질문: 임대의무기간이 지난 공공건설임대주택을 임대하는 경우 구 「임대주택법」 제20조에 따른 임대 조건에 관한 기준 적용 여부(구 「임대주택법」 제20조 등 관련)
답변: 먼저 임대주택법전부개정법률 부칙 제6조제2항제2호에서는같은 법시행 당시 건설하였거나 건설하는 공공건설임대주택에 대해서는 구「임대주택법」을 적용하도록 경과조치를 두었는데, 구「임대주택법」 제20조제1항에서는 ‘임대주택’의 임차인의 자격, 선정 방법, 임대보증금, 임대료 등 임대 조건에 관한 기준은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따른 2015년 12월 28일 대통령령 제26763호로 전부개정되기 전의 구「임대주택법 시행령」 제19조제1항, 제21조 및 제21조의2 등에서는 공공건설임대주택의 임차인의 자격 및 선정 방법, 임대보증금 및 임대료 등의 구체적인 산정(납부) 방법 등에 대해 규정하고 있으며, 구「임대주택법」 제20조제2항 및 제3항에서는 임대보증금 및 임대료의 증액 청구 기준, 임차인의 소득수준에 따른 차등적 임대료 산정 등에 대해 규정하고 있을 뿐, 임대주택의 임대의무기간의 경과 유무에 따라 임대 조건에 관한 기준을 달리 적용할 수 있도록 하는 규정을 별도로 두고 있지 않으므로, 이 사안과 같이 민간임대사업자가 임대의무기간이 만료되어 임차인에게 분양전환하고 남은 세대를 계속하여 임대하려는 경우에도 임대의무기간의 경과 여부와 상관없이 임대주택법전부개정법률 부칙 제6조제2항제2호의 경과조치에 따라 구「임대주택법」 제20조가 적용된다고 보아야 할 것입니다.
그리고 구「임대주택법」은 임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정하여 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적(제1조)으로 하는 법률로서,같은 법에서 임대사업자에 대해 다양한 행정적ㆍ재정적 지원(각주: 임대사업자에 대한 주택도시기금의 장기저리(低利) 융자(제5조), 국가 등이 소유하거나 개발한 택지의 우선 매각(제10조), 임대주택 건설에 필요한 간선시설(幹線施設)의 우선 설치(제13조) 등 )을 하면서 이에 상응하는 임대사업자의 의무로 임차인의 자격 등 임대 조건을 따르도록 하는 규정을 둔 것은, 임대사업자가 자의적으로 임대보증금과 임대료를 정하는 것을 방지하고 합리적인 임대보증금과 임대료로 무주택 서민에게 시세보다 저렴하게 임대주택을 공급함으로써 주거생활의 안정을 도모하려는 취지(각주: 법제처 2016. 3. 7.회신 15-0678 해석례, 헌법재판소 2020. 3. 26. 선고 2018헌바205 결정례 및대법원 2010. 7. 22. 선고 2010다23425 판결례참조)인바, 이 사안과 같이 임대주택법전부개정법률 부칙 제6조제2항제2호의 경과조치에 따라 구「임대주택법」의 적용을 받는 경우로서 임대의무기간이 지난 후에도 임대주택을 분양전환하지 않고 계속 임대하는 경우라면 민간임대사업자로 하여금 같은 법 제20조에 따른 임대 조건을 따르도록 하여 주택 소유 유무 등을 고려한 입주자 선정과 합리적이고 저렴한 임대보증금 및 임대료 책정이 이루어지도록 하는 것이 입법연혁과 목적, 경과조치를 둔 취지에 부합하는 해석입니다.
한편 구「임대주택법」 제20조의 규정은 임대주택법전부개정법률 제42조 및 제44조로 조문을 옮겨 규정되어 현행에 이르고 있는데,같은 법 제42조제1항에서는 민간임대주택의 임차인 자격 및 선정방법을 임대사업자가 정하도록 규정했던 것을, 2018년 1월 16일 법률 제15356호로 개정된「민간임대주택에 관한 특별법」 제42조제1항에서는 임대사업자는 “임대기간” 중 민간임대주택의 임차인 자격 및 선정방법 등에 대해 같은 항 각 호에서 정하는 바에 따라 공급하도록 변경하여 규정했는바, 당시 입법 자료에서는 종전에 적용기간에 관한 규정이 없어 임차인 자격 등을 준수해야 하는 기간이 “임대의무기간”인지 아니면 “임대사업자가 임대를 운영하는 기간”인지 불명확한 문제가 있어 그 적용기간을 명확히 하기 위해 개정한 것이라는 점을 분명히 하고 있었던 점(각주: 2017. 11. 3. 의안번호 제2010015호로 제안된 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안(대안반영폐기) 국회 국토교통위원회 검토보고서 참조)에 비추어 보면, 이 사안과 같이 임대주택법전부개정법률 부칙 제6조제2항제2호의 경과조치에 따라 구「임대주택법」상의 임대 조건에 관한 기준이 적용되는 경우에 그 기간의 의미도 임대의무기간 경과 여부와 상관없이 임대사업자가 임대를 운영하는 기간으로 보는 것이 타당합니다.
