질문: 「공동주택관리법」에 따라 용도폐지가 된 공동주택은 「건축법」 제19조에 따라 다른 용도로 변경할 수 있는 대상인지(「건축법」 제19조 등)
답변: 먼저「건축법」 제19조제2항각 호 외의 부분 및 같은 항 제1호에서는 건축물의 용도를 변경하려는 자는 같은 조 제4항에 따른 시설군(이하 “시설군”이라 한다)에 속하는 건축물의 용도를 상위군에 해당하는 용도로 변경하는 경우 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받도록 규정하고 있고, 시설군에 관하여 규정하고 있는「건축법」 제19조제4항제8호 및같은 법 시행령 제14조제5항제8호나목에서는 주거업무시설군 중 하나로 공동주택을 규정하고 있는바, 건축법령에서는 공동주택의 경우 주거업무시설군에 속하는 건축물로서「건축법」 제19조제2항에 따른 허가를 받거나 신고를 하면 용도변경을 할 수 있음을 예정하고 있고,「건축법」 제19조에 따른 용도변경 허가에서의 “용도”란 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것(각주: 「건축법」 제2조제1항제3호)으로서 원칙적으로 건축물 전체에 대하여 부여되는 것인 반면,「공동주택관리법」 제35조에 따른 행위허가 대상이 되는같은 법 시행령 제35조제2항제1호의 용도폐지에서의 “용도”란 주택법령에 따른 “사업계획에 따른 용도”, 즉 주택법령에 따라 작성된 공사설계도서에 따른 공동주택 내부 구조의 객관적 용도(각주:대법원 2016. 5. 27. 선고 2015다77212 판결례, 법제처 2018. 12. 14.회신 18-0522 해석례등 참조)를 가리키는 것이어서, 「공동주택관리법」과 달리 「건축법」에 따른 용도에 관하여는 같은 법 제19조에 따라 용도변경을 할 수 있도록 하고 있을 뿐 건축법령에서 용도폐지에 관하여 규정하고 있지 않은 점 등을 종합하여 보면, 이 사안에서와 같이 「공동주택관리법」 제35조제1항 및 같은 법 시행령 제35조제2항제1호에 따라 공동주택 전체에 대해 용도폐지에 관한 허가를 받은 건축물의 「건축법」상 용도는 별도의 절차를 거치지 않는 한 같은 법 제2조제2항제2호에 따른 공동주택에 해당하므로, 이 사안의 공동주택은 「건축법」 제19조제2항제1호에 따른 허가를 받아 상위군에 해당하는 용도로 변경할 수 있는 대상에 해당합니다.
그리고 건축법령에서 건축물의 용도를 구분하여 각각 건축기준을 정하는 등 규제를 하는 것은 용도에 따른 건축물의 안정성 및 기능 확보를 위한 것(각주: 법제처 2010. 12. 23.회신 10-0447 해석례참조)으로, 건축물의 용도를 임의로 변경할 수 있도록 허용하는 경우 건축법령상 건축허가 등의 규정을 둔 취지를 훼손하게 될 우려가 있을 뿐만 아니라 건축물의 안전ㆍ기능 등을 담보할 수 없는 점을 고려하여 용도변경에 관한 허가를 받도록 하고 있는바,(각주: 광주고등법원 2018. 6. 25. 선고 (전주)2017누1891 판결례 참조) 제반 환경의 변화에 따라 건축물의 용도를 당초 건축 당시와 다르게 사용해야 할 필요성이 있는 경우에는 변경하려는 용도에 적합한지, 관계법령 등에 부합하는지 등을 확인하여 용도변경을 허용해주고 있는 건축법령의 체계 및 용도변경 제도의 도입 목적 등을 고려할 때, 공동주택관리법령 및 건축법령에 별도의 규정이 없는 한「공동주택관리법」 제35조에 따라 공동주택 전체에 대하여 용도폐지에 관한 행위허가를 받은 건축물의 경우에는「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 할 수 있는 대상이라고 해석하는 것이 타당하다고 할 것입니다.
한편「공동주택관리법」 제35조제1항제4호 및같은 법 시행령 제35조제2항제1호에 따라 공동주택 전체에 대하여 용도폐지에 관한 행위허가를 받았다고 하더라도 당초 공동주택을 건설할 당시의 사업계획 등을 고려할 때 해당 건축물은 공동주택으로만 사용해야 하므로「건축법」 제19조의 규정에도 불구하고 공동주택은 그 상위군에 해당하는 용도로 변경할 수 있는 대상이 아니라는 의견이 있으나,「공동주택관리법」 제35조제1항제4호 및같은 법 시행령 제35조제2항제1호에 따라 공동주택 전체에 대하여 용도폐지에 관한 행위허가를 받았다면 이는 사실상 기능적 측면에서 사업계획에 따른 객관적 용도로 사용하지 않는다는 점을 분명하게 한 것임에도 불구하고, 당초 공동주택이었다는 이유로 공동주택 외의 용도로는 사용이 금지된다고 보는 것과 마찬가지여서 공동주택의 사업주체 등에게 과도한 부담을 지우게 되는 점, 나아가 관련 법령상 용도변경 요건을 갖추었는지는 별론으로 하더라도 공동주택이라는 이유로 용도변경 대상 자체에서 제외하는 것은 사정 변경을 고려하지 않는 것이어서 건축물의 효율적인 이용을 제한하게 되는 점 등을 고려할 때, 이러한 의견은 타당하지 않습니다.
따라서 이 사안의 경우, 해당 공동주택은「건축법」 제19조제2항제1호에 따른 허가를 받아 상위군에 해당하는 용도로 변경할 수 있는 대상에 해당합니다.
＜관계 법령＞공동주택관리법제35조(행위허가 기준 등) ① 공동주택(일반인에게 분양되는 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 입주자등 또는 관리주체가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자나 입주자등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 하여야 한다.1. 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위2. 공동주택을 증축ㆍ개축ㆍ대수선하는 행위(「주택법」에 따른 리모델링은 제외한다)3. 공동주택을 파손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위(국토교통부령으로 정하는 경미한 행위는 제외한다)3의2.「주택법」 제2조제19호에 따른 세대구분형 공동주택을 설치하는 행위4. 그 밖에 공동주택의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위② ～ ⑥ (생 략)공동주택관리법 시행령제35조(행위허가 등의 기준 등) ① 법 제35조제1항 각 호의 행위에 대한 허가 또는 신고의 기준은 별표 3과 같다.② 법 제35조제1항제4호에서 “대통령령으로 정하는 행위”란 다음 각 호의 행위를 말한다.1. 공동주택의 용도폐지2. (생 략)③ㆍ④ (생 략)건축법제19조(용도변경) ① (생 략)② 제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 다음 각 호의 구분에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다.1. 허가 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군(施設群)에 속하는 건축물의 용도를 상위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 작은 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우2. 신고 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 큰 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우③ (생 략)④ 시설군은 다음 각 호와 같고 각 시설군에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.1. ～ 4. (생 략)5. 영업시설군6.ㆍ7. (생 략)8. 주거업무시설군9. (생 략)⑤ ～ ⑦ (생 략)건축법 시행령제14조(용도변경) ① 삭 제② 삭 제③ㆍ④ (생 략)⑤ 법 제19조제4항 각 호의 시설군에 속하는 건축물의 용도는 다음 각 호와 같다.1. ～ 7. (생 략)8. 주거업무시설군가. (생 략)나. 공동주택다. ～ 마. (생 략)9. (생 략)⑥ㆍ⑦ (생 략)