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질문: 주택관리사보자격 제2차시험의 시험과목범위(「주택법 시행령」 제74조제6항 등 관련)
답변: 「주택법 시행령」 별표 10에서는 주택관리사보의 시험과목을 제1차시험과 제2차시험으로 구분하면서, 제1차시험의 시험과목으로 제1호에서민법(총칙, 물권, 채권 중 총칙ㆍ계약총칙ㆍ매매ㆍ임대차ㆍ도급ㆍ위임ㆍ부당이득ㆍ불법행위), 제2호에서 회계원리, 제3호에서 공동주택시설개론(목구조ㆍ특수구조를 제외한 일반건축구조와 철골구조, 홈네트위크를 포함한 건축설비개론 및 장기수선계획 수립 등을 위한 건축적산을 포함함)을 규정하고 있고, 제2차시험의 시험과목으로 주택관리 관계법규(제1호), 공동주택관리실무(제2호)를 규정하면서 주택관리 관계법규를 “「주택법」,「임대주택법」,「건축법」,「소방기본법」,「소방시설설치유지 및 안전관리에 관한 법률」,「승강기시설 안전관리법」,「전기사업법」,「시설물의 안전관리에 관한 특별법」,「도시 및 주거환경정비법」,「도시재정비 촉진을 위한 특별법」,「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」중 주택관리에 관련되는 규정”이라고 규정하고 있는바, 제2차시험의 시험과목인 주택관리 관계법규의 시험범위와 관련하여 “주택관리에 관련되는 규정”이 같은 호에 열거된 모든 법규를 수식하는지 아니면「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」만 수식하는지 여부가 문제될 수 있습니다.
그런데, 입법기술상 쉼표는 통상적으로 대등한어구를 열거할 때 사용되는 문장부호이고, 제1차시험 시험과목으로 정하고 있는 민법의 시험범위 규정형식을 보면 “민법(총칙, 물권, 채권 중 총칙ㆍ계약총칙ㆍ매매ㆍ임대차ㆍ도급ㆍ위임ㆍ부당이득ㆍ불법행위)”이라고 되어 있는데, 민법의 체계상 괄호 안에서 맨 처음에 기재된 “총칙”은 민법총칙을 의미하고, “채권 중 총칙”의 “총칙”은 채권총칙을 의미함이 명백한바, 이러한 제1차시험 시험과목의 범위 규정형식에 비추어 볼 때, 제2차시험의 시험과목 중 주택관리 관계법규의 범위 규정 역시 같은 방식으로 해석하여「주택법 시행령」 별표 10제2차시험 제1호에서의 “주택관리에 관련되는 규정”은 같은 호에 열거된 모든 법규를 수식하는 것이 아니라「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」만 수식하는 것으로 해석하는 것이 타당하다고 할 것입니다.
더욱이,「주택법」 제55조 및 제56조에 따르면 주택관리사보는 공동주택의 관리주체인 관리사무소장이 될 수 있는 자격시험으로서, 공동주택 관리사무소장의 업무범위는 공동주택의 운영ㆍ관리ㆍ유지ㆍ보수ㆍ교체ㆍ개량 및 리모델링에 관한 업무 및 이를 집행하기 위한 관리비ㆍ장기수선충당금이나 그 밖의 경비의 청구ㆍ수령ㆍ지출업무 등 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하고 입주자의 권익을 보호하는 공동주택 관리의 본질적 목적 달성을 위하여 필요한 모든 행위를 포함한다고 할 것인데, 제2차시험의 시험과목 중「주택법」은 쾌적한 주거생활에 필요한 주택의 건설ㆍ공급ㆍ관리를,「임대주택법」은 임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리를,「건축법」은 건축물의 안전ㆍ기능ㆍ환경 및 미관 향상을,「소방기본법」및「소방시설설치유지 및 안전관리에 관한 법률」은 화재예방 등을 통한 국민의 생명ㆍ신체 및 재산 보호를,「승강기시설 안전관리법」은 승강기의 효율적 관리를,「전기사업법」은 전기사용자의 이익 보호를,「시설물의 안전관리에 관한 특별법」은 시설물의 안전점검과 적정한 유지관리를 통한 재해와 재난 예방을,「도시 및 주거환경정비법」및「도시재정비 촉진을 위한 특별법」은 주거환경개선과 기반시설의 확충, 도시기능의 회복을 각 주된 목적으로 하는 법규로서, 주택을 안전하고 효율적으로 관리하고 시민의 권익을 보호하는 것을 주된 목적으로 한다는 공통점을 가지고 있어 별도로 다시 주택관리에 관련되는 규정이라고 한정할 필요성이 없다고 할 것이므로, 위 법규들은 모든 규정이 주택관리 관계법규의 시험범위가 된다고 할 것이고, 반면에「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 구분소유권의 대상과 한계, 구분소유자 상호간의 법률관계, 구분소유권과 그 공동이용부분 등 그 소유관계와 건물의 관리 부분이 구분되므로, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 시험범위를 정함에 있어서는 주택관리와 관련되는 규정으로 한정하여 해석하는 것이 합리적 타당성이 있다고 할 것입니다.
따라서,「주택법 시행령」 별표 10에 따른 주택관리사보 제2차시험의 시험과목 중 “주택관리 관계법규”의 범위는「주택법 시행령」 별표 10제2차시험 제1호에서 열거된 법규 중「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 주택관리에 관련되는 규정과 그 외에 열거된 나머지 법규의 모든 규정이라고 할 것입니다.
질문: 주택관리업 등록기준 가운데 기술능력란의 기술자에 “사무실(본사)”에서 근무하지 않는 소속 기술자도 포함되는지 여부 ( 「주택법 시행령」 별표 8 등 관련)
답변: 「주택법」 제53조제1항에서는 의무관리대상 공동주택의 관리를 업으로 하려는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항 후단에서는 주택관리업을 등록하려는 자가 갖추어야 하는 자본금ㆍ인력ㆍ시설 및 장비, 등록의 절차, 영업의 종류와 공동주택의 관리방법 및 그 업무내용 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있으며,같은 법 시행령 제68조제1항에서는「주택법」 제53조의 규정에 의한 주택관리업의 등록기준은 별표 8과 같다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 별표 8 기술능력란에서는 전기분야 기술자, 연료사용기기 취급 관련 기술자, 고압가스 관련 기술자, 위험물취급 관련 기술자를 규정하고 있으며, 같은 별표 시설ㆍ장비란에서는 사무실을 규정하고 있고, 같은 별표 비고 제2호에서는 주택관리사와 기술자격(「국가기술자격법 시행령」 별표 중 해당 분야의 것을 말한다)은 각각 상시 근무하는 사람을 말한다고 규정하고 있는바,이 사안은「주택법 시행령」 제68조제1항 및별표 8에 따른 주택관리업의 등록기준 가운데 “기술능력”란의 기술자에 주택관리업을 하려는 자의 “사무실(본사)”에서 근무하지 않는 소속 기술자도 포함되는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저,「주택법 시행령」 제68조제1항 및별표 8에서는 주택관리업 등록기준을 규정하고 있는데, 같은 별표 비고 제2호에서는 주택관리업 등록기준 중 기술능력에 대하여 별표의 기술자격은 상시 근무하는 사람을 말하며,「주택법」 제57조제1항 및「국가기술자격법」에 따라 그 자격이 정지된 사람과 「건설기술 진흥법」에 따라 업무정지처분을 받은 기술자는 제외한다고 규정하고 있을 뿐, 기술능력란의 기술자를 주택관리업을 하려는 자의 “사무실(본사)”에서 근무하는 사람으로 한정하여 규정하지 않고 있으므로, 이를 주택관리업을 하려는 자의 “사무실(본사)”에서 근무하는 기술자로 한정하여 해석할 문언상의 근거는 없다고 할 것입니다.