따라서 이 사안의 경우 민간임대사업자는 구「임대주택법」 제20조에 따른 임차인의 자격, 선정방법, 임대보증금, 임대료 등 임대 조건에 관한 기준에 따라야 합니다.
＜관계 법령＞「민간임대주택에 관한 특별법」(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정되어 2015. 12. 29. 시행된 것)부 칙제6조(공공건설임대주택에 관한 경과조치) ① 이 법 시행 당시「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자에 해당하는 자가 건설하였거나 건설하고 있는 주택은「공공주택 특별법」의 규정을 적용한다.② 이 법 시행 당시「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자가 아닌 자가 건설하였거나 건설하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대하여는 종전의「임대주택법」 제2조제2호의2에 따른 공공건설임대주택으로 보아 종전의 규정을 적용한다.1. 이 법 시행 당시 국가ㆍ지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금의 자금을 지원받아 공공건설임대주택으로 건설하였거나 건설하고 있는 주택2. 이 법 시행 당시 공공사업으로 조성된 택지에「주택법」 제16조에 따라 공공건설임대주택으로 사업계획승인을 받아 건설하였거나 건설하고 있는 주택3. 이 법 시행 당시 공공사업으로 조성된 택지를 공공건설임대주택 용도로 공급받아 이 법 시행 후 건설하는 주택구「임대주택법」(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정되어 2015. 12. 29. 시행되기 전의 것)제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. “임대주택”이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.1의2. (생 략)2. “건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택[임대사업자가 토지를 임차하여 건설ㆍ임대하는 주택(이하 “토지임대부 임대주택”이라 한다)을 포함한다]나. (생 략)2의2. “공공건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건설임대주택을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 주택은 제외한다.가.ㆍ나. (생 략)다. 공공사업으로 조성된 택지에「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설하는 임대주택2의3. ∼ 8. (생 략)제20조(임대주택의 임대 조건 등) ① 임대주택의 임차인의 자격, 선정 방법, 임대보증금, 임대료 등 임대 조건에 관한 기준은 대통령령으로 정한다.② 임대주택의 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하는 경우(갱신 및 신규계약을 포함한다)에는「주택임대차보호법」 제7조로 정한 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 전세가격 변동률 등을 고려하여야 한다.③ 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사ㆍ지방공사가 공급하는 임대주택의 임대보증금 및 임대료 등 임대조건을 정하는 경우에는 임차인의 소득수준 및 임대주택의 규모 등을 고려하여 차등적으로 정할 수 있다.④ ∼ ⑦ (생 략)구「임대주택법 시행령」(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호로 전부개정되기 전의 것)제19조(임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법) ①법 제20조제1항에 따라 건설임대주택 중「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법은 국토교통부령으로 정하는 바에 따르며, 그 외의 건설임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법은 해당 임대사업자가 정한다.②ㆍ③ (생 략)제21조(임대주택의 임대보증금 및 임대료) ① 공공건설임대주택 중「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 임대주택의 최초의 임대보증금 및 임대료는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수 없다. (단서 생략)② 국토교통부장관은 제1항에 따른 표준임대보증금 및 표준임대료를 산정할 때에는 임대주택과 그 부대시설에 대한 건설원가, 재정 및 주택도시기금 지원비율, 해당 임대주택 주변지역의 임대보증금 및 임대료 수준, 임대보증금의 보증수수료(임차인 부담분만 해당한다), 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 주택도시기금의 융자금에 대한 지급이자, 대손충당금 및 제세공과금 등을 고려하여야 한다. 이 경우 임대주택의 건설원가는 국토교통부령으로 정하는 산정기준에 따라 산출한 가격을 말한다.③ ∼ ⑦ (생 략)