질문: 지역주택조합 조합원 지위를 상속한 자의 조합원 지위 유지 요건(「주택법 시행령」 제21조제1항 등 관련)
답변: 「주택법 시행령」 제21조제1항제1호가목에서는 지역주택조합 조합원의 자격을 지역주택조합 가입기간 동안 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하지 않거나 세대원 중 1명만 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주로 제한하여 규정하면서, 같은 항 단서에서는 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 같은 항 각 호의 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있다고 규정하고 있는데, 이 사안의 경우와 같이 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받아 조합원이 된 자가 입주 가능일 전에 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택을 소유하게 된 경우 상속받은 조합원 자격을 유지할 수 있는지 여부에 대해서는 명확히 규정하고 있지 않은바, 이는 관련 규정의 내용, 체계, 입법연혁 및 규정취지 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.
먼저「주택법 시행령」 제21조제1항제1호가목에서 조합원 자격요건 중 주택 소유 요건과 관련하여 ‘지역주택조합 가입기간 동안’을 판단 기준으로 규정하고 있는 점, 같은 조 제3항의 위임에 따라 조합원 자격의 확인 절차를 규정하고 있는같은 법 시행규칙 제8조제3항제1호부터 제3호까지의 규정에서 시장ㆍ군수ㆍ구청장은「주택법」 제11조에 따른 주택조합 설립인가,같은 법 제15조에 따른 사업계획승인,같은 법 제49조에 따른 사용검사 또는 임시 사용승인을 하려는 경우같은 영 제21조제1항제1호에 따른 조합원 자격을 확인해야 한다고 규정하여 주택건설사업과 관련한 일련의 절차 진행에 따른 단계적인 확인을 규정하고 있는 점,같은 영 제22조제1항제2호라목에서 조합원 충원사유 중 하나로 “조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우”를 규정하고 있는 점 등 관련 규정의 규정 내용과 체계를 종합해 보면, 지역주택조합의 조합원은 지역주택조합 가입기간 동안 계속하여같은 영 제21조제1항제1호가목의 요건을 유지해야 하고, 지역주택조합 가입기간 동안 같은 목의 요건을 갖추지 못하게 되는 경우에는 조합원의 지위를 상실한다고 보아야 합니다(각주: 법제처 2021. 8. 2.회신 21-0242 해석례및대법원 2020. 9. 7. 선고 2020다237100 판결례참조).그런데「주택법 시행령」 제21조제1항각 호 외의 부분 단서에서는 “상속받는 자”라는 문언을 사용하고 있고, 같은 항 단서의 규정은 구「주택법 시행령」(각주: 2016. 8. 11. 대통령령 27444호로 전부개정되기 전의 것을 말하며, 이하 같음.) 제39조제2항에서 조합원 결원을 충원하는 경우 ‘충원되는 자에 대한 조합원 자격요건 충족여부의 판단’은 해당 주택조합의 설립인가신청일을 기준으로 하지만(본문) 조합원의 사망으로 인해 조합원의 지위를 상속받는 자는 조합원 자격요건을 필요로 하지 않는다(단서)고 규정하고 있던 것을, 2016년 8월 11일 대통령령 제27444호로「주택법 시행령」을 전부개정하면서 조합원의 자격 관련 조문인 제21조로 옮겨 현행과 같이 규정한 것인바, 이와 같은 규정문언과 입법연혁에 비추어 볼 때,「주택법 시행령」 제21조제1항각 호 외의 부분 단서는 기존 조합원의 사망으로 조합원의 지위를 상속한 상속인의 경우 상속 개시 시점에 조합원 자격요건을 갖추지 못한 상태이더라도 그 요건을 갖춘 것으로 간주하여 조합원이 될 수 있도록 하려는 규정이지, 조합원 지위를 상속한 상속인이라고 해서 조합원이 된 후 주택을 추가로 매입하여 소유하는 등으로 같은 항 제1호가목의 요건을 유지하지 못한 경우까지 조합원 자격요건을 갖춘 것으로 계속하여 간주하겠다는 의미의 규정으로 보기는 어렵습니다.
