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질문: 주차장의 모든 차로의 곡선 부분에 내변반경 6미터가 적용되는지(「주차장법 시행규칙」 제6조 등 관련)
답변: 「주차장법」 제6조제1항전단에서는 주차장의 구조ㆍ설비기준 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군 또는 자치구는 해당 지역의 주차장 실태 등을 고려하여 필요하다고 인정하는 경우에는 제1항 전단에도 불구하고 주차장의 구조ㆍ설비기준 등에 관하여 필요한 사항을 해당 지방자치단체의 조례로 달리 정할 수 있다고 규정하고 있습니다.
한편,「주차장법 시행규칙」 제6조제1항각 호 외의 부분에서는 법 제6조제1항에 따른 노외주차장의 구조ㆍ설비기준은 같은 항 각 호와 같다고 규정하고 있고, 같은 항 제5호 각 목 외의 부분에서는 지하식 또는 건축물식 노외주차장의 차로는 제3호의 기준에 따르는 외에 같은 호 각 목에서 정하는 바에 따른다고 규정하고 있으며, 같은 호 나목에서는 곡선 부분은 자동차가 6미터(같은 경사로를 이용하는 주차장의 총주차대수가 50대 이하인 경우에는 5미터, 이륜자동차전용 노외주차장의 경우에는 3미터) 이상의 내변반경으로 회전할 수 있도록 하여야 한다고 규정하고 있는바,이 사안은 지하식 또는 건축물식 노외주차장의 차로에 대해 지방자치단체의 조례에서 달리 정한 바가 없는 경우,「주차장법 시행규칙」 제6조제1항제5호나목에 따라 곡선 부분이 자동차가 6미터 이상의 내변반경으로 회전할 수 있도록 만들어져야 하는 지하식 또는 건축물식 노외주차장의 차로는, 모든 차로를 의미하는지 아니면 경사로인 차로만을 의미하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「주차장법 시행규칙」 제6조제1항제5호에서는 지하식 또는 건축물식 노외주차장의 구조 및 설비기준 중 차로에 관한 사항을 정하고 있는바, 같은 호 각 목 외의 부분에서는 노외주차장의 차로가 주차구획선과 차로의 접변, 차로의 너비 등에 관한 제3호의 기준에 따르는 외에 같은 호 각 목에서 정하는 세부적인 기준에 따르도록 하고 있습니다.
그런데, 「주차장법 시행규칙」 제6조제1항제5호 각 목 외의 부분에서는 지하식 또는 건축물식 노외주차장의 “경사로”가 아닌 “차로” 일반을 그 적용 대상으로 명시하고 있습니다.
 그리고, 「주차장법 시행규칙」 제6조제1항제5호 각 목에서는 지하식 또는 건축물식 노외주차장의 차로 중 규율하려는 대상을 “경사로”로 한정할 필요가 있는 경우에는 “경사로의 차로 너비”(다목), “경사로의 종단경사도”(라목) 등과 같이 “경사로”라고 명확히 규정하는 방식을 취하고 있는바, 나목에서는 “경사로”라는 문구 없이 “곡선 부분”이라고만 규정하고 있으므로 해당 규정은 지하식 또는 건축물식 노외주차장의 모든 차로를 그 규율 대상으로 한다고 보아야 할 것입니다.
또한, 「주차장법 시행규칙」 제6조제1항제5호나목에서 지하식 또는 건축물식 노외주차장 차로의 곡선부분에 일정한 내변반경을 확보하도록 한 것은 자동차가 불편 없이 회전하게 하여 충돌 등으로 인한 피해를 방지하기 위한 취지로서, 곡선 부분이 있어 자동차가 회전하도록 되어 있는 지하식 또는 건축물식 노외주차장의 모든 차로에서 자동차의 충돌 등으로 인한 피해를 방지할 필요성이 있다는 점도 이 사안을 해석하는 데 있어서 고려할 필요가 있습니다.
한편, 「주차장법 시행규칙」 제6조제1항제5호나목에서는 “곡선 부분은 자동차가 6미터(같은 경사로를 이용하는 주차장의 총주차대수가 50대 이하인 경우에는 5미터)”라고 규정하고 있어 괄호 안의 “같은 경사로를 이용하는” 부분이 괄호 밖의 “곡선 부분”이라는 문구와 연결되므로 해당 규정에서의 “곡선 부분”은 “경사로에 위치한 경우”만을 의미한다는 의견이 있을 수 있습니다.
 그러나, 해당 규정의 괄호 안의 “같은 경사로를 이용하는” 부분은 내변반경을 5미터로 해도 되는 대상을 “주차장의 총주차대수가 50대 이하인 경우”로 정하기 위한 것으로서 같은 괄호 안의 “주차장”을 한정한다는 점에서, 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 지하식 또는 건축물식 노외주차장의 차로에 대해 지방자치단체의 조례에서 달리 정한 바가 없는 경우, 「주차장법 시행규칙」 제6조제1항제5호나목에 따라 곡선 부분이 자동차가 6미터 이상의 내변반경으로 회전할 수 있도록 만들어져야 하는 지하식 또는 건축물식 노외주차장의 차로는, 모든 차로를 의미한다고 할 것입니다.
질문: ？주택법？ 제16조제1항·제3항·제5항관련
답변: 「주택법」 제16조에서는 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하고 사업계획승인을 받아야 하고(제1항), 주택건설사업을 시행하려는 자는 해당 주택단지를 공구별로 분할하여 주택을 건설ㆍ공급할 수 있으며(제2항), 제2항에 따라 주택건설사업을 분할하여 시행하려는 자는 사업계획승인신청서에 제1항에 따른 서류 등을 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하고 사업계획승인을 받아야 하고(제3항), 제1항 또는 제3항에 따라 승인받은 사업계획을 변경하려면 변경승인을 받아야 하나 다만, 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다(제5항)고 규정하고 있습니다.