다음으로, 「주택법」 제53조제1항 및 제3항에서는 의무관리대상 공동주택의 관리를 업으로 하려는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록하도록 하면서 주택관리업 등록기준을 대통령령에 위임하고 있고, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제68조제1항 및 별표 8에서는 주택관리업의 등록기준 가운데 기술능력기준으로 전기분야 기술자, 연료사용기기 취급 관련 기술자, 고압가스 관련 기술자, 위험물취급 관련 기술자를 각각 1명 이상 갖추어야 한다고 규정하고 있는바, 이는 「주택법」 제43조제4항 본문에 따라 의무관리대상인 공동주택이 “공동주택관리기구”에 두어야 하는 기술인력을 고려하여(「주택법 시행령」 제53조제1항ㆍ제6항 및 별표 4 참조) 주택관리업을 영위하기 위해서 필요한 최소한의 기준을 설정한 것이라고 할 것입니다.
한편, 「주택법 시행령」 제68조제1항 및 별표 8에 따른 기술능력은 주택관리업자가 위탁관리하는 공동주택이 관리ㆍ운영상 기술인력을 필요로 하는 경우 지원 근무할 수 있는 기술자를 확보하였는지 여부를 기준으로 산정하여야 하므로 같은 별표에 따른 기술능력란의 기술자는 주택관리업을 하려는 자의 “사무실(본사)”에서 근무하는 기술자에 한정된다는 의견이 있을 수 있습니다.
 그러나, 「주택법 시행령」 제68조제1항 및 별표 8에 따른 기술능력은 주택관리업을 영위하기 위하여 갖추어야 하는 최소한의 기술능력을 규정한 것인 반면, 주택관리업자가 위탁관리하는 공동주택에 지원 근무할 수 있는 기술자를 확보하고 있는지 여부는 공동주택의 입주자대표회의가 주택관리업자를 위탁관리사업자로 선정하는 때 해당 공동주택단지에 필요한 기술인력을 고려하여 개별적으로 판단하여야 하는 사항으로서(법제처 2016. 4. 4.회신 16-0014 해석례참조), 양자는 그 적용대상과 취지를 달리하므로 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.
더욱이, 「주택법 시행령」 제68조제1항 및 별표 8의 취지는 공동주택의 관리에 관한 전문적인 지식을 가진 주택관리사와 전기ㆍ연료사용기기ㆍ고압가스ㆍ위험물취급에 대하여 국가가 인정하는 자격을 지닌 기술자들을 사전에 확보하는 것을 주택관리업의 등록요건으로 규정하여 주택관리업자의 자질을 일정 수준 이상으로 유지함으로써 공동주택의 적정한 관리를 담보하기 위한 것인바(헌법재판소 2003. 6. 26. 결정 2001헌바31 결정례, 법제처 2014. 9. 1.회신 14-0304 해석례참조), 이러한 취지가 해당 규정에 따른 주택관리업 등록기준 중 기술능력에 산정되는 기술자는 주택관리업을 하려는 자의 “사무실(본사)”에서 근무하고 있는 사람으로 한정되는 것으로 해석하여야만 실현된다고 보기도 어렵습니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「주택법 시행령」 제68조제1항 및 별표 8에 따른 주택관리업의 등록기준 가운데 “기술능력”란의 기술자에 사무실(본사)에서 근무하지 않는 소속 기술자도 포함된다고 할 것입니다.
질문: 주택관리업자가 그 등록기준으로서 갖추어야 하는 고압가스 관련 기술자의 범위 (「주택법 시행령」 별표 8 관련)
답변: 「주택법」 제53조제1항에 따르면 의무관리대상 공동주택의 관리를 업으로 하려는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항 단서에 따르면 주택관리업을 등록하려는 자가 갖추어야 하는 자본금, 인력, 시설 및 장비 등을 대통령령으로 정하도록 위임하고 있으며, 이에 따라같은 법 시행령 제68조제1항 및별표 8에서 주택관리업의 등록기준을 규정하고 있고, 같은 표에 따르면, 주택관리업자가 갖추어야 하는 기술능력으로서 “전기분야 기술자”, “연료사용기기 취급관련 기술자”, “고압가스 관련 기술자”, “위험물취급 관련 기술자”를 규정하면서, 각각의 기술자에 대한 세부기준으로서 기술자의 자격기준과 인원수를 규정하고 있는바, “고압가스 관련 기술자”의 경우 “가스기능사의 자격을 가진 사람 1명 이상”이라고 규정하고 있습니다.
한편,「국가기술자격법」 제2조제2호에 따르면, “국가기술자격의 등급”이란 기술인력이 보유한 직무 수행능력의 수준에 따라 차등적으로 부여되는 국가기술자격의 단계를 말한다고 규정하고 있고,같은 법 제9조제1항제1호에 따르면, “기술ㆍ기능 분야”의 국가기술자격의 등급을 “기술사, 기능장, 기사, 산업기사 및 기능사”로 구분하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 국가기술자격의 응시자격을 대통령령으로 위임하고 있고, 이에 따라같은 법 시행령 제12조의2제2항 및별표 1의2에서 기술사, 기능장, 기사 등 기술ㆍ기능 분야 국가기술자격의 등급에 따른 응시자격을 규정하고 있으며,같은 법 제10조제2항에서 국가기술자격의 검정기준 및 방법에 필요한 사항을 대통령령으로 위임함에 따라 같은 법 시행령 제14조제1항 및 별표 3 제1호에서 기술사, 기능장, 기사 등 국가기술자격의 등급별 검정기준을 정하고 있는바,이 사안에서는「주택법 시행령」 별표 8의 주택관리업의 등록기준에 따라 주택관리업자가 갖추어야 하는 고압가스 관련 기술자의 범위에 가스기능사 자격을 가진 사람 외에 가스기능사의 자격 없이 가스산업기사, 가스기사 등 상위 등급의 자격을 취득한 사람도 포함되는지가 문제될 수 있습니다.
