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질문: 「주택법 시행령」 제73조제1항제2호의 주택관리업무에 같은 영 제2조의2제4호의 준주택인 오피스텔 관리업무가 포함되는지 여부(「주택법 시행령」 제73조제1항제2호 등 관련)
답변: 「주택법」 제56조제2항에서는 주택관리사는 주택관리사보 합격증서를 발급받고 대통령령으로 정하는 “주택 관련 실무 경력”을 갖춰 시ㆍ도지사로부터 주택관리사 자격증을 받은 사람을 말한다고 규정하고 있으며, 이에 따라같은 법 시행령 제73조제1항제2호에서는 주택관리사가 되기 위한 자격요건의 하나로 “「주택법」 제53조에 따른 주택관리업자의 직원으로서 주택관리업무에의 종사경력 5년 이상”을 규정하고 있습니다.
 그리고,「주택법」 제2조제1호의2에서는 “준주택”은 “주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다”고 규정하고 있고, 이에 따라같은 법 시행령 제2조의2에서는 “준주택”의 종류로「건축법 시행령」 별표 1제2호라목에 따른 기숙사(제1호), 같은 별표 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설(제2호), 같은 별표 제11호나목에 따른 노인복지시설 중「노인복지법」 제32조제1항제3호의 노인복지주택(제3호), 같은 별표 제14호나목에 따른 오피스텔(제4호)을 규정하고 있는바,이 사안은「주택법 시행령」 제73조제1항제2호에서 규정하고 있는 주택관리사의 주택 관련 실무경력 요건 중 “주택관리업무에의 종사경력”에「주택법」 제2조제1호의2에 따른 “준주택”을 관리한 경력이 포함되는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저,「주택법 시행령」 제73조제1항제2호에서는 주택관리사가 되기 위한 실무 경력으로「주택법」 제53조에 따른 주택관리업자의 직원으로서 “주택관리업무”에 종사하였을 것을 규정하고 있고, 「주택법」 제53조의 주택관리업자란 의무관리대상 공동주택의 관리를 업으로 하는 자를 말합니다.
그렇다면, 주택관리사가 되기 위해서 갖추어야 하는 실무 경력이란 주택관리사보가 주택관리업자에게 고용되어 주택관리업자가 그 업으로 하고 있는 “공동주택”의 관리 업무를 수행하였던 경력을 말한다고 보아야 할 것입니다.
또한, 「주택법」 제2조제1호에서는 “주택”을 “공동주택과 단독주택”으로 구분하고 있고, 같은 조 제1호의2에서는 준주택을 “주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등”으로 규정하고 있어 주택법령상 준주택은 주택의 개념에 포함되지 않는 것이 분명하므로, 주택관리업자에게 고용되었다고 하더라도 “공동주택”의 관리가 아닌 “준주택”을 관리하는 업무를 하였다면 이를 “주택관리업무”를 한 것으로 보기는 어려울 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「주택법 시행령」 제73조제1항제2호에서 규정하고 있는 주택관리사의 주택 관련 실무경력 요건 중 “주택관리업무에의 종사경력”에 「주택법」 제2조제1호의2에 따른 “준주택”을 관리한 경력은 포함되지 않는다고 할 것입니다.
질문: 「주택법」에 따라 공동주택의 부대시설을 신축하기 위한 허가를 받으려는 경우, 「건축법」에 따른 용적률 기준에 적합하여야 하는지(「주택법 시행규칙」 제20조제3항 등 관련)
답변: 「주택법」제42조제2항제2호에 따르면 공동주택의 입주자ㆍ사용자 또는 관리주체가 공동주택(부대시설과 복리시설 포함함. 이하 같음)을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ대수선 또는 리모델링하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자 등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다고 규정하고 있고,같은 법 시행령 제47조제1항 및별표 3에서는 공동주택의 행위허가 또는 신고의 기준을 규정하면서 같은 표 제6호에서는 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설의 신축ㆍ증축의 허가기준으로서 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻도록 규정하고 있습니다.
또한,「주택법 시행령」 제47조제3항에 따르면「주택법」 제42조제2항의 규정에 의하여 공동주택의 신축ㆍ증축 등에 대하여 허가를 받거나 신고를 하고자 하는 자는 허가신청서 또는 신고서에 국토교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하도록 규정하고 있고,같은 법 시행규칙 제20조제3항제4호에 따르면 신축 또는 증축의 경우에는 신축 또는 증축하고자 하는 건축물의 종별에 따른「건축법 시행규칙」 제6조제1항각호의 서류 및 도서와 입주자의 동의서를 첨부하도록 규정하고 있는바, 이 사안에서는 공동주택의 부대시설(경비실)에 대한 신축행위의 허가시 부대시설은 건축물 용적률의 제한기준에 적합해야 하는지가 문제될 수 있습니다.
살피건대,「주택법」 제42조제2항,같은 법 시행령 제47조제1항ㆍ제3항, 별표 3,같은 법 시행규칙 제20조제3항제4호에 따르면 이미 준공된 공동주택에 부대시설(경비실)을 신축하기 위해서는 건축허가신청서에 전체입주자 3분의 2 이상의 동의서, 설계도서, 건축할 대지의 범위에 관한 서류 등을 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받도록 규정하고 있는바, 이 경우 그 허가를 위해서는 그 신청서 및 설계도서 등의 각종 건축관련 첨부서류는 관계법령에서 정하고 있는 기준과 요건 및 절차 등에 적합해야 할 것입니다.
그런데,「주택법」 제42조제6항에서는 공동주택의 신축ㆍ증축ㆍ대수선 등의 행위허가를 받은 경우에는「건축법」에 따른 건축허가나 건축신고가 의제되도록 규정하고 있으므로 이러한 공동주택의 행위허가에 대해서는「건축법」의 관련규정이 당연히 적용된다고 보아야 할 것이고, 현행「건축법」 제56조에서는 일반적인 건축물의 건축과 관련하여 그 용적률의 최대한도는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 기준에 따르도록 규정하고 있는바, 이 건과 같이 주택법령에 따라 공동주택에부대시설(경비실)을 신축하는 경우에 그 “건축허가 신청서”에 대지면적ㆍ연면적 및 용적률에 관한 사항을 규정하고 있는 것도 이러한 건축법상의 용적률 제한 규정을 검토ㆍ적용하기 위한 것으로 보아야 할 것이고, 나아가 그 건축허가신청과 관련하여 “건축할 대지의 범위에 관한 서류”나 “설계도서”의 하나로서 위치ㆍ대지면적, 지역ㆍ지구 및 도시계획사항, 건축물의 규모 및 면적 등이 규정된 “건축계획서”를 제출하도록 한 것도 이러한 건축대상 건축물에 대한 용적률이나 건폐율의 적합성 등을 확인하기 위한 조치로 해석하는 것이 상당하다고 할 것입니다.