또한,같은 법 제17조에서는 사업계획승인권자가 제16조에 따라 사업계획을 승인할 때「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획 결정 등 각 호의 허가ㆍ인가ㆍ결정ㆍ승인 또는 신고 등(이하 “인ㆍ허가등”이라 한다)에 관하여 제3항에 따른 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 해당 인ㆍ허가등을 받은 것으로 보며, 사업계획의 승인고시가 있은 때에는 다음 각 호의 관계 법률에 따른 고시가 있은 것으로 보고(제1항), 인ㆍ허가등의 의제를 받으려는 자는 제16조제1항 또는 제3항에 따른 사업계획승인을 신청할 때에 해당 법률에서 정하는 관계 서류를 함께 제출하여야 하며(제2항), 사업계획승인권자는 제16조에 따라 사업계획을 승인하려는 경우 그 사업계획에 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항이 포함되어 있는 경우에는 해당 법률에서 정하는 관계 서류를 미리 관계 행정기관의 장에게 제출한 후 협의하여야 하고 이 경우 협의 요청을 받은 관계 행정기관의 장은 사업계획승인권자의 협의 요청을 받은 날부터 20일 이내에 의견을 제출하여야 하며, 그 기간 내에 의견을 제출하지 아니한 경우에는 협의가 완료된 것으로 본다(제3항)고 규정하고 있는 바,이 사안은 「주택법」 제16조제5항에 따라 사업계획을 변경하는 경우, 같은 법 제17조제1항제5호 및 같은 조 제3항에 따라 도시ㆍ군관리계획 결정권자와 협의 절차를 거쳐 국토계획법 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획의 변경결정을 의제할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 인ㆍ허가의제 제도는 인ㆍ허가를 받으려는 자 등의 편의를 위하여 각종 인ㆍ허가 등의 절차를 간소화하려는 취지로 마련된 것으로서, 하나의 목적사업을 위하여 주된 인ㆍ허가 외에 여러 가지 법령에서 규정하고 있는 관련 인ㆍ허가 등을 받아야 하는 경우에는 주된 인ㆍ허가를 받은 때에 관련 인ㆍ허가 등의 관계 행정기관과의 협의를 거치면 해당 관련 인ㆍ허가 등도 함께 받은 것으로 보도록 하는 인ㆍ허가의 절차와 권한에 관한 법률상의 특례 제도라 할 것이므로, 인ㆍ허가 의제가 허용되기 위해서는 법률에 명시적 근거가 있어야 할 것입니다(대법원 1995. 10. 13. 선고 95도1562 판결례및 법제처 2010. 8. 23.회신 10-0205 해석례참조).그런데, 「주택법」 제17조에서는 사업계획승인권자가 “제16조에 따라 사업계획을 승인”할 때 인ㆍ허가등에 관하여 제3항에 따른 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 해당 인ㆍ허가등을 받은 것으로 본다고 규정하여 같은 법 제16조에 따른 승인임을 요건으로 할 뿐 변경승인인지 여부를 구분하고 있지는 않습니다.
 이 조항의 입법연혁을 살펴보면, 구「주택건설촉진법」 제33조제1항에서 일정규모 이상의 주택건설사업, 대지조성사업에 대하여 사업계획승인을 얻도록 하고 사업계획을 변경할 때에도 또한 같다고 규정하면서, 같은 조 제4항에 “제1항에 의하여 사업계획의 승인”을 얻은 때에 의제규정을 두어, 승인은 물론 변경승인 시에도 동일하게 의제규정을 적용하던 것을 현행 규정과 같이 변경한 것에 비추어 볼 때, 같은 법 제17조에 따른 인ㆍ허가 의제대상은 같은 법 “제16조에 따라 사업계획을 승인”하려는 경우로 같은 법 제16조제5항에 따른 사업계획 변경승인도 포함된다 할 것입니다.
아울러, 「주택법」 제17조제1항제5호에서 국토계획법 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획 결정을 의제 대상으로 규정하고 있는데, 국토계획법 제30조제5항에서 결정된 도시ㆍ군관리계획을 변경하려는 경우에는 제1항부터 제4항까지의 규정을 준용한다고 규정하여 도시ㆍ군관리계획 결정절차를 준용하고 있는 점, 결정권자는 사정변경에 따라 최초의 결정을 변경할 권한도 함께 갖는 점, 변경 결정은 최초 결정의 연장선에 있는 것으로서 최초 결정과 같거나 적은 범위로 결정 내용을 변경하는 것이라는 점, 인ㆍ허가 의제제도는 행정의 효율성과 국민의 편의를 도모하려는 취지에서 도입된 제도인 점(법제처 2009. 11. 27.회신 09-0353 해석례참조)에 비추어 볼 때, 인ㆍ허가 의제대상인 도시ㆍ군관리계획 결정에는 그 내용을 변경하는 결정도 포함된다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「주택법」 제16조제5항에 따라 사업계획을 변경하는 경우, 같은 법 제17조제1항제5호 및 같은 조 제3항에 따라 도시ㆍ군관리계획 결정권자와 협의 절차를 거쳐 국토계획법 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획의 변경결정을 의제할 수 있습니다.
※ 법령정비 권고사항

○ 이 사안의 경우 「주택법」제16조에 따라 사업계획을 변경할 때 도시ㆍ군관리계획의 변경결정을 의제할 수 있는지 여부가 불명확한 바,「주택법」 제17조제1항의 인ㆍ허가 의제요건에 변경승인을 포함시키는 입법적 조치가 필요하다 할 것입니다.
질문: 주택건설사업계획의 승인으로 도시ㆍ군관리계획의 결정을 의제받는 경우에, 「토지이용규제 기본법」에 따른 주민의견 청취 절차를 거쳐야 하는지 여부(「주택법」 제19조 등 관련)
답변: 「토지이용규제 기본법」 제8조제1항각 호 외의 부분 본문에서는 중앙행정기관의 장이나 지방자치단체의 장이 지역ㆍ지구등을 지정하려면 미리 주민의 의견을 들어야 한다고 규정하고 있고, 같은 항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에서는 “다른 법령 또는자치법규에 주민의 의견을 듣는 절차가 규정되어 있는 경우”에는「토지이용규제 기본법」 제8조제1항에 따라 미리 주민의 의견을 들어야 하는 것은 아니라고 규정하고 있습니다.
