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질문: 공동명의로 받은 옥외광고물 표시 허가에 대한 연장허가 신청을 공동명의자 중 1인이 단독으로 할 수 있는지 여부(「옥외광고물 등의 관리와 옥외광고산업 진흥에 관한 법률」 제3조제1항 등 관련)
답변: 옥외광고물법 제3조제1항전단에서는 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역ㆍ장소 및 물건에 대통령령으로 정하는 광고물 또는 게시시설(이하 “광고물등”이라 함)을 표시하거나 설치하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장등(각주: 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장을 말하며, 이하 같음 )에게 허가를 받거나 신고하도록 하면서, 같은 항 후단에서는 허가 또는 신고사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다고 규정하고 있고,같은 법 시행령 제10조제1항에서는 허가를 받거나 신고한 광고물등의 표시기간을 연장하려는 경우에는 그 표시기간의 만료일 전후 30일 이내에 신청서 또는 신고서를 시장등에게 제출하여 허가를 받거나 신고하도록 규정하고 있는바, 이미 허가받은 광고물의 표시기간을 연장하는같은 영 제10조제1항에 따른 연장허가는옥외광고물법 제3조제1항전단에 따라 광고물등의 표시 허가를 받은 자가 허가받은 사항을 변경하려는 것이므로, 그 신청 주체는 광고물등의 표시 허가를 받은 주체와 동일할 것이 전제됩니다(각주: 법제처 2020. 10. 14.회신 20-0346 해석례참조 ).그리고 옥외광고물법 시행령 제10조제1항에 따른 광고물등의 표시기간 연장허가는 종전의 허가 사항을 동일하게 유지하면서 그 표시기간만을 변경하는 것이기는 하나, 시장등에게 광고물등의 표시 허가를 받은 자는 해당 허가에 따른 법률효과의 귀속주체가 되는바, 법령에 수인이 공동명의로 허가를 받은 경우 공동명의자 중 1인이 허가받은 사항에 대한 변경허가 신청을 단독으로 할 수 있도록 하는 명시적인 규정이 없다면, 그러한 변경허가 신청은 법률효과의 귀속주체인 공동명의자가 함께 해야 한다고 보는 것이 타당합니다.
또한 광고물등의 표시 허가를 받은 자의 이익은 단순한 사실상의 이익에만 그치는 것이 아니고 법에 따라 보호되는 이익인데(각주:대법원 1975. 3. 11. 선고 74누138 판결례참조 ), 만약 공동명의로 받은 광고물등 표시 허가의 기간을 연장하는 신청을 공동명의자 중 1인이 단독으로 할 수 있다고 본다면, 다른 공동명의자가 표시기간의 연장을 원하지 않는 경우에도 그 의사에 반하여 기간을 연장하는 것이 가능하고, 이러한 경우 그 다른 공동명의자는 표시기간의 만료에 따른 법률효과의 종료를 예상하였음에도 본인의 의사와 관계없이 광고물등의 표시 허가에 따른 법률효과가 연장되는 결과를 가져오게 되는바, 공동명의자 모두의 표시허가 기간 연장 의사가 확실한 경우에만 그 연장허가 신청을 할 수 있다고 보아야 할 것입니다.
따라서 이 사안의 경우 공동명의자 중 1인이 옥외광고물법 시행령 제10조제1항에 따른 옥외광고물 표시기간의 연장허가 신청을 단독으로 할 수 없습니다.
＜관계 법령＞

○ 옥외광고물 등의 관리와 옥외광고산업 진흥에 관한 법률제3조(광고물등의 허가 또는 신고) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역ㆍ장소 및 물건에 광고물 또는 게시시설(이하 “광고물등”이라 한다) 중 대통령령으로 정하는 광고물등을 표시하거나 설치하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장등”이라 한다)에게 허가를 받거나 신고하여야 한다. 허가 또는 신고사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따른 도시지역2. 「문화재보호법」에 따른 문화재 및 보호구역3. 「산지관리법」에 따른 보전산지4. 「자연공원법」에 따른 자연공원5. 도로ㆍ철도ㆍ공항ㆍ항만ㆍ궤도(軌道)ㆍ하천 및 대통령령으로 정하는 그 부근의 지역6. 대통령령으로 정하는 교통수단7. 그 밖에 아름다운 경관과 도시환경을 보전하기 위하여 대통령령으로 정하는 지역ㆍ장소 및 물건② 제1항제6호의 교통수단이 둘 이상의 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ자치구에 걸쳐 운행되는 경우에는 해당 교통수단의 주된 사무소 소재지 또는 해당 교통수단이 등록된 주소지의 시장등에게 허가를 받거나 신고하여야 한다. 허가 또는 신고사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.③ 제1항에 따른 광고물등의 종류ㆍ모양ㆍ크기ㆍ색깔, 표시 또는 설치의 방법 및 기간 등 허가 또는 신고의 기준에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.④ ∼ ⑩ (생 략)

○ 옥외광고물 등의 관리와 옥외광고산업 진흥에 관한 법률 시행령제10조(광고물등 표시기간의 연장) ① 법 제3조제1항 각 호 외의 부분 전단에 따라 허가를 받거나 신고한 광고물등의 표시기간을 연장하려는 자는 그 표시기간의 만료일 전후 30일 이내에 별지 제1호서식의 신청서 또는 신고서를 시장등에게 제출하여 허가를 받거나 신고해야 한다. 이 경우 종전의 표시기간이 1년 이상인 광고물등의 경우에는 다음 각 호의 서류를 추가로 첨부해야 한다.1. 광고물등의 원색사진(신고의 경우는 제외한다)2. 제7조제1항제3호의 서류[자사광고(자기가 사용하고 있는 건물ㆍ시설물ㆍ점포ㆍ영업소 등에 자기의 광고내용을 표시하는 광고물등을 말한다. 이하 같다)인 경우는 제외한다]② 제1항에 따른 허가 대상 광고물등으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 광고물등의 경우에는 시ㆍ군ㆍ구 조례로 정하는 바에 따라 시장등에게 신고하고 표시기간을 연장할 수 있다.1. 시ㆍ군ㆍ구 조례로 정하는 광고물등2. 제37조제2항제3호에 따른 안전점검에 합격한 광고물등으로서 시ㆍ군ㆍ구 조례로 정하는 광고물등③ 제1항 또는 제2항에 따라 광고물등의 표시기간을 연장하려는 자가 그 연장허가를 신청하거나 신고를 하면서 제9조제1항 각 호의 사항을 변경하려는 경우에는 별지 제1호서식의 신청서 또는 신고서에 그 변경사항을 기재하여 변경허가 신청 또는 변경신고를 함께 할 수 있다.④ 시장등은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 표시기간 연장허가를 하거나 신고를 수리했을 때에는 연장된 표시기간이 기재된 허가증 또는 신고증명서를 새로 발급해야 한다.⑤ 제4항에 따른 연장된 표시기간은 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 시작한다.1. 제1항 및 제2항의 경우: 종전의 표시기간 만료일 다음 날2. 제3항의 경우: 변경허가를 받은 날 또는 변경신고가 수리된 날
질문: 공동이행방식으로 소방시설공사를 수행하는 복수의 공사업자가 소방기술자를 배치하는 기준(「소방시설공사업법 시행령」 별표 2 등 관련)
답변: 「소방시설공사업법」 제12조제2항에서는 공사업자는 소방시설공사의 책임시공 및 기술관리를 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 소속 소방기술자를 공사 현장에 배치하도록 규정하고 있고, 그 위임을 받은같은 법 시행령 제3조 및별표 2에서는 구체적인 소방기술자의 배치기준을 정하고 있는데, 해당 기준에서는 소방시설공사의 규모나 설치되는 소방시설의 종류 등에 따라 소방기술자 기술능력을 구분하여 차등 배치하도록 규정하고 있을 뿐, 소방시설공사를 어떠한 계약방식에 따라 수행하는지에 따라 달리 정하고 있지 않습니다.
