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질문: 주택건설사업시행자가 사업계획승인 조건을 미이행한 경우, 「주택법」 제29조제1항 본문에 따른 사용검사처분이 가능한지(「주택법」 제29조 등 관련)
답변: 「주택법」 제29조제1항본문에 따르면 사업주체는 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 시행하는 주택건설사업 또는 대지조성사업을 완료한 경우에는 주택 또는 대지에 대하여 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 사용검사를 받아야 한다고 규정하고 있고,같은 법 시행령 제34조제2항에 따르면 법 제29조의 규정에 의한 사용검사권자는 사용검사의 대상인 주택 또는 대지가 사업계획의 내용에 적합한지 여부를 확인하여야 한다고 규정하고 있으므로, 승인된 사업계획의 내용에 적합하지 아니한 경우에는 사용검사처분을 할 수 없다고 할 것입니다.
그런데, 일정 규모 이상의 주택을 건설하게 되면 그에 따라 진입도로 등 기반시설의 확충이 필요하게 되고, 승인권자가 건설되는 주택단지의 규모 및 주변의 제반사정을 고려하여 이러한 시설의 설치를 사업계획승인의 조건으로 부과하였음에도 주택건설사업시행자가 사용검사일 전까지 그 조건을 이행하지 아니하여 사업을 완료하지 못하고 있다면 이는 사업계획의 내용에 적합하지 아니한 경우에 해당한다고 할 것이므로 사용검사처분을 할 수 없다고 할 것입니다(대법원 1997. 3. 14. 선고 96누16698 판결례).다만,「주택법」 제29조제1항단서에서 사업계획승인 조건의 미이행 등 특별한 사유가 있어 사업을 완료하지 못하고 있는 경우에는 완공된 주택에 대하여 동별로 사용검사를 받을 수 있다고 규정하고 있으므로, 주택건설사업시행자가 사업계획승인 조건인 진입도로 등의 설치를 미이행한 경우에는 위 규정의 요건 충족 여부에 따라 동별 사용검사처분을 하는 것은 가능하다고 할 것입니다.
따라서, 주택건설사업시행자가 사업계획승인 조건인 진입도로 등의 설치를 미이행하여 사업을 완료하지 못하고 있는 경우,「주택법」 제29조제1항단서의 요건을 충족하여 동별 사용검사처분을 하는 것은 별론으로 하고,「주택법」 제29조제1항본문에 따른 사용검사처분을 할 수는 없다고 할 것입니다.
질문: 주택관리사보 자격시험 합격 전에 공동주택의 관리업무와 관련하여 위법행위가 있었으나, 시험합격 후에 금고이상의 실형을 선고한 판결이 확정된 경우, 「주택법」 제57조제1항제6호에 따라 해당자의 주택관리사보 자격을 취소하여야 하는지 여부(「주택법」 제57조 등 관련)
답변: 「주택법」 제57조제1항제6호에서는 시ㆍ도지사가 주택관리사보의 자격을 취소하여야 하는 사유의 하나로 “공동주택의 관리업무와 관련하여 금고 이상의 형을 선고받은 경우”를 규정하고 있는바, 이 사안과 같이 주택관리사보 자격시험 합격 전에 공동주택 관리업무와 관련하여 위법행위가 있었으나, 시험합격 후에 금고 이상의 실형을 선고한 판결이 확정된 경우에도「주택법」 제57조제1항제6호에 따라 해당자의 주택관리사보 자격을 취소하여야 하는지, 즉,「주택법」 제57조제1항제6호가 주택관리사보 자격을 취득한 이후의 위법행위에 기하여 금고 이상의 형을 선고받은 경우만을 취소사유로 한정하고 있는 것은 아닌지가 문제될 수 있습니다.
그런데,「주택법」 제57조제1항제6호는 주택관리사보 자격 취소요건으로 단지 “공동주택의 관리업무와 관련하여 금고 이상의 형을 선고받은 경우”로 규정하고 있을 뿐이고,같은 법 제56조제2항에서는 주택관리사보 자격시험에 합격한 자가 주택관리 실무경력 등을 갖춘 경우 주택관리사 자격증을 발급받도록 규정하고 있으며,같은 법 시행령 제73조와같은 법 시행규칙 제33조제1항 및별지 제41호 서식에서는 주택관리 실무경력에 주택관리사보 시험 합격 전 관리직원 등의 경력도 포함하고 있어 공동주택의 관리 업무는 주택관리사보 자격보유 이전에도 수행할 수 있는 점을 고려해 보면,「주택법」 제57조제1항제6호를 주택관리사보 자격을 취득한 이후의 위법행위에 한정하여 금고 이상의 형을 선고받은 경우에만 적용하는 것으로 해석할 수는 없다고 할 것입니다.
만약 주택관리사보 자격 취득 이전에 공동주택의 관리업무와 관련하여 위법행위가 있었고 자격 취득 후 그 위법행위에 기하여 금고 이상의 실형을 선고받은 경우에는「주택법」 제57조제1항제6호가 적용되지 않아 자격을 취소하지 못한다고 해석한다면, 같은 주택관리사보 자격 취득 이전의 위법행위에 대하여 금고 이상의 실형을 선고한 최종 확정판결이 주택관리사보 자격취득 이전에 있는 경우에는「주택법」 제56조제4항제3호에 따라 주택관리사보 자격을 취득하지 못하게 되나, 최종 확정판결이 주택관리사보 자격 취득 이후에 있는 경우에는 자격이 취소되지 않아 주택관리사보 자격이 유지되는 결과가 초래될 것인바, 이는 금고 이상의 실형을 선고한 최종 확정판결이 주택관리사보 자격 취득 이전인지 아니면 이후인지의 우연한 사정에 따라 전혀 다른 결과를 발생하게 하여 불합리할 뿐만 아니라 형평에도 맞지 않는다고 하여야 할 것입니다.
따라서, 주택관리사보 자격시험 합격 전에 공동주택 관리업무와 관련하여 위법행위가 있었으나, 시험합격 후에 금고이상의 실형을 선고한 판결이 확정된 경우,「주택법」 제57조제1항제6호에 따라 해당자의 주택관리사보 자격을 취소하여야 할 것입니다.