한편,국토계획법 제28조제1항본문에서는 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장 또는 군수가 도시ㆍ군관리계획을 입안할 때에는 주민의 의견을 들어야 한다고 규정하고 있고,「주택법」 제19조제1항제5호에서는 사업계획승인권자가 같은 조 제3항에 따라 관계 행정기관의 장과의 협의를 거쳐같은 법 제15조에 따른 주택건설사업계획을 승인한 때에는국토계획법 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획의 결정을 받은 것으로 의제하고 있는바,이 사안은「주택법」 제19조제1항제5호에 따라 주택건설사업계획의 승인으로국토계획법 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획의 결정이 의제되는 경우에국토계획법 제28조제1항에 따른 주민의견 청취 절차를 거치지 않았다면「토지이용규제 기본법」 제8조제1항각 호 외의 부분 본문에 따라 미리 주민의 의견을 들어야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저,「토지이용규제 기본법」 제3조에서는 지역ㆍ지구등의 지정과 운영 등에 관하여 다른 법률에같은 법 제8조와다른 규정이 있는 경우에는「토지이용규제 기본법」에 따르도록 규정하여 주민의견 청취 절차를 반드시 거치도록 규정하면서, 같은 법 제8조제1항제2호에서 “다른 법령 또는 자치법규에 주민의 의견을 듣는 절차가 규정되어 있는 경우”에는 주민의 의견을 듣지 않아도 되도록 규정하고 있는데, 그 입법취지는 토지이용 규제와 관련해서는 반드시 주민의 의견을 청취하도록 하되(법률 제7715호 토지이용규제 기본법 제정이유서 참조), 다른 법령 또는 자치법규에 따라 「토지이용규제 기본법」 제8조제1항 각 호 외의 부분 본문에 따른 주민의견 청취 절차를 대체할 수 있는 절차를 거치는 경우에는 동일하거나 유사한 절차를 반복하지 않도록 하기 위한 것이라고 할 것입니다.
그런데, 「주택법」 제19조제1항제5호에 따라 주택건설사업계획의 승인으로 국토계획법 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획의 결정을 의제할 때에 국토계획법 제28조제1항에 따른 주민의견 청취 절차를 거치지 않았다면(대법원 1992. 11. 10. 선고 92누1162 판결례참조), 「토지이용규제 기본법」 제8조제1항 단서 및 같은 항 제2호에 따라 다른 법령 또는 자치법규에 규정된 주민의 의견을 듣는 절차를 거친 것이 아니기 때문에 동일하거나 유사한 절차를 반복하지 않도록 하기 위한 경우에 해당하지 않는다고 할 것이므로, 「토지이용규제 기본법」 제8조제1항에 따라 주민의 의견을 듣지 않아도 되는 경우에 해당한다고 볼 수 없을 것입니다(서울고등법원 2010. 6. 15. 선고 2009누40898 판결례 참조).그리고, 「주택법」 제19조제1항제5호에 따라 주택건설사업계획의 승인으로 국토계획법 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획의 결정을 의제할 때에 국토계획법 제28조제1항에 따른 주민의견 청취 절차를 거쳐야 하는지는 별론으로 하고, 「주택법」 제19조제1항제5호에 따라 도시ㆍ군관리계획의 결정이 있는 것으로 본다고 하여, 국토계획법 제28조제1항에 따른 의견청취 절차를 거친 것으로 보는 효과까지 발생하는 것은 아니라고 할 것이므로, 결국 다른 법률에서 국토계획법 제30조의 도시ㆍ군관리계획의 결정을 의제하고 있다는 이유만으로 「토지이용규제 기본법」 제8조제1항제2호에 따른 “다른 법령 또는 자치법규에 주민의 의견을 듣는 절차”를 준수한 경우에 해당한다고 볼 수는 없을 것입니다.
따라서, 「주택법」 제19조제1항제5호에 따라 주택건설사업계획의 승인으로 국토계획법 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획의 결정이 의제되는 경우에 국토계획법 제28조제1항에 따른 주민의견 청취 절차를 거치지 않았다면 「토지이용규제 기본법」 제8조제1항 각 호 외의 부분 본문에 따라 미리 주민의 의견을 들어야 한다고 할 것입니다.
질문: 「주택법 시행령」 제55조의4제1항제3호에 따른 장기수선충당금을 사용하는 공사의 계약주체(「주택법 시행령」제55조의4제1항제3호 관련)
답변: 「주택법 시행령」 제55조의4제1항각 호 외의 부분 전단에서는 관리주체 또는 입주자대표회의는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 같은 항 각 호의 구분에 따라 사업자를 선정하고 집행하여야 한다고 규정하면서, 같은 항 각 호에서 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 사항(제1호), 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 집행하는 사항(제2호) 및 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 관리주체가 집행하는 사항(제3호)을 규정하고 있고,같은 영 제55조의4제1항제3호가목에서는 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 관리주체가 집행하는 사항으로같은 영 제66조제2항에 따른 장기수선충당금을 사용하는 공사를 규정하고 있습니다.
한편,「주택법 시행령」 제55조의4등의 위임에 따른 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토교통부고시 제2015-784호) 제7조와 별표 7 제2호가목에서는 장기수선충당금을 사용하는 공사의 계약자를 입주자대표회의로 규정하고 있고, 같은 지침 제22조에서는 “관리주체(「주택법 시행령」 제55조의4제1항제2호와 제3호에 따라 입주자대표회의가 사업자 선정의 주체인 경우에는 입주자대표회의를 말한다. 이하 같음)”가 사업자를 선정할 때에는 같은 지침 제24조에 따른 입찰공고 내용을 같은 지침 제14조의 절차에 따라 공동주택관리정보시스템에 공고하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 지침 제29조제1항에서는 계약은 관리주체가 낙찰자로 선정된 사업자와 체결한다고 규정하고 있는바,이 사안은「주택법 시행령」 제55조의4제1항제3호가목에 따라 장기수선충당금을 사용하는 공사의 경우에 사업자와 공사계약을 체결하는 주체가 입주자대표회의인지, 아니면 관리주체인지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「주택법 시행령」 제55조의4제1항에서는 사업자를 선정하는 주체와 집행하는 주체를 구분하여 규정하고 있으나, 관련 법령에서는 “사업자의 선정”과 “집행”의 의미에 대해서는 명확히 규정하고 있지 않은바, 「주택법 시행령」 제55조의4제1항 및 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제7조와 별표 7 제2호가목의 규정 등을 종합적으로 고려할 때, 「주택법 시행령」 제55조의4제1항제3호가목에 따른 “사업자의 선정”이란 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 규정된 절차에 따라 해당 사업의 사업자를 확정할 뿐 아니라, 그러한 사업자 확정의 최종적인 절차로서 확정된 사업자와 계약을 체결하는 것까지 포함하는 의미로 해석하여야 할 것입니다.
