질문: 외국인의 주거를 목적으로 조성하는 주택단지에 건설하는 주택을 외국인에게 공급하는 경우 적용되는 「주택공급에 관한 규칙」 규정(「주택공급에 관한 규칙」 제3조 등 관련)
답변: 가. 질의 가에 대해「주택공급에 관한 규칙」 제3조제1항 및 제2항에서는 같은 규칙은 원칙적으로 사업주체가「주택법」 제15조에 따라 사업계획 승인을 받아 건설하는 주택의 공급에 대해서 적용되지만, 예외적으로「주택공급에 관한 규칙」 제3조제2항각 호에 규정되어 있는 주택을 공급하는 경우에는 같은 규칙 중 해당 호에서 열거한 규정만 적용된다고 규정하고 있습니다.
이처럼 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없는바(각주: 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81305 판결례 참조 ),「주택공급에 관한 규칙」 제3조제2항제8호라목에서는 외국인의 주거를 목적으로 조성하는 주택단지에 건설하는 주택을 공급하는 경우에는 견본주택 건축기준 등에 관한 사항을 정하고 있는 같은 규칙 제22조, 재당첨 제한에 관한 사항을 정하고 있는 같은 규칙 제54조 및 당첨자의 명단관리에 관한 사항을 정하고 있는 같은 규칙 제57조만을 적용하도록 규정하고 있으므로, 이 사안의 경우 입주자 모집 시 사업주체가 시장ㆍ군수ㆍ구청장(각주: 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장을 말함 )의 승인을 받도록 규정하고 있는 같은 규칙 제20조제1항은 적용되지 않는다는 점이 문언상 분명합니다.
그리고「주택공급에 관한 규칙」 제3조제2항제8호라목에서 외국인의 주거를 목적으로 조성하는 주택단지에 건설하는 주택의 경우 같은 규칙 중 일부 규정만을 적용하도록 규정한 것은 경제자유구역(각주: 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」에 따른 경제자유구역을 말하며, 이하 같음 ) 안에 있는 외국인 주거단지 내 주택 전량을 외국인 또는 외국법인에 공급하는 것이 가능하도록 하고 이 경우 당첨자 관리, 재당첨 제한 등 일부 사항만 관리하여 외국인 투자자의 불편 사항인 주택공급 문제를 해결하고 외국인 투자를 적극적으로 유치하기 위한 취지(각주: 2008. 12. 31. 국토해양부령 제84호로 일부개정된 구 「주택공급에 관한 규칙」 조문별 제ㆍ개정이유서 참조 )인바, 이러한 입법 취지에 비추어 보더라도 이 사안의 주택에 같은 규칙 제20조제1항이 적용된다고 볼만한 합리적인 이유는 없습니다.
따라서 「주택공급에 관한 규칙」 제3조제2항제8호라목에 따라 외국인의 주거를 목적으로 조성하는 주택단지에 건설하는 주택을 외국인에게 공급하는 경우, 같은 규칙 제20조제1항에 따른 입주자모집 승인에 관한 규정이 적용되지 않습니다.
나. 질의 나에 대해「주택공급에 관한 규칙」 제3조제1항 및 제2항에서는 같은 규칙은 원칙적으로 사업주체가 「주택법」 제15조에 따라 사업계획 승인을 받아 건설하는 주택의 공급에 대해서 적용되지만, 예외적으로 「주택공급에 관한 규칙」 제3조제2항 각 호에 규정되어 있는 주택을 공급하는 경우에는 같은 규칙 중 해당 호에서 열거한 규정만 적용된다고 규정하고 있습니다.
그런데 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없는바(각주: 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81305 판결례 참조 ), 「주택공급에 관한 규칙」 제3조제2항제8호라목에서는 외국인의 주거를 목적으로 조성하는 주택단지에 건설하는 주택을 공급하는 경우에는 같은 규칙 제22조, 제54조 및 제57조만을 적용하도록 규정하고 있을 뿐만 아니라, 같은 규칙 제3조제2항제8호라목의 경우 외국인만을 공급대상으로 하는 주택인 반면, 같은 규칙 제42조의 경우 일반 국민을 공급대상으로 하는 주택의 일부를 외국인에게 특별공급할 수 있도록 하는 내용의 규정으로서, 두 규정은 내용이나 공급대상의 차이에 비추어 볼 때 같이 적용될 수 있는 규정이 아니므로, 이 사안의 경우 외국인 특별공급에 관하여 규정하고 있는 같은 규칙 제42조는 적용되지 않는다는 점이 문언상 분명합니다.
