질문: 재개발사업으로 철거되는 주택의 소유자에 대하여 국민주택의 특별공급에 관한 규정이 적용되기 위한 요건(「주택공급에 관한 규칙」 제35조제1항제12호 등 관련)
답변: 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없는데,(각주:대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례참조 )「주택공급에 관한 규칙」 제3조제2항에서는「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함)에 따른 정비사업(각주: 도시정비법 제2조제2호나목 및 다목에 따른 재개발사업, 재건축사업을 말함. )으로 건설되어도시정비법 제74조에 따른 관리처분계획(이하 “관리처분계획”이라 함)에 따라 토지등소유자 또는 조합원에게 공급하는 주택에 대해서는「주택공급에 관한 규칙」의 규정 중 제22조와 제57조만을 적용하되(같은 규칙 제3조제2항 각 호 외의 부분 본문 및 제7호가목), 공급하고 남은 주택이「주택법」 제15조제1항에 따른 호수 이상인 경우로서 그 남은 주택을 공급하는 경우에는 그렇지 않다고 규정하고 있습니다(같은 규칙 제3조제2항 각 호 외의 부분 단서).이에 따르면 관리처분계획에 따라 공급하고 남은 주택이「주택법」 제15조제1항에 따른 호수 이상인 경우에는 그 남은 주택의 공급에 대해서「주택공급에 관한 규칙」의 규정 중 제22조 및 제57조 뿐 아니라 그 외의 규정도 적용되므로 공급하고 남은 주택 중 국민주택(각주: 「주택법」 제2조제5호에 따른 것을 말하며, 이하 같음. )에 해당하는 것이 있으면 입주자모집공고일 현재 해당 주택건설지역에 거주하는 무주택세대구성원을 공급 대상으로 하여(같은 규칙 제4조제1항제1호) 일반공급 순위(같은 규칙 제27조)에 따라 입주자를 선정하되, 국민주택 건설량의 10퍼센트 범위에서 국가유공자 등에게 1세대 1주택의 기준으로 특별공급(같은 규칙 제35조제1항)할 수 있습니다.
반면 관리처분계획에 따라 공급하고 남은 주택이 「주택법」 제15조제1항에 따른 호수 미만인 경우에는 「주택공급에 관한 규칙」의 규정 중 제22조와 제57조 외의 다른 규정은 적용할 수 없으므로 해당 재개발사업을 위하여 철거되는 주택의 소유자에 대해서는 같은 규칙 제35조제1항제12호를 적용할 수 없습니다.
한편 도시정비법 제65조제1항에서는 정비사업의 시행을 위한 토지 등의 수용ㆍ사용에 관하여 같은 법에 규정된 것을 제외하고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라 함)에 따른다고 규정하고 있고, 토지보상법 제78조제1항에서는 공익사업의 시행으로 인해 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자(이하 “이주대책대상자”라 함)를 위해 이주대책을 수립ㆍ실시하도록 규정하고 있으며, 이러한 이주대책에는 “국민주택의 공급”이 포함될 수 있으므로 재개발사업을 위해 주거용 건축물이 수용된 자에 대해서는 공급하고 남은 주택이 「주택법」 제15조제1항에 따른 호수 미만인 경우에도 이주대책의 일환으로 국민주택이 공급되어야 한다는 의견이 있습니다.