한편, 「주택법」 제47조제2항에서는 입주자대표회의와 관리주체는 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제101조제2항제6호에서는 같은 법 제47조제2항을 위반하여 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하지 아니한 입주자대표회의의 대표자에게 과태료를 부과하도록 규정하고 있는바, 「주택법」 제47조제2항 및 제101조제2항제6호에서 장기수선충당금을 사용하는 공사에 대한 책임을 입주자대표회의에 부여하고 있는 점을 고려할 때, 장기수선충당금을 사용하는 공사의 주요 내용이 반영되어 있는 계약의 체결은 이러한 공사에 대한 책임을 지는 입주자대표회의가 하는 것이 타당하다고 할 것입니다.
한편, 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제29조제1항에서 계약은 “관리주체”가 낙찰자로 선정된 사업자와 체결한다고 규정하고 있으므로 입주자대표회의가 아닌 관리주체가 선정된 사업자와 계약을 체결하여야 한다는 의견이 있을 수 있습니다.
 그러나, 같은 지침 제22조에서는 “관리주체”를 정의하면서 「주택법 시행령」 제55조의4제1항제3호에 따라 입주자대표회의가 사업자 선정의 주체인 경우에는 관리주체는 입주자대표회의를 의미한다고 규정하고 있는바, 같은 지침 제29조제1항에서 “관리주체”가 계약을 체결한다고 규정하고 있더라도 「주택법 시행령」 제55조의4제1항제3호가목의 장기수선충당금을 사용하는 공사와 같이 입주자대표회의가 사업자 선정의 주체인 경우에는 같은 지침 제22조에 따라 그 “관리주체”가 입주자대표회의를 의미하는 것이므로, 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「주택법 시행령」 제55조의4제1항제3호가목에 따라 장기수선충당금을 사용하는 공사의 경우에 사업자와 공사계약을 체결하는 주체는 입주자대표회의라고 할 것입니다.
※ 법령정비의견

○ 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」 등 계약 관련 법령에서 낙찰자의 선정과 계약의 체결을 구분하고 있는 현실을 감안할 때, 「주택법 시행령」 제55조의4제1항제3호가목의 의미가 민원인의 입장에서 혼란의 여지가 있으므로, 「주택법 시행령」 등에서 “선정”의 의미를 명확히 하거나 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」을 계약 관련 법령에 부합하게 개정하는 등 입법적 개선을 할 필요가 있습니다.
질문: 주택법 제47조 관련
답변: 「주택법」 제47조제1항에서는 300세대 이상의 공동주택 등을 건설ㆍ공급하는 사업주체는 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다고 규정하고 있습니다.
그리고, 장기수선계획의 수립기준을 규정하고 있는「주택법 시행규칙」 별표 5에서는 자동화재 감시설비의 유도등은 고효율에너지 기자재 인증을 받은 LED 유도등을 적용한다고 규정하고 있고, 옥외전등 중 보안등은 고휘도방전램프 또는 LED 보안등을 적용한다고 규정하고 있으나, 지하주차장 전등에 대해서는 규정하고 있지 않은바,이 사안은 공동주택의 지하주차장 전등을 LED 전등으로 교체하는 경우에도 이를 반드시 장기수선계획의 수립ㆍ조정 대상에 포함해야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저,「주택법」 제47조제1항에서 공동주택의 공용부분에 대하여 장기수선계획을 수립하도록 규정한 취지는 공동주택 공용부분 주요시설의 노후화는 신체의 안전 및 생활의 안정을 위협하게 되고 시간이 경과할수록 건축물의 수선ㆍ유지에 필요한 소요액이 기하급수적으로 증가하게 된다는 점을 고려하여 미리 주요시설의 수선 계획을 세움으로써 공동주택 공용부분 주요시설을 적기에 교체ㆍ보수할 수 있도록 하기 위한 것입니다.
 따라서, 같은 법 시행규칙 별표 5의 장기수선계획의 수립기준은 사업주체 등이 장기수선계획을 수립ㆍ조정할 때 반드시 포함하여야 하는 최소한의 시설범위에 관한 기준이라 할 것입니다(법제처 2014. 2. 27.회신 14-0076 해석례참조).그런데, 「주택법」 제47조제2항 및 같은 법 시행규칙 제26조제2항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻는 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있다고 할 것인바, 이처럼 장기수선계획의 조정권한을 부여한 취지는 장기수선계획의 조정ㆍ변경을 통하여 공사에 필요한 재료나 시공 기술의 진보, 경제정세의 변동 등 현실의 변화에 유연하게 대응할 수 있도록 하기 위한 것으로 보이므로, 같은 법 시행규칙 별표 5에 규정된 공용시설 외의 시설도 그 필요성에 따라 장기수선계획의 조정을 통하여 장기수선계획에 반영할 수 있을 것입니다(법제처 2013. 11. 13.회신 13-0412 해석례참조).다만, 공동주택 공용시설의 교체 및 보수를 장기수선계획에 반영하지 않고 제외하는 경우 해당 비용을 관리비로 부담하게 되는바, 「주택법 시행규칙」 별표 5에 규정된 공동주택의 공용시설 외에 추가적으로 공용시설의 교체 및 보수에 관한 사항을 장기수선계획에 반영할 것인지는 해당 시설이 주요 시설인지 여부와 함께 관리비 부담주체의 의사 등 제반사정을 고려하여 결정할 사항이라 할 것입니다.
따라서, 공동주택의 지하주차장 전등을 LED 전등으로 교체하는 경우에 이를 반드시 「주택법」 제47조제1항, 같은 법 시행령 제63조제2항, 같은 법 시행규칙 제26조 및 별표 5에 따른 장기수선계획의 수립ㆍ조정 대상에 포함해야 하는 것은 아닙니다.
질문: 주택조합과 등록사업자가 공동사업주체로서 주택건설사업을 시행하는 경우 그 주택의 시공자(「주택법」 제10조제2항 등 관련)
답변: 「주택법」 제9조제1항각 호 외의 부분 본문에서는 연간 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관에게 등록하여야 한다고 규정하고 있고(이에 따라 등록한 자를 이하 “등록사업자”라 함), 같은 항 각 호 외의 부분 단서 및 제5호에서는같은 법 제32조에 따라 설립된 주택조합(제10조제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 주택조합만 해당함)의 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있습니다.