질문: 「주택법 시행령」 부칙 제7조제2항에 따라 이 영 시행 후 4개월이 경과할 때까지 선거관리위원회에 관한 관리규약 규정을 개정하지 아니한 경우 그 이후에 부칙 제8조에 따라 제50조의2의 개정규정에도 불구하고 자체 선거관리위원회의 구성 및 운영 등에 관한 사항에 대하여 종전 관리규약을 적용할 수 있는지 여부(「주택법 시행령」 제50조의2 등 관련)
답변: 「주택법」 제44조제1항에 따르면 시ㆍ도지사는 공동주택의 입주자 및 사용자를 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라 함)의 준칙을 정하여야 하고, 같은 조 제2항에 따르면 입주자와 사용자는 같은 조 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정하여야 합니다.
그리고,「주택법 시행령」(2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정되어 같은 날 시행된 것을 말하며, 이하 같음) 제50조의2제1항에 따르면 입주자등은 입주자대표회의의 회장과 감사 및 동별 대표자를 민주적이고 공정하게 선출하기 위하여 자체적으로 선거관리위원회(이하 “선거관리위원회”라 함)를 구성한다고 규정하고 있고, 같은 조 제6항에서는 선거관리위원회의 운영ㆍ업무(제50조제4항 각 호에 따른 동별 대표자 결격사유의 확인을 포함함)ㆍ경비, 위원의 선임 및 임기 등에 관한 사항은 관리규약으로 정한다고 규정하는 한편, 제57조제1항에서는 법 제44조제1항에 따라 시ㆍ도지사가 정하는 관리규약의 준칙에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다고 규정하면서 같은 항 제3호의2에서 “선거관리위원회의 운영ㆍ업무ㆍ경비, 위원의 선임 및 임기 등에 관한 사항”을 규정하고 있습니다.
한편,「주택법 시행령」부칙 제7조제1항에서는 관리규약 준칙의 개정에 관한 경과조치로서 시ㆍ도지사는 이 영 시행 후 2개월이 경과하는 날까지 관리규약 준칙을 이 영에 적합하게 개정하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 관리규약의 개정에 관한 경과조치로서 공동주택의 입주자대표회의는 이 영 시행 후 4개월이 경과하는 날까지 제1항에 따른 관리규약 준칙에 따라 이 영에 적합하게 해당 공동주택의 관리규약을 개정하여야 한다고 규정하고 있으며, 부칙 제8조에서는 선거관리위원회의 운영 등에 관한 경과조치로서 이 영 시행 후 부칙 제7조제2항에 따라 해당 공동주택의 관리규약을 개정하기 전까지는 제50조의2의 개정규정에도 불구하고 자체 선거관리위원회의 구성 및 운영 등에 관한 사항은 종전의 관리규약에 따른다고 규정하고 있습니다.
이처럼「주택법 시행령」부칙 제7조에서 선거관리위원회의 구성 등에 관한 시행령 개정 내용에 따라 관리규약 준칙 및 관리규약을 개정하도록 유예기간을 주고 있음에도 불구하고 입주자대표회의가 유예기간까지 관리규약을 개정하지 아니한 채 그 유예기간이 경과한 경우, 선거관리위원회의 구성 등에 관하여 부칙 제8조와 관련하여 개정 전 관리규약을 적용하여도 되는 것인지, 아니면 개정된 관리규약 준칙을 바로 적용하여야 하는 것인지가 문제됩니다.
먼저,「주택법」 제44조제3항에 따르면 관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있고,「주택법 시행령」 제57조제2항에 따르면 공동주택 분양 후 최초의 관리규약은 사업주체가 제안한 내용을 당해 입주예정자의 과반수가 서면동의하는 방법으로 이를 결정하도록 하고 있으며, 같은 조 제3항에 따르면 관리규약을 개정할 때 그 절차 및 방법은같은 영 제52조제1항을 준용하도록 하고 있는바,같은 영 제52조제1항에서는 관리규약의 개정은 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 입주자등의 과반수가 찬성하는 방법에 따른다고 규정하고 있습니다.
위와 같이 관리규약은「주택법」및같은 법 시행령에 그 근거를 두고 입주자등의 과반수 찬성에 의하여 제정 또는 개정되는 것으로서 일종의 자치규범이라 할 것이나, 이러한 관리규약은 주택법령의 범위 내에서 정해지는 것이므로(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 판결례참조), 만일 관리규약과 관련된 주택법령의 내용이 개정되는 경우에는 이러한 개정 내용을 관리규약에 반영하여 법령에 적합한 관리규약이 될 수 있도록 관리규약을 정비할 필요가 있다고 할 것입니다.
그러므로, 만일「주택법 시행령」부칙 제7조에서 정한 유예기간이 경과한 후에도 위 영에 적합하게 관리규약이 개정되지 아니하였고, 그 관리규약의 내용이「주택법 시행령」 제50조의2에 반하는 것이라면 그 관리규약의 규정은 더 이상 효력이 없다고 할 것이므로 이러한 경우에는 기존의 관리규약에 따라 선거관리위원회를 구성할 수 없다고 할 것이며, 다만 기존의 관리규약이 개정된 주택법령에 반하지 않는 선거관리 관련 내용을 포함하고 있다면 기존 관리규약은 주택법령의 규정에 반하지 않는 범위 내에서 여전히 유효하다고 보아야 할 것이므로 선거관리위원회의 구성 등에 관하여 기존 관리규약 규정을 적용할 수 있다고 할 것입니다.
한편,「주택법」 제44조제1항에 따르면 관리규약 준칙은 시ㆍ도지사가 공동주택의 입주자 및 사용자를 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관한 준거로서 정하는 것인데,「주택법 시행령」 제57조제1항에서는 관리규약 준칙에 포함될 사항을 정하고 있고, 같은 항 제1호부터 제22호까지의 규정은 시ㆍ도지사가 정하는 관리규약의 준칙에 반드시 포함되어야 할 사항을 나열한 것으로서, 여기에 나열된 사항 이외의 사항이 입주자와 사용자가 정하는 관리규약에 포함되어서는 안 된다는 의미는 아니라는점(법제처 2012. 3. 2.회신 12-0052 해석례참조)에 비추어 보면, 관리규약 준칙은 관리규약을 제정하는데 있어 하나의 모범 사례 내지 기준이 될 수 있을 뿐, 그 자체로서 어떠한 규범으로서의 효력을 가진다거나 관리규약의 내용이 될 수는 없다고 할 것인바, 어떠한 사항에 관한 관리규약의 규정이 제정되지 않았거나 법령에 반하여 효력을 상실하였다고 하더라도 그 부분에 관하여 관리규약 준칙을 곧바로 적용할 수는 없다고 할 것입니다.