한편「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」 제25조제1항에서는 국가를 당사자로 하여 체결할 수 있는 계약의 종류 중 하나로 계약상대자를 둘 이상으로 하는 공동계약을 규정하고 있고, 공동계약의 체결방법과 기타 필요한 사항을 정하도록 위임을 받은 「공동계약운영요령」(기획재정부계약예규) 제2조의2제1호에서는 공동계약의 유형 중 하나로 “공동수급체 구성원이 일정 출자비율에 따라 연대하여 공동으로 계약을 이행하는 공동계약”인 공동이행방식을 인정하고 있습니다.
그런데 하나의 소방시설공사를 복수의 공사업자가 연대하여 이행한다고 하여 복수의 공사업자 각자가 별개로「소방시설공사업법 시행령」 별표 2의 배치기준에 따라 소방기술자를 배치해야 한다고 본다면, 그 소방시설공사를 수행하는 계약의 방법 및 공동수급체의 구성원 수 등에 따라 하나의 공사현장에 배치해야 하는 소방기술자의 수가 달라지게 되어 불합리하고, 소방시설공사의 구분에 따라 소방기술자 기술능력을 구분하여 차등 배치하도록 배치기준을 둔 취지에도 부합하지 않습니다.
그렇다면 이 사안과 같이 복수의 공사업자가 공동수급체의 구성원으로서 하나의 소방시설공사를 공동이행방식으로 수행하는 경우라도 복수의 공사업자는 공동으로 「소방시설공사업법 시행령」 별표 2의 배치기준에 따라 해당 소방시설공사의 종류나 규모 등에 따른 소방기술자를 배치하면 됩니다.
아울러 「소방시설공사업법」 제40조제1항제4호에서는 같은 법 제12조제2항을 위반하여 소방기술자를 공사 현장에 배치하지 아니한 공사업자를 과태료 부과 대상으로 규율하고 있는바, 침익적 행정행위의 근거가 되는 행정법규는 엄격하게 해석.적용하고 그 행정행위의 상대방에게 불리한 방향으로 지나치게 확장해석하거나 유추해석해서는 안 된다(각주:대법원 2013. 12. 12. 선고 2011두3388 판결례)는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
＜관계 법령＞소방시설공사업법제4조(소방시설업의 등록) ① 특정소방대상물의 소방시설공사등을 하려는 자는 업종별로 자본금(개인인 경우에는 자산 평가액을 말한다), 기술인력 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖추어 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다)에게 소방시설업을 등록하여야 한다.② ∼ ④ (생 략)제12조(시공) ① 제4조제1항에 따라 소방시설공사업을 등록한 자(이하 "공사업자"라 한다)는 이 법이나 이 법에 따른 명령과 화재안전기준에 맞게 시공하여야 한다. 이 경우 소방시설의 구조와 원리 등에서 그 공법이 특수한 시공에 관하여는 제11조제1항 단서를 준용한다.② 공사업자는 소방시설공사의 책임시공 및 기술관리를 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 소속 소방기술자를 공사 현장에 배치하여야 한다.소방시설공사업법 시행령제3조(소방기술자의 배치기준 및 배치기간) 법 제4조제1항에 따라 소방시설공사업을 등록한 자(이하 "공사업자"라 한다)는 법 제12조제2항에 따라 별표 2의 배치기준 및 배치기간에 맞게 소속 소방기술자를 소방시설공사 현장에 배치하여야 한다.[별표 2]소방기술자의 배치기준(제3조 관련)소방기술자의 배치기준소방시설공사 현장의 기준1. 행정안전부령으로 정하는 특급기술자인 소방기술자(기계분야 및 전기분야)가. 연면적 20만제곱미터 이상인 특정소방대상물의 공사 현장나. 지하층을 포함한 층수가 40층 이상인 특정소방대상물의 공사 현장2. 행정안전부령으로 정하는 고급기술자 이상의 소방기술자(기계분야 및 전기분야)가. 연면적 3만제곱미터 이상 20만제곱미터 미만인 특정소방대상물(아파트는 제외한다)의 공사 현장나. 지하층을 포함한 층수가 16층 이상 40층 미만인 특정소방대상물의 공사 현장3. 행정안전부령으로 정하는 중급기술자 이상의 소방기술자(기계분야 및 전기분야)가. 물분무등소화설비(호스릴 방식의 소화설비는 제외한다) 또는 제연설비가 설치되는 특정소방대상물의 공사 현장나. 연면적 5천제곱미터 이상 3만제곱미터 미만인 특정소방대상물(아파트는 제외한다)의 공사 현장다. 연면적 1만제곱미터 이상 20만제곱미터 미만인 아파트의 공사 현장4. 행정안전부령으로 정하는 초급기술자 이상의 소방기술자(기계분야 및 전기분야)가. 연면적 1천제곱미터 이상 5천제곱미터 미만인 특정소방대상물(아파트는 제외한다)의 공사 현장나. 연면적 1천제곱미터 이상 1만제곱미터 미만인 아파트의 공사 현장다. 지하구(地下溝)의 공사 현장5. 법 제28조에 따라 자격수첩을 발급받은 소방기술자연면적 1천제곱미터 미만인 특정소방대상물의 공사 현장비고1. ∼ 4. (생 략)5. 공사업자는 다음 각 목의 경우를 제외하고는 1명의 소방기술자를 2개의 공사 현장을 초과하여 배치해서는 안 된다. 다만, 연면적 3만제곱미터 이상의 특정소방대상물(아파트는 제외한다)이거나 지하층을 포함한 층수가 16층 이상으로서 500세대 이상인 아파트에 대한 소방시설 공사의 경우에는 1개의 공사 현장에만 배치해야 한다.가. 건축물의 연면적이 5천제곱미터 미만인 공사 현장에만 배치하는 경우. 다만, 그 연면적의 합계는 2만제곱미터를 초과해서는 안 된다.나. 건축물의 연면적이 5천제곱미터 이상인 공사 현장 2개 이하와 5천제곱미터 미만인 공사 현장에 같이 배치하는 경우. 다만, 5천제곱미터 미만의 공사 현장의 연면적의 합계는 1만제곱미터를 초과해서는 안 된다.
