질문: 공실 발생 후 민간임대주택 임대차계약 체결 시 임대료를 증액 청구할 수 있는 범위(「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제2항 등 관련)
답변: 먼저민간임대주택법 제44조제2항에 따른 임대료 증액 청구 제한이 적용되는 대상인 “임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우”의 의미를 살펴보면, 여기서의 “임대기간”은 임대사업자가 임차인과 임대차계약을 체결할 때마다 정해지는 각각의 임대차계약 기간을 의미하는 것이 아니라 임대사업자가 민간임대주택을 임대하기 위하여 임대등록을 유지하는 모든 기간을 의미(각주: 법제처 2021. 5. 27. 회신 법제처 21-0203 해석례 및 2020. 2. 13. 회신 법제처 19-0410 해석례 참조)하는바, 임대사업자가 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하면서 종전 임대차계약(각주: 민간임대주택법 제5조에 따른 임대사업자 등록 후에 체결된 임대차계약임을 전제함.)에 따른 임대료의 증액을 청구하는 경우도 동일한 임차인과 임대료를 증액하여 임대차계약을 다시 체결하는 경우와 마찬가지로같은 법 제44조제2항에서 규정하는 “임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우”에 해당(각주: 2020. 2. 13. 회신 법제처 19-0410 해석례 참조)합니다.
그리고민간임대주택법 제44조제2항에서는 민간임대주택을 공실로 둔 기간은 “임대기간”에서 제외한다는 규정을 두고 있지 않을 뿐만 아니라, 만약 공실 발생 시 공실직전임대차계약과 공실 후 새로운 임대차계약 사이에 같은 항에 따른 임대료 증액 제한이 적용되지 않는 것으로 볼 경우 의도적으로 민간임대주택을 단기간 공실로 두어 같은 규정의 적용을 회피함으로써 임대료 증액 제한을 통해 임차인을 보호하려는 해당 규정의 입법 취지(각주: 2018. 8. 14. 법률 제15730호로 일부개정되어 2019. 2. 15. 시행된 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정이유 및 주요내용, 2018. 10. 22. 의안번호 제2016028호로 발의된 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안(대안반영폐기)에 대한 국회 국토교통위원회 심사보고서 참조 )를 형해화시킬 우려가 있는 점 등에 비추어 볼 때, 임대사업자가 민간임대주택을 일정 기간 공실로 두었더라도 임대등록을 계속하여 유지하고 있는 상태라면 공실직전임대차계약의 기간과 해당 민간임대주택을 공실로 둔 기간, 공실 이후 임대차계약의 기간은 모두 같은 규정에 따른 “임대기간”에 해당한다고 할 것인바, 공실직전임대차계약의 임대료보다 임대료를 증액하여 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우도 같은 항에 따른 임대료 증액 청구 제한 규정의 적용대상에 포함된다고 할 것입니다.
다음으로민간임대주택법 제44조제2항에 따라 제한되는 증액 청구금액의 범위에 대해 살펴보면, 같은 항에서는 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 5퍼센트의 범위에서 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 임대료의 증액을 청구할 수 없도록 규정하고 있는데, 증액 청구 한도의 기준이 되는 “임대료”의 의미에 대해 별도로 규정하고 있는 바가 없는 점, 법령에 “임대료”의 의미를 보충하는 별도의 설명이 없다면 증액 한도의 기준이 되는 “임대료”는 현재 또는 가장 최근까지 유지되고 있던 임대료를 의미한다고 보는 것이 문언의 통상적인 의미에 부합하는 점, 민간임대주택을 공실로 둔 기간에는 “임대료”가 있을 수 없는 바 공실직전임대차계약에 따른 임대료가 가장 최근까지 유지되고 있던 임대료에 해당하는 점을 종합하면, 임대사업자가 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하면서 공실직전임대차계약의 임대료보다 높게 임대료를 청구하려는 경우, 공실직전임대차계약에 따른 임대료를 기준으로 5퍼센트의 범위에서같은 법 시행령 제34조의2로 정하는 증액 비율 한도로 임대료의 증액을 청구할 수 있다고 보는 것이 타당합니다.