살피건대,「주택법」 제53조제3항의 위임에 따라같은 법 시행령 제68조제1항 및별표 8에서 주택관리업의 등록기준을 정하면서 기술능력에 관하여 기준을 둔 취지는 일정한 기술능력을 가진 업체에 한하여 주택관리업 등록을 허용함으로써 공동주택의 적정한 관리를 담보하려는 것이라는 점에 비추어 볼 때, 그 기준은 주택관리업을 수행하기 위하여 요구되는 최소한의 기준으로서 주택관리업자의 자질을 일정 수준 이상으로 유지하기 위한 것이라고 보는 것이 상당하다고 할 것인바, 그렇다면 같은 표에서 규정하고 있는 “가스기능사”는 고압가스 관련 기술자로서 요구되는 최소한의 기술등급을 규정한 것으로 보아야 하고, 비록 명시적으로 그 이상의 기술등급을 허용하고 있지 않더라도 이것이 가스기능사 자격만을 보유한 사람의 취업을 보호하기 위한 것으로 보기 어렵다는 점 등에 비추어 볼 때, 상위 등급인 산업기사, 기사 등의 기술등급을 가진 사람으로도 주택관리업의 등록기준을 갖출 수 있다고 보는 것이 등록기준을 규정한 취지에 부합하는 합리적인 해석이라고 할 것입니다.
또한,「국가기술자격법」 제2조제2호에서 “국가기술자격의 등급”을 기술인력이 보유한 직무 수행능력의 수준에 따라 차등적으로 부여되는 것이라고 규정하고 있고,같은 법 시행령 별표 1의2의 기술ㆍ기능 분야 국가기술자격의 응시자격에 따르면, 기능사인 경우 상위 등급인 산업기사, 기사, 기능장, 기술사 등의 자격시험에 응시하려면 일정한 실무경력이 추가로 요구되고, 기능사가 아닌 경우에는 기능사로서의 실무경력보다 더 긴 기간의 실무경력을 요구하거나 또는 관련학과의 졸업 등 추가적인 요건을 갖출 것을 요구하고 있는 바, 이처럼 하위 등급의 자격이 없더라도 추가적인 요건을 갖춘 경우 상위 등급의 응시자격을 인정하고 있는 것은 그 추가적인 요건이 하위 등급의 자격과 동일한 것임을 입법적으로 간주하고 있다고 보아야 할 것이고, 이 경우 상위 등급의 검정을 거쳐 그 자격을 취득한 기술인력은 하위 등급 자격에 요구되는 능력도 보유하고 있음을 확인받았다고 보는 것이 상당하다고 할 것이며, 그렇다면 국가기술자격의 종목이 같은 상위 등급의 기술자는 그 하위 등급의 자격을 취득하지 않더라도 하위 등급의 기술인력을 대신할 수 있다고 보는 것이 사회통념에 부합하는 합리적인 해석이라고 할 것입니다.
따라서,「주택법 시행령」 별표 8의 주택관리업의 등록기준에 따라 주택관리업자가 갖추어야 하는 고압가스 관련 기술자의 범위에 가스기능사 자격을 가진 사람 외에 가스기능사의 자격 없이 가스산업기사, 가스기사 등 상위 등급의 자격을 취득한 사람도 포함된다고 할 것입니다.
※ 법령정비 권고사항「주택법 시행령」 별표 8의 주택관리업의 등록기준 중 고압가스 관련 기술자와 관련한 규정은 가스기능사의 자격을 가진 사람으로 한정하여 해석될 우려가 있으므로, 입법적으로 보완할 필요가 있다고 할 것입니다.
질문: 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 별표 4에 따른 “기술자 보유”능력을 기술자 보유수로 평가하는 경우 산정기준 (「주택법 시행령」제55조의4 등 관련)
답변: 「주택법 시행령」 제52조제4항에서는 같은 조 제1항에 따라 입주자등이 관리방법을 주택관리업자에게 위탁하여 관리하기로 결정(주택관리업자를 변경하는 경우를 포함함)하는 경우 입주자대표회의는 법 제43조제7항제2호에 따라 국토교통부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정하여야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토교통부고시 제2015-784호) 제7조제1항제1호에서는 낙찰의 방법으로 적격심사제를 규정하면서, 같은 지침 별표 4 주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표에서는 주택관리업자 업무수행능력의 평가항목으로 “기술자 보유”를 규정하고 있는바,이 사안은 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 별표 4에 따라 주택관리업자의 “기술자 보유”능력을 보유 기술자의 수로 평가하는 경우, 주택관리업자의 소속 기술자로서 다른 공동주택의 공동주택관리기구에서 근무하는 직원을 포함하여 산정할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저,「주택법 시행령」 제53조제6항 및별표 4에서는 공동주택을 위탁관리하는 주택관리업자가 갖추어야 하는 기술인력 및 장비기준을 규정하고 있고, 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 별표 4 주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표에서는 기술자 보유능력을 업무수행능력의 평가항목 가운데 하나로 규정하고 있으며, 같은 표 비고 제4호에서는 기술자ㆍ장비 보유는 단지 특성에 따라 입찰공고 시에 제시한 사항을 모두 확보한 경우 만점으로 한다고 규정하고 있는바, 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서 주택관리업자의 기술자 보유능력을 평가하도록 규정하고 있는 취지는 발주처인 공동주택이 공동주택을 관리ㆍ운영하는 과정에서 「주택법 시행령」 제53조제6항 및 별표 4에 따라 의무적으로 갖추어야 하는 기술인력 이외에 추가적으로 다른 기술인력이 필요한 경우에 대비하여 주택관리업자가 일정한 자격기준을 갖춘 기술자를 얼마나 보유하고 있는지를 기준으로 평가하기 위한 것이라 할 것입니다.
즉, 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 별표 4 비고 제4호의 취지는 개별적인 공동주택의 관리ㆍ운영에 필요한 기술자의 보유기준을 공고하고 이러한 기술자 보유능력을 갖춘 주택관리업자를 선정 시 우대하기 위한 데 있다고 할 것이므로 “기술자 보유”능력은 발주처인 공동주택 단지에 지원근무가 가능한 기술인력을 기준으로 평가하여야 할 것입니다.
그런데, 주택관리업자의 소속 기술자로서 다른 공동주택의 공동주택관리기구에서 근무하는 직원은 그가 「주택법 시행령」 제53조제6항 및 별표 4에 따른 필수적인 기술인력이라면 법령상 상시근무의무를 부담하고, 해당 공동주택 공동주택관리기구의 필수적인 기술인력이 아니라고 하더라도 해당 공동주택관리기구의 장(長)인 관리사무소장의 지휘 또는 총괄 아래 공동주택의 관리업무를 수행하는 사람으로서 「주택법」 제55조제4항에 따라 선량한 관리자의 주의로 직무를 수행하여야 하는 관리사무소장에 준하여 해당 공동주택의 관리업무를 성실하게 수행하여야 하는 의무를 부담한다고 할 것입니다.