따라서,「주택법 시행령」시행 후 4개월이 경과한 날 이후에도 공동주택의 관리규약이 개정되지 아니하는 경우,같은 영시행 후 4개월이 경과한 후에 자체 선거관리위원회의 구성에 관하여는 주택법령에 반하지 아니하는 범위 내에서만 개정 전 관리규약이 적용된다고 할 것입니다.
질문: 「주택법」 제16조제2항제1호에 따른 “대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원”의 의미(「주택법」 제16조 등 관련)
답변: 「주택법」 제16조제2항각 호 외의 부분 본문에 따르면 같은 조 제1항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 하나, 다만 같은 항 단서 및 같은 항 제1호 또는 제2호에 따라서 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였더라도 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우〔「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제49조에 따른 지구단위계획(이하 “지구단위계획”이라 함)의 결정이 필요한 주택건설사업은 해당 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우〕에는 주택건설사업계획의 승인을 받을 수 있고, 이에 따라「주택법 시행령」 제15조제5항제1호카목 및같은 법 시행규칙 제9조제2항제4호에서는 사업계획의 승인신청시 사업주체가 토지의 소유권을 확보하지 못한 경우에는 토지사용승낙서를 제출하도록 규정하고 있습니다.
먼저 권원이란 일정한 법률상ㆍ사실상 행위를 정당화하는 법률상의 원인을 의미하는 것이므로, 일반적으로 대지를 사용할 수 있는 권원은 대지를 적법하게 사용할 수 있는 권리를 말한다고 할 것이고, 한편 지상권이란 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 타인의 토지를 사용하는 권리(「민법」 제279조 참조)로서 지상권이 설정된경우에는 해당 대지에 대한 사용권은 지상권자에게 귀속되어 대지의 소유권자도 그 사용이 제한되며, 대세적(對世的) 효력을 가진 물권으로서 누구에게라도 그 권리를 주장할 수 있어 대지의 소유자로부터 대지의 사용승낙을 받은 자가 있더라도 그에 대하여 지상권자는 지상권을 주장할 수 있으므로 결국 지상권자의 동의를 받지 못한 대지의 경우에는 그 소유자로부터 사용승낙을 받았다고 하더라도 해당 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 것으로 보기 어렵다고 할 것입니다.
비록「주택법」 제9조에 따른 등록사업자(같은 법 제32조제1항에 따른 주택조합은 제외)가 단독으로 주택건설사업을 시행(이하 “단독사업시행”이라 함)하기 위해서「주택법」 제16조에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 경우,「주택법」및 그 하위 법령에서 해당 주택건설대지에 설정된 지상권을 말소하여야 한다거나 지상권자의 동의를 받도록 명시하고 있지는 않으나, 주택건설사업은 일정한 대지에 일정 규모 이상의 주택을 건축하여 이를 분양하는 것을 목적으로 하는 것이므로 해당 대지의 소유권자뿐만 아니라 지상권자의 권리를 제한할 수 밖에 없고, 특히 해당 대지 위에 건축물이 있는 경우 그 대지의 주된 효용은 그 건축물의 존립에 있는 것인데, 건축물의 존립을 위한 지상권과 무관하게 단순히 대지소유자의 사용승낙만으로 주택건설사업이 가능하다고 본다면 지상권의 본질적인 내용을 침해하게 되므로 주택건설대지에 지상권이 설정된 경우에는 그 지상권을 말소하거나 지상권자의 동의가 없는 한 지상권을 침해하는 내용의 주택건설사업계획의 승인은 가능하다고 볼 수 없다고 할 것입니다.
한편,「주택법 시행령」 제15조제5항에서「주택법」 제16조의 규정에 의하여 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자가 제출하여야 할 서류를 정하면서, 같은 항 제1호바목에서「주택법」 제32조제1항에 따른 주택조합(이하 “주택조합”이라 함)이 단독으로 주택건설사업을 시행하거나 주택조합ㆍ토지소유자 등과「주택법」 제9조에 따른 등록사업자가같은 법 제10조에 따라 공동으로 주택건설사업을 시행하는 경우(이하 “공동사업시행”이라 함)에 주택건설대지에 설정된 지상권의 말소 또는 지상권자의 동의에 관한 서류를 제출하도록 하고 있으나, 이는 주택조합이 단독 또는 주택조합ㆍ토지소유자 등이 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하려는 경우에 요구되는 조건을 특별히 명시한 것일 뿐이고, 단독사업시행의 경우에도 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못한 경우에는「주택법」 제16조제2항제1호 또는 제2호에 따라 대지의 사용권원을 확보하여야만 주택건설사업계획 승인을 받을 ㄹ수 있는 것이므로, 단지 주택조합이 단독 또는 주택조합ㆍ토지소유자 등이 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하려는 경우에 지상권자의 동의 등을 증명하는 서류를 제출하도록 규정하였다는 이유만으로 단독사업시행의 경우에는 지상권자의 동의 등의 요건을 갖출 필요가 없다고 볼 수는 없습니다.
따라서「주택법」 제9조제1항에 따른 등록사업자(같은 법 제32조제1항에 따른 주택조합은 제외)가 단독으로국토계획법 제49조에 따른 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업을 시행하려는 대지에 지상권이 설정되어 있는 경우, 해당 대지면적의 100분의 80 이상의 대지지분권자가 사용승낙을 하더라도 해당 대지의 지상권자가 동의하지 않는다면「주택법」 제16조제2항제1호에 따른 주택건설사업의 해당 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원(權原)을 확보한 것으로 볼 수 없습니다.
질문: 주택재개발사업의 임대주택의 건설비율(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제13조의3제1항 관련)
답변: 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제4조의2제1항에서는 국토해양부장관은 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회를 확대하기 위하여 정비사업으로 건설하는 주택에 대하여 ‘대통령령으로 정하는 범위 안’에서 정비사업으로 공급하는 주택의 최대ㆍ최소규모 또는 주택의 규모별 면적이 전체 연면적에서 차지하는 비율(제1호)과 임대주택의 규모 및 규모별 건설비율(제2호) 등의 사항을 정하여 고시할 수 있도록 하고 있고, 사업시행자는 고시된 내용에 따라 주택을 건설하여야 한다고 규정하고 있습니다.