질문: 공동주택 각 세대와 복도 사이의 경계벽이 내화구조적용 대상이 되는지 여부(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제14조제1항 관련)
답변: 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없는데,(각주:대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례참조 )「주택법」 제2조제1호에서는 “주택”을 “단독주택과 공동주택”으로 구분하고 있으므로「주택건설기준 등에 관한 규정」 제14조제1항에 따른 “주택 외의 시설”에서의 주택은 이 중 “공동주택”을 의미하는 것으로 보아야 하고 이를 공동주택 내 하나의 세대로 해석하는 것은「주택법」에 따른 “주택” 정의와 어긋나는 해석입니다.
또한「주택법」 제2조제3호에서는 “공동주택”의 정의를 “건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택”으로 규정하여 각 세대가 사용하는 복도를 포함하여 공동주택으로 정의하고 있으므로, 문언상 “각 세대와 복도 사이의 경계벽”이 “공동주택과 주택 외의 시설 간 경계벽”에 해당된다고 볼 수도 없습니다.
아울러「주택법」 제102조제8호에서는같은 법 제35조 및그 위임에 따른「주택건설기준 등에 관한 규정」을 위반하여 사업을 시행한 경우 “2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금”을 규정하고 있는데, 형벌의 근거가 되는 행정법규는 엄격하게 해석ㆍ적용하여야 하고, 명문규정의 의미를 당사자에게 불리한 방향으로 지나치게 확장해석하거나 유추해석하는 것은 죄형법정주의 원칙에 어긋나는 것으로서 허용되지 않는다(각주:대법원 2005. 11. 24. 선고 2002도4758 판결례참조 )고 할 것이므로 법령상 달리 근거가 없는 이상 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제14조제1항의 “공동주택과 주택 외의 시설 간 경계벽”을 문언보다 확장하여 해석하는 것은 타당하지 않습니다.
「주택법」제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.2. (생 략)3. "공동주택"이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.4. ∼ 29. (생 략)제35조(주택건설기준 등) ① 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택의 건설 등에 관한 다음 각 호의 기준(이하 "주택건설기준등"이라 한다)은 대통령령으로 정한다.1. (생 략)2. 세대 간의 경계벽, 바닥충격음 차단구조, 구조내력(構造耐力) 등 주택의 구조ㆍ설비기준3. ∼ 6. (생 략)② ∼ ③ (생 략)제102조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. 다만, 제5호 또는 제18호에 해당하는 자로서 그 위반행위로 얻은 이익의 50퍼센트에 해당하는 금액이 2천만원을 초과하는 자는 2년 이하의 징역 또는 그 이익의 2배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.1. ∼ 7. (생 략)8. 제35조에 따른 주택건설기준등을 위반하여 사업을 시행한 자9. ∼ 19. (생 략)「주택건설기준 등에 관한 규정」제14조(세대간의 경계벽등) ①공동주택 각 세대간의 경계벽 및 공동주택과 주택외의 시설간의 경계벽은 내화구조로서 다음 각호의 1에 해당하는 구조로 하여야 한다.1. 철근콘크리트조 또는 철골ㆍ철근콘크리트조로서 그 두께(시멘트모르터ㆍ회반죽ㆍ석고프라스터 기타 이와 유사한 재료를 바른 후의 두께를 포함한다)가 15센티미터 이상인 것2. 무근콘크리트조ㆍ콘크리트블록조ㆍ벽돌조 또는 석조로서 그 두께(시멘트모르터ㆍ회반죽ㆍ석고프라스터 기타 이와 유사한 재료를 바른 후의 두께를 포함한다)가 20센티미터 이상인 것3. 조립식주택부재인 콘크리트판으로서 그 두께가 12센티미터 이상인 것4. 제1호 내지 제3호의 것외에 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 따라 한국건설기술연구원장이 차음성능을 인정하여 지정하는 구조인 것② ∼ ⑥ (생 략)＜관계 법령＞
질문: 공동주택관리기구가 갖춰야 하는 기술인력의 의미( 「공동주택관리법 시행령」 별표 1 등 관련)
답변: 「공동주택관리법」 제9조제1항에서는 입주자대표회의 또는 관리주체는 공동주택 공용부분의 유지ㆍ보수 및 관리 등을 위해 공동주택관리기구를 구성해야 한다고 규정하고 있고, 공동주택관리기구가 갖춰야 하는 기술인력 및 장비기준을 정한 같은 법 시행령 별표 1 제1호나목에서는 해당 공동주택의 건축설비의 종류 및 규모 등에 따라「전기사업법」,「고압가스 안전관리법」및 소방시설법 등 관계 법령에 따라 갖춰야 할 기준 인원 이상의 기술자를 기술인력으로 규정하고 있으나, 기술인력에 해당하는 “기술자”의 의미를 별도로 규정하고 있지는 않습니다.
그런데「공동주택관리법 시행령」 별표 1제1호나목에서 공동주택관리기구는 해당 공동주택의 건축설비의 종류 및 규모 등에 따라 관계 법령에 따라 갖춰야 할 기준 인원 이상의 기술자를 갖추도록 한 것은 전기, 가스 및 소화(消火) 설비 등 건축설비의 종류에 따라 유지ㆍ보수 및 관리에 전문적인 기술이 요구되어 개별법에서 특정 인력을 선임하도록 규정한 경우에는 해당 법령에 따른 기준 인원 이상의 인력을 필수적으로 갖추어 공동주택을 전문적이고 안전하게 관리하도록 하려는 것인바, 같은 별표 제1호나목의 “기술자”는 개별 법령에서 일정한 자격, 기술 또는 경력을 갖춘 사람을 선임해야 한다고 규정한 필수 인력에 해당하는 사람을 의미한다고 보는 것이 규정 취지에 부합하는 해석입니다.