그렇다면, 다른 공동주택의 공동주택관리기구에서 근무하는 기술인력이 그 공동주택관리기구가 아닌 신규 발주처인 공동주택에 지원근무를 하는 것은 법령상 상시근무의무를 위반하거나 다른 공동주택의 관리업무에 공백을 초래하여 그 공동주택 입주자대표회의의 의사에 반할 수 있다는 점에 비추어 볼 때, 신규 발주처인 공동주택에 지원근무를 할 수 없는 기술인력은 입찰공고 시에 제시한 기술자 보유능력을 충족할 수 없는 사람이라는 점에서 다른 공동주택의 공동주택관리기구에서 근무하는 기술인력은 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 별표 4에 따라 주택관리업자의 “기술자 보유”능력을 평가할 때 보유 기술자의 수에 포함하여 산정할 수 없다고 할 것입니다.
따라서, 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 별표 4에 따라 주택관리업자의 “기술자 보유”능력을 보유 기술자의 수로 평가하는 경우, 주택관리업자의 소속 기술자로서 다른 공동주택의 공동주택관리기구에서 근무하는 직원을 포함하여 산정할 수 없다고 할 것입니다.
※ 법령정비의견

○ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 별표 4에 따라 주택관리업자의 “기술자 보유”능력을 보유 기술자의 수로 평가하는 경우, 주택관리업자의 소속 기술자로서 다른 공동주택의 공동주택관리기구에서 근무하는 직원을 포함하여 산정할 수 있는지 여부에 대하여 명확하게 규정하고 있지 않아 집행상 혼란의 소지가 있는바, 주택관리업자의 기술자 보유능력을 평가하는 취지가 발주처인 공동주택에 지원가능한 기술인력을 산정하기 위한 것인 점을 반영하여 주택관리업자의 소속 기술자로서 다른 공동주택의 공동주택관리기구에서 근무하는 직원은 보유 기술자의 수를 산정할 때 제외된다는 점을 명확하게 규정할 필요가 있습니다.
질문: 주택단지 내 안전유리를 사용해야 하는 각 동 출입문의 범위(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제16조의2제1항 등 관련)
답변: 「주택법」 제35조 및같은 법 시행령 제45조의 위임에 따라 주택의 건설기준, 부대시설ㆍ복리시설의 설치기준 등을 정하고 있는주택건설기준규정 제16조의2제1항에서는 주택단지 안의 각 동 출입문에 설치하는 유리는 안전유리를 사용하여야 한다고만 규정하고 있을 뿐, 이때 “각 동 출입문”이 주택단지 안의 공동주택과 그 부대시설ㆍ복리시설을 포함한 개별 건축물 각 동의 출입문을 의미하는지 아니면 공동주택 각 동의 출입문만을 의미하는지 명확하지 않으므로, 해당 규정의 “각 동 출입문”의 범위는 해당 법령 및 조문의 규율대상, 입법 취지 및 다른 법령과의 관계 등을 종합적으로 고려하여야 할 것입니다.
먼저주택건설기준규정 제8조제3항에 따르면 주택의 건설기준, 부대시설ㆍ복리시설의 설치기준에 관하여 같은 영에서 규정한 사항 외에는「건축법」등 관계 법령이 정하는 바에 따르도록 하고 있는데, 건축물에 관한 일반법인「건축법」 제22조제1항에서는 건축물의 사용승인에 관해 규정하면서 건축물의 건축공사 완료에 대하여 “하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우 동(棟)별 공사를 완료한 경우를 포함한다”라고 규정하여 건축 관계 법령에서 사용하는 “동(棟)”은 개별 건축물을 의미하고 있고,「주택법」및주택건설기준규정에서 위임된 사항 등을 규정하고 있는「주택건설기준 등에 관한 규칙」 제6조의2제1항제2호각 목 외의 부분 단서 및 제9조제1호에서는 “공동주택 각 동”으로 명시적으로 규정하고 있는 데 반해주택건설기준규정 제16조의2제1항에서는 “각 동”을 “공동주택 각 동”으로 한정하고 있지 않다는 점에서 해당 규정의 “각 동 출입문”은 주택단지 안의 개별 건축물의 출입문을 의미한다고 보는 것이 관련 법령의 규정 체계에 부합하는 해석입니다.
그리고주택건설기준규정 제18조제1항본문에 따르면 주택단지 안의 “건축물” 등에 설치하는 난간의 재료로 철근 콘크리트, 안전유리 등을 사용하도록 규정하고 있는데, 이는 주택단지 안의 개별 건축물에 난간을 설치할 때 철근 콘크리트나 강도 및 내구성이 있는 재료 이외에 유리를 재료로 사용하는 경우에는 일정 강도 이상의 안전유리를 사용(각주: 2009. 1. 7. 대통령령 제21258호로 일부개정되어 같은 날 시행된 주택건설기준규정 조문별 개정이유서 참조)하게 함으로써 해당 난간의 안전성을 확보하려는 목적으로 볼 수 있는바,같은 영 제16조의2제1항에 따른 안전유리 사용의 목적도 공동주택의 출입문뿐만 아니라 주택단지 안에서 주민들의 사용이 빈번한 주차장, 관리사무소 등의 부대시설과 주민운동시설, 경로당 등 복리시설의 출입문에 대해서도 해당 유리가 파손되더라도 날려 흩어지지 않게 함으로써 주민들의 안전을 보장하기 위한 것으로서 주택단지 안의 개별 건축물마다 안전유리를 설치하여야 한다고 보는 것이 해당 규정의 입법 취지에 부합하는 해석입니다.
또한주택건설기준규정 제16조의2제1항의 입법연혁을 살펴보면, 구주택건설기준규정(각주: 2013. 6. 17. 대통령령 제24621호로 일부개정되어 2013. 12. 18. 시행되기 전의 것을 말하며, 이하 같음) 제16조제5항에서 “공동주택의 동별 출입문”에 유리를 설치하는 경우에는 안전유리를 사용하도록 규정하고 있던 것을, 2013년 6월 17일 대통령령 제24621호로 일부개정되어 2013년 12월 18일 시행된주택건설기준규정에서 구주택건설기준규정 제16조제5항을 삭제하고 제16조의2를 신설하여 같은 조 제1항에서 “주택단지 안의 각 동 출입문”에 설치하는 유리는 안전유리를 사용하도록 규정하였는데,「주택법」 제2조제12호에 따르면 “주택단지”란 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지를 말하는 것으로서, 해당 개정의 취지는 안전유리 사용 의무 대상을 “공동주택의 동별 출입문”에서 공동주택과 그 부대시설ㆍ복리시설의 출입문을 모두 포함하는 “주택단지 안의 각 동 출입문”으로 확대하여 주택단지 안의 모든 개별 건축물의 안전성을 확보하려는 것으로 볼 수 있는바, 이러한 입법연혁 및 취지에 비추어보면 안전유리를 사용해야 하는 “주택단지 안의 각 동 출입문”은 주택단지 안의 모든 개별 건축물 각 동의 출입문을 의미한다고 보는 것이 타당합니다.