이에 따라,「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 “도시정비법 시행령”이라 함) 제13조의3제1항제2호에서는 주택재개발사업의 경우 임대주택은 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 17 이하로 하도록 규정(나목)하고 있습니다.
먼저,도시정비법 제4조의2제1항에서는 정비사업으로 공급하는 주택의 규모와 임대주택의 규모 및 건설비율 등을 정하는 이유를 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회 확대로 규정하고 있고, 정비사업에서 임대주택의 규모에 관한 내용을 최초로 규정한 구「도시 및 주거환경정비법」(2005. 3. 18. 법률 제7392호로 일부개정되어 시행된 것을 말함)에서도 입주비 부담이 적은 소형주택 및 임대주택의공급이 일정수준 유지될 수 있도록 하여 당초 사업지역에 거주하던 도시 저소득 주민의 재정착률이 향상되는 것을 동 규정의 정책적 기대효과로 보고 있는바,도시정비법 제4조의2제1항의 임대주택 건설비율 등은 정비사업시 일정 규모의 임대주택을 확보하도록 하여 저소득 주민의 생활안정을 도모하되, 그 대략적인 범위는 대통령령으로 정하고 고시에서 이를 구체화하도록 한 것으로 볼 수 있습니다.
그러나, 이러한 법령취지에 따라 도입된 제도라고 하더라도도시정비법 제4조의2제1항에서는 임대주택 건설비율 등은 대통령령으로 정하는 ‘범위 안’에서 고시로 정하도록 함에 따라 저소득 주민의 생활안정 목적과 함께 제반 사정을 고려하여 입법정책적으로 도시정비법 시행령 제13조의3제1항제2호에서 임대주택 건설비율을 주택 전체 세대수의 100분의 17 ‘이하’로 하도록 규정한 것이므로,도시정비법 제4조의2제1항과관련하여 고시로 정할 수 있는 내용은 100분의 17이라는 임대주택 건설비율의 상한선 내에서만 가능하다고 할 것입니다.
또한, 법령의 위임에 따라 작성되는 고시를 법령의 규정과 유기적으로 해석하여야 한다고 하더라도, 임대주택의 건설비율을 주택 전체 세대수의 100분의 17 ‘이상’이라고 규정한 내용이 법령의 100분의 17 ‘이하’라는 건설비율을 보완하여 법령에서 위임받은 임대주택 비율을 구체화하거나 법령의 내용을 보충하는 것으로는 보기 어렵습니다.
아울러, 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장은 임대주택의 규모 및 규모별 건설비율에 대하여 국토해양부장관이 고시한 내용을 ‘정비계획에 반영’하여야 하고(도시정비법 제4조의2제2항), 주택재개발사업에서 사업시행자는 이러한 ‘고시된 정비계획’에 따라 ‘임대주택의 건설계획’을 포함한 사업시행계획서를 작성하여 시장ㆍ군수에게 사업시행인가를 받아야 하며(도시정비법 제28조제1항 및 제30조제5호), 그 밖에 사업시행계획서의 미준수 시에는 시장ㆍ군수 등의 공사중지 등 감독조치(도시정비법 제77조제1항)와 벌칙(도시정비법 제85조제7호) 등의 적용을 받으므로, 고시된 임대주택 건설비율은 주택재개발사업계획의 작성과 사업추진에 중요한 요소라고 할 것인바 법령에서 예정한 사항을 넘어 고시내용이 작성되어서는 안 될 것이고,「도시 및 주거환경정비법」 제4조의2 및「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제13조의3제1항제2호에 따라 위임된 고시는 동 규정을 명확화 또는 구체화하는 한도에서 주택재개발사업시 임대주택의 건설비율인 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 17 이하의 기준에 따라 규정되어야 할 것입니다.
따라서, 임대주택비율을 정책상 조정할 필요가 있거나 사업시행자가 임대주택 건설비율의 상한을 초과하여 건설하는 경우에 대한 처리 등을 명확하게 할 필요가 있는 경우 법령 또는 고시를 개정하는 것은 별론으로 하고,도시정비법 제4조의2 및같은 법 시행령 제13조의3제1항제2호에서는 주택재개발사업시 임대주택의 건설비율을 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 17 이하로 규정하고 있으므로, 고시에서 임대주택의 건설비율 중 100분의 17에 해당하는 사항을 규정하는 것은 법령에 위배된다고 할 수는 없으나 그 외에 100분의 17을 넘어 임대주택의 건설비율을 정하는 것은 타당하지 않다고 할 것이므로,도시정비법및같은 법 시행령의 위임에 따른 고시에서는 원칙적으로 임대주택의 건설비율을 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 17 ‘이상’으로 규정할 수는 없습니다.
질문: 국토해양부- 준공된 국가산업단지 내의 개별입주업체가 사용연료를 변경하는 경우, 환경보전방안 검토 여부(「환경영향평가법」 제22조 등 관련)
답변: 「환경영향평가법」에 따르면 “환경영향평가”란 환경영향평가 대상사업의 사업계획을 수립하려고 할 때에 그 사업의 시행이 환경에 미치는 영향을 미리 조사ㆍ예측ㆍ평가하여 해로운 환경영향을 피하거나 줄일 수 있는 방안을 강구하는 것을 말하고(제2조제1호), 그 절차에 대해서는 사업자가 환경영향평가계획서와 평가서를 작성ㆍ제출하면(제10조, 13조 및 제16조) 승인기관의 장은 환경부장관에게 평가서를 제출하고 그 평가서에 대하여 협의를 요청하고(제16조제2항), 환경부장관은 평가서의 검토를 마치고 그 결과(이하 “협의내용”이라 함)를 승인기관장등에게 통보하며(제18조제1항), 협의내용을 통보받은 승인기관의 장은 이를 사업자에게 통보하고, 사업자는 협의내용에 따른 필요한 조치를 하도록(제18조제3항) 규정하고 있는데, 이러한 환경영향평가의 정의규정 및 그 협의내용을 사업계획등에 반영하는 것을 주요내용으로 하고 있는 절차규정의 문언에 비추어 볼 때, 환경영향평가는 원칙적으로같은 법 제4조제1항각 호의 사업을 대상으로 사업자가 사업계획을 수립하고자 할 때에 미리 실시하는 것으로 보입니다.