또한「공동주택관리법 시행령」 별표 1비고 제2호 각 목에서는 같은 별표 제1호에 따른 기술인력이「국가기술자격법」에 따른 국가기술자격을 취득하지 않아도 되는 경우가 있음을 전제로 규정하고 있다는 점에 비추어 보더라도, 기술인력에 해당하는 “기술자”를 개별 법령에서 필수적으로 갖추도록 규정한 인력일 것 외에 별도의 자격이나 요건이 추가적으로 필요한 특별한 전문가여야 한다고 보는 것은 타당하지 않습니다.
그렇다면 소방시설법 제20조제2항 및 같은 법 시행령 제22조 각 호의 어느 하나에 해당하는 특정소방대상물인 공동주택으로서 해당 규정에 따라 그 관계인이 선임해야 하는 소방안전관리자는 「공동주택관리법 시행령」 별표 1 제1호나목에 따른 “관계 법령에 따라 갖춰야 할 기준 인원 이상의 기술자”에 해당한다고 보아야 합니다.
＜ 관계 법령＞공동주택관리법제9조(공동주택관리기구) ① 입주자대표회의 또는 관리주체는 공동주택 공용부분의 유지ㆍ보수 및 관리 등을 위하여 공동주택관리기구(제6조제1항에 따른 자치관리기구를 포함한다)를 구성하여야 한다.② 공동주택관리기구의 구성ㆍ기능ㆍ운영 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.공동주택관리법 시행령제6조(공동주택관리기구의 구성ㆍ운영) ① 법 제9조제1항에 따라 공동주택관리기구는 별표 1에 따른 기술인력 및 장비를 갖추어야 한다.② (생 략)[별표 1]공동주택관리기구의 기술인력 및 장비기준(제4조제1항 및 제6조제1항 관련)구 분기 준1. 기술인력다음 각 호의 기술인력. 다만, 관리주체가 입주자대표회의의 동의를 받아 관리업무의 일부를 해당 법령에서 인정하는 전문용역업체에 용역하는 경우에는 해당 기술인력을 갖추지 않을 수 있다.가. 승강기가 설치된 공동주택인 경우에는 「승강기 안전관리법 시행령」 제28조에 따른 승강기자체검사자격을 갖추고 있는 사람 1명 이상나. 해당 공동주택의 건축설비의 종류 및 규모 등에 따라 「전기사업법」, 「고압가스 안전관리법」, 「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」, 「도시가스사업법」, 「에너지이용 합리화법」, 「소방기본법」, 「화재예방, 소방시설 설치ㆍ유지 및 안전관리에 관한 법률」 및 「대기환경보전법」 등 관계 법령에 따라 갖추어야 할 기준 인원 이상의 기술자2. 장비(생 략)비고1. 관리사무소장과 기술인력 상호간에는 겸직할 수 없다.2. 기술인력 상호간에는 겸직할 수 없다. 다만, 입주자대표회의가 제14조제1항에 따른 방법으로 다음 각 목의 겸직을 허용한 경우에는 그러하지 아니하다.가. 해당 법령에서 「국가기술자격법」에 따른 국가기술자격(이하 "국가기술자격"이라 한다)의 취득을 선임요건으로 정하고 있는 기술인력과 국가기술자격을 취득하지 않아도 선임할 수 있는 기술인력의 겸직나. 해당 법령에서 국가기술자격을 취득하지 않아도 선임할 수 있는 기술인력 상호간의 겸직
질문: 공동소유자 중 일방에 대한 동별 대표자 결격사유가 나머지 공동소유자에 대하여도 적용되는지 여부(「주택법 시행령」 제50조제4항 등 관련)
답변: 「주택법」 제2조제12호다목에서는같은 법 제42조부터 제45조까지, 제55조 및 제59조의 경우는 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속(直系尊卑屬)을 입주자로 정의하고 있고,같은 법 제43조제8항제2호에서는 입주자대표회의의 구성ㆍ운영 및 의결사항에 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 하고 있으며,「주택법 시행령」 제50조제1항에서는 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 공동주택관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 “동별 대표자”라 함)로 구성한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 동별 대표자는 6개월 이상 거주한 입주자 중에서 선거구 입주자등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 선출한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제4항제8호에서는 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다고 규정하고 있는바,이 사안은 공동주택(아파트)을 각각 2분의 1 지분으로 공동소유하는 경우로서 공동소유자의 일방(A)이 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원이 되어「주택법 시행령」 제50조제4항제8호에 따른 동별 대표자 결격사유에 해당하는 경우, 결격사유가 있는 공동소유자(A)의 동의를 받아 동별 대표자에 입후보하여 선출된 다른 공동소유자(B)는 그 동별 대표자 자격이 상실되는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 공동주택을 각각 2분의 1 지분으로 공동소유하는 경우로서 공동소유자의 일방(B)이 동별 대표자가 되려는 경우 다른 공동소유자(A)의 동의가 필요한지에 대하여 살펴보면, 「주택법」 제2조제12호 및 같은 법 시행령 제50조제3항에서 동별 대표자의 자격을 해당 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속(直系尊卑屬)으로 규정하고 있는바, 주택의 소유형태는 단독소유뿐 아니라 공동소유도 포함되므로 여기서 “주택의 소유자”는 “단독소유자”뿐만 아니라 “공동소유자”도 포함된다고 할 것입니다.
 그런데, 동별 대표자의 피선거권은 공동소유자 각각에 대해서 부여되는 것이 아니라 공동주택을 구성하는 각각의 주택(세대) 단위로 부여되고 있으므로, 주택의 공동소유자가 동별 대표자 선거에 입후보하려는 경우에는 해당 주택에 부여된 피선거권을 단독으로 행사할 수 있는 권원을 확보하는 의미에서 나머지 공동소유자로부터 동의 또는 위임(그 동의 또는 위임의 방식이 명시적이어야 하는지 여부는 별론으로 함)을 받도록 하되, 그 동의 또는 위임은 동별 대표자로 입후보하려는 공유자 자신의 지분을 포함하여 해당 주택 공유지분의 과반수에 상당하는 동의를 필요로 한다고 할 것입니다(법제처 2013. 11. 19.회신 13-0526 해석례참조). 따라서, 2분의 1 지분으로 주택을 공동소유하는 경우에는 어느 일방이 과반수의 지분을 가지고 있지 못한 상태이므로 다른 공동소유자의 동의나 위임 없이는 동별 대표자로 입후보할 수 없다고 보아야 할 것입니다.
