질문: 국토해양부- 「건축물대장의 기재 및 관리에 관한 규칙」 제20조제2항 등(직권에 의한 지번 변경 가능 여부 등) 관련
답변: ○「건축법」 제22조제2항에서는 허가권자인 특별시장ㆍ광역시장 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 건축주가 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하고자 사용승인 신청을 한 경우 사용승인을 신청한 건축물이「건축법」에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지의 여부 등에 대한 검사를 실시하고 검사에 합격된 건축물에 대하여 사용승인서를 교부하도록 하고 있고,같은 법 제38조제1항에 따르면, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 건축물의 소유ㆍ이용상태를 확인하거나 건축정책의 기초자료로 활용하기 위하여같은 법 제22조제2항에 의하여 사용승인서를 교부한 경우 등에는 건축물대장에 건축물 및 그 대지에 관한 현황을 기재하고 이를 보관하도록 하고 있는데, 건축물대장은 건축행정과 관련된 사무집행의 편의 확보와 사실증명의 자료로 삼기 위해 작성되는 것으로 건축물에 대한 권리ㆍ의무관계를 확정하기 위해 작성되는 등기부 등의 공부와 구별되는 것으로서 원칙적으로 실제 건축물의 현황 및 그 소유ㆍ이용상태에 부합되게 작성되어야 할 것입니다(대법원 1999. 3. 9. 선고 98두19070 판결).

○「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」(이하 “「건축물대장규칙」”이라 함) 제12조제1항에 따르면 시장ㆍ군수ㆍ구청장은「건축법」 제22조제2항에 따라 사용승인을 하는 때에는 사용승인된 내용에 따라 건축물대장을 생성하도록 하고 있고, 「건축물대장규칙」 제13조부터 제20조까지는 건축물의 현황, 대지면적, 소유관계 등이 변경되는 경우 건축물대장의 기재사항을 변경하는 방법ㆍ절차 등에 관하여 규정하고 있는데, 건축물대장의 기재사항 변경은 건축물 소유자의 신청에 따르는 것을 원칙으로 하되, 사용승인된 건축물의 표시사항 변경(제18조제1항 단서), 지번의 변경(제20조제2항) 등은 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 직권으로 할 수 있도록 하고 있으며, 「건축물대장규칙」 제21조에서는 건축물대장의 기재내용에 잘못이 있을 경우 건축물 소유자의 신청에 의하여 정정하거나 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 직권으로 정정할 수 있도록 하고 있습니다.

○ 한편,「지적법」 제3조제2항에서는 토지대장 등 지적공부에 등록하는 지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ경계 또는 좌표는 토지의 이동(토지의 표시를 새로이 정하거나 변경 또는 말소하는 것을 말함)이 있는 때에 토지소유자의 신청에 의하여 지적공부 소관청이 결정하되, 신청이 없는 때에는 지적공부 소관청이 직권으로 조사ㆍ측량하여 결정할 수 있도록 하고 있습니다.

○ 그런데,「지적법」에서는 도시개발사업 등으로 토지의 이동이 있는 때에는 사업시행자가 지적공부 소관청에 그 토지의 이동을 신청하여야 하고(제26조제1항), 토지의 이동의 신청으로 측량을 필요로 하는 때에는 지적측량을 하여야 하며(제32조), 토지소유자 등 이해관계인은 토지의 이동의 신청 등으로 지적측량을 할 필요가 있는 때에는 지적측량수행자에게 지적측량을 의뢰하여야 하고(제35조제1항), 지적측량수행자가 지적측량을 실시한 때에는 시ㆍ도지사 또는 지적공부 소관청에게 측량성과에 대한 검사를 받도록 되어 있는(제36조제1항) 한편,같은 법 시행령 제34조에서는 지적공부 소관청은 도시개발사업 등으로 토지의 이동이 있는 경우 지적공부를 정리하여야 하고 토지이동정리결의서를 작성하여야 한다고 되어 있습니다.

○ 이 사안에서는 도시개발사업의 진행 중 지적정리가 확정되지 않은 2007년 4월경 건축물이 사용승인되어 지적측량이 종료되지 않은 상태에서 임시로 구토지대장상 토지의 지번과 면적을 기재하여 건축물대장 관리기관이 건축물대장을 생성하였고 이를 근거로 건축물 소유자가 건축물에 대한 등기를 완료하였는데, 2007년 9월경 새로운 지적측량에 의해 지적정리가 확정되고 새로운 지번과 구토지대장상의 대지면적과 다른 대지면적으로 신토지대장이 작성된 경우 실제 대지면적의 변동이 없는 상태에서 건축물대장 관리기관이 지적공부 소관청의 통보만 있으면 건축물 소유자의 신청이 없더라도 건축물대장의 기재내용 중 지번과대지면적에 관한 사항을 변경할 수 있는지가 문제됩니다.
가. 질의 가에 대하여

○ 「건축물대장규칙」 제20조제1항에서 건축물대장의 기재내용 중 지번을 변경하는 경우 건축물의 소유자가 토지대장, 현황측량성과도 등을 첨부하여 신청하도록 하고 있으나, 같은 조 제2항은 건축물 소유자의 신청에 의하는 경우 외에 지번이 변경되었음을 입증하는 서류가 첨부된 지적공부 소관청의 지적정리통지에 의하여 건축물대장의 지번을 직권으로 변경할 수 있도록 하고 있습니다.