또한,「환경영향평가법」 제22조제1항에 따르면 사업자는 사업계획등의 변경으로 협의내용이 변경되는 경우 사업계획등의 변경에 따른 환경보전방안을 강구하여 이를변경되는 사업계획등에 반영하여야 하고, 같은 조 제2항에 따르면 승인등을 받아야 하는 사업자는 같은 조 제1항에 따른 환경보전방안에 대하여 미리 승인기관의 장의 검토를 받아야 하는데, 이 사안과 같이 산업단지개발사업이 완료된 후 준공된 국가산업단지 안의 입주업체가 개별적으로 보일러의 사용연료를 변경하려는 것은같은 법 제4조제1항제2호의 “산업입지 및 산업단지의 조성사업”으로 보기 어려울 뿐만 아니라,같은 법 제22조에 따른 사업계획등의 변경이 있다고 볼 수 없으며, 또한 이미 산업단지개발사업이 완료되어 그 사업을 시행하는 사업자도 존재하지 않으므로, 환경보전방안 마련 대상이 되는 사업계획등의 변경이 없는 경우에 해당한다고 할 것이어서같은 법 제22조가 적용되지 않는다 할 것입니다.
한편,「대기환경보전법」 제23조에 따르면 배출시설을 설치하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 환경부장관의 허가를 받거나 환경부장관에게 신고하여야 하고(제1항), 제1항에 따라 허가를 받은 자가 허가받은 사항 중 대통령령으로 정하는 중요한 사항을 변경하려면 변경허가를 받아야 하고, 그 밖의 사항을 변경하려면 변경신고를 하여야 하며(제2항), 제1항에 따라 신고를 한 자가 신고한 사항을 변경하려면 환경부령으로 정하는 바에 따라 변경신고를 하여야 한다(제3항)고 규정하고 있는 바, 이 사안과 같이 준공된 국가산업단지 내의 개별입주업체가 사용연료를 변경하는 것이「대기환경보전법」 제23조에 따른 변경허가나 변경신고 사항에 해당한다면,「대기환경보전법」 제23조에 따라 환경부장관에게 변경허가를 받거나 변경신고를 하면 된다고 할 것입니다.
따라서, 준공된 국가산업단지 내의 개별입주업체가「환경영향평가법」 제18조에 따른 협의내용에 포함된 사용연료를 변경하는 경우,「대기환경보전법」에 따라 배출시설 설치허가권자에게 배출시설 변경허가를 받거나 변경신고를 하면 된다고 할 것입니다.
질문: 「주택법」 제16조제3항 및 같은 법 시행규칙 제11조에 따라 사업계획변경승인(사업주체 변경)신청을 하고자 하는 경우 제출하는 증빙서류에 전 사업주체의 명의변경 동의서 또는 이에 갈음하는 확정판결서 외에 「건축법 시행규칙」 제11조에 따라 교부받은 건축관계자변경신고필증도 해당될 수 있는지 여부(「주택법」 제16조 등 관련)
답변: 「주택법」 제16조제1항에서는 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 등은 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하고 사업계획승인을 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 같은 조 제1항에 따라 승인받은 사업계획을 변경하려면 변경승인을 받아야 한다고 규정하고 있으며,같은 법 시행규칙 제11조제1항에서는 사업계획의 변경승인을 얻고자 하는 사업주체는 별지 제12호서식의 사업계획(변경)승인신청서를 사업계획승인권자에게 제출하여야 한다고 규정하고 있고, 별지 제12호서식 사업계획(변경)승인신청서에서는 구비서류 중 신청인(대표자)제출서류 란에서 “3. 변경승인 신청 시에는 사업계획변경내용 및 그 증빙서류”를 규정하고 있는바, 이 사안과 같이「주택법」 제16조의 주택건설사업계획에 따라 사업 시행 중인 토지와 건축물(감리보고서상 공정률 91%)을 경매를 통하여 낙찰받은 자가「주택법」 제16조제3항 및같은 법 시행규칙 제11조에 따라 사업계획변경승인(사업주체 변경) 신청을 하고자 하는 경우, 변경승인 신청 시에 제출하는 증빙서류에 전 사업주체의 명의변경 동의서 또는 이에 갈음하는 확정판결서 외에「건축법 시행규칙」 제11조에 따라교부받은 건축관계자변경신고필증도 해당될 수 있는지가 문제될 수 있습니다.
먼저, 사업주체 변경 시에는「주택법」 제16조제3항에 따라 사업계획의 변경승인을 받아야 하고,같은 법 시행규칙 제11조 및별지 제12호서식에 따라 사업계획(변경)승인신청서에 전 사업주체의 동의서 등 사업주체의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부해야 할 것인데, 사업계획승인은 토지 및 건축물의 소유권과는 다른 별개의 권리이므로 토지 및 건축물의 소유권을 확보하더라도 그 소유권을 근거로 당연히 사업주체가 변경되었다고 단정할 수 없어, 단순히 토지 및 건축물의 소유권을 확보하였다는 서류만으로는 사업계획변경내용(사업주체 변경)의 증빙서류가 될 수 없다고 할 것입니다.
따라서, 이 사안과 같이 권한 있는 행정기관으로부터「건축법 시행규칙」 제11조에 따라 건축관계자변경신고필증을 교부받은 경우를 살펴보면, 주택건설사업계획승인은 입주자 등 이해관계인과의 관계도 감안해야 하는 등 건축허가와는 다르고, 처분의 주체나 절차 및 효과 등에서도 건축허가와는 차이가 있기 때문에, 단순히 건축법령에 의한 건축관계자변경신고에 준하여「주택법」 제16조제3항 및같은 법 시행규칙 제11조에 따른 사업계획변경승인을 처리할 수는 없다고 할 것입니다.
그런데,「주택법시행규칙」 제11조 및 별지 제12호서식에서는 사업계획변경승인(사업주체 변경) 신청 시 제출서류로서 “사업계획변경내용 및 그 증빙서류”라고만 규정하고 있을 뿐 전 사업주체의 명의변경동의서나 이에 갈음하는 확정판결서를 첨부하도록 규정하고 있지는 않으므로, 사회통념상 사업주체가 변경되었음을 증명할 수 있는 서류에 해당한다면 사업계획변경승인(사업주체 변경) 신청 시 제출하는 증빙서류에 포함될 수 있을 것인바, 그렇다면「건축법 시행규칙」 제11조에 따른 건축관계자변경신고필증만으로 언제나「주택법」 제16조에 따른 주택건설사업계획의 사업주체가 변경되었음을 증명할 수 있다고 보기는 어렵다고 할 것이나, 그 건축관계자변경신고필증 발급의 원인이 되는 사실 등을 고려하여 그것이「주택법」 제16조에 따른 주택건설사업계획의 사업주체가 변경된 것으로 볼 수 있는 경우에는 사업계획변경승인(사업주체 변경) 신청 시 제출하여야 하는 증빙서류에 해당할 여지도 있다 할 것입니다.