한편 민간임대주택을 공실로 둔 경우 공실직전임대차계약의 임대료를 기준으로 임대료 증액 비율 한도가 제한된다고 해석하면, 공실 발생 없이 1년마다(각주: 민간임대주택법 제44조제3항에서는 같은 조 제2항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 규정하고 있음.) 임대료를 증액한 민간임대주택과 비교하여 공실이 발생한 민간임대주택은 다른 조건이 동일하더라도 낮은 임대료로 임대차계약을 체결할 수 밖에 없는 상황이 발생할 수 있는바, 민간임대주택을 공실로 둔 경우에는 공실 없이 임대차계약이 체결 또는 유지되고 매년 임대료가 증액되었을 경우를 가정하여 계산한 금액의 범위까지 임대료를 증액 청구할 수 있다고 보는 것이 형평에 맞는 해석이라는 의견이 있습니다.
그러나민간임대주택법 제44조제2항 및 제3항은 임차인을 보호하고 세입자의 주거 안정을 도모하기 위한 규정(각주: 2018. 8. 14. 법률 제15730호로 일부개정되어 2019. 2. 15. 시행된 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정이유 및 주요내용, 2018. 10. 22. 의안번호 제2016028호로 발의된 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안(대안반영폐기)에 대한 국회 국토교통위원회 심사보고서 등 참조 )으로서, 1년마다 일정 비율의 임대료 증액을 할 수 있도록 하는 등 임대사업자의 이익을 보장하려는 취지의 규정이 아닌 점, 임대차계약 기간을 2년 이상으로 정하고 해당 계약기간 동안 임대료를 증액하지 않은 경우로서 새로운 임대차계약을 체결하는 경우에도 그 임대료의 증액 비율 한도는 직전 임대차계약의 임대료를 기준으로 5퍼센트의 범위에서같은 법 시행령 제34조의2로 정하는 증액 비율 한도로 제한되는 점(각주: 2018. 1. 30. 회신 법제처 17-0665 해석례 참조) 등에 비추어 볼 때 그러한 의견은 타당하다고 보기 어렵습니다.
따라서 이 사안의 경우는민간임대주택법 제44조제2항에서 규정한 “임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우”에 해당하고, 임대사업자가 임대료를 증액 청구할 수 있는 범위는 공실직전임대차계약의 임대료를 기준으로 5퍼센트의 범위에서같은 법 시행령 제34조의2로 정하는 증액 비율 한도로 제한됩니다.
＜관계 법령＞민간임대주택에 관한 특별법제44조(임대료) ① 임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우에 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 다음 각 호의 임대료와 같다.1. 공공지원민간임대주택의 경우: 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 임대사업자가 정하는 임대료2. 장기일반민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정하는 임대료. 다만, 제5조에 따른 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약(이하 “종전임대차계약”이라 한다)이 있는 경우에는 그 종전임대차계약에 따른 임대료② 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다.③ 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.④ㆍ⑤ (생 략)민간임대주택에 관한 특별법 시행령제34조의2(임대료) 법 제44조제2항 본문에서 “대통령령으로 정하는 증액 비율”이란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다.1. 100세대 이상 민간임대주택단지:「통계법」에 따라 통계청장이 고시하는 지출목적별 소비자물가지수 항목 중 해당 임대주택이 소재한 특별시, 광역시, 특별자치시, 도 또는 특별자치도의 주택임차료, 주거시설 유지ㆍ보수 및 기타 주거관련 서비스 지수를 가중 평균한 값의 변동률. 다만, 임대료의 5퍼센트 범위에서 시ㆍ군ㆍ자치구의 조례로 해당 시ㆍ군ㆍ자치구에서 적용하는 비율을 정하고 있는 경우에는 그에 따른다.2. 제1호를 제외한 민간임대주택: 임대료의 5퍼센트. 다만, 주거비 물가지수 및 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려해야 한다.