○ 그런데, 이 사안처럼 지번의 변경과 더불어 토지대장상의 대지면적이 증가하거나 감소된 경우에도 직권으로 지번을 변경할 수 있는지가 문제될 수 있으나, 지적정리에 의해 구토지대장이 폐쇄되고 신토지대장이 생성되어 해당 건축물이 소재하고 있는 토지에 대해 새로운 지번이 부여되었다면 구토지대장상의 지번은 소멸된 것이므로 건축물대장에 기재되어 있는 지번은 신토지대장의 지번에 맞추어 변경되어야 사실관계에 부합되는 것이라 할 것입니다.

○ 따라서, 지적공부 소관청이 건축물대장 관리기관에 「건축물대장규칙」 제20조제2항에 따라 지적정리통지를 하였다면, 건축물대장 관리기관은 건축물 소유자의 신청이 없더라도 직권으로 건축물대장의 지번을 변경할 수 있습니다.
나. 질의 나에대하여

○ 건축물의 대지면적의 변동이 있는 경우에 대하여 「건축물대장규칙」 제13조에서 건축물의 소유자는 건축물이 있는 대지의 분할이나 합병에 따라 건축물대장을 나누거나 합치려는 경우 또는 대지가「지적법」에 의하여 이미 분할되거나 합병된 경우에는 건축물대장의 분리ㆍ결합을 신청하도록 하고 있고, 건축물대장 관리기관은 그 신청 내용이「건축법」,「지적법」등 관계 법령에 적합한 때에만 건축물대장을 나누거나 합칠 수 있다고 되어 있으며, 분할이나 합병된 대지에 있는 건축물에 대한 건축물대장 중 하나는 기존 건축물대장의 기재내용을 변경하는 방법으로 작성할 수 있도록 하고 있는데, 이 규정은 건축물이 있는 대지가 사실상 합병ㆍ분할되어 그 대지면적에 증감이 있는 경우 건축물대장의 처리절차를 규정한 것으로서 건축물 소유자의 신청에 의해서만 처리하도록 하고 있는데, 위와 같이 건축물이 있는 대지면적이 실제로 변동된 경우에는 건축물대장 관리기관은 건축물 소유자의 신청을 기다려 건축물대장을 분할ㆍ합병하거나 그 기재사항을 변경하여야 할 것입니다.

○ 그런데, 이 사안에서는 사실상의 대지면적의 증감이 없는 상태에서「지적법」에 의한 측량 상의 차이로 구토지대장과 신토지대장에 기재된 대지면적에 차이가 있는 경우라 할 것이어서 「건축물대장규칙」제13조를 적용할 수는 없다고 할 것입니다.

○「건축법」 제84조 및같은 법 시행령 제119조제1항제1호에 따르면 건축물의 대지면적은 대지의 수평투영면적으로 한다고 되어 있으므로 원칙적으로 건축물대장에 기재되는 대지면적은 실제 대지의 수평투영면적을 기재하는 것이 원칙이고, 토지대장의 대지면적이「지적법」에 의한 측량을 통해 작성된 것이면 건축물 소유자와 건축물대장 관리기관이 도시개발사업에 따른 지적측량이 확정되기 전에 종전의 토지대장에 기재된 면적에 대한 정확성을 신뢰하여 건축물대장에 건축물의 대지면적으로 기재하였지만, 추후 지적정리를 하면서 당초의 지적공부상에 기재된 면적이 사실상의 대지면적과 다르다는 사실이 객관적으로 증명되었다면 결과적으로 구토지대장을 기초로 하여 기재된 대지면적은 오류가 있는 것으로 보아야 할 것입니다.

○ 「건축물대장규칙」 제21조제1항은 건축물대장 관리기관이 건축물대장의 “기재내용에 잘못이 있음”을 발견한 경우에는 그 사실을 확인한 후 직권으로 이를 정정할 수 있도록 하고 있으며, 같은 조 제2항은 건축물 소유자의 정정신청을 할 수 있도록 하고 있는바,「지적법」에 따라 작성된 구토지대장상의 대지면적을 그대로 건축물대장에 옮겨 적었다 하더라도 실제 건축물의 대지면적에 부합되지 않게 기재되어 있는 경우라면 건축물대장상의 “기재내용에 잘못이 있음”으로 보아야 할 것이므로 위 규정을 적용할 수 있다고 할 것입니다.

○ 따라서, 구토지대장에 기재된 대지면적이 측량 상의 오차에 기한 것이고 신토지대장에 기재된 대지면적이 사실관계에 부합되는 것이라면, 건축물대장 관리기관은 건축물 소유자의 신청이 없더라도 「건축물대장규칙」 제21조제1항에 따라 직권으로 건축물대장의 대지면적을 변경할 수 있습니다.