한편,「주택법」 제10조제2항에서는같은 법 제32조에 따라 설립된 주택조합(세대수를 증가하지 아니하는 리모델링주택조합은 제외하며, 이하 “주택조합”이라 함)이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 등록사업자[지방자치단체,「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 “한국토지주택공사”라 함) 및「지방공기업법」 제49조에 따라 주택건설사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 함)를 포함함]와 공동으로 사업을 시행할 수 있고, 이 경우 주택조합과 등록사업자를 공동사업주체로 본다고 규정하고 있으며, 그 위임에 따라「주택법 시행령」 제12조각 호에서는 주택조합과 등록사업자가 공동으로 주택을 건설하기 위해 갖추어야 할 요건을 규정하고 있는바,이 사안은「주택법」 제10조제2항에 따라 주택조합이같은 법 제9조에 따른 등록사업자와 공동사업주체로서 주택건설사업을 시행하는 경우에 그 주택을 반드시 해당 등록사업자가 시공하여야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「주택법」 제9조제1항 각 호 외의 부분 본문에서는 일정 규모 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 원칙적으로 국토교통부장관에게 등록을 하여 “등록사업자”가 되도록 규정하면서, 같은 항 각 호 외의 부분 단서 및 제5호에서는 예외적으로 주택조합이 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 경우에는 등록을 하지 않고도 주택건설사업을 시행할 수 있도록 규정하고 있습니다.
 따라서, 일반적인 주택건설사업의 경우에는 등록사업자가 시행만을 담당하되 별도의 시공사를 선정하여 시공을 맡기는 방식으로 시행과 시공을 분리하여 사업을 추진할 수 있다고 하더라도, 이러한 방식이 예외적인 사업 형태인 주택조합의 주택건설사업의 경우에도 동일하게 적용될 수 있는지에 대해서는 해당 제도의 특성 및 관련 규정들을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것입니다.
그런데, 「주택법 시행령」 제12조 각 호 외의 부분에서는 같은 법 제10조에 따라 주택조합 등이 등록사업자와 공동으로 주택을 건설하려는 경우에는 각 호의 요건을 갖추어 사업계획승인을 신청하도록 규정하면서, 제1호에서는 등록사업자가 자본금, 기술자, 실적 등과 관련하여 “같은 영 제13조제1항 각 호의 요건을 갖춘 자” 또는 “「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설업(건축공사업 또는 토목건축공사업에 한함)의 등록을 한 자”일 것을 규정하고 있는데, 이는 「주택법」 제20조제1항에서 규정하고 있는 사업계획승인을 받은 주택건설공사의 시공자격과 동일합니다.
즉, 「주택법」 제10조제2항에 따라 주택조합과 공동으로 주택건설사업을 시행할 수 있는 등록사업자는 사업계획승인을 받은 주택건설공사의 시공 자격이 있는 자로 한정되는데, 주택건설사업의 시행만을 염두에 두었다면 등록사업자 제도가 있음에도 불구하고 공동사업주체인 등록사업자에게 시공능력을 반드시 갖추도록 하는 의무규정을 둘 필요가 없었을 것이므로, 공동사업주체인 등록사업자가 시행뿐만 아니라 시공까지 담당함을 전제로 이러한 규정체계를 마련하였다고 보는 것이 합리적이라 할 것입니다.
또한, 「주택법」 제32조제4항에서는 같은 법 제10조제2항에 따라 주택조합과 등록사업자가 공동으로 사업을 시행하면서 시공할 경우 등록사업자는 시공자로서의 책임뿐만 아니라 자신의 귀책사유로 사업 추진이 불가능하게 되거나 지연됨으로 인하여 조합원에게 입힌 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있는데, 이는 공동사업주체의 책임을 강화함으로써 조합원을 보호하려는 취지의 규정입니다[2003. 2. 국회 건설교통위원회 주택건설촉진법개정법률안(의안번호 161841) 검토보고서 참조]. 그런데, 공동사업주체가 아닌 등록사업자 또는 건설업자가 주택조합이 시행하는 주택건설사업의 시공을 할 수 있다고 본다면, 공동사업주체 또는 시공자의 귀책사유로 사업 추진이 불가능하게 되거나 지연되더라도 같은 법 제32조제4항을 적용하여 조합원에게 입힌 손해를 배상할 책임을 부담하게 할 수 없으므로, 조합원의 권익을 보호할 수단이 상실될 우려가 있다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「주택법」 제10조제2항에 따라 주택조합이 같은 법 제9조제1항에 따른 등록사업자와 공동사업주체로서 주택건설사업을 시행하는 경우에는 그 주택을 반드시 해당 등록사업자가 시공하여야 한다고 할 것입니다.
※ 법령정비의견

○ 「주택법」 제10조제2항에서는 주택조합이 등록사업자와 공동으로 사업을 시행할 수 있다고 규정하고 있을 뿐, 이에 따라 주택조합과 등록사업자가 공동사업주체로서 주택건설사업을 시행하는 경우에 그 주택을 반드시 해당 등록사업자가 시공하여야 한다는 점이 문언상 명확하지 아니하여 오해의 소지가 있으므로, 해당 제도의 특성 및 관련 규정들을 고려하여 이를 명확히 정비할 필요가 있습니다.
질문: 준공인가 등에 따라 정비구역이 해제된 경우 그 지역의 관리 방법(「도시 및 주거환경정비법」 제84조제1항 등 관련)
답변: 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」(이하 “도시재정비법”이라 함)에서는 “재정비촉진사업의 시행”에 관하여같은 법에서 규정하지 않은 사항에 대해서는 해당 사업에 관하여 정하고 있는 관계 법률에 따르도록 규정하고(제3조제2항) 있는바, “재정비촉진사업의 완료”는 사업 시행 일련의 단계 중 마지막 단계에 해당하므로 “재정비촉진사업 완료”에 관해서도시재정비법에서 별도의 규정을 두고 있지 않다면「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함)에 따라 정비사업을 진행한 경우에는 해당 정비사업의 완료에 대해서도도시정비법의 규정을 적용해야 합니다.
그런데도시재정비법 제7조제2항에서는 재정비촉진지구의 지정 목적을 달성한 경우 재정비촉진지구의 지정을 해제할 수 있다고 규정하고 있을 뿐 목적 달성으로 인한 지정 해제 이후 관리 방안에 대해 별도로 규정하고 있지 않으므로 그 절차 및 효과 등에 대해서는 관련 법령인도시정비법에 따라야 합니다.
