질문: 공공임대주택 임차인의 임대차계약의 재계약에 적용되는 법률(「공공주택 특별법」 제49조의3 등)
답변: 가. 질의 가에 대해먼저「공공주택 특별법」은 주거 문제를 스스로의 경제력에 의해 해결하기 곤란한 경제적 약자 계층에게 생활에 필수적이고 기본적인 조건인 주거기반을 제공하고 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 마련된 법률(각주:대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다230165 판결례참조)로,같은 법 제2조제3호에 따르면 공공주택사업에는 공공주택을 건설하는 공공주택건설사업, 공공주택을 운영ㆍ관리하는 공공주택관리사업 등이 포함되고,같은 법 제5조제1항본문에서는 이 법은 공공주택사업에 관하여 다른 법률에 우선하여 적용한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 공공주택의 건설ㆍ공급 및 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항은「주택법」,「건축법」및주택임대차법을 적용한다고 규정하고 있는 한편,주택임대차법에서는 다른 법률과의 관계에 관하여 별도의 규정을 두고 있지 아니한바, 이를 종합하여 보면「공공주택 특별법」은 서민의 주거안정을 위한 공공주택의 건설ㆍ공급 및 관리 등 공공주택사업에 관하여 다른 법률보다 우선 적용되는 특별법적 성격을 가지나,「공공주택 특별법」에서 공공주택의 건설ㆍ공급 및 관리에 관하여 별도로 규정하지 않은 사항이주택임대차법등에 규정되어 있다면 해당 규정을 적용해야 할 것입니다.
그런데「공공주택 특별법」 제49조의3제1항에서는 공공주택사업자는 임차인이 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다고 하여 재계약을 거절할 수 있는 법적 근거를 마련하고 있고, 같은 항 각 호에서는 임차인의 자격요건 변경, 공공임대주택 중복 입주 등(각주: 「공공주택 특별법」 제49조의3제1항제2호 및 제3호 참조) 공공임대주택 임대차의 특수성을 반영한 별도의 재계약 거절 사유를 구체적으로 명시하고 있으므로, 공공임대주택 임대차의 재계약을 거절하려는 경우 그 거절 사유에 관하여는같은 법 제49조의3제1항이 우선 적용되어야 할 것입니다.
특히「공공주택 특별법」 제49조의3제1항에서는 임차인의 주거생활 안정을 보장하기 위하여 임대사업자가 공공임대주택에 관한 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절하는 것을 엄격하게 제한하기 위해 그 재계약 거절 사유를 예시가 아닌 제한적ㆍ열거적으로 규정한 점(각주:대법원 2020. 5. 28. 선고 2020다202371 판결례등 참조)을 고려하면 공공주택사업자가 임대차의 재계약을 거절할 수 있는 사유에 관하여는주택임대차법이 아니라「공공주택 특별법」의 규정을 우선 적용해야 한다고 보는 것이같은 법 제49조의3제1항의 규정 취지에도 부합하는 해석입니다.
따라서 공공임대주택 임차인이 임대차의 재계약을 요구한 경우로서 공공주택사업자가 그 재계약 요구를 거절하려는 경우, 재계약 거절 사유에 관하여는「공공주택 특별법」 제49조의3제1항이 적용됩니다.
나. 질의 나에 대해먼저「공공주택 특별법」은 주거 문제를 스스로의 경제력에 의해 해결하기 곤란한 경제적 약자 계층에게 생활에 필수적이고 기본적인 조건인 주거기반을 제공하고 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 마련된 법률로,같은 법 제2조제3호에 따르면 공공주택사업에는 공공주택을 건설하는 공공주택건설사업, 공공주택을 운영ㆍ관리하는 공공주택관리사업 등이 포함되고,같은 법 제5조제1항본문에서는 이 법은 공공주택사업에 관하여 다른 법률에 우선하여 적용한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 공공주택의 건설ㆍ공급 및 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항은「주택법」,「건축법」및주택임대차법을 적용한다고 규정하고 있는 한편,주택임대차법에서는 다른 법률과의 관계에 관하여 별도의 규정을 두고 있지 아니한바, 이를 종합하여 보면「공공주택 특별법」은 서민의 주거안정을 위한 공공주택의 건설ㆍ공급 및 관리 등 공공주택사업에 관하여 다른 법률보다 우선 적용되는 특별법적 성격을 가지나,「공공주택 특별법」에서 공공주택의 건설ㆍ공급 및 관리에 관하여 별도로 규정하지 않은 사항이주택임대차법등에 규정되어 있다면 해당 규정을 적용해야 할 것입니다.
그런데 공공주택사업자가 공공임대주택의 임차인과 임대차를 재계약할 때 임대료 증액에 관한 사항과 관련하여「공공주택 특별법」 제49조제2항에서는 공공임대주택의 공공주택사업자가 임대료 증액을 청구하는 경우(재계약을 하는 경우를 포함함)에는 임대료의 100분의 5 이내의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 주택 임대료 변동률 등을 고려하여 증액하여야 한다고 하여 그 임대료의 증액 한도를 규정하고 있으므로, 공공임대주택의 임대차의 경우 임대료 증액 한도에 관하여는주택임대차법이 아니라「공공주택 특별법」 제49조제2항이 우선 적용되는 것이 명확하다고 할 것입니다.
따라서 공공주택사업자가 공공임대주택 임대차의 재계약을 하려는 경우 그 임대료 증액 한도에 관하여는「공공주택 특별법」 제49조제2항이 적용됩니다.
＜관계 법령＞공공주택 특별법제5조(다른 법률과의 관계) ① 이 법은 공공주택사업에 관하여 다른 법률에 우선하여 적용한다. 다만, 다른 법률에서 이 법의 규제에 관한 특례보다 완화되는 규정이 있으면 그 법률에서 정하는 바에 따른다.② 공공주택의 건설ㆍ공급 및 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항은「주택법」,「건축법」및「주택임대차보호법」을 적용한다.제49조(공공임대주택의 임대조건 등) ① (생 략)② 공공임대주택의 공공주택사업자가 임대료 증액을 청구하는 경우(재계약을 하는 경우를 포함한다)에는 임대료의 100분의 5 이내의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 주택 임대료 변동률 등을 고려하여 증액하여야 한다. 이 경우 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액하지 못한다.③ ～ ⑦ (생 략)제49조의3(재계약 거절 등) ① 공공주택사업자는 임차인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공임대주택을 임대받은 경우2. 임차인의 자산 또는 소득이 제48조에 따른 자격요건을 초과하는 범위에서 국토교통부령으로 정하는 기준을 초과하는 경우3. 제48조의3에 따라 임차인이 공공임대주택에 중복하여 입주하거나 계약한 것으로 확인된 경우4. 제49조의2에 따른 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우5. 제49조의4를 위반하여 공공임대주택의 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 공공임대주택을 전대한 경우6. 기간 내 입주의무, 임대료 납부 의무, 분납금 납부 의무 등 대통령령으로 정하는 의무를 위반한 경우7. 공공임대주택을 고의로 파손ㆍ멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우② (생 략)주택임대차보호법제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. ～ 다. (생 략)8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우② (생 략)③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.④ ～ ⑥ (생 략)제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.