다음으로, 어느 일방이 과반수의 지분을 가지고 있지 못한 상태여서 공동소유자 일방(B)이 동별 대표자에 입후보하는 데 다른 공동소유자 일방(A)의 동의가 필요한 경우, 다른 공동소유자 일방(A)에게만 해당하는 결격사유가 이미 동별 대표자로 선출된 결격사유가 없는 공동소유자에게 영향을 미치는지에 대하여 살펴보면, 주택의 공동소유자 일방이 입주자로서 동별 대표자가 될 수 있는지는 다른 공동소유자를 떠나서 별개로 판단하기 어렵다 할 것이고, 공동소유자가 동별 대표자에 입후보할 수 있는 자격의 일부는 동의를 한 다른 공동소유자에게서 유래한 것이므로, 비록 동의를 할 당시에는 공동소유자(A)에게 결격사유가 없었다 하더라도 추후 그러한 결격사유에 해당하게 되는 경우에는 그 동의를 받아 동별 대표자에 선출된 공동소유자(B)도 동별 대표자의 자격을 상실한다고 할 것입니다.
더욱이, 공동소유자의 결격사유 해당 여부를 공동소유자 별로 독립적으로 판단하여야 하는 것으로 해석한다면, 주택의 공동소유자 일방이 결격사유에 해당하여 동별 대표자의 지위가 상실됨에도, 그 동의를 받은 다른 공동소유자는 동별 대표자의 지위를 상실하지 않는 것으로 보아야 하는 결론에 이른다고 할 것이고, 입주자의 지위에 있는 공동소유자 일방이 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원이 되었음에도 불구하고 다른 공동소유자가 동별 대표자로 계속 그 지위를 유지할 수 있게 되는 바, 동별 대표자의 결격사유를 규정하여 공동주택 관련 각종 비리 등을 예방하고 공정한 의사결정을 기하고자 하는 「주택법 시행령」 제50조제4항제8호의 입법취지에 부합하지 않는다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 공동주택(아파트)을 각각 2분의 1 지분으로 공동소유하는 경우로서, 공동소유자의 일방(A)이 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원이 되어 「주택법 시행령」 제50조제4항제8호에 따른 동별 대표자 결격사유에 해당하는 경우, 결격사유가 있는 공동소유자(A)의 동의를 받아 동별 대표자에 입후보하여 선출된 공동소유자(B)는 그 동별 대표자 자격이 상실된다고 할 것입니다.
질문: 공동주택관리기구 기술인력의 겸직을 허용하는 입주자대표회의의 의결이 겸직하는 사람이 변경될 때마다 있어야 하는지 여부(「공동주택관리법 시행령」 별표 1 등 관련)
답변: 「공동주택관리법 시행령」 별표 1제1호에서는「공동주택관리법」 제9조제1항에 따라 공동주택 공용부분의 유지ㆍ보수 및 관리 등을 위해 구성하는 공동주택관리기구가 갖춰야 하는 기술인력 기준을 정하고 있고, 같은 별표 비고 제2호에서는 기술인력 상호간 겸직은 허용되지 않는 것이 원칙이나 입주자대표회의가 구성원 과반수의 찬성으로 의결하여 허용한 경우에는 예외적으로 겸직할 수 있다고 하면서, 겸직이 허용되는 경우를「국가기술자격법」에 따른 국가기술자격(이하 “국가기술자격”이라 함)의 취득을 선임요건으로 하고 있는지를 기준으로 하여 국가기술자격을 취득하지 않아도 선임할 수 있는 기술인력에 대한 겸직으로 규정하고 있습니다.
이는「공동주택관리법 시행령」이 2017년 8월 16일 대통령령 제28247호로 개정되면서 공동주택 관리비 상승에 따른 민원을 해소하기 위해 국가기술자격의 취득이 필요하지 않은 기술인력에 대한 겸직에 한해 입주자대표회의 의결을 거쳐 허용할 수 있도록같은 영 별표 1비고 제2호에 단서로 신설(각주: 2017. 8. 16. 대통령령 제28247호로 일부개정된 「공동주택관리법 시행령」 개정이유 및 주요내용 참조 )된 것입니다.
위와 같은「공동주택관리법 시행령」 별표 1비고 제2호의 문언과 취지에 비추어볼 때, 해당 규정은 기술인력으로 선임하는 개개의 사람을 대상으로 그 사람의 능력이나 자질 등을 평가하여 겸직 허용 여부를 의결하도록 하는 의미만으로 볼 수는 없고, 공동주택관리기구가 갖춰야 하는 기술인력 중 해당 법령에서 따로 국가기술자격의 취득을 필요로 하지 않는 기술인력에 대해 그 기술인력이 수행하는 직무를 대상으로 계속적인 겸직을 허용하는 의결을 함으로써 해당 공동주택의 상황에 맞도록 기술인력을 효율적으로 운용하고 궁극적으로 공동주택의 관리비 상승 문제를 해결하려는 의미가 포함되는 것으로 보는 것이 타당합니다.
그렇다면 「공동주택관리법 시행령」 별표 1 비고 제2호에 따라 입주자대표회의가 의결한 내용이 특정인을 대상으로 겸직을 허용한 것으로 볼 만한 특별한 사정이 있지 않은 이상, 이 사안과 같이 관리주체인 주택관리업자가 구성하는 공동주택관리기구에 대해 입주자대표회의가 기술인력 상호간 겸직을 의결한 경우 겸직하는 기술인력으로 선임되는 사람이 변경될 때마다 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다고 볼 수는 없습니다.