 그리고도시정비법에 따르면 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수등”이라 함)이 아닌 사업시행자가 정비사업 공사를 완료한 때에는 시장ㆍ군수등의 준공인가를 받아야 하고, 시장ㆍ군수등은 준공인가 후 공사의 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 하며(제83조제1항 및 제3항), 정비구역은 준공인가의 고시가 있은 날의 다음 날에 그 지정이 해제되어 지구단위계획으로 관리되므로(제84조) 사업시행자가 정비사업의 준공인가를 받은 경우에는 해당 재정비촉진구역은 지구단위계획으로 관리되어야 하는 것이 명확합니다.
또한 도시정비법에 따라 정비사업이 완료되었음에도 불구하고 도시재정비법에 따라 해당 사업을 원점으로 되돌리는 것은 불합리하다는 점과 정비구역이 지정ㆍ고시되면 도시정비법 제17조제3항에 따라 정비계획으로 건폐율ㆍ용적률 등이 완화될 수 있는데, 완화된 건폐율ㆍ용적률 등을 적용받은 정비사업이 완료되었음에도 불구하고 도시재정비법에 따라 재정비촉진계획 결정 이전의 상태로 환원하여 관리한다면 정비계획에 따라 완화된 기준으로 정비된 건축물 등이 종전의 기준을 적용받게 되어 기준에 맞지 않는 건축물이 될 수 있다는 점 등도 이 사안을 해석할 때에 고려할 필요가 있습니다.
※ 법령정비 권고사항도시재정비법 제13조의2제2항 후단의 경우 준공인가를 받아 정비사업이 완료된 경우에는 적용되지 않음을 명확하게 규정할 필요가 있습니다.
「도시 및 주거환경정비법」제83조(정비사업의 준공인가) ① 시장ㆍ군수등이 아닌 사업시행자가 정비사업 공사를 완료한 때에는 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 시장ㆍ군수등의 준공인가를 받아야 한다.② (생 략)③ 시장ㆍ군수등은 제2항 전단 또는 후단에 따른 준공검사를 실시한 결과 정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정되는 때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.④ ∼ ⑥ (생 략)제84조(준공인가 등에 따른 정비구역의 해제) ① 정비구역의 지정은 제83조에 따른 준공인가의 고시가 있은 날(관리처분계획을 수립하는 경우에는 이전고시가 있은 때를 말한다)의 다음 날에 해제된 것으로 본다. 이 경우 지방자치단체는 해당 지역을 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지구단위계획으로 관리하여야 한다.② 제1항에 따른 정비구역의 해제는 조합의 존속에 영향을 주지 아니한다.「도시 재정비 촉진을 위한 특별법」제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. (생 략)2. "재정비촉진사업"이란 재정비촉진지구에서 시행되는 다음 각 목의 사업을 말한다.가. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주거환경개선사업, 재개발사업 및 재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 가로주택정비사업 및 소규모재건축사업나. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업다. 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 시장정비사업라. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군계획시설사업3. ∼ 8. (생 략)제3조(다른 법률과의 관계 등) ① 이 법은 재정비촉진지구에서는 다른 법률보다 우선하여 적용한다.② 재정비촉진사업의 시행에 관하여 이 법에서 규정하지 아니한 사항에 대하여는 해당 사업에 관하여 정하고 있는 관계 법률에 따른다.③ (생 략)제7조(재정비촉진지구 지정의 효력 상실 등) ① (생 략)② 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 그 밖에 재정비촉진사업의 추진 상황으로 보아 재정비촉진지구의 지정 목적을 달성하였거나 달성할 수 없다고 인정하는 경우에는 지방도시계획위원회 또는 제34조에 따른 도시재정비위원회의 심의를 거쳐 재정비촉진지구의 지정을 해제할 수 있다.③ ∼ ⑦ (생 략)제13조의2(재정비촉진구역 지정의 효력 상실 등) ① 재정비촉진사업 관계 법률에 따라 재정비촉진구역 지정의 효력이 상실된 경우에는 해당 재정비촉진구역에 대한 재정비촉진계획 결정의 효력도 상실된 것으로 본다. 이 경우 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 재정비촉진계획을 변경하여야 한다.② 제1항에 따라 재정비촉진계획의 효력이 상실된 구역은 재정비촉진지구에서 제외된다. 이 경우 재정비촉진계획의 효력이 상실된 구역은 재정비촉진계획에 따라 변경된 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획은 재정비촉진계획 결정 이전의 상태로 환원된 것으로 본다.③ (생 략)＜ 관계 법령＞
질문: 지구단위계획으로 구획된 필지에 건설하는 도시형 생활주택의 주택건설규모 산정 기준(「주택법 시행령」 제15조제3항 등 관련)
답변: 「주택법」 제16조제1항각 호 외의 부분 본문에서는 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 사업계획승인권자에게 사업계획승인을 받아야 한다고 규정하고 있고, 그 단서에서는 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있으며, 그 위임에 따라같은 법 시행령 제15조제2항제1호에서는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함)에 따른 도시지역 중 상업지역(유통상업지역은 제외함) 또는 준주거지역에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우로서 해당 건축물의 연면적에 대한 주택연면적 합계의 비율이 90퍼센트 미만인 경우에는 사업계획승인대상에서 제외한다고 규정하고 있습니다.
그런데,「주택법 시행령」 제15조제3항에서는 같은 조 제2항제1호에 따른 주택건설규모를 산정함에 있어 동일한 사업주체가 일단의 주택단지를 수 개의 구역으로 분할하여 주택을 건설하려는 경우에는 전체 구역의 주택건설호수 또는 세대수의 규모를 주택건설규모로 산정하고, 그 경우 주택의 건설기준, 부대시설 및 복리시설의 설치기준과 대지의 조성기준의 적용에 있어서는 전체 구역을 하나의 대지로 본다고 규정하고 있는바,이 사안은 지구단위계획에 따라 구획된 각각의 필지에 주택을 건설하려는 경우에도 주택건설규모를 산정함에 있어「주택법 시행령」 제15조제3항이 적용되어야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저,「주택법 시행령」 제15조제2항제1호에서 도시지역 중 상업지역 또는 준주거지역에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우에는 「주택법」 제16조제1항에 따른 사업계획승인대상에서 제외하면서, 다만, 동일한 사업주체가 일단의 주택단지를 수 개의 구역으로 분할하여 주택을 건설하려는 경우에는 「주택법 시행령」 제15조제3항에 따라 전체 구역의 주택건설호수 또는 세대수의 규모를 주택건설규모로 산정하여 그 규모가 300세대 이상인 경우 다시 「주택법」 제16조제1항에 따른 사업계획승인을 받도록 한 것은 주택건설사업의 사업계획승인대상을 실제 일단의 주택단지를 기준으로 판단함으로써 건축규제 등을 회피할 목적으로 주택단지를 분할하여 건설하는 것을 방지하기 위한 취지라고 할 것입니다.
