질문: 신탁계약에 따른 신탁을 등기하는 방식으로 주택담보노후연금보증을 받은 사람이 「공동주택관리법」 제14조제3항의 입주자에 해당되는지 여부(「공동주택관리법」 제14조제3항 등 관련)
답변: 「공동주택관리법」 제14조제3항각 호 외의 부분 본문에서는 동별 대표자는 서류 제출 마감일을 기준으로 같은 항 각 호의 요건을 갖춘 입주자 중에서 선거구 입주자등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 선출한다고 규정하고 있고,같은 법 제2조제1항제5호에서는같은 법에서 사용하는 용어 중 “입주자”의 뜻을 “공동주택의 소유자” 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 말한다고 규정하고 있는 한편,「한국주택금융공사법」 제2조제8호의2전단에서는 “주택담보노후연금보증”이란 주택소유자가 주택(각주: 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택(「소득세법」 제89조제1항제3호에 따른 고가주택의 기준에 해당하는 주택은 제외함)을 말하며(「한국주택금융공사법」 제2조제3호 참조), 이하 같음.)에 저당권 설정 또는 주택소유자와 공사가 체결하는 신탁계약에 따른 신탁을 등기하고 금융기관(각주: 「한국주택금융공사법」 제2조제11호에 따른 금융기관을 말하며, 이하 같음.)으로부터 연금 방식으로 노후생활자금을 대출받음으로써 부담하는 금전채무를 공사(각주: 한국주택금융공사를 말하며(「한국주택금융공사법」 제2조제1호가목), 이하 같음.)가 계정의 부담으로 보증하는 행위를 말한다고 규정하고 있는데, “공동주택의 소유자”가 그 주택에 신탁계약에 따른 신탁을 등기하는 방식으로 주택담보노후연금보증을 받은 경우, 해당 공동주택은「신탁법」에 따른 신탁재산으로서 그 소유권이 수탁자인 공사에게 귀속되는바, 이 사안에서는 신탁방식 주택연금 가입자가「공동주택관리법」 제14조제3항에 따라 동별 대표자가 될 수 있는 입주자로서 공동주택의 소유자에 해당하는지 여부가 문제됩니다.
먼저「신탁법」에 따른 신탁재산은 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 귀속되고, 위탁자와의 내부관계에서 그 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니나,같은 법에서는 수탁자는 누구의 명의(名義)로도 신탁재산을 고유재산으로 하거나 신탁재산에 관한 권리를 고유재산에 귀속시키는 행위를 하지 못하며(제34조제1항제1호), 신탁재산을 수탁자의 고유재산과 분별하여 관리(제37조제1항)하도록 하는 등 신탁재산의 권리ㆍ의무관계에 관하여 수탁자의 고유재산과 구분하고 있어, 비록 신탁재산이 수탁자의 소유에 속한다 하더라도 그에 관한 권리ㆍ의무관계를 수탁자의 고유재산과 마찬가지로 취급할 수는 없다고 할 것입니다.
(각주:대법원 2015. 6. 11. 선고 2013두15262 판결례및 법제처 2020. 5. 4.회신 20-0008 해석례등 참조)그리고「공동주택관리법」은 공동주택의 관리에 관한 사항을 정함으로써 공동주택을 투명하고 안전하며 효율적으로 관리할 수 있게 하여 국민의 주거수준 향상에 이바지함을 목적으로 하는 법률로서(제1조),같은 법에 따른 ‘입주자’는 공동주택에서 주거생활을 영위하는 주체로서 공동체 생활의 질서가 유지될 수 있도록 이웃을 배려하고 관리주체의 업무에 협조해야 하는 의무를 지며(제3조), 일정 요건을 갖춘 경우 공동주택의 관리에 관한 주요사항을 결정하는 자치 의결기구인 입주자대표회의를 구성하는 “동별 대표자”가 될 수 있는바(제14조제1항), 이러한「공동주택관리법」에 따른 ‘공동주택 소유자’로서의 입주자의 권리ㆍ의무 관계에 대하여「신탁법」등 일반적 사법에 따른 소유관계가 그대로 적용된다고 보아야 하는 것은 아니므로,(각주:대법원 2015. 6. 11. 선고 2013두15262 판결례및 법제처 2023. 9. 7.회신 23-0538 해석례등 참조) 신탁방식 주택연금 가입자가「공동주택관리법」 제14조제3항의 입주자에 해당하는지 여부는 해당 공동주택에 대한 사법상 소유권과 함께「공동주택관리법」및「한국주택금융공사법」의 규정 내용 및 취지 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 할 것입니다.
