질문: 공동주택 위탁관리 시 관리비 예치 계좌에 관리주체인 주택관리업자의 직인 등록 가부(「공동주택관리법 시행령」 제23조제7항 등 관련)
답변: 「공동주택관리법」 제2조제1항제10호다목에서는 주택관리업자를 관리주체의 하나로 규정하고 있고,같은 법 제5조제1항에서는 입주자등은 의무관리대상 공동주택을같은 법 제6조제1항에 따라 자치관리하거나같은 법 제7조제1항에 따라 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다고 규정하고 있으며,같은 법 제23조제1항에서는 의무관리대상 공동주택의 입주자등은 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 한다고 규정하고 있고,같은 법 제63조제1항제3호에서는 관리주체가 관리비 및 사용료의 징수 업무를 수행한다고 규정하고 있습니다.
그리고,「공동주택관리법 시행령」 제23조제1항에서는「공동주택관리법」 제23조에 따른 관리비는 일반관리비(제1호), 청소비(제2호), 경비비(제3호) 등 같은 항 각 호의 비목의 월별 금액의 합계액으로 한다고 규정하면서, 관리비의 비목별 세부명세는같은 영 별표 2와 같다고 규정하고 있고,같은 영 제23조제2항에서는 관리주체가 장기수선충당금, 안전진단 실시비용은 관리비와 구분하여 징수하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제7항에서는 관리주체가 같은 조 제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 관리비 등을「은행법」에 따른 은행 등 같은 항 각 호의 금융기관 중 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치하여 관리하되, 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치ㆍ관리하여야 한다고 규정하면서, 이 경우 계좌는「공동주택관리법」 제64조제5항에 따른 관리사무소장의 직인 외에 입주자대표회의의 회장 인감을 복수로 등록할 수 있다고 규정하고 있는바,이 사안은 「공동주택관리법」 제5조제1항 및 제7조제1항에 따라 의무관리대상 공동주택의 관리를 위탁받은 주택관리업자가 관리주체로서 같은 법 제23조제1항 및 같은 법 시행령 제23조에 따라 징수한 관리비를 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치하는 경우, 관리비를 예치ㆍ관리하는 계좌는 관리사무소장의 직인과 입주자대표회의의 회장 인감만 등록할 수 있는지, 아니면 관리사무소장의 직인과 입주자대표회의의 회장 인감 외에 관리주체인 주택관리업자의 직인도 등록할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「공동주택관리법」 제2조제1항제2호에 따라 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 의무관리대상 공동주택의 입주자등은 같은 법 제5조에 따라 해당 공동주택을 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 하고, 입주자등이 공동주택을 위탁관리하기로 정한 경우에는 같은 법 제7조제1항에 따라 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하여야 하는바, 이러한 규정에 따라 선정된 주택관리업자는 같은 법 제2조제1항제10호다목에 따른 “관리주체”에 해당하고, 같은 법 제64조제1항제3호에 따라 주택관리사를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치하여야 할 것입니다.
그런데, 「공동주택관리법」 제63조제1항에서는 관리주체의 업무로 공동주택의 공용부분의 유지ㆍ보수 및 안전관리(제1호), 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행(제3호) 등을 규정하고 있고, 같은 법 제64조제2항에서는 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하여 공동주택의 입주자등의 권익을 보호하기 위한 관리사무소장의 업무로 입주자대표회의에서 의결하는 공동주택의 운영ㆍ관리ㆍ유지ㆍ보수ㆍ교체ㆍ개량(제1호가목), 같은 호 가목의 업무를 집행하기 위한 관리비ㆍ장기수선충당금이나 그 밖의 경비의 청구ㆍ수령ㆍ지출 및 그 금원(金員)을 관리하는 업무(제1호나목) 등을 규정하고 있는바, 공동주택관리법령에서는 입주자등이 납부하는 관리비를 관리주체가 징수하도록 규정하고 있는 한편, 관리주체가 배치하는 관리사무소장이 관리주체의 집행기관이자 피용자로서(법제처 2015. 9. 24.회신 15-0358 해석례참조) 관리주체가 징수한 관리비 금원의 관리를 담당하도록 규정하고 있고, 이에 따라 같은 법 제64조제5항에서는 관리사무소장의 배치 내용과 업무의 집행에 사용할 직인을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하도록 규정하는 등 관리비 징수와 금원 관리 업무 수행 주체를 각각 관리주체와 관리사무소장으로 명확히 구별하여 규정하고 있다고 할 것입니다.
또한, 「공동주택관리법 시행령」 제23조제7항에 따라 관리주체가 관리비 등을 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치하여 관리하는 경우, 그 계좌는 「공동주택관리법」 제64조제5항에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 하는 관리사무소장의 직인 외에 입주자대표회의의 회장 인감을 복수로 등록할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 관리사무소장이 관리주체의 집행기관으로서 실제로 관리비 예치 계좌 관리 업무를 담당하고 있으므로, 적어도 관리사무소장의 직인은 반드시 등록되어야 함을 전제한 것으로 볼 수 있는바, 관리사무소장은 관리주체의 집행기관이라는 점을 고려해 보면, 관리사무소장의 직인 외에 별도로 관리주체의 직인을 추가로 등록한다는 것은 결국 하나의 주체의 직인을 중복하여 등록하는 결과를 초래하게 될 뿐만 아니라, 관리비 예치 금원의 관리 업무를 관리주체가 배치하는 관리사무소장이 집행하도록 규정한 「공동주택관리법」 제64조제2항제1호나목의 문언에도 반한다고 할 것입니다.
한편, 관리비 유용을 방지하기 위해서는 관리비 예치 계좌에 관리사무소장의 직인과 입주자대표회의 회장의 인감 외에 관리주체인 주택관리업자의 직인도 등록할 수 있어야 한다는 의견이 있을 수 있으나, 공동주택 관리비가 투명하게 관리ㆍ운용될 수 있도록 「공동주택관리법 시행령」 제23조제7항 후단에서는 관리사무소장의 직인과 입주자대표회의 회장의 인감의 복수 등록을 허용하여 관리비 금원 관리와 집행에 있어 상호 견제가 이루어질 수 있도록 규정하고 있고, 관리주체인 주택관리업자의 직인을 등록하지 않더라도, 관리주체인 주택관리업자는 사용자의 지위에서 관리주체의 집행기관인 관리사무소장의 업무를 관리ㆍ감독할 수 있다는 점을 고려해 보면, 「공동주택관리법 시행령」 제23조제7항 후단에 명시적으로 규정되어 있지 않은 관리주체의 직인을 관리비 예치 계좌에 등록할 수 있다고 보는 것은 해당 규정의 입법 취지에도 부합하지 않는다고 할 것이고, 관리비 예치 계좌에 등록하는 직인이 제한없이 확대될 수 있어 오히려 관리비 금원 관리와 관리비 집행 업무의 효율성을 저해하는 결과를 초래할 수 있다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「공동주택관리법」 제5조제1항 및 제7조제1항에 따라 의무관리대상 공동주택의 관리를 위탁받은 주택관리업자가 관리주체로서 같은 법 제23조제1항 및 같은 법 시행령 제23조에 따라 징수한 관리비를 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치하는 경우, 관리비를 예치ㆍ관리하는 계좌는 관리사무소장의 직인과 입주자대표회의의 회장 인감만 등록할 수 있다고 할 것입니다.