＜ 관계 법령＞공동주택관리법제9조(공동주택관리기구) ① 입주자대표회의 또는 관리주체는 공동주택 공용부분의 유지ㆍ보수 및 관리 등을 위하여 공동주택관리기구(제6조제1항에 따른 자치관리기구를 포함한다)를 구성하여야 한다.② 공동주택관리기구의 구성ㆍ기능ㆍ운영 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.공동주택관리법 시행령제6조(공동주택관리기구의 구성ㆍ운영) ① 법 제9조제1항에 따라 공동주택관리기구는 별표 1에 따른 기술인력 및 장비를 갖추어야 한다.② (생 략)[별표 1]공동주택관리기구의 기술인력 및 장비기준(제4조제1항 및 제6조제1항 관련)구 분기 준1. 기술인력다음 각 호의 기술인력. (단서 생략)가. 승강기가 설치된 공동주택인 경우에는 「승강기 안전관리법 시행령」 제28조에 따른 승강기자체검사자격을 갖추고 있는 사람 1명 이상나. 해당 공동주택의 건축설비의 종류 및 규모 등에 따라 「전기사업법」, 「고압가스 안전관리법」, 「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」, 「도시가스사업법」, 「에너지이용 합리화법」, 「소방기본법」, 「화재예방, 소방시설 설치ㆍ유지 및 안전관리에 관한 법률」 및 「대기환경보전법」 등 관계 법령에 따라 갖추어야 할 기준 인원 이상의 기술자2. 장비(생 략)비고1. 관리사무소장과 기술인력 상호간에는 겸직할 수 없다.2. 기술인력 상호간에는 겸직할 수 없다. 다만, 입주자대표회의가 제14조제1항에 따른 방법으로 다음 각 목의 겸직을 허용한 경우에는 그러하지 아니하다.가. 해당 법령에서 「국가기술자격법」에 따른 국가기술자격(이하 "국가기술자격"이라 한다)의 취득을 선임요건으로 정하고 있는 기술인력과 국가기술자격을 취득하지 않아도 선임할 수 있는 기술인력의 겸직나. 해당 법령에서 국가기술자격을 취득하지 않아도 선임할 수 있는 기술인력 상호간의 겸직
질문: 공동주택관리규약에 입주자대표회의 출석수당을 정할 수 있는지 여부〔「주택법 시행령」 제57조 등 관련〕
답변: 「주택법」 제44조제1항에서는 시ㆍ도지사는 공동주택의 입주자 및 사용자를 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라 함)의 준칙을 정하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 입주자와 사용자는 같은 조 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다고 규정하고 있는바, 입주자와 사용자가 각 공동주택의 관리규약을 정할 때 입주자대표회의의 운영비의 용도로 입주자대표회의 출석수당을 정할 수 있는지가 문제됩니다.
살피건대,「주택법 시행령」 제57조제1항은 공동주택 입주자와 사용자가 관리규약을 정할 때 참조할 관리규약 준칙에 포함될 사항을 정한 것으로, 입주자대표회의의 운영비의 용도(제5호)를 포함하도록 하고 있는바, 입주자대표회의 출석수당의 경우 입주자대표회의의 운영비의 용도에 포함된다고 볼 수 있는 점, 같은 항 제1호부터 제22호까지의 규정은 시ㆍ도지사가 정하는 관리규약의 준칙에 반드시 포함되어야 할 사항을 나열한 것이고, 여기에 나열된 사항 외의 사항이 입주자와 사용자가 정하는 관리규약에 포함되어서는 안된다는 의미는 아니라는 점(법제처 2012. 3. 20.회신 12-0052 해석례참조)에비추어 볼 때, 관리규약 준칙에 입주자대표회의의 운영비의 용도로 출석수당이 있는지를 불문하고, 입주자와 사용자는 주택법령의 범위 내에서 입주자대표회의의 운영비의 용도를 관리규약으로 정할 수 있다고 해석하는 것이 법 체계 및 취지에 부합한다고 할 것입니다.
따라서,「주택법」 제44조 및같은 법 시행령 제57조제1항에 따라 시ㆍ도지사가 정하는 관리규약의 준칙을 참조하여 입주자와 사용자가 정하는 관리규약에 입주자대표회의의 운영비의 용도로 입주자대표회의 출석수당을 정할 수 있다고 할 것입니다.
질문: 공동주택관리규약 위반에 대하여 “그 밖에 필요한 명령”이 가능한지(「주택법」 제59조제1항 등 관련)
답변: 「주택법」 제59조제1항에서는 지방자치단체의 장은 공동주택관리의 효율화와 입주자ㆍ사용자의 보호를 위하여 같은 조 제3항 또는 제4항에 따른 감사에 필요한 경우(제1호), 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반하여 조치가 필요한 경우(제2호) 등 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 입주자ㆍ사용자, 입주자대표회의나 동별 대표자, 관리주체, 제55조제1항에 따른 공동주택의 관리사무소장 또는 입주자대표회의 구성을 위한 선거를 관리하는 기구나 그 구성원 등에게 대통령령으로 정하는 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출이나 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 영업소ㆍ관리사무소 등에 출입하여 공동주택의 시설ㆍ장부ㆍ서류 등을 조사 또는 검사하게 할 수 있다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라같은 법 시행령 제82조제4호에서는 “공동주택관리규약의 제정ㆍ개정”을 지방자치단체의 장이 감독할 수 있는 업무의 하나로 규정하고 있는바,이 사안은 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라 함)을 위반한 경우로서 법령 위반에는 해당하지 않는 경우에 지방자치단체의 장이「주택법」 제59조제1항에 따라 “그 밖에 필요한 명령”을 할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저,「주택법」 제59조제1항 및같은 법 시행령 제82조제4호에서 지방자치단체의 장으로 하여금 관리규약의 제정ㆍ개정에 관한 사항 등을 보고하게 하거나, 자료의 제출이나 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있도록 한 것은 공동주택관리에 관한 감독 근거를 마련함으로써 공동주택 관리의 효율화와 입주자 및 사용자의 보호를 통하여 궁극적으로 국민의 주거생활의 안전을 도모하기 위한 것이라고 할 것입니다(법제처 2012. 12. 10.회신 12-0510 해석례참조). 이러한 입법취지에 비추어 볼 때, 비록 관리규약이 사인(私人) 간의 규약으로서 사적 자치의 원칙이 존중되는 영역이라 하더라도(법제처 2015. 2. 6.회신 15-0021 해석례참조), 공동주택 관리의 효율화와 입주자 및 사용자의 보호를 위하여 지방자치단체의 장은 관리규약 위반에 대해서 필요한 경우 감독권을 행사할 수 있다고 보는 것이 타당하다고 할 것입니다.
만약, 「주택법」 제59조제1항이 법령 위반이 아닌 관리규약의 위반에 대해서는 어떠한 명령도 할 수 없다는 의미라고 해석한다면, 관리규약의 위반으로 인해 공동주택 관리의 효율화 또는 입주자 및 사용자 보호에 반하는 경우에도 지방자치단체의 장이 아무런 감독을 할 수 없게 되어 해당 규정의 취지가 무의미하게 될 것이고, 관리규약을 위반한 입주자나 사용자 등이 스스로 그러한 상태를 시정하기 전까지는 감독관청이 아무런 조치를 할 수 없게 되는 불합리한 결과를 가져오게 될 것입니다.