따라서, 사업계획변경승인(사업주체 변경) 신청 시 제출하여야 하는 증빙서류에 전 사업주체의 명의변경 동의서 또는 이에 갈음하는 확정판결서 외에「건축법 시행규칙」 제11조에 따라 교부받은 건축관계자변경신고필증도 해당될 수 있는지 여부는 그 건축관계자변경신고필증 발급의 원인이 되는 사실 등을 종합적으로 고려하여 판단하되,「주택법」 제16조에 따른 주택건설사업계획의 사업주체가 변경된 것으로 볼 수 있는 경우에는 여기서의 증빙서류에 해당될 수 있다고 할 것입니다.
질문: 준주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우, 「건축법」 제61조제1항에 따른 일조 등의 확보를 위한 정북방향의 건축물 높이제한을 적용하여야 하는지 여부(「건축법」 제61조 등 관련)
답변: 「건축법」 제61조제1항에서는 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조(日照) 등의 확보를 위하여 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다고 규정하여 일조 등의 확보를 위한 정북방향의 건축물 높이제한을 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외함)의 높이는 제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다고 규정하고 있습니다.
그런데, 준주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우에는「건축법」 제61조제2항이 적용되는데, 같은 항에서 “제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라”라고 규정하고 있으므로 준주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우 같은 조 제1항에 따른 일조 등의 확보를 위한 정북방향의 건축물 높이제한도 적용되는지가 문제될 수 있습니다.
먼저, 일조 등을 위한 높이 제한규정은 구「건축법 시행령」(1971. 12. 31. 대통령령 제5922호로 일부 개정된 것을 말함) 제120조의2제1항에서 “주거지역 안에서 건축물을 건축하고자 할 때의 건축물의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 인접대지의 경계선까지의 수평거리의 1.5배에 진북방향은 8미터,기타 방향은 17미터를 더한 높이를 초과할 수 없다”고 규정함으로써 처음으로 도입되었으며, 일조 등을 위해 인접대지경계선까지 일정거리를 띄우도록 한 것은 주거생활에 있어서 가장 중요한 일조ㆍ채광ㆍ통풍 등을 위하여 인접한 건축물과의 사이에 일정한 공간을 확보하기 위한 것인바,「건축법」 제61조제2항에서 “공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외함)의 높이는 제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라”라고 규정한 것은 일반주거지역 및 전용주거지역 외에서 건축되는 공동주택은 건폐율ㆍ용적률이 높아 통상 일반주거지역, 전용주거지역의 건축물보다 그 규모가 커서 이웃의 일조권에 대한 침해의 우려 또한 높기 때문에, 공동주택의 경우에는 정북방향의 일조를 위한 높이 제한 규정을 일반주거지역 및 전용주거지역은 물론 준주거지역을 포함하여 타지역(일반상업지역과 중심상업지역은 제외)까지 확대 적용시키겠다는 입법의도가 있는 것으로 보아야 할 것입니다.
한편, 연혁적으로 일조를 위한 정북방향의 높이 제한 규정과 공동주택의 채광 규정은 일관되게 분리되어 규정하여 왔으므로「건축법」 제61조제2항은 공동주택의 채광을 위한 높이 제한 규정으로서 비록 그 표현이 “제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라”라고 되어 있다고 하더라도 이것이 제1항에서규정하고 있지 않은 전용주거지역 및 일반주거지역 외의 지역에서 건축하는 공동주택의 경우에 일조를 위한 정북방향의 높이 제한을 제2항에서 추가하려는 것은 아니라는 주장이 있을 수 있으나, 구「건축법 시행령」(1978. 10. 30. 대통령령 제9193호로 전부 개정된 것을 말함) 제167조제1항에서는 “주거전용지역 및 주거지역 등에서 건축하는 건축물”과 “공동주택 등”의 높이제한을 규정하면서 “정남 및 정북방향의 높이 제한” 및 “정남 및 정북 이외의 방향의 높이 제한”을 “주거전용지역 및 주거지역 등에서 건축하는 건축물”과 “공동주택 등”에 같이 적용되도록 규정하고 있음에 비추어 볼 때, 연혁적으로 일조를 위한 정북방향의 높이 제한 규정과 공동주택의 채광을 위한 높이 제한 규정이 일관되게 분리하여 규정되어 왔다고 보기도 어렵다고 할 것입니다.
그렇다면,「건축법」 제61조제2항의 문언상 명백하게 “제1항에 따른 기준에 맞아야 할 것”을 규정하고 있는 점, 일조 등을 위한 높이 제한규정의 도입 취지 및 해당 규정의 연혁 등을 종합적으로 고려하여 볼 때, 이 사안처럼 준주거지역 안에서 공동주택을 건축하는 경우에도「건축법」 제61조제1항에 따른 일조 등의 확보를 위한 정북방향의 건축물 높이제한을 적용하여야 한다고 보아야 할 것입니다.
만약,「건축법」 제61조제2항의 “제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라”의 의미를 전용주거지역 및 일반주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우에 같은 조 제1항의 기준에도 적합하여야 한다는 의미로 해석한다면,「건축법」 제61조제1항은 전용주거지역 및 일반주거지역에서 건축되는 공동주택을 포함한 모든 건축물에 적용되는 것이므로「건축법」 제61조제1항의 규정만으로도 충분하여 굳이 같은 조 제2항에서 이를 다시 규정할 필요는 없다고 할 것이고,「건축법」 제61조제2항에서 “공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외함)의 높이는 제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다”고 규정하여 위 조항이 일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 공동주택을 제외한 모든 공동주택에 적용하도록 한 것과도 모순이 된다고 할 것입니다.
따라서, 준주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우에도「건축법」 제61조제1항에 따른 일조 등의 확보를 위한 정북방향의 건축물 높이제한을 적용하여야 할 것입니다.
