질문: 공공임대주택에 대하여 의무관리대상 공동주택에 부과되는 계약서 공개의무가 적용되는지 여부(「공동주택관리법」 제28조 등 관련)
답변: 「공동주택관리법」 제28조에서는 “의무관리대상 공동주택”의 관리주체 또는 입주자대표회의는 주택관리업자 또는 공사, 용역 등을 수행하는 사업자와 계약을 체결하는 경우 계약 체결일부터 1개월 이내에 그 계약서를 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에 공개하여야 한다고 규정하고 있는데,같은 법 제2조제1항제2호에서는 “의무관리대상 공동주택”이란 300세대 이상의 공동주택(가목) 등으로서 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택이라 정의하고,같은 법 제11조제2항에서는 의무관리대상 공동주택의 입주자등은 입주자대표회의를 구성해야 한다고 규정하고 있는바, 이를 종합하면 의무관리대상 공동주택은 ‘입주자등’이 자치 의결기구로서 ‘입주자대표회의’를 구성해야 하는 공동주택임이 전제되어 있다고 보아야 합니다.
(각주: 법제처 2021. 11. 19.회신 21-0529 해석례참조)그런데「공동주택관리법」 제2조제1항제5호부터 제7호까지에 따르면 ‘입주자등’에서는 임대주택의 임차인이 제외되므로,「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택의 임차인 역시「공동주택관리법」에 따른 ‘입주자등’에는 포함되지 않고,「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택에같은 법 제50조제1항에 따라 준용되는「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제52조제1항 단서에 따라 구성해야 하는 임차인대표회의의 경우「공동주택관리법」에 따른 입주자대표회의와 달리민간임대주택법 제52조제4항에서 규정하는 관리비 등 일부 사항에 관하여 임대사업자와 협의할 뿐 공동주택 관리에 관한 주요 사항을 결정할 권한이 없으므로, 이를 ‘입주자대표회의’와 같은 의결기구라고는 볼 수 없는바(각주: 법제처 2021. 11. 19.회신 21-0529 해석례참조), 결국 공공임대주택은 의무관리대상 공동주택에 해당한다고 볼 수 없으므로, 의무관리대상 공동주택을 대상으로 의무를 부과하는「공동주택관리법」 제28조가 적용되지 않는다고 해석하는 것이 타당합니다.
또한「공공주택 특별법」 제50조제1항에서는 공공임대주택의 관리에 관하여는민간임대주택법 제51조를 준용하도록 하고 있고, 같은 조 제1항에서는 회계서류 작성, 보관 등 관리에 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따라「공동주택관리법」을 적용하도록 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 마련된 민간임대주택법 시행령 제41조제2항에서는 “다음 각 호의 규정만을 적용한다”고 제한적으로 규정하면서 같은 항 각 호의 내용으로「공동주택관리법」및같은 법 시행령에 따른 여러 사항을 규정하면서도같은 법 제28조에 따른 주택관리업자 또는 공사, 용역 등을 수행하는 사업자와의 계약서 공개의무를 열거하고 있지 않은 점에 비추어 보더라도「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택의 관리에「공동주택관리법」 제28조가 적용된다고 볼 수는 없습니다.
아울러 침익적 행정행위의 근거가 되는 행정법규는 엄격하게 해석ㆍ적용하여야 하고 그 행정행위의 상대방에게 불리한 방향으로 지나치게 확장해석하거나 유추해석해서는 안 될 것인데(각주:대법원 2013. 12. 12. 선고 2011두3388 판결례참조),「공동주택관리법」 제102조제3항제9호에서는같은 법 제28조를 위반하여 계약서를 공개하지 아니하거나 거짓으로 공개한 경우 500만 원 이하의 과태료를 부과하도록 하고 있는바,「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택에 대하여「공동주택관리법」 제28조가 적용된다고 본다면, 그 의무위반 시 과태료 부과까지도 가능하다고 볼 여지가 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 함께 고려할 필요가 있습니다.
따라서「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택에 대해서는「공동주택관리법」 제28조가 적용되지 않습니다.
※ 법령정비 권고사항공공임대주택의 투명한 관리를 위하여「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택에 대해서도「공동주택관리법」 제28조와같이 계약서를 공개하도록 하는 규정을 마련하는 방안을 정책적으로 검토할 필요가 있습니다.
공동주택관리법제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. (생 략)2. “의무관리대상 공동주택”이란 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택으로서, 다음 각 목 중 어느 하나에 해당하는 공동주택을 말한다.가. 300세대 이상의 공동주택나. ～ 마. (생 략)3. ～ 21. (생 략)② (생 략)제28조(계약서의 공개) 의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의는 제7조제1항 또는 제25조에 따라 선정한 주택관리업자 또는 공사, 용역 등을 수행하는 사업자와 계약을 체결하는 경우 계약 체결일부터 1개월 이내에 그 계약서를 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에 공개하여야 한다. 이 경우 제27조제3항제1호의 정보는 제외하고 공개하여야 한다.공공주택 특별법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. “공공주택”이란 제4조제1항 각 호에 규정된 자 또는 제4조제2항에 따른 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금을 지원받아 이 법 또는 다른 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.가. 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(이하 “공공임대주택”이라 한다)나. (생 략)1의2. ～ 4. (생 략)제50조(공공임대주택의 관리) ① 주택의 관리, 임차인대표회의 및 분쟁조정위원회 등에 관하여는「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조, 제52조 및 제55조를 대통령령으로 정하는 바에 따라 준용한다.② (생 략)민간임대주택에 관한 특별법제52조(임차인대표회의) ① 임대사업자가 20세대 이상의 범위에서 대통령령으로 정하는 세대 이상의 민간임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있다. 다만, 임대사업자가 150세대 이상의 민간임대주택을 공급하는 공동주택단지 중 대통령령으로 정하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성하여야 한다.②ㆍ③ (생 략)④ 제1항에 따라 임차인대표회의가 구성된 경우에는 임대사업자는 다음 각 호의 사항에 관하여 협의하여야 한다.1. 민간임대주택 관리규약의 제정 및 개정2. 관리비3. 민간임대주택의 공용부분ㆍ부대시설 및 복리시설의 유지ㆍ보수4. 임대료 증감5. 그 밖에 민간임대주택의 유지ㆍ보수ㆍ관리 등에 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항⑤ (생 략)＜관계 법령＞