그렇다면, 이 건과 같이 주택법령에 따라 공동주택에 부대시설(경비실)을 신축하기 위해서 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받는 경우에도 해당 신축대상 건축물에 대한 용적률의 제한규정은 당연히 적용된다고 보아야 할 것이고, 주택법령에 따른 입주자의 3분의 2 이상의 동의서 뿐만 아니라, 용적률의 기준 또한 공동주택 부대시설(경비실)의 신축행위의 허가 요건으로 보는 것이 신축허가와 관련된 주택법령 등을 체계적으로 해석하는 것이라고 할 것입니다.
따라서, 공동주택 부대시설(경비실)에 대한 신축행위의 허가시 부대시설은 건축물 용적률의 제한기준에 적합해야 할 것입니다.
질문: 「주택법」에 따라 의제되는 건축허가에 관한 지방건축위원회 심의가 「토지이용 인ㆍ허가 절차 간소화를 위한 특별법」에 따른 사전심의 대상인지 여부(「토지이용 인ㆍ허가 절차 간소화를 위한 특별법」 제9조 등)
답변: 토지인허가간소화법 제2조제2호에서는 “토지이용 인ㆍ허가”란같은 법 제3조각 호의 허가ㆍ승인을 말한다고 규정하고 있고,같은 법 제3조각 호 외의 부분에서는 “이 법은 다음 각 호의 토지이용 인ㆍ허가 신청에 따른 토지이용 인ㆍ허가 절차에 대하여 적용한다”고 규정하면서 같은 조 제2호에서 건축허가를 규정하고 있는바, 토지인허가간소화법 제3조제2호에 따라 건축허가 절차가같은 법의 적용대상에 해당하기 위해서는 같은 조 각 호 외의 부분에서 규정한 바와 같이 건축허가의 “신청”이 전제되어야 할 것입니다.
그런데 주된 인ㆍ허가 등에 따라 의제되는 인ㆍ허가 등은 통상 주된 인ㆍ허가 등의 사업수행에 필요한 보조적이고 보충적인 인ㆍ허가 등으로서의 성격을 가지고 있으며, 대외적으로 유효하게 표시되는 행정처분도 주된 인ㆍ허가 등이지 의제되는 인ㆍ허가 등은 아닌 점(각주: 법제처 2018. 10. 19.회신 18-0443 해석례참조) 등에 비추어 볼 때, 주택건설사업계획의 승인으로 건축허가를 의제받으려는 경우, 주택건설사업계획의 승인 신청과 구분되는 별개의 건축허가 신청이 있는 것으로 보기는 어렵다고 할 것(각주:대법원 2001. 1. 16. 선고 99두10988 판결례참조)이므로, 주택건설사업계획의 승인에 따라 의제될 건축허가의 절차까지 토지인허가간소화법 이 적용된다고 볼 수는 없습니다.
그리고 토지인허가간소화법은 토지를 이용하고 개발하는 경우 개별 법률에서 각각 규정하고 있는 복잡한 인ㆍ허가 절차를 통합ㆍ간소화하는 것을 목적(제1조)으로 하는 법률로서,같은 법 제3조에서는 그 적용범위를 한정적으로 열거하고 있는데, 주택건설사업계획의 승인은 그 적용범위에 열거되어 있지 않은 점, 일반적으로 인ㆍ허가 등이 의제된 경우를 인ㆍ허가 등의 근거 법률에 따라 직접 인ㆍ허가 등을 받은 경우와 동일하게 취급하려는 경우에는 그에 관한 별도의 규정을 두는데(각주: 「환경영향평가법 시행령」 별표 2 비고 제1호, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제60조제1항 및 제65조제1항 참조), 토지인허가간소화법령에서 주택건설사업계획 승인 등에 따라 의제되는 건축허가를「건축법」에 따라 직접 받은 건축허가와 같이 취급하는 별도의 규정을 두고 있지 않은 점을 종합해 보더라도 주택건설사업계획의 승인에 따라 의제될 건축허가 관련 절차가 토지인허가간소화법의 적용대상에 해당한다고 해석하기는 어렵습니다.
아울러 인ㆍ허가 의제제도는 복합민원이나 대규모 개발사업과 같이 하나의 목적사업을 수행하기 위해 여러 법률에서 규정된 인ㆍ허가 등을 받아야 하는 경우에 관할 행정관청과 관련 행정절차를 일원화함으로써 관련 인ㆍ허가 등을 ‘종합적 관점’에서 검토하려는 취지에서 도입된 것(각주: 법제처 2017. 5. 10. 17-0016 해석례 참조)으로서,「주택법」에서는 주택건설사업계획 승인 대상 사업의 규모와 그 복합성을 반영하여같은 법 제19조에서 인ㆍ허가 의제제도를 규정하고, 관련 행정절차의 종합적이고 원활한 처리를 위해같은 법 제18조제1항에서 통합심의 제도까지 규정하고 있는바, 이는 주된 인ㆍ허가에 해당하는 주택건설사업계획 승인과「건축법」에 따른 건축허가 관련 사항을 비롯한 도시계획ㆍ교통ㆍ경관 등에 대한 사항이 일괄하여 종합적ㆍ체계적으로 심의될 것을 전제로 마련된 규정체계라고 보아야 할 것입니다.