따라서주택건설기준규정 제16조의2제1항에 따라 주택단지 내 안전유리를 사용해야 하는 “각 동 출입문”은 공동주택과 그 부대시설ㆍ복리시설을 포함한 개별 건축물 각 동의 출입문을 의미합니다.
주택건설기준 등에 관한 규정제16조의2(출입문) ① 주택단지 안의 각 동 출입문에 설치하는 유리는 안전유리(45킬로그램의 추가 75센티미터 높이에서 낙하하는 충격량에 관통되지 아니하는 유리를 말한다. 이하 같다)를 사용하여야 한다.② ∼ ④ (생 략)＜관계 법령＞
질문: 주택단지 안의 건축물 등에 설치하는 돌음계단의 단너비 측정 방법(2014년 10월 28일 대통령령 제25676호로 일부개정되기 전의 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제16조제1항 등 관련)
답변: 「건축법」은 건축물의 대지ㆍ구조ㆍ설비 기준 및 용도 등에 관한 일반적인 사항을 규정하고 있는 반면,「주택법」은 건축물 중 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물, 즉 주택의 건설 및 공급 등에 관한 사항을 규정하고 있으므로, 주택의 건설과 관련해서「주택법」에서「건축법」에 따른 건축물의 대지ㆍ구조ㆍ설비 기준 및 용도 등에 대하여 특별한 규정을 두고 있는 때에는「주택법」을 우선 적용하되,「주택법」에서 규정하고 있지 않은 일반적인 기준에 대해서는「건축법」을 적용해야 한다고 할 것입니다.
(각주: 법제처 2009. 3. 18.회신 09-0041 해석례및 법제처 2018. 4. 11.회신 18-0116 해석례참조 )이러한 관점에서 건축법령과 주택법령의 관련 규정을 살펴보면,「건축법 시행령」 제48조제1항 및그 위임에 따른건축물방화구조규칙 제15조제2항에서는 연면적 200제곱미터를 초과하는 건축물에 계단을 설치하는 경우 그 계단과 계단참의 너비, 계단의 단높이 및 단너비의 치수 기준을 구체적으로 정하면서, 돌음계단의 단너비는 그 좁은 너비의 끝부분으로부터 30센티미터의 위치에서 측정한다고 규정하여 돌음계단의 단너비 측정 방법에 관한 기준을 규정하고 있는 반면, 주택단지 안의 건축물 또는 옥외에 설치하는 계단의 설치기준을 규정하고 있는 구 주택건설기준규정 제16조제1항에서는 공동으로 사용하는 계단과 건축물의 옥외계단을 구분하여 그 유효폭, 단높이 및 단너비의 치수 기준을 규정하고 있을 뿐, 그 계단이 돌음계단의 형태인 경우에 단너비 측정 방법에 대해서는 규정하고 있지 않은바, 주택법령에서 계단의 단너비 등에 관한 기준을 건축법령에서 정한 기준과 달리 정하고 있는 경우 그 부분은 주택법령상의 기준이 적용된다고 할 것이나, 주택법령에서 돌음계단의 단너비 측정 방법에 대해 달리 정하고 있지 않은 이상 그 부분은 건축법령이 적용된다고 할 것입니다.
그리고 구 주택건설기준규정 제16조제4항에서는 같은 조에서 규정한 사항 외에 계단의 설치 및 구조에 관하여는 「건축법 시행령」 제34조 및 제35조의 규정을 준용한다고 규정했다가 2014년 10월 28일 대통령령 제25676호로 개정된 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제16조제4항에서는 「건축법 시행령」 제48조를 준용 대상 규정으로 추가하였는데, 이는 준용이 필요한 「건축법」의 일부 규정이 누락되어 있어 이를 정비하기 위한 취지(각주: 2014. 10. 28. 대통령령 제25676호로 일부개정된 「주택건설기준 등에 관한 규정」 개정이유 및 주요내용 참조 )였다는 점에 비추어 볼 때, 구 주택건설기준규정 제16조제4항에서 「건축법 시행령」 제48조를 준용 대상 규정으로 명시하고 있지 않았더라도 같은 조 제1항 및 건축물방화구조규칙 제15조제2항 후단에 따른 단너비 측정 방법이 적용된다고 보는 것이 타당합니다.
만약 구 주택건설기준규정 제16조제4항에서 준용 대상 규정으로 「건축법 시행령」 제48조를 나열하고 있지 않았다는 이유로 건축물방화구조규칙 제15조제2항 후단에 따른 단너비 측정 방법이 적용되지 않는다고 보게 되면, 이 사안과 같이 주택단지 안의 건축물이나 옥외에 설치하는 계단이 돌음계단 형태인 경우 돌음계단의 단너비를 동일한 기준으로 측정할 수 없게 되고, 그 결과 구 주택건설기준규정 제16조제1항에서 정한 계단의 각 부위의 치수 기준도 적용하기 어려워질 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
따라서 이 사안의 경우 「건축법 시행령」 제48조제1항 및 건축물방화구조규칙 제15조제2항 후단에 따른 돌음계단의 단너비 측정 방법이 적용됩니다.
