질문: 다가구주택의 세대수 요건 판단기준(「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목 등 관련)
답변: 「건축법」 제2조제2항에서는 건축물의 용도를 단독주택, 공동주택 등으로 구분하고 있고, 그 위임에 따라같은 법 시행령 별표 1제1호다목에서는 단독주택 중 하나로 다가구주택을 규정하면서, 다가구주택은 일정한 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 않는 것을 말한다고 규정하고 있는데, 같은 목 3)에서는 다가구주택의 요건 중 하나로 “19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것”을 규정하고 있는바, 법령의 문언상 19세대 이하의 요건을 충족하였는지 여부는 “대지”를 단위로 판단한다고 보아야 합니다.
그런데「건축법」 제2조제1항제1호본문에서는 “대지”를「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 각 필지(筆地)로 나눈 토지로 정의하고 있고, 같은 호 단서 및같은 법 시행령 제3조제2항에서는 예외적으로 하나 이상의 필지 일부를 하나의 대지로 할 수 있는 토지를 규정하면서, 같은 항 제5호에서는 사용승인을 신청할 때 필지를 나눌 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우 그 필지가 나누어지는 토지를 하나의 대지로 할 수 있다고 규정하고 있는바, 이러한 경우에는 분할 예정인 해당 필지의 단위를 하나의 대지로 하여같은 영 별표 1제1호다목3)에 따라 다세대주택의 요건으로서 19세대 이하의 요건을 충족하는지 여부를 판단해야 할 것입니다.
한편「건축법 시행령」 별표 1에서는 주택 용도의 건축물을 규모에 따라 단독주택과 공동주택으로 구분하여 그 종류 및 범위를 정하고 있고,「주택법」 제15조제1항 및같은 법시행령 제27조제1항에서는 단독주택의 경우 30호, 공동주택의 경우 30세대 이상인지 여부를 기준으로 주택건설사업계획의 승인 대상을 판단하고 있는데, 같은 조 제5항에서 주택건설사업계획승인 대상 여부를 판단하기 위한 주택건설규모의 산정 시 일단의 주택단지를 여러 개의 구역으로 분할하여 주택을 건설하려는 경우에도 전체 구역의 주택건설 규모를 고려하도록 하고 있으므로, 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목3)의 다세대주택 용도인지를 판단할 때의 세대수 규모도 전체 사업부지를 기준으로 판단해야 한다는 의견이 있습니다.
그러나 「주택법 시행령」 제27조제5항은 일단의 주택단지를 여러 개의 구역으로 분할하여 주택을 건설하려는 경우 전체 구역의 주택건설세대수의 규모를 주택건설규모로 산정하여 주택건설사업계획승인 대상 여부를 판단하도록 하는 규정이고, 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목3)은 건축물의 용도를 판단하는 경우 “대지 내 동별 세대수를 합한 세대”를 기준으로 판단하도록 하는 규정인바, 주택법령상의 사업계획승인 대상의 판단 기준을 그 목적과 규율대상이 구분되는 건축법령상 용도 구분에 그대로 적용할 수는 없다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
따라서 이 사안의 주택은 분할 예정인 필지 내의 세대수를 기준으로 해야 하므로, 「건축법」 제2조제2항제1호 및 같은 법 시행령 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택에 해당한다고 보아야 합니다.
건축법제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) ① 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조(日照) 등의 확보를 위하여 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다.건축법 시행령제3조(대지의 범위) ① 법 제2조제1항제1호 단서에 따라 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 토지는 다음 각 호와 같다.1. 하나의 건축물을 두 필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우: 그 건축물이 건축되는 각 필지의 토지를 합한 토지2. ～ 5. (생 략)6. 법 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 둘 이상의 필지를 하나의 필지로 합칠 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우: 그 필지가 합쳐지는 토지. 다만, 토지의 소유자가 서로 다른 경우는 제외한다.② 법 제2조제1항제1호 단서에 따라 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있는 토지는 다음 각 호와 같다.1. ～ 4. (생 략)5. 법 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 필지를 나눌 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우: 그 필지가 나누어지는 토지제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.■ 건축법 시행령 [별표 1]용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집ㆍ공동생활가정ㆍ지역아동센터ㆍ공동육아나눔터(「아이돌봄 지원법」 제19조에 따른 공동육아나눔터를 말한다. 이하 같다)ㆍ작은도서관(「도서관법」 제2조제4호가목에 따른 작은도서관을 말하며, 해당 주택의 1층에 설치한 경우만 해당한다. 이하 같다) 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]가.ㆍ나. (생 략)다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것라. 공관(公館)2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집ㆍ공동생활가정ㆍ지역아동센터ㆍ공동육아나눔터ㆍ작은도서관ㆍ노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」 제10조제1항제1호에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. (단서 생략)가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)라. (생 략)3. ~ 29. (생 략)주택법제15조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 “사업계획승인권자”라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. (단서 생략)② ～ ⑥ (생 략)주택법 시행령제27조(사업계획의 승인) ① 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 호수”란 다음 각 호의 구분에 따른 호수 및 세대수를 말한다.1. 단독주택: 30호. (단서 및 각 목 생략)2. 공동주택: 30세대(리모델링의 경우에는 증가하는 세대수를 기준으로 한다). (단서 및 각 목 생략)② ～ ④ (생 략)⑤ 제1항 및 제4항에 따른 주택건설규모를 산정할 때 다음 각 호의 구분에 따른 동일 사업주체(「건축법」 제2조제1항제12호에 따른 건축주를 포함한다)가 일단의 주택단지를 여러 개의 구역으로 분할하여 주택을 건설하려는 경우에는 전체 구역의 주택건설호수 또는 세대수의 규모를 주택건설규모로 산정한다. 이 경우 주택의 건설기준, 부대시설 및 복리시설의 설치기준과 대지의 조성기준을 적용할 때에는 전체 구역을 하나의 대지로 본다.1.ㆍ2. (생 략)⑥ (생 략)＜관계 법령＞