그런데 토지인허가간소화법 제9조제1항에 따른 사전심의 대상에 주택건설사업계획 승인에 따라 의제될 건축허가에 관한 지방건축위원회의 심의가 포함된다고 보아 해당 부분만 분리하여 심의하는 것은 이러한「주택법」의 규정취지 및 규정체계에 부합하기 어렵다는 점, 만약 주택건설사업계획 승인 전에 토지인허가간소화법에 따라 사전심의로 지방건축위원회의 심의를 시행했더라도 추후 주택건설사업계획의 승인이 있어야만 그 계획에 포함된 건축행위나 그에 대한 건축허가의 내용 역시 확정될 것이므로, 그 사전심의가 의제받으려는 건축허가에 대한 지방건축위원회의 심의를 실질적으로 대체한다고 보기 어렵다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
따라서 이 사안의 경우, 주택건설사업계획의 승인에 따라 의제될 건축허가를 위해 거쳐야 하는 지방건축위원회의 심의는 토지인허가간소화법 제9조제1항에 따른 사전심의 대상이 될 수 없습니다.
※ 법령정비 권고사항다른 인ㆍ허가에 따라 의제되는 건축허가에 관한 지방건축위원회 심의가 토지인허가간소화법 제9조제1항에 따른 사전심의 대상이 될 수 있는지 여부를 명확히 규정할 필요가 있습니다.
토지이용 인ㆍ허가 절차 간소화를 위한 특별법제9조(사전심의) ① 토지이용을 하려는 자는 토지의 소유권 또는 사용권을 확보하지 못한 경우에도 토지이용 인ㆍ허가 신청 전에 해당 토지이용 인ㆍ허가를 위하여 거쳐야 하는 제12조 각 호의 위원회의 전부 또는 일부의 심의(이하 “사전심의”라 한다)를 토지이용 인ㆍ허가권자에게 신청할 수 있다.② 사전심의를 신청하려는 자는 제12조 각 호의 위원회 중에서 심의를 받고자 하는 위원회를 정하여 신청할 수 있으며, 토지이용 인ㆍ허가권자는 사전심의 신청을 받은 경우 해당 위원회의 심의를 신청일부터 30일 이내에 완료하여야 한다.③ ∼ ⑦ (생 략)⑧ 제1항부터 제7항까지에서 규정한 사항 외에 사전심의 신청 대상ㆍ절차ㆍ서류 및 결과 통보 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.제12조(통합심의위원회) ① 토지이용 인ㆍ허가권자는 신속한 토지이용 인ㆍ허가 결정을 위하여 다음 각 호의 위원회를 전부 또는 일부 통합한 통합심의위원회를 구성하여 운영할 수 있다.1. (생 략)2.「건축법」 제4조제1항에 따라 시ㆍ도지사 및 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 설치하는 건축위원회3. ～ 6. (생 략)② ∼ ⑨ (생 략)＜관계 법령＞
질문: 「주택법」에 따른 리모델링의 경우 학교용지부담금 부과 대상인 “개발사업” 해당 여부를 판단하는 기준(「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 제2조제2호라목 등 관련)
답변: 학교용지법 제2조제2호에서는「주택법」등 각 목의 어느 하나에 해당하는 법률에 따라 시행하는 사업 중 100세대 규모 이상의 주택건설용 토지를 조성ㆍ개발하거나 공동주택을 건설하는 사업을 “개발사업”이라고 정의하여, 문언상학교용지법의 규율 대상으로서 학교용지부담금의 부과 대상이 되는 개발사업을같은 법 제2조제2호각 목에 열거된 법률에 따라 시행하는 사업의 세대 규모를 기준으로 판단하도록 규정하고 있습니다.
그리고학교용지법 제3조제1항에서는 300세대 규모 이상의 개발사업을 시행하는 자를 대상으로 학교용지의 조성.개발에 관한 사항을 사업 시행을 위한 계획에 포함시키도록 하면서, 기준이 되는 300세대를 산정할 때「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호다목의 재건축사업 및「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제3호다목의 소규모재건축사업의 경우에는 기존 세대를 뺀 세대 수를 대상으로 하도록 명시하고 있는 반면,같은 법 제2조제2호에서는「도시 및 주거환경정비법」및「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」을 각각 다목 및 너목에서 규정하면서도 해당 법률에 따라 시행하는 사업의 규모를 사업의 시행에 따라 증가하는 세대수로 한정하고 있지 않습니다.
또한학교용지법 제5조제1항에서 시ㆍ도지사는 개발사업지역에서 공동주택을 분양하는 자 등에게 학교용지부담금을 부과ㆍ징수할 수 있다고 규정하면서 각 호의 어느 하나에 해당하는 개발사업분은 부담금의 부과ㆍ징수 대상에서 제외하고 있는데, 같은 항 제6호에서는 리모델링주택조합의 구성원에게 분양하는 경우를 규정하고 있는바, 이는 리모델링의 경우에는 리모델링에 따라 발생하는 전체 세대수가 100세대 규모 이상이면 개발사업에 해당한다는 것을 전제로 하여 리모델링 사업으로 실제 증가한 세대 수에 해당하는 부분에 대해 부담금을 부과하려는 취지입니다.
아울러 학교용지법은 학교용지의 조성ㆍ개발ㆍ공급과 관련 경비의 부담 등에 관한 특례를 규정함으로써 학교용지의 확보를 쉽게 하는 것을 목적(제1조)으로 하는 법률로서, 학교용지 확보에 필요한 재정 충당을 목적으로 개발사업의 시행자에게 학교용지부담금을 부과하는 것은 개발사업을 시행함으로써 학교시설 확보의 필요성을 유발했기 때문이라는 점에 비추어 볼 때,(각주:대법원 2017. 12. 28. 선고 2017두30122 판결례및 법제처 2020. 11. 19.회신 20-0404 해석례참조 ) 같은 법 제2조제2호의 “100세대 규모 이상”은 학교 수요를 유발할 가능성이 있는 규모의 최소기준을 법률로 정한 것이라고 보아야 할 것인바, 명문의 근거 없이 개별 사업의 특성을 고려해 기존 세대를 뺀 세대 수를 기준으로 하여 “증가하는 세대 수”가 100세대 이상인 경우로 한정하여 개발사업의 범위를 축소하는 것은 타당하지 않습니다.
따라서 이 사안과 같은 리모델링의 경우, 학교용지법 제2조제2호라목에 따른 “개발사업”에 해당하는지 여부는 해당 리모델링에 따라 발생하는 “전체 세대 수”를 기준으로 100세대 이상인지를 판단해야 합니다.