구 「주택건설기준 등에 관한 규정」(2014. 10. 28. 대통령령 제25676호로 일부개정되어 같은 날 시행된 것)제16조(계단) ① 주택단지안의 건축물 또는 옥외에 설치하는 계단의 각 부위의 치수는 다음 표의 기준에 적합하여야 한다.②ㆍ③ (생 략)④ 제1항부터 제3항까지에서 규정한 사항 외에 계단의 설치 및 구조에 관한 기준에 관하여는 「건축법 시행령」 제34조, 제35조 및 제48조를 준용한다.⑤ (생 략)구 「주택건설기준 등에 관한 규정」(2014. 10. 28. 대통령령 제25676호로 일부개정되어 같은 날 시행되기 전의 것)제16조(계단) ① 주택단지안의 건축물 또는 옥외에 설치하는 계단의 각 부위의 치수는 다음 표의 기준에 적합하여야 한다.②ㆍ③ (생 략)④ 제1항부터 제3항까지에서 규정한 사항 외에 계단의 설치 및 구조에 관한 기준에 관하여는 「건축법 시행령」 제34조 및 제35조의 규정을 준용한다.⑤ (생 략)건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙제15조(계단의 설치기준) ① (생 략)② 제1항에 따라 계단을 설치하는 경우 계단 및 계단참의 너비(옥내계단에 한정한다), 계단의 단높이 및 단너비의 칫수는 다음 각 호의 기준에 적합해야 한다. 이 경우 돌음계단의 단너비는 그 좁은 너비의 끝부분으로부터 30센티미터의 위치에서 측정한다.1. ∼ 6. (생 략)③ ∼ ⑧ (생 략)＜관계 법령＞
질문: 주택담보노후연금의 월지급금이 이전소득에 해당하는지(「국민기초생활 보장법 시행령」 제5조 등 관련)
답변: 「국민기초생활 보장법」 제8조제2항에서는 생계급여 수급권자는 부양의무자가 없거나, 부양의무자가 있어도 부양능력이 없거나 부양을 받을 수 없는 사람으로서 그 소득인정액이 제20조제2항에 따른 중앙생활보장위원회의 심의ㆍ의결을 거쳐 결정하는 금액(이하 “생계급여 선정기준”이라 함) 이하인 사람으로 하고, 이 경우 생계급여 선정기준은 기준 중위소득의 100분의 30 이상으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에서는 생계급여 최저보장수준은 생계급여와 소득인정액을 포함하여 생계급여 선정기준 이상이 되도록 하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제2조제9호에서는 “소득인정액”이란 보장기관이 급여의 결정 및 실시 등에 사용하기 위하여 산출한 개별가구의 소득평가액과 재산의 소득환산액을 합산한 금액을 말한다고 규정하고 있습니다.
또한, 개별가구의 소득평가액에 대하여「국민기초생활 보장법」 제6조의3제1항각 호 외의 부분에서는 같은 항 각 호의 소득을 합한 개별가구의 실제소득에서 장애ㆍ질병ㆍ양육 등 가구 특성에 따른 지출요인, 근로를 유인하기 위한 요인, 그 밖에 추가적인 지출요인에 해당하는 금액을 감하여 산정한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 실제소득, 소득평가액 및 재산의 소득환산액의 산정을 위한 구체적인 범위ㆍ기준 등은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제5조제1항에서는 “실제소득”이란 같은 항 각 호의 소득을 합산한 금액을 말한다고 규정하면서, 같은 항 제4호에서는 이전소득을 규정하고 있고, 같은 호 다목에서는 이전소득의 하나로 “「국민연금법」, 「기초연금법」, 「공무원연금법」, 「군인연금법」, 「별정우체국법」, 「사립학교교직원 연금법」, 「고용보험법」, 「산업재해보상보험법」, 「국민연금과 직역연금의 연계에 관한 법률」, 「보훈보상대상자 지원에 관한 법률」, 「독립유공자예우에 관한 법률」, 「국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률」, 「고엽제후유의증 등 환자지원 및 단체설립에 관한 법률」, 「자동차손해배상 보장법」, 「참전유공자예우 및 단체설립에 관한 법률」 등(이상 “「국민연금법」 등”이라 함)에 따라 정기적으로 지급되는 각종 수당ㆍ연금ㆍ급여 또는 그 밖의 금품”을 규정하고 있습니다.
한편, 「한국주택금융공사법」 제2조제8호의2 전단에서는 “주택담보노후연금보증”이란 주택소유자가 주택에 저당권을 설정하고 금융기관으로부터 대통령령으로 정하는 연금 방식으로 노후생활자금을 대출받음으로써 부담하는 금전채무를 한국주택금융공사가 자기 계정의 부담으로 보증하는 행위를 말한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제3조의2제1항에서는 “대통령령으로 정하는 연금 방식”을 주택소유자가 생존해 있는 동안 매월 지급받는 방식(제1호), 주택소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 매월 지급받는 방식(제2호) 등으로 규정하고 있으며, 같은 법 제2조제8호의2 후단 및 같은 법 시행령 제3조의2제2항 본문에서는 이 경우 주택소유자는 60세 이상이어야 한다고 규정하고 있는바,이 사안은 만 60세 이상인 주택소유자가 「한국주택금융공사법」에 따라 금융기관에 자기 소유의 주택을 담보로 제공하고 사망 시까지 또는 일정 기간 동안 매월 지급받는 주택담보노후연금이 「국민기초생활 보장법 시행령」 제5조제1항제4호다목에 따른 이전소득에 해당하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「국민기초생활 보장법 시행령」 제5조제1항에서 규정하고 있는 “실제소득”이란 개별가구의 소득평가액 산정의 기초가 되는 개념으로서, 이는 근로소득, 사업소득, 재산소득, 이전소득으로 이루어져 있는데, 같은 항 제4호에서는 이전소득에 대해서 따로 정의 규정을 두지 않고, 각 목에서 이전소득에 해당하는 금품의 범위를 규정하고 있습니다.
그리고, 「국민기초생활 보장법 시행령」 제5조제1항제4호에서는 이전소득의 범위로 친족 또는 후원자(가목) 또는 부양의무자(나목)로부터 정기적으로 지원받는 금액과 「국민연금법」 등에 따라 정기적으로 지급되는 각종 수당ㆍ연금ㆍ급여 또는 그 밖의 금품(다목)을 규정하고 있는데, 그 중 같은 호 다목에서 규정하는 이전소득은 공적 연금 내지 사회보험의 성격을 갖는 것으로서 종국적으로 수급권자에게 이전되는 것이므로, 나중에 수급자에게 다른 반대급부를 요구하지 않는 성질의 것이라고 할 것입니다.
그런데, 「한국주택금융공사법」에 따른 주택담보노후연금은 비록 같은 법 제2조제8호의2에서 그 명칭에 “연금”이라는 표현을 사용하고 있으나, 같은 규정에서 이를 정의하면서 “대출”이라는 용어를 사용하고 있을 뿐만 아니라 실질적으로도 주택소유자가 주택에 저당권을 설정하고 금융기관으로부터 대출받은 금액을 분할하여 지급받는 것이라 할 것이므로, 「국민기초생활 보장법 시행령」 제5조제1항제4호다목에서 규정하는 「국민연금법」 등에 따라 정기적으로 지급되는 각종 수당ㆍ연금ㆍ급여 또는 그 밖의 금품과는 그 성질이 다르다고 할 것입니다.
또한, 주택소유자가 주택담보노후연금을 지급받는 것은 주택을 담보로 일시금을 대출받는 것과 담보대출이라는 점에서 본질적으로 동일한데, 주택담보노후연금 방식으로 대출받는 경우만을 이전소득 산정에 포함시키는 것은 대출금의 지급방식에 따라 수급권자를 근거 없이 차별하고, 수급권자의 급여를 감소시켜 수급권자의 최저생활을 보장하려는 「국민기초생활 보장법」의 목적에 반하는 결과가 됩니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 만 60세 이상인 주택소유자가 「한국주택금융공사법」에 따라 금융기관에 자기 소유의 주택을 담보로 제공하고 사망 시까지 또는 일정 기간 동안 매월 지급받는 주택담보노후연금은 「국민기초생활 보장법 시행령」 제5조제1항제4호다목에 따른 이전소득에 해당하지 않는다고 할 것입니다.
