질문: 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제2항에 따른 “다른 임대사업자”의 범위에 공동 명의로 등록한 임대사업자가 포함될 수 있는지(「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제2항 등 관련)
답변: 먼저민간임대주택법 제5조제1항에서는 주택을 임대하려는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 임대사업자의 등록을 신청할 수 있다고 정하면서,같은 법 시행령 제4조제2항에서는 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록해야 한다고 정하고 있는데, 해당 규정에 따라 등록한 공동명의 임대사업자 각 1인은 각각 임대사업자의 결격사유(법 제5조의6) 등민간임대주택법령상 임대사업자에 대한 규제를 그대로 적용받을 뿐만 아니라,「조세특례제한법」상 과세 특례 등 관계 법령의 임대사업자 관련 규정도 일반 임대사업자(각주: 1인이 단독으로 건설하거나 소유하는 주택의 임대사업자를 말하며, 이하 같음.)와 동일하게 적용받는바,(각주:대법원 2017. 8. 18. 선고 2014두42254 판결례, 2020. 9. 3. 기획재정부 재산세제과-766 질의회신 사례 등 참조) 특별한 사정이 없는 한 공동명의 임대사업자는 일반 임대사업자와 마찬가지로민간임대주택법령상 임대사업자로서의 법적 지위를 가진다고 보아야 합니다.
그리고민간임대주택법 제43조에 따르면 임대사업자로 하여금 원칙적으로 일정한 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대하도록 하고, 그 기간이 지나지 않으면 해당 민간임대주택을 양도할 수 없도록 하되(제1항), 임대의무기간이라 하더라도 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자(해당 민간임대주택을 양수하여 주택임대사업을 하려는 자를 포함함)에게 민간임대주택을 양도하여 기존 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하게 하고 있는데(제2항), 그 취지는 임차인의 주거안정을 보장하면서도 임대사업자의 재산권을 과도하게 침해하는 것은 방지함으로써 임대사업자의 부담을 완화하고 민간임대사업을 육성하려는 데 그 목적이 있다고 할 것이고,(각주: 2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정되어 같은 해 12. 29. 시행된 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정이유ㆍ주요내용 및 2015. 2. 4. 의안번호 제1913854호로 발의된 임대주택법 전부개정법률안(김성태의원 등 10인) 국회 국토교통위원회 심사보고서 등 참조) 이때 주택 양도의 상대방을 “다른 임대사업자”로 제한한 것은 임대사업의 지속, 즉 해당 주택에 대한 기존 임대차계약을 안정적으로 유지할 수 있게 함으로써 결과적으로 임차인의 신뢰를 보호하려는 데 있다고 할 것입니다.
그렇다면 이 사안과 같이 공동명의 임대사업자 중 1인이 다른 공동명의 임대사업자 1인에게 그 민간임대주택의 지분 전부를 양도하는 경우에는 기존 임대차계약의 상대방 중 일부가 그대로 유지됨으로써 임차인의 입장에서는 기존 임대차 계약을 안정적으로 유지할 수 있는바, 공동명의 임대사업자 중 1인이같은 법 제43조제2항에 따라 민간임대주택을 양도할 수 있는 “다른 임대사업자”의 범위에는 공동명의 임대사업자 중 다른 1인이 포함된다고 보는 것이 해당 규정의 입법취지에 부합하는 해석입니다.
아울러민간임대주택법에서는 임대의무기간 동안 허용되는 민간임대주택의 양도를 ①같은 법 제43조제2항에 따라 민간임대주택 양도신고를 하고 다른 임대사업자에게 양도하는 경우와 ② 같은 조 제4항에 따라 부도, 파산 등 특별한 사정이 있는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받고 임대사업자가 아닌 자에게 양도하는 경우로 한정하면서, 임대의무기간 동안 신고ㆍ허가 등 양도절차를 위반한 양도행위에 대해서는 ① 같은 조 제2항을 위반한 경우에는 100만원 이하의 과태료(법 제67조제4항제2호의2)를, ②같은 법 제43조제4항을 위반한 경우에는 3천만원 이하의 과태료를 부과하도록 하고 있는데(법 제67조제1항제2호), 만약 공동명의 임대사업자 중 1인이같은 법 제43조제2항에 따른 “다른 임대사업자”의 범위에 포함되지 않는 것으로 보게 된다면, 임대의무기간 중 공동명의 임대사업자가 양도절차를 위반하여 다른 공동명의 임대사업자 1인에게 주택 지분을 양도한 경우같은 법 제67조제1항제2호에 따라 3천만원 이하의 과태료가 부과될 것인바, 공동명의 임대사업자임에도 불구하고 처음부터 임대사업자 등록을 한 사실이 없는 자에게 무단으로 주택을 양도한 경우와 동일한 과태료를 부과받게 되는 것은 과도한 측면이 있다는 점(각주: 2018. 10. 23. 의안번호 제2016028호로 발의된 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안(박홍근의원 등 10인) 국회 국토교통위원회 심사보고서 참조)도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
따라서 이 사안의 경우,민간임대주택법 제43조제2항에 따라 민간임대주택을 양도받을 수 있는 “다른 임대사업자”의 범위에는 공동명의 임대사업자 중 1인이 포함됩니다.
＜관계 법령＞민간임대주택에 관한 특별법제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. 다만, 외국인은 국내에 체류하는 자로서 「출입국관리법」 제10조의 체류자격에 따른 활동범위를 고려하여 대통령령으로 정하는 체류자격에 해당하는 경우에 한정하여 등록을 신청할 수 있다.② ∼ ⑤ (생 략)⑥ 제1항부터 제5항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.⑦ (생 략)제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호ㆍ제5호 또는 제6호의2에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.③ ∼ ⑥ (생 략)민간임대주택에 관한 특별법 시행령제4조(임대사업자 등록 및 변경신고 등) ① (생 략)② 법 제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록해야 한다.1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자2.ㆍ3. (생 략)③ ∼ ⑨ (생 략)민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙제15조(임대사업자간 민간임대주택 양도 신고) ① 임대사업자는 법 제43조제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자(해당 민간임대주택을 양수하여 주택임대사업을 하려는 자를 포함한다)에게 양도하려는 경우에는 별지 제19호서식의 민간임대주택 양도신고서를 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 민간임대주택의 등기사항증명서 및 민간임대주택을 양수하는 자(해당 민간임대주택을 양수하여 주택임대사업을 하려는 자는 제외한다)의 임대사업자 등록증을 확인하여야 하며, 신고인이 임대사업자 등록증의 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 해당 서류를 첨부하도록 하여야 한다.②ㆍ③ (생 략)