＜관계 법령＞학교용지 확보 등에 관한 특례법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. (생 략)2. “개발사업”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 법률에 따라 시행하는 사업 중 100세대 규모 이상의 주택건설용 토지를 조성ㆍ개발하거나 공동주택을 건설하는 사업을 말한다.가. ∼ 다. (생 략)라. 「주택법」마. ∼ 저. (생 략)3. (생 략)제5조(부담금의 부과ㆍ징수) ① 시ㆍ도지사는 개발사업지역에서 단독주택을 건축하기 위한 토지를 개발하여 분양하거나 공동주택을 분양하는 자(이하 이 조에서 “공동주택분양자등”이라 한다)에게 부담금을 부과ㆍ징수할 수 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개발사업분의 경우에는 그러하지 아니하다.1. ∼ 5. (생 략)6. 「주택법」 제2조제11호다목에 따른 리모델링주택조합의 구성원에게 분양하는 경우② ∼ ⑥ (생 략)주택법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. ∼ 10. (생 략)11. “주택조합”이란 많은 수의 구성원이 제15조에 따른 사업계획의 승인을 받아 주택을 마련하거나 제66조에 따라 리모델링하기 위하여 결성하는 다음 각 목의 조합을 말한다.가. ∼ 나. (생 략)다. 리모델링주택조합: 공동주택의 소유자가 그 주택을 리모델링하기 위하여 설립한 조합12. ∼ 24. (생 략)25. “리모델링”이란 제66조제1항 및 제2항에 따라 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다.가. 대수선(大修繕)나. 제49조에 따른 사용검사일(주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일부터 15년[15년 이상 20년 미만의 연수 중 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다)의 조례로 정하는 경우에는 그 연수로 한다]이 지난 공동주택을 각 세대의 주거전용면적(「건축법」 제38조에 따른 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분의 면적을 말한다)의 30퍼센트 이내(세대의 주거전용면적이 85제곱미터 미만인 경우에는 40퍼센트 이내)에서 증축하는 행위. 이 경우 공동주택의 기능 향상 등을 위하여 공용부분에 대하여도 별도로 증축할 수 있다.다. 나목에 따른 각 세대의 증축 가능 면적을 합산한 면적의 범위에서 기존 세대수의 15퍼센트 이내에서 세대수를 증가하는 증축 행위(이하 “세대수 증가형 리모델링”이라 한다). 다만, 수직으로 증축하는 행위(이하 “수직증축형 리모델링”이라 한다)는 다음 요건을 모두 충족하는 경우로 한정한다.1) 최대 3개층 이하로서 대통령령으로 정하는 범위에서 증축할 것2) 리모델링 대상 건축물의 구조도 보유 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖출 것26. ∼ 29. (생 략)
질문: 「주택법」에 따른 사업계획승인 대상 면적 미만의 대지조성사업에 대해 사업계획승인을 할 수 있는지 여부(「주택법」 제15조제1항 등 관련)
답변: 먼저「주택법」 제15조제1항본문 및 그 위임에 따라 마련된같은 법 시행령 제27조제2항에서는 ‘1만제곱미터 이상의 대지조성사업’을 시행하려는 자는 사업계획승인권자에게 사업계획승인을 받아야 한다고 규정하여 사업계획승인 대상을 ‘면적 1만제곱미터 이상인 대지조성사업’으로 한정하고 있고,같은 법 제15조제1항각 호에서는 다시 대지조성사업의 대지면적이 10만제곱미터 이상인 경우와 그 미만인 경우를 구분하여 각각 사업계획승인권자를 규정하고 있는바, 주택법령상 사업계획승인 대상은 대지조성사업의 면적에 따라 엄격히 구분하여 규정되어 있다고 할 것이므로, 사업계획승인권자에게는 사업계획승인 대상에 해당하지 않는 ‘면적 1만제곱미터 미만의 대지조성사업’의 사업계획을 승인할 수 있는 법령상 권한이 없다고 보아야 합니다.
그리고「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인제도는 일정 호수 이상의 주택건설사업이나 일정 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 경우 미리 그 사업계획을 승인받도록 하여 주택 또는 대지로서의 안전성 및 주거 편의성 등을 확보하도록 함과 동시에, 그 사업계획을 승인받으면같은 법 제19조제1항에 따라「도시개발법」에 따른 실시계획 인가(제9호) 등 다른 법률에 따른 각종 인ㆍ허가 등이 의제되도록 하여 효율적이고 신속한 사업 진행을 도모하려는 취지(각주: 법제처 2012. 5. 11.회신 12-0230 해석례참조)의 제도로서, 이러한 인ㆍ허가 의제 제도는 개별 법률에서 규정하고 있는 여러 인ㆍ허가 등에 관한 특례를 규정하는 것이므로 법률에서 그 인ㆍ허가 의제 대상이 명확히 규정되어야 할 것인데(각주: 법제처 법령입안ㆍ심사기준(2022) p. 174 참조), 만약 면적 1만제곱미터 미만의 대지조성사업에 대해서도 사업계획승인을 할 수 있다고 본다면, 면적과 관계없이 모든 규모의 대지조성사업에 대해「주택법」 제19조제1항각 호에서 규정하고 있는 다른 법률에 따른 각종 인ㆍ허가 등의 의제 효과가 부여되는 결과를 초래할 수 있는바, 이는 명문의 근거 없이 인ㆍ허가 등의 의제를 받을 수 있는 범위를 확장하는 것이 되어 타당하지 않습니다.
또한「주택법」 제2조제10호에서는 “사업주체”를같은 법 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 자로 규정하면서,같은 법 제35조제1항제5호 및같은 조 제3항에서는 사업주체에게 대지조성기준(각주: 구체적인 기준은 「주택법」 제35조제1항 및 같은 법 시행령 제45조의 위임에 따라 「주택건설기준 등에 관한 규정」에서 정하고 있음.)에 따라 대지조성사업을 시행해야 하는 의무를 부과하고 있고, 같은 법 제102조제8호에서는 같은 법 제35조에 따른 대지조성기준 등을 위반하여 사업을 시행한 자에 대하여 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있는데, 이러한 주택법령상 관련 규정을 종합하여 보면 대지조성사업계획의 승인 대상과 그렇지 않은 경우를 명확하게 구분하여 다르게 취급하는 것이 주택법령의 규정체계라고 할 것(각주: 법제처 2021. 11. 25.회신 21-0633 해석례참조)인바,「주택법」 제15조제1항본문에 따라 대지조성사업계획의 승인을 받으면같은 법의 절차적인 규정의 적용 관계뿐만 아니라 실체적인 규정의 적용 관계에서도 대지조성사업계획의 승인을 받지 않는 경우와 차이가 발생(각주: 법제처 2021. 11. 25.회신 21-0633 해석례참조)하게 되므로, 대지를 조성하려는 자의 임의적 선택에 따라 「주택법」상 사업주체의 지위 부여 여부가 결정되도록 할 수는 없습니다.