질문: 주택 당첨자 지위를 취득하여 실제 거주한 후 그 주택을 양도하고 다른 주택을 취득한 경우 지역주택조합 조합원의 자격(「주택법 시행령」 제21조제1항제1호가목 관련)
답변: 「주택법 시행령」 제21조제1항제1호가목에서는 지역주택조합 조합원의 자격을 조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지의 기간(이하 “주택조합 가입기간”이라 함) 동안 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하지 않거나 세대원 중 1명만 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주로 제한하고 있고, 같은 규정의 위임에 따른「주택법 시행규칙」 제8조제1항에서는「주택공급에 관한 규칙」 제2조제7호에 따른 당첨자(당첨자의 지위를 승계한 자를 포함함)의 지위에 있는 경우를 “주택을 소유”한 경우에 포함하도록 규정하고 있는데, 이는 청약 등 일반적인 주택공급 절차를 거치지 않고 공급되는 조합주택이 투기에 악용되는 것을 방지하고 실수요자에게 공급되도록 하기 위해 당첨자의 지위를 취득한 자의 조합원 자격을 제한하려는 것입니다.
(각주: 법제처 2017. 12. 18.회신 17-0571 해석례참조 )그리고「주택공급에 관한 규칙」 제2조제7호라목에서는 “입주자로 선정된 자”를 “당첨자”로 정의하면서 당첨 또는 공급계약이 취소되거나 그 공급신청이 무효로 된 경우에도 당첨자로 보도록 규정하고 있고, 같은 규칙 제57조제3항에서는 당첨자명단을 영구적으로 전산관리하도록 규정하고 있는 점을 함께 고려하면, 지역주택조합 조합원 요건 중 “당첨자의 지위에 있는 경우”란 “당첨 사실” 또는 “분양권을 보유한 사실”이 있는 경우를 의미한다고 보는 것이 타당합니다.
그렇다면 주택조합 가입기간 동안 주택 소유 의사를 가지고 청약을 하여 당첨자의 지위를 취득한 사실이 있는 이상, 입주 계약의 체결 여부 또는 전매 여부를 불문하고 주택을 소유한 것으로 보아야 하고,(각주: 법제처 2016. 5. 24.회신 16-0270 해석례참조 ) 법령상 당첨자의 지위 취득 후 해당 주택에서 실제 거주한 경우에 대해서는 당첨자의 지위에서 제외한다고 규정하고 있지 않은 이상 실제 거주 여부를 이유로 당첨자 지위를 달리 볼 수는 없습니다.
따라서 이 사안과 같이 주택조합 가입기간 중에 당첨자의 지위를 통해 취득한 주택을 매도하고 새로운 주택을 취득한 경우, 당첨자의 지위를 취득한 순간 주택 1채를 소유한 것이 되고 해당 주택 매도 후 새로운 주택을 매수함으로써 주택 2채를 소유한 것이 되므로 「주택법 시행령」 제21조제1항제1호가목2)에 따른 조합원 자격 요건인 “주택 1채를 소유한 경우”에 해당하지 않습니다.
만약 이와 달리 당첨자 지위 취득 후 실제 거주한 후 매도한 경우 이를 주택 1채를 소유한 경우로 보지 않는다면, 투기 목적으로 주택 당첨자의 지위를 취득하고 극히 짧은 기간 거주한 후 매도한 경우에도 조합원 자격을 유지할 수 있게 된다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
＜관계 법령＞주택법 시행령제21조(조합원의 자격) ① 법 제11조에 따른 주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은 다음 각 호의 구분에 따른 사람으로 한다. 다만, 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 다음 각 호의 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있다.1. 지역주택조합 조합원: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사람가. 조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말한다. 이하 같다)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유(주택의 유형, 입주자 선정방법 등을 고려하여 국토교통부령으로 정하는 지위에 있는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)하는지에 대하여 다음의 어느 하나에 해당할 것1) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원[세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함한다. 이하 2)에서 같다] 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것2) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것나.ㆍ다. (생 략)2.ㆍ3. (생 략)②ㆍ③ (생 략)주택법 시행규칙제8조(조합원의 자격확인 등) ① 영 제21조제1항제1호가목 1)ㆍ2) 외의 부분에서 "국토교통부령으로 정하는 지위"란 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제7호에 따른 당첨자(당첨자의 지위를 승계한 자를 포함한다)의 지위를 말한다.②ㆍ③ (생 략)
질문: 주택관리업자 선정 시 평가내용으로서 “행정처분 건수”에 「주택법」 제101조에 따라 주택관리업자가 받은 과태료처분이 포함되는지 (「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 별표 5 관련)
답변: 「주택법」 제43조제7항제2호에서는 같은 조 제3항에 따라 입주자대표회의가 공동주택의 관리를 위탁할 주택관리업자를 선정하는 경우 전자입찰방식 외에 입찰의 방법 등은 대통령령으로 정하는 방식을 따르도록 규정하고 있고,같은 법 시행령 제52조제4항에서는 국토교통부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 선정하도록 규정하고 있으며, 이에 따라 국토교통부 고시인 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(이하 “선정지침”이라 함) 제6조제1항제1호에서는 낙찰의 방법 중 하나로 적격심사제를 규정하고 있고, 선정지침 별표 5에서는 적격심사를 위한 평가기준을 정하면서, 주택관리업자에 대한 평가항목을 “관리능력”과 “입찰가격”으로 구분하고, 관리능력 중 기업의 신뢰도를 평가하기 위한 내용으로 “행정처분 건수”를 규정하고 있습니다.
그리고,「주택법」 제54조제1항에서는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택관리업자가 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하면 그 등록을 말소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 영업의 전부 또는 일부의 정지를 명할 수 있다고 규정하고 있고,같은 법 제101조에서는 과태료의 부과근거를 규정하고 있으며,같은 법 시행령 별표 9에서는 “주택관리업자에 대한 행정처분기준”을, 별표 13에서는 “과태료의 부과기준”을 각각 규정하고 있는바,이사안은선정지침 별표 5에 따른 주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표의 평가내용 중 “행정처분 건수”에「주택법」 제101조에 따라 주택관리업자가 받은 과태료처분이 포함되는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저,「주택법」 제101조제1항부터 제3항까지에서는 과태료 금액 및 과태료 부과대상 행위로서 주택법령 위반행위를 구체적으로 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 해당 과태료를 국토교통부장관 또는 지방자치단체 장이 부과하도록 규정하고 있는바, 과태료 자체는 행정질서벌로 이해된다고 하더라도, 해당 과태료는 행정청인 국토교통부장관 또는 지방자치단체 장이 법령 위반행위를 한 자를 제재하기 위하여 법집행작용으로 개별적으로 부과하는 점에 비추어 볼 때, “행정청이 행하는 구체적 사실에 관한 법 집행으로서의 공권력의 행사”로서의 “처분”의 개념(「행정절차법」 제2조제2호 등 참조)에 포함된다고 할 것입니다.