※ 법령정비 권고사항「건축법」 제61조제2항이 ‘공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외함)의 높이는 제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라 대통령령으로 정하는 높이이하로 하여야 한다’고 규정하고 있어, 준주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우에도 같은 조 제1항에 따른 일조 등의 확보를 위한 정북방향의 건축물 높이제한을 적용하여야 하므로, 정책의 필요에 따라 준주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우에 같은 조 제1항의 정북방향의 건축물 높이제한을 적용하지 않으려면 이에 관한 입법적 조치가 있어야 할 것입니다.
질문: 중개업자 금지행위의 범위(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제33조 등 관련)
답변: 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 “공인중개사법”이라 함)에 따르면 중개업자란공인중개사법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자이고(제2조제4호), 중개업을 영위하려는 자는 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 하며(제9조제1항), 공인중개사 또는 법인이 아닌 자는 중개사무소의 개설등록을 신청할 수 없고(제9조제2항),공인중개사법 제33조제1호에서는 중개업자등은 토지ㆍ건축물 등 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위를 하여서는 아니된다고 규정하고 있습니다.
살피건대,공인중개사법 제33조제1호를 위반하면같은 법 제38조에 따라 중개사무소의 개설등록을 취소하는 등의 행정처분 외에같은 법 제49조제1항제10호에 따라 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하는 행정형벌까지 부과하므로, 같은 호에 따른 금지행위에 해당하는지 여부에 대한 해석은 엄격하게 할 것입니다.
그런데, 이 사안과 관련하여 매매행위의 주체는 건설 및 주택사업과 부동산 매매 및 임대사업을 주목적으로 설립된 법인이고 부동산의 매매에 따른 법적 효과도 법인에 귀속되는 것이지, 매매행위에 관여한 이사 개인에게 귀속되는 것은 아닙니다.
또한, 중개업자가 건설 및 주택사업과 부동산 매매 및 임대사업을 주목적으로 설립된 법인의 이사로서, 해당 법인의 부동산 매매에 대한 중개행위를 하였다 하더라도,공인중개사법 제9조제1항에 따라 본인의 명의로 중개사무소를 개설등록하고 중개행위를 한 경우에는 법인 이사로서의 지위가 아닌 중개업자로서의 지위에서 한 행위이므로, 해당 매매행위를같은 법 제33조제1호에 따른 금지행위에 해당한다고 볼 수는 없다 할 것입니다.
따라서, 건설 및 주택사업과 부동산 매매 및 임대사업을 주목적으로 설립된 법인의 이사가 공인중개사로서 중개사무소의 개설등록을 하여 해당 법인의 부동산 매매에 대한 중개행위를 하는 것은, 이사의 행위를 법인의 행위로 보아야 할 특별한 사정이 없는 한,공인중개사법 제33조제1호에 따른 금지행위에 해당하지 않는다고 할 것입니다.
질문: 주택재개발사업 정비구역 내 보금자리주택건설 시 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」 제35조에 따른 주택건설사업계획 승인을 별도로 받아야 하는지 여부(「도시 및 주거환경정비법」 제28조 및 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」 제35조 등 관련)
답변: 먼저, 이 사안과 같이 동일한 사항에 대하여 둘 이상 법률의 적용이 문제되는 경우에는 해당 법률이 일반법과 특별법의 관계에 있는지 여부에 따라 하나의 법률만 배타적으로 적용될 수도 있으므로 이에 관한 검토가 필요한데, 일반적으로 특별법이 일반법에 우선한다는 원칙은 동일한 형식의 성문법규인 법률이 상호 모순ㆍ저촉되는 경우에 적용되는 것으로 문제가 된 각 규정이 상호 모순ㆍ저촉되는 경우가 아니라면 어떠한 규정이 다른 규정의 적용을 배제하는 특별규정이라 할 수 없는바, 법률이 상호 모순ㆍ저촉되는지 여부는 법률의 입법목적, 적용범위 및 규정사항 등을 종합적으로 검토하여 판단하여야 할 것입니다(대법원 1998. 11. 27. 선고 98다32564 판결참조).그런데,「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함)은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후ㆍ불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 것을 목적으로 하는 법률임에 반하여,「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」(이하 “보금자리주택법”이라 함)은 저소득층의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모하고 무주택자의 주택마련을 촉진하여 국민의 쾌적한 주거생활에 이바지하는 것을 목적으로 하는 법률로서, 양자는 그 규제의 대상을 달리하고 있어 법률간에 상호 모순ㆍ저촉된다고 보기 어려울 뿐만 아니라,도시정비법 제32조에서는 사업시행자가 사업시행인가를 받은 때에는「주택법」,「건축법」,「도로법」등의 인ㆍ허가 등이 있은 것으로 본다고 규정하고 있을 뿐보금자리주택법에 따른 주택건설사업계획 승인을 의제하는 규정은 두고 있지 않고,보금자리주택법 제35조제4항에서도 주택건설사업계획의 승인을 받은 때에는「건축법」,「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」,「광업법」에 따른 인ㆍ허가 등을 받은 것으로 본다고 규정하면서도시정비법에 따른 사업시행인가를 의제하는 규정은 두고 있지 않는바, 동일한 사항에 대하여 양 법률이 동시에 각각 적용될 경우도 있는 점에 비추어 보면 양자 간에 어느 한 법률이 다른 법률에 우선하여 배타적으로 적용되는 일반법과 특별법의 관계에 있다고 할 수 없습니다.
그렇다면, 입법목적을 달리하는 법률들이 일정한 행위에 관한 요건을 각각 규정하고 있는 경우에는 어느 법률이 다른 법률에 우선하여 배타적으로 적용된다고 해석되지 않는 이상 그 행위에 관하여 각 법률의 규정에 따른 요건을 갖추어야 하는바(대법원 1995. 1. 12. 선고 94누3216 판결참조),도시정비법 제4조에 따라 지정된 정비구역 안에서 주택재개발사업을 시행하면서, 해당 정비구역의 일부 단지에서는보금자리주택법 제2조제1호에 따른 보금자리주택을 건설하려는 자는도시정비법에 따른 요건 및보금자리주택법에 따른 요건을 모두 갖추어야 하므로,도시정비법 제28조에 따라 시장ㆍ군수에게 사업시행 인가를 받는 것과 별도로보금자리주택법 제35조에 따라 보금자리주택에 대한 사업계획을 작성하여 국토해양부장관의 승인도 받아야 한다고 보는 것이 타당하다 할 것입니다.
