항제1호가목1)에서는 세대원의 범위에 세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함하도록 규정하고 있으나, 주택법령에서는 그 밖에 “세대원”을 정의하거나 해석지침으로 볼 만한 규정을 두고 있지는 않은바, 이와 같이 용어의 의미가 불명확한 경우에는 그 법령의 규정 내용과 입법 취지는 물론 입법 취지가 유사한 다른 법령과의 관계, 사회에서 일반적으로 통용되는 의미 등을 종합적으로 고려하여야 합니다.
(각주: 법제처 2014. 10. 10.회신 14-0572 해석례참조 )먼저「주택법 시행령」 제21조제1항제1호가목1)에 따른 “세대원”의 범위에 관하여는「주민등록법 시행령」 제6조제2항에 따른 세대주, 배우자 및 세대주의 직계존비속을 기본적인 범위로 하는 해석관행이 오랜 기간 동안 유지되어 왔는데, 세대 분리를 통한 조합원 자격 규정의 남용을 방지하기 위한 정책적인 수단으로 같은 목 1)의 괄호에 규정한 범위까지 세대원에 포함시킨 것인바, 같은 목 1)에 따른 “세대원”의 범위는 이러한 관행과 규정에 따른 것으로 보아야 합니다.
그런데 이 사안의 경우「주택법 시행령」 제21조제1항제1호가목1)에 따른 “세대원”의 범위에 대한 해석 관행과 다르게 세대주의 직계존비속뿐만 아니라 배우자의 직계존속이나 직계비속의 배우자 등도 포함하도록 한 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제2호의3에 따른 세대원 규정을 준용하여 세대원의 범위를 해석할 수 있는지 여부가 문제되는바, “준용”은 특정 조문을 그와 성질이 유사한 규율 대상에 대해 그 성질에 따라 다소 수정하여 적용하는 입법기술(각주: 법령 입안ㆍ심사 기준(2020) 733페이지 참조 )로서 준용 규정을 명시적으로 둔 경우에만 준용이 가능할 것이므로, 이 사안과 같이 주택법령에서 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제2호의3을 준용하도록 하는 근거가 없는 경우까지 해당 규정을 준용할 수는 없습니다.
또한 「주택법」 제11조 및 같은 법 시행령 제21조는 주택건설사업의 사업계획 승인을 거쳐 주택을 건설하기 전인 지역주택조합의 설립 단계에서 필요한 사항을 규정한 것인 반면, 「주택공급에 관한 규칙」은 주택을 건설한 후 「주택법」 제54조 등에 따라 주택을 공급하는 단계에서 필요한 주택 공급 조건ㆍ방법ㆍ절차 등의 사항을 규정하고 있고, 특히 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제2호의3에 따른 “세대원”은 같은 조 제4호에 따른 무주택세대구성원(세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 구성원을 말함) 및 같은 조 제8호에 따른 가점제의 가점항목으로 적용되는 무주택기간 산정을 위한 것임에 비추어 볼 때, 「주택법 시행령」 제21조제1항제1호가목1)과 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제2호의3의 “세대원” 규정을 동일한 입법목적이나 입법취지의 규정으로 볼 수는 없으므로, 주택법령에서 「주택법 시행령」 제21조제1항제1호가목1)에 따른 “세대원”을 정의하고 있는 규정이나 해석지침이 될 수 있는 규정이 없다고 하여 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제2호의3을 유추적용할 수도 없습니다.
따라서 「주택법 시행령」 제21조제1항제1호가목1)에서 주택을 소유하지 않아야 하는 “세대원”의 범위를 판단할 때 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제2호의3에 따른 세대원 규정을 준용할 수 없습니다.
※ 법령정비 권고사항「주택법 시행령」 제21조제1항제1호가목1)에서 주택을 소유하지 않아야 하는 세대원의 구체적인 범위를 명확하게 규정할 필요가 있습니다.
＜관계 법령＞주택법 시행령제21조(조합원의 자격) ① 법 제11조에 따른 주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은 다음 각 호의 구분에 따른 사람으로 한다. 다만, 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 다음 각 호의 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있다.1. 지역주택조합 조합원: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사람가. 조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말한다. 이하 같다)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유(주택의 유형, 입주자 선정방법 등을 고려하여 국토교통부령으로 정하는 지위에 있는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)하는지에 대하여 다음의 어느 하나에 해당할 것1) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원[세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함한다. 이하 2)에서 같다] 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것2) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것나.ㆍ다. (생 략)2.ㆍ3. (생 략)②ㆍ③ (생 략)주택공급에 관한 규칙제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1.ㆍ2. (생 략)2의2. (생 략)2의3. “세대”란 다음 각 목의 사람(이하 “세대원”이라 한다)으로 구성된 집단(주택공급신청자가 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 경우는 제외한다)을 말한다.가. 주택공급신청자나. 주택공급신청자의 배우자다. 주택공급신청자의 직계존속(주택공급신청자의 배우자의 직계존속을 포함한다. 이하 같다)으로서 주택공급신청자 또는 주택공급신청자의 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는 사람라. 주택공급신청자의 직계비속(직계비속의 배우자를 포함한다. 이하 같다)으로서 주택공급신청자 또는 주택공급신청자의 배우자와 세대별 주민등록표에 함께 등재되어 있는 사람마. 주택공급신청자의 배우자의 직계비속으로서 주택공급신청자와 세대별 주민등록표에 함께 등재되어 있는 사람3. ∼ 8. (생 략)
질문: 「주택법 시행령」 제50조제3항의 “공동주택단지 안”의 의미(「주택법 시행령」 제50조 등 관련)
답변: 「주택법 시행령」 제50조는 입주자대표회의 구성 등에 대하여 규정하고 있는데, 같은 조 제3항에서 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자 중에서 일정한 구분에 따라 선거구 입주자 등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 선출한다고 규정하고 있습니다.