한편「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인은 그 상대방에게 권리나 이익을 부여하는 효과를 수반하는 수익적 행정처분으로서 주택법령상 그 승인 요건이 일의적으로 규정되어 있지 않은 행정청의 재량행위(각주: 대법원 1997. 12. 9. 판결 97누4999 판결례 참조)에 해당하므로, 사업계획승인권자는 면적 1만제곱미터 미만의 대지조성사업에 대해서도 사업계획의 승인을 할 수 있다는 의견이 있으나, 사업계획승인권자는 주택법령에 따른 요건을 갖춘 적법한 사업계획승인 신청을 대상으로 대지조성사업으로 얻게 될 주택난 해소의 이익 및 인접한 다른 토지에 대한 대지조성사업계획 승인과의 형평성 등을 고려하여(각주: 대법원 1997. 12. 9. 판결 97누4999 판결례 참조) 사업계획승인 여부를 결정할 수 있을 뿐, 법령상 사업계획승인 요건에 미치지 못하는 대지조성사업을 시행하려는 자에 대하여 사업계획을 승인할 수 있는 권한은 없으므로, 그러한 의견은 타당하다고 보기 어렵습니다.
따라서 이 사안의 경우, 사업계획승인권자는「주택법」 제15조제1항본문에 따른 사업계획승인을 할 수 없습니다.
주택법제15조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 “사업계획승인권자”라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.1.ㆍ2. (생 략)② ∼ ⑥ (생 략)주택법 시행령제27조(사업계획의 승인) ① (생 략)② 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 면적”이란 1만제곱미터를 말한다.③ ∼ ⑥ (생 략)＜관계 법령＞
질문: 「주택법」 제11조의3제1항에 따라 조합원 모집 신고를 할 때 사용권원을 확보해야 하는 주택건설대지의 국공유지 포함 여부(「주택법」 제11조의3제1항 등 관련)
답변: 「주택법」 제11조제2항에서는 주택을 마련하기 위해 주택조합설립인가를 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원 및 해당 주택건설대지의 15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 각각 확보해야 한다고 규정하고 있고,같은 법 제11조의3제1항에서는 지역주택조합의 설립인가를 받기 위해 조합원을 모집하려는 자는 해당 주택건설대지의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고해야 한다고 규정하여, 주택조합설립인가를 받기 위한 일련의 절차에서 요구하는 토지의 사용권원은 모두 주택건설대지를 기준으로 일정 비율 이상을 확보하도록 하고 있을 뿐, 해당 주택건설대지에 국공유지가 포함되어 있는지 여부에 따라 별도의 기준을 적용하도록 하는 규정은 두고 있지 않습니다.
이와 같이 조합원을 모집하는 단계부터 일정 비율 이상의 토지의 사용권원을 확보하도록 하는「주택법」 제11조의3은, 지역주택조합이 해당 주택건설대지를 확보하지 못한 상태에서 조합원을 모집할 경우 조합설립인가 및 사업계획승인을 받기 위한 토지의 사용권원 및 소유권 확보가 늦어져 사업이 장기간 지연됨에 따라 지역주택조합 가입자에게 피해가 발생할 위험이 있으므로 이를 예방하기 위해 도입된 규정인바,(각주: 2019. 7. 12. 의안번호 제2021463호로 발의된 「주택법」 일부개정법률안에 대한 국회 국토교통위원회 검토보고서 참조 ) 50퍼센트 이상의 사용권원 확보 여부를 판단하기 위한 대상 주택건설대지의 범위를 좁게 해석하여 명문의 근거 없이 토지의 사용권원 확보 요건을 완화하는 것은 같은 규정의 입법취지에도 부합하지 않습니다.
아울러 「주택법」에 따른 주택건설사업계획의 승인은 사업주체에게 주택건설사업을 시행할 수 있는 권한을 부여하는 일종의 설권적(設權的) 처분으로서 해당 승인을 위한 주택건설대지의 소유권 확보 여부는 엄격하게 해석(각주: 법제처 2018. 11. 2.회신 18-0378 해석례참조 )해야 한다는 점에 비추어 보면, 같은 법 제11조 및 제11조의3에 따른 조합원 모집 신고와 조합설립인가 역시 주택건설사업계획의 승인을 위한 일련의 절차이므로 이때 필요한 사용권원 확보 요건도 엄격하게 해석해야 합니다.
따라서 주택건설대지에 국공유지가 포함되어 있는 경우에도 「주택법」 제11조의3제1항에 따라 조합원 모집 신고를 위한 토지의 사용권원 확보 비율을 산정하기 위한 대상 주택건설대지에서 국공유지는 제외되지 않는다고 보아야 합니다.
＜관계 법령＞주택법제11조(주택조합의 설립 등) ① 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우(제5항에 따른 직장주택조합의 경우는 제외한다)에는 관할 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다.② 제1항에 따라 주택을 마련하기 위하여 주택조합설립인가를 받으려는 자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 제1항 후단의 경우에는 그러하지 아니하다.1. 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보할 것2. 해당 주택건설대지의 15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보할 것③ ～ ⑨ (생 략)제11조의3(조합원 모집 신고 및 공개모집) ① 제11조제1항에 따라 지역주택조합 또는 직장주택조합의 설립인가를 받기 위하여 조합원을 모집하려는 자는 해당 주택건설대지의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 한다. 조합 설립인가를 받기 전에 신고한 내용을 변경하는 경우에도 또한 같다.② ~ ⑧ (생 략)
질문: 「주택법」 제12조제1항에 따른 주택조합사업 관련 자료를 다른 방법과 병행하여 인터넷으로 공개하는 경우 공개해야 하는 자료의 범위(「주택법」 제12조 등 관련)
답변: 「주택법」 제12조제1항에서는 주택조합의 발기인 또는 임원은 주택조합사업의 시행에 관한 조합규약, 사업시행계획서 등 “주택조합사업 관련 자료”가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원이 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 한다고 규정하고 있는데, “병행”이란 “둘 이상의 일을 한꺼번에 행함”, “둘 이상의 사물이 나란히 감”을 의미(각주: 국립국어원 표준국어대사전 참조 )한다는 점에 비추어 볼 때 같은 규정에서 주택조합사업 관련 자료를 인터넷과 그 밖의 방법을 “병행”하여 공개하도록 한 것은 인터넷의 방법으로 주택조합사업 관련 자료를 공개하는 것과 함께 그 밖의 방법으로도 동일하게 주택조합사업 관련 자료를 공개하도록 한 것으로 보는 것이 문언에 부합하는 해석입니다.