아울러, 「주택법」 제59조의 입법연혁을 살펴보더라도, 당초 지방자치단체의 장이 관리규약의 제정ㆍ개정에 관한 사항 등을 보고하게 하거나, 자료의 제출이나 그 밖에 필요한 명령만을 할 수 있도록 하던 것을 2013년 12월 24일 개정을 통해 공동주택의 비리 등에 대한 지방자치단체의 감사 근거를 마련(「주택법」 제59조제2항부터 제6항까지)하는 등 공동주택 관리에 대한 감독을 강화하는 방향으로 개정되었는바(2013. 12. 24. 법률 제12115호로 개정되어 2015. 1. 1. 시행된 「주택법」 개정이유서 참조), 관리규약 위반이 법령 위반에는 해당하지 않는다고 하더라도 공동주택관리의 효율화와 입주자 및 사용자의 보호를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 지방자치단체의 장이 적절한 조치를 취할 수 있다고 보는 것이 공동주택 관리에 대한 감독을 강화한 법 개정취지에 부합하는 해석이라고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 공동주택관리규약에는 위반되지만 법령 위반에는 해당하지 않는 사항에 대해서도 지방자치단체의 장은 「주택법」 제59조제1항에 따라 “그 밖에 필요한 명령”을 할 수 있습니다.
질문: 「공동주택관리법 시행령」 제14조제2항제6호에 따라 입주자대표회의의 의결로 승인을 받아야 하는 회계감사보고서의 범위(「공동주택관리법 시행령」 제14조제2항제6호 등 관련)
답변: 법해석의 목표는 어디까지나 법적 안정성을 저해하지 않는 범위 내에서 구체적 타당성을 찾는 데 두어야 하고, 그러기 위해서는 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하면서도, 법령의 입법 취지와 연혁 및 다른 법령과의 관계 등을 고려한 체계적ㆍ논리적 해석방법을 추가적으로 동원하여 타당한 해석을 하여야 할 것인바(각주:대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다83431 판결례참조),「공동주택관리법 시행규칙」 제4조제4항에 따른 감사보고서가「공동주택관리법 시행령」 제14조제2항제6호에 따른 입주자대표회의의 의결사항인 회계감사보고서에 해당되는지 여부는 문언의 형식적인 표현 외에도 관련 규정의 체계ㆍ내용 및 입법연혁 등을 종합적으로 고려하여 합리적이고 조화롭게 해석할 필요가 있습니다(각주: 법제처 2023. 2. 14.회신 22-0786 해석례참조).먼저「공동주택관리법」에서 규정하고 있는 “회계감사”에 대해 살펴보면,같은 법 제26조에서는 의무관리대상 공동주택의 관리주체가 감사인에게 매년 1회 이상 받아야 하는 “회계감사”에 대해 규정하고 있고,같은 법 제99조에서는같은 법 제26조제1항을 위반하여 “회계감사”를 받지 아니하거나 부정한 방법으로 받은 자(제1호) 등을 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있으며,같은 법 제102조제3항에서는같은 법 제26조제3항을 위반하여 “회계감사”의 결과를 보고 또는 공개하지 아니하거나 거짓으로 보고 또는 공개한 자(제6호) 등에게 500만원 이하의 과태료를 부과하도록 규정하고 있고,같은 법 시행령 제27조에서는같은 법 제26조따른 “회계감사”의 시기, 대상 등을 규정하고 있는 등 공동주택관리법령에서 “회계감사”는「공동주택관리법」 제26조제1항에 따른 “회계감사”, 즉 감사인에 의한 회계감사를 지칭하는 경우에 사용되고 있는 반면, 입주자대표회의의 임원인 감사가 관리주체의 업무에 대하여 하는같은 법 시행규칙 제4조제3항에 따른 감사는 “감사”라고만 규정되어 있는바, 동일한 법령에서 사용되는 용어는 법령에 다른 규정이 있는 등 특별한 사정이 없는 한 동일하게 해석ㆍ적용되어야 하므로(각주:대법원 1997. 9. 9. 선고 97누2979 판결례참조),같은 법 시행령 제14조제2항제6호에 따른 회계감사보고서는 같은 법 제26조제1항에 따른 “회계감사”를 한 후 같은 조 제3항에 따라 그 회계감사의 결과로서 제출된 감사보고서만을 의미하는 것으로 보는 것이 공동주택관리법령의 문언 및 체계에 부합합니다.
또한「공동주택관리법」 제26조제1항각 호 외의 부분 본문에서는 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감사인의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된같은 법 시행령 제27조제1항에서는같은 법 제26조제1항에 따라 회계감사를 받아야 하는 공동주택의 관리주체는 매 회계연도 종료 후 9개월 이내에 재무상태표, 운영성과표, 이익잉여금처분계산서(또는 결손금처리계산서), 주석(註釋)의 재무제표에 대하여 회계감사를 받아야 한다고 규정하고 있어,같은 법 제26조제1항에 따른 회계감사의 대상은 재무제표에 대한 것으로 한정되는 반면,같은 법 시행규칙 제4조제3항에 따른 감사는 회계 관계 업무뿐만 아니라 관리주체의 관리업무 전반을 그 대상으로 한다는 점에서 같은 조 제4항에 따른 감사보고서는 회계감사의 결과로서의 “회계감사보고서”와는 구분된다 할 것이므로, 같은 법 시행규칙 제4조제4항에 따른 감사보고서는 같은 법 시행령 제14조제2항제6호에 따른 회계감사보고서에 해당하지 않는다고 보아야 합니다.
아울러 관련 규정의 입법연혁을 살펴보면, 현행「공동주택관리법」 제26조에 따른 “회계감사”, 즉 감사인에 의한 회계감사제도는 2010년 7월 6일 대통령령 제22254호로 일부개정된「주택법 시행령」 제55조의3으로 신설되어 입주자대표회의에서 의결하여 요구한 경우 등에는 감사인의 회계감사를 받도록 하였고, 그 개정 당시같은 영 제51조제1항에 제2호의3이 함께 신설되어 입주자대표회의의 의결사항으로 “같은 영 제58조에 따른 관리비등의 회계감사의 요구 및 회계감사보고서의 승인”이 추가되었는바,같은 영 제51조제1항제2호의3의 신설은같은 영 제55조의3의 신설에 따른 개정사항으로서 당시같은 영 제51조제1항에 제2호의3으로 추가된 입주자대표회의의 의결사항인 “회계감사보고서의 승인”은 신설된 감사인의 회계감사에 따른 회계감사보고서의 승인을 의미한다고 볼 수 있으므로, 현행「공동주택관리법 시행령」 제14조제2항제6호에 따른 “회계감사보고서” 또한 감사인이같은 법 제26조제1항에 따라 회계감사를 한 후 작성한 같은 조 제3항에 따른 감사보고서를 의미한다고 볼 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
따라서「공동주택관리법 시행규칙」 제4조제4항에 따른 감사보고서는 입주자대표회의의 의결로 승인을 받아야 하는「공동주택관리법 시행령」 제14조제2항제6호에 따른 회계감사보고서에 해당되지 않습니다.