또한,선정지침 별표 5는 경쟁입찰에 참여한 주택관리업자를 평가ㆍ선정하는 기준이므로, 같은 표에 규정된 평가항목 및 평가내용은 적합한 주택관리업자를 선별할 수 있도록 해석하는 것이 합리적이라고 할 것인바, 같은 표의 “행정처분 건수”는 주택관리업자의 관리능력 중 기업의 신뢰도를 평가하기 위한 세부항목이라는 점, 행정처분 건수가많을수록 더 낮은 점수를 받도록 규정하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 그 취지는 법위반행위가 잦은 주택관리업자의 경우 신뢰도를 낮게 평가함으로써 적격업체로 선정되는 것을 억제하려는 데에 있다고 할 것이고, 그렇다면 법령위반 사실에 대한 제재로서 과태료처분도선정지침 별표 5의 “행정처분”에 포함된다고 해석하는 것이 해당 규정의 취지에 부합한다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때,선정지침 별표 5에 따른 주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표의 평가내용 중 “행정처분 건수”에는「주택법」 제101조에 따라 주택관리업자가 받은 과태료처분도 포함됩니다.
※ 법령정비 권고사항「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 별표 5에 규정된 “행정처분”은「주택법 시행령」 별표 9의 행정처분(영업정지 등)을 의미하는 것으로 해석될 우려가 있고, “행정처분”은 주택관리업자의 신뢰도를 평가하는 항목인바, 해석상 과태료처분이 포함된다고 하더라도 법령위반에 대한 행정형벌이 제외되는 등의 불합리한 측면이 있으므로, 이를 명확하게 입법적으로 보완할 필요가 있다고 할 것입니다.
질문: 「주택법」 및 「건축법」에 따른 증축 허가 등을 받지 않고 공동주택을 증축한 경우 「건축법」에 따른 이행강제금을 부과할 수 있는지(「주택법」 제42조 등 관련)
답변: 「주택법」 제42조제2항제2호 및같은 법 시행령 별표 3에서는 공동주택의 입주자ㆍ사용자 또는 관리주체가 공동주택을 증축하려는 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제6항에서는 제2항에 따른 행위에 관하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 관계 행정기관의 장과 협의하여 허가한 사항에 관하여는 제17조를 준용하도록 규정하고 있으며,같은 법 제17조제1항에서는 사업계획승인권자가 제16조에 따라 사업계획을 승인할 때「건축법」 제11조에 따른 건축허가,같은 법 제14조에 따른 건축신고 등의 인ㆍ허가등에 관하여 제3항에 따른 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 해당 인ㆍ허가등을 받은 것으로 보도록 규정하고 있고,같은 법 제98조제6호에서는 제42조제2항을 위반한 자(같은 항 각 호의 행위 중 신고대상 행위를 신고하지 아니하고 행한 자는 제외함)는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있습니다.
한편,「건축법」 제2조제1항제2호에서는 “건축물”을 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것으로 정의하고 있고, 같은 항 제8호에서는 “건축”을 건축물을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축하거나 이전하는 것으로 정의하고 있으며, 같은 조 제2항제2호에서는 건축물 용도의 하나로 “공동주택”을 규정하고 있고,같은 법 제11조제1항본문에서는 건축물을 건축하려는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받도록 규정하고 있으며, 같은 법 제14조제1항에서는 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축ㆍ개축 또는 재축 등의 경우에는 미리 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 하면 건축 허가를 받은 것으로 보도록 규정하고 있습니다.
그리고, 「건축법」 제79조제1항에서는 허가권자는 대지나 건축물이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 건축주 등에게 공사의 중지 등을 명할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 제80조제1항에서는 허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주 등에 대하여는 이행강제금을 부과한다고 규정하고 있는바,이 사안은 「주택법」 제42조제2항에 따른 증축 허가 및 「건축법」에 따른 건축 허가나 신고 없이 공동주택을 증축한 경우, 「주택법」 제98조에 따른 벌금 외에 「건축법」 제80조에 따른 이행강제금을 부과할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 입법목적을 달리하는 법률들이 일정한 행위에 관한 요건을 각각 규정하고 있는 경우에는 어느 법률이 다른 법률에 우선하여 배타적으로 적용된다고 해석되지 않는 이상 그 행위에 관하여 각 법률의 규정에 따른 요건을 갖추어야 할 것입니다(대법원 1995. 1. 12. 선고 94누3216 판결례참조).그런데, “건축물”의 정의를 규정한 「건축법」 제2조제1항제2호와 “공동주택”을 건축물의 용도의 하나로 규정하고 있는 같은 조 제2항제2호의 문언을 고려해 볼 때, 「주택법」에 따른 공동주택은 「건축법」에 따른 건축물에 해당하므로, 원칙적으로 공동주택을 증축하려는 경우에는 「주택법」 제42조제2항에 따른 증축 허가 및 「건축법」에 따른 건축 허가나 신고를 각각 받아야 할 것입니다.
다만, 「주택법」 제42조제6항에서는 증축에 관하여 허가를 받은 경우 같은 법 제17조를 준용하여 「건축법」 제11조에 따른 건축허가와 같은 법 제14조에 따른 건축신고가 의제되도록 규정하고 있으므로, 「주택법」 제42조제2항에 따라 증축허가를 받게 되면 「건축법」에 따라 허가를 받거나 신고를 하지 않아도 그 허가를 받거나 신고를 한 것으로 처리되는 것입니다.
그런데, 이 사안의 경우와 같이 공동주택 증축에 대하여 의제하는 법령인 「주택법」 제42조제2항에 따른 허가를 받지 않았다면, 같은 조 제6항에 따른 인허가 의제의 효과가 발생할 여지가 없고, 따라서 이러한 경우는 「건축법」 제11조 또는 제14조에 따른 허가를 받거나 신고를 하지 않은 것이 되므로 「주택법」뿐만 아니라 「건축법」 위반에도 해당하게 됩니다.
 그렇다면, 이 사안의 경우 행정청은 「주택법」 위반에 대하여 주택법령에 따른 제재처분을 하는 외에 「건축법」 위반에 대해서도 건축법령이 정하는 바에 따라 제재처분을 할 수 있다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「주택법」 제42조제2항에 따른 증축 허가 및 「건축법」에 따른 건축 허가나 신고 없이 공동주택을 증축한 경우, 「주택법」 제98조에 따른 벌금 외에 「건축법」 제80조에 따른 이행강제금을 부과할 수 있다고 할 것입니다.