또한「주택법 시행규칙」 제11조제1항에서는 주택조합의 임원 또는 발기인은 법 제12조제1항제5호의 사업시행계획서에 관한 사항을 인터넷으로 공개할 때에는 조합원의 50퍼센트 이상의 동의를 얻어 그 개략적인 내용만 공개할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 공개 대상 정보를 온전하게 공개하지 못할 경우 필요한 동의 요건을 규정한 것이므로 주택조합의 임원 또는 발기인이 주택조합사업 관련 자료를 인터넷에 공개할 때에는 그 자료 일체를 공개할 것이 전제된 것으로 보아야 합니다.
한편「주택법」 제12조제1항은 주택조합이 조합의 임원 등에 의해 주도되는 경우가 많아 조합원들은 사업추진에 관한 정보의 확보가 어렵고 추후 문제가 발생될 경우 자신의 이해를 항변하지 못하는 문제가 있자 주택조합사업 추진의 투명성을 확보(각주: 2012. 10. 22. 의안번호 제1902241호로 발의된 주택법 일부개정법률안에 대한 국회 국토교통위원회 검토보고서 참조 )할 수 있도록 주택조합사업 관련 자료를 조합원에게 공개할 의무를 부여한 것이므로, 해당 조항은 조합원이 조택조합사업 관련 자료를 충분히 제공받을 수 있는 권리를 보장하는 방향으로 해석할 필요가 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
따라서 주택조합의 발기인 또는 임원이 주택조합사업 관련 자료 전부를 인터넷 외의 방법으로 공개하더라도 인터넷으로도 그 자료의 전부를 공개해야 한다고 보는 것이 「주택법」 제12조제1항의 문언 및 입법취지에 부합하는 해석입니다.
＜관계 법령＞주택법제12조(관련 자료의 공개) ① 주택조합의 발기인 또는 임원은 주택조합사업의 시행에 관한 다음 각 호의 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원이 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 한다.1. 조합규약2. 공동사업주체의 선정 및 주택조합이 공동사업주체인 등록사업자와 체결한 협약서3. 설계자 등 용역업체 선정 계약서4. 조합총회 및 이사회, 대의원회 등의 의사록5. 사업시행계획서6. 해당 주택조합사업의 시행에 관한 공문서7. 회계감사보고서8. 그 밖에 주택조합사업 시행에 관하여 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료② 제1항에 따른 서류 및 다음 각 호를 포함하여 주택조합사업의 시행에 관한 서류와 관련 자료를 조합의 구성원이 열람ㆍ복사 요청을 한 경우 주택조합의 발기인 또는 임원은 15일 이내에 그 요청에 따라야 한다. 이 경우 복사에 필요한 비용은 실비의 범위에서 청구인이 부담한다.1. 조합 구성원 명부2. 토지사용승낙서 등 토지 확보 관련 자료3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료③ 제1항 및 제2항에 따라 공개 및 열람ㆍ복사 등을 하는 경우에는 「개인정보 보호법」에 의하여야 하며, 그 밖의 공개 절차 등 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
질문: 「주택법 시행령」 제73조제1항제4호에 따른 “공무원으로서 주택관련 지도ㆍ감독 및 인ㆍ허가 업무 등에의 종사경력”의 의미(「주택법 시행령」 제73조제1항제4호 등 관련)
답변: 「주택법」 제56조제2항에서는 “주택관리사는 주택관리사보 합격증서를 발급받았을 것(제1호), 대통령령으로 정하는 주택 관련 실무 경력이 있을 것(제2호)의 요건을 갖추고 시ㆍ도지사로부터 주택관리사 자격증을 발급받은 자로 한다”라고 규정하고 있고,같은 법 시행령 제73조제1항에서는같은 법 제16조제1항에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 50세대 이상 500세대 미만의 공동주택의 관리사무소장으로의 근무경력(제1호),같은 법 제16조제1항에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 50세대 이상의 공동주택의 관리사무소의 직원(경비원, 청소원, 소독원은 제외한다) 또는같은 법 제53조에 따른 주택관리업자의 직원으로서 주택관리업무에의 종사경력(제2호), 한국토지주택공사 또는 지방공사의 직원으로서 주택관리업무에의 종사경력(제3호), 공무원으로서 주택관련 지도ㆍ감독 및 인ㆍ허가 업무 등에의 종사경력(제4호) 및같은 법 제81조제2항의 규정에 의한 주택관리사단체와 국토교통부장관이 정하여 고시하는 공동주택관리와 관련된 단체의 임직원으로서 주택관련업무에 종사한 경력(제5호)을 주택 관련 실무 경력으로 인정하고 있는바, 이 사안에서는 경찰공무원으로서「주택법」 제49조제3항제1호에 따른 방범교육 업무 및 「경찰 방문 및 방범진단규칙」(경찰청 훈령 제676호)에 따른 경찰 방문과 방범진단 업무에 종사한 경력을「주택법」 제56조제2항제2호 및같은 법 시행령 제73조제1항제4호에 따른 “공무원으로서 주택관련 지도ㆍ감독 및 인ㆍ허가 업무 등에 종사경력”으로 인정할 수 있는지 여부가 문제될 수 있습니다.