그런데,「주택법 시행령」 제50조제1항에 따르면, 동별 대표자는 동별 세대수에 비례하여 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라고 함)으로 정한 선거구에 따라 선출되는바, 이 사안에서는 이러한 동별 대표자가 될 수 있는 자가 갖추어야 할 요건인 같은 조 제3항의 “공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있어야 한다”는 규정과 관련하여 “공동주택단지 안”을 해당 “선거구 안”으로 보아야 하는지가 문제됩니다.
우선, 법의 해석에 있어서는 법률에 사용된 문언의 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고, 법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 다른 해석방법은 제한될 수밖에 없다고 할 것인데(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례참조),「주택법 시행령」 제50조제3항은 명확하게 해당 “공동주택단지 안”이라고 규정하고 있고,「주택법」 제2조제6호에서 주택법령에서 사용하는 “주택단지”를 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설(福利施設)을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지를 말한다고 정의하고 있으므로, “공동주택단지 안”의 의미를 “선거구 안”의 의미로 한정하여 해석하기는 어렵다고 할 것입니다.
그리고,「주택법 시행령」 제50조제1항에서 입주자대표회의를 “선거구”에 따라 선출된 대표자로 구성한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서도 “선거구” 입주자 등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 선출한다고 규정하는 등, 같은 조에서 “선거구”라는 용어를 별도로 명시하여 규정하고 있는 것을 볼 때,「주택법 시행령」 제50조제3항에서 “선거구 안”이라는 의미를 의도했다면 “공동주택단지 안”이라는 용어를 쓰지 않고 “선거구 안”이라는 용어를 사용했어야 할 것입니다.
한편, 2010. 7. 6.「주택법 시행령」개정시 동별 대표자 및 입주자대표회의 선출방식 등을 개선하기 위하여같은 법 제50조제1항에서 동별대표자 선출 관련 선거구를 관리규약에 따라 합리적으로 정하도록 하면서 같은 조 제3항에 동별대표자의 자격과 임기를 제한하는 규정을 두었는데, 동별 대표자가 될 수 있는 자가 “당해공동주택단지 안에 6월 이상 거주한 입주자”이어야 한다는 내용은「주택법 시행령」이전인「공동주택관리령」(1981. 10. 15. 대통령령 제10484호로 전부개정되어 시행된 것)부터 계속 규정되어 왔다는 점, 개정 당시「주택법 시행령」 제50조제1항에서 동별 대표자를 “선거구”에 따라 선출하도록 하는 것과 맞물려 같은 조 제3항에서 “선거구 입주자 등”의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 동별 대표자를 선출하는 규정을 신설하는 반면 제3항의 “당해 공동주택단지 안”이란 용어는 개정하지 않았다는 점을 보면, “당해 공동주택단지 안”이란 요건은 기존과 마찬가지로 “선거구 안”이 아닌 공동주택단지 안으로 예정하고 있다고 볼 수 있고,「주택법 시행령」 제50조제1항에서 동별 대표자는 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출되어야 한다고 하더라도 반드시 동별 대표자가 될 자가 선거구 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있어야 한다고 볼 수 없다는 점을 감안하면, 2010. 7. 6.「주택법 시행령」개정으로 동별 대표자를 관리규약에서 정한 선거구에 따라 선출하게 되었다고 해서 문언과 달리 “공동주택단지 안”의 의미를 “선거구 안”의 의미로 볼 수는 없습니다.
다만, 동별 대표자는 선거구(동)를대표하는 자이고, 선거구마다 이해관계가 다를 수 있는바, 해당 선거구 입주자 등의 의견을 충분히 반영하기 위해서는 동별 대표자가 될 자는 선출공고일 현재 “해당 공동주택단지 안”이 아니라 “선거구 안”에서 6개월 이상 거주하고 있는 것이 보다 바람직하다는 주장이 있을 수 있으나, 이는 입법적 보완을 통하여 해결할 일이지 이러한 이유만으로 “당해 공동주택단지 안”을 “해당 선거구 안”으로 한정하여 해석할 수는 없다고 할 것입니다.
따라서,「주택법 시행령」 제50조제3항의 “공동주택단지 안”의 의미는 선거구와 관계없이 “공동주택(아파트)단지 안 전체”를 의미하는 것이라고 할 것입니다.