질문: 주택관리사 자격증 발급에 필요한 경력 중 “주택관리업자의 직원”의 범위 등(「공동주택관리법 시행령」 제73조 등 관련)
답변: 가. 질의 가법해석의 목표는 어디까지나 법적 안정성을 저해하지 않는 범위 내에서 구체적 타당성을 찾는 데 두어야 하고, 그러기 위해서는 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하면서 법률의 입법 취지와 목적, 그 제.개정 연혁, 법질서 전체와의 조화, 다른 법령과의 관계 등을 고려하는 체계적.논리적 해석방법을 추가적으로 동원함으로써 위와같은 법해석의 요청에 부응하는 타당한 해석을 해야 하는바,(각주:대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다83431 전원합의체 판결례 참조 ) 일반적으로 “직원”은 일정한 직장에 근무하는 사람을 통틀어 이르는 말(각주: 국립국어원 표준국어대사전 참조 )이고 “근무”란 직장에 적을 두고 직무에 종사하는 것(각주: 국립국어원 표준국어대사전 참조 )을 의미하며, 대표자 등 임원 또한 특정 법인에 적을 두고 직무에 종사하는 사람이므로 법령에서 그 범위를 달리 정하지 않는 한 “직원”의 범위에서 “임원”이 반드시 제외된다고 볼 수는 없습니다.
그리고「공동주택관리법」 제67조제2항에서는 주택관리사 자격증을 발급받을 수 있는 요건으로 같은 조 제1항에 따른 자격시험에 합격하고 주택관리사보 합격증서를 발급받을 것(제1호)과 “대통령령으로 정하는 주택 관련 실무 경력”이 있을 것(제2호)을 규정하고 있고, 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제73조제1항에서는 일정 규모 공동주택의 관리사무소장으로 근무한 경력 3년 이상(제1호), 일정 규모 공동주택의 관리사무소 직원(경비원, 청소원 및 소독원은 제외함) 또는 주택관리업자의 직원으로 주택관리업무에 종사한 경력 5년 이상(제2호) 등을 경력요건으로 규정하고 있는바, 이는 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하고 공동주택의 입주자 및 사용자의 권익을 보호하기 위해서는 주택관리와 관련한 일정한 업무경험을 토대로 하는 업무숙련성이 필요(각주: 법제처 2014. 1. 21.회신 13-0644 해석례참조 )하기 때문입니다.
또한 「공동주택관리법 시행령」 제73조제1항제5호에서는 주택관리사 자격증 발급의 경력요건으로 같은 법 제81조제1항에 따른 주택관리사단체와 국토교통부장관이 정하여 고시하는 공동주택관리와 관련된 단체의 임직원으로 주택 관련 업무에 종사한 경력 5년 이상을 규정하여, 주택관리를 업으로 하는 것이 아닌 공동주택관리와 관련된 단체인 경우에도 해당 단체의 임원으로 주택 관련 업무에 종사한 경력까지 주택관리사 자격증 발급을 위한 경력으로 인정하고 있습니다.
이러한 점을 종합적으로 고려하면 주택관리를 업으로 하기 위해 등록한 법인의 대표 등 임원으로서 주택관리업무에 종사한 경력을 주택관리업자의 직원으로서 주택관리업무에 종사한 경력과 달리 취급하여 주택관리사 자격증 발급을 위한 실무 경력으로 인정하지 않는 것은 타당하지 않으므로, 「공동주택관리법 시행령」 제73조제1항제2호의 “주택관리업자의 직원”에 주택관리업자로 등록한 법인의 대표자 등 임원도 포함된다고 보아야 합니다.
한편 주택관리업자로 등록한 법인의 대표자 등 임원은 주택관리업자이고 주택관리업자의 직원이 아니라는 의견이 있으나, 구체적인 사실관계를 고려할 때 주택관리업자로 등록한 법인의 대표자 등 임원으로서의 경력이 “주택관리업무에 종사한 경력”에 해당하는지 여부는 별론으로 하고, 대표자 등 임원이 법인을 대표하여 업무를 수행하는 것과 자신의 업무 중 하나로 주택관리업무를 수행하는 것이 반드시 동일한 것은 아니라는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
※ 법령정비 권고사항주택관리사 자격증 발급 업무를 수행하는 데에 혼란이 발생하지 않도록 「공동주택관리법 시행령」 제73조제1항제2호의 “주택관리업자의 직원”에 주택관리업자로 등록한 법인의 대표 등 임원도 포함된다는 것을 분명하게 규정할 필요가 있습니다.