그리고「주택법 시행령」 제21조제1항제1호가목에서 지역주택조합 조합원의 자격을 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하지 않거나 세대원 중 1명만 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주로 엄격히 제한한 취지는 일반적인 주택공급 절차를 거치지 않고 공급되는 조합주택이 투기에 악용되는 것을 방지하고 실수요자에게 공급되도록 하기 위한 것으로서(각주: 법제처 2021. 9. 8.회신 21-0470 해석례및대법원 2020. 9. 7. 선고 2020다237100 판결례참조), 같은 항 각 호 외의 부분 단서는 상속의 경우 상속인의 행위와 무관한 피상속인의 사망이라는 사건만을 요건으로 발생하는 법률효과이므로, 상속 자체에는 상속인의 투기 목적을 인정할 수 없고, 상속인이 상속 여부를 미리 예측할 수도 없다는 점을 고려해 예외적으로 상속개시 당시를 기준으로 상속인에게 조합원의 자격을 취득할 수 있도록 허용한 것으로 보아야 합니다.
그런데 만약 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받아 조합원이 된 자의 경우 상속 후에 주택 추가 매입을 통한 소유 등 조합원 자격 상실 사유가 발생하더라도 조합원의 자격을 계속하여 유지할 수 있다고 해석한다면, 상속을 원인으로 하여 조합원 자격을 취득하기만 하면 아무런 제한 없이 주택을 추가로 매수하거나 분양받는 것이 가능해지게 되어 주택 공급질서를 교란시킬 우려가 있고, 무주택자 등의 주택 마련 및 주거 안정을 목적으로 하는 관련 규정의 입법취지에도 부합하지 않을 뿐 아니라, 조합원 자격을 취득한 방식만 다를 뿐임에도 불구하고 조합원의 지위를 상속받아 조합원이 된 자에 대해서만 자격 유지 요건에 있어 특혜를 부여하여 다른 조합원과 형평성에 어긋나고,같은 법 시행규칙 제8조제2항제1호에서 조합원이 상속으로 주택을 취득한 경우에 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 해당 주택을 처분해야만 조합원 자격을 유지할 수 있도록 규정한 것과도 균형이 맞지 않습니다.
따라서 이 사안의 경우, 상속인은 상속한 조합원 지위를 유지할 수 없습니다.
※ 법령정비 권고사항지역주택조합 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받아 조합원이 된 자도 조합원이 된 후에 발생하는 추가 주택 매입 및 소유 등의 사유가 있는 경우에는 조합원 지위를 상실할 수 있다는 점을 명확히 규정할 필요가 있습니다.
＜관계 법령＞주택법 시행령제21조(조합원의 자격) ① 법 제11조에 따른 주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은 다음 각 호의 구분에 따른 사람으로 한다. 다만, 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 다음 각 호의 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있다.1. 지역주택조합 조합원: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사람가. 조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말한다. 이하 같다)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유(주택의 유형, 입주자 선정방법 등을 고려하여 국토교통부령으로 정하는 지위에 있는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)하는지에 대하여 다음의 어느 하나에 해당할 것1) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원[세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함한다. 이하 2)에서 같다] 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것2) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것나. 조합설립인가 신청일 현재 법 제2조제11호가목의 구분에 따른 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람일 것다. 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것2.ㆍ3. (생 략)②ㆍ③ (생 략)주택법 시행규칙제8조(조합원의 자격확인 등) ① 영 제21조제1항제1호가목 1)ㆍ2) 외의 부분에서 “국토교통부령으로 정하는 지위”란「주택공급에 관한 규칙」 제2조제7호에 따른 당첨자(당첨자의 지위를 승계한 자를 포함한다)의 지위를 말한다.②ㆍ③ (생 략)