그리고 「주택공급에 관한 규칙」 제3조제2항제8호라목에서 외국인의 주거를 목적으로 조성하는 주택단지에 건설하는 주택의 경우 같은 규칙 중 일부 규정만을 적용하도록 규정한 것은 경제자유구역 안에 있는 외국인 주거단지 내 주택 전량을 외국인 또는 외국법인에 공급하는 것이 가능하도록 하고 이 경우 당첨자 관리, 재당첨 제한 등 일부 사항만 관리하여 외국인 투자자의 불편 사항인 주택공급 문제를 해결하고 외국인 투자를 적극적으로 유치하기 위한 취지(각주: 2008. 12. 31. 국토해양부령 제84호로 일부개정된 구 「주택공급에 관한 규칙」 조문별 제ㆍ개정이유서 참조 )인바, 이러한 입법 취지에 비추어 보더라도 이 사안의 주택에 같은 규칙 제42조가적용된다고 볼만한 합리적인 이유는 없습니다.
따라서 「주택공급에 관한 규칙」 제3조제2항제8호라목에 따라 외국인의 주거를 목적으로 조성하는 주택단지에 건설하는 주택을 외국인에게 공급하는 경우, 같은 규칙 제42조에 따른 외국인 특별공급에 관한 규정이 적용되지 않습니다.
＜관계 법령＞주택공급에 관한 규칙제3조(적용대상) ① 이 규칙은 사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 법 제15조제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주와 법 제49조에 따라 사용검사를 받은 주택을 사업주체로부터 일괄하여 양수한 자를 포함한다. 이하 제15조부터 제26조까지, 제28조부터 제32조까지, 제50조부터 제53조까지, 제56조, 제57조, 제59조부터 제61조까지에서 같다)가 법 제15조에 따라 사업계획 승인(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 포함한다)을 받아 건설하는 주택 및 복리시설의 공급에 대하여 적용한다.② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 주택을 공급하는 경우에는 해당 호에서 정하는 규정만을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 주택을 해당자에게 공급하고 남은 주택(제4호, 제6호 및 제6호의2는 제외한다)이 법 제15조제1항에 따른 호수 이상인 경우 그 남은 주택을 공급하는 경우에는 그렇지 않다.1. ∼ 7. (생 략)8. 다음 각 목의 주택: 제22조, 제54조, 제57조가. ∼ 다. (생 략)라. 외국인(「외국인투자 촉진법」 제2조제1항제1호에 따른 외국인 중 외국의 국적을 보유하고 있는 개인 또는 같은 법 제2조제2항에 따른 대한민국의 국적을 가지고 외국에 영주하고 있는 개인을 말한다)의 주거를 목적으로 조성하는 주택단지에 건설하는 주택마. (생 략)9. (생 략)③ㆍ④ (생 략)제20조(입주자모집 승인 및 통보) ① 사업주체(제18조 각 호의 사업주체는 제외한다)는 입주자를 모집하려면 다음 각 호의 서류를 갖추어 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받아야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 토지 등기사항증명서를 확인해야 한다.1. ∼ 3. (생 략)② ∼ ⑦ (생 략)제42조(외국인 특별공급) 사업주체는 건설하여 공급하는 주택을 그 건설량의 10퍼센트의 범위에서 입주자모집공고일 현재 무주택자(국민주택의 경우에는 입주자모집공고일부터 입주시까지 무주택자이어야 한다)인 외국인에게 외국인투자의 촉진을 위한 시책을 추진하기 위하여 해당 시ㆍ도지사가 정하여 고시하는 기준에 따라 한 차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 특별공급할 수 있다. 다만, 시ㆍ도지사의 승인을 받은 경우에는 10퍼센트를 초과하여 특별공급할 수 있다.