나. 질의 나「공동주택관리법」 제67조제2항 각 호 외의 부분에서는 주택관리사 자격증 발급 주체를 시ㆍ도지사로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제73조제2항에서는 주택관리사 자격증을 발급받으려는 자는 자격증발급신청서(전자문서로 된 신청서를 포함함)에 같은 조 제1항 각 호의 실무경력에 대한 증명서류(전자문서를 포함함) 및 사진을 첨부하여 시.도지사에게 제출하도록 하고 있으므로, 시ㆍ도지사는 주택관리사 자격증 발급 신청을 한 자가 제출한 경력이 같은 영 제73조제1항 각 호의 경력에 해당하는지 여부를 판단하여 자격증 발급 여부를 결정할 의무가 있습니다.
그런데 「공동주택관리법 시행령」 제73조제1항제2호에서는 주택관리사 자격증 발급의 경력요건으로 “주택관리업자의 직원으로 주택관리업무에 종사한 경력 5년 이상”이라고 규정하고 있을 뿐 “주택관리업무에 종사한 경력”의 구체적인 범위나 기준 등에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않습니다.
그렇다면 어떠한 경우가 “주택관리업무에 종사한 경력”에 해당하는지 여부는 주택관리사 자격증 발급을 신청한 자가 제출한 자료를 토대로 수행한 업무 내용 및 직무의 성격 등 구체적인 사실관계를 종합적으로 고려하여 시.도지사가 판단해야 할 것인바, “주택관리업무에 종사한 경력”을 판단하기 위한 구체적인 집행기준을 정하고 이에 따라 주택관리사 자격증 발급 업무를 수행할 수 있다고 보는 것이 타당하므로, 해당 기준이 제3자에 대한 기속력이 있는지 여부 등은 별론으로 하고, 별도의 구체적 기준을 정하는 것 자체가 「공동주택관리법 시행령」 제73조제1항제2호에 위반된다고 볼 수는 없습니다.
만약 이와 달리 공동주택관리법령에서는 “주택관리업무에 종사한 경력”의 구체적인 범위나 기준 등에 대해 규율하고 있지 않음에도 불구하고 시.도지사가 “주택관리업무에 종사한 경력”에 해당하는지 여부를 판단하기 위한 구체적 기준을 정하는 것이 「공동주택관리법 시행령」 제73조제1항제2호에 위반된다고 본다면, 오히려 주택관리사 자격증 발급을 위한 경력요건 판단의 기준이 불분명하여 행정의 통일성 및 효율성 측면에서 바람직하지 않다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
공동주택관리법제67조(주택관리사등의 자격) ① 주택관리사보가 되려는 사람은 국토교통부장관이 시행하는 자격시험에 합격한 후 시ㆍ도지사[「지방자치법」 제175조에 따른 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 "대도시"라 한다)의 경우에는 그 시장을 말한다. 이하 제70조까지에서 같다]로부터 합격증서를 발급받아야 한다.② 주택관리사는 다음 각 호의 요건을 갖추고 시ㆍ도지사로부터 주택관리사 자격증을 발급받은 사람으로 한다.1. 제1항에 따라 주택관리사보 합격증서를 발급받았을 것2. 대통령령으로 정하는 주택 관련 실무 경력이 있을 것③ 제2항에 따른 주택관리사 자격증의 발급절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.④ ∼ ⑥ (생 략)공동주택관리법 시행령제73조(주택관리사 자격증의 발급 등) ① 법 제67조제2항제2호에 따라 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다)는 주택관리사보 자격시험에 합격하기 전이나 합격한 후 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경력을 갖춘 자에 대하여 주택관리사 자격증을 발급한다.1. 「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 50세대 이상 500세대 미만의 공동주택(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축한 건축물 중 주택이 50세대 이상 300세대 미만인 건축물을 포함한다)의 관리사무소장으로 근무한 경력 3년 이상2. 「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 50세대 이상의 공동주택(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축한 건축물 중 주택이 50세대 이상 300세대 미만인 건축물을 포함한다)의 관리사무소의 직원(경비원, 청소원 및 소독원은 제외한다) 또는 주택관리업자의 직원으로 주택관리업무에 종사한 경력 5년 이상3. 한국토지주택공사 또는 지방공사의 직원으로 주택관리업무에 종사한 경력 5년 이상4. 공무원으로 주택관련 지도ㆍ감독 및 인ㆍ허가 업무 등에 종사한 경력 5년 이상5. 법 제81조제1항에 따른 주택관리사단체와 국토교통부장관이 정하여 고시하는 공동주택관리와 관련된 단체의 임직원으로 주택 관련 업무에 종사한 경력 5년 이상6. 제1호부터 제5호까지의 경력을 합산한 기간 5년 이상② (생 략)＜관계 법령＞