(각주: 법제처 2018. 11. 2.회신 18-0378 해석례참조)그런데「공동주택관리법」 제14조제1항에 따르면, 동별 대표자는 공동주택의 관리에 관한 주요사항을 결정하는 자치 의결기구인 입주자대표회의를 구성하는 자로서, 동별 대표자로 선출되는 것은 공동주택의 소유권을 외부에 행사하는 것이라기보다는 ‘공동주택의 관리ㆍ감독’을 위한 입주자등의 대표자로 선출되는 것이라 할 것이고(각주: 법제처 2013. 1. 14.회신 12-0549 해석례참조), 같은 조 제3항 각 호에서는 동별 대표자로 선출될 수 있는 입주자의 요건으로 해당 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 일정 기간 이상 거주하고 있을 것(제1호)과 해당 선거구에 주민등록을 마친 후 거주하고 있을 것(제2호)을 요구하는 등 실제로 주택에 거주하고 있을 것을 요구하고 있는바, 이 사안에서 동별 대표자로서 해당 공동주택의 관리ㆍ감독을 실질적으로 수행할 수 있는 자는 수탁자인 공사가 아니라 해당 공동주택단지의 선거구에 주민등록을 마친 후 거주하고 있는 신탁방식 주택연금 가입자라고 할 것입니다.
또한 주택담보노후연금은 고령자가 자신이 소유한 주택을 ‘담보’로 제공하고 종신동안 연금형식으로 노후생활자금을 지급받는 제도로서(각주: 2007. 4. 12. 법률 제8236호로 일부개정되어 2007. 4. 12. 시행된 한국주택금융공사법 일부개정법률 개정이유 및 주요내용 참조),「한국주택금융공사법」에서는 주택담보노후연금의 이용을 활성화하기 위해 공사가 고령자의 주택담보노후연금 대출채무를 ‘보증’하는 주택담보노후연금보증제도를 두고 있는데,같은 법 제2조제8호의2전단에서 고령자 소유 주택을 ‘담보’로 제공하는 방법 중 하나로 ‘신탁방식’을 설정한 것은 해당 주택에 임차권 등이 설정되어 있어 저당권 설정이 어려운 경우에도 주택담보노후연금의 가입이 가능하도록 하고, 가입자 사망 시 배우자의 자동승계가 가능하도록 하기 위한 것(각주: 2020. 12. 8. 법률 제17637호로 일부개정되어 2021. 6. 9. 시행된 한국주택금융공사법 일부개정법률 개정이유 및 주요내용 참조)이지, 수탁자인 공사로 하여금 신탁 대상 주택에 대한 소유자로서「공동주택관리법」에 따른 입주자로서의 권리ㆍ의무를 행사하도록 하려는 것은 아니라는 점, 신탁방식 주택연금 가입자는 특별한 사정이 없는 한 주택담보노후연금보증 대상 주택에 종신 거주(「한국주택금융공사법」 제43조의3제1항)하게 되는 한편, 신탁방식 주택연금 가입자가 주택담보노후연금채무를 상환하고 신탁계약을 해지하면 신탁계약은 종료되고 수탁자인 공사는 해당 주택의 소유권을 다시 신탁방식 주택연금 가입자에게 이전해야 한다는 점 등을 고려할 때에도 신탁방식 주택연금 가입자는 「공동주택관리법」 제14조제3항에 따른 입주자에 해당한다고 보아야 할 것입니다.
따라서 신탁방식 주택연금 가입자는「공동주택관리법」 제14조제3항의 입주자에 해당됩니다.
＜관계 법령＞공동주택관리법제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. 4. (생 략)5. “입주자”란 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속(直系尊卑屬)을 말한다.6. ∼ 21. (생 략)② (생 략)제14조(입주자대표회의의 구성 등) ①ㆍ② (생 략)③ 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고에서 정한 각종 서류 제출 마감일(이하 이 조에서 “서류 제출 마감일”이라 한다)을 기준으로 다음 각 호의 요건을 갖춘 입주자(입주자가 법인인 경우에는 그 대표자를 말한다) 중에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 선거구 입주자등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 선출한다. 다만, 입주자인 동별 대표자 후보자가 없는 선거구에서는 다음 각 호 및 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 사용자도 동별 대표자로 선출될 수 있다. ＜개정 2019. 4. 23.＞1. 해당 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 대통령령으로 정하는 기간 이상 거주하고 있을 것(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 제2항 단서에 따른 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우는 제외한다)2. 해당 선거구에 주민등록을 마친 후 거주하고 있을 것④ ∼ ⑫ (생 략)한국주택금융공사법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. ∼ 8. (생 략)8의2. “주택담보노후연금보증”이란 주택소유자가 주택에 저당권 설정 또는 주택소유자와 공사가 체결하는 신탁계약(주택소유자 또는 주택소유자의 배우자를 수익자로 하되, 공사를 공동수익자로 하는 계약을 말한다)에 따른 신탁을 등기하고 금융기관으로부터 대통령령으로 정하는 연금 방식으로 노후생활자금을 대출받음으로써 부담하는 금전채무를 공사가 계정의 부담으로 보증하는 행위를 말한다. 이 경우 주택소유자 또는 주택소유자의 배우자가 대통령령으로 정하는 연령 이상이어야 하며, 그 연령은 공사의 보증을 받기 위하여 최초로 주택에 저당권 설정 등기 또는 신탁 등기를 하는 시점을 기준으로 한다.8의3. “주택담보노후연금채권”이란 금융기관이 주택담보노후연금보증을 받은 사람에게 대출한 자금에 대한 채권을 말한다.