살피건대,「주택법」 제56조제2항제2호 및같은 법 시행령 제73조제1항에서 주택관리사가 되기 위한 요건으로 주택 관련 실무 경력을 갖추도록한 취지는 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하여 공동주택의 입주자 및 사용자의 권익을 보호하기 위하여는 주택관리와 관련한 일정한 업무경험을 토대로 하는 업무숙련성을 필요로 한다는 점에 기인한 것으로 보이는 점(법제처 2012. 2. 9.회신 12-0050 해석례참고),「주택법 시행령」 제73조제1항제2호#콤마# 제3호및 제5호에서는 공동주택의 관리사무소의 직원 또는 주택관리업자의 직원, 한국토지주택공사 또는 지방공사의 직원 및 공동주택관리와 관련된 단체의 임직원으로서 “주택관리업무” 또는 “주택관련업무”에의 종사경력을 주택관리사가 되기 위한 주택 관련 실무 경력으로 인정하고 있으나, 같은 항 제4호에서는 공무원으로서 “주택관리업무” 또는 “주택관련업무”가 아닌 “주택관련 지도ㆍ감독 및 인ㆍ허가 업무”로 한정하여 규정하고 있는 점,「주택법 시행령」제73조제1항제2호에서는 공동주택의 관리사무소의 직원으로서 주택관리업무에의 종사경력을 주택관리사가 되기 위한 주택 관련 실무 경력에 포함시키면서도 명시적으로 관리사무소의 직원 중 경비원, 청소원, 소독원을 제외하고 있는 점,「주택법」 제55조제1항에서는 주택관리사를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치하도록 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 입주자대표회의에서 의결하는 공동주택의 운영ㆍ관리ㆍ유지ㆍ보수ㆍ교체ㆍ개량 및 리모델링에 관한 업무 및 그 업무를 집행하기 위한 관리비ㆍ장기수선충당금이나 그 밖의 경비의 청구ㆍ수령ㆍ지출 및 그 금원을 관리하는 업무(제1호), 하자의 발견 및 하자보수의 청구, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검에 관한 업무(제2호) 등을 관리사무소장의 업무로 규정하고 있는 점 등을 고려하면,「주택법 시행령」 제73조제1항제4호에 따른 “공무원으로서 주택관련 지도ㆍ감독 및 인ㆍ허가 업무 등에 종사경력”이란 공무원으로서「주택법」 제59조(공동주택관리에 관한 감독), 제91조(사업주체 등에 대한 지도ㆍ감독) 및같은 법 제92조(협회 등에 대한 지도ㆍ감독)에 따른 지도ㆍ감독 업무와같은 법 제16조(사업계획의 승인) 및같은 법 제42조(공동주택의 관리 등)에 따른 허가ㆍ신고 업무 등과 같이 주택과 직접 관련된 지도ㆍ감독 및 인ㆍ허가 업무에 종사경력을 의미하는 것으로 보아야 할 것입니다.
한편,「주택법」 제49조제3항제1호에 따른 방범교육 업무 및 「경찰 방문 및 방범진단규칙」에 따른 경찰 방문과 방범진단 업무에 종사한 경력이「주택법 시행령」 제73조제1항제4호에 따른 주택 관련 실무 경력에 해당하는지를 살펴보면,「주택법」 제49조제3항제1호에 따른 방범교육은같은 법 시행규칙 제28조제1항에 따라 경비책임자를 대상으로 “강도ㆍ절도 등의 예방 및 대응”에 관하여 이루어지는 것이고, 「경찰 방문 및 방범진단규칙」에 따른 “경찰 방문”은 경찰관이 관할구역내의 각 가정, 상가 및 기타시설 등을 방문하여 청소년선도, 소년소녀가장 및 독거노인ㆍ장애인 등 사회적 약자 보호활동 및 안전사고방지 등의 지도ㆍ상담ㆍ홍보 등을 행하며 민원사항을 청취하고, 필요시 주민의 협조를 받아 방범진단을 하는 등 예방경찰활동을 의미합니다.
 이 경우 “방범진단”은 범죄예방 및 안전사고방지를 위하여 관내 주택, 고층빌딩, 금융기관 등 현금다액취급업소 및 상가ㆍ여성운영업소 등에 대하여 방범시설 및 안전설비의 설치상황, 자위방범역량 등을 점검하여 미비점을 보완하도록 지도하거나 경찰력 운용상의 문제점을 보완하는 활동을 의미하는 것입니다.
 따라서 이러한 업무는 범죄예방 및 안전사고방지와 관련된 것이지, 주택과 직접 관련된 지도ㆍ감독 및 인ㆍ허가 업무에 해당하는 것으로 볼 수 없으므로, 위와 같은 경력을「주택법 시행령」 제73조제1항제4호에 따른 주택 관련 실무 경력으로 인정할 수는 없다고 할 것입니다.
따라서, 경찰공무원으로서「주택법」 제49조제3항제1호에 따른 방범교육 업무 및 「경찰 방문 및 방범진단규칙」에 따른 경찰 방문과 방범진단 업무에 종사한 경력을「주택법」 제56조제2항제2호 및같은 법 시행령 제73조제1항제4호에 따른 “공무원으로서 주택관련 지도ㆍ감독 및 인ㆍ허가 업무 등에 종사경력”으로 인정할 수 없다고 할 것입니다.
질문: 「주택법」 제21조제1항제1호 중 “지구단위계획의 결정(제19조제1항제5호에 따라 의제되는 경우를 포함한다)”의 의미(「주택법」 제21조제1항 등 관련)
답변: 「주택법」 제19조제1항 및같은 항 제5호에서는 사업계획승인권자가같은 법 제15조에 따라 사업계획을 승인 또는 변경 승인할 때국토계획법 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획(같은 법 제2조제4호다목의 계획 및 같은 호 마목의 계획 중 같은 법 제51조제1항에 따른 지구단위계획구역 및 지구단위계획만 해당함)의 결정에 관하여 같은 조 제3항에 따른 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대해서는 해당 결정이 있은 것으로 보며, 사업계획의 승인고시가 있은 때에는국토계획법에 따른 고시가 있은 것으로 본다고 규정하고 있고,「주택법」 제21조제1항단서 및 같은 항 제1호에서는 지구단위계획의 결정(「주택법」 제19조제1항제5호에 따라 의제되는 경우를 포함함)이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하고, 확보하지 못한 대지가같은 법 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우에는 주택건설대지의 소유권을 확보하지 않더라도같은 법 제15조제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받을 수 있다고 규정하고 있습니다.
