질문: 「주택공급에 관한 규칙」 제12조제1항제1호 및 제2호에 따라 1순위 또는 2순위로 청약할 수 있는 자의 범위(「주택공급에 관한 규칙」 제12조제1항제1호 등 관련)
답변: 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제7호본문에서는 “주택건설지역”이란 주택을 건설하는 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군의 행정구역과 도시지역을 말한다고 규정하고 있고, 같은 규칙 제4조제1항에서는 “민영주택은 입주자모집공고일 현재 해당 주택건설지역에 거주하는 성년자에게 1인 1주택의 기준으로 공급한다.”라고 하면서 같은 항 단서에서는「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제11조에 따라 지정된 예정지역 등에서 공급하는 주택은 해당 주택건설지역에 거주하지 아니하는 자도 공급대상에 포함하는 것으로 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에 따르면 서울특별시ㆍ인천광역시 및 경기도지역(이하 “수도권”이라 함, 제1호), 광주광역시 및 전라남도(제4호) 등에 해당하는 지역의 거주자가 해당 지역 안의 다른 주택건설지역의 주택을 공급받으려는 경우에는 제1항 본문에 따른 공급대상으로 본다고 규정하고 있습니다.
한편,「주택공급에 관한 규칙」 제5조의4제5항에서는 “주택청약종합저축 가입자가 제4조제1항 및 제2항의 요건을 갖추고(제1호), 월납입금의 총액이 별표 1의2의 기준에 따른 청약예금의 예치금액 이상인 경우(제2호)에는 민영주택에 청약할 수 있다. 이 경우 해당 주택청약종합저축 가입자는 청약예금 가입자로 보아 이 규칙을 적용한다.”라고 규정하고 있고, 같은 규칙 제12조제1항에 따르면 청약예금제도실시지역에서 민영주택의 입주자를 선정하는 경우 입주자모집공고일 현재 “청약예금 또는 청약부금에 가입하여 2년(수도권 외의 지역의 경우 6개월)이 경과한 자로서 일정한 금액을 예치 또는 납입한 자”는 제1순위로 청약이 가능하고, “청약예금 또는 청약부금에 가입하여 6개월이 경과되고 일정한 금액을 예치한 자” 등은 제2순위로 청약이 가능하며, “제1순위 및 제2순위에 해당되지 아니하는 자”는 제3순위로 청약이 가능한 것으로 규정하고 있는바,이 사안에서는「주택공급에 관한 규칙」 제5조의3제3항에 따라 청약예금 또는 청약부금 제도가 실시되는 청약예금제도실시지역에서 같은 규칙 제12조에 따른 민영주택의 일반공급이 이루어지는 경우, 그 청약예금제도실시지역이 아닌 지역의 거주자로서 같은 규칙 제5조의4에 따른 주택청약종합저축에 가입한 자가 같은 규칙 제12조제1항제1호 및 제2호에 따라 1순위 또는 2순위로 청약할 수 있는지가 문제됩니다.
살피건대,「주택공급에 관한 규칙」 제4조제1항본문에서는 민영주택은 입주자모집공고일 현재 해당 주택건설지역 즉, 주택을 건설하는 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군의 행정구역과도시지역에 거주하는 자에게 공급하는 것을 원칙으로 하고 있는 반면, 같은 항 단서에서는「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제11조에 따라 지정된 예정지역 등에서 공급하는 주택은 해당 주택건설지역에 거주하지 아니하는 자도 공급대상에 포함하는 것으로 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 서울특별시ㆍ인천광역시 및 경기도지역 또는 광주광역시 및 전라남도 등의 지역의 거주자가 해당 지역 안의 다른 주택건설지역의 주택을 공급받으려는 경우에는 같은 규칙 제4조제1항 본문에 따른 공급대상으로 본다고 규정하는 등 위와 같은 원칙에 대한 예외를 규정하고 있으며, 같은 규칙 제5조의3제1항 및 제3항에 따르면 청약예금제도가 실시되는 지역을 전제로 그 지역에 거주하는 자만이 청약예금 및 청약부금에 가입할 수 있음을 규정하고 있는바, 같은 규칙 제5조의3에 따른 청약예금제도는 같은 규칙 제4조에 따른 공급대상의 범위와는 무관하게 청약예금제도가 실시되는 지역에 거주하면서 청약예금 및 청약부금에 가입한 자에게만 그에 따른 해택을 주고자 하는 것입니다.