＜관계 법령＞공동주택관리법 시행령제14조(입주자대표회의의 의결방법 및 의결사항 등) ① 법 제14조제10항에 따라 입주자대표회의는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다.② 법 제14조제11항에 따른 입주자대표회의의 의결사항은 다음 각 호와 같다.1. ∼ 5. (생 략)6. 제23조제1항부터 제5항까지에 따른 관리비 등의 회계감사 요구 및 회계감사보고서의 승인7. ~ 17. (생 략)③ ∼ ⑥ (생 략)공동주택관리법 시행규칙제4조(입주자대표회의 임원의 업무범위 등) ①ㆍ② (생 략)③ 감사는 관리비ㆍ사용료 및 장기수선충당금 등의 부과ㆍ징수ㆍ지출ㆍ보관 등 회계 관계 업무와 관리업무 전반에 대하여 관리주체의 업무를 감사한다.④ 감사는 제3항에 따른 감사를 한 경우에는 감사보고서를 작성하여 입주자대표회의와 관리주체에게 제출하고 인터넷 홈페이지(인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 인터넷 포털을 통해 관리주체가 운영ㆍ통제하는 유사한 기능의 웹사이트 또는 관리사무소의 게시판을 말한다) 및 동별 게시판(통로별 게시판이 설치된 경우에는 이를 포함한다)에 공개해야 한다.⑤ 감사는 입주자대표회의에서 의결한 안건이 관계 법령 및 관리규약에 위반된다고 판단되는 경우에는 입주자대표회의에 재심의를 요청할 수 있다.⑥ (생 략)
질문: 공동주택관리규약 제·개정안을 게시판과 인터넷 홈페이지에 공고하여야 한다는 규정의 의미 (「주택법 시행령」 제57조제2항 등 관련)
답변: 「주택법」 제44조제1항에서는 시ㆍ도지사는 공동주택의 입주자 및 사용자(이하 “입주자등”이라 함)를 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라 함)의 준칙을 정하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 입주자등은 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다고 규정하고 있습니다.
한편,「주택법 시행령」 제57조제1항에서는「주택법」 제44조제1항에 따라 시ㆍ도지사가 정하는 관리규약의 준칙에 포함되어야 할 사항을 규정하고 있고,같은 법 시행령 제57조제2항에서는 공동주택 분양 후 최초의 관리규약은 사업주체가 제안한 내용을 해당 입주예정자의 과반수가 서면으로 동의하는 방법으로 결정하며 이 경우 사업주체가 제안한 내용은 해당 공동주택의 게시판과 인터넷 홈페이지에 공고하고, 입주자등에게 개별 통지하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에서는 같은 조 제2항에 따라 제정된 관리규약을 개정할 때 그 절차 및 방법은같은 영 제52조제1항을 준용하되, 그 개정안에는 개정 목적, 종전의 관리규약과 달라진 내용,같은 영 제57조제1항에 따른 관리규약의 준칙과 달라진 내용을 적고 같은 조 제2항 후단의 방법에 따라 공고하고 통지한다고 규정하고 있는바, 이 사안에서는 해당 공동주택의 인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 관리규약 제ㆍ개정안을 해당 공동주택의 게시판에만 공고해도 되는지, 아니면 인터넷 홈페이지를 새로 개설하여 게시판과 인터넷 홈페이지에 모두 공고하여야 하는지가 문제됩니다.
먼저,「주택법 시행령」 제57조제2항 및 제3항에서 관리규약을 제정 또는 개정하는 경우에 제ㆍ개정안을 공고하고 입주자등에게 개별 통지하도록 규정하고 있는 것은 관리규약 제ㆍ개정 시 그 내용을 입주자등에게 미리 알림으로써 입주자등의 의사결정에 도움을 주고, 그 참여를 확대함으로써 제ㆍ개정을 원활하게 진행하기 위한 절차를 도입한 것이라 할 것이며, 나아가 주택법령에 규정된 공고 절차에 따라 관리규약을 정하지 아니하는 경우에 대하여 다른 특별한 행정제재나 벌칙을 부과하도록 규정하고 있지 않은 점에 비추어 볼 때, 제ㆍ개정안의 공고 방법을 규정하고 있는「주택법 시행령」 제57조제2항 및 제3항의 공고에 관한 내용은 관리규약의 제ㆍ개정을 위한 보조적ㆍ부수적 규정으로서의 성격을 가지고 있다고 보아야 할 것인바, 그렇다면 인터넷 홈페이지가 없는 공동주택의 경우에는 공동주택의 게시판에 공고함으로써같은 영 제57조제2항 및 제3항의 취지에 따른 공고 의무를 충분히 수행한 것으로 볼 수 있을 것입니다.
만약, 이와 달리「주택법 시행령」 제57조제2항 및 제3항의 공고에 관한 규정을 인터넷 홈페이지가 없는 공동주택의 경우에는 인터넷 홈페이지를 새로이 개설하여 공고하여야 한다는 의미로 해석한다면, 이는 새로운 법적 의무를 추가로 부과하는 것으로서 현행 주택법령에 공동주택이 의무적으로 인터넷 홈페이지를 개설ㆍ운영하도록 규정하는 별도의 근거 조항을 두고 있지 않음에도 불구하고 법률에 근거 없이 해석만으로 새로운 의무를 부과하는 것이 되어 불합리하다고 할 것입니다.
따라서,「주택법 시행령」 제57조제2항 및 제3항에 따라 관리규약 제ㆍ개정안을 공고할 때 인터넷 홈페이지가 없는 공동주택의 경우에는 해당 공동주택의 게시판에만 공고해도 된다고 할 것입니다.
※ 법령정비 의견인터넷 홈페이지가 있는 공동주택의 경우에 한하여 관리규약 제ㆍ개정안을 인터넷 홈페이지에도 공고하여야 한다는 의미를 문언상 명확히 하기 위한 입법적 조치가 필요하다고 보입니다.