그러나 토지보상법 제78조제1항에서는 공익사업에 따른 이주대책의 구체적인 내용을 대통령령으로 위임하고 있는데 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제40조제2항 단서에서는 「택지개발촉진법」 또는 「주택법」 등 관계 법령에 따라 이주대책대상자에게 택지 또는 주택을 공급한 경우에는 이주대책을 수립ㆍ실시한 것으로 본다고 규정하고 있을 뿐 이주대책대상자에 대하여 반드시 「주택공급에 관한 규칙」 제35조에 따라 국민주택의 특별공급을 해주어야 한다고 규정하고 있지는 않다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
＜ 관계 법령＞「주택법」제15조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. (단서 생략)1.ㆍ2. (생 략)② ～ ⑥ (생 략)제54조(주택의 공급) ① 사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 제15조제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주와 제49조에 따라 사용검사를 받은 주택을 사업주체로부터 일괄하여 양수받은 자를 포함한다. 이하 이 장에서 같다)는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설ㆍ공급하여야 한다. 이 경우 국가유공자, 보훈보상대상자, 장애인, 철거주택의 소유자, 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 대상자에게는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 입주자 모집조건 등을 달리 정하여 별도로 공급할 수 있다.1. (생 략)2. 사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우가. 국토교통부령으로 정하는 입주자모집의 조건ㆍ방법ㆍ절차, 입주금(입주예정자가 사업주체에게 납입하는 주택가격을 말한다. 이하 같다)의 납부 방법ㆍ시기ㆍ절차, 주택공급계약의 방법ㆍ절차 등에 적합할 것나. (생 략)② ～ ⑦ (생 략)「주택법 시행령」제27조(사업계획의 승인) ① 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수 및 세대수를 말한다.1. (생 략)2. 공동주택: 30세대(리모델링의 경우에는 증가하는 세대수를 기준으로 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설(리모델링의 경우는 제외한다)하는 경우에는 50세대로 한다.가. 다음의 요건을 모두 갖춘 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택1) 세대별 주거전용면적이 30제곱미터 이상일 것2) 해당 주택단지 진입도로의 폭이 6미터 이상일 것. 다만, 해당 주택단지의 진입도로가 두 개 이상인 경우에는 다음의 요건을 모두 갖추면 진입도로의 폭을 4미터 이상 6미터 미만으로 할 수 있다.가) 두 개의 진입도로 폭의 합계가 10미터 이상일 것나) 폭 4미터 이상 6미터 미만인 진입도로는 제5조에 따른 도로와 통행거리가 200미터 이내일 것나. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제1호에 따른 정비구역에서 같은 조 제2호가목에 따른 주거환경개선사업(같은 법 제23조제1항제1호에 해당하는 방법으로 시행하는 경우만 해당한다)을 시행하기 위하여 건설하는 공동주택. 다만, 같은 법 시행령 제8조제3항제6호에 따른 정비기반시설의 설치계획대로 정비기반시설 설치가 이루어지지 아니한 지역으로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지정ㆍ고시하는 지역에서 건설하는 공동주택은 제외한다.② ～ ⑥ (생 략)「주택공급에 관한 규칙」제3조(적용대상) ① 이 규칙은 사업주체(괄호 생략)가 법 제15조에 따라 사업계획 승인(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 포함한다)을 받아 건설하는 주택 및 복리시설의 공급에 대하여 적용한다.② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 주택을 공급하는 경우에는 해당 호에서 정하는 규정만을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 주택을 해당자에게 공급하고 남은 주택이 법 제15조제1항에 따른 호수 이상인 경우 그 남은 주택을 공급하는 경우에는 그러하지 아니하다.1. ～ 6. (생 략)7. 다음 각 목의 주택: 제22조, 제57조가. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(주거환경개선사업은 제외한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 가로주택정비사업, 소규모재건축사업으로 건설되는 주택으로서 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획에 따라 토지등소유자 또는 조합원에게 공급하는 주택나. (생 략)8.ㆍ9. (생 략)③ㆍ④ (생 략)제22조(견본주택 건축기준 등) ① ～ ⑥ (생 략)제35조(국민주택의 특별공급) ① 사업주체는 제4조제1항에도 불구하고 건설하여 공급하는 국민주택을 그 건설량의 10퍼센트의 범위에서 입주자모집공고일 현재 무주택세대구성원(제27호의2에 해당하는 경우는 제외한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 관계기관의 장이 정하는 우선순위기준에 따라 한 차례(제12호부터 제14호까지 및 제27호의2에 해당하는 경우는 제외한다)에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 특별공급할 수 있다. (단서 생략)1. ～ 11. (생 략)12. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(괄호 생략)을 소유하고 있는 자로서 해당 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ시장 또는 군수가 인정하는 자. (단서 생략)가. 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사인 사업주체가 해당 주택건설사업을 위하여 철거하는 주택나. (생 략)다. 도시ㆍ군계획사업(「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업 및 재건축사업은 제외한다)으로 철거되는 주택라.ㆍ마. (생 략)바. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업의 시행을 위하여 철거되는 주택(가목부터 다목까지의 규정에 해당하는 사업을 위하여 철거되는 주택은 제외한다)13. ～ 28. (생 략)② (생 략)제57조(당첨자의 명단관리) ① ～ ⑧ (생 략)