또한, 보금자리주택이란보금자리주택법의 목적 및 보금자리주택의 특성을 고려하여 주택건설사업계획을 수립하고 승인을 받아 건설ㆍ공급되는 주택을 의미한다 할 것이고, 비록 일정한 주택이보금자리주택법 제2조제1호나목에서 정의하는 보금자리주택과 그 실질이 동일하다고 하더라도보금자리주택법에서 정한 절차에 따라 건설ㆍ공급되지 아니하는 주택을 보금자리주택으로 보기는 어렵다는 점에 비추어 보면, 비록도시정비법 제28조에 따라 시장ㆍ군수로부터 사업시행 인가를 받았다 하더라도, 정비구역 안에서보금자리주택법 제2조제1호에 따른 보금자리주택을 건설하려는 이상,보금자리주택법 제35조에 따른 국토해양부장관의 주택건설사업계획 승인을 별도로 받아야 한다고 해석하는 것이 합리적이라 할 것입니다.
따라서,보금자리주택법 제4조에 따라 국토해양부장관으로부터 보금자리주택사업자로 지정받은 자가 주택재개발사업을 위한 정비구역 중 일부 단지에같은 법 제2조제1호에 따른 보금자리주택을 건설하려는 경우,도시정비법 제28조제1항에 따른 사업시행 인가 외에 별도로보금자리주택법 제35조제1항에 따른 주택건설사업계획 승인도 받아야 할 것입니다.
질문: 「지적법」 제24조(주소 정정등록을 신청할 수 있는 토지소유자의 범위) 관련
답변: ○「부동산등기법」 제130조에 따르면 미등기 토지의 소유권보존등기는 1. 토지대장등본이나 임야대장등본에 의하여 자기 또는 피상속인이 토지대장 또는 임야대장에 소유자로서 등록되어 있는 것을 증명하는 자, 2. 판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자 등이 신청할 수 있는데, 「대장등본에 의하여 자기명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있는 자의 범위 등에 관한 예규」(등기예규 제899호) 제4조에 따르면 대장상 소유자의 성명, 주소 등의 일부 누락 또는 착오가 있어 소유자를 특정할 수 없는 경우에는 소유자는 대장상의 소유자표시를 경정등록한 후 그 등본을 첨부하여 소유권보존등기를 신청하여야 한다고 규정하고 있습니다.

○「지적법」 제9조제1항제5호에 따르면 토지대장 및 임야대장(이하 “대장”이라 함)에는 소유자의 성명 또는 명칭, 주소 및 주민등록번호를 등록하도록 하고 있고,같은 법 제24조제1항에 따르면 토지소유자는 지적공부의 등록사항에 잘못이 있음을 발견한 때에는 소관청에 그 정정을 신청할 수 있다고 하고 있으며,같은 법 제24조제4항단서에 따르면 미등기 토지로서 제1항에 의하여 신청한 정정사항이 토지소유자의 성명 또는 명칭, 주민등록번호, 주소 등에 관한 사항으로서 명백히 잘못 기재된 경우에는 가족관계기록사항에 관한 증명서ㆍ주민등록등본 등 관계 서류에 의한다고 규정하고 있습니다.

○ 그리고 「지적사무 처리 규정」(국토해양부 예규 제15호) 제28조의2제1항에 따르면 “「지적법」 제24조제4항 단서에 의한 적용 대상 토지는 미등기 토지로서 소유자의 정정에 관한 사항과 토지조사 당시에 사정 또는 재결 등에 의하여 대장에 소유자는 등록하였으나, 소유자의 주소가 등록되어 있지 아니한 토지와 종전「지적법 시행령」(대통령령 제497호로 1951. 4. 1. 제정된 것을 말함) 제3조제4호에 의하여 국유지를 매각ㆍ교환 또는 양여에 의하여 취득한 토지(이하 “국유지의 취득”이라 함)의 소유자 주소가 대장에 등록되어 있지 아니한 미등기 토지로 한다. 다만, 소유권확인청구의 소에 의한 확정판결이 있었거나, 이에 관한 소송이 법원에 진행 중인 토지를 제외한다”고 규정하고 있습니다.

○ 등기선례에서도 토지대장상 소유자의 주소란이 누락되어 공란으로 되어 있는 토지대장등본만으로는 소유자를 특정할 수 없으므로(등기선례 1-257, 2-212 등), 대장 소관청의 조사결정 등에 의하여 소유자의 주소를 등록할 수 없는 경우라면 미등기 토지의 양수인은 토지대장상 소유자의 상속인을 대위하여 먼저 국가를 상대로 해당 토지가 위 토지대장상 소유자의 소유임을 확인하는 판결과 위 토지대장상 소유자의 상속인을 상대로 소유권이전등기절차의 이행을 명하는 판결을 받아 토지대장상 소유자 명의의 소유권보존등기를 대위신청해야 한다고 하고 있습니다(등기선례 5-228).

○ 따라서「지적법」 제24조제1항 및 제4항에 따라 신청에 의하여 대장상에 미등기 토지의 주소 정정등록을 하기 위해서는 토지소유자가 가족관계기록에 관한 증명서 등 관계 서류에 의하여 대장상의 토지소유자로 기재된 자와 동일인임을 입증하는 경우이거나, 국가를 상대로 소유권확인청구의 소에 의하여 해당 토지가 대장상 소유자로 기재된 자의 소유임을 확인하는 판결을 받은 자가 주소 정정등록을 할 수 있습니다.

○ 그런데 부동산소유권 이전등기절차의 이행청구에 관한 확정판결은 이전등기청구권의 존부에 관한 효력만 있을 뿐 그 목적 부동산의 소유권 자체의 존부에까지 미치는 것이 아니므로 부동산소유권 이전등기절차의 이행청구의 소에서 승소확정판결을 받은 양수인은 승소한 채권자일 뿐「지적법」 제24조에 따른 토지소유자라고 할 수 없으며, 이전등기절차를 명하는 확정판결은 해당 이행청구의 소의 채무자가 진정한 소유자임을 확인하는 소유권확인청구의 소라고도 볼 수 없어 양수인이 양도인을 대위하여 토지대장상에 누락된 주소의 정정등록 신청도 할 수 없습니다.

○ 그러므로미등기 토지에 대하여 “소유권이전등기 절차를 이행하라”는 승소확정판결을 받은 양수인은「지적법」 제24조에 따라 대장에 토지소유자의 주소 정정등록을 신청할 수는 없습니다.