한편, 국토계획법 제2조제5호에 따르면 지구단위계획은 도시ㆍ군계획 수립 대상지역 중 일부 토지에 대하여 그 이용을 합리화하고 기능을 증진시키기 위하여 수립하는 도시ㆍ군관리계획으로서, 같은 법 제52조제1항제4호에서는 건축물의 용도제한, 건폐율 또는 용적률, 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도를 지구단위계획에 반드시 포함시키도록 규정하고 있는데, 이는 지구단위계획의 목적에 적합한 건축물을 건축할 수 있도록 하기 위한 것입니다.
이와 같이, 「주택법」상의 주택건설사업계획승인대상에 관한 규정과 국토계획법상의 지구단위계획제도는 입법목적, 규정사항 및 그 적용범위가 서로 다른 별개의 제도로서, 지구단위계획구역 안에서 건설되는 주택에 대하여 「주택법」의 건축기준 등에 관한 규정이 적용되지 않는다고 보기 위해서는 법령에 명시적인 규정이 있거나, 적어도 관련 규정의 해석상 어느 법률이 다른 법률에 우선하여 배타적으로 적용되는 특별한 사정이 있는 경우라야 할 것입니다.
그런데, 주택법령에서는 지구단위계획구역 안에서 건설되는 주택에 대하여 「주택법 시행령」 제15조제3항의 적용 예외규정을 별도로 두고 있지 않을 뿐만 아니라, 입법목적, 규정사항, 적용범위 등에 비추어 국토계획법이 「주택법」에 우선하여 배타적으로 적용되는 관계에 있다고 볼 수도 없는바, 지구단위계획구역 안에서 건설되는 주택이더라도 「주택법 시행령」 제15조제3항의 적용이 배제된다고 보기는 어렵다고 할 것입니다.
또한, 앞서 살펴본 바와 같이 지구단위계획에서는 지구단위계획구역의 지정목적을 적절하게 달성할 수 있도록 하는 건축물에 대한 일정한 기준을 수립하고 있는바, 「주택법」 및 「건축법」 등 개별법령에 따른 건축물의 인ㆍ허가 및 사업계획승인 절차에서 지구단위계획에서 수립한 건축기준에 부합되는지를 검토하여 인ㆍ허가 및 사업계획승인 여부를 결정할 수는 있지만, 지구단위계획으로 인해 개별법령에서 별도로 규정하고 있는 요건 및 기준까지 모두 적용되지 않는다고 볼 수는 없을 것이므로, 「주택법 시행령」 제15조제3항의 적용 여부를 지구단위계획구역인지 여부와 관련지어 판단할 수는 없을 것입니다.
나아가, 수개로 분할된 필지에 주택을 건설하는 경우라도 각각의 필지에 건설된 주택들의 용도상의 불가분성 및 토지 사용목적의 유사성 등이 인정된다면 일단의 주택단지로 볼 수 있다는 점에 비추어 보면(법제처 2009. 12. 4.회신 09-0342 해석례참조), 지구단위계획에 따라 수 개의 필지로 구획되었다고 하여 당연히 「주택법 시행령」 제15조제3항의 적용이 배제되는 것으로 보기도 어렵다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 국토계획법 제2조제5호에 따른 지구단위계획구역 내에서 주택을 건설하는 경우에도 「주택법 시행령」 제15조제3항이 적용되어야 할 것입니다.
질문: 중개업자가 공제증서 사본을 교부하여야 하는 대상의 범위(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조 등 관련)
답변: 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 “공인중개사법”이라 함) 제30조제1항에 따르면 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 같은 조 제3항에 따르면 중개업자는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는같은 법 제42조의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 하며,같은 법 제30조제5항에 따르면 중개업자는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 사항으로서 보장금액(제1호), 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁기관 및 그 소재지(제2호), 보장기간(제3호)을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 하는바, 이 사안에서는 매도인과 매수인이 서로 다른 중개업자에게 중개를 의뢰하여 양측의 중개업자가 중개대상물의 매매를 공동으로 중개한 경우, 각 중개업자는 자신의 의뢰인에게만 공제증서 사본을 교부하면 되는 것인지, 아니면 다른 중개업자의 의뢰인에게도 공제증서 사본을 교부하여 매도인과 매수인 모두에게 공제증서 사본을 교부하여야 하는 것인지 여부가 문제될 수 있습니다.
먼저 중개행위와 관련한 중개업자의 의무, 중개계약 및 수수료에 관해 규정하고 있는공인중개사법각 규정들을 살펴보면,같은 법 제22조, 제23조, 제32조에서는 중개계약 및 그에 따른 수수료에 관한 내용을 규정하면서, 계약체결 및 수수료 교부의 주체를 “중개의뢰인”으로 규정하고 있는 반면,같은 법 제25조제3항, 제26조제1항, 제30조제5항에서는 중개업자에게 중개가 완성된 때 중개대상물에 대한 확인ㆍ설명서, 거래계약서, 공제증서를 교부하도록 의무를 부과하면서, 각 서면의 교부 대상을 “거래당사자”로 명시함으로써 자신에게 중개를 의뢰한 자이든, 공동으로 중개를 한 다른 중개업자에게 중개를 의뢰한 자이든지 여부를 불문하고 해당 중개에 따른 거래당사자에 해당하는 자에게 위 각 서류를 교부하도록 규정하고 있는 것을 확인할 수 있습니다.
또한, 중개업자의 손해배상책임의 보장에 관하여 규정하고 있는공인중개사법 제30조를 살펴보면, 같은 조 제1항에서 중개업자의 거래당사자에 대한 손해배상책임을, 같은 조 제3항에서 같은 조 제1항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험ㆍ공제 가입 의무를 규정하면서, 같은 조 제5항에서 중개 완성 시 손해배상책임의 보장에 관한 설명 및 관계 증서 사본 교부 의무를 규정하고 있는데, 이는 거래당사자에게 추후 발생할 수 있는 중개사고에 따른 손해를 배상받을 수 있는 수단을 미리 알려줌으로써 거래당사자가 이에 대한 신뢰를 바탕으로 중개업자의 중개를 통해 거래계약을 체결하거나 금원을 교부할 수 있도록 하기 위한 취지로 보입니다.