한편,국토계획법 제2조제4호에서는 “도시ㆍ군관리계획”이란 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 개발ㆍ정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지 이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 복지, 안보, 문화 등에 관한 용도지역ㆍ용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획(가목), 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역(市街化調整區域), 수산자원보호구역의 지정 또는 변경에 관한 계획(나목), 기반시설의 설치ㆍ정비 또는 개량에 관한 계획(다목), 도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획(라목), 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획(마목) 및 입지규제최소구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 입지규제최소구역계획(바목) 등을 말한다고 규정하고 있고, 같은 조 제5호에서는 “지구단위계획”이란 도시ㆍ군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시ㆍ군관리계획을 말한다고 규정하고 있는바,이 사안은 「주택법」 제21조제1항제1호에서 규정하고 있는 “제19조제1항제5호에 따라 의제되는 경우”가 국토계획법 제2조제4호다목 및 같은 호 마목에 따른 도시ㆍ군관리계획이 의제되는 경우를 모두 의미하는지, 아니면 도시ㆍ군관리계획 중 지구단위계획의 결정이 의제되는 경우만 의미하는지에 관한 것이라 할 것입니다.
먼저, 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례참조), 「주택법」 제21조제1항 단서 및 같은 항 제1호에서는 주택건설대지의 소유권확보에 대한 특례가 인정되는 경우를 “지구단위계획의 결정”이 필요한 주택건설사업 중 일정한 경우로 규정하면서, 그 “지구단위계획의 결정”에는 같은 법 제19조제1항제5호에 따라 의제되는 경우가 포함된다고 명확하게 규정하고 있으므로, 결국 주택건설대지의 소유권확보에 대한 특례가 인정되는 경우는 「주택법」 제19조제1항제5호에 따라 의제되는 경우 중 지구단위계획의 결정이 의제되는 경우라고 보는 것이 법률의 문언에 따른 해석이라고 할 것입니다.
그리고, 국토계획법 제2조제4호 및 같은 조 제5호에 따르면 도시ㆍ군관리계획은 지구단위계획 외의 다른 계획까지 포함하는 상위 개념으로서 도시ㆍ군관리계획과 지구단위계획을 서로 동일한 것으로 볼 수는 없으므로 지구단위계획 결정에 「주택법」 제19조제1항제5호에 따라 의제되는 지구단위계획 결정이 아닌 나머지 도ㆍ시군관리계획 결정의 의제까지 모두 포함되는 것으로 해석하는 것은 법령문언의 가능한 의미를 넘는 해석으로 타당하지 않다고 할 것입니다.
따라서, 「주택법」 제21조제1항제1호에서 규정하고 있는 “제19조제1항제5호에 따라 의제되는 경우”는 국토계획법 제2조제4호다목 및 마목에 따른 도시ㆍ군관리계획 중 지구단위계획의 결정이 의제되는 경우만 의미합니다.
질문: 「주택법」 제23조제1항에 따른 매도청구 대상 대지에서의 착공 시기(「주택법」 제23조 등 관련)
답변: 「주택법」 제21조제2항에서는 사업주체가 공사를 시작하려는 경우 사업계획승인을 받은 주택건설대지에같은 법 제23조에 따른 매도청구 대상 대지가 포함되어 있으면 해당 매도청구 대상 대지에 대하여는 그 대지의 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 법원의 승소판결을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있다고 규정하고 있습니다.
한편「주택법」 제23조제2항에서는 사업주체는 같은 조 제1항에 따라 매도청구 대상이 된 대지에 대하여 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 주택건설사업을 시행할 수 있다고 규정되어 있는바, “주택건설사업 시행”은 착공신고, 입주자 모집 등 주택건설사업을 하기 위한 전반적인 행위를 의미하는 것으로서 “공사 시작”과는 동일한 의미가 아니라는 점을 고려하였을 때, 주택건설사업의 소요대지 중같은 법 제23조제1항에 따른 매도청구 대상 대지가 포함되어 있는 경우 해당 매도청구 대상 대지 부분에 대하여 공사를 시작하기 위해서는같은 법 제21조제2항에 따라 매도청구 대상 대지의 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결을 받아야 한다고 하는 것이 문언에 부합하는 해석입니다.
아울러「주택법」이 2013년 6월 4일 법률 제11871호로 일부개정되기 전에는 사업주체가 매도청구 대상 대지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 주택건설사업을 시행할 수 있다고만 규정(각주: 법률 제11871호 일부개정되기 전 「주택법」 제18조의3제2항 참조 )하고 매도청구 대상 대지에서의 공사 시작 시기에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않았는데, 「주택법」이 법률 제11871호로 개정되면서 매도청구 대상 대지에 대하여 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 매도청구소송의 승소판결을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있도록 매도청구 대상 대지의 착공 시기에 대해 명확히 규정(각주: 법률 제11871호 일부개정된 「주택법」 제16조제11항 참조 )한 것인바, 이러한 입법연혁에 비추어 보더라도 사업주체가 「주택법」 제23조제2항에 따라 같은 조 제1항에 따른 매도청구 대상 대지에 대하여 감정평가액을 법원에 공탁하는 것만으로는 해당 매도청구 대상 대지에 대하여 공사를 시작할 수 있다고 보기 어렵습니다.
＜관계 법령＞주택법제21조(대지의 소유권 확보 등) ① (생 략)② 사업주체가 제16조제2항에 따라 신고한 후 공사를 시작하려는 경우 사업계획승인을 받은 해당 주택건설대지에 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지가 포함되어 있으면 해당 매도청구 대상 대지에 대하여는 그 대지의 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결(판결이 확정될 것을 요하지 아니한다)을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있다.제23조(소유자를 확인하기 곤란한 대지 등에 대한 처분) ① 제21조제1항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자가 있는 곳을 확인하기가 현저히 곤란한 경우에는 전국적으로 배포되는 둘 이상의 일간신문에 두 차례 이상 공고하고, 공고한 날부터 30일 이상이 지났을 때에는 제22조에 따른 매도청구 대상의 대지로 본다.② 사업주체는 제1항에 따른 매도청구 대상 대지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁(供託)하고 주택건설사업을 시행할 수 있다.③ 제2항에 따른 대지의 감정평가액은 사업계획승인권자가 추천하는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 2명 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.