또한,「주택공급에 관한 규칙」 제12조제1항에서는 “청약예금제도실시지역에서” 민영주택의 입주자를 선정하는 경우에는 입주자모집공고일 현재 청약예금 및 청약부금에 가입하여일정한 기간이 경과한 자만이 제1순위 또는 2순위로 청약이 가능하도록 규정하고 있는바, 여기서 “청약예금 및 청약부금에 가입한자”란 청약예금제도실시지역에 거주하면서 청약예금 및 청약부금에 가입한 자를 의미 것으로 보아야 할 것이므로, 청약예금제도실시지역에서 청약예금 또는 청약부금에 가입한자만이 그 지역에서의 민영주택 공급 시 제1순위 및 2순위로 청약이 가능한 것으로 보아야 할 것입니다.
한편,「주택공급에 관한 규칙」 제5조의4제5항후단에서 “해당 주택청약종합저축 가입자는 청약예금 가입자로 보아 이 규칙을 적용한다.”라고 규정하고 있음을 이유로 청약예금제도미실시지역의 거주자라고 하더라도 주택청약종합저축에 가입한 경우에는 청약예금제도실시지역의 민영주택 공급 시 1순위 또는 2순위로 청약할 수 있다는 의견이 있을 수 있으나, 앞에서 살펴본 바와 같이 같은 규칙 제5조의3에 따른 청약예금제도는 청약예금제도실시지역의 거주자로서 청약예금 또는 청약부금 가입자(같은 규칙 제5조의4제5항 후단에 따라 청약예금제도실시지역의 거주자 중 주택청약종합저축에 가입한 자도 포함됨)에게만 1순위 또는 2순위로 청약할 수 있도록 하는 것으로 같은 규칙 제4조에 따른 공급대상의 범위와는 구분되는 별도의 제도인 점, “입주자 저축을 가입할 때” 국민주택 또는 민영주택 중 어느 하나를 선택하여야 하는 청약저축 및 청약예ㆍ부금과 달리 실제로 주택의 수요가 발생한 “청약 시” 국민주택 또는 민영주택 등을 선택할 수 있도록 하기 위해 주택청약종합저축제도를 도입한 것으로 보이는 점, 청약예금제도미실시지역의 거주자가 주택청약종합저축에 가입한 경우라고 하더라도 그 사람이 청약예금제도실시지역으로 이주한 경우에는 종전 청약예금제도미실시지역에 거주하면서 주택청약종합저축에 가입한 기간까지 포함하여 같은 규칙에 따른 혜택을 받을 수 있는 점, 같은 규칙 제13조제3항에서는 “청약예금제도실시지역외의 지역 또는 청약예금제도실시후 2년이 경과되지 아니한 지역에서 민영주택을 공급하는 경우 입주자모집공고일 현재의 당해주택건설지역의 거주자에게 우선공급하게 할 수 있다.”라고 규정하여, 청약예금제도미실시지역의 거주자에만 특별히 그 지역의 민영주택을 우선 공급받을 수 있는 기회를 부여하고 있는 점 등을 고려하면, 위 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.
따라서,「주택공급에 관한 규칙」 제5조의3제3항에 따라 청약예금 또는 청약부금 제도가 실시되는 청약예금제도실시지역에서 같은 규칙 제12조에 따른 민영주택의 일반공급이 이루어지는 경우, 그 청약예금제도실시지역이 아닌 지역의 거주자로서 같은 규칙 제5조의4에 따른 주택청약종합저축에가입한 자는 같은 규칙 제12조제1항제1호 및 제2호에 따라 1순위 또는 2순위로 청약할 수 없다고 할 것입니다.