나아가, 중개행위는 중개대상물에 대한 거래당사자 사이의 매매 등 득실변경에 관한 사항을 알선하는 것이어서 중개업자는 해당 중개업자의 중개의뢰인 뿐만 아니라 자신의 중개의뢰인이 아닌 다른 중개업자의 중개의뢰인인 거래당사자에 대하여도 업무상 일반적 주의의무를 부담하므로 그 위반 시 의뢰인이 아닌 거래당사자에게도 손해배상책임을 부담한다고 할 것인바(서울고등법원 2007. 5. 31. 선고 2006나50187 판결례 참조),공인중개사법 제30조제5항의 문언 및 규정취지, 중개행위의 본질을 종합적으로 고려하여 볼 때, 중개업자는 자신의 의뢰인뿐만 아니라 의뢰인이 아닌 거래당사자에게도 손해배상책임의 보장과 관련하여 보장금액, 공제사업을 행하는 자, 보장기간 등을 설명하고, 관계 증서의 사본을 교부하여야 한다고 할 것입니다.
따라서, 매도인과 매수인이 서로 다른 중개업자에게 중개를 의뢰하여 양측의 중개업자가 중개대상물의 매매를 공동으로 중개한 경우, 각 중개업자는 자신의 의뢰인뿐만 아니라 다른 중개업자의 의뢰인에게도 공제증서 사본을 교부하여 매도인과 매수인 모두에게 공제증서 사본을 교부하여야 할 것입니다.
질문: 중개대상물에 대한 표시·광고를 하는 경우 중개사무소의 명칭, 소재지 및 연락처, 중개업자의 성명 외에 소속공인중개사 또는 중개보조원의 성명, 연락처를 기재할 수 있는지 여부(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제18조의2 등 관련)
답변: 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제2조제4호에서는 “중개업자”를 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자로, 같은 조 제5호에서는 “소속공인중개사”를 중개업자에 소속된 공인중개사(중개업자인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함함)로서 중개업무를 수행하거나 중개업자의 중개업무를 보조하는 자로, 같은 조 제6호에서는 “중개보조원”을 공인중개사가 아닌 자로서 중개업자에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 중개업자의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자로 각각 규정하고 있고,같은 법 제18조의2제1항에서는 중개업자가 의뢰받은 중개대상물에 대하여 표시ㆍ광고(「표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률」 제2조에 따른 표시ㆍ광고를 말함)를 하려면 중개사무소, 중개업자에 관한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항을 명시하도록 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 중개업자가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고를 하여서는 아니 된다고 규정하고 있고,같은 법 시행령 제17조의2에서는같은 법 제18조의2제1항에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 중개사무소의 명칭, 소재지 및 연락처, 중개업자의 성명(법인인 경우에는 대표자의 성명)을 말한다고 규정하고 있는바,이 사안과 같이 중개업자가 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고 시 중개사무소의 명칭, 소재지 및 연락처, 중개업자의 성명을 기재하고, 추가로 소속공인중개사 또는 중개보조원의 성명, 연락처를 기재하는 경우「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제18조의2제1항에 위반되는지 여부가 문제될 수 있습니다.
살피건대, 법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없는바(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례참조),「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제18조의2에서는 대통령령으로 정하는 사항을 반드시 명시하도록 규정하고 있을 뿐 추가로 기재하는 것을 제한하고 있지 않으므로, 위 법률 규정의 위임에 따른같은 법 시행령 제17조의2에서 규정하고 있는 중개사무소의 명칭, 소재지 및 연락처, 중개업자의 성명을 명시하였다면 중개업자의 의무사항을 준수한 표시ㆍ광고로 보아야 할 것이어서 추가로 소속공인중개사 또는 중개보조원의 성명, 연락처를 기재하였다 하더라도 이 법률 규정을 위반한 것으로 보기는 어렵다 할 것입니다.
또한,「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(2013. 6. 4. 법률 제11866호로 일부개정된 것을 말함)의 개정이유에 따르면같은 법 제18조의2는 부동산에 대한 허위ㆍ과장광고 등을 통한 거래질서 문란 행위나 중개업의 특성상 허위ㆍ과장의 표시ㆍ광고에 대한 명확한 기준 정립과 단속이 어렵다는 점을 감안하여, 허위ㆍ과장 광고 금지의무를 직접 규정하기보다는 개정안과 같이 광고실명제를 도입하는 것이 효과적일 것으로 보아 중개업자가 의뢰받은 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고를 할 경우 중개사무소, 중개업자에 관한 사항을 명시하도록 하는 실명제를 도입하려는 근거조항의 취지라고 할 것이므로 소속공인중개사 또는 중개보조원의 성명, 연락처를 추가로 기재하는 것을 금지하려는 것은 아니라 할 것입니다.
아울러, 중개업자가「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제18조의2제1항에 따라 행하는 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고는 중개업 수행의 일환으로 행해지는 점, 중개업자가 자신의 직원인 소속공인중개사, 중개보조원의 이름 및 연락처를 기재하는 행위는 중개업자의 업무상 편의를 위하여 참고사항을 추가로 기재하는 것으로 볼 수 있는 점,같은 법 제15조제2항에서는 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다고 규정하고 있어 혹시라도 소속공인중개사, 중개보조원의 이름 및 연락처를 기재함으로써 발생할 수 있는 소속공인중개사 또는 중개보조원의 위법행위에 대해서도 중개업자의 행위로 책임을 물을 수 있는 점, 허위ㆍ과장의 표시ㆍ광고에 대해서는「표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률」 제3조, 제9조, 제10조, 제17조에 따라 과징금을 부과하거나, 손해배상책임, 벌칙을 부과할 수 있는 점 등을 고려해 볼 때「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에서 명시하도록 하고 있는 사항 외에 소속공인중개사, 중개보조원의 이름 및 연락처를 추가로 기재하는 것이 금지된다고 보기는 어려울 것입니다.
따라서, 중개업자가 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고 시 중개사무소의 명칭, 소재지 및 연락처, 중개업자의 성명을 기재하고, 추가로 소속공인중개사 또는 중개보조원의 성명, 연락처를 기재하는 경우「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제18조의2제1항에 위반되는 것으로 볼 수 없다 할 것입니다.